HOGENT - bachelor vastgoed - Waardebepaling 2

ECTS-fiche

Een ECTS-fiche biedt essentiële informatie over een opleidingsonderdeel en/of over de componenten van een opleidingsonderdeel. Op iedere fiche vind je eerst administratieve gegevens zoals hoeveel uur les je hebt en wie je docent zal zijn.

Na een korte omschrijving van het opleidingsonderdeel vind je vervolgens onder meer basisinfo over volgende aspecten: -

inhoud: welke thema’s er allemaal aan bod komen.

-

eindcompetenties: wat je moet kennen en kunnen bij het afronden van het opleidingsonderdeel. De docent zal je de weg wijzen en je ondersteunen om de leerdoelen te bereiken, maar jij zal door actieve deelname aan lessen en activiteiten en door te studeren de doelen moeten bereiken.

Je kan de studiefiche van dit opleidingsonderdeel raadplegen via :  https://bamaflexweb.hogent.be/BMFUIDetailxOLOD.aspx?a=110758&b=5&c=1

Voorwoord In het opleidingsonderdeel “Waarderen: Residentiële markt” bent u vertrouwd geraakt met de terminologie en algemene principes van waardebepaling van onroerende goederen. De schattingsmethode op basis van vergelijking werd aangeleerd en de kostenbenadering werd behandeld in de vorm van de analytische methode. De waardebepalende factoren van zowel grond als gebouwen werden uitvoerig besproken.

Dit vervolgopleidingsonderdeel “Waarderen: Rendementsanalyse” vertrekt vanaf dezelfde basis. De waardebegrippen en basisprincipes van waardebepalingen worden kort in herinnering gebracht en het eerste hoofdstuk van het handboek begint nog met de definitie van wat “vastgoed” is.

Toch is er een verschil met de aanpak uit het opleidingsonderdeel uit het eerste modeltraject.

Daar werden de besproken principes nog beperkt tot hun toepassing op zeer herkenbare, alledaagse gebouwtypologieën. Het doel van dit opleidingsonderdeel is in eerste instantie scopeverbreding. De context wordt uitgebreid en de principes worden in verschillende andere situaties toegepast. Denk hierbij aan specifieke vastgoedmarkten zoals kantoorgebouwen, industriegebouwen of winkelvastgoed, maar ook aan gebruiksrechten zoals erfpacht of vruchtgebruik.

De waardebepaling van deze onroerende goederen en zakelijke rechten schept specifieke problemen die door de schatter opgelost zullen moeten worden. De methodiek die in het opleidingsonderdeel in het eerste modeltraject aangereikt werd (methode van vergelijkingspunten en de analytische methode) is grotendeels gebaseerd op routine en het gebruik van barema’s en forfaits. Deze routine valt weg zodra de schattingsopdracht complexer wordt of het gebouw niet meer de vertrouwde kenmerken zal hebben. In deze gevallen is een andere aanpak vereist en wordt het schattingsprobleem vaak benaderd vanuit de invalshoek “rendement”.

Het is de betrachting om in de eerste modules de probleemstelling duidelijk in kaart te brengen. In volgende modules worden schattingsmethodes aangereikt die in vele gevallen een oplossing zullen bieden wanneer ander vastgoed dan woningen of appartementen moet gewaardeerd worden.

Het lesmateriaal bij het opleidingsonderdeel omvat deze syllabus (die module per module in het leerpad aangeboden wordt), opgesteld door de lesgever, en wordt uitgebreid met het handboek “vastgoed, gewikt en gewaardeerd” (De Ceuster & De Vos, 2018) (ISBN 978-946337-110-0).

figuur 1- De Ceuster, M., De Vos, B. (2018) “Vastgoed, gewikt en gewaardeerd”. Pelckmans Pro, Kalmthout.

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 1 Basisprincipes van waardebepaling

1 De vastgoedmarkt en vastgoed deelmarkten (De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 1. De vastgoedmarkt.

(De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 2. Rechten op vastgoed.

(De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 5. Marktfactoren.

Binnen de vastgoedmarkt wordt doorgaans op basis van bestemming een onderscheid gemaakt tussen volgende deelmarkten: -

Residentiële markt Kantorenmarkt Winkelvastgoed (retail) Industrieel en logistiek vastgoed Exploitatievastgoed.

Uiteraard zijn er voldoende voorbeelden van gebouwen die verschillende bestemmingen combineren.

Belangrijk is in te zien dat de verschillende vastgoed deelmarkten weliswaar een gemeenschappelijke basis hebben maar toch grotendeels onafhankelijk van elkaar functioneren. Participanten op de ene deelmarkt worden slechts in beperkte mate beïnvloed door de evoluties in andere deelmarkten.

Bij waardebepaling van een vastgoedobject moet steeds uitgemaakt worden van welke vastgoedmarkt het subject 1deel uitmaakt en moet rekening gehouden worden met de omstandigheden die op die specifieke deelmarkt spelen.

Naast de bestemming van het pand zal ook het gebruik ervan van belang zijn bij waardebepaling. Zo wordt ook een onderscheid gemaakt tussen onroerend goed in eigen gebruik door de eigenaar ten opzichte van commercieel of economisch onroerend goed dat door de eigenaar verworven wordt als investering.

De waardebepaling van commercieel onroerend goed gaat vaak uit van een beoordeling van het verwachte rendement van de investering. De waarde wordt dan berekend als investeringswaarde, dit is een waarde vrij op naam. Hierbij moet rekening gehouden worden met de accessoire kosten voor de verwerving van het onroerend goed. Bij nieuwbouw panden zal btw verschuldigd zijn. Bij oudere panden (secundaire markt) zijn registratierechten verschuldigd. In sommige gevallen zal de investeerder/koper de btw kunnen recupereren of een verlaagd tarief aan registratierechten kunnen genieten.

1

De term subject wordt gebruikt om het pand aan te duiden waarop de waardebepaling betrekking heeft, ook

“pand ter expertise” genoemd.

3

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Het begrip “waarde” (De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 3. De kunst van het waarderen.

2.1 Waardebegrippen Waarde is geen eigenschap van de dingen zelf. Mensen hechten waarde aan de dingen.

Eenzelfde object kan voor verschillende mensen een andere waarde hebben.

Iemand die de aankoop van een onroerend goed overweegt zal voor zichzelf uitmaken welk bedrag hij bereid (en in staat) is om te besteden aan de verwerving ervan. Wanneer de eigenaar-verkoper bereid is om het goed voor dit bedrag te verkopen, komt een prijs tot stand.

Deze “prijs” is het bedrag waarop tussen twee partijen overeenstemming werd bereikt en een transactie tot stand gekomen is. Het is een historische transactie die gedocumenteerd werd, maar die tot stand gekomen is door specifieke interactie tussen de verkoper en de koper.

Emotionele en andere subjectieve factoren kunnen de prijs beïnvloed hebben.

Wanneer we een uitspraak moeten doen over de waarde van een onroerend goed die door een grotere groep van mensen ondersteund wordt, moeten we eerst nadenken over de kenmerken van het goed die door iedereen geapprecieerd worden. De kenmerken van het goed waar slechts enkele individuen belang aan hechten, moeten als subjectief beschouwd worden en worden niet mee in rekening gebracht bij de objectieve beoordeling van de waarde. Deze beoordeling resulteert in een definitie van een waardebegrip.

(De Ceuster & De Vos, 2018) hernemen op blz. 37 tot en met blz. 39 van het handboek de definitie van de belangrijkste waardebegrippen en de manier waarop ze binnen IVSC2 ingevuld worden. Binnen dit opleidingsonderdeel wordt verwacht dat de student minstens de begrippen marktwaarde en beleggingswaarde (worth) kent en begrijpt wat de gevolgen van de basis van de waarde zijn op de uitwerking van de schatting.

Voor de volledigheid wordt de IVSC-definitie van deze begrippen hernomen: “Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld” (© IVSC 2007).

“Beleggingswaarde is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger of groep van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden” (© IVSC 2007).

2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren In het algemene geval wordt de waarde van een object bepaald door drie invloeden: 1. de intrinsieke waarde 2. de functionaliteit (nut of utiliteit) 3. de beschikbaarheid (schaarste of overaanbod)

2

International Valuation Standards Council (IVSC), zie verder

4

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

intrinsieke waarde

utiliteit

WAARDE

beschikbaarheid

Figuur 1 - prijsdeterminanten van vastgoed

1.1.1

Intrinsieke waarde

De intrinsieke waarde is de productiekost van het object en omvat de grondprijs vermeerderd met de nieuwbouwwaarde om het onroerend goed op te richten. De nieuwbouwwaarde wordt op haar beurt gecorrigeerd met de technische vetustiteit.

De intrinsieke waarde is afhankelijk van productkenmerken zoals de fysische terreinkenmerken (oppervlakte, bodemconditie en uitrusting van het perceel) en de afmetingen, bouwkost (afwerkingsgraad en uitrustingsniveau) en technische vetustiteit van de opstallen.

De intrinsieke waarde houdt geen rekening met invloeden die extern zijn aan het vastgoedobject, zoals liggingsfactoren en marktomstandigheden. Fiscaliteit en subsidiebeleid van de overheid zitten wel vervat in de berekening van de intrinsieke waarde.

De schattingsmethodes op basis van de kostenbenadering resulteren doorgaans in de intrinsieke waarde van het vastgoedobject.

De intrinsieke waarde stemt echter niet noodzakelijk overeen met de marktwaarde van het object: Indien de mogelijkheden vlot voor handen zijn om een vergelijkbaar pand nieuw op te richten (voldoende aanbod aan vergelijkbare bouwrijpe percelen), zal de intrinsieke waarde geïnterpreteerd moeten worden als maximale waarde voor de marktwaarde.

Marktdeelnemers zullen immers niet bereid zijn meer te spenderen aan de aankoop van het onroerend goed, dan de kostprijs voor het oprichten van een gelijkaardig onroerend goed.

Bij schaarste op de markt (de situatie waarbij geen gronden beschikbaar zijn en bouwen geen optie is) zal de marktwaarde hoger liggen dan de intrinsieke waarde, zodat in deze omstandigheden de intrinsieke waarde als minimale waarde voor de marktwaarde kan beschouwd worden.

1.1.2

Functionaliteit (utiliteit)

De gebruikswaarde van een vastgoedobject wordt berekend door de intrinsieke waarde af te toetsen aan de utiliteit van het object. Hierbij wordt nagegaan in welke mate het vastgoedobject geschikt zal zijn om de functie te vervullen waarvoor het in aanmerking genomen wordt. De utiliteit van een vastgoedobject ligt voornamelijk in zijn praktische gebruiksmogelijkheden, maar ook de opbrengstwaarde en de representatiewaarde van het object kunnen hieronder gebracht wordt.

Bij de utiliteitsbeoordeling zullen parameters zoals ligging, juridische bestemming, ontsluiting en bereikbaarheid en milieuaspecten van de grond onderzocht worden, samen met de 5

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

functionele en economische vetustiteit van de opstallen en de eventuele beperkingen van het volle eigendomsrecht.

Op basis van deze functionele overwegingen kan een minder- of meerwaarde ontstaan ten opzichte van de intrinsieke waarde. Op een bepaald ogenblik zullen kandidaat-kopers niet langer bereid zijn om meer te betalen voor bijkomende accommodaties. Dit “breekpunt” in de prijs/functie verhouding noemt men het marginale grensnut.

Het principe van het marginale grensnut gaat ervan uit dat de som van de delen niet gelijk hoeft te zijn aan de waarde van het totaal. Dit is van groot belang bij schattingen van onroerend goed: zo zal bv. de toevoeging van een tweede badkamer in een woning in de regel tot gevolg hebben dat de waarde van het totale vastgoed niet of niet gelijk stijgt met de kostprijs van deze tweede badkamer. Omgekeerd is er sprake van waardevermindering van het totale vastgoed indien zich bepaalde noodzakelijke onderdelen niet in de onroerende zaak bevinden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het ontbreken van stromend water in een woning (ten Have, 2007).

Indien de utiliteitsbeoordeling gemaakt wordt vanuit het standpunt van één persoon of specifieke groep van personen (bv.: voldoet deze woning aan mijn verwachtingen en woonbehoeften?) zal de waardebepaling kaderen binnen een worth-concept.

Bij marktwaardeberekeningen zal deze beoordeling gemaakt worden vanuit het standpunt van grotere groepen (bv. voldoet deze woning aan de huidige woonbehoefte?).

De beoordeling van de utiliteit bepaalt uiteindelijk de prijs die marktgebruikers bereid zijn te spenderen aan de mogelijkheid om het vastgoedobject te gebruiken, dit is de markthuur.

Waardebepalingen op basis van de inkomstenbenadering resulteren doorgaans in een gebruikswaarde, dit is de waarde die een onroerend goed heeft voor een specifieke groep van kandidaat-gebruikers.

Wanneer de beoordeling ook rekening houdt met de beschikbaarheid (vraagaanbodverhouding) van het type vastgoedobject kan deze gebruikswaarde beschouwd worden als marktwaarde of reële waarde.

1.1.3

Beschikbaarheid

De marktwaarde van een vastgoedobject wordt nog beïnvloed door een aantal belangrijke externe factoren: de beschikbaarheid of schaarste (gebrek aan beschikbaarheid) heeft de grootste invloed op de waarde van een object. De beschikbaarheid of schaarste wordt bepaald in functie van de verhouding tussen vraag en aanbod.

Als het aanbod op de markt groter is dan de vraag zullen verkopers met een overaanbod zitten waardoor zij hun producten enkel nog kunnen verkopen als zij hiervoor een lagere prijs zullen vragen. Er is in dit geval een neerwaartse druk op de prijs. Zodra de vraag het aanbod overstijgt wordt het product schaars en zullen consumenten bereid zijn om er een hogere prijs voor te betalen. In dit geval ontstaat er een opwaartse druk op de prijs.

De beschikbaarheid zal in aanzienlijke mate beïnvloed worden door maatregelen van externe partijen zoals de overheid of financiële instellingen. Een te soepel vergunningsbeleid kan een overaanbod in de hand werken. Een stijging van de hypothecaire rente of een verstrenging van de leenvoorwaarden zal de vraag naar vastgoed doen afnemen.

De beschikbaarheid van bepaalde types onroerend goed wordt ook mee beïnvloed door trends binnen de vastgoedsector. Deze trends hebben vooral betrekking op nieuwe ontwikkelingen zoals bv. service flats, cohousing projecten, factory outlets of duurzame kantoorgebouwen. Investeerders kijken vooral naar elkaar en volgen elkaar met investeringen in nieuwe sectoren of veelbelovende locaties. Speculatie van vastgoedfondsen kunnen de prijzen in de betreffende deelmarkten onder sterke opwaartse druk zetten.

6

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 De regels van de kunst.

3.1 Beroepsreglementering Het beroep vastgoedtaxateur of schatter van onroerende goederen wordt vaak aangehaald bij een opsomming van de deelberoepen die onder de noemer vastgoedexpert gebracht worden. Op heden is schatter van onroerende goederen in België geen gereglementeerd noch beschermd beroep. Iedereen die dit wil kan zich “schatter” noemen en deze economische activiteit uitvoeren. Dit hangt samen met de problematiek rond het ontbreken van een beroepsstatuut voor experten in het algemeen.

Recente initiatieven van o.m. KAVEX en diverse andere beroepsverenigingen van landmeter-experten geven aan dat vanuit verschillende hoeken een intentie is naar een wettelijke titelbescherming van het beroep van vastgoedtaxateur. Een titelbescherming voorkomt niet dat om het even wie de activiteiten van schatten zal kunnen blijven uitoefenen maar het zorgt er wel voor dat enkel personen die aan bepaalde erkenningsvoorwaarden voldoen, zich “vastgoedtaxateur” zullen mogen noemen. Vooralsnog ontbreekt een vergelijk over de manier waarop deze bescherming in de praktijk geïmplementeerd zou moeten worden.

In België bestaat daarenboven geen algemene norm die de uitvoering van schattingsopdrachten regelt. De methodes en terminologie mogen in principe vrij toegepast worden naar goeddunken van de schatter en binnen het kader van de contractuele overeenkomst met zijn opdrachtgever.

Enkel in uitzonderlijke gevallen voorziet de wetgever in richtlijnen met betrekking tot de te hanteren terminologie en rapportering van schattingsresultaten. Dit is bv. het geval voor de waardering van de vastgoedportefeuille van beursgenoteerde bedrijven, die volgens IAS/IFRS-standaarden3 moet gebeuren (zie verder). Voorafgaande schattingen bij de nalatenschap mogen enkel uitgevoerd worden door landmeter-experten die het kwaliteitscharter schattingen ondertekend hebben4.

3.2 Taxatiestandaarden 1.1.4

Kamer van Vastgoed-experten (KAVEX)  www.kavex.be

In België is de KAVEX-taxatienorm de enige richtlijn met betrekking tot de uitvoering van schattingsopdrachten. Deze richtlijn wordt opgelegd aan de eigen leden maar is geenszins dwingend voor schatters die niet bij deze beroepsorganisatie aangesloten zijn.

Vreemd genoeg legt de richtlijn de toepassing van een schattingsmethode op (hierna besproken als de KAVEX-schattingsnorm die overeenstemt met de analytische methode zoals deze behandeld werd in het algemenen opleidingsonderdeel Waardebepaling).

Eerlijkheidshalve dient opgemerkt te worden dat deze richtlijn inhoudelijk niet opweegt tegen de richtlijnen die opgesteld worden door internationale beroepsverenigingen zoals RICS, TEGOVA of IVSC5. Met betrekking tot schattingen dienen de regels van goed vakmanschap dan ook bij voorkeur afgetoetst te worden aan de RICS-standaarden, waardoor de KAVEXtaxatienorm sterk aan belang inboet.

3

IAS/IFRS = International Accounting Standards / International Financial Reporting Standards.

4

Art. 3.3.1.0.9 Vlaamse Codex Fiscaliteit IVSC = International Valuation Standards Council

5

7

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.1.5

International Valuation Standards Council (IVSC)  www.ivsc.org

IVSC is een Amerikaans normeringsinstituut dat zich tot doel heeft gesteld om een referentiekader voor schattingsopdrachten op te stellen en te verspreiden.

Dit instituut is toonaangevend in die zin dat andere beroepsverenigingen en normeringen (waaronder RICS en IAS/IFRS) de begripsomschrijvingen opgesteld door IVSC overgenomen hebben.

1.1.6

Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)  www.rics.org

is een beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals die in 1868 opgericht werd in het Verenigd Koninkrijk. Intussen is het RICS uitgegroeid tot een internationale vereniging met meer dan 100.000 leden (te herkennen aan de titel MRICS of FRICS). RICS is voornamelijk bekend om de RICS Valuation Standards, beter bekend als “The Red Book”.

In deze publicatie worden zowel ethische principes, praktische richtlijnen en begripsomschrijving met betrekking tot schattingsopdrachten verzameld. Deze richtlijnen worden opgelegd aan de leden van de beroepsvereniging maar ze zijn op zich geen wettelijk afdwingbare norm. Ze moeten beschouwd worden als een referentie voor “best practice” bij het uitvoeren van schattingsopdrachten (Shapiro, Davies, & Mackmin, 2009).

De richtlijnen van RICS omvatten geen voorkeur voor de ene of de andere schattingsmethode maar in verschillende “guidance notes” (GN) wordt uitgeweid over de aandachtspunten bij de toepassing van een aantal schattingsmethodes en de minimale vereisten die daarbij aan rapportering gesteld moeten worden.

De opleiding Vastgoed aan HoGent is RICS-geaccrediteerd. De principes en definities in deze syllabus zijn zo veel mogelijk gebaseerd op de inhoud van de RICS Valuation Standards. (De Ceuster & De Vos, 2018) besteden het volledige hoofdstuk 8 van het handboek aan de inhoudelijke invulling van de RICSwaarderingsstandaarden.

Als tegenhanger van RICS kan TEGOVA vermeld worden. figuur 2 - The Red Book

 courseware Chamilo

3.3 Voorafgaande schattingen volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit De Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) voorziet dat een gratis schatting aangevraagd kan worden om de waarde van een onroerend goed in de nalatenschap te bepalen. In dit geval wordt de waarde van het pand berekend door eigen schatters van de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL). De uitkomst van de schatting is bindend en wordt gebruikt als basis voor de berekening van de successierechten.

Art. 3.3.1.0.9 VCF voorziet ook de mogelijkheid dat de erfgenamen hiervoor een eigen schatter-expert aanstellen als alternatief voor de schatting door VLABEL. Deze experten-schatting zal door de fiscus aanvaard worden indien voldaan wordt aan een aantal voorwaarden: -

Het schattingsverslag moet gemotiveerd zijn Het schattingsverslag moet toegevoegd worden bij de aangifte van de nalatenschap Het schattingsverslag is opgesteld door een erkend schatter-expert.

Om in aanmerking te komen voor deze erkenning moet de schatter de nodige beroepskwalificaties aantonen en een kwaliteitscharter ondertekenen.

8

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Enkel erkende schatters-experten kunnen bij VLABEL vergelijkingspunten opvragen voor gebruik bij een voorafgaande schatting.

3.4 International Accounting Standards (IAS) / International Financial Reporting Standards (IFRS)  www.iasplus.com IAS en IFRS zijn richtlijnen op het gebied van accountancy en de rapportering van jaarrekeningen en financiële resultaten van bedrijven. De doelstelling is om eenduidige richtlijnen op te stellen met betrekking tot de berekening van verschillende posten in de jaarrekening en balansen van internationale bedrijven. IAS (en IFRS als het op rapportering aankomt) gelden meer en meer als internationale richtlijn en worden stelselmatig ingevoerd in de nationale wetgeving van verschillende landen.

In België zijn de IAS/IFRS niet algemeen van toepassing maar de richtlijnen worden wel opgelegd met betrekking tot de jaarrekeningen van beursgenoteerde bedrijven (waaronder ook de GVV’s6). Schatters die schattingsopdrachten krijgen van beursgenoteerde bedrijven zullen bij de uitvoering van hun opdracht rekening moeten houden met deze standaarden.

Slechts een beperkt aantal van deze richtlijnen hebben betrekking op de waardering van onroerend goed binnen de vennootschappen: • IAS 16 behandelt onder meer de waardering van onroerend goed in eigen gebruik van de onderneming. Dit wordt naar keuze in de jaarrekening opgenomen op basis van een fair value berekening (reële waarde) of op basis van een kostenbenadering. De kosten omvatten alle uitgaven die gespendeerd werden om het goed aan te kopen of op te richten en aan te passen naar de staat die het beoogde gebruik toelaat. Herwaardering van de reële waarde gebeurt conform IFRS 13.

• IAS 40 behandelt de waardering van vastgoedbeleggingen. Ook deze worden naar keuze in de jaarrekening opgenomen op basis van een fair value berekening (reële waarde) of op basis van een kostenbenadering.

• In IFRS 13 wordt het begrip “reële waarde” gedefinieerd en wordt aangegeven welke informatie door de schatter meegedeeld moet worden bij waarderingen tegen reële waarde.

Reële waarde is de prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen of die zou worden betaald om een verplichting over te dragen in een regelmatige transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum.

Deze definitie leunt dicht aan bij de definitie van martkwaarde, Net zoals marktwaarde houdt de waardering tegen reële waarde zowel rekening met de staat en locatie van het goed, als met eventuele beperkingen op de verkoop of het gebruik van het goed. Bij de beoordeling van reële waarde wordt uitgegaan van het maximaal en optimaal gebruik van het onroerend goed. Dit is het gebruik dat fysiek mogelijk is, wettelijk toegestaan is en financieel haalbaar is, en resulteert in de hoogste waardering.

Bij de waardering moeten waarderingstechnieken gebruikt worden die in de gegeven omstandigheden geëigend zijn en waarvoor voldoende relevante en waarneembare gegevens beschikbaar zijn.

3.5 Capital Requirements Regulation Hypotheekverstrekkers worden verplicht om een waardebepaling te laten uitvoeren van het pand waarop een hypotheek in hun voordeel gevestigd wordt en deze portefeuille driejaarlijks te laten herwaarderen door een onafhankelijke schatter.

6

Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV) zijn vennootschappen die onderworpen zijn aan een

bijzonder statuut, vergelijkbaar met de REITs in Angelsaksische landen.

9

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3.6 Status quaestionis van het vakgebied De richtlijnen die door internationale beroepsvereniging (zoals o.m. IVSC en RICS) vooropgesteld worden zijn niet wettelijk bindend maar het is aangewezen om bij de uitvoering van schattingsopdrachten deze principes in acht te nemen als regels voor best practice. De inhoud van deze syllabus werd zoveel mogelijk afgestemd op de richtlijnen van RICS The Red Book en internationale vakliteratuur.

In Nederland werd in 2012 op initiatief van NBA (Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) het Platform Taxateurs en Accountants opgericht, met als doelstelling om de opbouw en uitwerking van waardebepalingen beter af te stemmen op de concrete noden van accountants. Dit platform resulteert in een nota met 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, waarbij de aanbevelingen van verschillende internationale standaarden gebundeld worden ( courseware Chamilo).

Voor verdere lectuur wordt doorverwezen naar volgende werken: • Lusht, K. M. (2012). Real Estate Valuation. Principles and Applications: KML Publishing.

• Millington, A. F. (2001). An Introduction to Property Valuation: Elsevier Science.

• Ling, D. C., & Archer, W. R. (2009). Real Estate Principles: A Value Approach: McGraw-Hill Irwin.

• ten Have, G. G. M. (2007a). Taxatieleer Vastgoed 1. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv.

• ten Have, G. G. M. (2007b). Taxatieleer Vastgoed 2 (4e ed.). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv.

10

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4

Het waarderingsproces

4.1 Overzicht Volgens de regels van best practice zal iedere schattingsopdracht min of meer in vijf stappen verlopen, beginnend met de afbakening van de schattingsopdracht (welke informatie wordt gevraagd?) en de analyse van het te schatten goed (wat moet geschat worden?).

De opdracht eindigt met het opmaken van een onderbouwd schattingsverslag waarin de bevindingen van de schatter op een overtuigende manier in één cijfer meegedeeld worden.

figuur 3 - schema schattingsproces (gebaseerd op (Lusht, 2012))

4.2 Stap 1 – de opdracht afbakenen Het vaststellen van de opdracht is zeker zo belangrijk als het uitvoeren van de opdracht (ten Have, 2007).

Aangezien het wettelijke kader grotendeels ontbreekt wordt de manier waarop de schatter zijn opdracht uitvoert bepaald door de overeenkomst tussen de schatter en zijn opdrachtgever. De voorwaarden en richtlijnen waaronder de schatting uitgevoerd zal worden, worden (idealiter voorafgaand aan de schatting) in overleg tussen de schatter en zijn opdrachtgever vastgelegd in de contractuele bepalingen.

De opdracht van de schatter is echter een aanneming van diensten waarbij de wetgever ervan uitgaat dat de opdrachtgever leek is in de technische materie. Het behoort dus aan de schatter om de voorwaarden en omstandigheden van de waardebepaling duidelijk aan zijn opdrachtgever door te geven, zodat hierover geen onduidelijkheid zou kunnen ontstaan.

(De Ceuster & De Vos, 2018) besteden in hoofdstuk 3 van het handboek aandacht aan de relatie tussen de schatter en zijn opdrachtgever, en de noodzaak om de omstandigheden waarin de waarin de waardebepaling uitgevoerd wordt, voorafgaandelijk vast te leggen.

11

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

In hoofdstuk 8 van het handboek (De Ceuster & De Vos, 2018) wordt aangegeven op welke manier dit vertaald wordt in de RICS-waarderingsstandaarden.

1.1.7 WAARDEBEGRIP EN PEILDATUM: Het belang van de basis van de waarde en een duidelijke afbakening van het waardebegrip werd hiervoor al aangehaald.

De peildatum is het tijdstip waarop de waarde van het onroerend goed berekend wordt.

Doorgaans is dit de datum waarop de waardebepaling uitgevoerd wordt.

De waardebepaling betreft steeds een momentopname in de tijd en ze dient regelmatig up to date gebracht te worden in functie van wijzigingen allerhande, bv. wijzigingen in de markt van vraag en aanbod, wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen, wijziging van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed, wijziging tussen belanghebbenden enz.

Het kan voorkomen dat een opdrachtgever geïnteresseerd is in de waarde van een onroerend goed op een welbepaald tijdstip in het verleden, bv. het tijdstip van overlijden van de vroegere eigenaar bij schattingen in het kader van nalatenschap of de datum van de echtscheiding bij boedelverdeling.

Indien de peildatum niet gespecificeerd wordt moet aangenomen worden dat deze samenvalt met de datum van de mededeling van het schattingsverslag. Indien de waarde berekend werd ten opzichte van een ander tijdstip zal dit invloed hebben op het waardebegrip en moet dit vanzelfsprekend zeer duidelijk in de conclusies van het verslag opgenomen worden.

1.1.8 AFBAKENING VAN HET TE SCHATTEN OBJECT: De afbakening van het object omvat de analyse van het vastgoedobject zelf.

Deze analyse blijft niet beperkt tot de opsomming van de fysische kenmerken van het onroerend goed (afmetingen, aard en bouwfysische staat), maar omvat minstens ook het onderzoek naar de invulling van de gebruiksrechten.

1.1.9 AFBAKENING VAN DE SCHATTINGSOPDRACHT: Een schatting moet aan een aantal eisen voldoen om dienstig te zijn in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever. Een schatting is immers enkel juist wanneer zij haar doelpubliek zal overtuigen. Zij moet met andere woorden onderbouwd en duidelijk zijn.

Dit houdt onder meer in dat de werkwijze van de schatter gedocumenteerd en verantwoord moet worden, zodat controle en nazicht achteraf door derden mogelijk blijft. Dit is geen probleem zolang de schatter zich kan baseren op feitelijke omstandigheden die objectief vastgesteld en vastgelegd kunnen worden. In vele gevallen kunnen echter niet alle parameters van de waardebepaling afgeleid worden uit de feitelijke vaststellingen. In dat geval zal het uitgangspunt van de waardebepaling niet tastbaar zijn of niet feitelijk vastgesteld kunnen worden en zal de schatter gebruik maken van aannames die vooraf met de opdrachtgever besproken moeten worden.

Aannames zijn de veronderstellingen die binnen het kader van de waardebepaling voor waar aangenomen worden.

Aannames bepalen mee de definitie van het vastgoedobject en maken deel uit van de basis van de waardebepaling. Deze aannames dienen dan ook steeds duidelijk omschreven te worden in het schattingsverslag (zij maken onlosmakelijk deel uit van de waardebepaling en zijn noodzakelijke informatie om de berekende waarde juist te kunnen interpreteren).

Aannames mogen zeker niet verward worden met exoneraties, veronderstellingen of gissingen die de schatter zou maken omdat hij (al dan niet wegens overmacht) slechts onvolledige vaststellingen over de aard van het vastgoedobject kon maken. Zo gebeurt het te vaak dat het volume van te schatten woningen enkel berekend wordt op basis van een 12

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

visuele inschatting van de hoogte van het gebouw. De willekeurig bepaalde hoogte is in dit geval zeker geen “aanname”, wel een onnauwkeurigheid. Indien onnauwkeurigheden niet vermeden kunnen worden zullen zij aanleiding geven tot een waarschijnlijkheidsprognose (foutmarge op de uitkomst) of een waardebepaling “onder voorbehoud”, maar zij kunnen in geen geval als “waar” of “juist” verondersteld worden.

4.3 Stap 2 – analyse van het vastgoedobject De schatter zal de factoren onderzoeken die de waarde van het vastgoedobject kunnen beïnvloeden. Deze analyse omvat minstens de eigenschappen van het vastgoedobject zelf, maar ook externe factoren zoals omgevingsfactoren, marktomstandigheden en het aangewezen gebruik van het goed moeten mee onderzocht worden.

1.1.10 OBJECTSPECIFIEKE FACTOREN: (De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 6. Productfactoren.

1.1.11 EXTERNE FACTOREN: (De Ceuster & De Vos, 2018), hoofdstuk 5. Marktfactoren.

1.1.12 OPTIMALE AANWENDING / HIGHEST AND BEST USE (HBU) De vraag naar een vastgoed hangt af van de potentiële gebruiksmogelijkheden en vooral van het actuele gebruik. In een goed functionerende markt zullen kopers en verkopers kennis hebben van de verschillende gebruiksmogelijkheden van het vastgoed. De waarde die in de markt realiseerbaar is, zal dan gebaseerd worden op het meest winstgevende gebruik.

De optimale aanwending (Eng.: best use) is de bestemming van het vastgoedobject die op basis van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten mogelijk is en zal resulteren in de hoogste waardering.

De schatter zal bij het vaststellen van de waarde rekening houden met de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit van het vastgoed.

Wanneer blijkt dat verschillende bestemmingen waarschijnlijk zijn (d.i. zowel wettelijk toegestaan als fysiek mogelijk), zal de schatter de waarde van iedere optie berekenen. Dit gebeurt telkens onder de aanname dat het vastgoedobject de variante bestemming heeft. De meest waarschijnlijke waarde (dit is meestal de hoogste waarde) die uit deze simulaties gevonden wordt, zal uiteindelijk weerhouden worden als uitkomst van de schatting. De optimale aanwending is dus nauw verbonden met de invulling van het waardeconcept.

Bij de studie naar de optimale aanwending zal de schatter niet alleen naar de mogelijkheden van het bestemmingsplan moeten kijken, maar ook naar de economische haalbaarheid voor het perceel in relatie tot de totale voorraad in de omgeving. Indien de aanname van de optimale aanwending zou resulteren in een overaanbod van een bepaalde economische bestemming in de onmiddellijke omgeving, dan zal de geschatte waarde van zowel het te taxeren perceel als die van de concurrerende percelen beïnvloed worden.

De basisvragen die bij de optimale aanwending aan de orde komen, zijn: •

is het voorgestelde gebruik realistisch en wenselijk?

•

is het alternatieve gebruik juridisch mogelijk of is er een redelijk vooruitzicht op een aanpassing waardoor het alternatieve gebruik juridisch mogelijk zal worden?

•

is het vastgoed fysiek geschikt voor het alternatieve gebruik of kan het fysiek als zodanig aangepast worden?

•

is het gesuggereerde gebruik financieel haalbaar?

13

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Als deze vier vragen over het alternatieve gebruik bevestigend beantwoord kunnen worden dringt de vraag zich op of het geselecteerde alternatieve gebruik het meest productief is van alle alternatieven die mogelijk zijn op het perceel.

Elk van de geschikte alternatieven wordt berekend en beoordeeld met de daartoe meest geëigende schattingsmethode. De uitkomsten van deze berekeningen en beoordelingen komen weer samen bij het eindoordeel van de schatting, nl. de uiteindelijke waardering van het goed.

(De Ceuster & De Vos, 2018) leggen in hoofdstuk 4 van het handboek uit hoe het concept HBU historisch geëvolueerd is en welke nuances de schatter kan maken bij de beoordeling ervan.

4.4 Stap 3 – vaststellen van de schattingsmethode De waardeberekening zelf gebeurt door toepassing van één of meer schattingsmethodes, waarvan een aantal verder in deze syllabus besproken zullen worden.

(De Ceuster & De Vos, 2018) benadrukken in hoofdstuk 7 van het handboek het belang van het gebruik van gestructureerde methodes bij de uitvoering van waardebepalingen.

Er is geen eenduidige gedragslijn of richtlijn die oplegt welke methode gebruikt moet worden.

De keuze van de methode hangt af van de omstandigheden van de schatting, de eigenschappen van het te schatten goed en/of de marktinformatie die beschikbaar is. In de meeste gevallen beoordeelt de schatter zelf welke methode of methodes het meest geschikt zal zijn, tenzij de opdrachtgever zelf een specifieke methode voorschrijft (een voorbeeld hiervan is de pro fisco waardering van vruchtgebruik, die in het voorlaatste hoofdstuk van deze syllabus aan bod komt).

De beschikbare schattingsmethodes kunnen gegroepeerd worden in drie verschillende benaderingen: 1. Comparatieve benadering of de methode van vergelijkingspunten (Eng.: sales comparison), waarbij ervan uitgegaan wordt dat de waarde van een vastgoedobject gelijk is aan de prijs van een vergelijkbaar goed en waarbij onderzocht wordt welk bedrag gespendeerd moet worden om op de vastgoedmarkt een vergelijkbaar goed aan te kopen.

2. Kostenbenadering (Eng.: cost approach), waarbij de waarde van een vastgoedobject berekend wordt op basis van de kostprijs om het onroerend goed nieuw op te richten (of te vervangen door een gelijkaardig onroerend goed). Bij deze aanpak wordt onderzocht welk bedrag gespendeerd moet worden om een gelijkaardig onroerend goed nieuw op te richten.

3. Inkomstenbenadering (Eng.: income approach), waarbij de waarde van een vastgoedobject berekend wordt op basis van verwachte toekomstige inkomsten uit het onroerend goed. (De Ceuster & De Vos, 2018) gebruiken in hoofdstuk 7 van het handboek het begrip “actualisatiemethode” om deze benadering toe te lichten.

4.5 Stap 4 – eindoordeel Het resultaat van de schatting is de formulering van één bedrag, nl. de waarde die de vraag uit de schattingsopdracht beantwoordt.

Indien bij de uitvoering van de schatting verschillende scenario’s van aannames en aanwending onderzocht werden, of indien verschillende schattingsmethodes naast elkaar toegepast werden, moeten alle waarde-indicatoren samengebracht worden in het eindoordeel van de schatter. Dit eindoordeel is misschien het moeilijkste onderdeel van de schatting omdat de schatter het evenwicht moet vinden tussen de rationele onderdelen van

14

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

de schatting (zoals de uitkomst(en) van de berekeningen) en de meer gevoelsmatige beoordelingen. De schatter moet onder meer een inschatting maken van de betrouwbaarheid van de gegevens waarop hij zich gebaseerd heeft, de relevantie van de gehanteerde berekeningsmethode en de kans dat aannames effectief gerealiseerd zullen worden.

Indien verschillende methodes toegepast worden om de marktwaarde van eenzelfde vastgoedobject te bepalen komt men doorgaans ook andere bedragen uit. Veelal hebben deze bedragen eenzelfde grootteorde -significante verschillen zullen verklaard moeten kunnen worden-, maar steeds rest de vraag welke van de bekomen uitkomsten de juiste is en als enig waardeoordeel opgegeven moet worden.

De schatter moet het belang van iedere berekening afwegen in functie van de opdracht, het gehanteerde waardebegrip en de kwaliteit van de gebruikte gegevens. Er zal een balans moeten ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. Concreet kent de schatter aan iedere becijferde uitkomst een probabiliteitsfactor toe die de kans uitdrukt dat de uitkomst volgens die methode juist zal zijn. De finale waardering wordt dan bij voorbeeld bekomen uit het gewogen gemiddelde van de verschillende uitkomsten:

figuur 2 - berekening van het eindoordeel uit het gewogen gemiddelde

De probabiliteitsfactor hangt af van de hoeveelheid beschikbare informatie, de betrouwbaarheid van de informatie en de aard en omvang van de aannames en veronderstellingen die in de geviseerde berekeningsmethode gebruikt werden. Is de schatter van oordeel dat één methode zeer zwak onderbouwd is dan zal de uitkomst die via deze methode bekomen werd een zeer lage probabiliteitsfactor krijgen. Methodes die zeer sterk onderbouwd zijn (door tal van betrouwbare gegevens) krijgen een hogere probabiliteit (waarde maximaal 1 of 100%).

4.6 Stap 5 – rapportering Het schattingsverslag is het sluitstuk van het schattingsproces. De schatter dient veel zorg te besteden aan het verslag want uiteindelijk is dit het document waarop de opdrachtgever zijn beslissing(en) baseert. Het verslag dient daarom alle elementen te behandelen die in het schattingsproces naar voren zijn gekomen.

15

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 2 Market evidence

In dit hoofdstuk zullen we het begrip vergelijkingspunt uitbreiden naar market evidence (marktgegevens).

Een vergelijkingspunt is een gedocumenteerde historische transactie, d.i. een gekende verkoop – of huurprijs van een onroerend goed op een gekend tijdstip.

De schattings-methode van vergelijkingspunten is volledig gebaseerd op het gebruik van vergelijkingspunten maar ook de schattingsmethodes uit de andere benaderingen maken optimaal gebruik van informatie die bekomen wordt uit observaties van de verschillende vastgoed deelmarkten.

In dit hoofdstruk worden eerst de principes van de methode van vergelijkingspunten (direct sales comparison, DSC) en werken met vergelijkingspunten in herinnering gebracht.

Dezelfde aandachtspunten zullen van toepassing zijn bij het gebruik en de beoordeling van market evidence in de schattingsmethodes uit de andere benaderingen.

1 Direct sales comparison (DSC) 1.1 Uitgangspunt Direct sales comparison is gebaseerd op vergelijking van een object waarvan de waarde bepaald moet worden met vergelijkbare objecten waarvan recente transactiegegevens gekend zijn: De waarde van het onroerend goed wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten.

De schatter zoekt gegevens op van recente verkopingen van vergelijkbare panden, zgn. “vergelijkingspunten” (Eng.: “comparables”).

Hij onderzoekt en analyseert de overeenkomsten en verschillen tussen het te schatten goed en de vergelijkingspunten. Door de verschillen uit de vergelijkingspunten weg te denken blijven enkel de overeenkomsten over en kan een waarde aan het te schatten goed toegekend worden.

Het uitgangspunt van de schattingsmethode is de one-price rule uit de economie: in een open markt kan verwacht worden dat gelijkaardige goederen verkocht zullen worden aan een gelijkaardige prijs.

De schattingsmethode steunt op de aanname dat een gerealiseerde verkoopprijs een betrouwbare indicatie is voor marktwaarde en dat de waarde van een onroerend goed bepaald kan worden door een vergelijkbaar onroerend goed waarvan een recente verkoopprijs gekend is in de plaats te stellen van het onroerend goed dat gewaardeerd moet worden (‘substitutie’). De onderliggende gedachte is enerzijds dat een kandidaat-koper niet bereid zal zijn meer te betalen voor de verwerving van het goed dan de prijs die hij zal moeten betalen voor een onroerend goed met dezelfde kenmerken, en anderzijds dat een kandidaat-koper bereid zal moeten zijn even veel te betalen voor de verwerving van het goed dan de prijs die andere kandidaat-kopers bereid zijn te betalen voor de verwerving van vergelijkbare panden.

16

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Direct sales comparison is de schattingsmethode die in de praktijk het meest toegepast wordt en die ook bij voorkeur toegepast moet worden indien voldoende betrouwbare vergelijkingspunten beschikbaar zijn.

