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Immobilier
Interview
VERS UN BOOM DES AUDITS TECHNIQUES EN SUISSE
Jusque-là méconnue du grand public, l’étude des aspects techniques d’un bâtiment est en phase de devenir un incontournable des transactions immobilières, tout comme chez nos voisins britanniques. Interview.
Force est de constater que la plupart des biens immobiliers présentent des défauts ou des défaillances susceptibles d’affecter leurs performances à court, moyen ou long terme.
Afin de prévenir ce type de contraintes, les audits techniques sont devenus la règle dans les pays anglo-saxons et commencent à se généraliser en Suisse.
Les explications de Christophe Malbec, responsable du département Building
Consultancy chez CBRE Switzerland.
Qu’est-ce que l’audit technique en deux mots? C’est une photographie d’un bâtiment à un instant T qui décrit son état du point de vue de la technique. Souvent accompagné d’un audit juridique, il peut intervenir dans différents contextes mais la plupart du temps, cela se fait dans le cadre d’une transaction. De manière plus détaillée, l’audit technique est une présentation du contexte dans lequel se situe le bien examiné (quartier, environnement voisin, parking) puis une description de son enveloppe (façades, murs, volets, toiture), de son architecture intérieure et de ses installations techniques que l’on passe en revue de manière détaillée depuis les installations principales (chaudière, ventilation) jusqu’au plus détaillées (interrupteurs, luminaires, régulateur).
A quoi sert ce type d’étude? Grâce à ces examens plus ou moins poussés, nous pouvons déterminer les installations qui sont obsolètes ou pas. Et ce, en termes techniques mais aussi réglementaires (exemple des fenêtres avec simple vitrage qui ne sont plus aux normes actuelles). L’audit technique permet donc de décrire l’état dans lequel se trouve un bâtiment et à un futur acquéreur de comprendre ce qu’il achète. Nous pouvons identifier aussi les potentiels frais qu’il va devoir engager pour remettre le bâtiment à un niveau standard. Véritable outil de projection, il permet également de planifier des transformations. Typiquement, pour une surélévation d’immeuble comme on en voit fréquemment en Ville de Genève, cela nécessite une connaissance détaillée de la structure du bâtiment.
Est-ce l’acquéreur ou le vendeur qui vous mandate? D’une manière générale, c’est l’acquéreur qui a à charge d’effectuer l’audit technique avant d’investir. Dans le cas du vendeur, soit son bâtiment est un peu particulier soit hors marché et l’audit technique se place alors en argument de vente. Je dirai qu’il y a une proportion de 10% de propriétaires qui nous mandatent et 90% de futurs acquéreurs. Il y a aussi des audits techniques commandés par des institutionnels, propriétaires de parcs immobiliers conséquents, qui souhaitent avoir une meilleure connaissance des biens qu’ils possèdent et des investissements à réaliser sur le court-moyen terme. C’est un réel outil d’aide à la décision pour les propriétaires.
Christophe Malbec, responsable du département Building Consultancy chez CBRE Switzerland Les cantons utilisent d’ailleurs des outils pour parfaire la connaissance de leurs parcs immobiliers (ImmOBA, Stratus...).
Projet des Hauts-du-Château d’Allianz, à Bellevue, pour lequel CBRE a effectué un audit technique de pré-acquisition. Construction Perret
Effectivement, ils auditent les composantes environnementales afin d’évaluer les priorités d’action. Investisseurs, institutionnels et grandes entreprises, tous parlent des critères ESG aujourd’hui, cela devient incontournable et pour nous, c’est un axe de développement majeur. Via nos audits techniques nous réalisons déjà des plans de maintenance préventive afin de prévoir les investissements et travaux futurs, ce qui va dans ce sens.
Quel est le public-cible de ce service? Toute personne qui a la capacité d’investir sur un bâtiment. D’abord les investisseurs et propriétaire institutionnels, ce sont aussi des family office ou des particuliers qui ont un fort pouvoir d’achat et qui décident de placer leur argent dans l’immobilier. En clair, les individus qui ont les moyens d’investir mais pas forcément les connaissances techniques pour le faire. L’audit technique est là pour les rassurer et les assister.
Face à tant d’avantages, comment expliquez-vous que cette pratique soit très répandue dans les pays anglo-saxons mais moins en Suisse? La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), l’organisation professionnelle britannique qui propose des normes reconnues sur les marchés de l’immobilier, a joué un grand rôle dans le développement de ces outils d’analyses détaillées. Je dirai même qu’ils en sont les initiateurs. En tant qu’entreprise accréditée, nous nous basons sur certaines de leurs trames pour une partie de nos audits car ils ont une réelle longueur d’avance sur la Suisse. Néanmoins, la demande et l’offre sur le marché helvétique progressent et des outils sont élaborés, des systématiques sont mises en place comme chez CBRE.
