Foto: Scanpix
Guide
Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus
16 sider
Vælg det bedste
boliglån
Oversigt: 5 lånetyper
Vælg det bedste boliglån INDHOLD: Behold roligt dit F1-lån........................................................................4-6 ’Vi vil ikke presse F1-lånerne’..............................................................7 Oversigt: Så meget koster det at låne en million........ 8-10 Låneguide: Vælg det bedste lån for dig......................................8 F1-lån................................................................................................................8 F3-lån................................................................................................................8 F5-lån................................................................................................................8 Kortrente og FlexKort.........................................................................8 Fastforrentet lån - 3%.........................................................................8
PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
2
3
Behold roligt dit F1-lån
Boligejere fravælger i stigende grad det ellers populære F1-lån, der har sparet dem for milliarder i renteudgifter. Men er det et klogt valg eller dårlig rådgivning fra bankernes side? Louise Kastberg loka@bt.dk Farvel F1. Goddag F3 og F5. Sådan siger stadig flere boligejere. Men flere eksperter advarer mod, at banker og realkredit nærmest enstemmigt anbefaler at binde renten i længere tid. Det er ulven kommer, for i virkeligheden handler det om, at branchen skal nedbringe andelen af F1-lån, lyder kritikken. Er du blandt de godt 27 pct. af boligejerne, der stadig har et F1-lån? Så træk lige vejret og tænk dig om en ekstra gang, inden du vinker farvel til det ved næste refinansiering. Af frygt for politiske indgreb og regulering gør realkreditten nemlig alt for at lokke folk væk fra de populære lån - også selv om det for mange er det bedste valg.
4
Gebyrskruen
’Hvis ikke de vil lytte, så må de smage’, lød den kontante udmelding fra Nordeas boligøkonom Lise Nytoft Bergmann i efteråret 2012. Dengang forklarede hun, at det ikke havde været muligt at flytte tilstrækkeligt mange kunder væk fra de et-årige flekslån. Derfor blev Nordea - ligesom resten af realkreditten - nødt til at gribe til gebyrskruen i form af højere bidragssatser og kursskæring. Men stigende priser på særligt F1-lån er ikke det eneste våben, bankerne og realkreditten har taget i brug. De senere år har de været påfaldende enige om at anbefale F1-lånerne at skifte til længere lån som F3, F5 eller fast rente. Det påpeger blandt andre finansieringsekspert Michael Bak fra det uvildige rådgivningsfirma Fi-
nansteam.
Egne interesser
- Jeg er bange for, at det i højere grad handler om at pleje deres egne interesser end kundernes, siger han og forklarer, at realkreditten bl.a. har været presset af de internationale ratingbureauer til at reducere mængden af F1-lån. Og spørger man i realkreditsektoren, er missionen lykkedes i en sådan grad, at der nu tegnes et billede i medierne af, hvordan ’folk flygter fra F1-lånet’. Ren skræmmekampagne, mener boligekspert Curt Liliegreen, sekretariatschef for Boligøkonomisk Videnscenter. For selv om boligejerne har ’smagt’ de høje bidrag - og mange også slugt argumentet om, at ’det er et godt tidspunkt at låse renten fast, inden den stiger’ - er flugten fra F1lånene ikke ’helt så stor, som realkreditten gerne vil tale den op til’. - Realkreditten har en interesse i at fremstille det sådan, fordi man ikke er interesseret i at få for mange restriktioner, siger Curt Liliegreen.
FAKTA Bidragssatsen er det gebyr, man betaler til realkreditinstituttet for at administrere boliglånet. Gebyret afhænger af, hvor stor belåningsgraden er, og hvor ’risikabelt’ lånet er. Man betaler altså mest for et F1 lån uden afdrag og mindst for et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Kursskæring er et beløb, man skal betale til realkreditinstituttet, hver gang ens flekslån skal refinansieres. Det er en procentdel på typisk mellem 0,2-0,3 pct. af det samlede lånebeløb. Ved et F1-lån skal der altså betales kursskæring én gang om året, mens der ved et F5 kun skal betales kursskæring hvert femte år. Både kursskæring og bidragssatser er blevet skruet markant i vejret de seneste år.
