Mercado Inmobiliario | Abril 2015 by Milenio Diario Monterrey

SUPLEMENTO ESPECIAL

ABRIL 2015

MERCADO

INMOBILIARIO AÑO 1 | NO. 1

PROTEGE TU PROPIEDAD CON UN SEGURO BIENES RAÍCES AL ALZA

Ing. Carlos Rousseau

PRESENTE Y FUTURO

El mercado inmobiliario ha evolucionado y hoy se encamina a un nuevo estilo de vivienda, las comunidades planeadas y los complejos de usos mixtos.

SECCIÓN

MERCADO INMOBILIARIO

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MERCADO INMOBILIARIO

CONTENIDOS MERCADO INMOBILIARIO • ABRIL 2015

(†) JESÚS D. GONZÁLEZ FUNDADOR FRANCISCO A. GONZÁLEZ PRESIDENTE

Complejos inmobiliarios

FRANCISCO D. GONZÁLEZ DIRECTOR GENERAL JESÚS D. GONZÁLEZ DIRECTOR GENERAL ADJUNTO

Son el presente y futuro del mercado inmobiliario de México, las comunidades planeadas y complejos de usos múltiples son innovadoras propuestas.

CARLOS MARÍN DIRECTOR GENERAL EDITORIAL

Valeria gonzález DIRECTORa creativa carlos puig director editorial milenio digital

bárbara anderson directora de innovación editorial

MAURICIO MORALES DIRECTOR DESARROLLO CORPORATIVO

PEDRO GONZÁLEZ DIRECTOR general de operaciones

ADRIÁN LOAIZA DIRECTOR tecnología y procesos

FERNANDO RUIZ DIRECTOR PRODUCCIÓN

dyana reyes directora innovación comercial

RODOLFO GUTIERREZ director DE DESARROLLO DIGITAL LUIS PETERSEN FARAH DIRECTOR EDITORIAL MONTERREY

MERCADO

INMOBILIARIO María de jesús espiricueta juan antonio espinosa Gabriel vázquez leonor gutiÉrrez oscar fuentevilla

Panorama 2015 En entrevista, el Ing. Carlos Rosseau, Senior Partner de la firma Orange Investments, dio un balance del crecimiento que tendrá esta industria en México y en ciudades como Nuevo León.

editora Coeditor reporteros diseñador editorial

DIRECTOR COMERCIAL EMMANUEL LÓPEZ jefe de diseño COMERCIAL ARMANDO GÓMEZ

P 14

COORDINADOR COMERCIAL erik luna Ejecutivos Comerciales ÁNGEL CASTILLO ileana de anda irán castillo ismael chávez javier butzmann Jorge Ortiz manuel marines nora limón GERENTE DE CIRCULACIÓN MARIO SANTOS Domicilio: Av. Eugenio Garza Sada 2245 Sur Col. Roma, Monterrey, Nuevo León, C.P. 64700

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P 38 Cd. de México a la cabeza Experimenta un boom inmobiliario, convirtiéndose en una de las principales de América Latina en ese mercado, seguida por Sao Paulo y Santiago de Chile.

P 18

En busca de vivienda Encontrar el lugar ideal para vivir requiere de tiempo y dedicación, además de saber con cuántos recursos se cuenta para la misma y las condiciones de la vivienda a elegir.

P 28

Una venta exitosa Para poder vender una propiedad en el tiempo estimado, es importante seguir las recomendaciones de los expertos en el tema.

P 30

Mercado industrial Un análisis de la firma Colliers International señala que el mercado industrial en México se ha consolidado en diversas ramas como automotriz, médico, electrónicos y manufactura.

P 32

Estafas en línea El departamento de Ciberdelincuencia Preventiva de la Secretaría de Seguridad Pública (SSP) da a conocer cuatro denominadores como focos de alerta para no caer en la trampa.

P 40

Seguros de vivienda Sólo tres por ciento de los hogares mexicanos están asegurados, el resto está expuesto a sucesos que pueden dañar su propiedad.

P 42

IMAGEN portada: cortesía iDeA CÚBICA Imágenes índice: cortesía orange investments, archivo milenio e ©istock.com

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Para Ventas e Informes: T: (81) 8150.5568 / C: 811.271.0443

Repunte del Bajío Guanajuato, Querétaro, Aguascalientes y San Luis Potosí se están convirtiendo poco a poco en un centro de desarrollo en el país, gracias al boom industrial de las empresas que se están asentando en ese territorio.

MERCADO INMOBILIARIO, suplemento especial. Abril 2015. Editor Responsable: Horacio Salazar Herrera. Número de certificado de reserva otorgado por el Instituto Nacional del Derecho de Autor: 04-2008-112617282700-107. Número de certificado de licitud de título y contenido: 12141. Domicilio de la publicación, imprenta y distribuidor: Avenida Eugenio Garza Sada Sur, No. 2245 Col. Roma, C.P. 64700, Monterrey, N.L. Suscripciones, adquisición de números anteriores y servicio al cliente, comunícate al (81) 8150.5500 ext. 35000 o a nuestro teléfono directo (81) 8150.5574 y 75. Para espacios publicitarios contáctanos vía telefónica o a nuestro correo electrónico: suplementos@milenio.com El contenido de los artículos es responsabilidad de los autores. Todos los derechos están reservados. Queda prohibida la reproducción parcial o total del material publicado sin consentimiento por escrito de los editores. La información ha sido obtenida de fuentes fidedignas.

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SECCIÓN

construcción en infraestructura moderna

BREVES POR GABRIEL VÁZQUEZ

NL a la alza

Imágenes: Archivo Milenio y Especial

Nuevo León es uno de los estados con más influencia industrial en el país, y gracias a su demanda de espacios en 2015 experimentará un crecimiento positivo en el sector inmobiliario. De acuerdo a un estudio realizado por Jones Lang La Salle, en 2015 existe la posibilidad de que Nuevo León tenga un buen desempeño en su sector inmobiliario, impulsado por la mayor demanda de espacios tanto industriales como de oficinas, debido a la llegada de Kia Motors a la entidad. Además el estudio destacó que durante el año pasado, Monterrey lideró la oferta del segmento industrial en el norte del país, al aportar 38.3% de los espacios totales, con más de nueve millones de metros cuadrados.

Inversión en Yucatán

Estímulos fiscales

Un total de 120 millones de dólares es lo que invertirá Thor Urban Capital en el mall “The Harbor Mérida”, que se une al proyecto de usos mixtos Vía Montejo con una superficie de 500 hectáreas de construcción. Será una experiencia única, donde el lujo y la exclusividad estarán presentes en este nuevo desarrollo en la capital yucateca. Son tres etapas en las que se trabajará, lo que permitirá generar 800 empleos directos y 960 indirectos. En la primera etapa se tiene contemplado invertir 3 mil 500 millones de pesos y constará de dos torres residenciales, dos corporativas y un hotel. La fecha de apertura de The Harbor Mérida se tiene contemplada para el año 2017 y contará con marcas de prestigio mundial, serán 140 mil metros cuadrados de construcción y 50 mil metros cuadrados para las áreas comerciales donde se prevé que se encuentren tiendas de prestigio.

La Secretaría de Hacienda y Crédito Público dio a conocer una medida de carácter fiscal de impulso para el sector vivienda, la cual consiste en un estímulo fiscal equivalente al 100% del impuesto al valor agregado que se cause por la prestación de los servicios parciales de construcción de bienes inmuebles destinados a casa habitación. El estímulo permitirá que quienes proporcionen los servicios mencionados no trasladen a las empresas desarrolladoras de vivienda el impuesto al valor agregado. Por consecuencia, dicho impuesto tampoco se trasladará a las familias que adquieran una vivienda. Con esta medida, se atienden necesidades sociales, que generan empresas más sanas y un sector menos concentrado y por consecuencia, más desarrollo y mejor empleo. El estímulo se suma a las medidas fiscales en materia de vivienda que entraron en vigor en el mes de enero pasado.

MERCADO INMOBILIARIO

18,000 Mdp de inversión por parte del Gobierno de México en 2015, destinado a infraestructura para diversos sitios turísticos.

