Vivienda especialista del sector
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Año 14 / Número 111 / Enero-Febrero /
NUEvA
cIUdAd
INFONAVIT
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elevó capacidad crediticia para adquirir vivienda
COLABORACIÓN
se requerirán 10,000 más tras el sismo del 19s
E GRJEM AT PL UI AR TO
OPORTUNIdAd dE REdENsIfIcAR LA
02 contenido 22 BENITO JUÁREZ Incrementa demanda de vivienda durante último trimestre de 2017 » Christian von Roehrich, jefe delega-
cional, la señala como la demarcación con mejor infraestructura urbana y espacios públicos.
10 EN PORTADA Importante generar condiciones para el impulso de la vivienda
» Programas que establezcan el uso de suelo beneficiaría su oferta en la CDMX.
16 ÁLVARO OBREGÓN Alta demanda de vivienda » Desde mediados de los 50 surgieron algunos asentamientos irregulares que ya se han transformado en colonias.
26 COLABORACIÓN Regeneración urbana y participación social » En 2018 se debería cons-
truir 164.000 viviendas para atender demanda de los tres próximos años.
20 COLABORACIÓN Venta y renta de vivienda en CDMX
» Requiere implementar un plan de desarrollo urbano ordenado y sustentable.
24 CUAJIMALPA Alberga una de las zonas con mayor progreso a corto plazo » El costo del metro cuadrado para comprar una vivienda rebasa los 2,300 dólares.
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Vivienda EDICIÓN JUL-AGO No. 108 / Año 14
CONSEJO DIRECTIVO 2017-2018
Arte & Producción Ángel R. Ruiz asistente editorial Hanae Pacheco Colaboradores Edgar Rosas Diego Rodríguez Dinorah Nava Estefanía Tinajero Fotografía Centro Urbano Corrección de estilo Centro Urbano Ventas ventas@centrourbano.com
presidente Lydia Álvarez de Gavito Vicepresidencia de la Ciudad de México ALEX METTA COHEN / daniel Cheirif VICEPRESIDENCIA DEL ESTADO DE MÉXICO DAVID VAINER ZONENSZAIN / Miguel Guillermo Lozano Pardinas COMITÉ JURÍDICO MARCOS METTA COHEN VICEPRESIDENCIA DE INSTITUCIONES FINANCIERAS JOSÉ SHABOT CHEREM / ISAAC METTA COHEN COMITÉ DE INSTITUCIONES FINANCIERAS DANIEL ZAGA MEMUN / MARCOS BEJARLE PANO
presidente Horacio Urbano Directora General Roxana Fabris Directora de relaciones públicas Maribel Matías Gerente de operaciones y finanzas Griselda Miranda Ventas de publicidad ventas@centrourbano.com editora responsable Roxana Fabris vivienda es una revista cerTificada por la comisiÓn calificadora de publicaciones y revistas ilustradas vivienda especialista del sector es una publicación de Centro Urbano, Paseo de la Reforma 403 Piso 11 Desp. 1101, Del. Cuauhtémoc, CP 06500 México DF. Número de Reserva ante el Instituto de Derechos de Autor No. 04-2009-032420073400-102, Certificado de Licitud de Título 14481, Certificado de licitud de Contenido 12054. expedido por la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas con fecha 18 de junio de 2009. Editor responsable Horacio Ramón Urbano Calva y Roxana Fabris López Piña Todos los derechos Reservados. Prohibida su reproducción total o parcial sin autorización previa. IMPRESO EN: AZUL IMPRESO AV. ATLACOMULCO NO. 235 COL. LA LOMA TLALNEMEX, CP. 54070 EDO DE MEX DISTRIBUIDO POR: Ladrillos en Remojo S.A. de C.V., Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, México CDMX.
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06 noticia
Asamblea aprueba Ley de Alcaldías Los titulares podrán intervenir en programas de programas de planeación, desarrollo urbano, ordenamiento territorial
L
a Asamblea Legislativa aprobó la Ley de Alcaldías, la cual es derivada de la Constitución de la Ciudad de México, cambia el régimen de delegaciones a alcaldías y brinda a sus titulares más facultades de las que cuentan ahora, además de que permite intervenir en los
programas de planeación, desarrollo urbano, ordenamiento territorial y áreas naturales protegidas. Algunas de las actividades que permitirá a los titulares son el manejo de recursos públicos, las licencias de modificación de obras y la autorización de anuncios en vía pública, así como definir estrategias de seguridad
6 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
40,000 pesos será el máximo salario del tabulador para cada concejal
y de suministro de servicios públicos. Para 2018, cada Alcaldía contará con diez concejales y, según la Ley, tendrán sesión al menos una vez al mes para la evaluación de políticas como el Presupuesto De Egresos de sus demarcaciones, el programa de gobierno de la Alcaldía, los cambios de uso de suelo y construcciones y las solicitudes de investigación a la Contraloría. Al no llegar a un acuerdo, se definió dejar un tabulador con un sueldo mínimo de 16,000 pesos y máximo de 40,000, con la posibilidad de que cada alcalde y sus concejales definieran el final. Sin embargo, en la votación de la Ley en el Pleno, avalada en lo general por 58 votos a favor, la diputada del PRD Elena Segura reservó este artículo para definir en 265 unidades de medida, lo que significa 20,000 pesos al mes el pago a los concejales. »
08 noticias
Crece 2.8% inversión para financiamiento a la vivienda Este aumento estuvo impulsado por la entrega de créditos para comprar vivienda usada
A
l cierre de octubre de 2017, la inversión para financiar crédito individual para vivienda por parte de Infonavit, Fovissste, y la banca comercial alcanzó un crecimiento de 2.8% a tasa anual, al registrar una inversión en los últimos 12 meses del orden de los 321,900 millones de pesos. De acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) el incremento está
impulsado por la entrega de créditos para adquirir vivienda usada. Para este segmento, detalló el organismo, se observó un crecimiento de 21.6% de octubre 2016 a octubre de 2017. A la fecha, añadió la Comisión, el financiamiento de vivienda usada representa tres de cada 10 pesos invertido en hipotecas. “El crédito para vivienda nueva se ha mantenido estable en tanto que otras modalidades de crédito han reducido su
8 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
actividad”, apuntó la Comisión. En este sentido, la Conavi reportó que el Infonavit alcanzó un crecimiento interanual a octubre de 2017 de 12 por ciento. De esta forma, precisó la Conavi, la participación del Instituto superó los cuatro de cada 10 pesos invertidos en el mercado tradicional, 3.4% por arriba de lo observado en 2016. “El dinamismo es directamente atribuible a la modificación en el monto de crédito máximo; el monto promedio de las hipotecas originadas en octubre fue de 378,000 pesos, 21.2% más que el promedio de 2016”, señaló la Comisión. »
0909 noticias noticias
Infonavit va por 501,982 créditos en 2018 El organismo buscará colocar 232,531 financiamientos para adquisición de vivienda nueva
P
ara 2018, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) buscará otorgar 501,982 créditos a los trabajadores, lo que representa una derrama de alrededor 182,438 millones de pesos. De acuerdo con el Plan de Labores y Financiero dado a conocer por el Instituto, del total de acciones planteadas, 232,351 serían para adquisición de vivienda nueva, mientras que 130,000 para mejora. De las entidades de la República, Nuevo
León se posiciona como el estado donde se proyecta la mayor colocación de financiamientos. Así, en territorio neolonés contemplan 63,362 créditos, lo que equivale a una inversión de 24,550 millones de pesos. Al respecto Jalisco y Chihuahua también figuran entre las entidades donde se contempla la mayor entrega de créditos, al considerar 42,938 y 31,495 financiamientos, lo que representa una inversión de 16,602 y 9,429 millones de pesos respectivamente. »
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10 EN PORTADA
PlaneaciĂłn,
clave
para detonar vivienda en CDMX Definir programas con visiĂłn a largo plazo en los que se establezca con claridad los usos de suelo, permitirĂa impulsar la oferta de vivienda, al definir las zonas en los que se puede construir casas y atacar el aumento en los costos del suelo por: Edgar Rosas
10 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2017
