Immowelten - Modernes Wohnen Stadthaueser

Nr. 24, Ausgabe 15./16. Juni 2019

Berliner Zeitung | Berliner Kurier

Immobilienwelten Bild: BDF/Rensch-Haus

Magazin für Immobilien, Wohnen, Bauen und Design

SONDERTHEMA

Modernes Wohnen: Stadthäuser 04

Kurz & gut

Rechtsexperten

Ein Tisch für die Ewigkeit

Betreutes Wohnen: TTC Development und Vivum kaufen in Marzahn ein Bestandsgebäude und wollen kräftig erweitern.

Der neue Nachbar hat der Fassade eine Festtagsbeleuchtung angebracht. Reden hilft nichts – der Anwalt weiß Rat.

Tische aus Massivholz halten quasi ewig und haben eine gute CO2-Bilanz. Mit richtiger Pflege sehen sie dabei super aus.

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KURZ & GUT Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im dritten Förderweg sind individuell vereinbarte langfristige Belegungsrechte möglich. Sie dürfen aber nicht zeitlich unbefristet sein. So urteilte der BGH. AZ: (BGH V ZR 176/17)

Editorial Bild: Vivum

Nadine Kirsch und das Immo-Team

BETREUTES WOHNEN IN MARZAHN: BESTANDSGEBÄUDE GEKAUFT, ERWEITERUNG NEBENAN GEPLANT

DAS EIGENE REICH IN DER STADT „Stadthaus“ – das klingt richtig vornehm. Denn in der Regel ist es ja so, dass man entweder in der Stadt lebt oder in einem Haus. Das sagt einem der gesunde Menschenverstand: Da, wo viele Menschen auf wenig Raum leben, kann nicht jeder sein eigenes Dach über dem Kopf haben. Eine Wohnung im Mehrfamilienhaus ist also die normale Daseinsform in der Großstadt.

In anderen Ländern, und in Deutschland in einzelnen Straßenzügen, die von der Zerstörung des Zweiten Weltkriegs verschont blieben, kann man heute noch sehen, wie wohlhabende Großstadtmenschen früher lebten: In schicken, schmalen Stadthäusern, drei, vier Stockwerke hoch, in Reihe gebaut, aber individuell, mit kleinen Höfen oder Gärten und Dachterrasse. Nach diesem Muster werden auch heute wieder – zugegeben, in kleinen, exklusiven Projekten – hochwertige Familienhäuser für die Großstadt gebaut. Und Nischen dafür finden sich mit etwas Glück auch im boomenden Berlin.

Die TTC Development und Vivum haben ein vollvermietetes Bestandsgebäude mit 126 Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments und einer Gesamtmietfläche von 6.300 Quadratmetern in Berlin-Marzahn erworben. Die Immobilie ist an einen renommierten Betreiber für betreutes Wohnen für 25 Jahre vermietet. Das Objekt verfügt zusätzlich über ein Hospiz mit 16 Zimmern, eine Arztpraxis, ein Café und einen großen Garten. Das Investitionsvolumen beträgt rund 11,5 Millionen Euro.

Beide Partner planen darüber hinaus, auf einem benachbarten Grundstück eine weitere Einrichtung für betreutes Wohnen für Senioren und Menschen mit Behinderung zu errichten. Ein Bauvorbescheid für das Projekt liegt bereits vor. Der Neubau wird voraussichtlich über eine Nutzfläche von 6.700 Quadratmetern verfügen. Der Baubeginn ist für Ende 2019 vorgesehen. Vivum und TTC Development werden hier weitere 23,5 Millionen Euro investieren. Moritz Eversmann, Geschäftsführer der Vivum: „Mit unserem Engagement in Berlin steigen wir in den sehr dynamischen Markt für Pflegeimmobilien ein. Aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland können viele Regionen und Städte schon heute der wachsenden Nachfrage nicht annähernd nachkommen. Wir planen weitere Akquisitionen von Pflegeimmobilien und -entwicklungen auch in anderen Städten.“ Der Markt für betreutes Wohnen für Senioren und Menschen mit Behinderungen sei sowohl in Berlin als auch im Bezirk Marzahn-Hellersdorf von einem großen Nachfrageüberhang geprägt.

MÄNNER LIEBEN ES SCHNÖRKELLOS – AUCH IN DER KÜCHE

Bild: AMK

Typische Männerküche: Viel Technik, tolles Design – aber wohnliche Details, Deko und gemütliche Ecken fehlen.

Männer stellen in ihrer Küche vor allem einen funktionalen Zustand her, aufgeräumt, sachlich und reduziert. Die neueste Technologie spielt stets eine große Rolle: Induktionskochfeld mit Dunstabzug, ultraleise Spülmaschine, Energiesparkühlschrank mit Eiswürfelspender, per App steuerbar. Die Möbel im Männerhaushalt sind dabei zurückhaltend und schlicht – hat die Arbeitsgemeinschaft Die Moderne Küche e.V. (AMK) beobachtet.

Impressum Verantwortlich für den Inhalt: Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Jens Kauerauf

Anzeigen: BVZ BM Vermarktung GmbH (Berlin Medien), Andree Fritsche Postfach 11 05 06 | 10835 Berlin

Anzeigenannahme: (030) 23 27 50 Es gilt die Preisliste „Immobilienwelten“ Nr. 2 vom 01.01.2018 und im Weiteren die aktuelle Preisliste „BerlinKompakt Nr. 11“ vom 01.01.2018.

Druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, Am Wasserwerk 11, 10365 Berlin www.berliner-zeitungsdruck.de

Layout, Redaktion und Produktion: mdsCreative Berlin GmbH Alte Jakobstraße 105 10969 Berlin

Klaus Bartels (verantwortlich), Nadine Kirsch (030) 23 27 67 12 immobilien@mdscreative.com

/4 Bild: Bonava

Die Parkstadt Karlshorst bietet eine neue, perfekte Infrastruktur. In Spreenähe wird im Südosten Berlins das Prinzenviertel quasi weitergeführt.

