Le journal du site d'annonces n°1 en Suisse romande
Spécial Fribourg
Logements
FRIBOURG EN D’ATTRACTIVITÉQUÊTE
En tant que ville hôte, Fribourg a profité des «Journées suisses du logement» pour discuter du développement de l’habitat sur son territoire. Pour l’heure majoritairement destiné aux jeunes, celui-ci va devoir peu à peu évoluer avec le vieillissement de la population. 6-7
Notre cahier
13 pages d’annonces immobilières
dès la page 12
Enquête
Les Suisses, satisfaits de leur logement? 4-5
La Poya se transforme pour renaître Friche urbaine
4-5
Étude: les Suisses sont-ils satisfaits de leur logement?
6-7
Retour sur les Journées du logement à Fribourg
8-10
Zoom sur la transformation de l’ancienne caserne militaire de la Poya
Dès la page 12
Notre cahier: 13 pages d’annonces immobilières
Ce numéro consacré au canton de Fribourg est une édition spéciale encartée dans les journaux de La Liberté et La Gruyère, à retrouver chaque saison.
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Editeur: immobilier.ch SA
Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud
Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff
Rédactrice en chef adjointe: Julie Müller
Directeur artistique: Pierre Broquet
Tirage: 49'700 exemplaires / 4 fois par an Envoi emails: 15'000 exemplaires
Publicité: info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20
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IMMO BRÈVES
LA VILLE DE BULLE REPENSE SON CENTRE-VILLE
Dans une démarche en huit étapes, la Ville de Bulle souhaite réaménager son centre-ville dès 2027. Un projet qui consistera à repenser la végétalisation, le mobilier urbain, les matérialités, la mobilité et les usages. Il concernera des secteurs clés du cœur historique, dont la place et la rue du Marché, la Grand-Rue, la place du Tilleul, la place des Alpes, la place Saint-Denis et la place de l’Église. Par voie de mandats d’études parallèles, le bureau genevois Urbanité(s) a été sélectionné pour transformer plusieurs de ces anciennes rues et places. Il aura fallu un an et demi de réflexions pour aboutir à ce projet ficelé. JM
FRIBOURG ADAPTE SON PLAN DIRECTEUR CANTONAL
Début novembre, le Conseil d'État fribourgeois a formellement adopté la première modification de son plan directeur cantonal. Les principales adaptations touchent au thème «Paysage et Géotopes» mais également au développement des routes de contournement de Kerzers, Prez-vers-Noréaz et Romont, la jonction autoroutière de Bulle et le centre logistique ferroviaire de la Broye. Il a aussi retiré de ses plans le centre de loisirs nautiques de Goya Onda, à Morlon en Gruyère (fortement contesté par une initiative populaire). JM
NOUVEAU QUARTIER À CHÂTEL-SAINT-DENIS
Sous la houlette du groupe Coliseum et sa société fille Wori, propriétaire des parcelles (soit 22’000 m2), un quartier prévu pour accueillir 500 habitants (146 appartements en location et 70 en PPE) est en train d’être érigé à Châtel-Saint-Denis. Le chantier vient en effet de démarrer sur les rives de la Veveyse. Cet investissement immobilier de 100 millions de francs verra ainsi apparaître deux immeubles de logements ainsi que des bureaux, une crèche et un parc végétalisé de 10’000 m2 JM
Ville de Bulle
Batmann, État de Fribourg
Enquête
LES SUISSES SONT-ILS SATISFAITS DE LEUR LOGEMENT?
Plus ou moins de m2 , avec balcon ou sans, cuisine ouverte sur le salon ou pas... chacun a sa propre image du chez soi idéal mais les Helvètes s’adaptent et semblent plutôt résilients face à l’offre disponible sur le marché. C’est du moins ce que révèle le dernier sondage du cabinet Wüest Partner.
Oui, la situation actuelle en matière de logement convient à la majorité des locataires en Suisse. 47% indiquent être «très satisfaits» d’après l’enquête Immo-Barometer publiée fin octobre par le cabinet d’expertise Wüest Partner. Du côté des propriétaires interrogés, ce chiffre monte même jusqu’à 75%. Une bonne nouvelle pour le marché immobilier bien que la satisfaction générale des Suisses envers leur logement continue de décroître lentement mais sûrement depuis 2015. Le résultat d’une évolution des besoins de plus en plus marquée et différenciée, notamment chez les jeunes
et les aînés. Alors voici ce qu’il faut retenir de cette analyse.
