CAHIER DES CHARGES DE CONSULTATION —
en vue de la mise à disposition par bail constitutif de droits réels immobiliers de : « La Maison du Chamarier » située au 37 rue Saint-Jean, 69005 Lyon et l’immeuble attenant au 2 rue Mandelot, 69005 Lyon
Direction Centrale de l’Immobilier Service Prospective et Analyse Immobilière
Mars 2015
SOMMAIRE 1.
PRÉAMBULE
p.3
2.
Présentation de l’ensemble immobilier
p.5
3.
1 Situation géographique
p.5
2 Extrait de plan cadastral
p.5
3 Descriptif de l’ensemble immobilier
p.6
4 Origine de propriété
p.8
5 Historique
p.8
6 Statut d’occupation
p.9
7 Servitudes
p.9
8 État des lieux sanitaire
p.10
9 Diagnostics techniques et environnementaux
p.12
10 Montant indicatif des travaux
p.12
Prescriptions et préconisations
p.13
1 Les prescriptions architecturales édictées dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Vieux-Lyon
p.13
2 Extrait du plan de prévention des risques naturels
p.15
3 Les mesures de protection patrimoniale au titre des Monuments Historiques
p.15
4 Le cahier des charges des contraintes patrimoniales de l’étude patrimoniale juillet 2014. D. REPELLIN
p.17
5 Les mesures d’archéologie préventive
p.17
4.
Modalités relatives au montage juridique de l’opération p.18
5.
Organisation de la consultation
p.19
1 Objet de la consultation
p.19
2 Déroulement de la consultation
p.19
3 Contenu des propositions
p.20
4 Durée de validité des propositions
p.20
5 Remise des propositions
p.20
6 Sélection des propositions
p.21
7 Contacts / demande d’informations complémentaires
p.21
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Mars 2015
1. préambule La Ville de Lyon est propriétaire depuis 1907, d’un ensemble immobilier dénommé la « Maison du Chamarier », relevant de son domaine privé, délimité par les rues Saint-Jean, Sainte-Croix, Mandelot et de la Bombarde dans le Secteur Sauvegardé du Vieux Lyon (5ème arrondissement de Lyon), au cœur du site historique de Lyon inscrit sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO en 1998. Concerné par les prescriptions architecturales édictées dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Secteur Sauvegardé du Vieux-Lyon, cet ensemble immobilier qui est l’une des rares maisons canoniales conservée en élévation et relativement peu remaniée au fil du temps, fait également l’objet de mesures de protection patrimoniale de par son classement et son inscription au titre des Monuments Historiques. Dans l’objectif de préserver et de revaloriser ses édifices les plus représentatifs, la Ville de Lyon a entrepris en 2001 dans le cadre de la « Convention Patrimoine 19982007 » en partenariat avec l’État, une démarche de restauration de la « Maison du Chamarier », comprenant notamment des travaux de réfection des façades donnant sur la cour, des galeries et coursives extérieures achevés en 2005. Toutefois, cet ensemble immobilier de 4 niveaux (et sous-sol), actuellement inoccupé hormis au rez-dechaussée par l’activité commerciale de pâtisserie/
confiserie/glacier « A la Marquise », nécessite encore d’importants travaux de réhabilitation affectant la totalité des corps d’état du bâti, et incluant la mise en valeur de ses volumes intérieurs. A cette fin, la Ville de Lyon souhaite mettre à disposition cet ensemble immobilier remarquable à un opérateur à même de proposer un projet associant une valorisation de qualité et une reconversion pérenne de cet édifice lyonnais emblématique. Cette mise à disposition sera consentie par la Ville de Lyon à un opérateur dans le cadre d’un bail constitutif de droits réels d’une durée minimale de dix-huit ans et maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans, comprenant en contrepartie pour l’opérateur l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la restauration et la revalorisation de l’édifice. Au terme du bail, les constructions réalisées deviendront de plein droit la propriété de la Ville de Lyon sans indemnité, la Collectivité disposant toutefois de la faculté de consentir un nouveau bail. La Ville de Lyon organise une consultation en deux tours, à l’issue de laquelle le preneur à bail sera retenu. Le calendrier prévisionnel de la consultation envisage la sélection de l’offre lauréate au 2nd trimestre 2016.
Le présent cahier des charges définit notamment la procédure que la Ville entend appliquer, laquelle, compte tenu de sa nature et de son objet, n’est pas soumise à la législation définie par le code des marchés publics. A ce titre, la Ville de Lyon est maître de son organisation et des conditions de son déroulement. Il entend également communiquer les éléments d’informations dont la Ville de Lyon dispose à ce jour sur cet ensemble immobilier, et apporter ainsi des préconisations – non limitatives – à destination des candidats présélectionnés dans le cadre de la conception de leur projet de restauration et de reconversion. A cet égard, les candidats peuvent procéder ou faire procéder par leurs conseils, à la vérification des informations transmises dans le présent cahier des charges (et en annexes), notamment d’ordre technique, qu’ils jugent opportuns pour élaborer leur projet.
