Vivienda Año 15 | Número 117 | enero-febrero 2019 | EJEMPLAR GRATUITO
ESPECIALISTA DEL SECTOR
LOS CAMINOS DE LA
VIVIENDA EN 2019
LOS INTEGRANTES DEL SECTOR CONFÍAN QUE EL AÑO QUE COMIENZA SERÁ DE OPORTUNIDADES, POR LO QUE MANTIENEN EXPECTATIVAS POSITIVAS PARA CONSOLIDAR LOS ESQUEMAS QUE HACEN FALTA Y AFRONTAR EL REZAGO
REPORTAJE CONSOLIDAR UNA VISIÓN SUSTENTABLE
ENTREVISTA LOS RETOS DEL CONOREVI PARA ESTE AÑO Powered by
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Contenido
edición 117 / Año 15
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Panorama positivo en 2019 Los actores del sector se muestran optimistas en el arranque del nuevo sexenio, por lo que, aseguran, mantendrán la apuesta por México.
Oportunidades en Jalisco
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Repoblar los centros urbanos debe ser prioridad Detener la expansión de las urbes es un eje estratégico para el país, considera el senador Víctor Fuentes.
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Ampliar los productos financieros Con el fin de cumplir el objetivo del Proyecto 20/25, la ABM ha puesto sobre la mesa algunos caminos a seguir para ofrecer más opciones de crédito.
2 Vivienda especialista del sector
En palabras de Francisco Pelayo, presidente de la delegación jalisciense de Canadevi, el cambio de administración en la entidad abre un panorama para detonar nuevos polos de desarrollo en el estado.
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Renta institucional para el segmento social El modelo de alquiler tiene gran potencial y se ubica como un esquema idóneo para atender el rezago, aseguró Francisco Andragnes, presidente de la Aver.
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Vivienda y transporte, la clave En el marco del cambio de administración, el desarrollo de vivienda orientado al transporte debe ser tomado en cuenta para impulsar medidas de gran alcance, considera el ITDP.
Directorios Arte & Producción Ángel R. Ruiz coeditor Edgar Rosas
Editorial Horacio Urbano
@horacio_urbano
La insoportable levedad de la esencia social de la vivienda
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o hay que darle muchas vueltas; sin importar la forma en que se vea, la vivienda siempre aparecerá en las primeras posiciones en la lista de prioridades de cualquier persona... Y tendría que mantener ese grado de prioridad en la visión de desarrollo de cualquier país. La gente necesita un lugar donde vivir... Pero el tema es que no necesita “un lugar” cualquiera... Necesita un lugar que con toda justicia pueda ser llamado vivienda. Toda familia necesita una vivienda adecuada; bien construida, segura y dotada de todos los servicios e infraestructuras, así como de una contundente vinculación a las estructuras barriales y urbanas en que se ubica. Y esto, cuando se trata de una vivienda propia, debe además complementarse con un título de propiedad que consolide su valor patrimonial. La vivienda es el satisfactor social por excelencia, porque acerca o aleja a la gente de escuelas, familias, trabajos, espacios públicos y todo tipo de oportunidades. Y sin embargo, todo este inobjetable valor social se va a la basura cuando no se genera de manera formal, acompañado de la suma de esfuerzos de gobiernos e iniciativa privada. Es simple; el valor social de la vivienda no alcanza las dimensiones deseadas cuando no llegan inversiones, financiamientos y desarrolladores para generar esa oferta habitacional que las estructuras de la demanda requieren. ¿Se requiere vivienda para los segmentos de menores ingresos? Bien, entonces es indispensable la voluntad política traducida en regulaciones, políticas y gestiones públicas adecuadas, que hagan posible que llegue la iniciativa privada a generar las viviendas y, en muchos casos, esquemas de financiamiento para su construcción y adquisición. La vivienda es un bien social... Pero hacer que sea un activo presente y renovable implica mucho dinero y la capacidad instalada capaz de producir viviendas, conjuntos urbanos e infraestructuras. Toca generar mejores oportunidades para quienes menos tienen... Toca hacer viviendas que les brinden las oportunidades que hasta ahora no han tenido... Toca pues, crear condiciones para que la industria de la vivienda entre al partido y se convierta en parte de la solución. Se trata de fortalecer la cadena de valor que permite que el desarrollo económico se convierta también en desarrollo social. Búscanos en:
Colaboradores Dinorah Nava Fernando navarrete karla esperanza esteban salazar Fotografía Centro Urbano Corrección de estilo Centro Urbano Ventas ventas@centrourbano.com
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vivienda especialista del sector es una publicación de Centro Urbano, Paseo de la Reforma 403 Piso 11 Desp. 1101, Del. Cuauhtémoc, CP 06500 Ciudad de México. Número de Reserva ante el Instituto de Derechos de Autor No. 04-2009-032420073400-102, Certificado de Licitud de Título 14481, Certificado de licitud de Contenido 12054. expedido por la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas con fecha 18 de junio de 2009. Editor responsable Horacio Ramón Urbano Calva y Roxana Fabris López Piña Todos los derechos Reservados. Prohibida su reproducción total o parcial sin autorización previa. IMPRESO EN: Vida y Placer Impresiones S.A. de C.V. Montecito 38-18, Col. Nápoles, Benito Juárez, CP 03810, CDMX. DISTRIBUIDO POR: Ladrillos en Remojo S.A. de C.V., Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, México CDMX.
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Noticias
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instituciones
Cambios en PEF, alineados a nueva visión: Sedatu La dependencia señaló que, en conjunto con las Onavis, se analizan esquemas alternativos de atención
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uego del debate generado por la eliminación del Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) salió al paso, y aseguró que la propuesta de presupuesto para 2019, y la creación del Programa de Vivienda Social, se alinean a una reorientación de la Política en la materia que prioriza “a las personas
más vulnerables y a aquellas entidades federativas que presentan mayor rezago habitacional”. La dependencia que dirige Román Meyer Falcón sentenció que el modelo para atender el tema de vivienda utilizado en los últimos años, en el que se otorgaba subsidio para adquisición a población que tenía filiación a alguna institución de seguridad social, no dio resultados sustanciales en el combate al rezago.
En contraparte, aseguró la dependencia, este modelo excluyó a la población de bajos recursos no afiliada. “La política de vivienda impulsada en las últimas décadas no ha mostrado resultados sustanciales en el abatimiento del rezago habitacional. Por el contrario, se ha focalizado en aplicar recursos para la adquisición de vivienda por población asalariada y atendida por los organismos de seguridad social del Estado Mexicano. Como resultado se ha excluido a la población de menores ingresos que no cuentan con mecanismos efectivos de protección social”, señaló.
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Noticias
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instituciones
Sedatu contará con 15,690 mdp en subsidios Los diputados avalaron el proyecto del Ejecutivo, por lo que se mantiene la eliminación del Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales
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in cambios en el rubro de apoyo a la vivienda, la Cámara de Diputados aprobó en lo general y particular el proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF) para el ejercicio 2019. Con esto, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) contará con recursos totales del orden de los 18,754 millones de pesos, de los cuales 15,690 millones se etiquetaron para impulsar los diversos programas de apoyo en materia de vivienda y desarrollo urbano. De acuerdo con el dictamen avalado por los legisladores, 9,840 millones de pesos se destinarán para los programas de subsidio sujetos a reglas de operación. Entre los esquemas se contempla el nuevo Programa de Vivienda Social, que llega a sustituir el Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales y al cual se le etiquetaron 1,717 millones de pesos. Bajo este rubro de sujeto a reglas de operación, también se contempla el Programa de Mejoramiento Urbano, al cual las autoridades asignaron 8,000 millones de pesos. Entre otros, se destaca el Programa para Regular Asentamientos Humanos, que contará con 86 millones de pesos. Aunado a lo anterior, el documento presentado estipula la desig-
6 Vivienda especialista del sector
Así quedó la partida presupuestal Programa Presupuestario
Monto en subsidios
Sujetos a Reglas de Operación Programa de Vivienda Social Programa para Regularizar Asentamientos Humanos. Programa de Mejoramiento Urbano (PMU). Programa de Fomento a la Planeación Urbana, Metropolitana y el Ordenamiento Territorial (PUMOT) Otros Subsidios Regularización de Registros de Actos Jurídicos Agrarios. Programa de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad y Catastros. Programa Nacional de Reconstrucción Total
$9,840,801,166 $1,717,675,227 $86,060,359 $8,000,000,000 $37,066,052 $5,849,634,528 $131,043,995 $118,590,533 $5,600,000,000 $15,690,436,166
FUENTE: Elaboración propia con datos del PEF 2019. nación de 5,849 millones de pesos bajo el rubro de ‘Otros subsidios’. En este, se destaca el Programa Nacional de Reconstrucción, el cual cuenta con 5,600 millones de pesos.
