IN N64
edición • año 10 • Noviembre-Diciembre 2018 •
VERSIÓN MOBILIARIA
Publicación oficial de la
BÚSCANOS EN:
DESARROLLO INMOBILIARIO,
PIEZA CLAVE PARA MÉXICO
La industria ha mantenido una dinámica interesante, lo que la ubica como elemento fundamental para la economía y un sector determinante para el crecimiento del país en los siguientes años
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DIRECTORIO Comité Ejecutivo 2016-2018 Arq. Salvador Daniel Kabbaz Zaga
Presidente
Lic. Jorge Quinzaños Suárez
Secretario
Lic. Enrique Téllez K.
Finanzas
Vicepresidentes: Ing. Alejandro Allende Ing. Javier Barrios Sr. Elías Cababie Daniel Arq. Jaime Fasja Arq. Jorge Gamboa de Buen Arq. Leopoldo Hirschhorn Ing. Alfonso Salem Arq. Marcos Shabot Arq. Fredy Helfon
Contenido 14
El reto en la CDMX
La industria en la capital deberá adaptarse al contexto para impulsar su crecimiento y mantenerse como sector pujante.
CapÍtulo Occidente Lic. Eduardo Leaño Presidente Lic. Gustavo Nuñez, Suplente
CONSEJO CONSULTIVO Ing. Gumaro Lizárraga M. Ing. David Serur E. Ing. Carlos Holschneider G. Arq. José Daniel K. Lic. Ramón Amezcua V. Lic. Adolfo Fastlicht K. Ing. Javier Barrios S. Arq. Abraham Metta C. Sr. German Ahumada A. Arq. Elias Fasja L. Lic. Jaime Alverde Losada, Presidente Lic. María José Fernández Ros
Directora General
IN Arte & Producción Ángel R. Ruiz
Colaboradores Edgar Rosas Dinorah Nava Fernando Navarrete Karla Esperanza Valeria Gómez
18 Impulsar conectividad entre el Golfo y el Pacífico
Fotografía Centro Urbano Corrección de Estilo Centro Urbano Ventas de Publicidad (55) 5687.4873 ventas@centrourbano.com
INversión inmobiliaria es una publicación de Centro Urbano, Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, México DF. Número de Reserva ante el Instituto de Derechos de Autor No. 04-2010082713104700-102, Certificado de Licitud de Título No. 14375, Certificado de licitud de Contenido No. 11948, Expedido por la Comisión Certificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas con fecha 18 de febrero de 2009. Todos los Derechos Reservados. Prohíbida su Reproducción total o parcial sin Autorización Previa.
10 El panorama que viene para la industria Luego de un inicio de 2018 con tintes de incertidumbre, el sector inmobiliario mantuvo el paso y para 2019 se perfila un escenario de oportunidades y retos.
IMPRESO EN: Azul Impreso. Av. Atlacomulco No. 235 Col. La Loma Tlalnemex, CP. 54070 Estado de México DISTRIBUIDO POR: Ladrillos en Remojo S.A. de C.V., Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, Ciudad de México.
www.centrourbano.com
El Corredor Transístmico se ubica como uno de los proyectos más ambiciosos y buscará convertirse en una de las principales vías para el transporte de carga y de personas.
Presidente Horacio Urbano • Directora General Roxana Fabris • Directora de Relaciones Públicas Maribel Matías • Gerente de administración Carlos Melo • Ventas de publicidad (ventas@centrourbano.com) 5687-4873
A quien seguir en twitter
26 Piden replantear descentralización
marhnos hábitat @marhnoshabitat
La AMPI llamó al equipo del nuevo gobierno a examinar la propuesta presentada y reducir el número de dependencias contempladas dentro de los planes de mudanza.
¿Conoces los requisitos que necesitas para tramitar un crédito hipotecario? Entra a nuestro blog e infórmate. The Real Estate Show @RealEstate_Mx
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NO te lo puedes perder. ¡Regístrate, asiste y se parte del mejor evento inmobiliario en México y Latinoamérica!. #EXPOADI2019 #TheRealEstateShow2019 Galerías @GaleriasContigo
¡Nadie te premia cómo #GaleríasClub! Si no te has registrado te estás perdiendo de grandes beneficios. Inmobiliaria Vinte @VINTEMX
Gravar las herencias, el debate en México
Si todos tus amigos ya encontraron casa, ¿tú por qué no? Nosotros tenemos la casa
A decir de Eduardo Peralta, socio y consultor de Deloitte, en el mundo hay una tendencia por establecer un impuesto a la herencia.
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Buscarán explotar vocación turística del sureste El Tren Maya, una de las grandes obras anunciadas para el próximo sexenio, traería grandes oportunidades para el sector inmobiliario al detonar crecimiento en la región.
Mejora Urbana, prioridad de AMLO La meta de la siguiente administración federal es implementar un programa para elevar la calidad de vida en 100 ciudades con altos índices de marginación.
IOS OFFICES @iosoffices
¡Nadie te premia cómo #GaleríasClub! Si no te has registrado te estás perdiendo de grandes beneficios. Finsa @FinsaIntl
Con una inversión de 27 millones de dólares, la empresa alemana hoy inauguró oficialmente su nueva planta de producción en el Parque Industrial FINSA Aguascalientes. #ClientesFINSA #EdificioIndustrial #Automotriz #Investments
Búscanos en: @InversionInmob
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Editorial
Construyamos juntos un mejor país IN N64
edición • año 10 • Noviembre-Diciembre 2018 •
VERSIÓN MOBILIARIA
Publicación oficial de la
BÚSCANOS EN:
DESARROLLO INMOBILIARIO,
PIEZA CLAVE PARA MÉXICO
La industria ha mantenido una dinámica interesante, lo que la ubica como elemento fundamental para la economía y un sector determinante para el crecimiento del país en los siguientes años
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l país comienza un nuevo ciclo y debemos trabajar de forma responsable con el nuevo gobierno para lograr oportunidades para todos; sociedad, iniciativa privada, instituciones financieras, y por supuesto, al sector inmobiliario. La suma de estos esfuerzos contribuirá a la formación de una mejor nación, cuya fortaleza se refleje en cada una de sus regiones y en un sistema eficiente, competitivo y sustentable. La planeación de la Ciudad debe reconocer que las autoridades y el sector privado tienen papeles específicos y relacionados, cuyo objetivo es el trabajo en conjunto para dirigir a la ciudad a un modelo que privilegie la construcción de vivienda con servicios, áreas públicas, oficinas y centros comerciales. Los desarrolladores inmobiliarios en particular tenemos un profundo compromiso con México y para seguir formando parte de esa poderosa maquinaria. Los 81 miembros de la ADI apuestan por seguir invirtiendo y generando empleos con el fin de apoyar a elevar los niveles de competitividad de nuestras ciudades. Vemos con entusiasmo que la industria inmobiliaria es un sector importante en la economía del país impactando a casi 50 ramas de la industria con proyectos de todo tipo: vivienda, parques industriales, centros comerciales, complejos de oficinas, usos mixtos y proyectos turísticos. Por ello la importancia de contar con un plan de ordenamiento territorial, regeneración urbana y consolidación de un número importante de regiones y zonas urbanas. El desarrollo inmobiliario debe tener áreas de oportunidad claras que le permitan dar seguridad a las inversiones e incentivos para colaborar en la construcción de la ciudad dentro del marco legal. Los socios de la ADI seguiremos confiando en México a través de nuestra experiencia, recursos y capacidades para juntos crecer de una manera clara y ordenada.
