Framtidens Fastigheter #2

ANNONS

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN PRODUKT FRÅN EUROPEAN MEDIA PARTNER

ANNONS

FRAMTIDENS FASTIGHETER MED FOKUS PÅ BÄTTRE EFFEKTIVITET OCH ÖKAD KONKURRENSKRAFT

AKTUELLT

Fastighetsrätten viktigare än någonsin

NR 2 NOVEMBER 2016 FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

”VR kommer att bli ett allt viktigare verktyg inom bygg” Digitalisering inom byggbranschen har enormt stor potential. Johanna Frelin pratar om hur de digitala verktygen och programmen utmanar de traditionella konstruktörsjobben, eftersom de digitala verktygen kommer kunna skapa dimensioneringen själv. En metod som verkligen har fått sin genomkraft är 3D-tryck, både i prototyper och i vissa fysiska byggelement. Läs mer på sida 18

På Landahl ser man en efterfrågan från klienter av samlad kunskap inom fastighetsjuridikens alla delar med ett ökat intresse för frågor kring mark och miljö. Även företagets arbetsteam för transaktion & exploatering växer ständigt och vi rekryterar nu ytterligare inom detta område för att möta den ständigt ökande efterfrågan, säger Maria Wideroth, delägare och styrelseordförande på Landahl advokatbyrå en fullservicebyrå nischad på fastigheter, bygg och miljö.

Det är mycket tydligt att samtliga delar inom fasighetsjuridiken blivit allt mer sammanflätade på senare år. Klienterna förväntar sig att man som juridisk rådgivare har en bredare och fördjupad kunskap om deras verksamhet – där vi biträder företaget ur ett affärsmässigt perspektiv.

Emma Eriksson, advokat och delägare, menar att det generella trycket på byggbranschen – och då främst inom bostäder – har gjort att tempot är mycket högt. Det faktum att både kommuner och exploatörer är angelägna att se till att det byggs bostäder gör att ej juridiskt granskade exploateringsavtal riskerar att innehålla skrivningar som kan ha stora konsekvenser i slutändan. Skrivningar som kanske inte ens har stöd i lagen.

FREDRIK EKLUND

MÖJLIGHETER

Ökad miljömedvetenhet allt viktigare

FASTIGHETSMÄKLARE

”Jag visste att jag ville bli framgångsrik, men inte hur eller med vad” Läs mer på sida 16

Minskad miljöpåverkan är en tydlig röd tråd i logistikbranschen. Fastigheter inom lager och logistik behöver därför ligga vid större riksvägar och knutpunkter för att nå fler konsumenter.

Läs mer på sida 20

15-16 mars 2017, Kistamässan

Medföljer som bilaga i Svenska Dagbladet november 2016

dsfria Kostna ier r in sem a ndra a d n la b med ik r d e Fr ldt Reinfe

Allt inom - Drift - Underhåll - Förvaltning - Energi - Miljö - Säkerhet

easyfairs.com /fastighetsthlm

Annons

4

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

LEDARE – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

”Svensk fastighetsmarknad är bland de mest transparenta och likvida i hela världen.”

Tor Borg

Chefsekonom, SBAB

HUR LÄNGE KAN ALLA STJÄRNOR STÅ RÄTT?

D

e senaste 15–20 åren har det varit en otroligt trevlig resa på fastighetsmarknaden med en avkastning som toppar de flesta andra tillgångar i både storlek och stabilitet. Det gäller den professionella fastighetsinvesteraren likväl som den som varit indirekt exponerad via fastighetsaktier. Faktum är att så gott som alla som ägt en bostad under 2000-talet blivit miljonärer på kuppen.

Bakom utvecklingen ligger ett antal samverkande faktorer. Trots minst sagt omvälvande händelser i omvärlden under 2000-talet, med den stora finanskrisen 2008–2009 som höjdpunkt, så har en gynnsam utveckling av den inhemska ekonomin inneburit stadigt ökad efterfrågan på bostäder, kontor och lokaler. På 20 år har hushållens inkomster efter skatt fördubblats samtidigt som konsumentpriserna bara stigit omkring 20 procent. Regleringar och skatteregler som begränsar både byggandet och rörligheten i bostadsbeståndet, och ett ökande demografiskt tryck har lett till en växande obalans mellan utbud och efterfrågan på bostäder i de expansiva delarna av landet.

Svensk fastighetsmarknad är bland de mest transparenta och likvida i hela världen, vilket bidragit till ett ökande intresse från utländska investerare. Till detta kommer en ränteutveckling som varit minst Följ oss digitalt:

@europeanmediapartner

VICTOR TIPSAR! Jag vill tipsa om profilintervjun med Fredrik Eklund där han pratar om sin framgångssaga, och den intressanta artikeln på sidan 10 om hur fastighetsbranschen egentligen mår.

Victor Battisti, Projektledare

INNEHÅLL 6

Aktuella ämnen

8

Peter Eriksson – digitalisering

10

Hur mår fastighetsbranschen?

12

Nanomedicin och lokaler

16

Profilintervju – Fredrik Eklund

18

Digitaliseringsmöjligheter

20

Logistisk miljösynpunkt

22

Tillväxt och fastigheter

24

Energieffektivisering

26

Aktuellt

28

Krönika – Sara Haasmark

30

Fastighetsmässan

sagt överraskande. Bara för två år sedan var negativa räntor något som var rätt otänkbart för de flesta. Nu är det en realitet, och inte bara för centralbankirer och riksgäldsdirektörer. Även större fastighetsbolag finansierar sig till mycket låga kostnader. De låga räntorna bidrar, utöver till låga finansieringskostnader, även till att intresset bland investerare för tillgångar med stabil direktavkastning, som fastigheter ökar. Det finns många pensionsfonder, försäkringsbolag och andra kapitalförvaltare med stora pengapåsar.

FRAMTIDENS FASTIGHETER

Hur länge kan då alla stjärnor stå rätt för fastighetsmarknaden?

Händelser i omvärlden, politiska eller ekonomiska, via finansmarknadernas reaktioner, skulle snabbt kunna få effekt på fastighetsklimatet.

Tillväxten i den svenska ekonomin verkar vara på väg att dämpas något samtidigt som utbudet på bostadsmarknaden för första gången på länge nu ökar i hyfsad takt. Så länge räntorna ligger kvar på låga nivåer så kommer fastighetsmarknaden dock sannolikt att förbli stark.

Ränteutvecklingen blir en nyckelfaktor framöver. Kommer vi att få en normalisering av räntenivån? Hur snabb blir den i så fall? Vad är en normal räntenivå i framtiden? Ingen vet naturligtvis men i dagsläget talar mycket för att räntenivån kommer att förbli låg under överskådlig framtid. Långsamt stigande räntor ligger visserligen i korten men en viss uppgång bör väl fastighetsmarknaden tåla.

Omslagsfoto: Distribution: Tryck:

framtidenssamhällsutveckling.se

Återvinn eller ge tidningen vidare!

Projektledare: Victor Battisti victor.battisti@europeanmediapartner.com VD: Redaktionschef: Textbearbetning: Art Director: Text:

Tobias Valfridsson Mats Gylldorff Johanna Sjöberg Camilla Alm Anders Edström Frejman Ylva Sjönell, Martin Westholm Christine Brorsson, Anna Bjärenäs Sanna Dahlén Svenska Dagbladet, november 2016 V-TAB

European Media Partner Sverige AB Hamngatan 4, 211 22 Malmö Tel: 040-606 68 00 Email: info@europeanmediapartner.com www.europeanmediapartner.com

European Media Partner är specialister på content marketing. Vi hjälper företag att nå en exakt målgrupp genom skräddarsydd media.

Vi distribuerar relevant information av högsta kvalitet som med genomtänkta och aktuella ämnen i fokus skapar och erbjuder rätt mediaexponering åt våra kunder.

KORREGERING:

I föregående tidning; Framtidens Vård.

Bilden på Lena Flykt docent i psykiatri, sida 16-17, var felaktig.

När det gäller fastigheter Vi erbjuder fastighetsägande aktörer professionell och lösningsorienterad rådgivning inom fastighetsrätt.

Vår spetskompetens i kombination med engagemang, tillgänglighet och erfarenhet skapar mervärde, förutsebarhet och trygghet i er fastighetsaffär.

Hur skiljer man

ETT BRA HOTELL FRÅN ETT ANNAT? Titta på tomaterna.

Ska vi förenkla saker så finns det två sätt att dela en tomat. Man kan skära den i klyftor. Då blir det fyra stycken delar. Enkelt.

Eller också delar man tomaten genom att skiva den. Då kan man få, kanske sju, åtta skivor av en tomat. Det första sättet är lite enklare men, om vi ska vara ärliga, också lite knepigare för den som sedan ska äta tomaten. Man får gapa stort, lite risk för söl och slabb på slips eller blus. Det andra sättet, skivorna, är lite krångligare för den som delar men det ser finare ut på smörgåsen och säkert smakar det lite godare också.

Hur i himlens namn, undrar du, är detta relevant för dig när du sitter här och läser tidningen och inte ens har tid att

kolla börskursen ordentligt? Vi menar att tomaten är viktig.

Hur den delas eller skivas är ett uttryck för ett resonemang om kvalitet som spelar roll i både det stora och det lilla.

Vi driver hotellverksamhet. Vi kan förstås prata om vårt kvalitetstänkande i form av inredning eller miljötänk eller prisfilosofi. Fast det leder gärna till en massa stora tomma ord. Vi tror att om du uppskattar vårt sätt att dela tomater, så uppskattar du också vårt sätt att driva hotell.

Med denna korta text vill vi hälsa dig välkommen till hotellen i Ligulakoncernen. Här finns mycket mer än väldelade tomater att bli glad för.

Annons

6

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

AKTUELLT – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

Fortfarande ingen bostadsbubbla!

Hagastaden – fokus på life science

Fastigheter och finansiering

Bostadsinköp är oftast den största affär en människa gör.

Innerstaden utvidgas samtidigt som Stockholm och Solna

Vilka trender finns inom fastighetstransaktioner?

Emma Persson är boendeekonom på SBAB och svarar på fem snabba frågor.

Ska man ha rörlig eller fast ränta?

– Rörlig. Men jag sparar mellanskillnaden mellan en ”normal” ränta (tre-fyra procent) och nuvarande för att veta att jag klarar av det. Stiger inte räntan kan man välja att amortera.

tätare kopplas samman. Det är vad som händer när Hagastaden växer fram.

– I mitt fall: sälja först. Då vet man vad man har att röra sig med och slipper bli stående med dubbla boendekostnader.

Viktiga pusselbitar i visionen är Nya Karolinska Solna och Karolinska Institutet, eftersom Hagastaden integreras med dessa två. På så sätt samlar Hagastaden en mängd forskning och innovation inom life science-området. Ambitionen är att skapa förutsättningar för samverkan mellan forskning, högskolor och näringsliv.

Den gemensamma satsningen för att skapa ett av världens främsta life science-områden görs under namnet Stockholm Life.

Har vi en bostadsbubbla?

Byggtiden för Hagastaden är 2010 till 2025. Här byggs to-

Köpa först eller sälja först?

– Enligt mig nej, det finns fundamentala faktorer som förklarar prisökningarna.

Amortera eller spara?

– Både och! Anpassa din amortering så mycket att du också kan spara eller sätta lite guldkant på tillvaron.

Genom att amortera sänker du dina boendekostnader på sikt.

Dina bästa tips för att sänka dina boendekostnader?

– Jämföra räntor, omförhandla elpriset årligen och se över förbrukningen. Försök att inte läsa inredningstidningar som uppmanar dig att byta inredning och badrumskakel för ofta.

talt 6 000 nya bostäder, samtidigt som det totala antalet arbetsplatser beräknas bli 50 000. Sammantaget görs investeringar på 67 miljarder i området.

Att bo i Hagastaden kommer innebära en kombination av närbelägen stadspuls och hög tillgänglighet till parker och grönområden, där den halv kilometer långa Norra stationsparken sticker ut som en grön lunga i stadsdelen. Hagastaden ramas i öster och väster in av grönområdena Karlberg och Hagaparken.

Det blir också blandade bostadstyper i Hagastaden, men

både bostads- och hyresrätter. Tio kvarter har markanvisats av Stockholm stad, med byggstart i år. De första inflyttningsbara lägenheterna beräknas stå färdiga redan 2017.

Utmärkande för Hagastaden blir en tätare och högre stadsbild är vad som tidigare varit vanligt i Stockholm.

– Transaktionsvolymen i Sverige under första halvåret var 44 procent högre än motsvarande period förra året, och vi har sett en fortsatt hög transaktionsaktivitet även under årets andra hälft. Vi ser fler investeringar i samhällsfastigheter och en fortsatt ökning av transaktioner i tidiga skeden avseende projekt- och fastighetsutveckling och på så sätt en ökad riskaptit hos både säljare och köpare, svarar Fredrik Råsberg, Advokat/ Managing Partner på Wistrand.

Vilka förväntade juridiska nyheter framöver kommer att

påverka fastighetstransaktionsmarknaden?

– Av stort intresse är den pågående utredningen avseende vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet och det förväntade införandet av begränsningar för bland annat så kallad fastighetspaketering.

– Utredningen ska redovisas senast mars 2017, vilket i

normalfallet innebär en lagändring med giltighet från 1 januari 2018. Meddelas en stopplagstiftning innebär det dock att reglerna träder ikraft redan i och med att förändringarna offentliggörs.

Vilka alternativa finansieringsformer finns på köparsidan?

– Utöver traditionellt banklån och kreditramar kan kapitalanskaffning ske genom utställande av företagsobligationer, säkerställda obligationsprogram, preferensaktier samt direktfinansiering där till exempel pensionsfonder eller försäkringsbolag lånar ut pengar direkt till köpare.

SENGA FASTIGHETER - Flexibilitet för framgång Det mindre företagets fördelar är bland annat att kunna möta varje kunds specifika behov och vara öppen för individuella lösningar.

Ett företag som erbjuder det är Senga Fastigheter i Linköping som hyr ut butiker, kontor och bostäder.

De driver även ett kontorshotell med fullservicekoncept. Genom tillgången till kontorshotellets hela tjänsteutbud kan de erbjuda olika grader av service även i sina andra lokaler.

- Flexibilitet är ett av våra honnörsord, och våra kunders framgång är vår framgång, konstaterar Fredrik Holmgren, VD på Senga Fastigheter.

De vill genom sina flexibla lokalerbjudanden hjälpa kunderna att utveckla sina verksamheter genom att hitta rätt balans mellan servicenivå och pris.

- Eftersom vi är en mindre aktör har vi inga standardiserade lösningar eller avtal, utan det avgörs i dialog mellan oss och kunden, förklarar han.

