Vivienda Año 15 | Número 116 | noviembre-diciembre | EJEMPLAR GRATUITO
ESPECIALISTA DEL SECTOR
EL SECTOR VIVIENDA Y
LOS RETOS QUE VIENEN LOS DESAFÍOS PARA LA INDUSTRIA EN EL SIGUIENTE SEXENIO SON GRANDES, POR LO QUE LAS NUEVAS AUTORIDADES Y EMPRESARIOS DEBERÁN ROBUSTECER LA COOPERACIÓN PARA IMPULSAR AL SECTOR
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REPORTAJE EL FUTURO DE LAS HIPOTECAS
ENTREVISTA SUMAR ESFUERZOS PARA DETONAR LA VIVIENDA Powered by
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Contenido
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edición 116 / Año 15
Sinergias en pro del sector De acuerdo con Carlos Medina, presidente de Canadevi, los empresarios han encontrado similitudes entre su visión y la del nuevo gobierno.
12 Retos, escenarios y pendientes de la industria Actores del sector coinciden en que existen las condiciones para explotar el potencial de la industria en los próximos años.
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24 Necesario impulsar autoproducción El nuevo gobierno tendrá que voltear y considerar a esta opción como una salida eficiente para combatir el rezago, aseguró Carlos de la Garza, presidente del Convives.
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Banca comercial y su transformación digital Transitar hacia esquemas tecnológicos que impulsen la colocación hipotecaria es una de las metas planteadas por los bancos.
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No afiliados, sector estratégico Atender este segmento será fundamental si se quiere potenciar el sector. Por ello, a decir de Homero Garza, un elemento para ofrecer soluciones crediticias a este sector será subsidiar el riesgo.
Atender el tema de suelo para impulsar vivienda José Iracheta, quien dirigirá al Insus, aseguró que el objetivo de la próxima administración será impulsar una política para generar una oferta de tierra adecuada.
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Costos de vivienda, el gran reto en CDMX Atender el alza en el costo de suelo, así como invertir en infraestructura, son para Manuel González, director general de Canadevi VM, parte de los temas a seguir en la capital.
Directorios Arte & Producción Ángel R. Ruiz coeditor Edgar Rosas Colaboradores Dinorah Nava Fernando navarrete karla esperanza valeria gómez esteban salazar
Editorial Horacio Urbano
@horacio_urbano
Fotografía Centro Urbano Corrección de estilo Centro Urbano
Toca viajar al futuro
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Ventas ventas@centrourbano.com
s muy simple. Se siguen necesitando y se seguirán necesitando viviendas para atender el rezago de vivienda del México del futuro. A partir de esta premisa pueden modelar sus programas quienes forman parte de la nueva administración federal. Se trata de reciclar o mejorar el parque habitacional existente... Se trata también de generar oferta adecuada para atender la demanda futura... Y se trata también de hacer todo esto como parte de un proceso integral cuyo resultado final sean ciudades más eficientes, justas y competitivas. Se trata de entender que pensar el futuro empieza por quitar el cortoplacismo a la forma de entender los retos. No se trata de calcular cuántas casas se van a necesitar en el 2050, sino de entender cómo, dónde y cuándo habrá que hacerse. Se trata de que al saber que se tendrán que hacer esas casas, se tenga también resuelta la forma de dotarlas de las mejores infraestructuras y servicios. De entender que las distancias son resultado de la planeación y que los retos están en acercar las casas a trabajos y escuelas y a vincularas a todos los servicios de ciudad. Algo de así de grande solo se puede lograr cuando sociedad, gobiernos e iniciativa privada, suman esfuerzos y voluntades en función de objetivos y estrategias comunes. Hacer las viviendas que habrán de hacer falta es tema complejo, porque empieza con planear y regular... Y más adelante sigue en el proceso de crear condiciones que permitan la participación de quienes habrán de construir y financiar esos desarrollos. Es un ejercicio equivalente a viajar al futuro para plantear desde ahora soluciones que sean eficientes a lo largo del tiempo. Se ha hablado del enorme potencial de nuestro país, señalando que está llamado a convertirse en una de las 10 mayores economías del mundo. Y la noticia es que para que eso sea posible también se necesita crear las casas y ciudades que sean el entorno en que se desarrollen ciudadanos con la capacidad de tomar esas grandes metas y convertirlas en realidad. Toca sumar fuerzas con los equipos que llegarán a gobernar el país y dirigir sus instituciones.... Ahí está el camino al futuro, en la capacidad que tengamos en este momento de sumar.
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presidente Horacio Urbano Directora General Roxana Fabris Directora de relaciones públicas Maribel Matías Gerente de administración carlos melo Ventas de publicidad ventas@centrourbano.com editora responsable Roxana Fabris vivienda es una revista cerTificada por la comisiÓn calificadora de publicaciones y revistas ilustradas
vivienda especialista del sector es una publicación de Centro Urbano, Paseo de la Reforma 403 Piso 11 Desp. 1101, Del. Cuauhtémoc, CP 06500 Ciudad de México. Número de Reserva ante el Instituto de Derechos de Autor No. 04-2009-032420073400-102, Certificado de Licitud de Título 14481, Certificado de licitud de Contenido 12054. expedido por la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas con fecha 18 de junio de 2009. Editor responsable Horacio Ramón Urbano Calva y Roxana Fabris López Piña Todos los derechos Reservados. Prohibida su reproducción total o parcial sin autorización previa. IMPRESO EN: AZUL IMPRESO AV. ATLACOMULCO NO. 235 COL. LA LOMA TLALNEMEX, CP. 54070 Estado DE MéXico DISTRIBUIDO POR: Ladrillos en Remojo S.A. de C.V., Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, México CDMX.
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desarrolladores
Vinte colocó bono verde por 800 mdp La colocación tuvo una sobredemanda de 50% impulsada por inversionistas institucionales
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on el objetivo de impulsar proyectos sustentables en la industria de la vivienda, la desarrolladora Vinte concretó la emisión de un bono verde por un total de 800 millones de pesos. La operación se ubica como la primera emisión de un bono sustentable por parte una empresa de la industria de la vivienda en América Latina. De acuerdo con la compañía, el bono se estableció con un plazo de 7 años a tasa fija
de 9.83 por ciento. Además, precisó que la emisión de los certificados obtuvo la calificación AA+ por parte de HR Ratings y Verum. “La sobredemanda obtenida fue del 50%, impulsada por inversionistas institucionales, incluyendo afores, banca de desarrollo, aseguradoras, fondos de deuda y banca privada”, señaló. Sergio Leal, director general de Vinte, reiteró que los recursos obtenidos a través de esta herramienta serán
empleados para financiar proyectos sustentables, así como asegurar la posición de la empresa. Cabe señalar que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), a través del BID Invest, acompaña a la desarrolladora Vinte en esta acción. Y es que este organismo financiero otorgó a la empresa una garantía parcial de crédito del orden de los 250 millones de pesos para respaldar el bono verde con clave ‘Vinte 18X’ que lanzó la compañía. A decir del BID, con esta acción, el organismo robustece su impulso al desarrollo de vivienda de niveles social, medio y residencial en México.
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instituciones
Generar confianza desde el Infonavit, meta del nuevo gobierno El perfilado como futuro director del organismo señaló que el dialogo con los diversos sectores será fundamental para construir un Instituto más eficiente
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Transformación digital en el Infonavit, tema prioritario para el nuevo gobierno
l objetivo que tiene el equipo del nuevo gobierno es brindar certeza, por lo que cualquier cambio que se pueda contemplar para el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) será en consenso con la iniciativa privada, aseguró Carlos Martínez Velázquez, elegido por Andrés Manuel López Obrador como la propuesta para encabezar al organismo en la siguiente administración. En charla con empresarios, Martínez Velázquez destacó que el dialogo con las diversas partes que integran al Infonavit y el sector vivienda será fundamental para lograr mejoras en la institución y la industria. De manera particular, añadió que el Instituto juega un papel fundamental para México, por lo que “se debe ser responsable en su manejo”. “Estamos aquí para generar confianza. Algo que el propio presidente electo, Andrés Manuel López Obrador, nos ha mandatado es que cualquier cambio se haga de manera muy gradual, por lo que no va haber cambios abruptos; todo tiene que ser dialogado, consensuado y así va a ser en el caso del Infonavit”, aseguró. Carlos Martínez señaló que se ha iniciado un dialogo importante hacia el interior del Infonavit, tanto con el sector de los trabajadores como con el sector empresarial. En ese contexto, agradeció la disposición de las partes por entablar esta dinámica, que dijo, es benéfica para el organismo. “Este tipo de diálogos son importantes. Primero tenemos que partir que nadie tiene la verdad absoluta y tenemos que encontrar, a través del dialogo, las mejores soluciones”, dijo. El propuesto para dirigir al Infonavit enfatizó que impulsar al Instituto y al sector vivienda es un tema de corresponsabilidades.