Bild: Penta Real Estate GmbH & Co. KG

Dichtervillen: In Karlshorst entstehen an der Regener Straße zehn Stadtvillen mit je 14 Eigentumswohnungen.

Bild: Bonava

Modernes Wohnen: Stadthäuser in Berlin

Natur direkt vor der Tür und dennoch citynah wohnen – diese Brücke schlagen die Immobilien im neuen Quartier HUGOS.

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Bild: Interhomes

Townhouses und Stadthäuser erleben ein Comeback

assenden Wohnraum zu finden, ist in Berlin seit jeher schwierig. Schon mit der beginnenden Industrialisierung in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts suchten immer mehr Menschen eine Bleibe in der Großstadt. Umliegende Ortschaften wurden 1861 eingemeindet. Auf 5.923 Hektar wohnten damals 547.571 Menschen. In den folgenden Jahren stieg die Bevölkerungszahl um das Dreifache an, während sich das Stadtgebiet nur unwesentlich ausdehnte.

P

...

Vorne repräsentativ, hinten bürgerlich. Der nach James Hobrecht benannte Bebauungsplan Berlins von 1862, der auch die Gemeinden Reinickendorf, Weißensee, Lichtenberg, Rixdorf und Wilmersdorf mit einbezog, legte ein Raster von Ringund Radialstraßen mit relativ großen Blockgrößen fest. Nach Hobrechts Vorstellungen sollten Menschen verschiedener Klassen unter einem Dach leben. In den

Vorderhäusern gab es repräsentativ ausgestattete Wohnungen für bürgerliche Familien. Die schlechtesten Wohnungen lagen im Keller und im Dachgeschoss. Die 1853 erlassene Baupolizeiordnung legte fest, dass die Innenhöfe mindestens 5,34 Meter × 5,34 Meter groß zu sein hatten. Das entsprach dem damaligen Wendekreis der Feuerspritzen.

James Hobrechts Bebauungsplan

von 1862 sah vor, dass Menschen verschiedener Klassen unter

einem Dach leben sollten.

Und die Straßenflucht musste eingehalten werden. Die Hinterhäuser waren eng, schlecht zu belüften und hatten meist nur Etagen- oder Hoftoiletten. Erst die 1887 ...

Erpepark – Wohnen in Köpenick Citynah und verkehrsgünstig gelegen entstehen 43 Eigentumswohnungen in acht Stadtvillen in direkter Nähe zu beliebten Ausflugszielen und Erholungsgebieten des wasserreichen Bezirks.

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/6 Bild: D.teil – Eigenes Werk, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=50452754

... erlassene neue Bauordnung legte strengere Regeln auf. So wurde beispielsweise die Traufhöhe auf 22 Meter und die Geschosszahl auf fünf begrenzt.

Gewinnmaximierung gewann Oberhand. Doch Hobrechts Idee von einer Durchmischung der Gesellschaftsklassen in einem Haus ließ sich wegen fehlender Kontrollen durch den Staat und wegen des Strebens nach maximalen Gewinnen nicht realisieren.

Sozialer Wohnungsbau nahm in

den 1920er-Jahren in Berlin Fahrt

auf. Ein Vorreiter: der Architekt Bruno Taut.

Ein Werk von Architekt Bruno Taut: Südseite der Buschallee (gebaut 1928).

Sozialer Wohnungsbau. „Sozialer Wohnungsbau“ kam in den 1920er-Jahren auf. Großsiedlungen sollten aus der katastrophalen Wohnungsnot führen. Um die Mietkosten niedrig zu halten, mussten die Baukosten gering bleiben. Zwischen 1913 und 1934 entwarfen Architekten der klassischen Moderne bezahlbare Wohnungen mit Küchen, Bädern

und Balkonen. Martin Wagner, seit 1926 Berliner Stadtbaurat, sah die Großsiedlung Britz beispielsweise als Möglichkeit, „Studien über das wirtschaftliche Bauen“ zu treiben. Der Architekt Bruno Taut (1880 – 1938) hatte dafür mehr als 1.000 Wohnungen nach nur vier Grundrisstypen standardisiert.

Alle Bauten wurden zu Zeilen gereiht, den Einfamilienhäusern jeweils ein Mietergarten zugeordnet.

Hellen und preiswerten Wohnraum boten auch „Onkel-Toms-Hütte“ in Zehlendorf, die Wohnstadt Carl Legien in Prenzlauer Berg, die „Weiße Stadt“ in Reinickendorf oder die Großsiedlung „Siemensstadt“. Die „Schillerpark Siedlung“ im Wedding war Bruno Tauts erstes großstädtisches Projekt. 2008 wurden diese Siedlungen in die Welterbeliste der Unesco aufgenommen.

Gartenstädte. Der Brite Ebenezer Howard forderte schon 1898 ein neues Stadtmodell.

Seine Überlegungen fasste er in dem Buch „Garden Cities of Tomorrow“ zusammen.

Er ging von einer Zentralstadt aus, um die sich in einem gewissen Abstand mehrere kreisförmige Gartenstädte gruppieren sollten. Mit der Gründung der „Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft 1892“ hatte die Gartenstadtidee auch in Berlin Fuß gefasst. Sie erwarb 1912 das Areal am Falkenberg. Bruno Taut entwarf den Plan einer kleinen Vorstadt. Heute ist die Gartenstadt Falkenberg auch als Tuschkastensiedlung bekannt.

Früher als Speckgürtel

belächtet, heute als attraktiver

Wohnraum gefragt.

