2017 Dr. Rafael Angel Paredes Perito Valuador-Tasador
[ESTIMACION DE VALOR DE TERRENO Y PROPIEDAD
INMOBILIARIO (CASA); EN LA CALLE 15 ENTRE 28 Y 29, DEL MUNICIPIO IRRIBARREN, PARROQUIA CONCEPCION, BARQUISIMETO; ESTADO LARA C.M.V.L. 941 ASAPROVE 1.549 SUDEBAN P-3.743
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INDICE
INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en; la calle 15 entre carreras 28 y 29, No. 28-28 de la Ciudad de Barquisimeto, en la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Estado Lara.
Este Informe
de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer el verdadero valor a una fecha determinada.
El Método utilizado para valorar la
vivienda con terreno es el denominado de Mercado o Ventas comparables, utilizando el software SPSS 17; con ajustes de precios por plusvalía de ubicación y condiciones de accesibilidad a bienes y servicios como centros de salud, avenidas, centros de educación preescolar y media; como universitarios y acceso a transporte públicos. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren. El Avalúo está dirigido a la Lic. María Linarez de Velásquez; dueña del Terreno y la vivienda.
En Barquisimeto a los 14 días del mes de Septiembre de 2017.
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Ciudadana: Lic. María Linarez de Velásquez DUEÑA DEL INMUEBLE De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado en la calle 15 entre carreras 28 y 29, No. 28-28 de la Ciudad de Barquisimeto, en la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación y valuación, por lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada. Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un
valor
actual
de:
CUATROCIENTOS
DIEZ
MILLONES
OCHOCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS UNO CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS BOLIVARES (410.815.501,44 Bs)
PERITO AVALUADOR-TASADOR Rafael Angel Paredes Fernández CMVL: 941 ASAPROVE: 1.549 SUDEBAN: P-3.743
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CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD
Quien suscribe, Rafael Angel Paredes Fernández, Médico Veterinario, colegiado bajo el No. 941 del Colegio de Médico Veterinario del Estado Lara; de cedula de identidad No. 7.401.584; por medio del presente documento certifico: 1.
Que el Avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos; sin que haya influido en el trabajo ningún otro factor, intensión, o sentimientos profesionales que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. 2. Que no tengo ningún interés ni directo ni indirectamente con los bienes Tasados o Avaluados y que en este caso se practico el Avalúos de los bienes encomendados y que no me ligan con los propietarios lazos familiares ni de ninguna otra índole. 3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consiente de mis deberes y responsabilidades. 4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio, son ciertos y que no he exagerado ni omitido, conscientemente, ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. Certificación que se expide por motivo de avalúo practico de terreno con vivienda ubicados en la calle 15 entre carreras 28 y 29, No. 2828 de la Ciudad de Barquisimeto, en la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara.
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CERTIFICACION DEL VALOR ACTUAL DE LOS INMUEBLES
El Inmueble está conformado por una vivienda unifamiliar en terreno propio ubicado en la calle 15 entre carreras 28 y 29, No. 28-28 de la Ciudad de Barquisimeto, en la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. El inmueble está ubicado a 22 metros aproximadamente de la esquina carrera 28; tiene un área de terreno de 158,67 m 2 según instrumentos tecnológicos utilizados (cálculos satelitales) y de 155,65 m2 según documento protocolizado. La vivienda se encuentra en una zona totalmente desarrollada y las características de la construcción es de vivienda unifamiliar. Sobre la base de los criterios y metodología empleada en el presente informe se utilizo el Método de Mercado para el terrenovivienda; en tal sentido certifico que el valor actual de los inmuebles para el 14 de septiembre de 2017 es: CUATROCIENTOS DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS UNO CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS BOLIVARES (410.815.501,44 Bs)
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1. INFORME TECNICO 1.1.- Visita realizada y Gestión de Documentos:
1.2.- Descripción del entorno urbanístico:
Se inspecciono el inmueble y se realizaron las mediciones necesarias a fin de determinar la superficie del terreno y de la bienhechuría y se observaron las características de construcción, estado de conservación y calidad arquitectónica del inmueble; adicionalmente se recabo la información correspondiente al entorno urbanístico así como también se le solicito una copia simple del documento registrado del inmueble (Cuadro 2).
