CRE Северо - запад #4 (40) by CRE .ru

№ 4 (40) / апрель

2011 CEBЕРО-ЗАПАД С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г Р А Д / В Е Л И К И Й

RUssia

Northwest

Н О В Г О Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О Г Д А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

36: Торговля: премьеры-2011 / Retail: Premieres 2011

46: Гостиницы Петербурга / Saint Petersburg Hotels

16: Алексей Краузе: «Знаковые места заняты» / Aleksey Krauze: “Landmark sites are occupied”

РЕВОЛЮЦИЯ ФОРМ revolution of forms 52: Наши в большом городе / Our Compatriots and the City

№ 4 (4 0) / 2 011

ОТ РЕДАКТОРА

EDITOR'S LETTER

Ровно год назад, в апрельском номере, было опубликовано интервью с председателем одного из ключевых петербургских комитетов – по инвестициям и стратегическим проектам. Алексей Чичканов в ту пору занимал эту должность всего несколько месяцев, вернувшись из частного бизнеса в чиновничье кресло. Был полон надежд: рассказывал о том, как от ручного управления отдельными стратегичес кими проектами город перейдет к системной работе над улучшением инвестиционного климата. «Можно сказать, что «ручной» стиль работы должен трансформироваться в системный…», – заявил он тогда. Однако следует признать, что ручное управление стало системой. Именно поэтому инвесторы делятся на стратегических и рядовых, проекты – на комплексные и точечные, а бизнес – только на крупный и средний. Поэтому одни проекты добиваются федерального финансирования, а другие увязли в череде согласований в коридорах административных инстанций.

A year ago we published in our April issue an interview with Chairman of the Investments and Strategic Projects Committee, one of the key agencies in St. Petersburg. In those days Aleksey Chichkanov had filled this office for only several months, having returned to the bureaucrat's chair from private business. He was full of hopes and enlarged upon the anticipated transition from "manual" management of certain strategic projects to systematic effort aimed at the improvement of investment climate. "It can be stated that the "manual" style should transform into a systemic approach..." he argued last year. It should be admitted, however, that manual management has been turned into a system. It is for this reason that investors are divided into strategic and ordinary ones and business – only into big and medium-size categories. While some projects secure financing from the national treasury, others bog down in endless approvals at bureaucratic offices. Let's hope that changes for the better are coming! Best regards, Dmitry Kirman d.kirman@impressmedia.ru

Перемен к лучшему! С уважением, Дмитрий Кирман d.kirman@impressmedia.ru

Дмитрий Кирман, главный редактор CRE Северо-Запад Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE NorthWest Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость

Издательский дом Impress Media

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина Мухина, Светлана Панина, Екатерина Жихарева Издатель: Елена Петрова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Ольга Величко Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Менеджер по логистике отдела распространения: Анна Ушакова Руководитель on-line проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Отдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко Татьяна Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Редактор региональных выпусков CRE: Павел Чернышов

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 4 (40) / 2011

Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Редакционный отдел: Федор Анненский, Марина Голокова, Олег Мейер, Анна Меркулова, Дмитрий Кирман, Игорь Поспехин, Елена Сухарева Фото: Игорь Бакустин, Антон Карелин, Владимир Тилес Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться:

Москва: тел.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru Санкт-Петербург: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Информация о распространении

Журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад имеет целевое распространение, ориентированное на профессионалов рынка недвижимости, руководителей и топ-менджеров ведущих компаний, администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется в бизнесцентрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная рассылка: более 2000 адресов. На журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-Почта-2003», и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел. горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@impressmedia.ru.

Журнал учрежден и издается «Импресс Медиа, Маркетинг». Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг». Все права защищены. Приложение Commercial Real Estate – NORTHWEST издается «Импресс Медиа, Маркетинг» . Отпечатано ООО «Вива-Экспресс». Выход в свет – 24.03.11. Тираж 10 000 экз. Цена свободная. Все права на редакционные материалы, опубликованные в журнале Commercial Real Estate – NORTHWEST, принадлежат «Импресс Медиа, Маркетинг». Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телевещания и средств массовых коммуникаций. Рекламные материалы публикуются со значком Р. The magazine was founded and is published by Impress Media, Marketing, owner of the trademark Commercial Real Estate. All rights reserved. The supplement Commercial Real Estate– NORTHWEST is published by Impress Media, Marketing . Printed by OOO Viva-Express. Release Date: 24.03.11. Print Run: 10,000; Price – not fixed. Editorial materials in Commercial Real Estate NORTHWEST belong to Impress Media, Marketing. Reproduction of materials in full or in part without permission is prohibited. Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575

subscription@impressmedia.ru Адр ес ред акции и издателя: 115191, Москва, Россия, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Address of Editorial and Publisher: 115191, Russia, Moscow 4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9 Telephone: +7(495) 926 7340, fax: +7(495) 926 7215 E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru

Publishing House Impress Media

General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Sales and Business Development Managers: Irina Mukhina, Svetlana Panina, Ekaterina Zhikhareva Publisher: Elena Petrova Head of Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Leadind Manager of Distribution Department: Olga Velichko Senior logistic manager: Olesya Ivanova Logistic manager: Anna Ushakova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Department: Irina Pomigueva Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova Head of production department: Elena Guseva Editor of Regional CRE Issues: Pavel Chernyshov

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 4 (40) / 2011

Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST: Dmitry Kirman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Editorial Team: Fedor Annenskiy, Dmitry Kirman, Marina Golokova, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Anna Merkulova, Oleg Meiyer, Photo: Igor Bakustin, Anton Karelin, Vladimir Tiles Design and Production: Alexei Koshelev, Valeriy Ivanov Layout Design: Alexander Nikitin

For advertising call:

Moscow: tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru St. Petersburg: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate – NORTH-WEST magazine is distributed among real estate market professionals, top managers of leading companies and government officials. Free distribution in class es A and B business centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development and management companies, banks and financial companies, investment and consulting firms, engineering companies, luxury residences and logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered to more than 2,000 addressees. Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat, Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the hot subscription line tel. +7(495) 926-4575 or e-mail: subscription@impressmedia.ru.

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

События / Events

Цена и качество управления:

с поправкой на кризис

Management: Price and Quality

Adjusted for the Crisis

Интервью / Interview

Алексей Краузе:

«Знаковые места заняты»

Aleksey Krauze:

“Landmark sites are occupied.”

Тема номера /

Cover Story

Глобальная оттепель

Global Thaw

Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

Торговля / Retail

Отели / Hotels

6 Новости / News В Петербурге открылся офисный комплекс Gregory’s Palace, позиционируемый собственниками в классе А+. Объем инвестиций в проект составил $100 млн. Общая площадь комплекса на Выборгской набережной – 15 тыс. кв. м.

22 Тема номера / Cover Story В минувшем году в Петербурге снова стала популярна тема редевелопмента бывших заводских территорий. Сразу три промышленных гиганта, не без участия городских властей, озвучили грандиозные планы по перебазированию своих мощностей на окраины.

Commercial Real Estate Северо–Запад

№ 4 (4 0) / 2 011

СЕВЕРО-ЗАПАД

46 Отели / Hotels

12 События / Events 18 февраля в Петербурге прошла первая бизнесконференция Property & Facilities Management, организованная IM Event при поддержке журнала «CRE Северо-Запад».

36 Торговля / Retail В этом году в Петербурге к вводу в эксплуатацию запланировано 603,3 тыс. кв. м площадей в 12 торговых и торговоразвлекательных комплексах (при этом три из них уже фактически открылись, еще в двух работают отдельные магазины).

Бизнес-тур /

Business Tour Наши в большом городе

Our Compatriots and the City

Оценка / Valuation Взгляд в будущее

Looking into Future

Советы юриста /

Legal Advice

Legislative Amendments

Экспертное мнение /

Expert Opinion Как оптимизировать

стоимость проекта?

Ways to Optimize the Project Cost

Объекты / Listing

Законодательный срез

Объем предложения гостиничных номеров в Петербурге стабильно растет. За последние пять лет только номерной фонд дорогих отелей класса 5–4* увеличился более чем в 1,5 раза.

52 Бизнес-тур / Business Tour Дубай (ОАЭ) по праву называют девелоперским оазисом. Его посещают миллионы туристов, среди которых находятся тысячи специалистов, приехавших сюда с целью впитать в себя бесценный опыт своих ближневосточных коллег. 5

Н о в о с т и:

Бизнес по Gregory’s

Открытие В Петербурге открылся офисный комплекс Gregory's Palace, позиционируемый собственниками в классе А+. Объем инвестиций в проект составил $100 млн. Общая площадь комплекса на Выборгской набережной составля-

Офисный эксперимент

Бизнес-центр «Охта-Хаус» на Индустриальном проспекте в Петербурге будет введен в эксплуатацию в третьем квартале текущего года. Это первый офисный проект группы компаний «УНИСТО Петросталь», специализирующейся в основном на жилищном строительстве. Новый бизнес-центр, позиционируемый в классе В, расположен на

ет 15 тыс. кв. м. Здесь с 2005 года работает автосалон Gregory's Cars, специализирующийся на продаже автомобилей премиум-класса. Впоследствии его владельцы решили диверсифицировать бизнес, с 2005 года ведется поэтапный ввод новых площадей. Сейчас в состав комплекса входят бизнес-

центр площадью 10 тыс. кв. м, два конференц-зала (на 100 и 25 человек), фитнес и спа-зона, ресторан на 34 посадочных места и прочее. Арендные ставки на офисные помещения составляют $580/кв. м в год. В стоимость аренды включены эксплуатация, коммунальные платежи, охрана помещений и

Индустриальном проспекте, 44. Его общая площадь составляет 14,8 тыс. кв. м, арендопригодная – около 10 тыс. кв. м. Помимо офисов в здании есть помещения под конференц-зал и кафе. Охраняемая автостоянка перед бизнес-центром рассчитана на 150 автомобилей. Строительные работы на объекте уже завершены, ведется отделка помещений. Одним из соинвесторов проекта выступил Экспериментальный завод, выделивший под застройку участок площадью 5,6 тыс. кв. м. «Строительство финансировалось за счет собственных и заемных средств. Год назад инвестиции оценивались в 623 млн рублей. Окупаемость проекта, по нашим оценкам, составит около семи лет», – рассказал гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Планировка здания – коридорнокабинетная. Офисы сдаются блоками от 20 кв. м до1 тыс. кв. м. Актуальные ставки – 700–750 руб./кв. м в месяц (включая НДС). Для арендаторов

будет организован бесплатный транспорт до метро. При аренде офиса от 40 кв. м предоставляется бесплатное место на парковке. Управлением и брокериджем объекта занимается компания «Охта-Хаус», входящая в группу компаний. Как сообщили в УК, уже сдано 3 тыс. кв. м во фронтальной части здания.

Инвестиции

Слет аутлетов Американская Hines планирует построить в Петербурге аутлет площадью до 40 тыс. кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в $100 млн. Компания завершает сделку по приобретению у инвестфонда UFG Real Estate I трех участков общей площадью около 20 га в Ленобласти, недалеко от аэропорта «Пулково». Об этом сообщили сразу несколько участников рынка, в самой Hines от комментариев пока воздерживаются.

размещение рекламы в презентационном зале автосалона. Офисы сдаются блоками от 165 кв. м. Как сообщили CRE в управляющей компании, в настоящее время в бизнес-центре уже арендованы несколько помещений. В числе арендаторов страховая, телекоммуникационная и электросетевая фирмы, а также поставщик медицинского оборудования. Ведутся переговоры по аренде офисного пространства площадью 5 тыс. кв. м одной компанией. В перечень дополнительных услуг комплекса входят клининг, парковка, телефония и Интернет, личная охрана и водитель на автомобилях Mercedes-Benz и Bentley от салона Gregory's Cars. Все помещения комплекса входят в зону покрытия Wi-Fi и DECT. Напротив объекта, на берегу Невы, расположен собственный причал и заправочная станция для автомобилей и яхт. Сервис-центр круглосуточно обслуживает автомобили любых марок и моделей, без очереди и ожидания запчастей, его менеджеры могут принять и выдать автомобиль в любой точке города. На крыше Gregory's Palace оборудована вертолетная площадка. Таким образом, одновременно с классическим бизнес-пакетом клиентам круглосуточно предоставляется сервис по системе Business-HotelHome.

По некоторым данным, девелопер намерен построить здесь свой второй российский аутлет (первый реализуется в Подмосковье – Outlet Village Belaya Dacha площадью 38 тыс. кв. м). В компании Colliers International SPb возможную стоимость приобре таемой территории оценивают в $10 млн, площадь будущего объекта –в 30–40 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем инвестиций в проект может превысить $100 млн. Напомним, что формат аутлета предусматривает реализацию коллекций прошлых сезонов напрямую от производителей, со скидкой в 30–70%. В Петербурге уже заявлялся подобный проект. Fashion House Development совместно с GVA Sawyer собирались построить здесь аутлет площадью 37 тыс. кв. м. Примечательно, что участок под будущую застройку также расположен в Ленобласти, недалеко от аэропорта «Пулково» – на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. А стоимость проекта оценивается в $100 млн.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

СЕВЕРО-ЗАПАД

Н о в о с т и:

Назначения Кайл Патчинг перешел в Maris Properties

Кайл Патчинг / Kyle Patching В компании Maris Properties / CBRE создан департамент развития бизнеса. Директором нового направления стал Кайл Патчинг.

Аренда

«Вант» второй Подписаны первые контракты на аренду офисных помещений во второй очереди бизнес-центра «Вант» в Петербурге.

Общая площадь второй очереди бизнес-центра на проспекте Обуховской Обороны, 120 составляет 12 тыс. кв. м. Офисные помещения сдаются с полной отделкой блоками площадью от 40 кв. м до 8 тыс. кв. м. Управляет объектом по договору с собственником компания VMB Trust. «Первые контракты с арендаторами уже подписаны, они заехали в свои новые офисы в середине марта», – комментирует директор по развитию VMB Trust Валерий Хламкин. Пока договоры аренды заключены с некрупными арендаторами на 500 кв. м офисных площадей. Кроме того, ведутся переговоры об аренде сразу 1,5 тыс. кв. м с еще одним арендатором. Договоры аренды заключаются сроком на 11 месяцев по цене 650–700 руб./ кв. м в месяц (в зависимости от арендуемой площади). В стоимость уже включены НДС, коммунальные

В его задачи будет входить привлечение ключевых клиентов и участие в крупных сделках, продажа коммерческой недвижимости, развитие индустриально-складского департамента. Кайл Патчинг родился в 1967 году в Канаде. В 1989 году окончил факультет журналистики Grant McEwen College в Эдмонтоне, прошел обучение в University of Victoria (British Columbia), специализируясь на русском языке и истории. Имеет диплом CAIB (Канадская ассоциация страховых брокеров). В период с 1991 по 2003 год работал в различных компаниях США и Канады. В 2003–2004 годах занимал должность директора департамента первичного рынка и коммерчес кой недвижимости в компании «Петербургская недвижимость». С 2005 года работал в Colliers

услуги, эксплуатационные расходы, уборка помещений. «В 2011 году мы планируем завершить ввод и арендную кампанию второй очереди «Ванта», а с 2012-го – начать заполнять третью. Таким образом, через два года в Петербурге будет полностью функционировать бизнес-центр класса В общей площадью 40 тыс. кв. м», – добавляет г-н Хламкин. Напомним, что бизнес-центр «Вант» расположен на месте одного из производственных зданий Обуховского завода, недалеко от станции метро «Пролетарская», в 500 метрах от съезда с КАД (Вантовый мост). Проект принадлежит московской компании «Парос». Первая очередь бизнес-центра площадью 12 тыс. кв. м введена в эксплуатацию в 2009 году. В 2010-м было возобновлено строительство второй и третьей очередей объекта, приостановленное в кризис. Общая площадь третьей очереди составит около 17 тыс. кв. м, она будет введена в строй в конце этого – начале будущего года.

Проекты

Чем застроят Бычий остров? Градсовет Петербурга утвердил эскиз застройки территории острова Бычий в Петербурге. «Явара-Нева» собирается пост роить здесь спорткомплекс и коттеджи. Остров расположен в Петроградском районе, в устье Средней Невки, недалеко от строящегося стадиона для футбольного клуба «Зенит». Площадь территории под развитие составляет 43 тыс. кв. м, площадь планируемых улучшений – 47 тыс.

International в качестве директора департамента офисной и производственной недвижимости, спустя два года занял пост директора по развитию компании. С 2009 года являлся управляющим партнером ARIN Commercial Real Estate Services. За время своей работы в ARIN г-н Патчинг, в частности, сдал 10 тыс. кв. м складских площадей в комплексе MLP компании Grupo Antolin. Занимая должность директора по развитию в Colliers International, он участвовал в двух рекордных сделках по аренде офисной недвижимости – это аренда площадей банком Kit Finance (10 тыс. кв. м) и KPMG (4,5 тыс. кв. м), а также закрыл крупнейшую инвестсделку по продаже комплекса AKM Logistics компании Raven Russia за $216 млн.

кв. м. «В состав спортивного комплекса войдут залы для единоборств, арены для показательных выступлений, рассчитанные на 1,5 тыс. зрительских мест, гостиничные объекты, яхт-клуб на 40 судов, паркинг и пр.», – заявил представитель ООО «Спортивный клуб дзюдо «Явара-Нева» Дмитрий Редкоусов, уточнив, что гостиничная часть проекта будет состоять из десяти коттеджей по 700 кв. м каждый. Они разместятся на левой стороне острова, ближе к Финскому заливу. Это вызвало опасения членов Градсовета, что коттеджи для временного проживания впоследствии могут быть распроданы. Однако заместитель председателя КГА, главный архитектор СанктПетербурга Юрий Митюрев отметил, что «ни один девелоперский проект не может реализоваться без коммерческой части, но о продаже коттеджей не может быть речи, поскольку земля передана в аренду». При этом площадь гостиничной составляющей не должна превысить 10% общей площади застройки. Напомним, что «Явара-Нева» получила участок под строительство еще в январе 2005 года. Предполагалось, что реализация проекта займет четыре года (объем инвестиций тогда оценивался в $60 млн). Затем сроки реализации проекта неоднократно переносились. Актуальная дата – февраль 2013 года. В петербургском стройкомитете неоднократное продление сроков объясняли «отсутствием возможности подключения спортивноразвлекательного центра и яхт-клуба к сетям тепло- и энергоснабжения». Г-н Редкоусов упомянул также о сложностях с согласованиями. Известно, что в 2009 году КУГИ подал

иск о взыскании с инвестора 324 млн рублей долга по платежам за инфраструктуру. Но это дело завершилось мировым соглашением, по которому власти обязали инвестора укрепить за свой счет берега Гребного канала. По словам Дмитрия Редкоусова, эти работы оцениваются примерно в 1 млрд рублей. Объем инвестиций в проект не разглашается. По оценкам экспертов, он может составить около $100 млн. «Объем инвестиций в данный проект будет выше среднерыночного из-за высокого уровня комплекса, значительного количества функций, а также сложности территории островов. Этот объект нельзя рассматривать только как инвестиции в коммерческую или жилую недвижимость, поскольку он несет в себе значительную имиджевую и представительскую составляющую», – комментирует генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его мнению, данный комплекс располагается в крайне интересном месте – в первую очередь с точки зрения развития жилой недвижимости. «Крупные коттеджи могут быть востребованы как для кратковременных визитов, так и для длительного проживания. Небольшой отель при значимом спортивно-досуговом комплексе также будет иметь спрос», – заключает г-н Пашков. По данным СМИ, «Явара-Нева» на 70% принадлежит Аркадию Ротенбергу. Он же владеет компанией «Стройгазмонтаж», около 20% «Мостотреста», долей в компании, строящей платную автодорогу Москва – Санкт-Петербург. Почетный президент клуба «ЯвараНева» – давний знакомый предпринимателя премьер-министр РФ Владимир Путин.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

СЕВЕРО-ЗАПАД

екта пока не определены. Участники рынка убеждены, что судебные споры создали вокруг зданий на Сытнинской не очень хорошую репутацию и цена продажи не должна быть слишком высокой. Напомним, что на момент прошлых торгов по Сытнинской, 9–11, которые не состоялись из-за отсутствия заявок, Фонд имущест ва уже снизил начальную цену продажи комплекса на 37,36% – с 463 до 290 млн рублей. Эксперты считают, что, скорее всего, стартовая цена останется на этом уровне.

Сделка Мало-Михайловский дворец в Петербурге ушел с аукциона по начальной цене в 520 млн руб / Small Mikhailovsky Palace in St. Petersburg was auctioned off for 520 million rubles

Торги

Аукцион по маломихайловски Мало-Михайловский дворец в Петербурге ушел с аукциона по начальной цене в 520 млн рублей. Покупателя связывают с нынешним арендатором памятника. Петербургский Фонд имущества реа лизовал на торгах Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова. По результатам аукциона объект будет передан в аренду до 25 декабря 2049 года одноименной компании. Всего в торгах участвовали два претендента. В состав лота входили сам дворец площадью 5 тыс. с земельным участком в 2,2 тыс. кв. м (Адмиралтейская наб., 8, лит. А) и примыкающий к нему служебный дом площадью 3,2 тыс. с земельным участком в 1,9 тыс. кв. м (Черноморский пер., 4, лит. Б). Оба здания являются объектами культурного наследия федерального значения. Как сообщили CRE участники рынка, компания-победитель была образо вана специально под торги. Ее представители отказались от комментариев. Известно, что в отношении прав аренды обоих зданий имеется судебный спор между ООО «СевероЗападная финансовая группа», ООО «Комплекс "Адмиралтейская, 8"» и ООО «Частное охранное предприятие "Регант"». Поэтому эксперты не исключают, что за победителем торгов стоит одна из этих компаний. Известно, что здание находится в долгосрочной аренде у СевероЗападной финансовой группы, бенефициаром которой является предприниматель Александр Бронштейн. Сейчас оно сдается в субаренду.

Сытнинское дело Скандально известный комплекс зданий на Сытнинской улице, 9–11 в Петербурге будет снова выставлен на торги. Фонд имущества неоднократно пытался продать этот объект с аукциона, но он так и не был реализован из-за продолжающихся судебных разбирательств на право собственности ряда расположенных здесь помещений. «Судебные разбирательства завершены, право собственности Петербурга подтверждено судом всех трех инстанций», – заявили в пресс-службе фонда. В начале марта объект был представлен на выставке MIPIM в Каннах. В состав лота входят расселенное жилое здание площадью чуть более 3 тыс. кв. м и три нежилых здания общей площадью около 2,4 тыс. кв. м. Объекты расположены на земельном участке площадью 6 тыс. кв. м. Здания не являются памятниками архитектуры и могут быть полностью демонтированы. Обязательным условием аукциона является строительство здесь четырехзвездочной гостиницы площадью не менее 10 тыс. кв. м. По предпроекту, выполненному GIA Priority, на участке возможно строительство комплекса общей площадью 35,7 тыс. кв. м, в состав которого помимо отеля может войти жилье (не ниже бизнес-класса) площадью 16,2 тыс. кв. м и паркинг на 240 машино-мест площадью 9,5 тыс. кв. м. По условиям торгов, на реализацию проекта инвестору будет отведено пять лет с момента подписания договора купли-продажи. Однако дата торгов и начальная цена объ-

Ушел «Домовой» УК «Старт», управляющая сетью одноименных гипермаркетов товаров для дома и ремонта, сообщила о приобретении сети супермаркетов схожего профиля «Домовой». Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис, которому принадлежала сеть, подтвердил информацию о сделке. В настоящее время сеть «Домовой» состоит из пяти

магазинов общей площадью около 25 тыс. кв. м, расположенных в торговых комплексах «Адаманта». По словам генерального директора УК «Старт» Романа Никонорова, до конца марта все магазины сети перейдут под ее управление. «Все обязательства в отношении поставщиков и прочих контрагентов будут выполнены в полном объеме», – добавил он. Сама управляющая компания «Старт» сейчас владеет одним гипермаркетом в Петербурге площадью около 15 тыс. кв. м, а также объектами в Челябинске, Самаре, Воронеже и Уфе. Условия сделки не разглашаются. Участники рынка оценивают ее в сумму $10–30 млн. По их мнению, решение продать сеть «Адамант» принял в связи с кризисом: в 2009 году из-за низких продаж были закрыты региональные магазины «Домового» и два супермаркета в Петербурге. Как заявил в СМИ исполнительный директор другой петербургской сети «Петрович» Виктор Адамов, в минувшем году объем городского рынка DIY составил около 40 млрд рублей, что на 10–15% больше, чем в 2009-м.

New s:

Business according to Gregory' Opening The office center Gregory’s Palace positioned by its owners in Grade A+ has opened in St. Petersburg. The level of investment is $100 million. The gross built area of the center on Vyborg Embankment represents 15,000 sq m. Since 2005, the Gregory’s Cars auto show specializing in the sale of premium-class automobiles has been operating here. Its owners decided to diversify their business at a certain point and have consistently delivered new areas stepwise. Currently the complex is comprised of a 10,000-sqm business center, two conference halls (with 100 and 25 seats), fitness and SPA area, a 34-seat restaurant and other functions. The rental rates for office premises amount to $580/sqm/year. The rent includes operating expenses, utility charges, security and placement of ads in the presentation hall. Office space is let by units from 165 sq m. As

Projects

What will be built on Bychiy Island? The St. Petersburg City Council has endorsed the plan of development of Bychiy Island in Saint Petersburg. Yavara-Neva is going to build a sports facility and cottages here. The island is located in Petrograd district, in the delta of the river Middle Nevka not far from a new soccer arena, currently being constructed for the football club Zenit. The built-up area is 43,000 sq m, the area of planned improvements is 47,000 sq m. “The sports facility will house rooms for wrestling, arenas for exhibition performances with 1,500 seats, accommodation facilities, a yacht club for 40 vessels, a parking lot etc,” stated Dmitry Redkousov, representative of LLC Sports Club Judo Yavara-Neva, having specified that the hotel part of the project will comprise 10 cottages, 700 sq m each. They will be constructed on the left side of the island closer to the Gulf of Finland. This roused the fears of the City Council that the cottages for temporary residence can later be sold out. However, vicechairman of KGA and chief architect of Saint Petersburg, Yuri Mituirev, pointed out that “not a single development project can be implemented without the commercial part; but the sale of the cottages is out of question, since the land is let.” For all that, the area of the hotel function should not exceed 10% of the total built-up area. YavaraNeva bought this development plot as early as in January of 2005. The project implementation was thought to take four years (the level of investment was then estimated at $60 million). But later the project delivery times were

repeatedly pushed back. The currently feasible time is February of 2013. The St. Petersburg Construction Committee explained this repeated postponement by “impossibility to hook up the sportsentertainment center and yacht club to heating and power supply networks.” Mr. Redkousov also mentioned the approval problems. It is known that in 2009 KUGI started a legal action against the investor to recover 324 million rubles of infrastructure payment arrears. The case ended in an amicable settlement whereby the authorities bound the investor to finance the reinforcement of the banks of the Rowing Canal. In the words of Dmitry Redkousov, these works are roughly estimated at 1 billion rubles. The amount of investment in the project is not disclosed. In expert estimation, it may reach about $100 million. “The level of investments in the given project will be above the average because this is an upmarket complex with numerous functions and also because of island development challenges. This project cannot be viewed only as commercial or residential property investments, since it is also charged with a considerable image-building and representation load,” comments Managing Director of Knight Frank SPb, Nikolai Pashkov. In his opinion, the given complex is located in a very exciting place – above all, from residential real estate development perspectives. “Big cottages can be in demand both for short-term visits and as long-term residences. A small hotel at a high-profile sports and leisure center will also be in demand,” concludes Mr. Pashkov. According to media reports, Yavara-Neva is 70% owned by Arkady Rotenberg. The same man is a private owner of Stroygazmontazh and also holds a 20% stake in Mostotrest, and shares in the company building the paid

CRE was told by the FM company, several areas have already been leased at the business center. The list of tenants includes insurance, telecom, power engineering and medical equipment supply companies. Negotiations are under way with a certain company which wants to lease 5,000 sq m of office space. Other services include cleaning, parking, telephony, Internet connection, security guards, and a personal driver with Mercedes-Benz and Bentley automobiles from Gregory’s Cars. All premises have the Wi-Fi and DECT coverage. A private berth and fueling station for autos and yachts is located opposite the facility, on the bank of the river Neva. The service center provides round-the-clock services for cars of any brands and models without a waiting list for car parts; its managers can accept a car in any part of the city and drive it to any destination within the city. A helipad is fashioned on the rooftop of Gregory’s Palace. Therefore clients can be assured of Business-HotelHome services 24 hours a day concurrently with a classical business package.

motorway Moscow – Saint Petersburg. The honorable president of the YavaraNeva Club is Russian Primiere Vladimir Putin, the entrepreneur’s longstanding friend.

Financial Group whose beneficiary is entrepreneur Alexander Bronstein. Now the building is sublet.

Investments

Convention of outlets

Small Mikhailovsky auctioned Small Mikhailovsky Palace in Saint Petersburg was auctioned off at the trigger price of 520 million rubles. The buyer is identified with the current tenants of this heritage building. The St. Petersburg Property Fund sold the Palace of Great Prince Mikhail Mikhailovich Romanov by auction. Based on the auction results, the building would be rented out to the eponymous company until Dec. 25, 2049. There were only two bidders. The lot included the 5,000sqm castle with a 2,200-sqm plot of land (8 Admiralty Embankment lit. A) plus an adjacent 3,200-sqm administration building with a 1,900-sqm plot of land (4 Chenromorsky Lane lit. B). Both edifices belong to the national cultural heritage. As CRE was told by the market players, the winning company was specifically formed for participation in the auction sales. Its representatives refused to give any comments. It is known that the leasehold title to both buildings is litigated between North-Western Financial Group, Complex Admiralteyskaya 8, and Private Security Company “Regent.” Therefore experts do not exclude that one of these companies stands behind the auction winner. The building is known to have been let for a long term to North-Western

US-based Hines plans to build an outlet center in St. Petersburg with total area approaching 40,000 sq m. Investments are estimated at $100 million. The company is closing an acquisition deal with the investment fund UFG Real Estate I, which sells three plots of land in the Leningrad province covering the total area of about 20 hectares, not far from the Pulkovo airport. This information came from several market players at one time, though Hines abstains from any comments for now. According to some sources, the developer is going to build its second in Russia outlet center (the first 38,000-sqm Outlet Village Belaya Dacha is being constructed in the Moscow area). Colliers International SPb estimates the possible value of the land at $10 million and the floor area of the future development – at 30,000-40,000 sq m. Therefore the total investment may exceed $100 million. The outlet format anticipates the direct sale by manufacturers of collections left from the previous seasons at a 30-70% discount. A similar project was already announced in Saint Petersburg. Fashion House Development, in a joint venture with GVA Sawyer, was going to build a 37,000-sqm outlet here. It’s noteworthy that a development plot is also located in the Leningrad province not far from Pulkovo at the intersection of Tallinn and Volkhonskoe highways and also estimated at $100 million.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 4 (4 0) / 2 011

Deal

Domovoy is gone ZAO MC Start, managing a chain of eponymous home improvement hypermarkets, reported on acquisition of the hypermarket chain Domovoy with a similar profile. President of the Adamant holding Igor Leytis who owned the chain confirmed the information about the deal. At the present time Domovoy is comprised of five stores with total area of about 25,000 sq m, accommodated in the shopping centers of Adamant. In the words of Managing Director of MC Start, Roman Nikonorov, until the end of March all stores of the chain would be passed to the company for management. “All obligations vis-à-vis suppliers and other business partners will be carried out in full,” he added. MC Start currently owns one 15,000sqm hypermarket in St. Petersburg along with properties in Chelyabinsk, Samara, Voronezh, and Ufa. The terms of the deal are not disclosed. The market participants estimate it at about $10–30 million. In their opinion, the decision to sell was taken by Adamant in the wake of the crisis: in 2009, regional Domovoy stores and two supermarkets in St. Petersburg were closed because of low sales. As Viktor Adamov, managing Director of another Petersburg chain Petrovich, stated in media, the DIY market in St. Petersburg could be estimated at about 40 billion rubles in 2010, up 10–15% against the level of 2009.

Opening

Office experiment BC Okhta-House on Industrial prospekt in St. Petersburg will be put into operation in Q3 of this year. This is the first office project of UNISTO Petrostal group of companies which mainly specializes in housing construction. The new 14,800-sqm business center positioned in Grade B is located at 44 Industrial prospekt; its GLA nears 10,000 sq m. Apart from offices, the building also houses a conference hall and cafe. A gated parking lot in front of the business center may hold 150 automobiles. Construction works have already been completed and fit-out is now under way. One of the project co-investors is the Experimental Works which allocated a 5,600-sqm development site. “The construction was financed from equity and borrowed funds. A year ago investments were estimated at

| Content | News

| |

| Events

623 million rubles. The payback period, in our estimation, is about seven years,” said Arseniy Vasiliev, CEO of MC UNISTO Petrostal. The layout is offices with sidewalks. Office space is let as units from 20 to 1,000 sq m. The relevant rates are 700–750 rubles/sqm/ month (VAT inclusive). Free shuttle buses to the nearest metro station will be organized for tenants. If the leased office space exceeds 40 sq m occupants are also provided with a free car space at the parking lot. Facility management and brokerage is done by Okhta-House affiliated with the group of companies. As we were told by the FM company, 3,000 sq m in the frontal part of the building have already been rented out.

Lease

Vant two First lease agreements to office space in the second phase of BC Vant in St. Petersburg have been signed.

The gross built area of the second phase of the business center at 120 Obukhovskaya Oborona prospekt is 12,000 sq m. Office areas are let with complete fit-out as units from 40 to 8,000 sq m. The facility is managed by VMB Trust based on an agreement with the owner. “First agreements with occupants have already been concluded and they mmoved in their new office in mid March,” comments Valery Khlamkin, development director of VMB Trust. For now contracts of lease have been signed with small tenants who will occupy 500 sq m of office space. In addition, we are negotiating the lease of 1,500 sq m with another tenant. Leases are signed for the term of 11 months at the rate of 650–700 rubles/sqm/ month (depending on the leased area). The rental includes VAT, utility charges, operating and cleaning expenses. “In 2011 we plan to finish the commissioning and rental campaign for the second phase of Vant and to start filling the third phase from 2012. Therefore in two years from now a full-scale 40,000-

NORTHWEST

sqm Grade B business center will be functioning in Saint Petersburg,” adds Khlamkin. Vant is a brownfield industrial redevelopment on the grounds on Obukhovsky Factory not far from Proletarskaya metro station within 500 meters from an exit from the Ring Road or KAD (Cable-Stayed Bridge). The design was done by Moscowbased Paros. The first 12,000-sqm phase was put into operation in 2009. The year 2010 saw the resumption of construction on the second and third phases which were put on hold in times of crisis. The gross built area of the third phase is about 17,000 sq m and it will be put into operation at the end of this year or at the beginning of next year.

Sytninskaya case The notorious cluster of buildings at 9–11 Sytninskaya Street in Saint Petersburg will again be put up for sale. The Property Fund has repeatedly tried to auction off this facility but it was never sold because of incessant litigation over the titles to a number of premises. “Legal proceedings are over, the ownership of Saint Petersburg was corroborated at the court of all three instances,” stated the Fund’s briefing service. Early in March the facility was presented at the MIPIM exhibition in Cannes. The lot includes a 3,000-sqmodd apartment building wherefrom all dwellers have been resettled, and three non-residential buildings with the respective areas of 2,100 sq m, 247 sq m, and 47 sq m. The buildings sit on a 6,000-sqm plot of land; they do not have the status of architectural monuments and can be taken down completely. The compulsory term for the auction winner is construction of a hotel that should not be less than 10,000 sq m. According to preliminary design performed by GIA Property, construction on a 35,700-sqm mixeduse can be developed on this territory, which will also include business-class or luxury residences, covering the area of 16,200 sq m, plus a 9,500-sqm parking lot for 240 vehicles. The auction terms anticipate that the win-

Appointment Kyle Patching comes to Maris Properties The business development department is formed at Maris Properties/CBRE; the department will be helmed by Kyle Patching. His mission will include the attraction of key clients and participation in big deals, the sale of commercial properties and development of the industrial and warehousing department. Born 1967 in Canada, Kyle Patching graduated from the journalism department of Grant McEwen College (Edmonton) in 1989 and finished a course at the University of Victoria (British Columbia), majoring in the Russian language and history. He holds the CAIB (Canadian Association of Insurance Brokers) degree. From 1991 to 2003 he worked for various Canadian and US companies. In 2003–2004 he filled the position of director of the primary market and commercial real estate department at Petersburg Real Estate. From 2005 he worked for Colliers Int. as director of the office and industrial real estate and two years later he took the post of development director at the same company. From 2009 he was managing partner of ARIN Commercial Real Estate Services. During his work for ARIN Mr. Patching helped to let 10,000 sq m of industrial space at the MLP complex to Grupo Antolin. In the capacity of development director of Colliers International he was involved in two record office space lease transactions, having let 10,000 sq m to KIT Finance and 4,500 sq m to KPMG. He also closed the biggest investment deal whereby the AKM Logistics complex was sold to Raven Russia for $216 million.

ning investor should have five years for project delivery from the moment of signing a buy-and-sell agreement. However, neither the auction date nor the trigger price has so far been determined. The market participants are convinced that the ongoing litigation has stained the reputation of the buildings on Sytninskaya and the sale price should not be too high. At the previous attempt to auction off the buildings at 9-11 Sytninskaya Street, which failed for the lack of bids, the Property Fund already slashed the initial price of the lot by 37.36% – from 463 to 290 million rubles. Experts believe that most likely the trigger price will remain at the same level.

