Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cibweb.be
Dossieropbouw bij verkoopen verhuurbemiddeling in Vlaanderen
Auteur: Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed & Wonen vzw Met dank aan: CĂŠline Van den Berghe uitgave: december 2019 1
Document uitgegeven door Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw
Noch CIB Vlaanderen, noch het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw zijn verantwoordelijk voor het gebruik dat van dit document gemaakt wordt. Deze tekst is eigendom van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw. Documenten die gedownload worden, zijn strikt bedoeld voor een pedagogisch gebruik in het kader van een vastgoedopleiding. Zij mogen onder geen beding worden verspreid naar derden of gebruikt worden voor commerciĂŤle doeleinden. Uitgave december 2019 die alle vorige vervangt.
2
INHOUDSOPGAVE 1
INLEIDING
12
2
DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT
13
SCHEMA VERKOOPTRAJECT ....................................................................................................13 SCHEMA VERHUURTRAJECT ....................................................................................................14 DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT ...............................................................................15 3
BEMIDDELINGSOPDRACHT
17
GESCHREVEN OPDRACHT ........................................................................................................17 OPDRACHT VERSUS MANDAAT................................................................................................18 MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING (WER) ..............................................21 3.3.1
In hoofdlijnen
21
3.3.2
Sectorale regeling in het KB-BO
22
MODALITEITEN VAN HET AFSLUITEN VAN DE OPDRACHT ......................................................22 3.4.1
De op afstand afgesloten opdracht
22
3.4.2
De buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
23
3.4.3
De niet-buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
25
KB BEMIDDELINGSOPDRACHTEN (KB FREYA OF KB-BO).....................................................28 3.5.1
Altijd verplicht te vermelden
28
3.5.2
Soms verplicht te vermelden
30
3.5.3
Nooit te vermelden
32
3.5.4
Aanbevelenswaardige vermeldingen
32
SOORTEN OPDRACHTEN ..........................................................................................................37 3.6.1
Met exclusiviteit
37
3.6.2
Met co-exclusiviteit
37
3.6.3
Zonder exclusiviteit
38
3.6.4
De plichtenleer
39
TARIFERING.............................................................................................................................40 4
INFORMATIE OVER DE PARTIJEN
42
JURIDISCHE BEKWAAMHEID ....................................................................................................42 4.1.1
Algemeen
42
4.1.2
Vennootschappen
42 3
4.1.3
Echtgenoten en samenwonenden
47
4.1.4
Mede-eigenaars
57
4.1.5
Vruchtgebruiker
57
4.1.6
Minderjarige
58
4.1.7
Beschermde personen
61
4.1.8
Collectieve schuldenregeling (schuldbemiddeling)
64
4.1.9
Faillissement
66
DE ANTIWITWASWETGEVING ..................................................................................................67
5
4.2.1
Algemeen
67
4.2.2
Definitie en toepassingsgebied
68
4.2.3
Verplichtingen van de vastgoedmakelaar
69
4.2.4
BIV tools in het kader van de antiwitwaswetgeving
73
4.2.5
Aandachtspunten bij verkoop
74
4.2.6
Aandachtspunten bij verhuur
75
4.2.7
Wat als de vastgoedmakelaar zijn verplichtingen niet naleeft?
75
4.2.8
Contactgegevens Cel voor Financiële informatieverwerking (CFI)
76
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
77
ORGANISATIESTRUCTUUR FOD FINANCIËN ...........................................................................77 KADASTER...............................................................................................................................78 5.2.1
Kadastrale diensten
78
5.2.2
Voornaamste kadastrale bescheiden en begrippen
79
5.2.3
Toegang tot informatie
88
5.2.4
Kadastraal inkomen
99
5.2.5
Bijwerking patrimoniumdocumentatie via post- en prekadastratie
103
HYPOTHEEKKANTOOR ..........................................................................................................108 5.3.1
Organisatie hypotheekkantoren
108
5.3.2
Eigendomstitel
116
5.3.3
Hypothecair getuigschrift
125
REGISTRATIEKANTOOR .........................................................................................................132 5.4.1
Organisatie registratiekantoren
132
SYNTHESE: DE AAPD EN DE VERKOOPTRANSACTIE.............................................................135 LANDMETERSPLANNEN .........................................................................................................138 5.6.1
PV van afpaling, splitsing en opmeting 4
138
5.6.2 6
PV van muurovername
139
FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED
142
BOUWPLANNEN .....................................................................................................................142 BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE ..............................................................................................142 VOORWERP VAN DE VERKOOP ..............................................................................................143 OPPERVLAKTEVERMELDINGEN .............................................................................................144 LIGGINGSINFORMATIE ..........................................................................................................144 7
RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU
148
KORTE HISTORIEK WETGEVING .............................................................................................148 7.1.1
De Stedenbouwwet en het DROG
148
7.1.2
Het Decreet Ruimtelijke Ordening of het DRO
148
7.1.3
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of VCRO
148
7.1.4
het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning 148
DUIDING VAN ENKELE BEGRIPPEN ........................................................................................149 7.2.1
Ruimtelijke ordening
149
7.2.2
Vergunningen
160
7.2.3
Handhaving
164
7.2.4
Terminologische toelichting
168
AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERKOOP .....................................................170 7.3.1
Actieve onderzoeksplicht naar de stedenbouwkundige toestand
170
7.3.2
Model inlichtingenformulier vastgoedinformatie
172
7.3.3
Stappenplan bij het onderzoek naar de vergunde toestand
175
AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERHUUR.....................................................176 BIJZONDERE INFORMATIEPLICHTEN BIJ VERKOOP EN VERHUUR ..........................................178 7.5.1
Ligging in een verkaveling
178
7.5.2
Stedenbouwkundige informatie
178
MILIEUVERGUNNING .............................................................................................................187 7.6.1
Wetgeving
187
7.6.2
Milieuvergunning
188
7.6.3
Vervreemding van een hinderlijke inrichting
189
NUTTIGE MILIEUGERELATEERDE INFORMATIE .....................................................................191
5
8
JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN
198
BODEMTOESTAND .................................................................................................................198 8.1.1
Wetgeving
198
8.1.2
Duiding begrippen
198
8.1.3
Documenten inzake bodemwetgeving
200
8.1.4
Organisatie van de bescherming
201
8.1.5
Opbouw van een bodemattest
206
8.1.6
Praktische werkwijze inzake de aanvraag van een bodemattest
207
8.1.7
Hoe lang is een bodemattest geldig?
209
8.1.8
In welke fase van het verkoopproces moet het bodemattest aanwezig zijn?
210
8.1.9
Appartementsmede-eigendom
212
8.1.10 Aandachtspunten bij verhuur
215
8.1.11 OVAM geoloket
216
ONROEREND ERFGOED ..........................................................................................................219 8.2.1
Wetgeving
219
8.2.2
Beleid
219
8.2.3
Begrippen
221
8.2.4
Handhaving
228
8.2.5
Informatieplichten van de vastgoedmakelaar
230
8.2.6
Aandachtspunt verhuur
235
OVERSTROMINGSGEVAAR .....................................................................................................235 8.3.1
Federale informatieplicht: risicozone voor overstromingen
235
8.3.2
Vlaamse informatieplicht: Decreet Integraal Waterbeleid
236
8.3.3
Synthese
241
8.3.4
Illustratie
241
VOORKOOPRECHTEN .............................................................................................................242 8.4.1
Inleiding
242
8.4.2
Soorten wettelijke voorkooprechten
246
8.4.3
Uitzonderingen Vlaamse voorkooprechten
274
8.4.4
Vindplaats
276
8.4.5
Rol van de vastgoedmakelaar
284
8.4.6
Procedure Vlaamse voorkooprechten
284
8.4.7
Knelpunt in de praktijk
291
6
9
8.4.8
Verbod van manipulatie
291
8.4.9
Gevolgen van de miskenning van een voorkooprecht
292
TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIES
295
AS-BUILTATTEST ...................................................................................................................295 CONFORMITEITSATTEST ........................................................................................................295 9.2.1
Relevantie bij verhuur
295
9.2.2
Relevantie bij verkoop
297
ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC) ...............................................................................298 9.3.1
Begrip
298
9.3.2
EPC en residentiële gebouwen
299
9.3.3
EPC en niet-residentiële gebouwen
313
9.3.4
EPC en publieke gebouwen
326
POSTINTERVENTIEDOSSIER (PID) .........................................................................................327 9.4.1
Begrip
327
9.4.2
Regels bij verkoop
328
9.4.3
Regels bij verhuur
330
KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES .............................................................................331 9.5.1
Keuring elektriciteit
331
9.5.2
Stookolieattest
337
9.5.3
CV, individuele stooktoestellen, schoorstenen
343
9.5.4
Putten en secreten
352
9.5.5
Rookmelders
353
10 TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE
356
VERKOOP VAN EEN BESTAAND PAND....................................................................................356 APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM ........................................................................................356 10.2.1 Statuten en reglement van interne orde
357
10.2.2 Informatieplichten bij overdracht van een kavel
361
WONINGBOUWWET ...............................................................................................................369 10.3.1 Toepassingsgebied
370
10.3.2 Financiële zekerheid
371
10.3.3 Eigendomsoverdracht en risico-overdracht
372
10.3.4 Prijsbepaling
372
10.3.5 Betalingsmodaliteiten
373 7
10.3.6 Oplevering
373
10.3.7 Verbod recht van wederinkoop
374
10.3.8 Een verzwaarde aansprakelijkheid in hoofde van de verkoper
375
10.3.9 Verplichte vermeldingen en bijlagen
375
10.3.10 Relevante rechtspraak
377
DE VERKOOP VAN EEN BOUWGROND ....................................................................................378 10.4.1 Is er wel sprake van een bouwgrond?
378
10.4.2 Is de grond verpacht?
378
10.4.3 Gesplitste verkoop
379
10.4.4 Koppelverkoop (bouwverplichting)
380
10.4.5 Aandachtspunten
380
BOSGEBIED ............................................................................................................................381 11 GEOPUNT
384
12 VERGELIJKING GEWESTEN (VERKOOPDOSSIER)
386
8
HOOFDSTUK 3. BEMIDDELINGSOPDRACHT BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5A BIJLAGE 5B BIJLAGE 6
Checklist precontractuele informatie (verkoopbemiddeling) Modelformulier voor herroeping Boek VI Marktpraktijken en consumentenbescherming (WER) KB van 12 januari 2007 bemiddelingsovereenkomst vastgoedmakelaars Exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten) Exclusieve verkoopopdracht (buiten de verkoopruimte afgesloten) Co-exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten)
HOOFDSTUK 4. INFORMATIE OVER DE PARTIJEN BIJLAGE 7A BIJLAGE 7B BIJLAGE 7C
Meldingsformulier CFI in het kader van de antiwitwaswetgeving Antiwitwasreglement vastgoedmakelaars Antiwitwaswet 18 september 2017
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.2. Kadaster BIJLAGE 8A BIJLAGE 8B BIJLAGE 8C BIJLAGE 8D BIJLAGE 8E BIJLAGE 8F BIJLAGE 8G BIJLAGE 8H BIJLAGE 8I
Lijst met kadastrale gemeentenummers Aanvraagformulier kadastraal uittreksel Voorbeeld uittreksel uit de kadastrale legger Voorbeeld uittreksel uit het kadastraal percelenplan Voorbeeld kadastraal uittreksel vastgoeddossier Uittreksel BS 28.01.2016 (indexatiecoëfficiënt KI 2016) Overzicht gemeentelijke en provinciale opcentiemen Algemeen voorbeeld berekening onroerende voorheffing (AJ 2013) Voorbeeld aanslagbiljet onroerende voorheffing
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.3. Hypotheekkantoor BIJLAGE 9A BIJLAGE 9B BIJLAGE 9C BIJLAGE 9D BIJLAGE 9E
Aanvraagformulier hypothecair getuigschrift Uittreksel uit een basisakte (oorsprong van eigendom) Voorbeeld van een eigendomstitel Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.6. Landmetersplannen BIJLAGE 10A Proces-verbaal van opmeting en afpaling BIJLAGE 10B Typecontract Livios gemene muur BIJLAGE 10C Proces-verbaal van muurovername
9
HOOFDSTUK 6. FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED BIJLAGE 11A BIJLAGE 11B BIJLAGE 11C BIJLAGE 11D
Voorbeeld bouwplan Model Mark Van De Woestijne bouwtechnische evaluatie van het goed Livios checklist bij aankoop woning Livios checklist bij aankoop bouwgrond
HOOFDSTUK 7. RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU BIJLAGE 12A BIJLAGE 12B BIJLAGE 12C BIJLAGE 12D BIJLAGE 12E BIJLAGE 12F BIJLAGE 12G BIJLAGE 12H BIJLAGE 12I BIJLAGE 12J BIJLAGE 12K BIJLAGE 12L BIJLAGE 12M BIJLAGE 12N BIJLAGE 12O BIJLAGE 12P BIJLAGE 12Q
Legende ter interpretatie van de inkleuringen op gewestplannen Legende ter interpretatie van de gebiedsinkleuringen op de gewestplannen Aanvullende voorschriften gewestplannen Voorbeeld van een rooilijnplan Voorbeeld van een verkavelinsgverordening (Sint-Niklaas) Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning (Gent) Voorbeeld van een planologisch attest Informatiebrochure zonevreemde bedrijven Voorbeeld uittreksel plannenregister Voorbeeld van een verkavelingsvergunning Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning Voorbeeld van een stdenbouwkundig attest Voorbeeld uittreksel vergunningenregister Inlichtingenformulier vastgoedinformatie (2014) Voorbeeld vastgoedinformatie Schema wijzigen woongelegenheden Formulier melding van overname door een andere exploitant
HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.1. Bodemtoestand BIJLAGE 13A BIJLAGE 13B BIJLAGE 13C BIJLAGE 13D
OVAM Handleiding overdrachten Niet-blanco bodemattest Blanco bodemattest Aanvraagformulier bodemattest (vanaf 01.06.2017)
HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.2. Onroerend erfgoed BIJLAGE 14A Brochure onroerend erfgoed BIJLAGE 14B Voorbeeldclausules informatieplicht HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.3. Overstromingsgevaar BIJLAGE 15A Voorbeeldrapport risicozone voor overstromingen (federaal) BIJLAGE 15B Voorbeeldrapport watertoets (Vlaams) BIJLAGE 15C Brochure overstromingsgevoeligheid vastgoed
10
HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.2. Conformiteitsattest BIJLAGE 16A Model conformiteitsattest woning BIJLAGE 16B Model conformiteitsattest kamer HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.3. Energieprestatiecertificaat BIJLAGE 17A Model EPC BIJLAGE 17B EPC folder (VEA) HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.1. Elektrische installatie BIJLAGE 18A Keuringsattest elektrische installatie BIJLAGE 18B Folder veiligheid elektrische installatie BIJLAGE 18C Lijst van de erkende keuringsorganismes HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.2. Stookolietank BIJLAGE 19A Lijst van de erkende stookolietechnici BIJLAGE 19B Lijst van de erkende milieudeskundigen BIJLAGE 19C Certificaat controle opslagtank BIJLAGE 19D Certificaat buitengebruikstelling opslagtank HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.3. CV, stooktoestellen en schoorstenen BIJLAGE 20A Reinigingsattest CV BIJLAGE 20B Verbrandingsattest CV BIJLAGE 20C Verwarmingsauditrapport CV BIJLAGE 20D Overzicht van de verplichtingen van de eigenaar en gebruiker van een CV BIJLAGE 20E Onderzoeksverslag van een stooktoestel BIJLAGE 20F Onderhoudsattest van een schoorsteen HOOFDSTUK 10. TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE BIJLAGE 22A Modelovereenkomst klassieke compromis (Vlaanderen) BIJLAGE 22B Voorbeeld statuten appartementsgebouw BIJLAGE 22C Voorbeeld reglement van interne orde BIJLAGE 22D Modelcontract verkoop appartement (Vlaanderen) BIJLAGE 122E Modelcontract verkoop woning op plan of in aanbouw (Vlaanderen) BIJLAGE 22F Modelcontract verkoop grond (Vlaanderen) HOOFDSTUK 11. GEOPUNT BIJLAGE 23 Handleiding Geopunt HOOFDSTUK 12. VERGELIJKING GEWESTEN VERKOOPDOSSIER BIJLAGE 24 Vergelijking verkoopdossier in de 3 gewesten 11
5 PATRIMONIUMDOCUMENTATIE ORGANISATIESTRUCTUUR FOD FINANCIËN
In 2000 werd de Coperfin-hervorming opgestart zodat het toenmalige Ministerie van Financiën zou moderniseren, vereenvoudigen in structuur en haar dienstverlening naar de burgers toe zou verbeteren. De structuur werd herwerkt en omgedoopt tot de Federale Overheidsdienst Financiën, bestaande uit zes algemene administraties, waaronder de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (AAPD). De belangrijkste activiteit van de AAPD is de organisatie van een omvangrijke documentatie van het patrimonium. De AAPD verwerkt gegevens in verband met het patrimonium van burgers, bedrijven en overheden en verstrekt informatie in dat verband. Onder patrimonium verstaat men het geheel van activa en passiva van een persoon. De activa omvatten de bezittingen: roerende, onroerende, materiële en immateriële goederen, terwijl de passiva alle schulden omvatten. De AAPD is belast met het innen van de hypotheek-, de registratie- en successierechten, het verkopen van de goederen van de Staat, de onteigening ten algemenen nutte, het vaststellen van het kadastraal inkomen. Vandaag omvat de AAPD alle teams van patrimoniale informatie in België, o.a. het kadaster, de hypotheken, de registratie en de domeinen. Alle opdrachten van de oude structuur werden in de nieuwe structuur opsplitst in 4 administraties.