1.2 Kanttekeningen bij toepassing van de methode Wanneer we de one-price rule en de uitgangspunten van de methode betrekken op vastgoed moeten we daar enkele kanttekeningen bij maken: De one-price rule werkt goed bij goederen waarvan voldoende gelijkaardige goederen beschikbaar zijn waarvan de prijs gekend is.

Vastgoed is een heterogene markt: geen twee onroerende goederen zijn volledig gelijk. Bij toepassing van de methode zal de schatter de onderlinge verschillen tussen het te schatten pand en de vergelijkingspunten cijfermatig moeten compenseren.

Vastgoed is geen transparante markt: Gegevens over gerealiseerde verkopen zijn niet vrij toegankelijk. Het aantal vergelijkingspunten waarover informatie gevonden kan worden zal beperkt zijn en de informatie die over de vergelijkingspunten beschikbaar is zal doorgaans onvoldoende zijn om alle aspecten ervan te beoordelen.

De nauwkeurigheid van de methode neemt af wanneer minder vergelijkingspunten beschikbaar zijn en/of wanneer er minder overeenstemming is tussen de prijsbepalende kenmerken van de vergelijkingspunten enerzijds en de kenmerken van het te schatten goed anderzijds. De nauwkeurigheid van de uitkomst hangt ook af van de betrouwbaarheid, de actualiteit en de beschikbaarheid van voldoende en voldoende gedetailleerde informatie.

Verschillen in verkoopprijzen kunnen ontstaan door allerlei oorzaken, zoals gebrek aan marktkennis bij de koper(s) en/of verkoper(s), een gelegenheidswaarde voor de koper en zelfs de datum waarop de in het vergelijk betrokken transacties tot stand gekomen zijn.

De taxateur zal met deze beperkingen rekening moeten houden en inventief een oplossing moeten zoeken om alsnog tot een onderbouwd waarde-advies te komen.

De taxateur zal niet alleen vergelijkingspunten moeten opzoeken, hij zal in tweede instantie ook de gevonden vergelijkingspunten beoordelen en de kenmerken van de weerhouden vergelijkingspunten nauwkeurig analyseren en de onderlinge verschilpunten (in gedachte) wegwerken (objectiveren van vergelijkingspunten, ponderen van de beschikbare gegevens).

De aandachtspunten hierbij zijn: -

Welke vergelijkingspunten komen in aanmerking?

Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de onderlinge vergelijking?

Hoe worden onderlinge verschillen cijfermatig verrekend?

Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?

Deze vragen worden in fine door de taxateur beantwoord. Aanbevelingen hieromtrent vinden we o.m. in de information paper IP 26/2012 Comparable evidence in property valuation van RICS ( courseware Chamilo). Ook andere normatieve documenten zoals IFRS 13 besteden aandacht aan dit probleem.

1.3 Welke vergelijkingspunten komen in aanmerking?

1.1.13 VERIFIEERBAAR EN BETROUWBAAR Een vergelijkingspunten is informatie over de verkoop van een vergelijkbaar onroerend goed en omvat gegevens over de prijs die betaald werd, de voorwaarden waaronder de verkoop tot stand gekomen was en de waardebepalende kenmerken van het onroerend goed.

De kwaliteit van een vergelijkingspunt wordt mee beoordeeld op de betrouwbaarheid van de bekomen informatie:

17

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Inzage in de authentieke akte op het bevoegd kantoor rechtszekerheid AAPD heeft de hoogste betrouwbaarheid met betrekking tot de betaalde prijs en de voorwaarden waaronder de verkoop tot stand gekomen is.

Een eigendomsakte geeft echter maar beperkte informatie over de fysieke kenmerken van het goed. Perceelsoppervlakte, afbakening van het goed en omvang van de eigendomsrechten worden doorgaans voldoende beschreven maar de bouwkundige staat en omgevingsfactoren worden niet opgenomen. Deze moeten in principe ter plaatse geverifieerd worden. De taxateur moet alert zijn voor wijzigingen die na verlijden van de akte aan het vergelijkingspunt doorgevoerd werden.

1.1.14 RECENT Vergelijkingspunten zijn recente transacties. Het is absoluut noodzakelijk dat de gedocumenteerde verkoop tot stand gekomen is binnen dezelfde marktomstandigheden die spelen op de peildatum van de schatting.

1.1.15 DEZELFDE UTILITEIT Een vergelijkingspunt moet dezelfde kenmerken hebben als het te schatten pand.

Onvermijdelijke verschillen zullen door de schatter beoordeeld en aangepast moeten worden. Hierbij worden de kenmerken van het vergelijkingspunt in gedachte aangepast zodat het vergelijkingspunt meer gelijkend wordt op het te schatten pand. De schatter maakt een eigen beoordeling over de aard en omvang van deze verschillen en past de weerhouden marktgegevens hieraan aan. Iedere aanpassing is een afwijking op het uitgangspunt van de schattingsmethode en houdt een risico in op onzuiverheden in het resultaat van de waardebepaling. De schatter zal deze beoordeling moeten maken vanuit het standpunt van de marktparticipanten, en niet vanuit zijn eigen individuele situatie.

Enkele aandachtspunten bij de beoordeling van de kwaliteit van een vergelijkingspunt: - de kenmerken van het vergelijkingspunt op het tijdstip van de verkoop/verhuur moeten voldoende gedocumenteerd zijn; - het aantal aanpassingen dat moet doorgevoerd worden moet zo beperkt mogelijk blijven; - de verschilpunten moeten comensurabel zijn, dit wil zeggen dat ze met een gemeenschappelijke maatstaf gemeten kunnen worden; - de onvermijdelijke aanpassingen moeten zo veel mogelijk beperkt blijven tot de kenmerken die minder invloed hebben op de waarde van een onroerend goed.

- er moet een objectieve basis zijn om de onderlinge verschilpunten cijfermatig te begroten.

Dit lukt goed bij kwantitatieve verschillen (dit zijn verschillen die in munteenheid uitgedrukt kunnen worden), zoals bv. de aan- of afwezigheid van een bijgebouw of technische installatie die cijfermatig beoordeeld kunnen worden op basis van de bouwkost.

Bij de beoordeling van kwalitatieve verschillen, zoals bv. verschillen in oriëntatie van de tuin of de aanwezigheid van storende omgevingsfactoren, zal de schatter gedwongen worden om een standpunt in te nemen over de mate waarin deze verschillen invloed hebben op de waarde van een onroerend goed.

18

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.4 Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking?

Bij een waardebepaling naar marktwaarde moeten de verschilpunten beoordeeld worden vanuit het standpunt van de marktparticipanten, niet vanuit het persoonlijke standpunt van de schatter of het standpunt van één individuele kandidaat-koper.

Een goed vergelijkingspunt heeft dezelfde utiliteit van het te schatten pand. De schatter moet zich de vraag stellen: Welke panden werden verkocht aan dezelfde doelgroep van kandidaat-kopers die geïnteresseerd zullen zijn om het te schatten pand te verwerven en welke kenmerken worden door deze doelgroep het meest geapprecieerd?

Bij residentieel vastgoed worden panden doorgaans vergeleken op basis van de volgende kenmerken, die al dan niet opgesplitst kunnen worden in verschillende deelaspecten: - objectspecifieke kenmerken:

afmetingen bouwtechnische staat uitrustingsniveau

- locatiefactoren:

ligging, ligging, (gemeente, wijk) ligging: bereikbaarheid en ontsluiting omgevingsfactoren

Naast de liggingsfactoren zijn de belangrijkste aspecten de beschikbare oppervlakte, de quality of build-factoren en de quality of life-factoren. Quality of build verwijst naar de bouwtechnische aspecten zoals ouderdom, duurzaamheid en vetusteit: in welke mate worden in de nabije toekomst kosten verwacht om de utiliteit van het gebouw in de toekomst te vrijwaren? Quality of life verwijst naar de mate waarin het onroerend goed tegemoet komt aan de behoeften van het doelpubliek. In de literatuur worden vaak de kenmerken bewoonbare vloeroppervlakte, gebouwconfiguratie (aantal slaapkamers, aantal badkamers), perceelsgrootte en bouwtechnische staat genoemd als meest ingrijpende waardebepalende factoren voor residentieel vastgoed, dit uiteraard binnen dezelfde locatiekenmerken.

Een tweede aspect is de mate waarin de verschillende kenmerken de waarde van een onroerend goed zullen bepalen. De schatter zal een gewicht moeten toekennen aan de invloed van elk van de weerhouden beoordelingscriteria. Hiervoor kan hij desgevallend teruggrijpen naar wetenschappelijke studies die op basis van hedonische regressie-analyse op een voldoende grote groep vergelijkingspunten statistischte conclusies trekken.

1.5 Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?

Het uitgangspunt is dat het vergelijkingspunt in gedachte aangepast wordt om beter te gelijken op het te waarderen pand. De schatter stelt zich de vraag welke aanpassingen aan het vergelijkingspunt zouden moeten doorgevoerd worden om dezelfde kenmerken te krijgen als het te schatten pand en beoordeelt de invloed die deze fictieve wijzigingen zouden gehad hebben op de gedocumenteerde verkoopprijs van het vergelijkingspunt.

Deze aanpassingen worden in verschillende stappen doorlopen. In eerste instantie moet geverifieerd worden dat de gedocumenteerde transactie heeft plaatsgevonden binnen dezelfde marktomstandigheden die van toepassing zijn op de peildatum van de waardebepaling. Gebeurlijke verschillen in de omvang van de zakelijke rechten, financieringswijze, omstandigheden van de transactie en tijdstip van de transactie worden eerst verrekend. Nadat de verschillen in marktomstandigheden weggewerkt zijn kunnen de onderlinge verschillen met betrekking tot de product- en liggingsfactoren geobjectiveerd worden.

De manier waarop deze verschillen cijfermatig verrekend worden is afhankelijk van de aard van de kenmerken die beoordeeld worden:

19

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.1.16 KWANTITATIEVE VERSCHILLEN Kwantitatieve verschillen zijn verschillen die in eenheden verrekend kunnen worden. De gedocumenteerde verkoopprijs van het vergelijkingspunt wordt aangepast op basis van de bouwkost of kostprijs van de gebouwelementen of installaties die het vergelijkingspunt meer of minder telt dan het te schatten pand.

Bij de cijfermatige beoordeling van kwantitatieve verschillen moet rekening gehouden worden met het marginaal grensnut: marktparticipanten zullen niet onbeperkt bereid zijn om meer te spenderen aan bijkomende hoeveelheden. De toevoeging van een tweede badkamer aan een woning met twee volwaardige slaapkamers zal door kandidaat-kopers geapprecieerd worden, maar de toevoeging van een derde, vierde, … badkamer zal als overbodig beschouwd worden en kandidaat-kopers zullen niet meer bereid zijn om de volledige waarde van deze overbodige badkamers aan de verkoper te vergoeden.

1.1.17 KWALITATIEVE VERSCHILLEN Kwalitatieve verschillen kunnen omgezet worden in een proportioneel aandeel in de waarde.

Hierbij moet het aandeel van verschillende kwalitatieve verschillen telkens op het geheel van de gedocumenteerde verkoopprijs berekend worden. Een voorbeeld: De schatter weerhoudt een vergelijkingspunt met beperkte verschilpunten ten opzichte van het te schatten pand. De verschilpunten zijn: minder gunstige oriëntatie van de tuin, de nabijheid van een supermarkt op wandelafstand en de aanwezigheid van een zwembad in de tuin.

Het zwembad is een kwantitatief verschil: het zwembad zal weggedacht worden bij het vergelijkingspunt en de verwachte kostprijs7 om een zwembad aan te leggen zal in mindering gebracht worden van de gedocumenteerde verkoopprijs.

De schatter vindt aanwijzingen dat een verschil in oriëntatie voor 2,5% bijdraagt aan de waarde van een onroerend goed en de nabijheid van een supermarkt bijdraagt voor 5%. De gedocumenteerde verkoopprijs van het vergelijkingspunt wordt met 2,5% verhoogd als correctie op de oriëntatie en met 5% verlaagd als correctie voor de afwezigheid van de supermarkt bij het te schatten pand. De geobjectiveerde verkoopprijs van het vergelijkingspunt wordt 100% + 2,5% ‐ 5% = 97,5%, en niet (100% * 1,025) * 0,95.

1.1.18 MATCHING PAIRS Matching pairs is een alternatieve techniek om onderlinge verschilpunten op een objectieve manier cijfermatig te beoordelen.

Nadat de verschilpunten in marktomstandigheden aangepast zijn (bv. op basis van indexering) wordt nagegaan welke kenmerken identiek zijn bij de verschillende weerhouden vergelijkingspunten. Kenmerken die gelijk zijn bij alle vergelijkingspunten worden ongewijzigd overgenomen en kunnen geschrapt worden uit het objectiveringsproces.

Matching pairs zijn vergelijkingspunten die onderling slechts op één parameter verschillen.

Alle andere kenmerken zijn identiek, dus is het onderlinge prijsverschil tussen deze twee vergelijkingspunten volledig en uitsluitend te wijten aan de verschillen in deze ene parameter. Dit uitgangspunt kan gebruikt worden om deze parameter kwantitatief te begroten en de verkoopprijs van de vergelijkingspunten te corrigeren.

Deze techniek kan herhaaldelijk toegepast worden tot alle onderlinge verschilpunten gecompenseerd werden en enkel gelijkenissen overblijven.

7

De verwachte kostprijs gecorrigeerd met de vetustiteit, zie module 3.

20

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.1.19 INTUÏTIEVE BENADERING: RANKING Indien de techniek van matching pairs niet mogelijk is (wat in de meeste toepassingen het geval zal zijn) en geen eenduidige informatie beschikbaar is om de kwalitatieve beoordeling objectief te onderbouwen, zal de schatter een afweging moeten maken om het te schatten pand te vergelijken met de verschillende weerhouden vergelijkingspunten. Men spreekt vaak over ponderen van vergelijkingspungen: het gewicht van iets bepalen op het gevoel.

In de praktijk wordt vaak een beperkt aantal vergelijkingspunten weerhouden. Na het proces van objectiveren worden de gedocumenteerde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten aangepast aan de kenmerken van het te schatten goed. In een ideaal scenario zijn alle onderlinge verschilpunten weggewerkt en zijn de geobjectiveerde verkoopprijzen van alle vergelijkingspunten gelijk. Ook dit zal in de praktijk zelden het geval zijn. De schatter zal de overblijvende verschillen in de geobjectiveerde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten nog moeten beoordelen.

Te vaak wordt een rekenkundig gemiddelde genomen. Dit is statistisch onderbouwd wanneer dit gemiddelde genomen wordt over een voldoende grote, relevante populatie van gegevens.

Toegepast op een beperkt aantal gegevens wil dit zeggen dat de schatter geen standpunt inneemt met betrekking tot de vergelijkbaarheid van het te schatten pand ten opzichte van elk van de weerhouden vergelijkingspunten.

De schatter moet een uitspraak doen over de oorzaak van de resterende verschillen (deze verschillen blijven bestaan omdat niet alle waardebepalende kenmerken in het objectiveringsproces betrokken werden en omdat de cijfermatige beoordeling van de verschilpunten niet volledig objectief zal gebeuren). Als alternatief voor een rekenkundig gemiddelde kan de schatter eventueel een gewogen gemiddelde nemen over de geobjectiveerde verkoopprijzen, waarbij hij vergelijkingspunten die dichter aanleunen bij de kenmerken van het te schatten goed proportioneel meer in rekening brengt.

Beter is om in woorden aan te geven welk van de weerhouden vergelijkingspunten na het objectiveringsproces het dichts aansluit bij de kenmerken van het te schatten pand, en de geobjectiveerde verkoopprijs van dit vergelijkingspunt over te nemen als marktwaarde van het te schatten pand. De schatter zal als het ware de geobjectiveerde vergelijkingspunten samen met het te schatten pand rangschikken op basis van de waardebepalende kenmerken.

De spreiding tussen de geobjectiveerde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten is dan een maat voor de kwaliteit van het objectiveringsproces: hoe kleiner deze spreiding, hoe vollediger en objectiever het objectiveringsproces doorlopen werd en hoe beter de waardebepaling volgens deze schattingsmethode onderbouwd wordt.

1.6 Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?

Zoveel mogelijk.

In de praktijk is deze methode alvast niet toepasbaar indien minder dan drie vergelijkingspunten beschikbaar zijn.

Meer genuanceerd kan gesteld worden dat het aantal vergelijkingspunten omgekeerd evenredig is met de kwaliteit van de weerhouden vergelijkingspunten.

Direct sales comparison zal tot betere resultaten leiden indien een beperkt aantal onderling onafhankelijke vergelijkingspunten met sterkt vergelijkbare kenmerken gebruikt wordt in plaats van een grotere groep vergelijkingspunten met onderling grotere verschillen.

Bij een kleinere groep onderling sterk gelijkende vergelijkingspunten zal het aantal aanpassingen dat in het objectiveringsproces doorgevoerd wordt beperkt blijven.

Technieken uit de statistiek kunnen gebruikt worden om de onderlinge samenhang en kwaliteit van de groep vergelijkingspunten te controleren.

21

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Statistische benadering 2.1 Gemiddelde waarde en standaarddeviatie Het rekenkundig gemiddelde van de gerealiseerde verkoopwaarde van een steekproef van vergelijkingspunten kan aangenomen worden als maat voor de marktwaarde van een onroerend goed.

Deze berekening zal nauwkeuriger zijn indien het gemiddelde genomen wordt over een populatie van onderling onafhankelijke maar sterk gelijkende gegevens.

Deze berekening zal nog verdedigd kunnen worden indien het gemiddelde genomen wordt over een voldoende grote populatie van gegevens waarbij de verschillen in min van de ene groep van vergelijkingspunten de verschillen in plus van andere vergelijkingspunten zullen uitvlakken.

Binnen de statistiek geven de variantie s² en de standaarddeviatie s van een populatie een beeld van de onderlinge spreiding van de gegevens binnen de populatie: variantie 𝑠

∑

̅ ²

standaarddeviatie 𝑠

∑

̅ ²

Binnen een normaal verdeelde populatie zal 68,2% van de gegevens gelegen zijn binnen een interval 𝑥̅ 𝑠 en 95,4% van de gegevens binnen een interval 𝑥̅ 2. 𝑠 .

Kleinere waarden van de standaarddeviatie wijzen op een grotere samenhang tussen de gegevens. Toegepast in de vergelijkende methode van waardebepaling wil dit zeggen dat de weerhouden vergelijkingspunten vergelijkbare informatie aanleveren en elkaar versterken. Bij het objectiveren van de vergelijkingspunten zullen minder aanpassingen doorgevoerd moeten worden en het resultaat van de waardebepaling zal meer betrouwbaar zijn.

Hogere waarden van de standaarddeviatie betekenen dat er grotere onderlinge verschillen zijn in de gedocumenteerde verkoopprijzen en dat meer en grotere aanpassingen nodig zullen zijn bij het objectiveren. Dit zal resulteren in een lagere betrouwbaarheid van het resultaat.

Deze berekening kan gebruikt worden om de vergelijkingspunten met de beste onderlinge samenhang te identificeren.

Hierbij kan Excel een dankbaar hulpmiddel bieden. Niet alleen kan de standaarddeviatie rechtstreeks berekend worden. De applicatie draaitabellen (pivot table) kan gebruikt worden om vergelijkingspunten met onderling vergelijkbare kenmerken te selecteren uit een grotere groep van marktinformatie.

2.2 Lineaire regressie De invloed van één prijsbepalende factor kan uit een reeks vergelijkingspunten berekend worden door toepassing van lineaire regressie.

Van de vergelijkingspunten kennen we de gerealiseerde verkoopprijzen yi (afhankelijke variabele) en de overeenstemmende waarden van de ene parameter xi die de prijs beïnvloed heeft (onafhankelijke variabele, bv. beschikbare oppervlakte VVO).

Indien we de variabelen (xi,yi) van alle vergelijkingspunten uitzetten in een xy-grafiek bekomen we een puntenwolk (figuur 1).

22

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Figuur 1 – puntenwolk

Via lineaire regressie zoeken we de vergelijking van de rechte y=ax+b die het beste compromis vormt tussen de punten van deze puntenwolk.

De berekening is gebaseerd op het principe dat de som van de kwadraten van de verschillende afstanden van de punten van de puntenwolk tot de regressielijn minimaal moet zijn.

De coëfficiënten a en b in de vergelijking van de gezochte rechte worden gegeven door:

𝑎 𝑏

.∑

∑

.

𝑦

.∑ ∑

.∑

𝑎. 𝑥̅

met:

∑

𝑥̅

en

𝑦

∑

Deze berekening kan eenvoudig in Excel uitgevoerd worden.

De correlatiecoëfficiënt r geeft aan in welke mate de gevonden regressielijn passend is in de puntenwolk, m.a.w. in welke mate de regressielijn een betrouwbaar alternatief voor de puntenwolk zal zijn. De waarde van deze coëfficiënt ligt altijd tussen -1 en 1. Neemt r een waarde aan dicht bij 0 dan is de correlatie zwak en het resultaat onbetrouwbaar. Waarden nabij 1 of -1 duiden op een sterke samenhang.

𝑟

∑ ∑

. ̅.

. . ̅

. ∑

.

Deze berekening kan gebruikt worden om de marktwaarde van het te schatten pand af te leiden in functie van één waardebepalende factor, bv. de marktwaarde in functie van de beschikbare vloeroppervlakte, berekend op basis van de onderlinge relatie tussen deze parameters zoals die vastgesteld wordt bij de groep van vergelijkingspunten. Deze methode geeft een meer nauwkeurig resultaat dan de berekening op basis van het rekenkundig gemiddelde van de verkoopprijs per eenheid vloeroppervlakte.

2.3

Student t-verdeling

De Student t-verdeling kan gebruikt worden om een prijsvork te bepalen waarbinnen een vooropgesteld percentage van een kleinere groep vergelijkingspunten gelegen zal zijn.

Op basis van een tabel kan het aantal standaarddeviaties afgeleid worden die het interval bepalen waarbinnen het vooropgestelde percentage van de gegevens valt.

23

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Figuur 2 – student t-verdeling

Om het interval te bepalen waarbinnen 50% van de gegevens gelegen is moet in de tabel kolom ‘25%’ (50% /2) en de rij (n-1) afgelezen worden, waarbij n het aantal vergelijkingspunten is dat beschikbaar is.

2.4

Meervoudige regressie (hedonische methode)

In de praktijk zal de prijs van een onroerend goed zelden door slechts één parameter beïnvloed worden. De hedonische benadering vertrekt van het uitgangspunt dat verkoopprijzen tot stand komen door de onderlinge inwerking van een veelheid aan verschillende invloedfactoren.

De techniek van enkelvoudige regressie voldoet niet meer zodra de invloed van verschillende onafhankelijken ingeschat moet worden. Om het hedonische prijsmodel op te stellen wordt gebruik gemaakt van meervoudige regressieanalyse.

We zoeken opnieuw het verband tussen een afhankelijke variabele, nl. de verkoopprijs Y van een onroerend goed, die nu afhankelijk gesteld wordt van meerdere onafhankelijke variabelen Xn. Doorgaans worden deze invloedfactoren gegroepeerd in een vijftal vectoren, dit zijn clusters van kenmerken waarvan verwacht wordt dat ze de afhankelijke op een vergelijkbare manier zullen beïnvloeden. Deze vectoren zijn structurele variabelen (objectspecifieke kenmerken), toegankelijkheidsvariabelen (ontsluiting en bereikbaarheid), buurtvariabelen (socio-, economische en demografische eigenschappen), omgevingsvariabelen (locatiekenmerken) en leefmilieuvariabelen (storende invloeden).

24

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

We zoeken zo veel mogelijk vergelijkingspunten waarvan de in aanmerking te nemen attributen gekend zijn of minstens op een betrouwbare manier afgeleid kunnen worden. De informatie m.b.t. de vergelijkingspunten moet aan volgende voorwaarden voldoen: - alle onafhankelijke variabelen die een relatie hebben met de verkoopprijs moeten opgenomen worden in de analyse; - de onafhankelijke variabelen moeten niet onderling samenhangend zijn; - de residuen moeten normaal verdeeld en onafhankelijk van elkaar zijn.

We zoeken het wiskundige verband Y = ʄ(Xi) tussen de prijs van de vergelijkingspunten en de onafhankelijke variabelen. Vaak wordt de basisvorm van het hedonische prijsmodel gegeven in semi-logaritmische vorm: 𝑙𝑛𝑌 Waarbij

Yi μ An Xi, n Bm di, m εi

𝜇

∑ 𝐴 . 𝑙𝑛𝑋 ,

∑

𝐵 .𝑑 ,

𝜀

= de verkoopprijs van het i-de vergelijkingspunt; = constante = het gewicht dat aan de n-de invloedfactor toegekend wordt; = hoeveelheid van het n-de kenmerk bij het i-de vergelijkingspunt; = het gewicht dat aan de m-de invloedfactor van de dummy toegekend wordt; = waarde van de m-de dummy bij het i-de vergelijkingspunt; = storingsterm bij het i-de vergelijkingspunt

Via een iteratief proces worden aan de parameters An en Bm de waarden toegekend die het best overeenstemmen met de beschikbare data.

Een voordeel van de hedonische methode is de betrouwbaarheid ervan. De analyses zijn controleerbaar en herhaalbaar. De uitkomsten zijn gebaseerd op raw data, zoals de vastgestelde verkoopprijzen. Het grootste nadeel van de hedonische methode is de omvangrijke databehoefte.

In de praktijk is het niet vanzelfsprekend om deze methode te gebruiken om de marktwaarde van één specifiek vastgoedobject te bepalen.

De methode wordt voornamelijk gebruikt om de prijsinvloed af te leiden van moeilijk observeerbare kwaliteiten, zoals bv. luchtkwaliteit, geluidsoverlast, … of om de prijsverschillen binnen een groter gebied nauwkeuriger in beeld te brengen.

Deze methode ligt ook aan de basis van verschillende Automated Valuation Models.

Een Automated Valuation Model (AVM) is een geautomatiseerd proces waarbij de waarde van een onroerend goed berekend wordt aan de hand van vergelijking met een omvangrijke database van vergelijkingspunten. De tussenkomst van een individuele schatter is hierbij niet vereist. De betrouwbaarheid van dergelijke modellen is recht evenredig met de hoeveelheid en betrouwbaarheid van de beschikbare vergelijkingspunten.

Dergelijke modellen werden ontwikkeld en zijn in gebruik in landen waar voldoende betrouwbare data over vastgoed deelmarkten beschikbaar is. De European AVM Alliance (EAA) stelt zich tot doel om de ontwikkeling van AVM te promoten en kwaliteitscriteria hiervoor op te stellen. Deze organisatie publiceert de European Standards for Statistical Valuation Methods (ESSVM). Ook in België werden AVM-modellen ontwikkeld maar de toepasbaarheid ervan wordt beperkt door de onbeschikbaarheid van voldoende betrouwbare gegevens.

25

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Market evidence in de verschillende benaderingen

Figuur 3 – market evidence

3.1 Vergelijkende methode Een vergelijkingspunt is een gedocumenteerde transactie van een onroerend goed op een gekend tijdstip.

De schattingsmethode direct sales comparison (DSC) is maximaal gebaseerd op vergelijkingspunten, waarbij de marktwaarde van een onroerend goed berekend wordt door vergelijking van het te schatten pand met beschikbare vergelijkingspunten.

Bij toepassing van deze methode wordt ook gebruik gemaakt van andere informatie die bekomen wordt uit observatie van de vastgoedmarkt. Om de impact in te schatten die de verschillende kenmerken hebben op de totale waarde van een onroerend goed zal de schatter beoordelen welke kenmerken voor de marktparticipanten doorslaggevend zijn in de prijsbepaling en door hen het meest geapprecieerd worden. Ook bij de beoordeling van de omvang van het marginaal grensnut zal de schatter steunen op de gedragingen van de marktparticipanten.

3.2 Kostenbenadering In de kostenbenadering wordt de marktwaarde van een onroerend goed bepaald aan de hand van de kostprijs om een vergelijkbaar onroerend goed nieuw op te richten.

26

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De bouw- en studiekosten worden beoordeeld op basis van voorbeelden uit het werkveld. Dit kunnen recente offertes en afrekeningen zijn van vergelijkbare projecten, maar ook prijsbibliotheken voor de inschatting van afzonderlijke aannemingsposten.

Ook de beoordeling van het uitgangspunt, nl. de mogelijkheid om een vergelijkbaar onroerend goed op te richten en de beschikbaarheid van vergelijkbare onroerende goederen op de vastgoedmarkt, worden beoordeeld op basis van marktobservatie.

3.3 Inkomstenbenadering Bij de inkomstenbenadering wordt gebruik gemaakt van markthuur die op zijn beurt begroot wordt op basis van de methode van vergelijkingspunten.

Voor de omzetting van markthuur naar netto huurinkomsten wordt het pand vergeleken met panden met vergelijkbare intensiteit van eigenaarsonderhoud.

Ook de leegstandsprognoses worden gemotiveerd aan de hand van observaties in de vastgoedmarkt, net zoals de inschatting van de invloed van diverse parameters zoals duurzaamheid, vetusteit, fiscaliteit, … op de huurmarkt.

De berekening van de verschillende kapitalisatieyields gebeurt aan de hand van de verhouding tussen huurwaarde en gerealiseerde verkooptransacties van vergelijkbare panden.

De inschatting van rendementsverwachtingen gebeurt rekening houdend met de verwachtingen en gedragingen van investeerders binnen hetzelfde marktsegment.

27

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 3 Kostenbenadering

1 Uitgangspunt De kostenbenadering gaat uit van het standpunt dat de waarde van een goed overeenstemt met de kostprijs om een gelijkwaardig goed te produceren. Toegepast op onroerend goed zijn dit de oprichtingskosten vermeerderd met de grondwaarde.

Het te schatten goed wordt als het ware vergeleken met een hypothetisch vastgoedobject dat de kenmerken heeft van een hedendaagse equivalent voor het te schatten goed. Het uitgangspunt is dat een kandidaat-koper voor de aankoop van het goed niet meer zou betalen dan de kostprijs om een gelijkwaardig goed nieuw op te richten.

Het uitgangspunt van de kostenbenadering kan in de praktijk slechts in twee situaties gevolgd worden: • voor het waarderen van uitzonderlijk vastgoed waarvoor geen vergelijkingspunten beschikbaar zijn en die geen commerciële exploitatie hebben is de toepassing van andere methodes niet mogelijk. In deze situaties biedt de kostenbenadering een laatste alternatief.

Dit type van vastgoed heeft normaal gezien een zeer lage venaliteit zodat in principe geen marktwaarde berekend kan worden. De weinige kandidaat-kopers voor dit soort vastgoed behoren doorgaans tot een publieke overheid of een organisatie zonder commercieel oogmerk. Concurrentie tussen kandidaat-kopers is onwaarschijnlijk en een kandidaat-koper zal steeds de oprichting van een nieuw gebouw op een andere locatie kunnen overwegen als alternatief voor de aankoop van een bestaand gebouw.

• de kostenbenadering kan wel voor marktwaardeberekening toegepast worden in situaties waarbij de build or buy-vraag geen duidelijk antwoord heeft. Dit is bv. het geval bij het schatten van industriële eigendommen gelegen op industrieterreinen waar nog voldoende percelen voorradig zijn. Ook hier is de oprichting van een nieuwbouw op een ander perceel een evenwaardig alternatief dat voor de kandidaat-koper in dezelfde mate beschikbaar zal zijn dan de aankoop van het bestaande te schatten goed.

28

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2

Herhaling: de analytische methode

2.1 Principe Bij toepassing van de analytische methode wordt de marktwaarde van een onroerend goed bepaald op basis van de herbouwwaarde (“reproduction cost”), dit is de nieuwbouwwaarde om eenzelfde constructie (met hetzelfde uitzicht en kenmerken) op te richten.

De bouwwaarde in de huidige toestand van de constructie wordt berekend door de gemiddelde vetusteit in mindering te brengen van de nieuwbouwwaarde.

De bouwwaarde in de huidige toestand vermeerderd met de waarde van de grond geeft de intrinsieke waarde van het onroerend goed.

In de analytische methode wordt de marktwaarde dan berekend door toepassing van een coëfficiënt venaliteit op de intrinsieke waarde.

Deze methode wordt in de praktijk zeer vaak toegepast als back-up bij de vergelijkende methode.

2.2 Inschatting van de bouwkosten Om de herbouwwaarde te berekenen wordt in de praktijk vaak gebruik gemaakt van tabellen met referentie eenheidsprijzen van bouwkosten voor verschillende types van onroerend goed zoals die in de literatuur gepubliceerd worden (dit wordt soms ook “het schattingsrooster” genoemd).

Een aantal kritische kanttekeningen hierbij: 1.

De aandachtige lezer begrijpt dat het gebruik van referentie eenheidsprijzen van bouwkosten voor vergelijkbare panden afwijkt van de notie herbouwwaarde en eigenlijk overeenstemt met de vervangingswaarde (“replacement cost”), dit is de nieuwbouwwaarde om de constructie te vervangen door een vergelijkbare constructie, een constructie met dezelfde utiliteit maar niet noodzakelijk met hetzelfde uitzicht en kenmerken.

Wanneer het te waarderen pand specifieke gebouwkenmerken vertoont zal de referentie eenheidsprijs uit het schattingsrooster hieraan aangepast moeten worden.

2.

Het schattingsrooster is gebaseerd op interne publicaties van verzekeringsmaatschappijen die dateren uit de jaren ’70 van de vorige eeuw.

- Bij toepassing van de analytische methode worden de referentie eenheidsprijzen wel geïndexeerd op basis van de ABEX-index.

- De schatter die gebruik maakt van het schattingsrooster moet zich bewust zijn van de specifieke kenmerken van de gebouwtypes waarvoor de referentieprijzen vermeld worden.

De referentieprijzen werden opgegeven voor een aantal gebouwtypes zoals die vaak aangetroffen werden in de jaren ’70.

Verbeteringen, uitbreidingen, aanvullingen, renovaties, … ten opzichte van de referentiepunten moeten altijd gecorrigeerd worden.

- Het schattingsrooster gaat uit van verzekerde waarde.

Bij totaalverlies zal de verzekeraar de schade aan de verzekerde vergoeden. Uit de juridische invulling van het begrip schade volgt dat deze vergoeding gelijk moet zijn aan het bedrag dat nodig is om de verloren gegane zaak opnieuw op te richten. Opdat de schadelijder zich niet zou verrijken wordt de waardevermindering door veroudering van de materialen afgetrokken van de nieuwbouwwaarde.

3.

De bouwkosten moeten begroot worden vanuit het standpunt van de marktparticipanten. Binnen de residentiële markt zijn de marktparticipanten natuurlijke

29

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

personen die BTW niet kunnen recupereren. De bouwkosten worden dan ook begroot inclusief BTW en inclusief alle accessoire kosten, zoals onder meer de studiekosten.

4.

De referentie bouwkosten uit het schattingsrooster gelden hetzij per oppervlakteeenheid (€ /m²), hetzij per volume-eenheid (€ /m³).

Eenheidsprijzen per oppervlakte-eenheid worden gebruikt bij panden waarvan de verdiepingshoogte representatief is voor het gebouwtype.

Gebouwtypes waarvan de verdiepingshoogte vaak kan afwijken van een representatie hoogte worden gerekend aan eenheidsprijzen per volume-eenheid.

In de literatuur vindt men verwijzingen naar een ‘gecorrigeerd volume’. Indien aanzienlijke verschillen in afwerkingsgraad vastgesteld worden tussen verschillende delen of bouwlagen van eenzelfde gebouw (bv. kelder ten opzichte van salon ten opzichte van slaapkamers) kan zeker verdedigd worden om een andere eenheidsprijs bouwkost te begroten voor de verschillende gebouwdelen. Doorgaans wordt deze correctie dan doorgevoerd in de hoeveelheden, d.i. een gecorrigeerd volume: gebouwdelen met een lagere afwerkingsgraad worden slechts aan een deel van hun werkelijke volume gerekend.

Indien de referentie eenheidsprijs uit het schattingsrooster gebaseerd is op een uitgemiddelde waarde voor het betreffende gebouwtype mag de techniek van gecorrigeerd volume uiteraard niet toegepast worden: in die gevallen zijn de verschillen reeds verrekend in de eenheidsprijs die dan toegepast moet worden op de volledige oppervlakte/volume van het te schatten onroerend goed.

2.3 Vetust(it)eit Het vraagstuk vetust(it)eit wordt verder in dit hoofdstuk uitvoerig behandeld.

2.4 Grondwaarde De waarde van de grond wordt berekend door toepassing van de methode van vergelijkingspunten.

In de praktijk wordt vaak nog een bedrag of percentage in mindering gebracht wegens de onbeschikbaarheid van de grond (‘bebouwde grond’). Dit strookt niet met het uitgangspunt van de schattingsmethode: wie nieuw wil bouwen als alternatief voor de aankoop op de secundaire markt zal eerst bereid moeten zijn om een bouwrijp (=onbebouwd) perceel te verwerven aan marktwaarde.

2.5 Coëfficiënt venaliteit Om de marktwaarde van een onroerend goed af te leiden uit zijn intrinsieke waarde is de aftoetsing aan de venaliteit een essentiële vereiste. Niet alles wat gebouwd wordt ligt even goed in de markt.

Jammer genoeg zijn er geen objectieve criteria om de venaliteit cijfermatig te begroten. Dit wordt al te vaak overgelaten aan “de deskundigheid en ervaring van de schatter” ...

30

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Depreciated Replacement Cost (DRC) 3.1 Uitgangspunt en toepassingsgebied De depreciated replacement cost is de kostprijs die op de peildatum van de schatting betaald moet worden om het te schatten goed te vervangen door een gelijkwaardig onroerend goed, verminderd met een aftrok voor de huidige verslechterde staat en veroudering: vervangingswaarde - vetustiteit op de constructie + grondwaarde = marktwaarde De theoretische basis van deze methode is niet complex maar de toepassing ervan in de praktijk is gespecialiseerde materie. De betrouwbaarheid van het resultaat hangt af van de juiste berekening van de vervangingswaarde en een juiste inschatting van de vetusteit.

Deze methode wordt in de praktijk toegepast voor de waardebepaling van uitzonderlijk vastgoed waarvoor geen of zeer weinig vergelijkingspunten beschikbaar zijn en waarvoor weinig kandidaat-kopers verwacht worden wanneer het onroerend goed op de markt gebracht zou worden. Denk hierbij bv. aan kazernes, ziekenhuizen, schoolgebouwen, enz …

Indien het onroerend goed nog wel herontwikkeld kan worden naar een andere bestemming moet het beschouwd worden als projectgrond en zal een waardebepaling op basis van residuele waarde een beter resultaat opleveren.

3.2 Aandachtspunten bij de berekening van de vervangingswaarde De vervangingswaarde is de kostprijs om op peildatum van de schatting een gelijkwaardig onroerend goed op te richten.

Dit is niet de nieuwbouwwaarde om het onroerend goed in dezelfde vorm opnieuw op te bouwen. De gelijkwaardigheid van het hypothetische vergelijkingspunt wordt afgetoetst aan zijn utiliteit, nut en rendement – dus niet noodzakelijk aan zijn uiterlijke kenmerken.

Dit impliceert dat de vervangingswaarde in principe geen rekening houdt met specifieke kosten om historische bouwstijlen te reconstrueren. Enkel indien het historische aspect van de opstallen onlosmakelijk verbonden is met de bestemming (en dus een representatiewaarde heeft) wordt de vervangingswaarde berekend als de herbouwwaarde van de opstallen. Opgelet: ook indien het historische aspect van de opstallen volledig losstaat van de bestemming van het gebouw moet de schatter nagaan of het gebouw geen bijzondere erfgoedwaarde heeft.

De vervangingswaarde omvat alle kosten die normaal te verwachten zijn om het onroerend goed te vervangen door een gelijkwaardig goed, dit is met inbegrip van studiekosten, nietrecupereerbare BTW, gebruikelijke financiering, enz ... Een verschillende fiscale behandeling van kopen enerzijds en bouwen anderzijds zal eveneens in de vervangingswaarde verrekend moeten worden.

De berekening wordt gemaakt op basis van huidige bouwkosten en behoort tot het gespecialiseerde domein van de bouwkostencalculatie. Referentie-eenheidsprijzen zijn onder meer beschikbaar in volgende bronnen:     

Bouwunie. Calculatienormen en richtprijzen voor de woningbouw.

UPA – BUA. Borderel van eenheidsprijzen.

Aspen. Index Pro. ABEX borderel van eenheidsprijzen Archindex: syntheseprijzen nieuw- en vervangbouw woningen

31

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De bouwkosten zijn onder meer afhankelijk van loonkosten en taksen, waardoor referentieprijzen uit internationale bronnen niet bruikbaar zijn.

Indien de schatter beroep doet op referentieprijzen of vergelijkingspunten van bouwkosten moeten deze geïndexeerd worden op basis van de ABEX-index.

3.3 aandachtspunten bij de berekening van de grondwaarde Bij de berekening van de grondwaarde geldt hetzelfde principe. Binnen de kostenbenadering is de grondwaarde niet de waarde van het gronddeel van het te schatten goed, maar wel de kostprijs om een gelijkwaardig perceel te verwerven. Een gelijkwaardig perceel is een perceel waarop dezelfde bestemming met eenzelfde productiviteit uitgebaat kan worden. De gelijkwaardigheid wordt beoordeeld op basis van utiliteit en productiviteit op basis van hedendaagse normen en reglementeringen.

Voorbeeld: We schatten een fabriek op een perceel van 4ha gelegen langs een spoorlijn, binnen de bebouwde kom van een stad. Door de ontwikkeling van efficiëntere productietechnieken zijn vandaag slechts 3ha bouwgrond nodig om dezelfde productie te kunnen realiseren. De aanvoer van grondstoffen en afvoer van afgewerkte producten gebeurt niet meer per trein maar wel per boot. De ligging binnen een bebouwde kom is historisch gegroeid maar stemt niet overeen met de huidige opvattingen over goede ruimtelijke ordening.

De grondwaarde wordt berekend als de kostprijs om op datum van de schatting een perceel van 3ha industriegrond in havengebied te kopen.

Opgelet: indien reconversie naar een woonbestemming mogelijk is wordt de grondwaarde als projectgrond beschouwd en berekend volgens de methode van residuele waarde.

De grondwaarde omvat alle kosten die de kandidaat-koper normaal zal moeten betalen om het alternatieve perceel te verwerven, dit is met inbegrip van de transactiekosten. Indien het alternatieve perceel kenmerken heeft die de normale bouwkost beïnvloeden zal deze impact op de berekende vervangingswaarde ingecalculeerd worden (bv. de aanwending van grondverbeteringstechnieken, bodemsanering, beperkte bereikbaarheid voor bouwkranen, etc.).