5,600 MDP del presupuesto de subsidio se canalizará para la reconstrucción.
reportaje especial
Fortaleza del sector, fundamental para afrontar 2019 El arranque de sexenio trajo retos importantes. Sin embargo, desde la visión de diversos actores, la industria se encuentra en una posición robusta que le permitirá afrontar el escenario Edgar Rosas
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a industria de la vivienda arranca 2019 con un panorama lleno de desafíos. Si bien, en términos generales, expertos aseguran que la industria cuenta con fortaleza y tiene la capacidad de enfrentar cualquier escenario, el sector deberá adaptarse y robustecer la coordinación, tanto en la cadena de valor como con las autoridades, en aras de trabajar para mantener el ritmo de la industria. El 2019 inició con la noticia de cambios importantes en la estrategia de subsidio, en donde se eliminó del Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF) el Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales que operaba la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Con la decisión, se quitó de la estrategia enmarcada en la Política Nacional de Vivienda, la partida de recursos que se destinaban para que las familias de bajos ingresos pudieran alcanzar el monto necesario y comprar una casa con el complemento que brindaba el gobierno. En este viraje de timón, las autoridades crearon el Programa de Vivienda Social,
8 Vivienda especialista del sector
“El sector desarrollador es un sector muy sólido, que ha estado acostumbrado y expuesto a una serie de situaciones que no han sido tan fáciles y que lo han fortalecido”. - Leonardo Arana de la Garza, director general del BIM. esquema que, según explicaron los integrantes de la nueva Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), es una iniciativa que concentra los diversos programas de subsidio operados en la admi-
nistración anterior. Es decir, las autoridades redujeron a uno los esquemas de apoyo, con el objetivo, dijeron, de aumentar la eficiencia en la dispersión de los recursos y focalizar la atención a las familias de bajos recursos. Cabe señalar que en el presupuesto para el año que recién comienza, del m o n t o d e s t i n a d o p a ra Sedatu en materia de subsidio, se priorizaron programas como el de Mejoramiento Urbano (PMU) o la atención a las acciones en torno a la reconstrucción. En tal sentido, tan sólo para el PMU se etiquetaron 8,000 millones de pesos, y para el Programa Nacional de Reconstrucción se destinaron recursos por 5,600 millones de pesos. Ante este contexto, los diversos actores del sector
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millones de acciones de vivienda, demanda calculada para el sexenio
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“El subsidio va dirigido a la persona que sin este apoyo simplemente no podría comprar una vivienda. “Con este apoyo que entrega el gobierno, los trabajadores pueden aspirar a comprar una casa de hasta 350,000 pesos. Pero hablamos que es gente que, aunque tiene un crédito Infonavit, por su nivel de ingreso aspira a un crédito que ronda los 250,000 o 280,000 pesos y que sin el subsidio, no podría complementar los recursos y acceder a la vivienda”, enfatizó el representante de los empresarios.
Sector blindado
salieron al paso y expresaron las implicaciones de reducir el apoyo para la adquisición de vivienda. Los empresarios, entre ellos Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), enfatizaron que la decisión tendría repercusiones sociales y economías, pues, por un lado, familias de bajos recursos se quedarían sin la posibilidad de acceder a una vivienda y, por otro, el dinamismo de la industria se vería trastocado al no contar con los recursos para mover los inventarios de vivienda social. Al respecto, Medina Rodríguez recordó que el subsidio se enfocó en atender a trabajadores de la base de la pirámide y se convirtió en un elemento de suma relevancia para que las familias mexicanas puedan adquirir una vivienda.
A decir de Leonardo Arana de la Garza, director general de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), la industria de la vivienda se caracteriza por su blindaje, mismo que ha desarrollado luego de años de enfrentar situaciones diversas. Por ello, afirmó, el sector en su conjunto está preparado hacer frente a cualquier escenario, así como aprovechar cualquier oportunidad que se presente. “Y lo vemos así porque el sector desarrollador es un sector muy sólido, muy fuerte, que ha estado acostumbrado y expuesto a una serie de situaciones que no han sido tan fáciles y que lo han fortalecido”, dijo a Revista Vivienda. El Director General del de crecimiento, BIM habló sobre la industria espera BIM para en 2018. Dijo que a pesar que el año que coen la primera parte del año mienza que terminó se presentó un escenario de incertidumbre por el contexto electoral, para la segunda mitad la perspectiva mejoró, lo que se vio reflejado en la apuesta de los desarrolladores en el sector. En este sentido, destacó que uno de los indicadores que confirman este punto es el incremento en la solicitud de crédito en el 2S2018. “En los primeros seis meses de 2018, previo a las elecciones, había cierta duda. Luego de superar los comicios, la gente comenzó a tener mucha confianza y mucho entusiasmo
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FB /FViviendaRevista [ enero-febrero 2019 ]
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reportaje
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especial sobre la parte de los desarrollos. Y esto lo vimos en el BIM: tuvimos en el banco una demanda muy importante de crédito y se han venido financiando desarrollos prácticamente en todo el país. Y hubo algunos desarrolladores que estuvieron con cierto temor y prefirieron esperar. Sin embargo, en el cierre de año vimos, como lo muestran las cifras de mercado, que empezó a crecer en la colocación de crédito”, explicó. Para Leonardo Arana, el factor demográfico es uno de los más importantes que permitirán mantener a la industria en 2019. Consideró que la creciente formación de familias crea una coraza en torno al sector, por lo que se mantendrá en ritmo la industria. “Existe una demanda muy importante por la pirámide poblacional que existe en el país, lo cual blinda al sector ante cualquier tipo de cambios; en realidad, la vivienda es un elemento que siempre se necesitará. “Lo que hemos hablado con la Asociación de Bancos de México (ABM) es que tenemos que ampliar el espectro de financiamiento y llegar a segmentos precisamente como el de no afiliados. Y esto tendrá que lograrse de la mano de reguladores, de banca de desarrollo, que deberá participar con elementos como garantías; y los propios bancos, que tendremos que cambiar los productos, modificar la percepción y la visión que tenemos del riesgo y pasar
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tura de nueve más. “Donde debemos cooperar es en ayudar a los que menos tienen, y para eso habrá que tener en cuenta diversos esquemas y dar crédito a los no afiliados”, apuntó.
Apuesta por el sector
a financiar generalmente a aquellos que no están afiliados a través de productos distintos”.
el tren de la vivienda está funcionando y este famoso tren no admite cambios bruscos ni frenones ni arrancones. Eso es lo primero, que Fortalecer siga funcionando, de pesos de lo que funciona y que lo que no está inversión, es la En palabras de Gerroto no hay que meta de BIM mán Ahumada, arreglarlo, es decir, para 2019 director general h ay qu e s e g u i r de Consorcio ARA, haciendo lo que está desde la empresa que encabeza bien y empezar a ver los nuevos programas. existe una posición sólida de “Ha sido buena la época mantener el ritmo en 2019. De de transición porque hemos acuerdo con el empresario, tenido la oportunidad de hay optimismo, lo que abre la dialogar. Si bien no a detapuerta para no bajar los brazos lle, por lo menos que sí nos en el primer año de la nueva escuchen y vean cuál es la administración. En entrevista con Revista situación y qué se debe hacer. Vivienda, Ahumada Russek Este periodo, que al principio expuso que el periodo de se antojaba que era larguísimo, fue útil, porque abrió transición fue productivo un panorama y la posibilidad para el sector y el nuevo de llegar desde el primer día gobierno, sobre todo porque a operar”. existió apertura importante Germán Ahumada señaló al diálogo. No obstante, que desde Consorcio ARA se subrayó que las autoridades buscará mantener el ritmo. deben apostar por la continuidad en lo que se ha hecho En este sentido, explicó que bien y no cambiar lo que ha en 2018 la firma abrió 10 dado resultado. desarrollos y aseguró que “Debemos dejar claro que para 2019 planean la aper-
10,800 millones
En 2018 vimos estabilidad en el mercado hipotecario y para 2019 esperamos un panorama igual, aseguró Pablo Sadek, director de Negocio Hipotecario de BBVA Bancomer. “Vemos estabilidad (en el cierre de 2018). Después de las elecciones, el mercado se activó un poquito más. Hemos estado bastante estables y tendremos que ir analizando las diferentes propuestas de la siguiente administración para poder tomar decisiones con base a eso”, comentó en entrevista con este medio. Sadek destacó que BBVA Bancomer se ha caracterizado por ser un banco que se adapta rápidamente al contexto. En este escenario, manifestó que la institución ha caminado a la par de la evolución del mercado, por lo que en 2019 estarán preparados para reaccionar ante las oportunidades. “Nos hemos ido adaptando a la evolución del entorno, que la verdad no ha sido nada complicado. Hemos visto confianza en el consumidor y nosotros como BBVA Bancomer vamos a seguir invirtiendo y alineados a las tendencias de lo que suceda”.