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Por ello, manifestó, resulta importante encontrar sintonía entre los actores que participan. “Es muy importante que todos estemos en el mismo barco, en una sintonía de dialogo y que no haya ningún tipo de duda. El dialogo está ocurriendo y está teniendo frutos y me siento muy confiado con el apoyo que han dado las cámaras empresariales, el diálogo abierto que hemos tenido, y se los agradezco porque significa ese principio de corresponsabilidad, pero también de generación de confianza”. De cara a afrontar los retos del futuro, Carlos Martínez expuso que la transformación digital será uno de los temas al centro de la agenda. Abundó que este cambio debe entenderse como un proceso de fondo. “La transformación digital es un compromiso que traíamos y que me da mucho gusto coincidir con la visión del sector empresarial del Infonavit en relación a este tema. Y algo que compartimos es que este proceso no sólo es poner en electrónico algo”, expuso.
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Entregó Conavi Premio Nacional de Vivienda Con el galardón, la Comisión reconoció a diversos participantes del sector que han impulsado el desarrollo óptimo de la industria
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a Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) realizó la entrega del Premio Nacional de Vivienda en sus ediciones 2015 y 2016, en los cuales reconoció a los actores que contribuyen al desarrollo de viviendas de mejor calidad y confort, sin descuidar las necesidades, así como los usos y costumbres que tiene la población beneficiada. “Hay muchos sectores que han sido muy productivos en los últimos años, probablemente ninguno tanto como el sector de la vivienda”, mencionó Jorge Wolpert Kuri, director general de la Conavi, quien además destacó el trabajo coordinado entre el sector público y el privado. Ambas ediciones del Premio se componen de cuatro categorías cada una, así como de menciones especiales, en las cuales participaron desarrolladores de vivienda y productores de vivienda social que cumplen con la Política Nacional de Vivienda.
n Vivienda de interés social: Proyecto Novus Sendero por Carpi Sapi de C.V. en Nuevo León.
Los ganadores
n Reciclaje de edificios: Edificio Pino Suárez en Guanajuato, realizado por Grupo Constructor de Vivienda Patrimonio y Servicios S.A. de C.V.
Así como las menciones especiales, donde se reconocieron los siguientes proyectos: n Gestión gubernamental y vivienda: Programa de Autoconstrucción de Vivienda del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (Invi).
n Reciclaje de edificios: María Ribera en la Ciudad de México, realizado por Marhnos Vivienda Sapi de C.V.
n Reconstrucción: Reconstrucción del pueblo de Chamela en La Huerta, Jalisco, proyecto impulsado por Rogelio Zambrano.
En su edición 2015, el Premio Nacional de Vivienda recibió 47 proyectos con 14,081 viviendas en 16 estados del país. En el proceso participaron 25 evaluadores y fueron encuestadas 1,413 personas. Los resultados obtenidos dieron como ganadores a:
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n Vivienda media residencial: Central Park Interlomas desarrollado por Promotora FM S.A. de C.V. en el Estado de México. n Producción social de vivienda asistida rural: Proyecto Programa de Vivienda Digna en Juárez, Chihuahua.
Además, se realizaron cuatro menciones especiales a: n Vivienda para grupos vulnerables: Proyecto de Vivienda Tepehuana en Durango, desarrollado por la Comisión Nacional para el Desarrollo de los Pueblos Indígenas (CDI). n Gestión gubernamental y vivienda: El Programa de Vivienda para Policías y Jóvenes del Instituto de Vivienda del Estado de Yucatán (IVEY).
Para la edición 2016 del Premio Nacional de Vivienda se tuvo la participación de 42 proyectos que comprenden un universo de 28,692 viviendas, de las cuales participaron 8,079. Con la encuesta de satisfacción realizada por el Infonavit, la Conavi, así como por 16 evaluadores, se proclamaron como ganadores los siguientes proyectos: n Vivienda de interés social: Misión de las Flores III del Consorcio Ingeniería Integral S.A. de C.V. en Quintana Roo. n Vivienda media y residencial: Paseo 136 en la Ciudad de México, realizado por Quiero Casa. n Producción social de vivienda asistida rural: Viviendas de adobe reforzado en la montaña de Guerrero por la organización Cooperación Comunitaria A.C.
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Llaman a impulsar transformación digital en Infonavit El cambio en el Instituto es fundamental para incrementar la capacidad del organismo, coincidieron empresarios
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a transformación digital del Infonavit es necesaria no sólo para elevar la eficiencia e impulsar la colocación crediticia del organismo, sino para detonar y encaminar a la industria de la vivienda en su conjunto a un cambio de fondo. Lo anterior es parte de las conclusiones que dejó la Reunión Nacional de la Dirección Sectorial Empresarial (DSE) del Infonavit que encabeza Sebastián Fernández Cortina, evento realizado en Cancún, Quintana Roo los pasados 26, 27 y 28 de septiembre. Durante las jornadas de trabajo, empresarios, especialistas e integrantes del equipo del próximo gobierno se dieron cita para discutir en torno a los retos que se avecinan para el sector de la vivienda. La atención a los segmentos de bajos salarios, los no afiliados, así como una mejor dispersión del subsidio son parte de los temas que se pusieron sobre la mesa. En la jornada inaugural, Sebastián Fernández Cortina, titular de la DSE del Infonavit, destacó que este marco de transición es ideal para abrir el dialogo y definir las líneas de acción a seguir
en aras de detonar el quehacer en la industria. “En los últimos años hemos soñado sobre el futuro, la transformación, lo que significa y cómo podemos, a través del Infonavit, ser incluyentes e impulsar al sector. Y después de dar seguimiento al tema en últimos años decidimos titular a este encuentro ‘El futuro empieza hoy’. “Llegamos a este momento donde se define una elección, una visión de país y de manera natural es un momento de reflexión, de dialogo, de introspección para entender qué es lo que hemos hecho, qué es lo que hemos dejado de hacer, qué no hemos hecho bien y hacia dónde tenemos que apuntar los esfuerzos”, dijo. En lo referente, Fernández Cortina aseguró que la dirección que representa está comprometida con el Infonavit y el sector vivienda. Aseguró que desde la iniciativa privada se ha trabajado por mejorar la calidad de vida de las familias a través de la vivienda, por lo que, dijo, el nuevo gobierno encontrará en los empresarios el apoyo para avanzar en el objetivo de ofrecer más y mejores hogares.
fotos: edgar rosas
“Si en el Instituto no entramos en este proceso (de transformación) y nos quedamos rezagados, el futuro del Infonavit es muy limitado”. - Sebastián Fernández Cortina, titular de la DSE Infonavit.
“Los mexicanos tenemos que construir juntos ese México en el que queremos vivir. En el sector empresarial representado en el Infonavit hemos estado a la altura de todos los retos y tengo la plena seguridad que vamos a estar a la altura del reto que se nos presenta en esta coyuntura. “El nuevo gobierno tendrá la plena seguridad que nosotros trabajaremos de manera muy entregada y comprometida, responsable, para que en conjunto logremos el México con el que soñamos todos. Entendemos cuál es nuestro rol y van a contar plenamente con nosotros para lograr esos objetivos”, apuntó. Al respecto, en el evento, Sebastián Fernández Cortina entregó a Carlos Martínez, propuesto para encabezar al Infonavit, y a Armando Rosales, elegido como el subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda en el próximo gobierno, dos estudios que contienen análisis y propuestas para atender el reto de vivienda en el país. En primera instancia, el representante del empresariado hizo entrega del documento titulado ‘Vivienda para todos’, así como el denominado “La
Transformación Digital del Infonavit”. “‘Vivienda para todos’ es una visión y una serie de propuestas que consideramos pueden ser útiles para la visión de futuro, en donde de una manera puntual e intensa buscamos las formas para abatir el rezago en todas sus formas en los próximos años. “Y otro que llamamos ‘La Transformación Digital del Infonavit’, en donde con una visión apalancada en lo que la tecnología está haciendo en el mundo, estamos seguros que el Infonavit puede, a partir de una visión y transformación digital, hacer muchas más cosas, con un costo más bajo, con mejor servicio, más transparencia y desde luego con mucha más eficiencia”, dijo. En relación a este último punto, Fernández Cortina destacó que el cambio en el organismo se torna fundamental con la mira de mantener al Infonavit como referente. Señaló que de no migrar a un esquema que tome como base la tecnología, el futuro del Instituto es limitado. “Si en el Infonavit no entramos en este proceso y nos quedamos rezagados, el futuro del Infonavit es muy limitado (…) es importante destacar que, a partir de esta transformación digital, el Infonavit estaría operando de una manera muy distinta. Podría hacer mucho más de lo que hace, en todos los sentidos: de inversiones, de recuperación de cartera, de originación de crédito, de medición de riesgo”, indicó.
reportaje especial
Detonar el sector, prioridad en la próxima administración La industria de la vivienda cierra filas y, en el marco del inicio del siguiente sexenio, establecen los puntos finos que deberán abordarse para impulsar el crecimiento de la industria
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Edgar Rosas
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millones
de acciones, será la demanda acumulada en los próximos años.
