HOGENT - Vastgoed - Projectadministratie & werfopvolging

INHOUDSTAFEL Hoofdstuk 1: Algemene principes 1. Het begrip “aanneming” 2. De bouwpartners en hun onderlinge relatie a. samenstelling van het bouwteam b. juridisch kader van een bouwproject c. contractuele aansprakelijkheid d. aansprakelijkheid tegenover derden e. aansprakelijkheid ‘in solidum’ f. burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid 3. Het verloop van een bouwproject 4. De bouwheer a. de taak van de bouwheer b. de verantwoordelijkheden van de bouwheer c. de vereniging van mede-eigenaars als bouwheer d. de bouwheer bij projectontwikkeling e. werken in opdracht van de overheid

10 11 11 12 13 15 15 16 17 19 19 19 20 21 22

Hoofdstuk 2: De architect 1. De architect a. vestigingsvoorwaarden b. werken waarvoor de medewerking van een architect verplicht is c. de opdracht van de architect d. het juridisch statuut en de contractuele aansprakelijkheid e. de hoofdelijke aansprakelijkheid van de architect g. het architectencontract h. de architect en de bouwpromotor – aannemer 2. Studiebureaus speciale technieken 3. De bodemsaneringsdeskundige 4. Documenten bij de contractvorming a. de kostenraming b. het schetsontwerp en het voorontwerp 5. Aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning 6. Het aanbestedingsdossier a. het bestek b. de meetstaat c. normalisatie

25 25 25 26 27 30 30 31 33 35 36 36 36 38 40 40 42 43

Hoofdstuk 3: Veiligheid 1. De veiligheidscoördinator 46 a. werken waarvoor de aanstelling van een veiligheidscoördinator verplicht is 46 b. minimale kwalificaties van de veiligheidscoördinator 47 c. taken van de veiligheidscoördinator 48 d. de overeenkomst met de veiligheidscoördinator 48 e. het postinterventie dossier van een gebouw in mede-eigendom 49 f. het postinterventie dossier bij verkoop op plan 49 2.Verantwoordelijkheden van de bouwpartners Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED

50 Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK

a. verplichtingen van de medecontractanten en de opdrachtgever b. specifieke verplichtingen van de aannemer(s) c. contractuele aansprakelijkheid van de coördinator 3. Het veiligheidsdossier a. de risicoanalyse b. het veiligheids- en gezondheidsplan c. het bouwplaatsreglement d. het coördinatiedagboek e. het postinterventiedossier

50 51 51 52 52 52 54 54 55

Hoofdstuk 4: Energieprestatieregelgeving 1. De energieauditeur of EPB-verslaggever a. minimale kwalificaties van de EPB-verslaggever b. taken van de EPB-verslaggever c. de overeenkomst met de verslaggever e. de verantwoordelijkheden van de verslaggever f. de aangifteplichtige bij verkoop op plan 2. Het EPB-dossier a. de EPB-verklaring a. de startverklaring b. de EPB-aangifte

58 58 58 58 59 60 61 61 61 62

Hoofdstuk 5: De aannemer 1. De aannemer 64 a. het juridisch statuut van de aannemer 64 b. de aannemer en de vestigingswet 65 c. contractuele verplichtingen van de aannemer 65 2. Administratieve verplichtingen 67 a. inhoudingsplicht en hoofdelijke aansprakelijkheid voor aannemersschulden 67 b. geregistreerde aannemer 68 c erkend aannemer 69 d. Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf 70 3. Onderaanneming 71 a. principe 71 b. inwerking van de hoofdaanneming op de onderaanneming 72 c. verhouding hoofdopdrachtgever – onderaannemer 72

Hoofdstuk 6: Aanbesteding van werken 1. Vormen van aanbesteding a. terminologie b. globale en gesplitste aanbesteding c. prijsbepaling 2. Gunningswijzen bij overheidsopdrachten a. openbare aanbesteding b. algemene offertevraag c. onderhandelingsprocedure d. concurrerende dialoog e. procedure van openbare aanbesteding 3. Nazicht van de inschrijvingen

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED

75 75 76 77 79 79 80 80 80 81 83

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK

a. administratief nazicht en kwalitatieve selectie b. rekenkundig nazicht c. nazichtsverslag en voorstel tot gunning 4. Publiek-private samenwerking a. het principe b. definities c. juridisch kader d. PPS als alternatieve financiering e. het PPS-proces

83 84 87 88 88 88 90 91 91

Hoofdstuk 7: De aannemingsovereenkomst 1. Algemeen a. juridisch statuut van de aannemingsovereenkomst b. inhoud van de aannemingsovereenkomst 2. Omschrijving van de werken 3. Kostprijs van de werken en prijsherziening a. de “vaste” prijs b. prijsherziening 4. Uitvoering binnen de voorziene tijd a. vastleggen van de bouwtijd b. overschrijden van de bouwtijd c. weerverlet d. vertragingsboete 5. Borgstelling a. bedrag van de borgtocht b. vormen van borgstelling c. tijdstip van de borgstelling d. inhouding van de borgtocht e. vrijgave van de borgtocht 6. Middelen van optreden door de opdrachtgever a. proces-verbaal van ingebrekestelling b. contractuele sancties c. maatregelen van de opdrachtgever d. korting wegens minderwaarde e. middelen van optreden door de aannemer

94 94 94 95 97 97 99 101 101 101 102 103 106 106 106 107 107 107 108 108 109 109 111 111

Hoofdstuk 8: De wet Breyne 1. Algemeen a. situering van de wet Breyne b. toepassingsgebied c. het dwingende karakter van de wet en de nietigheidsregeling 2. Verplichtingen a. art. 7: verplichte vermeldingen in de verkoopovereenkomst b. art. 12: verplichte zekerheidsstelling door de verkoper-promotor c. betalingsmodaliteiten d. overige bepalingen m.b.t. het gemeen aannemingsrecht e. gevolgen van de wet Breyne m.b.t. de aansprakelijkheden van de bouwpromotor

114 114 114 116 117 117 117 118 119 119

Hoofdstuk 9: Werfopvolging Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK

1. Aanvang van de werken 2. Opvolging van de werken a. dagboek der werken b. werfvergaderingen en werfcontroles c. bouwplaatsverslag 3. Nazicht van de vorderingstaat

122 123 123 124 124 126

Hoofdstuk 10: Oplevering 1. De verplichting tot ‘opleveren’ en ‘opneming’ van het werk 2. De voorlopige oplevering a. de opleveringscontrole of de technische oplevering b. de opleveringsovereenkomst c. gevolgen van de voorlopige oplevering d. weigering van de voorlopige oplevering 3. De definitieve oplevering (eindoplevering) a. de opleveringscontrole b. proces-verbaal van definitieve oplevering c. gevolgen van de definitieve oplevering d. weigering van de eindoplevering 4. Stilzwijgende aanvaarding a. mogelijkheid tot stilzwijgende aanvaarding b. feitelijke vermoedens tot stilzwijgende aanvaarding c. gedwongen opneming

128 130 130 131 131 133 133 133 133 134 134 135 135 135 135

Hoofdstuk 11: Verzekeringen 1. Polis Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) 2. De tienjarige verzekering van de aannemer 3. De beroepsaansprakelijkheid van de architect

137 139 140

Hoofdstuk 12: Financiële tegemoetkomingen 1. Werken aan een beschermd monument a. onderhoudspremie b. restauratiepremie c. subsidie voor werken aan een merkwaardig niet-beschermd gebouw 2. Premies en fiscale voordelen a. premies ‘rationeel energieverbruik’ b. verzekering gewaarborgd wonen c. verbeteringspremies en de Vlaamse renovatiepremie 3. BTW tarieven in de bouw a. het verlaagde BTW tarief van 6% b. bespreking van de voorwaarden c. afbraak en heropbouw van bepaalde gebouwen

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED

143 143 143 143 144 144 144 144 146 146 146 147

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK

FIGUREN Figuur 1 Figuur 2 Figuur 3 Figuur 4 Figuur 5 Figuur 6 Figuur 7 Figuur 8 Figuur 9 Figuur 10 Figuur 11 Figuur 12

De samenstelling van het bouwteam Onderlinge relatie tussen de bouwpartners Contractuele verplichtingen Flow-chart van een bouwproject Verhouding architect – eindgebruiker bij bouwpromotie De aanstelling van studiebureaus speciale technieken Cartoon Maaik Cartoon Maaik Verhouding onderaannemer / nevenaannemer Financiering van PPS projecten Structuur van PPS projecten Cartoon Maaik

11 12 14 18 31 33 41 55 71 91 92 128

BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16

model architectenovereenkomst bouwaangifte formulier 106/3 flow-chart veiligheidscoördinatie model overeenkomst veiligheidscoördinator model overeenkomst EPB verslaggever EPB startverklaring EPB aangifte EPB certificaat model annemingsovereenkomst waarden S en I tabel weerverletdagen bevel tot aanvang der werken dagboek der werken bouwplaatsverslag proces-verbaal van voorlopige oplevering proces-verbaal van definitieve oplevering

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK

VOORWOORD

DEZE CURSUS IS STERK ONDERHEVIG AAN WIJZIGINGEN IN BELEID EN WETGEVING. DE SYLLABUS ZELF IS BIJGEVOLG REEDS GEDATEERD. AANWEZIGHEID IN DE LESSEN IS DAN OOK ONONTBEERLIJK OM OP DE HOOGTE TE BLIJVEN VAN DE LAATSTE STAND VAN ZAKEN. ER ZULLEN OOK MEERDERE UPDATES OP CHAMILO OPGELADEN WORDEN.

De bouwsector en de vastgoedsector sluiten nauw bij elkaar aan door hun gemeenschappelijke voorwerp, nl. gebouwen.

Het is dan ook van belang dat een makelaar bemiddelaar op de hoogte is van de complexiteit en de procedures die bij bouw- en verbouwingswerken doorlopen dienen te worden. Dit belang wordt ook door het BIV erkend: Onder meer de rechten en plichten van de verschillende bouwpartners en de opbouw van de verschillende bouwdossiers worden in de bijlage bij het stagereglement vermeld als te kennen materie voor het succesvol afleggen van de bekwaamheidsproef.

Van de vastgoedmakelaar syndicus zal daarenboven verwacht worden dat hij onderhouds- en verbouwingswerken aan de gebouwen in zijn beheer van nabij zal opvolgen, zodat hij de rechten van de mede-eigenaars kan vrijwaren en hun plichten naar behoren kan vervullen.

De professionele bachelor vastgoed die opteert voor het deelberoep bouwpromotor zal vanzelfsprekend volledig op de hoogte moeten zijn van de administratieve aspecten en de opvolging van bouwprojecten.

De doelstelling van het opleidingsonderdeel Projectadministratie & Werfopvolging is om inzicht te verwerven in de procedures van reglementering in de bouw, de specifieke projectadministratie en de wijzen van werfopvolging en –coördinatie.

