Immobilien-Magazin

IMMOBILIEN DAS IMMOBILIEN-MAGAZIN IN DER BERLINER ZEITUNG UND IM BERLINER KURIER

NR. 13 – 30./31. MÄRZ/1. APRIL 2013

MIT ÜBER 300 000 VERKAUFTER AUFLAGE IN BERLIN UND BRANDENBURG

FORUM

Reform: Was die Grundsteuer Seiten 2/3 künftig kostet.

BAUEN

Ruhe: Wie man sein Heim effektiv vor Lärm schützt. Seite 5

SERVICE

Recht: Anwälte antworten Seite 6 auf Leserfragen.

Klein, aber fein Wie man Minischlafzimmer so einrichtet, dass sie ebenso gemütlich wie praktisch sind Seite 4

FOTOLIA/POLICAS97

2 FOrUM

Urteile Keine Vorrauszahlung für die einbauküche Eine Klausel in den Allgemei­ nen Geschäftsbedingungen des Lieferanten einer von diesem auch einzubauenden Küche, nach welcher der „Kaufpreis spätestens bei Anlieferung der Kaufgegen­ stände ohne Abzug zu be­ zahlen“ sei, ist unwirksam.

Zu diesem Schluss kommt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

Durch diesen Passus würde das Recht des Käufers unter­ laufen, einen Teil des Betrags bis zum mangelfreien Ein­ bau der Ware zurückzube­ halten. Auch eine nachver­ tragliche Vereinbarung, die dem Käufer dieses Recht einräumt, ändere nichts an der grundsätzlichen Unwirk­ samkeit dieser Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbe­ dingungen, so die Richter.

(Urteil des BGH – Az: VII ZR 162/12) (rfd.)

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Ohne Grund und Boden

Die Länder wollen und müssen das veraltete Grundsteuermodell reformieren – doch bei der Frage nach einer einheitlichen Erhebungs­ grundlage konkurrieren derzeit noch unterschiedliche Ansätze

Architekt muss Kosten frühzeitig abschätzen Architekten sind grundsätz­ lich verpflichtet, den wirt­ schaftlichen Rahmen für ein Bauprojekt bereits während der so genannten Grund­ lagenermittlung abzustecken und dabei auch die Kosten­ vorstellung des Bauherren zu berücksichtigen. Das geht aus einem aktuellen Urteil des BGH hervor. Demnach wür­ den die Kostenvorstellungen des Bauherren – vorbehalt­ lich späterer Änderungen – schon dann zum Vertragsin­ halt, wenn sie dem Architek­ ten bekannt sind und er ihnen nicht widerspricht.

(Urteil des BGH – Az: VII ZR 230/11) (rfd.)

iMPressUM Verantwortlich für den inhalt: Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Stefan Hilscher anzeigenleiter: Mathias forkel Verlag: Postadresse 10171 Berlin, Besucher: Karl-liebknecht-Straße 29 anzeigen: Postfach 02 12 82, 10124 Berlin; anzeigenannahme: (030) 23 27 - 50; fax (030) 23 27 - 66 97 es gilt die ergänzungs-Preisliste iMMoBilien und im Weiteren die aktuellen Preislisten (BerlinKompakt nr. 6, Berliner Zeitung nr. 25 und Berliner Kurier nr. 28). druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, am Wasserwerk 11, 10365 Berlin, internet: www.berliner-zeitungsdruck.de Produktion: raufeld Medien GmbH, Paul-lincke-Ufer 42/43, 10999 Berlin, tel. (030) 69 56 65 0; fax (030) 69 56 65 20 Mail: info@raufeld.de, www.raufeld.de redaktion: Jan ahrenberg (verantw.), Jörn Käsebier Gestaltung: Sophie Bayerlein, Martin rümmele (Cvd)

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Platz für Neues: Wie die Grundsteuer künftig berechnet wird, ist noch unklar – seit 2012 stellen die Finanzämter ihre Bescheide nur noch vorläufig aus. von Karin Billanitsch

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in Jahrzehnt währt der Streit über eine Reform der Grundsteuer jetzt schon – dabei herrscht in der Fachwelt Einigkeit darüber, dass die Steuer dringend auf eine neue recht­ liche Grundlage gestellt werden muss.

