Berlin Beweger - Juli 2019

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BERLINBEWEGER

BILDER: GETTYIMAGES/LEONTURA; BLUEJAYPHOTO

IMMOBILIEN UND PROJEKTENTWICKLUNG

Berlin boomt Die Metropole platzt aus allen Nähten.

Hält der Trend an? Ein Statusbericht.

Kieze im Wandel Der Zuzug führt vielerorts zu einem neuen Stadtbild, vor allem am Stadtrand.

Bauen im Bestand Nachverdichtung als Chance – wie neue Orte an alten Plätzen entstehen können.

Anzeigen-Sonderveröffentlichung Nr. 38 | 2. Juli 2019

BERLINBEWEGER

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 02. Juli 2019

Schluss mit Boomtown Berlin?

Die Immobilienpreise steigen kontinuierlich.

Experten bezweifeln, dass es so weitergeht.

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ie wäre es mit 88 Quadratmetern in der Char- und Wohnungsneubau sieht er die Sättigungsgrenze lottenburger Leibnizstraße für 585 000 Euro erreicht. „Preissteigerungen lassen sich nur noch in Beoder mit 86 Quadratmetern in der Immanuel- völkerungsschichten mit Einkommenssteigerungen rekirchstraße in Prenzlauer Berg für 604 000 Euro? Klingt alisieren , sagt er. Dieses Segment werde zunehmend das teuer? Tatsächlich hätten Kaufwillige vor 15 Jah- kleiner und die Vermarktungszeiten nähmen zu. Neuren noch die Hälfte gezahlt. bauanbieter reagierten auf die Berlin boomt, die Kaufpreise Lage mit kleinen Wohnungen, Grundsätzlich ist damit steigen immer weiter an. Das „tiny homes , wie in den teuren lässt mittlerweile manchen asiatischen Metropolen, oder zu rechnen, dass der mit Co-living-Konzepten, mozögern, der auch gern eigene Zuzug nach Berlin anhält. vier Wände besäße. Experten dernen Wohngemeinschaften. kritisieren bereits, dass nur Doch diese Miniapartments würden von den Käufern nur noch ein kleiner Prozentsatz Dr. Peter Hettenbach der Menschen in Deutschland bedingt akzeptiert. Fazit: Teure GF-institut Eigentum erwerben kann. Die Wohnungen gehen an wesentlichen Teilen des Markts vorbei.

Kosten sind zu hoch. Wir fragten Immobilienexperten, wie sie die Entwicklung am Markt einschätzen. Stabilisieren Das eigentliche Marktdefizit liege bei Sozialwohnunsich die Preise auf aktuellem Niveau oder steigen sie gen. Studien gingen davon aus, dass man im urbanen Raum etwa zehn Prozent Sozialwohnungen benötigt. weiter? Die Antworten fielen unterschiedlich aus.

Aktuell liegt die Zahl in Deutschland etwa bei einem „Grundsätzlich ist damit zu rechnen, dass der Zuzug nach Prozent. „Hier gibt es keine sinnvollen politischen Berlin anhält und somit auch die Wohnungsknappheit , Ordnungsmaßnahmen, was sich in den Demonstrasagt Peter Hettenbach, Geschäftsführer des iib-Instituts tionen, Preisbrems- und Enteignungsdiskussionen innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH in Schwetzin- widerspiegelt , erklärt Hettenbach. gen, das Immobilienmärkte beobachtet und Richtwerte für Marktpreise ermittelt. Hettenbach rät jedoch zu einer „Berlin hat einige deutsche Städte wie Frankfurt und differenzierteren Betrachtung. Bei teuren Wohnungen München teilweise eingeholt und wird sie voraussicht-

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In Schulzendorf entstehen exklusive Immobilien nach KfW-55-Standard.

Mehr als Küchenträume

Stark in der Metropolregion

Gute Handwerker finden? Dank Ruder Küchen können sich das Kunden nun sparen.

hit.-Unternehmensgruppe, Ihr Bauträger und Projektentwickler seit über 45 Jahren

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Schulzendorf ‒ Stadt der 1.000 Gärten Umgeben von ökologisch wertvoller Landschaft der Dahme-Seenregion entsteht an der Ernst-Thälmann-Straße das Wohnquartier „Ritterschlag“ auf einem Gesamtareal mit einer Fläche von ca. 67.000 m². Insgesamt 58 Ensemblehäuser, 112 Doppelhaushälften und vier Einfamilienhäuser nach KfW-55-Standard realisiert die hit. in den nächsten Jahren. Die Grundstücksgrößen variieren von ca.

152 m² bis ca. 692 m² und beherbergen zukünftig Häuser mit Wohnflächen von ca. 84 m² bis ca. 148 m².

den Markt, die über sogenannte Touchscreens intuitiv as traditionsreiche Fachgeschäft Ruder Küchen und Hausgeräte GmbH ist in Berlin an fünf Standper Fingerdruck bedient werden können. So kann etwa die Temperatur im Backofen auf das Grad genau eingeorten sowie in Hamburg und Köln vertreten und verstellt werden. Und von unterwegs wird mit dem Smartsteht sich als Kompetenzzentrum für Wohnungsmieter, phone kontrolliert, welche Lebensmittel sich noch im Hauseigentümer und Bauherren. Seit Anfang des Jahres Kühlschrank befinden. Der digitale Einkaufszettel ist trumpft Ruder Küchen mit einer sinnvollen Sortimentskeine Zukunftsmusik mehr, erweiterung auf. Das Fachgeschäft bietet seinen Kunden er erobert immer mehr den nun auch die professionelle Alltag und erleichtert das Seit Jahresbeginn plant Ruder Küchen K Leben. Einige Hersteller liePlanung und Umsetzung und Hausgeräte nun auch Wohnzimmer, Bäder, von Wohnzimmer, Bad, Flur fern inzwischen Systeme, die Flure und Hauswirtschaftsräume für Kunden. und Hauswirtschaftsraum nicht nur die Rezeptvorschläge präsentieren, sondern dian. Schließlich ergibt es Sinn, rekt dazu die passende Einnicht nur bei Küchenmöbeln auf höchste Qualität zu achten. Und Handwerkertermikaufsliste und das Geschäft, welches diese nach Hause ne zu bekommen, ist schon seit Langem nicht mehr so liefert. Wer mehr darüber wissen möchte, kann sich zum einfach. Da liegt es auf der Hand, dass Kunden gern alle Kochevent bei Ruder Küchen anmelden und sich auswichtigen Wohnraumfragen in erfahrene Hände geben. führlich informieren.

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Ruder Küchen ist ein solcher Partner, der neben dem Anspruch an das Design der Küche auch alle anderen Faktoren im Blick behält ‒ zum Beispiel die Vernetzung von Geräten. Viele Hersteller machen inzwischen mit Hightech in der Küche auf sich aufmerksam. Miele, Bosch oder Siemens kommen mit Hausgeräten auf

Ruder Küchen berät individuell in wirklich jeder Preisklasse. Service wird großgeschrieben, die TÜV-Zertifizierung für Servicequalität von der Planung bis zur Montage und gut ausgebildete Planer, die auf Wunsch auch vor Ort eine Küche oder die weiteren Räume planen, runden das Angebot ab.

Ruder Küchen und Hausgeräte GmbH | Pfarrstraße 124 | 10317 Berlin | (030) 55 77 26 15 | zentrale@m-ruder.de | www.m-ruder.de

Zur komfortablen Ausstattung gehören Fußbodenheizung, Rollläden, zwei Stellplätze pro Einheit, Barrierefreiheit in ausgewählten Objekten und viele weitere Annehmlichkeiten.

Die ersten Häuser werden bereits Ende 2019/Anfang 2020 bezugsfertig sein. Sieben Ensemblehäuser und 22 Doppelhaushälften stehen exklusiv für Kapitalanleger zur Verfügung. Sie bieten eine vermietbare Wohnfläche von ca. 3.885 m², eine angenommene Mieteinnahme für 29 Einheiten in Höhe von 489.510 Euro p. a. bei einem Kaufpreis inklusive 58 Pkw-Stellplätzen in Höhe von 10.962.700 Euro.

Zernsdorf ‒ wohnen, wo andere Urlaub machen Auf dem Gelände des ehemaligen Betonwerks an der Karl-Marx-Straße entsteht das „Quartier Seeblick“. Das

überwiegend nach Süden ausgerichtete Grundstück überzeugt mit seiner traumhaften Wasserlage am Krüpelsee. 17 Ensemblehäuser und 22 Doppelhaushälften werden mit Wohnflächen von ca. 90 m² bis 148 m² verteilt auf drei bis sechs Zimmer realisiert.

Die hohe Wohnqualität ist unter anderem der Fußbodenheizung, Rollläden, einem Stellplatz und Barrierefreiheit in den ausgewählten Objekten zu verdanken. Auch für dieses Projekt ist die Fertigstellung für 2020 geplant.

Hoppegarten ‒ Rennbahngemeinde im Erpetal Inmitten einer wunderschönen Waldfläche entstehen zwei Mehrfamilienhäuser in nahezu direkter Nachbarschaft der Niederungen des „Neuenhagener Mühlenfließes“ und der dort ansässigen „MEDIAN Klinik Hoppegarten“, in fußläufiger Nähe der Galopprennbahn.

Es werden 33 Eigentumswohnungen nach KfW55-Standard mit Wohnflächen von ca. 52 m² bis 81 m² errichtet, die sich auf jeweils zwei bis drei Zimmer verteilen. Die Wohnungen zeichnen sich durch Fußbodenheizung, Personenaufzug, Videogegensprechanlage, Stellplatz und vieles mehr aus. Fertiggestellt werden sie voraussichtlich 2020.