Alle aspecten van het plannen, coördineren en opvolgen van bouwprojecten worden behandeld vanuit het oogpunt van de opdrachtgever (bouwpromotor, makelaar bemiddelaar, makelaar beheerder).

Voor de competenties en puntenverdeling wordt verwezen naar de ECTS-fiche.

De inhoud van deze syllabus werd samengesteld en uitgeschreven door Sam Stilten.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Voorwoord

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. 0 -6

In dit eerste hoofdstuk worden enkele algemene rechtsprincipes, procedures en formaliteiten voorgesteld die samen de algemene basis vormen van bouwadministratie. Verder worden de verschillende bouwpartners en het tijdsverloop van een bouwproject kort voorgesteld: Wie is bij een bouwproject betrokken en welke taken voeren deze bouwpartners uit?

Dit eerste hoofdstuk vormt niet alleen een inleiding op het vervolg van de syllabus. Het schetst ook een algemeen overzicht van de volgorde en samenhang tussen de verschillende procedures die verder in de syllabus in detail behandeld zullen worden. Een goed begrip van de hoofdlijnen van bouwrecht, c.q. kennis van de inhoud van dit hoofdstuk, is noodzakelijk om de volgende hoofdstukken correct te kunnen situeren binnen de context van het verwezenlijken van een bouwproject.

Hoofdstuk 1: ALGEMENE PRINCIPES

Ieder bouwproject heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg van de specifieke omstandigheden van de bouwplaats, de verschillende mogelijke bestemmingen en gebruik van het op te richten gebouw en de steeds wisselende samenstelling van het bouwteam. De rechtsregels en administratieve formaliteiten die bij een bouwproject gevolgd moeten worden verschillen dan ook van project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat moeten worden of het project al dan niet binnen het toepassingsgebied van de ene of de andere rechtsregel valt.

1.

Het begrip “aanneming”

Op bouwovereenkomsten zijn de rechtsvoorschriften van aanneming van toepassing.

Aanneming is een overeenkomst waarbij de ene partij (de aannemer) zich jegens de andere partij (de opdrachtgever) verbindt om tegen een bedongen prijs en in volle onafhankelijkheid een werk uit te voeren of een dienst te presteren1.

Aanneming is huur van werken, dit is in essentie een overeenkomst om iets te doen: De uitvoering van een bepaald werk of prestatie, al dan niet materieel of intellectueel van aard, al dan niet uitgebreid met de levering van goederen.

Het Burgerlijk Wetboek vermeldt drie soorten van aanneming, nl. de huur van werklieden, de huur van vervoerders en de huur van aannemers van werken die handelen ingevolge bestekken of aannemingen2. Enkel de derde categorie, de aanneming op bestek, omvat de bouwovereenkomsten en komt in deze syllabus verder aan bod.

Binnen de aanneming op bestek onderscheidt men op zijn beurt aanneming van werken, aanneming van leveringen en aanneming van diensten3.

De uitvoering van een studieopdracht door de architect wordt derhalve ook beschouwd als aanneming en dezelfde rechtsregels zijn hierop van toepassing4.

Aanneming verschilt van een arbeidsovereenkomst doordat de aannemer bij de uitvoering van het werk niet onder het gezag van de bouwheer staat.

De aannemer is niet de ondergeschikte van de bouwheer. Hij kiest onafhankelijk de uitvoeringswijze en voert het werk uit naar eigen inzicht. Hij blijft vrij in de keuze van de aan te wenden middelen. Hij blijft ook verantwoordelijk voor zijn acties en de organisatie van de uitvoering. Het voorwerp van de aanneming is niet de arbeid op zich, maar het tot stand brengen van het werk tegen de overeengekomen prijs. Dit houdt in vele gevallen een resultaatsverbintenis in.

De aannemer is evenmin lasthebber van de opdrachtgever. Hij heeft geen vertegenwoordigingsbevoegdheid. Zijn opdracht blijft beperkt tot het stellen van materiële handelingen waar een lasthebber belast wordt met het stellen van rechtshandelingen voor en in naam van de lastgever.

1

Gebaseerd op DAMBRÉ, M., syllabus postacademische opleiding Gerechtelijk Expert, optievak Aanneming, Universiteit Gent, ed. 2009, p. 4.

2 Art. 1779 BW. 3 Onderscheid gebaseerd op het toepassingsgebied van de wet van 23/12/1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten.

4 Ook de bemiddelingsovereenkomst van de vastgoedmakelaar wordt in de rechtsleer gekwalificeerd als aannemingsovereenkomst (“aanneming van diensten”).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -10

Aanneming verschilt ook van levering van goederen en koop doordat de te leveren zaak (i.c. bouwmaterialen) ondergeschikt is aan het werk en doordat de aansprakelijkheid van de aannemer niet stopt bij de levering van de zaak.

Het onderscheid tussen deze verschillende rechtsfiguren is in de praktijk niet altijd even duidelijk. Nochtans is het onderscheid tussen bv. koop en aanneming belangrijk m.b.t. prijsbepaling, eigendom- en risico-overdracht, vrijwaring van verborgen gebreken, verbreking, …

Bij conflicten zal de rechter soeverein oordelen over de kwalificatie van de overeenkomst, rekening houdend met de wil der partijen. In beginsel zal de rechter niet herkwalificeren indien partijen zelf de juridische aard van hun conflict bepaald hebben5.

2.

De bouwpartners en hun onderlinge relaties a.

Samenstelling van het bouwteam:

Bij ieder project zijn minstens twee partijen betrokken: de bouwheer (opdrachtgever, aanbesteder) en de aannemer (uitvoerder).

Bij de meeste projecten is ook de medewerking van een architect (ontwerper) verplicht en wordt de aanstelling van een veiligheidscoördinator en een energieauditeur opgelegd.

Bij meer complexe projecten zal het aantal betrokken partijen snel oplopen (figuur 1).

figuur 16: de samenstelling van het bouwteam 5

DAMBRÉ, M., syllabus postacademische opleiding Gerechtelijk Expert, optievak Aanneming, Universiteit Gent, ed. 2009, p. 7.

6 Gebaseerd op HAEGENS, W., et al., Vastgoedpromotie van A tot Z, Vivo vzw, Gent, ed. 2007.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -11

b.

Juridisch kader van een bouwproject:

De relaties tussen de verschillende bouwpartners worden in hoofdzaak vastgelegd in contracten. De contractanten leggen in onderling overleg de inhoud van de contractuele bepalingen vast, voor zover deze niet strijdig zijn met imperatieve wettelijke bepalingen. Naast de strafrechtelijke aansprakelijkheid en de (buitencontractuele) burgerlijke aansprakelijkheid ontstaat zo een contractuele aansprakelijkheid tussen de bouwpartners.

Op bouwcontracten zijn de voorschriften van het burgerlijk wetboek betreffende aannemingen op bestek of bij akkoord (art. 1779 BW + art. 1787-1799 BW) van toepassing, alsook de bepalingen van het verbintenissen- en het contractenrecht (art. 1107 en 1135 BW), de gewoonten van het bouwbedrijf en de regels van goed vakmanschap.

Deze bepalingen zijn supletief: In de gevallen dat de overeenkomst tussen partijen ontoereikend zou blijken worden de regels van het gemeen aannemingsrecht van toepassing over die punten waarover de overeenkomst geen informatie bevat. Partijen mogen in hun onderlinge overeenkomsten wel afwijken van deze rechtsregels, die niet-dwingend van aard zijn.

Bepaalde bouwcontracten worden door de wetgever wel zeer nauwkeurig geregeld door rechtsregels van dwingende van aard7, bv.: - oprichting van woningen bestemd voor verkoop-op-plan door de wet Breyne8; - openbare werken door de wet op de overheidsopdrachten; - de 10-jarige aansprakelijkheid van ontwerpers en uitvoerders voor ernstige gebreken9; -…

Partijen mogen onder geen beding afwijken van deze dwingende rechtsregels, zelfs niet wanneer ze onderling anders zouden willen overeenkomen.

Contractuele bedingen die strijdig zijn met deze dwingende bepalingen kunnen –naargelang hun aard- als volstrekt nietig of als relatief nietig beschouwd worden.

De onderlinge relaties tussen bouwheer, ontwerpers en uitvoerders worden gestuurd door twee belangrijke principes die tot doel hebben de bouwheer als consument te beschermen: 1.

De bouwheer wordt door de wetgever beschouwd als leek in technische materie. Dit principe verzwaart te contractuele aansprakelijkheid van ontwerpers en uitvoerders. Zelfs indien de bouwheer akkoord zou gaan met een gebrekkig uitvoeringsdetail veronderstelt de wetgever dat de

7

Binnen het privaatrecht zijn rechtsregels dwingend wanneer zij van openbare orde zijn en de inrichting van de Staat, de goede zeden of de essentiële grondslagen van de morele of economische orde van de maatschappij raken (BAERT, G., Privaatrechtelijk bouwrecht , Kluwer, Deurne, ed. 1994, p.21).

8 Woningbouwwet, wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (BS 11/09/’71).

9 Art. 1792 BW m.b.t. de tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer is dwingend van aard en dient -volgens een meerderheidsopvatting binnen de doctrine- niet-restrictief toegepast te worden (DAMBRÉ, M., o.c., p. 34).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -12

bouwheer niet op de hoogte kon zijn van het gebrek en zijn akkoord ter goeder trouw gegeven heeft. De aannemer en/of architect blijven in dit geval contractueel aansprakelijk voor eventuele schade.

2.

Onverenigbaarheid tussen het beroep van architect en het beroep van aannemer10: De Architectenwet omvat expliciet het principe dat het beroep van architect onverenigbaar is met het beroep van aannemer. Dit principe scheidt het opmaken van de plannen en de controle over de werken van de uitvoering van de werken en moet de onafhankelijkheid van de architect t.o.v. de aannemer garanderen.

De architect en de aannemers gaan geen enkele verbintenis of contractuele relatie met elkaar aan (figuur 2).

figuur 2: onderlinge relatie tussen de bouwpartners

De bouwheer sluit een afzonderlijke overeenkomst af met de architect (architectenovereenkomst) aan de ene kant en met de aannemer (aannemingsovereenkomst) aan de andere kant.

De architect kan ten opzichte van de aannemer enkel als derde optreden.

Schending van dit artikel heeft de absolute nietigheid van de architectenovereenkomst tot gevolg11.

c.

Contractuele aansprakelijkheid:

Een bouwovereenkomst is een wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel. De contractuele aansprakelijkheid die door dergelijke overeenkomst ontstaat wordt geregeld door de regels van het Burgerlijk Wetboek omtrent de wederkerige contracten (art. 1134 e.v. BW).

10

Art. 6 van de Architectenwet, wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect.

