VOORWOORD In het tweede jaar Bachelor Vastgoed wordt er verder gewerkt op de basis die in het eerste jaar werd gelegd. Ditmaal richten we onze aandacht volledig op het Zakenrecht. In het Zakenrecht komen verschillende items aan bod die belangrijk zijn voor al wie met vastgoed te maken heeft: eigendom en bezit, vruchtgebruik, opstalrecht, erfdienstbaarheden, voorrechten en hypotheken, enz. Er is een reden waarom deze verschillende rechten bestaan. Het vak Zakenrecht maakt duidelijk waar de verschillen zitten en in welke situatie een bepaalde constructie is aangewezen. Uiteindelijk zal deze kennis de basis vormen voor het vak Vastgoedrecht in het derde jaar waar het op aankomt om vastgoedcontracten juridisch sluitend op te stellen. De theorie, zoals deze in de cursus is opgenomen, lijkt moeilijk om in te studeren. Daarom wordt de theorie in de les en in BZL geĂŻllustreerd met tal van voorbeelden en verwijzingen naar praktische en dagdagelijkse toepassingen. Meer dan in het eerste jaar wordt van de student verwacht dat hij/zij aan zelfstudie doet, ter voorbereiding van het levenslang leren. Bepaalde stukken van de theorie moet de student op eigen houtje doornemen of er zal gevraagd worden om rechtspraak en rechtsleer op te zoeken en door te nemen. Bij de start van het college zal een curiostest afgenomen worden om te controleren of de basis al goed zit. Tijdens de les kunnen we ons dan concentreren op de praktische toepassing, zoals de vastgoedmakelaar in de praktijk zal ondervinden. In extra BZL-opdrachten wordt dan alles gecombineerd. Nog een laatste tip: studeer deze cursus in met het Vastgoedwetboek in de hand. We zullen steeds vertrekken vanuit de wet zelf. Op het examen mag het (onbeschreven) wetboek daarom ook gebruikt worden.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
1
INHOUDSTAFEL Hoofdstuk 1 Hoe rechtspraak en rechtsleer opzoeken? 1. De verschillende bronnen 2. Juridische verwijzingen 3. Richtlijnen BZL Zakenrecht
6 11 16
Hoofdstuk 2 Inleidende begrippen 1. Situering van het zakenrecht 2. Kenmerken van vermogen 3. Inhoud van het vermogensrecht 4. Zakelijke rechten en zekerheden 5. Publiciteit van zakelijke rechten en zekerheden
19 20 25 26 28
Hoofdstuk 3 Zakelijke zekerheden 1. Chirografaire t.o.v. bevoorrechte schuldeisers 2. Voorrechten t.o.v. hypotheken 3. Voorrecht t.o.v. inpandgeving 4. Nieuwe wetgeving vanaf 1/12/2014
32 33 39 39
Hoofdstuk 4 Classificatie van de zaken 1. Volgens de aard: roerend en onroerend 2. Volgens de aard van toeĂŤigeningsvatbaarheid 3. Volgens aanwendingsmogelijkheden 4. Volgens verband tussen de zaken
Hoofdstuk 5 Roerende en onroerende goederen 1. Belang van het onderscheid roerend/onroerend 2. Onroerende goederen 3. Roerende goederen
Hoofdstuk 6 Domeingoederen 1. Geen zakenrecht 2. Onderscheid privaat-openbaar domein
Hoofdstuk 7 Eigendom 1. Het begrip eigendom 2. 3 bevoegdheden van eigendom 3. Kenmerken van het eigendomsrecht 4. Wijzen van eigendomsverkrijging 5. Beperkingen aan het eigendomsrecht
43 46 47
50 51 58
62
65 66 67 68
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
2
Hoofdstuk 8 Bescherming van de eigendom 1. Rechtsmisbruik 2. Persoonlijke aansprakelijkheid - art. 1382-1383 BW 3. Samengestelde aansprakelijkheid voor gebouwen - art. 1386 BW 4. Aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken - art. 1384 BW 5. Foutloze aansprakelijkheid: evenwichtsleer of burenhinder
71 72 74 78 79
Hoofdstuk 9 Mede-eigendom 1. 3 Soorten van meervoudige eigendom 2. Gewone of toevallige mede-eigendom 3. Vrijwillige mede-eigendom 4. Gedwongen mede-eigendom 5. Mandeligheid of gemene muur
89 91 93 94 95
Hoofdstuk 10 Bezitsleer - verjaring 1. Eigendomsverkrijging door verjaring 2. De bezitsleer 3. Verkrijgende verjaring voor roerende goederen 4. Verkrijgende verjaring voor onroerende goederen 5. Stuiting van de verjaring
114 106 107 112 113
Hoofdstuk 11 Recht van natrekking 1. Inleiding 2. Voorwaarden voor de natrekking 3. Kenmerken van de natrekking 4. Natrekking op onroerende zaken 5. Natrekking ten behoeve van roerende goederen
Hoofdstuk 12 Opstalrecht 1. Het begrip opstalrecht 2. Duur van het opstalrecht 3. Hoe en in welke vorm wordt het recht van opstal gevestigd? 4. Rechten en plichten van de opstalhouder 5. Rechten van de opstalgever 6. Einde van het opstalrecht 7. Wat met de opstallen op het einde van het opstalrecht? 8. Fiscale behandeling 9. Optimalisaties
116 117 118
121 122 123 124
125 126
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
3
Hoofdstuk 13 Erfpacht 1. Kenmerken van de erfpachtwetgeving 2. Vestiging van de erfpacht 3. De rechten van de erfpachter 4. Verplichtingen van de erfpachter 5. Rechten en verplichtingen van de grondeigenaar 6. BeĂŤindiging van de erfpacht 7. Praktijktoepassingen van erfpacht
Hoofdstuk 14 Het vruchtgebruik 1. EssentiĂŤle kenmerken van het vruchtgebruik 2. Maatschappelijke betekening van het vruchtgebruik 3. Welke goederen komen in aanmerking voor vruchtgebruik? 4. Het ontstaan van vruchtgebruik 5. Wat te doen bij het ontstaan van vruchtgebruik 6. Rechten van de vruchtgebruiker 7. Verplichtingen van de vruchtgebruiker 8. Rechten en plichten van de naakte eigenaar 9. Einde van het vruchtgebruik 10. Gevolgen van het einde van het vruchtgebruik 11. Optimalisaties via vruchtgebruik Hoofdstuk 15 Erfdienstbaarheden 1. Wat is een erfdienstbaarheid 2. 4 bestaansvoorwaarden 3. Kenmerken van de erfdienstbaarheid 4. Indeling volgens de oorsprong 5. Indeling naar voorwerp of wijze van uitoefening 6. Natuurlijke erfdienstbaarheden 7. Wettelijke erfdienstbaarheden 8. Erfdienstbaarheden die door een handeling van de mens worden gevestigd 9. Rechten van de eigenaar van het heersend erf 10. Rechtspositie van de eigenaar van het lijdend erf 11. Einde van de erfdienstbaarheid
Bijlage
Bibliografie
129 130 131 132 133 134 135
138 139 140 142 143 145 146 148 150
153 154 155 156 158 162 164 165
167
De meest recente studiefiche is te vinden op het elektronisch leerplatform
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
4
HOOFDSTUK 1
HOE RECHTSPRAAK EN RECHTSLEER OPZOEKEN?
