COLLIERS NYTT Markedsoppdatering juni 2016
OSLO UTLEIE - KONTOR INKOGNITOGATA 33 OSLO - 250 - 540 KVM. BYGG MED SÆRPREG BAK SLOTTET Eiendommen i Inkognitogata består av ca. 2.500 kvm representative kontorlokaler over 5 etasjer. Eiendommen innehar også parkeringsanlegg under bakkeplan med direkte adkomst til kontorer. Inkognitogata 33 ligger sentralt tilbaketrukket fra Solli Plass med kort avstand til miljøvennlig transport med et av byens aller beste kollektivtilbud. Eiendommen tilbyr gode fellesfasiliteter som takterrasse, treningsstudio, møteom, hage, sykkeparkering, epresentativ bakgård m.m Se www.colliers.no for mer informasjon om våre kontoreiendommer til utleie. 1. CBD
5. OSLO YTRE VEST
9. BRYN / HELSFYR
2. SENTRUM
6. LYSAKER / FORNEBU
10. ØKERN / HASLE
3. OSLO VEST
7. NYDALEN
11. YTRE ØST
4. SKØYEN
8. INDRE ØST
12. OSLO SØR
Topp standard: 4 500 NOK pr m² God standard: 3 500 NOK pr m² Kontorledighet: 5,5 % Topp standard: 3 600 NOK pr m² God standard: 2 400 NOK pr m² Kontorledighet: 6.67 % Topp standard: 2 400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 9.21 % Topp standard: 3 100 NOK pr m² God standard: 2 500 NOK pr m² Kontorledighet: 9.71 %
Topp standard: 1 850 NOK pr m² God standard: 1 550 NOK pr m² Kontorledighet: 9.84 %
Topp standard: 2 200NOK pr m² God standard: 1 800 NOK pr m² Kontorledighet: 14.17 %
Topp standard: 2400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 10.8 %
Topp standard: 2 050 NOK pr m² God standard: 1 750 NOK pr m² Kontorledighet: 14.72 %
Topp standard: 2 350 NOK pr m² God standard: 1950 NOK pr m² Kontorledighet: 6.02 %
Topp standard: 1 800 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 13,65 %
Topp standard: 2 500 NOK pr m² God standard: 2 195 NOK pr m² Kontorledighet: 10.40 %
Topp standard: 1 900 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 11.35 %
10
7 5
4
3
8 1
6
2
9 12
11
TRANSAKSJON Transaksjonsmarkedet har så langt vært under forventning i 2016. For øyeblikket har vi talt opp et transaksjonsvolum på nærmere NOK 15 mrd, noe som er godt under våre antagelser for årets første 5 mnd på starten av året. Likevel fastholder vi på vårt anslag med et transaksjonsvolum på rundt NOK 65 mrd. Selv om det så langt i år ikke har gjort seg utslag i det totale volumet, er det om dagen en svært stor interesse for norsk næringseiendom. Det er om dagen flere pågående prosesser vedrørende større eiendomstransaksjoner, og vi forventer en langt høyere omsetning av eiendommer i neste halvår sammenlignet med det vi snart har tilbakelagt.
