BIG Business Ausgabe 1/2016 by Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H.

www.big.at Ausgabe Nr. 19 • Juni 2016

Das Magazin der Bundesimmobiliengesellschaft

Leben im Leerstand

Kunst- und Gastronomie-Events oder auch Filmdrehs sorgen für Einnahmen und Leben in Häusern, die eigentlich leer stehen.

Party im Glas

Legionellen sind nicht die einzigen Bakterien im Trinkwasser. Aber sie lösen – oft zu Unrecht – die größte Panik aus.

BIG BUSINESS Nr. 19 • Juni 2016 • www.big.at

INHALT

Foto: Robert Frankl

BIG BUSINESS INHALT

IMPRESSUM

Ereignisse oder Bauvorhaben, die den BIG Konzern in den ver gangenen sechs Monaten bewegt haben oder in Zukunft be schäftigen werden. So schreitet beispielsweise die Errichtung des Med Campus in Graz massiv voran. Derzeit wird intensiv am Innenausbau gearbeitet. Verläuft alles nach Plan, übersiedeln die ersten Institute im Frühjahr 2017.

Leben im Leerstand

Unbewohnte Gebäude gelten in der Immobilienbranche als unliebsames Thema. Um aus der Not eine Tugend zu machen, wer den vorübergehend leer stehende Objekte durch temporäre Nut zungen aufgewertet. Ein Blick hinter die Kulissen zeigt, was sich hinter den Mauern (vermeintlich) „vereinsamter“ Gebäude tut.

Party im Trinkwasser

Man sieht, riecht und schmeckt sie nicht. Wenn sich Bakterien im Wasser tummeln, ist Expertise gefragt. Denn viele der Mikro organismen fühlen sich in ihrem Element erst so richtig wohl, wenn es warm ist und alles steht. Dann vermehren sie sich ordentlich. Hitze beendet die Orgie.

40 Justiz im Wandel

Dem Justizgebäude am Salzburger Rudolfsplatz geht es an die Substanz. Der historische Altbau wird bis Sommer 2018 zum mo dernen Bürogebäude für Landesgericht und Staatsanwaltschaft umgebaut. Die Metamorphose erfordert schweres Gerät und viel Feingefühl. Denn die größte Baustelle der BIG im Bundesland Salzburg befindet sich in einem beengten Innenhof.

Foto: Andreas Kolarik

Foto: Fotolia – Sebastiano Fancellu

Foto: Fotolia – kantver

Zeitraffer

Foto: Harald A. Jahn

62 48

Das blieb vom Reichsadler

Der Nationalsozialismus hat in Österreich sichtbare Spuren hinterlassen. Der Umgang mit diesem Erbe rückt immer stär ker in den Fokus des öffentlichen Interesses. Über drei Dutzend Bauten aus der NS-Zeit stehen heute im gesamten Bundesgebiet unter Denkmalschutz – die Erhaltung dieser Zeitzeugnisse wird dabei nicht immer unkritisch gesehen.

BIG Time 2016

Unter dem Motto „Gemeinsam Raum für die Zukunft schaffen“ fand heuer zum dritten Mal BIG Time statt. Beim Stakeholder event wurde die umfassende Nachhaltigkeitsstrategie des Kon zerns präsentiert.

IMPRESSUM Ausgabe: Nr. 19/2016 Medieninhaber & Herausgeber: Bundesimmobiliengesellschaft mbH, Hintere Zollamtsstraße 1, 1030 Wien, T 05 02 44-0, office@big.at, www.big.at Geschäftsführung: Wolfgang Gleissner, Hans-Peter Weiss Chefredaktion: Ernst Eichinger Redaktion: Sabine Gaggl, Elisabeth Kleedorfer, Christian Mayr, Marlene Schloffer, Patricia Stamm Produktion und Artdirektion: Hans Ljung Lektorat: Paul Zöchbauer Foto, Titelblatt & U4: Paul Ott Druck: Grasl Druck & Neue Medien GmbH, 2540 Bad Vöslau

Dieses Druckwerk zeichnet sich durch eine nachhaltige und ressourcenschonende Produktion aus und wurde klimaneutral gedruckt. Das Papier dieses Produkts stammt aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern sowie kontrollierten Quellen und ist somit PEFC-zertifiziert. PEFC steht synonym für nachhaltige Waldbewirtschaftung. Die Zertifizierung der gesamten Verarbeitungskette vom Wald bis zum Endprodukt garantiert, dass die Holzherkunft unzweifelhaft nachvollziehbar ist und geprüft wurde. Durch unabhängige, renommierte Zertifizierungsgesellschaften wird sichergestellt, dass die Wälder nach hohen PEFC-Standards bewirtschaftet werden. PEFC-Zertifikationsnummer: HCA-CoC-0249. Klimaneutral drucken bedeutet, die CO2Emission für die Herstellung eines Druckprodukts durch den Erwerb anerkannter Umweltzertifikate auszugleichen.

PEFC zertifziert Das Papier dieses Produktes stammt aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern und kontrollierten Quellen www.pefc.at

Foto: Suzy Stöckl

EDITORIAL

Die BIG Geschäfts führer Hans-Peter Weiss (links) und Wolfgang Gleissner.

Liebe Leserinnen und Leser!

ie Geschäftszahlen des BIG Konzerns aus dem vergangenen Jahr sind erfreulich und spie geln den erfolgreichen Kurs des Unterneh mens wider. Laufend realisieren wir im Auf trag unserer Kunden viele Großprojekte. Auch 2015 haben wir erneut mehrere Hundert Millionen Euro investiert (siehe Bilanz, Seiten 2/3). Nach Übergabe der Immobilien an unsere Mieter sorgen diese Bauvorhaben wiederum für steigende Erlöse. Dementsprechend nähert sich der Um satz – wir halten derzeit bei 991 Millionen Euro – mit großen Schritten der Milliardengrenze. Die Bildungsbauten haben daran einen hohen Anteil. Ein Blick auf die Projektdaten bank der BIG auf www.big.at zeigt eines klar: Seit mehr als einer Dekade fließt sehr viel Geld in die Infrastruktur von Universitäten und Schulen – dementsprechend gut ist mitt lerweile auch der Zustand. Und es wird weiter investiert. So läuft derzeit beispielsweise der Innenausbau des Med Cam pus Graz auf Hochtouren (Seite 8). In der österreichischen Hauptstadt wird die laut Bundesdenkmalamt erste Tennis halle Wiens auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne zum Zentrum eines neuen, auf Sport ausgerichteten Gym nasiums (Seiten 16/17). Eine beeindruckende Baustelle be findet sich direkt in der Salzburger Innenstadt. Für alle Inte ressierten mit hoher Affinität zu schwerem Gerät und tech nisch komplexen Herausforderungen lohnt sich ein Besuch. Wir haben den über 100 Arbeitern seit Beginn über die Schulter geschaut, um mit der Reportage „Justiz im Wandel“ (Seite 40) ein möglichst plastisches Bild der Zustände vor Ort zu vermitteln. Nicht immer sind aber – trotz einer sehr Nr. 19 | 2016 | www.big.at

geringen Leerstandsquote – die Immobilien des BIG Kon zerns so belebt. Manchmal sind sie regelrecht verlassen. Um nicht auch noch in Vergessenheit zu geraten, ist der Ideen reichtum von Objektmanagern und Projektentwicklern ge fragt. Deklariertes Ziel der Bemühungen ist, zumindest tem porär für „Leben im Leerstand“ (Seite 24) zu sorgen. Dadurch werden in manchen Fällen sogar Einnahmen generiert, aber vor allem Aufmerksamkeit erregt. Diese Schlaglichter zu produzieren, mausert sich gerade zu einer eigenen Teil disziplin des Standortmarketings. Allerdings müssen nicht immer Spezialisten künstliche Aufmerksamkeit erzeugen. Gerade Immobilien aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs sind in den vergangenen zehn Jahren zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit und damit auch des Bundesdenk malamts gerückt. In Österreich gibt es zwar aufgrund der verhältnismäßig kurzen Zeit des nationalsozialistischen Regimes nicht übermäßig viele Objekte, aber mittlerweile wurden bundesweit rund 50 Objekte unter Schutz gestellt. Einige davon stehen im Eigentum der BIG. Daher haben wir uns in der Geschichte „Das blieb vom Reichsadler“ (Seite 50) dieser Thematik gewidmet und versucht, ein Stimmungs bild einzufangen. Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen.

Hans-Peter Weiss

Wolfgang Gleissner

BIG BUSINESS

ZEITRAFFER BILANZ

Foto: Daniel Ulbricht

Das Hauptgebäude des BIG Konzerns nahe dem Donaukanal mit neuem Logo am Dach.

Umsatz und Ergebnis gesteigert Erfreuliche Bilanz des abgelaufenen Geschäftsjahrs – Verträge beider Geschäftsführer verlängert.

er BIG Konzern schloss 2015 erneut ein erfolgreiches Geschäftsjahr ab. „Aufgrund höherer Mieterlöse ge lang es dem BIG Konzern im Berichtszeitraum, den Umsatz um 5,7 Prozent auf 990,9 Millionen Euro zu stei gern“, zeigten sich die beiden BIG Geschäftsführer HansPeter Weiss und Wolfgang Gleissner zufrieden. Im Einklang mit der Umsatzausweitung wuchs auch das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Neubewertung und Abschreibungen (EBITDA) um 6,2 Prozent auf 622,6 Millionen Euro. Auch die Funds from Operations (FFO) entwickelten sich leicht posi tiv von 444,2 auf 446,3 Millionen Euro. Aufgrund niedrige rer Neubewertung lag das EBIT mit 612,9 Millionen Euro um 4,4 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Auch der Periodenüberschuss verringerte sich aufgrund der Stichtagseffekte im Berichtszeitraum um 4,1 Prozent auf 402,1 Millionen Euro. Insgesamt investierte der BIG Konzern im Berichtsjahr 424,6 Millionen Euro in Neubauten, Generalsanierungen sowie Instandhaltungen. Zu den bedeutendsten Projekten zählten im abgelaufenen Jahr beispielsweise im Bildungs bereich – neben vielen anderen Bauvorhaben – die Sanie rungen der HTBLVA St. Pölten und der Biomedizinischen Technik der TU Graz. Mit der neu errichteten Justizanstalt Salzburg setzte die BIG zudem modernste Gebäude- und Si cherheitsstandards in diesem Bereich um. Forciert wurden im Berichtsjahr auch die Aktivitäten im Bereich Wohnbau.

Vermietbare Fläche in Prozent

Mietaufkommen in Millionen Euro 151,7

24,3 % 41,4 % 10,0 %

251,6

24,3 % Schulen Spezialimmobilien

BIG BUSINESS

312,6

78,9

Universitäten Büro- und Wohnimmobilien

Schulen

Universitäten

Spezialimmobilien

Büro- und Wohnimmobilien

Nr. 19 | 2016 | www.big.at

BILANZ

«Aufgrund höherer Mieterlöse gelang es dem BIG Konzern im Berichtszeitraum, den Umsatz um 5,7 Prozent auf 990,9 Millionen Euro zu steigern.» Hans-Peter Weiss, Wolfgang Gleissner

Die Tochtergesellschaft ARE Austrian Real Estate startete zu Jahresbeginn 2015 ihre Wohnbauinitiative, in deren Rah men bis 2020 rund zwei Milliarden Euro in die Errichtung von bis zu 10.000 Wohnungen investiert werden (siehe S. 7). Gleichzeitig war die Bereitstellung von Gebäuden im Zu ge der Flüchtlingskrise im vergangenen Jahr eine große Herausforderung für den BIG Konzern. Innerhalb kürzester Zeit wurden viele Häuser adaptiert und zur Verfügung ge stellt. Mittlerweile werden rund 110.000 Quadratmeter Ge bäudefläche von Bundes-, Landes- oder karitativen Organi sationen genutzt. Langfristig betriebene Quartiere vermie tet die BIG nach dem üblichen Modell zu günstigen Kondi tionen. Bei vielen Notunterkünften handelt es sich jedoch um temporäre Leerstände, also beispielsweise in Planung befindliche Projektentwicklungen. Diese Immobilien wer den gegen Übernahme der jeweiligen Betriebskosten miet frei zur Verfügung gestellt. Damit kommt die BIG ihrer Ver pflichtung einer marktadäquaten Bewirtschaftung des Portfolios nach und hilft gleichzeitig rasch, unbürokratisch und effizient. Der BIG Konzern rechnet im Jahr 2016 erneut mit einem erfolgreichen Geschäftsverlauf und steigenden Investitionen. Die Verträge beider Geschäftsführer, die im Mai ausgelaufen wären, wurden bis zum Jahr 2021 ver längert.

KENNZAHLEN in Millionen Euro

2015

2014

Veränd. in %

990,9

937,7

5,7 %

794,7

771,0

3,1 %

140,2

134,5

4,2 %

in % der Mieterlöse

17,6 %

17,4 %

0,2 PP

Betriebsergebnis (EBIT)

612,9

641,4

-4,4 %

Ergebniskennzahlen Umsatzerlöse davon Mieterlöse Instandhaltung

622,6

586,3

6,2 %

62,8 %

62,5 %

0,3 PP

402,1

419,1

-4,1 %

Loan to Value Ratio (LTV)

30,4 %

32,2 %

-1,8 PP

Eigenkapitalquote

52,7 %

51,5 %

1,2 PP

Return on Capital Employed (ROCE)

4,9 %

5,3 %

-0,4 PP

Return on Equity (ROE)

6,5 %

7,2 %

-0,7 PP

446,3

444,2

0,5 %

EBITDA EBITDA-Marge Periodenüberschuss Bilanzkennzahlen

Renditekennzahlen

Cashflow-Kennzahlen FFO (exklusives Transaktionsergebnis)

Mieterlöse in Millionen Euro

680

731

755

771

Investitionen in Millionen Euro 795

662 194

627

721 158

173

507 135

2011

2012

Nr. 19 | 2016 | www.big.at

2013

2014

2015

468

454

2011

2012

Instandhaltung

563

2013

424 140

372

284

2014

2015

Neubau & Generalsanierung Gesamtinvestition

BIG BUSINESS

ZEITRAFFER INTERVIEW

„Flexibilität erhöhen und Kunden Die BIG Geschäftsführer DI Hans-Peter Weiss (rechts) und DI Wolfgang Gleissner (links) über das anspruchsvolle Geschäftsjahr 2015, das von der Implementierung der Wohnbaustrategie, der Realisierung großer Bauvorhaben und der Flüchtlingskrise geprägt war. ■ Sind Sie mit dem Ergebnis des vergangenen Geschäfts jahrs zufrieden? Weiss: Wir sind sehr zufrieden und liegen mit einem Um satz von rund 991 Millionen Euro nur mehr knapp unter der Milliardengrenze. Verantwortlich dafür sind das Pro jektgeschäft und die aus Fertigstellungen resultierende Steigerung der Mieterlöse. Insgesamt ist auch der Anstieg des EBITDA, also des um Stichtagseffekte bereinigten Er gebnisses, um 36 auf rund 623 Millionen Euro sehr erfreu lich. Wir verfügen zudem über eine sehr gute Eigenkapital ausstattung – die Quote ist leicht von 51,5 auf 52,7 Prozent gestiegen. Welche Ereignisse haben die abgelaufene Periode aus Ihrer Sicht am stärksten geprägt? Gleissner: Im Wesentlichen waren es zwei dominierende Themen: Zunächst starteten wir zu Beginn des Jahres mit unserer Tochtergesellschaft ARE Austri an Real Estate eine Wohnbauinitiative, in deren Rahmen wir in den kommen den fünf Jahren rund zwei Milliarden Euro investieren werden. Das zweite große Thema war der stetig wachsen de Zustrom an Flüchtenden aus

BIG BUSINESS

den Kriegsgebieten des Nahen Ostens. Innerhalb kürzester Zeit mussten sehr viele Notquartiere zur Verfügung ge stellt werden. Dies war mit Sicherheit eine enorme Heraus forderung – nicht nur operativ, sondern auch aus humani tärer Sicht. Wie wirkt sich die Flüchtlingsthematik nun konkret auf Ihre Ertrags- bzw. Ergebnissituation aus. Können wir auch von einem wirtschaftlichen Effekt sprechen oder geht es mehr um den „karitativen“? Weiss: Seit Beginn des Jahres wurde das Portfolio systema tisch durchforstet. In zahllosen Stunden haben Mitarbeiter der BIG enormen Einsatz gezeigt, um unseren Teil zur Be wältigung der Flüchtlingskrise beizutragen. Innerhalb kür zester Zeit wurden teilweise über Nacht viele Häuser her gerichtet und zur Verfügung gestellt. Mittlerweile werden rund 110.000 Quadratmeter Gebäudefläche von Bundes-, Landes- oder karitativen Organisationen genutzt. Langfris tig betriebene Quartiere vermietet die BIG nach dem üb lichen Modell – allerdings zu günstigen Konditionen. Bei vielen Notunterkünften handelt es sich aber um temporä re Leerstände, also beispielsweise in Planung befindliche Projektentwicklungen. Diese Immobilien stellen wir gegen Übernahme der Betriebskosten mietfrei zur Verfügung. Die BIG kommt damit ihrer Verpflichtung einer markt adäquaten Bewirtschaftung des Portfolios nach und hilft gleichzeitig rasch, unbürokratisch und effizient. Als zweites zentrales Thema haben Sie die Wohnbauini tiative Ihrer Tochtergesellschaft – der ARE – erwähnt. Ist es der ARE im Berichtsjahr gelungen, sich im Wohnbaubereich zu etablieren? Weiss: Die Schaffung von Wohnraum ist eines der drin gendsten Themen in der Immobilienwirtschaft – und Wohnraum bleibt vor allem in den großen Städten auch in den kommenden Jahren sehr gefragt. Daher werden im Rahmen der Wohnbauinitiative österreichweit bis zu 10.000 zusätzliche Wohnungen errichtet – rund 40 Prozent davon sind Eigentumswohnungen, und 60 Prozent ent fallen auf leistbares, frei finanziertes Wohnen. Bei eini gen großen Projektentwicklungen in Wien konnten

Nr. 19 | 2016 | www.big.at

INTERVIEW

bedürfnisse erkennen“

Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Die BIG positioniert sich als nachhaltiges Unternehmen. Was macht die BIG anders als die anderen? Gleissner: Unser Ziel ist es, bis 2020 eine deutlich wahr nehmbare Vorreiterrolle innerhalb der Immobilienwirt schaft im Bereich der Nachhaltigkeit einzunehmen. Wir sehen das Thema nicht als Selbstzweck, sondern es liegt in unserem ureigenen Interesse. Warum? Gleissner: Wir halten unsere Häuser, im Gegensatz zu manchen anderen Unternehmen der Branche, für eine sehr lange Zeit. Alles, was wir beispielsweise bei der Errichtung ›

Fotos: www.photo-simonis.com

Meilensteine erreicht werden. So wurde beispielsweise bei den Projekten „TrIIIple“ oder „Wildgarten“ die Widmung be schlossen. An der Erdberger Lände haben wir bereits mit dem Abbruch der ehemaligen Postbusgaragen begonnen. Alleine diese drei Bauvorhaben, die wir gemeinsam mit Partnern realisieren, stehen für die Errichtung von weit mehr als 2.000 Wohnungen. Ganz nebenbei setzen wir mit diesem Zwei-Milliarden-Investitionsprogramm einen wichtigen konjunkturellen I mpuls. Steht dieser Ansatz mit der strategischen Ausrichtung der ARE im Einklang? Gleissner: Die ARE wächst kontinuierlich, diversifiziert ihr Portfolio und steigert darüber hinaus den Anteil ihrer nicht öffentlichen Mieter – dies sind unsere erklärten Ziele. Wir nutzen damit die hohen Chancen, die der Wohnbau derzeit bietet, und setzen auch wesentliche Impulse für die heimi sche Konjunktur – zahlreiche Arbeitsplätze werden durch diese Investitionen gesichert. Welchen strategischen Kurs verfolgen Sie mit dem Konzern? Gleissner: Wir wollen in unseren klassischen Geschäfts bereichen, sprich Schulen, Universitäten und Spezialimmo bilien – in diesem Bereich sind Objekte wie beispielsweise Justizanstalten, also Gebäude mit besonderer sicherheits politischer Relevanz gebündelt –, unsere Marktposition absichern und weiter ausbauen. Dazu wird es in den kom menden Jahren notwendig sein, angebotene Lösungen deutlich individueller und flexibler zu gestalten. Im Be reich der Bauabwicklungs- und Finanzierungsmodelle gilt es, attraktive und auf die Kundenbedürfnisse abgestimmte Alternativen zu entwickeln. Haben Sie dazu schon Feedback von Kunden? Weiss: Wir stehen in laufendem Austausch mit vielen Geschäftspartnern und entwickeln uns kontinuier lich weiter. Eine Bestätigung dieses Kurses ist, wenn sich Kunden im Zuge neuer Bauvorhaben für eine Partnerschaft mit uns entscheiden, weil sie von unseren Qualitäten über zeugt sind – nicht, weil sie müssen.