Vanaf het tweede jaar Vastgoed is het onontbeerlijk om zelf op zoek te kunnen gaan naar rechtspraak en rechtsleer. Uit rechtspraak kan men veel voorbeelden halen die aansluiten bij de theoretische lessen. Bovendien moet men weten hoe bepaalde rechters de wet interpreteren. Er bestaat uiteenlopende, zelfs tegengestelde rechtspraak, en dan is het belangrijk te weten welke rechter in welke zin denkt. Hier begint het levenslang leren: in het tweede jaar Vastgoed moet je het opzoeken van rechtspraak en rechtsleer onder de knie krijgen. Daarvoor hebben we veel hulpmiddelen die hierna en in de les beschreven worden. Alles wat je hier leert, zal je ook in het derde jaar voor andere vakken nodig hebben, tijdens het opstellen van je bachelorproef en uiteindelijk ook tijdens je professionele leven. Want kennis is macht, en enkel wie zijn kennis up to date houdt, zal volhouden. Beperk je nooit in je bronnen: je moet zowel tijdschriften als boeken, databanken en websites bekijken. Maar eigenlijk mag slechts 20% van je bronnen uit elektronische bronnen bestaan als je een bibliografie samenstelt. Reden hiervoor is dat internetbronnen gemakkelijk hun inhoud kunnen wijzigen. Boeken en tijdschriften daarentegen hebben hun inhoud zwart op wit staan, zonder dat dit nog snel kan gewijzigd worden. Voor BZL Zakenrecht kan per hoofdstuk via het elektronisch leerplatform een opdracht gegeven worden om praktische vragen op te lossen of om rechtspraak of rechtsleer op te zoeken als illustratie bij de theorie. Vermits er verschillende bronnen zijn, zal men ook verschillende manieren van opzoeken moeten hanteren.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
5
1.
DE VERSCHILLENDE BRONNEN
1.1.
De papieren bronnen
A. De bibliotheek Campus Schoonmeersen van de Hogeschool Gent ▪ De bibliotheek is tijdens de schooluren altijd open. Er zijn pc's terug te vinden om de nodige opzoekingen te doen, en ook de bibliothecarissen zijn steeds bereid om te helpen. ▪ Via apollo.hogent.be (en VPN-verbinding) kan je de website van de bibliotheken van de Hogeschool Gent raadplegen. Je vindt op de website alle info over de verschillende bibliotheken, het bibliotheekreglement, de collecties, hoe je boeken kan reserveren, ... Je vindt er de Alephcatalogus terug: hierin kan je alle tijdschriften en boeken zoeken die in de Hogeschool Gent te vinden zijn. Je kan er ook juridische databanken raadplegen, waarover verder meer bij de digitale bronnen. ▪ In de bibliotheek zijn zowel kranten, tijdschriften als boeken terug te vinden. Je kijkt best eerst in de Alephcatalogus (via pc) om het referentienummer op te zoeken. ▪ De boeken zijn uitleenbaar, maar moeten wel op tijd teruggebracht worden. ▪ Van de tijdschriften vind je de meest recente nummers in de tijdschriftkasten terug. De oudere jaargangen zijn in het archief opgeslagen (na te vragen bij het personeel van de bibliotheek). Het is belangrijk om een tijdschrift steeds op de juiste plaats terug te leggen. Indien iedereen zich hieraan houdt, kan jij er ook op rekenen dat je het tijdschrift terugvindt waar het hoort te liggen. Tijdschriften kan je niet uitlenen.
B. Tijdschriften en kranten ▪ Algemene informatie is vaak al in gewone kranten (bijv. De Standaard, De Tijd) terug te vinden. voordeel → actueel, want verschijnt elke dag en volgt het nieuws op de voet → vulgariserend, want het grote publiek moet dit begrijpen → De Standaard en De Tijd zijn in onze bib Schoonmeersen aanwezig nadeel → niet alle kranten zijn even objectief in hun commentaar → je moet zelf deze kranten dagelijks lezen → het is niet altijd duidelijk of bepaalde reglementering nog in discussie staat of al omgezet is in toepasselijke wetgeving
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
6
▪ Wat betreft recht zijn er gespecialiseerde tijdschriften die zowel wetgeving als rechtspraak en rechtsleer opnemen. Voordeel is dat zij de nodige commentaar hierbij voorzien. Vaak zullen ze rechtspraak en rechtsleer per thema verzamelen, volgens een vast stramien, zodat je heel gemakkelijk de materie die jou interesseert kan terugvinden. Enkele tijdschriften die in onze bib te vinden zijn en die je zeker ter hand zult moeten nemen zijn: - Rechtskundig Weekblad (RW) - Nieuw Juridisch Weekblad (NJW) - Juristenkrant - Tijdschrift voor privaatrecht (TPR) - Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed (TBO) - Tijdschrift voor Appartements- en Immorecht (T.App.) - Tijdschrift voor Gentse en Westvlaamse rechtspraak (TGR/TWVR) - Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht (TBBR) Veel van deze tijdschriften kan je digitaal (dus ook van thuis uit) raadplegen: ga naar apollo.hogent.be en meld je aan; vervolgens open je de databank Jurisquare; rechtsboven klik je op het tabblad "Mijn bibliotheek" en dan verschijnen alle tijdschriften die je hier kan raadplegen met hun eigen databank. Voor bepaalde tijdschriften moet je hun eigen databank raadplegen. Indien er toegang is met paswoorden kan je die opvragen bij de receptie van de bibliotheek. voordeel → gespecialiseerde informatie → vaak meer commentaar dan bij kranten → de commentaar is ook juridisch onderbouwd, waardoor men verwijzingen krijgt naar andere commentaren → op papier kan je gemakkelijk lezen en doorbladeren op zoek naar iets → vaak zijn volledige arresten of vonnissen opgenomen, zodat je zelf een oordeel kunt vormen → de vermelde tijdschriften zijn allemaal in de bib Schoonmeersen te vinden nadeel → soms loopt de informatie wat achter → meestal is er slechts 1 keer per jaar een algemene inhoudstafel, zodat men regelmatig de tijdschriften moet raadplegen om mee te zijn
C.
Boeken Bij boeken heb je een verscheidenheid aan onderwerpen. Zo kunnen boeken teksten van verschillende lezingen over verschillende onderwerpen bundelen, maar kunnen ze ook een heel specifiek thema tot op het bot uitspitten. Sommige boeken kunnen wel handig zijn omdat ze een bepaald onderwerp in vraag en antwoord of met trefwoorden behandelen, wat opzoeken vergemakkelijkt.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
7
voorbeeld DAUW, P., DE ROO, F., DHAENENS, D. en WITTENS, A., Vastgoed in pocket voor het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2018-2019, 881 p.
Hier moet je goed op de uitgiftedatum van het boek letten. Boeken zijn niet zo snel te vervangen, waardoor hun informatie vrij snel achterhaald is in sommige materies (bijv. fiscaliteit). Kijk dus altijd de uitgiftedatum na en probeer de meest recente druk te lezen. voordeel → gespecialiseerde materies kunnen tot op het bot uitgewerkt worden → juridisch onderbouwde werken bevatten veel verwijzingen naar andere bronnen → vaak handiger om te hanteren voor opzoekingen dan een scherm waarop je moet scrollen nadeel → niet altijd up to date → soms moeilijk om iets specifieks in op te zoeken
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
8
1.2.
