Innhold
Forord.. ..........................................................................................
5
Kapittel 1
Emnet............................................................................................
15
1.1
Hva er faste eiendommers rettsforhold?................................................. 15
1.2
Fast eiendom og samfunnet............................................................... 17
1.3
Hva er fast eiendom?. ..................................................................... 17
1.4
Hva er eiendomsrett?...................................................................... 1.4.1 Trenger vi å vite det «alle» vet?................................................... 1.4.2 Eiendomsrett som juridisk begrep.. .............................................. 1.4.3 Funksjonelt vs. substansielt eiendomsbegrep...................................
20 20 20 21
1.5
Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom?........................................... 1.5.1 Oversikt............................................................................ 1.5.2 Rettighetene gjelder overfor alle. ................................................ 1.5.3 Rettighetene foreldes ikke........................................................ 1.5.4 Rettighetene er ofte langvarige................................................... 1.5.5 Rettighetene kan ofte endres og avløses. ....................................... 1.5.6 Andre typiske kjennetegn?........................................................
21 21 21 22 23 23 24
1.6
Én eiendom, mange rettigheter........................................................... 24
1.7
Hvordan erverver man eiendomsrett til og rettigheter i fast eiendom?................ 25
Kapittel 2
Registrering av fast eiendom og rettigheter i fast eiendom. ............
Innhold
27
2.1
Oversikt..................................................................................... 27
2.2
Grunnboken. Tinglysning.. ................................................................ 2.2.1 Hva er grunnboken, og hva er formålet med den?............................... 2.2.2 Hvilke opplysninger inneholder grunnboken?................................... 2.2.3 Hva kan tinglyses i grunnboken?................................................. 2.2.4 Hvem kan tinglyse?................................................................ 2.2.5 Hvordan skjer tinglysningen i praksis?...........................................
27 27 29 33 34 34
2.3
Matrikkelen. ............................................................................... 2.3.1 Innledning. ........................................................................ 2.3.2 Matrikkelenheter.................................................................. 2.3.3 Opprettelse av nye matrikkelenheter (matrikulering)........................... 2.3.4 Sammenføyning, arealoverføring og grensejustering...........................
36 36 36 41 41
7
Kapittel 3
Eiendomsgrenser...........................................................................
43
3.1
Innledning.................................................................................. 43
3.2
Nabogrenser på land. ..................................................................... 3.2.1 Oversikt............................................................................ 3.2.2 Juridisk grunnlag for eiendomsgrenser. ......................................... 3.2.3 Tolkning av rettsgrunnlaget....................................................... 3.2.4 Bevisspørsmål.....................................................................
43 43 43 46 48
3.3
Nabogrenser i vassdrag................................................................... 3.3.1 Vassdragslovens deklaratoriske karakter........................................ 3.3.2 Eiendommene ligger på hver sin side av en elv eller bekk...................... 3.3.3 Eiendommene ligger på hver sin side av en innsjø.............................. 3.3.4 Eiendommene ligger på samme side av en innsjø...............................
49 49 49 50 51
3.4
Nabogrenser i sjøen. ...................................................................... 53
3.5
Nabogrenser i overgangen mellom sjø og vassdrag..................................... 53
3.6
Yttergrenser ved sjøen. Strandrett.. ...................................................... 55
3.7
Yttergrenser i innsjøer – fritt midtstykke................................................. 58
3.8
Yttergrenser nedover i grunnen........................................................... 59
3.9
Yttergrenser oppover i luften.............................................................. 60
Kapittel 4
Sameie..........................................................................................
8
62
4.1
Hva er sameie? En kort introduksjon..................................................... 62
4.2
Fordeler og ulemper med sameieformen. Legislative hensyn.......................... 62
4.3
Sameielovens anvendelsesområde. Lovens deklaratoriske karakter.................. 64
4.4
Personlige sameier, realsameier og eierseksjoner...................................... 64
4.5
Hvordan kan sameie i fast eiendom oppstå?............................................. 4.5.1 Innledning. ........................................................................ 4.5.2 Avtale. ............................................................................. 4.5.3 Arv.................................................................................. 4.5.4 Ekteskap........................................................................... 4.5.5 Samboerskap...................................................................... 4.5.6 Hevd, alders tids bruk og tilfeldigheter..........................................
65 65 65 65 65 66 67
4.6
Sameieandelens størrelse. ............................................................... 4.6.1 Hvilken betydning har sameiebrøken?........................................... 4.6.2 Fastsettelse av sameiebrøken etter stiftelsesgrunnlaget....................... 4.6.3 Fastsettelse av sameiebrøken etter deklaratoriske regler. .....................
67 67 67 68
4.7
Faktisk rådighet............................................................................ 4.7.1 Rettslig utgangspunkt.. ........................................................... 4.7.2 Begrensninger i rådigheten – tre viktige presiseringer.......................... 4.7.3 Urimelige avtaler om bruken.. .................................................... 4.7.4 Ordensregler.......................................................................
68 68 68 69 69
4.8
Juridisk rådighet........................................................................... 70 4.8.1 Utgangspunkter. .................................................................. 70 4.8.2 Overføring. ........................................................................ 70
Innhold
4.8.3 Utleie............................................................................... 70 4.8.4 Pantsettelse. ...................................................................... 70 Forkjøpsrett mv............................................................................. 4.9.1 Hovedregel og utgangspunkter................................................... 4.9.2 Unntak: Forkjøpsrett i realsameier............................................... 4.9.3 Unntak: Overgang til nærstående................................................ 4.9.4 Flere sameiere gjør forkjøpsrett gjeldende. ..................................... 4.9.5 Tidspunkt for bruk av forkjøpsrett................................................ 4.9.6 Fortrinnsrett til leie................................................................
71 71 71 71 72 72 73
4.10 Vedlikehold. Inntekts- og utgiftsfordeling............................................... 4.10.1 Sammenhengen mellom vedlikehold og utgiftsfordeling....................... 4.10.2 Vedlikeholdsplikt.................................................................. 4.10.3 Utgiftsfordeling.................................................................... 4.10.4 Inntektsfordeling..................................................................
