I. LA HIPOTECA INMOBILIARIA: CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES. 1. Concepto. La hipoteca está regulada en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, concretamente en el Título V (artículos 104 a 197) y en el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, también en el Titulo V del mismo (artículos 215 y siguientes), además de en el Código Civil (artículos 1.874 a 1.880), En ninguno de estos textos legales se da una definición de la misma y ello puede considerarse lógico, puesto que la misión de los mismos no es dar definiciones, sino regular instituciones. Desde un punto de vista doctrinal, podemos definir la hipoteca como “un derecho real constituido en garantía de una obligación dineraria, sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables que permanecen en posesión del propietario y que faculta a su titular, en caso de que la obligación garantizada no sea satisfecha a su vencimiento, para solicitar la venta de aquéllos y satisfacerse con su importe el crédito garantizado”. 2. Caracteres. Como caracteres de la hipoteca podemos señalar los siguientes: a) Es un derecho real, al sujetar directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituyó (artículos 2 y 104 de la L.H. y 1.876 del C.C.). b) Es un derecho de realización de valor, al perseguir no la cosa en sí, sino su valor en cambio (artículo 1.858). La hipoteca busca en la cosa hipotecada su valor en cambio para vincularlo a la seguridad de un crédito y, en su caso, realizarlo por la venta, haciéndose pago con el dinero que resulte c) Constituye una garantía de una obligación dineraria (artículos 1.861 del C.C. y 12, y 105 y 153 de la LH.).
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Aunque los artículos 1.861 del Código Civil y 105 de Ia Ley Hipotecaria dicen que pueden asegurar toda clase de obligaciones, es indispensable que se fije el importe de la obligación garantizada o se determine la cantidad máxima de que responde la finca (artículos 12 153 de la Ley Hipotecaria). d) Es accesorio (arts. 1.857.1 y 1.861 C.c.). Está al servicio de un crédito conectado a ella y sigue su suerte, consecuencia de este carácter. El Código civil, establece que la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, prenda, hipoteca o privilegio (art. 1.528). e) Es indivisible (arts. 1.860 C.c. y 122 LH). El Código recoge esta nota al decir: “La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor”. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente (la prenda) o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió una parte de la deuda (devolver la prenda) cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sida satisfechos. Se exceptúa de esas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca (o en prenda), cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extinga (la prenda) la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente (artículo 1.860). Pero la indivisibilidad no es de esencia en la hipoteca corno lo es en las servidumbres. Así, si la finca hipotecada se divide en dos o más, puede distribuirse entre ellas el crédito hipotecario cuando voluntariamente lo acuerden el acreedor y el deudor (artículo 123 de la LH.). Dividida en este caso la hipoteca entre varias fincas, puede irse liberando cada una de ellas a medida que se vayan pagando las porciones de crédito con que estuviesen gravadas, y si lo pagado se pudiera aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas, elegirá el deudor la que haya de quedar libre (artículo 124 de la L.H.). 2
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f) Es un derecho transmisible y. en general. hipotecable (artículos 1.878 del C.C. y 149 y 107.4 de la LH.). g) Es de constitución registral (artículos 1.875 del C.C. y 145 y 159 de la L.H.), ya que su nacimiento se condiciona a la inscripción en el Registro. Antes de seguir adelante, conviene señalar que la hipoteca puede ser contemplada como un derecho real o como un contrato a través del cual se constituye la misma. El Código Civil incluye su regulación dentro del libro dedicado a los contratos. Nosotros vamos a estudiarla desde su aspecto de derecho real. 3. Clases. 3.1. Voluntarias y legales. a) Voluntarias. Las hipotecas voluntarias son las que tienen su origen bien en un convenio entre las partes o en la voluntad unilateral del dueño del bien hipotecado. Tratándose
de
hipotecas
voluntarias
convencionales,
es
decir,