Bijzondere aandacht moet besteed worden aan de aanwezigheid van ongebonden grond, dit is grond die niet gebruikt wordt voor de exploitatie maar wel deel uitmaakt van het te schatten goed. De waarde van deze ongebonden grond is geen onderdeel van de berekening volgens de kostenbenadering en moet afzonderlijk begroot worden, in zijn optimale aanwending.

32

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4 Vetust(it)eit 4.1 Begripsomschrijving Vetustiteit is de waardevermindering van de opstallen ten opzichte van hun nieuwbouwwaarde, dit is het verschil tussen de nieuwbouwwaarde en de huidige waarde van de opstallen (Ling & Archer, 2009).

De vetustiteit is de minderwaarde die het gevolg is van een verminderde levensduur van het vastgoedobject. Deze levensduur is niet alleen afhankelijk van de fysieke kenmerken maar ook van de mate waarin het object verhandeld kan worden, een gebruikswaarde voor de eigenaar behoudt of kan voorzien in de behoefte van de samenleving of (groepen) individuen. De vetustiteit wordt dan ook toegeschreven aan de samenloop van vier factoren: 1.

2.

3.

4.

technische vetustiteit; functionele vetustiteit; economische vetustiteit; externe vetustiteit.

Een gebouw zal verouderen zodra het in gebruik genomen wordt, dit is het moment van oplevering dat de productiefase afsluit. Deze veroudering is geen probleem zolang de eigenaar en gebruiker er geen last van hebben.

Het prestatievermogen van een gebouw mag niet te ver afliggen van de eisen die door de gebruikers aan het gebouw gesteld worden. In principe voldoet het gebouw bij ingebruikname aan de eisen van de gebruikers en levert het de gewenste prestaties.

Dit prestatieniveau van het gebouw neemt echter af in de tijd terwijl de eisen die de gebruikers aan het gebouw stellen doorgaans toenemen. Om te vermijden dat een te grote divergentie ontstaat tussen de prestaties van het gebouw en de verwachtingen van de gebruikers kan ofwel overwogen worden om de prestaties van het gebouw naar boven toe bij te stellen (upgrading) ofwel om de verwachtingen van de gebruikers naar beneden toe te corrigeren (downgrading). Wanneer de eisen van de gebruikers niet naar beneden worden bijgesteld zullen geregeld ingrepen gedaan moeten worden om de prestaties van het vastgoedobject op het gewenste niveau te houden.

figuur 1 - divergentie van eisen en prestaties

1.1.20 TECHNISCHE VETUSTITEIT De technische levensduur is de tijdsduur waarbinnen het vastgoedobject de technische en bouwfysische prestaties kan leveren die nodig zijn om het gebouw te kunnen gebruiken en de veiligheid en gezondheid van de gebruikers te waarborgen.

De technische kwaliteit van de constructiedelen zal in de loop der tijd afnemen door het gebruik van het gebouw (slijtage), de intrinsieke veroudering van de materialen (verval) en negatieve invloeden van buitenaf (zoals de inwerking van vocht, UV, wind, enz.) tot het

33

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

gebouw niet meer beantwoordt aan de verwachtingen en het einde van de technische levensduur bereikt is.

Technische vetustiteit omvat de waardevermindering van de constructies door veroudering.

Deze waardevermindering zal grotendeels gecompenseerd kunnen worden door regelmatig en kwalitatief onderhoud (zowel dagelijks onderhoud als groot vervangingsonderhoud).

Figuur 2 - technische vetustiteit

De eisen die aan een gebouw gesteld worden nemen in de loop der tijd toe. Zodra het bouwtechnisch en bouwfysisch prestatievermogen van het gebouw lager zijn dan wat vereist wordt, zal een onderhoudsingreep nodig zijn. Regelmatig onderhoud zal de technische levensduur verlengen. Zodra de acceptatiegrens onderschreden wordt is meer ingrijpende actie vereist. Ofwel stelt men de eisen bij waaraan het gebouw moet beantwoorden (downgrading) ofwel wordt bijkomend geïnvesteerd om het gebouw te verbeteren (upgrading).

1.1.21 FUNCTIONELE VETUSTITEIT De functionele levensduur is de tijdsduur waarbinnen het vastgoedobject zal voldoen aan de functionele eisen van de gebruiker. Functionele vetustiteit is de waardevermindering van een constructie ten gevolge van veranderingen in smaak, voorkeuren, technische innovatie of marktstandaarden.

Figuur 3 - functionele vetustiteit

De functionele kwaliteit van een vastgoedobject vermindert onder invloed van wijzigende regelgeving en veranderende wensen en verwachtingen van de gebruikers. Er ontstaat een moment waarop de bestaande kwaliteit niet meer geaccepteerd wordt in het kader van het beoogde gebruik van het gebouw.

De eigenaar wordt geconfronteerd met een dilemma en kan ofwel investeren om het gebouw opnieuw in orde te brengen zodat de huidige functie verlengd kan worden, ofwel een nieuwe functie voor het gebouw zoeken, ofwel de levensduur beëindigen en het gebouw slopen.

34

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.1.22 ECONOMISCHE VETUSTITEIT De economische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de baten van het vastgoedobject voor de eigenaar hoger zijn dan de lasten, d.i. de periode waarin de actuele waarde van alle toekomstige inkomsten hoger is de actuele waarde van alle toekomstige uitgaven uit het gebouw. De levensduur van een gebouw eindigt zodra de eigenaar geen mogelijkheden meer ziet om een positief saldo tussen baten en kosten te creëren.

Figuur 4 - economische vetustiteit

1.1.23 EXTERNE VETUSTITEIT Externe vetustiteit weerspiegelt het waardeverlies onder invloed van nadelige omgevingsfactoren, of –eenvoudig gesteld- de achteruitgang van de buurt.

4.2 Berekening van de gemiddelde vetustiteit 1.1.24 EMPIRISCHE METHODES Voor de waardebepaling van woningen zijn diverse methodes en tabellen beschikbaar om de vetustiteit van constructies te berekenen, zoals onder meer de kruistabel die gebruikt wordt door verzekeraars of de tabel van Potin en de tabel van Hugenin. Deze methodes werden behandeld in het opleidingsonderdeel Waarderen: Residentiële markt en worden in deze syllabus niet hernomen.

Deze conventionele methodes werden opgesteld op basis van empirische gegevens met betrekking tot specifieke types van onroerend goed. Deze technieken kunnen niet gebruikt worden voor het bepalen van de vetustiteit van andere types vastgoed of andere gebouwtypologieën, of in atypische situaties waarin de functionele, economische of externe vetustiteit bepalend is.

1.1.25 LINEAIRE AFSCHRIJVING Vaak wordt vetustiteit berekend op basis van afschrijving van de waarde over een bepaalde termijn, meer bepaald de economische levensverwachting of duurzaamheid van het gebouw.

Deze duurzaamheid wordt berekend als de kortste van twee termijnen: de technische duurzaamheid of de economische duurzaamheid.

De technische duurzaamheid is de termijn waarbinnen het goed gebruikt zal kunnen worden, ongeacht de bestemming, zonder rekening te houden met de mogelijkheden op een grondige restauratie.

De economische duurzaamheid is de termijn waarbinnen het goed gebruikt zal kunnen worden in zijn huidige bestemming.

35

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Veelal wordt een vereenvoudigd uitgangspunt aangenomen waarbij verondersteld wordt dat het gebouw gedurende ieder jaar van zijn levensduur in dezelfde mate zal verslechteren. Dit is het principe van lineaire afschrijving: de vetustiteit wordt gelijkmatig gespreid over de volledige verwachte levensduur van het gebouw:

afschrijvingspercentage /j. 

(nieuwbouwwaarde  restwaarde) / levensduur % nieuwbouwwaarde

Hierbij is het verschil tussen nieuwbouwwaarde en restwaarde een maat voor de effectieve leeftijd van de constructie. De effectieve leeftijd is het deel van de economische levensduur dat al opgebruikt is en kan verschillen van de werkelijke leeftijd van de constructie.

Bij de inschatting van de effectieve leeftijd wordt onder meer rekening gehouden met de oorspronkelijke kwaliteit van de bouwmaterialen, de mate van onderhoud en eventuele verbeteringswerken die aan de constructie werden uitgevoerd. De beoordeling van effectieve leeftijd blijft afhankelijk van de interpretatie en ervaring van de schatter.

1.1.26 DEGRESSIEVE AFSCHRIJVING Het uitgangspunt van lineaire afschrijving stemt niet overeen met de realiteit. Het principe van degressieve afschrijving tracht hieraan tegemoet te komen.

Bij degressieve afschrijving wordt verondersteld dat het gebouw gedurende ieder jaar van zijn levensduur in eenzelfde verhouding zal verslechteren. Dit resulteert in een relatief grote afschrijving in het begin van de levensduur en kleinere afschrijvingen na verloop van tijd.

In de meeste gevallen zal de veroudering van een gebouw best benaderd worden door een S-curve, waarbij in de beginperiode een kleine vetustiteit in rekening gebracht wordt, die later in de levensduur van het gebouw vergroot en naar het einde van de levensduur opnieuw trager zal verlopen (onderstaande figuur, S-curve 1).

Figuur 5 - vergelijking van afschrijvingscurves (bron: RICS Red Book)

Voor sommige vastgoedobjecten, zoals bv. fabrieken, zal de vetustiteit dan weer benaderd worden door een omgekeerde S-curve, met een significante vetustiteit in de beginperiode, een afgevlakte curve tijdens het grootste deel van de levensduur en opnieuw een sterke vetustiteit op het einde van de levensduur zodra ook structurele aantasting begint op te treden (bovenstaande figuur, S-curve 2).

Een S-curve zal in de meeste gevallen de meest realistische benadering zijn, maar de exacte vorm van deze curve kan enkel bepaald worden door vergelijking met soortgelijke onroerende goederen. Indien de vorm van de S-curve enkel subjectief ingevuld kan worden,

36

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

zullen de lineaire of de degressieve afschrijving wellicht een even relevante benadering geven.

1.1.27 VETUSTITEIT TEN OPZICHTE VAN CONVENTIONELE AFSCHRIJVING Er kan nog opgemerkt worden dat de berekening van vetustiteit bij waardebepalingen niet hetzelfde is als boekhoudkundige afschrijving.

In België wordt het constructiedeel van gebouwen in de boekhouding doorgaans lineair afgeschreven over een periode van 33 jaar (24 jaar voor bedrijfsgebouwen). Dit houdt in dat de constructie na deze termijn geen waarde meer zouden hebben in de activa van de vennootschap.

Deze boekhoudkundige techniek stemt niet overeen met de werkelijkheid: vastgoed behoud doorgaans wel zijn waarde zodat herverkoop uit de vennootschap doorgaans zal resulteren in een significante meerwaarde van de marktconforme verkoopprijs ten opzichte van de boekhoudkundige waarde na afschrijving.

Op het gronddeel van vastgoedobjecten worden boekhoudkundig geen afschrijvingen gemaakt, net zoals vetustiteit nooit berekend wordt op het gronddeel.

4.3 Gedetailleerde berekening: break down methode 1.1.28 TECHNISCHE VETUSTITEIT VS. FUNCTIONELE VETUSTITEIT Technische vetustiteit omvat de waardevermindering van constructies door veroudering en wordt veroorzaakt door slijtage en verval van de gebouwelementen. Deze wordt doorgaans begroot door de waarde te vergelijken van een pand dat in dezelfde mate verouderd is met de waarde van een vergelijkbaar nieuw pand (vergelijking) of op basis van de verhouding tussen de ouderdom van het gebouw en zijn duurzaamheid.

Functionele vetustiteit is de waardevermindering van een constructie ten gevolge van veranderingen in smaak, voorkeuren, technische innovatie of marktstandaarden.

Bepaalde aspecten van functionele vetustiteit kunnen gecompenseerd worden indien voor de verouderde installaties een vervangingswaarde berekend wordt, in plaats van een herbouwwaarde. Zo kan bij voorbeeld de kostprijs voor het vervangen van een verouderde elektrische installatie door een zwaardere installatie in rekening gebracht worden in plaats van de kostprijs om de beperkte bestaande installatie te hernieuwen (zonder update).

Andere aspecten van functionele vetustiteit zullen echter moeilijker opgelost kunnen worden, zoals bij voorbeeld een verouderde indeling van een constructie.

Indien de constructiewaarde berekend wordt uitgaande van een gebouw met een andere, meer efficiënte indeling dan de indeling van het te schatten gebouw, dient de functionele vetustiteit ten gevolge van deze verouderde indeling niet opnieuw afzonderlijk in rekening gebracht te worden. Deze zit reeds verrekend in de lagere constructiewaarde.

1.1.29 INVLOED VAN BOUWGEBREKEN Een belangrijk aspect van het beoordelen van de staat van de opstallen is de inventarisatie van aanwezige bouwgebreken.

De schatter moet de gebreken vaststellen die het normale gebruik van de constructie zullen beperken en hij moet in principe nagaan of deze gebreken al dan niet symptomatisch zijn voor meer ingrijpende oorzaken, zoals bij voorbeeld de gedeeltelijke ongeschiktheid van de grond of abnormale trillingen.

De waardevermindering ten gevolge van bouwgebreken is niet noodzakelijk gelijk aan de kostprijs om deze gebreken te herstellen. In de praktijk moet een afweging gemaakt worden: indien de gebreken van aard zijn dat zij de normale verkoopbaarheid van de opstallen 37

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

verhinderen moet inderdaad de herstelkost in mindering gebracht worden van de marktwaarde.

Indien de gebreken “aanvaardbaar” zouden zijn binnen het beoogde gebruik van de opstallen moet eerder een genotderving berekend worden (in principe met inbegrip van de esthetische minderwaarde). Deze genotderving moet beschouwd worden als de billijke en passende compensatie voor de hinder die de normale last overtreft en die de bewoonbaarheid, verhuurbaarheid of exploitatie van de opstallen gedeeltelijk in het gedrang zal brengen. Deze beoordeling is sterk afhankelijk van de casuïstiek.

Indien de vastgestelde gebreken algemeen van aard zijn (bij voorbeeld de vaststelling van haarscheuren in het pleisterwerk verspreid over de volledige woning) worden zij doorgaans mee in rekening gebracht bij de algemene beoordeling van de technische vetustiteit en moeten zij niet opnieuw afzonderlijk als gebrek verrekend worden.

Singuliere of specifieke bouwgebreken worden bij voorkeur wel afzonderlijk in rekening gebracht omdat normaal gezien de herstelkost meer nauwkeurig berekend zal kunnen worden dan de (aleatoire) inschatting op basis van een percentage van de herbouwwaarde.

1.1.30 BREAK DOWN METHODE The Appraisal Institute stelt een methode voor om de impact van technische sleet en bouwgebreken zeer gedetailleerd te berekenen (Institute, 2008): De totale herstelkost wordt opgesplitst in drie groepen: 1. gebreken die hersteld kunnen worden; 2. gebouwelementen met een korte levensduur; 3. duurzame gebouwelementen.

De technische vetustiteit wordt dan berekend op basis van de herstelkost van de eerste categorie en de verhouding tussen ouderdom en levensduur van de andere elementen. In schema:

Figuur 3 - break down methode (bron: The Appraisal Institute)

De gebreken die hersteld kunnen worden, worden berekend op basis van de herstelkost.

De overige gebouwelementen worden ingedeeld in installaties met een lage levensduur en constructie-elementen met een lange levensduur.

38

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De constructie-elementen met een lage levensduur worden geïnventariseerd. Dit zijn doorgaans technische installaties of gebouwelementen waarvan de levensduur korter is dan de levensduur van de constructie zelf (draagstructuur), zoals onderdelen van HVACEinstallaties, automatische poorten, keuken- en badkamerinrichtingen, …, dakbedekking, buitenschrijnwerkelementen etc.

De bijdrage tot de vetustiteit van short-lived onderdelen wordt berekend door van elk onderdeel afzonderlijk de vervangingswaarde te vermenigvuldigen met de verhouding tussen de effectieve leeftijd en de verwachte levensduur van de installatie.

De bijdrage tot de vetustiteit van de constructie zelf wordt berekend door de nieuwbouwwaarde van de resterende constructiedelen op haar beurt te vermenigvuldigen met de verhouding tussen de effectieve leeftijd en de totale economische levensduur van de constructie.

Deze berekeningswijze heeft als voordeel dat zij gedetailleerd is en vrij goed gemotiveerd kan worden. Zij vereist wel een zeer goede bouwtechnische kennis van de schatter.

Opnieuw geldt dat de juistheid van de uitkomst rechtstreeks afhankelijk is van de performantie van de input gegevens, i.c. de inschattingen van herstelkosten en technische levensduur van gebouwelementen.

39

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

5 Residuele waarde Het principe van residuele waarde werd in het opleidingsonderdeel Investeringsanalyse toegelicht als rekenmethode om de investeringswaarde van een projectgrond te bepalen aan de hand van de geplande toekomstige ontwikkeling op de percelen.

Dezelfde techniek wordt ook toegepast binnen het werkdomein van waardebepaling:

5.1 Uitgangspunt en toepassingsgebied De residuele waardeberekening is van toepassing op vastgoedobjecten die een latente meerwaarde hebben indien ze verder ontwikkeld zouden worden, dit zijn de zogenaamde projectgronden.

Projectgronden kunnen bebouwd of onbebouwd zijn, maar ze hebben steeds de mogelijkheid (zowel uit juridisch als uit economisch standpunt) om herontwikkeld te worden tot vastgoedobjecten die qua bestemming en/of omvang verschillen van de bestaande situatie. De huidige marktwaarde van deze projectgronden wordt geschat in functie van de toekomstwaarde die ze kunnen verkrijgen na verdere ontwikkeling en optimalisatie.

Deze schattingsmethode gaat uit van de veronderstelling dat een kandidaat-koper bereid zal zijn om de waarde van de potentiële ontwikkelingen op het terrein te betalen, weliswaar verminderd met de kosten die hij nog zal moeten spenderen om deze ontwikkelingen te (laten) realiseren. De waarde van de projectgrond wordt aldus berekend uit de verwachte bruto verkoopopbrengsten van de toekomstige ontwikkelingen, verminderd met de bouw- en ontwikkelingskosten, de verkoopkosten en andere bijkomende kosten (afbraakkosten, bouwrijp maken van het terrein, studiekosten, enz.). bruto verkoopopbrengsten - ontwikkelingskosten - winstmarge ontwikkelaar = investeringswaarde projectgrond

Figuur 7 – residuele waarde (Peter J. Vlek)

40

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

5.2 Inschatten van de toekomstige aanwending De waardebepaling hangt in belangrijke mate af van een juiste inschatting van de mogelijkheden die de grond heeft: welke bestemmingen kunnen op het perceel gerealiseerd worden en wat is de maximale vloeroppervlakte die gerealiseerd zal kunnen worden?

De mogelijke bestemmingen en invulling van het terrein hangen in eerste instantie af van de vigerende (of te wijzigen) stedenbouwkundige voorschriften, maar ze moeten ook afgetoetst worden aan de vraag op de markt: de units die gerealiseerd kunnen worden moeten ook verkoopbaar zijn, rekening houdend met de omstandigheden die gelden op het ogenblik dat de units op de markt gebracht zullen worden.

In de meeste gevallen wordt gebruik gemaakt van de optimale aanwending of highest and best use (HBU). Dit is de invulling die wettelijk toegelaten is, fysiek (bouwtechnisch) mogelijk is, commercieel haalbaar is én daarbij ook resulteert in de hoogste waarde voor de grond.

Wanneer verwacht wordt dat deze optimale aanwending maar beperkte slaagkans heeft kan in de plaats gebruik gemaakt worden van de verwachte aanwending (expected use).

5.3 Begroten van de verkoopopbrengsten De verkoopopbrengsten zijn de geanticipeerde opbrengsten uit de verkoop van de te ontwikkelen units. Deze verkoopwaarde wordt berekend door vergelijking met relevante marktgegevens.

Het betreft een schatting van de toekomstige waarde van vastgoedobjecten die nog gerealiseerd moeten worden. Deze inschatting is sterk afhankelijk van de aangenomen kenmerken van de units die ontwikkeld moeten worden en houdt zo veel mogelijk rekening met het aanbod op de markt.

De aangenomen kenmerken beïnvloeden op hun beurt de bouwkost die voorzien moet worden om deze units te realiseren.

Daarnaast omvat de inschatting van de toekomstwaarde impliciet een prognose over de evolutie van de marktomstandigheden.

De bruto verkoopopbrengsten worden verminderd met de verkoopkosten, i.c. de makelaarscommissie die doorgaans 3% (excl. BTW) van de verkoopprijs bedraagt.

5.4 Begroten van de ontwikkelingskosten Doorgaans worden de ontwikkelingskosten begroot op basis van een drietal posten: • bouwgerelateerde kosten De bouwkosten worden doorgaans begroot op basis van een gemiddelde kostprijs per oppervlakte-eenheid. Het voorziene budget moet rekening houden met de beoogde afwerkingsgraad; deze zal -naast de ligging- de meest invloedrijke parameter zijn bij het bepalen van de haalbare verkoopprijs.

De bouwgerelateerde kosten omvatten naast de bouwkosten ook de studiekosten, kosten voor bouwrijp maken van het terrein en andere bouwgerelateerde kosten zoals omgevingsaanleg en voorbereidende werken om het perceel bouwrijp te maken.

• financiële kosten Bij de berekening van de investeringswaarde gaan we uit van de financiële structuur van de opdrachtgever van de schatting: het aandeel vreemd vermogen en de interestvoet en terugbetalingsmodaliteiten die de opdrachtgever onderhandeld heeft met zijn kredietverstrekker.

Bij marktwaardeberekeningen moeten we uitgaan van aannames die voor iedere hypothetische kandidaat-koper van toepassing zijn. In deze gevallen moet de schatter een 41

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

gebruikelijke verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen en een normaal te verwachten interestvoet voor de lening vooropstellen.

De financiële lasten kunnen eventueel afzonderlijk berekend worden voor de grondverwerving (te berekenen), de grondexploitatie en de bouwkosten.

In het werkveld circuleren modellen waarin de financiële kosten begroot worden op basis van een krediet met een looptijd van 1,5 jaar voor de helft van de bouwkosten.

• winstmarge van de projectontwikkelaar De winstmarge van de projectontwikkelaar mag afgetrokken worden van de verwachte opbrengsten. Bij berekeningen van investeringswaarde is dit de rendementsverwachting zoals deze meegedeeld wordt door de opdrachtgever (of door de schatter berekend wordt in functie van de specifieke omstandigheden die voor de opdrachtgever gelden).

Bij marktwaardeberekeningen is dit de normaal te verwachten rendementsverwachting, dit is het maximale rendement waarbij de verkoper verondersteld kan worden te willen verkopen en het minimale rendement waarbij de koper verondersteld wordt te willen aankopen (rekening houdend met de marktomstandigheden).

5.5 Evaluatie Deze schattingsmethode kan enkel toegepast worden bij eigendommen die een latente meerwaarde hebben. Dit zijn in principe eigendommen die op het ogenblik van de schatting nog niet volgens hun optimale aanwending gebruikt worden en waarbij een bepaalde investering zeer waarschijnlijk zal resulteren in een meerwaarde voor de investeerder.

Het risico dat de vooropgestelde meerwaarde niet gerealiseerd zou worden, wordt door de schatter ingecalculeerd in de aangenomen winstmarge.

Deze schattingsmethode balanceert tussen de berekening van een marktwaarde en een investeringswaarde: Bij worth-berekeningen gaat de schatter uit van de invulling die door de opdrachtgeverontwikkelaar vooropgesteld wordt. Ook de beoogde winstmarge, financiële kosten en bouwkosten kunnen afgestemd worden op de bedrijfsvoering van de opdrachtgever, maar het resultaat van de schatting is ‘slechts’ een investeringswaarde en is stricto sensu niet tegenstelbaar aan de verkoper.

Bij marktwaardeberekeningen moet de schatter zelf de “best use” of optimale aanwending voor het te schatten perceel bepalen. Bij de verdere uitwerking van de cijfers moet hij uitgaan van bouwkosten, financieringskosten en winstmarges die normaal van toepassing zullen zijn op de gemiddelde hypothetische kandidaat-koper.

In deze berekeningsmethode zal de investeringswaarde zeer snel afwijken van de marktwaarde. Dit maakt de residuele methode minder geschikt als schattingsmethode, hoewel ze zeer vaak gebruikt wordt voor de berekening van de investeringswaarde.

Een aanvullende bemerking: Indien het resultaat van een residuele marktwaardeberekening een negatieve waarde oplevert betekent dit geenszins dat het te schatten goed waardeloos zou zijn.

Niemand geeft grond gratis weg. Er is altijd een basiswaarde waartegen iemand bereid zal zijn om de grond aan te kopen, grond heeft altijd een zekere toekomstwaarde (“land banking”).

42

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

5.6 Uitbreiding van het toepassingsgebied Het uitgangspunt van de residuele methode kan ook gebruikt worden buiten het toepassingsgebied van projectgronden.

De residuele benadering houdt in dat de waarde van een onroerend goed in zijn huidige staat berekend wordt uit de gekende waarde van het onroerend goed in een andere fictieve staat, verminderd met de kosten die besteed moeten worden om het goed van zijn huidige toestand om te vormen naar de vooropgestelde fictieve toestand waarvan we de waarde kennen.

Bij waardebepaling volgens de methode van vergelijkingspunten wordt dit uitgangspunt gebruikt om kwantitatieve verschillen tussen vergelijkingspunten te objectiveren.

Dit uitgangspunt kan ook gebruikt worden om functionele en technische vetustiteit cijfermatig te begroten: Een woning met verouderde gebouwinrichtingen kan vergeleken worden met een recente woning waarvan de waarde gekend is, verminderd met de verwachte kostprijs om de verouderde gebouwinrichtingen te vervangen door hedendaagse inrichtingen en de constructie te renoveren.

Ook onderlinge verschillen in aanwending kunnen op deze manier cijfermatig begroot worden. Bij voorbeeld, de marktwaarde van een rijwoning kan berekend worden uit de gekende waarde van een handelspand met bovengelegen appartement, verminderd met de verwachte kosten om de woning om te vormen.

43

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 4 Inkomstenbenadering

1 Uitgangspunt De inkomstenbenadering gaat uit van de veronderstelling dat een vastgoedobject min of meer een zelfstandig inkomen oplevert. Deze inkomsten worden omgezet in een kapitaalbedrag, ofwel: welk kapitaal kan geïnvesteerd worden om aan een vooropgestelde rendementsverwachting te voldoen?

Dit vraagt een andere benadering dan de kostenbenadering. De waarde van het vastgoedobject is niet de kostprijs van de opstallen vermeerderd met de grond, maar wel de gekapitaliseerde netto inkomsten die uit de exploitatie van het gebouw bekomen kunnen worden. De waarde wordt berekend door een evenwicht te zoeken tussen de kosten en de opbrengsten. De parameters van deze inkomstenbenadering zijn de enerzijds de gepronostikeerde inkomsten en anderzijds het rendement dat vooropgesteld moet worden.

Evenals bij de comparatieve benadering zal bij het gebruik van de inkomstenbenadering een sterke relatie gelegd moeten worden met de marktkenmerken. Aannames van parameters als markthuur, exploitatiekosten, leegstand, e.d. worden onderbouwd door vergelijkingspunten van recente transacties.

Om de marktomstandigheden van vastgoed als beleggingsobject correct in te schatten (en de rendementsverwachting of yield juist te bepalen) moet de schatter in principe ook alternatieve investeringen zoals aandelen, obligaties, staatsbons, … in zijn analyse betrekken.

De inkomstenbenadering kan in haar algemene vorm als volgt beschreven worden:

𝐼𝑊 Waarbij:

IW H r i n x GW BW

. 1

𝐺𝑊

𝐵𝑊. 1

.

= investeringswaarde (marktwaarde vermeerderd met kosten koper) = netto huurinkomsten = rendementverwachting (yield) = huurindexatie = economische duurzaamheid van het project = technische duurzaamheid van het project = waarde gronddeel = waarde opstallen

Deze formule wordt hier hernomen in de vorm waarin ze aangereikt wordt door Janssens (Janssens & de Wael, 2005).

De eerste term is de netto actuele waarde van de (geïndexeerde) huurinkomsten die gedurende n jaren aangroeien met een factor (1+i).

44

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De tweede term is de actuele waarde van de opbrengst uit herverkoop na n jaar, rekening houdend met een lineaire afschrijving voor vetustiteit op het constructiedeel (exclusief gronddeel, zie supra) en eenzelfde jaarlijkse waardestijging van (1+i).

In deze formule is de inkomstenstroom H de netto markthuur op jaarbasis. De huurindexatie i wordt begroot op basis van de gemiddelde inflatie en de rendementsverwachting r is het risicoloos rendement aangevuld met een risicotoeslag. De parameter n is de commerciële duurzaamheid van de investering, dit is de verwachte termijn dat het goed in portefeuille behouden zal worden.

In de praktijk is deze formule niet geschikt om de waarde van een concreet onroerend goed te berekenen. Het is een theoretische benadering die wel het principe van de inkomstenbenadering verduidelijkt. In de praktijk worden binnen de inkomstenbenadering de kapitalisatiemethodes (term & reversion- en hardcoremethode), de discounted cashflowmethode (DCF) of de gross operating profit-methode gehanteerd.

Merk op dat de uitkomst van de inkomstenbenadering een bruto bedrag is, dit is het totale bedrag dat binnen het waardeconcept (d.i. “… door een perfect geïnformeerde hypothetische koper …”) geïnvesteerd zou kunnen worden. De marktwaarde zelf wordt bekomen door de kosten koper8 hiervan in mindering te brengen.

Indien de berekening uitgaat van parameters die eigen zijn aan het investeringsbeleid van een specifieke kandidaat-koper, dan wordt de uitkomst van de inkomstenbenadering een investeringswaarde (worth) in plaats van de marktwaarde. Een investeerder zal geneigd zijn een opbrengsteigendom aan te kopen indien de investeringswaarde (berekend in functie van de verwachtingen, risico-inschatting, leverage, belastingstatuut, … die eigen zijn aan die investeerder) groter zal zijn dan de objectieve marktwaarde.

8 De kosten koper zijn de aankoopkosten die de koper bovenop het aankoopbedrag zal moeten betalen, meer bepaald de registratierechten (10% in Vlaanderen), notariskosten (barema), aktekosten en eventuele makelaarskosten indien deze “normaal te verwachten” zouden zijn.

45

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Netto inkomsten (NOI) Eng.: Net Operating Income (NOI)

2.1 Definitie van NOI Het uitgangspunt van de inkomstenbenadering is dat de waarde van een vastgoedobject afhankelijk is van de verwachte inkomsten die uit dat onroerend goed kunnen gegenereerd worden. Bij iedere toepassing van een methode uit de inkomstenbenadering bestaat de eerste stap uit het begroten van de inkomsten. Doorgaans worden de netto operationele inkomsten (NOI) als basis genomen voor de waardebepaling.

De NOI wordt berekend door de operationele kosten en winstderving ten gevolge van leegstand in mindering te brengen van de bruto inkomsten uit het pand: potentieel aan bruto huurinkomsten - leegstandsprognose + aanvullende inkomsten = bruto operationele inkomsten - eigenaarskosten = netto operationele inkomsten

2.2 Bruto huurinkomsten: Estimated Rental Value (ERV) De basis van de inkomsten is doorgaans de bruto markthuur of estimated rental value (ERV).

Dit is de verwachte huurprijs waaraan het goed op datum van de schatting en onder normale omstandigheden verhuurd zal kunnen worden9.

Deze ERV stemt overeen met het maximale bedrag waaraan het gebouw verhuurd zal kunnen worden, rekening houdend met een volledige verhuur (geen leegstand) en in de staat waarin het gebouw zich bevindt op het ogenblik van de schatting (of na uitvoering van de aangenomen voorafgaandelijke verbeteringswerken). Deze markthuur wordt ingeschat op basis van vergelijkingspunten. Let op: deze schatting van de huurwaarde is ook afhankelijk van aannames die gedaan worden met betrekking tot de huurvoorwaarden.

De markthuur verschilt van de bruto contracthuur. De contracthuur is de som van de werkelijke huurinkomsten die op het ogenblik van de schatting verkregen worden op basis van de lopende huurcontracten.

Wanneer markthuur dan wel contracthuur gebruikt moet worden hangt af van de schattingsmethode die als best passend weerhouden wordt (een keuze die op haar beurt afhankelijk is van de eigenschappen van het te schatten goed zelf en de omstandigheden waarin de schatting uitgevoerd wordt).

Bij de analyse van een vastgoedobject kan men op drie situaties stuiten: 1.

het onroerend goed is (al dan niet volledig) verhuurd: In deze gevallen kan de contracthuur bepaald worden;

2.

het onroerend goed is vrij van gebruik: In deze gevallen kan de markthuur berekend worden door vergelijking met

9 voor de volledigheid wordt de RICS-definitie van het begrip markthuur hernomen: “het geschatte bedrag waarvoor een object of een ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Wanneer markthuur wordt aangeboden, moeten de ‘passende huurvoorwaarden’ die de markthuur weerspiegelt, ook worden vermeld” (RICS, 2011)

46

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

gelijkaardige panden, rekening houdend met de optimale aanwending van het te schatten goed; 3.

het onroerend goed wordt door de eigenaar zelf gebruikt: In deze gevallen is er geen huurovereenkomst en kan geen contracthuur bepaald worden. De huurwaarde kan bepaald worden uit de huurprijs die de eigenaargebruiker onder normale omstandigheden zou moeten betalen om een gelijkwaardig pand te huren. Dit is opnieuw een markthuur berekening die toelaat dat de inkomstenbenadering ook toepasbaar wordt op eigendommen die op het ogenblik van de schatting niet verhuurd zijn.

Bij schattingen zal doorgaans aangenomen worden dat de contracthuur aangepast wordt naar de markthuur bij de eerstvolgende prijsaanpassingen zoals die in het huurcontract voorzien is. De schatter zal moeten nagaan of prijsaanpassingen in minder niet uitgesloten worden in het huurcontract.

Bij het einde van de contractduur zal aangenomen worden dat het gebouw opnieuw verhuurd kan worden aan de markthuur. In deze situatie wordt wel rekening gehouden met eventuele kosten verbonden aan de huurderswissel, zoals bv. de uitvoering van kleine aanpassings- of onderhoudswerken, makelaarscommissies, frictieleegstand, … In vele gevallen houdt men rekening met tijdelijke kortingen op de huurprijs die als incentives toegestaan worden om nieuwe huurders aan te trekken. Deze incentives kunnen ook de vorm aannemen van aanpassingswerken die ten gunste van de huurder door de verhuurder uitgevoerd worden (tennant fitting).

2.3 Leegstandsprognose Bij de waardebepaling van multi-tennant gebouwen gaat men ervan uit dat een deel van de verwachte bruto huurinkomsten verloren zal gaan door leegstand of wanbetaling door huurders.

De conjunctuur op de huurmarkt en mate van verhuurbaarheid van het gebouwtype zal blijken uit de gemiddelde bezettingsgraad van vergelijkbare gebouwen op peildatum van de schatting. Enkel indien de historische bezettingsgraad van het te schatten pand afwijkt van de historische bezettingsgraad van vergelijkbare panden moet aangenomen worden het risico op leegstand van het te schatten gebouw afwijkt van de gemiddelde bezettingsgraad.

De leegstandsprognose (in %) wordt vermenigvuldigd met de bruto huurinkomsten. De verwachte huurderving ten gevolge van leegstand (in €) wordt nadien in mindering gebracht van de bruto huurinkomsten.

2.4 Aanvullende inkomsten De bruto huurinkomsten worden berekend op basis van de verhuur van netto vloeroppervlakte. Een gebouw kan ook andere inkomsten voortbrengen, zoals bv. inkomsten uit de verhuur van parkeerplaatsen, concessievergoeding voor nutsvoorzieningen op het dak of inkomsten uit automaten die in het gebouw gestald zijn.

Zodra de inkomsten onlosmakelijk verbonden zijn met het gebruik van het onroerend goed, dienen ze bij de inkomstenbenadering mee in rekening gebracht te worden.

Indien de omvang van deze aanvullende inkomsten onafhankelijk is van de bezettingsgraad van het gebouw zelf, dient hiervan geen leegstand in mindering gebracht te worden.

Indien de omvang van deze inkomsten wel mee afhankelijk is van de bezettingsgraad van het gebouw, moeten ze bij de bruto huur bijgeteld worden en wordt de leegstandsprognose berekend op de som van de bruto huur en de andere inkomsten.

47

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2.5 Eigenaarskosten De netto operationele inkomsten worden berekend door de eigenaarskosten af te trekken van de bruto operationele inkomsten.

De eigenaarskosten bestaan deels uit vaste eigenaarskosten (operational expenditure) en deels uit variabele kosten (capital expenditure).

2.5.1

OPERATIONAL EXPENDITURE

De operational expenditure omvatten eigenaarskosten die gemaakt worden om de verhuur van het gebouw te faciliteren. Het zijn min of meer vaste kosten die jaarlijks weerkeren en waarvan de grootteorde voorspeld kan worden op basis van concrete input van de opdrachtgever (te verifiëren informatie) of door vergelijking met marktgegevens.

Dit zijn onder meer directe eigenaarskosten (beheerkosten), verzekeringspremies en onroerende voorheffing.

Deze kosten verschillen per type vastgoed en zijn daarenboven afhankelijk van de specifieke eigenschappen van het te schatten goed zelf, maar zij kunnen oplopen tot grootteorde 30% van de bruto inkomsten.

De eigenaarskosten zijn echter ook afhankelijk van de huurvoorwaarden. Zo zal in vele gevallen bedongen worden dat de huurder een deel van de verzekeringen voor zijn rekening afsluit en dat de onroerende voorheffing aan de huurder doorgerekend zal worden10.

2.5.2

CAPITAL EXPENDITURE

Kosten en kapitaalreserves voor onderhoud- en herstellingswerken aan het gebouw worden gerekend bij capital expenditures. Dit zijn bedragen die niet jaarlijks, maar op een bepaald tijdstip gedurende de levensduur van het vastgoedobject geïnvesteerd zullen worden. Het exacte tijdstip is niet gekend maar kan begroot worden op basis van de verwachte levensduur van bouwmaterialen en de constructieve staat van het te schatten pand.

De berekening van de capital expenditure hangt nauw samen met de inschatting van vetustiteit bij de inkomstenbenadering. In principe zal een slechte bouwkundige staat of een redundant geworden indeling de huurwaarde van een pand in negatieve zin beïnvloeden, zodat bij de inkomstenbenadering de vetustiteit niet afzonderlijk in rekening moet gebracht worden. Bij schattingsmethodes waarbij de inkomsten over een langere periode beschouwd worden, kan de normaal te verwachten onderhoudskost wel in rekening gebracht worden. Dit is dan de onderhoudskost om het pand over een langere periode in de staat te houden waarop de huidige huurwaarde gebaseerd is. De capital expenditures dragen als het ware bij tot het waardebehoud van het gebouw.

Het precieze tijdstip waarop onderhouds- en herstellingswerken betaald moeten worden, is zeer moeilijk op voorhand in te schatten. Deze moeilijkheid wordt omzeild door jaarlijks een gemiddeld percentage van de bouwkost in rekening te brengen.

2.5.3

OPERATING EXPENSE RATIO (OER)

OER =

eigenaarsk osten brutoopera tioneleink omsten

De OER is een parameter die gebruikt kan worden om na te gaan in welke mate de geraamde onderhoudskosten vergelijkbaar zijn met de onderhoudslast van andere gebouwen.

10

deze clausule is verboden binnen de context van woninghuur maar wordt courant toegepast bij handelshuur.

48

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Aandachtspunten met betrekking tot de yield 3.1 Definitie Het aanvangsrendement is de parameter die gebruikt wordt om de verwachte inkomsten van het gebouw te disconteren naar hun huidige waarde op peildatum.

Dit aanvangsrendement of yield is de opbrengst uit het onroerend goed, uitgedrukt als percentage van het bedrag dat geïnvesteerd wordt in de verwerving van het onroerend goed.

Bij berekeningen van investeringswaarde (worth) is de yield het rendement dat de kandidaatinvesteerder als minimum vooropstelt, rekening houdend met zijn specifieke situatie en verwachtingen.

Bij marktwaardeberekeningen is de yield het rendement dat objectief als marktconform vooropgesteld kan worden. Er kan verwacht worden dat, bij voldoende concurrentie tussen volledig geïnformeerde kandidaten, een investeerder bereid zal zijn om tegen deze rendementsverwachting te investeren.

3.2 Constituenten van de yield De yield moet bij iedere waardering afzonderlijk berekend worden op basis van de eigenschappen van het te schatten goed zelf, de aannames die bij de schatting gemaakt worden en de omstandigheden van de vastgoedmarkt en het financiële klimaat in een breder kader.

De yield omvat steeds een risicovrije basis (het risicoloos rendement) vermeerderd met een risicotoeslag. Deze risicotoeslag wordt op haar beurt samengesteld uit een aandeel marktrisico en een aandeel objectrisico.

𝑦𝑖𝑒𝑙𝑑

𝑟𝑖𝑠𝑖𝑐𝑜𝑙𝑜𝑜𝑠 𝑟𝑒𝑛𝑑𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡

𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑟𝑖𝑠𝑖𝑐𝑜

𝑜𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡𝑟𝑖𝑠𝑖𝑐𝑜

Het risicoloos rendement is de vergoeding voor de tijdelijke onbeschikbaarheid van het kapitaal dat geïnvesteerd werd en wordt in België gebaseerd op de koers van lineaire obligaties (OLO10 jaar of OLO15 jaar)11.

De risicotoeslag wordt hoger ingeschat naarmate de investering meer risico’s zal inhouden.

Investeringsrisico’s worden ingeschat op basis van een aantal criteria, o.m. kapitaalgarantie, de zekerheid dat de inkomsten effectief geïnd zullen kunnen worden en de frequentie waarop dit gebeurt, de liquiditeit en volatiliteit van de investering, de inflatiegevoeligheid en de verwachte beheer- en onderhoudskosten die door de investeerder betaald zullen moeten worden.

De marktrisico’s omvatten de risico’s die eigen zijn aan vastgoedbeleggingen ten opzichte van risico’s van andere beleggingen, zoals bv. aandelen, obligaties, fondsen, …. In de praktijk worden een aantal kenmerken als voordelen genoemd (van der Meer et al., 2004): de stabiele inkomstenstroom gedurende een lange periode, bescherming tegen inflatie, controleerbaarheid (mits eigen management) en een gunstige fiscaliteit. Nadelen zijn de hoge instapkosten (hoge aankoopsommen en transactiekosten), illiquiditeit, technische veroudering van het “kapitaal”, hoge beheerkosten, afhankelijkheid van overheidsbeleid, …

De objectrisico’s zijn de risico’s die gerelateerd kunnen worden aan de structuur, bestemming, staat en ligging van het vastgoedobject zelf. Dit zijn o.m. het leegstandrisico, hoge onderhoudskosten, niet-recupereerbare huurgelden, verwachte lage restwaarde enz.