73 73 74 74 75
4.11 Mislighold. Utløsning av sameier. ....................................................... 4.11.1 Hva regnes som mislighold?...................................................... 4.11.2 Sanksjoner ved mislighold. Særlig om utløsning................................ 4.11.3 Tvister om utløsningskrav......................................................... 4.11.4 Flere sameiere vil løse ut sameieandelen........................................ 4.11.5 Innløsning vs. oppløsning.. .......................................................
75 75 75 77 77 77
4.12 Flertallsvedtak............................................................................. 4.12.1 Innledning. ........................................................................ 4.12.2 Vanlige flertallsvedtak. ........................................................... 4.12.3 Vedtak om felles drift.. ............................................................ 4.12.4 Beregning av flertall. Habilitet. Styre.............................................
78 78 78 79 80
4.13 Opphør av sameie. Særlig om oppløsning............................................... 4.13.1 Ulike måter et sameie kan opphøre på........................................... 4.13.2 Vilkår for oppløsning.............................................................. 4.13.3 Oppløsning ved fysisk deling..................................................... 4.13.4 Oppløsning ved tvangssalg.......................................................
81 81 82 82 82
4.9
Kapittel 5
Tomtefeste. ...................................................................................
Innhold
84
5.1
Hva er tomtefeste, og hvilke hensyn bygger ordningen på?............................ 84
5.2
Litt om ordningens historikk, utbredelse og særpreg................................... 84
5.3
Grunnleggende om tomtefesteloven. Sondringen mellom nye og gamle festeavtaler.......................................... 85
5.4
Sondringen mellom feste av tomt til bolig, fritidseiendom eller andre formål........ 87
5.5
Nærmere om begrepet tomtefeste. Tomtefestelovens anvendelsesområde........... 88
5.6
Inngåelse av festeavtaler. ................................................................ 5.6.1 Krav om skriftlighet. .............................................................. 5.6.2 Hva skal stå i festeavtalen?....................................................... 5.6.3 Partsforholdet ved framfeste..................................................... 5.6.4 Lån som vilkår for inngåelse av festeavtale...................................... 5.6.5 Avtale om tomtefeste til boligformål på utbygde tomter........................ 5.6.6 Matrikulering......................................................................
89 89 89 89 90 90 90
9
5.7
Festetidens lengde.. ....................................................................... 5.7.1 Oversikt............................................................................ 5.7.2 Festetiden ved feste av tomt til bolig- og fritidshus............................. 5.7.3 Festetiden ved leie av tomt til andre formål enn bolig- og fritidshus........... 5.7.4 Oppsigelsesfrister og krav til oppsigelsens form................................
90 90 90 91 92
5.8
Festeavgift.................................................................................. 92 5.8.1 Alminnelige regler................................................................. 92 5.8.2 Regulering av festeavgift.. ........................................................ 93
5.9
Festerens rådighet......................................................................... 5.9.1 Oversikt............................................................................ 5.9.2 Faktisk rådighet. .................................................................. 5.9.3 Juridisk rådighet – overføring av festeretten..................................... 5.9.4 Juridisk rådighet – pantsettelse. ................................................. 5.9.5 Juridisk rådighet – stiftelse, omskiping og avskiping av servitutter............
95 95 96 97 99 99
5.10 Mislighold.................................................................................. 100 5.10.1 Oversikt............................................................................ 100 5.10.2 Mislighold fra bortfesterens side................................................. 100 5.10.3 Mislighold fra festerens side.. .................................................... 104 5.11 Innløsning.................................................................................. 105 5.11.1 Innledning. ........................................................................ 105 5.11.2 Når innløsning kan skje........................................................... 105 5.11.3 Frist for å kreve innløsning........................................................ 107 5.11.4 Innløsningsvilkår.................................................................. 107 5.11.5 Gjennomføring av innløsningskravet............................................. 108 5.12 Forlengelse................................................................................. 109 5.12.1 Forlengelse ved feste av tomt til bolig- og fritidsformål......................... 109 5.12.2 Forlengelse ved feste av tomt til andre formål enn bolig- og fritidsformål..... 110 5.13 Avvikling.................................................................................... 110
Kapittel 6
Servitutter..................................................................................... 112
10
6.1
Hva er en servitutt?........................................................................ 112
6.2
Servituttlovens anvendelsesområde. .................................................... 112
6.3
Forskjellige måter å dele inn servitutter på.............................................. 6.3.1 Innledning. Positive og negative servitutter. .................................... 6.3.2 Personlige servitutter og realservitutter......................................... 6.3.3 Tidsbestemte servitutter og evigvarende servitutter............................ 6.3.4 Synbare og ikke-synbare servitutter. ............................................ 6.3.5 Andre inndelinger. ................................................................
