Semestral dic 2013 by Carlos Hansen

Informe Semestral II- 2013 / Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursรกtiles

Informe Semestral

II - 2013 Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursรกtiles

Compartimento 1 1

Diciembre 31 de 2013

Informe Semestral II- 2013 / Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursรกtiles

Tabla de Contenido Pรกg 1. Informe del Presidente 2. Resumen Financiero 3. Portafolio de Inmuebles 4. Estados Financieros 5. Reporte sobre el Sector Inmobiliario 6. Agradecimientos

3 7 9 16 39 41

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1. Informe del Presidente Después de un inicio de año un tanto incierto, Colombia cerró el año con su economía en alza con un crecimiento superior al 4% y con una inflación de tan solo 1.94%, por debajo de las metas del Banco de la República y la más baja en los últimos 50 años. Los principales motores de desempeño fueron por un lado la construcción especialmente privada y por otro la buena dinámica del consumo interno con un crecimiento anual del 4%. El lunar siguió siendo la industria con un crecimiento del -2.4% medido a octubre del año pasado pero con perspectivas más positivas gracias a la reciente devaluación del peso. Otros factores que son bien importantes de señalar consisten en que la tasa de inversión en relación con el PIB alcanzo el 28,5 %, la más alta de la historia reciente y que la cifra de desempleo sigue reduciéndose consistentemente hasta niveles del 8,6%.

Tasa de Interés:

Dentro de las medidas que se tomaron para impulsar la economía se destaca la reducción en marzo de la tasa de intereses de referencia al 3.25% lo cual sin duda dinamizó el consumo. Para el año 2014, se espera que la tasa de interés se incremente de nuevo a niveles del 4% en el segundo semestre del año.

Balanza comercial, Reservas Internacionales

El año terminó con un decrecimiento en las exportaciones de 1.300 millones de dólares, producto esencialmente de la disminución en la venta de combustible y carbón. Las importaciones se mantuvieron aproximadamente constantes con lo cual la balanza se mostró en tal terreno positivo con un saldo de más de 2.200 millones de dólares. Detalle

USD$ Millones

Exportaciones 58.822 Importaciones 56.622 Actividad a Diciembre 31/2013

En cuanto al comportamiento del peso en relación con el dólar se destaca una devaluación que superó el 10% anual, como resultado de las medidas anunciadas por la Reserva Federal de los Estados Unidos, la compra masiva de dólares por parte del Banco de la República y la finalización del ciclo de expresión en las ventas de materias primas y el retiro de los inversionistas por la expansión previsible de los mercados americanos.

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Al panorama positivo se sumó la inversión extranjera directa (IED), que alcanzó un monto de 16.822 millones de dólares, con un aumento del 0.82% en relación con las cifras del 2012. Al cierre del año 2013 el monto de las reservas internacionales ascendieron a 43.630 millones de dólares con un aumento superior al 5% desde el 2012.

Minería e hidrocarburos

Este sector identificado por el gobierno como una de las locomotoras de la economía, ha tenido un crecimiento promedio del 4.5% anual medido en un periodo de 10 años con una participación del 6.7% en el PIB. Además es clave en las exportaciones del país (70% del total). El principal producto energético del país que es el petróleo, tuvo un incremento en la producción cercano al 6,6%, con niveles de producción superiores al millón de barriles día. Por su parte, la producción de carbón se redujo a 84 millones de toneladas muy por debajo de la meta de 98 millones de toneladas, resultado de las huelgas y paros en las empresas mineras del país y por otra parte, afectado también en sus resultados por la suspensión de las exportaciones de carbón por parte de la empresa Drummond por los problemas ambientales en su transporte. Como resultado de ello, y la disminución en el precio internacional del carbón y otras materias primas del sector (carbón, oro, níquel) las exportaciones de los mismos disminuyeron 2500 millones de dólares en el año.

Construcción e Infraestructura

En el año 2013 la construcción privada fue el principal motor económico del país, con un crecimiento cercano al 22% en los metros cuadrados iniciados. Se destaca la construcción de vivienda y centros comerciales, así como la urbanización de terrenos con destino a parques logísticos e industria. Se destaca el crecimiento del 58.6% en la vivienda de interés social principalmente gracias al programa de 100.000 viviendas del gobierno nacional. Por su parte en la vivienda No Vis se vio un fuerte incremento en la comercialización de la oferta (16.5% entre enero y octubre) fruto de la política de subsidios a la tasa de interés, con una disminución sensible en la oferta (7.8%) principalmente por la limitación del mercado de Bogotá que es el 50% del mercado total de vivienda en el país y cuya oferta seguirá disminuyendo como consecuencia de la incertidumbre generada por el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) impuesto por la Alcaldía de la ciudad. La cartera hipotecaria continuó presentando una gran solidez manteniendo un vencimiento menor al 2.4% del total. La infraestructura vial en Colombia sigue rezagada en relación con la de los demás países de la región, presentando un incumplimiento de solo el 51% en las metas del gobierno. En el año 2013 no se alcanzó la meta de 300 km de doble calzada, en razón de los sempiternos problemas de compra de predios y la obtención de las ambientales. Para superar estos obstáculos se tramitó y aprobó en noviembre del 2013 la ley de infraestructura que reglamenta la construcción en este sector, por lo que se espera un aceleramiento en el plan de inversiones en las 25 concesiones viales existentes. En

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contraste, se avanzó en forma importante en el tema de aeropuertos, habiendo terminado el aeropuerto EL DORADO y lográndose cumplir con el 72% de las metas propuestas. Se destaca también el trabajo realizado en el mantenimiento de la red primaria a cargo del Invias, habiéndose ejecutado el 141% de las metas propuestas.

Perspectivas para el 2014

El año 2014 será un año atípico, pues se prevé una economía en expansión, con crecimientos proyectados del 4.6% no obstante que el país se encuentra en medio de un proceso electoral y del proceso de paz impulsado por el gobierno nacional. El crecimiento estará impulsado principalmente por la construcción tanto privada como pública y por el sector minero, esperándose crecimientos cercanos al 8.5% y 5.0% anual respectivamente en esos sectores de la economía. Como se señalaba más atrás, un factor bien importante de este crecimiento está en el alto porcentaje de la tasa de inversión / PIB que alcanzó 28.4% en el 2013, así como el interés de los inversionistas extranjeros, esperándose además que la recuperación de la economía americana incida en una mayor demanda de los productos nacionales. También es de destacar que las principales calificadoras de riesgo elevaron en el 2013 la calificación de la deuda colombiana por lo que está ahora un nivel por encima del grado de inversión. Respecto de las tasas de interés se pronostica que serán corregidas al 4% para el segundo semestre del año 2014 dentro de un ambiente de inflación controlada que estará dentro de los parámetros fijados por el Banco de La Republica. En cuanto a la construcción privada, para el año 2014, las perspectivas son especialmente positivas, pues se cuenta un área aprobada de 20.4 millones de metros cuadrados con un incremento del 19.5% frente al 2012. (Fuente Camacol, DANE). Se complementa lo anterior con un inversión de más de 2600 millones de dólares en 51 nuevos centros comerciales y la inversión en parques industriales cuya oferta en lotes urbanizados creció en 2013. (Fuente At Fearney, Semana, Portafolio, Camacol, Galería Inmobiliaria, Dane, BanRepublica, periódico La Republica). Durante el segundo semestre de 2013 el Fondo continuó aumentando su diversificación en inmuebles y contratos: • Al 31 de Diciembre, el Fondo tenía compromisos de Capital por $55.500 millones de pesos. • El número de inversionistas ha ido en aumento, alcanzando 39 inversionistas al terminar el año. • En el mes de Agosto de 2013, el fondo repartió rendimientos a sus inversionistas, correspondientes al primer semestre del año 2013, por un valor de $281.65 pesos por unidad, para un total de $609.47 en el año. • En el mes de abril 2013, el Fondo firmó la promesa de compraventa de las oficinas 805, 806, y Mezzanine ubicados en el Edificio Business 93 en la Avenida Carrera 15 No. 93ª – 84 en la