Einen Schub hat die Debatte durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2010 erhalten. Darin haben Deutschlands oberste Finanzrichter die Rechnungsgrundlagen als veraltet kritisiert und eine Neuregelung ange­ mahnt. Der Ball liegt derzeit bei der Finanzministerkonferenz der Länder.

Die Bundesländer diskutieren und prüfen seit Jahren unterschiedliche Reformansätze.

Drei Modelle stehen auf dem Prüfstand Die Praxis, nach der die Grundsteuer derzeit erhoben wird, beruht auf reichlich angestaubten Regelungen: Die Grundsteuer wird anhand von Einheitswerten ermittelt, die für West­ deutschland aus dem Jahr 1964, für Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Diese Einheitswerte liegen weit unter den heutigen Ver­ kehrswerten. Es sei „nicht länger hin­ nehmbar, dass Grundstücke weiterhin auf Basis längst überholter Einheits­

werte aus dem vergangenen Jahrhun­ dert besteuert werden“, kanzelte der Bundesfinanzhof den Gesetzgeber in seiner Urteilsbegründung ab. Die Frage, ob die Grundsteuer gegen die Verfassung verstößt, liegt nun beim Bundesverfassungsgericht.

In der politischen Diskussion haben sich mittlerweile drei Reformmodelle durchgesetzt. Sie werden zur Zeit unter der Federführung des Landes Nordrhein­Westfalen vom Statisti­ schen Bundesamt durchgerechnet. Im Fokus dieser Untersuchung stehen die zu erwartenden Erlöse, aber auch der durch die Neuregelung zu erwartende Verwaltungsaufwand steht auf dem Prüfstand.

Eines der favorisierten Modelle plä­ diert für eine „vereinfachte Grundsteu­ er“: Der ursprünglich von Bayern ent­ wickelte Plan, auch „Südmodell“ ge­ nannt, zieht pauschal nur die Fläche eines Grundstücks sowie die Wohn­ und Nutzfläche der Gebäude als Be­ messungsgrundlage für die Besteue­ rung heran. Faktoren wie Lage oder Qualität der Bebauung werden in die­ sem Modell ausgeklammert. Kritiker befürchten indes, dass einfach struktu­ rierte Bemessungsgrundlagen zu Un­ genauigkeiten und Vergröberungen führen würden.

Auf eine umfangreichere Datenbasis stützt sich das „Verkehrswertmodell“.

Der Plan, der aus Bremen stammt, zielt auf Verkehrswerte ab. Bremen will Daten der Katasterverwaltungen und Auswertungen aktueller Verkaufsergeb­ nisse nutzen. Dieser Weg gilt indes als verwaltungsintensiv und anfällig für juristische Streitigkeiten.

Verknüpfung der wichtigsten Marktdaten So befürchtet etwa der Zentrale Im­ mobilienausschuss (ZIA), dass ein Verkehrswertmodell unnötig kompli­ ziert wäre. „Die Administrierbarkeit der Grundsteuer muss gewährleistet bleiben“, fordert ZIA­Sprecher Dennis McGee. Zwar will die Bremer Finanz­ verwaltung nach eigenen Angaben „nicht für über 30 Millionen Immo­ bilien in Deutschland Wertgutachten einholen.“ Es sollen aber Schlüssel­ daten wie Lage und Größe des Grund­ stücks sowie Fläche und das Baujahr des Gebäudes erhoben werden. Diese sollen dann mit Marktdaten wie den Kaufpreissammlungen der Gutachter­ ausschüsse verknüpft werden.

Als dritten Weg hat Thüringen einen Kompromiss zwischen den beschriebe­ nen Modellen in die Debatte einge­ bracht: Danach soll der Bodenwert nach Verkehrswerten berechnet wer­

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den und der Gebäudewert pauschal nach Größe und Nutzungsart.