6.4
Stiftelse av servitutter..................................................................... 117
6.5
Innhold og omfang......................................................................... 118 6.5.1 Problemstilling. ................................................................... 118 6.5.2 Utgangspunkt – tolkning og utfylling av stiftelsesgrunnlaget. ................. 118 6.5.3 Særskilte lovbestemmelser om rådigheten...................................... 120 6.5.4 Negative servitutter og reguleringsplaner. ...................................... 123 6.5.5 Misbruk av rådigheten............................................................ 126
113 113 114 116 116 117
Innhold
6.6
Endring og avvikling («omskiping» og «avskiping»).. .................................. 128 6.6.1 Oversikt............................................................................ 128 6.6.2 Omskiping etter § 5. .............................................................. 129 6.6.3 Omskiping etter § 6............................................................... 130 6.6.4 Avskiping etter § 7. ............................................................... 130
6.7
Overføring av servitutter. ................................................................. 132 6.7.1 Bakgrunn og oversikt.. ............................................................ 132 6.7.2 Overføring av personlige servitutter.. ............................................ 133 6.7.3 Overføring av realservitutter...................................................... 133
6.8
Grunneierens forkjøpsrett (innløsningsrett)............................................. 134
6.9
Opphør av servitutter...................................................................... 135
Kapittel 7
Allmenningsretter og lignende....................................................... 137 7.1
Emnet....................................................................................... 137 7.1.1 Hva er en allmenning?............................................................. 137 7.1.2 Nærmere om bakgrunnen for allmenningene.................................... 137 7.1.3 Forholdene i Nordland, Troms og Finnmark...................................... 138
7.2
Bygdeallmenninger........................................................................ 139 7.2.1 Hva er en bygdeallmenning?...................................................... 139 7.2.2 Hvem har allmenningsrett?. ...................................................... 139 7.2.3 Hva går allmenningsrettene ut på?............................................... 140 7.2.4 Eiernes juridiske rådighet......................................................... 141 7.2.5 Organisatoriske bestemmelser................................................... 141
7.3
Statsallmenninger......................................................................... 141 7.3.1 Oversikt............................................................................ 141 7.3.2 Hvem har allmenningsrett i statsallmenningene?............................... 142 7.3.3 Juridisk rådighet................................................................... 143 7.3.4 Organisatoriske bestemmelser................................................... 143
7.4
Finnmarkseiendommen.. .................................................................. 144 7.4.1 Innledning. ........................................................................ 144 7.4.2 Forholdet til bestående rettigheter............................................... 144 7.4.3 Retten til fornybare ressurser..................................................... 145
Kapittel 8
Allemannsretten............................................................................ 147
Innhold
8.1
Begrepet allemannsretten, rettslig grunnlag og rettspolitiske hensyn.. .............. 147
8.2
Ferdselsretten.............................................................................. 148 8.2.1 Innledning. ........................................................................ 148 8.2.2 Sondringen mellom innmark og utmark.......................................... 148 8.2.3 Ferdsel i utmark. .................................................................. 150 8.2.4 Ferdsel i innmark.................................................................. 150 8.2.5 Ferdsel på sjøen og i innsjøer og vassdrag....................................... 151 8.2.6 Motorferdsel i utmark og vassdrag............................................... 152
8.3
Oppholdsretten............................................................................ 152 8.3.1 Innledning. ........................................................................ 152 8.3.2 Rasting og telting mv.............................................................. 153
11
8.3.3 Landsetting og fortøyning av og overnatting i båt............................... 153 8.3.4 Bading. ............................................................................ 155 8.4
Høstingsretten............................................................................. 156 8.4.1 Innledning. ........................................................................ 156 8.4.2 Retten til å plukke ville nøtter, bær og sopp mv.................................. 156 8.4.3 Retten til jakt, fangst og fiske.. ................................................... 156
8.5
Regulering, begrensninger, tilrettelegging og håndhevelse. .......................... 157 8.5.1 Forbehold for annen lovgivning................................................... 157 8.5.2 Ferdselskultur, regulering og innløsning......................................... 158 8.5.3 Ulovlige stengsler og forbudsskilt................................................ 158 8.5.4 Betaling for friluftsaktiviteter..................................................... 160 8.5.5 Straff, stansing/fjerning og erstatning........................................... 161
Kapittel 9
Hevd og alders tids bruk................................................................ 162 9.1
Hva er hevd og alders tids bruk? Hva er bakgrunnen for reglene?..................... 162
9.2
Hvem kan hevde?. ......................................................................... 162
9.3
Hvem kan det hevdes fra?................................................................. 163
9.4
Grunnvilkårene for hevd................................................................... 163 9.4.1 Oversikt............................................................................ 163 9.4.2 Krav til hevdsbruk – oversikt...................................................... 164 9.4.3 Krav til hevdsbruk – eiendomsrett................................................ 164 9.4.4 Krav til hevdsbruk – bruksrett. ................................................... 165 9.4.5 Krav til hevdstid og kontinuitet................................................... 165 9.4.6 Krav til god tro..................................................................... 168
9.5
Avbrytelse av hevd......................................................................... 170
9.6
Rettsvirkninger............................................................................. 170
9.7
Rettsvern. .................................................................................. 171
9.8
Mothevd.................................................................................... 171 9.8.1 Hva er mothevd?................................................................... 171 9.8.2 Aksessorisk og selvstendig mothevd............................................. 171 9.8.3 Hva kan mothevdes?.............................................................. 172 9.8.4 Øvrige vilkår for mothevd......................................................... 172