Transaksjoner etter eiendomsklasse
Kjøpsandeler 2016 etter nasjonalitet
KONTAKT Aleksander Gukild Analysesjef Colliers aleksander.gukild@colliers.com
Kjøpsandeler 2016 etter geografi
Det er en økende trend i Europa at virksomheter i privat sektor legger til rette for at ansatte skal ha fleksible arbeidsformer med effektivitet og økt produktivitet som mål. Avhengig av hvilken generasjon man henvender seg til vil en slik moderne måte å jobbe på ta tid å innføre. Veien dit krever endringsledelse hvor ansatte i prosessen blir involvert samt motivert gjennom endringer i kultur, nye mønstre og tilgangen til ulike teknisk hard-/software. - Tilrettelegging for å skape fleksibilitet i arbeidsdagen ved å jobbe annerledes ser vi særlig i vest og nord Europa, som i større grad er rustet for denne forandringen grunnet kultur og åpenheten for nye arbeidsformer, sier Morten Kjeldby som leder utleieavdelingen i Colliers International i Norge. Kjeldby´s uttalelser er med grunnlag i en Europeisk rapport som ble publisert av Colliers International i månedsskiftet. Den viser blant annet at fleksible arbeidsformer fører til at planløsning og fasiliteter forandres fra det «tradisjonelle kontoret», noe som oftest gjennomføres ifbm. kontraktsutløp av dagens lokaler mot en relokalisering. Dette får konsekvenser for arealkonsumet til brukere av næringseiendom som kan komme ned i rundt 10 kvm pr arbeidsplass. – Hvis det er slik at 10 kvm pr arbeidsstasjon blir den nye standarden, vil nesten alle markedene for kontor i Europa berøres. Størst effekt i reduksjonen vil vi dog se i Norden samt vest Europa, da disse landene i dag har et arealkonsum på mellom 15 og 20 kvm pr arbeidsstasjon (ref. graf i vedlagte rapport) – kun slått av Finland som topper med sine 30 kvm i snitt. Så vil det være nyanser i hvor stor grad dette kan påvirke de enkelte landene hensyntatt lokale lover og forskrifter, fortsetter Kjeldby. Med et arealkonsum på rundt 10 kvm pr arbeidsplass vil dette konsumet gå ned. Dette vil over tid ha innvirkning på tilbud og etterspørsel for kontorarealer, hvor det i mange markeder antas at det ikke vil bli behov for tilførsel av nybygg. Effekten fra innføring av fleksible arbeidsformer med fokus på mindre areal pr arbeidsplass vil påvirke de enkelte markedene i Europa i større eller mindre grad gjennom endrede arbeidsvaner, kulturforandringer, bruk av teknologi og altså lavere arealkonsum. Er fleksibilitet et nøkkelord for å beskrive fremtidens kontorhverdag? Ja, Colliers International observerer at det er slik utviklingen ser ut per idag.
MORTEN KJELDBY Head of Landlord Representation Mob. 90 69 66 77
KONSEKVENSER FOR MORGENDAGENS FLEKSIBLE KONTOR
Ã¥ p t e t i l ? i n b i e s d k i ! t e r fl e m h e r Er f n e t t e r r o o t p kon ed rap n t s La
Hva skjer med Bygårdsmarkedet i Oslo? Med usikkerheten i den norske økonomiske situasjonen - med den lave oljeprisen, ser vi en oppgang i bygårdsmarkedet. Bygårdsmarkedet, som samlet sett reflekterer boligmarkedet, oppleves som en vesentlig tryggere havn enn kontormarkedet om dagen, noe ikke minst banker også tydelig støtter, sier Monica Jacobsen, transaksjonssjef i Colliers. Jacobsen har 20 års erfaring fra transaksjonsmarkedet med hovedfokus på salg/kjøp av bygård. Den generelle oppfatningen blant investorene er at det er vesentlig tryggere å sette pengene i fast eiendom enn på børs. Videre vil vel kun de mest defensive mene at man bør ha pengene i banken fremfor i fast eiendom om dagen. Investorer som vil inn i bygårdsmarkedet i Oslo blir bare flere og flere. En av de største grunnene til den store interessen i bygårdmarkedet i Oslo er det generelle presset i boligmarkedet, noe man ikke ser noen tegn på at vil bremse. Det er et faktum at det bygges altfor lite nytt i Oslo, og selv om det kom ny kommuneplan for Oslo i september i fjor, er det et etterslep før fortetningen og knutepunktutviklingen får effekt på økt tilbud av boliger. I Oslo har man de siste 10 år hatt en netto innflytting på 120 000 innbyggere, altså en økning på nærmere 25 %.
