Vælg det rigtige lån med afdrag - preview

Foto: Scanpix

Guide

November 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus

2sid2er

Vælg det lån E G I T G I R med afdrag

Få eksperternes lånetips

Privatøkonomi og boliglån INDHOLD: Sværere at få afdragsfrie lån..................................................4-6 Boliglån uden afdrag er frihed................................................6-7 Sådan fordeler danskernes boliglån sig.............................8-9 Guide: Hvor billiigt er dit billiglån?.....................................10-11 Guide: Eksperternes bedste lånetips............................ 12-17 F1-lånets afløser........................................................................18-19 Guide: Se hvilket lån du skal vælge.................................20-21

PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende.

Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.

2

3

i en periode har brug for lidt ekstra luft i økonomien.

- Især afdragsfrihed er et godt håndtag at kunne trække i. Det har da også været med til at afbøde lidt af krisens effekt, at mange trods alt har haft råd til at blive boende, selvom deres økonomi er blevet ramt, siger Mads Ellegaard, relationschef i Home.

Vil nedbringe dyr gæld

Sværere at få afdragsfrie lån Mange boligejere vil blive klemt af nye regler for afdragsfrie lån og F1-lån, som regeringen vil begrænse adgangen til Louise Kastberg loka@bt.dk Knap 57 pct. af boligejerne har et afdragsfrit lån, mens næsten 28 pct. har et etårigt flekslån (F1). Det er for mange, mener erhvervsminister Henrik Sass Larsen (S), der vil tvinge flere til at vælge længere lån og betale afdrag med et nyt lovindgreb. Dermed må danskerne indstille sig på, at det bliver sværere at få de populære lån i fremtiden.

Bedst som mange boligejere troede, at de kunne ånde lettede op med udsigten til et sikkerhedsnet under de populære F1-lån, barsler SRSF-regeringen og Finanstilsynet med et nyt indgreb i form af en såkaldt tilsynsdiamant, som forventes klar i løbet af foråret. Den har blandt andet til formål at nedbringe mængden af F1lån og begrænse den afdragsfrihed, som næsten seks ud af ti boligejere nyder godt af.

Det skal ske ved at indføre nogle grænser for, hvor meget afdragsfrie lån og F1-lån må udgøre

4

af et realkreditselskabs samlede udlån. På den måde bliver det op til det enkelte selskab at bestemme, hvilke kunder der må få de eftertragtede lån.

Dårlig ide

Og den form for begrænsninger er en rigtig dårlig idé, mener både brancheforeningen Realkreditrådet og ejendomsmæglerkæden Home.

- Det er forkert, hvis man går ind og siger, at nu må du ikke vælge de her lån. I dag bliver der foretaget en kreditvurdering af den enkelte kunde ud fra, at man skal have råd til at sidde i et fastforrentet lån med afdrag. Hvis man på den baggrund får at vide, at man kan låne 2 mio. kr., bør man jo kunne vælge frit fra alle hylder, siger underdirektør Peter Jayaswal, Realkreditrådet.

Og der kan være mange gode grunde til at vælge såvel afdragsfrihed som de udskældte F1-lån. Det kan f.eks. være, at man er i gang med at stifte familie, er ved at blive skilt, har mistet sit job eller noget tredje, der gør, at man

En del vælger desuden den lavest mulige månedlige ydelse for at bruge pengene på at nedbringe dyr gæld. I øjeblikket koster et fastforrentet lån på en mio. kr. med afdrag f.eks. 4.070 kr. efter skat hos Realkredit Danmark, mens man slipper med 860 kr. om måneden for et afdragsfrit F1-lån. Sidstenævnte lån giver altså 3.210 kr. mere på kontoen, som det giver god mening at bruge til at høvle af på et dyrt banklån i stedet.

- Det er ærgerligt, at man vil begrænse den fleksibilitet og gøre det dyrere for danskerne, siger Peter Jayaswal.

Han er enig med regeringen i, at det kan være nødvendigt at nedbringe andelen af F1-lån - som de internationale ratingbureauer betegner som

meget risikable.