9.9
Frihevd...................................................................................... 173 9.9.1 Hva er frihevd?..................................................................... 173 9.9.2 Aksessorisk og selvstendig frihevd............................................... 173 9.9.3 Hva kan frihevdes?................................................................ 173 9.9.4 Kravet om ikke-bruk............................................................... 174 9.9.5 Øvrige vilkår for frihevd........................................................... 174 9.9.6 Særregler om frihevd av underpant. ............................................. 175
9.10 Alders tids bruk............................................................................ 175 9.10.1 Hva er alders tids bruk?........................................................... 175 9.10.2 Alders tids bruk vs. hevd.......................................................... 175 9.10.3 Vilkår – oversikt.. .................................................................. 177 9.10.4 Nærmere om kravet til bruk....................................................... 177 9.10.5 Nærmere om kravet til brukstid.. ................................................. 178 9.10.6 Nærmere om kravet til god tro.................................................... 178 9.11 Litt om såkalt «festnet bruk». ............................................................ 178
12
Innhold
Kapittel 10
Eiendomsrådigheten i naboforhold. ............................................... 179 10.1 Temaet her.................................................................................. 179 10.1.1 Kan vi gjøre som vi vil på egen eiendom?........................................ 179 10.1.2 Naboloven. ........................................................................ 179 10.1.3 Partene her. Litt om terminologien............................................... 180 10.2 Naboloven § 2.............................................................................. 180 10.2.1 Paragrafens hovedinnhold og oppbygning....................................... 180 10.2.2 Rettighets- og pliktsubjekt – hvem gjelder bestemmelsen for?................. 181 10.2.3 Hva ligger i uttrykket «ha, gjera eller setja i verk»?. ............................ 182 10.2.4 Hva ligger i uttrykket «skade eller ulempe»?.................................... 182 10.2.5 Tålegrensen – urimelighets- og unødvendighetskriteriet....................... 182 10.2.6 Tålegrensen – det spesielle urimelighetskriteriet............................... 185 10.3 Særlig om trær og hekker................................................................. 185 10.4 Nabovarsel og naboskjønn................................................................ 187 10.5 Rettsvirkninger............................................................................. 187 10.5.1 Oversikt............................................................................ 187 10.5.2 Retting. ............................................................................ 188 10.5.3 Erstatning.......................................................................... 188
Kapittel 11
Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger................................... 190 11.1 Oversikt..................................................................................... 190 11.2 Ekspropriasjon............................................................................. 190 11.2.1 Oversikt og bakgrunn............................................................. 190 11.2.2 Grunnleggende regler om vern av eiendomsretten – Grunnloven § 105 og EMK....................................................... 191 11.2.3 Hjemmel for ekspropriasjonsinngrep – særlig om oreigningsloven. ........... 192 11.2.4 Erstatningsutmålingen............................................................ 194 11.3 Ervervskonsesjon.......................................................................... 195 11.3.1 Hva er konsesjon, og hva er formålet med ordningen?.......................... 195 11.3.2 Når er konsesjon nødvendig?..................................................... 195 11.3.3 Unntak fra konsesjonsplikten – oversikt......................................... 196 11.3.4 Unntak på grunn av eiendommens art. .......................................... 196 11.3.5 Unntak på grunn av erververens stilling.. ........................................ 197 11.3.6 Boplikt............................................................................. 198 11.3.7 Nedsatt konsesjonsgrense........................................................ 199 11.3.8 Behandling og avgjørelse av konsesjonssaker.................................. 200 11.3.9 Rettsvirkninger. ................................................................... 201 11.4 Forbud mot oppdeling og avhendelse.................................................... 202 11.4.1 Hensyn og oversikt................................................................ 202 11.4.2 Jordloven § 12.. .................................................................... 202 11.5 Begrensninger med hensyn til faktisk bruk og utnyttelse av fast eiendom.. .......... 203 11.5.1 Oversikt............................................................................ 203 11.5.2 Plan- og bygningsloven........................................................... 204 11.5.3 Områdevern etter naturmangfoldsloven......................................... 205
Innhold
13
Kapittel 12
Omsetningskollisjoner – konkurrerende rettigheter........................ 207 12.1 Problemstillingene vi står overfor........................................................ 207 12.2 Hvilke hensyn bygger reglene på?. ...................................................... 208 12.2.1 Oversikt............................................................................ 208 12.2.2 Trygg omsetning................................................................... 208 12.2.3 Etterprøvbarhet (notoritet). ...................................................... 208 12.3 Hjemmelsmannskonflikter................................................................ 209 12.3.1 Hva er en hjemmelsmannskonflikt?.............................................. 209 12.3.2 Hovedregel......................................................................... 210 12.3.3 Unntak. ............................................................................ 212 12.3.4 Analogisk anvendelse av tgl. 27. Ulovfestet ekstinksjon........................ 212 12.4 Dobbeltsuksesjon.......................................................................... 214 12.4.1 Nærmere om dobbeltsuksesjon.................................................. 214 12.4.2 Hovedregel: Tinglysningen er avgjørende.. ...................................... 215 12.4.3 Presisering: Rettsvinning forutsetter god tro hvor B er omsetningserverver, men ikke hvor B er kreditor....................................................... 216 12.4.4 Unntak nr. 1 – lovbestemte rettigheter. .......................................... 217 12.4.5 Unntak nr. 2 – rettsstiftelser vunnet ved hevd og alders tids bruk.............. 217 12.4.6 Unntak nr. 3 – eiendomsforbehold mv............................................ 218 12.4.7 Unntak nr. 4 – kortvarige bruksretter............................................. 218 12.5 Litt om konkurssituasjonen – konflikten mellom B og As konkursbo. ................. 218 12.5.1 Oversikt............................................................................ 218 12.5.2 B er kjøper......................................................................... 219 12.5.3 B er selger. ........................................................................ 220
