Immobilier

Conférence

L’ARCHITECTURE CLIMATIQUE SUR LE DEVANT DE LA SCÈNE

Plus que jamais au cœur de l’actualité, le désormais réputé Philippe Rahm, auteur d’un courant architectural précurseur, s’est rendu à Lausanne pour partager ses idées autrefois à contre-courant.

«Les architectes ont un grand rôle à jouer dans la lutte contre le réchauffement climatique», a affirmé haut et fort le spécialiste Philippe Rahm le 8 décembre dernier. Inaugurant une série de conférences lausannoises sur l’architecture avec un grand A, cet architecte de renom est venu présenter au Musée cantonal des Beaux-Arts (MCBA) un courant qui lui est cher et dont il est à l’origine devant un parterre de curieux: celui de l'architecture climatique. Vaudois d’origine, exilé à Paris, mais mandaté aux quatre coins du monde, Philippe Rahm a d’abord rappelé la fonction première de l’architecture. «Notre corps est chauffé à 37°C et pour le conserver à une température idéale, il faut créer autour un micro-environnement. Autrefois une grotte suffisait, aujourd’hui ce sont des bâtiments en béton qui nous abritent mais les énergies fossiles nous ont fait oublier cette utilité que l’architecture a, qui est physiologique avant tout», décrit-il. Avec la crise climatique et l’augmentation constante des degrés, un recadrage est nécessaire selon lui: «Les bâtiments étant générateurs de 39% des émissions de CO2, les architectes doivent se recentrer sur ces fonctions qu’ont ces réalisations.»

Un bâti pensé différemment Pour cela, Philippe Rahm propose une architecture basée sur des éléments de convexion, d’effusivité, de radiation ou encore d’évaporation. En pratique, cette théorie a priori complexe consiste simplement à analyser les courants d’air par exemple ou les rayons du soleil pour façonner le bâti. Autrement dit: ne plus se pencher uniquement sur des aspects monétaires ou esthétiques. Nombre de ses projets en sont témoins. Dans l’un d’eux, Philippe Rahm étudie les radiations solaires afin de savoir quelles parties d’un établissement seront plus souvent exposées à la lumière ou au contraire à l’ombre. Ceci afin d’aménager ensuite les espaces et d’installer du mobilier en pierre ou en fer dans les endroits chauds et du bois ou de la laine dans les lieux de pénombre. Autre cas exemplaire, celui d’un site de 60 hectares à Milan, où l’on positionne un quartier et ses façades en fonction des vents et des arbres pour qu’un maximum d’air soit rafraîchi et dépollué avant de souffler sur les bâtiments. De même, lors d’un concours international remporté pour le Central Park de Taïwan, Philippe Rahm et son équipe ont innové une fois de plus, en adaptant des zones à des microclimats. L’une étant plus propice à l’humidité (on joue sur les reliefs), une autre davantage protégée de la pollution et des routes (on y installe des jeux pour enfants) ou encore une très exposée à la chaleur s’est vue équipée d’une canopée de panneaux solaires sur 7000 m2 . Une vision pionnière qui aura mis plus de vingt ans à s’imposer dans le cercle des architectes mais qui tend à se retrouver de plus en plus dans les projets immobiliers. Pour preuve, Philippe Rahm jongle entre des esquisses à destination d’un port irakien, d’une usine annemassienne et d'édifices monumentaux en Asie. Tout vient à point à qui sait attendre dit-on.

La vision pionnière de Philippe Rahm aura mis plus de vingt ans à s’imposer. DR

Immobilier de rendement PAS D’INQUIÉTUDE À AVOIR

Peut-on encore investir dans l’immobilier résidentiel? D’après Lucie Esquerré, associée chez Helvetadvisors, la Suisse est un marché où il y a peu de risque de grosses fluctuations. Notre interview.

Société de conseil spécialisée dans l’immobilier pour institutionnels, Helvetadvisors a récemment publié une étude sur les grandes tendances qui vient nuancer la plupart des craintes. Notre interview de l’auteure de cette étude, Lucie Esquerré.