Især afdrags­frihed er et godt håndtag at kunne trække i. Det har da også været med til at afbøde lidt af krisens effekt, at mange trods alt har haft råd til at blive boende, selvom deres økonomi er blevet ramt Mads Ellegaard, relationschef i Home

Løser selv problemet Men han påpeger, at realkreditselskaberne allerede er i fuld sving med selv at løse problemet. Blandt andet er der blevet skruet op for de såkaldte bidragssatser på især de afdragsfrie F1-lån, så man som boligejer betaler et højere gebyr, jo mere risikabelt et lån man vælger.

Dermed er forskellen på, hvad det koster at have F1-, F3- og F5-lån, blevet betydeligt mindre.

Og selvom realkreditten har fået mange hug for at være grådige og skrue for meget op for gebyrerne, viser nye tal fra Realkreditrådet, at det har haft den ønskede effekt i forhold til at få flere til at droppe F1-lånet. Andelen er nemlig faldet fra 30,9 pct. i tredje kvartal 2012 til 27,5 pct. i tredje kvartal 2013, mens andelen af F2-F5-lån er steget fra 22,9 pct. til 26,7 pct. i samme periode. Også Home forsøger at bidrage til, at flere fravælger F1-lånet.

Bedre rustet

- Vi har fjernet F1-lånet som alternativ finansiering til et fastforrentet lån i alle vores annoncer og erstattet det med et F3. Det har vi gjort for at inspirere folk til at vælge nogle lån, hvor de er bedre rustet til at tage rentestigninger, siger Erhvervsminister Henrik Sass Larsen (S) vil sammen med den øvrige regering tvinge flere danskere til at vælge længere lån og betale afdrag. Det skal ske med et nyt lovindgreb, som forventes klar i løbet af foråret.

Foto: Keld Navntoft

5

Mads Ellegaard.

Til gengæld har andelen af fastforrentede lån kun flyttet sig marginalt fra 31,6 pct. til 32,3 pct. det seneste år, hvilket tyder på, at danskerne stadig går efter at sidde så billigt som muligt. Netop dilemmaet ved på den ene side at lokke kunderne væk fra F1-lån og på den anden side ikke skræmme dem over til konkurrenterne, har den senere tid fået flere realkredit­ institutter til at lancere nye og billigere alternativer til F1. Både Realkredit Danmark og Nordea Kredit har meldt sig på banen med et treårigt lån, der får ny rente hvert halve år. Og senest har Jyske Bank, som den første bank, ka-

stet sig ind i kampen med et boligbanklån, som bliver 0,1 procentpoint billigere end realkredittens F1-lån.

- Man må nok indstille sig på, at det går i den retning, at vi så småt skal sige farvel til F1. Men det er vigtigt, at boligejerne bibeholder muligheden for afdragsfrihed, siger Mads Ellegaard, der er bekymret for, at alene debatten om, hvad der kommer til at ske, er ren gift for det spirende opsving på boligmarkedet.

- Hver gang der er tale om politiske indgreb, tager boligmarkedet en dyb vejrtrækning. Og det er farligt. For lige nu har boligmarkedet det rimelig godt, men det er stadig skrøbeligt.

Boliglån uden afdrag er frihed Louise Kastberg loka@bt.dk

tre børn, siger Søren Balling, der ligesom Marianne er psykolog.

Familien Balling er vilde med afdragsfrie flekslån, da det har givet luft i økonomien til at betale af på bankgæld og frihed til at leve det liv, de gerne vil.

Håber på nyt afdragsfrit lån - Hvis vi pludselig skulle til at betale afdrag, ville det betyde en del for vores økonomi. Vi bruger, hvad vi har, og lever i balance med det. Men det er klart, at hvis vi bliver tvunget til at betale afdrag, så må vi lægge vores prioriteter om, siger han om udsigten til, at regeringen vil gøre det sværere at få afdragsfrie lån såvel som F1-lån.