Salvador Daniel Kabbaz Zaga Presidente de la ADI
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empresas asociadas adinacional
adioccidente
ACCIONA www.acciona-mx.com ALHEL www.alhel.com.mx Altea www.aldesarrollos.com ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN www.class.com.mx ARTHA CAPITAL www.artha.com.mx Be Grand/IDU www.begrand.mx CAABSA www.caabsa.com.mx CADU Inmobiliaria www.caduinmobiliaria.com CINEMEX www.cinemex.com CITELIS www.citelis.com.mx CITY EXPRESS www.cityexpress.com.mx CONSORCIO ARA www.consorcioara.com.mx Consorcio Hogar Chedraui www.chedraui.com.mx DEMEVI www.gutsa.com.mx DESARROLLADORA DEL PARQUE www.delparque.com.mx www.finsa.net FINSA FRONDOSO GRUPO INMOBILIARIO www.frondoso.com GALERÍAS www.galerias.com GFA GRUPO INMOBILIARIO www.gfa.com.mx Gava Capital gavacapital.com GICSA www.gicsa.com.mx GIGANTE GRUPO INMOBILIARIO www.gigante.com.mx GIM DESARROLLOS www.gim.com.mx GLM COMUNICACIONES www.glm.com.mx gran ciudad www.granciudad.mx GREYSTAR REAL ESTATE PARTNERS www.greystar.com GRUPO ARQUITECH www.grupoarquitech.com GRUPO COPRI www.copri.com.mx GRUPO DANHOS www.danhos.com.mx GRUPO EMPRESARIAL FRISA www.grupofrisa.com Grupo Frel www.frel.mx GRUPO HIR www.hircorporativo.com.mx GRUPO INTAC GRUPO INVERTIERRA www.invertierra.com.mx GRUPO LAR www.grupolar.com GRUPO PROMOTOR JOMER www.grupojomer.com.mx GRUPO QUESTRO www.questro.com.mx GRUPO SORDO MADALENO www.sma.com.mx grupo Terraforma www.terraforma.mx Habitania desarrollos habitaniadesarrollos.com HINES www.hines.com ICA www.ica.com ICON GROUP www.icongroup.com.mx IDEURBAN CONSULTORES www.ideurban.com.mx INMUEBLES CARSO www.gcarso.com.mx IOS OFFICES www.iosoffices.com INMOBILIA www.inmobiliamx.com IVAT INMOBILIARIA MARHNOS www.marhnos.com.mx milk life investments www.milkinvestments.com MIRA www.miracompanies.com O´CONNOR CAPITAL PARTNERS www.oconnorcp.com Opera Desarrolladora www.operad.com.mx PLANIGRUPO www.planigrupo.com.mx posadas www.posadas.com Probimex probimex.com Proinvest www.invest.com.mx PROMOCIONES METROPOLIS www.pmetropolis.com PROMOTORA HOTELERA www.picciotto.com prudential PGIM Real estate www.pgimrealestate.com Quiero Casa www.shch.com.mx REICHMANN INTERNATIONAL www.torremayor.com.mx Supraterra www.supraterra.com.mx THOR URBANA CAPITAL www.thorurbana.com VERTEX REAL ESTATE www.vertexre.com Vinte www.vinte.com VISTA DESARROLLOS www.vistadesarrollos.com Walton Street Capital www.waltonst.com
Dalton www.daltoncorporacion.com.mx dmi www.grupodmi.com.mx GRUPO BECKMANN GRUPO CUBE www.grupocube.mx GRUPO INVERDESARROLLOS www.inverdesarrollos.com GIG Desarrollos Inmobiliarios www.gig.mx IDEX www.idex.cc IDEAL www.idealdesarrollos.com.mx NAPRESA www.napresa.com.mx OUEST Desarrollos www.ouest.com.mx TIERRA Y ARMONIA www.tya.com.mx VARO www.varo.com.mx ADI OCCIDENTE
www.adio.org.mx
La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), fue fundada en 1992 por un grupo de empresarios motivados por metas comunes; ordenar y consolidar la industria, trabajar de manera cercana con las autoridades, colaborar con las comunidades en donde se llevan a cabo las inversiones con el fin de buscar un mejor futuro para las ciudades mexicanas. Ha sido pieza clave en los avances y logros de la industria, ya que tiene como objetivo mejorar la imagen de la industria inmobiliaria, presentar un frente común ante sociedad y representantes del gobierno, así como establecer vínculos de comunicación entre los socios. Actualmente los miembros de la ADI, en su conjunto, han logrado importantes resultados, como el haber contribuido con 80% del desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México y 60% en el país, en todas las áreas que conforman los bienes raíces: Desarrollos Turísticos, Parques Industriales, Vivienda de interés social, interés medio y residencial, Hoteles, Oficinas, Centros Comerciales, Hospitales, entre otros.
@ADI_MEXICO
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noticias
Vinte da campanazo por emisión de bono verde La desarrolladora Vinte llevó a cabo la ceremonia de campanazo por la colocación del primer bono verde del sector vivienda en América Latina, con lo cual la empresa muestra que va en el camino correcto. Así lo aseguró Sergio Leal Aguirre, director general de Vinte, durante la ceremonia realizada en el piso de remates de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), en donde además destacó que a nivel mundial, y sobre todo en México, el tema de sustentabilidad no tiene marcha atrás. “El bono sustentable Vinte18 es el primero en AL de una desarrolladora de vivienda y esto para nosotros, para el sector, creemos que es de una gran relevancia. El haber cumplido con los lineamientos internacionales de sustentabilidad y poder canalizar los recursos verdes a los desarrollos de Vinte para que la gente reciba un mejor producto con aditamentos sustentables, nos hace sentir que estamos en el camino correcto”, indicó.
City Express analiza abrir 40 nuevos hoteles en dos años Hoteles City Express informó que, como parte de su estrategia de negocio, la cadena analiza la apertura de entre 15 y 20 nuevos hoteles en distintas ciudades del país para los próximos dos años. La firma indicó que, con recursos suficientes para fondear el crecimiento, más de 35 proyectos en desarrollo y más de 70 ubicaciones estratégicas identificadas, actualmente observan un
plan de desarrollo muy robusto hacia 2019 y 2020, que además contempla la apertura de entre 15 y 20 hoteles adicionales en cada uno de estos años. En ese sentido, City Express señaló que respecto a su plan de desarrollo se ha mantenido la meta de apertura de 18 propiedades, de las cuales 5 ya han sido abiertas y 13 iniciarán operaciones en los próximos 6 meses.
Primer CKD de Fortem Capital por 2,000 mdp irá a 16 proyectos El fondo mexicano de capital privado, Fortem Capital, realizó la primera emisión de un programa de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Desarrollo (CKD) por un monto de 2,080 millones de pesos en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), con el cual la firma buscará detonar hasta 14 nuevos proyectos en los próximos años.
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Yusef Atiyeh, director general de Fortem, explicó que traen aproximadamente 10 proyectos en el pipeline, de los cuales cuatro ya están muy avanzados: un centro comercial en Hidalgo, un hotel de negocios en San José del Cabo, y otros proyectos en La Paz. “Creemos que vamos a andar entre los 13 y 16 proyectos entre comerciales,
hoteleros y fraccionamientos”, aseguró. Se trata de la primera emisión de este tipo en BIVA que tendrá un monto total de hasta 5,000 mdp, además que, en palabras de Miguel Sánchez Navarro, presidente del Consejo de Fortem Capital, las próximas colocaciones sucederían en los próximos dos o tres años.
noticias
Malltertainment consolida portafolio de Gicsa al 3T2018 Con la apertura de Explanada Puebla, Paseo Querétaro y Masaryk 169, que suman un 159,000 metros cuadrados (m²) al portafolio de la compañía, Gicsa reportó un total de 830,029 m² de Área Bruta Rentable (ABR) compuesto por 11 propiedades en el portafolio estabilizado y 4 propiedades en estabilización al cierre del tercer trimestre del año. El reporte trimestral de la firma destaca que, con estas aperturas, suman 5 propiedades que se integran en el nuevo concepto Malltertainment, lo que marca una pauta en la innovación y evolución de los centros comerciales en México. Al término del 3T2018, la tasa de ocupación del portafolio estabilizado de Gicsa registró 92.19% y un total de 15 millones de visitantes en los centros comerciales del portafolio, un alza de 15% respecto al mismo periodo del año pasado, que da una suma de 42 millones de visitantes en los primeros nueve meses del año.
Thor Urbana abre las puertas de The Harbor Mérida
Crece inventario de oficinas a más de 6 millones de m² en 3T2018 El mercado de oficinas de la Ciudad de México y el área metropolitana cerró el 3T2018 con un inventario de 6.4 millones de metros cuadrados (m²), lo que representa un incremento de 2.3% (144,300 m²) con respecto al cierre del trimestre anterior. De acuerdo con un reporte de mercado de la plataforma inmobiliaria Solili, el corredor Interlomas incrementó 26.5% su inventario con la
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entrega del corporativo Ampliación Paseo Interlomas de la desarrolladora Gicsa, el cual ya contaba con un prearrendamiento de 42% de su espacio total. El análisis destaca que la oferta registrada al cierre de este trimestre fue de 894,846 m², de los cuales, el corredor Norte representa 25% del total disponible con más de 230,000 m² y Santa Fe representa 17.5% con 156,533 m².
La inmobiliaria Thor Urbana puso en marcha su nuevo lifestyle retail center, The Harbor Mérida, ubicado estratégicamente en el centro de la ciudad yucateca y que representa una inversión de 2,000 millones de pesos para la desarrolladora. Se trata de un nuevo proyecto que ofrece espacios de convivencia, diferentes conceptos de entretenimiento, así como múltiples restaurantes, cafés, cines, tiendas y boutiques
de moda y artículos para el hogar que se encuentra en la intersección de la Vía Montejo y Periférico. Este complejo desarrollado por Thor Urbana en conjunto con GFA Grupo Inmobiliario busca crear una experiencia única dentro de todo un ecosistema comercial y entretenimiento, que cuenta con más de 50,000 metros cuadrados (m²) de área rentable y 128,000 m² de construcción en su primera fase.
