VPS Rijksgebouwendienst

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Vastgoedportefeuillestrategie Rijksgebouwendienst 2013-2020 WERKCONFERENTIE 21 maart 2013

1

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Verslag van de werkconferentie op 21 maart 2013 over de uitvoering van de Vastgoedportefeuillestrategie.

2

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

3

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Vastgoedstrategie Directeur Vastgoed: Eva Klein Schiphorst “Wat we hebben bereikt met de vastgoedportefeuillestrategie is dat we alles integraal in beeld hebben. Zo kunnen we vanuit het vastgoedbedrijf heel goed laten zien wat we gaan doen. Hiermee kunnen we binnen de rijksbrede vastgoedstrategie sturing geven. We hoeven het niet meer over ons heen te laten komen of ad hoc te reageren.”

“De grootste opgave is onze krimp. Binnen 10 jaar gaat er 2 miljoen vierkante meter van onze portefeuille af. We moeten veel van onze panden afstoten op een markt die lastig is en daarnaast hebben we nog veel bijzondere panden. Het voordeel is dat we kwalitatief goede gebouwen bezitten en deze vaak op een goede locatie staan. Daarnaast hebben we niet stil gezeten en hebben we al jaren volop de focus op onze portefeuille. We hebben al goed inzicht in ons proces.”

“Als een probleem maar groot genoeg is, moet er wel beweging komen, daar geloof ik in. Dit probleem is er zo één, hierdoor komen mensen en organisaties op alle niveaus in beweging. De opgave is moeilijk, maar ik ben er optimistisch over. Binnen het rijk moeten we één vuist maken, daarom is het goed dat we één Rijksvastgoedbedrijf worden. Daardoor kunnen 4

we het veel strategischer oppakken.”

“Het werken in vastgoed is in deze tijd erg leuk. Veel leuker dan wanneer alles maar ruim kan. Het is een grote uitdaging om na te denken over onze portefeuille in een tijd waarin het minder en soberder moet. We moeten niet alleen kijken naar afstoot, maar ook samen met de markt inventieve oplossingen zoeken voor onze panden én voor de grootschalige leegstand in Nederland. We hebben al veel gedaan, daar ben ik trots op en daar zou iedereen bij ons trots op moeten zijn. Etaleer en ventileer dit ook!”

“

“

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Binnen het rijk moeten we één vuist maken, daarom is het goed dat we één Rijksvastgoedbedrijf worden.

5

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

6

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Een inspirerende en energiegevende bijeenkomst om invulling te geven aan de vastgoed portefeuillestrategie.

�

7

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

De toekomst Farid Azarkan “De komende jaren is het voor de Rijksgebouwendienst de uitdaging vraag en aanbod in balans te brengen door afstemming van de hoeveelheid vastgoed. Daarbij is het belangrijk dat we de financiële kant goed organiseren. Ook moeten we ons buigen over de vraag hoe we onze organisatie daarop gaan inrichten. Hoe we zo gaan acteren dat we met een nieuwe werkwijze onze nieuwe uitdagingen aankunnen. Het is een nieuwe tijd, met een nieuwe overheid. Er is een andere rol voor ons. Waren we vroeger nadrukkelijker volgend op de wensen van de klant, de klanten bepaalden immers, nu staan we echt aan de lat om binnen een nieuw kader kwaliteit te leveren. Het in stand houden van onze gebouwen vanuit de concerngedachte vraagt nieuwe vaardigheden met nieuwe spelregels.

FARID AZARKAN

Voor ons is de vraag: hoe managen we onze portefeuille en hoe communiceren we dat, zowel in- als extern?”

“Grote problemen los je op door ze op te delen en te verdelen vanuit een gedragen visie. We zijn volop bezig om het assetmanagement anders uit te voeren. Wij hebben onze portefeuille in twee blokken ingedeeld: huur en eigendom. Op de huurportefeuille gaan we kritisch kijken welke gebouwen heronderhandeld gaan worden en van welke we afscheid nemen. Op ons eigendom 8

hebben we toegewijde teams gezet die per gebouw de waarde en kenmerken in kaart gaan brengen.