ENTREVISTA CONNEXITY

Panorama prometedor El 2015 es un año de crecimiento para el mercado inmobiliario en México y en especial Nuevo León, donde actualmente se trabaja en importantes proyectos Por Leonor Gutiérrez

La situación favorable en bienes raíces se debe al dinamismo y al retorno del capital institucional. HIGHPARK

La construcción de conjuntos habitacionales, de oficinas y naves industriales, así como más opciones de créditos y fondos internacionales que invierten en el país han llevado a un crecimiento innegable del mercado inmobiliario en México. El Ing. Carlos Rousseau, Senior Partner de la firma Orange Investments, señala que para el 2015, este sector muestra un futuro prometedor en el que Nuevo León juega un papel indispensable, ya que es un estado que contribuye al desarrollo de importantes obras de construcción y generación de nuevas empresas internacionales. ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en México y en especial en Nuevo León? La situación de bienes raíces en el país es favorable, actualmente hay mucho dinamismo en el sector, eso tiene que ver con la recuperación de Estados Unidos pero también con el regreso del capital institucional a la industria. Tanto los fondos de capitales internacionales que invierten en el mundo y destinan parte de su portafolio a Latinoamérica desfavorecen a Brasil como plaza, mucho del destino de estos fondos está reenfocando su interés en México. Los afores ahora ya están invirtiendo en estos instrumentos como son las FIBRAS, CKDs etc., son vehículos nuevos que antes no existían, le inyectan mucha liquidez al mercado, además representan instrumentos de salida para los productos que antes no había como hoteles, oficinas, centros comerciales, etc. MERCADO INMOBILIARIO

creo que estamos en un momento histórico en el sector. También en el lado de las personas, pues existen más opciones de crédito, nunca habíamos visto tasas de interés tan bajas como las que se manejan ahorita en los créditos hipotecarios y los diferentes instrumentos de apoyo gubernamental para los mismos. ¿Nuevo León no es la excepción? Es una comunidad pujante, hay muchos proyectos; creo que en todos los segmentos hay un crecimiento, algunos inclusive ya se ve que están presentando saturación como en San Pedro, donde hay muchos departamentos de lujo, oficinas, etc., sin embargo, aquí el beneficiado va a ser el comprador, usuario, rentero que va a tener más opciones de donde elegir y poco a poco se irán ocupando estos inmuebles. Sabemos que en Monterrey se firmó la lle-

ENTREVISTA NACIÓN

gada de KIA, que ha traído otro polo de desarrollo que es importante, en Pesquería, pero todo lo que sucede alrededor también de esa inversión, más empresas proveedoras, más gente que viene a la comunidad buscando casa, los extranjeros, entonces todo eso abre otra oportunidad para Nuevo León.

centros urbanos, a las zonas que cuentan con infraestructura, hacer más vivienda vertical y espero que de alguna manera ya haya más apoyo gubernamental para que en estas zonas se pueda verticalizar, que exista más densidad, más accesos peatonales para que la gente pueda vivir con mejor calidad.

¿Qué se espera para este 2015? Se van a frenar algunas inversiones que estaban en planeación, pero se van a consolidar más los proyectos que están concluyéndose; esto va a ingresar más inventario al mercado en temas de departamentos, oficinas, naves industriales y los nuevos proyectos se van a ir con más cautela para no sobresaturar los diferentes segmentos que existen.

¿Cuáles son las fortalezas y debilidades de la vivienda? Las fortalezas definitivamente el acceso a crédito. En el tema de debilidades, la infraestructura, nos falta que el gobierno y las dependencias sigan al ritmo del desarrollo del país.

¿Qué polos tendrán mayor crecimiento con la aprobación de la reforma energética en México? Todos aquellos que tienen que ver con esta industria energéBENEFICIOS tica, sobre todo los puertos • Un mejor control de que están muy cerca de la actodos los procesos de tividad petrolera de mares producción que intervieprofundos en el Golfo como nen en la construcción de Veracruz, Villahermosa y los edificios, especialmenCampeche, sin duda van a ser te en índole de logística. regiones con mucho dinamismo; también se habla del tema • Optimiza los procesos de ‘fracking’ que habrá algunas diseño y calidad debido a regiones en México que aproque los elementos prefavechen, y donde sea viable por bricados pasan previalos precios del petróleo que se mente por controles manejan a nivel internacional exhaustivos de calidad en que lo hacen costeable. fábrica, lo que supone una garantía a la hora de ejecutar y construir edificios. • Un excelente cuidado en impactos ambientales, sociales y económicos, tanto en la construcción como durante el uso y gestión posterior. • Aislamiento acústico y optimización energética mediante la masa térmica y una reducción de tareas en el proceso de la construcción, logrando un mejor balance entre la inversión y sus beneficios.

¿Hacia dónde va el sector de la vivienda? Tiene diferentes segmentos, pero creo que algo muy importante es que ya nos dimos cuenta los desarrolladores que no podemos estar construyendo en la periferia de las ciudades, no en ese sentido, por muchas razones, transporte, servicios, etc. El resultado es que muchas de esas comunidades ahorita están vacías. Necesitamos regresar a los

¿Para Orange este es el mejor momento para invertir? Definitivamente. Yo creo que para la empresa este año es récord y vamos a seguir con una tasa de crecimiento importante, estamos haciendo proyectos fuera de Monterrey en varias ciudades del país. Todos los fundamentos comentados con anterioridad representan una buena opción de inversión para el sector: la recuperación de Estados Unidos, el fortalecimiento de los mercados de capital y deuda que inyectan más liquidez al sector, las once reformas que han sido aprobadas, el dinamismo de las empresas de manufactura en ciertas regiones como el Bajío, van a impulsar que surjan más desarrollos y nosotros estamos posicionados para aprovechar toda esa ola de inversión que viene. ¿Qué tipo de propiedades han tenido mayor demanda? En Orange estamos apostando a los proyectos de usos mixtos, en donde combinamos diferentes componentes según el mercado, esto va a representar una gran ventaja para los usuarios pues encontrarán en un mismo lugar todas sus necesidades sin tener que desplazarse. ¿La inversión extranjera contribuirá a un mejoramiento del sector inmobiliario? Definitivamente, sobre todo en el sector turismo, ya estamos viendo la recuperación en la Riviera Maya y en Cancún, en Los Cabos y otras playas, esto representa para México una fuerte ingresos. También ciudades

Regresar a los centros urbanos, haciendo más vivienda vertical, ofrece a la comunidad una mejor calidad de vida.

construcción e infraestructura moderna

como San Miguel y otras que tienen productos de segundas residencias para los americanos, por lo que van a seguir representando inversiones favorables. ¿Los precios de las propiedades van en aumento, se mantienen o en qué estatus se encuentran? Por lo general van en aumento y esto tiene que ver con varias razones, la tierra en México difícilmente baja de valor. Por otro lado, la falta de infraestructura de las dependencias para seguir con los polos de desarrollo hace que el producto se encarezca muchísimo, las compañías productoras de materiales para la construcción aumentan sus precios de

NOUPARC

Más opciones de crédito, bajas tasas de interés hipotecario y apoyo gubernamental benefician a los compradores.

materiales cada año significativamente, todo ese tipo de factores hacen que la vivienda no tienda más que a la alza y a un ritmo importante. ¿El momento más oportuno para comprar es ahora? Sí, yo creo que la gente debe aprovechar los créditos a tasas fijas antes de que empiecen a subir, además hay mucho producto donde escoger. ¿A qué retos se enfrenta el mercado inmobiliario? Los retos son los que hemos vivido con anterioridad, una desaceleración del vecino del norte (Estados Unidos), saturación de productos en el mercado y una falta de liquidez en el sector, estos pueden ser amenazas para el desa-

rrollo de los bienes raíces. El otro tema es que el gobierno no ejecuta sus planes, no lleve a cabo las reformas prometidas… es un tema de capital, de marco jurídico y de seguir todos los que estamos en esta industria haciendo proyectos responsablemente y no saturando los mercados sin una planeación anticipada. ¿De los proyectos que desarrolla cuál es el más relevante? Uno en especial que está en Monterrey, muy pronto va a saber de este proyecto que dará mucho de qué hablar y que va a cambiar una zona urbana importante. Sin embargo, todos los proyectos para nosotros son valiosos, no importa la escala de los mismos; creo que lo que está sucediendo en Querétaro es algo interesante, es un desarrollo de plan maestro de 40 hectáreas que hemos ido planeando con firmas internacionales y desarrollando con mucha planeación e inteligencia.

Ing. Carlos Rousseau Senior Partner, Orange Investments

BIELLA

construcción e infraestructura moderna

Imágenes: Cortesía Idea Cúbica y Orange Investments

ENTREVISTA

ENTREVISTA La inversión extranjera y una alta actividad comercial del continente son detonantes para su expansión inmobiliaria.

Dinámico

crecimiento Por Gabriel Vázquez

La Ciudad de México ocupa una importante posición, a

Dentro del amplio y variado sector inmobiliario, una de las metrópolis que destacan es la Ciudad de México, por su importante nivel demográfico, convirtiéndola en uno de los mercados más activos de este rubro en América Latina.

Ciudades de vanguardia • Ciudad de México, México: Recibirá hasta 2020 un aumento de 415,000 m2 de nuevas oficinas, de acuerdo a Jones Lang LaSalle. • Sao Paulo, Brasil: Tuvo el mayor PIB per cápita de la región en 2013 y es el segundo mayor mercado de oficinas. • Santiago de Chile: Los salarios continúan subiendo y hay un mayor volumen de préstamos, lo que ocasiona alta demanda de inmuebles nuevos y usados. • Lima, Perú: Sus edificios en construcción se rentan en un 80 por ciento antes de ser finalizados, además de tener 200 mil metros cuadrados de oficinas en producción. • Panamá, Panamá: La expansión del Canal de Panamá tendrá un impacto positivo en el país, generando un aumento en la demanda de oficinas de más de 400 mil metros cuadrados.

nivel latinoamericano, como uno de los mercados inmobiliarios más pujantes en inversión, oferta y demanda Según un estudio realizado por la empresa de servicios financieros y profesionales Jones Lang LaSalle (JLL), enfocado a analizar el comportamiento de la industria inmobiliaria en Latinoamérica en sus variantes como inversión, oferta, demanda y posibilidades a futuro, se marcó una tendencia al dinamismo en tres ciudades: la Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile. De esta forma la Ciudad de México experimenta un boom inmobiliario, en el cual surgirá durante el 2015 un aumento de 415,000 m2 de nuevas oficinas, según los datos de JLL; todo esto debido a que el Distrito Federal junto con las otras dos orbes muestra un equilibrio entre la estabilidad de un gran mercado y el comercio de rápido crecimiento. También el estudio recalca que a futuro las ciudades más prometedoras en América Latina y con más posibilidad de crecimiento son Lima, Bogotá y Panamá, ya que están generando altos niveles de construcción e inversión

MERCADO INMOBILIARIO

extranjera intensiva en el mercado de oficinas. El reporte especifica que la proyección de crecimiento permanecerá hasta el año 2020, con lo cual el Distrito Federal seguirá teniendo una gran expansión gracias a la inversión extranjera, además de tener presencia en la actividad comercial del continente. Esta clasificación alcanzada por la capital del país va de la mano con las siglas de la Asociación de Inversionistas Extranjeros (Afire), que colocan a México en la tercera posición de los mejores países emergentes para inversiones en bienes raíces comerciales, donde China y Brasil ocupan el primero y segundo lugar respectivamente, logrando así nuestro país el lugar más alto en su historia. México apunta a un futuro brillante en mercado inmobiliario según JLL, lo cual indica el aumento en desarrollos verticales, con ciudades más eficientes y ubicaciones más prácticas.