Hanseatische Immobilien Treuhand | Ahornstraße 16 | 14163 Berlin | (030) 2509250-0402 | pb-berlin@hit-immobilien.de | www.hit-immobilien.de

Immobilien und Projektentwicklung 02 / 03

BILD: GETTYIMAGES/MICHAELA BECHINIE

lich sogar zum Teil auch überholen , sagt Martin Groszewski, Geschäftsführer der Groszewski Capital GmbH in Berlin. Er ist Makler und investiert selbst in Immobilien. Der Zuzug nach Berlin stehe einem Markt mit zu wenig Neubau gegenüber, sodass die Preise steigen, prognostiziert er. „Wenn nicht mehr gebaut wird, geht der Boom weiter , ist sein Fazit. Allerdings seien unterschiedliche Käufergruppen an verschiedenen Marktsegmenten interessiert. Er weist darauf hin, dass der Anteil ausländischer Investoren bei Transaktionen mit einem Wert von mehr als zehn Millionen Euro bei etwa 50 Prozent liege. Ihr Fokus sei nicht die einzelne Wohnung, sondern eher ein Gebäudekomplex. Gleichzeitig sei beispielsweise der Wert von Reihenhäusern in Berlin im vergangenen Jahr um rund 14 Prozent gestiegen.

Das ist ein Allzeithoch, und trotzdem ist das Preisniveau deutlich niederiger als in westlichen Metropolen. Hier erwartet Groszewski Preissteigerungen.

Verhaltener sieht René Bernhardt, Mitinhaber der Hauptstadtmakler Bernhardt & Wiesner, den Markt. „Ich sehe das Ende des Booms schon kommen , sagt er. Er betont die Bedeutung des niedrigen Zinsniveaus für die Preisentwicklung. „Wenn die Zinsen steigen, werden die Preise stagnieren oder sogar sinken , sagt er. Auch das Einkommensniveau spiele eine gewichtige Rolle. „Wenn die Löhne nicht steigen, werden die Preise auch sinken , sagt er.

Die Ankündigung eines Mietendeckels halten alle drei Experten für ein schlechtes Signal der Politik. „Je mehr Regulierung in den Markt kommt, desto mehr wird der Wohnungsbau zum Erliegen kommen , sagt Hettenbach. Investoren müssten Geld verdienen. „Die

lären Lagen überteuerte Objekte angeboten würden, die dennoch Käufer fänden. „Die Käufer lassen sich von Emotionen leiten. Solche Preise sind beim Wiederverkauf nur schwer zu realisieren. Er rät zu gründlicher Recherche. Die Preise änderten sich oft, wenn man Objekte ein paar Straßen weiter in Betracht ziehe.

Wenn die Zinsen steigen, werden die Preise stagnieren oder sogar sinken.

Hettenbach sieht den Gesamtpreis als entscheidend dafür an, wie der Markt sich entwickelt. Er fordert die Politik auf, die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu senken. „Grunderwerbsteuer, Notar und Gericht etc. betragen in der Regel mehr als 50 Prozent der Nebenkosten , sagt er.

In USA lägen diese Kosten unter zwei Prozent.

René Bernhardt Makler, Bernhardt & Wiesner Politik tut alles dafür, dass der Markt sich nicht entwickeln kann , sagt Bernhardt. Groszewski sieht ein weiteres Problem darin, dass die Verwaltung Bautätigkeit durch langwierige Genehmigungsprozesse verzögere oder sogar verhindere. Die Behörden seien häufig überfordert, sagt er.

Auch Maklerhonorare sollten frei verhandelbar sein. „Davon würden die Makler profitieren, da Wohneigentum öfters gewechselt und damit mehr Geschäftsfälle erzeugt würden. Seiner Auffassung nach wird die Bedeutung von Eigentum abnehmen. Neue Arbeitsmodelle ermöglichten mehr Homeoffice, sodass das Pendeln zwischen einer winzigen Bleibe in der Stadt und einem Häuschen im Grünen zur Lebensform werde.

Impressum Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Jens Kauerauf

Vermarktung und Umsetzung: BVZ BM Vermarktung GmbH (BerlinMedien) Geschäftsführer: Andree Fritsche Projektleitung: Anica Böhme Kontakt: berlin.rundertisch@dumont.de Verlag: Alte Jakobstraße 105, 10969 Berlin Anzeigen: Postfach 02 12 84, 10124 Berlin Druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, Am Wasserwerk 11, 10365 Berlin Konzeption, Redaktion und Layout: mdsCreative GmbH Alte Jakobstraße 105, 10969 Berlin Geschäftsführer: Klaus Bartels Projektverantwortung: Nadine Kirsch

Mechthild Henneke

Ob Speckgürtel oder Innenstadt ist für die Fachleute nicht die entscheidende Frage, wenn es um die zukünftige Rentabilität einess Kaufs geht. Es komme aufs Objekt an. Groszewski weist darauf hin, dass in popu-

Berlin bleibt attraktiv Hauptstadtfaktor: Obwohl die Immobilienpreise zuletzt deutlich zulegten, bleibt Berlin für Investoren wie Bewohner anhaltend attraktiv.

IMMOBILIENSPITZE: BERLIN NR. 1 IM TOPRANKING 1.

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München, Deutschland

Hamburg, Deutschland

Budapest, Ungarn

Hongkong, China

Vancouver, Kanada

Reykjavík, Island

Izmir, Türkei

Berlin, Deutschland

Veränderung 2016 ‒ 2017, in Prozent

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Frankfurt a. M., Deutschland

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Rotterdam, Niederlande

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QUELLE: KNIGHT FRANK GLOBAL RESIDENTIAL CITIES INDEX

Keine Frage: Berlin ist längst nicht mehr die günstige Metropole von einst. Doch trotz deutlich steigender Immobilienpreise für Wohnraum und Gewerbe ist die Stadt für Investoren wie für Bewohner anhaltend attraktiv, wie der britische Immobilienconsulter Knight Frank in seinem jährlichen Global Residential Cities Index indiziert. Dass es so weitergeht, verdankt Berlin laut Ansicht der Experten vor allem zwei beständigen Faktoren: Es ist die Hauptstadt der größten Volkswirtschaft der EU. Dazu mitten in Europa.

Und das wird trotz möglicher wirtschaftlicher oder politischer Veränderungen grundsätzlich so bleiben. Für Investoren bedeutet Berlin nach Worten von Lord Andrew Hay, Global Head of Residential bei Knight Frank, nach wie vor einen „sicheren Hafen , der stabile Verhältnisse bietet.

Vergleichsweise ebenso internationale Metropolen wie Hongkong und New York bieten viel weniger Wohnraum für die gleiche Summe. So ist in Berlin noch genügend Luft nach oben. Das schätzen Investoren.

Für Projekte, die Wohnraum schaffen Sie suchen die passende Finanzierung für Bau, Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie? Wir haben sie. Kompetent, zuverlässig und mit dem Ziel, Ihr Bauvorhaben erfolgreich zu gestalten. Sprechen Sie mit uns!

Hotline Immobilienförderung: 030 / 2125-2662

ibb.de/vermieter_investoren

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Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 02. Juli 2019

Wandel nach Stadtteilen

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Mitunter scheint es so, als sei die Haupstadt schon völlig zugebaut. Doch in vielen Vierteln tut sich was.

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Bild: Ziegert BANK- UNd immoBilieNcoNSUltiNg

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Effizienter Klimatechnik gehört die Zukunft Wie Gebäude zu Leuchttürmen der Energiewende werden können.

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ber Klimaschutz wird zurzeit viel diskutiert. Er ist für die Deutschen das derzeit wichtigste und drängendste Problem, wie eine Umfrage der Forschungsgruppe Wahlen Anfang Juni ergab. Bestandsgebäude haben erhebliche CO2-Einsparpotenziale. Durchdachte Energiekonzepte machen Bestandsimmobilien zukunftssicher und verwandeln sie in Vorzeigeobjekte.

Ein gutes Beispiel: der Steglitzer Kreisel.

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Intelligente Energiekonzepte setzen auf eine dezentrale und vernetzte Versorgung. So lassen sich die Potenziale, die in jedem Quartier stecken, optimal und kosteneffizient nutzen.

Gunnar Wilhelm, Geschäftsführer der GASAG Solution Plus

Viele Jahre stand der weithin sichtbare Büroturm leer.

Jetzt entwickelt die CG Netz-Werk GmbH, eine Kooperation der CG-Gruppe und von GASAG Solution Plus, die Immobilie zu einem Leuchtturmprojekt für praktizierten Klimaschutz. Schon äußerlich verwandelt sich das Gebäude grundlegend. Aus dem schlichten Zweckbau wird ein eleganter, lichtdurchfluteter Wohntower, der höchste Berlins. Aber auch die energetische Versorgung ist zukunftsweisend. Zwei Blockheizkraftwerke,

Zukunftsweisende energetische Versorgung für den lichtdurchfluteten Wohntower Steglitzer Kreisel.

Bild: bloomimages

zwei Wärmepumpen, drei Kompressions- und zwei Fotovoltaikanlagen auf dem Dach und an der Fassade des Parkhauses werden das Steglitzer Wahrzeichen künftig mit nachhaltig erzeugter Energie versorgen. Der grüne Strom aus den Solaranlagen treibt die Kompressionsanlagen und die beiden Wasser/Wasser-Wärmepumpen an. Durch diese intelligente Kombination der verschiedenen Energieerzeuger ist das Gebäude extrem klimaeffizient. Die Bilanz: über 60 Prozent weniger CO2-Emissionen gegenüber einer Fernwärmeversorgung. Und die Besitzer und Mieter werden dauerhaft von niedrigen Energiekosten profitieren.