Soms zullen we het direct op de markt kunnen verkopen, in andere gevallen moeten we eerst waarde toevoegen.

Als het gesloopt moet worden doen we dat ook. We moeten hapklare brokken maken.”

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Hoe zorg je dat gebruikers inspraak hebben in de strategie, binnen de gestelde kaders?

”

FARID AZARKAN

“Wat ik van vandaag verwacht? Drie dingen. Allereerst een verbredingsslag: hebben we alle aspecten goed in beeld? Ten tweede wil ik boven tafel halen wat we al volledig hebben en waar we dieper op in moeten gaan.

Verder wil ik graag draagvlak bij de Rijksgebouwendienst en andere bedrijven creëren, zodat we het met elkaar kunnen organiseren.”

9

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Trendwatching Marloes Pomp Marloes Pomp inspireert door inkleuring te geven aan hoe Nederland er in 2020 uit ziet.

“

Zoek een balans tussen fysieke ruimtes en digitaal werken.

MARLOES POMP

10

�

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

11

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

12

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Delen is het nieuwe hebben.

”

MARLOES POMP

13

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

14

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

15

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Zonder social media was de wereld niet mijn werkplek geworden.

MARLOES POMP

16

”

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

17

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

18

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

De socialmedia revolutie heeft al plaats gevonden.

�

MARLOES POMP 19

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

20

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

21

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Reflectie Cees van ‘t Veen Cees van ‘t Veen reflecteert op de VPS. Ook geeft hij aan welke onderwerpen volgens hem de meeste prioriteit hebben om uitgewerkt te worden om de VPS te realiseren.

CEES VAN ‘T VEEN

22

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Een compliment mag ook wel eens.

CEES VAN ‘T VEEN

” 23

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Maak de motivatie voor je keuzes zo helder mogelijk en communiceer dat vooral naar de klant.

CEES VAN ‘T VEEN

CEES VAN ‘T VEEN

24

”

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

25

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

26

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

27

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

28

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

De klant moet zich met jullie kunnen identificeren.

CEES VAN ‘T VEEN

”

29

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

30

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

31

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Afstootopgave Hoofd projectontwikkeling: Pieter Dijckmeester “We hebben een programma ‘Afstoot en Herontwikkeling’. Dat programma is bedoeld om te zorgen dat de afstoot van overtollig rijksvastgoed, die erg omvangrijk wordt de komende jaren, zo goed mogelijk verloopt. Afstoot heb je als vastgoedorganisatie altijd, er komen panden bij en gaan panden weg. Het wordt nu zo groot, deels omdat het rijk gaat krimpen, maar vooral omdat we de normen voor de huisvesting aan het verstrakken zijn. Er zijn namelijk minder meters nodig door allerlei varianten van het Nieuwe Werken.”

“Het is nu een moeilijke vastgoedmarkt. Wij staan voor de grootste afstootopgave van vastgoed in Nederland. We moeten dat op een zorgvuldige en maatschappelijk verantwoorde manier doen.

Voordeel is dat we gebouwen hebben die vaak goed in elkaar zitten en op mooie locaties staan.

De grote opgave is om daarvoor tegelijkertijd een gebruiker, koper en financier te vinden. In heel veel gevallen zullen de gebouwen dan een andere functie krijgen; getransformeerd voor ander gebruik, zoals woningen, zorg en appartementen.“ “Als Rgd en RVOB hebben we samen de ABCscan ontwikkeld. Hiermee kijken we met vastgoedexperts naar de gebouwen en de omgeving.

32

We betrekken zowel financiële, als maatschappelijke aspecten; een multidisciplinaire benadering. Wat kunnen we met een gebouw en wat kan de toekomstige bestemming zijn. Voor de maatschappelijke aspecten maken we ook gebruik van crowdsourcing. We kijken samen met mensen in de omgeving wat zij vinden van een gebouw en wat voor functie er bij zou passen. Daar komen veel leuke dingen uit. Ook hebben we dit gebruikt om foto’s van gebouwen en de omgeving snel te krijgen.”