Digitale bronnen: websites - internet
A. Officiële bronnen = bronnen uitgaand van de overheid Wetgeving opzoeken is eigenlijk niet zo moeilijk. Alle wetgeving wordt eerst in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd, en dit is voor gewone burgers enkel nog via het internet te consulteren. bron: www.staatsblad.be Via deze internetsite kan men zelfs opzoekingen doen in het archief van het Belgisch Staatsblad. De zoekmachine is zo ingesteld dat men gemakkelijk op woorden uit een titel of woorden uit een tekst kan zoeken. Zo hoeft men geen precieze datum van publicatie te onthouden. Dit is duidelijk een officiële bron, want ze gaat uit van de overheid zelf. Het is belangrijk dat je altijd naar de primaire bron verwijst in verslagen of bachelorproeven, dus naar de wetgeving rechtstreeks. Voor minder courante wetgeving zal je naar de publicatie in het Belgisch Staatsblad moeten verwijzen. Andere officiële websites die handig zijn (maar geen garantie op juistheid van informatie): www.vlaanderen.be (site van het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Gemeenschap) www.just.fgov.be (site van de FOD Justitie) www.minfin.fgov.be (site van de FOD Financiën)
B. Niet-officiële bronnen Let op met andere bronnen, die geen officiële bronnen zijn: (bijv. site van een advocaat, belangenvereniging, CIB, Livios, ...) ▪ kijk altijd na of je wel met een Belgische site hebt te maken (.be); Nederlandstalige sites kunnen ook Nederlandse sites zijn (.nl), maar Nederlands recht verschilt toch vaak van Belgisch recht en leidt bijvoorbeeld in bachelorproeven tot grote fouten. ▪ kijk na of de tekst up to date is; teksten worden niet altijd aangepast aan nieuwe wetgeving, waardoor je oplossing niet kan kloppen; bedoeling van BZL-oefeningen is de meest recente tendensen in rechtspraak te ontdekken, en dit lukt niet met oud materiaal. ▪ raadpleeg meerdere bronnen, zodat je afwijkingen makkelijker kan opsporen ▪ sommige bronnen zijn radicaal af te raden op juridisch vlak, zoals Wikipedia.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
9
1.3.
Digitale bronnen: databanken
Via databanken kan men heel gemakkelijk veel informatie op korte tijd doorzoeken. Veel databanken zijn daarom betalend. Via de site apollo.hogent.be (via VPN) kan je gratis belangrijke databanken raadplegen. Op juridisch vlak zijn de volgende databanken interessant om opzoekingen te doen: 1. Jura → je kan zowel wetgeving, als verwijzingen naar rechtspraak en rechtsleer opzoeken → beslaat alle takken van het recht → je krijgt steeds een korte samenvatting te zien van een vonnis of arrest (nadeel: je kan niet steeds de juiste feiten achterhalen omdat het maar een samenvatting is) → de volledige tekst is niet altijd aanwezig, maar door bronvermelding kan je dit op papier wel opzoeken → is een internetversie dus up to date → is voor de studenten gratis toegankelijk via apollo.hogent.be (aantal studenten dat tegelijk kan werken is echter beperkt, dus soms is geen toegang mogelijk) 2. Immospector → ook hier kan je zowel wetgeving, rechtspraak als rechtsleer opzoeken → bevat informatie die te maken heeft met vastgoed; veel nuttige commentaren bij rechtsleer → in tegenstelling tot Jura kan de volledige tekst in een tijdschrift wel opgevraagd worden indien het om een tijdschrift van Kluwer gaat; dit bespaart opzoekingswerk in de bib zelf → is ook een internetversie, dus up to date → nadeel is dat deze site betalend is (voor studenten inbegrepen eerste jaar bij aankoop van het Vastgoedwetboek van Kluwer of daarna enkel toegang tot de databank mogelijk aan verminderde prijs) 3. Jurisquare Jurisquare kan je als zoekmachine gebruiken voor een groot aantal juridische tijdschriften en boeken. Wetgeving kan je er niet terugvinden. Daarvoor maak je best gebruik van Jura momenteel zijn 17 juridische tijdschriften waarop HoGent geabonneerd is via Jurisquare opzoekbaar én full text downloadbaar via apollo.hogent.be kan je toegang krijgen tot deze databank; klik in het tabblad "bibliotheek" links op "mijn bibliotheek" en je krijgt de covers te zien van de tijdschriften die je inhoudelijk kan raadplegen 4. Vastgoed & meer → bevat informatie die te maken heeft met vastgoed, vooral commentaar; vaak in een meer vulgariserende stijl, dus ook voor niet-juridisch geschoolden meestal begrijpbaar → bevat informatie afkomstig van de tijdschriften van uitgeverij Indicator → is een internetversie, dus up to date → nadeel is dat deze site betalend is, men moet individueel toegang aanvragen
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
10
2.
JURIDISCHE VERWIJZINGEN
Hier vindt je een overzicht van de basisprincipes voor juridische verwijzingen. Let op : deze wijken af van de verwijzingsregels die in de lessen Communicatie Nederlands worden gehanteerd (APA). Maar wanneer je een juridische tekst opstelt, moet je deze regels volgen. In deze les Zakenrecht wordt er dan ook de nodige aandacht aan besteed bij de BZLopdrachten. Een uitgebreide bespreking van de juridische verwijzingen is terug te vinden in het boekje Juridische Verwijzingen & Afkortingen (6de editie, 2015), dat je ook in de bibliotheek kan terugvinden. Er bestaat een online-versie www.verwijzingen-en-afkortingen.be.
2.1.
Verwijzingen naar wetgeving
Het gaat hier om verwijzingen naar een wet, decreet of uitvoeringsbesluit. Men vermeldt achtereenvolgens (de verschillende onderdelen worden met een komma van elkaar gescheiden): 1. het artikel of meerdere artikels die van toepassing zijn, evt. gevolgd door aanduiding van de paragraaf (§) of het lid (lid = niet-genummerde alinea in een artikel). Je kijkt daarvoor naar het artikel zelf. Elk element wordt gescheiden door een komma en spatie. als een lid of alinea geen eigen nummer heeft, dan schrijf je het rangnummer voluit (bijv. derde lid) woorden zoals bis, ter of quater worden aan het artikelnummer gehangen zonder spatie en niet cursief 2. de titel van het wetboek, de wet of het uitvoeringsbesluit, eventueel met aanduiding van de datum; de titel is de officiële én volledige titel zoals die verscheen in het Belgisch Staatsblad. Voor veel gebruikte wetten of wetboeken bestaan afgesproken afkortingen die men terugvindt in het boekje V&A. Let op, het is belangrijk dit te volgen qua wel of geen hoofdletter, wel of geen punten tussen de letters. de meest gebruikte in onze cursus zijn: Grondwet: Gw. Burgerlijk Wetboek: BW Veldwetboek: Veldw. Hypotheekwet: Hyp.W. Vlaamse Codex Fiscaliteit: VCF
voorbeeld artikel 1382, eerste lid BW: staat voor artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek, eerste alinea
3. de datum van de wet wordt als volgt uitgedrukt: de dag in Arabische cijfers, de maand voluit geschreven en het jaartal voluit in Arabische cijfers.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
11
Indien het om nieuwe wetgeving of minder courante wetgeving gaat die (nog) niet terug te vinden is in wetboeken, dan moet men de vindplaats, nl. het Belgisch Staatsblad, vermelden. De afkorting BS wordt in cursief of onderlijnd geplaatst. voorbeeld Wet van 8 mei 2014 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek met het oog op de invoering van de gelijkheid tussen mannen en vrouwen bij de wijze van naamsoverdracht aan het kind en aan de geadopteerde, BS 26 mei 2014. Wat betreft de vindplaats moet je zoveel mogelijk de officiĂŤle publicatie vermelden. Voor het Burgerlijk Wetboek heeft het bijvoorbeeld geen zin om de verwijzing naar het Vastgoedwetboek op te nemen, dat is immers gewoon een verzameling van bestaande wetten of wetboeken!