Ça déménage chez les jeunes
Le groupe d’âge des moins de 35 ans (propriétaires comme locataires) a un taux de satisfaction plus bas en matière de logement que les ménages plus âgés. Ce qui provoque chez eux une forte propension à déménager fréquemment. Ceci s’expliquerait tant par des facteurs propres au lieu, au cadre de vie que par rapport aux taux hypothécaires, aux loyers, à la durabilité et à la consommation d’énergie. Un ensemble de facteurs bien souvent mis en
comparaison avec le foyer parental et en rapport avec les possibilités financières (limitées).
De ce fait, selon le sondage, un tiers des jeunes voudrait changer de toit (éventuellement ou le plus rapidement possible). En tenant compte de leur situation actuelle, 60% rechercheraient un logement locatif et 37% pourraient envisager d’acheter une maison. La propriété demeurant vraisemblablement toujours rêvée mais plutôt inaccessible chez les moins de 35 ans.
En proie aux compromis entre qualité et prix, les jeunes suisses seraient d’ailleurs
Selon le sondage, un tiers des jeunes voudrait déménager.
Freepik
prêts à renoncer à une place de parking privée près de la maison, à un jardin ou à une salle de bain/WC supplémentaire mais pas à un niveau élevé d’aménagement, à une certaine taille d’appartement, un balcon ou une cave. De même, si la vue et la distance par rapport aux bâtiments voisins ne sont pas un souci pour les moins de 35 ans (contrairement aux tranches d’âges suivantes), leur sensibilité à la consommation d’énergie et aux charges est très marquée.
Enfin, en ce qui concerne le cadre de vie du logement, les jeunes vont se montrer satisfaits lorsqu’ils se trouvent à proximité de leurs amis/famille, des écoles, des jardins d’enfants et de leur travail, tandis que les personnes âgées sont plus regardantes quant aux commodités favorisant leur autonomie (transports publics et commerces).
Les seniors veulent de l’adaptabilité
Pour rebondir sur les besoins des seniors (ou personnes de plus de 50 ans), dont le nombre ne fait que croître, la satisfaction du logement s’avère elle aussi importante même si une forte volonté de l’adapter voire de déboucher sur un déménagement reste notable. En effet, près de trois quarts des locataires et plus de deux tiers des propriétaires se disent prêts à changer de lieu de résidence l’âge avançant. Les propriétaires de PPE sont ceux qui montrent le plus de résistance à cette idée. Ici, le fait de devoir entretenir des espaces extérieurs comme les aspects financiers qui en découlent servent parfois d’accélérateurs pour les propriétaires de maisons individuelles qui souhaiteraient déménager.
Toutefois, une ouverture remarquable à de nouveaux concepts de logements permettant l’interaction sociale et le soutien mutuel (tels que le programme «1h par m2» proposé à Genève) démontre une envie de cohabitation entre les différents groupes d’âges, du moins du côté des seniors... Reste à voir si leurs aspirations respectives en matière de logements pourront se croiser pour donner lieu à une offre plus étendue en matière d’habitat intergénérationnel.
Julie Müller
Agglomération
LOGEMENTS: FRIBOURG CHANGE DE CAP
En tant que ville hôte, Fribourg a profité des «Journées suisses du logement» pour discuter de son développement. Pour l’heure majoritairement destiné aux jeunes, celui-ci va évoluer avec le vieillissement de la population.
Àquoi ressemblera le paysage immobilier dans 20 ans? On oppose souvent deux visions dans l’imaginaire collectif, l’une d’une densité extrême, où les immeubles entassent des habitants du rez jusqu’au ciel dans du béton et l’autre, plus axée sur la nature, où des espaces intergénérationnels se confondent dans des parcs de verdure à perte de vue. Probablement que la réalité se situera à mi-chemin mais une chose est sûre, avec une moyenne de dix ans pour toute gestation de projet, il faut se décider aujourd’hui pour les transformations de demain.
Et si la demande de logements a pour sa part déjà pris un virage décisif, s’orientant de plus en plus vers des lieux adaptés aux seniors (d’ici 2045, plus d’un quart de la population suisse aura atteint l’âge de la retraite et une personne sur dix aura plus de 80 ans),
Dessin de Fribourg illustrant la brochure des Journées suisses du logement 2024.
au contraire elle se raréfie», décrit Michel Fleury, analyste immobilier de la banque Raiffeisen Suisse. À savoir que les jeunes de 26 à 45 ans paient leur loyer 20% plus cher en moyenne que les personnes âgées du fait de leurs déménagements fréquents.