“Diversos actores, como los organismos de vivienda y la iniciativa privada han hecho esfuerzos importantes para impulsar la vivienda en la capital del país”. Lydia Álvarez Marina presidenta de la Canadevi valle de méxico
C
on los cambios legislativos concretados en la Ciudad de México, entre ellos la Reforma Política que convierte a las delegaciones en alcaldías y a la Ciudad en un estado de la República más, se presenta la oportunidad de plantear un nuevo esquema en el desarrollo urbano, donde se abandone el diseño de programas a corto plazo y se configuren esquemas que planteen la ciudad a 30 años, lejos de las visiones y cambios políticos que llegan con cada administración. Así lo han considerado especialistas, académicos e integrantes de la iniciativa privada, quienes han asegurado que en este nuevo panorama también se presenta la oportunidad de crear las condiciones
para atender uno de los rubros que se mantienen como asignatura pendiente en la capital del país: el tema de vivienda. A decir de Lydia Álvarez Marina, presidenta de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) delegación Valle de México, uno de los grandes temas pendientes en la Ciudad de México es concretar cambios de fondo en el tema de regulación para impulsar el desarrollo de vivienda. Dijo que, de manera especial, el reto es atender a los segmentos bajos con soluciones habitacionales idóneas. “Diversos actores, como los organismos de vivienda y la iniciativa privada han hecho esfuerzos importantes para impulsar la vivienda en la capital del país. Uno de los
casos es el Infonavit que elevó la capacidad crediticia de los derechohabientes y abre una posibilidad más para adquirir vivienda en la capital. Sin embargo, donde falta que logremos avanzar a la misma velocidad es con las normas de vivienda y el desarrollo urbano en la ciudad”, dijo. Á lvarez Marina puntualizó que el reto principal es generar las condiciones de fondo para lograr impulsar la oferta de vivienda que atienda a la clase trabajadora de la capital del país. Dijo que, si bien la Ciudad destaca por el desplazamiento de vivienda en segmentos como el residencial y el plus, en el de bajos recursos aún hay una tarea por atender. En este sentido, uno de los planteamientos prioritario a futuro,
59,286
soluciones de vivienda se demandaron en la Ciudad de México en 2017
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 11
12 EN PORTADA
dijo, es el tema de redensificar la ciudad, así como definir, en un plan de gran calado, los diversos tipos de suelo con claridad, en aras de contribuir a reducir el costo en este elemento e impactar así en la reducción del precio final de las viviendas. “La vivienda está muy cara por metro cuadrado, y la única manera de bajar precio es que exista una oferta suficiente y que esa oferta se sustente en mayor densidad, no hay otra manera de bajar precio. “Y la única manera de aumentar la oferta es que haya muchísimos más terrenos donde podamos hacer ese tipo de vivienda. Pero está tan restringido el uso de suelo en la ciudad, ha sido tan obsoleto ese uso de suelo, esta tan poco pensado el desarrollo urbano, que hasta el momento sólo hemos sacado normas muy puntuales”, dijo. Aunado a lo anterior, Álvarez Marina subrayó que, “si esta oferta de tierra comienza a ser más abundante, si se nos permite construir en más lugares, entonces el precio por sí sólo irá bajando”. Con la nueva Constitución de la Ciudad de México se abre el panorama para construir este tipo de escenarios. Con elementos como la creación de un Instituto de Planeación, se ha iniciado el camino para consolidar un esquema que atienda las necesidades urgentes, como
definir transparentemente los tipos de suelo en la capital del país. En este sentido, cabe recordar de las soluciones de que desde Canadevi Valle de Mé- vivienda demandas xico se ha pugnado por la consoli- en 2017 fueron para adquisición dación de un Instituto de Planeación robusto y con la participación de diversos actores. Además de concentrar los temas de desarrollo urbano en la administración central, y evitar la burocracia en los ayuntamientos, con el propósito de favorecer el
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38,568
desarrollo armónico de la capital. Por otro lado, en palabras de Yuri Zagorin, vicepresidente de la Canadevi VM, a futuro el tema del precio del suelo es uno de los rubros claves por atender. Señaló que, para combatir esta situación, que eleva en demasía el precio final de la vivienda, se debe poner énfasis en la planeación. “ E n r e l a c ión a l tema de la tierra ha habido una especulación impresionante.
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14 EN PORTADA Hoy por hoy, de los elementos que se utilizan para desarrollar vivienda, este es el que más ha incrementado (…) El costo de la tierra es el resultado de la mala planeación. El emplear de forma correcta los planes de uso de suelo, nos permitirá definir en qué parte de la ciudad se puede hacer qué tipo de vivienda y con ello revertir la situación”, dijo.
Comportamiento del mercado en la CDMX
De acuerdo con el índice de Precios de la Vivienda que presenta Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en el periodo enero-septiembre, en la Ciudad de México se registró un aumento de 7.37% en el precio por unidad. En este periodo, en el Valle de México, el aumento en el precio de viviendas se ubicó en 4.93 por ciento. Esta variación, señaló SHF, obedece al aumento en el precio de vivienda con estacionamiento. En lo referente, delegaciones como Benito Juárez, Cuauhtémoc y Gustavo A. Madero se posicionaron entre las delegaciones y municipios con el mayor aumento a nivel nacional. De acuerdo con lo reportado por el banco, en Benito Juárez
500
viviendas del segmento popular se vendieron en la CDMX entre enero y septiembre 2017
se observó un crecimiento por encima del promedio, del orden de 8.57%; mientras que Cuauhtémoc y Gustavo A. Madero se ubicaron en 7.96 y 7.43 por ciento. De igual forma, de acuerdo con el informe Estado Actual de la Vivienda, que presenta el Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc), en 2017 la demanda de vivienda alcanzó las 59,286 soluciones en la Ciudad de México, de las cuales 38,568 son de adquisición. Al respecto, de acuerdo con el Monitor Inmobiliario de Realty World, durante los primeros nueves
meses del año, la Ciudad de México se posicionó entre las entidades con las mayores ventas en los segmentos plus, residencial y media, con ventas del orden de los 2,962; 3,631; y 7,730 respectivamente. En el caso de vivienda tradicional, la capital del país registró 1,832 unidades desplazadas, lo que representa un decremento de 29.65% en relación a lo observado en 2016. En el caso de vivienda popular, se registraron 589 operaciones, con lo que se posicionó a nivel nacional como la entidad con la menor cantidad de ventas. »
POR UN MÉXICO MÁS TRANSPARENTE Y MEJOR PLANEADO. El Registro Único de Vivienda (RUV) es una plataforma tecnológica que almacena toda la información de las viviendas a nivel nacional, con el fin de agilizar y transparentar los procesos constructivos y de calidad de las viviendas y proveer información crítica para la toma de decisiones. Es también una herramienta estadística al servicio del sector de la vivienda, en donde cada casa registrada contribuye a que se conozca en todo momento la realidad del sector de la construcción de vivienda del país. La información que ofrece tiene un alto nivel de detalle, que incluye: superficie, etapa de avance en la edificación, precios, información del proyecto ejecutivo y desde luego la ubicación puntual de la vivienda garantizando así la transparencia en el proceso de verificación de los avances de obra. En síntesis el RUV como un conjunto de herramientas tecnológicas contribuye a dar certeza al ciclo operativo de registro, construcción, venta, financiamiento y a la compra de viviendas, mejorando la operación de los Organismos Nacionales de Vivienda y siendo la fuente de información del sector vivienda más completa en México.