Faldende andel
Masseflugt eller ej, så viser Realkreditrådets tal, at andelen af F1lån det seneste par år er faldet fra 29,9 pct. af det samlede realkreditudlån til 27,3 pct. Langt hovedparten af de tidligere F1-lånere har skiftet til F3 eller F5, der i dag udgør 27,1 pct. mod 21,1 pct. i 2011. I samme periode er andelen af fastforrentede lån faldet med 0,7 pct. til 32,3 pct. Til gengæld vælger rigtig mange nye boligejere fastforrentede lån - i 2013 var det hele syv ud af 10, mens det året før kun var to ud af 10. Fravalget af F1 sker på trods af, at lånene ifølge Realkreditrådet på fem år har sparet boligejere for over 55 mia. kr. sammenlignet
5
med, hvis de havde valgt et fastforrentet lån. Michael Bak har beregnet, at det for en boligejer med et lån på 1 mio. kr. i øjeblikket er omkring 25.000 kr. billigere om året - efter skat - at sidde i et F1-lån frem for et fastforrentet lån til 3 pct. Holder renteniveauet sig nogenlunde stabilt i fire år, er det altså 100.000 kr. sparet - penge han anbefaler, at man i stedet bruger på f.eks. at høvle af på dyr boliggæld i banken. - Man skal huske, at rådgiveren er en sælger, der er ansat til at tjene penge til banken. Når jeg går i SuperBrugsen, forventer jeg jo heller ikke, at kassedamen siger, at jeg kan få varerne billigere i Netto.
Advarer mod rådgivning
Også Curt Liliegreen advarer mod realkreditselskabernes rådgivning: - Mange boligejere har de senere år tabt mange penge på at følge rådgivningen og skifte over i fastforrentede lån. Det er klart, at de fastforrentede lån, der er på markedet nu, har en meget lav rente, hvilket gør dem interessante. Men for mange er F1-lånene stadig de mest attraktive, da man kan spare rigtig meget, siger han. Og selv om der er blevet skruet så meget op for bidragssatserne og kursskæringen på F1lån, at det ifølge realkreditten ’stort set koster det samme at binde renten i tre eller fem år’, så bør man tænke sig grundigt om, advarer Michael Bak.
6
Overkurs - Hvis renten begynder at stige, er det selvfølgelig en fordel. Men jeg tror ikke på, at der kommer de store rentestigninger lige med det første. Og ulempen ved at binde sig i tre eller fem år er, at det nemt kan koste dig 40.000-60.000 kr., hvis du vil ud af lånet før tid. For så skal man betale overkurs for at indfri det. Det kan f.eks. være, hvis du skal sælge boligen eller ønsker at skifte til et kortere eller længere lån, fordi renten falder eller stiger, siger han. Som endnu et led i at lokke flere boligejere væk fra F1 har realkreditselskaberne lanceret en ny lånetype, der er en slags hybrid mellem F1 og F3. Man binder sig til lånet i tre år, men får ny rente hver sjette måned. I øjeblikket er de nye lån billigere end F1. F.eks. koster Nordea Kredits variant, der hedder Kort Rente, lige nu 835 kr. om måneden efter skat for et lån på 1 mio. kr. uden afdrag. Til sammenligning er prisen for et afdragsfrit F1-lån 923 kr., mens F3 kan fås for 911 kr. og F5 for 1.167 kr. Et fastforrentet 3 pct.-lån på 1 mio. kr. med og uden afdrag koster henholdsvis 4.000 kr./2.374 kr. om måneden efter skat hos Nordea Kredit.
’Vi vil ikke presse F1lånerne’
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.
