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ATTICO.IT Edizione ROMA E PROVINCIA - dal 10 al 16 aprile 2009 - n° 14

Adesso l’Italia va in affitto Un rapporto di Nomisma su 13 città intermedie offre alcune indicazioni sullo stato di salute del mercato. Prezzi e canoni flettono intorno al 2%, mentre continuano ad allungarsi i tempi di trattativa. In generale, il comparto delle locazioni resiste meglio di quello delle compravendite, mentre box e garage mostrano elementi di stabilità in relazione sia ai valori sia alle quantità.

Mercato immobiliare

A cura di Roberto Carcano La nota società di studi economici Nomisma ha appena pubblicato il suo primo rapporto quadrimestrale sull’andamento del mercato immobiliare in Italia nei primi mesi del 2009. Particolarmente indicativa come riferimento generale, appare l’analisi su un campione di 13 città di grandezza intermedia con riferimento a compravendite e locazioni di abitazioni, uffici, negozi, capannoni industriali e box auto/garage. Dove si evidenzia un peggioramento complessivo in tutti i comparti, con una riduzione della domanda e del numero di compravendite, che si è radicalizzato nell’ultimo quarto dell’anno scorso. I prezzi e i canoni, per la prima volta da almeno un decennio, si flettono intorno al 2%, mentre continuano ad allungarsi i tempi per concludere le trattative.

In questo contesto generale, lo studio della società bolognese evidenzia come il mercato della locazione stia resistendo meglio rispetto a quello delle compravendite, con indicazioni di incremento sul fronte della domanda, a intendere che la domanda esiste e che, se non riesce a trovare risposte sul mercato dell’acquisto, si indirizza sul mercato dell’affitto. Inoltre, il mercato dei box e garage si dimostra piuttosto difensivo, mostrando elementi di stabilità sia in relazione ai valori che alle quantità.

Questo trend accomuna sostanzialmente tutte le città considerate. Il mercato immobiliare anco-

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netano, per esempio, ha evidenziato forti segnali di raffreddamento. Indicazioni di cedimento provengono soprattutto da una domanda in flessione in tutti i comparti, sia nella compravendita sia nella locazione, a fronte di un’offerta che invece continua a crescere e che, per concludere le transazioni, deve spesso concedere sconti maggiori rispetto al passato. Prezzi e canoni registrano tassi di variazione con segno negativo salvo poche eccezioni in cui l’andamento dei valori rimane comunque assai contenuto rispetto ai tassi osservati negli scorsi anni.

Situazione pressoché analoga a Bergamo, dove il mercato ha fatto registrare una variazione negativa dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione, in tutti i comparti, escluso quello dei garage. A dare l’intonazione negativa sono stati il calo della domanda, da un parte, e la rigidità dell’offerta dall’altra, che hanno mantenuto invariato i prezzi richiesti.

Anche a Brescia si è esaurita la fase di crescita degli ultimi anni. Sono diminuiti gli scambi e i prezzi nominali sono calati. Le difficoltà di incontro tra offerta e domanda si sono riflesse nello sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto che è cresciuto in tutti i segmenti anche in maniera significativa. Analogamente i tempi medi di vendita e di locazione si sono allungati con incrementi di entità superiore rispetto a quella registrata nel recente passato in corrispondenza della fase di rallentamento della crescita. Il mercato della locazione, al contrario di quello dell’acquisto, non è contrassegnato da così chiari segnali di flessione: la domanda tiene, così come il numero dei contratti stipulati. I canoni, invece, seguono il trend dei prezzi e subiscono contrazioni di analoga entità.

Le tendenze di mercato riscontrate a Livorno tracciano un quadro complessivo molto simile e certamente poco incoraggiante. Si assiste infatti a un mercato della compravendita in flessione, per quasi tutti i comparti (a eccezione di box e garage, connotati da una tendenza alla stabilità), nelle quantità domandate, a fronte di un’offerta perlopiù stabile o in lieve aumento, con il conseguente e significativo rallentamento dell’attività transattiva per acquisto.

Qualche differenza si riscontra a Messina, dove il mercato non ha mostrato performance pesantemente negative, soprattutto se valutate in rapporto a quelle messe a segno dalle altre città campione. Il mercato residenziale è stato caratterizzato da un rallentamento nel tasso di crescita dei

prezzi delle abitazioni. In rallentamento anche il segmento locativo anche se con accenti meno negativi di quelli che emergono nel segmento della compravendita. Il comparto degli immobili direzionali è stato, invece, caratterizzato da un rallentamento nel tasso di crescita sia dei prezzi sia dei canoni.