Eine neue Form der Gartenstadt wurde geschaffen: das Quartier Hugos – inmitten Berlins und trotzdem eine Oase.

Bilder: Bonanova (oben), Interhomes (unten)

In der Regener Straße entsteht – als Teil der Gartenstadt Karlshorst und in unmittelbarer Nähe zu dem Naherholungsgebiet Biesenhorster Sand – das Projekt Dichtervillen mit zehn Stadtvillen mit je 14 Eigentumswohnungen.

Moderne Wohnträume in Citynähe. Seit ein paar Jahren gewinnt die „äußere“ Stadt als Siedlungsraum in rasantem Tempo an Bedeutung. Auch in Berlin-Karlshorst. Zahlreiche neue Siedlungsprojekte entstanden wie der Wohnpark Carlsgarten oder die Gartenstadt Karlshorst mit einer ganzen Palette von unterschiedlichen Haustypen mit verschiedenen Dachformen. Sie fügen sich harmonisch in die grüne Umgebung ein. In unmittelbarer Nähe zum Naherholungsgebiet Biesenhorster Sand baut beispielsweise Interhomes zehn Stadtvillen, auch Dichtervillen genannt. Sie verfügen über je 14 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern (74 bis 129 Quadratmeter). Auch am Rande des Prinzenviertels werden zwei neue Wohnkomplexe gebaut: die Kaisergärten und die Parkstadt Karlshorst. 35 Wohnungen, darunter zwei Maisonette-Wohnungen (46 bis 174 Quadratmeter) errichtet hier Helma. Alle Wohnungen haben eine Loggia,

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Bild: BDF/WeberHaus

eine Terrasse oder einen Balkon. Im Erdgeschoss sind auch Gewerbeeinheiten geplant.

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Helma baut ebenso in Hennigsdorf, in unmittelbarer Nähe von Rathaus und S-Bahnhof. Die Stadt ist verkehrstechnisch gut an Berlin angebunden. In weniger als einer halben Stunde erreicht man beispielsweise mit der S-Bahn den Bahnhof Friedrichstraße, acht Townhouses und vier Doppelhaushälften mit einer Wohnfläche von 110 bis 151 Quadratmeter entstehen.

Stadt in der Stadt – die

neuen Wohnquartiere werden gleich mit der passenden

Infraktruktur drumherum geplant.

Im vierten Quartal dieses Jahres sollen sechs Stadthäuser mit 152 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche in Weißensee bezogen werden.

Drei sind schon vergeben. Durch die Quartiersgestaltung mit Patios, privaten Gärten und Terrassen entsteht für die Anwoh- ...

Immer mehr Anbieter setzen auf energieeffiziente Fertighäuser – egal ob Stadtvilla oder Mehrfamilienhaus.

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/8 Bild: BDF/Sonnleitner

... ner eine eigene, grüne Community. „Die Häuser bieten bei großzügigen Raumkonzepten und Deckenhöhen von 3,10 Metern eben auch Rückzugsmöglichkeiten für die einzelnen Familienmitglieder“, so Zsolt Farkas, Geschäftsführer der ZS-Beteiligungs GmbH. „Biesdorf ist ein klassischer Wohnort für die bürgerliche

Mittelschicht“ – diesem Motto will man bei der Gartenstadt Grüne Aue Biesdorf gerecht bleiben.

Gemischte Wohnquartiere. Unterschiedliche Wohnungs- und Haustypen – vom Townhouse bis zum sozial geförderten Wohnungsbau – zusammenzubringen, solche gemischten Wohnquartiere sind gegenwärtig sehr aktuell. Auf dem historischen Gutsgelände in Biesdorf werden bis 2020 beispielsweise mehr als 500 Mietswohnungen errichtet. In der angrenzenden Gartenstadt „Grüne Aue Biesdorf“

Für immer mehr Anbieter bedeutet „richtig gut bauen“ den Einklang von Ökologie, Ökonomie und Design.

gibt es 80 Einfamilienhäuser sowie drei Stadtvillen mit 36 Wohnungen. Alle sind schon verkauft. Die elf Haustypen berücksichtigen die Bedürfnisse der unterschiedlichen Generationen. „Biesdorf ist ein klassischer Wohnort für die bürgerliche Mittelschicht. Das zeigt vor allem auch die enorme Beliebtheit der 80 Doppelund Reihenhäuser“, erläutert Jan Kretzschmar, Geschäftsführender Gesellschafter der KW-Development. Jedes Haus hat eine individuelle Architektur, seien es Variationen bei der Farbgebung, bei der Gestaltung der Eingangstüren oder beim Einsatz des Klinkermauerwerks.

Nahe des U-Bahnhofes Elsterwerdaer Platz gruppierte der Bauträger Bonava in den Biesdorfer Stadtgärten um zwei Grünanlagen 14 moderne Stadthäuser mit 325 Eigentumswohnungen.

Klein aber fein: Townhouses. Bonava beobachtet, dass statt früher 90 Quadratmeter für eine Drei-Raum-Wohnung heute den Kunden eher 70 Quadratmeter reichen. „Egal, ob ein Mehrfamilien- oder ein Doppelhaus, wir nutzen ...

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Kosten für eine Immobilie Käufer unterschätzen vor allem das Hausgeld häufig.

Wer aus der Mietwohnung aus- und in eine Eigentumswohnung einzieht, spart zunächst einmal Geld – nämlich die monatliche Miete.

Allerdings ist das Leben in einer Eigentumswohnung nicht umsonst.

Neben den Kreditkosten fallen eine Reihe von Ausgaben an.

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Betriebskosten: Energie kostet am meisten Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Versicherungen – um diese Kosten kommen selbst Eigentümer nicht herum.