I plejer jeres egne interesser, når I anbefaler kunderne at droppe F1-lånet, lyder kritikken. Hvorfor skal man da også sige farvel til så attraktiv en rente? - Det er vigtigt at få sagt, at vi ikke har en generel anbefaling til alle boligejere. Men når vi ser på forskellen på et F1 og et F3, så er det i øjeblikket rigtig billigt at sikre renten i længere tid. Men hvis man f.eks. skal flytte inden for et år eller to, så er det ingen fordel at ligge i F3 frem for F1. Når vi siger, at det er en god ide at overveje en fast rente, er det fordi den kun i få uger tidligere i historien har været så lav, som den er i øjeblikket. Det var i foråret 2013.
Du har tidligere sagt, at ’hvis ikke F1-lånerne vil lytte’, så må de smage. Hvorfor er det nødvendigt ligefrem at straffe jeres kunder økonomisk? - Vi har ingen intention om at presse F1-lånere over i noget andet. Vi har taget vores bidragsstruktur og tilpasset den, så den bedre afspejler den risiko, der er ved de enkelte lånetyper. I den forbindelse må man konstatere, at der er større risiko og flere omkostninger forbundet med F1 end med fatsforrentede lån. I har altså ingen interesse i at nedbringe andelen af F1-lån? - Vores interesse går på, at boligejerne har de lån, der passer bedst til dem. Hvis det er F1, er det dét lån, de skal have.
F1-lånere har sparet milliarder på de lave renter. Renter på de korte og lange realkreditlån. KORT RENTE
7
LANG RENTE
5 4 2 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Kilde: Realkreditrådet
7
Så meget koster det at låne 1 million kroner
Flex eller fastforrentet? Fastforrentet 3 pct. UDEN afdrag 3 pct. MED afdrag
LÅNETYPE Månedlig ydelse første år, efter skat
2.374 kr.
4.000 kr.
Månedlig ydelse første år, før skat
3.402 kr.
4.946 kr.
3,00 %
3,00 %
(14-05-14)98,125
(14-05-14)99,025
4,20 %
3,90 %
1.044.000 kr.
1.034.000 kr.
1.674.701 kr.
1.513.865 kr.
Rentesats
get ÅOP Så me Hovedstol koster det at Samlet 1 millionefter skat lånetilbagebetaling Kilde: Nordea Kredit kroner F5 Kurs
UDEN afdrag MED afdrag LÅNETYPE 3.514 kr. kr.første år, efter skat Månedlig1.167 ydelse
Kort Rente Fastforrentet 3 pct. UDEN 3 MED pct. MED afdrag UDEN afdragafdrag afdrag
(1
Fle Så
835kr. kr. 2.374
3.396kr.kr. 4.000
3.952 kr. kr.første år, før skat Månedlig1.672 ydelse
1.197kr. kr. 3.402
3.690kr.kr. 4.946
LÅ
Rentesats 0,90 %
0,91 %
0,35% % 3,00
0,35%% 3,00
F
(14-05-14)105,135 Kurs
(14-05-14)105,009
(13-05-14)100,08 (14-05-14)98,125
(13-05-14)100,08 (14-05-14)99,025
(1F
2,10 %
1,90 %
1,50% % 4,20
1,30%% 3,90
F
1.024.000 kr. Hovedstol
1.024.000 kr.
1.023.000kr. kr. 1.044.000
1.023.000kr.kr. 1.034.000
F
kr. 1.337.592 kr. Samlet tilbagebetaling efter1.235.214 skat
1.235.542kr. kr. 1.674.701
1.155.674kr.kr. 1.513.865
Ø
ÅOP
Kilde: Nordea Kredit
8
Kild
k låne 1 million er kronFastforrentet 3 pct. UDEN afdrag LÅNETYPE
3 pct. MED afdrag
Fastforrentet F1 3UDEN pct. UDEN afdrag 3 pct. afdrag afdrag MEDMED afdrag
Månedlig ydelse skatkr. 4.000 2.374 kr. første år, efter
2.374 923kr. kr.
4.000 3.468kr.kr.
Månedlig ydelse skat kr. 3.402 kr. første år, før4.946
3.402 1.323kr. kr.
4.946 3.800kr.kr.