Een hoge yield wijst op een risicovolle belegging terwijl een lage yield een kenmerk is van een investering die meer zekerheid biedt en doorgaans als meer kwalitatief beschouwd zal

11

Deze koersen kunnen geraadpleegd worden o.m. via de website van De Tijd: http://www.tijd.be/rentemarkt/

49

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

worden. Paradoxaal genoeg is een laag huurrendement vaak een kenmerk van een kwalitatieve investering (Janssens & de Wael, 2005).

Bij berekeningen van investeringswaarde (worth) kan de yield gedetailleerd berekend worden uit de WACC, waarin ook het aandeel vreemd vermogen verrekend is.

3.3 Berekening uit vergelijkingspunten Bij marktwaardeberekeningen wordt het bruto aanvangsrendement (BAR) bepaald, dit is de verhouding tussen de bruto markthuur (ERV) en de aanschaffingswaarde van het onroerend goed. Deze parameter wordt gevonden uit vergelijkingspunten. De onderstaande tabel illustreert de methode: Vergelijkingspunt 1: Vergelijkingspunt 2: Vergelijkingspunt 3: Gemiddeld:

huurwaarde: €45.000 €25.000 €120.000

verkoopprijs: €621.600 €333.000 €1.665.000

yield: 7,24% 7,51% 7,21% 7,32%

Tabel 1 - voorbeeld berekening all-risk yield uit vergelijkingspunten

Hierbij worden uiteraard enkel vergelijkingspunten in aanmerking genomen die een gelijkwaardig objectrisico hebben dan het te schatten goed (leegstandrisico, beoogd huurderspubliek, onderhoudskosten etc.). De verkoopprijzen zijn de gerealiseerde verkoopprijzen verhoogd met de transactiekosten.

3.4 Implicit yield vs. explicit yield De yield die uit vergelijkingspunten berekend wordt is een implicit yield (of all-risks yield): het percentage wordt hoog genoeg ingeschat opdat voldoende rendement bekomen zal worden om alle risico’s in te dekken. De risico’s worden niet expliciet becijferd maar ze zijn wel aanwezig en worden op deze manier ex aequo et bono in rekening gebracht (weliswaar gebaseerd op vergelijkingspunten). Deze implicit yield wordt in de verschillende kapitalisatiemethodes gebruikt.

De keuze van de yield hangt dus in belangrijke mate samen met de posten die al dan niet in de inkomstenstromen inbegrepen worden en de schatter moet er goed op letten dat geen risico’s dubbel gekwantificeerd zullen worden (zowel verrekend in de inkomsten als in de yield).

We vertrekken doorgaans vanuit de all-risks yield die uit vergelijkingspunten bekomen wordt.

Ieder risico dat nadien in de inkomstenstroom apart verrekend wordt, geeft aanleiding om het percentage bij te sturen.

Algemeen geldt dat indien de huurwaarde in minder gecorrigeerd wordt, dit aanleiding zal geven tot een lagere yield. Bv. indien exploitatiekosten afzonderlijk in rekening gebracht worden (netto huur in plaats van bruto huur) kan een lagere yield in aanmerking genomen worden. Indien de huurwaarde in meer gecorrigeerd wordt (bv. huurindexatie) zal een verhoging van de yield aangenomen worden.

Naarmate minder risico’s ingedekt zijn in de waarde van de yield zelf, wordt de yield een explicit yield. In dit geval worden alle risicofactoren afzonderlijk becijferd en verrekend bij de inkomsten. Deze explicit yield wordt toegepast in DCF-berekeningen.

50

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 5 Inkomstenbenadering - schattingsmethodes 1 Kapitalisatie van de huurinkomsten 1.1 Rekenregels Bij kapitalisatie wordt de waarde van de investering berekend door alle verwachte toekomstige inkomsten te disconteren naar de peildatum van de schatting.

Dit resulteert in de berekening van de aanvangswaarde van annuïteiten zoals dit besproken werd in het algemene opleidingsonderdeel “Vastgoedrekenen: Deel 2”. Bij de kapitalisatiemethodes kunnen zich in principe volgende situaties voordoen: • constante huurinkomsten over een periode met een gekende looptijd n We zoeken de aanvangswaarde van een gelijkblijvende (postnumerando12) annuïteit met termijn a en n vervaldagen:

𝐼𝑊

𝐻.

.

Hierbij is IW de netto actuele waarde van de jaarlijkse huurinkomsten H die gedurende n jaren ontvangen worden, verdisconteerd aan een yield r.

De parameter u is de rentefactor en bedraagt (1+r). Bij waardebepalingen wordt doorgaans het tijdstip van de inkomsten postnumerando gekozen.

• constante huurinkomsten over een oneindig lange periode In de basisvorm van kapitalisatie wordt een oneindige inkomstenstroom aangenomen. De investeringswaarde wordt berekend uit formule (1) waarbij n oneindig groot verondersteld wordt. Dit is de waarde van de perpetuïteit met inkomsten H en een yield r:

𝐼𝑊

𝑙𝑖𝑚 𝐻 . →

.

𝐻.

• huurinkomsten voor een uitgestelde periode De voorgaande formules worden respectievelijk toegepast in situaties waarbij de inkomsten van een lopend huurcontract (met gekende einddatum) en de potentiële huurinkomsten (constante verhuur aan markthuur) gekapitaliseerd moeten worden.

Indien deze periodes pas na verloop van tijd zullen aanvatten, bv. om het effect van een huurherziening in de toekomst in te schatten, moeten we de aanvangswaarde berekenen van een uitgestelde annuïteit.

12

Bij waardebepalingen wordt doorgaans het tijdstip van de inkomsten postnumerando gekozen, dit is op het einde van iedere beschouwde periode. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de investeerder-koper de eerste huurgelden pas zal ontvangen na verloop van één huurperiode (jaar). Dit is ook een vereenvoudiging van de situatie waarbij de huur op maandelijkse basis of per kwartaal betaald wordt, met als gevolg dat in de berekeningen de intercalaire intresten verwaarloosd worden.

51

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Deze wordt bekomen door de aanvangswaarde van de onmiddellijk ingaande annuïteit te vermenigvuldigen met een factor 1/um, waarbij m de periode is waarmee de annuïteit uitgesteld wordt (concreet: het aantal jaren dat de aanvang van het herziene huurcontract in de toekomst ligt). De formule voor een uitgestelde perpetuïteit wordt:

𝐼𝑊

𝐻.

.

• het begrip years purchase (YP) Voorgaande formules zijn telkens van de vorm IW = a . H, waarbij de factor a het getal is waarmee de jaarlijkse huuropbrengst vermenigvuldigd moet worden om de gezochte investeringswaarde IW te bekomen.

In de Engelstalige literatuur noemt men deze factor years purchase (YP).

Dit begrip vindt zijn nut in de toepassing van zogenaamde amortization tables, dit zijn eindeloze tabellen waarin de waarden YP bij verschillende yields r en verschillende termijnen n opgenomen zijn.

Met de huidige rekentoestellen en basiskennis van annuïteiten kan deze factor eenvoudig en snel uitgerekend worden, zodat het concept YP nu minder belang heeft voor de uitwerking van de berekeningen.

Het begrip wordt hier aangehaald omdat deze factor nog vaak afzonderlijk vermeld wordt in schattingen opgesteld door medewerkers van internationale vastgoedkantoren.

1.2 Term and Reversion 1.2.1

UITGANGSPUNT

We beschouwen een gebouw dat nog voor een periode van 5 jaar verhuurd is aan een contracthuur van 100.000 €. De ERV van hetzelfde gebouw wordt begroot op 120.000 €.

Indien we de contracthuur zouden kapitaliseren aan een yield van bv. 7,00 %, bekomen we: IW = €100.000 / 0,07 ≈ €1.429.000.

Indien we aan dezelfde yield de markthuur kapitaliseren bekomen we: IW = €120.000 / 0,07 ≈ €1.714.000.

In het eerste geval maken we een onderschatting aangezien we het huurpotentieel van het gebouw niet volledig in rekening brengen en de potentiële huurinkomsten in de periode na de volgende huurherziening systematisch onderschatten.

In het tweede geval maken we een overschatting aangezien we het volledige huurpotentieel in rekening brengen terwijl we zeker zijn dat het gebouw de eerste vijf jaar een lagere opbrengst zal produceren.

De term and reversion schattingsmethode houdt rekening met het verschil tussen contracthuur en markthuur.

De contracthuur wordt gekapitaliseerd over een periode gelijk aan de resterende contractduur (dit is de term). Nadien volgt een huurherziening (de reversion) waarbij de contracthuur herzien wordt en aangepast wordt aan de markthuur. Vanaf het tijdstip van de herziening wordt de markthuur gekapitaliseerd (over de resterende oneindig lange periode).

In cijfers: Term:

contracthuur: YP5 jaar @7,00%: waarde van de term:

(1,075-1)/(0,07.1,075)

52

=

€100.000 x 4,1002 €410.020

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Reversion:

ERV: YPin perp. @7,00%, 5 jaar uitgesteld: waarde van de reversion:

Totale waarde term + reversion ≈

€120.000 1 /(0,07 . 1,075) =

x 10,1855

€1.222.260

€1.632.000

Onderstaande figuur illustreert deze methode. Er wordt een verticale scheiding gemaakt tussen de lopende contracthuur en de markthuur die na de herziening van het lopende huurcontract bekomen kan worden. In het schema wordt ook rekening gehouden met een periode van leegstand (de void) na afloop van het lopende huurcontract. Deze frictieleegstand wordt uiteraard enkel in rekening gebracht indien daar aanleiding toe zou zijn.

Figuur 4 - schema term & reversion

Deze methode werd ontwikkeld om eigendommen te schatten waarvan op het moment van de schatting al duidelijk is dat de inkomstenstroom na verloop van tijd zal veranderen13.

Het uitgangspunt van de schattingsmethode is dat de huurinkomsten afzonderlijk gekapitaliseerd worden per situatie die op het tijdstip van de schatting voorzien kan worden; dit is voortzetting van het lopende huurcontract, gevolgd door een herziening naar de markthuur met eventueel een periode van frictieleegstand tussenin.

1.2.2

WERKWIJZE EN BEREKENING

De berekening kan met bruto huurwaarden toegepast worden, maar meestal worden de eigenaarskosten afzonderlijk in mindering gebracht. Eventuele kosten die gemaakt worden voor achterstallig onderhoud worden afzonderlijk in mindering gebracht. Deze kosten worden niet verdisconteerd aangezien aangenomen wordt dat zij op de peildatum van de schatting uitgegeven moeten worden.

Kosten verbonden aan de huurderswissel worden in rekening gebracht bij afloop van het lopende huurcontract en moeten wel naar de peildatum verdisconteerd worden.

Deze schattingsmethode laat toe om een periode van frictieleegstand in te calculeren. Dit gebeurt door de reversion langer uit te stellen dan het einde van de term, zodat een huurvacuüm (void) ontstaat. Eventuele kosten die uit deze leegstand voortkomen kunnen in rekening gebracht worden op basis van de aanvangswaarde van de uitgestelde annuïteit die aanvangt bij afloop van de term en duurt tot de aanvang van de reversion.

Indien het gebouw samengesteld is uit verschillende units die elk een andere huursituatie hebben, wordt de methode toegepast op iedere unit afzonderlijk en wordt de totale waarde berekend uit de som van de samenstellende delen. Algemene onkosten (die op alle units 13 In het Engels noemt men dit soort eigendommen “reversionary assets”. In principe geldt dit kenmerk voor alle eigendommen die op het ogenblik van de schatting verhuurd zijn aan een contracthuur die lager is dan de markthuur. Ook eigendommen met een gedeeltelijke aanvangsleegstand komen hiervoor in aanmerking.

53

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

betrekking hebben) kunnen ofwel pro rata verdeeld worden ofwel afzonderlijk berekend worden. In beide gevallen kunnen over de individuele units geen (deel)conclusies getrokken worden.

1.2.3

INPUT

Om de berekening uit te werken moeten volgende gegevens ingevoerd worden: - contracthuur (/jaar) en resterende contractduur; - exploitatiekosten (eigenaarskosten); - inschatting van de frictieleegstand na afloop van het huidige huurceel; - markthuur (ERV); - begroting van de kosten bij huurderswissels; - begroting van de kosten voor achtergesteld onderhoud; - inschatting van de term yield, reversionary yield en rendementverwachting 1.2.4

YIELD

De methode laat toe om de verschillende huursituaties aan verschillende yields te kapitaliseren.

Doorgaans wordt aangenomen dat huurinkomsten uit een lopend huurcontract een grotere zekerheid van inkomsten bieden –zij worden immers gegarandeerd door een juridisch bindende huurovereenkomst-, zodat voor de resterende contractduur een lagere yield aangenomen kan worden. Vaak wordt de term yield (intuïtief) bepaald door 1% in mindering te brengen van de marktconforme yield die uit vergelijkingspunten berekend wordt.

De omzetting naar een nieuw huurcontract tegen markthuur moet normaal gezien aan de marktconforme yield gekapitaliseerd worden, hoewel hier een toeslag in aanmerking genomen kan worden om het risico op een verkeerde inschatting van de markthuur in te dekken (er zijn immers geen garanties dat de markthuur die op datum van de schatting berekend wordt in de toekomst -na afloop van het huurcontract- nog van toepassing zal zijn).

In deze gevallen wordt de reversionary yield vaak begroot op de marktyield +0,5%.

1.2.5

RAPPORTERING

Uiteraard worden alle aannames en de grootte van de ingevoerde parameters in het schattingsverslag vermeld samen met de berekende marktwaarde.

Naast de marktwaarde worden meestal ook enkele andere kencijfers ter informatie meegedeeld: de initial yield, de yield on ERV en de equivalente yield.

De initial yield is de verhouding tussen de (bruto) contracthuur en de berekende marktwaarde (verhoogd met de transactiekosten). De yield on ERV is de verhouding tussen de (bruto) markthuur en dezelfde bruto marktwaarde. De equivalent yield is de yield waarbij de schattingsmethode dezelfde uitkomst zal geven, indien deze yield zowel op de term als op de reversion toegepast zou worden.

Samen met de de eenheidsprijs per oppervlakte-eenheid laten deze parameters (voor ervaren schatters) een intuïtieve controle toe op het resultaat.

Het mag duidelijk zijn dat deze methode staat of valt met de juiste afstemming van de yields: in principe zou de initial yield lager moeten zijn dan de all-risks yield voor vergelijkbare panden. De yield on ERV zal logischerwijs hoger dan deze all-risks yield uitvallen en het verschil zal in verhouding zijn tot de onzekerheid over de mogelijkheden om in de toekomst

54

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

te herverhuren aan de berekende markthuur. De equivalente yield wordt vaak gebruikt als sluitfout. Er kan geargumenteerd worden dat deze (iets) hoger dan de marktconforme allrisks yield zou moeten uitkomen: een gebouw dat niet aan zijn volle potentieel verhuurd is kan immers moeilijk aan een lagere yield ingeschat worden dan een vergelijkbaar gebouw dat wel aan zijn volledige potentieel verhuurd is. Baum & Crosby (1995) merken op dat deze toeslag meestal intuïtief op 0,50% begroot wordt.

1.3 Hardcore (layer) 1.3.1

UITGANGSPUNT EN TOEPASSINGSGEBIED

De hardcore-methode is een variant op de term and reversion-methode. In plaats van een verticale scheiding te maken tussen verschillende huursituaties gaat men er bij deze methode vanuit dat het te schatten goed een solide, zekere huurbasis heeft (de hardcore).

Dit is bv. het geval voor eigendommen die gedeeltelijk verhuurd zijn op basis van langdurige huurcontracten met kwalitatieve huurders zoals een overheid. De hardcore-huurbasis biedt kandidaat-investeerders een goed vooruitzicht op een regelmatige en secure inkomstenstroom, waardoor deze inkomsten afzonderlijk gekapitaliseerd kunnen worden aan een lage yield.

Figuur 5 - schema hardcore methode

Latere herzieningen naar markthuur (topslice) of tijdelijke huurinkomsten uit andere delen van het gebouw (die resulteren in een hogere contracthuur, de froth) worden als extra beschouwd. Zij worden op hun beurt gekapitaliseerd over de periode dat ze voorkomen, maar hierbij wordt een hogere yield aangenomen omdat het minder zeker geacht wordt dat deze extra huurinkomsten effectief gerealiseerd zullen worden. Op deze manier wordt een horizontale scheiding tussen de huurinkomsten gemaakt.

1.3.2

WERKWIJZE EN BEREKENING

De werkwijze en berekening gebeuren op een vergelijkbare manier als de term & reversionberekening.

1.3.3

INPUT

Om de berekening uit te werken moeten volgende gegevens ingevoerd worden: - hardcore-huur (veelal contracthuur) en contractduur; - exploitatiekosten (eigenaarskosten); - markthuur (ERV); - begroting van de kosten bij huurderswissels; - begroting van de kosten voor achtergesteld onderhoud; - inschatting van de hardcore yield, froth en topslice yield en rendementverwachting; 55

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.3.4

YIELD

De methode laat opnieuw toe om verschillende huursituaties op een verschillende manier te kwantificeren.

De hardcore wordt beschouwd als minimale huuropbrengst van het goed: het wordt zeer onwaarschijnlijk geacht dat er periodes zullen zijn waarin de huuropbrengsten lager zullen zijn dan deze basishuur. Deze basishuur kan dan ook gekapitaliseerd worden aan een lage yield.

Zowel de topslice als de froth houden een hoger risico in.

De froth is het surplus aan contracthuur ten opzichte van de hardcore dat op het ogenblik van de schatting gerealiseerd wordt. De froth yield zal vergelijkbaar zijn met de term yield uit de term and reversion methode.

Het risico op topslice kan in eerste instantie gelijkwaardig ingeschat worden als het risico op de reversion bij de term and reversion methode, maar in de hardcore-methode heeft deze topslice een grotere risicogevoeligheid waardoor inschattingsfouten uitvergroot zullen worden. Om deze reden wordt de topslice yield in de praktijk vaak verhoogd met 1% à 2% ten opzichte van de marktconforme all-risks yield.

1.3.5

BESPREKING

Deze hardcore- of layer-methode is in de praktijk wellicht de meest toegepaste schattingsmethode (naast de Kavex-schattingsnorm, die een zeer verschillend toepassingsgebied heeft).

De methode is bijzonder geschikt om de “waarde” van een langdurig huurcontract met een kwalitatieve huurder en solide huurbasis in rekening te brengen, maar er zijn ook enkele nadelen aan verbonden.

Zo houdt zij geen rekening met eventuele onderbrekingen in de hardcorehuur. De kans op leegstand of huurwaardevermindering na een gebeurlijke opzegging van het langdurige huurcontract wordt op geen enkele manier ingecalculeerd.

De horizontale opsplitsing van huurinkomsten komt ook artificieel over. De meeste huurrisico’s, zoals leegstand of wanbetaling, beïnvloeden inderdaad steeds het volledige huurceel zodat een horizontale splitsing een deel van deze risico’s uit de berekening zal uitsluiten.

56

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Discounted Cash Flow methode (DCF) 2.1 Uitgangspunt De discounted cash flow methode (DCF) is een rekenmethode die gebruikt wordt om toekomstige kasstromen aan een huidig bedrag te koppelen met behulp van een disconteringsvoet. Bij toepassing van deze schattingsmethode wordt de aanschaffingswaarde van een onroerend goed bepaald met behulp van de jaarlijkse kasstromen die gerelateerd zijn aan het beschouwde vastgoedobject.

De methode houdt rekening met volgende elementen: -

een schatting van toekomstige kasstromen;

-

verwachtingen omtrent mogelijke veranderingen van het bedrag en tijdstip van de kasstromen die de aan kasstromen inherente onzekerheid weerspiegelen;

-

de tijdswaarde van geld, vertegenwoordigd door de risicoloze rente, waarvan de looptijd samenvalt met de periode waarop de kasstromen betrekking hebben;

-

de risicopremie voor de onzekerheid die inherent is aan de kasstromen;

Bij toepassing van deze methode worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven omgezet naar hun actuele waarde en vervolgens bij elkaar opgeteld. Dit komt neer op de berekening van de netto actuele waarde (NAW) van alle kasstromen die aan het vastgoedobject gerelateerd zijn. Het resultaat van de berekening is in belangrijke mate afhankelijk van de aangenomen disconteringsvoet (rendementsverwachting of discount rate) waarmee gerekend wordt. Door een restwaarde (inkomsten uit de herverkoop van het gebouw) als inkomende kasstroom op te nemen wordt de periode waarover gekapitaliseerd wordt beperkt in de tijd. Doorgaans wordt een tijdshorizon van 10 tot 15 jaar in aanmerking genomen.

In formulevorm: CFt NAW = ?

 CFt  NAW = CF0 +   t  t 1  1  r  

CFn-1

...

...

n

t CFn

CF1 CF2

Figuur 6 - principe van DCF

Bij toepassing van IFRS 13: waardering tegen reële waarde worden de parameters van de berekening beschouwd op basis van volgende principes: -

kasstromen en disconteringsvoeten moeten veronderstellingen weerspiegelen waarvan marktdeelnemers zouden uitgaan (marktconforme uitgangspunten).

-

bij kasstromen en disconteringsvoeten moet alleen rekening worden gehouden met de factoren die aan het te schatten vastgoedobject toe te rekenen zijn (incrementele kasstromen).

-

veronderstellingen over kasstromen en disconteringsvoeten moeten intern consistent zijn.

-

disconteringsvoeten moeten in overeenstemming zijn met de onderliggende economische factoren van de valuta waarin de kasstromen uitgedrukt zijn.

57

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2.2 Samenstelling van de kasstromen 2.2.1

ALGEMEEN PRINCIPE

Bij toepassing van de DCF methode zullen voor ieder tijdvak (doorgaans per jaar) de kasstromen van de investering ingeschat worden. Het betreft hier de te verwachten netto operationele inkomsten (NOI) die het vastgoedobject zal genereren gedurende de beschouwperiode.

De basis van de recurrente kasstromen zijn de bruto huuropbrengsten uitgaande van een volledige verhuur (ERV). Deze worden geïndexeerd op basis van een aangenomen groeiprognose, doorgaans gebaseerd op de gemiddelde inflatie van de voorbije periode.

Bij verhuurde gebouwen (of gebouwdelen) worden de huuropbrengsten begroot op basis van de contracthuur en aangepast naar de markthuur bij de volgende prijsherzieningen of bij ingang van een volgende huurceel.

De leegstandsprognose wordt in mindering gebracht van de markthuur.

Operating expenditures (exploitatie- en beheerkosten ten laste van de eigenaar) worden in mindering gebracht van de begrote huurinkomsten.

De capital expenditures zijn de grote onderhoudskosten die ten laste van de eigenaar zijn.

Dit zijn grote uitgaven die slechts nu en dan uitgegeven moeten worden en bijdragen tot het behoud of verbetering van het gebouw. Doorgaans worden deze kosten verrekend op basis van een jaarlijkse reservering.

Om deze methode toe te passen moet de schatter zeer veel gegevens invullen en begroten.

Dit is tegelijk een voordeel en een nadeel van de methode. Enerzijds worden alle parameters waarop de schatting gebaseerd is expliciet weergegeven, zodat de berekening controleerbaar wordt en al te intuïtieve inschattingen van impliciete yields voorkomen kan worden. Anderzijds moet zeer veel informatie verzameld worden en is het resultaat van de berekening afhankelijk van de juistheid van de ingevoerde data.

2.2.2

RESTWAARDE

De restwaarde wordt conventioneel berekend door kapitalisatie van de huurwaarde van het eerste jaar na verkoop aan een marktconforme all-risks yield (RICS, 2011). Deze yield wordt de cap rate of exit yield genoemd.

De restwaarde kan ook berekend worden op basis van afschrijvingen op de kostprijs van het constructiedeel, maar deze techniek houdt geen rekening met de marktomstandigheden op het tijdstip van de herverkoop.

2.2.3

AANSCHAFFINGSKOST

De aanschaffingskost (CF0, cashflow op het tijdstip t=0) is de onbekende parameter waarnaar de formule opgelost zal moeten worden. Het resultaat van deze berekening wordt beschouwd als de maximale investering, het bedrag dat “vandaag” geïnvesteerd kan worden om bij een vooropgestelde rendementsverwachting r over de looptijd van de investering de netto opbrengsten uit het gebouw te ontvangen.

In de praktijk is dit het bedrag van de aankoop van het vastgoedobject, inclusief alle bij aanvang te maken kosten zoals de transactiekosten, eventuele aanbrengpremies etc.

2.2.4

WORTH-BEREKENING VS. MARKTWAARDE-BEREKENING

Van de schatter wordt verwacht dat hij een gemotiveerde uitspraak doet over tal van factoren, zoals de verwachte groei, tijdstip en omvang van huuraanpassingen,

58

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

leegstandsprognoses, invloeden van vetustiteit, omvang van beheer- en onderhoudskosten en de restwaarde die het gebouw in de toekomst zal hebben.

In vele gevallen worden deze parameters gebaseerd op inschattingen en verwachtingen van de opdrachtgever van de schatting. In dit geval wordt de DCF-berekening de berekening van een investeringswaarde of worth.

Indien uit de DCF methode een marktwaarde berekend wordt, zal iedere parameter ingevuld worden volgens een waarde die verenigbaar is met het standpunt van alle partijen op de markt (koper, verkoper, huurders, …), of die minstens gebaseerd is op typische waarden zoals die uit de analyse van vergelijkingspunten afgeleid kunnen worden.

De kasstromen die in rekening gebracht worden zijn conventioneel de bedrijfskasstromen gerelateerd aan de operationele activiteiten van de investeerder; dit zijn de netto inkomsten vóór aftrek van interest, belastingen, afschrijvingen en kredietaflossingen (RICS, 2011).

Bij de berekening van investeringswaarden (worth) kunnen de financiële kosten en belastingen eventueel wel in rekening gebracht worden, in combinatie met een aangepaste yield. Bij marktwaardeberekeningen kan men enkel uitgaan van aannames die gebaseerd worden op market evidence.

2.3 Disconteringsvoet bij DCF berekeningen Bij toepassing van de DCF methode is de uitkomst van de NAW afhankelijk van de waarde r die in de formule ingevoerd wordt.

Traditioneel wordt de rendementsverwachting berekend uitgaande van het basisrendement verhoogd met de risicopremie en gecorrigeerd naar de inflatie (van der Meer et al., 2004).

Hierbij wordt in de praktijk het basisrendement gelijkgeschakeld aan het risicoloos rendement, d.i. de rente OLO10 jaar (vaak nog forfaitair begroot op een gemiddelde waarde van 4%) en wordt als risicopremie veelal een forfaitaire waarde van 1,5% tot 3% aangenomen. Voor verdere nuancering wordt verwezen naar de syllabus van het algemene opleidingsonderdeel Vastgoedrekenen (Stilten, 2011) en de algemene bespreking van het begrip yield in het begin van dit hoofdstuk.

Bij worthberekeningen wordt vaak de invloed van externe financiering in de rendementsverwachting in rekening gebracht en wordt de rendementsverwachting berekend op basis van de WACC (weighted average cost of capital, zie supra). Deze geldt dan als een levered yield die toegepast wordt op de kasstromen met inbegrip van de financiële kosten.

2.4 Risico’s en onzekerheid Een waardering tegen reële waarde met behulp van DCF technieken wordt uitgevoerd onder omstandigheden waarbij sprake is van onzekerheid, omdat de gebruikte kasstromen schattingen zijn in plaats van bekende bedragen. In veel gevallen is zowel het bedrag als het tijdstip van de kasstromen onzeker. Zelfs contractueel vastgestelde bedragen, zoals de aflossingen van een lening, zijn onzeker als het risico van wanbetaling bestaat.

Marktdeelnemers verlangen doorgaans een risicopremie, d.i. een vergoeding als compensatie voor het dragen van de onzekerheid die inherent is aan de kasstromen van een vastgoedobject. Een waardering tegen reële waarde moet dan ook een risicopremie omvatten die het bedrag weerspiegelt dat marktdeelnemers zouden verlangen als compensatie voor de onzekerheid die inherent is aan de kasstromen.

IFRS 13: waardering tegen reële waarde onderscheidt twee technieken om bij DCF berekeningen om te gaan met risico’s en onzekerheden: 

Meest waarschijnlijke kasstromen:

Deze techniek maakt gebruik van één enkele reeks kasstromen uit het bereik van mogelijk geschatte bedragen, nl. de contractueel, toegezegde of meest waarschijnlijke kasstromen.

59

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De weerhouden kasstromen zijn de meest waarschijnlijke zodat het inherente risico beperkt is. Het risico is echter niet onbestaande; de kasstromen blijven afhankelijk van het optreden van bepaalde gebeurtenissen.

Deze kasstromen worden gedisconteerd tegen een waargenomen of geschatte marktrente voor dergelijke kasstromen met vergelijkbaar inkomen. 

Verwachte contante waarde:

Bij toepassing van deze techniek wordt gebruik gemaakt van het kansgewogen gemiddelde van alle mogelijke toekomstige kasstromen, om het risico op verkeerde inschatting van kasstromen te beperken. Omdat alle mogelijke kasstromen kansgewogen zijn, is de resulterende verwachte kasstroom niet afhankelijk van het al dan niet optreden van een bepaalde gebeurtenis.

Deze methode kan in twee varianten toegepast worden: Bij toepassing van de eerste methode wordt het systematische risico (marktrisico) in rekening gebracht door een contante risicopremie af te trekken van de verwachte kasstromen. Deze voor risico gecorrigeerde verwachte kasstromen vertegenwoordigen een zekerheidsequivalente kasstroom die tegen een risicovrije rente wordt gedisconteerd.

Bij toepassing van de tweede methode wordt het systematisch risico verrekend door een risicopremie toe te passen op de risicovrije rente. De niet gecorrigeerde verwachte kasstromen worden gedisconteerd tegen een risicohoudende disconteringsvoet, die eventueel berekend kan worden op basis van het CAPM-model.

2.5 Bespreking Het grote nadeel van deze methode is uiteraard de hoeveelheid gegevens die in de berekening ingevoerd moeten worden, denk alleen al aan de kasstromen van exploitatiekosten die voor ieder jaar gedurende de beschouwde periode op een gemotiveerde manier ingeschat moeten worden.

De DCF analyse kan enkel gebaseerd worden op historische gegevens en uit analyse van vergelijkbare transacties op de vastgoedmarkt, waardoor het noodzakelijk is dat voldoende gedetailleerde informatie over de exploitatie van vergelijkbare gebouwen beschikbaar zal zijn.

Indien de methode gebaseerd wordt op cijfermateriaal dat volgt uit de ervaring, inzichten en beoordeling van één specifieke investeerder, dan bekomt men een berekening van de investeringswaarde. Enkel indien alle parameters volledig objectief (hypothetisch volledig rationeel) begroot zouden kunnen worden, kan deze methode resulteren in de berekening van de marktwaarde.

Daarenboven moet ook bij deze methode rekening gehouden worden met de kwaliteit van de informatie waarop de berekening gebaseerd wordt: deze schattingsmethode zelf kan met een wiskundige precisie zeer gedetailleerd uitgevoerd worden, maar de berekeningen blijven steeds gebaseerd op gepronostikeerde toekomstige inkomsten en uitgaven.

De kwaliteit van deze veronderstellingen is essentieel voor de validiteit van de berekening: als de input niet juist is, zal ook de output verkeerd zijn (ook al zijn de formules wiskundig “juist”). De validiteit van de DCF methode berust in de praktijk op realistische veronderstellingen, op “perfect foresight” en “perfect information”; de werkelijkheid voldoet zelden aan deze eigenschappen.

De berekeningen, inschattingen en aannames moeten steeds met veel zorg gebeuren.

Naarmate meer veronderstellingen in de berekening ingebracht worden is de kans op een foutieve uitkomst groter. Hiermee moet dan ook rekening gehouden worden bij de interpretatie van het resultaat.

60

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Gross Operating Profit methode (GOP) 3.1 Uitgangspunt Indien het economisch rendement van een te schatten onroerend goed niet uitgedrukt kan worden in huurinkomsten zal ook de DCF methode niet voldoen als schattingsmethode.

In deze gevallen kan aangenomen worden dat de waarde van het onroerend goed gerelateerd zal zijn aan de opbrengsten die uit het gebruik van dit onroerend goed verdiend kunnen worden. De kosten die gemaakt moeten worden om het gebruiksrecht over het onroerend goed te verwerven (aankoop of te betalen huur) moeten uit het gebruik ervan terugverdiend kunnen worden.

De methode wordt meestal toegepast om de maximale huurwaarde van locatie-specifiek vastgoed te bepalen. Hierbij wordt het bedrag bepaald dat nog beschikbaar zal zijn om de huur te betalen (huurdraagkracht) na aftrok van exploitatie- en managementkosten.

Deze aanpak wordt courant toegepast bij de waardering van horecazaken, waarbij de huurdraagkracht begroot wordt op 50% à 60% van de netto bedrijfsinkomsten. Bij zeer specifieke locaties kan dit oplopen tot 70% (Janssens & de Wael, 2005).

Locatie-specifiek vastgoed zijn vastgoedobjecten waarbij de ligging zal resulteren in een zekere mate van monopolie. Millington (2001) geeft het voorbeeld van het restaurant bovenop de top van Mount Snowdon in Wales. De zeer specifieke liggingsfactoren zullen onmiskenbaar een omzet verhogend effect hebben op de uitbating en aanleiding geven om een hogere huur te vragen. Er zijn echter geen vergelijkingspunten beschikbaar om deze huur te bepalen. bruto bedrijfsinkomsten - lonen en aankoopkosten - exploitatiekosten en management fee (excl. huur) = netto bedrijfsinkomsten (EBITDA) - intresten, belastingen, afschrijvingen, winstmarge = huurdraagkracht Hetzelfde principe kan toegepast worden op exploitatiegebonden vastgoedobjecten, Dit zijn constructies die door hun specifieke omvang en vorm slechts één mogelijke bestemming hebben. Als voorbeeld worden vaak betoncentrales of raffinaderijen genoemd, maar ook cinemacomplexen, hotels, benzinestations, … kunnen onder deze categorie ondergebracht worden.

Deze vastgoedobjecten genereren geen huurinkomsten, maar zij voorzien wel de mogelijkheid om in samenstel met andere bedrijfsfactoren inkomsten te genereren. Van een exploitatiegebonden vastgoedobject is dus sprake indien het voor de bedrijfsuitoefening wordt gebruikt, het verbonden is met andere materiële vaste activa en het in principe alleen of nagenoeg alleen voor die betreffende bedrijfsuitoefening kan worden gebruikt. Het onroerend goed kan als het ware als een machine beschouwd worden die bijdraagt tot het productieproces van de onderneming. De waarde ervan kan dan ook niet losgezien worden van de onderneming waartoe het vastgoedobject behoort.

3.2 Methode Om deze berekening uit te voeren wordt de DCF-berekening uitgebreid met alle kasstromen die aan de onderneming gerelateerd kunnen worden. Dit is uiteraard een zeer specifieke materie die doorgaans in nauwe samenspraak met de bedrijfsleiding en accountants behandeld wordt.

Het gebruik van de deze methode vereist inderdaad veel inzicht in de branche waarin het betreffende vastgoedobject zich bevindt en vereist ook veel inzicht in de financiële gegevens 61

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

van het bedrijf. Het benodigde inzicht wordt slechts verkregen na een gedegen studie van ondernemingsfinanciering, financiële overzichten, belastingen en kasstromen van bedrijven en in het bijzonder van de branche waartoe het vastgoedobject behoort. De schatter moet in staat zijn balansen en verlies-en-winstrekeningen te lezen en de daarin voorkomende informatie op een voor de waardering noodzakelijke wijze te ordenen.

Het voert te ver al deze aspecten uitvoerig te bespreken: in het kort komt de Gross operating profit methode (GOP) erop neer dat de huurdraagkracht van de exploitatie berekend wordt.

Indien de exploitant niet de eigenaar van het onroerend goed is, wordt de huurdraagkracht beschouwd als ERV en kan de marktwaarde berekend worden uit de toepassing van één van de kapitalisatiemethodes.

Indien de exploitant ook eigenaar van het onroerend goed is, worden de kasstromen met betrekking tot de huur vervangen door een eenmalige aankoop en herverkoop respectievelijk bij het begin en einde van de beschouwde periode. Het bedrag dat aan de aankoop gespendeerd zou kunnen worden, wordt dan berekend door toepassing van de DCFmethode.

62

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 7 Kantoorgebouwen

1 Begripsomschrijving Kantoorgebouwen zijn gebouwen die door bedrijven, instellingen of andere organisaties gebruikt worden om hun administratieve taken in onder te brengen.

Woningen of appartementen die als kantoor gebruikt worden vallen niet onder de gebouwtypologie kantoorgebouw. Dit hoofdstuk heeft enkel betrekking op gebouwen die specifiek voor de kantoorbestemming ontworpen en opgericht werden. De beoordelingscriteria met betrekking tot de kantooromgeving kunnen wel gebruikt worden bij de beoordeling van kantoorruimtes die deel uitmaken van (semi-)industriële gebouwen.

Figuur 1 - kantoorgebouwen

Werknemers in kantoren verrichten voornamelijk intellectuele arbeid. De functionaliteit van kantoorgebouwen wordt beoordeeld op basis van de beschikbare capaciteit van het gebouw en de mate waarin de kantooromgeving langdurige intellectuele arbeid mogelijk maakt met een minimum aan productiviteitsverlies. Het criterium dat hierbij gehanteerd wordt is de huisvestingskost per werknemer per jaar. Bij de survey van kantoorgebouwen wordt steeds aandacht besteed aan flexibiliteit, rationeel ruimtegebruik en een minimale beheerkost.

De kantorenmarkt in België wordt gedomineerd door het Brusselse aandeel dat ruim 54 % vertegenwoordigt, gevolgd door Antwerpen en Gent. In Brussel is ongeveer 12.700.000 m² kantoorruimte in voorraad. De laatste jaren blijft de voorraad stabiel na een sterke afname tussen 2012 en 2015.

De Gentse kantorenmarkt heeft de laatste jaren een grote opmars gekend maar blijft met een beschikbare voorraad van ongeveer 1.400.000 m² op internationaal vlak “verwaarloosbaar” ten opzichte van Brussel.

63

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Waardebepaling 2.1 Schattingsmethode De inkomstenbenadering leent zich best om de volatiliteit van de kantorenmarkt en de meerwaarde van een goed huurcontract in rekening te brengen bij de waardebepaling van kantoorvastgoed.

De marktwaarde wordt berekend door kapitalisatie van de gepronostikeerde huurinkomsten.

De bouwfysische kwaliteit van het gebouw, een goede ligging en gunstige marktomstandigheden worden gereflecteerd in hogere markthuren en resulteren in een hogere marktwaarde. Onzekerheid over de huurmarkt, leegstand en hogere beheerkosten resulteren in een lagere huurwaarde en een lagere marktwaarde.

In de praktijk worden de methodes term & reversion en hardcore gebruikt voor snellere berekeningen. Voor volledige berekeningen wordt de gedetailleerde DCF-methode gebruikt.

2.2 Berekening van de huurwaarde Het gebruik van een kantoorgebouw maakt deel uit van de omstandigheden die bij de waardebepaling in rekening moeten gebracht worden. Het is dan ook van belang na te gaan of er al dan niet huurcontracten zijn en wat de voorwaarden van huurprijs, contractduur en huurlasten zijn. Ook de kwaliteit van de huurder speelt een rol.

2.2.1

CLASSIFICATIE VAN KANTOORRUIMTES

De kantorenmarkt wordt doorgaans geclassificeerd in A-klasse, B-klasse en C-klasse kantoorgebouwen. Deze classificatie gebeurt aan de hand van een combinatie van de bouwfysische kenmerken van de gebouwen en de locatie.

A-klasse kantoorruimte zijn moderne kantoorgebouwen die volledig beantwoorden aan de hedendaagse performantie-eisen van een veeleisende huurder, zowel wat betreft het praktische gebruik, de uitstraling als de locatie van het gebouw.

“Klasse A ruimte kan worden gekarakteriseerd als gebouwen die een excellente locatie en toegankelijkheid hebben, een zeer hoge kwaliteit huurders aantrekken, en professioneel bestuurd worden. De gebruikte materialen in het gebouw zijn van hoge kwaliteit en de huren kunnen concurreren met andere nieuwe gebouwen. Klasse B ruimtes hebben een goede locatie, bestuur en constructie en de huurders zijn van hoge kwaliteit. Klasse C ruimtes zijn meestal 15 tot 25 jaar oud maar hebben een stabiele bezettingsgraad. In een normale markt gelden de hoogste huren voor een klasse A ruimte, gevolgd door de B-klasse en daarop volgend de C-klasse.” (Urban Land Institute: Office development handbook).

2.2.2

HUURPRIJS

Bij kantoorgebouwen die verhuurd zijn wordt voor de resterende duur van het huurcontract gebruik gemaakt van de overeengekomen contracthuur. Bij huurvernieuwingen wordt omgeschakeld naar de markthuur, die berekend wordt op basis van vergelijkingspunten.

De huurprijzen die geafficheerd worden zijn doorgaans faciale huur (Fr.: loyé facial). Dit zijn basisbedragen die tussen huurder en verhuurder worden overeengekomen, waarvan nadien kortingen en toegevingen in mindering worden gebracht. Bij de waardebepaling moet de werkelijke contracthuur beschouwd worden. Dit geldt ook bij de beoordeling van vergelijkingspunten om de markthuur te bepalen.

De waardebepaling van gebouwen die door de eigenaar in eigen gebruik zijn, wordt berekend op basis van markthuur.

Leegstand wordt in mindering gebracht van de bruto markthuur. Gebouwen met belangrijke structurele leegstand worden best gewaardeerd op basis van een residuele 64

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

waardeberekening, Hierbij wordt via een inkomstenmethode de waarde bepaald op basis van de markthuur onder optimale aanwending en wordt de kostprijs van de reconversie hiervan in mindering gebracht.

2.2.3

HUURLASTEN

Ook de huurlasten spelen een rol bij de waardebepaling van kantoorgebouwen. Te hoge huurlasten verminderen de verhuurbaarheid en geven aanleiding tot een hoger leegstandsrisico.