Um das Gebäude fit für die Verkehrswende zu machen, sei Elektromobilität von Anfang an mitgedacht und konzeptionell integriert worden, erläutert Daniel Nolte von der GASAG Solution Plus GmbH. „Damit sich Elektromobilität durchsetzen kann, müssen möglichst viele private Stellplätze mit Ladesäulen ausgestattet werden. Denn Nutzer wollen ihr Fahrzeug in direkter

Nähe zur Wohnung aufladen“, sagt Nolte. Daneben ist die Ladeinfrastruktur ein wichtiger Teil des Lastmanagements im Gebäude, denn in den Batterien der Fahrzeuge wird der Strom aus den Blockheizkraftwerken und Solarmodulen zwischengespeichert. 206 der 242 Tiefgaragenplätze werden deshalb über E-Ladepunkte verfügen. Die GASAG bietet den Bewohnern hierfür individuelle Mobilstromverträge an.

Im Wandel begriffen ist auch der Wohnpark Mariendorf. Seit 2016 wurde die in den 1960er-Jahren erbaute Siedlung der Wohnungsbaugesellschaft Gewobag sozialverträglich modernisiert und dabei zu einer „Smart City“ umgestaltet. Die GASAG Solution Plus setzt für die Siedlung mit 31 Gebäuden und rund 800 Wohnungen ein ambitioniertes, dezentrales Energiekonzept um.

Modernste Blockheizkraftwerke und Gaskessel sowie eine Power-to-Heat-Anlage versorgen die Haushalte mit Wärme und Mieterstrom. Zusätzlich hat die GASAG

GASAG | Henriette-Herz-Platz 4 | 10178 Berlin | (030) 7072 0000-0 | www.gasag.de | service@gasag.de

Solution Plus jetzt Fotovoltaikanlagen installiert, die in die energetisch sanierten Fassaden zweier Gebäude integriert wurden. Die Häuser wurden so zu sichtbaren Zeichen der Energiewende. In einem nächsten Schritt werden die Fotovoltaikanlagen an ein Batteriespeichersystem angeschlossen. Dort wird der selbst erzeugte Strom zwischengespeichert, wenn mehr Strom erzeugt wird als benötigt. Der Batteriespeicher sorgt so dafür, dass der Strom aus dem Quartier weitgehend von den Mieterinnen und Mietern genutzt werden kann.

Der CO2-Ausstoß der Siedlung wird durch ein Bündel intelligent vernetzter Maßnahmen von jährlich 26,4 auf nur noch 9,7 Kilogramm pro Quadratmeter sinken.

Das bedeutet eine Reduktion von rund 70 Prozent.

Das intelligente Energiekonzept sichert zugleich die Zukunftsfähigkeit des gesamten Quartiers und bedeutet einen hohen Wohnwert für die Mieterinnen und Mieter. 2017 wurde das Projekt mit dem Berliner Klimaschutzpreis ausgezeichnet.

Immobilien & Projektentwicklung 04 / 05

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Treptow-Köpenick: Hier gibt es noch große Neubaupotenziale.

Till Johannes Brühöfener-McCourt Ziegert Immobilienconsulting

VOM PROBLEMKIEZ ZUM BAUGEBIET

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TREPTOW-KÖPENICK

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Bild: Ziegert BANK- UNd immoBilieNcoNSUltiNg gmBh

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Ingrid Bäumer Bilder: BAUWeNS/KSP JürgeN eNgel ArchiteKteN

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IBB – Partner beim Wohnungsbau Berlins Förderbank unterstützt Investoren über den Wohnungsneubaufonds

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Bezahlbaren Wohnraum schaffen. Um den Wohnungsbau weiter anzukurbeln und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, haben Land und IBB die Wohnungsbauförderung kontinuierlich verbessert. „Von allen in einem Projekt, das einem städtebaulichen Vertrag unterliegt, errichteten Wohnungen sollen 30 Prozent mietpreisgebunden errichtet werden“, sagt Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung in der IBB. In besonderen Fällen kann dieser Anteil sogar noch höher ausfallen. „Diese Wohnungen können durch öffentliche Baudarlehen aus dem IBB-Wohnungsneubaufonds zu sehr attraktiven Konditionen gefördert werden. Es wird ein Darlehen zu 0,0 Prozent Zinsen und einem volumenabhängigen Verwaltungskostenbeitrag von 0,3 Prozent bis 0,6 Prozent für eine Laufzeit von 30 Jahren herausgegeben.“ Tied zufolge sollte der Investor wenigstens 20 Prozent der Gesamtfinanzierung aus Eigenkapital bestreiten.

Zwei Modelle. Generell stehen zwei Fördermodelle zur Verfügung. Modell 1 betrifft die Förderung mit öffentlichen Baudarlehen bis 91 000 Euro pro geförderter Wohnung und maximal 1300 Euro pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche. „Auf den ausgezahlten Betrag des öffentlichen Baudarlehens wird ein Tilgungszuschuss in Höhe von 25 Prozent gewährt“, so Tied. „Die Anfangsmiete im Förderobjekt beträgt monatlich maximal 6,50 Euro pro Quadratmeter

Aus Plänen wird Wohnraum – bei der IBB sind Vermieter und Investoren an der richtigen Adresse.

Wohnfläche. Modell 2 betrifft die Förderung mit öffentlichen Baudarlehen bis 70 000 Euro pro geförderter Wohnung und maximal 1000 Euro pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche. Die Anfangsmieten betragen bei diesem Modell anfänglich monatlich 8,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieses Modell

„

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, haben das Land und die IBB die Wohnungsbauförderung verbessert.

kann aber nur dann für bis zu 20 Prozent der Wohnungen in Anspruch genommen werden, wenn für mindestens 30 Prozent der insgesamt zu errichtenden Wohnungen öffentliche Baudarlehen nach Modell 1 genutzt werden. Gedacht ist es, um Mietwohnraum für Haushalte mit mittleren Einkommen zu schaffen. „Bei beiden Modellen ist für den Bezug der Wohnung die Vorlage eines in Berlin gültigen Wohnberechtigungsscheins (WBS) erforderlich“, erklärt der IBBExperte. „Generell soll mindestens ein Viertel der geförderten Wohnungen an

Bild: IBB

erlin wächst und die Stadt braucht dringend neue Wohnungen.

2018 wurden 16 706 (Vorjahr: 15 669) errichtet. Allein im Neubau entstanden davon 14 463 Wohnungen, 12,9 Prozent mehr als 2017. Eine wesentliche Rolle bei der Schaffung bezahlbarer Wohnungen spielt die Investitionsbank Berlin (IBB). Mit ihren Programmen spricht sie Vermieter, Investoren und Genossenschaften, aber auch selbst nutzende Wohneigentümer an. Im Rahmen des „IBB-Wohnungsneubaufonds“ ist sie mit der Umsetzung des landeseigenen Programms zur Förderung des Mietwohnungsbaus betraut. Neben mietpreisgebundenen werden auch frei finanzierte Wohnungen gefördert. Für beide Varianten werden Förder- und Kreditmittel zur Gesamtfinanzierung eines Projektes zur Verfügung gestellt.

So leitet die IBB unter anderem Produkte der KfW wie etwa das Programm „KfW Energieeffizient Bauen 153“ durch. Zur Schließung der Gesamtfinanzierung bietet sie zudem das „IBB-Förderergänzungsdarlehen“ an.

WBS-Inhaber mit besonderem Wohnbedarf vermietet werden.“ Wichtig: Damit Vermieter und Investoren die Mittel aus dem IBB Wohnungsneubaufonds in Anspruch nehmen können, ist in einem ersten Schritt die Aufnahme in das Wohnungsneubauprogramm bei der Programmleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zu beantragen. Nach erfolgter Aufnahme kann dann der konkrete Antrag auf Förderung bei der IBB gestellt werden.

Förderung auch von Energiegutachten. Neben der wichtigen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist die IBB auch bei der Finanzierung der energetischen Gebäudesanierung, dem altersgerechten Umbau von Wohnraum und im Energieberatungsbereich aktiv. Über ihre Tochter, die IBB Business Team GmbH, fördert sie mit dem Projekt „ENEO“ Energiegutachten. Als Kooperationspartner mit dabei ist die Berliner Energieagentur (BEA). ENEO richtet sich an alle Eigentümer von Wohnimmobilien in Berlin wie etwa private Vermieter, Investoren, Wohnungsgenossenschaften sowie Wohnungsunternehmen. Mit Zuschüssen von bis zu 2000 Euro zu den Energieberatungskosten wird die Erstellung von Energiegutachten durch ausgewählte externe Energieberaterinnen und -berater gefördert. Eine kostenlose individuelle Betreuung sowie Informationen zu den Sanierungsempfehlungen ergänzen das Angebot.

IBB | Investitionsbank Berlin Betreuung Immobilien-Großkunden | Bundesallee 210 | 10719 Berlin | 030 21 25 34 88 | immobilien@ibb.de | www.ibb.de

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Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 02. Juli 2019

Eine neue Zeit für Berlin Berlins Immobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen.

Knapp zwei Jahre nach dem Start der rot-rot-grünen Koalition zogen Berlins Gestalter beim Runden Tisch des Berliner Verlags eine Zwischenbilanz – und diskutierten über die drängendsten Probleme.

Dana Heidner

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anz besonders brisant war diese Veranstaltung.

