CENTRA.AL | informatiebrochure

CENT

RA.AL multifunctioneel gebouwconcept VOOR TIJDELIJK GEBRUIK EN AANJAGEN VAN CENTRALE ONTWIKKELLOCATIES

1

inleiding Is het vreemd dat de waarde van vastgoed zo sterk afhangt van het feit of er wel of niet een huurder in zit? In de huidige praktijk is dat niet raar. Veel waardebepalingen zijn gebaseerd op een te verwachten huurprijs in combinatie met een te verwachten gewenst beleggingsrendement. De waarde van vastgoed is daarmee vrijwel alleen gebaseerd op toekomstverwachtingen en niet op intrinsieke waarde.

De gebouwde omgeving staat vol met sub-optimale excelsheet oplossingen die ervoor zorgen dat slechte gebouwen op papier meer ‘waard’ kunnen zijn dan goede gebouwen.

Door in het ontwikkel-, ontwerpen bouwproces meer te sturen op intrinsieke waarde ontstaat een bouwkolom die vergelijkbaar is met die van productontwikkeling.

Om een gebouw als product te kunnen beschouwen moet het op meerdere locaties te gebruiken zijn en moet het, net als ieder bedrijfsmiddel, fiscaal af te schrijven zijn in een beperkt aantal jaren. Wat is daarvoor nodig?

FYSIEKE LOSKOPPELING VAN HET GEBOUW EN DE GROND Door gebouwen bijvoorbeeld lichter te construeren zijn funderingen niet of nauwelijks nodig.

2

Gebouwen kunnen, als auto’s op een parkeerplaats, tijdelijk neerstrijken op braakliggende terreinen.

FISCALE MOGELIJKHEDEN OM EEN GEBOUW ALS BEDRIJFSMIDDEL AF TE SCHRIJVEN In het verleden was dit al eens mogelijk. Met de loskoppeling van gebouw en grond kunnen er wellicht nieuwe partners gevonden worden om een dergelijke manier van afschrijven weer mogelijk te maken.

Er liggen kansen om samen met gemeenten, grondeigenaren en private investeerders dergelijke hoogwaardige gebouwproducten te verwezenlijken op top-locaties die nu nog op invulling wachten.

De gebouwproducten maken geen permanente aanspraak op grondposities en laten dus alle opties open voor grondeigenaren die toch nog willen speculeren op de volgende bouw-hausse. Tot die tijd kunnen ze er voor zorgen dat braakliggende locaties op een verantwoorde manier gebruikt worden.

Naast dat er rendement mee wordt gemaakt is het gebouwproduct ook een aanjager voor andere ontwikkelingen in de directe omgeving. Dat is uiteindelijk wat zowel publieke als commerciële partijen nastreven.

Menno Rubbens directeur cepezedprojects

CENTRA.AL CENTRA.AL is een gebouwconcept wat nauw aansluit op de visie van een

gebouw als product, de mogelijkheid tot gebruik op meerdere locaties en de fysieke loskoppeling van het gebouw en de grond. CENTRA.AL biedt een casco gebouwoplossing welke voor een periode van 5 tot circa 10 jaar voorziet in multifunctionele huisvesting, zonder toekomstige ontwikkelingen in de weg te staan; CENTRA.AL is dĂŠ aanjager voor centraal gelegen (braakliggende) binnenstedelijke projectgebieden welke wachten op permanente invulling.

3

CENTRA.AL / CONCEPT

uitgangspunten

Door een initiatief op een plek te ontplooien ontstaan er nieuwe mogelijkheden Door activiteiten wordt de locatie aantrekkelijker Huisvesting in 10 jaar afschrijven naar daadwerkelijke restwaarde van het gebouwproduct Volledig verplaatsbare huisvesting (circa 2.000 - 5.000 m²) Reservering opbouwen om minimaal één maal te verplaatsen in 10 jaar Actief grondgebruik van A-locaties die de komende 10 jaar niet (volledig) worden ontwikkeld of verkocht Gebruik grond “om-niet” vanwege het aanjagende karakter van het vastgoed