3,00 %
3,00 0,36%%
3,00 %% 0,36
me%get ÅOP Så4,20 3,90 % Hovedstol 1.044.000 kosterkr.det at 1.034.000 kr. Samlet skat kr. 1.513.865 1.674.701 kr. illionefter 1m etilbagebetaling n lå Kilde: Nordea Kredit kroner F1
(14-05-14)98,125 (14-05-14)101,443
(14-05-14)99,025 (14-05-14)101,443
4,20 1,90%%
3,90 %% 1,70
1.044.000 1.024.000kr. kr.
1.034.000 1.024.000kr.kr.
1.674.701 1.300.796kr. kr.
1.513.865 1.206.928kr.kr.
Rentesats 3,00 % Kurs (14-05-14)98,125
(14-05-14)99,025
UDEN afdrag LÅNETYPE
MED afdrag
F3 Fastforrentet 3 pct. UDEN 3 pct. afdrag UDEN afdragafdrag MEDMED afdrag
923 kr. første år, efter3.468 Månedlig ydelse skat kr.
911kr. kr. 2.374
3.425kr.kr. 4.000
Månedlig ydelse 3.800 kr. 1.323 kr. første år, før skat
3.402 1.306kr. kr.
4.946 3.753kr.kr.
Rentesats0,36 %
0,36 %
3,00 0,47% %
3,00 0,48%%
Kurs (14-05-14)101,443
(14-05-14)101,443
(14-05-14)98,125 (14-05-14)104,342
(14-05-14)99,025 (14-05-14)104,276
4,20 1,80% %
3,90 1,50%%
1.044.000 1.024.000kr. kr.
1.034.000 1.024.000kr.kr.
1.674.701 1.282.912kr. kr
1.513.865 1.188.310kr.kr.
1,70 % 1,90 g e %et m å S Hovedstol 1.024.000 kr. t 1.024.000 kr. a t e d r te s o k Samlet tilbagebetaling efter skat 1.206.928 kr. 1.300.796 kr. n o li il m 1 e n Kilde: lå Nordea Kredit kroF3ner ÅOP
UDEN afdrag LÅNETYPE
MED afdrag
F5 Fastforrentet 3 pct. UDEN afdrag 3 pct. afdrag UDEN afdrag MEDMED afdrag
Månedlig efterkr. skat 911 kr.ydelse første år,3.425
2.374 1.167kr. kr.
4.000 kr.kr. 3.514
Månedlig før skat kr. 1.306 kr.ydelse første år,3.753
3.402 1.672kr. kr.
4.946 kr.kr. 3.952
Rentesats 0,47 %
0,48 %
3,00 0,90% %
3,00 %% 0,91
Kurs 4-05-14)104,342
(14-05-14)104,276
(14-05-14)98,125 (14-05-14)105,135
(14-05-14)99,025 (14-05-14)105,009
ÅOP1,80 %
1,50 %
4,20 2,10% %
3,90 %% 1,90
Hovedstol 1.024.000 kr.
1.024.000 kr.
1.044.000 1.024.000kr. kr.
1.034.000 kr.kr. 1.024.000
Samlet tilbagebetaling efter skat 1.188.310 kr. 1.282.912 kr
1.674.701 1.337.592kr. kr.