BIG BUSINESS

ZEITRAFFER INTERVIEW

«In den kommenden Jahren wird es notwendig sein, angebotene Lösungen deutlich individueller und flexibler zu gestalten. Im Bereich der Bauabwicklungs- und Finanzierungsmodelle gilt es attraktive Alternativen zu entwickeln.» Wolfgang Gleissner

falsch machen, fällt uns später selbst auf den Kopf. Wirt schaftlich reüssieren wir also nur dann, wenn wir uns auf die langfristige und ganzheitliche Betrachtung der Objekte konzentrieren. Einige Nachhaltigkeitsinitiativen kommen auch von Kun denseite. Welche Schritte setzt die BIG konkret selbst? Weiss: Viele Geschäftspartner sind in hohem Maß am Thema Nachhaltigkeit interessiert und verfügen teilweise über ein etabliertes Nachhaltigkeitsmanagement, mit dem wir intensiv zusammenarbeiten. Beispielsweise gibt es bei kleineren Universitäten zwar ebenfalls hohe Ansprüche, aber keine eigenen Ressourcen. Hier unterstützen wir mit einer Arbeitsgruppe, um die Bedürfnisse der Kunden opti mal umsetzen zu können. Sie bieten auch ein eigenes Beratungsinstrument an? Weiss: Unabhängig von dieser Arbeitsgruppe haben wir ein Beratungsinstrument entwickelt – das Holistic Buil ding Program. Dies ist im Wesentlichen ein Bündel von Maßnahmen, die einen großen Hebel haben, also bei gerin gem Aufwand spürbare Effekte erzielen. Wir gehen damit weit über das Thema Energieeffizienz hinaus. Zu Jahresanfang wurde das Energieeffizienzgesetz verab schiedet. Welche Ergebnisse wurden im Berichtszeitraum erreicht? Gleissner: Bis zum Jahr 2020 müssen wir gemeinsam mit unseren Kunden 125 GWh einsparen. Dabei sind wir sehr gut unterwegs. Darüber hinaus haben wir uns im vergan genen Jahr als Unternehmen für eine Zertifizierung nach ISO 14001 Umweltmanagementsystem in Verbindung mit einem internen Energieaudit entschieden. Was sind die konkreten Maßnahmen im Rahmen des Gesetzes? Gleissner: Im Rahmen von Sanierungen werden gezielt sinnvolle Verbesserungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Gebäudetechnik umgesetzt. Ein weiterer Aspekt ist das Energieeinspar-Contracting, bei dem ein Contractor gemeinsam mit dem Kunden energiesparende Maßnah

men entwickelt. Die eingesparte Energie wirkt sich kosten mäßig beim Kunden aus – 80 Prozent erhält der Contractor und refinanziert damit seine Maßnahmen. Was sind die derzeit „größten Baustellen“ der BIG? Weiss: Aktuell ist das noch der Med Campus Graz, dessen Fertigstellung für 2017 geplant ist. Darüber hinaus sind sehr große Projekte in Vorbereitung, die heuer starten. So werden beispielsweise die Universität für angewandte Kunst oder die Medizinische Universität Innsbruck saniert. Auch im Bereich der Schulen gibt es zahlreiche Bauvor haben, darunter die Neuerrichtung der AHS Wien West. Das größte Projekt in der Pipeline ist aber wieder eine Uni versität. Für die Medizinuni in Wien haben wir 2015 mehre re Liegenschaften in der Wiener Mariannengasse ange kauft, um damit den Grundstein für die neue Vorklinik zu legen. Wie stehen Sie zu den Vorwürfen, die BIG sei zu teuer und zu wenig flexibel? Gleissner: Wären wir so teuer und unflexibel, würden vie le nicht mit uns bauen. Sie tun es aber, und wir setzen uns auch in Ausschreibungen gegen den Mitbewerb durch – wie zuletzt bei einer Schule in Weiz. Kosten sind aber im mer auch eine Frage der Qualitätsanforderungen. Wir bau en im Auftrag unserer Partner Highend-Varianten von Ge bäuden und keine Standardobjekte und gehen dabei stark auf Kundenwünsche ein. Welche Herausforderungen warten 2016 auf Sie? Weiss: Die europäische Flüchtlingskrise bleibt ein Thema. Vor allem gilt es jetzt, rasch Wohnmöglichkeiten zu schaf fen, die auch den Intergrationsprozess beschleunigen. Es gibt dazu ein eigenes Projektteam, das sich diesen Heraus forderungen widmet. Generell sind im kommenden Jahr viele große Wohnprojekte baureif. Wir erreichen damit eine sehr spannende Zeit bei der Umsetzung der Wohnbauini tiative. Nachdem die Projektinvestitionen im Berichtszeit raum zurückgegangen sind, rechnen wir im kommenden Jahr wieder mit einem deutlichen Anstieg. ‹

«In zahllosen Stunden haben Mitarbeiter der BIG enormen Einsatz gezeigt, um unseren Teil zur Bewältigung der Flüchtlingskrise beizutragen. Innerhalb kürzester Zeit wurden teilweise über Nacht viele Häuser hergerichtet und aufgesperrt.» Hans-Peter Weiss

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Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Foto: Harald A. Jahn

ARE BILANZ

Wohnbauinitiative in Realisierung ARE steigert operatives Ergebnis. Bis zu 10.000 Wohnungen werden gebaut.

ie Wohnbauinitiative der ARE Austrian Real Estate ist voll im Gange. Das Unternehmenswachstum wird damit signifikant beschleunigt. „Mit Jahres ende 2015 haben wir Developments im Wert von 1,05 Milli arden Euro geplant. Projekte in der Höhe von 240 Millionen Euro sind bereits in Realisierung“, so die beiden Geschäfts führer der ARE, Hans-Peter Weiss und Wolfgang Gleissner. Die ARE plant, bis 2020 je eine Milliarde Euro in frei finanzierte Miet- sowie Eigentumswohnungen zu investie ren und bis zu 10.000 Wohnungen zu errichten. Mietwoh nungen werden zu einem großen Teil in den Bestand über nommen, die Eigentumsobjekte verkauft. Darüber hinaus sollen punktuell moderne Bürohäuser erworben werden, um technisch überalterte Gebäude des Bestandsportfolios zu sanieren oder um Standortkonzentrierungen zu ermög lichen. Parallel dazu gibt es das Ziel, den mit 3,5 Prozent be reits niedrigen vermietbaren Leerstand durch Umnutzung und Neuvermietung konsequent weiter zu reduzieren. Die Geschäftsführer der ARE zeigen sich mit dem Verlauf des Jahres 2015 zufrieden, stiegen doch die Umsatzerlöse auf Nr. 19 | 2016 | www.big.at

grund von Wohnungsverkäufen um rund 13 Prozent auf 240 Millionen Euro. Das EBITDA legte um 5,6 Prozent auf 127,7 Millionen Euro zu. Durch Einmaleffekte (Abwertun gen) sank das EBIT zwar auf 135,1 Millionen Euro, operativ lief es aber sehr gut: Die FFO (Funds from Operations) stie gen um 1,4 Prozent auf 73,3 Millionen Euro. In Millionen Euro

2015

2014

Veränderung in %

Mieterlöse

154,7

152,3

1,6 %

EBITDA

127,7

120,9

5,6 %

53,2 %

57,7 %

-4,5 PP

EBIT

135,1

151,0

-10,5 %

Gewinn der Periode

85,3

94,8

-10,0 %

25 %

Bilanzsumme

2.533,7

2.447,3

3,5 %

Loan to Value Ratio (LTV)

33,9 %

34,0 %

-0,1 PP

73,3

72,3

1,4 %

EBITDA-Marge

Mitarbeiter

Funds from Operations (FFO)

ohne Verkäufe

BIG BUSINESS

ZEITRAFFER MED CAMPUS GRAZ

Die große Aula ist über keines der beiden Geschoße mit dem Gebäude verbunden. Der Kubus wird durch einen Lichthof geteilt, der von der darüber liegenden Campusebene Helligkeit in den Raum bringt.

Wolkenbildung an der Grazer Skyline

Die „himmlische“ Fassade des Med Campus im Grazer Stiftingtal ist fertig. Der Innenausbau läuft.

In diesem Musterlabor steht bereits die spätere Möblierung. Im Vordergrund finden sich Laborbänke mit Anschlüssen für Gase und andere Medien.

BIG BUSINESS

Fotos: Fotoatelier Robert Frankl

Im Gebäude werden insgesamt 1.195 Kilometer Kabel verlegt.

äuschend echt wirkt die Spiegelung des Himmels bei flüchtiger Betrachtung des neuen Med Campus. Der Wolkeneffekt entsteht jedoch nicht durch gespiegelte Wetterphänomene. Einfach, aber effektvoll wird die auffällige Wirkung ausschließlich durch leichte Abstu fungen in der Graulackierung der einzelnen Blechplatten hervorgerufen. Der im Inneren ansonsten klinisch funktionale und technisch hoch moderne Bau birgt sein farbenfrohes optisches Highlight im Foyer. Dort präsentiert sich die Aula als frei stehender zweigeschoßiger Glaswürfel mit Lichthof. Umlaufend befindet sich sowohl im Erdgeschoß als auch im Geschoß darüber ein kompletter Umgang mit einer Wandgestaltung von Matt Mullican. Beim Innenausbau haben sich die Medizinische Universität Graz und die BIG für ein Vorgehen in zwei Phasen entschieden. In der ersten Phase werden die einzelnen Abschnitte sukzessive baulich fertiggestellt und ab Ende Mai 2016 an die Universität übergeben. In der zweiten Phase be ginnt in diesen Abschnitten der Einbau fester Möblierungen in die Labo re, Sezier- und Hörsäle. So werden im Laufe eines Jahres 1.317 Räume für ihre spätere Funktion ausgestattet, damit im Herbst 2017 der Studien beginn am neuen Campus stattfinden kann. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

MED CAMPUS

GRAZ

Die matteren, dunklen Platten sind Sonnenschutzelemente aus Streckmetallgitter. Sie können sich um 90 Grad in der Längsachse drehen und schließen sich bei hoher Sonneneinstrahlung automatisch.

Die einzelnen Baukörper sind mit viergeschoßigen Glasbrücken verbunden. Darunter befindet sich ein offener Durchgang auf Campusebene.

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BIG BUSINESS

ZEITRAFFER BSZ ST. PÖLTEN

Foto: Hertha Hurnaus

Frisches Grün an der Fassade und im Inneren bringt Farbe in den Schulalltag. YF Architekten planten das größte Schulprojekt der BIG.

Ein von der BOKU Wien entwickeltes Substrat im Erdboden sorgt dafür, dass selbst große Regenwasser mengen lange Zeit gespeichert werden. So sind die Pflanzen versorgt, der Kanal entlastet und die Bewässerungs kosten geringer.

BIG BUSINESS

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BSZ

ST. PÖLTEN

Der grüne Riese ist erwacht

Schulbau in neuen Dimensionen. 62 Millionen Euro investiert. Synergien gehoben.

ler frequentieren. In die HAK gehen sie nach links, in die HTL nach rechts. Das Innere des Neubaus wird durch Oberlichten und Dachfenster mit viel Tageslicht versorgt. „Die automati sche Lüftung, bei der sich Fenster und Oberlichten öffnen, kühlt nachts die Schule“, sagt BIG Projektmanager Herwig Wolloner. Außenjalousien dienen als Sonnenschutz. Das Bauprojekt umfasste aber nicht nur eine Erweiterung, son dern auch eine Sanierung. Zwischenwände in der HTL und der HAK wurden abgebrochen, Räume umgruppiert und ein neues Brandschutzkonzept umgesetzt. Gänge, Klassen und Aufenthaltsbereiche profitieren von neuen Oberflächen. Die Werkstätten sowie die Kfz- und Laborhallen der HTL wurden modernisiert und die Lüftungs anlage adaptiert. Neue Fassaden und Fens ter samt Sonnenschutz verbessern das Klima und den Energieverbrauch der HTL und der Turnsäle.

Fotos: Harald A. Jahn

er vor dem fertigen Bundesschulzentrum (BSZ) St. Pölten steht, ahnt die umfangreichen Arbeiten der vierjährigen Sanierung und Erweiterung. Um die Dimension des Bauvorhabens greifbarer zu machen: Unter anderem wurden fast 10.000 Quadratmeter Boden sowie 560 Kilometer Kabel verlegt und rund 12.500 neue Leuchten installiert. Zudem ist das BSZ jetzt ungefähr so groß wie sieben Fußballfelder. Dieses Ausmaß wurde durch zusätzliche 16.000 Qua dratmeter in Form einer neuen Turnhalle und eines grünen Neubaus erreicht, der die Bestandsgebäude der Höheren Technischen Lehranstalt (HTL) und der Handelsakademie (HAK) miteinander verbindet. Er bietet Platz für gemeinsame Bereiche wie Biblio thek, trennbarer Vortragssaal und Mensa. Die Schulen teilen sich zudem den hier angelegten zentralen Eingang, den täglich rund 2.500 Schü

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BIG BUSINESS

ZEITRAFFER HTBLA HALLSTATT

Das neue Werkstättengebäude der HTBLA Hallstatt (siehe auch Foto unten) ist mit dem Oberösterreichischen Holzbaupreis 2016 ausgezeichnet.

Im Salzkammergut am Sand

Loser Untergrund: moderne Pfahlbauten in Hallstatt zur Erweiterung einer Schule.

BIG BUSINESS

Fotos: Marc Haader

irekt am Hallstätter See gelegen, die Berge im Hintergrund, historische Häuser in der Nach barschaft. Für Touristen die pure Idylle. Für Architekten dagegen eine große Herausforderung. Geologisch betrachtet ist die Höhere Technische Bundeslehranstalt (HTBLA) in Hallstatt auf Sand ge baut. Daher mussten über 200 Pfähle bis zu 40 Meter in die Tiefe getrieben werden, um tragfähigen Unter grund für die nötigen Neubauten zu erreichen. Darü ber hinaus waren auch Auflagen der Wildbach- und Lawinenverbauung sowie des Naturschutzes in die Bauplanung einzubeziehen. Wenn der Pegel des Sees steigt, müssen klarerweise alle Gebäude im Trocke nen sein. Sie befinden sich daher über der Marke des 100-Jahre-Höchststands. Neben der Natur wurden auch Vorgaben der UNESCO-Weltkulturerbe-Kom mission und des Bundesdenkmalamts bei der Umge staltung der HTBLA berücksichtigt. Insgesamt wurde die Schule im Salzkammergut drei Jahre nach den Plä nen von Riccione Architekten saniert und erweitert. Die Investitionen betrugen rund 12,2 Millionen Euro.

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HTBLA

HALLSTATT

Das denkmalgeschützte „Theoriegebäude“ wurde teilweise saniert und um einen rund 600 Quadratmeter großen Zubau erweitert. Im Erdgeschoß befindet sich die Bibliothek.

Im eingeschoßigen Neubau auf dem Werkstättenareal gibt es einen Aufenthaltsraum mit Buffet, Garderoben, weitere Werkstätten und Lehrerzimmer.

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BIG BUSINESS

ZEITRAFFER

Foto: Fotolia – Telcom-Photography

CAMPUS TULLN | KURZ NOTIERT

Foto: Egon Fischer

Vizebürgermeister Harald Schinnerl, Landesrat Stephan Pernkopf, BOKU-Vizerektorin Andrea Reithmayer, Sektionschef Elmar Pichl und BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss (v. l. n. r.) beim Spatenstich Ende April.

Holzbau für Pilzgiftforscher

Spatenstich für neues Labor der Wiener Universität für Bodenkultur am Campus in Tulln.

m Neubau erforscht zukünftig das Institut für Umwelt biotechnologie unter anderem die Nutzung mikrobiolo gischer Stoffwechselvorgänge zum Abbau oder zur Ent giftung von Schadstoffen in Wasser, Böden und Abfällen. Das Analytikzentrum entwickelt im interdisziplinären Umfeld neue leistungsfähige Methoden auf dem Fach gebiet der (bio-)analytischen Chemie. Dabei wird in den modernen Labor- und Büroräumen nicht nur theoretisch geforscht, sondern auch nach praktischen Anwendungen gesucht.

Alle Büros sind nach Süden oder Westen ausgerichtet und somit sehr hell und freundlich. Die Labors wurden be wusst auf der Nordseite geplant, um blendfreies Arbeiten zu ermöglichen. Das Gebäude in Leichtbauweise bekommt eine hochwertig gedämmte, thermische Gebäudehülle aus unbehandeltem Lärchenholz und erreicht so Niedrigener giehaus-Standard. Für durchwegs gute Luft und angeneh me Temperaturen auf den 1.300 Quadratmetern sorgen ei ne mechanische Be- und Entlüftung, eine Nachkühlung und ein außen liegender Sonnenschutz.

KU RZ NOT I E RT *** INNSBRUCK. Der Campus Technik bekommt Schritt für Schritt ein neues Gesicht. Nachdem die Gebäude der Architektur und der Technischen Wissenschaften bereits saniert worden sind, wird ab Juni der Außenbereich neu gestaltet. Um auf den rund 10.000 Quadratmetern eine belebte Campus-Atmosphäre zu schaffen und die Gebäude optisch zu verbinden, werden attraktive Grünflächen angelegt. *** TIROL. Die BIG saniert und erweitert die Tourismusschulen am Wilden Kaiser. Eine Aufstockung schafft Platz für zusätzliche Stammklassen. Die Investitionen betragen rund 13 Millionen Euro. Läuft alles nach Plan, ist das Bauvorhaben zum Schuljahr 2017/18 fertiggestellt.

*** ST. PÖLTEN. Das BG/BRG St. Pölten wird saniert und um einen rund 2.000 Quadratmeter großen Zubau für 18 neue Stammklassen erweitert. Das Bestandsgebäude wird modernisiert und adaptiert. Dadurch entsteht Raum für neue Lern- und Aufenthaltszonen. Bis zur Fertigstellung im April 2018 übersiedeln die Schüler in Container. Die BIG investiert rund 25 Millionen Euro in das Projekt. *** SALZBURG. Nach der Zeugnisverteilung startet die Sanierung und Erweiterung des Christian-DopplerGymnasiums. Die bestehende Turnhalle wird abgebrochen und durch eine Dreifachturnhalle mit Hartplatz auf dem Dach ersetzt. Dank Erweiterungsbauten im Innenhof wird das Schulgebäude nach der geplanten

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Fertigstellung des Bauvorhabens Ende 2018 um zirka 2.500 Quadratmeter größer sein. Die BIG investiert rund 26 Millionen Euro. *** GLEISDORF. Die ARE schließt eine Vereinbarung mit der Stadtgemeinde Gleisdorf: Aus dem ehemaligen Bezirksgericht Gleisdorf werden betreubare, altersgerechte Seniorenwohnungen. Für die Dauer der Projektentwicklungs- und Planungsphase stellt die ARE die Liegenschaft der Stadtgemeinde Gleisdorf mietfrei für die Unterbringung von Asylwerbern zur Verfügung. *** LINZ. Das Europagymnasium wird um knapp 2.000 Quadratmeter erweitert. Der viergeschoßige Zubau dockt direkt an das Bestandsgebäu-

de an. Im Erdgeschoß wird so der Lehrerbereich erweitert und ein neuer, teilbarer Mehrzwecksaal errichtet. Auf die drei Obergeschoße verteilen sich neun Stammklassen, die Nachmittagsbetreuung, Schularztzimmer und Sonderunterrichtsräume. Die BIG investiert rund 4,5 Millionen Euro. Die Fertigstellung ist für den Beginn des Schuljahrs 2017/18 geplant. *** WIEN. Die BIG saniert und adaptiert im Auftrag des Bundesministeriums für Justiz den Zöglings- und Südtrakt der Justizanstalt Simmering. Beide Objekte stammen aus dem 17. Jahrhundert und stehen unter Denkmalschutz. Läuft alles plangemäß, erfolgt die Fertigstellung im Juli 2017.

