Vivienda Año 15 | Número 118 | marzo-abril 2019 | EJEMPLAR GRATUITO
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La dinámica observada en diversas regiones del país abre un panorama optimista para la industria. Concretamente, algunas entidades del sureste y del norte ya se apuntan para ser los motores que mantengan en ritmo al tren de la vivienda.
El potencial de la vivienda por región
reportaje Panorama en el norte del país
entrevista Atender la vivienda abandonada Powered by
Contenido
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edición 118 | Año 15 | MARZO-ABRIL 2019
La visión de los empresarios en Nuevo León
A pesar de las medidas tomadas por las autoridades, la perspectiva es optimista e incluso con miras a crecimiento.
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¿Qué entidades muestran potencial para la vivienda?
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Para analistas, el norte se mantendrá como una de las principales plazas para la vivienda, acompañado de estados como Quintana Roo y Yucatán.
Piden certeza en Guanajuato Los empresarios del sector llaman a generar las condiciones para apostar por el segmento social.
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Con áreas de oportunidad en el Bajío La constante llegada de compañías pertenecientes a diversas industrias mantiene viva la demanda por espacios habitacionales.
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Valle de México a la baja El escenario en el Estado y la Ciudad de México es complejo y se requieren las condiciones para impulsar la producción de vivienda.
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¿Qué se espera en Quintana Roo? En entrevista, Ari Adler Brotman, presidente de la delegación estatal de Canadevi, platica sobre el panorama para la entidad en 2019.
Cambios en el Libro V del Edomex Los desarrolladores piden una modificación a la normativa para detonar la vivienda intraurbana.
Directorios Arte & Producción Ángel R. Ruiz coeditor Edgar Rosas
Editorial Horacio Urbano
@horacio_urbano
Un gran ejercicio de coordinación
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l hecho es que en México siguen y seguirán faltando viviendas... Viviendas... Muchas viviendas... Pero el verdadero reto está en reconocer que no se trata solo de echar a volar la máquina de producción, sino de crear condiciones que permitan construir viviendas de enorme calidad dónde, cómo y para quién las necesita. Se trata de atender las necesidades de los mexicanos que viven en grandes zonas urbanas... Pero también las de quienes habitan ciudades pequeñas y medianas... Y de quienes requieren sus viviendas en comunidades alejadas de los grandes polos de desarrollo. Y es que estamos hablando de la compleja necesidad de vivienda que se genera en un país complejo... Poblado por más de 130 millones de personas, que habitan un enorme territorio de más de 2 millones de kilómetros cuadrados que abarca diferentes climas y topografías... Pero también, diferentes culturas y formas de vida. Hay que hacer viviendas en que habrá que dejar preparaciones para colgar hamacas... Pero también viviendas cuyo adn sea contundentemente urbano. Hay que hacer viviendas para habitantes urbanos que cuentan con empleos formales y tienen acceso a los grandes fondos de vivienda o a la banca. Pero los retos están en hacer también las viviendas que permitan atender las muy particulares necesidades de quienes no forman parte de ese selecto club. Hay que hacer viviendas para los jóvenes, para las familias en pleno crecimiento y para los adultos mayores... Hay que hacer viviendas para solteros, para personas con capacidades diferentes y para quienes están dispuestos a sacrificar superficie con tal de tener la preciada ubicación. Siguen y seguirán faltando viviendas y el enorme reto es traducir esta realidad en oportunidades de desarrollo... En oportunidades para hacer transformaciones que permitan construir mejores futuros para nuestras ciudades. Se trata, ante todo, de un complejo ejercicio de coordinación, en que autoridades, sociedad e iniciativa privada, deberán unificar visiones, estrategias y acciones, reconociendo objetivos comunes y el papel que a cada parte corresponde en la ecuación. Se trata, ante todo, de reconocer que la vivienda es al mismo tiempo la piel del hogar, semilla patrimonial y punto de partida en la conformación de ciudades cada vez más justas, eficientes y competitivas.
Colaboradores Dinorah Nava Fernando navarrete esteban salazar Fotografía Centro Urbano Corrección de estilo Centro Urbano Ventas ventas@centrourbano.com
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presidente Horacio Urbano Directora General Roxana Fabris Directora de relaciones públicas Maribel Matías Gerente de administración carlos melo Ventas de publicidad ventas@centrourbano.com editora responsable Roxana Fabris vivienda es una revista cerTificada por la comisiÓn calificadora de publicaciones y revistas ilustradas
vivienda especialista del sector es una publicación de Centro Urbano, Paseo de la Reforma 403 Piso 11 Desp. 1101, Del. Cuauhtémoc, CP 06500 Ciudad de México. Número de Reserva ante el Instituto de Derechos de Autor No. 04-2009-032420073400-102, Certificado de Licitud de Título 14481, Certificado de licitud de Contenido 12054. expedido por la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas con fecha 18 de junio de 2009. Editor responsable Horacio Ramón Urbano Calva y Roxana Fabris López Piña Todos los derechos Reservados. Prohibida su reproducción total o parcial sin autorización previa. IMPRESO EN: Vida y Placer Impresiones S.A. de C.V. Montecito 38-18, Col. Nápoles, Benito Juárez, CP 03810, CDMX. DISTRIBUIDO POR: Ladrillos en Remojo S.A. de C.V., Paseo de la Reforma No. 403, Piso 11, Desp. 1101, Col. Cuauhtémoc, CP 06500, Delegación Cuauhtémoc, México CDMX.
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instituciones
Infonavit reestructura primer crédito El organismo entregó el primer descuento del Programa de Responsabilidad Compartida
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l Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) inició con la ejecución del Programa de Responsabilidad Compartida y con ello entregó los primeros descuentos a derechohabientes con crédito vigente. De acuerdos con lo difundido por Carlos Martínez, director general del Infonavit, la primera reestructura se dio
en el estado de Sinaloa. En total, el descuento otorgado al trabajador fue de 69% en relación al saldo vigente del crédito. El organismo informó que en esta primer reestructura, el saldo actual del financiamiento se colocó en 635,324 pesos, por lo que el organismo aplicó un descuento del orden de los 439,496 pesos. Así, por haber accedió al programa, el trabajador quedará con una deuda de 131,827
pesos y una mensualidad fija de 1,467 pesos por el resto de la vida del crédito. Cabe recordar que con el Programa de Responsabilidad Compartida lanzado el pasado 6 de febrero, el Infonavit busca beneficiar a trabajadores que han visto crecer su deuda en lugar de disminuir, esto a través de una reestructuración del crédito. E n t re o t ra s c o s a s , el esquema lanzado contempla migrar los financiamientos en Veces Salarios Mínimos a Pesos y otorgar descuentos a los trabajadores para ayudarlos a liquidar el financiamiento.
REVISIONES TÉCNICAS
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EN LOS PROCESOS DE MONITOREO Y AUDITORIAS DE AVALÚOS Debido a la necesidad de asegurar la exactitud, idoneidad y la calidad de un informe de valuación, las auditorias y/o revisiones se han convertido internacionalmente en una parte integral de la práctica profesional. Para ello, en una revisión se consideran tanto la corrección profesional, como la consistencia técnica, la racionalidad de los criterios y la profundidad en el estudio de la valuación. La característica principal que debe tener la revisión y/o auditoria de una valuación, es el juicio absolutamente imparcial ejercido por un valuador profesional en consideración del trabajo realizado por otro valuador profesional. Las revisiones entonces no sólo proporcionan una verificación de credibilidad en la valuación sino también una verificación del trabajo profesional del valuador que lo desarrolló.
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Es una revisión de la valuación realizada para interpretar si los análisis, las opiniones, y las conclusiones en el informe bajo revisión son apropiados, razonables y aceptables.
REVISIONES DE GABINETE Es una revisión que se limita a los datos trabajados dentro del informe de valuación. Generalmente se realiza usando una lista de comprobación de ítems. Las comprobaciones determinan la exactitud de cálculos, el carácter razonable de datos, la conveniencia de la metodología y conformidad con las pautas del cliente, los requisitos de los entes reguladores y los estándares profesionales.
REVISIONES DE CAMPO Es una revisión que incluye la inspección del exterior y a veces interior de la propiedad sujeto y posiblemente verificación de las propiedades comparables, para corroborar los datos proporcionados en el avalúo.
