Sådan vælger du det bedste boliglån preview

Foto: Scanpix

Guide

Februar 2014 – Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus

Sådan vælger du det bedste boliglån

3 guider som kan hjælpe dig godt på vej til at finde det bedste boliglån samt meget mere

Boliglån

INDHOLD I DETTE HÆFTE: GUIDE: Vælg det bedste boliglån.............................. 4–7 Sådan påvirker rentestigninger dit boliglån. 8–11 GUIDE: Eksperternes bedste lånetips............. 12–17 GUIDE: Sådan skifter du bank................................ 18–19 Er omlægning relevant for dig?.......................... 20–21

PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende.

Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.

2

3

Vælg det bed Fredag er sidste frist, hvis du skal have ny rente i april. Se hvad der passer bedst til dig – og hvor rentefølsom du er

Louise Kastberg loka@bt.dk

Flekslån eller fast rente? Det er nu, du skal vælge, hvis du er blandt de ca.

115.000 boligejere, der får ny rente per 1. april. Og selvom de ekstremt lave fleksrenter lokker, er det en god idé at tage de lidt længere briller på og tjekke, om du også er klar til at betale prisen den dag, renten stiger.

Skal du gå efter den lavest mulige månedlige ydelse, el-

4

ler er tiden moden til at binde renten fast i tre eller måske 30 år? Det spørger tusindvis af boligejere sig selv om i disse dage. Og svaret skal de have klar senest fredag 31. januar, som er skæringsdato for alle dem, der skal have

rentetilpasset lån i april.

Men også for de mange boligejere, der først får ny

ste boliglån rente senere på året - eller måske overvejer en lånekonvertering – er det værd at læse med.

Selvom der ifølge realkredittens prognoser ikke kommer til at ske de store renteudsving lige med det samme, er de fleste boligeksperter nemlig enige om, at det er et spørgsmål om tid, før renterne begynder at stige.

Og den dag det sker, er det trods alt en fordel at have forberedt sig på, om økonomien nu også kan holde til at fortsætte med de populære flekslån.

Cheføkonom Ulrikke Ekelund spår, at vi sandsynligvis allerede i løbet af næste år vil

opleve, at renterne vil være steget med et procentpoint sammenlignet med i dag, hvor de ligger på cirka 0,3 pct., 0,7 pct., 1,35 pct. og 3,5 pct. for henholdsvis F1-, F3- og F5-lån og et 30-årigt fastforrentet lån.

Stigning i 2015

– Som verden ser ud nu, så er vi i 2015 på et eller andet tidspunkt, før vi vil se rentestigninger i den størrelsesorden, siger hun.

Og det kan få stor betydning for din fremtidige boligøkonomi, viser beregninger fra BRF Kredit. I dag koster et afdragsfrit F1-lån på en mio. kr. eksempelvis omkring 2.000 kr. om året i renter efter skat - svarende til knap 175 kr. om måneden.

Men hvis renten stiger bare et procentpoint om året de næste to år, skal du hive omkring 16.000 kr. op af lommen. Tager du i stedet et fastforrentet 3,5 pct.-lån med afdrag, skal du af med 24.300 kr. om året, uanset om

5

renten stiger eller falder, mens et tilsvarende lån med afdrag koster dig næsten 43.700 kr. Og det er netop, hvad mange realkreditinstitutter og boligøkonomer anbefaler, at man gør.

– Hvilket lån, der lige præcis passer til dig, er selvfølgelig individuelt. Det er klart, at den lave ydelse på F1-lån får en del til at sige, at det tager vi. Men umiddelbart er et fastforrentet 30-årigt lån et godt bud, da vi må befinde os på en rentebund. Så kan du altid vælge at få det med afdragsfrihed, hvis du f.eks. har dyr bankgæld, som det er en god idé at komme af med først, siger Ulrikke Ekelund.

Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann, Nordea, peger ligeledes på, at det er et historisk godt tidspunkt at låse renten fast på 3,5 pct. – også selvom hun tror, at vi skal lidt mere end et år frem i tiden, før vi vil se rentestigninger på over et procentpoint.

Men hvad er så fidusen i at vælge et fastforrentet lån, der – med afdrag – er 41.500 kr. dyrere end et F1-lån uden? For de fleste er der trods alt markant forskel på at skulle finde 175 kr. eller 3.640 kr. om måneden i budgettet.