ENTREVISTA

construcci贸n e infraestructura moderna

NUEVO SUR

Nuevas Formas

DE HABITAR Cada vez m谩s se da lugar a edificaciones en las que se une el hogar a centros comerciales, zonas recreativas, campos deportivos y espacios ecol贸gicos MERCADO INMOBILIARIO

EN PORTADA

Por Gabriel Vázquez

La evolución de la arquitectura y de la industria inmobiliaria ha traído consigo una tendencia que consiste en la creación de complejos inmobiliarios con amenidades incluidas. Actualmente México, en diferentes partes de su territorio, aplica la construcción, planeación y apertura de dichas edificaciones. Los complejos inmobiliarios son el presente y el futuro de este mercado en México, la población adulta y joven adulta se encuentra adaptando su estilo de vida a este innovador tipo de construcciones.

Este tema debe dividirse en dos corrientes de gran importancia, de acuerdo a Carlos Muñoz de Grupo 4s, conocidas como comunidades planeadas y los urban village, cuya traducción más cercana es distritos verticales mixtos. Las comunidades planeadas son grandes extensiones territoriales (más de 100 hectáreas), en donde se encuentran complejos de usos mixtos. Los complejos conocidos en inglés como urban village se entienden como distritos verticales mixtos, en donde se ofrecen las mezclas de usos variados en espacios compactos.

Imagen: Cortesía Orange Investments

Imagen: Archivo Milenio

MICROPOLIS

Los modernos complejos gozan de la preferencia de la población adulta y joven adulta.

MERCADO INMOBILIARIO

EN PORTADA Imagen: Cortesía Orange Investments

PIAMONTE

COMUNIDADES PLANEADAS MÁS DESTACADAS EN MÉXICO

TOREO PARQUE CENTRAL

Zibatá. Es la primera comunidad planeada en Querétaro que ofrece a sus residentes un único, vanguardista, inteligente y nuevo concepto de vida; es un desarrollo inmobiliario y comercial para el cual se han urbanizado 537 hectáreas con más de 12 desarrolladores trabajando en el complejo, con un plan de agregar 500 hectáreas más para 2025. La gente que reside ahí puede disfrutar de fraccionamientos, centros comerciales, campos de golf y zonas ecológicas. Puerto Cancún. Proyecto en expansión en Quintana Roo, es un megadesarrollo de 327 hectáreas que tiene fines residenciales y turísticos; contará con más de 5 mil departamentos y condominios de lujo, campos de golf, marinas, plaza comercial, cines y cinco hoteles. Lomas de Angelópolis. Localizado en la ciudad de Puebla, este desarrollo es la única comunidad planeada que integra extensas áreas verdes, zonas comerciales y además ofrece una manera de vivir integral, segura y armónica. Actualmente está urbanizando la primera parte del proyecto con 300 hectáreas, a futuro se espera ocupar el doble. Cabo Norte. La ciudad de Mérida, Yucatán, cuenta con una de las primeras muestras de comunidades planeadas en el sur del país. Cabo Norte busca integrar usos residenciales con áreas naturales, educativas, comerciales y de entretenimiento en un espacio de más de 125 hectáreas.

Imagen: Especial

Al evolucionar arquitectura e industria inmobiliaria ha dado como resultado estos atractivos conjuntos habitacionales.

Vía Cordillera. Localizada en Monterrey, en la zona de Valle Poniente, Vía Cordillera es una comunidad donde cada área concentrar espacios integrales priorizando la funcionalidad y sustentabilidad, el urbanismo inteligente del proyecto destaca las zonas de departamentos, residenciales, de oficinas y comerciales, en una superficie de más de 4 mil metros cuadrados.

MERCADO INMOBILIARIO

Una de las características que ofrecen estos complejos son las amenidades, proporcionando comodidad y seguridad al usuario.

EN PORTADA PUERTO CANCÚN

Imagen: Especial

Highpark. Una propuesta de Orange Investments que busca distanciarse del formulismo actual del mercado inmobiliario High Park se desarrolla en 1,800 metros cuadrados, en donde cuenta con jacuzzi, billar, piscina, área de asadores, cocina profesional, gimnasio, sauna, spa y más amenidades, además de residencias tipo loft cuya arquitectura se mezcla con el entorno montañoso de la ciudad de Monterrey. DISTRITOS VERTICALES MIXTOS MÁS DESTACADOS EN MÉXICO

Encontrar dentro del complejo lo que está disperso por la ciudad, facilita más la vida diaria.

Nuevo Sur. Se ubica en Monterrey, y es un desarrollo de los más grandes que se ha visto en Nuevo León y el país. El proyecto de MIRA Companies integra una zona residencial de 1,500 departamentos con un área de plaza comercial. Piamonte. Una comunidad planeada para Querétaro por Orange Investments, situada

en su zona de más alto flujo comercial y con las mejores vistas de la ciudad. Será el primer complejo de usos mixtos en cercanía a la mayor zona industrial de la ciudad, contará con 44 hectáreas en las cuales habrá hoteles de lujo, residencias, torres de oficinas y plazas comerciales. Nuevo Veracruz. El proyecto inmobiliario en el cual se invertirán más de 22,000 mdp en los próximos 10 años, será de uso mixto, con departamentos, hospitales, hoteles y área comercial. En su primera frase ya inauguró el Centro Comercial Plaza Nuevo Veracruz y su segunda fase será terminada para mediados de año. Esfera City Center Monterrey. La capital industrial de México se verá atraída por este nuevo complejo, localizado sobre la Carretera Nacional; de usos mixtos es un proyecto a futuro diseñado por Zaha Hadid Architects y

Sordo Madaleno, quienes planearon su construcción en dos etapas: la primera consta de un centro comercial y la segunda de 900 viviendas y departamentos tipo loft, además de hoteles y espacios verdes. Vía Montejo. Es iniciativa de Inmobilia Desarrollos y abarca 240,000 m2, estará ubicado en la avenida más icónica de la Ciudad de Mérida, Paseo de Montejo; la obra de usos mixtos sigue los parámetros mundiales de ciudades compactas y unirá parques corporativos con edificios habitacionales, comercios, áreas verdes y servicios. Micropolis. Este proyecto de Orange Investments se localiza en la avenida Eugenio Garza Sada, en Monterrey; es un complejo de departamentos con espacios abiertos y terrazas amplias que ofrece edificios comerciales, habitacionales y áreas verdes a sus habitantes. ESFERA CITY CENTER MONTERREY

Imagen: Especial

Toreo Parque Central. Es considerado uno de los desarrollos más grandes de México, localizado en lo que antes fuera conocido como el Toreo de Cuatro Caminos, a un costado de Periférico Norte. Es un proyecto de usos mixtos que contempla un centro comercial de 80,000 metros cuadrados rentables, tres torres de oficinas con 120,000 metros cuadrados alquilables y un hotel de cinco estrellas con 245 habitaciones que será operado por Grupo Posadas.

MERCADO INMOBILIARIO

INMUEBLES Estar consciente de los recursos con que se cuenta es lo primordial para la adquisición de vivienda.