entrevista
especial
Oswaldo Sierra Villajuana presidente del Conorevi
Va Conorevi por robustecer sus atribuciones
El Consejo desea una mayor participación para los organismos estatales, así como mejoras en el tema de la designación de recursos, con la mira de ofrecer más soluciones a familias de la base de la pirámide
- Oswaldo Sierra, presidente del Conorevi.
Edgar Rosas
C
on el objetivo de atender de mejor manera a la población de bajos recursos, el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (Conorevi) ha establecido dos prioridades por atender: por un lado, robustecer sus facultades dentro del engranaje de la estrategia nacional de vivienda; y, por otro, impulsar una redistribución de los recursos federales que se destinan para subsidio en materia habitacional. Así lo señaló Oswaldo Sierra Villajuana, presidente del Conorevi, quien destacó que para los organismos que representa, la prioridad es incrementar las oportunidades para que las familias de menores ingresos puedan acceder a una solución habitacional. Por ello, dijo, el Consejo buscará que los organismos estatales tengan una mayor participación y coordinación dentro de las acciones que se emprendan desde
12 Vivienda especialista del sector
“Tenemos la tarea de atender a la mayor cantidad de población que se encuentra en algún nivel de rezago social y a veces las atribuciones que tenemos chocan con las reglas de operación de los programas nacionales”.
la federación para atender el reto que representa el rezago habitacional. En entrevista con Revista Vivienda, Sierra Villajuana subrayó que la principal misión de los organismos que representa es la atención de los segmentos de la población con el ingreso más bajo. En ese sentido, apuntó que es importante impulsar una mejor relación con las autoridades a nivel federal para lograr resultados óptimos. “Uno de los principales retos que vemos es el tema de robustecer las atribuciones que tenemos como organismos estatales. Tenemos la tarea muy fuerte de atender a la mayor cantidad de población que se encuentra en algún nivel de rezago social y en ese sentido a veces las atribuciones que tenemos están chocando con las reglas de operación de los programas nacionales o no contemplan ciertas acciones o ciertas funciones para hacer esta conjunción de recursos que permitan
atender de forma eficiente a las familias mexicanas”. A decir de Sierra Villajuana, hacia delante uno de los mayores retos que existen para Conorevi y sus organismos es incrementar la oferta de vivienda enfocada a la población de bajos ingresos. Por tal motivo, expuso, desde su designación al frente de Conorevi se inició la relación con las nuevas autoridades en materia de vivienda, todo con la mira de generar acuerdos que permitan impulsar una mejor atención en el tema. Al respecto, el presidente del Consejo aseguró que las nuevas autoridades han mostrado una actitud de apertura para lograr una mayor coordinación con los organismos a nivel estatal. En ese sentido, dijo que Conorevi ha planteado propuestas concretas que han sido bien vistas por los funcionarios entrantes. “Hemos trabajado fuertemente con el equipo de Román Mayer y estamos
Revisora de Avalúos SA de CV EmprEsa lídEr En los procEsos dE auditoría dE avalúos
FELICITA al noble pueblo mexicano por el ejemplo dado al mundo entero sobre el desarrollo de un proceso electoral impecable y desea a todo el Gobierno el mayor de los éxitos para afrontar los grandes desafíos que deberá afrontar, como es
LA INsEgurIdAd, CorruPCIóN y AbATImIENTo dE LA PobrEZA.
sin duda todo El sEctor dE la viviEnda sE vErÁ FavorEcido por un méxico
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EN PAZ
liBrE dEl FlaGElo dE la corrupciÓn con mÁs Familias accEdiEndo a su tEcHo propio
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entrevista
especial
Oswaldo Sierra Villajuana presidente del Conorevi
muy optimistas de poder echar andar las propuestas que hemos platicado. “Como Conorevi estamos con la intención de trabajar de manera conjunta con todo el sector, con las nuevas autoridades. Lo que vamos a buscar es redimensionar y reacomodar nuestra fuerza operativa en función de las nuevas reglas de operación. Entonces estamos muy optimistas, muy echados para adelante con todo este ofrecimiento que hemos tenido de las próximas autoridades en relación a que los organismos estatales de vivienda vamos a tener una mayor participación en la coordinación y ejecución de los programas de vivienda. Estamos muy contentos y muy optimistas por eso”.
Redistribuir el Ingreso
Oswaldo Sierra explicó que uno de los principales planteamientos que se han realizado desde Conorevi tiene que ver con la distribución de los recursos
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la meta del Consejo es impulsar la oferta de vivienda, no sólo para la población no afiliada, sino para quienes cuentan con seguridad social
federales que se otorgan a través del subsidio para vivienda. Y es que a decir del también director de la Comisión Estatal de Desarrollo de Suelo y Vivienda de Campeche (Codesvi), esta acción permitirá elevar la atención en las entidades.
“Lo que nosotros proponemos es buscar una mejor distribución de los recursos. No partimos de expectativas de una mayor participación en función de más recursos, sino lo que pedimos es una mejor distribución para que, a través de las diferentes instancias, podamos los organismos estatales de vivienda tener mayor participación en este sector”, manifestó. De acuerdo con Sierra Villajuana, una de las metas del Consejo es impulsar la oferta de vivienda, no sólo para la población no afiliada, que se posiciona como de las prioridades para el sector en su conjunto, sino para quienes cuentan con seguridad social, pero por su nivel de ingresos no han podido acceder a una solución que satisfaga sus necesidades habitacionales. El presidente de Conorevi reiteró su optimismo acerca del trabajo que se desarrollará con el nuevo gobierno federal. Señaló que será importante la coordinación para atender el gran reto que existe en las entidades. “65% de la población económicamente activa del país no tiene derecho a una prestación social, por lo que no tienen la posibilidad de acceder a temas de vivienda por canales como Infonavit. Y finalmente somos nosotros en los estados los que tenemos la responsabilidad de manera directa de afrontar ese compromiso. “Entonces ahí es donde nosotros estamos enfocando nuestras baterías. Estamos muy optimistas y muy echados para adelante porque con la nueva administración hemos encontrado canales de comunicación muy importantes. Hemos entregado propuestas de trabajo y hemos mantenido reuniones con ellos de manera permanente para poder consolidar estas atribuciones que tienen los organismos estatales de vivienda. Hacia allá estamos enfocados y estamos muy optimistas que vamos a tener los resultados esperados”.