Allen drei Modellen ist eines gemeinsam: Sie knüpfen an die Grundstücke und die jeweilige Bebauung an.

Von diesem System löst sich eine Initiative von einigen Bürgermeistern, Naturschutzverbänden und Wissenschaftlern. Sie plädiert für die Einbeziehung einer reinen Bodenwertsteuer und einer kombinierten Bodenwert- und Bodenflächensteuer in die laufende Erhebung. „Die Gebäude bleiben hierbei komplett außen vor“, erläutert Ulrich Kriese, siedlungspolitischer Sprecher des Naturschutzbundes Deutschland.

Grundsteuer als Faktor im Umweltschutz Eine solche Besteuerung wäre nicht nur wesentlich einfacher und transparenter, sondern vor allem zeitgemäß, argumentieren die Befürworter dieses Modells. „Die Besteuerung der Gebäude entmutigt Investoren“, sagt Kriese. Diese müssten in den kommenden Jahren für energetische Sanierungen und Umbauten infolge des demografischen Wandels ohnehin viel investieren. „Durch unser Modell könnten zudem Landschaftsverbrauch und Zersiedelung eingedämmt werden“, argumentiert der Umweltschützer.

Dahinter steht folgender Gedankengang: Für Besitzer von Baulücken und Anzeige

ungenutzten Grundstücken würde es teurer als bisher, das Grundstück zu halten. „Dadurch entsteht ein Druck, es zu bebauen, um höhere Einnahmen zu erzielen – oder zu verkaufen“, erläutert der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz. Auch der Mieterbund hat sich der Initiative angeschlossen. Darüber hinaus darf eine Reform aber „die Mieter nicht stärker belasten“, so Ropertz.

Denn als Betriebskostenart kann die Grundsteuer voll auf den Mieter umgelegt werden.

Die Reform soll aufkommensneutral sein, bei diesem Ziel sind sich die Länder einig. Von der Grundsteuerreform hängt für Kommunen viel ab: „Die Grundsteuer mit eigenem Hebesatzrecht der Kommunen ist unverzichtbar“, betont Stefan Articus, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags. „Ihr Aufkommen betrug 2012 insgesamt 10,5 Milliarden Euro, das sind 14,4 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen“. Die Grundsteuer müsse aber aufgrund der erheblichen verfassungsrechtlichen Ri-

siken dringend reformiert werden. Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, Uwe Zimmermann, will sich derzeit nicht auf ein bevorzugtes Modell festlegen und das Ergebnis der Vergleichsrechnungen abwarten.

Doch noch sind die Ergebnisse der Erhebung der Finanzministerkonferenz nicht veröffentlicht worden. Das zuständige Finanzministerium in NRW räumt zwar ein, dass erste Ergebnisse aus der Erprobung vorliegen. „Diese werden jedoch derzeit noch analysiert“, heißt es. Die Finanzministerkonferenz werde sich voraussichtlich Ende des Jahres 2013 mit der Thematik und den Ergebnissen befassen. Weil dann noch weitere Abstimmungen erfolgen müssen, bevor ein Gesetzentwurf eingebracht werden kann, sei es „zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich, eine Aussage über den Zeitpunkt der Veröffentlichung zu treffen“.

Die Verfechter der Bodenwert-Modelle hoffen noch darauf, in die Erprobung einbezogen zu werden. Das NRW-

Allein 2012 brAchte die Grundsteuer den Kommunen 10,5 milliArden euro ein

Finanzministerium gibt sich zurückhaltend: „Bodenwertmodelle wurden schon vor gut zehn Jahren geprüft und damals wegen der erheblichen Belastungsverschiebungen für die Bürger politisch wieder verworfen“. Sie seien mithin „nicht Gegenstand der jetzigen Verprobung“, und es sei „auch nicht geplant, sie formell in die Verprobung einzubeziehen.“

Steuer mit ökologischer Lenkungswirkung Einen neuen Aspekt hat kürzlich der Branchenverband VdZ – Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik – in die Diskussion eingebracht: Nach deren Willen sollen auch energetische Kennwerte von Gebäuden in deren Besteuerung einfließen. Nach Ansicht von Michael Herma, dem Geschäftsführer von VdZ, könnte durch die Einbeziehung des Faktors Energieeffizienz in die Grundsteuer diese Steuerart zum ersten Mal eine „ökologische Lenkungswirkung“ bekommen.