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Les pièces listées ci-dessous sont annexées au présent cahier des charges :
« Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Vieux-Lyon – Révision règlement d’urbanisme. » Jean-Gabriel MORTAMET – 30 septembre 1997, 16 p.
« Guide pratique / Le maître d’ouvrage et les travaux sur les immeubles protégés au titre des Monuments Historiques / Livret I - Immeubles classés - Maîtres d’ouvrages privés et publics. » Ministère de la culture et de la communication – direction générale des patrimoines – octobre 2012, 21 p.
« Guide pratique / Le maître d’ouvrage et les travaux sur les immeubles protégés au titre des Monuments Historiques / Livret II - Immeubles inscrits - Maîtres d’ouvrages privés et publics. » Ministère de la culture et de la communication – direction générale des patrimoines – octobre 2012, 21 p.
« Étude préalable de restauration générale de la Maison du Chamarier. » Didier REPELLIN – juillet 2001.
« Étude patrimoniale de la Maison du Chamarier. » Didier REPELLIN – juillet 2014, 86 p.
« Étude préalable à l’aménagement de la Maison du Chamarier. » Service Archéologique de la Ville de Lyon (SAVL), Olivia PUEL (dir.) – octobre 2014, 2 volumes (texte et illustrations).
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2. PRÉSENTATION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 1 - Situation géographique
La « Maison du Chamarier » est située au 37 rue Saint-Jean et le bâtiment contigu au 2 rue Mandelot, dans le 5ème arrondissement de Lyon, sur une parcelle cadastrée AI n°10 d’une surface de 530 m² qui relève du domaine privé de la Ville de Lyon. section
N°
adresse
contenance
AI
10
37 rue Saint Jean 2 rue Mandelot 69005 LYON
530 m²
La « Maison du Chamarier » est encadrée : • à l’Ouest par la rue Saint-Jean ; • au Nord, par la rue de la Bombarde ; • au Sud, par la rue Sainte-Croix ; • à l’Est, par la rue Mandelot. La « Maison du Chamarier » est localisée au cœur du quartier Saint-Jean, haut lieu touristique inscrit sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO. Occupant une situation géographique privilégiée au sein de la Ville de Lyon, le quartier Saint-Jean comptabilise parmi ses édifices remarquables, le Palais de Justice aux 24 Colonnes, la Primatiale Saint-Jean et le jardin archéologique la jouxtant.
2 - Extrait de plan cadastral Source : Date d’édition : 02/03/2015 (fuseau horaire de Paris) Coordonnées en projection : RGF93CC46 – échelle non définie ©2014 Ministère des Finances et des Comptes publics Possibilité de consulter le plan cadastral et d’éditer un extrait de plan à l’échelle sur le site internet : http://www.cadastre.gouv.fr
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3 - Descriptif de l’ensemble immobilier
L’ensemble immobilier se compose de deux bâtiments contigus (non communiquants), avec une cour commune intérieure : • La « Maison du Chamarier » au 37 rue Saint-Jean, datant de la Renaissance (XVIème siècle), est classée Monument Historique sous le nom d’Hôtel d’Estaing aux termes d’un arrêté ministériel daté du 15 septembre 1943. Cet édifice en forme de « u », est délimité par la rue Saint-Jean à l’Ouest, par la rue de la Bombarde au Nord et par la rue Mandelot à l’Est, le bâtiment étant fermé au Sud par un mur sur la rue Sainte-Croix formant ainsi une cour intérieure d’environ 90 m² pour l’ensemble du tènement. La cour intérieure a fait l’objet d’une restauration en 2005 afin d’en restituer l’état initial avec la restitution du sol notamment. La façade principale de l’édifice, située sur la rue Saint-Jean, se compose de 4 niveaux et comprend des caves/sous-sol. Seule une partie du rez-de-chaussée est actuellement occupée par la pâtisserie/confiserie/glacier « A la Marquise » au titre d’un bail commercial. • Le bâtiment rectangulaire au 2 rue Mandelot, daté du XIXème siècle, est inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques par arrêté préfectoral en date du 12 avril 1937. Il comprend 3 niveaux sur rez-de-chaussée, et des caves en sous-sol, chacun des niveaux desservant une pièce unique de chaque côté du palier.
Il est rappelé que l’ensemble immobilier mis à disposition comprend « la Maison du Chamarier » et le bâtiment au 2 rue Mandelot, sans qu’ils ne puissent être dissociés. La cour intérieure de la « Maison du Chamarier » abrite le puits et la fontaine Renaissance, qui sont attribués à l’architecte lyonnais Philibert de l’Orme.
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L’Architecte en Chef des Monuments Historiques Didier REPELLIN a réalisé en juillet 2001 une étude préalable à la restauration générale de la « Maison du Chamarier », annexée au présent cahier des charges. Cette étude, ainsi que l’étude patrimoniale du même auteur de juillet 2014, annexée également au présent cahier des charges, font état de la superficie disponible à chaque niveau du bâtiment.