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UNI SALZBURG

Vom Dach in die Steckdose Alternative Energiegewinnung duch Photovoltaik an der Uni Salzburg.

ir haben das Dach von 2009 bis 2011 bereits technisch und energetisch saniert“, so Bern hard Paradeiser, Leiter des Objektmanage ment-Teams. Seit Kurzem fängt die schwarz-blau glän zende neue Photovoltaikanlage auf dem Dach der Natur wissenschaftlichen Fakultät der Universität Salzburg auch das Licht ein und „erntet“ sauberen Sonnenstrom für den Betrieb des Gebäudes. Die installierten 423 Solar module bilden eine der größten Anlagen im Eigentum der BIG und liefern jährlich einen Ertrag von fast 100.000 Kilowattstunden. Vergleichbar ist das mit dem Energie verbrauch von rund 25 Einfamilienhäusern.

Foto: www.neumayr.cc

Mit knapp sechs Grad Dachneigung sind die Zellen ideal nach der Sonne ausgerichtet. Alle Module zusammen haben eine Fläche von rund 680 Quadratmetern.

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ZEITRAFFER AHS WIEN WEST

Fotos: Richard Tanzer

Die Fassade wird nach dem Teilabbruch des Mannschaftsgebäudes in den Neubau integriert.

Potemkinsche Kaserne

Ehemalige Heeresliegenschaft derzeit nur Fassade. Sport im Mittelpunkt der neuen Schule.

uf den ersten Blick hat sich nichts verändert. Die Fassade der ehemaligen Biedermann-Huth-RaschkeKaserne entlang der Montleartstraße in Wien-Pen zing ist unberührt. Dahinter allerdings, dort, wo ehemals Flaggenappelle stattgefunden und Panzer ihrer Runden ge dreht haben, herrscht gähnende Leere. Rechtzeitig zum Spa tenstich Ende April waren bereits zwei ehemalige Lagerund Werkstättenhallen abgebrochen, um Platz für die neue Schule zu schaffen. „Die vormalige Reithalle steht unter Denkmalschutz und bleibt erhalten“, sagt BIG Projektmana gerin Heike Schnellnegger. Die neue AHS Wien West mit einer speziellen Ausrichtung auf Sport wird – läuft alles nach Plan – im Schuljahr 2017/18 ihren Betrieb aufnehmen. In den neuen Gebäuden sind 34 Stammklassen, Sonder

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unterrichtsräume und die Verwaltung auf rund 12.300 Qua dratmetern untergebracht. Terrassen und Freiflächen bieten Platz für offenes Lernen und Projektarbeiten. Der begrünte Innenhof lädt dazu ein, die Pausen draußen zu verbringen. Die rund 2.000 Quadratmeter große frühere Reithalle wird saniert und zu zwei Einzelturnhallen inklusive Neben räumen ausgebaut. Im Außenbereich gibt es eine Weit sprunganlage, eine 60-Meter-Laufbahn, einen Hartplatz, ein Feld für Streetsoccer und eine Kugelstoßanlage. Insgesamt 800 bis 900 Schüler werden künftig von rund 70 Lehrern an der AHS Wien West unterrichtet, darunter rund 300 Schüler, die aus dem Schulleistungssportzentrum Wien West in die neue Schule wechseln. Die BIG investiert rund 25 Millionen Euro in das Projekt. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

AHS

WIEN WEST

Visualisierungen: ZOOMVP_SE

Foto: Richard Tanzer

Die Schule wird nach den Plänen der ARGE AHS Wien West, bestehend aus Shibukawa Eder Architects und der F+P Architekten ZT GmbH, offen und luftig gestaltet.

Offizieller Spatenstich (v. l. n. r.): BIG Geschäftsführer Wolfgang Gleissner, Bildungsministerin Gabriele Heinisch-Hosek, Bezirksvorsteherin Andrea Kalchbrenner und Stadtschulratspräsident Jürgen Czernohorszky.

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ZEITRAFFER CHS VILLACH | KURZ NOTIERT

Gasparin & Meier Architekten planten die Umgestaltung der Turnhalle.

KU RZ N OTI ERT *** WIEN. Das Wohnbauprojekt ARGENTO in der Argentinierstraße in Wien-Wieden schreitet zügig voran. Im Juni haben die drei Neubauten im Innenhof die Dachgleiche erreicht. Im historischen Bestandsgebäude laufen die Sanierungs arbeiten auf Hochtouren. Die Fertigstellung der 75 frei finanzierten Eigentumswohnungen ist für das Frühjahr 2017 vorgesehen. Rund zwei Drittel sind bereits verkauft. *** LINZ. Etwa ein Jahr nach Baubeginn ist beim Wohnprojekt Kaarstraße 21 in LinzUrfahr die Dachgleiche erreicht. Läuft alles weiterhin plangemäß, werden die 73 Wohnungen, die von der ARE Development gemeinsam mit Real Treuhand Immobilien errichtet werden, im März 2017 bezugsfertig sein. Eigentümer von „KAAR 21“ ist die Ärztekammer für Oberösterreich.

Farbintensive Hülle für Sportler

Turnhalle des Centrums Humanberuflicher Schulen (CHS) Villach saniert. ■ Die rund 1.200 Quadratmeter gro ße Doppelturnhalle ist nach der sechsmonatigen Sanierung kaum wiederzuerkennen. Statt grau in grau präsentiert sich das Gebäude in auffälligem Orange. Ab jetzt turnen die Schülerinnen und Schüler der CHS Villach also in einem farbenfro hen Umfeld. Eine neue Dämmung der Fassade und des Dachs senkt

den Energieverbrauch. Große Fens ter – per Fernsteuerung zu öffnen – bringen mehr Tageslicht ins Innere. Im Zuge des Bauvorhabens wurden außerdem Wände versetzt, Räume neu angeordnet, Oberflächen sowie die Haustechnik erneuert und die Sanitäranlagen barrierefrei gestal tet. Das Investitionsvolumen betrug 2,7 Millionen Euro.

*** LUSTENAU. Das rund 5.000 Quadratmeter große Bestandsgebäude der Handelsakademie in Lustenau wurde nach den Plänen von Architekt Alex Herter für sechs neue Stammklassen aufgestockt und um einen Zubau erweitert, der einen Medienraum, eine EDV-Klasse, ein betriebswirtschaftliches Zentrum und zwei Klassenräume beinhaltet. Im Bestandsgebäude wurden Räume umgruppiert und brandschutztechnisch auf aktuellen Stand gebracht. Die Dämmung des Dachs und der Bodenplatte sowie neue Fenster senken den Energieverbrauch. Ein neuer Lift und eine Rampe beim Eingang bringen die notwendige Barrierefreiheit. Die BIG investierte rund 8,2 Millionen Euro in das Bauvorhaben.

Fotos: Paul Ott

*** WIEN. Das Stadtentwicklungsprojekt „Wildgarten“ in Wien-Meidling im Umfang von rund 1.100 Wohneinheiten nimmt erste konkrete Formen an. Am 30. April eröffnete ein – vorerst noch provisorisch eingerichtetes – Nachbarschaftszentrum für Anrainer und künftige Bewohner. Obwohl die Besiedelung erst ab 2018 erfolgen wird, gibt es schon jetzt reges Interesse. Rund 250 Gäste nutzten die Gelegenheit und informierten sich direkt vor Ort über das Bauvorhaben und das künftige Wohnungsangebot. Ab sofort öffnet das Nachbarschaftszentrum etwa alle zwei bis drei Monate für punktuelle Informationsveranstaltungen.

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BG BRG

SILLGASSE

Visualisierungen: SOLID architecture ZT GmbH

Alles neu in der Innsbrucker Sillgasse. Während der geplanten zweijährigen Bauzeit übersiedeln die rund 850 Schüler und etwa 100 Lehrer in ein Ausweichquartier.

Futuristischer Neubau nahe der Altstadt Innsbruck: Nach der Entscheidung im Architekturwettbewerb starten die Planungen.

as Gymnasium in der Sillgasse ist in die Jahre gekom men. Um Schülern und Lehrern künftig ein moder nes Unterrichtsumfeld zu bieten, soll das bestehende Gebäude abgebrochen und ein neues errichtet werden. Dazu wurde ein EU-weiter offener einstufiger Wettbewerb ausgelobt. Aus insgesamt 81 Einreichungen ging SOLID architecture als Sieger hervor. Der geplante Neubau um fasst rund 10.000 Quadratmeter. In den zwei unterirdi schen Geschoßen gibt es zwei Turnsäle samt Nebenräumen, die Zentralgarderobe sowie die Haustechnik. Im Erdgeschoß Nr. 19 | 2016 | www.big.at

befinden sich der Eingangsbereich mit Aufenthaltszone, ein Mehrzweckraum sowie die Nachmittagsbetreuung und der Speiseraum. Das erste Obergeschoß nutzen die Schulver waltung und die Lehrer. Die Klassenräume verteilen sich auf den zweiten, dritten und vierten Stock. Verlaufen die weitere Planung und Einreichung sowie die Ausschreibun gen und Genehmigungen wie vorgesehen, kann im Som mer 2017 mit den Abbrucharbeiten begonnen werden. Die BIG investiert im Auftrag des Bildungsministeriums rund 22 Millionen Euro.

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ZEITRAFFER BEATRIXGASSE | KURZ NOTIERT

Wohnungsschlüssel sperrt Elektroauto Frischgebackene Eigentümer in der Beatrixgasse teilen sich fahrbaren Untersatz.

Fotos: Stefan Baumann

Die neuen Bewohner in der Beatrixgasse 11 können sich über lichtdurchflutete Räume, großzügige Gartenflächen, eine zentrumsnahe Lage und einen BMW i3 freuen.

Foto: ARE Development

eit Kurzem sind die neuen Bewohner des Wohnbau projekts „Beatrixgarten“ auch Besitzer eines BMW i3. Die ARE Development übernimmt vier Jahre lang die Leasingkosten für das moderne Elektroauto. Über ein Online-Buchungstool können die Bewohner das Fahrzeug nach Bedarf ausleihen. Aufgeladen wird das Gefährt in der hauseigenen Tiefgarage. Nach Ablauf der Leasingdauer entscheiden die Hauseigentümer über die Weiterführung des Vertrags auf eigene Kosten. Anfang des Jahres wurde das Projekt „Beatrixgarten“ der ARE Development in WienLandstraße fertiggestellt und termingerecht übergeben. Die Anlage besteht aus zwei Sockelgeschoßen, fünf Haupt geschoßen und zwei Dachgeschoßen. Die 31 Wohnungen sind zwischen 53 und 230 Quadratmeter groß.

KU RZ NOT I E RT *** MÖDLING. Betreubares Wohnen für Senioren ermöglicht Unabhängigkeit bis ins hohe Alter. Die demografische Entwicklung befeuert die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen spürbar. Die ARE rea giert auf diesen Trend und investiert gezielt in diese Sonderform des Wohnens. Im Mai erfolgte der Ankauf der Seniorenresidenz Mödling mit 36 Wohnungen, die von Silver Living errichtet wurde. Der Großteil der Wohnungen ist bereits vergeben.

*** MÖDLING. Im Neusiedlerviertel in Mödling sind die Bagger bis Herbst im Großeinsatz. Alle sieben ehemaligen Gebäude der Gendarmerie-Zentralschule werden abgebrochen. Anstelle des Ausbildungszentrums errichtet die ARE Development bis 2020 ein neues Stadtviertel mit rund 250 Wohnungen und Raum für Nahversorger bzw. Dienstleistungsangebote sowie einen rund 1.350 Quadratmeter großen öffent lichen Park. Die Bauarbeiten für das neue Stadtviertel beginnen im Früh-

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jahr 2017. Zum Wohnungsmix gehören frei finanzierte Reihenhäuser, Stadtvillen und Eigentumswohnungen sowie rund 70 geförderte Miet wohnungen, die von einem gemeinnützigen Wohnbauträger errichtet werden. *** WIEN. Das Wohnbauprojekt „M2“ in der Wimmergasse in Wien-Margareten ist fertiggestellt. In den nächsten Wochen erfolgt die Übergabe an die neuen Eigentümer. Das Projekt besteht aus zwei Wohnhäusern mit

insgesamt 34 frei finanzierten Eigentumswohnungen. Aktuell sind nur noch wenige Wohnungen verfügbar. *** GMUNDEN. Ende Mai veranstaltete die ARE gemeinsam mit der Stadtgemeinde Gmunden eine Bürgerinformationsveranstaltung zu einem geplanten Wohnbauprojekt in der Wunderburgstraße. Am Standort des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen sollen knapp 50 Miet- und Eigentumswohnungen entstehen.

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LINZ

Foto: www.viennaslide.com

BRÜCKENKOPFGEBÄUDE

Kunst über den Dächern von Linz

Im östlichen Brückenkopfgebäude wird der „Transzendenzaufzug“ für uneingeschränkte Ausblicke sorgen.

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Visualisierung: Karin Sander

Foto: Florian Voggeneder

twa zehn Meter hoch und in der Nacht be leuchtet wird das Kunstprojekt der internatio nal renommierten Künstlerin Karin Sander ab Jänner 2017 in den Linzer Altstadthimmel ragen. Denn anstelle eines herkömmlichen Lastenauf zugs soll zukünftig im Schacht aus Sichtbeton eine gläserne Liftkonstruktion Mensch, Kunst und Material zu den Ebenen des Gebäudes und über das Dach hinaus befördern. „Die Konstruktion aus Stahl und Glas eröffnet seinen Nutzern mit einer grandiosen 360-Grad-Rundumsicht neue Perspek tiven auf die Stadt“, sagt BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss. Das BIG ART Kunstwerk wird im Rahmen der Sanierungsarbeiten des Gebäudes verwirklicht. Das Projekt für die Kunstuniversität Linz umfasst neben dem Einbau zentraler Stiegen häuser eingeschoßige Glasaufbauten mit zwei Hörsälen und ein neu ausgebautes Dachgeschoß.

BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss präsentierte in März den Siegerentwurf, eine Konstruktion aus Stahl und Glas.

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ZEITRAFFER

Foto: Richard Tanzer

ERDBERGER LÄNDE

Seitdem die Garagen abgerissen sind, zeigt sich zum ersten Mal die Dimension des gesamten Areals. Zwei Drittel der jetzt noch versiegelten Fläche werden begrünt und können schon bald wieder atmen.

Betonwüste wird begrünt

Ehemalige Postbusgaragen an der Erdberger Lände in Wien-Landstraße weichen Wohnviertel.

Foto: Fotolia – Zerbor

wei Drittel Grün plus ein Drit tel Wohnen – das ist die neue Formel für das ehemalige Gewerbegrundstück Erdberger Lände 36-38. ARE Develop ment und PREMIUM Immobi lien entwickeln bis 2020 auf der rund 31.000 Quadratme ter großen Liegenschaft 830 Wohnungen. „Die ARE in vestiert bis 2020 insgesamt bis zu zwei Milliarden Euro in die Entwicklung, Errichtung und den Ankauf von rund 10.000 Wohnungen. Das Projekt „Erdber ger Lände 36-38“ ist ein wichtiger Bestandteil der Wohnbauoffensive und wird hochwertigen Wohnraum für rund

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1.600 Menschen bieten“, sagt ARE Ge schäftsführer Hans-Peter Weiss. Auf rund zwei Dritteln des Are als entstehen Grün- und Freiflä chen, deren Herzstück ein rund 7.000 Quadratmeter großer öffentlicher Park wird. Einzi ges Hindernis für die ehrgei zigen Pläne der Projektent wickler waren im Frühjahr noch die ehemaligen Post busgaragen. Zahlreiche Bag ger haben die Tausenden Ku bikmeter Beton abgetragen. Mittlerweile sind die Hallen Ge schichte. Nächstes Jahr beginnen die Baugrubensicherung und Erdarbeiten. Danach startet der Hochbau. Das Wohnviertel Nr. 19 | 2016 | www.big.at

ERDBERGER

LÄNDE

«Das Projekt ist ein wichtiger Bestandteil der Wohnbauoffensive und wird hochwertigen Wohnraum für rund 1.600 Menschen bieten.» Hans-Peter Weiss, ARE Geschäftsführer

Erdberger Lände 36-38 besteht aus zehn Häusern, entwor fen von sieben unterschiedlichen Architekturbüros. Das Gesamtkonzept sieht ein breites Spektrum an Wohnungs größen vor. „Offene Architektur, großzügige Freiflächen und gute Versorgung stehen im Zentrum unserer Pla nung“, sagt Walter Wittmann, Vorstand der PREMIUM Immobilien AG. Auch wenn die Anrainer während der Bauphase vorüber gehend mit Lärm und Staub konfrontiert sind, profitieren sie langfristig von der Realisierung des Projekts. Denn ne ben der Begrünung des Areals entsteht auch eine neue Di rektverbindung zum Donaukanal. Ein Kindergarten und ein Nahversorger werden das bestehende Infrastruktur angebot erweitern. Für die Autos der Bewohner ist eine eigene Tiefgarage geplant, die über die Erdberger Lände erschlossen wird. Damit bleibt das Wohnviertel autofrei.

Visualisierungen: Erdberger Lände 36-38 GmbH

Zusätzlich zum hohen Grünraumanteil punktet das Areal durch seine Nähe zum Donaukanal und zum Prater. Gleichzeitig liegt es nur wenige Minuten von der Wiener Innenstadt entfernt. Dadurch ist das Projekt für eine breite Zielgruppe – von Singles bis Großfamilien – attraktiv.

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THEMA LEERSTAND

Leben im Leerstand Wie temporäre Nutzungen unbewohnte Immobilien aufwerten und was sich hinter den Mauern (vermeintlich) „vereinsamter“ Gebäude tut. Ein Blick hinter die Kulissen. Von Sabine Gaggl

BIG BUSINESS

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LEERSTAND

asser abdrehen, Licht aus, Tür zu, auf einen neuen Mieter warten. So einfach funktioniert Leerstandsmanagement (leider) nicht. Leer stände sind in der Immobilienbranche ein unliebsames Thema. Schließlich bringen sie nicht nur keine Mieteinnahmen, sondern verursachen auf Eigentümerseite auch noch zusätzliche Kosten. Denn: „Eine Immobilie ist wie ein Lebewesen. Wenn man sie nicht pflegt, verkommt sie“, sagt Monika Krüger vom BIG Objektmanagement. Ist die Haustechnik wie etwa Heizung, Lüftung oder Stromver sorgung lange außer Betrieb, wird sie fehleranfällig. Somit führt Nichtbenutzung zur Entwertung. Darüber hinaus fallen Grundsteuer, Kanalgebühren, Wartungs- und Reini gungskosten an. Zudem muss sich die Hausverwaltung weiterhin um den Winterdienst und die Grünanlagen kümmern und regelmäßig nach dem Rechten sehen. Und schließlich ergeben sich noch Kosten für die Neuvermie tung wie Maklerprovisionen oder für Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen, die ein Gebäude überhaupt erst für einen neuen Mieter tauglich machen. Bei einem großen Immobilienkonzern wie der BIG mit einem Portfolio von rund 2.100 Liegenschaften rangieren die jährlichen Leer standskosten insgesamt im einstelligen Millionenbereich.