4

Licentie-fee of franchise constructie als verdienmodel Kosten voor energie, inrichting etc. zijn voor gebruiker Leveranciers van bouwonderdelen kunnen eigenaar blijven van ingebrachte materialen Fiscale afspraken maken over de afschrijving in 10 jaar WOZ-taxatie elk jaar navenant verlagen Huurprijs gebaseerd op intrensieke gebouwwaarde Modulaire energieopwekkings- en gebouwinstallaties

5

CENTRA.AL / CONCEPT

6

USP’s

A-locaties bereikbaar voor kleinere partijen Aanjagen aantrekkelijkheid braakliggende terreinen Tegengaan speculatief onbebouwd grondbezit Alle opties blijven open op de middellange termijn Duurzame nieuwbouw door herbruikbaarheid en verplaatsbaarheid Energie-efficiĂŤnter dan hergebruik/herbestemming Gebouw is te gebruiken voor marketingdoeleinden door zowel gebruiker als locatie

7

CENTRA.AL / CONCEPT

stakeholders

GRONDEIGENAAR

GEMEENTE

Het CENTRA.AL concept maakt gebruik van een stuk ongebruikte grond zonder er voor de lange termijn beslag op te leggen. Een grondeigenaar profiteert van tijdelijke bebouwing op zijn grond, zonder daarbij de optie tot permanente bestemming te hoeven uitsluiten.

Voor gemeenten is het concept van CENTRA.AL een mogelijkheid om ongebruikte en/of braakliggende gronden in centrale gebieden een invulling te geven en daarmee de ontwikkelingen en levendigheid in het gebied aan te jagen.

De voorbeeldfunctie van het multifunctionele CENTRA.AL gebouw vergroot de ontwikkelpotentie van braakliggende gronden.

8

Een gebied wachtend op permanente ontwikkeling transformeert met het concept van CENTRA.AL van niemandsland naar een place to be.

BELEGGER

GEBRUIKER

Een CENTRA.AL gebouw wordt in fases ontwikkeld op basis van de reĂŤle marktvraag. De uitwisselbaarheid van functies maakt het concept aanpasbaar aan de marktsituatie.

Deze eigenschappen, zorgen er in combinatie met de sterke gebouwidentiteit voor dat het concept geen tot zeer kortdurende leegstand kent.

Gebruikers kunnen dankzij het CENTRA.AL concept wonen en werken op centrumlocaties, welke via reguliere ontwikkeling mogelijk niet bereikbaar zouden zijn voor deze doelgroepen. Naast betaalbaarheid, profiteert de gebruiker door de centrale ligging van het concept tevens van een goede bereikbaarheid per openbaar- of eigen vervoer.

De belegger profiteert van een goed rendement met mogelijkheid tot een hoge exit door snelle fiscale afschrijving van het gebouwproduct.

Het CENTRA.AL concept maakt centrumlocaties bereikbaar voor een grotere doelgroep.

9

CENTRA.AL / CONCEPT

doelgroepen contracten

KANTOREN / DOORGROEIENDE BEDRIJVEN Het CENTRA.AL concept biedt kantoorruimte aan ondernemingen welke de start-up fase zijn ontgroeit en opzoek zijn naar flexibele highend kantoorruimte op een centrumlocatie met doorgroeimogelijkheid.

Het casco afwerkingsniveau van CENTRA.AL biedt alle ruimte voor inrichting en indeling naar wens van de gebruiker.

10

Contractvorm Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte conform model ROZ Huurperiode 5 tot 10 jaar Oppervlakte 100 tot circa 2.000 m² Prijsbepaling Transparant op basis van werkelijke ontwikkelkosten

WONINGEN/ MIDDEN EN HOGE INKOMENS

Contractvorm Huurovereenkomst woonruimte conform model ROZ

Het CENTRA.AL concept biedt woonruimte aan voor de midden en hoge inkomensgroepen. De woningen worden net als de kantoren casco opgeleverd, waardoor er voldoende ruimte overblijft voor inrichting en indeling naar wens van de bewoners. De mix met kantoorruimte maakt woon-werk units mogelijk.