2.2.
Verwijzingen naar rechtspraak
Wanneer men naar een vonnis of arrest verwijst, dan moeten volgende gegevens vermeld worden (de verschillende onderdelen worden met een komma van elkaar gescheiden): 1. de rechterlijke instantie die het vonnis of arrest heeft geveld, gevolgd door de plaatsnaam; hiervoor bestaan ook welbepaalde afkortingen vrederechter: Vred. politierechtbank: Pol. rechtbank van eerste aanleg, burgerlijke kamer: Rb. jeugdrechtbank: Jeugdrb. correctionele rechtbank: Corr. familierechtbank: Famrb. rechtbank van koophandel: Kh. (oude benaming van ondernemingsrechtbank) ondernemingsrechtbank: Orb. arbeidsrechtbank: Arbrb. arbeidshof: Arbh. voorzitter: Voorz. kort geding: KG hof van beroep: volgens de plaats waar het arrest is geveld: Antwerpen, Bergen, Brussel, Gent Luik Hof van Cassatie: Cass. Raad van State: RvS Opgelet: wanneer je een verwijzing naar de rechtbank van eerste aanleg burgerlijke kamer moet opzoeken, kan deze rechtbank zowel in eerste aanleg als in beroep een uitspraak hebben gedaan. De referentie maakt hierin geen onderscheid. Als een rechtbank verschillende territoriale afdelingen heeft, zoals de rechtbank van eerste aanleg, dan vermeldt je de afdeling tussen ronde haakjes. voorbeeld Kh. Dendermonde (afd. Sint-Niklaas) Gaat het om een uitspraak in kort geding, dan vermeld je KG tussen ronde haken na de plaatsnaam van de rechterlijke instantie. ________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
12
2. datum van de uitspraak, waarbij de dag wordt uitgedrukt in Arabische cijfers, de maand wordt voluit geschreven en het jaartal voluit in Arabische cijfers. 3. vindplaats, nl. de benaming van het tijdschrift of het boek waarin de rechterlijke uitspraak terug te vinden is, in cursief of onderlijnd; voor juridische tijdschriften en verzamelwerken bestaan er welbepaalde afkortingen (afkortingenlijst is te vinden op www.rechtsaf.be; hierbij wordt ook de jaargang van het tijdschrift vermeld en de pagina (zonder afkorting p). Er wordt telkens een komma geplaatst tussen de verschillende onderdelen, behalve tussen de afkorting van het tijdschrift en de jaargang. Als de paginering van een tijdschrift bij elk nummer opnieuw bij 1 begint, moet je het nummer van de aflevering ook vermelden. Loopt de paginering door over de tijdschriften heen van 1 jaargang, dan vermeldt je alleen de pagina. Rechtspraak wordt vaak ook via online-databanken ter beschikking gesteld. Indien het gaat om een overheidsdatabank waarin de full text bestanden beschikbaar zijn, dan moet men deze niet vermelden (bijv. www.grondwettelijkhof.be, www.cass.be, www.raadvanstate.be). Voor andere rechtspraak zal men vaak gebruik maken van databanken waarin enkel een samenvatting terug te vinden is. Dan moet men een verwijzing naar de URL opnemen en onderlijnen. voorbeeld Brussel 16 juni 2011, www.jura.be
4. Soms wordt de gepubliceerde rechterlijke uitspraak gevolgd door commentaar. Dit duidt men aan door het woord "noot" op te nemen gevolgd door de intitialen en naam van de auteur van deze noot in hoofdletters. voorbeeld ▪ Pol. Paliseul 19 juni 1992, T. Vred. 1993, 257, noot H. DE RADZITZKY. → dit gaat om een vonnis van de politierechter van Paliseul → iemand heeft hierbij een commentaar geschreven in de vorm van een noot → vermits de politierechter altijd in eerste aanleg zetelt, gaat het om een vonnis ▪ Gent 15 februari 1994, RW 1996-1997, 887.
→ dit gaat om een arrest van het Hof van Beroep te Gent → de volledig tekst kan men terugvinden in het Rechtskundig Weekblad, maar zonder extra commentaar.
2.3.
Verwijzingen naar rechtsleer
Let goed op, er zijn kleine verschillen wanneer je een verwijzing opneemt in een bibliografie of in een voetnoot. Een voetnoot staat onderaan een bladzijde en wordt genummerd om te verwijzen naar je informatiebron. Zo stoor je de tekst zelf niet. In een voetnoot wordt vaak naar een bepaalde pagina van een werk verwezen, een bepaald artikel van een wet of een specifieke rechterlijke uitspraak. Zeker wanneer je tekst letterlijk overneemt uit een bron, moet je een voetnoot plaatsen. In de APA-stijl worden geen voetnoten gebruikt, in juridische werken wel! ________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
13
In de bibliografie worden alle informatiebronnen opgenomen die je hebt gebruikt om je werk te maken, het is een samenvatting van al je bronnen. De bibliografie is altijd achteraan het werk te vinden. Je kan hier de algemene informatiebronnen vermelden, bijvoorbeeld een volledig boek, dat je als inspiratie hebt gebruikt. In een bibliografie worden de werken alfabetisch volgens de familienaam van de auteur gerangschikt. Ontbreekt de naam van de auteur, dan wordt het werk gerangschikt onder de letter X.
A. Verwijzing naar boeken Wanneer men in een bibliografie naar een boekwerk verwijst, moet men volgende elementen opnemen (van elkaar gescheiden door een komma): 1. familienaam van de auteur(s) (grote kapitalen voor hoofdletters, de rest in kleine kapitalen) 2. initialen van de auteur 3. de volledige titel van het boekwerk, in cursief of onderlijnd 4. eventueel het aantal delen van het werk als men naar het volledige werk verwijst, of het welbepaalde deel waar men naar wil verwijzen 5. eerste plaatsnaam waar het boek is uitgegeven 6. naam van de uitgever 7. jaar van uitgave of aanduiding dat het om een losbladig werk gaat 8. totaal aantal bladzijden of verwijzing naar de bladzijde die van toepassing is. voorbeeld CLAEYSSENS, K., LIETAER, C. en DERUYTER, G., De gemene muur en muurovername, Gent, Story Publishers, 2013, 136 p.
Indien men in een voetnoot dezelfde verwijzing opneemt, dan vermeldt men eerst de initialen van de voornaam, direct zonder komma gevolgd door de achternaam van de auteur. voorbeeld K. CLAEYSSENS, C. LIETAER en G. DERUYTER, G., De gemene muur en muurovername, Gent, Story Publishers, 2013, 136 p.
