COLLIERS NYTT Markedsoppdatering oktober 2016
OSLO UTLEIE - KONTOR KONTOR TIL LEIE, AKERSBAKKEN 10 Velkommen til Akersbakken 10. Vi har ledig for utleie ca. 300-400 kvm i eiendommens 4. etasje. Lokalene leies ut som et fremleieforhold, derfor er leieprisen meget gunstig! Leietid er ut juni 2022. Akersbakken 10 befinner seg i det hippe området Alexander Kiellands Plass midt mellom St. Hans Haugen og Grünerløkka. Mathallen ligger også bare en kort spasertur unna med sitt brede utvalg av spisesteder. I Akersbakken 10 er man i umiddelbar nærhet til avslappende grøntarealer slik som Alexander Kiellands Plass og Akerselva. Se www.colliers.no for mer informasjon om våre kontoreiendommer til utleie. 1. SENTRUM
5. OSLO YTRE VEST
9. BRYN / HELSFYR
2. CBD
6. LYSAKER / FORNEBU
10. ØKERN / HASLE
3. OSLO VEST
7. NYDALEN
11. YTRE ØST
4. SKØYEN
8. INDRE ØST
12. OSLO SØR
Topp standard: 3 600 NOK pr m² God standard: 2 400 NOK pr m² Kontorledighet: 6.67 % Topp standard: 4 500 NOK pr m² God standard: 3 500 NOK pr m² Kontorledighet: 5,5 % Topp standard: 2 400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 9.21 % Topp standard: 3 100 NOK pr m² God standard: 2 500 NOK pr m² Kontorledighet: 9.71 %
Topp standard: 1 850 NOK pr m² God standard: 1 550 NOK pr m² Kontorledighet: 9.84 %
Topp standard: 2 200NOK pr m² God standard: 1 800 NOK pr m² Kontorledighet: 14.17 %
Topp standard: 2400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 10.8 %
Topp standard: 2 050 NOK pr m² God standard: 1 750 NOK pr m² Kontorledighet: 14.72 %
Topp standard: 2 350 NOK pr m² God standard: 1950 NOK pr m² Kontorledighet: 6.02 %
Topp standard: 1 800 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 13,65 %
Topp standard: 2 500 NOK pr m² God standard: 2 195 NOK pr m² Kontorledighet: 10.40 %
Topp standard: 1 900 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 11.35 %
10
7 5
4
3
8 2
6
1
9 12
11
TRANSAKSJON Transaksjonsmarkedet har over sommeren tatt seg markant opp. Det har i hele 2016 vært et godt antall pågående prosesser der flere har vist seg å ta lang tid. Likevel har interessen hele veien vært så sterk og tilstedeværende at vi ikke har vært i tvil om at vi vil ende opp med et godt transaksjonsår for næringseiendom. I 2015 var det så mange faktorer og nærmest tilfeldigheter som fant sted innenfor ett kalenderår at det å kopiere eller forbigå fjoråret aldri var spesielt realistisk på tross av at interessen har vedvart. Til det finnes det rett og slett ikke nok tilgjengelig eiendom for salg. Etterspørselen er derimot fremdeles der. I tillegg blir det gjort et godt antall transaksjoner. Grunnet flere svært store transaksjoner i fjor, ser vi derimot at gjennomsnittstørrelsen på handlene er godt redusert fra 2015. For øyeblikket er det samlede transaksjonsvolumet for 2016 rett i overkant av 30 milliarder. Vi forventer fremdeles at når vi gjør opp status ved slutten av året at 2016 vil ende opp med å være et av de beste transaksjonsår for norsk næringseiendom gjennom alle tider, på tross av at volumet vil være betydelig lavere enn i fjor. Vi tror fremdeles på et volum for året på NOK 65 milliarder. Transaksjoner etter eiendomsklasse
Kjøpsandeler 2016 etter geografi
Kjøpsandeler 2016 etter nasjonalitet
KONTAKT Aleksander Gukild Analysesjef Colliers aleksander.gukild@colliers.com
BOLIGMARKEDET VIL KUNNE FØRE TIL ØKTE KONTORLEIER
” Yieldene på kontorbygg har nå gått sterkt ned i løpet av de siste to årene og dermed har prisene på kontor økt på tross av en generell leieprisnedgang i samme periode. Samtidig, ser vi på en prosentvis utvikling, har boligmarkedet økt langt mer, noe den uansett har gjort også i en historisk sammenheng.” ALEKSANDER GUKILD HEAD OF RESEARCH
Man hører ofte at på generelt grunnlag vil en god kontorbeliggenhet være en god boligbeliggenhet i særdeleshet når vi snakker om eiendommer innenfor en 10 minutters kjøreturradius (utenom rushtrafikk) i Oslo. Foruten i de aller mest trafikkerte veiene langs de største inn og utfartsårene kan man i brede trekk si at dette stemmer ganske godt. Hva vil da skje når boligmarkedet da fyker avgårde samtidig som leiene i kontormarkedet står helt stille og i flere områder faktisk har justert seg ned? I løpet av de siste årene har vi sett en svært lav ferdigstillelsesrate av nye kontorbygg etter vi hadde svært høye nivåer i 2011 og 2012. Denne utviklingen ser ut til å fortsette i årene fremover. I tillegg til dette blir store kontorarealer tatt ut fra markedet hvert eneste år til fordel for konvertering til primært bolig. Dette fører igjen til at vi over en 5-6 års periode vil få et svært lavt volum av netto kontorarealtilførsel.
Ved nye sentrale boligprosjekter nå får du i de aller fleste tilfeller solgt ut over 50 % i løpet av svært kort tid og man kan begynne å bygge ut raskere. I tillegg har det også vært eksempler på spekulativ bygging der enhetene først har blitt solgt svært nært ferdigstillelse i enkelte prosjekter. Det er få utsikter til at kontorbyggingen vil ta seg opp med det første. Selv om vi ser bedring i industrien og sysselsettingstallene er kontorbyggingen i overskuelig fremtid lav. Det ser ut til at ledighetsraten vil synke ytterligere fremover som etterspørselen etter kontor i Oslo etter våre estimater vil begynne å øke kraftigere. Med stigende etterspørsel og et synkende tilbud er det nærliggende at vi etter hvert også vil få økende kontorleiepriser.
På kort sikt vil det være naturlig å argumentere for at akkurat dette har bidratt til å holde leieprisene nogen lunde i sjakk i en periode der vi har hatt lav sysselsettingsvekst i tillegg til økende arbeidsledighet. I tillegg har det sørget for en stabil kontorledighetsrate som i tillegg har gått noe midt under oljekrisen.
Leieprisene for kontor økte noe i perioden 2010 – 2014, men med tanke på hvor gode disse årene var for norsk økonomi, økte det mindre enn man kanskje kunne forvente, noe som til dels kan forklares ved høy nybyggingsaktivitet og et relativt rikelig tilbud. Når vi nå nok en gang begynner å bevege oss oppover i den økonomiske syklusen, kommer vi denne gangen ikke til å ha det samme tilbudet av kontorarealer som vi hadde sist.
Slik det står for øyeblikket er det svært mye mer lukrativt for en utbygger å bygge bolig sammenlignet med kontor i de aller flest områder. Utbyggere av kontor har i løpet av de siste 7-8 årene ikke tatt risiko ved at det knapt har vært noe spekulativ bygging.
Vi tror at det at boligmarkedet nå bidrar i såpass sterk grad til begrenset netto kontorbygging, primært grunnet konvertering men også til en viss grad ved mangel på nybygging, vil kunne bidra til økte kontorleiepriser i andre enden.
KLIKK HER FOR Å FØLGE OSS PÅ LINKEDIN
COLLIERS NYTT Markedsoppdatering oktober 2016 administrasjon
transaksjon
eiendomsforvaltning
Mia Nyberg Office Manager
Thor Bjørdal
Geir Vinslid
MOB +47 90 59 29 75 mia.nyberg@colliers.com
Lene Granheim
Office assistant MOB +47 90 07 41 42
lene.granheim@colliers.com
CEO/Partner MOB +47 40 20 17 00
Carl Fredrik Marti
Director Investments MOB +47 40 20 12 00
carlfredrik.marti@colliers.com
Jørgen Ekker
Director Investments MOB +47 90 77 44 28
utleie
Managing Director REMS MOB +47 99 00 77 77 geir.vinslid@colliers.com
Cato Hellvik
CFO MOB +47 91 16 62 51 cato.hellvik@colliers.com
Jørn Larsen
jorgen.ekker@colliers.com
Property Manager MOB +47 90 21 71 61
Head of Landlord Representation MOB +47 90 69 66 77
Sondre Hybertsen
Tore Busk
Christopher Bell
jorgen.ekker@colliers.com
Property Manager MOB +47 40 20 01 21
Real Estate Advisor MOB +47 45 26 95 94
Tom Elliot Johnsen
Marthe Sundby
retail
tomelliot.johnsen@colliers.com
marthe.sundby@colliers.com
Morten Kjeldby
morten.kjeldby@colliers.com
christopher.bell@colliers.no
Senior Advisor Investments MOB +47 90 77 44 28
Senior Advisor Investments MOB +47 97 56 43 43
Haakon Reed Larsen
Monica Jacobsen
haakon.reed-larsen@colliers.com
monica.jacobsen@colliers.com
Head of Retail MOB +47 48 29 98 34
Kari Gro Herrem
Senior Advisor Retail MOB +47 91 38 19 50
karigro.herrem@colliers.com
Jørn Andersen
Senior Advisor Retail MOB +47 93 46 97 29
jorn.andersen@colliers.com
leietakerrådgivning Cecilie Eidslott
Director Corporate Solutions MOB +47 90 85 83 45
Director Investments MOB +47 91 88 08 52
Tonje Blaker
Senior Advisor Investments MOB +47 40 20 12 00 tonje.blaker@colliers.com
Kristine Haugen
Advisor Investments MOB +47 90 84 77 58
kristine.haugen@colliers.com
Bjørnar Myking
Senior Advisor Investments MOB +47 91 39 83 10 bjornar.myking@colliers.com
cecilie.eidslott@colliers.com
Christian Prebe
Head of Tenant Representation MOB +47 95 87 10 39 christian.prebe@colliers.com
Ruben Krantz Kringstad Business Developer MOB +47 98 05 72 62 ruben.krantz@colliers.com
analyse og markedsføring Aleksander Gukild Head of Research
MOB +47 92 61 53 38
aleksander.gukild@colliers.com
Jonna Alexandra Harding
Marketing Manager MOB +47 47 34 92 89
jonna.harding@colliers.com
Wergelandsveien 7, Oslo Tlf. 22 06 62 80 www.colliers.no
prosjektfinansiering Lasse Kristiansen
Partner MOB +47 41 14 70 80
lasse.kristiansen@colliers.com
Erik Dagslett
Partner MOB +47 95 77 22 30 erik.dagslett@colliers.com
Lasse Bing Larsen
Konsulent MOB +47 90 53 73 27
lasse.binglarsen@colliers.com
jørn.larsen@colliers.com
tore.busk@colliers.com
Property Manager MOB +47 47 32 72 87
Rolf Knetter
Engineer-assessor MOB +47 90 01 53 55 rolf.knetter@colliers.com
Anne Grethe Haune Property Manager MOB +47 90 10 95 27
annegrethe.haune@colliers.com
Nicolai Zurhaar Birkeland Property Manager MOB +4741 44 78 71
nicolai.zurhaar@colliers.no
Christian Risø
Finance Manager MOB +47 92 68 68 33
christian.riso@colliers.com
Atle Thomassen
Finance Controller MOB +47 90 74 36 62
atle.thomassen@colliers.com
Emma Allen
Finance Acountant MOB +47 99 23 78 36
emma.allen@colliers.com
Eirik Fossum
Finance Controller MOB +47 47 88 04 15 eirik.fossum@colliers.com
Mariann Inderberg
CEO/Property Manager - Buskerud & Vestfold MOB +47 482 43 761 mariann.inderberg@colliers.com