Huurperiode 1 tot 10 jaar Oppervlakte 50 tot circa 300 m² Prijsbepaling Transparant op basis van werkelijke ontwikkelkosten 11

CENTRA.AL / CONCEPT

duurzaamheid

12

NIEUWBOUW VERSUS HERGEBRUIK

AANJAGEN ONGEBRUIKTE GEBIEDEN

Het is vaak duurzamer om op centrumlocaties slimme nieuwbouw te realiseren, voorzien van stateof-the-art technieken, dan het met veel inspanning upgraden van een oud gebouw in de periferie. Met het CENTRA.AL concept worden toekomstige generaties niet opgezadeld met onbruikbare gebouwen of gebouwen die alleen met hoge investeringen in stand te houden zijn.

Veel braakliggende terreinen in centra van steden zijn een doorn in het oog van gemeenten en haar inwoners. Het kost veel geld om deze gebieden te onderhouden of er activiteiten te organiseren.

Het CENTRA.AL concept biedt de mogelijkheid om flexibel en efficiënt een ‘gat in de stad’ op te vullen met verschillende functies en daarmee de omgeving aantrekkelijk te maken voor investeringen door andere partijen.

GEBRUIK REEDS BESCHIKBARE GRONDEN

HERGEBRUIK MATERIAAL NA LEVENSDUUR

Het (tijdelijk) gebruik van braakliggende gebieden op centrumlocaties zorgt voor een verdichting van de stad en een efficiënt ruimtegebruik.

CENTRA.AL maakt gebruik van reeds bestaande ruimte in plaats van ‘nieuw te creëren’ ontwikkellocaties. Het concept is daarom uiterst geschikt voor binnenstedelijke bouwlocatie’s welke onbebouwd vaak minder kwaliteit hebben dan bebouwd.

De bouwelementen welke zullen worden toegepast binnen het concept van CENTRA.AL blijven grotendeels in eigendom van de leveranciers. De bouwelementen kunnen aan het einde van de gebruiksduur worden (her)ingezet voor andere projecten en/of toepassingen.

Hiermee sluit het gebouwconcept CENTRA.AL aan bij de gedachte van een circulaire economie en initiatieven die zich focussen op dit economische model.

13

CE

RA. Binnen Delft heerst een vraag naar vestigingslocaties voor middelgrote kantoren en appartementen in het centrumgebied. Binnen de huidige voorraad is er niet of nauwelijks passend aanbod en reguliere ontwikkelingen komen in de huidige economie moeilijk van de grond. CENTRA.AL / DELFT speelt in op deze marktvraag met een passende huisvestingsoplossing voor middellange termijn.

14

NT

.AL projectlocatie / DELFT 15

CENTRA.AL / DELFT

“Wat ik het mooiste zou vinden is dat iedereen die hier in Delft het station uitstapt meteen ziet dat ‘ie in een kennisstad is waar techniek, innovatie en historie samenkomen. Er zou een bijenkorfachtig transparant gebouw moeten staan, waar studenten elkaar treffen en exposities zijn over nieuwe projecten.”

Pieter Guldemond / Wethouder Kenniseconomie & RO

16

17

CENTRA.AL / DELFT

24/7 wonen en werken op dĂŠ centrumlocatie van Delft

18

19

CENTRA.AL / DELFT

centrale ligging in spoorzone STADSPARK

CENTRA.AL / DELFT VOORMALIG STATION STADSKANTOOR/ STATIONSHAL

20

VOORMALIG PERRON

VOORMALIG SPOORTRACÉ

COENDERSBUURT

21

CENTRA.AL / DELFT

eigenschappen

fase 1

GEFASEERDE ONTWIKKELING Het gebouw kan in fases worden ontwikkeld en gerealiseerd, waardoor het aanbod optimaal aansluit op de vraag. Een fase bestaat minimaal uit een zone met de hoofdtoegangen, trappen en lift, met daaraan een zone met kantoren, woningen of een combinatie van beiden.

Sanitaire en facilitaire voorzieningen worden opgenomen in de overgang tussen de gemeenschappelijke verkeersruimte en individuele gebruiksruimtes.