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empresas
En abril, Vinte entregará las primeras casas cero gas Este tipo de vivienda está dirigido a familias pequeñas de bajos ingresos, pues su valor ronda los 500,000 pesos que el objetivo era la entrega de 100 unidades para 2019. “La Casa Híbrida ya se está vendiendo y en abril se entregan las primeras. Te diría que va muy bien. La demanda va muy bien y vamos a entregar las primeras 56”, apuntó. Leal Aguirre señaló que la empresa prepara nuevos lanzamientos en materia de sustentabilidad para finales de año.
La Casa Híbrida
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serán las unidades contempladas en esta primera entrega.
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a desarrolladora de vivienda Vinte continuará con su empuje a los proyectos verdes. En tal sentido, además de preparar nuevos lanzamientos en la materia para final del año, la compañía entregaría en abril las primeras unidades de la Casa Híbrida Cero Gas. En entrevista con Revista Vivienda, Sergio Leal, director general de la compañía, detalló que este modelo de vivienda que permite sustituir el uso de gas por electricidad, ha sido bien aceptado por las familias mexicanas. El empresario detalló que la demanda por el modelo ha tenido buen comportamiento. En este sentido, Leal detalló que la empresa entregará las primeras 56 casas del modelo. En entrevistas previas, el empresario habría declarado
De acuerdo con lo expuesto por Sergio Leal al presentar el modelo en junio de 2018, las primeras unidades de la Casa Híbrida Cero Gas se entregarán en Tecámac, Estado de México. La información difundida por Vinte señaló que la vivienda tendría un costo que rondaría los 500,000 pesos, con lo que sería una solución para las familias pequeñas de bajos ingresos. “Estamos trabajando duro en la parte de la vivienda viva, que es la vivienda que produce sus propios servicios. Hacia allá enfocamos nuestros esfuerzos y es el camino que continuaremos”, apuntó. Leal recordó que, en más de 15 años de vida, la apuesta por la innovación y la sustentabilidad ha sido uno de los ejes que han guiado la labor de la empresa. Recordó que desde 2002 han ofrecido diversas opciones al mercado, entre lo que incluye la vivienda cero energía, la telemetría, y ahora la Casa Híbrida Cero Gas.
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empresas
Buscará Sedatu impulsar a pequeños y medianos empresarios El gobierno enfocará sus esfuerzos en colaborar con cooperativas para atender los desafíos habitacionales del país
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l gobierno de la República, a través de la Política Nacional de Vivienda (PNV), trabajará con la iniciativa privada para atender los retos en materia habitacional. No obstante, con los cambios contemplados en las directrices del sector, las autoridades darán especial atención a la participación de pequeñas y medianas empresas. De acuerdo con Román Meyer Falcón, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), uno de los ejes clave para enfrentar los desafíos en materia de vivienda será robustecer los mecanismos de colaboración con los diversos actores del sector. Por ello, aseguró, se promueve la participación del sector privado y social para complementar la atención a la población. En esta línea, explicó que una de las prioridades para Sedatu será robustecer la coordinación con cooperativas, sobre todo en pequeñas localidades que presenten altos niveles de marginación. “Daremos especial atención a la participación de pequeñas y medianas empresas, así como de cooperativas y la participación comunitaria, especialmente en pequeñas localidades y en colonias de alta marginación. Por ello, también se involucra la participación de los tres niveles de gobierno y de los organismos nacionales y estatales de vivienda, como el Fovissste”. Cabe señalar que la Sedatu dio a conocer algunas líneas que seguirá la
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Nueva Política Nacional de Vivienda. Entre oras cosas, expuso que se dará una reorientación en los esquemas de financiamiento, esto a fin de apegarlos a criterios de sustentabilidad. Añadió que la Nueva Política Nacional de Vivienda prevé las necesidades de corto y mediano plazo que se generen por el desarrollo de los proyectos estratégicos. Por otro lado, el titular de esta Secretaría explicó que las nuevas directrices en materia de vivienda pondrán como elemento central a la Producción Social de Vivienda. Ante esto, dijo, para Sedatu una de las acciones eje será acompañar con asesoría técnica a las familias que decidan autoconstruir su vivienda.
Con más de
9,000
mdp contará Conavi para dispersar en materia de subsidio.
reportaje especial
Los estados protagonistas para 2019 En un escenario de desafíos, varias entidades levantan la mano para impulsar la dinámica en el sector Edgar Rosas
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n el primer año de la nueva administración federal, diversas regiones del país destacan en el panorama nacional por el potencial que muestran en materia de vivienda. Concretamente, estados del norte, con Nuevo León a la cabeza, y del sureste, con Quintana Roo como la punta de lanza, se posicionan en el radar nacional como parte de los motores que mantendrán en ritmo a la industria en el año. Y esta perspectiva se fundamenta, entre otras cosas, en los niveles que ha alcanzado el sector en los últimos años en estas regiones y entidades. En el caso de Nuevo León, por ejemplo, se ha consolidado como la entidad con la mayor venta de vivienda de por los menos los últimos tres años. En el caso de Quintana Roo, la industria cobró velocidad en 2018, al destacar entre los estados con la mayor producción y ventas de unidades.
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Las zonas con potencial
En este sentido, de acuerdo con Jorge Paredes, presidente de la firma de consultoría Realty World, para 2019, Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Quintana Roo, y Guanajuato se perfilan como las entidades que empujarán al mercado de la vivienda. De acuerdo con el experto, en estos estados, la dinámica económica permitirá mantener en ritmo la colocación de unidades habitacionales. E n e n t rev i s t a c o n Re vista Vivienda, el especialista señaló que, en el caso de Nuevo León, la actividad industrial mantiene a la entidad como un generador de empleos importante, lo que mantiene a la demarcación con una alta demanda de vivienda. “Lo hemos visto en los últimos
“Lo hemos visto en los últimos cinco años: el líder en la industria es Nuevo León. Y este factor se da por la gran generación de empleo formal, elemento que da pie a que las familias puedan acceder a una vivienda. Entonces Nuevo León va a seguir siendo el líder”. - Jorge Paredes, presidente de Realty World.
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acciones, fue la demanda de vivienda en 2018.
cinco años: el líder en la industria es Nuevo León. Y este factor se da por la gran generación de empleo formal, elemento que da pie a que las familias puedan acceder a una vivienda. Entonces Nuevo León va a seguir siendo el líder. Y además resulta benéfico para los desarrolladores tener a los fabricantes de insumos de la construcción instalados en la entidad, y eso hace que los costos de la construcción sean más accesibles”, apuntó. En relación a la franja norte del país, para Paredes, entidades como Coahuila podría ubicarse como protagonista de la industria de la vivienda, además de Baja California y Tamaulipas. “Definitivamente Coahuila va a estar dentro de los protagonistas. Es de los estados que tienen más injerencia en la dinámica inmobiliaria y eso porque hay una fuerte industria automotriz en la capital. Pero hay otras ciudades importantes, como lo es Torreón, Piedras Negras, y Monclova, que tienen dinamismo importante.
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“Consideramos también que Tamaulipas tendrá ritmo interesante. A pesar del tema de inseguridad, tiene una gran diversidad de desarrollos a través de diversas fuentes de generación de producto interno. Y más ahora que la franja norte va a estar muy incentivada y que hemos visto últimamente a desarrolladores inmobiliarios interesados en apostar en Nuevo Laredo, Reinosa, Matamoros para invertir en reservas de tierra y crear desarrollos habitacionales”, dijo. En este sentido, Paredes enfatizó que el Programa de pesos el valor d e l a F ro n t e ra No r t e del mercado de impulsado por el gobierno la vivienda estifederal también abre un mado para 2019 nicho de oportunidad para la industria en esta región. Dijo que el aumento al salario mínimo registrado permitirá aumentar la capacidad de compra de los trabajadores y así poder acceder a una vivienda. “Al aumentar la masa salarial hay más oportunidades de adquirir vivienda. Los aumentos han ayudado a tener mejores niveles de negociación de los trabajadores de las
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millones
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reportaje especial Demanda de vivienda 2018
Nuevo León y Estado de México se colocaron como las entidades con la mayor demanda en el año que acaba de concluir. Entidad Aguascalientes Baja California Baja California Sur Campeche Coahuila Colima Chiapas Chihuahua CDMX Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco México Michoacán Morelos Nayarit Nuevo León Oaxaca Puebla Querétaro Quintana Roo SLP Sinaloa Sonora Tabasco Tamaulipas Tlaxcala Veracruz Yucatán Zacatecas Nacional
Adquisición
Mejoramiento
Autoproducción
12,873 23,465 5,311 2,463 28,081 6,413 6,651 29,062 38,955 9,123 30,882 5,806 19,006 55,486 40,253 11,948 7,628 5,393 70,406 3,243 17,238 23,282 24,189 14,871 18,382 20,346 6,185 24,695 2,463 24,642 15,359 4,160
5,005 16,030 8,465 4,700 19,061 2,866 14,782 19,780 23,109 8,553 10,161 9,325 10,896 13,237 35,475 7,743 6,047 2,572 23,108 6,982 18,690 6,878 3,985 6,695 7,049 11,020 8,827 12,499 3,090 13,247 13,515 7,901
522 1,454 455 219 1,386 214 889 1,880 2,082 680 1,175 1,197 429 3,522 2,899 1,324 2,144 463 2,565 727 1,609 1,094 213 654 1,140 1,081 487 1,463 268 1,850 974 626
Demanda por entidad 18,400 40,949 14,231 7,382 48,528 9,493 22,322 50,722 64,146 18,356 42,218 16,328 30,331 72,245 78,627 21,015 15,819 8,428 96,079 10,952 37,537 31,254 28,387 22,220 26,571 32,447 15,499 38,657 5,821 39,739 29,848 12,687
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FUENTE: Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
287,000 viviendas, es la cifra estimada de venta para 2019.