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16 Álvaro Obregón
Desarrollo inmobiliario
rebasa capacidad de servicios
L
a expansión natural de la Ciudad de México ha generado, sobre todo a partir de las políticas de industrialización adoptadas durante el gobierno de Miguel Alemán, una demanda de nuevos espacios habitacionales y comerciales, tanto
Hace falta una mejor planeación en la zona ya que el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano se actualizó hace seis años
por: Dinorah Nava Arias
de carácter residencial como aquellos de carácter irregular. A mediados de los años 50, con la construcción de la Ciudad Universitaria, se registró el desarrollo de colonias residenciales en la Delegación Álvaro Obregón, destacando, por su concepción arquitectónica
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y utilización de los materiales propios del entorno natural, Jardines del Pedregal. Además, al norte de la delegación, surgió en ese período la colonia Florida y casi de manera paralela se originó la colonia Guadalupe Inn. A su vez, nacieron las colonias San Ángel Inn, Tlacopac y Las Flores.
de transformación económica, política y social que presentaba, hacían necesaria la tarea de revisar, modificar y actualizar dicho programa. Además, en diciembre de 2017 se anunció que la Gaceta Oficial de la Ciudad de México publicaría la eliminación de la norma complementaria de vialidad en el polígono Desierto de los Leones, Avenida Toluca y Olivar de los Padres, en la Delegación Álvaro Obregón, lo cual reduciría la densidad y traería grandes beneficios a los habitantes de esta zona. De acuerdo con el diputado Leonel Luna Estrada, el punto de acuerdo, presentado en la Asamblea Legislativa, destaca la necesidad de eliminar la norma, tal y como lo propuso la Delegación y lo solicitaron los vecinos de dichas colonias. La propuesta presupuestal contempla una partida para actualizar el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Álvaro Obregón, ya que la falta de planeación ha generado un crecimiento del desarrollo inmobiliario en la zona que rebasa la capacidad de los servicios, debido a que éste se actualizó hace seis años.
Situación de la vivienda en la DAO
Asimismo, surgieron asentamientos, algunos en su inicio con carácter irregular, que hoy se han transformado en verdaderas colonias: La Era, Jalalpa y La Araña, vecinas al pueblo de Santa Lucía. Por otro lado, en las zonas altas de la demarcación se desarrollaron diversos proyectos residenciales basados en la combinación de la comodidad de los servicios urbanos y la belleza natural del campo, como los fraccionamientos Villa Verdún, parte de la colonia las Águilas y Rancho San Francisco. Hacia 1985, una parte significativa de la población buscó acomodarse en las zonas altas del Valle de México después de los sismos de septiembre, incluyendo en aquellas que corresponden a la delegación Álvaro Obregón, lo que ocasionó un crecimiento importante de la zona, generándose una
fuerte demanda de vivienda y servicios urbanos. Desde entonces diversas colonias se han desarrollado en esta zona, como la Presidentes, Golondrinas, una parte de la Unidad Habitacional Plateros y La Presa.
Programa Delegacional de Desarrollo Urbano
En mayo de 2011, el Gobierno del Distrito Federal a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y la Delegación Álvaro Obregón, desarrollaron el proceso de Revisión, Modificación y Actualización de la versión 1997 del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Álvaro Obregón. Esto, debido a que el crecimiento alcanzado durante las últimas décadas, las condiciones físicas del territorio y el proceso
Para el año 2000, la Delegación Álvaro Obregón concentraba 165,186 viviendas particulares habitadas, es decir, 42,950 más que las registradas en 1980. Durante el periodo comprendido entre 1990-2000, Álvaro Obregón ocupaba el octavo lugar de las jurisdicciones con mayor ritmo de crecimiento de viviendas particulares, cuya tasa de crecimiento era de 2.1 por ciento. De acuerdo con la consultora de proyectos inmobiliarios Softec, debido a la demanda de vivienda ocasionada por el crecimiento demográfico, en 2018 la Ciudad de México requerirá 214,000 viviendas más, sin embargo, no existen las condiciones necesarias para su construcción. La delegación que más viviendas necesitará es Iztapalapa con 44,997 unidades aproximadamente. En el caso de la Delegación Álvaro Obregón, requerirá alrededor de 17,700 viviendas. Hoy en día el costo promedio por metro cuadrado en la DAO es de 26, 264 pesos, siendo de las zonas más caras para vivir en la Ciudad de México. »
18 azcapotzalco
Azcapotzalco
frena
construcción de vivienda
Esta delegación ha presentado una baja en sus habitantes desde la década de 1990 por: Diego Rodríguez 18 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
E
l jefe delegacional en Azcapotzalco, Pablo Moctezuma, anunció en agosto la necesidad de implementar una “moratoria inmobiliaria”, ya que los desarrollos inmobiliarios en esa demarcación han ocasionado daños a propiedades colindantes, contribuyen al desabasto de agua, además de generar caos vial. Ejemplificó que el 14 de agosto se suspendieron las actividades de un conjunto habitacional en la colonia Del Gas, ya que se presentó un desplazamiento de tierra y la caída de un muro de contención en un tramo de 50 metros. “A pesar de que en múltiples foros y ocasiones hemos insistido en la urgencia de una moratoria inmobiliaria hasta por 30 años, continúa la proliferación de
megaconstrucciones y con ellas, problemas para la ciudadanía, como desplazamientos, hundimientos, fracturas en la infraestructura de gas, agua, drenaje y falta de movilidad. Moctezuma Barragán agregó que de acuerdo con el Atlas de Riesgo que elaboraron, el oriente de la delegación, justo donde ocurrió el deslizamiento de tierra y que abarca 49 colonias, es el que tiene mayor riesgo por encontrarse rodeado de fábricas, presenta asentamientos de suelo, por lo que no es recomendable desarrollar vivienda en esa zona. “En dos años se detuvo la construcción de 20% de los proyectos inmobiliarios que en total suman 2,500 viviendas; se han realizado 419 verificaciones que permitieron la suspensión de 46 obras, la clausura de 16 más, así como la verificación de 5,493 viviendas”.