Experterna finns inom ett brett fält alltifrån väldigt praktiska saker som belysningslösningar, ljuddämpning i lokalen och eventuella kylbehov, till design och inredning.

De erbjuder hyresavtal alltifrån att lokalhyresgästen tar ett stort ansvar för underhåll av lokalerna, och därmed får lägre hyra, till fullservicelösningar där möbler, blommor och städning ingår.

- Vi har även ett mycket bra hantverksteam som kan hjälpa till med ombyggnationer av exempelvis våra butikslokaler.

- Vi kan även ställa in ett akvarium om så önskas, säger han med ett leende.. En annan fördel är att då de inte har så många anställda så jobbar de mycket med experter utifrån inom olika områden.

- Vi väljer att ta in experthjälp tidigt i ett projekt, vilket gör det både enklare och billigare att hitta de bra lösningarna.

I de senaste sex butikerna har deras hantverksteam stått för ombyggnationen och då teamet är så samkörda och kunniga har det inneburit att jobbet gått snabbare och därmed även blivit billigare för kunden.

- Och ytterligare en fördel med vår storlek är att kunden alltid har en och samma kontaktperson, vilket gör kontakter och förhandlingar betydligt smidigare, avslutar Fredrik Holmgren.

ANNONS

Annons

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

7

Att investera i hotellfastigheter

Bostadsbyggandet framåt i Örebro

Regler för enskilda avlopp

Uwe Löffler, VD/CEO på Ligula Hospitality Group AB

Det talas ofta om att bostadsbyggande hämmas av brist

I Sverige finns ca 700 000 hushåll med enskilda avlopp.

Många av dessa fungerar inte optimalt vilket skapar oönskade utsläpp till sjöar och vattendrag.

Med ett enskilt avlopp menas vanligen att det inte är anslutet till det kommunala avloppssystemet och inte hanterar mer än ett till fem hushåll. Ett problem med dessa avlopp är att många är gamla utan modern teknik vilket orsakar utsläpp direkt till naturen. Ett annat problemområde är att inte heller moderna avlopp alltid fungerar optimalt bland annat beroende på att de innehåller bakterier som ska rena vattnet. Dessa bakterier är beroende av en jämn avloppsvattenström för att fungera. Då fritidshus sällan används kontinuerligt innebär det att bakterierna inaktiveras så att när avloppet emellanåt används så renas inte avloppsvattnet som det ska.

pratar investering, hotell och fastigheter.

Vilka utmaningar finns det inom finansiering av fastig-

hetsprojekt i dag?

– Beroende på finansiärens erfarenhet och projekt är det olika nivåer, det vill säga kunskaper, på hur man ser på affären. Det handlar mycket om vilken egeninsats som skall följa affären. Av någon anledning, säkert historisk, så kräver man ofta högre andel på hotell.

Med för stor andel eget kapital blir kalkylen svårare särskilt i tider med låg ränta. Sedan är det en utmaning att få finansiären att förstå värdet av fastigheten.

på byggbar mark då kommuner ligger efter i sina planprocesser.

– Vi har under en längre tid försökt vara förutseende och även trimmat vårt arbetssätt att ha färdiga detaljplaner som vi kan markanvisa direkt på, säger Martin Willen, biträdande Stadsbyggnadschef i Örebro kommun.

– Vi upplever att bostäder är lättast medan hotell hamnar längre ner på skalan. Sammanhanget blir mycket märkligt när hyrestiden för hotell är betydligt längre än alla andra typer av fastigheter.

Han menar att det gett en god effekt på byggandet i kommunen med 145 000 invånare och årlig befolkningsökning på netto 1 800–2 000. Ett sätt att se det är att det finns en ”buffert” med byggbar planlagd mark som fylls på.

– Fastighetsutvecklarna bygger cirka 1 000 nya bostäder årligen i kommunen, vilket motsvarar marknadens efterfrågan av nya bostäder. Oavsett hur man räknar och vad man jämför med i Sverige så byggs det mycket i Örebro.

Vad talar för att investera i hotellfastigheter?

Befolkningsökningen är motorn för byggandet och består

Är det lättare att hitta finansiering för vissa fastigheter?

– Du får en hyresgäst för hela ytan. I bostäder och lokaler försvinner oftast tio till 20 procent av ytan i allmänna sådana. Förvaltningen betydligt enklare genom den uppdelning som skett av de löpande kostnaderna.

De löpande driftskostnaderna ligger på en tredjedel mot exempelvis bostäder. Det finns i dag en tendens att bara titta på hyran i det korta perspektivet och det kan höja risken långsiktigt. Med en bra grundanalys och ett balanserat kontrakt blir kassaflödet stabilt under 15–20 år.

till en tredjedel vardera av invandring, födelsenetto respektive inflyttning från övriga Sverige där universitetet är en viktig drivkraft.

– En stor andel av de som flyttar hit för att studera väljer att stanna kvar och jobba och det är vi naturligtvis glada över.

Allt utsläpp av avloppsvatten räknas som miljöfarlig

verksamhet. I lagen finns inga speciella krav utan endast att det ska behandlas så att man skyddar människors hälsa och miljön, samt hushållar med naturresurser.

Hur hårda kraven blir beror bland annat på hur känslig omgivningen är och på hur många andra avloppsanläggningar som finns i närheten. Naturvårdsverket har tagit fram allmänna råd för små avlopp, NFS 2006:7, som är utgångspunkt för krav som kommuner och länsstyrelser kan sätta upp.

ANNONS

Sänk bostadsrättsföreningens energikostnader med en ny unik metod ThermoGaia, som är speciali­ serad på att energirenovera fasader, har en unik metod som sparar energi med upp till cirka 24 procent. Dels använder företaget en färg tillverkad med en helt ny teknik som är utvecklad av NASA. Färgen drar ut fukten ur väggen, och en torrare vägg värmeisolerar bättre.

Dels erbjuder ThermoGaia sina kunder att också att laga fasader och byta fönster till betydligt lägre kostnader än de flesta byggbolag.

TEXT ANNIKA WIHLBORG

– Vi är en helhetsentreprenör för energirenovering av fasader, fönster och tak. Vi använder av några av Europas bästa och mest högkvali­ tativa miljöcertifierade produkter för energibesparing i fastigheter. Vi arbetar intensivt med våra projekt för att minimera störningarna för de boende. Det uppskattar många kunder, säger Berit Lönn, vd på ThermoGaia.

Termoskydd Exterieur Exempel på en av de innovativa pro­ dukterna som företaget använder är unika funktionsfärgen Termoskydd Exterieur. Den höga energibespa­ ringen är möjlig tack vare Termo­

skydd Exterieurs avfuktande och värmereflekterande egenskaper.

– Termoskydd Exterieur sänker energikonsumtionen, gör huset varmare på vintern och svalare på sommaren och ger samtidigt en ny kulör som behåller fastighetens utseende. Produkten innehåller keramiska kulor som reflekterar värme. Kulorna skapar kapillärkraf­ ter som drar ut fukten ur underlaget, vilket gör att fasaden förblir torr, säger Berit Lönn.

Bindemedlets sammansättning ger en oslagbar slitstyrka och unika vattenavvisande egenskaper, med en kulör­ och glansstabilitet på uppe­ mot tjugo år.

THERMOGAIA ThermoGaia bildades 2007 för att industrialisera och kommersialisera en värme-reflekterande teknologi för energibesparing, fuktsanering, komfort och värmereflektion i egen regi eller i samarbete med partners.

Läs mer på thermogaia.se

THERMOGAIA

Annons

8

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

FÖRDJUPNING – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

NY TEKNIK KRÄVER MÄNSKLIG DRIVKRAFT Digitaliseringen skapar nya affärsmöjligheter och affärsmodeller som kan effektivisera processer både politiskt och affärsmässigt med rätt sorts driv.

att människor inte accepterar att bara sitta hemma med den nya tekniken, utan kräver att det överallt finns en bra internetuppkoppling, säger han.

– Inom till exempel bostadspro-

”Det går alltid att generera smartare kollektivtrafik och bygga smartare städer.”

duktion är det en stor fråga om vi kan lyckas digitalisera förfarandet kring detaljplaner, kartor och ansökningar om bygglov, säger bostads- och digitaliseringsminister Peter Eriksson.

Många processer där flera myndig-

heter och företag är inblandade skulle kunna förenklas och göras snabbare om de digitala systemen blir väl utvecklade. Den stora investeringen i Sverige just nu är utbyggnaden av fiber som ska generera ett jämnt nät i glesbygden såväl som i städerna.

– Investeringen av bredband i Sverige kostar just nu ungefär tio till tolv miljarder om året. Det är väldigt mycket pengar och det skapar, om vi lyckas dra ut det till större delen av befolkningen, en infrastruktur som blir lika viktig som telefonnätet var när det infördes, säger Peter Eriksson.

Peter Eriksson ser stora möjlighe-

ter med att använda digitaliseringen inom stadsplaneringen, både för framtidens byggen och när det gäller information om till

Den ökade tillgången på kommu-

Peter Eriksson, bostads- och digitaliseringsminister.

exempel trafikflöden.

– Oavsett hur vi gör går det alltid att generera smartare kollektivtrafik och bygga smartare städer, säger han.

som gör att vi får så mycket nytta av den som möjligt. Det gäller generellt på alla områden för produkter, processer och verktyg, säger Peter Eriksson.

Digitaliseringens möjligheter är

Varje dag utvecklas mängder av nya appar till mobiltelefoner, läsplattor och datorer för både privatpersoner och företag.

Förmodligen kommer utvecklingen att fortsätta och den kräver ständigt ny och bättre teknik.

– Även om vi lägger mycket resurser på att lägga in fiber i bostäderna är det redan nu så

oändliga och kanske behöver ny teknik styras och initieras av mänsklig drivkraft med stöd av den nya tekniken, snarare än tvärtom.

– Vi kan inte bara låta den nya tekniken forma oss utan jag tycker att vi behöver driva på för att utveckla tekniken i en riktning

nikationsmöjligheter gör att vi förutsätter att ständigt kunna vara uppkopplade med mobiltelefonen. Peter Eriksson tror att det i bilar kan komma att krävas en 5G-uppkoppling till trafiken i framtiden för att det ska kunna fungera.

– Att som ett nästa steg lägga ut mobila nät tror jag är viktigt för att ge förutsättningar för det digitala samhället, inom allt ifrån hälsovård till nöjen. Svenska företag behöver fortsätta att vara innovativa för att Sverige ska fortsätta ligga i täten, säger Peter Eriksson.

Text: Christine Brorsson

DE GÖR FASTIGHETER SMARTARE

Jakob Sundell.

Fältcom i Umeå rankas som ett av Sveriges och världens mest lovande företag inom Internet of Things, IoT. Jakob Sundell är produktledare på Fältcom:

Hur började det hela?

– Fältcom har ända sedan starten 1998 arbetat med hisstelefoner och larmsystem för hissar. Vi var också tidigt ute med mobila plattformar för bussar, till exempel för internet ombord och alkolås. Nu har vi tagit nästa steg in på fastighetsbranschen.

Vad innebär det mer konkret?

– Med hjälp av vår plattform kan fastighetsbolag, både privata och offentliga, kontrollera och övervaka byggnader och system via internet men även skapa nya tjänster till de boende, till exempel uppkopplade motorvärmarstolpar.

Vilka är vinsterna?

– I slutändan leder det till lägre kostnader, mer och bättre information om förbrukning av exempelvis energi och vatten. Dessutom kan vi skräddarsy olika speciallösningar som kunderna efterfrågar. Enkelt kan man säga att våra lösningar hjälper kunder att optimera och effektivisera sina processer samtidigt som belastningen på miljön minskar.

Vad tror du om framtiden?

– Det här är bara början på ett teknikskifte och en utveckling med oanade möjligheter. Vi märker redan ett stort intresse bland många fastighetsbolag i Sverige.

Söker du ett fastighetssystem och en systemleverantör som gör din vardag enklare?

av Sveriges area förvaltas i FAST2

FAST2-FramtidesFastigheter-251x120-.indd 1

av alla avier skickas digitalt

astAPI ce rf

ferad r ti

Det moderna fastighetssystemet som frigör din fulla potential

90%

ä

1/7

Hyresadministration

FAST2 har ett av marknadens mest kompletta system för avtal och hyresadministration. Färdig integration mot olika ekonomisystem (ex Visma, Agresso och Raindance) samt bankkopplingar som möjliggör inbetalningar från fil (BG Max och Total IN).

FAST2

Förvaltning

FAST2 är ett helintegrerat och heltäckande system för förvaltning, drift och underhåll. Vi underlättar arbetet i vardagen genom att tillhandahålla rätt verktyg för rätt människor i rätt miljö, dvs med FAST2 är användaren alltid redo för den situation som hon ställs inför.

Marknad

Förmedla alla typer av objekt via FAST2, kommersiella lokaler, bostäder, parkeringar etc. FAST2 ger dig och dina kunder förutsättningarna för att bli effektiv med full överblick och kontroll över dina engagemang. Med en enkel ärende- och felhantering blir kundvården optimal.

85%

08-730 56 90

signerar kontrakten digitalt

www.fast2.se

2016-10-28 08:37

ANNONS

BYGG DIN FASTIGHETSPORTFÖLJ MED CROWDFUNDING

Jonas Björkman,VD för Tessin AB

Tessin är crowdfunding-plattformen som möjliggör mindre – men potentiellt mycket lönsamma – investeringar i fastighetsprojekt. För fastighetsutvecklare utgör dessa investeringar ofta tungan på vågen som gör att ett projekt blir av.

Många fastighetsprojekt kan inte bli av på grund av bristande finansiering samtidigt som stora mängder kapital söker efter attraktiva avkastningsnivåer. För att lösa denna problematik grundades 2014 Tessin – Sveriges första crowdfundingplattform för fastigheter – där man sammankopplar fastighetsprojekt med investerare.

Det är glappet mellan uppförandekostnad och summan av eget kapital som ofta är hindret för att ett fastighetsprojekt blir av.

– Vi har lagt oss i en position för att stärka upp det egna kapitalet i fastighetsprojekt med upp till runt 30 miljoner. Om banken finansierar projektet till hälften och byggherren 25 procent så kan vi hitta

investerare som kan skjuta till den sista fjärdedelen kapital för att projektet ska kunna bli verklighet, säger Jonas Björkman, VD för Tessin AB. Tessins affärsmodell bygger på att ta betalt av projektägaren och inga avgifter läggs på investeraren, medan projektet får dela med sig av sin vinst till investerarna. Det senare genom att investerarna blir delägare i det bolag som ansvarar för byggprojektet.

