Boletim Informativo – Edição nº 37 – Setembro de 2016
BOM DIA
CONDOMÍNIO // Pág. 4
DANO MORAL E SOCIAL NO DIREITO DO TRABALHO
Uma das principais finalidades do Direito do Trabalho é assegurar o respeito e proteção ao trabalhador. Este é um tema discutido atualmente que o dano moral pode ocorrer além do âmbito social e familiar. Leia este artigo preparado pela Dra. Cristiane Scianelli, do Sicon.
Segurança patrimonial Portões eletrônicos, gaiolas nas portarias, sistema sofisticado de monitoramento através de câmeras, troca de informações entre porteiros dos edifícios vizinhos, botões de pânico nas portarias, enfim todo o esforço está sendo feito pelos síndicos para minimizar os riscos de assaltos aos prédios. Pág. 8
INDICADORES // Pág. 3
Indicadores Acompanhe os índices de custos condominiais pela tabela preparada pelo Secovi SP
// Pág. 5
PALAVRA DO SÍNDICO
Depoimento do Sr. Édio Simões de Souza, Síndico do Edifício Torre de Firenze, 41 apartamentos, localizado na Av. Castelo Branco, Vila Caiçara, Praia Grande SP.
// Pág. 11
// Pág. 2
ESPAÇO KIDS
PALAVRA DA DIRETORIA O fornecedor é um parceiro da Capital
// Pág. 10
Entupimentos no Condomínio: Como evitar e solucionar Problema de entupimento é coisa séria e muito desagradável. Muitas vezes, dispendem valores significativos para o condomínio que não foram previstos no orçamento.
// Pág. 9
Contenção de custos O síndico deve estar atento ao conceito de economia, que se tornou uma prática constante no cotidiano de todos os brasileiros.
Crianças no condomínio? Otimize o espaço para mantê-las ocupadas.
// Pág. 6 // Pág. 7
Empreendimento entregue pelo Grupo Capital e a Ramos & Santos Construtora Residencial Viareggio: 112 apartamentos. 3 pisos de garagens, 2 piscinas, Salão de jogos, sala de ginástica e outras áreas de lazer para adultos e crianças
Curso de capacitação para zeladores Com o sentido de proporcionar mais conhecimentos aos funcionários dos prédios administrados sob sua administração, a Capital promoveu mais uma edição do Curso de Capacitação, dirigido aos zeladores.
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Edição nº 37 – Setembro de 2016
PA L AV R A DA D I R E TO R I A
O fornecedor é um parceiro “Para uma empresa de serviços a principal diferença entre um Fornecedor e um Parceiro é que os Fornecedores estão focados no curto prazo e os Parceiros comerciais visualizam as transações em médio e longo prazo”. A frase acima - de autoria de Daniel Goleman - uma das principais referências no mundo dos negócios e autor do best-seller Inteligência Emocional, extraída do artigo Fornecedor ou Parceiro de Negócios? publicado no portal administradores.com. br. é por demais inspiradora. Nos diversos encontros desta última década com o sentido de analisar nosso desempenho como empresa prestadora de serviços, sempre nos deparamos procurando soluções lineares para as nossas relações com os nossos fornecedores e nossos clientes, representados pelos síndicos e demais condôminos A atitude que o fornecedor é um parceiro
para relacionamento duradouro - e na base do ganha-ganha - tem sido posta em prática por todas as empresas do Grupo Capital. Recentemente entregamos em Praia Grande o Residencial Viareggio, prédio com 14 andares, 98 apartamentos, construído pela Ramos & Santos Incorporadora e Construtora, empresa do nosso grupo. A logística estabelecida com os parceiros fornecedores foi fundamental para a entrega da obra no prazo definido e com produtos de primeira linha. Na assembleia de instalação do residencial, promovida pela Capital Administração, demonstra a preocupação em construir pontes de relaciona-
mentos perenes com os condôminos, dando assistência gerencial e jurídica para queimar etapas na correta organização do condomínio. Certamente nossa preocupação com os clientes dirigem as nossas atividades no dia-a-dia. Em julho promovemos, pela segunda vez este ano, o Curso de Atualização para Zeladores, convidando profissionais dos prédios administrados pela Capital e aceitando participantes de condomínios de outras administradoras. Durante uma semana inteira aprenderam e debateram assuntos de suma importância. Isso só pôde acontecer graças à participação de empresas parceiras.