Aus der Not eine Tugend machen

Do it together

Auch das ehemalige Bürogebäude in der Vorderen Zoll amtsstraße 7 in Wien wird bald zum Bildungsstandort. Be vor die Sanierungs- und Adaptierungsarbeiten für die Uni versität für angewandte Kunst starten, hat die BIG Teile des Gebäudes im Sommer 2015 dem Kulturverein „dérive“ für das „urbanize!“-Festival zur Verfügung gestellt. Bei dem alljährlich stattfindenden Festival geht es um die Verbin dung von planerischen, sozialen und gesellschaftlichen Aspekten der Stadtentwicklung. Im Herbst 2015 erkundete „urbanize!“ gemäß dem Leitgedanken „Do it together“ Möglichkeiten der Kooperation im urbanen Raum. Dass das Motto schon drei Wochen vor Veranstaltungsbeginn Programm werden könnte, ahnte niemand. „Um 20.00 Uhr kam eines Tages ein Anruf von der BIG. Das Gebäude wer de dringend als Notunterkunft für Flüchtlinge gebraucht“, erinnert sich Elke Rauth, Organisatorin des „urbanize!“- Festivals. Binnen weniger Stunden verwandelte das Rote Kreuz gemeinsam mit der BIG die Liegenschaft in ein Flüchtlingsquartier und brachte damit die Pläne fürs Festi val gehörig durcheinander. „Die Einsatzleitung des Roten Kreuzes hat uns bestärkt, mit dem Festival im Gebäude zu bleiben, und die Zusammenarbeit war von Anfang an sehr gut. Wir haben unseren Festival-Eingang verlegt und das ›

Foto: Fotolia – Kantver

Um diese Kosten einzudämmen und das Portfolio effizient einzusetzen, greift die BIG seit Jahren auf Zwischennutzun gen zurück. Gegen ein geringes Benutzungsentgelt bzw. die Übernahme der Betriebskosten stellt die BIG temporär Gebäude, die zum Beispiel aufgrund einer bevorstehenden Sanierung, wegen eines Mieterwechsels oder vor einer Pro jektentwicklung leer stehen, Künstlern, karitativen Einrich tungen, Filmproduktionsfirmen oder Händlern zur Verfü gung. Ein bekanntes Beispiel war längere Zeit die „Alte WU“ in Wien-Alsergrund. Durch den Umzug der Wirtschaftsuni

versität auf das neue Gelände am Prater wurde das Uni versitätsgebäude zwar leer, aber nicht nutzlos. „Zahlreiche Filmproduktionsfirmen haben für Dreharbeiten in dem Gebäude angefragt. Einige Szenen bekannter Serien wie ,Vorstadtweiber‘ oder ,Schnell ermittelt‘ spielten in der ehemaligen Wirtschaftsuniversität“, berichtet BIG Objekt managerin Alexandra Fox. Mittlerweile erfüllt das Bauwerk aber wieder seinen alten Zweck als Universitätsstandort: BOKU, TU Wien und Universität Wien sorgen bis 2020 für eine gute Auslastung des Gebäudes als Ausweichquartier.

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THEMA LEERSTAND

Raumprogramm überarbeitet, um Platz für die Betreuung der Flüchtlinge zu schaffen. Viele Künstler und Architekten des Festivals haben ihre Beiträge adaptiert, um das Festival für die Menschen im Haus fruchtbar zu machen“, erzählt Elke Rauth. Installationen wie die Kinderspielräume des „adhocrates collective“ oder gemeinsam mit den Besu chern gebaute „Do-it-together-Möbel“ blieben nach Ende des Festivals für die Flüchtlinge nutzbar. Studierende der TU Wien verwandelten im Rahmen ihres Projekts „Dis placed Spaces for Change“ die Festivalbar in einen Teesa lon und richteten Unterrichtsräume, eine Bibliothek sowie eine Werkstatt ein und sorgten damit für zusätzliche Infra struktur. Nach wie vor kümmert sich die Abteilung Social Design der Universität für angewandte Kunst um das The ma Kultur vor Ort. Sie betreibt mit den Bewohnern den Teesalon und organisiert zum Beispiel Tanzworkshops, Schachnachmittage oder Konzerte für die Bewohner. Der Verein „dérive“ hat darüber hinaus ein eigenes Radiopro gramm gestartet, in dem die Bewohner Musik aus ihren Herkunftsländern spielen. „Die Kooperation hat gezeigt, wie Kunst und Kultur tatsächlich gesellschaftlich etwas verändern und Barrieren überwinden können. Hier ist ein echtes Best-Practice-Modell entstanden“, ist Elke Rauth überzeugt.

Feste Regeln und Benutzungsentgelt

Auf der Suche nach temporären Unterbringungsmöglich keiten für Flüchtlinge hat die BIG im Jahr 2015 insgesamt rund 110.000 Quadratmeter Gebäudefläche dem Bundes ministerium für Inneres und Hilfsorganisationen bereit gestellt. Liegenschaften wie die Vordere Zollamtsstraße 7, die wegen eines bevorstehenden Bauprojekts leer stehen,

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Foto: Experimonde

Foto: Aichholzer Film – Petro Domenigg

„Spuren des Bösen“ in der Alten WU (links). Szenen aus der bekannten Thrillerreihe mit Heino Ferch in der Hauptrolle spielten in dem Bildungsbau am Althangrund. Im Souterrain der Schottenfeldgasse 34 (unten) entwickelt „experimonde“ Prototypen für intelligente Gebäudehüllen aus Membranen. Diese könnten zum Beispiel für ein Notquartier auf dem Mars zum Einsatz kommen.

werden von der BIG bis zum Baubeginn mietfrei angebo ten. Dabei kam es auch andernorts zum Zusammentreffen von Kunst und Flüchtlingen. So zum Beispiel in der Schot tenfeldgasse 34 im siebenten Wiener Gemeindebezirk. Während in den Obergeschoßen der Fonds Soziales Wien eine Flüchtlingsunterkunft betreibt, ist der Architekturver ein „experimonde | die Welt des Experiments“ im Keller des Gebäudes eingemietet. Bis Anfang 2017 steht das Gebäude gegen Bezahlung der Betriebskosten mietfrei zur Verfü gung. Danach entwickelt die ARE Development hier frei finanzierte Eigentumswohnungen. Für P. Michael Schultes, Lektor an der TU Wien und an der Universität für ange wandte Kunst sowie Gründer des gemeinnützigen Vereins „experimonde“, ist es nicht die erste Zwischennutzung. „Der ursprüngliche Grund für das Zwischennutzungs modell war die Minimierung der für einen nicht öffentlich geförderten Verein erheblichen Fixkosten. Bereits bei unse rer ersten Zwischennutzung 2007 war die BIG unsere Part nerin. Das Objekt am Arsenal setzte der Fantasie keine räumlichen Grenzen“, erzählt Schultes. Bis 2009 nutzte der Verein die Liegenschaft am Arsenal und öffnete Teile davon auch für Studierende aller Wiener Universitäten. Sein Fazit am Ende der Nutzungsdauer: „Es braucht feste Regeln, und man muss zumindest ein kleines Benutzungsentgelt ver langen, sonst ist Ärger vorprogrammiert, weil sich nie mand verantwortlich fühlt.“ Mit dem aktuellen Vereins standort in der Schottenfeldgasse ist der erfahrene „Zwi schennutzer“ sehr zufrieden: „Es gibt genügend Platz für Studio, Werkstatt und Büro, ja sogar für einen halb- öffentlichen Bereich für kleinere Veranstaltungen“, so P. Michael Schultes. Tatsächlich läuft in dem spartanisch ein gerichteten Kellergeschoß alles Hand in Hand. Während im Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Foto: Richard Tanzer

Foto: Displaced

Foto: Richard Tanzer

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halb öffentlichen, loungeartigen Bereich gerade ein kleines Buffet für eine Abendveranstaltung aufgebaut wird, arbei tet in der Werkstätte daneben eine kleine Studentengrup pe am Design für einen futuristisch anmutenden Stuhl. Gleichzeitig wird abgeschirmt von Paravents eifrig tele foniert und getippt. An Dienstagen bietet eine ehemalige Studentin von Schultes unentgeltlich Tai-Chi-Kurse für Flüchtlinge, die in den Stockwerken darüber wohnen, an. Während hier die räumliche Infrastruktur gut funktioniert, überlegt Schultes schon, wohin er als Nächstes übersiedeln kann bzw. muss. Denn generell gestalte sich die Suche nach geeigneten Experimentierflächen sehr schwierig, so sein Fazit. „Systematischen Umgang mit Leerständen gibt es, wenn überhaupt, nur in Großstädten. Dabei sind temporä re Nutzungen so wichtig für Start-ups, die ihr Unterneh menskonzept erst ausprobieren müssen, und für Künstler, die Raum zur kreativen Entfaltung brauchen. Leerstände wirken sich auf Stadträume, Menschen und Ideen aus, da gilt es Verantwortung zu übernehmen“, fordert Schultes.

Foto: eSel

In der Vorderen Zollamtsstraße 7 in Wien gibt es nicht nur ein Nebeneinander, sondern auch ein Miteinander von Kunst, Kultur und Flüchtlingshilfe. Zahlreiche Projekte des „urbanize!“-Festivals kamen der Flüchtlingshilfe zugute.

Aus zahlreichen „urbanize!“Festivalbesuchern wurden freiwillige Helfer. Das Kulturcafé im Teesalon bietet dank der Abteilung Social Design der Universität für angewandte Kunst ein Kulturprogramm von und für Flüchtlinge.

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Foto: Urbanize

Tatsächlich gibt es bereits Bestrebungen der Stadt Wien, ein systematisches Leerstandsmanagement zu schaffen. Ende des Jahres 2015 präsentierte die Stadt eine neue Service agentur mit dem Namen „Kreative Räume“ die sich in Wien dem Kampf gegen leer stehende Immobilien stellen soll. Die Aufgabe der Agentur ist, Eigentümer von leer stehenden Liegenschaften und potenzielle Nutzer aus der Kunst- und Kreativszene zu vernetzen sowie das Thema Zwischennut zung einer breiten Öffentlichkeit zu vermitteln. Keine ein fache Aufgabe, denn im Gegensatz zu anderen europäi schen Großstädten wie Amsterdam, Kopenhagen oder Basel ›

Foto: Johanna Richter

„Kreative Räume“ vs. Wiener Leerstände

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THEMA

Fotos: VinziWerke

Foto: Michael Hetzmannseder

LEERSTAND

Ein sauberes Bett, eine heiße Dusche und eine warme Mahlzeit für Notleidende bietet „VinziPort“ am Rennweg.

üssen Leerstände in Wien weder gemeldet werden, noch m werden sie regelmäßig systematisch erfasst. Daher gibt es über das tatsächliche Ausmaß an leer stehenden Flächen nur Mutmaßungen. Allein rund 10.000 langfristig leer stehende Wohnungen meldete die Wiener Wohnbaufor schung (MA 50) im Sommer 2015 auf der Basis von Daten aus dem Melderegister, minus Gästewohnungen, Wohnun gen ohne Wasseranschluss und als Ordinationen genutzte Wohnungen. Vor dem Hintergrund, dass Wien für die nächsten Jahre bedingt durch Zuwanderung und eine stetig steigende Zahl an Single-Haushalten ein Wohnungsmangel prognostiziert wird, erscheint der ungenutzte Raum, so die Daten stimmen, in einem anderen Licht.

Notschlafstelle

Neben zusätzlichem Wohnraum für Zuwanderer und Singles gibt es einen anhaltenden Bedarf an Unterkünften für mittel- und wohnungslose Mitbürger. Ein Beispiel dafür ist die „VinziPort“-Notschlafstelle am Rennweg. Bereits seit Herbst 2013 stellt die BIG Tochter ARE diese Liegenschaft unentgeltlich der Vinzenzgemeinschaft St. Benedikt zur Verfügung. „VinziPort“ bietet eine saubere, sichere Über nachtungsmöglichkeit mit 55 Betten für wohnungslose,

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männliche EU-Bürger. Rund 18.670 Nächtigungen zählte der Verein im Jahr 2015. Die Gäste stammen größtenteils aus Rumänien, Ungarn und Bulgarien und haben in Öster reich keinen Anspruch auf Sozialleistungen. „Aufgenom men werden ausschließlich Männer – gegen Vorlage eines Lichtbildausweises. Die Unterbringung kostet zwei Euro pro Nacht inklusive Hygieneartikel, Abendessen und Früh stück“, berichtet Günter Sigl, Obmann der Vinzenzgemein schaft St. Benedikt. Bei einem Besuch vor Ort ist die Unter kunft leer, denn die Gäste müssen spätestens um 07.00 Uhr das Haus verlassen. Vom hohen Belegungsgrad in der ver gangenen Nacht zeugt nur noch der leicht süßliche Geruch in den Schlafräumen. Hier verwahren die Bewohner auch ihr Hab und Gut, denn im Durchschnitt bleiben sie rund 40 Nächte. Die Gäste sind soziale Härtefälle, die aus den unter schiedlichsten Gründen in Armut leben und sich keine an dere Art von Unterkunft leisten können. Minderjährige oder Pflegebedürftige sind aber nicht darunter – für sie sind betreute Unterkünfte besser geeignet. „Viele Bewoh ner versuchen in Wien Arbeit zu finden, was sich aber als sehr schwierig erweist. Manche von ihnen weichen auf den sogenannten Arbeiterstrich aus. Mit diesen niedrigen und unsicheren Einkünften verdienen sie immer noch Nr. 19 | 2016 | www.big.at

LEERSTAND

Foto: BIG

Nach der Abrissparty begann der Rückbau im Gebäudeinneren. Der sichtbare Abbruch startet in Kürze.

Fotos: Dennis Bora – Warda.at

Das ehemalige Hauptzollamt wird abgebrochen. Bis zuletzt diente es als Club, Kunstwerkstätte und Filmdrehort.

mehr als zu Hause“, weiß Günter Sigl. Ein hauptamtlicher Hausleiter und 70 ehrenamtliche Mitarbeiter kümmern sich das ganze Jahr über um die Vorbereitung der Mahlzei ten, Sicherheitsdienst und Rezeption. Zahlreiche Spender liefern Lebensmittel, Kleidung und Hygieneartikel ab. Vor einigen Monaten hat die ARE die Nutzungsdauer bis 2017 verlängert. Danach ist hier die Entwicklung eines Wohn projekts geplant. Ein paar Hundert Meter Luftlinie vom Rennweg entfernt liegt eine weitere Entwicklungsfläche des BIG Konzerns. Vor Beginn der Projektentwicklung wur de hier allerdings nicht geschlafen, sondern gefeiert.

Abrissparty

Das ehemalige Hauptzollamt in der Schnirchgasse am Donaukanal ist ein Hochhauskomplex mit wenig architek tonischem Charme. Tagsüber erinnert die Liegenschaft ein bisschen an ein verwahrlostes Geisterhaus, still und verlas sen. Tatsächlich befand sich in der ehemaligen Beamten kantine für mehr als ein Jahr einer der angesagtesten Clubs in Wien, „Die Kantine“. Wo es anno dazumal Schnitzel und Leberkäse für Beamte gab, servierten die Betreiber bis zum 16. Jänner 2016 Elektro, House und Techno – Musikrichtun gen, die 20- bis 35-Jährige allwöchentlich in Scharen anlock Nr. 19 | 2016 | www.big.at

ten. An besagtem 16. Jänner 2016 lud „Die Kantine“ zum letzten Mal ins Hauptzollamt, denn das Gebäude soll in Kür ze vollständig abgebrochen werden. Daran angelehnt war der Veranstaltungstitel „Abrissparty“. Hunderte Partyfans folgten der Einladung und strömten ein letztes Mal in die ansonsten so ruhig gelegene Wohn- und Geschäftsstraße. Bereits gegen Mitternacht gab es kein Durchkommen mehr – weder physisch noch telefonisch. Die Menschen massen ließen das Handynetz zeitweise zusammen brechen. In sieben Bereichen des Gebäudes legten DJs auf, überall war es voll. Dicht an dicht bewegten sich die Gäste zum Beat. Zeitweise ging gar nichts mehr. Die Sicherheits kräfte ließen niemanden mehr durch. Wer zur Garderobe wollte, um seine Sachen abzuholen, musste in der Kälte auf die Gnade des Türstehers hoffen. Unterm Strich tat das aber dem Spaß keinen Abbruch. Dem Gebäude allerdings schon. Denn einige Teilnehmer nahmen das Motto „Abrissparty“ leider wörtlich. „Die Veranstaltung ist zwischenzeitlich etwas außer Kontrolle geraten, es wurden Türen aufgebro chen und ein Lift demoliert“, berichtet Objektmanagerin Verena Sarne. Auch wenn das Gebäude kurz vorm Abbruch steht, ist das ein Problem, weil vor allem der Lift noch für die Entrümpelungsarbeiten hilfreich gewesen wäre. Darüber ›

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THEMA

Foto: Soravia

LEERSTAND

Bürogebäude gestürmt. Glücklicherweise nur eine Übung des Einsatzkommandos WEGA in der Renngasse 5 in Wien.

Fotos: Nico Venturas

Von Explosion bis Wandbemalung – das ehemalige Hauptzollamt wurde trotz Leerstands stets intensiv genutzt.

hinaus habe es den einen oder anderen Fehlalarm bei der Feuerwehr gegeben. „Die Kosten dafür verrechnen wir an den Nutzer weiter“, so Sarne. Wozu man sich die Mühe mit Zwischennutzungen wie dieser macht, bringt Thomas Brauneder von Soravia auf den Punkt: „Adresse machen. Soravia entwickelt gemeinsam mit der ARE Development ab 2017 auf dem Areal des Hauptzollamts das TrIIIple – ein Wohn- und Büroprojekt mit drei Hochhäusern. Dafür ist es jetzt schon wichtig, die Adresse bekannt zu machen.“

Foto: Michael Hetzmannseder

Explosion im Hauptzollamt

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Aber nicht nur die Kantine war ein beliebter Ort für tempo räre Nutzung. Auch die übrigen Gebäudetrakte des Haupt zollamts waren heiß begehrt. Niko Venturas, erfahrener Aufnahmeleiter in der Filmbranche, hat das Gebäude mehrfach gebucht – für Krimis wie „Janus“, „Soko Donau“ oder „Die Hölle“. Bei der Suche nach einem passenden Drehort gibt es laut Venturas drei Herangehensweisen: eigene Kontakte nutzen, Internetrecherche oder persönli che Suche beim Spazieren durch die Stadt. „Pro Szene gibt es immer mindestens zwei bis drei Vorschläge für den pas senden Drehort. Regie, Szenenbildner und Kamerateam entscheiden, was am besten passt“, berichtet Venturas. Ein mal wurde in der Schnirchgasse sogar eine Explosions szene gedreht. „Voraussetzung ist natürlich, dass der Eigen tümer dem explizit zustimmt“, versichert der erfahrene Aufnahmeleiter. Zwischen Suche und Drehtag liegen meist vier bis sechs Wochen Vorbereitungszeit. „Am spannends ten sind jene Locations, wo man normalerweise nicht hin einkann, wie zum Beispiel die Katakomben in der Hofburg oder auch Großbaustellen“, schwärmt Niko Venturas. Der Bruch mit dem Alltäglichen macht den Reiz aus. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Geschäftsmodell Leerstand?