– På så sätt kan till exempel även privatpersoner direktinvestera i fastighetsprojekt något som normalt annars kräver både en mycket stor kapitalinsats och djupa kunskaper.

Plattformen har varit framgångsrik under dess första 2,5 år. Från starten 2014

fram till dags dato har Tessin varit med och hittat kapital till 25 projekt för sammanlagt cirka 250 miljoner. Allt från leklandsprojekt om 15 miljoner till stora och komplexa bostadsprojekt.

En framgångsfaktor är tiden. För en fastighetsutvecklare är kalendertid en viktig parameter. Ett projekt som inte kommer igång genererar inga pengar.

– Faktum är att om projektet är attraktivt kan vi hitta 20 miljoner på ett par timmar bland de över 17 000 registrerade användare som vi har.

Tessin förmedlar investering i alla typer av projekt. Allt från lager och logistik till handel och bostäder.

– Egentligen alla typer av projekt som har koppling till fastighetsutveckling.

Som tidigare nämnts varierar storleken på projekten, men Tessin möjliggör att vanligen någonstans mellan 5–30 miljoner kommer in till projektet från investerare.

Han uppskattar att lite mindre än en tredjedel kommer från företag, medan resten av kapitalet kommer från privatpersoner.

Och beloppen är relativt överkomliga.

– Minsta insats är vanligen 50 000 kronor, men den genomsnittliga investeringen i projekt ligger på över 100 000 kronor.

Anledningen till det stora intresset att

Tessin Nordic AB, Jakobs torg 3, 111 52 STOCKHOLM www.tessin.se, 08-41056070, info@tessin.se

direktinvestera i fastigheter tror Jonas Björkman beror på en önskan att investera i något som är mer eller mindre börsoberoende. Och investeringar i fastigheter har generellt sett visat sig vara relativt stabila och lönsamma.

– Jag vet även att många investerare ser detta som ett attraktivt sätt att över tiden bygga upp en fastighetsportfölj. Tidigare har den ekonomiska tröskeln varit mycket hög för detta samtidigt som det krävt kunskaper då fastighetsprojekt är komplexa.

Jonas Björkman vill uppmana fler seriösa fastighetsutvecklare att titta på alternativet crowdfunding.

– Jag skulle vilja säga att om du har ett bra projekt och en grundfinansiering på plats så kan vi snabbt hitta investerarna du behöver!

Annons

10

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

MÖJLIGHETER – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

BALDERS VD OPTIMISTISK OM FASTIGHETSBRANSCHEN Fastighetsbranschen i landet är i grund och botten sund och återspeglar hur den Svenska ekonomin mår, menar Erik Selin, VD för fastighetsbolaget Balder.

Byggandet sker inte heller på spe-

kulation som på 90-talet då både hyres- och bostadsrätter byggdes utan att man i förväg hade hyresgäster eller köpare på kö.

– Ingen bygger i dag på vinst och förlust. Det skulle i så fall ske i Stockholms innerstad eller andra mycket heta områden och då av mycket stora spelare som kan finansiera projekt med eget kapital.

Han beskriver fastighetsbranschen

på det stora hela mycket sund. En förklaring är bankernas strama

Vilka utmaningar finns det inom finansiering av fastighetsprojekt i dag?

fall som helst. Det viktigaste är väl att det blir fler bostäder?

Den största generella flaskhalsen för

Erik Selin, VD för fastighetsbo-

laget Balder, är mycket positiv när det kommer till den svenska fastighetsmarknaden. Många orter – inte bara de tre största storstadsregionerna – har en bra tillväxt när det kommer till nybyggnationer.

– Medelstora städer, där Örebro och Västerås bara är två exempel, upplever jag går starkt.

Det finns även många bra något mindre orter där man också kommit i gång med byggnation.

Det är förstås bostadsbyggandet som ökat generellt mest i Sverige, dock från en mycket låg nivå, säger han.

SNABBA FRÅGOR JONAS BJÖRKMAN

Erik Selin, VD för fastighetsbolaget Balder.

hållning för att låna ut pengar till projekt. Generellt sett måste en stor andel av lägenheterna vara sålda innan spaden bokstavligen sätts i marken.

Erik Selin är optimist även när det

kommer till bostadsbristen.

– Om några år tror jag att bostadsbristen på de mellanstora orterna inte kommer att vara så svår. I de växande storstäderna kommer det självfallet att ta betydligt längre tid innan de kommer mer i balans. Man måste hålla i minnet att när en brist på bostäder uppstår så tar det tid innan byggandet kommit i kapp på grund av den naturliga ledtiden i byggprocesser samt lokala brister på byggbar mark.

Det är inte heller enkelt att bygga

billigt, och det av flera skäl.

– Markpriser, särskilt i storstadsregioner, kommunala särkrav och generella krav i plan

och bygglagen bidrar tillsammans till högre byggkostnader.

Han nämner en duktig byggare som ålades att handikappanpassa samtliga hundratalet lägenheter i ett projekt. Detta för att få bygglov.

– Tanken är egentligen god och jag är för handikappanpassning.

Allt blir alltid uthyrt, men byggoch därmed även boendekostnaderna går ju upp. På samma sätt kan man förstås diskutera om fördyrande krav på gestaltning eller kommunalt subventionerade tomträttsavgälder för att möjliggöra hyresrätter med låga hyror är det bästa ur ett samhällsekonomiskt perspektiv.

Samtidigt är Erik Selin pragmatisk även om man givetvis kan ha åsikter om förutsättningarna för en byggrätt.

– Om det är en bra byggrätt så kommer den att bebyggas i vilket

byggandet av flerfamiljshus och kommersiella fastigheter som han ser just nu är inte heller nämnda krav, ont om byggbar mark eller bristen på fastighetsutvecklare.

– Byggindustrin går på max och det är svårt att hitta personal för större projekt. Risken är därför att priserna går upp på grund av kapacitetsbrist.

grepp för att få till stånd viktiga byggprojekt. För att förverkliga Stadsutvecklingsprojektet Culture Casbah i den utsatta Malmöförorten Rosengård har de tre privata fastighetsbolagen Victoria Park, Heimstaden och Balder tillsammans med kommunens dito startat ett nytt bolag. Uppdraget för konsortiet är att förvärva 1 650 befintliga lägenheter och bygga 200 nya. Dessutom uppföra 30 lokaler samt ett spektakulärt flerfamiljshus på 22-våningar.

– Den här typen av samarbeten är något som tilltalar mig mycket.

Jag tror att alla fyra aktörer i första hand ser detta som ett viktigt lokalt samhällsprojekt för det växande Malmö. Ett projekt som dessutom kommer att vara mycket lärorikt för oss alla. Vi kommer sannolikt se fler projekt av denna typ i Sverige.

Text: Anders Edström Frejman

Handhar ärenden som rör bolags- och fastighetstransaktioner, fastighetsbildningsfrågor och exploatering av fastigheter. De bistår även med juridisk rådgivning avseende mäklarjuridik och fel i fastighet.

Mark, Miljö & PBL

Ger konsultation inom plan- och byggrättsliga frågor samt biträder vid miljö- och vattenrättsliga frågor såsom ansvar för förorenad mark och tillstånd till vattenverksamhet.

Entreprenad

Biträder beställare, byggherrar, entreprenörer och tekniska konsulter under hela byggprocessen. Har stor erfarenhet av att tolka kontrakt och bistå med tvistelösningar.

Hyra

Erbjuder juridiskt biträde i frågor rörande alla nyttjanderätter såsom arrende, hyresrätt bostad, kommersiell hyresrätt samt tomträtt och servitut.

Bostadsrätt

Biträder vid bostadsrättsliga frågeställningar med allmän rådgivning, tvistelösning, utbildning kring bostadsrätt och styrelsefrågor, ombildning till bostadsrätt och nybildning av bostadsrätt genom projektutveckling.

Det låter som om det nästan skulle vara omöjligt att få banklån?

– Inte omöjligt, men jag skulle vilja sticka ut hakan och säga att de i princip inte är villiga att ta några risker alls när det kommer till utlåning till primärt nybyggnation. De kräver ofta att ett projekt till allra största delen redan är finansierat innan de är villiga att gå in.

Vilka summor kan det handla om?

Till sist, måste det ibland till nya

Transaktioner & Exploatering

– Det är betydligt svårare att få tag i kapital i dag till fastighetsprojekt. Banker får på grund av myndighetskrav inte låna ut lika mycket pengar som förr. Det är i grund och botten sunt men hämmar också branschen.

– Det kan vara ett ganska stort glapp mellan, ena sidan uppförandekostnad och andra sidan summan av eget kapital och bankens erbjudande om lån.

Det kan saknas så mycket som i storleksordningen 20-30 miljoner på ett projekt på 100-200 miljoner.

Hur kan man lösa detta glapp mellan bankfinansiering och uppförandekostnad?

– Det finns en del alternativa lösningar när bankerna inte kan ta samma risk och kravet på den egna insatsen ökar. Kreditfonder är en finansieringsväg. Det finns även vissa institutioner som erbjuder direktutlåning till projekt, men det är ganska sällsynt. Ett tredje verktyg kan vara crowdfunding. Det bygger på att flera personer eller företag, tillsammans på kort tid kan få fram flera tiotals miljoner. Motprestationen är att dessa får del av den kommande vinsten i projektet genom delägarskap i företaget i relation till sin ekonomiska insats i projektet.

Fullservicebyrån för fastigheter, bygg och miljö.

Vår erfarenhet är klienternas vinst. www.landahl.se

WISTRAND KAN FASTIGHETER

WISTRAND ADVOKATBYRÅ År 1915 lades grunden för Wistrand.

Idag är vi en av Sveriges största affärsjuridiska fullservicebyråer med närmare 200 anställda och kontor i Stockholm samt Göteborg.

Med jurister specialiserade inom i stort sett samtliga affärsjuridiska rättsområden och branscher, biträder vi våra klienter i allt från större transaktioner till löpande rådgivning i klientens dagliga verksamhet.

Inom fastighetsrätt har vi en stark ställning på den svenska marknaden och har i många år haft en marknadsledande transaktionsvolym.

Utöver fastighetstransaktioner assisterar våra jurister vid samtliga typer av fastighetsrättsrelaterade ärenden såsom t ex finansiering, projekt och entreprenad, exploateringar, skatt, omstruktureringar och ombildningstransaktioner.

Vår fastighetsgrupp tillhandahåller även kontinuerligt juridisk rådgivning vid övriga frågor som har anknytning till ägande, förvaltning och nyttjande av kommersiella fastigheter såsom kommersiell hyresrätt, tomträtt, nyttjanderättsfrågor, fastighetsbildning, plan- och bygglov, tillstånd samt fel- och skadeståndsansvar.

Fastighetsgruppen består av cirka 40 jurister och är en av de främsta i landet.

Fredrik Råsberg Advokat / Managing Partner +46 709 50 72 47 fredrik.rasberg@wistrand.se

Wistrands verksamhetsområden: • Aktiemarknadsrätt • Arbetsrätt • Bank & finans • Bolagsrätt • Entertainment & sport • EU- & konkurrensrätt • Fastighets- & entreprenadrätt • Företagsförvärv • Försäkringsrätt • IT & telekom • Immaterialrätt, medie- & marknadsrätt • Miljö & energi • Obeståndsrätt • Offentlig upphandling • Privatkapital & egendomsskydd • Processer & skiljeförfaranden • Sjö-, luft- & transporträtt • Skatterätt • Specialutredningar

www.wistrand.se

Annons

12

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

TRENDER – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

LABORATORIUM I KONTORSFASTIGHETER Det digitala hälsobolaget Vironova har gått från en person i ett kontorshotell till 60 personer i kontor med eget unikt nanomedicinlaboratorium i Hagastaden. Bolaget har gjort hela resan i nära samarbete med en och samma hyresvärd.

– Det är ganska enkelt. Atrium Ljungberg har varit engagerade i min verksamhet och levererat anpassade lösningar allt eftersom bolaget utvecklats. Och det gäller både i tillväxt och när det varit tuffa tider, säger Mohammed Homman, grundare och VD, Vironova.

För drygt tio år sedan började Mohammed Homman utveckla en ny metod för att effektivisera läkemedelsutveckling.

– Jag forskade kring nya läkemedel mot virus och såg tydligt behovet av effektivare analysmetoder med hjälp av nanoteknik, säger Mohammed Homman.

annat en särskild ventilationsanläggning. Både för att garantera en ren miljö inne i labbet och för att skydda omgivningen utanför.

Därför föreslog vi en lösning där Vironova kunde expandera labben i befintlig miljö och flytta kontorsfunktionerna till en ny lokal i samma fastighet, säger Camilla Lemnell.

”Som cirkusdirektör för Vironova är jag oljan i maskineriet.

Jag vill att mina medarbetare ska trivas och känna att de är med och förändrar världen till något bättre.”

Irina Radulescu förbereder prover på Vironovas medicinlaboratorium på Gävlegatan i Hagastaden.

Han var bland de första att utveck-

la en teknik för digitalisering och automatisk bildanalys av virus i elektronmikroskop.

– Det började som ett snabbare sätt att vetenskapligt verifiera effekten av läkemedel mot virus.

Jag behövde helt enkelt verktyget själv i min egen forskning.

”Bolaget är bara sina medarbetare.

På Vironova är vi mellan 30 och 74 år och i stort behov av olika miljöer.”

Bolaget växte snabbt men 2008

bröts kurvan. I samband med att Vironova för första gången behövde ett stort tillskott av externt kapital slog finanskrisen till.

– Det här är det värsta som kan hända en som företagare och man måste fatta tuffa beslut. Jag fick halvera personalstyrkan. Det känns fortfarande tungt att tänkta på det. Dessutom satt vi fast i långt hyresavtal för en lokal som nu var alldeles för stor.

Genom en tät dialog med hyres-

värden Atrium Ljungberg kunde bolaget ändå överleva. Vironova fick byta sin stora lokal mot en mindre i Hagastaden.

– När bolaget höll på att gå

Atrium Ljungberg försöker alltid

– Visst fanns det entreprenörer när jag började för tio år sedan men det var ingen som pratade som jag om att bygga ett internationellt bolag, säger Mohammed Homman, grundare av Vironova.

under fick vi en ny lokal som vi kunde samla oss i och börja jobba från det nya läget. Atrium Ljungberg hade tänkt till lite och tyckte att vi skulle passa bra i Hagastaden, där de skulle satsa på att skapa ett Life Science-kluster.

Atrium Ljungberg är en stor hyres-

värd i den framväxande Hagastaden och drivande för skapandet av ett Life Sciencekluster kring Nya Karolinska.