Litteratur....................................................................................... 221 Vedlegg......................................................................................... 223 Forkortelser................................................................................... 237 Lovregister.................................................................................... 239 Domsregister................................................................................. 245 Stikkord. ....................................................................................... 249
14
Litteratur
Kapittel 1
Emnet
«Faste eigedomar er kort og godt der livet tek til, levest og sluttar.» Erlend Baldersheim
1.1
Hva er faste eiendommers rettsforhold? Det er vanlig å dele juss inn i rettsområder. Et hovedskille går mellom offentlig rett og privatrett. I privatretten finner vi blant annet et stort rettsområde som kalles for formuerett. Dette rettsområdet kan deles inn i en rekke andre rettsområder, blant annet tingsrett. Nå nærmer vi oss målet. Tingsretten handler nemlig om rettigheter til fysiske ting, nærmere bestemt fast eiendom, løsøre og verdipapirer. Som jeg kommer nærmere tilbake til, har fast eiendom en helt sentral plass i samfunnet. Det er derfor vanlig å behandle den delen av tingsretten som handler om fast eiendom, særskilt. Dette rettsområdet kalles vanligvis for faste eiendommers rettsforhold. Faste eiendommers rettsforhold handler ikke om alle juridiske problemstillinger med tilknytning til fast eiendom. For eksempel er det vanlig å holde kjøp og salg av fast eiendom utenfor. Det samme gjelder blant annet oppføring av fast eiendom (entreprise). Dette har sammenheng med en eldgammel sondring mellom såkalte tinglige og obligatoriske rettigheter. De tinglige rettighetene defineres tradisjonelt som allmenngyldige rettigheter som har beskyttelse overfor alle, som for eksempel eiendomsrett, bruksrett eller panterett. De obligatoriske rettighetene er derimot rettigheter som normalt bare kan gjøres gjeldende overfor én part. Det klassiske eksemplet her er kjøpekontrakten. Se nærmere om begrepet tinglige rettigheter nedenfor i 1.5.2 og 1.5.3. Det er vanlig å holde de kontraktsrettslige (eller obligasjonsrettslige) sidene utenfor tingsrettslige framstillinger. Disse reglene behandles i stedet i kontraktsretten (obligasjonsretten). Det er derfor kjøp av fast eiendom – i betydningen forholdet mellom selger og kjøper – anses å falle utenfor rettsområdet faste eiendommers rettsforhold. Systematikken er ikke helt gjennomført. Det er nemlig vanlig å behandle tomtefesteavtaler ganske inngående, mens for eksempel husleieavtaler og panteavtaler normalt bare nevnes som eksempler på tinglige rettigheter. En tomtefesteavtale regulerer, på tilsvarende måte som kjøpekontrakten, forholdet mellom to kontraktsparter. Vederlaget (festeavgiften) er blant de spørsmålene som vies mest plass i rettsteorien, enda dette er et typisk kontraktsrettslig spørsmål. Grunnen til at tomtefeste står så sentralt, er muligens at dette er et rettsområde med
1. Emnet
15
klare interessemotsetninger, se nærmere i 5.2. Tradisjon har nok også mye å si. (Tomtefeste er nærmere behandlet i kapittel 5.) Tradisjonelt skiller vi også mellom statisk og dynamisk tingsrett. Skillet har ingen direkte juridisk betydning. Det brukes kun for å systematisere reglene, noe som er viktig nok. Den statiske tingsretten handler grovt sagt om rettigheter som allerede er etablert, mens dynamisk tingsrett handler om stiftelse og opphør av rettigheter samt hvordan de går over fra en person til en annen. Hvis noen hadde bedt meg om å sortere kapitlene i denne boken i hver sine bokser, ville jeg ha puttet alle kapitlene bortsett fra kapittel 12 i boksen merket «statisk tingsrett». Foran plasserte jeg faste eiendommers rettsforhold under privatretten. Det er ikke feil, men inndelingen er kanskje litt for grov. Det er fordi offentligrettslige regler griper inn og regulerer bruken av fast eiendom på mange forskjellige måter. Noen reguleringer er til dels svært inngripende. Blant annet har myndighetene hjemmel til å ekspropriere fast eiendom, dvs. å ta fra grunneiere og bruksrettshavere eiendomsrett og bruksrett med makt. Dette kan man selvsagt ikke se helt bort fra. Det er derfor nødvendig å ha en viss kjennskap også til ulike offentligrettslige reguleringer av fast eiendom. (Se nærmere om offentligrettslige reguleringer i kapittel 11.) Blant de rettsområder som hører under faste eiendommers rettsforhold, kan nevnes reglene om registrering av fast eiendom, faste eiendommers grenser, rettigheter i fast eiendom – som for eksempel husleie, tomtefeste, allmenningsretter og servitutter – etablering og bortfall av rettigheter gjennom hevd og alders tids bruk, sameie mv. PRIVATRETT – Arverett – Familierett – Personrett – Formuerett
FORMUERETT – Panterett – Forsikringsrett – Immaterialrett – Kjøpsrett – Pengekravsrett – Entrepriserett – Tingsrett – MV.
TINGSRETT Rettslige spørsmål knyttet til ting (fast eiendom, løsøre og verdipapirer)
FASTE EIENDOMMERS RETTSFORHOLD Rettslige spørsmål knyttet til fast eiendom
– Registrering av fast eiendom – Hevd – Servitutter – Tomtefeste – Husleie – MV.
16
1. Emnet
1.2
Fast eiendom og samfunnet Fast eiendom har en helt sentral samfunnsmessig betydning. Fast eiendom gir oss mat på bordet og tak over hodet, og dekker på denne måten helt grunnleggende menneskelige behov. Jordbruk, skogbruk, fangst og fiske er uløselig knyttet til fast eiendom. Også sekundærnæringer, som for eksempel gruvedrift og oljeutvinning, drives med basis i fast eiendom. Heller ikke servicenæringene kan klare seg uten fast eiendom, blant annet fordi man vanskelig kan drive virksomhet av noe omfang uten forretningslokaler. Fast eiendom representerer store og relativt bestandige verdier. Som formuesobjekt er fast eiendom derfor helt avgjørende for all bankvirksomhet og kredittgivning, noe som igjen er en forutsetning for et velfungerende næringsliv. Videre trenger vi selvfølgelig veier, jernbaner og annen infrastruktur, anlegg og bygninger for sykehus, skoler, offentlig administrasjon, flyplasser osv. Kort sagt er fast eiendom helt avgjørende for så å si all virksomhet som drives i både privat og offentlig sektor. Går vi enda dypere, ser vi at fast eiendom er grunnlaget for all menneskelig aktivitet og livsutfoldelse. Dette ser vi klarest hos urbefolkningen, både i Norge og i andre land. Det er naturen og naturressursene (reindrift, jakt, fangst og fiske osv.) som er den primære kilden til samenes tradisjonelle levesett og kultur. Fordi fast eiendom har så stor samfunnsmessig betydning, er faste eiendommer underlagt omfattende rettslig regulering. Den private eiendomsretten har grunnlovsvern i den forstand at ekspropriasjon ikke kan skje uten at grunneieren får full erstatning, jf. Grl. § 105. Vi har også en rekke privatrettslige lover som regulerer ulike rettsspørsmål knyttet til fast eiendom – alt fra fastsettelse av eiendomsgrenser i vassdrag til rettsforholdet mellom naboer. Offentlige reguleringer finnes det også mange av. Blant annet kreves det som hovedregel konsesjon (tillatelse) fra det offentlige for å erverve (kjøpe) fast eiendom, og arealbruken er nøye regulert gjennom blant annet reguleringsplaner.