Superficie disponible de la « Maison du Chamarier » (hors escaliers/paliers/coursives) : Désignation
SURFACE indicative
REMARQUES
Rez-de-chaussée
170,95 m 65,90m2
Libres de toute occupation Occupés au titre du bail commercial
RDC +1
284,30 m2
Libres de toute occupation
RDC +2
287,35 m
Libres de toute occupation
RDC +3
102,10 m
Libres de toute occupation
Sous-sol/caves
102,20 m
Libres de toute occupation
Cour intérieure
89 m2
TOTAL
909,40 m
2
(Pâtisserie-confiserie « À la Marquise »)
2 2 2
Libres de toute occupation 2
Hors caves disponibles (102,20 m2) et cour intérieure (89m2)
Il convient de noter que l’ensemble des niveaux n’est pas constitué de surfaces homogènes. Le rez-de-chaussée n’est pas de plain-pied et d’importantes différences de niveaux sont à constater sur les étages.
Surfaces disponibles du bâtiment 2 rue Mandelot : Les surfaces du bâtiment attenant à la « Maison du Chamarier » ont été estimées par le cabinet de géomètres ELABOR en juillet 2014 à environ 165 m². Désignation
SURFACE indicative
Rez-de-chaussée
36,73 m2
RDC +1
32,67 m2
RDC +2
32,73 m2
RDC +3
33,25 m2
Caves
28,87 m2
TOTAL
164,25 m2
Le potentiel de surface disponible totale (hors caves/sous-sol et cour intérieure) sur la « Maison du Chamarier », incluant celle de l’immeuble du 2 rue Mandelot, s’élèverait ainsi à environ 1 074 m². Un relevé de plans sera adressé sous forme numérique (format PDF/DWG) à tout candidat qui en fera la demande par courriel.
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4 - Origine de propriété
La Ville de Lyon est propriétaire de la « Maison du Chamarier » et de l’immeuble attenant du 2 rue Mandelot, suite à un legs dont elle constitue la légataire universelle et qui comprend une clause d’inaliénabilité lui interdisant de les vendre, accepté par délibération du Conseil Municipal du 25 mars 1907.
5 - Historique
« Les vestiges les plus anciens de cette maison canoniale qui deviendra la demeure du Chamarier - haut dignitaire du chapitre chargé des clefs et de la police du cloître - remontent au XIIIe siècle ; à cette époque, elle semble déjà constituée d’au moins deux corps de logis perpendiculaires : l’un sur la rue Saint-Jean, dans l’angle sud-ouest de l’îlot et l’autre sur la cour dans l’angle nord-est. Au cours des XIVe et XVe siècles, ce bâti connaît quelques modifications dont il ne reste que peu de chose hormis l’aménagement de l’accès vers la cour depuis la rue Saint-Jean. Les vestiges des transformations effectuées à cette époque sont très fragmentaires car ces dernières ont été largement effacées par les restructurations importantes entreprises à la période suivante. Au XVIe siècle, des travaux considérables sont réalisés par le Chamarier François d’Estaing (évêque de Rodez en 1529) puis, par son neveu Charles. A l’intérieur du cadre rigide fixé dès le XIIIe siècle, ils réorganisent l’espace et transforment un habitat morcelé en une vaste demeure qui adopte le schéma classique de la maison urbaine de la Renaissance : plusieurs corps de logis reliés par un escalier en vis et des galeries extérieures. Cette nouvelle architecture est complétée par un programme décoratif d’enduit peint dont de nombreux fragments sont mis au jour ; le décor probablement le plus remarquable étant la fresque peinte du cabinet d’humaniste italianisant de la galerie ouest. Un puits et un lavabo, attribués à l’architecte Philibert de l’Orme, ornent la cour de cet hôtel devenu une des plus belles demeures du quartier. Ce sont principalement les décors qui vont être modifiés au cours des siècles suivants. Ainsi peut-on suivre la succession des différents chamariers du XVIIe siècle à travers la succession des décors peints et des blasons ». Source : Service Archéologique de la Ville de Lyon. Maison du Chamarier [en ligne], consulté le 03 mars 2015. Disponible sur : http://www.archeologie.lyon.fr/archeo/sections/fr/sites_archeologiques/69005_lyon/maison_du_chamarier6622
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6 - Statut d’occupation
La « Maison du Chamarier » est libre de toute occupation, à l’exception d’un local de 65,90 m² au rez-de-chaussée, sur lequel a été consenti un bail commercial à usage de pâtisserie/confiserie/glacier « A la Marquise » comprenant un magasin, une arrière-boutique un laboratoire et 1 m² de cave supplémentaire, pour une durée de 9 années.
Il convient de préciser que le preneur à bail sera subrogé dans les droits et obligations du bailleur et devra faire son affaire personnelle du bail commercial. Les autres étages de la « Maison du Chamarier » sont vacants, ainsi que les locaux du 2 rue Mandelot.