– Vår strategi är att utveckla områden långsiktigt. Vi visste att Hagastaden skulle vara en perfekt plats för Vironova och att läget skulle gynna dem, säger Camilla Lemnell, i dag marknadsområdeschef för Hagastaden på Atrium Ljungberg.

Vironova återhämtade sig och kom snabbt in i expansionsfas igen.

Nästa steg var ett eget laboratorium. Och inte vilket som helst.

– Dels behövde vi både ett kemi- och ett medicinlaboratorium. För att kunna ta vår forskning och utveckling till nästa nivå behövde vi också klassa medicinlabbet högre än något annat lab i Skandinavien, utanför universiteten.

I det GLP-certifierade laboratori-

et gör Vironova studier som är certifierade av Läkemedelsverket vad gäller kvalitetskontroll vid produktion av biologiska läkemedel. Det innebär bland annat att laboratoriet kan säkerställa att prov som ska ges till patienter

inte innehåller virus.

– För oss var det första gången som någon hyresgäst behövde ett laboratorium i en kontorsfastighet. Tillsammans besöktes Karolinska Institutet för att förstå vad de behövde, säger Camilla Lemnell.

Under det senaste året har Viro-

nova dubblat antalet anställda, så ännu en gång satt de för trångt.

Men fler kontorsplatser räcker inte. Bolaget behöver också större laboratorium, ett showroom och ett utbildningscenter för kunderna.

– Att skapa laboratorium i en kontorsfastighet är inte helt enkelt. Deras medicinlab, där de hanterar virus, kräver bland

ha en öppen dialog med sina hyresgäster, även utanför ordinarie avstämningsmöten och avtalsdiskussioner.

– Vi arbetar mycket med närvaro och den personliga kontakten och har ett uppriktigt intresse för våra hyresgäster, säger Camilla Lemnell.

– Med vissa, som med Vironova, har jag direktaccess till ledningen. Det fördjupar vår relation och gör att jag snabbare kan möta deras behov, säger Camilla Lemnell.

Text och Foto: Ola Jacobsen

FAKTA VIRONOVA Verksamhet: Utvecklar och säljer en teknik för bildanalys av virus i elektronmikroskop. Effektiviserar processen att ta fram läkemedel mot virus.

Antal medarbetare: 60.

Lokalens viktigaste uppgift: Att utgöra en dynamisk miljö som kontinuerligt kan anpassas efter företagets utveckling och förändrade behov. Läget mitt i Life Science-klustret Hagastaden ger också direkt tillgång till både kunder och blivande medarbetare.

Area: 636 kvadratmeter laboratorium och showroom, 700 kvadratmeter kontor.

Fastighetsägare: Atrium Ljungberg.

Just nu ser det kanske inte så mycket ut för världen. Men precis här ovanpå E4:an mellan Solna och Vasastan lägger vi grunden för morgon­ dagens Nobelpris. Här, mitt i det framväxande life science­klustret, bygger vi Life City och gör rum för banbrytande idéer. Bygger stora fönster mot omvärlden. Ser till att taket är högt nog för oväntade upptäckter. För vi vet att arbetet med livets minsta beståndsdelar kräver gott om utrymme.

Faktiskt ett helt kvarter!

Vi bygger Life City tillsammans med våra hyresgäster. Var med från första spadtaget: ring uthyrningschef Petter Klingofström på 070­880 63 21.

ANNONS

Smartare byggprocesser har gjort Örebro bäst i Sverige

Behovet av nya bostäder är stort i Sverige. Även i Örebro som växer så att det knakar. Men genom smartare byggprocesser har Örebro kommun kortat byggprocesserna och är i dag den stad där det byggs mest i förhållande till invånarantal. Dessutom med bibehållen hög kvalitet.

Att bygga tar vanligtvis lång tid. Mellan fem och tio år är ingen ovanlighet innan ens detaljplanen är klar och godkänd och den påföljande processen kan sättas igång.

– Mycket av problematiken ligger i att traditionens makt är stor i både byggbranschen och inom kommunerna. Man följer tidigare arbetsätt utan att fundera över om man kan effektivisera, förenkla och förbättra, säger Martin Willén som är biträdande stadsbyggnadschef i Örebro.

– I Örebro försöker vi tänka annorlunda. Allt för att snabba på processerna med bibehållen kvalitet samtidigt som det ska bli tryggare för både byggbolag och kommunen. Därför har vi valt att arbeta enligt en annorlunda modell för hur projekt som planeras och genomförs på stadens mark snabbt och effektivt ska kunna sättas igång.

– Modellen bygger på att det redan från början finns antagna generella detaljplaner som är generösa och medger en mångfald av utformningsalternativ.

– På så sätt har vi kunnat korta tiden från markanvisning fram till byggstart till i normalfallet mellan nio månader och ett och ett halvt år, säger Martin Willén.

En vanlig arbetsprocess i många kommuner är att man tecknar någon form av exploateringsavtal eller ett avtal om markanvisning med en aktör som köpt marken.

– Först när man har det avtalet på plats startar arbetet med att ta fram en detaljplan baserad på vad aktören har för idéer. Vi arbetar i stället

Själva markanvisningen i Örebro kommun fungerar också annorlunda jämfört med hur det går till i de flesta andra kommuner.

– Vi har olika sätt att komma fram till vem som ska tilldelas en yta. Det kan avgöras genom en tävling, men vi kan också arbeta med direktanvisningar eller

Martin Willén när det gäller kommunens mark med att först göra en detaljplan utan att ha någon aktör med. Det är en generell detaljplan med få detaljerade bestämmelser för att göra marken så attraktiv och användbar som möjligt.

På det här sättet, när detaljplanen upprättas i förväg, är att vi i god tid har kunnat hantera eventuella tvister och överklaganden i processen, som vanligtvis kan försena ett projekt med åtskilliga år innan det hunnit avgöras i olika instanser.

Örebro kommun

genom propåer från enskilda byggföretag som har en idé som de vill förverkliga.

– När vi gjort klar med vem som får bygga på en tomt lovar vi från kommunens sida att inte sälja marken till någon annan under en överenskommen tid. Det gör att byggaktören i lugn och ro kan utarbeta sitt projekt samtidigt som vi har en dialog under resans gång.

Utifrån bolagets grundidéer kan vi sedan ha synpunkter, men oftast handlar det om mindre detaljer eller justeringar.

Telefon 019-21 10 00

I slutet av förstudien, när alla parter är överens, tecknas ett ömsesidigt och tidsbegränsat reservationsavtal där byggbolaget får betala en reservationsavgift.

– Från kommunens sida förbinder vi oss att sälja till aktören till avtalat pris om de får ett bygglov som motsvarar det de har visat upp i sin förstudie och om de har påbörjat byggnationen inom rät tid. När det är på plats säljer vi marken.

– Den stora fördelen med detta sätt att arbeta på är att om projektet inte blir av eller om det drar ut på tiden är att vi har möjlighet att sälja marken till någon annan samtidigt som byggbolaget minimerat sina kostnader och därmed sin risk, fortsätter Martin Willén.

Först när det är spaden sätts i jorden genomförs själva markförsäljningen och då räknas reservationsavgiften av från den slutliga köpeskillingen.

– Det här sättet har också öppnat för mindre byggföretag att kunna ta en aktiv roll.

Den nya arbetsprocess som Örebro kommun arbetar efter har också inneburit förändringar i hur de olika avdelningarna inom kommunen arbetar.

– I stället för att arbeta seriellt arbetar vi numera

www:orebro.se

parallellt. I stället för att olika ansvarsområden och kompetenser arbetar var och en för sig arbetar vi numera tillsammans över gränserna.

Det kortar ledtiderna samtidigt som problem kunnat identifieras långt tidigare än vad som annars varit möjligt.

– Vi arbetar också nära tillsammans med den politiska ledningen i kommunen genom att kontinuerligt stämma av och förankra de planer som finns innan det är dags att fatta några formella beslut.

Det minimerar också risken för överraskningar som ingen kunnat förutse och som annars skulle ha kunnat förlänga byggprocessen helt i onödan.

Inom Örebro kommun ser man gärna att de erfarenheter och den kunskap som man skaffat under den tid man utvecklat sin arbetsmetod kommer andra kommuner till godo.

– Självklart. Det är ingen hemlighet att många kommuner brottas med brist på bostäder och kan vi bidra med idéer och kunskap som kan påskynda utvecklingen är det ju bra, avslutar Martin Willén. Vi berättar gärna mer om Örebromodellen och om hur vi kunnat snabba på byggprocessen med bibehållen kvalitet, avslutar Martin Willén.

ANNONS

Människor, djur och miljö vinnare vid exploateringsprojekt

Året var 2014 och Elektroskandia, en av Örebros största arbetsgivare, behövde nya lokaler. Enligt Örebromodellen markanvisar kommunen redan planlagd mark, men dessvärre fanns ingen planlagd mark som motsvarade kraven.

Exploateringsstrateg Erik Skagerlund och kommunekolog Per Wedholm på stadsbyggnadskontoret i Örebro, berättar om utmaningarna: – Vi hittade en tomt med bra läge nära stadskärnan vid ”stockholmsutfarten”.

I juni 2014 började planprocessen. Planen var på 35 hektar, med en lagerbyggnad på 190x130 meter och höjd på 35 meter med möjlighet till utbyggnad. En utmaning såväl byggnadstekniskt som landskapsmässigt, säger Erik. Örebro kommun ålades att leverera byggfärdig mark inom bara tolv månader.

Att marken låg i anslutning

till ett naturreservat och Natura2000-område, (ett av EU utsett prioriterat naturområde), gjorde inte utmaningen lättare.

Förutom detaljplan krävdes en miljöbalksstyrd Natura2000-prövning av marken. Risken fanns att dagvatten, buller och transporter skulle påverka naturskyddsområdet negativt.

Den demokratiska processen kring detta är snarlik en detaljplaneprövning. Dubbelt arbete måste alltså ske på bara 12 månader.

Täta möten med Länsstyrelsen som skötte tillsynsarbetet för Natura2000 följde. Örebro kommun i samarbete med Elektroskandia tog en aktiv roll i att söka lösningar på kompensationsåtgärderna för att detaljplanen skulle komma på plats. Utöver extra vattenrening och bullervall beslutades att man skulle utöka naturreservatet åt ett annat håll som kompensation för eventuell negativ påverkan. Det gick inte att undvika att naturvärden som betesmarker, äldre

www.orebro.se/byggorebro

lövträd och häckningsplatser för fåglar gick förlorade, men detaljplanen som togs fram i samråd med Naturskyddsföreningen och Närkes Ornitologiska förening blev i juni 2015 godkänd, efter att tillståndsprövningen med miljökonsekvensbeskrivning fastslagit att projektet inte skulle få betydande negativa effekter på Natura2000området.

– Länsstyrelsens har varit fantastiska genom hela projektet. Förutom sin myndighetsroll, att göra prövningen, har de varit en aktiv partner och fungerat som stöd och bollplank.

De åtgärder som föreslogs var redan diskuterade med Länsstyrelsen och därför fortgick arbetet smidigt, berättar Per. Detaljplanen överklagades senare av en fågelklubb som befarade att somliga arter riskerade att bli av med sina häckningsområden, men överklagan avslogs av Länsstyrelsen. Detta var en kritisk punkt i projektet.

Fågelklubben hade kunnat ta ärendet vidare till miljödomstol, vilket skulle förlängt processen med två år och Elektroskandia hade varit tvungna att lämna Örebro och söka annan mark.

Möten med fågelklubben hölls för att förklara värdena med tidigare oprövade naturvårdsåtgärder. Genom att tydligt förklara för vilka arter de olika åtgärder vidtogs lyckades man övertyga fågelklubben att inte driva ärendet vidare.

– Vi beslöt att behålla de mesta av naturvärdena genom att flytta med markvegetation, döda träd, jordmassor med fröbanker och grova lövträd med hål in i naturreservatet - bostäder och föda åt fåglar och fladdermöss. Vi har även skapat 19 ha ny våtmark och satt upp 50 holkar åt starar vars häckningsplatser förstördes i samband med projektet, säger Per. Kommunen förvärvade mark av en större markägare och delar av den nyttjades till att utöka naturreservatet

och göra kompensationen.

Nu kunde kommunen säga att det inte rådde några tvivel om att markexploateringen var väl kompenserad och inte innebar några större negativa effekter på naturskyddsområdet. Man kan vid uppföljning av projektet se att inga fågelarter gått förlorade. Tvärtom häckar fler fågelpar och fågelarter på platsen och nya motionsslingor och rastplatser har anlagts i den nya delen av reservatet, som blivit ett fint rekreationsområde.

Att Naturvården varit med ända sedan tidig planering har haft stor betydelse och varit en framgångsfaktor i att lösa en så stor detaljplan med Natura2000-prövning integrerad på tolv månader.

Man får nu förfrågningar om studiebesök och föreläsningar, då många kommuner står inför liknande situationer. Projektet ses som ett intressant exempel på naturnära och stadsnära stadsplanering, där Örebro Kommun är pionjärer.

businessregionorebro.se

Annons

16

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

PROFIL – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

KÄNDISMÄKLAREN SOM ÄNTLIGEN HAR HITTAT HEM Alla är inte födda till säljare, men alla kan lära sig sälja, inte minst marknadsföra sig själv, menar stjärnmäklaren Fredrik Eklund verksam i New York.

Med risk för att svänga sig med en klyscha skulle man kunna säga att Fredrik Eklund är ett yttre bevis på den amerikanska drömmen. Att varje människa är sin egen lyckas smed. Det är ändå en träffande beskrivning av den unge pojken som slog alla försäljningsrekord redan som jultidningsförsäljare och blev förhäxad i New York vid sin första resa dit som tolvåring. Redan då bestämde sig för att flytta dit en dag. Han kom redan som mycket ung att sluka allt som hade med USA i allmänhet och New York i synnerhet att göra.

Ska man därefter snabbspola

Fredrik Eklunds liv på en enda mening så gick den via utbytesstudier i Minnesota, oavslutade

Han följde dock inte den, i mångas ögon, självklara vägen inom bank- och finansvärlden som till exempel sin pappa. I samband med att Fredrik Eklund reste mycket till USA, bland annat i egenskap av arbete som manager för åtta musikproducenter valde han att ta steget att flytta.

– Det var ingen noga uttänkt plan med att flytta till New York 2003. Det enda jag kände var att jag var på rätt plats. Jag visste att jag ville bli framgångsrik, men inte hur eller med vad.

Att han kom in på fastighetsmäk-

leriet beskriver han mer som ett bananskal.