B. Verwijzing naar tijdschriften Bij een verwijzing naar een bijdrage in een tijdschrift moet men het volgende vermelden (gescheiden door een komma, behalve tussen de titel en de jaargang): 1. 2. 3. 4.
familienaam van de auteur(s) in hoofdletters initialen van de auteur de volledige titel van de bijdrage tussen aanhalingstekens afgekorte titel van het tijdschrift waarin de bijdrage is opgenomen, in cursief of onderlijnd (niet laten volgen door een komma) 5. jaargang van het tijdschrift 6. begin- en eindbladzijde van de bijdrage. ________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
14
voorbeeld VOLCKAERT, E., "Minnelijke ontbinding compromis", NJW 2008, afl. 178, 197-202.
Indien de verwijzing in een voetnoot wordt opgenomen, vermeldt men eerst de initialen van de voornaam en daarna de volledige achternaam zonder komma ertussen. Vaak wordt rechtspraak teruggevonden via een databank. Indien de onlinevindplaats een exacte kopie is van de gedrukte versie, dan stel je de verwijzing op alsof het om de gedrukte bron gaat, ook al heb je dit alleen online bekeken. voorbeeld Je hebt in de databank van het Rechtskundig Weekblad een uitspraak gevonden van het Hof van Beroep te Gent van 24 december 2015. In de databank heb je de uitspraak in pdf bekeken en gelezen, al of niet uitgeprint. Dan is de verwijzing als volgt: Gent 24 december 2015, RW 2016-17, 1588. alsof je het tijdschrift in handen hebt genomen, maar je hebt het via de databank bekeken.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
15
3.
RICHTLIJNEN BZL ZAKENRECHT
3.1.
Algemeen opzet van BZL Zakenrecht
BZL Zakenrecht is voorzien omwille van verschillende redenen: 1. extra voorbeelden en illustraties geven bij de theorie die in de les wordt gegeven; 2. via oefeningen en opdrachten de theorie beter te doen begrijpen; 3. een idee geven hoe op het examen een vraag over dat onderwerp kan gesteld worden en inzicht krijgen hoe je moet redeneren om tot een goede oplossing te komen; 4. de student te leren rechtspraak en rechtsleer op te zoeken; 5. de student te leren rechtspraak te lezen, te begrijpen en te linken aan de theorie.
3.2.
Hoe BZL is opgevat
De uren BZL kunnen op verschillende manieren ingevuld worden: ▪ de docent vraagt om een stuk theorie aan de hand van de cursus, ppt en/of Vastgoedwetboek op voorhand door te nemen: in de les kunnen we ons dan concentreren op de praktische toepassing voor de vastgoedmakelaar. In deze les kan een curiostest afgenomen worden om te controleren of de student zich wel goed heeft voorbereid. ▪ de docent geeft een aantal referenties van rechtspraak en/of rechtsleer op die dan moeten opgezocht worden ter voorbereiding van de les. Soms kan gevraagd worden om de bespreking af te geven zodat deze kan gequoteerd worden. Dit kan het resultaat zijn van groepswerk of een individuele opdracht. Soms wordt de rechtspraak in de les verder besproken en gelinkt aan de theorie. ▪ de student moet zelf in het kader van de theorie op zoek gaan naar toepasselijke rechtspraak en deze linken aan de theorie. De curiostesten en de oplossing van de BZL-opdrachten zullen elk 10% van de examenpunten uitmaken. Er is geen tweede zittijd voorzien: iedereen die examen Zakenrecht moet afleggen in 2de zittijd, krijgt tijdens het schriftelijk examen een rechterlijke uitspraak of artikel voorgelegd dat moet besproken worden en waarvoor de verwijzing volgens V&A moet opgesteld worden. Vermits er permanente evaluatie verbonden is aan BZL, moet iemand die afwezig is en zijn individuele opdracht niet kan afgeven, het onderwijs- en examenreglement hieromtrent volgen. Indien de regels zijn gevolgd en het gaat om een gewettigde afwezigheid, dan kan een nieuwe opdracht gegeven worden of uitstel om in te dienen.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
16
3.3.
Richtlijnen voor de opdrachten
▪ In de chamilocursus Zakenrecht is een beknopte handleiding te vinden voor het analyseren van rechtspraak. Dit kan helpen om de opdracht waarin een vonnis of arrest moet worden besproken, tot een goed einde te brengen. Dit is een hulpmiddel. Er moet minstens op deze vragen een juist antwoord gegeven zijn om een voldoende te hebben. Wie meer kan vertellen, verdient meer punten. ▪ Vermeld bij je antwoord altijd je bronnen. Gebruik hiervoor de juridische manier van refereren (zie V&A). Bij de kwotatie wordt hiermee rekening gehouden. ▪ Antwoord zoveel mogelijk op de vraag, draai niet rond de pot want dit levert zeker niet meer punten op, integendeel het bewijst dat je er niks van begrijpt. ▪ Verwerk je antwoord overzichtelijk. Maak in je lay-out duidelijk wat de vraag en wat het antwoord is.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
17
Hoofdstuk 2 INLEIDENDE BEGRIPPEN VAN ZAKENRECHT
Elke uitgebreide bespreking begint met afspraken en algemene beschouwingen. In dit hoofdstuk wordt de plaats van het Zakenrecht in de uitgebreide Belgische wetgeving geduid. Hiermee worden al enkele belangrijke juridische termen uitgelegd. Bovendien wordt een niet onbelangrijk hoofdstuk gewijd aan zakelijke zekerheden (voorrecht, hypotheek en pandgeving). In BelgiĂŤ hebben veel gezinnen een hypothecaire lening lopen om hun woning te kunnen financieren. Dit is dus geen onbelangrijk gegeven in de vastgoedwereld.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
18
1.
SITUERING VAN HET ZAKENRECHT IN HET RECHT
Naast het publiek recht bestaat het privaat recht, dat op haar beurt bestaat uit ▪ handelsrecht ▪ burgerlijk recht. Binnen het burgerlijk recht maken we een onderscheid tussen: ▪ personen- en familierecht ▪ vermogensrecht. In het vermogensrecht onderscheiden we: ▪ intellectuele rechten ▪ vorderingsrechten (verbintenissen & schuldvorderingen, dus algemeen contractenrecht) ▪ zakelijke rechten (eigendomsrecht, andere zakelijke rechten en zakelijke zekerheden).
Juridisch-technisch bestaat er een verschil tussen de begrippen zaak en goed: ▪ Zaak is "res", alles wat in de natuur bestaat (rechtsobject) met uitzondering van de mens (rechtssubject) ▪ Goed is het geheel van vermogensrecht die aan een rechtssubject toebehoren; houdt al direct de relatie in tussen de mens en het object.
Dit zijn de bronnen van het Zakenrecht, grotendeels nog federale wetgeving: 1. EVRM (bescherming van het eigendomsrecht) 2. Grondwet (onteigening) 3. Burgelijk Wetboek, boeken II en III 4. Gerechtelijk Wetboek: de bezitsvorderingen 5. Veldwetboek 6. Aparte wetten (Erfpacht, Opstalrecht, Wet op hypothecair krediet, Wet op timesharing, e.a.) aparte wetten zijn vaak geïnspireerd door Europese wetgeving zoals de Richtlijn omtrent timesharing en de Richtlijn omtrent Hypothecair krediet
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
19
2.
KENMERKEN VAN VERMOGEN
2.1.
Samenstelling van het vermogen
Vermogen bestaat uit: ▪ alle rechten met economisch karakter waarvan 1 persoon (natuurlijke of rechtspersoon) titularis is: het actief ▪ alle verbintenissen met economisch karakter waarvan dezelfde persoon schuldenaar is: het passief.
2.2.
