Prologis ii sem 2015v3 by Carlos Hansen

Informe Semestral II - 2015 / Fondo de Capital Privado Prologis

Informe Semestral

FONDO DE CAPITAL PRIVADO PROLOGIS

COMPARTIMENTO 1 Diciembre 31 de 2015

Informe Semestral II - 2015 / Fondo de Capital Privado Prologis

Tabla de Contenido Pรกg 1.

Informe del Presidente

Resumen Financiero

3. Lotes

Estado actual INTERPARK

Estados financieros

Reporte sobre el Sector Inmobiliario

Agradecimientos

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1. Informe del Presidente El año 2015 fue un año de transición entre una economía relativamente boyante impulsada por los altos precios de los productos minero-energéticos, que duraría aproximadamente 10 años y una nueva era de menor crecimiento económico resultante de los bajos precios de estos insumos que comenzó en el segundo semestre del año 2015. Las causas han sido explicadas extensivamente y son secuela del incremento en la producción de petróleo, consecuencia de las nuevas tecnologías, la autosuficiencia de los Estados Unidos en temas energéticos, la desaceleración de la economía China, el poco dinamismo de la economía Europea y en general el estancamiento del comercio a nivel mundial. Este conjunto de factores tuvo un enorme impacto en el crecimiento de la economía colombiana la cual disminuyó sensiblemente registrando un crecimiento del 3,0% en el 2015, lo cual implica una disminución si se compara con los años anteriores. A pesar de esta realidad, el gobierno ha señalado que los resultados son relativamente satisfactorios especialmente si se comparan con las demás economías de la región, que en promedio tuvieron un crecimiento en promedio del 1,3%.

INFLACIÓN Y TASAS DE INTERÉS Por el lado de la inflación las noticias no son nada satisfactorias, puesto que al alza en el dólar y por consiguiente de todos los productos importados, incluyendo los alimentos e insumos agropecuarios, se ha sumado una fuerte sequía en todo el país, que redujo la oferta de alimentos, provocando una aceleración en la tasa de inflación que alcanzó 6,77% la más alta de la década 1 . Esta cifra, considerablemente mayor a la inflación objetivo del Banco de la República del 3% + 1%, impulsó a la Junta del Banco a subir las tasas de interés de referencia a 5,75% en Diciembre del 2015, habiéndola incrementado nuevamente al 6% el 1 de febrero del 2016 y a 6,25% tan solo una semana después. Como se puede observar, hasta el momento la política de las entidades gubernamentales colombianas ha sido dejar flotar la tasa de cambio y elevar las tasas de interés previéndose además que se espera en los próximos meses se tramite en el congreso una nueva reforma tributaria con el objetivo de conseguir los recursos para reemplazar aquellos que se derivan de la explotación minero- energética. Por otra parte, se prevé una restricción del gasto del gobierno que seguramente implicará posponer algunos de los ambiciosos de proyectos de infraestructura, como aquellos de la denominada tercera ola 4G que tendrían una inversión de más de 10 billones de pesos en vías en la geografía nacional. 1 Exceptuando el 2008 cuando alcanzó el 7,67%

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SECTOR EXTERNO No obstante, la fuerte devaluación del dólar que pasó de $2.392,46/ dólar el 1 de enero del 2015 a $3.149,47 en diciembre 31 de 2015, equivalente al 31,6%, las exportaciones colombianas no reaccionaron y por el contrario, dada la caída en los precios de los insumos minero energéticos y la mínima reacción de los otros rubros exportables, en el año 2015 se presentó un déficit comercial histórico alcanzando un valor negativo de $15.907,3 millones de dólares con un aumento en el año de más de $9.600 millones de dólares, siendo la principal causa del incremento en el déficit de la balanza de cuenta corriente del país, que alcanzó una cifra negativa de $20.800 millones de dólares (-6,7% del PIB), una de las más altas del mundo. Esta realidad sumada al aumento en la relación deuda externa/exportaciones, condujo a que la calificadora Standard & Poor’s le bajara la calificación de la nota crediticia de la economía colombiana de estable a negativa, Ahora bien, con todos los factores negativos descritos ¿Por qué la economía colombiana todavía registra un crecimiento aceptable comparada con otras de la región? Su explicación estaría en el dinamismo introducido por la relativa fortaleza del consumo interno (aumento de la clase media), las políticas contracíclicas del gobierno como la denominada PIPE 2.0, un alto incremento en la construcción de vivienda y de infraestructura y el auge en el turismo, lo que en su conjunto además de mantener en la senda de crecimiento la economía del país ha contribuido en forma definitiva a la disminución del desempleo, que hoy en día bordea cifras del orden del 8%.