EL EVENTO
INMOBILIARIO MÁS IMPORTANTE
EN MÉXICO Y LATINOAMÉRICA
SE RENUEVA
ASISTE ESTE 19 Y 20 DE MARZO
AL EVENTO LÍDER DEL SECTOR, DONDE SE REÚNEN LAS PERSONALIDADES
MÁS IMPORTANTES DEL ÁMBITO EMPRESARIAL, POLÍTICO Y ECONÓMICO.
The Real Estate Show @RealEstate_Mx @therealestateshow2019 The Real Estate Show
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Sector inmobiliario, en crecimiento y con gran potencial A pesar de un entorno calificado como incierto por diversos factores, la industria mantuvo el ritmo y llega en buena posición para aprovechar las oportunidades que se presenten Por: Fernando Navarrete
Para el sector inmobiliario el primer semestre del año fue un periodo de mucha cautela e incertidumbre en la inversión de nuevos desarrollos de la capital y en las principales ciudades del país, caracterizadas
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por su gran actividad industrial y comercial. Después del primero de julio, el mercado comenzó a responder favorablemente tanto en el segmento clase A de oficinas como en el industrial ante
la certidumbre que ha proyectado el nuevo gobierno para seguir impulsando el desarrollo. Además, el nuevo Acuerdo Comercial entre Estados Unidos, México y Canadá (USMCA, por su sigla en inglés), así como
los planes de la nueva administración sobre la descentralización de actividades gubernamentales, propuesta por el presidente electo, han generado confianza a los desarrolladores. De acuerdo con Gene Towle, socio y director de Softec, el próximo año plantea un panorama de grandes retos para el sector inmobiliario, por lo que se necesitará construir más vivienda nueva, oficinas con mejor calidad en infraestructura, centros comerciales ad hoc a las nuevas tendencias, parques industriales e obras urbanas más eficientes. “En 2019 el gobierno que entra tiene varios retos y oportunidades muy importantes. El primero es que seguimos en los años pico de formación de hogares hacia 2030. En el próximo sexenio se van a formar más o menos 6 millones de nuevos hogares en el país”, dijo en entrevista para revista Inversión Inmobiliaria. El directivo explicó que el próximo sexenio de Andrés Manuel López Obrador tendrá un reto mayúsculo en materia de infraestructura, pues desde la administración del panista Vicente Fox, se aumentó la producción de vivienda pero no se incrementó de manera proporcional otros componentes de desarrollo urbano, lo que generó un desbalance. Gene Towle agregó que en ciudades más grandes, como la Ciudad de México o Monterrey, se necesitan producir 3.6 millones de vivienda y habilitar 240,000 hectáreas de suelo urbano para poder atender el rezago existente. Además de que se requerirá generar cerca de 184 millones de m² de superficie techada
Mercado de oficinas y parques industriales al 3T2018 OFICINAS
Mercado
Vacancia (%)
Absorción Neta (m2)
14 12.2 17 7.3
63,388 41,069 4,636 231
Inventario (m2)
Vacancia (%)
Absorción Neta (m2)
9,505,913 5,745,691 2,978,023 2,772,464
2.3 9.3 4.3 4.7
115,462 68,528 60,050 53,615
Inventario (m2)
CDMX Monterrey Guadalajara Tijuana
6,408,843 977,898 574.133 84,668
PARQUES INDUSTRIALES
Mercado CDMX Monterrey Guadalajara Tijuana
Fuente: CBRE México/Solili.
3.6 millones de viviendas se tendrán que construir para la próxima administración
para albergar 7.2 millones de nuevos trabajos que se van a generar en los próximos años. “Una de las cosas que tenemos que transmitir es que somos una ciudad con prisa. En México se producen y se habitan 114 viviendas por hora y se crean 240 empleos por hora. Es un proceso que no se resuelve de un día a otro. Desafortunadamente muchos de estos procesos tienen ciclos más largos que los ciclos políticos mexicanos”, destacó. El sector de la vivienda lleva vendiendo cerca de 300,000 millones de pesos anualmente desde hace ocho años. Sin embargo en segmentos como
oficinas, parques industriales, centros comerciales y hoteles, se han invertido alrededor de 50,000 mdp en los últimos 7 años. “Cada año se están construyendo y ocupando 4 millones de m² de naves industriales, así como 2.5 millones de m² de centro comercial; estamos agregando entre 10,000 y 40,000 cuartos de hotel anualmente y ocupando alrededor de 6,000 m² de oficinas todos los años. Los segmentos del espacio productivo están creciendo”, expuso. Sobre los nuevos proyectos que ha anunciado el gobierno de López Obrador para zonas como el sureste, el director de Softec dijo que cualquier proyecto de infraestructura detonará la actividad inmobiliaria de forma natural, por lo que deberá ser prioritario atender a entidades con rezago como Guerrero, Oaxaca y Chiapas. Mercado en expansión Uno de los mercados que más ha mostrado dinamismo en el sector inmobiliario es el de oficinas o espacios corporativos, que en los últimos cuatros años ha crecido de manera expansiva no sólo a nivel de oferta, sino también en demanda. El caso más ejemplar es el de la Ciudad de México, que registra en promedio 1 millón 700,000 m² de estos espacios en construcción, situación que no ha bajado porque se entregan oficinas y se inician nuevos proyectos que hacen mantener a este segmento. “Estamos pasando por una ola de sobreoferta, pero también por una demanda récord histórica. El año pasado en la Ciudad
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de México se comercializaron 460,000 m² clase A; hoy al mes de septiembre se han comercializado 424,000 metros cuadrados. “Es muy probable que en este 2018 la capital vaya a superar el medio millón de m² demandados, lo cual es una cifra histórica”, dijo Yadira Torres Romero, directora de investigación de mercados de CBRE México. La especialista explicó a revista Inversión Inmobiliaria que los planes del próximo gobierno de descentralizar al Estado y mudar las dependencias federales a otras ciudades, se deberán hacer de forma planeada y paulatina, pues muy pocos mercados emergentes como Puebla, Querétaro, Guadalajara y Monterrey tendrán suficiente infraestructura para hacer grandes movimientos. Torres Romero dijo que no existe peligro para el mercado capitalino de oficinas por una posible desocupación o baja en la demanda de espacios corporativos, pues este por sí solo es un mercado especulativo, es decir, “donde los desarrolladores construyen y confían en que va a haber una gran demanda” para la oferta de servicios. “No es una preocupación para el mercado de oficinas de la Ciudad de México inmediatamente porque por sí solo, dependiendo del sector privado, es un mercado que ha registrado gran cantidad de demanda en los últimos cuatro años y puede seguir creciendo”, declaró. Cautela en la inversión Para la analista de mercado de CBRE México, el primer semestre de este año estuvo muy
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marcado por la incertidumbre que generó la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), así como el periodo electoral en el país y los cambios de dirección con el nuevo gobierno. Sin embargo, a pesar de este contexto, en el caso de oficinas, Torres Romero señaló que se trata de un mercado que ha fluido bastante bien a la demanda, pues en la actualidad este segmento cerraría hasta el mes de septiembre con los niveles de crecimiento registrados el año pasado. “El mercado de oficinas ha ido fluyendo mucho más rápido que el mercado industrial. Se paró un poco el mercado de oficinas durante las elecciones donde influyen otros factores como las vacaciones de verano, el mundial. Hubo una pausa, pero después de las elecciones se han retomado muchos de los proyectos y creemos que va a ser un año récord para oficinas”, abundó. El caso del mercado industrial, la demanda, dijo, sí se vio pausada especialmente en los centros manufactureros del norte del país y del Bajío por la falta de certidumbre sobre lo que pasaría con el TLCAN. “Sin embargo, la buena noticia dentro del mercado industrial lo dio el comercio electrónico y la distribución y logística, pues estos segmentos no dependen del mercado exterior sino del mercado interno de México”, declaró. En ese sentido, dijo que entre los grandes retos para el siguiente gobierno será dotar de certidumbre a la inversión por continuar expandiéndose en el país, pues es lo que ha hecho falta en el último año,
Inventario histórico de oficinas clase A/A+ así como promover más inversión para mejorar y construir nueva infraestructura. Comunidades planeadas en puerta La escasez de tierra y, por ende, su encarecimiento ha hecho que firmas como Mira desarrollen proyectos de usos mixtos que ofrecen una propuesta atractiva para atender la gran demanda de vivienda residencial, oficinas y centros comerciales. Se tratan de comunidades planeadas a escala para generar espacios internos y mezcla de usos que fomentan la peatonalidad en centros urbanos donde los desarrollos están
Disponibilidad 15.13% Precio de salida US24.72/m2/mes Absorción neta 57,425 m2 En construcción 1,786,821 m 2 Espacio ocupado 5.4 millones m2 Disponibilidad 959,000 m2
7 (Millones de m ) 2
6 5 4 3 2 1
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 2016 2017 2018 Fuente: CBRE México/Solili.
