COLLIERS NYTT April 2016
OSLO UTLEIE - KONTOR SØRKEDALSVEIEN 150 - OPPTIL 5 000 KVM. KONTOR Vi har gleden av å presentere Sørkedalsveien 150 hvor vi har for utleie mellom 500 til 5.000 kvm moderne kontorarealer. Som et alternativt til kontor vurderes det også å etablere et fullsortiments helsehus med private aktører innenfor bredden av medisinske tjenester. Kontorbygget ble oppført i 1969 som Overkommandoens hovedkvarter, over 4 etasjer med et areal på ca. 25.000 kvm. Bygget er utformet som fire kuber bygget rundt hvert sitt atrium, bundet sammen med et mellombygg. Bygget ligger på en 33 mål stor tomt. Se www.colliers.no for mer informasjon om våre kontoreiendommer til utleie.
1. CBD
5. OSLO YTRE VEST
9. BRYN / HELSFYR
2. SENTRUM
6. LYSAKER / FORNEBU
10. ØKERN / HASLE
3. OSLO VEST
7. NYDALEN
11. YTRE ØST
4. SKØYEN
8. INDRE ØST
12. OSLO SØR
Topp standard: 4 500 NOK pr m² God standard: 3 500 NOK pr m² Kontorledighet: 5,5 % Topp standard: 3 600 NOK pr m² God standard: 2 400 NOK pr m² Kontorledighet: 6.67 % Topp standard: 2 400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 9.21 % Topp standard: 3 100 NOK pr m² God standard: 2 500 NOK pr m² Kontorledighet: 9.71 %
Topp standard: 1 850 NOK pr m² God standard: 1 550 NOK pr m² Kontorledighet: 9.84 %
Topp standard: 2 200NOK pr m² God standard: 1 800 NOK pr m² Kontorledighet: 14.17 %
Topp standard: 2400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 10.8 %
Topp standard: 2 050 NOK pr m² God standard: 1 750 NOK pr m² Kontorledighet: 14.72 %
Topp standard: 2 350 NOK pr m² God standard: 1950 NOK pr m² Kontorledighet: 6.02 %
Topp standard: 1 800 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 13,65 %
Topp standard: 2 500 NOK pr m² God standard: 2 195 NOK pr m² Kontorledighet: 10.40 %
Topp standard: 1 900 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 11.35 %
10
7 5
4
3
8 1
6
2
9 12
11
TRANSAKSJON Mars har vært en relativt rolig måned i det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Det har likevel blitt offentliggjort enkelte større transaksjoner, blant annet i Oslo ved kjøpene av Dronning Mauds gate 15 og Dronning Eufemias gate 42. Videre ser vi at det høyst sannsynlig blir noen større transaksjoner som vil bli sluttført i løpet av april måned. Så langt i år har vi talt opp transaksjoner for rett over NOK 8 milliarder. Vi fremholder vårt estimat på NOK 65 milliarder kroner for året som helhet og registrerer at det norske markedet på tiden er et velfungerende marked med sterk etterspørsel, men også greie muligheter på tilbudssiden. Bankmarginene fortsetter å være relativt høye, samtidig som bankene er noe restriktive på hvem de bevilger finansiering. Samtidig er rentene svært lave, og vi begynner å se flere eksempler på utenlandsk kapital som finansierer kjøp av norsk næringseiendom. Dette kommer til å fortsette i tiden fremover. Transaksjonsandeler etter eiendomsklasse
Transaksjoner etter eiendomsklasse
Kjøpsandeler 2016 etter nasjonalitet
KONTAKT Aleksander Gukild Analysesjef Colliers aleksander.gukild@colliers.com
Kjøpsandeler 2016 etter geografi