SECTOR INMOBILIARIO El sector vivió un año muy dinámico con un crecimiento sustancial (+6,2%) en el número de viviendas construidas en las principales ciudades del país, no obstante, la disminución en Bogotá (-5,6%), Bucaramanga (-7,0%) y Santa Marta (-21,2%). En forma positiva se destacó Medellín con un crecimiento del 38,5%. 2 En oficinas, se observó un gran dinamismo, especialmente en Bogotá donde se concentra más del 75% de este tipo de desarrollos, estimándose que el sector está sobre ofrecido y por consiguiente podría presentarse una disminución en los precios de alquiler y venta. De acuerdo con los datos suministrados por Colliers International, el inventario de oficinas en Bogotá es de 2.332.100 m2 con un incremento de 242.800 m2 en el 2015, por lo que la tasa de vacancia alcanzó el 10,4% y estimándose que podría incrementarse al 18% en un periodo de tres años. El precio promedio de las oficinas cerró en $9.452.650/m2 similar al año 2014, mientras que el de alquiler, cerró en $66.450/m2 con una disminución del 5% en relación con el año anterior. 2 Fuente: Galería Inmobiliaria

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Respecto a bodegas la principal dinámica tuvo lugar en Bogotá y en Barranquilla. En Bogotá el inventario competitivo de bodegas en parque industrial y sus alrededores fue de 3.649.300 m2 con una desocupación cercana al 11,5%, con un decremento porcentual en el año del orden de cuatro puntos. La oferta remanente en el último trimestre del año alcanzó 444.000 m2, con una absorción neta de 395.000 m2. El precio promedio de renta es de $14.150/m2, con variaciones por zonas entre $11.000 y $30.000 por m2. Para el año 2017 se espera que el inventario supere los 5.000.000 m2, con un incremento del 31%. (Colliers International) La cartera hipotecaria registró un saldo de capital de $43.638 miles de millones de pesos con un crecimiento del 11,8%. El índice de cartera hipotecaria vencida fue del 2,45% inferior al 3,1% al de la cartera total.

PERPECTIVAS PARA EL 2016 En el año que terminó, el precio del barril de petróleo WTI, disminuyó de $53,27 dólares en Diciembre 31 de 2014 a $37,04/ dólares en Diciembre 31 de 2015. El año 2016 comenzó con una nueva baja alcanzando valores de 27/ dólares por barril. Diversos analistas, han previsto sin embargo, que podría presentarse un cambio en la tendencia en el segundo semestre como resultado del cierre de campos con altos costos de producción además de un posible acuerdo de productores, lo cual podría revertir la tendencia para el final del año, esperándose una relativa normalización del mercado alrededor de un precio por barril / USD 50 dólares. De acuerdo con esos análisis si ese fuese el escenario el dólar podría estar al final del año en un rango del orden de $2.800 a $3.000/dólar. Sin embargo, sí el precio del barril alcanzara los 20 dólares se podría esperar un precio del dólar cercano a los $4.000/ dólar. Respecto del crecimiento económico, el gobierno ha estimado que estará alrededor del 3,2% Fuentes: El Tiempo, Portafolio, La Republica, Revista Dinero, The Economist, DANE, Banco de la Republica, Análisis de Alberto Bernal, El Espectador, Colliers International, Galería Inmobiliaria. Atentamente; Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente

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2. Resumen Financiero Para diciembre de 2015 el fondo desde el inicio de sus operaciones (30/06/2015) ha logrado mantener una estabilidad por cuenta de la valorización de los inmuebles que lo componen. En este sentido, los costos derivados de su administración han sido compensados con dicha valorización, gracias al descuento obtenido por la compra de los lotes ubicados en el Parque Logístico INTERPARK. El fondo completa un año y medio de operaciones, y obtuvo una rentabilidad acumulada anual al cierre del segundo semestre del año 2015 de 2,60%. El Fondo continuara mostrando que es una inversión estable y que no tiene ninguna correlación con los mercados de valores. Este seguirá manteniendo una valorización de acuerdo a la inflación.

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Rentabilidad Acumulada del Fondo

Fondo de Capital Privado PROLOGIS 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% -3,00%

12/06/14 27/06/14 12/07/14 27/07/14 11/08/14 26/08/14 10/09/14 25/09/14 10/10/14 25/10/14 09/11/14 24/11/14 09/12/14 24/12/14 08/01/15 23/01/15 07/02/15 22/02/15 09/03/15 24/03/15 08/04/15 23/04/15 08/05/15 23/05/15 07/06/15 22/06/15 07/07/2015 22/07/2015 06/08/2015 21/08/2015 05/09/2015 20/09/2015 05/10/2015 20/10/2015 04/11/2015 19/11/2015 04/12/2015 19/12/2015

-4,00%

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fondo es una gran fuente de diversificación de sus portafolios con unos rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía. La estructura del Fondo les permitirá a los inversionistas recibir un rendimiento estable proveniente de los eventuales flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad en el mediano y largo plazo.

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3. Lotes: No.047 Tiene un área de cuatro mil quinientos cuarenta metros cuadrados (4.540,00m2) y un índice de ocupación equivalente al setenta y cinco punto sesenta y dos por ciento (75,62%), y se estará comprendido en los siguientes linderos específicos: Por el nor este 75.67 m en línea recta con vía común. Por el nor - oeste 60 m en línea recta con el lote 46. Por el sur - oeste: 15.67 m en línea recta con el lote 55 y 60 m en línea recta con el lote 54. Por el sur - este 60 m en línea recta con el Parqueaderos comunes. Plano del Lote

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No. 087 Tiene un área total cuatro mil quinientos siete punto noventa metros cuadrados (4.507,90m2) y un índice de ocupación equivalente al sesenta y ocho por ciento (68%), y se estará comprendiendo en los siguientes linderos específicos: Por el nor-oriente: colinda con vía común en línea recta de 56m y en línea curva 11m. Por el Nor-occidente: En línea curva colinda con vía común en línea recta de 11m y en línea recta 50,14m. Por el Sur-occidente: colinda con el lote 92 en línea recta 70m y Por el Sur-oriente: colinda con el lote 88 en línea recta 65m. Plano del Lote

Físicamente los lotes hacen parte integrante del predio de mayor extensión actualmente denominado “EL CARRIZAL”, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-716638, pero su existencia jurídica se generará a partir de la protocolización y registro en la Oficina de Registro Instrumentos Públicos Zona Centro, del visto bueno de propiedad horizontal del “PARQUE LOGISTICO INTERPARK”.

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PLANO PARQUE LOGĂ?STICO INTERPARK