Programa desarrollo urbano
Según consta en la Gaceta Oficial, la última actualización del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de esa demarcación fue en 2005, cuando se renovó el documento vigente desde 1997. Para dicho propósito se realizaron 15 audiencias; 10 correspondieron a las colonias y cinco para los sectores académico, comercial, industrial, legisladores locales y federales y para funcionarios del gobierno capitalino. “Se registró una asistencia de 514 vecinos de la demarcación, de los cuales 106 expresaron verbalmente algún comentario, entre estas solicitudes destacaron las referentes a la gestión de la delegación; construcción de vivienda de interés social y popular en toda demarcación, pero no en las zonas patrimoniales”. De acuerdo con el análisis realizado, esta demarcación bajó su densidad de población al pasar de 160 habitantes por hectárea en la década de 1970 a 132 personas por la misma área tres décadas después. Las colonias que registraron mayor pérdida de habitantes sin la Unidad Habitacional El Rosario, Victoria de las Democracias, Azcapotzalco, Las Salinas y El Arenal. Sin embargo, en 10% de la delegación hay conjuntos habitacionales con densidades superiores a 220 habitantes por hectárea, por lo que es una de las demarcaciones que reúnen proporcionalmente más centros de este tipo.
construcción inició con los programas de vivienda institucional sobre suelo barato y cercano a las fuentes de empleo. Este modelo se sustituyó por la edificación de pequeños conjuntos o edificios en condominio sobre antiguas casas en colonias como: Clavería, Santa Inés, Pasteros, Santiago Ahuizotla, San Pedro Xalpa y Santa María Malinalco, explicó el Programa.
Reserva territorial
2,500 viviendas
en desarrollo fueron detenidas en Azcapotzalco en los últimos dos años
El suelo comprendía la siguiente dosificación: industrial 24.7%; equipamiento 14.5%; habitacional 48.70%, espacios abiertos 2.9%; y usos mixtos corresponde el 9.2 por ciento. “Para 2005, la distribución en la ocupación del uso del suelo es: industrial 722.6 hectáreas, en proporción la demarcación que cuenta con la mayor superficie de este uso en la capital; equipamiento, 516.2 hectáreas; habitacional 1,402.6 hectáreas; espacios abiertos, 96.6 hectáreas y los usos mixtos, 592 hectáreas”, detalla el documento. Este último uso de suelo fue el que más se incrementó, ya que en 1997 sólo se contemplaban 54.46 hectáreas. Situación que se dio por el cambio en el modelo industrial, con lo que varias plantas dejaron de operar y la reducción de usos habitacionales puros. Los conjuntos de vivienda multifamiliar se encuentran distribuidos principalmente en el centro poniente del territorio y tienen una antigüedad promedio de 40 años, su
Hasta la fecha de modificación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano, en Azcapotzalco se tenían 6.8 hectáreas de “suelo potencial existente” perteneciente al gobierno capitalino, distribuido en varios inmuebles, que van desde los 1,000 a 30,000 metros cuadrados, principalmente en el sur poniente y centro-sur de la demarcación, con zonificación industrial, habitacional y habitacional mixta. “El conjunto representa 0.2% del territorio, los inmuebles fuerontiendas Conasupo o Bodegas del Gobierno del Distrito Federal, módulos de la Red de Transporte Publico (RTP), los cuales no están ocupando al 100 por ciento. La reserva territorial privada está constituida por baldíos urbanos, ubicados en forma dispersa, escasa y costosa. “Las más representativas por su extensión son las plantas industriales que han dejado de producir, localizadas en los Pueblos de San Miguel Amantla, Santa Bárbara, las inmediaciones de la colonia El Rosario y el Pueblo San Martín Xochinahuac”. Sin embargo, aunque se consideren con potencial urbano, muchas de esas propiedades tenían registrado problemas jurídicos con procedimientos legales abiertos, los que se resolverían “en el muy largo plazo”. Respecto a las tendencias de habitantes, esta demarcación registró el mayor número de habitantes en la década de 1980 con 601,524 habitantes; sin embargo, desde los años 90 se ha notado una disminución en la población, según estimaciones de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), la población en 2020 sería de 376,071 personas y para 2025 de 363,334 individuos. “De continuar el despoblamiento, la vivienda será sustituida por actividades terciarias o será abandonada, se seguirá expulsando población hacia la periferia extendiéndose irregularmente por suelo de conservación ecológica o en áreas vulnerables”. »
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 19
20 colaboración
Lamudi
La oferta
de vivienda
en cdmx
¿Dónde estuvo la oferta de vivienda en 2017? n Con los departamentos consolidados como el tipo de vivienda más ofertado y demandado por los habitantes de la Ciudad de México, el ranking de los departamentos ofertados, tanto a la venta como a la renta, a través de Lamudi.com.mx durante 2017 es: 19 Benito Juárez 17 Miguel Hidalgo 16 Cuauhtémoc 12 Álvaro Obregón
El déficit habitacional aumentó luego del sismo del 19S, se requiere de 10,000 viviendas más
6 Cuajimalpa
on una demanda que una flexibilización de un mercado fluye de manera consque en los últimos años ha estado enfocado en el desarrollo de vivientante, el mercado inmobiliario de la vivienda da para los sectores más costos del en la Ciudad de México mercado: residencial y residencial es el más consolidado a nivel nacioplus. El Monitor Inmobiliario de Renal. No por eso no existen áreas de oportunidades y estrategias que se alty World posiciona a CDMX codeben implementar para combatir el mo la entidad mexicana con mayor déficit habitacional que la capital de venta de vivienda residencial en la República enfren2017, no sólo esto, el estudio informa que ta, déficit que, adeentre 2016 y 2017 se más, aumentó luego produjo un aumendel sismo acontecido el 19 de septiembre to de casi 35% en el pasado pues la Asonúmero de unidades de estos segmentos ciación Mexicana de de vivienda. Profesionales InmoBien posicionada biliarios (AMPI) ha entre un sector de informado que tras más se requerila demanda con poel desastre se requierán después del ren 10,000 viviendas der adquisitivo dissismo del pasado más en CDMX. puesto a pagar por En reciente Revivir en modernos 19 de septiembre departamentos en porte de Economía ubicaciones estray Desarrollo 2017 emitido por el Banco de Desarrotégicas o exclusivas que ofrezcan amenidades y seguridad, el segllo en América Latina (CAF), el organismo internacional señala los mento residencial plus ha vivido elevados costos de vivienda y el acun boom desde 2016, en contraste, los otros segmentos de la vivienda ceso limitado a préstamos hipotecaen CDMX requieren más atención rios como dos de las problemáticas pues la oferta existente y en desarroque vive el mercado de la vivienda en CDMX y coloca el desarrollo llo es incapaz de satisfacer la alta y fomento a la vivienda en renta demanda que se tiene de este tipo como una de las vías para lograr de vivienda.