En busca de vivienda Este proceso pudiera resultar agotador, sin embargo requiere tiempo y dedicación para encontrar el inmueble adecuado, pues es un compromiso a solventar por largo tiempo Por Leonor Gutiérrez

Imágenes: ©iStock.com

No hay una casa perfecta, pero sí distintas variables que pueden determinar si la vivienda ya sea usada o nueva a comprar ofrece ese plus que tanto busca el inquilino: comodidad y tranquilidad. Para ello, el Lic. Fernando Juárez, subdirector de Inmuebla Ilussao, recomienda seguir ciertas pautas que ayudarán a elegir el hogar más certero de acuerdo a los gustos y necesidades. “Lo primero es saber el recurso con el que se cuenta, de dónde voy a tener el dinero para comprar la casa y cómo; puede ser que se tenga el recurso ahorrado, pero si no es así tenemos que buscar ayuda y esta pudiera ser el Infonavit que es muy común o un banco, o los dos. “¿Cuánto? Depende de los ingresos, de la antigüedad que tenga en la empresa y de ahí le hacen un cálculo y le prestan tanto, pero y si ‘necesito una casa más grande’, pues busco el apoyo del banco siempre y cuando sus ingresos se lo permitan”, dice. Esta búsqueda puede ser un proceso agotador, sin embargo se necesita tiempo y dedicación para encontrar el inmueble “ideal”, por eso hay que estar atentos a cada detalle desde el

diseño hasta su entorno, ya que es un compromiso a solventar por 20, 25 y hasta 30 años. Los intereses sobre ésta varían dependiendo del estilo de vida y de las necesidades que las personas tengan; un punto a considerar en esta aventura es la ubicación. “¿Qué busco? Estar cerca de mi trabajo, del empleo de mi esposa, de la escuela de mis hijos, estar cerca de mis papás… son situaciones que se deben valorar porque ahorita la gente por ‘aprovechar’ el Infonavit compran casa en el fin del mundo, luego ya no las usan, las dejan solas o todos creen que es el sueño esperado: saco la casa, la rento y se paga sola, pues ¡no!, lo que te pagan de renta no pagas la mensualidad, empiezan los problemas, la casa se queda abandonada, es víctima de vandalismo, la regresan y salen perdiendo”, menciona. Ahora bien, definir qué características debe tener lo que será el patrimonio de la familia, si con mucho terreno o poca construcción, o mucha construcción y poco terreno, con patio o sin él, si un fraccionamiento cerrado o abierto, así como el entorno ya que no es recomendable estar cerca de una subestación de CFE, o ante-

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nas de alta tensión, gasolineras e inclusive en lugares que generen tráfico vehicular como una iglesia, un club deportivo o una escuela. Después de valorar estos puntos, ahora es turno de elegir entre una casa nueva, usada o un departamento. “Se encuentran casas que están remodeladas, son viviendas que tienen 35 años pero ya no se cayeron, aguantaron huracanes y le cambiaron todos los servicios que es algo de lo que siempre hay que vigilar: tubería, cableados y pisos nuevos, esas son buenas oportunidades. “Las casas nuevas tienden a estar fuera de la ciudad. Por otro lado, hay gente que no le gusta los departamentos porque piensan ¿qué es mío el techo o el piso?, sin embargo si está acostumbrado a vivir sin poder salir a otros puntos de la entidad, pues están las opciones verticales que son muy modernas y tienen todas las facilidades, en teoría no necesitan salir del condominio porque en la parte de abajo está todo: restaurante, gimnasio, albercas, etc., yo pienso que es cuestión de cultura”, concluye el Lic. Fernando Juárez, subdirector de Inmuebla Ilussao.

SECCIÓN

MERCADO INMOBILIARIO

SECCIÓN

Estrategias

para vender tu casa

Para ofertar una propiedad es recomendable acudir a una agencia inmobiliaria, que brinda asesoramiento sobre este mercado y sus aspectos jurídicos Precio, condiciones de la vivienda y flexibilidad al negociar son puntos a considerarse para cerrar una venta.

Por Leonor Gutiérrez

Si ya has decidido poner en venta tu casa, pero pasa el tiempo y no recibes propuestas o llamadas para recorrer la propiedad, es tiempo que te preguntes qué estás haciendo mal y si es necesario llevar a cabo otras estrategias para conseguir tu objetivo. El Lic. Fernando Juárez, subdirector de Inmuebla Ilussao, señala que esta condición se debe a una serie de factores que hace que no sea atractiva para el comprador como el precio, las condiciones de la vivienda y la flexibilidad al negociar. “La variable número uno es el precio, ¿en qué se basa la gente? Porque el vecino la vendió en un millón pero la mía está mejor, entonces la ofrezco en un millón y medio o porque es correcto el precio que le puse; muchas personas quieren evitarse el avalúo de una propiedad. “Nosotros insistimos mucho en el avalúo porque hoy en día las casas se compran por medio de créditos, y cuando el valor correcto no existe se dan casos que viene el banco y dice fui a ver la casa y para mí cuesta 800 mil pesos y tiene un tiempo de vida de 30 años, por lo que podemos prestar tanto, ahí se puede caer la operación”, dice. Otro de los motivos es la falta de disponiMERCADO INMOBILIARIO

SERVICIOS

bilidad para mostrarla, pues no es fácil sacrificar sábados y domingos o días especiales para enseñar la casa. Para esto, aconseja hacer el esfuerzo por estar disponible la mayor parte del tiempo. “A nosotros como corredores inmobiliarios no nos dan las llaves de la casa, porque está ocupada o no nos conocen, entonces tiene uno que depender de ellos para cuando alguien quiere hacer una visita”, dice. Ahora bien, si la casa está ocupada por la familia existe menos interés por conocerla, ya

que no se aprecian sus dimensiones como tal; al contrario, da a pensar que tiene detalles por mejorar como grietas y humedades. La poca flexibilidad para negociar por parte del vendedor, las condiciones del inmueble y el entorno donde se encuentre son factores que también influyen. Por ejemplo, una vivienda frente a una escuela, cerca de una iglesia, de unas vías del tren, de una gasolinera, talleres mecánicos o un centro comercial donde hay bares reduce las posibilidades de venderse. El tiempo aproximado para que se dé la

Profeco recomienda… • Cuando hayas vendido tu casa o departamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 días para elaborar y firmar la escritura de compraventa y, por consiguiente, entregar el inmueble a su nuevo propietario. • Si vas a vender un inmueble usado consulta a un notario, para que estés seguro de que lo que vendes es de tu propiedad, pues de lo contrario estarías cometiendo un delito. • Solicita información en al menos tres notarías y pregunta, de acuerdo con las características de la vivienda, aproximadamente cuánto te cobrarán por el trámite de las escrituras. • Recuerda los factores que determinan la venta de una casa o departamento: el precio, la forma de pago, el entorno donde se encuentre y las condiciones del inmueble.

Imágenes: ©iStock.com

transacción, si está en buenas condiciones por dentro y por fuera, en precio y ubicación será en tres meses e incluso en una semana. “Nosotros manejamos una bolsa de gente inversionista, ellos dicen si hay una oportunidad hablamos, van y compran la casa el mismo día”. Una vez que se han considerado todos estos aspectos y la propiedad está lista para su venta, no está de más recurrir a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias, pues además de ofertar la propiedad brindan asesoramiento sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos jurídicos. Pero recurrir a este servicio implica pagar cierta comisión en caso de que se consiga un comprador. “¿Cuál es la ventaja que la persona lo haga directamente? Ahorrarse la comisión que le pagaría al asesor por el servicio; la desventaja sería estar recibiendo llamadas de personas que no sabe qué intenciones tengan”. El trabajo de una inmobiliaria es filtrar la llamada y preguntar ¿Por qué le interesa la casa? ¿Cuál sería su forma de pago? ¿Quién la habitará? El asesor es gente profesional y lo que busca es ayudar a vender la propiedad, evitando experiencias desagradables.

Contar con disponibilidad de tiempo para mostrar la vivienda acelerará que se le encuentre comprador.

MERCADO INMOBILIARIO

Imagen: Archivo Milenio

ANÁLISIS

Panorama Inmobiliario 2014 vs 2015:

¿A dónde vamos? Ciudades como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez registraron un incremento en su inventario y una actividad de arrendamiento importante, logrando una posición alta

Por Flavio Gomez

Gerente Nacional de Investigación de Mercados | Colliers.com | flavio.gomez@colliers.com

Para poder adentrarnos en el panorama general inmobiliario nacional del 2015 tenemos que analizar lo sucedido en el mercado inmobiliario del 2014. Durante el 2014, el mercado -oficinas, comercial e industrialincrementaron su inventario en las ciudades más importantes del país como Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez, Puebla y Ciudad de México. La actividad del mercado se mantuvo activa en las inversiones y en el arrendamiento de propiedades, manteniendo estable la tasa de disponibilidad. Esta conducta relativamente constante es el resultado de una importante demanda por espacios inmobiliarios, tales conductas han ayudado a mantener los precios de arrendamiento estables en la mayoría de las ciudades del país. Ciudades tales como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, que se distinguen por su actividad industrial registraron un incremento en su inventario y una actividad de arrendamiento importante. El mercado industrial tuvo un crecimiento significativo a lo largo de 2014, el cual ha continuado muy dinámico en la mayoría de las ciudades industriales del país durante el

2015. Específicamente la Ciudad de México cuenta con el mayor inventario de naves clase “A” con más de 8.6 millones de m2, seguido por Monterrey que cuenta con más de 3.6 millones de m2, la cual se ha mostrado muy activa en el desarrollo de naves industriales, incluyendo en el inventario más de 17 nuevas naves en 2014. Querétaro, por su parte, continúa consolidándose como una ciudad dinámica y con oportunidades, cuenta actualmente con 2.7 millones de m² y durante el 2014 se agregaron más de 76 mil metros cuadrados. Ciudad Juárez ha recuperado terreno paulatinamente, durante varios años su mercado se vio afectado por la violencia, teniendo graves consecuencias en el desarrollo y la demanda. Hoy su situación ha cambiado, el desarrollo de nuevas naves industriales y expansiones de estas propiedades es una realidad. Actualmente el inventario en Ciudad Juárez es mayor a los 2.6 millones de m2. La ciudad de Guadalajara cuenta con más de un 1.7 millones m2 de inventario industrial clase “A”, seguido por Tijuana y Puebla con 1.0 millón de m2 y 490 mil m2, respectivamente.

