INDICADORES // Pág. 3
Boletim Informativo – Edição nº 36 – Julho de 2016
BOM DIA
Indicadores
CONDOMÍNIO
Acompanhe os índices de custos condominiais pela tabela preparada pelo Secovi SP
NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E OS CONDOMÍNIOS Com o advento do Novo Código de Processo Civil algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso. Mais além, tentarão colocar fim às cobranças intermináveis que assolam o universo condominial e oneram quem paga suas cotas em dia. Algumas informações, porém, precisam ser bem analisadas a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança das cotas em atraso. Pág. 4
// Pág. 9
// Pág. 10
GUIA DE ECONOMIA DE ÁGUA PARA CONDOMÍNIOS
POR QUE NÃO PRIORIZAR O PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO?
Ajude o síndico a evitar o desperdício. Em condomínios e prédios, muita água é desperdiçada. E isso é causado por diversos fatores que podem ser revertidos com algumas medidas simples.
Você já parou para pensar quais as consequências de não se pagar o Condomínio em dia?
// Pág. 11
// Pág. 8
JARDINS VERTICAIS EM PRÉDIOS
LAUDÊMIO
Laudêmio. Trata-se de uma tarifa de 5% sobre o valor venal ou da transação do imóvel que deve ser paga à União quando ocorrer uma transação com escritura definitiva dos direitos de ocupação ou aforamento de terrenos da União, como os chamados terrenos de marinha.
O Decreto nº 55.994 São Paulo (Capital) estabelece a compensação ambiental através da instalação de jardins verticais e telhados verdes.
// Pág. 2
CURSO DE APERFEIÇOAMENTO PARA ZELADORES Para você que é um profissional preocupado em se manter atualizado inscreva-se no curso de aperfeiçoamento para zeladores. Esse curso vem sendo desenvolvido há mais de 15 anos pela Capital Administração de Condomínios.
// Pág. 5
PALAVRA DO SÍNDICO
Sr. Nicolino está completando 2 anos como síndico. Na sua gestão implantou formas criativas de cobrança como plantão de acordos com condôminos inadimplentes.
// Pág. 2
SÍNDICO SUSTENTÁVEL
A implementação de ações sustentáveis no condomínio também deve ser preocupação do síndico e de todos os membros do corpo diretivo.
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 2 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
PA L AV R A DA D I R E TO R I A
Síndico sustentável Nos últimos anos estamos passando por crises hídricas e aumentos dos custos com eletricidade, degradação ambiental, fatores esses que estão levando as pessoas a focarem suas atenções cada vez mais para a defesa dos recursos naturais: a preservação ambiental. A preocupação do síndico com o controle da previsão orçamentária, as obrigações trabalhistas, o bem estar dos condôminos, compromissos com fornecedores e outras tarefas, não deve ser desculpa para afastá-lo dos compromissos com a sustentabilidade, a defesa e economia dos recursos naturais. A implementação de ações sustentáveis no condomínio também deve ser preocupação do síndico
e de todos os outros membros do corpo diretivo - subsíndico e conselheiros – com ações visando o bem estar e economia dos recursos. Exemplos não faltam: reutilização de água da chuva, cobertura da fachada do prédio com plantas
– exercendo natural isolante térmico reduzindo em temperatura interna do prédio é capaz de reduzir em até 7 graus Celsius a temperatura interna do imóvel,
além de melhorar em até 30% a qualidade do ar em seu entorno e contribuir com a redução da poluição sonora, plantio de árvores - principalmente frutíferas de importante colaboração para a alimentação de pássaros - campanhas de conscientização dos condôminos, principalmente as crianças e muitas outras mais. A mud a n ç a para pad r õ e s melhores é possível desde que haja vontade e o enfrentamento de dificuldades, resistências às mudanças; mas é um caminho sem volta. Ou acontece o engajamento de todos – liderados pelo síndico – ou todos sofrerão ainda mais as consequências que já está acontecendo.
www.capitaladm.com.br
19, 20 e 21 de julho das 17h30 às 21h30
Devido ao sucesso da edição anterior, estamos criando uma nova turma!
Venha participar, aprender. aprender, se aperfeiçoar e trocar experiências com outros profissionais da área!