С о б ы т и я:

Цена и качество управления: с поправкой на кризис Текст: Марина Голокова ........................... Photo: архив CRE

18 февраля в Петербурге прошла первая бизнесконференция Property & Facilities Management, организованная IM Event при поддержке журнала «CRE СевероЗапад».

частники мероприятия обсудили проблемы рынка управления коммерческой недвижимостью, представили несколько схем, когда расходы заказчика можно свести к минимуму, сохранив при этом качество обслуживания объектов. Петербургские управляющие компании в кризис предлагали своим клиентам новые форматы работы, снижая стоимость своих услуг. Качество управления при этом не всегда оставалось на должном уровне, отметили эксперты. «Существуют проблемы, связанные не только с технической эксплуатацией, уборкой или обеспечением безопасности объектов, но и с отсутствием коммуникаций между УК и арендаторами зданий. Редкие управленцы задумываются над тем, что требуется арендаторам, представляя на объекте прежде всего интересы их собственников», – посетовал директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. Как отметил управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов, качество обслуживания не должно страдать независимо от того, сколько платит собственник: «Если оплата не устраивает УК, самый честный путь – уйти в отставку». Участники конференции представили свои варианты недорого-

Презентация новой книги Евгения Якушина – «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент»/ Presentation of Facility Management – a new book by Evgeny Yakushin го, но эффективного менеджмента, при котором учитываются интересы управляющих, собственников и арендаторов. Так, г-н Борисов раскрыл некоторые секреты планирования бюджетов по управлению объектом, опираясь на наиболее затратные мероприятия, в числе которых – удержание существующих и привлечение новых арендаторов, повышение уровня доходности объекта вкупе с сокращением издержек. Признавая эту схему, генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин сообщил, что расходы заказчика можно свести к минимуму за счет собственного вознаграждения. В конце прошлого года эта УК одной из первых в Петербурге вышла на управление объектами всего за 1% в месяц от дохода собственника на объекте. «Управляющей компании одного процента вполне достаточно, если у нее в активе не одно-два здания, а несколько», – считает г-н Ханжин. По словам управляющего парт нера LCMC Дмитрия Золина, роста доходов самой УК можно добиться, к примеру, за счет создания в структуре УК собственных дополнительных сервисных направлений, расширения перечня услуг, привлечения

новых объектов в управление, охвата новых сегментов недвижимости и выхода в регионы. При увеличении доходности бизнеса экономические риски сводятся к минимуму. Репутационные риски, отметил г-н Золин, можно минимизировать за счет привлечения профессиональных подрядчиков. «Наиболее актуальными для собственников сегодня являются анализ арендных ставок, возможность оптимизации операционных расходов, а также потенциал роста доходности объекта», – рассказал заместитель генерального директора, глава департамента эксплуатации недвижимости VMB Trust, директор ООО «ДЭН» Юрий Кольцов. По его словам, любая УК, приступив к работе на объекте, обязана проанализировать эти аспекты, а возможности роста доходов и сокращения издержек найдутся обязательно. Кризис 2008 года для всех управляющих и эксплуатационных компаний послужил серьезным уроком. По словам генерального директора УК «Система» Евгения Якушина, сокращение бюджетов привело к нормированию труда, тщательному подбору кадров и повышению эффективности труда каждого сотрудника в управляющих компаниях. Сегодня,

когда заказчик стал более избирательным, эксперт рекомендует обратить особое внимание на брендинг и качество продаж. «В «жирные» времена мы приучились ждать, когда у нас купят, но этот период прошел. Теперь нужно уметь продавать», – утверждает г-н Якушин. Также на конференции выступили руководитель направления консалтинга группы BESH (Москва) Алексей Петров с оценкой эффективности внутренних эксплуатационных подразделений собственников объектов недвижимости, директор департамента эксплуатации объектов петербургского офиса NAI Becar Валентин Каверин, рассказавший о том, почему в нашей стране пока не прижились стандарты так называемой экологической эксплуатации, а также старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb Леонид Захаров, поделившийся опытом работы управляющей компании на примере бизнес-центра класса А «Санкт-Петербург плаза». На коференции состоялась презентация новой книги Евгения Якушина «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент», которая, по сло вам автора, может ответить на многие вопросы, стоящие сегодня перед эффективной УК.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Новости | События

| |

| Интервью

СЕВЕРО-ЗАПАД

E vent s:

Author: Marina Golokova ........................... Photo: CRE archive

Management:

Price and Quality Adjusted for the Crisis The first business conference Property & Facility Management organized by IM Event with the assistance of the CRE North-West magazine was held in St. Petersburg on February 18.

he event participants discussed problems of the commercial property management market, having presented several schemes whereby the client’s expenditures can be brought to minimum not to the detriment to the quality of services. In crisis Petersburg-based management companies offered their clients new formats of work, reducing the cost of their services and not always capable of maintaining the property management quality at a proper level, noted the experts. As estimated by the market participants, most commercial property owners prefer collaboration with those PM companies which are content with the least possible remuneration for their services. Under the crisis the amount charged by facility and property management companies went further down. In the opinion of GVA Sawyer’s director, Nikolai Vecher, this has a negative impact on the quality of facility management. “Some of the problems do not come down only to technical maintenance, cleaning or security, but

also to the lack of proper communication between stewards and tenants. Very few facility managers think about the needs of tenants, representing, above all, the interests of their owners,” lamented Mr. Vecher. In the words of Yuri Borisov, managing partner of IB Group, the quality of service should not suffer, regardless of the amount paid by the owner. “When an FM company is not content with the level of payment, the most honest way is to resign,” he is convinced. The participants of the Property & Facility Management conference presented their options of inexpensive but effective management taking into account the interests of landlords, tenants and stewards. Thus Mr. Borisov disclosed some secrets of facility management budget planning with reference to costliest activities, including the retaining of existing tenants and the attraction of new ones, raising the level of property yield coupled with cost reduction. Agreeing to this method in general, CEO of MTL Facility Management Dmitry Khanzhin reported that the client’s outlay can be brought to minimum at the expense of remuneration. At the end of last year this management company was one of the first in St. Petersburg to offer facility management just for 1% of the owner’s gross revenue. “One percent is quite sufficient for an FM company whenever it has not one but several facilities to manage in its portfolio,” Mr. Khanzhin believes. His company dropped the charge to minimum, having shifted its priorities from maintenance to organization of professional property management. “The rate of 1% must contribute to transparency in the relationship. During the two months of this year our company has already signed three contracts with commercial prop-

erty owners using this scheme,” stated Khanzhin. The top priority for London Consulting & Management Company is diversification of risks and higher profitableness of facility management. In the words of Dmitry Zolin, managing partner of LCMC, the growth of revenues can be achieved by starting in-house service divisions within the management company, by broadening the list of services, taking up new facilities for management, covering new real estate segments, and entering the regions. When business profitability increases, economic risks are brought to minimum. Reputational risks can be minimized by dealing with professional contractors, pointed out Mr. Zolin. “Most relevant for the owners nowadays is the analysis of rental rates, streamlining of operating expenses and studying the potential of property yield growth,” said Yuri Koltsov, deputy general director in charge of facility management department at VMB Trust and director of LLC DEN. In his words, any FM company, setting to work at a given facility, must analyze these aspects and possibilities for income growth and cost reduction can always be found. The company includes this service in its package offer in the area of property & facility management. The decision to sign a contract with a management company can be taken by the owner both before and after obtaining the data of expert examination. The practice shows that based on the expert conclusion many owners decide to work with us, for not only are we ready to put our own recommendations into practice; we bear responsibility for our every decision,” illumined Mr. Koltsov. The crisis of 2008 taught all property and facility management companies a good lesson. Experts from MC SISTEMA pinpointed the crisis aftermaths which

had a positive effect upon the property management industry. In the words of the company’s CEO, Evgeny Yakushin, budget cuts brought about work quota setting, more careful personnel recruitment and higher labor efficiency of each employee. Now as the customer has become more fastidious, the expert recommends focusing on branding and quality of sales. “During the ‘fat’ times we used to wait until our product was bought, but this time has sunk into oblivion. Today we should learn how to sell,” asserts Mr. Yakushin. In their addresses consulting director of Moscow-based BESH Group, Aleksey Petrov, assessed the efficiency of in-house facility management divisions created by property owners, facility management director of NAI Becar SPb, Valentin Kaverin, analyzed why the standards of ecological facility management have not taken root in this country, and senior consultant with strategic consulting department of Knight Frank SPb, Leonid Zakharov, illustrated an FM company’s approaches on the example of Grade A business center Saint Petersburg Plaza. Evgeny Yakushin also presented his new book Facility Management at the same conference. In the author’s words, this book answers many questions that arise in the course of effective facility management. “No FM company is ready to render its services free of charge, whereas property owners are not willing to pay for the high quality of services. We are facing a dilemma dictated by the market. An acceptable cost of services and an elaborate property management scheme will raise the management efficiency. The market has entered its corrections. Now facility and management companies face the alternative: cut the owner’s costs or be ejected from the market,” the expert concludes.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 4 (4 0) / 2 011

| News | Events

| |

| Interview

NORTHWEST

И н т е р в ь ю:

Текст: Федор Анненский .......................... Фото: Антон Карелин

Алексей Краузе: «Знаковые места заняты» По мере улучшения конъюнктуры рынка девелоперские компании начали размораживать свои объекты. Однако после кризиса их часто приходится видоизменять. О том, как меняются проекты компании «Доринда Инвест», в интервью CRE рассказал ее генеральный директор Алексей Краузе. 16

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

– Алексей, вашу компанию часто вспоминают в связи с сетью гипермаркетов «О'кей». Насколько сейчас бизнес «Доринды Инвест» связан с бизнесом этой сети? – «Доринда Инвест» является отдельной девелоперской компанией со своим пакетом проектов. Из-за общих акционеров с сетью гипермаркетов «О'кей» может сложиться впечатление, что мы развиваем проекты только рядом с этими магазинами, но на самом деле это не так. «О'кей» в качестве долгосрочного арендатора присутствует только на трех наших объектах. В тех проектах компании, где предполагается появление продуктового якорного магазина, мы, безусловно, заинтересованы в появлении такого сильного оператора, как «О'кей», но это не является константой. Мы готовы к общению и с другими продовольственными сетями. Кроме того, помимо развития собственных проектов, существенным аспектом нашей деятельности является оказание услуг по профессиональному управлению девелоперскими проектами для сторонних клиентов. В нашем активе – около десяти объектов, половина которых приходится на собственные проекты, а половина – на внешних заказчиков. – Что это за проекты? – Среди них есть торговые, гостиничные и офисные. Например, сейчас мы осуществляем девелопмент делового центра на Синопской набережной, 67–70. Заказчиком этого проекта является компания «НЭФ Санкт-Петербург». Его реализация осложняется тем, что он предусматривает рекон-

| События | Интервью

| |

| Тема номера

струкцию памятников. Вместе с тем этот проект было решено сделать относительно небольшим, будет построено несколько тысяч квадратных метров офисных площадей. Это связано не только с ограничениями, которые накладывает реконструкция объектов культурного значения, но и с рыночной конъюнктурой. Пока я не вижу предпосылок для актив ного роста офисного рынка. Также мы участвуем в разработке проекта строительства гостиницы в Приморском районе, но мерная емкость которой составит около 200 номеров, бизнес-центра в Московском районе площадью примерно 70 тыс. кв. м и спортивноразвлекательного комплекса в При морском районе – около 25 тыс. «квадратов». – Но и проекты, связанные с акционерами «Доринды Инвест» и «О'кей» на этом фоне не отошли на второй план. Многие из них реализуются на общих с гипермаркетами площадках. Расскажите о них поподробнее. – Мы реализуем три таких проекта. Один из них расположен на Московском проспекте, рядом со станцией метрополитена «Электро сила». Здесь рядом с уже работающим гипермаркетом «О'кей» почти построена коробка второй очереди комплекса. Другой участок располагается на Заневском проспекте, 65. Этот проект называется «Оккервиль». Там также уже работает «О'кей», но рядом с ним находится достаточно большой участок, на котором предполагается реализация крупного девелоперского проекта.

СЕВЕРО-ЗАПАД

Третий проект расположен в Мур манске, где рядом с гипермаркетом началось строительство нового торгового центра. – Что это будут за объекты? Каковы их площади, классность, каких арендаторов вы рассчитываете туда привлечь? – Эти проекты находятся в разной стадии реализации. По некоторым из них уже сегодня очевидны все показатели, некоторые пока еще нуждаются в дополнительном осмыслении. Например, вторая очередь торгового комплекса в проекте «Электросила» уже построена на 85%. Из-за кризиса его реализация была приостановлена, но в конце прошлого года проект был разморожен. Он не очень большой – около 10 тыс. кв. м. Сейчас перед нами стоит задача как можно быстрее ввести этот объект в эксплуатацию. Уже выбран брокер (Colliers International SPb. – Прим. CRE), вместе с которым мы приступили к поиску арендаторов. Но этим небольшим торговым центром проект на «Электросиле» не ограничивается. Даже с учетом второй очереди на принадлежащем нам участке в 6 га занято всего два гектара. В перспективе мы планируем реализовать здесь очень масштабный девелоперский проект, в рамках которого можно построить 50–70 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – как торговой, так и офисной. Но о назначении и классности этих площадей говорить пока рано, концепция дальнейшего развития участка только прорабатывается. – Какой объем инвестиций запланирован в этот проект?

Биография Алексей Краузе родился 23 мая 1961 года в Ленин граде. В 1985 году окончил Ленинградский инженерностроительный инсти тут по специальности «архитектура». Работал на Ленинградском метал лическом заводе, затем в ленинградском филиале «Росмонумент Искусство», АОЗТ «МАК», «Союз Контракт Консалт», корпорации Nord Wood Venture Inc., компании «Балт Эстейт» и др. Работая в структурах ЗАО «Европа Отель», зани мался реконструкцией гостиниц «Гранд отель Европа» и «Пулковская», а также застройкой Каменного острова. В 2004 году перешел в ЗАО «Доринда», где в течение четырех лет курировал раз витие сети гипермаркетов «О'кей». В 2008 году воз главил девелоперскую ком панию «Доринда Инвест».

– Объем инвестиций в достраивающийся комплекс составляет около $5 млн. Ввод объекта намечен на весну следующего года. Что касается масштабного проекта на оставшихся четырех гектарах, то об инвестициях говорить пока рано. Но, по грубым оцен-

И н т е р в ь ю:

кам, они могут составить от $90 до 150 млн. – В этой части Московского прос пекта почти отсутствуют качествен ные торговые и офисные объекты. Поможет ли это при поиске аренда торов? – С одной стороны, рядом действительно нет крупных офисных и торговых комплексов, с другой – Московский проспект с его трафиком достаточно сложное место, и к нему нужно подходить очень вдумчиво. Порой ожидания от Московского проспекта завышены, и девелоперы, которые приходят туда, считают, что одно только расположение гарантирует им успех. А на самом деле там необходимо вкладывать массу сил и средств в маркетинг и продвижение объекта. Стоит учитывать и тот факт, что сегодня на Московском проспекте заявлена реализация большого количества крупных проектов. Уже известно, что редевелопменту должны подвергнуться территории «Силовых машин», «Петмола», а рядом с нашим участком крупный проект реализует ВТБ. Так что в ближайшие пять лет конкуренция там заметно усилится. – Насколько я понимаю, проект в Мурманске похож на тот, что вы реализуете на Московском прос пекте? – Действительно, первая очередь в составе гипермаркета уже введена в эксплуатацию. Вторая очередь – торговый центр, строительство которого началось еще до кризиса, но в 2009 году было приостановлено. Сегодня мы интенсивно отрабатываем варианты продолжения этой стройки. Впрочем, там, вероятно, понадобится провести некоторую реконцепцию. В Мурманск люди активно приезжают за покупками из окрестных городов области, а парковка работающего гипермаркета уже загружена до предела. Сегодняшняя концепция торгового центра предполагает слишком мало парковочных мест, поэтому мы планируем увеличить их количество почти в три раза. Это требует дополнительных мероприятий и согласований, но администрация города нас понимает и идет навстречу. – А как поведение администрации Мурманска в отношении девелоперов отличается от, скажем, политики Смольного? – В целом мы продуктивно сотрудничаем с администрациями городов, где реализуются наши проекты. Но каждый регион имеет

свои особенности. Например, в Мурманске традиционно развиты общественные движения, с мнением которых приходится считаться. Они активны и иногда выступают против какой-либо стройки. Само появление нашего проекта вызвало большую дискуссию. У него были сторонники и противники, которые открыто выражали свое мнение. Мурманск – единственный регион, где проект нашего торгового комплекса дважды проходил градостроительный совет, экспертизу и экологическую экспертизу. – Когда вы должны завершить проект в Мурманске? Каковы инвестиции в него? – Проект должен завершиться в конце 2013 года. Приблизительный объем вложений в него составляет $50 млн. – Если вернуться к проекту «Оккервиль» в Петербурге, там вы планируете построить офисы или в первую очередь развивать торговую составляющую? – По этому проекту мы заканчиваем разработку проекта планировки территории, в феврале по нему прошли общественные слушания. Районные власти запланировали построить там музей, библиотеку и православный храм. По соседству будет реализован инвестпроект «Аль Фаберже». Это небольшие объекты, которые формируются на полосе вдоль реки Оккервиль. А на основной территории, где уже работает гипермаркет, появятся наш торговый центр и офисное здание. Хотя это только проект планировки, и пока мы не приступали к более интенсивному прорабатыванию деталей. – Таким образом, реализация проекта пока откладывается… – Портфель наших заказов состоит из пяти проектов акционеров и ряда сторонних заказов. Кроме того, стоит вопрос инвестиций. «Оккервиль» – немаленький проект. Потенциально там можно построить до 100 тыс. кв. м недвижимости, и такие масштабы требуют глубокой проработки. – Кроме Петербурга и Мурманска ваша компания работает на рынке Московской области. Причем если в Петербурге вы в основном специализируетесь на строительстве торговых площадей, то в столице выбрали формат бизнес-парка. Почему? – Речь идет о проекте «Нагорное», который находится в северной части МКАД, в Мытищинском райо-

не Московской области. Этот проект действительно был запроектирован как бизнес-парк в сотрудничестве с компанией Hochtief Development Russland. Мы даже совместно представили его на Expo Real в 2008 году и на выставке инвестпроектов Московской области. Но потом грянул кризис, и запланированный объем в 250 тыс. кв. м офисных площадей в этом месте утратил свою актуальность. Сейчас мы проводим реконцепцию. Не исключаю, что от ориентации на офисную недвижимость будет решено отказаться. Скорее всего, в проекте будут преобладать торговые помещения. – Откроется ли там «О'кей»? – Сегодня в составе проекта присутствует ритейл-парк, предполагающий наличие продовольственного гипермаркета, гипермаркета формата DIY и гипермаркета электроники формата white & brown. Мы ведем переговоры с представителями различных операторов этих форматов. С «О'кей» мы также ведем переговоры по этому проекту. – Как вы пришли к идее строительства жилья в Нижнем Новгороде? – Это не единственный наш проект, где мы рассматривали возможность строительства жилья. Например, некоторое количество жилых площадей может появиться в нашем проекте в Подмосковье. А нижегородский проект сейчас находится в фазе ожидания. Мы собираемся разморозить его в течение этого года. Жилье там решили строить, потому что эта территория в проекте планировки предназначается в основном под жилье. Да и подходит он в первую очередь для этой функции: рядом река, из домов будет открываться вид на воду. Причем в двух шагах от этого квартала будет построен один из стадионов, который примет чемпионат мира по футболу в 2018 году, что повлечет за собой улучшение инфраструктуры всего района. В частности, там должны построить набережную, после чего значимость участка должна существенно улучшится. – На вашем примере мы видим, что по мере выхода из кризиса значительная часть проектов подвергается реконцепции. Некоторые аналитики высказывают мнение, что массовое изменение концепций проектов обусловлено не только рыночной конъюнктурой, но и уровнем развития петербургского рынка недвижимости, который в значительной мере заполнен. Получается, что развивать новые

Справка ООО «Доринда Инвест» основано в 2007 году. Бенефициарами компании являются Дмитрий Коржев, Дмитрий Троицкий и Борис Волчек. Объекты в управлении компании: «Электросила» (в собственности здание 20 тыс. кв. м и территория 6 га); «Оккервиль» (в собст венности здание 40 тыс. кв. м и территория 3 га; в аренде на 49 лет земель ный участок площадью 3 га), «Синопская набережная» (в управлении 0,6 га земли); Мурманск (в собственности здание 19 тыс. кв. м, тер ритория 4 га земли; учас ток под проектирование и строительство 2,5 га); Нижний Новгород (в собст венности 9 га земли); Московская область (в соб ственности территория площадью 18 га). Финансовые показатели деятельности компании «Доринда Инвест» не раз глашаются.

проекты через некоторое время можно будет только на месте старых? – В какой-то мере так и есть. Хотя в городе еще хватает промышленных территорий, на месте которых можно построить жилье или коммерческую недвижимость, но это уже совсем другой уровень инвестиций. А так, по большому счету знаковые места заняты. Значит, развитие рынка сведется к реновации и реконцепции существующих объектов, часть из которых поменяли собственников. Здесь можно вспомнить пример торгового центра «Грейт», в котором работа по изменению концепции началась сразу после смены владельца. Вообще, международная практика показывает, что торговый центр «живет» от пяти до семи лет, после чего нуждается в обновлении того или иного уровня. Это может быть ребрендинг со сменой целевой аудитории, полная реконструкция объекта или, к примеру, постепенное увеличение доли развлекательной составляющей. Степень обновления зависит от конкретного проекта и желаний его собственника.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| События | Интервью

| |

| Тема номера

СЕВЕРО-ЗАПАД

I nt er v iew:

Author: Fedor Annensky ......................... Photo: Anton Karelin

As the market environment improves, development companies are starting to unfreeze their projects which often have to be modified, though, in the post-crisis world. Managing Director of Dorinda Invest, Aleksey Krauze, explained in his interview for CRE how his company’s projects are being altered.

Aleksey Krauze:

“Landmark sites are occupied.” – Aleksey, your company is often remembered in connection with the O’Key hypermarket chain. How closely is the business of Dorinda Invest now related with the business of this chain? – Dorinda Invest is a self-contained development company with its own portfolio of projects. Because our shareholders overlap with those of the O’Key hypermarket chain, some may feel that we develop our projects only alongside these stores, but this is not so. O’Key is present only at three of our projects as a long-term tenant. In those projects that stake on a strong grocery “anchor” we are certainly interested in such a powerful operator as O’Key, but we are also open for engagement with other grocery chains. Besides the development of our own projects, we also render the services of professional management of development projects to outside clients. About half of our assets are our own projects and another half belong to our outside clients. – What kind of projects are these?

– We operate in the retail, hotel and office segments. Right now we are developing a business center at 67-70 Sinopskaya Quay, ordered by NEF Saint Petersburg. This project implementation is exacerbated by the fact that it implies the restoration of cultural heritage. At the same time it was decided that this project would be relatively small – only several thousand square meters of office space will be constructed. Not only does this have to do with restrictions imposed by the renovation of cultural heritage objects; the state of the market also does matter. For now I do not see any preconditions for a robust growth of the office market. We also participate in conceptual development of a 200-room hotel in Primorsky district, a 70,000-sqm business center in Moskovsky district, and a 25,000-sqm recreational facility in Primorsky district. – Against this backdrop the projects related to the shareholders of Dorinda Invest and O’Key did not retreat into shadow, many of them

being developed on the same sites where hypermarkets are constructed. Will you please tell us about them in greater detail? – We are delivering three such projects – one of them on Moskovsky prospekt near to Electrosila metro station. Here the second phase of the complex is almost finished alongside the already functioning O’Key hypermarket. Another site lies at 65 Zanevsky prospekt and the project is named Okkerville. An O’Key already operates there, but there is plenty of adjacent land where a large development project can be realized. The third project is located in the city of Murmansk where construction on a new shopping mall has started near to a hypermarket. – Will you say a few words about the area, grade and potential tenant mix in those projects? – All projects are in early development stages; the characteristics of some are obvious already now, while others need to be further deliberated. For instance, the second phase of the

shopping mall in the Electrosila project is 85% complete. We put it on hold in the wake of the crisis but at the end of last year the project was unfrozen. This is not a very big project – only about 10,000 sq m. Our challenge is to put it into operation as fast as possible. We’ve already selected a broker (Colliers International SPb – a note of CRE) and together we’ve set to the search of tenants. However, the project at Electrosila is not limited to this small shopping center of the second phase as only two out of six available hectares will be built up. In the future we plan to deliver a very large-scale commercial real estate project here with gross built area ranging from 50,000 to 70,000 sq m; we plan both office and retail functions to be represented. But it’s too early to discuss the grade or tenants, given that further development of this site is only being thought through. – What is the planned level of investment in this project? – We plan to invest about $5 million in the completion of this project

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 4 (4 0) / 2 011

Reference Dorinda Invest was founded in 2007. The company’s beneficiaries are Dmitry Korzhev, Dmitry Troitsky and Boris Volchek. The company manages such projects as Electrosila (it owns a 20,000-sqm building and 6 hectares of land), Okkerville (a 40,000- sqm building and 3 ha of land leased for 49 years), Sinopskaya Embankment (0.6 ha of land), Murmansk (a 19,000- sqm building, 4 ha of land, including 2.5 ha to be built up), Nizhny Novgorod (9 ha of land is owned), and Moscow Province (the company owns 18 hectares). The financial showing of Dorinda Invest is not disclosed. due to be commissioned next spring. As regards the large-scale projects on the remaining four hectares, it’s too early to talk about investments, but according to our rough estimations, they may range from $90 million to $150 million. – There are almost no quality retail and office projects in this part of Moskovsky prospekt. Will this help you in the quest of tenants? – On the one hand, there are no large office and retail developments close by, but on the other hand, Moskovsky prospekt with its motor traffic is a rather challenging location and one should think a lot before any development project is tackled. Some developers expect too much from Moskovsky prospekt as they believe that this location alone is a pledge of their success. In reality, however, much effort and outlay need to be made in the project marketing and promotion. It should also be remembered that a large number of major projects have been announced on Moskovsky. Brownfield developments are anticipated on the territory of Power Machines, and Petmol and VTB are implementing an ambitious project near to our site. This means a stiffer competitive environment will be created in this area. – As far as I can understand, the project in Murmansk is similar to the one you are developing on Moskovsky prospekt, is it? – Indeed the first phase (a hypermarket) has already been turned over

| Events | Interview

| |

| Cover Story

for operation. The second phase is a shopping center whose construction has commenced prior to the crisis but was suspended in 2009. Today we are thinking carefully what should be done on this site. Perhaps some sort of reconception will be required. In the Murmansk area many people from surrounding towns go shopping to Murmansk and the parking lot of the now functioning hypermarket is already overloaded. The current concept of a shopping mall anticipates too little parking space; therefore we plan to increase the number of car spaces three times. This will call for extra approvals and formalities, but we have a good rapport with the city administration. – How is the policy pursued by the Murmansk authorities towards developers different from that pursued by Smolny? – We maintain fruitful cooperation with administrations of the cities where our projects are delivered, but every region has its specificity. Thus in Murmansk the local community is very active and we have to respect the opinion of their civic activists who occasionally oppose this or that development project. Our project caused heated debates between its proponents and opponents who openly expressed their opinion. Murmansk is the only region where our retail project twice passed through expert examination, environmental examination and public hearings at the urban-planning council. – When will the project in Murmansk be completed and what is the level of investment? – The project is scheduled for completion in late 2013 and the approximate investment amounts to $50 million. – Coming back to the Okkerville project in Saint Petersburg, are you planning to build offices or develop the retail function in the first place there? – We are about to finish the draft layout of the territory and had a public hearing on this project in February. The district authorities plan to build a museum, a library, and an Orthodox church there while the investment project Al Faberge will be developed nearby. These are small projects to be formed along the bank strip of the river Okkerville. On the main territory with an already functional hypermarket our retail center and office building will be constructed. But this is just a preliminary plan and for now we have not set to its elaboration. – In other words, the project implementation is pushed back for now…

NORTHWEST

– Our portfolio is comprised of five projects to be delivered by our shareholders and of some other projects ordered by outsiders. In addition, the issue of investments is rather acute, given that Okkerville is by no means a small project. Potentially, up to 100,000 sq m of real estate can be constructed there and such grand projects require thorough elaboration. – Besides St. Petersburg and Murmanks, your company is also active in the Moscow area, and while in St. Petersburg your major specialization is retail areas, in the capital you opted for the business park format, why? – The matter concerns the Nagornoe project in the northern section of MKAD (Moscow Ring Road) in Mytishchi district of the Moscow province. This project was indeed designed as a business park in collaboration with Hochtief Development Russland. We jointly presented it at Expo Real in 2008 as well as at the investment exhibition of the Moscow province. But then the crisis broke out and the planned 250,000 sq m of office space in this place seemed absolutely irrelevant. We are now reconcepting this project and it cannot be excluded that the decision will be made to trade the office real estate for the retail function. Retail premises will most likely dominate this project. – Will another O’Key be opened there? – Currently the project anticipates a retail park including a grocery hypermarket, a DIY hypermarket and a white&brown electronics hypermarket. We are holding negotiations with various retail operators at present, including the O’Key. – How did you arrive at the idea to build housing in Nizhny Novgorod? – This is not the only project of ours where we contemplate the residential function. For instance, a certain amount of living space may also appear at our project in the Moscow area. And the NN project is in a pending phase now; we are going to unfreeze it during this year. We decided to build housing there because this territory is earmarked for housing development in the master plan and the area is ideal for this function – the planned apartment buildings will offer splendid views of the river that flows close by. Moreover within just a few steps from this quarter one of the arenas to host the games of the World Soccer Cup 2018 will be constructed, which will entail considerable improvements in the surrounding infrastructure.

Personal details Aleksey Krauze was born in Leningrad on May 23, 1961. In 1985 he graduated from the Leningrad Institute of Civil Engineering, majoring in architecture. He worked at the Leningrad Metal Works and later for the Leningrad Division of Russian Monument Art, AOZT MAK, Soyuz Contract Consult, Nord Wood Venture Inc., Balt Estate and other companies. Working for Europe Hotel, he was involved in the renovation of Grand Hotel Europe and Pulkovoskaya hotels and in the development of the Stone Island. In 2004 he came to Dorinda where he had been supervising the development of the O’Key hypermarket chain during four years. In 2008 he helmed the development company Dorinda Invest.

– On the example of your company we see a considerable part of the projects subjected to reconception at the end of the crisis. Some analysts opine that massive conceptual alteration is not only caused by the balance of demand and supply, but also by the general level of St. Petersburg real estate market which is saturated to a large extent. It comes out that only brownfield developments will be possible in the future? – In a way: while the city abounds in industrial grounds where residential or non-residential real estate can be developed, this is a different level of investments. By and large, landmark sites are occupied, which means the market development will come down to renovation and reconception of the existing projects, some of which have already changed hands. We can bring to mind the example of SC Great where reconception commenced immediately after the change of the owner. The international practice demonstrates that the lifetime of a shopping center does not exceed 5-7 years; after this period it calls at least for some renewal. This can be rebranding and a change in the target audience, a complete overhaul, or a gradual increase in the share of entertainments. The degree of renewal depends on a specific project and its owner’s plans.

Те м а н о м е р а:

Глобальная оттепель Текст: Анна Меркулова .......................... Фото: Игорь Бакустин, архив CRE

«Н

а мой взгляд, в Смольном понимают жизненную необходимость реанима ции промышленных территорий, потому что город задыхается без свободных площадок под строительство», – говорит заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, но тут же добавляет: «По моим подсчетам, при нынешних темпах решения проблемы редевелопмента она будет актуальна у нас еще примерно лет 300–400».

В минувшем году в Петербурге снова стала популярна тема редевелопмента бывших заводских территорий. Сразу три промышленных гиганта, не без участия городских властей, озвучили грандиозные планы по перебазированию своих мощностей на окраины. Однако если таким стратегическим инвесторам оказывается всесторонняя поддержка со стороны Смольного, то рядовые частные инвесторы улучшения ситуации не почувствовали. Стратегия на троих Действительно, за последний год сразу три крупных предприятия решили переехать из центра Петербурга на его промышленные окраины, высвобождая привлекательные для застройки участки. Все эти проекты уже получили статус стратегических. Помимо звучного названия, этот статус дает инвесторам вполне конкретные преимущества: выкуп земли под новым предприятием по льготной цене (обычно почти вдвое ниже рыночной), помощь профильных комитетов

в согласовании проекта, налоговые льготы и прочее. В августе 2010 года стратегическим стал проект ОАО «Силовые машины» по строительству завода энергетического оборудования в промзоне «Ижорские заводы». Он реализуется в рамках вывода мощностей концерна, рассредоточенных сегодня на трех площадках, в том числе в центре Петербурга. Этот проект предусматривает сначала создание нового производства на площадке Ижорского завода в Колпино, а уже затем перевод сюда сущест

вующих предприятий – Ленинград ского металлического завода (ЛМЗ), «Электросилы» и Завода турбинных лопаток. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 9,8 млрд рублей. Финансирование из городского бюджета не предусмотрено. Сейчас ведется инженерная подготовка территории площадью 25 га под застройку. Возведение первого пускового комплекса намечено на начало 2012 года, к концу 2013-го здесь обещают выпустить первую турбину. По словам председателя Комитета по инвестициям и страте-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

гическим проектам (КИСП) Алексея Чичканова, в результате перебазирования предприятий «Силовых ма шин» высвободится более 114,2 га земель в других частях города: около 42,2 га на Свердловской набережной (площадка ЛМЗ), 32 га на проспекте Седова (Завод турбинных лопаток) и почти 40 га у станции метро «Электросила» (одноименное предприятие). Концепцию редевелопмента этих площадок разрабатывают специалисты Colliers International SPb. Как сообщили в компании, уже подведены итоги архитектурного конкурса по развитию территорий ЛМЗ и «Электросилы». По планам их большую часть займет жилье. В остальном вполне стандартный набор: бизнеси торговые центры, кафе и рестораны, паркинги, а также детские сады, школы и поликлиники. По словам директора по внешним инвестициям ОАО «Силовые машины» Андрея Пищикова, работы начнутся с участка площадью около 7,2 га за станцией метро «Электросила». «Статус этой земли уже сменился (видимо, самостоятельно. – Прим. CRE) с промышленной на жилую. После перевода производства в этом году можно будет начинать снос старых построек и проектирование нового комплекса общей площадью более 220 тыс.

| Интервью

| Тема номера

| Мысли вслух

кв. м, из которых 80% будет отведено под жилье», – сообщил он. В марте 2011-го городские власти подписали схожее соглашение с другим петербургским предприятием – ОАО «Концерн ПВО "АлмазАнтей"». В его рамках на площадке Обуховского завода в Невском районе будет создан производственнотехнологический комплекс. Здесь разместятся сразу пять дочерних компаний концерна: «Обуховский завод», «Завод радиотехнического оборудования», «Конструкторское бюро специального машиностроения», «ВНИИ радиоаппаратуры» и «Институт радионавигации и времени». В результате переезда освободится 48 га городских территорий, в том числе значительные площади в исторической части Петербурга (например, на Лермонтовском проспекте и Обводном канале). Пол ностью завершить перевод планируется к 2015 году. Объем требуемых инвестиций оценивается в 15 млрд рублей. Но самый крупный и неоднозначный проект редевелопмента связан с перебазированием одного из старейших судостроительных предприятий России и вообще первого промышленного предприятия Санкт-Петербурга с терри-

СЕВЕРО-ЗАПАД

тории Адмиралтейского района на остров Котлин, близ Кронштадта. Соответствующее соглашение меж ду городом, Объединенной судостроительной корпорацией (ОСК) и «Адмиралтейскими верфями» было подписано в июне 2010 года. Сейчас предприятие занимает около 16 га на Ново-Адмиралтейском острове в историческом центре города (между одноименным каналом, Большой Невой и Мойкой). О перспективах застройки острова с прекрасными видовыми характеристиками элитным жильем, высоко классными бизнес-центрами и гостиницами говорят уже не один год. Однако так реально приблизиться к реализации этих планов удалось только сейчас. Перевод мощностей «Адмирал тейских верфей» предполагается осуществить в несколько этапов. Сначала производство будет выведено на соседний Матисов остров, где предприятию принадлежит более 20 га земли. После чего поделят Ново-Адмиралтейский остров на три части. На одной из них (около трех гектаров) будет построен новый мост через Большую Неву, который свяжет Адмиралтейский район с Васильевским островом и станет дублером ныне действую-

Алексей Чичканов, КИСП / Aleksey Chichkanov, CISP

щих Николаевского и Дворцового мостов. Два других участка городские власти выставят на торги, средства от которых направят на переезд предприятия. Аукционы по НовоАдмиралтейскому острову обещают провести уже в этом году. Будет ли его территория продана единым лотом или разделена на отдельные участки, пока не решено. Но, по предварительным оценкам, здесь можно будет построить более 200 тыс. кв. м раз-

Те м а н о м е р а:

Александр Ольховский, ВТБ / Alexander Olkhovsky, VTB

личного назначения – жилья, офисов, торговых и социальных площадей. В перспективе «Адмиралтейские верфи» переведут в Кронштадт, где для них уже подобрана площадка примерно в 100 га. Здесь с нуля планируется построить современные судоверфи. Финансирование этого проекта будет смешанным. На него пойдут как средства ОСК и «Адмиралтейских верфей», так и деньги из федерального бюджета. Это будет заключительный и самый затратный этап редевелопмента. На реализацию всего проекта, по прогнозам, понадобится восемь лет и 20 млрд рублей. Концепцию и бюджет перебазирования судостроительных мощностей с Ново-Адмиралтейского на Матисов остров обещают подготовить к апрелю этого года. К этому времени должны быть утверждены и резуль-

Примечательно, что в начале этого года с поста генерального директора «Адмиралтейских верфей» ушел Владимир Александров, занимавший эту должность в течение 26 лет. При этом он резко раскритиковал в радиоэфире планы города по строительству моста через территорию предприятия. По его мнению, без ущерба для завода мост можно начать строить не раньше 2015 года, когда будет выполнена имеющаяся производственная программа предприятия и станут более понятными перспективы его перебазирования в Кронштадт. «Городские власти обещали найти верфям инвестора, который выделит на переезд с острова $100–120 млн. Но такого инвестора пока нет», – отметил г-н Александров. «Этот проект в части перебазирования «Адмиралтейских верфей» действительно вызывает много вопросов. Возможно, поэтому подписание соглашения о строительстве в Кронштадте новой площадки для предприятия, намечавшееся в феврале этого года, было отложено, – комментирует один из участников рынка, пожелавший остаться неназванным. – Однако городские власти не стали бы так поспешно продвигать проект, если бы за ним не стоял какой-либо крупный инвестор или даже группа инвесторов». Действительно, г-н Чичканов неоднократно заявлял, что заинтересованные в освоении острова инвесторы уже есть, однако пока их имена не разглашаются. «До кризиса редевелопмент промышленных территорий был одним из самых модных трендов. Что произошло сейчас? Несколько крупных предприятий публично заявили

начинать процесс перебазирования предприятия: есть ли необходимая инфраструктура там, куда они переедут, как там обстоят дела с жильем, есть ли площадки, подготовленные для работы предприятий с I–IV классом опасности и прочее? «Мне и самой нравятся профессиональные проекты редевелопмента, когда на бывших промышленных территориях появляются красивые жилые дома и бизнес-центры. Безусловно, это направление надо продолжать. Но и промышленность должна существовать, нельзя вместе с водой выплеснуть ребенка», – заключает г-жа Зверева. По мнению же Алексея Чичканова, роль городских властей заключается в том, чтобы помочь предприятиям с наименьшими потерями осуществить задуманные планы по перебазированию. Во всех трех вышеупомянутых проектах, по его словам, перед городом стоят задачи ускорять согласование проектов (вплоть до корректировки генплана), участвовать в поиске инвесторов вместе с собственником недвижимости и выступать гарантом соблюдения перечисленных в соглашениях обязательств.