7 - Servitudes
La Ville de Lyon envisage d’instaurer une servitude de passage garantissant l’accès du public à la cour intérieure de la « Maison du Chamarier » depuis la rue Saint-Jean. En outre, le preneur à bail souffrira de toutes les servitudes passives apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues pouvant exister, résultant de la situation naturelle des lieux, des prescriptions d’urbanisme ou du règlement de copropriété. Il bénéficiera de celles actives s’il en existe. L’existence d’autres servitudes particulières devra être vérifiée lors de la rédaction de l’avant contrat à venir. Le bien est à la connaissance de la Ville de Lyon, grevé d’aucune servitude autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Vieux-Lyon (PSMV) et de la loi en général.
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8 - état des lieux sanitaire
La « Maison du Chamarier » a fait l’objet d’une restauration achevée en 2005, cofinancée par la Ville et l’État, dans le cadre de la « Convention Patrimoine 1998-2007 ». Les travaux de restauration réalisés ont porté principalement sur le bâti extérieur de la « Maison du Chamarier » et sur la cour intérieure, comprenant : • la réouverture des galeries ; • la suppression d’une galerie pour retrouver la position première de la toiture ; • la restauration de certains décors peints ; • la réfection des façades sur cour avec réouverture ou restitution des fenêtres à meneaux d’origine ; • la restauration ou restitution des menuiseries bois et des vitraux ; • la restauration et restitution du sol de la cour ; • la révision des couvertures donnant sur la cour ; • la réouverture du passage sur la rue Saint-Jean. Toutefois, si les travaux ont permis de préserver les parties concernées, notamment la charpente de l’édifice, la « Maison du Chamarier » présente à ce jour diverses pathologies et désordres structurels affectant ses volumes intérieurs. L’étude patrimoniale réalisée par l’Architecte en Chef des Monuments Historiques Didier REPELLIN en juillet 2014, fait le constat de l’évolution, pièce par pièce, des altérations du bâtiment.
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9 - Diagnostics techniques
Il est précisé que le bien est donné à bail dans ses états et consistance actuels, sans recours ni répétition contre le bailleur pour quelque motif que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité en raison du mauvais état du bien, du sous-sol, du sol, des vices de construction apparents ou cachés, de défaut de solidité de la structure du bâti ou de toute autre cause. Un ensemble de diagnostics techniques sur l’ensemble immobilier a été réalisé sur les aspects suivants : • Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante (ayant conclu à la faible présence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les bâtiments d’après un repérage visuel, non destructif) ; • Diagnostic plomb avant travaux ou démolition ; • Diagnostic structure ; • Diagnostic sur l’état parasitaire (rapport d’expertise de pathologies biologiques de bois d’œuvre). Ils pourront être transmis sur simple demande par courriel.
10 - Montant indicatif des travaux
Le montant des travaux en vue de la restauration et de la revalorisation du bâti a été estimé par les services municipaux a minima à 7 millions d’euros H.T. (hors honoraires de maîtrise d’œuvre, fouilles archéologiques, aléas…). Ce montant, qui n’a qu’une valeur indicative puisqu’étant appelé à varier selon les destinations possibles du projet, correspond simplement à une évaluation du niveau d’investissement à envisager sur cette opération.
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3. Prescriptions et préconisations Les informations ci-dessous présentent une synthèse non exhaustive des principales prescriptions architecturales, patrimoniales, réglementaires relatives à cet ensemble immobilier. Il appartient au candidat de vérifier et compléter ces éléments d’informations en se référant à diverses documentations et réglementations, notamment en matière de sécurité et d’accessibilité.
1 - Les prescriptions architecturales édictées dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Vieux-Lyon
Source : Grand Lyon La Métropole. Plan Local d’Urbanisme [en ligne], consulté le 3 mars 2015. Disponible sur : http://plu.grandlyon.com/plu.php?select_commune=LYON5E
Le patrimoine architectural du Vieux-Lyon, d’une grande richesse, a justifié la nécessité de sauvegarder et mettre en valeur ce quartier ancien de 25 hectares avec la création d’un Secteur Sauvegardé par arrêté interministériel du 12 mai 1964 sur le territoire de Saint-Jean entre autres. Il a constitué le premier secteur sauvegardé de France, en application de la loi « Malraux » du 4 août 1962, et l’un des plus vastes ensembles Renaissance d’Europe. S’appliquent dans ce Secteur Sauvegardé, des règles d’urbanisme particulières, regroupées dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Vieux-Lyon, auquel sont applicables les dispositions législatives définies par les articles L313-1 à L313-3 du code de l’urbanisme. Le PSMV, dans le Secteur Sauvegardé du Vieux-Lyon, a valeur de document d’urbanisme et se substitue donc au Plan Local de l’Urbanisme. Conçu par Jean-Gabriel MORTAMET, il a été approuvé par décret du 19 septembre 1985.