Conteúdo Programático: Manutenção de elevadores Manutenção predial Manutenção elétrica Primeiros Socorros, PPRA, PCMSO
nte da ão é clie screver, n ê c o v Se se in ail , e quer em Capital te-nos pelo .com.br a t adm con capital e de vagas @ l ia c r come isponibilidad rédio, P e veja d r: Nome do ne,
SPDA / Para-raios AVCB Legislação e Depto. Pessoal
a o (inform Síndico, telef o, ç e r e ) d s en to qde. ap
Realização
Vagas limitadas. Inscreva-se já! Ligue hoje mesmo para o Departamento Pessoal e faça sua inscrição - é gratuita!
13 3473 42 84
Festa Junina, só em segurança! Na semana de São João, a AES Eletropaulo orienta sobre os perigos de soltar balões É tempo da tradicional comemoração de São João, mas o ato de soltar balões, também
comum nesse período, pode estragar a festa. Em junho e julho do ano passado, foram registradas 37 ocorrências na rede elétrica envolvendo balões na região metropolitana. Desse total, 21
casos aconteceram na cidade de São Paulo. Além de ocasionarem falta de energia, ao caírem na rede elétrica, os balões podem causar acidentes, quando são resgatados da fiação.
www.capitaladm.com.br
Litoral de São Paulo BOM DIA
CONDOMÍNIO
E X P E D I E N T E O Jornal Bom Dia Condomínio é uma publicação trimestral, gratuita com circulação exclusiva aos síndicos, demais condôminos, fornecedores e colaboradores do Grupo Capital. Tiragem de 5 mil exemplares distribuídos em São Paulo (Capital), Praia Grande e Mongaguá.
Diretor Geral - Eng. Alexander Ramos Editor - Manoel Antonio de Jesus MTb 71.247
Diagramação - Cassio Bueno Design Gráfico www.cassiobueno.com.br
Produção - Mananjê Comunicação Fone: 13 98131-6881 Email: mananje.comunicacao@gmail.com
Impressão - Gráfica Diário do Litoral 13. 3226-2051
São Paulo Capital Capital Imóveis Ramos&Santos Incorporadora e Construtora
Av. Presidente Kennedy, 2.782 Guilhermina Praia Grande 13 3473-4284 Av. São Paulo, 2.105 - Centro - Monguaguá - 13 3507-7944 Av. Indianópolis, 2.278 Planalto Paulista 11 2276-8588 e 2276-8699 Av. Presidente Castelo Branco, 6.748 Vila Tupi Praia Grande SP 13 3494-2700 e 3494-2841 Av. Presidente Kennedy, 2789 Guilhermina Praia Grande SP 13 3026-8180
BOM DIA
CONDOMÍNIO
www.capitaladm.com.br
INDICADORES
Página 3 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
ICON SECOVI-SP (ÍNDICE DE CUSTOS CONDOMINIAIS)
Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais) Mês: abril/16
Índice Base Dez/01 = 100,000
Total Geral
Pessoal/Encargo
Var. %
Data
ICON
Tarifas
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
dez/14 257,289
0,16
6,07
6,07
jan/15 261,731
1,73
1,73
fev/15 263,974
0,86
mar/15 264,501
Manut. de Equipamentos
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
Mês
Ano
12 Meses
ICON
279,989
0,00
7,75
7,75
206,239
0,19
2,58
2,58
7,78
282,377
0,85
0,85
8,67
219,687
6,52
6,52
9,27
2,60
8,62
282,377
0,00
0,85
8,67
230,436
4,89
0,20
2,80
8,43
282,377
0,00
0,85
8,67
230,436
abr/15 265,139
0,24
3,05
8,50
282,377
0,00
0,85
8,67
mai/15 265,581
0,17
3,22
8,66
282,377
0,00
0,85
jun/15 270,629
1,90
5,18
10,89
282,377
0,00
jul/15
271,215
0,22
5,41
10,90
282,377
ago/15 271,366
0,06
5,47
11,01
set/15 271,895
0,19
5,68
out/15 288,696
6,18
nov/15 288,914 dez/15 289,232
Diversos
Conservação e Limpeza
Var. %
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
254,864
0,62
3,68
3,68
256,801
0,76
0,76
11,73
14,61 257,494
0,27
0,00
11,73
14,61 260,017
230,436
0,00
11,73
8,67
231,458
0,44
0,85
8,67
0,00
0,85
282,377
0,00
11,18
282,377
12,21
12,60
0,08
12,29
0,11
12,42
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
233,078
0,53
4,50
4,50
3,97
235,039
0,84
0,84
1,03
3,85
235,484
0,19
0,98
2,02
3,14
237,590
14,61 263,060
1,17
3,22
3,54
12,23
14,75 264,138
0,41
3,64
255,262 10,28
23,77
26,55 265,908
0,67
8,67
256,198
0,37
24,22
24,46 267,743
0,85
8,67
256,198
0,00
24,22
0,00
0,85
8,67
256,198
0,00
309,637
9,65
10,59
10,59 256,198
12,47
308,521
-0,36
10,19
12,42
308,521
0,00
10,19
Mês
Ano
12 Meses
221,073
0,62
3,68
3,68
4,67
222,754
0,76
0,76
3,97
1,03
4,58
223,355
0,27
1,03
3,85
0,89
1,94
3,62
225,544
0,98
2,02
3,14
240,157
1,08
3,04
3,84
228,183
1,17
3,22
3,54
4,10
241,380
0,51
3,56