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ciudad de Bogotá D.C. Estas oficinas tienen un área total de 1.426,39 mts2, y cuenta con un contrato de arrendamiento a largo plazo con la empresa Red Bull Colombia S.A.S. • En el mes de abril de 2013 se realizó la escrituración y registro de los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109 ubicados en el Centro Comercial Centenario en la ciudad de Cali. • En el mes de Septiembre de 2013, el Fondo realizó la renovación del contrato de arrendamiento del inmueble oficinas 801 y 802, ubicadas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo, firmando un contrato a dos años con la empresa Delaware Consultoría Sucursal Colombia. • Durante los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2013, el fondo realizó la actualización de los avalúos de los inmuebles oficinas 801 y 802, ubicadas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo; los locales comerciales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, ubicados en el Centro Comercial Centenario en la ciudad de Cali; las oficinas 805 y 806 del Edificio Business 93, las oficinas 501, 502 y 503 ubicadas en el Edificio Av. 15 y las oficinas 601, 602, 603 y 604 del Edificio Business Center 93 P.H. • Durante el mes de Octubre, se vinculó como nuevo miembro del Comité de Inversiones, el Dr. Ernesto Huertas Escallón, reconocido empresario y promotor inmobiliario, en reemplazo del Dr. Joaquín Moreno Uribe. • El valor de la unidad al 31 de Diciembre de 2013, cerró en $13,339.90, con lo cual el Fondo obtuvo una rentabilidad en el año de 12.45% e.a., la cual incorpora la rentabilidad por flujo de caja y la rentabilidad por valorización de acuerdo a la actualización de los avalúos de los inmuebles. La rentabilidad acumulada desde su inicio el 1 de Junio del 2011 al 31 de Diciembre 2013 ha sido del 39.49%, muy superior a la rentabilidad de otras alternativas de inversión que ofrece el mercado de valores. Muchas gracias a todos los inversionistas que han participado en el Fondo, por su confianza y apoyo. Atentamente;

Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente

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2. Resumen Financiero El Fondo durante el año 2013 obtuvo una buena valorización debido a las características de los inmuebles, la cual se ve se reflejada en la rentabilidad del Fondo. El Fondo continúa mostrando que es una inversión estable y que no tiene ninguna correlación con los mercados de valores y que no presenta la volatilidad que han tenido los mercados accionarios y de renta fija durante los últimos años, y especialmente durante los últimos meses. La rentabilidad del Fondo durante el año 2013 fue de 12.45% e.a. y la rentabilidad acumulada desde su inicio ha sido del 39.49%, mientras que la rentabilidad del indice accionario COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia fue del -9.03% e.a. durante el mismo periodo. La rentabilidad del Fondo está compuesta por rentabilidad de flujo de caja proveniente de los rendimientos que se reparten semestralmente a los inversionistas, que a su vez provienen del ingreso de los cánones de arrendamiento después de gastos, y por la rentabilidad por valorización de los inmuebles. Como es usual todos los años, durante el primer semestre del 2013, el Fondo debió asumir gastos que son inherentes a la operación del Fondo y solo ocurren durante el primer semestre de cada año, como son los impuestos prediales de los inmuebles, y por lo tanto los rendimientos correspondientes al segundo semestre del año que se repartirán en Febrero de 2014 son de $781 millones. Al cierre del año 2013, el Fondo contaba con 6 grupos de inmuebles: las oficinas ubicadas en el Edificio Business 93, las oficinas de la zona franca, las oficinas de la avenida 15, las oficinas de la diagonal 97, y las oficinas de la carrera 16 con calle 93A en Bogotá, y los Locales en el Centro Comercial Centenario en la ciudad de Cali, todos los cuales han presentado muy buen desempeño. Durante el año 2013, el Fondo obtuvo ingresos operacionales por $2.749 millones, y después de gastos generó un flujo de caja distribuible de $1.422 millones. El Fondo cumplió treinta y un (31) meses de funcionamiento el 31 de Diciembre de 2013, y la rentabilidad acumulada del Fondo desde el inicio de operaciones ha sido del 39.49%.

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Rentabilidad Acumulada del Fondo vs COLCAP, Dow Jones, DTF FCPI

COLCAP

DOW JONES

DTF

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%

-10,00%

05/12/13

01/11/13

28/09/13

25/08/13

22/07/13

18/06/13

15/05/13

11/04/13

08/03/13

02/02/13

30/12/12

26/11/12

23/10/12

19/09/12

16/08/12

13/07/12

06/10/12

05/07/12

04/03/12

29/02/12

26/01/12

23/12/11

19/11/11

16/10/11

12/09/11

08/08/11

05/07/11

01/06/11

-20,00%

Indice

Rentabilidad 2013

Rentabilidad

Acumulada

Enero - Diciembre

180 días

Jun/11 - Dic/13

Fondo inmobiliario

12.45% e.a

10.21% e.a

39.49%

COLCAP

-12.74% e.a

-0.70% e.a.

-9.03%

Dow Jones

26.50% e.a

22.66% e.a.

34.88%

DTF (promedio)

4.26% e.a

4.03% e.a.

12.73%

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fondo es una gran fuente de diversificación de sus portafolios con unos rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía. La estructura del Fondo les permite a los inversionistas recibir un rendimiento estable proveniente de los flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad. La rentabilidad del Fondo en el periodo de Enero a Diciembre de 2013 fue de 12.45% e.a., muy superior a las inversiones en acciones donde el COLCAP tuvo una rentabilidad negativa del -12.74% e.a. A su vez, esta rentabilidad es muy superior a una inversión en CDTs, los cuales tuvieron un rendimiento promedio del periodo de 4.26% e.a.

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3. Portafolio de Inmuebles El Fondo actualmente tiene un portafolio de seis inmuebles, de los cuales cinco son inmuebles de oficinas en la ciudad de Bogotá, y uno son locales comerciales en la ciudad de Cali. Los dos inmuebles con mayor participación dentro del portafolio son las oficinas localizadas en la zona franca de Bogotá, y el edificio Business Center 93 ubicado en la carrera 15 con calle 93 en Bogotá, ambos con contratos de arriendo firmados a largo plazo. 9%

Zona Franca

37%

10%

Business 93 Av. 15

Participación por Valor de Inmueble

CEBC

10%

EBC 12%

CCC

22%

Teledatos

Red Bull

2% 1%

12%

38%

La Polar ERM

Participación de ingresos por Arrendatario

Delaware 10%

EPK Totto Farmasanitas Cueros Vélez

13%

4Kids

18%

Duración Promedio:

Participación de Ingresos por Vencimiento

5.5 años 39% 23% 8%

2014

17%

2015 2016 2017

10%

2018 2019 2020 2021

3% 2022 2023

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Zona Franca de Bogotá Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal Edificio Business Center, ubicada en la Carrera 106 No 15 A – 25 int. 141 de la Zona Franca de Bogotá. El área total del inmueble es de 2.309,31 mts2 de oficinas en la Zona Franca, que corresponden a 4 locales de servicios, 29 parqueaderos y 1 depósito. El arrendatario de este inmueble es la empresa Teledatos Zona Franca S.A.S. y se cuenta con un contrato de arrendamiento por 10 años. Este inmueble fue construido en el año 2008, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado al interior de la Zona Franca, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva desde su adquisición.

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Business 93 Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Business 93, ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 93ª - 84 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 805 y 806, Mezzanine y los garajes 1, 2, 3, 4, 21, 22, 95 y 96 y su área total es de 1.426,39 mts2. El arrendatario de este inmueble es Red Bull Colombia S.A.S. El inmueble cuenta con un contrato de arrendamiento por cinco años. Este inmueble fue construido en el año 2011, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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AV. 15 Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Av. 15, ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 100 – 43 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficina 501, 502, 503 y 11 garajes, y su área total es de 590.19 mts2. El arrendatario de este inmueble es Empresas La Polar S.A.S. El inmueble cuenta con un contrato de arrendamiento por un año prorrogable. Este inmueble fue construido en el año 1997, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

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CEBC Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal Edificio CEBC, ubicado en la Diagonal 97 No. 17-60 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 801 y 802, y su área total es de 729.22 mts2 de oficinas. El arrendatario de este inmueble es la empresa Delaware Consultoría Sucursal Colombia. Este inmueble fue construido hace quince años, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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EBC Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Business Center, ubicado en la Carrera 16 No. 93ª-36 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 601 a 604, y su área total es de 535,6 mts2. El arrendatario de este inmueble es Environmental Resources Management ERM Colombia Ltda. El inmueble cuenta con un contrato de arrendamiento por tres años. Este inmueble fue construido en el año 2010, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

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Locales Centro Comercial Centenario Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Centro Comercial Centenario ubicado en la Avenida 4 Norte No. 7N – 46 de Cali. El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Los arrendatarios de este inmueble son Totto, Farmasanitas, Cueros Velez, EPK y 4Kids. El inmueble cuenta con contratos de arrendamiento por dos años en promedio. Este inmueble fue construido en el año 2006, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia comercial para la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le reporte al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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4. Estados Financieros Balance General (Pesos Colombianos)

Ene. 1 / 2013 – Dic. 31 / 2013

Ene. 1 / 2012 – Dic. 31 / 2012

Activo

Disponible Bancos Inversiones Inversiones Negociables en Inmuebles Deudores Otros Activos Diferidos

Total Activo Pasivo

Obligaciones financieras Cuentas por pagar Total Pasivo Patrimonio Derecho de inversión Total Pasivo y Patrimonio