– Det var en kompis som sade till mig att jag borde bli mäklare. ”Du har siffersinnet,

”Alla avrådde mig från att delta i ’Million Dollar Listing New York’.” studier på Handelshögskolan i Stockholm, som 23-årig IT-entreprenör med 45 anställda, IT-journalist på Finanstidningen och arbete på SEB i Stockholm, London, Singapore och Tokyo.

analytisk förmåga och förstår dig på grundläggande ekonomi.

Det andra är att du har en lite galen personlighet och det gillar kunder. Prova att jobba som mäklare!”.

Sagt och gjort. Direkt efter att han fick sin mäklarlicens 2004 började han jobba och sedan har det gått fort. Redan under sitt första år som mäklare sålde han fastigheter för 50 miljoner dollar och nominerades till årets nykomling.

Han vill beskriva sig som en person som aldrig haft något riktigt jobb, en anställning med lön. Han har alltid jobbat på provision eller med riskkapital och affärsänglar.

– Även här i New York är jag ”Independent Contractor” och det är även så mäklarna fortfarande jobbar på ESNY, Eklund Stockholm New York.

Det senare är det mäklarföretag

som han startade i Stockholm 2009 tillsammans med en svensk affärspartner med syfte att sälja enbart exklusiva fastigheter i Stockholmsområdet. ESNY är ytterligare en fantastisk framgångssaga i sig. Det kan även ses som ett ytterligare bevis på Fredrik Eklunds förmåga att gå mot strömmen och våga prova nya saker.

– När jag 2010 skrev på för den första säsongen av ”Million Dollar Listing New York” avrådde

kollegor, familj, ja egentligen alla mig från att delta. Jag skulle förstöra min mäklarkarriär och inga rika skulle våga anlita mig.

Nu har han precis börjat spela in den sjätte säsongen av succé-serien, fastighetsaffärerna blomstrar och ytterligare tre säsonger är kontrakterade.

En orsak till att detta TV-format fungerar tror han är att människor får en inblick i en egentligen sluten värld med väldigt rika människor och deras smågalna excentriska mäklare.

Men för att lyckas måste man även få misslyckas ibland.

– Det året vi var verksamma i Norge stod Eklund Oslo-New York för tre av de fem dyraste fastighetsaffärerna i landet, och vi satte historiska rekord i Norge.

Vi satsade dock för hårt, hade för stora kostnader, siffrorna gick inte ihop och det kändes inte långsiktigt rätt att fortsätta jobba med det företaget från New York.

Samtidigt lärde vi oss enormt mycket av det och gick stärkta ur det.

I Boken ”Sälj!” delar han med sig om sina erfarenheter som säljare.

Egentligen handlar allt som att sälja sig själv oavsett om man säljer julkort som barn, sitter i en anställningsintervju, går på en date eller säljer lyxvåningar i New York till filmstjärnor.

– Jag brukar säga att jag har jobbat hårdare än någon annan.

Den enda anledningen till att jag blivit etta som mäklare i New York är att jag jobbade mer eller mindre dygnet runt de tio första åren. Jag kom först och gick sist från kontoret. Jag var nästan aldrig hemma hos min närmaste familj i Sverige under påsk, midsommar och jul och jag kan på ett sätt känna en stor sorg över att jag till exempel inte finns med på familjebilderna. Det är först nu som jag hittat något som liknar en slags balans i livet.

En viktig del i balansen är maken

Derek Kaplan som han gifte sig med 2013 och deras hus i Connecticut.

– Jag känner ett lugn och en tillfredställelse med livet som jag egentligen inte känt sedan barndomen. Jag känner mig väldigt nöjd med mitt liv, mig själv, jobbet, ja allt egentligen.

Text: Anders Edström Frejman

Vi arbetar med stads- och fastighetsutveckling i alla skalor och skeden, från vision till genomförande. Vi skapar vackra och hållbara miljöer, såväl hela stadsdelar som enskilda hus, ombyggnader, vindar och inredningar.

Annons

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

Foto: Sanna Dahlén

FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE 17

HALLÅ DÄR KRISTIN BERG

Kristin Berg, VD för FAST2 Affärssystem

Vad karaktäriserar ett bra systemstöd för fastighetsförvaltning?

– Att man kan minimera manuell handpåläggning och individberoende. Fastighetsbolagets arbetsprocesser inom företaget och mot företagets kunder och leverantörer ska knytas ihop. Ett modernt systemstöd tillåter också att arbete utförs med rätt verktyg för rätt personer baserat på var och hur man jobbar. Exempelvis mobilitet för besiktningsmän och fastighetsskötare.

Hur viktigt är digitala tjänster?

FAKTA

Fredrik Eklund, 39, från Akalla, har gjort sig ett namn som fastighetsmäklare i New York. Han är känd över en stor del av världen genom realityserien Million Dollar Listing New York som ses i 113 länder. Han har sålt fastigheter till kändisar som bland andra Cameron Diaz, Leonardo DiCaprio och Daniel Craig.

– Digitala tjänster är nyckeln till att kunna effektivisera. Fastighetsbolagens kunder förväntar sig att kunna göra till exempel felanmälan även utanför kontorstid, att inte behöva komma in till kontoret för att skriva på ett avtal.

Varför valde fyra kommunala fastighetsbolag ert systemstöd?

– De kommunala bostadsbolagen i Stockholm, Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem och Micasa, valde FAST2 genom en rigorös upphandling där systemet har demonstrerats, utvärderats och mätts mot konkurrensen modul för modul.

Viktigt för bolagen har även varit att uppnå en högre grad av gemensamma arbetsprocesser och effektivisering.

BYGGER

FÖRÄDLAR

FÖRVÄRVAR

FÖRVALTAR Månsbro Fastigheter har färdigställt 14 fack/lokaler i Flemingsberg om 144 kvm/st.

Det finns vissa lediga kontors- och utbildningslokaler att tillgå.

Dessa utökas i början av 2018 till 3700kvm.

Selga har nu flyttat in i helt nya lokaler, som uppförts av Månsbro Fastigheter.

I Flemingsberg avser vi även att bygga 4 nya fack i samma storlek, därefter ytterligare 30 st i nästa fas.

Här kan uppföras större byggnad för enskild tagare.

Vi har även här tomställd industrilokal 2100 kvm för tillträde omgående.

I Södertälje, Moraberg, iordningställs nu industribyggnad om 1800 kvm för en eller flera tagare och kan anpassas efter önskemål.

I Södertälje Södra finns även planer på att uppföra 25-30 fack.

All uthyrning, kontakta Markus Månsson.

Mail : mansson.markus@gmail.com · Mobil: 0736-27 27 92 För mer information om projekten: www.mansbro.se

MÅNSBRO FA ST I G H ET E R

MÅNSBRO FA ST I G H ET E R

Annons

18

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

FRAMTIDEN – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

STOR POTENTIAL MED DIGITALISERING INOM BYGG Foto: Jann Lipka

Byggbranschen ligger efter många andra branscher när det kommer till att utnyttja fördelarna med digitalisering, men transformationen kommer sannolikt gå fort.

Digitalisering lyfts fram som en

viktig komponent för att effektivisera allt från tillverkande industri till effektivare vård. Men hur långt man kommit i olika branscher varierar rätt mycket, menar arkitektkontoret Tengboms VD, Johanna Frelin.

– Finans-, musik- och mediebranschen är bra exempel där den digitala transformationen kommit långt. Inom byggbranschen är bruket av avancerade digitala verktyg visserligen utbrett, men man är dålig på att dra nytta av digitaliseringens fulla potential.

Inom bygg har det inte påverkat affären på det genomgripande sätt som skett inom nämnda branscher.

Det hon syftar på är att exem-

pelvis design, konstruktion och dokumentation sedan länge sker i digitala verktyg, men att synergieffekterna av bruket av dessa verktyg är blygsamma.

– Min och mångas dröm är att man kan arbeta i en obruten digital kedja från de första skisserna hela vägen till förvaltning och där skapade data hela tiden återanvänds.

Johanna Frelin, VD, arkitektkontoret Tengboms.

Arbetsmetoden Building Information

Modeling (BIM) där man bygger en tredimensionell modell av ett projekt och kopplar all dokumentation till projektet elektroniskt är ett vedertaget verktyg som används allt mer. Det är förstås bra.

– Men det har ännu inte inneburit någon revolution i hur man arbetar. Byggprocesser är fortfarande i mångt och mycket linjära processer och det förekommer nästan ingen iteration där projekt finslipas och förbättras längs vägen.

Hon väljer att beskriva det som att man fortfarande ”arbetar analogt” trots mängder av digitala verktyg. Lite slarvigt förklarat återanvänds generellt sett väldigt lite data som länken före i kedjan har skapat. Besparingen i tid och resurser blir därmed begränsad.

– Jag tror att det finns flera förklaringar till detta. Dels legala aspekter, inkompatibilitet på ett tekniskt plan, ovana och att det finns många incitament att jobba kvar i arbetssätt som är 150 år gamla.

”Byggprocesser är fortfarande i mångt och mycket linjära processer och det förekommer nästan ingen iteration där projekt finslipas och förbättras längs vägen.”

Hon är ändå övertygad om att byggbranschen står inför en revolution. Vissa yrkesroller inom bygg kommer att försvinna eller i varje fall förändras. Människor kommer att kräva andra byggnader, framför allt billigare, vilket kommer att tvinga fram smartare sätt att bygga och inte minst nya material.

– Så kallad parametrisk design utmanar de klassiska konstruktörsjobben eftersom datorn till exempel kommer att göra mycket av dimensioneringen själv.

3D-printning av färdiga komponen-

ter till hus är ett annat exempel.

Det är ett exempel på hur man hoppar över många led i värdekedjan, vilket skett på andra sätt i många branscher.

– Vi kommer att 3D-printa ett hörn av ett hus i projektet Tio Smarta Kvadrat som vi är en del i.

Jag tror att det bara kommer vara ett av de nya sätt som hus kommer att byggas på framtiden.

Virtuell verklighet (VR) och

förstärkt verklighet (AR, efter engelskans augumented reality) är också ett led i den tilltagande digitaliseringen. Här är det spelbranschen som driver den tekniska utvecklingen där Minecraft för VR är ett konkret exempel.

– Inom bygg används VR i dag inte minst för visualiseringar och jag tror att det kommer att bli ett allt viktigare verktyg. Till exempel vid stadsplanering där lyckade samråd med medborgare är centrala för att projekt ska bli framgångsrika.

Text: Anders Edström Frejman

FAKTA Det breda begreppet digitalisering skulle applicerat på byggbranschen till exempel kunna ta sig i uttryck i att viss konstruktion automatiseras och att vissa byggelement 3D-printas.

Inget projekt är det andra likt

Vårt yrke handlar om så mycket mer än bara estetik och ­ design.­Det­handlar­om­engagemang,­nyfikenhet­och­ förståelse för att varje projekt är unikt och kräver sina egna lösningar utifrån vision, varumärke och förhållningssätt.

Med­expertkompetens­inom­flera­områden­skapar­vi­ restauranger, kontor, hotell och andra kommersiella lokaler specifikt­utformade­för­er­som­ska­nyttja­dem.

I nära samarbete tar vi oss mot målet tillsammans.

www.spectrumarkitekter.se

Kinnarps HK. Pristagare i Sveriges snyggaste kontor 2016 Fotograf: Erik Lefvander

ANNONS

ANNONS ANNONS

HELA DENNA BILAGA ÄR EN ANNONS FRÅN FIND1

R AY B A S E D

Systemet som revolutionerar fastighetsautomationen Raybased har utvecklat en unik, trådlös plattform för styrning och optimering av alla elektriska funktioner i en fastighet. För fastighetsägaren innebär det en besparing av såväl pengar som energi.

– Systemet är kompatibelt med både befintliga och framtida system och komponenter, vilket skapar oändliga möjligheter, säger vd Lars Granbom.

T E X T J O S E F I N SV E N B E RG F OTO J U L I A S J Ö B E RG

I

”På sikt finns även planer på utlandsexpansion.”

dén att bygga ett system för avancerad fastighetsauto­ mation fick Jan Ryderstam – en av Skandinaviens skick­ ligaste systemutvecklare, tillika CTO på Raybased – för att han själv ville kunna styra och optimera de elektriska funktionerna i sitt hus på ett smidigt sätt. Sex år senare är Raybaseds system på väg ut på marknaden.

– Vår första pilotinstalla­ tion har precis genomgått en besiktning och godkänts av oberoende part. Ytterligare en kvalitetsstämpel på vårt arbe­ te är det ekonomiska stöd som vi har fått av Energimyndig­ heten, säger vd Lars Granbom.

Med Raybaseds system kan energianvändningen i en fastighet minskas med ungefär 30 procent. Om den här typen av system instal­ lerades i hälften av landets fastigheter skulle hela sex terawattimmar sparas varje år, enligt Energimyndighet­ ens beräkningar.

– Med vårt system kan fastighetsägare både spara pengar och göra ett stort bidrag för miljön – samtidigt som den upplevda miljön i fastigheten förbättras.

Raybaseds system består av små, trådlösa mätare och sen­ sorer som enkelt installeras i fastigheten. De kommunicerar med varandra och kopplas upp mot internet för att fastighets­ ägaren ska kunna övervaka, styra och optimera de elektris­ ka funktionerna via en app.

– De traditionella tryck­ knapparna på väggarna behålls och appen är mer av ett verktyg för extra funk­ tioner. Eftersom systemets sensorer läser av temperatur, luftfuktighet, rörelse, ljud,

Lars Granbom, vd

Detta är Raybased Raybased är ett svenskt teknikbolag som har utvecklat en trådlös plattform för avancerad fastighetsautomation. Systemet gör det möjligt att övervaka, styra och optimera alla elektriska funktioner i en fastighet, såsom värme, ventilation, belysning och säkerhet.

Systemet har ett öppet gränssnitt och är kompatibelt med alla de standarder och protokoll som finns i dag.

LÄS MER PÅ:: www.raybased.se

Lars Granbom, vd på Raybased.

ljusstyrka och ljusfärg finns stora möjligheter att exempel­ vis förbättra arbetsmiljön i kontorsfastigheter. Du kan anpassa belysningen efter hur mycket solljus som kommer in, släcka belysningen när ett rum inte används och anpassa ventilationen för en jämn temperatur i fastigheten, berättar Lars, och tillägger: – Systemet är kompatibelt med både befintliga och

framtida system och kompo­ nenter, vilket skapar oändliga möjligheter.

Just nu planeras för installa­ tioner av systemet i flera byggnader, samtidigt som diskussioner förs med ett antal ägare av kommersiella fastigheter runt om i landet.

På sikt finns även planer på utlandsexpansion.