Das Ringen um die GrundsteuerReform dauert also an. Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts könnte dem langwierigen Prozess den nötigen Schwung verleihen. Einen Entscheidungstermin gibt es noch nicht.

Dass die derzeitige Praxis für verfassungswidrig erklärt wird, gilt unter Experten jedoch als so gut wie sicher.

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Mehr Platz für sanfte Träume

Kleine Schlafzimmer einzurichten, ist schwierig – vor allem, wenn noch ein Arbeitsplatz integriert werden soll. Doch es gibt viele kreative Lösungen Optische Tricks: Helle grauund Blautöne, Lichtinseln, Rollos und Spiegel lassen den Raum großzügiger erscheinen.

Fotolia/ViRtua73, toPDEq, PatRyK KoSiNSKi, KaSia BialaSiEWicZ

von Jan Roloff

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igentlich sollte es der Ruhepol der Wohnung sein. Aber oft genug sammelt sich im Schlafzimmer an, was anderswo keinen Platz gefunden hat – doch zwischen Wäschekorb, Gästematratze und Winterkleidung ist an Entspannung kaum zu denken. Mehr Platz muss her, nur woher nehmen? Ist das Schlafzimmer doch ohnehin meist der kleinste Raum der Wohnung.

Am besten ist, man macht die Not zur Tugend: „Gerade in kleinen Räumen plädiere ich für Großzügigkeit“, sagt Heidi Schulz, Geschäftsführerin von „die-raumgestalten“, einem Berliner Büro für Innenarchitektur. „Bett oder Schrank dürfen zum Beispiel ruhig größer sein, wenn man sich beim Drumherum beschränkt.“

Bettkästen an Seilzügen Den lästigen Kleinkram nimmt ein Einbauschrank elegant auf. „Oder man trennt einen Teil des Raumes mit einem Vorhang ab“, ergänzt Heidi Schulz.

Hinter dem verschwinden dann nicht nur Schuhe und Mäntel, sondern auch der Staubsauger oder der Wäscheständer. Diese Variante eines begehbaren Kleiderschranks fände sogar in kleinen Zimmern Platz und biete mit entsprechend montierten Regalböden Stauraum bis unter die Decke.

Von Klapp- oder Sideboardbetten rät die Innenarchitektin dagegen ab: Sie seien zwar platzsparend, böten jedoch

nur eine Funktion und müssten zudem immer erst aufwendig umgebaut werden. Eine Couch, die leicht zum Schlafplatz umfunktioniert werden kann, bietet sich eher an. In Wohnungen mit hohen Decken können aber auch hochfahrbare Plattformbetten oder an Ketten- oder Seilzügen befestigte Bettkästen eine extravagante und zugleich platzsparende Variante sein. Zusätzlichen Stauraum gewinnt man auch durch Kastenbetten mit Schubläden. „Wenn ein Arbeitsplatz integriert werden soll, sind hochklappbare Arbeitsplatten zu empfehlen“, sagt Heidi Schulz. Dazu müsse man die Tischplatte lediglich mit Scharnieren an der Wand befestigen. Eine Alternative hierzu sei ein rollbarer Schreibtisch, der bei Nichtgebrauch unter ein anderes Möbel wie ein Sideboard oder eine Kommode geschoben wird. „Grundsätzlich sind Möbel vorzuziehen, die mehrere Funktionen haben“, erklärt Heidi Schulz.

