Attico Roma Nord

COPIA OMAGGIO Anno IX • n° dall’ 1 al 7 maggio 2009

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Calano, ma non troppo, i prezzi delle case Nel suo report sullʼandamento del settore residenziale nel primo trimestre dellʼanno, lʼUfficio studi di Ubh segnala che la diminuzione è ancora abbastanza contenuta. E ipotizza due scenari differenti: riduzione dellʼofferta oppure, più probabilmente, una discesa più consistente dei valori a cura di Roberto Carcano LʼUfficio studi di Ubh ha elaborato un aggiornamento al 31 marzo 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Confrontando il primo trimestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008, gli esperti della società rilevano prezzi in calo in tutte le grandi città. Le sole eccezioni riguardano i centri storici di Milano e Roma, dove i valori hanno mantenuto una certa stabilità e le compravendite si chiudono a prezzi simili a quelli dellʼinizio del 2008.

Mercato immobiliare

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“Sul fronte prezzi in questi primi tre mesi del 2009 non ci sono quindi forti variazioni negative da segnalare”, ha detto in sede di commento dei dati Alessandro Ghisolfi, direttore dell'Ufficio studi Ubh. “Resta lʼanalisi sul raffronto gennaio 2008 marzo 2009 che indica una flessione circa del 10% nominale medio per le abitazioni vecchie da ristrutturare e del 5,5% nominale medio per le abitazioni nuove o ristrutturate”.

Se il ciclo negativo della domanda si farà più forte, questo indurrà sempre più venditori a ridurre il prezzo o a ritirare dal mercato il prodotto in attesa di tempi migliori. In sostanza, potremmo quindi assistere a due scenari differenti: una riduzione dellʼofferta oppure, più probabile, una riduzione dei prezzi.

A oggi, dopo avere certificato che la discesa dei valori nel 2008 è stata dellʼ8,8%, si ritiene che non sia azzardato attendersi ancora una riduzione, ma non superiore a 9 punti percentuali nominali.

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I DUBBI DI UBH SUL PIANO CASA Il piano casa, pensato dal governo per il rilancio dellʼedilizia residenziale rischia di avere un impatto nega-

TORINO

-6,9

MILANO

-5,2

GENOVA

-6,8

VERONA

-5,5

del 20% del volume di edifici residenziali unifamiliari o

PADOVA

-7,7

bifamiliari, una tipologia abitativa situata in gran parte

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-4,0

TRIESTE

-4,3

BOLOGNA

-8,0

FIRENZE

-6,3

ROMA

-4,2

NAPOLI

-9,0

BARI

-7,5

CATANIA

-5,0

Lazio, la Puglia e la Sardegna, dove si è assistito a svi-

MESSINA

-7,0

luppi immobiliari a uso residenziale notevoli e tuttora in

PALERMO

-8,3

tivo sul mercato immobiliare nelle aree della provincia e nei piccoli comuni non capoluogo. È una riflessione dellʼUfficio studi di Ubh che analizza il possibile effetto su domanda e offerta del piano che prevede lʼaumento

fuori delle aree metropolitane.

Secondo Ubh l'impatto eventuale potrebbe essere negativo per la dinamicità del mercato di queste piccole realtà e in particolare per la domanda di sostituzione e per lʼofferta del prodotto di nuova realizzazione.

“Lʼeventuale rallentamento del ciclo di ricambio fra domanda e offerta”, spiega Alessandro Ghisolfi, direttore dellʼUfficio studi, “potrebbe lasciare poco spazio al mercato della sostituzione e allo sviluppo di nuove costruzioni”.

In particolare, regioni come il Veneto, la Lombardia, il

corso, sono più esposte allʼeventualità di una brusca Fonte: Ufficio studi Ubh

Di sicuro cʼè che la domanda che oggi si muove meglio è quella “liquida”, come evidenzia ancora Ghisolfi: “Oggi il mercato cittadino è fortemente caratterizzato da acquirenti con una robusta base di liquidità, che sono intenzionati ad acquistare senza dover ricorrere a forti richieste di finanziamento.

Quantificando in termini percentuali, possiamo stimare che la domanda di questa tipologia di compratori copre oggi più del 50% del totale. I dati definitivi del 2008 hanno infatti fatto segnare un deciso decremento delle compravendite effettuate con lʼausilio di un mutuo, (-27,0%) e a ciò si aggiunge la diminuzione del capitale complessivo erogato, che è stata di circa il 28 per cento”.

Unʼulteriore conferma sulla crescita di questa tipologia di domanda arriva dai cosiddetti “investitori di ritorno”, provenienti dai mercati finanziari.

frenata della domanda per sostituzione che rappresenta da sempre il motore del mercato residenziale.

Sempre più alto è il numero di coloro che decidono di reinvestire parte dei loro risparmi nellʼacquisto di un immobile (+2% solo negli ultimi 12 mesi) non solo abitativo. Il tasso di crescita della domanda da investimento è tornato vicino alle cifre doppie dei primi anni ʻ90 (+8,5%), spinto anche dalle possibilità di poter trattare maggiormente sui prezzi di vendita.

In sostanza, nel contesto generale di ridimensionamento del mercato, la situazione nelle grandi città è comunque più vivace. “Si confermano le tendenze rilevate a fine 2008: nelle grandi città la domanda ha rallentato in misura minore rispetto ai comuni della provincia; cresce la difficoltà di acquistare delle famiglie meno liquide, si alza la barriera del merito creditizio ed è in forte diminuzione la domanda proveniente dai lavoratori stranieri”, ha concluso il responsabile dellʼUfficio studi di Ubh.

argomenti

Variazioni % nominali dei prezzi di vendita di abitazioni libere usate (marzo2009 - marzo2008)

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