Tilførsel av nye boliger har Oslo i løpet av samme tidsrom vært på 29 000. Investorene i bygårdsmarkedet er hovedsakelig to typer, de som kjøper for å bygge opp utleieportefølje og sitte langt, og de som kjøper for utvikling, oppdeling og utsalg enkeltvis i forbrukermarkedet. Den første kjøpegruppen aksepterer gjerne å sitte med en netto yield på lavt firetall for gode utleieobjekter. Dette er jo selvsagt et resultat av det lave rentenivået, og det er selve yield-gap’et (atlså differansen mellom bankrente og avkastning) som investorene ser på. For å akseptere et såpass lavt yield-nivå må investorene se at de underliggende substansverdier ved oppdeling og utsalg gir opp-side/fortjeneste, og at objektet er attraktivt beliggenhetmessig for utleie. Jo lenger østover og mindre sentralt i Oslo beliggenheten for bygården befinner seg, jo høyere yield kreves, da substansverdiene og opp-siden faller forholdsmessig. Jacobsen opplever at bankene er meget mer positive til objekter med «boligutgang» dvs. enten bygårder slik de står eller konverteringseiendom (fra kontor til bolig), enn rene kontoreiendommer. Dette er nok hovedsakelig fordi man ser at man alltid har en utgang av investeringen,
enten som en Cash-flow eiendom (ingen risiko for ledighet i boligutleie) i et samlet salg, eller ved oppdeling og utsalg i forbrukermarkedet. En annen faktor som igjen underbygger at markedet for bygårder er bra og holder seg bra, er at selv om de fleste bygårder selges som Aksjeselskap med lave skattemessige verdier, får de investorer som ønsker det, fremdeles delt opp og solgt enkeltleiligheter via borettslagsmodell uten å utløse den «gamle» latente skatten. Skatteetaten gir løpende bindende forhåndsuttalelser på at dette fremdeles er en gangbar vei. For boligmarkedet er det erfaringsmessig slik at en brems i salgspriser resulterer i en oppgang i utleiepriser. På den andre side kan et stort utbud av boliger til salgs dekke noe av behovet for å leie leilighet, noe som erfaringsmessig siden midten av 90-tallet aldri har ført til at begge disse markeder bremser. Dermed kan en type investor hoppe over fra å ha tenkt oppdeling og utsalg til å bli sittende med utleie, og omvendt. Den økte etterspørselen etter bygårder er også et resultat av høy likviditet og god nok tilgang på finansiering.
Hvis vi går 10 år tilbake gearet den typiske investor 75-80 % mens nå ligger de gjerne på 55-60 %, presiserer Jacobsen. En viktig faktor som bidrar til en jevn og høy etterspørsel etter kjøp av bolig er så vel den norske tradisjonen for å eie sin egen bolig sammenhold med gunstige skatteregler og ikke minst de lave lånerentene vi nå har. Den sistnevnte faktor sammenholdt med høy lånevillighet fra bankene, gjør også at småinvestorer er på banen for å kjøpe utleieleiligheter. Den historiske boligprisutvikling er også en viktig faktor som er med på å gjøre investering i bolig som attraktivt. Eiendom Norge angir i sin rapport for mars 2016 en prisstigning for bolig i Oslo under ett på 9,9% siste år, 42% siste 5 år og hele 85,7% siste 10 år. Usikkerhet i den økonomiske situasjonen andre steder i landet – blant annet som følge av relativt lav oljepris – synes ikke å påvirke Oslo-regionen overhodet, avslutter Jacobsen. MONICA JACOBSEN Director Transactions Mob. 91 88 08 52 Epost. monica.jacobsen@colliers.com