Denn auch bei Eigentumswohnungen fallen Betriebskosten an. Laut Betriebskostenverordnung gehören dazu alle Ausgaben, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder das Nutzen des Gebäudes, der Anlage und der Einrichtungen entstehen. „Meist sind die Energiekosten die größten Brocken“, sagt Edeltraud Reitzer vom Verband Wohneigentum. Zudem zählen Gartenpflege, das Reinigen der Treppenhäuser, Schornsteinfeger sowie Wartungskosten für Rauchmelder zu den Betriebskosten.

Hausgeld: Summe wird jährlich neu berechnet Das ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der monatliche Vorschuss für die laufenden Kosten. Die Eigentümer überweisen das Hausgeld monatlich an den Hausverwalter. „Wichtig ist hierbei, dass dieser die Beträge unbedingt auf einem separaten Konto der Eigentümergemeinschaft verwaltet“, betont Reitzer. Das Hausgeld umfasst alle Betriebskosten fürs Gemeinschaftseigentum, die die Hausverwaltung zentral abrechnet. „Zum Gemeinschaftseigentum zählt immer das Grundstück“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin.

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Bild:KW-Development

Bild: Gettyimages/Johner Images

Facettenreiche Architektur wird beim Projekt Grüne Aue in Biesdorf geboten.

Die neuen Wohnquartiere werden gleich mit optimaler Infrastruktur geplant: vom Spielplatz

Aber auch das Treppenhaus oder gemeinschaftliche Kellerräume fallen darunter. Das Dach, ein nicht ausgebauter Dachboden, eine Waschküche, die Fassade, tragende Wände sowie Decken sind ebenfalls „zwingend Gemeinschaftseigentum“, so Wagner. Jedes Jahr stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan für die Wohnanlage auf, die als Grundlage für die monatlichen Hausgeldbeträge dient.

Diese werden jährlich neu berechnet.

Instandhaltung: Rücklagen sind vorgeschrieben Für Dach, Heizung und Co müssen Rücklagen gebildet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben. „Die Eigentümer können allerdings vereinbaren, dass keine Instandhaltungsrücklage gebildet werden soll“, erklärt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin. Allerdings macht eine solche Rücklage durchaus Sinn. Wagner: „Damit bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind.“ Es liege im Ermessen der WEG, wie hoch der jährliche Betrag für die Rücklage ausfallen soll. Dies hängt auch stark vom Zustand des Gebäudes ab.

Verwaltungskosten „Die Verwaltungskosten werden individuell vereinbart, hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben“, sagt EngelLindner. Nach einer IVD-Studie ergibt sich deutschlandweit eine Spanne von etwa 15,58 Euro bis 30,81 Euro (netto) pro Wohneinheit und Monat. Der genaue Betrag hängt auch von der Zahl der Wohneinheiten in einem Haus ab. (dpa)

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/ 10 ... dafür immer die gleiche Plattform. Wir haben für alle Bauvorhaben die gleichen Prozesse und setzen auf Digitalisierung.

Dadurch können wir bezahlbaren Wohnraum schaffen“, berichtet Rico Kallies, der Regionalleiter für Berlin. In Mariendorf baut Bonava auf dem Gelände einer früheren Gärtnerei das Quartier Hugos mit Eigentumswohnungen und Townhouses mit einer Grundfläche von 60 bis 268 Quadratmetern und zwei bis fünf Zimmern.

Basis für bezahlbaren Wohnraum: Prozesse vereinheitlichen und auf

Digitalisierung setzen.

Früher waren die Reihenhäuser, jetzt Townhouses genannt, etwas für den kleineren Geldbeutel. Heute sind sie eine Antwort auf immer knapper werdende Grundstücke und stetig steigende Baulandpreise. Townhouses ermöglichen es Stadtbewohnern, den Traum von der häuslichen Idylle mit Garten in zentraler Lage zu verwirklichen.

Village Lichtenrade bietet Abwechslung. Village Lichtenrade nennt sich Interhomes neues Wohnviertel an der Nuthestraße. Es entstehen 221 Eigenheime für Familien, Paare und Singles. Viele unterschiedliche Modelle der Townhouses sorgen dafür, dass keine Monotonie aufkommt. „Mit unseren Wohngebieten „Dichtervillen“ und „Village Lichtenrade“ schaffen wir dringend benötigten Wohnraum für viele Menschen in Berlin. Vom kleinen Reihenhaus für die Familie bis zu großzügigen Eigentumswohnungen für Singles und Paare ist für jeden Geschmack und Geldbeutel etwas dabei“, erklärt Interhomes-Vorstandsvorsitzender Frank Vierkötter.

Energieeffizienz zählt. Drei Minihäuser in Massivbauweise biete die Firma Roth-Massivhaus seit März Paaren oder Singles an.

Die Häuser nehmen jeweils Grundflächen zwischen 50 und 55 Quadratmetern ein. Das spart Kosten für Bau, Grundstück und nach Fertigstellung für Heizung und Energie. „Überflüssiges loslassen, sich auf das Wesentliche konzentrieren – das alles findet seinen äußeren Ausdruck im aktuellen Trend ...

Zahlen und Fakten Eigentumshäuser in Deutschland

3/5 mit nur einer Wohnung 1/5 mit zwei Wohnungen 1/5 mit drei und mehr Wohnungen

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Deutschland ist ein Land der Ein- und Zweifamilienhäuser.

Ende 2016 hatten 83 Prozent der Wohngebäude nur eine oder zwei Wohnungen. Drei Fünftel der von ihren Eigentümern bewohnten Wohnungen befinden sich in Gebäuden mit nur einer Wohnung, ein Fünftel in Gebäuden mit zwei Wohnungen und nur ein Fünftel in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen. Exakt umgekehrt ist die Situation bei Mietwohnungen.