11 BURSSENS, F., Aannemingsrecht, Maklu, Antwerpen-Apeldoorn, ed. 2001, p. 45.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -13

Elke contractant is ten opzichte van zijn medecontractanten gehouden aan hetgeen uitdrukkelijk in het contract is vermeld, en ook aan alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of door de wet aan deze verbintenis worden toegekend.

Volgens dit principe wordt van de bouwpartners verwacht dat zij hun contractuele verplichtingen nakomen volgens de regels van goed vakmanschap (figuur 3).

figuur 312: contractuele verplichtingen, toegepast op de aannemingsovereenkomst

Zodra één van de contractanten nalaat om aan zijn verplichtingen te voldoen heeft de medecontractant het recht om de uitvoering van het contract af te dwingen of schadevergoeding te eisen volgens de gemeenrechtelijke regels van wederzijdse overeenkomsten. De mogelijke sancties voor contractuele wanprestaties zijn: 1.

2.

3.

4.

gedwongen uitvoering in natura; gedwongen uitvoering bij equivalent (schadevergoeding); toepassing van een contractueel schadebeding; gerechtelijke ontbinding ten laste van de in gebreke gebleven medecontractant.

De manieren waarop deze sancties in het kader van aanneming van werken toegepast worden, wordt verder in deze syllabus behandeld.

De bewijslast van de wanprestatie zal verschillen naargelang de overeenkomst als resultaatsverbintenis dan wel als middelenverbintenis gekwalificeerd wordt13.

12

Gebaseerd op BAERT, G., Privaatrechtelijk bouwrecht , Kluwer, Deurne, ed. 1994, p.319.

Aannemingsovereenkomsten zijn doorgaans resultaatsverbintenissen. Architectenovereenkomsten worden veelal beschouwd als middelenverbintenissen.

13

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -14

d.

Aansprakelijkheid tegenover derden:

Het is niet ondenkbaar dat de werfactiviteiten schade berokkenen aan derden.

Door het ontbreken van enige contractuele band tussen aannemer en schadelijder kan deze laatste zich niet beroepen op een contractuele aansprakelijkheid. Een vordering tot schadevergoeding kan in deze gevallen enkel op grond van de buitencontractuele aansprakelijkheid.

De grondslag van de buitencontractuele aansprakelijkheid ligt in BW art.

1382 e.v.

Art. 1382 B.W.: “Elke daad van de mens, waardoor schade aan een ander wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden”.

Art. 1383 B.W.: “Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt”.

De toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid gebeurt volgens het principe van schade door bewezen fout. De aansprakelijkheid vereist de drie constituenten fout, schade en causaal verband.

Onder fout wordt begrepen een onrechtmatige gedraging die aan de dader toerekenbaar is, zowel overtreding van een rechtsnorm als schending van de zorgvuldigheidsnorm (“verzuim”).

Indien zowel de opdrachtgever als een derde tegelijk schade ondervinden door een contractuele wanprestatie van de aannemer, sluit de contractuele vordering van de opdrachtgever de buitencontractuele vordering van de derde schadelijder niet uit. Deze co-existentie vereist wel dat de contractuele fout van de aannemer tegelijk beschouwd kan worden als een buitencontractuele fout14.

Met betrekking tot de buitencontractuele verantwoordelijkheden van de bouwheer dient ook gewezen te worden op de schade zonder fout op grond van art. 1386 BW en op het principe van foutloze burenhinder, dat voortvloeit uit het eigendomsrecht (art. 544 BW). Beide principes worden verder in dit hoofdstuk behandeld.

e.

Aansprakelijkheid ‘in solidum’:

De architect en aannemer kunnen ook in solidum verantwoordelijk gesteld worden voor fouten in de uitvoering, begaan door de aannemer, maar die mede te wijten zijn aan een gebrek aan toezicht op de uitvoering van de werken.

Controle op de uitvoering is immers een onderdeel van de verplichte minimale opdracht van de architect.

14

In het kader van aannemersaansprakelijkheid aanvaardt de rechtsleer vrij gemakkelijk dat een contractuele wanprestatie ipso facto een onrechtmatige daad in de zin van art. 1382 BW inhoudt (BOCKEN, H., syllabus postacademische opleiding Gerechtelijk Expert, deel Verbintenissenrecht, Universiteit Gent, ed. 2009, p. 21).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -15

Bij de interpretatie van de aansprakelijkheid in solidum zal de rechter nagaan of de eisende partij het nadeel ook geleden zou hebben indien één van de in zake geroepen partijen geen fout gemaakt zou hebben. Vaak wordt geoordeeld dat een uitvoeringsfout van de aannemer vermeden had kunnen worden, of zonder gevolg zou gebleven zijn, indien de architect deze fout tijdig opgemerkt had en geen fout had begaan in zijn controleverplichting. In deze gevallen worden verschillende partijen aansprakelijk gesteld voor éénzelfde schadegeval.

De rechter zal in zijn vonnis aangeven in welke mate ieder van de veroordeelde partijen bijgedragen heeft tot het veroorzaken van de schade, maar de schadevergoeding kan in zijn geheel van iedere dader afzonderlijk gevorderd worden. De dader die de schadevergoeding volledig betaald heeft aan de gedupeerde is nadien gerechtigd om schadeloosstelling te vorderen van de andere mededaders, elk naar hun aandeel in de schuld (regresvordering).

De veroordeling in solidum van de architect met de aannemers komt vaak voor, ook omwille van de vermeende solvabiliteit van de architect (die hoofdelijk aansprakelijk is en bovendien verplicht gedekt is door een verzekering).

Contractueel kan wel bedongen worden dat de bouwheer zal verzaken aan het voordeel van een veroordeling in solidum in hoofde van de architect.

f.

Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid:

Strafrechtelijke aansprakelijkheid ontstaat wanneer iemand een overtreding begaat tegen een strafrechtelijke bepaling uit de wet. Zodra de inbreuk vastgesteld wordt, kan ze in het belang van de samenleving aanleiding geven tot het opleggen van een straf door de rechtbank. De meest voorkomende straffen zijn boetes en gevangenisstraffen15.

Burgerlijke aansprakelijkheid betreft een overtreding van een regel van het privaatrecht. Dit kan een wetsbepaling of een contractuele bepaling zijn. De overtreding benadeelt een partij en geeft aanleiding tot een herstelverplichting in hoofde van de overtredende partij, ten voordele van de benadeelde partij16.

Aanneming behoort in hoofdzaak tot het privaatrecht.

Nochtans kan de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de bouwpartners wel in het gedrang komen, o.m.: -

-

15 16

De wet Stedenbouw voorziet dat eenieder die vergunningsplichtige werken laat uitvoeren kan worden bestraft indien voor deze werken geen geldige vergunning werd afgeleverd. De opdrachtgever is verantwoordelijk om de vergunningen te bekomen. De mogelijke straffen zijn boetes, gevangenisstraf en/of opgelegde herstelmaatregelen.

De Welzijnswet verplicht de naleving van de algemene preventiemaatregelen op tijdelijke en mobiele bouwplaatsen en legt de aanstelling van een veiligheidscoördinator op. De mogelijke straffen zijn boetes en/of gevangenisstraf.

VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V., Brussel, ed. 2009, p. 53.

Ibid

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -16

-

-

-

De EPB-decreet legt boetes op voor de aangifteplichtige indien de EPBaangifte ontbreekt en indien de uitgevoerde werken niet overeenstemmen met de opgelegde voorschriften.

Eenieder die werkt met een aannemer die fiscale en/of sociale schulden heeft, is hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van een deel van de schulden van de medecontractant.

Eenieder die door gebrek aan voorzichtigheid of voorzorg onopzettelijk lichamelijk schade (letsel of overlijden) veroorzaakt, is overeenkomstig art.

418 Sw schuldig aan het strafmisdrijf onopzettelijke doding en verwoningen. Het foutcriterium wordt in deze context beoordeeld volgens dezelfde maatstaven als bij aansprakelijkheid op grond van de artikelen 1382-1383 BW17.

3.

Het verloop van een bouwproject

Figuur 4 op de volgende bladzijde geeft een schematische weergave (flowchart) van de verschillende stappen en procedures die bij de realisatie van een bouwproject doorlopen moeten worden.

17

Cass., 26 oktober 1990, RCJB, 1992, 497, noot DALCQ, R.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -17

figuur 4: flow-chart van een bouwproject

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -18

4.

De bouwheer

a.

De taak van de bouwheer:

De bouwheer / opdrachtgever is de natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening een bouwwerk wordt verwezenlijkt.

De bouwheer is diegene die het initiatief neemt om een bouwwerk te laten oprichten.

De bouwheer: stelt de architect aan, die hem verder zal bijstaan bij het doorlopen van de administratieve procedures stelt in voorkomend geval gespecialiseerde studiebureaus aan stelt de veiligheidscoördinator aan bij ‘grote bouwplaatsen’ (zie verder) is de aangifteplichtige met betrekking tot de EPB-reglementering stelt in voorkomend geval de bodemdeskundige aan, en neemt het initiatief tot de conform verklaring van het technisch verslag grondverzet is de medecontractant van de aannemer bij de aannemingsovereenkomst is verantwoordelijk voor het bekomen van de nodige vergunningen vraagt in voorkomend geval de subsidies en premies aan.

Hij is de eindverantwoordelijke van het project en dient onder meer in te staan voor de financiering van het project (betaling van de facturen al dan niet met eigen middelen) en voor het tijdig aanvragen en bekomen van de nodige vergunningen.

b.

De verantwoordelijkheden van de bouwheer:

De administratieve verplichtingen met betrekking tot het bouwproject verschillen naargelang het statuut van de bouwheer. De bouwheer kan zijn: een privaatrechtelijke rechtspersoon: particulier of vennootschap. een publiekrechtelijke rechtspersoon: een overheid of een ander organisme van openbaar nut.

De specifieke verplichtingen van de overheid die als opdrachtgever van werken optreedt, worden verder in dit hoofdstuk besproken.

Hieronder worden de verantwoordelijkheden van opdrachtgevers van bouwwerken in het algemeen besproken: ▪ Contractuele aansprakelijkheid: De bouwheer dient in te staan voor het nakomen van zijn verplichtingen jegens de medecontractanten.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -19

Volgens het aannemingsrecht geldt algemeen het volgende: 1.

2.

3.

de bouwheer moet de uitvoering van het werk bevorderen: - hij moet de mogelijkheden verschaffen (vergunningen, toegang, …)

- hij moet de middelen verschaffen (plannen, werfcontrole, …)

- hij moet de nodige inlichtingen verschaffen (informatieverplichting tegenover zijn medecontractanten); de bouwheer moet de aannemingssom betalen; de bouwheer moet het uitgevoerde werk opnemen (in ontvangst nemen en aanvaarden).