TIL S G L A S
MAXIS KJØPESENTER NÆRSENTER 10 MIN. FRA ARENDAL SENTRUM KONTAKT Monica Jacobsen Direktør Transaksjon monica.jacobsen@colliers.com
Kristine Haugen Rådgiver / Assistent, Transaksjon kristine.haugen@colliers.com
COLLIERS NYTT Markedsoppdatering juni 2016 administrasjon
transaksjon
Mia Nyberg Office Manager
Thor Bjørdal
prosjekt finansiering Lasse Kristiansen
MOB +47 90 59 29 75
CEO/Partner MOB +47 40 20 17 00
Partner MOB +47 41 14 70 80
Lene Granheim
Carl Fredrik Marti
Erik Dagslett
lene.granheim@colliers.com
carlfredrik.marti@colliers.com
erik.dagslett@colliers.com
mia.nyberg@colliers.com
Office assistant MOB +47 90 07 41 42
Director Investments MOB +47 40 20 12 00
Jørgen Ekker
utleie Morten Kjeldby
Head of Landlord Representation MOB +47 90 69 66 77 morten.kjeldby@colliers.com
Director Investments MOB +47 90 77 44 28 jorgen.ekker@colliers.com
lasse.kristiansen@colliers.com
Partner MOB +47 95 77 22 30
Lasse Bing Larsen
Partner MOB +47 90 53 73 27
lasse.binglarsen@colliers.com
Sondre Hybertsen
eiendomsforvaltning
Christopher Bell
Senior Advisor Transactions MOB +47 90 77 44 28 jorgen.ekker@colliers.com
Geir Vinslid
christopher.bell@colliers.no
Tom Elliot Johnsen
geir.vinslid@colliers.com
Real Estate Advisor MOB +47 45 26 95 94
Senior Advisor Investments MOB +47 97 56 43 43
retail Haakon Reed Larsen
tomelliot.johnsen@colliers.com
Head of Retail MOB +47 48 29 98 34
Monica Jacobsen
Kari Gro Herrem
monica.jacobsen@colliers.com
haakon.reed-larsen@colliers.com
Senior Advisor Retail MOB +47 91 38 19 50
karigro.herrem@colliers.com
Director Investments MOB +47 91 88 08 52
tore.busk@colliers.com
Investment Assistant MOB +47 90 84 77 58
kristine.haugen@colliers.com
Director Corporate Solutions MOB +47 90 85 83 45
analyse og markedsføring
Christian Prebe
Aleksander Gukild Head of Research
Head of Tenant Representation MOB +47 95 87 10 39 christian.prebe@colliers.com
Property Manager MOB +47 90 21 71 61
tonje.blaker@colliers.com
Kristine Haugen
cecilie.eidslott@colliers.com
cato.hellvik@colliers.com
Jørn Larsen
Tore Busk
jorn.andersen@colliers.com
Cecilie Eidslott
CFO MOB +47 91 16 62 51
Tonje Blaker
Jørn Andersen
leietakerrådgivning
Cato Hellvik
jørn.larsen@colliers.com
Senior Real Estate Advisor MOB +47 40 20 12 00
Senior Advisor Retail MOB +47 93 46 97 29
Managing Director REMS MOB +47 99 00 77 77
MOB +47 92 61 53 38
aleksander.gukild@colliers.com
Sondre Hybertsen
Property Manager MOB +47 40 20 01 21
Marthe Sundby
Property Manager MOB +47 47 32 72 87
marthe.sundby@colliers.com
Rolf Knetter
Engineer-assessor MOB +47 90 01 53 55 rolf.knetter@colliers.com
Anne Grethe Haune Property Manager MOB +47 90 10 95 27
annegrethe.haune@colliers.com
Senior Advisor Investments MOB +47 93 45 19 22
Christian Risø
Jonna Alexandra Harding
christian.riso@colliers.com
sondre.hybertsen@colliers.com
Marketing Manager MOB +47 47 34 92 89
jonna.harding@colliers.com
Finance Manager MOB +47 92 68 68 33
Atle Thomassen
Finance Controller MOB +47 90 74 36 62
atle.thomassen@colliers.com
Mariann Inderberg
CEO/Property Manager - Buskerud & Vestfold MOB +47 482 43 761 mariann.inderberg@colliers.com
Wergelandsveien 7, Oslo Tlf. 22 06 62 80 www.colliers.no