In den Stadtstaaten stieg zwischen 2011 und 2017 die insgesamt verfügbare Wohnfläche, wobei die Fläche pro Person jedoch um durchschnittlich 0,6 Quadratmeter abnahm.

Zwischen 2011 und 2016 lässt sich eine verstärkte Zunahme von Kleinstwohnungen (ein Raum) und Großwohnungen (sechs oder mehr Räume) beobachten.

Zugenommen haben auch die Preise für den Erwerb von Wohneigentum. 32 Prozent betrug der Anstieg des Häuserpreisindex im Zeitraum von 2010 bis 2017, wobei er für bestehende Wohnimmobilien stärker war als für neu gebaute.

54 Prozent betrug der Anstieg der Baulandpreise zwischen 2007 und 2017. (Quelle: Destatis)

Lesen Sie mehr über die Haustrends 2019 – hier am kommenden Sonnabend!

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Bilder: HELMA

Das Ensemble dieser insgesamt fünf Mehrfamilienhäuser von Helma liegt inmitten des grünen Prinzenviertels.

Acht Townhouses und vier Doppelhaushälften entstehen in Hennigsdorf. Sie fügen sich durch die einheitliche und historisch inspirierte Gestaltung der Baukörper harmonisch in das Stadtbild ein.

Parkstadt Karlshorst In einem neuen Stadtquartier entstehen für jede Lebenslage und jeden Geschmack moderne Eigentumswohnungen.

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Flower Power für den Sommer Florales für Drinnen und Draußen

... des Downsizing oder Minimalismus“, erklärt der Baubiologie des Unternehmens, Günther Beierke. Er unterstreicht: „Unsere Minihäuser erfüllen im Unterschied zu herkömmlichen Tinyhouses sämtliche heute aktuellen Anforderungen, sowohl bauphysikalisch, beispielsweise beim Wärmeschutz, als auch in Sachen Wohngesundheit und Komfort.“ Speckgürtel oder nicht? Der Preis

spielt bei der Frage eine Rolle. Die

traurige Nachricht: Auch die Preise

Bild: car-Möbel

im Umland steigen weiter.

ALLES IM RAHMEN

Bild: © MAISONS DU MONDE FRANCE

Mit diesem Wandbild spürt man auch an heißen Sommertagen eine frische Meeresbrise auf der Haut.

GUT HOLZ!

Bild: Inter IKEA Systems B.V. 2018

Geschützt unter einer Glasglocke zieht dieser Blumenstrauß aus Kiefernholz alle Blicke auf sich.

TISCHLEIN, DECK DICH Der Name ist Programm: Die bunte Tischdecke „Sommar 2019“ lädt zum Dinner auf dem Balkon.

Preiswerterer Speckgürtel. „Nach wie vor spielt der Preis eine große Rolle. Sofern die Anbindung in die Stadt gut ist, sind Familien auch bereit ins Umland zu ziehen“, berichtet Rico Kallies von Bonava.

Aber auch im Speckgürtel wird es teurer.

Laut neuem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin entstehen dort zunehmend Mehr- statt Einfamilienhäuser. In den 50 Umlandgemeinden wuchs die Einwohnerzahl von 2012 bis 2016 um 5,68 Prozent und damit fast genauso stark wie in Berlin (5,9 Prozent). „Wir achten bei allen unseren Projekten auf eine faire Preisgestaltung. Dabei beobachten wir, dass das Luxus-Segment teilweise

schon gesättigt ist. Wir bewegen uns jetzt von den Preisen her im mittleren Marktsegment und da ist die Nachfrage nach Eigentum ungebrochen hoch“, berichtet Jan Kretzschmar von der KW-Development.

Neubauten bieten viele Vorteile. Bestandsimmobilie oder Neubau? Viele Käufer reizt an Bestandsimmobilien vor allem die schon gut ausgebaute Infrastruktur. Gebrauchte Immobilien sind auch günstiger als Neubauten. Aber die Preise steigen. Je nach Baujahr und Zustand der Immobilie müssen Käufer zusätzliche Kosten für Instandhaltung und Modernisierungen einkalkulieren. Der Vorteil von Neubauten: Man kann Grundriss und Ausstattung nach eigenen Wünschen gestalten. Dank einer energieeffizienten Bauweise und neuester Sanitär- und Elektrotechnik bleiben die laufenden Kosten niedrig. „Heute gehören die Fußbodenheizung ebenso wie die Dreifachverglasung zum Standard – schon allein aus Gründen der Energieeffizienz. Radstellplätze und Stauraum innerhalb wie außerhalb der Wohnung sind ebenfalls wichtige Merkmale. Auch Balkone oder eigene Gärten im Erdgeschoß stehen hoch im Kurs. Hinzu kommen Sicherheitsaspekte wie verschließbare Fenstergriffe und eine Videogegensprechanlage, die heute beim Neubau nicht mehr fehlen sollten. Als weitere Extras sind hochwertig ausgestattete Bäder und Küchen gern gesehen – das ist aber kein Muss, sondern eher eine Frage von Budget und Geschmack“, erklärt Jan Kretzschmar die Vorzüge von Neubauten.

Angelika Giorgis Bild:BDF/Rensch-Haus

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Nr. 24, Ausgabe 15./16. Juni 2019

Bilder: PartG mbB

Auf 27 Hektar nördlich und östlich der Festungspionierschule entsteht die „Gartenstadt Karlshorst“. Sie besteht aus drei Quartieren mit mehr als 1 600 Häusern und Wohnungen.

Während das nördliche Quartier von Einfamilienhäusern geprägt ist, entstehen im mittleren und im südlichen Abschnitt darüber hinaus mehrgeschossige Stadtvillen, Hofhäuser und Geschosswohnungen.

IM GESPRÄCH MIT

PROF. KLAUS THEO BRENNER

Eine Gartenstadt vereint idealerweise viel privates und öffentliches Grün mit städtischem Flair und einem stilistisch einheitlichen Erscheinungsbild.