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maquilas de la franja norte y definitivamente sí creemos que va existir impulso, y por eso los desarrolladores le están echando ojo para comprar reserva en la franja norte porque ven venir un crecimiento en la demanda”, señaló.
La mirada en el sur
En el caso de la zona sureste, para Jorge Paredes, en 2019 Quintana Roo mantendrá el camino hacia la consolidación como uno de los jugadores más importantes en el sector vivienda. Sin embargo, sumado a esta
entidad, para el especialista, Yucatán se posicionará en el escenario nacional como una de las entidades con gran potencial. De acuerdo con Paredes, el auge turístico que registra el sureste mexicano, concretamente en Quintana Roo, ha comenzado a reflejarse en la actividad de Yucatán. Este factor, dijo, potenciará la demanda de vivienda y con ello a la industria de la entidad. “Yucatán es un fenómeno. La manera en que está creciendo, a pesar de ser una entidad pequeña en cuanto a tamaño, llama la atención. Hay una buena simbiosis entre Yucatán y Quintana Roo y eso ayuda al desarrollo de la entidad y por supuesto al sector vivienda”, comentó. Paredes destacó que a pesar del gran avance registrado en Quintana Roo, aún hay un gran potencial por explotar en la entidad. El espe-
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cialista consideró que la consolidación del estado se da no sólo como un sitio de turismo recreativo, sino como destino de turismo de negocios.
El marcado de la vivienda para 2019
Para 2019 se espera que el mercado de la vivienda pueda contraerse. De acuerdo con Gene Towle, socio director de la firma Softec, 2018 cerró con la venta de 308,600 viviendas, y para 2019 la estimación es que la cifra llegue a 287,000. E n e n t revi s t a , el especialista cons i d e ró qu e l a m ayo r contracción se daría en el segmento de vivienda con valor por debajo de los 400,000 pesos, seguido del mercado con valor que va de los 400,000 a los 600,000 pesos. Por otro lado, de acuerdo con Towle, el mercado de la vivienda vacacional podría
ser uno de los de mayor potencial en 2019. Consideró que este segmento ha crecido en los últimos años, por lo que se esperan cosas interesantes. En el tema de vivienda social, señaló que el segmento estará un poco presionado por los cambios en la política, lo que incluye el tema de la eliminación del presupuesto del Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales. Dijo que será fundamental ver los esquemas con los que se busque compensar esta medida. “Ese segmento va a tener una recomposición. Muy posiblemente lo que salga del otro lado sea una cosa mejor, o mejorada, pero por el momento vamos a ver un sector de vivienda social más presionado. Vamos a ver una transformación del producto que se haga”, indicó. Para Towle, en 2019 se observa un entusiasmo especial para iniciar proyectos en plazas como Toluca, Guadalajara, Tijuana y Cancún.
“Siempre el primer año en la parte de vivienda tiende a ser lento y tiene que ver con que los nuevos funcionarios entran y tienen nuevas ideas”. - Gene Towle.
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entrevista Marco Antonio Salazar
Ven en Nuevo León panorama positivo en 2019 Los empresarios de la entidad confían que las autoridades emprenderán acciones que impulsen el crecimiento de la industria, sobre todo en el segmento social
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Edgar Rosas
pesar de la reducción en el tema de subsidio para adquisición, la industria de la vivienda en Nuevo León se encuentra optimista. Para 2019, los empresarios vislumbran un panorama positivo, en el que si bien no se espera un crecimiento pronunciado, sí por lo menos un avance moderado que permita al sector mantenerse en ritmo. Al respecto, a decir de Marco Antonio Salazar, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) delegación Nuevo León, el sector en la entidad arrancó el ejercicio con buenas perspectivas para el año. Aseguró que la postura que han tomado las autoridades federales del sector vivienda, en la que han asegurado que fomentarán las condiciones para no detener al tren de la vivienda, abre un escenario optimista, en el que el sector se encuentra a la espera de “buenas noticias” que alienten el desarrollo de vivienda. “Estamos con buena perspectiva, con mucho ánimo en este cambio de administración, esperando que lleguen buenas noticias.
16 Vivienda especialista del sector
“El mensaje que nos han dado las autoridades que hoy están al frente tanto de Sedatu, como en el Infonavit, Fovissste, la Sociedad Hipotecaria Federal misma, es que no pretenden parar el tren de la vivienda, que hay interés para que la vivienda sigas siendo un motor importante de la economía”. - Marco Antonio Salazar, presidente de Canadevi Nuevo León.
“El mensaje que nos han dado las autoridades que hoy están al frente tanto de Sedatu, como en el Infonavit, Fovissste, la Sociedad Hipotecaria Federal misma, es que no pretenden parar el tren de la vivienda, que hay interés para que la vivienda sigas siendo un motor importante de la economía y en esa línea queremos seguir”, señaló. En entrevista con Revista Vivienda, el representante de los empresarios señaló que el primer bimestre de 2019 arrancó con buenos números, sobre todo en relación a la colocación de crédito por parte del Infonavit. No obstante, enfatizó, la industria deberá estar atenta en el resto del año y evaluar el impacto derivado de la reducción en el tema de subsidio para adquisición. Al respecto, añadió que una de las noticias más importantes para la industria es lo relacionado con la revisión
9.7%
fue el aumento en el precio de vivienda durante 2018 en NL.
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que si bien el promedio de cuenta con un potencial escrituración de vivienda importante debido al auge nueva en la entidad rondaba económico de la entidad, entre 55,000 y 60,000, en el lo que detona el empleo año que recién terminó se y genera las condiciones para incrementar la contabilizó la colocación de demanda, desde la parte casi 43,000 viviendas. de la oferta aún existen Al respecto, a decir del algunos retos por atenpresidente de la delegación der en aras de robustecer estatal de Canadevi, este la construcción de casas. resultado se vio influenUno de ellos, puntualizó, ciado por la baja en el segtiene que ver con la regumento de vivienda social. lación y la planeación Indicó que la falta de submunicipal. sidio en la última parte de viviendas De acuerdo con el repre2018 se reflejó en la venta de nuevas se sentate de los desarrollavivienda que se realiza con desplazaron dores, si bien hay algunos crédito del Infonavit. en Nuevo León ayuntamientos que han En tal sentido, expuso durante 2018. puesto atención en el tema, que en la entidad, 90% de hay otros en los que falta la colocación de vivienda potenciar las capacidades nueva se realiza con finande las autoridades. En este ciamiento del Infonavit. sentido, detalló que la industria ya Puntualizó que alrededor de 25% del colabora en el rubro, y ha entregado total de los créditos que otorgaba el recomendaciones que beneficien el Instituto en la entidad contemplaban crecimiento urbano. el complemento del subsidio, por Por otro lado, hacia delante, dijo, lo que se vio a la baja la entrega del uno de los temas que deberán revisar crédito y con ello la escrituración de los desarrolladores tiene que ver con vivienda. el incremento en los precios del suelo, “Ha venido decreciendo el segmento sobre todo en la Zona Metropolitana social a nivel nacional y en Nuevo León de Monterrey. no es la excepción. El año pasado cerra“El apretón en la parte de costos es mos con una colocación de cerca 43,000 un tema relevante que tenemos que viviendas nuevas (…) la colocación del estar cuidando. Afortunadamente la Infonavit decreció 6%, y la actividad competencia y el tamaño de la indusde este organismo representa más del tria es tal que nos lleva a que la eficien90% de la formalización de la vivienda cia en la producción de las viviendas nueva. Más o menos del 100% de la forsea una de las más relevantes a nivel malización de vivienda a través del nacional. Y esto se deriva a la eficienInfonavit, 25% o 27% traía un complecia de los desarrolladores, a que cuidamento de subsidio de Conavi y en los mos los detalles. últimos tres o cuatro meses de 2018 ya “Una de las ventajas de Nuevo León no hubo el recurso”, expuso. es que muchas empresas de relevancia nacional que producen insumos Los retos en Nuevo León para la construcción están asentadas Para Marco Antonio Salazar, a pesar en Monterrey y eso también va a ayudar de manera importante”, indicó. que la industria en Nuevo León
43,000
de los montos de crédito que otorga el Infonavit y el esquema que se impulsa desde este organismo para compensar la baja en el subsidio. Consideró que esta medida modificará a la industria y será un eje que impactará en demasía en la dinámica de la industria para el año. “Hay una cuestión importante que tiene que ver con al anuncio del Infonavit para aumentar los montos de crédito. Estamos con mucha inquietud. (A marzo) no sabemos cómo va a ser y cómo va impactar. Sin embargo, sí creemos que va a ser relevante el efecto de esta decisión”, apuntó.