77
De Administratie Opmetingen & Waarderingen staat in voor: ▪ het opmeten van de percelen en constructies, ▪ het opmeten van de administratieve grenzen in het kader van de actualisering van het kadastraal percelenplan en de ontwikkeling van een geografisch informatiseringsysteem, ▪ het bijwerken van het kadastraal percelenplan op basis van landmetersplannen, ▪ het bepalen van de belastbare grondslag zoals het kadastraal inkomen t.v.v. taxerende overheden en het verifiëren van de aangegeven waarde inzake registratie en successierechten, ▪ het verifiëren van de constructiewaarde inzake de BTW en de waarde van de roerende goederen, zoals aandelen in ondernemingen, kunstwerken ... De Administratie Rechtszekerheid staat in voor: ▪ de heffing en de inning van de (federaal gebleven) registratierechten, evenals van de hypotheek- en griffierechten en de diverse rechten en taksen, ▪ de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren, ▪ het bijwerken van de patrimoniumdocumentatie. De Administratie Patrimoniumdiensten staat in voor: ▪ het verwerven, in der minne of door gerechtelijke onteigening, van onroerende goederen die nuttig of noodzakelijk zijn om de door de openbare diensten vastgelegde infrastructuurwerken te realiseren, ▪ het verkopen van onroerende goederen in opdracht van de voormelde overheden, ▪ het opstellen van de authentieke akten betreffende deze aankopen en verkopen evenals bepaalde bijzondere akten voor rekening van openbare overheidsinstellingen in de rol van "notaris van de overheid", ▪ het beheren van het privaat onroerend patrimonium van de Staat, hetzij door het te verhuren of door het in concessie te geven, hetzij door het te verkopen, ▪ de verkoop van roerende goederen die niet langer gebruikt worden door de overheden, ▪ het verkopen, recycleren of, indien nodig, vernietigen van in beslag genomen goederen. De Administratie Informatieverzameling & -uitwisseling staat in voor: ▪ het verzamelen en het uitwisselen van patrimoniuminformatie, zowel roerende als onroerende, van natuurlijke personen en rechtspersonen, ▪ het verspreiden van deze informatie naar de openbare en privé instellingen alsook naar de burgers; dit dient uiteraard te gebeuren met respect voor de bepalingen inzake de bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Bij de AAPD is alzo een schat aan informatie terug te vinden over onroerende goederen in België. Deze informatie is cruciaal voor de vastgoedmakelaar teneinde zijn opdracht correct te kunnen uitvoeren.
KADASTER 5.2.1 KADASTRALE DIENSTEN De diensten van het kadaster verzamelen gegevens met betrekking tot in België gelegen onroerende goederen voor wat betreft de ligging, de aard en de oppervlakte van de goederen. Per onroerend goed wordt een kadastraal inkomen vastgesteld dat als basis dient voor de heffing van de belastingen op inkomsten uit onroerende goederen (onroerende voorheffing en personenbelasting). De diensten van het kadaster ressorteren thans onder de Administratie Opmetingen en Waarderingen.
78
De taken kunnen als volgt ingedeeld worden: 1. Patrimoniale opdracht De meest essentiële opdracht is de samenstelling en uitbating van de patrimoniale diensten. De administratie beschikt over een enorme databank van de onroerende eigendommen van het gehele grondgebied. 2. Fiscale opdracht Het toekennen van een inkomen aan onroerende goederen (kadastraal inkomen) en een inventaris bijhouden van de eigenaars. 3. Technische opdracht De administratie moet zich aanpassen aan de evolutie van de techniek, zowel inzake topografie als tekenwerk. 4. Documentaire opdracht De kadastrale documentatie bestaat hoofdzakelijk uit alle documenten die de laatst gekende toestand van het onroerend goed weergeven (zowel betreffende zijn configuratie als betreffende zijn eigenaar) en die direct uitgebaat of exploiteerbaar zijn in het kader van de opdrachten van het kadaster. Dat noemt men “de actieve toestand van de kadastrale documentatie". Maar het kadaster heeft ook alle oude documenten bewaard, die beter gekend zijn onder de naam “passieve toestand van de kadastrale documentatie". Met die documenten kan men in feite de evolutie volgen van een min of meer uitgestrekt gedeelte van het grondgebied, vanaf de oprichting van het kadaster tot op heden. 5.2.2 VOORNAAMSTE KADASTRALE BESCHEIDEN EN BEGRIPPEN Kadastraal perceel Dit is een min of meer groot deel van het grondgebied, gelegen in een zelfde gemeente of gehucht, toebehorende aan eenzelfde eigenaar en gekenmerkt door eenzelfde aard of soort van bebouwing. Bij het vastleggen van percelen worden de volgende regels gevolgd: ▪ een gebouw vormt steeds een afzonderlijk perceel met de aangrenzende grond die om reden van zijn betrekkelijk kleine oppervlakte als binnenplaats, een aanhorigheid of een toegangsweg kan worden beschouwd; ▪ een woonhuis, een fabriek, een school-, hospitaal-, klooster-, of andere inrichting, een tankstation, vormt slechts één enkel perceel met de binnenplaats, de moes- of de lusttuin, het park, de doorgangen en de gebouwde en ongebouwde aanhorigheden die er de accessoria van zijn, wanneer alles aan elkaar paalt; ▪ het geheel van de bij elkaar gelegen en aan dezelfde eigenaar toebehorende gebouwen met een gelijkaardige bestemming vormt slechts één perceel met de ongebouwde tussenruimten die over het algemeen dienen als binnenplaats en als toegangsweg, zelfs wanneer deze verschillende gebouwen, elk afzonderlijk genomen, een rechtstreekse uitweg op de openbare weg hebben; ▪ twee aaneengrenzende huizen, die ieder hun eigen ingangsdeur hebben, vormen twee percelen zelfs als zij aan dezelfde eigenaar toebehoren, behalve als er een inwendige verbinding bestaat in het gebouw.
79
Aan elk kadastraal perceel wordt een uniek identificatienummer toegekend. Hierbij wordt het perceel gesitueerd binnen de gemeente, een afdeling, een sectie en tot slot een perceelsnummer. Gemeente
Afdeling
Sectie
Perceel
De gemeente is een ondergeschikt bestuur: ze bevindt zich op een lager niveau dan de federale Staat, de Gemeenschappen en de Gewesten.
Dit is een afdeling van de gemeente waarvoor er een afzonderlijke kadastrale legger bestaat.
Dit is een louter kadastraal begrip.
Dit is een Europese eenheid voor landregistratie.
Een gemeente of afdeling van een gemeente is opgedeeld in secties.
De gemeente is geografisch gezien het bevoegdheidsniveau dat het dichtst bij de burger staat.
De afbakening van secties valt meestal Een perceel is een samen met natuurlijke oppervlakte land. grenzen. Aan elk perceel wordt een unieke identificatie toegekend. Het perceel is basis voor taxatie.
80
Voorbeeld Het perceel, kadastraal gekend als Nevele, afdeling 56, sectie A, perceelnr. 31f²/2.
Onder bijlage 8A is een lijst terug te vinden met de codering van de gemeentes en afdelingen.
81
Kadastraal percelenplan
Dit is een kaart die een (topo)grafische voorstelling weergeeft van de kadastrale percelen, van hun grenzen en van de gebouwen die erop voorkomen. Elk perceel is op het plan per sectie genummerd. Op het plan wordt gewerkt met de volgende symbolen: ▪ puntlijnen of een biesje van puntlijnen voor de belastbare gebouwen (gesloten gebouwen, zelfs wanneer ze boven de begane grond werden opgericht); ▪ arcering of biesjes van arcering voor de niet-belastbare gebouwen; ▪ groene plakkaatverf voor de waterlopen; ▪ dikke punten, aangebracht op de grens, voor de gemeentegrenzen, ▪ kleine kruisjes, evenwijdig aan de grens, wat de sectiegrenzen of grenzen van kadastrale afdelingen en de grenzen van plaatsnamen betreft (de afstand tussen die kruisjes is kleiner voor de secties en voor de grenzen van kadastrale afdelingen); ▪ een dubbele arcering met gekruiste lijnen voor de kelders en de niet overbouwde ondergrondse ruimten of vertrekken; ▪ gebouwen, opgericht op de begane grond zelf en die over de gehele lengte aan één zijde open zijn en gebouwen die boven de grond werden opgericht, aangeduid met diagonalen; ▪ wanneer verschillende op het plan getekende figuren (huis, bijgebouw, tuin) samen slechts één perceel uitmaken dan worden deze op het plan verenigd door een stippellijn, die langs weerszijden op een pijltje uitloopt; ▪ kleine vierkantjes die wijzen aan dat er op het terrein palen bestaan in de punten waar ze getekend werden; ▪ kleine Sint-Andrieskruisjes aangebracht evenwijdig met de grenzen van polders en wateringen.
82
De algemene gegevens die voorkomen op deze plans zijn: ▪ De naam van de gemeente of kadastrale afdeling van de gemeente, van de sectie of het deel van de sectie, de schaal, en een Noordpijl; ▪ het ruitennet (of kruispunten van het ruitennet) bestaande uit lijnen evenwijdig aan de assen die bij de driehoeksmeting werden gebruikt (assen die door de kerktoren gaan, de assen die afgestemd zijn op de Algemene Rijksdriehoeksmeting); ▪ namen van de straten, wegen, banen, pleinen, waterlopen, vaarten, spoorwegen, gehuchten, plaatsnamen, enz.; ▪ op het kadastraal plan komen geen hoogtelijnen voor. De grenzen van de percelen worden aangeduid als volgt: ▪ In volle trekken: de vaste eigendomsgrenzen, de omtrek van de gebouwen, de muren die de grens vormen tussen de percelen die aan een zelfde eigenaar toebehoren (voor zover ze nauwkeurig werden opgemeten); ▪ in volle trekken uitlopend op een stippellijn: de twijfelachtige grenzen en de grenzen bepaald door een methode van inschakeling (een stippellijn wordt aan beide uiteinden van de grenslijn aangebracht wanneer de grens langs weerszijden twijfelachtig is); ▪ volledig in stippellijn: de grenzen tussen percelen die aan eenzelfde eigenaar toebehoren (voornamelijk cultuurgrenzen binnen de eigendomspercelen). Wanner zo'n grens voor een deel bestaat uit een muur die nauwkeurig werd opgemeten en dus in volle trekken moet worden aangeduid, wordt een dwarslijntje van 2 mm lengte loodrecht op de grens aangebracht in het eindpunt van de muur; ▪ streeplijn: op sommige hermeten plans worden, bij wijze van afbeelding, in het niet gekadastreerd gedeelte van het openbaar domein, gegevens aangeduid door middel van een streeplijn o.a. boorden van berijdbare gedeelten van autowegen en banen, buitenboordbermen van kanalen, buitenhoeken van pilaren van bruggen, steunmuren van tunnels, enz.
83
Kadastrale legger
De kadastrale legger is het fiscaal grootboek van de grondeigendom. Het is georganiseerd per volledig eigendomsrecht over ĂŠĂŠn of meerdere onroerende goederen. Het bestaat uit een jaarlijks bijgewerkt register, met genummerde fiches. Elke fiche (artikel) groepeert onder naam, voornaam eventueel zakelijk recht, adres, enz. van een eigenaar of groep van personen die gezamenlijk een eigendomsrecht uitoefenen, al de hen in de gemeente of kadastrale gemeente toebehorende percelen.
Het artikel omvat twee kaders: kader 1 = de eigenaars
84
Het kader (opschrift) bestemd voor: ▪ De naam en voornamen (of de benaming voor de rechtspersonen) van de persoon (personen) die (samen) het eigendomsrecht bezit(ten) en van zijn (hun) adres; ▪ de inschrijving van de codering van de titularis van het recht (eigenaarscode). Deze codering omvat gewoonlijk het rijksregisternummer of het B.T.W. nummer; ▪ de inschrijving van het mutatiejaar, uitgedrukt door de laatste twee cijfers van het jaartal of door de letter R hetgeen betekent dat de inschrijving bij de overname reeds bestond. Voorschriften met betrekking tot de inschrijving van de eigenaars: ▪ Er wordt één artikel geopend voor elk onderscheiden volledig eigendomsrecht op een of meerdere kadastrale percelen in een kadastrale gemeente. Er wordt één artikel geopend: ‐ voor al de mede-eigenaars samen; ‐ voor de vruchtgebruiker en de blote eigenaar samen; ‐ voor de erfpachter en de verpachter samen; ‐ voor de opstaller en de eigenaar van de grond samen. ▪ Ingeval een onderscheiden volledig eigendomsrecht over verscheidene personen verdeeld is, worden zij bij naam in het artikel opgenomen samen met de aanduiding in een verkorte vorm van hun recht, van hun aandeel in het recht (vb: VE1/4 en VE3/4) en in voorkomend geval van het jaar waarop hun recht een einde neemt wanneer het voor een bepaalde duur werd gevestigd. ‐ vruchtgebruik: VG en BE, ‐ recht van gebruik of van bewoning: GEBR/BEWON en BE, ‐ erfpacht: ERFP en VERP, ‐ opstal: OPSTAL en EIG.GROND, ▪ Wanneer de grond enerzijds en het gebouw anderzijds aan twee verschillende eigenaars toebehoren, een toestand die het gevolg kan zijn: ‐ van een toelating tot bouwen, ‐ van de omstandigheid dat de eigenaar, die de grond bezit, afgezien heeft van zijn recht van natrekking, ‐ van de omstandigheid dat een concessiehouder van mijnen, gebouwen op andermans grond heeft opgericht, dan bekomt men twee artikelen, een artikel GROND en een artikel GEBOUW. ▪ Wanneer het aantal in te schrijven personen maximum vier bedraagt, worden zij allen ingeschreven met hun volledige identificatie (naam, voornamen, rechten, adres en codering). Indien het aantal van dezelfde eigenaars vijf of meer bedraagt, zullen de vier belangrijkste eigenaars op een volledige wijze, zoals hierboven vermeldt, worden opgenomen. Op de regel die onmiddellijk volgt na de aanduidingen betreffende de vierde ingeschreven eigenaar, wordt volgende globale vermelding aangebracht “EN X rechthebbenden Y”. X zijnde het aantal rechthebbenden die niet bij name zijn opgenomen en Y de aard van hun rechten, uitgedrukt volgens de opgelegde afkortingen, gevolgd door het totaal gevormd door de som van de aandelen die hen respectievelijk zijn toegekend.
85
▪
Inschrijving van de echtgenoten en hun goederen, vanaf 1 januari 1992. De goederen van de echtgenoten worden ingeschreven op verschillende artikelen volgens het vermogen waarvan zij deel uitmaken, waarbij met elk vermogen een onderscheiden eigendomsrecht overeenstemt. De gehuwde vrouw wordt in de kadastrale legger op dezelfde wijze ingeschreven als de gehuwde man. Het toepassen van deze inschrijvingswijze heeft tot gevolgd dat desgevallend verschillende artikelen worden geopend voor dezelfde echtgenoten, te weten voornamelijk: ‐ een artikel op naam van de vrouw voor haar eigen eigendom ‐ een artikel op naam van de man voor zijn eigen goederen ‐ een artikel op naam van de huwelijksgemeenschap voor de gemeenschappelijke goederen van de echtgenoten ‐ een artikel op naam van beide echtgenoten voor de goederen die hen in onverdeeldheid toebehoren.
kader 2 = de perceelsidentificatie
Het kader bestemd voor de vermeldingen met betrekking tot de percelen: ▪ de ligging van het perceel en oppervlakte; ▪ het fiscaal statuut en het kadastraal inkomen; ▪ het bouwjaar of het einde van de bouwperiode. Sinds 1966 worden er (soms) extra gegevens vermeld in de kadastrale legger. 1° Een letter T of V, die betrekking op de oppervlakte heeft. De letter T wordt aangewend om aan te duiden dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte, de oppervlakte is die afkomstig is uit de eigendomstitel(s). De in de titel aangegeven oppervlakte wordt evenwel slechts in aanmerking genomen voor zover zij gesteund is op een bij de akte of bij een vroegere akte gevoegd plan. De letter V wijst er op dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte werd berekend uit de op het terrein genomen meetcijfers of voortvloeit uit een schets, die is aangelegd voor verificatie van de oppervlakte. Indien de oppervlakte overeenkomt met de oppervlakte aangegeven in de eigendomstitel, is het de letter T die moet worden aangeduid. Hieruit blijkt dat de aan een kadastraal perceel toe te kennen oppervlakte niet altijd overeenstemt met die van de eigendomstitel. Voor de kadastrering is het de oppervlakte van een kavel zoals die op het terrein wordt aangetroffen en in het kadastraal plan kan worden geïntegreerd, die in de documenten wordt opgenomen;
86
2° de periode of het jaar van opbouw van de gewone gebouwen en sinds 1979 eveneens van de nijverheidsinrichtingen en van de uitzonderlijke gebouwen. Deze informatie betreft: ‐ het jaartal voor de gebouwen die in 1931 en nadien zijn voltooid; ‐ een in codevorm weergegeven bouwperiode voor de gebouwen die vóór 1931 zijn voltooid. 3° Sinds 1986 worden de verhuurde gewone bebouwde percelen aangeduid met de huurcode C (volledig verhuurd) of D (gedeeltelijk verhuurd), onmiddellijk vermeld na het jaar of de periode van opbouw. De huurcodes C en D worden vanaf 2001 niet meer ingevuld. De bijwerking van deze gegevens gebeurt niet meer systematisch. 4° Twee tekens worden gebruikt voor de inschrijving van de extra codering betreffende de kadastrale inkomens: het eerste is een cijfer, dat de categorie van het goed kenmerkt; het tweede, een letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt. Cijfer dat de categorie van het goed kenmerkt 1
gewoon - ongebouwd
2
gewoon - gebouwd
3
nijverheid – ongebouwd (eventueel handel met outillage)
4
nijverheid – gebouwd (eventueel ambacht of handel met outillage)
5
materieel en outillage – op een ongebouwd perceel
6
materieel en outillage – in een gebouwd perceel
Letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt F
belastbaar (gewoon) kadastraal inkomen
G
kadastraal inkomen vrijgesteld van de onroerende voorheffing
H
kadastraal inkomen dat belastingsvrijdom geniet
J
niet vastgesteld kadastraal inkomen of vastgesteld kadastraal inkomen dat niet belastbaar is in de onroerende voorheffing omdat het betrekking heeft op een gebouw dat dat niet werd in gebruik genomen voor 1 januari van het aanslagjaar, tijdens hetwelk de opmeting werd uitgevoerd
K
voorlopig kadastraal inkomen, toegekend aan een gebouw dat voor de volledige voltooiing ervan werd in gebruik genomen
87
L
gedeeltelijk kadastraal inkomen: ‐ hetzij van een nieuw appartementsgebouw of van een geheel van appartementen, waarvan niet al de appartementen zijn in gebruik genomen, ‐ hetzij van een nieuw onroerend goed dat technisch ontworpen en opgericht is om per onderscheiden gehelen te worden verkocht en die niet alle in gebruik zijn genomen.