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ras un sexenio de logros para la industria de la vivienda, el panorama para el sector tras el 1 de diciembre de 2018 pinta optimista y con un gran potencial por explotar. Si bien, la industria llega con una posición sólida y convertida en un motor de suma relevancia para el país, existen grandes áreas de oportunidad que, de ser atendidas de manera correcta, detonarán a la industria y permitirán dar cauce a las diversas demandas del mercado. De acuerdo con especialistas, en la actualidad existen las condiciones para que el sector de la vivienda pueda crecer de manera sólida en los años venideros. Según la visión de diversos personajes, a pesar que hay en el horizonte grandes retos y obstáculos por superar, el sector viviendero cuenta con los medios para enfrentar cualquier situación. En el contexto nacional, los actores de la industria distinguen dos grandes vertientes en las que el sector deberá trabajar. Por un lado, el sector en su conjunto tendrá como misión concentrar los esfuerzos para mantener los buenos niveles que se han alcanzado en mercados tradicionales; y por otro, deberá redoblar esfuerzos para extender su margen de acción e impulsar áreas en las que la industria aún no ha incursionado o no ha atendido lo suficiente.
1 millón
de acciones de vivienda por año, objetivo del nuevo gobierno
Así, entre otras cosas, la creciente demanda de vivienda del país, impulsada por un bono demográfico considerable, se pone en el escenario como el más grande reto que tendrá la industria y el gobierno en el siguiente sexenio. Según los cálculos de los desarrolladores, la próxima administración enfrentará la mayor demanda de vivienda en la historia del país, la cual alcanza una cifra acumulada del orden de las 22 millones de acciones. En este marco de grandes retos para el futuro, se posiciona el tema de la atención
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a no filiados, segmento que, a decir de algunas voces del sector, será el epicentro de la revolución en la industria. Este segmento representa una de las áreas de oportunidad más grandes del sector, pues a la fecha no hay una oferta de productos bien desarrollada para impulsar la adquisición de vivienda entre quienes no cotizan en alguna institución de seguridad social. Sumado a lo anterior, el impulso a la vivienda social en su conjunto se vislumbra como uno de los grandes pendientes, por lo que se encamina como una de las prioridades. Para algunos, el perfil social del nuevo gobierno aumenta las expectativas de poder concretar el diseño de esquemas que abonen a la causa y permita crear las condiciones para aumentar la oferta y, a su vez, que una mayor cantidad de familias de bajos ingresos puedan acceder a soluciones habitacionales.
Tres puntos por atender
Al respecto, a decir de Miguel Messmacher, subsecretario de Hacienda y Crédito Público, hacia el futuro, hay tres grandes áreas en las que el sector vivienda deberá poner atención para detonar aún más su crecimiento: la vivienda en renta, la vivienda vertical y la hipoteca inversa. De acuerdo con el funcionario federal, en el tema de la vivienda en renta hay un
gran potencial por explotar. Según el subsecretario, en este segmento, México presenta un gran retraso en comparación con otras naciones, por lo que se coloca como un nicho en el que la industria deberá poner énfasis. “En la vivienda propia se dieron avances muy importantes, pero la vivienda en renta es un sector donde tenemos un menor desarrollo, donde claramente tenemos que reforzar las condiciones para que se pueda robustecer esa parte del mercado. “En todos los países del mundo lo que vemos es un buen balance entre vivienda propia y vivienda en renta, y hacia allá debemos caminar. Mucho del énfasis de las políticas públicas ha sido en la vivienda propia, y vale la pena que se le dé una revisión”, afirmó. Por otro lado, explicó que el desarrollo de vivienda vertical deberá estar en el panorama del sector como uno de los ejes clave para detonar el crecimiento. Dijo que si bien ya hay esfuerzos, es necesario poner mayor atención, sobre todo para caminar en la línea de redensificar ciudades. “El tema de la vivienda vertical y la redensificación es un proceso que ya se ha dado, pero tiene que seguir, aún hay campo por avanzar; particularmente hay que mejorar en el campo de la coordinación entre desarrolladores del sector, el gobierno federal, el sistema
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reportaje especial financiero y las autoridades locales”, detalló. En tal sentido, Messmacher aseguró que existen las condiciones para que la industria de la vivienda pueda alcanzar crecimientos importantes en los próximos años. Por ejemplo, comentó, las condiciones macroeconómicas son un factor que da a la industria el escenario adecuado para lograr un desarrollo óptimo. “Las condiciones para el desarrollo del sector vivienda nunca han sido mejores. “ S i ve m o s e n d ó n d e estamos parados el día de hoy, podemos ver que nos encontramos con condiciones que permiten anticipar que el sector se mantendrá fuerte y que se mantendrá como un sector boyante hacia delante”, apuntó.
Trabajar en conjunto
Para el siguiente sexenio, la industria de la vivienda en su conjunto deberá robustecer el trabajo coordinado, esto en aras de superar los desafíos que se presenten. Una de las tareas primordiales será conjuntar los esfuerzos para hacer crecer a la industria y llevarla a niveles similares que lo observado en países más evolucionados. Así lo consideró Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank, quien manifestó que el sector hipotecario bancario mantendrá
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un papel relevante. En tal sentido, aseguró, uno de los grandes retos de la banca comercial se centra en desarrollar los instrumentos necesarios para otorgar financiamiento a la población que no cotiza en alguna institución de seguridad social. “Sin duda los bancos debemos apuntar hacia el tema de no afiliados. Una de las metas que nos debemos fijar es cubrir este mercado, un mercado muy grande en México. La proporción de aquellos mexicanos que tienen acceso un programa de vivienda, ya sea a través del Infonavit o Fovissste, se queda muy corta a lo grande que pudiese ser el mercado de no afiliados”, expuso. Prieto enfatizó que el desafío que representa la atención a no afiliados es
“Sin duda los bancos debemos apuntar hacia el tema de no afiliados. Una de las metas que nos debemos fijar es cubrir este mercado, un mercado muy grande en México”. - Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank. mayúsculo. Recordó que en este gran mercado existe una heterogeneidad de perfiles, por lo que será necesario identificar el segmento y poder diseñar los esquemas a partir de los requerimientos y necesidades. “Debemos tener en cuenta que en el mercado de no afiliados hay de todo. Hay mercado de no afiliados
con ingresos abajo de cinco Umas, que es donde se dificulta para la banca. Pero yo te diría que de cinco a 12 Umas es un mercado muy importante que no hemos sabido atender o que no hemos podido diseñar productos, y que sin duda vamos a seguir trabajando en la oferta para poder apuntalar este mercado”. Por otro lado, habló sobre las perspectivas para el sector en el arranque del nuevo gobierno. Consideró que en el escenario se vislumbra un panorama estable para la industria en su conjunto. “Visualizamos un sector muy estable. El equipo del nuevo gobierno se ha pronunciado y ha manifestado que no van hacer cambios significativos en los próximos meses, lo cual va permitir que este mercado permanezca estable.
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millones de empleos genera la industria de la vivienda
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Atención prioritaria
En palabras de Jesús Sandoval, director general de Ruba, para impulsar la vivienda social en el siguiente sexenio, la industria tendrá que poner el foco en dos elementos: el suelo y el uso de subsidio. De acuerdo con el desarrollador, una de las principales problemáticas a las que se ha enfrentado a la industria es la carencia de una política de suelo, que ha derivado, entre otras cosas, en un proceso de especulación con este insumo. “Creo que el problema de la vivienda de interés social es que hay una especulación terrible por el suelo y no hay ninguna política pública que pare esa práctica e incentive que esa tierra que cuenta con las condiciones pueda ser utilizada para el desarrollo de vivienda. En ocasiones, la gente dura 10 o 20 años con la tierra pagando un ridículo impuestos predial, sólo especulando con ella y eso encarece el suelo, lo que nos lleva a construir en lugares un Miguel Messmacher poco más lejos”, apuntó. Subsecretario de En otro orden de ideas, en Hacienda y Crédito relación al uso de subsidio, Público señaló que hay un área de oportunidad. Aseguró que este apoyo que se otorga desde el ámbito federal debe mantenerse, sin embargo, apuntó, se debe mejorar en aras de potencializar sus beneficios. “El problema de la vivienda es un problema de ingreso. Si el trabajador no tiene mayor ingreso no tiene posibilidades de ahorro y no es sujeto a crédito. En ese marco, la intervención del Estado a través un subsidio al frente hace posible que estas personas puedan tener acceso a una vivienda. Creo que el subsidio bien manejado para eso segmentos de la población debe no sólo mantenerse sino mejorar para que se aplique de manera correcta y para que llegue a quien realmente lo requiere”, expresó. En este sentido, añadió que el combate a la corrupción será un eje fundamental en el próximo gobierno. Sostuvo que acabar con esta práctica, además de mejorar los procesos en torno a permisos, permitirá impulsar a la industria.