In Karlshorst entsteht eine solche Anlage, die in ihrer grünen Großzügigkeit heute in der Hauptstadt eher nicht mehr so realisierbar wäre. sentwicklungsgesellschaft mbH 2010 das Gelände erwarb, war der heutige Berlin-Boom ja so noch nicht abzusehen. Unter heutigen Bedingungen würde man das Gelände sicher in höherer Dichte bebauen – keine Gartenstadt.

Außerdem musste es sehr aufwändig von Altlasten befreit werden, die der militärischen Nutzung geschuldet waren. Die seitdem stark gestiegenen Immobilienpreise ermöglichen es, das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.

Herr Prof. Brenner, was ist die „historische Gartenstadt-Idee“, auf die Ihr Projekt Bezug nimmt?

Prof. Klaus Theo Brenner: Das ist eine Reformidee aus der Zeit des späten 19., frühen 20.

Jahrhunderts. Man erkannte, dass Menschen im Grünen besser leben, wollte eine „Stadt im Grünen“ schaffen. Das bedeutet, Gärten und öffentliches Grün und eine moderate Bebauung mit maximal drei Stockwerken, aber dennoch „städtisch“, also mit Straßen und Plätzen als öffentlichem Raum – also nicht der Siedlungsbau auf der grünen Wiese. Eng verbunden war das mit der Genossenschaftsidee.

Was bedeutet das architektonisch?

Die Gesamterscheinung muss harmonisch auf den öffentlichen Raum hin orientiert sein.

Und das zusammenhängende, öffentliche Grün gibt den Charakter – an den Straßen und in Form von Vorgärten. Das Problem sind oft die Zäune: Sie sollten niedrig und transparent sein, nicht jeder hält sich daran.

Natürlich sind die Hausbesitzer letztlich frei in der individuellen Gestaltung ihres Grundstücks. Ob unser Wunsch als Architekten am Ende mit der Realität übereinstimmt, wird sich zeigen.

Anders als bei den Häusern, da geben Sie die Bebauung und den Stil vor.

Richtig, die Optik ist immer klassisch-städtisch, egal ob Reihen- oder Einfamilienhaus.

Da orientieren wir uns am Stil der übrigen Bebauung in Karlshorst. Es gibt auch Grundregeln hinsichtlich der Fassaden- und Farbge-

Bild: PartG mbB

Professor Klaus Theo Brenner von Brenner – Krohm – Architekten.

staltung. Auch die Gestaltung der Dachzone ist ein wesentliches Element der Gartenstadt, hier haben wir die Möglichkeiten variabel ausgespielt – es gibt Einfamilienhäuser mit zwei Geschossen plus Dach oder mit drei Geschossen.

Welche Zielgruppe sprechen Sie denn an?

Wir haben uns am mittleren Bedarfsstandard orientiert. Die Größe liegt bei 150 bis 175 Quadratmetern. Durch Verzicht auf einen Keller wird es relativ günstig.

Sie haben in jeder Hinsicht ein glückliches Zeitfenster für die Gartenstadt erwischt...

Das ist wohl so. Als die WPK Grundstück-

Welches andere spannende Projekt haben Sie gerade in Arbeit?

Die „Parkstadt“, auch in Lichtenberg, 1200 Wohnungen in einem prägnanten, städtischen Quartier. Die Bebauung ist relativ dicht mit vier bis fünf Geschossen, unterscheidet sich aber immer noch vom einfachen Siedlungsbau. Hier arbeiten wir mit drei Architektur-Büros zusammen – eine bereichernde Erfahrung.

Was wünschen Sie sich für Berlin?

Berlin ist ein hochinteressante, komplexe Stadt, in der die Architektur in jedem Quartier auf sehr charakteristische Situationen reagieren muss. Die Herausforderung ist, auf den großen Bedarf an Wohnraum durch anspruchsvolle, aber auch günstige Quartiersentwicklung zu reagieren. Bis zum zweiten Weltkrieg gab es in Berlin viele gute Beispiele für hochwertige Stadtentwicklung. Ich wünsche mir eine Städtebaupolitik, die in dieser Hinsicht wieder erkennbare Ambitionen an den Tag legt.

Das Interview führte Frauke Wolf

Immobilienwelten

Nr. 24, Ausgabe 15./16. Juni 2019

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EXPERTEN ANTWORTEN

RECHT

Der neue Nachbar hat eine grellbunte Beleuchtung an seiner Fassade angebracht. Sie leuchtet unserer Leserin noch nachts ins Wohnzimmer.

§

Ich bin Mieterin. Seit 15 Mona-

gründen kann. Die Beeinträchtigung muss

tiert? Muss eine Neuberechnung zu den

ten sind neue Eigentümer in dem

wesentlich sein. Nach der Rechtsprechung be-

jährlichen Mieterhöhungen erfolgen?

Einfamilienhaus quer zu unserem. Im

urteilt sich das danach, ob ein „verständiger“.

Zunächst müsste die Frage geklärt werden,

vergangenen Januar wurde eine grelle,

Durchschnittsmensch die Beeinträchtigung

ob Ihr Mietvertrag auch das Vorhandensein

bunte LED-Lichterkette mit 22 großen

als wesentlich empfindet (LG Wiesbaden

einer bestimmten Einbauküche voraussetzt.

Birnen in Fächerform an der Verandae-

19.12.2001 - 10 S 46/01). Ob die Art der Be-

Das hängt davon ab, was vor Vertragsschluss

cke angebracht. Nun wird diese fast täg-

leuchtung ein Kriterium für einen Unterlas-

besprochen wurde und was von diesen Ver-

lich bis 23 Uhr, teilweise bis 2 Uhr nachts

sungsanspruch darstellt, ist eine Frage des

handlungen Eingang in den schriftlichen

angemacht. Diese Festbeleuchtung erin-

Einzelfalles. Im Zweifel hat ein angerufenes

Mietvertrag gefunden hat. Wenn aber der

nert an Rummelplatz und leuchtet mein

Gericht erheblichen Beurteilungsspielraum.