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4. Estado actual INTERPARK Al cierre del mes de Diciembre 2015, el avance de obra en el parque logístico INTERPARK ha sido del 62,47%, con una inversión acumulada de $18.835 millones de pesos. Durante el segundo semestre del año 2015, se entregaron los diseños relacionados con el sistema de seguridad del Parque, con lo que se espera iniciar la ejecución del contrato durante el primer semestre del 2016. Adicionalmente, se cuenta con los diseños de iluminación definitivos que se estarán instalando al finalizar el primer trimestre del 2016. Por su parte, se encuentra en trámite el proyecto “Serie I” con la empresa de Energía CODENSA, lo que se dará por terminado lo relacionado con el suministro definitivo de energía para el proyecto. En cuanto a las actividades de pavimentación al cierre de diciembre de 2015 está pendiente de ejecutar la última capa de imprimación asfáltica en todo el globo del parque lo que implica un avance del 95% en dicha actividad. El Canopy se entregará de forma definitiva durante el primer trimestre del año lo que permitirá un mayor control en la seguridad del Parque Logístico. La zona administrativa y del sistema de seguridad estará ubicada en el Canopy en razón a que la zona administrativa final se estará construyendo hacia el mes de septiembre de 2016. Durante el segundo semestre del año 2015, la ejecución en la obra del parque logístico ha logrado terminar en un cien por ciento (100%), actividades tales como: el construcción de la PTAR, obras paisajismo y la conformación de vías peatonales. De otra parte, el estado de conexión de servicios de acueducto con la empresa Aguas de la Sabana para el proyecto, en encuentra en una etapa de negociación definitiva.

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5. Estados financieros

Balance General (Millones Pesos de Colombianos) Disponible Bancos Inversiones Inversiones Inmuebles Total Activo

Activo 2.465,3 Negociables

Pasivo Cuentas por pagar Total Pasivo Patrimonio

Fuente: Fiduciaria de Occidente S.A.

Enero 2015 â&#x20AC;&#x201C; Diciembre / 2015

5.184,4 7.649,7 1,0 1.0 7.649,7

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Estado de Ganancias y Pérdidas (Millones de Pesos Colombianos) Ingresos Ingresos operacionales Rendimientos financieros Valoración por UVR Total Ingresos Egresos Comisiones y honorarios Comisiones de administración Gastos Financieros Impuestos Diversos Total Egresos Utilidad

Enero 2015 – Diciembre / 2015

66,6 132,8 199,4

71,4 1,8 0,4 18,9 92,5 106.9

Fuente: Fiduciaria de Occidente S.A.

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6. Reporte sector inmobiliario MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL Diciembre de 2015 Fuente: Colliers International Colombia Industrial Bogotá D.C.

Oferta: Para el cierre del último trimestre del 2015, Bogotá contó con una oferta aproximada de 444.400 metros cuadrados, lo que resulta un incremento de casi el doble frente a lo registrado al cierre del 2014. Este crecimiento, está explicado gracias al incremento en la dinámica de la construcción en la ciudad jalonada principalmente por el interés de empresas por concentrarse en parques industriales que les permitan contar con ventajas competitivas y mayores niveles de eficiencia en sus estructuras de costo y administrativas. La oferta de encuentra altamente concentrada en zonas estratégicas como corredores suburbanos como la calle 80 Mosquera y Funza que representan el 80% del total de la oferta, debido a que se han consolidados como zonas de alto desarrollo industrial. Distribución de la oferta Diciembre 2015 (miles de metros cuadrados)

131,55

S.U. MOSQUERA S.U. FUNZA

129,90 117,75

S.U. CALLE 80 S.U. TOCANCIPÁ OCCIDENTE OTROS

Fuente: Colliers International Colombia

27,5 25,8

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Precios: Las bodegas de parques industriales cierran el año con un precio promedio de COP $14.150 por metro cuadrado, lo que representa una estabilidad en el precio y un crecimiento interanual del 9% frente a lo revelado el año anterior, donde los corredores suburbanos de la calle 80, Mosquera y Funza, reflejan los mayores precios. Por su parte el precio de venta serró el promedio de venta con $1.885.300 con unba variación porcentual del 19% frente a lo registrado en 2014.

Rango de Precios Bodegas (COP/m2)

$ 40.000

COP/m2

$30.000 $20.000 $10.000 $0 Occidente

Otros

S.U. Cll 80

S.U. Funza

S.U. Mosquera

S.U. Tocancipá

Fuente: Colliers International Colombia

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7. Agradecimientos: GESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, manifiestan su agradecimiento a Fiduciaria de Occidente S.A. por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a cada uno de los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estrada, Ernesto Huertas Escallon, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.

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