El panorama en la entidad
De acuerdo con Marco Antonio Salazar, 2018 representó para la industria de la vivienda en Nuevo León una baja en el número de unidades colocadas. Señaló
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reportaje REGIÓN NORTE
Avanza región norte con paso sólido Esta zona del país, una de las de mayor potencial económico, llega a 2019 con una posición que buscará aprovechar para mantener la ruta positiva Edgar Rosas
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n 2018, los estados del norte del país registraron una dinámica positiva en torno a la industria de la vivienda. Y es que de acuerdo con datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el número de acciones de financiamiento en esta región del país creció 10.91 por ciento. En tal sentido, las cifras mostradas por este órgano federal revelan que mientras Tamaulipas registró el mayor crecimiento en la inversión para financiar acciones de vivienda, Chihuahua
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se colocó como la entidad con el mayor aumento en el número de acciones. Sin embargo, Nuevo León se mantuvo como el líder de la región en materia de acciones y monto otorgado. En lo referente, los datos proporcionados indican que, con cifras al 31 de diciembre de 2018, en la zona norte del país se concretaron 443,922 acciones de financiamiento —que incluyen créditos para la adquisición de vivienda nueva o usada; mejoramiento,
ampliación o remodelación; así como cofinanciamientos y subsidios—, en contraste a las 400,248 registradas para el cierre de 2017. La cifra representa una derrama del orden de los 116,939 millones 341,413 pesos, resultado 18.02% por arriba de lo observado en 2017. Es preciso mencionar que la inversión concretada en los estados norteños representó alrededor del 32% del monto destinado para realizar acciones de financiamiento a nivel nacional, el cual alcanzó los 363,364 millones 351,570 pesos.
Financiamiento por entidad Nuevo León se ubicó como la entidad con el mayor número de acciones concretadas.
2017
2018
Var. 2017 vs 2018
Entidad
Acciones
Monto (mdp)
Acciones
Monto (mdp)
Acciones
Monto (mdp)
Tamaulipas Nuevo León Coahuila Chihuahua Sonora Baja California Baja California Sur Durango Sinaloa TOTAL
47,453 102,623 52,775 54,184 35,684 44,147 14,234 21,260 27,888 400,248
10,017 35,697 12,487.5 13,051 9,672 11,360.5 3,038.5 3,679 9,100 99,087
50,044 111,664 66,577 66,735 36,373 45,370 13,382 23,607 30,170 443,922
11,431.5 38,151.5 13,391 14,442.5 10,165.5 12,547 3,341.5 3,996 9,562 116,939
5.46% 8.81% 26.15% 23.16% 1.93% 2.77% (-5.99%) 11.04% 8.18% 10.91%
14.12% 6.87% 7.24% 10.66% 5.1% 10.45% 9.97% 8.62% 5.08% 18.02%
FUENTE: Elaboración propia con datos del Sniiv/ Conavi. Cifras al 31 de diciembre 2018. Las cifras incluyen subsidios de Conavi y cofinanciamiento.
El desempeño por entidad
En 2018, Nuevo León se colocó como el estado con el mayor potencial en materia de vivienda. Esta entidad, se ubicó como la líder en la venta de vivienda nueva, así como la demarcación de mayor colocación de crédito para el Infonavit. Al respecto, según los datos proporcionado por la Conavi, en la entidad se concretaron 111,664 acciones de financiamiento, lo que representó una cifra 8.81% mayor a las 102,623 acciones observadas en 2017. En total, el número de financiamientos colocados en el año que recién terminó equivalió a una derrama de poco más de 38,151 millones de pesos, es decir, una inversión 6.87% por arriba del año anterior inmediato. Aunado a lo anterior, de acuerdo con datos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), en 2018, la hipotecaria más grande de México colocó 62,783 créditos en la entidad. Por otro lado, Chihuahua y Coahuila se ubicaron entre las tres entidades del norte con la mayor inversión para la realización de acciones de financiamiento. En el caso de Chihuahua,
363,364 millones
de pesos fue la inversión en materia de financiamiento a nivel nacional durante 2018.
el monto destinado en el rubro llegó a 14,442 millones de pesos, es decir un aumento de 10.66%; para Coahuila, la cifra alcanzó los 13,391 millones de pesos, lo que representó un aumento de 7.24 por ciento. Cabe destacar que el mayor incremento se observó en Tamaulipas, al registrar una inversión de 11,431 millones de pesos, es decir un incremento de 14.12 por ciento.
Dinámica de mercado
De acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en 2018, la demanda habitacional a nivel nacional se colocó en 1 millón 007,238 acciones, en donde Nuevo León se ubicó a la punta, con una demanda de 96,079. En tal sentido, Chihuahua y Coahuila se posicionaron entre las entidades con mayor demanda en la región, al alcanzar una demanda de 50,722 y 48,528 acciones. En cuanto a la venta de vivienda nueva, con cifras a noviembre 2018 presentadas por la firma Realty World, a nivel nacional se registró una baja de 3.8%, al alcanzar la colocación de 388,650 unidades. De este total, 54,655 se desplazaron en Nuevo León, es decir, una caída de 3.3% en relación a lo observado en 2017. No obstante, con el resultado, esta entidad se colocó a la cabeza en la venta de vivienda nueva en México. Cabe señalar que, hacia delante, Nuevo León se perfila como el estado que será protagonista en materia de vivienda. Y es que tan sólo dentro de las proyecciones del Infonavit, en 2019 esta entidad se ubica como la de mayor colocación, al contemplar la entrega de 64,522 créditos, lo que representa una derrama de alrededor 27,775 millones de pesos. Cabe destacar que, para los especialistas, entidades como Baja California, Coahuila y Tamaulipas pueden convertirse en entidades protagonista durante el año.
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reportaje guanajuato
Piden empresarios de Guanajuato certeza para vivienda social En el arranque de año, la industria se ha adaptado a las nuevas condiciones impulsadas desde el gobierno federal, entre ellas, la reducción en el tema de subsidio Fernando Navarrete
E
n Guanajuato, la construcción de vivienda de interés social tuvo una desaceleración durante el primer bimestre de 2019, lo que representó la cifra más baja de oferta para la entidad del Bajío en los últimos 4 años, de acuerdo con la delegación estatal de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi). Este fenómeno, a decir de los desarrolladores, tiene que ver con la incertidumbre que generó la eliminación del Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales, decisión que se tradujo en un recorte en el presupuesto para subsidios en materia de adquisición. Cabe recordar que, bajo esta modalidad, el gobierno de la República otorgaba apoyos para que los trabajadores pudieran complementar su ahorro y adquirir una vivienda. Al respecto, Giuseppe Sorrentino Milito, representante de Canadevi Guanajuato ante el Infonavit, consideró que esta situación repercutirá en la atención a la demanda. Dijo que no contar con mecanismos que permitan a las familias alcanzar el monto requerido para comprar una casa provocará que las familias busquen satisfacer su
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Oferta de vivienda social (Número de viviendas)
Inicio en el RUV 2015 2016 2017 2018 2019 4,170 3,953 2,038 2,770 2,317 2,597 5,757 5,684 3,452 5,639 4,625 3,603 18,342 15,579 11,690 *Hasta febrero de 2019. FUENTE: Canadevi Guanajuato, 2019.