Crecimiento del inventario 2012-2014

El crecimiento y el desarrollo de las ciudades está intrínsecamente ligado a la inversión y demanda que exista en la entidad. Actualmente, el mayor crecimiento actual esperado, se encuentra concentrado en Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Guadalajara, en las cuales se espera que se incorporen al inventario más de 800 mil m2. Exclusivamente en la Ciudad de México se construirán más de 370 mil metros cuadrados de naves prime. Querétaro y Monterrey crecerán más de 170 mil m2 y 150 mil m2, Guadalajara aumentará su inventario en más de 100 mil m2. Los mercados de Tijuana, Puebla y Ciudad Juárez también presentan un crecimiento para los siguientes años, pero de manera más conservadora.

Construcción 4T 2015 Total: 970 mil m2

México Monterrey Querétaro Ciudad Juárez

Guadalajara Tijuana Puebla

Debemos destacar que el mercado mexicano industrial se ha consolidado en diversas ramas como automotriz, médico, electrónicos, manufactura, entre otros. Zonas como el Bajío o Puebla son polos de atracción para nuevos desarrollos e inversiones, como la nueva planta de AUDI, en Puebla. En la gran mayoría de las ciudades han crecido sus inventarios, sin embargo la disponibilidad no ha ido en la misma dirección, el dinamismo y la demanda han mantenido las tasas de disponibilidad en niveles estables o incluso a la baja. La Ciudad de México -a final del 2014- cerró con un alza importante por la gran cantidad de naves MERCADO INMOBILIARIO

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Tasa de disponibilidad 2012-2014

que ingresaron al inventario. Al cierre del 2014 Monterrey ha ido decreciendo su tasa de disponibilidad de manera importante con un nivel del 6%, en los últimos años, actualmente se encuentra en un 11%. Las ciudades de Querétaro y Guadalajara se han mantenido en un rango del 6% al 8%. En el Noroeste del país es la zona en donde se presenta la tasa más alta con el 14% específicamente en la ciudad de Tijuana. Ciudad Juárez es la ciudad que ha presentado el descenso más significativo en los últimos años, pasando de 18% a 10% en tres años, en cambio Puebla por su parte es la ciudad con la menor tasa de disponibilidad de solo el 1%.

Los precios de renta en las distintas ciudades se ha mantenido en los rangos de los $3 a los $6.5 USD por metro cuadrado mensual. Para el 2015 se espera que los precios no fluctúen de manera importante, ya que ha habido un crecimiento sostenido y una demanda activa, se espera que continúe esta tendencia en el corto y mediano plazo. El comportamiento en el mercado de oficinas, el cual está concentrado en ciudades como Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México, fue muy distinto a lo largo del año 2014. Cada una de estas ciudades tuvo una actividad de mercado muy diferente comparando la una a la otra.

Durante el año 2014 la Ciudad de México y área metropolitana, registraron la incorporación de 22 inmuebles clase “A+” y “A”, actualmente su inventario es mayor a los 4.5 millones de m2. En Monterrey aumentó el inventario con trece nuevos inmuebles y en su totalidad asciende a los 730 mil m2. Por otro lado, en la zona metropolitana de Guadalajara, se monitoreó la incorporación de cuatro edificios, sumando en total un inventario mayor a los 143 mil m2. Al norte del país en la ciudad de Monterrey se registró un aumento en la disponibilidad al incorporarse nuevos inmuebles al inventario, ajustando al alza nueve puntos porcentuales en comparación al tercer trimestre de 2014 (15%),

Crecimiento del Inventario 1T 2104 4T 2014

Tasa de disponibilidad 1T 2014- 4T 2014

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registrando al final del año (24%). Debemos destacar que la Ciudad de México durante los últimos años ha incrementado su inventario de manera importante, contrariamente la tasa de disponibilidad se ha mantenido en niveles estables del 11%, esto denota el dinamismo y la gran actividad que hay en la ciudad. En Guadalajara, la actividad del mercado de oficinas se ha desempeñado de manera constante, a lo largo del año 2014 se registraron arrendamientos importantes, ocasionando que la tasa de disponibilidad se ajustara a la baja en un promedio de 10%. Los inmuebles en construcción dentro de la Ciudad de México tienen más de 1.2 millones de m², se espera que estos proyectos se incorporen durante los siguientes años. En Monterrey se aumenta el inventario en más de 150 mil m² que actualmente se encuentran en construcción y se espera que se incorporen durante los siguientes 3 años. Guadalajara también es un mercado que se encuentra en expansión, se espera que su inventario crezca en más de 70 mil m2 por la incorporación de 12 inmuebles, dichos proyectos se espera que se incorporen durante el periodo de 2015 a 2016. Los precios en renta de las distintas ciudades varían de manera importante, esto es ocasionado en gran medida por el tipo de producto, localización, acondicionados, etc. En la zona metropolitana de la Ciudad de México, dentro de sus principales corredores muestran en promedio US $27 usd por metro cuadrado, en Monterrey se muestra un rango entre US $13 a US$35 usd por metro cuadrado, mientras que en Guadalajara en promedio es de US $20 usd por metro cuadrado. En cuanto a los precios de arrendamiento de las tres ciudades, han mostrado estabilidad a lo largo del año y se espera que permanezcan con la misma tendencia. En términos generales, el mercado de oficinas en las distintas ciudades del país continúa el desarrollo de nuevos proyectos, la demanda del mercado se mantiene activa y los precios no muestran cambios importantes, debemos destacar que el mercado inmobiliario ha mostrado dinamismo en la actividad inmobiliaria durante los últimos años y se espera que continúe con la misma inercia. El mercado inmobiliario comercial ha mostrado una expansión importante en el país durante los últimos años, al final del año 2014 se monitorearon más de 580 centros comerciales, mismos que concentran una superficie rentable de 18.2 millones de m2. Solo en 2014, se incorporaron 818 mil m2. El desarrollo y la inversión en nuevos proyectos continúa en México y se puede observar por la gran canti-

dad de proyectos que se encuentran en construcción, actualmente hay más de 30 centros comerciales que se incorporarán al inventario en el período 2015- 2016, esto suma un total de 1 millón de m² rentables. De ellos, 9 corresponden a ampliaciones de centros comerciales ya existentes y el resto a nuevos proyectos. Durante el primer semestre de 2015, se espera la apertura de 16 centros comerciales nuevos mayores a 10 mil m² y cuatro ampliaciones, con un total de 600 mil metros cuadrados. El desarrollo de nuevas plazas comerciales se ha concentrado en los formatos tipo Fashion Mall y Power Centers, esto derivado de la gran demanda que existe por este tipo de inmuebles en las diversas zonas del país. Es importante señalar que el mercado ha tenido cambios importantes en cuanto a las fusiones, expansiones y la incorporación de nuevas marcas internacionales, asimismo cada vez más marcas y centros comerciales intentan adaptar nuevos formatos y tendencias de acuerdo a los diferentes segmentos del mercado. Algunas marcas importantes que están expandiendo en México son: HEB, Walmart, CRM, Home Depot. Como adquisiciones importantes que sucedieron en el año 2014 fueron compra de Viana por Coppel y de Soriana que adquirió a Comercial Mexicana Al cierre de 2014, los precios de salida en renta promedio para centros comerciales variaron en diversos rangos desde los $140 pesos hasta los $1,300, esto depende en gran me-

Precio promedio de Renta | USD/ mes /m2 1T 2014- 4T 2014

Inventario e Incremento en Centros Comerciales, 2011 – 2014

Noroeste Norte Noreste Centro Sureste Metropolitana Suroeste

dida del éxito de la plaza, la localización, el flujo de personas y las anclas que tiene el inmueble. Continúa en el país una fuerte inversión de capital extranjero y nacional en el mercado inmobiliario comercial; se continúa con la planeación y construcción de complejos de usos mixtos que combinan oficinas, área comercial y vivienda. Cabe destacar que durante el año se efectuaron fusiones y compras importantes. La tendencia de este tipo de transacciones se espera que continúe en el mercado durante el corto y mediano plazo. Como conclusiones generales es importante destacar que el mercado inmobiliario mexicano ha evolucionado, y en los últimos años en gran medida por la incorporación de las FIBRAS, lo que permite que una gran cantidad de inver-

sionistas pasivos puedan participar en el sector inmobiliario. Las perspectivas para los siguientes años 2015 y 2016 continúan optimistas. En términos generales el mercado industrial, comercial y de oficinas en las distintas ciudades del país continúa en una fase de expansión, algunas de manera muy importante. Las tasas de disponibilidad en general muestran una tendencia a la baja, ocasionada por la demanda del mercado y por los precios que se mantienen competitivos.