Bij de beoordeling van vergelijkingspunten moeten ook de huurlasten nagekeken worden.

Gebouwen met significant hogere of lagere huurlasten zullen een andere huurprijs hebben, ook al zijn de overige gebouwkenmerken en liggingsfactoren vergelijkbaar.

Voorbeelden van kosten die doorgaans ten laste van de huurder gelegd worden: - kosten van abonnementen en het verbruik van nutsvoorzieningen; - onderhoudskosten van de liften en andere installaties; - kosten voor gemeenschappelijke verwarming, ventilatie, verlichting en andere uitrustingen; - beheerkosten, lonen, verzekeringen en sociale lasten van de conciërge en van het onderhoudspersoneel van de gemeenschappelijke delen; - verzekeringskosten; - onroerende voorheffing; De huurlasten bedragen normaal gezien grootteorde 30 €/m²/jaar voor een normaal uitgerust, ouder kantoorgebouw. 37€ /m²/jaar kan als maximum beschouwd worden opdat het pand normaal verhuurbaar zou blijven. Echter, bv. in Brussel kunnen deze huurlasten oplopen tot 180 €/m²/jaar door bijkomende taksen en receptie-service.

Indien de eigenaar bijkomende diensten aanlevert, zoals bv. een centrale ontvangstbalie, gemeenschappelijke vergadervoorzieningen, het gebruik van kantoormeubilair, … neemt de huur de vorm aan van een ter beschikking stelling. Dit is juridisch en fiscaal een heel ander stelsel dan huur. De bezettingsvergoeding en kosten worden door de eigenaar aan de gebruiker gefactureerd met inbegrip van BTW. Deze bedragen dekken een andere lading dan enkel huur en mogen niet met huurprijzen vergeleken worden.

2.2.4

KWALITEIT VAN DE HUURDER

Ook de kwaliteit van de huurder spelen een rol. Overheidsinstellingen sluiten doorgaans langlopende huurovereenkomsten af en zijn niet geneigd snel te verhuizen.

Dit beperkt het leegstandsrisico. Door de continuïteit van het huurcontract zal ook het beheer van het gebouw minder inspanningen vragen en de beheerkost temperen.

2.3 Diagnose en kwaliteitscriteria Om de huurwaarde van een kantoorgebouw te bepalen moet de utiliteit van verschillende gebouwen onderling vergeleken worden. Hiervoor moet een diagnose (Eng.: building survey) gemaakt worden van de bouwfysische kwaliteiten en uitrustingen van het gebouw.

2.3.1

HANDLEIDING ‘WAARDERING VAN KANTOORGEBOUWEN’

Het Agentschap Facilitair Management (AFM) van de Vlaamse regering heeft een handleiding ‘waardering van kantoorgebouwen’ opgesteld, waarbij aan de hand van tal van parameters een score aan de functionaliteit van kantoorgebouwen kan toegekend worden.

Het AFM gebruikt deze evaluatiemethode om na te gaan welke kantoorgebouwen best geschikt zijn om haar instellingen in te huisvesten.

65

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

 Chamilo: Waardering van kantoorgebouwen – Op weg naar een duurzame huisvesting voor de Vlaamse Overheid. (2007).

De beoordeling van de meeste parameters vereist echter technisch inzicht en vaak is gespecialiseerde meetapparatuur vereist.

2.3.2

REAL ESTATE NORM KANTOREN

De Real Estate Norm (REN) kan een alternatief zijn om de verschilpunten tussen verschillende kantoorgebouwen te beoordelen en in rekening te brengen.

REN werd ontwikkeld met hetzelfde doel als de handleiding ‘waardering van kantoorgebouwen’, namelijk een methode aanreiken die toelaat om de functionaliteit van verschillende kantoorgebouwen onderling te vergelijken.

De parameters in de REN-methode kunnen op een minder omslachtige manier beoordeeld worden. Het nadeel van deze methode is een lagere nauwkeurigheid.

In de tabel hieronder worden de parameters en hun gewicht hernomen: I.

II.

III.

economische kwaliteit vraag- en aanbod

10 %

mate van verstedelijking

20 %

locatiekwaliteit representatie

4%

bereikbaarheid

10 %

voorzieningen

2%

openbare veiligheid

2%

economische kwaliteit

1%

potentieel personeel

1%

perceel zichtlocatie

4%

ontsluiting

1%

parking

5%

terreininrichting

1%

overlastfactoren

1%

IV. functionele kwaliteit

V.

multifunctionaliteit

8%

toegankelijkheid

2%

zelfstandig gebouw

5%

fysieke kwaliteit veroudering

15 %

installaties

2%

facilitaire ruimten

2%

bouwaard

2%

binnenklimaat

2%

Tabel 1 - REN-beoordeling kantoorgebouwen

66

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Liggingsfactoren 3.1 Sectoren van de Brusselse kantorenmarkt De Brusselse kantorenmarkt wordt opgesplitst in een aantal kantoorwijken die elk een eigen dynamiek en trends volgen.

De belangrijkste zijn de vijf sectoren in hert Central Business District (CBD): - Europese Wijk (Leopold) - Centrum (Vijfhoek) - Louizalaan - Noordwijk - Zuidwijk De overige kantoorwijken worden vaak samen beschouwd als de periferie en verspreide kantoren.

Figuur 2 – kantoorwijken Brussels Hoofdstedelijk Gewest

3.2 Beoordeling van de liggingsfactoren Kantoren worden ingericht op locaties waar de administratieve functie noodzakelijk is. Dit zijn de dicht bevolkte gebieden (steden) en verstedelijkte perifere gebieden met een optimale ontsluiting. Bedrijven die sterk gekoppeld zijn aan distributie of productie organiseren hun administratie doorgaans nabij de plaats waar de goederen geproduceerd worden of de dienstverlening afgeleverd wordt.

De dienstverlening die in kantoorgebouwen ‘geproduceerd’ wordt is van intellectuele aard.

Factoren als ontsluiting en bereikbaarheid worden voornamelijk beoordeeld vanuit de interne werking: het kantoorgebouw moet in eerste instantie vlot bereikbaar zijn voor de eigen werknemers van de kantoororganisatie14. Kantoren met een loketfunctie (on site klantenservice) zijn veelal gevestigd in de stadscentra, nabij de winkelcentra.

Grotere bedrijven en instellingen vestigen zich bij voorkeur op locaties met een goede bereikbaarheid en optimale ontsluiting via openbaar vervoer. Openbare instellingen (die op de huurmarkt van kantoorgebouwen een belangrijk aandeel innemen en groot belang hechten aan politieke thema’s zoals mobiliteit) geven de voorkeur aan locaties binnen een perimeter van 500 m van trein- en metrostations. Algemeen wordt ook de afstand van het kantoorgebouw tot de dichtstbijzijnde op- en afrit van de autosnelwegen in aanmerking

14

Het begrip kantoororganisatie verwijst naar ieder bedrijf, instelling of organisatie die in het kader van haar bedrijfsvoering een administratie moet onderhouden.

67

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

genomen: afstanden tot 1 km worden als uitstekend beschouwd terwijl een reistijd van meer dan 20 min. als ‘slecht’ gekwalificeerd wordt.

De aanwezigheid van voorzieningen zoals winkels, postkantoor, banken, restaurants en mogelijkheid tot ontspanning zijn een pluspunt. Kantoormedewerkers willen in de lunchpauze graag boodschappen doen en de neus buiten steken.

Bovenal blijken grotere kantoororganisaties geneigd te zijn zich te vestigen in de nabijheid van andere kantoren. In de loop van de voorbije decennia werden in de belangrijkste steden kantoorwijken (sectoren) gevormd. Bij de waardebepaling van kantoorgebouwen wordt in eerste instantie gerefereerd aan huurprijzen van kantoren binnen dezelfde sector.

Aansluitend worden de verschillen in bouwfysische kenmerken en vetustiteit gevaloriseerd.

Kantoorwijken hebben ook een representatieve functie: meer en meer zoeken dienstverlenende bedrijven, financiële instellingen en openbare instellingen elkaar op. Op zichtlocaties langs belangrijke toegangswegen, spoorlijnen en autosnelwegen worden doorgaans hogere huurprijzen gerealiseerd.

4 Bouwfysische kenmerken van kantoorgebouwen 4.1 Gebouwconfiguratie 4.1.1

TRADITIONELE INDELING

De functionaliteit van een kantoorgebouw wordt belangrijke mate bepaald door de indelingsmogelijkheden die het gebouw heeft.

Afhankelijk van de locatie zijn eenheden van 250 m² of 500 m² het meest gevraagd op de huurmarkt. De nuttige vloeroppervlakte wordt berekend à rato van 17 m²/VTE (bij indeling in individuele werkposten) of 10-12 m²/pp (landschapskantoor), vermeerderd met 4 m²/VTE voor vergaderlokalen.

Natuurlijk daglicht is essentieel voor kantoorruimte. De bezetting van lokalen die onvoldoende rechtstreekse lichtinval hebben (gelegen op een afstand verder dan 8 m van de gevel) en inpandige lokalen is wettelijk beperkt tot 2h aansluitende bezetting. Deze gebouwdelen kunnen dus enkel gebruikt worden als vergaderlokalen en voor facilitaire voorzieningen. Het aandeel inpandige lokalen mag dan ook niet te groot zijn. Circulatieruimte en facilitaire lokalen blijven best beperkt tot 15% van de nuttige vloeroppervlakte.

Vanuit het oogpunt van goede verhuurbaarheid moet de kantoorruimte voldoende flexibel zijn om de indeling eenvoudig aan te passen naar de noden van de gebruiker en andere kantoorconcepten: cellenkantoor (individuele werkruimtes), landschapskantoor of flex-office.

Deze indeelbaarheid blijkt optimaal bij een stramienmaat van 1,35 m tot 1,50 m. De stramienmaat is de breedte-indeling van de gevel, structuurelementen en uitrustingen die repeterend voorkomt.

4.1.2

HET NIEUWE WERKEN

Het nieuwe werken is een concept van arbeidsorganisatie dat door de Vlaamse overheid toegepast wordt en waarbij de kantooractiviteit steeds meer plaats- en tijdsonafhankelijk georganiseerd wordt. Dit heeft gevolgen voor de indeling en benodigde oppervlakte aan kantoorruimte.

Door de inzet van thuiswerk kan de bezettingsnorm beperkt blijven tot 12,5 m² /VTE. De beschikbare vloeroppervlakte wordt ingedeeld in open landschapskantoor met een capaciteit van 0,80 werkplek /VTE, concentratiecockpits (1 /10 werkplekken) e, teamcockpits (1 /20 werkplekken).

68

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4.1.3

BEDRIJVENCENTRA

Een bedrijvencentrum biedt aangepaste kantoorruimte met bijkomende dienstverlening.

De beschikbare vloeroppervlakte kan opgedeeld worden in flexibele kantoorruimte op maat van de individuele gebruiker. Andere faciliteiten zoals vergaderzalen, kitchenette, kopieerlokaal, balie, … worden tussen de verschillende gebruikers gedeeld.

De dienstverlening die aangeboden wordt omvat vaak de verbruikskosten voor de nutsvoorzieningen, internet, facilitair beheer, vergaderzaalbeheer, toegangscontrole, …

4.2 Toegankelijkheid De algemene toegankelijkheid en ontsluiting van het gebouw is een belangrijk aandachtspunt bij de beoordeling van de kwaliteit van een kantoorgebouw.

4.2.1

ONTSLUITING

De hoofdingang van het gebouw moet op een logische, bij voorkeur centrale plaats gesitueerd zijn en in directe relatie staan tot de buitenruimte. De ingang moet duidelijk als toegang herkenbaar zijn.

Met betrekking tot de inkombalie worden aspecten als lichttoetreding, plafondhoogte, afwerkingsniveau, overzichtelijkheid van horizontaal en verticaal transport en de aanwezigheid van een bemande balie beoordeeld.

Het gebouw en de verschillende gebouwdelen moeten integraal toegankelijk zijn voor personen met beperkingen (gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid).

4.2.2

PARKEERVOORZIENINGEN

Het aantal parkeerplaatsen moet afgestemd zijn op de capaciteit van het kantoorgebouw.

Privatieve huurders vragen minstens 1 parkeerplaats per 2 werknemers. De norm die opgelegd is door de Vlaamse regering voorziet 1 parkeerplaats per 10 personeelsleden en 1 parkeerplaats per dienstvoertuig.

De parkeerruimte is afsluitbaar, voorzien van toegangscontrole, videofonie intercom met de balie en CCTV. 4.2.3

VERTICAAL TRANSPORT

Het comfortgevoel in een gebouw wordt ook medebepaald door de snelheid van het verticale transport en de snelle beschikbaarheid van liften. Het aantal liften, hun nuttige last en de aanwezige stijl- en daalsnelheid wordt bepaald aan de hand van een trafiekstudie en moet aangepast zijn aan de capaciteit van de vloeroppervlakte.

De vervoerscapaciteit is het aantal passagiers dat binnen een tijd van 5 minuten kan worden vervoerd. Het interval is de gemiddelde wachttijd nadat de lift werd opgeroepen. De maximale wachttijd mag niet meer bedragen dan 25 tot 30 seconden.

Het is niet voor de hand liggend om de capaciteit van oudere liften te verhogen binnen de structuur van de bestaande liftschachten. Men kan de liften vervangen door liften met een hogere snelheid, tot 1 à 1,6 m/s voor liften met een hefhoogte tot 36 m. Bij torengebouwen met een hoogte > 50 m moet de liftsnelheid 2,5 m/s of meer bedragen. De kooiversnelling moet echter beperkt blijven tot 1 m.s² bij volle capaciteit.

De liftinstallaties moeten voldoen aan de wettelijke voorschriften. Personenliften moeten periodiek gekeurd worden en de nodige conformiteitsattesten en keuringsbewijzen moeten beschikbaar zijn.

69

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Bij grotere kantoorgebouwen kan ook een goederenlift wenselijk zijn. Deze moet een europallet (800 x 1200 mm op een steekwagentje) met begeleider kunnen transporteren en alle niveaus bedienen.

De trappenhuizen zijn opgebouwd overeenkomstig de algemene brandnorm en hebben een nuttige breedte van minstens 0,0125 x aantal gebruikers van het brandcompartiment. Indien mogelijk staan de trappen op de gelijkvloerse verdieping in het zicht vanaf de ingang.

4.3 Architectuur De vrije verdiepingshoogte moet voldoende groot zijn om bij een plafondhoogte van minstens 2,70 m nog kabels en leidingen boven het verlaagde plafond te kunnen plaatsen.

Het nuttig draagvermogen van de vloeren bedraagt > 4 kN /m² (400 kg/m²) in kantoorruimtes, > 5 kN/m² in auditoria en > 6,5 kN/m² in archiefruimtes.

De binneninrichting is verzorgd, functioneel, duurzaam en onderhoudsarm. Bij voorkeur worden lichte kleuren gebruikt.

Duurzaamheid (Eng.: sustainability) is vandaag de dag het sleutelwoord bij de keuze van gevelmaterialen, beglazing en uitrustingselementen.

4.4 Duurzaamheid: the green wave Slechte isolatie en verouderde verwarmingsinstallaties in kantoorgebouwen resulteren in hoge energiekosten en een hoge C0-uitstoot. Dit is problematisch voor de kantorenmarkt: 6.000.000 m² van kantoorvoorraad in Brussel dateert uit de periode voor de jaren ‘70 tot begin jaren ’80 en kan als verouderd beschouwd worden. Pas vanaf de 4e generatie gebouwen (bouwjaar na 2005) wordt meer en meer rekening gehouden met optimalisatie en duurzaamheid.

Vandaag de dag worden gebruikers van kantoorgebouwen zich meer en meer bewust van de problematiek en de impact die hun gebouwen hebben op het milieu. Dit noemt men the green wave: huurders van kantoorgebouwen stellen meer en meer eisen met betrekking tot een laag energieverbruik en lage milieubelasting van hun activiteiten. Projectontwikkelaars moeten op hun beurt rekening houden met steeds strenger wordende eisen met betrekking tot de energetische kwaliteiten van hun kantoorgebouwen. Vanaf 2021 legt de BEN 2021norm voor alle nieuwbouw kantoorgebouwen het E40- en K40-peil op. Daarenboven moet minstens 10 kWh/jaar/m² VVO hernieuwbare energie voorzien worden en worden strengere minimale ventilatievoorzieningen en maximale warmtetransmissiefactoren voor constructiedelen opgelegd.

Onder druk van de huurders doen meer projectontwikkelaars inspanningen om verouderde kantoorgebouwen om te vormen tot een duurzaam project. De duurzaamheid van (kantoor)gebouwen kan gevaloriseerd worden aan de hand van een BREEAM-certificaat.

BREEAM is een duurzaamheidstandaard die in het Verenigd Koninkrijk is ontwikkeld en nu ook in België als referentie wordt aanvaard. BREEAM is een evaluatiemethode waarbij de duurzaamheid van een gebouw beoordeeld wordt op basis van parameters zoals energieverbruik, levenscyclus van de gebruikte materialen, afvalproductie enz.

Duurzaam en energiezuinig bouwen resulteert in een verlaging van de stook- en onderhoudskosten. De voordelen komen in grote mate ten goede aan de huurder, terwijl de ontwikkelaar instaat voor de meerkost van duurzaam bouwen.

Op dit ogenblik is er in de markt geen aanwijzing dat de meerkost van ecologisch bouwen resulteert in een hogere huurwaarde van het pand. Stilaan wordt wel de trend zichtbaar dat het leegstandsrisico van ecologische gebouwen lager is. Ecologische kantoorgebouwen hebben een marktvoordeel ten opzichte van traditionele gebouwen. Dit marktvoordeel manifesteert zich niet in een toename van de markthuur, maar wel in een vermindering van de huurwaarde van verouderde gebouwen.

70

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

 Chamilo: RICS GN: Sustainability and commercial property valuation. (2009)

4.5 Binnenklimaat Werknemers in een kantoorgebouw spenderen een groot deel van hun dag in de kantoorruimte. Een slecht binnenklimaat kan leiden tot symptomen van vermoeidheid, hoofdpijn, concentratieverlies en andere klachten die de productiviteit van de werknemers negatief beïnvloeden. Om productiviteitsverlies te beperken is de kwaliteit van het binnenklimaat in kantoorruimtes van essentieel belang.

Productiviteitsverlies omwille van slecht comfort en een ontoereikend binnenmilieu wordt bij benadering berekend op basis van de productiviteitsindex:

𝐼 waarbij:

1

0,00083 𝑥 𝑃𝑃𝐷

Ip = productiviteitindex 1 – Ip = productiviteitsverlies PPD = % ontevreden gebruikers in termen van geurhinder

De minderwaarde van een ontoereikend binnenmilieu wordt berekend door de afname in productiviteit om te rekenen naar manjaren verlies binnen het totale personeelsbestand.

4.5.1

VENTILATIE

Het A.R.A.B. stelt een norm van 30 m³ verse lucht per uur en per gebruiker voorop voor gebouwen waarvan vensters niet kunnen worden geopend.

Bedrijven stellen echter als eis dat de luchtverversing minimum 35 m³/uur/persoon bedraagt.

Meer en meer wordt de voorkeur gegeven aan systemen die individueel geregeld kunnen worden. Gebouwen met opengaande ramen zijn vandaag de dag een must.

4.5.2

THERMISCH COMFORT

De ISO 7730 norm (2005) en het KB Thermische omgevingsfactoren (2012) leggen grensen comfortwaarden op voor de binnentemperatuur. De comfortwaarde ligt bij een effectieve temperatuur van 21 °C (± 0,5 °C).

Met betrekking tot het thermisch comfort en de subjectief ervaren luchtkwaliteit spelen ook andere factoren een rol, zoals de luchtvochtigheid (die tijdens de werkuren best binnen het interval 30 % - 65 % ligt), temperatuurschommelingen in het gebouw en de afwezigheid van tocht.

Airconditioning behoort tot de standaarduitrusting van kantoorgebouwen. HVAC-systemen hebben echter een grote beheerkost en ze verouderen snel. De aanwezigheid van verouderde installaties zal in grote mate bijdragen tot de vetustiteit van het kantoorgebouw.

Bij de keuze van het HVAC-systeem speelt de beheerkost en onderhoudsvriendelijkheid van het systeem een toenemende rol.

4.5.3

AKOESTISCH EN VISUEEL COMFORT

De norm NBN S01-400-2: akoestische criteria voor niet-residentiele gebouwen is van toepassing. Deze voorziet twee comfortklassen van akoestisch comfort.

Bedrijven eisen een akoestische isolatie DnT,w ≥ 55 dB. Hiervoor moet het gebouw minstens voorzien zijn van akoestisch dempende dubbele beglazing.

De verlichtingssterkte in de kantoorruimtes bedraagt minstens 450 tot 500 lux. In sanitaire lokalen en technische ruimtes volstaat 200 tot 250 lux.

71

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4.6 Facilitaire voorzieningen 4.6.1

SANITAIRE VOORZIENINGEN

De sanitaire voorzieningen zijn volledig afgesloten van de werkvloer. Dames- en herentoiletten zijn volledig gescheiden. Er worden minstens 1 individuele toilet per 15 mannelijke werknemers en minstens 1 individuele toilet per 15 vrouwelijke werknemers voorzien. Per 4 individuele toiletten is 1 wastafel beschikbaar. De sanitaire cellen mogen wel deel uitmaken van de gemeenschappelijke voorzieningen, maar moeten in totaal in voldoende capaciteit aanwezig zijn. Voor administratief personeel is de aanwezigheid van douchecellen niet verplicht opgelegd door A.R.A.B. 4.6.2

VEILIGHEID

Inbraakbeveiliging en toegangscontrole zijn wenselijk.

Branddetectie-, brandmelding en blusmiddelen moeten in voldoende mate aanwezig zijn: brandcentrale met doormelding, rookdetectoren, sirenes, brandhaspels en poederblussers, sprinklerinstallatie, noodverlichtingsarmaturen, … Ook de aanwezigheid van een noodstroomvoorziening en back-upsysteem kan bij de kwaliteitsbeoordeling van het gebouw opgenomen worden.

4.6.3

DATABEKABELING

De toenemende informatisering maakt server- en datalokalen onmisbaar in kantoorgebouwen.

Het serverlokaal moet een verhoogde systeemvloer hebben, aparte koeling op noodstroom, een ontdubbelde elektrische voeding (op basis van een gemiddelde vermogenvraag van 1 kW /m²), aparte UPS voor informaticatoepassingen, afzonderlijke branddetectie, automatisch blussysteem met inert gas en toegangscontrole. Per verdieping is een datalokaal met oppervlakte > 2,5 x 3 m aangewezen, eveneens voorzien van computervloer, koeling en noodstroomvoorzieningen.

Het type van bekabeling hangt af van de gebruiker. Bestaande bekabeling is snel achterhaald en verouderd. Kabelbanen, -goten en –dragers zorgen voor flexibiliteit en bieden de mogelijkheid om vlot verouderde kabels te vervangen en de bekabeling uit te breiden.

4.6.4

ANDERE ONDERSTEUNENDE FUNCTIES

Een kitchenette wordt doorgaans ook tot de standaarduitrusting van een kantoorgebouw gerekend. Bepaalde huurders (bv. overheidsinstellingen) vragen ook de aanwezigheid van andere ondersteunende lokalen, zoals een auditorium, dispatchinglokaal, EHBO-lokaal of een laad- en loskade voor logistieke diensten.

4.7 Vetustiteit Kantoorgebouwen verouderen snel. Huurwaarde en leegstandsrisico zijn sterk afhankelijk van de mate waarin het gebouw beantwoordt aan de hedendaagse technische normen en de mate waarin hedendaagse kantoorconcepten kunnen geïmplementeerd worden. Deze trends evolueren snel. Vetustiteit van kantoorgebouwen wordt in mindere mate beïnvloed door de ouderdom van de constructie. Daarentegen zullen verouderde installaties, oplopende beheerkosten en een gebrek aan flexilbiliteit in indeling snel resulteren in een nadeel op de huurmarkt ten opzichte van nieuwere kantoorprojecten.

Kantoorgebouwen met een hoge functionele vetustiteit hebben bij laagconjunctuur een grote kans op leegstand of scherpe prijsdalingen in de huurwaarde, wat resulteert in een lagere waardebepaling.

72

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Deze vetustiteit kan in rekening gebracht worden, ofwel door een lagere huurwaarde aan te nemen, ofwel door de kostprijs van de nodige renovaties in mindering te brengen van de marktwaarde die berekend werd op basis van de huurwaarde van marktconforme gebouwen.

5 De kantorenmarkt Voor de actuele trends en kerncijfers van de kantorenmarkt wordt verwezen naar de market beats die per kwartaal gepubliceerd worden:  Chamilo: Q4 2021 Brussels office marketbeat  Chamilo: Q4 2021 Regional office marketbeat

5.1 Kernbegrippen 5.1.1

TAKE-UP

Take-up is de hoeveelheid netto vloeroppervlakte die in een commerciële en geregistreerde transactie opgenomen wordt. Een hoge take-up wijst op een dynamische vastgoedmarkt met veel vraag en een aangepast aanbod. Een lage take-up is indicatief voor een lage vraag of een tekort aan geschikt aanbod.

5.1.2

PRIME RENT EN PRIME YIELD

Prime rent is de top huurprijs die op de markt gerealiseerd wordt. Samen met de gemiddelde huurprijs wordt de prime rent van verschillende sectoren op kwartaalbasis gepubliceerd.

De prime rent heeft enkel betrekking op de meest kwalitatieve vastgoedobjecten op de beste locaties binnen de sector. Voor de Brusselse kantorenmarkt zijn dit gerenoveerde kantoorgebouwen in de sectoren CBD (Central Business District) en Leopoldwijk. Voor de Gentse kantorenmarkt zijn dit de Blue Towers bij Ghelamco Arena en de AA Tower in Zwijnaarde.

De prime rent is een faciale huurprijs die niet noodzakelijk overeenstemt met de huurprijs die werkelijk door de huurder betaald wordt.

Prime yield is de laagst geregistreerde verhouding tussen de huurinkomsten en aanschaffingswaarde van gerealiseerde transacties en zijn indicatief voor het vertrouwen dat investeerders hebben in het marktsegment.

Lage yields wijzen op een gezonde vastgoedmarkt. Investeerders zijn bereid meer te spenderen aan de aankoop van een onroerend goed indien zij toekomstige waardestijgingen of toename van de huurprijzen verwachten. Bij een hogere aanschaffingswaarde daalt de gerealiseerde yield. Hogere yields geven aan dat investeerders meer risico incalculeren in de aankoop van vastgoed.

5.1.3

LEEGSTAND

Leegstandcijfers die voor verschillende deelmarkten gepubliceerd worden omvatten alle vormen van leegstand.

Frictieleegstand is leegstand die ontstaat door huurderverloop. Een frictieleegstand van 6% wordt als aanvaardbaar wordt beschouwd om interne verhuisbewegingen op de markt mogelijk te maken.

Structurele leegstand is vloeroppervlakte die zonder succes gecommercialiseerd wordt. Dit is beschikbare vloeroppervlakte waarvoor geen kandidaat huurder gevonden wordt. Structurele leegstand is catastrofaal voor commercieel onroerend goed. De kosten voor de eigenaar blijven doorlopen en er zijn geen huurinkomsten uit het gebouw. Langdurige leegstand geeft aanleiding tot een verlaging van de vraaghuurprijs en waardevermindering van het gebouw.

73

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De commercialiseringsduur is een maat voor het kwalitatieve aspect van de leegstand. Het is een essentieel gegeven dat – meer dan het algemene leegstandspercentage– de aantrekkelijkheid van de beschikbare kantoren aangeeft.

5.1.4

VASTGOEDCYCLUS

De kantorenmarkt is sterk onderhevig aan macro-economische factoren zoals de renteschommelingen op de kapitaalmarkten en het algemene financieel-economische klimaat. Een marktevenwicht ontstaat zelden ogenblikkelijk. Door de time lag15 ontstaan cyclische bewegingen in de conjunctuur. Ook op de vastgoedmarkten doen zich golfbewegingen voor van markthuren en verkoopprijzen, de zogenoemde vastgoedcycli.

Figuur 3 - vastgoedcyclus

Een cyclus verloopt als volgt (van der Meer et al., 2004): • Fase 1:

er ontstaat een toenemende vraag naar vloeroppervlakte te huur of te koop, bij voorbeeld als gevolg van een opleving van de economie;

• Fase 2:

doordat de ontwikkeling van onroerend goed doorgaans lang duurt (studiefase, vergunningstermijn, bouwtermijn) is er vertraging om aan de vraag te voldoen. Er ontstaan tekorten op de markt die aanleiding geven tot prijsstijgingen;

• Fase 3:

wanneer investeerders verdere prijsstijgingen verwachten zullen zij genoegen nemen met een lager aanvangsrendement16 waardoor de marktprijzen nog verder zullen toenemen;

• Fase 4:

wanneer de marktprijzen de executiekosten overstijgen zullen ook de projectontwikkelaars beginnen te bouwen; De vraag naar bouwlocaties doet ook de vraag naar te herontwikkelen gebouwen en terreinen toenemen.

Geconfronteerd met stijgende prijzen van onroerend goed, dienstig als onderpand voor kredieten, zal ook de bereidheid van banken toenemen om projectontwikkelaars te financieren. Lokale overheen zijn vaak bereid het vergunningsbeleid te versoepelen met het oog op grotere belastinginkomsten.

15

met het begrip time lag wordt bedoeld de vertragingen ten gevolge van het niet samenvallen van twee gerelateerde gebeurtenissen, d.i. de tijdsduur tussen twee gebeurtenissen die gelijktijdig verondersteld worden.

16 aankopen aan een lagere BAR impliceert dat de koper bereid zal zijn om bij gelijkblijvende markthuren meer kapitaal te spenderen aan de aanschaffing van het onroerend goed.

74

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 8 Retail

1 Inleiding Winkelvastgoed of retail kan opgesplitst worden in vier categorieën: 1. centrumwinkels (traditionele winkelstraten) 2. retail warehouse 3. shopping centra 4. factory outlets De functie van winkelvastgoed is het aanbieden van goederen of diensten aan particulieren.

Hierbij is het belangrijkste uitgangspunt dat het aanbod aan een zo groot mogelijk publiek kan gepresenteerd worden en ook maximaal bereikbaar is voor het kooppubliek, zodat de goederen of diensten vlot geleverd en verkocht kunnen worden.

De belangrijkste eigenschap van een winkelpand is de mogelijke omzet die in het gebouw gerealiseerd kan worden. Deze omzet is afhankelijk van de omvang van het kooppubliek dat naar het winkelpand kan aangetrokken worden. De omzet bepaalt ook het budget dat de handelaar aan huur of aankoop kan spenderen om zijn zaak op die locatie uit te baten.

Om zijn omzet te halen is de winkelier afhankelijk van het gedrag van de consument, die kennelijk zijn bestedingsgedrag verbindt aan een locatie. De keuze van locatie waar de consument gaat winkelen wordt onder meer beïnvloed door parkeerfaciliteiten, bereikbaarheid met openbaar vervoer, variatie in het winkelaanbod, sfeer van de shopping ervaring enz. De huur- en koopprijzen van winkelpanden worden dan ook in eerste instantie beïnvloed door locatiekenmerken zoals ontsluiting, aantal passanten per dag en zichtbaarheid van het winkelpand.

Bij de waardebepaling van winkelvastgoed zal in eerste instantie de kwaliteit van de ligging beoordeeld worden. Zoals hiervoor aangegeven wordt de huurwaarde van het pand in eerste instantie bepaald door de omzet die in het pand kan gerealiseerd worden. De omzet is op zijn beurt afhankelijk van de ligging van het pand, zodat uiteindelijk de huurwaarde een eerste belangrijke indicatie is voor de marktwaarde van winkelvastgoed.

Doorgaans zal de inkomstenbenadering de meest geschikte schattingsmethode zijn om winkelvastgoed te waarderen. De markthuur wordt dan bepaald door vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare winkelpanden.

Winkelvastgoed is politiek een actueel thema. Recente studies wijzen uit dat het aantal winkelpanden binnen het Vlaamse Gewest daalt terwijl de beschikbare totale vloeroppervlakte stagneert. Individuele winkelpanden worden steeds groter en het aandeel van franchisefilialen neemt toe ten koste van winkels die door zelfstandigen uitgebaat worden. Shopping centra en baanwinkelconcentraties zijn belangrijke concurrentie voor de stadscentra, waar op minder gunstige locaties in de stad een probleem van leegstand heerst.

Ook de toenemende e-commerce (aankopen via internet) is een aandachtspunt.

Cijfers over detailhandel kunnen online geraadpleegd worden via Detailhandel Vlaanderen:

 https://provincies.incijfers.be/dashboard/Dashboard/Detailhandel/ 75

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Kenmerken van handelshuur Bij toepassing van de inkomstenbenadering wordt de marktwaarde van winkelvastgoed berekend door kapitalisatie van de huurinkomsten.

Gelet op de bestemming van winkelvastgoed vallen huurovereenkomsten voor dit type vastgoed onder het stelsel van handelshuur:

Art. 1 HHW «De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen […] die, […] door de huurder […] in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.»

Handelshuurovereenkomsten worden afgesloten voor een duur die niet korter mag zijn dan negen jaar, maar de huurder kan de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode.

2.1 Aandachtspunten bij de beoordeling van huurprijzen Doorgaans geldt dat de gemiddelde huurprijs per oppervlakte-eenheid vermindert naarmate de totale winkeloppervlakte toeneemt. Hoe groter de winkelvloeroppervlakte, hoe lager de gemiddelde huurprijs. Dit is terug te voeren naar het systeem van zonering: winkelvloeroppervlakte langs de straatgevel wordt als meer waardevol beschouwd dan winkelruimte achteraan het pand. Dit principe van zonering (zone A- of ITZA-berekening17) laat toe dat bouwfysische kenmerken zoals frontbreedte en diepte van winkelruimten verrekend worden in de gemiddelde huurprijs. De schatter die gebruik maakt van vergelijkingspunten zal voor ieder vergelijkingspunt de contracthuur moeten terugrekenen naar de zone A-referentieprijs, opdat winkelpanden met verschillende configuraties toch met elkaar vergeleken zouden kunnen worden.

Bij de beoordeling van huurprijzen uit vergelijkingspunten moet ook rekening gehouden worden met de bijzondere voorwaarden uit de huurovereenkomst. Onder het stelsel van handelshuur kunnen eigenaarskosten zoals bv. de onroerende voorheffing wel contractueel ten laste van de huurder gelegd worden. Deze bijkomende huurderslasten kunnen deels gecompenseerd worden door een overeengekomen huurprijs die lager ligt dan de normale markthuur van het pand.

Een andere manier van huurbeleid is het invoeren van omzethuren. Hier wordt over het algemeen een minimum gegarandeerde huurprijs overeengekomen die lager is dan de werkelijke huurwaarde, maar waar vanaf een bepaalde omzet er een bijkomende huur wordt betaald in functie van de behaalde omzet. Deze variabele huren schommelen over het algemeen tussen de 2 % en 7 % van de omzet afhankelijk van het segment waarin de huurder zich bevindt.

2.2 Herziening van de huurprijs De huurprijs kan jaarlijks aangepast worden op basis van de consumptieprijsindex (art.

1728bis §1 B.W.).

Daarenboven voorziet de handelshuurwet dat partijen bij het verstrijken van elke driejarige periode het recht hebben om een herziening van de huurprijs te vragen, indien zij kunnen aantonen dat de normale huurwaarde van het goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden tenminste 15 % afwijkt van de overeengekomen contracthuur.

17

Deze begrippen worden verder in dit hoofdstuk verduidelijkt.

76

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De omstandigheden die aan de basis van de wijziging in de markthuur liggen moeten nieuw (ze bestonden niet bij het bepalen van de huurprijs) en objectief (ze treden op buiten de wil om van de partijen) zijn en een voortdurend karakter hebben (ze hebben een duurzame invloed op de waarde van het onroerend goed).

De 15 %-drempel moet vergeleken worden met de normale huurwaarde van het pand op de dag van de verhuring en de herziening. De huurwaarde wordt bepaald door toepassing van de methode van vergelijkingspunten.

De vordering tot huurprijsherziening kan enkel ingesteld worden gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Op het einde van de huurovereenkomst zijn partijen vrij om een huurvernieuwing met een nieuwe huurprijs te onderhandelen.

2.3 Werken uitgevoerd door de huurder De huurder heeft het recht om aanpassingen door te voeren en het pand geschikt te maken voor zijn onderneming, indien de kostprijs van de werken beperkt blijft tot maximaal drie maal de jaarhuur. De verbouwingen mogen de salubriteit, veiligheid en esthetiek van het goed niet aantasten.

Indien de werken door de huurder rechtmatig uitgevoerd werden kan de verhuurder op het einde van de huurovereenkomst niet eisen dat ze verwijderd zouden worden. De verhuurder kan wel eisen dat de aanpassingen behouden blijven indien hij de huurder hiervoor vergoedt.

De vergoeding wordt ofwel berekend basis van de kostprijs van de werken, ofwel op basis van de meerwaarde die het onroerend goed verkregen heeft door de uitgevoerde aanpassingen.

Indien de werken door de huurder onrechtmatig werden uitgevoerd heeft de verhuurder op het einde van de huurovereenkomst het recht om ofwel herstel in oorspronkelijke staat te vorderen, ofwel de aanpassingen te behouden zonder vergoeding aan de huurder.

In de praktijk worden handelspanden vaak casco verhuurd en staat de huurder zelf in voor de werken om de winkelruimte in te richten naar zijn smaak en huisstijl. Als compensatie kan de verhuurder hiervoor huurincentives toestaan, dit is een tijdelijke korting op de huurprijs of een vrijstelling voor de huurder om gedurende enkele maanden huurgeld te betalen.

2.4 Overname van het huurcontract Indien dit niet contractueel uitgesloten werd, kan de huurder zijn verplichtingen overlaten aan een derde partij, die dan het bestaande huurcontract overneemt. In verschillende regio’s is het de gewoonte dat de intredende huurder in dit geval een overnameprijs aan de eigenaar zal betalen.

Deze overnameprijs is gebaseerd op het verschil tussen de normale markthuur en de contractuele huurprijs die door de huurder voor het pand betaald wordt. Dit verschil wordt geactualiseerd in een eenmalige som, rekening houdend met de geldende rentevoet en de duurtijd van het huurcontract.

In de huidige marktomstandigheden geldt als vuistregel dat, uitgaande van een nieuw huurcontract met een looptijd van 9 jaar, het verschil tussen de huurwaarde en de betaalde huur wordt vermenigvuldigd met een factor 6 à 7. Indien een huurcontract een looptijd heeft van 18 jaar wordt dit verschil over het algemeen vermenigvuldigd met een factor 8 à 9.

Hieruit blijkt dat het, uit oogpunt van een huurder, van kapitaal belang is om een zo lang mogelijk huurcontract af te sluiten. De eigenaar echter wordt er in principe niets beter van: hij heeft slechts een driejaarlijkse garantie van bezetting terwijl hij zich voor minstens 9 jaar of langer vastlegt.

77

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Centrumwinkels 3.1 Begripsomschrijving Centrumwinkels zijn handelspanden gelegen binnen een stadscentrum of woonwijk, waarin een kleinhandelszaak kan worden uitgebaat.

Traditiegetrouw vervullen de stadscentra een belangrijke winkelfunctie waarbij meestal in één hoofdstraat de voornaamste winkelketens geconcentreerd zijn. België kent een twintigtal steden met een verzorgingsgebied van meer dan 100.000 mensen die gezamenlijk ongeveer 3/4 van onze nationale bevolking beslaan.

Het verzorgingsgebied is het gebied waar gebruikers van een bepaalde voorziening wonen.

De grootte van een verzorgingsgebied is afhankelijk van de hoeveelheid gebruikers dat van een bepaalde voorziening gebruik maakt. Zo is het verzorgingsgebied van een bakker kleiner dan dat van een supermarkt, omdat de drempelwaarde (de hoeveelheid klanten die nodig is om een voorziening rendabel te maken) van een bakker lager ligt dan dat van een supermarkt.

Figuur 1 - centrumwinkels (bron: Dewaele Vastgoed)

De winkelcentra kunnen op hun beurt opgedeeld worden in hoofdcentra, buurtwinkels en solitaire winkelvoorzieningen.

Hoofdwinkelcentra zijn concentraties van winkels die een grote koopkrachttoevloeiing hebben en waarvan het verzorgingsgebied zich uitstrekt over verschillende gemeenten en steden. Dit zijn de winkelcentra van grotere steden zoals Brussel, Antwerpen en Gent. Het aanbod omvat een groot deel franchisewinkels en verschillende supermarkten en de omzet is grotendeels afkomstig van bewoners uit de omliggende steden en gemeenten.

De winkelcentra van andere centrumsteden kennen een aanbod dat aansluit bij het aanbod in de hoofdwinkelcentra, maar het verzorgingsgebied van deze winkelcentra blijft doorgaans beperkt tot de omliggende gemeenten.

Buurtwinkels hebben een beperkte koopkrachttoevloeiing. Zij voorzien in de dagelijkse behoefte van de bevolking binnen eenzelfde wijk of buurt. Het aanbod is verschillend van het aanbod in de hoofdwinkelcentra. Tot deze categorie behoren de winkelconcentraties binnen de kernen van deelgemeenten en woonwijken.

Solitaire winkels kunnen nog voorkomen in oudere buurten en zijn vaak overblijfsels van vroegere plaatselijke winkelconcentraties die de concurrentie van supermarkten en hoofdwinkelcentra niet overleefd hebben.

3.2 Locatieparameters Ook binnen de hoofdwinkelcentra zijn er verschillen in bereikbaarheid en ontsluiting. De kwaliteit van de ligging binnen een winkelcentrum wordt vaak aangeduid met de begrippen A-locatie, B-locatie of C-locatie.

78

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

A-locaties zijn de drukste winkelstraat binnen het winkelcentrum. Zij zijn doorgaans gelegen tussen twee publiekstrekkers. Voorbeelden van A-locaties zijn Nieuwstraat in Brussel, Meir in Antwerpen en Veldstraat in Gent. In deze hoofdwinkelstraten blijkt nu de modesector de overhand te krijgen ten nadele van de andere sectoren. Dit fenomeen kan verklaard worden doordat de marges in de modebranche groter zijn en de handelaar veroorloven om een hogere huur te betalen dan een andere branche. Onder druk van de nationale en internationale franchisebedrijven gaan we naar een steeds verdere uniformisering van de hoofdwinkelstraten. Het aandeel van zelfstandige handelaars is in de winkelstraten bijzonder klein geworden alhoewel zij in bepaalde steden zoals Luik, Brugge, Kortrijk, Leuven en Namen nog vrij goed stand houden. In andere steden worden zelfstandige handelaars verdreven naar secundaire winkelzones, zoals bv. in Gent de Kortedagsteeg of de Koestraat.