Denn: Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, gab nur wenige Stunden zuvor offiziell den Senatsbeschluss für die Eckpunkte eines Mietendeckels bekannt. Beim Dinner im Berliner Capital Club nahm Lompscher dazu Stellung. Der Beschluss sei demnach ein Mix aus einem fünfjährigen Mietenmoratorium und der Einführung einer Mietobergrenze, so Lompscher: „Wir beobachten, dass sich in den letzten Jahren das Mietniveau auf eine Art und Weise verändert hat, wodurch sich Menschen existenziell bedroht fühlen. Diese Entwicklung hat sich durch den Eintritt finanzmarktorientierter Unternehmen verschärft und seit 2008 immer stärker an Dynamik gewonnen. Wir haben nun einen Punkt erreicht, an dem man einschreiten musste. Mit dem Senatsbeschluss habe man nun klar ein Zeichen gesetzt.

DIGITALISIERUNG IN BEHÖRDEN. Ulrich Paul, Moderator der Gesprächsrunde und Redakteur der Berliner Zeitung im Ressort Berlin/Brandenburg, wollte wissen, wie die zusätzlichen Aufgaben gehandhabt werden sollen. Schließlich habe man bereits einen Fachkräftemangel in Berlin, der auch die Behörden betreffe. Dies müsse im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens unter die Lupe genommen werden, meinte Lompscher: „Es wird pro Bezirk unterschiedliche Arbeitsanteile geben. Die Bezirke mit den besonders vielen Mietwohnungen müssen natürlich mehr Stellen bekommen. Man kann derzeit aber noch schlecht abschätzen, wie viele Stellen insgesamt nötig sein werden. Lompscher plädiert auch für einen weiteren Einzug der Digitalisierung in die Behörden der Hauptstadt, um die Bearbeitung der Fälle zu erleichtern: „Wenn man Datenbanksysteme entwickelt, die alle Bezirke nutzen, hat man zugleich den Vorteil, dass sukzessive eine Mietpreissammlung beziehungsweise ein Wohnungskataster entsteht. Sobald das Gesetz ausläuft, könnte dies eine gute Grundlage für einen neuen Mietspiegel bilden.

Im Vorfeld hatte es Proteste gegen den Mietendeckel gegeben ‒ Genossenschaften hatten Anzeigen dagegen geschaltet. Es wurde kritisiert, dass durch die Blockierung

MEHR QUARTIERE. Ist Berlin mit dem Mietendeckel denn überhaupt noch interessant für ihn oder wird er künftig woanders investieren? Dr. Stefan Popp, Geschäftsführer der Hanseatischen Immobilien Treuhand GmbH, verMEINUNGEN SIND UNTERSCHIEDLICH. Ob er das ein Stück weit nachneinte die an ihn gestellte Frage: „Ganz entscheidend ist empfinden könne, fragte Paul den Geschäftsführer der lanbeim Mietendeckel, dass Neubauten davon ausgenomdeseigenen STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft men sind, sonst müssten wir neu nachdenken. Das trifft mbH, Ingo Malter. Der meinte, er unser Geschäftsmodell an der sei zwar kein Sprecher der GeStelle jetzt nicht. Wir sind ein nossenschaften, habe aber mitklassischer Bauträger, der baut, bekommen, dass es da keine hodurchhandelt und verkauft ‒ wir Der Mietendeckel mogene Meinung gebe. Zudem arbeiten nicht kurzfristig mit unsoll nicht für die sei die Entwicklung abzuwarten: seren Strategien, sondern sind „Ob das jetzt vom heutigen Beganz klar auf Metropolen mit Erstvermietung von schluss des Eckpunktepapiers bis Wachstum und Nachfrage an Neubauten gelten. zum Gesetzgebungsverfahren Immobilien eingestellt. Interder reine Wein bleibt oder ob essant: Laut Dr. Popp geht der noch Punkte verändert werden, Trend generell in Richtung Quarbleibt abzuwarten. Insofern ist tiersentwicklung. „Das ist nicht meine Haltung, jetzt nicht panisch zu reagieren, sondern nur in Berlin so, sondern auch in Hamburg und Hannover. lieber konstruktiv an einer Ausarbeitung des Gesetzes mitFür uns sind die Anforderungen damit komplexer. Man zuarbeiten. Man muss konkret auf jene Haushalte schauwird beispielsweise in den Ausschreibungen schon beaufen, die Hilfe brauchen. Denen muss dann auch geholfen tragt, langfristige Anleger zu suchen, die sich auf zehn bis werden. Und andere, die sich eine höhere Miete leisten 20 Jahre binden. Da findet für uns in den letzten Monaten können ‒ warum sollten die gefördert werden? Derartige eine ganz andere Vielfalt statt, die mitbestimmt, wie wir Punkte kann man noch einbringen und diskutieren, und uns aufstellen müssen. natürlich die Auswirkungen auf die Investitionen in Bestand und Neubau. Aber ansonsten, aus der Gelassenheit Ob denn die Neubauwohnungen in diesem Zeitraum von eines 95 Jahre alten Unternehmens heraus, würden wir fünf Jahren, egal ob sie nun neu vermietet werden oder sagen, wir kommen auch hier irgendwie wieder zurecht. aber zum ersten Mal in den Mietmarkt gehen, komplett vom Mietendeckel ausgeschlossen seien, fragte Dr. Popp Dr. Jürgen Allerkamp, Vorstandsvorsitzender bei der Inbei der Senatorin nach. Man wolle die Erstvermietung von vestitionsbank Berlin, betonte, dass das Eckpunktepapier Neubauten ausschließen, antwortete Lompscher ‒ wobei nur einen Konsens in der Regierung darstelle, der wichtig der Senat noch nicht darüber entschieden habe, welches gewesen sei nach den Diskussionen, in denen es unterJahr hier als Startpunkt gewählt werde: „Ein möglicher schiedliche Strömungen gegeben habe. Nach der SomZeitpunkt könnte die Wiederaufnahme der Wohnraummerpause müssten dann Themen diskutiert werden wie förderung sein, das wäre dann das Jahr 2014. Es wäre aber etwa der Umgang mit den Wohnungen der städtischen auch denkbar, dass wir, ähnlich wie bei der MietpreisbremGesellschaften. Die werde man ‒ auch wenn es vernünftig se, einen Zeitraum von anderthalb bis zwei Jahren vor wäre ‒ nicht ausnehmen können, denn der Gesetzgeber Inkrafttreten des Gesetzes wählen. Dass diese Regelung könne nicht etwas beschließen, was nur für andere gelte. aber nur für die erste Vermietung gilt und Neubauten ab jeglicher Mieterhöhungen in den nächsten fünf Jahren keine Investitionen möglich sein werden. Obendrauf gebe es mehr Bürokratie durch neue Genehmigungsverfahren.

Wiedervermietung ebenfalls unter den Mietendeckel fallen, finde ich richtig.

LÖSUNGSMÖGLICHKEITEN. Für Mieter soll eine Möglichkeit geschaffen werden, einen Antrag auf Mietsenkung stellen zu können. Daneben werden unter anderem Genehmigungen für Modernisierungsmaßnahmen fällig, die Wohnkostenerhöhungen von mehr als 50 Cent pro Quadratmeter nach sich ziehen. Generell brauche man, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum auszuweiten, mehr Partner als die städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder die privaten, die sich durch städtebauliche Verträge an diesem Segment der Wohnraumschaffung beteiligen. Da tue sich auch bereits etwas, so Lompscher: „Auch Unternehmen denken immer häufiger darüber nach, selbst wieder Wohnraum für ihre Angestellten zu bauen. Ich ermutige sie darin ausdrücklich. So prüfen in Berlin beispielsweise sowohl die Polizei als auch die Feuerwehr sehr ernsthaft, ob und wie sie auf ihren Grundstücken Wohnungen für ihre Beschäftigten schaffen können.

Matthias Trunk, Vorstandsmitglied der GASAG AG, begrüßt diese Entwicklung: „Das erhöht die Attraktivität eines Arbeitgebers. Wir werden in 15 Monaten innerhalb der Stadt umziehen, dadurch verlängert sich der Arbeitsweg für manche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Einige überlegen, ob sie mitkommen. Das ist schon ein Faktor, wenn man merkt, die Menschen sind nicht bereit, ihre Wohnung aufzugeben, weil sie einen 15 Jahre alten Mietvertrag haben. Jeder Umzug wäre eine Verkleinerung, eine Verteuerung und damit eine Verschlechterung. Meine Wahrnehmung ist aber noch, dass Lohnforderungen sich generell nicht am Wohnraum festmachen, sondern am Arbeitskräftemangel.

SPAGAT IST NOTWENDIG. Dr. Allerkamp von der LBB nannte eine Zahl: „Wir haben hier 15 Prozent der Wohnungen in kommunaler Hand und wenn wir wirklich den Bestand erhöhen wollen, geht das nicht nur über die Kommunalen alleine, sondern auch über die Genossenschaften und die privaten Wohnungsunternehmen. All das, was wir jetzt

D IE T EILNEHMER DES RUNDEN T ISCHES Mit dem Senatsbeschluss haben wir ein Zeichen gegen eine Entwicklung gesetzt, von der Mieter sich bedroht fühlen.

Umweltschutz bewegt die Menschen auch beim Bauen. Das müssen wir im Auge behalten.

Unsere Strategien sind ganz klar auf Metropolen mit Wachstum und Nachfrage an Immobilien eingestellt.

KATRIN LOMPSCHER, SENATORIN FÜR STADTENTWICKLUNG UND WOHNEN

MATTHIAS TRUNK, VORSTANDSMITGLIED DER GASAG AG

DR. STEFAN POPP, GESCHÄFTSFÜHRER DER HANSEATISCHE IMMOBILIEN TREUHAND GMBH

BILDER: BENJAMIN PRITZKULEIT

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Von 2014 bis Januar 2019 stieg Berlins Einwohnerzahl um

47.700 Menschen pro Jahr.

Stadtflucht: Aus Berlin zogen 2018

15.900 Personen nach Brandenburg.

Vertreter aus Immobilienbranche und Wohnungswirtschaft folgten der Einladung zur Gesprächsrunde der Berliner eitung.