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Une modification de ce document a été approuvée par arrêté ministériel en date du 28 mars 1990. Une révision, en date du 30 septembre 1997, a été approuvée par le Conseil d’État le 27 novembre 1998. L’Architecte des Bâtiments de France (ABF), en application de l’article R313-4 du code de l’urbanisme, est compétent sur toutes les demandes d’autorisation (construction, modification, démolition) et en apprécie la conformité avec les dispositions du PSMV. L’avis conforme de l’ABF sera donc nécessaire pour la délivrance de toutes les demandes d’autorisations d’urbanisme.
Extrait du PSMV du Vieux-Lyon – révision du règlement d’urbanisme – 30 septembre 1997
« Les immeubles existants seront restaurés dans le respect du style d’origine ou des apports successifs remarquables pouvant y avoir été incorporés, ce respect s’appliquant : à la nature et la mise en œuvre des matériaux, ainsi qu’à leur couleur ; à la modénature des percements ; à la nature et la mise en œuvre des menuiseries diverses (portes, portails, fenêtres) ; à la nature et la disposition des vitrages ; aux ferronneries de tous usages ; aux écoulements des eaux pluviales en façades ; à la nature du couvert (tuiles creuses) et aux pentes des toitures et de tous éléments accessoires, tels que lucarnes, accès, souches de cheminées. Les mesures de conservation édictées dans le plan de Sauvegarde s’étendent aux éléments d’architecture intérieure tels que rampes, escaliers, limons, encorbellements, lambris, vantaux de porte, cheminées, ainsi qu’aux motifs sculptés, ou à tous les éléments décoratifs appartenant à l’immeuble par nature ou par destination. Leur maintien en place et leur restauration doivent être assurés dans les mêmes conditions que les éléments extérieurs ». […]. « Aucun tuyau ou canalisation autre que les descentes d’eaux pluviales ne peut être posé sur les façades. Les gaines de fumées et de ventilation doivent être groupées par catégories répondant aux caractéristiques des cheminées lyonnaises, c’est-à-dire élevées, de forte section et construites en briques apparentes ou enduites du même ton que les façades ». […]. « Toute publicité est interdite dans le Secteur Sauvegardé, sauf éventuellement celle autorisée dans le cadre d’une zone de publicité restreinte, instituée conformément aux dispositions du décret 80.293 du 21 novembre 1980 ». […]. « Sont interdits les garages crées en rez-de-chaussée, sauf les garages en silos. Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ; à cette fin, il est exigé au moins : pour les constructions à usage d’habitation, dont les résidences services, 1 emplacement pour 50 m² de surface hors œuvre nette ; pour les constructions à usage de bureau, 1 emplacement pour 75 m² de surface hors d’œuvre nette ; pour les établissements commerciaux, 1 emplacement pour 25 m² de surface hors d’œuvre nette ; pour les établissements hôteliers, 1 emplacement pour 50 m² de surface hors d’œuvre nette. […]. Les places de stationnement doivent être réalisées en sous-sol, sauf il s’agit d’emplacements pour handicapés ou s’il s’agit d’un parc de stationnement en silo » […]. a) Lorsque la réalisation des dispositions prévues aux alinéas précédents [relatifs au nombre d’emplacement de stationnement et à leur localisation] s’avérera impossible, en tout ou en partie, pour des raisons architecturales ou techniques, y compris en cas de travaux de restauration ou de changement de destination, il pourra être fait application des dispositions prévues au Code de l’Urbanisme en matière de participation financière pour non réalisation d’aires de stationnement ».
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2 - plan de prévention des risques naturels
La « Maison du Chamarier » et l’immeuble attenant au 2 rue Mandelot, sont localisés en zone verte du plan de prévention des risques naturels pour les inondations du Rhône et de la Saône sur le territoire du Grand Lyon.
Selon son règlement, « la zone verte matérialise les secteurs soumis à un risque d’inondation lié soit à une remontée du niveau piézométrique de la nappe, soit au débordement d’un réseau d’assainissement suite à sa saturation. Afin de prendre en compte la problématique d’inondation des sous-sols, récurrente sur le territoire du Grand Lyon notamment en bordure de la Saône et du Rhône, le risque matérialisé par la zone verte inclut les zones où le premier niveau de sous-sol est potentiellement exposé. Cette zone n’est soumise à aucune restriction particulière ».