22

fase 2

FLEXIBEL CASCO Het casco bestaat uit een frame (kapstok) met een vast stramien dat zowel geschikt is voor een invulling met woningen als kantoren. De gebouwhoogte kan variĂŤren, waardoor op eenvoudige wijze hoogteaccenten of daktuinen kunnen worden gerealiseerd. Binnen het casco is het mogelijk verdiepingen onderling met elkaar te verbinden en/of plaatselijk open te laten, waardoor tweelaagse kantoorruimtes en woningen kunnen worden gecreĂŤerd.

fase 3 fase 4

GEVELELEMENTEN

SPOOR ALS FUNDERING

De gevel bestaat uit modules welke een volledig stramien beslaan.

De modules bevatten voorzieningen voor natuurlijke ventilatie en brandwering tussen de units. De modules kunnen op basis van de achterliggende functies en budget worden ingevuld met een passende verhouding open en dichte gevelelementen. De materialisering van de modules en dichte delen kan op de projectlocatie en de gewenste uitstraling worden afgestemd.

De mogelijkheid om het huidige spoortraject te gebruiken als kavel en basisfundering wordt onderzocht.

Door gebruik te maken van reeds aanwezige voorzieningen kan fors worden bespaart op de bouwkosten. Plaatsing op het spoortracĂŠ heeft als bijkomend voordeel dat het gebouw relatief simpel te verplaatsen is. Door qua peilhoogte aan te sluiten op het bestaande perron ontstaat er rondom het gebouw een boulevard-achtige setting.

23

CENTRA.AL / DELFT

variĂŤteit aan functies

WERKEN

WONEN

Het gebouw biedt ruimte aan kantoren welke met name desk-gericht werken. De centrumlocatie zorgt voor een uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer, waardoor het CENTRA.AL / DELFT tevens een interessante vestigingslocatie is voor flexibele werkplek- en/of vergaderoplossingen.

De centrale ligging van het project maakt CENTRA.AL / DELFT een zeer unieke woonlocatie binnen Delft.

Door de grote variatiemogelijkheid in kantoorafmetingen kunnen zowel kleinere als grotere bedrijven (qua medewerkersaantal) terecht in CENTRA.AL / DELFT.

Delft kent veel internationale professionals en expats welke voor enkele maanden tot jaren in de stad verblijven. Voor deze doelgroep kan worden gedacht aan de integratie van medium-stay appartementen of service-hotels.

24

De nabijheid van kantoorruimte en de mogelijkheid tot het combineren van functies maakt het gebouw tevens uiterst geschikt als woonwerk plek.

RETAIL

CULTUUR

Het semi-publieke karakter van de plint op de begane grond, maakt deze zone naast woningen en kantoren uiterst geschikt voor (kleine) retailvoorzieningen.

Naast retail kunnen bepaalde gebieden op de begane grond worden gereserveerd voor culturele functies, zoals een expositie van Delftse innovatieprojecten of tijdelijke tentoonstellingen van Delftse bedrijven en/of instellingen.

Daarbij valt te denken aan kleinere (lokale) ondernemers of een showroom / display ruimte voor bedrijven in CENTRA.AL / DELFT. De ruimtes zijn bijvoorbeeld uitermate geschikt voor een showroom van een in CENTRA.AL / DELFT gevestigde webshop, of een innovatieve Delftse onderneming, zoals een 3D-printshop.

De ruimtes kunnen omwonenden en bezoekers informeren over al het moois wat Delft als innovatiestad te bieden heeft. CENTRA.AL / DELFT wordt hiermee het startpunt voor een verdere verkenning door de stad.

25

CENTRA.AL / DELFT

ZONE MET INSTALLATIES

TOEGANG/ STIJGPUNTEN

26

WONEN

WERKEN

flexibele indeling DAKTERRAS

EXPOSEREN

DOORGANG

27

CENTRA.AL / DELFT

verplaatsbaar

CENTRA.AL / DELFT

stadspark

station/ stadskantoor

sc delfland

N

BEGINPOSITIE In dit voorbeeld wordt voor het concept in Delft uitgegaan van een initiële plaatsing op het spoortraject aangrenzend aan het voormalige stationsgebouw.