constituidas por la voluntad de varias partes, es preciso distinguir entre el negocio jurídico del que surge la obligación cuyo cumplimiento se va a garantizar con la hipoteca y la creación del derecho real de hipoteca a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad. El Código Civil dice que es indispensable para que la hipoteca quede válidamente constituida que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 1.875). Y la Ley Hipotecaria dispone, por su parte, que para que las hipotecas voluntarias queden válidamente constituidas, se requiere: 1°) que se hagan constar en escritura pública, y 2°) que la escritura pública se haya inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 145). La inscripción de la hipoteca en el Registro tiene carácter constitutivo. De forma que la hipoteca no inscrita es inexistente. Algunos autores afirman que de los artículos 1.875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria se deduce que la escritura pública es requisito de 3
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forma ad solemnitatem para la validez del negocio jurídico a través del cual se constituye la hipoteca. Mas no faltan quienes ponen de relieve que la escritura pública es necesaria para que el negocio jurídico mediante el cual se constituye la hipoteca tenga acceso al Registro de la Propiedad, pero que tal negocio jurídico, aunque no conste en escritura pública, produce todos sus efectos si bien no podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no podrá nacer el derecho real de hipoteca. Así, si se constituye un préstamo en documento privado con garantía hipotecaria, el contrato de préstamo puede ser perfectamente válido y producir todos sus efectos, aunque lógicamente tal documento privado no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no nacerá el derecho real de hipoteca. En las hipotecas voluntarias unilaterales, es decir, las constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, es preciso para su eficacia la aceptación del favorecido por la misma, que se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal (artículo 141 de la LH.) b) Legales. Las hipotecas legales se denominan así por encontrar su fundamento u origen inmediato en la propia Ley, la cual impone a ciertas personas la obligación de constituirlas y, en consecuencia, otorga a otras el derecho a exigir su constitución. Entre las hipotecas legales cabe citar la que pueden exigir los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos de la reserva lineal y la reserva del cónyuge viudo (artículo 168.2 de la LH.); la que pueden exigir los hijos sometidos a la patria potestad sobre los bienes de los padres que administren los suyos (artículo 168.3 de la L.H.); o la que pueden exigir los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores (art. 168.4 de la LH.); salvo que la tutela este desempeñada por una entidad pública, pues esta se encuentra exonerada de prestación de fianza alguna (artículo 260, párrafo 2° del Código Civil, introducido por la Ley Orgánica 1/1996 de 15 de enero de Protección Jurídica del Menor). 3.2. Expresas y tácitas.
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Las hipotecas expresas son todas las voluntarias, así como los legales en las que el favorecido puede exigir su constitución. Las lícitas son las legales que se establecen directamente por la Ley sin necesidad de escritura pública ni inscripción. Así la Ley Hipotecaria dice que; “El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles”. La mayor parte de la doctrina moderna considera que tales supuestos no son verdaderas hipotecas, sino simples preferencias para el cobro de créditos. 3.3. Hipotecas de tráfico, de seguridad y de máximo. Según quede configurada la obligación asegurada en la inscripción registral, se suele distinguir entre hipoteca de tráfico e hipoteca de seguridad. a) Hipotecas de tráfico u ordinaria. Se da en aquellos supuestos en que la obligación es cierta y, además, su cuantía queda determinada en la propia inscripción registral. Por consiguiente, la existencia y condiciones del crédito hipotecario son directamente cognoscibles a través del Registro de la Propiedad. Suele afirmarse de ella, comúnmente, que es la más frecuente en el tráfico económico de nuestros días. Sin embargo, dicha afirmación se encuentra contradicha por los datos reales, pues verdaderamente la categoría hipotecaria reina es precisamente la hipoteca de seguridad. b) Hipoteca de seguridad. En este caso, la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripción registral; o bien de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (obligaciones futuras sometidas a condición, por ejemplo). Como es natural, en tales supuestos la exacta identificación del crédito hipotecario no puede deducirse del Registro de la Propiedad, cuya exactitud 5