▪ Buitencontractuele aansprakelijkheid: Indien bij de uitvoering van werken schade berokkend wordt aan derden, bv. eigenaars van aanpalende erven, kunnen deze derde schadelijders een buitencontractuele vordering instellen tegen de opdrachtgever.

Dit kan op grond van het principe schade zonder fout dat volgt uit art. 1386 BW. Indien een gebouw instort tengevolge van een gebrek aan onderhoud of een constructiefout, dan is de eigenaar hiervoor aansprakelijk.

Het betreft een risico-aansprakelijkheid: De derde schadelijder moet in dit geval geen fout in hoofde van de eigenaar bewijzen.

Indien de instorting veroorzaakt werd door een fout van de aannemer of de architect kan de eigenaar nadien wel een contractuele vordering instellen tegen de bouwpartner die de fout begaan had waaruit de schade ontstaan was.

In het bijzonder kan ook gewezen worden op het principe van foutloze burenhinder, dat voortvloeit uit het eigendomsrecht (art. 544 BW).

Art. 544 B.W.: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten en met de verordeningen”.

Indien het evenwicht tussen percelen verstoord wordt door toedoen van één van de eigenaars zal deze zich ten opzichte van zijn buren moeten verantwoorden voor het nadeel dat ze hierdoor geleden hebben, ook al ligt geen fout of nalatigheid aan de basis van de berokken schade.

De foutloze aansprakelijkheid van de eigenaar-opdrachtgever voor overmatige burenhinder sluit de vordering voor foutaansprakelijkheid van de aannemer en/of architect op basis van art. 1382 BW niet uit.

c.

De vereniging van mede-eigenaars als bouwheer:

De vereniging van mede-eigenaars (hierna ‘VME’) is een rechtspersoon die als bouwheer kan optreden voor werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw in mede-eigendom.

De syndicus beschikt over een wettelijk mandaat om in rechte op te treden voor rekening van alle mede-eigenaars (art. 577 BW).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -20

Overeenkomstig de wet en zijn contract komt de syndicus tussen in alle contractuele relaties van de mede-eigenaars ten opzichte van derden, en dit namens en voor rekening van de VME. De syndicus dient op professionele wijze elk contract waar hij in tussenkomt grondig te onderzoeken vooraleer alle mede-eigenaars te binden. Dit geldt onverminderd voor onderhoudscontracten en aannemingsovereenkomsten voor de uitvoering van werken.

Zodra de VME beslist om werken te laten uitvoeren, zal de syndicus: zich informeren over de mogelijkheden voorstellen opvragen bij mogelijke medecontractanten de voorstellen onderzoeken en opmerkingen formuleren de Algemene Vergadering inlichten Na goedkeuring volgens de bij basisakte voorziene procedure zal hij namens en voor rekening van de VME de contracten onderschrijven.

De syndicus heeft hierbij de wettelijke plicht om de werken te laten uitvoeren door vakbekwame en erkende aannemers.

Bij werken aan een gebouw in mede-eigendom is het de syndicus die namens en voor rekening van de VME instaat voor het naleven van de plichten van de bouwheer. De syndicus zal ook de rechten van de VME doen gelden ten opzichte van de medecontractanten.

De syndicus kan zonder de uitdrukkelijke beslissing van de Algemene Vergadering echter geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat (maximaal vijf jaar) te boven gaan18.

In de praktijk zal de syndicus optreden als aanspreekpunt voor de andere bouwpartners, en hij zal eveneens -namens de VME- instaan voor het bekomen van de nodige vergunningsaanvragen, subsidieaanvragen en dergelijke meer.

De syndicus zal voor de mede-eigenaars de voortgang van de werken opvolgen en de werfvergaderingen en andere bijeenkomsten op de werf bijwonen.

Aangezien de syndicus ook instaat voor het financiële beheer van de VME zal hij de betalingen van gemeenschappelijke rekeningen verrichten en tijdig de nodige provisie opvragen bij de individuele eigenaars en/of subsidiërende overheden.

Doorgaans zijn deze taken niet opgenomen in het normale takenpakket van de syndicus, zoals omschreven in zijn contract. Indien aan een gebouw in medeeigendom aanzienlijke werken uitgevoerd moeten worden, zal de syndicus een afzonderlijke vergoeding voorstellen voor de bijkomende taken die hij in het kader van het bouwproces moet uitvoeren. d.

De bouwheer bij projectontwikkeling:

Projectontwikkeling is het realiseren van bouwprojecten voor eigen rekening of voor rekening van derden, met de bedoeling deze gebouwen nadien met winst aan derden door te verkopen19.

18

art. 577/8 BW

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -21

Bij projectontwikkeling neemt de bouwpromotor als opdrachtgever van bouwwerken een bijzondere plaats in: Hij zal als opdrachtgever optreden terwijl hij niet zelf de eindgebruiker van het gebouw is. Bij een goede promotiebouw zal het gebouw zelfs volledig in delen verkocht zijn nog vóór de werken beëindigd zijn.

De bouwpromotor of projectontwikkelaar20 is de rechtspersoon die onder zijn verantwoordelijkheid een verkavelings- of bouwproject opmaakt (of laat opmaken), de uitvoering ervan coördineert (of laat coördineren), om uiteindelijk de eigendom ervan of een gebruiksrecht op die realisatie aan een ander over te dragen.

De (eind)gebruiker is de rechtspersoon (vaak particulier in het geval van woongelegenheden) die het eindproduct zal gebruiken: aankopen, huren, exploiteren … Bij projectontwikkeling verwijst de term bouwheer naar deze eindgebruiker.

Bouwprojecten die bestemd zijn voor de oprichting van woongelegenheden voor verkoop-op-plan vallen onder de dwingende bepalingen van de wet Breyne (zie verder). e.

Werken in opdracht van de overheid:

De procedures voor de studie, aanbesteding en uitvoering van opdrachten voor overheden wordt strikt vastgelegd in de wet op de overheidsopdrachten.

Een overheidsopdracht is een schriftelijke overeenkomst die ten bezwarende titel wordt gesloten tussen een aannemer enerzijds en een aanbestedende overheid anderzijds.

Een “aanbestedende overheid” kan onder meer zijn: de staat, de gemeenschappen, de gewesten, de provincies en de gemeenten organismen van openbaar nut publiekrechtelijke verenigingen openbare centra voor maatschappelijk welzijn rechtspersonen die opgericht zijn met het doel te voorzien in behoeften van algemeen belang, waarvan de werkzaamheden voornamelijk gefinancierd worden door of onder toezicht staan van openbare instellingen …

De wet op de overheidsopdrachten legt zowel aan de opdrachtgever als aan de aannemer strikte regels op. De procedures die bij aanbesteding, uitvoering en aanvaarding van de werken gevolgd moeten worden, worden in de wet in detail beschreven. De wet legt ook sancties en boetes op bij overtredingen van bepaalde artikels.

19

HAEGENS, W., et al., o.c.

MEULEMANS, D., De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993, in Liber Amicorum P. De Vroede, Kluwer, Antwerpen, 1994, p. 1092.

20

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -22

Het gaat te ver om op deze plaats in de syllabus een overzicht te geven van de inhoudelijke punten van de wet op de overheidsopdrachten. Voor een overzicht van de procedures die bij overheidsopdrachten gevolgd moeten worden, wordt verwezen naar de literatuurlijst bij deze syllabus en naar de websites van de Vlaamse gemeenschap.21 De wetgeving steunt op een aantal beginsels, die samengevat kunnen worden in het principe van goed bestuur: 1.

Transparantiebeginsel / openbaarheid van bestuur: Het transparantiebeginsel waarborgt dat de hele procedure op een doorzichtige en controleerbare manier verloopt. Dit principe vindt o.m. zijn toepassing in de verplichte voorafgaande bekendmaking van aanbestedingen (“de aankondiging”).

2.

Gelijkheidsbeginsel: Het gelijkheidsbeginsel verplicht de aanbestedende overheid om alle kandidaat-inschrijvers op een gelijke manier te behandelen, en sluit uit dat één of meer kandidaten bevoordeeld of benadeeld zouden worden.

3.

Principe van mededinging: De wet bepaalt expliciet dat overheidsopdrachten gegund worden na mededinging. Dit houdt in dat de aannemer aan wie de werken toevertrouwd worden, geselecteerd zal worden via een procedure gestoeld op eerlijke en vrije concurrentie tussen de kandidaat-inschrijvers.

Dit principe van mededinging vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel.

4.

Objectief en onpartijdig karakter van de procedure: Ook dit principe vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. De wetgeving voorziet waarborgen om de procedures objectief en onpartijdig te laten verlopen, en bevat bepalingen die belangenvermenging en oneerlijke uitsluiting van kandidaat-inschrijvers bestraffen.

De wet op de overheidsopdrachten is momenteel in herziening. De regelgeving overheidsopdrachten bestaat uit een aantal wetten: -

wet van 15 juni 2006 betreffende overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten wet van 12 januari 2007 tot wijziging van de wet van 16 juni 2006 betreffende de gunning, informatie aan kandidaten …

K.B. van 26 september 1996 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken.

De uitvoeringsbesluiten die deze wetten van toepassing moet maken, was op 30/06/’10 nog steeds niet gepubliceerd. Tot nader order blijven de oude wet van 24 december 1993 en haar uitvoeringsbesluiten nog van toepassing, maar ze worden wel reeds aangevuld met enkele artikels uit deze nieuwe wetten.

21

www2.vlaanderen.be/overheidsopdrachten en www.binnenland.vlaanderen.be/overheidsopdrachten/index.htm

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED Algemene principes

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. I -23

Anderzijds is de architect een medecontractant van de bouwheer, een aannemer van diensten. Het is dan ook niet ondenkbaar dat de belangen van de architect met betrekking tot een aantal aspecten van zijn werk tegenstrijdig zullen zijn met de belangen van de bouwheer. Is deze vaststelling alleen voldoende aanleiding om het vertrouwen in de architect te beperken?

In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat de verantwoordelijkheden en taken van de architect zijn. Verder wordt in detail besproken welke administratieve documenten opgemaakt worden door de architect.

DE ARCHITECT

Enerzijds is de architect het eerste aanspreekpunt voor de bouwheer: De architect heeft de wettelijke verplichting om de bouwheer gedurende het hele bouwproces bij te staan en te adviseren. De architect is voor de bouwheer dan ook een vertrouwenspersoon. Hij waakt over de belangen van de bouwheer en zal diens rechten t.o.v. de aannemers beschermen.

Hoofdstuk 2:

De architect is de ontwerper van het project. Hij zal het programma van de bouwheer uitwerken tot een concreet ontwerp, rekening houdend met het vooropgestelde budget voor de bouwkost, de geldende stedenbouwkundige voorschriften en beperkingen en de technische normen en voorschriften.