Een A2-locatie zijn de uitlopers van de A1-locatie. Het aanbod is meer gevarieerd en aanvullend op het aanbod in de A1-locatie. Vaak is op A2-locaties nog een publiekstrekker aanwezig.

B-locaties zijn de aanloopstraten naar de A-locatie. Zij vormen de verbinding tussen de Alocatie en parkings of haltes van openbaar vervoer. Hier bevinden zich nog weinig trekkers.

Het aanbod van zelfstandige handelaars is groter, maar onder meer onder druk van de ecommerce kennen deze aanloopstraten vandaag de dag een belangrijk probleem van leegstand. Onder de huidige marktomstandigheden zijn deze aanloopstraten ideale locaties voor winkels met een specifiek doelpubliek en pop-up stores.

C-locaties zijn de lokale concentraties aan buurtwinkels in de woonwijken en stadsdelen.

3.3 Bouwfysische aspecten 3.3.1

GROOTTE

Doorgaans geldt dat de gemiddelde huurprijs per oppervlakte-eenheid vermindert naarmate de totale winkeloppervlakte toeneemt, maar de beschikbare oppervlakte moet wel geschikt zijn voor het type en branche van de winkel die in het pand moet uitgebaat worden.

Doorgaans is een winkelpui een veelvoud van de modulemaat 50 m². De tabel in de volgende titel geeft aan wat de optimale breedte/diepteverhouding is voor winkelruimtes met verschillende vloeroppervlaktes.

Bij de beoordeling van de beschikbare oppervlakte moet in eerste instantie de vloeroppervlakte gerekend worden die voor de handelszaak dienstig zal zijn.

De winkelvloeroppervlakte (WVO) is de verkoopruimte die toegankelijk is voor het publiek en die direct samenhangt met de winkelverkoop, zoals onder meer de etalages, vitrines, toonbanken, legsels, paskamers en kassaruimte.

De WVO wordt mee bepaald door de inrichting van de winkelruimte en is geen vast gegeven voor het winkelpand. Indien een WVO meegedeeld wordt moet deze beschouwd worden als een grootteorde WVO die in het pand beschikbaar zal zijn.

De winkelgebruiksoppervlakte (WBO) is het gedeelte van de verhuurbare vloeroppervlakte dat nuttig is voor de exploitatie van de handelszaak.

De WBO omvat alle lokalen die dienstbaar zijn aan de winkel, waaronder de winkelruimte zelf, aangevuld met stockageruimte, personeelsruimte enz. De WBO is de totale verhuurbare oppervlakte. Zij wordt gemeten als bruto uitwendige oppervlakte en is een vast gegeven voor het winkelpand.

3.3.2

INDELING EN CONFIGURATIE

Bij de indeling van een winkelruimte zijn doorgaans de frontbreedte, indeelbaarheid en zichtbaarheid van belang.

79

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De frontbreedte is de breedte van het handelspand aan de straatkant waarover de handelaar beschikt om zijn merk aan te prijzen.

De frontbreedte is van doorslaggevend belang voor de zichtbaarheid van de winkel in het straatbeeld. In optimale omstandigheden wordt de frontbreedte maximaal ingenomen door etalages of vitrines.

De etalage is van doorslaggevend belang omdat veel winkels afhankelijk zijn van de directe inloop van de passanten in de winkelstraat. Een brede inkijk op de aangeboden goederen zal de koopbegeerte van de consument beïnvloeden. Eenmaal binnen in de winkelruimte zullen interne zichtlijnen de consument ertoe moeten brengen om verder de winkelruimte in te lopen en te besluiten tot een aankoop.

De indeelbaarheid wordt onder meer bepaald door de breedte/diepteverhouding, de vorm van het grondplan en de afwezigheid van obstakels in de winkel. De ideale verschijningsvorm is een rechthoekige ruimte zonder obstakels zoals kolommen of dragende muren in de winkelruimte. Iedere afwijking op deze configuratie vereist aanpassingen aan het standaardinbouwpakket van de inrichting.

De tabel hieronder geeft de optimale breedte/diepteverhouding weer voor verschillende winkelvloeroppervlaktes: WBO (m²)

50

100

150

200

300

400

500

600

diepte (a)

10

17

22

27

35

45

54

64

breedte (b) diepte / breedte (a/b)

5

5,8

6,7

7,5

8,5

8,9

9,2

9,4

0,5

2,9

3,3

3,6

4,1

5,1

5,9

6,8

Tabel 1 - diepte / breedteverhouding winkelruimtes (bron: ten Have)

3.3.3

VETUSTITEIT

Bij de waardebepaling van winkelvastgoed zijn de locatiefactoren overheersend zodat vetustiteit van de constructie van ondergeschikt belang wordt.

Technische en functionele vetustiteit manifesteren zich voornamelijk onder de vorm van een verouderde winkelinrichting. Aangezien de huurder doorgaans zelf de winkelruimte zal inrichten in functie van zijn branche en handelsmerk, zal de invloed hiervan op de huur- en marktwaarde van het pand beperkt blijven. Dit is ook één van de redenen waarom investeerders in winkelvastgoed dikwijls niet zo veel belang hechten aan het feit of een pand wel of niet in goede staat is, zolang het maar in een topstad ligt en een topligging betreft.

Eventuele gebreken aan de wind- en waterdichtheid van het gebouw en aan de technische uitrustingen (zoals bv. de automatische toegangsdeur, elektrische binneninstallatie, klimaatbeheersing, …) kunnen in rekening gebracht worden op basis van de herstelkost of vervangingswaarde.

Externe vetustiteit heeft onmiddellijk invloed op de huurwaarde van het pand en zal bij toepassing van de inkomstenbenadering automatisch mee verrekend worden in de waardebepaling.

3.4 Berekening van de huurwaarde (Zone A- of ITZA-berekening) De huurprijzen variëren enorm van stad tot stad. Er is een zekere correlatie te bespeuren tussen de omvang van het verzorgingsgebied en de hoogte van de huur terwijl eveneens de koopkracht van de bevolking hierin meespeelt.

Om verschillende panden binnen eenzelfde winkelcentrum met elkaar te kunnen vergelijken, wordt ook rekening gehouden met de breedte aan de straat, de diepte, het aantal verdiepingen, de juiste ligging in de straat, enz.

80

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Hiervoor wordt het zonderingsysteem gebruikt. Dit gaat uit van een huurprijs berekening waarbij de eerste 10 m diepte van een winkelpand gerekend wordt aan de volle 100 % oppervlakte (zone A). De volgende 10 m diepte wordt gerekend aan 50 %, en de achterliggende ruimte die commercieel nog bruikbaar is aan 25 %. In sommige gevallen wordt de diepte van zone A gelijkgesteld aan de frontbreedte van het winkelpand.

Bewinkelbare kelders en verdiepingen hebben eveneens een waarde, en deze hangt grotendeels af van de omvang ervan en de kwaliteit van de ruimte. De aanwezigheid van een roltrap speelt hierbij een belangrijke rol.

Over het algemeen wordt er een grotere waarde gegeven aan een 1ste verdieping, die tussen 33 % en 50 % van de waarde van het gelijkvloers wordt geschat, terwijl een kelder dikwijls rond de 25 % van de waarde van het gelijkvloers ligt. zone

diepte

glvl

-1

1

zone A

< 10m

100%

25%

33% - 50%

zone B

10-20m

50%

10%

10%

zone C

>20m

25%

10%

10%

+10%

0%

0%

hoekligging:

Tabel 2 - coëfficiënten zone A-berekening (bron: ten Have)

3.5 Investeringsmarkt Voor de actuele trends en kerncijfers van retail wordt verwezen naar de market beats die per kwartaal gepubliceerd worden:  Chamilo: Q4 2021 Belgium retail marketbeat

81

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4 Retail warehouse 4.1 Begripsomschrijving Met het begrip retail warehouses worden winkelconcentraties buiten de stadscentra bedoeld, meer bepaald hypermarkten, supermarkten en baanwinkels (met uitsluiting van shopping centra).

Figuur 2 - baanwinkels

4.2 Vestigingsfactoren De vestiging van grote handelsvestigingen wordt sinds 1975 gereglementeerd door de zogenaamde grendelwet18. De grendelwet legde vergunningsvoorwaarden op voor de oprichting van winkelgebouwen buiten de stadscentra.

In 2004 voerde de wetgever via de IKEA-wet19 een vereenvoudigd stelsel in waarbij de gemeentebesturen een socio-econonomische vergunning moesten verstrekken voor vestigingen met een netto handelsoppervlakte van meer dan 400 m². Onder netto handelsoppervlakte verstaat men in de zin van de wet: de oppervlakte bestemd voor de verkoop en toegankelijk voor het publiek, met inbegrip van de niet-overdekte oppervlakten.

Dit stemt overeen met de definitie van winkelvloeroppervlakte (WVO).

Ook uitbreidingen waardoor de 400 m² grens wordt overschreden en wijzigingen in de aard van de handelsactiviteit bij winkels van meer dan 400 m² vallen onder deze wetgeving. Voor vestigingen met een netto handelsoppervlakte van meer dan 1.000 m² was ook een nietbindend advies van het Nationale Socio-Economische Comité vereist. Beroep kon worden aangetekend bij het Interministerieel Comité voor de Distributie en eventueel bij de Raad van State en/of de gerechtshoven en rechtbanken.

Op 1 juli 2014 werd de bevoegdheid voor het vergunningsbeleid voor handelsvestigingen overgedragen naar de gewesten, wat het einde van de IKEA-wet inluidt. De Vlaamse regering publiceerde de nota “Winkelen in Vlaanderen 2.0” en er is een voorontwerp van een Vlaams winkeldecreet. De reglementering voor de handelsvestiging in Vlaanderen zal op termijn opgenomen worden in het decreet grond- en pandenbeleid.

In het ontwerp van het winkeldecreet worden winkelgebieden vastgelegd en wordt het accent gelegd op kernversterkend beleid. Gemeenten en provincies kunnen volgens het decreet zelf kernwinkelgebieden vastleggen in RUP’s of stedenbouwkundige verordeningen. Ze kunnen autonoom beslissen welk soort winkels ze in welke zone willen en of er al dan niet shopping centra en baanwinkels komen. Ook kunnen ze de gemeenten en steden opdelen in winkelarme en winkelrijke gebieden.

18 19

Wet van 29 juni 1975 betreffende de handelsvestigingen Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen (BS 05.10.2004)

82

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De belangrijkste wijziging is de integratie van de socio-economische vergunning in de stedenbouwkundige vergunning, die op haar beurt samen met de milieuvergunning zal opgaan in de omgevingsvergunning. De aanvraag wordt behandeld op gemeentelijk niveau, met een adviserende rol voor het op te richten Comité voor de Detailhandel binnen Agentschap Ondernemen.

4.3 Bouwfysische kenmerken Over het algemeen betreft het winkels van 400 m² tot 1.000 m² of meer langs hoofdinvalswegen of bij belangrijke kruispunten, en die zoveel mogelijk gegroepeerd zijn om de commerciële aantrekking ervan te vergroten.

De gebouwtypologie van baanwinkels is dezelfde als deze van semi-industriële gebouwen, waarbij de klemtoon ligt op functionaliteit en economische bouwstijl. De binneninrichting wordt doorgaans door de huurder aangekleed in functie van de branchering en handelsmerk.

De straatgevels zijn voorzien van publiciteitsborden en reclamezuilen. Klimatisatie, elektrische binneninstallatie en toegangscontrole zijn op maat van winkelruimtes.

Ook hier zijn locatie en beschikbare winkelvloeroppervlakte van doorslaggevend belang. De handelaars hebben tal van voordelen uit de periferische locatie: goede bereikbaarheid, parking, relatief goedkope huisvestingskosten (zowel in huur als in koop).

Bij retail warehouse is bereikbaarheid en parking essentieel. Eén parkeerplaats per 15 m² WVO is een goede parkeerratio.

Bij de waardebepaling zijn opnieuw de locatieparameters doorslaggevend.

Wanneer gebreken vastgesteld worden die het ongestoorde gebruik of de wind- en waterdichtheid van het gebouw aantasten wordt technische vetustiteit in rekening gebracht op basis van de herstelkost of de vervangingskost van deficiënte uitrusting.

Bij waardebepaling op basis van de kostenbenadering wordt de effectieve leeftijd op dezelfde manier berekend als bij semi-industriële gebouwen.

4.4 Investeringsmarkt De aanvangsrendementen voor baanwinkels schommelen rond 5,60 % voor goede locaties.

Huurprijzen (prime rent) schommelen tussen 160 € /m² en 170 € /m².

In het Gentse zijn de grootste concentraties baanwinkels Kortrijksesteenweg (Sint-DenijsWestrem) en Antwerpsesteenweg (Lochristi). Toplocaties kennen nauwelijks leegstand.

83

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

5 Shopping centra Het fenomeen shopping center werd in de jaren ’70 in België geïntroduceerd. Vanwege de problematiek met betrekking tot het verkrijgen van de benodigde socio-economische vergunningen zijn de shopping centers in België gering in omvang vergeleken met de ons omringende landen.

Binnen de openingsuren gaan shopping centra de concurrentie aan met de winkelcentra in de steden. Hiervoor zijn een gevarieerd aanbod aan winkels en een aangename sfeer noodzakelijk. In tegenstelling tot de stadscentra is de ‘sfeer’ in shopping centra altijd artificieel. Met andere woorden: sfeer komt niet spontaan zoals in een stadscentrum maar moet gecreëerd worden op initiatief van de eigenaar of de handelaarsvereniging. Omgekeerd hebben shopping centra ten aanzien van stadscentra het voordeel van bereikbaarheid en parkeermogelijkheid.

De gemeenschappelijke lasten om het shopping center uit te baten en de onderlinge afhankelijkheid van de handelaars maken dat de winkelpuien binnen een shopping center zelden individueel verkocht worden.

Het fenomeen shopping mall wordt in de Angelsaksische literatuur uitgebreid beschreven. In deze syllabus wordt het thema slechts in hoofdpunten behandeld.

5.1 Verzorgingsgebied en inplanting Een bevolkingsmassa van 300.000 à 350.000 mensen is in principe het minimum om een regionaal shopping center naast een bestaande stadskern op te richten. We praten dan over een primair verzorgingsgebied, binnen een afstand van 15 minuten met de auto.

De juiste vestigingsplaats van een shopping center is van kapitaal belang voor het commerciële succes ervan. Over het algemeen bevinden ze zich in de nabijheid van belangrijke verkeersknooppunten om een optimale bereikbaarheid te garanderen, en toch veraf genoeg van het stadscentrum om geen directe concurrent te zijn. Goede voorbeelden van een uitgebalanceerde vestiging zijn bijvoorbeeld het Westland Shopping Center te Brussel en Wijnegem Shopping te Antwerpen.

Om een regionale uitstraling te rechtvaardigen dient een shopping center een bruto verhuurbare oppervlakte (GLA, Gross Leasable Area) te hebben van grootteorde 30.000 m².

Samen met de omvang van het centrum is eveneens het aantal winkels van belang. De kritische massa bevindt zich hier rond de 90 à 100 winkels terwijl het grootste shopping center in België ongeveer 200 winkels telt (Wijnegem). Dit minimum moet de consument een zekere variëteit garanderen, zowel in keuze als in bestemming, zoals die ook in de regionale stadscentra kan gevonden worden.

5.2 Ontsluiting en interne organisatie Een optimale parking is inherent aan een shopping center en de bereikbaarheid daarvan.

Voor een regionaal shopping center met een oppervlakte van ± 30.000 m² is de ideale verhouding 1 parkeerplaats per 15 m² verhuurbare winkelruimte. Rekening houdend met het feit dat een dergelijk shopping center gemiddeld 600 à 800 mensen tewerkstelt spreekt het voor zichzelf dat een belangrijk gedeelte van deze parking reeds ingenomen wordt door het personeel.

Over het algemeen wordt een shopping center georganiseerd rondom publiekstrekkers (een hyper- of supermarkt of modebedrijven met een oppervlakte > 1.000 m²). Deze trekkers bevinden zich over het algemeen op het uiteinde van de mall. Indien een shopping center wordt gebouwd op meerdere lagen is het belangrijk dat elk niveau zijn trekkers heeft. Een shopping center op meerdere niveaus brengt commerciële risico’s met zich mee waarbij een niveau, meestal de parterre, een sterkere aantrekkingskracht heeft dan een verdieping.

84

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Een ideale gemiddelde oppervlakte per winkelunit lijkt vandaag rond de 200 à 250 m² te schommelen. Dit is met inbegrip van de normale trekkers doch met uitsluiting van de megatrekkers (bv. een hypermarkt).

5.3 Huurprijzen en huurlasten Opdat een winkelcentrum een plus zal betekenen ten opzichte van het stadcentrum is een evenwichtige spreiding en variatie in het aanbod noodzakelijk.

Om deze spreiding te realiseren heeft de eigenaar de mogelijkheid om door middel van de huurprijzen door de ene huurder te laten betalen wat de andere huurder niet kan opbrengen.

Zo kan de huurprijs per activiteit gemoduleerd worden.

Waar in het algemeen de hoogste prijs betaald wordt door het modesegment en specifiek daarin de kleding, heeft een schoenhandelaar over het algemeen een bijzonder grote reserve nodig die kan oplopen tot 30 à 40 % van de totaal gehuurde oppervlakte. Het spreekt voor zichzelf dat deze ruimte totaal niet productief is en over het algemeen hanteren wij dan ook een huurprijsniveau dat zich op 75 % à 80 % bevindt van wat het kledingsegment zou kunnen dragen.

In dezelfde orde van grootte bevinden zich eveneens de deelgroepen vrije tijd, cultuur en sport, decoratie en home terwijl horeca en diensten over het algemeen rond de 60 % van het kledingsegment betalen.

Voeding bevindt over het algemeen op een nog lager niveau terwijl ook sommige specifieke winkels (houten speelgoed, tropische vissen, modelbouw, enz.) die iets extra toevoegen tot een shopping center maar die met bijzonder kleine marges werken, totaal andere prijzen zullen betalen.

Uiteraard is het belangrijk dat de eigenaar over de vrijheid beschikt om zelf de huurprijzen te kunnen bepalen en hier effectief een commercieel beleid kan voeren. Voor de toekomst van het winkelcomplex is het dus van het hoogste belang dat het eigenaarschap geconcentreerd blijft in één of twee handen.

In tegenstelling met de traditionele winkelstraten betalen de huurders van een winkelcentrum een bijdrage in de totale kostenpost die nodig is om het shopping center draaiende te houden. Dit budget bevat o.m. schoonmaak, bewaking, onderhoud van technische installaties (airconditioning, verwarming, roltrappen), luchtbehandeling van de gemeenschappelijke ruimten, onderhoud van de parking, personeelskosten, verzekeringen, enz. Over het algemeen schommelen deze gemeenschappelijke lasten rond de 75 € /m²/jaar.

5.4 Vastgoedtransacties Op de Belgische markt zijn er weinig transacties van individuele handelspuien. Shopping centra worden doorgaans in hun geheel verkocht onder het stelsel van aandelentransacties.

De aanvangsrendementen (prime yield) zijn de voorbije jaren nagenoeg stabiel gebleven rond 4,65 %.

85

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

6 Factory outlet centers Een relatief recent fenomeen in België, maar al langer bekend in Europa, zijn de Outlet Centers. De magasins d’usine zijn sterk opgekomen in Frankrijk (waar Troyes als de bakermat wordt beschouwd).

Figuur 3 – factory outlet (bron: Maasmechelen Village)

In eerste instantie werd de verkoop van overstocks georganiseerd vanuit leegstaande hallen zonder veel franjes daar omheen. Het argument om de consument te strikken was de prijs: minstens 30 % korting op de merkartikelen in vergelijking tot de standaard winkelprijs.

Echter, de consument bleek ook hier snel uitgekeken te zijn op deze dumping, en projectontwikkelaars hebben er sindsdien veel werk van gemaakt om hele merkendorpen uit de grond te stampen met een zeer gevarieerd aanbod in een min of meer professionele omgeving. Bekende namen zijn “Marques Avenue”, “Mc Arthur Glenn” en “Value Retail”.

Deze laatste heeft de spits afgebeten in België met de opening van Maasmechelen Village, dat open is gegaan in april 2002. De eerste fase betreft 10.000 m² en 55 winkels. Deze fase is geheel verhuurd, en de tweede fase van 10.000 m² is ondertussen ook operationeel.

Figuur 4 - waarom ligt Maasmechelen Village in Maasmechelen?

De locatie voor een factory outlet center is minder belangrijk dan voor traditionele winkelprojecten aangezien deze het best gelegen zijn op toch een zekere afstand van de grote stadscentra om niet in concurrentie te treden met de merken die daar gevestigd zijn, maar toch de ligging centraal genoeg zijn om verschillende grote steden aan te kunnen trekken. Het blijkt dat consument gemakkelijk een ½ à 1 uur rijdt om een factory outlet center te bezoeken.

86

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 9 (semi-)Industrieel en logistiek vastgoed

2 Inleiding 2.1 Begripsomschrijving Onder industrieel en semi-industrieel vastgoed verstaan we het geheel van terreinen voor (semi-) industrieel gebruik en van gebouwen waarin (semi-) industriële exploitaties en KMO’s zijn ondergebracht.

Op de (semi-) industriële vastgoedmarkt kunnen we 3 types van gebouwen onderscheiden: 1. productiegebouwen; 2. KMO-gebouwen; 3. distributiegebouwen (logistieke gebouwen).

Figuur 1 - logistiek vastgoed (bron: AAVO-architecten)

Productiegebouwen worden doorgaans door ontwikkelaars opgericht built to suit, dit is op maat van de specifieke behoeften van de eindgebruiker. Dit type van vastgoed komt soms op de secundaire markt na buiten gebruikstelling wegens faillissement of stopzetting van de activiteiten. Deze gebouwen zijn doorgaans weinig polyvalent en vormen daarom zelden het voorwerp van vastgoedtransacties. In sommige gevallen worden deze gebouwen gekocht door investeerders, die deze gebouwen renoveren of omvormen en te huur stellen als opslag- of productieruimten, winkelruimten of recreatiecentra.

Onder KMO-gebouwen verstaan we gemengde gebouwen met relatief kleine oppervlakten (tot 5.000 m²). Deze gebouwen bestaan uit een hal die wordt aangewend voor opslag- en/of lichte atelieractiviteiten, vaak in combinatie met kantoorruimte en facilitaire voorzieningen 87

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

voor de arbeiders. KMO-gebouwen maken dikwijls deel uit van een bedrijvenpark waarin verschillende bedrijven gevestigd zijn.

Logistieke gebouwen (of distributiegebouwen) daarentegen bestaan uit grote opslagruimten in combinatie met een relatief kleine kantorenunit. De oppervlakte van deze gebouwen bedraagt meestal meer dan 5.000 m². Distributiegebouwen worden betrokken door twee types van gebruikers: enerzijds bedrijven met gescheiden productie- en distributiecentra, anderzijds logistieke dienstverleners.

2.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven, die wegens hun aard of bestemming afgezonderd moeten worden van de andere bestemmingen.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen industriegebieden voor vervuilende industrieën, gebieden voor milieubelastende industrieën, gebieden voor ambachtelijke bedrijven en gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen (KMO-gebieden).

Complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven worden ook in industriegebieden toegelaten. Huisvesting wordt enkel toegelaten in functie van de veiligheid en de goede werking van het bedrijf (i.c. huisvesting van het bewakingspersoneel).

Industriële bedrijven zijn bedrijven waar grondstoffen worden verwerkt. Indien bij het productieproces het handwerk primeert spreken we van ambachtelijke bedrijven.

Commerciële activiteiten, nl. de verkoop van producten aan particulieren, horen niet thuis in industriegebied maar worden soms als aanvulling bij de productiebestemming toegestaan in zones voor ambachtelijke bedrijven.

De industriële gebieden omvatten een bufferzone. Deze bufferzone is geen zelfstandig bestemmingsgebied maar een strook die binnen het industriegebied zelf voorzien moet worden. De breedte en inrichting van de bufferzone is afhankelijk van de oppervlakte en de vorm van het industriegebied zelf, de aard van de activiteiten en de mate waarin ze hinder op de omgeving uitoefenen, en de bestemming van de aanpalende gebieden. De kenmerken en afmetingen van de bufferzones worden bepaald in de stedenbouwkundige vergunning voor de randpercelen van het gebied of in het bijzonder plan van aanleg van de industriezone. De breedte van deze bufferstrook bedraagt (richtinggevend): -

15 m voor ambachtelijke bedrijven;

-

25 m voor milieubelastende bedrijven;

-

50 m voor vervuilende industrie.

Wanneer de industriezone paalt aan woongebied moeten deze breedtes verdubbeld worden.

De breedte en inrichting van de bufferstroken tussen de bedrijven onderling betreffen een technisch stedenbouwkundige aangelegenheid.

88

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Locatieparameters 3.1 Belangrijkste regio’s voor de semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt Zoals dit in de meeste landen het geval is, is de semi-industriële activiteit in België erg gefragmenteerd. Industriële en ambachtelijke bedrijven hebben bestemmingen die als storend ervaren worden zodat ze doorgaans in industrieterreinen afgezonderd worden van gebieden met andere bestemmingen. De meeste gemeenten hebben één of meer bedrijventerrein op hun grondgebied. De grootste industriezones bevinden zich in hoofdzaak rond havens, luchthavens of belangrijke verkeersknooppunten.

Volgende regio’s zijn op nationale schaal belangrijk: - As Brussel – Antwerpen; - Brussel en de Brusselse rand; - As Mechelen – Puurs – Bornem; - Antwerpen – Zuid.

Onder invloed van het toenemende tekort aan geschikte industriegronden en de daaruit voortvloeiende hoge prijzen op de as BrusselAntwerpen vertonen gebruikers van grote oppervlakten (logistieke gebouwen) meer en meer belangstelling voor een vestiging in Provincies Limburg, Luik en Henegouwen.

Figuur 2 - (semi-)industrieel en logistiek vastgoed in België

3.2 Gebruiksbeperkingen bij industriegronden 3.2.1

ZONEKWALIFICATIE

Er wordt een onderscheid wordt gemaakt tussen industriezones, KMO-zones en ambachtelijke zones.

Bij de beoordeling van een site moet men echter verder kijken dan de inkleuring die de site zelf op het Gewestplan gekregen heeft. De aanwezigheid van een woonzone in de onmiddellijke omgeving is ongetwijfeld een nadelig element omdat een deel van het terrein ingenomen zal worden door een bufferzone en hierdoor onbruikbaar wordt voor de industriële activiteit. Ook zullen storende activiteiten geweigerd worden bij risico op overlast voor de woonzone.

Bij oudere bedrijfsgebouwen en gronden die volgens het Gewestplan een industriële bestemming hebben maar die in woonkernen gelegen zijn, dient er rekening mee gehouden te worden dat op langere termijn de bedrijfsmatige bestemming gewijzigd zal worden onder druk van de woonomgeving. In deze gevallen is de inschatting van de optimale aanwending van groot belang om tot een correcte waardebepaling te komen.

3.2.2

GEBRUIKSBEPERKINGEN

De meeste KMO-gronden en industriezones worden gerealiseerd door openbare instellingen (gewesten, intercommunales, gemeenten) om industriële activiteit en werkgelegenheid aan te trekken. Deze openbare instellingen verkopen bedrijfsterreinen aan zeer aantrekkelijke prijzen, maar leggen hierbij belangrijke voorwaarden op met betrekking tot het gebruik van het terrein. Doorgaans worden deze terreinen uitsluitend verkocht aan koperseindgebruikers. Promotoren en investeerders kunnen in deze zones geen industrie- of KMOterreinen verwerven zodat het marktaanbod aan beschikbare bedrijfsgebouwen in deze

89

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

zones beperkt is. Het aanbod bestaat hier grotendeels uit gebouwen die ontruimd worden door eigenaars-gebruikers.

Openbare instellingen koppelen de verkoop van industriegronden vaak aan voorwaarden van tewerkstelling en een recht van wederinkoop. Deze voorwaarden beperken het vrij gebruik van de grond en moeten bij een waardebepaling onderzocht worden.

Bij de aankoop van industriegrond kan de openbare instelling de koper verplichten om binnen een bepaalde termijn voor een vastgelegde tewerkstelling te zorgen. Bij een wederverkoop van de grond gaat deze verplichting over op de koper.

Een recht van wederinkoop houdt in dat de verkoper zich voorbehoudt de verkochte grond terug te nemen tegen de oorspronkelijke prijs, vermeerderd met een vergoeding voor de verbeteringen en opstallen die de oorspronkelijke koper voor zijn rekening gerealiseerd heeft. Dit heeft tot gevolg dat de grondwaarde vastligt en niet de evolutie van de grondprijzen inde regio volgt.

Specifieke reglementeringen kunnen ook de bedrijfsactiviteiten ter plaatse bemoeilijken.

Hierbij denken we bv. aan het havenstatuut van arbeiders, de onmogelijke toegang tot een bedrijfspand voor voertuigen met een bepaald gewicht, enz…

De Haven van Antwerpen is bv. een enorm industriegebied, maar wordt beheerd door de Stad Antwerpen en is gereserveerd voor havengebonden activiteiten. Dit gebied wordt gekenmerkt door specifieke voorschriften en reglementeringen voor het opzetten van een vestiging en maakt daardoor geen deel uit van de klassieke semi-industriële verhuurmarkt.

3.2.3

FISCALE ASPECTEN

Grote bedrijven zullen bij hun locatiekeuze ook aandacht hebben voor het fiscale klimaat. In steden zoals Antwerpen, Mechelen en Brussel bedraagt de onroerende voorheffing 40 % à 50 % van het Kadastraal Inkomen. Het verschil met andere liggingen is soms indrukwekkend (circa 20 %). Naast de onroerende voorheffing kunnen er allerhande taksen worden gegeven, zoals milieuheffingen, belastingen op exploitaties enz…

Omgekeerd kunnen bedrijven die een grote bedrijfsoppervlakte in gebruik wensen te nemen en een belangrijke tewerkstelling creëren, in bepaalde regio’s genieten van een aantrekkelijke belastingsregeling.

3.3 Liggingsfactoren 3.3.1

CENTRALE LIGGING

Dit criterium is voor KMO-gebouwen van minder, maar het is doorslaggevend voor distributiegebouwen. Bij de beoordeling van de ligging van een pand dient niet alleen het specifieke gebruik van de huidige exploitant te worden onderzocht, maar ook eventuele latere bestemmingen.

De centrale ligging van een eigendom kan geëvalueerd worden op lokaal vlak, op nationaal vlak en op internationaal vlak.

3.3.2

BEREIKBAARHEID

De vlotte toegankelijkheid voor zowel bestelwagens als vrachtwagens, personenwagens, openbaar vervoer en spoorwegaansluitingen dient onderzocht te worden.

Transport is immers belangrijk bij het exploiteren van een bedrijfspand. Bedrijven met een druk vrachtwagenverkeer zullen veel belang hechten aan de eventuele in- en opritten van autosnelwegen in de onmiddellijke omgeving en zullen dorpskernen en spoorwegovergangen zoveel mogelijk trachten te vermijden.

90

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

In de semi-industriële sector beschouwt men een pand als optimaal bereikbaar indien het zich met een vrachtwagen bij normaal verkeer op minder dan 5 minuten van de dichtstbijzijnde autoweg of viervaksbaan bevindt.

Ondanks de voorlopige beperkte impact kijken de meeste logistieke dienstverleners meer en meer uit naar multimodale platformen, waarbij transport via trein, weg, zee of zelfs lucht mogelijk is. Dit verklaart onder andere het grote succes van sites als Genk, Meer en Willebroek.

3.3.3

NABIJHEID VAN EEN LOGISTIEKE POOL

Met logistieke pool bedoelen we een zeehaven, een vrachtluchthaven enz. In optimale omstandigheden bevindt een distributiegebouw zich op minder dan 10 minuten van dergelijke belangrijke logistieke pool.

3.3.4

ZICHTBAARHEID

Alhoewel de publicitaire mogelijkheden van een bedrijfspand door iedereen snel worden herkend, wordt hieraan vaak minder belang gehecht. Het publicitaire aspect kan voor sommige (toekomstige) gebruikers erg belangrijk zijn.

Een goede herkenbaarheid is bij bedrijfspanden ook een positief element in functie van bereikbaarheid.

3.3.5

IMAGO VAN DE ZONE

Er moet worden nagegaan of de grond gesitueerd is in een adequate bedrijfsomgeving. Een mooi en goed ontworpen bedrijfspand met een keurig aangelegde tuin kan immers naast een afbraakhandel voor de recuperatie van oude metalen gelegen zijn. Niettegenstaande het hier om twee bedrijfsbestemmingen handelt wordt de waarde van het eerste bedrijfspand behoorlijk negatief beïnvloed door de buurman.

Naast het algemeen aspect dat visueel herkenbaar is, is het onderzoeken van de bedrijfsnamen in dezelfde omgeving een goede leidraad. Recente, mooi aangelegde bedrijfszones dienen onderscheiden te worden van de oudere, minder succesvolle zones.

91

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4 Terreinkenmerken 4.1 Geografische kenmerken 4.1.1

OPPERVLAKTE

Uiteraard dient het terrein, rekening houdend met de vigerende stedenbouwkundige voorschriften en bufferzone, voldoende groot te zijn in functie van de benodigde bebouwde oppervlakte. Doorgaans zal eveneens rekening gehouden met eventuele toekomstige uitbreidingsmogelijkheden.

Ook de parking- en manoeuvreerruimte, die nodig zullen zijn voor de vrachtwagens, mag niet uit het oog verloren worden. Hierbij dient men aandacht te hebben voor het feit dat vrachtwagens vaak moeten manoeuvreren op parkings waarop reeds andere vrachtwagens of containers staan, of waarvan een deel dient gereserveerd te worden voor de opslag van paletten, enz…

Manoeuvreerruimte is de ruimte die een vrachtwagen heeft om de poorten of de laadkades van het gebouw te bereiken, zonder van de openbare weg gebruik te moeten maken. Er wordt nagegaan welke draaicirkel er vrij is voor een vrachtwagen die aan een laadkade of poort moet lossen of laden. In een ideale situatie is deze draaicirkel groter dan 12 meter.

Een minimale afstand om met gemiddelde vrachtwagens comfortabel te kunnen laden en lossen is ca. 33 m.

Bij parkeervoorzieningen dient een onderscheid gemaakt te worden tussen parkeerplaatsen voor personenwagens en voorzieningen voor vrachtwagens.

Voor de kantoorruimtes dient minimaal 1 parkeerplaats per 50 m² voorzien te worden. Voor de opslagruimten dient 1 parkeerplaats per 500 m² voorzien te worden.

Meer en meer wordt gevraagd dat ook voor vrachtwagens een parkeer- of wachtzone beschikbaar zou zijn. Er dient immers vermeden te worden dat vrachtwagens, alvorens geladen of gelost te worden, opstoppingen veroorzaken, hetzij op de straat, hetzij ter hoogte van de ingang van het complex. Dit aspect wordt vaak over het hoofd gezien door projectontwikkelaars die de maximale terreinoppervlakte willen benutten.

4.1.2

VORM

De ideale vorm van een industrieterrein is rechthoekig aangezien de stedenbouwkundige reglementen meestal een V/T-index 0,5 toelaten.

In de praktijk hebben terreinen niet altijd deze vorm en dient er naar gestreefd te worden om niet benutbare ruimtes zoveel mogelijk te vermijden. Onregelmatige vormen met verloren hoeken dienen dan ook zoveel mogelijk vermeden te worden. Indien het terrein een ongeschikte vorm heeft zal dit doorgaans ook gevolgen hebben voor de lay-out van het op te richten gebouw en de exploitatie ervan bemoeilijken.

De perceelsbreedte van een terrein is van belang voor enerzijds de vlotte toegankelijkheid van het bedrijfspand en anderzijds het imago van het complex.

4.2 Bodemgesteldheid 4.2.1

DRAAGVERMOGEN VAN DE GROND

Indien het draagvermogen van de grond onvoldoende is, zal het gebouw opgericht moeten worden op een paalfundering, wat belangrijke meerkosten met zich meebrengt.

Verder dient ook gelet te worden op de oppervlaktestructuur van het terrein, op de mogelijk aanwezige niveauverschillen die kunnen leiden tot latere dure grondverplaatsingen, op het 92

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

niveauverschil van het terrein ten opzichte van de aanpalende terreinen en op het feit of het al dan niet een droge grond betreft.

De aanwezigheid van taluds of beken langs het perceel verminderen de ontsluiting en toegankelijkheid van het perceel en kan tot gevolg hebben dat op het terrein zelf meer ruimte vrijgehouden moet worden als manoeuvreerruimte voor vrachtwagens.

4.2.2

BODEMVERONTREINIGING

Gelet op de aard van de activiteiten die op bedrijfsterreinen uitgeoefend worden, is het Bodemsaneringsdecreet van groot belang voor de (semi-)industriële vastgoedsector.

Ter herinnering: - een bodemattest is vereist bij elke overeenkomst tot overdracht.

- een oriënterend bodemonderzoek is verplicht bij de overdracht van gronden waarop een risico-inrichting gevestigd is of was. Op de lijst van inrichtingen of activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken werden meer dan 50 soorten inrichtingen opgenomen.

- Indien uit de resultaten van het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat er ernstige aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging, zal OVAM een beschrijvend bodemonderzoek opleggen.

- Indien op basis van het beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat sanering noodzakelijk is, is de overdracht niet meteen mogelijk. Eerst moet de overdrager een bodemsaneringsproject opstellen, de verbintenis tegenover de OVAM aangaan dat hij de bodemsaneringswerken zal uitvoeren en financiële zekerheden stellen. Een alternatief is dat de verwerver deze verplichtingen overneemt.

M.b.t. de Brusselse regio is de BIM (IBGE) de regulerende partij. Algemeen principe van de BIM is dat men de nadruk wil leggen op het beheersen van de vervuiling, veeleer dan het saneren hiervan. Dezelfde instantie staat ook in voor o.a. milieuvergunningen.

4.3 Nutsvoorzieningen De behoefte aan nutsvoorzieningen is afhankelijk van de aard van de bedrijfsexploitatie.

Recente bedrijfsverkavelingen bieden volgende nutsvoorzieningen: -

waterverdelingsnet met een voldoende groot debiet;

-

aardgasnet met lage druk, middendruk en (eventueel) hoge druk;

-

elektriciteitsnet met laagspanning en hoogspanning;

-

telefoonnet;

-

radio en TV-distributie;

-

uitgebreid rioleringsstelsel met eventueel gescheiden systeem en afvalwaterzuivering.

4.4 Veiligheid Afsluitbaarheid van het terrein en de aanwezigheid van CCTV en toegangscontrole worden positief beoordeeld.

De veiligheid slaat echter niet alleen op de klassieke inbraakproblematiek, maar eveneens op thema’s zoals risicobedrijven in de omgeving, de aanwezigheid van een periodiek buiten de oever tredende rivier, of een ligging die zich uitstekend leent voor de aanbrenging van graffiti op de voorgevel.

93

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

5 Gebouwkenmerken In de zin van het koninklijk besluit van 7 juli 1994, is een industriegebouw een gebouw of gedeelte van een gebouw, dat omwille van zijn constructie en inrichting bestemd is voor doeleinden van bedrijfsmatige bewerking of opslag van materialen of goederen, het bedrijfsmatig telen of opslaan van gewassen of het bedrijfsmatig houden van dieren.

Doorgaans zijn volgende criteria van belang bij de beoordeling van de kwaliteit van een industrieel gebouw:

5.1 Inplanting op het terrein De inplanting van een bedrijfspand dient functioneel te zijn om een polyvalente exploitatie te waarborgen, maar dient ook rekening te houden met eventuele latere aanpassingen. Deze aanpassingen kunnen slaan op uitbreidingen maar ook op eventuele opdelingen. Bij opdelingen moet de toegankelijkheid van ieder deel gewaarborgd blijven.

Bij het ontwerpen van een opslag- en bedrijfsruimte dient men oog te hebben voor de mogelijkheden om deze ruimten, indien nodig, later te kunnen opsplitsen in kleinere units.

Elk van deze units moet toegankelijk zijn voor vrachtwagenverkeer. Ook de nutsvoorzieningen (aan- en afvoeren) moeten beschikbaar zijn voor iedere unit. De inplanting van toegangspoorten en laadkaden is belangrijk, omdat de interne transportafstanden worden beïnvloed.

Bij het basisontwerp van kantoren dient men aandacht te besteden aan het feit dat de indeling en plaatsing van gemeenschappelijke delen, zoals sanitaire, kitchenettes, inkomhal enz …, zo dienen te gebeuren dat een eventuele opsplitsing van de kantoren voor meer gebruikers mogelijk is.

5.2 Indeling van het gebouw In ideale omstandigheden vertegenwoordigt de kantooroppervlakte maximaal 10 tot 15 % van de totale vloeroppervlakte van het bedrijfspand. Uiteraard zijn de behoeften van ieder bedrijf verschillend, maar in de praktijk hebben enkel high-tech bedrijven en productiebedrijven behoefte aan een grotere oppervlakte kantoren.

De kwaliteit van de kantooromgeving wordt beoordeeld op dezelfde manier zoals beschreven in het hoofdstuk kantoorvastgoed.

Productiehallen moeten ook voorzien zijn van zogenoemde ‘sociale lokalen’, dit zijn lokalen die ter beschikking staan van de werknemers, meer bepaald schaftlokalen, douchecellen, sanitaire voorzieningen, lockerruimtes enz.

5.3 Bouwfysische kenmerken 5.3.1

BRANDVEILIGHEID

Bijlage 6 bij de Basisnorm brandveiligheid beschrijft de voorwaarden waaraan industriële gebouwen moeten beantwoorden. De bouwfysische voorschriften zijn afhankelijk van de maatgevende brandbelasting die het gebouw aanwezig is, en wordt dus grotendeels bepaald door het gebruik van de ruimte. Brandveiligheid wordt geapprecieerd in functie van de aanwezigheid van een aantal brandbeveiligingsvoorzieningen, zoals: -

compartimentscheidende wanden met REI 2h om de 10.000 m² bij aanwezigheid van een sprinklerinstallatie, en om de 5.000 m² indien geen sprinklerinstallatie aanwezig is (afhankelijk van lokale brandweer);

-

sprinklerinstallatie (ESFR);

-

rookevacuatiekoepels; 94

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

-

rookschermen / watergordijnen;

-

voldoende brandhaspels en hydranten op de site.