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quedará circunscrita a la existencia de la hipoteca, pero no a la existencia (dudosa) y cuantía (indeterminada) del crédito hipotecario. Tales circunstancias habrán de determinarse extrarregistralmente en el momento oportuno. Ni el Código Civil ni la Ley Hipotecaria contienen una regulación de la hipoteca como una figura general, sino que regulan algunas de sus manifestaciones concretas, como la hipoteca de cuentas corrientes de crédito, de títulos, etc. En la práctica empresarial actual (dice Lasarte Alvarez) es sumamente frecuente la apertura de líneas de crédito con las instituciones financieras o bancarias, bajo una verdadera multiplicidad de formas. En general, suelen asumir la forma de contrato de cuenta de crédito, con la apertura de la consiguiente cuenta corriente, con cargo a la cual el denominado acreditado podrá girar talones, retirar fondos en efectivo, realizar órdenes de pago a cargo del Banco, al tiempo que suele estar combinada con la recepción por éste de ingresos o efectos comerciales a favor del acreditado. Así, pues, lo que nuestra Ley Hipotecaria denomina cuentas comentes de crédito, en términos coloquiales suele denominarse “línea de crédito” y en términos técnicos “apertura de crédito en cuenta comente”. La bondad fundamental de semejante técnica, suele decirse, radica en el hecho de que el acreditado puede disponer del crédito que le resulte necesario, sin necesidad de entrega (y recepción) material de fondos (lo que sería un préstamo propiamente dicho) y sin quedar obligado al pago (tanto de capital cuanto intereses) más que de lo realmente dispuesto; por su parte, el Banco acreditante puede tener un exacto y diario control del saldo vivo del crédito, al tiempo que le asegura una cierta fidelidad de clientela. Pues bien, las obligaciones dimanantes a cargo del acreditado pueden ser
igualmente
aseguradas
mediante
hipotecas,
cuya
constitución
y
características se encuentran reguladas en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria (y normas concordantes). La peculiaridad más sobresaliente de este tipo de hipoteca consiste, claro, en la constante (y connatural) indeterminación del saldo vivo del crédito y, por tanto, en la fijación de la correlativa responsabilidad hipotecaria.
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La Ley Hipotecaria dice que: “Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable; y caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta” (artículo 153.1). c) Hipoteca de máximo. Es un subtipo o derivación de la anterior (obligación incierta o de cuantía indeterminada), en la que registralmente consta sin embargo el importe máximo del crédito asegurado. La figura prototípica de hipoteca de máximo vendría representada por la establecida en garantía de cuentas corrientes de crédito. Sin embargo, como puede deducirse del conjunto de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la actualidad el esquema hipotecario de máximo se aplica a la mayor parte de las hipotecas, incluidas las más numerosas: las de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda (Lasarte Alvarez). II. REQUISITOS SUBJETIVOS. El acreedor titular del derecho real de hipoteca y el dueño de la finca hipotecada (que puede ser el deudor de la obligación principal o un tercero). El constituyente o deudor hipotecario ha de ser dueño de la cosa hipotecada y mayor de edad (artículos 323 y 1.857-2 y 3). Para que el casado menor de edad pueda enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor que sean comunes basta, si es mayor el otro cónyuge, el consentimiento de los dos; si también es menor, se necesitará, además, el de los padres o tutores de uno y otro (artículo 324). III. COSAS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE SER HIPOTECADOS. 1. Cosas y derechos hipotecables. Principio general: nuestra legislación restringe la hipoteca a los bienes inmuebles, mas, dentro de este límite, sustenta un criterio de gran amplitud, ya que permite que sean objeto de este derecho de garantía no sólo las fincas, sino también ciertos derechos a ellas equiparados y, en general, los bienes 7