4 Tlalpan
C
10,000 viviendas
20 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
$44,500 Miguel Hidalgo
5 Coyoacán 5 Iztapalapa 5 Gustavo A. Madero 4 Azcapotzalco 3 Venustiano Carranza 3 Iztacalco 3 Magdalena Contreras 1 Tláhuac
$43,700 Cuajimalpa
1 Xochimilco 1 Milpa Alta
n En cuanto a las casa en venta y renta, el ranking derivado de los datos aportados por Lamudi es: 19 Álvaro Obregón 12 Tlalpan 11 Coyoacán
$30,900 Álvaro Obregón
$15,000 Magdalena Contreras
10 Gustavo A. Madero 7 Benito Juárez 6 Magdalena Contreras 6 Miguel Hidalgo 6 Cuajimalpa 5 Iztapalapa 5 Xochimilco 3 Cuauhtémoc 3 Azcapotzalco 2 Venustiano Carranza 1 Iztacalco 1 Tláhuac
$24,000 Tlalpan
Esto costó rentar un departamento en CDMX durante 2017
Esto costó comprar una casa en CDMX durante 2017 (Precio promedio en pesos)
(Precio promedio en pesos) D E L E G A C I Ó N
Miguel Hidalgo $21,600,000
$9,900 Azcapotzalco
Miguel Hidalgo
$20,500
Cuajimalpa
D E L E G A C I Ó N
Tláhuac $14,800,000
Tláhuac
D E L E G A C I Ó N
Álvaro Obregón $11,500,000
Álvaro Obregón
Gustavo A. Madero D E L E G A C I Ó N
La Magdalena $7,000,000 Contreras
$26,300 Cuauhtémoc
Magdalena Contreras
$10,300
D E L E G A C I Ó N
Benito Juárez $6,230,000
Benito Juárez
D E L E G A C I Ó N
Coyoacán $6,200,000
Coyoacán
D E L E G A C I Ó N
Tlalpan $5,700,000
Tlalpan
Venustiano Carranza
$8,000 $20,800
D E L E G A C I Ó N
Cuajimalpa $17,600,000
D E L E G A C I Ó N
Cuauhtémoc $4,400,000
Cuauhtémoc
Iztacalco
D E L E G A C I Ó N
Iztacalco $3,100,000
Iztacalco
D E L E G A C I Ó N
Xochimilco $3,000,000
Xochimilco
D E L E G A C I Ó N
Azcapotzalco $2,600,000
Azcapotzalco
Benito Juárez
$11,000 $16,000
D E L E G A C I Ó N
Iztapalapa $2,500,000
Iztapalapa
Iztapalapa
Coyoacán
$24,800 Tláhuac
$15,000 Xochimilco
$15,500 Milpa Alta
D E L E G A C I Ó N
Gustavo A. $2,400,000 Madero
Gustavo A. Madero
D E L E G A C I Ó N
Venustiano $2,100,000 Carranza
Venustiano Carranza
D E L E G A C I Ó N
Milpa Alta $1,380,000
Milpa Alta
Rumbo al futuro
Encontrándose en un momento crucial tras décadas de crecimiento acelerado, tan acelerado que hoy es una de las grandes megalópolis a nivel mundial, Ciudad de México requiere implementar urgentemente un plan de desarrollo urbano ordenado y sustentable, siguiendo las directrices de la Nueva Agenda Urbana (NAU), consolidado en Hábitat III, la vivienda es el punto nodal de la cual se debe partir. Redensificación de zonas centrales, poblamiento de zonas industriales, una nueva Ley de Vivienda, más créditos por parte de las dependencias gubernamentales, apoyo a los afectados por la contingencia son parte de los esfuerzos que se están haciendo para dotar a la capital del país de una vivienda digna, inclusiva que impulse el nuevo orden urbano que hará de la Ciudad de México un centro urbano inclusivo, resiliente, equitativo y seguro. » enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 21
22 Benito JuárezReportaje
Continúa
plan de impulsar construcción
El jefe delegacional solicitó un aumento en presupuesto para 2018
D
por: Hanae Pacheco Cervantes
urante la entrega de su informe del 2017, Christian von Roehrich, jefe delegacional de Benito Juárez, se reunió con diputados integrantes de la Comisión de Presupuesto y Cuenta Pública, de la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México, el cual contenía las acciones realizadas en la delegación y el plan de reconstrucción tras el sismo del 19 de septiembre, así como los proyectos contemplados para 2018. Declaró que los trabajos realizados hasta ahora han marcado a Benito Juárez como la delegación con mejor infraestructura urbana y espacios públicos. También informó que con la disminución de 12% del presupuesto original deja a la demarcación con 1,700.4 millones de pesos, por lo que
solicitó 400 millones más de presupuesto para el próximo año. Con respecto a la reconstrucción indicó que, con ayuda del gobierno delegacional, la iniciativa privada y vecinos, se planea reconstruir 23 edificios, para lo que se hará una redensificación con la finalidad de poder construir más viviendas que se puedan vender y así recuperar parte de la inversión o construir más vivienda. Durante el último trimestre de 2017 se observó un alza en la demanda de vivienda en renta en 12 de las principales colonias de la demarcación, como Santa Cruz Atoyac, con un aumento del 85%; Letrán Valle
22 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2017
60%; Vértiz Narvarte 57%; Narvarte Poniente, 54%; Del Valle Centro, 45%; Portales Norte, 44%; San Pedro de los Pinos 43% y Nápoles 37 por ciento. Algo que se señala como importante para considerar es qué originó y cómo ha sido el desarrollo inmobiliario, especialmente en la delegación Benito Juárez en los últimos 17 años. El impulso a las construcciones, particularmente de vivienda, tuvo su inicio al decretarse el Bando 2 en el año 2000, el cual restringía la construcción de vivienda en delegaciones periféricas y la fomentaba en las cuatro delegaciones centrales: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Su objetivo era revertir el éxodo de sus habitantes hacia la periferia y repoblar su territorio, con la premisa de que se contaba con infraestructura de servicios subutilizados en estas delegaciones; por ello, se pretendía fomentar la construcción de vivienda de interés social y evitar el crecimiento hacia las zonas boscosas de la periferia, restringiendo en ellas la construcción de unidades habitacionales y desarrollos comerciales. A su vez, a lo largo de los últimos años, se tomaron medidas que buscaban normar esta actividad, pero al mismo tiempo, se eliminaron facultades de las delegaciones en la materia, con lo que se desencadena una serie de problemáticas. En enero de 2010 se publicó en la Gaceta Oficial la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal (Invea) la cual prevé como competencia del instituto realizar las visitas e inspecciones en materia de desarrollo urbano y uso de suelo. Depende de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, que a su vez,
23
es la que determina los usos de suelo. Durante el 20 0 0, la Delegación Benito Juárez refirió el índice de vivienda en renta planean reconsmayor al existente en truir para redenel Distrito Federal con sificar la zona 50,600, lo que representa un 43.7%, y menor en vivienda propia con 65,30 0, 56.3%; con prevalencia de la modalidad plurifamiliar, es decir departamento en edificio, casa en vecindad o cuarto de azotea, con el 72.1% sobre el 25.8% de la unifamiliar. Con relación a la política de optimizar la utilización del suelo y lograr el máximo aprovechamiento de la inversión acumulada, el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal desde 1996 y el Programa Delegacional de 1997, incluyó orientaciones específicas hacia la redensificación y repoblamiento de la delegación a través de la aplicación de la Norma General de Ordenación N° 26 en ocho colonias en una superficie de actuación de 253.2 hectáreas con la definición de ocho corredores urbanos exclusivos para promover la construcción de vivienda en 126.6 ha., en los que se podía incrementar el número de niveles hasta construir 4 o 6 máximos de altura. Entonces, el mayor número de acciones se concentró en las colonias: Nápoles; Álamos; Del Valle Centro; San Pedro de los Pinos; Niños H. de Chapultepec; Independencia; Portales; San Simón Ticumác; Narvarte; Santa María Nonoalco; Santa Cruz Atoyac; Piedad Narvarte; del Valle Sur; Moderna; Del Valle Norte; resultando al año 2004 la emisión de autorizaciones de construcción para 14,331 viviendas por lo que se tienen 45,000 habitantes beneficiados. De esta población, se estima que el 75% corresponden a nuevos residentes que representan el repoblamiento en la Delegación Benito Juárez y el porcentaje restante, a vecinos que se retinen en la zona. La Delegación Benito Juárez como una de las cuatro delegaciones en Ciudad Central y con una destacada ventaja respecto a los servicios, infraestructura y satisfactores básicos, ha sufrido fenómenos diversos en materia de su ocupación territorial, pero no es sino a partir del año 2001 en que se generan carteras atractivas y mejores condiciones de crédito para el sector de la construcción, privilegiando así el uso habitacional con respecto a servicios y comercios, considerando además el envejecimiento del parque habitacional y las marcadas tendencias de subocupación. »
edificios
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 23
24 Cuajimalpa
Reportaje
una de las más
caras para vivir en la CDMX En Cuajimalpa, las colonias con los inmuebles más caros están en Santa Fe, donde el precio promedio alcanza los 50,600 pesos por metro cuadrado por: Dinorah Nava Arias
L
a delegación Cuajimalpa representa cerca de 5.1% del territorio de la Ciudad de México, con un total de 76.8% correspondiente al área de conservación y un 23.2% de área urbana. Ésta se conforma por cuatro pueblos: San Pedro Cuajimalpa, San Lorenzo Acopilco, San Mateo Tlatenango y San Pablo Chimalpa, así como 39 colonias. Dentro de Cuajimpalpa se encuentra la zona de Santa Fe, uno de los más complejos en desarrollo, que surgió como iniciativa de un grupo interdisciplinario de arquitectos, urbanistas e ingenieros que propusieron la reconversión de los tiraderos de basura de Santa Fe, en una zona de “primer mundo”. Hoy en día es considerada una de las zonas con mayor progreso a corto plazo en el país, debido a que en ella se ubican varios corporativos de grandes empresas nacionales y extranjeras, así como edificios y conjuntos habitacionales destinados a satisfacer las necesidades de habitantes de poder adquisitivo alto. La zona cuenta además con restaurantes, bancos, centros comerciales, hospitales, agencias automotrices, clubes nocturnos e instituciones educativas.