P
kadastaal inkomen van een in aanbouw genomen onbebouwde en ledige grond of van een nieuwbeboste grond, die belast wordt zonder rekening te houden met zijn nieuwe aard
Q
kadastraal inkomen dat, voor economische doeleinden, tijdelijk is vrijgesteld van de onroerende voorheffing
5.2.3 TOEGANG TOT INFORMATIE Welke informatie kan er bij het kadaster worden opgevraagd? De regels over de toegang tot kadastrale informatie zijn terug te vinden in het Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen. ▪ Kadastrale inlichtingen Onder kadastrale inlichtingen verstaat men de mondelinge inlichtingen die een ambtenaar van het kadaster verstrekt aan een aanvrager die zich aanbiedt in het kantoor van een gewestelijke directie of van een controle voor mutaties en schattingen. De eigenaars en huurders kunnen kosteloos in de gewestelijke directie of in de controle voor mutaties en schattingen alsook op het secretariaat van de gemeente waar het goed gelegen is, mededeling verkrijgen van de gegevens welke voorkomen op een uittreksel uit de kadastrale legger, zoals het kadastraal inkomen, de ligging, het perceelnummer, de oppervlakte … van de onroerende goederen die zij bezitten of die zij huren. Tot staving van hun hoedanigheid zijn de belanghebbenden ertoe gehouden een bewijsstuk voor te leggen zoals een identiteitskaart, een huurovereenkomst of een huurkwitantie. ▪ Kadastraal uittreksel Een kadastraal uittreksel is elk geheel of gedeeltelijk afschrift van gegevens die voorkomen in een document van het kadaster waarvan het behoud en de integriteit van de inhoud door de administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen wordt gewaarborgd. De officiële kadastrale uittreksels kunnen enkel verkregen worden in de gewestelijke directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. In principe is dit telkens de hoofdplaats van de provincie, behalve voor de gemeenten van Vlaams en Waals Brabant, deze die gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en zij die genieten van een speciaal taalregime (Nederlands-Frans of Frans-Nederlands) waarvoor de gewestelijke directie te Brussel bevoegd is.
88
De gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster van het ambtsgebied waarbinnen het goed of de goederen waarover inlichtingen worden gevraagd gelegen is, kan een versoepelde consultatiemogelijkheid toestaan aan: ▪ openbare besturen, openbare instellingen of organismen en instellingen of organismen van openbaar nut; ▪ particulieren die opzoekingen verrichten voor uitsluitend opvoedkundige of wetenschappelijke doeleinden of voor een erkend algemeen belang en zonder winstoogmerk.
▪
De gewone uittreksels De gewone uittreksels (met uitzondering van de schattingsdocumentatie wegens haar vertrouwelijk karakter) zijn deze die mits vergelding, voorzien bij een Koninklijk Besluit21, aan iedereen kunnen worden afgeleverd. Elke aanvraag moet schriftelijk, per post of per fax, gericht worden aan de gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. Bij voorkeur dient zij te gebeuren op het speciaal ontworpen aanvraagformulier dat beschikbaar is in alle kadasterkantoren. Dit aanvraagformulier is terug te vinden via de overheidswebsite www.myminfin.be. Vervolgens klikt men de optie “Naar MyMinFin zonder authenticatie (en zie geen persoonlijke fiscale gegevens)” aan.
21
Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen.
89
Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren� aan:
Op het zoekscherm duidt men onderstaande opties uit het keuzemenu aan:
90
Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:
Inhoudelijk is de volgende informatie beschikbaar: ▪ uittreksel uit de kadastrale legger; ▪ de aanduiding van de datum van de eerste ingebruikneming van een gebouwd onroerend goed; ▪ de aanduiding van de datum van betekening aan de eigenaar van een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen; ▪ uittreksels uit de kadastrale legger waarop één of verscheidene vorige toestanden voorkomen (de historiek); ▪ uittreksels uit de opgaven opgemaakt door de Registratie bestemd voor het Kadaster die melding maken van een akte of een aangifte; ▪ gedeeltelijke of volledige afschriften van het percelenplan; ▪ uittreksels uit de mutatieschetsen die werden opgemaakt bij wijziging van de voorstelling van de percelen; ▪ een lijst van de eigenaars met hun adres van de percelen die voorkomen op de uittreksels uit het plan of deze uit de mutatieschetsen. Deze lijst kan ook worden gevraagd voor de percelen aangeduid door hun perceelnummer of door hun straat en huisnummer; ▪ uittreksels uit de documenten aangelegd ter gelegenheid van een hermeting of een ruilverkaveling, namelijk de plannen of minuutschetsen met of zonder meetcijfers,
91
evenals de coördinatenlijsten van de driehoekspunten (+ de vastmetingsfiches betreffende deze punten) of de grenspunten van de percelen; ▪ uittreksels uit de in het archief neergelegde oude schetsen van grensbepaling of processen-verbaal van afpaling; ▪ fotokopieën van sommige statistieken die periodiek worden aangelegd door de diensten van het Kadaster.
▪
Afschriften op aanvraag: Particulieren kunnen op aanvraag en onder bepaalde voorwaarden kadastrale inlichtingen, met uitzondering van fiscale gegevens, verkrijgen na een op informatica gebaseerde selectie op bepaalde gegevens van de kadastrale legger, zoals de aard van de percelen of de constructieperiode van de gebouwen (deze opsomming is niet limitatief). De aanvragen dienen schriftelijk te worden gericht aan het Hoofdbestuur van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen, Rijksadministratief centrum – Financietoren, Kruidtuinlaan 50 bus 58, 1010 Brussel. Het gebruik en de bestemming van deze kadastrale inlichtingen dienen duidelijk te worden vermeld in de aanvraag. Bij misbruik, kan de aanvraag om kadastrale informatie worden afgewezen.
Onder bijlage 8B is het formulier voor de aanvraag van een kadastraal uittreksel opgenomen. Bevoegde kantoren Het kadaster is georganiseerd via gewestelijke en lokale administraties. Om na te gaan welke administratie moet gecontacteerd worden voor een welbepaald onroerend goed, kan men de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do gebruiken. Een meer gebruiksvriendelijke opzoeking op adres kan gebeuren via de (commerciële) website http://www.kadaster.be/. Voorbeeld We willen weten waar we kadastrale informatie kunnen vinden aangaande het goed gelegen te Valentin Vaerwyckweg 1, 9000 Gent. We openen de website www.kadaster.be:
92
We vullen vervolgens de postcode in:
93
Vervolgens drukken we op “zoek” en krijgen volgend resultaat:
Privacy In beginsel zijn de kadastrale diensten voor iedereen vrij toegankelijk. Wel zijn er beperkingen m.b.t. de gegevens die kunnen worden opgevraagd. Zo wordt de aanvraag om kadastrale informatie afgewezen als uit het nagestreefde doel blijkt dat het belang van de openbaarheid niet opweegt tegen de bescherming van de fundamentele rechten en vrijheden van de eigenaar of zijn persoonlijke levenssfeer.22 Enkel de eigenaar zal gratis mondelinge info kunnen verkrijgen over zijn of goederen op vertoon van zijn identiteitskaart. Door de bescherming van de privacy van eigenaars, is het niet mogelijk om inlichtingen te vragen of een bepaalde persoon goederen bezit in België. Ook kan men geen lijst opvragen van alle onroerende bezittingen die een bepaalde persoon heeft. Dit kan alleen door de eigenaar zelf of door openbare besturen worden opegvraagd. Informatie beschikbaar in een lokaal kantoor In het lokaal kadasterkantoor kan men informatie uit de kadastrale legger inkijken. Het lokaal kadasterkantoor levert geen officiële documenten af.
22
Artikel 7 van het KB Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen.
94
▪
▪
eigenaar van het goed: ‐ uittreksel uit de kadastrale legger; afgeleverde documenten = print screen (geen officieel document) ‐ particulieren kunnen de kadastergegevens m.b.t. goederen waarvan ze eigenaar zijn online raadplegen op www.myminfin.be (deze toepassing werkt met een eIDkaartlezer) geen eigenaar van het goed: ‐ de naam van de huidige of vorige eigenaar van een goed bekomen (sommige kantoren geven deze gegevens, anderen niet) ‐ het kadastraal inkomen van een goed opvragen ‐ de kadastrale sectie van een goed opvragen
Informatie beschikbaar in een gewestelijke directie Enkel bij de gewestelijke directie kunnen officiële documenten opgevraagd worden. Zo kan men de aanvraag tot het bekomen van een kadastraal uittreksel als volgt indienen: ▪ Ter plaatse ▪ Via e-mail, fax of met de post ‐ Formulier 434 – Aanvraag kadastrale uittreksels ‐ Stuur het formulier via e-mail, fax of met de post ‐ Een overschrijvingsformulier wordt met de post toegezonden. ‐ Na ontvangst van de betaling ontvangt de aanvrager het kadastraal uittreksel met de post. ‐ Leveringstermijn: gemiddeld 7 werkdagen ▪ Voor regelmatige aanvragen kan worden gewerkt met een lopende rekening, wat als voordeel heeft dat de documenten sneller worden afgeleverd. Welke kadastrale stukken moet de vastgoedmakelaar precies aanvragen? De vastgoedmakelaar zal kadastrale informatie moeten opvragen in het kader van zijn verkoopopdrachten. In het kader van de verhuurbemiddeling is deze informatie doorgaans niet relevant. Concreet zal de vastgoedmakelaar de volgende uittreksels moeten opvragen: 1° Een uittreksel uit de kadastrale legger. De kostprijs voor een officieel document uit de kadastrale legger is 5,50 euro. Een uittreksel uit de kadastrale legger bevat: ▪ de gegevens van de eigenaar ▪ alle andere onroerende goederen die hij bezit binnen dezelfde kadastrale divisie (deze gegevens zijn gebaseerd op de situatie zoals ze was op 1 januari) ▪ de aard van het goed (appartement, villa, kantoor…) ▪ de sectie ▪ het perceelnummer ▪ het bouwjaar van het onroerend goed ▪ de perceeloppervlakte ▪ het kadastraal inkomen
95
2° Een uittreksel uit het kadastraal percelenplan kost 11,00 euro. Het kadastraal plan geeft de grafische voorstelling van de percelen en de gebouwen, met hun perceelsnummers, weer. Het is essentieel dat de vastgoedmakelaar bij de opmaak van zijn verkoopdossier en de uiteindelijke verkoopovereenkomst aandacht besteedt aan de zorgvuldige (onder meer) kadastrale beschrijving van het onroerend goed. De partijen moeten het immers precies eens zijn over het voorwerp van de verkoop. Als uit de kadastrale informatie blijkt dat er onduidelijkheid is over de begrenzing of oppervlakte van het onroerend goed, kan de vastgoedmakelaar de verkoper aanraden om een opmeting van het goed door een landmeter te laten uitvoeren. Bij overdracht van een onroerend goed wordt dat goed beschreven zoals het bekend is bij het kadaster. Wordt er slechts een deel van een kadastraal perceel verkocht, dan zal een landmeter een plan moeten opmaken dat wordt aangehecht aan de verkoopovereenkomst. Onder bijlage 8C is een voorbeeld te vinden van een uittreksel uit de kadastrale legger. Onder bijlage 8D een voorbeeld van uittreksel uit het kadastraal percelenplan. Onder bijlage 8E tenslotte is het gecombineerd uittreksel te vinden, zoals de vastgoedmakelaar het ontvangt als hij kadastrale informatie aanvraagt in het kader van een verkoopdossier. Publieke consultatiemogelijkheid via de CADGIS viewer
Sinds januari 2013 kan het publiek gratis het kadasterplan online raadplegen via de toepassing CadGis Viewer op de site van de Federale Overheidsdienst FinanciĂŤn.
96
▪ ▪ ▪
Bovenaan de kaart ziet men 8 icoontjes. Men kan zoeken op adres via het voorlaatste icoontje. Geef de postcode en de eerste letters van de straatnaam in.
▪ ▪
Kies lokaliseren Het plan wordt nu getoond
97
▪ ▪
Men kan het plan gratis afdrukken via het vierde icoontje. Deze afdruk geldt echter niet als officieel document. Tegen betaling kan men een aanvraag van een planuittreksel aanvragen (via het eerste icoontje). Dit geldt als een officiële aanvraag. Na betaling via overschrijving moet men wel een aantal werkdagen wachten alvorens men het uittreksel ontvangt.
Bijzondere aanvraagprocedure voor vastgoedmakelaars via Kadasterfinder Sinds december 2011 kan de vastgoedmakelaar de kadastrale informatie voor zijn vastgoeddossiers via het web ontsluiten. Gedaan dus met de wachttijd. Dankzij een maandenlange, intense samenwerking tussen de FOD Financiën, het BIV en CIB Vlaanderen kon het project Kadasterfinder gerealiseerd worden. Kadasterfinder is een gebruiksvriendelijk programma, waarbij de vastgoedmakelaar “met een simpele muisklik” van zowat elk perceel in ons land het kadastraal uittreksel en de grondplannen kan opzoeken en afdrukken. Per geslaagde opdracht moet de vastgoedmakelaar slechts 10,89 euro betalen. Bovendien moet hij de administratieve molen niet meer afwachten en kan hij zijn klanten een pak sneller van dienst zijn.
98
5.2.4 KADASTRAAL INKOMEN
Het kadaster heeft ook nog steeds een fiscale opdracht. De AAPD stelt een kadastraal inkomen vast voor alle gebouwde of ongebouwde onroerende goederen, alsmede voor het materieel en de outillage die onroerend zijn van nature of door hun bestemming. Wat is het kadastraal inkomen? Het kadastraal inkomen van onroerende goederen wordt gedefinieerd als het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar. Het gaat met andere woorden om het netto-inkomen dat een onroerend goed op een jaar geacht wordt voort te brengen. Gemiddeld
Omdat verondersteld wordt dat het overeenstemt met hetgeen gemiddeld als inkomen zou kunnen worden bekomen.
Normaal
Omdat de abnormale inkomens, zowel zeer hoge als de zeer lage, voor de vaststelling van het inkomen buiten beschouwing gelaten worden.
Netto
Omdat er een procentuele aftrek wordt toegepast wegens onderhouds- en herstellingswerken.
Om tot de gemiddelde jaarlijkse normale netto huurwaarde van het onroerend goed te komen, wordt de bruto huurwaarde verminderd met de lasten die forfaitair op 40 % worden geschat voor gebouwde onroerende goederen en op 10 % voor ongebouwde onroerende goederen. Om ervoor te zorgen dat de belasting correct wordt vastgesteld en de fiscale billijkheid niet in het gedrang komt, zou het kadastraal inkomen moeten beantwoorden aan de reële kenmerken van elk onroerend goed. Daarom schrijft de wet voor dat de kadastrale gegevens om de tien jaar worden herzien (algemene perequatie van de kadastrale inkomens). Naar aanleiding van de algemene perequatie afgerond in 1980, werd het kadastraal inkomen voor alle onroerende goederen bepaald op hetzelfde referentietijdstip, namelijk 1 januari 1975. Door het uitblijven van een algemene perequatie sindsdien, is men op zoek gegaan naar een andere manier om het kadastraal inkomen toch jaarlijks aan te passen. Sinds 1991 wordt het kadastraal inkomen daarom geïndexeerd.