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50,000
entrevista
acciones de vivienda, el estimado en Jalisco en 2018
Javier Pelayo
Verticalización e infraestructura, prioridades en Jalisco
Los empresarios de la entidad ven en el cambio de gobierno la posibilidad de incidir en los instrumentos de planeación, con el objetivo de crear las condiciones para detonar a la industria
Karla I. Esperanza
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ara impulsar al tren de la vivienda en Jalisco, una de las áreas de oportunidad que se abren con el cambio de gobierno tiene que ver con la definición de los instrumentos de planeación. Y es que, a decir de Francisco Javier Pelayo, presidente de la delegación estatal de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), uno de los puntos que se buscará impulsar será la verticalización, así
16 Vivienda especialista del sector
como el detonar nuevos polos de desarrollo en la entidad. En este sentido, en palabras del representante de los desarrolladores en la entidad, con la llegada de las nuevas administraciones, tanto a nivel local como federal, los empresarios del estado buscarán robustecer la coordinación y alinear visiones en relación al futuro del sector. Entre otras cosas, comentó, el objetivo es mejorar las condiciones para el desarrollo de vivienda, lo que incluye
temas de infraestructura y servicios. “Visto de manera local y regional, tenemos muchas áreas de oportunidad, temas muy importantes por atender como el del agua, que es fundamental y estamos trabajando con el gobierno del estado también para buscar las soluciones de inmediato; o el tema de seguridad, que también lo estamos trabajando. “Y sobre todo trabajamos en relación a los servicios municipales y la actualización de todos estos
EL REGISTRO DE VIVIENDA Y LA CIUDAD ACCESIBLE Tonatiuh Suárez Meaney (Director General del Registro Único de Vivienda) Verónica Pérez Barrón (Investigadora adscrita al Hospital Juan N. Navarro. Secretaría de Salud)
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rácticamente todos los países del mundo cuentan con un registro de propiedad con el que controlan la adquisición y transmisión de dominio de los predios de todo uso, a fin de otorgar certeza jurídica a la propiedad privada. Esto con frecuencia llega a confundirse con un registro de vivienda, aunque son cosas muy distintas, pues el fin de este último es generar una herramienta para el mercado habitacional. En el caso de México esa herramienta es el RUV (Registro Único de Vivienda), organismo dedicado a administrar, almacenar, organizar, procesar y dar mantenimiento a las bases que contienen los datos georreferenciados del proceso productivo de la vivienda y de su permanencia en el mercado. El mercado de la vivienda tiene al menos tres actores principales: oferentes, demandantes y gobierno. Para hacer efectivo el principio de libre mercado el RUV debe generar, por el lado de la oferta, información sobre la velocidad, el volumen, la localización y los nichos del mercado habitacional, a fin de que los productores puedan realmente competir en términos de igualdad. Por el lado de la demanda, debe ofrecer al comprador información útil para que pueda actuar bajo el principio de consumidor inteligente. En esta dinámica el gobierno resulta beneficiado por la generación de datos que puede utilizar Tamaño de la localidad población total 3 millones y más 1 millón a 299,999 500,000 a 999,999 100,000 a 499,999 50,000 a 99,999 15,000 a 49,999 Subtotal urbano Total nacional
Manzanas urbanas en el país
para la planeación habitacional y urbana. En otras épocas algo así era imposible puesto que cada institución llevaba su propio registro y esto impedía a los actores tener acceso a información agregada. Cada organismo generaba y conservaba por separado los datos que hoy entregan al RUV. Actualmente la información del Registro ya puede ser útil para la planeación censal y la urbana, aunque existen aún muchos retos, como la inscripción de vivienda usada o la homologación de claves con INEGI. En su estado actual, el RUV incluye capas georreferenciadas de riesgos, planes urbanos, ecología y equipamiento, lo cual permite que la información que de él puede extraerse resulte útil también para la planeación urbana y censal, ya que es posible conocer en tiempo real el avance de la urbanización. Desde esta perspectiva resalta la importancia que tiene realizar en el corto plazo la homologación de claves de registro y estadísticas con el INEGI. Una de las áreas donde un registro de las características que tiene el RUV puede ofrecer un beneficio social importante es la atención a la discapacidad, como podrá apreciarse en el ejemplo que sigue: Desde hace años, el INEGI lleva registro del entorno urbano, que incluye datos de dotación de rampas. Si se combinara información del RUV, INEGI y en su momento de salud pública, sería posible conocer
Manzanas con cobertura completa de rampas 2010 2014
2010
2014
253,297 148,895 245,751 228,216 56,249 139,319
259,933 154,424 254,598 234,786 58,073 143,939
16,216 6,220 10,076 8,817 972 1,163
17,668 7,482 12,497 10,440 1,193 1,492
1,071,727 1,105,753 1,377,010 1,456,594
43,464 44,278
Fuente: Características de localidades y del entorno urbano. INEGI 2010; Características de localidades y del entorno urbano. INEGI 2010. Se contabilizaron las manzanas con los polígonos oficiales de localidades de INEGI, con ayuda del software QGis.
Manzanas con cobertura parcial de rampas
qué viviendas cuentan con personas con discapacidad y cuáles con equipamiento de accesibilidad (rampas), evaluando así la calidad de la accesibilidad universal, lo cual nos daría la posibilidad de actuar sobre los sitios menos provistos. En la tabla —que proviene de la base de Características de las Localidades y Entorno Urbano de INEGI para 2010 y 2014— se muestran los resultados de un análisis geoestadístico sobre la evolución de la dotación de rampas en las manzanas. En ella se aprecia fácilmente que las manzanas son cada vez más, es decir que la ciudad crece. Vemos la cobertura completa y parcial de rampas (la primera se refiere a que una determinada manzana tiene rampas en todos sus frentes, mientras que la segunda es cuando la manzana cuenta sólo con una rampa o le falta por lo menos una). Podemos apreciar que las ciudades grandes tienen mayor cobertura, pero que el crecimiento de ésta es menor al crecimiento de la ciudad en sí misma, como lo muestra la última columna. Si la información de las rampas formara parte del registro de vivienda, sería posible evaluar en tiempo real la dotación de rampas que van teniendo las diversas ciudades del país, lo que respondería a los propósitos de la atención universal a la discapacidad y contribuiría a fortalecer el ejercicio del derecho a la vivienda por igual para todas las personas.
Porcentaje con cobertura completa
Porcentaje con cobertura parcial
Crecimiento en conertura
2010
2014
2010
2014
2010
2014
2010
2014
31,995 15,182 25,464 23,046 4,427 8,401
33,757 17,083 29,161 28,005 5,758 10,256
6.40 4.18 4.10 3.86 1.73 0.83
6.80 4.85 4.91 4.45 2.05 1.04
12.63 10.20 10.36 10.10 7.87 6.03
12.99 11.06 11.45 11.93 9.92 7.13
1.06 1.16 1.20 1.15 1.19 1.24
1,03 1.08 1.11 1.18 1.26 1.18
50,772 108,515 60,904 113,913
124,020 142,664
4.06 3.22
4.59 4.18
10.13 8.27
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1.13 1.30
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portal.ruv.org.mx /RUVMX
@RUV_Mex
/RUVORGMX
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entrevista Javier Pelayo
instrumentos de planeación, para que nos genere más certeza y podamos detonar la vivienda de manera organizada donde se necesita, en un contexto en donde los gobiernos aporten su parte de servicios, de infraestructura, de equipamientos, y los desarrolladores hagamos con mucha responsabilidad nuestra actividad de generar la urbanización y la vivienda”, apuntó en entrevista para Revista Vivienda. Aunado a lo anterior, Pelayo indicó que al igual que en sitios como la Ciudad de México, el tema del suelo es uno de los que se coloca dentro de la agenda del sector en la entidad. Reiteró que, para dar cauce a este rubro, la definición de las políticas de ordenamiento y planeación son muy relevantes. “Tenemos un área de oportunidad importante en los instrumentos de planeación para que permitan la verticalidad y el ordenamiento, y que se puedan detonar otros polos de desarrollo en la entidad. Si bien hay tierra, la especulación que se vive ha elevado su costo, sumado a que tenemos tierra disponible pero que no cuenta con todos los servicios necesarios, la infraestructura, la comunicación, el transporte público, el agua, etcétera”.
Potencial en el estado
Javier Pelayo destacó que, desde el proceso de transición en la entidad, la Canadevi se ha acercado con el nuevo gobierno para consolidar las condiciones que beneficien el desarrollo de vivienda. Al respecto, indicó que se planteó a las nuevas autoridades la creación de una entidad dentro de la estructura gubernamental que se dedique exclusivamente al tema de vivienda a nivel estatal. “Estamos trabajando en una figura, como una Secretaría enfocada en la vivienda y en todos los instrumentos de planeación a nivel estatal”, apuntó.
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presentamos en relación a la situación del sector en la entidad. Buscamos realizar acciones concretas para generar las mejores condiciones”.