– Et fastforrentet lån er især rigtig godt for to typer boligejere. Det er dem, der hellere vil sove godt end at spise godt, og dem, der har en forventning om, at renten vil stige i løbet af de næste par år, siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun forklarer, at kursen på et fastforrentet lån vil falde ganske meget, når renten

6

stiger. Dermed kan du indfri lånet til færre penge, end du skylder, og på den måde klippe af restgælden.

Mange boligejere er bare ikke opmærksomme på de muligheder, der ligger i konverteringer.

Snyder sig selv

Ifølge BRFs beregninger vil man f.eks. kunne klippe 134.000 kr. af restgælden, hvis man har et 3,5 pct. fastforrentet lån på en mio. kr. uden afdrag og konverterer det om to år - forudsat at renten stiger et procentpoint om året.

Dog skal du huske at tage højde for, at det selvsagt vil medføre en højere ydelse at konvertere til et lån med en højere rente.

– Man kan også vælge at gå over i et flekslån, hvilket kaldes skråkonvertering. Så kan man altid gå tilbage i et fastforrentet lån igen, når renten på et tidspunkt falder, siger Ulrikke Ekelund.

Men det er ikke kun de omkring 115.000 boligejere, der skal have ny rente til april, som bør overveje et 3,5 pct. lån. Ifølge Nordea er der stadig omkring 70.000 boligejere med fastforrentede lån på 5, 6 eller 7 pct., og de vil kunne spare mange penge ved at konvertere ned til et 3,5 pct.-lån.

– De snyder sig selv, hvis de bliver i de lån, siger Lise Nytoft Bergmann, der har beregnet, at en boligejer med et 5 pct.-lån på en mio. kr. vil kunne spare 330 kr. efter skat hver måned og samtidig afdrage 450 kr. mere.

Ulempen ved at konvertere ned er, at restgælden stiger med 26.000 kr. på grund af kurstab.

Efter knap tre år vil boligejeren dog være bedre stillet med sit nye lån, uanset hvad der sker med renten.

Stiger den, vil det nye lån kunne konverteres igen, og boligejeren vil kunne skære en stor bid af sin restgæld, forklarer hun.

7

F3 med afdrag Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

År 1

1.000.000

0,70 %

37.072

7.000

30.072

34.930

År 2

969.928

1,70 %

37.072

7.000

30.072

34.930

År 3

939.856

2,70 %

37.072

7.000

30.072

34.930

Fordele: Fordelen er, at du er sikret den samme rente i tre år. På grund af stigende bidragssatser og kursskæring på især F1 forventer Nordea, at et F3 med afdrag kommer til at koste 3.420 kr. om måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end F1 med afdrag.

Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan være skidt, hvis renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansieringen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker det til markedskursen.

F3 med afdrag

F3 uden afdrag

Sådan påvirker År 1 1.000.000 0,70 % 7.000 7.000 rentestigninger dit År 2 1.000.000 1,70 % 7.000 7.000 År 3 1.000.000 2,70 % 7.000 7.000 boliglån Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

AfdragÅr 1

År 2

Afdrag

Nettoydelse

7.000

30.072

34.930

7.000

30.072

34.930

7.000

30.072

34.930

Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Netto1.000.000 ydelse

0,70 %

37.072

969.928

1,70 %

37.072

2,70 %

37.072

- År 3

4.858 939.856

-

4.858

Fordele: Fordelen er, at du er sikret den samme rente i tre år. På 4.858 grund af stigende bidragssatser og kursskæring på især F1 forventer Nordea, at et F3 med afdrag kommer til at koste 3.420 kr. om Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end F1 med afdrag. inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan være skidt, hvis højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansierinkr. om måneden efter skat. gen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker Kredit har beregnet, hvordan Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, det til markedskursen.

BRF det vil påvirke forskellige hvilketde betyder, at din gældlånetyper, forbliver den samme. Det er dyrt at lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte hvis rentenkomme over ud enaftreårig periode til et lån med lavere rente.