Peggioramento su tutti i fronti, invece, per quanto riguarda Modena. Le transazioni si riducono indiscriminatamente alla luce di una rarefazione sul fronte della domanda con effetti evidenti sui tempi necessari per concludere un affare, tanto è vero che il dato sui tempi di vendita e locazione è sempre superiore a quello medio delle 13 città intermedie analizzate, salvo che nel comparto dei capannoni industriali.

Anche Novara è toccata dalla fase di stagnazione in maniera indiscriminata. La rarefazione della domanda, la riduzione delle transazioni, i tempi di vendita che si espandono e i prezzi che si riducono con sconti in progressivo ampliamento sono una nota che tocca in modo generalizzato il mercato locale.

La maggiore tenuta è appannaggio del settore dei box auto e garage, che mettono ancora a segno una lievissima crescita (+0,7%). I cali più forti interessano invece il comparto dei negozi (-3,9%) e i capannoni industriali (-3,1%).

Il mercato parmigiano, dal canto suo, può dirsi dipendente dalla debole domanda in tutti i comparti.

La minore disponibilità all’acquisto ha fatto allungare i tempi di collocamento e ha costretto la parte venditrice ad accordare sconti sempre più elevati.

Nel comparto degli immobili direzionali l’offerta rimane stabile, mentre la domanda è in diminuzione, con conseguente contrazione del numero di contratti stipulati. Più stazionario il comparto locativo nelle componenti di domanda e offerta con un deprezzamento generalizzato.

A Perugia, relativamente al comparto residenziale, l’ultimo ciclo immobiliare espansivo è terminato nel 2008: da allora è stata registrata una diminuzione dei valori del 2,6%, dopo una fase di crescita dei nove anni precedenti che aveva fatto registrare un apprezzamento dei valori di mercato dell’80,8%. Il mercato sconta ora una diminuzione dei contratti di compravendita e soprattutto una pesante riduzione del numero di contratti di locazione, dinamica forse dovuta alla minore disponibilità di spesa degli studenti universitari fuori sede, su cui si basa fortemente il mercato perugino.

Anche per quanto riguarda Salerno, si conferma un peggioramento della situazione. La domanda per l’acquisto è in calo per qualsiasi tipologia, a esclusione dei posti auto. Dal lato dell’offerta si nota invece un aumento nel settore abitativo e commerciale mentre per gli altri mercati la situazione è rimasta pressoché invariata. I prezzi, che erano cresciuti nel 2007, hanno invertito la tendenza e le variazioni più marcate riguardano il mercato direzionale (-3,4%) seguito da quello abitativo (-1,6%) e infine dal mercato commerciale (1,0%).

Il mercato immobiliare di Taranto ha evidenziato tendenze abbastanza deludenti e peggiorative rispetto alle previsioni formulate a fine 2007. Sulla base delle indicazioni fornite dagli operatori del settore, infatti, gli ultimi 12 mesi hanno evidenziato una generale contrazione, principalmente in termini di domanda, del mercato della compravendita, con la conseguente riduzione dei contratti stipulati. Leggermente più positivi, invece, i segnali offerti dal mercato della locazione, in particolare per il segmento abitativo, a indicare una maggiore propensione della domanda a scegliere, in questo contesto economico non certo florido, l’affitto piuttosto che l’acquisto.

Anche nelle città del Nordest il mercato sta attraversando una fase riflessiva che vede una contrazione diffusa degli scambi immobiliari. A Trieste le difficoltà maggiori riguardano l’edilizia abitativa e il settore terziario, dove la diminuzione degli scambi è accompagnata anche da una sensibile riduzione della domanda per acquisto che sembra essere sempre più attendista. La conseguente diminuzione dei contratti, registrata in primo luogo nelle compravendite, non si è riflessa in un maggiore dinamismo del mercato della locazione (a esclusione del settore residenziale), che ha sofferto anch’esso di una flessione dei valori e degli scambi.

A Verona, infine, il mercato ha evidenziato forti segnali di raffreddamento. Indicazioni di cedimento provengono soprattutto da una domanda in flessione, a fronte di un’offerta che invece continua in molti casi a crescere. Anche qui l’unica eccezione è rappresentata dal comparto dei box e garage dove i diversi indicatori risultano nel complesso stabili.

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Immobili e attività commerciali • Roma

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