El panorama en la entidad
“Tenemos un área de oportunidad importante en los instrumentos de planeación, para que permitan la verticalidad y el ordenamiento, y que se puedan detonar otros polos de desarrollo en la entidad”. - Javier Pelayo, presidente Canadevi Jalisco En relación al trabajo que Canadevi Jalisco ha impulsado en el ámbito municipal, Pelayo Aguilar indicó que se trabaja en la homologación y la organización de los instrumentos de planeación. Sin embargo, abundó, “primero necesitamos tener instrumentos para tener certeza y ya luego el tema de operarlo de la manera más óptima”. Aunado a lo anterior, Pelayo detalló que desde Canadevi Jalisco se ha establecido un trabajo importante con los ayuntamientos. En tal sentido, explicó que los empresarios realizan reuniones con las autoridades municipales, mismas que se llevan a cabo con regularidad con el fin de dar seguimiento a temas como trámites y procesos. “Ya trabajamos con los gobiernos municipales para no perder tiempo en la implementación y actualización de los instrumentos de planeación ante la llegada de las nuevas administraciones. También trabajamos con el gobierno del estado sobre el diagnostico que
De acuerdo con Javier Pelayo, en el último año, la industria en la entidad se enfrentó a desafíos importantes que golpearon la dinámica del sector. Entre ellos, dijo, se observó una acotación en el tema de reservas urbanas. “Veremos cómo cerramos el último trimestre de 2018 para analizar el panorama. Lo cierto es que hubo fenómenos locales donde se limitó mucho la reserva urbana, evento que se combinó con la tardía publicación de las reglas de operación de la Conavi. Debido a estos factores, a lo mejor veremos un déficit en la oferta”, manifestó. El representante de los desarrolladores indicó que, en la entidad, los municipios de Zapopán, Tonalá y Tlajomulco de Zúñiga se han posicionado como los polos de desarrollo más importantes. Sin embargo, señaló, en el caso de Tlajomulco se presentaron cambios en las reglas, lo que frenó un poco el desarrollo de casas. “Tlajomulco, el municipio donde más vivienda se generaba, tuvo cambios en los reglamentos, en donde ya no se permite vivienda inferior a los 90 metros en formato unifamiliar, entonces ya es casi imposible hacer vivienda social. “En Jalisco tenemos una industria pujante; es uno de los estados con mayor producción. Cada año estamos entre los primeros tres lugares a nivel nacional, con empresas sólidas. Sin embargo, requerimos de condiciones aptas, porque hay cierta infraestructura que a los empresarios no nos alcanza desarrollar o no depende de nosotros, como el agua, el transporte público, los servicios municipales, por lo que lo tenemos que hacer con los gobiernos”.
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entrevista Francisco Andragnes
Vivienda en renta, opción para atender rezago social La vivienda en alquiler institucional es un mercado naciente con gran potencial. Sin embargo, es necesario quitar algunas barreras para impulsarlo y se consolide como una opción seria Edgar Rosas
D
ebido a la necesidad de crear esquemas para atender el reto en materia de rezago habitacional, la vivienda en renta se posiciona en el mapa del sector como uno de los modelos viables a desarrollar para brindar a la población mexicana la opción de acceder a una casa. Incluso, a decir de Francisco Andragnes, presidente de la Asociación de Vivienda en Renta (Aver), este segmento podría posicionarse como una opción para brindar vivienda a segmentos de bajos ingresos. Y es que de acuerdo con el empresario, hacia futuro, la vivienda en renta se ubica como un nicho con gran potencial, lo que permitirá caminar hacia un mercado maduro y con ello una tendencia a diversificar la oferta por segmento. En este sentido, aseguró que uno de los principales cambios que se verán en la industria en los próximos años será que la vivienda en renta apunte al segmento de bajos ingresos. En entrevista con Revista Vivienda, Andragnes destacó que, para caminar hacia un mercado de vivienda en renta más robusto, y que permita ofrecer productos dirigidos a deciles de
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ingresos bajos, será necesaria la colaboración con las autoridades. Al respecto, indicó que un punto importante por impulsar, no sólo para incentivar el desarrollo de vivienda en renta para bajos salarios, sino el mercado en general, será la eficiencia en el tema de trámites y permisos. “Hoy en día, uno de los principales obstáculos que enfrentamos los desarrolladores de vivienda en renta son los permisos. Te diría que para impulsar un mercado de vivienda en alquiler institucional robusto tenemos tres problemas: permisos, permisos y permisos”, dijo. Específicamente en el tema de caminar hacia el impulso a la vivienda en renta social, Andragnes manifestó que será importante analizar esquemas en los que el gobierno se involucre de manera directa. “En este camino de ofrecer vivienda en renta social, obviamente que el gobierno puede hacer mucho para incentivarlo. Aquí un elemento que ayudaría en términos de financiamiento sería tasas más bajas y plazos de amortización
largos para vivienda en renta social. “También creo que, en algunos casos, si hay tierra de gobierno, la autoridad podría licitarlos para ver quién paga más por la tierra, pero que sirva para hacer vivienda en renta social. Incluso, puede haber algunos subsidios que se ocupan para otro tipo de vivienda; no algo distinto en términos de magnitud, sino el mismo monto que se hace para otro tipo de vivienda. Pero sobre todo yo diría que lo que más ayuda es un proceso de permisos mucho más rápido”, explicó.
Un gran panorama
De acuerdo con Francisco Andragnes, las perspectivas para la vivienda en renta son positivas. Según la proyección del empresario, en los próximos años el segmento de vivienda en renta podría crecer de manera importante, con lo que pasaría de 4,000 unidades en operaciones que se tienen en la actualidad, a alrededor de 40,000. “En los próximos años podríamos ver un crecimiento en el sector, con lo que pasaríamos de 1% que tenemos hoy a 10 por ciento”.
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El empresario expuso que entre las tendencias a futuro que beneficiará la maduración del segmento se encuentra un mayor interés por parte de inversionistas institucionales, la diversificación en los productos, así como un cambio cultural, con lo que será más aceptado el alquiler, además del ya mencionado viraje hacia segmentos de bajos ingresos. “Nosotros queremos un mercado en donde existan muchos jugadores. No nos sirve de nada un mercado de cinco edificios. Hoy tenemos 15 edificios en operación, pero si el mercado tuviera 300 nos iría a todos mejor. “De hecho, con un mercado bien desarrollado, la vivienda en renta es un producto ideal para las Fibras. A las fibras les cuesta un poco el concepto de desarrollo, por eso es más fácil trabajar con CKDs que con fibras. Pero cuando el mercado empiece a desarrollarse, cuando tengamos 100 edificios estabilizados, las fibras son los comparadores naturales de vivienda en renta”. Francisco Andrganes subrayó que la vivienda en renta es un buen negocio, pues, dijo, es un producto anticíclico, que ofrece una solución asequible ante el rezago habitacional. Por otro lado, y de cara al panorama que se genera con el cambio de gobierno, Andragnes señaló que el proyecto de descentralización que contempla la administración entrante es una gran oportunidad para el mercado de vivienda en renta. “Si se quiera hacer la descentralización es indispensable que los desarrolladores de vivienda en renta acompañemos con productos, porque no van a poder radicar una delegación entera a una ciudad con la oferta de vivienda que existe hoy en las ciudades. Pero nosotros rápidamente, en el mismo tiempo que se tardan en mudar las oficinas, por ejemplo, de turismo en Cancún, podemos crear vivienda suficiente para los profesionales que van ir a trabajar. “Un ejemplo es Brasilia en Brasil. Esta ciudad tiene un porcentaje de vivienda en renta más alto que en las otras ciudades de Brasil, justamente porque el empleado de gobierno es usuario típico de la casa en alquiler”, indicó.
FELICITA AL MTRO. ROMÁN MEYER FALCÓN Secretario de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano
ASÍ COMO A TODOS LOS REPRESENTANTES DEL SECTOR VIVIENDA NACIONAL. Estamos seguros que bajo su liderazgo la industria caminará de la mejor manera.