1Trimestre 2Trimestre 3Trimestre 4Trimestre TOTAL
4,038 210* 2,547 2,276 3,157 12,018 210
necesidad de vivienda por cualquier modo, lo que implica autoconstrucción de casas en zonas irregulares. “No tenemos certeza ni claridad ante la reducción en el subsidio. A este factor, se suma el fenómeno del encarecimiento de la tierra que no permite tener vivienda barata (…) Hoy no tenemos claridad sobre si se van a poder ejercer los subsidios o no. Hay una promesa por parte del Infonavit que podrían dar un subsidio cruzado, es decir, aumentar los montos de crédito a las personas que ganen menos”, destacó. De acuerdo con datos de Canadevi e Infonavit, el arranque de año ha mostrado una dinámica lenta en comparación con lo observado hace un año. Según las cifras mostradas,
en el 1T2018, la oferta de vivienda nueva en el segmento económico alcanzó las 4,038 unidades. Con cifras al 28 de febrero de 2019, la oferta apenas alcanza las 210 viviendas. Cabe destacar que al 1T2015 esta cifra se ubicaba en 4,170 unidades, mientras que en mismo periodo de 2016 y 2017 se alcanzaron las 3,953 y 2,038 viviendas en oferta del segmento social. “Podemos ver la tendencia de 2017 a 2018: desde el año pasado ya no hubo certezas en el tema de subsidios y muchas de las empresas optaron por no construir. Hay inventarios de más de ocho meses sin colocarse porque estaban en una determinada población”, agregó Sorrentino Militto. El empresario recordó que, en 2018, la industria en la entidad no logró concretar las metas de producción de vivienda contemplas para el ejercicio. Detalló que si bien se contempló una inversión del orden de los 286 millones de pesos, el sector sólo ejerció 185 millones de pesos, situación que generó la falta de vivienda más barata. Cabe destacar que de acuerdo con datos el Infonavit, en Guanajuato hay más de 100,000 trabajadores que ganan menos de 4 UMAs mensuales
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y que precalifican para acceder a un crédito de vivienda. “El encarecimiento de la tierra es un factor que ha influido y complica construir vivienda por debajo de los 158 UMAs de valor. Hay que recordar que el subsidio estaba dirigido a trabajadores que ganan menos de 2.6 UMAs mensuales, sin embargo, hoy no hay una certeza seria de si se van a poder ejercer los subsidios”, apuntó el representante. Ante este panorama, tanto la Canadevi como sus agremiados confían en que las autoridades anuncien pronto un programa que permita atender el desarrollo de vivienda social. Cabe destacar que, con cifras al 28 de febrero, en Guanajuato se registró la colocación de 2,606 créditos para vivienda, de los cuales 63% se concentraron para la compra de vivienda nueva y 37% para vivienda usada.
Sube precio de vivienda
Guanajuato es el estado del Bajío que registró el incremento más alto de precio en casas nuevas en el mercado durante el 4T2018, de acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). El índice SHF de Precios de la Vivienda reveló que, en el estado, los precios subieron hasta 9.7%, lo que lo coloca en el séptimo lugar del ranking nacional que lidera Jalisco con 11.5 por ciento. En la región del Bajío, San Luis Potosí ocupa la segunda posición con un alza de 9.6%, Querétaro con 9.2% y Aguascalientes con 9.1 por ciento. A nivel local, los municipios de León en Guanajuato y San Luis Potosí fueron los que mayor incremento tuvieron con 9.9 por ciento. En tanto, Celaya registró alza de 9.7%; Querétaro de 9.4%; Soledad de Graciano en SLP, 9.2%; y Jesús María en Aguascalientes y El Marqués en Querétaro con una cifra similar de 8.7 por ciento. A nivel nacional, el precio de las viviendas con crédito hipocréditos tecario garantizado en México aumentó 7.9% en el 4T18. En 2018, para vivienda se el precio medio de una vivienda formalizaron en con crédito hipotecario en el país Guanajuato en el fue de 804,752 pesos y el precio primer bimestre 2019 mediano de 535,840 pesos.
2,606
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entrevista Alejandro del Razo
Industria abre nichos de oportunidad para la vivienda La llegada de lo que han denominado “industria satélite” en el corredor Bajío impulsará la demanda de vivienda en la región Fernando Navarrete
L
a región del Bajío se ha ubicado en los últimos años como una de las más prósperas para el sector vivienda. Y para 2019, de acuerdo con Alejandro del Razo, especialista en materia de financiamiento, a pesar que existen en el panorama retos importantes para el sector, la perspectiva es positiva, puesto que la llegada de nuevas industrias a la zona crea las condiciones para detonar la demanda de soluciones habitacionales. En entrevista con Revista Vivienda, quien fuera encargado de la dirección regional Bajío del Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), consideró que la industria tendrá claroscuros en el año. Manifestó que si ben se espera un comportamiento al alza en la vivienda media y residencial, en el segmento social podrían existir dificultades. En relación a esto último, el especialista indicó que el encarecimiento de la tierra, así como el factor inseguridad, son elementos que pegan en la
22 Vivienda especialista del sector
“Uno de los factores que impulsan la demanda de viviendas nuevas en el principal corredor industrial de México es la instalación de industrias satélite que sirven como productoras de materia prima e insumos a las grandes industrias. Estas pequeñas industrias han generado una nueva necesidad de vivienda para sus trabajadores que se deberá atender” - Alejandro del Razo, Especialista en financiamiento.
producción de vivienda en el segmento. Sin embargo, dijo, la instalación de nuevas empresas abre un panorama ideal para detonar mercados de vivienda. Comentó que concretamente existen ciudades con potencial de crecimiento, entre ellas, Silao, Celaya, Aguascalientes y San José Iturbide. “Uno de los factores que impulsan la demanda de viviendas nuevas en el principal corredor industrial de México, que va de Querétaro a San Luis Potosí, es la instalación de industrias satélite que sirven como productoras de materia prima e insumos a las grandes industrias. Estas pequeñas industrias han generado una nueva necesidad de vivienda para sus trabajadores que se deberá atender, por lo que en la región ya se trabaja en soluciones habitacionales, como proyectos verticales”.
El cierre de 2018
En el año que recién concluyó, ciudades del Bajío como San Luis Potosí,
900
millones de pesos de inversión tuvo biM en la región.
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640
millones de pesos en crédito puente, colocó BIM en San Luis Potosí.
Los desafíos inmediatos
Aguascalientes y León registraron una dinámica positiva en la colocación de crédito puente. Y es que, de acuerdo con Alejandro del Razo, BIM incrementó su colocación de financiamiento en las plazas antes citadas. Según los datos compartidos por el especialista, San Luis Potosí fue la plaza que más despuntó, con la colocación de 640 millones de pesos en crédito puente, seguido de Aguascalientes y León que en conjunto sumaron un monto de 300 millones de pesos. “Las plazas que más crecieron en 2018 fueron San Luis Potosí, cerca del 6%, Aguascalientes, cerca del 2% y Guanajuato con el 1%, principalmente en ciudades donde el crecimiento aún no está consolidado, tales como San Luis de la Paz, San José Iturbide y San Felipe”, detalló. En el caso de Querétaro, dijo, fue la plaza que tuvo menor crecimiento en comparación con el año pasado, al registrar una inversión de fondeo cercana a los 300 millones de pesos.
El especialista recordó que en el caso del BIM, esta institución cerró el ejercicio con una inversión del orden de los 900 millones de pesos en la región. “El crecimiento viene para la vivienda de interés medio y medio residencial. En el tema social no se espera un crecimiento alto y no hay manera de crecer tanto porque la tierra para este segmento se ha encarecido muchísimo, ya no es negocio para los desarrolladores”, destacó.
Para Alejandro del Razo, uno de los retos de la industria en la región será reorientar el desarrollo de los proyectos. El especialista consideró que hay en marcha un fenómeno en el que, si bien los conjuntos habitacionales se generan alrededor de los polos industriales, esto no representa que las viviendas se encuentren cercanas a las fuentes de trabajo. “El gran reto será atender la vivienda social, principalmente para los trabajadores que buscan estar cerca de sus fuentes de trabajo, algo que podría resolverse desde la Nueva Política de Vivienda del gobierno federal. “Lo que se tiene que hacer específicamente en la parte de Bajío es orientar los polos habitacionales a la cercanía de la industria porque lo que está pasando es que la gente termina viviendo alrededor de sus fuentes de trabajo, sin que esto signifique que esté cerca. Se necesita orientar la Política de Vivienda a que la necesidad se cubra cerca de la industria, no necesariamente pegado a la industria porque tampoco funciona, pero sí orientar, compactar y acercarle el trabajo a la gente”, apuntó. Del Razo añadió que uno de los puntos a considerar será lo relacionado con la baja en el subsidio y los esquemas que se impulsen para compensar la caída en el rubro. Señaló que en la región existe incertidumbre sobre el tema, lo que ha generado la preocupación que los proyectos en proceso se puedan desperfilar.