1.

De architect

a.

Vestigingsvoorwaarden:

Het beroep van architect is een gereglementeerd beroep: De architect is gebonden aan de architectendeontologie, de toetredingsvoorwaarden en de andere richtlijnen van de Orde van Architecten.

De toetredingsvoorwaarden tot het beroep ‘architect’ werden vastgelegd in de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect (Architectenwet), en werden recent aangevuld door de wet van 25 februari 2006 betreffende de uitoefening van het beroep van architect in het kader van een rechtspersoon (wet Laruelle).

Mogen het beroep van architect uitoefenen: personen die een diploma bezitten van architect, burgerlijk ingenieurarchitect of burgerlijk bouwkundig ingenieur rechtspersonen, zij het onder een aantal strikte voorwaarden niemand mag het beroep van architect uitoefenen zonder gedekt te zijn door een verzekering beroepsaansprakelijkheid.

Daarnaast blijft de verplichting dat de architect of de rechtspersoon die het beroep van architect uitoefent ingeschreven moet zijn op de lijst van de Orde van Architecten, en dus ook moet voldoen aan de toetredingsvoorwaarden22 die de Orde stelt.

b.

Werken waarvoor de medewerking van een architect verplicht is:

Het beroep van architect is tevens een beschermd beroep: De Architectenwet verplicht de tussenkomst van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist23. De uitoefening van deze (economische) activiteit is exclusief voorbehouden aan architecten.

Voor de meeste bouwwerken is de medewerking van een architect verplicht.

De bouwwerken waarvoor de medewerking van een architect níet verplicht is, worden opgesomd in het besluit van de Vlaamse regering van 23 mei 2003 tot bepaling van de werken en handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect [DOKEOS].

22

wet van 26 juni 1963 tot instelling van een Orde van Architecten en K.B.van 18 april 1985 tot goedkeuring van het door de Nationale Raad van de Orde van Architecten goedgekeurde reglement van beroepsplichten.

23 Art. 4 van de Architectenwet.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -25

c.

De opdracht van de architect

De Architectenwet definieert de opdracht van de architect slechts zeer summier: Het volstaat dat de architect belast wordt met het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken24.

Alle andere aspecten kan de opdrachtgever zelf in handen nemen of uitbesteden aan derden. Wil de opdrachtgever de architectenopdracht uitbreiden, dan dienen de bijkomende aspecten duidelijk beschreven te worden in de architectenovereenkomst opgemaakt tussen de architect en zijn opdrachtgever.

Deze minimale opdracht wordt ook door de Orde van Architecten vastgelegd in haar deontologie25: Artikel 21 van de deontologie: “In toepassing van de wet van 20 februari 1939, mag de architect de opdracht voor het opmaken van een uitvoeringsontwerp niet aanvaarden zonder tegelijkertijd te zijn belast met de controle op de uitvoering der werken. […]”.

In de praktijk dient de architect dus minstens belast te worden met de opmaak van het ontwerp, de opmaak van het administratief dossier (aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning) en de controle op de uitvoering van de werken.

Indien de architect door zijn opdrachtgever niet aangesteld wordt voor de controleopdracht, dient de architect zich ervan te vergewissen dat een andere architect dit deel van de verplichte opdracht van hem zal overnemen.

▪ Artikel 20 van de architectendeontologie omschrijft de volledige opdracht van de architect: […] De overeenkomst bepaalt onder de hierna vermelde opdrachten deze waarmee de architect belast is: - het collationeren van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp; - de studie van het programma; - de schets en het voorontwerp; - het administratief dossier; - het dossier voor de bestelling: plannen, geschreven documenten en verslag van de aanbesteding; - het uitvoeringsdossier en de opdracht voor de controle der werken; - de bijstand bij de oplevering en het nazicht der rekeningen.

24

Ondanks het beperkt karakter is deze wetgeving dwingend van aard en moet zij strikt geïnterpreteerd worden: Miskenning van deze verplichting houdt een misdrijf in dat bestraft kan worden met een geldboete van 20 tot 1.000 € (x 5,5).

25 KB 18 april 1985 tot goedkeuring van het door de Nationale Raad van de Orde van Architecten goedgekeurde reglement van beroepsplichten (B.S. van 8 mei 1985).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -26

Doorgaans voert de architect volgende taken uit bij een bouwproject: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

de architect heeft een informatieplicht: Hij adviseert de bouwheer over de geldende technische en administratieve voorschriften en mogelijke premies en subsidies. Hij verleent de bouwheer bijstand bij het doorlopen van de administratieve procedures en stelt de noodzakelijke formulieren op voor het aanvragen van de stedenbouwkundige vergunningen, subsidie- en premieaanvragen de architect stelt de veiligheidscoördinator aan bij “kleine bouwplaatsen” de architect ontwerpt het bouwwerk in overeenstemming met het programma van de bouwheer, de geldende normen en stedenbouwkundige voorschriften en binnen het door de bouwheer vooropgestelde budget hij maakt de plannen en documenten op voor het aanvragen van de stedenbouwkundige vergunning, het aanbestedingsdossier en het uitvoeringsdossier hij informeert de EPB-verslaggever over de maatregelen die getroffen werden om te voldoen aan de EPB-reglementering hij doet het nazicht van de inschrijvingen en offertes, adviseert de bouwheer over de meest gunstige aanbieder en begeleidt de bouwheer bij de onderhandelingen met de aannemer en het afsluiten van de aannemingsovereenkomst de architect controleert de uitvoering van de werken (met uitzondering van permanente controle) hij controleert de vorderingstaten van de aannemer en doet het nazicht van de eindafrekening van de werken hij adviseert de bouwheer bij de procedure van voorlopige en definitieve oplevering.

d.

Het juridisch statuut en de contractuele aansprakelijkheid van de architect

De architect oefent zijn beroep zelfstandig uit en is niet de aangestelde van de bouwheer. Hij behoudt met andere woorden het recht om zijn opdracht uit te voeren op de manier die hij zelf het best geschikt acht.

Daartegenover staat dat hij niet kan optreden in naam van de bouwheer, en dat hij de verantwoordelijkheid voor de uitoefening van zijn opdracht evenmin op de bouwheer kan afschuiven.

De architect is gehouden tot de volledige en correcte uitvoering van zijn contractuele verbintenissen en van zijn wettelijke opdracht.

Het architectencontract is een middelenverbintenis: De architect verbindt zich ertoe om het vooropgestelde resultaat na te streven met inzet van alle beschikbare middelen, zoals een normaal bekwaam persoon in dezelfde omstandigheden zou doen. De architectenovereenkomst houdt echter geen garantie in met betrekking tot het bekomen van het vooropgestelde resultaat. In voorkomend geval moet de opdrachtgever het bewijs leveren van een fout van de architect bij de uitvoering van zijn contractuele verplichtingen.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -27

In de rechtspraak worden volgende fouten doorgaans ook weerhouden als contractuele fout: gebreken in het kader van de verplichting tot bijstand door de architect gebreken in het kader van de verplichte controle van de uitvoering van de werken ontwerpfouten. 

De tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken: De contractuele aansprakelijkheid van de architect wordt volgens het aannemingsrecht uitgebreid met een tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken. Deze aansprakelijkheid wordt beschreven in art. 1792 en art. 2270 van het burgerlijk wetboek: artikel 1792 BW: “Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.” artikel 2270 BW: “Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.”

Deze aansprakelijkheid dient de openbare veiligheid, zodat de partijen er niet van kunnen afwijken of vrijstellen. De termijn kan evenmin geschorst noch gestuit worden. Het betreft geen waarborg, maar een contractuele aansprakelijkheid op basis van een fout die resulteert in een ernstig gebrek.

Onder een ernstig gebrek verstaat men niet alleen het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de zaak. Het is voldoende dat het gebrek een bedreiging vormt voor de stevigheid van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan 26.

Het betreft in de ruimste interpretatie alle gebreken die het gebouw ongeschikt maken voor de bestemming die eraan gegeven werd.

De tienjarige aansprakelijkheid dekt zowel zichtbare als onzichtbare gebreken.

Indien het gebrek zichtbaar was op het ogenblik van de oplevering van de werken, kan de aansprakelijkheid slechts ingeroepen worden wanneer de omvang en de ernst van het gebrek pas nadien duidelijk geworden is. Bij discussies zal de feitenrechter beslissen of de ernst van het zichtbare gebrek op het ogenblik van de aanvaarding van de werken door een leek al dan niet juist ingeschat kon worden.

De vordering op basis van de tienjarige aansprakelijkheid kan ingesteld worden door de opdrachtgever of zijn rechthebbenden, bij voorbeeld de kopers van het gebouw bij vervreemding.

26

ABBELOOS, D., W. ABBELOOS, De tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect, ed. juli 2007, In: DIETENS, M., H. LANGASKENS (red.), Van aanvang tot eindoplevering, Die Keure, Brugge, s.a.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -28



De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken:

Onder een verborgen gebrek verstaat men een gebrek dat niet zichtbaar is op het ogenblik van de definitieve oplevering, en om die reden uitgesloten is van de aanvaarding van de werken.

Bij geschillen beslist de feitenrechter of een gebrek al dan niet zichtbaar was op het ogenblik van de oplevering27. Deze interpretatie is cruciaal: zichtbare gebreken worden immers gedekt door de aanvaarding van de werken, ook al kan de bouwheer niet altijd het belang of het gevaar ervan inschatten.

Doorgaans wordt onder een verborgen gebrek verstaan een gebrek dat voor een leek niet zichtbaar is.

Wanneer een verborgen gebrek tegelijk een ernstig gebrek is, zal het gedekt worden door de tienjarige aansprakelijkheid. De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken dekt dus in principe specifiek de lichte gebreken die buiten de tienjarige vallen. Nochtans moet het gebrek wel voldoende ernstig zijn.

Algemeen wordt aanvaard dat onder ernstig wordt verstaan dat de bouwheer bij de oplevering het werk geweigerd zou hebben (of een belangrijke minderwaarde bedongen zou hebben) indien hij op dat ogenblik kennis had gehad van het gebrek28.

De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken is beperkt tot 10 jaar, maar de partijen zijn vrij om contractueel de duur van deze aansprakelijkheid te regelen.

Contractuele bedingen die deze aansprakelijkheid inperken mogen echter nooit afbreuk doen aan de verplichting van de architect (en de aannemer) om bij de uitvoering van zijn opdracht de regels der kunst te eerbiedigen.

Deze aansprakelijkheden hebben een contractuele grondslag en gelden slechts zodra er een fout in hoofde van de architect (of de aannemer) vastgesteld wordt29.

De architect en aannemer zijn elk slechts aansprakelijk voor de goede uitvoering van hun verbintenissen en niet voor de verbintenissen van andere bouwpartners.