24 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
vistas y servicios especiales como campos de golf, albercas y gimnasios. Además, de acuerdo con el portal inmobiliario Prepiedades.com, durante el primer semestre de 2017, la zona de Santa Fe tuvo un crecimiento de 3.2% en los precios por metro cuadrado de departamentos nuevos, Situación de vivienda mientras que en los que están en en Cuajimalpa renta el incremento fue de 4.53%, es En los últimos meses de 2017, el secdecir, un ritmo mensual de 0.74% y tor inmobiliario tuvo incrementos, 0.53%, respectivamente. tanto en la venta como en la renta Esta zona ha mostrado una evode departamentos en la Ciudad de México, reportando un acumulado lución estable de sus precios durandel 2.5 % en lo te el primer seque va del año; mestre de 2017, mientras que reportando un lo s d e r e nt a precio de venta también mosde 49,298 pesos por metro cuatraron aumento y alcanzaron un drado, en donde acumulado de las propiedades 6.6 por ciento nuevas alcanzaHoy en día ron 51,136 pesos la delegación y las propiedaCuajimalpa des usadas en cuenta con un 47,498 pesos. El total de 54,162 nivel máximo hay en total en viviendas, se observó en cuajimalpa de las de las cua les mayo del año cuales 47,890 están 47, 89 0 est á n pasado, con habitadas. habitadas, 55,424 pesos en 4,512 deshabiel segmento de departamento tadas, y 1,760 nuevos. son de uso temEn el caso poral. de las rentas, De acuerdo el precio promedio fue de 27,000 con un análisis del portal inmobipesos mensuales, en el cual las proliario Inmuebles24, las delegaciones Miguel Hidalgo y Cuajimalpa son piedades nuevas alcanzan dicho las más caras para comprar una precio, mientras que los usados revivienda, con precios por encima gistraron rentas en 28,000 pesos de los 2,300 dólares por metro cuacada mes. El nivel máximo en la zona se registró en junio de este año drado (m²). con 27,000 pesos. En Cuajimalpa, las colonias con Santa Fe se caracteriza por un los inmuebles más caros están en esquema vertical de desarrollo, conSanta Fe, donde el precio promedio alcanza los 50,600 pesos por metro formado por 85% de departamencuadrado, y Bosques de las Lomas, tos. Aquí, 70% del parque es nuevo, con costos aproximados de 45,300 es decir, tiene una antigüedad menor pesos. La mayoría de los desarrollos a cuatro años y 40% pertenece al de estas zonas ofrecen impactantes segmento residencial plus. »
Por otro lado, debido a su rápida expansión, Cuajimalpa de Morelos en conjunto con la zona poniente de la Ciudad de México, se ha convertido en una zona de alto tráfico vehicular pues carece de vialidades y rutas de transporte público.
54,162 viviendas
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 25
26 colaboraciónReportaje Louise David*
La cdmx
necesita
regeneración urbana con participación social
26 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
No sólo se necesita construir más viviendas, sino adaptar la infraestructura para atender necesidades de más personas
S
egún Softec, miembro fundador de la Alianza para la Regeneración Urbana (ARU), en septiembre 2017 se estaban construyendo 46,000 viviendas nuevas en 950 proyectos. La demanda de vivienda en la entidad oscila entre 70,000 y 120,000 al año. En 2018, se debería entonces de construir a lo menos 164,000 viviendas para atender la demanda de los tres próximos años. ¡Esto significaría multiplicar por tres la producción de vivienda nueva! ¿Dónde y cómo se va a poder construir más vivienda en la Ciudad de México? Aquí, obviamente la primera limitante va a ser la disponibilidad de terrenos y la segunda la creación de las condiciones que permitan una sana convivencia entre un número creciente de habitantes. Lo que se necesita es regeneración urbana: las colonias tienen que transformarse para poder albergar a más personas. El suelo y los edificios de la ciudad se tienen que reciclar para poder albergar a más viviendas. Y eso no significa solamente densificación de predios, sino transformación integral de las colonias: no solamente se necesita construir más viviendas sino adaptar la infraestructura para atender las necesidades de más personas: la infraestructura de agua, drenaje, electricidad, movilidad y la existencia de espacios públicos porque los habitantes de la Ciudad de México van a vivir en espacios más y más chicos. Es la tendencia que están siguiendo todas las metrópolis del mundo. Frente a esta realidad, las personas que tienen la suerte de vivir y trabajar en la Ciudad de México se asustan: todos reaccionan diciendo “¡pero ya no cabemos más!”. Primero, hay que considerar que el problema de la movilidad es en gran mayoría generado porque la mayoría de los trabajadores de la
164,000 viviendas anuales se necesitan para cubrir la demanda en la cdmx
Ciudad de México tienen que vivir en el Estado de México porque sus ingresos no les permiten ocupar una vivienda en la Ciudad de México. Producir vivienda asequible en la entidad central permitiría a muchas más personas ir en bicicleta a su trabajo. Seg undo, estamos todos de acuerdo: no se trata solamente de construir más vertical, sino de permitir que seamos más compartiendo el mismo espacio. Eso implica que la construcción de vivienda vertical se acompañe de la adaptación adecuada de la infraestructura de agua, drenaje y electricidad. Para garantizar eso, es fundamental que logremos transparentar y vigilar mucho más los estudios de impacto ambiental y urbano de cada desarrollo inmobiliario y el pago de las medidas de mitigación adecuadas.