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Rede de proteção em varanda não viola leis nem convenção condominial A 3ª Turma Cível do TJDFT deu parcial provimento a recurso de moradora para afastar o pagamento de multa imposto pelo Condomínio Brisas do Lago ante a instalação de rede de proteção na varanda de sua unidade. A decisão foi unânime. A moradora conta que é proprietária legítima de unidade no condomínio réu e que foi notificada e multada por ter instalado rede de proteção em sua varanda, buscando proporcionar segurança para os sobrinhos e afilhados impúberes, bem como aos animais de estimação. Alega que em assembleia realizada para debater o assunto, a incorporadora, por deter mais da metade dos votos, decidiu pela impossibilidade da instalação de telas, e que está sofrendo perseguições pessoais diante do suposto descumprimento. O réu argumentou, resumidamente, que consiste em empreendimento voltado para a prestação de serviço
de hospedagem, sendo seu principal diferencial a arquitetura de seus apartamentos. Além disso, sustenta que a Convenção de Condomínio instituiu a obrigação negativa referente à proibição de modificação ou fechamento das varandas das unidades, e que a proprietária tinha ciência disso. A juíza originária julgou improcedente o pedido da autora, por entender não ter sido configurada conduta ilícita, e considerando ainda que o réu possui empreendimento que visa ao lucro e deve manter um padrão de hotelaria, incompatível com o visual de moradia comum de edifícios puramente residenciais. Em sede de recurso, porém, o entendimento foi outro. A Turma considerou que a instalação da rede de proteção não configurou mudança substancial da fachada do condomínio, pois foi afixada na parte interna do apartamento, e ressaltou que o condômino tem o direito de preservar a segurança
de crianças menores por meio da utilização de redes de segurança, sem qualquer alteração estética, não estando a instalação do item de segurança sujeita à prévia autorização do síndico ou dos conselheiros do edifício. O Colegiado acrescentou também que no tocante ao condomínio ser um aparthotel, isto é, um misto de moradores permanentes, que se utilizavam dos serviços de hotelaria, e aluguel temporário, como em um hotel, não retira dos condôminos permanentes o direito de preservarem pela segurança de menores com a utilização de redes de segurança sem qualquer alteração estética. Em relação ao alegado dano moral sofrido, no entanto, os julgadores registraram que este não é cabível, visto que a apelante não logrou êxito em demonstrar violação a direito da personalidade. TJ-DFT - 09/08/2016 Fonte: jurisway.org.br
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Litoral de São Paulo BOM DIA
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E X P E D I E N T E O Jornal Bom Dia Condomínio é uma publicação trimestral, gratuita com circulação exclusiva aos síndicos, demais condôminos, fornecedores e colaboradores do Grupo Capital. Tiragem de 6.500 exemplares, distribuídos em Praia Grande, Mongaguá e zona sul da Capital.
Diretor Geral - Eng. Alexander Ramos Editor - Manoel Antonio de Jesus MTb 71.247
Diagramação - Cassio Bueno Design Gráfico www.cassiobueno.com.br
Produção - Mananjê Comunicação Fone: 13 98131-6881 Email: mananje.comunicacao@gmail.com
Impressão - Gráfica Diário do Litoral 13. 3226-2051
São Paulo Capital Capital Imóveis Ramos&Santos Incorporadora e Construtora
Av. Presidente Kennedy, 2.782 Guilhermina Praia Grande 13 3473-4284 Av. São Paulo, 2.105 - Centro - Monguaguá - 13 3507-7944 Av. Indianópolis, 2.278 Planalto Paulista 11 2276-8588 e 2276-8699 Av. Presidente Castelo Branco, 6.748 Vila Tupi Praia Grande SP 13 3494-2700 e 3494-2841 Av. Presidente Kennedy, 2789 Guilhermina Praia Grande SP 13 3026-8180
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INDICADORES
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Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais) ICON SECOVI-SP (ÍNDICE DE CUSTOS CONDOMINIAIS) Mês: julho/16
Índice Base Dez/01 = 100,000
Total Geral
Pessoal/Encargo
Var. %
Data
ICON
Tarifas
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
jul/15 271,215
0,22
5,41
10,90
ago/15 271,366
0,06
5,47
set/15 271,895
0,19
out/15 288,696
Manut. de Equipamentos
Var. %
Mês
Ano
12 Meses
ICON
282,377
0,00
0,85
8,67
11,01
282,377
0,00
0,85
5,68
11,18
282,377
0,00
6,18
12,21
12,60
309,637
nov/15 288,914
0,08
12,29
dez/15 289,232
0,11
12,42
Var. % Ano
12 Meses
ICON
24,46 267,743
0,69
5,05
6,96
24,22
24,46 268,492
0,28
5,35
0,00
24,22
24,46 271,043
0,95
10,59 256,198
0,00
24,22
24,46 276,166
10,19
10,19 256,198
0,00
24,22
10,19
10,19 256,198
0,00
24,22
Ano
12 Meses
ICON
245,076
0,78
5,15
6,95
7,55
245,596
0,21
5,37
6,35
8,36
247,640
0,83
1,89
8,36
10,10 250,073
24,46 280,363
1,52
10,01
24,22 281,737
0,49
10,54
12 Meses
256,198
0,37
24,22
8,67
256,198
0,00
0,85
8,67
256,198
9,65
10,59
12,47
308,521 -0,36
12,42
308,521
INDÍCES DE CUSTO CONDOMINIAIS NA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO O estudo dos Índices dos Custos Condominiais (ICON), na Região Metropolitana de São Paulo, realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), registrou queda de 0,17 % no mês de julho. A variação acumulada em 12 meses - período de agosto de 2015 a julho 2016 - foi de 9,15%, abaixo da variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, que foi de 11,63 % no mesmo período.
