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Real Estate Europa, dove investire in un anno difficile Secondo un sondaggio, il capitale destinato agli investimenti nel 2009 sarà ancora scarso. Ma con i tassi di interesse bassi, per chi può comprare le opportunità non mancano. La città con le migliori prospettive è Monaco di Roberto Carcano Ormai è un dato di fatto. Per l’immobiliare, il 2009 sarà un anno “particolarmente difficile” in tutta Europa. L’ultima conferma dal rapporto Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 pubblicato dall’Urban land institute (Uli) e da PricewaterhouseCoopers LLP, che analizza 27 mercati europei sulla base di interviste a quasi 500 fra i più autorevoli operatori coinvolti nel settore, tra investitori, costruttori, banche e intermediari. Il capitale destinato agli investimenti immobiliari, secondo i risultati del sondaggio, continuerà a essere scarso sia sul mercato azionario sia su quello obbligazionario, con una profonda incertezza su quando si avrà un’inversione di tendenza. Non è ancora chiaro, infatti, se si sta assistendo a un generalizzato rinvio degli investimenti in attesa di un miglioramento dei prezzi o se la motivazione è più profonda. Resta il fatto che i rating di disponibilità complessiva del capitale sono i più bassi mai registrati dall’Emerging Trends in Real Estate® Europe. Il problema principale sembra indubbiamente quello della stretta creditizia. La grande maggioranza degli intervistati dichiara che è praticamente impossibile ottenere nuovo credito e che tale difficoltà proseguirà

per tutto il 2009. Gli acquirenti sono quindi alla ricerca di strategie alternative per potere chiudere le operazioni, per esempio ottenendo finanziamenti dai venditori stessi o trattando con gli attuali creditori. Il report, inoltre, evidenzia che l’attuale crisi del mercato dei capitali destinati al settore immobiliare potrebbe trasformarsi in crisi degli affitti man mano che l’Europa andrà verso una recessione più acuta. Nel 2008, la crescita economica ha continuato a subire una flessione in tutto il continente e tale tendenza proseguirà nell’anno in corso, in quanto con le attuali condizioni di mercato, le economie europee continuano a trovarsi in affanno. Tanto che anche i paesi dove la crescita è più sostenuta subiranno dei cali di produzione e si prevede che ciò si trasmetterà alla domanda di affitti, con un conseguente aumento del numero di immobili non locati e una battuta di arresto o una correzione dei canoni di affitto. “Per molti investitori sarà un anno difficile. Per chi ha comprato con il mercato ai massimi potrebbe essere in forse la sopravvivenza, in particolare se le banche dovessero irrigidirsi sul mancato rispetto delle clausole contrattuali”, ha dichiarato commentando i risultati del sondaggio Elisabetta Caldirola, Responsabile Real Estate in Italia di Partner di PricewaterhouseCoopers. “D’altra parte, per chi dispone di capitale di rischio da investire, quando le banche cominceranno a muoversi si apriranno delle opportunità. Anche se la possibilità di nuovo indebitamento continuerà a essere particolarmente scarsa, le banche potrebbero avere

ben poche alternative, se non quella di rimanere come soggetti creditori durante la fase di ristrutturazione del debito da parte dei debitori inadempienti”. William Kistler, presidente dell’Uli per Europa, Medio Oriente, Africa e India ha dal canto suo evidenziato che il pieno impatto della crisi sta appena cominciando a riflettersi sull’economia europea: spesa per consumi, fiducia delle imprese e valori degli immobili continuano infatti a scendere. “Tutto viene rimandato a quando cominceranno a vedersi segnali di uscita dalla crisi”, ha detto Kistler. “Ma nonostante le condizioni generali negative, continuano a esserci delle opportunità per chi può investire. Con i tassi di interesse bassi e il mercato che in linea di massima non è saturo, chi ha la possibilità di comprare può fare degli affari”. Per tutte le città indicate nel report si è assistito a un calo degli investimenti e delle prospettive di sviluppo: il rating relativo alle prospettive di investimento è passato infatti da un 5,6 (moderatamente positivo) nel 2008 a un 4,7 (buono), mentre le prospettive di sviluppo hanno subìto una diminuzione ancora più consistente: da 5,6 a 4,3 (moderatamente negativo). Anche i rating relativi al rischio sono peggiorati. Come miglior mercato europeo per gli investimenti immobiliari, spicca Monaco, che ha guadagnato tre posizioni rispetto alla classifica 2008. Ma nonostante la leadership, le prospettive di investimento di questa città sono scese rispetto all’anno passato, come è accaduto anche per quelle di tutte le altre indicate nel sondaggio. Gli intervistati hanno indicato Monaco come miglior mercato dove investire grazie a una combinazione di fattori, fra cui l’aumento della spesa pubblica, che potrebbe determinare una futura crescita economica, il calo della disoccupazione, una popolazione in rapida crescita e l’aumento della capacità di spesa da parte dei consumatori. La Germania è per altro ritenuta il paese “meno volatile per gli investitori di lungo termine” e ciò porta Amburgo al secondo posto, mentre anche Francoforte e Berlino rientrano fra le prime dieci città del 2009 per prospettive di investimento. Dal primo posto dell’anno passato, Istanbul scivola invece al terzo posto, mentre ben piazzate nell’indice di gradimento degli investitori sono anche Mosca e Varsavia. Milano e Roma, le prime due città italiane della graduatoria si collocano rispettivamente al 18° e al 20° posto (vedere box). Infine, tra i mercati che suscitano perplessità e dove gli investitori sono avvertiti di muoversi con cautela, spiccano Dublino, Praga, Atene e Madrid.

Milano perde posizioni, ma conta sull’Expo Dopo i miglioramenti del triennio 2006-2008, nella graduatoria europea delle prospettive di investimento immobiliare, nel 2009 Milano ha perso sette posizioni e Roma ha risentito di un calo analogo, passando dalla tredicesima alla ventesima posizione. Tuttavia, sebbene l’Italia continui a soffrire di problematiche economiche, finanziarie e anche demografiche, se si tiene conto degli standard relativi al potere d’acquisto, la Lombardia rappresenta una delle regioni più ricche d’Europa in base al Prodotto interno lordo. Inoltre, a Milano la solidità dei settori dell’edilizia, dei servizi e del commercio ha portato a un duraturo clima di fiducia da parte degli investitori, come conferma uno degli intervistati, secondo il quale “sembra che in una città come Milano continui sempre a esserci domanda di immobili di qualità destinati a uffici”. I risultati del sondaggio evidenziano comunque, per quest’anno, da parte degli operatori indicazioni di mantenimento delle posizioni in tutti i settori, in particolare per quanto riguarda gli appartamenti. Anche perché l’interesse su Milano potrebbe presto riaccendersi con l’Esposizione Universale del 2015, che durerà sei mesi, alla quale parteciperanno 152 paesi e che si stima attrarrà circa 30 milioni di visitatori.

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modelli

INTRASTAT

del

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