Helle Einrichtungsgegenstände auf hohen, schlanken Beinen ließen den Raum insgesamt luftiger erscheinen – ideal seien auch niedrig angebrachte Regalbretter oder Glasvitrinen. „Bei kleinen Schlafzimmern empfiehlt es sich immer auch, in die Höhe zu bauen“, sagt Heidi Schulz. Zum Beispiel, indem man auf eine Kommode noch ein filigranes Regal für Bücher, Zeitschriften oder Akten setzt. Auch ein individuell gefertigtes Schrankregal neben und über der Tür biete viel Stauraum und helfe, Platz zu sparen. Mit

Einbauelementen ließen sich selbst Nischen oder Schrägen sinnvoll nutzen.

Bei einem länglichen Raum biete sich an, einen Schrank, ein Regal oder das Bett als Raumteiler quer ins Zimmer zu stellen, um so zum Beispiel den Arbeitsvom Schlafbereich zu trennen.

Vielfältige Lichtinseln schaffen „Helligkeit und klare Linien sind ein weiterer Schlüssel zum Erfolg“, sagt Heidi Schulz. Lichte Farben, die auf den Grundtönen blau und grau basieren, strukturieren den Raum und geben ihm Tiefe. Farbakzente in vertikalen Streifen lassen den Raum höher erscheinen. Für die nächtliche Verdunkelung eignen sich in mehrere Bahnen geteilte Flächenvorhänge aus verschiedenen Stoffen, die auf einer mehrläufigen Schiene übereinandergezogen und so leicht umarrangiert werden können. „Sinnvoll platzierte Lichtquellen können den Raum zusätzlich optisch vergrößern “, erklärt Heidi Schulz. Ein Deckenfluter neben der Ankleide, Downlights über dem Bett oder auch Regalleuchten schaffen Lichtinseln, die den Raum großzügiger und gleichzeitig behaglicher wirken lassen. Außerdem kann man so den Arbeitsplatz oder den Stauraum heller und den Schlafbereich gemütlicher ausleuchten. Zusätzliche Helligkeit schafft bei Bedarf eine Deckenleuchte – das erleichtert auch das Aufräumen.

Schließlich soll sich rund ums Bett nicht so schnell wieder Kleinkram ansammeln, der die Nachtruhe stört.

RauMgewinn Wandbeleuchtung Deckenlicht lässt kleine Räume noch kleiner wirken. Wandfluter schaffen dagegen eine gemütliche Stimmung und lassen den Raum größer aussehen.

Spiegeltrick Mit großflächigen Spiegeln lassen sich Räume optisch erweitern. Vor allem in schmalen Zimmern schaffen sie mehr Raum zwischen den Wänden.

Rollo statt vorhang Ein helles Rollo, nah am Fenster angebracht, nimmt weniger Raum ein und macht den Raum deutlich lichter.

Stauraum Plattform-, Kasten- oder Hochbetten bieten zusätzlichen Stauraum und lassen den Raum großzügiger wirken.

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endlich ruhe

Wenn heulende Motoren und klappernde Schritte auf dem Parkett zur Belastung werden, ist es Zeit, zu handeln von Jörg StroiSch

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ärm ist ein weit verbreitetes Prob­ lem. Das belegt unter anderem eine aktuelle Online­Umfrage des Umwelt­ bundesamts: Demnach fühlen sich 96 Prozent der Bundesbürger durch Lärm mehr oder weniger belästigt. Am meisten stört sie Straßenlärm. Eine Stu­ die der Weltgesundheitsorganisation nennt Lärm sogar als zweithäufigstes Gesundheitsrisiko. Und dabei kommt es nicht allein auf die objektiven Dezi­ belwerte an: „Da das Lärmempfinden individuell sehr unterschiedlich ist, müssen auch die Gegenmaßnahmen sehr individuell abgestimmt werden“, sagt Eva Reinhold­Postina, Expertin des Verbands Privater Bauherren.

Beim neubau bessere Standards fordern Wer ohnehin lärmempfindlich ist, kann beim Neubau von Anfang an auf bessere Technik setzen. Zwar gilt hier die DIN 4109 als verbindliche Richtli­ nie, doch „viele Experten betrachten diese inzwischen als überholt“, sagt Eva Reinhold­Postina. „Die Technik ist heute bereits wesentlich weiter.“ Hier lohnt sich also im Zweifel ein Nachver­ handeln mit dem Bauträger.