F3 uden afdrag stiger 1 procentpoint efter det første NettoRenteAfdrag Gæld Rente Ydelse år og 1 procentpoint mere efter det ydelse betaling andetF5år.med Der afdrag er taget udgangspunkt i År 1 1.000.000 0,70 % 7.000 7.000 4.858 et lån påGæld 1 mio. kr.Rente og en skattesats på NettoRente1,70 % 7.000 7.000 4.858 AfdragÅr 2 1.000.000 Ydelse ydelse betaling 30,6 pct. Der er ikke inkluderet bidrag, År 3 1.000.000 2,70 % 7.000 7.000 4.858 År 1 1,35over % de 40.759 13.500 27.259 36.628 da de 1.000.000 vil være ens forskellige Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen År 2 972.741 2,35 antages, % 40.759 27.259 36.628 inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule rentescenarier.

Det at vi13.500 står KR. År 3 begyndelsen 945.482 3,35 27.259 36.628 højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 ved af%hvert40.759 år. Ved13.500 ’År 3’ kr. om måneden efter skat. er restgælden altså med tofor pengene, da det kun Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, Fordele: Dunedskrevet får rigtig meget sikkerhed omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at hvilket betyder, at din gæld forbliver den samme. Det er dyrt at års afdrag. kommer til at kosteKR . komme ud af lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte

ådan påvirker ntestigninger dit boliglån

etyper, første år nkt i et bidrag, at vi står vet med

ten er den der ørst 4,5 lægning

binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med til et lån med lavere rente. afdrag.

Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare Ved de fastforrentede lånharerværet ydelfalder og falder, som f.eks. tilfældet de seneste fem år. De, der valgte for fem siden, har betalt dyrt, sammenlignet F5med med afdrag sen den samme år F5 efter år,årdeda renten BRF Kredit har beregnet, hvordan det vil påvirke forskellige lånetyper, F1'erne. hvis renten en fast treårigpå periode procentpoint efter det første år erover låst 3,5 stiger pct. 1Til gengæld kan og 1 procentpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et man se, meget derbidrag, lån på 1 mio. kr. og en hvor skattesats på 30,6af pct.restgælden Der er ikke inkluderet År 1 da de vil være over de forskellige rentescenarier.

Det antages, at vi står F5 uden kanens klippes afafdrag ved en konvertering, År 2 ved begyndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med Rentehvis denGæld lange rente til førstbetaling 4,5 AfdragÅr 3 Rente stiger Ydelse to års afdrag.

pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omkost-

Gæld

Rente

Ydelse

1.000.000

1,35 %

40.759

972.741

2,35 %

40.759

Netto945.482 ydelse

3,35 %

40.759

Afdrag

Nettoydelse

13.500

27.259

36.628

13.500

27.259

36.628

13.500

27.259

36.628

Rentebetaling

Fordele: Du får rigtig meget sikkerhed for pengene, da det kun kommer til at koste omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at 9.369 binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med afdrag.

9.369 Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare falder og falder, som f.eks. har været tilfældet de seneste fem år. De, Fordele: Lånet forventes at lande på 1.275 kr. om måneden efter der valgte F5 for fem år siden, har betalt dyrt, sammenlignet med skat, hvilket er billigt for at sikre sin nattesøvn de næste fem år.

Kilde: BRF Kredit F1'erne. der / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF Kredit, Nordea Ved de fastforrentede lån er ydelsen den år efter år,13.500 da renten er År 1 1.000.000 1,35 %samme ninger forbundet med en13.500 omlægning låst fast på 3,5 pct. Til gengæld kan man se, hvor meget af restgælden der År 2ved1.000.000 2,35 %den lange 13.500 13.500 kan klippes af en konvertering, hvis rente stiger til først 4,5 er ikke medregnet. pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omkostninger en omlægning År 3 1.000.000 3,35 % forbundet 13.500 med13.500 er ikke medregnet.

8

9.369

Ulemper: Falder renten yderligere, er det surt at være bundet de næste fem år. Omvendt kan det også være surt at binde sig, hvis renten stiger så meget, at det bedre havde kunnet betale sig at F5 uden afdrag vælge et fastforrentet 3,5 pct.-lån.

en afdrag Rente

-

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

F1 med afdrag Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

År 1 1.000.000 År 2 968.094

0,30%

34.906

3.000

31.906

33.988

1,30%

39.177

12.585

26.592

35.326

År 3

2,30%

43.792

21.655

22.137

37.166

941.502

Sådan på KR. n rentestig dit bo

Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at du hurtigt får gnavet af restgælden. Nordea forventer, at den månedlige ydelse efter skat kommer til at falde en smule til 3.440 kr. til april.

Ulemper: Du kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger. Og jo mere renten stiger, desto mindre kommer dit afdrag til at udgøre af den samlede ydelse.