Søren Balling bor i en lejlighed på 265 kvadratmeter på Østerbro i København med sin hustru Marianne og deres tre børn på otte, 13 og 16 år. De købte lejligheden i 2008, lige før finanskrisen brød ud og valgte i første omgang et fastforrentet lån. De havde nogle penge med fra et salg af en andelslejlighed, men endte med at låne 100.000 kr. i banken for at få råd til at renovere lejligheden. Derfor skiftede parret efter kort tid til et afdragsfrit F1lån, så de kunne bruge besparelsen til at nedbringe det dyre banklån - som i dag er betalt ud.

- Vi har haft F1-lån i tre år, men da vi skulle have lånet refinansieret i foråret, skiftede vi til et F5-lån, da meget tyder på, at renten på et tidspunkt begynder at stige.

Men afdragsfriheden har vi holdt fast i.

Det er nemlig dyrt at bo i en stor lejlighed på indre Østerbro, når man samtidig har

6

Parret er faktisk blevet enige om, at de gerne vil undgå at betale afdrag så længe som muligt. Da der allerede er gået fem af de ti år, man normalt kan have afdragsfrihed, håber de derfor, at det er muligt at optage et nyt afdragsfrit lån om fem år.

- Vi har en ret stor lejlighed, og det betaler vi ikke særlig meget for. Sådan skulle det gerne blive ved med at være. Vi ser låneomkostningerne som en form for husleje, og ikke som en pensionsopsparing. For vi regner ikke med, at vi skal blive boende, når børnene en dag er flyttet hjemmefra, siger Søren Balling.

Søren Balling bor på Østerbro med sin hustru og tre børn. De valgte i sin tid et afdragsfrit F1-lån for at bruge besparelsen til at nedbringe et dyrt banklån. Ved sidste refinansiering i foråret skiftede de til et F5-lån, fordi de tror, at renten kommer til at stige. men afdragsfriheden har de holdt fast i. Det er nemlig dyrt at bo i en stor lejlighed på indre Østerbro.

Foto: Jonas Skovbjerg Fogh

7

Danskernes boliglån fordeler sig således: 60 %

56,7 pct.

55 %

40 %

32 %

20 %

13 % Flekslån Fastforrentede (27,5 pct. er F1-lån) lån

af alle lån er UDEN afdrag, og ud af dem er:

Variable lån med renteloft

GRAFIK: Fagerheim

14 pct. variable lån med renteloft

68 pct. flekslån

Lån på 1 mio. kr.

18 pct. fastforrentede lån

Før skat:

5.26

Heraf afdrag:

1.65

Efter skat*:

4.07

* Ved skatteprocent på 33 pct.

3,5 pct. fastforrentet lån med afdrag

3,5 pct. fastforrentet lån uden afdrag

F1-lån med afdrag

F1-lån uden afdrag

F3-lån med afdrag

F3-lån uden afdrag

F5-lån med afdrag

F5-lån uden afdrag

Flexkort med afdrag

Flexkort uden afdrag

Før skat:

5.260 kr.

3.900 kr.

3.780 kr.

1.280 kr.

3.790 kr.

1.310 kr.

4.070 kr.

1.840 kr.

3.600 kr.

1.100 kr.

Heraf afdrag:

1.650 kr.

0 kr.

2.715 kr.

0 kr.

2.705 kr.

0 kr.

2.475 kr.

0 kr.

2.727 kr.

0 kr.

Efter skat*:

4.070 kr.

2.610 kr.

3.430 kr.

860 kr.

3.430 kr.

880 kr.

3.540 kr.

1.230 kr.

3.310 kr.

730 kr.

Lån på 1 mio. kr.

* Ved skatteprocent på 33 pct.

8

3,5 fast lån afd

Kilde: Realkredit Danmark

9

GUIDE: Hvor billigt er dit billiglån? ●● Danskerne elsker F1-lån, men da realkreditselskaberne skal nedbringe andelen af de populære, men risikable lån, forsøger de i øjeblikket at lokke med nye og billigere lånetyper. ●● Realkredit Danmark (RD) kom for et par måneder siden med sit nye Flexkort-lån, der lige nu koster 730 kr. om måneden efter skat mod 880 kr. for et F1-lån (begge uden afdrag). Lånet skal kun fornys hvert tredje år, men rentetilpasses hver sjette måned.