3 - Les mesures de protection patrimoniale au titre des Monuments Historiques
Le candidat doit prendre connaissance des guides pratiques (livrets 1 et 2) édités par le Ministère de la culture et de la communication relatifs à la maîtrise d’ouvrage et les travaux sur les immeubles protégés au titre des Monuments Historiques, annexés au présent cahier des charges. - Le choix du maître d’œuvre sur les immeubles classés Monuments Historiques
Extrait du guide pratique / Le maître d’ouvrage et les travaux sur les immeubles protégés au titre des Monuments Historiques / Livret I - Immeubles classés - Maîtres d’ouvrages privés et publics – octobre 2012. Ministère de la culture et de la communication – direction générale des patrimoines :
« Les immeubles classés au titre des monuments historiques, en raison de leur intérêt historique, artistique et architectural exceptionnel, font l’objet de dispositions particulières pour leur conservation afin que toutes les interventions d’entretien, de réparation, de restauration ou de modification puissent être effectuées en maintenant l’intérêt culturel qui a justifié leur protection. Le livre VI du code du patrimoine précise les conditions dans lesquelles s’effectuent ces interventions. L’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l’autorité administrative. Avant toute intervention notamment de travaux sur un immeuble classé, il appartient au propriétaire de se rapprocher des services de l’État en charge des monuments historiques (les Directions Régionales des Affaires Culturelles). Les travaux autorisés sur les immeubles classés s’exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques. Le code du patrimoine précise les catégories de professionnels auxquels le propriétaire ou l’affectataire d’un immeuble classé au titre des monuments historiques est tenu de confier la maîtrise d’œuvre des travaux de restauration.
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La maîtrise d’œuvre des travaux de restauration sur un immeuble classé est assurée par un architecte en chef des monuments historiques (ACMH), un architecte du patrimoine (diplômé de l’école de Chaillot) ou par un architecte titulaire du diplôme de spécialisation et d’approfondissement en architecture (DSA) mention « architecture et patrimoine » ou de tout autre diplôme européen reconnu équivalent. De plus, l’architecte doit justifier de références de haut niveau en rapport avec l’opération envisagée et d’une expérience de dix années dans le domaine de la restauration du bâti ancien. L’architecte doit fournir dans son dossier de candidature, les références montrant sa capacité professionnelle à traiter les caractéristiques et la complexité du projet de restauration envisagé. À ce titre, le dossier de références comporte la liste des restaurations qu’il aura dirigées et comprend au moins une restauration en rapport avec l’opération envisagée. Il doit en avoir assuré la conception et la réalisation. Le cas échéant, le dossier peut faire état d’un groupement avec les spécialistes utiles pour répondre aux objectifs définis dans le règlement de la consultation. Le contrôle de l’équivalence des diplômes européens est effectué par la direction générale des patrimoines - sous direction des monuments historiques et des espaces protégés. Le maître d’ouvrage transmet à la DRAC le dossier de candidature du ou des architectes candidats susceptibles d’être retenus, cette transmission intervient avant la clôture de la procédure de sélection. Le préfet de région s’assure que les justificatifs produits par les architectes sont de nature à permettre de conduire l’opération dans les conditions conformes à la bonne conservation de l’immeuble classé. En cas de carence de l’offre privée, l’architecte en chef des monuments historiques territorialement compétent assure la maîtrise d’œuvre des travaux sur les monuments historiques classés n’appartenant pas à l’État, lorsque aucun maître d’œuvre, notamment parmi ceux mentionnés à l’article 5 du décret n° 2007-1405 du 28 septembre 2007 portant statut particulier du corps des architectes en chef des monuments historiques et adaptation au droit communautaire des règles applicables à la restauration des immeubles classés et aux articles R621-28 et R621-30, n’a pu être retenu par le maître d’ouvrage. En ce cas, les personnes soumises au code des marchés publics ou à l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics doivent au préalable avoir mis en œuvre les procédures de publicité et de mise en concurrence prévues par ces textes et les avoir déclarées infructueuses en raison de l’absence d’offre ou du caractère inapproprié de ces offres ».
- Les autorisations de travaux En application des articles L621-9 et R621-11 et suivants du code du patrimoine, le preneur à bail sera tenu à déposer auprès de la Direction Régionale des Affaires Culturelles, une demande d’autorisation de travaux pour les parties classées, et un permis de construire au titre de l’article R425-16 du code de l’urbanisme pour les parties inscrites Monuments Historiques.
16 / 22 — VILLE DE LYON - DIRECTION CENTRALE DE L’IMMOBILIER - SERVICE PROSPECTIVE ET ANALYSE IMMOBILIERE
4 - Le cahier des charges des contraintes patrimoniales de l’étude patrimoniale – juillet 2014. D. REPELLIN
Le cahier des charges des contraintes patrimoniales inclus dans l’étude de l’Architecte en Chef des Monuments Historiques Didier REPELLIN de juillet 2014, annexée au présent cahier des charges, doit être impérativement pris en compte dans l’élaboration du programme de restauration et de reconversion du lieu. Il présente, pièce par pièce, une hiérarchisation des éléments architecturaux (décors peints, boiseries…) devant être restaurés ou conservés comme témoins, par ordre d’importance. Il identifie notamment l’escalier à vis comme l’un des éléments patrimoniaux les plus remarquables à préserver.
Toutefois, il est précisé que de nombreux décors peints, bien qu’ayant été localisés par des campagnes de sondages, n’ont pu être mis au jour. Ainsi, la connaissance de l’édifice n’est que partielle. Des investigations supplémentaires seront à prévoir par le preneur à bail, notamment sur le mur nord de la « Maison du Chamarier » (ancienne enceinte canoniale). Le cahier des charges des contraintes patrimoniales a donc été établi avec les données connues à ce jour, et sous réserves des compléments ultérieurs de tout type de sondage archéologique.