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reportaje Valle de México
La vivienda en el Valle de México se desacelera La producción y la venta de casas ha mostrado un comportamiento a la baja, debido a la falta de condiciones que abran paso a una oferta robusta y permita dinamizar al sector
E
Esteban Salazar
l Valle de México se mantiene como una de las zonas con el mayor reto en materia de vivienda. Y es que, a pesar del aumento en la demanda por espacios habitacionales, tanto en la Ciudad de México como en el Estado de México, la falta de una reglamentación clara ha entorpecido el desarrollo de vivienda, especialmente para los segmentos bajos.
24 Vivienda especialista del sector
8.1%
aumentó el precio de vivienda en el Valle de México.
En esta línea, la Ciudad y el Estado de México han mantenido una tendencia a la baja en la producción de vivienda. En el caso de la capital, de acuerdo con cifras proporcionadas por Eduardo Torres, director general de la firma de consultoría ai360, la producción de casas cayó 25% en los últimos tres años, al pasar de 20,207 viviendas construidas en 2015 a 15,082 registradas en 2018. Para el caso del Estado de México,
25%
disminuyó la producción de vivienda en la CDMX.
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la producción de vivienda en el sexenio anterior tuvo una desaceleración marcada. Al respecto, según datos ofrecidos por la arquitecta Sara Topelson, la producción de vivienda en el Estado de México pasó de 45,000 viviendas anuales en promedio en 2010, a 15,000 en 2016. Para poner en perspectiva, de acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la demanda de vivienda en la Ciudad de México llegó a 64,146 unidades en 2018. De este total, 38,955, es decir 60%, son en materia de adquisición y el resto se divide entre mejoramiento y autoproducción. En el caso del Estado de México, la demanda en el año pasado llegó a 78,627 viviendas, en donde 40,253 se concentraron en el rubro de adquisición.
Panorama 2018
A decir de Eduardo Torres, director de ai360, en 2018 se observaron algunos fenómenos peculiares en la Ciudad de México. Por un lado, creció la preferencia de vivienda usada y en términos de las ventas registradas en la capital mexicana, este sector incrementó su participación 5 por ciento. Este fenómeno también se observa en territorio mexiquense, en donde esta entidad se coloca en el escenario nacional como líder de las ventas del mercado secundario. Sumado a lo anterior, en el año que acaba de concluir, en la Ciudad de México se observó una disminución en el número de financiamientos colocados. Este factor, aseguró el especialista, tiene que ver con una baja en la colocación de vivienda en los segmentos medios y altos. Por otro lado, el especialista y exfuncionario señaló que en 2018 se observó un repunte en el tiempo de construcción de los proyectos. Y es que, a decir del especialista, este
“Los precios de las viviendas han subido y ha tenido un impacto en la capacidad de compra de las familias”. - Eduardo Torres, director de ai360. indicador refleja un aumento en las inspecciones por parte de la autoridad, mismas que vienen acompañadas de clausuras. “Los precios de las viviendas han subido y ha tenido un impacto en la capacidad de compra de las familias. Además, estos incrementos reflejan
en buena medida el incremento en precio de suelo y regulación”, indicó el experto. En relación a este último punto, cabe señalar que de acuerdo al Índice de Precios de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en 2018, la Zona Metropolitana del Valle de México registró un incremento de 8.1% en el precio de vivienda. Concretamente, para la Ciudad de México, el reporte emitido por este banco de segundo piso detecta un alza de 8.7% en los valores de la vivienda. Para el Estado de México, el documento revela que los costos por unidad se incrementaron 8.4 por ciento. Cabe destacar que según información de la firma de consultoría Tinsa, al 4T2018, se registró el ingreso de 7,326 unidades nuevas al mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México, así como 1,575 proyectos activos, de los cuales 89% corresponden a proyectos de vivienda vertical y 11% a vivienda horizontal. Además, la firma detalla que en comparación al 3T2018, al término del 4T2018 se presentó un incremento del 2.9% en el stock disponible, con lo que pasó de 60,263 a 61,984 unidades. Aunado a lo anterior, Tinsa señala que el precio promedio por metro cuadrado (m2) en la Zona Metropolitana del Valle de México se ubicó 9.3% por arriba de lo observado en el mismo periodo, pero de 2017. El documento presentado señala que los precios más altos en la región se concentraron en las zonas poniente y sur. Al respecto, para la zona poniente —integrada por Álvaro Obregón, Cuajimalpa y Miguel Hidalgo; así como los municipios de Atizapán, Huixquilucan, Naucalpan y Jilotzingo— el valor por m2 alcanzó los 61,293 pesos. Para la zona sur —integrada por las alcaldías de Benito Juárez, Coyoacán, Tlalpan y Magdalena Contreras— el valor por m2 se colocó en 56,242 pesos.
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entrevista
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manuel gonzález
Van por programa de vivienda intraurbana en el Valle de México Los desarrolladores de la región piden concretar cambios al Libro V para incentivar la producción de vivienda en territorio mexiquense Esteban Salazar y Dinorah Nava
A
nte la falta de condiciones para desarrollar vivienda asequible en la Ciudad de México, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) delegación Valle de México buscará impulsar un programa ambicioso de vivienda intraurbana en los municipios conurbados del Estado de México. Así lo señaló Manuel González, director general de este organismo, quién detalló que los empresarios del sector ya han entablado diálogo con las autoridades del Estado de México en aras de modificar la reglamentación y detonar una oferta de casas que permita atender la alta demanda existente en la región. En entrevista con Revista Vivienda, el representante de los desarrolladores consideró que impulsar una mayor verticalización en municipios como Tlalnepantla, Atizapán y Naucalpan, lo que implica
26 Vivienda especialista del sector
aumentar densidades en estas demarcaciones, permitirá desarrollar vivienda en zonas bien equipadas, con infraestructura y cercana a transporte. Con estas acciones, apuntó, no sólo se generaría una mayor producción y empuje económico, sino que se elevaría la calidad de vida al ofrecer hogares con mejores ubicaciones. “La vivienda intraurbana la tenemos que desarrollar donde ya está la infraestructura. Ahí no tienes que hacer calles porque ya están. Lo que tienes que hacer es reforzamientos en rubros como drenaje y agua. Y para esto, lo que hay que hacer son programas en los municipios conurbados. Por ejemplo, en Tlalnepantla tenemos que concretar programas donde hagamos vivienda que esté cerca de los nodos de transporte”, mencionó.
30,000 unidades
se construirán en 2019 sólo en el estado de méxico.
A decir de Manuel González, para detonar el desarrollo de vivienda en el Estado de México, no sólo en términos de vivienda intraurbana, es importante concretar cambios de fondo en el Libro V, reglamentación que guía el desarrollo de casas en la entidad. Al respecto, señaló que ya se trabaja en un nuevo marco, para lo cual la Canadevi ha hecho aportaciones en aras de contar con las condiciones que detonen la construcción de vivienda. En este sentido, indicó que el nuevo Libro V deberá considera una mayor densidad, justo para aprovechar el potencial en materia habitacional que ofrecen los municipios conurbados del Estado de México. “Debemos hacer modificaciones para concretar un cambio de vivienda que vaya hacia un modelo más verticalizado, con mayores alturas, en donde se unifiquen los usos de suelo, sobre todo a mayor verticalidad, porque en la reglamentación se permite un número de viviendas por hectárea que es muy corto y solamente se puede hacer con vivienda vertical. Tenemos que subir esa verticalidad. “Al desarrollar conjuntos urbanos que están alejados, uno de los temas es que no tienen infraestructura, y toda la infraestructura la hace el desarrollador. Aquí la infraestructura y a e s t á ”, comentó.