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inmuebles y los derechos sobre inmuebles siempre que unos y otros sean enajenables. Según la L.H.. (en concordancia con el 1.874 del C.C.), “podrán ser hipotecados: 1°. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Se refiere a las cosas inmuebles por naturaleza, es decir, fincas, rústicas y urbanas y, entre éstas, también las que han sido objeto de propiedad horizontal (un piso, un local). La finca debe no sólo ser susceptible de inscripción, sino que para poder instituir hipoteca ha de estar la fines inscrita (inmatriculada en el Registro de la Propiedad), pues la hipoteca debe inscribirse y no será posible hacerlo si la finca no está previamente inscritas (O’Callaghan). 2°. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las mismas leyes, impuestos sobre los mismos bienes” (artículo 106). 2. Cosas y derechos no hipotecables. “No se podrá hipotecar: 1°. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante y exceptuándose en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. Esta norma no cabe aplicarla a las servidumbres personales, que carecen de predio dominante; ni a la de aguas, por disposición de la propia norma. 2°. El uso y la habitación” (artículo 108 de la L.H.), ya que tales derechos tienen carácter de personalísimos e intransferibles (artículo 525). El articulo 108 incluye también como no hipotecables, en el numero 2°, los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil pero es una norma vacía de contenido, pues, tras la reforma del Código Civil de 13 de mayo de 1981, ha quedado solamente como usufructo legal el que corresponde como legítima al cónyuge viudo (artículos 834 y ss.). Por tanto, es éste el único usufructo legal subsistente, y es hipotecable, y ya no hay ninguno legal al que pueda aplicarse esta norma (O’Callaghan). 8
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3. Cosas y derechos susceptibles de hipoteca con restricciones. Según el artículo 107 de la L.H.: “Podrán también hipotecarse: 1°. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyera por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido, a no mediar el hecho que le puso fin. 2°. La mera (nuda) propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario. 3°. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverse a hipotecar. 4°. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho (derecho de subhipoteca). La Ley viene a hablar de la “hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria”, están excluidas, pues, las legales, mientras que el Reglamento Hipotecario -y, en general, la mayor parte de la doctrina- prefiere hablar de subhipoteca, que es una figura conceptualmente posible pero sin existencia real en la práctica. En la subhipoteca el acreedor hipotecario en cuanto titular de un derecho real inmobiliario, convierte su derecho de hipoteca en objeto de una nueva hipoteca. En términos descriptivos, pues, el acreedor hipotecario inicial pasas ser subhipotecante (o deudor subhipotecante) mientras que el titular de la subhipoteca
ha
de
ser
calificado
como
acreedor
subhipotecario
o
subhipotecario a secas. 5º. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. 6°. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, 9
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pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario. 7°. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello mandato judicial. 8°. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retrotraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita de retracto, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos. 9°. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del pleito, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. 10°. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante. 11º. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos en el Registro de la Propiedad. 12°. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. IV. EFECTOS. 1. Derechos del propietario del inmueble hipotecado. Limitaciones que le afectan. El derecho de hipoteca no priva de la propiedad al dueño del inmueble hipotecado, que sigue teniendo sus derechos normales, es decir: 1º. El de 10
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poseer la finca y usar de ella y disfrutarla; 2°. El de disponer de la misma a título gratuito u oneroso, aunque siempre con el gravamen de la hipoteca; 3°. El de gravarla con otra hipoteca. Más, como la propiedad del inmueble está al fin limitada por el derecho del acreedor, cuyas legítimas expectativas es necesario respetar, se concede a cate último la facultad de poner en conocimiento del Juez los actos abusivos o dañosos del propietario que deteriore maliciosamente o culposamente la finca (ejercitando la llamada acción de deterioro o devastación). El Juez, a este efecto, dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño y, si insistiese el propietario en seguir abusando, dictará nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial (artículo 117 de la LH.). 