Por eso, se necesita Regeneración Urbana con Participación Social: los habitantes de las colonias deben de organizarse para participar a la definición de estas medidas. Hay que realizar diagnósticos comunitarios para rescatar la voz y experiencia de las personas que viven en la colonia. Y se necesita información objetiva y pertinente para evitar que caigamos en manipulaciones políticas y debates estériles. Tercero, si llegamos a ser más a vivir y trabajar en la ciudad, necesitamos más espacios públicos. Es fundamental para garantizar una sana convivencia. En Paris o en Hong Kong, la gente acepta vivir en departamentos de 10 metros cuadrados porque saben que pueden bajar a la calle o al jardín del barrio para practicar algún deporte o convivir con un amigo o un familiar. En la Ciudad de México, ¿cómo vamos a lograr liberar suelo para, a la vez, construir más vivienda y más espacio público? Solamente se logrará si se implementan estrategias a escala de colonias. Por eso se tiene que reflexionar en término de regeneración urbana de barrios y no de densificación de predios. Y esta regeneración urbana necesita participación social porque los habitantes ya establecidos en la ciudad son los que saben lo que vale la pena proteger de su colonia y conocen muy bien las problemáticas que están emergiendo con este constante crecimiento demográfico. El reto es grande e implica que empecemos a colaborar habitantes, desarrolladores, autoridades y expertos. Por eso, la Ciudad de México necesita implementar proyectos de regeneración urbana con participación social, colonia por colonia. » *Dra. Louise David Coordinadora General de la Alianza para la Regeneración Urbana (ARU) www.arumx.org
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 27
28 Cuauhtémoc
Reportaje
en búsqueda
de recuperar
fuerza 3 millones de pesos se destinarán en 2018 para un proyecto de programa parcial de desarrollo urbano de la colonia Hipódromo
P
por: Hanae Pacheco Cervantes
ara el ejercicio fiscal 2018, Ricardo Monreal Ávila, el entonces jefe de la delegación Cuauhtémoc, solicitó a la Comisión de Presupuesto y Cuenta Pública de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) más de 2,416 millones de pesos, suma en la cual se engloban 147 proyectos que contemplan enfrentar los estragos del sismo del pasado 19 de septiembre, lograr una asignación más equitativa para la demarcación y la posibilidad de pagar deudas heredadas. Posterior al sismo, el Jefe Delegacional aseguró que dicha demarcación se encuentra asentada sobre lo que se conoce como la antigua zona del Lago de Texcoco, por lo que 22 de las 33 colonias que la integran se consideran de alto riesgo. “Esto no debe desanimarnos ni provocar alarma, por el contrario: somos el corazón económico, político, cultural y financiero de México y, por lo tanto, tenemos la obligación de prepararnos para recuperarnos de manera rápida, eficaz y eficiente ante cualquier situación de desastre”, expresó. Es por ello que las primeras acciones que se realizaron fueron el equipamiento de la Unidad Móvil de Protección Civil; creación de un programa de pequeños proveedores de las colonias afectadas por los
sismos, que surtieron suministros a la delegación; determinaron zonas de seguridad en espacios públicos; creación de programa de apoyo a familias damnificadas y desalojadas; resguardo digital de expedientes laborales; directorio de personas voluntarias para brindar cursos en temas de protección civil, primeros auxilios, clasificación de medicamentos y víveres; desarrollo y publicación de puntos de encuentro, centros de acopio y albergues temporales. Posteriormente se anunció que para 2018 se destinarán 3 millones de pesos para elaborar un proyecto de programa parcial de desarrollo urbano de la colonia Hipódromo, la más afectada por el sismo. Además, se diseñará y pondrá en marcha un sistema de información del programa parcial de desarrollo urbano de la misma colonia. El sistema de información de la colonia contendrá información de cada inmueble, usos de suelo vigentes, fichas técnicas de los inmuebles catalogados, y trámites realizados ante la delegación Cuauhtémoc, y se podrá consultar con una aplicación. El de la Hipódromo es un plan parcial de desarrollo que se buscará sea armónico con los de las vecinas Condesa y Roma, y eventualmente se podrá implementar en la colonia Juárez. La Planeación del Desarrollo
28 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2018
Urbano, desde el sector público, surgió luego del terremoto de 1985, por lo que desde entonces se registra un replanteamiento general para la Ciudad sobre las estrategias de repoblamiento de la zona central y de manera importante en la delegación Cuauhtémoc. Para ello se instrumentó, entre otras estrategias, la aplicación de un Programa amplio de construcción y dotación de vivienda popular en la zona, que incluye al Centro Histórico, donde además, se ha llevado a cabo durante los últimos años un programa de rehabilitación bajo un diseño fundado en la premisa del desarrollo sustentable Desde su fundación y hasta principios del siglo XX, la Ciudad de México estuvo contenida dentro de esta delegación, por lo que cuenta con el Patrimonio Histórico más importante de la ciudad. Debido al
2,416 millones de pesos se aplican a enfrentar los estragos del sismo
alto nivel de concentración de infraestructura y actividades económicas, financieras, comerciales y de diversos servicios, permite atraer una gran cantidad de usuarios durante todos los días de la semana, por lo que registra un mayor número de población flotante que local. A partir de la década de los años setenta, la población de la Delegación comenzó a disminuir a causa de la sustitución de los usos habitacionales, así como por la carencia de zonas de reserva para crecimiento urbano, fenómeno que se revirtió en el último quinquenio con el incremento de 5,093 nuevos habitantes. Durante el año 2000 se registró una población de 516,255 habitantes y para 2005, según el Conteo de Población y Vivienda, 2005 realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), se registraron 521,348 habitantes. En 2015 llegó a los 532,553 habitantes. Una constante que presenta en casi todas las colonias es la consolidación de corredores urbanos en sus perímetros, y aquellos corredores de gran tamaño extienden su influencia directa al interior de las colonias. Desde 1970 a 2000 se perdieron 147,181 viviendas, 59% de la vivienda se concentró en ocho colonias: Centro, Santa María La Ribera, Guerrero, Doctores, Nonoalco Tlatelolco, Obrera, Morelos y Roma Norte. En la colonia Centro se concentró 12% del total de la vivienda en la Delegación. Entre 1990 y 2000, la colonia Doctores concentró 71% de la vivienda nueva. Otras colonias que incrementaron su parque habitacional fueron: Atlampa, Morelos, Nonoalco Tlatelolco y Tránsito. El mayor crecimiento de vivienda en el período 1995-2000, se presentó en las colonias: Doctores, Atlampa, Morelos, Esperanza, Ex Hipódromo de Peralvillo y Tránsito. Cabe destacar que es precisamente en la delegación Cuauhtémoc, tiene un mayor número de unidades habitacionales en su territorio en comparación con el resto de las delegaciones. Entre 1990 y 2000, la vivienda