Het gebouw ‘start’ hiermee op één van de meest centraal gelegen plekken in Delft.

Doordat het gebouw per deel wordt gerealiseerd, sluit het continu aan op de werkelijke ruimte- en functie

28

vraag vanuit de markt. Hierdoor is er nooit sprake van overbebouwing of bouwen voor leegstand.

Een positionering nabij het voormalige stationsgebouw maakt een synergie met deze plek mogelijk.

De komst van CENTRA.AL kan de herontwikkeling van het stationsgebouw versterken en vica versa.

CENTRA.AL / DELFT

stadspark

station/ stadskantoor

sc delfland

N

CA

TUSSENSITUATIE A Zodra de vastgoedmarkt is aangetrokken en er wordt overgegaan tot realisatie van een permanente functie op de kop van veld 3 (hoek van voormalig stationsgebouw en Nieuwe Delft) kan het CENTRA.AL gebouw over het voormalige treinspoor worden verplaatst richting het zuiden.

voorzien van permanente bebouwing, en de voordelen van invulling met een tijdelijke functie te behouden op de rest van het kavel.

De verplaatsbaarheid van het CENTRA.AL gebouw maakt het mogelijk een deel van het kavel te

29

CENTRA.AL / DELFT

CENTRA.AL / DELFT

stadspark

station/ stadskantoor

sc delfland

N

TUSSENSITUATIE B In positie III is CENTRA.AL / DELFT verder naar het zuiden verplaatst om ruimte te maken voor de uitbreiding van de permanente bebouwing op de kop van veld 3 (hoek van voormalig stationsgebouw en Nieuwe Delft).

Het einde van CENTRA.AL / DELFT als tijdelijke woon- en werkplek zal in de aankomende jaren in zicht komen. Samen met de betrokken

30

partijen, zoals gemeente, gebruiker en belegger zal een vervolgstap worden vastgelegd.

In het voorbeeld heeft de doorlopen tijdsspanne voldoende draagvlak gecreëerd onder de tijdelijke gebruikers en zijn enkele ‘bewoners’ verhuist naar de nieuw gebouwde permanente voorziening. Een deel van het CENTRA.AL gebouw is inmiddels gedemonteerd.

CENTRA.AL / X?

stadspark

station/ stadskantoor

sc delfland

N

CA

EINDPOSITIE Na zijn functie als tijdelijke woonen werkplek in het centrum van Delft en aanjager van het projectgebeid gedurende een tiental jaren te hebben vervuld zal het gebouw volledig worden gedemonteerd.

jager van een nog te ontwikkelen centrumgebied. Een andere optie is dat de gebouwelementen worden teruggeleverd aan de leveranciers welke de materialen zullen hergebruiken voor andere toepassingen.

Na demontage zal het gebouw in een aangepaste samenstelling op een andere braakliggende centrumlocatie worden gehermonteerd en opnieuw worden ingezet als aan-

Vanaf het moment van demontage begint de ‘levenscyclus’ van het CENTRA.AL gebouw weer van begin af aan.

31

CENTRA.AL / DELFT

gebouw als aanjager voor zijn omgeving

32

33

CENTRA.AL / DELFT

what’s next?

Fiscale afspraken met belastingdienst over afschrijven vastgoed als gebouwproduct Zoeken naar optimale positionering en maximale meerwaarde in samenwerking met de gemeente Afspraken met gemeente over WOZ-waardering Afspraken met grondeigenaar over de bereikbaarheid en inrichting van de omgeving Realiseren kantooromgeving voor relatief lage investeringskosten (€ 1.000,- / m² BVO) Regelgeving omtrent tijdelijke gebouwen Samenwerking met hergebruikpartners

34

35

CENT

RA.AL CENTRA.AL / DELFT IS EEN CONCEPT VAN ezelsveldlaan 61 postbus 3068 2601 db delft t +31 15 215 0999 www.cepezedprojects.nl

documentversie: augustus 2014 Š copyright cepezedprojects

36