bien ubicados a fuentes de trabajo y vialidades. “Trabajamos en ciudades aproximadas al millón de habitantes porque son ciudades que empiezan a experimentar este problema de transporte, en donde empiezan a tener sentido nuestros conceptos”, dijo en entrevista Javier Barrios, director y socio fundador de Mira. Se trata de proyectos como Nuevo Sur en Monterrey, un centro comercial abierto con 100 tiendas, un hotel, cinco edificios de oficinas, 2,700 departamentos y dos parques internos en un área de 190,000 metros cuadrados. “Creas un entorno que permite hacer la vida diaria de manera personal”, señaló el directivo. Recientemente, el grupo anunció la comercialización de la segunda torre de Neuchâtel Cuadrante Polanco, una comunidad planeada dentro de tres hectáreas de superficie en el que se construirán cinco edificios residenciales, de los cuales tres serán oficinas. “En un entorno como la Ciudad de México que es de las ciudades con mayor densidad te pondría de ejemplo Neuchâtel, que es un proyecto de 3,000 m² para el que se están generando dos parques urbanos, una calle peatonal de 300 metros de largo, 1,260 departamentos y 100,000 m² de oficinas”, agregó. Para el directivo este tipo de desarrollos podrían ser atractivos para colonias en proceso de regeneración como Santa María La Ribera, Atlampa, Tabacalera o Azcapotzalco, además que se aprovecharían las oportunidades de reconversión de tierra para este tipo de desarrollos.
“Estamos considerando hacer proyectos más chicos hacia adelante porque no es fácil encontrar esas oportunidades y lo que estamos pensando tal vez es hacer lo mismo en zonas que ya son atractivas, que ya fomentan la peatonalidad y podamos hacer uno o varios proyectos que en su conjunto traigan esta oferta”, agregó el directivo de Mira. Javier Barrios dijo que este año la firma ha sido muy cautelosa a raíz de la situación global y de la política local, en torno a la negociación del Tratado de Libre Comercio. Sin embargo el grupo confía cerrar el año con buena actividad de inversión y buenos resultados en sus proyectos. “Es muy positivo sobre todo para muchas de las ciudades que están en la columna vertebral del NAFTA, Querétaro, San Luis, que se vean posiblemente impactadas”, agregó. Mira tiene presencia en la Ciudad de México, Monterrey, Querétaro, Cancún, Baja California Sur, Guadalajara y Veracruz, ocho comunidades en desarrollo o desarrolladas, 25,000 unidades residenciales urbanas, 150,000 m² de oficinas en desarrollo, 120,000 de m² comerciales y más 1,100 cuartos hoteleros. “La mezcla de nuestros proyectos va a seguir con un patrón similar en el sentido que la vivienda en las ciudades con mayor uso representa entre 70 y 75% del espacio urbano y el resto son oficinas, comerciales y otros usos. Nosotros estimamos que hacia adelante nuestras comunidades acaben manteniendo esa mezcla”, puntualizó.
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ESPECIAL
CDMX, mercado sano y en transformación Ante el reto que representa la falta de tierra, la reconversión y los usos mixtos se posicionan como la tendencia a seguir en la capital
Por: Fernando Navarrete
El mercado inmobiliario en la Ciudad de México se posiciona como el más importante a nivel nacional. Sin embargo, a pesar que hoy en día se encuentra sano y con potencial, deberá adaptarse a las tendencias que marca el mercado, así como superar diversos retos que se insertan en el marco de la transición, en aras de mantener un ritmo importante los meses por venir.
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En tal sentido, a decir de Ausencio Lomelín, director general de Colliers International, a la fecha, el mercado inmobiliario de la capital ha registrado tasas de disponibilidad en inmuebles de nueva generación con cifras estables. Este resultado, indicó, abre un panorama positivo, pues representa que el producto que se agrega año con año se absorbe casi de inmediato.
En entrevista con Inversión Inmobiliaria, el especialista destacó que será importante visualizar la dinámica del mercado para los próximos meses y concentrar los esfuerzos con la mira de mantener el paso positivo. Sobre todo, dijo, porque factores como el cierre de ventanillas por parte de varias alcaldías en la capital mexicana frena la inversión e inserta
un ambiente de incertidumbre, lo que podría provocar que empresarios volteen a otras regiones del país. “Es importante ver si va a continuar el dinamismo y la demanda por nuevos espacios, ya sea de nuevas empresas que entran a México o de futuras consolidaciones y expansiones de empresas que están en edificios de otra categoría, y que ven
Mapa de corredores de oficinas en la CDMX una posibilidad de generar eficiencia, funcionalidad, mayor operatividad o imagen dentro de un proyecto de última generación”, explicó. En tal sentido, Ausencio Lomelín habló sobre el mercado de oficinas. Al respecto, puso como ejemplo el mercado corporativo clase A de la Ciudad de México, el cual, señaló, se encuentra aún en una fase de expansión y se estima que del último trimestre de 2018 y hasta 2021 se incorporen más de 2.2 millones de metros cuadrados (m²) en la capital. “El mercado de tipo A y A+ crece en promedio a una tasa de 10%, el producto se ha venido absorbiendo año con año por lo cual las tasas de disponibilidad se han mantenido […] Seguimos teniendo un mercado bastante sano, a pesar que se visualizaba una inminente sobreoferta”, agregó. En ese sentido, Ausencio Lomelín dijo que uno de los grandes retos para este segmento durante el proceso de transición y los siguientes años en grandes proyectos será adaptarse a las nuevas tendencias que ofrecen los usos mixtos para complementar la utilidad de los inmuebles. “Seguimos viendo proyectos de gran escala, grandes dimensiones, con una configuración de usos mixtos donde puedes encontrar servicios en el mismo inmueble, con una fuerte influencia de sustentabilidad. “Los proyectos que tienen distintos servicios como componentes de hoteles, comerciales, incluso que ofrezcan al usuario la posibilidad de vivir en el mismo complejo, en esta ciudad cuyo principal reto es la movilidad, se han vuelto atractivos y por ahí vemos la tendencia”, explicó.
● El mercado corporativo se ha mantenido sano y con buenos niveles de ocupación en la capital.
Insurgentes Bosques de las Lomas Polanco Santa Fe Norte Lomas Palmas
Azcapotzalco
Estado de México
Gustavo A. Madero
Interlomas Periférico Sur Reforma
Venustiano Carranza
Lomas Altas
Iztacalco
Cuajimalpa
Álvaro Obregón
Iztapalapa Coyoacán Tlahuac
Fuente: Colliers International.
“Los proyectos que tienen distintos servicios como componentes de hoteles, comerciales, incluso que ofrezcan al usuario la posibilidad de vivir en el mismo complejo, en esta ciudad cuyo principal reto es la movilidad, son atractivos y por ahí vemos la tendencia”. Ausencio Lomelín
Director general de Colliers International
Los retos de las zonas industriales A diferencia de importantes zonas como el Bajío o la frontera norte del país,donde la actividad industrial crece de manera acelerada, la zona metropolitana de la Ciudad de México está reconfigurando sus espacios e inmuebles industriales, incluso reconvirtiéndolos para otros usos ante la escasez de tierra que padece la capital. Rafael McCadden, director de la división industrial y logística de Colliers International, dijo a Inversión Inmobiliaria que en el centro del país las zonas industriales cada vez se alejan más del núcleo de la ciudad y generan problemas en los tiempos de transporte y logística. “Las zonas industriales ahora ya son más bien zonas logísticas, las plantas de manufactura cada vez más se salen de la Ciudad de México y lo que más se
construye son naves logísticas, no de manufactura. “Los usos de suelo en zonas como Vallejo, Santa María Insurgentes, el mismo Nuevo Polanco, Antara, la nueva Granda eran industriales y ahora se están convirtiendo en usos mixtos y habitacional”, señaló el directivo. De acuerdo con un análisis de la firma inmobiliaria correspondiente al tercer trimestre del año, la actividad de mercado al cierre de este periodo registró más de 1 millón de m² de transacciones en venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles industriales en los nueve corredores principales de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Sin embargo, esto representa un decremento de 12% con respecto al 3T2017, es decir de casi 1.1 millones de metros cuadrados. Rafael McCadden dijo que uno de los problemas que
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ESPECIAL
enfrenta el segmento es que estos se están alejando cada vez más del consumidor final y de los centros de distribución, lo que genera más problemas de logística y movilidad. “La idea de acercar a la gente con la ciudad es buena, pero por otro lado tiene que haber una mezcla en todos los sectores de bienes raíces: industrial, habitacional, comercial y cuando se expulsa lo industrial, lo único que estás haciendo es generar un problema [...] tiene que haber balance”, aclaró. El analista señaló que el submercado industrial de Cuatitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT) concentra 80% de las naves industriales en desarrollo.