De eisen die de verzekeringsmaatschappijen opleggen zijn vaak strenger dan de lokale brandweervoorschriften.

5.3.2

VRIJE HOOGTE

De vrije hoogte is de afstand tussen de overspanningen op hun laagste punt en de vloer van het gebouw.

Dit wordt belangrijker voor logistieke gebouwen, omdat er meer en meer met rekken gewerkt wordt, en vrije hoogte dus capaciteit van het magazijn betekent. Volume is dus minstens even belangrijk als oppervlakte. Capaciteit van logistieke centra wordt trouwens uitgedrukt in beschikbare ‘palletplaatsen’ in plaats van m².

Het polyvalent gebruik van een KMO-gebouw tot ca. 2.000 m² eist een minimale vrije hoogte van 6 meter.

Opslagruimten met oppervlakten tussen 2.000 en 5.000 m² dienen doorgaans een vrije hoogte van 8 m te hebben. Moderne logistieke gebouwen daarentegen dienen een vrije hoogte te hebben van minimaal 10 meter. Bedrijfshallen die vandaag opgericht worden met een vrije hoogte van circa 4,5 meter, zullen veel waarde verliezen in geval van latere verkoop of verhuring, gezien er niet kan gestapeld worden in de hoogte of omdat een vrachtwagen geen toegang heeft tot het gebouw.

5.3.3

VRIJE OVERSPANNING

De vrije overspanning is de lengte tussen de kolommen van het gebouw. Hoe minder kolommen in een gebouw, hoe groter de opslagcapaciteit en de vrije indeelbaarheid van het gebouw.

Uiteraard beïnvloedt de vrije overspanning de kostprijs van de constructie. Een “columngrid” 32 m x 18 m is gebruikelijk bij de oprichting van nieuwe distributiegebouwen.

Ook het verschil beton/staal is belangrijk, maar dit heeft voornamelijk zijn weerslag op verzekeringspremies.

Er wordt meer en meer gewerkt met gelamineerde liggers. Deze zijn vrij licht en dus goed manipuleerbaar tijdens constructieproces, bieden grote overspanningen en hebben een uitstekende brandweerstand. Het voordeel van metalen liggers als overspanning is dan weer dat alle leidingen (elektro, data, verwarming, sprinkler, perslucht, etc…) door de liggers gaan en er dus geen nuttige vrije hoogte verloren gaat.

Een optimale indeling voor logistieke gebouwen is gebaseerd op een veelvoud van de afmetingen van gestandaardiseerde europaletten, die courant in de transportsector gebruikt worden. Deze paletten hebben een afmeting van 800 mm x1200 mm.

5.3.4

NUTTIGE VLOERBELASTING

De vloerbelasting bepaalt in belangrijke mate de opslagcapaciteit van het gebouw. Zonder voldoende sterke vloeren kan de vrije hoogte van een pand immers niet benut worden.

In functie van een vrije hoogte van 6 meter (KMO-gebouwen tot 2.000 m²), dient een polyvalent gebouw te beschikken over een gladde betonvloer met een draagvermogen van minimum 3 ton/m² (30 kN/m²). Opslagruimten tussen 2.000 en 5.000 m² hebben doorgaans een draagvermogen van min. 4 ton/m². Logistieke gebouwen met een hoogte van 9 meter en meer, dienen te beschikken over een betonvloer met een draagvermogen van meer dan 6 ton/m².

95

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Ook de vloervlakheid speelt een zeer belangrijke rol bij logistieke gebouwen: de norm is hier meestal 3 mm per 2 m 5.3.5

POORTEN EN LAADKADEN

De functionaliteit van een semi-industrieel gebouw wordt veelal bepaald door het aantal poorten of laadkaden waarover het gebouw beschikt. Het aantal vereiste poorten of laadkades kan evenwel verschillen in functie van de uitgeoefende activiteit.

Kleine KMO-gebouwen met een oppervlakte tot circa 1.500 m², zijn doorgaans uitsluitend met gelijkvloerse poorten uitgerust. Logistieke gebouwen dienen steeds met laadkaden uitgerust te zijn.

Idealiter dient een semi-industrieel gebouw te beschikken over een minimum 1 poort of laadkade per 1.000 m² hal. Deze kade wordt uitgerust met shelters en levellers.

Distributiegebouwen worden uitgerust met zoveel mogelijk laadkades. Deze gebouwen dienen immers op heel korte pieken zoveel mogelijk in- en uitgaande stromen tegelijk te verwerken.

5.3.6

AFWERKINGSGRAAD

Representativiteit is voor semi-industrieel vastgoed van groeiend belang. In de jaren ‘70 bestonden semi-industriële gebouwen voornamelijk uit hallen en was de oppervlakte van de kantoren gering. In die periode werd weinig belang gehecht aan de representativiteit van het geheel. Vanaf de jaren 80 echter heeft het kantoorgedeelte, gekoppeld aan de hallen, in belang gewonnen. De architectuur is meer verzorgd en origineler, de binneninrichting en de afwerking verfijnder en de omgeving verzorgder.

De kantoren dienen voorzien te zijn van systemen om een gemakkelijk en aanpasbaar elektriciteit- en datanet te kunnen gebruiken (kabelgoten, verhoogde vloeren, plafondkabelgoten, enz…)

De sociale ruimten zoals toiletten, kitchenettes, keuken of refter dienen te voldoen aan kantoornormen en niet alleen aan werkplaatsnormen.

Voldoende daglicht moet worden voorzien om hier eveneens te voldoen aan kantoornormen.

Een aantrekkelijke groenaanleg geeft een meerwaarde bij de verkoop van een bedrijfspand.

In de meeste recentelijk ontwikkelde industriezones maakt de groenaanleg deel uit van de bouwvoorschriften.

5.3.7

VEROUDERING

Om de staat van onderhoud van een pand na te gaan, dient gekeken te worden of er op korte termijn belangrijke kosten aan het gebouw te verwachten zijn. Semi-industriële gebouwen zijn vooral onderhevig aan slijtage aan de parkings en verharde oppervlakten, de platte daken en uitrustingselementen zoals verwarming, poorten en de sanitaire installaties.

Men mag er vanuit gaan dat een gebouw in perfecte staat van onderhoud verkeert indien er geen kosten aan het gebouw verwacht dienen te worden binnen de eerstvolgende 10 jaar (indien in dezelfde staat onderhouden).

5.4 Green logistics en ESG Het milieuaspect is ook de industriële vastgoedwereld niet ontgaan. Voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen en nieuwe zones leggen intercommunales meer en meer voorwaarden op met betrekking tot isolatie, rationeel energiegebruik, CO-neutrale omgeving, enz.

96

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

ESG staat voor Environmental, Social en corporate Governance en is meer en meer een essentieel aandachtspunt geworden binnen de logistieke sector. Internationale gebruikers van logistieke gebouwen vragen meer en meer gebouwen die een BREEAM 1 Excellent of Outstanding certificaat hebben.

Nieuw ontwikkelde gebouwen worden standaard uitgerust met zonnepanelen en warmtepompen om energieneutraal te functioneren.

De aspecten van duurzaamheid worden ook doorgetrokken in andere aspecten van de logistieke sector, zoals de mogelijkheid tot transport via waterwegen, laadpalen voor vrachtverkeer en het beperken van transportbewegingen. Ook is er meer en meer aandacht voor biodiversiteit op de bedrijventerreinen.

Deze duurzaamheidseisen van de gebruikers resulteren in hogere ontwikkelingskosten maar de huurmarkt blijkt vooralsnog bereid om hiervoor ook een hogere huurprijs te betalen.

Bij semi-industrieel vastgoed en KMO-gebouwen blijkt dat bedrijven eerder een afwachtende houding aannemen. Ingeval onomstotelijk bewezen zal kunnen worden dat er kostenbesparingen kunnen doorgevoerd worden mag echter ook in deze sector een snelle ommekeer verwacht worden.

6 Huurovereenkomst Productiegebouwen en logistieke gebouwen worden vaak op maat van de eindgebruiker ontwikkeld en verhuurd op basis van een langetermijn huurovereenkomst.

Onroerende leasing is een variant op deze juridische constructie. Bij onroerende leasing zal de kredietverstrekker de opstallen oprichten op maat van de kredietnemer, die de gebouwen gedurende een vooraf vastgelegde termijn leaset tegen een vastgelegde vergoeding, die zowel de aflossing van het ontleende kapitaal als de kredietinterest omvat.

Kleinere industriële panden en KMO-panden worden verhuurd met een burgerlijke huurovereenkomst, die in grote lijnen overeenstemt met de huurovereenkomst die gebruikt wordt bij de verhuring van kantoorruimten.

De standaard huurtermijn bedraagt 3/6/9 jaar maar hiervan kan afgeweken worden.

Doorgaans wordt de huurprijs per kwartaal vooruit betaald. Een jaarlijkse huurprijsindexatie is eveneens gebruikelijk.

De huurderslasten omvatten in een standaard huurovereenkomst de volgende items: -

abonnementen en het verbruik van water, gas, elektriciteit, telefoon, brandstoffen;

-

onderhouds- en verzekeringskosten van de liften, kosten voor gemeenschappelijke verwarmings-, ventilatie- en verlichtingstoestellen en andere apparatuur;

-

onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de groenstroken;

-

beheerskosten en verzekeringspremies.

De huurderslasten bedragen voor industriële complexen gemiddeld 5 à 8% van de jaarlijkse huurprijs. De huurder wordt eveneens de contractuele verplichting opgelegd om de onroerende voorheffing, evenals alle andere taksen, die betrekking hebben op het goed, te betalen.

In tegenstelling tot bij de verhuring van kantoorruimten worden op de meeste liggingen in België door het gemeente- of stadsbestuur geen supplementaire taksen geheven op industriële ruimten.

In industriële huurovereenkomsten wordt tevens een clausule opgenomen m.b.t. de potentieel verontreinigende activiteiten van de huurder.

97

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Doorgaans wordt in de huurovereenkomst opgenomen dat het de huurder verboden is om in het gehuurde goed een inrichting te vestigen of een activiteit uit te oefenen die bodemverontreiniging kan veroorzaken.

Indien het eigendom in Vlaanderen gelegen is, wordt hierbij verwezen naar het Decreet van 22 februari 1995 betreffende de Bodemsanering. Evenwel kan in de huurovereenkomst opgenomen worden dat de huurder in het gehuurde goed wel een inrichting kan vestigen of een activiteit kan uitoefenen die potentieel verontreinigend is. In dit geval zijn alle kosten en lasten i.v.m. bodemonderzoeken, bodemsaneringen en andere toepasselijke maatregelen ten laste van de huurder. In dit laatste geval is het gebruikelijk dat een hogere huurwaarborg gevraagd wordt om de betaling van alle voormelde kosten te waarborgen.

Een gelijkaardige principe is van toepassing voor (semi-industriële site in het Brussels Gewest (BIM/IBGE).

Voor logistieke huurovereenkomst wordt meestal gebruik gemaakt van een “terbeschikkingstelling” i.p.v. huurovereenkomst. Principe hierbij is dat de eigenaar ruimte ter beschikking stelt aan de huurder voor stockagedoeleinden, waarbij periodiek gefactureerd wordt (in feite huur + btw). Voorwaarde voor een terbeschikkingstelling is wel dat het over pure opslagactiviteit gaat en de ratio kantoren (ruimtes die ondersteunend zijn aan stockage activiteit)/opslag niet meer bedraagt dan 1/10. Dit is een heel belangrijk principe gezien het de ontwikkelaar toelaat de btw op zijn bouwkost te recupereren.

7 Waardebepaling 7.1 Inkomstenbenadering en market evidence Specifieke industriegebouwen, zoals raffinaderijen of betoncentrales, worden geschat door toepassing van de gross operating cost-methode. Het uitgangspunt hierbij is dat de bedrijfsvoerder niet meer zal spenderen aan de huisvesting van zijn activiteiten, dan de netto winst die zijn activiteiten op die plaats kunnen opbrengen. Dit principe kan ook in een vereenvoudigde versie toegepast worden indien ervan uitgegaan wordt dat de vestiging van een activiteit enkel mogelijk zal zijn wanneer de huisvestingskosten, i.c. markthuur, niet hoger zijn dan de netto winst die op die plaats gerealiseerd kan worden. In dit geval drukt de markthuur het potentieel van het gebouw uit met betrekking tot efficiëntie, productiviteit, ontsluiting enz.

De waarde van het gebouw wordt dan berekend op basis van de potentiele huurinkomsten, hetzij door toepassing van kapitalisatie van de markthuur of toepassing van de DCFmethode.

De markthuur van het te schatten pand en het aanvangsrendement worden berekend uit vergelijkingspunten. Om de markthuur te berekenen uit huurprijzen van vergelijkbare panden is het noodzakelijk om de gebouwkwaliteiten van de verschillende panden onderling te vergelijken. Hiervoor werd in Nederland de Real Estate Norm voor bedrijfsgebouwen (RENbedrijfsgebouwen) ontwikkeld. Deze methode laat toe om de verschilpunten tussen verschillende gebouwen te detecteren en naar waarde te schatten.

In de tabel hieronder worden de parameters en hun gewicht hernomen:

98

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

I.

marktsituatie vraag- en aanbod

II.

III.

10 %

bereikbaarheid op nationaal niveau

25 %

op lokaal niveau

10 %

imago (representativiteit)

10 %

perceel zichtlocatie

5%

ontsluiting

2%

parking

1%

terreininrichting

1%

overlastfactoren

1%

juridisch kader

5%

IV. vetustiteit

V.

veroudering

15 %

verschijningsvorm

4%

flexibiliteit

5%

uitrustingselementen licht en lucht

1%

Installaties

2%

facilitaire voorzieningen

1%

bouwaard

2%

Tabel 1 - REN-beoordeling bedrijfsgebouwen

7.2 Kostenbenadering De kostenbenadering kan gebruikt worden bij panden op bedrijfsterreinen waar nog loten beschikbaar zijn.

In deze gevallen staan kandidaat-kopers voor een build or buy beslissing. Zij kunnen ofwel het bestaande pand aankopen, ofwel een vergelijkbaar nieuw pand oprichten. Kandidaatkopers zullen niet bereid zijn meer te spenderen aan de aankoop van het bestaande pand dan de kostprijs voor de aankoop van een vacant lot en de oprichting van een vergelijkbaar pand. Dit is de toepassing van de DRC-methode.

7.2.1

BOUWKOSTEN

De bouwkost voor hedendaagse industriële gebouwen varieert vandaag de dag tussen 365 425 €/m² voor gebouwen > 4.500 m² (prijsniveau ABEX 906). Bij industriebouw worden bouwkosten gerekend exclusief btw. Indien de opdrachtgever de btw op de bouwkosten niet kan recupereren moet deze bijkomend in rekening gebracht worden.

Enkele referentieprijzen voor de oprichting van industriële gebouwen in geprefabriceerde elementen (metaalstructuur met gelamineerde liggers, buitenwanden in sandwichpanelen en betonplint). Deze prijzen gelden opnieuw excl. btw, maar met inbegrip van 7% studiekost. Zij zijn richtinggevend voor gebouwen met vloeroppervlakte 4.500 m², en gelden op prijsniveau ABEX 906:

99

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

constructie (casco): Voltooiingswerken: Basisuitrustingen: Facilitaire voorzieningen: Uitrustingselementen:

V ≈ 4.500 m²: V < 4.500 m²: 280.000 €/gebouw 200.000 €/gebouw keukeninrichting: sanitaire installaties: elektrische installaties: sectionaalpoort: lichtstraat: dock shelter / leverer:

205 – 243 €/m² 221 – 258 €/m² ≈ 105 €/m² ≈ 50 €/m² 26.000 €/gebouw 65.000 €/gebouw 130.000 €/gebouw 6.500 €/stuk 330 €/m 365 – 455 €/m² vloeropp.

4.865 €/stuk

Tabel 2 - richtprijzen bouwkost industriële gebouwen (bron: Gaethofs, 2015)

Ook (Avondstondt) bevat een overzicht van bouwkosten voor verschillende types van industriële gebouwen. Hieronder worden de vloerplaatprijzen van de meest courante types hernomen. Deze prijzen gelden op prijsniveau ABEX 100, inclusief btw en studiekosten. Ze omvatten de oprichting van de constructie zonder meer, in een standaard configuratie van grootteorde 1.000 m², vrije hoogte 5 m en en vormfactor (omtrek / oppervlakte) 0,13. De bouwkost voor bijkomende uitrustingen of constructie-elementen (zoals bv. scheidingsmuren) dient afzonderlijk aangevuld te worden.

Gebouw in metalen constructie (type D.) 53,50 €/m² Funderingen: Normaal Buitenwanden: Metalen platen, beklede buitenmuren Scheidingswanden: Geen Gebinte en schrijnwerk: Metalen constructie Dak: Geprofileerde stalen platen Afwerking: Elektrische installatie voor nachtverlichting Isolatie: Dak en muren geïsoleerd met glaswol Gebouw in geprefabriceerd beton (type G.) 69,00 €/m² Funderingen: Normaal Vloer: Betonvloer, dikte 15 cm Buitenwanden: Betonplaten (cellenbeton bekleed met silex) Scheidingswanden: Geen Gebinte en schrijnwerk: Betonnen spanten, metalen gordingen Dak: Geprofileerde stalen platen of betonwelfsels Afwerking: Elektrische verlichting Uitrustingen: Geen De publicatie (Avondstondt) bevat verder een conversietabel die toelaat om de vloerplaatprijzen te corrigeren in functie van een andere vormfactor van het te schatten gebouw en een verrekeningstabel met toeslagen en reducties op de bouwkost in functie van courant voorkomende varianten in de bouwtypologie (zoals afwijkende vloerdikte, vrije hoogte etc.).

Deze richtprijzen moeten omzichtig gebruikt worden. Ze moeten steeds in overeenstemming gebracht worden met de opbouw en uitrusting van het te schatten pand. In principe dienen zij in het kader van de waardebepaling beschouwd te worden als vergelijkingspunt voor de parameter vervangingswaarde.

100

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

7.2.2

OUTILLAGE

Bij de waardebepaling moet ook rekening gehouden worden met outillage en ingebouwde machines. Indien de waarde van het machinepark niet expliciet uitgesloten wordt in de aannames van de schatting, moet de kostprijs ervan mee in rekening gebracht worden.

Bij toepassing van de kostenbenadering omvat dit de kostprijs om de machines te produceren, vermeerderd met de transport- en plaatsingskosten en niet-recupereerbare BTW. Daarenboven moet ook de waardevermindering ten gevolge van vetustiteit van deze installaties begroot worden.

De aanwezigheid van uitrustingen zoals koelcellen of smeerputten kan al problematisch zijn bij het bepalen van de marktwaarde. Deze installaties zijn dienstig (dus waardevol) voor bedrijfstakken die ervan gebruik maken, maar ze belemmeren het optimale gebruik van de ruimte voor andere gebruikers. In dit tweede geval geven ze aanleiding tot een waardevermindering ...

7.2.3

GRONDWAARDE

De waarde van de grond wordt berekend op basis van vergelijkingspunten uit hetzelfde bedrijventerrein. De waarde is de normale verkoopwaarde van onbebouwde terreinen. De voorwaarden die bij de verkoop van de percelen opgelegd worden (bv. recht van wederinkoop of voorwaarden voor tewerkstelling) moeten mee in beschouwing genomen worden.

De waarde van industriegrond verschilt sterk van regio tot regio. Zo zijn eenheidsprijzen van 120 €/m² niet ongebruikelijk in de belangrijkste zones, terwijl o.m. in Limburg terreinen beschikbaar zijn voor grootteorde 35 €/m². Binnen dezelfde regio kunnen de grondwaardes ook verschillen van terrein tot terrein.

8 Trends and figures Voor de actuele trends en kerncijfers van de kantorenmarkt wordt verwezen naar de market beats die per kwartaal gepubliceerd worden:  Chamilo: Semi-industrial and logistics CBRE Research (february 2022)

101

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 10 Agrarisch vastgoed 1 Inleiding 1.1 Begripsomschrijving Agrarisch vastgoed is onroerend goed dat bestemd is voor de landbouw. In de ruime zin van het woord is landbouw het bewerken van het land om er de veldvruchten van de te plukken.

Naast het produceren van gewassen maakt ook veeteelt deel uit van landbouw, nl. het houden van dieren te behoeve van de productie.

Figuur 1 – agrarisch vastgoed

Agrarisch vastgoed zijn alle gebouwen en constructies die noodzakelijk zijn voor het landbouwbedrijf: - hoevegebouw - serres, stallen, opslagplaatsen - voorzieningen zoals voederinstallaties, melkrobot, mengmachine, silo, legbatterij, - landbouwgrond: teeltgrond en weide Het landbouwbedrijf bevat naast het onroerend goed en de outillage ook nog het machinepark, de veestock, de afgeleverde vergunningen en rechten, de afgesloten pachtovereenkomsten, NER-D en betalingsrechten (zie verder).

102

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

1.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen bevatten, dit is de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens paraagrarische bedrijven.

Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijke karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven.

De overschakeling van agrarisch gebied naar bosgebied is toegestaan.

De bosgebieden zijn de beboste of de te bebossen gebieden bestemd voor het bosbedrijf.

Daarin zijn enkel gebouwen toegelaten die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van en het toezicht op de bossen, evenals jagers- en vissershutten, op voorwaarde dat deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.

Uit deze omschrijving (die gebaseerd is op de legende bij de Gewestplannen) valt op dat bij agrarisch vastgoed de woonfunctie zonevreemd is en beperkt moet blijven tot de woning van de exploitanten van het landbouwbedrijf.

2 Highest and best use bij de waardebapeling 2.1 De landbouwsector in Vlaanderen Vlaanderen telt zo’n 20.000 landbouwbedrijven, goed voor 135.000 jobs en een jaarlijkse omzet van 61,7 miljard euro. Maar de landbouwsector staat onder druk door de beperkingen die opgelegd worden aan mestproductie, de uitstoot van stikstof en het verbod op het oppompen van grondwater. Hierdoor wordt het voor vele landbouwbedrijven moeilijk om verder uit te breiden en worden kleinschalige landbouwbedrijven vaak stopgezet wanneer de landbouwer de pensioenleeftijd bereikt heeft.

Schaalvergroting is noodzakelijk om rendabel te blijven maar botst vaak op de grenzen van het milieubeleid.

Mogelijke oplossingen zijn herlocatie van de landbouw weg uit de buurt van natuurgebieden, technische innovaties (‘wassen’ van stikstof) en omschakeling naar landbouwgewassen die beter bestand zijn tegen droogte en een hoger rendement halen.

Actuele landbouwcijfers kunnen geraadpleegd worden op de website van Departement Landbouw & Visserij: https://lv.vlaanderen.be/nl/voorlichting-info/publicatiescijfers/landbouwcijfers

2.2 Stopzetting van het landbouwbedrijf Bij stopzetting van het landbouwbedrijf moet onderzocht worden welke bestemmingen toegelaten zijn binnen landbouwgebied.

De waardebepaling gebeurt dan vanuit een residuele benadering: de waarde in de nieuwe aanwending wordt bepaald en hiervan worden de kosten in mindering gebracht die gespendeerd zullen moeten worden om het goed van zijn huidige toestand om te vormen naar de beoogde toestand.

103

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2.2.1

HERBESTEMMING WONEN

De woonbestemming is in principe zonevreemd voor landbouwgebied indien ze niet rechtstreeks geënt is op de exploitatie van een landbouwbedrijf.

Art. 4.4.10 VCRO legt basisrechten vast die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies. De landbouwbestemming vormt op zichzelf geen weigeringsgrond bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen of herbouwen van een bestaande zonevreemde woning, op voorwaarde dat het bestaande aantal woongelegenheden niet gewijzigd wordt. De creatie van een zorgwoning is niet uitgesloten.

Bestaande hoevegebouwen kunnen uitgebreid of heropgebouwd worden tot een maximaal volume van 1.000 m³.

Percelen landbouwgrond die afzonderlijk van de woning verkocht kunnen worden, worden afzonderlijk gewaardeerd in hun huidige bestemming.

2.2.2

HERBESTEMMING NAAR PARA-AGRARISCHE ACTIVITEIT

Agrarische gebieden zijn uitsluitend bestemd voor landbouw en zogenoemde paraagrarische activiteiten.

Het begrip ‘para-agrarische bedrijven’ wordt echter nergens door de decreetgever gedefinieerd. Binnen de rechtspraak werd aanvankelijk een ruime invulling aan het begrip gegeven: para-agrarische bedrijven zijn bedrijven waarvan de activiteit onmiddellijk bij de landbouw aansluit en daarop afgestemd is. In meer recente rechtspraak worden zuiver recreatieve en commerciële activiteiten binnen agrarisch gebied doorgaans uitgesloten.

Hoevetoerisme is toegelaten indien het gaat om een tijdelijke verblijfsgelegenheid binnen de bestaande gebouwen en ondergeschikt is aan het land- of tuinbouwbedrijf. Ook landbouweducatie (kinderboerderij) wordt aanvaard binnen de stallingen van een vroeger landbouwbedrijf en bij voorkeur in de randzones van verstedelijkte gebieden.

Andere voorbeelden van bedrijven die binnen agrarisch gebied toegelaten werden: aardappelhandelaar, graantrieerinstallatie, centrale mestopslag, verkoop van meststoffen, verkoop van veevoeders, koelplaatsen, silo’s (opslag van streekeigen landbouwproducten), drooginstallaties, vlasroterijen, loonweren, herstelplaats voor tractors, landbouwproefbedrijf, …

Voorbeelden van activiteiten die geweigerd werden: handelsfunctie, sport- en spelinfrastructuur, kampeerinfrastructuur, maneges, industriële melkerijen, …

2.3 Voortzetting van het landbouwbedrijf Bij voortzetting van het landbouwbedrijf (going concern) kan de waardebepaling gebeuren op basis van de kostenbenadering maar doorgaans wordt onderzocht wat de productiecapaciteit is van de aanwezige infrastructuur. Dit is een variante toepassing van de inkomstenbenadering.

Bij voortzetting van het landbouwbedrijf wordt een going concernwaarde berekend. Agrarisch vastgoed wordt dan beschouwd als exploitatievastgoed dat gekenmerkt wordt door het mogelijk gebruik ten behoeve van het productieproces binnen het landbouwbedrijf. Hierbij wordt rekening gehouden met de productiecapaciteit van teeltgrond en stallen en de capaciteit voor opslag en verwerking van landbouwproducten, maar ook met de rechten en beperkingen van het landbouwbedrijf.

104

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Opstallen 3.1 Vervangingswaarde (Avondstondt) neemt een aantal richtprijs bouwkosten op voor verschillende gebouwtypes en landbouwconstructies. De vermelde prijzen moeten beschouwd worden als vervangingswaarde (replacement cost) om een gebouw met dezelfde functionaliteit nieuw op te richten, met inbegrip van de studiekosten en btw. De vermelde bouwkosten zijn prijspeil ABEX 100.

Landbouwwoning van het economische type, vrijstaand Landbouwwoning van het verzorgde type, vrijstaand Stallingen zonder verdieping, vrijstaand Stallingen met hooizolder, vrijstaand Grote schuur, normale landbouwuitbating

€ 33 - € 38 /m³ € 44 - € 51 /m³ € 71 - € 90 /m² € 130 /m² € 78 – € 110 /m²

Tabel 1 – vervangingswaarde agrarisch vastgoed (bron: Avondstondt)

Voor de berekeningsmethode binnen waardebepaling wordt verwezen naar de module ‘Kostenbenadering’. De vervangingswaarde van het geheel wordt bekomen uit de som van de vervangingswaarde van de samenstellende delen. Merk ook op dat gebouwen met vergelijkbare gebouwkenmerken en uitrustingsgraad dezelfde vervangingswaarde hebben, ongeacht hun juridische bestemming.

3.2 Productiefactoren Om de productiecapaciteit van landbouwconstructies goed in te schatten is praktijkkennis van de sector onontbeerlijk.

In de literatuur vinden we onderstaande gegevens terug met betrekking tot de benodigde ruimte om verschillende dieren te stallen: lengte 2,80 tot 3,00 m 2,75 tot 2,80 m 2,30 tot 2,50 m 3,00 tot 3,50 m 2,25 tot 2,50 m 2,50 tot 3,00 m

Melkkoe / os 18-maanders Kalveren (per twee) paarden Varkenshokken (per vier) zeugen

breedte 1,20 m 0,90 tot 1,00 m 1,25 tot 1,50 m 1,50 m 2,25 tot 2,50 m 2,50 tot 3,00 m

Tabel 2 – benodigde ruimte per dier (bron: Avondstondt)

Bovendien zijn er op Europees niveau richtlijnen rond dierenwelzijn opgesteld die de voorwaarden vastleggen waaronder landbouwdieren gehouden mogen worden. Deze voorwaarden leggen onder meer minimale vrije vloeroppervlaktes op in functie van het levend gewicht van de dieren; - gebruiksvarken met levend gewicht > 110 kg > 1,00 m² vloeroppervlakte - kalveren met levend gewicht > 220 kg: > 1,80 m² vloeroppervlakte - legkippen (vanaf 350 dieren): kooioppervlakte > 750 cm² /kip - vleeskippen (vanaf 500 dieren): bezettingsdichtheid 33 kg/m² (+/- 15 kippen /m²)

105

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4 Landbouwgrond 4.1 Waardebepalende factoren De gemiddelde prijs van een landbouwgrond varieert sterk naargelang de regio of de provincie waarin de landbouwgrond gelegen is. Sinds 2018 worden de gemiddelde verkoopprijzen voor landbouwgronden per provincie gepubliceerd in de notarisbarometer voor landbouwgronden: https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/landbouwbarometer-gemiddelde-prijzen-vanlandbouwgronden-in-de-lift Landbouwgrond heeft een basiswaarde grootteorde 3 tot 5 €/m² die naar gelang de ligging en de omstandigheden aangevuld wordt met een gelegenheidswaarde.

De waarde van landbouwgrond wordt onder andere bepaald door de ligging, de omgeving, de bodemstructuur en de kwaliteit van de grond. Daarnaast is het ook belangrijk of de grond al dan niet verpacht is.

Bij de beoordeling van landbouwgrond wordt aandacht besteed aan de productiecapaciteit van de teeltgrond en de mogelijkheden om de grond efficiënt te bewerken.

Daarnaast spelen ook de motieven van individuele kopers een rol: particulieren die hun tuin willen uitbreiden of weilanden kopen voor hobbydieren zijn doorgaans bereid een hogere prijs per oppervlakte-eenheid te betalen voor kleinere percelen.

De belangrijkste waardebepalende factoren voor landbouwgrond zijn: M.b.t. de productiecapaciteit: - grondsoort (landbouwkundige regio) - dikte van de cultuurlaag - doordringbaarheid en waterafvoer - historiek van de gewassen (gewasdiversificatie) - oriëntering - risico op verzanding, verwering, overstroming M.b.t. de bewerkbaarheid: - afstand tot de hoeve, aaneensluiting van percelen - ontsluiting en bereikbaarheid - helling Juridische aspecten: pachtsituatie

4.2 Landbouwkundige regio Het grondgebied van België is op basis van de overheersende grondsoort in de bodem ingedeeld in 14 landbouwstreken (KB 24 februari 1951 houdende grensbepaling van de landbouwstreken van het Rijk).

106

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Figuur 2 – landbouwstreken van België

De vruchtbaarheid van de bodem is bepalend voor de productiecapaciteit en hangt af van de chemische, fysische en biologische eigenschappen van de bodem.

Een goede landbouwbodem moet voldoende vocht kunnen vasthouden en voldoende zuurstof bevatten voor de wortelgroei. De aanwezigheid van voldoende organische stoffen (humus) zal positief beoordeeld worden. Daarnaast zal ook de zuurtegraad van de bodem een rol spelen.

Meer gedetailleerde informatie over de bodemsamenstelling en de waterhuishouding per perceel is online beschikbaar via Geopunt. Deze database levert ook informatie aan over de gewassen die de voorbije seizoenen op de landbouwpercelen geteelt werden.

Gewasdiversificatie voorkomt dat de bodem uitgeput wordt.

4.3 Juridische aspecten: pacht De waarde van landbouwgrond wordt ook beïnvloed door de beschikbaarheid.

Landbouwgrond vrij van pacht is tot 27% meer waard dan vergelijkbare gronden waarop een langlopende pachtovereenkomst van toepassing is.

Pacht is de benaming voor een overeenkomst waarbij landbouwgrond door de eigenaar in gebruik gegeven wordt aan de pachter en kan beschouwd worden als huur van landbouwgronden. Pacht wordt geregeld in Boek 3, titel 7, hoofdstuk 2, afdeling 3 van het Burgerlijk Wetboek en de pachtwet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen.

Een pachtovereenkomst wordt afgesloten voor een minimum termijn van 9 jaar. Bij verkoop van de verpachte grond heeft de pachter een voorkooprecht.

OP het einde van de pachtovereenkomst moet de pachter de grond afleveren in de staat waarin hij ze ontvangen heeft, met uitzondering van de waardevermindering door overmacht en ouderdom. Het is gebruikelijk dat de pachter een prijzijvergoeding ontvangt, dit is een vergoeding voor het onderhoud en de navetten (de meststoffen die achterblijven op het land en bijdragen tot de vruchtbaarheid van de bodem).

107

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

De pachtprijzen worden wettelijk beperkt en worden berekend op basis van het nietgeïndexeerd kadastraal inkomen van de grond vermenigvuldigd met een coëfficiënt die om de drie jaar per landbouwstreek en per provincie vastgesteld wordt door een provinciale pachtprijzencommissie.

5 Overdraagbare rechten en beperkingen De relatie tussen landbouw, natuur en ruimtelijke ordening is precair. Bij de exploitatie van een landbouwbedrijf worden tal van beperkingen opgelegd, onder meer wat betreft het gebruik van pesticiden, bemesting, oppompen van grondwater en gewasbescherming.Als compensatie kunnen bepaalde rechten toegekend worden aan individuele landbouwers.

5.1 Nutriëntenemissierechten (NER-D) Om het mestoverschot te beperken moet een stijging van het aantal dieren voorkomen worden, zonder de groeikansen van de bedrijven te fnuiken. Deze doelstelling vertaalt zich in de nutriëntenemissierechten (NER-D), dit zijn individuele en verhandelbare rechten die op basis van mestproductie bepalen hoeveel dieren in een bedrijf gehouden mogen worden.

De nutriëntenemissierechten voor dieren worden berekend door het aantal dieren te vermeerderen met een waarde die vastgelegd werd in het mestdecreet. Er zijn verschillende nutriëntenemissierechten voor runderen (NER-DR), varkens (NER-DV), pluimvee (NER-DP) en “andere” (NER-DA).

De nutriëntenemissierechten worden toegekend aan een landbouwer die één of meer exploitaties kan hebben. De landbouwer moet ervoor zorgen dat hij per jaar niet meer dierlijke mest produceert dan toegelaten is volgens de nutriëntenemissierechten die hij bezit.

Het blijft mogelijk een bedrijf uit te breiden door de nutriëntenemissierechten van andere bedrijven over te nemen. De landbouwer die NER-D van een bepaalde diersoort overneemt mag die niet gebruiken om een andere diersoort te houden.

5.2 Betalingsrechten Om de landbouw meer rendabel te maken en binnen de sector landschaps- en milieuzorg te stimuleren voorziet het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid in rechtstreekse inkomenssteun.

Deze steun omvat deels gekoppelde steun die varieert in functie van geproduceerde hoeveelheden.

Ontkoppelde steun is steun aan landbouwers die betalingsrechten bezitten en landbouwgronden in gebruik hebben. Deze basisbetalingen zijn afhankelijk van de toepassing van drie vergroeningspraktijken (gewasdiversificatie, behoud van grasland, aanleg van ecologisch aandachtsgebied).

De betalingsrechten worden aan een landbouwer toegekend op basis van het aantal subsidiabele hectaren landbouwgrond dat de voorbije jaren in gebruik genomen was. De toegekende betalingsrechten moeten geactiveerd worden en geven nadien recht op rechtstreekse uitbetaling van de steun. Deze steunmaatregel is begrensd tot € 150.000 per begunstigde. De premie voor jonge landbouwers ligt voorlopig vast op € 120 per geactiveerd betalingsrecht. De toegekende betalingsrechten kunnen individueel overgedragen worden.

108

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

6 Vaste beplantingen 6.1 Bossen De waarde van bosgrond kan vanuit verschillende perspectieven benaderd worden.

6.1.1

FINANCIËLE BOSCOMPENSATIE

De houders van een omgevingsvergunning tot ontbossen worden verplicht om een boscompensatievoorstel voor te leggen waarin aangegeven wordt op welke manier de te ontbossen oppervlakte gecompenseerd kan worden.

Boscompensatie is verplicht maar kan op verschillende manieren gerealiseerd worden: - boscompensatie in natura - boscompensatie in natura door een derde - financiële boscompensatie De financiële boscompensatie kan geïnterpreteerd worden als de vervangingswaarde van het bos.

Om een gelijkwaardig bosareaal te bekomen wordt de oppervlakte van de ontbossing in m² vermenigvuldigd met een boscompensatiefactor. Deze factor is afhankelijk van de economische waarde van het bos, waarbij de boomsoortensamenstelling bepalend is. De hoogste boscompensatiefactor geldt voor bossen met aanwezigheid van een of meerdere Europees te beschermen boshabitats.

Het grondvlak wordt gedefinieerd als de som van de gezamenlijke oppervlakte van de stamdoorsneden van de bomen op een perceel, gemeten op 1,5 m hoogte en uitgedrukt in m² per hectare.

80% niet-inheems loofbos en/of naaldbos Gemengd bos: 20% tot 80% inheems loofhout Inheems loofbos: minstens 80% Europees te beschermen boshabitats

1 1,5 2 3

Tabel 3 – boscompensatiefactor

De financiële boscompensatie wordt als volgt berekend: oppervlakte ontbossing x boscompensatiefactor x bosbehoudsbijdrage De bosbehoudsbijdrage bedraagt vanaf 1/07/2021 3,70 €/m² en wordt jaarlijks geïndexeerd.

6.1.2

OPBRENGSTWAARDE

De waarde van een bosgrond kan ook benaderd worden vanuit de opbrengstwaarde.

De opbrengst van een bos is de jaarlijkse houtaangroei, uitgedrukt in een eenheidsprijs per stère.

Een stère is het volume hout dat gestapeld kan worden in een krat van 1 m³. Eén gestapelde stère brandhout komt doorgaans overeen met 0,66 m³ hout. Het verschil tussen stère en m³ is te wijten aan de volumeverliezen tussen de los gestapelde takken.

De houtprijs voor gebruik in de schrijnwerkerij is afhankelijk van vraag en aanbod. Verwerkt hout (verzaagd in planken 27mm) kost grootteorde 850 €/m³ incl. btw (beuken, berk, inlandse eik).

6.1.3

ECONOMISCHE WAARDE

109

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Voor beleidsdoeleinden kan de waarde van een bos ook begroot worden op basis van de betalingsbereidheid van de bevolking om een bosgebied te behouden.

Via enquêtes kan nagegaan worden wat het aantal bezoeken aan een bosgebied is en wat de gemiddelde kostprijs is voor een bosbezoek. Dit bedrag stemt overeen met de gebruikswaarde van een bosgebied.

De niet-gebruikswaarde kan bepaald worden door bij bezoekers na te vragen welk bedrag zij bereid zouden zijn te betalen om het bosgebied te bebouden. Dit is de maatschappelijke waarde van een bosgebied.

Deze waarderingstechnieken zijn uiteraard niet geschikt voor waardebepalingen van individuele percelen bosgrond in privatieve eigendom.

6.2 Boomgaarden De waarde van boomgaarden wordt begroot op basis van de opbrengstwaarde van de oogst.

Ook hier geldt dat de taxateur op de hoogte moet zijn van de gemiddelde opbrengsten per boomsoort en per regio.

De opbrengst verschilt ook naargelang de klimatologische omstandigheden en de leeftijd van de fruitbomen.

Bij de waardebepaling moet dan ook gebruik gemaakt worden van voldoende representatieve historische informatie.

6.3 Houtmeetkunde Het is niet vanzelfsprekend om het volume hout van een levende boom op te meten.

Conventioneel wordt het volume hout van een boom opgemeten op basis van de sectie van de stam op gemiddelde hoogte, vermenigvuldigd met de hoogte van de boom.

De hoogte van de boom wordt gemeten door gebruik te maken van de eigenschappen van een gelijkbenige driehoek. Men meet de afstand tot de boom waarop de top van de boom zichtbaar is onder een hoek van 45°.

De sectie van de stam op halve hoogte wordt berekend door de sectie van de stam op hoogte 150cm te vermenigvuldigen met een verloopfactor. In de literatuur wordt de verloopfactor van verschillende houtsoorten gedocumenteerd.

Figuur 3 – houtmeetkunde

𝑉 𝑟

𝜋. 𝑟 . 𝐻 uit:

𝑂

2. 𝜋. 𝑟

𝑂

𝑂

. 1

⇔

𝑟

.

∆

110

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

6.4 Waarde van bomen behorend tot het openbaar domein Sinds 1979 wordt de Uniforme Methode voor Waardebepaling van straat-, laan- en parkbomen behorend tot het openbaar domein in Vlaanderen algemeen gebruikt door openbare besturen voor de berekening van o.a. schadevergoedingen voor vernielde bomen.

Ondertussen wordt de Uniforme Methode algemeen aanvaard door Rechtbanken en Verzekeringsmaatschappijen als een objectieve en aanvaardbare berekeningswijze voor straatbomen, parkbomen en bomen in tuinen en groenzones.

Deze berekeningswijze wordt gebruikt om de schadevergoeding te berekenen voor schade of verlies van bomen behorend tot het openbaar domein. Indien er mogelijkheid is om de boom te herplanten, wordt de schade begroot op basis van de handelswaarde van de nieuw te planten boom.

De waarde van een boom wordt berekend aan de hand van zes factoren: de basiswaarde (B), de soortwaarde (S), de standplaatswaarde (St), de conditiewaarde (C), de plantwijzewaarde (P) en de meerwaardefactor (M): 𝑊

𝐵 𝑥 𝑆 𝑥 𝑆𝑇 𝑥 𝐶 𝑥 𝑃𝑥𝑀

De basiswaarde (B) wordt berekend door de oppervlakte (cm²) van de stamdoorsnede op 130 cm boven het maaiveld te vermenigvuldigen met de eenheidsprijs (E).

De eenheidsprijs (E) is een indexcijfer (€/cm²) dat jaarlijks herberekend wordt aan de hand van kwekerijprijzen. De eenheidsprijs bedraagt 7,28 €/cm² in 2022.