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entrevista
especial
armando rosales propuesto para la Subsecretaría de Sedatu
Trabajo
coordinado,
fundamental para impulsar vivienda El equipo del nuevo gobierno buscará detonar el mercado de vivienda nueva, para lo cual mantendrá el dialogo con desarrolladores en aras de lograr consensos Edgar Rosas
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n la próxima administración, será necesario impulsar una revisión integral del sistema nacional de vivienda, esto en aras de articular mejor los esfuerzos de todos los actores y poder atender los grandes retos de la industria, entre ellos, dotar de vivienda a los sectores de menores ingresos, aseguró Armando Rosales, propuesto para encabezar la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). En entrevista con Revista Vivienda, el futuro funcionario puntualizó que la atención al segmento de no afiliados, así como detonar mejores mecanismos para dotar de vivienda al segmento social, son parte de las prioridades planteadas por la nueva administración. Señaló que, en este proceso, el nuevo gobierno trabajará de la
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mano con empresarios y sociedad civil para definir los mejores mecanismos. “Vemos dos retos hacia el futuro: el primero, el encarecimiento del suelo; y segundo atender a los más pobres, tanto formales como informales. Y eso implica una revisión integral de todo el sistema nacional de vivienda. “Tenemos que ver cómo nos articulamos mejor para que todos, de manera solidaria, podamos atender a los sectores de menores ingresos, tanto de salarios mínimos de trabajadores formales que sí tienen seguridad social, como a los sectores que no tienen acceso a la seguridad social pero que tampoco tienen acceso al crédito para la vivienda”, apuntó. El próximo subsecretario manifestó que a pesar que el planteamiento inicial del gobierno contempla impulsar en mayor medida acciones en materia de mejoramientos y autoproducción, no se abandonará la vivienda nueva.
Afirmó que no sólo no desaparecerá del radar, sino que se buscará fortalecer a este segmento. “No podemos permitir que se detenga el ritmo de construcción de vivienda. Al contrario, tenemos que fortalecerlo y potenciar las construcciones de viviendas nuevas. Obviamente, con reglas claras y cambios que se vayan haciendo de manera consensuada para generar todas las condiciones de certidumbre para el sector de la construcción y la vivienda”, consideró.
Coordinación con desarrolladores
Si bien serán necesario realizar cambios para poder afrontar los retos, estos se realizarán en consenso con los desarrolladores de vivienda, aseguró Armando Rosales. “Buscamos dar garantías al sector empresarial y que estemos de acuerdo
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y desarrolladores, sobre todo para explorar los mejores mecanismos ante este encarecimiento y fortalecer los modelos en los que se está produciendo la vivienda”, indicó. En relación a no afiliados, destacó que la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) deberá ocupar un rol más activo. Declaró que una de las metas es poder desarrollar programas para los diversos sectores, pero sin clientelismos.
Las estrategias
en la corresponsabilidad que implica atender a los sectores de menos ingresos, que es donde se enfocará la política del gobierno; tenemos que atender a todos aquellos que no han ejercido su derecho a una vivienda adecuada. Es a los sectores de menores ingresos y a los no afiliados a los que tenemos que llegar y es ahí donde estamos trabajando de la mano con quienes construyen vivienda”, resaltó. En materia de subsidio, Armando Rosales dijo que se deberán analizar los planteamientos hechos por desarrolladores en relación a un cambio en el esquema, así como el establecimiento de un presupuesto multianual. Por otro lado, expuso que será fundamental atender el tema de los altos costos del suelo, ya que, dijo, uno de los grandes retos es el encarecimiento del mercado del suelo. “Vamos a trabajar con Canadevi, con otros grupos empresariales
“Hay una realidad: necesitamos cambios, si no, no vamos a atender a esos sectores (de bajos ingresos). Pero los cambios tienen que ser pensados con visión a futuro y serán acordados con todos los sectores”. - Armando Rosales, propuesto para la Subsecretaría de Sedatu.
De acuerdo con Armando Rosales, una de las estrategias que se impulsarán desde el inicio de la administración tiene que ver con el Programa de Mejoramiento Urbano, que contempla una inversión de 10,000 millones de pesos para atender 15 ciudades en materia de vivienda y desarrollo de infraestructura. En términos generales, la propuesta buscará atender 100 ciudades en el sexenio bajo un esquema que parte de tres ejes: suelo, vivienda e infraestructura. En tal sentido, dijo que el programa irá acompañado de la política de regularización que se impulsará desde el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (Insus), además de detonar acciones de ampliación, mejora y sustitución de vivienda. “Para aquellas viviendas que necesitan ser reubicadas, se trabajará de la mano con el sector para generar nuevas viviendas. Y también viene una política importante de regularización, tanto de la propiedad del suelo, dar certeza jurídica a los habitantes, como de una regularización administrativa de las viviendas. El programa no sólo es de mejoramiento urbano de infraestructura sino de garantizar el derecho humano a una vivienda adecuada”, puntualizó el fututo subsecretario.
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entrevista josé iracheta
Suelo, eje prioritario del nuevo gobierno Definir una política que permita generar una oferta de tierra adecuada y, a su vez, recuperar la rectoría del Estado en la materia, es parte del objetivo en el siguiente sexenio
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Esteban Salazar
a próxima administración federal ha puesto como uno de los ejes prioritarios dentro la política de desarrollo urbano y vivienda el tema del suelo. Por ello, el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (Insus) se perfila como una de las piezas clave para que el gobierno que encabezará Andrés Manuel López Obrador alcance sus objetivos. En esta tónica, a decir de José Iracheta, propuesto para encabezar al Insus en el siguiente sexenio, el planteamiento de la próxima administración federal se basará en dos pilares que ejecutará el Instituto: por un lado, una gestión óptima del suelo, cuestión que en palabras del futuro funcionario no se ha realizado; y segundo, un programa de regularización ambicioso que no sólo se limite a otorgar documentos que avalen la propiedad, sino acciones que eleven la calidad de vida de las familias en predios irregulares. En entrevista con Revista Vivienda, Iracheta destacó que una de las prioridades es recuperar la rectoría del Estado en el tema de suelo. De manera
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particular, consideró que el Insus deberá jugar un papel preponderante en este rubro. “El tema del suelo es prioritario. No diría que es el único tema, es una suma de diversos ejes, sin embargo, definitivamente el suelo es la base para todo lo demás. La vivienda se construye sobre el suelo y si no tienes una gestión adecuada se presenta la problemática urbana que observamos hoy, en donde las ciudades crecen por cualquier lado porque nadie se ha sentado a orientar la gestión del suelo. Entonces es prioritario en ese sentido, es la base para lograr lo demás”.
Programa Nacional de Suelo
Al respecto, el futuro funcionario manifestó que, por un lado, la administración entrante pondrá en marcha un Programa Nacional de Suelo, cuyo principal objetivo será generar una oferta de tierra que cumpla con ciertas características para atender a familias de bajos ingresos. El próximo titular del Insus enfatizó que a la fecha este es uno de los puntos olvidados y que será
necesario atender para dotar de vivienda a familias de la base de la pirámide. “El Programa Nacional de Suelo es el primero de los pilares y tiene que ver con generar una oferta de suelo bien localizado, adecuado y asequible, es decir, accesible en términos de dinero para la población de menos ingresos que son los cuatro primeros deciles de ingreso. Por lo menos 40% de la población se encuentra en esta situación y es la que ha sido excluida, tanto para financiamiento de vivienda, pero también para acceso de suelo para la ciudad”, detalló. Como parte de los objetivos del Programa Nacional de Suelo, explicó Iracheta, se encuentra atender el rubro de los llamados vacíos urbanos, es decir, predios subutilizados que en su mayoría se ocupan para la especulación. “Es inmoral e injusto que haya un sector que sólo engorda el valor del suelo y esto ocurre a costa de la ciudad e implica que mucha gente se tenga que ir a vivir afuera. Uno de los objetivos de Insus es meter la mano en este mercado. No digo que lo tomemos
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nosotros, porque al final son atribuciones del primer orden de gobierno, de alcaldías, pero sí tenemos una obligación institucional de entrar y hacer las gestiones que correspondan para darle la vuelta”. Aunado a lo anterior, Iracheta mencionó que uno de los planteamientos para la operación del nuevo Insus es la gestión de tierra para grandes proyectos de infraestructura. Aseguró que el objetivo es evitar las prácticas observadas hasta ahora, en la que se inicia con la obra sin contemplar el tipo del suelo por donde pasará el proyecto.