5 - Les mesures d’archéologie préventive
Le preneur à bail doit prendre connaissance des dispositions du titre II du livre V du code du patrimoine. Il devra également nécessairement prendre en considération l’étude préalable à l’aménagement de la « Maison du Chamarier » réalisée par le Service Archéologique de la Ville de Lyon (SAVL) en octobre 2014, annexée au présent cahier des charges. En fonction de la nature de l’aménagement projeté, la Direction Régionale des Affaires Culturelles/Service Régional de l’Archéologie pourra être amenée à prescrire un diagnostic archéologique qui sera suivi, le cas échéant, d’une fouille. Ces interventions pourront intéresser les sols et le bâti en élévation. Des mesures de conservation des vestiges pourront être envisagées en concertation avec l’aménageur. Le coût de la fouille archéologique est à la charge du maître d’ouvrage des travaux.
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4. Modalités relatives au montage juridique de l’opération
La mise à disposition de la « Maison du Chamarier » sera consentie par la Ville de Lyon à un opérateur dans le cadre d’un bail constitutif de droits réels immobiliers d’une durée minimale de dix-huit ans et maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans. Il appartiendra au preneur à bail de réaliser les objectifs suivants : • restaurer la « Maison du Chamarier » dans le respect des dispositions du PSMV du Vieux-Lyon et des dispositions réglementaires imposées par son statut d’édifice classé et inscrit au titre des Monuments Historiques ; • réanimer le lieu selon la destination envisagée par le preneur à bail, dans le respect de ses qualités historiques, architecturales et patrimoniales.
Descriptif des travaux à réaliser : concernant les travaux à réaliser, le preneur ne pourra opérer aucun changement qui diminue la valeur du bien et s’il fait des améliorations qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer aucune indemnité à cet égard.
Impôts et taxes : pendant toute la durée du bail, le preneur s’engagera à maintenir l’affectation et la destination de l’ensemble immobilier, à l’entretenir et à acquitter toutes les charges, notamment impôts, contributions et charges diverses grevant le bien.
Conditions générales du bail : la durée du bail à intervenir ne pourra pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans. Le bail ne pourra se prolonger par tacite reconduction.
Loyer : la mise à disposition de l’ensemble immobilier par la Ville de Lyon est réalisée en contrepartie d’un loyer dont devra s’acquitter le preneur selon des échéances régulières, conformément aux modalités financières qui seront définies ultérieurement.
Obligations du preneur : le preneur à bail devra réaliser l’ensemble des travaux de restauration de ce patrimoine communal. Le preneur à bail sera également chargé d’assurer l’ensemble des travaux à la charge du propriétaire, ainsi que l’entretien maintenance de l’ensemble immobilier sur la durée d’exécution du bail.
Fin de bail : l’ensemble immobilier sera restitué au terme du bail, en bon état d’entretien. Tous les travaux et améliorations apportées et incorporées à l’immeuble par le preneur deviendront la propriété du bailleur sans que le preneur puisse prétendre à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit.
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5. Organisation de la consultation 1 - Objet de la consultation
Il est attendu des candidats admis à présenter une offre, un projet conciliant les exigences d’une restauration en accord avec la grande qualité architecturale et historique de ce patrimoine, dans le respect des réglementations applicables et liées à son statut d’édifice classé et inscrit, et d’une reconversion lui garantissant un usage pérenne compatible avec l’ouverture du public à la cour intérieure. À ce titre, la Ville de Lyon n’impose pas de contrainte spécifique quant à la destination future de la « Maison du Chamarier », celle-ci n’étant pas strictement imposée par les dispositions réglementaires du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Vieux-Lyon.
2 - Déroulement de la consultation
Outre l’ensemble des échanges nécessaires avec la Direction Régionale des Affaires Culturelles, la Ville de Lyon organisera avant la remise des propositions, une ou plusieur(s) réunion(s) intermédiaire(s) et des phases de discussions avec les candidats présélectionnés en vue d’effectuer des points d’étapes sur l’avancement de leur étude, selon un calendrier qui sera fixé dans le courrier les informant de leur admission à présenter une offre.
Ainsi, le projet du candidat devra assurer : • une restauration de la « Maison du Chamarier » soignée et de qualité, conformément aux impératifs liés au classement et à l’inscription au titre des Monuments Historiques du bâti et au Secteur Sauvegardé, avec la remise en valeur de ses décors intérieurs et extérieurs ; • une réutilisation de l’édifice durable, respectueuse et fidèle à l’esprit du lieu ; • une accessibilité du public à la cour intérieure.
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3 - CONTENU dES PROPOSITIONS
4 - DURÉE DE VALIDITÉ DES PROPOSITIONS
Il est demandé au candidat un dossier en deux exemplaires au format papier, et un exemplaire complet sous forme numérique (format PDF), qui comprendra impérativement les éléments suivants :
Le délai de validité des propositions est au minimum de 9 mois après la date limite de restitution.