4,48
229,118
0,41
3,64
4,10
4,33
5,58
243,186
0,75
4,34
5,74
230,653
0,67
4,33
5,58
0,69
5,05
6,96
245,076
0,78
5,15
6,95
232,245
0,69
5,05
6,96
24,46 268,492
0,28
5,35
7,55
245,596
0,21
5,37
7,26
232,895
0,28
5,35
7,55
24,22
24,46 271,043
0,95
6,35
8,36
247,640
0,83
6,25
7,99
235,108
0,95
6,35
8,36
0,00
24,22
24,46 276,166
1,89
8,36
10,10 250,073
0,98
7,29
8,69
239,551
1,89
8,36
10,10
10,19 256,198
0,00
24,22
24,46 280,363
1,52
10,01
10,69 253,348
1,31
8,70
9,27
243,192
1,52
10,01
10,69
10,19 256,198
0,00
24,22
24,22 281,737
0,49
10,54
10,54 255,090
0,69
9,44
9,44
244,384
0,49
10,54
10,54
INDÍCES DE CUSTO CONDOMINIAIS NA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO O estudo dos índices dos custos condominiais (ICON) na Região Metropolitana de São Paulo, realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), registrou aumento de 0,08 % no mês de abril. A variação acumulada em 12 meses referente ao período de maio de 2015 a abril 2016 foi de 10,2%, abaixo da variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas que foi de 10,6 % no mesmo período conforme o gráfico abaixo. Variação (%) comparada com o IGP-M dos últimos 12 meses
AÇÕES CONDOMINIAIS Março DE 2016 - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, foram protocoladas na cidade de São Paulo 631 ações por falta de pagamento nos condomínios em março, aumento de 40,2% em relação ao mês anterior com 450 casos. Comparado com o mesmo mês do ano anterior a redução foi de 38,9%, com 1.032 registros. O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) entrou em vigor em 18/03/2016, possibilitando a execução judicial da despesa condominial, o que pode ter fomentado a entrada de mais ações no judiciário. Gráfico 1 – Evolução Mensal das Ações Condominiais por Falta de Pagamento
O Icon serve como parâmetro das variações dos custos dos condomínios, mas não deve ser utilizado como um índice de reajuste da taxa condominial, pois cada condomínio possui a sua própria estrutura de despesas. A recomendação é que o síndico consulte uma administradora para verificar qual foi o aumento dos custos, a fim de que, no futuro, não ocorra um desequilíbrio nas contas do condomínio. Fonte: Secovi www.secovi.com.br
No acumulado de janeiro a março deste ano foram protocoladas 1.545 ações, queda de 40,8% comparado com o mesmo período do ano anterior com 2.612 casos. Fonte: Secovi www.secovi.com.br
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 4 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
www.capitaladm.com.br
O QU E D IZ A LE I
Novo Código de Processo Civil e os condomínios
Com o advento do Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor dia 18/03, algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso. Mais além, tentarão colocar fim às cobranças intermináveis que assolam o universo condominial e oneram quem paga suas cotas em dia. Algumas informações, porém, precisam ser bem analisadas a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança das cotas em atraso. Uma dessas informações divulgadas é a de que o devedor será executado e pode perder o imóvel em três dias, o que não condiz com o que de fato ocorrerá. Esse pagamento é devido na ação de execução após o devedor ser citado, conduta idêntica ao período anterior da vigência do novo código. Situação esta que poderá levar um ou dois meses, até mesmo anos, em casos extremos, como se o devedor não for localizado. Somente a partir do momento em que o de-
vedor for citado - como o rito não é mais o ordinário e sim o da execução, uma vez que a dívida de condomínio se transformou em título executivo extrajudicial por força do artigo Art. 784, X – é que o devedor terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado, passado esse prazo. Isso significa que, após citado e passados os três dias, o oficial de justiça voltará a residência do devedor a fim de lavrar a penhora do bem, ou seja, de forma simples, o oficial anotará em termo próprio que o presente bem servirá para garantir a dívida, e essa informação também constará na matrícula do bem, e o documento devolvido ao processo para a continuidade do tramite da cobrança. A partir desse momento, com a intimação da penhora, o devedor terá o prazo de 15 dias para oferecer não mais a defesa, a qual via de regra era genérica, mas os embargos à execução. Estes, apesar de serem uma forma de defesa,