Regularización a fondo
Por otro lado, José Iracheta destacó que impulsar la regularización será uno de los ejes clave en la política del nuevo gobierno. Sostuvo que esta línea de acción obedece a un sentido de justicia social en beneficio de los más desprotegidos. En tal sentido, Iracheta subrayó que el nuevo gobierno será muy cuidadoso en el planteamiento de la política. Expuso que las acciones encaminadas en este objetivo se operarán en un marco integral para que sean beneficias y no produzcan vicios. Añadió que, de acuerdo con algunas experiencias, el impulsar una política de regularización puede incentivar a la irregularidad, lejos de frenarla. “Debemos reconocer que hay un riesgo de la regularización y es que
“El primer gran logro será ordenar las instituciones, comenzar de cero y de ahí empezar a construir lo que tenemos que hacer. No sé si el sexenio nos dé para hacer tanto, pero sí da para sentar las bases de la futura política nacional de suelo”. - José Iracheta, propuesto para encabezar al Insus hay una circulo vicioso, pues cuando regularizas creas un incentivo a la irregularidad. Regularizar puede ser contraproducente, puedes generar más irregularidad y esto puede pasar si no está enmarcado en un entorno de actuación más amplio”, apuntó. En lo referente, dijo, la política de regularización se impulsará a la par de medidas como el Programa de Mejoramiento Urbano que planteó Román Meyer, propuesto para encabezar a Sedatu en el próximo sexenio. Con esto, abundó, la entrega de documentos que dan certeza a las familias irá acompañadas de medidas que mejorarán el entorno, en aras de elevar la calidad de vida. “Con la regularización buscamos
millones de predios irregulares, se estiman en México
tres objetivos: el primero, que tiene que ver con generar certeza jurídica sobre la propiedad y hacer un cambio importante: hasta ahora la propiedad o la certeza jurídica sobre la propiedad se ha entendido como propiedad privada, pero hay varias formas de tener certeza jurídica, como la propiedad comunitaria, las asociaciones, los comodatos, y vamos a tener que explorarlo”, dijo. Aunado a lo anterior, añadió que con la regularización se buscará mejorar y consolidar áreas urbanas formales, además de impulsar los mercados secundarios de vivienda. Como medidas complementarias a la política de suelo que emprenderá la nueva administración, explicó José Iracheta, se evalúa la puesta en marcha de bancos de suelo, en la que, a decir del futuro funcionario, se buscará la intervención de todos los involucrados; además, señaló que se buscará establecer avalúos de referencia para el tema de suelo.
Los retos venideros
En palabras de José Iracheta, una de las grandes oportunidades que se vislumbra es recuperar la rectoría del Estado en cuestión del suelo. Afirmó que a la fecha la nula acción en la materia ha llevado a una desregulación del mercado de tierra. “El mercado de suelo se ha desregulado completamente. No ha habido una política de suelo y la proliferación de asentamientos irregulares, de vacíos de suelo, el crecimiento desordenado son las consecuencias que tenemos en todo el país. Y uno de los puntos es que antes la Corett y ahora el Insus sólo se ha dedicado al problema de la irregularidad, pero ha dejado de lado la rectoría de la política de suelo en el país y ese es el principal reto”, apuntó.
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entrevista Carlos de la Garza
Nuevo gobierno debe buscar soluciones para el sector Atender la demanda de los no afiliados y respaldar esquemas de autoproducción son los principales objetivos para Convives Karla I. Esperanza
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e cara al inicio de la nueva administración gubernamental, el sector vivienda presenta retos importantes como la atención al segmento de los no afiliados a esquemas fiduciarios, así como la autoproducción de viviendas que ha tomado pulso en los últimos años. Para el presidente del Consejo Nacional para la Vivienda Verde Sustentable (Convives), Carlos de la Garza, atender la demanda de más de nueve millones de mexicanos es el reto principal para el sector, por lo que es necesario encontrar procesos de inclusión para aquellos que no cotizan para Infonavit o Fovissste. “Es un tema que tiene que atender la iniciativa privada y la suma de gobiernos federal, estatal y municipal. Además, no todas las viviendas se necesitan en ciudades, también hay que voltear a ver a gente de regiones rurales”, señaló en entrevista para Revista Vivienda. En ese sentido, indicó que la próxima administración, encabezada por Andrés Manuel López Obrador, debe generar diálogo con instituciones especializadas, así como crear mecanismos financieros flexibles que
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permitan a las familias de bajos recursos, y que no cuentan con seguridad social, acceder a un crédito que les permita hacerse de una vivienda digna. “Queremos trabajar de la mano con el nuevo gobierno para que se desarrollen mejores instrumentos financieros. Buscamos de alguna manera madurar a la industria, así como lo ha hecho correctamente Canadevi con el Infonavit, y al igual que ellos, podamos explotar la oferta y la demanda de la vivienda y atender estos mexicanos que están tan rezagados”, expresó. Reiteró que mantendrá la colaboración con los tres órdenes de gobierno, así como los poderes ejecutivo y legislativo, tanto federal como locales, para lograr el bienestar de los mexicanos, ya que, en 10 años de vida, Convives ha incorporado nuevos mecanismos para dotar de vivienda a la sociedad, sin embargo, “aún hay trabajo por hacer”. Asimismo, comentó que entre las prioridades que atenderá el Consejo durante el próximo sexenio está la continuación de esquemas que han funcionado
en el desarrollo de viviendas para los segmentos de bajos ingresos, ya que éstos se encuentran principalmente en comunidades alejadas en las que difícilmente tienen acceso a los esquemas tradicionales de seguridad social para la vivienda.
Impulsar la autoproducción
De la Garza dijo que es importante apoyarse en la innovación y la evaluación para mejorar como sector y como país, por ello, mencionó que un mecanismo que ha funcionado es la opción de la autoproducción de vivienda, por la que la población se ha inclinado, y a la que es necesario que empresarios pongan más atención, ya que podría ser una solución viable. “Atender la demanda de vivienda de la gente más pobre del país no sólo tiene que ser solucionada con subsidios y fondeo gubernamental, éstos son aceleradores, una necesidad y muchas veces un habilitador indispensable para que los proyectos ocurran; pero si apostamos a que es el
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único elemento, el único detonador de esto, lo más probable es que fracasemos. “La próxima administración federal debe dar continuidad a los trabajos de autoproducción de vivienda para los más necesitados, sin que esto implique que no se hagan cambios y mejoras en el método. Se debe analizar cómo vamos sin detener la autoproducción para los más necesitados, con el paso del tiempo y un análisis, hacer que las cosas funcionen mejor”. Reconoció que si bien el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) atiende esto, a través del seguro que ofrece de cobertura de primeras pérdidas, se debe potenciar más, darle más volumen y unir esfuerzos con Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). En México se generan aproximadamente 500,000 viviendas en autoproducción anualmente, sin embargo, éstas carecen de normativas técnicas en su construcción, lo que resulta un riesgo, ya que ante fenómenos naturales como sismos o huracanes son vulnerables y sufren daños significantes. Ante ello, De la Garza hizo un llamado para que los gobiernos y empresas dedicadas al sector brinden asesoría técnica en la autoproducción, así como generar transparencia en los sistemas de información, para que de esta manera se ubique la demanda. “Trabajamos con el Registro Único de Vivienda (RUV), pero en la media que podamos tener acceso a la información sabremos a dónde llevar los productos en tiempo y forma. El gobierno nos puede ayudar mucho con la información que tiene para poder canalizar la construcción a quien realmente lo necesita”. Consideró que los recursos para los subsidios se deben incrementar, a pesar del recorte en el presupuesto. “El financiamiento debe ser canalizado a quien más lo necesita, creo que la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) entendió esto y así lo ha hecho, pero hay mucho que hacer en términos de cantidad; cada año se hacen 450,000 viviendas, pero esa son las que construyen las empresas y se pueden medir, falta considerar las que hace la gente y que esa información debe ser conocida para poder hacer mejor las cosas”.