Während für den „Stocksale“ leer stehende Gebäude Teil des Geschäftsmodells sind, ist die BIG natürlich bestrebt, möglichst geringe bzw. nur kurzfristige Leerstände zu haben. „Zwischennutzungen gehören zwar nicht zum Kerngeschäft, aber in den meisten Fällen überwiegen die Vorteile, und der Organisationsaufwand hält sich in Gren zen. Denn für viele Nutzungsvarianten wie Fotoshootings Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Trubel im ehemaligen Amtsgebäude. Der Ansturm auf den „Stocksale“ in der Seidengasse war beachtlich.

Foto: BIG

Diese Faustregel gilt auch für Zwischennutzungen in Gastronomie und Handel. In diesen Bereichen spricht man von sogenannten Pop-up-Stores. Generell sind Pop-upStores aber in den meisten Fällen nichts anderes als klassi sche Zwischennutzungen. So auch der „Stocksale“ von Fa milie Gromek in der Seidengasse in Wien-Neubau. Seit vier Jahren veranstaltet die STOCKSALE Kruse & Partner OG – dahinter stehen Felicitas Kruse, Erich Gromek und Sohne mann Moritz Gromek – vier Designer-Outlet-Warenver käufe pro Jahr, und das nicht in einem fest angemieteten Geschäftslokal, sondern in ungenutzten Liegenschaften. „Das Flair eines nicht so pipifeinen Gebäudes passt ins Konzept“, sagt Erich Gromek. Wenn eine Location funktio niert, wäre es natürlich schön zu bleiben, aber um bei nied rigen Verkaufspreisen noch eine ausreichend hohe Ge winnmarge zu haben, die zum Leben reicht, muss man auf die Kosten achten“, erklärt der Geschäftsmann. Und die Kosten sind bei der zeitlich begrenzten Nutzung eines leer stehenden, bescheiden ausgestatteten ehemaligen Amts gebäudes, wie es jenes in der Seidengasse ist, niedrig. „Uns ist wichtig, dass jemand vor Ort ist, der im Gebäude regelmäßig nach dem Rechten sieht. Außerdem machen Aktionen wie diese mit viel Kundenfrequenz Werbung für die Adresse. Wenn wir hier ab 2017 Eigentumswohnungen errichten, hilft uns das im Vertrieb“, erklärt Projektentwick ler Till Noske von der ARE Development. Im Gegenzug mussten die Gromeks für eine geringe Nutzungsgebühr aber auch ein wenig selbst Hand anlegen. „Das Putzen hat eine ganze Woche gedauert“, beklagt der neunjährige Sohn Moritz und schwört auf Coca-Cola als wahres Wundermittel beim Reinigen der Toiletten. Auf den 800 Quadratmetern Verkaufsfläche im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß hatten sich natürlich mit der Zeit Unmengen von Staub an gesammelt. Auch am Beleuchtungssystem hatte der Zahn der Zeit genagt, aber mit etwas handwerklichem Geschick war das für die Gromeks kein Problem. „Angefangen hat al les in unserer Privatwohnung – mit einer selbst genähten Kinderlatzhose von Oma. Meine Frau hat dann immer öfter welche genäht, so kam irgendwann die Idee für den Ver kauf“, erinnert sich Erich Gromek. Heute präsentiert die Fa milie jährlich rund 10.000 Kleidungsstücke für Kinder und Damen von bis zu 70 Designer-Labels, die ihre Ware nach Fair-Trade-Kriterien anfertigen. Die Vorbereitung für einen Verkaufsevent dauert mehrere Monate, denn jedes Klei dungsstück muss katalogisiert und bepreist werden. Was nicht verkauft wird, wird eingelagert. Mittlerweile ist der „Stocksale“ in die Schlossgasse in Wien-Margareten weiter gezogen. Wohin es als Nächstes geht, ist noch offen.

Foto: Felicitas Kruse

LEERSTAND

oder Filmdrehs gibt es schon standardisierte Prozesse“, sagt Gudrun Weiss. Sie koordiniert in der ARE Development temporäre Nutzungen von Liegenschaften, die für Projekt entwicklungen vorgesehen sind. Dabei hat sie auch schon negative Erfahrungen gemacht. „Manchmal kommt es zu Beschädigungen oder Verunreinigungen. Da hat man dann Diskussionen über die Schadenshöhe und Weiterverrech nung. Oder es könnte auch passieren, dass ein Nutzer nicht rechtzeitig vor der Projektentwicklung wieder auszieht“, sagt Gudrun Weiss. Während im BIG Konzern Zwischen nutzungen nur einen ganz kleinen Teil der Geschäftstätig keiten ausmachen, gibt es mittlerweile Agenturen, für die Leerstandsvermittlung ein ganzer Geschäftszweig ist. Denn um Einkaufen zum Erlebnis zu machen und um neben der Online-Konkurrenz bestehen zu können, gibt es einen wachsenden Trend, die gewohnten Geschäftslokale zu verlassen. So eröffnet heuer bereits zum zweiten Mal ein Pop-up-Store des Sportartikelherstellers adidas am Donau kanal. Weitere etablierte Marken wie Stiegl, Nivea oder Lindt poppen in der Mariahilfer Straße „up“. „Urbanauts“ eröffnete bereits 2012 in einem leer stehenden Geschäfts lokal das erste Hotelzimmer. Hinter dem Konzept stehen drei Wiener Architekten. Mittlerweile gibt es schon drei „Zimmer“ in diesem Grätzl-Hotel der besonderen Art. Bei diesen Entwicklungen muss man sich wohl doch nicht mehr so sehr vorm Leerstand fürchten. Also, Tür auf, Licht an und auf Wiedersehen, Leerstand. ‹

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THEMA WASSERVERSORGUNG

Wenn sich die stäbchenförmigen Bakterien mit dem Namen Legionella pneumophila im Wasser tummeln, ist Duschen verboten.

Party im Trinkwasser Viele Bakterien fühlen sich so richtig wohl in ihrem Element, wenn es warm ist und alles steht. Erst dann vermehren sie sich ordentlich. Hitze beendet die Orgie. Von Ernst Eichinger & Marlene Schloffer

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THEMA WASSERVERSORGUNG

«Das Problem sind feinste Wasserpartikel, sogenannte Aerosole, die beim Einatmen von Wasserdampf in die Lunge gelangen und dort die Legionärskrankheit verursachen können.» Gutachter

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ine Schule in Wien. Die ganze Lehrerschaft ist im Festsaal versammelt. Doch diesmal hat die Direktorin nicht nur gute Nachrichten, denn bei der routinemäßigen Entnahme von Proben wurden Legionellen im Wasser festgestellt. Ein kurzes Rau nen geht durch den Raum, es wird getuschelt. „Was sind Legionellen?“, fragt eine Lehrerin ihren Sitznachbarn. „Was bedeutet das für uns und die Schüler?“, ruft schließlich jemand aus der Menge heraus. „Ist das gesundheitsschäd lich?“ Die Direktorin gibt Entwarnung: „Die betroffenen Duschen wurden sofort gesperrt. Wir stehen in engem Kon takt mit der BIG, die bereits an der Behebung des Problems arbeitet.“ Doch so schnell geben sich die Lehrerinnen und Lehrer nicht zufrieden: Ob das Trinkwasser davon betroffen sei? Der beauftragte Gutachter ist ebenfalls vor Ort, um Klarheit zu schaffen, und ergreift das Wort: „Das Problem sind feinste Wasserpartikel, sogenannte Aerosole, die beim Einatmen von Wasserdampf in die Lunge gelangen und dort die Legionärskrankheit verursachen können. Sie kön nen das Wasser trinken, auch Händewaschen ist völlig un problematisch.“ Trotzdem fragt eine Lehrerin noch einmal nach, wie das denn mit dem Teewasser sei? Der Sachver ständige erklärt ruhig: „Legionella pneumophila ist ein Bakterium, das ab Temperaturen von 60 Grad Celsius ab zusterben beginnt. Wasserdampf aus dem Teehäferl ist also unbedenklich.“ Danach skizziert er das weitere Vorgehen: „Wir erhitzen das Wasser auf über 70 Grad und lassen es mehrere Minuten laufen“, so der Gutachter. In der heißen Phase der thermischen Entkeimung gilt es einen kühlen Kopf zu bewahren. Die Spülungen sind – notfalls unter Bei mengung von Chemikalien – so lange durchzuführen, bis keine Verunreinigung mehr nachweisbar ist. Angesichts panikartiger Reaktionen ähnlich wie beim Thema Asbest stehen Hausverwalter und Sachverständige aber manchmal Nr. 19 | 2016 | www.big.at

WASSER

VERSORGUNG

Karikatur: Much

50 Grad Celsius und „stehendem Wasser“ vermehren sich die Bakterien optimal: „Sperren ist in diesem Fall das Schlimmste, was ich tun kann, denn das Wasser muss zir kulieren“, meint Fleischer.

Tote Hasen im Wasser

Auch Martin Jung vom Energy Department der AIT Austrian Institute of Technology GmbH kennt die Ängste der Betroffenen: „Oft wird aus einer Mücke ein Elefant gemacht.“ Sorgen macht sich der Ex perte und deklarierte „LeitungswasserFan“ bei etwas anderem. Laut dem Ös terreichischen Verband für Gas und Wasser (ÖVGW) beziehen trotz weitrei chender Versorgung immer noch rund 900.000 heimische Haushalte ihr Wasser zumindest teilweise aus dem eigenen Brun nen. Deren Qualität lässt leider oft zu wün schen übrig. „Bei Wasser aus einem Hausbrunnen bin ich sehr vorsichtig. Ich habe schon Brunnen befundet, wo von Schnecken bis zu toten Kleinsäugetieren, beispielswei se Hasen, alles drin war“, so Jung. Untersuchungen der Be ratungsstelle OÖ Wasser des Amts der OÖ Landesregierung bestätigen: Bei rund der Hälfte der 35.000 getesteten Haus brunnen wurden die entnommenen Wasserproben als ›

Illustration: Fotolia – Bilderzwerg

auf verlorenem Posten. Ein Beispiel aus der Praxis: Obwohl die „Kontamination“ deutlich unter den erlaubten Grenz werten lag, wurde seitens der Mieter sogar kurz daran ge dacht, das gesamte Gebäude zu sperren. Auch medial war von „verseuchtem Wasser“ und „Legionellenalarm“ die Rede. „Die Unwissenheit ist auf allen Seiten lei der enorm“, sagen Experten. „Wenn eine Wasserprobe positiv auf Legionellen tes tet, sagt das per se noch wenig aus, es geht immer um die Konzentration“, meint Christian Fleischer vom TÜV. Das Bakterium Legionella pneumo phila komme in geringen Mengen im Grundwasser, im Oberflächenwasser und in feuchter Erde vor. Dort stellt es aber kein besonderes Risiko dar. „Die Sorge ist oft groß“, zeigt der zuständige Objektmanager der BIG Verständnis. In einem mehrere Tausend Quadratmeter großen Gebäude mit lediglich einer Handvoll Duschen wäre das aber eigentlich ein überschaubares Problem. Nach einer Spülung Proben zu entnehmen und bis zum Vorliegen des Ergebnisses rund zehn Tage später das Was ser im gesamten Haus wieder abzudrehen, ist – wie die Realität zeigt – aber eine mäßig gute Idee. Dann ist nämlich richtig Party. Bei der idealen Temperatur zwischen 25 und

«Wenn eine Wasserprobe positiv auf Legionellen testet, sagt das per se noch wenig aus, es geht immer um die Konzentration.» Christian Fleischer, TÜV

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THEMA WASSERVERSORGUNG

«Die E.-coli-Bakterien oder Enterokokken sind eher bei Almhütten ein Thema, wo die Kühe neben dem Brunnen grasen.»

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Elke Possegger, TÜV

DER „BLUTKREISLAUF“ ÖSTERREICHS

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In Österreich ist die Versorgung mit sauberem Trinkwasser eine Selbstverständlichkeit. Laut einer Studie, die von der ÖVGW in Auftrag gegeben wurde, sind rund 90 Prozent der Österreicher mit der Qualität ihres Trinkwassers „sehr zufrieden“ bzw. „zufrieden“. Um diesen hohen Standard und die Trinkwasser versorgung zu sichern, wurden in den letzten zehn Jahren rund 150 Millionen Euro jährlich in den Ausbau bzw. Erhalt der Anlagen und Leitungen investiert. In den kommenden fünf Jahren soll sich der Betrag verdoppeln. Denn das unterirdische Netz ist groß. Rund 80.000 Kilometer Trinkwasserleitungen müssen funktionieren. Würde man alle Rohre aneinanderreihen, könnte man den Äquator damit in etwa zweimal umspannen. Die Infrastruktur stellen rund 5.500 heimische Wasserversorgungsunternehmen. „Damit ich nur den Hahn aufdrehen muss und frisches Quellwasser direkt bei mir in der Wohnung habe“, erklärt Eisenhut. Das mit der Selbstverständlichkeit sieht er ziemlich entspannt: „Man muss nicht jeden Tag dankbar sein, wenn man den Hahn aufdreht.“ Was mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit aufgrund laufender Kontrollen makellos in das Haus kommt, muss aber nicht sauber bleiben. Martin Jung vom AIT hat jahrelang eine Versuchsreihe betreut, im Zuge derer auch Privatpersonen deren Haushalt testen konnten. „Da waren sehr viele positive Proben dabei“, sagt Jung. Die Hauptkontamination erfolgt durch den Küchenfetzen. „Wenn man damit inklusive der Wasserhähne alles putzt, ihn aber nicht regelmäßig tauscht und zwischenzeitlich austrocknen lässt, nützt das sauberste Wasser aus der Leitung nichts.“

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WASSER

Sichtprüfung sinnlos

Mit freiem Auge ist der „Vergnügungsgrad“ nicht erkenn bar. Auch glasklares Wasser kann mikrobiologisch stark verunreinigt sein. „Man sieht, riecht und schmeckt Bakterien nicht. Auf der anderen Seite ist nicht jedes olfaktorisch herausfordernde Wasser, das noch dazu un schön aussieht, aus mikrobio logischer Sicht zwingend ge sundheitsschädlich“, erklärt Elke Possegger vom TÜV. „Es gibt viele ver schiedene Keime, mit denen wir es zu tun haben können: Neben den wärmelieben den Legionellen gehören E.-coli-Bakterien oder Enterokokken zu jenen, die das kühle Nass bevorzugen“, so Possegger. Diese „Fäkalbakterien“ kommen laut Expertin in der Stadt aber eher selten vor. „Die

sind eher bei Almhütten ein Thema, wo die Kühe neben dem Brunnen grasen.“ Und dann gibt es noch ihren „Lieb ling“, wie sie ironisch meint, die „Pseudomonas aeruginosa“. Das Bakterium ist ein besonders harter Kontrahent, der in manchen Fällen nicht nur gegen Desinfektionsmittel, son dern zum Teil auch gegen Hitze resistent ist.

Manche mögen’s heiß

In der Bekämpfung ist der Unterschied zwischen Warmund Kaltwasser sowieso nur bedingt von Interesse: „Natür lich gibt es Bakterien, die die Hitze lieben, andere kommen eher im Kaltwasser vor.“ Mittlerweile wird aber auch Kalt wasser auf die wärmeliebenden Legionellen getestet. „Da muss nur ein Rohr durch Außeneinwirkung warm werden, dann vermehren sich die Legionellen auch bestens in Kalt wasserrohren“, sagt Possegger. „Und wenn das Wasser be reits verunreinigt ins Haus kommt, dann macht es auch keinen Unterschied, ob wir von Warm- oder Kaltwasser sprechen – dann verteilen sich die Bakterien munter im ganzen Haus. Ziel ist es, die Bakterien loszuwerden. Und da für müssen wir ihnen das Leben so richtig ungemütlich machen“, sagt die Expertin. In der Theorie ist das nicht ganz trivial. Praktisch sind dabei diverse Hürden zu überwinden. Häufig ist das System nicht auf eine solche Heißspülung ausgelegt. „Theoretisch müsste man alle Duschen und Wasserhähne voll aufdrehen und heiß laufen lassen. In Schulen beispielsweise gibt es aber einen Verbrühungs schutz. Das Wasser wird also nicht heißer als 40 Grad Celsius“, erklärt Werner Kisser vom Objektmanagement ›

Foto: Fotolia – corund

„mikrobiologisch bedenklich“ eingestuft. Vor allem der bauliche Zustand sei bei etwa zwei Drittel der „Anlagen“ ein Problem. Eine Folge davon sind Verunreinigungen durch das Eindringen von Oberflächenwasser und allen möglichen anderen Dingen. „Für die Hausbewohner ist das meist egal. Die sind oft mit dem Wasser aufgewachsen, der Magen hat sich daran gewöhnt. Für Besucher ist das aber kein Spaß“, erklärt Manfred Eisenhut, Leiter des Fachbe reichs Wasser bei der ÖVGW.

VERSORGUNG

Im unterirdischen Rohrsystem ist das Wasser ständig in Bewegung. Beim Endverbraucher kann es zum Stillstand kommen. Nach dem Urlaub sollte man es daher ein paar Minuten rinnen lassen.

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Nicht selten geht es beispielsweise bei einer Bildungseinrichtung um mehrere Hundert Wasserhähne und zahlreiche Duschen, die regelmäßig rinnen sollten. Um solche Systeme über die Ferienzeit „in Bewegung“ zu halten, würde ein Hausmeister vermutlich den ganzen Tag nur Wasserhähne drehen.

der BIG. Wenn der Kessel zu schwach ist, muss also nach gerüstet werden, beispielsweise mit einem zusätzlichen Heizsieder. Allfällig zusätzlich angebrachte Filter, soge nannte Perlatoren, müssen oft getauscht werden. Der Grund ist denkbar simpel: „Die Erreger werden mechanisch abgefangen, der Filter muss also entsprechend engma schig sein. Das bedeutet, sie verstopfen schnell, und wir haben dadurch einen Wasserdruckverlust. Außerdem be kommen wir die Bakterien so nicht raus“, sagt Fleischer. Wenn das Heißwasser alleine nicht reicht, braucht es eine Chlor- oder Chemiespülung. Wo immer möglich, werde der Einsatz von Chemie vermieden. Aber auch nach der erfolgreichen Beseitigung der Verun reinigung ist die Arbeit nicht getan. „Es ist ein Irrglaube, dass ich, wenn ich die Bakterien los bin, so weitermachen kann wie bisher“, sagt Jung vom AIT. Ein sachgemäßer

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etrieb und die laufende Prävention sind nötig, um die B Wasserqualität nachhaltig zu sichern. Doch wer ist zustän dig? „Als Gebäudeeigentümer sind wir verpflichtet, eine Anlage zur Verfügung zu stellen, die funktionsfähig ist und vom Nutzer sachgemäß betrieben werden kann“, sagt Mar tin Hübner, Leiter der BIG Rechtsabteilung. Prinzipiell gilt: je größer ein Gebäude, je verzweigter das System und je hö her die Anzahl der Entnahmestellen, desto höher auch das Risiko eines Bakterienbefalls. Darüber hinaus ist an Univer sitäten und Schulen im Sommer bekanntlich eher wenig los, dementsprechend „still“ liegt auch das Wasser in den Leitungen. Wäre fehlender Betrieb also gleichzeitig als „un sachgemäße Nutzung“ zu qualifizieren? An solchen Fragen scheiden sich naturgemäß die Geister. Nicht selten geht es beispielsweise bei einer Bildungseinrichtung um mehrere Hundert Wasserhähne und zahlreiche Duschen, die regel Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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INFO Die Anforderungen an die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch regelt die Trinkwasserverordnung. Wasser muss geeignet sein, ohne Gefährdung der menschlichen Gesundheit getrunken und verwendet zu werden. Man unterscheidet zwischen chemischen, physikalischen und mikrobiologischen Verunreinigungen. Als bedeutende Richtlinie in Bezug auf die Wasserqualität gilt die ÖNORM B 5019. Sie beschäftigt sich mit der hygienerelevanten Errichtung zentraler Trinkwassererwärmungsanlagen, mit deren Betrieb, Wartung, Überwachung sowie mit der Sanierung von bestehenden zentralen Trinkwasser erwärmungsanlagen.