somente serão recebidos e processados pelo Juiz da causa se abordarem questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora, entre outras questões técnicas e não mais de simples defesa. Passados o prazo de embargos, ou seja, os 15 dias após intimação da penhora, o devedor, mediante a prévia autorização judicial, poderá constar nos cadastros de proteção ao crédito. O passo seguinte é o leilão, que também traz mudanças com o novo CPC. Antes, o bem não
poderia ser vendido com menos de 50% de seu valor. Agora, a venda só não pode ser feita a preço vil. Outro item importante para que seja título executivo extrajudicial é de que tenha liquidez, seja certo e exigível, sendo que a liquidez do título estará na previsão orçamentária, onde deverá constar a cota parte de cada unidade no rateio, levando em conta a fração ideal ou conforme previsto na Convenção. Caso o título seja mal formado, caberá embargos à execução e con-
sequente suspensão da execução. Para início da execução, na petição inicial será necessário anexar o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida que poderá incluir valor principal, juros, multa, correção monetária, a ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade, além de segunda via dos boletos em aberto. Caso não estejam presentes todos os pressupostos, poderá ser iniciada a ação de cobrança de co-
tas de condomínio e não diretamente a execução. Outra inovação do NCPC é a previsão, no art. 252, que autoriza o oficial de justiça a proceder com a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Sem previsão anterior. Da mesma forma na citação pelo correio, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Também sem previsão anterior. São informações importantes, que devem impactar diretamente na vida condominial de condôminos inadimplentes. Autor: *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
www.capitaladm.com.br
PA L AV R A D O S Í N D I C O
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 5 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
Sr. Nicolino Polisio Junior, Síndico do Condomínio Paulista Sul, com 326 apartamentos em 3 torres, localizado na Av. Pe.Arlindo Vieira, Parque Bristol. São Paulo, Capital. Sr. Nicolino está completando 2 anos como síndico. Na sua gestão implantou formas criativas de cobrança como plantão de acordos com condôminos inadimplentes. Objetivando mais produtividade e economia, manteve terceirizada toda equipe de funcionários e manutenção. Condicionou sua eleição à concordância, pelos condôminos, pela troca de administradora. Contando com a disposição dos condôminos instaurou meio de redução do volume de água nas caixas de descarga de todos os banheiros dos apartamentos.
za e alguns serviços de manutenção”.
Sr. Nicolino, qual foi a razão para manter terceirizada toda a equipe de funcionários? “Faz algum tempo que o condomínio decidiu pela terceirização. Preferi manter assim porque estamos muito satisfeitos com a empresa contratada; está prestando serviços há mais de 10 anos e parti do princípio de não se mexer em time que está ganhando. A empresa nos fornece zelador, portaria, limpe-
Por que escolha recaiu na Capital Administração? “Meu cunhado Marcelo é síndico do Condomínio Village de Veneza indicou a Capital porque o seu condomínio já é atendido pela sua empresa estando bastante satisfeito. Esse conselho seguido de avaliações foi conclusivo para troca. A qualificação da Capital como empresa de porte maior que a
Que motivo que o levou a troca da administradora do seu condomínio? “Aceitei candidatar-me com a concordância dos condôminos em apoiar-me na troca de administradora. A empresa que vinha prestado serviços não me passava confiança. Realizarmos uma pre auditoria e detectamos alguns problemas de ordem contábil como os balancetes, que não eram suficientemente explicativos. A desconfiança foi confirmada com a auditoria executada”.