Efterfølgende er Nordea Kredit fulgt trop med et tilsvarende lån. ●● Men de nye lån er kun billigere, fordi selskaberne har skruet så meget op for gebyrerne på F1-lån, at selve renten i f.eks.

RD kun udgør en fjerdedel af låneomkostningerne. ●● Nu har Jyske Bank set en forretningsmulighed i at gå ind og tilbyde sine kunder et billigere lån, end de kan få hos realkreditselskaberne. ●● Men eksperter advarer mod, at danskerne lader sig lokke af den umiddelbare lave ydelse på de nye lånetyper såvel som de udskældte korte flekslån. For billiglånene er slet ikke så billige, som mange går og tror. ●● Et boliglån er som regel noget, man har i mange år. Derfor er det vigtigt, at man også forholder sig til, hvad ydelsen er til næste år, og hvad det vil betyde for økonomien, hvis renten såvel som bidraget stiger. Brug derfor aldrig udelukkende første års låneydelse til at vælge realkreditlån ud fra, men se også på ÅOP, bidrag og kursskæring ved rentetilpasning.

10

●● Jo mere sikkert det er for realkreditselskabet - eller banken - at låne dig penge, jo mindre skal du betale i gebyr. Det er derfor billigst at have et fastforrentet lån med afdrag, men til gengæld skal du betale mere i rente. ●● Mange boligejere er dog ikke opmærksomme på mulighederne for at konvertere op og ned, når renten stiger eller falder, hvis man har et fastforrentet lån og. Ved et 3 pct. lån med afdrag på 1 mio. kr. vil man f.eks. kunne klippe 160.000 kr. af restgælden ved en rentestigning på 2 procentpoint. Det kan over tid blive til mange hundrede tusinde for en almindelig husstand. ●● Man kan også kombinerer flere lånetyper, så man f.eks. har halvdelen i et fatsforrentet 3 pct. lån med mulighed for at reducere restgælden ved en konvertering. Den anden halvdel af lånet kan så være f.eks. F1 eller et af de nye billiglån, hvor man nyder godt af den ekstremt lave rente på de korte lån. ●● Husk at banker og realkreditinstitutter er virksomheder, der skal tjene penge på dig.

Det kan derfor være en god investering at hyre en uvildig rådgiver til at finde det eller de boliglån, der passer bedst til dig og din økonomi.

Kilder: Boligøkonomisk Videncenter, Finanshuset i Fredensborg og Tænk Penge

11

GUIDE: Eksperternes bedste lånetips Hans Peter Christensen, direktør og medejer af Uvildige.dk, og Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, giver følgende råd.

1

Hvis man ser på udviklingen i renteniveauet, er både den korte og den lange rente historisk lav, hvilket betyder, at det er rekordbilligt at vælge både flekslån og fastforrentede lån.

2

Da det giver økonomisk sikkerhed at kende sine fremtidige boligudgifter, vil jeg som boligejer overveje at låse renten fast.

3

Med de historisk lave renter er det et godt tidspunkt - dog kan man aldrig vide, hvor lang tid der går, før renterne begynder at stige.

4

Man har samtidig mulighed for at omlægge lånet og klippe en del af gælden af, hvis renten stiger - da det får kursen til at falde og dermed gør gælden mindre.

12

13

5

Hvis man foretrækker de billige flekslån, skal man være klar over, at risikoen ved det nye Flexkort-lån er den samme som ved F1- og F2-lån.

6

Går man fra F1 til det nye Flexkort, skal man være indstillet på, at man stort set kommer til at sidde for det samme - Realkredit Danmark har bare gjort valget nemt ved at hæve gebyrerne, så det gamle lån nu er blevet dyrere end det nye.

7

Man skal passe på med at basere hele sin økonomi på den meget lave rente, da det i værste fald kan betyde, at man ikke har råd til at blive boende, den dag renten stiger.

8

Det er vigtigt at være meget opmærksom på, hvad man bruger den besparelse til, som den meget lave korte rente giver.