99
Dat betekent dat het kadastraal inkomen jaarlijks wordt vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van dat jaar. De coëfficiënt wordt berekend door de indexcijfers van de consumptieprijzen van het jaar dat het aanslagjaar vooraf gaat te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van 1988 en 1989. Deze index wordt jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De indexatiecoëfficiënt voor 2016 is 1,7153. De publicatie in het Belgisch Staatsblad is terug te vinden onder bijlage 8F. Voorbeeld Voor een woning met een niet-geïndexeerd K.I. van 720 euro gelegen in Aalst, wordt het geïndexeerd K.I. voor 2016 als volgt berekend: 720 euro x 1,7153 = 1235,016 euro Dit resultaat wordt vervolgens afgerond naar de dichtsbijgelegen euro (geen decimalen). Het geïndexeerd K.I. is dus gelijk aan 1235. Een kadastraal inkomen is niet definitief bij de vaststelling ervan. Vier belangrijke feiten leiden tot een wijziging van het KI: 1. een algemene perequatie (doch zoals vermeld, dateert de laatste algemene perequatie van ruim 30 jaar geleden), 2. een buitengewone herziening (uitzonderlijk), 3. een bijzondere herziening en (uitzonderlijk), 4. een herschatting ingeval van wijziging van het goed. Aangezien er sinds 1980 geen perequatie meer is doorgevoerd, berust de herschatting van de kadastrale inkomens hoofdzakelijk op de vaststelling van de wijzigingen die onroerende goederen hebben ondergaan. Fiscale betekenis van het kadastraal inkomen Het kadastraal inkomen wordt gebruikt als basis voor het berekenen van onroerende voorheffing en de belasting op onroerend goed in het kader van de inkomstenbelasting (personenbelasting voor particulieren). Sommige andere administraties gebruiken het kadastraal inkomen als een parameter om van een bepaald voordeel te kunnen genieten, bijvoorbeeld voor het aanvragen van studiebeurzen, om te genieten van verlaagd tarief aan verkooprechten (klein beschrijf), enz. Onroerende voorheffing
Voor de vastgoedmakelaar is het vooral belangrijk dat hij kandidaat kopers en (soms) huurders informatie kan verschaffen over de jaarlijks te betalen onroerende voorheffing.
100
▪
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
De onroerende voorheffing is een heffing op onroerende goederen. Dit kunnen gronden, gebouwen, of sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage) zijn. Het is een jaarlijkse belasting die berekend wordt op het geïndexeerde kadastraal inkomen van onroerende goederen. Jaarlijks ontvangt de belastingplichtige van de Vlaamse Belastingdienst een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Hij moet het vermelde bedrag betalen binnen de termijn die op het aanslagbiljet vermeld staat, namelijk 2 maanden na datum van verzending van het aanslagbiljet. Als hij dit niet tijdig doet, loopt hij het risico bijkomende (nalatigheids)intresten of andere kosten te moeten betalen. Voor nieuw gebouwde onroerende goederen is de onroerende voorheffing voor de eerste keer verschuldigd voor het jaar dat volgt op het jaar van de ingebruikname van het onroerend goed. Men is dus geen onroerende voorheffing verschuldigd voor het jaar van ingebruikname zelf. Ook hiervoor ontvangt men automatisch een eerste aanslagbiljet. De te betalen onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen. De onroerende voorheffing bestaat uit 3 delen: ▪ de basisheffing is bestemd voor de Vlaamse overheid (2,5% voor bebouwde en onbebouwde goederen, 1,6% voor sociale huurwoningen en 1,80 % voor materieel en outillage); ▪ opcentiemen voor de provincies (op de basisheffing); ▪ opcentiemen voor de gemeenten (op de basisheffing). De onroerende voorheffing is voor een gedeelte bestemd voor het Vlaams Gewest (basisheffing). Het andere gedeelte is bestemd voor de provincie en de gemeente. Het deel voor de gemeenten en de provincies noemt men de opcentiemen. Gemeenten en provincies bepalen zelf volledig vrij de hoogte van de opcentiemen. De onroerende voorheffing is één van de belangrijkste inkomstenbronnen van provincies en gemeenten. Wanneer een gemeente bv. beslist om 1500 opcentiemen te heffen, betekent dit dat de belastingplichtige per euro die hij verschuldigd is volgens het basistarief, 15 euro moet betalen voor de gemeente. Onder bijlage 8G is een overzicht terug te vinden van de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Eventueel kan de belastingplichtige aanspraak maken op een vermindering (bescheiden woning, kinderen/gehandicapte personen). Een voorbeeld van berekening van onroerende voorheffing is terug te vinden onder bijlage 8H. ▪
Waar kan de vastgoedmakelaar het bedrag van de te betalen onroerende voorheffing terugvinden?
De vastgoedmakelaar vraagt bij zijn opdrachtgever best het laatste aanslagbiljet onroerende voorheffing op. Een voorbeeld hiervan is terug te vinden onder bijlage 8I. ▪
Relevantie bij verkoopbemiddeling
De vastgoedmakelaar zal de koper moeten informeren over de grootorde van de jaarlijks te betalen onroerende voorheffing.
101
Ook is er de vraag wie de onroerende voorheffing moet betalen voor het jaar waarin de verkoop gebeurt. Het Vlaams gewest beschouwt steeds diegene die op 1 januari van het aanslagjaar houder is van het zakelijk recht als belastingplichtige voor de onroerende voorheffing met alle hieraan verbonden gevolgen inzake de invordering van eventueel niet betaalde schulden. Bij een verkoop wordt doorgaans overeengekomen dat de koper een deel van de onroerende voorheffing voor het lopende aanslagjaar ten laste neemt. Hierbij is het de notaris die een pro rata berekening maakt op basis van de datum waarop de authentieke verkoopakte wordt verleden. De Vlaamse Belastingdienst houdt echter geen rekening met dergelijke overeenkomsten. Was de verkoper op 1 januari van het jaar van de verkoop eigenaar van het goed, dan zal hij aan de fiscus de volledige onroerende voorheffing moeten betalen. ▪
Relevantie bij verhuurbemiddeling
In het kader van een verhuur zal de verhuurder de onroerende voorheffing soms lastens de huurder kunnen leggen. Dat moet dan contractueel bepaald worden. In sommige huurstelsels is er echter een wettelijk verbod om deze last op de huurder af te wentelen. Stelsel van het gemeen huurrecht Zie bijvoorbeeld verhuur van een goed als: ‐ garage / autostandplaats ‐ niet-hoofdverblijfplaats huurder ‐ tweede verblijf ‐ kantoren ‐ industriële gebouwen ‐ groothandel ‐ vrij beroep Stelsel van de woninghuur Verhuur hoofdverblijfplaats van de huurder.
Stelsel van de handelshuur Verhuur van een goed als: ‐ handelszaak (kleinhandel) ‐ ambacht Stelsel van de pacht Verhuur landbouwexploitatie.
Het is toegestaan om contractueel te bepalen dat de huurder de onroerende voorheffing zal betalen.
Het Vlaams Woninghuurdecreet verbiedt de onroerende voorheffing met betrekking tot het gehuurde onroerend goed ten laste te leggen van de huurder (artikel 36,§1, 2e lid VWHD). Het is toegestaan om contractueel te bepalen dat de huurder de onroerende voorheffing zal betalen.
Een beding waarbij de pachter verplicht wordt tot het dragen van belastingen, met uitzondering van de belastingverhoging wegens gebouwen, werken of aanplantingen die de pachter zelf op het gepachte goed heeft aangebracht, wordt voor niet-bestaande gehouden.
102
In bepaalde gevallen zal de situatie van de huurder aanleiding kunnen geven tot een vermindering van de onroerende voorheffing (voor kinderbijslaggerechtigde kinderen, gehandicapte personen). Deze vermindering komt evenwel niet ten goede van de verhuurder, maar moet worden verrekend met de huurprijs. Vermindering tarief verkooprechten Als men in het Vlaams Gewest een onroerend goed verkoopt, dan is de koper aan de Vlaamse Belastingadministratie verkooprechten verschuldigd. Deze verkooprechten worden berekend als een percentage op de verkoopprijs. Het basistarief bedraagt 10 %. In 2018 heeft de Vlaamse regering een tarief ingevoerd dat niet meer afhankelijk is van het kadastraal inkomen, maar van de aankoopprijs. Wie na 1 juni 2018 een eigen woning koopt, zal daar 7% registratierechten op moeten betalen, op voorwaarde dat het om de enige woning gaat en hij of zij er binnen de twee jaar in gaat wonen. Voor bescheiden woningen met een aankoopprijs tot 200.000 euro is er wel een korting van 5.600 euro – als gevolg van een vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro. In de kernsteden en de Vlaamse rand geldt die korting voor woningen met een aankoopprijs tot 220.000 euro. De registratierechten voor alle andere woningen, zoals een tweede verblijf of een bouwgrond, blijven op 10%. Op welke documenten is het kadastraal inkomen terug te vinden? Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen kan worden afgelezen van het uittreksel uit de kadastrale legger (zie onder bijlage 8C). Zowel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen als het geïndexeerd kadastraal inkomen worden vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing (zie onder bijlage 8I). 5.2.5 BIJWERKING PATRIMONIUMDOCUMENTATIE VIA POST - EN PREKADASTRATIE Postkadastratie De bemiddeling van de vastgoedmakelaar resulteert finaal in een compromis. Om de nodige authenticiteit te verlenen aan de transactie, is het gebruikelijk dat de notariële akte binnen de 4 maanden wordt verleden voor de notaris. 23 Vervolgens zal de notaris de notariële akte binnen de wettelijk bepaalde termijn van 15 dagen ter registratie aanbieden en de volledige inhoud van de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor. De ambtenaar van de registratie maakt een synthese op van de akte in zijn register en stuurt deze periodiek door naar het kadaster. Vervolgens kan de ambtenaar van het kadaster de kadastrale informatie wijzigen.
23
Deze termijn komt uit fiscale hoek. Krachtens art. 32 W.Reg. dienen akten waarbij eigendom wordt overgedragen of aangewezen binnen de 4 maanden geregistreerd te worden. Indien de notariële akte niet verleden wordt binnen deze termijn, zal men de compromis ter registratie aanbieden. De niet-tijdige registratie van de verkoopovereenkomst leidt tot de opeisbaarheid van een boete.
103
Prekadastratie Bij het splitsen, samenvoegen of verkavelen van een perceel zal de ambtenaar nieuwe perceelnummers toekennen. In het systeem van postkadastratie zullen de toegekende perceelnummers op het kadaster dan ook verschillen van deze die opgenomen zijn in de compromis en de notariële verkoopakte. Onnauwkeurigheden in de identificatie van een onroerend goed kunnen aanleiding geven tot juridische twistpunten en zijn dus een bron van rechtsonzekerheid. Om hieraan een einde te stellen werd recent het systeem van prekadastratie geïmplementeerd (PRECAD).24 Wanneer een onroerende transactie leidt tot de aanmaak van een nieuw perceel, dient er voortaan voorafgaandelijk een perceelnummer te worden gereserveerd bij het kadaster. De creatie van een nieuw perceel mag men ruim interpreteren. Hiervan is sprake in de volgende gevallen: ‐
24
de creatie van een perceel dat afkomstig is uit een bestaand kadastraal perceel of een perceel dat op het niet-gekadastreerd openbaar domein wordt gewijzigd of gecreëerd;
Koninklijk besluit 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013.
104
De landmeter-expert maakt een afbakeningsplan op en legt dit plan voorafgaandelijk neer in een gegevensbank ‘landmetersplannen’. Ingeval het afbakeningsplan een plan tussen partijen is (vb. proces-verbaal van splitsing), zal dit eerst gevalideerd worden door de lokale antenne Opmetingen en Waarderingen. Bij validatie ontvangt de landmeter-expert binnen de 20 werkdagen een referte en een gereserveerde perceelsidentificatie. De referte, de gereserveerde perceelsidentificatie en eventueel het afbakeningsplan worden overgemaakt aan de vastgoedmakelaar en/of de notaris. De notaris is verplicht om de referte van het plan en de gereserveerde perceelsidentificatie op te nemen in de notariële akte. Dergelijke verplichting geldt niet voor de vastgoedmakelaar bij het opmaken van zijn compromis. Vervolgens zal de notaris de notariële akte met inbegrip van de referte en de gereserveerde perceelsidentificatie registreren en overschrijven. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen. De gereserveerde perceelsindentificatie vermeld in de notariële akte, zal dankzij dit proces overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.
105
‐
de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen; Hier zijn twee situaties te onderscheiden. Enerzijds de op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen en anderzijds de bestaande gebouwen die onderworpen worden aan de gedwongen mede-eigendom. Voor deze laatste situatie is de procedure van ‘prekadastratie’ identiek als voorgaand beschreven. Een landmeter-expert zal een afbakeningsplan opmaken en neerleggen in de gegevensbank ‘landmetersplannen’. Bij op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen is de opmaak van het afbakeningsplan niet vereist. De antenne Opmetingen & Waarderingen verkrijgt de bouwplannen van de stedenbouwkundige diensten. De gereserveerde perceelsidentificatie van elk kavel zal aangevraagd worden door de notaris. Deze perceelsidentificatie neemt hij dan ook verplicht op in de notariële basisakte. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen. De gereserveerde perceelsidentificatie vermeld in de notariële akte, zal derhalve overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.
106
107
HYPOTHEEKKANTOOR
5.3.1 ORGANISATIE HYPOTHEEKKANTOREN De hypotheekkantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. De voornaamse taak van het hypotheekkantoor is het organiseren van de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren. Nut van de hypothecaire publiciteit In het Belgisch contractenrecht primeert het principe van het consensualisme. Om een onroerend goed te verkopen, volstaat immers het (zelfs mondeling) akkoord van de verkoper en koper over het verkochte goed en de hiervoor te betalen prijs. Zo voorziet artikel 1583 BW dat het eigendomsrecht en het risico op het tenietgaan van het goed in principe samen overgaan van zodra de verkoopovereenkomst tot stand komt, zelfs al is het goed nog niet aan de koper geleverd en is de prijs nog niet betaald. Tussen de partijen heeft de overeenkomst volle uitwerking. Of nog: van zodra partijen mondeling akkoord zijn over het goed en de prijs, is de verkoop rechtsgeldig tot stand gekomen. Wordt de verkoper vervolgens geconfronteerd met een onwillige koper die niet langer bereid is de mondelinge verkoopovereenkomst uit te voeren, dan zit hij natuurlijk met een bewijsprobleem. Hoe kan een mondeling akkoord tussen de partijen immers bewezen worden? Enkel omwille van deze bewijsproblematiek, leggen partijen in de praktijk de verkoopovereenkomst schriftelijk vast in een zogenaamde onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Dit sluit ook aan bij de bewijsregel vermeld in artikel 1341 BW, namelijk dat een geschrift vereist is voor alle zaken die een bedrag van 375 euro te boven gaan. Alzo kunnen de contracterende partijen tegenover elkaar de gemaakte afspraken bewijzen. De compromis of onderhandse verkoopovereenkomst is geen voorlopige overeenkomst, maar is de definitieve verkoopovereenkomst. Partijen kunnen de overeenkomst dus niet meer zomaar verbreken. In het kader van een verkoopbemiddeling zorgt de vastgoedmakelaar ervoor dat de verkoper en koper elkaar vinden, zodat zij een verkoopovereenkomst kunnen afsluiten. De vastgoedmakelaar komt dus tussen tot in de fase van de ondertekening van de compromis. Voor de buitenwereld, de derden dus die niet bij de onderhandse verkoopovereenkomst betrokken waren, rijst er echter een probleem. Zij hebben immers geen kennis van deze verkoop.