Aseguró que “el problema es que nos estamos quedando sin tierra en CTT y están habiendo más desarrollos hacia el norte, hacia Querétaro, por lo que las grandes ciudades como la capital tendrán que enfrentar nuevos retos para no complicar tanto su operatividad”.
2.2
millones
de m2 se añadirán al inventario de oficinas hasta el 2021.
Superar la incertidumbre La incertidumbre que ha generado el periodo de transición en la Ciudad de México, con decisiones como el cierre de ventanillas, ha impactado en las intenciones de inversionistas y desarrolladores por apostar en nuevos proyectos inmobiliarios. Y de acuerdo con Ausencio
Mapa de corredores industriales en la Zona Metropolitana ● La mayor parte de los proyectos industriales en desarrollo se concentran en la región norte del Valle de México, especialmente en municipios como Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.
Norte* Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán Tlalnepantla Naucalpan Vallejo-Azcapotzalco Iztacalco Iztapalapa-Tláhuac Ecatepec-Jalostoc
* TeoloyucanZumpangoHuehuetoca-Tepeji del Río-Atitalaquia
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Toluca-Lerma
Lomelín, de seguir con esta situación lo que se podría provocar es que los mismos desarrolladores se vean en la necesidad de migrar sus capitales hacia otras zonas en crecimiento. “Si se frena la inversión, la adquisición de terrenos para proyectos a gran escala, haría que los desarrolladores puedan voltear a ver al interior de la República, a plazas para poder desarrollar sus proyectos, como el Estado de México o el Bajío, que están teniendo un auge importante; Querétaro, León, San Luis Potosí, Aguascalientes, Monterrey, Guadalajara, por mencionar algunos”, dijo el directivo. El líder de la firma internacional explicó que esa es la principal preocupación para el sector. Aseguró que este panorama se mantendrá en tanto no haya claridad con la nueva administración sobre los nuevos planes de desarrollo urbano, así como las nuevas políticas y figuras para poder promover la inversión. “Se deben crear las condiciones para que los grandes jugadores sigan viendo en la Ciudad de México un mercado importante para llevar a cabo sus proyectos”, apuntó. Agregó que en la medida que hoy exista esa incertidumbre, el principal impacto en los indicadores de oferta y demanda podría empezar a verse para 2020 o 2021, principalmente en proyectos que por su dimensión tardan entre 24 o 36 meses en construcción. “El impacto puede ser que incluso las tasas de disponibilidad puedan llegar a niveles inferiores, en función a que la oferta se pueda contraer por el efecto que pueda traer una indefinición en seis meses, ocho meses, en lo que sucede esta transición”, manifestó.
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Corredor TransĂstmico, un detonador de la economĂa El Istmo de Tehuantepec es una ruta capaz de conectar diferentes regiones, lo que permitirĂa el paso del comercio y personas Por: Karla I. Esperanza
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puertos, uno en Coatzacoalcos y otro en Salina Cruz, se lograría tener un punto estratégico para la costa este de Estados Unidos, y países asiáticos como China, que es uno de los principales exportadores al continente.
La necesidad de impulsar la economía en la zona sur del país se ha convertido en un factor relevante para que la nueva administración gubernamental haya planeado retomar el proyecto del Corredor Transístmico, una gran obra de infraestructura que permitiría conectar los océanos Pacifico y Atlántico, en un recorrido que comprende al Istmo de Tehuantepec. El objetivo principal de este corredor es transformarlo en una vía principal para la operación de carga de mercancías y transporte de personas, ya que, por sus características ha sido considerada como una opción para el impulso económico y de desarrollo social. Cabe recordar que esta región alberga las poblaciones
de Coatzacoalcos, Minatitlán y Acayucan, en Veracruz, así como Juchitán de Zaragoza, Matías Romero, Salina Cruz y Santo Domingo Tehuantepec, en Oaxaca, y diversos municipios de Chiapas y Tabasco, por lo que se convierte, sin duda, en una ruta favorable para la construcción y modernización de puertos, líneas ferroviarias y carreteras. De acuerdo con Rafael Marín Mollinedo, coordinador del corredor Transísmico y de las Zonas Económicas Especiales (ZEE), será al inicio del próximo gobierno cuando se comenzará con la modernización del ferrocarril de Medias Aguas a Salina Cruz, en Oaxaca. La ruta se convierte en una vía alterna al Canal de Panamá, debido a que, con sus dos
322
kilómetros es la extensión del proyecto
Beneficio a estados con rezago El contexto socioeconómico de Oaxaca, Chiapas y Guerrero apuntan a que en estos tres estados se concentra la mayor población en calidad de pobreza, por lo que impulsar un proyecto de tal magnitud significaría la creación de empleos e ingresos, además de colocarse como una región para realizar grandes e importantes inversiones. Asimismo, de acuerdo con especialistas, las obras de infraestructura son estratégicas para la detonación económica, así como para la producción de bienes y servicios, mismas que permitirían elevar el nivel de vida de la población. Los planes de inversión podrían consolidar una base económica para justificar el potencial de la obra, por ello es que se ha indicado que en la zona se establecerán, a la par, diferentes proyectos del sector energético, así como industrias química, petroquímica y refinerías, para las que se necesitará iniciativa pública y privada. “Queremos que de este proyecto se detone el desarrollo de esta parte del sureste para la generación de empleos, para detener a los mexicanos que se van a buscar trabajo al norte del país, por eso queremos hacer un emporio de empresas en este corredor”, indicó Marín Mollinedo.
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Visión de conexión El Istmo de Tehuantepec cuenta con diversos recursos naturales y humanos que generan la oportunidad de consolidar un cuarto ramal logístico de transporte ferroviario que transite desde Seybaplaya, Campeche, pase por Dos Bocas, Tabasco y llegue a Coatzacoalcos, Veracruz; también, podría conectarse con la frontera norte, por estar relativamente cercana a la costa este de Estados Unidos. Según informes de la Autoridad Federal, para el desarrollo de las Zonas Económicas Especiales, el Istmo necesitará una inversión de 156,241 millones de pesos para la ejecución de 224
proyectos de infraestructura que se realizarían dentro de los próximos 15 o 20 años; éstos deben llevarse a cabo en áreas estratégicas como puertos y accesos principales de mercados nacionales y extranjeros. También, sería un principal impulsor para el desarrollo de energías renovables como la eólica o solar, ya que la zona geográfica es propicia para este tipo de proyectos. Además, es
El Istmo necesitará una inversión de
156,241 millones
de pesos para la ejecución de 224 proyectos de infraestructura
una región apropiada para la ampliación y construcción de nuevos gasosductos. El corredor Transísmico apunta para ser una obra de infraestructura productiva que detonaría la economía nacional, impulsaría el intercambio comercial con diferentes países, produciría más bienes y servicios nacionales y, lo más importante, elevaría la calidad de vida de los pobladores de la región.
Proyectos transístmico ● El Corredor contempla más de 322 kilómetros ubicados entre Salina Cruz, Oaxaca, y Coatzacoalcos, Veracruz, y busca conectar al Golfo de México con los mercados de la región Asia-Pacífico.
Coatzacoalcos
Acuyacan
golfo de méxico
Minatitlán Veracruz Campeche Tabasco
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Oaxaca Tehuantepec
Unión Hidalgo
Salina Cruz
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océano pacífico
Fuente: SCT
Chiapas
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Intervenir 100 ciudades, la meta del Programa de Mejoramiento Urbano El equipo de la nueva administración federal trabajará en 15 ciudades durante el primer año de gobierno, de las cuales 10 son de la frontera norte Por: Edgar Rosas
Nogales, Sonora.