Var. %
Mês
Ano
0,00
Var. %
Mês
Mês
ICON
Diversos
Conservação e Limpeza
Mês
Ano
12 Meses
232,245
0,69
5,05
6,96
7,26
232,895
0,28
5,35
7,55
6,25
7,99
235,108
0,95
6,35
8,36
0,98
7,29
8,69
239,551
1,89
8,36
10,10
10,69 253,348
1,31
8,70
9,27
243,192
1,52
10,01
10,69
10,54 255,090
0,69
9,44
9,44
244,384
0,49
10,54
10,54
AÇÕES CONDOMINIAIS JULHO DE 2016 - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, foram protocoladas na cidade de São Paulo 384 ações por falta de pagamento nos condomínios em julho, aumento de 317,4% em relação ao mês anterior com 92 casos. Comparada com o mesmo mês do ano anterior, a redução foi de 66,6%, com 1.150 registros. Gráfico 1 – Evolução Mensal das Ações Condominiais por Falta de Pagamento
No acumulado de janeiro a julho deste ano foram protocoladas 2.240 ações, queda de 64,7% na comparação com o mesmo período do ano anterior, com 6.344 casos.
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O QU E D IZ A LE I
DANO MORAL E SOCIAL NO DIREITO DO TRABALHO
Dra. Cristiane Scianelli Uma das principais finalidades do Direito do Trabalho é assegurar o respeito e proteção ao trabalhador. Este é um tema discutido atualmente, já concretizado em estudos e jurisprudências, que o dano moral pode ocorrer além do âmbito social e familiar, como nas relações trabalhistas, implicando assim, na reparação por dano moral trabalhista. O principal interesse das relações estabelecidas por meio de contrato de trabalho é que sejam alcançadas pelas partes os seus objetivos, dentro do respeito aos dispositivos e procedimentos previstos em leis, convenções, acordos coletivos de trabalho, regulamentos internos e usos e costumes em geral e da própria empresa. Nos últimos anos nota-se frequentemente que as demandas distribuídas na Justiça do Trabalho têm como principal ou como rotina a inclusão do pedido de "indenização por danos morais" decorrente do contrato de trabalho. O dano moral é uma indenização pecuniária determinada pelo Poder Judiciário quando houver comprovação de violação a ordem moral
de uma pessoa no âmbito do trabalho. Principalmente no que se refere à sua liberdade, à sua honra, à sua saúde (mental ou física), à sua imagem. O dano moral deve ser visto e entendido como uma dor, um vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico da pessoa, causando-lhe sofrimento, angústia e desequilibro em seu bem-estar e a sua integridade psíquica. Porém não é qualquer aborrecimento ou constrangimento que deve ser alçado ao patamar de dano moral. O dano moral deve ocasionar um distúrbio anormal na vida da pessoa, um desconforto comportamental a ser examinado no caso concreto. É de suma importância frisar que o instituto do dano moral não é trabalhista, sendo assim, não existe dano moral trabalhista, bem como dano moral civil, penal e administrativo. O que se vincula ao instituto do direito aplicado é a reparação, ou seja, a reparação é que será penal, administrativa ou civil, se está se falando de um dano moral que ocorreu dentro da relação de tra-
balho. Então, a reparação pelo dano causado será trabalhista e a competência para processar e julgar será da Justiça do Trabalho. Em relação à competência, está prevista na emenda constitucional nº 45/2004 que alterou o dispositivo do artigo 114 da Constituição Federal, confirmando ser a Justiça do Trabalho competente para julgar as ações de dano moral pertinentes à relações de trabalho. Tanto é polêmica a questão que, gera certa confusão sobre se deverá seguir a prescrição trabalhista de cinco anos ou a civilista de dez anos. Porém, parece que é ponto pacifico que de-
verá respeitar a legislação trabalhista. Outra discussão se refere à necessidade ou não de prova do dano moral, por se tratar de lesão ao âmago das pessoas, dispensando a necessidade de prova, se demonstrando apenas a conformação do ato ilícito. Portanto o dano moral estaria configurado apenas com a comprovação do fato ofensivo. O entendimento é unânime nos tribunais da forma que é aplicada o dano moral, frente a não necessidade de provar o dano, mas sim o ato que causou a dor. Aspecto relevante: quando falamos em dano moral geralmente consideramos que o em-
pregador é o causador e o empregado é a vítima. No entanto, o empregado também pode ser causador de danos morais ao empregador e uma vez ocorrendo, poderá ser responsabilizado a indenizar o empregador pelo dano causado. A reparação do dano moral na esfera trabalhista significa o avanço na proteção nos direitos da personalidade do empregado, que devem ser respeitados pelo empregador, sob pena de ser condenado a pagar indenização que será fixada considerando a necessidade de punir o ofensor de maneira que o mesmo não volte a reincidir prejudicando os