108
Om de verkoop tegenstelbaar te maken naar de buitenwereld toe, organiseert de Hypotheekwet het systeem van de hypothecaire publiciteit. De hypotheekbewaarder zal in zijn registers echter enkel authentieke akten optekenen. Dit zijn akten die opgemaakt zijn door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris, een rechter of een gerechtsdeurwaarder. Onderhandse overeenkomsten – zoals een compromis – kunnen niet bij het hypotheekkantoor aangeboden worden. Dat is meteen de voornaamste reden waarom het verkoopdossier na ondertekening van de compromis richting notaris gaat. Door de notaris worden naar aanleiding van het begeleiden van een verkoopdossier een hele reeks opzoekingen gedaan, zodat verkoper en koper rechtszekerheid krijgen over de uitvoering van de verkoop. De notaris zal vervolgens de inhoud van de compromis overnemen in een authentieke verkoopakte. Na het verlijden van de authentieke verkoopakte heeft de notaris 15 dagen de tijd om de notariële verkoopakte te laten overschrijven op het hypotheekkantoor. In de praktijk gebeurt dat tegenwoordig doordat de notaris de akte digitaal doorstuurt aan het hypotheekkantoor. Van zodra de hypotheekbewaarder de akte heeft overgeschreven op het hypotheekkantoor, is de inhoud ervan tegenstelbaar naar derden toe en wordt eenieder geacht de inhoud ervan te kennen en te respecteren. Derden kunnen op het hypotheekkantoor dan ook heel wat nuttige informatie terugvinden m.b.t. de onroerende goederen gelegen in België. Voorbeeld Ik wil een huis of een stuk grond kopen. Is degene die beweert de eigenaar te zijn, (nog) wel eigenaar van het onroerend goed? Is het onroerend goed eventueel bezwaard met zakelijke rechten (zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid) waardoor het goed ernstig in waarde zakt? Loopt er nog een hypothecaire lening waarvoor het onroerend goed als onderpand dient? De bank van de verkoper zal immers enkel akkoord gaan met de verkoop op voorwaarde dat eerst de lening integraal wordt terugbetaald. Voor de koper is het belangrijk dat hij het goed “vrij en onbelast” kan aankopen. Het doel van de hypothecaire publiciteit is om de juridische toestand van een onroerend goed in kaart te brengen. In tegenstelling tot het kadaster heeft het hypotheekkantoor dus geen fiscale taak. Het doel van de hypothecaire publiciteit bestaat erin om via een systeem van overschrijvingen, inschrijvingen en kantmeldingen te komen tot een soort 'burgerlijke stand' van de onroerende goederen. 25
25
J. KOKELENBERG, 'Voorrechten en hypotheken', OGP, I.F.3-1-1.
109
Organisatie van de hypothecaire publiciteit Er bestaan drie soorten hypothecaire formaliteiten. ▪ Overschrijving De overschrijving wordt geregeld in de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet (Hyp.W.). Artikel 1 Hypotheekwet Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Deze bepaling is ook van toepassing op de in kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van die rechten, alsook op de akten van afstand van die rechten en op de huurcontracten die voor langer dan negen jaren zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste drie jaren huur. Indien deze huurcontracten niet zijn overgeschreven wordt de huurtijd verminderd overeenkomstig artikel 595, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek. De plannen die ingevolge aanhechting of neerlegging deel uitmaken van de in het eerste lid vermelde akten, worden zonder aanbieding ervan geacht tegelijk met die akten te zijn overgeschreven, op voorwaarde dat in een verklaring in de akte of in een ondertekende verklaring onderaan de akte, de partijen of de instrumenterende ambtenaar in hun naam : 1° er de overschrijving van vragen in toepassing van de onderhavige bepaling; 2° bevestigen dat ze opgenomen zijn in de databank van plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zonder nadien te zijn gewijzigd; 3° de referte ervan in deze databank vermelden. Artikel 2 Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. De volmachten tot die akten betrekkelijk moeten in dezelfde vorm gegeven worden. De notarissen en al degenen, openbare ambtenaren of anderen, die belast zijn met het verlenen van authenticiteit aan de akten die aan overschrijving zijn onderworpen, zijn gehouden de vervulling van de formaliteit te vorderen binnen de vijftien dagen na de dagtekening van die akten, behalve voor de akten houdende openbare verkoop waarvoor de termijn op twee maanden wordt gebracht. De in het voorgaande lid bepaalde termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende openingsdag wanneer de laatste dag van de bovenvermelde termijn een sluitingsdag van de kantoren is. De overschrijving is de formaliteit die erin bestaat om de inhoud van een authentieke akte volledig over te schrijven in het daartoe bestemde register. De volledige akte wordt met andere woorden “gekopieerd”. Vroeger gebeurde deze overschrijving met de hand.
110
Tegenwoordig worden de notariële verkoopakten digitaal doorgestuurd naar de hypotheekbewaarder. Bv. Alle akten waaruit een eigendomsoverdracht blijkt, worden integraal overgeschreven. Op het hypotheekkantoor kan men dus de integrale tekst van een verkoopovereenkomst voor een onroerend goed terugvinden. Is men zijn eigen eigendomstitel (vb. aankoopakte) kwijtgeraakt, dan kan men op het hypotheekkantoor een kopie bekomen. ▪ Inschrijving De inschrijving wordt geregeld in de artikelen 29 en 81 van de Hypotheekwet (Hyp.W.). Artikel 29 Tussen de schuldeisers hebben de voorrechten slechts gevolg ten aanzien van de onroerende goederen, voor zover zij zijn openbaar gemaakt door inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder, met uitzondering van de voorrechten der gerechtskosten. Artikel 81 Tussen de schuldeisers onderling neemt de hypotheek niet eerder rang dan van de dag der inschrijving in de registers van de bewaarder gedaan, in de vorm en op de wijze die de wet voorschrijft. Alle schuldeisers die op dezelfde dag zijn ingeschreven, hebben samenlopende hypotheken van dezelfde dagtekening, zonder onderscheid tussen de inschrijving van 's morgens en die van 's avonds, ook indien zodanig verschil door de bewaarder mocht zijn vermeld. De inschrijving biedt heel wat minder informatie dan de overschrijving. Dat is de formaliteit waarbij de hypotheekbewaarder enkel een samenvatting van een authentieke akte (= een borderel) afschrijft in een speciaal daartoe bestemd register. Het borderel is dus een document dat door de notaris wordt opgemaakt en het bevat een samenvatting van de inhoud van de notariële akte. Een inschrijving heeft slechts een tijdelijke werking: zij is gedurende 30 jaar geldig. Bv. Een hypotheek moet worden ingeschreven. Indien er een hypothecaire lening bestaat waarvoor het goed als waarborg werd gegeven, dan zal de hypothecaire inschrijving op het goed moeten worden doorgehaald om het goed 'voor vrij en onbelast' te kunnen overdragen of om een bankinstelling in eerste rang te laten komen bij een nieuwe hypothecaire lening. ▪ Kantmelding De kantmelding wordt geregeld in de artikelen 3 en 5 van de Hypotheekwet. Artikel 3 Geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, wordt door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van het laatste overgeschreven titel.
111
Iedere uitspraak op zodanige eis wordt eveneens ingeschreven achter de inschrijving die bij de vorige paragraaf is voorgeschreven. … De bedoeling ervan is om derden op de hoogte te brengen van wijzigingen die zich voordoen met betrekking tot akten die overgeschreven zijn of die ingeschreven zijn. Bv. Een vordering tot nietigverklaring van de verkoop van een woning zal als kantmelding vermeld worden in het register waarin de verkoopakte zelf werd overgeschreven. Toegang tot het hypotheekkantoor Krachtens artikel 127 Hypotheekwet is de hypotheekbewaarder gehouden aan ieder die erom verzoekt, een afschrift te geven van de bestaande inschrijvingen of overschrijvingen, ofwel de getuigschriften af te leveren waarbij wordt vastgesteld dat er geen bestaan. De aanvraag om inlichtingen moet wel schriftelijk gebeuren. Om de informatie te bekomen, zal de aanvrager zowel de naam van de eigenaar, als het adres van het onroerend goed moeten opgeven. Het officieel aanvraagdocument www.myminfin.be.
kan
geraadpleegd
worden
via
de
overheidswebsite
Vervolgens klikt men de optie “Naar MyMinFin zonder authenticatie (en zie geen persoonlijke fiscale gegevens)” aan. Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren” aan. In het zoekscherm moeten de volgende gegevens ingevuld worden:
112
Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:
Een voorbeeld van het aanvraagformulier is terug te vinden onder bijlage 9A. Welk hypotheekkantoor is bevoegd? De informatie moet worden opgevraagd bij het hypotheekkantoor van de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen. Om de contactgegevens op te vragen wordt best gebruik gemaakt van de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/. Klik vervolgens de optie “Wil u zoeken op basis van de bevoegdheid?� aan.
113
Stel dat we willen weten welk hypotheekkantoor bevoegd is voor het adres te Nevele, Kerkstraat 4, dan vullen we het zoekformulier als volgt in:
We krijgen het volgende resultaat:
114
Hiaten hypothecaire publiciteit Zoals vermeld, is het de ambitie van de wetgever geweest om via de hypothecaire registers de juridische (eigendoms)situatie van alle in België gelegen onroerende goederen in kaart te brengen. Jammer genoeg vertoont het systeem hiaten. Eigendomsovergang bij overlijden Zo wordt er naar aanleiding van een eigendomsovergang wegens overlijden doorgaans geen authentieke akte opgemaakt. Dat is slechts anders als meerdere erfgenamen een goed in onverdeeldheid erven en zij zouden beslissen om uit onverdeeldheid te treden. Dan wordt door de notaris een notariële verdelingsakte opgemaakt die ter overschrijving wordt aangeboden op het hypotheekkantoor. Maar is dat niet het geval, dan is er van deze eigendomsovergang van de overledene naar de erfgenaam geen spoor terug te vinden op het hypotheekkantoor. De eigendomsketen op het hypotheekkantoor is dus niet compleet. Wel moeten de erfgenamen binnen de vier maanden na het overlijden van de erflater een aangifte van nalatenschap indienen op het registratiekantoor. De eigendomsovergang wordt dus wel geregistreerd op het registratiekantoor. Eigendomsverwerving door verjaring Een tweede hiaat is de eigendomsverwerving door verkrijgende verjaring. Op grond van artikel 2229 BW is het inderdaad mogelijk om een eigendomsrecht op een onroerend goed te verwerven, zonder dat men over een eigendomstitel beschikt. Voorwaarden om op deze manier een eigendomsrecht te verwerven zijn: ▪ een voortdurend bezit ▪ een onafgebroken bezit ▪ een openbaar bezit ▪ een niet dubbelzinnig bezit ▪ een bezit als eigenaar ▪ een bezit van minstens 30 jaar Voorbeeld Op een plan stond een oude buurtweg, als zijnde nog niet afgeschaft. Nochtans was de buurtweg afgesneden door 2 hagen, waardoor de buurtweg niet meer kon dienen tot openbaar gebruik. De bezitter van de grond waardoor deze "buurtweg" liep, riep de verjaring in tot verwerving van de strook grond waarop vroeger de buurtweg liep. De Gemeente tracht zich hiertegen tevergeefs te verzetten door te beweren dat één en ander een gedoogzaamheid is. De rechter spreekt dit tegen door de lange duur van het gebruik en door de aanwezigheid van de hagen. Vred. Herstal, 16/04/2004, T. Vred. 2006, 3-4, 129
115
Verkrijgende verjaring is dus een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging waardoor iemand die gedurende een lange tijd het (deugdelijk) bezit van een zakelijk recht heeft gehad, hiervan ook houder is geworden. De bezitter wordt dan eigenaar, zonder dat deze eigendomsovergang op enige manier moet worden bekendgemaakt. Vanzelfsprekend zal de verkrijgende verjaring van onroerende goederen niet blijken in de registers van de hypotheekbewaarder. Pas op het moment dat hierover een vonnis wordt gewezen waarin de rechter het bestaan van het eigendomsrecht door verjaring bevestigt, zal dit worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Hypotheekkantoor versus kadaster Bij de bespreking van de bij het kadaster beschikbare informatie bleek dat ook deze diensten beschikken over de eigendomsgegevens m.b.t. de percelen. Toch is het hypotheekkantoor de enige authentieke gegevensbron wat betreft de zakenrechtelijke toestand van het onroerend goed: enkel de via het hypotheekkantoor verkregen informatie levert een bewijs van eigendom. De reden hiervoor is dat het Kadaster geen burgerrechtelijk, maar wel een (voornamelijk) fiscaal doel nastreeft (correcte perceelsidentificatie en bepaling van het kadastraal inkomen). De beperking tot fiscale doeleinden heeft tot gevolg dat men op burgerrechtelijk vlak aan de kadastrale gegevens slechts de waarde van een loutere inlichting geeft. 5.3.2 EIGENDOMSTITEL
Begrip De eigendomstitel is het bewijs van eigendom van een onroerend goed. De inhoud en vorm van de eigendomstitel of de akte van eigendomsoverdracht van een onroerend goed is verschillend naargelang de rechtshandeling die in het verleden is gesteld: een koopakte, een schenkingsakte, een ruilingsakte, verdelingsakte, een vonnis (vb. verkrijgende verjaring),‌ Onder bijlage 9C is een voorbeeld van een eigendomstitel terug te vinden. Informatieplicht vastgoedmakelaar? Het onderzoek van de eigendomstitel is essentieel omdat logischerwijze enkel de eigenaar van een goed een opdracht tot verkoop kan geven. De vastgoedmakelaar heeft hier een belangrijke controleplicht en riskeert aansprakelijk te worden gesteld bij nalatigheid.
116
De vastgoedmakelaar die noch de eigendomstoestand, noch de hypothecaire toestand van het te verkopen goed controleert, begaat een fout. In die omstandigheden kan hij kandidaat-kopers immers niet behoorlijk inlichten over het te koop gestelde onroerend goed. 26 Een vastgoedmakelaar heeft geen verplichting tot nauwkeurige verificaties zoals deze worden opgelegd aan de notaris die belast is met het verlijden van een authentieke koopakte. Nochtans kan niet worden aanvaard dat een makelaar geen enkele voorzorg neemt en zich enkel baseert op de beweringen van zijn opdrachtgevers. De makelaars hebben de plicht om rekening te houden met het feit dat hun opdrachtgevers niet altijd de kennis en het begripsvermogen hebben om de juridische situatie betreffende de onroerende eigendom correct in te schatten. In complexe situaties, wanneer bijvoorbeeld de onroerende goederen afhangen van een nalatenschap, kunnen de opdrachtgevers (erfgenamen) zich vergissen over de omvang van hun rechten. 27 Als vakman moet een gespecialiseerd vastgoedmakelaar minstens de nodige stukken opvragen i.v.m. de oorsprong en het eigendomsrecht van het onroerend goed waarvoor hij een koper dient te zoeken. 28
Wanneer de vastgoedmakelaar een opdracht tot verkoop krijgt met betrekking tot een onroerend goed dat toebehoort aan mede-eigenaars, dan zal de vastgoedmakelaar maar rechtmatig kunnen optreden als die opdracht door alle mede-eigenaars werd gegeven. Indien de vastgoedmakelaar, zonder over een opdracht te beschikken van elke mede-eigenaar, de opdracht toch uitvoert, zal hij persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schade die derden daardoor lijden, inclusief dus de andere medeeigenaars die geen opdracht hebben gegeven. De eigendomstitel bevat de melding van de laatst overgeschreven verwerving indien hij minder dan 30 jaar oud is. Men mag echter geen genoegen nemen met de laatste akte van verwerving van het goed. Zo moet ook gecontroleerd worden of in de overdrachten van de laatste 30 jaar geen schenkingsakte voorkomt, dit wegens het gevaar van herroeping wegens niet uitvoering van lasten, herroeping van schenkingen tussen echtgenoten, gevaren voor inkorting, enz. Waarom gaat men 30 jaar terug in de tijd? De termijn van 30 jaar is een belangrijke zakenrechtelijke termijn. Enerzijds omdat alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar. Wil men dus een eigendomstitel aanvechten, dan moet dit binnen deze verjaringstermijn gebeuren. Anderzijds omdat een hypothecaire inschrijving vervalt na 30 jaar, behoudens tijdige vernieuwing. Onder bijlage 9B is een uittreksel opgenomen uit een notariĂŤle basisakte van een appartementsgebouw met vermelding van de 30-jarige oorsprong van eigendom.
26
Gent, 23 april 1997, RW 1999-00, 329.
27
Brussel, 28 januari 1999, JT 1999, 625. Kh. Gent (4e k.), 12 september 2001, TGR 2002, afl. 1, 10.
28
117
Waar vindt de vastgoedmakelaar de eigendomstitel terug? Om de eigendomstitel te bekomen, kan de vastgoedmakelaar de volgende acties ondernemen. Stap 1 Als een vastgoedmakelaar belast is met een verkoopopdracht moet hij dus steeds de eigendomstitel opvragen. In eerste instantie doet hij dat bij de opdrachtgever zelf. Hierbij moet de vastgoedmakelaar nazien dat hij zeker de definitieve akte in handen heeft. De notaris zendt enkele dagen voor het verlijden van een notariële akte immers een ontwerpakte toe aan de verkoper en koper, maar mogelijks zijn er hieraan nog wijzigingen gebeurt. De vastgoedmakelaar mag dus niet vertrouwen op de tekst van dit ontwerp, maar moet de definitieve akte nalezen. Het ontwerp kan worden herkend doordat hierop doorgaans nog geen datum is ingevuld in de hoofding van de akte. De definitieve akte is herkenbaar door de aanwezigheid van de datum, het bewijs van registratie en overschrijving (stempels) en de bundeling van de akte in een hard karton.