BRF Kredit har beregnet, hvordan hvis renten over en treårig period og 1 procentpoint mere efter det lån på 1 mio. kr. og en skattesats p da de vil være ens over de forskel ved begyndelsen af hvert år. Ved ' to års afdrag.

F1 uden afdrag Afdrag

Nettoydelse

År 1 1.000.000 År 2 1.000.000

0,30%

3.000

3.000

0

2.082

1,30%

13.000

13.000

0

9.022

År 3 1.000.000

2,30%

23.000

23.000

0

15.962

Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Ved de fastforrentede lån er ydels låst fast på 3,5 pct. Til gengæld ka kan klippes af ved en konverterin pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omk er ikke medregnet.

Fordele: Med en forventet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du ekstremt billigt. De historisk lave renter har sparet F1-lånerne for formuer de senere år. Samtidig er det et godt valg, hvis du f.eks. bruger pengene på dyr bankgæld i stedet.

Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år til år, og du afvikler ingenting på lånet. Samtidig betaler du efterhånden så meget i bidrag og kursskæring, at det udhuler gevinsten ved den lave rente.

r

Grafik: Jeppe Funder / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF Kredit,

3,5% uden afdrag

3,5% med afdrag Gæld

År 1 1.000.000 År 2 907.376 År 3

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

3,50%

54.371

35.000

19.371

Netto-

Gæld

F3 ydelse med afdrag 43.661 Gæld

Rente

Ydelse

Rente

År 1 Rente1.000.000 betaling

Afdrag3,50%

Ydelse

Netto-35.000 ydelse

Rentebetaling

35.000

År 2 911.800 4,50% 35.000 35.000 19.371 43.661 År 1 1.000.000 0,70 % 37.072 År 3 7.000 30.072 34.930 866.028 5,50% 35.000 35.000 853.816 5,50% 54.371 35.000 19.371 43.661 År 2 969.928 1,70 % 37.072 7.000 30.072 34.930 Fordele: Uanset hvad der sker med rent Fordele: Du kan få et fastforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som År 3 37.072 7.000 30.072 34.930 Og på trods af, at du ikke betaler afdrag, h sikrer dig en forholdsvis lav nettoydelse gennem alle årene.939.856 Samtidig har2,70 du % reducere restgælden, mulighed for at konvertere op og reducere restgælden, når rentenFordele: stiger. Fordelen er, at du er sikret den samme rente i tre år. På hvis du konverterer med på 2 procentpoint.

Ulemper: Du betaler en meget høj ydelse sammenlignet med de korteaf stigende bidragssatser og kursskæring grund især F1 forventer Ulemper: koster over 10 gange så m flekslån. Ser man bort fra bidrag og kursskæring, er nettoydelsen Nordea, på et 3,5atpct. et F3 med afdrag kommer til at koste 3.420 Det kr. om selvom du heller med afdrag lige nu over 41.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag. måneden til april, hvilket er 20 kr. billigere end F1 med afdrag.ikke afdrager på din gæ 'husleje' at betale, Ulemper: Du binder renten i tre år, hvilket kan være skidt, hvisså længe de korte rent renten falder, da man kun kan opsige til kurs 100 ved refinansieringen. Hvis du skal ud af lånet før refinanseringstidspunktet, så sker det til markedskursen.

4,50%

54.371

35.000

dan påvirker KR. ninger estig KR. dit boliglån

edit har beregnet, hvordan det vil påvirke de forskellige lånetyper, nten over en treårig periode stiger 1 procentpoint efter det første år ocentpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et 1 mio. kr. og en skattesats på 30,6 pct. Der er ikke inkluderet bidrag, vil være ens over de forskellige rentescenarier. Det antages, at vi står gyndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med

F3 uden afdrag Gæld

Rente

Ydelse

År 1

1.000.000

0,70 %

7.000

År 2

1.000.000

1,70 %

7.000

År 3

1.000.000

2,70 %

7.000

Afdrag

Nettoydelse

7.000

-

4.858

7.000

-

4.858

7.000

-

4.858

Rentebetaling

Fordele: Du er sikret et billigt boliglån de næste tre år, da ydelsen inkl. bidrag og kursskæring kun forventes at blive en lille smule højere end et afdragsfrit F1 - ifølge Nordeas prognose omkring 970 kr. om måneden efter skat.