Sr. Nicolino Polisio Jr. síndico do Condomínio Paulista Sul, em São Paulo Capital
antiga administradora, sólida e experiente não me deixou dúvidas. Nos primeiros meses tivemos muito trabalho; alguns erros foram controlados pela Cintia, minha gerente de atendimento. Fiquei satisfeito também com o atendimento pessoal do Sr. Peter, Gerente do Escritório de São Paulo. Dessa maneira os acertos foram superiores às falhas”. Como foi a sua intervenção em relação aos inadimplentes? “Adotamos ação criativa no sentido de contatar os condôminos inadimplentes para conseguir acordos.
Mais uma vez contamos com a total disponibilidade do Departamento Jurídico da Capital. Como o índice de inadimplência era muito grande dispensamos desobrigamos o jurídi-
co que até então prestava serviços ao condomínio, fizemos reunião com a Dra. Estela, do jurídico da Capital, propusemos nossa ideia, prontamente aceita e implantamos uma verdadeira força tarefa, a qual chamamos de Plantão de Cobrança. Em quatro domingos o Plantão de Cobrança, com a presença da Dra. Estela, contatamos os inadimplentes dispostos a estabelecer acordo. Assim pudemos reduzir o índice de inadimplência. Mesmo finalizado o plantão, a Capital continua contatando outros inadimplentes”. Diante da crise que estamos passando,
quais medidas foram tomadas para redução de custos? Outro ponto que foi importante para redução da conta de água. Ajudado pelo zelador fomos a todos os apartamentos e diminuímos a haste da boia da caixa de descarga. Desse jeito a caixa passou a ter um litro a menos. Com essa simples interferência a conta de água reduziu de R$ 25 mil/mês para R$ 13 mil por mês”. Também foi aprovada em assembleia a individualização da água com previsão de conclusão em agosto. Com tal ação a conta, passando para o condômino, tenderá a reduzir o valor.
Reunião no escritório da Capital Administração em São Paulo: Sr. Peter Sidnei, Gerente Executivo, Dra. Estela Capeletti, do Depto. Jurídico,Sra. Cintia Coelho, Gerente de Atendimento e Sr. Nicolino Polisio Jr. Síndico do Condomínio Paulista Sul
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 6 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
www.capitaladm.com.br
CAPITAL ADMINISTRAÇÃO
Satisfação do cliente Eng. Alexander Ramos, Diretor da Capital Administração
Satisfação do cliente é a condição estabelecida pelas empresas objetivando a fidelização dos seus clientes e a conquista de novos parceiros comerciais. Assim, satisfazer ao cliente pode-se entender como sendo o nível do estado de espírito do cliente em relação a empresa. Em termos lógicos: quanto maior for a satisfação experimentada tanto maior é a possiblidade de o cliente voltar a comprar ou contratar serviços. Essa busca à satisfação do cliente tem guiado a Capital Administração na busca do ideal nível de satisfação dos seus clientes, representados pelos síndicos, membros do conselho consultivo e demais condôminos dos prédios administrados pela empresa. De acordo com o eng. Alexander Ramos, diretor da Capital Administração “nos seus mais de vinte anos de experiência em gestão condominial a empresa vem tendo ascendentes índices de satisfação. Essa evolução positiva
levou ao crescimento da carteira de clientes; entre 2014 a 2015 o crescimento real foi superior aos índices de crescimento apresentado pelas empresas concorrentes”. Conforme o eng. Alexander “as variações positivas na satisfação do cliente e o crescimento foram consequência dos investimentos da empresa nos últimos anos, como a adequada soma de esforços em capacitação do pessoal, equipamentos e implantação arrojada plataforma de software, com ferramentas desenvolvidas especialmente para a Capital, interligando os seus três escritórios (Praia Grande, Mongaguá e São Paulo). O sistema está proporcionando aos síndicos e condôminos acesso, pela internet, às principais informações de logística como: a publicação do balan-
cete em 48 horas após o fechamento das contas, editais de convocação para assembleias e as atas geradas, impressão de segunda via de boletos para pagamento das taxas condominiais e outros. No suporte aos clientes a empresa renovou o espaço de atendimento. Em local amplo, confortável e agradável os síndicos e conselheiros são recebidos pelos gerentes de atendimento, disponibilizando de toda infraestrutura para solução de todas as dificuldades. Para acompanhar as reações dos clientes nossa empresa está introduzindo sistema de pesquisa da satisfação dos clientes. A partir de então as reações aos atuais e novos procedimentos serão medidas, quantificadas e desenvolvidos caminhos para a melhoria contínua de atuação”.
