ATTICO GENOVA N° 23 - 2013

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Direttore Responsabile Gianluca Proni

Anno XIII - Numero 23 del 10 Giugno 2013

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Redazione/Amministrazione B&P Editori S.r.l.

Filiale di Genova Via Tortona, 10/12 - 16139 Genova Tel. 010 8692150 genova@bpeditori.com

Progetto Grafico Stefania Cervi Stampa San Biagio Stampa S.p.a.

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In redazione Coordinamento: F. Marini Resp. produzione: Cinzia Tripi Resp. distribuzione: Francesco Dambra Impaginazione: A. Licciardello, E. Livraghi, M. Zonari Centro testi: R. Bonsignore, E. Fabi, F. Montaldo, A. Ottaviani, A. Pescio

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Amministrazione: M. Briata, B. Corevi, R. Ghia, Ricevimento annunci: F. Montaldo Team commerciale: Antonio Castellana, Renzo Marini, Elisabetta Marzano, Michela Pesce Registrazione Tribunale di Monza n°1772 del 17/12/2004

L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio.

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

RIFORMA DEL CONDOMINIO: LE PARTI COMUNI UTILI L’art. 1117, punto 2), c.c. elenca una serie di locali che, al pari delle cose descritte nel punto 1), si presumono comuni se il contrario non risulta dal titolo.

Si tratta anche in questo caso di porzioni di edificio che di per sé non sono indispensabili per l’esistenza del condominio, ma che sono comuni a tutti i partecipanti per la loro specifica destinazione.Tale destinazione può essere strutturale, come accade per la guardiola della portineria, o convenzionale, ossia per espressa previsione del regolamento di condominio,

Se invece si tratta di vano utilizzabile per gli usi comuni rientra ora a pieno titolo tra le parti comuni, perché in tal caso trova applicazione la presunzione di comunione prevista espressamente dal novellato art. 1117, n. 2 c.c. In concreto, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludere in tutti i casi in cui è possibile facilmente entrarvi solo da un ingresso sito sulle scale comuni oppure ivi sono collocati impianti condominiali.

come ad esempio, l’alloggio del portiere costituito da uno degli appartamenti dell’edificio condominiale.

Oggetto di proprietà comune sono dunque i locali destinati al servizio comune; oltre a quelli per la portineria e per l’alloggio del portiere, la norma prevede quelli per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi, perciò rientrano nella nozione anche i locali per altri impianti centralizzati, come i vani per l’autoclave e l’ascensore.

La norma, più che stabilire una presunzione relativa, disciplina l’attribuzione e l’oggetto della proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, in base alla relazione di accessorietà, ovvero del collegamento strumentale, materiale e funzionale, tra i diversi tipi di beni: ciò che determina la condominialità è la relazione intercorrente tra le singole unità immobiliari dell’edificio e le cose, gli impianti e i servizi, questi ultimi al servizio o strumentali rispetto alle prime.

Per stabilire tale relazione è necessaria un’analisi degli atti d’acquisto al fine di comprendere la destinazione che si è inteso dare a determinati locali in sede di costituzione del condominio. A differenza delle parti elencate ai punti 1 e 3 dell’art. 1117 c.c., quelle indicate come comuni al 2 sono suscettibili di utilizzazione individuale in considerazione del fatto che la destinazione alla collettività dei condomini non si pone in termini di necessità assoluta, quanto piuttosto di utilità.

L’elemento di novità è l’inclusione delle “aree destinate a parcheggio”, ma anche in questo caso l’espressa previsione appare pleonastica posto che il generale principio ispiratore della norma è da sempre quello di considerare comuni tutti gli spazi ed i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini.

Tuttavia, l’aver inserito dette aree tra i beni comuni ha come conseguenza che qualora si intenda tutelare la proprietà di esse in quanto compresa nell’elenco dell’art. 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri la comproprietà di esso, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, che tale bene abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ossia che sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale.

Non è dato di comprendere la ragione per cui non siano più elencati i locali per il riscaldamento centrale, i quali tuttavia continuano ovviamente a restare comuni qualora siano destinati a contenere gli impianti per l’erogazione del servizio centralizzato del riscaldamento.

La più rilevante novità è indubbiamente quella di aver espressamente ricompreso nell’elenco dei locali comuni i “sottotetti”. È certo il risultato di un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale che ha affermato essere comuni quei locali situati sotto il tetto qualora, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano destinati ad un uso a vantaggio di tutti i condomini.