Elke persoon heeft een vermogen
▪ Een vermogen kan niet zonder persoon/rechtssubject bestaan. ▪ Ook al heeft men meer passief dan actief, toch is dit ook een vermogen.
2.3.
Het vermogen kan niet volledig vervreemd worden
▪ Men kan wel goederen vervreemden, maar een volledig vermogen op zich niet. ▪ Na overlijden gaat het vermogen volledig over op de erfgenamen (actief én passief).
2.4.
Elke persoon heeft maar 1 vermogen
▪ Ook al wijst het wettelijk huwelijksstelsel op 3 vermogens, toch heeft elke echtgenoot globaal gezien maar 1 vermogen. ▪ Heel het vermogen dient tot waarborg voor de schuldeisers (art. 7 en 8 Hyp.W.). Maar hierop kunnen uitzonderingen gemaakt worden. A. Uitzonderingen voor handelaars Handelaars: hebben een uitweg via scheiding van goederen, vennootschap of faillissement; sinds 2007 bestaat de mogelijkheid voor een zelfstandige om een verklaring voor onvatbaarheid voor beslag op de hoofdverblijfplaats af te leggen. a) Scheiding van goederen Via huwelijkscontract kan een handelaar voor scheiding van goederen kiezen. Als de zelfstandige alle beroepsmateriaal in het eigen vermogen laat en al de rest in het vermogen van de echtgenoot, dan zal bij beslag n.a.v. faillissement er niet veel te rapen vallen. Immers, de deurwaarder kan beslag leggen op het eigen vermogen van de zelfstandige en op het gemeenschappelijk vermogen (dat er bij scheiding van goederen niet is).
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
20
b) Vennootschap Door de eenmanszaak om te vormen naar een vennootschap, wordt het beroepsvermogen afgescheiden van het privévermogen. Bij schulden van de vennootschap zal de ondernemer niet met zijn privévermogen moeten betalen, tenzij hem misbruik van vennootschapsgoederen kan aangewreven worden. Uiteraard is het niet in alle situaties voordelig om over te schakelen naar een vennootschapsvorm. c) Faillissement Indien de schulden niet meer kunnen betaald worden, kan de ondernemer het faillissement aanvragen. De schulden zullen zoveel mogelijk nog betaald worden. Na afsluiten van het faillissement kan de zelfstandige opnieuw beginnen indien hij verschoonbaar is verklaard. Desnoods met vermogen dat bij de echtgenoot werd geparkeerd. d) Verklaring van onvatbaarheid voor beslag op de hoofdverblijfplaats Sinds 2007 kan een zelfstandige natuurlijke persoon (eenmanszaak) voorkomen dat voor zijn beroepsschulden beslag wordt gelegd op de hoofdverblijfplaats door bij de notaris deze verklaring af te leggen. → Alleen een zelfstandige natuurlijke persoon, die zelfstandig is in hoofdberoep kan dit. → De hoofdverblijfplaats is waar men het meest verblijft, waarvan hij niet noodzakelijk eigenaar moet zijn; hij mag ook vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder zijn. → Als men de zelfstandige activiteit ook in de hoofdverblijfplaats uitoefent a) opp. beroep < 30% totale opp.: geldt voor hele woning b) opp. beroep > 30% totale opp.: enkel wat effectief hoofdverblijfplaats is, mits men statuten van mede-eigendom opstelt. → Een verklaring moet afgelegd worden bij de notaris → als de zelfstandige gehuwd is, moet de echtgenoot akkoord gaan met deze verklaring! (als deze geen gegronde reden heeft om akkoord te gaan, dan kan de rechtbank van eerste aanleg de zelfstandige machtigen om deze verklaring alleen af te leggen) → de akte wordt ingeschreven in een speciaal register op het hypotheekkantoor → er moeten ereloon en registratierechten betaald worden. → Pas vanaf de inschrijving in het speciale register van het hypotheekkantoor, zal de onbeslagbaarheid ingaan voor schulden die vanaf dan ontstaan. → Onvatbaarheid voor beslag kan enkel ingeroepen worden voor beroepsschulden voorbeeld - contractuele schulden t.o.v. leveranciers
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
21
- beroepsleningen bij banken - sociale en fiscale schulden die betrekking hebben op de zelfstandige activiteit (PB valt daar niet onder omdat het een gemengde schuld is)
Dit kan niet wanneer de schuld voortkomt uit een overtreding (bv. milieuwet overtreden) of bij faillissement dat te wijten is aan een zware fout van de zelfstandige (onverschoonbaarheid). → De zelfstandige kan altijd afstand doen van zijn verklaring; deze wordt dan verondersteld nooit te hebben bestaan. → Een zelfstandige die ambtenaar of werknemer wordt, zal ook deze bescherming verliezen. → Praktisch gezien zal een schuldeiser niet zo snel een groot contract afsluiten wanneer hij weet heeft van dergelijke verklaring.
B.
Uitzonderingen voor particulieren
Voor particulieren bestaat een collectieve schuldenregeling en beperking voor loonbeslag, -overdracht en -delegatie. a) Loonbeslag, loonoverdracht en loondelegatie Loonbeslag: een onbetaalde schuldeiser kan bij de werkgever van zijn schuldenaar beslag laten leggen op het loon dat de werkgever in principe aan zijn werknemer moet uitkeren. Loonoverdracht: loonoverdracht is een overeenkomst die wordt gesloten door de werknemer met zijn werkgever, waarbij de werkgever belooft een deel van het loon aan de schuldeiser te betalen indien de werknemer/schuldenaar in gebreke blijft. Loondelegatie: dit is de gerechtelijke machtiging waarbij een alimentatiegerechtigde het onderhoudsgeld rechtstreeks ontvangt van de werkgever. Voor deze vormen van beslag gelden er grensbedragen waardoor het loon niet volledig in beslag kan genomen worden. deze bedragen worden elk jaar geïndexeerd de meest recente bedragen kan je via internet of het BS terugvinden b) Collectieve schuldenregeling Particulieren (of beoefenaars van een vrij beroep) die hun schulden niet meer kunnen afbetalen, kunnen een collectieve schuldenregeling aanvragen. Dit is vergelijkbaar met het faillissement van de handelaar en wordt daarom ook vaak het burgerlijk faillissement genoemd.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
22
Een handelaar kan geen beroep doen op de collectieve schuldenregeling, tenzij 6 maanden na zijn faillissement. De schuldenaar (en niemand anders!) vraagt de collectieve schuldenregeling aan via een verzoekschrift voor de beslagrechter. Als de rechter het verzoek (binnen 8 dagen) ontvankelijk verklaart, maakt de griffier binnen 24 uur een bericht van collectieve schuldenregeling op. Dit wordt bezorgd aan de schuldenaar en alle schuldeisers, en wordt opgenomen in de Centrale voor kredieten aan particulieren. Indien de rechter ziet dat men zich vrijwillig onvermogend heeft gemaakt, dan wordt deze procedure geweigerd. De beslagrechter stelt een schuldbemiddelaar aan die een aanzuiveringregeling op minnelijke wijze probeert uit te werken, die dan bekrachtigd wordt door de rechter. De schuldbemiddelaar kan zijn het OCMW, notaris, advocaat, gerechtsdeurwaarder. Het beheer van het vermogen en het inkomen komt dan bij deze schuldbemiddelaar te liggen. Voor het dagelijks beheer kan de schuldenaar nog wel zorgen, maar wat hierbuiten gaat moet