www.capitaladm.com.br
CAPITAL ADMINISTRAÇÃO
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 7 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
Nova Platataforma Online da Capital Síndicos, Conselheiros e Condôminos poderão acessar todas as informações financeiras do prédio on-line. mais praticidade a todos A Capital Administração, está disponibilizando a todos os seus clientes (Síndicos, Conselheiros e Condôminos), mais uma nova e poderosa ferramenta: o acesso on-line às informações do prédio. Trata-se de uma integração entre o seu software de gestão + informações bancárias + internet. Será possível acompanhar, quase que em tempo real, tudo o que acontece no prédio, como por exemplo, as informações financeiras do Condomínio - receitas, despesas, fluxo de caixa, compro-
missos a pagar. Os condôminos poderão atualizar seus dados cadastrais, e emitirem a segunda via de boletos. Uma inovação bem vinda, é a disponibilização de todos os documentos do prédio (Convenção, Regulamento Interno, Atas, Editais, Circulares, etc). Ou seja: maior praticidade a todos, garantindo uma gestão eficiente e transparente.Caso queira maiores informações, contate o seu gerente de atendimento!
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 8 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
www.capitaladm.com.br
ENTENDA MELHOR
Terrenos da marinha e Laudêmio Laudêmio. Trata-se de uma tarifa de 5% sobre o valor venal ou da transação do imóvel que deve ser paga à União quando ocorrer uma transação com escritura definitiva dos direitos de ocupação ou aforamento de terrenos da União, como os chamados terrenos de marinha. Não é imposto nem taxa, portanto, não se caracteriza como um tributo.
Terrenos de marinha. O conceito foi definido desde 22 de fevereiro de 1868, quando publicado o decreto imperial nº 4.105 e estabelece: São terrenos de marinha todos os que banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis até a distância de 33 metros para a parte da terra, contadas desde o ponto a que chega o preamar médio.
Foro e Taxa de Ocupação. Os terrenos da União são submetidos, além do laudêmio, à cobrança de foro (taxa anualizada correspondente a 0,6% do valor do imóvel) e de taxa de ocupação (que pode ser de 2% ou 5%, e é cobrada do proprietário que ainda não firmou um contrato de aforamento com a União). Os possuidores de imóveis localizados em
áreas de marinha dividem-se em dois tipos: OCUPANTES (tem apenas o direito de ocupação e são a maioria) e os FOREIROS (os que têm contratos de foro e possuem mais direitos que o ocupante, pois têm também o domínio útil) - estão incluídos nessas categorias os moradores da Baixada Santista e demais cidades brasileiras.
www.capitaladm.com.br
MEIO AMBIENTE
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 9 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
Guia de economia de água para condomínios: ajude o síndico a evitar o desperdício Em condomínios e prédios, muita água é desperdiçada. E isso é causado por diversos fatores que podem ser revertidos com algumas medidas simples. Vamos a elas: 1. O primeiro passo é a aplicação de uma campanha de conscientização. Distribua cartazes pelos murais, elevadores e envie cartas a cada apartamento. A ideia é diminuir o consumo e, para isso, é necessário que as pessoas entendam o sentido da campanha. 2. Proponha, dentro das reuniões de condomínio, a troca da conta de água de consumo coletivo pela de consumo individual. Essa é uma das causas que levam os moradores a serem pouco conscientes, já que não têm noção de quanto gastam mensalmente (pois a conta está inclusa nas despesas de condomínio). Sendo assim, o orçamento do prédio, caso hajam multas, não sairá do bolso de todos e a administração pode advertir quem estiver gastando muito. • Dentro da casa ou do apartamento Após as medidas to-
madas em conjunto, é necessário também estar atento ao gasto de água individual: Lava-louças e máquina de lavar roupas: apenas utilize esses equipamentos somente quando estiverem cheios, pois isso evita o desperdício. Águas de máquinas de lavar e do banho também podem ser reaproveitadas para limpar os terraços ou outras áreas externas do prédio. O uso do lava-louças no lugar da maneira tradicional de limpeza chega a economizar cerca de seis vezes a quantidade de água normalmente gasta. Cozinha e banhei-