Частные инициативы Для реализации большинства проектов комплексного редевелопмента, по мнению экспертов, помощи городских властей недостаточно. В большей степени требуется сильный и стабильный финансовый партнер. Сегодня в Петербурге реализуется несколько таких проектов. Два из которых финансируются банком ВТБ и управляются его структурами – «Набережная Европы» и «Невская ратуша».

Несколько крупных предприятий публично заявили о возможности или необходимости переезда. Однако переселение заводов только тогда имеет определенный экономический смысл, когда оставшаяся территория кому-то интересна. таты историко-культурной экспертизы по восьми объектам «Адми ралтейских верфей», признанным памятниками промышленной архитектуры. Еще пять корпусов предприятия, не являющиеся объектами культурного наследия, предназначены к сносу для прокладки подъездных путей к новому мосту. По словам губернатора СанктПетербурга Валентины Матвиенко, из Ново-Адмиралтейского острова будут делать «район, доступный всем горожанам, с красивой архитектурой и зелеными насаждениями».

о возможности или необходимости переезда. Среди них «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», «Алмаз». Однако мы не должны заниматься самообманом. Переселение заводов только тогда имеет определенный экономический смысл, когда оставшаяся территория кому-то интересна. Все остальное от лукавого», – предупреждает заместитель генерального директора, директор по управлению имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева. По ее мнению, главные вопросы, на которые необходимо ответить, прежде чем

Нельзя сказать, что кризис не коснулся этих проектов. Ряд корректив были внесены и в них. В частности, разбиты на очереди и смещены сроки реализации «Невской ратуши». Реализация проекта на месте трамвайного парка им. Смирнова в Дегтярном переулке началась в 2006 году, изначально его планировалось завершить в 2010-м. Вплоть до начала кризиса девелопер, казалось, легко и быстро идет к цели. В ноябре 2007 года были утверждены архитектурные решения «Невской ратуши». К весне 2008-го

завершилось расселение общежития, на месте которого проектировался комплекс, затем снесены все здания и сооружения на стройплощадке. Летом того же года проект одобрил Градсовет. Однако затем его реализация притормозилась, и лишь в прошлом году заказчик обратился к городским властям с просьбой разбить ввод общественно-делового центра на три очереди и продлить сроки его строительства до конца 2014 года. Общая площадь территории проекта составляет 6 га. Площадь будущих строений – 400 тыс. кв. м. Раньше всех, к августу 2012-го, планируется завершить возведение основного здания вдоль Новгородской улицы площадью около 110 тыс. кв. м, в которое переедут городские правительственные учреждения, ныне размещенные вне Смольного. Строительство нового дома петербургского правительства начнется во втором квартале текущего года. Сейчас на стройплощадке идут подготовительные работы. При этом еще около полутора-двух месяцев уйдет на определение судьбы здания бывшей поликлиники ГУП «Горэлектротранс», которую ранее предполагалось снести, но позднее признали объектом культурного наследия. Реализация всего проекта займет около восьми лет. Объем инвестиций до кризиса оценивался в $700 млн. «Инвестиции останутся на прежнем уровне», – заявил недавно заместитель директора ООО «Охта Групп» (девелопер проекта) Константин Ковалев. Этим летом должен завершиться вывод оборонного предприятия ФГУП «Российский научный центр "Прикладная химия"» (ГИПХ) из центра Петербурга, на Петроградской стороне между Биржевым и Тучковым мостами. Здесь реализуется другой проект, финансируемый ВТБ, – «Набережная Европы». Специально для переезда научного центра были построены несколько зданий в поселке Капитолово Ленобласти и на улице Крыленко в Петербурге. Сам проект «Набережной Европы» в апреле должен пройти Главгос экспертизу. Площадь под освоение – более 9,9 га. Но прежде чем начать строительство, девелоперу предстоит снос нескольких зданий и рекультивация земли. Переработка почвы необходима по санитарным нормам, поскольку из-за химических исследований ГИПХ земля может быть заражена вредными соединениями. Одна только стоимость рекультивации предположительно составит около 4,5 млрд рублей. Общий объем инвес тиций в проект – около 47 млрд.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Интервью

| Тема номера

| Мысли вслух

СЕВЕРО-ЗАПАД

Те м а н о м е р а:

Лидия Пашнова, ИСГ «Сплав» / Lydia Pashnova, ISG Splav По словам управляющего ди ректора банка ВТБ Александра Ольховского, строительство начнется со стороны Биржевого моста и стрелки Васильевского острова, постепенно передвигаясь к Тучковому мосту. Всего предстоит возвести 350 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 170 тыс. «квадратов» элитного жилья. Первые квартиры собираются выставить на продажу уже в конце нынешнего года, активные продажи намечены на конец 2012 – начало 2013 года. Также в комплексе разместятся торгово-офисный центр, гостиница, разноуровневый подземный паркинг и Дворец танцев Бориса Эйфмана по проекту голландского бюро UN Studio. Это здание станет архитектурной доминантой всей

набережной и будет передано в госсобственность. В прошлом месяце стало известно, что ранее утвержденная смета Дворца танца в $300 млн может увеличиться, поскольку изначально учитывались только инвестиции в его строительство, без учета оборудования. Кроме того, по некоторым данным, увеличится и площадь объекта – с 15–18 тыс. до 22–25 тыс. кв. м. Инвестор готов выполнить работы под ключ, но при условии софинансирования грядущих изменений со стороны государства. Г-н Ольховский отмечает, что окончательная стоимость подобных объектов становится ясна на заключительных этапах проектирования, а любые предварительные подсчеты, основанные на примерах аналогичных объектов, грозят серьезными ошибками, поскольку строительство одного квадратного метра столь сложных сооружений может варьироваться от 1 до 15 тыс. евро. Так или иначе завершение строительства всех объектов «Набережной Европы» намечено на 2017 год. В прошлом году Смольный выбрал на конкурсе нового инвестора для острова Новая Голландия. Напомним, что прежде городские власти пытались передать остров под редевелопмент несколько раз. Сначала это была французская компания, которая вынуждена была отказаться от своих намерений в связи с финансовыми трудностями (это было еще до последнего кризиса). Потом в 2006 году в тендере победило ООО «СТ "Новая Голландия"» Шалвы Чигиринского. По его заказу архитектурное бюро

Нормана Фостера разработало проект создания многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. Однако впоследствии г-н Чигиринский вышел из проекта также из-за финансовых проблем. Очередным инвестором проекта стало ООО «Новая Голландия девелопмент», аффилированное с Millhouse Capital Романа Абрамовича. Ком пания обязалась инвестировать в проект не менее 12 млрд, а также выплатить 300 млн рублей городу за право заключения инвестконтракта. Реализация проекта рассчитана на семь лет. «Мы ждем результатов нового международного архитектурного конкурса, который по заказу девелопера организует лондонский Фонд архитектуры, и планируем в апреле вынести актуальную концепцию развития острова на суд общественности», – уточняет Алексей Чичканов. По его словам, городские власти не имеют прямого отношения к этому тендеру. В закрытом состязании участвуют девять претендентов: это российские архитекторы Юрий Аввакумов и Александр Бродский, петербургское архбюро «Студия 44» Никиты Явейна, дизайнерская студия WorkAC (США), Office for Metropolitan Architecture и MVRDV (Нидерланды), Lacaton & Vassal (Франция), Dixon Jones (Вели кобритания) и David Chipperfield Architects (Великобритания – Германия). Архитекторы уже получили все данные о действующих градостроительных ограничениях и режимах охраны.

Сама идея развития Новой Гол ландии, по словам г-на Чичканова, трансформировалась. В нынешнем проекте нет современного Дворца фестивалей. Город не требует со оружать там подземный паркинг. «Чем меньше будет вмешательство в исторический облик острова, тем лучше. Основная цель – оживить это пространство, приспособив его в основном для культурной и досуговой функции. Мы хотим, чтобы в Петербурге появилась новая общественная площадка, подобная Дворцовой площади, куда стоит приехать вечером, где можно проводить значимые городские мероприятия, концерты под открытым небом и прочее», – заключает он. Похоже, сдвинулась с мертвой точки и реализация проекта «Апраксин двор». По данным КИСП, в этом году 12 корпусов рынка и земельные участки под ними будут переданы инвестору – ООО «Главстрой СПб» под реконструкцию. Эти работы будут производиться поэтапно, по мере освобождения комплекса от арендаторов, все еще ведущих здесь розничную торговлю. Проект приспособления памятников архитектуры Апраксина двора под многофункциональный деловой центр находится на утверждении КГИОП. Общая площадь помещений комплекса составляет около 150 тыс. кв. м. Более трети из них предоставлялось в аренду 141 коммерческой организации. Как отметил Алексей Чичканов, все эти договоры уже расторгнуты: сотня арендаторов высе лена, для 15 подыскиваются альтернативные помещения, еще с 26 арендаторами вопрос о выселении решается в судебном порядке. «Постановление городского правительства о приспособлении для современного использования нескольких корпусов в Апраксином дворе должно выйти в июне. Пока речь идет примерно о четверти территории комплекса. Практически все памятники сохранят свою конфигурацию. Инвестор по результатам историко-культурной экспертизы на это согласился», – утверждает г-н Чичканов. «От качества помещений, которые мы создадим в памятнике, напрямую зависит то, каких арендаторов мы туда привлечем. На территории Апраксина двора сосредоточено 57 памятников. Мы не в состоянии обеспечить сетевым ритейлерам витрины, потолки высотой минимум 3,5 метра, коммуникации в нужном объеме, из-за того что сильно ограничены рамками охранного законодательства. В результате мы под микроскопом изыскиваем разные возможности», – констатирует

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Интервью

| Тема номера

| Мысли вслух

СЕВЕРО-ЗАПАД

менеджер проектов ООО «Главстрой СПб» Анастасия Козлова.

Революция форм В течение последних двух лет девелоперы неоднократно жаловались на сложности реализации своих проектов в связи с изменившейся конъюн ктурой. Так, кризисное снижение спроса на офисную недвижимость сделало многие проекты нерентабельными. Если раньше большинство проектов, связанных с редевелопментом промышленных территорий, предполагали строительство именно бизнес-центров, то в кризис наметилась новая тенденция. Конъюнктура сместилась в пользу жилищного строительства. И виной тому, по мнению экспертов, не только сокращение спроса на офисы, но и дефицит территорий под застройку. «Из-за отсутствия свободных участков перспективные планы большинства игроков рынка жилищного строительства связаны с редевелопментом. Сегодня на месте бывших предприятий реализуются пять крупных жилых проектов общей площадью 345,3 тыс. кв. м, включая объекты бизнес-класса. На стадии проработок почти столько же», – подсчитала коммерческий директор строительной корпорации «Возрождение СанктПетербурга» Лариса Инченкова. Сама компания в кризис пересмотрела концепцию многофункционального комплекса на месте бывшего завода «Электрик» на проспекте Медиков

процесс идет, но пока там слишком много собственников», – оценивает перспективы генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. В 2010 году была разморожена часть проектов по строительству элитного жилья в западной части Петроградской стороны. Так, территории бывшего завода «Вулкан» продолжили осваивать компании ЛЭК и «Леонтьевский мыс». Первая уже подвела под крышу часть зданий своего комплекса «Премьер палас», вторая дошла до уровня пятого

провела конкурс архитектурных концепций по этому проекту. Были получены концепции от пяти российских и западных архбюро. Однако с окончательным вариантом инвестор пока не определился. В 2010 году в Петербурге было заявлено множество проектов по возведению объектов на бывших промышленных площадках в сегменте массового жилищного строительства. Сразу три проекта намерен реализовать в ближайшие годы холдинг «ЛенСпецСМУ». Застройщик заключил рамочное соглашение с компани-

Для реализации большинства проектов комплексного редевелопмента помощи городских властей недостаточно. В большей степени требуется сильный и стабильный финансовый партнер. в Петроградском районе. Здесь вместо офисов будет построен жилой комплекс с квартирами небольшого метража. Его возведение начнется в середине этого года. Значительной частью недвижимости судостроительного предприятия «Алмаз» на Петровском острове сейчас владеют структуры «Лен стройматериалов». Холдинг планирует построить на 40 га земли элитный квартал. Объем инвестиций в проект оценивается в $2 млрд. Однако его реализация начнется только через несколько лет. «Петровский остров стратегически интересен, но для реализации проектов потребуется много времени и сил. Трудно представить элитный дом в окружении заводов, требуется его комплексное освоение, нужна консолидация участков, этот

этажа на одном из корпусов. Кроме того, компания «Базис СПб» закончила нулевой цикл на своем объекте Lumiere. Через два года обещают начать строительство жилья на месте молокозавода «Петмол» в Московском районе. Предприятие принадлежит холдингу «Юнимилк», который еще в позапрошлом году вывел производство в промзону Парнас на севере Петербурга. На бывшей территории молокозавода на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала запланировано возведение 300 тыс. кв. м недвижимости, 70% из которых придется на жилье. Объем инвес тиций в проект составит не менее $500 млн. Девелопер – московская Storm Properties. Недавно компания

ей «Росрегионпроект Девелопмент», предполагающее совместную под готовку проекта планировки 21 га территории «Московской-Товар ной», ограниченной железной до рогой, Полтавским проездом, Кре менчугской улицей и набережной Обводного канала. Четыре года назад по соглашению с ОАО «РЖД» ее реновацией занялся «Росрегионпроект». Девелопер рассчитывал привлечь в проект около $2 млрд и построить 800 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 300 тыс. жилых «квадратов», столько же коммерческих площадей и три гостиницы (на 250 номеров каждая). Градостроительную концепцию развития «Московской-Товарной» разработали архитектурная мастерская Евгения Герасимова и лондонское бюро Studio Egret West. Однако

планы спутал кризис. Хотя к началу прошлого года железнодорожный терминал с этой территории и был перебазирован в промзону Шушары, будущее самого грузового двора оставалось неизвестным. Холдинг «ЛенСпецСМУ» намерен принять участие в застройке части проекта. Речь идет о возведении жилья класса комфорт. Но о возможных объемах строительства говорить прежде временно. Также «ЛенСпецСМУ» договорился с «Вагонмашем» о покупке 13 га на Московском проспекте, 115. Сейчас на этой территории располагаются мощности предприятия. Но после освобождения цехов застройщик рассчитывает за 5–7 лет построить здесь около 200 тыс. кв. м жилья. Инвестиции в проект составят около $400 млн. По словам генерального директора ЗАО «Вагонмаш» Андрея Кабанова, предприятие рассматривает переезд на территорию дочернего Петербургского трамвайномеханического завода на Чугунной улице, где проектируется новый комплекс по производству вагонов метро. В августе прошлого года группа ЛСР объявила о планах по строительству жилого массива на Южном шоссе в Купчино. Для этого холдинг перебазирует в Ленобласть расположенное на месте будущей застройки кирпичное производство. На освободившихся площадках застройщик в 2013 году намерен начать возведение 410 тыс. кв. м жилья, а также коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры площадью более 100 тыс. «квадратов». Строительство жилого комплекса на территории в 1,59 га производ-

Те м а н о м е р а:

Проект «Петровский Арсенал» в Сестрорецке предусматривает редевелопмент территории в 14 гектаров / The Peter Arsenal project in Sestroretsk envisages redevelopment of 14 hectares of industrial grounds ственного объединения «Эскалатор» на Васильевском острове (между 17-й и 18-й линиями по Малому проспекту) в этом году начнет ЗАО «Фирма "Петротрест"». Его общая площадь составит 23,6 тыс. кв. м. Объем инвестиций – 1,5 млрд рублей. Завершить возведение комплекса планируется в третьем квартале 2013 года. «Из примерно 80 проектов ре девелопмента, которые заявлены сегодня в городе, многие нуждаются в реконцепции из-за кризиса. Рынок жилья пострадал в меньшей степени, поэтому отказ от строительства офисных центров в пользу жилых комплексов вполне обоснован», – резюмирует менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank SPb Игорь Кокорев.

Желания и возможности Однако это желание, к сожалению, не всегда осуществимо, в том числе из-за проблем градостроительного свойства. «Планы по развитию проектов в кризис, безусловно, пришлось корректировать. Но когда ситуация стала выправляться с точки зрения экономики, вступили в силу новые ПЗЗ. Это снова притормозило реализацию начатых девелоперами проектов. Нам, в частности, пришлось менять высотность уже согласованного проекта», – рассказывает директор по маркетингу ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. С 2005 года компания осваивает территорию площадью более 5 га на Кондратьевском проспекте в Калининском районе. Ранее земля и расположенные на ней строения принадлежали ЛМЗ. Девелопер ведет поэтапную реконструкцию производственных площадей. Сейчас здесь

уже действуют два бизнес-центра – «Кондратьевский» и «Фернан Леже». Общая площадь объектов превышает 26, 5 тыс. кв. м, арендопригодная – 16,6 тыс. При освоении территории компания столкнулась со свойственными для таких проектов проблемами. «Одно из зданий является памятником промышленной архитектуры, его реконструкция проводилась под бдительным контролем КГИОП. Необходимо было сохранить красно кирпичные фасады и другие предметы охраны, но при этом сделать здание максимально функциональным и комфортным внутри: заменить коммуникации, установить современные системы вентиляции и кондиционирования, скоростные лифты и прочее», – поясняет г-жа Пашнова. Но на территории деловой зоны предполагается и новое строительство. «Проект очередного бизнесцентра проходил стадию согласования, когда были приняты ПЗЗ, которые сделали его реализацию в задуманном виде невозможным. В настоящее время ведется проработка новой концепции с учетом актуальных градостроительных правил и в соответствии с изменившейся конъюнктурой рынка», – констатирует Лидия Пашнова. На уже имеющейся в активе ИСГ «Сплав» земле на Кондратьевском, по ее словам, можно построить до 100 тыс. кв. м различных площадей. Но планы компании во многом зависят от намерений города по высвобождению смежной территории ЛМЗ. Пока эта зона остается промышленной, с вкраплениями деловой застройки. «Территория обширная, и мы надеемся, что впоследствии

здесь разрешат строить жилье. Но для этого уже сейчас необходимо вносить соответствующие поправки в генплан», – убеждена она. «Основной юридический риск в проектах редевелопмента связан с тем, что они рассчитаны на несколько лет, а за это время законодательство успевает поменяться. К примеру, один из наших клиентов специально приобрел в Шушарах промышленную площадку под хлебобулочное предприятие. Однако по генплану именно такое использование в этом месте теперь запрещено. В данном случае помог бы административный ресурс. Что стоит городу не менять правила игры, зафиксировав их в соглашении с инвестором?» – интересуется советник по GR и ГЧП юридичес кой фирмы «Качкин и партнеры» Григорий Овчинников. Не имеет возможности развивать свои крупнейшие проекты, пока в городское градостроительное зонирование не внесены изменения и генеральный директор группы компаний «Теорема» Игорь Водопьянов. Девелопер намеревался построить 600 тыс. кв. м жилья на территории, освобожденной от производственных мощностей ОАО «Пластполимер» и ОАО «Химволокно» в Красногвардейском районе. По расчетам г-на Водопьянова, для привлечения спроса на жилье в этом месте редевелопмент следовало начинать с восточного берега реки. «Но, несмотря на указания губернатора о выводе предприятий на периферию города, территория «Пластполимера» на генплане оказалась в зоне «П», где жилищное строительство не предусматривается. Теперь нам придется подождать, пока в генплан будут

внесены поправки, меняющие функциональное использование данного участка», – говорит он. Сходная проблема возникла у «Теоремы» при редевелопменте территории бывшего ФГУП «Завод "Россия"» и смежных предприятий у развилки Свердловской набережной и Полюстровского проспекта, где производство давно свернуто. Здесь уже построен бизнес-центр «Бенуа» площадью 30 тыс. кв. м. В дальнейшем компания рассчитывала построить на оставшихся территориях еще 300 тыс. кв. м офисных и 60 тыс. жилых площадей. «В период кризиса строительство жилья, в отличие от офисной недвижимости, осталось рентабельным. Поэтому мы решили возвести жилой комплекс площадью 43 тыс. кв. м у Полюстровского пруда. Нам этого не разрешили, поскольку территория оказалась в зоне «Д», где по ПЗЗ жилая недвижимость не может занимать более 50% территории квартала», – продолжает г-н Водопьянов. Проект, по его словам, не состоялся не только из-за кризиса, но также из-за чрезмерной зарегулированности градостроительного законодательства. По оценке Игоря Водопьянова, городские градостроительные законы изначально были чрезмерно детализированны и не учитывали возможных изменений конъюнктуры. С аналогичными проблемами столкнулись многие застройщики. «Непрозрачные решения возникают не из-за жадности чиновников, а из-за косности и неповоротливости законодательства, которое при этом содержит множество внутренних противоречий», – считает бизнесмен. «Прежде чем говорить об участии государства в редевелопменте путем прямого финансирования, которое вряд ли возможно сейчас в значительных объемах, можно было бы решить уйму административных и юридических вопросов: на крупных территориях попадаются островки государственных земель, не подлежащие выкупу (проезды, проходы и т. п.). Сформировать консолидированный участок невозможно. Решать разные юридические вопросы, в частности с оформлением кадастрового паспорта и градостроительного плана, сложно. Непонятно, как быть с участками, которые прошли кадастровый учет, но по генплану оказались в разных территориальных зонах. Другой пример неденежной помощи властей – установление санитарно-защитных зон. И так далее и тому подобное. Решение этих типичных вопросов сильно способствовало бы снижению рисков и привлечению инвестиций в проекты», – резюмирует г-н Овчинников.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

NORTHWEST Author: Anna Merkulova ........................... Photo: Igor Bakustin, CRE archive

Global Thaw Last year industrial redevelopment again became a very popular subject in Saint Petersburg. Not without instigation of the city authorities, three large industrial giants concurrently announced their grand-scale plans to relocate their production facilities to outskirts. But while Smolny provides an all-round support to such strategic investors, ordinary private investors have not felt any improvement in the general situation.

“I

n my opinion, they realize the vital need to revitalize industrial grounds at Smolny, because the city is suffocating without spare development plots,” says Aleksey Shaskolsky, deputy director of the appraisal department at the Institute of Business Undertakings, and adds

straight away: “According to my calculations, under the current pace of industrial redevelopment this problem will be acute for another 300-400 years.”

Strategy for three Indeed three large industrial ventures decided to move from the center of

Saint Petersburg to its industrial outskirts last year, thus vacating attractive development spots. All these projects have already been given the status of strategic ones. Besides the sonorous name, this status gives quite concrete advantages to investors: buyout of land under a new venture

at preferential prices (usually twice lower than the market one), the aid from specialized committees in project coordination, preferential taxation and suchlike. In August 2010, the project of the public corporation Power Machines to construct a power engineering equipment plant in the

C over S t or y:

industrial zone Izhorskie zavody was given the status of a strategic one. The project anticipates relocation of the concern’s production capacities currently scattered on three sites, including the one in central Petersburg. This project first envisages the creation of a new production facility on the site of Izhorsky factory in Kolpino and later the transfer of the already existing plants – Leningrad Metal Works (LMZ), Electrosila, and Turbine Blades Plant – to this area. The total investment in the project is estimated at 9.8 billion rubles. No financing from the city budget is anticipated. Now engineering infrastructure is created on a 25-ha site for development. The construction of the first start-up facility is scheduled for early 2012 while the first blade will presumably be manufactured here by late 2013. In the words of Aleksey Chichkanov, Chairman of Investments and Strategic Projects Committee (CISP), relocation of the Power Machines plants will result in the vacating of more than 114.2 hectares of land in other parts of the city – about 42.2 ha on Sverdlovskaya Embankment (LMZ), 32 hectares on Sedov prospekt (Turbine Blades Plant), and almost 40 hectares at Electrosila metro (the eponymous enterprise). The conceptual redevelopment of these sites is elaborated by the experts of Colliers International SPb. As was reported by the company, the results of the architectural tender for the development of LMZ and Electrosila territories have already been summarized. According to the plans, housing will be developed on most of these grounds. Otherwise the set is rather typical: business and shopping centers, cafes and restaurants, parking lots, daycare centers, schools and clinics. In the words of Andrei Pishchikov, external investments director of Power Machines, the works will begin with a 7.2-ha site behind Electrosila metro. “The status of this land has already been changed from “industrial” to “residential.” After relocation of the production facilities in this year, the demolition of old structures and the design of a new 220,000-sqm complex, where 80% will be allocated for residences – can be launched,” he reported. In March 2011, the city authorities signed a similar agreement with another St. Petersburg industrial venture – public corporation “Air Defense Concern ‘Almaz-Antey’.” Within its framework a production-technological complex will be created on the grounds of Obukhovsky factory in Nevsky district, where five subsidiaries of the concern will be deployed: Obukhovsky Factory, Radio Equipment Plant, Design Bureau of Special Mechanical

Last year Smolny selected a new investor for the New Holland Island via a tender / В прошлом году Смольный выбрал на конкурсе нового инвестора для острова Новая Голландия

Engineering, NSRI of Radio Equipment, and Radio Navigation and Time Institute. Their relocation will result in the clearing of 48 ha of urban territories, including sizeable areas in historic St. Petersburg (on Lermontovsky Avenue and Obvodny Canal, for example). The relocation is due to be fully completed by 2015. The amount of required investments is estimated at 15 billion rubles.

the eponymous canal, rivers Bolshaya Nevka and Moika). The prospects of elite housing construction with superb views on the isle along with high-end business centers and hotels has been discussed for many years, but only now the fulfillment of these plans seems to be a realistic perspective. Relocation of Admiralty Shipyards will supposedly be done in several stages. First the production facilities

be channeled to the relocation project. They promise to auction off land lots on New Admiralty Isle already in this year. It has not been decided yet whether its territory will be sold as a single lot or split into separate plots. According to preliminary estimations, more than 200,000 sq m of various functions – housing, offices, retail areas and community centers – can be developed here.

The biggest and most ambiguous redevelopment project is related to relocation of one of Russia's oldest shipbuilding plants and Petersburg's first industrial concern from the Admiralty district to the Isle of Kotlin near Kronstadt. However the biggest and most ambiguous redevelopment project is related to relocation of one of Russia's oldest shipbuilding plants and Petersburg’s first industrial concern from the Admiralty district to the Isle of Kotlin near Kronstadt. A respective agreement between the city, United Construction Corporation (UCC) and Admiralty Shipyards was signed in June 2010. Now the enterprise takes up about 16 ha on New Admiralty Isle in the historic part of the city (between

will be withdrawn to the neighboring Matisov Isle where the corporation owns 20 hectares. After that New Admiralty Isle will be divided into three parts. On one of them (about 3 ha) a new bridge across Bolshaya Neva will be constructed as a link between Admiralty district and Vasilievsky Island; the bridge will also duplicate the currently functioning Nikolaevsky and Palace bridges. Two other parcels will be put up for auction by the city authorities and the raised funds will

In the future Admiralty Shipyards will be relocated to Kronstadt where a 100-ha site has already been found – they plan to build contemporary dockyards here in a green field. The project will be financed both from the equity of UCC and Admiralty Shipyards and from the national budget. This will be a concluding and most expensive stage of the redevelopment initiative. The project implementation is forecasted to require eight years and 20 billion rubles.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 4 (4 0) / 2 011

The concept and budget of shipyards relocation from New Admiralty to Matisov Isle will be prepared by April of this year. By this time the results of historic-cultural expert examination on eight facilities of Admiralty Shipyards, which are cultural heritage objects, must be known. Five other blocks which are not part of the cultural heritage are to be demolished to clear the grounds for driveways to be laid to the new bridge. In the words of Saint Petersburg governor, Valentina Matvienko, New Admiralty Isle will be turned into a “district accessible for all city dwellers with nice architecture and a lot of greenery.” At the turn of this year, General Manager of Admiralty Shipyards, Vladimir Aleksandrov, resigned from his post which he had been taken for 26 years. He blatantly criticized in the live radio air the city plan to construct a bridge across the industrial grounds. In his opinion, construction of this bridge without a detriment to the factory can be started no sooner than in 2015, when the existing production agenda of the enterprise is realized and the vistas of its relocation to Kronstadt clear up. “The city authorities promised to find an investor who would provide $100-120 million to finance the shipyards relocation, but for now

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

such an investor has not been found,” noted Mr. Aleksandrov. “This project of Admiralty Shipyards relocation indeed raises a lot of questions. Perhaps for this reason the execution of an agreement on creating a new industrial ground in Kronstadt for this enterprise scheduled for this February was postponed, – comments one of the market participants who preferred to remain unnamed. – However the city authorities would not promote this project so vigorously unless they were backed by a powerful investor or even a group on investors.” Mr. Chichkanov repeatedly stated indeed that the city had already found investors interested in the isle development, but for now their names are not promulgated. “Prior to the crisis industrial redevelopment was one of the most fashionable trends. What has happened now? Several large industrial enterprises publicly announced about their possible or requisite relocation. Among them are Power Machines, Admiralty Shipyards and Almaz. But we should not deceive ourselves. The relocation of factories makes economic sense only when someone is interested in vacated grounds,” warns Marina Zvereva, Deputy General Director of LOMO in charge of asset management. In her opinion, the main questions that need to be answered before the process of relocation can commence are: “Is there any essential infrastructure in the place where they are going to move? What’s the situation with housing there? Are there any grounds prepared for enterprises with hazard classes from I to IV?" And there are a lot more. “Personally I like professional redevelopment projects when beautiful apartment buildings and business centers rise on former industrial grounds. These efforts surely are to be continued. But industry should also exist: you cannot throw the baby out with the bathwater,” concludes Ms. Zvereva. In the opinion of Aleksey Chichkanov, the role of the city authorities is to aid industrial undertakings to relocate their production facilities with as little loss as possible. According to him, in all the three above-mentioned projects the city is faced with the challenge to accelerate project approval (down to entering corrections to the master plan), to participate in the search of investors together with industrial property owners, and to act as a guarantor that all the obligations stipulated in the agreements are respected.

Private initiatives In expert opinion, the help of the city authorities is insufficient for most of integrated redevelopment projects to be realized – a stable and strong financial partner is required.