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Patricia Conde Gerente de Mercadotecnia Colliers.com patricia.conde@colliers.com

Gráficas: Cortesía Colliers International

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construcción e infraestructura moderna

FINANZAS

El auge de la zona del Bajío Por Gabriel Vázquez

Actualmente el Bajío es una zona de gran expansión económica y estructural, por tal motivo se posiciona como un área de mayor crecimiento en México. Planes de inversión Formada por los esta• La creación de un Ecoparque en dos de Guanajuato, QueGuanajuato recibirá una inverrétaro, Aguascalientes y sión de 900 millones de pesos San Luis Potosí, la zona de empresas extranjeras. del Bajío mexicano se • Habrá creación de robots está convirtiendo poco a industriales de la autopartera poco en un centro de deTHK Rhythm a partir de 2016, en sarrollo en el país, todo las instalaciones de Puerto esto originado por el Interior en León. boom industrial de las empresas que están • La empresa Alestra invertirá en asentando sus instalacioQuerétaro 500 millones de pesos. nes en ese territorio. • Colliers International, cuyas

Un análisis de la empresa estadounidense Stratfor señala que en el Bajío las empresas eligen colocarse debido a “una fuerza laboral relativamente mejor educada, una mayor seguridad y buena infraestructura”. La firma también explica cómo este desarrollo ha evolucionado desde la firma del Tratado de Libre Comercio de América Latina, pues ahora en México existe la posibilidad de fabricar productos con valor agregado como automotrices, aeronáutica y electrónica, lo cual junto con el crecimiento de la economía nacional formó un núcleo secundario de fabricación surgido en las tierras bajas centrales. Otro elemento al cual se le ha adjudicado este crecimiento es la continuidad en políticas públicas de largo aliento, que en los últimos 15 años generaron un entorno favorable para atraer inversiones. El estudio revela que mientras que en el Bajío la tasa de crecimiento en complejos indus-

instalaciones están en Querétaro, crecerá en un 50% este año, gracias a la facilidad de inversión en infraestructura del estado. • Aterrizarán 70 empresas en Guanajuato del sector automotriz, plástico y cuidado personal, las cuales representan una inversión de 2,500 millones de dólares. • El Bajío se ha convertido en la región favorita de la inversión japonesa, pues la tercera parte de estas compañías han elegido establecerse en los estados de Guanajuato, Aguascalientes, Jalisco, Querétaro y San Luis Potosí.

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Debido a su fuerza laboral relativamente mejor educada y buena infraestructura, esta zona del país se ha convertido en un importante centro de desarrollo triales fue de 10 por ciento en los últimos 4 años, en el norte (Chihuahua, Ciudad Juárez, Matamoros, Mexicali, Monterrey, Nogales, Nuevo Laredo, Reynosa, Saltillo y Tijuana) el repunte fue de apenas 0.35 por ciento. Por su parte la firma inmobiliaria Jones Lang LaSalle afirma que el 80 por ciento de la superficie construida el año pasado se encuentra en los estados que conforman la región del Bajío, impulsada por la llegada de Bombardier, Eurocopter, Pirelli, Volkswagen, Honda, Mazda, Nissan y General Motors. Esto ha traído un crecimiento tanto en población, infraestructura, escuelas, carreteras y viviendas en los estados previamente mencionados. En León, por ejemplo, con el proyecto “Puerto Interior” ubicado en Silao, se prevé aún más fuerte crecimiento industrial y de viviendas para las familias que trabajarán para la empresa.

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SERVICIOS

Hay que tener cuidado cuando el supuesto vendedor de un inmueble contacta solo por correo, evadiendo el trato personal.

Estafas en línea

El uso constante del internet incrementa los riesgos de ser víctimas de fraudes cibernéticos inmobiliarios, por ello se recomiendan algunas medidas de seguridad Por Gabriel Vázquez

El mercado inmobiliario es uno de los sectores más activos de la economía mexicana, tanto rentas como ventas son efectuadas en numerosas ocasiones, lo que provoca que las transacciones también estén expuestas al fraude. Actualmente la tecnología representa una parte importante en este mercado, ya que páginas como Viva Anuncios, Segunda Mano y Mercado Libre, entre otras más, funcionan como portales donde los interesados a través de diferentes filtros de búsqueda encuentran inmuebles como casas, departamentos, locales comerciales o terrenos ya sean en renta o venta, gracias a los anuncios colocados en la página por el propietario de los mismos.

Los beneficios de esta nueva forma de comercialización de inmuebles son el ahorro de tiempo, la amplia variedad de resultados y el contacto más eficaz con el propietario, pero al mismo tiempo trae un riesgo al que todo interesado está expuesto: el fraude inmobiliario por internet. Este delito, según portales especializados como Lamudi, Binmueble y Metroscubicos, es un método en el que los delincuentes utilizan información para obtener dinero o datos personales de los interesados en rentar o comprar algún terreno o edificación. Asimismo alertan que hay que saber identificar señales para evitar el ciberdelito. El departamento de Ciberdelincuencia Preventiva de la Secretaría de Seguridad Pública (SSP) ha recibido reportes de 2 mil 268 delitos cibernéticos, donde se incluyen fraudes como la renta de inmuebles, agravante que cada vez va más a la alza y representa el 20 por ciento de las denuncias totales. Carlos Fraustro López, titular de la dependencia, explica mediante un comunicado que “la oficina no focaliza zonas, por lo que

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cualquier colonia o delegación está expuesta a ser utilizada como carnada, misma que se oferta a precios atractivos”. Ante esto, nombra cuatro denominadores como focos de alerta para evitar el fraude inmobiliario por internet. El primero es cuando los estafadores hacen contacto solo por correo electrónico en la mayoría de los casos, evitando así cualquier interacción cara a cara o llamadas telefónicas. El segundo es que argumentan que están fuera del país de donde harán la estafa, ya sea por cuestión de negocios o porque simplemente no radican ahí. El tercero es cuando para ellos el dinero no representa un problema, pues hay regateo o negociación, bajando de más los precios con gran facilidad. Y cuarto, terminan por solicitar pagos por medio de compañías de envío de dinero como Wester Union. Cada vez que haga una operación a través de internet, tome en cuenta estas medidas, y si la oferta le parece tentadora o magnífica, piénselo dos veces.

SERVICIOS

Agencias inmobiliarias,

pros y contras

Recurrir a una de estas compañías para comprar o vender una casa puede ayudar o limitar al interesado, por lo que hay poner atención en los servicios que ofrecen y valoran

Por Gabriel Vázquez

Cuando se requiere de vender, rentar o traspasar un inmueble, las agencias inmobiliarias ofrecen sus servicios para ayudar al cliente a que la transacción se lleve a cabo, pero también trae consigo ciertos riesgos y desventajas de las cuales el cliente debe estar al tanto. Este tipo de agencias son empresas que se especializan en las transacciones de compra, venta y renta de inmuebles, edificaciones, casas y terrenos, a cambio se llevan un porcentaje del total de la venta. Los profesionales del mercado inmobiliario como el sitio web especializado Agencias inmobiliarias internacionales, el portal abcfranquicias y metros cúbicos ejemplifican las ventajas y desventajas de dichas agencias. VENTAJAS Profesionales del sector: Las agencias inmobiliarias han sobrevivido a las crisis, logrando adaptarse a las necesidades del mercado, ya que trabajan con transparencia y a una mayor especialización en productos. Especialidad de la zona en la que trabajan: Los agentes inmobiliarios conocen perfectamente las oportunidades que hay en su zona. Conocimiento de los precios del mercado: Las agencias disponen de bases de datos con precios reales de venta, esto permite saber diferenciar perfectamente entre los precios de oferta y los precios de venta. Saben negociar: Las agencias inmobiliarias ordenan la realidad que presenta el mercado para que los clientes lo puedan ver y sean conscientes del panorama que se van a encontrar. Eficacia en trámites: Manejan la información de los requerimientos legales, lo cual ahorra tiempo y sobre todo permite una decisión de compra más eficaz. Ponen en valor el producto: Debido a la mayor oferta en el mercado, lo mejor es, precisamente, acudir a una agencia, ya que ellas disponen de la información de inmuebles que MERCADO INMOBILIARIO

están a la venta y de aquellos que lo estarán en poco tiempo. Capaces de buscar al comprador adecuado: Las únicas bases de datos de compradores que hay en el mercado están en manos de las agencias inmobiliarias, hay bases de datos de propiedades expuestas al público pero no de compradores, por lo que puede ser muy favorable disponer de esta información. DESVENTAJAS Sobrecosto: Si no se elige correctamente una agencia profesional, puede ser que el valor que aporta la agencia no sea superior al precio que cobra. Menor libertad: Contar con una agencia reduce la libertad de elección al asumir un compromiso de una cartera de viviendas. Tratos o acuerdos con vendedores: Existe el riesgo que algunos agentes inmobiliarios representen más los intereses de los vendedores. Aumentar el precio: Algunas agencias pueden tender a maximizar el precio de venta para obtener mayores beneficios.

Una de las ventajas de estos agentes es que conocen las oportunidades existentes en su zona.

SEGUROS

Solamente el tres por ciento de los hogares mexicanos está asegurado contra imprevistos y desastres.