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entrevista carlos medina
Inicio de sexenio abre nichos de oportunidad Mejorar subsidio e impulsar la vivienda social son algunos de los ejes que deberán estar al centro de la agenda en la próxima administración Esteban Salazar
P 5 pesos invierte la industria por cada peso de subsidio
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ara el próximo sexenio, vemos grandes nichos de oportunidad para la industria, y uno de los puntos favorables es que hemos encontrado apertura, sinergia y similitudes con la visión que trae el equipo del nuevo gobierno, aseguró Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi). En entrevista, en el marco del inicio de actividades de la nueva administración federal, el representante de los desarrolladores destacó que Canadevi ha mantenido un dialogo cercano con el equipo de Román Meyer, quien encabezará a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). Indicó que, en este contexto, la Cámara que representa ha aportado ideas y visiones de los principales retos y oportunidades que se vislumbran en
el sector, todo con la mira de no detener el tren de la vivienda y, por el contrario, aumentar su velocidad desde el día cero del nuevo gobierno. “Hemos tenido comunicación constante. Vemos mucha sinergia, muchas similitudes en ideas con quienes atenderán el tema de vivienda. Vemos también muchos nichos de oportunidad. Como Cámara traemos muchas propuestas, muchas ideas, que buscamos se alineen con la nueva política”, apuntó. Medina enfatizó que el nuevo gobierno ha dejado ver su intención de concentrar los esfuerzos en el tema de vivienda social y sustentable. Este enfoque, manifestó el Presidente de Canadevi, resulta interesante si se considera que el tema de vivienda de bajo costo debe ser uno de los prioritarios dentro de la agenda del sector para los siguientes años. “Lo que sí vemos es que están muy encausados hacia la vivienda social y
450,000
mdp de inversión, genera la industria por año
sustentable. Necesitamos trabajar en los programas; necesitamos reforzar los programas que están funcionando, pero incrementar programas para segmentos que hasta ahora no han sido atendidos los suficiente como los no asalariados, para todas las personas que al día de hoy no han podido tener acceso a una vivienda por diversas causas”. El empresario de la vivienda recordó que, para los próximos 15 años, la industria y las autoridades gubernamentales enfrentarán el mayor reto de vivienda de la historia. Por tal motivo, dijo, el trabajo coordinado cobra mayor relevancia para diseñar las herramientas necesarias y erradicar los lastres que entorpecen el desarrollo de la industria.
Prioridades
La actualización de polígonos, el tema de la reducción en tiempos en materia de trámites, así como analizar el subsidio y encontrar nuevos mecanismos, son parte de los temas que a decir de Carlos Medina deben estar al centro del debate dentro de la industria de la vivienda. En primera instancia, el representante de los desarrolladores destacó que una de las prioridades es impulsar un esquema donde se dé una actualización constante de los Perímetros de Contención Urbana. El desarrollador subrayó que las ciudades deben entenderse como seres vivos que se encuentra en constante cambio, por lo que se deben hacer las adecuaciones necesarias para poder atender las demandas en vivienda. “El tema importante es la actualización de los Polígonos de Contención. Esta actualización hay que entenderla a partir que los municipios y estados son entes vivos que están en crecimiento y van ampliando sus ofertas de empleo. Eso hace que se vaya modificando los Polígonos, porque donde hay empleo se necesita una vivienda. El mantener los Polígonos cerrados genera un incremento en los precios
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“Necesitamos reforzar los programas que están funcionando, pero incrementar programas para segmentos que hasta ahora no han sido atendidos los suficiente como los no asalariados”. - Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Canadevi
del suelo. Por eso la importancia de la actualización más ágil, de poder tener los polígonos activos”. Por otro lado, sobre la situación del subsidio, afirmó que, en aras de otorgar certeza a la industria, debe comenzar a plantearse la idea de un presupuesto multianual. La intención de la medida, aseguró el empresario, es permitir a las compañías definir planes de largo plazo con la certidumbre de conocer los presupuestos en materia de apoyos para acceder a una solución habitacional. “Esto es algo importante. En el tema de la vivienda social el que se modifique y que cada año hasta el 15 de noviembre se sepa cuál es el presupuesto para subsidio, hace que no se pueda proyectar y programar la vivienda total para el próximo año. Necesitamos que a través de la Secretaría de Hacienda se pudiera manejar un presupuesto multianual. Sabemos que está en manos de la Cámara (de Diputados) aprobarlo, pero lo que hemos visto históricamente es que prácticamente no se modifica, se ha aprobado así. Por ello la importancia que podamos tener números similares y de preferencia crecientes para poder programar con mayor celeridad y facilidad”, mencionó. En tal sentido, reiteró que es necesario
reconocer la importancia del subsidio para la industria. Por ello, dijo, el subsidio debe verse como capital semilla que no sólo permite a las familias hacer válido un derecho, sino que inyecta dinamismo a la industria. Además, consideró que a pesar que el esquema implementado para el otorgamiento de este incentivo ha servido, cabría la posibilidad de analizar y mejorarlo para potencializar aún más sus efectos.
Para impulsar la vivienda social
Carlos Medina Rodríguez hizo énfasis que para impulsar a la industria, y en particular la vivienda social, además del tema de suelo, será necesario hacer más eficientes los procesos para obtener las licencias de construcción. En este punto, aseguró, se inserta la necesidad de profesionalizar a los municipios en el tema. “Hay estados en los que se demoran hasta dos años los procesos para obtener la licencia de construcción, el permiso para desarrollar un fraccionamiento. Si vemos, Nuevo León y Jalisco son los que mayor número de viviendas producen, y son estados que tienen un promedio no tan alto de tiempo para conseguir las licencias”, señaló. Sumado a este tema, explicó que será relevante trabajar con toda la cadena de valor de la vivienda. El objetivo de este punto, expuso, será dar solución al tema de los costos de los insumos, factor que impacta en el precio final de la vivienda. “Debemos trabajar en una cadena de valor en la que todos se apoyen. Hoy necesitamos apoyo para la vivienda social a través de tierra apta para la vivienda social, pero también necesitamos que dentro de esa cadena de valor los insumos estén al alcance y que no estén impactando algunos incrementos para poder mantener la vivienda social”. Medina reiteró que en este marco la atención a no afiliados es una de las prioridades para la industria.
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entrevista Homero Garza terán
Subsidiar el riesgo permitiría atender mejor a los no afiliados De acuerdo con Homero Garza, utilizar el seguro de crédito a la vivienda de la SHF sería una opción para cubrir una pérdida si es que no se pagara un crédito hipotecario Valeria Gómez y Dinorah Nava
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tender al segmento de los no afiliados es uno de los principales retos que enfrentará la siguiente administración, por lo que se deben buscar mecanismos que ayuden a que todas esas personas que no tienen acceso a un crédito hipotecario mediante los esquemas tradicionales puedan adquirir una vivienda digna. Para ello, es de suma importancia analizar los desafíos que esto conlleva, ya que atender a la población que no cotiza para Infonavit o Fovissste genera un perfil de mayor riesgo, lo cual repercute en el costo del crédito, indicó Homero Garza Terán, director general adjunto de Promoción de Negocios de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). “La forma de trasladar ese riesgo es a través de la tasa de interés, ya que la tasa de interés que se cobra a una persona que es asalariada debería de ser teóricamente menor a la que se le cobra a un no afiliado”. Garza Terán indicó que, al asumir esa realidad, lo que se tiene que pensar
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es cómo lograr un producto para que se le pueda dar acceso a la gente no afiliada, pero que a la vez subsidie el riesgo, porque de lo contrario se observarían pérdidas como las que tuvieron las hipotecarias en la década pasada. “Lo que nosotros sugerimos es usar el seguro de crédito a la vivienda que tiene la Sociedad Hipotecaria Federal, que cubre precisamente esa parte en la que, si una entidad no paga el crédito hipotecario, parte de esa pérdida la cubre SHF”, señaló. En ese sentido, el directivo destacó que la colocación de dicho producto ha tenido mucho éxito, pero el siguiente paso que tienen que dar es enfocarlo hacia la población no afiliada. “Trabajamos con ocho bancos comerciales el seguro al crédito hipotecario a la vivienda, y en el sexenio hemos colocado alrededor de 157,000 millones de pesos. Es un producto que va muy bien, que ya conoce la banca comercial. Tenemos los primeros pilotos que van justamente enfocados al segmento de mayores riesgos, y ahora sólo tenemos que ver cómo lo enfocamos”.
Garza Terán aseguró que, al ser una prioridad para el sector, aunque se trate de un segmento más riesgoso, se deben tener los recursos suficientes para afrontar el costo asociado para prestarle a una persona no afiliada.
Prioridad para el siguiente gobierno
De acuerdo con Homero Garza Terán, el mercado necesita con urgencia atender a los no afiliados, ya que el tamaño de los asalariados tiene un límite y se está dejando fuera a muchas personas que no tienen acceso a un crédito hipotecario. “Atender a este segmento debe ser una prioridad la siguiente administración (…) Hemos participado con el nuevo gobierno con algunas reuniones, no en específico para ver el tema de Sociedad Hipotecaria Federal, pero estamos listos con toda la información necesaria para cuando haya una contraparte, antes de compartirles toda la información.