En introduction de votre étude, vous indiquez que «les valorisations immobilières tiennent pleinement compte des travaux à réaliser». Autrement dit, les propriétaires ont tout intérêt à aller de l’avant rapidement avec les travaux à réaliser sous peine de se voir pénaliser par le marché et les investisseurs, c’est juste? LUCIE ESQUERRÉ: C’est exact. Dans une expertise, on déduit les CAPEX futurs à réaliser de la valeur. Une fois réalisés, il n’y a plus ces déductions à faire. La notion de temps est particulièrement importante notamment sur l’appréciation inévitable des coûts liés: à la pénurie de matériaux; à la pénurie de main d’œuvre (qu’on se le dise, tout le monde y va en même temps); la rentrée en vigueur de nouvelles lois environnementales; la complexité nouvelle liée aux travaux à réaliser (ex: avant, changer une chaudière à Genève était simple; de nos jours, beaucoup moins – APA, panneaux, récupération et autres). En plus de l’appréciation des coûts, il y a la difficulté de réalisation (projets, autorisations, mécontentement des locataires, risques de la construction,...). Le tout fera que le taux sera considérablement adapté sur le rénové vs le pas rénové. Par exemple: hier, un bâtiment valant CHF 10'000'000 en bon état était auparavant considéré à CHF 8'000'000 s’il y avait CHF 2'000'000 de travaux prévus à moyen terme. Aujourd’hui, on a déjà revu les CHF 2'000'000 à la hausse, notamment avec les changements des lois et des matériaux, à CHF 3'000'000. Et nous avons rajouté un «bonus du taux» pour une valeur de CHF 7'000'000 non rénové vs CHF 11'000'000 rénové. Demain, admettons des travaux à CHF 3'500'000, mais un réel malus et bonus sur les travaux, on aura plutôt (pour le même immeuble), des valeurs de CHF 6'000'000 vs. CHF 12’000'000. En conclusion, la pénalité sera d’autant plus importante avec l’entrée en vigueur attendue de nouvelles lois environnementales, la pénurie attendue de main d’œuvre & matériaux ainsi que la complexité liée aux travaux. A contrario, les bâtiments rénovés seront particulièrement primés.

Vous relevez un paradoxe. Avec la Loi Fédérale sur l’Acquisition d’Immeubles par des Personnes à l’Étranger (LFAIE), le marché suisse se protège des fortes

«Un investissement dans l’immobilier résidentiel aujourd’hui rapporte environ un tiers de moins que le même investissement il y a 10 ans»

Lucie Esquerré, associée chez Helvetadvisors

fluctuations en période de crise. Mais ce constat n’est valable que pour le segment résidentiel et non pour les immeubles de bureaux, par exemple? Oui et non. En théorie, effectivement il ne s’applique qu’au résidentiel et non au commercial. En revanche, l’exposition du marché immobilier suisse aux capitaux étrangers est d’environ 10 à 15%, ce qui est nettement plus faible qu’en Europe (env. 40%). Contrairement à nos voisins, le secteur résidentiel est dominant sur le marché de l’investissement en Suisse, notamment grâce à cette LFAIE. L’immobilier de rendement suisse est donc principalement détenu par des institutionnels suisses; ce qui lui donne son caractère stable. Quand bien même il y aurait une ouverture aux capitaux étrangers pour les immeubles commerciaux, ce dernier segment suit les mêmes tendances que le marché en général. Il bénéficie par

ailleurs d’une labellisation «stable» par les investisseurs étrangers qui y rajoutent l’effet de monnaie forte.

Vous pensez que les hausses des taux obligataires devraient entraîner une légère correction des prix de transaction. De quel ordre de grandeur? Une baisse de 1 à 2%? Nous observons une relation positive entre les taux de rendement obligataires et ceux de l’immobilier (taux de capitalisation). Mathématiquement, une augmentation du taux de capitalisation de l’immobilier provoque une baisse dans les valorisations. D’autre part, nous observons que l’inflation exerce une pression positive sur les loyers, ce qui devrait influencer à la hausse les valorisations immobilières. Dans le contexte actuel, nous estimons que c’est plutôt l’amplitude de la montée des taux qui peut avoir un impact négatif sur les prix. A ce jour, nous n’observons pas encore de correction des prix de transactions, mais estimons qu’une baisse de l’ordre de 5 à 10% est attendue ces prochaines années.