Bei der BIG arbeitet eine eigens eingerichtete Arbeits gruppe an der Prävention von Verunreinigungen im Was ser. Das siebenköpfige Team (mit externer Beteiligung) hat das Ziel, eine einheitliche Herangehensweise für alle ope rativen Bereiche der BIG zu definieren sowie Empfehlun gen für den Planungsprozess von Neubauten zu liefern. Ein weiteres Ziel ist, Betreiberhandbücher zu entwickeln, die auf den jeweiligen Gebäudetyp abgestimmt sind. Damit setzt die BIG einen weiteren Schritt, um Probleme zu vermeiden. „Wir geben jetzt schon je nach Gebäudetyp, Zu stand des jeweiligen Wasserleitsystems und den Ergebnis sen der letzten Proben regelmäßig Wassertests in Auftrag. Zukünftig sollen diese Prozesse vereinheitlicht werden. Dazu erarbeiten wir im Projektteam derzeit einen Leit faden“, sagt Glanzer. Besondere Beachtung verdienen vor allem große Gebäude, die immer wieder umgebaut wer den. Beispielsweise werden bei der Umwandlung von Labors in Büros Leitungen gekappt, und diese toten Enden sind ein perfekter Nährboden für Bakterien. Selbst wenn bauliche Lösungen für diese Probleme gefunden werden, ist es aber so gut wie unmöglich – da sind sich alle Exper ten einig –, eine Anlage vollkommen sicher zu machen. ‹ Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Österreich bezieht sein Trinkwasser aus Grund- und Quellwasser. Nur sieben Prozent davon müssen aufbereitet werden (oben). Im Labor werden regelmäßig Qualitätskontrollen durchgeführt (rechts).

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Präventionsarbeit

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mäßig rinnen sollten. Um solche Systeme über die Ferien zeit „in Bewegung“ zu halten, würde ein Hausmeister ver mutlich den ganzen Tag nur Wasserhähne drehen. Den noch wird juristischer Beistand bei diesem Thema selten in Anspruch genommen. „Wenn es irgendwo ein Problem gab, haben wir noch nie mit Nutzern gestritten und immer einen Kompromiss gefunden“, so Thomas Glanzer, Leiter des BIG Objektmanagements.

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Justiz im Wandel

Foto: Andreas Kolarik

Die Metamorphose des historischen Justizgebäudes Salzburg in ein modernes Landesgericht erfordert viel Feingefühl und schweres Gerät. Von Sabine Gaggl

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er beim Gedanken an die Stadt Salzburg die Klänge Mozarts im Ohr hat, erlebt auf der Bau stelle im Justizgebäude am Rudolfsplatz ein wahres Kontrastprogramm. An der Vorderseite des mächtigen Baus quält sich wie gewohnt eine schier unendliche Blechlawine vorbei. Entnervtes Hupen unter bricht gelegentlich das stete Rauschen der Motoren an der Südgrenze der Altstadt. Die O-Busse surren gemächlich und bahnen sich ihren Weg durch die engen Straßen. Übli cherweise schirmen die dicken Mauern des Justizgebäudes die dorfähnliche Atmosphäre in der Altstadt gegen den Tru bel entlang der Salzach ab. Seit Sommer 2015 ist das Justiz gebäude jedoch selbst nicht gerade ein Quell der Ruhe.

Achtung, Abbruch

Die BIG saniert und erweitert das 1909 errichtete Haus und macht aus dem ehemaligen Landesgericht samt Justizan stalt ein reines Bürogebäude für das Landesgericht und die

riesige neue Durchfahrt geschaffen werden. Diese dient künftig als neuer Zugang von der Schanzlgasse“, sagt BIG Projektmanager Franz Wechselberger. Zuerst wurden aber die betroffenen Gebäudeteile komplett ausgeräumt. Das betraf Möbel, Elektroinstallationen, Heizkörper, Rohre, Armaturen – kurzum alles, was nicht niet- und nagelfest ist. Erst danach rollen die Bagger an und „knabbern“ Stück für Stück der betroffenen Trakte ab. Große Bretter, beschrif tet mit „STOP – Abbruch“, markieren, wo für die im Inneren beschäftigten Bauarbeiter das Betreten verboten ist. Tat sächlich dauert es nicht lange, bis – aus sicherer Entfer nung – die Zangen des Baggers zu erkennen sind, der sich durch die Mauern fräst. Beinahe widerstandslos geben die Wände des ehemaligen Gefängnistrakts nach und zerbrö ckeln zu Staub und Schutt. Parallel arbeiten einige Meter weiter Bauarbeiter am Abbruch von Zwischenwänden. Da bei kommen riesige Sägen zum Einsatz, mit denen die Mauern aufgeschnitten werden. Die Staubentwicklung ist gewaltig. Auch im Bereich des ehemali gen Landesgerichts arbeiten Bautrupps an der Demontage. Zur Sanierung des Altbaus reißen sie Möbel, Böden und Ins tallationen heraus. Wo notwendig, wer den vorhandene Wände durchgebro chen, andernorts verschließen die Bauar beiter bestehende Durchgänge. Treppen häuser, Geländer und Stuckaturen, die unter Denkmalschutz stehen, wurden zum Schutz vorab mit Holzverbauten versehen. Dass hier moderne Büros ent stehen sollen, scheint inmitten der Ab brucharbeiten vollkommen illusorisch. Es muss offensichtlich erst noch schlim mer werden, bevor es besser werden kann.

Spritzenkur

Foto: Luftbild Redl

Dieser Verdacht erhärtet sich beim nächsten Lokalaugenschein wenige Wo chen später. Die wesentlichen Abbruch arbeiten sind abgeschlossen. Wo früher noch Gefängnistrakte den Innenhof in drei kleine Höfe unterteilten, befindet sich aktuell eine riesige Baugrube. Jetzt startet der Aushub für den Neubau. Der Innenhof wird da bei komplett umgegraben und gleicht einer einzigen Sand kiste für Erwachsene. Mit überdimensionalen „Spielzeu gen“ – ohne Anspruch auf Vollständigkeit: Bagger, Mulden kipper, Rüttler, Siebmaschine, Flügelglätter … Überall tür men sich Erde, Geröll und Sperrmüll. Beim Aushub entde cken die Arbeiter laufend Ziegel und anderen Schrott, denn zur Baulandgewinnung haben die Bauherren bei der Er richtung vor über 100 Jahren teilweise einfach Schutt ver wendet. Die riesige Siebmaschine filtert daher den Aushub, sodass eine vorschriftsmäßige Entsorgung möglich ist. Da zu fahren Lkws im Konvoi im engen Innenhof ein und aus. Zudem legen die Bauarbeiter Teile der alten Stadtmauer

Das Justizgebäude Salzburg vor Beginn der Bauarbeiten. Erst von oben wird die wahre Dimension des Gebäudes deutlich.

Staatsanwaltschaft Salzburg. Dahinter stecken umfangrei che Abbrucharbeiten, massive Bestandssanierungen und die Errichtung eines Neubaus im Innenhof. „Diese Baustel le spielt wirklich alle Stückerln, wobei die größten Heraus forderungen im enormen Umfang der Bauarbeiten und der Einhaltung des Denkmalschutzes liegen“, berichtet Baulei ter Martin Gerhold bei einer Begehung im Herbst 2015. Der erste Bauabschnitt besteht aus dem Abbruch von Zubau ten aus den 1970er-Jahren und von zwei Zellentrakten. Da durch entsteht im Innenhof Raum für einen von Sue Archi tekten geplanten Neubau. „Zum Abtransport von rund 25.000 Kubikmetern Abbruchmaterial und 15.000 Kubik metern Aushub aus dem beengten Innenhof musste eine

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Foto: Andreas Kolarik

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kleinen Trupps von drei bis vier Personen von oben nach frei. „Daher ist während des gesamten Aushubs immer ei unten vor. Zum Baulärm aus dem Gebäudeinneren kommt ne Archäologin dabei, die historisch wertvolle Informatio noch der Lärm von draußen, denn Fensterscheiben gibt es nen zur Mauer aufnimmt und dokumentiert. Erst dann innenhofseitig fast keine mehr. Als der Hydraulikhammer kann der Abbruch erfolgen“, erklärt Martin Gerhold. Lau im Innenhof beginnt, sich geräuschvoll weiter durch das fend sitzt der Bauleiter mit Vertretern von Bundesdenk Gestein zu arbeiten, vibriert im malamt und Baufirma sowie Ar ersten Stock deutlich spürbar chitekten und Statikern zusam «Zum Abtransport von rund der Boden unter den Füßen. men, um die nächsten Baumaß 3 Gleichzeitig rattert stetig Schutt nahmen zu besprechen. Da der 25.000 m Abbruchmaterial und Aushub für den Neubau im In 15.000 m3 Aushub aus dem Innenhof über eine Rutsche direkt am Fenster vorbei in den Innenhof. nenhof tiefer geht als das Fun musste eine riesige neue Durchfahrt Ein Stockwerk höher wird offen dament des Altbaus, muss das sichtlich auch noch gearbeitet. bestehende Gebäude zusätzlich geschaffen werden. » Kleine Bagger stehen in den gesichert werden. Ansonsten Franz Wechselberger, BIG ehemaligen Richterbüros und droht der Einsturz. Um das zu Verhandlungssälen. Noch im verhindern, treibt ein Spezialge mer werden ohne Unterlass rät an vordefinierten Stellen Be Wände versetzt sowie Böden und Installationen herausge ton unter die vorhandene Konstruktion. Diese „Untersprit rissen. Wo später der Zubau an das Bestandsgebäude zungen“ (alias Düsen-Strahl-Verfahren) sorgen für die not anschließen wird, modifizieren die Bauarbeiter die Decken wendige Stabilität. Sobald deren Festigkeit belegt ist, dür höhen, damit die Ebenen von Bestand und Zubau später fen die Bagger weitergraben. zueinanderpassen. Mittlerweile sind die Arbeiter teilweise Unterdessen sind die Demontagearbeiten im Altbau be bis in den Keller vorgedrungen. Der Staub legt sich wie eine › reits weit fortgeschritten. Die Bauarbeiter kämpfen sich in Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Die dicken Gefängnismauern haben gegen die Bagger keine Chance. Die Häftlinge sind längst in einen Neubau verlegt worden.

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Foto: Harald A. Jahn

Fotos: Andreas Kolarik

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Böden entfernen, Deckenhöhen anpassen und Wände versetzen sind keine Feinkosmetik, sondern maximal invasive Arbeitsschritte.

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Nebelschicht über das Gebäudeinnere und ist in Augen und Nase deutlich spürbar. Daher tragen auch alle Bau arbeiter Mundschutz. Gesprochen wird kaum. Der Lärm ist zu groß, um zu plaudern. Wo die Demontagen abgeschlos sen sind, ist das Gebäude gespenstisch leer. Besonders im ehemaligen Hafttrakt zeugen noch alte Gitterfenster, Ge meinschaftsduschen und der Besucherraum vom ehemali gen Verwendungszweck. Längst sind die Häftlinge in den Neubau nach Puch-Urstein verlegt worden. Geblieben sind ein paar künstlerisch fragwürdige Wandbemalungen, ein schlägige Poster in den ehemaligen Toi letten und Verbotsschilder der Justiz wache, wie zum Beispiel „Rasieren von Brust- und Schamhaaren verboten. Bei Nichteinhaltung eine Woche Sportver bot“. Bald werden aus den ehemaligen Zellen Büros für Gericht und Staatsanwaltschaft. Zum Jahreswechsel starteten die Rohbauarbeiten für den Y-för migen Neubau im Innenhof. Hier befindet sich in Zukunft der neue Haupteingang samt großzügigem Atrium. Direkt am Eingang richtet die Justiz ein Servicecenter und eine Einlaufstelle ein. Wichtig ist den Architekten der Einsatz von Holz und Glas, um eine angenehme, offene Atmosphäre zu erzeu gen. Künftig wird nämlich der gesamte Innenhof tagsüber für Besucher zugänglich sein. Fußgänger können den In nenhof zwischen Nonntaler Hauptstraße und Kajetaner platz auch queren, wodurch eine neue Durchlässigkeit ent steht. Ebenfalls neu errichtet wird ein Dachterrassencafé mit Blick auf die Festung Hohensalzburg, zwischen dem Bestandsdach und dem Flachdach des Neubaus. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Fotos: Andreas Kolarik

Mittlerweile sind weitere fünf Monate ins Land gezogen. Statt herbstlicher Kälte gibt es bei einer Baustellenbesich tigung Mitte April 2016 vor Ort klassischen Salzburger Schnürlregen. Unbeeindruckt vom Niederschlag herrscht weiterhin Hochbetrieb. 100 Bauarbeiter sind hier mittler weile täglich im Einsatz. Das Justizgebäude Salzburg ist nun auch von außen deutlich als Baustelle erkennbar, denn die Fassade ist straßenseitig in ein Gerüst eingehüllt. Ein Betonwagen pumpt an der Straße stehend über ein Fenster Beton direkt in eines der Obergeschoße. „Hier wird gerade eine neue Zwischenwand errichtet“, sagt BIG Projekt manager Franz Wechselberger. Während im Bestandsge bäude bereits die Sanierungsarbeiten laufen, betonieren im Innenhof die Maurer gerade die Kellerdecke vom Neu bau. Zur Bewehrung werden unzählige Stahlgitterteile ein gearbeitet. Stellenweise entstehen auch schon die ersten Zwischenwände im Erdgeschoß. Ein Kran lässt vorsichtig Schalungsteile ab. Diese dienen als eine Art Rahmen für die Wände. Sie werden mit Beton verfüllt. Künftige Türöff nungen bleiben gleich frei. Während von einem Lkw aus Beton in die Schalungsteile fließt, schüttelt ein Bauarbeiter mit einem „Rüttler“ Luftblasen aus dem Beton heraus. Das Gerät, das wie ein überdimensionierter Stabmixer aus sieht, vibriert und sorgt dafür, dass Luftblasen aufsteigen, der Beton sich optimal verdichtet und langfristig stabil bleibt. Obwohl erst am Erdgeschoß gearbeitet wird, ist die Y-Form des Zubaus schon deutlich zu erkennen. Jene Berei che des Innenhofs, die künftig frei bleiben, sind derzeit noch mit Schutthaufen bedeckt. Noch immer fahren Lkws im Akkord, um das Geröll abzutransportieren. Während draußen der Neubau Gestalt anzuneh men beginnt, ist im Gebäudeinneren die destruktive Abbruchphase nun abge schlossen. Wenn auch – zumindest für den Laien – noch schwer erkenn bar, schreitet die Erneuerung vor ›

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„Spielzeug für Erwachsene“: Die hydraulische Wandsäge (oben) und die Siebmaschine (links) sind Anfang des Jahres noch im Dauereinsatz.

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THEMA JUSTIZGEBÄUDE SALZBURG

Fotos: Andreas Kolarik

Abbruch abgeschlossen. Bis zusätzliche Mauern neuen Halt geben, ist an manchen Stellen Hilfe durch Stützen nötig.

DATEN, FAKTEN, ZAHLEN Baubeginn: Sommer 2015 Fertigstellung: Sommer 2018 Investitionen: rund 59 Millionen Euro HOCHBAU Betonmenge: 7.300 m3 Bewehrungsstahl: 1.005 t Stahlträger: 166 t SANITÄR/HEIZUNG Wasserleitungen: 2,7 km Heizungsleitungen: 16 km Heizkörper: 770 Stück

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Fußbodenheizung: 2,5 km Unterflurkonvektoren: 100 Stück Löschhilfen: 110 Feuerlöscher und 8 Hydranten-Kästen ELEKTRO Starkstromleitungen: 280 km Schwachstromleitungen: 205 km EDV-Leitungen: 2.015 km Schalter und Steckdosen: 11.000 Stück (Sicherheits-)Leuchten: 4.550 Stück Brandmelder: 1.650 Stück

an. Das Bestandsgebäude ist ringförmig in fünf „Takte“ ge gliedert. Innerhalb der Takte arbeiten gleichzeitig mehrere Trupps von Maurern, Elektrikern, Lüftungstechnikern und Statikern von oben nach unten. In jedem Stock befindet sich ein Hinweisschild mit Takt- und Stockangabe. Darüber hi naus gibt es in jedem Stockwerk einen Aushang des Bau plans. „So ist sichergestellt, dass sich die Bauarbeiter orien tieren können, wo welche Arbeiten zu erledigen sind“, er klärt BIG Projektmanager Franz Wechselberger. Dass die Ar beiten innerhalb der Takte am Ende eine Sinfonie ergeben, also am Ende alles zusammenpasst, dafür sorgt der Baulei ter. Martin Gerhold und sein siebenköpfiges Team koordi nieren die ausführenden Gewerke, stimmen sich laufend mit der BIG als Bauherr, Architekten, Fachplanern, Statikern und Bundesdenkmalamt ab. Gleichzeitig ist die Bauleitung für Timing, Buchhaltung, Rechnungsprüfung und die Kon trolle der Arbeiten verantwortlich. Somit ist der Bauleiter ähnlich wie ein Dirigent der Hauptkoordinator vor Ort. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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1. Der Aushub für den Neubau im Innenhof des Justizgebäudes erfolgte im November 2015 2. Kurze Zeit später beginnen die Bauarbeiter mit dem Verlegen der Stahlgitter für die Bodenplatte. 3. Die Dämmung der Bodenplatte sorgt für die nötige Abdichtung gegen Wassereintritte 4. Anfang 2016 werden die Kellerwände gemauert. 5. Im April 2016 ist auch schon die Kellerdecke fertig. Als nächstes folgen die Wände für das Erdgeschoß.

Fotos: Andreas Kolarik

3 Die Bedeutung von Planung und Koordination wird schnell deutlich, denn das Gebäude ist aktuell kaum wieder zuerkennen. Gerade werden Elektroinstallationen und Lüf tungsrohre neu verlegt. Daher hängen an vielen Stellen 5 Kabel und Schläuche aus der Decke. Andernorts müssen be stehende Mauern zum Verlegen der Installationen aufge stemmt werden. Lärm, Staub und Schmutz sind also noch in tensiver vorhanden als zuvor. Da an manchen Stellen gleich «Diese Baustelle spielt wirklich alle Stückerln, zeitig die Böden erneuert werden, ist ein Rundgang durch ein Stockwerk gar nicht möglich. Bei jedem Schritt ist Vor wobei die größten Herausforderungen im enormen sicht geboten. Denn teilweise führen nur schmale Bretter Umfang der Bauarbeiten und der Einhaltung des über Löcher im Boden. Überall in den Regelgeschoßen wird eifrig geschremmt, geschweißt und geschnitten. Viele Zwi Denkmalschutzes liegen.» schenwände der ehemaligen Hafträume weichen riesigen Martin Gerhold, Bauleiter orangefarbenen Stahlträgern, welche die Traglast der darüber liegenden Stockwerke übernehmen und größere Bürozuschnitte erlauben. Die Träger werden mit Beton ver füllt und somit mit dem Gebäude eins. Bis es so weit ist, stüt › Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Fotos: Andreas Kolarik

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Die Einnahmen aus der Gerüstwerbung fließen ins Projektbudget.