1.3
Hva er fast eiendom? Fast eiendom omfatter selve grunnen og bygninger og andre innretninger som står fast på grunnen. Ting som ikke står fast på grunnen, slik at de kan flyttes på, kalles for løsøre. I lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhl.) § 1-1 første ledd andre punktum defineres fast eiendom som «grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen». Selv om avhendingsloven bare gjelder innenfor sitt område, gir den siterte bestemmelsen likevel en ganske dekkende beskrivelse av det generelle begrepet fast eiendom. Hva som følger med visse bygninger mv. ved salg eller annen avhending, er for øvrig regulert i lovens §§ 3-5 (bolighus, hoteller, restauranter mv.) og 3-6 (landbrukseiendommer). Grunnen vil si det samme som jordoverflaten. Som grunn anses også sjøgrunn og grunn dekket av vassdrag og innsjøer. Grunnen omfatter dessuten de enkelte forekomstene i grunnen, som for eksempel jord, sand, grus og leire. Alt som vokser der, som for eksempel gress, blomster, sopp, bær, busker og trær, hører også med til grunnen.
1. Emnet
17
Mineralforekomster tilhører ofte staten Mineraler i grunnen regnes også som fast eiendom, men de viktigste mineralene er en fellesressurs som tilhører staten, ikke grunneieren. Etter lov 19. juni 2009 nr. 101 om erverv og utvinning av mineralressurser § 7 regnes alle mineraler med egenvekt 5 gram/cm3 eller høyere som statens mineraler. Dette omfatter blant annet jern, nikkel, kobber, sink, sølv, gull, kobolt, bly, platina, tinn, sink og thorium.
De enkelte delene av grunnen regnes vel å merke bare som fast eiendom når de er i uberørt tilstand. Trær på rot er utvilsomt fast eiendom. Men i det øyeblikket de samme trærne hugges, er de ikke lenger en del av den faste eiendommen. Det er også klart at et sandtak må regnes som fast eiendom. Men i det øyeblikket sanden lastes opp på en lastebil, har vi med løsøre å gjøre.
Trær på rot er fast eiendom, men ikke oppladet tømmer. Foto: Einar Mo
Også bygninger, anlegg og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen, regnes som fast eiendom. Eksempler på dette er bolighus, forretningsbygg, broer, demninger, skinneganger, høyspentmaster, gjerder mv. Det spiller for øvrig ingen rolle om disse innretningene befinner seg på eller under grunnen. Også anlegg og innretninger som befinner seg i undergrunnen, som for eksempel tunneler, bomberom, vann- og avløpsrør, underjordiske garasjeanlegg og lignende, regnes som fast eiendom. Det finnes glidende overganger. En campingvogn er utvilsomt løsøre. Den har hjul og kan flyttes på. Men hvis eieren av campingvognen bygger den inn med terrasse eller andre innretninger som gjør at den ikke lett kan flyttes, trekker det i retning av at man har med fast eiendom å gjøre.
18
1. Emnet
Her ser vi et såkalt spikertelt. Selve campingvognen (rød pil) er utvilsomt løsøre, da den har hjul og enkelt kan flyttes. Men vi ser at det er bygget faste konstruksjoner som påbygg til campingvognen som ikke lett kan flyttes. Her står vi trolig overfor et grensetilfelle. Foto: Einar Mo
Tilsvarende vil en flytebrygge normalt måtte anses som løsøre. Men hvis flytebryggen er vanskelig å flytte, selv om dette er teknisk mulig, vil den likevel måtte anses som en del av den faste eiendommen. Det har også betydning for vurderingen om det er sammenheng mellom flytebryggen og eventuelt andre aktiviteter på land, jf. dommen referert rett under.
Flytebryggedommen (Rt. 2012 s. 1359) Flytebryggedommen er et eksempel på at man ikke bare ser på om en ting står fast eller kan beveges på når man skal vurdere om den må anses som fast eiendom. Spørsmålet i denne saken var om en flytebrygge skulle tas med i verdsettelsesgrunnlaget ved beregning av skatt for marina-virksomhet. Høyesterett konkluderte med at flytebryggen måtte anses som en del av den faste eiendommen. I den forbindelse ble det blant annet lagt vekt på at flytebryggen var nært knyttet til marina-virksomheten på land, samt at bryggeanlegget var en forutsetning for den øvrige driften på eiendommen, slik som parkeringsplasser for båteierne, opplagsplasser og kafé. Dette tilsa at marinaen måtte vurderes under ett, og at flytebryggen derfor måtte anses som en del av den faste eiendommen. Høyesterett la videre vekt på at det dreide seg om tunge konstruksjoner som var festet i bunnen og på land og var laget for varig plassering. Det var derfor ikke avgjørende at konstruksjonene kunne løsnes uten bruk av redskap.
Også fast tilbehør og annet utstyr til bygninger og andre innretninger som er forbundet med grunnen, regnes som fast eiendom. Derfor er for eksempel fastmonterte ovner eller integrerte hvitevarer i et bolighus en del av bygningen og således fast eiendom, jf. også avhl. § 3-5.
1. Emnet
19
1.4
Hva er eiendomsrett?
1.4.1
Trenger vi å vite det «alle» vet?