2. Derechos del acreedor hipotecario. En la relación jurídica entre acreedor y deudor y con respecto a terceros, los derechos del acreedor hipotecario son los siguientes: 1º. El de instar la enajenación del inmueble para hacer efectivo su crédito, aunque dicho inmueble haya pasado a poder de un tercero (derecho de persecución); 2°. El derecho de enajenar o ceder a otro, en todo o en parte, su crédito hipotecario (“ius disponendi”). En la relación de los acreedores entre sí, el acreedor hipotecario tiene el derecho de que sea respetada la preferencia que le corresponde con respecto a los demás acreedores y la que pueda corresponderle con respecto a otros acreedores hipotecarios. Para determinar esta prelación entre acreedores hipotecarios se atiende a la antigüedad (conforme al principio “prior tempore, potior iure”), determinada por la fecha de la inscripción, que es la de la hipoteca. 3. Responsabilidad del sujeto pasivo hipotecario. Caso especial de limitación de la responsabilidad personal al importe de los bienes hipotecados. El artículo 1.911 del C.C. establece que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. Así 11
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pues, al lado de la responsabilidad real, nacida de la hipoteca (que tiene como característica recaer sobre bienes singulares o determinados que han sido objeto de un acto especial de sujeción), existe la responsabilidad personal nacida de la deuda (cuyos caracteres son recaer sobre el patrimonio del deudor como unidad abstracta; si bien dicha responsabilidad, que en principio es general o universal, se concreta en bienes determinados por medio del embargo). Ambas responsabilidades son perfectamente compatibles. Así lo proclama la LH al decir que la hipoteca “no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del C.C.” (Artículo 105). El acreedor puede optar, pues, para hacer efectivo el crédito garantizado, entre la acción personal contra el deudor y la acción hipotecaria sobre los bienes especialmente hipotecados, aunque estos hayan pasado a poder de un tercero, e incluso cuando haya optado por la segunda conserva la primera para la parte del crédito que haya quedado insatisfecha. Pero la propia Ley Hipotecada, a modo de excepción del principio general citado, contiene la novedad de admitir por modo expreso que podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor quedan limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzará a los demás bienes del patrimonio del deudor (artículo 140, párrafos 1°y 2°). Como compensación, se autoriza que “si la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito que le corresponda, podrá el acreedor repetir, por la diferencia exclusivamente, contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121”, o sea, sin perjudicar los derechos reales adquiridos sobre estas fincas después de la hipoteca (artículo 140, párrafo 3°). 4. Repercusiones que la compraventa de la finca hipotecada produce sobre el débito personal hipotecario. La hipoteca no priva al dueño de la cosa de su facultad de enajenarla y la finca pasa al adquirente con la carga hipotecaria. Más no se reducen a esto 12
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los efectos de la enajenación, pues hay casos y situaciones en los que la venta o transmisión de la finca hipotecada afecta a la suerte del débito personal garantizado por la hipoteca. La L.H. contempla los dos siguientes supuestos: 1) Caso de compraventa con asunción del débito por el adquirente: “En caso de venta de la finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito” (artículo 118.1 de la L.H.). 2) Caso de compraventa realizada con descuento de la carga o retención de su importe: “Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiere retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado” (artículo 118.2 de la LH). 5. Protección del derecho real de hipoteca. Hay que distinguir las dos fases o estadios por las que pasa la vida de la hipoteca: - En su fase inicial o preventiva el acreedor solo dispone de las acciones dirigidas a la conservación de su derecho, como son: a) La acción de deterioro o devastación, ya aludida antes. b) La acción declaratoria o de constatación de la hipoteca, que tiene por objeto recabar una declaración judicial que afirme la existencia de la hipoteca y el rango que le corresponda. - En su fase de consumación o ejecución, vencido el crédito asegurado con la hipoteca, entra en juego el derecho de realización del valor de la cosa para el cobro de dicho crédito, que se traduce en dos distintas acciones: a) La acción personal contra el deudor, que es la derivada del crédito. b) La acción real hipotecaria contra el inmueble, que es la derivada de la hipoteca.