direitos do empregado e vice versa. Também importante ressaltar que, antes, o dano moral não era associado à pessoa jurídica, pois se acreditava que, havendo a necessidade de o ato ser suficientemente danoso à ponto de causar sofrimento e dor ao lesado, e a pessoa jurídica não podendo sentir tal sofrimento, não podia sofrer o Dano Moral. Admitia-se apenas o Dano Moral aos seus dirigentes, por meio de uma espécie de desconsideração da pessoa jurídica. Hoje em dia, a súmula 227 do STJ já definiu que a pessoa jurídica pode figurar como sujeito passivo no dano moral, pois pode ser difamada, abalando o seu conceito público e a imagem civil ou comercial. Este é exatamente o caso dos condomínios, vez que estes podem ser incluídos e portanto, a ação não deverá ser contra a pessoa do síndico, pessoa física. Fique atento, para que não ocorra no seu condomínio. Em breve estaremos trazendo mais informações sobre o assunto. Autora: Dra. Cristiane Scianelli. Sicon www.sicon. org.br
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Depoimento do Sr. Édio Simões de Souza, Síndico do Edifício Torre de Firenze, 41 apartamentos, localizado na Av. Castelo Branco, Vila Caiçara, Praia Grande SP Assunto corrente a crise vem atingindo os setores da indústria, comércio e os prestadores de serviços. O alto índice de desempregados vem contribuindo para que a inadimplência – de modo geral - atinja níveis preocupantes nos condomínios. Existem poucas exceções; alguns estão conseguindo driblar a situação conquistando baixa inadimplência, aplicando a simples regra de conversar constantemente com os condôminos, entender suas dificuldades financeiras e fazer acordos beneficiando as partes. Sr. Edio, há quanto tempo é o síndico do o Edifício Torre de Firenze? Estou como síndico há um pouco mais de 1 ano. Quando assumi o condomínio já estava sendo administrado pela Capital por volta de 10 anos. Deixar como estava foi uma atitude sensata, já que tudo estava correndo bem. O seu condomínio foi na contramão ao aumentar o número de funcionários? De fato, o nosso quadro era de 2 funcio-
nários. Isso ocasionava problemas de modo geral, principalmente quanto á segurança. Então foram contratados mais 4 funcionários. Hoje temos serviços gerais desenvolvidos com qualidade, portaria 24 horas, conforme exigência na nossa Convenção Condominial, zeladoria e pessoal habilitado para limpeza e manutenção para pequenos reparos. Na portaria temos 3 funcionários fixos e 1 folguista, contratado na função de serviços gerais. Esse funcionário recebe acúmulo de função bem como pequenos serviços gerais nos dias que não está cobrindo a portaria. Basicamente executa serviços de pequena monta, como troca de lâmpadas, pequenos reparos de pintura, trincas nas paredes da escadaria e outros. Quais foram as soluções para os problemas encontrados durante a sua gestão? A minha prioridade foi tirar o AVCB que estava vencido. Cumprimos rigorosamente com as exigências do Corpo de Bombeiros; assim o AVCB foi regularizado.
Inadimplência? Praticamente nula. Tivemos apenas duas unidades com problemas de pagamento. Ambas já fizeram acordo, inclusive uma já está quitando os débitos. Atuação da Capital Administração? Excelente o apoio que recebo da Capital
Outro problema grave que encontrei foi uma severa rachadura na caixa d’água. Para se ter uma ideia a nossa caixa era cheia somente pela metade; desse modo evitávamos vazamento e custos desnecessários. Isso providenciado, a situação agora está normalizada. Tivemos também que efetuar a manutenção e regularização do sistema de para raios. Hoje o nosso maior dificuldade é com os pombos. Estamos buscando técnicas ecologicamente corretas para resolver.
Com respeito a convivência dos condôminos, alguma solução foi introduzida? Na maioria das vezes os condôminos mal se conhecem. Cada qual tem seus problemas e acabam deixando de lado a convivência com os demais. A solução foi promover festas juninas. Este foi o segundo ano. Também festejamos o final de ano com uma bela festa de confraternização. Essas duas ações promoveram mais amizade, mais conhecimento um do outro.
através da Kátia, minha gerente de atendimento. Vou à Capital toda semana para conversar com ela, colocar em dia e ouvir as novidades, sugestões para melhorar o caixa do condomínio - porque ainda tenho de fazer a reforma do salão de festas – e ouvir as novidades em gestão condominial.