Asegura tu propiedad

Hay una gran variedad de opciones de seguros de vivienda, protegiendo la propiedad y lo que hay en ella por un valor anual, brindando con ello seguridad ante imprevistos Por Leonor Gutiérrez

La falta de información, cultura financiera y del seguro ha llevado a que la gente no vea la necesidad de asegurar su propiedad contra accidentes, desastres naturales, robos e incendios quedando expuesta a dichas eventualidades. La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) indica que sólo tres por La Condusef dice… • El costo de los seguros para casa habitación se calcula en función de las regiones del país: cuando se trata de una zona sísmica, expuesta a erupciones volcánicas o a huracanes, el precio será más alto. • También influye el índice delictivo de una ciudad, colonia o municipio. • Los seguros para casa son equiparables a los de automóvil: las de interés social pagan una prima promedio anual que oscila entre $1,500 y $2,000 pesos, mientras las que cuestan arriba de 500 mil pesos pagan entre $3,000 y $8,000 pesos anuales, dependiendo del valor comercial de la misma.

ciento de los hogares mexicanos están asegurados, frente al 34 por ciento de los automóviles que circulan en el país. César Crispín Castillo Villanueva, director técnico de daños Afirme Seguros, explica la importancia de tener un seguro de casa. “¿Cuánto esfuerzo has tenido que hacer para tener una casa?, si la pierdes ¿podrás volver a hacer ese esfuerzo para reponerla? Esta es la razón por la que es importante asegurar el patrimonio de mayor valor que poseemos como familia, para que en caso de algún imprevisto podamos reponerlo sin tener que volver a hacer el mismo esfuerzo”, señala. Proteger el patrimonio es algo que la gente no lo tiene como prioridad, a pesar de los claros ejemplos que se han vivido en la entidad, donde miles de familias pierden su vivienda a causa de huracanes u otros siniestros. “Lamentablemente sólo el 3 por ciento de los hogares en México están asegurados, el resto quizá no se ha puesto a pensar en los sucesos a los que está expuesto su patrimonio como incendio, inundación, terremoto, vandalismo, robo muy latente hoy en día, por mencionar algunos”.

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SEGUROS

Considerar el esfuerzo de tener una casa y su valor, son razones de peso para asegurar el patrimonio propio.

Es por esto que estar asegurado brinda tranquilidad y solvencia económica para seguir con la vida diaria en caso de algún siniestro. La póliza también brinda servicios de asistencia en el hogar para cualquier emergencia como plomería, cerrajería, instalaciones eléctricas, etc. Además protege contra daños materiales al edificio y/o contenidos como incendio, explosión, vandalismo, robo, caída de árboles, rotura de tuberías y riesgos hidrometeorológicos. Con ello, se cubren gastos adicionales a consecuencia de un daño directo como remoción de escombro, gastos extraordinarios y responsabilidad civil que cause el inmueble, y por las actividades del asegurado y sus dependientes económicos. En este tipo de seguros se otorgan servicios de asistencia. “Para asegurar la casa se debe proporcionar información básica como: encontrarse dentro del territorio nacional, proporcionar dirección del inmueble, tipo constructivo, número de pisos, datos del asegurado y forma de pago”, dice. Otro punto a considerar es que no es necesario declarar los elementos que se tienen dentro del inmueble, pues se protege hasta la suma asegurada contratada. Cabe señalar que la póliza incluye al asegurado y su familia siempre y cuando vivan bajo el mismo techo. Ahora bien, si alguien se accidenta dentro de la propiedad, se tiene cobertura por responsabilidad civil, en caso de ser responsable el asegurado.

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¿Qué hacer en caso de un siniestro?

1 Guardar la calma

2 Dar aviso a las autoridades competentes: bomberos, ministerio público, policía federal preventiva, etc., según sea el caso.

3 Tomar las medidas necesarias para disminuir el daño.

4 Reportar el siniestro a la institución donde contrate su seguro.

Al momento de solicitar un crédito hipotecario debe considerarse que se está haciendo patrimonio.

Un buen plan hipotecario

Este tipo de créditos va en crecimiento debido a la necesidad de vivienda, y a que actualmente las tasas de interés que ofrecen las instituciones bancarias están más bajas Por Leonor Gutiérrez

5 a 20 años son los plazos de crédito que maneja Afirme.

18 Años es lo que el cliente puede liquidar su crédito de 20 años.

Los créditos hipotecarios se han convertido en un instrumento importante para quienes desean adquirir bienes inmuebles como terrenos, casas o departamentos nuevos o usados con diferentes esquemas de financiamiento. Juan Antonio Ochoa Mone, director comercial hipotecario de Banca Afirme, menciona que en comparación con el 2014, este año se mantiene un crecimiento importante en el sector debido a que existe mucha necesidad de vivienda en el país. “Las condiciones del país son favorables para adquirir un crédito hipotecario, pues hoy tenemos las tasas de interés históricamente más bajas, y esperamos que el efecto de las reformas efectuadas el año pasado, ayude a mantener constante estas condiciones”, dice. Y es que el comprador puede encontrar una variedad de ofertas, ya que los bancos cada vez son más agresivos y realizan cambios para apoyar a más clientes.

En ese sentido, los esquemas de financiamiento que ofrece uno de los bancos importantes del país, Afirme, son para todo tipo de segmento de clientes, desde los que compran viviendas en menor costo hasta residencial, sin dejar de mencionar otros destinos de créditos como la situación de hipoteca, remodelación, construcción, vivienda, etc. “Lo principal que debe considerar el cliente al momento de solicitar un crédito hipotecario es que está haciendo patrimonio y que implica un pago del mismo por un mediano plazo. Los gastos que se involucran son los notariales y pago de avalúo”, menciona. Ante la gran oferta que existe en cuanto a estos sistemas, Juan Antonio Ochoa recomienda elegir el más conveniente, que será el que se adapte a las necesidades financieras del usuario, hay mensualidad fija y creciente en la vida del crédito, así como esquemas en los cuales se premia el pago puntual reduciendo el plazo. En el caso de Afirme, maneja plazos de crédito de cinco a 20 años. Cabe señalar que si

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una persona paga puntualmente puede reducirse el plazo hasta por dos años cuando el tiempo es a 20, de esta manera liquida su deuda en 18 años. “Afirme cuenta con destinos de créditos para adquirir una vivienda: Cofinavit, remodelación de vivienda, sustitución y remodelación, adquisición de terreno y construcción, construcción cuando ya tienes terreno y un esquema muy interesante llamado TuCasa2, el cual te ayuda a adquirir una vivienda sin necesidad de pagar enganche, pensado principalmente en los clientes que están cambiando de una casa por otra de mayor valor”, agrega. Los beneficios que ofrece a quienes buscan un crédito para casa, es una gama de productos que satisfacen distintas necesidades. “En la parte financiera, los clientes tienen beneficios por pagar de manera puntual al reducirse la tasa de interés, lo cual les ayuda a liquidar el crédito en un menor tiempo”, concluye Juan Antonio Ochoa Mone, director comercial hipotecario Banca Afirme.

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ANÁLISIS

Futuro de la

vivienda de interés social Para este 2015 el presupuesto autorizado para el subsidio de vivienda a nivel federal está por debajo del otorgado en el 2014, lo que pudiera afectar a institutos como Infonavit o Fovissste Por Leonor Gutiérrez

Nuevo León ocupa el primer sitio en otorgamiento de vivienda de interés social en México.

En los últimos años, la oferta de vivienda de interés social ha mostrado un crecimiento importante, situación que pudiera verse amenazada debido a la reducción en el presupuesto de subsidios de índole federal. Para este año se autorizaron 8 mil millones de pesos, a diferencia de los 12 mil millones de pesos que se otorgaron en el 2014. Por ello, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) gestiona para este 2015 por lo menos el mismo monto del año pasado. “El 50 por ciento de las viviendas de interés social que se construyen en México se hacen con subsidio federal. Pero lo más grave, es que hay una reducción del presupuesto federal en relación a todo el gasto público y dentro de éste están los subsidios que otorga el gobierno federal”, dice el Lic. Alfonso Azcona, vicepresidente de vivienda para la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) delegación Nuevo León. Por lo anterior el 50 por ciento de la meta del

Infonavit se vería afectado, pues es la institución que genera la mayoría de la vivienda de interés social, prácticamente el 90 por ciento. Además, para Nuevo León el caso es más grave porque ocupa el primer lugar nacional en la utilización de recursos federales. “El subsidio Nuevo León representa el 70 por ciento hoy en el Infonavit, de 100 créditos, 70 son con subsidios, es decir vamos a estar reducidos en el mes de junio, significa que el segundo semestre nada más vamos a poder acceder 30 por ciento de los créditos”, menciona el también comisionado de vivienda para CMIC Nacional. Sin embargo, existe la esperanza de tener la autorización de contar con por lo menos el mismo monto del año pasado. “El crecimiento va a ser muy limitado por dos cosas: los créditos del Infonavit, no hay límite porque tiene suficiente dinero para dar créditos; el problema es que el 70 por ciento de aquí (Nuevo León) y el 50 por ciento a nivel nacional viene acompañado de un subsidio, si ese no existe es imposible dar el financiamiento”. Por otra parte, se ha-

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blaba de un crecimiento importante para este 2015, y es que el año pasado se tuvo 53 mil viviendas inscritas en el Infonavit y hoy se cuenta con 63 mil en proceso de construcción. “Hay suficientes créditos para atender la oferta que está inscrita e inclusive se puede seguir inscribiéndola, lo que no está presente es la cantidad de subsidios a otorgar. Vender 63 mil casas no es problema, mientras el 70 por ciento de ellas traiga subsidios”. Sin embargo México ocupa en América Latina el primer lugar en desarrollo de vivienda de interés social, y Nuevo León el primer sitio del país que muestra un crecimiento importante en el sector, seguido por Jalisco. Por otra parte, sugiere que los bancos deberían hoy estar creando productos apoyados por la Sociedad Hipotecaria Federal y CONAVI, financiamientos que vayan dirigidos a la economía informal, es decir, la gente que no está afiliada a Infonavit, Fovissste, etc. “La gente que no está afiliada representa más del 60 por ciento a nivel nacional, Nuevo León está por debajo de la media nacional que son 65, 68 por ciento, y aquí siempre hemos andado entre 48, 55 por ciento, según datos del INEGI”. En cuanto a los retos que enfrenta el sector, refiere que la vivienda está asociada con los institutos de desarrollo urbano estatales, en donde el problema está en que se construye alejado de las ciudades; esto causado por varios factores: el precio de la tierra y la falta de un control gubernamental respecto al ordenamiento territorial.