Como parte de las acciones contempladas para impulsar el rescate de diversas ciudades del país que presentan algún nivel de marginación, el gobierno de Andrés Manuel López Obrador (AMLO) pondrá en marcha el Programa de Mejoramiento Urbano (PMU). El esquema será operado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), dependencia que será encabezada por Román Meyer Falcón. A decir del equipo del nuevo gobierno, el objetivo de la iniciativa parte del abandono en el que se encuentran una
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San Luis Río Colorado, Sonora.
gran cantidad de municipios de todo el país. La intención, dijeron, será combatir el nivel de marginación a través de acciones en distintos rubros, entre ellos vivienda, desarrollo de infraestructura, transporte y seguridad. De acuerdo con lo presentado por la llamada nueva Sedatu, en una primera instancia se contempla una inversión del orden de los 10,000 millones de pesos para echar a andar el programa. El objetivo será intervenir quince ciudades del país en el primer año de gobierno. Al presentar el programa,
Matamoros, Tamaulipas.
Román Meyer Falcón dio a conocer que en la primera etapa del esquema se atenderían cinco ciudades de la frontera norte del país, cinco con vocación turística, así como cinco de la Zona Metropolitana del Valle de México. Sin embargo, el próximo funcionario federal dio un viraje en las metas planteadas, e informó que en el primer año se concentrarían los esfuerzos en los municipios de la línea fronteriza con Estados Unidos. Así, en lugar de atender sólo cinco, se atenderán 10, con lo que los municipios de la zona centro quedarían fuera del programa.
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ciudades fronterizas serán atendidas en una primera etapa
Mexicali, Baja California.
De esta forma, durante 2019, concluir el primer año, se hael nuevo gobierno empleará yan atendido de forma adecualos recursos contemplados pa- da aquellas zonas con mayores ra la mejora barrial en el doble carencias y rezagos en temas de de ciudades fronterizas. Con vivienda, equipamiento públiesto, entre las ciudades que se co, movilidad y servicios básiencuentran como prioridad cos”, apuntó. destacan San Luis Río ColoraSegún el próximo titular de do, Nogales, Tijuana y Mexicali, Sedatu, las intervenciones que pertenecientes a Baja California; realice el gobierno federal a las Piedras Negras y Acuña, como ciudades no sólo contemplan parte del territorio de Coahuila; una visión de mejora del enMatamoros, Reynosa y Nuevo torno urbano. De acuerdo con Laredo, de Tamaulipas, así como el que será encargado de coorCiudad Juárez, en Chihuahua. dinar la política en materia de Sumado a estas localidades, el desarrollo urbano, las acciones gobierno atenderá a Acapulco emprendidas con el Programa de Juárez, Los Cabos, Bahía de tendrán un enfoque de prevenBanderas, Puerto Vallarta, y Soli- ción del delito, con el fin último daridad, ciudades consideradas de elevar la calidad de vida de las familias. dentro de la categoría de sitios con vocación 100 ciudades turística. en el sexenio Así, con las modificaciones realizadas, De acuerdo con ArNicolás Romero, Chimando Rosales, promillones malhuacán, Texcoco, puesto para encabede pesos es la Chalco, Cuautitlán zar la Subsecretaría in versión conIzcalli, todos munide Desarrollo Urbano templada para el y Vivienda de Sedatu cipios del Estado de primer año del en el próximo sexeMéxico y contemplaPrograma. dos en una primea nio, si bien el objetietapa, quedan fuera del radar vo para el primer año es atender de atención para el primer año a 15 ciudades del país, la meta del nuevo gobierno. para el sexenio es más ambiEn palabras de Román Me- ciosa. Según lo explicado por yer, el programa requerirá de el próximo funcionario, el Plan la coordinación de los diversos Maestro del Programa plantea órdenes de gobierno. Por ello, que al final del sexenio, a través expuso, se fortalecerá el trabajo del Programa de Mejoramiento conjunto con municipios y esta- Urbano, se atiendan 100 ciudados en aras de lograr el objetivo. des en toda la República. “En el primer año del proEn entrevista con revista grama, aquellos municipios Inversión Inmobiliaria, Rosales con carencias en infraestructu- destacó que el programa tendrá ra urbana básica, equipamien- un gran componente en mateto, espacios públicos, y con ria de vivienda. Dijo que si bien altos índices de inseguridad la iniciativa forma parte de un serán prioridad de atención (…) esquema integral, las acciones Estaremos trabajando de forma irán acompañadas de una políticoordinada con los municipios ca fuerte de ampliación, mejoray con los estados para que, al miento y sustitución de vivienda.
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Tijuana, Baja California.
“Esperamos atender 100 ciudades del país en el sexenio. El programa va bien, ya se tuvo la reunión con los gobernadores y con el Presidente electo. Ahí se les presentaron los detalles del programa y ya se están haciendo todos los estudios requeridos para echar andar el programa el 1 de enero”, señaló. En tal sentido, Armando Rosales detalló que el Programa de Mejoramiento Urbano también estará acompañado de un gran esquema de regularización, que se pondrá en marcha desde el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus). Con esto, dijo, la visión será complementaria y el programa tomará tres componentes de atención: suelo, vivienda y equipamiento. “El programa va acompañado de una política muy fuerte de ampliación, mejoramiento
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y sustitución de vivienda. Para aquellas viviendas que necesitan ser reubicadas se trabajará de la mano con todo el sector para generar nuevas viviendas. Y también viene una política importante de regularización, tanto de la propiedad del suelo, dar certeza jurídica a los habitantes, como de una regularización administrativa de las viviendas. Entonces va en paralelo. El programa no sólo es de mejoramiento urbano de infraestructura sino de garantizar el derecho humano a una vivienda adecuada”, señaló. Impulsar desarrollo sano Por otro lado, y como parte de las medidas que impulsa el equipo del nuevo gobierno para detonar un crecimiento ordenado, Armando Rosales
“Esperamos atender 100 ciudades del país en el sexenio. El programa va bien, ya se tuvo la reunión con los gobernadores y con el Presidente electo. Ya se están haciendo todos los estudios requeridos para echar andar el programa el 1 de enero”. Armando Rosales
Propuesto para encabezar la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de Sedatu
explicó que, en atención a la Ley de Asentamiento Humanos, se prepara la Estrategia Nacional del Ordenamiento Territorial. Según lo dicho por el funcionario, esta estrategia tendrá como valor principal el respeto a los derechos de propiedad. “Presentaremos la estrategia en cuanto nos lo mandate la Ley. Estamos seguros que antes de la presentación del Plan Nacional de Desarrollo el próximo año, se presentará la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial y los programas que se van articular a esa Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial. “La nueva Ley de Asentamientos Humanos nos mandata presentar una Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial de largo plazo y ahí lo está trabajando, tanto el equipo de la Secretaría que encabeza el maestro Román Mayer, junto con la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM); además que hay una cooperación técnica no reembolsable del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Pero es un grupo de especialistas de la UNAM y un grupo de especialistas del equipo de transición los que están trabajando la estrategia”, expuso.
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Necesario analizar plan de descentralización Desde la visión de los profesionales inmobiliarios, el proyecto tal y como fue concebido es muy ambicioso, por lo que se debe replantear y concentrar esfuerzos en seis dependencias Por: Edgar Rosas
“AMPI ve con buenos ojos la propuesta de descentralización. Pero hay muchos factores que se deben analizar para evitar malas decisiones”
Alejandro Kuri Presidente de la AMPI
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Si bien la iniciativa de descentralización podría representar una reactivación de las ciudades elegidas como nueva sede para algunas dependencias, será necesario analizar a fondo la propuesta, porque no todas las localidades contempladas tienen la capacidad de recibir a las instituciones de la administración pública federal. Así lo señaló Alejandro Kuri Pheres, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), quien detalló que menos de 10 ciudades tendrían las condiciones de infraestructura, así como de oferta de vivienda y espacios de oficina, para atender la demanda que se generaría por la llegada de los organismos. El representante de los profesionales inmobiliarios del país detalló que el objetivo planteado, el cual busca mover más de 30 dependencias, es muy ambicioso. Por ello, dijo, lo mejor que puede hacer al gobierno entrante es concentrar los esfuerzos de descentralización en sólo seis dependencias.