De soortwaarde (S) is een coëfficiënt die verschilt van boomsoort tot boomsoort en online geraadpleegd kan worden: https://www.vvog.info/waardebepaling De waarde van een straat- of parkboom is groter voor bomen die aangeplant zijn in een stadscentrum dan voor bomen die in het landelijk gebied groeien. De standplaatswaarde (St) varieert van 1 (stadscentrum) tot 0,6 (ruraal gebied).

De conditiewaarde (C) van een boom is een coëfficiënt die de gezondheidstoestand en de levensverwachting van de boom uitdrukt. Een dode boom heeft een conditiewaarde nul. Een kerngezonde boom met zeer hoge levensverwachting heeft een conditiewaarde één.

De plantwijzewaarde (P) geeft weer op welke manier de boom aangeplant is. Een alleenstaande boom heeft een plantwijzewaarde 1, een rijboom (dreef) heeft als plantwijzewaarde 0,8.

De meerwaardefactor (M) is de coëfficiënt voor de eventuele meerwaarde voor sommige bomen op basis van hun uitzonderlijke ecologische en/of erfgoedwaarde. De meerwaardefactor varieert van 1 (geen meerwaarde) tot 2,5 voor bomen die individueel beschermd zijn als monument.

111

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Module 11 Vruchtgebruik

1 Begripsomschrijving Nl: Vruchtgebruik / Fr.: Usufruit

1.1 Juridische definitie Vruchtgebruik wordt gedefinieerd in artikel 3.138 van het burgerlijk wetboek:

Art. 3.138 BW «Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven.»

De begunstigde van het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker. De eigenaar die een vruchtgebruik moet toestaan, wordt blote eigenaar genoemd.

Vruchtgebruik is geen eigendom op zich maar omdat de rechten die de vruchtgebruiker op de zaak kan laten gelden zeer verstrekkend zijn en eigendomsrechten benaderen, wordt vruchtgebruik in de praktijk van de fiscaliteit vaak behandeld als onderdeel van het eigendomsrecht (Verheyden, 2011).

1.2 Principe Vruchtgebruik is een zakelijk recht dat aan de houder ervan het genot van de zaak verschaft: de vruchtgebruiker mag het goed aanwenden voor eigen gebruik en hij verkrijgt de natuurlijke en burgerlijke vruchten die door de zaak voortgebracht worden (tijdens de termijn van het vruchtgebruik).

Bij vruchtgebruik op onroerende goederen zijn de natuurlijke vruchten de opbrengsten die het goed uit zichzelf voortbrengt (bv. gewassen). Burgerlijke vruchten zijn in eerste instantie de eventuele huurinkomsten.

Daarenboven kan de vruchtgebruiker zelf andere zakelijke rechten op het onroerend goed toestaan (zoals bv. een opstalrecht toestaan aan een derde partij) en beschikt hij zelf over een accessoir opstalrecht: hij mag veranderingen aanbrengen en bouwwerken uitvoeren voor zover hij de bestemming van het goed eerbiedigt.

De rechten die voortkomen uit het vruchtgebruik zijn niet onbeperkt: de vruchtgebruiker zal doorgaans de onderhoud- en instandhoudingskosten dragen, evenals de onroerende voorheffing en eventuele gemeentelijke heffingen op het goed.

1.3 Termijn en einde van vruchtgebruik Een vruchtgebruik kan worden gevestigd voor een bepaalde of onbepaalde duur en kan maximaal 99 jaar duren, behalve indien de natuurlijke persoon op wiens hoofd het vruchtgebruik gevestigd is, langer leeft.

112

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Vruchtgebruik voor een onbepaalde duur is gebruikelijk ten voordele van natuurlijke personen, c.q. het ontstaat in situaties van nalatenschap of schenking waarbij bv. de langstlevende partner het vruchtgebruik over de gezinswoning verwerft en de andere erfgenamen ‘slechts’ de blote eigendom erven in onverdeeldheid. Levenslang vruchtgebruik is niet overdraagbaar en eindigt bij overlijden van de vruchtgebruiker.

Vruchtgebruik kan ook contractueel toegestaan worden voor een bepaalde termijn. Ten voordele van een rechtspersoon is deze termijn beperkt tot 99 jaar. Bij fiscale optimalisatie wordt deze constructie van tijdelijk vruchtgebruik vaak toegepast om mutatierechten en meerwaardebelasting te voorkomen wanneer het onroerend goed uit de vennootschap gehaald zal worden en bij het privévermogen van de bedrijfsleider gevoegd wordt. Om misbruiken te voorkomen heeft de rulingcommissie20 intussen wel bijkomende voorwaarden opgelegd om herkwalificatie tot huur te vermijden.

Op het einde van de termijn dooft het vruchtgebruik uit en wast het aan bij de blote eigendom: de blote eigenaar verkrijgt opnieuw de volledige, onbeperkte eigendom van het goed. Op dat ogenblik worden de werken die door de vruchtgebruiker uitgevoerd werden door natrekking eigendom van de blote eigenaar. De blote eigenaar moet de vruchtgebruiker wel vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen die bij binnen zijn recht heeft uitgevoerd.

1.4 Waarde van vruchtgebruik Vruchtgebruik van een onroerend goed is een zakelijk recht dat op zich economische waarde heeft. De vruchtgebruiker kan dit recht verkopen of op een andere wijze overdragen, hypothekeren, verpanden enz. We kunnen er de economische waarde van berekenen, hetzij als venale waarde, hetzij als heffingsgrondslag voor de berekening van registratierechten, successierechten of de directe belastingen die op het vruchtgebruik verschuldigd zullen zijn.

Afhankelijk van het toepassingsgebied en doel van de waardebepaling wordt de waarde van vruchtgebruik op verschillende manieren berekend. De verschillende berekeningsmethodes worden hierna in detail besproken. Onderstaande tabel biedt een overzicht: VG onbeperkt

nalatenschap

VG beperkt

art. 2.7.3.3.2 VCF

art. 2.7.3.3.2 VCF

VG = (VE x 0,04) x coëfficiënt

VG = (VE x 0,04) x an┐4% VG tijdelijk ≤ VG levenslang

registratierechten

economische waarde

art. 2.9.3.0.4 §1 VCF

art. 2.9.3.0.4 §2 VCF.

VG = H x coëfficiënt

VG = H x an┐4%

VG levenslang ≤ 80% x VE

VG tijdelijk ≤ VG levenslang

art. 745 sexies, §3 BW

formule Ruysseveldt

Tabel 1 - overzicht berekeningsmethodes vruchtgebruik

20

“Dienst Voorafgaande beslissingen inzake fiscale zaken (DVB)” of rulingcommissie is een dienst binnen FOD

Financiën die voorafgaandelijk advies verleent met betrekking tot het standpunt dat de fiscus zal innemen in concreet geformuleerde situaties.

113

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

2 Berekening pro fisco De waarde van vruchtgebruik wordt berekend op basis van zijn economische waarde, meer bepaald als de contante waarde van alle verwachte inkomsten die de begunstigde uit het zakelijk recht zal verkrijgen.

Voor de berekening van de heffingsgrondslagen voor successierechten en registratierechten legt de wetgeving echter andere, forfaitaire berekeningsmethoden op om de waarde van zakelijke rechten te bepalen.

2.1 Nalatenschap 2.1.1

ONBEPERKT VRUCHTGEBRUIK

Onbeperkt (of levenslang) vruchtgebruik ontstaat vaak in het kader van nalatenschap.

Wanneer de nalatenschap een vruchtgebruik over één of meer onroerende goederen omvat, dan zal de erfgenaam successierechten moeten betalen op de waarde van dit vruchtgebruik.

De Administratie van BTW, registratie en domeinen zal de grondslag van de heffing berekenen op grond van de vigerende artikelen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Artikel 2.7.3.3.2 VCF geeft de methode die gebruikt moet worden voor de berekening van de waarde van een vruchtgebruik:

«[…] 5°. Voor de op het hoofd van een derde gevestigde lijfrenten en andere levenslange uitkeringen: door de vermenigvuldiging van het jaarlijkse bedrag van de uitkering met de leeftijdscoëfficiënt uit de onderstaande tabel [zie tabel 1].

6°. Voor het op het hoofd van een derde gevestigde vruchtgebruik: de jaarlijkse opbrengst van de goederen, berekend tegen 4% van de waarde van de volle eigendom, te vermenigvuldigen met het cijfer, vermeld in punt 5°.»

De waarde van het vruchtgebruik (VG) wordt berekend door de jaarlijkse netto opbrengsten te vermenigvuldigen met een coëfficiënt die gegeven wordt in de Vlaamse Codex Fiscaliteit en die in de onderstaande tabel hernomen wordt. Hierbij worden de netto opbrengsten forfaitair berekend op 4% van de venale waarde van de volle eigendom (VE):

𝑽𝑮 Waarbij:

𝑽𝑬

𝟎, 𝟎𝟒

𝒄𝒐ë𝒇𝒇𝒊𝒄𝒊ë𝒏𝒕

VG

= waarde van het vruchtgebruik als heffingsgrondslag voor de

VE

= venale waarde van de volle eigendom (op het tijdstip van overlijden);

successierechten, te berekenen;

De coëfficiënt in de formule wordt in functie van de leeftijd van de begunstigde uit onderstaande tabel gekozen: leeftijd verkrijger Altijddurende rechten ≤ 20 j.

20 j. < x ≤ 30 j.

30 j. < x ≤ 40 j.

40 j. < x ≤ 50 j.

50 j. < x ≤ 55 j.

coëfficiënt 20 18 17 16 14 13

leeftijd verkrijger 55 j. < x ≤ 60 j.

60 j. < x ≤ 65 j.

65 j. < x ≤ 70 j.

70 j. < x ≤ 75 j.

75 j. < x ≤ 80 j. > 80 j.

Tabel 2 - coëfficiënten pro fisco berekening levenslang vruchtgebruik (art. 2.7.3.3.2 VCF.)

114

coëfficiënt 11 9,5 8 6 4 2

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Dit is een forfaitaire berekening op basis van de venale waarde van de volle eigendom, en rekening houdend met de leeftijd van de verkrijger van het vruchtgebruik (op het tijdstip van de verkrijging). Voor de berekening is enkel een inschatting van de venale waarde van de volle eigendom vereist.

Deze forfaitaire berekening houdt geen rekening met de werkelijke opbrengsten van het gebouw, noch met de evolutie van markthuren ten opzichte van de marktwaarde van onroerend goed. Zij gaat uit van een netto aanvangsrendement van 4%, ongeacht de ligging, bestemming of aard van het onroerend goed. Nochtans worden op de huurmarkt duidelijke verschillen in aanvangsrendementen vastgesteld tussen de verschillende marktsegmenten.

De berekening houdt wel enigszins rekening met de algemene staat van onderhoud van het pand, in die zin dat de waardevermindering ten gevolge van de vetustiteit evenredig doorgerekend wordt in een lagere verwachte huurwaarde van het pand. De berekening houdt verder geen rekening met mogelijke nuancering, zoals de toename van eigenaarskosten bij vetuuste gebouwen en nalatig huurdersonderhoud.

De forfaitaire schattingsmethode uit de Vlaamse Codex Fiscaliteit is derhalve een verkeerde berekening: het resultaat is economisch fout en de berekening kan om die reden niet gebruikt worden buiten de context van successierechten. Binnen het toepassingsgebied van de wetsartikelen met betrekking tot Successierechten (meer bepaald de berekening van de heffingsgrondslag van de rechten die betaald moeten worden op het vruchtgebruik in een nalatenschap), is deze methode de enige die toegepast mag worden; het resultaat is derhalve juridisch juist (indien toegepast binnen de juiste context).

2.1.2

BEPERKT VRUCHTGEBRUIK

De berekening voor onbeperkt vruchtgebruik gaat uit van een coëfficiënt op basis van de leeftijd van de vruchtgebruiker. In situaties waarbij het vruchtgebruik tijdelijk is, kunnen deze coëfficiënten niet toegepast worden. In dit geval stipuleert hetzelfde artikel:

«[…] 7°. Voor de voor een beperkte tijd gevestigde renten of prestaties: de som die door de kapitalisatie van de renten of prestaties tegen 4% op de datum van het overlijden wordt vertegenwoordigd, onder voorbehoud dat het bedrag van de kapitalisatie, al naargelang het geval, de belastbare waarde, zoals die in punt 4° en punt 5° wordt bepaald, niet te boven gaat.

Dezelfde regel is van toepassing als het gaat over een voor een beperkte tijd gevestigd vruchtgebruik, waarbij de opbrengst van de goederen, vermeld in punt 6°, als grondslag van de kapitalisatie wordt genomen..»

De waardering van het vruchtgebruik (VG) gebeurt door berekening van de contante waarde van de netto opbrengsten voor de resterende termijn van het vruchtgebruik, aan de verdisconteringsvoet van 4 %. Hierbij worden de netto opbrengsten opnieuw forfaitair begroot op 4% van de venale waarde van de volle eigendom (VE). Deze berekening komt neer op de aanvangswaarde van een gelijkblijvende postnumerando annuïteit met n termijnen met grootte gelijk aan de jaarlijkse netto inkomsten en een jaarlijkse interestvoet van 4%:

𝑽𝑮 Waarbij:

𝑽𝑬

𝟎, 𝟎𝟒

𝟏, 𝟎𝟒𝒏 𝟏 𝟎, 𝟎𝟒 𝟏, 𝟎𝟒𝒏

VG

= waarde van het vruchtgebruik als heffingsgrondslag

VE

= venale waarde van de volle eigendom (op het tijdstip van overlijden); = resterende termijn (in jaar) van het vruchtgebruik

voor de successierechten, te berekenen;

n

115

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

In de praktijk wordt voor de berekening van de laatste term gebruik gemaakt van de aflossingstabel die voor iedere waarde n de overeenstemmende waarde an┐4% geeft:

Tabel 3 - coëfficiënten pro fisco berekening tijdelijk vruchtgebruik (art. 2.7.3.3.2 VCF)

Er geldt een bijkomende beperking op de berekening: de waarde van een beperkt vruchtgebruik wordt nooit hoger ingeschat dan de waarde van een onbeperkt vruchtgebruik.

Indien de resterende termijn van het tijdelijk vruchtgebruik de levensverwachting van de erfgenaam-vruchtgebruiker (statistische levensverwachting, op basis van sterftetabellen) zou overschrijden, wordt voor de berekening van successierechten alsnog de berekeningsmethode voor levenslang vruchtgebruik toegepast.

Deze forfaitaire berekeningsmethode heeft dezelfde tekortkomingen als de methode voor de berekening van levenslang vruchtgebruik, maar opnieuw geldt dat zij juridisch gezien de enige correcte berekening is binnen de context van successierechten op tijdelijk vruchtgebruik in een nalatenschap.

2.2 Registratierechten 2.2.1

ONBEPERKT VRUCHTGEBRUIK

Vruchtgebruik is een zakelijk recht dat op zich economische waarde heeft en overgedragen kan worden. Bij overdracht van een vruchtgebruik zullen registratierechten verschuldigd zijn.

De Administratie van BTW, registratie en domeinen zal de grondslag van de heffing berekenen op grond van de vigerende artikelen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Artikel 2.9.3.0.4, §1 VCF geeft de methode die gebruikt moet worden voor de berekening van de waarde van een onbeperkt vruchtgebruik:

«§1. Als bij een overeenkomst als vermeld in artikel 2.9.3.0.1, een levenslang vruchtgebruik op een onroerend goed wordt gevestigd, wordt de verkoopwaarde (vkw), vermeld in artikel 2.9.3.0.1, §2, berekend volgens de volgende formule: vkw = a x b.

De parameters, vermeld in het eerste lid, worden als volgt gedefinieerd: 1°

a = de jaarlijkse bruto-opbrengst of, bij gebreke daaraan, de brutohuurwaarde van het goed;

2°

b = de leeftijdscoëfficiënt, vermeld in de onderstaande tabel, naargelang de leeftijd van de persoon op het hoofde van wie het vruchtgebruik is gevestigd op de dag van de akte.

[…]

116

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

§3. In geen geval mag de verkoopwaarde van het vruchtgebruik meer bedragen dan vier vijfde van de verkoopwaarde van de volle eigendom van het onroerend goed.»

De tabel waarnaar verwezen wordt is dezelfde tabel die hierboven hernomen werd voor de berekening van successierechten. Indien de vruchtgebruiker een vennootschap is, wordt de waarde van de leeftijdsafhankelijke coëfficiënt ingesteld op waarde “20”.

De berekening van de waarde van het vruchtgebruik (VG) is dezelfde als de berekening bij successierechten, met één belangrijk verschil: de opbrengsten die in rekening gebracht worden betreffen een inschatting van de werkelijke bruto opbrengsten uit het onroerend goed.

Bij berekeningen binnen de context van registratierechten wordt de waarde van het vruchtgebruik expliciet beperkt tot maximaal 80% (4/5) van de venale waarde van de volle eigendom.

Deze berekening vereist naast een inschatting van de venale waarde van de volle eigendom ook een inschatting van de bruto opbrengsten, i.c. huuropbrengsten uit het onroerend goed.

Dit is een berekening van de markthuur die gebaseerd wordt op vergelijkingspunten en die te allen tijde ten aanzien van de ontvanger van de registratierechten gemotiveerd moet kunnen worden.

2.2.2

BEPERKT VRUCHTGEBRUIK

Artikel 2.9.3.0.4, §2 VCF voorziet ook een berekeningsmethode bij beperkt vruchtgebruik:

«§ 2. Als bij een overeenkomst als vermeld in artikel 2.9.3.0.1, een vruchtgebruik voor beperkte tijd op een onroerend goed wordt gevestigd, wordt de verkoopwaarde, vermeld in artikel 2.9.3.0.1, § 2, berekend door de jaarlijkse opbrengst tegen 4% te kapitaliseren, rekening houdend met de bij de overeenkomst gestelde duur van het vruchtgebruik.

De verkoopwaarde, verkregen in het eerste lid, mag niet hoger zijn dan een van de volgende bedragen : 1° de waarde, vermeld in paragraaf 1, als het gaat om een ten voordele van een natuurlijke persoon gevestigd vruchtgebruik; 2° het bedrag van twintig keer de opbrengst van het onroerend goed, als het gaat om een ten voordele van een rechtspersoon gevestigd vruchtgebruik.»

Deze berekening stemt opnieuw overeen met de berekeningsmethode die binnen de context van successierechten gebruikt wordt, zij het dat ook hier de forfaitaire begroting van de opbrengsten vervangen wordt door een in concreto inschatting van de bruto opbrengsten uit het pand.

Opnieuw geldt de beperking dat de waarde van het tijdelijke vruchtgebruik de waarde van het onbeperkt vruchtgebruik niet mag overstijgen.

Ook de waarde van tijdelijk vruchtgebruik kan maximaal 80% van de venale waarde van de volle eigendom bedragen.

2.3 Inkomstenbelasting Het wetboek Inkomstenbelastingen (WIB) voorziet zelf geen berekeningsmethode die opgelegd kan worden om de waarde van een vruchtgebruik of erfpacht te berekenen.

Binnen de context van de inkomstenbelastingen geldt het principe dat de waarde van een vruchtgebruik berekend moet worden op basis van zijn economische waarde. Dit is een berekening op basis van de inkomstenbenadering: de waarde van een vruchtgebruik is de som van de verwachte netto opbrengsten over de volledige looptijd van de termijn, herleid tot hun contante waarde op datum van de verwerving van het recht op vruchtgebruik. Deze 117

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

waarde wordt berekend door verdiscontering van de potentiële netto huurinkomsten die uit het onroerend goed bekomen kunnen worden.

Ruling nr. 900.432 van 27/04/2010 geeft het huidige standpunt weer van de rulingcommissie met betrekking tot de waardering van vruchtgebruik bij toepassingen binnen de context van inkomstenbelasting.

Uit dit standpunt blijken drie principes (Sandra & Messiaen, 2010): 1. de waarde van de blote eigendom is gelijk aan het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het vruchtgebruik; 2. de waarde van een vruchtgebruik wordt berekend op basis van de economische waarde ervan, meer bepaald door verdiscontering van de potentiële huurinkomsten.

3. het rendement van de vruchtgebruiker moet in verhouding staan met het rendement van de blote eigenaar.

De eerste twee principes bevestigen de toepasbaarheid van de formule Ruysseveldt (zie infra) voor de berekening van de waarde van vruchtgebruik.

Het derde standpunt legt echter een beperking op die volgt uit een rendementstoets waarbij de rendementen op de geïnvesteerde vermogens van de blote eigenaar enerzijds en van de vruchtgebruiker anderzijds worden vergeleken. Het uitgangspunt is dat onafhankelijke partijen in een competitieve markt niet tot een discrepante overeenkomst zouden komen.

Indien de rendementen niet in verhouding blijken, vermoedt de fiscus belangenvermenging tussen partijen en wordt dit geïnterpreteerd als een belastbaar voordeel van alle aard voor de blote eigenaar.

Deze rendementstoets is enkel zinvol wanneer het vruchtgebruik op zich als investering aangegaan wordt, bij voorbeeld met het oog op verhuring door de vruchtgebruiker. Bij aanwending voor eigen gebruik blijft de investering in vruchtgebruik een werkingskost die enkel bijdraagt tot de winstgevende activiteit van de vruchtgebruiker. In dit (meest voorkomende geval) genereert het vruchtgebruik op zich geen rendement voor de vruchtgebruiker.

Ook het uitgangspunt, nl. dat het rendement van de vruchtgebruiker gelijk zou moeten zijn aan het rendement van de blote eigenaar, moet kritisch beschouwd worden. Indien de rendementen gelijkgeschakeld zouden worden volgt daaruit dat de blote eigenaar uit het vruchtgebruik een lager rendement zou halen dan wanneer hij het goed in volle eigendom zou behouden en zelf zou verhuren. Het rendement dat de blote eigenaar kan behalen bij een investering in volle eigendom moet het minimumrendement blijven van de blote eigenaar, ook al betekent dit dat zijn rendement hoger zal zijn dan dat van de vruchtgebruiker (Sandra & Messiaen, 2010).

118

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3 Berekening van de economische waarde 3.1 Beperkt vruchtgebruik 3.1.1

FORMULE RUYSSEVELDT

De formule Ruysseveldt wordt algemeen aanvaard als berekeningsmethode voor de economische waarde van tijdelijk vruchtgebruik en de eenmalige canon bij een erfpachtrecht (Ruyssevelt & Janssens, 1999):

𝒊𝒏𝒗𝒆𝒔𝒕𝒆𝒓𝒊𝒏𝒈 Waarbij:

investering H

n r i

= = = = =

𝑯 𝒓

𝒊

𝟏

𝟏 𝟏

𝒊 𝒓

𝒏

waarde van het vruchtgebruik, te berekenen; netto huurwaarde (/jaar); termijn (in jaar) van het vruchtgebruik; rendementsverwachting (financieel rendement); huurindexering;

Deze formule stemt overeen met de berekening van contante waarde van de verwachte netto opbrengsten over de volledige looptijd van de termijn, berekend op het tijdstip van verwerving van het recht op vruchtgebruik. Dit is de berekening van de aanvangswaarde van de veranderende postnumerando annuïteit met interestvoet r, waarbij het aantal periodes n overeenstemt met de looptijd van het vruchtgebruik. De eerste termijn bedraagt de waarde H en de volgende termijnen groeien jaarlijks aan met een factor (1+ i).

Vruchtgebruik is een ‘wasting asset’: bij verstrijken van de termijn wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom zodat uiteraard geen restwaarde in rekening gebracht kan worden.

1.1.1

DE NETTO OPBRENGSTWAARDE H

De vruchtgebruiker heeft recht op de natuurlijke en burgerlijke vruchten (i.c. de huurinkomsten) en op het eigen gebruiksrecht van het onroerend goed.

Deze worden berekend uitgaande van de bruto huurwaarde waaraan een aantal correcties doorgevoerd worden.

Zo worden de kosten die wettelijk of conventioneel ten laste van de vruchtgebruiker zijn in mindering gebracht van de bruto huuropbrengsten. De kosten ten laste van de vruchtgebruiker-verhuurder zijn de eigenaarslasten verminderd met de verplichtingen van die de naakte eigenaar heeft ten opzichte van de vruchtgebuiker.

Deze kosten zijn: •

onroerende voorheffing en andere (veelal lokale) belastingen;

•

eventueel het aandeel in de kosten, bv. van mede-eigendom;

•

het proportioneel deel van de kosten van grove herstellingen (art. 3.154 §3 BW)

In de praktijk wordt deze correctie vaak forfaitair begroot op 5% tot 10% van de bruto huurinkomsten.

Grove herstellingswerken volgens art. 3.154 BW zijn conventioneel ten laste van de blote eigenaar maar die kan van de vruchtgebruiker eisen dat hij proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen.

119

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Grove herstellingen zijn herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan.

De vruchtgebruiker is ertoe gehouden om onderhoudsherstellingen ten aanzien van het goed te verrichten die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.

Om meer duidelijkheid te scheppen over wie welke herstellingen voor zijn rekening zou moeten nemen, worden in de tabel hieronder enkele voorbeelden van onderhoudsherstellingen (kleine herstellingen) en grove herstellingen hernomen:

tabel 4 – overzicht onderhoudsherstellingen / grove herstellingen (bron: VDV Accountants)

De regeling waarbij de (vennootschap-)vruchtgebruiker conventioneel ook de grove herstellingen op zich neemt is in de praktijk zeker niet ongebruikelijk. De vruchtgebruiker neemt dan wel een last op zich die hij normaal gezien niet hoeft te dragen, en die dus moet worden verrekend (Verheyden, 2011). De grootte van deze last moet in concreto ingeschat worden afhankelijk van de aard, ouderdom en staat van het pand. Bij oudere, niet gerenoveerde panden kan deze last hoog oplopen ten opzichte van de bruto huurwaarde.

Indien verbeteringswerken voorzien worden ten laste van de vruchtgebruiker, dan is de basis huurwaarde deze die de uitvoering van de werken voorafgaat (Verheyden, 2011). Worden de verbeteringswerken uitgevoerd ten laste van de blote eigenaar, dan wordt de huurwaarde berekend op basis van de toestand van het pand na uitvoering van de verbeteringswerken.

Het uitgangspunt om de waarde van vruchtgebruik te berekenen op basis van de huurwaarde van het pand is niet evident. De vruchtgebruiker is in vergelijking met een huurder beter beschermd en kan aanzienlijk meer rechten op het goed laten gelden. Dit kan zich in principe vertalen in een meerwaarde van vruchtgebruik ten opzichte van huur (Verheyden, 2011) maar dit effect wordt in de praktijk zelden in de waardebepaling doorgerekend.

3.1.2

DE TERMIJN n

De termijn n is de contractuele duur van het vruchtgebruik.

Indien de vruchtgebruiker niet gedurende de volledige duur van het vruchtgebruik over het gebouw zal kunnen beschikken, kan de termijn van onbeschikbaarheid afgetrokken worden van de contractuele duur van het vruchtgebruik. Bij voorbeeld, indien het vruchtgebruik gevestigd wordt op een nieuw op te richten gebouw zal de bouwtijd van de termijn in mindering gebracht worden.

120

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

3.1.3

DE RENDEMENTSVERWACHTING r

De rendementsverwachting r is de netto rentevoet waartegen het kapitaal zou kunnen worden belegd. Doorgaans wordt hiervoor de langetermijnrente aangenomen; dit is de rente op lineaire obligaties met een looptijd van 10 jaar (OLO 10jaar). Soms wordt de rente op lineaire obligaties met een looptijd gelijk aan de looptijd van het vruchtgebruik aangenomen.

 https://www.tijd.be/markten-live/rente.html.

Het WIB voorziet geen regels voor de aan te nemen verdisconteringsvoet. Vaak wordt deze rente OLO 10jaar nog verhoogd met een risicopremie van 1% die tegemoet komt aan de illiquiditeit van een vruchtgebruik zonder blote eigendom. Bij panden die zeer moeilijk in de markt liggen, kan deze risicopremie nog verhoogd worden tot 1,5% à 2% (Ruyssevelt & Janssens, 1999).

Accountants gaan veelal uit van een forfaitaire inschatting van deze rentevoet ad 4%21. De ervaring leert immers dat deze rentevoet de vaak aan elkaar tegengestelde invloeden van renteschommelingen en huurindexatie kan opvangen. Men past dan de uniforme kapitalisatierente van 4% toe zonder indexatie (waarde i = 0). Ondanks deze forfaitaire rentevoet wordt de invloed van het economisch klimaat toch in de berekening betrokken, met name in de inschatting van de markthuur.

3.1.4

EVOLUTIE VAN DE HUURWAARDE i

Indien geopteerd wordt om de berekening te baseren op de dagwaarde van de langetermijnrente, wordt de huurwaarde veelal geïndexeerd.

Men gaat dan uit van de aanname dat de huurinkomsten een forfaitaire en constante aangroei zullen kennen gedurende de volledige looptijd van het vruchtgebruik. Deze indexatie wordt dan begroot op basis van de gemiddelde consumptieprijsindex (CPI) over de voorbije periode van n jaar22 voorafgaand aan de aanvang van de overeenkomst tot vruchtgebruik.

 https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/consumptieprijsindex#figures De keuze voor een forfaitaire rendementsverwachting ad 4% kan de invloed van de huurindexering compenseren (zie supra). In dit geval moet de huurindexatie niet afzonderlijk in rekening gebracht worden (waarde i = 0).

Men kan zich ook de vraag stellen of de huurwaardevermindering ten gevolge van de verslechterende fysische staat van het pand niet in rekening gebracht moet worden. In principe wordt deze invloed gecompenseerd door de kleine en grote onderhoudskosten die respectievelijk door de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gedragen worden, zodat een voorafgaande verrekening bij aanvang van het vruchtgebruik niet noodzakelijk is.

3.2 Onbeperkt vruchtgebruik 3.2.1

HET OUDE ARTIKEL 745 SEXIES, §3 BW

Indien de langstlevende echtgenoot samen met de erfgenamen van de overleden partner erft, ontvangt de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik op de nalatenschap en de 21

deze waarde wordt bv. ook gebruikt in art. 2.7.3.3.2 VCF en art. 2.9.3.0.4 VCF, zie supra

22

De FOD Financiën rekent met de gemiddelde inflatie over de periode van 10 jaar voorafgaand aan de overeenkomst. Bij andere berekeningen wordt de inflatie veelal forfaitair ingeschat ad 1.5% à 2% p.a.

121

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

overige erfgenamen de blote eigendom. Met betrekking tot de voornaamste gezinswoning voorziet artikel 745 sexies BW dat de vruchtgebruiker en de blote eigenaar(s) de omzetting van het vruchtgebruik kunnen vorderen, waarbij de blote eigenaars als het ware het vruchtgebruik ‘afkopen’ en volle eigenaar worden van de woning.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar(s) wordt de waarde van de blote eigendom bepaald door de rechter bij wie de zaak aanhangig gemaakt wordt. Volgens het oude artikel 745 sexies, §3 BW wordt bij deze waardering «[…]

onder meer en naar gelang van de omstandigheden rekening gehouden met de waarde en de opbrengst van de goederen, de eraan verbonden schulden en lasten en de vermoedelijke levensduur van de vruchtgebruisker».

Deze omschrijving biedt in de praktijk weinig houvast om de berekening van de afkoopwaarde objectief te staven. Bij gebrek aan duidelijke regels werd de waarde van het vruchtgebruik in de praktijk doorgaans berekend aan de hand van de sterftetafels uit het wetboek van Successierechten of op basis van andere, niet wettelijk vastgelegde tabellen.

Bij de berekening maken deskundigen vaak gebruik van tabellen, zoals bv. de tabellen Ledoux of de tabellen Schryvers, waarin de waarde van het vruchtgebruik weergegeven wordt als percentage van de waarde van de volle eigendom, in relatie tot de levensverwachting van de vruchtgebruiker en een vooropgestelde rendementsverwachting.

Deze werkwijze kan echter geen discussie uitsluiten, bv. omtrent welke van de beschikbare tabellen aangewend moet worden of welke interestvoet weerhouden moet worden.

Aan dit euvel wordt verholpen door de wet van 22 juni 2014 houdende invoeging van artikel 624/1 in het Burgerlijk Wetboek en tot wijziging van artikel 745 sexies van hetzelfde wetboek teneinde de regels vast te leggen voor de waardering van het vruchtgebruik in geval van omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot en van de langstlevende wettelijk samenwonende (B.S. 13 juni 2014).

3.2.2

DE WET VAN 22 MEI 2014 EN HET NIEUWE ARTIKEL 745 SEXIES, §3 BW

De wet van 22 mei 2014 introduceert een berekeningswijze die van toepassing is of die zal worden opgelegd indien er geen akkoord bestaat over de berekeningswijze van de waarde.

Artikel 745 sexies §3 BW wordt als volgt aangepast:

« § 3. De minister van Justitie bepaalt voor de omzetting van het vruchtgebruik twee omzettingstabellen: een voor mannen en een voor vrouwen.

Deze omzettingstabellen bepalen de waarde van het vruchtgebruik als een percentage van de normale verkoopwaarde van de goederen onderworpen aan het vruchtgebruik, rekening houdend met: - de gemiddelde rentevoet over de laatste twee jaar van de lineaire obligaties waarvan de maturiteit gelijk is aan de levensverwachting van de vruchtgebruiker. De rentevoet die overeenstemt met de hoogste maturiteit wordt toegepast wanneer de levensverwachting deze maturiteit overschrijdt. Deze rentevoet wordt toegepast na aftrek van de roerende voorheffing; - de Belgische prospectieve sterftetafels die jaarlijks worden gepubliceerd door het Federaal Planbureau. […]»

Het aandeel van de waarde van het vruchtgebruik ten aanzien van de waarde van de volle eigendom wordt afgelezen uit de omzettingstabellen die jaarlijks in het Staatsblad gepubliceerd worden door de minister van Justitie. De eerste tabellen werden gepubliceerd in het Ministerieel Besluit van 22/12/2014 (B.S. 15/01/2015).

122

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Gelet op de verschillende levensverwachting wordt een afzonderlijke tabel voor mannen en vrouwen opgesteld.

123

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Tabel 5 - omzettingstabel MB 1/07/2019 (B.S. 3/07/2019) (uittreksel)

Waarbij:

Egx I Tx conv.

= levensverwachting (bron: Federaal Planbureau); = rendementsverwachting; = de waarde van het vruchtgebruik als percentage op de verkoopwaarde van de volle eigendom;

De berekening is gebaseerd op drie parameters: •

de leeftijd van de vruchtgebruiker op de datum van de indiening van het verzoekschrift tot omzetting van het vruchtgebruik;

•

het geslacht van de vruchtgebruiker;

•

de verkoopwaarde van de goederen.

In deze tabellen wordt de waarde van het vruchtgebruik berekend uit het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van de blote eigendom. De waarde van de blote eigendom wordt berekend als de huidige waarde van de volle eigendom:

𝑽𝑮 ∧ Waarbij:

VG VE BE

r LV

= = = = =

𝑩𝑬

𝑽𝑬

𝑩𝑬

𝑽𝑬 𝟏 𝒓

𝑳𝑽

waarde van het vruchtgebruik, te berekenen; verkoopwaarde van de volle eigendom; waarde van de blote eigendom; rendementsverwachting (financieel rendement); levensverwachting van de vruchtgebruiker;

De rentevoet waarvan sprake is de gemiddelde rentevoet over de laatste 2 jaar van de lineaire obligaties (OLO’s) met een looptijd die identiek is aan de levensverwachting van de

124

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

vruchtgebruiker, verminderd met de roerende voorheffing. Indien de levensverwachting de langste OLO looptijd overschrijdt, wordt deze langste looptijd in aanmerking genomen.

Indien er concrete aanwijzingen zijn dat de levensverwachting van de vruchtgebruiker door bepaalde omstandigheden (bv. bij terminale ziekte) lager zal zijn dan de statistische verwachting die in de omzettingstabellen weergegeven is, voorziet de wet dat de partij die zich daardoor benadeeld voelt de rechter kan verzoeken hiermee rekening te houden bij de waardering van het vruchtgebruik.

Opvallend is dat deze berekeningswijze geen rekening houdt met de netto opbrengsten die uit het vruchtgebruik voortkomen. De berekening gebeurt vanuit het standpunt van de blote eigenaar waarbij de waarde van de blote eigendom beschouwd wordt als de huidige waarde van de verkoopwaarde van de volle eigendom. Dit stemt inderdaad overeen met de situatie waarbij de blote eigenaar nog tot het overlijden van de vruchtgebruiker moet wachten vooraleer hij over de volle eigendom zal kunnen beschikken. De potentiële huurinkomsten uit het onroerend goed zitten ingebed in de verkoopwaarde van het onroerend goed en moeten niet afzonderlijk in rekening gebracht worden.

De suppletieve aard van het artikel 745 sexies, §3 BW is ongewijzigd gebleven. Deze berekeningsmethode is dus niet verplicht en de betrokken partijen kunnen overeenkomen om de waarde van het vruchtgebruik via een andere methode te berekenen.

125

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

4 Wat met erfpacht?

Nl.: Erfpacht / Fr.: Bail emphytéotique

4.1 Juridische definitie Erfpacht wordt gedefinieerd in artikel 3.167 BW:

« Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie.

De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.».

De begunstigde van het erfpacht is de erfpachthouder. De eigendom verminderd met de gebruiksrechten van de erfpachter wordt tréfonds genoemd.

4.2 Principe Erfpacht is een tijdelijk recht. Het wordt gevestigd voor een termijn van minimaal 15 jaar en kan maximaal voor 99 jaar gevestigd worden.

De erfpachthouder verkrijgt een volledig genotrecht op de grond met inbegrip van eventueel aanwezige opstallen. Hij kan alle bouwwerken en beplantingen uitvoeren, zelfs indien hij de bestemming van het onroerend goed wijzigt, voor zover hij de waarde ervan niet vermindert.

Tijdens de duur van de erfpacht is de erfpachter gehouden tot alle lasten en belastingen met betrekking tot het onroerend goed dat het voorwerp is van zijn erfpachtrecht en met betrekking tot de bouwwerken waarvan hij zelf eigenaar is. Hij moet ook alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen aan het onroerend goed uitvoeren.

Bij het tenietgaan van het erfpachtrecht gaat het eigendomsrecht van de bouwwerken en beplantingen die de erfpachter uitgevoerd heeft over op de erfpachtgever, die de erfpachter hiervoor moet vergoeden.

De betaling van een erfpachtcanon was een essentieel onderdeel in de oude wetgeving maar werd niet hernomen in het nieuwe boek 3 “goederen” van het burgerlijk wetboek.

In de praktijk is er gelijkenis in de rechten die de erfpachthouder respectievelijk de vruchtgebruiker op het onroerend goed kunnen laten gelden. De verschillen tussen beide rechtsfiguren situeren zich voornamelijk in omvang van de lasten waartoe de erfpachter gehouden is. Deze verschillen belemmeren evenwel niet dat de waarde van een opstalrecht op dezelfde manieren berekend zal worden dan de waarde van een vruchtgebruik.

4.3 Waardebepaling van erfpacht 4.3.1

Successierechten

Erfpacht wordt steeds aangegaan voor een bepaalde termijn (die minstens 15 jaar en maximaal 99 jaar bedraagt). De waarde van het erfpachtrecht wordt berekend op basis van de waarde van de eenmalige vooraf betaalde canon. De berekeningswijze ligt eveneens vervat in de Vlaamse Codex Fiscaliteit en is dezelfde als de berekening van de waarde van een beperkt vruchtgebruik.

4.3.2

Registratierechten

De waarde van het erfpachtrecht wordt ook binnen de context van registratierechten berekend op basis van de waarde van de eenmalige vooraf betaalde canon. De

126

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

berekeningswijze ligt vervat in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. en is dezelfde als de berekening van de waarde van een beperkt vruchtgebruik.

4.3.3

Inkomstenbelasting

Het WIB legt geen berekeningsmethode op die gebruikt kan worden bij de waardering van erfpacht. In de praktijk wordt hiervoor de formule Ruysseveldt gebruikt, die ook gebruikt wordt voor de berekening van de economische waarde van een vruchtgebruik.

127

PBVG-VG: Waardebepaling: Rendementsanalyse

Bibliografische gegevens

Bibliografie Avondstondt, J. Zakboek schatten van onroerende goederen. Gent: Academia Press.

Baum, A., & Crosby, N. (1995). Property investment appraisal: Routledge.

Bruggeman, A., Hradisky, M., & Périlleux, V. (2005). Aandelen- en woningprijzen en monetair beleid. Economisch Tijdschrift(III 2005), 16.

De Ceuster, M., & De Vos, B. (2018). Vastgoed, gewikt en gewaardeerd. Kalmthout: Pelckmans Pro. Gaublomme, H. (2011). Vestiging en de beëindiging van het recht van opstal, erfpacht en vruchtgebruik. Paper presented at the cursus Recht van opstal, vruchtgebruik en erfpacht., Ekeren.

Institute, A. (2008). The Appraisal of Real Estate: Appraisal Institute.

Janssens, P., & de Wael, P. (2005). 50 jaar Belgische vastgoedmarkt, 1953-2003: waar geschiedenis tot toekomst vergroeit: Roularta Books.

Ling, D. C., & Archer, W. R. (2009). Real Estate Principles: A Value Approach: McGraw-Hill Irwin.

Lusht, K. M. (2012). Real Estate Valuation. Principles and Applications: KML Publishing.

Millington, A. F. (2001). An Introduction to Property Valuation: Elsevier Science.

RICS Valuation Standards - Global, (2011).

Ruyssevelt, J., & Janssens, P. (1999). De waardering van het tijdelijk vruchtgebruik anders bekeken. NFM. Sandra, J., & Messiaen, R. (2010). De waardering van vruchtgebruik volgens de rulingcommissie: Is elke blote eigenaar opgejaagd wild? Taxforius.

Shapiro, E., Davies, K., & Mackmin, D. (2009). Modern Methods of Valuation (10th ed.).

London: EG Books.

Stilten, S. (2011). Vastgoedrekenen. Hogeschool Gent, faculteit Natuur & techniek. Gent. ten Have, G. G. M. (2007). Taxatieleer Vastgoed 1. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv.

Tiest, R. (2009). Handboek waarderen van ondernemingen. Due diligence en waarderingstechnieken. Antwerpen - Oxford. van der Meer, R. A. H., de Roon, F. A., Tempelaar, F. M., de Groot, S., Plantinga, A., & Weisz, R. (2004). Beleggingsleer en vermogensbeheer. Theorie en praktijk. (R. A. H. van der Meer, A. Plantinga, & C. J. G. M. Hendriks Eds.). Deventer: Kluwer.

Verheyden, K. (2011). Waardebepaling van vruchtgebruik op onroerende goederen. AFT, 8.

128