DOCUMENTO DE ENTREGA DE CUESTIONES BÁSICAS – U.D.TRIBUTOS LOCALES PARTE 1
1.- En el IBI, ¿a quién se dirigirá el Ayuntamiento con respecto al IBI por un inmueble alquilado para el que se establece, por contrato de alquiler, que el arrendatario se hará cargo de todas las cargas tributarias que se deriven del inmueble?
R: Según lo define la Ley reguladora de las Haciendas Locales en su artículo 60 el IBI “es un tributo directo (lo que se tiene y lo que se obtiene del bien) de carácter real (no personal) que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos establecidos en esta ley”. Obliga a todos excepto de los que la Ley hace exención. El pago del IBI es un acuerdo a que deben llegar las partes involucradas en el contrato de alquiler como bien se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, según se describe en el artículo 20.1: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”. En el número 6 párrafo 9 del preámbulo de la citada ley se dice: “Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios”. Dice que se concede el derecho al arrendador de imputar al arrendatario el pago del IBI pero el artículo 20.1 aclara que los tributos, entre otros gastos que no puedan ser individualizados, podrán pactarse entre las partes su pago, es decir, que no es de obligación que sea el arrendatario quien pague el IBI, eso puede ser pactado. Realmente quien debe pagar el IBI es el dueño que lo usa como medio de ingresos, lo cual ya está gravado, pero la Ley otorga el derecho que sea pactado e imputado al arrendatario su pago pues es quien hará uso del inmueble para su disfrute. El pago del IBI cuando se vive en alquiler siempre deberá será plasmado en el contrato como expresión del libre acuerdo entre arrendador y arrendatario. 2.- En el IBI, si el titular catastral no coincide con el titular en el Registro de la Propiedad, ¿quién es el contribuyente? ¿Y si ambos coinciden, pero existe contrato privado de compraventa que aún no ha sido otorgado en escritura pública? R: A.- ¿Quién es el contribuyente entre ambos registros? Registro de la Propiedad: La función del Registro de la Propiedad es la de informar de modo oficial acerca de la realidad jurídica de dichos bienes para, de ese modo, otorgar la protección jurídica necesaria al propietario y a los terceros que puedan estar interesados. El Catastro Inmobiliario: Es un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles, incluyendo sus características físicas,
económicas y jurídicas, entre las que se encuentran la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral Prioridad: En casos de discrepancia en la titularidad, el Registro de la Propiedad es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto a la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Por tanto, la titularidad que conste en este registro debe prevalecer sobre cualquier otra. Sin embargo, no puede decirse lo mismo en relación con las características físicas del inmueble: la información contenida en el Catastro Inmobiliario debe presumirse como cierta. Así, cuando se trata de conocer la superficie de un inmueble, la información del catastro es la que goza de presunción de veracidad Conclusión: La realidad jurídica del inmueble es la que consta en el Registro de la Propiedad, que es quien protege tanto al propietario como a terceros adquirentes. La realidad física del Catastro Inmobiliario es la que debe asumirse como verdadera. B.- Si el titular catastral y el titular en el Registro de la Propiedad, ambos coinciden, pero existe contrato privado de compraventa que aún no ha sido otorgado en escritura pública ¿Quién es el contribuyente? Para adquirir la propiedad no basta con el contrato, si no que es necesaria la entrega de la cosa o traditio. Caso de producirse la entrega material de la cosa, aún cuando no se ha otorgado todavía la escritura pública, puede considerarse que se ha adquirido la propiedad (salvo que en el contrato exista algún pacto de reserva del dominio si todavía no se ha pagado todo el precio). Lo que sucede es que si no esta inscrito en el registro de la propiedad, el titular registral la puede vender el inmueble a un tercero y su adquisición sería preferente en base al art. 34 Ley Hipotecaria, sin perjuicio de las acciones que se pudieran ejercitar contra el vendedor. Norma general: El obligado al pago del IBI es el titular del inmueble a fecha 1 de enero del correspondiente ejercicio. El Ayuntamiento le va a girar el IBI al propietario anterior (que es el contribuyente) pero si existe un contrato privado de compraventa en el que el comprador se compromete a pagarlo, el vendedor puede exigirlo o acudir y exigirlo por vía judicial. En un contrato privado las partes pueden convenir lo que quieran siempre que no sea ilegal. 3.- En la firma de la escritura pública, no se apercibe al comprador de la afección del bien en caso de impago del IBI. ¿Cuáles son las consecuencias de este hecho? R: En el supuesto de impago del IBI, el bien inmueble que originó dicho impuesto queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, por
eso, es recomendable exigir siempre al vendedor que aporte al Notario autorizante de la escritura de transmisión un certificado emitido por el ayuntamiento sobre el estado de deudas del bien que se transmite por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y retener del precio de venta, en su caso, el importe de los recibos pendientes de pago, incluso los del año de formalización de la escritura de compraventa aunque sean aproximados. 4.- En el IBI, ¿puede demostrar el sujeto pasivo que el valor del bien es inferior al valor catastral, a fin de que se le aplique el valor real en su base? En caso afirmativo, ¿Se aplicarían las reducciones previstas? R: El sujeto pasivo si puede demostrarlo, ya que la Base imponible del IBI está integrada por el valor catastral de los bienes inmuebles, sin perjuicio de que ese valor sea susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en el art. 27 del RD legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, que establece que las ponencias de valores son recurribles en vía económico administrativa. En cuanto a la aplicación de las reducciones el art. 18 del citado texto, que regula los procedimientos de subsanación de discrepancias, establece que: “ 1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará por acuerdo del órgano competente, ya sea por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, conforme a lo dispuesto en el artículo 12.6, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes. La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación a los interesados. El vencimiento del plazo máximo de resolución determinará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones. 2. Podrá rectificarse de oficio la información obrante en el Catastro en cuanto sea necesario para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria”. 5.- ¿Puede recurrirse una liquidación del IBI por disconformidad con el valor catastral del inmueble? R: Las liquidación del impuesto se hace mediante la gestión tributaria, que corresponde las Entidades locales; para recurrir estos actos no se puede acudir a la vía económicoadministrativa, debiendo recurrirse directamente a la contencioso administrativa, previa reposición obligatoria ante el órgano que dictó el acto.
6.- En el IIVTNU, ¿estará sujeta una transmisión de un inmueble urbano en el que se ha producido una depreciación del terreno? ¿Y si hay un aumento de valor inferior al resultante de la aplicación de las reglas de base imponible? R: El IIVTNU grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. La normativa establece un sistema de cálculo de la base imponible que parte del valor catastral del inmueble y sobre el que se debe aplicar un determinado porcentaje, fijado por el respectivo Ayuntamiento, por año de generación del incremento. Todo ello entra en juego con independencia de la evolución de los valores de mercado de los inmuebles. Por ejemplo, en el caso de que se transmitan terrenos adquiridos como rústicos y que después lograron la clasificación como urbanos, se sujetará a gravamen todo el incremento de valor que hubieran experimentado tales terrenos desde el momento en que se adquirieron, no desde que fueron clasificados como urbanos. 7.- En el IIVTNU, ¿qué resulta más beneficioso para el transmitente, en caso de transmisión onerosa: la no sujeción o la exención? ¿Y para el adquirente? R: En las transmisiones onerosas el sujeto pasivo del impuesto es el transmitente. Por tanto, tanto si resulta de aplicación alguna de las exenciones previstas en el artículo 105 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales como si la transmisión está no sujeta, el transmitente no deberá satisfacer importe alguno en concepto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. Aunque en la exención, el devengo del impuesto se produce y, por tanto, ello conlleva la interrupción del cómputo del periodo de tiempo en el que se entiende generado el incremento de valor a diferencia de lo que ocurre en los supuestos en que la transmisión está no sujeta. En los supuestos en que la operación esté no sujeta no se produce el devengo del impuesto y, en consecuencia, y por tanto no se interrumpe el periodo de tiempo en que se entiende generado el incremento de valor. Todo ello tendrá incidencia en la transmisión posterior a efectos del cómputo del periodo de tiempo. 8.- En el IIVTNU, ¿qué valor catastral se aplicará en el caso de que la transmisión sea de una parte del terreno? R: En las transmisiones de terrenos el valor de los mismos será el que tenga fijado, en el momento del devengo, a los efectos del IBI; es decir el valor catastral vigente en el año en que se produce la transmisión y por lo tanto el correspondiente a 1 de Enero de dicho año. No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una Ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con anterioridad, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo al mismo, sin perjuicio de que posteriormente se practique una liquidación definitiva sobre el valor catastral revisado.
Cuando la parte del terreno objeto de este impuesto no tuviera asignado un valor catastral en el momento del devengo, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el valor catastral de esa parte del terreno sea determinado, refiriendo dicho valor a aquel momento.
9.- Un inmueble situado en la calle Real de Almería tiene un valor catastral reflejado en el IBI de 126.000 € en 2010, como consecuencia de valor catastral de 2005 de los cuales 81.000 € corresponden al valor del suelo. El inmueble se adquirió en el julio de 2000 por compraventa y se vende en marzo de 2010. ¿Cuál sería la base imponible y la cuota de la transmisión? Enlace: http://www.aytoalmeria.es/ciudadano/nav/ayuntamiento/concejalias/hacienda/norma tivaMunicipal/detalle/index.jsp? ver=/contenidos/ayuntamiento/concejalias/hacienda/ordenanzas/201006& (Ordenanza fiscal del IIVTNU para el año 2010 en el municipio de Almería). R: Determinación de los años transcurridos: desde julio de 2000 hasta marzo de 2010, a efectos del impuesto son 9 años completos. Determinación del porcentaje aplicable: Para los incrementos de valor generados en un período de tiempo de hasta diez años: 3,1 por 100; que debe multiplicarse por el número de años de generación. Porcentaje total = 3,1 x 9 = 27,9 % Reducción del valor catastral revisado : 81.000 € x 50 % = 40.500 € Base Imponible = 40.500 € x 27,9 % = 11.299,5 € Cuota = 11.299,5 € x 26 % = 2.937,87 €