Stap 2 Soms komt het voor dat de eigenaar zijn eigendomstitel is kwijtgeraakt, bijvoorbeeld n.a.v. een verhuis of brand. In dat geval kan de opdrachtgever de eigendomstitel opvragen bij de notaris die destijds de authentieke akte opmaakte. De notarissen zijn verplicht om de originele akten die zij verleden hebben (en die van hun voorgangers) te bewaren. De originele akte noemt men de minuut. Artikel 20 van de Ventôsewet op het notarisambt schrijft dan ook voor dat de notaris verplicht is de minuut te bewaren van alle akten die hij verlijdt. Alle akten worden ook geïnventariseerd in een repertorium. De notaris kan aan de partijen die bij de akte betrokken waren een grosse of uitgifte van de minuut afleveren. Als een vastgoedmakelaar bij de notaris een kopie van de eigendomstitel van zijn opdrachtgever opvraagt, zal de notaris veelal de afgifte ervan weigeren tenzij hem eerst een volmacht van de opdrachtgever wordt voorgelegd. De notaris wil dus het bewijs zien dat de vastgoedmakelaar gemandateerd is om deze kopie op te vragen. De vastgoedmakelaar en zijn klant doen er dus goed aan om deze volmacht kort op papier te zetten met ondertekening door de volmachtgever. Best wordt hieraan ook kopie van de identiteitskaart van de volmachtgever gevoegd. Stap 3 Soms komt het voor dat de eigenaar niet alleen zijn eigendomstitel kwijt is, maar bovendien niet (meer) weet welke notaris destijds de akte verleden heeft. In dat geval rest er de vastgoedmakelaar geen andere keuze dan het hypotheekkantoor te bevragen. Hier kan een afschrift van de overgeschreven eigendomstitel worden aangevraagd door op het aanvraagformulier tot het bekomen van hypothecaire informatie deze optie aan te kruisen (zie bijlage 9A):
118
Notariële akte dd. ../../…. m.b.t. de aankoop van het goed gelegen te … door de heer … en mevrouw …
Nuttige informatie in de eigendomstitel Eigendomsstructuur In de eigendomstitel zal de precieze eigendomsstructuur kunnen nagegaan worden: ▪ 1 eigenaar ▪ mede-eigenaars (en de eigendomsaandelen) ▪ naakte eigenaar en vruchtgebruiker ▪ verlener en houder van een recht van opstal ▪ grondeigenaar en erfpachter Erfdienstbaarheden
De vastgoedmakelaar zal moeten nagaan of de eigendomstitel melding maakt van actieve of passieve erfdienstbaarheden. Deze kunnen overeengekomen zijn op het ogenblik van de verwerving van het goed of kunnen de herhaling zijn van erfdienstbaarheden opgenomen in vroegere akten. Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die de nadelen van de verdeling van een grond trachten op te vangen. Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf) (artikel 637 BW). Voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn het recht van overgang, het verbod om te bouwen, het recht van uitweg, het recht van riolering en van waterleiding, ... zijn voorbeelden van erfdienstbaarheden.
119
We onderscheiden verschillende soorten erfdienstbaarheden: ▪
voortdurende versus niet-voortdurende erfdienstbaarheden
Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen actuele tussenkomst van de mens, maar houden een voordelige toestand in voor het heersend erf, bvb. recht van waterleiding, van dakdrop, van gas- en elektriciteitsleidingen, van steun en van uitbouw, van uitzicht,… Niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen telkenmale de daad van de mens, bvb. recht van overgang, rioolrecht, weiderecht, recht om water te putten,… ▪
zichtbare versus niet-zichtbare erfdienstbaarheden
Bij zichtbare erfdienstbaarheden is er een extern met het blote oog zichtbaar werk of teken nodig, bvb. een deur, een hek, een pad, leidingen ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont, balkon, venster,…. Niet zichtbare erfdienstbaarheden vertonen geen uitwendig teken bvb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen,… Deze kenmerken zijn belangrijk voor de wijze van ontstaan en tenietgaan van erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid ontstaat: ▪
door toedoen van de mensen: ‐ titel Deze titel kan een overeenkomst of testament zijn. Voor deze ontstaansgrond komen alle erfdienstbaarheden in aanmerking, zichtbaar of niet, voortdurend of niet. Er bestaat immers een vrijheid om erfdienstbaarheden te vestigen. Wat het bewijs van de titel betreft, gelden tussen partijen de regels betreffende het bewijs van overeenkomsten. Voor de tegenstelbaarheid aan derden (bvb. latere verkrijgers) moet de titel waarbij de erfdienstbaarheid gevestigd wordt, overgeschreven worden op het hypotheekkantoor, zodat er steeds een authentieke akte opgemaakt moet worden. ‐ verjaring van 30 jaar Enkel voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden kunnen door verjaring verkregen worden. Voorbeelden van zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden zijn de erfdienstbaarheid van dakdrop voor zover er buizen aangebracht zijn, beplantingen op kortere afstand dan voorzien in het Veldwetboek, vooruitspringende balkons, erfdienstbaarheid van waterleiding voor zover er uiterlijke tekenen zijn, erfdienstbaarheid van uitzicht,… De eigenaar van het heersend erf moet de bedoeling hebben om de erfdienstbaarheid te bekomen en hij moet het genot ervan uitoefenen. Het moet gaan om een ononderbroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit. Het mag niet gaan om een louter gedogen van de eigenaar van het lijdend erf. De verjaringstermijn bedraagt volgens artikel 690 B.W. 30 jaar. Vermits de vrijheid van de erven vermoed wordt, moet de eigenaar van het heersend erf het bestaan van de erfdienstbaarheid bewijzen.
120
Ook de modaliteiten (= plaats en wijze van uitoefening) van conventionele erfdienstbaarheden die zichtbaar en voortdurend zijn, kunnen door verjaring gewijzigd worden. Bijvoorbeeld bij een conventioneel vastgelegde erfdienstbaarheid van waterleiding kan het contractueel vastgestelde volume vergroot worden wanneer gedurende 30 jaar grotere buizen toegelaten werden. Erfdienstbaarheid van overgang ten gunste van de inwoners van een gemeente Hoewel dit geen zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid is, kan het recht van overgang ten voordele van de inwoners van een gemeente op een privaat perceel bekomen worden door verjaring. De weg of het pad moet daarvoor gedurende 30 jaar op ondubbelzinnige wijze gebruikt worden door het publiek. Het is evenwel niet voldoende dat enkel de aangelanden de weg gebruiken. Alle inwoners of minstens een deel ervan bvb. de inwoners van een wijk moeten de weg gebruiken. Zo kunnen bijvoorbeeld ook uitrustings- of onderhoudswerken door de gemeente de bedoeling om de strook voor openbaar verkeer te gebruiken, duidelijk maken. Na 30 jaar “bezit” ontstaat dan een wettelijke publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut. De oorspronkelijk eigenaar heeft wel de eigendom van de wegzate behouden. Wanneer de private weg ingeschreven is in de atlas der buurtwegen bepaalt artikel 10 van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen, dat deze inschrijving geldt als titel voor de verkorte verjaringstermijn van 10 of 20 jaar in plaats van 30 jaar. Verder onderzoek naar de bedoeling wordt hierdoor ook overbodig. ‐ bestemming van de huisvader Ook hier is vereist dat het om voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden gaat (art. 692 BW). De eigenaar creëert tussen zijn erven een toestand die als een erfdienstbaarheid zou aanzien worden, ware het niet dat hij de twee erven in eigendom heeft. Wanneer de erven achteraf aan verschillende eigenaars toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is (art. 693 BW). Tevens is het mogelijk dat een zichtbare erfdienstbaarheid herleeft door bestemming van de huisvader. Hier heeft de gemeenschappelijke eigenaar de erfdienstbaarheid niet zelf in het leven geroepen, maar bestond zij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van het heersend en het lijdend erf. Door vermenging is de erfdienstbaarheid teniet gegaan, maar bij de daaropvolgende scheiding der erven herleeft ze (art. 694 BW). Erfdienstbaarheden gevestigd door bestemming van de huisvader zijn tegenstelbaar aan derden, zonder dat overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder vereist is. Ze zijn immers gebaseerd op het vermoeden van een stilzwijgend akkoord en er is bijgevolg geen titel (= geschreven document) voor handen.
121
▪
op basis van de wet Het betreft hier de wettelijke erfdienstbaarheden vermeld in het burgerlijk wetboek of in andere specifieke wetten zoals het Veldwetboek (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten, …). Ook de wettelijke erfdienstbaarheden ten openbare nutte moeten hieronder worden gerekend, zoals de aanwezigheid op of nabij het perceel van een hoogspanningsmast, windmolen, ondergrondse leidingen en kabels, enz. Voorbeeld De aanwezigheid van een Fluxys-leiding gaat niet gepaard met de onteigening van de betrokken percelen, maar brengt een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut mee: in de nabijheid van een leiding is elke activiteit verboden die de aardgasvervoerinstallaties of de exploitatie ervan kan schaden. In die optiek is iedereen die werken wil uitvoeren in de nabijheid van aardgasvervoersinfrastructuur wettelijk verplicht om die werken vanaf de ontwerpfase aan Fluxys te melden. Daarnaast gelden ook specifieke beperkingen bij werken om minder dan 5 meter van de leiding.
▪
wegens de natuurlijke ligging Te denken valt aan het recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen, …
OPGELET! Erfdienstbaarheden kunnen bestaan los van bestaande of gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften. Zo kan iemand een stedenbouwkundige vergunning verkrijgen die evenwel onuitvoerbaar is omdat er bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid non aedificandi bestaat. Een bouwvergunning is immers een administratieve aangelegenheid die geen rekening houdt met de burgerlijke rechten. Dezelfde regeling geldt voor milieuvergunningen. OPGELET! De vervreemding van het heersende of lijdende erf brengt vanzelf de overgang van de erfdienstbaarheden met zich mee. De erfdienstbaarheden hoeven niet uitdrukkelijk in de akte van overdracht te worden vermeld. OPGELET! Zijn er belangrijke onzichtbare en niet-vermelde erfdienstbaarheden, dan kan de koper schadevergoeding of zelfs ontbinding van de koop eisen (artikel 1638 BW). De verkoper moet de koper echter niet vrijwaren voor natuurlijke erfdienstbaarheden (artikelen 640 tot 648 BW) en voor wettelijke erfdienstbaarheden (artikelen 649 tot 685 BW). De koper kan de ontbinding van de verkoop vorderen of genoegen nemen met een schadevergoeding, wanneer hij een onroerend goed koopt dat behept is met niet zichtbare erfdienstbaarheden, die zo gewichtig zijn dat het vermoeden groot is dat de koper niet zou hebben gekocht bij kennis van de ware toedracht. Dit is een toepassing van artikel 1638 BW. 29
29
Cass. 28 maart 1980 (Van Hoof / Lier), Arr.Cass. 1979-80, 952.
122
De verkoper moet de koper van een perceel bouwgrond niet vrijwaren voor de last ten gevolge van de aanwezigheid van een aardgasleiding in een gedeelte van de ondergrond met verbod tot bouwen ten voordele van de N.V. Distrigas. Het betreft hier een wettelijke erfdienstbaarheid. 30 Vrije verhandelbaarheid De eigendomstitel kan beperkingen inhouden m.b.t. de vrije verhandelbaarheid van het goed. 1. Nazicht onvervreemdbaarheid Er moet worden nagegaan of er in de eigendomstitel geen clausule van onvervreemdbaarheid werd bedongen. Een clausule van onvervreemdbaarheid betekent dat de koper van het goed in de onmogelijkheid verkeert om het goed te verkopen. Men maakt een onderscheid tussen wettelijke onvervreemdbaarheid en conventionele onvervreemdbaarheid.
▪ Conventionele onvervreemdbaarheid Bij een conventionele onvervreemdbaarheid komen partijen overeen dat het goed niet vervreemd mag worden. Een conventionele onvervreemdbaarheid is enkel mogelijk indien ze in de tijd beperkt is en indien ze aan een wettig belang beantwoordt. Bij een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik en een verkoop met clausule van wederinkoop (zie hieronder) kunnen partijen dus perfect overeenkomen dat het goed niet vervreemd mag worden. Ook kan gedacht worden aan een vervreemdingsverbod in schenkingsakten, bijvoorbeeld om de begiftigde te beschermen tegen zijn onervarenheid, of tot beveiliging van de schenker die zich het vruchtgebruik heeft voorbehouden. Bij overeenkomsten onder bezwarende titel wordt de onvervreemdbaarheid soms bedongen tot aan de volledige betaling van de prijs, of tot waarborg van het respecteren van een bouwverplichting.
▪
Wettelijke onvervreemdbaarheid Bij een wettelijke onvervreemdbaarheid verbiedt de wet de vervreemding van het goed. Denk hiervoor maar aan de goederen die deel uitmaken van het openbaar domein of goederen die onteigend werden ten algemene nutte. 2. Nazicht recht van wederinkoop
▪
Conventioneel recht van wederinkoop Een beding van wederinkoop is een beding in een koopcontract dat aan de verkoper het recht geeft om het door hem verkochte goed binnen een bepaalde tijd (maximaal 5 jaar) terug te nemen, mits terugbetaling van de prijs en toebehoren (artikelen 1659 tot 1673 BW). Waarom wenst de verkoper nu een dergelijke clausule? De verkoper krijgt zo meer zekerheid over de effectieve uitvoering van de verbintenissen die de koper ten opzichte van hem heeft aangegaan.
30
Antwerpen 6 februari 1991, TBBR 1992, 516.
123
Het recht van wederinkoop wordt gewoonlijk als een sanctie bedongen voor het geval dat de koper bepaalde verplichtingen bepaald in de verkoopakte niet naleeft, zoals de betaling van de koopprijs indien deze op termijn betaalbaar is, de plicht het gekochte goed zelf te bewonen, het goed niet te vervreemden, een gebouw op te richten, enz. Wanneer de koper op zijn beurt wenst te verkopen, zal de oorspronkelijke verkoper steeds moeten tussenkomen. Het beding van wederinkoop komt in koopakten tussen particulieren niet vaak voor en wordt voor overeenkomsten die onder de wet Breyne vallen zelfs uitdrukkelijk verboden. Bij de uitoefening van het recht van wederinkoop wordt de koop ontbonden. De terugkeer van het goed naar de oorspronkelijke verkoper is geen overdragende akte en is dus niet onderhevig aan de registratierechten van 10 %.
▪ Wettelijk recht van wederinkoop Er moet niet alleen rekening worden gehouden met het conventioneel recht van wederinkoop, maar ook met een eventueel wettelijk recht van wederinkoop. Denk hierbij aan artikel 84 van de Vlaamse Wooncode dat voorziet in een wettelijk recht van wederinkoop, zelfs zonder enig uitdrukkelijk beding in de koopovereenkomst. De sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, de gemeenten en OCMW's beschikken, zonder enig uitdrukkelijk beding, gedurende 20 jaar over het recht om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die zij hebben verkocht aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden terug te nemen wanneer die bepaalde verbintenissen niet nakomen. Het gaat om de volgende verplichtingen: ▪ de oorspronkelijke koper is gehouden tot persoonlijke bewoning van de gekochte woning gedurende een termijn van 20 jaar ingaande op de datum van de authentieke koopakte; ▪ de oorspronkelijke koper is verplicht de initiatiefnemer onmiddellijk en vooraf op de hoogte te brengen van elk voornemen tot vervreemding, overdracht van een zakelijk recht of niet-persoonlijke bewoning. Voorkoop- of voorkeurrecht De vastgoedmakelaar moet ook nagaan of er geen sprake is van een conventioneel voorkoop- of voorkeurrecht. Zo kan in een akte van verdeling een voorkeurrecht toegekend zijn ten gunste van gewezen deelgenoten. Ook kan worden gedacht aan de koper die een conventioneel voorkeurrecht bedingt op de aanpalende eigendom van de verkoper. Eventueel kan dit voorkeurrecht gekoppeld worden aan een aankoopoptie of verkoopbelofte. Volledigheidshalve wordt hier al opgemerkt dat er ook sprake kan zijn van een wettelijk voorkooprecht. Dat onderwerp wordt echter uitvoerig besproken onder afdeling 8.4. Beding van aanwas of tontinebeding Het beding van aanwas of tontinebeding is een kanscontract, waarbij twee of meer personen samen in onverdeeldheid een onroerend goed verwerven, onder de voorwaarde dat het deel van de eerststervende door aanwas zal toekomen aan de langstlevende onder hen.
124
Het beding van aanwas kan fiscaal voordelig zijn omdat er op het deel van de eerstoverledene geen successierecht verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop. Anderzijds kan dit ook nadelig uitvallen, met name wanneer het gaat over de gezinswoning, die vrij is van successierechten. De administratie zal dus het belastingtarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden. Naast het eventueel fiscaal voordeel kan het beding van aanwas ook aangewend worden omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak. Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of gehuwd met scheiding van goederen. Het beding van aanwas kan, tenzij anders werd overeengekomen, slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig. Dit heeft een zeer belangrijk gevolg. Het betekent dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom voorziet men in de akte in een opzegmogelijkheid. Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende, zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed. Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan zal best vooraf degelijk worden onderzocht en worden besproken met de notaris. 5.3.3 HYPOTHECAIR GETUIGSCHRIFT Op het hypotheekkantoor vindt men niet alleen de overgeschreven eigendomstitels terug, maar ook nog een schat aan andere relevante informatie, waaronder: ▪ het bestaan van een hypothecaire inschrijving; ▪ eventuele procedures inzake eigendomsbetwistingen; Indien er over het eigendomsrecht van de verkoper betwistingen bestaan, zal er op het hypotheekkantoor melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. ▪ eventuele procedures inzake stedenbouwkundige misdrijven; ▪ een verkavelingsakte; ▪ de statuten (basisakte + reglement van mede-eigendom) van een appartementsgebouw; ▪ procedures van bewarend of uitvoerend beslag; ▪ …
125
Deze informatie kan men bekomen door het aanvragen van een hypothecair getuigschrift. Dat vermeldt op beknopte wijze de inschrijvingen en overschrijvingen m.b.t. het onroerend goed. Gaat het over de verkoop van een kavel in een appartementsgebouw, dan zal op het getuigschrift tevens melding gemaakt worden van de statuten van het gebouw en eventuele latere wijzigingen eraan. De “zuivere” verkoop Voor een koper is het essentieel dat hij het onroerend goed “vrij en onbelast” kan aankopen. Dat begrip duidt erop dat de koper het goed moet verkrijgen zonder enige schuld of hypotheek en heeft dus niets te maken met het al dan niet verhuurd zijn van het goed. Welke beletselen kunnen er voornamelijk bestaan tegen een overdracht 'voor vrij en onbelast'?
Hypotheken
▪
Inleiding
Wanneer men de aankoop van een onroerend goed overweegt, beschikt men veelal niet over de integrale aankoopsom. Daarom zal beroep moeten gedaan worden op externe financiering, bijvoorbeeld een lening of kredietopening bij de bank. Als een financiële instelling gevonden wordt die bereid is om een kapitaal ter beschikking te stellen, dan doet zij dit natuurlijk niet gratis. Voor het feit dat de kredietnemer dadelijk een som geld ter beschikking krijgt die pas over 10, 20 of 30 jaar volledig zal zijn terugbetaald, zal dus "een prijs" moeten betaald worden. Die prijs noemen we rente of intrest. Daarnaast zal de bank echter ook waarborgen eisen wat betreft de tijdige terugbetaling van de lening. Er kunnen zich in de loop der jaren immers heel wat onvoorziene situaties voordoen waardoor de kredietnemer misschien niet meer in staat is om alles terug te betalen. De kredietgever wenst dan ook zekerheid over de terugbetaling. Die waarborg kan verschillende vormen aannemen: ▪ een borg: dit is iemand die op financieel vlak het vertrouwen van de bank geniet en die bereid is om voor de terugbetaling te zorgen wanneer de kredietnemer in gebreke blijft; ▪ een pand of waardepapieren (aandelen, kasbons, obligaties enz.) die de kredietnemer afgeeft aan de kredietgever. Als de kredietnemer nalaat de lening tijdig af te betalen, kan de kredietnemer de in pand gegeven goederen verkopen en de verkoopopbrengst aanwenden voor de terugbetaling van de schuld; ▪ een hypotheek of hypothecaire volmacht op een onroerend goed. Als de kredietnemer nalaat de lening correct af te betalen, kan de bank het onroerend goed (openbaar) laten verkopen en de verkoopopbrengst aanwenden voor de terugbetaling van de lening.
126
▪
Hoe werkt de hypotheek?
De hypotheek is het juridisch mechanisme dat er voor zorgt dat een schuldeiser, zoals de bank, bevoorrecht wordt om zich van de koopsom te bedienen bij verkoop van het in waarborg gegeven onroerend goed. Het bedrag waarvoor een hypotheek genomen wordt, kan groter zijn dan het bedrag van de schuld bij de kredietgever. Wanneer de kredietgever zijn hypotheek moet uitvoeren, zal hij onvermijdelijk kosten hebben. Door het hogere bedrag van de hypotheek zijn ook deze kosten gewaarborgd. Meestal wordt voor de hypotheek het ontleende bedrag verhoogd met 10% en met een bedrag dat gelijk is aan 3 jaar intresten. Het bedrag waarvoor bijkomend een hypotheek wordt genomen, noemt men ook de "aanhorigheden". De opbrengst van de verkoop wordt dan in de eerste plaats aangewend om de schuld van de kredietnemer terug te betalen. Wanneer de opbrengst van de verkoop groter is dan de uitstaande schuld, ontvangt de kredietnemer het overblijvende saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn die aanspraak maken op een deel van de verkoopopbrengst. Deze bevoorrechte positie als schuldeiser wordt bekendgemaakt op het hypotheekkantoor, zodat belanghebbende derden daarvan kennis kunnen nemen. De hypotheek wordt gevestigd via een notariële akte, genaamd de hypothecaire kredietakte. De hypothecaire kredietakte is voor de schuldeiser een uitvoerbare titel om bij wanbetaling onmiddellijk de beslagrechter te vatten voor de gedwongen openbare verkoop van het onroerend goed. Het is de notaris die ervoor zorgt dat - na de ondertekening van de akte - de hypotheek wordt ingeschreven op het hypotheekkantoor.
▪
Hoe wordt het hypotheekrecht gevestigd?
In tegenstelling tot de verkoop van een onroerend goed die een consensuele overeenkomst is die vormvrij tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen, is het vestigen van een hypotheek een plechtig contract. De overeenkomst moet dan ook verplicht bij geschrift opgemaakt worden. Het geschrift is hier een voorwaarde voor de geldige totstandkoming van de overeenkomst. Dit geschrift (= de kredietakte) wordt opgemaakt door de notaris die ook zal zorgen voor de inschrijving ervan met het oog op de tegenstelbaarheid naar derden toe.
▪
Wat kost het vestigen van een hypotheek?
Een hypotheek vestigen brengt aanzienlijke kosten met zich mee. Via de calculator op de website van het notariaat kunnen deze kosten berekend worden: https://www.notaris.be/zoeken/rekenmodule De kosten worden berekend op het ontleende kapitaal, verhoogd met de aanhorigheden.
127
▪
‐
Registratierecht Het registratierecht is gelijk aan 1% te berekenen op het ontleende kapitaal verhoogd met de aanhorigheden.
‐
Hypotheekrecht Het hypotheekrecht is gelijk aan 0,3% te berekenen op het ontleende kapitaal verhoogd met de aanhorigheden.
‐
Ereloon van de notaris Het ereloon van de notaris wordt vastgesteld aan de hand van bepaalde barema’s. Deze barema’s werken met een degressieve schaal van percentages. Degressief betekent dat het toegepaste percentage van het ereloon kleiner wordt naarmate het ontleende kapitaal groter wordt. Bij een krediet met kredietopening wordt een ander barema toegepast dan bij een krediet zonder kredietopening.
‐
Diverse kosten van de notaris Dit zijn diverse kosten die de notaris heeft naar aanleiding van het opmaken van de notariële akte. Voorbeeld: kosten naar aanleiding van opzoekingen die de notaris ambtshalve moet verrichten; bepaalde zegels die hij moet aanbrengen; bepaalde kosten die hij moet betalen aan de hypotheekbewaarder, ...
Rang van de hypotheek
Om geldig te zijn moet een hypotheekvestiging ingeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor. De datum van inschrijving in het register bepaalt meteen ook de rang van een hypotheek. Het is mogelijk om meer dan één keer een hypotheek te vestigen op hetzelfde onroerend goed. Dezelfde woning of onroerend goed doet in dat geval dienst als waarborg voor meerdere kredieten of verbintenissen. Maar de schuldeiser die zijn hypotheek het eerst laat inschrijven op het hypotheekkantoor, heeft voorrang op de andere schuldeisers bij een eventuele verkoop : hij komt "in eerste rang". Wie als tweede een hypotheek laat inschrijven komt "in tweede rang". En zo gaat het verder. Hoe hoger de rang wordt, hoe groter ook het risico wordt voor de schuldeiser. De schuldeisers met een hogere rang komen immers slechts in aanmerking voor het gedeelte van de verkoopopbrengst dat overblijft nadat de schulden van de schuldeiser met een lagere rang zijn aangezuiverd. Het hogere risico heeft meestal tot gevolg dat de kredietgever een hogere intrestvoet zal aanrekenen wanneer hij een hypotheek in tweede rang moet nemen.
▪
Relevantie voor de koper van een onroerend goed
Het hypotheekrecht is een zakelijk recht dat als het ware “vastplakt” aan het onroerend goed. Wordt het goed overgedragen aan iemand anders, dan behoudt de hypothecaire schuldeiser dus zijn zekerheid m.b.t. het goed.
128
Indien de verkoper een schuld of een lening is aangegaan die gewaarborgd wordt door een hypotheek, dan moet deze schuld worden aangezuiverd uiterlijk bij het verlijden van de verkoopakte. De notaris zal nagaan op het hypotheekkantoor of een hypotheek werd ingeschreven en in het bevestigende geval zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal ervoor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. Indien de schuld niet wordt terugbetaald, zal de bank immers weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij niet doorhalen van de hypothecaire inschrijving loopt de koper het gevaar dat het door hem gekochte goed nog zou worden verkocht op verzoek van de bank. Ook is de kans reëel dat de koper zelf een hypothecaire lening zal willen aangaan ter financiering van zijn aankoop. De bank, verstrekker van het hypothecair krediet, zal in principe een inschrijving in eerste rang eisen, wat veronderstelt dat voorgaande hypothecaire inschrijvingen op het goed eerst worden doorgehaald.
▪
Duurtijd van de hypothecaire inschrijving
Een hypotheek blijft geldig gedurende een termijn van 30 jaar. Na 30 jaar dooft de hypotheek automatisch en zonder kosten uit. Meestal zal een woonkrediet een looptijd hebben van 10 jaar tot 20 jaar. De hypotheek blijft in zo'n geval dus geldig gedurende de volledige looptijd van het krediet. Maar dit wil ook zeggen dat de hypotheek nog verder kan lopen nadat een krediet reeds volledig is terugbetaald. Dit kan vervelend zijn wanneer men het goed wil verkopen of wanneer men opnieuw een hypothecair krediet bij een andere kredietgever wenst aan te gaan. In dat geval zal de hypotheek eerst moeten “doorgehaald” worden. De hypotheekbewaarder kan de hypotheek doorhalen als hij daartoe de opdracht krijgt vanwege de schuldeiser. De handlichting door de schuldeiser moet, net zoals de vestiging van de hypotheek, gebeuren via een notariële akte. De opheffing van de hypotheek gebeurt op kosten van de kredietnemer. De kosten van de doorhaling van een hypothecaire inschrijving staan in verhouding tot het bedrag waarvoor de inschrijving werd genomen.
▪
Wat is een hypothecaire volmacht of een hypothecair mandaat?
Veelal om de kosten van de hypotheekvestiging te drukken, kan de bankinstelling genoegen nemen met een kleinere zekerheid, onder de vorm van de hypothecaire volmacht. Het vestigen van een hypothecaire volmacht gebeurt bij notariële akte. Bij een hypothecaire volmacht geeft de kredietnemer de toelating aan de kredietgever om een hypothecaire inschrijving te nemen zodra laatstgenoemde dat nodig vindt. Het verschil met de hypotheek zit hierin dat de kredietnemer wel de toelating geeft om een hypotheek te nemen, maar de kredietgever ze nog niet neemt en wellicht ook nooit zal nemen.
129
De kosten van een hypothecaire volmacht zijn beduidend lager dan de kosten van een hypothecair krediet (geen hypotheekrechten, slechts 50 euro registratierecht, één vierde ereloon van de notaris). Het nadeel voor de kredietgever is dat hij over minder zekerheid beschikt: hij heeft immers nog geen hypotheek en wanneer hij die meent te moeten nemen, kan het te laat zijn omdat het goed reeds door iemand anders is bezwaard. Kortom, de kredietgever zal dit slechts toestaan voor cliënten waarin hij vertrouwen heeft.
▪
Wat is een occulte hypotheek?
Het is van belang stil te staan bij de mogelijkheid van een occulte hypotheek. Een occulte hypotheek is een garantie voor de overheid dat de erfgenamen van vastgoed de erfbelasting op hun erfenis betalen. Als blijkt dat de erfgenaam-verkoper geen erfbelasting heeft betaald op het goed, dan kan de staat eisen dat de nieuwe eigenaar deze betaalt. Betaalt de nieuwe eigenaar deze belasting niet, dan kan de overheid het goed openbaar laten verkopen ten einde de erfbelasting te kunnen innen. De occulte hypotheek wordt niet vermeld in het hypotheekregister. Er is dus geen enkel middel om te weten te komen of er een occulte hypotheek op de woning rust. De occulte hypotheek neemt dus geen rang in vanaf de datum van inschrijving door de hypotheekbewaarder(wat wel het geval is bij de klassieke hypotheek), maar neemt automatisch rang in vanaf de datum van overlijden van de erflater. Om te vermijden dat erfgenamen-verkopers de erfbelasting op het geërfde vastgoed ontlopen, wordt het best in de verkoopovereenkomst opgenomen, wanneer het een onroerend goed uit erfenis betreft, dat de erfbelasting al betaald werd. Dit is trouwens ook de reden waarom notarissen weigeren om de verkoopsom van het goed over te maken aan de erfgenamen-verkopers, vooraleer deze het bewijs van hen hebben ontvangen dat de erfbelasting werd betaald. Belastingschulden (fiscale notificaties) Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, is de notaris wettelijk verplicht navraag te doen bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dat geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en successierechten. Indien de betrokken ontvanger binnen de twaalf werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs, om deze schulden aan te zuiveren. Indien dat niet gebeurt, kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom gedwongen wordt verkocht. Sociale schulden (sociale notificaties) De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.
130
Beslagmaatregelen Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding worden gemaakt op het hypotheekkantoor. De notaris zorgt er dan voor dat van de koopprijs de nodige gelden worden afgehouden om de betrokken schuld terug te betalen. Rol van de vastgoedmakelaar en de notaris Het goed moet “gezuiverd” worden van eventuele hypothecaire inschrijvingen of beslagen, uiterlijk bij het verlijden van de authentieke verkoopakte. Het is dan ook vooral de taak van de notaris om de hypothecaire toestand van het goed te bevragen. Hij is degene die doorgaans het hypothecair getuigschrift opvraagt, niet de vastgoedmakelaar. De vastgoedmakelaar zal enkel deze kost maken wanneer hiertoe een concrete aanleiding bestaat, bijvoorbeeld omdat de vastgoedmakelaar vernomen heeft dat sprake is van een zware schuldenlast in hoofde van de verkoper. In dat geval kan het aangewezen zijn om de hypothecaire en beslagleggende schuldeisers te kennen. Mogelijks overstijgt de som van de schulden immers de te bekomen verkoopprijs (in dat geval is er trouwens vaak ook geen geld voor de betaling van het ereloon van de vastgoedmakelaar). Zoals vermeld, behoren deze opzoekingen in principe niet tot de taak van de vastgoedmakelaar, maar wel tot de taak van de notaris. In het kader van de algemene informatieplicht van de vastgoedmakelaar wordt echter steeds vaker geoordeeld dat hij hier wel degelijk verantwoordelijkheid in draagt. Wat betreft het onderzoek van de hypothecaire toestand, heeft de vastgoedmakelaar een eigen onderzoeksplicht die echter minder verstrekkend is dan deze van de notaris. 31 OPGELET! Opgelet met stijlclausules “vrij en onbelast”! Het is evident dat de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar aan de orde is wanneer hij 'bij wijze van stijlclausule' vermeldt dat het goed “vrij en onbelast” wordt verkocht, terwijl hij niet controleert of dit ook daadwerkelijk het geval is. Als een beroepsmakelaar tussenkomt bij de verkoop van een onroerend goed en er daarbij wordt bepaald dat dit onroerend goed vrij en onbelast is, dan begaat die makelaar een fout tegenover de kopers van het goed wanneer naderhand blijkt dat op dit goed een hypotheek rust. De vastgoedmakelaar is dan ook solidair met de verkopers tot schadevergoeding van de kopers gehouden. 32
31 32
Rb. Hasselt nr. 2008/13404/A, 10 maart 2010, T.App. 2011, afl. 4, 41. Gent, 21 oktober 1987, TGR 1988, 15.
131
Wanneer een verkoop gebeurt onder de opschortende voorwaarde dat de beslagleggende schuldeisers akkoord gaan met doorhaling van het beslag, doch zij dit weigeren, dan moet de vastgoedmakelaar het voorschot aan de koper terugbetalen. De makelaar, die opzettelijk een reeds gestarte procedure van onroerende uitwinning verzwijgt, moet daarenboven tot schadevergoeding worden veroordeeld. 33 Anderzijds moet de vastgoedmakelaar die een inbreuk heeft begaan op zijn onderzoeksplicht enkel instaan voor de door de kopers geleden schade wanneer het oorzakelijk verband tussen de fout en de schade is bewezen. Dit verband ontbreekt wanneer blijkt dat er na het compromis bijkomende hypothecaire inschrijvingen werden genomen. 34 Concreet moet de vastgoedmakelaar erover waken dat hij bij de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst een juiste terminologie gebruikt. Zo wordt het goed verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij en onbelast kan worden overgedragen. Blijkt dit op het moment van het verlijden van de akte niet mogelijk te zijn, dan gaat de verkoop niet door. Onder bijlage 9D en bijlage 9E zijn voorbeelden van hypothecaire getuigschriften opgenomen.
REGISTRATIEKANTOOR 5.4.1 ORGANISATIE REGISTRATIEKANTOREN De registratiekantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. Op het registratiekantoor kunnen alle mogelijke geschriften geregistreerd worden, zowel onderhandse als authentieke geschriften. Soms is de registratie wettelijk voorgeschreven. De registratie is een formaliteit die bestaat uit het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, in een hiertoe bestemd register. Deze formaliteit geeft aanleiding tot het heffen van een registratierecht. Het registratiekantoor heeft in eerste instantie dan ook een fiscaal doel. Wel is de fiscale taak enigszins uitgehold sinds 1 januari 2015, datum waarop de gewesten zelf bevoegd zijn geworden voor de berekening en inning van de verkooprechten bij verkoop van onroerend goed, de erfbelasting bij overlijden (de vroegere “successierechten”) en de schenkbelasting (de vroegere “schenkingsrechten”).
33 34
Kh. Oudenaarde, 4 juli 2006, T.App. 2007, afl. 1, 37. Rb. Hasselt nr. 2008/13404/A, 10 maart 2010, T.App. 2011, afl. 4, 41.