“Pensamos que es demasiado ambicioso cambiar tantas dependencias. Se debe tener un plan más factible, más realizable. La postura del sector inmobiliario es que el gobierno debería replantear y hacerlo únicamente en las ciudades y con las dependencias cuyo movimiento es factible; además de tomar en consideración todos los factores y los efectos en las ciudades que reciben como la que dejan”, indicó en entrevista. Kuri Pheres detalló que el proceso debe incluir un análisis profundo sobre las implicaciones económicas, familiares y fiscales que trae consigo la descentralización. Subrayó que si bien AMPI ve con buenos ojos la propuesta, se torna fundamental evaluar todos los escenarios. “Las ciudades que han sido mencionadas como las elegidas para recibir a estas dependencias son ciudades que en muchos casos no tienen la infraestructura necesaria, no tienen la capacidad, tanto en espacio de oficina como vivienda, para
albergar a 20,000 o 30,000 empleados con sus familias. Entonces, a pesar de ser buenas noticias por lo que implica en cuanto a reactivación de los mercados, hay que verlo con cautela y hay que analizar ciudad por ciudad. “La AMPI ha estado analizando las ciudades contempladas y ha iniciado un dialogo con cada una de sus secciones estatales para definir qué ocurre. En la mayoría de las ciudades no tenemos la capacidad necesaria para recibir a una secretaría con todo lo que esto implica”, apuntó. El Presidente de A MPI detalló que, del total de ciudades contempladas, sólo Puebla, Monterrey, San Luis Potosí, León, Mérida, Veracruz, Villahermosa, Chihuahua y Guadalajara contarían con las condiciones para recibir a una dependencia. Por otro lado, Kuri consideró que para concretar con éxito la mudanza de las dependencias, el proceso deberá ser gradual. Añadió que trasladar en su totalidad una secretaría de Estado podría tardar hasta 10 años. Además, puntualizó, se necesitaría un esquema público-privado para conseguir el objetivo. “En todo este proceso de descentralización tiene que existir forzosamente una participación público-privada. El gobierno no puede hacerlo solo. Tiene que haber una participación público-privada en donde los grandes desarrolladores, los profesionales inmobiliarios del país estemos atentos a las necesidades de cada dependencia en cada ciudad para ofrecer los inmuebles requeridos con las características adecuadas”, indicó. Kuir Pheres manifestó que
¿Qué ciudades y dependencias se contemplan en el proyecto de descentralización? n El planteamiento del nuevo gobierno establece el objetivo de trasladar 31 organismos con la mira de potencial el desarrollo en diversas regiones del país. 1. Tijuana, BC: Instituto Nacional de Migración 2. Ciudad Obregón, SON: Secretaría de Agricultura 3. Chihuahua, CHI: Minería
12. Aguascalientes, AGS: Conade 13. Bahía Banderas, NAY: Fonatur 14. Guadalajara, JAL: Ganadería 15. León, GTO: Secretaría del Trabajo 16. Querétaro, QRO: Secretaría de la Función Pública
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21. CDMX, CDMX: Presidencia, Secretaría de Hacienda y Crédito Público, Relaciones Exteriores, Defen sa y Marina 22. Tlaxcala, TLA: Secretaría de Cultura 23. Cuernavaca, MOR: Banobras 24. Puebla, PUE: Secretaría de Educación Pública 25. Veracruz, VER: Comisión Nacional del Agua 26. Acapulco, GRO: Secretaría de Salud 27. Oaxaca, OAX: Secretaría de Desarrollo Social 28. Villahermosa, TAB: Secretaría de Energía 29. Tuxtla Gutiérrez, CHIS: Comisión Federal de Electricidad 30. CD. del Carmen, CAMP: Pemex 31
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4. Torreón, COAH: Nacional Financiera 5. Monterrey, NL: Secretaría de Economía 6. Nuevo Laredo, TAM: Aduanas 7. La Paz, BCS: Conacyt 8. Mazatlán, SIN: Comisión Nacional de Acuacultura y el Instituto Nacinal de la Pesca 9. Durango, DUR: Comisión Forestal 10. Zacatecas, ZAC: Diconsa 11. San Luis Potosí, SLP: Secretaría de Comunicacio nes y Transportes
este proceso de descentralización se debe hacer con una muy buena planeación para evitar se generen vicios. Señaló que echar a andar el proyecto sin tener las condiciones necesarias, podría provocar burbujas inmobiliarias en las ciudades receptoras. “Lo que pedimos es que se analicen todos los factores que conlleva la reubicación de las dependencias para evitar la toma de malas decisiones. Poniéndolo desde la óptica de
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17. Pachuca, HGO: Secretaría del Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano 18. Colima, COL: ISSSTE 19. Morelia, MICH: IMSS 20. Toluca, Edomex: Infonavit
140,000 millones de pesos, es la inversión prevista para la descentralización.
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31. Mérida, YUC: Secretaría de Medio Ambiente 32. Chetumal, QROO: Secretaría de Turismo
los profesionales inmobiliarios puede provocar una época de bienestar temporal. “A la larga, el que llegue una gran cantidad de personas a una ciudad muy pequeña y sin la infraestructura requerida, lo único que va a provocar es la aparición de una burbuja inmobiliaria, en donde se van a disparar los precios de venta y renta, donde seguramente va a haber muchos abusos por parte de los propietarios de las zonas”.
Pensar en la ciudad que dejan Kuri Pheres enfatizó que en este marco de descentralización es necesario tomar en consideración la posición de la Ciudad de México. Por ello, comentó, de echarse a andar la iniciativa, se deberán contemplar los impactos que traería consigo para la capital mexicana la salida de dependencias. En primera instancia, insistió que se debe tener en cuenta que la salida de una gran cantidad de trabajadores del Estado, que tributan en la capital, representaría para la Ciudad de México perder ingresos. Aunado a lo anterior, y desde el punto de vista del mercado inmobiliario, Kuri destacó que la salida de los organismos impactaría en el mercado de oficinas, lo que provocaría una baja en el precio de renta de este tipo de espacios en la capital mexicana. “Si las dependencias de gobierno empiezan a salir en desbandada, lo cual veo muy poco probable, se van a quedar muchos metros cuadrados de oficinas desocupados. No nos preocupa tanto el tema de la vivienda, porque hay una demanda muy grande. Sin embargo, sí habría que hacer una estrategia para ocupar estas oficinas. “En este escenario, la iniciativa privada sería el plan b. Tendríamos que generar una estrategia para que no haya caída en los precios de renta por metro cuadrado; ha costado mucho trabajo posicionar el mercado de oficinas. A la fecha, el precio promedio de renta por metro cuadrados va de los 22 a los 32 dólares, pero de no contar con un plan serio, el precio podría caer hasta los 15 dólares por metro cuadrado”, explicó.
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Tren maya podría detonar economía, turismo y desarrollo
kilómetros
de recorrido pretende alcanzar pasando por 5 estados
el megaproyecto estará en la mira de los desarrolladores inmobiliarios, ya que su construcción abarcará 1,500 kilómetros y cinco estados del país Por: Dinorah Nava AriaS
Uno de los megaproyectos planteados desde el inicio por el presidente electo de México, Andrés Manuel López Obrador, fue la implementación del Tren Turístico Transpeninsular, mejor conocido como Tren Maya, el cual pretende alcanzar un recorrido de 1,500 kilómetros al pasar por cinco estados: Quintana Roo, Yucatán, Campeche, Chiapas y Tabasco. La construcción de esta obra se estima en cuatro años, y una vez concluida ayudará a detonar la economía en el sureste del país, así como el turismo y el desarrollo social. Para emprender este proyecto, se utilizarán los fondos que se recaudan del impuesto al turismo, y se buscará la participación de la Iniciativa Privada (IP) para financiar la obra, cuyo costo se estima en 150,000 millones de pesos, la cifra más alta destinada a turismo en la historia de México. De acuerdo con el próximo titular de la Secretaría de
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Turismo (Sectur), Miguel Torruco Marqués, el Tren Maya será moderno, rápido, puntual y eficiente, además que con este proyecto se inicia la estrategia de circuitos turísticos regionales que beneficiarán a la población local. Además, dijo que será el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) quien se encargará del diseño del proyecto, así como de los productos turísticos que se ofertarán dentro de esa obra. Es preciso mencionar que será en diciembre cuando el gobierno entrante lance la convocatoria para el proceso de licitación y busque la sociedad con la IP para establecer una inversión mixta. Desarrollo de la obra Para el desarrollo del Tren Maya se hará uso de tres derechos de vías: la férrea, que es de la nación; de carreteras, que administra la Secretaría de
Comunicaciones y Transportes (SCT); y de líneas eléctricas, que administra la Comisión Federal de Electricidad (CFE). Hasta la fecha, ya se cuenta con el derecho de vía en el Antiguo Ferrocarril, desde Palenque hasta Valladolid, lo cual facilitará el proceso de este proyecto que se dividirá en tres tramos: 426 kilómetros en tramo selva, 446 en tramo caribe y 653 en tramo golfo. El Tren Maya contará, con estaciones en Bacalar, Calakmul, Cancún, Ciudad Campeche, Chichén Itzá, Escárcega, Felipe Carrillo Puerto, Izamal, Mérida, Palenque, Playa del Carmen, Puerto Morelos, Tulum y Valladolid. Cabe destacar que el presidente electo ha hecho énfasis en que esta obra no provocará grandes afectaciones ecológicas o en propiedad privada a lo largo de los 1,500 kilómetros. “Ya existe la vía en la mitad de todo el circuito y, en la otra mitad, el derecho de vía que se
150,000 millones
de pesos se estima el costo de la obra, la cifra más alta destinada a turismo en la historia de México.
va a utilizar es el de las carreteras y de las vías de la Comisión Federal de Electricidad. No se va a expropiar ningún terreno, ninguna pequeña propiedad, ningún ejido, al contrario, a lo largo de las vías del tren se van a sembrar 50,000 hectáreas del programa Sembrando Vida", resaltó el presidente electo. Una de las características que resalta en el diseño del
La ruta del tren maya Cancún
Tramo golfo
653 km
Tramo caribe
446 km
Tramo selva
426 km
Estaciones
Mérida
Izamal
Puerto Morelos
1,525km Maxcanú
Chichen Itza
Playa del Carmen
Valladolid
TRAMO GOLFO YUCATÁN
Aeropuertos
Tulum
Campeche
TRAMO CARIBE
Felipe Carrillo Puerto
QUINTANA ROO CAMPECHE Escárcega
Bacalar Xpujil
Calakmul
TRAMO SELVA TABASCO PALENQUE
Bacalar
CHIAPAS
Kilómetros de vía Ext. Edo.