propia en esta zona adquirió mayor importancia, ya que mientras en 1990 representaba 44% del total, para el 2000 aumentó a 56.5 por ciento. La situación actual de las condiciones y calidad de los servicios en Cuauhtémoc está fuertemente relacionada con la cuestión habitacional y con la necesidad de contribuir con el ordenamiento urbano de la ciudad. La Política de Desarrollo Urbano y Habitacional de la Ciudad define acciones estratégicas en instrumentos normativos como el Programa General de Desarrollo Urbano, donde se define la política de repoblamiento y su redensificación, a partir del impulso de la sustitución de vivienda, la generación de reserva territorial, la instrumentación de programas especiales y la adecuación de las reglas de operación y otorgamiento crediticio. La redensificación de zonas con inmuebles en alto riesgo y la atención a sectores vulnerables es parte de los ejes prioritarios de la actual administración capitalina, donde el objetivo principal, es fomentar el arraigo de las familias al barrio o colonia, mejorar sus condiciones habitacionales y calidad de vida y garantizar una vivienda en propiedad como patrimonio familiar. De igual forma, como parte de los lineamientos estratégicos de la política de redensificación de las delegaciones centrales, se instrumentaron nuevas modalidades de financiamiento con el objetivo de impedir, prevenir y corregir el deterioro del parque habitacional existente, y de esta forma evitar la creación de futuros programas emergentes. Durante octubre, hubo muchas variaciones en la demanda y oferta de vivienda en la CDMX, en esta delegación se advirtió una pérdida de interés en ocho de sus principales colonias, entre las que destacan: Roma Sur, con una caída de 27%; Obrera, 23%; Condesa, 19%; Santa María La Ribera, 11%; Centro, 10%, y Roma Norte, 4%. Por su parte, las colonias que presentaron un alza en la demanda de inmuebles en renta fueron la colonia Doctores, con un incremento de 66%, y la Tabacalera con 37 por ciento. »
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30 Miguel Hidalgo Reportaje
mantiene vigilancia
en construcción de viviendas
Esta demarcación es una de las que ha presentado mayor crecimiento habitacional, aunque con algunas irregularidades por: Diego Rodríguez
L 40
obras con irregularidades fueron detectadas en la delegación
a delegación Miguel Hidalgo es una de las más atractivas para el mercado de vivienda desde económica, en el contexto de los precios manejados en la Ciudad de México, hasta residencias de lujo, por lo que las autoridades delegacionales decidieron establecer mecanismos que vigilen que los trámites estén en regla y no se construya fuera de la ley. Al inicio de la administración de la delegada Xóchitl Gálvez, del Partido Acción Nacional (PAN), se firmó un convenio de colaboración con el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México, a fin de evaluar proyectos, construcciones y obras que se planean edificar los próximos años. “Ante las denuncias de corrupción en materia inmobiliaria que vecinos han presentado, el convenio señala que la demarcación vigilará la debida aplicación de la Ley de Desarrollo Urbano y Vivienda, así como del Reglamento
de Construcciones”, explicó la funcionaria. Mientras que el Colegio se encargaría de dar asesoría “para determinar la viabilidad de una manifestación de obra, al tomar en cuenta aspectos técnicos de construcción, seguridad e impacto ambiental”. La Jefa delegacional ejemplificó con un caso, el que ocurrió en octubre de 2016, cuando de común acuerdo con el propietario de una edificación la calle Calderón de la Barca, colonia Polanco, se inició la demolición del quinto piso que fue levantado de manera ilegal y rebasaba lo que permite la norma. “No hay precedente de la demolición de un piso completo en Polanco, reconocemos la buena voluntad del propietario del inmueble a cumplir la ley. Con esta acción fueron dos las demoliciones que se hicieron ese mes”. Aseguró que en su administración “no dará marcha atrás en la aplicación de la ley, algunos
30 | Vivienda especialista del sector | enero-febrero 2017
constructores no sólo pretenden hacer más pisos y departamentos en Polanco, sino que este problema se ha extendido a otras colonias, como Anzures, Escandón, Anáhuac, Argentinas y Pensiles”. Otro caso que fue detectado ocurrió en la construcción ubicada en Mar Adriático 68, colonia Popotla, en donde se demolió el quinto piso de la obra. Según consta en el Programa de Desarrollo Urbano (PDU), en esa colonia sólo se permite levantar cuatro pisos. Además de violar esta norma, el despacho gestor contratado por los dueños del edificio les presentó permisos de construcción falsos y violó los sellos de clausura impuestos. Hasta esa fecha, la administración delegacional tenía detectadas 40 obras con irregularidades similares.
Actualización del PDU
Esta demarcación es una de las que tiene su Programa actualizado, pero
la fecha en que se realizaron las modificaciones fue en 2005, por medio de 23 audiencias públicas, con una participación de 1,839 personas, quienes ingresaron 287 propuestas, según consta en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. Miguel Hidalgo alcanzó su población máxima en 1970, cuando tuvo 648,236 habitantes; sin embargo, con el paso de las décadas, la población descendió a 364,398 personas en 1995; cinco años después fue de 352,640. “El despoblamiento pudo responder a cambios de uso del suelo e incremento en su valor comercial, así como a la terciarización de las actividades económicas, lo que ocasionó mayor número de población flotante y expulsión de habitantes hacia otras zonas de la ciudad y a los municipios conurbados del Estado de México”, explica el PDU de la delegación. Pero esta tendencia comenzó a revertirse con la implementación de una política que incentivó la construcción de vivienda en la “Ciudad Central”, es decir, la conformada por las delegación Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza y Benito Juárez. El documento detalla que esta demarcación tiene una superficie de 4,699 hectáreas que en su totalidad corresponden a suelo urbano, pero no cuenta con suelo de reserva para urbanizar, a excepción de algunos baldíos en sectores que presentan transición de usos del suelo, como son las zonas industriales. Por lo que imprentó una política de fomentar el desarrollo de lotes baldíos, para generar oferta legal de suelo y evitar especulación; construir reservas a partir de inmuebles reconstruidos; generar mecanismo para redensificar, reciclar y aprovechar áreas no saturadas y reutilizar los inmuebles abandonados o subutilizados, a fin de potencializar su uso mediante proyectos integrales. “En ese sentido y de acuerdo con los resultados derivados del levantamiento en campo, existen dentro de la delegación lotes baldíos, que en algunos casos son propiedad
privada o bien propiedad del gobierno local, así también existen construcciones abandonadas y subutilizadas, principalmente predios que fueron utilizados como bodegas o plantas industriales que ahora están en desuso, regularmente son propiedad privada”. Un ejemplo de esto es el caso de la zona conocida como Nuevo Polanco, en la zona de las Granadas y que se trasformó de una vieja zona industrial a un complejo de usos habitacionales, oficinas, entretenimiento y cultural, fenómeno que se ha ampliado a las colonias Irrigación, Anzures, Legaria Tacuba, Periodistas y Popotla, en donde desde hace dos años se tenían contemplados 80 proyectos.
Distribución de vivienda
En esta demarcación se conjuntan diversos sectores de vivienda, la residencial se ubica en colonias representativas de las décadas de 1930 y 1940, como Polanco y Lomas de Chapultepec, las cuáles están protegidas por los Programas Parciales respectivos. La vivienda residencial media, edificaciones que mantienen una imagen homogénea de las décadas de 1960 y 1970, ref lejan en
4,699
hectáreas tiene de superficie esta demarcación
su tipología constructiva, alturas, áreas libres y elementos constructivos, por un régimen de fraccionamiento, con restricciones que les dieron su homogeneidad, tal es el caso de las colonias Irrigación, San Miguel Chapultepec I y II Sección, Anzures, Escandón, Irrigación, entre otras, aunque algunas han modificado sus usos de suelo. En el caso de la vivienda económica, se concentra en donde hay uso habitacional, habitacional con comercio y habitacional mixto, lo que causa una imagen urbana confusa por el número de niveles, tipos de construcción. Esto ocurre principalmente en el norte de la demarcación. Finalmente, la zona habitacional plurifamiliar la conforman las unidades habitacionales Lomas de Sotelo, Loma Hermosa y Torres del Toreo, entre otras. “La zona se localiza al poniente de la delegación, presenta características constructivas y de imagen homogéneas, es decir en cada una de estas unidades existen zonas ajardinadas y espacios abiertos para la recreación de la población residente, zonas de estacionamiento y edificios de cinco y siete niveles”, detalla el documento. »
enero-febrero 2018 | Vivienda especialista del sector | 31
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