132
Nut van registratie Belang op burgerlijk vlak Een authentiek geschrift heeft vaste datum op de dag waarop het door de openbare ambtenaar werd opgemaakt. Met een onderhands opgemaakt document liggen de kaarten anders. Door de registratie van een onderhands geschrift op het registratiekantoor verkrijgt dit geschrift vaste datum (artikel 1328 BW). Door de registratie kan men rechten beschermen die anders in gevaar zouden kunnen worden gebracht door een antidatering. Belang op fiscaal vlak Naar aanleiding van de registratie van een geschrift worden registratierechten geĂŻnd, waarvan het tarief is bepaald in het Wetboek van registratierechten. Dankzij de aangelegde documentatie via de registratie van bepaalde geschriften worden andere overheden (zoals het Vlaams Gewest) in de mogelijkheid gesteld bepaalde belastingen te heffen. Zo zal naar aanleiding van de registratie van een aangifte van nalatenschap de Vlaamse Belastingdienst de nodige informatie verkrijgen van het registratiekantoor om de erfbelasting te kunnen berekenen en innen. Naar aanleiding van de registratie van een verkoopakte m.b.t. een onroerend goed, zal de Vlaamse Belastingdienst de nodige informatie verkrijgen van het registratiekantoor voor de berekening en inning van de verkooprechten. De notaris zal een notariĂŤle verkoopakte niet alleen binnen de 15 dagen moeten laten overschrijven op het hypotheekkantoor, maar moet de akte ook voorafgaandelijk (en binnen diezelfde termijn) ter registratie aanbieden. Periodiek zal het registratiekantoor de geregistreerde overdrachten van onroerende goederen meedelen aan de diensten van het kadaster. Dat stelt het kadaster in staat de kadastrale documenten te actualiseren. Indirect wordt ook een fiscaal doel gediend. Immers, door de actualisering van de kadastrale gegevens krijgt de Vlaamse overheid de nodige informatie voor het berekenen en innen van de onroerende voorheffing. Vastgoeddocumentatie Hierboven werd al geduid dat het hypotheekkantoor als een soort burgerlijke stand van het onroerend goed moet beschouwd worden. Dit werd echter ook genuanceerd doordat bepaalde eigendomsoverdrachten inzake onroerend goed niet gekend zijn bij het hypotheekkantoor. Bij het registratiekantoor echter is de volledige keten van eigendomsoverdrachten gekend. De documentatie op basis van de inlichtingen uit geregistreerde akten en de aangiften van nalatenschap is dus zeer volledig (op de eigendomsverwerving door verjaring na). Wel is het zo dat op het registratiekantoor geen volledige eigendomstitels worden overgeschreven. De ontvanger van de registratierechten zal enkel een samenvatting registreren. OPGELET! De volledige eigendomstitel is niet beschikbaar bij het kadaster of registratiekantoor, maar enkel bij het hypotheekkantoor! Het hypotheekkantoor is de enige authentieke bron om een bewijs van eigendom m.b.t. onroerend goed te verkrijgen.
133
Registratieformaliteit De registratieformaliteit gebeurt op één van de volgende drie manieren: ▪ Integrale afschrijving van de akte: dit gebeurt enkel voor de eigenhandige testamenten die niet neergelegd zijn onder de minuten van een Belgische notaris. ▪ Eenvoudige vermelding: van dag tot dag worden bepaalde akten of geschriften ingeschreven op een inventaris. Op het registratiekantoor wordt een kopie of dubbel van het geregistreerde geschrift bewaard. Dat is bijvoorbeeld het geval voor een geregistreerde compromis of een geregistreerd huurcontract. ▪ Door ontleding: bepaalde andere akten of geschriften worden niet integraal bewaard, doch de administratie ontleedt het geschrift en registreert in een register enkel de nuttige inlichtingen voor het bijhouden van de documentatie en voor fiscale doeleinden. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de notariële verkoopakte. Verplicht registreerbare geschriften De verplicht te registreren geschriften worden opgesomd in artikel 19 W.Reg.. Het betreft onder meer: ▪ De akten van Belgische notarissen moeten binnen de 15 dagen na de akte door de notaris worden aangeboden. ▪ De akten van Belgische gerechtsdeurwaarders moeten binnen de 4 dagen na de akte door de notaris worden aangeboden. ▪ De akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen wordt overgedragen of aangewezen moeten door de ondertekenende partijen ter registratie worden aangeboden binnen een termijn van 4 maanden. ▪ De huurcontracten betreffende een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of een persoon moeten door de verhuurder worden aangeboden binnen een termijn van 2 maanden. ▪ Alle andere huurcontracten betreffende een onroerend goed moeten binnen een termijn van vier maanden worden aangeboden door de ondertekende partijen. Toegang tot de geregistreerde informatie Het registratiekantoor mag in principe alleen inlichtingen verstrekken aan de ondertekenaars van een document of hun rechthebbenden. Zij kunnen een kopie krijgen van het huurcontract of uittreksel van nalatenschap. Anderen krijgen alleen een kopie van een document met een bevelschrift van de vrederechter of op vertoon van een volmacht. Zo zal een vastgoedmakelaar aan de hand van een volmacht van de verhuurder of huurder een kopie van een geregistreerd huurcontract kunnen bekomen. Aan de hand van de volmacht van een eigenaar van een onroerend goed, zal de vastgoedmakelaar informatie kunnen opvragen inzake de eigendomshistoriek van het onroerend goed.
134
SYNTHESE: DE AAPD EN DE VERKOOPTRANSACTIE Figuur 1: verwerking patrimoniumdocumentatie
135
Figuur 2: Tijdslijn verkoopovereenkomst
Max. 4 maand(*)
NotariĂŤle verkoopakte (notaris rekent ook de kosten af, inclusief de registratierechten)
Binnen 15 dagen
Registratie op het registratiekantoor
: bijwerke n van
Overschrijving van de akte op hypotheekkantoor (*)
Kadaster : bijwerken van de kadastrale informatie
Compromis = onderhandse verkoopovereenkomst (eventueel via vastgoedmakelaar)
De termijn van 4 maanden heeft enkel een fiscale betekenis! Eigendoms- en risico-overdracht bij compromis, tenzij clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht!
136
de
kadastrale
Figuur 3: opzoekingen patrimoniumdocumentatie (opgelet! Bij de hieronder opgesomde onderzoeksmethodes moet steeds ook rekening gehouden worden met de (soms beperkte) toegangsregels in het licht van de bescherming van de privacy) Invalshoek A Je wil zonder concrete aanknopingspunten een overzicht van de verschillende aanen verkopen van een onroerend goed te weten komen. Invalshoek B Je kent het perceelsnummer van een onroerend goed en wil te weten komen welke verschillende aan- en verkopen zich voordeden en/of wie de verschillende eigenaars waren. Invalshoek C Je kent de huidige eigenaar van een onroerend goed en wil een overzicht van de verschillende aan- en verkopen te weten komen, verricht door deze persoon. Invalshoek D Je weet bij benadering wanneer er een verkoop plaatsvond en je kent de naam van de verkoper en/of verkrijger. Invalshoek E Je kent de naam van de verkoper en/of verkrijger, de locatie van het vastgoed en de registratiedatum van de verkoop, en wil het hoe en het waarom van de transactie te weten komen. Invalshoek F Je kent de locatie van het vastgoed en (bij benadering) de datum van de verkoop, en wil de voledige akte inkijken. Het is tevens raadzaam dat je de naam van de verkoper en/of verkrijger kent. Invalshoek G Je kent minstens de naam van de notaris en de datum van de verkoop, en wil de volledige akte inkijken.
KADASTER
REGISTRATIEKANTOOR
HYPOTHEEKKANTOOR NOTARIS
137
LANDMETERSPLANNEN De vastgoedmakelaar vraagt het best na of er voor het goed ooit een opmetingsplan of afpalingsplan werd opgemaakt. Ook vraagt hij best na hoe het zit met eventuele gemene muren. Deze informatie wordt best opgenomen in het verkoopdossier. 5.6.1 PV VAN AFPALING, SPLITSING EN OPMETING
Deze processen-verbaal leggen de bestaande of nieuwe perceelsgrenzen vast. Bij afpaling gaat het om percelen waarvoor in principe nog nooit een nauwkeurige grensbepaling werd uitgevoerd. Bij een proces-verbaal van splitsing en/of opmeting worden de bestaande grenslijnen respectievelijk hertekend of herbevestigd. Deze plannen zijn onontbeerlijk om de juiste ligging van de perceelgrens te bepalen. Wel moet rekening gehouden worden met de (soms relatieve) bewijskracht van de documenten: ▪ Zijn de PV's ondertekend voor akkoord door alle betrokken partijen? ▪ Zijn de PV's aan een authentieke akte gehecht of zijn ze door de registratie enkel voorzien van een dagtekening? ▪ Is het proces-verbaal opgesteld door een landmeter-expert? Op processen-verbaal uit het verleden wordt dikwijls enkel een oppervlaktemaat vermeld. Afmetingen van de grenslijnen, afstanden ten opzichte van vaste constructies, de as van de wegenis of de coördinatenlijst ontbreken jammer genoeg al te vaak. Ook de handtekeningen van de betrokken partijen worden meer niet dan wel genoteerd op het plan. Maar de grensbepaling is geen eenzijdige rechtshandeling. Een grens behoort namelijk minstens aan twee percelen toe. Als deze percelen een verschillende eigenaar hebben, dient men steeds de goedkeuring te verkrijgen van de naburen voor het bekrachtigen van de ligging van de gemeenschappelijke grens. Enkel de landmeter-expert mag als deskundige optreden bij de herbevestiging of wijziging van een eigendomsgrens. Indien één of meerdere van dergelijke elementaire zaken ontbreken, heeft dit een weerslag op de bewijskracht van deze documenten.
138
Indien in het verleden een plan met vastlegging van de perceelsgrenzen aan een authentieke akte gehecht werd, geniet dit plan de voorkeur. Door overschrijving van de integrale inhoud van de notariĂŤle akte zijn de opgenomen gegevens tegenstelbaar aan derde. Er wordt de nodige publiciteit gegeven aan de documenten waardoor eenieder geacht wordt kennis te kunnen nemen van de inhoud. Tevens bestaat de mogelijkheid om deze PV's op te zoeken in de registers van het registratiekantoor, bij de instrumenterende notaris en in de databank landmetersplannen van de AAPD (meer bepaald bij de kadastrale diensten). Indien deze documenten niet terug te vinden zijn in de registers van het hypotheekkantoor, is de inhoud echter niet tegenstelbaar aan derden maar wel ten opzichte van de ondertekenende partijen alsook hun rechtsopvolgers. De tegenstelbaarheid ten opzichte van derden is echter wel altijd van toepassing voor een PV van afpaling. Naast de officiĂŤle kanalen kan de informatie eventueel ook door de aangelande partijen of optredende landmeter verstrekt worden. 5.6.2 PV VAN MUUROVERNAME Het proces-verbaal van muurovername of muurgemeenheid is een onderhandse overeenkomst tussen de overnemer en de overlater die opgesteld wordt door een beĂŤdigd landmeter-expert. Het document bevat een grafisch plan met de ligging van de eigendomsgrens en de over te nemen muurdelen enerzijds en anderzijds een uitgeschreven overeenkomst met vermelding van de partijen, de ligging van de muur, de overgenomen dikte en het overnamebedrag. Indien het PV van muurovername niet aan een authentieke akte gehecht wordt of wordt omgezet in een authentieke akte door een notaris, dient de landmeter-expert het PV ter registratie aan te bieden. Wanneer het echter een eigendomsoverdracht van een strook grond of een aandeel in de muur betreft, dient men normaal het PV te laten vastleggen door middel van een notaris. Deze notaris zorgt dan voor de verdere formaliteiten zoals registratie of overschrijving op het hypotheekkantoor. Door de verschillende mogelijkheden om het document te laten akteren door de administratie, registratiekantoor of hypotheekkantoor, kunnen documenten van hetzelfde type, een PV van muurovername in dit geval, een verschillende bewijskracht krijgen. Bij overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor is het document tegenstelbaar aan derden en draagt het de grootste bewijskracht mee. Het toekennen van een vaste datum door registratie houdt in dat het document een onderhandse overeenkomst blijft, waarbij de inhoud ervan enkel tegenstelbaar is aan de betrokken partijen. De tegenstelbaarheid aan derden is door registratie dus niet verzekerd. Indien het PV omgezet wordt in of gehecht wordt aan een authentieke akte, kan men deze steeds raadplegen door zich te informeren bij het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Wanneer het PV van muurovername enkel geregistreerd is, kunnen de betrokken partijen of hun gevolmachtigden het PV raadplegen op het registratiekantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Derde partijen hebben geen onmiddellijke toegang tot de documenten op het registratiekantoor. De aangelande partijen bezitten meestal ook een origineel exemplaar van het destijds opgestelde PV van muurovername.
139
De vastgoedmakelaar vraagt best na of er een PV van muurovername bestaat. Bij een gerechtelijke gemeenmaking van een muur zal er een vonnis terug te zijn op het hypotheekkantoor. Indien er een verkoopakte werd opgemaakt met het oog op de gemeenmaking, dan zal deze notariële akte tevens overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor. Werd er echter enkel een onderhandse overeenkomst van gemeenmaking opgemaakt, dan zal deze in principe niet tegenstelbaar zijn aan de koper van het onroerend goed. Daarom moet dit onderhands akkoord aan het compromis worden gehecht om integraal onderdeel uit te maken van de verkoopovereenkomst. Onder bijlage 10A is een proces-verbaal van opmeting en afpaling opgenomen, onder bijlage 10B een typecontract Livios gemene muur, onder bijlage 10C een proces-verbaal van muurovername. Besluit hoofdstuk 5 Patrimoniumdocumentatie ▪ Organisatiestructuur FOD Financiën - Coperfin hervorming - AAPD ▪ Administratie Opmetingen en Waarderingen (kadastrale diensten) ▪ Administratie Rechtszekerheid (hypotheek- en registratiekantoren) ▪ Kadaster - kadastraal uittreksel: ▪ uittreksel uit de kadastrale legger ▪ uittreksel uit het kadastraal percelenplan - toegang tot kadastrale informatie ▪ gewestelijke en lokale kantoren ▪ toegangsrechten en privacy ▪ aanvraagformulier kadastrale informatie ▪ Public viewer CADGIS ▪ Kadasterfinder: enkel voor vastgoedmakelaars - kadastraal inkomen als maatstaf voor vastgoedfiscaliteit ▪ onroerende voorheffing ▪ inkomstenbelasting ▪ vermindering tarief verkooprechten - belang van kadastrale informatie voor het verkoopdossier: ▪ kadastrale omschrijving van het te verkopen goed ▪ info vastgoedfiscaliteit - belang van kadastrale informatie voor het verhuurdossier: ▪ tenlastelegging van de onroerende voorheffing bij de huurder (verboden bij Woninghuur en Pacht) ▪ vermindering onroerende voorheffing wegens gezinssituatie huurder (de vermindering komt de huurder ten goede via een verlaging van de huurprijs) - bijwerking kadaster ▪ postkadastratie ▪ prekadastratie ▪ Hypotheekkantoor - hypothecaire publiciteit ▪ drie hypothecaire formaliteiten: • overschrijving
140
▪
▪
▪
• inschrijving • kantmelding - toegangsrechten tot het hypotheekkantoor - aanvraagformulier hypothecaire informatie: ▪ hypothecair getuigschrift ▪ kopie van de eigendomstitel - hypotheekkantoor = burgerlijke stand onroerend goed, maar 2 hiaten: ▪ eigendomsovergang bij overlijden (registratiekantoor) ▪ verkrijgende verjaring (niet bekend bij AAPD, tenzij vonnis) - eigendomstitel moet altijd worden opgevraagd door de vastgoedmakelaar ▪ relevante informatie in de eigendomstitel ▪ stappenplan bij het opvragen van de eigendomstitel - hypothecair getuigschrift ▪ hypotheek ▪ fiscale en sociale notificaties door de notaris ▪ bewarend en uitvoerend beslag - taakverdeling tussen de notaris en de vastgoedmakelaar ▪ begrip zuivere verkoop ▪ “vrij en onbelast”: opgelet met stijlclausules Registratiekantoor - nut van registratie ▪ burgerrechtelijk: vaste datum verlenen ▪ voornamelijk fiscaal ▪ vastgoeddocumentatie (volledige eigendomsketen onroerend goed) - registratieformaliteit ▪ afschrijving ▪ vermelding in register + bewaren dubbel (vb. huurcontracten, compromis) ▪ ontleding en optekenen samenvatting (vb. authentieke (verkoop)akte) - verplicht te registreren geschriften (o.a. huurcontracten!) - toegangsrechten: ▪ partijen die zijn betrokken bij een geregistreerd geschrift ▪ derden moeten een volmacht van een betrokken partij kunnen voorleggen of een bevelschrift van de rechter De AAPD en de verkooptransactie ▪ verwerking info verkooptransactie door de diensten van de AAPD ▪ tijdslijn verkoopovereenkomst ▪ opzoeken van patrimoniumdocumentatie Landmetersplannen ▪ PV van afpaling, splitsing en opmeting ▪ PV van muurovername ▪ databank landmetersplannen bij het kadaster ▪ bewijskracht van de PV’s hangt af van diverse factoren
141