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“ L a i n v i t a c i ó n qu e e s t a m o s haciendo es conocer las experiencias previas para no cometer los mismos errores del pasado. Ya hubo un mercado de no afiliados muy consolidado en donde las Sofoles colocaban 50,000 créditos al año, pero ese mercado fracasó por una serie de problemas, uno de ellos la mala originación de los créditos, porque no se tomaron las medidas correctas para prevenir el que hubiera fraudes”, puntualizó. En relación al tema, Garza Terán recordó que en la etapa de las Sofoles y su atención a no afiliados se presentó un índice de morosidad de 60 por ciento. Apuntó que, si bien el mercado de no afiliados es muy grande y complicado, un primer paso sería detectar a la población que no percibe salario fijo pero que, en este caso, muestra un perfil de cumplimiento de pago. “Lo que observamos fue un índice de morosidad cercano al 60% y cuando tienes este índice no hay tasa producto que nos sirva. Pero eso no quiere decir que el mercado de los no afiliados sea inexistente e inatacable. Tenemos que meternos al análisis de los datos, checar dónde está ese otro 40%, cuáles son las características de ese 40% que a pesar de hablar de gente que no tenga un salario fijo, que este en el comercio, que tenga otras fuentes de ingreso, que a pesar de tener un crédito en UDIS, sigue pagando”, señaló. Homero Garza reiteró que atender al mercado de no afiliados representaría para actores como la banca dar un giro hacia mercado con más riesgo. Sin embargo, explicó que será necesario, puesto que, en el caso de la banca, se agotan los dos de los principales nichos de atención en temas de vivienda: la sustitución de hipotecas, así como el mercado de clientes con perfiles de riesgo bajo. “Tenemos que meternos a la labor
“Tenemos que meternos a la labor de los datos y encontrar a la gente que tiene características de pago. Esa gente es por la que hay que ir”. - Homero Garza terán, director general adjunto de Promoción de Negocios de la SHF de los datos y encontrar a la gente que tiene características de pago y esa gente es por la que hay que ir. Y un poco el llamado es para que los bancos comerciales, y otros mecanismos que están surgiendo, le echen un ojo. “Lo que nos muestran las cifras es que tanto Fovissste como la banca están reduciendo su colocación de crédito hipotecario (…) la banca comercial porque se le acabaron dos
mercados: uno, la sustitución de hipotecas, pues cuando suben las tasas de fondeo hay menos espacio para sustitución, y ese era un mercado que la banca estaba atendiendo mucho; pero también hay un segundo efecto: el mercado que se están peleando los bancos es exactamente el mismo, el que es acreditable de por sí, el que es una persona que tiene muy poco riesgo de no pagar su hipoteca. Entonces el gran reto es cómo hacemos que la banca comercial empiece a entrar a segmentos de mayor riesgo”. Cabe recordar que, de acuerdo con diversos especialistas, el sector de los no afiliados se ubica como un rubro estratégico para México y su industria de la vivienda. El segmento no sólo cobra relevancia por impulsar la concreción de un derecho consagrado en la Constitución entre los trabajadores que no cuentan con seguridad social o no tienen acceso a crédito, sino además porque ofrecer soluciones para este mercado representaría detonar el crecimiento del sector.
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entrevista Manuel González
Busca Canadevi VM programa de vivienda social con Sheinbaum Para Manuel González, el reto en la capital mexicana será estabilizar o, en el mejor de los casos, bajar los precios de las casas, por lo que se deberá impulsar un programa integral Fernando Navarrete
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l encarecimiento de la tierra, problemas del uso de suelo y mejorar la infraestructura, son sólo algunos de los ejes que la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México ha discutido con las nuevas autoridades en la Ciudad de México, con el fin de promover un programa robusto para el financiamiento a la vivienda en esta región del país. Manuel González, director general de la Canadevi Valle de México, dijo en entrevista que, en el caso puntual de la capital mexicana, los desarrolladores ya se han reunido con la próxima jefa de gobierno, Claudia Sheinbaum. Uno de los compromisos alcanzados, explicó, ha sido el crear un programa integral para atender la alta demanda de vivienda en la Ciudad. “Lo que hemos platicado con ella es que va a haber un programa muy fuerte para volver a incentivar la vivienda, ya no digamos de interés social, la vivienda media y popular de la Ciudad de México”, refirió. La idea, señaló, es trabajar con el nuevo gobierno este tipo de programas para atender problemas como la desigualdad en los precios y usos de suelo para ciertas colonias. Atender
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“La meta es hacer un programa, ponernos de acuerdo con los usos de suelo, reactivar ciertas colonias, regenerar algunas zonas industriales e impulsar este programa de vivienda”. - Manuel González director general de la Canadevi VM
estos ejes, aseguró, podrá abrir la puerta para evitar que se encarezca la construcción de nuevas viviendas. “La meta es hacer un programa, ponernos de acuerdo con los usos de suelo, reactivar ciertas colonias, regenerar algunas zonas industriales e impulsar este programa de vivienda. La Ciudad de México ha tenido un problema de alza de tierra, los terrenos son muy escasos y los precios de la vivienda se han elevado muchísimo. “Hay una expectativa en cuanto a la inversión, hay una incertidumbre en esta transición, pero al menos en Canadevi vemos una perspectiva positiva hacia lo que platicamos con la doctora Sheinbaum, con José Beato, próximo secretario de Desarrollo Económico, y estamos por reunirnos con la próxima secretaria de Desarrollo Urbano, Iliana Villalobos”, agregó. El Director General de Canadevi VM agregó que, para impulsar un programa efectivo, se debe considerar que en la capital se ha registrado un despoblamiento muy grande, provocado por la falta de oferta de vivienda. Detalló que cada año se van entre 60,000 y 70,000 habitantes, lo que aumenta el reto para los diversos actores del sector. Sobre el problema del encarecimiento del suelo, Manuel González dijo que es un tema de mercado, “que se tiene que incentivar no sólo en ciertas zonas, sino abrir varias de éstas, pues actualmente hay muchas colonias en desuso”. “Aquí el reto es sí se pueden bajar o estabilizar los precios de la vivienda. ¿Cuál es el reto que tiene que ver con la Ciudad de México? Se llama infraestructura. Hay un problema de agua muy grave, además de la movilidad y vialidades, en el que es necesario volver a invertir”, concluyó.
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entrevista enrique margain pitman
Proyecto 20/25 busca robustecer cartera hipotecaria Los niveles del sector en México son bajos, por lo que diversos actores conjuntarán esfuerzos para elevar la participación de la industria Fernando Navarrete
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uplicar hasta 20% la esenciales para poder lograr este participación del secobjetivo”. tor hipotecario en el El también director ejecutivo de Producto Interno Bruto Crédito Hipotecario y Automotriz (PIB) del país en los de HSBC recalcó que aún están en próximos siete años, es el principal etapa de estudios para plantear esta reto del Proyecto 20/25 que promueve propuesta de manera formal, la cual la Asociación de Bancos de implicaría incrementos anuaMéxico (ABM), en conjunto con les en promedio de 12.9% al PIB. “Para alcanzar estos objela Cámara Nacional de Vivienda tivos, ABM desarrolla un (Canadevi) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entre otros estudio para identificar los actores importantes del sector. cuellos de botella que preLo anterior, debido a que senta la cadena de valor del de pesos es actualmente esta participasector vivienda, y potenciar el portafolio el mercado con acciones ción es de 11% aproximadahipotecario mente, por lo que este proen aspectos como la yecto busca incrementar la oferta de productos colocación hipotecaria y brindar la de crédito, evolución y crecimiento de las entidades oportunidad de otorgar más créditos, financieras, captación y fonlo que resultaría en que más personas deo, mercado secundario y de puedan acceder a una vivienda digna. valores, entre otros”, comentó Así lo señaló Enrique Margain PitMargain Pitman. man, director del comité de crédito hipotecario de la ABM, en entrevista para Revista Vivienda, quien adeParticipación más explicó que el Proyecto 20/25 muy baja es un plan muy ambicioso. “Se están M éx i c o t i e n e u n a planteando 15 iniciativas que en su participación muy momento se determinaron como
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billones
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rezagada del sector hipotecario en el PIB de la economía nacional, con apenas 11% de contribución, mientras que países latinoamericanos como Chile registran entre 20 y 24 por ciento. Además, actualmente el portafolio hipotecario tiene un valor de 2.3 billones de pesos para alrededor de 7 millones de créditos en México, distribuidos entre los organismos de vivienda, la banca, SHF, etc., y que representan 20% de los hogares en el país que tienen una hipoteca. Es por ello que, dentro de las iniciativas, se propone dinamizar los créditos de vivienda usada a través de un programa integral de regularización. “En muchas partes del mundo la vivienda que principalmente se desplaza es la usada, pero en México hay una oportunidad en este segmento que no está regularizado”, señaló. Esta plataforma también busca la planeación para financiar y apoyar al segmento de los no afiliados. “Se pretenden generar esquemas de ahorro institucionales que permitan alcanzar los enganches, además de determinar la capacidad de pago de las personas que, en un momento dado, necesitan un financiamiento para vivienda”, resaltó. Por último, el empresario indicó que también se contemplan una serie de iniciativas vinculadas al cofinanciamiento con los organismos de vivienda, el cual busca otorgar más líneas complementarias y esquemas híbridos para segmentos no atendidos, así como actualizar registros públicos y c a t a s t ro s para la recuperación de créditos.