– Det finns flera konkur­

rerande system på mark­ naden, men inget som är så pass robust och klarar sam­ mankopplingen av befintliga och nya gränssnitt på samma sätt. Dessutom är vissa kon­ kurrerande system mycket kostsamma och passar endast väldigt stora fastigheter, medan de enklare systemen inte är tillräckligt pålitliga. Vi har hittat en nisch där emellan, konstaterar Lars.

26 | Fastigheter i framkant | Mars 2016

Lars Granbom

Titel: Vd. Bakgrund: Utbildad civilingenjör i elektroteknik vid Chalmers tekniska högskola, examen 1985. Har därefter jobbat med bland annat radio- och radarsystem samt mikrovågselektronik inom telekombranschen. Blev entreprenör 1994 och har sedan dess haft företagsledande roller i flera små och medelstora teknikföretag.

Annons

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

MÖJLIGHETER – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

Foto: Stefan Tell

20

Fredrik Brodin, VD Stendörren.

”MINSKAD MILJÖPÅVERKAN VIKTIGASTE TRENDEN”

Ökad miljömedvetenhet går som en röd tråd genom logistikbranschen. Fastigheter inom lager och logistik behöver bland annat därför ligga nära arbetskraft, slutkunder och i knutpunkter mellan trafikslag.

storstadsfenomen. Det handlar om varor till exempel livsmedel som kunder köper över nätet och förväntar sig få levererade på kort tid och på tider då de själva kan ta emot dem. Helt enkelt ”Just-intime”, men för konsumenter.

Valet av lager- eller logistikfastig-

Det säger Fredrik Brodin, VD för Stendörren som fokuserar på fastigheter inom lager och logistik i storstockholmsområdet och angränsande tillväxtområden.

Den snabbast växande huvudstadsregionen i norra Europa.

heter styrs av en rad parametrar.

Leveranssättet av gods, volymgods eller styckegods, om det behöver packas om, vem och var slutkunden befinner sig styr hur en fastighet för lager- eller logistik ska vara beskaffad. Det går även en hel del trender när det kommer till logistikfastigheter.

– Vi ser exempelvis ett ökat ANNONS sug efter logistiktjänster i stadens närhet och jag tror att det är ett

närheten av större riksvägar där man inom en viss radie når större mängder konsumenter.

”Vi ser ett ökat sug efter logistiktjänster i stadens närhet.”

miljöbelastningen även om varan är tillverkad i till exempel Kina.

– I realiteten innebär detta att transporterna till logistikhubbarna behöver ske med båt eller, kanske mest realistiskt, via järnväg. Hubbar bör alltså ligga där flera transportslag möts på ett bra sätt.

Logistikhubbar är också perso-

nalintensiva. Det blir allt mer viktigt att dessa logistikhubbar ligger i områden där det finns god tillHan menar att detta fortfarande gång till arbetskraft, pendlingsgäller, men att medvetenheten möjligheter och kringtjänster för om en produkts totala miljöpåföretaget och dess personal.

Han ser även andra tydliga trender – Parallellt väljer de logistikinom logistikområdet. verkan i form av transporter – Grovt generaliserat brukar samtidigt har ökat markant. Sista företag som har möjlighet att i HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN WENDELIN MEDIA större logistikhubbar för exemtransportsträckan fram till kunallt högre grad automatisera sina lager. Det handlar inte bara om pelvis butikskedjor förläggas i den står för den i särklass största

ekonomi utan även om att skapa attraktiva arbetsmiljöer.

Just det senare har länge varit vik-

tigt för att attrahera kompetent personal till arbeten på kontor.

– Arbetsmiljön ”på golvet” och till exempel fräscha personalutrymmen börjar bli allt viktigare för logistikföretag.

Logistikföretag har en ofta starkt specialiserad verksamhet och specialanpassningar av lokaler förekommer därför.

– Jag tror att vi kommer att se allt fler skräddarsydda lösningar för logistikkunder, vilket troligen kommer att förutsätta eller återANNONS speglas i längre kontrakt.

Text: Anders Edström Frejman

NÅ ENERGIFÖRBRUKNINGSMÅLET MED EN ENDA ÅTGÄRD Målet är tufft men Bertil Forsman som är VD på Climate Solutions menar att med deras system EnergyWell är det fullt möjligt. Faktum är att det anser också BeBo som 2010 utlyste en tekniktävling för effektivare system av värmeåtervinning i flerbostadshus.

– Jag sade redan när vi skickade in vårt bidrag att vi skulle vinna, visst lite kaxigt men vi vann. Det finns nämligen inget system som spar lika mycket som vårt. Det är det första system för flerbostadshus som återanvänder värmen i frånluften så att det täcker 90 procent av husets behov och man får ett lågenergihus.

År 2050 ska svenska fastigheter ha minskat energiförbrukningen med 50 procent jämfört med värdet från 2007. Det finns olika sätt att lösa det på, oftast krävs ett flertal åtgärder men med Climate Solutions lösning behövs bara en åtgärd, installera EnergyWell.

Besparing energikostnader med värmeåtervinning. Återbetalning

6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2 000 000 4 000 000

År Exempel på besparing för en fastighet på 4 000 kvm

20

Det finns fler fakta som gör att en fastighetsägare bör fundera över en installation, en investering som tack vare minskade uppvärmningskostnader spar pengar från dag ett och är återbetald på 5-10 år. Genom EnergyWell så reduceras fjärrvärmeeller oljeanvändningen samt CO2-utsläppen med 80-90% och man återanvänder värmen i stället för att släppa ut den till omgivningen och påverka klimatet.

– BeBo uttalade i samband med utvärdering av tävlingen att installation av värmeåtervinning är den åtgärd som lönar sig bäst och bör vara en första åtgärd för att minska energiförbrukningen.

Idén som blev EnergyWell hade Bertil Forsman gått och funderat på någon tid innan han kom till skott år 2010 eftersom man installerade samma typ av värmepumpar för vanlig husvärme.

EnergyWells värmeåtervinning bygger på en effektiv frånluftsåtervinning där en mycket stor del av luftens energiinnehåll används med en värmepump som med hjälp av en patenterad teknik ansluts till fastighetens befintliga ventilationssystem.

Eftersom luften cirkulerar ett flertal gånger genom värmepumparna kan man återvinna större mängder energi än vad som görs med traditionell frånluftsåtervinning.

– Systemet fungerar i hus med alla typer av frånluftslösningar och tar cirka 1-2 månader att installera, från order till igångsatt system. Värmepumparna placeras på vinden, taket eller i ett garage som värms av frånluft och värmen leds via rör till husets befintliga värme- och varmvattensystem.

Idag finns EnergyWell installerad i cirka 50 flerbostadshus i Stockholm, Halmstad, Växjö, Norrköping och även i Finland där det säljs av värmepumpsleverantören Stiebel Eltron.

– Det är en utmärkt lösning för alla typer av fastigheter. I punkthus med befintliga frånluftsystem, för hus med förhöjd radonhalt där en ökad ventilation ytterligare förbättrar systemets verkningsgrad. I hus med självdrag installeras först ett frånluftssystem vilket gör att man även där får en normenlig ventilation och bättre miljö hela året. Och i hus med befintligt värmeväxlarsystem där man kan minska energiförbrukningen väsentligt.

FOTO: CLIMATE SOLUTIONS

Installation av EnergyWell är en åtgärd som minskar fastighetens energiförbruk- EnergyWell kan placeras på hustak, i garage eller på vinden. ning med 50-60 procent, vilket gör att man uppfyller myndighetskravet.

– Åtgärden betalas genom minskade uppvärmningskostnader, man sparar pengar från dag ett eftersom en lånefinansiering kostar mindre än den 40 procentiga besparing man får i jämförelse med fjärrvärmekostnaderna i Stockholm.

– Samtidigt ökas den avkastningsbaserade fastighetsvärderingen i proportion till den förbättrade fastighetsekonomin.

Fastighetsägarna borde inte ha svårt att fatta ett installationsbeslut, menar Bertil Forsman.

Vill man göra en kalkyl finns en sådan på vår hemsida: www.climatesolutions.se

ENERGYWELL släpper inte ut någon värme till omgivningen, vi använder den om och om igen, bidrar inte till den globala uppvärmningen. Unik Värmeåtervinning för er fastighet ! www.ClimateSolutions.se Tel 08 5861 0470

Vi bygger nytt Logistikcenter åt Elektroskandia Sverige www.tabyggproduktion.se

0581-419 91

tab@tabyggproduktion.se

SÖKER NI OCKSÅ TOMMA YTOR I KISTA?! HÖR DÅ AV ER TILL OSS!

Annons

22

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

ANALYS – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

TILLGÅNG TILL FASTIGHETER OCH LOKALER VIKTIGT FÖR TILLVÄXT En regions tillväxt hänger tätt ihop med dess tillgång på kommersiella lokaler. Det är därför viktigt för stadsplanerare att ha god framförhållning med sina byggprojekt.

Det är som en symbios mellan en regions vilja att växa och tillgång på lokaler. Det är utan tvekan tillväxtpotentialen som avgör. Man kan inte skapa tillväxt i en region bara genom att bygga en massa fastigheter och lokaler.

Regioner har sina respektive

strategier för att hitta rätt nivå på utbudet av lokaler i relation till

planerad tillväxt. I exempelvis området Linköping/Norrköping jobbar de lokala kontoren inom organisationen Fastighetsägarna väldigt nära varandra och deras medlemmar är mycket intresserade av att delta i utvecklingsprojekt för hela regionen. De ser en stor fördel med att marknadsföra en enda större region i stället för två mindre och jobbar med att gemensamt öka attraktiviteten för hela området.

De företag som funderar på att

etablera sig i ett nytt område tar i sin kalkyl med om det finns god tillgång på bra lokaler, och med

bra avses ofta flexibla lokaler som går att anpassa till olika verksamheter. Flexibla lokaler innebär i sin tur flexibla hyresvärdar, vilket en organisation som Fastighetsägarna kan jobba aktivt med att uppmuntra.

Det räcker alltså inte med att Näringslivskontoret på en ort bestämmer sig för att de vill locka till sig fler företag, utan för att kunna åstadkomma det måste de först skapa en gemensam syn mellan alla intressenter i regionen om att det är det de vill åstadkomma. Sedan får varje del dra sin del av lasset, exempelvis

hyresvärdar som måste möta potentiella företag med flexibla lokaler och villkor.

nikationer, så att både kunder och anställda lätt kan komma till och från lokalen.

En annan viktig aspekt i helhets-

För större företag är även det poli-

strategin är tillgången till infrastruktur kring fastigheten eller lokalen. Vilken typ av infrastruktur som efterfrågas varierar beroende på vilket företag som vill etablera sig. Exempelvis är det för ett köpcenter viktigt med möjlighet till stora parkeringsplatser i anslutning till lokalen. Medan det för ett logistikföretag är viktigt med närhet till motorväg och järnväg.

Sedan är det rent generellt viktigt med goda kommunala kommu-

tiska perspektivet en betydelsefull faktor och att ha en bra dialog med regionens beslutsfattare. Beslutsfattarna bör vara lyhörda och ha en vilja att diskutera stadsplaneringen med större intresserade företag. Företagen måste kunna känna sig trygga med att området passar för den typ av verksamhet de bedriver och att det finns exempelvis den infrastruktur som företaget behöver även långsiktigt.

Text: Ylva Sjönell

Öka värdet på fastigheten! Öka värdet på fastigheten!

Entrén och hissen är det första

Entrénintrycket och hissen är det man får första av en fastighet. intrycket man får av en fastighet.

Genom att foliera hissen hjälper

Genom att foliera hissen hjälper vi dig snabb och kostnadseffektivt vi dig snabb och kostnadseffektivt att ge ett första bra intryck och att ge ett första bra intryck och öka det faktiska och emotionella öka det faktiska och emotionella på fastigheten. värdetvärdet på fastigheten.

SnabbtSnabbt och enkelt vi hissochgör enkelt gör vi hissresan resan till en positiv till en upplevelse. positiv upplevelse.

Kontakta oss gärna, Kontakta oss gärna, så berättar vi mer.

så berättar vi mer.

Kontak på 08- ta oss 518 33 1 10 eller b esök vår he m stendo sida rren.se

VI KAN STOCKHOLM & MÄLARDALEN Stendörren Fastigheter har köpt och förvaltat fastigheter och mark i Storstockholm och Mälardalen sedan 1995 och vi utökar vårt bestånd löpande. Vi har ca 600 000 kvm fastigheter och 1 miljon kvm byggklar mark, allt i nära anslutning till viktiga trafikleder. Lager och logistik är våra fokusområden. Vi utvecklar fastigheter tillsammans med våra hyresgäster med målet att hjälpa dem att växa och tillföra värde till landets mest föränderliga och spännande tillväxtregion, Storstockholm.

Annons

24

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

FÖRDJUPNING – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

”BRISTANDE KUNSKAP ETT AV DE STÖRSTA HINDREN FÖR ENERGIEFFEKTIVISERING” påverkar värdet positivt på fastigheten och inte minst drar man sitt strå till stacken för minskad miljöpåverkan.

Foto: Energimyndigheten

Det görs allt fler projekt inom energieffektivisering, men man måste ha respekt för ekonomiska begränsningar menar Anita Aspegren på Energimyndigheten.

Men det finns hinder.

Att det finns en stor potential i

att energieffektivisera fastigheter har diskuterats i åratal både från politiskt håll och från olika branscher.

– En vanlig siffra som brukar nämnas är att 30–35 procent av den totala energianvändningen i Sverige härrörs till bostäder och service, säger Anita Aspegren, avdelningschef på Energimyndigheten.

Från Energimyndigheten ser man

att det är viktigt att bistå i de satsningar som görs inom ramen för beställarnätverken BEBO och BELOK som representerar bostäder respektive lokaler. Nätverken verkar för effektiv upphandling och även främja utveckling av nya produkter.

Energimyndighetens del i detta är

att vara en katalysator och bidra med till exempel expertkunskap, vara med och delfinansiera projekt eller forskare samt att följa upp resultat.

– Intresset är stort, men alla har olika förutsättningar och det måste man ha respekt för. Åldern på fastigheten, men även

– Energimyndigheten och Boverket har i en gemensam rapport till regeringen frågat företag och branschorganisationer vad de upplevde som hinder för energieffektiv renovering. Det blev totalt 179 hinder.

Den största gruppen hinder är relaAnita Aspegren, avdelningschef på Energimyndigheten.

och påverkar mycket var man börjar och vad man i praktiken kan göra. Det är bland annat därför Anita Aspegren ogärna vill spekulera i den teoretiska totala energibesparingen i Sverige.