ro: mantenha a torneira fechada ao escovar os dentes, fazer a barba e ao ensaboar a louça. Ao escovar os dentes com ela aberta, você gasta cerca de 13,5 litros de água em apenas dois minutos. A forma de lavar a louça com materiais biodegradáveis e a organização da louça antes da limpeza também ajudam na economia. O banho pode ser tomado em cinco minutos e o registro deve ser fechado na hora de se ensaboar. Isso gera uma economia de até 30 mil litros no ano. Adote dispositivos que ajudam na redução do consumo de água,
como o arejador de torneiras, o restritor de vazão, bacias sanitárias VDR e válvulas automáticas para mictórios. Caso haja banheiros coletivos em áreas comuns do prédio ou condomínio, dê a ideia de utilizar esse tipo de equipamento. Se alguém disser que a água é barata, tenha em mente que o valor dela não pode ser precificado e que é um bem inestimável que está em risco. • Fora da casa ou do apartamento Piscinas Uma coisa que você não sabia sobre piscinas é que se perde 90% de
sua água ao mês pela evaporação. Por isso, cubra-a com uma capa quando não estiver usando. Isso também evita o depósito de folhas e outros resíduos. Uma piscina limpa precisa de menos trocas de água. Revise sempre a bomba e o filtro, já que o mau funcionamento desses equipamentos aumenta o gasto d’água. Continue realizando a limpeza da superfície por meio de peneiras próprias para isso. Aspire sujeiras do fundo da piscina, filtre a água por seis horas todos os dias e ajuste o pH, o cloro e a alcalinidade sempre que se tiver necessidade. Jardim Gastar muita água com as plantas é algo muito fácil de evitar. No
inverno, por exemplo, é possível regá-las dia sim, dia não. Regar o gramado ou o jardim antes das 10 horas da manhã e depois das 7 horas da noite evita o excesso de evaporação. E sempre evite a mangueira. Com essas medidas, você pode economizar cerca de 96 litros de água diariamente só com as plantas. Limpar quintal e carro Adote a vassoura como a melhor amiga da água. Para limpar a calçada, quintal, ou áreas comuns de prédios, não use a mangueira - ligada por 15 minutos, ela gasta 280 litros de água. O carro pode ser lavável por meio de Fonte: site da EcoDesenvolvimento
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 10 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
www.capitaladm.com.br
COMPORTAMENTO
Por que não priorizar o pagamento do Condomínio? Você já parou para pensar quais as consequências de não se pagar o Condomínio em dia? Com a atual crise econômica que o país enfrenta, o inadimplemento das cotas condominiais se tornou comum. Para quem está desempregado, muitas são as prioridades a serem analisadas na hora de escolher qual das contas a pagar, mas quase sempre a cota condominial não está incluída entre essas prioridades. Talvez por não se ver o benefício direto no pagamento da cota ou por achar que o valor não pago será ínfimo para os demais condôminos, o não pagamento condominial é uma das responsabilidades sociais que mais sofrem com a atual crise. O valor não quitado por uma unidade é rateado no mês subsequente pelas demais unidades, encarecendo o valor da despesa do condomínio do mês, cujo montante tende a aumentar para os adimplentes quando são muitos os que não arcam com seus compromissos. Mas quais consequências
as de
não se pagar o Condomínio em dia? Além de prejudicar diretamente todos os demais moradores que se esforçam por manter em dia suas obrigações, o não pagamento da cota condominial gera problemas de caixa para o Condomínio quando há má gerência do dinheiro. Na tentativa de não prejudicar os condôminos, muitos Condomínios optam por utilizar inadequadamente algum fundo (fundo de reserva, fundo de obra, ...) para encobrir o débito e, assim, o dinheiro vai se esvaindo, chegando a situações de alguns prédios não possuírem qualquer quantia em reserva para eventual emergência. Há ainda o prejuízo no caso de prédios que estejam passando por
reformas. No momento que se fecha um contrato com alguma empreiteira, o comum é que se utilize parte do fundo de obras para o pagamento do sinal. Já o restante do valor é complementado, isso quando não pago exclusivamente, com o valor arrecadado dos rateios mensais. Desse modo, o valor das parcelas ficará comprometido pela inadimplência, devendo mais uma vez os