Zu Jahresbeginn 2019 lebten trotz abnehmenden Zuzugs

3.644.826 Personen in Berlin. tun, müssen wir mit Augenmaß tun. Es soll den Mietern hel- Laut Ingo Malter ist auch der Fachkräftemangel ein Grund fen, darf aber nicht die privaten Unternehmen so verschre- dafür: „Wir sind als öffentliche Wohnungswirtschaft ins cken, dass sie mit ihren Bauaktivitäten in Berlin zurückfal- Ausland gefahren, um zu gucken, ob wir nicht Unternehlen. Das ist, glaube ich, der Spannungsbogen, den wir hier men von dort motivieren können, in Berlin mitzubauen, haben. Wir wollen, dass es sich alle leisten können, hier zu und sind dort nicht erfolgreich gewesen, weil dort ebenwohnen, und die Bezirke sollen so durchmischt sein, dass falls viel zu tun ist. Zum Zweiten ist in der Bauindustrie sich die Lebensvielfalt entwickelt, und auch in den teure- der Fortschritt eingetroffen, mit Automatisierungsproren Gegenden sollen Menschen zessen, die gegriffen haben. Naleben können, die dort schon türlich haben die Firmen keine immer gelebt haben, und nicht Neigung, Personal aufzubauen, dort verdrängt werden. Und da um unseren Markt bedienen zu Der Mietendeckel brauchen wir eine zügige Entkönnen, solange sie Auftragsbüsolle Mietern helfen, wicklung von Bauland, zügige cher haben, die sechs Monate Baugenehmigungen, möglichst und länger in die Zukunft voll aber Unternehmen kostengünstiges und ökolosind. Allerkamp pflichtete ihm nicht verschrecken. gisch vernünftiges Bauen. Dann einerseits bei hinsichtlich des kommt eine Preisdämpfung, die Fachkräftemangels, ergänzte wir heute vor allem diskutieren, aber, dass er Frau Lompschers aber das ist nur eine Facette von Ansicht teile: „Investition scheint ganz vielen. Mein Credo ist, bauen, bauen, bauen und gute noch nicht ganz glaubwürdig in der Bauwirtschaft anRahmenbedingungen schaffen. Und ich finde, wir sollten gekommen sein. Wir müssen Lobbying betreiben, dass versuchen, diese Debatte zu ent-emotionalisieren, weil wir Berlin boomt im Bau, um die Bauunternehmer damit zu an so vielen Ecken gleichzeitig ziehen. ermutigen, nachhaltig zu investieren.

PROBLEMFORSCHUNG. Paul warf die Zielzahl von 20 000 Wohnungen in die Runde, die in der Stadt im Grunde jedes Jahr benötigt werden. Jedoch könne man feststellen, dass Baugenehmigungen lange dauern ‒ und manche sogar wieder aufgehoben werden. Wie man damit auf die Zahl kommen wolle, die Berlin braucht, sei seiner Ansicht nach etwas fraglich. Dr. Popp ergänzte mit seinen persönlichen Erfahrungen: „Man kann noch so viele Baugenehmigungen aussprechen, der Markt limitiert die Wohnungen, die gebaut werden können. Man kriegt eher ein Projekt mit einer fertigen Baugenehmigung als ein Grundstück, das man selbst entwickeln kann. Da liegt eigentlich die Crux. Es gibt Projektentwickler, die haben eine Baugenehmigung bekommen, sind aber aufgrund der Baupreise nicht in der Lage, diese zu einem vernünftigen Preis in einer vernünftigen Struktur umzusetzen.

NACHKLANG DER JAHRTAUSENDWENDE. Ute Schäfer, Prokuristin bei der Berliner Stadtreinigung, warf ein, dass ihr das offen gestanden etwas zu optimistisch klinge: „Ich habe lange in der Bank gearbeitet und genau diese Firmen finanziert.

Dabei habe ich zwei Dinge gelernt: Je schneller sie gewachsen sind, umso riskanter war die Firma in ihrem wirtschaftlichen Standing. Wenn die Auftragsbücher voll sind, warum sollen sie sich über die Maßen in eine Ausweitung ihres Geschäfts begeben? Die haben doch im Grunde in den 2000er-Jahren die historische Erfahrung gemacht, dass sie das im Zweifel nicht mehr einfangen ‒ oder wenn, dann nur mit betriebswirtschaftlichen Risiken. Und da kann man viel von Motivation sprechen. Am Ende zählt die Betrachtung zwischen Risiko und Wirtschaftlichkeit.

Das sei genau das, was ihm die Nachunternehmer immer sagen, bestätigte Dr. Popp. Und um dem Fachkräfteman-

gel zu begegnen, müsse man vielmehr die Digitalisierung fördern, das Roboting, und in neue Technologien fördertechnisch einsteigen. Grundsätzlich sei das nicht nur ein Problem Berlins. Die Firmen würden nicht wegen ihm mal eben fünf oder zehn neue Leute einstellen.

Bremsend auf die Unternehmen wirke laut Schäfer auch die behördliche Reglementierungswut, die solche Formen angenommen habe, dass das praktische Leben daran kaum noch adaptierbar sei.

BAULÖSUNGEN FÜR BERLIN. Für Ingo Malter ist das Zauberwort zur Beseitigung von Wohnraummangel „Standardisierung im Neubau ‒ ein verlässliches Produkt, das wenig Abweichungen hat, zum Beispiel in den Grundrissen je Geschoss, und kalkulierbar ist für uns als Unternehmen und die beteiligten Firmen: Wir haben versucht, mit Modulen zu bauen, und die Wohnungen waren schneller fertig, aber teurer.

Deswegen setzen wir auf Serie und Standard, aber nicht auf das Modul. Wir bauen auch ohne Keller. Ich persönlich bedauere das, aber es spart einfach sehr viel an Kosten.

Per Beschluss des Berliner Senats werden für fünf Jahre knapp

1.500.000 Wohnungsmieten gedeckelt.

Auch Mario Ruder, geschäftsführender Gesellschafter der Ruder Küchen und Hausgeräte GmbH, hat in seinem Alltag viel mit Hausbauern sowie Handwerkern zu tun.

i VERANSTALTUNGSREIHE „RUNDER TISCH“ Der „Runde Tisch“ des Berliner Verlags und der Berliner eitung bringt regelmäßig Spitzenvertreter wichtiger Wirtschaftszweige aus der Region zusammen. Am „Runden Tisch“ im Berlin Capital Club nahmen wichtige Akteure und Entscheider teil, um über Wege aus der Wohnungsknappheit und die ukunft der Hauptstadt zu diskutieren.

Im Jahre 2018 stiegen die Berliner Mieten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12 Euro um

6,4 %

Augenmaß ist nötig: Mietern helfen und die privaten Unternehmen nicht verschrecken.

Der Mietendeckel begünstigt auch Besserverdienende. Wir müssen uns um die wirklich Bedürftigen kümmern.

Ich wünsche mir die Möglichkeit eines Ausgleichs zwischen Wunsch und Wirklichkeit.

Mehr Ausbildungsmöglichkeiten sind notwendig, so wie auch mehr Motivation in den Fachbetrieben.

DR. JÜRGEN ALLERKAMP, VORSTANDSVORSITZENDER BERLIN (IBB)

INGO MALTER, GESCHÄFTSFÜHRER DER STADT UND LAND WOHNBAUTEN-GESELLSCHAFT MBH

UTE SCHAEFER, LEITERIN KUNDENBETREUUNG UND PROKURISTIN BEI DER BERLINER STADTREINIGUNG (BSR)

MARIO RUDER, GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER DER RUDER KÜCHEN UND HAUSGERÄTE GMBH

BEI DER INVESTITIONSBANK

BERLINBEWEGER

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 02. Juli 2019

Und Fachkräftemangel sei auch bei ihm ein Thema: „Ich habe 15 Teams von Küchenmonteuren, wovon nur etwa die Hälfte aus Berlin kommt ‒ die anderen kommen zum Beispiel aus Chemnitz oder Dresden. Die kommen Sonntagabend und fahren Donnerstagabend nach Hause. Denen besorge ich eine Unterkunft hier in Berlin. Wir versuchen grundsätzlich, das Problem so zu lösen, dass wir uns junge Leute heranziehen, die wir zur Möbelfachschule nach Köln schicken. Er selbst plane bei seinen Mietshäusern in Lichtenberg einen Dachausbau. Das sei jedoch zum einen hinsichtlich der Genehmigungen nicht einfach und zum anderen bezüglich des Findens von Handwerkern: „So ein Ausbau kostet 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter. Man fragt aber dennoch erst einmal, ob der Handwerker überhaupt Zeit hat, und danach fragt man nach dem Preis. Von anderen Hausbauern weiß er, dass manche sich immer wieder Handwerker aus Polen holen, damit sie ihre Häuser fertig bekommen.

Wie soll die Stadt grundsätzlich, auch im Hinblick auf die Entwicklung der nächsten Jahre, aus dem viel zitierten Mangel an Bauland herauskommen? Das Problem, so Lompscher, sei vor allem der Mangel an baureifem Land: „Wir haben im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 Flächen für ein erhebliches Wohnungsbaupotenzial nachgewiesen, man muss also weder das Tempelhofer Feld bebauen noch den Tiergarten abholzen. Auf der Grundlage der vorhandenen Potenziale im StEP können wir den Wohnbedarf bis 2030 decken. Wir schreiben den Stadtentwicklungsplan Wohnen parallel fort, sodass der Wohnungsbau auch nach 2030 nicht zum Erliegen kommt.