Inom BELOK har företagen utveck-

lat en effektiv metodik på hur man räknar fram den mest lönsamma helhetslösningen utifrån givna förutsättningar.

– Det görs ofta i samband med att man ser över lokaler till exempel när man får en ny hyresgäst som ställer energikrav eller gör en större om- eller tillbyggnad.

Det handlar om att göra investeringar som betalar sig i lägre energikostnader.

På bostadssidan inom beställarnät-

orten är exempel på viktiga parametrar som spelar stor roll

verket BEBO märker hon att fo-

”Det finns ingen ovilja bland fastighetsägare att energieffektivisera.

Tvärt om är nätverken mycket aktiva. Vi ser att det sker allt fler projekt.” kuset främst ligger på klimatskal och ventilation.

– Gemensamt för samtliga

projekt är att först minimera energiförluster, se över befintligt energisystem, till exempel effektivare cirkulationspumpar, fläktar eller värmeväxlare. Steg tre är att, om möjligt, göra aktiva val när det gäller energikälla. Ofta är den senare redan bestämd, till exempel fjärrvärme.

Anita Aspegren menar att ett minskat energibehov om 60 procent är ett vanligt utfall av genomförda projekt inom BELOK och BEBO. – Det finns absolut ingen ovilja bland fastighetsägare att energieffektivisera. Tvärt om är nätverken mycket aktiva och vi ser att det sker allt fler projekt.

Med minskat energibehov blir man mindre känslig mot svängningar i energipriser, det

terade till brist på kunskap bland aktörer. Ett exempel i raden är att energieffektiviseringsprojekt inte blir synliga i en organisation som de borde.

– Sådana projekt hamnar ofta i en driftbudget, som ju helst ska minska årligen, när projekten i stället borde ligga i en investeringsbudget. Beslut gällande investeringar av denna typ behöver ju ses som mycket långsiktiga och bör därför ligga på ledningsnivå.

Inte bara på de med energi- eller driftansvar.

Text: Anders Edström Frejman

FAKTA Ålder på och typ av fastighet, geografisk plats samt befintlig energikälla är exempel på viktiga parametrar som påverkar förutsättningarna för en lyckad energieffektivisering.

www.passivhuscentrum.se @phcentrum

HAR VI RÅD ATT BYGGA NÅGOT ANNAT ÄN VÄRLDENS BÄSTA HUS? Att göra kloka val för framtiden är inte lätt. Byggbranschen står nu inför uppgiften att bygga mycket, med hög kvalitet.

Vi har verkat för energieffektivt byggande sedan 2008. Nu är frågan mer aktuell än någonsin.

Använd oss, vi finns till för dig när du ska bygga och renovera energieffektivt.

tt just nu med e r a b b jo i V .. t.

Pss LCA, gsverktyg för standardiserin n. byggprocesse i s ly a n la e yk Livsc r. berättar vi me Hör av dig så

Informationscentrum för miljö och energieffektivt byggande

CCJ

Vidga dina vyer med balkonginglasning från Windoor Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera.

Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för - från idé till färdigt utförande.

Balkonger • Fönster • Räcken • Uterum För mer information om Windoor och våra produkter, besök www.windoor.se

Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkong- och fönstersystem för fastigheter.

Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder. Välkommen!

Annons

MÖJLIGHETER – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

Illustration: Tenjin Visual

26

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

RAYBASEDS SYSTEM BESPARAR ENERGI

Vilka fördelar finns med att bo i Spanien?

Spanien har ett behagligt klimat, rikt kulturutbud och välförsett utbud av restauranger med kulinariska läckerheter och många spanska stjärnkockar. Spanien tillhör svenskarnas absoluta favoriter när det kommer till att pensionera sig utomlands. För en normalinkomsttagare gör bland annat de generösa spanska grundavdragen att skatten på både pension och kapital blir betydligt lägre än i Sverige.

Hur tar man sig till Spanien?

Antalet förbindelser från Sverige har ökat till Spaniens många flygplatser och Spanien är nu lättillgängligt med ett par timmars flygresa. Ett stort antal svenskar bor i dag i Spaniens kustnära områden.

Vad är bra att tänka på innan en flytt?

Fördelarna med boende i Spanien

Ta tid på dig och utforska olika bostadsområden i Spanien innan du köper bostad. Ta reda på vad som finns i de olika områdena och provbo på de platser som intresserar dig för att hitta var du trivs bäst. Informera dig också om vilka regler som gäller för att du ska kunna nyttja Spaniens pensionsavdrag och få lägre skatt.

Det är bra att ta reda på hur reglerna för sjukvård ändras när du bosätter dig i Spanien och att teckna en sjukvårdsförsäkring innan du flyttar.

Raybased är ett svenskt teknikföretag som utvecklar system för att styra, övervaka och optimera alla elektroniska funktioner i en fastighet. Det kan handla om allt från värme och ventilation till belysning och säkerhetssystem. I första hand vänder sig Rayband till större fastighetsbolag med kontor, industrilokaler eller ett större antal lägenheter.

En annan kundgrupp är landsting och kommuner.

UTVECKLING AV FASTIGHETER INIFRÅN OCH UT Alla byggnader passerar förr eller senare ett bäst-före-datum.

– Kontor och andra kommersiella lokaler som butiker och restauranger gör detta tidigare, säger Wivian Eidsaunet, arkitekt på Spectrum Arkitekter som är specialiserade på utformning av dessa.

– Exempelvis kan energianvändningen sänkas med upp till 45 procent när inomhustemperaturen kan modereras och övervakas nattetid och belysningen regleras beroende på om någon befinner sig i lokalen eller inte.

En viktig utgångspunkt är det sätt som vi lever och jobbar. Många är

allt mindre beroende av en specifik plats för att utföra arbetsuppgifter.

– Gränserna mellan caféer, restauranger, kontor och hotell suddas ut allt mer. Ensamarbete varvat med arbete i tillfälliga grupper av varierande storlek, möten och givetvis resor kräver varierade miljöer för att optimera effektivitet i arbetsdagen. Öppna kontorslandskap med fasta arbetsplatser är inte det som efterfrågas mest.

Utifrån fastighetsutveckling, hållbarhet och effektivt nyttjande av yta innebär detta konkret att det i dag är en ny typ av utmaning att skapa moderna kontor.

– Saker behöver ha en fysisk plats. Människor är både mobila och sociala. När man kan välja det som passar en bäst ökar förutsättningarna för att vara effektiv.

– Behovet av energieffektivisering är stort, framför allt i äldre fastigheter. Med Raybased trådlösa system får fastighetsägaren ett effektivt och pålitligt verktyg som möjliggör stora besparingar, säger VD Lars Granbom som ser en stor potential när det gäller energieffektivisering och minskad miljöbelastning både i Sverige och utomlands.

Raybased samordnar inte bara ”egna” funktioner i systemet. Tekniken bygger på en öppen plattform som kan integreras med samtliga standarder och protokoll för fastighetsautomation.

– Det betyder att fastighetsägarens tidigare investeringar inte bara kan utnyttjas utan också effektiviseras genom samverkan i ett intelligent driftsystem, fortsätter Lars Granbom.

Wivian Eidsaunet, arkitekt på Spectrum Arkitekter

Med hjälp av Raybands teknik har fastighetsägaren alltid tillgång till aktuell information och kan sköta drift, underhåll och bevakning på distans med hjälp av en app för smarta mobiler och läsplattor oavsett vart man befinner sig.

Sky Hotel Apartments i Linköping

70

Hotel Apartments

Bo i Linköpings högsta hus Tornet. Modernt inredda hotellägenheter med kök – bo månader, veckor eller bara en natt!

Sky Hotel Apartments Linköping | Stockholm

skyhotelapartments.se

90

Town Apartments

Det bästa boendet när du inte är hemma!

Fullt möblerade ettor till fyror i centrala Linköping. Nytt för hösten – 12 Executive Apartments mitt i city!

7

Sky Meetings

Sju konferenslokaler i olika storlekar för upp till 150 personer. Njut av himmelsk utsikt över Linköping från 18:e och 19:e våningen!

Flytta utomlands –Spanien!

Under 2015 utvandrade 55 830 personer från Sverige, vilket är en ökning med över 4 000 personer jämfört med året innan.

De vanligaste destinationerna är Norge, Storbritannien och Danmark. Något som också ökat i absoluta tal är utvandringen till populära ”soliga länder”, som Spanien, Frankrike och Thailand. När det gäller de i Sverige populära solresmålen handlar det i allt större utsträckning om svenskar som flyttar dit för att pensionera sig.

Spanien är känt för sitt varma klimat och har länge varit en favorit bland turistande svenskar och även fungerat som ett sekundärboende för många. Enligt uppgifter från Dagens Industri (17 november 2015) är svenskar den nationalitet per capita som köper flest bostäder i Spanien – 8,4 per 100 000 invånare. Detta är föga förvånande då Spanien är ett av de länder som enligt föreningen Svenskar i världen hyser flest svenskar. År 2015 uppskattades att cirka 90 000 svenskar är bofasta i Spanien. Sedan en tid tillbaka finns i Spanien en särskild lagstiftning för till exempel idrottsmän, vilken innebär att deras inkomster blir lägre beskattade än övriga personers inkomster i Spanien. Lagen infördes 2004/05 till förmån för fotbollsspelaren David Beckham, när han flyttade

Checklista Eftersom det behöver tas hänsyn till så

till Spanien för att spela för Real Madrid och kallas faktiskt för ”Beckham law”. Denna lag har under 2015 utvecklats till att gälla alla utlänningar som flyttar till Spanien och som under de tio föregående åren inte varit bosatta där. Den nya lagen har krav och förutsättningar som ska uppfyllas, vilket Ålandsbanken kan hjälpa till med att lösa eller analysera åt kunder som avser att flytta till Spanien. Fördelarna för en svensk som flyttar till Spanien kan bli mycket stora om tillvägagångssättet är korrekt. Skatten på pensioner och bonusar i Sverige och Spanien kan bli lägre, utländska kapitalinkomster, exempelvis utdelning från ett bolag, blir skattefria i Spanien och arvs-, gåvo- och förmögenhetsskatterna i Spanien gäller inte om förutsättningarna för Beckham Law uppfylls.

mycket under relativt kort tid kan det vara bra med en checklista, eller en steg-försteg-plan. Detta är ett urval av viktiga faktorer som bör beaktas i samband med en utlandsflytt:

du vill flytta till – kan du språket?

• Landet Har du erfarenhet av kulturen? Är du medveten om landets skatte- och

Eftersom vi vet att en utlandsflytt är ett stort steg ur såväl personlig som ekonomisk synvinkel är det viktigt att i god tid innan en sådan flytt blir verklighet träffa oss för att få hjälp så att flytten fungerar och blir ekonomiskt förutsägbar. En tumregel kan vara att inleda dialogen om en flytt något år innan den sker. Dialogen kan delas upp i tre delar: dåtid, nutid och framtid.

civilrättsliga regler för dig och din familj? anknytningar till Sverige kommer du • Vilka ha kvar efter din flytt, kan de ge väsentlig anknytning? händer om något skulle hända dig?

• Vad Finns testamente, äktenskapsförord med

Dåtid: En genomgång av din utveckling och historia på ett personligt och ekonomiskt plan fram till den du är i dag. Den här genomgången skapar en bild av hur du är som person, vilka du har runtomkring dig och om du varit bosatt i landet du funderar på att flytta till, eller om du alltid bott i Sverige.

mera? Är de giltiga i det andra landet? i rätt ordning: Köp ny bostad, om• Flytta strukturera, avveckla, flytta ut, flytta in, och beakta proceduren och tidpunkterna kring detta.

Nutid: Denna genomgång är mer omfattande och skissar fram din nuvarande personliga och ekonomiska situation. Har du familj? Äger du bolag? Bor du i hus eller lägenhet? Äger du fastigheter? Genom dessa diskussioner kan vi skaffa oss en bra bild av din situation och dina förutsättningar att lyckas – och trivas – med en utlandsflytt. Efter detta leder diskussionen till din framtid.

en flyttfirma, beakta regler kring • Använd flytt av bohag, införsel av djur och bilar med mera.

Framtid: Vad vill du göra i framtiden? Vilket land vill du flytta till? Om du har familj, vilka följer med och om någon stannar kvar, hur försörjer de sig? Är du beredd att klippa alla band och engagemang av betydelse till Sverige? Behöver det göras en omstrukturering av din bolagssfär? Vanliga frågor från kunden är vad som kan behållas eller skaffas i Sverige efter utflytt: Kan jag behålla en övernattningslägenhet? Går det bra att skänka en större slant till mina barn? Kan jag från och till jobba som anställd i Sverige?

skatt i spanien typ av inkomst

socialförsäkringstillhörighet och deklarera i rätt tid och med korrekta uppgifter. åtgärder: kontrollera behovet av en • Övriga privat sjukvårdsförsäkring samt regler i det nya landet rörande exempelvis körkort, hemförsäkring, licenser, bil och husdjur.

normal skatt

skatt enligt nya regler

Större pension/bonus

>50 %

20 %

Inkomst i Spanien

~50 %

24 %

Arvsskatt

Ja

Nej

Gåvoskatt

Ja

Nej

Förmögenhetsskatt

Ja

Nej

~24 %

0%

Skatt på kapitalinkomster Johan Thim, Senior Financial Planner, Ålandsbanken Stockholm.

Fyll i rätt blanketter • Myndighetskontakter: för utflytt och inflytt, kontrollera din

Annons

28

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

KRÖNIKA – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

Äntligen har branschen på allvar fått upp ögonen för samhällsfastigheter För knappt två år sedan enades åtta aktörer i fastighetsbranschen om en gemensam definition på samhällsfastigheter. Bakgrunden till behovet om en gemensam definition var att det ditintills funnits flera olika definitioner och därmed har även uppgifterna om storlekar på bestånd av samhällsfastigheter varierat kraftigt.

Den definition som de åtta aktörerna enades om var: Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice.

Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsbyggnad.

Exempel på samhällsfastigheter är fängelser, skolor, äldreboenden och sjukhus.

Från att ha varit något som undvikits vid transaktioner har vissa aktörer gått in för att bli experter på samhällsfastigheter och verkligen välja ut dem specifikt att investera i. Jag tror att detta är en utveckling vi kommer att se mer av. Att vara en hållbar fastighetsägare i dag kräver kunskap, tid och resurser.

Rätt utförd drift och underhåll kan utgöra en mycket stor skillnad för en fastighets kostnader och påverkan på miljö och samhälle och därmed fastighetens värde.

FLYTTA INTE UT. LÅT EN NY HISS FLYTTA IN! Mer än hälften av alla hissar i Sverige är över 25 år och börjar närma sig eller är i slutfasen av sin tekniska livslängd.