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reportaje Industria verde
Sustentabilidad, camino a seguir en la industria El explotar un sector verde se ubica al centro de las prioridades en los próximos años, por lo que se deberá crear el marco de incentivos para el crecimiento de proyectos habitacionales amigables con el ambiente Esteban Salazar
A
nte la necesidad de impulsar el combate al cambio climático y reducir la huella del carbono en la industria, así como ofrecer modelos habitacionales que permitan ahorros para las familias, el tema de sustentabilidad será uno de los que estén al centro de la agenda en los próximos años. Sin embargo, a decir de diversos empresarios que han impulsado el tema, aún es necesario superar algunos obstáculos para que el desarrollo de este segmento tenga mayor auge. En lo referente, uno de los puntos que se han mencionado entre los elementos a tratar para impulsar la
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construcción de vivienda sustentable es la coordinación entre autoridades y empresarios, así como diversificar las fuentes de financiamiento para estos efectos. En ese sentido, en palabras de Sergio Leal, director general de Vinte, uno de los grandes retos que se observan en la industria es crear incentivos para que cada vez más personas apuesten por la vivienda sustentable. El empresario indicó que una de las áreas de oportunidad más visibles es el tema de aumentar la eficiencia en la gestión de trámites ante los gobiernos locales. “La parte más importante de los retos en materia de sustentabilidad es que la cadena se acorte. Hoy en día ya
tenemos las tecnologías para desarrollar vivienda sustentable, ya contamos con esquemas de financiamiento y existimos muchos desarrolladores que estamos interesados en el rubro. El tema es que si los presidentes municipales, los gobernadores no están en esta línea de sustentabilidad, es difícil que el desarrollador implemente algo”, señaló en entrevista para Revista Vivienda. Al respecto, el empresario reiteró que una manera de detonar la construcción de este tipo de vivienda es crear incentivos en la parte de la tramitología. Leal Aguirre consideró que agilizar los permisos para construcción de proyectos verdes, u otorgar
800
mdp, recaudó el primer bono verde del sector vivienda de AL
descuentos en licencias, serían elementos que detonarían el desarrollo de casas sustentables. “Se necesita, desde la federación o estados, mandar señales a municipios y, por ejemplo, que te den un descuento en la licencia de construcción para proyectos verdes, o entre otras cosas, sea un proceso más ágil y las autorizaciones las entreguen en menor tiempo”, apuntó.
Diversificar financiamiento
En palabras de Eduardo Piquero, director general de Mexico2-la plataforma de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que busca desarrollar mercados que faciliten la reducción de emisiones de CO2-hacia futuro uno de los principales retos será ampliar
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la escala y lograr que todas las viviendas que se desarrollen cuentan con características de sustentabilidad. Sin embargo, a decir del especialista, en este marco uno de los desafíos se centra en potencializar las fuentes de financiamiento y, entre ello, incentivar al mercado de capitales local a involucrarse en el tema. El experto comentó que hasta el momento los principales actores de financiamiento son los fondos internacionales. No obstante, dijo, debido a la alta demanda de los recursos, habrá que voltear al interior del país. “Hasta ahora hemos visto mucha inversión internacional al sector vivienda. Pero existe una oportunidad muy importante para catalizar, además de fondos internacionales, de la partición del BID, de los bancos
“Existe una oportunidad muy importante para catalizar, además de fondos internacionales, la participación del mercado de capitales local”. - Eduardo Piquero, director general de Mexico2.
Prode ViVienda S.a. de C.V. se complace en
felicitaR
a loS nueVoS titulareS de loS organiSmoS del SeCtor ViVienda naCional que enCabeza
Román meyeR Falcón
titulaR de la secRetaRía de desaRRollo agRaRio teRRitoRial y uRbano CarloS martínez Velázquez DIREcTOR GENERAl DEl INFONAvIT. aguStín rodríguez lóPez vOcAl EjEcUTIvO DEl FOvISSSTE. armando roSaleS SUbSEcRETARIO DE DESARROllO URbANO y vIvIENDA. daVid riCardo CerVanteS Peredo SUbSEcRETARIO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAl. edna elena Vega rangel DIREcTORA GENERAl DE lA cOMISIóN NAcIONAl DE vIvIENDA. Jorge mendoza SánChez DIREcTOR GENERAl DE SOcIEDAD HIPOTEcARIA FEDERAl. lirio elizabeth riVera Calderón DIREcTORA GENERAl DEl FONHAPO.
ESTAMOS SEGUROS QUE TODOS HAREMOS UN GRAN ESFUERZO EN PRO DE NUESTRA INDUSTRIA
¡enhorabuena! cASASPROvI.cOM.Mx
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reportaje
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Industria verde multilaterales de desarrollo, al mercado de capitales local. “Esta es una oportunidad inmensa en vista que son más los países bajo el Acuerdo de París que van a competir por Fondos Multilaterales. Además, si comparamos el tamaño de estos Fondos contra el mercado de capitales local, quedan muy chicos. Solamente el Fondo Verde para el Clima tiene unos 3,500 millones de dólares disponibles para otorgar en los 150 países elegibles. Si esto lo comparamos con el tamaño del mercado de capitales local, que más o menos equivale a 250,000 millones de dólares, es muy poco para las necesidades”. Piquero consideró que una de las ventajas que existen es que cada vez más los inversionistas voltean al mercado verde. Esto, aseguró, abre una oportunidad para aprovechar y catalizar los recursos. “El principal desafío en los próximos años va a ser ampliar la escala, llegar a que toda la vivienda pueda ser baja en emisiones. Y uno de los desafíos es llegar al mercado bursátil. Es algo que tenemos que ver y ojalá veamos emisiones de instituciones como Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en bonos verde. “Tenemos una oportunidad en este tema porque los inversionistas comienzan a voltear al tipo de activos en el cual están invirtiendo. Vamos a ver un cambio tecnológico muy importante y los inversionistas están conscientes, por ello creo que existe una oportunidad para la emisión en el mercado de deuda y en este marcado ojalá tengamos Fibras verdes en el mercado en muy poco tiempo”, destacó.
Detonar la sustentabilidad
De acuerdo con Ernesto Infante Barbosa, subdirector de Asuntos Multilaterales y Sustentabilidad de
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“Se necesita, desde la federación o estados, mandar señales a municipios y, por ejemplo, que te den un descuento en la licencia de construcción para proyectos verdes o que las autorizaciones las entreguen en menor tiempo”. - Sergio Leal, director general de Vinte.
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), uno de los retos que se observa es otorgar garantías verdes en la industria, además de darle continuidad a los esquemas verdes que se han impulsado.
“Hay muchos retos. Uno importante es ese, las garantías verdes. El banco (SHF) es exitoso en colocar garantías a las pérdidas de construcción, pero no las estamos enverdeciendo con algún tipo de incentivo a la prima que pagan los bancos. Esa es un área de oportunidad muy importante para los bancos que hoy son clientes de esos portafolios”, puntualizó. En entrevista, el especialista indicó que será importante aumentar las fuentes de fondeo. Al respecto, subrayó que uno de los ejes clave a futuro será que SHF pueda emitir un bono verde. “Sería importante que SHF pueda emitir un bono verde que permita pintar de verde muchos productos que existan en el portafolio, la tubería que se tenga, para darle una cierta taxonomía y criterios de financiamiento a la construcción o urbanización y que podamos impulsar con esos recursos. “En este sentido, creo que es importante darle continuidad al portafolio que hoy se tiene, que hoy está muy dinámico, con un portafolio revolvente de más de 1 billón de dólares dentro de la tesorería de SHF para ocuparse con visión 20-30. Entonces creo que eso sería la ruta hacia adelante pensando en crecer, en ir hacia segmento de población de bajos ingresos, no atendida con afiliación de seguridad social y también con ingresos más altos en vivienda residencial”. Ernesto Infante recordó que la administración saliente de SHF dejó lista una línea de crédito por 120 millones de euros con el banco alemán KFW. Expuso que estos recursos podrán ser firmados hasta 2020, los cuales tienen el objetivo de dar continuidad al tema verde en vivienda nueva y renta, así como “impulsar una metodología para urbanizar sosteniblemente y de manera más robusta”.
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entrevista
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víctor fuentes
Reorientar desarrollo urbano, esencial para el país
“Ya no es sostenible una dinámica de ciudad en donde se tengan que trasladar las personas hasta cuatro horas para llegar a su destino final. Es fundamental reorientar y hacer una estrategia a manera que en las próximas décadas logremos acortar sustancialmente las distancias en términos de una proximidad responsable”, sentenció.