UMWELT IST ZUKUNFT. Matthias Trunk möchte unterdessen wissen, wie der Bausenat mit dem Thema Klimaschutz umzugehen gedenkt: „Das ist etwas, das wir nicht aus den Augen verlieren sollten, denn wir haben aus der Bewegung Fridays for Future und der Konsequenz der Europawahl gelernt, wie massiv dieses Thema doch die Wähler und die Jugend bewegt.

Wir müssen das im Auge behalten.

Klimaschutz spiele sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung eine wichtige Rolle, antwortet Lompscher. Damit die so entstehenden Kosten nicht auf die Mieten durchschlagen, gebe es wieder eine Moder-

nisierungsförderung in Berlin, die jedoch bislang bedauerlicherweise nur sparsam in Anspruch genommen werde. „Ich würde es begrüßen, wenn nur noch Modernisierungsmaßnahmen förder- oder umlagefähig wären, die tatsächlich energetische Verbesserungen, Qualitätsgewinne im Sinne des Bariereabbaus oder der generationengerechten Wohnungsgestaltung mit sich bringen. Es muss sichergestellt werden, dass die Mieter nicht die größte Last tragen. Mein Credo lautet daher: Klimaschutz geht nicht ohne Mieterschutz. In puncto Klimaschutz gibt es ja jede Menge Möglichkeiten. So kann man zum Beispiel die Begrünung von Dächern schon in Bebauungsplänen festsetzen. Genau das tun wir. Zudem gebe es seit Kurzem neue Vorschriften zum Umgang mit Regenwasser. Ziel sei es, so wenig Regenwasser wie möglich in die Kanalisation abzugeben und so viel wie möglich auf dem Grundstück zu halten.

Klimaschutz spiele sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung eine wichtige Rolle.

MITTELSCHICHT NICHT VERGESSEN. Ute Schäfer betont, dass sie den zweiten Förderweg als absolut notwendig erachtet, insbesondere als Chefin, die für Menschen mit einem soliden Einkommen verantwortlich ist, denen Wohnungen über den ersten Förderweg nicht zugänglich sind. Lompscher: „Es kann sinnvoll sein, den Kauf von Eigentum zu unterstützen. Das muss man im politischen Raum besprechen, und hier wäre eine politische, relevante Einflussnahme auf die Kaufpreise vernünftig.

Dr. Popp hat einen Lösungsvorschlag: „Sie könnten den Kaufpreis an einen Mietzins definieren. Das ist eine einfache mathematische Kapitalisierung. Das bedeutet beispielsweise, sie sagen, dieser Wohnraum müsste einen Preis von acht oder neun Euro haben. Bei 100 Quadratmetern sind das 800 oder 900 Euro im Monat. Jetzt kapitalisieren Sie, und das könnte die IBB sogar subventionieren. Was müsste je-

mand im Endeffekt für eine Tilgung haben, um in 30 Jahren dieses Objekt mit seinem Eigenkapital bei diesem Preis zu managen? Damit hätte man eine Obergrenze des Preises, der als Erbwerbsgrundlage da ist.

Dann kommen wir wieder zurück zu den Baukosten und man müsste definieren, welche grundsätzlichen Kosten der Baukörper hat. Der Differenzbetrag ist dann der Betrag für das Grundstück. Sie könnten das finanztechnisch relativ einfach durchziehen.

WÜNSCHE FÜR DIE STADT. Fest steht, dass die Zeit nicht stehen bleibt. Berlin, die schnoddrige Stadt mit Herz, wird sich weiter verändern. Was ist es denn, das sich die Teilnehmer der Gesprächsrunde für die Zukunft der Hauptstadt wünschen würden? Senatorin Lompscher: „Berlin bewegt sich. Ich wünsche mir, dass sich dieser kulturelle Wandel, der aktuell stattfindet und den wir auch brauchen, manifestiert. Damit Berlin so bleibt, wie es ist, muss es sich verändern. Dafür ist es unerlässlich, dass die Berlinerinnen und Berliner diese Veränderung nicht als Bedrohung erfahren, sondern als Mehrwert und sie so positiv aufnehmen und wollen.

Dr. Jürgen Allerkamp wünscht sich den breiten Grundkonsens in der Stadt, dass soziales Wohnen wichtig ist für Berlin und aus ganz vielen Komponenten besteht, wie der Wohnungsförderung, der Eigentumsförderung und wo nötig auch der Förderung der Mieter. Ute Schäfer plädiert für die Möglichkeit eines Ausgleichs zwischen Wunsch und Wirklichkeit.

Matthias Trunk hofft, dass wir bei allem positivem Wachstum unsere Klimaziele erreichen und alles gut unter einen Hut bringen. Mario Ruder hätte gern die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum und wieder mehr Fachkräfte, mit denen man die Bauten durchführen kann. Ausbildungsmöglichkeiten seien notwendig und mehr Motivation in den Betrieben.

Laut Dr. Stefan Popp muss die Integration der privaten Projektentwickler in die Baulandschaffung in Berlin verstärkt werden ‒ damit könnte eine Dynamisierung herbeigeführt werden. Und Ingo Malter wünscht sich, dass die Gesamtgesellschaft nicht in Extreme abgleitet und die vergangenen 70 Jahre als das wahrnimmt, was sie waren: die glücklichsten und friedlichsten in der Geschichte Deutschlands, sowohl links als auch rechts der Mauer. Damit seien die Voraussetzungen geschaffen, im Dialog zu bleiben.

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Auch an die Entsorgung denken Planvolle Müllentsorgung von Anfang an ‒ dafür steht die Berliner Stadtreinigung (BSR)

Die Gäste des Runden ischs, darunter Senatorin Lompscher, bei der Begrüßung durch den Moderator.

Quereinsteiger: digitale Pioniere am Berliner Markt Die digitale Revolution vernetzt unterschiedliche Branchen.

Webpioniere wie Rocket Internet drängen in den Berliner Markt.

A

uf der Suche nach vielversprechenden Investments erkundet die Berliner Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet neue Geschäftsfelder. Die Start-up-Fabrik macht inzwischen unter anderem auch Immobiliengeschäfte und will künftig technologische Versicherungs- und Gesundheitsdienstleistungen anbieten. Das sieht eine Satzungsänderung vor, die die Hauptversammlung am Donnerstag beschloss. Bei dem Aktionärstreffen wurde auch die Sorge laut, dass die Firma den Mietenanstieg in Berlin befeuern und dadurch das Ansehen des Unternehmens Schaden nehmen könnte.

E

wohingegen ein entsprechender Zugang zur Mülltonne in Bauplänen oft kaum eine Rolle spielt. Dabei gibt es dafür platzsparende Lösungen, die Unterflursysteme. Damit können Abfälle aller Art unterirdisch gesammelt werden.

Die Anlage verbraucht wenig Platz und integriert sich optisch ansprechend in das Wohnumfeld. Die oberirdischen Einwurfsäulen sind für Jung und Alt einfach zu bedienen und bieten Barrierefreiheit. Aktuell sind rund 370 Systeme in Berlin realisiert, weitere 350 Systeme in Planung. Und auch dort, wo es unterirdisch Berlin ist eine lebendige Stadt. nicht geht, hat sich die BSR Es wird gebaut und moderetwas einfallen lassen und nisiert. Doch wo Menschen Wer nachträglich plant, baut nicht W den arc32 entwickelt. In dieses wohnen, muss auch Müll entoptimal und verschenkt damit Chancen.

Gestell können herkömmliche sorgt werden. Diesen Aspekt Ute Schäfer, Leiterin der BSR-Kundenbetreuung Abfallbehälter eingehängt in den Fokus von Architekten und Planern zu bringen und werden. So werden die Tonneue Ideen zu generieren, war nen für Rollstuhlfahrer unterder Anlass für den ersten Architekturwettbewerb zur Gefahrbar und die neuartige Deckellösung ermöglicht die staltung innovativer Müllplätze. 2017 wurde er von der BSR Bedienung des Systems mit nur einer Hand. zusammen mit dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen und dem Landesverband Berlin Ute Schäfer, Leiterin der BSR-Kundenbetreuung, weiß: „Wer des Bundes Deutscher Architekten ausgelobt. Ergebnis nachträglich plant, baut nicht optimal und verschenkt dawaren kleine und umfassende Lösungen, Ideen für einzelmit Chancen. Das muss nicht sein. Schon in der Planungsne Standplätze, Detaillösungen oder Gesamtkonzepte. phase muss die Suche nach maßgeschneiderten Lösungen für die Entsorgung beginnen. Im Gespräch mit uns Zurück im Hier und Heute ist das Planen barrierefreier werden Kunden kompetent und kostenfrei beraten. Das Wohnungen längst zur Selbstverständlichkeit geworden, entspricht unserem Selbstverständnis als Dienstleister.“

gal ob Neubau oder Sanierung im Bestand ‒ bei der Gestaltung moderner Wohnquartiere will das Thema Müllentsorgung oft nicht so richtig in das „durchgestylte“ Konzept der Bauplaner passen. Denn der konventionelle Müllplatz gilt nicht gerade als architektonischer Hingucker. Dazu kommt das Platzproblem in der wachsenden Stadt Berlin. Da sind neue Ideen gefragt. Und die Beratung durch die Fachleute der BSR.

„

In der Vergangenheit waren aus Rocket Internet Unternehmen wie Zalando, Hello Fresh und Home24 hervorgegangen. „Wir haben ein paar Blockbuster gehabt , sagte Vorstandschef Oliver Samwer. „Im Moment ist die Pipeline in der Mitte ein bisschen leer. Man habe mehr Kapital als Ideen.