NORTHWEST

Several such projects are being currently implemented in Saint Petersburg. Two of them – Europe Embankment and Nevskaya Ratusha – are financed by VTB Bank and managed by its structures. Not that these projects were immune to the crisis – a number of corrections were entered thereto as well. In particular the project of Nevskaya Ratusha was split into phases and the delivery times were shifted. The project development at the site of Smirnov Streetcar Depot at Degtyarny Lane commenced in 2006 and its completion was originally scheduled for 2010. Down to the crisis the developer seemed to be swiftly advancing toward the goal. The architectural solution of Nevskaya Ratusha was endorsed in November of 2007. By the spring of 2008, the inhabitants of the hostel, to be replaced by the new development, had been resettled and later all edifices and structures on the construction site were taken down. In summer of that same year the project was approved by the City Council, but later its implementation stalled and only last year the customer requested the city administration to split the delivery of the community and business center into three phases and extend the construction time to the end of 2014. The total territory of the project is 6 hectares. The total area of future edifices is 400,000 sq m. The 110,000-sqm main building along Novgorodskaya Street is due to be finished before anything else by August of 2012, when municipal government institutions, now accommodated outside of Smolny, will move in there. Construction of a new house for Saint Petersburg government will commence in the second quarter of this year. Now preparatory works are under way on the construction site. It will take another two months to decide on the fate of the building housing a former clinic of GUP Gorelectrotrans. Earlier they planned to pull it down but later it was recognized to be part of the cultural heritage. This project will take about 8 years to be delivered. Prior to the crisis the level of investment was estimated at $700 million. “Investments will remain at the former level,” said Konstantin Kovalev, deputy director of LLC Okhta Group (the project developer) a short time ago. This summer the defense enterprise FGUP Russian Scientific Center “Applied Chemistry” (GIPH) must be withdrawn from central Petersburg on the Petrograd side between Birzhevoy and Tuchkov bridges where the Europe Embankment project financed by VTB should be implemented. Several buildings were specifically constructed in Kapitolovo community of the

Leningrad province and on Krylenko Street in St. Petersburg. The very Europe Embankment project must pass the state expert examination in April. The development plot covers more than 9.9 ha. But before construction works may commence, the developer will have to take down several buildings and engage in soil remediation which is necessary because the chemical research at GIPH might well contaminate the land with toxic compounds. The remediation cost only will presumably amount to about 4.5 billion rubles. The total amount of investments in the project nears 47 billion rubles. In the words of Managing Director of VTB Bank, Alexander Olkhovsky, construction will begin on the side of Birzhevoy Bridge and the spit of Vasilievsky Island, gradually moving towards Tuchkov Bridge. Overall 350,000 sq m of real estate are to be developed, including 170,000 sq m of elite housing. First apartments will reportedly go on sale already at the end of this year with active sales scheduled for late 2012 – early 2013. The complex will also accommodate a retail-office center, hotel, underground parking at different levels and the Dancing Palace of Boris Eifman designed by Hollandbased UN Studio. This edifice will be an architectural dominant of the entire embankment and will be handed over to the city. It became known last month that the earlier approved estimate of the Dancing Palace’s budget ($300 million) may further increase, since originally only investments in its construction were taken into account, exclusive of equipment costs. According to some sources, the project area will also increase from 18,000 sq m to about 25,000 sq m. The investor is ready to do turnkey works provided the government co-finances the upcoming alterations. Mr. Olkhovsky points out that the final cost of such projects becomes clear in concluding design stages, whereas any preliminary calculations based on similar case studies are fraught with blunders, since per square meter construction cost of such challenging edifices may vary between 1,000 and 15,000 euro. Anyway the completion of construction on all Europe Embankment facilities is scheduled for 2017. Last year Smolny selected a new investor for the New Holland Island via a tender. We should remind that earlier on, the city authorities had tried to hand the island over for redevelopment several times. Initially this strategic investor was a French company which had to give up its intentions in view of financial problems. Later in 2006 Shalva Chigirinsky’s LLC ST New Holland won in a tender. On demand of

C over S t or y:

Aleksey Shaskolsky / Алексей Шаскольский, Институт проблем предпринимательства this company Norman Foster Architects developed a mixed-use project comprising theatres, conference halls, galleries, restaurants and a hotel. But later Mr. Chigirinsky exited from the project also because of financial difficulties. LLC New Holland Development affiliated with Roman Abramovich’s Millhouse Capital became the next project investor. The company undertook to invest at least 12 billion rubles in the project and pay 300 million rubles to the city for the right to sign an investment agreement. The project implementation should take seven years. “We are waiting for the results of a new international architectural tender which is organized by the London Architectural Foundation at the developer’s request and plan to bring out the relevant conceptual development of the island for public debates,” clarifies Mr. Chichkanov. In his words, the city authorities are not directly involved in this tender. Nine claimants are involved in the closed contest: Russian architects Yuri Avvakumov and Alexander Brodsky,

In the words of Mr. Chichkanov, the very idea of New Holland development has transformed. The present-day project lacks a contemporary Festival Palace. The city does not insist on underground parking. “The lesser interference with the historic appearance of the island is proposed, the better. The main goal is to enliven this space and to adapt it basically to the leisure and recreation functions. We want a new community venue to appear in Saint Petersburg similar to the Palace Square where it’s worth going in the evening and where relevant urban events, alfresco concerts and suchlike could be staged,” he concludes. The implementation of Apraksin dvor project seems to have got off the ground as well. According to CISP, 12 blocks of the market and land under them will be transferred to the investor LLC Glavstroy SPb for reconstruction. These works will be done stepwise as the facility is vacated from tenants who still carry on retail trade here. The project of accommodation of the Apraksin dvor architectural memorials for a multifunctional business center is currently being approved by KGIOP. The aggregate area of all premises nears 150,000 sq m, of which more than a third was let to 141 mercantile businesses. As noted by Mr. Chichkanov, all these agreements have already been abolished: 100 lessees have been resettled, alternative premises are being searched for 15, and with the remaining 26 lessees the eviction issue is being settled judicially. “The decree of the city government about the accommodation of several blocks in Apraksin dvor for modern uses must be issued in June. For now it is talking roughly about a fourth of the cumulative space. The contours of almost all architectural monuments will be conserved. The investor subscribed to this arrangement based on the results of the historic-cultural expert examina-

to explore various opportunities in the microscope,” states Anastasia Kozlova, project manager at Glavstroy SPb.

Revolution of forms In two recent years developers have been repeatedly complaining about the difficulties in their projects implementation on account of a modified market environment. Thus the recessionary slump in demand for office real estate rendered many projects unprofitable. While earlier on most projects related to industrial redevelopment implied the construction of business centers, a new trend developed during the crisis – the demand shifted towards residential developments not only because the demand for office space is no longer relevant but also because there are no development spots. “In the lack of vacant sites prospective plans of most housing construction market players are related to redevelopment. Five major housing projects with the aggregate area of 345,300 sq m, including business-class residences, are being now developed on former industrial grounds and the same number of projects is in embryo,” counted Larisa Inchenkova, commercial director of Vozrozhdenie Peterburga Corporation. The company itself reviewed the concept of a mixed-use complex developed on former industrial grounds of Electric Factory on Medikov prospekt in Petrograd. In place of offices they are going to build spacious residences here. The residential development will commence in the middle of this year. The structures of Lenstroymaterialy currently own sizeable real estate assets of the shipyard Almaz on Peter Island. The holding plans to build luxury housing on 40 hectares here. The level of investments is estimated at $2 billion. However the project implementation will start in several years from now. “Peter Island is a strategic destination

While earlier on most industrial redevelopment projects implied the construction of business centers, in the wake of the crisis the demand shifted towards residential developments not only because office space is no longer relevant, but also because there are no development spots. Petersburg-based Studio-44 Architects of Nikita Yavein, the US-based design studio WorkAC, Office for Metropolitan Architecture and MVRDV (Netherlands), France-based Lacaton & Vassal, UK-based Dixon Jones, and David Chipperfield Architects (UK–Germany). The architects have already received all data on the valid urban development restrictions in the city and heritage conservation regimes.

tion,” Chichkanov asserts. “The quality of premises we’ll create at the architectural monument will directly predetermine the quality of tenants we’ll be able to attract. There are 57 monuments on the territory of Apraksin dvor. We are not able to provide showcases for chain retailers, at least 3.5-meter-high ceilings, utility lines in full volume, because the heritage conservation legislation imposes severe restrictions on us. As a result, we have

but any project there would take a lot of time and effort. It’s hard to imagine an elite residence in industrial surroundings; integrated development is required as well as land consolidation. This process is under way but for now there are too many landowners there,” comments CEO of YIT Lentek, Mikhail Voziyanov, assessing the prospects. The year 2010 saw the unfreezing of some elite housing construction

projects in the west of the Petrograd side. Thus LEK and Leontievsky Mys went on redevelopment of the former grounds of Vulkan Factory. The former has partly roofed the buildings of its Premiere Palace residential development while the latter has reached the fifth floor level in one of its construction projects. In addition, Bazis SPb has completed the ground work at its Lumiere project. In two years from now they promise to start building housing at the site of Petmol milk plant in Moskovsky district. The production facility belongs to Unimilk which withdrew its manufacturing capacity to the industrial zone Parnas in Petersburg North two years ago. Moscow-based Storm Properties plans to raise 300,000 sq m of real estate on the vacated area with housing accounting for 70% of this volume. The level of investments in this project won’t be less than $500 million. The company recently held a tender to select a suitable architectural concept and has already received five conceptual alternatives from Russian and Western architectural bureaus. Yet the investor has not made its choice for now. In 2010, a lot of industrial redevelopment projects were announced in Saint Petersburg in the segment of mass-market housing. LenSpetsSMU is going to deliver three projects in the nearest years. This developer has signed a framework agreement with Rosregionproject Development, implying a joint preparation of the development plan for the territory of Moskovskaya-Tovarnaya bounded by the railroad, Poltava pass, Kremenchug Street and Obvodny Canal Quay. Four years ago Rosregionproject tackled regeneration of this area based on an agreement with Russian Railways. The developer hoped to attract about $2 billion in the project and build 800,000 sq m of real estate, including 300,000 sq m of residences, the same amount of commercial space and three hotels (250 rooms in each). The urban conceptual development of Moskovskaya-Tovarnaya was proposed by Evgeny Gerasimov Architects and London-based Studio Egret West. However, the crisis confounded these plans. Even though the railroad terminal was relocated from this territory to Shushary industrial zone at the turn of last year, the future of the freight yard itself remains nebulous. LenSpetsSMU intends to develop part of the project; the matter concerns comfort-class housing, though the construction volumes are unknown for the time being. LenSpetsSMU also agreed with Vagonmash on acquisition of 13 hectares at 115 Moskovsky Avenue, which are presently encumbered with the

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 4 (4 0) / 2 011

industrial function. After the production facilities are vacated, the developer plans to construct 200,000 sq m of housing on this site. Investments in the project will near $400 million. In the words of Andrei Kabanov, CEO of Vagonmash, his manufacturing venture contemplates relocation to the grounds of the subsidiary Petersburg Tram Depot on Chugunnaya Street where a new metro car manufacturing facility is now under design. Last August LSR Group announced its plan to build a residential development on Yuzhnoe Highway in Kupchino. With this purpose in mind the holding will relocate the brick works, encumbering the future development site, to the Leningrad province. In 2013, the developer intends to build up the vacated site with 410,100 sq m of housing along with 100,000 sq m of commercial real estate and social infrastructure. Firm Petrotrest will start building a 23,600-sqm residential development on 1.59 ha of the manufacturing association Escalator on Vasilievsky Island (between Lines 17 and 18 on Maly prospekt) this year. The level of investments is 1.5 billion rubles. Construction works are due to be completed in Q3 of 2013. “Out of roughly 80 redevelopment projects that have been announced in the city by now, many need reconception because of the crisis. The housing market was less affected and so renunciation of office space development in favor of residences seems quite justified,” recapitulates Igor Kokorev, manager of strategic consulting department at Knight Frank SPb.

Desires and opportunities Unfortunately, this desire is not always feasible because of town-planning snags. “We certainly had to correct our

| Interview | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

development plans in times of crisis, – says Lydia Pashnova, marketing director with ISG Splav. – But when the economic situation had rectified new land use and development (LUD) rules took effect. They again stalled the projects earlier commenced by developers. In particular we had to alter the height of the already approved project.” Since 2005 the company has been developing more than 5 ha on Kondratyevsky prospekt in Kalininsky district. Earlier the land and structures thereon belonged to LMZ. The developer is carrying out stepwise modernization of the production facilities. Now two business centers – Kondratyevsky and Fernand Leger – are already functioning here. The gross built area of these properties exceeds 26,500 sq m; GLA – 16,600 sq m. In the process of industrial redevelopment the company bumped into impediments, typical of such projects. “One of the buildings is a monument of industrial architecture and its renovation was carried out under the watchful eye of KGIOP. It was necessary to conserve the red brick facades and other heritage objects while at the same time to design as functional and comfortable interior as possible: replace engineering lines, install modern ventilation and air-conditioning systems, speed elevators and suchlike,” illumines Ms. Pashnova. New developments are also planned on the territory of the business area. “A project of the next business center was passing through the stage of approval, when new LUD rules were adopted, which made the original design unfeasible. At the present time we are elaborating on a new concept with regard for the relevant town-planning rules and in keeping with the modified market

NORTHWEST

environment,” states Pashnova. In her words, up to 100,000 sq m of various functions could be developed on the land at the disposal of ISG Splav on Kndratyevsky Island. But the company’s plans largely depend on the city’s intentions to vacate the contiguous grounds of LMZ. For now this area remains basically industrial with office development impregnations. “This is a vast territory and we hope that housing construction will be later permitted thereon. But for this to happen, respective amendments are to be entered into the master plan already now,” she knows. “The main legal risk of redevelopment projects is that they last several years and during this time legislation most likely changes. For example, one of our clients purchased an industrial site in Shushary for a bakery plant. But according to the current version of the master plan, this very land use is prohibited. In this case the city administration could come to help. What hinders the city from fixing the rules of the game in an agreement with an investor?” – wonders Grigory Ovchinnikov, GR and PPP adviser with law firm Kachkin & Partners. Managing Director of Teorema group of companies, Igor Vodopianov, says his company won’t be able to develop its biggest projects until changes are entered to the urban development zoning. The developer intended to build 600,000 sq m of housing on the territory vacated from the production facilities of Plastopolimer and Khimvolokno in Krasnogvardeysky district. As Mr. Vodopianov figures, to generate demand for housing in this area, redevelopment should have begun with the eastern bank of the river. “But contrary to the governor’s injunction to withdraw the industrial

Russkie Samotsvety is independently developing its territory at Ladozhskaya metro station / «Русские самоцветы» занимаются редевелопментом своей территории у станции метро «Ладожская» самостоятельно

function to the peripheral, the grounds of Plastopolimer ended up in zone “P” of the master plan where housing construction is not anticipated. Now we’ll have to wait until amendments are entered to the master plan that the functional purpose of this land could be altered,” he says. Teorema faced a similar problem in redevelopment of the grounds of former FGUP Zavod Rossiya and adjacent works at the crossroads of Sverdlovskaya Embankment and Polustrovsky prospekt where the manufacturing function was phased out long ago. The 30,000-sqm Benoit BC has already been built here. In the future the company would build another 300,000 sq m of office space and 60,000 sq m of living space. “Unlike office real estate, housing construction was still profitable during the recession. Therefore we decided to erect a 43,000-sqm apartment building at the Polustrovsky pond. We were not permitted to do that because this territory was included in the “D” zone where residential real estate cannot take up more than 50% of the territory, according to the new version of LUD rules,” continues Vodopianov. In his words, the project was not realized not only because of the crisis, but also because of excessive townplanning regulation. As estimated by Mr. Vodopianov, the town-planning law was too detailed and did not factor in potential changes in the market environment. Many developers faced similar problems. “Non-transparent decisions are not caused by the greediness of public officials, but rather by the clumsiness and inertia of the legislation which contains a lot of intrinsic contradictions,” the businessman believes. “Before talking about the government involvement in redevelopment through direct financing, which is hardly now possible in any substantial degree, a heap of administrative and legal issues need to be settled: islands of state-owned land on vast territories are not subject to buyout (passes, passageways etc). This makes it impossible to form a consolidated plot of land. It’s difficult to solve various legal problems, such as the cadastral passport and urban development plan formalization. It’s not clear what to do with the parcels which have passed the cadastral inventory but landed in different zones. Another example of immaterial aid from the authorities is the establishment of sanitary protective zones and so on. The settlement of these typical issues would contribute to risk reduction and investment attraction,” Mr. Ovchinnikov recapitulates.

М ы с л и в с л у х / O ut s p oken T hought s:

Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»

скую, – это часть ля меня недвижимость, включая коммерче м в отдельно униз комм ь роит Пост га. рбур Пете часть города, сферный атмо й неки ть созда как же взятой стране нельзя, так но в нашей епен Пост кта. прое ого ретн конк го одно оазис в рамках о людей задумывается профессиональной среде все большее числ совокупность целого Это йне. диза овом сред ом о так называем нас среды, включая ей жающ окру ряда свойств и характеристик спорт, инженерию, тран ги, доро во, ойст оустр благ архитектуру, аясь этим. Такой ичив огран не но е, вывески, освещение и так дале ой застройки, лексн комп о тольк не ет требу од подх й всеобъемлющи чтобы это так, ктуры астру инфр й но и планирования всей городско и. жизн ства каче го ново ю дани приводило к соз Dreams versus reality

МЕЧТЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

property, is part of my home city For me real estate, including commercial separate nation is a utopia, and one in Saint Petersburg. Building communism c oasis within one specific pheri atmos of sort some create to so is the idea on the so-called integrated t reflec ls project. A growing number of professiona environment features, urban n certai of ty totali a is This n. environment desig g, road infrastructure, capin lands e, ectur including (but not limited to) archit signage, lighting etc. ities, amen s variou lines, eering engin public transport, rated development; integ e requir ach Not only does this comprehensive appro re that new quality tructu infras urban entire the of ing plann r it calls for prope of life might become a reality.

О «ЗЕНИТЕ» И ИСКРЕННОСТИ

Yuri Borisov, managing partner of IB Group

еще помню «Зенит» тех лет, когда он играл на стадионе имени Кирова – со штрафными Желудкова, пенальти Садырина, когда в искрометном матче в гостях мы проигрывали хозяевам поля «Динамо » Тбилиси», но сумели вырвать победу… Сейчас «Зенит том, бюдже ым огромн с луб совсем другой. Это суперк не адекватным ни стоимости жизни в нашем городе, ни доходам обычного человека в стране. Иногда закрадывается мысль, что это сделано для того, чтобы отвлечь нас от рутинных проблем, направить выхлоп эмоций в атмосферу, собственно – «хлеба и зрелищ!». Но даже если это так, неважно, кто и за какие деньги играет сегодня за «Зенит». Главное, что они играют в этом городе и никакие слухи не подорвут нашей веры в искренний футбол. On Zenit and sincerity

Arena – I remember the Zenit which hosted soccer games at the Kirov – when Sadyrin by scored s penaltie ov, Zheludk by ed perform kicks free but match, guest ting scintilla a in we were losing to Dynamo Tbilisi t. This differen is Zenit Now end… the in victory a snatch to able were with is a super-club with a huge budget which is totally out of tune in this income l persona average with or city our in living of cost the this was country. Sometimes a suspicion sneaks into your mind that e our discharg us help and s problem routine our from us divert to done that if even But !” circuses and “bread emotions into the atmosphere – for what and today Zenit for plays who care not do I inceed, so were can money. The main thing is that they play in this city and no rumors . football fair and sincere in faith our ine underm

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Тема номера | Мысли вслух

| |

| Торговля

СЕВЕРО-ЗАПАД

е. Мебель – ответят некоторы а – рм Фо – ? йн за ди то есть третьи. Интерьеры аковка – добавят тво ес ож мн ет ча скажут другие. Уп лю е. Это понятие вк возразят четверты о из которых верные. Благодаря тв нс ши ние определений, боль , которыми мы занимались в тече е ам ны кт ен ое тв пр бс м со двум свои лось искать ьких лет, нам приш алось, что есть разниол ск не х ни ед сл по оказ прос. Во-первых, ессиоответы на этот во нимании двух проф рых, по ом дн па за и ом то -в нн ве Во ст а. че ер те йн в о за ца и ди еще ций – архитектора нальных компетен ние к дизайну как к отрасли, это еше ля ов но от бн е зо но во ен и ем ое вр со чист ие, экологически начинаи энергосбережен едметный дизайн пр х, ьи ет тр В. во ставляст ед од пр зв он ои , пр ит е мо кусство, а знач ис к ка ся нность. ть це ма ни ую ет воспри дожественн итарную, но и ху жение ил ра ут от ко о ль шл то на не о ет проектам эт м ши на ании к ов о ир ьн кт ел Применит оде при прое дизайнерском подх коммерческой недвим ще яю ел ед пр в о ах остранств в объект общественных пр жимости. others say this is ON DESIGN is is about form,

st me say th ing or interiors. Mo What is design? So uld mention packag wo for ers k oth loo ll to sti d d ha an furniture, exhaustive. We s are true but not uple of our of these definition ve engaged in a co ha we as ion est qu is turned out th it to , our answer ars. First of all e recent several ye th etences of g mp rin co du l ts na jec sio pro derstand the profes un we a Secondly, ssi st. Ru We in that here they do in the ner differently than es energy sig de lud d inc an o t ec als hit try us arc to design as an ind de itu . Thirdly, att on y cti rar du po a contem renewable pro mentally clean and has both on it s vir an en , me cy en ich ici wh , eff perceived as an art ly nt rre reflected cu s is wa n s sig thi object de our projects, ic value. Relative to of public n sig de e th to h utilitarian and artist ponsible approac res d an e siv en reh in a comp ts. ial real estate projec spaces in commerc

ОБ ИДЕАЛЬНОМ ПРОЕКТЕ

О ДИЗАЙНЕ

АХ

A decade that has passed since the foundation of our compan y has demonstrated that unless you betray your principles, keep “hitting” the targetб and expanding your business activity – the result will be appreciated and in high demand. Figuratively speaking, we’ve lit up several stars and starlets in the commer cial skyline of St. Petersburg. We take pride in our projects daily visited by hundreds of thousands of people and I’d like to make use of this occasion and name all of them: Sennaya, Gallery 1814, Rumba, Planet Neptune, Southern Pole, Southwest, Tolstoy Square, Raduga, Antares and many others, including quite a few in the regions.

What is an ideal project? Answering this question some time ago, everybody passionately reiterated the magic word “location.” Gradually, as projects and companies were being developed, the concept of the “appropriate project,” meaning good location, successful concept, strong tenant mix and quality management (added by most advanced developers), became ubiquitous. This is all correct, but in my opinion, the key dimension of an ideal project is human relations – above all, between investors, architects, engineers, advisers, managers who make up the development team… Sometimes a product that proves the best among the likes of it is developed notwithstanding the ambiguous location, imperfect outlines of the land lot, and unfavorable economic situation. But oftentimes the opposite is true. What is an ideal relationship within the development team? It is built wherever everyone minds his or her own business and decisions made are not reviewed without weighty grounds; in other words, wherever the competences of all stakeholders are credible. Someone may say that the ideal relationship is a utopia and this is so indeed. Perhaps for this reason there are no ideal projects, but there is a dream to realize such a project one day.

лся нам их откры , стекк с р е т с а хм аика ественны ажи, моз ир худож талантов»! Витр техники, эмаль… м й ы н ь л дивите в разереи «XIX во, смешанные тенциал ании гал при созд ка, бронза, дере сть огромный по экономик при и е х ло, керам то у Петербурга ой из креативны опе и как еще ч р н , в д я о Е с в к т а е л к е ж наверния емес Мне ка направле ств и высоких р ристами, которые . го о т э и с и у у ск вит да т ненно Центра и его горо то несом создании и посещения наш аших талантов. Э л н the XIX одной це т поклонниками creating у as we were , wood, mixed s u to d няка стан le s, bronze p was revea t , ceramic to develo On talen orld of art studios ows, glass potential

Т О ТАЛАН

10 ЛЕТ УПРАВЛЯЯ

рошедшее со дня основания нашей компании десятилетие показало: если не изменять своим принципам, «долбить» в одну точку, развивать и расширять свою деятельность – результат будет оценен и востребован. Образно говоря, за эти годы мы зажгли несколько звезд и звездочек на коммерческом небосклоне Петербурга. Мы гордимся своими проектами, которые ежедневно посещают сотни тысяч людей, и поэтому я воспользуюсь случаем и назову их поименно: «Сенная», «Галерея 1814», «Румба», «Планета Нептун», «Южный полюс», «ЮгоЗапад», «Толстой Сквер», «Радуга», «Антарес» и многие другие, в том числе в регионах. Ten-year management

то такое идеальный проект? В свое время, отвечая на этот вопрос, все увлеченно, три раза подряд произносили слово location. Постепенно, развивая проекты и развиваясь сами, стали использовать понятие «правильного проекта». В основном под этим понимали хорошее местоположение, удачную концепцию, сильный пул арендаторов, а самые продвинутые добавляли качественное управление. Все это верно. Но существует еще одна и, на мой взгляд, самая главная характеристика идеального проекта – это человеческие отношения. В первую очередь отношения между людьми, составляющими девелоперскую команду, – инвесторами, архитекторами, инженерами, консультантами, управляющими… Бывает, что и при неоднозначном местоположении, неудачной конфигурации земельного участка и неблагоприятной экономической ситуации вырастает продукт, который оказывается лучшим среди себе подобных. Но бывает и наоборот. Что такое идеальные отношения в девелоперской команде? Это когда каждый занимается своим делом, а принятые решения не пересматриваются без очевидных на то оснований, то есть существует доверие компетенциям всех участников процесса. Кто-то скажет, что идеальных отношений не бывает. Да, это так. Наверное, поэтому и нет идеальных проектов. Но есть мечта – когда-нибудь такой проект реализовать. On an ideal project

of ng w huge ss wind e Center An amazi burg has ained-gla ment of th tourists int Peters llery – st sh a a li S g b e a v ts st e n r e li le e Ta l! I b s in the target fo es, ename economie ore attraction and techniqu creative f m o lent! e e n ta n o l o a d c s n a a ire our lo m this field in Europe d s a ft ly ra d C aute doubte Arts and H r city, who will un ou to g in m o c

То р г о в л я:

Премьеры-2011 В этом году в Петербурге к вводу в эксплуатацию запланировано 603,3 тыс. кв. м площадей в 12 торговых и торгово-развлекательных комплексах (при этом три из них уже фактически открылись, еще в двух работают отдельные магазины). Общее арендопригодное пространство этих торговых объектов составляет 376,3 тыс. кв. м.

урнал «CRE Северо-Запад» обратился к управляющим компаниям с просьбой рассказать о своих объектах, актуальных арендных ставках и степени загрузки торговых площадей. Выяснилось, что пока вакантными остаются более трети заявленных к вводу торговых помещений (заполняемость объектов варьируется от 40 до 90%). Как и предполагалось, лучше всего дела обстоят у торговых центров с удачной локацией и наименее конкурентным окружением. Немаловажную роль играет маркетинговое продвижение объекта на всем этапе строительства, формирование его положительного имиджа в глазах потенциальных арендаторов, привлечение к брокериджу профессиональной компании. Диапазон арендных ставок по договоренности легко смещается в зависимости от статуса арендатора и занимаемой им площади (именно поэтому УК делятся такой информацией неохотно). Такие критерии, как фактический ввод или скорая дата открытия, наличие известного «якоря» или необычного «магнита», не столь существенны.

«Балканский-1»* Открыт для покупателей Холдинг «Адамант» занимается освоением территорий вокруг Балканской площади у станции метро «Купчино» с 1994 года. За это время здесь были построены несколько корпусов, объединенных между собой галереямипереходами и пронумерованные «Балканский-1», «Балканский-2» и так далее. Отдельный корпус, имеющий собственное название и концепцию, – торгово-развлекательный комплекс «Балкания NOVA». Общая площадь зданий в настоящее время превысила 100 тыс. кв. м. Здесь размещены многочисленные магазины одежды, обуви и аксессуаров, салоны связи, отделения банков, кафе. Среди сетевых ритейлеров, арендующих площади на Балканской площади, – продовольственный супермаркет «Перекресток», гипермаркет электроники и бытовой техники «М.видео», спортивный универмаг Intersport, салон парфю мерии и косметики «Рив Гош», мно гозальный кинотеатр «Кронверк Синема», фитнес-клуб Fitness House, магазины «Лукоморье»,

Текст: Дмитрий Кирман ........................... Фото: архив CRE

«Компьютерный мир», «Буквоед», «1000 и одна сумка» и др. В конце прошлого года на участке площадью почти 6 тыс. кв. м завершилось возведение очередного корпуса «Балканского». Его общая площадь составляет 31,6 тыс. кв. м (в том числе почти 650 кв. м на эксплуатируемой кровле здания). Функционально он разделен на несколько частей: торговая зона (37%), фитнес-центр (24%), развлекательная зона (12%) и зона общепита (6%). Верхние этажи отданы под офисный центр с конференцзалом (4 тыс. кв. м). Торговая часть вновь введенного корпуса сейчас заполнена на 45%, сообщили в УК. Здесь открылись новые магазины одежды, обуви и аксессуаров, фуд-корт на шесть операторов. Один из «якорей» – супермаркет спортивной одежды и товаров «Спортмас тер», арендовавший 3,6 тыс. кв. м. Под фитнес-клуб с бассейном отведено 5,8 тыс. кв. м. Пред полагается, что их займет сеть Sportlife, переговоры с оператором вступили в заключительную стадию. По прогнозам, к апрелю объект будет заполнен на 75%. Его потен-

циальная посещаемость оценивается в 15–20 тыс. человек в день. Объем инвестиций в проект и сроки его окупаемости не называются. В ближайших планах «Адаманта» строительство второй очереди торгового центра «Балкания NOVA». В ней также планируется открыть продовольственный гипермаркет, мультиплекс, фуд-корт, фитнес-клуб, магазины одежды, обуви, аксессуаров и др.

«Меркурий» Открыт для покупателей Торгово-развлекательный комплекс «Меркурий» в Колпино (не путать с одноименным ТРК на улице Савуш кина), по заверениям его создателей – первый в этом районе концептуальный и современный торговый объект. Он построен на пересечении двух основных колпинских улиц – Пролетарской и Веры Слуцкой, в зоне большого пешеходного потока (около 27 тыс. человек в сутки). Рядом с объектом проходят практически все маршруты автобусов и маршрутных такси, связывающих центр Колпино с его самыми отдаленными участками, с остальным Петербургом и некоторыми населен-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

ными пунктами Ленобласти. Таким образом, потенциальными посетителями объекта считаются все 200 тыс. человек, проживающих сегодня в Колпинском районе. Общая площадь нового ТРК со ставляет 23,4 тыс. кв. м. Парковка вмещает 400 автомобилей. Объект был сдан госкомиссии еще в 2009 году, тогда же здесь появился первый арендатор – ресторан McDonald's. К брокериджу комплекса была подключена компания ASTERA, в результате чего, отмечают в УК, сюда удалось привлечь ряд федеральных сетей, относящихся к одежному сегменту и общепиту. Сейчас помещения в «Мерку рии» арендуют продовольственная сеть Prisma, «М.видео», магазины «Спортландия», «Красный куб», «Рив Гош», L'Etoile, O'stin, Seppala, OGGI, Lee, Wrangler, Intimissimi, Calzedonia, Respect и пр. В комплексе открыты рестораны «Розарио» и «Две палочки», кофейня «Кофе шоп». Заполняемость объекта – 90%. В настоящее время на третьем этаже ТРК формируется развлекательная зона, в которую по проекту войдет многозальный кинотеатр. Объем инвестиций в проект и сроки его окупаемости не разглашаются. Собственник комплекса – ЗАО «Корпорация "Петрострой"». В компании рассказали, что в скором времени предполагается строительство второй очереди объекта площадью 20 тыс. кв. м.

«Сити молл»** Открыт для покупателей Последняя, третья очередь торговоразвлекательного комплекса «Сити молл» площадью более 50 тыс. была принята госкомиссией в феврале этого года. Объект расположен на въезде в Приморский район, у станции метро «Пионерская» с пассажиропотоком более 62 тыс. человек в день. Автопотоки на проспектах Испытателей и Коломяжском превышают 75 тыс. автомобилей в сутки. Первая очередь ТРК была введена в эксплуатацию во втором квартале 2007 года, вторая – в первом квартале 2009-го. Затем из-за кризиса реализация проекта была приостановлена, в апреле позапрошлого года «Макромир» (девелопер проекта) признан банкротом. Но после введенной в сентябре 2009-го процедуре наблюдения и финансовой оптимизации компания смогла достроить объект за счет собственных средств – около 500 млн рублей, что на 20% меньше ранее запланированных инвести-

| Мысли вслух | Торговля

| |

| Гостиницы

СЕВЕРО-ЗАПАД

ций. Ранее сообщалось, что объем инвестиций в весь проект составил более $140 млн. Теперь общая площадь «Сити молла» – 110,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 66,3 тыс. Здесь уже сложился довольно сильный пул якорных арендаторов: продовольственный гипермаркет «Карусель» (7,2 тыс. кв. м), гипермаркет товаров для дома и ремонта Leroy Merlin (12 тыс.), супермаркет бытовой техники и электроники «Калинка» (более 1,5 тыс.), спортивный магазин Intersport (1 тыс.). На последнем этаже комплекса действуют кинотеатр «Кронверк Синема» и фудкорт (Carl's Junior, KFC, «Теремок», «Баскин Роббинс», «Васаби» и пр.). В торговой галерее ТРК представлены магазины таких брендов, как Reebok, Adidas, Nike, O'stin, Colin's, Quick Silver, Mango, Calzedonia, Gant, befree, Savage, Benetton, Movenpick, «Иль де Боте», «Фамилия» и др. УК договорилась с крупнейшим ритейлером Indetex Group об открытии в комплексе сразу пяти ее магазинов: Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear и Oysho. Планируется запуск фитнесцентра Fitness House (более 2,6 тыс.). Парковка у комплекса рассчитана на 2 тыс. автомобилей.

«Заневский каскад»*** Предполагаемая дата открытия – май 2011 г. Еще один проект холдинга «Адамант», у станции метро «Ладожская» и одноименного вокзала, недавно прирос почти 5 тыс. кв. м новых торговых площадей. Речь идет о расширении первой очереди торговоразвлекательного комплекса «За невский каскад». Проект оригинальной пристройки был выполнен архитектурным бюро «Студия 44». Ее возведение осуществлялось без закрытия всего ТРК. Сумма вложений в новое строительство не разглашается. Сам объект сегодня состоит из двух отдельно стоящих зданий, построенных в 2003 и 2005 годах. Как заявляют в УК, обе очереди комплекса полностью заполнены, поэтому возникла необходимость в их расширении. Ежедневно объект посещают 30–35 тыс. человек. Среди крупных арендаторов «Заневского каскада» – все те же «Перекресток», «Кронверк Синема», «М.видео», «Компьютерный мир», «Буквоед» и пр. Арендная кампания на вновь вводимом объекте стартовала в ноябре прошлого года. В число его арендаторов уже вошли сетевые магазины «Рив Гош», Intersport и Colin's.

* новый корпус ТРК «Балканский», ** третья очередь ТРК «Сити молл», *** расширение первой очереди ТРК «Заневский каскад»

То р г о в л я:

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC / Dmitry Zolin, managing partner of LCMC

– Востребованность торговых комплексов среди арендаторов по-прежнему определяется двумя основными параметрами – лока цией и концепцией. Тем не менее даже проекты в суперпроходимых местах при неграмотной реализа ции концепции испытывают про блемы с заполняемостью. Тот же «Шкиперский молл», несмотря на отсутствие в Василеостровском районе значимых конкурентов, вынужден выставлять ставки аренды ниже схожих по основным характеристикам ТРК – из-за не очень удачной локации (отно сительно основных покупатель ских потоков острова). Самая распространенная во время кризиса ошибка, привед шая к существенным проблемам у целого ряда новых объектов, – это частичный ввод площадей в эксплуатацию, когда в комплек се, к примеру, открывался только продуктовый гипермаркет, а торговая галерея оставалась незаполненной. Из-за отсут ствия системного заполнения объекта арендаторами, на нем появляется множество тупи ковых зон, которые усложняют работу всего ТРК и приводят к трудностям с последующим брокериджем. Именно поэтому, к примеру, в «Сити молле» ставки аренды сегодня ниже на 30–40%, чем на аналогичные помещения с такой же проходимостью в дру гих торговых комплексах города. Отдельный вопрос – доходность объекта для девелопера. Часто выгоднее сдать комплекс в мелкую нарезку частным предпринима телям (ИП и ЧП), чем нескольким крупным операторам. Подобную ситуацию мы видим на многих объ ектах «Адаманта», и, скорее всего, новая очередь ТРК «Балканский» не будет исключением. Такой вывод можно сделать, исходя из среднего диапазона арендной ставки: помещения площадью около 100 кв. м в торговой гале рее комплекса сдаются по цене 2,5–4 тыс. рублей за кв. м в месяц.

К сегодняшнему дню вакантными остаются всего 20% торговых площадей, но и по ним переговоры практически завершены. Свои торговые точки в «Заневском каскаде» планируют открыть ювелирный салон «14 Карат», ресторан «Две палочки», салон связи «Евросеть». В УК утверждают, что к маю этого года свободных площадей в комплексе не останется. Ближайшие годы «Адамант» намерен посвятить дальнейшему освоению территории у Ладожского вокзала. Запланировано строительство третьей очереди ТРК «Заневский каскад». В ее состав войдут продовольственный гипермаркет, галерея магазинов одежды, обуви и аксессуаров, а также развлекательный центр, включающий ледовый каток, фудкорт, фитнес-клуб, бизнес-центр.

«Шкиперский молл»* Предполагаемая дата открытия – май 2011 г. Фирма «СиБ» ввела в эксплуатацию первую очередь торгово-раз влекательного комплекса «Шкипер ский молл» площадью 9,3 тыс. кв. м (арендопригодная – 7,1 тыс.) еще в мае 2007 года. Объект расположен вблизи пересечения Малого проспекта и Наличной улицы, в 1,4 км от станции метро «Приморская» с пассажиропотоком в 100 тыс. человек. Интенсивность среднесуточного потока автомобилей на Малом проспекте составляет 5–20 тыс. автомобилей в сутки в оба направления и 10–25 тыс. машин – по Наличной улице. Недалеко расположены крупнейший российский выставочный центр «Ленэкспо» (общая площадь – 100 тыс. кв. м) и самая большая гостиница в Петербурге – «Park Inn Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров). В недалеком будущем вблизи комплекса пройдет линия Западного скоростного диаметра. Посещаемость торгового объекта сегодня – 7–10 тыс. человек в день. В 2007-м «Шкиперский молл» стал едва ли не первым современным торговым объектом в Василеостровском районе. Правда, ситуация с качест венными ритейл-площадями на ост рове за эти годы изменилась не сильно. Сейчас во всем районе действуют несколько объектов: небольшие торговые центры «Андреевский двор», «Остров», «Балтийский», специализированные магазины «Maxi Сопот» и «Платформа», гипермаркеты «Лента», «Метрика» и K-Rauta. В этом году запланирован ввод второй очереди ТРК общей площадью 11,9 тыс. кв. м, полезная торговая – 7 тыс. Проектирование объекта и дизайн внутреннего пространства

нового корпуса выполнила архитектурная мастерская «Б2», генподрядчик – ООО «УСК «Архитектоника». Строительные работы завершены на 70%, госкомиссия намечена на май этого года. Первая очередь комплекса, сообщили в УК, сейчас заполнена на 80%. Среди арендаторов – «Перекресток» (1,9 тыс. кв. м), гипермаркет электроники и бытовой техники «Техношок» (2,5 тыс.), магазины L'Etoile (160), «Бюстье» (75) и кофейня «Кофе Хауз» (130). В разное время в заполнении объекта принимали участие компании «Петербургская недвижимость», Colliers International, ASTERA. Новая очередь комплекса уже заполнена на 40%. Будущие арендаторы пока не называются. После ввода второй очереди разбивка площадей комплекса по функционалу будет выглядеть следующим образом: торговля – 16 тыс. кв. м., развлечения – 4 тыс., общепит – 1 тыс. Кроме того, в объекте появится паркинг на 120 машино-мест (раньше здесь можно было припарковать не более 30 автомобилей). Объем инвестиций в проект со ставил $30 млн. Окупить вложения планируется за семь лет. Компания «СиБ» в настоящее время рассматривает возможность строительства третьей очереди ТРК площадью 30–40 тыс. кв. м.