En quoi la forte augmentation des taux directeurs, l’inflation et la pression en faveur de la rénovation du parc immobilier seront des atouts de l’immobilier de demain? L’augmentation des taux directeurs a naturellement un impact direct et immédiat sur les obligations suisses. L’augmentation du taux obligataire devrait ajuster les rendements immobiliers à la hausse. Sur cette base, on peut s’attendre à une certaine correction qui ne serait pas malvenue, compte tenu de la surchauffe observée ces dernières années. Les investissements immobiliers restent attrayants en période d’inflation; ils confèrent une certaine protection contre l’inflation car les loyers tendent à augmenter avec l’inflation ce qui augmente les revenus par l’indexation partielle des loyers à l’inflation et l’augmentation du taux hypothécaire de référence (avec retard). Enfin, concernant l’impact des rénovations, les valorisations immobilières tiennent pleinement compte des travaux à réaliser. Sur cette base, l’investissement devrait se répercuter sur la valeur une fois celui-ci réalisé car non déduit dans l’évaluation. On observe d’ailleurs déjà sur le marché un appétit grandissant pour les immeubles rénovés en bonne et due forme. Nous estimons que demain, cette «prime» (ou «bonus») dans les taux sera d’autant plus importante en compensation des risques et des aléas des rénovations. A contrario, des malus seront appliqués sur les passoires énergétiques.

TAUX DE VACANCE DES LOGEMENTS RÉSIDENTIELS EN %. Source OFS

2,0%

1,6%

1,2% 1,31%

0,8%

0,4%

0,0%

2012 2014 2016 2018 2020 2022 Suisse Lausanne Genève Zurich

0,49% 0,47% 0,07%

Votre étude montre une baisse du rendement net moyen de 4,65 à 3.1% en 10 ans. Autrement dit, l’immobilier résidentiel a rapporté deux fois moins que dans le passé? C’est en partie exact; la baisse des rendements des obligations et d’autres actifs «à faible risque» ont exercé une pression négative sur les attentes de rendement des investissements immobiliers. Dès lors, on peut dire qu’un investissement dans l’immobilier résidentiel aujourd’hui rapporte environ un tiers de moins que le même investissement il y a 10 ans si on considère un achat à différentes époques ou une revalorisation entre deux. En effet, un immeuble acheté il y a plusieurs années à 4.6% me rapporte toujours 4.6% (voire plus) sur le prix d’achat. En revanche, plus que 3.1% sur la nouvelle valorisation du même immeuble. La perte de rendement doit être couplée à la prise de valeur. Pour les investissements effectués il y a 10 ans, il faut prendre en compte une augmentation de la valeur des biens immobiliers (induite par la baisse des attentes de rendements) d’environ 50%.

Comment voyez-vous l’évolution des loyers ces prochaines années? Si l’histoire se répète, nous estimons que les loyers vont continuer à augmenter. Comme observé depuis 30 ans, ces derniers suivent et surpassent même l’inflation. Hors inflation, nous estimons que les loyers auraient tendance à se stabiliser voire augmenter en raison du manque de nouvelles constructions. Les deux facteurs réunis ne peuvent prédire qu’une tendance haussière qui ne pourrait être atténuée que par un évènement externe (législateur). Propos recueillis par Serge Guertchakoff

CGI CONSEILS

par Anne HILTPOLD, titulaire du brevet d’avocat

DEVOIR D’ENTRETIEN DES PARTIES EXCLUSIVES DANS UNE PPE

Je suis propriétaire d’un appartement dans une propriété par étages. Notre copropriété va procéder à la réfection des façades. Les volets sont d’origine et dans un très mauvais état. Nous envisageons donc de les changer mais ce sont des parties privatives à teneur de notre règlement d'administration et d'usage. Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, un appel insistant auprès de tous les copropriétaires a été lancé. Des achats et poses groupés ont été organisés, mais certains copropriétaires refusent de changer leurs volets. Pouvons-nous les contraindre? (Michèle M., Genève)

Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes. Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment. Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer. Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.»