• une note explicative présentant la composition de l’équipe de maîtrise d’œuvre et de ses références, notamment sur la reconversion d’anciens bâtis, et la répartition des missions de chacun des membres de l’équipe candidate ; • une note de présentation détaillée du projet de restauration et de reconversion ; • une notice précisant comment les prescriptions et préconisations précitées dans le présent cahier des charges et détaillées en annexes, seront intégrées dans le projet ; • des documents graphiques et/ou cartographiques permettant de visualiser le projet architectural ; • le programme des travaux de restauration appropriés à la préservation de l’édifice, en spécifiant les matériaux et techniques envisagés, étant précisé que les travaux de remise en valeur nécessiteront l’intervention de restaurateurs et d’entreprises spécialisées qualifiées dans ce domaine ; • le programme des travaux à entreprendre en vue de la mise aux normes des bâtiments (sécurité, accessibilité…) selon la destination envisagée ; • le montant prévisionnel de l’ensemble des travaux décomposés par postes principaux ; • le calendrier prévisionnel des interventions programmées selon leur degré d’urgence, avec leur durée prévisionnelle respective, étant rappelé que le phasage des travaux devra prendre en compte le chantier des fouilles et sondages archéologiques ;
5 - remise DES PROPOSITIONS
Les propositions doivent être impérativement transmises fin mars 2016, à une date qui sera précisée ultérieurement. • Soit par voie postale, sous enveloppe scellée (lettre recommandée avec accusé de réception) à l’adresse suivante avec la mention : Projet de restauration et de reconversion de la « Maison du Chamarier » Mairie de Lyon Direction Centrale de l’Immobilier Service Prospective et Analyse Immobilière 69205 LYON Cedex 01 • Soit par remise en main propre contre récépissé du lundi au vendredi de 09h30 à 12h00 et de 14h30 à 17h00 à l’adresse suivante : Mairie de Lyon Direction Centrale de l’Immobilier Service Prospective et Analyse Immobilière 11, rue du Griffon 69001 LYON - 5e étage Aucune remise des propositions n’est autorisée par voie électronique ou par télécopie.
• un document présentant le montage financier du projet (bilan prévisionnel d’exploitation si nécessaire), les conditions financières de réalisation du projet et les garanties financières proposées, ainsi que les conditions suspensives. La Ville de Lyon se réserve le droit de demander toute autre complément d’informations aux candidats, notamment en fonction de la destination envisagée de leur projet. Les candidats ont par ailleurs la faculté de joindre à leur dossier toutes les pièces qu’ils jugent utiles à la bonne compréhension de leur projet. L’ensemble des éléments du dossier doit être rédigé en français, et les montants y figurant exprimés en euros.
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6 - SÉLECTION DES PROPOSITIONS La Ville de Lyon choisira librement l’offre au regard des critères suivants : • la qualité architecturale du projet de restauration appréciée notamment au regard du respect de l’ensemble des préconisations réglementaires, architecturales et patrimoniales et de l’accessibilité du lieu au public ; • les caractéristiques du projet développé au regard de la spécificité du lieu ; • les modalités financières du projet, et les conditions suspensives portées. Au regard de l’ensemble des besoins soulevés dans le présent cahier des charges, la Ville sera particulièrement attentive à ce que les candidats prévoient une rémunération de l’équipe de maîtrise d’œuvre au stade de la consultation.
7 - Contacts / demande d’informations complémentaires
Les demandes de transmission des plans d’état des lieux, des diagnostics techniques et autres renseignements complémentaires sont à adresser par courriel à l’adresse suivante : maisonduchamarier@mairie-lyon.fr ou par téléphone au : (+33) 4.72.10.38.52 / (+33) 4.72.10.56.42. Le candidat a la possibilité de transmettre par courriel, des demandes de précisions 2 semaines avant la date limite de restitution des propositions.
Il pourra être procédé à des auditions des candidats devant les représentants de la Ville de Lyon. Compte tenu de l’ampleur du projet, la Ville de Lyon engagera des négociations avec un ou plusieurs candidats qui pourront porter sur l’ensemble des éléments de leur proposition. Le choix de l’offre lauréate, qui devra nécessairement être soumis à l’approbation du Conseil Municipal de la Ville de Lyon, pourrait intervenir au 2nd trimestre 2016. Tous les candidats ayant soumissionné au présent dossier de consultation seront informés par courrier de la décision prise par la Ville de Lyon. La Ville de Lyon se réserve le droit d’écarter d’office toute proposition dont le dossier serait insuffisant ou présenterait des lacunes manifestement trop importantes.
La Ville de Lyon se réserve également le droit de ne pas donner suite aux propositions reçues si aucune d’entre elles n’apparait satisfaisante au regard des objectifs définis, sans que les candidats puissent demander en contrepartie une quelconque indemnisation.
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