La natura del sottotetto continua dunque a determinarsi principalmente in base al titolo o al regolamento e solo in mancanza di qualsivoglia indicazione in tali atti può ritenersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune. Di conseguenza, se il sottotetto è costituito da un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano, esso deve essere considerato pertinenza di quest’ultimo e dunque di proprietà esclusiva del relativo proprietario. È il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima e privo di prese d’aria. Lo stesso vale per spazi magari più alti, ma senza alcun ingresso dalle parti comuni e ai quali è possibile accedere solo dai sottostanti appartamenti, attraverso la creazione di apposita apertura.

Se così conformati essi sono di proprietà esclusiva del condomino dell’unità sita all’ultimo piano dell’edificio oppure a più proprietari dell’ultimo piano, in proporzione alla superficie di ogni singolo alloggio interessato dal sottotetto.

Il legislatore della Riforma, nell’includere i sottotetti tra i beni comuni “facoltativi”, ha inteso formalmente recepire il consolidato principio giurisprudenziale secondo cui, se il titolo di acquisto o il regolamento non dispone diversamente, essi sono di proprietà comune, in considerazione però della loro ampiezza, della loro praticabilità e, soprattutto, della loro funzione a cui possono essere anche in via potenziale destinati.

Pertanto, per stabilire la natura del sottotetto di un edificio, occorre ancora in primo luogo far riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale) e solo in difetto di questi ultimi, si potrà ritenerlo comune qualora risulti, in concreto o in via potenziale per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Il nuovo legislatore non ha dunque introdotto nulla di nuovo rispetto a quello che già era stato detto e scritto, quasi a dimostrare una sua volontà di adeguarsi a criteri e principi che da tempo la giurisprudenza comunque aveva già consolidato. Ciò spiega peraltro il motivo per cui in sede di discussione parlamentare il dibattito sul testo del nuovo art.

1117 c.c. sia stato di minima portata e rilevanza, a dimostrazione dello scarso interesse (che per il vero caratterizza l’intera riforma) ad innovare i concetti di bene comune ed a specificarne i limiti.

Il rischio da evitare, d’altro canto, era quello di porre nel nulla il lavoro compiuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza e di suscitare nuove occasioni di controversia. Compito non facile, dunque, perché per porre mano ad una vera e propria riforma in una materia irta di difficoltà occorreva consapevolezza storica e padronanza della tecnica giuridica.

Opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune Nella terza parte la norma sulle parti comuni enuncia la natura condominiale di opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune: al testo originario sono state apportate alcune irrilevanti modifiche letterali ed inseriti alcuni elementi nuovi, a riprova della volontà del legislatore di adeguare la normativa vigente alle nuove esigenze non solo costruttive ed edilizie, ma anche alle nuove modalità di vita e di relazione degli abitanti del condominio.

Non sono più elencati al punto 3) gli acquedotti, le fognature e gli impianti dell’acqua o del gas o del riscaldamento, ma, con una terminologia più attuale e realistica, si parla di “ impianti idrici e fognari” e di interi “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo …” : in sostanza sono definiti diversamente ma in maniera decisamente più ampia, rispetto al testo precedente, gli impianti che nel loro insieme sono ricompresi tra le parti comuni.

Gli impianti centralizzati sono da considerarsi comuni fino “al punto di utenza”, vale a dire, secondo la forse più restrittiva espressione usata nel vecchio testo, fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.

In caso di impianti unitari (si pensi alle caldaiette autonome per il riscaldamento ovvero ad impianti comunque centralizzati ma con sistema di singola contabilizzazione) la comunione dei collegamenti arriva sino al punto di utenza, fatte salve eventuali diverse disposizioni normative dettate in materia di reti pubbliche. A parte dunque l’integrazione dell’elencazione degli impianti ritenuti comuni, resta confermato il principio per cui la comproprietà di detti impianti si ferma a tutto ciò che resta al di fuori della singola unità immobiliare.

Essendo pacifico che l’elencazione di cui all’art. 1117 c.c. è meramente esemplificativa, sicchè il novero delle parti comuni può trovare maggiore e più dettagliata esplicazione nei singoli regolamenti di condominio, non pare si possa giustificare l’ampliamento dell’elencazione stessa che, così come ora formulata, appare peraltro anche ripetitiva e, per contro, potrebbe facilitare una maggior conflittualità in condominio.

Fonte: Avv. Mariagrazia Monegat - Avvocato in Milano Assocond-Conafi

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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144 144 144 144 144 144 144 145 145 145 145 145 146 146 146 146

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147 Altre Province 147 148 148

Savona e provincia Imperia e provincia La Spezia e provincia

148 Basso Piemonte affitti e vendite 148 148 148 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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Edizione Genova - n.23 - 10 Giugno 2013

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