Mietvertrag von der Existenz einer Einbau-

§

küche ausgeht, diese Ihnen aber nicht über-

Wohnzimmer aus. Auf dem Balkon sitzen ist ein No-go, das Licht geht durch die Jalousie. Wie kann ich das unterbinden?

Wir haben 2011 eine Wohnung an-

lassen wird, ist die Miete nach § 535 BGB ge-

gemietet. Durch eine Vereinbarung

mindert. Auch bei einer Mieterhöhung nach

Wenn die Außenlampe des Nachbarn ins

wurde die vorherige Einbauküche vom

§ 558 BGB kann das Vorhandensein einer

Schlafzimmer scheint, kann – je nach den

Vermieter vor dem Einzug zurückgebaut.

Einbauküche ein Qualitätsmerkmal mit der

örtlichen Gegebenheiten – der Betroffene

Dann wurden diese Einbauteile und der

Folge darstellen, dass der Vermieter einen

verlangen, dass die Lampe nachts abge-

E-Herd vom Vermieter zerlegt und ent-

Zuschlag einkalkulieren kann.

schaltet wird. Der dauerhafte Betrieb einer

sorgt. Über diesen Vorgang wurden wir

Außenleuchte bei Dunkelheit kann in einem

als Mieter nicht schriftlich informiert. Ist

erheblichem Maße lästig sein, was einen

der Mietpreis noch voll berechtigt, weil

Unterlassungsanspruch nach § 906 BGB be-

die Einbauküche gar nicht mehr exis-

Gerhard Ostfalk ist Fachanwalt für Mietund Wohneigentumsrecht in Köln. www.rechtsanwalt-ostfalk.de

Bild: epr/Theben

Haben Sie Fragen zum Miet- oder Wohneigentumsrecht? Senden Sie uns eine E-Mail an: immobilien@mdscreative.com

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Treptow (Tr) Köpenick (Kö)

P

PM

Quelle: Immowelt.de

Friedrichshain (Fh)

Marzahn (Mz)

Schöneberg (Sb) Steglitz (St)

Zehlendorf (Zd)

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Hohenschönhausen (Hs)

Prenzlauer Berg (PB)

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Immobilienwelten

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Nr. 24, Ausgabe 15./16. Juni 2019

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STEUERTIPPS BEI ANLAGE V Viele Eigentümer verdienen mit der eigenen Immobilie Geld, indem sie vermieten.

Das Finanzamt kassiert fast immer mit. Doch es gibt auch legale Tipps. Ein Einblick.

Bild: Gettyimages/Tinnakorn Jorruang

er Einkünfte erzielt, zahlt Steuern.

Oder muss zumindest eine Steuererklärung abgeben. Das gilt auch für private Vermieter, unabhängig davon, ob sie Wohnungen vermieten oder dort regelmäßig Gäste unterbringen. Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung werden in das Formular Anlage V der Steuererklärung eingetragen. Für jede Immobilie ist ein eigenes Formular auszufüllen. Vermietern wird es in der Steuererklärung vor allem darum gehen, rund um die Immobilie entstandene Ausgaben abzusetzen, um Steuern zu sparen.

W

Miete nicht zu niedrig ansetzen. Das funktioniert, wenn Eigentümer auf Dauer mit ihrer vermieteten Wohnung Geld verdienen wollen. Es muss eine sogenannte „Überschusserzielungsabsicht“ bestehen, wie Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer erläutert. Kassieren Vermieter nur gelegentlich Miete oder setzen sie diese sehr niedrig an, erkennt der Fiskus Aufwendungen, etwa für Kreditzinsen aus dem Immobilienkauf und Reparaturen, nicht als Werbungskosten an.

Das sollten Vermieter bedenken, die Freunden und Verwandten ein vergünstigtes Dach über den Kopf bieten: Wohnen Angehörige kostenlos, kann der Vermieter keine Ausgaben in Abzug bringen. Bei reduzierter Miete kommt es auf Prozente an.

Werbungskosten können vollständig geltend gemacht werden, wenn Bekannte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen. Bei niedrigeren Sätzen wird anteilig gekürzt. Bei „50 Prozent der ortsüblichen Miete kann auch nur die Hälfte der Werbungskosten vom Vermieter abgesetzt werden“, rechnet Fischer vor.

Einbußen durch Leerstand tragen Vermieter.

Leerstand ist tückisch. Um daraus entstehende Verluste vom Fiskus anerkannt zu bekommen, ist Vermietungsabsicht nachzuweisen. „Etwa durch Inserate“, sagt Anja Hardenberg von der Stiftung Warentest. Fahrten zur Immobilie, zu Besichtigungsterminen oder zur Wohnungsübergabe, seien als Fahrkosten absetzbar - entweder in tatsächlicher Höhe oder als Kilometergeld.

Gabriele Waldau-Cheema, Beratungsstellenleiterin beim Aktuell Lohnsteuerhilfeverein, macht darauf aufmerksam, dass Vermieter finanzielle Einbußen durch Leerstand auf die eigene Kappe nehmen müssen, wenn ihnen Zeit und Lust für eine Neuvermietung fehlen. Das gleiche gilt, wenn das Geld für eine Renovierung fehlt und die Wohnung deshalb leer bleibt. Mietausfall sei nicht absetzbar, wenn die Vermietungsabsicht fehle.