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A la baja la producción de vivienda
En el Estado de México hay un proceso impulsado por las autoridades en el que se busca realizar modificaciones al Libro V. Y esta intención va encaminada, entre otras cosas, a revertir la caída en la producción de casas que se ha observado. En relación, Manuel González destacó que en la última década, el Estado de México ha dejado de figurar entre las tres entidades con la mayor producción de vivienda. Dijo que de ser líder en el rubro, ahora ha salido del top tres. “Éramos el primer lugar de colocación y producción de vivienda en el Estado de México, pero ya caímos al cuarto o quinto lugar, precisamente porque no
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entrevista manuel gonzález
se ha impulsado un programa de vivienda que sea el adecuado, no sólo en el Estado de México, ya que la Ciudad de México sufre ese problema. “Lo que necesitamos hacer son programas donde promovamos la vivienda popular y media. Desgraciadamente, por el tema vertical, ya vivienda de interés social es muy difícil, pero sí podemos empezar a hacer vivienda desde los 700,000 pesos hasta 1.5 millones de pesos, que es un target importante, sobre todo ahora, con los nuevos tipos de créditos como los conyugales, que se pueden juntar los créditos y potenciar la capacidad para comprar una vivienda”. Manuel González puntualizó que para 2019 se
“Debemos hacer modificaciones para concretar un cambio de vivienda que vaya hacia un modelo más verticalizado, con mayores alturas, en donde se unifiquen los usos de suelo”. - Manuel González, director general de la Canadevi VM.
prevé la producción de alrededor 30,000 unidades en el Estado de México. Añadió que con un programa de vivienda intraurbana bien estructurado, se podrían producir 10,000 viviendas tan sólo bajo este esquema. “En el Estado de México proyectamos alrededor de 30,000 viviendas para este año, desde vivienda de interés social hasta residencia plus. Con el cambio de reglamentación creemos que en el Estado de México podríamos hacer vivienda desde los 700,000 pesos y esta vivienda tendría potencial en municipios como Naucalpan, Tlalnepantla, Cuautitlán Izcalli, Cuautitlán, Huehuetoca y hasta Ecatepec. Yo creo que toda la zona conurbada tiene potencial claro (…) “De las cerca de 30,000 viviendas que se tienen contempladas para este año, gran parte, a lo mejor unas 15,000, son de interés social, que son en municipios más alejados como Tecámac, Huehuetoca, Zumpango, o municipios conurbados de Toluca. La vivienda residencial se hará en Huixquilucan, Naucalpan, Atizapán, Toluca y otras zonas. Entonces tenemos que promover esta vivienda popular y media en estos mismos municipios. Y si impulsamos un buen programa de vivienda i n t ra u rb a n a p o d e m o s empezar haciendo 10,000 viviendas en la zona conurbada”, expresó.
30 E
entrevista Ari adler
n los últimos años, Quintana Roo ha figurado en el mapa nacional por la dinámica que ha mostrado en materia de vivienda. Y de cara a futuro, a decir de Ari Adler Brotman, presidente de la delegación estatal de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), la entidad tiene el potencial para consolidarse en el escalafón nacional y colocarse entre las tres entidades protagonista en el sector. En entrevista con Revista Vivienda, el representa de los desarrolladores en la entidad señaló que Quintana Roo se ha ubicado como uno de los mercados más dinámicos del país. No obstante, dijo, si se impulsan las condiciones necesarias para detonar la oferta de vivienda y llegar a mercados que hasta ahora no han sido atendidos, la entidad crecería a mayor velocidad. “No somos un mercado maduro, pero sí un mercado muy dinámico. Tradicionalmente estamos en los primeros cinco lugares de titulación a través del Infonavit, y nuestra cartera vencida es relativamente baja, al igual que el índice de vivienda abandonada. “Hay una gran demanda que crece constantemente, por el simple crecimiento de la población, que es muy por encima de la media nacional. Entonces, Quintana Roo si bien hoy está en los primeros cinco lugares, bien podría estar en los primeros tres o dos del país, si se dieran las condiciones necesarias para poder satisfacer a un mercado más amplio. Hoy, seguimos sin poder atacar a la parte más baja de la pirámide social, porque no existen las condiciones para desarrollar vivienda en precios que lleguen a este segmento”, señaló.
30 Vivienda especialista del sector
Quintana Roo, con potencial para ser protagonista en vivienda Los empresarios de la entidad esperan un 2019 de desafíos, en donde el pronóstico se alinea a cerrar el ejercicio en los mismos niveles del año anterior Dinorah Nava y Esteban Salazar
38,096
unidades en inventario, reportó el RUV al cierre de 2018 en Quintana Roo.
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Perspectivas en el año
El Presidente de Canadevi Quinta Roo hizo mención del panorama que vislumbra la industria para 2019. Dijo que las modificaciones impulsadas a la política de vivienda, como lo relacionado con la eliminación del Programa de Acceso al Financiamiento de Soluciones Habitacionales y con ello una reducción en el tema de subsidio para adquisición, pintan un escenario lleno de retos. Al respecto, dijo que estas modificaciones ya se hicieron notar en el arranque de año. “Terminamos el año con un inventario muy fuerte de vivienda (social) que no hemos podido titular por la falta del recurso para subsidio. Se anunció la liberación de 400 millones de pesos, pero su distribución está muy por debajo de lo que porcentualmente traíamos y sí pone a la vivienda del estado en una situación compleja”, comentó. El empresario señaló que la falta de definición sobre una política en materia de vivienda por parte de las autoridades, trajo un entorno de incertidumbre para la industria en el inicio de sexenio. No obstante, apuntó, el camino poco a poco se aclara y esquemas como el que trabaja el Infonavit para aumentar la capacidad de crédito de los trabajadores y compensar la caída en el subsidio, abren un escenario optimista para los desarrolladores. “En Quintana Roo contamos con el posible aumento de crédito para los trabajadores del Infonavit. Sí esto se aplica y se hace bien, acabará sustituyendo al tema de los subsidios. El problema es que en lo que esto se autoriza y después en el periodo de implementación, puede que se nos vaya el primer semestre del año, y ya será muy difícil poder recuperar metas. Creo que si estos nuevos montos de
“En Quintana Roo contamos con el posible aumento de crédito para los trabajadores del Infonavit. Sí esto se aplica y se hace bien, acabará sustituyendo al tema de los subsidios. El problema es que en lo que esto se autoriza y después en el periodo de implementación, puede que se nos vaya el primer semestre del año” - Ari Adler, presidente de Canadevi QRoo.
créditos se autorizan y se implantan con la rapidez debida, podemos salir fortalecidos de esta coyuntura complicada por la que atravesamos y dejar de depender del subsidio (…) “En las últimas semanas se ha empezado a percibir un poco más de orden y vemos un panorama más claro. Como empresarios no nos da miedo reinventarnos, el problema es que no tenemos información ni reglas sobre las cuáles hacer esa reinvención o esa planeación anual, y apenas en este momento estamos teniendo información que nos permitiría decir con qué números cerraríamos este año”, dijo. Ante este escenario, Ari Adler consideró que en un contexto optimista, la industria de la vivienda podría cerrar en los mismos niveles de 2018. “Las cosas empiezan a tomar orden y creo que en el mejor de los casos cerraremos 2019 con números similares a 2018. Pero sí tendría que mejorar mucho las cosas, porque de noviembre a marzo, el tren de vivienda, por lo menos en Quintana Roo, se ha visto bastante frenado por diferentes factores. “En este momento, muchas de las empresas en el estado tienen como única prioridad darles salida a los inventarios. En cuanto esos inventarios comiencen a salir, ya sea vía subsidio o vía el incremento de la capacidad de crédito, entonces podremos hablar de una planeación más concreta. Yo creo que ahorita todas las empresas tienen su planeación a lápiz y no están muy seguros de lo que puedan llegar a lograr este año. Están en un compás de espera viendo sobre qué parámetros poder planear el año, el problema es que ya estamos cerrando el primer trimestre y normalmente esta información la tenemos antes de cerrar el año anterior”, apuntó.