“We moeten relatief veel vastgoed kwijt, dat is natuurlijk niet positief, maar door alle mogelijkheden die er liggen wordt het wel iets positiefs.

We worden er creatief van. En als we het ook in de verkoopfase kunnen combineren met crowdsourcing is dat helemaal mooi, maar het blijft natuurlijk pittig.”

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Wij staan voor de grootste afstootopgave van vastgoed in Nederland.

�

33

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

34

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

35

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Uitwerking Uitvoeringsagenda • Instandhouding • Financiële Optimalisatie • Duurzaamheid & Energie • Ontwikkeling Portefeuille

36

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

37

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Instandhouding Jos Mandema “Voor mij is het belangrijkste dat we een goede lange termijn visie krijgen over kwaliteitsbewaking, en de relatie met de kosten die daarmee gepaard gaan goed in kaart brengen. Daar hebben we nu geen idee van. We weten niet welke kostenniveaus we kunnen en willen hebben, of welke kwaliteit we nastreven. De samenwerking binnen de Rijksgebouwendienst wil ik ook graag verbeteren. Onze directie, de directie Vastgoed, bepaald de kaders. De directie Beheer maakt de concrete plannen. Dat moeten we beter intern afstemmen, want er is nog onvoldoende samenwerking. Maar we moeten oppassen dat we hier niet in blijven hangen. Dat gaat ten koste van onze slagvaardigheid.”

“In onze portefeuille zitten veel kantoren, maar

JOS MANDEMA

ook wat wij noemen specialties. Die moet je gescheiden houden. Bij kantoren heb je een heel andere dynamiek en hogere budgetten.

Dat is relatief eenvoudig. Waar kantoren qua gebruik veelal hetzelfde zijn, verschillen de specialties nogal, wat natuurlijk veel duurder is.

Ik zou kiezen voor twee strategieën. Het is een valkuil om ze samen te bekijken. Het onderwerp, instandhouding, vindt men over het algemeen vrij suf, maar we moeten zorgen dat we voor het onderhoud genoeg aandacht krijgen bij de top. Vandaag wil ik vooral dat duidelijk wordt

top. Vandaag wil ik vooral dat duidelijk wordt welke stappen we de komende weken nemen. Daarvoor moeten we eerst alle definities scherp krijgen.”

38

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Kantoren en specialties moet je gescheiden houden.

�

JOS MANDEMA

39

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

40

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Misschien moeten we de vastgoedportefeuille in mootjes hakken.

�

41

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Financiële Optimalisatie Peter van Heun “Financiering is nog nooit zo goedkoop geweest via de overheid, dat is een heel grote kans. Verder kunnen we voordeel halen uit onze huurportefeuille, omdat we door de vele leegstand een goede onderhandelingspositie hebben als huurder. We moeten prioriteren om investeringen goed op orde te krijgen. De systematiek van de investment club moet goed op de rit, anders lopen we een groot risico. Ook de onderhoudsplanningen moeten we goed organiseren. Wanneer onderhouden een pand en wanneer niet? Dat moet ons systeem in. Als je niet goed nadenkt over de verdeling kloppen klanten straks bij je aan, terwijl het geld al is uitgegeven. Dat moeten we zien te voorkomen.

Ik hoop dan ook dat er vandaag een paar verse ideeën op tafel worden gelegd.”

PETER VAN HEUN

42

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

We moeten prioriteren om investeringen goed op orde te krijgen.

�

P ETER VAN HEUN

43

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

44

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Het verdienmodel staat in de steigers...

�

45

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Duurzaamheid & Energie Frans Deeleman “Per 1 januari 2016 is de Rijksgebouwendienst verantwoordelijk voor de energierekening, wat betekent dat we nu zelf verantwoordelijk zijn voor de maatregelen voor energiegebruik.

Voorheen lag dat bij de klanten, omdat zij daar toen over gingen. We krijgen dus een andere verantwoordelijkheid, daar daar kunnen we een slag maken. Niet alleen kostenbesparing, maar vooral het terugdringen van energiegebruik is onze ambitie. Wat we hier doen is op basis van een gemeenschappelijke agenda komen tot een aantal keuzes over hoe we dat gaan doen.