Oft geht es jedoch einfach nur darum, Fehler zu vermeiden: „Beim Neubau ist es zum Beispiel wichtig, das Mauerwerk vollflächig mit Nassputz zu schließen“, sagt Jürgen Friedrichs, Schallschutzexperte des Bauherren­ Schutzbundes. Da die Zimmerwände stumpf aufeinandertreffen, ließe sich die Schallübertragung über die Steinfu­ gen anders nicht unterbinden. Dies un­ terbleibe jedoch oft aus mangelndem Sachverstand oder Unbedachtheit.

Auch werde zum Beispiel der Rand­ dämmstreifen, der den schwimmenden Estrich von den Wänden trennen soll, oftmals bündig abgeschnitten. „Dabei sollte dieser auch noch den aufzubrin­ genden Gehbelag wie beispielsweise Parkett wirksam von den angrenzenden Wänden entkoppeln“, erklärt der Exper­ te. „Oberstes Gebot für den Schallschutz ist immer eine konsequente Entkopp­ lung, zumal bereits Schallbrücken von einem Zentimeter zu hörbaren Ver­ schlechterungen führen können.“ Einen neuralgischen Punkt bilden auch Innentreppen: Hier entstehen beim Einbau oft Schallbrücken zwi­ schen dem Estrich und der Rohrbeton­ decke, die „somit die beabsichtigte Trittschallentkopplung des Fußbodens zunichtemachen“, so Friedrichs. Die Liste der Baumängel mit hörbaren Fol­ gen ließe sich beliebig fortsetzen: Rohr­

Schallgedämmt: Gerade in Altbauten sind Lärmquellen schwer zu identifizieren – dann sollte man auf die Hilfe eines experten setzen. stränge würden nicht richtig entkop­ pelt, bei Abwasserrohren fehle die Dämmschicht. Und manchmal gehen die Fehler auch schon auf die Pla­ nungsphase zurück: „Wenn zum Bei­ spiel das Bad neben dem Schlafzimmer liegt, sind Probleme programmiert.“ Bereits alltägliche Geräusche wie das Abstellen des Zahnputzbechers lassen dann die Schlafenden aus ihren Träu­ men schrecken, weil die oftmals starr mit dem Baukörper verbundene Instal­ lationsvorwand den Lärm ins Nach­ barzimmer überträgt.

Komplexer Schallschutz im Altbau Lassen sich beim Neubau mögliche Lärmbelästigungen noch im Vorfeld ausschließen, gibt es diese Möglichkeit im Altbau nicht mehr. „Deshalb muss man hier zunächst genau analysieren, was konkret stört“, sagt Reinhold­Pos­ tina. „Mitunter handelt es sich nicht so sehr um ein Problem mit dem Lärm­ pegel, sondern eher um ein psycholo­ gisches: Wenn man selbst kein Klavier spielt, kann Nachbars Üben sehr stö­ rend sein.“ Generell sei deshalb der Rat eines Fachmannes, verbunden mit einem Gutachten, sinnvoll, bevor die Bewohner Maßnahmen ergreifen, die das individuelle Lärmempfinden gar

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nicht verbessern. Manchmal gibt es auch einfache Lösungen für das Pro­ blem: „Masse sorgt für Schallschutz“, sagt Eva Reinhold­Postina. „Deshalb kann zum Beispiel schon ein gut gefüll­ tes Bücherregal den Schall mindern.“ Aber wen der Lärm so richtig stört, dem hilft das nur leidlich. In schweren Fällen kommen nur konstruktive Maß­ nahmen in Betracht, etwa die Montage einer frei stehenden Vorbauwand, die mit Akkustikwolle gedämmt ist. „Deren Wirksamkeit hängt von ihrer Resonanz­ frequenz ab, die möglichst tief abzustim­ men ist“, erklärt Schallexperte Fried­ richs. Zwar gehe Wohnraum verloren, doch bei federnd abgehängten Unterde­ cken, die den Trittschall von oben ab­ schirmen, ist das meist nicht so schlimm.