Cons. No Cons.
42 Chis 42 -102 Taba. 102 -542 Camp. 317 226 521 QRoo. -- 521 318 Yuc. 53 225
Tren Maya es que contará con vagones panorámicos para transportar a los trabajadores del corredor turístico, vagones para clase turista, así como camarotes de lujo, carro comedor con gastronomía típica de la región y salón fumador. Atracción para inversionistas El proyecto del Tren Maya, desde su anuncio, ya está en la mira de los inversionistas, por lo que sin duda será una obra que
detonará el desarrollo inmobiliario en el país. Tal es el caso de Inmobilia, una empresa yucateca que apostó en la Bolsa por el sureste como una gran oportunidad para el turismo y que, por lo tanto, estarán atentos a las oportunidades que se abran con dicho proyecto. “Actualmente está llegando una cantidad muy importante de pasajeros, principalmente extranjeros. En promedio vienen 25 millones de turistas a Yucatán, y si se logra captar que 10% se interese en toda la parte maya, el turismo será un generador de recursos para la zona (…) Lo que nosotros queremos hacer como desarrolladores es estar presentes en toda la infraestructura urbana que se requiera
tanto residencial, comercial o de oficinas”, aseguró Roberto Kelleher Vales, director general de la empresa. Además, de acuerdo con el próximo titular del Fonatur, Rogelio Jiménez Pons, dentro de las empresas confirmadas para participar en el proyecto está el Grupo Aeroportuario del Sureste (Asur), quien construirá de la terminal de pasajeros que conectará el Aeropuerto Internacional de Cancún (AIC) con el Tren Maya. Sin embargo, hay muchos inversionistas interesados en participar, aunque, por instrucciones del presidente electo, se dispersarán los beneficios, por lo que el tren comenzará por dar obras a empresas pequeñas y medianas de las distintas localidades por donde cruzará la vía férrea. Cabe destacar que los gobernadores constitucionales y electos de los estados del sur del país respaldaron el proyecto de construcción, mismo que en su inicio generará 20,000 empleos y permitirá contener la migración.
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¿Es viable un impuesto a las herencias? De acuerdo con la OCDE, establecer un gravamen a herencias que superen los 10 millones de pesos permitiría recaudar hasta 0.7% del Producto Interno Bruto (PIB) Por: Fernando Navarrete
México es el único país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) que aún no ha implementado la imposición de un gravamen a las herencias, legados y donaciones de inmuebles con un valor superior a los 10 millones de pesos, de acuerdo con especialistas y la propia organización. “Desde el punto de vista fiscal lo que es importante es que hoy día las herencias, los donativos o los legados están exentos de impuestos. Desde cierta óptica es bueno el no poner un gravamen a las herencias de ningún tipo, ya sea en forma de propiedad inmobiliaria o cualquier otro bien. “Sin embargo, desde el punto de vista de la OCDE, somos prácticamente el único miembro que no tiene un gravamen de esa índole”, dijo en entrevista a Inversión Inmobiliaria, Eduardo Peralta socio y consultor de Deloitte. De acuerdo con el especialista, se trata de una tendencia
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global el gravar las herencias que tendría que ser visto como un pago provisional, del mismo modo que se gravan los ingresos con los impuestos. Recordó que desde el pasado 8 de agosto se presentó en el Congreso federal una iniciativa para modificar la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) a los ingresos que los contribuyentes obtienen por sus herencias mayores a los 10 millones de pesos. “Existe una especie de movimiento hacia esa tendencia mundial donde se grave las herencias. El cambio sustancial es que básicamente hoy en día los herederos van a pagar cero pesos de impuestos por recibir todo, propiedades, dinero o cualquier bien en línea recta”, abundó. El consultor fiscal explicó que a futuro dichas personas físicas tendrían que pagar hasta 35% de ISR sobre lo que dice esta propuesta. “Hoy en día las herencias son al 0%, pero en el futuro podrían cambiar”, dijo.
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Un gravamen como el que contempla esta iniciativa se determinaría de acuerdo a los montos de cada masa sucesora, lo que significa que aquellas herencias con un valor de hasta 10 millones quedarían libres de impuestos, de 10 a 50 mdp gravarían con 10%, luego 20% hasta 100 millones y 30% a partir de los 100 mdp. IH contra la desigualdad en la riqueza El argumento de la OCDE por el cual recomienda a sus miembros y a México la imposición tributaria con un gravamen a las herencias reside en que se debe disminuir la desigualdad y la concentración de la riqueza. Sin embargo, la principal crítica hacia esta propuesta es que se trataría de una medida confiscatoria que no contempla aspectos como el costo de los inmuebles desde un inicio. La OCDE ha insistido que un Impuesto a las Herencias (IH) permitiría recaudar entre 0.4 y 0.7% del Producto Interno Bruto (PIB) de un país. En total, 19 miembros de esta organización cobran en la actualidad el impuesto a sus contribuyentes, donde Japón tiene la tasa más alta con 55%, mientras en el otro extremo se encuentra Italia con 4 por ciento. En promedio el IH en los países miembros es de 15 por ciento. Si bien la recomendación de la OCDE y la propuesta que se discute en el Congreso de la Unión aún no ha sido definida, de acuerdo con Eduardo Peralta y Ramón Bravo, asesor de servicios legales de Deloitte, tendrá que revisarse su situación, pues iría en contra de lo que el nuevo gobierno defendió desde campaña sobre la no aplicación de nuevos impuestos.
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Noviembre - Diciembre 2018
“Esto pareciera que iría en contra de lo que ha dicho el nuevo gobierno que no habría nuevos impuestos, o puede ser que quite beneficios que no van con los tiempos. En la OCDE es muy normal que se graven las herencias de diferentes maneras”, señalaron. Cómo prepararse para heredar ¿Qué sucedería con una propiedad si el dueño fallece y no se tiene un testamento en regla? Esta situación se ha vuelto más recurrente pues de acuerdo con datos del Colegio de Notarios, solo 20% de la población mexicana lleva a cabo un proceso testamentario. Lo anterior, refleja la poca cultura de previsión que existe en el país en materia testamentaria. “La parte importante desde
10% de gravamen se aplicaría a herencias de entre 10 y 50 mdp
el punto de vista legal es tener bien estructurado toda la propiedad inmobiliaria hasta el momento que se necesite. La parte inmobiliaria se vuelve clave para evitar problemas”, señala Ramón Bravo. No contar con papeles en regla podría hacer más tardado un proceso de resolución de acuerdo con datos del Archivo General de Notarías, con periodos de entre 2 a 3 meses o bien hasta alcanzar 15 años, con una inversión económica altísima para los involucrados. Una propiedad intestada se verá impactada inevitablemente en futuras transacciones de compraventa o sucesión de derechos de propiedad, lo que da como resultado, que su precio final de venta sea menor a su valor real de mercado y, en casos más extremos, si la transacción no se puede llevar a cabo por aspectos legales, el valor de la propiedad es nulo. “Cada vez son más comunes los casos en los que la familia entra en una disputa por algún tipo de herencia de una casa o departamento y no pueden llegar a un acuerdo final, por lo que, en esos momentos, es donde pierden mucho dinero y la posibilidad de que alguien se encuentre interesado en comprar el inmueble”, comentó Guillermo Simonini, CEO de Inmuebles24 y experto en sector inmobiliario. Existe una percepción generalizada acerca del testamento como un documento que solo es para personas con una amplia capacidad económica y la realidad no es así. El tramitar un testamento y estar preparados para heredar es un proceso sencillo, rápido y accesible que ayudará a proteger mejor el patrimonio.
Eduardo Peralta, socio y consultor de Deloitte.
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