Das Finanzamt fordert meistens keine Belege an. Dennoch hilft das Sammeln, den Überblick zu bewahren. Denn in die Anlage V sind

Beträge und Daten einzutragen. Vorsicht bei Einbauküchen! Sie sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr auf einen Schlag abzuschreiben, sondern verteilt auf zehn Jahre (Az.: IX R 14/15).

Untervermietungen angeben. Posten wie Maklerprovision können genauso geltend gemacht werden wie Kontogebühren. Wichtig ist, solche Werbungskosten „grundsätzlich in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in dem die Rechnung bezahlt wurde“, sagt Fischer. Größere Aufwendungen dürften gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Achtung: Verbessern Erhaltungsmaßnahmen den Standard der Immobilie deutlich, kann die Finanzverwaltung die Ausgaben als Herstellungskosten betrachten. Diese werden dann auf die Nutzungsdauer des Gebäudes – normalerweise 40 bis 50 Jahre – verteilt und nicht sofort komplett abgezogen.

Bei dauerhafter oder gelegentlicher Untervermietung verdient der Fiskus mit. „Die Einkünfte sind zu versteuerndes Brutto-Einkommen und in der Anlage V Zeile 31 einzutragen“, sagt Waldau-Cheema. Vermittlungsprovision für Portale, Anzeigen und sogar Geräte, die für die Untervermietung gekauft wurden, werden als Werbungskosten gegengerechnet. Einnahmen bis 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Dafür können Vermieter allerdings dann keine Kosten absetzen. (dpa)

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Nr. 24, Ausgabe 15./16. Juni 2019

Wohnungseinrichter können im Interesse der Umwelt auf natürliche Möbel aus Massivholz setzen.

Nachhaltigkeit lässt sich durch Massivholzmöbel im privaten wie auch im beruflichen Umfeld erreichen.

Bilder: IPM/Decker Möbelwerke

EIN TISCH FÜR DIE EWIGKEIT Hochwertige Möbel aus Massivholz können ein Leben lang zu zuverlässigen Begleitern werden – über Generationen hinweg. Und mit regelmäßiger Pflege sehen sie dabei auch noch prima aus

Hochwertige Verarbeitungsqualität und der dauerhafte Werkstoff Holz sind Garanten für langlebige Möbel. „Ein eindrucksvolles Beispiel dafür ist der über 140 Jahre alte ‚Resolute Desk‘ aus dem Büro des US-amerikanischen Präsidenten. Das Holz ist seit 1879 als Schreibtisch in Gebrauch und war zuvor bereits 29 Jahre lang als Bestandteil eines Polarexpeditionsschiffs auf den Weltmeeren unterwegs“, erklärt Andreas Decker, Mitglied der Initiative Pro Massivholz (IPM) und Geschäftsführer der Möbelwerke A. Decker.

stattung. Den Mitarbeitern und Kunden nachhaltiges Engagement vorzuleben ist ein wichtiger und richtiger Schritt hin zu einem umfassenden Umwelt- und Klimaschutz“, so Decker.

Ein Zeichen für Nachhaltigkeit. Viele Menschen richten ihr Zuhause daher besonders gerne mit modernen Massivholzmöbeln ein.

Ob im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Bad oder Büro – überall sind die massiven Möbelstücke zu finden, auch in öffentlichen und gewerblich genutzten Gebäuden. Einige Unternehmen möchten gezielt ein Zeichen für ökologische und nachhaltige Unternehmenspolitik setzen. Der Werkstoff Holz ist dabei ein sinnvoller Ansatzpunkt, genauso wie beispielsweise ein reduzierter Papierverbrauch oder Firmenfahrräder. „Büromöbel gehören für Unternehmen zur Grundaus-

Nutzen für kommende Generationen. Außerdem sorgt das verwendete Massivholz für eine langfristige Kohlenstoffspeicherung und dadurch für eine CO2-Bilanz, die sich sehen lassen kann. Dank der Verwendung von Holz aus ausschließlich nachhaltiger Forstwirtschaft bleibt dieser Zusatznutzen von Massivholzmöbeln auch kommenden Generationen erhalten. Decker: „Daher können private Wohnungseinrichter und auch Unternehmer jetzt und in Zukunft guten Gewissens auf die natürlichen Möbel aus Massivholz setzen und das Zuhause und das Büro wirklich nachhaltig einrichten.“

Wer seinem Massivholztisch ein Leben lang treu bleibt, sorgt für

eine hervorragende CO2-Bilanz.

Pflegen mit Öl. Auf den ersten Blick haben Oberflächen von Massivholzmöbeln keine Gemeinsamkeit mit der Haut des Menschen – allerdings gilt: Mit der richtigen Pflege sehen sowohl Haut als auch Möbel nach vielen Jahren noch gut aus. Während die Haut mit Feuchtigkeitscreme und Bodylotionen gepflegt wird, benötigen Massivholzmöbel Öl, Wachs oder Lack. Was zum Einsatz kommt, entscheidet der Verbraucher bereits mit seiner Möbelauswahl. Holzöle dringen tief in die Poren des Holzes ein, verschließen dabei aber nicht das Naturmaterial. „Dadurch bleibt die Oberfläche des Holzes dampfdurchlässig und ist zugleich optimal für den täglichen Gebrauch geschützt“, erklärt Andreas Ruf, Geschäftsführer der Initiative Pro Massivholz. Gleichzeitig werden die Farbpigmente des Holzes kräftiger zur Geltung gebracht und die Oberfläche des Möbelstücks kann seine ganze Schönheit entfalten. Besonders für die Pflege eignen sich natürliche Öle ohne chemische Zusätze. Hersteller geben auf Nachfrage auch die passenden Pflegeprodukte an. Werden die Einrichtungsstücke damit regelmäßig nachbehandelt, bleiben die Oberflächen der massiven Naturmöbel dauerhaft schön. (gkl)