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CAPITAL ADMINISTRAÇÃO
Curso de Capacitação para Zeladores
Zeladores buscando atualização
Com o sentido de proporcionar habilitação mais adequada aos funcionários dos prédios administrados pela Capital Administração de Condomínios, com sedes em Praia Grande, Mongaguá e São Paulo, a empresa em junho passado promoveu - como já vem fazendo há anos - mais uma edição do Curso de Capacitação dirigido aos zeladores. O sucesso superou as expectativas da em-
presa. A quantidade de inscritos suplantou o esperado. Foi necessário planejar nova turma. Com o apoio de vários palestrantes ligados a empresas parceiras da Capital, vários assuntos foram abordados, sempre na certeza de proporcionar melhor capacitação aos profissionais de zeladoria. Os que não puderam participar a Capital Administração organizou mais uma edição do curso, o
Eng. Alexander Ramos, diretor da Capital, recepcionando os profissionais de zeladoria
que aconteceu no final de julho, contando com a presença não só de zeladores dos prédios administrados pela empresa como de condomínios não clientes, inclusive a presença de um síndico. O sucesso foi o mesmo a ponto de a empresa estar organizando novas classes. A turma de junho identicamente contou com a presença de profissionais de diversas de áreas, vindos dos qua-
dros das empresas parceiras da Capital. Assuntos de grande interesse foram apresentados capacitando e atualizando
os zeladores. Na abertura do curso os zeladores foram recebidos Pelo Eng. Alexander Ramos e Dr. Rubens
Ramos Jr., Diretores da Capital e Valmir Hernandes, Assistente da Diretoria e Coordenador dos cursos de capacitação.
Questões colocadas ao zeladores: Conhecimento e atualização Elevadores: Sr. Ricardo da Basic Elevadores. Segurança no Trabalho: Sr. Andrei da Doctor´s. Elétrica e iluminação: Sr. Gilberto da Gimawa. AVCB: Sr. Everson Bombeiro Civil. Manutenção Predial: Eng. Cassios. Segurança Patrimonial: Sr. Nelson e Sr. Alexandre da KNK. Para raio: Sr. João da Trielo Eletro Eletrônica. Legislação: Sr. Hamilton e Sr. Adriano da Capital Administração Manutenção Predial: Eng. Cassius
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Residencial Viareggio: entrega do empreendimento e a Assembleia de Instalação
Residencial Viareggio: 112 apartamentos. 3 pisos de garagens, 2 piscinas, Salão de jogos, sala de ginástica e outras áreas de lazer para adultos e crianças
Assembleia de instalação do condomínio
Síndico, Subsíndico Conselheiros eleitos por unanimidade pela assembleia
Anderson Aparecido dos Santos, Diretor da Ramos & Santos Construtora informando detalhes da construção e da qualidade do material aplicado e Rubens Ramos Jr. Diretor da Capital
A instituição de um condomínio começa na assembleia de instalação, especialmente convocada com a finalidade de estabelecer os diversos valores (custos) que comporão a taxa condominial, a escolha do sindico, subsíndico e membros do conselho fiscal. Importante nesse primeiro momento de convívio entre os condôminos também é a apro-
vação da convenção condominial, documento que é uma espécie de “constituição do condomínio”, na qual são estabelecidas as regras da vida em comum, conforme determinação do Código civil. Na assembleia de instalação do Residencial Viareggio, prédio construído pela Ramos & Santos Incorporadora e Construtora, empresa
do Grupo Capital, foram apresentadas pelos diretores da Capital Administradora, empresa que dará total atendimento aos condôminos, todos os quesitos necessários para legalização do condomínio, detalhado plano de contas e eleição do quadro diretivo. Como complemento os condôminos receberam informações técnicas sobre a obra com 112 apar-
tamentos distribuídos em 14 andares, mezanino, três pavimentos para as garagens e detalhes do acabamento e qualidade do material utilizado. Diversos fornecedores da obra estiveram presentes à assembleia sorteando prêmios para os condôminos como kits de lâmpadas leds, instalações de box para banheiro, móveis e diversos outros.
E M PR ESAS PARCE I R AS
Eng. Alexander Ramos, diretor da Capital Administração, respondendo às diversas questões formuladas pelos condôminos
Condôminos visitando as instalações do residencial
Foi servido delicioso buffet para os condôminos e convidados
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SEGURANÇA PAT R I M O N I A L
A segurança no condomínio é prática diária Manoel Antonio de Jesus Portões eletrônicos, gaiolas nas portarias, sistema sofisticado de monitoramento através de câmeras, troca de informações entre porteiros dos edifícios vizinhos, botões de pânico nas portarias, enfim todo o esforço está sendo feito pelos síndicos para minimizar os riscos de assaltos aos prédios. As empresas de segurança patrimonial, as especializadas em empresas e condomínios, evoluíram graças ao recrutamento de pessoal com perfil adequado e ações consistentes de treinamento aplicadas aos seus quadros de funcionários – tanto de apoio como de campo. Incorporando técnicas empregadas pela polícia e buscando especialização em outros países, estão contribuindo para maior confiança dos síndicos e condôminos. As empresas se especializaram em dar total suporte aos seus clientes, mantendo equipes técnicas para instalação e conserto