LEIETAKERRÅDGIVNING Næringseiendomsbransjen har spesielt gjennom de siste 10-15 årene hatt en veldig profesjonalisering gjennom hele verdikjeden. Det ser vi også når det gjelder leietakerrådgivning. Hvis en leietaker i det hele tatt benyttet en rådgiver for 10 år siden så var det gjerne ved større søk. I dag ser vi en helt annen holdning til bruk av leietakerrådgivning. Det er ikke uvanlig at aktører med behov helt ned i 200 m² velger å bruke en rådgiver. En av grunnene til det er selvfølgelig fokuset på besparelser. En annen ting vi merker er også ønsket om fleksibilitet i selve leiekontrakten. Ikke bare med tanke på leietid men også i forhold til areal og andre kontraktsmessige forhold. De økonomiske utsiktene fremover bidrar nok til dette, men vi mener at leietakerrådgivning vil være noe de fleste leietakere fremover vil benytte seg av. Dette ser vi helt tydelig fra Colliers Europa hvor dette segmentet står for ca. 20-25 % av omsetningen. Det er betydelig! En del av profesjonaliseringen vil også være knyttet opp mot de tjenestene en leietakerrådgiver vil kunne levere. Ved siden av å ha oversikt over markedet, finne det best egnede lokalet og fremforhandle gode betingelser, må man også fremover kunne tilby noe mer. Enten ved gode samarbeidspartnere eller å ha tjenestene «in house». Mye gjøres i dag som f.eks. ved bruk av advokater, arkitekter, interiørarkitekter, sivilingeniører og flyttebedrifter. Vi anbefaler våre kunder at man også ser på en del interne faktorer. Det er en fin anledning å kartlegge dette ved en flytteprosess eller også ved en reforhandling. Før man starter prosessen bør man ha kartlagt arbeidsrutinene til de ansatte. På den måten kan man ha en klar arbeidsplass-strategi som vil gjøre det mye enklere å se om potensielle lokaler kan passe eller ikke. Et annet viktig element er at man helt i startfasen har opprettet en prosjektgruppe hvor en tillitsvalgt er representert. Ved at man både har kartlagt arbeidsmønster og har opprettet en prosjektgruppe hvor de ansatte er representert kan man ha en klar strategi på både type lokaler man har behov for samt områdene man ønsker å søke i. Enten om det er ved en reforhandling av leiekontrakten eller ved en relokalisering kan det være store fordeler for en bedrift at man er grundig i prosessen. Kan man øke effektiviteten, gleden og stoltheten av å jobbe for bedriften? Kan bedriften bli enda mer attraktiv og kapre de beste arbeidstakerne? Bedriften lever tross alt av hva de ansatte produserer. Her vil vi i Colliers være den rådgiveren som hjelper våre kunder gjennom hele prosessen.
KONTAKT Christian Prebe Head of Tenant Representation christian.prebe@colliers.com Cecilie Eidslott Director Corporate Solutions cecilie.eidslottn@colliers.com
”AVBLÅSER PRISFALL I EIENDOM!” Vi opererer med lavere og lavere avkastning innen eiendom, hovedsakelig drevet frem gjennom at historisk lavt rentenivå. I Finansavisen kan vi lese at AXA, en av de største og mest profilerte eiendomsinvestorene vi har Globalt, uttaler at de ikke lenger tror at prisene på eiendom vil endre seg negativt. Det blir ikke sagt noe om hvilken tidshorisont de ser for seg. Han er nok ikke den eneste som mener dette. 10 års SWAP renten er i dag 1,51%, 15 års SWAP renten er 1,61%. Markedet tror derfor at renten vil holde seg på et svært lavt nivå, i hvertfall de neste 15 årene. Eiendom er langsiktig business, men 15 år er også en svært lang tid. De fleste av de vi forhandler med i dag er pensjonister om 15 år. Himmelen er dessverre ikke fri for skyer, EU kan brytes i stykker innenfra, terroren øker og kan skape varige, negative endringer for verdensøkonomien og presidentvalget i USA har også mye å si for verdensøkonomien fremover. Jeg prøver å mane til litt forsiktighet for mine kunder, men jeg må innrømme at det ikke er lett. Eiendom er, som også AXA sier, et av de mest attraktive investeringsklasser vi har i dag, ikke bare i Norge, men også globalt. Husk bare at man ved dagens lave yield nivåer blir svært sårbar for den minste endring i rammebetingelsene. Mange ser dette, og velger derfor å søke etter eiendom med en risikoprofil som gir de høyere avkastning. Dette kan være lurt, bare du får godt nok betalt for den ekstra risikoen. Thor Bjørdal Ceo/Partner Colliers International AS
KONGENSGATE 22 - OSLO 937 KVM BUTIKKLOKALE TIL LEIE Helt siden 1890 har den særpregne fasaden av Kongensgate 22 vært et kjent innslag i Oslos handelsmiljø. Med damekonfeksjonsforretningen Molstad & Co (1883-1975) i elegante lokaler i Kongensgate 22 kunne kundene studere den siste moten fra Paris, og gjøre sine bestillinger etter utenlandske mønster. De siste årene har flere høyt profilerte merkevarer samt luksusmerker har nylig blitt etablert i Oslo, og mange av dem er lokalisert i umiddelbar nærhet til Kongensgate 22. KONTAKT Kari Gro Herrem Senior rådgiver Retail karigro.herrem@colliers.com
COLLIERS NYTT April 2016 utleie Morten Kjeldby
Head of Landlord Representation MOB +47 90 69 66 77 morten.kjeldby@colliers.com
Christopher Bell
Real Estate Advisor MOB +47 45 26 95 94
transaksjon Thor Bjørdal
CEO/Partner MOB +47 40 20 17 00
Monica Jacobsen
prosjekt finansiering Lasse Kristiansen
Partner MOB +47 41 14 70 80
lasse.kristiansen@colliers.com
Erik Dagslett
Partner MOB +47 95 77 22 30
christopher.bell@colliers.no
Director Investments MOB +47 91 88 08 52
retail
Jørgen Ekker
eiendomsforvaltning
jorgen.ekker@colliers.com
Geir Vinslid
Carl Fredrik Marti
geir.vinslid@colliers.com
Haakon Reed Larsen Head of Retail MOB +47 48 29 98 34
haakon.reed-larsen@colliers.com
Kari Gro Herrem
Senior Advisor Retail MOB +47 91 38 19 50
karigro.herrem@colliers.com
Jørn Andersen
Senior Advisor Retail MOB +47 93 46 97 29
jorn.andersen@colliers.com
leietakerrådgivning Cecilie Eidslott
Director Corporate Solutions MOB +47 90 85 83 45 cecilie.eidslott@colliers.com
Christian Prebe
monica.jacobsen@colliers.com
Director Investments MOB +47 90 77 44 28
Director Investments MOB +47 40 20 12 00
Tonje Blaker
erik.dagslett@colliers.com
Managing Director REMS MOB +47 99 00 77 77
Cato Hellvik
CFO MOB +47 91 16 62 51 cato.hellvik@colliers.com
Senior Real Estate Advisor MOB +47 40 20 12 00
Jørn Larsen
Tom Elliot Johnsen Senior Adviser Investments
jørn.larsen@colliers.com
Property Manager MOB +47 90 21 71 61
MOB +47 97 56 43 43
Tore Busk
Kristine Haugen
tore.busk@colliers.com
Investment Assistant MOB +47 90 84 77 58
kristine.haugen@colliers.com
Property Manager MOB +47 40 20 01 21
Marthe Sundby
Property Manager MOB +47 47 32 72 87
Head of Tenant Representation MOB +47 95 87 10 39
analyse og markedsføring
administrasjon
MOB +47 92 61 53 38
Engineer-assessor MOB +47 90 01 53 55
Sondre Hybertsen
Sissel Dyrli Solberg
sondre.hybertsen@colliers.com
sissel.dyrli-solberg@colliers.com
christian.prebe@colliers.com
Mia Nyberg Office Manager
MOB +47 90 59 29 75 mia.nyberg@colliers.com
Lene Granheim
Office assistant MOB +47 90 07 41 42
lene.granheim@colliers.com
Aleksander Gukild Head of Research
aleksander.gukild@colliers.com
Senior Real Estate Analyst MOB +47 93 45 19 22
marthe.sundby@colliers.com
Rolf Knetter
rolf.knetter@colliers.com
Regnskap MOB +47 93 43 60 99
Jonna Alexandra Harding
Christian Risø
jonna.harding@colliers.com
christian.riso@colliers.com
Marketing Manager MOB +47 47 34 92 89
Regnskap MOB +47 92 68 68 33
Leva Kilcauskaite
Regnskap ieva.kilcauskaite@colliers.com
Wergelandsveien 7, Oslo Tlf. 22 06 62 80 www.colliers.no