14

15

9

Det er f.eks. en god idé at bruge besparelsen til at afdrage mere på lånet, da man på den måde kan forkorte låneperioden.

10

Uanset hvilken type lån man har, er det en god idé at få nedbragt gælden så hurtigt som muligt.

11

Hvis man har luft i økonomien til det, kan der være mange renteudgifter at spare ved at betale lånet af på f.eks. ti eller 20 år i stedet for den traditionelle løbetid på 30 år.

16

17

••F1-lånets afløser

Realkredit Danmark har lanceret sit bud på en afløser for det populære F1-lån.

Flexkort hedder det nye flekslån, der skal rentetilpasses hvert halve år, men kun refinansieres hvert tredje år.

Nordea Kredit er også klar med et tilsvarende lån, der kommer på hylden fra 1. oktober og hedder Kort Rente.

Den nye lånetype er det billigste lån på markedet og koster i øjeblikket 780 kr. om måneden efter skat uden afdrag per million.

Formålet med at lancere et nyt lån er at få flere boligejere til at gå væk fra de helt korte F1- og F2-lån.

27 pct. af boligejerne i Danmark har i dag F1-lån, hvilket både EU og de internationale ratingbureauer finder problematisk.

Ligesom de øvrige flekslån er Flexkort og Kort Rente kendetegnede ved, at man kun er sikret en bestemt rente i kort tid.

Jo oftere et lån skal refinansieres, des mere risikabelt er det for realkreditselskabet, der derfor gerne vil have, at boligejerne binder sig til lidt længere lån.

De fleste realkreditinstitutter anbefaler i øjeblikket, at man vælger et 30-årigt fastforrentet lån, da den lave rente gør det attraktivt at binde renten fast.

18

19

GUIDE

Se hvilket lån du skal vælge

Står du foran at købe bolig, og er du i tvivl om, hvilket lån du skal vælge?

En analyse fra Realkredit Danmark viser de økonomiske gevinster på lånehylden.

F1 versus 3 pct. lån Renten skal stige omkring 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse på F1eren bliver lige så høj som på det 30-årige fastforrentede lån.

Kommer stigningen først om fem år, skal renten stige med over 3 procentpoint, før ydelserne på F1 og 3 procents lånet er ens.

F3 versus 3 pct. lån Hvis du vælger et F3-lån, skal renten stige med knap 2,5 procent inden for de kommende tre år, før ydelsen på dit lån svarer til ydelsen på et 3 procents fastforrentet lån. Går der seks år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint.

Sammenligner vi det 3 procents fastforrentede lån med et F5 lån, skal rentestigningen tilsvarende være på henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på fem og ti års sigt.

Mulig gevinst på sigt 3 procents lånet gemmer dog også på en gevinst: Stiger renten, kan en indfrielse af det fastforrentede 3 procents lån medføre en reduktion i restgælden. Dette skyldes, at kursen på lånet falder, når renten stiger. Tager man højde for denne reduktion, skal renten på fem års sigt blot stige med godt 1 procentpoint, før summen af restgælden og dine ydelser er ens på F1-lånet og det fastforrentede 3 procents lån.

Tilsvarende for F3eren gælder det, at renten skal stige med henholdsvis 0,6 procentpoint og 1,20 procentpoint på tre og seks års sigt, før summen af restgælden og ydelserne er ens på de to lån. For F5-lånets vedkommende skal renten stige med henholdsvis 0,8 og 1,8 procentpoint på fem og ti års sigt. Dette kræver selvfølgelig, at du er villig til at indfri dit fastforrentede lån.

Med andre ord: Der er penge at spare nu og her ved at vælge et fleks-lån. Stiger renten på sigt, kan der dog vise sig at komme en pæn gevinst, fordi kursen på 3 procent-lånet vil falde. For at få den gevinst, skal du dog nok regne med at bo i dit hus i et stykke tid, lige som du de første år må affinde dig med at betale en højere regning, end hvis du havde et fleks-lån.

Kilde: Realkredit ­Danmark

20

21

22