dos equipamentos eletrônicos, rastreamento veicular, com centrais de monitoramento de alarme 24 horas. O acompanhamento de todos os lançamentos mundiais de avanços tecnológicos é saudado pelos seus clientes que se sentem um passo a frente na proteção dos seus patrimônios. É importante lembrar que todo o apoio dessas empresas não dispensa o cumprimento de regras de prevenção por parte dos condôminos e funcionários. De acordo com o Sr. Alexandre Emanuel, Gerente de Negócios da KNK Sistema de Segurança, empresa com mais de 15 anos de atuação e dona de uma invejável carteira de cliente: “A tecnologia e treinamento são importantes, porém o síndico tem um papel considerável. Não só aplicando as melhores técnicas de gestão condominial e como estamos falando de segurança - deve estar constantemente atendo à atuação da portaria, cobrando os procedimentos de segurança. Isso exige dele
manter-se atualizado com os procedimentos de segurança e antenado nos acontecimentos locais, inclusive acompanhando os noticiários da mídia e transmitindo isso para o pessoal”. Com toda a insegurança produzida pela ação de criminosos contratar porteiros, agora chamados de controladores de acesso, exige mais atenção do que a simples análise de um curriculum. Ainda de acordo com o Alexandre “o síndico tem
de buscar todas as informações disponíveis dos candidatos. Hoje temos facilidade de rastrear através da internet os dados cadastrais e criminais. Com as informações nas mãos há mais segurança na seleção. Também considero muito importante as referências do candidato, consultando os prédios que trabalhou, falando com os síndicos”. Parece que não há procedimentos diferentes quando se trata dos controladores de aces-
so, sejam funcionários do condomínio ou de empresas terceirizadas especializadas em segurança patrimonial. “em ambos os casos”, o Alexandre esclarece, com seus mais de 10 anos trabalhando com segurança, “o síndico deve ter a mesma exigência na aplicação das normas de segurança”. Nós da KNK fazemos rigoroso processo de seleção e contratação dos nossos funcionários. São preparados com o que há de mais atual. Recebem capacitação para a abordagem de visitantes, procedimentos com entregadores, fornecedores, visitantes e condôminos. Quando somos contratados por um condomínio sabemos o quanto é difícil implantar normas de segurança. Muitas vezes elas vão à contramão dos hábitos dos condôminos, gerando certa resistência. “Com o tempo e muita informação conseguimos introduzir os procedimentos adequados” O comportamento dos condôminos é significativo para minimizar ações de criminosos.
Nem todos tem consciência dos necessários procedimentos. O Alexandre recomenda que “os moradores devem sempre atentos”. Por exemplo: ao chegar com o carro observar se tem pessoas próximas à entrada da garagem. Dê mais uma volta no quarteirão. Se possível entre em contato por telefone com a portaria alertando para a presença de elementos estranhos”. O zelador, nos dias de hoje chamado de Gestor Condominial, tem papel muito importante na segurança. Cabe a ele cobrar os procedimentos e orientar os condôminos. Alexandre informa: “a função do zelador, entre suas múltiplas atividades, juntamente auxiliar e controlar os procedimentos da portaria. Para isso tem de ter nível de conhecimento mais amplo que os porteiros e buscando atualização. Mês passado a Capital Administração promoveu curso de capacitação para zeladores; durante uma semana conheceram novos princípios para melhoria desses profissionais”.
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Drogas Dentro do Condomínio
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Rodrigo Karpat
Dayvisson Santos Paiva Nos dias atuais o síndico deve estar atento ao conceito de economia, que se tornou uma prática constante no cotidiano de todos os brasileiros e por esse motivo a mudança para hábitos mais sustentáveis está cada vez mais presente no dia a dia. No quesito iluminação doméstica, economizar também virou necessidade, visto que 25% dos gastos com eletricidade são referentes à iluminação. Com a substituição por lâmpadas de LED abriu a possibilidade real de utilização da iluminação artificial para uma forma mais correta e sustentável. Nos prédios onde o consumo
de energia é significativo dentro orçamento anual, os síndicos já iniciaram a substituição - nas áreas comuns como corredores e garagens - pelas lâmpadas mais econômicas e de maior duração. A primeira vantagem da utilização das lâmpadas de LED é a economia. Uma lâmpada pode economizar até 90% de eletricidade, não emite calor e não transmite radiação ultravioleta. Sua vida útil pode durar 25 vezes mais do que as lâmpadas incandescentes, ou seja, o custo-benefício do LED pode ser notado nos três primeiros meses da sua utilização. É importante destacar que o LED não possui mercúrio em sua com-
posição gerando menor risco para nós seres humanos e para o meio ambiente. Outra característica é que a lâmpada de LED pode ser reciclada da mesma forma que são os outros componentes eletrônicos. Por fim, as lâmpadas de LED possuem formatos que se adequam as lâmpadas antigas e isso possibilita a troca de maneira prática e rápida, sem a necessidade de onerosa substituição de fiação elétrica do prédio. Dayvisson Santos Paiva Analista de MKT – Gimawa Materiais Elétricos Coordenador do Museu da Lâmpada de São Paulo www.museudalampada.com.br