El sector donde se encuentran los inmuebles, es en sector entre tres de las principales vías de la ciudad de Barquisimeto; Av. Venezuela, Av. Los Abogados y la Av. Vargas; donde se puede acceder a la vivienda por cualquiera de estas avenidas; en la zona predomina el uso residencial con viviendas de tipo unifamiliar, podemos encontrar la mayoría de los servicios públicos (Luz, agua, cloacas, teléfonos); locales comerciales como abastos, talleres, instituciones públicas como escuelas y liceos, Universidades Privadas y Públicas; Centros comerciales, Bancos Públicos y Privados.
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1.3.- Descripción de los inmuebles: Los inmuebles pertenecen a María Linarez de Velásquez de cedula de identidad No. 3.316.353; los inmuebles (Terreno-Vivienda) ocupan un espacio de 155, 69 m2 según documento protocolizado ante el SAREN (Servicio Autónomo de Registros y Notarias); en el Registro Público de Primer Circuito del Municipio Iribarren; del Estado Lara; en fecha del 21 de Mayo de 2013; No. De documento 872; No. De tramite 2.913 y de matrícula 362.11.2; inmueble que se encuentra alinderado por el NORTE: en línea de veintitrés metros con treinta y cinco centímetros (23,35 m) con inmueble ocupado por Juan Rojas; SUR: en línea de veinte y tres metros con sesenta y cinco centímetros (23,65 m) con terrenos ocupados por inmueble que fue de Simón Peraza o hoy de domingo Yánez. ESTE: en línea de seis metros con setenta centímetros (6,70 m) con la calle 15 que es su frente y OESTE: en línea de seis metros con cincuenta y cinco centímetros (6,55 m) con inmueble que fue de Blas Santana hoy de Juan Pérez. La vivienda posee las características descritas en el punto 1.1. (Cuadro 2).
2. Determinación del Valor de TerrenoVivienda: Para determinar el valor del terreno se utilizo el método Directo de Mercado; bajo el paquete estadístico SPSS 17.0, utilizando la Técnica de Regresión Lineal Múltiple, el cual nos permite estimar el valor del terreno a partir de operaciones de compra-venta comparables y asimilables.
Se analizaron los referenciales de terrenosviviendas y se realizo un análisis estadístico de Regresión Lineal basándonos en una variable dependiente, Precio unitario (Bs/m2), y 4 independientes que son; metros totales de terreno, no. De habitaciones, Baños y antigüedad; que inferimos influyen en gran proporción en la determinación del precio. Después de efectuadas las corridas analizando los valores residuales, coeficientes de correlación lineal, probabilidad, estadísticos T y F; se obtuvieron los siguientes resultados más los estadísticos de tendencia centra se constato: a) Coeficientes de correlación: En este cuadro evidenciamos primero que el valor más significativo para el análisis del valor de la vivienda es el No, de habitaciones en un 70,5%, es decir, que cada vez que se agrega una habitación a las viviendas el valor de el m2 del terreno aumenta en sentido positivo ascendente; de igual manera ocurre con el numero de baños positivo y con un 65,2% y la antigüedad de la misma forma en un 31% positivo al aumentar la edad de la vivienda (Cuadro 4). b) Estadística Descriptiva: Aquí podemos observar que la media del metro cuadrado de terrenos con vivienda es de 1.185.100,oo Bs/m2; la media de habitaciones por vivienda 4,7 habitaciones por terreno con vivienda; la media de baños es de 3,7 baños por terrenos con viviendas y la media de antigüedad es de 34,9 años (Cuadro 5).