Vi har alle en forestilling om hva eiendomsrett er. Selv barn som leker i sandkassa vet hvilken spade eller bøtte som er «min» og «din». Vi vet at vi selv bestemmer over de tingene vi eier, og at ingen kan ta tingene våre uten å spørre først. Vi vet at vi kan selge dem til andre, bytte dem bort, gi dem bort osv. I praksis er vi aldri i tvil om hva det vil si å eie noe. Det gjelder også fast eiendom. I en juridisk bok som blant annet handler om å eie fast eiendom, er det likevel nødvendig å komme litt nærmere inn på begrepet eiendomsrett. Vi trenger et noe mer presist begrepsapparat enn det vi klarer oss med i dagliglivet. I det følgende skal vi derfor se litt nærmere på det juridiske begrepet eiendomsrett. 1.4.2 Eiendomsrett som juridisk begrep
I motsetning til enkelte andre europeiske land, har vi i Norge ingen lovbestemmelser som forklarer hva eiendomsrett er. Høyesterett gir imidlertid en definisjon i den såkalte Jæren Energi-dommen (Rt. 2011 s. 780 i avsnitt 59). Eiendomsretten beskrives her som «en rett til å råde rettslig og faktisk over ting eller fast eiendom så langt dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer andre». Høyesterett legger dessuten til at eiendomsretten også har en negativ side, som går ut på at «eieren kan hindre andre i å disponere og bruke tingen og eiendommen». At grunneieren har faktisk rådighet over eiendommen, betyr for eksempel at han kan forme landskapet, dyrke jorda, ha dyr som beiter der, bygge hus og andre bygninger osv. Under faktisk bruk går også retten til eiendommens avkastning og kapital. Grunneieren kan for eksempel høste inn grønnsaker, frukt og korn eller ta ut tømmer, sand, grus og leire. Juridisk rådighet vil si myndighet til å disponere over eiendommen ved juridiske disposisjoner. Grunneieren kan for eksempel selge eiendommen, gi den bort eller på andre måter overdra eiendommen (eller deler av den) til andre, leie den bort eller pantsette den. Høyesterett peker også på at grunneierens rådighet ikke er ubegrenset. For det første kan myndighetene begrense grunneierens rådighet gjennom lovgivningen. Vi har en rekke eksempler på slike offentligrettslige rådighetsbegrensninger, se nærmere om dette i kapittel 11. Dessuten kan andre ha rettigheter i eiendommen som begrenser grunneierens rådighet. Hvis Peder for eksempel har festet bort eiendommen til Lars, kan ikke Peder disponere over grunnen lenger. Det tredje karakteristiske trekket ved eiendomsretten er at grunneieren kan hindre andre å bruke eiendommen sin. Han kan jage vekk uvedkommende, sette opp gjerder, bommer osv. Men som nevnt foran, kan grunneierens rådighet være begrenset blant annet av andres rettigheter. Hvis Kari for eksempel har en veirett over eiendommen til Lars, kan ikke Lars stenge veien under henvisning til at det er han som eier den.
20
1. Emnet
1.4.3 Funksjonelt vs. substansielt eiendomsbegrep
En utbredt oppfatning er at eiendomsretten ikke bare er én rett, men en sum av rettigheter, som for eksempel retten til å selge, leie bort, bruke osv. Dette kalles gjerne for det funksjonelle eiendomsbegrepet. Motsatsen til det funksjonelle eiendomsbegrepet er det såkalte substansielle eiendomsbegrepet, som definerer eiendomsretten mer som en subjektiv rett som er forskjellig fra eller kommer i tillegg til de enkeltstående rettighetene. Etter denne teorien går eiendomsretten over som én enhet i alle relasjoner. Er først eiendomsretten gått over fra A til B, har B dermed fått alle de rettighetene som A hadde (mens A har mistet alle sine). I Jæren Energi-dommen bygde Høyesterett på det funksjonelle eiendomsbegrepet. Dette må derfor anses som det rådende i dag. Men det funksjonelle eiendomsbegrepet har den svakhet at det ikke sier så mye om hva eiendomsretten er, utover de enkelte rettighetene som det består av. Det blir litt som å definere et menneske som summen av alle de ulike kroppsdelene, enda alle vet at mennesket er noe mer enn det. Rettsvitenskapen har bruk for et analytisk verktøy som kan skille eiendomsretten fra eiendomsrettens enkelte bestanddeler. Men hvis vi skal være litt pragmatiske, kan vi nøye seg med å si at Høyesterett har gitt sin tilslutning til det funksjonelle eiendomsbegrepet, slik at dette spørsmålet derfor er ferdig diskutert – i alle for en god stund.
1.5
Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom?
1.5.1
Oversikt
Rettigheter i fast eiendom har flere karakteristiske trekk. For det første kan de gjøres gjeldende overfor enhver, og ikke bare overfor for eksempel en kontraktspart, se nærmere om dette i 1.5.2. Rettighetene er heller ikke gjenstand for foreldelse, noe som for øvrig henger litt sammen med det første, se nærmere i 1.5.3. Et tredje særtrekk er at rettigheter i fast eiendom ofte er meget langvarige, se 1.5.4. Som en konsekvens av det siste, er det ikke rent sjelden behov for og adgang til å endre dem, se 1.5.5. Det er også andre mer eller mindre karakteristiske trekk ved rettighetene. Dette behandles i 1.5.6. 1.5.2 Rettighetene gjelder overfor alle
Som jeg nevnte foran i 1.1, skiller vi tradisjonelt mellom obligatoriske og tinglige rettigheter. Eiendomsrett, totale bruksretter (som for eksempel husleie og tomtefeste), servitutter, panteretter, forkjøpsretter mfl. er alle tinglige rettigheter. I det ligger at de kan gjøres gjeldende mot enhver. Sagt på en annen måte følger rettighetene eiendommen. Hvis jeg har kjøpt et hus, og det viser seg at forrige eier hadde leid det bort til noen andre, må jeg respektere leieretten. Det samme gjelder hvis forrige eier hadde pantsatt huset, eller hvis han hadde heftet en servitutt på eiendommen. Annerledes er det hvis forrige eier har en ubetalt regning fra rørleggeren. Selv om regningen gjelder arbeid foretatt i huset, og det er jeg som har overtatt huset, kan
1. Emnet
21