Ricardo Gomez Angel Unsplash

Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne «moyennement sensible» est dérangée par l’état de la partie exclusive en question. Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont «en piteux état», ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne «moyennement sensible» serait aussi dérangée par l’état de ces volets. A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets afin qu’il soit condamné à le faire

Frais accessoires et frais de consommation

Dans un arrêt récent (4A-305/2022 du 3 novembre 2022), le Tribunal fédéral a rappelé que la convention sur les frais accessoires n’est soumise à aucune forme. Elle peut être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances (ce qui est le cas, par exemple, lorsque le bailleur met à disposition du locataire une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie). Si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut en principe considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. Les frais de consommation, qu’on oppose aux frais accessoires, sont ceux qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût, comme les frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité.

ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Corraterie

UN NOUVEL ESPACE DE CO-WORKING HAUT DE GAMME

Satellite Office inaugure son premier emplacement dans l’Hôtel de Banque à Genève. Cet espace de travail flexible entend faire la différence avec un service personnalisé et une infrastructure de qualité.

Inauguré début décembre, Satellite Office offre 1100m2 d'espaces de bureaux à louer. DR

C’est sur 1100 m2 répartis sur deux étages dans l’un des bâtiments les plus emblématiques du centre-ville de Genève qu’a été inauguré Satellite Office début décembre. Appelé Hôtel de Banque pour avoir accueilli pendant des décennies les plus grandes banques helvétiques – SBS puis UBS – l’ensemble de trois immeubles se situe à l’angle des rues de la Confédération, de la Cité et de la Corraterie. Le bâtiment a été édifié en 1907 par l’architecte Marc Camoletti qui est aussi à l’origine du Victoria Hall, de la Poste du Mont-Blanc et du Musée d’art et d’Histoire. Sur la façade de l’immeuble côté Corraterie est sculpté le portrait de la Mère Royaume, figure de l’histoire genevoise pour avoir jeté une soupe de légumes sur l’envahisseur savoyard. Traditionnellement voué aux activités bancaires, cet immeuble racheté par PSP en 2020, accueille aujourd’hui son tout premier locataire non financier. Satellite Office vient, en effet, d’inaugurer sa première adresse romande. L’entreprise est déjà présente à Zurich, à la Bahnhofstrasse, dans l’immeuble Haus Gryffenberg datant lui aussi de 1907 et détenu par PSP. Satellite Office a été lancé il y a 25 ans par Anita Gödiker, une femme d’affaires d’origine allemande établie une partie de l’année en Suisse. Cette dernière possède également des espaces de travail flexibles à Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hambourg et Munich. Cette pionnière du co-working haut de gamme est propriétaire à 100% de sa holding qui est depuis sept ans domiciliée dans le canton de Thurgovie.

Avantages «Nos espaces peuvent faire office de siège social de premier ordre pour une entreprise, de succursale représentative en Suisse ou encore de postes de travail flexibles entièrement équipés» explique Tarik Softic, le nouveau directeur de Satellite Office à Genève. Ainsi, une vingtaine de bureaux entièrement équipés, individuels ou à plusieurs, sont proposés à la location. Les lieux disposent également de «digital room avec caméra à 180°», de trois salles de conférences, de cabines acoustiques ainsi que d’un salon avec cheminée pour des rendez-vous moins formels. «Les clients peuvent également réserver un traiteur ou commander des boissons à l’avance» poursuit Tarik Softic. Il faut compter entre 69 francs et 119 francs/l’heure pour la location d’une salle. Un prix légèrement plus élevé que leurs concurrents qui se situent à quelques dizaines de mètres de là, tels que Signature by Regus au quartier des banques ou encore Spaces au Quai de l’Ile. «Nous faisons la différence au niveau de notre service personnalisé» explique Tarik Softic. «Nous avons notamment quatre collaborateurs pour une vingtaine de bureaux à la location, c’est unique en Suisse». Outre le service, Satellite offre la possibilité de fermer chaque bureau à clé. «Les personnes qui viennent chez nous ne cherchent pas un espace de co-working traditionnel. Ils cherchent avant tout à partager un espace tout en gardant leur intimité.». Ainsi, les bureaux accueillent jusqu’à six postes de travail, mais pas d’open space. Tout a été pensé et décoré par la fondatrice et propriétaire. Cette dernière souligne par ailleurs qu’elle entend poursuivre son expansion en ciblant prioritairement des villes économiques. Chantal de Senger

Satellite Office, 5 rue de la Corraterie 1204 Genève, 022 506 71 00 www.satelliteoffice.ch

Pratique TOITS VÉGÉTALISÉS: LE B.A-BA

Devenus plus qu’une simple mode, ces coins de nature sur nos toitures s’imposent par leurs nombreux avantages mais demandent tout de même un brin de réflexion. Voici quelques conseils pour recréer chez soi ces jardins d’un nouveau genre.