Wanneer vastgesteld wordt dat het gebrek veroorzaakt werd door een samenloop van fouten van de architect en de aannemer, worden zij in de praktijk vaak in solidum veroordeeld.

27 28 29

VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V., Brussel, ed. 2009, p. 57 Ibid Bergen, 8 oktober 1990, Antwerpen, 8 februari 1999, geciteerd door BURSSENS, F., o.c.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -29

e.

De hoofdelijke aansprakelijkheid van de architect

De verantwoordelijkheid van de architect is een hoofdelijke verantwoordelijkheid. Dit houdt in dat hij (en zijn nalatenschap) in geval van schade persoonlijk aansprakelijk gesteld kan worden, ten belopen van zijn persoonlijk kapitaal.

De Belgische wetgeving is op dit vlak uniek in Europa. De architect zal zijn verantwoordelijkheid dan ook verplicht laten verzekeren.

Sinds 2007 laat de wet Laruelle30 toe dat de architect zijn beroep ook kan uitoefenen in de vorm van een rechtspersoon (vennootschap), dus zonder deze persoonlijke en onbeperkte aansprakelijkheid.

De wet voorziet wel een aantal voorwaarden hiervoor31: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

de aandelen van de vennootschap zijn steeds op naam en voor minstens 67% in het bezit van natuurlijke personen die ingeschreven zijn op de tabellen van de Orde van Architecten het doel van de vennootschap blijft beperkt tot de uitoefening van het beroep van architect alle bestuurders moeten het diploma van architect bezitten en ingeschreven zijn op de tabellen van de Orde van Architecten de architectenvennootschap is een burgerlijke vennootschap onder de vorm van een VOF, BVBA, CVBA, Comm. V of Comm. VA. De naam van de vennootschap moet verplicht het woord ‘architect’ bevatten de verplichte aansprakelijkheidsverzekering geldt onverminderd voor de architectenvennootschap de rechtspersoon moet zelf ook ingeschreven zijn op de tabellen van de Orde van Architecten.

Architectenvennootschappen of –associaties die niet aan deze voorwaarden voldoen, blijven hun rechtspersoonlijkheid behouden. Echter, enkel de vennootschappen die aan de voorwaarden van de wet Laruelle voldoen, kunnen een architectencontract afsluiten onder de bescherming van de beperkte aansprakelijkheid.

g.

Het architectencontract:

Model van typecontract in bijlage (bijlage 1).

De Orde van Architecten verplicht haar leden om hun opdracht vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst. Deze verplichting wordt afgedwongen doordat de Orde geen visum meer verleent voor het aanvraagformulier voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, zonder voorlegging van het ondertekende architectencontract.

30

wet van 25 februari 2006 betreffende de uitoefening van het beroep van architect in het kader van een rechtspersoon 31 VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V., Brussel, ed. 2008, p. 82-85

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -30

Het architectencontract omvat minstens volgende bepalingen32: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

identificatie van de partijen identificatie van de bouwplaats en het bouwwerk. De overeenkomst vermeldt ook om welke categorie van bouwwerk het gaat (volgens de referentienormen), evenals het bouwprogramma en het budget opdracht en verplichtingen van de architect. De opdracht van de architect wordt omschreven in overeenstemming met artikel 20 van de architectendeontologie en de vigerende wetgeving het ereloon van de architect aansprakelijkheden van de architect en de verplichte verzekering verplichtingen van de bouwheer modaliteiten bij oplevering einde van de opdracht en verbrekingsmogelijkheden

h.

De architect en de bouwpromotor - aannemer:

De Architectenwet en de beroepsreglementering van de architect leggen een onafhankelijkheid op tussen de architect en de uitvoerder (aannemer) van het bouwwerk.

Indien de architect opdrachten aanneemt voor de oprichting van woningen, bestemd voor verkoop op plan, dan stelt zich een probleem.

In deze gevallen werkt de architect in opdracht van de bouwpromotor. Op basis van de plannen en bestekken die de architect opmaakt, zal de promotor een overeenkomst afsluiten met een derde (de koper), waarin hij zich ertoe verbindt een woning te realiseren (figuur 5).

figuur 5: verhouding architect – eindgebruiker bij bouwpromotie

32

Orde van Architecten, aanbeveling aangaande de toepassing van artikel 20 van het reglement van beroepsplichten (contract architect – opdrachtgever), 11 oktober 1985.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -31

De bouwpromotor is als opdrachtgever van het project wettelijk verplicht om een architect aan te stellen33.

Voor de koper geldt deze verplichting niet. De koper, die als eindgebruiker juist de consument is die de wetgever wil beschermen, blijft zonder bijstand van een architect.

De deontologische verplichtingen van de architect impliceren dat de architect niet enkel de belangen van de bouwpromotor (dit is de opdrachtgever die zijn ereloon betaalt) moet behartigen, maar ook moet waken over de belangen van de eindgebruiker (ook al is die eindgebruiker vreemd aan de overeenkomst tussen architect en zijn opdrachtgever en is zijn belang soms strijdig met dat van de bouwpromotor). Door het sluimerende belangenconflict tussen de promotor en de koper is het echter niet mogelijk dat de architect tegelijk zou optreden voor zowel de bouwpromotor als voor de koper.

Een vroegere deontologische regel bepaalde dat het in dergelijke gevallen noodzakelijk was dat de koper zou worden bijgestaan door een raadgevend architect die hij zelf zou aanstellen. Indien de koper deze bijstand niet genoot, was de architect van de bouwpromotor deontologisch verplicht om zijn opdracht voor de bouwpromotor te staken. Op deze manier konden de belangen van de koper gevrijwaard worden, aangezien de raadgevende architect van de koper geen enkele band had met de promotor.

Deze deontologische regel werd vernietigd door de Raad van State, aangezien de architectendeontologie geen verplichtingen kan opleggen aan partijen vreemd aan de architectenopdracht. De deontologische regel werd omgevormd tot een rondschrijven waarin het belang werd benadrukt om de cliënt van de promotor te wijzen op de noodzaak om zich door een eigen architect te laten bijstaan34.

33 34

Art. 4 Architectenwet.

VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V., Brussel, ed. 2009, p. 132

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -32

2.

Studiebureaus speciale technieken

Bepaalde gespecialiseerde studies met een hoog technisch karakter worden niet verondersteld deel uit te maken van de volledige architectenopdracht35. De architect kan deze eventueel volledig uitsluiten uit zijn opdracht, of met de bouwheer overeenkomen dat hij deze studies laat uitvoeren door een ingenieur of studiebureaus speciale technieken.

Dit is vaak het geval voor betonstudie en berekening van staalstructuren (stabiliteit), uitrustingstechnieken (HVACE), studie verlichting, akoestiek, …, wegenis en buitenaanleg (landschapsarchitectuur), grondverzet en bodemsanering, …

Deze studiebureaus zijn doorgaans niet gebonden aan strikte reglementeringen zodat de overeenkomsten tot studieopdracht steeds individueel bekeken moeten worden in functie van het voorwerp van de studie. De studiebureaus maken wel deel uit van het ontwerpteam en zij delen de burgerlijke aansprakelijkheid met de aannemer en de architect voor wat betreft hun aandeel in het ontwerp. De studieovereenkomst dient best de draagwijdte van de studie en de aansprakelijkheden van het studiebureau duidelijk vast te leggen.

Hoewel het studiebureau een deel van het ontwerp voor haar rekening zal nemen, kan de aanstelling van een studiebureau nooit in de plaats komen van de verplichte aanstelling van de architect. De architect kan zijn wettelijke minimale opdracht van planopmaak en uitvoeringscontrole nooit delegeren aan niet-architecten36. Het studiebureau is wel verantwoordelijk voor het deel van het ontwerp dat zij voor haar rekening neemt, maar de architect blijft verantwoordelijk voor het volledige concept en de coördinatie tussen de verschillende studies.

Figuur 6 hieronder toont de mogelijkheden voor de aanstelling van gespecialiseerde studiebureaus: BOUWHEER

BOUWHEER

ARCHITECT ARCHITECT

STUDIEBUREAU

AANNEMER

AANNEMER

STUDIEBUREAU

figuur 6 a: aanstelling door de bouwheer

35 36

figuur 6 b: aanstelling door de architect

VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V., Brussel, ed. 2008, p. 109 Cass. 27 oktober 2006, geciteerd door DAMBRÉ, M., o.c.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -33

Indien het studiebureau rechtstreeks door de bouwheer zelf aangesteld wordt (figuur 6a) is het studiebureau aansprakelijk ten aanzien van de bouwheer met wie zij een overeenkomst sloot.

De architect blijft mede-aansprakelijk: De informatieverplichting van de architect en zijn verplichting om de bouwheer bij te staan en de werken te controleren, gelden ook met betrekking tot het werk van het studiebureau.

De architect is verplicht om fouten die hij in de ingenieursstudie kan opmerken, op te merken en aan de bouwheer mee te delen. De architect kan zich t.o.v. de opdrachtgever van deze aansprakelijkheid bevrijden –zelfs impliciet- wanneer hij kan aantonen dat de fout die door het studiebureau begaan werd van die aard was dat zij, gelet op de vakkennis van de architect, door hem niet kon worden ontdekt37.

Indien het studiebureau in onderaanneming aangesteld werd door de architect (figuur 6b), blijft de architect ten opzichte van zijn opdrachtgever volledig aansprakelijk.

De architect zal in dit geval in zijn overeenkomst met het studiebureau laten opnemen dat het studiebureau hem dient te vrijwaren voor de eventuele aanspraken van de bouwheer.

37

Cass. 3 maart 1978, verwezen door DAMBRÉ, M.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -34

3.

De bodemsaneringsdeskundige

Ook het Bodemsaneringsdecreet38 heeft implicaties op het administratieve verloop van bouwprojecten, meer bepaald wat betreft de regels met betrekking tot het gebruik van uitgegraven bodem (VLAREBO , art. 48 t.e.m. 68).

Samengevat stelt de reglementering dat in volgende gevallen een technisch verslag, een grondverzettoelating en een bodembeheer rapport dienen voorhanden te zijn: de uitgravingen gebeuren op verdachte grond, ongeacht hun volume de uitgravingen op onverdachte grond, met een volume >250 m³.

• Procedure voor grondverzet39: Indien het bouwterrein een verdachte grond is (‘risicogrond’), zal steeds een technisch verslag en grondverzettoelating moeten opgemaakt worden.

Hetzelfde geldt ook bij onverdachte gronden, indien de uitgravingen op het terrein een groter volume hebben dan 250 m³.

In deze gevallen moet de opdrachtgever een erkend bodemsaneringsdeskundige aanstellen voor de opmaak van een technisch verslag.

Dit technisch verslag is een bodemonderzoek dat de milieukwaliteiten en de mogelijkheden tot hergebruik van de uit te graven bodem beschrijft.

