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Immigrati e giovani condannati alla locazione

Sono le due categorie più penalizzate dalla situazione di stallo in cui versa il comparto residenziale. La loro impossibilità di fornire garanzie reali le esclude di fatto dal mercato creditizio. Una situazione cui nemmeno il “Piano casa” proposto dal Governo sembra in grado di porre rimedio

Mercato immobiliare

di Anna Sara Balloni Poche settimane fa è stato presentato dalla società d’analisi Scenari Immobiliari il primo osservatorio 2009 su “Immigrati e casa”, uno studio che ha messo in evidenza come la crisi economica e la rigidità delle banche, nel corso del 2008, abbiano fatto diminuire di circa il 24% l’acquisto di immobili residenziali da parte della clientela extracomunitaria.

Il dato, se riportato al primo semestre 2009, fa alzare la contrazione al 40% rispetto al medesimo periodo di riferimento di dodici mesi prima.

Tale calo ha avuto ricadute anche su vari fattori connessi alla crisi del mercato in atto, sia concernenti il prezzo medio delle case acquistate, passato da 124.000 a 113.000 euro, sia riguardanti la tempistica di erogazione che, per i cittadini extra comunitari si è ulteriormente allungata, determinando effetti di dilatazione anche dei tempi medi di vendita delle case stesse. Inoltre, tali difficoltà hanno determinato un calo del fatturato delle compravendite immobiliari da parte degli stranieri, che è stato stimato nell’ordine del 30% per quanto riguarda il 2008, mentre nell’anno in corso il calo previsto è di un ulteriore 15 per cento.

Quanto alla clientela che sta ancora acquistando casa, le tre etnie ancora oggi particolarmente gradite dalle banche sono quelle provenienti dall’Est

Europa, dalla Cina e dall’India, che rappresentano insieme il 76,5% delle erogazioni di mutui relativamente ai primi mesi del 2009.

La percentuale di mutuo rispetto al valore immobiliare, che nel 2007 aveva toccato la media del 90%, oggi arriva invece al 66 per cento. Di fatto, dunque, i potenziali acquirenti che non dispongono di circa 30.000 euro fra contanti e prestiti famigliari nel nostro paese non sono in grado di acquistare casa.

Con questi numeri si capiscono facilmente le difficoltà delle agenzie immobiliari in una città come Milano, ubicate in zone semiperiferiche, dove è massiccia la presenza di popolazione straniera e dove a meno di 100.000 euro si fa un’enorme fatica a trovare un appartamento di 35/40 metri quadrati.

Infatti, chi riesce a ottenere il finanziamento, predilige una casa di 50/80 mq, possibilmente abitabile da subito senza particolari lavori di ristrutturazione e, a questo scopo, è disponibile a spostarsi in periferia e fare il pendolare, piuttosto che sacrificare la famiglia nel quotidiano vivendo in spazi ristretti.

Dati non dissimili provengono anche dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio, secondo cui il calo complessivo delle compravendite è stato a due cifre, con percentuali comprese fra il 15 e il 20%, più al nord che al sud. Una diminuzione che, tuttavia, non si traduce in discesa dei prezzi e che colpisce anche, oltre alla clientela extracomunitaria, il target dei giovani italiani, per i quali, secondo Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, “accedere al mutuo è un’impresa ardua, perché le banche chiedono rigide garanzie e non basta più neanche avere i genitori alle proprie spalle”.

Sulla stessa lunghezza d’onda il Presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, il quale ha posto l’accento anche sulla necessità di “politiche mi-

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rate e sul fatto che ci sono troppe imposte nelle transazioni e pochi aiuti a chi decide di comprare. Una situazione che costringe i giovani ad andare in affitto”.

In questo delicato scenario di crisi economica e sociale, ma con i prezzi delle case relativamente stabili, l’attenzione di tutto il mondo immobiliare viene posta sul Governo che sta per varare in questi giorni il cosiddetto “Piano casa”, ovvero un Decreto Legge che dovrà essere poi recepito dalle singole regioni e che, nelle intenzioni, dovrebbe rilanciare l’intero comparto. Ammettendo in casi particolari un aumento della volumetria del 20-30% (percentuale variabile a seconda dei canoni applicati, relativamente alla bioedilizia e al risparmio energetico), piuttosto che favorendo le vendite di case popolari agli inquilini a mutui agevolati (la somma dei valori catastali di tali dismissioni, secondo le stime del Governo, sarebbe pari a 25 miliardi di euro). Numerose anche le critiche al progetto, fra le quali citiamo quelle dell’Istituto Nazionale di Urbanistica, secondo cui si corre il “rischio reale di peggiorare la già precaria qualità morfologica ed urbanistica delle città italiane”.

Senza entrare nel merito di una legge ancora in itinere si può comunque osservare che, se da un lato è necessario fare qualcosa per rilanciare l’industria immobiliare in difficoltà, dall’altro tale norma si rivolgerebbe a chi ha già risolto il problema abitativo o perché già è in affitto in casa popolare, oppure in quanto ha esigenza di ampliare la propria abitazione aumentando la volumetria.

Dunque, non si guarda al target di chi deve risolvere per la prima volta il discorso abitativo come i giovani e/o gli extracomunitari da pochi anni in Italia, persone che, in ogni caso, sono una risorsa importante per il futuro del nostro paese e che sono costrette ad andare in locazione.

Nel “Piano casa”, spunta il fascicolo del fabbricato. Lo denuncia la Confedilizia, facendo presente che il Piano dovrebbe servire a mettere in moto l’edilizia e che il fascicolo, al contrario, metterà in moto solo carte, gravando di nuove spese chi voglia eseguire una nuova costruzione o ricostruire un immobile a seguito di integrale demolizione.

Allo stato, per quanto se ne sa, la formazione del fascicolo sarebbe infatti demandata ai Comuni ma è facile comprendere che questi scaricheranno allo scopo nuovi adempimenti, e quindi nuove spese, a carico di chi voglia costruire.

Addirittura - evidenzia sempre la Confedilizia - il testo concederebbe ai Comuni la facoltà di provvedere alla formazione del fascicolo e di una scheda tecnica descrittiva anche per i fabbricati esistenti. E si prevederebbe espressamente che in occasione di ogni successivo intervento edilizio eccedente la manutenzione ordinaria, l’aggiornamento del fascicolo “su richiesta del Comune e a cura dei proprietari”, entro 60 giorni dall’ultimazione dei lavori.

“Siamo davanti a un provvedimento contraddittorio in piena regola”, ha commentato in proposito il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani. “Da una parte, si dice di voler sburocratizzare e aiutare la ripresa edilizia, dall’altra si torna a porre, di fatto e anche formalmente, nuovi obblighi e nuove spese a carico della proprietà. Nella sostanza si fa poi tutto il contrario di quanto hanno in più occasioni stabilito i giudici di ogni ordine e grado, fino al Consiglio di Stato, bocciando ripetutamente il fascicolo in questione. C’è da restare increduli e fino all’ultimo speriamo in un diretto intervento del Presidente del Consiglio che valga a scongiurare un provvedimento iniquo, di cui gli italiani - in un momento in cui si deve puntare sul lavoro produttivo e non sul lavoro buroindotto - non hanno proprio bisogno”.

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