De uppfyller heller inte dagens säkerhetskrav utan innebär en ökad risk för olyckor. Att byta till en helt ny hiss innebär ofta en rad fördelar som till exempel ökad tillgänglighet, större och snabbare hiss samt ökat värde på fastigheten.

Bor du i ett äldre hus som saknar hiss?

Bara lugn, vi har smidiga lösningar som kan installeras i alla typer av fastigheter.

www.kone.se/flytta-inte

”Jag är helt övertygad om att vi kommer se fler försäljningar av samhällsfastigheter.”

Att utöver sin kärnverksamhet ha fastighetsägandet som sidoverksamhet är svårt. Att minska sina sidoverksamheter kan vara mycket klokt. Detta är inte något unikt för fastighetsägande. Det är

snarare så att fastighetsägandet inte outsourcats lika snabbt som annat i samhället. Fastighetsägande är mer än en verksamhet, det är en investering. Men utöver att vara är en investering, så kräver denna investering en förvaltning, och i dag krävs det mycket och goda kunskaper för att klara av en god fastighetsförvaltning för att ta hand om eller förvalta fastigheten som investering. Så ja, jag är helt övertygad om att vi kommer se fler försäljningar av samhällsfastigheter.

används ofta av de i samhället som inte alltid själva kan föra sin talan så som barn, sjuka och äldre och behöver därför hanteras därefter. Och förutom vid transaktionstillfället så krävs extra kunskaper i en hel mängd områden i ägandet av en samhällsfastighet.

Men med en ökad transparens och med gemensamma definitioner kan mängden transaktioner av samhällsfastigheter definitivt öka på ett tryggt sätt. Vilket är en nödvändig grund för ett bra ägande av samhällsfastigheter.

Men visst, det finns skäl till extra noggrannhet och tydlighet när det gäller samhällsfastigheter. De

Sara Haasmark, VD Samhällsbyggarna

ANNONS

HELA DENNA BILAGA ÄR EN ANNONS FRÅN TEMPEL MEDIA

Bygg ditt drömhus

ANNONS ANNONS

Tillsammans med VårgårdaHus agenter blir byggprocessen enkel för kunderna.

Ett avtal tecknas med husleverantören och ett med entreprenören för ett nyckelfärdigt hem.

Längtar du efter ett eget hus?

Förverkliga drömmen tillsammans med VårgårdaHus. Text: Anna Skarin

– När vi på VårgårdaHus talar om drömhus menar vi så mycket mer än själva stommen, taket och väggarna. Vi talar om ert kommande liv. Om att göra sig en plats där man kan trivas och utvecklas under lång tid framöver, säger Ulrica Bodin som är marknadsansvarig på VårgårdaHus. Hos VårgårdaHus finns 47 inspirerande husmodeller som alla kan anpassas efter dina önskemål.

– Våra kunniga säljare och övriga medarbetare arbetar tillsammans med dig för att göra verklighet av dina drömmar och idéer. Stående eller liggande panel eller varför inte putsad fasad? Kanske ett burspråk eller en extra takkupa? Valen, såväl de exteriöra som de interiöra, är många!

För oss handlar det om att alla ska kunna få just sitt drömhus, utan att tumma på kvalitén eller att det behöver blir en stor merkostnad. När du sedan har gjort ditt val, byggs huset av erfarna och noggranna snickare i vår egen fabrik.

En dröm för miljön Med smarta energieffektiva lösningar blir ditt drömhus även en önskedröm för miljön.

– VårgårdaHus motto är att ha hundra procent nöjda kunder. Den bästa tänkbara reklamen vi kan få är när våra kunder rekommenderar oss till vänner och bekanta, säger marknadsansvarig Ulrica Bodin.

– Våra hus har exempelvis treskiktsvägg för bättre isolering, treglasfönster med lågt U-värde samt välisolerad grund. Det gynnar miljön och sänker dina driftskostnader. De som har byggt hus med oss brukar säga att de får mycket hus för pengarna.

Läs mer på vargardahus.se •

Om VårgårdaHus AB VårgårdaHus AB ingår som fristående dotterbolag i den sedan 1970 privatägda TB-gruppen. Koncernen omsätter ca 530 miljoner och har sitt huvudkontor i Alingsås. VårgårdaHus AB bildades 1992 och ägnar sig åt tillverkning av egendesignade villor av högsta kvalitet. VårgårdaHus omsätter ca 240 miljoner, med god lönsamhet och har idag 54 anställda och ett 20-tal säljkontor från Umeå i norr till Malmö i söder.

Tusenårig teknik blir toppmodern med 3-vision Efter att ha drivit fabriken 3 Vision i Norge AS under ett antal år, parallellt med utveckling av det nya byggsystemet i nära samarbete med högskolor, trätekniska forum och i direkt samarbete med specialister inom träteknik, husbyggnation, kan vd:n Niclas Schedvin och hans kollegor idag konstatera att en stor efterfrågan av byggsystemet finns på marknaden vilket i sin tur medfört att 3-Vision Sverige AB bildats med sin etablering av nya tillverkningslinjer i Särna.

fentlig förvaltning såsom skolor och äldreboenden.

3 Vision drar nytta av träets naturliga egenskaper och man bygger husen helt utan mineralull eller plast i isoleringslagren.

– Det handlar om en tusenårig teknik där man använder träets naturliga karaktärer. Det tar upp fukt och avger fukt och på så sätt kan huset andas, vilket förutom ett bra värmemotstånd också ger ett väldigt gott inomhusklimat, berättar Niclas.

Den nya fabriken i Särna tas emot med värme från bygden där det nu skapats nya arbetstillfällen. Niclas Schedvin är glad för fabrikens placering.

– Råvaran har vi utanför knuten och transportmässigt är det mycket gynnsamt eftersom vi också har Norge som marknad. Inom en radie på 40 mil når vi Mälardalen, Oslo, Östsersund, Sundsvall och Gävle - vi ligger helt enkelt väldigt centralt gentemot vår marknad.

Just nu projekterar företaget, för Walloxstrands räkning, 22 stadskedjehus i Knivsta utanför Uppsala och efter det väntar ytterligare husprojekt i Mälardalsregionen. För Niclas Schedvin har arbetet med hållbara hus hjälpt honom att få upp ögonen för vikten av att förvalta jorden och dess resurser på ett bättre sätt än tidigare.

– När vi bygger våra trähus utan

Det nya systemet som tar tillvara Unika konstruktionsegenskaper: alla de naturliga egenskaper som trä för med sig kommer att tillverkas • 360 mm yttervägg ger u-värde=0,12 i en nyöppnad fabrik i Särna, en ort • 280 mm yttervägg ger u-värde 0,17 som sedan tidigare har anknytning • Ingen plast i konstruktion. till trähussatsningar. Niclas Schedvin • Inga kompletterande arbeten krävs berättar om det nya systemet. efter montering.

– Hittills har vi gjort ca 40 hus • Dold installation av el i vår fabrik som ligger i Drevsjö i • Bara förnybara material i form av trä i konstgjorda material så blir det inte Norge. Med vår nya fabrik i Särna bara en positiv förmoderna miljön nordiska.

Railwaykonstruktionen Solution kombinerar en rustik och ruff ranchkänsla med påverkan det rena och riktar vi in oss på bostadsområden utan det blir också ett lyft för en fantastisk Ytorna av råsågad ek möter släthyvlad ek, handsågat planka för planka vilket ger både i Mälardalen: prefabricerade kedinneklimatet när vi flyttar ut från känsla och ett unikt uttryck. Överskåp och hyllor hängs på en stålskena så du enkelt kan flytta alla jehus, radhus och villor, men även in i lösningen hus som andas. när och hur du vill. Design, uttryck och platspåsar flexibilitet och gör att passar lika bra i kök, punkthus och byggnationer till moduler ofi hall som i ett badrum.

Railway Solution tillverkas i Sverige.

Railway Kitchen utsågs till Årets Kök 3-vision lanseras i början av december, så håll ögonen öppna på 3-vision.se 2015 avför Elle Decoration vilket vi är stolta och glada över.

Välkommen in och planera ditt nya unika kök. mer det allra senaste. du hittar oss på karlavägen 58 i stockholm. läs mer på www.bucksandspurs.se eller kontakta oss på info@bucksandspurs.se.

3-vision.se SP i prefab.

Annons

30

Hela denna tematidning är en produkt från European Media Partner

MÄSSA – FRAMTIDENSSAMHÄLLSUTVECKLING.SE

VÄLKOMMEN TILL FASTIGHETSMÄSSAN – NORRA EUROPAS STÖRSTA MÖTESPLATS!

Nu är det snart dags för norra Europas största, professionella fastighetsmässa på Kistamässan den 15 och 16 mars. På mässan bjuds på ett gediget program med en lång rad intressanta seminarier. En av talarna är Sveriges förre statsminister Fredrik Reinfeldt. Att besöka Fastighetsmässan är kostnadsfritt!

Framtidens Fastigheter är den självklara mötesplatsen som under två intensiva dagar samlar fastighetsägare och investerare samt alla som arbetar med förvaltning, drift, underhåll, energioptimering och äkerhet i fastighetsbranschen.

– På plats finns 270 utställare och vi räknar med över 6 000 besökare, säger Josefine Andersson som är säljansvarig för mässan.

Hon fortsätter:

– Fokuset kommer i år att vara riktat på miljöfrågor, framför allt på energieffektivisering, hållbarhet och green buildnings med inriktning på hur det äldre fastighetsbeståndet kan moderniseras och anpassas till dagens krav.

– Det är tre viktiga områden där det finns stora utmaningar att ta tag i såväl som ekonomiska incitament för investeringar i exempelvis ny, smart teknik.

Samtidigt ska man komma ihåg att det inte finns en lösning utan många som tillsammans kan ge stora, positiva effekter.

handlar också om klimatsmart byggande, till exempel med trä som huvudmaterial.

Bland de 270 utställare, rekord

igen, som är på plats finns ett brett spektrum av företag med inriktning på olika delar av fastighetsbranschen.

– Mycket fokus ligger naturligtvis på nya, smarta lösningar som har en positiv inverkan på miljön och som i en förlängning också kan skapa mervärden för hyresgästerna och en förbättrad ekonomi för ägarna.

Under de båda mässdagarna

kommer det att hållas en lång rad intressanta föredrag och seminarier med företrädare för olika sektoror inom fastighetsbranschen och politiken.

– En av talarna är Sveriges tidigare statsminister Fredrik Reinfeldt. Fredrik Reinfeldt kommer att tala om hur vi bygger framtidens Sverige där ny teknik kommer att spela en viktig roll för samhällsutvecklingen. Men han kommer också att lyfta frågor om andra utmaningar Sverige står inför och hur dagens problem ska kunna överbryggas genom samverkan mellan olika aktörer, exempelvis fastighetsbranschen, berättar Josefine Andersson.

”Fredrik Reinfeldt kommer att tala om hur vi bygger framtidens Sverige.”

Andra seminarietalare är bland

andra Kicki Björklund, VD för Bostadsbolaget i Göteborg, som kommer att ge sin syn på allmännyttans utmaningar när det handlar om att miljö- och klimatanpassa de miljonprogramsområ-

den som står inför en nödvändig upprustning de kommande åren.

– Henrik Landelius, NCC:s Sverigechef berättar i sin tur om hur byggbranschen kan förnya sig genom att erbjuda de bästa hållbara lösningarna. Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder kommer att medverka i en paneldebatt med Fastighetsägarna.

Ett annat seminarium som hålls av

Anticimex är mer handgripligt.

Det handlar om hur man kan komma till rätta med det allt större problemet med råttor, ett problem som drabbat många fastighetsägare och som är växande i många städer. Flera seminarier

– Det kan handla om allt från hur man kan förbättra ventilationen, minska värmeförluster och spara på vatten till övervaknings- och säkerhetssystem som varnar för exempelvis läckage.

Framtidens Fastigheter spelar också en annan viktig funktion som Josefine Andersson gärna vill lyfta fram.

– Mässan är en självklar och uppskattad mötesplats för en hel bransch, där man får möjlighet att utbyta tankar, idéer och skapa kontakter, säger hon.

– Som alla vet är det när människor möts som det händer saker!

Text: Martin Westholm

15 - 16 mars, Stockholm, Kistamässan

SHAPING THE INTERNET OF THINGS

Digital plattform för fastighetsförvaltning och serviceorganisationer. Digitalisera era anläggningar med Pondus Pro smarta funktioner.

FASTIGHETSSYSTEM I MOLNET

Mobilitet Arbete ute i fält med era mobila enheter med hjälp av mobil app eller med Pondus Pro responsiva användargränssnitt.

NY RELEASE 2017

Besök oss på Fastighetsmässan i monter E12 Stockholm - 15-16 Mars 2017

Ärendeprocesser Interaktiv ärendehantering där användaren själv kan bygga sina egna ärendeprocesser i ett användarvänligt gränssnitt.

Larm Pondus Pro loggar inkommande incidenter och skapar arbetsordrar. Notifierar via e-post och SMS enligt uppsatta processer för varje larmpunkt.

info@umefast.se

090 - 71 10 00

www.umefast.se

Bas - Dokumenthantering - Ärendehantering - Rapporter - Analys & Sök - Planerat underhåll Felavhjälpande underhåll - Tillsyn & Skötsel - Lägenhetsbesiktning - Hyresgästfelanmälan Mobil app Kundkontrakt - Leverantörskontrakt - Larm Köhantering - Tidsrapportering Mediauppföljning - Nycklar Kundportal - Fastighetsportal

AnnFokusBR1502_Layout 1 2015-02-09 09:40 Sida 1

Stoppa smutsen i entrén...

Kåbe Original Svensk originalprodukt i mer än 60 år!

...vi har lösningarna! Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!

Kåbe Originalmatta är en kombination av skrapgaller och torkmatta i ett för inom- och utomhusbruk. De vågformade gummikurvorna

Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra

böjs lätt från trycket av foten när man passerar mattan och fjädrar tillbaks med kraft när trycket minskar igen vilket gör att grus, sand, smuts och väta sveps bort från skorna bara genom att man går över mattan.

Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se

alternativ till Kåbe Originalmatta.

Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.

Tänk dig vad ett träd kan göra Building Systems by Stora Enso är ett nytt sätt att bygga i trä som balanserar dagens behov med framtida generationers behov.

Trä är starkt som stål, lättare än betong samt flexibelt och enkelt att hantera. Vi erbjuder ett strukturerat sätt att genomföra dina drömmar och ambitioner.

Läs mer: www.storaenso.com/buildingsystems

Building Systems_advertorial.indd 4

7.11.2016 9:53:50