Depuis combien d’années la demande se fait-elle ressentir en Suisse? Lorsque je suis arrivé chez CBRE, il y a dix ans, nous ne recevions que des demandes de clients internationaux qui venaient investir en Suisse et qui réclamaient des audits techniques. Depuis cinq ans, le besoin de comprendre l’état des bâtiments est grandissant ici aussi. Les problématiques énergétiques y sont pour beaucoup et on sent qu’on se dirige vers un boom au niveau de ce service. Preuve en est: des formations universitaires sont maintenant disponibles en Suisse. Par exemple l’EPFL propose un CAS (Certificate of Advanced Studies) spécialisé dans l’expertise technique des bâtiments. C’est un sujet, à priori de niche, qui prend suffisamment d’ampleur aujourd’hui pour se développer dans l’enseignement.
Comment voyez-vous l’évolution de ce type d’offre? Au niveau Suisse, la demande étant croissante, on se rend compte qu’il y a une concurrence qui se met en place avec de nouveaux acteurs spécialisés dans ces audits techniques. Chez CBRE, nous espérons passer de 10-20 mandats annuels à 40-50 en 2022 pour la Suisse romande. Il faudra s’attendre également à ce que la partie environnementale prennent de l’ampleur car c’est l’avenir de ces outils d’analyse. De la même manière que les clients veulent aujourd’hui des analyses de l’état du bâtiment, ils voudront aussi une confirmation que les critères ESG de leur entreprise peuvent être respectés en investissant dans un bien immobilier. Propos recueillis par Julie Müller
Fiscalité PROPRIÉTAIRE D’UN BIEN À L’ÉTRANGER, LES CINQ ERREURS À ÉVITER
La date limite pour retourner sa déclaration d’impôt approchant à grand pas, voici un florilège des bons réflexes fiscaux à adopter quand on possède un bien immobilier hors de la Suisse.
Adéfaut d’avoir les moyens de s’acheter un bien immobilier dans le pays, nombreux sont les Suisses qui deviennent propriétaires d’une résidence secondaire à l’étranger. Vacances assurées, télétravail amélioré ou encore retraite dorée, les tentations d’un tel achat ne manquent pas, mais certaines contraintes restent souvent découvertes sur le tard. En ce qui concerne la fiscalité par exemple, véritable source d’angoisse pour de nombreux contribuables, quantité d’erreurs sont encore commises par méconnaissance ou par confusion entre les deux pays. Au vu du délai de remise de la déclaration d’impôt qui approche, Cyrille Tardin, avocat spécialiste en fiscalité et administrateur de la société Depigest, nous rappelle quelques points à ne surtout pas négliger en termes de taxation de son bien immobilier situé hors du pays. 1 Ne déclarer son bien que dans le pays où il se situe Encore bon nombre de Suisses l’ignorent mais déclarer fiscalement son bien à l’étranger, dans le pays de situation, ne dispense pas le contribuable de le faire figurer dans sa déclaration d’impôt suisse. En effet, le système fiscal suisse est fait de telle manière que la totalité des revenus et de la fortune (que ces éléments aient leur source sur le territoire ou à l’étranger) doivent être recensés. «Il n’y a pas pour autant de double imposition, en Suisse et à l’étranger. Ce bien est exempté d’impôt ici et sera pris en compte uniquement pour déterminer le taux suisse d’imposition sur la fortune et le revenu», précise Cyrille Tardin. Ainsi, si votre fortune en Suisse s’élève à 500'000 francs et que vous êtes le propriétaire d’une maison en Grèce valant 300'000 francs, le fisc va imposer votre fortune
Cyrille Tardin, avocat spécialiste en fiscalité et administrateur de la société Depigest
Le propriétaire suisse d’un bien immobilier à l’étranger doit le faire figurer dans sa déclaration d’impôt suisse. LDD
de 500'000 francs au taux applicable à une fortune de 800'000 francs.
2Ne pas déclarer son bien délibérément Ne pas avoir connaissance de cette règle de «double déclaration» de son bien peut arriver et est même fréquent mais ne protège pas pour autant de la sanction. En ayant fait preuve de négligence, on peut toutefois réparer son erreur, du moins en partie. Effectuer une dénonciation spontanée permet typiquement d’éviter de payer l’amende. «Dans le cas contraire, où l’administration fiscale apprend par elle-même l’existence de ce bien, une procédure de rattrapage sur dix ans est lancée et l’amende infligée peut représenter entre un tiers et trois fois le montant de l’impôt économisé», souligne le spécialiste. Tout dépendra de la gravité de la faute, déterminée notamment en fonction du montant soustrait aux impôts. A savoir qu’avec la mise en place de l’échange automatique d’information en 2017, il est théoriquement possible pour l’administration fiscale d’avoir accès aux mouvements des comptes bancaires étrangers utilisés pour s’acquitter des frais de fonctionnement de ces biens immobiliers.