Het technisch verslag moet nadien conform verklaard worden door een erkende bodembeheer organisatie, bij voorbeeld Grondwijzer vzw.

De opdrachtgever dient het initiatief te nemen voor het onderzoek. De aannemer dient vóór aanvang van de werken een grondverzettoelating op te vragen bij de bodembeheer organisatie. De opdrachtgever dient dus de conform verklaring van het technisch verslag toe te voegen bij de aanbestedingsdocumenten.

Na uitvoering van de werken zal de aannemer het bodembeheer rapport aanvragen, opnieuw bij de bodembeheer organisatie. Dit rapport attesteert het correct gebruik van de uitgegraven grond.

38

Decreet van 11 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (B.S. 22/01/2007).

39 VERSTRAETE, B. (red.), Fundament, Wegwijzer voor de architect, N.A.V. vzw, ed. 2009, p. 144.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -35

4.

Documenten bij de contractvorming a.

De kostenraming:

De architect heeft ten opzichte van de bouwheer de verplichting om te waken over het bouwbudget en ervoor te zorgen dat het vooropgestelde budget niet overschreden wordt. Het budget dient dus in de architectenovereenkomst vermeld te worden. Op het ogenblik dat het architectencontract opgesteld wordt, is er echter nog geen definitief ontwerp, zodat op dat ogenblik nog geen exact budget bepaald kan worden.

De verplichting om in de overeenkomst afspraken over het budget vast te leggen, kan dus geen verplichting inhouden om het budget exact te bepalen in de overeenkomst40: De overeenkomst moet enkel informatie over het budget bevatten, zoals bv. een maximum bedrag, een prijsvork of de manier waarop het budget nadien bepaald zal worden.

In de praktijk wordt in de architectenovereenkomst veelal een raming van het budget opgenomen.

De architect zal bij aanvang van zijn opdracht een initiële kostenraming opstellen die hij ondertekent en aan de bouwheer bezorgt.

Deze raming komt tot stand rekening houdend met het programma van de bouwheer, de gewenste afwerkingsgraad en het budget dat de bouwheer ter beschikking heeft. De bouwheer zal dit document gebruiken om een eventuele kredietaanvraag bij een financiële instelling te motiveren.

De architect is wel degelijk gebonden aan de inhoud van deze initiële raming: Hij heeft het recht zich te vergissen, maar de foutenmarge is beperkt tot 10%.

Wanneer het ontwerp volledig uitgewerkt is, zal de architect opnieuw een kostenraming opstellen, de gedetailleerde kostenraming. Deze raming zal nauwkeurig zijn: Ze wordt opgemaakt op basis van de werkelijke hoeveelheden van alle uit te voeren werken (meetstaat) en referentie eenheidsprijzen van recente, vergelijkbare projecten.

b.

Het schetsontwerp en het voorontwerp:

Zodra het bouwprogramma vastligt en het budget bij benadering gekend is, zal de architect alle relevante gegevens met betrekking tot het project verzamelen, en het programma uitwerken in één of meer schetsontwerpen. Deze schetsontwerpen geven aan op welke manier de architect de invulling van het programma ziet, en welke ‘vorm’ het gebouw volgens hem zal aannemen.

40

VERGAUWE, J.-P., Bepaling van het bouwwerk, Architectenkrant, nr. 216 april 2008, p. 7

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -36

Doorgaans wordt in de architectenovereenkomst opgenomen dat de architect maximaal vijf verschillende schetsontwerpen opmaakt. Indien bijkomende ontwerpen nodig zijn, kunnen deze afzonderlijk vergoed worden.

Zodra een schetsontwerp goedgekeurd wordt door de bouwheer, zal de architect dit verder concreet uitwerken tot een voorontwerp. Dit voorontwerp bevat reeds concreet uitgewerkte informatie en vormt de basis voor de stabiliteitsstudie en de risicoanalyse van de veiligheidscoördinator ontwerp. Ook de noodzaak voor de aanstelling van een bodemsaneringsdeskundige kan ingeschat worden op basis van dit voorontwerp.

Het voorontwerp kan nog bijgestuurd worden, bij voorbeeld wat de inplanting van deuren, raamverdelingen, hoogtes van betonbalken, … betreft.

Het voorontwerp is echter niet vrijblijvend: Het bevat in principe reeds een nota met opgave van materiaal, structuursystemen, aanduiding van de voornaamste uitrustingen, prijsraming en een beknopte planning van studies en uitvoering, en de opmaak ervan vereist een onderzoek van de voorziene bouwplaats, de bodemgesteldheid, eventuele erfdienstbaarheden en stedenbouwkundige voorschriften.

Wanneer alles op punt staat wordt het voorontwerp het definitieve ontwerp dat de basis vormt voor het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning en de verdere technische uitwerking tot het aanbestedingsdossier.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -37

5.

Aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning

Voor de samenstelling van het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning wordt verwezen naar de cursussen “ruimtelijke ordening” en “stedelijke ontwikkeling”. Enkele aandachtspunten ter herinnering: ▪ Dossiersamenstelling: Het besluit van de Vlaamse regering van 28 mei 2004 betreffende de dossiersamenstelling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning41 legt de minimale samenstelling van het aanvraagdossier vast.

Voor de oprichting van een gebouw is doorgaans een uitgebreide dossiersamenstelling vereist: 1.

2.

3.

4.

5.

vergunningsaanvraagformulier, ingevuld door de architect en ondertekend door de architect en de aanvrager beschrijvende nota, opgesteld door de architect en ondertekend door de architect en de aanvrager. Aan deze nota kunnen relevante bijkomende stukken toegevoegd worden, zoals b.v. aktes van muurovername, rooilijnplannen, … die belang kunnen hebben bij de beoordeling van het dossier door de stedenbouwkundige ambtenaar plannen, opgemaakt door de architect en ondertekend door de architect en de aanvrager fotoreeks met minstens zes relevante foto’s van de bestaande toestand statistisch formulier van het NIS, ingevuld door de architect en ondertekend door de architect en de aanvrager

De Gemeenten kunnen bijkomende stukken vragen (zoals bij voorbeeld de begeleidende nota maximaal gebruik van hemelwater – Stad Gent).

Voor de volledige dossiersamenstelling dient men zich steeds te informeren bij de betreffende Gemeente.

▪ Houder van de stedenbouwkundige vergunning: De bouwheer vraagt de vergunning aan. Hij ondertekent het aanvraagdossier en wordt houder van de afgeleverde vergunning. Deze vergunning kan overgedragen worden op zijn rechthebbenden.

▪ Opdracht van de architect: De architect stelt de vereiste documenten en de bouwaanvraagplannen op volgens de opgelegde formaliteiten. De architect ondertekent mee het aanvraagdossier en laat het afstempelen door de Orde van Architecten (visum) als bewijs dat hij voldoet aan de vestigingsvoorwaarden van het beroep.

Hiervoor dient hij aan de Orde kopij van de geschreven architectenovereenkomst voor te leggen.

41

Gewijzigd door het Besluit van de Vlaamse regering van 12/03/2010 (BS 27/04/2010).

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -38

▪ EPB-reglementering: Het aanvraagdossier bevat reeds de verklaring met betrekking tot de EPBreglementering. Samen met de vergunning wordt een energieprestatiedossiernummer toegekend dat in de startverklaring hernomen moet worden.

▪ Bijzondere voorwaarden bij de stedenbouwkundige vergunning: De vergunning kan afgeleverd worden met bijzondere voorwaarden, bij voorbeeld bijkomende brandeisen of de verplichting om de capaciteit van de regenwaterbuffer te vergroten. Niet naleven van deze bijzondere voorwaarden houdt een bouwovertreding in. Deze voorwaarden leggen bijkomende eisen op voor de verdere uitwerking van het ontwerp.

Na ontvangst van de vergunning dient de bouwheer onverwijld kopij aan de architect te bezorgen zodat deze de gepaste maatregelen kan opnemen in het aanbesteding- en uitvoeringdossier.

▪ Bouwaangifte: Bij de oprichting van een nieuwe woning dient de eigenaar binnen de drie maanden volgend op de datum van de betekening van het kadastraal inkomen een zogenaamde bouwaangifte (formulier 106/3 – bijlage 2) in te dienen bij de BTW-administratie. Deze bouwaangifte bevat informatie over de rekeningen en facturen van aannemers en van bouwmaterialen.

De belastingcontroleur zal de totale waarde van de facturen vergelijken met een ‘normale oprichtingsprijs’ van de woning. Als de waarde die de bouwheer heeft opgegeven lager uitkomt dan de waarde berekend door de fiscus, volgt een bijkomende BTW-heffing op het verschil tussen beide (verhoogd met een boete wanneer het verschil meer bedraagt dan 1/8ste van het totale factuurbedrag).

▪ As-built attest42: Sinds 1 juni 2010 zou iedereen die met medewerking van een architect een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt, binnen de 90 dagen na ingebruikname van het gebouw een as-built attest moeten aanvragen.

Dit attest heeft als bedoeling om marginale afwijkingen van het bouwaanvraagdossier van rechtswege automatisch te valideren.

Het attest wordt opgemaakt door een architect en dient gevalideerd te worden door het college van Burgemeester en Schepenen.

Vanaf 1 juni 2012 zal iedereen die een woning wil verkopen een as-built attest moeten kunnen voorleggen.

42

VERSTRAETE, B., Het as-built attest met de architect in de hoofdrol, NAV news, mei-juni 2009, p. 10

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -39

6. Het aanbestedingsdossier Het aanbestedingsdossier vormt de basis voor de aanbesteding (zie verder hoofdstuk 6). De samenstelling en inhoud van het dossier moet toelaten dat kandidaat inschrijvers: zich een duidelijk, ondubbelzinnig beeld kunnen vormen van de werken waarvoor prijs gevraagd wordt de moeilijkheidsgraad van de werken correct kunnen inschatten de handelswaarde en hoeveelheden van de voorgeschreven materialen kunnen inschatten de voorziene hoeveelheden van de posten in de meetstaat kunnen controleren.

Het is belangrijk dat de aanbestedingsdocumenten een objectief en ondubbelzinnig beeld tonen van de prestaties die van de aannemer verwacht worden, zodat alle ingediende offertes uitgaan van dezelfde moeilijkheids- en afwerkingsgraad bij de uitvoering van de werken.

Indien de omschrijvingen te vaag blijven of te vrijblijvend zijn, zullen de ingediende offertes moeilijk tegen elkaar afgewogen kunnen worden.

Het aanbestedingsdossier bestaat uit: 1. de aanbestedingsplannen en de stabiliteitsstudie 2. kopij van de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning en -in voorkomend geval- conform verklaring grondverzet 3. het algemeen bestek met de administratieve voorwaarden en algemene uitvoeringsmodaliteiten 4. het bijzonder bestek met de technische voorschriften en de bijzondere uitvoeringsmodaliteiten 5. de meetstaat: gedetailleerde en samenvattende meetstaat 6. het inschrijvingsblad 7. voorstel van contractdocumenten.

a.