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entrevista Antonio Díaz
Provive atacará vivienda abandonada en Edomex y NL
antes
En el largo plazo, la empresa busca atender 70% u 80% de las plazas del país que requieren combatir este problema
E
Dinorah Nava Arias
l abandono de viviendas es un problema que ha aquejado a México en los últimos años. Actualmente, existen fraccionamientos en donde 90% de la vivienda fue abandonada o invadida, lo cual trae como consecuencia descomposición del tejido social y pérdida del valor patrimonial. Por tal motivo, algunas empresas se han enfocado en esta problemática con la finalidad de revertir estos hechos. Ejemplo de ello es Comunidades que Renacen, una compañía de impacto social cuyo objetivo es adquirir y recuperar viviendas para regenerar y crear mejores comunidades. Al día de hoy, la firma, a través de Provive y la Fundación Tú+Yo, ha recuperado 8,500 casas en lugares como Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, Hermosillo, Nogales, Durango y Mazatlán. En entrevista exclusiva para Revista Vivienda, el fundador y director general de Provive, Antonio Díaz, explicó que hay un grave problema a nivel nacional de casas abandonadas
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y casas invadidas. Tan sólo de lo que le corresponde al Infonavit existen alrededor de 200,000 casas abandonadas. “Es un problema grande que se ha extendido en todo el país y que requiere soluciones de fondo. Nosotros llevamos casi 10 años aplicando un modelo de negocios de impacto social que combina la reocupación de casas abandonadas por la adquisición de las mismas. Éstas se arreglan y se venden con garantía de casas nuevas y con esquemas de desarrollo comunitario, el cual lleva a cabo la Fundación Tú+Yo, y a la que Comunidades que Renacen aporta 2% de las ventas de las casas que regenera”.
Resultados concretos
Al día de hoy, Comunidades que Renacen ha logrado la reocupación de más de 8,500 casas. Los resultados de esta empresa se pueden ver en la generación de plusvalía, patrimonio, impacto social medible y mejora en la calidad de vida de las personas. “ E n C a ñ a d a s d el F l o r i d o , e n Tijuana, que es donde empezamos
este proyecto, vendimos casas de un prototipo de 50 metros cuadrados (m2) en un precio de 240,000 pesos. Hoy, hay menos de 1% de vivienda abandonada en el fraccionamiento, y hay participación de miles de vecinos. Pero lo más importante es que la misma casa que vendimos en 240,000 pesos, hoy en día se vende en 440,00 pesos”. De acuerdo con Antonio Díaz, la plusvalía que Comunidades que Renacen ha generado en todos los lugares de Baja California y en Chihuahua, en donde llevan a cabo este proyecto, suma 50,000 millones de pesos repartidos entre aproximadamente 50,000 familias. “Esto es impacto social medible, cuantitativo, con independencia del valor de la participación social”. El fundador de Provive asegura que otro de los resultados que pueden calificar a esta empresa es que de todas las casas que han reocupado, la tasa de reabandono es de 1% aproximadamente. “La cartera vencida del Infonavit está entre 6% y 8%, mientras que la cartera vencida de todas nuestras hipotecas es de entre 1% y 1.5 por ciento. Esto
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ser un monopolio y por eso la Fundación de la Alianza para la Regeneración Urbana tiene como objetivo que, si alguien más quiere hacer un modelo como el nuestro, la metodología para que lo logre la puede consultar a través de ésta”.
después
Trabajo con gobierno y planes de acción
es valor económico directo también para el Infonavit”.
Planes de expansión
Dentro de los planes a corto plazo, Provive, en conjunto con la Fundación Tú+Yo, busca comenzar a trabajar no solamente en los polígonos donde actualmente opera en Tijuana, sino ya en toda la ciudad. “Este será un programa piloto solamente en Tijuana para luego extendernos a las demás plazas donde operamos”. En tanto, a nivel nacional, Comunidades que Renacen iniciará operaciones este año en el Estado de México y en Nuevo León, en donde ven una necesidad imperiosa por hacer este tipo de proyectos. “En los próximos años queremos empezar a operar en las 14 o 15 plazas más importantes del país, por lo que nuestro plan de crecimiento es atacar 70% u 80% de las plazas del país que requieren de este programa. “Además, queremos promover que haya más empresas que hagan lo que nosotros hacemos. No pretendemos
“Queremos promover que haya más empresas que hagan lo que nosotros hacemos. No pretendemos ser un monopolio y por eso la Fundación de la Alianza para la Regeneración Urbana tiene como objetivo que, si alguien más quiere hacer un modelo como el nuestro, la metodología para que lo logre la puede consultar”. - Antonio Díaz, fundador y director general de Provive.
Antonio Díaz comentó que para potenciar este tipo de proyectos requieren del apoyo del gobierno, por lo que ya se coordinan con el equipo del presidente Andrés Manuel López Obrador. Además, comentó, con el titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón, ya han entablado un par de reuniones. En ese sentido, dijo tener confianza en que podrán impactar varias de las políticas de vivienda y mejoramiento de barrios, ya que ningún gobierno había hablado de dichos temas y éste lo está poniendo como parte de la agenda. Una de las acciones que Comunidades que Renacen buscará que se implemente es que se califique la cartera vencida de los desarrolladores, para saber quién genera una cartera vencida más baja. “Hay fraccionamientos/desarroladores que venden un producto que se convierte en una cartera vencida más alta, y habemos algunos que vendemos casas que se convierte en una carreta vencida más baja. “Vamos a promover esto con la nueva administración y yo creo que si se hace una calificación de este tipo, no sólo del pasado, sino de aquí para adelante, el Infonavit generará una variable que le permitirá hablar del tema que más nos importa, que es la gente que sí cumple, porque al día de hoy traemos una inercia que gira alrededor de los que abandonaron la casa o los que invadieron, y ese es el porcentaje mínimo, los buenos son más y creemos que la discusión se tiene que centrar en ese público”.
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Desde el Terreno Edgar Rosas
@ERosasCU
El debate sobre el artículo 115 constitucional
D
esde la última etapa de la anterior administración federal se ha insistido en que el mayor reto en materia de desarrollo urbano se encuentra en el ámbito municipal. Por ello, también ha existido un debate soterrado sobre la necesidad de reformar el artículo 115 constitucional y quitar la facultad sobre el territorio a los municipios. Y esta discusión ha empezado a cobrar fuerza nuevamente debido a los planes e iniciativas que pretenden impulsar desde el gobierno federal. Desde la perspectiva de diversos especialistas, los esquemas que quieren concretar desde Sedatu podrían verse truncados al llegar al primer orden de gobierno, pues si bien se busca un desarrollo y ordenamiento desde una perspectiva integral, así como impulsar la vivienda social, las circunstancias de cada municipio representarían un tema por analizar a fondo para que no se conviertan en un lastre. En esta línea, uno de los ejemplos traídos a cuenta para dimensionar el tema es lo complicado que ha resultado alinear a los municipios a los preceptos de la Ley de Asentamientos Humanos que fue aprobada a finales de 2017. Y en muchos casos, este freno se da porque una gran cantidad de ayuntamientos carecen
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planes de desarrollo desde una visión integral, así como se menciona en la Nueva Agenda Urbana; además que sería una puerta para que el desarrollo urbano deje de estar a expensas de intereses políticos y se alineen a la construcción de mejores ciudades que tanto anhela el país, lo que impactaría en elevar la de la visión del desarrollo urbano calidad de vida. ordenado. Al respecto, desde hace varios Es preciso señalar que la persaños, por ejemplo, quienes desapectiva que impulsa la Sedatu en rrollan vivienda han insistido la actualidad es ambiciosa. Sin que su principal dificultad se da embargo, así como es planteada, en el ámbito municipal. Y es que implica una labor titánica de aquí, de acuerdo con su experiencia, se enfrentan coordinación con los a fenómenos como municipios. tramitología comDe primera instancia, cabría recordar pleja, falta de infraestructura, planes de que uno de los planes desarrollo que atiende Sedatu para 2019 den la realidad y difies justamente impulsar la actualización cultan el desarrollo y profesionalización de hogares; sumado de los municipios en a que en un mismo El artículo 115 materia de desarroestado, incluso en detalla que es llo urbano. Y es que municipios vecinos, facultad del orden el diagnóstico del prolos requerimientos pio secretario Román cambian, lo que communicipal “formular, plica la puesta en Meyer reconoce que aprobar y administrar marcha de proyectos una gran cantidad de la zonificación y habitacionales. municipios carecen Si bien las intende planes actualizaplanes de desarrollo dos, además de equiciones de Sedatu van urbano”. pos técnicos. Y en en línea de construir muchos casos, el tema mejores planes de no se limita a una desarrollo, ¿hasta qué cuestión de falta de presupuesto, punto los municipios estarían sino simple y sencillamente a la dispuestos a sumarse a la línea falta de una visión de desarrotrazada desde el ámbito federal, llo urbano óptimo. Pero, ¿hasta sobre todo si el proyecto político dónde le alcanzará a Sedatu? de cada ayuntamiento no se alinea con la propuesta federal? Uno de los argumentos que ¿Qué tan positivo resultaría que vierten los promotores de modificar al artículo 115 constitucioel municipio no sea más el encarnal es que quitar las facultades al gado de definir sus planes de municipio permitiría concretar desarrollo?