De ce blocage découle un autre phénomène préoccupant: celui du dilemme des FBBS (femmes baby-boomers seules). Une catégorie de la population qui croît grâce à l’espérance de vie plus importante des femmes mais qui finissent par occuper seules de grands appartements alors qu’il s’agit de personnes plus vulnérables socioéconomiquement parlant (ont souvent moins de financement, se retrouvent proches-aidantes...). Ces FBBS font alors face à des loyers trop chers pour rester mais ne peuvent pas déménager à cause des prix du marché, eux aussi trop élevés. Il devient donc urgent d’augmenter l’offre. Mais pas n’importe comment car les experts sont unanimes: il faut de la q-u-a-l-i-t-é pour encourager les mobilités résidentielles.
Le cas du centre fribourgeois
des seniors de la Ville de Fribourg vivent dans un logement de 2 pièces ou plus supérieur à la taille de leur ménage.» Côté répartition des profils d’habitants, comme toute agglomération, Fribourg est composée d’une mosaïque démographique. Cependant, quatre grandes typologies de quartiers se remarquent et font ressortir un certain déséquilibre. Ce qui nous mène au quatrième constat relevé: le manque d’attractivité ciblée de Fribourg. Car bien que les universitaires débarquent en nombre chaque année, la ville ne parvient pourtant pas à les retenir sur l’entièreté de leur «carrière résidentielle» (pour fonder leur famille, pour travailler puis à la retraite).
Attirer de nouveaux publics
l’offre tarde quant à elle à répondre à ces nouveaux besoins... Cette situation de plus en plus tendue a donc occupé les discussions lors des désormais célèbres «Journées suisses du logement» se déroulant cette année à Fribourg, du 6 au 24 novembre.
Réussir à libérer l’espace
Une liste de défis autour de «l’habitat pour toutes les générations» a de ce fait été abordée par divers spécialistes du domaine le 7 novembre dernier. Parmi les nombreux enjeux évoqués, on retrouve notamment le manque de mobilité résidentielle des seniors. «Les aînés (qui vivent plus longtemps) restent dans le même appartement après le départ de leurs enfants, ne laissant pas la place aux familles suivantes. En l’occurrence, si l’offre immobilière augmentait, on pourrait désengorger la situation mais
Un manque de cohérence globale dans l’habitat qui touche particulièrement la ville de Fribourg (9 km2), devenue universitaire avec 15’000 étudiants sur un total de 40’000 habitants, impactant par effet ricochet son marché résidentiel. Aujourd’hui dotée avant tout de petites typologies à destination des jeunes, cette agglomération s’est ainsi peu à peu détournée des autres segments et délaisse depuis quelques décennies seniors et familles. La Ville de Fribourg a donc décidé de réagir en établissant une stratégie «Habitat 2040» de politique de l'habitat et du logement. «Pour cela, nous nous sommes basés sur cinq constats relatifs à notre parc immobilier. Tout d’abord sa typologie, puisque nous observons une pénurie de grands logements en ville. En effet, deux tiers de nos habitations sont actuellement composées de 1 à 3,5 pièces et seul un quart des 1500 logements en construction devrait disposer de plus de trois pièces», souligne Elias Moussa, conseiller communal de la Ville de Fribourg. Un manque qui redirige donc les populations aisées et les familles dans les communes avoisinantes. À cela s’ajoute la sous-occupation des biens, comme l’indique Elias Moussa: «deux tiers
La faute à un contexte inadapté selon Marie-Paule Thomas, directrice de recherche chez CBRE. «Aujourd’hui il faut faire rêver les gens, il faut offrir des logements de qualité, de la PPE, des 4 pièces, des matérialités en bois, etc. Et même si les prix sont abordables à Fribourg, le public cible n’est malheureusement pas attiré par ce qui est proposé pour le moment», décrypte-t-elle. Ce qui suppose également un centre-ville intéressant pour les actifs, afin de venir concurrencer les autres pôles comme Berne ou Lausanne. «Pour les retenir, il va falloir offrir un bon cadre de vie et devenir un centre d’emploi. Or, pour l’instant, Fribourg est moins développé sur le tertiaire alors que c’est exactement ce que recherchent les jeunes», complète Julien Thiney, responsable de Wüest Partner Genève.