4.391.061.847

6.346.387.702

25.264.211.269

21.230.350.765

5.942.692.509

720.000.000

16.410.016 35.614.375.641

15.688.001 28.312.426.468

125.484.890 125.484.890

73.572.280 73.572.280

35.488.890.751 35.614.375.641

28.238.854.188 28.312.426.468

Fuente: Ultrabursátiles

Estado de Ganancias y Pérdidas (Pesos Colombianos)

Ene. 1 / 2013 – Dic. 31 / 2013

Ene. 1 / 2012 – Dic. 31 / 2012

Ingresos Ingresos operacionales Rendimientos financieros Ajuste por valoración en Inversiones Utilidad en venta o redención de inversiones Ingreso por Uso de inmuebles Otros ingresos Total Ingresos

119.757.430 1.633.860.504

162.465.262 2.930.350.765

542.502.761

---

2.605.207.762 24.597.019 4.925.925.476

1.823.743.997 29.015.585 4.945.575.609

624.140.394 31.032.623 209.895.913 32.343.016 88.145.800 275.326.931 65.741.088 1.326.625.765

593.181.611 722.190 159.761.897 35.221.446 228.916.700 178.067.796 --1.195.871.640 3.479.703.969

Egresos Comisiones y honorarios Comisiones Honorarios Impuestos Seguros Beneficencia y Registro Otros Gastos Intereses Total Egresos

Utilidad

Fuente: Ultrabursátiles

3.599.299.711

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NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS Al 31 de diciembre de 2013 y 2012 (Cifras expresados en pesos)

NOTA 1. ENTIDAD REPORTANTE EL Fondo de Capital privado Inmobiliario - Ultrabursátiles en lo sucesivo FCPI, constituido y administrado por ULTRABURSATILES S.A. Comisionista de Bolsa, tiene como fin principal proporcionar a los Inversionistas que se vinculen la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros Inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles que deberán estar ubicados en las capitales de departamento de Colombia y sus municipios circunvecinos, y ciudades principales de los Estados Unidos de América, Panamá y de países que conforman la Comunidad Andina; podrán ser inmuebles o proyectos para vivienda, oficinas, comercio, industria, instituciones prestadoras de salud u hotelería, que tengan una buena rentabilidad potencial, en el caso de proyectos, o se encuentren arrendados a largo plazo o tengan potencial para ser arrendados en condiciones favorables, en el caso de inmuebles; y la inversión mínima por proyecto o inmueble será de dos mil millones de pesos (COP2,000,000,000.oo). Para el caso particular del compartimento UNO, quien está presentando los estados financieros, las inversiones podrán realizarse en oficinas, bodegas industriales, locales comerciales e instituciones prestadoras de salud y la ubicación geográfica de los inmuebles debe ser: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga o Villavicencio, incluyendo sus municipios circunvecinos, acorde a los estipulado en el anexo 1 del reglamento. El FCPI fue autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la resolución No. 2010038651-022 del 12 de Octubre de 2010. en donde autoriza el Reglamento, actualmente se ha estructurado para el Fondo un compartimento. El FCPI tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., pero podrá recibir recursos donde funcionen agencias y sucursales de la Sociedad Administradora, así como en las oficinas de los establecimientos de crédito con los cuales tenga suscrito contrato de uso de red de oficinas y realizar retiros y consignaciones en las diferentes redes de cajeros automáticos en los cuales se presente el servicio, en término del artículo 93 del estatuto orgánico del sistema financiero y demás disposiciones pertinentes. El FCPI cumple con todos los requisitos de que trata el decreto 2555 de 2010 del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, y las Resoluciones 053 y 054 expedidas por la Superintendencia Financiera que incluyeron nuevas reglamentaciones para el manejo de los carteras colectivas.

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NOTA 2 . PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRACTICAS CONTABLES En su contabilidad y en la presentación de estados financieros, el FCPI observa normas contables de general aceptación establecidas por la Superintendencia Financiera de Colombia y en lo prescrito en ellas se aplican las normas contables establecidas en el Decreto 2649 de 1993 y demás normas concordantes. A continuación se describen las principales prácticas y políticas contables del Fondo a. Comparabilidad de Estados Financieros Los estados financieros y sus respectivas notas fueron realizados comparativamente para los años 2013 y 2012. A partir del mes de agosto de 2013 por cambios en el reglamento del Fondo y previamente autorizado, sobre los anticipos registrados para compra de inmuebles, se registran valoraciones por avalúos y uvr sobre estos, observando el mismo tratamiento de las inversiones en inmuebles. b. Período Anual Los estados financieros de propósito general y la publicación se preparan por períodos anuales con corte al 31 de diciembre de cada año. A la Superintendencia Financiera se transmiten Estados Financieros diarios, de conformidad con las normas vigentes. c. Inversiones Inversiones en bienes raíces: Las Inversiones en bienes raíces se registran por el costo de adquisición. Dichas inversiones se valoran con base en las instrucciones definidas por la Superintendencia Financiera de Colombia en la Circular 14 de 2007, la cual establece que los valores o precios justos de intercambios para los bienes raíces se establece con base en avalúos, que para la fecha de la compra no pueden tener más de seis meses, y para la determinación del valor comercial se deben obtener avalúos con una periodicidad máxima de doce meses. Una vez realizado el avalúo, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice para obtener los nuevos valores. Dicho valor o precio corresponderá al valor de mercado del inmueble y deberá ser expresado en moneda legal. El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de avalúos comerciales efectuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR), se registran en el ingreso el mayor o menor valor siempre al ingreso y su contrapartida corresponde a un mayor o menor valor de la inversión. En lo no contemplado en esta cláusula, y para la valuación de los ingresos generados por los inmuebles, se aplicará lo establecido en el numeral 6.3 del capítulo I de la circular básica contable y financiera expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, o cualquier norma que la modifique o sustituya.

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Inversiones Temporales: Al 31 de diciembre de 2013 el FCPI no presenta inversiones temporales, no obstante detallamos las políticas contables que se deben seguir en caso de adquirirlas. Son aquellas inversiones realizadas en instrumentos de corto plazo y de bajo riesgo con los recursos que no han sido invertidos en los activos objeto de inversión de cada Compartimento del Fondo, con los recursos que no han sido distribuidos y con los rendimientos que generan estas inversiones. Las inversiones temporales se rigen por lo dispuesto en el Reglamento y en el Anexo de cada Compartimento. El FCPI administrado por ULTRABURSATILES S.A. comisionista de bolsa, sociedad legalmente habilitada para el efecto, es una entidad bajo la inspección, control y vigilancia de la Superintendencia de Valores y participe del mercado de capitales colombiano. Como tal está obligada a valorar y contabilizar diariamente las inversiones en valores o títulos de deuda y valores o títulos participativos y Bienes inmuebles que conforman el portafolio del FCPI bajo su control con lo determinado en las Resoluciones 550, 594, 602, 964, 1004, 1047 y 1053 de 2002 y distribuidos en partes alícuotas de acuerdo al valor de la unidad y unidades de cada uno de los suscriptores. Se entiende como valores o títulos de deuda aquellos que otorguen al titular del respectivo valor o título la calidad de acreedor del emisor. Se entiende como valores o títulos participativos aquellos que otorguen al titular del respectivo valor o título la calidad de copropietario del emisor. La valoración se efectúa de tasas de referencia y márgenes calculados a partir de operaciones representativas del mercado agregadas por categorías, publicados diariamente por las entidades autorizadas para su cálculo. Así mismo, la metodología es aprobada y acorde con las normas vigentes. Las inversiones que conforman la totalidad de las operaciones de portafolio realizadas por el FCPI se entiende que se clasifican en “inversiones negociables” según la Resolución 550 de 2002, y se definen como todo valor o título que ha sido adquirido con el propósito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Para efectos de la valoración y contabilización de las operaciones por transacciones financieras del mercado como repos, simultáneas, ventas en corto, fondeos, etc.; y del régimen de garantías que según la modalidad les sean aplicables o autorizadas, se realizan como un mecanismo temporal de inversión de los recursos o con el objeto de obtener o suministrar transitoriamente liquidez. Lo anterior, independientemente de la modalidad de negocio que conlleve al traspaso temporal de valores o títulos de deuda o participativos, que en sentido económico garanticen el cumplimiento de la operación, debido a que bien exista un compromiso futuro de venta o de compra sobre los mismos, o ya porque el objeto del negocio y la intención de los contratantes no suponga la enajenación definitiva de los títulos o valores en todos los casos, la valoración se realiza con sujeción a las disposiciones y normas y la contabilización de las variaciones en el valor de las inversiones se hace desde el día de su adquisición los cambios en el valor o precio justo de forma individual para cada valor o título, en el caso de los valores o títulos adquiridos mediante operaciones de derivados, el valor inicial es el que corresponda al valor del derecho, calculado para la fecha de cumplimiento de la respectiva operación. La diferencia que se presente entre el valor actual de mercado y el inmediatamente