LES AVANTAGES DE CES TOITS VERTS Biodiversité. Ils créent un habitat favorable à de nombreuses espèces sauvages. Orages. En cas de fortes précipitations, la toiture végétalisée retient, filtre et ralentit le débit d’eau. Isolation. La couverture végétale réduit les écarts de température et sert d’effet tampon climatique, permettant des économies d’énergie. Finances. Cela peut coûter moins cher que la rénovation de sa toiture initiale (grâce aux subventions). Longévité. Ce type de toit a une durée de vie deux fois plus longue qu’un simple toit plat à gravier (grâce à son effet protecteur). Îlot de fraîcheur. L’évaporation produite par les plantes et le substrat contribuent au rafraîchissement de l’air ambiant. Esthétique. Ils offrent une plus-value paysagère à cette cinquième façade souvent délaissée. Pollution. En piégeant, voire en recyclant les poussières et particules fines, ils améliorent la qualité de l’air.

DES CRITÈRES À RESPECTER AVANT DE SE LANCER - Évaluer la capacité porteuse de la toiture. - S’assurer d’avoir une pente Exemple des Plaines-du-Loup à Lausanne. Mathilde Melsch

qui ne soit ni trop faible, ni trop importante. - Avoir les fonds nécessaires pour en assumer le coût (de 40 à 120 francs le m2), en plus de l’entretien annuel (environ 4 francs par m2). - Respecter les multiples normes d’aménagement de son canton. - Obtenir un permis de construire, notamment si la toiture est accessible au public.

QUELQUES CLÉS POUR RÉUSSIR SA VÉGÉTALISATION De l’épaisseur. En dessous de 8 cm d’épaisseur, le sol se dessèche ou s’inonde rapidement et on finit par n’avoir que les orpins et les mousses. Dans l’idéal, en ville, on préconise au moins 12 cm. Du granulé. Les racines se développent mieux dans un sol à granulométrie variable. Ce que l’on retrouve dans le substrat d’origine naturelle (pierre, gravier, sable, limon...) et qu’il n’y aura pas dans le substrat industriel. Des vagues. On recommande de se rapprocher de l’habitat naturel d’un sol en répartissant le substrat de façon irrégulière, parfois à 15 cm d’épaisseur, puis 10, puis 12. La recette idéale. Un bon substrat est composé à 90-95% de matières minérales (granulométrie variable) et à 5-10% de matières organiques (compost, terreau...). Des plantes. Afin de favoriser la biodiversité, il est bon de choisir des plantes adaptées à un sol sec et pauvre, qui se débrouilleront sans aucun arrosage ni apport d’engrais. Idéalement, les semis sont à réaliser au début de l’automne, à raison de 0,3 gr/m2 . Une pente. Afin d’avoir un bon fonctionnement hydrique, la toiture doit avoir une pente minimale de 1,5% et peut aller jusqu’à 27% (toiture traditionnelle). Du temps. La première année de croissance est cruciale pour les plantes qui mettront deux à trois ans pour réellement s’installer.

POUR ALLER ENCORE PLUS LOIN... De la sécurité. Sauf si la toiture a été pensée comme terrasse ou jardin, la zone peut s’avérer dangereuse, il est donc conseillé d’y installer des dispositifs «anti-chute». Pas de ruches. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les ruches en toiture ne sont pas optimales pour les abeilles qui subissent les fortes chaleurs en été et une trop forte densité pour une concurrence des ressources florales. Du photovoltaïque. La présence de végétaux améliore l’efficacité des panneaux solaires. Ces surfaces sont donc propices à leur installation, rafraîchie par les plantes. Des micro-habitats. Plus les toits sont diversifiés, plus les espèces sauvages se multiplieront. Il peut être intéressant de réaliser un point d’eau par exemple qui abreuvera les insectes ou oiseaux de passage. Julie Müller