Neue Ideen zeigen auch andere Marktpioniere, die den etablierten Maklern zunehmend Konkurrenz bereiten. So erklärt Hanno Heintzenberg, Mitbegründer von McMakler, dass sein Unternehmen „zum Marktführer unter den privaten Anbietern werden wolle. Eine klare Zielvorgabe, die smarte Plattformen wie Realbest und Onlineanbieter wie Maklaro teilen können: Das Hamburger Unternehmen Maklaro bietet zusätzlich zu seinem Vollservice im Immobilienkauf und -verkauf auch ein Online-

bietverfahren für seine Kunden an. So wird zum einen mehr Anreiz, aber auch mehr Wettbewerb erzeugt, der den Kaufpreisindex anhebt. Der Zugriff auf Immobilienangebote wird für Käufer wie Verkäufer dadurch individueller und transparenter.

Das Berliner Unternehmen realbest ist Deutschlands erste Onlineverkaufsplattform für Wohnimmobilien und seit seiner Gründung unter den Geschäftsführern Axel Winkler und Mathias Baumeister im Jahre 2013 auf Erfolgskurs: Schon 2016 rückten die Markteroberer unter Geschäftsführer in die Top 25 des deutschlandweiten Maklerrankings auf. Ein Jahr später verkauften die Berliner Immobilien im Wert von insgesamt 105 Millionen Euro. Der Clou von realbest: Das Unternehmen digitalisiert den Verkaufsprozess von der Immobilienbewertung für den privaten Haus- bzw. Wohnungsverkäufer bis zur Onlinereservierung durch den Käufer. Per Onlineprozess sorgt realbest für eine schnellere Kaufabwicklung bei hoher Transparenz, an deren Ende der Verkäufer den besten Preis für seine Immobilie erzielt. Was Unternehmen mit zunächst so unterschiedlicher Geschäftskultur wie Rocket Internet, realbest oder Maklaro eint, ist das hohe Tempo, das Digitalität und synergetisches wie interdisziplinäres Netzwerken lebt, was klassischen Maklern bislang unbekannt war. Im branchenübergreifenden Network liegt der Erfolg. (gkl mit dpa) Besonders im Immobilienmarkt.

BILD: GETTYIMAGES/NIKADA

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BILDER: BENJAMIN PRITZKULEIT

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16.800 Euro jährlich verfügen.

Gastgeber Andreas Fritsche (Berliner Verlag), Dr. Allerkamp (IBB) und Dr. Popp (Hanseatische Immobilien reuhand) diskutieren über den Mietendeckel.

Mithilfe von Solaranlagen auf allen Berliner Dächern könnten etwa

25 % des lokalen Strombedarfs gewonnen werden.

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BERLINBEWEGER

Anzeigen-Sonderveröffentlichung | 02. Juli 2019

BILD: PROJECT IMMOBILIEN

Tegeler Höfe

In das im 19. Jahrhundert errichtete,

denkmalgeschützte Ge äude konnten 35 Wohnungen integriert werden.

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Bauen im Bestand gilt als kompliziert, weil freie Planungen erschwert werden. Doch wer diese Herausforderung annimmt, wird meist vielfach belohnt.

A

ls die USA nach dem Zweiten Weltkrieg die demokratische Bildung in Deutschland vorantreiben wollten, kämpften sie an vielen Fronten. Selbst in der Architektur hielt ihr „ReEducation -Programm Einzug, etwa im Studentendorf Schlachtensee. Doch das Ensemble, das hier ab 1957 entstand, verfiel mit der Zeit, um die Jahrtausendwende stand sogar der Abriss zur Debatte.

Dann nahm sich das Büro Brenne-Architekten des Komplexes an. „Grundsätzlich stand die Wahrung eines wichtigen Baudenkmals der Nachkriegszeit im Vordergrund. Zudem sollte bereits bestehender Wohnraum genutzt werden , erläutert Anna Kuhlmann von Brenne Architekten den Umbau des damals stark in Mitleidenschaft gezogenenen Studentendorfes. Was die Architekten hier aus dem Bestand zauberten, begeisterte Experten in ganz Deutschland. Von der „Deutschen Bauzeitung über die „Wüstenrot Stiftung bis zur „Stiftung deutscher Denkmalschutz gab es Preise und Anerkennung.

Und der hier geschaffene Wohnraum für 900 Studenten zeigt: Das Bauen im Bestand, also werterhaltende oder wertsteigernde Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, hat eine Bedeutung, die über die Anpassung historischer Bauten an die Moderne hinausgeht.

Der Begriff „Bauen im Bestand ist breit gefächert. Die Architektenkammer Berlin unterscheidet drei Formen: Zunächst sei die Instandsetzung zu nennen, die der Schadensbeseitigung und Schadenvorbeugung diene. Als zweite Form gilt die Modernisierung, die die Anpassung des Gebäudes an einen höheren technischen Standard beschreibt.

Wenn etwa der Grundriss optimiert Abwägen! Denn wird, steigt neben dem „Wohn- und Nutzwert oft auch die Miete. Denn nicht immer im Gegensatz zur Instandsetzung lohnt sich eine dürfen die Kosten entsprechender Revitalisierung. Maßnahmen auf die Miete umgelegt werden. Mit hohen Kosten kann schließlich auch die dritte Form des Bauens im Bestand verbunden sein, die die Architektenkammer mit den Schlagworten „Umbau/Erweiterung/Ausbau beschreibt. Denn bei der Erweiterung eines Hauses gilt es nicht selten, bauliche Vorschriften oder Denkmalschutzbestimmungen zu beachten, die die Planung verkomplizieren können. Experten betrachten das Bauen im Bestand deshalb differenziert. „Bauen im Bestand ist nicht unbedingt wirtschaftlicher als das Errichten eines Neubaus. Daher gilt es abzuwägen, inwieweit sich eine Revitalisierung lohnt , meint etwa Annemarie Rosenfeld von der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Howoge. Sinnvoll sei eine Revitalisierung von Bestandsgebäuden vor allem dann, wenn diese so in Höhe, Breite und Geschossigkeit heute nicht mehr genehmigungsfähig wären, einen ideellen Wert oder Identifikationsfaktor für das Umfeld besitzen. Und Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG, betont die Vielschichtigkeit möglicher Kosten: „Der Baupreis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Bei denkmalschutzrechtlichen Auflagen ist das Bauen im Bestand oft nur unwesentlich günstiger als dasErrichten eines Neubaus. Zudem ist jedes Bestandsgebäude individuell zu betrachten. Der Standard, der umgesetzt werden soll, das Alter des Gebäudes, mögliche Schadstoffe, die beseitigt werden müssen, oder energetische Sanierungen wirken sich auf die Kosten aus.

Immobilien und Projektentwicklung 10 / 11

Gleichwohl schlummern große Potenziale in den Bestandsbauten: Bei der Howoge verweist man etwa stolz auf den Umbau eines leer stehenden Studentenwohnheims in Lichtenberg, in dem sich heute seniorenfreundliche Wohnungen befinden. Und in Reinickendorf hat die Project Real Estate AG gleich 35 Wohnungen in einem bestehenden Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert umgesetzt. Für die „Tegeler Höfe verlieh das lokale Bezirksamt dann auch den Bauherrenpreis.

Tatsächlich hat die Politik die Potenziale von Bestandsbauten längst erkannt. Zwar setzt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bei der Bekämpfung der Wohnungsnot primär auf Neubauten, das Bauen im Bestand ist für die Entscheider aber ebenfalls ein wichtiges Element, vor allem, wenn sich der Bestandsbau eben doch günstiger gestaltet: „Vorhaben im Bestand, bei denen kein Grunderwerb erforderlich und bei der Finanzierung zu berücksichtigen ist, gestalten häufig günstiger als Neubau auf ,freien Grundstücken, die zunächst erworben werden müssen , sagt Nur mit den Sprecherin Katrin Dietl. In der SeMietern gelingen natsverwaltung will man das Bauen im Bestand als Instrument der anspruchsvolle Nachverdichtung zudem zusätzlich fördern. „Um beispielsweise den Projekte.

Ausbau und die Aufstockung von Dachgeschossen besonders zu unterstützen, plant der Senat, zusätzlich zur üblichen Neubauförderung Zuschüsse zur Verfügung zu stellen für den Anbau bzw. nachträglichen Einbau von Aufzügen , erläutert Dietl. Diese Zuschüsse würden von den Baukosten, aus denen die Modernisierungsumlage berechnet wird, abgezogen. So werde eine Belastung der darunter wohnenden Mieter durch Mietsteigerungen verhindert. Für Ergänzungsbauten im Bestand gebe es zudem bereits die Neubauförderung.

Bei landeseigenen Wohnungsbauunternehmen wie der degewo begrüßt man die Senatspläne. „Das würde sehr helfen , sagt die Leiterin von degewo bauWerk, Jacqueline Brüschke. Gerade die Aufstockung von Dachgeschossen sei zwar meist sinnvoll, aber finanziell und in der Umsetzung aufwendig. Die degewo setzt dabei meist auf gebündelte Maßnahmen. „Wenn ohnehin eine Sanierung ansteht, prüfen wir, ob weitere Um- oder Ausbaumaßnahmen sinnvoll sind , sagt Brüschke. So könnten die Belastungen für Mieter reduziert werden, die bei größeren Vorhaben auch schon einmal ausziehen müssen. „Nur mit den Mietern und deren Unterstützung gelingen uns solch anspruchsvolle Projekte im Bestand. In der Regel würden entsprechende Maßnahmen aber positiv aufgenommen. Zum Beispiel in der Köpenicker Charlottenstraße, wo die degewo ein Musterbeispiel des Bauens im Bestand umgesetzt hat: Ein unsaniertes Gebäude von 1961, das aufgrund seines Zustands kaum noch Bewohner fand, wurde aufgestockt, alle Wohnungen wurden seniorengerecht modernisiert und nachträglich Aufzüge eingebaut. So entstanden zusätzlich zu den bestehenden 36 Wohnungen acht neue, deren Attraktivität durch Balkone und Terrassen erhöht wurde. „Ein gutes Projekt mit zukunftsfähigem Wohnraum sei hier entstanden, meint Brüschke ‒ auch weil die Wohnungen zur Nutzung von Rollstühlen geeignet sind. Großzügige Stellplätze für Rollatoren machen das Gebäude zusätzlich auch für ältere oder körperlich beeinträchtigte Menschen gut bewohnbar.