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FINANZAS

Se debe manejar el historial crediticio con mucha responsabilidad.

0 al 7 es la calificación de pago en el historial crediticio, entre más alto el número mayor es el atraso en liquidar las deudas.

30% es lo que se destina del ingreso a créditos de largo plazo, como los hipotecarios.

Contar con un buen historial crediticio será de utilidad para el otorgamiento de nuevos créditos, como podría ser la adquisición de una casa, por ello se debe cumplir puntualmente con el pago de las deudas Por Gabriel Vázquez

El historial crediticio es un elemento crucial que puede ser definitivo al momento de requerir algún servicio del financiamiento hipotecario, por este motivo es importante saber la responsabilidad que trae consigo el tener un buen registro del mismo. Asimismo tiene una relación interdependiente con el buró de crédito, encargado de recopilar la información de los servicios a los que se encuentra registrada la persona tal como telefonía celular, televisión de paga, tarjetas departamentales y compras a crédito y su eficacia de cumplir con el pago a tiempo de cada una de sus deudas. Lo anterior desmiente un mito que denomina al buró de crédito como una lista negra, en realidad es una base de datos que almace-

na toda la información sobre la experiencia crediticia de las personas. La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) define el buró de crédito: “Al formalizar la solicitud de crédito de una persona física o moral (deudor) ante cualquier entidad financiera o empresa comercial que de alguna manera otorgue crédito (acreedor), consideradas éstas como usuarias del buró de crédito, se reporta automáticamente, almacenándose en la base de datos del mismo”. A partir de lo anterior va generando un historial que podrá ser en sentido positivo o negativo, dependiendo del cumplimiento del deudor al realizar sus pagos. También es importante recalcar que el historial solo se al-

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FINANZAS

Puntos esenciales

La falta de hábitos de pago y de una adecuada planeación financiera personal puede poner en riesgo […] la compra de una casa macena por 7 años, y según el portal Real State Market “por la falta de hábitos de pago y de una adecuada planeación financiera personal se puede poner en riesgo uno de los objetivos más valorados por los mexicanos: la compra de una casa”. Debido a que esta base de datos asigna a los usuarios una calificación en la que se consideran los conceptos de oportunidad y cumplimiento de los pagos, los niveles van del 0 al 7, lo que significa que entre más alto el número es mayor el atraso del pago de las deudas de la persona, notando que la calificación de 7 solo se asigna a personas con un retraso mayor a 12 meses de las personas con sus deudas. Real State Market indica en un estudio que realizó la agencia que el análisis y la evaluación para saber si el sujeto está calificado para un crédito inmobiliario abarca varios factores como: La puntualidad de pago de deuda; si se realiza el pago mínimo o el pago total del adeudo; el tiempo de retraso promedio en el pago; la responsabilidad de pago

• Inicie el historial crediticio. Obtener la tarjeta de una tienda departamental es un buen inicio para comenzar a reflejar lo buen pagador que es.

con deudas de mayor cuantía; si alguna vez se dejó de pagar una deuda y de cuánto fue el importe pendiente; y si se ha tenido o se tiene vigente un crédito hipotecario. Ahora bien, el historial crediticio y el buró de crédito también tienen relación con un término llamado capacidad de endeudamiento, el cual es en el que se basan las instituciones para saber cuál es el monto por el cual se otorgará un crédito, pues se busca que la deuda no consuma más allá del 40 por ciento del ingreso mensual bruto. Según Real State Market: “Lo ideal es que se destine hasta 30 por ciento del ingreso a créditos de largo plazo (como los hipotecarios) y el restante 10 por ciento a otro tipo de créditos, tales como el automotriz y las tarjetas de crédito”.

• Realice pagos puntuales. Si hace de forma puntual sus pagos, será deseable para otros otorgantes de crédito, que lo verán como buen pagador. • Mejore su capacidad de pago. No ocupe tantos créditos como quisiera, porque eso disminuye su capacidad de pago, liquide los créditos más caros porque generan altos intereses y también cancele los créditos innecesarios. • Mantenga el historial crediticio. Importante para que, en caso de solicitar un nuevo crédito, éste sea aprobado. La mejor forma de mantenerlo es pagar oportunamente todos los créditos adquiridos con anterioridad.

Capacidad de endeudamiento es lo que definen las instituciones para saber el monto por el cual se otorgará un crédito.

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Tendencias en desarrollos inmobiliarios

Cinco proyectos que debemos construir

en los próximos diez años Carlos Muñoz 4S carlos@grupo4s.com

Una de las más grandes bondades de trabajar en la industria inmobiliaria radica en que es una industria que puede crear los sueños del mañana. Después de entrevistar de cerca a líderes de la industria y colaboradores de Grupo 4S, pensamos que estos son algunos de los proyectos que nos esperan en el futuro:

1. El nuevo hotel businessclass. La categoría de negocios ha

sido la de más rápido ascenso en la industria hotelera y sin embargo sigue sin cumplir con las preferencias de su mercado. En el centro de la insatisfacción se encuentra el aislamiento de los visitantes: tanto espacialmente, como tecnológicamente. Las áreas comunes se han minimizado y siguen sin convertirse en un “tercer lugar”. Las redes de acceso a internet impiden realmente el tráfico de contenido, además de que los hoteles no contribuyen con la salud de sus huéspedes. En el hotel del futuro se reduce aún más el espacio interior de la habitación a cambio de una nueva experiencia que integra áreas comunes, servicios vinculados a la comunidad y conectividad absoluta.

2. Una comunidad planeada pensada en wellness. Los mo-

delos de comunidades planeadas han evolucionado mucho en los últimos años. Se ha entendido que las ciudades dormitorio no son sustentables y se ha propuesto un modelo de usos mixtos compacto. En esta nueva visión, falta que el desarrollador contribuya a mejorar la salud de las comunidades. Si se diseñara una comunidad pensando en un modelo holístico de wellness, la interpretación arquitectónica tendría impactos importantes. En la comunidad planeada del wellness todos los miembros de la familia estarán incentivados a tener una vida activa y saludable.

3. Oficinas para la clase creativa. Richard Florida habla del

surgimiento de la “clase creativa”, un público que vive de sus ideas. Se ha documentado además que la manera de trabajar de este grupo es atípica: altamente colaborativa, poco rutinaria, sin rigidez de horarios y estructuras, etc. Para esta nueva clase de gente y sus empresas, se requiere un espacio de oficinas que verdaderamente capture su esencia. En estas oficinas, además de tener amenidades vistosas al estilo de Sillicon Valley, se integrarán estilos de trabajo de cowor-

king con oficinas flexibles y talleres para artistas. Tal como ya lo proponen algunos proyectos se desvanecerá la línea entre casa y oficina y habrá infinidad de terceros lugares. Será un lugar de convivencia donde el trabajo regrese a convertirse en pasión. 4. Microdepartamentos urbanos con un sentido de comunidad. En los proyectos de residencias verticales actuales 4S ha esti-

mado que entre un 4% y un 7% de las áreas vendibles se aporta a las amenidades construidas (sin contar espacios exteriores). Este porcentaje es bajo, considerando la disminución de área que se ha vivido en vivienda en los últimos diez años. De acuerdo a una estimación reciente para México, en vivienda vertical de $100,000 USD se han perdido 38% de los metros cuadrados interiores. Esto quiere decir que en los próximos diez años se perderán aún más metros cuadrados interiores. La única forma de compensar esas pérdidas será incrementando drásticamente las áreas comunes y fomentar el sentido de comunidad en los proyectos. En un futuro cercano, estimamos que las áreas comunes podrán llegar a un 25% del área construida. 5. Comunidad de retiro activo. La ampliación que vivimos de la expectativa de vida de las personas ha provocado que se alargue por mucho el retiro. Pero en esta época de conectividad y facilidades, el retiro activo ha cambiado. La complejidad del paladar de experiencias es mucho más exigente y buscamos incrementar las comodidades con las que convivimos. Para dejar atrás el retiro solitario que hoy en día se vive, se requiere un proyecto que entienda los nuevos condicionantes del retiro activo. Será un lugar en donde además se le de vida a la hipoteca inversa (un producto financiero que sigue sin penetración en América Latina) y se genere una mecánica sustentable para ofrecer servicios en precios accesibles a la clase media.

Futurólogo del ramo inmobiliario. Sus ideas trascienden en cientos de proyectos inmobiliarios de México y Latinoamérica.

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