«Лето» Предполагаемая дата открытия – весна 2011 г. Пожалуй, самый ожидаемый торговоразвлекательный комплекс сезона – «Лето», строительство которого завершается на пересечении Пулковского шоссе и КАД, неподалеку от так называемого «кладбища» гипермаркетов. Общая площадь объекта составит 116 тыс. кв. м, арендопригодная – 80 тыс. Парковка рассчитана на 3,2 тыс. автомобилей. В ТРК «Лето» собрана вся атрибутика потенциально успешного ТРК: известный девелопер и крупные зарубежные инвесторы («СистемаГалс», APSYS, Foncie’re Euris), именитый архитектор (SUD Architectes), профессиональные управляющая компания (APSYS Management) и брокер (Jones Lang LaSalle). Объем инвестиций в проект в УК не назвали, ранее в СМИ озвучивалась цифра в пределах $230–250 млн. Не дождавшись официального ввода всего комплекса, в прошлом году здесь открылись для посетителей продовольственный гипермаркет «Ашан» (11,7 тыс. кв. м) и гипермаркет электроники и бытовой техники MediaMarkt (5,3 тыс.).

Среди других арендаторов ТРК – «Кронверк Синема» (10 залов на 4,7 тыс. кв. м), первый в Петербурге спортивный гипермаркет французской сети Decathlon (4,2 тыс.). Группа Inditex арендовала здесь сразу 3,4 тыс. кв. м для открытия своих магазинов Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka и Stradivarius. Бренд H&M занял 1,7 тыс. кв. м. Кроме того, в торговой галерее будут представлены магазины New Yorker, SMYK, Swarovski, Promod, Etam, Mothercare, River Island, Marks & Spencer, Top Shop, Mango, Motivi, Adidas Core, Reebok, Top Man, Miss Selfridge, Lady & Gentleman, Ann Christine, O'Stin, Reserved, Cropptown, House, NEXT, Tatuum, Coyoco, L'Etoile, Colin's, Nokia, Springfield, Women's Secret, Orsay, Rockport, «Рив Гош» и пр. Всего в ТРК «Лето» планируется открыть более 200 магазинов. Кроме этого развлекательная зона займет 20 тыс. кв. м: здесь будут работать детские аттракционы, каток площадью 1 тыс. кв. м и др. Как сообщили в УК, 89% площадей уже сдано в аренду. Но назвать точную дату официального открытия объекта пока не смогли.

«Осиновая роща»** Предполагаемая дата открытия – июнь 2011 г. Новый объект холдинга «Адамант» носит рабочее название «Осиновая роща» из-за своего расположения в именуемом так местечке на выезде из Петербурга, на пересечении крупнейших транспортных магистралей – Выборгского шоссе и КАД. Такая локация делает объект оптимально доступным для жителей сразу трех районов – Выборгского, Приморского и Калининского. Его потенциальная посещаемость оценивается в 15–20 тыс. человек в день. Комплекс возведен на земельном участке площадью 21 тыс. кв. м. Проектировала объект архитектурная студия «АДМ, Фрайфельд, Седаков». Генподрядчик – «Адамант-Строй». Все строительные работы уже завершены, получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Общая площадь комплекса со ставляет почти 40 тыс. кв. м, арендопригодная – 20,5 тыс. В его составе оборудован встроенный паркинг на 526 машино-мест, еще 2,3 тыс. автомобилей способна принять парковка у объекта. Все полезные помещения «Оси новой рощи» отданы под торговлю, пока здесь отсутствует развлекательная или какая-либо иная составля ющая. Арендная кампания на объекте стартовала в сентябре прошлого года. Комплекс заполнен на 40%. Его

* вторая очередь ТРК «Шкиперский молл», ** рабочее название

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

первым арендатором стал продовольственный гипермаркет Prisma (8 тыс. кв. м). Как рассказали в УК, в заключительную стадию вступили переговоры об аренде площадей сетью гипермаркетов электроники и бытовой техники «Эльдорадо». Еще часть помещений может занять садовый центр. Окончание заполнения объекта намечено на июнь этого года. Объем инвестиций в проект и сроки его окупаемости не разглашаются. В УК сообщили, что впоследствии у «Осиновой рощи» появится вторая очередь, в которой запроектированы спортивный гипермаркет и большая развлекательная зона, включающая многозальный кинотеатр, каток, картинг, площадку для пейнтбола, аквапарк.

«Лиговъ» Предполагаемая дата открытия – сентябрь 2011 г. Торгово-развлекательный комплекс возводится холдингом «Адамант» на земельном участке площадью 6,3 тыс. кв. м на пересечении набережной Обводного канала и Лиговского проспекта. Сейчас степень строительной готовности объекта составляет 70–85%, ведутся отделочные работы внутри комплекса. Госкомиссия намечена на апрель-май этого года. Лиговский проспект – одна из крупнейших транспортных магист ралей Петербурга. А местоположе ние на границе трех районов (Цент рального, Адмиралтейского и Фрун зенского) должно по замыслу девелопера обеспечить комплексу высокую посещаемость. Однако основной поток покупателей все же даст метро: первый этаж здания совмещен с вестибюлем станции «Обводный канал». Потенциальная посещаемость ТРК оценивается в 20–25 тыс. человек ежедневно. Инвестор проекта – ООО «Нев ский дом», заказчиком выступает ГУП «Петербургский метрополитен». Проектирование комплекса и дизайн его внутреннего пространства выполнен архитекторами «Адамант проекта». Общая площадь комплекса составит 35,8 тыс. кв. м (без учета вестибюля метрополитена), арендопригодная – около 19,9 тыс. В его состав войдут спортивная и развлекательная зоны (30%), торговые помещения (20,5%), офисный центр (3,5%), зона общепита (1,5%). Пространства общего пользования и технические помещения займут еще 26,5% площадей, паркинг – 18% (в том числе встроенный на 224 машино-места). Арендная кампания на объекте стартовала в сентябре прошлого года. Как сообщили в УК, на данный

| Мысли вслух | Торговля

| |

| Гостиницы

СЕВЕРО-ЗАПАД

момент заполнено 50% площадей. Уже известно, что арендаторами ТРК «Лиговъ» станут магазины Prisma, Sportlife, «Рив Гош», Zolla, многозальный кинотеатр сети «Мираж Синема». Еще по 30% площадей переговоры находятся в заключительной стадии. Завершить заполнение объекта полностью планируется в июне 2011-го. Объем инвестиций в проект на данном этапе не разглашается.

AURA Boutique Centre Предполагаемая дата открытия – осень 2011 г. Открытие первого в Петербурге специализированного центра дизайна AURA намечалось еще в прошлом году. Последние несколько лет его запуск сопровождался громкими маркетинговыми и пиар-акциями: презентация объекта в Берлине для бизнес-элиты и дизайнерских кругов, совместные мастер-классы художников знаменитых немецких производств и петербургского Императорского фарфорового завода, закрытая выставка ведущих дизайнеров, декораторов и архитекторов и др. Однако в кризис, по сведениям участников рынка, большинство договоренностей с будущими арендаторами сошли на нет: сегмент магазинов дизайнерской мебели и предметов интерьера пострадал в ту пору сильнее всего и не может оправиться до сих пор. Об объемах «потерь» заинтересованные стороны предпочитают не говорить. Не комментируется и выход из проекта «АйБи Групп», которая принимала активное участие в его продвижении и заполнении, а в дальнейшем намеревалась управлять комплексом. На вопрос CRE скромно отмечено: «Брокерские компании к заполнению не привлекались». Управляет объектом специально созданное ООО «Аура». Как рассказали в самой УК, произошла смена концепции, а соответственно, и название комплекса – AURA Boutique Centre. Сейчас он позиционируется в том же формате, в котором действуют городские торговые центры «Галерея бутиков Гранд Палас» на Невском проспекте или «Галерея Априори» на Большом проспекте Петроградской стороны. Однако если эти объекты расположены в главных торговых коридорах Петербурга, AURA разместилась на его окраине – на границе Приморского и Курортного районов. Объект построен на земельном участке площадью 13,2 тыс. кв. м. Девелопер и инвестор – группа компаний «Эталон» (холдинг «ЛенСпецСМУ»). Проектировала комплекс архитектурная мастерская

То р г о в л я:

Сводные данные о торговых комплексах, запланированных к открытию в 2011 году / Aggregate Data on Shopping Centers Due to Open in 2011 Название объекта / Property name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Арендопригодная площадь, кв. м / GLA, sq m

Арендные ставки, руб./кв. м в мес. / Rental rates, rubles/ sqm/month

Заполняемость, % / Occupancy, %

Управляющая компания / Management company

Piterland

Приморский просп., 72 / 72 Primorsky prospekt

180 000

80 000

Не разглашаются / Not disclosed

Не разглашается

ООО «УК «Питерлэнд» / LLC MC Piterland

«Лето» / Leto

Пулковское ш., 25, корп. 1 / 25 Pulkovskoe shosse, building 1

116 000

80 000

Не разглашаются / Not disclosed

«РИО» / RIO

Салова ул. / Salov Street

60 000

46 000

Не разглашаются

Не разглашается

«Осиновая роща» / Aspen Grove

Выборгское ш. / Vyborg Motorway

39 876

20 547

Не разглашаются / Not disclosed

«Сити Молл», (3-я очередь) / City Mall (3d phase)

Коломяжский просп., 17 / 17 Kolomyazhsky prospekt

50 000

44 750

Не разглашаются / Not disclosed

Не разглашается

«Лиговъ» / Ligov

Обводного канала наб. / Obvodny Canal Quay

35 827

19 859

Не разглашаются / Not disclosed

ООО «УК «Адамант» / LLC MC Adamant

«Академ-Парк» (реконструкция) / Akadem-Park (renovation)

Гражданский просп., 41, лит. Б, В / 41 Grazhdansky prospekt lit. B, C

35 000

22 000

1485

ООО «УК «Форт» / LLC MC Fort

«Балканский-1», (новый корпус) / Balkansky-1

Балканская пл., 5 / 5 Balkanskaya Square

31 637

22 000

Не разглашаются / Not disclosed

ООО «УК «Адамант» / LLC MC Adamant

«Меркурий» / Mercury

Колпино, Пролетарская ул., 36 / 36 Proletarskaya Street, Kolpino

23 400

18 000

1100–3000

УК «Меркурий» / MC Mercury

AURA Boutique Centre

Лахтинский просп., 85А / 85А Lakhtinsky prospekt

14 650

13 000

2000

ООО «Аура» / LLC Aura

«Шкиперский молл», (2-я очередь) / Skipper Mall (2d phase)

Малый просп. ВО, 88 / 88 Maly prospekt of Vasilievsky Island

11 925

7 097

800–4000

ООО «СиБ-Плюс» / LLC CB Plus

«Заневский каскад» (пристройка) / Zanevsky Cascade (annex)

Заневский просп., 67/2 / 67/2 Zanevsky prospekt

4 981

3 087

Не разглашаются / Not disclosed

ООО «УК «Адамант» / LLC MC Adamant

APSYS Management SK Realty ООО «УК «Адамант» / LLC MC Adamant ООО «Макромир» / LLC Macromir

Источник / Source: Источник: собственные данные управляющих компаний / data of property and facility management companies

«В-2», дизайн внутреннего пространства выполнен студией Kapodaki. Здание торгового центра было достроено более года назад, уже введено в эксплуатацию, но пока не открыто для посетителей. Его общая площадь составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная – около 13 тыс. Под торговлю отведено 70% площадей, развлекательную составляющую – 8%. Сразу 22% помещений займет зона общепита. В комплексе достаточно внушительные пространства отведены под места общего пользования: просторный атриум с парадной лестницей, четыре панорамных лифта и пр. Перед объектом организована собственная парковка для 197 машино-мест, еще часть автомобилей может разместиться на пар кинге соседнего ТРК «Гарден Сити». Новая арендная кампания на объекте стартовала в начале этого года. В аренду предлагаются помещения от 80 кв. м. В УК заявили, что арендаторы уже подобраны на 60% площадей комплекса. Теперь в компании ориентируются не только на известные дизайнерские бренды премиум-сегмента, но и на дорогие магазины одежды, обуви и аксессуаров. Запланировано открытие гастронома. Названия компаний-арендаторов, уже вошедших в проект, пока не разглашаются.

Заполнить объект полностью планируется к июлю этого года. Объем инвестиций и предполагаемые сроки окупаемости не разглашаются. Ранее вложения в проект оценивались в $30 млн. Предполагается его дальнейшее развитие (строительство новых очередей, освоение соседних участков), но какие именно в УК не уточнили.

«Академ-Парк»* Предполагаемая дата открытия – IV квартал 2011 г. В конце 2002 года на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Науки, напротив станции метро «Академическая», холдинг «Адамант» ввел в эксплуатацию мебельный центр «Грейт». Спустя семь лет объект был продан УК «Форт» за $40 млн. Еще через несколько месяцев новый собственник закрыл его на реконструкцию-реконцепцию. Оптимизацию концепции провели специалисты петербургского офиса Colliers International, эта же компания занимается подбором новых арендаторов. Дизайн внутреннего пространства обновленного комплекса выполнили архитекторы Blank Architects. Сейчас общая площадь комплекса составляет 32 тыс., арендопригодная – 21 тыс. кв. м. В результате реконструкции полезную площадь

объекта планируется увеличить на 30%, в том числе за счет надстройки одного этажа. Полной реконструкции подвергнутся все инженерные системы здания, будут установлены новые лифты, обновлены дизайн помещений и фасадов комплекса. Мебельный центр будет ликвидирован, его место займут магазины одежных и обувных сетевых операторов. Функционально, 72% комплекса будут отданы под торговые помещения, 14% – развлекательную составляющую, 11% – офисы и 3% – зону общепита. К существующему пулу якорных арендаторов («Перекресток», «М.видео», «Кронверк Синема») уже прибавился магазин «Дом книги». Среди арендаторов торговой галереи ТРК «Академ Парк» заявлены магазины Lindex, Mango, New Yorker, Beneton, Colin’s, Ecco, FinnFlare, Springfield, InCity и др. По данным УК, на сегодня заполнено 70% комплекса. По аренде еще 2 тыс. кв. м переговоры практически завершены. При этом арендные ставки были увеличены на 10–20%. Инвестиции в проект оцениваются в $17–20 млн. Срок окупаемости – 5,5 лет. В результате планируемых преобразований арендный доход объекта увеличится в три раза – с $3,7 млн до $11,5 млн в год.

По прогнозам, обновленный комплекс ежедневно будут посещать 25 тыс. человек, что в два раза больше, чем до реконцепции.

Piterland Предполагаемая дата открытия – IV квартал 2011 г. Комплекс возводится на территории 6 га (при этом площадь застройки – всего 45 тыс. кв. м) в Приморском районе, на берегу Финского залива, у парка 300-летия Петербурга. Он прежде всего позиционируется владельцами как спортивноразвлекательный. Однако в составе объекта предусмотрено около 30 тыс. торговых «квадратов», что по площади соизмеримо с крупными город скими ТРК. Девелопер – ЗАО «Стремберг». Проектировала комплекс архитектурная студия «Интерколомниум», дизайн внутреннего пространства выполнен собственной ди зайн-группой «Стремберга». Ген подрядчик – холдинг «ТОР». Из-за судебных споров с кредитором объект долгое время находился в замороженном состоянии. В настоящее время, по данным УК, строительные работы выполнены на 85%, ведется отделка фасадов и внутренних помещений комплекса. * реконструкция мебельного центра «Грейт»

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

Госкомиссия запланирована на май этого года. Общая площадь комплекса составит 180 тыс. кв. м, арендопригодная – 80 тыс. В составе развлекательной зоны (25 тыс. кв. м) предусмотрено размещение мультиплекса на восемь залов, ночного клуба, детского развлекательного центра, боулинга. Еще столько же площадей займет самый крупный крытый аквапарк в России с водными аттракционами, бассейном для дайвинга, тренажером для серфинга, банями и пр. Площадь спортивной зоны комплекса составит 8 тыс. кв. м. В нее войдут фитнес-клуб с бассейном, крытые теннисные корты. Под общепит будет отведено 13,6 тыс. кв. м. Здесь разместятся панорамные рестораны, фуд-корт на восемь операторов, бары и кафе. В торговой зоне расположится галерея магазинов, в том числе три крупных одежных универмага. Стоянка рассчитана на 1,3 тыс. автомобилей, из них 1 тыс. машино-мест – в двухуровневом крытом паркинге. Для оптимизации планировочных решений и формирования финальной концепции объекта были привлечены специалисты Jones Lang LaSalle, эта же компания стала эксклюзивным агентом по сдаче площадей. Арендная кампания на объекте стартовала в феврале этого года. Ставки и текущая заполняемость не озвучиваются. Во многом это связано с тем, что большие площади в комплексе займет собственный бизнес его владельцев (аквапарк, рестораны и пр.). Инвестиции в проект оцениваются в $320 млн (на данный момент уже инвестировано $250 млн). Предполагаемые сроки окупаемости – 7–10 лет. Потенциальная посещаемость планируемого к открытию комплекса оценивается в 40 тыс. человек в день. Известно, что эта часть Приморского района насыщена торговыми объектами различной категории (в частности, неподалеку размещены торговоофисный комплекс «Атлантик Сити», ТРК «Меркурий», гипермаркеты «Лента», «О'кей», «Карусель», десятки других магазинов), но, как сообщили в УК, по размеру и техническим характеристикам, спектру услуг и представленных торговых брендов Piterland не будет пересекаться ни с одним из них. Основной упор здесь делается все же на спортивно-развлекательную функцию: в ближайшем окружении нет ни одного подобного комплекса, а формат аквапарка представлен в Петербурге лишь двумя объектами – менее крупными по площадям и расположенными в других районах. Кроме того, в перспективе должна улучшиться транспортная ситуация в этой части города. Уже началось возведение Западного

| Мысли вслух | Торговля

| |

| Гостиницы

СЕВЕРО-ЗАПАД

скоростного диаметра (соединит При морский район с Васильевским островом), в проекте – новая станция метро на улице Савушкина, федеральная трасса «Скандинавия» и др. Уже запланирована реализация второй очереди проекта, в состав которой войдут гостиничный комплекс уровня 4* (550 номеров), яхтклуб, вертолетная площадка и пр. Оригинальная задумка владельцев объекта – соединить его территорию с Крестовским островом при помощи фуникулера. В этом случае его маршрут выведет посетителей комплекса к новому стадиону для ФК «Зенит», строительство которого должно быть завершено в ближайший год на Крестовском. В результате всех преобразований общая площадь комплекса Piterland составит 225 тыс. кв. м.

«РИО» Предполагаемая дата открытия – IV квартал 2011 г. Комплекс расположен на въезде во Фрунзенский район, на пересечении улиц Салова, Фучика и Белград ской, параллельно Витебскому проспекту, в десяти минутах езды от станции метро «Парк Победы». Ближайший объект схожего формата – ТРК «Радуга» на другой стороне Витебского проспекта. Девелопер проекта – ГК «Ташир». Заказчик – ООО «Словацкий дом». Проектирование комплекса осуществило ООО «Век-Проект СПб». Генподрядчик – ООО «Еврострой подряд». Каркас здания уже возведен, пока не завершены внутренние работы, отделка фасадов, не установлены окна. Площадь земельного участка, на котором разместился комплекс, – 149,6 тыс. кв. м, из них непосредственно под застройку отведено 60 тыс. «квадратов». Общая площадь комплекса составит 60 тыс. кв. м, арендопригодная – 46 тыс. Текущая заполняемость комплекса не разглашается. Но, как сообщили в УК, переговоры с большинством будущих арендаторов находятся в завершающей стадии. В частности, арендаторами комплекса должны стать продовольственный гипермаркет «О'кей» (10,4 тыс. кв. м), гипермаркет товаров для дома «Наш дом» (9,2 тыс.), «Эльдорадо» (2,5 тыс.), магазин L'Etoile (700 кв. м) и др. Также в состав объекта войдут шестизальный кинотеатр, боулинг, фуд-корт на 6–8 операторов, два концептуальных ресторана («Этаж», Comedy cafe). Парковка будет рассчитана на 2,2 тыс. автомобилей. Объем инвестиций в проект и предполагаемые сроки его окупаемости на данном этапе не озвучиваются.

Ret a i l:

Premieres 2011 This year 603,300 sq m of retail space in 12 shopping and recreation malls are scheduled for commissioning (three of these have actually been opened already and in two others individual stores are operating). The aggregate gross leasable area of these retail properties amounts to 376,300 sq m.

RE North-West asked management companies to enlarge upon their facilities, rental rates and occupancy rates. It came out that for now about a third of the sales areas scheduled for delivery remains vacant (the occupancy varies between 40% and 90%). As could be surmised, shopping centers boasting a fortunate location and the least competitive environment are much better off. The project marketing and promotion throughout the construction stage, building its positive image in the eyes of potential tenants, as well as the involvement of a professional brokerage company are quite significant. The range of rental rates can be shifted rather easily depending on the tenant’s status and occupied area (it is for this reason that FM companies are reluctant to disclose this information). Such criteria as the actual delivery or an impending grand opening date, availability of a well-known “anchor” or some unusual “magnet” are not that substantial.

Balkansky-1* Open for buyers Adamant Holding has been developing the land around Balkanskaya Square at Kupchino metro station since 1994. During this time several blocks linked

together by passage galleries and numbered Balkansky-1, Balkansky-2 etc. have been built here. The shopping mall Balkania NOVA is a freestanding block with a special name and concept. By now the aggregate area of these buildings has exceeded 100,000 sq m. They host numerous clothing shops, footwear and accessories, telecommunications, bank offices and cafes. Among the chain retailers renting areas in Balkanskaya Square is the grocery supermarket Perekriostok, home appliances and electronics hypermarket M.video, sporting department store Intersport, perfumery and cosmetics salon Rive Gauche, multiplex Kronwerk Cinema, Fitness House club, children’s goods Lukomorye, Computer World, Bukvoed, 1000 and One Bags and others. The next 31,600-sqm block of Balkansky (including almost 650 sq m on the exploitable roof) was finished off at the end of last year on a 6,000-sqm site. Functionally the block is divided into several parts: sales area (37%), fitness center (24%), entertainment area (12%), and catering area (6%). The upper floors house a 4,000-sqm office center with a conference hall. The retail part of the recently commissioned block is 45% occupied with such tenants as clothing stores, shoes

and accessories plus a food court for six operators. One of the anchor tenants – sporting clothes and goods supermarket Sportmaster – leased 3,600 sq m. The fitness club with a pool covers the area of 5,800 sq m. Supposedly, this space will be occupied by the Sportlife chain – negotiations with this operator have entered a concluding stage. By April the facility is forecasted to be 75% occupied. The potential daily footfall is estimated at 15,000-20,000 visitors. The level of investments and the time of return are not mentioned. The nearest plans of Adamant include construction on the second phase of Balkania NOVA, which will reportedly house a grocery hypermarket, multiplex theatre, food court, fitness club, clothing, shoes, accessories and other stores.

Mercury Open for buyers The shopping mall Mercury in Kolpino (not to be confused with the eponymous mall on Savushkin Street) is the first in this district conceptual and contemporary retail property, as its creators assure. It is built at the intersection of two main streets – Proletarskaya and Vera Slutskaya – in the area of intense pedestrian traffic

Author: Dmitry Kirman ......................... Photo: CRE archive

(about 27,000 buyers per day). Almost all bus and jitney routes, linking the center of Kolpino with its most remote communities, the rest of St. Petersburg, and some inhabited localities of the Leningrad province, converge here. Therefore all 200,000 people presently residing in Kolpino are considered potential visitors to this 23,400-sqm retail facility. The parking may hold 400 automobiles. The project was commissioned back in 2009, when the first tenants also moved in – McDonald’s restaurant. ASTERA was involved in brokerage and, according to reports from its managers, this company succeeded in attracting a number of national clothing and public catering chains. Premises at Mercury are currently leased by the food chain Prisma, M.video home appliances, Sportlandia, Red Cube, Rive Gauche, L'Etoile, O`stin, Seppala, OGGI, Lee, Wrangler, Intimissimi, Calzedonia, Respect and some other stores. Rosario and Dve Palochki (Two Sticks) restaurants and Coffee Shop house have opened recently. The occupancy is 90% at present. An entertainment area is currently being shaped at the third floor level, which will also include a multiscreen theatre.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

The level of investment and the time of its return are not divulged. The facility is owned by ZAO Corporation Petrostroy. We were told at this company that in the near term construction on the second 20,000-sqm phase would commence.

City Mall** Open for buyers The last third phase of the 50,000-sqmodd shopping and entertainment facility City Mall was commissioned in February of this year. The property sits at the point of entry to Primorsky district, near Pionerskaya metro station with the daily passenger flow in excess of 62,000. The daily motor traffic on Ispytateley and Kolomyazhsky prospekts exceeds 75,000 vehicles. The first phase was turned over for operation in the second quarter of 2007 and the second one – in the first quarter of 2009. The crisis brought the project to a halt and in April of 2009 the project developer Macromir was declared a bankrupt. But after bankruptcy management and financial streamlining was introduced in September 2009, the company was able to finish the project at its own expense, having invested about 500 million rubles – 20% less than was originally planned. It was earlier reported that total investment in the project exceeded $140 million. Now the City Mall’s GBA is 110,500 sq m and GLA is 66,300 sq m. The facility has a rather strong pool of anchor tenants: grocery hypermarket Karusel (7,200 sq m), home improvement hypermarket Leroy Merlin (12,000 sq m), home appliances and electronics supermarket Kalinka (more than 1,500 sq m), sporting goods Intersport (1,000 sq m). The upper floor houses a Kronverk Cinema multiplex and a food court (Carl’s Junior, KFC, Teremok, Baskin Robbins, Wasabi et al). The shopping gallery hosts such brands as Reebok, Adidas, Nike, O’stin, Colin’s, Quick Silver, Mango, Calzedonia, Gant, Be free, Savage, Benetton, Movenpick, Ile de Beaute, Family et al. The management company has reached an agreement with the biggest retailer Inditex Group about the opening of five of its brands in the center at one time: ZARA, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear and Oysho. A Fitness House center (more than 2,600 sq m) is also planned. The private parking lot may hold 2,000 autos.

Zanevsky Cascade*** Tentative opening date – May 2011 Another project by Adamant Holding at Ladozhskaya metro station and the eponymous train station has recently expanded by almost 5,000 sq m of new retail areas. The matter concerns the expansion of the first phase of Zanevsky

| Outspoken Thoughts | Retail

| |

| Hotels

Cascade shopping and leisure center. The extraordinary annex was designed by Studio 44 Architects and erected while the entire mall continued its operations. The level of investment in the new construction project is confidential. The retail property comprises two detached buildings constructed in 2003 and 2005. According to the management company, both phases are fully occupied and so their expansion was necessary. The facility is daily visited by 30,000-35,000 people. Among the largest tenants of Zanevsky are the same Perekriostok, Kronverk Cinema, M.video, Computer World, Bukvoed and others. The rental campaign at the new object was launched last November. Notable among its tenants are the chain stores Rive Gauche, Intersport and Colin’s. As of today, only 20% of retail space remains vacant, although negotiations with potential lessees are almost complete. The jewelry salon 14 Carats, Two Sticks restaurant, Euroset communication salon will open their retail outlets at Zanevsky. They assert at the management company that no vacant areas will be left in the center by May of this year. In the nearest years Adamant is going to continue development of the territory around Ladozhsky train station and plans to construct the third phase of Zanevsky Cascade shopping mall which will accommodate a grocery hypermarket, a gallery of clothing

NORTHWEST

and the largest in Saint Petersburg hotel Park Inn Pribaltiyskaya (1,200 rooms). In the near future the Western High-Speed Diameter freeway will be running near to the center. The current daily attendance is 7,000-10,000 potential shoppers. In 2007 Skipper Mall became almost the first up-to-date retail property on Vasilievsky Island and the situation with quality retail areas has not changed significantly on the island during the recent years. Presently only several retail facilities are functioning in the entire district: small retail centers Andreevsky dvor, Ostrov, and Baltiysky, specialty stores Maxi Sopot and Platform, as well as Lenta, Metrika and K-Rauta hypermarkets. This year the second 11,900-sqm phase of the shopping mall is scheduled for delivery; GLA is 7,000 sq m. The anterior and interior design of the new block was performed by B2 architectural studio; general contractor is LLC USK Architectonika. Construction works are 70% complete and a government commission is supposed to accept this building in May. The first phase is 80% occupied. Among the tenants is the 1,900-sqm Perekriostok, 2,500-sqm electronics and home appliances hypermarket Technoshock, and such stores as L’Etoile (160 sq m) and Bustier (75 sq m) plus Coffee House (130 sq m). At different times the brokerage was done by Petersburg Real Estate, Colliers Int., and ASTERA. The new phase is already

is Leto, whose construction is being now completed at the intersection of Pulkovo Highway and KAD, not far from the so-called hypermarket graveyard. The gross built area of the project is 116,000 sq m; GLA – 80,000 sq m. The parking lot is designed for 3,200 automobiles. All attributes of a potentially successful shopping mall can be found in Leto: a well-known developer and large overseas investors (Sistema Hals, APSYS, Foncie’re Euris), eminent architect (SUD Architects), professional management (APSYS Management) and brokerage (Jones Lang LaSalle) companies. They did not comment on investments in the project at the management company, but some time earlier media mentioned $230-250 million as the most plausible figure. Unwilling to wait till the official inauguration ceremony, the 11,700sqm Auchan hypermarket and 5,300sqm MediaMarkt electronics and home appliances hypermarket opened here last year. Noteworthy among the other tenants is the 10-screen 4,700-sqm Kronverk Cinema and the first in St. Petersburg 4,200-sqm Decathlon hypermarket (a French chain). Inditex leased 3,400 sq m straight off for its ZARA, Massimo Dutti, Pull&Bear, Bershka and Stradivarius brands. H&M occupied 1,700 sq m. In addition, the shopping gallery will host New Yorker, SMYK, Swarovski, Promod,

Perhaps the most anticipated shopping and leisure center of the season is Leto, whose construction is being now completed near KAD. and footwear stores plus accessories, and an entertainment center that will feature an ice rink, food court, fitness club and business center.

Skipper Mall**** Tentative opening date – May 2011 Back in May of 2007, SiB turned over for operation the first 9,300-sqm phase of the shopping and leisure center Skipper (Shkipersky) Mall; GLA – 7,100 sq m. The facility sits near to the intersection of Maly prospekt and Nalichnaya Street, 1.4 km away from Primorskaya metro station with the passenger traffic of 100,000. The intensity of daily motor traffic represents 5,000-20,000 vehicles both ways on Maly prospekt and 10,00025,000 vehicles on Nalichnaya Street. Close by is the largest in Russia exhibition center Lenexpo (100,000 sq m)

filled by 40%. Future tenants are not named for the time being. After the delivery of the second phase the functional breakdown will look as follows: retail will take up 16,000 sq m, entertainments – 4,000 sq m, public catering – 1,000 sq m. In addition, the facility will feature a parking lot with 120 car spaces (earlier on it was possible to park not more than 30 vehicles here). The level of investment is $30 million. Investments are expected to take seven years to pay off. SiB is now contemplating a possibility to build a third 30,000-40,000-sqm phase.

Leto Tentative opening date – spring of 2011 Perhaps the most anticipated shopping and leisure center of the season

Etam, Mothercare, River Island, Marks & Spencer, Top Shop, Mango, Motivi, Adidas Core, Reebok, Top Man, Miss Selfridge, Lady & Gentleman, Ann Christine, O'stin, Reserved, Cropptown, House, NEXT, Tatuum, Coyoco, L'Etoile, Colin's, Nokia, Springfield, Women's Secret , Orsay, Rockport, Rive Gauche and other stores. Overall, more than 200 stores must open at Leto mall. The 20,000-sqm entertainment area will host children’s attractions, an 1,000-sqm ice rink and other features. According to the management company, 89% of all areas have already been let, but the exact date of official inauguration is yet unknown.

Aspen Grove***** Tentative opening date – June 2011 The new facility of Adamant Holding bears the code name of Aspen Grove

* new block of Balkansky mall, ** third phase of City Mall, *** expansion of the first phase of Zanevsky Cascade mall, **** second phase of Skipper Mall, ***** code name

Ret a i l:

because of its location in the eponymous community at the exit from Saint Petersburg and at the intersection of the largest transport arteries – Vyborg Highway and KAD. This location makes the project optimally accessible for residents of three districts: Vyborgsky, Primorsky and Kalininsky. The potential daily attendance is estimated at 15,000-20,000 visitors. The project designed by ADM, Freifeld & Sedakov Architects has been developed on a 21,000-sqm site; general contractor: Adamant-Stroy. All construction works are already complete and a permit to put the building into operation has been obtained. The gross built area nears 40,000 sq m, GLA – 20,500 sq m. The facility has an in-built parking with 526 car spaces and an outdoor surface car park may hold another 2,300 automobiles. All usable areas of the Aspen Grove have been let to retailers; for now there is no entertainment or any other functions here. The brokerage campaign was launched last September and by now the center is 40% occupied. The 8,000-sqm grocery hypermarket Prisma became its first tenant. According to the information from the FM company, negotiations with the Eldorado electronics and home appliances hypermarket chain have entered the concluding stage. Other premises can be taken up by a gardening center. The brokerage efforts are due to be completed this June. The level of investment and recoupment times are not disclosed. The FM company let us know that the

second phase of Aspen Grove would later be delivered and should accommodate a sporting hypermarket and a large entertainment area including a multiplex, ice rink, carting tracks, paintball ground, and water park.

Ligov Tentative opening date – September 2011 This shopping and leisure center is being erected by Adamant Holding on a 6,300-sqm site at the intersection of Obvodny Canal Quay and Ligovsky Avenue. At present the construction works are 70-85% complete and interior fit-out is under way. The commissioning is scheduled for this April or May.

managed by LLC Aura formed specifically for this very purpose. As we were told by its managers, the concept was changed and hence the center was renamed into AURA Boutique Centre. It is now positioned in the same format as the urban trading centers Gallery of Grand Palace Boutiques on Nevsky or Apriori Gallery on Bolshoi Avenue of the Petrograd side. But while the said properties are located along the key retail routes, AURA is in Saint Petersburg’s peripheral – at the juncture of Primorsky and Kurortny districts. The property has been developed on a 13,200-sqm site. The developer and investor: Etalon group of compa-

Ligovsky Avenue is one of the largest thoroughfares of St. Petersburg, running at the juncture of three major districts, and the developer of shopping mall Ligov hopes this will ensure high attendance figures. Ligovsky Avenue is one of the largest thoroughfares of Saint Petersburg and its location at the juncture of three districts (Central, Admiralty, and Frunzensky) must ensure high attendance figures, according to the developer’s plan. Yet it is the metro that provides the main flow of buyers – the ground floor of the building has an exit to the hallway of Obvodny Canal station. The potential daily footfall is estimated at 20,000-25,000 visitors. The project investor is LLC Nevsky Dom; the customer is GUP Petersburg Metro Managing Committee. The ante-

«РИО» расположен на пересечении улиц Салова, Фучика и Белградской / RIO is located at the intersection of Salov, Fuchik and Belgradskaya streets

rior and interior design was made by Adamant Project Architects. The gross built area is 35,800 sq m (less the metro station hallway), GLA – about 19,900 sq m. The shopping mall will accommodate sport and recreational areas (30% of total space), sales areas (20.5%), office space (3.5%), and public catering zone (1.5%). Public spaces and engineering and utility premises will take another 26.5% of total space and parking – 18% (including a built-in one for 224 vehicles). The rental campaign started out last September. As reported by the management company, 50% of all areas have already been occupied by now. It is known that

Prisma, Sportlife, Rive Gauche, Zolla, and Mirage Cinema multiplex theatre will be among the tenants of Ligov. Negotiations have entered a concluding stage for another 30% of the available space. By June 2011, the property will presumably have been completely filled with tenants. The level of investment is confidential at the presentday stage.