Ein häufiges Ärgernis in Altbauten ist der Straßenlärm, da die alten Fenster nur wenig Schall abschirmen. „Einen deutlich besseren Schallschutz erreicht man durch die Montage eines zweiten Fensterrahmens, so, wie man es von den so genannten Kastenfenstern kennt.“ Natürlich kommt dort, wo kein Denkmalschutz besteht, auch der Ein­ satz von modernen Schallschutzfens­ tern in Betracht. Der ist zwar teuer, doch für eine gesunde Nachtruhe lohnt sich auch dieser Aufwand.

Service Umweltportal Der Berliner Senat informiert auf seinem Umweltportal über Lärmquellen, einschlägige Verordnungen sowie den Lärmaktionsplan des Landes. www.berlin.de/umwelt/aufgaben/ laerm-index.html Leises Berlin Auf der Projektwebsite „Leises Berlin“ der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt konnten Berliner bis zum 22. Februar Lärmquellen melden und Vorschläge zu deren Beseitigung unterbreiten. Derzeit läuft die Auswertung der Beiträge, die in die Neuauflage des Berliner Lärmaktionsplans einfließen sollen. www.leises.berlin.de

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rechtSANWäLte ANtWorteN Auf LeSerfrAgeN

Lärm und Schnee Mein Nachbar hört oft sehr laut Musik und kümmert sich nicht um meine Bitte, sie leiser zu drehen. Auch mein Vermieter unternimmt nichts, da die Nachtruhe nicht betroffen ist. Was kann ich tun?

Laute Musik stellt, wenn Sie eine gewisse Intensität überschreitet, einen Mangel der Mietsache dar. Ihr Vermieter ist daher verpflichtet, diesen Mangel durch geeignete Maßnahmen zu beheben. Da die Störung von einer anderen Mietpartei ausgeht, kann der Mangel nur dadurch beseitigt werden, dass Ihr Vermieter auf den Störer einwirkt. Hier hat der Vermieter einen gewissen Handlungsspielraum. In Extremfällen kann er sogar dazu verpflichtet sein, den Störer abzumahnen und ihm nötigenfalls fristlos zu kündigen. Sie haben auch die Möglichkeit, wenn die Störungen besonders intensiv sind, eine angemessene Minderung geltend zu machen. Bei der Bemessung der Minderungshöhe muss man jedoch konservativ sein. Anstelle der Minderung können Sie auch die Miete unter Vorbehalt leisten. Zur Sicherung Ihres Anspruches sollten Sie zum Beispiel ein ausführli-

ches Lärmprotokoll führen. Letztlich besteht immer auch die Möglichkeit, das Ordnungsamt oder die Polizei einzuschalten.

hABeN Sie frAgeN zuM Mietrecht?

senden sie uns eine E-Mail an: mietrecht@raufeld.de

Wir sind per Mietvertrag verpflichtet, Schnee auf der nur uns zugänglichen Terrasse zu räumen. Nun hat uns der Vermieter abgemahnt, da wir dies für sinnlos hielten und nicht geräumt haben. Kann er uns zwingen?

Aufgrund des Mietvertrages sind Sie dazu verpflichtet, den Schnee zu räumen. Dadurch, dass Sie dies unterließen, haben Sie eine vertragliche Pflicht verletzt. Es bestehen auch keine Bedenken gegen die Überbürdung einer solchen Räumpflicht, insbesondere wenn nur Sie allein den Zugang zur Terrasse haben. Ihr Vermieter kann Sie daher, falls es aus seiner Sicht notwendig ist, auch vor Gericht darauf verklagen, dass Sie ihren Räumpflichten in vollem Umfang nachkommen.

Thomas Kasper ist Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht in der Kanzlei Krause Creutzburg und Partner, Berlin.

fotolia/rotoGraphics

Bis zum Anschlag: Wird die Belästigung durch laute Musik aus der Nachbarwohnung unerträglich, sollten sich Mieter an ihren Vermieter wenden.

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