Ulemper: Du er bundet de næste tre år og betaler ingen afdrag, hvilket betyder, at din gæld forbliver den samme. Det er dyrt at komme ud af lånet før tid, hvis du f.eks. gerne vil skifte til et lån med lavere rente.

F5 med afdrag Gæld

Rente

Ydelse

År 1

1.000.000

1,35 %

40.759

År 2

972.741

2,35 %

40.759

Afdrag

Nettoydelse

13.500

27.259

36.628

13.500

27.259

36.628

Rentebetaling

9

kommer til at koste omkring 3.520 kr. om måneden efter skat at binde renten i fem år. Det svarer til ca. 80 kr. mere end et F1 med afdrag.

Ulemper: Det er lang tid at være bundet i fem år, hvis renten bare falder og falder, som f.eks. har været tilfældet de seneste fem år. De, der valgte F5 for fem år siden, har betalt dyrt, sammenlignet med F1'erne.

den der først 4,5 mlægning

F5 uden afdrag Gæld

Rente

Ydelse

År 1

1.000.000

1,35 %

13.500

År 2

1.000.000

2,35 %

13.500

År 3

1.000.000

3,35 %

13.500

Afdrag

Nettoydelse

13.500

-

9.369

13.500

-

9.369

13.500

-

9.369

Rentebetaling

Fordele: Lånet forventes at lande på 1.275 kr. om måneden efter skat, hvilket er billigt for at sikre sin nattesøvn de næste fem år.

Ulemper: Falder renten yderligere, er det surt at være bundet de næste fem år. Omvendt kan det også være surt at binde sig, hvis renten stiger så meget, at det bedre havde kunnet betale sig at vælge et fastforrentet 3,5 pct.-lån.

F1 med afdrag Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

År 1 1.000.000 År 2 968.094

0,30%

34.906

3.000

31.906

33.988

1,30%

39.177

12.585

26.592

35.326

År 3

2,30%

43.792

21.655

22.137

37.166

941.502

Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at du hurtigt får gnavet af restgælden. Nordea forventer, at den månedlige ydelse efter skat kommer til at falde en smule til 3.440 kr. til april.

F1 medUlemper: afdragDu kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger. Og jo mere renten stiger, desto mindre kommer dit afdrag til at NettoRenteAfdrag Gæld Rente Ydelse ydelse udgøre af den samlede ydelse. betaling

År 1 1.000.000 År 2 968.094

0,30%

34.906

3.000

31.906

1,30%

39.177

12.585

26.592

35.326

År 3

2,30%

43.792

21.655 Rente-

22.137

37.166 Nettoydelse

F1 uden afdrag 941.502 Gæld

Rente

Ydelse

betaling

Afdrag

33.988

Fordele: Når renten er lav, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at du hurtigt får gnavet af restgælden.

Nordea forventer, månedlige År 1 1.000.000 0,30% 3.000 3.000 0 at den 2.082 ydelse efter skat kommer en smule til 3.440 kr.9.022 til april. År 2 1.000.000 1,30% 13.000til at falde 13.000 0 Ulemper: Du kender ikke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten År 3 1.000.000 23.000 23.000mindre kommer 0 stiger. Og2,30% jo mere renten stiger, desto dit15.962 afdrag til at udgøre af Med den samlede ydelse.

Fordele: en forventet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du ekstremt billigt. De historisk lave renter har sparet F1-lånerne for formuer de senere år. Samtidig er det et godt valg, hvis du f.eks. bruger pengene på dyr bankgæld i stedet.

F1 uden afdrag Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år NettoRenteafvikler ingenting betaler du efterGæld til år, og du Rente Ydelse på lånet. Samtidig Afdrag ydelse betaling at det hånden så meget i bidrag og kursskæring, udhuler gevinsten ved den lave rente. År 1 1.000.000 0,30% 3.000 3.000 0 2.082 År 2 3,5% 1.000.000 1,30% 13.000 13.000 0 9.022 med afdrag År 3 1.000.000 Gæld

2,30% Rente

23.000

Ydelse

23.000 Rentebetaling

Afdrag

0

Sådan rentestK di Såda rentes d

BRF Kredit har ber hvis renten over e og 1 procentpoint lån på 1 mio. kr. og da de vil være ens ved begyndelsen to års afdrag.