Hier zeigt sich ein weiterer Aspekt des Bauens im Bestand, der barrierefreie oder auch enegetische Umbau bestehender Substanz. Auch hierfür gibt es Förderprogramme, etwa von der „Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie lobt jährlich den KfW-Award aus, bei dem auch Projekte aus dem Bereich „Bauen im Bestand regelmäßig zu Siegern gekürt werden‒ gerade in Berlin. Denn im „Rom der Zeitgeschichte gibt es viel Bausubstanz, die eine gute Basis für neue Bauten bildet. Zum Beispiel den Kaulsdorfer Kastanienhof, der mit dem KfWAward prämiert wurde.

Schon vor 20 Jahren hatte sich die Architektin und Professorin Ursula Steinhilber am Kaulsdorfer Anger, einer Art Dorfplatz, in einem alten Stall ein Seminarhaus errichtet. Ein paar Schritte weiter rottete derweil der frühere Bauernhof vor sich hin. „Es drohten sogar schon Abriss und ein völliger Neubau, obwohl der Hof auf der Denkmalliste stand , erzählte Steinhilber der KfW. Das wollte die Hochschullehrerin nicht zulassen ‒ und erwarb das Ensemble mit Scheune und Wohnhaus. Heute Bausanierung erfreut die ehemalige Stallscheuausführen setzt ne ihre Bewohner mit komfortablen Terrassen. Am Kastanienhof fundiertes wird die Zauberkraft deutlich, die dem Bauen im Bestand innewohWissen voraus. nen kann. Wo einst Kühe überwinterten oder Getreide lagerte, wohnen heute Menschen, die sagen: „Wir haben uns hier ein paar Träume verwirklicht. Der Weg dahin ist nicht immer leicht. Gegenüber der KfW berichtete Steinhilber, wie sie „sämtliche Balken erneuern musste ‒ denn die hölzerne Bausubtanz war an den Enden abgefault. Heute lassen die wohnlichen Räume im Ensemble vom einstigen Zustand der Gebäude nur noch wenig erahnen. Umso deutlicher werden die Mühen, die in so manchem Umbau stecken.

Selbst Hand anlegen wie Ursula Steinhilber müssen Bestandsbauer dabei natürlich nicht, immerhin ist die Professorin selbst vom Fach. „Eine Gebäudesanierung zu planen und auszuführen, setzt fundierte Kenntnisse voraus , heißt es bei der Berliner Architektenkammer.

Neben der Expertise sei aber auch ein Vertrauensverhältnis zwischen Architekten und Bauherren sinnvoll, heißt es bei der Kammer, die „ausführliche Vorgespräche empfiehlt. Bauherren sollten dabei vor Planungsbeginn ihre Wünsche und Vorstellungen deutlich äußern.

Im Studentendorf Schlachtensee konnten die Vorstellungen jedenfalls gut umgesetzt werden. „Vorbildliche Lösungen im Hinblick etwa auf Substanzschonung oder energetische Instandsetzung lobte Ursula Schirmer von der Stiftung deutscher Denkmalschutz bereits im vergangenen Jahr. Dass ihr architektonisches Projekt zur Demokratieerziehung als beständige Basis für stetigen Wandel dient, hätte den US-amerikanischen Initiatoren in den 1950er-Jahren sicher gut gefallen.

Philip Aubreville

Studentendorf Schlachtensee

Lange Zeit verfiel das Ensem le.

Heute finden hier 900 Studenten attraktiven Wohnraum.

„Grundsätzlich stand die Wahrung

eines wichtigen Baudenkmals der Nachkriegszeit im Vordergrund“, so Anna Kuhlmann, Büro Brenne-Architekten.

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Immobilien und Projektentiwiclung

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BILD: GETTYIMAGES/ELXENEIZE

Die größte Ausgabe We vom Mieter zum Immobilienbesitzer Wer werden möchte, sollte sich das gut überlegen, rät der Finanzexperte Rolf Tilmes.

D

ie Mitarbeiterin des Auswärtigen Amts überlegt seit Jahren, ob sie eine Immobilie kauft oder nicht. „Die Preise sind hoch, aber vielleicht werden sie noch höher , sagt Petra Wölfel (Name geändert). Ihre finanzielle Situation lässt einen Kauf zu. Andererseits befindet sie sich regelmäßig im Ausland ‒ lohnt sich der Kauf dennoch? „Der Erwerb einer Immobilie ist die größte Investition im Leben eines Menschen , sagt Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des FPSB Deutschland (Financial Planning Standards Board) und Professor an der EBS Executive School. In Zeiten, in denen die Zinsen niedrig und die Immobilienpreise hoch sind, rät er zu vorsichtiger Abwägung, bevor die Frage „Kaufen oder mieten? entschieden wird. „Grundsätzlich möchte ich nicht davon abraten zu kaufen , sagt er. Eine Immobilie könne eine gute Ergänzung im finanziellen Vermögensportfolio sein.

Doch sie könne keinen Rentensparplan oder ein Aktieninvestment ersetzen. Wer sich dafür entscheidet, sein Leben als Mieter aufzugeben, solle vorher eine gründliche Finanzplanung machen.

In welcher Lebenssituation bin ich? Ist die Wohnung, die ich kaufen will, groß genug? Was passiert, wenn ich beruflich umziehen muss? Kann ich meine Immobilie gut weiterverkaufen? Dies seien wesentliche Fragen, die gut durchdacht werden sollten, sagt Tilmes.

DER ERWERB SOLLTE GUT DURCHDACHT SEIN Wer jung sei und am Anfang seiner beruflichen Karriere stehe, werde vielleicht nicht immer am selben Wohnort bleiben. „Wenn die Wohnung dann in einer Randlage liegt, ist sie vielleicht nicht so attraktiv, dass sich leicht ein Käufer findet , sagt Tilmes.

Schlimmer als ein Umzug sei der Jobverlust. In solchen Fällen kommt es schnell zu existenziellen Problemen: Gibt es genügend Rücklagen, um den Immobilienkredit ohne Einkünfte einige Monate lang zu bedienen?

Die Geduld der Banken sei begrenzt. Fallen die Abzahlungen aus, kann es zu Pfändung und Zwangsversteigerung kommen. Der Erlös ist dann häufig weitaus geringeralsderKaufpreis.„Hinzukommen die Kaufnebenkosten. Auf ihnen bleibt man sitzen , sagt Tilmes.

Die Kaufnebenkosten seien eine Ausgabe, die viele Interessenten am Immobilienerwerb übersähen.

Makler- und Notargebühren summieren sich schnell im fünfstelligen Bereich. Bei einer 400 000-Euro-Wohnung liegen sie bei etwa 40 000 Euro. „Für diese Kosten geben Banken ungern Kredit , sagt Tilmes. Sie sind deshalb Teil des Eigenkapitals, das seiner Empfehlung nach bei mindestens 20 Prozent liegen sollte: beim Rechenbeispiel 80 000 Euro.

FLEXIBEL BLEIBEN Bei der Finanzierungsstrategie sind laut Tilmes zwei Themen besonders wichtig: Sondertilgungsmöglichkeiten und Flexibilität bei der Erfüllung des Vertrags.

Einige Kreditmodelle, zum Beispiel manche Kredite über Bausparverträge, erlauben keine Sondertilgungen. Diese sind aber eine wichtige Möglichkeit, die Länge des Kredits zu verkürzen. Wer zum Beispiel für seine 400 000-Euro-Wohnung einen Kredit über 320 000 Euro nimmt und die Raten so einteilt, dass er 1,5 Prozent Kredit und ein Prozent Tilgung abzahlt, liegt bei einer monatlichen Rate von knapp 670 Euro

und einer Laufzeit von 40 Jahren. „Das ist lang. Wer zwischendurch eine größere Summe einzahlen kann, sollte das tun , sagt Tilmes. Eine andere Möglichkeit ist es, zu erhöhen, wenn der neue Job besser bezahlt ist. Dafür muss Flexibilität gewährleistet sein.

Verträge können auch erlauben, sie nach einer bestimmten Zeit umzuschichten oder neu abzuschließen. Tilmes rät außerdem dazu, bei 320 000 Euro Summe nicht nur einen Kreditvertrag abzuschließen. „Verschiedene Laufzeiten und Höhen ermöglichen, flexibler zu reagieren , sagt er.

Er warnt davor, sich von Angeboten locken zu lassen. „Ein Berater, der sagt: ,Entscheiden Sie sich schnell, morgen ist das Angebot nicht mehr da , ist unseriös , sagt er. Im Zweifel sei es besser, Mieter zu bleiben und sein Geld anders anzulegen.

Die Mitarbeiterin im Auswärtigen Amt hat mittlerweile eine Wohnung in Prenzlauer Berg gekauft.

Nach einem Jahr in den eigenen vier Wänden hat sie sie inzwischen vermietet. Ihr neuer Wohnort lautet Mechthild Henneke New York.