1.513.865 kr.kr. 1.235.214
Kilde: Nordea Kredit
9
Flere skifter F1 ud med F3 og F5. Sådan fordeler danskernes boliglån sig. 2009
2010
2011
2012
2013
25,3 %
28,2 %
29,9 %
29,9 %
27,3 %
F2-F5
15,4 %
19,7 %
21,2 %
23,9 %
27,1 %
F6-F10
0,8 %
0,9 %
0,9 %
1,2 %
1,1 %
Fast rente
42,3 %
35,7 %
33,0 %
32,0 %
32,3 %
Øvrige var. forr. lån
16,3 %
15,5 %
15,0 %
13,1 %
12,2 %
LÅNETYPE F1
Kilde: Realkreditrådet
10
GRAFIK: Fagerheim
GUIDE Vælg det bedste lån for dig
11
LÅNETYPE
F1
F1-lån er et såkaldt flekslån, hvor du binder renten i ét år. Fordele:
Når renten er lav, sparer du en masse penge sammenlignet med, hvis du havde et fastforrentet lån. I øjeblikket er F1-renten helt nede i omkring 0,35 pct. Og hvis man ser på den gennemsnitlige F1-rente, siden lånetypen blev introduceret i 1997, så ligger den på omkring 2,5 pct. Den skal med andre ord stige rigtig meget, før den kommer op i nærheden af et fastforrentet lån. Da man kun er bundet ét år af gangen, kan man forholdsvist hurtigt reagere og skifte til et andet lån, hvis renten skulle begynde at stige. Ulemper: Realkreditinstitutterne har de senere år hævet den såkaldte bidragssats såvel som kursskæringen markant på F1-lånet, hvilket betyder, at det trods rekordlave renter er blevet dyrere at have et F1-lån. Samtidig er F1-lånet under en del pres i øjeblikket fra bl.a. de internationale ra-
12
LÅNETYPE
F3
F3-lån er et treårigt flekslån. Fordele: Du er sikret den samme rente i tre år og kan i den periode sove roligt, hvis renten begynder at stige. Højere bidragssatser og kursskæring på især F1-lån betyder, at et F3-lån i dag koster stort set det samme om måneden som F1’eren. Ulemper: Mens det er godt at være bundet til den samme rente i tre år, hvis den stiger, er det skidt, hvis den falder. For så havde det været billigere at vælge et F1-lån. Hvis du ved, at du skal sælge boligen inden for de næste par år, er det desuden en rigtig skidt idé at vælge F3, da det er dyrt at komme ud af lånet i utide.
13
LÅNETYPE
F5
F5 er et flekslån, hvor du er sikret den samme rente i fem år. Fordele: Hvis du godt kan lide at sove roligt om natten ved tanken om, at du kender dit boligbudget de næste fem år, så er det en god idé at vælge F5. På grund af at gebyrene på F1-lån er blevet skruet i vejret, er det kun marginalt dyrere at have et F5-lån i øjeblikket. Ulemper: Når renten falder, er det surt at være bundet de næste fem år. Dem, der valgte F5 for fem år siden, har eksempelvis betalt en rigtig høj rente på over 4,5 pct., mens den i dag er under 1 pct. S amtidig er det rigtig lang tid at være bundet til et lån, hvis man er usikker på, om man skal blive boende. Det koster nemlig dyrt at komme ud af lånet før tid.
14
LÅNETYPE
KORT RENTE OG FLEXKORT
Kort Rente og FlexKort er henholdsvis Nordea og Realkredit Danmarks nyeste alternativ til F1-lånet. Fordele: Lånet er baseret på en treårig obligation og skal altså refinansieres hvert tredje år, men i modsætning til et F3-lån får man ny rente hvert halve år. Dermed kan man få glæde af de lave renter. Lånet er billigere end selskabernes F1, hvilket dels skyldes, at man betaler en lavere bidragssats, dels at der kun skal betales kursskæring hvert tredje år i stedet for en gang om året. Ulemper: Hvis renten begynder at stige, er det surt at være bundet til et lån i tre år, der bare bliver dyrere og dyrere, uden at man har mulighed for at skifte til f.eks. et fatsforrentet lån.
15
LÅNETYPE
FASTFORRENTET LÅN - 3%
Fastforrentet lån til 3 pct. Fordele: Det er historisk billigt at sikre sig en fast lav ydelse - og god nattesøvn - de næste 30 år. Samtidig med at du kender dine boligudgifter langt ud i fremtiden, har du også mulighed for at konvertere lånet og klippe af restgælden, den dag renten stiger. Ulemper: Du skal i øjeblikket betale 1.500-2.000 kr. mere om måneden, end hvis du havde valgt et af de billigste lån. Hvis renten fortsætter med at være lav, kan det blive til mange penge ’ud af vinduet’. Særligt hvis du har et dyrt boliglån i banken ved siden af, havde det måske været bedre at udnytte de lave renteudgifter til at få betalt den dyre gæld af først.
16