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anterior del respectivo valor o título se debe registrar como un mayor o menor valor de la inversión y su contrapartida afectar los resultados del período. Tratándose de títulos de deuda, los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. En el caso de los títulos participativos, cuando los dividendos o utilidades se repartan en especie, incluidos los provenientes de la capitalización de la cuenta revalorización del patrimonio, no se registran como ingreso y, por ende, no afectan el valor de la inversión. En este caso sólo se procederá a variar el número de derechos sociales en los libros de contabilidad respectivos. Los dividendos o utilidades que se repartan en efectivo se contabilizan como un menor valor de la inversión. El FCPI cumple en su totalidad con las políticas de inversión fijadas en el reglamento del FCPI y lo particular por las directrices dadas por el Comité de inversión. d. Deudores Las cuentas de deudores representan principalmente los anticipos para compra de inversiones en Bienes inmuebles que conforme al reglamento en el artículo 47 parágrafo 1 y aprobado por la Superintendencia Financiera, a partir de agosto de 2013, estos anticipos se registran por el valor de giro y se valoran de en forma proporcional al anticipo con base en el avaluó vigente del inmueble y su resultado se refleja en el estado de ganancias y pérdidas. De igual forma, se efectúan valoración dependiendo de las variaciones del UVR. e. Cuentas por pagar Las cuentas por pagar están conformadas por las comisiones a favor de la sociedad Administradora y del gestor Inmobiliario, las retenciones en la fuente practicadas a terceros. f. Diferidos En general se amortizan a partir de la fecha de registro en alícuotas iguales hasta su fecha de vencimiento. g. Impuestos La Cartera Colectiva cumple con las disposiciones tributarias y presenta la declaración anual de ingresos y patrimonio así como la declaración bimestral de IVA. h. Cuentas de orden Se registran en cuentas de orden los títulos entregados en custodia a la Sociedad Administradora para que a su vez ésta los deposite en el Depósito Central de Valores correspondiente, por su valor presente.

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i. Causación de rendimientos de inversiones Los rendimientos de las inversiones se causan y se registran en forma diaria. Además, se pagan individualmente cuando el suscriptor efectúe un retiro total o parcial de derechos, los cuales se determinarán de acuerdo al valor de la unidad vigente en la fecha de retiro. Al final de cada año fiscal, es decir a 31 de diciembre de 2012, para fines exclusivamente tributarios se abonará en cuenta de cada suscriptor los rendimientos obtenidos durante el año o período del año que no haya sido pagado o abonado en cuenta. j. Patrimonio El patrimonio del FCPI comúnmente denominado “Valor neto de la Cartera Colectiva” en cualquier momento estará conformado por el monto total de los recursos aportados al mismo, adicionados los rendimientos netos a ese momento, más o menos los incrementos o disminuciones del portafolio a valor de mercado, menos los pasivos a cargo del mismo. Por consiguiente, el valor neto de la FCPI resultará de la sumatoria de las partidas activas de la FCPI menos el total de las partidas pasivas a cargo del mismo. k. Gastos de Comisiones Para el caso del compartimento Uno, la Sociedad Comisionista de Bolsa tendrá derecho a una comisión equivalente al uno (1) por ciento anual, liquidada sobre el valor de los activos totales, incluyendo los Compromisos de Inversión, del COMPARTIMENTO UNO. Dicha remuneración será liquidada diariamente, en proporción al valor de los activos del COMPARTIMENTO UNO y pagada a la Sociedad Comisionista de Bolsa de los recursos del COMPARTIMENTO UNO del Fondo de manera mensual. En todo caso, el monto mensual de la comisión de administración no podrá ser inferior a diez millones de pesos ($10.000.000,oo), por lo que dicho valor se constituirá en la comisión mínima mensual. Para el Compartimento Uno, el Gestor Profesional tendrá derecho a una comisión equivalente al uno (1) por ciento anual, liquidada sobre el valor de los activos totales, incluyendo los Compromisos de Inversión, del COMPARTIMENTO UNO. Dicha remuneración será liquidada diariamente, en proporción al valor de los activos del COMPARTIMENTO UNO y pagada al Gestor Profesional, contratado por la Sociedad Comisionista de Bolsa, de los recursos del COMPARTIMENTO UNO del Fondo de manera mensual. En todo caso, el monto mensual de la comisión de gestión no podrá ser inferior a diez millones de pesos ($10.000.000,oo), por lo que dicho valor se constituirá en la comisión mínima mensual.

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NOTA 3. DISPONIBLE El saldo de disponible incluía:

Saldo disponible Bancos

Diciembre 2013 179.650.016 4.211.411.831 4.391.061.847

Cta corriente Colpatria Cta ahorros Colpatria Total saldo disponible

Diciembre 2012 14.711.431 6.331.676.271 6.346.387.702

No existen restricciones sobre los valores que componen el disponible. Adicionalmente las conciliaciones bancarias, no incluye partidas mayores a 30 días.

NOTA 4 . INVERSIONES Las inversiones corresponden a las compras de los inmuebles, que se detallan a continuación: Inmueble Zona Franca Bogotá -- Business Center Centro Empresarial Corporativo Business Center 93 PH Edificio Av. 15 Ctro. Cial. Centenario LOC 104-109 Cali COD Valor Compra 2 1 3 4 5

9.600.000.000 2.800.000.000 2.800.000.000 3.100.000.000 2.400.000.000 20.700.000.000

Dirección Carrera 106 No 15 A – 25 int. 141 Oficinas 201, 202, 203 y 204 Diagonal 97 No. 17-60 Oficinas 801 y 802 Carrera 16 No. 93A-36 Avenida 15 No. 100 – 43 Av 4 N 7 N 46

valoriazacion acumulada 2013 valor libros 2013 AVALUO UVR 1.732.067.752 431.925.605 11.763.993.357 605.670.281 153.315.984 3.558.986.264 562.818.393 134.198.409 3.497.016.801 524.515.264 96.077.560 3.720.592.824 297.572.894 26.049.127 2.723.622.022 3.722.644.584 841.566.685 25.264.211.269

COD 2 1 3 4 5

valoriazacion acumulada 2012 AVALUO UVR 1.071.473.354 234.151.647 572.507.171 91.729.682 423.169.955 75.339.115 429.408.678 32.571.162 2.496.559.158 433.791.607

valor libros 2012 10.905.625.001 3.464.236.853 3.298.509.071 3.561.979.840 21.230.350.765

De estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes seguros que los protejan contra incendio, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día, estos bienes no son susceptibles de depreciación.

NOTA 5 . DEUDORES Los deudores conformados en su totalidad por anticipos para compra de inmuebles y se compone de la siguiente manera: Anticipos Anticipo Negocio 7 BRADCO S.A. Valoracion X AVALUO Anticipo Negocio 7 BRADCO S.A. Valoracion X UVR Anticipo Negocio 7 BRADCO S.A. Otros Retencion de ICA de Cali Por FARMASANITAS Nit 800149695 Retencion al Gestor Inmobiliario Sociedad Colombiana de Anestesiologia Nit 860020082-1

DICIEMBRE 2013 5.400.000.000 535.278.056 7.224.705 5.942.502.761 79.450 110.298 0 189.748 5.942.692.509

DICIEMBRE 2012

720.000.000 720.000.000 720.000.000

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NOTA 6 . DIFERIDOS El siguiente es el detalle de los gastos pagados por anticipado: DICIEMBRE 2013 9.170.134 7.239.882 16.410.016

Seguros Avaluos Comisiones

a)Seguros Seguros predio Avenida 15 No. 100 – 43 Fac Poliza (Junta y Varios) Chubb Dwe Col FRA 76630 SURAMERICANA NEG 7 Seg Neg 1 Zona Fca Business Cter Cra 106 N 15A25 Seguros predio Diagonal 92 No. 17-60 Oficinas 801 y 802 Seguros predio Carrera 16 No. 93A-36 Seguro de responsabilidad

SALDO AL COMIENZO DICIEMBRE 2012 702.243 7.146.803 0 0 194.406 194.406 327.009 8.564.867

SALDO AL COMIENZO DICIEMBRE b)Avaluos 2012 Cra. 106 N. 15 A 25 Loc. 201-204 Zona franca 694.612 Fac 8374 Colliers Nit 830055898 Avaluo Ctro Emp Corp 1.794.520 Fact 8374 Colliers Nit 830055898-4 Avaluo Edif Av 15 con 100 2.209.141 Factura 8563 AVALUO Colliers Nit 830055898-4 2.424.863 Fac 9144 AVALUO Colliers Neg 5,3 y 7 0 7.123.136