AURA Boutique Centre Tentative opening date – fall of 2011 The opening of the first in Saint Petersburg specialized design center AURA was scheduled for last year. In several recent years its launch has been accompanied by sensational marketing and PR activities: presentation of the property in Berlin for business elite and designer circles, joint master classes by artists representing the famous German manufacturers and the St. Petersburg Imperial Porcelain Plant, a private exhibition of leading designers, decorators and architects and suchlike. Yet in times of crisis most arrangements with future tenants had to be cancelled, as informed by the market players: the segment of limited-edition furniture and interior items was impacted worst of all and is still floundering. The parties concerned prefer not to say anything about their “losses.” The exit of IB Group, once an active promoter and broker of AURA, from the project – is not commented either, although this company was going to manage this facility. The question of CRE was modestly answered thus: “brokerage companies were not involved in the occupancy process.” The facility is

nies (LenSpetsSMU holding). The center was designed by B-2 Architects and the interior design was done by the Kapodaki studio. The building of the shopping center was finished more than a year ago and has already been commissioned, but for now it is not open for visitors. Its GBA represents 14,600 sq m, GLA – about 13,000 sq m. The shop floor accounts for 70% of the total space and entertainments – for 8%. Public catering outlets will take up 22% of the space. There are rather roomy public spaces in the center: a spacious atrium with a frontal stairway, four panoramic elevators etc. A private parking lot for 197 automobiles was laid out in front of the facility and some of the vehicles can be parked at the adjacent shopping mall Garden City. A new brokerage campaign was launched at the turn of this year. Premises from 80 sq m are offered for lease. They stated at the management company that tenants had already been found for 60% of all areas. Now the company is not only geared towards well-known premium-class designer brands, but also towards costly clothing and footwear stores plus accessories. A delicatessen store is planned. The names of the tenant companies which have already entered the project are not divulged. The property can be fully occupied by July of this year. The level of investments and expected recoupment times are not disclosed. Earlier the investments were estimated at $30 million. Further expansion is anticipated (construction on new phases, development of adjacent plots).

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

Dmitry Zolin, managing partner of LCMC:

– The demand for shopping malls among the tenants still depends on two basic parameters – location and concept. The more fortunate the location is, the higher the chances of a given property for success. Nevertheless even projects in places with heavy human traffic may face occupancy problems in case of incompetent conceptual development. On the other hand, Skipper Mall had to lower the rental rates below the market average on account of its rather unfavorable location, despite the lack of serious competition. Stepwise opening is another disadvantage: the already operating hypermarket has built a certain target audience, having thereby complicated the delivery of a shopping gallery. The most common mistake during the crisis is piecemeal commissioning of areas, when only a grocery or home appliances hypermarket was opened while the shopping gallery remained empty. Because facilities were filled in a haphazard manner, this led to the appearance of numerous deadlock areas which impeded the entire operations and complicated subsequent brokerage. It is for this reason that the rental rates at City Mall, for example, are 30-40% lower than for similar premises with comparable human and motor traffic. It has become clear in the past two years that an elaborate program of property development ensuring a requisite flow of buyers is needed even for properties with an ideal location, or a newly opened shopping mall will be doomed to reconception in the near term. A special issue is profitability of a project for its developer. Often it is more paying to let the facility piecemeal to private entrepreneurs than to several large operators. We saw a similar situation at many facilities of Adamant and most likely the new phase of Balkansky will be no exception. This conclusion follows from the medium rent range: 100-sqm units in the gallery are let at 2,500-4,000 rubles/sqm/month. For Kupchino and St. Petersburg at large this is a high rate which can be maintained only if private entrepreneurs are attracted. But in this case a mall would be popular with buyers only in the lack of competition. Nevertheless, the potential buyer would always give preference to a more conceptual facility whenever a choice is available.

| Outspoken Thoughts | Retail

| |

| Hotels

Akadem-Park* Tentative opening date – Q4 2011 According to the FM company, 70% of all areas have already found tenants; lease negotiations are almost complete on 2,000 other square meters. The rental rates were increased by 10-20%. At the end of 2002, Adamant Holding put into operation the furniture center Great at the intersection of Grazhdansky and Nauka prospekts, opposite Akademicheskaya metro station. Seven years later the property was sold to MC Fort for $40 million. Some time later the new owner closed the facility for reconstruction and reconception. Conceptual optimization was carried out by experts of Colliers International SPb and the same company is now engaged in the selection of new tenants. The interior design of the renewed facility was made by Blank Architects. Now the gross built area is 32,000 sq m, GLA – 21,000 sq m. Renovation, including an additional floor level, will result in usable space enlargement by 30%. All engineering systems will be overhauled, new elevators will be installed; the design of the facades and premises will be renewed. The furniture center will be replaced with clothing and footwear stores. Functionally, 72% of the space will be assigned to retail, 14% – to entertainments, 11% – to offices, and 3% – to the catering area. The Dom knigi store (bookshop) has already been added to the existing pool of anchor tenants. Lindex, Mango, New Yorker, Beneton, Colin’s, Ecco, FinnFlare, Springfield, InCity and other stores were announced among the tenants of the shopping gallery at Akadem Park. Investments in the project are estimated at $17-20 million; the recoupment time is 5.5 years. The planned overhaul will thrice increase the rental income – from $3.7 million to $11.5 million per annum. It is forecasted that the renovated complex will be daily attended by 25,000 visitors – twice as many as prior to reconception.

Piterland Tentative opening date – Q4 2011 The center is raised on a 6-ha site (though the built-up area is only 45,000 sq m) in Primorsky district on the shore of the Gulf of Finland, at the Saint Petersburg 300th Anniversary Park. It is positioned by its owners, first of all, as a sports and recreational facility. Nevertheless the property has about 30,000 sq m of shop floors, which is comparable to the floor areas of large urban shopping malls. The project is developed by Stremberg; structural design was performed by Intercolomnium Architects

NORTHWEST

while the interior design was done by Stremberg’s in-house design group; general contractor: TOR Holding. Because of protracted litigations with the lender, the project had long been frozen. By now construction works are 85% complete and exterior and interior fit-out is under way. The project is due to be commissioned this May. The gross built area is 180,000 sq m, GLA – 80,000 sq m. The 25,000sqm entertainment area will feature an eight-screen multiplex, night club, children’s fun center, and a bowling alley. The same space will be occupied by the largest in Russia covered waterpark with attractions, a diving pool, surfing exercise machine, hot baths etc. The area of the sports zone will represent 8,000 sq m. This will host a fitness club with a pool and roofed tennis courts; 13,600 sq m will be allotted to public catering. This area will house panoramic restaurants, a food court with eight operators, bars and cafes. The sales area will accommodate a shopping gallery, including three large clothing department stores. The parking lot may hold 1,300 automobiles; 1,000 car spaces will be provided in a double-level covered parking garage. The experts of Jones Lang LaSalle were hired to optimize the layout solutions and to finalize the conceptual development; the same company became an exclusive broker. The rental campaign commenced this February. The rates and current occupancy are not disclosed. This reticence is largely caused by the fact that large areas will be occupied by the private businesses of the owners (waterpark, restaurants etc.). Investments in the project are estimated at $320 million (by now $250 million have already been invested). The planned recoupment time is 7–10 years. The potential attendance is estimated at 40,000 visitors a day. This part of Primorsky district is known to be saturated with various retail properties (in particular the retail-office center Atlantic City, Mercury shopping mall, Lenta, O’Key and Karusel hypermarkets and dozens of other stores can be found in immediate proximity). But, in the opinion of the management company, Piterland will not overlap any of those in terms of size, performance characteristics, range of services and retail brands on offer. The main emphasis will be placed on the sport and recreation function: not a single similar facility exists in close proximity and the waterpark format is represented by only two properties of smaller sizes in other districts of Saint Petersburg. Furthermore the transport situation will reportedly improve

in this part of the city. Construction on the Western High-Speed Diameter (a link between Primorsky district and Vasilievsky Island) has already commenced; other plans include the opening of a new metro station on Savushkin Street, the national route Scandinavia, and other infrastructural projects. The second phase of the project has already been planned – it will house a four-star 550-room hotel, yacht club, helipad etc. Another creative plan of the property owners is to furnish a link to Krestovsky Island by means of cable car. Its route would lead directly to the new soccer arena currently under construction for FC Zenit. Next year may see the completion of its construction. All the said refurbishments will result in the enlargement of the gross built area of Piterland that will reach 225,000 sq m.

RIO Tentative opening date – Q4 2011 This complex is located at the entry to Frunzensky district, at the intersection of Salov, Fuchik and Belgradskaya streets – parallel to Vitebsky prospekt and within a ten-minute drive from Park Pobedy metro station. The nearest facility with a similar format is Raduga mall on the other side of Vitebsk prospekt. The project developer is Tashir group of companies; the customer: LLC Slovak House. The design was performed by LLC Vek-Project SPb; general contractor – LLC Eurostroypodryad. The skeleton has already been erected, but for now the interior fit-out is not complete and windows have not been put in place. The center will sit on a 149,600sqm site, of which 60,000 sq m will actually be built up. The gross built area is 60,000 sq m; GLA – 46,000 sq m. The current occupancy is not disclosed. But as we were told at the management company, negotiations with most of the future tenants have entered the final stage. In particular the anchor tenants will be the 10,400sqm grocery hypermarket O’Key, 9,200sqm DIY hypermarket Nash Dom, 2,500sqm home appliances and electronics hypermarket Eldorado, 700-sqm L’Etoile shop et al. The facility will also accommodate a six-screen theatre, bowling alley, food court with 6–8 operators, and two conceptual restaurants (Etazh and Comedy cafe). The parking lot will be able to hold 2,200 vehicles. Nobody discloses at this stage the level of investments in the project and tentative recoupment times. * refurbishment of the furniture center Great

О т е л и:

Текст: Олег Мейер .................... Фото: архив CRE

Объем предложения гостиничных номеров в Петербурге стабильно растет. За последние пять лет только номерной фонд дорогих отелей класса 5–4* увеличился более чем в 1,5 раза. На городской рынок вышли почти все крупные международные гостиничные сети.

началу этого года в Петербурге, по данным Комитета по инвес тициям и стратегическим проектам, действовало 638 гостиничных объектов на 26,9 тыс. номеров (сюда отнесены объекты размещения всех классов и форматов – от пятизвездочных гостиниц до мини-отелей, хостелов и загородных пансионатов). Но к качественным объектам, каковыми являются отели уровня 5, 4 и 3*, расположенные в отдельно стоящих зданиях и включающие более 50 номеров, аналитики Praktis CB относят только 92 гостиницы на 17,9 тыс. номеров. Это 2/3 общего объема предложения номерного фонда на городском рынке. Однако, по подсчетам специалистов «АйБи Групп», суммарно номерной фонд к концу 2010 года достиг показателя в шесть номеров на одну тысячу жителей Петербурга, что пока еще более чем в два раза ниже среднеевропейского уровня. Есть куда расти.

Кризису вопреки Кризис не очень сильно повлиял на развитие гостиничного сегмента, привнеся на рынок несколько важных трендов. Во-первых, в погоне за клиентом собственники действующих городских гостиниц начали вкладывать средства в качественное обновление номерного фонда. Частичной реконструкции или полной реновации

Гостиницы Петербурга подверглись сразу несколько гостиниц, построенных еще в советские времена. Помимо этого за последние два года значительно сократилась доля гостиничных проектов с участием непрофильных для рынка инвесторов и девелоперов (в основном из сферы жилищного строительства). По данным Praktis CB, большинство таких проектов были заморожены или выставлены на продажу. В частности, свои гостиничные проекты продают «Окстрой» (на ул. Солдата Корзуна) и «ИВИ-93» (14-я линия В. О.). Фирма «СУ-308» из-за нехватки средств на достройку гостиницы на Московском проспекте, 73–75 продала ее компании NAI Becar. Сумма сделки не разглашается, но известно, что годом ранее, осенью 2009-го, запрашиваемая цена составляла 300 млн рублей. С учетом готовности объекта (70%), общей площади здания (8,7 тыс. кв. м) и прилагаемого земельного участка (2,6 тыс.) это довольно выгодное капиталовложение. По словам президента NAI Becar Александра Шарапова, компания не намерена оставлять объект в своей собственности. После достройки он снова будет выставлен на продажу. Ориентировочная цена – $2,5 тыс./кв. м. В целом, отмечают эксперты, для инвесторов появилась выгодная возможность выхода на рынок, и, веро-

ятно, этап поглощения финансово не стабильных игроков еще не окончен. Крупные международные гостиничные операторы в кризис практически не поменяли своих планов, касающихся развития в Петербурге. Во многом из-за того, что бизнес таких компаний строится на долгосрочной перспективе и учитывает риски, связанные с падением экономики. Правда, небольшие коррективы в планы были внесены. К примеру, некоторые гостиничные операторы отказались от вывода на рынок всей линейки представленных в сети брендов и сосредоточились на развитии уже проверенных форматов. Кроме того, по многим проектам сместились сроки открытия – максимум до трех лет. По данным Maris Properties / CBRE, сегодня в Петербурге представлены десять международных операторов: Rezidor Hotel Group (2647 номеров), Sokos Hotels (893), Marriott International (589), InterContinental Hotels Group (557), Accor Group (454), Rocco Forte Collection (416), Corinthia Hotels & Resorts (389), Orient-Express Hotels (301), Kempinski Hotels (197) и Best Western International (150). Под их управлением находится 45% качественного номерного фонда города. Так, 8 из 11 пятизвездочных отелей управляются международными сетевыми операторами. В 2011 году ожидается

выход на рынок еще четырех международных операторов – Fairmont Raffles Hotels International, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts и Domina Hotels & Resorts (информация Colliers International SPb). О своих планах по запуску проектов в Петербурге неоднократно заявляли Hilton Worldwide и Hyatt International.

Звездная тройка В прошлом году в Петербурге открылось восемь крупных высококлассных гостиниц почти на 1,2 тыс. номеров. Аналитики по-прежнему говорят, что городу остро не хватает качественных гостиниц уровня 3–2*, но девелопе ры упорно реализуют проекты по созданию четырех- и пятизвездочных отелей. В 2010-м был введен в эксплуатацию всего один объект класса 5*: «Талион Империал Отель» на Б. Мор ской улице увеличил свой фонд с 29 до 89 номеров. Это позволило перейти объекту из сегмента малых бутикотелей в категорию качественных пятизвездочных гостиниц. В состав комплекса, помимо номеров, входят три ресторана, спа-центр с фитнесзалом, саунами и 20-метровым бассейном, а также семь парадных залов с дворцовыми интерьерами для проведения различных мероприятий.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

По данным Praktis CB, сегодня сегмент пятизвездочных отелей занимает 12% городского номерного фонда, доля четырехзвездочных гостиниц – 36%. В минувшем году, как и в течение нескольких предыдущих лет, было введено наибольшее число гостиниц класса 4*. В Петербурге открылись сразу семь таких отелей. Так, в январе 2010 года в городе появилась первая российская гостиница сети Reval Hotels. Она разместилась в реконструированном холдингом «Адамант» здании на Литейном проспекте. В состав отеля вошли 173 номера, ресторан с баром, четыре конференц-зала, фитнес-центр и пр. Норвежская Linstow AS вложила в проект около 1,6 млрд рублей. «Мы в течение семи лет рассматривали различные варианты размещения отеля в Москве или Петербурге, прежде чем выбрать этот объект», – заявил тогда исполнительный директор компании Торе Бьорке. Но уже в июне 2010-го все отели Reval Hotels в странах Балтии и России перешли под управление Rezidor Hotel Group (RHG). Как объяснили в Linstow AS, компания приняла решение сфокусироваться на своих основных видах деятельности – инвес тициях и девелопменте. В результате Reval Hotels Sonya сменил вывеску на Radisson Blu. А в сентябре RHG открыла в городе очередной отель под другим своим брендом – Park Inn. Гостиница Park Inn Nevsky разместилась рядом с Московским вокзалом. Она включает 270 номеров, два конференц-зала, фитнес-центр, ресторан на 400 посадочных мест и бар, подземную автостоянку площадью около 600 кв. м. «Инвестиции в проект составили 1,5 млрд рублей. В эту цифру входят затраты на приобретение участка, стоимость строительства и оборудования отеля. Думаю, окупить проект удастся в течение десяти лет», – сообщил на открытии гостиницы гендиректор компании «Феникс-Отель» (застройщик проекта) Майкл Миллер. С запуском этого отеля сеть RHG в Петербурге стала насчитывать пять объектов: три гостиницы под брендом Park Inn и два отеля Radisson. Сразу два объекта в 2010 году взяла в управление в Петербурге сеть Cronwell Hotels & Resorts. Сначала в нее влился бутик-отель «Репино», расположенный в одноименном по селке Курортного района. Затем сеть открыла гостиницу Cronwell Inn в реконструированном здании на Стремянной улице. Официальное открытие Courtyard St. Petersburg Center West Pushkin Hotel (один из брендов американской сети Marriott International) состоялось в июне 2010 года на пересечении набережной канала Грибоедова

| Торговля | Отели

| |

| Бизнес–тур

и Канонерской улицы. Номерной фонд отеля насчитывает 273 номера. Также к услугам гостей два ресторана, лобби-бар, мини-маркет, пивоварня, тренажерный зал, 8 конференц-залов, банкетный зал площадью 350 кв. м и бальный зал площадью 850 «квадратов», запланировано открытие салона красоты. Два года назад InterContinental Hotels Group (IHG) объявила о появлении в России отелей нового бренда – Staybridge Suites. Отели этой марки ориентированы на гостей, останавливающихся, как правило, более чем на пять суток. «Наше исследование показало, что все большее число путешественников, которые находятся вне дома по несколько дней и даже недель, хотят, чтобы их отель походил на родной дом больше, чем обычная гостиница. Именно этот зазор между отелями и сервисными апартаментами мы планируем «перешагнуть», сочетая в отелях Staybridge домашний комфорт и традиционные гостиничные услуги», – в свое время объяснял концепцию отелей, работающих под этой маркой, генеральный директор IHG Эндрю Косслетт. Ввод первого такого объекта в Петербурге состоялся также в минувшем году – в составе многофункционального комплекса у станции метро «Московские ворота». Апартаменты Staybridge Suites площадью от 34 до 70 кв. м сдаются на длительный срок и включают кухню-гостиную и спальню. Годом ранее здесь открылась и гостиница Holiday Inn на 176 номеров, также находящаяся под управлением IHG. Помимо вышеперечисленных отелей, в прошлом году госкомиссию прошли здания еще двух четырех звездочных гостиниц – W Hotel на Вознесенском проспекте (оператор – Starwood Hotels & Resorts Worldwide) и Crowne Plaza Renaissance Forum на Лиговском (IHG). Однако ввод этих отелей состоится в 2011-м. Гостиницы класса 3*, по данным Praktis CB, на сегодня составляют большую часть предложения на рынке – 52% номерного фонда. Но за последние два года этот сегмент развивался менее интенсивно. Так, в 2010-м в городе не было открыто ни одного трехзвездочного отеля. Правда, госкомиссию прошел один объект данной категории – Red Star Hotel в Дровяном переулке. Его открытие запланировано на ближайшие два месяца. Еще 12% петербургского номерного фонда занимают гостиницы эко номкласса – 2* и ниже, добавляют в Colliers International SPb.

Территория спа Территориально в структуре предложения традиционно лидируют четыре района – Центральный, Адми

СЕВЕРО-ЗАПАД

Игорь Горский, управляющий партнер АРИН / Igor Gorsky, managing partner of ARIN

– В 2011 году к вводу запланировано 1419 номеров в новых отелях Петербурга, то есть можно говорить о планомерном увеличении городского гостиничного фонда. Спрос достаточно активно подтал кивает девелоперов к запуску проектов в этой сфере. В прошлом году Петербург посетили 4,8 млн туристов, прогноз на 2011-й – 5,2–5,5 млн. В городе проводится большое количество мероприятий, привлекаю щих бизнес-туристов (в частности, Петербургский экономический форум). В период с марта по октябрь средняя заполняемость городских гостиниц составляет 87%, что вполне соизмеримо с загрузкой оте лей в европейских столицах – Лондоне (92%) или Париже (95–96%). Но в низкий сезон заполняемость гостиниц Петербурга падает до 30–40%. В связи с этим очень важно госрегулирование этой отрасли. Уже введен трехдневный безвизовый паромный въезд в Петербург, что сразу увеличило количество туристов, прибывающих в город морским путем. Важно, чтобы эти же меры были приняты в отношении гостей, прилетающих в аэропорт «Пулково». Это автоматически откроет город для молодежи (к примеру, иностранных студентов) и бизнесме нов, которые не могут тратить на поездку более 2–3 дней в силу своей занятости. Кратковременный вид отдыха сейчас очень популярен в Европе. Если город откроет свои двери для таких туристов, гости ницы будут показывать достаточно существенный рост заполняемо сти, по нашим оценкам, в пределах 20–23% в год. – In 2011 the plan is to deliver 1,419 newly built rooms to the St. Petersburg hotel market. In other words, we can say about consistent burgeoning of the accommodation stock in the city on the Neva. Demand vigorously pushes developers towards the launch of new projects. Last year 4.8 million tourists visited Saint Petersburg and the forecast for the year 2011 is 5.2–5.5 million tourists. The city hosts a large number of events attracting business tourists (in particular the St. Petersburg Economic Forum). From March to October the average occupancy of Petersburg hotels is 87%, which is quite comparable to the load of hotels in the European capitals – 92% in London and 95–96% in Paris. Yet during the low season the load of St. Petersburg hotels drops to 30–40%. In this connection state regulation of this industry is very important. Visa-free entry to Saint Petersburg by ferry for three days was introduced. This measure immediately swelled the flow of tourists arriving by sea. It is important that the same measures be taken in relation to guests arriving in Pulkovo Airport. This would automatically open the city for foreign students and youth as well as businesspeople who can be away from their business no longer than 2–3 days. Short vacations are now very popular in Europe. If the city opened its doors for such tourists the hotels would demonstrate a remarkable growth of occupancy levels – by about 20–23% per year, in our estimation.

ралтейский, Василеостровский и Московский, которые в совокупности занимают более 70% общего предложения номерного фонда в Петербурге (54 отеля на 12,5 тыс. номеров). Менее всего, по данным АРИН, качественных гостиничных номеров представлено в удаленных от центра южных районах – Колпинском, Кировском и Пушкинском. По словам генерального директора компании Praktis CB Сергея

Федорова, в последние два-три года приоритеты развития гостиничных проектов несколько изменились. «Инвесторы и девелоперы гостиничной недвижимости не стали зацикливаться на проектах в нише бизнес-туризма и проявили интерес к рекреационным услугам», – утверждает он. Появились первые качественные и крупные проекты в курортных направлениях – Курортном, Петродворцовом,

О т е л и:

Гостиницы, открывшиеся в Петербурге в 2011 году* / Hotels Opened in St. Petersburg in 2011* Название / Name

Адрес / Location

Количество номеров / Room count

Сетевой оператор / Chain operator

Большая Морская ул., 14 / 1 4 Bolshaya Morskaya St.

Нет / No

Courtyard St. Petersburg Center West Pushkin Hotel

Наб. канала Грибоедова, 166 / 166 Griboyedov Canal Quay

273

Marriott International

Park Inn Nevsky

Невский просп., 89–91 / 89–91 Nevsky Ave.

270

Rezidor Hotel Group

Radisson Blu

Литейный просп., 5/19 / 5/19 Liteyny Ave.

173

Rezidor Hotel Group

«Новый Петергоф» / Novy Peterhof

Санкт-Петербургский просп., 34 / 34 Saint Petersburg Ave.

150

Нет / No

ForRest Mix Club

Репино, Луговая ул., 10, лит. А / Repino, 10 Lugovaya St., lit. А

111

Нет / No

La Viva Hotel & SPA

Репино, Вокзальная ул., 1 / Repino, 1 Vokzalnaya St.

Нет / No

«Cronwell Inn Стремянная» / Cronwell Inn Stremyannaya

Стремянная ул., 18 / 18 Stremyannaya St.

Cronwell Hotels & Resorts

***** «Талион Империал Отель» (расширение) / Talion Imperial Hotel (expansion) ****

Источник: «АйБи Групп», CRE, NAI Becar, Praktis CB / Source: IB Group, CRE, NAI Becar, Praktis CB * учитывались только крупные гостиницы с фондом более 50 номеров (за исключением отеля «Cronwell Inn Стремянная» на 49 номеров, включенного экспертами в данный список ввиду его принадлежности к крупной международной сети) / * only big hotels with more than 50 rooms were taken into account (save for the 49-room Cronwell Inn Stremyannaya Hotel included by experts in the given list in view of its affiliation with a large worldwide chain)

Пушкинском районах. В городе заметно увеличилось количество спа-отелей. За 2010 год были открыты три отеля, расположенных в курортнорекреационных зонах, – «Новый Пе тергоф» в Петродворце, ForRest Mix Club и La Viva Hotel & SPA в Репино. Все они позиционируются в классе 4*. Гостиничный комплекс «Новый Петергоф» открылся в июне 2010-го. В его составе 150 номеров, ресторан, спа-центр, игровая комната для детей, бильярдная, паркинг и конгресс-центр, включающий два больших залатрансформера (320 и 200 кв. м). ForRest Mix Club открыл свои двери для постояльцев в декабре прошлого года. В комплексе размещены 111 номеров, ресторан, спа-центр

с фитнес-клубом, бассейном и термальной зоной. В ноябре прошлого года в Репино открылся и другой гостиничный комплекс – La Viva Hotel & SPA. Здесь 66 номеров, спа-зона площадью около 2,5 тыс. кв. м с тремя бассейнами, финской и турецкой саунами, фитобаром, фитнес-центром и пр. Также к услугам посетителей два ресторана, два конференц-зала, ночной бар с бильярдом и танцполом, парковка. Большинством загородных отелей сегодня управляют специально созданные собственниками компании. «Спрос на пригородные гостиницы еще в большей степени зависит от сезона. Но этот фактор можно нивелировать за счет дополнительных функций и привлечения к управлению извест-

Динамика изменения гостиничного рынка Петербурга / Dynamics of Saint Petersburg Hotel Market 20000

Количество номеров

Количество объектов

140

15000

105

10000

5000

0 2002

2003 5*

2004 2005 4*

2006 2007 2008 2009 2010 П 2011 П

Количество объектов

5* Источник / Source: Colliers International

ного бренда», – считает управляющий партнер компании GIA Priority Елена Игнатий. По ее словам, столь сложными объектами должны управлять международные операторы или признанные на рынке компании. Но крупные гостиничные сети пока неохотно идут за город, им необходим больший номерной фонд и менее ориентированная на сезонность заполняемость.

Высоко и низко Наметившаяся было пару лет назад тенденция к нивелированию сезонности спроса на гостиничные номера из-за кризиса снова сошла на нет. По данным экспертов, в 2007– 2008 годах некоторое выравнивание спроса происходило за счет конг рессно-выставочного туризма, но уже в 2009-м этот сегмент рынка просел, бизнесмены серьезно урезали свои затраты на участие в различных форумах и командировки. Несмотря на это, в Colliers Inter national SPb отмечают, что прошлый год можно считать успешным для гостиничного рынка. «Благодаря гибкой ценовой и маркетинговой политике многим отелям удалось увеличить среднегодовую загрузку на 5–15% по сравнению с 2009 годом. В высокий сезон большинство высококлассных гостиниц достигли показателей 85–90%», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева. «Уровень заполняемости отелей постепенно восстанавливается после падения в позапрошлом году. Однако этот показатель сущест венно ниже, чем в 2007–2008-м –

на 10–14%», – констатирует г-н Федоров. Повышения основных операционных показателей гостиниц эксперты также пока не отметили. В 2009 году, по данным Maris Properties / CBRE, уровень гостиничной выручки на один номер (RevPAR) снизился в среднем на 25–30% (в зависимости от категории отеля). Средневзвешенный показатель RevPAR в прошлом году для гостиниц класса 4 и 5* остался на уровне 2009-го, а в трехзвездочных отелях вырос на 5%. При этом Петербург по-прежнему остается одним из самых дорогих городов как для российских, так и для иностранных туристов. В 2010 году в четырех наиболее престижных отелях города – «Астория», Grand Hotel Europe, «Kempinski Мойка 22» и Corinthia Nevskij Palace Hotel – средневзвешенная стоимость номера колебалась от 27 до 41 тыс. рублей в сутки, не включая НДС. В остальных отелях категории 5* стоимость проживания в течение года находилась на уровне 10 тыс. рублей в сутки за номер. Цена за номер в четырехзвездочных отелях в минувшем году оставалась на уровне 5,3 тыс. рублей, что почти в два раза дешевле, чем в гостиницах класса 5*. В трехзвездочных отелях средний уровень цен составлял 3 тыс. рублей за номер в сутки (Maris Properties / CBRE). Однако в ценообразовании находит отражение ярко выраженная сезонность. Так, в сегменте четырех звездочных отелей разброс цен является наибольшим: минимальная цена в четыре раза меньше максимальной в низкий сезон и в 4,6 раз – в высокий сезон. В сегменте пятизвездочных отелей эта разница минимальна и составляет 1,7–2,1 раза. За два года, по подсчетам специалистов Praktis CB, наибольшей корректировке подверглись цены в отелях 5*: стоимость размещения в низкий сезон снизилась здесь на 15,8%, в высокий – на 24,6%. Помимо этого практически все отели предлагают специальные пакетные предложения для гостей. К примеру, на период белых ночей включают в стоимость размещения экскурсии, посещение салона красоты или фитнес-центра, завтраки, трансфер и пр. При этом стоимость пакетного размещения устанавливается существенно ниже (на 30–40%), чем в случае отдельного выбора тех же услуг. В сегменте трехзвездочных отелей снижение стоимости размещения за два кризисных года составило 5,7% и 14,2%, а в сегменте четырехзвездочных – 15% и 5,8% (соответственно в низкий и высокий сезоны). «Основной тенденцией последних нескольких лет в отношении коммерческих условий является отход основ-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

ных гостиниц от политики «твердых цен». Активный рост предложения усложнил конкурентную ситуацию на рынке, вследствие чего большинство отелей разнообразили свою ценовую политику различными скидками и специальными предложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон», – поясняет консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties / CBRE Наталия Киреева. Среднегодовой показатель за полняемости гостиниц Петербурга в 2010 году составил 60% («АйБи Групп»). В Colliers International SPb прогнозируют постепенное восстановление спроса и увеличение заполняемости гостиниц к 2013–2014 годам. Это, по мнению экспертов, будет напрямую связано с развитием инфраструктурных городских проектов – Морского пассажирского терминала на Василь евском острове и реконструкцией аэропорта «Пулково». Рост стоимости проживания в отелях в течение 2011 года прогнозируется на уровне 10% (Maris Properties / CBRE).

Предельная готовность В 2011 году, по данным Colliers Inter national SPb, ожидается завершение семи проектов, предусматривающих новое строительство или реконструкцию отелей с общим номерным фондом более 1 тыс. номеров. Большинство из них реализуется в высшем ценовом сегменте (52% строящихся отелей – гостиницы уровня 5*). Рынок должен пополниться сразу четырьмя такими объектами. Так, в этом году в Петербурге должен открыться первый российский отель сети Four Seasons – Four Seasons Hotel Lion Palace на Вознесенском проспекте. В нем разместятся 183 номера, семь конференц-залов

| Торговля | Отели

| |

| Бизнес–тур

СЕВЕРО-ЗАПАД

общей площадью 286 кв. м, спа-центр (1,2 тыс. кв. м), несколько ресторанов и баров (всего 320 посадочных мест). Девелопер проекта – Tristar Investmet Holdings. Объем инвестиций оценивается в $200 млн. Для открытия своего первого в Восточной Европе W Hotel гостиничная сеть Starwood Hotels также выбрала Петербург. Отель расположится в реконструированном компанией «Р.Е.Д.» здании на Вознесенском проспекте. На сайте W Hotel сказано, что его открытие состоится 20 апреля 2011 года. Он включает 137 номеров, четыре ресторана и бара, спа-центр с фитнес-залом, три переговорных комнаты. Swissotel откроется в здании бывшего ДК пищевиков на улице Правды. В отеле 170 номеров, бассейн, спацентр, рестораны и подземная парковка. Владелец здания – ЗАО «Между народная Балтийская инвестиционная компания» – приобрел его на торгах за $4,1 млн в 2005 году. Договор с Fairmont Raffles Hotels International, управляющей брендом Swissotel, был подписан около года назад. Инвестиции в проект составили $25 млн. О проекте эстонской Pro Kapital Grupp по созданию пятизвездочной гостиницы Domina Prestige на Б. Морской улице стало известно еще в 2007 году. Затем в СМИ проходила информация о заморозке проекта. Сейчас эксперты утверждают, что отель откроется в этом году. Объем инвестиций в проект ранее оценивался в 22 млн евро. Гостиница рассчитана на 108 номеров. В сегменте 4* запланированы к открытию две гостиницы Crowne Plaza под управлением IHG. Одну из них достраивает компания Renaissance Development на Лиговском проспекте. Отель займет 9 тыс. кв. м в многофункциональном комплексе «Ренессанс форум». Гостиница будет включать

Интерьер всего комплекса ForRest Mix Club выполнен в загородном скандинавском стиле, с панорамными окнами и террасами / The interior of ForRest Mix Club is designed in a suburban Scandinavian style – with panoramic windows and terraces

200 номеров. Ее открытие намечено на март-апрель 2011 года. Другой отель Crowne Plaza разместится в строящемся МФК «Аэропорт-Сити» в Пулково. Возведение и отделка здания и фасада гостиницы практически завершены, оно перейдет в распоряжение оператора в середине года. Это будет первый отель, расположенный фактически в аэропорту «Пулково» и связанный системой внутренних переходов с бизнес-центрами. В гостинице разместятся 294 номера, ресторанная зона, спа-центр, конференц-залы общей вместимостью 700 человек. На первом этаже будет отведено место под торговлю. Сегмент 3* должен пополниться уже упомянутой гостиницей Red Star Hotel. Отель откроется в нескольких минутах ходьбы от Мариинского театра. Он будет включать 54 номера, конференц-зал (вместимость – до 25 человек) и переговорную комнату, ресторан и бар.

Гостиницы, заявленные к открытию в 2011 году / Hotels Scheduled to Open in 2011 Название / Name

Адрес / Location

Количество номеров / Room count

Сетевой оператор / Chain operator

***** Four Seasons Hotel Lion Palace

Вознесенский просп., 1/12 / 1/12 Voznesensky Ave

183

Four Seasons Hotels & Resorts

W Hotel

Вознесенский просп., 6 / 6 Voznesensky Ave

137

Starwood Hotels & Resorts Worldwide

Swissotel

Правды ул., 10 / 10 Pravda St.

120

Fairmont Raffles Hotels International

Domina Prestige

Большая Морская ул., 54 / 54 Bolshaya Morskaya St.

108

Domina Hotels & Resorts

**** Crowne Plaza

Стартовая ул., 6 / 6 Startovaya St.

294

InterContinental Hotels Group

Crowne Plaza

Лиговский просп., 61-63 / 61-63 Ligovsky Ave

207

InterContinental Hotels Group

Demetra Art Hotel

Восстания ул., 44 / 44 Vosstaniya St.

Нет / No

Дровяной пер., 2 / 2 Drovyanoy Lane

Нет / No

*** Red Star Hotel

Источник / Source: Colliers International, CRE, Maris Properties, NAI Becar, Praktis CB

В средне- и долгосрочной перспективе новые гостиницы различных классов должны появиться на Университетской набережной, 21 (ООО «Отель»), на Большой Морской улице, 3–5 (ООО «Новый проект»), на набережной реки Фонтанки, 3 (ГУП «Горэлектротранс») и 112 (ЗАО «УК «Дом на Фонтанке»), на Садовой улице, 62 (ЗАО «Никольские ряды») и на площади Труда, 2 (ООО «Аксиома»), на Гороховой улице, 47 (инвестор – ЗАО «Городское агентство по операциям с недвижимым имуществом»), в Дегтярном переулке, 7 (ООО «Творческая фирма "Совмаркет"») и 57 (ООО «Фаворит Плюс»), на Английском проспекте, 45 (ООО «Сигма-Инвест») и Лиговском, 229–231 (ООО «Форум»), на набережной реки Мойки, 26 (АО «Санкт-Петербург Девелопмент») и Обводного канала, 64 (ЗАО «Особое конструкторское бюро систем автоматизированного проектирования»), на Тульской улице, 3 (ООО «СтройНева») и др. Гостиница более чем на 600 номеров заявлена в проекте Septem Sity, реализуемом компанией SRV. Этот проект будет занимать целый квартал между Магнитогорской и Якорной улицами, проспектами Шаумяна и Металлистов. Сроки реализации – 2010–2015 годы. Сразу три здания в центре Петербурга передано под реконструкцию компаниям, связанным с «Плаза Лотос Групп» бизнесменов Михаила и Бориса Зингаревичей. Первое расположено на Марсовом поле, 5, второе – на Конюшенной площади, 1, третье – на Невском проспекте, 7–9. Через несколько лет здесь также должны появиться высококлассные гостиницы.