Não é raro dentro de condomínios haver problemas envolvendo o uso de drogas. Em alguns edifícios, há, inclusive, a reclamação de uso e descarte de entorpecentes na área comum, seja estacionamento e até mesmo o espaço destinado às crianças. O inconveniente traz dúvidas de como os gestores devem agir diante de tal situação. O tema é polêmico e envolve alguns cuidados antes da tomada de providências. De forma geral, a utilização ou descarte de derivados de drogas no interior do condomínio é um caso de polícia. Dessa forma, o primeiro passo a ser tomado é lavrar um Boletim de Ocorrência, relatando o fato para que a autoridade policial possa investigá-lo. Tal medida é plausível uma vez que, apesar de o condomínio ser considerado uma área privada, cabe a polícia a repressão ao crime de consumo de droga, não cabendo ao particular. Contudo, caso o consumo de entorpecente ocorra dentro da unidade condominial, a situação muda de figura. Ao síndico, não caberá inibir essa prática, exceto o
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infrator faça uso da droga a ponto de perturbar o sossego, segurança, saúde de acordo com o artigo 1.336, VI do Código Civil. Nesses casos, o síndico deve pedir para que o morador que estiver reclamando relate a ocorrência no livro es-
pecífico ou documente o ocorrido por e-mail, para que, consequentemente, o infrator seja advertido de forma genérica, sem imputar o uso de entorpecentes. O condômino prejudicado em função da perturbação poderá ingressar em juízo em defesa de seus interesses independente das medidas que serão tomadas pelo condomínio. O condomínio somente deve atuar com aplicação de multa ou em juízo se for um caso de incômodo a várias unidades e, assim, atingir o direito coletivo. Da mesma forma, cabe multa ao condômino que, independentemente do
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tipo de fumo, arremesse ou deixe de forma negligente cair bitucas nas áreas comuns ou em outras unidades, desde que o infrator seja identificado. Para inibir usuários de drogas ou mesmo de outros tipos de fumo - proibido em áreas comuns desde 2014 por Lei Federal - dentro de espaços comuns, inclusive espaços abertos nos condomínios, o circuito interno de câmeras costuma funcionar. Atrelado a isso, em alguns casos, é imprescindível que o condomínio solicite a intervenção da polícia a fim de coibir a prática de crime em áreas comuns. Vale destacar que está no Supremo Tribunal Federal (STF) uma ação que pode descriminalizar do consumo da maconha. Contudo, enquanto tal ação não é votada e decidida, o condomínio deve seguir vigilante de forma que iniba o consumo dessa e de outras drogas, e do fumo de tabaco e similares em suas áreas comuns. *Rodrigo Karpat é advogado e palestrante, especialista em Direito imobiliário e em questões condominiais, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
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MANUTENÇÃO
Entupimento em condomínios: como evitar e solucionar preservativos, fios-dentais, papel higiênico, cotonetes e outros objetos que não são biodegradáveis, como os , os produzidos de plástico e cotonetes. Esses materiais devem ser jogados adequadamente nos cestos higiênicos do banheiro, cestos de lixo evitando com isso a interrupção do fluxo natural dos detritos e o escoamento da água pelo encanamento. Em muitos condomínios a grande dificuldade é coibir o excesso de papel higiênico jogados nos vasos sanitários.
Manoel Antonio de Jesus Problema de entupimento é coisa séria e muito desagradável. Muitas vezes, dispendem valores significativos para o condomínio não previstos no orçamento uma vez que o trabalho deve de ser feito por empresas especializadas, não cabendo amadorismo nem métodos caseiros para solucionar o problema. Considere que nos condomínios é grande o afluxo de dejetos dos mais variados. Condôminos sem orientação despejam óleo de cozinha, restos de comida, papel higiênico e até absorventes dessa maneira complicando a maior parte da rede do prédio. A rede de esgotos de um prédio comercial ou residencial certamente foi dimensionada para atender às necessidades normais dos moradores e funcionários. Para se evitar contratempos irritantes com entupimentos e impedimento de utilização de vasos sanitários pias e tanques banheiros - além do cheiro nauseante causado - os condôminos devem ser permanentemente orientados. Uma
boa forma de comunicação utilizada pelos síndicos é afixar cartazes nos elevadores e a internet com suas diversas ferramentas de comunicação, como whattsap, facebook, e-mail. Cabe lembrar: o que vale para os condôminos também é aplicável aos funcionários. Invista em manutenções preventivas Mesmo utilizando de várias ferramentas de comunicação, promovendo orientação, não dá para saber se todo mundo
está fazendo a lição de casa, isto é, a parte que cabe a cada um. Antes de ter que passar pelo problema e gastar o suado dinheiro dos condôminos para desobstruir alguma coluna de esgoto do prédio, é mais seguro e econômico investir em manutenções preventivas normalmente realizadas a cada seis meses. Além de conseguir mais tranquilidade contratando uma empresa especializada, o síndico pode contar com uma equipe de funcionários especia-
lizados e munidos com equipamentos corretos.