reportaje Impulso de la banca
Sector hipotecario, con un gran potencial por delante
Para los años siguientes, las perspectivas para la industria son muy positivas, sin embargo, deberá adaptarse al contexto para crecer y lograr los niveles esperados Esteban Salazar
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nte un panorama lleno de retos para la industria, entre ellos la transición hacia modelos digitales, y en aras de discutir las tendencias y oportunidades que se avecinan en el sector, la Asociación de Bancos de México (ABM) llevó a cabo la cuarta edición del Simposio de Financiamiento a la Vivienda. Como cada año desde 2015, los banqueros convocaron a diversos
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sectores de la cadena de valor de la vivienda, así como autoridades gubernamentales, e instituciones públicas con la mira de abrir el dialogo e intercambiar experiencias para entender de mejor manera los escenarios que viene para el sector. En esta edición 2018, con la peculiaridad de añadir a los puntos de discusión la importancia de la industria ante el marco de la transición y el cambio de gobierno, así como la
posición del sector para enfrentar los desafíos venideros. Entre los puntos finos que se pusieron sobre la mesa en la jornada de trabajo se destacan retos como la atención a no afiliados, así como la posición y perspectivas de la industria hacia 2019; además de dialogar en torno a las tendencias en el tema de seguros hipotecarios y debatir sobre las necedades en el financiamiento a desarrolladores.
Lo que viene para el sector
En términos generales, los especialistas que participaron en el evento coincidieron en la idea que la industria hipotecaria llega con fortaleza al cambio de gobierno, con un entorno macroeconómico sólido que presenta las condiciones para que la industria de la vivienda crezca. En esta línea, luego de los planteamientos realizados, los expertos señalaron que el sector cuenta con los elementos para enfrentar los retos del siguiente sexenio y cumplir con uno de los objetivos más ambiciosos: el Proyecto 20/25. En esa lógica, y en el marco de la discusión sobre la migración hacia un mercado digital hipotecario, los especialistas señalaron que el transitar hacia un modelo de este tipo es una gran oportunidad de la industria para aumentar la eficiencia en procesos y mejorar la experiencia del cliente, lo que podría devenir en una potencialización en la entrega de crédito. Sin embargo, aseguraron que el debate obliga a cuestionar si una transformación digital implicaría hacer los mismos procesos que se realizan ahora sólo que con herramientas tecnológicas o representaría un cambio de paradigma en la forma de otorgar crédito. Aunado a lo anterior, y con la mira de ampliar la oferta crediticia para llegar a segmentos como los no afiliados,
777,000
mdp es el valor de la cartera de crédito a la vivienda de la banca
Andreas J. Zehnder, presidente de la International Union for Housing Finance, compartió con los asistentes la experiencia europea denominada Bauspar. El modelo, según lo explicado, incentiva la adquisición de vivienda a partir del ahorro, en donde los gobiernos se involucran con la entrega de subsidio para los trabajadores que se inscriben en el mecanismo. Este esquema, dijeron, se podría asemejar a un modelo como el del Infonavit, sólo que abierto para que los trabajadores puedan sumarse. Las diversas ponencias, además de estar dirigidas a discutir sobre las acciones para incrementar la participación del sector en relación al Producto Interno Bruto (PIB), también se encaminaron en ofrecer mejores soluciones crediticias. En este sentido, y luego de los sismos de septiembre de 2017, Omar Ghaznawi, del Global Head of Residential, IPL at Chubb, profundizó sobre las experiencias internacionales en el otorgamiento de seguros hipotecarios. De acuerdo con los diversos expertos que se dieron cita en el Simposio, en los próximos años la industria tiene una gran oportunidad que no deberá desaprovechar. Si bien, aseguraron que el sector hipotecario se encuentra en un gran momento, coincidieron que aún hay un margen amplio por crecer.
Sector vivienda, sector estratégico para la banca
A decir de Marcos Martínez, presidente de la ABM, para la banca comercial, el sector hipotecario es y será uno de los más importantes. Por ello, enfatizó, a la fecha, de los 1.8 billones de pesos que se entregan en créditos a las familias, 44% corresponden a créditos a la vivienda, es decir 777,000 millones de pesos.
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En el marco del Simposio de Financiamiento a la Vivienda 2018, Martínez Gávica subrayó que el sector de la vivienda e hipotecario es uno de los motores más importantes de la económica mexicana. Añadió que, a partir de la importancia del sector, la banca ha fortalecido el trabajo coordinado con autoridades para lograr impulsar a la industria. El banquero expuso que la industria de la vivienda ha mostrado un gran dinamismo desde el inicio de la década actual. En este marco, aseguró que la banca se ha convertido en un actor relevante, y en la actualidad, se ha posicionado como el segundo originador de financiamiento a la vivienda en el país. “Durante los primeros seis meses del año, la banca financió 58,000 créditos hipotecarios, con un valor de 72,000 millones de pesos, un monto
prácticamente igual a los 72,600 millones que se financiaron en 2017. Esto demuestra de forma contundente que el sector inmobiliario es un área de enormes oportunidades para el gremio”, dijo. De cara a la transición, Marcos Martínez expresó su optimismo de mantener el trabajo coordinado con la próxima administración. Reiteró que el trabajo en conjunto permitirá dar un empuje a la industria. En la ceremonia inaugural también participó Rosario Robles Berlanga, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). Durante su intervención, la funcionaria destacó la transformación que ha vivido el sector. Expuso que a diferencia de la posición que ocupaba el sector en 2012, hoy es una industria pujante, que ha mantenido un paso firme desde 2013.
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Desde el Terreno Edgar Rosas
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@ERosasCU
Toca repensar el subsidio en México En un marco de cambios, y ante la necesidad de atender a segmentos que hasta ahora no han sido contemplados lo suficiente, modificar el esquema de subsidio salta al escenario como medida para concretar objetivos
A
nalizar y repensar la forma en que se aplica el subsidio para vivienda ha sido uno de los planteamientos recurrentes de los últimos meses dentro de la industria. En el marco del proceso de transición, diversas voces se han posicionado por abrir un dialogo profundo que permita discutir el impacto de la aplicación del subsidio tal y como se otorga en la actualidad y explorar la pertinencia de cambiar el modelo en aras de exponenciar los efectos de estos recursos. De manera particular, personalidades como Carlos Medina, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi); Aurora García, vicepresidenta de Vivienda de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC); Roberto Anda, presidente de la Comisión de Vivienda de Coparmex; y Mario Medrano, presidente de la Comisión de Vivienda de Concamín, se han posicionado al respecto. En todos los casos, el planteamiento coincide en hacer el llamado para revisar el esquema de subsidio implementado en el país y caminar hacia su mejora. La petición de los empresarios se inserta en un momento muy oportuno que otorga el cambio de gobierno. Sobre todo, el planteamiento podría tomar fuerza
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si se considera que la visión del nuevo gobierno se alinea a la idea de realizar una revisión y, en su caso, lograr una transformación del sistema de vivienda, lo que incluye el subsidio. Aunado a lo anterior, la idea podría prosperar si se entiende que el perfil del nuevo gobierno es hacia lo social y que uno de los objetivos principales será la atención para no afiliados y familias de bajos ingresos; y para ello será fundamental repensar la manera que se otorga el subsidio. Las voces que han pedido el cambio coinciden que hasta ahora la entrega del subsidio ha sido de mucho apoyo para las familias mexicana y para la industria. Reconocen de manera particular que no sólo se trata de permitir a familias de bajos ingresos aspirar a una vivienda, sino inyectar dinamismo al sector. Carlos Medina es el que ha dado algunos visos de lo que podría ser el nuevo enfoque del subsidio. El empresario de la vivienda ha puesto sobre la mesa
la posibilidad de entregar subsidio a infraestructura, al suelo o la mensualidad. Pero no sólo eso, también el representante de los desarrolladores ha planteado una nueva forma de ver al subsidio y ha insistido en la necesidad de visualizarlo como ‘Capital Semilla’, por todo lo que representa para el sector y para México. Lo cierto es que de ahora en adelante el proceso de dialogo deberá ser intenso entre las nuevas autoridades y los empresarios, que con su experiencia podrán ayudar a detectar e impulsar los mecanismos para atender la demanda de vivienda. De ambas partes se ha notado una postura de apertura y hasta cierto grado, de concordancia en las visiones. Por parte del nuevo gobierno se ha insistido que todos los cambios serán consensuados con la industria, mientras que los desarrolladores han reiterado su respaldo y apoyo para crear las condiciones y mantener al tren de la vivienda. Desde este 1 de diciembre empieza una nueva etapa en la vida de México. A primera vista, se observa cooperación para enfrentar los retos. El objetivo será trabajar para que siga así y el tren de la vivienda se mantenga como ese motor de la economía que permitirá hacer realidad a los mexicanos el derecho a una vivienda adecuada.