Ved de fastforrent låst fast på 3,5 pct kan klippes af ved pct. og efterfølgen er ikke medregne BRF Kredit ha hvis renten o og 1 procent Grafik: Jeppe Funder / Tekst:lån Louise på Kastber 1 mio da de vil vær ved begynde 3,5% uden afdrag to års afdrag

15.962 Nettoydelse

Fordele: Med en forventet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du År 1 1.000.000 54.371 lave35.000 19.371F1-lånerne 43.661 ekstremt3,50% billigt. De historisk renter har sparet for formuer4,50% de senere år.

Samtidig er det et godt19.371 valg, hvis du f.eks. År 2 907.376 54.371 35.000 43.661 bruger pengene på dyr bankgæld i stedet. År 3 853.816 5,50% 54.371 35.000 19.371 43.661 Ulemper: Du har ingen sikkerhed på din rente, der kan stige fra år til år, og duDu afvikler på lånet.

Samtidig betaler dulav efterFordele: kan få ingenting et fastforrentet 30-årigt lån til en meget rente, som hånden meget i bidrag kursskæring, at detalle årene. Samtidig har du sikrer digsåen forholdsvis lavog nettoydelse gennem mulighed for at konvertere ogrente. reducere restgælden, når renten stiger. udhuler gevinsten ved denop lave Ulemper: Du betaler en meget høj ydelse sammenlignet med de korte flekslån.

Ser man bort fra bidrag og kursskæring, er nettoydelsen på et 3,5 pct.

3,5% med afdrag med afdrag lige nu over 41.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag.

Gæld

Rente

År 1

1.000.000

År 2

911.800

År 3

866.028

Fordele: Uanset hvad d

Og på trods/ Tekst: af, atLouise du ikke Grafik: Jeppe Funder K

reducere restgælden, hv med 2 procentpoint.

Ulemper: koster ov 3,5% uden Det afdrag selvom du heller ikke af 'husleje' at betale, Gæld Renteså læn

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

År 1 1.000.000 År 2 907.376

3,50%

54.371

35.000

19.371

43.661

År 1

1.000.000

3,50%

4,50%

54.371

35.000

19.371

43.661

År 2

911.800

4,50%

853.816

5,50%

54.371

35.000

19.371

43.661

År 3

866.028

5,50%

Gæld

År 3 10

Fordele: Du kan få et fastforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som

Yde

Ved de fastfo låst fast på 3 3,50% 35.0 kan klippes a pct. og efterf 4,50% 35.0 er ikke medr 5,50% 35.0

Fordele: Uanset h

Å

Å

Å

Afdrag

Nettoydelse

3.000

31.906

33.988

77

12.585

26.592

35.326

92

21.655

22.137

37.166

se

Rentebetaling

06

av, afdrager du rigtig meget, hvilket betyder, at estgælden. Nordea forventer, at den månedlige er til at falde en smule til 3.440 kr. til april. ke din fremtidige ydelse, som stiger, når renten stiger, desto mindre kommer dit afdrag til at ydelse.

se

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

00

3.000

0

2.082

00

13.000

0

9.022

00

23.000

0

15.962

tet månedlig ydelse på 910 kr. sidder du risk lave renter har sparet F1-lånerne for mtidig er det et godt valg, hvis du f.eks. ankgæld i stedet. sikkerhed på din rente, der kan stige fra år nting på lånet. Samtidig betaler du efterg og kursskæring, at det en lave rente.

Å

Sådan påvirker KR. ninger rentestig KR. dit boliglån

Å

Å

BRF Kredit har beregnet, hvordan det vil påvirke de forskellige lånetyper, hvis renten over en treårig periode stiger 1 procentpoint efter det første år og 1 procentpoint mere efter det andet år. Der er taget udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. og en skattesats på 30,6 pct. Der er ikke inkluderet bidrag, da de vil være ens over de forskellige rentescenarier. Det antages, at vi står ved begyndelsen af hvert år. Ved 'år 3' er restgælden altså nedskrevet med to års afdrag.

Å

Å

Å

Ved de fastforrentede lån er ydelsen den samme år efter år, da renten er låst fast på 3,5 pct. Til gengæld kan man se, hvor meget af restgælden der kan klippes af ved en konvertering, hvis den lange rente stiger til først 4,5 pct. og efterfølgende 5,5 pct. Omkostninger forbundet med en omlægning er ikke medregnet.