SUGESTÕES Jogar óleo ou gordura nas pias da cozinha e tanques Óleo e gordura são responsáveis por 40% dos casos de entupimentos de tubulações. A gordura jogada no ralo de pias e tanques vai se acumulando no encanamento e se solidifica na parede dos canos, obstruindo toda a rede gradativamente, chegando
a causar grandes entupimentos até mesmo no esgoto de rua. Para evitar isso implante campanha de conscientização orientando os condôminos para despejar óleo em garrafas pet. Muitas empresas fazem a coleta desse material para reciclagem. Despejar materiais sólidos no vaso sanitário Entupimentos também são causados pelo descarte incorreto de materiais nos vasos sanitários. Absorventes,
Usar proteção nos ralos, grades, grelhas É importante que sejam colocadas peças que dificultem a passagem de materiais pelos ralos de pias, órios, tanques e espaços de banho. Geralmente as pessoas dão pouca atenção aos cabelos que ficam no ralo do lavatório ou os pelos que caem na pia do banheiro ao fazer a barba. Com o tempo a concentração desses materiais poderá causar um entupimento. Aplicando peças de retenção contenção nos ralos os resíduos poderão ser descartados em locais apropriados.
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Crianças no condomínio? Otimize o espaço e mantenha-as ocupadas Jogar bola na garagem, brincar no saguão de entrada, fazer barulho pelos corredores e molhar o elevador depois de sair da piscina são só algumas das questões mais comuns causadas pelas crianças e que criam desentendimentos entre os condôminos. Segundo Carlos Samuel de Oliveira Freitas diretor de condomínios os principais problemas relatados por moradores são: o barulho, a depredação do patrimônio, a utilização da piscina e da sala de jogos fora dos horários estabelecidos, o uso de trajes de banho no elevador social e a aglomeração de jovens nos corredores.
As soluções O primeiro aspecto para prevenir problemas com as crianças do condomínio é criar áreas comuns de lazer. "Elas aprontam quando não têm nada para fazer", comenta Freitas. Com muito diálogo e participação, além da ênfase no lazer e nos esportes, é possível diminuir os conflitos e garantir uma melhor qualidade de vida no condomínio. A criação de espaços E exclusivos para as crianGU E ças, locais TR em que elas N E possam se reunir e brincar são ótimas soluções. Algumas alternativas sugeridas pelo diretor de condomínios é a instalação de brinquedos como pebolim e tênis de mesa
em uma sala pouco utilizada pelo condomínio, uma brinquedoteca, ou simplesmente uma sala para ver TV. Crianças gostam de participar de tudo o que podem. Envolvê-las em iniciativas de reciclagem de lixo, convidá-las para assistirem e participarem
das assembléias gerais ou instituir a eleição de um síndico mirim, que ficaria encarregado de levar ao síndico as sugestões e necessidades das crianças, são ideias que fazem com que esses “minicondôminos” façam parte do que está acontecendo, se sintam
importantes e com isso colaborem. O advogado ressalta que é fundamental que a criança se enturme no condomínio tanto quanto na escola, “o que ela gosta, ela não destrói”, ressalta. Invariavelmente, para todo e qualquer problema com as crianças, o melhor caminho é o diálogo - por isso, desde o começo é preciso que o condomínio deixe claro para os pais, as babás e para as próprias crianças quais são as normas que devem ser cumpridas. Carlos Samuel de Oliveira Freitas ainda lembra que funcionários de limpeza e portaria não têm a obrigação de cuidar das crianças, para isso é preciso contratar
profissionais de recreação especializados. “Nas férias, por exemplo, é interessante ter monitores responsáveis e que desenvolvam atividades diárias com as crianças. Se os condôminos que não têm filhos não concordam com esse serviço e não entram em acordo, o ideal é fazer um rodízio entre os pais das crianças, assim não existe desgaste de um só lado - e o convívio pode se tornar ainda mais prazeroso, inclusive entre os pais, que, por meio das brincadeiras realizadas com os filhos, acabam se conhecendo também”, comenta. Autor: Carlos Samuel de Oliveira Freitas
Conheça os cuidados ao soltar pipas Para muitas crianças uma das brincadeiras preferidas é soltar pipas. Nessa hora, é preciso estar atento à segurança deles. O primeiro passo é escolher o local certo para a diversão, ou seja, longe da rede elétrica. Se o brinquedo enroscar nos fios, a linha pode conduzir eletricidade e
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causar acidentes graves. Em julho do ano passado, por exemplo, a distribuidora registrou
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137 ocorrências na rede elétrica envolvendo pipas. Mesmo elevado, o número foi 10% menor do que o observado no mesmo mês em 2014, ano em que a brincadeira causou ain-
da quatro mortes. Só na cidade de São Paulo, foram 80 casos, em julho de 2015, e 129, em 2014. Então, já sabe, ao soltar pipas: 1 - Procure sempre um lugar aberto, amplo e bem longe da rede elétrica; 2 - Se a pipa cair em
fios elétricos, não tente retirar; 3 - Nunca use material cortante na linha - o conhecido "cerol" aumenta a condutividade e, em caso de contato com fiação, as chances de descarga elétrica são muito grandes. Fonte: Eletropaulo
Se no seu condomínio já tem atividades dirigidas às crianças e adolescentes, entre em contato com o editor do Jornal Bom Dia Condomínio. Nós iremos até o seu prédio para fazer reportagem e divulgar as realizações. Envie e-mail para:mananje. comunicação@gmail.com aos cuidados do Manoel
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