Fort heureusement, la ville dispose d’un grand potentiel foncier comme le confirme le rapport établi par les autorités. Contrairement à d’autres communes parfois coincées entre lac et montagnes, celle-ci a la possibilité de s’étendre et de se développer pour améliorer son attractivité. Selon les simulations prospectives, 15’000 à 20’000 logements pourraient encore être accueillis sur le territoire communal, soit 35’000 nouveaux habitants. Partant de ce diagnostic, une feuille de route est en train d’être réalisée en ce sens mais pour la mise en œuvre, il faudra encore se montrer patient car son application est agendée au plus tôt à 2026. À suivre.
Julie Müller
Friche urbaine
LA TRANSFORMATION DE L’ANCIENNE
Que deviendra l’ancienne caserne militaire de la Poya à Fribourg? Le cahier des charges devrait être connu en 2025. L’idée est d’y développer un quartier durable et mixte, tout en favorisant le réemploi.
Jusqu’au 15e siècle, la région où les bâtiments de la caserne de la Poya ont vu le jour progressivement n’était qu’un lieu de passage. Il faudra attendre la période 1942-1951 pour que la caserne principale et le pavillon des officiers voient le jour. En 1958, la caserne secondaire est achevée à son tour. Puis, en 1970, c’est au tour de la halle polyvalente. Enfin, en 1984, une rénovation a lieu et finalement, en 1991, un ultime agrandissement.
Rappelons que le site de La Poya se situe entre le pôle sportif (patinoire, stade, halle omnisport et future piscine) et la Vieilleville. Un peu plus au nord se trouve le plateau d’Agy où il est prévu de voir environ 104'000 m2 de nouvelles surfaces se construire (majoritairement des logements, mais aussi des surfaces d’activités et 12'000 m2 de commerces). Et, légèrement à l’ouest de La Poya, ce sera aussi le quartier Torry où 160'000 m2 de logements et 40'000 m2 d’activités sont attendus.
Situation remarquable
Il ressort de cette analyse menée par Jérôme Mendes de Leon, responsable du développement du site de La Poya au sein du Service des Bâtiments de l’Etat de Fribourg, que l’ancienne caserne bénéficie d’une situation remarquable. En effet, non seulement, il n’y a qu’un seul propriétaire (l’Etat de Fribourg), mais aussi des surfaces très importantes à disposition (on parle d’un site de 45’000 m2, dont 17’000 m2 sont actuellement bâtis, et sans parler du parc de La Poya au nord-est d’une surface de 5,6 hectares).
L’ANCIENNE CASERNE DE LA POYA
Le site de 4,5 hectares vu ciel.
Sans oublier l’accessibilité idéale de ce site, puisqu’il bénéficie à la fois d’accès à la route, au rail et aux réseaux de mobilité douce. Outre les deux casernes, La Poya ce sont encore un Foyer du soldat, un pavillon des officiers et une maison d’habitation de trois niveaux, mais aussi un bâtiment contemporain pour le commandement, une halle à usage multiple et une centrale logistique.
Deux phases
L’Etat a prévu d’avancer par étapes. Parallèlement à la phase transitoire durant laquelle une programmation a été activée (voir ci-dessous), il y a la phase pérenne qui comprend six étapes entre 2024 et 2033, date de l’entrée en service de la 1ère étape. Le canton est propriétaire, mais la Ville de Fribourg est responsable de l’aménagement. Pour que le site s’insère
Cailler
Photodrone.pro/Pedro Gutierrez
au mieux dans son environnement urbain, le canton et la Ville travaillent en étroite collaboration. Des réflexions seront menées pour intégrer d’autres acteurs. Pendant la phase transitoire (qui s’étend jusqu’en 2029 environ), il y aura diverses activités sur le site de La Poya: de l’art, du culturel, du divertissement, de l’économie circulaire, un foyer d’hébergement cantonal, un hébergement urbain, un musée, un projet asso-
ciatif d’intérêt collectif et de la restauration légère. Pour ce faire, des discussions sont menées avec des agences d’architectes et d’ingénieurs, des associations à but non lucratif, des ateliers d’artistes, un bureau informatique, un club de danse, un centre de formation sportif ou encore une école d’arts martiaux. La phase pérenne a débuté en juin 2023. Cela a commencé par le lancement d’une étude économique, puis
en 2024, par des échanges entre l’Etat et la Ville de Fribourg, par des ateliers participatifs et un atelier d’experts. Ce travail doit déboucher sur l’établissement d’un cahier des charges durant le premier semestre 2025.