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Es distinta la duración de cada una de estas acciones, personal e hipotecaria, pees la primera prescribe, como todas las de su clase, a los quince años, y la segunda a los veinte, contados desde que pueda ser ejercitada. El problema que plantea esta dualidad de acciones, personal y real, consiste en dilucidar si son opcionales o facultativas, de suerte que el acreedor pueda elegir la que le parezca, o si la acción personal es subsidiaria de la acción real. La doctrina más generalizada es la que admite el carácter opcional de las acciones, que parece tener un claro fundamento en el artículo 105 de la L.H. Existen, sin embargo, autores que sostienen que la acción personal sólo puede ser ejercitada de manera subsidiaria. Esta tesis puede encontrar un importante apoyo en el artículo 1.447 de la L.E.C., según el cual “si hubiera bienes dados en prenda o hipotecados especialmente, se procederá contra ellos en primer lugar”. El acreedor hipotecario tiene, además, derecho a una ejecución separada de los bienes hipotecados, en los casos en que existe contra el deudor una ejecución colectiva como consecuencia de las declaraciones de concurso y quiebra. V. EXTINCION DE LA HIPOTECA. Unas causas se refieren a la extinción de la obligación (art. 1156 C.c.), que acarrea la del derecho accesorio, y otras afectan sólo a este. Estas últimas causas son: 1. Renuncia del derecho de hipoteca. 2. Acuerdo extintivo entre acreedor y propietario gravado. 3. Pérdida de la finca hipotecada o extinción del derecho real gravado. 4. Consumación o agotamiento, esto es, cuando por el ejercicio de la acción hipotecaria ha sido agotado el procedimiento ejecutivo correspondiente. 5. Purga o liberación derivada de la ejecución operada en virtud de una hipoteca anterior o preferente. En cuanto al modo de realizar la purga de las diversas hipotecas, suponiendo la existencia de tres hipotecas sobre la misma finca, si el titular de
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la segunda exige la ejecución de la misma, se procederá a la venta de la finca, y será satisfecho con el precio obtenido. Si queda remanente de este precio, será satisfecho con él el titular de la posterior hipoteca. Si no quedara nada, las hipotecas posteriores a la realizada se extinguen, ordenándose su cancelación en el Registro. 6. Confusión o reunión en una misma persona de las cualidades de propietario gravado y titular de la hipoteca respectiva. 7. Expiración del término o cumplimiento de la condición resolutoria, cuando se hubiera constituido la hipoteca bajo alguna de estas modalidades. 8. Denuncia del hipotecante, sobre todo en las hipotecas constituidas por deudas de otro, en las que se haya reservado el hipotecante esta facultad. 9. Por prescripción. 10. Caducidad de la inscripción. 11. Cancelación del asiento, especialmente en el caso del llamado expediente de liberación de cargas y gravámenes. VI. EXTENSION. 1. Respecto a la obligación asegurada. La hipoteca garantiza la obligación asegurada en la cuantía expresada en la inscripción. 2. Respecto a los intereses. La hipoteca se extiende también a los intereses de la obligación si ésta los produce. Pero es preciso distinguir dos supuestos: a) Que los bienes hipotecados estén en poder de un tercer poseedor. En el supuesto de que, llegado el momento de ejecución, el titular registral de los bienes hipotecados sea cualquier persona distinta al deudor hipotecante (el denominado tercer poseedor), la hipoteca asegura únicamente los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura constitutiva. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años (artículo 114.2 de la L.H.). 15
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b) Que los bienes hipotecados signan perteneciendo al deudor hipotecario. En tal supuesto, no hay tasa temporal para los intereses: los bienes responden por todos los intereses impagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (prescriben, conforme al artículo 1.966 del C.C., a los cinco años; pero dicho plazo, claro, es susceptible de interrupción conforme a las reglas generales). Además los intereses vencidos y no satisfechos que vayan más allá de éstos, pueden ser garantizados a instancia del acreedor mediante ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, ampliación que no perjudicará los derechos reales inscritos con anterioridad, o sobre otros bienes inmuebles del deudor (artículo 115 de la Ley Hipotecaria). 3. Respecto a la cosa hipotecada. Se extiende, en primer lugar, a la finca hipotecada en el estado que se encuentre en el momento de constituirse la hipoteca y, en segundo lugar, a ciertas cosas con ella relacionadas que cabe denominar accesorios, Ahora bien, la extensión no es siempre la misma, sino que depende de dos circunstancias: de la voluntad de los contratantes y de que la finca esté o no en poder del deudor: - Si la finca está en poder del deudor, sólo alcanza la hipoteca, además del inmueble en sí, a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. En consecuencia, no se considerarán afectos a la hipoteca, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario: 1º. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. 2°. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren. 3°. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada (artículos 109, 110 y 111 de la LH.). 16
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- Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos y otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de pertenencia del mismo (artículo 112).
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