Hotel s:

Saint Petersburg Hotels Author: Oleg Meyer ..................... Photo: CRE аrchive

The supply of hotel rooms in Saint Petersburg is steadily growing. In recent five years only the accommodation stock of upscale hotels has increased by more than 1.5 times. Almost all large international hotel chains have entered the city market.

y the turn of this year 638 hotels offering 26,900 rooms were operating in St. Petersburg, as reported by the Committee for Investments and Strategic Projects. Yet only 92 hotels with 17,900 rooms are ranked by the analysts of Praktis CB among quality hotels from three to five stars in detached buildings. These account for two thirds of the total accommodation supply in the city. The specialists of IB Group figured that by the end of 2010 the total accommodation stock reached the level of six rooms per 1,000 residents, which is still two times lower than the average European figure.

Despite the crisis The crisis did not appreciably affect the hotel segment, having brought several important trends to the market, according to experts. Firstly, in pursuit of the client, the owners of functional urban hotels began investing in quality renewal of the accommodation stock. Secondly, the share of hotel projects with the involvement of non-core investors and developers has been radically reduced in two recent years. According to Praktis CB, most such projects were frozen or put up for sale. In particular Su-308, short of the requisite funds to complete a hotel on 73-75 Moskovsky Avenue, sold that project to NAI Becar. In the fall of 2009, the asked price amounted to 300 million rubles. Given the degree of project completion (70%), gross built area (8,700 sq m) and the adjacent plot of land (2,600 sq m), this is a rather paying investment. In the words of NAI Becar president, Alexander Sharapov, the company is not going to keep this property. After the hotel is expanded and renovated it will again be put up for sale. During the crisis major international hotel operators did not alter their development plans in Saint Petersburg, save for minor corrections. For example, some

hotel operators decided not to bring out the entire line-up of their hotel brands and focused on further promotion of the proven formats. The time of inauguration has been pushed back for many projects. According to Maris Properties/CBRE, ten international operators are currently represented in Saint Petersburg: Rezidor Hotel Group (2,647 rooms), Sokos Hotels (893), Marriott International (589), InterContinental Hotels Group (557), Accor Group (454), Rocco Forte Collection (416), Corinthia Hotels & Resorts (389), Orient-Express Hotels (301), Kempinski Hotels (197) and Best Western International (150). They manage 45% of quality accommodation stock in the city, including 11 five-star hotels. In 2011 the entry of four more international operators to the local market is anticipated – Fairmont Raffles Hotels International, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts and Domina Hotels & Resorts. Hilton Worldwide and Hyatt International have repeatedly emphasized their plans to launch hotel projects in St. Petersburg.

Focus on three stars Last year eight big upmarket hotels with nearly 1,200 rooms and suites opened their doors in Petersburg. Analysts persistently point to an acute shortage of two- and three-star hotels, but intransigent developers continue delivering high-end hotels to the market. In 2010, the only five-star accommodation facility was commissioned – Talion Imperial Hotel on Bolshaya Morskaya Street increased its accommodation resources from 29 to 89 rooms. Apart from suites and rooms, this hospitality complex houses three restaurants, SPA center with a gym, and seven front halls with palace interiors for hosting various events. According to Praktis CB, the five-star hotel segment presently accounts for 12% of the room stock in

the city while four-star hotels account for 36% of the local market. Thus the first Russian hotel in the Reval Hotels chain accommodated in a building on Liteyny Avenue appeared in January 2010. The 173-room hotel also houses a restaurant with a bar, four conference halls, and other functions. Norway-based Linstow AS invested about 1.6 billion rubles in the project. “We had been contemplating various options of hotel placement in Moscow or St. Petersburg before we opted for this object,” said the company’s managing director Tore Bjorke in those days. But already in June of 2010 all Reval Hotels in Baltic countries and Rusia were transferred to Rezidor Hotel Group (RHG) for management. As a result, Reval Hotels Sonya changed its sign to Radisson Blu. And in September of 2010, RHG opened its next Park Inn hotel project in the city near to the Moscow Railroad Terminal. The hotel houses 270 rooms, two conference halls, fitness center, 400-seat restaurant with a bar, and a 600-sqm underground parking garage. “Investments in the project amounted to 1.5 billion rubles. I think the project will take about 10 years to pay off,” informed Michael Miller, CEO of Phoenix Hotel, the project developer. Cromwell Hotels & Resorts took up two hotels for management in 2010 – the first was the boutique hotel Repino in Kurortny district, and the second – Cronwell Inn hotel in a renovated building on Stremyannaya Street. The grand opening of Courtyard St. Petersburg Center West Pushkin Hotel

(one of the brands in the US-based Marriott International chain) took place in June 2010 at the intersection of Griboyedov Canal Quay and Kanonerskaya Street. The hotel has 273 rooms. Also at the service of guests are two restaurants, lobby bar, eight conference rooms, a 350-sqm banquet hall, and a 850-sqm ballroom etc. Two years ago InterContinental Hotels Group (IHG) announced the coming of a new hotel brand to the Russian market – Staybridge Suites. Hotels under this brand are geared towards the guests who stay for more than five days. “An increasing number of travelers who stay several weeks abroad want their hotel to resemble their home. It is this gap between hotels and serviced apartments that we are planning to fill by combining home comfort with traditional hotel services at Staybridge hotels,” said Andrew Cosslett, CEO of IHG. The first such project in Petersburg marketed last year is part of a mixed-use center at Moskovskie vorota metro. The Staybridge Suites apartments, covering the area from 34 to 70 sq m, house living space/kitchen and a bedroom and are available for longterm rent. In addition to the above-mentioned hotels, the buildings of two other fourstar hotels – W Hotel on Voznesensky Ave. (operated by Starwood Hotels & Resorts Worldwide) and Crowne Plaza Renaissance Forum on Ligovsky Ave. (IHG) – were commissioned last year. As reported by Praktis CB, three-star hotels now account for 52% of total supply on the market, although in two recent

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

years not a single three-star hotel has opened, even though one 3-star hotel, namely Red Star Hotel at Drovyanoy Lane, passed the government commission. Its inauguration is scheduled for the next two months. Economy-class hotels – two stars and lower – account for another 12% of Petersburg accommodation stock.

SPA territory Four districts – Central, Admiralty, Vasilievsky Island and Moskovsky – traditionally take the lead in hotel supply, cumulatively accounting for more than 70% of total accommodation stock (54 hotels offering 12,500 rooms). According to ARIN, southern districts Kolpino, Kirovsky and Pushkinsky have few quality hotel rooms. In the words of Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB, in recent two-three years the priorities in the development of hotel projects have somewhat shifted. “Hotel real estate investors and developers decided not to stake entirely on projects in the business tourism niche and took interest in recreational services,” he asserts. First large and quality projects have emerged in Kurortny, Petrodvorets and Pushkin districts. The number of SPA hotels has also risen. The year 2010 saw the opening of three four-star holiday hotels – Novy Peterhof in Peter Palace neighborhood, ForRest Mix Club and La Viva Hotel & SPA in Repino. The 150-room hotel Novy Peterhof opened in June of 2010. The project also accommodates a restaurant, SPA center, playroom for kids, parking and congress center comprised of two transformer halls (320 and 200 sq m). ForRest Mix Club opened its doors last December. The complex offers 111 rooms, a restaurant, SPA center with a fitness club, pool and thermal zone. Another hospitality center – La Viva Hotel & SPA – opened in Repino last November. The hotel has 66 rooms, 2,500-sqm SPA zone with three pools, Finnish and Turkish saunas, phytobar, fitness center etc. Most suburban hotels are currently managed by companies specifically created by their owners. “Demand for suburban hotels depends on the season to an even larger extent. But this factor can be dampened through extra functions,” believes Elena Ignatiy, managing partner of GIA Priority. In her words, such complicated facilities are to be managed by international operators or companies acclaimed on the market. However, large hotel chains are reluctant to go out of town, for they are interested in a large lodging capacity and occupancy which would not be so explicitly season-oriented.

High and low season The trend towards lesser seasonality in demand for hotel rooms that took shape

| Retail | Hotels

| |

| Business Tour

a couple of years ago was brought to naught by the crisis. As reported by experts, the leveling of demand in 20072008 was possible due to MICE tourism, but already in 2009 this market segment sagged dramatically. In spite of this misfortune, the previous year can be considered successful for the hospitality market, as noted by Colliers International SPb. “Thanks to a flexible pricing and marketing policy, many hotels were able to increase the average annual load by 5-15% compared to 2009. During the high season most high-end hotels reached the occupancy level of 85-90%,” affirms Evgeniya Vasilieva, director of the consulting department. “The hotel occupancy is gradually recovering after a dramatic fall in the last year but one. Nevertheless this parameter is remarkably lower than in 2007-08 – by 10-14%,” states Mr. Fedorov. For now experts do not see any improvement of basic hotel performance. In 2009, the hotel revenue per room (RevPAR) went down by 25-30%, on average. The average weighted RevPAR for upscale hotels remained at the level of 2009 last year, whereas for three-star hotels it grew by 5%. For all that, Saint Petersburg remains one of the world’s most expensive cities both for home and foreign tourists. In 2010 the average weighted daily rate in four most prestigious hotels – Astoria, Grand Hotel Europe, Kempinski Moika 22 and Corinthia Nevskij Palace Hotel – fluctuated between 27,000 and 41,000 rubles, VAT exclusive. In other five-star hotels the ADR was at the level of 10,000 rubles. In four-star hotels ADR remained at the level of 5,300 rubles, i.e. almost twice as cheap as at five-star hotels. In three-star hotels ADR came to around 3,000 rubles (Maris Properties/CBRE). However, the pricing reflects explicit seasonality. The spread of prices is the widest in the segment of four-star hotels – the minimal price is four times lower than the maximum one during the low season and during the high season the gap is 4.6 times. The narrowest spread is found in the five-star segment – 1.7 and 2.1 times, respectively. The experts of Praktis CB figured that prices in five-star hotels have seen the greatest correction in two recent years: accommodation prices during the low season sank by 15.8% and during the high season – by 24.6% in this segment. What is more, almost all hotels offer special package deals to their guests. For instance, they include tours over the city, visits to a beauty saloon or fitness center as well breakfast and transfers in the cost of accommodation over the period of white nights. The key trend in several recent years in relation to commercial terms has been

NORTHWEST

the rejection of the policy of “fixed prices” by major hotels. The robust growth of supply stiffened competition on the market; consequently most hotels diversified their pricing policy by means of various discounts and special offers aimed first of all at the attraction of tourists during the low season,” explains Natalia Kireeva, adviser with the consulting and appraisal department of Maris Properties/CBRE. The average annual occupancy rate in St. Petersburg hotels in 2010 amounted to 60% (IB Group). At Colliers International SPb they forecast a gradual recovery of demand and higher occupancy of hotels by 2013-2014. In expert opinion, this will be directly related to the development of infrastructural urban projects, such as the Marine Passenger Terminal on Vasilievsky Island and renovation of the Pulkovo airport. The hotel accommodation prices are expected to rise by about 10% throughout 2011.

All ready As reported by Colliers International SPb, seven projects, anticipating the construction of new hotels and refurbishment of existing ones with total accommodation stock in excess of 1,000 rooms, will presumably be completed in 2011. Most of them are ranked among the upscale segment. Four five-star projects must be delivered to the market this year. Thus the first Russian Four Seasons hotel – 183suite Four Seasons Hotel Lion Palace on Voznesensky Avenue – is due to open this year in the northern capital. The hotel will also feature seven conference halls with the total area of 286 sq m, a 1,200sqm SPA center, several restaurants and bars. The project is developed by Tristar Investment Holdings; the level of investment is estimated at $200 million. The hotel chain Starwood Hotels also chose St. Petersburg to open its first in Eastern Europe W Hotel to be accommodated in a building on Voznesensky Ave recently renovated by R.E.D. The hotel offers 137 rooms, four restaurants and bars, SPA center with a gym and three rooms for negotiations. The 170-room Swissotel will open in the building of the former community center of food industry workers on Pravda Street. The hotel houses a swimming pool, SPA center, restaurants and underground parking. The building is owned by The International Baltic Investment Company which bought it at an auction for $4.1 million in 2005. A contract with Fairmont Raffles Hotels International, the Swissotel management brand, was signed about a year ago. Investments in the project amounted to $25 million. Back in 2007 it became known that Estoniabased Pro Kapital Grupp was plan-

ning to create a five-star hotel named Domina Prestige on Bolshaya Morskaya Street. Later on some media outlets informed that the project was frozen. Now experts assert that the 108-room hotel will open this year. The investment is estimated at 22 million euro. In the four-star segment two Crowne Plaza hotels managed by IHG are scheduled for opening. One of them is being finished by Renaissance Development on Ligovsky Ave. The 200room hotel will take up 9,000 sq m in the Renaissance Forum mixed-use. The inauguration is slated for March-April of 20111. Another Crowne Plaza hotel will be accommodated in the mixeduse center Airport City currently under construction in Pulkovo. The mounting of the hotel facade and interior fit-out are almost complete and in mid year the building will be passed to the operator. The hotel will have 294 rooms, a restaurant area, SPA center, and conference halls with the total seating capacity of 700. The above-mentioned Red Star Hotel will swell the supply in the threestar segment. The hotel will open within a walking distance from Mariinsky Theatre and will house 54 rooms, a conference hall, a room for negotiations, restaurant and bar. In the medium and long-term outlook new hotels of various classes must appear on 21 University Embankment (LLC Hotel), 3-5 Bolshaya Morskaya Street (LLC Novy Project), 3 Fontanka Quay (GUP Gorelektrotrans) and 112 Fontanka Quay (MC Dom na Fontanke), 62 Sadovaya Street (ZAO Nikolskie Ryady), 2 Trud Square (LLC Aksioma), 47 Gorokhovaya Street (investor: Municipal Agency for Real Estate Transactions), 7 Degtyarny Lane (LLC Creative Firm “Sovmarket”) and 57 Degtyarny Lane (LLC Favorit Plus), 45 English Avenue (LLC Sigma-Invest), 229-331 Ligovsky Ave. (LLC Forum), 26 Moika Quay (JSC Saint Petersburg Development) and 64 Obvodny Canal (ZAO Special Bureau for Automated Systems Design), 3 Tulskaya Street (LLC Stroy-Neva) and others. A hotel with more than 600 rooms has been announced in the Septem Sity project implemented by SRV. This project will take up an entire quarter between Magnitogorskaya and Yakornaya streets, Shaumian and Mettalistov prospekts. The construction time will last from 2010 to 2015. Three buildings in central Petersburg have been passed to companies affiliated with Plaza Lotos Group of businessmen Mikhail and Boris Zingarevich for reconstruction. The first is located at 5 Marsovo pole, the second – at 1 Konyushennaya Square, and the third one – at 7-9 Nevsky Ave. In several years from now high-end hotels must appear at said locations.

Б и з н е с – т у р:

Наши в большом городе Дубай (ОАЭ) по праву называют девелоперским оазисом. Его посещают миллионы туристов, среди которых находятся тысячи специалистов, приехавших сюда с целью впитать в себя бесценный опыт своих ближневосточных коллег.

Стоящие впритык штампованные островные домики искусственных Пальмовых островов напоминают типовую застройку советских времен / Huddling standard insular homes on manmade Palm Islands are reminiscent of standard Soviet developments

частники петербургского рынка коммерческой недвижимости имеют возможность приезжать в столицу Эмиратов каждый год в рамках бизнес-тура, организованного Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Кто-то возвращается сюда снова и снова: осмотреть и оценить все, что за последние годы понастроили в Дубае, за один раз просто невозможно. CRE поинтересовался у экспертов, что нового и интересного они почерпнули для себя из последней поездки в ОАЭ.

Восточная дилемма

Петр Кузнецов, директор ООО «Конфидент» / Petr Kuznetsov – Хотелось бы остановиться на одном из проектов, реализуемых

сегодня в Дубае, – искусственных Пальмовых островах. Увиденное воспринимается неоднозначно. На мой взгляд, есть существенный просчет, который тормозит дальнейшее строительство и продажи недвижимости в этом проекте, – слабое исполнение интересной концепции. Дома построены явно впопыхах и поэтому смотрятся дешево. Главной особенностью вашей суперэлитной виллы будут непередаваемые виды на Персидский залив и… соседские окна. Когда смотришь на стоящие впритык штампованные островные домики, не покидает ощущение типовой застройки советских времен. Заявлено было 26 разнообразных архитектурных стилей – от традиционно арабского до современного европейского. Но стиль там только один – унылый урбанизм! Поэтому большинство домов до сих пор пус туют. Удивляет и то, что при строительстве используются архаичные приемы и материалы. По моему мнению, при попытке сократить расходы на строительство, разработчики выиграли в техноло-

гии, но поиграли в непосредственных исполнителях. Намывная технология не нова, неоднократно реализована на практике, а песок и камни добываются в местных карьерах, поэтому их стоимость невысока. Но она слишком затратная по времени (график строительства уже просрочен) и использованию человеческих ресурсов. Для намыва одного острова потребовалось около 14 тыс. гастарбайтеров из Индии, Турции, Филиппин. С одной стороны, здесь использовались со временные технологии и материалы. С другой – низкая квалификация рабочих, которые не смогли выполнить свою работу на должном уровне. Вместо арабской сказки получились бетонные коробки на кучах песка. Вот такая дилемма. Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»: – Каждая поездка в ОАЭ проходит конструктивно, позволяет взглянуть с профессиональной позиции на строительные мегапроекты. К примеру, в начале прошлого года здесь была достроена и открыта башня

Материал подготовил Дмитрий Кирман ......................... Фото: CRE архив

Халифа – самое высокое здание в мире (828 метров). В минувшем году большая часть бизнес-тура, организованного ГУД, была посвя щена жилой недвижимости и гостиничному бизнесу. Безусловно, произвели впечатления и торговые центры, один из которых имеет в своем составе горнолыжный спуск, а второй – хоккейную площадку стандартных размеров. Естественно, кризис очень серь езно повлиял на девелоперскую активность в Дубае. Цены, в частности, на жилые апартаменты, упали в среднем в два раза, офисы пострадали еще больше. Общее впечатление от поездки: как обычно, была хорошо организована деловая часть программы. Большую информационную поддержку оказал в этом плане парт нер ГУД – Артур Кобозев (IMEX real estate), который работает на рынке Дубая с 1998 года. Уже который раз наиболее сильное впечатление производят те стандарты, по которым здесь продаются квартиры. Это очень высокий уровень финишной отделки, включая полностью оборудованные кухни, гардеробные, туалеты и ванные комнаты. Притом что стоимость одного квадратного метра при прочих равных условиях соизмерима с петербургскими расценками.

Торговля – дело тонкое Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости LCMC / Anastasia Balmochnykh –Благоприятные экономические условия, привлекающие в ОАЭ всех крупнейших мировых девелоперов и ритейлеров, способствуют воплощению здесь самых смелых концепций. В стране создана свободная торговая зона, разместившая около 1,5 тыс. международных компаний, не связанных с нефтяным сектором. Из-за

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

отсутствия прямого налогообложения, валютного контроля и систем квотирования развитие торговли происходит в несколько раз быстрее, чем в развитых странах. Низкие пошлины на импорт товаров (во мно-

| Гостиницы | Бизнес–тур

| |

| Оценка

грамотное зонирование пространства, присутствуют внятные системы навигации и пр. Основной принцип таких объектов – удобство покупателя. Также, в отличие от отечественного рынка ритейла, в Эмиратах пред-

СЕВЕРО-ЗАПАД

Анализируя Mall of the Emirates, стоит обратить внимание на принцип формирования ресторанных зон, фуд-кортов и мест для отдыха. Большинство ресторанов размещено на едином открытом пространстве, но

Из-за отсутствия прямого налогообложения, валютного контроля и систем квотирования развитие торговли в ОАЭ происходит в несколько раз быстрее, чем в развитых странах. гих случаях – их полное отсутствие) стимулируют ритейлеров на открытие в стране новых магазинов. А спрос со стороны арендаторов провоцирует развитие девелоперского бизнеса. Успешное ведение торговой деятельности обусловлено в том числе и восточным менталитетом: еще во времена средневековых базаров арабские торговцы считались одними из самых удачливых дельцов. Сейчас в стране интерес к торговле и культура покупок поддерживаются на госуровне. Например, правительство Дубая ежегодно проводит торговый фестиваль и фестиваль летних сюрпризов, спонсорами которых выступают самые известные торговые центры эмирата. Фактически торговоразвлекательные комплексы интегрированы в повседневную действительность как жителей ОАЭ, так и туристов, приехавших сюда на отдых. Лидером среди эмиратов по объему торговой недвижимости является Дубай. Огромную часть спроса в сегменте ритейла создает туристический поток, поскольку этот город наиболее известен и разрекламирован за пределами ОАЭ. Тем не менее мировой экономический кризис отразился и на нем. Несмотря на то что площади в торговых комплексах востребованы, в последние два года ставки аренды снижались. С одной стороны, это вызвано общими настроениями, стремлением ритейлеров к максимальной рентабельности, с другой – вводом новых качественных объ ектов. В ОАЭ представлены преимущественно классические форматы торговых комплексов, включающие торговую галерею, фуд-корт, зону развлечений, мультиплекс. Но они отличаются от своих российских аналогов в лучшую сторону. В первую очередь стоит отметить высокий уровень исполнения комплексов – от архитектурных решений и внутренней отделки до качества строительных материалов и уровня выполненных работ. Практически во всех современных торговых комплексах ОАЭ проведено

ставлено гораздо большее число известных международных брендов, поэтому у посетителей торговых комплексов не создается ощущения «клонированности» объектов, столь характерное для России. Один из самых известных торго во-развлекательных комплексов Дубая – Mall of the Emirates, открывшийся в конце 2005 года и с тех пор остающийся единственным моллом со столь обширной инфраструктурой развлечений. По сути, объект является многофункциональным комплексом, так как помимо торговой и развлекательной зон включает два отеля (пятизвездочные Kempinsky и Pullman). Его площадь составляет 223 тыс. кв. м. На территории объекта представлено 520 международных брендов различных товарных категорий. Торговая часть реализована в виде классических двух колец, в которых расположены торговые галереи, включая галерею высокой моды, выделенную в зону с отдельным входом. Но Mall of the Emirates знаменит не только своими торговыми галереями, но и развлечениями. Помимо Magic Planet, развлекательной зоны для всей семьи, и 14-зального кинотеатра здесь размещен культурный центр DUCTAC с 500-местной сценой для театральных выступлений и самый знаменитый крытый горнолыжный склон – Ski Dubai (это не только первый проект такого масштаба, реализованный в рамках торгово-развлекательной недвижимости ОАЭ, но и единственный горнолыжный склон на Ближнем Востоке, что обеспечивает дополнительный интерес посетителей). Фактически Mall of the Emirates формирует для своих посетителей пространство для жизни. В России же подавляющее большинство торговых центров по-прежнему строится в формате «коробок» и часто развлекательная функция настолько неграмотно интег рирована в комплекс, что как минимум не привлекает дополнительных покупателей, а в некоторых случаях идет откровенно вразрез с общей концепцией торгового объекта.

при этом каждый из них четко зонирован при помощи дизайн-решений – мебели, декора, так что у посетителя создается ощущение присутствия в заведении с уникальной атмосферой. Помимо ресторанной зоны

в комплексе отдельно существуют классические закрытые рестораны и фуд-корт более чем на 30 операторов, который направлен на другую целевую аудиторию и не конкурирует с ресторанами за посетителей. В нашей стране девелоперы только начинают использовать подобные решения, понимая, что в дальнейшем торговые комплексы будут восприниматься посетителями не только как место совершения покупок, но и как один из видов проведения досуга. Рынок российской торговой недвижимости достаточно молод, но пример ОАЭ показывает, что при необходимых финансовых вливаниях и соответствующих экономических условиях формирование качественного продукта возможно и в короткие сроки.

Башня Халифа в Дубае – самое высокое здание в мире (828 метров) / Khalifa Tower in Dubai is the world's tallest building (828 meters)

Bu si ness Tou r:

Our Compatriots and the City Dubai (UAE) is justly described as a development oasis. It is visited by millions of tourists including thousands of experts eager to imbibe the priceless experience of their colleagues from the Middle East.

Material prepared by Dmitry Kirman ........................ Photo: CRE archive

Mall of the Emirates is famous for its covered downhill track Ski Dubai – the only one in the Middle East / Mall of the Emirates знаменит не только своими торговыми галереями, но и крытым горнолыжным склоном Ski Dubai – единственным на Ближнем Востоке

he participants of St. Petersburg commercial real estate market have a chance to go on a business tour to Dubai, which is organized every year by the Guild of Managers and Developers (GUD). Some return to this hospitable land again and again, given that it is impossible to examine and assess everything built in Dubai in recent years. CRE asked the experts to share their exciting experiences during the last tour to UAE.

Oriental dilemma

Petr Kuznetsov, director of Confident LLC: – I’d like to dwell on one of the projects being currently implemented in Dubai – manmade Palm Islands. They make an ambiguous impression. In my opinion, an essential flaw hampers further real estate construction and sales at this project, namely – feeble materialization of the exciting con-

cept. Houses were apparently built in a hurry-scurry manner and therefore look cheap. The main feature of your super luxury villa will be gorgeous views of the Persian Gulf and… the windows of your neighbors. As you look at the huddling standard insular blocks you cannot keep thinking about a standard Soviet development. (see photo UAE1. JPG). They announced 26 diverse architectural styles – from traditional Arabic to contemporary European – but I saw only one: tedious urbanism! This is why most homes remain empty. (see photo UAE2.JPG). I was also amazed at archaic building techniques and materials utilized there. In my opinion, in their attempt to cut construction expenses the designers gained a technological edge but lost in the quality of contracting works. Land reclamation is not a novel technology; given that sand and stones are quarried locally, their cost

is not high. But the given construction technique is too time-consuming (the builders are already behind the schedule) and requires costly labor. To hydraulically fill one island, about 14,000 guest workers from India, Turkey, and Philippines have been hired. On one hand, up-to-date technologies and materials are used, but on the other hand, the qualifications of the workers are inadequate and they failed to do their work at a due level. In place of the Arabic fairy-tale, they ended up constructing concrete boxes on piles of sand.

Trade is a delicate matter Anastasia Balmochnykh, commercial real estate director with LCMC: – A favorable economic environment that draws the world’s largest developers and retailers to UAE contributes to the materialization of boldest

concepts. A free trade zone has been created here, where about 1,500 international companies unrelated to the oil sector have opened their offices. The lack of direct taxation, foreign exchange control and quotas accelerates trading transactions remarkably compared to developed countries. Low import tariffs (and in many cases their absence) stimulate retailers to open new shops in the country. And demand on the part of tenants spurs the development business. The oriental mentality also precipitates successful trading operations: back in the era of medieval bazaars Arabic traders had the reputation of shrewd dealers. Now the interest in trade and purchasing culture is backed at the government level. For instance, the Dubai government annually holds a trade festival and a festival of summer surprises sponsored by most wellknown shopping centers of the emir-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

ate. In fact, shopping and entertainment centers are integrated into the everyday reality of both local residents and leisure tourists. Dubai takes the lead among the emirates. A huge part of demand in the retail segment is generated by the tourist flow, since this city is best known and promoted outside the UAE. Nevertheless it was affected by the global economic crisis. Although areas in shopping malls are in demand, the rates have been going down in two recent years. On the one hand, this is caused by general attitudes and aspiration of retailers for maximum profitability and on the other hand – by the delivery of new quality facilities.

| Hotels | Business Tour

| |

| Valuation

tors to shopping malls do not have a feeling, so typical of Russia, that retail properties are “cloned.” One of the most famous shopping and entertainment centers in Dubai is the 223,000-sqm Mall of the Emirates that opened in late 2005 and since then has been the only mall with such an extensive entertainment infrastructure. In fact, this is a mixed-use center, because it also houses two fivestar hotels (Kempinsky and Pullman), in addition to the retail and entertainment functions. The mall hosts 520 international brands in different commodity categories. The retail part is shaped as two classic rings housing shopping galleries, including an haute couture gallery which is a separate

NORTH-WEST

of shopping centers are still built in the “box” format and oftentimes the entertainment function is so unskillfully integrated into a mall that it does not attract additional buyers at best, or may even be out of tune with the general concept of a retail property, at worst. Analyzing the Mall of the Emirates, one should pay attention to the principle of forming restaurant, food court and leisure areas. Most restaurants are accommodated in a single open space, each distinctly zoned by means of design solutions – furniture and decor – so that a visitor has a visual sensation of being present in an establishment with unique ambience. Besides the restaurant zone, there are also classic

Dubai takes the lead among the emirates. A huge part of demand in the retail segment is generated by the tourist flow, since the city is best known and promoted outside the UAE. Mainly classic retail formats are represented in UAE, including a retail gallery, food court, entertainments and multiplex, but they are notably better than their Russian counterparts. In the first place, a high level of design should be noted – from architectural solutions and interior fit-out to the quality of construction materials and works. Practically in all contemporary shopping malls of UAE the space is competently zoned and intelligible navigation systems are set up. The basic principle of such facilities is the shopper’s convenience. Unlike the domestic retail market, a far greater number of world-renowned brands are represented in the Emirates and visi-

zone with its own entrance. But The Mall of Emirates is also famous for its entertainments, apart from retail galleries. Besides the Magic Planet – a family leisure area and a 14-screen multiplex – you can find here the culture center DUCTAC with a theatre stage seating 500 spectators and the world-famous roofed downhill slope Ski Dubai. Not only is this the world’s first project on a such a grand scale within the walls of a shopping mall; this is the only ski track in the Middle East, which rouses additional curiosity among the visitors. The Mall of the Emirates actually offers living space to its visitors. As for Russia, the overwhelming majority

closed restaurants and a food court with more than 30 operators which target a different audience and do not compete with restaurants for guests. In the country of Russia developers are only beginning to use such solutions as they realize that in the future shopping malls will ever more frequently be perceived as places of leisure, rather than shopping sanctuaries, by visitors. The Russian retail real estate market is still rather young, but the example of UAE demonstrates that under requisite financial injections and the respective economic environment a quality product can be created within a rather short time.

From a tower top

Yuri Borisov, managing partner of IB Group / Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп» – Every trip to UAE is very informative as it allows the assessment of mega construction projects from professional perspectives. For instance, at the end of last year the world’s tallest building (828-meter Khalifa Tower) was completed and opened here. In the previous year the business tour organized by GUD was largely devoted to residential real estate and hotel business. A strong impression was surely produced by trading centers as well, one of which houses a downhill track and another – a standard-size ice-hockey playfield. The crisis seriously impacted the development activity in Dubai, to be sure. In particular the prices of residential apartments halved, on average, and offices were affected even worse. Our general impression of the trip: the business part of the program was very well organized. A valuable information support was offered by GUD partner Arthur Kobozev (IMEX real estate) who has been working on the Dubai market since 1998. The strongest impression was again produced by the standards of residences for sale – a very high level of finishes, including fully equipped kitchens, cloakrooms, bathrooms and closets, whereas the housing prices are comparable to those in Saint Petersburg.

О ц е н к а:

Взгляд в будущее Антон Реутов, руководитель отдела оценки Knight Frank St.Petersburg

Попытка заглянуть в будущее в любой области человечес кой деятельности часто вызывает скептическую улыбку у подавляющего большинства, которое живет в рамках и закономерностях, принятых и установившихся в современном обществе. Чем смелее прогноз, тем шире улыбка или громче недоумение, особенно если прогнозные показатели существенно расходятся с ожиданиями участников рынка.

Антон Реутов / Anton Reutov

этой статье будет сделан прогноз будущих изменений в вопросах оценки на базе существующих тенденций развития рынка недвижимости. Скажу сразу – никаких прогнозов по стоимости и изменению количественных показателей делать не буду, поскольку их точность в долгосрочной перспективе стремится к нулю. А вот качественные изменения, о которых некоторые задумываются уже сегодня, вполне заслуживают внимания. Именно о них будет идти речь.

Кому нужны прогнозы? Каждый оценщик, девелопер, инвестор или любой другой специалист рынка постоянно сталкивается с вопросом: сколько будет стоить тот или иной объект жилой или коммерческой недвижимости через 3, 5, 10 лет? Инструментарий оценщика позволяет ответить на этот вопрос

в виде вероятности нахождения между верхней и нижней границей рыночной или справедливой стоимости. Инвестиционные оптимисты открывают динамику цен на нефть и смело продолжают вести линию тренда вверх, крутизна которой обратно пропорциональна количеству достоверной информации о величине покупательского спроса в данном секторе. Пессимисты и те, кто пережил не один спад рынка недвижимости, осторожно пытаются строить свой прогноз с учетом возможности повторения неблагоприятного сценария. А что если заглянуть за горизонт дальше, чем на десять лет? Как изменятся качественные характеристики объектов? Какие характеристики будут введены дополнительно и какие из них будут оказывать существенное влияние на цену объекта? Я убежден, что руководители компаний, которые реализуют крупные проекты на рынке жилой и коммерческой недвижимости, также задумываются сегодня над этими вопросами и строят свои стратегии.

От экономии к экологии Одной из ключевых качественных характеристик жилой недвижимости, помимо местоположения, возможно, станет наличие альтернативных источников энергоснабжения, а также использование при строительстве энергосберегающих технологий. Динамика цен на услуги компаний-монополистов уже сейчас позволяет сделать предположение, что платить мы будем с каждым годом все больше. И тот, кто раньше начнет внедрять энергосберегающие технологии, получит дополнительное конкурентное преимущество. Это преимущество будет учитываться оценщиком при проведении оценки жилья. К примеру, уже сейчас

компания New Energy Technologies работает над созданием окна, которое можно использовать для генерации возобновляемой энергии. Или специалисты из Германии, которые разработали и уже несколько лет активно строят в Европе так называемые пассивные дома, основным принципом которых стал полный отказ от традиционных методов энергоснабжения. Развитие транспортной системы крупных городов, которое осуществляется сегодня в отрыве от возрастающих потребностей населения, приведет к тому, что время поездки от дома до офиса и обратно станет еще более критичным фактором, влияющим на стоимость жилья. У потребителя появится альтернатива – стоять каждый день по несколько часов в пробках на дорогах или воспользоваться другим видом транспорта (например, развивающимся сейчас в некоторых городах водным таксиэкспрессом), а автомобиль оставить на закрытом паркинге у дома. Трансформация и настройка всех систем, управляющих установленным в квартире инженерным оборудованием в зависимости от привычек и предпочтений каждого члена семьи, в будущем также станет неотъемлемой частью современного жилья. Понятие «умный дом» постепенно из области эксклюзивности перейдет в разряд массового спроса с учетом потребностей отдельных целевых групп. Это потребует от оценщика получения знаний в новой для себя сфере, для того чтобы корректно учитывать установленные в доме системы в общей стоимости жилья. Если оценивать прочие факторы, которые будут оказывать влияние на стоимость жилья в будущем, то помимо традиционно существующих наиболее очевидными представляются те, которые приведут к ощутимому

повышению комфортности и снижению эксплуатационных затрат для жильцов дома. Можно также предположить, что ухудшающаяся экологическая обстановка в мегаполисах будет способствовать повышению спроса на услуги специалистов в области экологического аудита, способных оценить уровень вредного воздействия не только для сегодняшнего, но и для последующих поколений жителей.

Фантастика и интеллект Помимо традиционных бизнесцентров, гостиниц и торговых комплексов могут появиться зданияфермы, в которых основной функцией станет производство фруктов, овощей, зерновых культур, мяса и молочных продуктов. Такой проект уже есть, его разрабатывает архитектор Винсент Цаллебаут для острова Рузвельт в Нью-Йорке. Здание спроектировано в форме крыльев бабочки и, помимо необычной формы, несет в себе ряд практических функций: пространства между крыльями спроектированы таким образом, чтобы максимально использовать преимущество солнечной энергии за счет накопления теплого воздуха во время зимы. Охлаждение в летний период будет происходить через систему естественной вентиляции и испарения от растений. У оценщика появится возможность оценить новый вид недвижимости, способной приносить доход от размещения производства сельс кохозяйственной или животноводческой продукции в непосредственной близости от потребителя. Такое соседство позволит существенно сократить издержки на хранение и транспортировку готовой продукции, что вместе с внедрением технологий гидропоники и геотермальной энергетики способно стать альтернативой сельскохозяйственным угодьям. Как и сегодня, в будущем от высококвалифицированного спе циалиста-оценщика потребуется не только знание рынка и применение трех методов оценки, но и наличие специальных познаний в смежных областях, о которых мы пока только узнаем от авторов и режиссеров фантастических произведений. В завершение хочу сделать один прогноз, который связан не только с рынком недвижимости, но и с развитием экономики России в целом. В будущем, при оценке национального богатства страны, не природные запасы, а именно интеллектуальные ресурсы должны осуществлять наибольший вклад в итоговую величину стоимости.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

n this article we’ll try to forecast future changes in the appraisal realm based on the current trends and dynamics of the real estate market. I must say straight away that I won’t try to predict the cost or modification of any quantitative parameters, since the accuracy of such projections tends to zero in the long run. As for quality changes, which are being pondered by some already now, they may well deserve attention.