eerst via de schuldbemiddelaar en eventueel via de beslagrechter. De schuldeisers moeten unaniem akkoord gaan met deze regeling, opdat ze in werking kan treden. Als de schuldeisers niet tot een akkoord komen, zal de beslagrechter een rechterlijke aanzuiveringsregeling opleggen. Deze loopt maar 5 jaar. Er zijn verschillende mogelijkheden: ▪ een afbetalingsplan ▪ interesten of kosten laten schorsen ▪ interesten of kosten laten vallen ▪ volledige kwijtschelding van de schulden door de rechter indien tussen 3 en 5 jaar na de bemiddeling blijkt dat het vermogen samen met het plan niet voldoende zijn om de schuld te derven. Maar eerst moet het vermogen dan via uitvoerend beslag ten gelde gemaakt zijn! ▪ de rechter kan de vermindering van de wettelijke rentevoet beslissen. Bij de start van de collectieve schuldenregeling kunnen de schuldeisers zelf geen stappen meer ondernemen (beslag, loonbeslag, enz.). De schuldenaar wordt hiertegen beschermd tot er een regeling is uitgewerkt. Interessant om weten is dat er bij de NBB een Centrale voor kredieten aan particulieren bestaat die helpen voorkomen dat een particulier te veel kredieten opneemt. → Inhoud: - elk krediet (consumentenkrediet én hypothecair krediet) aan een particulier - betalingsachterstallen van minstens 3 termijnen of 3 maanden - in rood gaan op een zichtrekening vanaf 1 250 euro - berichten van collectieve schuldenregeling dus niet de gewone schulden die men contractueel maakt
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
23
â&#x2020;&#x2019; een kredietverstrekker moet deze databank verplicht raadplegen wanneer een consument een krediet aanvraagt! dit is een aanwijzing voor de kredietverstrekker maar verplicht hem niet het krediet te weigeren Elke krediet verstrekker heeft een wettelijke verplichting om de consument een passend krediet aan te bieden, dus rekening houdend met zijn terugbetalingscapaciteit. Indien een verkoper een consument met veel kredieten, toch nog een krediet geeft, komt zijn wettelijke verplichting niet na en kan voor de rechter gedaagd worden. De rechter kan het krediet annuleren. De consument moet dan wel de hoofdsom, maar niet de interesten terugbetalen. â&#x2020;&#x2019; de consument heeft hier een inzage- en rectificatierecht via de Nationale Bank
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
24
3.
INHOUD VAN HET VERMOGENSRECHT
Het vermogensrecht regelt alle patrimoniale subjectieve rechten. Er zijn 3 categorieën vermogensrechten in te vinden: • de intellectuele rechten (auteursrechten en industriële eigendomsrechten). • de vorderingsrechten (verbintenissen en schuldvorderingen) • de zakelijke rechten Het vermogensrecht tracht een antwoord te bieden op 2 vragen: 1. Hoe vermogen verwerven? • rechtstreeks (verbintenissen uit overeenkomst) • onrechtstreeks (erfenissen, schenkingen, testamenten, huwelijksvermogensrecht) 2. Hoe het vermogen indelen? Dit is het pure zakenrecht. Kenmerken van de patrimoniale rechten zijn: • ze zijn in geld waardeerbaar • ze kunnen het voorwerp uitmaken van een overeenkomst en zijn dus overdraagbaar (na tegenprestatie of om niet) • ze hebben betrekking op de actiefzijde van het vermogen • ze worden goederen genoemd.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
25
4.
ZAKELIJKE RECHTEN EN ZEKERHEDEN
4.1.
Zakelijke rechten t.o.v. vorderingsrechten
Zakelijke rechten • een zakelijk recht geeft directe heerschappij over een goed, houdt de bevoegdheid in over een zaak (er is geen tussenkomst van derden nodig); je hebt niemand anders nodig om je recht uit te oefenen • is tegenstelbaar aan iedereen, iedereen moet ze eerbiedigen; voor onroerende zaken bestaat een publiciteitsmechanisme via het hypotheekkantoor (bijv. bij verkoop van een huis moet de notariële verkoopakte overgeschreven worden in het hypotheekkantoor; vanaf dan weet iedereen met zekerheid wie de nieuwe eigenaar is) • verjaart na 30 jaar (principe) • kent recht van voorrang: wie een voorrecht heeft als zakelijke zekerheid, heeft het recht om als eerst te worden betaald • kent volgrecht: indien een hypotheek bestaat op een huis, blijft de hypotheek het huis volgen; dus als het huis van eigenaar verandert, blijft de hypotheek toch op het huis bestaan (gevaar: als de eerste eigenaar de oorspronkelijke lening die wordt gewaarborgd door de hypotheek niet verder afbetaalt, verliest de 2de eigenaar het huis, vermits hij een huis met hypotheek heeft gekocht; vandaar het belang om te weten te komen of er op een huis een hypotheek rust) voorbeeld - eigendomsvrecht: ik mag doen en laten met mijn huis wat ik wil (bewonen, verbouwen, verkopen), ik hoef tegenover anderen geen verantwoording af te leggen - eigendomsrecht: indien iemand mijn wagen steelt, mag ik die rechtstreeks terugvorderen (revindicatie) - A heeft een opstalrecht verkregen van B, maar er is geen notariële akte overgeschreven op het hypotheekkantoor. Indien B zijn eigendomsrecht verkoopt aan C, moet C geen rekening houden met het opstalrecht van A, want er is geen publiciteit gevoerd en het opstalcontract geldt enkel tussen A en B.
Vorderingsrechten of persoonlijke rechten • een vorderingsrecht of persoonlijk recht geeft iemand het recht om iets van iemand anders te verwachten (geven, doen of laten) persoonlijke rechten zijn geen persoonlijkheidsrechten, die in het personen- en familierecht worden toegekend, zoals recht op familienaam, nationaliteit, ... • geldt enkel tussen de partijen • er is in principe geen publiciteit voorzien (uitzondering zijn de huurcontracten die moeten geregistreerd worden) • verjaart na 10 jaar (principe) voorbeeld huurcontract: de huurder mag in de woning wonen (gebruik) via de verhuurder, hij heeft geen directe zeggenschap over de woning, kan het bijv. niet verkopen.
Er zijn wel veel gemeenschappelijke kenmerken tussen zakelijke rechten en vorderingsrechten. Er bestaat dus geen absolute kloof. ________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
26
4.2.
3 categorieën zakelijke rechten
Er bestaat een numerus clausus-beginsel dat zegt dat contractpartijen geen nieuwe zakelijke rechten kan uitvinden; enkel de wetgever kan dit. Dit beginsel is terug te vinden in het Blieckarrest van het Hof van Cassatie van 16 september 1966. dit in tegenstelling tot de persoonlijke rechten: er bestaat contractsvrijheid, dus men kan over om het even wat overeenkomsten sluiten Men kan de zakelijke rechten indelen in 3 categorieën. A.
Het eigendomsrecht ▪
▪
B.
Artikel 543 BW bepaalt dat men ofwel een recht van eigendom, ofwel een recht van genot ofwel een erfdienstbaarheid kan hebben. Dit artikel geeft weer welke zakelijke rechten er bestaan, hoewel het geen volledige opsomming daarvan is (de hypotheek bijvoorbeeld ontbreekt). Het eigendomsrecht is wel het meest volledige zakelijke recht dat men kan hebben op een eigen zaak. Vandaar dat het als aparte categorie wordt gezien.