Grafik: Jeppe Funder / Tekst: Louise Kastberg / Kilde: BRF Kredit, Nordea

3,5% uden afdrag

se

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

71

35.000

19.371

43.661

71

35.000

19.371

43.661

71

35.000

19.371

43.661

stforrentet 30-årigt lån til en meget lav rente, som av nettoydelse gennem alle årene. Samtidig har du ere op og reducere restgælden, når renten stiger. meget høj ydelse sammenlignet med de korte a bidrag og kursskæring, er nettoydelsen på et 3,5 pct.

41.000 kr. højere end på et F1 uden afdrag.

Gæld

Rente

Ydelse

Rentebetaling

Afdrag

Nettoydelse

År 1

1.000.000

3,50%

35.000

35.000

0

24.290

Å

År 2

911.800

4,50%

35.000

35.000

0

24.290

Å

År 3

866.028

5,50%

35.000

35.000

0

24.290

Å

Fordele: Uanset hvad der sker med renten, er din ydelse den samme.

Og på trods af, at du ikke betaler afdrag, har du alligevel mulighed for at reducere restgælden, hvis du konverterer lånet, når renten f.eks. er steget med 2 procentpoint.

Ulemper: Det koster over 10 gange så meget som et afdragsfrit F1-lån, selvom du heller ikke afdrager på din gæld. Det er med andre ord en dyr 'husleje' at betale, så længe de korte renter er helt i bund.

11

GUIDE: Ekspertern Hans Peter Christensen, direktør og medejer af Uvildige.dk, og Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, giver følgende råd.

1

Hvis man ser på udviklingen i renteniveauet, er både den korte og den lange rente historisk lav, hvilket betyder, at det er rekordbilligt at vælge både flekslån og fastforrentede lån.

2

Da det giver økonomisk sikkerhed at kende sine fremtidige boligudgifter, vil jeg som boligejer overveje at låse renten fast.

3

Med de historisk lave renter er det et godt tidspunkt - dog kan man aldrig vide, hvor lang tid der går, før renterne begynder at stige.

4

Man har samtidig mulighed for at omlægge lånet og klippe en del af gælden af, hvis renten stiger - da det får kursen til at falde og dermed gør gælden mindre.

12

es bedste l책netips

13

5

Hvis man foretrækker de billige flekslån, skal man være klar over, at risikoen ved det nye Flexkort-lån er den samme som ved F1- og F2-lån.

6

Går man fra F1 til det nye Flexkort, skal man være indstillet på, at man stort set kommer til at sidde for det samme - Realkredit Danmark har bare gjort valget nemt ved at hæve gebyrerne, så det gamle lån nu er blevet dyrere end det nye.

7

Man skal passe på med at basere hele sin økonomi på den meget lave rente, da det i værste fald kan betyde, at man ikke har råd til at blive boende, den dag renten stiger.

8

Det er vigtigt at være meget opmærksom på, hvad man bruger den besparelse til, som den meget lave korte rente giver.

9

Det er f.eks. en god idé at bruge besparelsen til at afdrage mere på lånet, da man på den måde kan forkorte låneperioden.

14

15

10

Uanset hvilken type lån man har, er det en god idé at få nedbragt gælden så hurtigt som muligt.

11

Hvis man har luft i økonomien til det, kan der være mange renteudgifter at spare ved at betale lånet af på f.eks. ti eller 20 år i stedet for den traditionelle løbetid på 30 år.

16

17

GUIDE: Sådan skifter du bank ●● Sammenlign forskellige banker. Når du leder efter det billigste lån, skal du se efter de årlige omkostninger i procent ( ÅOP), som viser de samlede låneomkostninger i form af renter og gebyrer. ●● Dermed er det muligt at sammenligne tilbud fra forskellige banker. ●● Forhandl om renter og gebyrer. Når du har fundet et godt tilbud fra en anden bank, så spørg din nuværende bank, om de kan matche tilbuddet. ●● Lad din nye bank klare det praktiske. ●● Banken kan hjælpe dig med at give f. eks. din arbejdsgiver og offentligemyndigheder besked om dit bankskifte og dine nye konti.

18

● Flexlån: Et flexlån har du Ordbog i●kort tid ad gangen. På et

F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år – og så fremdeles. ●● Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. ●● Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. ●● Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100.

På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100.

Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. ●● Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån – og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån.

19

20

21

Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed

Slank

Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 22

Motion