Repoblar las zonas céntricas de las urbes debe ser uno de los ejes centrales para ordenar las ciudades
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Dinorah Nava
etener la expansión de las grandes ciudades mexicanas, así como crear los marcos para impulsar el desarrollo de vivienda que eleve la calidad de vida de las familias, son parte de los retos que tendrá México en los próximos años y que serán necesarios atender para crecer con orden, aseguró Víctor Fuentes, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda del Senado de la República. En entrevista con Revista Vivienda, el legislador perteneciente al Partido Acción Nacional (PAN), señaló que será estratégico para el país controlar la expansión de las manchas urbanas. En tal sentido, dijo, para detener la problemática, uno de los puntos que debe buscarse es el repoblamiento de los centros urbanos. “Hoy en día un factor determinante, que es sumamente estratégico en temas que tienen que ver con los
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asentamientos humanos, con en el ordenamiento territorial, con en el propio desarrollo urbano y del país, es evitar que sigan creciendo estas megaciudades. “Es fundamental recuperar los centros urbanos, repoblarlos y buscar la manera de aumentar sustancialmente la calidad de vida de quienes habitan nuestras grandes ciudades. Y para lograrlo, tenemos que generar el mercado suficiente de vivienda para que las familias habiten cada vez más cerca de los lugares donde trabajan o estudian y evitar estos recorridos largos que se presenten hoy en día”, apuntó. El Senador enfatizó que, para atender los grandes retos de las ciudades, se deberá poner al centro de la agenda una reorientación en el desarrollo urbano. Añadió que es importante avanzar en la meta de reducir las grandes distancias que recorren a diario miles de mexicanos.
“Ya no es sostenible una dinámica de ciudad en donde se tengan que trasladar las personas hasta cuatro horas para llegar a su destino final. Es fundamental reorientar el desarrollo”. - Víctor Fuentes
Panorama del sector
A decir de Víctor Fuentes, el inicio de la nueva administración trae un panorama optimista. Consideró que la buena posición de México en materia económica abre las expectativas para avanzar de manera importante. Fuentes sostuvo que uno de los principales retos en materia de vivienda tiene que ver con el ingreso de las familias. Manifestó que para mejorar el acceso de los trabajadores a soluciones habitacionales se deberán concentrar los esfuerzos en aprovechar el potencial económico de México y que este se refleje en los salarios de los trabajadores. “México es una gran encomia, es una gran potencia, miembro del G20: hoy se ubica en la décimo quinta posición entre las economías más importantes del mundo. Tenemos que lograr que esta economía pujante se desdoble en mejores sueldos, que aumenten sustancialmente la capacidad adquisitiva de las familias para tener mejores viviendas”, expuso.
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entrevista Santiago Fernández Reyes
Conectar viviendas con transporte, clave para una mejor ciudad Para lograr la consolidación de urbes compactas y con mayor conexión, la infraestructura del transporte podría ser la médula para impulsar la vivienda y reestructurar las ciudades Karla I. Esperanza
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n aras de impulsar el rediseño de las ciudades, establecer modelos de planeación en los que se tome como base el desarrollo de vivienda orientado al transporte sería una medida eficaz para comenzar a atender los grandes retos de las urbes, como la movilidad, y así elevar la calidad de vida de las personas, consideró Santiago Fernández Reyes, coordinador de Desarrollo Urbano del Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo (ITDP, por sus siglas en inglés). Entrevistado por Revista Vivienda, el especialista expuso que, en el marco del arranque del nuevo gobierno, tanto federal como de la Ciudad de México, se abre la oportunidad de insistir en programas de desarrollo en los que se involucre la vivienda y el transporte. En este sentido, aseguró que ante los retos que presentan las ciudades, la infraestructura de transporte se podría convertir en el punto
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de partida para reordenar las urbes. “La infraestructura del transporte puede ser la médula alrededor de la cual podemos restructurar nuestras ciudades y realmente volverlas a tejer, generar barrios compactos, mejor estructurados, con mejor infraestructura. Creo que el transporte masivo puede ser la punta de lanza para empezar ese tipo de transformaciones”, destacó. Fernández comentó que para poder detonar este tipo de planeación será necesario que autoridades impulsen incentivos para desarrolladores. Al respecto dijo que podría echarse mano de modelos impulsados en otras naciones, mismos que se puedan analizar y adaptar para ser implementados en el caso de las ciudades mexicanas.
Replicar lo bueno
En relación, el integrante del ITDP señaló que, en el mundo, ciudades como Tokyo o Hong Kong son
modelos exitosos en el desarrollo de vivienda social orientado al transporte. Ante esto, apuntó, valdría la pena observar los esquemas y analizarlos para crear modelos que se adapten a la realidad mexicana. “En ciudades como Viena, en Austria, o la mayor parte de ciudades en Holanda y Suecia, el desarrollo de vivienda social se orienta a cómo la gente se va a conectar a los trabajos. En otros ejemplos de mega ciudades tenemos a Tokio, en donde cada desarrollo siempre va ligado a la conectividad del transporte masivo. Y otras ciudades como Hong Kong que es un modelo a seguir, porque es una ciudad con escases de tierra y sin embargo han encontrado cómo aprovecharla a través de estos mecanismos que buscan conectar sus edificios al sistema de transporte más eficiente, que en este caso es el metro”. Aunado a lo anterior, citó el ejemplo de Nueva York, ciudad en donde se han comenzado a estudiar
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lineamientos para desarrollar vivienda social que toma como base la buena ubicación. “En nuestra publicación ‘Vivienda Asequible Orientada al Transporte’ retomamos algunos proyectos que han sido exitosos en otras partes del mundo y en algunos casos básicos se observa esta parte de darles incentivos a desarrolladores. “En ciudades como Nueva York están explorando modelos en los que un porcentaje del edificio habitacional que se construye está enfocado a vivienda social y el resto es vivienda a costo de mercado. En ese sentido, una forma de generar vivienda asequible podría darse con que a través de la zonificación se pueda exigir ciertos requerimientos y que cierto porcentaje del edificio permanezca por debajo del costo del mercado. E incluso través de la generación de fideicomisos de tierra comunitaria, en el cual una comunidad se organiza y ellos son los que tienen el título de la
“La infraestructura del transporte puede ser la médula alrededor de la cual impulsemos la reestructura de nuestras ciudades y realmente las volvamos a tejer”. - Santiago Fernández Reyes, coordinador de Desarrollo Urbano del Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo
propiedad de la tierra, entonces así se desasocia los incrementos de la tierra con el de la vivienda. Son mecanismos que habría que explorar en México”. De acuerdo con el especialista, la vivienda asequible orientada al transporte podría ser la solución a problemas como la expansión descontrolada, la poca planeación, el deterioro ambiental, la escasez de vivienda bien localizada y la infraestructura inadecuada; además de los ya citados problemas de movilidad y la dependencia en el automóvil, tiempos de traslado excesivos, acceso a servicios públicos y la seguridad. En su propuesta, ejemplificó estrategias en relación a herramientas financieras como fondos de adquisición, fideicomiso de vivienda, subsidios cruzados y captura de valor. De igual forma, reiteró la necesidad de otorgar incentivos al desarrollador que apoyen en la construcción de viviendas a bajo costo y desde una planeación colaborativa, así como el generar proyectos comunitarios que orienten a cumplir el objetivo de conectar las viviendas con el transporte. “Nos gustaría que los nuevos representantes tomen estas ideas, se enfoquen en nuevas regulaciones que nos permitan generar ciudades más sostenibles (…) El desarrollo orientado al transporte no necesariamente debe estar orientado al transporte masivo, sino es una serie de principios de forma y de diseño que nos inciten a caminar más. Cualquier ciudad puede retomar el planteamiento y generar vecindarios caminables, pedaléales, más compactos sin importar el tamaño de la ciudad”, concluyó.