Eigenlijke zakelijke rechten ▪ ▪ ▪ ▪
eigendom en medeëigendom (art. 544 en 577bis BW) vruchtgebruik (art. 578 tot 624 BW) gebruik en bewoning (art. 625 tot 636 BW) gebruik van gemeentegoederen (art. 542 BW): is in onbruik geraakt (nu geeft men concessie of verpacht men) ▪ rechten van aangelanden van waterlopen (art. 644 BW) ▪ erfdienstbaarheden (art. 637 tot 710 BW) ▪ erfpacht en opstal (Wetten van 10 januari 1824).
C.
Zakelijke zekerheden ▪ Een zakelijk zekerheidsrecht (of bijkomend zakelijk recht) dient tot waarborg van een vorderingsrecht en heeft betrekking op de geldwaarde die hun zaak vertegenwoordigt. ▪ We onderscheiden hierin a) voorrechten (art. 12 tot 40 Wet 16 december 1851) voorrecht is een zakelijk recht dat krachtens de wet aan de schuldeiser wordt toegekend omwille van de aard van de schuldvordering, waardoor hij voorrang krijgt boven de andere schuldeisers, zelfs de hypothecaire (art. 12 Hyp. W.) b) hypotheken (art. 41 tot 95 Wet 16 december 1851) hypotheek is een zakelijk recht op een onroerend goed dat dient tot zekerheid voor het nakomen van een verbintenis (art. 41 Hyp.W.) c) pand inpandgeving is een contract waarbij een schuldenaar aan zijn schuldeiser een zaak afgeeft tot zekerheid van een schuld (art. 2071 BW)
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
27
5.
PUBLICITEIT VAN ZAKELIJKE RECHTEN EN ZEKERHEDEN
Typisch voor zakelijke rechten is dat zij moeten gepubliceerd worden, bekendgemaakt worden om ervoor te zorgen dat iedereen ze respecteert. Dit noemt men "tegenstelbaarheid aan derden". simpel gezegd kan men op het bevoegde kantoor 2 belangrijke zaken te weten komen, nl. 1) wie juridisch gezien eigenaar is van een onroerend goed en 2) of er een voorrecht of hypotheek op een onroerend goed rust. Tot voor kort sprak men van het hypotheekkantoor en de hypotheekbewaarder, die de registers bijhoudt. Sinds 30 juli 2018 worden deze begrippen vervangen, al zullen de oorspronkelijke begrippen voorlopig nog wel gebruikt blijven.. Binnen de FOD Financiën zijn er verschillende algemene administraties waaronder de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). Binnen de AAPD zijn er 4 administraties, waaronder de Administratie Rechtszekerheid. In de Administratie Rechtszekerheid zijn er 10 Centra Rechtszekerheid (5 voor Vlaanderen, 5 voor Wallonië en Brussel), waaronder de vroegere registratie- en hypotheekkantoren zijn ondergebracht. Bijgevolg verandert ook de terminologie: men verwijst in de Hypotheekwet niet meer naar de hypotheekbewaarder maar naar de AAPD of het bevoegde kantoor van de AAPD. De AAPD (concreet de Centra Rechtszekerheid) heeft 2 taken: 1. het overschrijven van alle authentieke akten waarin zakelijke rechten op onroerende goederen worden gevestigd of overgedragen (verkoop, schenking, vruchtgebruik, ...) 2. het inschrijven van de hypotheken en voorrechten op onroerende goederen. De AAPD houdt 4 registers bij: 1. register van overschrijvingen het gaat om akten die integraal worden overgenomen (vroeger letterlijk overgeschreven, nu ingescand) waarbij zakelijke rechten worden gevestigd of overgedragen tussen levenden dit betekent concreet dat men erfgenamen niet in de registers kan terugvinden (want is eigendomsverkrijging naar aanleiding van een overlijden), tenzij er een notariële akte van verdeling tussen erfgenamen is opgemaakt 2. register van inschrijvingen het gaat om akten waarbij voorrechten en hypotheken worden gevestigd; enkel het borderel (= samenvatting) wordt overgenomen 3. register van neerleggingen alle akten die neergelegd worden bij de AAPD worden in chronologische volgorde vermeld; dit is nodig voor de prioriteitsregel: de eerste akte die vermeld wordt, krijgt voorrang (behalve hypotheken die op dezelfde dag ingeschreven zijn) voorbeeld Indien een eigenaar zijn appartement aan 2 verschillende personen verkoopt met 1 dag tussen, is uiteindelijk de eigenaar degene die als eerste zijn notariële verkoopakte op de AAPD overgeschreven krijgt. Indien ze beide op dezelfde dag laten overschrijven, dan heeft degene met het laagste volgnummer voorrang.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
28
4. register van de titularissen van onroerende zakelijke rechten (repertorium van de bezwaarde eigenaars) dit is een alfabetisch register van eigenaars voor alle aktes m.b.t. inschrijving en overschrijving, zodat opzoeken makkelijker is Om over- of inschrijving te krijgen, legt men authentieke akten voor. Dit zijn notariĂŤle akten of vonnissen/arresten. Onderhandse akten worden niet aanvaard. Iedereen kan (schriftelijk) informatie opvragen uit de registers van over- en inschrijving. Dit gebeurt via het formulier Aanvraag tot hypothecair getuigschrift. Het hypothecair getuigschrift geeft dan een juridische situatie weer van een onroerend goed op een bepaald moment. Uit dit getuigschrift kan men volgende informatie halen: 1. overschrijvingen: met betrekking tot een bepaald onroerend goed kan men alle overdrachten of vestigingen van zakelijke rechten terugvinden en zo ook weten wie op welk moment juridisch de eigenaar is van het goed 2. inschrijvingen: het getuigschrift geeft weer welke voorrechten en/of hypotheken zijn gevestigd op een onroerend goed 3. kantmeldingen of randmeldingen: kantmeldingen worden gemaakt op de overschrijvings- of inschrijvingsregisters zelf. Deze waarschuwen dat er een verandering in de juridische situatie op til is, bijv. wanneer een vordering tot vernietiging van de verkoop is ingesteld.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
29
Ter afsluiting ...
Wat moet je zeker kunnen? ▪ je kent de toepasselijke terminologie ▪ je kan de belangrijkste wetsbepalingen die met dit hoofdstuk verband houden, opzoeken en je begrijpt ze ▪ je kan toepasselijke rechtspraak en rechtsleer linken met de theorie uit de les ▪ je kan een omschrijving geven van een vermogen en de kenmerken daarvan ▪ je weet welke "middelen" een handelaar heeft om niet met zijn volledige (huwelijks)vermogen in te staan voor zijn professionele schulden ▪ je kent het verschil tussen loonbeslag, loonoverdracht en loondelegatie ▪ je kan de beperking bij loonbeslag berekenen (cijfers worden opgegeven) ▪ je kent de principes van een collectieve schuldenregeling en welke invloed dit kan hebben in de vastgoed ▪ je kan de zakelijke rechten aan de hand van je wetboek benoemen ▪ je kan de zakelijke zekerheden benoemen ▪ je weet wat de functie is van de AAPD en welke informatie je daar kan opvragen.
Op het elektronisch leerplatform zijn toepasselijke BZL-opdrachten te vinden.
________________________________________________________________________ Cursus Zakenrecht - PB Makelaardij 2 - 2018-2019
30