Les objectifs
Comme l’a indiqué Jérôme Mendes de Leon lors d’une conférence donnée pour les membres de l’Association Horizon Léman, les objectifs de l’Etat de Fribourg sont les suivants: développer un quartier durable (SNBS), obtenir une mixité (logements et activités), permettre une certaine densification, favoriser le réemploi (bâtiments et matériaux), créer un espace vert à l’échelle du quartier, garantir une centralité de quartier ouverte, permettre une perméabilité et une connexion avec le contexte, et, enfin, promouvoir une mobilité douce en surface.
«Nos défis pour 2025 sont de rendre vivante cette friche, d’accroître la notoriété de ce quartier, de créer un exemple de site en transition, de prospecter le marché immobilier, de susciter l’intérêt et l’adhésion de la population, de préserver le patrimoine fribourgeois, de consolider le cahier des charges et, enfin, d’initier la procédure publique», résume le responsable de développement.
Serge Guertchakoff
La Tour Vagabonde s'installe pour plusieurs années sur le site de la Poya.
La Tour Vagabonde
Divers usages commencent à être testés. État de Fribourg
L’EXPÉRIENCE AU SERVICE DU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER
Avec pas moins de 750 biens vendus en 19 ans, Alexandre Mirfassihi ne doit rien au hasard. Son approche et sa philosophie lui permettent de se démarquer sur un marché immobilier très concurrentiel. Portrait.
Au démarrage de sa vie professionnelle, Alexandre se destinait à un tout autre monde que celui de l’immobilier puisqu’il décroche un diplôme d’ingénieur agronome HES. Après avoir travaillé un temps dans le négoce international des matières premières agricoles, auprès d’une multinationale américaine et d’une grande banque suisse, il change finalement de voie. En 2006, il se lance en tant que courtier dans deux grandes agences immobilières romandes, dont l'une est dédiée aux biens haut de gamme.
Alexandre Mirfassihi gravit rapidement les échelons et se spécialise dans l’acquisition de terrains constructibles ainsi que la commercialisation de projets neufs. Il acquiert un savoir-faire pointu sur les différents marchés locaux et leurs spécificités. Fort de ce riche parcours, il décide en fin de compte de mettre son expertise au profit de ses clients et fonde votrecourtier.ch SA en 2016.
À l’assaut de la Romandie
«J’ai voulu créer ma propre agence immobilière pour réaliser les transactions immobilières d’une autre manière. J’ai vu tant d’hoiries se déchirer lors des successions et perdre finalement une partie de leur avoir. Tant de situations où l’on ne tenait finalement pas compte des intérêts légitimes des propriétaires», commente le dirigeant. Avant d’ajouter: «Lorsque je parle avec des vendeurs fonciers, nous discutons
plus souvent d’arboriculture, de cultures agricoles bio et de variétés florales que d’immobilier, ce qui me permet de faire la différence. J’ai une toute autre sensibilité.»
Dès lors, depuis Fribourg et Lausanne, les mandats de clients de longue date s’enchaînent. En parallèle, Alexandre affine ses compétences techniques en obtenant un Brevet fédéral de développeur immobilier, une reconnaissance rare. Et pour asseoir son professionnalisme, Alexandre poursuit actuellement sa formation en vue d’obtenir le Brevet fédéral d’expert en estimation immobilière.
Le cas concret d’un héritage
Pour mieux comprendre le professionnalisme et l’humain qui entourent chacune de ses affaires, quoi de mieux qu’un cas concret? Citons une famille de 6 personnes ayant hérité d’un petit immeuble implanté sur un grand terrain constructible. Des désaccords éclatent entre hé-
ritiers dont les attentes divergent face à cette succession. En coulisse, leur banquier et un conseiller familial cherchaient à favoriser indirectement un investisseur. La première phase de travail résida alors dans l'écoute et la discussion. En décrivant les affectations possibles et celles qui ne le sont pas, par rapport aux contraintes de servitudes, urbanistiques, de biens culturels, de l’environnement, de mobilité ainsi qu’aux divers règlements présents et à venir, Alexandre montra concrètement les différences entre chaque cas de figure. Il y ajouta les avantages à retirer financièrement et fiscalement en devenant partenaire du projet. C'est d'ailleurs ici que l'utilité du Brevet fédéral prend toute son importance. Ainsi, les diverses options possibles furent mises sur la table et expliquées, ce qui nécessita pour ce genre d’affaire, une approche humaine, une écoute plus qu’attentive et un exposé détaillé des solutions clés. Pour que finalement, chacun ait pu faire son choix en toute connaissance de cause! JM
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