«In derart alten Gebäuden stimmen die Baupläne nicht immer mit der Realität überein. Da muss man auf Überraschungen gefasst sein.» Franz Wechselberger, BIG

Das Hauptstiegenhaus braucht eine zusätzliche Stützmauer.

zen zahlreiche „Steher“ die Decken der betroffenen Ab schnitte. Parallel ist in einem Takt die Dachsanierung und Errichtung einer Haustechnikzentrale schon abgeschlossen. Bis zur Projektfertigstellung arbeiten sich die Arbeiter auch am Dach Takt für Takt voran. Entlang der Schanzlgasse füh ren Maurer und Maler gerade die Sanierung der Fassade

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durch. Dazu tragen sie die Farbe ab, sanieren den Putz und streichen die Außenhülle des Gebäudes neu. In den nächs ten Wochen und Monaten machen sie im Uhrzeigersinn weiter, bis die ganze Fassade erneuert ist. Trotz Arbeiten im Uhrzeigersinn läuft bei einer Baustelle dieser Größenordnung nicht immer alles rund. Nur Stützen und Seile sichern aktuell notdürftig die Wand hinter dem historischen Haupttreppenhaus. „Die Mauer wäre beinahe umgefallen, da niemand ahnte, dass das Stiegenhaus ein fach an die Gefängnismauer angebaut wurde. Jetzt mau ern wir außen eine neue Stützwand dazu“, berichtet Franz Wechselberger. Der erfahrene Projektmanager weiß: „In derart alten Gebäuden stimmen die Baupläne nicht immer mit der Realität überein. Da muss man auf Überraschun gen gefasst sein.“ Die Statik führt auch beim Verhand lungssaal über dem ehemaligen Haupteingang zu Kopfzer brechen. Die Begehbarkeit der historischen Deckenelemen te ist fraglich. Bis Klarheit herrscht, ist der Zutritt zu diesem Bereich verboten. Trotz aller Herausforderungen liegt die Baustelle bisher gut im Zeitplan. Bis zur vollständigen Umwandlung vom historischen Altbau zum modernen Justizgebäude werden sich die Bauarbeiter aber noch einige Male durch alle Takte und Stockwerke des Hauses durcharbeiten. Die Gesamtfer tigstellung erfolgt im Sommer 2018 – vorausgesetzt, es läuft alles nach Plan. ‹ Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Das blieb vom Reichsadler Der Nationalsozialismus hat in Österreich sichtbare Spuren hinterlassen. Der Umgang mit diesem Erbe rückt immer stärker in den Fokus des öffentlichen Interesses. Von Ernst Eichinger & Christian Mayr

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Fotos: Harald A. Jahn / Wikipedia Janericloebe

Wien wurde im Zweiten Weltkrieg mit sechs Flaktürmen gegen Luftangriffe ausgerüstet. Einer davon – der Gefechtsturm im Arenbergpark – steht im Eigentum der BIG und ist an das Museum für angewandte Kunst vermietet.

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Fotos: Helga Loidold

In St. Georgen an der Gusen wurden in einer unterirdi schen Fabrik Flug zeuge produziert. Die Stollen wurden von Zwangsarbei tern unter nahezu unmenschlichen Bedingungen nur mit Hammer und Meißel aufgefahren. Die Spuren davon sind ein bedrücken des Zeugnis dieser Zeit.

gal, in welchen Medien: „Die Nazis“ sind Garant für Auflage oder Quote. Vor mehr als einem Jahr war – zumindest für kurze Zeit – halb Europa auf der Jagd nach dem „Gold-Zug“ in Polen. Auf dem Areal von Schloss Fürstenberg in Niederschlesien, das im Zweiten Weltkrieg als zukünftiges Führerhauptquartier ausgestaltet werden sollte, wollten zwei Forscher einen Zug unter der Erde identifiziert haben. Viele waren, etwas verfrüht, im Goldrausch. Bis heute hat niemand etwas ge funden. Ähnlich war es mit dem im Eigentum der Bundes immobiliengesellschaft stehenden Stollensystem in St. Georgen an der Gusen – das während des Zweiten Welt kriegs als unterirdische Rüstungsfabrik diente. Ein histo risch interessierter Filmemacher hatte medienwirksam „Beweise“ für die Existenz vieler bis dato unentdeckter Kilometer vorgelegt. In dessen Windschatten traten Spezi alisten anderer Disziplinen wie etwa eine Geoelektrik- Expertin auf, die mit einer an Sicherheit grenzenden Wahr scheinlichkeit „domartige Hallen“ unter den Äckern der oberösterreichischen Gemeinde erkennen wollte. Gefun den wurde gar nichts. Mehrere Bohrungen haben keine Ergebnisse zu Tage gefördert. Auch eine hochkarätig zu sammengesetzte Expertenkommission konnte die von der Suche nach der „Atombombe Hitlers“ erhitzten Gemüter nur bedingt abkühlen. Wissenschaft hat gegen Legenden und Mythen manchmal keinen leichten Stand.

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Eine Spur weniger emotional, aber dennoch intensiv dis kutiert wurde die Ausstellung zu den architektonischen Vorhaben der Nationalsozialisten in der Bundeshauptstadt, die im Architekturzentrum Wien stattfand. Der frühere Wiener Stadtplanungsbeamte Klaus Steiner hat in jahre langer und mühevoller Kleinarbeit rund 4.000 Einzeldoku mente gesammelt, durch die sich etwa 455 architektonische Projekte nachweisen lassen. Wäre es nach Adolf Hitler, der Wien einst als „Perle des Reiches“ bezeichnet hatte, und sei nen Architekten gegangen, dann hätte sich laut Steiner die NS-Ideologie monumentalistisch ins Stadtbild gebrannt. So bewunderte Hitler zwar die Ringstraße und ihre imperialen Bauten, wollte aber dennoch den Helden- und den Rathaus Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Hanns Dustmann, Neugestaltung des Heldenplatzes und des Rathausvorplatzes, Wien, 1942 (rechts). Getreidespeicher am Alberner Hafen, Wien, 1938 (unten).

«Wenn man sich die Pläne von 1938/39 ansieht, spielt Wien keine große Rolle. Aus nationalsozialistischer Sicht gibt es keinen Grund, sich eine Konkurrenz zu Berlin zu schaffen.»

Bertrand Perz, Professor für Zeitgeschichte an der Universität Wien

platz zu geschlossenen und befestigten Aufmarschplätzen umbauen lassen, gleichsam als neue Bühne seiner Selbst darstellung. Weitere Vorhaben bestanden darin, Monumen talachsen zu schaffen, wodurch etwa die Ringstraße über die Donau verlängert worden wäre, sowie eine Entwick lungsachse quer zur Donau durch die vorwiegend von Juden bevölkerte Leopoldstadt zu treiben.

Akademische Frage

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Fotos: Architekturzentrum Wien, Sammlung

Der Eindruck eines „totalen Ausbaus“ der Stadt gäbe die Realität aber auch verzerrt wieder, da die Begeisterung des Führers für die „Perle“ ihre natürlichen Grenzen innerhalb des Reiches gehabt habe, meint Bertrand Perz, stellvertre tender Institutsvorstand und Professor für Zeitgeschichte an der Universität Wien: „Wenn man sich die Pläne von 1938/39 ansieht, spielt Wien keine große Rolle. Aus natio nalsozialistischer Sicht gibt es keinen Grund, sich eine Kon kurrenz zu Berlin zu schaffen.“ Es handelt sich also um eine akademische Frage. Tatsächlich konnten nur wenige Vor haben realisiert werden, wie etwa der Alberner Hafen oder – aus der Notwendigkeit des Krieges heraus – die Franz Pöcher, Gauhalle für Wien, 1938. sechs Flaktürme zum Schutz der Innenstadt vor Luftangrif fen. In den vergangenen zehn Jahren hat das Bundesdenk malamt (BDA) alle noch bestehenden Bauten der NS-Zeit auf den Prüfstand gestellt: Exakt 45 Objekte stehen aktuell im gesamten Bundesgebiet unter Denkmalschutz, darunter ›

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Foto: KFU Graz

Das von 1941 bis 1943 errichtete Sonnenobservatorium Kanzelhöhe liegt auf dem obersten Plateau der Gerlitzen in Kärnten und war das größte im Dritten Reich. Grund für die Errichtung war die Erforschung der Sonne, um den Funkverkehr von Flugzeugen sicherzustellen. Heute wird die BIG Liegenschaft von der Karl-Franzens-Universität Graz genutzt.

fünf der sechs Wiener Flaktürme (einer davon im Eigentum der BIG), diverse Kasernen und Wohnbauten sowie noch bestehende Vernichtungslager wie das KZ Mauthausen bzw. deren Friedhöfe. Dass Denkmalschützer keinen leichten Stand haben, wenn sie sich um den Erhalt von Bauten, die im Auftrag des Führers entstanden sind, einsetzen, wird kaum über raschen. „Es herrschte oft vollkommenes Unverständnis, wenn es um Täterarchitektur gegangen ist“, erklärt Bundes denkmalamts-Präsidentin Barbara Neubauer im Gespräch mit BIG Business. Ganz anders sei die Sachlage wiederum bei der Opferarchitektur, also ausgewiesenen Gedenkstät ten: „Mauthausen ist immer außer Diskussion gestanden.“ Auschwitz firmiert als UNESCO-Weltkulturerbe.

Letzte Zeugen

Aus diesem Zwiespalt heraus hat man schon vor Jahren im Denkmalamt eine Art Leitfaden erarbeitet, um argumenta tiv besser gerüstet zu sein. Der Kernsatz dabei lautet: „Bei Bauwerken handelt es sich, ähnlich wie bei Urkunden, um geschichtliche Dokumente und Zeugnisse, die es für die Er forschung auch von negativen geschichtlichen Epochen für die Nachwelt zu erhalten gilt.“ Schließlich seien die NS-Re likte letzte Zeugen ihrer Zeit, weshalb ihnen vermehrt Be deutung zugemessen werden muss.

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Das sieht der Denkmalschützer und frühere Linzer Städtebauprofessor Wilfried Posch genauso: „Denkmal pflege ist unteilbar. Wenn man sich zur Denkmalpflege als Idee bekennt, dann muss man auch diese Bauten erhalten. Wie will man denn künftigen Generationen sonst die Schatten der Vergangenheit erklären?“ Auch die jüngsten politischen Ereignisse würden nur diesen einen Weg vor zeichnen. „Wenn die Menschheit in ihrer Geschichte etwas dazugelernt hat, dann, dass man nicht mehr die Kultur denkmäler des Feindes auslöscht wie in der Antike oder jetzt im IS oder bei den Taliban“, sagt Posch. Manfred Wehdorn, Architekt und Denkmalpfleger, wie derum zitiert den österreichischen Kunsthistoriker Alois Riegl: „,Jede Zeit ist gleichwertig zu behandeln‘. In der brei ten Öffentlichkeit stößt das natürlich auf wenig Verständ nis. Aber die klassische Denkmalpflege kennt keine Wert unterscheidung im Sinne der Historie. Ich darf wirklich nicht sagen: Weil es 1945 gebaut wurde, hat es einen gerin geren Stellenwert, als wäre es von 1740“, meint Wehdorn. Freilich sei es für die Öffentlichkeit generell schwierig zu erkennen, warum etwas aus der jüngeren Geschichte schon ein Denkmal sein soll. Allerdings gibt es oft auch ganz handfeste Ängste, näm lich jene, dass mit dem Denkmalschutz-Status gleichsam veredelte NS-Objekte eine bestimmte Klientel anlocken Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Foto: SIVBEG

Foto: Flugaufnahme Redl

Wohnraum ist in Salzburg ein knappes Gut. Umso stärker war die Diskussion rund um den Denkmalschutz im Zuge des Verkaufs der Rainerkaserne.

könnten. Neubauer erinnert sich etwa an das kontrover sielle Unterschutzstellungsverfahren bei der Salzburger Rainerkaserne: „Da bestanden damals eben die Ängste, dass das zu einem Wiederbetätigungszentrum werden könnte.“ Dazu kam es freilich nie, obwohl große Teile der Anlage letztlich zum Denkmal erklärt wurden. 2012 wurde die Kaserne schließlich von der SIVBEG, der Verwertungs gesellschaft von Verteidigungsministerium und BIG, ver kauft, den Zuschlag erhielt Red Bull. Der Getränkemulti soll dort die neue Firmenzentrale errichten.

Emotionslose Betrachtung

Nachdem es in den vergangenen Jahren dennoch immer wieder zu Konflikten gekommen war, bei denen unter an derem viel politisches Kleingeld gewechselt wurde und dabei nicht selten Denkmalamtsbeamte als Ewiggestrige bezeichnet wurden, scheint sich die Stimmung nunmehr etwas entspannt zu haben. „Mittlerweile ist es so weit, dass unsere Generation drei Schritte zurückgehen und sich das objektiv ansehen kann. Und objektiv gesehen handelt es sich einfach um Zeitzeugnisse. Es geht nicht darum, etwas zu negieren, sondern es ohne Emotion zu se hen und rein wissenschaftlich-historisch zu betrachten“, sagt Neubauer, die diese Aufarbeitung erst am Beginn sieht. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Klaus Steiner freilich, der schon 1961 mit dem Sammeln der Nazi-Dokumente begonnen hatte, musste noch so eini ges erleben: „Oft wurde ich der Wiederbetätigung beschul digt. Dabei habe ich immer nur auf eine Veröffentlichung hingearbeitet.“ Derlei gebe es heute nicht mehr, meint in des Wehdorn: „Das ist Geschichte. Heute ist genau das Ge genteil der Fall, wir alle müssen unsere Geschichte auf arbeiten – das läuft schon sehr gut.“ Nachsatz: „Letztend lich sind Nazi-Bauten beeindruckende Zeugnisse unserer Geschichte. Das klingt furchtbar, wenn man es ausspricht, aber so ist es.“ Einen wesentlich entspannteren und pragmatischeren Umgang mit diesen Relikten pflegt übrigens Deutschland, ›

«Wenn die Menschheit in ihrer Geschichte etwas dazugelernt hat, dann, dass man nicht mehr die Kulturdenkmäler des Feindes auslöscht wie in der Antike oder jetzt im IS oder bei den Taliban.» Wilfried Posch, Denkmalschützer

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Foto: Nordico

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so interpretiert es zumindest Posch: „Vielleicht, weil in Ber lin der Blick darauf gerichtet wird, dass es dort 40 Jahre auch ein anderes Regime gegeben hat, nämlich die DDR.“ So sei das frühere Reichsluftfahrtministerium – ein Monu mentalbau, wie er im Buche steht – ohne große Proteste zum neuen Sitz des Bundesfinanzministeriums geworden. „Deutschland hat sich dieser Thematik sehr früh gewid met, früher mit der Aufarbeitung begonnen und sich den Dingen auch mehr gestellt“, befindet Neubauer. „Je mehr wir uns damit beschäftigen, je mehr aufgearbeitet wird, umso weniger werden diese Ängste dann da sein“, ist die Leiterin des Denkmalamts überzeugt.

„Höchst beliebt“

Posch wiederum unterstellt so manchem Kritiker und ver meintlichen Nazi-Aufdecker einen eher unwissenschaft lichen Zugang. Ein gutes Beispiel sei hier Linz, einst „Paten stadt des Führers“ genannt, wo im Gegensatz zu Wien sehr viel an Nazi-Bauten auch umgesetzt wurde, etwa die über die ganze Stadt verstreuten, kasernenartigen Wohnbauten, die insgesamt 12.000 Wohnungen umfassten. Die im Volks mund immer noch gern als „Hitler-Bauten“ bezeichneten Komplexe stehen teilweise ebenfalls unter Denkmalschutz,

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was 2009 zu einem Konflikt führte, weil die Stadtväter bei der Sanierung lieber komplett freie Hand gehabt und den Schutz am liebsten aufgehoben gesehen hätten. Dabei sei en diese Wohnbauten ungeachtet ihrer Historie in der Be völkerung nach wie vor höchst beliebt: „Sie sind von unbe streitbar hoher Qualität, und die Menschen wohnen sehr gerne in diesen grünen Großhofanlagen“, sagt Posch. Das Argument „Hitler“ werde mitunter bloß vorgeschoben, um eine grundsätzliche Denkmalfeindlichkeit zu verschleiern, vermutet Posch. Ähnliches findet auch Denkmalamts-Lei terin Neubauer, die oftmals wirtschaftliche Motive als die eigentlichen Beweggründe konstatiert: „Wenn man sagt, dass man die Hitler-Bauten lieber wegreißen will, möchte man in Wirklichkeit vielleicht nur einen höheren Gewinn herausholen.“ Wehdorn kennt die Revitalisierungsproblematik von NSBauten aus der Praxis, hat er doch schon mit Wohnbauten in Linz und Kärnten zu tun gehabt. Dabei sei es vorwiegend um Verdichtungen zwischen den Baukörpern bzw. um die Schaffung von Balkonen oder Terrassen gegangen. „Prinzi piell tue ich mir mit Bauten aus der NS-Ära leichter, weil die im Allgemeinen kein dichtes Dekor haben“, sagt Wehdorn. Was wiederum die Verlockung groß werden lasse, das Ge Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Foto: Nordico

„Klassische Hitler-Bauten“: Siedlung „Neue Heimat“ im Bau, 1940 (links). Harbachsiedlung, Innenhof, 2012 (unten).

bäude zu stark zu verändern. „Wenn man beginnt, Dächer großflächig zu durchlöchern, dann wird das kein Denkmal aushalten. In der Regel lässt sich dabei aber mit dem Denk malamt ein Konsens herstellen“, sagt Wehdorn. Eine besondere Anekdote zum nicht immer differenzierten Umgang mit dem Thema fällt Posch in Bezug auf die Linzer Bahnhofslöwen ein: Die beiden Plastiken des ClemensHolzmeister-Schülers Jakob Adlhart befinden sich seit 1949 vor dem Linzer Hauptbahnhof, der Treffpunkt „bei den Löwen“ bildet einen fixen Bestandteil des Linzer Sprach gebrauchs. Wiewohl Adelharts Kunst unter den National sozialisten einst als „entartet“ angesehen wurde, bekam er den Auftrag, die Löwen für eine Brücke in Salzburg anzu fertigen. Dort wurden sie freilich nie aufgestellt, sondern Jahre später eben in Linz – mit dem feinen Unterschied, dass die Nazi-Wappen nachträglich zu jenen von Linz und Land Oberösterreich umgemodelt wurden. „Als der Bahn hof dann um die Jahrtausendwende saniert wurde, ent brannte eine Debatte, ob denn diese Löwen als ehemalige großdeutsche Katzen überhaupt noch tragbar wären und Bei der Sanierung des Bahnhofs wurde über den Fortbestand der beiden Löwen am Vorplatz wieder hinkommen sollten“, berichtet Posch. Daraufhin › heftig gestritten. Letztlich durften sie bleiben. Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Foto: Linzwiki.at – Dominik Hurnaus

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„Immer interessant, aber nie dankbar“

Foto: Architekt Krischanitz ZT GmbH

■ Gibt es etwas „NS-Typi sches“ an den Brücken kopfgebäuden, außer dass sie in dieser Zeit gebaut wurden? Wenn ja, was? Krischanitz: Das Eigenar tige an NS-Bauten im All gemeinen ist die Tatsache, dass das sogenannte „NSTypische“ kaum besonders „rein“ in Erscheinung tritt. Vielmehr hat man sich damals, vor und nach Kriegs ende, bemüht, alle wirtschaftlich tragbaren Möglichkeiten der Fertig stellung auszunützen. Der Anspruch dieser nationalsozialistischen Ge bäude liegt vor allem in ihrer städte baulichen Haltung, mit symmetri scher Verdoppelung und rückge wandtem Habitus. Der nationalsozi alistische Gedanke wurde hier äu ßerst pragmatisch gehandhabt und hat sich eher in einem Gesamtaus druck manifestiert. Welche Rolle spielt die Vergangen heit eines Hauses für den Architek ten bei der Planung? Krischanitz: Die Rolle eines Hauses über die Zeit spielt für mich als Ar chitekt eine immense Rolle, was aber nicht heißt, dass man nur aus einem historischen Impetus heraus gestal tet. Manchmal ist der Geschichte des Ortes oder einzelner Phasen der Ge schichte auch etwas entgegenzu setzen. Zum Beispiel? Krischanitz: Bei den Brückenkopf gebäuden haben wir durch die Um planung der Dachaufbauten und au ßerdem durch die kompensatorische Maßnahme der Implementierung eines Künstlerwettbewerbs Kontra punkte gesetzt. (Anm. d. Red.: siehe „Transzendenzaufzug“ S. 21)