Het bestek:

Een bestek of lastenboek is een zo volledig mogelijk omschreven bouwplan.

In zijn meest eenvoudige vorm is dit een lijst van alles wat de aannemer moet leveren voor de uitvoering van het werk. Het aannemingsrecht interpreteert de term als de overeenkomst op basis van een geschrift betreffende de leveringen door of de prestaties van de aannemer43.

Het bestek bevat de algemene administratieve voorwaarden en de bijzondere technische voorschriften.

43

BAERT, G., Aanneming van werken, E. Story-Scientia, Gent, 2001, p. 115.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -40

▪ Administratieve voorwaarden: De administratieve voorwaarden omvatten de contractuele clausules en de administratieve uitvoeringsmodaliteiten die van toepassing zijn op de opdracht.

Daarnaast vermelden de administratieve voorschriften zéker: alle bescheiden die op de aanneming van toepassing zijn, bij voorbeeld typebestekken, KB’s, technische specificaties, ARAB (Codex), AREI, ... de volgorde waarin de aanbestedingsdocumenten geïnterpreteerd moeten worden in geval van onderlinge tegenspraak. Doorgaans geldt in aflopende prioriteit: 1. detailplannen 2. algemene plannen 3. gedetailleerde opmeting 4. bijzondere technische voorschriften 5. algemene technische voorschriften De architect zal de administratieve voorwaarden in zijn specifiek bestek baseren op de inhoud van typebestekken, die naargelang het type van werken en het statuut van de bouwheer, gepubliceerd werden. Deze typebestekken zijn gegroeid uit de algemene regels van de goede praktijk en de regels van goed vakmanschap.

Bij overheidsopdrachten worden de administratieve voorwaarden verplicht gebaseerd op de algemene aannemingsvoorwaarden zoals vastgelegd in de bijlage van het KB van 26 september 1996 [DOKEOS].

Er mag van deze bepalingen slechts worden afgeweken om redenen die verband houden met de specifieke kenmerken van de opdracht. Sommige afwijkingen moeten daarbij naar de vorm worden gemotiveerd.

figuur 7

Bij overheidsopdrachten en werken die door de overheid gesubsidieerd worden, zal bij de administratieve voorwaarden verplicht gerefereerd worden aan de typebestekken die uitgegeven worden door het bestuur van gebouwen, in het bijzonder het typebestek 100 (1984): Algemene administratieve en contractuele bepalingen.

Bij private werken zijn de vorm- en inhoudelijke vereisten niet strikt bepaald.

Doorgaans worden in dit geval de voorwaarden gebaseerd op het algemeen bestek voor de uitvoering van privé-bouwwerken [DOKEOS], opgesteld door het FAB (Federatie van Architectenverenigingen in België) en de Confederatie Bouw.

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -41

▪ Technische voorschriften: de technische voorschriften omvatten de gedetailleerde omschrijving van de uit te voeren werken, opgesplitst post per post.

Zij bevatten voor ieder onderdeel van de uit te voeren werken een ondubbelzinnige en nauwkeurige beschrijving, eventueel aangevuld met verwijzingen naar de detailplannen en/of bijgevoegde foto’s.

Voor iedere bestekpost wordt doorgaans vermeld: omschrijving van de omvang van de bedoelde werken de meetcode beschrijving van de te verwerken materialen beschrijving van de uitvoeringsmethode of verwerkingsvoorschriften omschrijving van de controle- en keuringsaspecten.

Voor de nomenclatuur en de ondubbelzinnige omschrijving van de materialen en uitvoeringsprocedés wordt in de technische voorschriften veelal verwezen naar normen die op de betreffende bestekpost van toepassing zijn. Deze normen kunnen in voorkomend geval aangevuld worden met strengere eisen.

Bij openbare werken geldt een gelijkheidsbeginsel dat inhoudt dat geen leveranciers uitgesloten mogen worden. Bij privé-bouwwerken kan de architect desgewenst de bedoelde materialen eenvoudig benoemen aan de hand van hun fabrikant en typenummer. Bij openbare werken mag dit niet, omdat andere fabrikanten van gelijk(w)aardige producten zo uitgesloten kunnen worden.

Ook voor technische voorschriften bestaan typebestekken, bij voorbeeld het typebestek 250 voor de wegenbouw en het typebestek 104/3 (1999): technische voorschriften, van toepassing bij overheidsopdrachten en gesubsidieerde werken, het typebestek B2005: algemene technische bepalingen, van toepassing bij werken in opdracht van de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen), en het typebestek van Cobonet/NAV, dat gebruikt kan worden bij de uitvoering van privé-bouwwerken.

b.

De meetstaat:

De meetstaat is de lijst waarin alle bestekposten hernomen worden, aangevuld met hun respectievelijke meetcode en de te voorziene hoeveelheden.

De gedetailleerde meetstaat toont in detail de manier waarop de hoeveelheden per bestekpost berekend werden conform de standaard meetmethoden NBN B06-001: Metingen voor gebouwen – methoden voor hoeveelheden (1982).

De gedetailleerde meetstaat is een uitgebreide staat die de aannemer moet toelaten om de voorziene hoeveelheden na te zien en eventueel te verbeteren.

In de samenvattende meetstaat worden enkel de titels van de bestekposten hernomen, met hun meetcode en totale hoeveelheden.

Deze samenvattende staat zal door de aannemer gebruikt worden als basis van zijn offerte Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -42

c.

Normalisatie:

De wet van 3 april 2003 betreffende de normalisatie definieert een norm als een technische specificatie die door een erkende instelling met normatieve activiteiten met het oog op een herhaalde en voortdurende toepassing is goedgekeurd, waarvan de inachtneming niet verplicht is.

Een norm weerspiegelt de regels van goed vakmanschap met betrekking tot een product, dienst of productieproces.

▪ Toepassingsgebied: Normalisatie is een vrijwillige activiteit gebaseerd op consensus en tot stand gebracht tussen de betrokken partijen in een geest van openheid en transparantie, binnen de schoot van onafhankelijke en erkende normalisatie instellingen, een activiteit die leidt tot het aannemen van normen waarvan de navolging gebeurt op vrijwillige basis44.

De naleving van normen op zich is juridisch niet afdwingbaar45.

Het is wel mogelijk dat afdwingbare regelgeving, zoals een wet of een koninklijk besluit, verwijst naar specifieke normen. Dit is bij voorbeeld in België het geval bij de normenreeksen NBN, die, bekrachtigd door een KB, hun afdwingbaar karakter ontlenen aan de regelgeving die naar deze normen verwijst.

Eenzelfde redenering geldt voor contracten die verwijzen naar normen, gelet op art. 1134 BW: “Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die ze hebben aangegaan, tot wet”.

Wanneer partijen in hun overeenkomst uitdrukkelijk naar een norm verwijzen, kunnen ze dit naderhand niet van zich afschuiven onder het mom dat de naleving van een norm enkel vrijwillig is.

▪ Soorten normen: Er bestaan evenveel normenreeksen als er erkende normalisatie instellingen zijn. Hieronder worden de in België belangrijkste normenreeksen kort voorgesteld.

1.

Belgische Normenreeks NBN: De eigenlijke Belgische normen zijn documenten van Belgische oorsprong die aan een bekrachtigingsprocedure werden onderworpen. Ze hebben de numerieke aanwijzer NBN (bij voorbeeld NBN 282 of NBN B 44-001) en ze zijn afdwingbaar als minimale voorschriften bij de uitvoering van werken (ook indien ze niet specifiek in de bestekken hernomen werden).

Een andere soort Belgische normen zijn de Europese normen die door België meestal geregistreerd maar soms ook bekrachtigd zijn als nationale norm. Deze normen zijn herkenbaar aan de aanwijzer NBN EN.

44 45

resolutie van de Raad van de EU van 10 november 1999 Bron: Bureau voor Normalisatie (NBN), www.nbn.be

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -43

2.

Eengemaakte technische specificaties (STS) en technische voorlichtingsnota’s (TV): Het Belgisch instituut voor Normalisatie kan ook documenten van een technisch bevoegde en erkende instelling valideren. Dergelijke documenten noemt men documenten met een normatief karakter.

Sinds 1960 publiceert de overheid regelmatig referentiedocumenten onder de naam van eengemaakte technische specificaties (STS).

Het WTCB46 publiceert de Technische Voorlichtingsnota’s (TV). Deze documenten worden opgesteld onder leiding van de Technische Comités van het WTCB of hun werkgroepen. De TV vormen leidraden voor de goede uitvoering en geven een gedetailleerde beschrijving van een welbepaald onderwerp uit het domein van de bouw : plaatsing van vensters, leien daken, houten vloerbedekkingen, ...

Deze documenten met een normatief karakter vormen samen met de NBNnormen de basis voor de toekenning van certificaten zoals BENOR en ATG.

4.

Productcertificatie (BENOR en ATG)47: Het BENOR-merk is een gedeponeerd merk dat eigendom is van het NBN. Het betekent dat een product in overeenstemming is met een Belgische norm (NBN) of met typevoorschriften die door het NBN zijn goedgekeurd.

De toekenning van de licentie voor het gebruik van het BENOR-merk wordt productcertificatie genoemd. Het is een maatregel waarbij: de fabrikant (gebruiker of machtigingshouder) verklaart dat zijn product in overeenstemming is met de norm, op basis van een interne controle in de fabriek. een derde partij (certificatie-instelling) bevestigt, op basis van een externe controle, dat er een voldoende graad van vertrouwen bestaat dat de conformiteitsverklaring van de fabrikant gegrond is.

De vrijwillige technische goedkeuring (ATG) verstrekt een technisch advies, met inbegrip van een beschrijving en de technische eigenschappen. Een ATG is een gunstige beoordeling van één bepaald bouwproduct van één fabrikant voor een welbepaalde toepassing. Ze moet het de gebruiker mogelijk maken de overeenkomstigheid van de op de bouwplaats afgeleverde producten met de bestaande goedkeuring te controleren. ATG's worden afgeleverd voor producten waarvoor geen productnormen bestaan. Het betreft dan ook voornamelijk systemen, innovatieve producten en producten die uit meerdere componenten bestaan. Een ATG wordt in principe afgeleverd op basis van een goedkeuringsleidraad. Dergelijke leidraad wordt opgesteld door deskundigen van de Belgische Unie voor de technische goedkeuring in de bouw (BUtgb) en vormt een beoordelingsbasis voor bouwproducten.

46 47

Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf Bron: www.benoratg.org

Faculteit Natuur en Techniek – Vakgroep VASTGOED De architect

Projectadministratie & werfopvolging – 2MAK p. II -44