Waar we voor moeten oppassen is dat we niet te hoge ambities hebben, maar dichtbij de realiteit blijven waar we nu in leven. Er is weinig geld, dus we moeten slim acteren. Als we mooie beleidsvoornemens hebben die te abstract zijn kunnen die makkelijk stranden. Als je ervoor kiest om er met z’n allen voor te gaan ben ik niet bang voor valkuilen. Vandaag hoop ik dat we een stap kunnen maken naar een gedeelde agenda. Er zijn een heleboel thema’s, maar wat kunnen we de komende jaren oppakken? Wie daarvoor verantwoordelijk is en wanneer, dat moeten we uitwerken. De abstractie moet concreet worden.”

“We hebben als Rijksgebouwendienst de mooiste gebouwen in beheer: het Rijksmuseum, Muiderslot, de grafkelder van de Oranjes, maar ook heel 46

FRANS DEELEMAN

coole, moderne torenflats. Vastgoed is eigenlijk een heel mooi onderwerp, we mogen daar gepassioneerder over zijn. Het is geen paperclip of zo, het is iets heel spannends. Ons oudste gebouw komt uit 800, we beheren miljarden aan vastgoed, dus het gaat echt ergens over. Als je daar dan richting aan kunt geven is dat mooi.”

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Vastgoed is geen paperclip of zo, het is iets heel spannends.

”

FRANS DEELEMAN

47

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Ontwikkeling Portefeuille Roger Paas “We staan aan de vooravond van een grote afstootopgave van vastgoed. Er zijn door de hoge mate van mutatie veel kansen om onze vastgoedvoorraad beter op de klantvraag te kunnen laten aansluiten. Op dit moment is er een grote spreiding van de voorraad, in veel verschillende steden. We willen terug naar een minder aantal vierkante meters in minder verschillende plaatsen. Het moet geconcentreerder. Waar we voor moeten oppassen is de ingewikkelde beslisboom. Er zijn veel mensen die er allemaal iets over moeten zeggen. Desondanks moeten we zorgen dat we fatsoenlijke slagen maken. Vandaag stap ik er blanco in. Er zitten diverse mensen met verschillende achtergronden aan tafel, dus ik ben heel benieuwd naar hun toevoegingen en visies.�

48

ROGER PAAS

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

“

Onze vastgoed voorraad moet geconcentreerder.

ROGER PAAS

” 49

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

50

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

51

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

52

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

53

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

54

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

55

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

56

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

57

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Deelnemers • Farid Azarkan

• Simon Blokdijk

• Dirk Kazemier

• Marloes Pomp

• Ton van Osch

• Jose Vlasveld

• Cees van ‘t Veen

• Frans Deeleman

• Martin Hirs

• Allard Jolles

• Joost van Linder

• Marije den Hollander

• Johan van der Harst

• Pieter Dijckmeester

• Martine Moeselin

• Hans Drooger

• Henk van de Wetering

• Aldo Looijenga

• Ron van den Boom

• Dictus Benedictus

• Jos Mandema

• Geert Hendriks

• Cornelis Nauta

• Kees Wingelaar

• Peter van Heun

• Albart Petersen

• Mariam Annali

• Pieter Stelling

• Lennart Kerpel

• Conrad Kerssens

• Rutger de Gier

• Roger Paas

• Corine Robers

• Paul Reinders

• Thomas van Dijk

• Joost van Hoek

• Dennis Wiggemansen

• Kees Wassenaar

• Herbert Goorkate

• Annemarieke Loth

58

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

Colofon Teamcaptain -

Diederik Vrijhoef

Fotograaf -

Mirjam Tonnaer

Illustrator - Marijke Timmerman Illustrator -

Gerko de Vries

Tekstschrijver -

Magazinedesigner -

Joris Postulart Michael Kluver

Ook een visuele notulen? kijk op www.cre-aid.nl Of neem contact met ons op: diederik.vrijhoef@cre-aid.nl tel: 06 30 07 76 75

59

Vastgoedportefeuillestrategie Rgd 2013-2020 & Uitvoeringsagenda

I breekijzer in innovatie I

21 maart 2013

60