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Wie „dankbar“ ist es, so ei nen Auftrag wie beim Brü ckenkopf zu bekommen? Krischanitz: Sie können mir glauben, solche Aufträ ge sind immer interessant, aber nie dankbar. Nach dem gewonnenen Wettbe werb war aufgrund der notwendigen Verhandlungen mit dem Denkmalamt erst einmal Pause. Dankbar war ich später über die Eini gung. Das Bundesdenkmalamt hat sich in den vergangenen Jahren verstärkt dieser Zeit gewidmet und stellt auch einige Gebäude unter Schutz? Sind aus Ihrer Sicht „NS-Gebäude“ schutz würdig? Krischanitz: Zieht man aus den Er kenntnissen dieser Zeit die richtigen Schlüsse, ist die Unterschutzstellung baulicher Dokumente unumgäng lich. Die richtigen Schlüsse bedürfen jedoch jeweils genauer Analysen und entsprechender Kommentare, die das damalige „Leben im Falschen“ mit allen Konsequenzen kritisch hinter fragen und dokumentieren. Was heißt das? Das hört sich so an, als würden aus Ihrer Sicht nicht immer die richtigen Schlüsse gezogen …? Krischanitz: Im Fall der Kunstuni versität Linz ist es deswegen unum gänglich, an den Gebäuden aus der NS-Zeit, auch wenn sie aus städte baulichen Gründen zu „Wahrzei chen“ stilisiert wurden, eindeutige Zeichen zu setzen, die zwar das Ge samtensemble nicht entscheidend beeinträchtigen, aber als sichtbare Zeichen der Überwindung des NSImages und als Aufbruch in eine neue, unbelastete Ära identifizierbar sind. ‹

Foto: Harald A. Jahn

Vom NS-Bauwerk zur Kunstuniversität: Architekt Adolf Krischanitz über notwendige Kontrapunkte zum rückgewandten Habitus.

habe es aber einen mittleren Volksaufstand gegeben, mit dem bekannten Ergebnis, dass die ebenfalls restaurierten Löwen weiterhin das Wahrzeichen des nun gläsernen Hauptbahnhofs bilden. Auch die wohl bekanntesten Linzer Bauwerke aus der nationalsozialistischen Zeit, die Brückenkopfgebäude zwi schen Nibelungenbrücke und Hauptplatz, haben eine we sentlich differenzierter zu betrachtende Vergangenheit als oft kommuniziert. Derzeit wird die vormals als Finanzamt genutzte Liegenschaft von der BIG für die Kunstuniversität Linz adaptiert. Bis vor Kurzem gab es dort noch eine Ge denktafel mit der Aufschrift: „Neoklassizistische monu mentale Retroarchitektur. Erbaut 1940 bis 1942 nach den Plänen von Roderich Fick. Nach NS-Ideologie ein uner schütterliches Bollwerk. Die Granitquader stammen aus den Steinbrüchen des Konzentrationslagers Mauthausen.“ Mittlerweile ist die Tafel abmontiert. Denn wissenschaft liche Untersuchungen ergaben Gegenteiliges. Seitens der Monumentum GmbH erstellten Gutachten steht nach in tensiven Ausführungen über Farbe und Körnung des Mate rials: „Da … das benötigte Material … am Brückenkopf längst bestellt und die aufwendige und qualitätvolle Bearbeitung zu Werksteinblöcken in Vorbereitung gewesen sein muss, steht die Herkunft aus Böhmen wohl außer Zweifel.“ Abge sehen davon sei keines der beiden Häuser vor 1945 fertig geworden. Nach Kriegsende versuchte man die Rohbauten dann rasch fertigzustellen. Der Auftrag kam von der Regie Nr. 19 | 2016 | www.big.at

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Auf der Nibelungen brücke stehend, bilden die beiden Brückenkopf gebäude das Eingangsportal zur Linzer Innenstadt. Fertiggestellt wurden die Bau werke allerdings erst nach Kriegs ende.

Foto: BIG

rung in Wien: Die Vollendung habe „mit Nachdruck“ zu erfolgen, wur de die damalige Bundesgebäude verwaltung angewiesen. Und so zogen in das gleichschenkelige Brückenkopfgebäude nach und nach die Ämter der Finanzlan desdirektion sowie die Linzer Kunsthochschule ein. Selbst die Idee zu dem Projekt stammt eigentlich vom früheren Linzer Stadtbaudirektor Curt Kühne. Unter Hitler wurden dann viele seiner Konzepte aufgenommen und als Neuschöpfungen des Führers und seiner Architekten vor gestellt.

Ad Flaktürme:

Was in Linz die Hitler-Bauten sind, sind in Wien die Flaktürme – ein fast ewiger Quell von Diskussionen. Denn wie man mit dem alles andere als unbelasteten Erbe um gehen soll bzw. wie man die bis zu 55 Meter hohen grauen Monolithen adäquat neu nutzen kann, darüber herrscht selbst 70 Jahre nach Kriegsende noch wenig Eintracht. Dauerhaft genutzt werden aktuell nur die beiden Türme in der Stiftskaserne (durch das Bundesheer) respektive im Esterházypark (Haus des Meeres), durch die Auf- und Zu bauten ist Letzterer auch der einzige, der nicht unter Denk malschutz steht. Für die nahezu unzerstörbaren Stahl Nr. 19 | 2016 | www.big.at

betonkolosse, die wohl auch deshalb die Zeiten überdau ert haben, eine entsprechen de neue Verwendung zu fin den, ist allerdings alles andere als einfach. Sowohl im Augar ten als auch im Arenbergpark wurden immer wieder Ideen von Datencentern ventiliert, die freilich Auf- sowie Lift-Zubauten zur Folge gehabt hätten, was wiederum die Denkmal schützer auf den Plan rief. Der größere Gefechtsturm im Arenbergpark steht im Eigentum der BIG, ist zu großen Teilen seit 1995 an das Museum für angewandte Kunst (MAK) vermietet und wird als Depot für Gegenwartskunst genutzt; doch alle Pläne wie etwa ein Großprojekt namens „Contemporary Art Tower“ scheiterten bis dato an der millionenschweren Finanzierung. Selbst die Instandhal tung ist keineswegs ein Selbstläufer. Und auch nicht kos tengünstig. Peter Pammer, langgedienter Objektbetreuer der BIG, erzählt: „Als ich den Flakturm vor 25 Jahren über nommen habe, hat’s geheißen: Da brauchst nur zwei Mal im Jahr hingehen, aufsperren und schauen, ob alles in Ordnung ist. Mittlerweile bin ich mehrere Male im Monat dort.“ Die milden Winter bzw. der rasche Wechsel zwi schen Kalt und Warm lassen den Stahl deutlich schneller korrodieren. Immer wieder springen Teile des Betons ›

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Foto: BIG

Dekonstruktion von Mythen

■ Wie sehen Sie den Um gang Österreichs mit „Produkten“, also damit auch Gebäuden, der NSZeit? Perz: Das Bundesdenkmal amt hat sich ab der Jahr tausendwende mit dem Thema auseinanderge setzt. Vorher gab es nur bedingt Sen sibilität. Gebäude wurden willkür lich erweitert, umgebaut oder abge rissen. Aber der Umgang mit diesen Liegenschaften ist aus meiner Sicht eine rein politische Frage. Ihre persönliche Meinung? Perz: Bei den Flaktürmen in Wien gibt es von Zeit zu Zeit Diskussionen, ob man sie denn umbauen dürfe. Ich finde den Schutz aller Flaktürme übertrieben und auch ein bisschen zu respektvoll gegenüber einer Kriegsarchitektur mit militärischem Aspekt. Meiner Meinung muss nicht alles in seiner Ursprünglichkeit er halten werden. Das ist mir zu tech nisch gedacht. Im Umkehrschluss hätte ich aber definitiv ein Problem damit, sollten alle sechs Flaktürme in Wien verändert werden. Die Grenze zu ziehen, ist vermutlich nicht leicht … Perz: Nehmen Sie die anstehende Sanierung des Reichsparteitagsge ländes in Nürnberg. Einerseits müss te man hohe Millionenbeträge in ein Bauwerk ohne Nutzen investieren, andererseits kann man es auch schwer verfallen lassen. Deutschland würde sich sofort dem Vorwurf aus

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setzen, sich seiner NS-Ver gangenheit zu entledigen. Eine schwierige Frage. Wird diese Diskussion in Österreich geführt? Perz: Nicht wirklich. Gene rell geht es aber in Rich tung einer differenzierten Aufarbeitung. Dabei spielt die Dekonstruktion, auch von My then, eine große Rolle. So wie im Brückenkopfgebäude erst viel später nachgewiesen wurde, dass das Baumaterial gar nicht aus dem Konzentrationslager Mauthau sen stammt? Perz: Ich kenne die neuesten For schungen dazu nicht. Aber generell würde ich mir zuerst anschauen, wann diese Behauptungen zum ers ten Mal aufgetaucht sind. Und wie dann der Diskurs darüber weiterge führt wurde. So ist es auch möglich, moralisch aufgeladene Inhalte zu de konstruieren. Letztendlich ändert die Tatsache, ob der Granit aus Maut hausen kommt, ja nichts an dem Ge bäude. Und auch der Nationalsozia lismus wird deshalb nicht besser oder schlechter. Derselbe rationale Umgang gilt auch für Menschen, wo bei die Frage immer im Hintergrund steht, wie weit ich verschiedene As pekte tatsächlich voneinander tren nen kann. Auch wenn jemand ein überzeugter Nazi war, kann er durch aus ein guter Wissenschaftler gewe sen sein, umgekehrt entlastet ihn wissenschaftliche Leistung nicht von politischer Involvierung. ‹

Der Gefechtsturm im Wiener Arenbergpark dient schon lange nicht mehr der Abwehr von Flugzeugen, sondern als Lagerfläche für Gegenwartskunst.

von der Gefechtsplattform ab – ein Sicherheitsrisiko für Menschen im Park, weshalb ein Netz gespannt wurde, das immer wieder zu kontrollieren ist. „Der Kanal hat ein Loch. Die Stiegen sind kaputt. Es gibt laufend etwas zu tun“, so Pammer.

Geschichte nicht verschweigen

Denkmalamts-Präsidentin Neubauer, die sich schon vor Jahren für eine museale Nutzung ausgesprochen hat, weiß um die Problematik des Bauzustands Bescheid. „Irgendwann wird jemand Geld in die Hand nehmen müs sen, damit die Flaktürme keine Gefährdung darstellen. Und dann stellt sich die Frage, was ich damit tue.“ Die Denkmalschützerin sieht dabei jedenfalls enge Grenzen gesetzt. „Ich kann mir viel vorstellen. Aber zu einem EventDing kann ein Flakturm nicht verkommen, das muss man schon mit Anstand sehen.“ Schließlich handle es sich ja auch um sensible Bauwerke, da sie großteils von Zwangs arbeitern hochgetrieben worden seien. Und auch die für Baugenehmigungen zuständige Stadt Wien hat bereits 2002 ein Machtwort gesprochen und allen allzu ambitio nierten Neunutzungskonzepten eine Absage erteilt: Die Flaktürme sollen ihren Charakter als Kriegsmahnmal be halten und in ihrem äußeren Erscheinungsbild möglichst wenig verändert werden, hieß es schon damals. Das war zu einer Zeit, als sich eine große Tageszeitung ihre Leser aufforderte, möglichst bunte Konzepte zu entwer fen, um die grauen Riesen so gut wie möglich aus dem Stadtbild verschwinden zu lassen. „Diese Zeit ist Gott sei Dank vorbei. Wir haben lange genug die

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Foto: Barbara Mair

Bertrand Perz, Professor für Zeitgeschichte an der Universität Wien, über den Umgang mit baulichen Hinterlassenschaften der NS-Zeit und das Zerlegen moralisch aufgeladener Inhalte.

Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Foto: Unternehmensarchiv Bilfinger SE, Mannheim

NS-ARCHITEKTUR

Der Bau der beiden Flaktürme im Arenbergpark im Jahr 1943 war ein gewaltiges Unterfangen.

Geschichte, die uns nicht gepasst hat, verschwiegen, und dazu gehört auch die Architektur“, befindet Architekt Wehdorn. Er fordert, dass die vielfach noch im Dunkeln lie gende Geschichte der großen Monumentalbauten aufge arbeitet wird, auch bei den Flaktürmen. Beim Kraftwerk Kaprun, ebenfalls von Tausenden Zwangsarbeitern errich tet, habe sich der Verbund-Konzern etwa vorbildlich sei ner Historie gestellt. „So etwas gehört einfach wissen schaftlich aufgearbeitet“, findet Wehdorn. Im Frühjahr widmete sich zumindest eine Ausstellung dem fast vergessenen Leid dieser Zwangsarbeiter. Im Künstlerhaus waren unter dem Titel „Graffiti im Flakturm – Spuren der Zwangsarbeit in Wien“ 40 ausgewählte Graffiti (in Form von Fotografien) zu sehen, die im Arenbergpark-Leitturm an die Innenwände gemalt worden waren. „Die meis ten Graffiti sind den französischen und italieni schen Zwangsarbeitern zuzuordnen“, sagte die Flakturmforscherin Ute Bauer-Wassmann, die ins gesamt auf rund 240 Graffiti gestoßen ist. So fin den sich etwa französische Parolen wie „Vive Pa ris“ oder „Vive la France“ an den Wänden. Auch bloße Datumsangaben, Namen, Initialen oder Ortsangaben wurden an die Wände gekrit zelt – ebenso wie Zeichnungen von Flugzeu gen und Panzern. „Wenn wir heute nicht bewusst an die Zwangsarbeiter er innern, verweist im Wiener Stadtbild nichts mehr auf sie. Diese Menschen sollen nicht vergessen werden“, so BauerWassmann. ‹ Nr. 19 | 2016 | www.big.at

Fotos: Interdisziplinäres Forschungszentrum Architektur und Geschichte – iFAG

Graffiti von Zwangsarbeitern

Graffito „Flugzeug“ im ehemaligen Leit turm Arenbergpark (oben). Graffiti-Ausstellung „Erinnerungsort Flakturm“ 2015 im Künstlerhaus (links).

BIG BUSINESS

GALERIE

Fotos: Christian Mikes und Anna Rauchenberger

BIG TIME

BIG TIME 2016

Bereits zum dritten Mal trat die BIG in den Dialog mit ihren Stakeholdern aus dem Bildungsbereich, der Wirtschaft, der Politik und natürlich der Immobilienbranche. Unter dem Motto „Gemeinsam Raum für die Zukunft schaffen“ präsentierten die BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss und Wolfgang Gleissner die umfassende Nachhaltigkeitsstrategie des Konzerns. Im Fokus stand die neue Webplattform nachhaltigkeit.big.at mit dem aktuellen Nachhaltigkeitsbericht – als absolutes Novum in Österreich auch als „Hörbuch“ aufgenommen: BIG Nachhaltigkeit zum entspannten Zuhören! Im Anschluss hielt Vizekanzler und Bundesminister für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft Reinhold Mitterlehner eine kurze Rede und unterstrich die ausgezeichnete Arbeit der BIG und ihre ausgesprochen erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung. 

Hans-Peter Weiss (BIG), Reinhold Mitterlehner (Vize kanzler), Christine Marek (BIG Aufsichts ratsvorsitzende), Wolfgang Gleissner (BIG).

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Wolfgang Gleissner (BIG), Kira Freigass ner (Rustler Immo bilientreuhand), Klaus Stanek, Ingo Bormann (beide KS Ingenieure).

BIG BUSINESS

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Christian Illedits (Landtagspräsident Burgenland), HansPeter Weiss (BIG), Heinz Josef Zitz (Landesschulrat für das Burgenland).

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BIG TIME

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Christoph Neumayer (Industriellen vereinigung).

Thomas Morgl (Silver Living), Marc Guido Höhne (Drees & Sommer).

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Anton Zeilinger (ÖAW), Franz HarnoncourtUnverzagt (GRAWE).

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Cattina Maria Leitner (Med Uni Graz), Hellmut Samonigg (Med Uni Graz), Andreas Hochmuth (BMWFW), Heinz Felsner (Med Uni Graz, respACT).

Über 500 Gäste suchten im Wiener Semperdepot den Austausch abseits des stressigen Büroalltags.

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Michaela Hörtnagl (RBI), Melchior Schönborn-Buchheim (BNP Parisbas Fortis), Alexandra Kernstock (BIG), Christian Schinzel (Commerzbank).

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Christoph Haenschel (Goldman Sachs), Alexander Stefaner (BIG), Stefan Rekelj (Erste Group Bank), Anton Lummerstorfer (RLB OÖ), Harald Klimt (Hypo NÖ).

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Das Semperdepot – ursprünglich Lager- und Produktions stätte für Theater dekorationen – bot die ideale Bühne für BIG Time.

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Karl-Heinz Lehocky (HTLC Haustechnik Installations & Service GmbH), Reinhard Walten berger (S Immo), Architekt Karl Brodl, Alois Aigner (ARE Development).

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Architekt Christian Heiss, Sandra Bauernfeind (EHL), Isabella Eckhart, Wolfgang Fessl (beide Reinberg und Partner).

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BIG BUSINESS

GALERIE BIG TIME

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Markus Schindler (pantarhei), Martin Brodey (Dorda Brugger Jordis), Monika Brodey (businessguidance), Hans-Peter Weiss (BIG).

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Josef Schmidinger (S Bausparkasse), Notarin Sonja Tades.

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Auf Touch-ScreenStationen und Tablets konnte man durch den erstmals in papierloser Online form erschienenen Nachhaltigkeits bericht surfen.

 Johannes Karner (NÖ Wohnbau gruppe), Werner Moldaschl (Hypo NÖ), Rudolf Leber (MA 56 – Wiener Schulen).

Markus Werner (Werner Consult), Florian Riegler (Riegler Riewe Architekten).

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In angenehmer Atmo sphäre wurde bis spät in die Nacht getalkt.

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Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Dieter Hayde (Architekt Atelier Hayde), Anton Holzapfel (ÖVI).

 Ferdinand Harnon court präsentierte „seinen“ Nach haltigkeitsbericht Karin Haselböck (respACT).

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Andreas Gnesda (ÖGV), Gerhard Haumer (Alpha Immobilien Consulting).

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Harald Badinger (WU Wien), Heinrich Schmidinger (Universität Salzburg).

BIG BUSINESS

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Gerald Bast (Universität für angewandte Kunst Wien), Eva Blimlinger (Akademie der bildenden Künste Wien).

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BIG TIME

 Armin Hanschitz (FSW), Hermann Fuchsberger (NÖ Landeskonser vator).

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Michael Steibl (VIBÖ), Thomas Styrsky (BIG), Josef Markus Wuke tich (Botschafter BMEIA), Wolfgang Makovec (Pittel + Brausewetter).

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Paul Oblak (Stadt Wien), Sigrid Oblak (Wien Holding).

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Albert Hadwiger (Service Union), Eugen Otto (Otto Immobilien).

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Auch die Veranstal tung selbst war ein sogenanntes „Green Event“ und mit dem österreichischen Umweltzeichen zertifiziert.

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Matthias Rant (Sachverständigen verband), Daniel Jelitzka (JP Immo bilien), Robert König (Consulting AG).

Dieter Wasserburger (REWE International) , Thomas Jakoubek, (WED), Michael Zöchling (BAR).

 Karoline Imser (ÖVI), Nicole Rigele (RIB Rigele Immobilien Bewertung und Be ratung), Frank Brün (Phorus Manage ment GmbH).

BIG BUSINESS

www.big.at Ausgabe Nr. 19 • Juni 2016

Das Magazin der Bundesimmobiliengesellschaft

Leben im Leerstand

Künstler, Gastronomen oder FilmDreharbeiten sorgen für Einnahmen und Leben in Häusern, die eigentlich leer stehen.

Party im Glas

Legionellen sind nicht die einzigen Schwimmer im Trinkwasser. Oft bricht bei deren Erwähnung zu unrecht Panik aus.

BIG BUSINESS Nr. 19 • Juni 2016 • www.big.at