3Oublier de faire valoir des déductions De nombreuses dépenses peuvent permettre de réduire son imposition telles que les frais de jardinage ou autres frais d’entretien (selon les cantons). «Pour cela, il est important de garder toute facture relative à ce type de dépense ou attestation officielle concernant son bien pour pouvoir les remettre sur demande de l’administration fiscale», rappelle le fiscaliste. Il est également possible de déduire ses dettes privées ou hypothécaires et les intérêts relatifs si on a acquis par exemple son bien à l’étranger avec un prêt familial ou autre. Cela permettra de diminuer la fortune et le revenu imposables en Suisse.
4Oublier la valeur locative Selon la même logique que pour l’impôt sur la fortune, le revenu locatif réel (si le bien est loué) ou fictif (s’il n’est pas loué) sera pris en compte pour déterminer le taux applicable aux revenus imposables en Suisse et doit donc être renseigné. Cyrille Tardin ajoute: «Dans le cas de figure où le bien immobilier à l’étranger est loué, le contribuable doit déclarer les loyers perçus et peut, s’il le loue meublé, faire valoir une déduction forfaitaire (de 20% dans le canton de Vaud à 25% à Genève) pour l’usure des meubles.» Si le bien n’est pas loué, le contribuable doit impérativement déclarer la valeur locative théorique du bien en question, les pratiques étant divergentes d’un canton à l’autre. Pour ce qui est de Genève, voir l’erreur 5.
5Ne pas contester la taxation genevoise sur la question des frais Contrairement à la France ou encore l’Espagne et le Danemark, beaucoup de pays n’appliquent pas ce système de valeur locative. S’il n’existe pas de valeur locative étrangère (c’est souvent le cas), à Genève, celle-ci sera basée sur un forfait théorique de 4,5% de la valeur fiscale du bien, elle-même correspondant au prix d’acquisition au cours historique de la date d’achat. Cette valeur locative théorique de 4,5% de la valeur du bien est considérée comme nette, c’est-à-dire sans déduction possible de frais d’entretien. Une pratique très contestable qui peut se révéler véritablement pénalisante. «L’administration fiscale genevoise refuse ainsi toute déduction de frais effectifs pour un bien à l’étranger (autre que la France)», constate l’expert. Ce dernier invite par conséquent les contribuables à contester systématiquement les bordereaux de taxation de ce type car la question sera prochainement tranchée par les instances judiciaires, comme l’espère Cyrille Tardin, en faveur des contribuables concernés. A noter que ce procédé n’est pas observé dans d’autres cantons tels que Vaud ou Valais. Julie Müller
Anières
UNE ARCHITECTURE ÉCLAIRÉE
L'habitation groupée en bois, développée par Graco SA, promoteurs immobiliers, et projetée à Anières par Ris + Partenaires architectes et César Besada Architecture, se veut éclairante autant qu’efficace.
Un ensemble de dix appartements haut de gamme en PPE au cœur d’une abondante couronne de verdure. Une architecture mêlant à la fois l’épure et le raffinement. Chaque ligne est précisément tracée, chaque élément constructif millimétré, mais comme rien ne manque et rien n’est superflu, tout se fond dans l’évidente expression d’une harmonie formelle alliée à l’écologie. Une construction totalement en bois, c’est le choix affirmé par le maître d’ouvrage Grago SA.
Atmosphère chaleureuse «C’est une chance de collaborer avec un promoteur à l’écoute, qui ne veille pas uniquement à la rentabilité, mais s’intéresse aussi à la recherche architecturale. Sur notre proposition, il a osé le bois, chose encore rare chez les professionnels du secteur», indique l’architecte Antoine Ris, concepteur du projet en étroite collaboration avec César Besada. «Semblable à celui utilisé au Refuge du Goûter dans les hauteurs du massif du Mont-Blanc, le système de dalles porteuses intègre des granulés d’argile assurant la reprise du bruit aérien et d’impact», indique pour sa part Thomas Büchi, président du groupe Charpente Concept, qui a assuré l’ingénierie. «Couplé à l’isolation absorbante des plafonds, il procure une atmosphère feutrée, chaleureuse et paisible tout en procurant aux mélomanes une sonorité exceptionnelle.» Outre les considérations esthétiques et naturelles, ingénieur et architectes mettent en avant les nets avantages écologiques du matériau: au lieu d’émettre en masse du CO2 comme le béton, le bois capte le carbone. Un mètre cube de bois peut séquestrer jusqu’à 1 tonne de CO2. L’utiliser pour la construction permet de prolonger sa fonction de stockage. Dans une logique d’économie circulaire, le bénéfice durera aussi longtemps que la construction, puis on continuera à pouvoir utiliser les éléments de bois jusqu’à ce qu’ils servent de matériau de combustion à la fin de leur cycle de vie. D’une surface brute de 1500m2, le projet résidentiel emmagasine ainsi 240 tonnes de CO2 pour 240m3 de bois, alors qu’une construction en béton en en aurait émis quelque huit tonnes par m3. L’ouvrage est à très haute performance énergétique (THPE), doté d’une pompe à chaleur géothermique et de panneaux solaires thermiques.
Souplesse spatiale «Il est essentiel de continuer à évoluer et s’adapter au monde en mouvement», telle est l’attitude de Ris + Partenaires architectes, toujours attentif aux mutations contemporaines des modes d’habiter. Une philosophie partagée par César Besada qui a collaboré au sein de l’équipe avant d’ouvrir son propre bureau. Quoique contraignante, la typologie répétitive et rationnelle des appartements induite par les trames de la construction modulaire a, contre toute attente, donné lieu à l’exercice d’une grande souplesse spatiale, capable de répondre aux exigences spécifiques des futurs habitants. Tous traversants, les appartements présentent un généreux «tunnel de vie» central qui distribue à gré les différents espaces. Une personne seule peut ainsi, par exemple, jouir d’une très vaste zone de jour d’un seul tenant, tandis que les familles à géométrie variable bénéficient chacune de l’organisation spatiale et fonctionnelle souhaitée. Distribués par deux cages d’escaliers, les appartements de 4, 5 pièces et 6 pièces au rez et à l’étage, de 104m2 à 147 m2 PPE, jouissent de loggias et de terrasses de 38m2 à 50m2. Le rez s’ouvre sur des jardins privatifs. En attique, deux appar-
Tous traversants, les appartements présentent un généreux «tunnel de vie» central.
Ris+Partenaires/César Besada
Le rez s’ouvre sur des jardins privatifs. La composante végétale de l’ensemble est essentielle.
Ris+Partenaires/César Besada
Avantage écologique, le bois, au lieu d’émettre en masse du CO2 comme le béton, capte le carbone
tements de 6 et 7 pièces, soit 155 m2 et 183m2 PPE, donnent sur des généreuses terrasses de 152 et 174 m2, ouvertes sur le lac. La composante végétale est essentielle. Edifié sur une grande parcelle de plus de 3000m2, l’ensemble de dix logements s’entoure d’un projet paysager signé par Baumgartner Jonas SA qui intègre les belles essences existantes et la piscine rénovée. Tout le squelette et la structure intérieure sont en bois local – dalles porteuses, colonnes, murs, plafonds, façades, toiture – hormis les cages d’escaliers, les escaliers et l’étage de parking en soussol, étant entendu que les fondations ne peuvent être envisagées en bois que pour des constructions provisoires.
Gain en rapidité constructive Le léger surcoût par rapport au béton est compensé par le gain en rapidité d’exécution. Les éléments fabriqués en usine sont assemblés sur le chantier. La recherche de rationalisation constructive ne date pas d’hier. Après avoir trouvé ses fondements dans le mouvement moderne, l’architecture modulaire revient sur le devant de la scène depuis les années 2000, portée notamment par les préoccupations environnementales. Ce qui présuppose, d’autant plus lorsqu’il s’agit de bois, de prendre en compte les moindres paramètres dès la conception globale. «Avec les évolutions de la fabrication qui relève de nos jours de la haute technologie, les modules préfabriqués sont d’une précision inégalée, calculée au dixième de millimètre», note Thomas Büchi. Quant à la modularité susceptible d’engendrer la monotonie, le projet démontre avec finesse que l’on peut jouer de la répétition avec une créativité propice au bien-être et aux attentes des futurs propriétaires qui acquièrent leurs biens sur plans. La qualité du sensible et de l’humain nourrit depuis près de trente ans la diversité des programmes développés par Antoine Ris. Le bureau compte à son actif nombre de belles réalisations publiques et privées, des projets remarqués lors de concours nationaux et internationaux et des réhabilitations respectueuses de l’histoire du bâtiment, tel l’Espace Hippomène, fleuron de l’architecture industrielle des années 1950 devenu l’un des composants du campus de la HEAD, Haute école d’art et de design de Genève. A Anières, au chemin de Bassy 9, le chantier en cours depuis août 2021, exécuté par l’entreprise totale Roof SA, désormais membre du groupe Allreal, sera livré en août 2023. Viviane Scaramiglia
Un ultime lot est encore disponible à la vente. Grago SA se tient à disposition au tél. 022 231 20 10 ou par courriel: info@grago.ch