Los datos referenciales de terreno se seleccionaron en función de las condiciones reales del mercado y de similares condiciones de ubicación del inmueble (Cuadro 3 y 3.1.).
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Cuadro 4.
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Cuadro 4.
Cuadro 5.
d) El resumen del Modelo: Aquí observamos que la Regresión al Cuadrado Ajustada es de 0,587 que porcentualmente representa un 58,7% indicando que las variables independientes (No de habitaciones, No de baños y antigüedad) colaboran en la formación del valor de mercado en un 58,7% y este es aceptable para el cálculo del valor de la vivienda (Cuadro 7).
e) Desarrollo del Modelo: De acuerdo a los resultados arrojados por el Paquete Estadístico c) Ficher: Este estadístico nos demuestra que SPSS 17.0 la ecuación resultante se expresa de la la muestra escogida de metros cuadrados de siguiente manera: terrenos son diferentes al aumentar el No. De habitaciones, No. De baños y al aumentar la Y= Bo + B1habitaciones +B2baños +B3antiguedad antigüedad de la vivienda con una probabilidad de Por lo tanto: 0,01% de error (Cuadro 6). Y= 23.424,852 + 112.483,316(h) + 87.217,338(b) Fc=4,746 + 8.803,091(a) Ft=4,740 Fc>Ft
Y= 23.424,852 + 112.483,316(4) + 87.217,338(6) + 8.803,091(36) Y=23.424,852+449.933,264+523.304,028+316.911 ,276 Y=1.313.573,42 Bs/m2
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Cuadro 6.
Cuadro 7.
Cuadro 8.
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Calculando el intervalo de confianza con una probabilidad de error del 5% tenemos: P.U.= 1.313.573,42 Bs/m2-328.600x2,36 <P.U.M.< 1.313.573,42Bs/m2+328.600x2,36 P.U.=538.077,42<P.U.M.<2.089.069,42 P.U.= 2.089.069,42 Bs/m2 Se tomo el valor superior porque la vivienda está situada adjunta a 3 de las principales avenidas de Barquisimeto, con todos los servicios públicos y posee mejoras en la vivienda como tanques, enrejados, jardinería, closets de maderas, aire acondicionados y todos los servicios públicos; este valor lo ajustaremos por la tabla del Ing. Méndez Sobriho por uso, acceso y ubicación (Cuadro 9)
Cuadro 9. Ajustes por uso, acceso y ubicación del Ing. Méndez Sobriho
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ANEXOS
Documento de Propiedad
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FotografĂas
Foto 1. Frente de Vivienda a valuar
Foto 3. Vista de Puerta de Entrada de la Vivienda
Foto 2. Vista de calle con direcciĂłn a la Av. Venezuela
Foto 4. Vista Frontal de Vivienda
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Foto 5. Entrada de vivienda con detalle de pisos, techo, ventana y puerta de entrada
Foto 7. Cocina empotrada y con acabado de madera
Foto 6. Sala-comedor con detalle de pisos y techos
Foto 8. Cocina con detalle de techo machimbrado y campana empotrada
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Foto 9. Puertas de habitaciones
Foto 11. Detalle de aires acondicionados en habitaciรณn principal
Foto 10. Acabado de piso de sala comedor
Foto 12. Habitaciรณn
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Foto 13. Detalle de habitaciones, closet de madera
Foto 15. Foto de enrejado de frente interno de Vivienda
Foto 14.
Foto corredor interno
Foto 16. Detalle de Tanque de almacenamiento de agua potable
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Foto 17. Foto de baĂąo principal
Foto 18. Foto de 2do baĂąo
Foto 20. Foto de Lavadero
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Foto 21. Foto de anexo en segunda planta con detalle de jardĂn central
Foto 22. Foto de fuente de jardĂn central
Foto 23. Foto de enrejado y tanque elevado en jardĂn central
Foto 24. Foto de corredor lateral
Croquis Planta baja
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Croquis Planta alta
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Documentos del Perito ValuadorTasador
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