ikke rørleggeren rette dette kravet mot meg. Det er ikke mitt ansvar. Grunnen er at regningen fra rørleggeren bygger på kontrakt; det er en obligatorisk rett. Det er derfor kun forrige eier som er ansvarlig for den. Her kan man innvende at eiendomsoverdragelser, panteretter mv. normalt må tinglyses for å ha vern mot andre. Ja, det er som hovedregel riktig. Men det forklarer ikke alt. Rørleggerens faktura kan ikke uten særlig avtale gjøres gjeldende overfor andre enn oppdragsgiver. Det er derfor ikke bare rettsvernet det kommer an på, men vel så mye rettens egenart. 1.5.3 Rettighetene foreldes ikke
Et annet forhold som skiller eiendomsrett og andre tinglige rettigheter fra andre krav som gjelder den faste eiendommen, er at de førstnevnte kravene ikke er gjenstand for foreldelse. Dette er noe jurister alltid har visst. Men det er nå også fastslått av Høyesterett i Åslandseter-dommen. Åslandseter-dommen (Rt. 2012 s. 672) En mann hadde solgt huset sitt til et aksjeselskap. Etter at salget var gjennomført, kom det for en dag at selgeren hadde vært dement på salgstidspunktet. Det ble anført at overdragelsen var ugyldig, og at huset måtte tilbakeføres til selgeren. Selgeren gjorde på sin side gjeldende at kravet var foreldet, jf. lov 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven) § 1. Foreldelsesloven gjelder for «fordring på penger og andre ytelser», og spørsmålet i saken var om krav på tilbakeføring av eiendomsrett var en slik annen ytelse. Ordlyden ga etter rettens syn ikke særlig veiledning for den nærmere avgrensning. Derimot ga forarbeidene til foreldelsesloven og den «rettstradisjon det der bygges på» god veiledning. Høyesterett siterte (i avsnitt 23) fra forarbeidene, hvor det blant annet står at «tinglige rådighetsretter etter tradisjonell juridisk språkbruk (og rettspraksis) ikke er å betegne som fordringer og er heller ikke gjenstand for foreldelse». I avsnitt 25 i dommen drøfter førstvoterende uttalelsene i forarbeidene og sier følgende om dette: «Uttalelsene i forarbeidene understreker sterkt den særlige stilling for de tinglige krav i relasjon til foreldelse, men adresserer ikke direkte den aktuelle problemstilling. Grensen mellom obligatoriske og tinglige krav er heller ikke klar, og det har vært advart mot å bygge direkte på sondringen ved avgrensningen av hvilke krav som etter sin art kan foreldes. Det er imidlertid ikke noe holdepunkt for at det var lovgivers intensjon å endre den tidligere rettstilstand på dette punkt, og det er da etter mitt syn nærliggende å lese forarbeidene i lys av det som var hevdet i teorien under den tidligere lov.»
Strengt tatt bygger dommen på en tolkning av foreldelsesloven § 1. Men det er et vesentlig poeng at begrunnelsen for at eiendomsrett ikke er omfattet av foreldelsesloven, er at lovgiveren ville holde tinglige retter utenfor. Det er også interessant at Høyesterett i 2012 bygger videre på den «rettstradisjon» som lovforarbeidene gir uttrykk for, nemlig å sondre mellom tinglige og obligatoriske rettigheter. 22
1. Emnet
Selv om eiendomsrett og andre tinglige rettigheter ikke foreldes, kan de falle bort ved hevd og alders tids bruk eller annet ekstinktivt erverv. (Se nærmere om dette i kapitlene 9 og 12.) I helt spesielle tilfeller kan eiendomsrett også falle bort etter ulovfestede regler. Et noe spesielt eksempel på det er den såkalte Fårøya-dommen (Rt. 2015 s. 1157), som er nærmere omtalt i 12.3.4. 1.5.4 Rettighetene er ofte langvarige
Et annet karakteristisk trekk ved rettigheter i fast eiendom er at de ofte er langvarige. Eiendomsretten er i prinsippet livsvarig. Hvis jeg ikke selger huset mitt, har jeg det til jeg dør. Og når jeg dør, går eiendomsretten til huset over på barna mine. (Skjønt det siste skyldes nok i like stor grad at barna mine har arverett.) Totale bruksretter, som husleie og forpaktningsavtaler, kan være tidsbegrensede, men de er også ofte langvarige. Særlig gjelder dette for tomtefeste. Nye festeavtaler er uoppsigelige for bortfesteren og således i prinsippet livsvarige. Eldre festeavtaler varer ofte i minst 80 år. Se nærmere om festetidens lengde i 5.7. Servitutter er også som regel langvarige. De kan unntaksvis være tidsbegrensede, men de er oftere knyttet til en persons levetid. Og servitutter som ligger som en rettighet til eiendommer (realservitutter), er i prinsippet evigvarende. 1.5.5 Rettighetene kan ofte endres og avløses
Fordi rettighetene ofte er langvarige, kan tiden løpe fra dem. Da oppstår det gjerne behov for å få endret dem. Noen ganger er det til og med nødvendig å avskaffe dem helt. Prisutviklingen har eksempelvis ført til at husleien eller festeavgiften ligger langt under – eller over – dagens nivå. I slike tilfeller kan det være aktuelt å oppjustere eller nedjustere vederlaget. Se nærmere om regulering av festeavgift i 5.8.2. Å eie noe sammen med andre kan være greit en stund. Men over tid kan det lett oppstå gnisninger mellom sameierne. Forholdene kan også endre seg på andre måter. Det sommerhuset som Kari og Eva arvet av foreldrene sine, er kanskje gått over til neste generasjon. Det eies nå av deres til sammen åtte barn med hver sin familie og det brukes av 24 personer tre måneder i året. Det er lite hver av sameierne får brukt sommerhuset, og det er nå aktuelt å selge det for å få oppløst sameiet. Se nærmere om oppløsning av sameie i 4.11. Jordskifte må også nevnes. Formålet med jordskifte er blant annet å ordne opp i utjenlige eiendoms- og bruksforhold, typisk fordi tiden har løpt fra dem, jf. jskl. § 1-1. Sett at de to jordbrukseiendommene A og B ligger på hver sin side av en motorvei. Da motorveien kom, havnet mesteparten av jorda på eiendom A på nordsiden av veien, mens mesteparten av jorda på eiendom B havnet på sørsiden av veien. I tillegg fikk hver av dem en liten flekk på motsatt side av veien. Disse flekkene viser seg å være vanskelige å utnytte sammen med resten av jorda. Ved jordskifte kan partene nå få ordnet eiendomsforholdene slik at begge eiendommene får all jorda på én side av veien.
1. Emnet
23