Who needs forecasts? Each appraiser, developer, investor or any other market experts is constantly confronted with the dilemma: what can be the value of a given residential or commercial property in 3-5-10 years from now? The appraiser’s tool kit helps finding an answer in the form of likelihood somewhere between the cap and bottom rates or market values. Investment optimists consult the dynamics of oil prices and boldly draw the trend line up, its steepness being inversely proportionate to the amount of credible information about the buyer demand. Pessimists and those who have survived many downturns in the real estate market are more cautious in their prognostication. And what if we dare look beyond the horizon and try to foresee what may happen to the market in 10 years from now? How will the quality characteristics of properties alter? What additional characteristics can be introduced and which of them will have a significant impact on the property value?

From savings to ecology One of the key quality characteristics of residential real estate, apart from location, will most likely be the availability of alternative energy sources and the utilization of energy efficient technologies in the course of construction. The current

| Business Tour | Valuation

| |

| Legal Advice

NORTH-WEST

Looking into Future Anton Reutov, appraisal director, Knight Frank St. Petersburg

An attempt to look into the future in any area of human activity often causes a skeptical smile of most people who live within the conventionalities of modern society. The bolder the forecast, the bigger the grin or the more profound the perplexity, especially when your projection is largely at variance with expectations of the market participants. dynamics gives grounds to assume that the cost of services provided by public utility monopolists will keep growing every year and those who are the first to introduce energy efficient technologies would gain an important competitive edge. This advantage will be taken into consideration by the appraiser rating a residence. For instance, already now New Energy Technologies is working on the window which could be used to generate renewable energy. Or take the German experts who have already been developing the so-called passive homes in Europe for several years in a row. The failure of urban transport planners to satisfy the growing needs of urban populations will make the traveling time from home to office a more critical factor influencing the housing prices. The consumer will have an alternative: to waste several hours a day in traffic jams or to use a different transport (such as the waterway express taxi) while leaving a personal car at a private parking lot. The “smart home” will gradually pass from an exclusive option to the category

of ubiquitous demand, given the requirements of certain target groups. This will call for an expertise in a new area of knowledge for the appraiser to make correct adjustments for novel systems. Talking of other factors that will have an impact upon the future value of housing, those enhancing the comfort and reducing their operating expenditures seem to be the most important. One can also surmise that further deterioration of urban environment in megacities will boost demand for the services of experts in environmental audit, capable to assess the level of harmful impacts.

Sci-fi and intellect Apart from traditional business centers, hotels and shopping centers, farm buildings may emerge with the main function of growing fruit, vegetables, crops, meat, and dairy products. Such a project is being already developed by Vincent Callebaut for the Roosevelt Island in New York. The building is shaped as butterfly wings: spaces between the wings are so designed as to make maximum use of

the solar energy at the expense of warm air accumulation during the wintertime. Cooling in summertime will be effected through natural ventilation and evaporation from the plants. The appraiser will have an opportunity to valuate a new type of real estate capable to generate income from the deployment of farming or husbandry production in close proximity to the consumer. Along with hydroponics and geothermal energy technologies, such projects might become a viable alternative to farming estates. A highly skilled expert in property appraisal of the future will not only be required to have a perfect command of the appraisal methods and market dynamics; special knowledge of contiguous areas, which we are presently aware of thanks to sci-fi fiction and movies, will also be desirable. Finally, I'd like to forecast that it is intellectual, rather than natural resources, that are to make the largest contribution to the resultant estimation of the national wealth.

С о в е т ы ю р и с т а:

Законодательный срез Карина Чичканова, партнер, руководитель практики по недвижимости и государственно-частному партнерству компании Salans Ирина Тё, старший юрист компании Salans

В минувшем году в законодательство Петербурга были внесены ряд изменений, которые будут иметь существенное значение для бизнеса в сфере недвижимости. Мы выделили наиболее значимые из них.

Карина Чичканова / Karina Chichkanova

Государственно-частное партнерство (ГЧП) До недавнего времени городской закон «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах’ (№ 627-100 от 20.12.2006) не распространялся на отношения по предоставлению объектов недвижимости для строительства и реконструкции. С формальной точки зрения победителю конкурса на право заключения соглашения о ГЧП не было гарантировано предоставление земельного участка. Для этого требовались отдельные процедуры – целевое выделение или проведение торгов. В прошлом году в городское законодательство были внесены изменения (№ 684-159 от 6.12.2010), которые устранили один из ключевых недостатков федерального законодательства о концессиях и урегулировали порядок предоставления земельных участков частному партнеру для реализации проекта ГЧП в Петербурге. Кроме того, расширен перечень сфер, в которых город готов заключать соглашения о ГЧП. Это проекты в обла-

сти образования, здравоохранения, социального обслуживания населения, физической культуры, спорта, культуры, туризма, транспортной и инженерной инфраструктур, связи и телекоммуникаций. В отношении этих объектов, помимо ранее предусмотренных законом о ГЧП выплат партнеру и государственных гарантий Петербурга, из городского бюджета могут предоставляться компенсации расходов партнера на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Рассматриваемые изменения были приняты в том числе с целью распространить схему ГЧП на социально значимые проекты малого и среднего масштаба. По данным СМИ, на начало 2011 года в Петербурге разрабатывается около десятка подобных проектов.

Порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции Городское правительство 30 декабря 2010 года приняло постановление № 1813, изменяющее действующий порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции. В целом новое положение призвано привести практику предоставления объектов недвижимости в Петербурге в соответствие с федеральным законодательством (земельным и об объектах культурного наследия) и сократить сроки подготовки и согласования постановлений о предоставлении объектов недвижимости и выхода инвесторов на строительные площадки. Предмет регулирования. Поло жение регулирует предоставление земельных участков для строительства (с предварительным согласованием места размещения объектов и без такого согласования), объектов недвижимости для реконструкции и приспособления для современного использования объектов культурного наследия. Часть отношений, например предоставление земельных участков для строительства

в границах застроенной территории, по которой было принято решение о ее развитии, или выделение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также предоставление объектов для реализации проектов ГЧП, являются предметом самостоятельного регулирования. Отменено особое регулирование при предоставлении земельных участков для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клубов. Положение регулирует главным образом предоставление объектов недвижимости вне торгов. Порядок взаимодействия городских органов при предоставлении объектов на конкурсной основе должен быть разработан дополнительно. Процедура. Существенные изменения внесены в процедуру предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объектов. В частности, отменена «двухступенчатая» процедура предоставления земельного участка, а именно: теперь не требуется заключения договора на проведение изыскательских работ с потенциальным инвестором, в связи с чем сроки реализации инвестпроектов могут быть значительно сокращены. Установлено, что если в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, утверждена документация по планировке, в процедуре выбора участка с предварительным согласованием места размещения объектов будет отказано и, соответственно, участок выставляется на торги. В целом сроки согласований государственными органами и организациями существенно снижены (в некоторых случаях до 2–3 дней), что, по мнению городских чиновников, должно обеспечить выход инвестора на строительную площадку через 90 (!) дней после предоставления земельного участка или иного объекта недвижимости.

Предоставление объектов для реконструкции, приспособления для современного использования. Новое положение разделяет понятия «реконструкция» и «приспособление для современного использования», что по-прежнему оставляет открытым вопрос о возможности регистрации прав собственности инвестора на объект культурного наследия после завершения работ по приспособлению для современного использования. Инвестиционные условия. Ранее в качестве инвестусловия могло быть установлено обязательство передачи в собственность Петербурга только жилых помещений, в то время как новое положение предусматривает возможность передачи также нежилых помещений, зданий, строений, сооружений и объектов, строительство которых не завершено, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Напомним, что стоимость передаваемых объектов (рассчитываемая по установленным правилам) учитывается в инвестусловиях и, как правило, уменьшает сумму платежей в городской бюджет за предоставление объектов недвижимости. Перечень случаев, при которых правительство Петербурга вправе принять решение об уменьшении платежей за предоставление объектов недвижимости, дополнен объектами транспортной инфраструктуры в рамках концессионных соглашений либо иными объектами недвижимости, реализуемыми в соответствии с соглашениями о ГЧП, при условии безвозмездной передачи результата инвестирования в госсобственность. Постановление вступило в силу 10.02.2011 г. Оно распространяется на отношения, возникшие после 1 января текущего года.

Электронные торги Одними из ключевых изменений в законодательство о приватизации (новым городским законом № 755-168 от 24.12.2010 внесен ряд изменений

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

в ранее принятый – «О приватизации государственного имущества СанктПетербурга» № 59-15 от 16.02.2005. Поправки вступили в силу 11.01.2011) стали нормы, связанные с проведением электронных торгов. Так, продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения, без объявления цены, а также продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе может осуществляться в электронной форме. Развитие электронных торгов является важным шагом для установления прозрачности во взаимоотношениях между организаторами и участниками торгов, что делает такие торги более привлекательными для бизнеса. Петербургский Фонд имущества уже начал использовать электронную площадку для проведения торгов, однако не самых значимых объектов. Также электронные торги используются и в других направлениях, например при госзаказе Петербурга. Между тем широкого применения электронные торги как при приватизации государственного имущества, так и в других сферах с участием государства пока не получили.

Петербург как историческое поселение Приказом Министерства культуры РФ № 418 и Министерства регионального развития РФ № 339 «Об утверждении перечня исторических поселений» от 29.07.2010 Петербург включен в перечень исторических поселений, которые, в соответствии с действующим законодательством, подлежат особой охране и градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию.

| Оценка | Советы юриста

| |

| Экспертное мнение

Особенностями такого регулирования, в частности, является необходимость согласования с федеральным органом охраны объектов культурного наследия любой градостроительной документации, разрабатываемой для исторических поселений. В соответствии со ст. 59 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» от 25.06.2002, историческим является городское или сельское поселение, в границах которого расположены объекты культурного наследия: памятники, ансамбли, достопримечательные места, а также иные культурные ценности, созданные в прошлом, представляющие собой археологическую, историческую, архитектурную, градостроительную, эстетическую, научную или социально-культурную ценность. Таким образом, с формальной точки зрения Федеральный закон относит к историческому поселению всю территорию населенного пункта, включенного в перечень. Соответственно, с момента включения Петербурга в перечень исторических поселений любая градостроительная документация, разрабатываемая в отношении любой его территории, в том числе той, на которой отсутствуют объекты культурного наследия, подлежит обязательному согласованию с Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (Росохранкультурой). На практике это может привести к тому, что градостроительная деятельность в Петербурге окажется фактически парализованной: необходимость согласования градостроительной документации для всех территорий, в том числе для окраин города, создает такой объем работы, который вряд ли будет выполним сотрудниками

СЕВЕРО-ЗАПАД

Росохранкультуры в 30-дневный срок, установленный действующим законодательством. Городские власти полагают, что данная защита является излишней, а требования об особом регулировании должны касаться исключительно исторического центра и территорий, на которых непосредственно расположены памятники культуры. В нашем распоряжении оказалось письмо Росохранкультуры, адресованное органам охраны культурного наследия субъектов РФ в конце января 2011 года. Согласно этому письму позиция Росохранкультуры в целом близка позиции городских властей и заключается в том, что границы исторического поселения могут не совпадать с чертой соответствующего населенного пункта. При этом Росохранкультура полагает, что до установления границ территории исторического поселения согласованию подлежат проекты документации по планировке территории в границах историко-культурного опорного плана исторического поселения, разработанного в составе зон охраны объектов культурного наследия. Другими словами, охранное ведомство предлагает свое толкование положений Федерального закона, которое может частично решить стагнацию градостроительной деятельности в Петербурге. Однако данное толкование не является бесспорным, и с ним могут не согласиться иные правоприменительные органы, в том числе органы прокуратуры. Полагаем, что окончательно данный вопрос может быть решен только внесением соответствующих изменений либо в сам Федеральный закон, либо в перечень исторических поселений в части конкретизации территории Петербурга, включенной в территории исторических поселений.

Помимо опасений городских властей, связанных с включением всей территории Петербурга в перечень исторических поселений, у частных инвесторов возникают свои опасения, связанные с отсутствием четкого определения «градостроительной документации» в Федеральном законе. В соответствии со ст. 60 закона № 73-ФЗ, градостроительная документация подлежит согласованию в порядке, установленном федеральным правительством. Такой порядок определен в постановлении Правительства РФ № 2 от 16.12.2010. В нем определяется не только порядок согласования (как предписано законом), а фактически дается определение «градостроительной документации», что выходит, на наш взгляд, за рамки полномочий Правительства РФ. Исходя из данного постановления, к градостроительной документации относятся среди прочего проекты документации по планировке территории. Такое расширительное толкование приводит к необходимости согласования с Росохранкультурой градостроительных планов, подготавливаемых в отношении земельных участков (напомним, что исходя из положений Градкодекса РФ, градостроительный план относится к документации по планировке территории). Таким образом, с учетом расширительного толкования термина «градостроительная документация» такая деятельность в Петербурге может остановиться, сроки реализации инвестпроектов стать непредсказуемыми, и, как следствие, расходы на такие проекты вырастут в разы. Все это идет в разрез с общей борьбой с бюрократической нагрузкой на бизнес. Последствия упомянутых актов не продуманы, в частности, в отношении такого динамично развивающегося мегаполиса, как Петербург.

L e ga l Adv ic e:

Legislative Amendments Last year a number of amendments, which will have a considerable impact on real estate business, were entered to St. Petersburg legislation. Karina Chichkanova, partner of Salans in charge of real estate and public-private partnerships Irina Te, senior lawyer with Salans

Irina Te / Ирина Тё

Public-private partnership (PPP) Until recently the municipal law On Saint Petersburg Participation in Public-Private Partnerships (#627100, as of Dec. 20, 2006) did not cover the relations emerging in connection with allocation of commercial real estate projects for construction and renovation. Formally, the winner of a tender for the right to sign a PPP agreement was not warranted any plot of land. To grab the latter, a winning company had to pass through separate procedures – target allocation or auctions. The amendments (# 684159 as of Dec. 6, 2010 that took effect on Dec. 25, 2010) that were entered into the municipal legislation last year eliminated one of the key flaws in the national law of concessions and established a procedure of land allotment to a private partner for a PPP project implementation in Saint Petersburg.

In addition, the list of areas where the city is willing to sign PPP agreements was widened. These can be projects in education, public health, social services, physical fitness, sports, culture, tourism, transport and engineering infrastructure and telecommunications. Apart from payments to a partner and St. Petersburg government warranties earlier stipulated in the PPP law, the city budget may now indemnify a partner for the outlay incurred in the process of hookup to engineering and utility lines. The said amendments were adopted, among other reasons, for spreading the PPP scheme to socially significant small and medium-scale projects. As reported by media, about a dozen such projects are being developed in Saint Petersburg at the turn of 2011.

Procedure for allocation of real estate projects for construction and reconstruction On Dec. 30, 2010 the city administration adopted Resolution # 1813 altering the current procedure for allocation of real estate projects for construction and reconstruction. In general, the new regulation is called to bring the practice of real property allocation in Saint Petersburg in conformity to the national laws (on cultural heritage and land) and to shorten the time needed

construction (both with prior approval of the project locus and without it), real properties for reconstruction, and adaptation of cultural heritage objects to modern uses. Some of the relations, including the allocation of land for development within the bounds of builtup areas which the city has decided to further develop or redevelop, or allocation of land for integrated development with the purpose of housing construction, and also allocation of facilities for the implementation of PPP projects, are subject to independent regulation. Special regulation in land allotment for the design and construction (reconstruction) of golf club infrastructural facilities was repealed. Substantial amendments have been entered to the procedure of land allotment with a preliminary approval of the project locus. In particular the “doublestage” procedure of land allotment has been annulled – now an agreement for exploration works needn’t be signed with the potential investor and in this connection the time of investment projects delivery can be significantly shortened. The new regulation specifies that if layout documentation has already been endorsed in relation to the territory, wherein a given plot of land is located, a procedure of parcel selection with preliminary approval of the project locus will be denied and the given plot,

the entry of an investor to a construction site 90 (!) days after the land or other real properties are allocated. Allocation of properties for reconstruction and adaptation to modern uses: The new regulation divides the concepts of “reconstruction” and “adaptation to modern uses,” which still leaves the issue of possible registration of the investor’s titles to a cultural heritage object after the work of its adaptation to modern uses is complete – open to debate. Investment terms: Earlier on one of the investment terms could be the commitment to transfer only residential premises to the city, whereas the new regulation allows for a possibility of transferring also non-residential premises, buildings, edifices, structures, off-plan projects and facilities of social, engineering and transport infrastructure. We should remind that the value of transferred facilities (calculated on the basis of established rules) is factored in the investment terms and generally decreases the amount of payments to the city treasury for allocation of real properties. The list of cases, whereby the St. Petersburg government has the right to make a decision to decrease the amount of payments for allocation of real properties, ought to be complemented with transport infrastructure facilities as part of concessionary agreements, or

The amendments that were entered into the municipal legislation last year... established a procedure of lan alottment to a private partner. for preparation and coordination of resolutions about allocation of real properties and about the entry of investors to construction sites. Subject of regulation: The new provisions regulate the allocation of land for

accordingly, is put up for auction sale. On the whole, the time of approval by government agencies and authorities has been remarkably abridged (in some cases down to 2–3 days), which, in the opinion of city officials, must ensure

with other real estate projects delivered under PPP agreements, provided the results of investing in state-owned properties are handed over to the city free of charge. The Resolution came into force on Feb. 10, 2011 and applies

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

to the relations that have occurred after January 1 of this year.

E-auctions Among the key amendments to the privatization legislation (new municipal law #755-168 as of Dec. 24, 2010 ruled a number of changes to be entered to the earlier passed law #5915 On Privatization of St. Petersburg Owned Property, as of Feb. 16, 2005; the amendments came into force on Jan. 11, 2011) were the procedure of holding e-auction sales. Thus the sale of state-owned or city-owned property by auction, tender, public offer, without price announcement, as well as the sale of stock by public companies via a specialized auction can also be conducted electronically. The development of e-auctions is an important step in the establishment of transparency in the relations between the auction organizers and participants, which makes such auctions more attractive for business. The St. Petersburg Property Fund has already begun using an e-venue to auction properties of minor importance. E-auctions are also used in other areas, such as the St. Petersburg procurement orders. Meanwhile e-auctions have not so far been a widespread or common practice in the privatization of stateowned property and in other spheres involving the government.

Saint Petersburg as a historic settlement Decree #418 of the Russian Ministry of Culture and Decree #339 of the Russian Ministry of Regional Development “On Approval of the List of Historic Settlements”, as of July 29, 2010 included Saint Petersburg in the list of historic settlements which, in accordance with the current legislation, are liable to special

| Valuation | Legal Advice

| |

| Expert Opinion

protection and conservation; the urban development activities in such settlements are subject to special regulation. In particular any town-planning documentation developed for the historic settlements needs to be coordinated with the national cultural heritage conservation authority. According to Article 50 of National Law #73-FZ “On Cultural Heritage (cultural and historical monuments) of Peoples of Russia,” as of June 25 of 2002, any urban or rural settlement, having objects of cultural heritage within its bounds, is recognized as “historic” – monuments, architectural ensembles, heritage sites and other cultural values and artifacts created in the past and representing the archeological, historic, architectural, town-planning, aesthetic, scientific or social-cultural value, and important for conservation of originality of ethnic groups populating Russia’s vast expanses and for their contribution to the world civilization. Thus formally, the entire territory of an inhabited locality included in the list is referred to a historic settlement. Accordingly, from the moment of St. Petersburg’s inclusion in the list of historic settlements any town-planning documentation developed in relation to any particular territory, including the one that lacks cultural heritage objects or sites, is subject to mandatory coordination with the national authorities responsible for oversight of adequate observation of the Russian cultural heritage conservation law (Rosokhrankultura). In practice this may actually paralyze any urban development activity in Saint Petersburg – the need to coordinate the urban-planning documents for all territories, including the outskirts, creates such an amount of work which will hardly be handled by the employees of Rosokhrankultura within 30 days

NORTH-WEST

fixed in the current legislation. The city authorities assume that the given protection is superfluous and the special regulation requirement should apply solely to the historical center and the territories where cultural heritage monuments are actually located. We have at our disposal a letter of Rosokhrankultura addressed to cultural heritage conservation authorities in all subjects of the Russian Federation in late January of 2011. Judging from this letter, the position of Rosokhrankultura is generally close to the stance taken by the city administration. The cultural heritage conservation officials believe that the borders of a historical settlement may not entirely coincide with the boundaries of a given inhabited locality. For all that, Rosokhrankultura assumes that until the borders of a historic settlement are defined, only design documents of territorial layout within the confines of a historic-cultural basic plan of a historic settlement, developed as part of the cultural heritage conservation areas or sites, are liable to coordination and approval. In other words, the heritage conservation authority construes provisions of the national law in its own way and this interpretation may partly solve the problem of urban development stagnation in Saint Petersburg. Nevertheless the given interpretation is not undisputable and other law-enforcement bodies, including the Public Prosecutor’s Office, may disagree with it. Presumably the given issue can be settled once and for all only after respective amendments are entered either to the national law itself or to the list of historic settlements as regards the specification of St. Petersburg territories to be included in the historic settlement confines. Apart from apprehensions of the city authorities related to the inclusion

of the entire St. Petersburg territory in the list of historic settlements, private investors have their own fears related to the lack of a clear definition of “townplanning documentation” in the federal law. In this connection the following points ought to be emphasized. As per Article 60 of Law #73-FZ, the townplanning documentation is liable to be coordinated in accordance with the procedure established by the national government. This procedure is defined in Resolution #2 of the Russian government, as of Jan. 16, 2010. Not only does this Resolution define the coordination procedure (as prescribed by the law); it actually defines “the town-planning documentation,” thereby transcending the powers of the Russian government, as we see it. Proceeding from the given resolution, town-planning documentation should include, among other things, territorial layout documentation. This inclusive interpretation leads to the need to coordinate with Rosokhrankultura urban development plans in relation to plots of land (we should recall that based on the provisions of the Russian Town-Planning Code, an urban development plan is part of the territorial layout documentation). Thus given such an inclusive interpretation of the “town-planning documentation” concept, this activity can be brought to a halt in Saint Petersburg, the times of investment projects delivery can become unpredictable, and as a consequence, the outlay for such projects will increase several times. This trend seems to be at variance with the general struggle to alleviate the bureaucratic burdens on business. In particular the impact of the above-mentioned legislative acts on such dynamically developing megacities as Saint Petersburg is misbegotten.

Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Как оптимизировать стоимость проекта? Каждый инвестор или заказчик стремится оптимизировать стоимость своего проекта. Однако многие из них при этом забывают, что на успешность проекта помимо цены влияют еще два не менее важных критерия – качество и сроки реализации. Геннадий Киркин, генеральный директор компании «Ирбис»

качество. На мой взгляд, при реализации любого проекта прежде всего следует задумываться не о способах максимального снижения его стоимости, а об оптимизации стоимости до адекватно приемлемого уровня. Основной акцент здесь – оптими зация.

Сценарий управленца

Геннадий Киркин / Gennady Kirkin

озицию большинства заказчиков можно охарактеризовать ставшим уже хрестоматийным выражением: «Делаем быстро, дешево и качественно! Выбирайте любые два пункта из трех». Действительно, чудес не бывает, невозможно получить качественный проект в сжатые сроки и по необоснованно низкой цене. До кризиса ликвидность проектов была высока, а возникающие при их реализации издержки на конечный результат влияли незначительно. Сегодня же, когда требования к проектам и конкуренция на рынке ужесточились, многие заказчики пытаются нарушить баланс: реализовать проект еще быстрее, вложить в него как можно меньше средств, но при этом получить наивысшее

Все три задачи – оптимизация стоимости, сроков и качества строительства – управленческие. Решать их следует только после четкого определения всех качест венных параметров проекта. Под качеством понимается не только качество самого строительства, но и способность управляющей строительством компании удовлетворить все потребности заказчика. Любой проект начинается с моделирования желаемого результата. Чем подробнее будут описаны качественные параметры, тем быстрее и эффективнее управляющая компания сможет

выполнением. Необходимо помнить и о возможных рисках, возникающих в процессе реализации проекта. Из правил NASA для руководителей проектов: «Все проблемы можно разрешить вовремя, если в вашем графике есть достаточные резервы времени на непредвиденные обстоятельства». Поэтому просчитав все возможные сценарии развития событий, заложите эти резервы в первоначально установленные сроки. Управление рисками – отдельная тема, требующая серьезного подхода, поскольку для каждого проекта необходимо индивидуально рассчитывать возможные временные сдвиги с учетом вероятности возникновения риска и его значимости (см. формулу). Теперь можно приступать к созданию стоимостной модели проекта. Следует учитывать, что стоимость проекта формируется на основании рыночных условий, поэтому основное внимание на данном этапе

поставок материалов. Главная задача управляющего строительством заключается в отборе подрядчиков, поставщиков и исполнителей и обеспечении оптимальной стоимости работ и материалов при их необходимом качестве. Это вполне осуществимо, поскольку сегодня практически все материалы и услуги представлены на рынке в избытке, что подталкивает поставщиков и подрядчиков к острой ценовой конкуренции.

От теории к практике Еще одна задача, которая позволит оптимизировать одновременно и стоимость, и сроки реализации проекта, – грамотный выбор инженерных решений. Можно быть отличным специалистом в управлении, проведении конкурсных процедур и формировании цены, но не разбираться в предметной области. Однако в нашем деле необходимо глубокое знание отрасли и существующих

Главная задача управляющего строительством заключается в отборе подрядчиков, поставщиков, исполнителей и обеспечении оптимальной стоимости работ и материалов при их необходимом качестве. Еще одна задача, которая позволит оптимизировать одновременно и стоимость, и сроки реализации проекта, – грамотный выбор инженерных решений. оптимизировать стоимость и сроки реализации проекта. Для четкого соблюдения сроков строительства нужно делать упор на две основные функции – планирование технологической последовательности всех проектных действий и контроль за их своевременным

моделирования проекта уделяется именно им. Есть разные способы оптимизации стоимости проекта. Тради ционный для современного российского рынка путь – конкурсный отбор подрядчиков на проведение строительно-монтажных работ и

строительных технологий, в том числе инновационных. Пока заказчики в большинстве своем относятся к новым технологиям недоверчиво. Хотя среди них можно найти технологические решения, позволяющие значительно сократить стоимость проекта.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Советы юриста | Экспертное мнение

| |

| Фотообъявления

СЕВЕРО-ЗАПАД

Количественная оценка рисков / Quantitative risk assessment

X = (X1 + 4X2 + X3) / 6 + УР Х – планируемый результат / planned result Х1 – оптимистичное значение результата / optimistic result Х2 – наиболее вероятный результат / most probable result Х3 – пессимистический результат / pessimistic result УР – управленческий риск / managerial risk

Х1,2,3 = G + RE G – расчетный результат / estimated result RE (Risk Esposure) – подверженность риску / vulnerability to risk

RE = Prov(VO) х Loss(VO) Prov(VO) – вероятность / probability Loss(VO) – потери / losses

RRL = (RE before – RE after) / RRC RRL – эффект от снижения риска / risk reduction effect RRC – затраты, связанные со снижением риска / risk reduction related outlay

Несколько лет назад мы неминуемо пришли к использованию одной из новых технологий в строительстве, которая в итоге значительно повысила эффективность проекта, снизила его стоимость и сроки реализации. Тогда наша компания выступала в роли застройщика жилого дома повышенной комфортности на восемь квартир со встроенным паркингом в Пушкине. До начала возведения нового здания необходимо было расселить аварийный дом, расположенный на участке под застройку. При определении стоимостной модели проекта мы не учли риски, связанные с расселением, в особенности касающиеся времени, необходимого для переофор мления документов. В результате сверх планируемых шести месяцев расселение дома затянулось еще на полгода, а средств было затрачено в 2,5 раза больше. Прибыльность проекта упала до нуля. Наша стоимостная модель оказалась неадекватна параметрам, изначально заложенным в проект. Перед нами был выбор – признать несостоятельность ранее установленной стоимостной модели и откорректировать сроки и стоимость реализации проекта или всеми возможными путями уместиться в ту стоимость, которую мы изначально для себя определили. Возник вопрос: за счет чего мы можем ее оптимизировать? Тогда мы проанализировали имеющиеся на рынке технологические решения, рассчитали возможные сценарии развития и остановились на применении одной из новых технологий, которая реши-

ла все наши вопросы. Данная технология – VELOX – в Россию пришла совсем недавно, и заключается она в возведении монолитного здания при помощи несъемной опалубки из щепоцементных плит. Ее применение позволило нам при сохранении нужных качественных характерис тик, увеличить площадь объекта на 5%, уложиться в сроки реализации и сэкономить на механизации строительства, выведя проект на первоначальные показатели доходности. С подобной проблемой мы столк нулись при строительстве 15-этаж ного многофункционального комплекса, состоящего из гостиницы и бизнес-центра (общая площадь – 56,5 тыс. кв. м) в Краснодаре. Как правило, для таких объектов используется система кондиционирования с электрическим приводом, требующая значительных затрат электроэнергии при эксплуатации. Нами было предложено заменить применяемую систему чиллер-фанкойл на инновационную систему тригенерации, позволяющую производить холод из тепла, вырабатываемого котельной, а значит, значительно сэкономить при эксплуатации. На первый взгляд, предлагаемое решение по единовременным затратам было дороже предыдущего. Однако с учетом эксплуатационных расходов и экономии на подключении здания к электросетям в связи с избыточной потребляемой мощностью стоимость установки обеих систем сравнялась. Нам удалось обеспечить экономичность эксплуатации здания.

Цель и баланс Говоря о стоимости любого строительного проекта, нужно всегда помнить о его конечной цели. Одно дело, когда вы выходите из проекта в момент завершения стро-

ительства. Тогда его стоимость является основным критерием успешности. Если же основная задача здания в перспективе приносить определенный доход от эксплуатации, то здесь необходимо оперировать двумя типами стоимости. Следует учитывать не только стоимость капитальных вложений на строительство объекта, но и стоимость его последующей эксплуатации. Мы все пользуемся различными эксплуатационными ресурсами. Не секрет, что цена их постоянно растет. Можно построить очень дешевый дом, а в перспективе получить огромные расходы на его эксплуатацию. С другой стороны, можно возвести современный энергоэффективный, так называемый пассивный дом, но стоимость его строительства будет очень высока. Вопросы энергоэффективности и экостроительства сегодня поднимаются все чаще. Но развитие этих технологий, позволяющих строить недорогие в эксплуатации дома, обходится значительно дороже, нежели возведение типичного спекулятивного объекта. Я думаю, что оптимальным решением для любого заказчика может стать некий баланс между двумя указанными типами стоимости.

E x per t O pi n ion:

Ways to Optimize the Project Cost Each investor or customer tries to optimize his project cost, but many forget that the project success depends on two other factors besides the cost: quality and delivery time. Gennady Kirkin, CEO of Irbis

he stance of most customers can be described using the wellknown set phrase: “doing fast, cheap and quality work: choose any two out of these three.” Indeed miracles never happen and it is impossible to develop a quality project in no time at all and at unrealistically low costs. Prior to the crisis, the liquidity of projects was high and the costs of their implementation had an insignificant impact upon the end result. Now as the requirements to projects and market competition has toughened, many customers try to upset the balance: to deliver a project even faster, invest as little money as possible, and get the highest quality to boot. In my opinion, realizing his next project, a developer should not seek ways of radical cost reduction, but rather ways of cost optimization to an adequately acceptable level. The key word in this process is optimization.

Steward’s scenario All three problems – cost, timing and quality optimization – essentially come down to proper management and should be solved after all quality parameters are clearly defined. By quality we do not mean only the quality of construction, but also the ability of a construction management company to satisfy all demands of the client. Any project starts with the projection of the desired result. The more detailed the description of quality parameters is, the faster and more efficiently the management company will be able to optimize the project delivery cost and times. In order to keep within the construction schedule, two key functions should be emphasized: the planning of technological sequence of all design activities and control of their timely fulfillment. Potential risks, arising in the course of the project delivery, also need to be borne in mind. The NASA rules for project directors say: “All problems can be timely settled if you

have ample time reserves for emergencies and unforeseen circumstances in your schedule.” Therefore upon figuring out all possible scenarios add these reserves to your initially set schedule. Risk management is a special subject calling for a serious approach since it is necessary to figure all possible temporal shifts for each project individually with regard for the likelihood of risk emergence and risk significance (see the formula). Now it is possible to tackle the project’s cost model. It should be borne in mind that the project cost is based on the market conditions and so the main emphasis at this stage of the project modeling is placed on these two parameters. There are different ways to optimize the project cost. A traditional method for the Russian market is competitive selection of contractors for construction and assembly works and supplies of building materials. The key challenge of the construction steward is the selection of contractors, suppliers and ensuring the optimal cost of works and building materials without compromising their quality. This is quite feasible because today almost all materials and services can be found on the market in abundance, and this pushes suppliers and contractors towards an acute price competition.

From theory to practice A competent choice of engineering solutions will also allow project cost and delivery time optimization at one time. One can be an expert in management, organization of tenders, and price formation but be a poor judge of the application domain. Yet in our business profound knowledge of the industry and existing construction technologies including innovative ones are a must. For now most customers have been distrustful of novel technologies, even though some of the latter would allow significant cuts in the project cost.

Several years ago we inescapably arrived at utilization of one of the novel construction technologies which greatly enhanced the project efficiency in the end, having reduced the delivery time and cost. In those days our company acted as a developer of a higher comfort multi-family residential building with a built-in parking garage in suburban Pushkin. Before a new building could be erected, dwellers of the rundown house encumbering the development plot were to be resettled. Figuring the project model cost, we did not factor in all resettlement risks, especially the time needed for all the papers to be reregistered. In the end the resettlement took a year instead of the planned six months and claimed 2.5 times more outlay compared to the original plan. The project profitability dropped almost to zero. Our cost model proved inadequate to the original project assumptions and parameters. We faced the following dilemma: admit the inadequacy of the earlier adopted cost model, adjust the time and cost of project delivery, or keep within the earlier adopted budget by hook or by crook. The question arose: how could we optimize the cost? We then reviewed technological solutions available on the market, figured possible development scenarios and dwelled on one of the cutting-edge technologies which helped us settle all the issues. The given technology called VELOX has recently been imported to Russia and comes down to raising a monolithic building with the help of stay-in-place form from cement chipboards. This method allowed preservation of the required quality characteristics, a 5% increase in the built area, keeping within the schedule, and saving on mechanization. In the end the project yield returned to the initially planned level. We bumped into this problem as we were building a 15-storey 56,500sqm mixed-use complex in Krasnodar comprised of a hotel and a business

center. As a rule, a chiller-fancoil airconditioning system, consuming a lot of power, is installed at such facilities. We proposed to replace this costly system with an innovative triple generation system which produces chill from the heat generated by the boiler and thereby allows considerable savings. This solution was more expensive than the previous one in terms of one-time outlay, but considering the future operating expenses, saving on the building’s hookup to the power grid, and less power consumption, the installation costs of both systems proved comparable. And we ensured cost-efficient facility management.

Target and balance Talking about the cost of any particular construction project, it is always necessary to mind the end target. It’s one thing when you exit from a project at the time of construction completion. In this case the project cost is the key benchmark of success. But when your primary goal is to use a given building as a money-growing tool, you should take two types of cost into account – not only the cost of capital investment in the project construction, but also the cost of future facility management. We all use various operational resources and it’s not a secret that their price keeps growing. You may build an inexpensive building but its huge operating expenses may put you on the brink of ruin. On the other hand, you may build a so-called “passive”, energy efficient building and invest a lot into its construction. The issues of energy efficiency and environmental construction are getting ever more urgent. However, these technologies that allow huge savings on operation and facility management are way more expensive than the standard technology of constructing a speculative project. I believe the optimal solution for any customer would be a certain balance between these two types of cost.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 4 (4 0) / 2 011

| Советы юриста | Экспертное мнение

| |

| Фотообъявления

СЕВЕРО-ЗАПАД

Фотообъявления / L i s t i ng s:

Полезные страницы Аренда

Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

СЕВЕРО-ЗАПАД

Прямая аренда от собственника: Помещение в торговом центре под кофейню в рекреационной зоне – 300 кв.м., торговые помещения – 190-330 кв.м., Офисные помещения от 100 кв.м. +7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08 +7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория e-mail: botova@psrealty.spb.ru www.tkrh.ru

Размещение объявлений в рубрике «Полезные страницы» Тел.: +7 (495) 926-73-40; Елена Краверская E-mail: e.kraverskaya@impressmedia.ru

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД