1 sem 2016 v5 final by Carlos Hansen

Informe Semestral

I - 2016

SUPER INTENDIENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

COMPARTIMENTO 1

VIGILADO

Junio 30 de 2016

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Tabla de Contenido Pรกg 1. Informe del Presidente 2. Resumen Operativo 3. Resumen Financiero 4. Portafolio de Inmuebles 5. Estados financieros 6. Reporte sobre el Sector Inmobiliario 7. Agradecimientos

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSร TILES

4 8 10 12 21 66 71

1. Informe del Presidente El primer semestre del 2016 fue un periodo con resultados un tanto contradictorios, por cuanto en este lapso se acentuó la desaceleración de la economía colombiana, con un crecimiento proyectado para el año del 2.3% anual, inferior en 0,8 % al del año anterior y al promedio de crecimiento económico del 4,5 % anual registrado en los últimos quince años. Las causas principales de esta desaceleración está en las menores exportaciones por la baja en la demanda internacional y en la fuerte reducción de los precios de las materias primas minero-energéticas. No obstante este panorama, que en su conjunto es negativo, algunos rubros de la economía presentaron cifras positivas con datos satisfactorios en la industria manufacturera (+5.3%), la construcción, (+5.2%) y los servicios financieros (+3.8%).

INFLACIÓN, TASAS DE INTERÉS Los factores de reducción en la oferta de alimentos causado por las sequías producidas por el fenómeno del niño, más el prolongado paro camionero, además de la devaluación del peso, impulsaron la inflación a cifras cercanas al 9% anual, registros no vistos desde el año 2000. La respuesta del Banco de La República fue subir la tasa de intervención, llegando al 7.5% anual (23 de junio) lo cual sin duda resultará en un freno adicional de la economía, tal como se deduce de los mismos pronósticos del Banco central. Respecto de la inflación, se espera que para el año 2017 se ajuste nuevamente al rango meta del Banco de La República (2% - 4%) proyectándose que en el presente año termine en el rango del 6% al 7%. Las medidas adoptadas por las autoridades monetarias han sido motivo de un gran debate por cuanto la inflación observada es resultado principalmente de restricciones en la oferta y de la fuerte devaluación del peso y no tanto efecto de un exceso de demanda, por lo que a juicio de algunos observadores y del mismo gobierno nacional, las altísimas tasas de intereses adoptadas introducen un factor de desestimulo en la inversión de las empresas y en el consumo interno con el consecuente peligro de conducir la economía hacia una estanflación.

SECTOR EXTERNO Entre Enero y Junio del 2016 las exportaciones totales continuaron en descenso siendo 25.7% menores que en el mismo periodo del año 2015, alcanzando tan solo 14.324 millones de dólares, completando 21 meses de caída continua, como resultado en el desplome de los precios y volúmenes de exportación de los minero-energéticos y en la manufactura.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

En las industrias extractivas, la disminución fue del 43%, reduciéndose a 5.643 millones de dólares. La exportación de manufacturas disminuyó a 7.194 millones de dólares, con un descenso en el periodo del 9.7%, contrastando con incrementos del 8.8% en los productos agropecuarios. En el caso de las exportaciones, la devaluación y los tratados de libre comercio no han sido fuente de nuevas exportaciones dada la poca formación de capital fijo y porque buena parte de los exportadores hasta ahora están en una etapa de transición redireccionando sus esfuerzos de exportar a Venezuela y Ecuador, a los mercados donde se han abierto las puertas con los tratados de libre comercio. Para finales del 2016 los analistas de la revista Dinero proyectan que las exportaciones alcanzaran 36.500 millones de dólares, resultando en un déficit comercial de 12.300 millones de dólares, que comparado con un PIB proyectado de $274.000 millones de dólares conduciría a un déficit en la balanza comercial del 4.5% del PIB.

DEUDA EXTERNA El déficit en cuenta corriente se ha ido elevando proyectándose que para el 2016 alcanzará el 5,8% del PIB, el cual es bien alto comparado con países con la misma calificación soberana de largo plazo (BBB). Como consecuencia de ello, la deuda externa para financiar el déficit ha venido creciendo, alcanzando al final del mes de Abril del 2016 la suma de 114.699 millones de dólares equivalentes a 42.4% del PIB, con un incremento del 18% en un periodo de solo tres años. Teniendo en cuenta lo anterior, y el déficit fiscal creciente, las calificadoras de riesgo redujeron la perspectiva de nuestra economía de estable a negativa, pero mantuvieron, por el momento, la calificación con grado de inversión BBB.

EVOLUCIÓN DEL DÓLAR En lo corrido del año la relación peso/dólar ha tenido una fuerte volatilidad, muy ligada a la evolución del precio del barril de petróleo, comenzando en $3.149,49/DOLAR el 1 de Enero, subiendo a $3.434,89 en Febrero y bajando a un rango entre $2.900/ DOLAR y $3.100/DOLAR a finales del semestre.

PETRÓLEO El primer semestre se caracterizó por una gran volatilidad en los precios del barril de petróleo, subiendo su precio (WTI) de 31,77 dólares por barril en Enero a $48,83 por barril en Junio, manteniendo un promedio bajo comparado con los $92 dólares por barril que se tenía en Agosto del 2014 cuando comenzó el proceso acelerado de disminución de su cotización.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

La baja en el precio en este importante rubro de la economía, es producto de varios factores, entre ellos, la desaceleración de la economía China, el levantamiento de las sanciones contra Irán, con su potencial de introducir 2.0 millones de barriles diarios al mercado y la falta de acuerdo de los países productores de la OPEP. En contraste, el repunte del precio en lo corrido de este año, es consecuencia del cierre de numerosos campos menos rentables, especialmente de aquellos relacionados con el método de extracción de crudo conocido como “fracking”. Respecto de la producción nacional, esta disminuyo a 899.000 barriles desde un promedio de 1’000.000 de barriles diarios.

INFRAESTRUCTURA La noticia más relevante en este campo es el cierre financiero de los primeros tres proyectos de las concesiones 4G, los cuales seguirán 5 más en las próximas semanas. Este hecho, es de gran relevancia por cuanto implica un factor de impulso para la economía, estando todavía pendiente la financiación para los llamados proyectos de la segunda y tercera ola. La nueva generación de concesiones viales le inyectará 50 billones de pesos en los próximos 5 años, siendo un factor fundamental para compensar la caída en los progresos petroleros.

SECTOR INMOBILIARIO (Tomado de Informe Colliers)

Al cierre del primer trimestre del 2016, el área aprobada para construcción fue de 4.862.461 metros cuadrados lo que representa una disminución del 23% con respecto al mismo periodo del 2015, industria, educación y administración pública fueron los destinos con la mayor contracción en el periodo. El área aprobada para vivienda pasó de 4.539.882 metros cuadrados en los primeros tres meses del año del 2015 a 3.593.152 metros cuadrados en el mismo periodo del 2016, lo que representa una variación de -20,9%. La vivienda de interés social registró una disminución en el área aprobada de 289.452 metros cuadrados en el primer trimestre de 2016 con respecto al mismo periodo del 2015, mientras que para la vivienda diferente de interés social fue de 657.278 metros cuadrados. Es importante mencionar que la aprobación de licencias para vivienda se concentró principalmente en hogares de vivienda de ingresos bajos y medios. Por otra parte, durante los tres primeros meses del año el área licenciada para construcción se distribuyó principalmente en la ciudad de Bogotá con una participación de 22,7%, seguido por los departamentos de Cundinamarca y Antioquia las cuales representaron 10,7% y 10,3% respectivamente.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

SECTOR HIPOTECARIO A marzo del 2016, el sistema financiero desembolsó un monto total de 1,6 billones de pesos para créditos de vivienda, orientados principalmente al segmento de vivienda diferente a interés social el cual representó el 81% del total de desembolsos, por su parte, las viviendas de interés social registraron un total colocado de aproximadamente 314 miles de millones de pesos. La tasa promedio de los créditos VIS se ubicó en 13,62% mientras que para los NO VIS fue de 12,03%. Vale la pena mencionar que ambas tasas han venido presentando una tendencia creciente en relación con el aumento generalizado de la tasa de intervención del banco de la república, sin embargo, su aumento no se ha presentado en igual proporción a otras tasas de interés como las de consumo, gracias a los subsidios del gobierno a esta modalidad de crédito.

PERSPECTIVAS FUTURAS En el próximo semestre se presentará la nueva reforma tributaria la cual promete muchos debates por la alta tributación que ya soportan las empresas y el probable aumento en el IVA, pero que a juicio del Gobierno nacional, es indispensable dada la necesidad de financiar el presupuesto nacional y los gastos del post-conflicto. El ambiente promete ser enrarecido además por los debates sobre el proceso de paz y el plebiscito, lo cual sin duda incidirá en la confianza inversionista , circunstancias que sumadas a las altas tasas de interés, conducirán a un nuevo periodo de desaceleración económica, tal como ya se vaticina desde el Banco central. Atentamente; Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente Fuentes: Portafolio, La República, Revista Dinero, Semana, El Tiempo, Dane, Banco de la República e Informes Colliers International.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

2. Resumen Operativo Estimado Inversionista, A continuación compartiremos con usted los temas más relevantes referentes a la operación y labor de Gestor Inmobiliario como gestor del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles. Al cierre del primer semestre se tiene que el portafolio de activos del Fondo alcanzó un valor de más de 48 mil millones de pesos cuales están distribuidos en inmuebles en Bogotá y Cali. El valor de unidad a Junio 30 de 2016 fue de $15.300,17 resultado de una utilidad acumulada desde el lanzamiento del Fondo de 73,39%. Las rentabilidades obtenidas por el Fondo siguen siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales constituyéndose adicionalmente en fuente de diversificación para sus portafolios con un componente generador de rendimientos recurrentes y un perfil de riesgo conservador. Endeudamiento En cuanto al endeudamiento, a Mayo de 2016 el Fondo posee cupos de crédito aprobados por 4.500 millones de pesos, de los cuales ha hecho uso del 60,8%. Estos compromisos equivalen a un endeudamiento total de 6% sobre el valor patrimonial. Vale la pena mencionar que la totalidad del endeudamiento ha sido destinado a la adquisición de los derechos fiduciarios del Proyecto BOX XI que aunque no se ha recibido el inmueble hoy ya se encuentra operando y generando los primeros flujos de efectivo al fondo. Informe de Labores del Gestor y la Administradora Sobre la labor del Gestor durante este primer semestre de 2016 debemos mencionar que se continuó con la labor de comercialización del inmueble Alianza por medio gestión directa y mediante diferentes empresas inmobiliarias que nos trajeron importantes clientes, de los cuales tres concretaron su intención de oferta formal pero no se cerró la negociación. De igual forma, Gestor Inmobiliario ha estado presente en todas y cada una de las propuestas y negociaciones que han llevado diferentes inmobiliarios para los arriendos de las oficinas del edificio BOX XI durante todo el primer semestre del año. 8

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Así mismo, en cuanto a mejoras en los inmuebles, se realizó la demolición y obra nueva de los baños de las oficinas de Alianza, quedando pendiente la adecuación en las instalaciones eléctricas y acabados de las oficinas para efectuarse una vez esté firmado el contrato de arrendamiento. De igual manera, el Gestor convocó dos comités de Inversiones durante el primer semestre del año, en donde se revisaron interesantes propuestas para diversificar el portafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles. De la mano con el Administrador del Fondo, Ultraserfinco, se realizó la Asamblea de Inversionistas en donde se aprobaron los Estados Financieros con corte a 31 de Diciembre de 2015 al igual que la presentación del Gestor, la Administradora y el Comité de Vigilancia. Durante este Primer Semestre, se realizó el avalúo de las oficinas del Edifico Santa Monica en Cali, el cual creció un 7,12% con respecto al avalúo realizado en 2015. Los demás avalúos están programados para el Segundo Semestre del año. El continuo crecimiento del Fondo y de su portafolio, así como la necesidad de mantener los altos estándares de calidad y eficiencia en la gestión, ha llevado al fortalecimiento de la estructura organizacional de Gestor Inmobiliario. Durante el Primer Semestre de 2016 se incorporó Tatiana Núñez como Subgerente, quien se encarga de la gestión continua de los Inmuebles actuales y es el vínculo directo entre el Administrador y el Gestor para tos temas operativos. Tatiana es Ingeniera Financiera de la Universidad Piloto de Colombia y laboró en la Banca de Inversión de Profesionales de Bolsa. Rentabilidad Acumulada del Fondo vs COLCAP, Dow Jones, DTF

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

3. Resumen financiero A cierre de Junio de 2016 el Fondo tuvo Ingresos Operativos por un valor de $3.330 Millones, activos por valor de $48.441 Millones, Pasivos por $3.114 Millones y un valor patrimonial de $45.326 Millones. El flujo de la Operación al 30 de Junio de 2016 ascendió a $621,94 Millones y serán distribuidos en el mes de Agosto a los Inversionistas. Durante el Primer Semestre del año, el fondo tuvo rentabilidades por dos fuentes: El Flujo de Caja proveniente de los rendimientos que semestralmente se reparten a los inversionistas por concepto de Ingresos de Arriendos después de Gastos y por Valorizaciones provenientes de la actualización de avalúos en los inmuebles. El Fondo continúa demostrando que es una inversión estable y que no tiene correlación alguna con los mercados de valores. La rentabilidad Efectiva Anual durante el Primer Semestre del Año fue del 9,96%E.A. y la rentabilidad acumulada desde su inicio ha sido del 73,99%, mientras que la rentabilidad del índice accionario COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia durante el mismo periodo fue del -25,12%. El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fondo es una fuente de diversificación de sus portafolios con rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Rentabilidad Acumulada del Fondo vs principales indicadores

FCPI

DTF

COLCAP

Dow Jones

80,00%

60,00%

40,00%

20,00%

0,00%

-20,00%

-60,00%

01/06/2011 01/07/2011 01/08/2011 01/09/2011 01/10/2011 01/11/2011 01/12/2011 01/01/2012 01/02/2012 01/03/2012 01/04/2012 01/05/2012 01/06/2012 01/07/2012 01/08/2012 01/09/2012 01/10/2012 01/11/2012 01/12/2012 01/01/2013 01/02/2013 01/03/2013 01/04/2013 01/05/2013 01/06/2013 01/07/2013 01/08/2013 01/09/2013 01/10/2013 01/11/2013 01/12/2013 01/01/2014 01/02/2014 01/03/2014 01/04/2014 01/05/2014 01/06/2014 01/07/2014 01/08/2014 01/09/2014 01/10/2014 01/11/2014 01/12/2014 01/01/2015 01/02/2015 01/03/2015 01/04/2015 01/05/2015 01/06/2015 01/07/2015 01/08/2015 01/09/2015 01/10/2015 01/11/2015 01/12/2015 01/01/2016 01/02/2016 01/03/2016 01/04/2016 01/05/2016 01/06/2016

-40,00%

Índice

Acumulada Jun/11 – Jun/15

Fondo inmobiliario

73.39%

COLCAP

-25.12%

Dow Jones

43.98%

DTF (promedio)

26.45%

La estructura del Fondo permite a los inversionistas recibir un rendimiento estable proveniente de los flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad. La rentabilidad del Fondo desde su inicio es muy superior a una inversión en CDTs, los cuales han tenido una valorización promedio acumulada de 26.45%.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

4. Portafolio de Inmuebles Al cierre del Primer Semestre de 2016, el Fondo contaba con 8 inmuebles: En Bogotá: Oficinas en la Zona Franca, oficinas en el Edificio Business 93, 10% de los Derechos Fiduciarios en el Edificio BOX XI, oficinas en el edificio Alianza, oficinas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo y oficinas en el Edificio Business Center. En Cali: Oficinas en el Edificio Santa Monica Central y Locales en el Centro Comercial Centenario. s ble

Inm

Zona Franca Business 93

li Ca

BOX XI

Participación por Valor de Inmueble

Av. 15

28%

CEC

Business Center Santa Mónica

CCC. Centenario

9% 16%

9% 15%

Los dos inmuebles con mayor participación con las Oficinas en Zona Franca y las Oficinas del Edificio Business 93. Participación de ingresos por Arrendatario

Teleperformace

Red Bull

Varios (BOX XI) Delaware

1% 31%

ERM

Alianza

Palaca S.A.S.

EPK

Experian Totto

Cruz Verde

15%

4 Kids

Cueros Vélez

Participación de Ingresos por Vencimiento

15%

Duración promedio 3,0 años

48%

21%

19% 10%

2016

2017

2018

2% 2019

2020

2021

2022

2023

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Business Center (ZF)

Fecha de compra

Agosto de 2001

Ciudad

Bogotá

Sector / corredor

Zona franca de Bogotá

Tipo de activo

Oficinas

Área arrendable

2.309,31 m2

Parqueaderos

Arrendatario

Teleperformance

Zona Franca de Bogotá Edificio Business Center Av. Carrera 106

El área total del inmueble es de 2.309,31m2 de oficinas en la Zona Franca, que corresponden a 4 locales de servicios, 29 parqueaderos y 1 depósito. Este inmueble fue construido en el año 2008, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado al interior de la Zona Franca, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva desde su adquisición.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Business 93

Fecha de compra

Abril de 2013

Ciudad

Bogotá

Sector / corredor

Chicó

Tipo de activo

Oficinas

Área arrendable

860,11 m2

Parqueaderos

Arrendatario

Red Bull

Av. Cra. 15 Calle 94 Edificio Business 93 Parque de la 93

El inmueble corresponde a las oficinas 805 y 806, Mezzanine y los garajes 1, 2, 3, 4, 21, 22, 95 y 96 y su área total es de 1.426,39 m2. Ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 93ª - 84 de Bogotá. Este inmueble fue construido en el año 2011, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Box XI

Fecha de compra

Julio de 2014*

Sector / corredor

Chicó

Ciudad

Tipo de activo

Área arrendable Parqueaderos Arrendatarios

Bogotá

Oficinas y locales

Oficinas 8.323 m2 y locales

1.085 m2

Calle 100 Av. Cra. 15 Edificio BOX XI

151 convertibles a 255 Locales: Bodytech, Hornitos, FuddRuckers y Alciautos

Calle 94

Box XI es uno de los proyectos de oficinas corporativas más importantes del corredor del Chicó, cumpliendo con los altos estándares internacionales de calidad A+. Cuenta con sistema constructivo de estructura metálica y altura libre de 3,6 metros y ventanería termo acústica. El edificio tiene en el primer piso 5 locales que aportan 1.085 m2 de área rentable y 6 pisos de áreas libres de 1.292 m2 cada uno, siendo el último dúplex con una terraza de 543m2 y área adicional bajo cubierta de 688m2. Tres sótanos de los cuales dos, tienen doble altura, habilitando la posibilidad de instalar duplicadores. El Fondo es dueño del diez por ciento (10%) de los derechos fiduciarios del Edificio. Las expectativas de valorización de este inmueble son altas en el corto, mediano y largo plazo ya que se ubica en una zona de alto desarrollo en la ciudad. En la actualidad, el 100% de los locales se encuentra arrendado, al igual que el segundo piso. Los pisos restantes están siendo comercializados por las firmas más reconocidas a nivel nacional y se están analizando diferentes ofertas de arriendo. *La última cuota para el traspaso de los derechos fiduciarios está programada para finales de 2016 Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Av. 15

Av. Cra. 15

Fecha de compra

Noviembre de 2015

Ciudad

Bogotá

Sector / corredor

Chicó

Tipo de activo

Oficinas

Área arrendable

590,19 m2

Parqueaderos

Calle 100

Arrendatario

En comercialización

Carrera 9

Edificio Alianza Round Point

Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Av. 15, en la Avenida Carrera 15 No. 100 – 43 de Bogotá. Corresponde a las oficinas 501, 502, 503 y 11 garajes. Su área total es de 590.19 m2. Este inmueble fue construido en el año 1997, y está situado en uno de los corredores corporativos de mayor consolidación urbanística en la ciudad. La buena ubicación y visibilidad del inmueble permiten lograr un buen precio de renta. Actualmente se está llevando a cabo el proceso de comercialización con las más importantes firmas Inmobiliarias del País y se está considerando dar en exclusividad el inmueble.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Centro Empresarial Corporativo

Fecha de compra

Diciembre de 2011

Carrera 19

Ciudad

Bogotá

Sector / corredor

Chicó

Carrera 15

Tipo de activo

Oficinas

Área arrendable

729,22 m2

ECEC

Parqueaderos

Carrera 9

Arrendatario

Delaware

Calle 100

Ubicado en la Diagonal 97 No. 17-60 al norte de Bogotá, el inmueble corresponde a las oficinas 801 y 802, y su área total es de 729.22 mts2 de oficinas. Situado en un corredor atractivo para las compañías. Las oficinas se encuentran actualmente rentadas a Delaware Consultoría empresa dedicada a las consultorías de negocio, procesos, certificación de software, desarrollo de productos propios y a medida, integración, soporte y mantenimiento de sistemas informáticos. Este inmueble fue construido hace quince años, y de acuerdo con Collier’s International, el precio de renta actual está por encima del promedio del mercado en el sector, lo cual refleja un buen indicador para aportar a la rentabilidad del fondo en el mediano y corto plazo. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Business Center

Fecha de compra

Enero de 2012

Carrera 15

Ciudad

Bogotá

Calle 94

Sector / corredor

Chicó

Tipo de activo

Oficinas

Edificio Business Center

Área arrendable

535,6 m2

Parqueaderos

Arrendatario

ERM

Edificio Business 93 Parque de la 93 Calle 93

Al norte de Bogotá en la Carrera 16 No. 93ª-36 se encuentran las oficinas 601 a 604, propiedad del Fondo y su área total es de 535,6 mts2. El edificio es catalogado como Clase A y es uno de los edificios de mayor impacto arquitectónico del sector. Este inmueble fue construido en el año 2010, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva. El acceso al sector se realiza a través de vías importantes de la malla vial de la ciudad que permiten aproximarse a las inmediaciones del sector. 18

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Edificio Santa Mónica

Fecha de compra

Enero de 2012

Sector / corredor

Santiago de Cali

Ciudad

Tipo de activo

Área arrendable Parqueaderos Arrendatarios

Cali

Av 6A Norte

842,67 m

Edificio Santa Mónica

XEO Centro de Negocios

Calle 22 Norte

Oficinas

y Experian Datacrédito

La propiedad está conformada por tres pisos de oficinas que corresponden al nivel 3, 4 y 5 del Edificio Santa Mónica Central Torre II. Su área total es de 842.67 mts2. Corresponde a uno de los edificios de oficinas más reconocidos en el corredor empresarial del Norte de la ciudad de Santiago de Cali. Las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio, lo clasifican como un edificio A, uno de los estándares más altos en edificaciones de oficinas en Colombia. Este inmueble fue construido en el año 2012, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia corporativa en la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Centro Comercial Centenario

Fecha de compra

Marzo de 2013

Ciudad

Cali

Sector / corredor

Centenario

Tipo de activo

Locales

Área arrendable

223,19 m2

Parqueaderos

Los de C.C.

Arrendatario

Av. 4 Norte Calle S Norte Centro Comercial Centenario Av. 1 Norte

EPK, 4Kids, Cueros Velez, Totto y Cruz Verde

Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Centro Comercial Centenario en la Avenida 4 Norte No. 7N – 46 de Cali. El acceso a la propiedad es excelente y se hace a través de importantes vías del municipio de Santiago de Cali. El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Ubicado en la ciudad de Santiago de Cali se considera como uno de los complejos comerciales más tradicionales en la Urbanización Centenario, por estar en un sector altamente residencial de estrato 6. Este inmueble fue construido en el año 2006, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia comercial para la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe representando una importante rentabilidad en el corto y mediano plazo. 20

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

5. Estados financieros Periodo comprendido entre 1 de enero y el 30 de junio de 2016 (Cifras expresados en pesos) Balance General

Periodo terminado en JUNIO 2016

Activo Efectivo y equivalentes (Nota 7) Inversiones y derivados (Nota 8) Deudores (Nota 9) Propiedades de Inversión (Nota 10)

Pasivo

Total Activo

Obligaciones financieras (Nota 11) Cuentas por pagar (Nota 12) Total Pasivo PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES Derecho de inversión Total patrimonio de los suscriptores (Nota 13) Total pasivo y patrimonio de los suscriptores

1.742.225.534 13.505.500.000 171.282.710 33.022.194.281 48.441.202.525 48.441.202.525 2.954.622.236 160.109.528 3.114.731.764 45.326.470.761 45.326.470.761 48.441.202.525

Fuente: Ultraserfinco

Estado de Ganancias y Pérdidas

Periodo terminado en JUNIO 2016

Ingresos

Ingresos operacionales Rendimientos financieros (Nota 14) Ajuste por valoración de propiedades de inversión (Nota 15) Otros ingresos (Nota 17) Total Ingresos

Egresos operacionales

Comisiones Honorarios Deceval Asamblea y simposios Impuestos (Nota 20) Seguros (Nota 21) Otros gastos (Nota 22) Intereses financieros (Nota 23) Total egresos operacionales Utilidad neta del ejercicio Fuente: Ultraserfinco

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

66.252.282 1.657.554.577 1.574.663.356 31.859.559 3.330.329.774 452.996.301 53.101.568 4.197.814 250.000 137.000.154 21.494.549 102.045.710 219.742.131 990.828.228 2.339.501.546

Notas a los Estados Financieros Al 30 de junio de 2016 (Cifras expresados en pesos)

1. ENTIDAD REPORTANTE EL Fondo de Capital privado Inmobiliario en lo sucesivo FCPI, constituido y administrado por ULTRASERFINCO S.A. Comisionista de Bolsa, tiene como fin principal proporcionar a los inversionistas que se vinculen la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles que deberán estar ubicados en las capitales de departamento de Colombia y sus municipios circunvecinos, y ciudades principales de los Estados Unidos de América, Panamá y de países que conforman la Comunidad Andina; podrán ser inmuebles o proyectos para vivienda, oficinas, comercio, industria, instituciones prestadoras de salud u hotelería, que tengan una buena rentabilidad potencial, en el caso de proyectos, o se encuentren arrendados a largo plazo o tengan potencial para ser arrendados en condiciones favorables, en el caso de inmuebles; y la inversión mínima por proyecto o inmueble será de dos mil millones de pesos (COP2,000,000,000.oo). Para el caso particular del compartimento UNO, quien está presentando los estados financieros, las inversiones podrán realizarse en oficinas, bodegas industriales, locales comerciales e instituciones prestadoras de salud y la ubicación geográfica de los inmuebles debe ser: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga o Villavicencio, incluyendo sus municipios circunvecinos, acorde a los estipulado en el anexo 1 del reglamento El FCPI fue autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la resolución No. 2010038651-022 del 12 de Octubre de 2010 en donde autoriza el Reglamento; El FCPI actualmente solo tiene conformado un compartimento de los autorizados. El FCPI tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., pero podrá recibir recursos donde funcionen agencias y sucursales de la Sociedad Administradora, así como en las oficinas de los establecimientos de crédito con los cuales tenga suscrito contrato de uso de red de oficinas y realizar retiros y consignaciones en las diferentes redes de cajeros automáticos en los cuales se presente el servicio, en término del artículo 93 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (EOSF) y demás disposiciones pertinentes. El FCPI cumple con todos los requisitos de que trata el decreto 2555 de 2010 del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, y las Resoluciones 053 y 054 expedidas por la Superintendencia Financiera que incluyeron nuevas reglamentaciones para el manejo de los Fondos de Inversión Colectiva. 22

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

FUSION COMPAÑÍA ADMINSTRADORA El FCPI es administrado por ULTRASERFINCO S.A. comisionista de bolsa, (En adelante “ULTRASERFINCO” o “la Comisionista”), una entidad privada que nace en septiembre de 2015 como el resultado de la fusión de dos firmas independientes de amplia trayectoria en el mercado de capitales colombiano, Ultrabursátiles con más de 25 años de existencia y Serfinco con una trayectoria de más de 45 años. Mediante escritura pública No.3468 del 18 de septiembre de 2015, registrada en la notaria 47 de la ciudad de Bogotá D.C, se protocolizó dicha fusión. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 60 del EOSF, la Fusión se perfeccionó una vez que el Superintendente Financiero declaró que no tiene objeciones a la misma mediante resolución 1241 de 9 de Septiembre de 2015 La Comisionista tiene su domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014 tenía 345 y 186 empleados respectivamente, y cuenta con 5 sucursales para el cierre de 2015, en las ciudades de Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga. La Comisionista se encuentra bajo la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia (En adelante “la SFC” o “la Superintendencia”). El término de duración de la sociedad se extiende hasta el 14 de febrero de 2041. El FCPI cumple en su totalidad con las políticas de inversión fijadas en el reglamento del FCPI y lo particular por las directrices dadas por el Comité de inversión.

2. BASES DE PRESENTACIÓN 1.

Normas contables aplicadas

El FCPI, de conformidad con las disposiciones vigentes emitidas por la Ley 1314 de 2009 y el Decreto 2420 de 2015, respectivamente, prepara sus estados financieros de conformidad con normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia - NCIF, las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) junto con sus interpretaciones, traducidas al español y emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés) al 31 de diciembre de 2012. 2.

Bases de preparación

El Fondo tiene definido efectuar un corte de sus cuentas, preparar y difundir estados financieros de propósito general una vez al año, el 31 de diciembre, comparativos con el cierre de cuentas del ejercicio anterior. Para efectos legales en Colombia, los estados financieros principales son los estados financieros individuales, los cuales se expresan en pesos colombianos, por ser la moneda de presentación o reporte para todos los efectos. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

La moneda funcional es el peso colombiano, que corresponde a la moneda del entorno económico principal en el que opera el Fondo. Los estados financieros del Fondo al 30 de junio de 2016 , preparados de acuerdo con las normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia (NCIF) de propósito especifico. Estos estados financieros han sido preparados sobre la base del costo histórico, excepto instrumentos financieros que son medidos a valores razonables al final de cada periodo de reporte, como se explica en las políticas contables. El costo histórico esta generalmente basado sobre el valor razonable de la contraprestación entregada en el intercambio de bienes y servicios. Con excepción de los valores intrínsecos, valores en US Dólares, número de unidades, el valor de la UVT, los valores nominales y en aquellos casos en que se indique lo contrario, las cifras y valores están expresados en miles de pesos colombianos.

3. ADOPCIÓN POR PRIMERA VEZ En el proceso de transición a las NIIF se revisaron los impactos sobre el patrimonio al 01 de enero de 2014 (balance de apertura) y 31 de diciembre de 2014 (balance de transición), y el resultado integral al 31 de diciembre de 2014; comparando las políticas contables aplicadas por la Comisionista y el Fondo, en la preparación de los estados financieros hasta el cierre del ejercicio anterior finalizado el 31 de diciembre de 2014 y las políticas contables aplicadas por la Compañía en la preparación de los estados financieros a partir del ejercicio iniciado el 1 de enero de 2015 bajo NCIF. Como resultado de ello se concluyó que la convergencia no generó impactos cuantitativos en el Fondo.

4. PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRÁCTICAS CONTABLES. 4.1

Efectivo y equivalentes de efectivo

El efectivo y equivalentes de efectivo en los estados financieros comprende el efectivo en caja y cuentas corrientes bancarias, y otras inversiones a corto plazo de alta liquidez (con vencimientos originales de tres meses o menos), que son rápidamente realizables en caja y que no tienen riesgo de cambios en su valor. Los sobregiros bancarios se consideran normalmente actividades de financiación similares a préstamos. El reconocimiento está relacionado con el momento en el cual se realicen las salidas y/o entradas de dinero en caja, en cuentas bancarias o cuando se realicen operaciones a corto plazo de alta liquidez.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Todos los equivalentes de efectivo en su reconocimiento inicial deben reconocerse a su costo de adquisición. El FCPI deberá presentar el monto del efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo, indicará las fluctuaciones cambiarias del efectivo denominado en moneda extranjera. En caso de que exista efectivo y equivalentes de efectivo restringidos, debe revelarse su importe y las razones de su restricción y la fecha probable en que ésta expirará. También se revelarán los importes de efectivo y equivalentes de efectivo que estén destinados a un fin específico por parte de la administración. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación del efectivo en moneda extranjera, entre la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.2 Inversiones El Capítulo I de la Circular Básica Contable y Financiera - Circular 100 de 1995 (En adelante “CBCF”) de la Superintendencia, establece la clasificación, valoración y registro contable de las inversiones. Las entidades sometidas a la inspección y vigilancia (entidades vigiladas) de la Superintendencia Financiera de Colombia, están obligadas a clasificar, valorar y contabilizar las inversiones en valores de deuda, valores participativos, inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico considerados como instrumentos financieros, que conforman los portafolios propios de las entidades, los fondos de inversión colectiva y los portafolios de los recursos administrados a nombre de terceros, así como las inversiones en bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en dicha norma. Objetivo de la valoración de inversiones - La valoración de las inversiones tiene como objetivo fundamental el registro contable y la revelación a valor razonable de los instrumentos financieros. Las entidades vigiladas deben utilizar para la valoración la información suministrada por los proveedores de precios, para todos los instrumentos que aplique, de acuerdo con lo previsto en el Decreto 2555 de 2010 o las normas que lo modifiquen o adicionen, así como las instrucciones previstas en el Capítulo IV, Titulo IV de la Parte III de la Circular Básica Jurídica. Criterios para la valoración de inversiones - La determinación del valor razonable debe considerar todos los criterios necesarios para garantizar el cumplimiento del objetivo de la valoración de inversiones establecido en la CBCF de la Superintendencia, y en todos los casos los siguientes: Objetividad - La determinación y asignación del precio justo de intercambio de un valor se debe efectuar con base en criterios técnicos y profesionales, que reconozcan los efectos derivados de los cambios en el comportamiento de todas las variables que puedan afectar dicho precio. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Transparencia y representatividad - El valor razonable de un título o valor se debe determinar y asignar con el propósito de revelar un resultado económico cierto, neutral, verificable y representativo de los derechos incorporados en el respectivo título o valor. Evaluación y análisis permanentes - El valor razonable que se atribuya a un título o valor se debe fundamentar en la evaluación y el análisis permanente de las condiciones del mercado, de los emisores y de la respectiva emisión. Las variaciones en dichas condiciones se deben reflejar en cambios del precio previamente asignado, con la periodicidad establecida para la valoración de las inversiones determinada en la presente norma. Profesionalismo - La determinación del valor razonable de un título o valor se debe basar en las conclusiones producto del análisis y estudio que realizaría un experto prudente y diligente, encaminados a la búsqueda, obtención, conocimiento y evaluación de toda la información relevante disponible, de manera tal que el precio que se determine refleje los recursos que razonablemente se recibirían por su venta. Clasificación de las inversiones - Las inversiones podrán ser clasificadas de acuerdo al modelo de negocio definido por el FCPI en: inversiones negociables, inversiones para mantener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta. • Inversiones negociables - Se clasifican como inversiones negociables todo valor o título y, en general, cualquier tipo de inversión que ha sido adquirida con el propósito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Forman parte de las inversiones negociables, en todo caso, la totalidad de las inversiones efectuadas por los fondos de inversión colectiva. • Inversiones para mantener hasta el vencimiento - Se clasifican como inversiones para mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión respecto de la cual el inversionista tiene el propósito y la capacidad legal, contractual, financiera y operativa de mantenerlas hasta el vencimiento de su plazo de maduración o redención. El propósito de mantener la inversión corresponde a la intención positiva e inequívoca de no enajenar el título o valor. Con las inversiones clasificadas en esta categoría no se pueden realizar operaciones del mercado monetario (operaciones de reporto o repo, simultáneas o de transferencia temporal de valores), salvo que se trate de las inversiones forzosas u obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el Banco de la República, la Dirección General de Crédito Público y del Tesoro Nacional o las entidades vigiladas por la SFC. Sin perjuicio de lo anterior, los valores clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento podrán ser entregados como garantías en una cámara de riesgo central de contraparte con el fin de respaldar el cumplimiento de las operaciones aceptadas por ésta para su compensación y liquidación, y/o en garantía de operaciones de mercado monetario.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• Inversiones disponibles para la venta - Son inversiones disponibles para la venta los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión que no se clasifiquen como inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el vencimiento. Adopción de la clasificación de las inversiones - La decisión de clasificar una inversión en cualquiera de las tres (3) categorías señaladas en las clasificaciones anteriores, debe ser adoptada por el FCPI en el momento de adquisición o compra de estas inversiones. En todos los casos, la clasificación debe ser adoptada por la instancia interna con atribuciones para ello y tiene que consultar el modelo de negocio de la entidad. Se debe documentar y mantener a disposición de la Superintendencia, los estudios, evaluaciones, análisis y en general, toda la información que se haya tenido en cuenta o a raíz de la cual se hubiere adoptado la decisión de clasificar o reclasificar un valor como inversiones para mantener hasta el vencimiento o inversiones disponibles para la venta. Reclasificación de las inversiones - Para que una inversión pueda ser mantenida dentro de cualquiera de las categorías de clasificación indicadas anteriormente, la misma debe cumplir con las características o condiciones propias de la clase de inversiones de la que forme parte y se deben tener en cuenta lo dispuesto en los numerales 4.1, 4.2 y 4.3 del Capítulo I de la CBFC. Periodicidad de la valoración y del registro contable de la misma - La valoración de las inversiones se debe efectuar diariamente, a menos que en el Capítulo I de la CBCF o en otras disposiciones, se indique una frecuencia diferente. Asimismo, los registros contables necesarios para el reconocimiento de la valoración de las inversiones se deben efectuar con la misma frecuencia prevista para la valoración. La valoración se hace siguiendo las instrucciones establecidas por la Superintendencia, en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF, así: a) Valores de deuda negociables o disponibles para la venta: se deberán valorar de acuerdo con el precio suministrado por el proveedor de precios para valoración designado como oficial para el segmento correspondiente. Para los casos excepcionales en que no exista, para el día de valoración, valor razonable determinado de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se deberá efectuar la valoración en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno. El valor razonable de la respectiva inversión se debe estimar o aproximar mediante el cálculo de la sumatoria del valor presente de los flujos futuros por concepto de rendimientos y capital. b) Valores de deuda para mantener hasta el vencimiento: Los valores clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento, se deberán valorar en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno calculada en el momento de la compra, sobre la base de un año de 365 días. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

c) Valores participativos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE): Se deberán valorar de acuerdo con el precio determinado por los proveedores de precios de valoración oficial. Otras instrucciones para casos particulares pueden observarse en el capítulo referenciado. Contabilización de las inversiones - Las inversiones se registran inicialmente por su costo de adquisición y desde ese mismo día se valoran a valor razonable, a TIR o a variación patrimonial, según corresponda, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF. La contabilización de los cambios entre el costo de adquisición y el valor razonable de las inversiones, se realiza a partir de la fecha de su compra, individualmente, por cada valor. En el caso de las inversiones negociables, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Resultados”, del Catálogo único de información financiera con fines de supervisión. La diferencia que se presente entre el valor razonable actual y el inmediatamente anterior del respectivo valor se debe registrar como un mayor o menor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Tratándose de valores de deuda, los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. En el caso de los títulos participativos, cuando los dividendos o utilidades se repartan en especie se procederá a modificar el número de derechos sociales en los libros de contabilidad respectivos. Los dividendos o utilidades que se reciban en efectivo se contabilizan como un menor valor de la inversión. En el caso de las inversiones para mantener hasta el vencimiento, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Costo Amortizado”, del Catálogo Único de Información Financiera con Fines de Supervisión. La actualización del valor presente de esta clase de inversiones se debe registrar como un mayor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. En el caso de las inversiones disponibles para la venta, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Otros Resultados Integrales - ORI”, del Catálogo único de información financiera con fines de supervisión. Para los títulos y/o valores de deuda se procede así: a) Contabilización del cambio en el valor presente. La diferencia entre el valor presente del día de valoración y el inmediatamente anterior, se debe registrar como un mayor valor de la inversión con abono a las cuentas de resultados. 28

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

b) Ajuste al valor de mercado. La diferencia que exista entre el valor razonable de dichas inversiones y el valor presente se debe registrar en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI). Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se deben mantener como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. Cuando las inversiones disponibles para la venta sean enajenadas, las ganancias o pérdidas no realizadas, registradas en el ORI, se deben reconocer como ingresos o egresos en la fecha de la venta. Tratándose de títulos y/o valores participativos, el efecto de la valoración de la participación que le corresponde al inversionista se contabiliza en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), con cargo o abono a la inversión. Los dividendos que se repartan en especie o en efectivo, se deben registrar como ingreso, ajustando la correspondiente cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), (máximo hasta su valor acumulado) y, si es necesario, también el valor de la inversión en la cuantía del excedente sobre aquella cuenta. La contabilización de las inversiones realizadas en TES globales se debe realizar de acuerdo con las reglas generales aplicables a las inversiones realizadas en valores de deuda, de acuerdo con su clasificación. Para efectos de la contabilización de este tipo de inversiones se debe utilizar el sufijo 1- Moneda legal. Cuando se reciban los cupones o el respectivo valor alcance su madurez, e igualmente cuando se adquieran TES Globales en el mercado primario o se negocien en el secundario y su compensación se realice en moneda extranjera, la obligación de entregar los dólares o el derecho de recibirlos deben registrarse en la posición propia de moneda extranjera en la fecha de la negociación de los TES o del pago de los cupones o redención del título. Para el registro de la obligación o derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compense la operación de que se trate, se elimina la obligación o el derecho, según sea el caso, disminuyendo o aumentando el disponible en moneda extranjera, también bajo el sufijo 2-Moneda extranjera. De acuerdo con el artículo 35 de la Ley 222 de 1995, las inversiones en subordinadas deben contabilizarse en los libros de la matriz o controlante por el método de participación patrimonial, en los estados financieros separados. En los casos en los cuales las normas del Código de Comercio o demás disposiciones legales no prevean el tratamiento contable de las inversiones en subsidiarias, filiales, asociadas y participaciones en negocios conjuntos, deben cumplir lo establecido por la NIC 27, NIC 28 y NIIF 11, entre otras, según corresponda. Proveedor de Precios para Valoración: El artículo 2 del Decreto 985 de 2010 establece que las entidades sometidas a inspección y vigilancia de la Superintendencia deberán valorar sus inversiones utilizando la información que suministren los Proveedores de Precios para Valoración constituidos legalmente en Colombia, salvo las excepciones que establezca la Superintendencia por normas de contenido general. El Proveedor de Precios para Valoración contratado por el FCPI es Infovalmer Proveedor de Precios para Valoración S.A., una entidad debidamente autorizada por la Superintendencia para actuar como tal en el mercado financiero colombiano. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Provisiones o pérdidas por calificación de riesgo crediticio: El precio de los títulos y/o valores de deuda de que tratan los literales c y e del numeral 6.1.1. y el numeral 6.1.2 del Capítulo I de la CBCF, las inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico mencionados en el numeral 6.4 del mencionado capitulo, así como el de los títulos y/o valores participativos con baja o mínima liquidez o sin ninguna cotización, debe ser ajustado en cada fecha de valoración con fundamento en la calificación de riesgo crediticio, de conformidad con las siguientes disposiciones. Salvo en los casos excepcionales que establezca la Superintendencia, no estarán sujetos a éstas disposiciones, los títulos y/o valores de deuda pública interna o externa emitidos o avalados por la Nación, los emitidos por el Banco de la República y los emitidos o garantizados por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras – FOGAFIN. Los títulos y/o valores0 que cuenten con una o varias calificaciones otorgadas por calificadoras externas reconocidas por la Superintendencia, o los títulos y/o valores de deuda emitidos por entidades que se encuentren calificadas por estas, no pueden estar contabilizados por un monto que exceda los siguientes porcentajes de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración: Calificación largo plazo Valor máximo % B+, BB, BBB+, B, BCCC DD, EE

Noventa (90) Cicuenta (50) Cero (0)

Calificación corto plazo 3 4 5y6

Valor máximo % Noventa (90) Cicuenta (50) Cero (0)

Para efecto de la estimación de las provisiones sobre depósitos a término se debe tomar la calificación del respectivo emisor. Las provisiones sobre las inversiones clasificadas como para mantener hasta el vencimiento y respecto de las cuales se pueda establecer un precio justo de intercambio de conformidad con lo previsto en el numeral 6.1.1. del Capítulo I de la CBCF corresponden a la diferencia entre el valor registrado y dicho precio. Para los valores o títulos de deuda que no cuenten con una calificación externa, para valores o títulos de deuda emitidos por entidades que no se encuentren calificadas o para valores o títulos participativos, el monto de las provisiones se debe determinar con fundamento en la metodología que para el efecto determine la entidad inversionista. Dicha metodología debe ser aprobada de manera previa por la Superintendencia. Las entidades inversionistas que no cuenten con una metodología interna aprobada para la determinación de las provisiones, se deben sujetar a lo siguiente: Categoría “A”- Inversión con riesgo normal - Corresponde a emisiones que se encuentran cumpliendo con los términos pactados en el valor o título y cuentan con una adecuada capacidad de pago de capital e intereses, así como aquellas inversiones de emisores que 30

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible reflejan una adecuada situación financiera. Para los valores o títulos que se encuentren en esta categoría, no procede el registro de provisiones. Categoría “B” - Inversión con riesgo aceptable, superior al normal - Corresponde a emisiones que presentan factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de seguir cumpliendo adecuadamente con los servicios de la deuda. Asimismo, comprende aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan debilidades que pueden afectar su situación financiera. Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) del costo de adquisición. Categoría “C” - Inversión con riesgo apreciable - Corresponde a emisiones que presentan alta o media probabilidad de incumplimiento en el pago oportuno de capital e intereses. De igual forma, comprende aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan deficiencias en su situación financiera que comprometen la recuperación de la inversión. Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) del costo de adquisición. Categoría “D” - Inversión con riesgo significativo - Corresponde a aquellas emisiones que presentan incumplimiento en los términos pactados en el título, así como las inversiones en emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible presentan deficiencias acentuadas en su situación financiera, de suerte que la probabilidad de recuperar la inversión es altamente dudosa. Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) del costo de adquisición. Categoría “E - Inversión incobrable - Corresponde a aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible se estima que es incobrable. Forman parte de esta categoría los valores o títulos respecto de los cuales no se cuente estados financieros cuyo corte sea inferior a seis meses a la fecha de valoración, con la periodicidad prevista en el mismo, o se conozcan hechos que desvirtúen alguna de las afirmaciones contenidas en los estados financieros de la entidad receptora de la inversión.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

El valor neto de las inversiones calificadas en esta categoría debe ser igual a cero. Cuando una entidad vigilada califique en esta categoría cualquiera de las inversiones, debe llevar a la misma categoría todas sus inversiones del mismo emisor, salvo que demuestre a la Superintendencia la existencia de razones valederas para su calificación en una categoría distinta. Las calificaciones externas a las que se hace referencia para esta clase de valoraciones deben ser efectuadas por una sociedad calificadora de valores autorizada por la Superintendencia, o por una sociedad calificadora de valores internacionalmente reconocida, tratándose de títulos emitidos por entidades del exterior y colocados en el exterior. En el evento en que la inversión o el emisor cuente con calificaciones de más de una sociedad calificadora, se debe tener en cuenta la calificación más baja, si fueron expedidas dentro de los últimos tres (3) meses, o la más reciente cuando exista un lapso superior a dicho período entre una y otra calificación. 4.3 Propiedades de inversión Las propiedades de inversión, inversiones en bienes raíces, se registran por el costo de adquisición. Dichas inversiones se valoran con base en las instrucciones definidas por la Superintendencia Financiera de Colombia en la Circular 14 de 2007, la cual establece que los valores o precios justos de intercambios para los bienes raíces se establece con base en avalúos, que para la fecha de la compra no pueden tener más de seis meses, y para la determinación del valor comercial se deben obtener avalúos con una periodicidad máxima de doce meses. Una vez realizado el avalúo, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice para obtener los nuevos valores. Dicho valor o precio corresponderá al valor de mercado del inmueble y deberá ser expresado en moneda legal. El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de avalúos comerciales efectuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR), se registran en el ingreso el mayor o menor valor siempre al ingreso y su contrapartida corresponde a un mayor o menor valor de la inversión. En lo no contemplado en esta cláusula, y para la valuación de los ingresos generados por los inmuebles, se aplicará lo establecido en el numeral 6.3 del capítulo I de la circular básica contable y financiera expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, o cualquier norma que la modifique o sustituya 4.4 Instrumentos financieros Para su medición inicial, las partidas a cobrar o por pagar se miden inicialmente por su valor razonable que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción (o valor razonable de la contraprestación), más los costos de transacción atribuibles. Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros pasivos financieros. Es un pasivo financiero que se clasifica como mantenido con fines de negociación o se designa como a valor razonable con cambios a través de resultados, reconociendo cualquier ganancia o pérdida surgida de la remedición en el estado de resultado. La ganancia o pérdida neta reconocida en los resultados incluye cualquier interés obtenido del pasivo financiero y se incluye en la partida de gastos financieros en los estados de resultados. 32

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obligaciones correspondientes, de conformidad con las condiciones contractuales, los costos financieros tales como intereses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus acreedores varios a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.5 Activos no corrientes mantenidos para la venta El FCPI clasificará a un activo no corriente (o un grupo de activos para su disposición) como mantenido para la venta, si su importe en libros se recuperará fundamentalmente a través de una transacción de venta, en lugar de por su uso continuado. Existen hechos y circunstancias que podrían alargar el periodo para completar la venta más allá de un año. Una ampliación del periodo exigido para completar una venta no impide que el activo (o grupo de activos para su disposición) sea clasificado como mantenido para la venta, especialmente, si el retraso viene causado por hechos o circunstancias fuera del control del FCPI, y existen evidencias suficientes de que la entidad se mantiene comprometida con su plan para vender el activo. En el momento de su reconocimiento inicial, se medirá al menor valor entre su importe en libros si no se hubiese clasificado de esta manera (por ejemplo, el costo) y su valor razonable menos los costos de venta. La entidad no depreciará (o amortizará) el activo no corriente mientras esté clasificado como mantenido para la venta, o mientras forme parte de un grupo de activos para su disposición clasificado como mantenido para la venta. No obstante, continuarán reconociéndose tanto los intereses como otros gastos atribuibles a los pasivos de un grupo de activos para su disposición que se haya clasificado como mantenido para la venta. Un grupo de activos para su disposición clasificado como mantenido para la venta, se presentan separadamente en el estado de situación financiera por lo tanto el FCPI presentará separadamente y revelará información que permita a los usuarios de los estados financieros evaluar los efectos financieros de las operaciones con activos no corrientes (o grupos de activos para su disposición): (a) Periodo en el cual el activo no corriente (o grupo de activos para su disposición) haya sido clasificado como mantenido para la venta o vendido; (b) Una descripción del activo no corriente (o grupo de activos para su disposición); (c) Una descripción de los hechos y circunstancias de la venta, o de los que hayan llevado a decidir la venta o disposición esperada, así como la forma y momento esperados para dicha disposición; (d) La ganancia o pérdida reconocida si no se presentase de forma separada en el estado del resultado integral El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus activos disponibles para la venta entre la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.6 Propiedades y equipo Basados en las NIIF (NIC 16), un elemento de propiedades y equipo se reconocerá como activo si, y sólo si: Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

(a) Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo; y (b) El costo del elemento puede medirse con fiabilidad. El costo de los elementos de propiedades y equipo comprende: (a) Su precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indirectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir cualquier descuento o rebaja del precio. (b) Todos los costos directamente atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia. (c) La estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, la obligación en que incurre una entidad cuando adquiere el elemento o como consecuencia de haber utilizado. (d) En el caso de las permutas de elementos de propiedades y equipo, se medirán por su valor razonable; y (e) Los terrenos y edificios son independientes y se tratarán contablemente por separado, incluso si han sido adquiridos conjuntamente. Un elemento de propiedades y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo. Las remodelaciones y reformas: Si las reformas o mejoras de un bien son con el propósito de ampliar su capacidad productiva o de ampliar su vida útil y/o aumentan su valor comercial son consideradas como un mayor valor del costo de los activos, de no presentar las características anteriores serán llevadas como un gasto y no como activo. Arrendamiento financiero No aplica para acuerdos que tienen la naturaleza de contratos de servicios, donde una parte no transfiera a la otra el derecho a usar algún tipo de activo. La clasificación de un arrendamiento dependerá de la esencia económica y naturaleza de la transacción, más que de la mera forma del contrato. El FCPI reconoce un arrendamiento como financiero si cumple alguna de las siguientes situaciones: • El arrendamiento transfiere la propiedad del activo al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento. • El arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que se espera sea suficientemente inferior al valor razonable, en el momento en que la opción sea ejercitable, de modo que, al inicio del arrendamiento, se prevea con razonable certeza que tal opción será ejercida.. • El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del activo incluso si la propiedad no se transfiere al final de la operación. • Al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento es al menos equivalente a la práctica totalidad del valor razonable del activo objeto de la operación. 34

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que sólo el arrendatario tiene la posibilidad de usarlos sin realizar en ellos modificaciones importantes. Otros indicadores de situaciones que podrían llevar, por sí solas o de forma conjunta con otras, a la clasificación de un arrendamiento como de carácter financiero, son las siguientes: • Si el arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento, y las pérdidas sufridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrendatario. • Las pérdidas o ganancias derivadas de las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario (por ejemplo en la forma de un descuento por importe similar al valor en venta del activo al final del arrendamiento) • El arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un segundo periodo, con unos pagos por arrendamiento que son sustancialmente inferiores a los habituales del mercado. Aquellos arrendamientos que no cumplan con alguna de las anteriores condiciones, se reconocerán como arrendamientos operativos. El FCPI reconoce las cuotas derivadas de dichos arrendamientos como gasto de forma lineal, durante el transcurso del plazo del arrendamiento, salvo que resulte más representativa otra base sistemática de reparto por reflejar más adecuadamente el patrón temporal de los beneficios del arrendamiento para el usuario. La clasificación del arrendamiento se hará al inicio del mismo. Si en algún otro momento el arrendador y el arrendatario acordaran cambiar las estipulaciones del contrato, el contrato revisado se considerará un nuevo arrendamiento para todo el plazo restante del arrendamiento. La medición inicial se hace por el valor razonable del bien arrendado, o bien por el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determinados al inicio del arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento la tasa de interés implícita en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarla; de lo contrario se usará la tasa de interés incremental de los préstamos del arrendatario. Aquellos costos iniciales que sean directamente atribuibles a las actividades llevadas a cabo por parte del FCPI como arrendatario, se incluirán como parte del valor del activo reconocido en la transacción. Cualquier costo directo inicial en que incurra el FCPI, en su carácter de arrendatario se añadirá al importe reconocido como activo. Cada una de las cuotas del arrendamiento financiero en su componente del pasivo se dividirá en dos partes que representan respectivamente, las cargas financieras y la reducción de la deuda viva. La carga financiera total se distribuirá entre los períodos que constituyen el plazo del arrendamiento, de manera que se tenga una tasa de interés constante en cada período, sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

El activo se clasificará como depreciable o no depreciable. Si es depreciable se debe determinar la vida útil del mismo que en este caso será la duración o términos de vigencia del contrato. El arrendamiento financiero dará lugar tanto a un cargo por depreciación en los activos depreciables, como a un gasto financiero en cada periodo. El FCPI deprecia a lo largo de su vida útil aquellos activos fijos sobre los cuales espera obtener la propiedad al finalizar el plazo del arrendamiento; de lo contrario, se deprecian en el plazo del arrendamiento. Cuando un arrendamiento incluya componentes de terrenos y de edificios conjuntamente, el FCPI evalúa la clasificación de cada componente por separado. El FCPI revelará la siguiente información: Arrendamientos Financieros: Para cada clase de activos, el importe neto en libros al final del periodo sobre el que se informa. • Una conciliación entre el importe total de los pagos del arrendamiento mínimos futuros al final del periodo sobre el que se informa, y su valor presente para cada uno de los siguientes periodos: (a) Hasta un año; (b)Entre uno y cinco años; (c) Más de cinco años • Cuotas contingentes reconocidas como gasto en el periodo. • Una descripción general de los acuerdos significativos de arrendamiento donde se incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos: (a) Las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se haya pactado; (b) La existencia y, en su caso, los plazos de renovación o las opciones de compra y las cláusulas de actualización o escalonamiento. Arrendamientos Operativos: • El importe total de los pagos mínimos futuros del arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos no cancelables, así como los importes que corresponden a los siguientes plazos: (a) Hasta un año; (b) Entre uno y cinco años; (c) Más de cinco años. • El importe total de los pagos futuros mínimos por subarriendo que se espera recibir, al final del periodo sobre el que se informa, por los subarriendos operativos no cancelables. • Cuotas de arrendamientos y subarriendos operativos reconocidas como gastos del periodo, revelando por separado los importes de los pagos mínimos por arrendamiento, las cuotas contingentes y las cuotas de subarriendo. • Una descripción general de los acuerdos significativos de arrendamiento concluidos por el arrendatario, donde se incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos: las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se 36

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

haya pactado; la existencia y, en su caso, los plazos de renovación o las opciones de compra y las cláusulas de actualización o escalonamiento; y una descripción general de las condiciones de los arrendamientos acordados por el arrendador El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de los contratos de arrendamiento financiero la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.8

Deterioro de valor de los activos no financieros

Los activos sujetos a depreciación/amortización se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el importe en libros puede no ser recuperable. Para revisar si los activos han sufrido una pérdida por deterioro de valor, El FCPI compara el valor en libros de los mismos con su valor recuperable y reconoce una pérdida por deterioro por el exceso del importe en libros del activo sobre su importe recuperable. El importe recuperable es el valor razonable de un activo menos los costos para la venta o el valor de uso; el mayor de los dos. En caso que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes de otros activos, a efectos de calcular el valor de uso, El FCPI calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. Los activos no financieros diferentes de la plusvalía, que hubieran sufrido una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran producido reversiones de la pérdida. Si existe ésta situación, el monto recuperable del activo específico es recalculado y su monto incrementado si es necesario, el incremento es reconocido en el estado de resultado integral como un reverso de pérdidas por deterioro. El monto de incremento del activo producto del reverso de la pérdida por deterioro es limitado hasta el monto que hubiera sido reconocido de no haber existido el deterioro. 4.9

Pasivos Financieros

4.9.1 Proveedores y acreedores varios Las cuentas por pagar deben reconocerse por el valor total de la deuda, definida como la cantidad a pagar en el momento de adquirir la obligación. Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obligaciones correspondientes, de conformidad con las condiciones contractuales, los costos financieros tales como intereses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación. Las obligaciones en moneda extranjera se reconocen aplicando la Tasa Representativa del Mercado (TRM) de la fecha de la transacción. Las obligaciones representadas en moneda extranjera se deben re-expresar mensualmente en moneda legal Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

mediante la TRM vigente certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia. Por efectos de la re-expresión, se reconoce en los resultados del periodo, ó como un mayor ó menor valor del activo, según corresponda. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus acreedores varios a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.9.2 Obligaciones financieras – Arrendamientos financieros Al comienzo del plazo del arrendamiento financiero, y por tratarse de la figura de arrendatario, éste se reconocerá, en el balance como parte del activo, y se registrará un pasivo por el mismo importe, igual al valor razonable del bien arrendado, o bien al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determinados al inicio del arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento la tasa de interés pactado o es su defecto la tasa implícita en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarla. Cualquier costo directo inicial en que incurra la entidad, en su carácter de arrendatario se añadirá al importe reconocido como activo. Cada una de las cuotas del arrendamiento financiero en su componente del pasivo se dividirá en dos partes que representan respectivamente, las cargas financieras y la reducción de la deuda viva. La carga financiera total se distribuirá entre los períodos que constituyen el plazo del arrendamiento, de manera que se tenga una tasa de interés constante en cada período, sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus obligaciones la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.10 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes Aplica cada vez que El FCPI proceda a contabilizar sus provisiones, y para revelar los pasivos contingentes y activos contingentes, excepto cuando: • Aquellos que se deriven de contratos pendientes de ejecución, excepto cuando el contrato es oneroso; y • Aquellos de los que se ocupe alguna otra Norma. El FCPI realiza provisiones si, y solo si, se tenga la certeza de que exista la probabilidad de una salida de recursos o beneficios económicos de la compañía sea alta, y que su estimación sea suficientemente fiable. El FCPI no reconoce dentro de su estado de situación financiera los pasivos contingentes ni activos contingentes, estos sólo se revelan en notas a los estados financieros. Pero si son evaluados de forma continua con el fin de asegurar el registro en los estados financieros una vez sea cierta la salida o ingreso de los beneficios económicos. El FCPI reconoce una provisión cuando se dan las siguientes condiciones: • Posee una obligación presente (ya sea legal o implícita) como resultado de un suceso pasado; 38

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• Es probable que tenga que desprenderse de recursos, que incorporen beneficios económicos para cancelar tal obligación; y • Puede hacerse una estimación fiable del importe de la obligación. El FCPI reconoce una provisión (suponiendo que se cumplan las condiciones para su reconocimiento) siempre que exista un probabilidad alta de existencia de la obligación presente. El FCPI reconoce una obligación presente si un suceso, ocurrido en el pasado, ha producido el nacimiento de una obligación presente, teniendo en cuenta las evidencias disponibles y/o la opinión de expertos. El FCPI no reconoce provisiones para gastos en los que sea necesario incurrir para funcionar en el futuro. Los únicos pasivos reconocidos en el estado de situación financiera son aquellos que existan al final del periodo. La medición está relacionada con la determinación del valor que debe registrarse contablemente. el FCPI realiza la estimación de las provisiones para el cierre del periodo basándose en la información disponible y en las opiniones de expertos sobre el particular. El FCPI revisa en cada periodo el valor de las provisiones, de acuerdo con las estimaciones realizadas y observando las disposiciones normativas vigentes, reconociendo el mayor o menor valor causado por efectos del ajuste en los resultados del periodo y en el valor de los pasivos, según corresponda. En caso de existir provisiones basadas en cálculos en moneda extranjera El FCPI actualiza los saldos en virtud de las diferencias en cambio. El valor de la diferencia en cambio asociada al principal será cargada contra los resultados del periodo. La presentación en los estados financieros y las revelaciones en notas relacionados con las provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes se efectuará considerando lo siguiente: Provisiones: • • • • •

Descripción de la naturaleza de la provisión; Revelar las prácticas contables para su reconocimiento y medición; Método estadístico utilizado para la medición del valor estimado; Efecto financiero en el estado de resultados del período; Si existe información adicional derivada de hechos ocurridos después del periodo sobre el que se informa.

Pasivos contingentes: • Descripción de la naturaleza del pasivo contingente; • Estimación de sus efectos financieros; • Indicación de las incertidumbres relacionadas con el importe o el calendario de las salidas de recursos correspondientes; y • La posibilidad de obtener eventuales reembolsos. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Activos contingentes: • Descripción de la naturaleza del activo contingente; • Estimación de sus efectos financieros; • La posibilidad de obtener posibles entradas de beneficios económicos. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.11 Ingresos Para el FCPI los ingresos de actividades ordinarias son la entrada bruta de beneficios económicos, durante el periodo, siempre que tal entrada de lugar a un aumento en el patrimonio, que no esté relacionado con las aportaciones de los propietarios de ese patrimonio. Aplica para ingresos de las actividades ordinarias del FCPI, provenientes de: • Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, • Operaciones de mercado monetario, • Compra y venta de títulos valores por cuenta propia. (utilidad en venta de títulos valores) • Valoración de los inmuebles por avaluó o por UVR. El FCPI reconoce los ingresos de actividades ordinarias asociados con la operación, cuando el resultado de una transacción pueda ser estimado con fiabilidad, cumpliendo todas y cada una de las siguientes condiciones: (a) El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad; (b) Sea probable que la entidad reciba los beneficios económicos asociados con la transacción; (c) El grado de realización de la transacción, al final del periodo sobre el que se informa, pueda ser medido con fiabilidad; (d) Los costos ya incurridos en la prestación, así como los que quedan por incurrir hasta completarla, puedan ser medidos con fiabilidad. La medición de los ingresos de actividades ordinarias se hace utilizando el valor razonable de la contrapartida, recibida o por recibir, derivada de los mismos. Los ingresos de actividades ordinarias se reconocen en el periodo contable en el cual tiene lugar la prestación del servicio. El FCPI revelará: (a) Las políticas contables adoptadas para el reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias, incluyendo los métodos utilizados para determinar el grado de realización de las operaciones de prestación de servicios; (b) la cuantía de cada categoría significativa de ingresos de actividades ordinarias, reconocida durante el periodo, con indicación expresa de los ingresos de actividades ordinarias procedentes de: 40

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• • • •

Utilidad en venta de títulos valores La prestación de servicios Intereses Otros ingresos

Los ingresos de actividades ordinarias se medirán al valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir. El importe de los ingresos de actividades ordinarias derivados de una transacción se determina, normalmente, por acuerdo entre la entidad y el vendedor o usuario del activo. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de ingresos a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.12 Gastos Para el FCPI de conformidad con el artículo 53 de reglamento aprobado por la Superintendencia Financiera de Colombia 1. Los gastos que afecten los bienes objeto del presente contrato ocasionadas por hurto, robo, desfalco o abuso de confianza, en cuanto no estuvieren amparados por seguros o no pudieren ser legalmente imputables a la Sociedad Administradora. 2. Los gastos bancarios causados por la administración del Fondo, tales como chequeras, sobregiros bancarios y comisiones por transferencia de fondos, así como los originados por las operaciones de crédito contraídas por el Fondo. 3. Las comisiones que se causen en favor de los comisionistas de bolsa y/o de terceros en la compra o venta de las inversiones que de conformidad con este reglamento pueden ser realizadas para el Fondo. 4. El costo de la custodia y administración de los valores y títulos valores del Fondo por una entidad debidamente autorizada para esos efectos, cuando haya lugar. 5. Los impuestos, tasas y contribuciones de orden Nacional o Distrital que se causen en desarrollo del presente Reglamento y en la ejecución de las actividades del Fondo. 6. Los gastos de correo que se causen en desarrollo del presente Reglamento. 7. La comisiones pactadas en el presente Reglamento para la administración y gestión del Fondo. 8. Los gastos de avalúos de los inmuebles. 9. Los gastos de seguros de los inmuebles contra los diferentes riesgos. 10. Los gastos asociados al mantenimiento de los Activos del Fondo, incluyendo las cuotas de administración y expensas, ordinarias y extraordinarias, cuando los inmuebles estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, así como los gastos y costos de vigilancia, y reparaciones, cualquiera sea su entidad, y siempre y cuando no deban ser asumidas por el arrendatario. 11. Los gastos y honorarios en que incurra para la defensa de los intereses y bienes de cada Compartimento del Fondo previamente aprobados por el Comité de Inversiones respectivo, incluyendo las primas de los seguros que amparen los proyectos inmobiliarios en proporción a la participación en los mismos. 12. Las comisiones que se causen durante la administración, especialmente durante la Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

compra y venta, de las Inversiones Temporales. 13. Los honorarios cobrados por la realización de los estudios de viabilidad económica o jurídica ordenados por el Comité de Inversiones o por el Gestor Profesional de cada Compartimento para la inversión o desinversión en el mismo. 14. Los honorarios de la Revisoría Fiscal del Fondo. 15. Honorarios y gastos por la auditoría externa nombrada por la Asamblea de Inversionistas o el Comité de Vigilancia de cada compartimento. 16. Honorarios y gastos de abogados, consultores, asesores y contadores que se incurran para el análisis (due diligence), estructuración legal, elaboración de documentación, avalúos, análisis sectoriales, negociaciones y evaluación de cualquier adquisición o enajenación de activos del Compartimento respectivo ordenados por el Comité de Inversiones del respectivo Compartimento. 17. Gastos relacionados con la convocatoria, citación y celebración de las reuniones de la Asamblea de Inversionistas (tanto ordinaria como extraordinaria), del Comité de Vigilancia y del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos. 18. Gastos de pólizas de seguros para cubrir los perjuicios causados al Fondo por los administradores, directores y empleados de la Sociedad Administradora. 19. Gastos de pólizas de seguros para cubrir al Gestor Profesional,el Comité de Vigilancia y del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mismo. 20. Gastos de representación relacionados con el mantenimiento de las inversiones del Compartimento respectivo previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mismo. 21. Gastos de publicaciones, informes y documentos que deban realizarse para cumplir con los requisitos que exige la Ley y el presente Reglamento. 22. Gastos correspondientes al Comité de Vigilancia para que pueda cumplir con sus funciones adecuadamente, esto incluye los servicios que deba contratar para el cumplimiento de sus funciones. 23. Gastos correspondientes al Comité de Inversiones para que pueda cumplir con sus funciones, esto incluye los servicios que deba ordenar para el cumplimiento de sus funciones. 24. Gastos asociados a la liquidación del Fondo o de alguno de sus Compartimentos los cuales incluyen, entre otros, los abogados, consultores, contadores, auditores y los honorarios del liquidador debidamente designado cuando la liquidación no sea adelantada por La Sociedad Administradora. 25. La comisión de colocación de las unidades de participación de cada Compartimento aprobada por el Comité de Inversiones de cada Compartimento. 26. Gastos correspondientes a la valoración del Fondo o de alguno de sus Compartimentos cuando ésta sea realizada por terceras personas independientes por solicitud de la Asamblea de Inversionistas o el Comité de Vigilancia respectivo. 27. Los gastos en que se incurra por las consultas a las centrales de riesgo y listas restrictivas. 28. Gastos no incluidos en esta lista pero que la Ley o las demás normas aplicables puedan establecer en el futuro y que deban ser asumidos por el Fondo. 29. Gastos extraordinarios o no incluidos en esta lista pero que estén directamente relacionados con la gestión del Fondo o de alguno de sus Compartimentos previamente aprobados por el Comité de Inversiones y el Comité de Vigilancia de cada uno de los Compar42

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

timentos. En todo caso, estos gastos extraordinarios no podrán exceder, en un año calendario, la suma del cinco por mil (0,5%) del valor promedio de los activos del respectivo Compartimento durante el respectivo año, salvo que se cuente con la aprobación previa por parte de la Asamblea de Inversionistas. Parágrafo: Los gastos enunciados, se cancelarán de acuerdo con la exigibilidad de la obligación y su preferencia o prelación para el pago estará dada así: prioritariamente para el pago de las obligaciones con entidades financieras y luego para las demás obligaciones, de acuerdo a la fecha en que deba efectuarse el pago; por lo tanto se contabilizarán y afectarán al Compartimento del Fondo de acuerdo con el principio de causación.

5. JUICIOS Y ESTIMACIONES CONTABLES En la aplicación de las políticas contables del FCPI descritas en la Nota 3, el Fondo ha realizado los siguientes juicios y estimaciones, que tienen efecto significativo sobre los importes reconocidos en los presentes estados financieros: 5.1

Provisiones pasivas:

Las provisiones se reconocen cuando el FCPI tiene una obligación presente como consecuencia de un suceso pasado, cuya liquidación requiere una salida de recursos que se considera probable y que se puede estimar con fiabilidad. Dicha obligación puede ser legal o implícita, derivada de (entre otros factores), regulaciones, contratos, prácticas habituales o compromisos públicos que crean ante terceros una expectativa válida de que el FCPI asumirá ciertas responsabilidades. La determinación del importe de la provisión se basa en la mejor estimación del desembolso que será necesario para liquidar la obligación correspondiente, tomando en consideración toda la información disponible en la fecha de cierre, incluida la opinión de expertos independientes, tales como asesores legales o consultores. No se reconoce una provisión cuando el importe de la obligación no puede ser estimado con fiabilidad. En este caso, se presenta la información relevante en las notas a los estados financieros. Debido a las incertidumbres inherentes a las estimaciones necesarias para determinar el importe de las provisiones, los desembolsos reales pueden diferir de los importes reconocidos originalmente sobre la base de las estimaciones realizadas. 5.2

Valor razonable de instrumentos financieros

El valor razonable de los instrumentos financieros que no son comercializados en un mercado activo, se determina usando técnicas de valoración. El FCPI utiliza su juicio para seleccionar una serie de métodos y realiza hipótesis que se basan en las condiciones de mercado existentes en la fecha de cada balance. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

5.3

Provisión por deterioro de cuentas por cobrar

El FCPI realiza la estimación de deterioro para cuentas por cobrar con base en una evaluación de la antigüedad de los saldos por cobrar y la posibilidad de recuperación o realización de los mismos. 5.4

Valor razonable de Propiedades de Inversión.

El Gestor inmobiliario y de conformidad con lo establecido en reglamento, contrata avaluadores expertos quienes emiten de manera idónea el valor del mercado de los inmuebles. El avalúo de cada inmueble se realizará anualmente, o con mayor frecuencia si así lo define el Comité de Inversiones del Fondo, y será efectuado por una firma debidamente inscrita en la lonja de propiedad raíz, y una vez practicado el avalúo periódico, el mismo será adoptado, de forma inmediata, como valor razonable de mercado del inmueble.

6. NORMATIVIDAD VIGENTE NO APLICABLE 6.1 Nuevas normas, incorporadas en Colombia a partir del 1° de enero de 2016 - Decreto 2420 de 2015 Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2016 entrarán a regir las siguientes normas en el marco técnico normativo que contiene las normas que están vigentes al 31 de diciembre de 2013 con sus respectivas enmiendas emitidas por IASB, permitiendo su aplicación anticipada: NIC 36 - Deterioro del valor de los activos: Modificación: Información a revelar sobre el importe recuperable de activos no financieros. Las modificaciones requieren la divulgación de información sobre el importe recuperable de los activos deteriorados, si la cantidad se basa en el valor razonable menos los costos de disposición. También requiere la divulgación de información adicional acerca de la medición del valor razonable. Además, si se mide el valor recuperable de los activos deteriorados con base en el valor razonable menos los costos de disposición mediante una técnica de valor presente, las modificaciones también requieren la divulgación de las tasas de descuento que se han utilizado en las mediciones actuales y anteriores. CINIIF 21 Gravámenes - Interpretación de la NIC 37. La CINIIF 21 es una interpretación de la NIC 37 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes sobre la contabilización de los gravámenes impuestos por los gobiernos. La NIC 37 establece criterios para el reconocimiento de un pasivo, uno de los cuales es el 44

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

requisito para que la entidad tenga una obligación presente como resultado de un evento pasado (conocido como un “hecho generador de obligaciones”). CINIIF 21 aclara que el hecho generador de obligaciones que da origen a una obligación de pagar un impuesto es la actividad descrita en la legislación pertinente que desencadena el pago de la tasa. CINIIF 21 incluye orientación que ilustra la forma en que se debe aplicar. NIC 39 Instrumentos Financieros Modificación: Novación y continuación de las operaciones de cobertura. Las enmiendas proporcionan un alivio de suspender la contabilidad de coberturas cuando la novación de un derivado como instrumento de cobertura, cumple con ciertos criterios. Mejoras anuales a las NIIF Ciclo 2010-2012 Modificaciones: Estas enmiendas reflejan temas discutidos por el IASB, que fueron posteriormente discutidas como modificaciones a las NIIF. NIC 16 Propiedad, planta y equipo / NIC 38 Activos intangibles: Método de revalorización - método proporcional de reexpresión de la depreciación acumulada. NIC 24 Información a revelar partes relacionadas: Personal directivo clave. Mejoras anuales a las NIIF Ciclo 2011-2013 Modificaciones: La naturaleza de mejoras anuales es aclarar o corregir y no propone nuevos principios o cambios en los ya existentes. • NIIF 1: Significado de NIIF efectivas. • NIIF 3: Alcance excepciones para las empresas mixtas y ámbito de aplicación del párrafo 52 (a excepción de cartera). • NIC 40: Aclaración de la interrelación de la NIIF 3 Combinaciones de negocios y la NIC 40 Propiedades de inversión al clasificar la propiedad como propiedad de inversión o las propiedades de inversión. NIIF 9 Instrumentos Financieros Modificaciones: En octubre de 2010 se añadieron las secciones de la NIIF 9 abordan pasivos financieros. Los requerimientos de baja en cuenta de la NIC 39 también fueron transferidos a la NIIF 9. Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años futuros no tendrá un impacto material sobre los estados financieros. Los cambios relacionados con NIC 39 y NIIF 9 no serán aplicables a la Compañía, y se deben seguir los lineamientos de la SFC. Nuevos pronunciamientos contables incorporados en Colombia a partir del 1° de enero de 2017 - Decreto 2496 de 2015 Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2017 entrarán a regir las siguientes normas en el marco técnico normativo que contiene las normas que están vigentes al 31 de diciembre de 2014 con sus respectivas enmiendas emitidas por el IASB, permitiendo su aplicación anticipada: Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

NIIF 9 Instrumentos financieros Modificaciones: Reconocimiento y medición de activos financieros y pasivos financieros. En marzo de 2013 se añadieron las secciones de la NIIF 9 que aborda activos financieros. Para la metodología de deterioro y contabilidad de cobertura, el IASB emitió borradores de discusión. NIC 32 Instrumentos financieros: Presentación Modificaciones: Compensación de activos financieros y pasivos financieros. La enmienda a la NIC 32 aclara cuestiones de aplicación vigentes en relación con los requisitos de compensación. Es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1° de enero de 2014. Se requiere la aplicación retroactiva. NIC 1 Presentación de estados financieros Las enmiendas fueron una respuesta a los comentarios respecto de que había dificultades en la aplicación del concepto de materialidad en la práctica al momento de redactar algunos de los requerimientos de la NIC 1 que se había interpretado para evitar el uso de juicio. Algunos puntos destacados en las enmiendas son los siguientes: • La entidad no debe reducir la comprensibilidad de sus estados financieros al ocultar información sustancial con información irrelevante o mediante la agregación de elementos materiales que tienen diferente naturaleza o función. • La entidad no necesita revelar información específica requerida por una NIIF si la información resultante no es material. • En la sección de otros resultados integrales de un estado de resultados y otros resultados integrales, las enmiendas requieren revelaciones separadas para los siguientes elementos: • La proporción de otros resultados integrales de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación que no serán reclasificados posteriormente al resultado; • La proporción de otro resultado integral de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación que se reclasifica posteriormente al estado de resultados integrales. Las modificaciones a la NIC 1 son efectivas para los períodos anuales que comiencen a partir del 1° de enero de 2016 con aplicación anticipada permitida. La aplicación de las enmiendas no tiene que ser revelada. NIC 16 Propiedades, planta y equipo NIC 41 Agricultura Modificación: Aclaración de los métodos aceptables de depreciación Les prohíben a las entidades utilizar un método de depreciación basado en el ingreso para partidas de propiedad, planta y equipo. Vigente para períodos anuales que comienzan el 1° de enero de 2016 o posteriores. Modificación: Plantas productoras Se define el concepto de planta productora si además, requieren activos biológicos que cumplan con esta definición para ser contabilizados como propiedad, planta y equipo, de acuerdo con la NIC 16, en lugar de la NIC 41. Con respecto a las modificaciones, las plantas productoras pueden medirse utilizando el modelo de costo o el modelo de reva46

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

luación establecido en la NIC 16. Los productos que crecen en las plantas productoras continúan siendo contabilizados de conformidad con la NIC 41. Vigentes para períodos anuales que comiencen el 1° de enero de 2016 o en fechas posteriores. NIC 38 Activos intangibles Modificación: Aclaración de los métodos aceptables de amortización. Introduce presunciones legales que afirman que el ingreso no es un principio apropiado para la amortización de un activo intangible. Esta suposición solo puede ser debatida en las siguientes dos limitadas circunstancias: • Cuando el activo intangible se encuentra expresado como una medida de ingreso. Por ejemplo, una entidad podría adquirir una concesión para explotar y extraer oro de una mina. La expiración del contrato podría tomar en consideración un monto fijo del total de ingresos que se generará de la extracción y no se encuentren basados en el tiempo o en la cantidad de oro extraída. Provisto que el contrato especifique un monto total fijo de ingresos generados sobre los que se determinará una amortización, el ingreso que se generará podría ser una base adecuada para amortizar el bien intangible o • Cuando se puede demostrar que el ingreso y el consumo de los beneficios económicos de los activos intangibles se encuentran estrechamente relacionados. Las modificaciones aplican prospectivamente para períodos anuales que comiencen el 1° de enero de 2016 o posteriores; se permite su aplicación anticipada. NIIF 14 Cuentas regulatorias diferidas Modificación: Cuentas de diferimiento de actividades reguladas. La NIIF 14 explica el registro en los balances de cuentas regulatorias diferidas que surgen de actividades cuya tarifa está regulada. La norma se encuentra disponible solo para aquellos sectores que adoptan las NIIF por primera vez y que hayan reconocido los balances de cuentas regulatorias diferidas según anteriores GAAP. La NIIF 14 permite que los sectores que adopten por primera vez las NIIF continúen con sus antiguas políticas contables de tasas reguladas según GAAP, con cambios limitados, y requiere una presentación por separado de los balances de cuentas regulatorias diferidas en el estado de situación financiera y en el estado de ganancias o pérdidas y otro resultado integral. También se requieren revelaciones para identificar la naturaleza, y los riesgos que implica, de la forma de regulación de la tarifa que ha ocasionado el reconocimiento de los balances de cuentas regulatorias diferidas. La NIIF 14 se encuentra vigente para los primeros estados financieros anuales bajo las NIIF de la entidad, en períodos anuales que comiencen el 1 de enero de 2016 o posteriores, se permite su aplicación anticipada. NIIF 9 Instrumentos financieros El proyecto de reemplazo consiste en las siguientes fases: • Fase 1: Clasificación y medición de los activos y pasivos financieros. Con respecto a la clasificación y medición en cumplimiento con la NIIF, todos los activos financieros reconocidos que se encuentren dentro del alcance de la NIC 39 se medirán posteriormente al costo amortizado o al valor razonable. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• Fase 2: Metodología de deterioro. El modelo de deterioro de acuerdo con la NIIF 9 refleja pérdidas crediticias esperadas, en oposición a las pérdidas crediticias incurridas según la NIC 39. En el alcance del deterioro en la NIIF 9, ya no es necesario que ocurra un suceso crediticio antes de que se reconozcan las pérdidas crediticias. • Fase 3: Contabilidad de Cobertura. Los requerimientos generales de contabilidad de cobertura de la NIIF 9 mantienen los tres tipos de mecanismos de contabilidad de cobertura incluidas en la NIC 39. No obstante, los tipos de transacciones ideales para la contabilidad de cobertura ahora son mucho más flexibles, en especial, al ampliar los tipos de instrumentos que se clasifican como instrumentos de cobertura y los tipos de componentes de riesgo de elementos no financieros ideales para la contabilidad de cobertura. Además, se ha revisado y reemplazado la prueba de efectividad por el principio de “relación económica”. Ya no se requiere de una evaluación retrospectiva para medir la efectividad de la cobertura. Se han añadido muchos más requerimientos de revelación sobre las actividades de gestión de riesgo de la entidad. En julio de 2014, el IASB culminó la reforma de la contabilización de instrumentos financieros y emitió la NIIF 9 Contabilidad de instrumentos financieros (en su versión revisada del 2014), que reemplazará a la NIC 39 Instrumentos financieros: reconocimiento y medición luego de que expire la fecha de vigencia de la anterior. En vigencia para períodos anuales que comiencen el 1° de enero de 2018 o posteriormente. Mejoras anuales ciclo 2012-2014 Estas enmiendas reflejan temas discutidos por el IASB, que fueron posteriormente incluidas como modificaciones a las NIIF. • NIIF 5 Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones discontinuadas. Cambios en los métodos de disposición de los activos. • NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar (con modificaciones resultantes de modificaciones a la NIIF 1) • Modificaciones relacionadas con contratos de prestación de servicios • Aplicabilidad de las modificaciones a la NIIF 7 en revelaciones de compensaciones en estados financieros intermedios condensados. • NIC 19 Beneficios a empleados. Tasa de descuento: asuntos de mercado regional. • NIC 34 Información financiera intermedia. Revelación de información. Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años futuros no tendrá un impacto material sobre los estados financieros. Los cambios relacionados con NIC 39 y NIIF 9 no serán aplicables a la Compañía, y se deben seguir los lineamientos de la SFC. 6.3 Nuevos pronunciamientos contables incorporados en Colombia a partir del 1° de enero de 2018 - Decreto 2496 de 2015 Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2018 entrará a regir la NIIF 15 “ ingresos provenientes de los contratos con los clientes”, la cual establece un modelo extenso y de48

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

tallado para que las entidades lo utilicen en la contabilidad de ingresos procedentes de contratos con clientes, para esta norma se permite aplicación anticipada Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años futuros no tendrá un impacto material sobre los estados financieros.

7. EFECTIVO Y EQUIVALENTES El saldo de disponible incluía: Disponible

Junio 2016

Bancos

Cuenta corriente Colpatria Cuenta ahorros Colpatria

$ 479,932,478 $ 1,262,293,056

Total disponible

$ 1,742,225,534

No existen restricciones sobre los valores que componen el disponible. Las conciliaciones bancarias, no incluye partidas mayores a 30 días

8. INVERSIONES Y DERIVADOS Las inversiones corresponden a los inmuebles, que se encuentran como derechos fiduciarios, los cuales se detallan a continuación: Saldos a junio de 2016: Código Edificio 7 9

Edificio Bussines Center of 805 y 806 Fideicomiso Alianza proyecto Box XI **

Dirección Carrera 16 No. 93A-36 CL 96 No. 10 - 38 /54/72

Valor libros $ 7,330,000,000 $ 6,175,500,000 $ 13,505,500,000

** La valoración de los derechos fiduciarios en Inmuebles los efectúa la Fiduciaria de conformidad con los procedimientos que tenga establecidos. Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes seguros que los protejan, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día, estos bienes no son susceptibles de depreciación.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

9. DEUDORES El siguiente es el detalle: Junio 2016

Canones de Arrendamiento

37,002,911 138,972,116 28,965,594 208,285,621

Canon Arrendamiento Agosto de 2014 La Polar S.A. Canones de arrendamiento Reemb Gastos Inmuebles Experian Computec Otros IVA Retenido BIM VI IVA Descontable BIM VI Provisiones Canon Arrendamiento Agosto de 2014 La Polar S.A.

$ $

3,345,00 3,345,00

$ $ $

(37,002,911) (37,002,911) 171,282,710

El valor registrado como provisión corresponde a las obligaciones pendientes de cancelar por parte de La Polar .S.A en Liquidación, con más de 90 días de vencida.

10. PROPIEDADES DE INVERSIÓN

Saldo a 31 de diciembre 2015 Compras o gastos capitalizados Retiros por venta Retiros Saldo al 30 de junio de 2016 Depreciación acumulada Saldo al 31 de diciembre 2015 Depreciación año 2016 con cargo a resultados Venta con cargo a resultados Retiros Saldo al 30 de junio de 2016 Activos tangibles, neto Saldos al 30 junio de 2016

Construcciones y edificaciones Construcciones y edificaciones $ 31,364,639,704 $

Junio 2016 33,022,194,281 Total $ 31,364,639,704 $

1,657,554,577 $ 33,022,194,281

$ 33,022,194,281

Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes seguros que los protejan, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día, estos bienes no son susceptibles de depreciación. 50

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

11. OBLIGACIONES FINANCIERAS El valor de las obligaciones corresponde al crédito de Bancolombia más los intereses causados con el pagare firmado el 28 de julio de 2014 cuya amortización pactada es semestral vencido con abono a capital fijo semestral más intereses, a una tasa de IBR nominal anual + 4 puntos: Junio 2016 Capital Interés

$ 2,858,625,000 $ 95,997,236 $ 2,954,622,236

12. CUENTAS POR PAGAR Junio 2016 Comisiones y honorarios Ret Fte por Pagar IVA por pagar Acreedores Varios

(1)

$ $ $ $ $

79,781,267 5,203,365 69,090,000 6,034,896 160,109,528

(1) Comisiones y Honorarios: corresponde a las comisiones del mes de junio, de la administración de la Comisionista, del Gestor Inmobiliario y de Abogados. Junio 2016 Ultraserfinco Gestor Inmobiliario SAS Esguerra Barrera y Arriaga

$ $ $

37,118,249 38,974,161 3,688,857

79,781,267

13. PATRIMONIO Las variaciones en el patrimonio incluyen de conformidad con el artículo 39 y con el numeral 7 del Artículo 29 de reglamento del Fondo de Capital Privado Inmobiliario las redenciones parciales, así como aportes y utilidades de la siguiente manera: Junio 2016 Saldo al Inicio del periodo Aportes y derechos de suscriptores Redenciones parciales Utilidad del ejercicio ó rendimientos abonados Saldo

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

$ 43,666,222,278 $ $ (679,253,064) $ 2,339,501,547 $ 45,326,470,761

14. RENDIMIENTOS FINANCIEROS Registra los intereses causados en cuenta de ahorro por $66,252,282 durante el periodo enero 1º a junio 30 de 2016.

15. AJUSTE POR VALORACIÓN DE PROPIEDADES DE INVERSION El siguiente es el detalle de la valorización de los inmuebles por el efecto de la comparación con el avalúo y el ajuste por variación de la UVR. Saldos a junio de 2016 Inmueble

Zona Franca Bogotá -- Business Center Centro Empresarial Corporativo Business Center 93 PH Edificio Av. 15 Ctro. Cial. Centenario LOC 104-109 Cali Edificio Bussines 93 of 805 806 y 8 Parq Compra de Inmuebles Estrumental S.A.S Edificio Sta Monica Cali 50% COMP A AGROVALLE FIDEICOMISO ALIANZA PROY BOX XI

Dirección

Carrera 106 No 15 A – 25 int. 141

Ajuste por uvr

Total Valoración

210,218,281 205,406,185 211,701,100 161,245,012 187,916,884

1,657,554,577

681,067,115

Oficinas 201, 202, 203 y 204 Diagonal 97 No. 17-60 Ofc 801 y 802 Carrera 16 No. 93A-36 Avenida 15 No. 100 – 43 Av 4 N 7 N 46 Carrera 16 No. 93A-36 Cl 22 Nte 6A N - 52 CL 96 No. 10 - 38 /54/72 P5 y 20 Parq

681,067,115

16. ARRENDAMIENTOS Corresponde al ingreso por concepto de arrendamientos de los inmuebles a Diciembre: Inmueble arrendado

Cra 16 No. 93a 36 Ofc 601 604 Cra 106 No 15 A – 25 int. 141 Ofic. 201 a 204 Diagonal 92 No. 17-60 Oficinas 801 Av 15 No. 100-43 C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 107 C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 106 C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 104 C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 108 y 109 C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 105 Edif. Business Of. 805, 806 Parq. 1-4,21,22,95,96 Edificio Sdanta Monica Cali Edificio Sdanta Monica Cali Edificio BOX Bogotá

Arrendatario

Junio 2016

164,528,067 607,019,568 179,705,322

ERM de Colombia

Teledatos Zona Franca S AS Delaware Consultoría Colombia La polar S.A. CATERINA PIOVESAN PULIDO Nit 668479783 L CUEROS VELEZ SAS Nit 8001917008 Loc 106 FARMASANITAS SAS NIT 800149695 Loc 104 Inversiones Plas S.A. Nit 900020706-9 L Nalsani S.A. Nit 800020706-9 Loc 105 RED BULL COLOMBIA NIT 9003097 Experian Colombia Nit 900422614 Estrumetal Inversiones S.A. 900485096-2 Participación en arriendos Fiduciario

16,473,451 10,567,100 22,624,771 73,107,975 26,299,571 292,467,343 28,890,929 132,207,554 20,771,705 1,574,663,356

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

17. OTROS INGRESOS Junio 2016 Otros ingresos de Gastos Reembolsables Saldo

$ $

31,859,559 31,859,559

(1) Durante el periodo enero 1 a junio 30 de 2016 se registraron en este rubro reembolso de gastos por concepto administración y servicios públicos.

18. COMISIONES Este rubro corresponde a las comisiones causadas a junio 30 de 2016, sobre la administración del FCPI pagadas a la Sociedad Comisionista, así como la comisión del gestor inmobiliario. Junio 2016 Ultraserfinco S.A. Gestor Inmobilario S A S Fiduciaria Bancolombia

$ 221,534.074 $ 221,534,074 9,928,152 $ $ 452,996,301

19. HONORARIOS El valor registrado en cuenta corresponda a: Junio 2016 Revisoría Fiscal Asesoría Jurídicas

$ $

13.340,000 39,761,568

53,101,568

20. IMPUESTOS El valor registrado en cuenta corresponda a: Junio 2016 Gravamen movimientos financieros Predial Otros

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

10,487,125 $ $ 126,328,900 184,129 $ $ 137,000,154

21. SEGUROS El valor registrado en cuenta corresponde a las pólizas de los seguros de los inmuebles que y posee el FCPI: Junio 2016 Seguros

21,494,549

22. OTROS GASTOS El siguiente es el detalle de la cuenta Junio 2016 Gastos Bancarios Publicidad Admón. Edificaciones Otros Mantenimiento Construc. y Edif. Servicios Públicos

$ $ $ $ $ $

2,624,436 949,518 47,656,594 8,695,570 25,516,221 16,603,371

$ 102,045,710

23. INTERESES El valor corresponde a los intereses causados durante el periodo 1 de enero a 30 de junio 2016, sobre las obligaciones financieras que se posee con Bancolombia.

24. SISTEMA DE GESTIÓN Y CONTROL DE RIESGOS POLÍTICA DE INVERSIÓN GENERAL DEL FONDO El Fondo tuvo como fin principal proporcionar a los Inversionistas que se vincularon, la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros Inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles. Así mismo existen políticas generales establecidas respecto a la adquisición de las inversiones, política general de avalúos y seguros y políticas de adquisición y liquidación de inversiones temporales, que permitieron ejercer control sobre los activos que fueron recibidos por el Fondo y buscaron mitigar la exposición de los diferentes tipos de riesgo.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

POLÍTICAS DE INVERSIONES TEMPORALES Y DE RIESGO DE CONTRAPARTE Las políticas de inversiones temporales son aprobadas por el comité de inversiones del Fondo y son las siguientes:

Emisor

Título

Vencimiento

Calificación

Mínimo

Máximo

Mínima

Máxima

Mínima

Máxima

RNVE

100 %

0 años

10 años

AA+

AAA

Renta fija

100 %

0 años

10 años

AA+

AAA

Renta variable

Moneda

Pesos colombianos

100 %

Emisor

Sector financiero Colombia

100 %

0 años

1 año Plazo residual

AA+

AAA

Nación

100 %

0 años

10 años

AAA

CDT

100 %

0 años

1 año

AA+

100 %

0 años

1 año

AAA

TES

100 %

0 años

10 años

AAA

Cuenta de ahorro (no corrientes) entidades vigialadas en Colombia

100 %

AA*

Inscripción Clase inversión

Clase

Participaciones en carteras colectivas de Renta Fija o del mercado monetario Efectivo

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

AAA

ÓRGANOS EN LA GESTIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL FONDO DE CAPITAL PRIVADO

GESTIÓN DE EJECUCIÓN

GESTIÓN DE CONTROL Y SEGUIMIENTO

GESTOR

COMITÉ DE

PROFESIONAL

INVERSIONES

COMITÉ DE VIGILANCIA

SOCIEDAD ADMINISTRADORA ULTRASERFINCO

Gestor Profesional: El Gestor Profesional del Fondo es “Gestor Inmobiliario S.A.S”, sociedad subsidiaria de Emprendimientos Inmobiliarios e Inversiones de Colombia S.A. “EMPRICOL”, empresa constituida en Octubre del 2001, con más de 8 años de trayectoria en el negocio inmobiliario y cuyo Presidente, Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, tiene más de 25 años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, administración de activos inmobiliarios y conocimiento del sector. Esta sociedad reemplazó en todas las funciones al Gerente del Fondo. El Gestor Profesional se encargó de la designación de los miembros del Comité de Inversiones, de la ejecución de las decisiones de inversión en activos inmobiliarios de cada Comité de Inversiones y la gestión de las inversiones en activos inmobiliarias efectuadas a nombre de los Compartimentos del Fondo. Comité de Vigilancia: Este órgano de control con supervisión en cada uno de los Compartimentos que integran el Fondo está compuesto hasta por cinco (5) miembros elegidos por la Asamblea de Inversionistas correspondiente, según se estableció en el Reglamento del Fondo. Con anterioridad a la primera reunión de Asamblea de Inversionistas, la Sociedad Administradora designará provisionalmente a los miembros del Comité de Vigilancia, quienes ejercerán sus funciones hasta cuando la Asamblea de Inversionistas designe a los miembros en propiedad. 56

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Deberán existir tantos Comités de Vigilancia como Compartimentos haya en el Fondo. Los miembros de dichos Comités de Vigilancia serán elegidos por la Asamblea de Inversionistas del Compartimento respectivo. En la Asamblea General de Inversionistas llevada a cabo el quince (15) de abril de 2016, la Asamblea aprobó la siguiente composición para el Comité de Vigilancia del Fondo para un periodo de dos (2) años conforme a lo previsto por el reglamento del FCPI en su artículo 23: Miembros Principales Colfondos SCARE Circulo de Viajes Proyectos e Inversiones DPI S.A. Cooperativa Alianza Invitados Permanentes Marcela Merizalde

El Comité de Vigilancia fue el encargado de ejercer la veeduría permanente sobre el cumplimiento de las funciones asignadas a la Sociedad Administradora y de ser el caso al Gestor Profesional. El Comité de Vigilancia tuvo algunas de las siguientes funciones: • Verificó que la Sociedad Administradora, el Gestor Profesional, y el Comité de Inversiones cumplían con sus funciones. • Solicitó al Gestor Profesional la elaboración de avalúos comerciales de los inmuebles cuando los consideró necesarios. • Verificó que las inversiones y demás actuaciones u operaciones del Compartimento del Fondo se realizaron de acuerdo con la normatividad vigente aplicable, el Reglamento del Fondo y el Anexo del Compartimento. • Solicitó los informes que consideró convenientes al Comité de Inversiones, a la Sociedad Administradora, al Gestor Profesional para el adecuado desarrollo de sus funciones. • Conoció, evaluó y resolvió aquellas situaciones que pudieron dar lugar a eventuales conflictos de interés y, presentó las recomendaciones que consideró pertinentes sobre la prevención, manejo y revelación de los conflictos de interés. Comité de Inversiones: Es un órgano de cada uno de los Compartimentos que integran el Fondo compuesto por miembros en un número plural impar, elegidos según lo establecido en el Anexo de cada uno de los Compartimentos que hacen parte del Fondo. El Comité de Inversiones de cada Compartimento determinó para el portafolio correspondiente, los porcentajes máximos a invertir en cada uno de los activos u operaciones definidas.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Este estamento fue el encargado de aprobar las decisiones de inversión que fueron presentadas por el Gestor Profesional, los porcentajes máximos a invertir en las inversiones temporales que se consideraron realizar y los activos que correspondieron al objeto de inversión del Fondo y del respectivo compartimento.

La inversión o desinversión requiere:

Un estudio de viabilidad económica

Un concepto legal respecto a la legalidad del negocio y en el caso de inversiones sobre inmuebles, un estudio de títulos completo del bien a ser adquirido

Elabora el Gestor Profesional o una firma de reconocida trayectoria en el sector inmobiliario

Elabora una firma de reconocida reputación

PERFIL DE RIESGO De acuerdo con el reglamento del FCPI, el perfil de riesgo del Fondo fue ALTO por cuanto se trató de una inversión principalmente en Activos Inmobiliarios que no se encontraban inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y cuyos resultados no estaban garantizados.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

FACTOR Riesgo macroeconómico: Es la posibilidad de

MECANISMO DE CONTROL

obtener pérdidas derivadas del mal desempeño

El Gestor Profesional y el Comité de Inversiones

y derechos de contenido económico en los que

bles macroeconómicas permitiendo evaluar las

miento de la economía colombiana y mundial.

posición.

de los sectores económicos, proyectos, activos

invierte un Compartimento debido al comporta-

realizaron un seguimiento periódico de las variaestrategias a seguir y activos que mitigaron la ex-

Este riesgo se mitigó utilizando la asesoría de exRiesgo de desempeño: Es la posibilidad de

obtener pérdidas debido a que las inversiones estructurales del Compartimento respectivo no

obtengan los resultados deseados por cambios en los precios de los activos.

pertos según fue el tema y según lo estimó conveniente el Comité de Inversiones.

Adicionalmente, se realizó la documentación de

los procesos operativos y de negocio, la identificación de posibles riesgos legales y el soporte del

desarrollo efectivo de los Comités de inversiones y Auditoria a través de actas y reglamentos.

Riesgo de desempeño: Es la posibilidad de

Se gestiono por parte de un administrador experto

estructurales del Compartimento respectivo no

cuales podía invertir el fondo.

obtener pérdidas debido a que las inversiones obtengan los resultados deseados por cambios en los precios de los activos.

y especializado en la naturaleza de los activos en los

Inversiones con un adecuado estudio de factibilidad respecto a su rentabilidad y riesgo.

Riesgo de mercado: Se origina en las variacio-

Se revisaron las políticas y límites máximos de inversión

pueden representar pérdidas en el valor de las

previamente analizados y aprobados por la Sociedad

nes de los precios de los activos financieros que inversiones.

de los recursos líquidos, bajos cupos de contraparte Administradora y el Comité de Inversiones. versiones.

Riesgo de Crédito: Es el riesgo derivado del

Análisis de contrapartes con las cuales se realizaron

por parte de un emisor o una contraparte

garantías que fueron recibidas por el Fondo.

incumplimiento en el pago de las obligaciones

Riesgo de Concentración: Es la probabilidad de

obtener pérdidas por mantener los recursos inver-

tidos en un solo instrumento o cartera colectiva.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

este tipo de operaciones así como la calidad de las

Límites con niveles máximos de inversión en una sola contraparte o emisor, como medida del valor del Fondo.

Riesgo Operativo: Es aquel que genera o puede generar la pérdida potencial por fallas o deficiencias en los sistemas de información, en el sistema de control interno, errores en el procesamiento de las operaciones o fallas de carácter humano. Dentro de los riesgos operacionales no cuantificables se tienen en cuenta los siguientes: • • • • • •

Recurso humano. Clientes. Información. Tecnología. Uso y administración de recursos financieros. Operaciones

Análisis de Riesgo Operativo La sociedad Comisionista cuenta con una metodología para la administración de SARO, esta misma es la aplicada para el FCPI. A inicios del año 2015 se actualizó la matriz de riesgo del Fondo de Capital Privado Inmobiliario de acuerdo a la metodología aprobada en el Manual de Riesgo Operativo, ajustándose a los proceso de identificación, medición y control de riesgos operativos. La identificación de riesgos operativos se realizó en conjunto con los administradores directos del Fondo de Capital Privado, basándose principalmente en la revisión de estos procesos: • • • • • •

Solicitudes de Capital del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. Inversiones temporales del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. Realización de inversiones permanentes del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. Registro de transacciones, valoración y cierre del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. Venta o cesión de unidades del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursatiles. Emisión y custodia de unidades de participación del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursatiles.

Entre los riesgos identificados con el gestor inmobiliario se encuentran: • • • • • • • • • 60

Mal estado de la propiedad. Relación del inmueble con LA/FT. Daños físicos en los inmuebles por desastres naturales. Daños físicos en los inmuebles por descuido del arrendatario. Compromiso en compraventa y que posteriormente no se cumpla con la firma de la escritura del inmueble. Incumplimiento de pago por parte del arrendatario. Perdida de documentos originales de gestiones del activo inmobiliario Omisión en otorgamiento de Seguro de Arrendamiento a Inmueble que si lo requiere. Omisión en renovación del contrato de arrendamiento. Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

• • • • • • • • • • • • •

Mala calidad del arrendatario. Cambios en la valorización esperada Omisión en control de cambios en el canon de arrendamiento. Omisión en inclusión y control de los gastos e ingresos involucrados en la gestión de activos inmobiliarios con los soportes correspondientes. Mala calidad de los proveedores y posibles terceros involucrados en la gestión de activos inmobiliarios. Suministro de instrucciones incompletas y/o imprecisas con relación a la solicitud de capital Inoportunidad en disponibilidad de recursos en las cuentas del fondo para la ejecución de inversiones aprobadas y cuyo capital fue solicitado al cliente. Fallas durante el proceso de asignación de unidades al cliente. Documentos de soporte de pago incompletos. Omisión en la realización del control diario de las inversiones temporales Inconsistencias en el manejo de inversiones temporales debido a: no establecimiento claro de políticas, inadecuado manejo de liquidez o no cumplimiento de las operaciones establecidas. Estudio de viabilidad económica con inconsistencias Errores en descarga de operaciones, valoración y cálculo de rentabilidades.

A los riesgos identificados, tanto a nivel externo con el Gestor inmobiliario como a nivel interno de la compañía con el administrador del fondo, se les asociaron mediciones de niveles de probabilidad e impacto, analizando sus causas y consecuencias para posteriormente relacionar los controles documentados e implementados en los procesos correspondientes que contribuyen a mitigar el riesgo asociado y a mantenerlo dentro del nivel tolerado de la compañía, el cual se encuentra en Moderado. El resultado se puede observar en los siguientes cuadros: Gestor Inmobiliario: Riesgos inherentes Riesgo extremo Riesgo alto Riesgo moderado Riesgo bajo

Cantidad 2 9 3 0

Riesgos Residuales Riesgo extremo Riesgo alto Riesgo moderado Riesgo bajo

Cantidad 0 0 8 6

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Con un total de 14 riesgos identificados, en su nivel residual todos se encuentran en el nivel tolerado por la compañía el cual se encuentra en moderado. Gestor administrativo: Riesgos inherentes Riesgo extremo Riesgo alto Riesgo moderado Riesgo bajo

Cantidad 2 5 3 3

Riesgos Residuales Riesgo extremo Riesgo alto Riesgo moderado Riesgo bajo

Cantidad 0 0 6 6

Con un total de 12 riesgos identificados, en su nivel residual todos se encuentran en el nivel tolerado por la compañía el cual se encuentra en moderado. Análisis de Riesgo Operativo – Sociedad Administradora Los riesgos inherentes calificados como extremos en el mapa de riesgos se enfocaron en las políticas de cumplimiento para la solicitud de capital y control de compra y mantenimiento del inmueble, establecidos por el comité de inversiones. Los controles establecidos se enfocaron en la elaboración y divulgación del acta del comité y el cumplimiento de las políticas y secuencia de los procedimientos relacionados con el Fondo de Capital Privado Inmobiliario, documentados por el área de Gestión de Calidad de la compañía.

SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE RIESGO PARA PREVENIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO – SARLAFT Ultraserfinco S.A., como entidad sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, ha adoptado las metodologías necesarias para una adecuada administración del riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo SARLAFT, con el propósito de prevenir que sea utilizada para dar apariencia de legalidad a activos provenientes de actividades delictivas o para la canalización de recursos hacía la realización de actividades terroristas. 62

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Conforme a lo anterior, se han definido políticas y procedimientos adecuados para la administración del riesgo de LA/FT, los cuales se encuentran en el Manual SARLAFT, el cual es de conocimiento de todos los funcionarios de la Entidad y cuyo contenido es constantemente actualizado bajo estándares de prevención de riesgo y aprobado por Junta Directiva, incorporando siempre las mejores prácticas internacionales en materia de prevención y control del riesgo de LA/FT. Las políticas y procedimientos establecidos permiten identificar, medir, evaluar, controlar y monitorear los riesgos, lo que incluye la adopción de mecanismos que permiten conocer al cliente actual y potencial, conocer el mercado, identificar y analizar las operaciones inusuales, determinar y reportar las operaciones sospechosas, así como la definición de segmentos de clientes, de productos, canales y jurisdicciones, monitoreo de transacciones y reporte de operaciones a las autoridades competentes. Durante lo corrido del año, se han llevado a cabo actividades tendientes a actualizar la información de los clientes mediante campañas realizadas a través de Call Center y la fuerza comercial. Así mismo, se dio cumplimiento a cada uno de los apartes de la norma y de las políticas internas, así como el envío de información a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF). El SARLAFT implementado en Ultraserfinco abarca todas las actividades que realiza, así como los productos y servicios que ofrece la comisionista en el desarrollo de su objeto social principal, y prevé procedimientos y metodologías que la protegen de ser utilizada como instrumento para el LA/FT. El SARLAFT está soportado en una cultura organizacional, realizando periódicamente programas de capacitación cuyo objetivo es impulsar la cultura de SARLAFT, el cual es dirigido a todos los funcionarios. Los procedimientos y reglas de conducta sobre la aplicación de los mecanismos e instrumentos de control están incluidos en el Manual SARLAFT y el Código de Conducta, que es de conocimiento de todos los funcionarios. En lo que tiene que ver con efectos económicos derivados de la aplicación de las políticas de prevención de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo, Ultraserfinco S.A. no se ha visto afectada patrimonial o reputacionalmente por hechos que involucren estas actividades.

GOBIERNO CORPORATIVO (NO AUDITADO) Durante el 2015, ULTRASERIFNCO dio cumplimiento a las prácticas estipuladas en el Código de Gobierno Corporativo de la Sociedad, mediante la aplicación del mismo a la normatividad actual, así como a las exigencias del mercado, buscando con ello consolidarse como una empresa líder en la implementación de las mejores prácticas corporativas. La metodología de administración de este fondo sigue teniendo como base principal la interacción entre los fondos de vigilancia e inversiones, como órganos encargados de Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

garantizar el cumplimiento de las políticas del producto y de asegurar el funcionamiento del fondo en beneficio de los inversionistas. Durante el año 2.01 fue aprobada por la Asamblea la modificación al reglamento del Fondo de Capital Privado, en relación con el número de miembros que conforman el Comité de Vigilancia, definiendo que estará compuesto hasta por cinco (5) miembros. En ese sentido fueron elegidos los miembros del Comité de Vigilancia para el período 2016-2018, los cuales siguen vigentes a la fecha.

25. VALOR DEL FONDO A corte del 30 de junio del año 2016, el valor de Fondo ascendió a $45.326 millones, lo cual representa un crecimiento del 6,9% con respecto al cierre del primer semestre de 2015. Valor del fondo ($) 46.000.000.000 45,000,000,000 44.000.000.000 43,000,000,000 42,000,000,000 41,000,000,000 40,000,000,000

5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 /0 /0 /0 /0 /1 /1 /1 /0 /0 /0 /0 /0 /0 30 31 31 30 31 30 31 31 29 31 30 31 30

Cálculos Ultraserfinco Actualmente, el fondo cuenta con 38 inversionistas, entre los cuales se encuentran Fondos de Pensiones, compañías de seguros y personas naturales, entre otros. El comportamiento del fondo si bien presentó una menor rentabilidad a la de años anteriores, debido a una menor valorización de los activos, la rentabilidad del fondo mantiene su tendencia creciente gracias a los rendimientos generados por los cánones de arrendamiento.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Evoluciรณn del valor de la unidad

15,400 15,200 15,000 14,800 14,600 14,400 14,200 14,000 13,800 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 /2 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 /0 /0 /0 /0 /1 /1 /1 /0 /0 /0 /0 /0 /0 30 31 31 30 31 30 31 31 29 31 30 31 30

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSร TILES

6. Reporte sector inmobiliario MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS BOGOTÁ D.C. Y CALI junio de 2016 Fuente: Colliers International Colombia y JLL Oferta Bogotá D.C.: Para el segundo trimestre, se monitoreó un inventario total de 2.236.440 m² en sus diez corredores principales, aumentando en un 10% respecto al mismo periodo del 2015, durante el II trimestre se registró el ingreso de 11 nuevos edificios corporativos, representando cerca de 97.200 m² en el inventario. Colliers International estima que en lo que resta del 2016, ingresarán 13 nuevos edificios, equivalentes a 124.575 m², teniendo un crecimiento cerca del 6% ubicados en su mayoría en los corredores de Salitre y Calle 100. En Bogotá, la oferta al cierre del segundo trimestre está cerca de 233.700 m², representando así un aumento de 13% respecto al mismo periodo del 2015, convirtiéndose en la cifra más alta a nivel histórico. Lo anterior, como consecuencia de la cantidad de oficinas disponibles en los edificios terminados durante el primer y segundo trimestre del año. Sin embargo, aún no se observa una sobreoferta en el mercado de oficinas en Bogotá. La tasa de disponibilidad para Bogotá para este semestre es de 10,4%, manteniéndose estable, respecto al segundo trimestre del 2015, lo que muestra una leve cercanía a la sobreoferta, debido al ingreso que se tiene de varios edificios nuevos. Demanda Bogotá D.C.: Al cierre del segundo trimestre del 2016, se absorbieron cerca de 127.200 m² en espacios de todas las categorías de inmuebles en los diez corredores de Bogotá, tres veces la registrada hace un año. Vale la pena mencionar que según datos históricos desde el 2011 no se registraba cifras mayores a los 115.000 m² absorbidos durante los seis primeros meses del año, esto como resultado de las grandes transacciones que se han venido realizando de parte de compañías gubernamentales como la Contraloría General de la Nación. Vale la pena mencionar, que los corredores con la mayor absorción fueron el sector de Salitre, Córdoba y Calle100. Suponiendo que la oferta seguirá en aumento debido a la cantidad de oficinas que están siendo construidas, se estima que para finales del 2016 la tasa de disponibilidad del CBD este en cercano al 9%. 66

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

80.000

Pronóstico

12%

60.000

40.000

20.000

2015

2016

Absorción

Tasa de Vacancia

Fuente: Colliers Internatinal. Informe IIQ 2016

Precios Bogotá D.C.: El precio promedio de renta para el segundo trimestre del año, cerró en COP $66.250/m2 (USD $21), disminuyendo un 4% respecto al mismo periodo del año anterior, impactado principalmente por el aumento de los niveles de oferta que ha tenido la ciudad.

$72.000

2´200.000

$70.000

2´100.000

$68.000

2´000.000

$64.000

1´900.000

$66.000 $62.000 Q1

2015 Inventario

(COP/m2)

$74.000

(COP/m2)

2´300.000

$100.000

A+ A B

$ 70.000 $ 40.000

2016

2015

2016

Precios Promedio Renta

Fuente: Colliers Internatinal. Informe IIQ 2016

Analizando los precios promedio por corredor, se encuentra que el valor más alto esta en los edificios del corredor Andino, donde en promedio el precio de renta es de $71.400/ m2 (USD $23). Por otro lado, el Centro Internacional tiene el valor promedio de renta más bajo de $40.200/m2 (USD $13). Para el segundo trimestre del año, el precio promedio de venta fue COP $9’481.050/m2 (USD $3,070), el cual disminuyó un 3%, debido a la cantidad de oferta que se presenta en la ciudad de Bogotá, ya que han ingresado más de 15 edificios en lo que lleva del año. Fuente: Colliers International Colombia

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Oferta Cali: Al cierre del primer semestre del 2016, Cali cuenta con un inventario de 141.060 m², aumentando un 6% respecto al mismo periodo del año 2015. Este comportamiento se debe al ingreso del edificio Carvajal Santa Mónica, el cual aportó cerca de 9.000 m² rentables al inventario. Analizando el inventario por corredor, se evidencia una participación significativa del corredor Norte, el cual contribuyó con más del 81% del total, así mismo, cuenta con el crecimiento más alto del periodo al registrar una variación del 16% con respecto al 2015. Para el primer semestre de 2016 Cali tiene una oferta de 7.900 m² rentables, creciendo un 23% respecto al mismo periodo del año anterior, este aumento se debe principalmente la lenta ocupación de edificios como el World Trade Center. Se estima que Cali hay 19.700 m² en proyectos de oficinas, distribuido en tres edificios, lo que representa un crecimiento del 14% en el inventario pronosticado hasta finales del 2018. Los proyectos que están en construcción constituyen el 69% y el restante a proyectos en planos. Demanda Cali: Al cierre del primer semestre del año, Cali presentó una absorción cercana a los 11.710 m2, siendo una de las cifras más altas registradas históricamente, debido a la ocupación de casi 8.000 m2 por la compañía Carvajal S.A. Por su parte, los edificios clase A tuvieron una absorción negativa de 765 m2, este comportamiento se debe a la naturaleza industrial de la ciudad de Cali, donde la mayoría de compañías por facilidad y practicidad ubican sus oficinas dentro de sus plantas de producción, por lo que no requieren espacios con grandes características. Por otro lado, la tasa de vacancia para este semestre fue de 5,6%, aumentando casi un punto porcentual en comparación al año anterior, debido al crecimiento que ha tenido el corredor norte con el ingreso de edificios como el World Trade Center. Colliers International, estima que en lo que queda del año, la tasa de vacancia superé el 6% a causa de la terminación del edificio Jardín Central. OFERTA VS ABSORCIÓN (M2)

2.533

5.369

8.342

Norte

Sur 3.367 Oferta

Absorción

Fuente: Colliers Internatinal. Informe IIQ 2016

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Precios Cali: El precio promedio de renta para el primer semestre del año, cerró en COP $46.500/m² (USD $15), el valor más alto registrado históricamente, con un incremento del 30% con respecto al mismo periodo del 2015. La tendencia ha sido de crecimiento continuo, teniendo en cuenta que los edificios Clase A, como el World Trade Center cuenta con los precios más altos en el mercado. En el primer semestre del año, el precio de venta promedio fue de COP $5’551.600/m² (USD $1,800), el cual incrementó un 10% con respecto al año 2015, debido al ingreso de edificios en el corredor Norte, los cuales entraron al mercado con precios de venta más altos. 8% (COP/m2)

$ 45.000

$ 30.000

$ 15.000

$ -

S2 2015

Precio Promedio Renta

2016 Tasa de Vacancia

Fuente: Colliers Internatinal. Informe IIQ 2016

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

Caribe

Inventario: 181,000 m2 Vacancia: 26,8% Absorción Neta 2015: 9,000 m2 Producción 2015: 44,000 m2 Rentas Clase A: COP 45k - 60k/m2/mes Rentas Clase AB: COP 35k - 55k/m2/mes Producción hasta 2018: 110,000 m2

Santa Marta Barranquilla

Medellín

Inventario: 627,000 m2 Vacancia: 7,9% Absorción Neta 2015: 29,000 m2 Producción 2015: 56,000 m2 Rentas Clase A: COP 40k - 55k/m2/mes Rentas Clase AB: COP 30k - 50k/m2/mes Producción hasta 2018: 205,000 m2

Cali

Cartagena

Medellín

Inventario: 215,000 m2 Vacancia: 8,9% Absorción Neta 2015: 7,000 m2 Producción 2015: 4,000 m2 Rentas Clase A: COP 40k - 50k/m2/mes Rentas Clase AB: COP 20k - 40k/m2/mes Producción hasta 2018: 35,000 m2

Bucaramanga

Inventario: 87,000 m2 Vacancia: 8% Absorción Neta 2015: 12,500 m2 Producción 2015: 9,000 m2 Rentas Clase A: COP 38k - 45k/m2/mes Rentas Clase AB: COP 30k - 35k/m2/mes Producción hasta 2018: 46,000 m2

Bucaramanga

Bogotá Cali

Bogotá

Inventario: 2,172,000 m2 Vacancia: 14,6% Absorción Neta 2016 Estimada: 127,000 m2 Producción 2016 Estimada: 291,000 m2 Rentas Clase A: COP 50k - 85k/m2/mes Rentas Clase AB: COP 40k - 69k/m2/mes Producción hasta 2018: 595,000 m2

Tasa de cambio (Junio 2016): 1 USD =3,000 COP Los datos para Medellín, Cali, Caribe y Bucaramanga se actualizarán para finales del año 2016.

Fuente: JONES LANG LASALLE IP, INC.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

7. Agradecimientos GESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, manifiestan su agradecimiento a la sociedad Ultrabursátiles por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a la firma de abogados Esguerra Barrera Arriaga y a su socio Juan Pablo Gonzalez por el asesoramiento legal en el funcionamiento del fondo. Igualmente les da reconocimiento muy especial a los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estrada, Ernesto Huertas Escallón, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

SUPER INTENDIENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

VIGILADO

Calle 73 No. 7 – 31 piso 7 PBX: 317 99 17 subgerencia@gestorinmobiliario.com.co www.gestorinmobiliario.com.co Bogotá - Colombia

Informe Primer Semestre 2016 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES