COLLIERS NYTT Mai 2016
K K I T S I G O L E T S E , N O E L S S O R Å R V O T ! S S T LE E M D O E K T R R A O RAPP ESTE PÅ M N E N E D
OSLO UTLEIE - KONTOR STORGATA 5-7 - UNIKT PROSJEKT UNDER UTVIKLING FOR KREATIVE VIRKSOMHETER Eiendommen ligger bare 1 minutts gange fra Folketeaterpassasjen med sine populære serveringssteder, og kun et par minutter fra våre mest kjente shoppingsentere, hoteller og landemerker. Kun to minutters gange fra Oslo S. Storgaten har også et stort antall buss- og trikkelinjer med sin sentrale plassering som hovedfartsåren mellom sentrum og bydel øst. Ruters planer om oppgradering av Storgata som hovedgaten som binder øst og vest/ sentrum sammen, nærheten til Bjørvika og Oslo S gjør området til et av de mest spennedne sentrumsområdene i dag. Eiendommen er under totalrehabilitering. Se www.colliers.no for mer informasjon om våre kontoreiendommer til utleie. 1. CBD
5. OSLO YTRE VEST
9. BRYN / HELSFYR
2. SENTRUM
6. LYSAKER / FORNEBU
10. ØKERN / HASLE
3. OSLO VEST
7. NYDALEN
11. YTRE ØST
4. SKØYEN
8. INDRE ØST
12. OSLO SØR
Topp standard: 4 500 NOK pr m² God standard: 3 500 NOK pr m² Kontorledighet: 5,5 % Topp standard: 3 600 NOK pr m² God standard: 2 400 NOK pr m² Kontorledighet: 6.67 % Topp standard: 2 400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 9.21 % Topp standard: 3 100 NOK pr m² God standard: 2 500 NOK pr m² Kontorledighet: 9.71 %
Topp standard: 1 850 NOK pr m² God standard: 1 550 NOK pr m² Kontorledighet: 9.84 %
Topp standard: 2 200NOK pr m² God standard: 1 800 NOK pr m² Kontorledighet: 14.17 %
Topp standard: 2400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 10.8 %
Topp standard: 2 050 NOK pr m² God standard: 1 750 NOK pr m² Kontorledighet: 14.72 %
Topp standard: 2 350 NOK pr m² God standard: 1950 NOK pr m² Kontorledighet: 6.02 %
Topp standard: 1 800 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 13,65 %
Topp standard: 2 500 NOK pr m² God standard: 2 195 NOK pr m² Kontorledighet: 10.40 %
Topp standard: 1 900 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 11.35 %
10
7 5
4
3
8 1
6
2
9 12
11
TRANSAKSJON Mars har vært en relativt rolig måned i det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Det har likevel blitt offentliggjort enkelte større transaksjoner, blant annet i Oslo ved kjøpene av Dronning Mauds gate 15 og Dronning Eufemias gate 42. Videre ser vi at det høyst sannsynlig blir noen større transaksjoner som vil bli sluttført i løpet av april måned. Så langt i år har vi talt opp transaksjoner for rett over NOK 11 milliarder. Vi fremholder vårt estimat på NOK 65 milliarder kroner for året som helhet og registrerer at det norske markedet på tiden er et velfungerende marked med sterk etterspørsel, men også greie muligheter på tilbudssiden. Bankmarginene fortsetter å være relativt høye, samtidig som bankene er noe restriktive på hvem de bevilger finansiering. Samtidig er rentene svært lave, og vi begynner å se flere eksempler på utenlandsk kapital som finansierer kjøp av norsk næringseiendom. Dette kommer til å fortsette i tiden fremover.
Transaksjoner etter eiendomsklasse
Kjøpsandeler 2016 etter nasjonalitet
KONTAKT Aleksander Gukild Analysesjef Colliers aleksander.gukild@colliers.com
Kjøpsandeler 2016 etter geografi
Logistikk Rapport 2016 Stor Oslo
KLIKK HER FOR Å LASTE NED RAPPORTEN!
16
0 ort 2 p e R et Mark
tics a Logister Oslo Are Grea
IERS
COLL
arket
ar M
Midye
2015
ss
ucce
ting S
lera Acce
way
rt Nor
Repo
L
IONA
RNAT
INTE
I fjor lanserte vi markedets første offentlige logistikkrapport. Det vi raskt erfarte er at det for tiden er svært høy interesse innenfor logistikkeiendommer både fra nasjonale så vel som internasjonale investorer noe som gjenspeilte seg i høy etterspørsel etter vår rapport. Den sterke interessen har vedvart gjennom hele 2015 og er fremdeles svært sterk. Logistikksegmentet innenfor næringseiendom kan friste investorer med fremdeles relativt høye yield-nivåer sammenlignet med kontor, butikk og hotell. Det er selvsagt grunner til at denne ligger høyere, samtidig så ligger mange av «logistikkhubbene» nå relativt nært populære boligområder noe som til en viss grad fungerer som en slags «hedge» for investorene. Hvis nyere bolighistorie i Osloområdet er noe å gå etter ser vi at dette i det minste er noe å tenke på. Vi ser for tiden også flere tidligere industri og lager områder som nå blir konvertert til bolig, f.eks i Kværnerbyen, Sørenga og ikke minst på Økern. Et annet element som gjør logistikkeiendom attraktivt er at vi her ofte ser leietagere på lange kontrakter, i enda større grad enn i kontorsegmentet. I tillegg er dette ofte enbrukere og avhengig av kontraktbetingelse og gode muligheter for «bare-house» kontrakter gjør at det potensielt er lave eierkostnader med logistikkbygg. Videre er det i disse tider med lave renter og usikkerhet på verdens børser, svært attraktivt med lange kontrakter og kontantstrømmen disse gir.
På den annen side ser vi fremdele stabilitet i leiene. Disse ligger fremdeles ikke mye høyere enn de gjorde på slutten av 80 tallet, og selv om det er sterk tilflytting til Stor-Oslo området og boligmarkedet her går godt, så er det fremdeles slik at det er god tilgjengelighet av tomter, spesielt i kommunene som ligger noe lenger vekk fra Oslo sentrum som blant annet Vestby, Ås og mot Oslo Lufthavn. Derfor vil det ofte kunne være aktuelt å bygge nytt, noe som også bidrar til å holde leiene nede. Det er også viktig å huske på at leien for logistikkbygg fremdeles er langt høyere i Norge enn det er på andre siden av landegrensene i øst. Yield-nivåene har i løpet av det siste året falt med ,5 % og vi anser nå ny prime-yield i logistikkmarkedet til 5.5 %. En forutsetning for dette vil være en lang kontrakt med en sterk leietager, gjerne 15 år, og i et bygg med svært gode kvaliteter som er av nyere dato. Når det gjelder sekundær-eiendommene i randsonene har vi ikke sett det samme yield-fallet og her kan det også ligge muligheter for mer risikovillige investorer. Finansieringsbildet for næringseiendom er for tiden krevende. Rentene er lave, men det er også utlånsvilligheten til bankene. For «prime» eiendom er bankene relativt velvillige til å finansiere logistikkeiendom – samtidig er det nå svært vanskelig å få finansiert sekundæreiendom innenfor dette segmentet. Det har vært flere transaksjoner som ikke har latt seg gjennomføre grunnet dette og det bidrar også noe til at vi ikke har sett et større fall i yielden hos disse
Vi ser at ledigheten blant logistikkeiendom holder seg stabilt for Stor Oslo som helhet. Ledigheten er ned 1 prosentpoeng fra i fjor. – Samtidig ser vi at ledigheten i de ulike områdene er veldig volatile. Dette er på grunn av at de ulike områdene er relativt små, derfor vil et eller flere ledige bygg av en viss størrelse ha stor innflytelse på ledigheten i dette området. I logistikksegmentet er leietagere også mindre bastante på hvor de «må» være sammenlignet med hva vi ser i kontormarkedet, da flere områder tilbyr stort sett de samme kvalitetene som andre. Derfor vil vi alltid se en større grad av flytting mellom områdene her enn det vi gjør i kontormarkedet. Transaksjonsvolumet for 2015 innenfor logistikk var noe lavere enn det vi trodde, men hvis vi også inkluderer industrieiendom, var resultatet isolert sett som vi ventet på starten av året. Likevel vil vi påpeke at totalvolumet for fjoråret, alle segmenter inkludert, ble langt høyere enn det noen forutså på starten av året. Samtidig så tror vi at en årsak til at volumet ikke ble høyere innenfor logistikksegmentet i større grad skyldes mangel på villige selgere enn mangel på kjøpere. Vi tror at dette bildet vil bedres i 2016, og at logistikkeiendom vil stå for en høyere andel av transaksjonsvolumet enn i forhenværende år.
KONVERTERING TIL BOLIG, mulighetenes marked! Det er med stor interesse jeg ser utviklingen i leiepriser og kontorledighet i Oslo. Selv i tøffe tider for deler av vårt næringsliv ser vi at kontorledigheten reduseres. Og dette betyr at den reduksjonen vi begynte å se i leienivåene i fjor har stoppet opp. Tvert om så vil vi i tiden fremover kunne så økning i leienivåene, spesielt i segmentet 2.000 – 2.500 pr. kvm. Grunnen til dette er todelt. En del av forklaringen er at det nesten ikke blir bygd noe kontorarealer nå, dette vil bidra til mindre kontorledighet, i hvert fall når etableringstakten overstiger nedbyggingen av arbeidsplasser i næringer som går dårlig. Som kjent sliter vi ikke så mye i Oslo enda med nedbygging av arbeidsplasser, selv om vi ser en del av det i det området som kalles Engineering Valley, området fra Fornebu/Lysaker til Asker. I tillegg til at det ikke blir bygget mye nytt nå, så ser vi at det faktisk blir konvertert mye eldre kontorbygg til boligutvikling. Boligprisene stiger stadig, det ser ut som et denne trenden er det berømte treet som faktisk vil vokse inn i himmelen. Jeg har vært skeptisk til dette en god stund, «but you cant beat the market». Jeg resignerer og aksepterer at slik er det. De stadig høyere boligprisene gjør at flere og flere eiendommer blir lønnsomme til boligkonvertering. Dette er egentlig markedets perfekte løsning, tilføre mer areal i en lønnsom sektor samtidig som det reduserer areal i kontorsektoren, som tross alt har en høyere ledighet enn vi normalt liker å se. Thor Bjørdal Partner/CEO Colliers International AS
Der politikerne mislykkes med å bidra til øket boligbygging gjennom enklere reguleringsprosesser og byggekrav, tar markedet seg av saken. Men litt honnør skal jeg gi til de regulerende myndigheter, vi får jo tross alt omregulert ugunstige kontorarealer til boligutvikling, selv om det bare skulle mangle
”
Thor Bjørdal Partner/CEO Colliers International AS
”
KARIHAUGVEIEN 100 - OSLO 14 000 KVM KOMBINASJONSEIENDOM TIL LEIE Eiendommen har svært gode profileringsmuligheter med direkte tilgang til E6 samt RV 159 mot Lillestrøm noe som gjør logistikken svært effektiv. God offentlig kommunikasjon som buss og tog i umiddelbar nærhet. (Buss stopp rett utenfor eiendommen og Lørenskog togstasjon 10 min gange unna eiendommen) Colliers International vokser sterkt som rådgiver innen utleie av logistikkeiendommer. Vi har for tiden totalt ca. 40 000 kvm lager og logistikk eiendom til leie. KONTAKT Carl Fredrik Marti Eiendomsmegler, Transaksjon og Utleie carlfredrik.marti@colliers.com
Christopher Bell Rådgiver utleie christopher.bell@colliers.no
COLLIERS NYTT Mai 2016 utleie Morten Kjeldby
Head of Landlord Representation MOB +47 90 69 66 77 morten.kjeldby@colliers.com
Christopher Bell
Real Estate Advisor MOB +47 45 26 95 94
transaksjon Thor Bjørdal
CEO/Partner MOB +47 40 20 17 00
Monica Jacobsen
prosjekt finansiering Lasse Kristiansen
Partner MOB +47 41 14 70 80
lasse.kristiansen@colliers.com
Erik Dagslett
Partner MOB +47 95 77 22 30
christopher.bell@colliers.no
Director Investments MOB +47 91 88 08 52
retail
Jørgen Ekker
eiendomsforvaltning
jorgen.ekker@colliers.com
Geir Vinslid
Carl Fredrik Marti
geir.vinslid@colliers.com
Haakon Reed Larsen Head of Retail MOB +47 48 29 98 34
haakon.reed-larsen@colliers.com
Kari Gro Herrem
Senior Advisor Retail MOB +47 91 38 19 50
karigro.herrem@colliers.com
Jørn Andersen
Senior Advisor Retail MOB +47 93 46 97 29
jorn.andersen@colliers.com
leietakerrådgivning Cecilie Eidslott
Director Corporate Solutions MOB +47 90 85 83 45 cecilie.eidslott@colliers.com
Christian Prebe
monica.jacobsen@colliers.com
Director Investments MOB +47 90 77 44 28
Director Investments MOB +47 40 20 12 00
Tonje Blaker
erik.dagslett@colliers.com
Managing Director REMS MOB +47 99 00 77 77
Cato Hellvik
CFO MOB +47 91 16 62 51 cato.hellvik@colliers.com
Senior Real Estate Advisor MOB +47 40 20 12 00
Jørn Larsen
Tom Elliot Johnsen Senior Adviser Investments
jørn.larsen@colliers.com
Property Manager MOB +47 90 21 71 61
MOB +47 97 56 43 43
Tore Busk
Kristine Haugen
tore.busk@colliers.com
Investment Assistant MOB +47 90 84 77 58
kristine.haugen@colliers.com
Property Manager MOB +47 40 20 01 21
Marthe Sundby
Property Manager MOB +47 47 32 72 87
Head of Tenant Representation MOB +47 95 87 10 39
analyse og markedsføring
administrasjon
MOB +47 92 61 53 38
Engineer-assessor MOB +47 90 01 53 55
Sondre Hybertsen
Sissel Dyrli Solberg
sondre.hybertsen@colliers.com
sissel.dyrli-solberg@colliers.com
christian.prebe@colliers.com
Mia Nyberg Office Manager
MOB +47 90 59 29 75 mia.nyberg@colliers.com
Lene Granheim
Office assistant MOB +47 90 07 41 42
lene.granheim@colliers.com
Aleksander Gukild Head of Research
aleksander.gukild@colliers.com
Senior Real Estate Analyst MOB +47 93 45 19 22
marthe.sundby@colliers.com
Rolf Knetter
rolf.knetter@colliers.com
Regnskap MOB +47 93 43 60 99
Jonna Alexandra Harding
Christian Risø
jonna.harding@colliers.com
christian.riso@colliers.com
Marketing Manager MOB +47 47 34 92 89
Regnskap MOB +47 92 68 68 33
Leva Kilcauskaite
Regnskap ieva.kilcauskaite@colliers.com
Wergelandsveien 7, Oslo Tlf. 22 06 62 80 www.colliers.no