FB /FViviendaRevista [ enero-febrero 2019 ]
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reportaje Impulso de la banca
productos hipotecarios
30 Vivienda especialista del sector
De 20 a 30 años De 30 a 40 años
20/25’, con el que la industria quiere duplicar la participación de la cartera hipotecaria en relación al Producto Interno Bruto (PIB) nacional. Al respecto, la banca comercial se ha posicionado como uno de los actores principales que han impulsado la meta de consolidar una cartera más robusta. En ese sentido, en el marco del Proyecto 20/25, la banca ha desarrollado un diagnostico que incluye las oportunidades a seguir en el rubro de crédito. El análisis, desarrollado por Deloitte, muestra un mapa que identifica las etapas de vida de las personas, sus características y el tipo de producto crediticio que sería apto para atender sus necesidades. En éste, también se incluye una radiografía sobre los productos que ya existen, los que aún falta que se impulsen en mayor medida, y
De 40 a 45 años
no de los grandes retos que se vislumbran en el sexenio que comienza es ampliar los modelos financieros que permitan a las familias acceder a una solución habitacional. De manera particular, la principal tarea se centrará en desarrollar la oferta de productos crediticios que se adapte a las necesidades de las personas, entienda sus diversas etapas de vida, y con ello ampliar el margen de penetración del financiamiento. Y esta labor se vuelve fundamental en el marco de las metas planteadas para los años venideros. Concretamente, desarrollar un abanico más amplio en temas de portafolio crediticio se torna relevante dentro de las acciones que busca alcanzar el objetivo establecido con el llamado ´Proyecto
• Se forma un hogar, por lo que se requiere compra o alquiler de la primera casa. • La pareja tiene hijos y se necesita una casa más amplia.
• Los hijos crecen y se requiere una vivienda más grande. • La primera vivienda necesita reparaciones, mejoramientos o ampliaciones. • La familia paga colegiaturas.
De 45 a 60 años
U
Esteban Salazar
Rango de edad
Ante la necesidad de llegar a más mexicanos, la banca ha puesto en el radar la importancia de desarrollar productos crediticios que se adapten a las etapas de vida de las personas
• Soltero. • Pareja. • Tienen poco ahorro. Empiezan a pensar en alquilar o ahorrar para una vivienda.
• Empiezo a prepararme para el retiro/ Posibilidad de negocio. • Termina pago de colegiaturas y primera hipoteca.
De 60 a 65 años
Características
• Los hijos se van. • Se necesita casa más chica o más cercana a centros de entretenimiento o salud. • Prepararme para el retiro/ Posibilidad de negocio.
Más de 65 años
Ampliar esquemas de financiamiento, prioridad en el sexenio
• Ayuda a los hijos para negocio o casa. • Adecuación de las casas para condiciones especiales.
11%
del PIB, representa el valor de la cartera hipotecaria en México
Necesidad de producto hipotecario a lo largo del ciclo de vida Características
Adquisición lote. Adquisición de lote y crédito a construcción simultáneo. Segundo crédito (producto existente).
Producto insuficiente con posibilidades de mejora.
Renta con opción a compra.
Tercer crédito
Esquema de ahorroenganche (seguro, subcuenta de vivienda con liquidez).
Crédito para regularización. Crédito de adquisición y mejoramiento simultáneo. Crédito a equipamiento habitacional. Crédito para adquisición de inmueble de inversión. Hipoteca para hijos. Hipoteca inversa.
Producto inexistente.
Hipoteca móvil.
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los inexistentes, pero con oportunidad de éxito. En tal sentido, para la población de entre 20 y 30 años, el estudio detecta como oportunidad, robustecer los esquemas de renta con opción a compra, así como detonar mecanismos de ahorro y crédito. En relación al rango de edad entre 30 y 40 años, el análisis marca como áreas en las que se debe poner atención, el incentivar aún más productos como el de adquisición de lotes, así como detonar esquemas en los que se contemple de manera simultánea crédito para compra de lotes y construcción; y de forma partícular, señala la necesidad de crear una hipoteca móvil, así como un crédito para regularización. Aunado a lo anterior, el análisis hace mención de productos que se necesitarían desarrollar para personas de la tercera edad. Al respecto, para un rango de 60 a 65 años, el estudio identifica como área de oportunidad, la consolidación de esquemas para el tercer crédito, así como poner en el anaquel de los bancos un producto especializado para la adquisición de inmuebles de inversión. De igual forma, para personas de más de 65 años, establece como fundamental explorar la necesidad de otorgar hipotecas para hijos, y es que el estudio señala que en esta edad los padres buscan mecanismos para apoyar a sus vástagos.
No afiliados
En este escenario, el mercado de no afiliados también se menciona como uno de los de mayor potencial para la industria en los siguientes años. Y de acuerdo con la ABM, la integración de enaltecedores de crédito a los esquemas de financiamiento abriría el margen para que las instituciones financieras privadas puedan otorgar crédito a este segmento. Cabe señalar que,
según las cifras, de los 47,600 millones de personas que forman parte de la población económicamente activa, 59.4% no cotiza en alguna institución de seguridad social. En lo referente, la ABM destaca que, para atender a la población no afiliada, pero que se ubica dentro de la formalidad, la participación de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) es relevante, por lo que se debe analizar la entrega de garantías por parte del banco de desarrollo; al igual que contemplar en el esquema crediticio el seguro de crédito a la vivienda. En el caso de población no afiliada informal, la ABM considera como camino para atender a este segmento, el desarrollo de productos como adquisición, autoproducción asistida, remodelación o la Hipoteca RIF. En este escenario, destaca que, para poder impulsar los productos, es importante la consolidación de esquemas con el binomio ahorro-hogar, al igual que las garantías. “El Proyecto 20/25 es un plan muy ambicioso. Al momento, tenemos aproximadamente 15 iniciativas estratégicas que se determinaron como esenciales para poder lograr la meta (…) Para este proyecto, en una etapa inicial, se contrató la consultoría de Deloitte, que nos ayudó a definir las iniciativas más relevantes para alcanzar este objetivo. “ABM está desarrollando un estudio en el que se identifique la necesidad de atender los cuellos de botella que presenta la cadena de valor del sector de la vivienda, y potenciar el mercado tomando acciones en aspectos como la oferta de productos de crédito, evolución y crecimiento de las entidades financieras, captación y fondeo, mercado secundario y de valores, entre otros”, declaró a Revista Vivienda, Enrique Margain, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM.
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Desde el Terreno Edgar Rosas
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@ERosasCU
Colaboración y confianza para detonar al sector
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uchas han sido las voces que han insistido al nuevo gobierno no tratar de reparar lo que funciona o ha dado resultados. Sobre todo, en el caso del sector vivienda, el llamado ha sido constante: mantener lo que camina y concentrar los esfuerzos en lo que hasta ahora no ha dado los resultados esperados o no se ha atendido. En esa línea, los meses del llamado proceso de transición resultaron benéficos para el sector y sus nuevas autoridades. Este periodo permitió un acercamiento entre quienes guiarán desde al ámbito público los esfuerzos en la materia y los diversos integrantes de la cadena de valor del sector. Por un lado, los nuevos funcionarios pudieron empaparse de la realidad del país y la industria tuvo la oportunidad de poner sobre la mesa los retos y necesidades que deben atenderse para aumentar el dinamismo del sec-
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tor y garantizar el acceso a una vivienda adecuada. Algo que es cierto es que, en este periodo de transición, los diálogos que sostuvieron el equipo del nuevo gobierno y desarrolladores parecieron tener resultados, al permitir llegar al arranque de la nueva administración con una idea en común: impulsar los esquemas para atender a los segmentos de bajos salarios. En ese sentido, el llamado al equipo del nuevo gobierno se ha concentrado en una sola cosa: no tratar de inventar el hilo negro y partir de la base que existe para alcanzar los objetivos lo antes posible. Sobre todo, porque se entiende que el reto es muy grande y en este marco lo que se necesita es coordinación y suma de voluntades, lejos de protagonismos. A partir del 1 de diciembre de 2018 quedó atrás el discurso y los buenos deseos para pasar a la acción. A partir de esta fecha,
el equipo de transición ya no lo es más y se convirtió en la autoridad legalmente constituida, por lo que, en esta tónica, se debe asumir el rol y caminar en pro del sector. Un punto importante de arranque para todos los que desean construir en favor de la vivienda será partir de la premisa que nadie tiene la verdad absoluta y que la mejor forma de caminar es en coordinación y colaboración continua; ver en todos los participantes de la industria un gran equipo que empuja hacia un mismo fin, en donde gobierno y privados se conforman como un gran complemento, porque sin uno, no puede avanzar el otro, y más si se trata de atender a quienes ganan menos. Por ello, por el bien del sector, se espera que esta dinámica que ha existido en los últimos meses se mantenga y que el dialogo sea una constante, en donde la colaboración sea un hecho de todos los días.