adimplentes assumirem o pagamento do valor necessário para complementação da parcela. Aqui se justifica o fato dos devedores não serem benquistos nos seus prédios, muito embora a ação competente para a cobrança do débito garanta o ressarcimento integral da massa condominial. Mas, por que não se priorizar pagamento da cota condominial? Ora, em muitos condomínios a conta d'água
ainda é dividida pela massa condominial. A conta de luz da área comum também. Os encargos dos funcionários do prédio, o reparo dos elevadores, conserto de bombas d'água, recarga dos extintores, descupinização, detedização, manutenção de telhados, muros, portas e portões... Tudo isso envolve a segurança e bem estar do condomínio. Enfim, envolve a moradia de todos. Além do mais, o não cumprimento da obriga-
ção com o condomínio enseja ação judicial para recebimento dos valores devidos. E a principal consequência desta ação, caso o inadimplemento permaneça, é a penhora e arrematação (espécie de venda judicial) do apartamento em débito. Aqui, cumpre esclarecer que não cabe alegação do apartamento pertencer a idoso, criança ou de ser o único bem. Como exceção à lei 8.009/90, que trata dos bens de família, o seu artigo 3º, inciso IV, autoriza que a penhora recaía sobre o único bem quando for para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, ou seja, autoriza a penhora do imóvel por débito de condomínio. Por que, então, não priorizar o pagamento do Condomínio, mesmo na atual crise? Fonte: SICON www. sicon.org.br Autora: advogada Daniele dos S. Gois
www.capitaladm.com.br
ECOLOGIA
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 11 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
Jardins Verticais em prédios O Decreto nº 55.994 São Paulo (Capital) recebeu permissão objetivando a compensação ambiental através da instalação de jardins verticais e telhados verdes. Como consequência, a Secretaria Municipal do Verde abriu espaço para que condomínios localizados nas proximidades do Elevado Costa e Silva, o Minhocão, tenhamm interesse para receber parques verticais em suas fachadas. Essa iniciativa é o início para o grande objetivo de ter a cidade mais verde cerca de 140 prédios na região têm as condições necessárias para participar do projeto. Se todos recebessem jardins verticais nas suas fachadas ou tetos teríamos um acréscimo de área equivalente a nove campos de futebol, ou seja, quase 100 mil metros quadrados de natureza no meio da cidade. O novo projeto poderá ser comparado à nova lei na cidade de Copenhagen, na Dinamarca. O projeto obriga todo novo edifício a instalar coberturas vivas. Sendo assim aumentará a área verde da cidade a ponto de ser carbono zero no ano de 2025. Em Toronto, no Canadá, uma lei similar resultou em 1,2 milhão de novos espaços verdes nos topos dos prédios. Na cidade de São Paulo, primeiro prédio no Minhocão dotado de um jardim vertical ocorreu entre 2013 e 2014 quando o Movimento 90° investiu em um projeto piloto a fim de melhorar a qualidade de vida da população paulista. Com patrocínio da marca Absolut, a empena cega de um prédio instalado às margens do viário ganhou um jardim com 27 metros de altura,
220 metros quadrados de área e 5 mil mudas de plantas de diferentes espécies. A maior vantagem é a de viver em um local onde a natureza está presente Os proveitos benefícios dos parques verticais vão muito além da estética. Por intermédio de estudos científicos, pode-se afirmar que um jardim vertical é capaz de reduzir em até 7 graus Celsius a temperatura interna do imóvel, além de
melhorar em até 30% a qualidade do ar em seu entorno e contribuir com a redução da poluição sonora. Para a cidade como um todo as benesses são ainda maiores. O jardim vertical promove a evapotranspiração, minimizando os efeitos das ilhas de calor tão comuns na nossa cidade. Além disso, a água da chuva é retida e devolvida para o sistema pluvial com retardo, colaborando com a redução das enchentes.
Alteração da fachada (implantação de parque vertical) A implantação, que não altere a fechada, deve passar por assembleia com aprovação de maioria simples. Caso a proposta seja cobrir parte significativa da fachada, a aprovação deverá ocorrer por unanimidade dos condôminos. Dr. Rodrigo Karpat Rodrigo@karpat.adv.br
BOM DIA
CONDOMÍNIO Página 12 • Boletim Informativo
Edição nº 36 – Julho de 2016
www.capitaladm.com.br