DICIEMBRE 2012 8.564.866 7.123.135 15.688.001

MOVIMIENTO ADICIONES

AMORTIZACION

4.650.000 10.000.000 3.717.393 6.648.480 2.160.840 3.138.135

5.024.969 9.580.820 3.266.800 6.195.147 2.203.162 3.111.675 327.009 29.709.582

30.314.848

MOVIMIENTO ADICIONES

AMORTIZACION

0 0 0 0 7.500.000 7.500.000

694.612 1.794.520 2.209.141 2.424.863 260.118 7.383.254

SALDO FINAL DICIEMBRE 2013 327.274 7.565.983 450.593 453.333 152.084 220.866 0 9.170.133

SALDO FINAL DICIEMBRE 2013 0 0 0 0 7.239.882 7.239.882

NOTA 7. CUENTAS POR PAGAR Comisiones y honorarios Ret Fte por Pagar Acreedores Varios

DICIEMBRE 2013 64.487.312 9.870.578 50.777.000 0 125.134.890

DICIEMBRE 2012 51.528.387 3.713.811 18.330.082 73.572.280

7.1 Comisiones y Honorarios: corresponde a las comisiones del mes de Diciembre de 2013, de la administración de la Comisionista y del Gestor Inmobiliario Ultrabursátiles S.A. Gestor Inmobiliario SAS Esguerra Barrera y Arriaga

DICIEMBRE 2013 30.096.577 31.601.405 3.139.330 64.837.312

DICIEMBRE 2012 23.875.548 25.069.325 2.583.515 51.528.387

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7.2 Retención en fuente Por pagar: El siguiente es el detalle de las retenciones practicadas en Diciembre de 2013, que fueron pagadas el siguiente mes: DICIEMBRE 2013 5.882.254 3.310.623 110.299 567.402 9.870.578

Honorarios Comisiones Sevicios Otros ingresos

DICIEMBRE 2012 1.087.501 2.626.310 3.713.811

7.3 Acreedores Varios y Otros: El siguiente es el detalle al cierre del mes de Diciembre de 2013. DICIEMBRE 2013 49.797.158 907.842 72.000 0 50.777.000

Iva por pagar Acreddores Varios IVA RET Reg Simplificado Gastos varios

DICIEMBRE 2012 18.330.000 0 0 82 18.330.082

La obligación Financiera que existía al 30 de junio de 2013 fue cancelada el día 12 de diciembre de 2013 con los recursos de adiciones de clientes recibidas durante el segundo semestre del año 2013.

NOTA 8. RENDIMIENTOS FINANCIEROS Registra los intereses causados de la cuenta de ahorros Colpatria por $119.757.430,14 en el año 2013 y en el año 2012 la suma de $162.465.262.12

NOTA 9. AJUSTE POR VALORACIÓN DE INVERSIONES El siguiente es el detalle de la valorización de los inmuebles por el efecto de la comparación con el avalúo y el ajuste por variación de la UVR. Inmueble Inversiones Zona Franca Bogotá -- Business Center Centro Empresarial Corporativo Business Center 93 PH Edificio Av. 15 Ctro. Cial. Centenario LOC 104-109 Cali

Anticipos Anticipo Negocio 7 BRADCO S.A.

Dirección

Ajuste por avaluo

Ajuste por uvr

total Valoracion

Carrera 106 No 15 A – 25 int. 141 Oficinas 201, 202, 203 y 204 Diagonal 97 No. 17-60 Oficinas 801 y 802 Carrera 16 No. 93A-36 Avenida 15 No. 100 – 43 Av 4 N 7 N 46

660.594.398

197.773.958

858.368.356

33.163.110

61.586.301

94.749.411

139.648.437 95.106.586 297.572.894 1.226.085.426

58.859.293 63.506.398 26.049.127 407.775.078

198.507.731 158.612.984 323.622.022 1.633.860.503

535.278.056 535.278.056

7.224.705 7.224.705

542.502.761 542.502.761

1.761.363.481

414.999.783

2.176.363.264

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NOTA 10. ARRENDAMIENTOS Corresponde al ingreso por concepto de arrendamientos de los inmuebles a Diciembre de 2013: Inmueble arrendado Cra 16 No. 93a 36 Ofc 601 604 Cra 106 No 15 A – 25 int. 141 Ofic. 201 a 204 Diagonal 92 No. 17-60 Oficinas 801 Diagonal 92 No. 17-60 Oficinas 802 Avenida 15 No. 100-43 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6 Centro Cial Centenario Cali Neg 6

Arrendatarario DICIEMBRE 2013 DICIEMBRE 2012 ERM de Colombia 322.276.476 230.002.426 Teledatos Zona Franca S AS 1.114.611.025 1.083.624.068 Delaware Consultoria colombia 221.685.681 164.174.579 Gesfor Colombia Ltda 54.641.194 117.158.246 La Polar SAS 365.649.068 228.784.679 CATERINA PIOVESAN PULIDO Nit 668479783 L 15.000.000 0 Coltime Ltda Nit 830078122-7 Loc 104 9.901.500 0 CUEROS VELEZ SAS Nit 8001917008 Loc 106 24.499.999 0 FARMASANITAS SAS NIT 800149695 Loc 104 7.000.000 0 Inversiones Plas S.A. Nit 900020706-9 L 95.202.575 0 Nalsani S.A. Nit 800020706-9 Loc 105 37.332.243 0 RED BULL COLOMBIA NIT 9003097 337.408.000 0 2.605.207.762 1.823.743.998

NOTA 11. OTROS INGRESOS Cuando el FCPI compra inmuebles que ya tienen un contrato de arrendamiento, la porción del arriendo pagado por los arrendatarios, antes del inicio del contrato de arrendamiento con el FCPI, es recibido por este y contabilizado como otros ingresos. Otros ingresos

DICIEMBRE 2013 24.597.019 24.597.019

DICIEMBRE 2012 29.015.585 29.015.585

NOTA 12 .- COMISIONES Este rubro corresponde a las comisiones causadas a Diciembre de de 2013, sobre la administración del FCPI pagadas a la Sociedad Comisionista, así como la comisión del gestor inmobiliario. Ultrabursátiles S.A Gestor Inmobiliario SAS Esguerra Barrera y Arriaga

DICIEMBRE 2013 324.664.934 299.475.460 0 624.140.394

DICIEMBRE 2012 343.785.913 222.049.032 27.346.666 593.181.611

DICIEMBRE 2013 350.000 750.000 29.932.623 31.032.623

DICIEMBRE 2012 722.190 0 0 722.190

NOTA 13.- HONORARIOS El valor registrado en cuenta corresponda a: Revisoria Fiscal Asesorias Tributarias Asesoria Juridica

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NOTA 14.- IMPUESTOS El valor registrado en cuenta corresponda a: Impuesto al Valor Agredago IVA Gravamem moviminetos financieros Predial

DICIEMBRE 2013 0 32.998.012 176.103.101 794.800 209.895.913

DICIEMBRE 2012 25.079.444 40.432.923 94.249.530 159.761.897

NOTA 15.- SEGUROS El valor registrado en cuenta corresponda a las pólizas de los seguros de los inmuebles que y posee el FCPI. a Diciembre de 2013: Seguros

DICIEMBRE 2013 32.343.016 32.343.016

DICIEMBRE 2012 35.221.446 35.221.446

NOTA 16.- GASTOS DE BENEFICENCIA Y REGISTRO Corresponden a los pagos por este concepto en el proceso de formalización de la compra de los inmuebles, el siguiente es el detalle: Cra 16 No. 93a 36 Ofc 601 604 Cra 106 No 15 A – 25 int. 141 Ofic. 201 a 204 Avenida 15 No. 100-43 REG HIPOTECA NEG 5 Deto de Cundinamarca 899999114-0 BENEF HIPOTECA NEG5 SuperNotariado y Reg 899999007-0 REMB GESTOR NEGO 6 CERTIF TRADIC Y LIBERT BENEFICIENCIA REG OFI BUSSIN 93 NEG 7 Fac 1400 Reemb Reg Constitu Usufructo BRADCO NIT 900109444

DICIEMBRE 2013 0 0 0 35.617.000 17.809.600 186.200 29.133.000 5.400.000 88.145.800

DICIEMBRE 2012 42.286.900 151.508.900 35.120.900 0 0 0 0 0 228.916.700

NOTA 17. OTROS GASTOS Deceval Varios

DICIEMBRE 2013 9.331.740 265.995.191 275.326.931

DICIEMBRE 2012 13.643.348 164.424.448 178.067.796

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NOTA 17.1- GASTOS DECEVAL El valor registrado en esta cuenta corresponda a la publicación del valor de unidad del Fondo en Deceval. Deceval

DICIEMBRE 2013 9.331.740 9.331.740

DICIEMBRE 2012 13.643.348 13.643.348

NOTA 17.2 GASTOS VARIOS El siguiente es el detalle de la cuenta Gastos por avaluos Gastos Bancarios Evento Clientes Comunicaion Clientes Comité Inversiones Otros Honorarios Admon Edificaciones Notariales Arrendamientos Mantenimiento Constyruc y Edif Servicios Publicos Gastos de Viaje

DICIEMBRE 2013 28.762.053 2.570.170 0 10.327.661 37.344.828 61.313.638 20.858.905 62.767.597 37.826.773 3.125.413 129.753 968.400 265.995.191

DICIEMBRE 2012 111.127.994 1.886.721 3.653.928 8.841.146 11.586.207 0 0 27.328.452 0 0 0 0 164.424.448

NOTA 18.- INTERESES El valor registrado corresponde a los intereses del crédito otorgado por Bancolombia, desde la fecha de desembolso del crédito el día 20 de mayo de 2013 sobre un valor de mil ochocientos millones de pesos ($1.800.000.000,00) generando un total de gasto por concepto de intereses por la suma de $65.741.088

NOTA 19.- SISTEMA DE GESTIÓN Y CONTROL DE RIESGOS POLÍTICA DE INVERSIÓN GENERAL DEL FONDO

El Fondo tuvo como fin principal proporcionar a los Inversionistas que se vincularon la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros Inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles. Así mismo existen políticas generales establecidas respecto a la adquisición de las inversiones, política general de avalúos y seguros y políticas de adquisición y liquidación de inversiones temporales, que permitieron ejercer control sobre los activos que fueron recibidos por el Fondo y buscaron mitigar la exposición de los diferentes tipos de riesgo.

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POLÍTICAS DE INVERSIONES TEMPORALES Y DE RIESGO DE CONTRAPARTE Las políticas de inversiones temporales son aprobadas por el comité de inversiones del Fondo y son las siguientes:

Título

Vencimiento

Emisor Mínimo

Máximo

Mínimo

Máximo

Calificación Mínimo

Máximo

RNVE

100%

0 años

10 años

AA+

AAA

Clase inversión

Renta fija

100%

0 años

10 años

AA+

AAA

Renta variable

Moneda

Pesos colombianos

100%

Emisor

Sector financiero en Colombia

100%

0 años

AA+

AAA

Nación

100%

0 años

1 año plazo residual 10 años

CDT Participaciones en carteras colectivas de Renta Fija o del mercado monetario

100%

0 años

1 año

AA+

100%

0 años

1 año

AAA

TES

100%

0 años

10 años

AAA

Cuenta de ahorro (no corrientes) entidades vigiladas en Colombia

100%

AA*

Inscripción

Clase

Efectivo

AAA AAA

AAA

METODOLOGÍA DE CUPOS DE CONTRAPARTE: La metodología usada por Ultrabursátiles S.A. se basó en tres pilares sobre los cuales se encuentra la estructura principal y la dinámica de la determinación del cupo. La dinámica del modelo, fue primero determinar el perfil de riesgo, luego determinar el máximo VaR asumible con una contraparte y finalmente calcular el cupo.

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DEFINICIÓN PERFIL DE VAR

EVALUACIÓN RAZONES FINANCIERAS

AJUSTE DE PERFIL DE RIEZGO INDIVIDUAL

(ESTÁTICAS-DINÁMICAS)

Reconocimeinto al riesgo al cual se vería expuesto Ultrabursátiles, ante un posible incumplimiento

Determinación de las variables suficientes para determinar el estado de la sociedad evaluada

De acuerdo a la evaluación de cada una de las contrapartes con respecto al sector, se disminuya el perfíl de riesgo inicial

ÓRGANOS EN LA GESTIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL

FONDO DE CAPITAL PRIVADO

GESTIÓN DE EJECUCIÓN

GESTOR PROFESIONAL

GESTIÓN DE CONTROL Y SEGUIMIENTO

COMITÉ DE INVERSIONES

COMITÉ DE VIGILANCIA

SOCIEDAD ADMINISTRADORA ULTRABURSÁTILES S.A.

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Gestor Profesional: El Gestor Profesional del Fondo es “Gestor Inmobiliario S.A.S”, sociedad subsidiaria de Emprendimientos Inmobiliarios e Inversiones de Colombia S.A. “EMPRICOL”, empresa constituida en Octubre del 2001, con más de 8 años de trayectoria en el negocio inmobiliario y cuyo Presidente, Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, tiene más de 25 años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, administración de activos inmobiliarios y conocimiento del sector. Esta sociedad reemplazó en todas las funciones al Gerente del Fondo. El Gestor Profesional se encargó de la designación de los miembros del Comité de Inversiones, de la ejecución de las decisiones de inversión en activos inmobiliarios de cada Comité de Inversiones y la gestión de las inversiones en activos inmobiliarias efectuadas a nombre de los Compartimentos del Fondo. Comité de Vigilancia: Este órgano de control con supervisión en cada uno de los Compartimentos que integran el Fondo está compuesto por tres (3) miembros elegidos por la Asamblea de Inversionistas correspondiente, según se estableció en el Reglamento del Fondo. La primera Asamblea General de Inversionistas debió elegir a los miembros del Comité de Vigilancia, el cual, temporalmente estaba integrado por funcionarios de la Sociedad Administradora. En la Asamblea General de Inversionistas llevada a cabo el treinta (30) de marzo de 2012, la Asamblea aprobó la siguiente composición para el Comité de Vigilancia del Fondo para un periodo de dos (2) años conforme a lo previsto por el reglamento del FCPI en su artículo 23: Miembros Principales Colfondos SCARE Cooperativa Alianza

Invitados Permanentes Diana Vargas Proyectos Compartidos Ltda. – Leo Van Der Werf METLIFE

El Comité de Vigilancia fue el encargado de ejercer la veeduría permanente sobre el cumplimiento de las funciones asignadas a la Sociedad Administradora y de ser el caso al Gestor Profesional. El Comité de Vigilancia tuvo algunas de las siguientes funciones: • Verificó que la Sociedad Administradora, el Gestor Profesional, y el Comité de Inversiones cumplían con sus funciones. • Solicitó al Gestor Profesional la elaboración de avalúos comerciales de los inmuebles cuando los consideró necesarios. • Verificó que las inversiones y demás actuaciones u operaciones del Compartimento del Fondo se realizaron de acuerdo con la normatividad vigente aplicable, el Reglamento del Fondo y el Anexo del Compartimento.

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• Solicitó los informes que consideró convenientes al Comité de Inversiones, a la Sociedad Administradora, al Gestor Profesional para el adecuado desarrollo de sus funciones. • Conoció, evaluó y resolvió aquellas situaciones que pudieron dar lugar a eventuales conflictos de interés y, presentó las recomendaciones que consideró pertinentes sobre la prevención, manejo y revelación de los conflictos de interés. Comité de Inversiones: Es un órgano de cada uno de los Compartimentos que integran el Fondo compuesto por miembros en un número plural impar, elegidos según lo establecido en el Anexo de cada uno de los Compartimentos que hacen parte del Fondo. El Comité de Inversiones de cada Compartimento determinó para el portafolio correspondiente, los porcentajes máximos a invertir en cada uno de los activos u operaciones definidas. Este estamento fue el encargado de aprobar las decisiones de inversión que fueron presentadas por el Gestor Profesional, los porcentajes máximos a invertir en las inversiones temporales que se consideraron realizar y los activos que correspondieron al objeto de inversión del Fondo y del respectivo compartimento.

La inversión o desinversión requiere:

Un estudio de viabilidad económica

Elabora el Gestor Profesional o una firma de reconocida trayectoria en el sector inmobiliario

Un concepto legal respecto a la legalidad del negocio y en el caso de inversiones sobre inmuebles, un estudio de títulos completo del bien a ser adquirido

Elabora una firma de reconocida reputación

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PERFIL DE RIESGO El perfil de riesgo del Fondo fue ALTO por cuanto se trató de una inversión principalmente en Activos Inmobiliarios que no se encontraban inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y cuyos resultados no estaban garantizados.

FACTORES DE RIESGO FACTOR

MECANISMO DE CONTROL

Riesgo macroeconómico: Es la posibilidad de obtener pérdidas derivadas del mal desempeño de los sectores económicos, proyectos, activos y derechos de contenido económico en los que invierte un Compartimento debido al comportamiento de la economía colombiana y mundial.

El Gestor Profesional y el Comité de Inversiones realizaron un seguimiento periódico de las variables macroeconómicas permitiendo evaluar las estrategias a seguir y activos que mitigaron la exposición.

Riesgo Jurídico: Es la probabilidad de incurrir en pérdidas debido a problemas jurídicos respectivo de los Activos en los cuales se invierta.

Este riesgo se mitigó utilizando la asesoría de expertos según fue el tema y según lo estimó conveniente el Comité de Inversiones.

Riesgo de desempeño: Es la posibilidad de obtener pérdidas debido a que las inversiones estructurales del Compartimento respectivo no obtengan los resultados deseados por cambios en los precios de los activos.

Se gestionó por parte de un administrador experto y especializado en la naturaleza de los activos en los cuales podía invertir el fondo.

Adicionalmente, se realizó la documentación de los procesos operativos y de negocio, la identificación de posibles riesgos legales y el soporte del desarrollo efectivo de los Comités de inversiones y Auditoria a través de actas y reglamentos.

Inversiones con un adecuado estudio de factibilidad respecto a su rentabilidad y riesgo.

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Riesgo de mercado: Se origina en las variaciones de los precios de los activos financieros que pueden representar pérdidas en el valor de las inversiones.

Se revisaron las políticas y límites máximos de inversión de los recursos líquidos, bajos cupos de contraparte previamente analizados y aprobados por la Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones.

Riesgo de Crédito: Es el riesgo derivado del incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte de un emisor o una contraparte.

Análisis de contrapartes con las cuales se realizaron este tipo de operaciones así como la calidad de las garantías que fueron recibidas por el Fondo.

Riesgo de Concentración: Es la probabilidad de obtener pérdidas por mantener los recursos invertidos en un solo instrumento o cartera colectiva.

Límites con niveles máximos de inversión en una sola contraparte o emisor, como medida del valor del Fondo.

Riesgo Operativo: Es aquel que genera o puede generar la pérdida potencial por fallas o deficiencias en los sistemas de información, en el sistema de control interno, errores en el procesamiento de las operaciones o fallas de carácter humano. Dentro de los riesgos operacionales no cuantificables se tienen en cuenta los siguientes: • Recurso humano. • Clientes. • Información. • Tecnología. • Uso y administración de recursos financieros. • Operaciones

Análisis de Riesgo Operativo La sociedad Comisionista cuenta con una metodología para la administración de SARO, esta misma es la aplicada para el FCPI. En el año 2012 se realizó la evaluación de los riesgos operativos sobre la gestión del fondo con la información suministrada por el Gestor Profesional, durante el año 2013 se complementó la matriz de riesgo de acuerdo a las actividades en las que interviene Gestor Administrativo en los procedimientos del Fondo, de acuerdo a la metodología aprobada en el Manual de Riesgo Operativo de Ultrabursátiles S.A. para la identificación, medición y control de riesgos operativos.

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Los procedimientos en los cuales se basó la identificación de riesgos operativos con el apoyo del Gestor del riesgo correspondiente son: • Solicitudes de Capital del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. • Inversiones temporales del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. • Realización de inversiones permanentes del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. • Registro de transacciones, valoración y cierre del Fondo de Capital Privado Inmobiliario. • Venta o cesión de unidades del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles S.A. • Emisión y custodia de unidades de participación del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles S.A. Entre los riesgos identificados se encuentran: • Mal estado de la propiedad. • Relación del inmueble con LA/FT. • Daños físicos en los inmuebles por desastres naturales. • Daños físicos en los inmuebles por descuido del arrendatario. • Compromiso en compraventa y que posteriormente no se cumpla con la firma de la escritura del inmueble. • Incumplimiento de pago por parte del arrendatario. • Perdida de documentos originales de gestiones del activo inmobiliario • No otorgamiento de Seguro de Arrendamiento a Inmueble que si lo requiere. • No renovación del contrato de arrendamiento. • Mala calidad del arrendatario. • Cambios en la valorización esperada • No control de cambios en el canon de arrendamiento. • No Inclusión y control de los gastos e ingresos involucrados en la gestión de activos inmobiliarios con los soportes correspondientes. • Mala calidad de los proveedores y posibles terceros involucrados en la gestión de activos inmobiliarios. • Suministro de instrucciones incompletas y/o imprecisas con relación a la solicitud de capital • Inoportunidad en disponibilidad de recursos en las cuentas del fondo para la ejecución de inversiones aprobadas y cuyo capital fue solicitado al cliente. • Fallas durante el proceso de asignación de unidades al cliente. • Inconsistencias en el manejo de inversiones temporales debido a: no establecimiento claro de políticas, inadecuado manejo de liquidez o no cumplimiento de las operaciones establecidas. • Errores en descarga de operaciones, valoración y calculo de rentabilidades Para los riesgos identificados, tanto a nivel externo con el Gestor profesional como a nivel interno de la compañía, con el Gestor Administrativo se asociaron controles documentados e implementados en los procesos correspondientes que contribuyen a mitigar el riesgo asociado y a mantenerlo dentro del nivel tolerado de la compañía, el cual se encuentra en Moderado.

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El resultado se puede observar en la siguiente Grafica Mapa de riesgos operativos del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Certeza

Probable

Probabilidad

11 - 12

12 18 - 19

Factible

Remoto

1-2

improbable Insignificante

Inherente

Residual

3 - 10

3 - 16

11 - 19

3 - 4 - 6 - 10 - 17

13 - 16

Menor

Moderado

Mayor

Grave

Tratado

Nombre

1. Perdida de documentos originales de gestiones del activo inmobiliario 2. Daños físicos en los inmuebles por desastres naturales 3. Daños físicos en los inmuebles por descuido del arrendatario 4. Incumplimiento de pago por parte del arrendatario 5. Cambios en la valorización esperada 6. Suministro de instrucciones incompletas e imprecisas de solicitud de capital 7. No consignación de capital solicitado a través de solicitud formal por parte de la sociedad administradora 8. Errores en otorgamiento de unidades a los clientes 9. Inconsistencias en el manejo de inversiones temporales 10. Errores en descarga de operaciones, valoración, cálculo de rentabilidades 11. No renovación del contrato de arrendamiento posterior a su terminación 12. Mala calidad de los proveedores y posibles terceros involucrados en la gestión de activos inmobiliarios 13. Mal estado de la propiedad 14. Relación inmueble con LA/FT 15. No otorgamiento de seguro de arrendamiento a inmueble que si lo requiere 16. Mala calidad del arrendatario 17. no control de cambios en el canon de arrendamiento 18. Compromiso en compraventa y no se cumple con la firma de la escritura del inmueble 19. No inclusión y control de los gastos e ingresos involucrados en la gestión de activos inmobiliarios

La anterior gráfica representa el mapa de riesgos para el proceso del Fondo de Capital Privado inmobiliario en sus niveles inherentes y residuales. Análisis de Riesgo Operativo – Sociedad Administradora – Ultrabursátiles S.A. Los riesgos inherentes calificados como extremos en el mapa de riesgos se enfocaron en los temas relacionados con las políticas de cumplimiento para la solicitud de capital y control de compra y mantenimiento del inmueble, establecidos por el comité de inversiones. Los controles establecidos se enfocaron en la elaboración y divulgación del acta del comité y el cumplimiento de las políticas y secuencia de los procedimientos relacionados con el Fondo de Capital Privado Inmobiliario, documentados por el área de Gestión de Calidad de Ultrabursátiles S.A.

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SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE RIESGO PARA PREVENIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO (SARLAFT) Ultrabursátiles S.A. Comisionista de Bolsa, consciente que el Lavado de Activos y la Financiación del Terrorismo representan una gran amenaza para el país y para la estabilidad del sistema financiero, da estricto cumplimiento a lo establecido en los artículos 102 y subsiguientes del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, al Título I, Capítulo Décimo Primero de la Circular Básica Jurídica y las demás normas concordantes. Como entidad sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, Ultrabursatiles S.A. Comisionista de Bolsa ha adaptado las metodologías necesarias para una adecuada administración del riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo SARLAFT, con el propósito de prevenir que sea utilizada para dar apariencia de legalidad a activos provenientes de actividades delictivas o para la canalización de recursos hacía la realización de actividades terroristas, de acuerdo con lo expuesto en la Circular Externa 026 de junio de 2008 de la Superintendencia Financiera de Colombia. Conforme a lo anterior, se han definido políticas y procedimientos adecuados para la administración del riesgo LAFT, los cuales se encuentran en el Manual de SARLAFT, el cual es de conocimiento de todos los funcionarios y es constantemente revisado y actualizado bajo la aprobación de la Junta Directiva, incorporando además las mejores prácticas internacionales en materia de prevención y control del riesgo de LAFT, especialmente las del Grupo de Acción Financiera Internacional, GAFI. Las políticas y procedimientos establecidos permiten identificar, medir, evaluar, controlar y monitorear los riesgos, lo que incluye la adopción de mecanismos que permiten conocer al cliente actual y potencial, conocer el mercado, identificar y analizar las operaciones inusuales, determinar y reportar las operaciones sospechosas, así como la definición de segmentos de clientes, de productos, canales de distribución y jurisdicciones, monitoreo de transacciones y reporte de operaciones a las autoridades competentes. Para el año 2013, entre otras actividades relacionadas con el SARLAFT, Ultrabursatiles S.A. Comisionista de Bolsa, llevo a cabo el ajuste y seguimiento a la segmentación de los factores de riesgo, el cual se realizó por expertos en estadística y matemática con el fin de obtener resultados que contemplan la homogeneidad y heterogeneidad de los factores de riesgo; es así como se logró el reconocimiento de diferencias significativas en cada segmento, es decir, generación de señales de alerta con fundamentos estadísticos. Para este fin se desarrollaron una serie de procedimientos almacenados para consolidar la información de los diferentes sistemas de información de Ultrabursátiles en el software empleado para el SARLAFT. De otra parte, a través de los aplicativos empleados para la administración de riesgos, se llevaron a cabo actividades para la consolidación de eventos de riesgo de LA/FT y la aplicación de metodologías para la calificación del riesgo e implementación de controles para aquellos que superaban el nivel de tolerancia aceptado por la Compañía.

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Los anteriores desarrollos y/o herramientas tecnológicas cuentan con un diseño y esquemas de seguridad que garantizan los criterios de integridad, confiabilidad y disponibilidad de la información utilizando validaciones de integridad de la información, campos requeridos, listas de valores entre otros para evitar errores en la captura de la información así como también se lleva a cabo la actualización en línea de los datos básicos de los clientes la cual se constituye en la información requerida por los demás aplicativos. Ultrabursatiles S.A. Comisionista de Bolsa, dando cumplimiento a lo establecido por la SFC en cuanto al envío de información a Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF), durante el año 2013 se realizó el oportuno envío de cada uno de los informes de ley relacionados con las Operaciones en Efectivo, Operaciones en Moneda Extranjera, Clientes Exonerados, Productos y Reporte de Operaciones Sospechosas El SARLAFT implementado en Ultrabursátiles abarca todas las actividades que realiza, así como los productos y servicios que ofrece la comisionista en desarrollo de su objeto social principal, y prevé procedimientos y metodologías que la protegen de ser utilizada como instrumento para el LAFT. El SARLAFT está soportado en una cultura organizacional, que se basa en la ética y periódicamente se realizan programas de capacitación cuyo objetivo es impulsar la cultura de SARLAFT, el cual es dirigido a todos los funcionarios. Ultrabursatiles S.A. Comisionista de Bolsa, cuenta con diferentes órganos de control que hacen parte del proceso de administración del riesgo de LA/FT como son: la Dirección de SARLAFT, la Contraloría Interna y la Revisoría Fiscal, quienes están encargados de velar por el adecuado funcionamiento del SARLAFT. Para lo corrido del año 2013, estos órganos de control ejecutaron las diferentes actividades conforme a lo establecido por las normas sin encontrar aspectos significativos respecto a la implementación y ejecución del SARLAFT. En lo que tiene que ver con efectos económicos derivados de la aplicación de las políticas de prevención de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo, Ultrabursatiles S.A. Comisionista de Bolsa no se ha visto afectada patrimonialmente por hechos que involucren estas actividades.

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NOTA 20.- ANÁLISIS CIFRAS FINANCIERAS A corte del 31 de diciembre del año 2013, el valor de Fondo ascendió a $35.488 millones, lo cual representa un crecimiento del 26% con respecto al cierre del 2012. Valor del fondo ($)

38,000,000,000.00 36,000,000,000.00 34,000,000,000.00 32,000,000,000.00 30,000,000,000.00 28,000,000,000.00 26,000,000,000.00 24,000,000,000.00 22,000,000,000.00 20,000,000,000.00

/ 12

20 31

/ 01

20 28

/ 02

20 31

/ 03

20 30

/ 04

20 31

/ 05

20 30

/ 06

20 31

/ 07

20 31

8 /0

9 /0

1 /1

2 /1

Cálculos Ultrabursatiles Actualmente, el fondo cuenta con 39 inversionistas, entre los cuales se encuentran Fondos de Pensiones, compañías de seguros y personas naturales, entre otros. El comportamiento del fondo sigue dentro de los parámetros esperados, la rentabilidad del fondo mantiene su tendencia gracias a los rendimientos generados por los cánones de arrendamiento, lo cual ha generado un aumento sostenido en el valor de la unidad como se puede ver en la gráfica.

Evolución del valor de la unidad

13600 13400 13200 13000 12800 12600 12400 12200 12000 11800

23/12/2013

02/12/2013

11/11/2013

21/10/2013

30/09/2013

09/09/2013

19/08/2013

08/07/2013

17/06/2013

27/05/2013

06/05/2013

15/04/2013

25/03/2013

04/03/2013

11/02/2013

21/01/2013

11400

31/12/2012

11600

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5. Reporte sector inmobiliario MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS E INDUSTRIAL BOGOTÁ D.C. Diciembre de 2013 Fuente: Colliers International Colombia Bogotá uno de los mercados más atractivos de Latinoamérica, con una población de casi 8 millones de habitantes, representa aproximadamente el 25% del PIB de Colombia, el cual es superior al de varios países de Latinoamérica, y actualmente es considerada una de las mejores ciudades de américa latina para hacer negocios, dando resultado a que Colombia haya alcanzado niveles de inversión extranjera directa record en los últimos años, siendo la capital uno de los canales para ingresar todo este tipo de inversiones y teniendo un ambiente propicio para hacer negocios. Industrial: El estudio del mercado inmobiliario para el sector industrial en lo que a bodegas respecta, muestra un cierre del año 2013 con valor cercano a los 2.835.000 metros cuadrados de inventario, presentándose un ingreso nuevo de alrededor de 415.000 metros cuadrados al inventario, siendo el corredor Calle 80 responsable de más de la mitad de los ingresos, mientras Mosquera y Tocancipá presentaron valores similares, ubicados alrededor del 20%. La oferta en bodegas asciende a un valor de 217.161 metros cuadrados, disminuyendo 9% con respecto al mismo periodo del año anterior. Esta situación obedece al auge que presenta la comercialización de bodegas construidas a la medida, así como la alta disponibilidad de terrenos para el desarrollo de proyectos de construcción. las oficinas clase A+ y A registran la variación más importante con un aumento del 15% alcanzando un valor promedio de $62.000 pesos (US$33,8) y $61.600 pesos (US$33,6) por metro cuadrado respectivamente, por su parte los B ascendieron un 5% llegando a $48.400 pesos (US$26,4) por metro cuadrado. Metros Cuadrados Proyectados en Bogotá Por Corredor y Estado 700.000

29%

Construcción Planos A la Medida

29%

18%

Calle 80

Funza

Tocancipá

Mosquera

Otros

Fuente: Colliers International S.A.

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Oficinas: Bogotá concentra cerca del 90% de la actividad del mercado corporativo y el 82.4% de licencias de oficinas en el país. Durante el 2013 ingresaron al inventario alrededor de 108.000 metros cuadrados rentables, de los cuales 38.000 lo hicieron durante el último trimestre; actualmente el inventario se acerca a los 2.000.000 de metros cuadrados rentables. Para el 2014 se estima que el inventario alcance los 2.100.000 metros cuadrados rentables y que se mantenga la tendencia de la entrada de edificios con altas especificaciones. Al cierre del 2013 Bogotá registro una oferta de 50.200 metros cuadrados, 5 % menor a la del 2012, disminución impulsada por ocupaciones de grandes espacios en corredores como Calle 100 o Avenida Chile, sin embargo, también se encontraron considerables desocupaciones en edificios que antiguamente no tenían disponibilidad como el Edificio Venados, la Torre Cusezar y el edificio Fernando Mazuera. Los precios de renta continúan incrementando debido a la reducción de la oferta en la ciudad, durante el último año los precios han tenido un aumento del 12%. Las oficinas A+ alcanzan un valor promedio de COP$70.9000 (US$36,9), las A de COP$63.900 (US$33,3) y las B de COP$51.700 (US$26,9) por metro cuadrado. Se espera que los precios en el 2014 se mantengan estables. Rango de Precios Por Corredor Tipo A+, A y B 100.000

COP / m2

75.000

50.000

25.000

0 Sta. Av. Chile Bárbara Fuente: Colliers International S.A.

Chicó

Otros Calle 100 Andino

Salitre Córdoba Cedros

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6. Agradecimientos GESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, manifiestan su agradecimiento a la sociedad Ultrabursátiles por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a la firma de abogados Esguerra Barrera Arriaga y a su socio Juan Pablo Gonzalez por el asesoramiento legal en el funcionamiento del fondo. Igualmente les da reconocimiento muy especial a los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estrada, Ernesto Huertas Escallon, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.

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