CRE Russia #8 (160) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

№8 (160) 16–30.04.2011

08.04.2011 15:20:27 CRE#160_CoverFrench.indd 1

# 8 (160) / 16–30.04.11

2011 56:

Девелопмент: Мяч у городских ворот / DEVELOPMENT: BALL AT THE CITY GATE

62:

Аренда: Офисный подъем / LEASE: REBOUND OF OFFICES

46:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

34: Екатерина Константинова: Неиспользованные возможности российских инвесторов / EKATERINA KONSTANTINOVA: UNUSED OPPORTUNITIES OF RUSSIAN INVESTORS

40: За длинным долларом CHASING 'LONG' BUCK 78: Обзор рынка: Продуктовая доля Москвы / MARKET REPORT: GROCERY SECTOR OF MOSCOW CRE#160_CoverFrench.indd 2

08.04.2011 15:20:53

003-005 Letter_I_L.indd 3

08.04.2011 10:07:39

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Медленные потоки

Slow Flows

Вопрос с западными инвестициями обсуждается с тех пор, как они сократились с наступлением кризиса. Сегодня поток восстанавливается, но ждать полного восстановления придется еще два-три года. Впрочем, некоторые эксперты полагают, что это может произойти уже в этом году («Тема номера»). А пока западное финансирование стремится на более ликвидные рынки, российские инвесторы успешно занимают эту нишу. В I квартале 2011 года 83% инвестиций в недвижимость – отечественного происхождения. При этом в России остается неиспользованным огромный потенциал ЗПИФ и пенсионных фондов («Интервью»). Бизнес в России – дело рискованное, но не для техасца, привыкшего к высоким ставкам в игре и большим выигрышам в случае удачи и полным провалам, когда проигрываешь. Поэтому Крис Ван Рит рискнул и успешно делает бизнес здесь («Мысли вслух»).

The issue of Western investments has been discussed since the outbreak of the crisis, when they ran low. The inflow is currently swelling but full recovery may take 2–3 years, though some experts assume this may already happen this year (Cover Story). While Western financing flows to more liquid markets, Russian investors are successfully filling this niche. In Q1 of 2011 investments of domestic origin accounted for 83% of total real estate investments. The huge potential of closed MIFs and pension funds remains unused in Russia (Interview). Business in Russia is a risky undertaking, but not for a Texan who has got used to high stakes, big jack pots, and frustrating losses in terms of failure. This is why Chris Van Riet is running the risk and doing successful business here in Russia (Outspoken Thoughts).

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 8 (160), 16–30.04.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Александра Сморжевская, Елена Сухарева, Павел Чернышов Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Елена Петрова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Инна Сергеева Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003-005 Letter_I_L.indd 4

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет –16.04.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – April 16, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Best regards and happy reading, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Commercial Real Estate № 8 (160), April 16, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay Kirillov Alexandra Smorzhevskaya, Elena Sukhareva Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Elena Petrova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Leading Manager of Distribution Department: Inna Sergeeva Senior logistic manager: Olesya Ivanova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Irina Pomigueva Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

08.04.2011 10:07:40

003-005 Letter_I_L.indd 5

08.04.2011 10:07:42

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

Residential News

Календарь событий / Сalendar

Цифры и факты / Facts and Figures

События / Events 30

Чего ждать от инвесторов?

What to Expect from Investors?

8 Новости / News

Звездная болезнь гостиниц

Star Struck Hotels

Компания ЗАО «Гринатом», дочерняя компания «Росатома», арендовала офисный комплекс класса В на Павелецкой набережной у AFI Development. Площадь помещения, сданного одному арендатору, составила 13,5 тыс. кв. м.

Интервью / Interview Екатерина Константинова: Отсутствие иностранных инвесторов создает благоприятную возможность для выхода на рынок местных игроков Ekaterina Konstantinova: “The absence of foreign investors creates a favorable opportunity for local players to enter the market”

Тема номера / Cover Story За длинным долларом Chasing 'Long' Buck

40 Тема номера / Cover Story После двухлетнего затишья рынок инвестиций вновь идет в гору. Аналитики рапортуют о том, что наблюдается приток инвестиций. Однако Запад все еще осторожничает и не торопится подтвердить эти рапорты реальными вложениями в Россию.

006-007 Content_I.indd 6

08.04.2011 16:26:42

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Девелопмент / Development Мяч у городских ворот Ball at the City Gate

Аренда / Lease Офисный подъем Rebound of Offices

Residential Доходные дома: новая песня о старом

56 Девелопмент / Development В 2018 году России предстоит пережить нашествие футбольных фанатов: около двух миллионов болельщиков приедут на чемпионат мира. Как показывает практика, топ-менеджмент такие мероприятия не посещает, на чемпионаты ездят в основном представители среднего класса, которым пятизвездочные отели не по карману.

формате Rental Houses: New Song in Old Format

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

Практика бизнеса /

78 Обзор рынка / Market Report Сетевая розничная торговля продуктами питания в Москве занимает около 40% рынка. В 2011 году ритейлеры будут продолжать расширяться как за счет покупки существующих объектов, так и за счет строительства и снятия в аренду новых магазинов.

Business Practice 74 Особенности оценки промышленной недвижимости Assessment of Industrial Real Estate

Рынок кадров коммерческой

недвижимости – 2010 Russian Real Estate Recruitment Market – 2010

Обзор рынка /Market Report Продуктовая доля Москвы Grocery Sector of Moscow

News of Northwest

Аренда / Lease На рынке столичной офисной недвижимости наметились признаки оживления. Как полагают эксперты, возвращения ажиотажного спроса на квадратные метры ожидать не стоит, однако он все же будет расти.

Новости Северо-Запада /

Регионы / Regions 88 Новости / News 90 Мертвый сезон для инвесторов /

90 Регионы / Regions Несмотря на олимпийские проекты, ставшие катализатором для южного рынка, и то, что курорты Краснодарского края уже давно облюбованы россиянами, интерес инвесторов к югу России невелик.

Dead Season for Investors

Объекты / Listings 7

006-007 Content_I.indd 7

08.04.2011 10:09:54

Новости:

«Гринатом» снял бизнес-центр Сделка

омпания ЗАО «Гринатом», дочерняя компания «Росатома», арендовала офисный комплекс класса В на Павелецкой набережной у AFI Development. Площадь помещения, сданного одному арендатору, составила 13,5 тыс. кв. м. Как сообщили в AFI Development, компания рассчитывает получить выручку от аренды помещения за вычетом НДС в размере $4,7 млн в год. Многофункциональный общий центр обслуживания ЗАО «Гринатом» был создан в декабре 2009 года в рамках программ трансформации финансово-экономического блока и блока информационных технологий госкорпорации «Росатом». Офисный комплекс AFI на Павелецкой – это реконструкция здания картонажной фабрики в бизнес-центр класса В общей площадью 16 тыс. кв. м. Бизнес-центр стал первой фазой крупного многофункционального проекта на Павелецкой набережной.

Проект

На рынок выходит Quattro Новый российский бренд одежды в стиле business glam Quattro планирует открыть свои первые магазины в марте-апреле 2011 года, об этом представители нового бренда рассказали в ходе конференции в рамках выставки CPM – Collection Premier Moscow – 2011. Quattro – новый российский бренд гламурной деловой

008-19 News_L_I.indd 8

одежды для женщин. Одно из главных преимуществ новой торговой марки в том, что основные производственные мощности бренда расположены в России, что позволяет бизнесу не зависеть от внешних экономических факторов, утверждают представители бренда. Вместе с тем для достижения оптимальной цены часть ассортимента марки производится в ЮгоВосточной Азии. В дизайне одежды используются в основном европейские ткани. Диапазон средних розничных цен на продукцию бренда достаточно узкий,

он находится на стыке экономичного и среднего сегментов рынка. Анна Бахаенкова, заместитель генерального директора по рознице Quattro, рассказала об условиях работы с франчайзи: первоначальные вложения на оформление магазина составят до 1,2 млн рублей, инвестиции в товарный запас на один сезон – 2,8 млн рублей, срок окупаемости проекта – до 16 месяцев. Паушальный взнос и роялти не взимаются. Кроме того, в магазинах будут установлены интересные современные технологии управления товарным запасом, планируется обучение персонала за счет франчайзера при открытии магазина и в дальнейшем не реже одного раза в год. «Собственные магазины бренда, – говорит Елена Зобнина, директор креативного центра бренда Quattro, – будут расположены в московских торговых центрах «Пятая авеню» и «Афимолл Сити», в ТЦ «Мегаторг» во Владимире и в ТРЦ «Серебряный город» в Иваново. По франчайзинговой системе будут открыты десять магазинов в регионах: в Уфе, Саратове, Нижнем Новгороде, Костроме, Вологде, Ижевске, Томске, Красноярске». В дальнейшем в соответствии с концепцией бренда и планами компании магазины будут открываться преимущественно в крупных торговых центрах проходимостью не менее 3 тыс. человек в день, расположенных либо в крупных спальных районах, где много молодой аудитории, либо в центре, где находится большое количество офисов. Сеть магазинов Quattro является эксклюзивным дистрибьютором одежды ТМ Anybody’s blonde на территории России и стран СНГ – проекта дизайнера Султанны Французовой. Коллекция Anybody’s blonde представлена в каждом магазине Quattro.

Сделка

Три торговых центра от «Финстроя» «Финстрой» построит торговые центры в Москве, Саратове и Смоленске. Jones Lang LaSalle выступит их эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду. Будущий торговый центр в столице появится на пересечении МКАД и Алтуфьевского шоссе рядом с ритейлпарком, по соседству с магазинами крупных операторов. Аренднопригодная площадь двухуровнего ТЦ составит 56 тыс. кв. м. В Саратове и Смоленске откроются сетевые торговые центры под брендом «Весна». Общая площадь здания в Саратове – 45 тыс. кв. м. Дата открытия ТЦ – II квартал 2012 года. Торговый центр в Смоленске будет построен в самом центре города.

Его общая площадь составит 36 тыс. кв. м. На трех торговых уровнях разместятся магазин товаров для детей, супермаркет, магазин бытовой техники. Предполагается двухуровневая подземная парковка на 365 машино-мест. Открытие ожидается в I квартале 2013 года. «Мы видим отличный потенциал запланированных ТЦ. У каждого из них есть свои изюминки. В Москве ТЦ создаст синергетический эффект с действующими Leroy Merlin, Auchan и Decathlon, предложив в дополнение к ним магазины одежды и обуви, а также большую развлекательную зону с шестизальным кинотеатром. В Саратове будет произведена реконцепция существующего непрофильного объекта с учетом требований, предъявляемых арендаторами к качественной торговой площади. В свою очередь, проект в Смоленске станет первым профессионально и концептуально проработанным ТЦ в городе», – рассказал Сергей Котов, старший консультант отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle.

Российский банк развития арендовал БЦ «Прогресс» Российский банк развития заключил договор аренды бизнес-центра «Прогресс» общей площадью 7,3 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Садовническая улица, 79. Решение о переезде в новый офис большей площади было принято руководством банка в связи с активным развитием операций банка, говорится в сообщении Cushman & Wakefield, которая представляла интересы арендатора. Colliers International в этой сделке представляла интересы арендодателя. По словам Веры Зименковой, партнера, отдел корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield, договор на здание БЦ «Прогресс» заключен на длительный срок, с преимущественным правом выкупа здания. «Мы относим этот объект к классу А. Бизнес-центр расположен на первой линии Садового кольца, обладает удобной транспортной доступностью, эффективными поэтажными планировками. Собственник с большим вниманием относится к качеству инженерных коммуникаций и к техническим параметрам своего объекта», – говорит Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, оценивает БЦ как достаточно качественный объект с удачным местоположением. По его словам, он был приобретен структурами, близкими к компании «Прогресскапитал» (принадлежит бывшим акционерам ОАО «Лебедянский»), в начале прошлого года.

Заяви о себе на рынке! 08.04.2011 10:14:11

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Найди дешевый офис! 008-19 News_L_I.indd 9

08.04.2011 10:14:17

Новости:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 46

Отставки / Назначения Герхард Митровиц ответит за Россию и СНГ

Герхард Митровиц / Gerhard Mitrovic Герхард Митровиц назначен на должность директора группы отелей «Кемпински» по России и странам СНГ. Г-н Митровиц, ранее занявший должность директора отеля «Балчуг Кемпински Москва», будет совмещать новые обязанности с прежними. Герхард Митровиц, уроженец Австрии, до приезда в Москву руководил реконструкцией и открытием отеля «Индонезия Кемпински». Ранее он занимал должность гендиректора 5-звездочного отеля «Штайгенбергер Франкфуртер Хоф», ведущего отеля сети «Штайгенбергер». За плечами Герхарда Митровица около 40 лет успешной карьеры в индустрии гостеприимства, контроль за управлением более чем 4000 номеров на четырех континентах: от отеля «Гранд Хайятт Тайпей» до отелей «Интерконтинеталь» в Нью-Йорке, Германии, Саудовской Аравии, Каире и Австрии. Г-н Митровиц свободно владеет немецким и английским, хорошо знает арабский, индонезийский и китайский языки, изучает русский. Свободное время Герхард Митровиц любит посвящать активному отдыху – охоте, гольфу, походам в горы, подводному плаванию и теннису. В этом его поддерживают супруга, Беата Инге, и двое дочерей.

В ASTERA назначен директор по инвестиционным проектам Александр Шелухин назначен директором по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Проект

Riga Land разморозил спрос Офисные площади первой фазы бизнесцентра Riga Land полностью сданы в аренду, сообщает компания CB Richard Ellis. Речь идет о трех офисных зданиях общей площадью 50 тыс. кв. м, которые были введены в эксплуатацию в I квартале 2008 года. В разгар кризиса от аренды 20 тыс. кв. м в первой очереди БЦ отказалась компания «Видео Интернешнл». Проект компании «Полишелк» – офисный центр Riga Land класса В+ на Новорижском шоссе, в 9 км от МКАД, – предполагает строительство 220 тыс. кв. м площадей. В кризис строительство второй очереди бизнес-парка было заморожено. В прошлом году девелопер разморозил строительство второй очереди проекта площадью 170 тыс. кв. м, где 70 тыс. кв. м – это офисные площади,

008-19 News_L_I.indd 10

В рамках своей должности г-н Шелухин будет отвечать за всю оперативную деятельность департамента инвестиционных проектов. В том числе за привлечение клиентов, разработку и реализацию новых инвестпроектов, координацию работы отдела по всем текущим вопросам. Александр Шелухин окончил Московский государственный университет им. Ломоносова, факультет журналистики, отделение маркетинга и рекламы, а также аспирантуру МГУ по специализации «политология». До прихода в ASTERA г-н Шелухин являлся партнером компании Crossfinance Investment and Financial Advisory, Ltd (member of MC GROUP), где он занимался организацией экспортного финансирования. Среди клиентов, с которыми имеет опыт сотрудничества Александр Шелухин, – крупнейшие российские и международные компании, банки, государственные структуры и др.

в разработке концепции и реализации ряда проектов торговых центров в Москве и в регионах: ТЦ «Цветной» в Москве, ТЦ в рамках МФК «Саммит» в Москве, ТЦ «Небо» в Нижнем Новгороде, ТЦ «Галактика» в Краснодаре, ТЦ в рамках проекта «Уткина Заводь» в Санкт-Петербурге, ТЦ «Версаль» в Ульяновске, ТЦ «Конфитюр» в Долгопрудном, «Петровский» в Ижевске и др.

Новое назначение в Nagatino i-Land

Игорь Чаплинский возглавил City Retail Group

Александр Артюхов / Alexander Artyukhov

Игорь Чаплинский / Igor Chaplinsky Генеральным директором City Retail Group стал Игорь Чаплинский. В прошлом Игорь Чаплинский занимал должность исполнительного директора и руководителя отдела развития компании «Детский мир» (2002–2004 гг.) и директора по развитию компании «Магазин Магазинов» (2004–2010 гг.). City Retail Group предоставляет комплексные профессиональные услуги в области торговой недвижимости. Игорь Чаплинский принимал непосредственное участие

которые уже сданы на 20% еще до ввода проекта в эксплуатацию. Основными арендаторами комплекса являются западные и российские компании, такие как «Юнимилк», «Мосавтодор», News Outdoor, «КЭС Холдинг», «Продимекс» и другие. Базовая ставка аренды в БЦ – от 10 тыс. руб./кв. м с учетом отделки. В марте 2011 года на территории бизнес-парка открылся фитнес-центр с бассейном Fitstudio общей площадью 1,3 тыс. кв. м. Во второй фазе строительства будет построен крытый ледовый дворец, гостиничный комплекс бизнес-класса на 70 номеров, рестораны, двухуровневая подземная автостоянка и вся сопутствующая инфраструктура. Запланированный срок реализации всего проекта – I квартал 2013 года. Офисная часть будет введена уже в конце 2011 года. До кризиса территориальное развитие рынка офисной недвижимости происходило в соответствии с начинающейся тенденцией децентрализации. Финансовый кризис положил конец этому направлению –

Руководителем департамента управления недвижимостью ОАО «Московский бизнес инкубатор», девелопера технопарка Nagatino i-Land, назначен Александр Артюхов. Задачей нового руководителя станет разработка стратегии управления имуществом и территорией технопарка и ее реализация. Ранее Александр работал на должности управляющего активами ЗАО «Промсвязьнедвижимость», где в его обязанности входило управление недвижимостью (Property и Facility Management). Александр Артюхов занимался разработкой стратегии развития территории, локализацией и выводом производственных мощностей с промышленных объектов компании с условием сохранения производства, а также брокериджем (более 120 тыс. кв. м индустриальных площадей было сдано в аренду за первые два квартала 2010 г.). С 2006 по 2008 год Александр Артюхов работал заместителем генерального директора компании «Русский Холодъ» по экономике, а потом по производству, где в подчинении г-на Артюхова находилось 2 тыс. человек.

востребованными снова стали офисы только в ЦАО, в частности внутри Бульварного кольца, оставив вакантными офисы у МКАД и в других удаленных районах Москвы. Как отмечает Елена Шохина, директор по работе с ключевыми клиентами отдела офисных помещений CB Richard Ellis, «проект

Riga Land доказывает, что при профессиональном подходе площади можно реализовывать в кратчайшие сроки независимо от ситуации на рынке». Тот факт, что договор аренды подписан еще до ввода объекта в эксплуатацию, говорит о восстановлении спроса, считает эксперт.

В марте 2011 года на территории бизнес-парка Riga Land открылся фитнес-центр с бассейном Fitstudio / Fitstudio center with a pool opened in March of 2011 on the grounds of Riga Land business park

Продавать нельзя сдавать! Где поставить запятую? 08.04.2011 16:26:26

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

дью 325 тыс. кв. м на участке 40 га в районе города Домодедово. По информации участников рынка, сейчас Coalco продает свою долю в БЦ «Белая площадь», который был построен в 2009 году, и в БЦ «Белые сады». Таким образом, в активе компании останется только два проекта коммерческой недвижимости – оба на Ленинградском шоссе. Это проект бизнес-центра площадью около 208 тыс. кв. м на месте машиностроительного конструкторского бюро «Искра» и проект МФК «Конгресс Плаза» площадью 468 тыс. кв. м.

Проект

Игроки обратятся к президенту Сделка

Align Technology переедет в «Даниловскую мануфактуру» KR Properties подписала договор аренды с московским филиалом корпорации Align Technology Research and Development, Inc. на 2030 кв. м в здании Loft Бюро, расположенном на территории делового квартала «Даниловская мануфактура 1867». Срок аренды – 5 лет. Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. Американская корпорация Align Technology, штаб-квартира которой находится в г. Сан-Хосе (Силиконовая долина, Калифорния), специализируется на разработке инновационных медицинских технологий. Московский филиал Align Technology является ключевой частью отдела Research & Development компании и занимается разработкой программного обеспечения для производства высокотехнологичного медоборудования, а также для развития различных технологических процессов и клинических сервисов компании. KR Properties приступила к реновации loft-квартала «Даниловская мануфактура 1867» в 2006 году. В настоящее время производственные корпуса старой текстильной фабрики восстановлены на 80%. В 2010 году компанией введено в эксплуатацию более 50 тыс. кв. м офисных площадей класса В и В+. Среди крупных объектов, сданных в эксплуатацию, – «Ряды Солдатенкова», «Корпус Кнопа», «Корпус Мещерина» и «Корпус Гастелло». На территории квартала в здании «Контора Кнопа» работает музыкальное кафе The Mansion. Общая площадь сданных в аренду офисов за 2010 год составила более 25 тыс. кв. м, уровень вакантных площадей в бизнесцентрах «Даниловской мануфактуры» – 4%. В 2011 году KR Properties планирует провести реконструкцию и ввести в эксплуатацию более 35 тыс. кв. м офисных площадей на территории loft-квартала.

Управление

O1 Properties собрала активы Horus Для управления активами в сфере недвижимости совладелец финансовой корпорации «Открытие» Борис Минц создал компанию O1 Properties. Общая стоимость активов O1 составляет $1,5 млрд, а их площадь превышает 400 тыс. кв. м. Среди объектов компании пять действующих бизнесцентров, которые ранее принадлежали Horus Capital (общая площадь – 190 тыс. кв. м), а также проект на стадии строительства «Олимпиа-Парк» (69 тыс. кв. м, также достался от Horus Capital). Планируется, что компания будет наращивать свои активы путем покупки новых офисных центров в Москве, находящихся на высокой или средней стадии готовности.

9 марта в Каннах в рамках инвестиционной выставки MIPIM прошла встреча ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости России. Инициаторами встречи девелоперов, инвесторов и консультантов, работающих в России, стали Шарль Будэ и Павел Черепанов. Основной вопрос, который волнует сегодня девелоперов в России: где взять деньги на реализацию отложенных и новых проектов? Одним из главных потенциальных поставщиков заемного финансирования могут стать российские пенсионные фонды, играющие в западных моделях институциональных инвестиций

главенствующую роль, предположил Вадим Корсаков. В то время как российский пенсионный фонд покупает казначейские бумаги США, датские пенсионные фонды активно инвестируют в коммерческую недвижимость России. Однако, для того чтобы механизм пенсионных инвестиций заработал внутри страны, нужны законодательные изменения, отметил Андрей Баринский. И инициировать их – задача сообщества профессионалов рынка коммерческой недвижимости, уверены участники встречи. Сейчас, находясь в посткризисной парадигме, рынок недвижимости России стоит на пороге возрождения. Каким он станет в ближайшие 5–10 лет, зависит не только от возвращения западных инвесторов, но и от активной позиции игроков российского рынка недвижимости, уверены топ-менеджеры ведущих компаний рынка коммерческой недвижимости, среди которых Александр Самонов, Дмитрий Ермолов, Даррэлл Станафорд, Сергей Калинин и другие значимые персоны отрасли. Сегодня они готовы к консолидации и выработке единой позиции по вопросам путей будущего развития экономики страны, и в частности рынка коммерческой недвижимости. Первая попытка объединения самых значимых игроков этого сегмента экономики направлена не только на выработку единого взгляда, но и на необходимость донести свое мнение до властных структур, вплоть до президента страны и премьер-министра.

План

Жилье в приоритете у Coalco Компания Coalco переориентируется на жилищное строительство, радикально пересмотрев концепции проектов. Ранее компания собиралась возвести в Москве около 1,4 млн кв. м коммерческой недвижимости. Вместо планировавшегося бизнесцентра «Хрустальные башни» площадью 252 тыс. кв. м на Ходынской улице до 2015 года будет построен жилой комплекс площадью 180 тыс. кв. м. А вместо проекта бизнес-центра «9 планет» площадью 282 тыс. кв. м на Серпуховском Валу компания намерена построить жилой комплекс на 140 тыс. кв. м. Но их реализация начнется только после того, как наступит ясность с судьбой строительных инвестконтрактов. Также Coalco совместно с компанией «Мосстройреконструкция» («дочка» группы ЛСР) планирует возвести микрорайон жилья экономкласса площа-

Обсуди ключевые темы с партнерами! 008-19 News_L_I.indd 11

08.04.2011 10:14:24

Новости:

Проект

Capital Group строит новый МФК в «Москва-Сити» Capital Group приступила к освоению второго участка в «Москва-Сити». Как сообщил директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев, в новом МФК появятся апартаменты, офисы и гостиница с фондом в 100–150 номеров. «У нового МФК еще нет названия. Сейчас заканчиваются работы по созданию бренда», – рассказал Петр Исаев на конференции «Многофункциональные комплексы России: от концепции до реализации», организованной компанией AHConferences. Реализация проекта находится в стадии котлована, но, как признался Петр Исаев, компания уже определилась с гостиничным оператором и находится с ним в стадии подписания договора. Несмотря на то что эксперт не назвал его, он обмолвился, что «это будет американский оператор, которого пока нет в России». «Это будет их первый выход на российский рынок. Но это будет очень качественный и люксовый оператор. Это задаст определенные стандарты того, какие гостиницы должны быть», – сказал Петр Исаев. Он отметил, что новый МФК будет первым объектом, куда компания «приводит гостиницу». «Мы давно вынашивали этот план. Первоначально мы планировали сделать гостиницу в "Легенде Цветного"», – рассказал г-н Исаев. По его словам, участок делится на две стадии, первая из которых – паркинг на 4,5 тыс. машино-мест. «Такого паркинга в «Москва-Сити» больше нет. Мы его делаем целенаправленно и понимаем, что для нас это очень хорошая потенциальная коммерческая составляющая, но это и очень серьезная инфраструктура для объекта. Без парковки в Москве сегодня никто ничего не покупает», – заявил Петр Исаев. Реализацию апартаментов в Capital Group планируют начать, «как только

008-19 News_L_I.indd 12

Павел Черепанов: Рынок замер: все уже понимают, что делать, но еще не понимают как. Должен появиться модератор – адекватный, профессиональный, крупный – имеется в виду государство. стр. 40 здание появится из земли», то есть в сентябре-декабре 2011 года. «Первым делом в многофункциональных комплексах мы стараемся выводить на рынок апартаменты, потому что это обеспечивает стабильный денежный поток», – заявил эксперт. По его словам, продажа апартаментов с отделкой позволяет сдавать их по 10–12 в месяц. Финальной аккордом реализации проекта будет сдача в аренду офисного пространства. Петр Исаев объяснил это тем, что сегодня в «Москва-Сити» много офисов и, для того чтобы реализовать их по хорошей цене, здание должно быть уже готово. «Апартаменты позволяют получать выгоду и держать офисы до последнего, с тем чтобы потом вывести их на рынок», – пояснил эксперт. Он напомнил, что Capital Group выбрала стратегию на строительство МФК еще 17 лет назад. В компании были уверены, что такие объекты будут востребованы в Москве. «Идеальных ситуаций, когда есть большой участок и можно построить горизонтальное распространение различных направлений бизнеса, чтобы обеспечить себе комфортную доходность объекта, в Москве практически нет. В основном это вертикальное зонирование. Примером такого МФК является "МоскваСити"», – сказал Петр Исаев.

Открытие

Crowne Plaza открывает премиум-корпус В Центре международной торговли Москвы состоялось открытие клубного корпуса гостиницы Crowne Plaza Moscow World Trade Centre. Центр международной торговли Москвы – это крупный многопрофильный бизнес-комплекс общей площадью 278 тыс. кв. м. В его состав входят три офисных здания площадью 107,4 тыс. кв. м, конгресс-центр площадью 5,5 тыс. кв. м, отель Crowne Plaza Moscow WTC на 725 номеров и апарт-отель

В клубном корпусе класса премиум Crowne Plaza Moscow WTC – 149 номеров / The premium class club block of Crowne Plaza Moscow WTC has 149 rooms

«Международная-2». Комплекс располагает автоматизированным многоуровневым паркингом на 2 тыс. машино-мест. В настоящее время услугами ЦМТ пользуются более 500 российских и иностранных компаний. Номерной фонд клубного корпуса класса премиум в отеле Crowne Plaza – 149 номеров. По словам генерального директора ОАО «Центр международной торговли» Валерия Серова, «с открытием клубного корпуса отеля номерной фонд, находящийся под управлением ЦМТ, составит 1777 мест». Инвестором проекта является ЦМТ. «Мы все построили за счет внутренних резервов и текущей прибыли, – подчеркнул г-н Серов. – Стоимость отеля – около 1,5 млрд рублей. При этом удалось сэкономить около 100 млн рублей за счет новых инженерных решений и сокращения сроков строительства. Отель высокого уровня окупается, как правило, за 12–15 лет. Мы для себя поставили задачу сделать это за 8–10 лет». Валерий Серов отметил, что «впервые вводится в эксплуатацию не секция, не этаж, а полностью клубный отель». Однако эксперты считают, что использование термина «клубный отель» – это скорее маркетинговый ход. «Поскольку само здание гостиницы было построено еще в советское время и не так давно превратилось в гостиницу международного бренда Crowne Plaza, то введение в эксплуатацию нового корпуса позволит успешнее продвигать на рынке более просторные и интересные с точки зрения дизайна номера. Для дифференциации и лучшего продвижения нового продукта, а также продажи его по более высокой цене используется термин "клубный"», – комментирует Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield. Эксперты отмечают, что многие международные гостиницы, такие как Marriott, Radisson, Sheraton, Renaissance, Hilton, Ritz Carlton и др., предлагают клубные этажи, для них это является обычной практикой. «За номер на клубном этаже клиент платит больше, чем за точно такой же обычный номер, но получает за это некоторые дополнительные привилегии

(завтрак на этаже, переговорные комнаты, услуги секретарей) и ощущение, что пользуется чем-то эксклюзивным. Клубный отель – это небольшой отель на 10–20 номеров, у которого есть свои постоянные клиенты. Термин «клубный» предполагает, что это эксклюзивный продукт, для «своих», поэтому отель почти на 150 номеров нельзя назвать в чистом виде клубным. Можно сказать, что в данном случае девелопер просто пристроил к имеющемуся отелю современный корпус, возможно, выше уровнем и решил назвать это «клубным» отелем», – говорит Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis.

Власть

Московское правительство заплатит за Тверскую Заставу Правительство Москвы и AFI Development достигли взаимопонимания о выкупе у компании проекта торгово-парковочного комплекса на площади Тверской Заставы. Правительство Москвы полностью компенсирует затраты девелопера, понесенные по данному проекту, в то время как другие проекты окружения Тверской Заставы общей площадью 350 тыс. кв. м остаются в распоряжении девелопера в соответствии с согласованным ранее объемом и функционалом. Вместе с тем девелопер выкупит 25%ную долю московского правительства в ТРК «Афимолл Сити», расположенном в «Москва-Сити», а также подземного паркинга на 2700 машино-мест приблизительно за $310 млн. Напомним, что инвесторы проектов торговых центров под Павелецкой площадью (ИПГ «Евразия») и под Пушкинской площадью (ОАО «ТДЦ "Цветной"»), которые также были перепрофилированы столичным правительством под парковки, компенсации не получили.

Как осуществить переезд офиса? 08.04.2011 10:14:25

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 13

08.04.2011 10:14:35

New s:

Grinatom leases a business center

According to the experts at NAI Becar, before the recession the regional office market development followed a decentralizing trend. The financial crisis put an end to this trend – offices in the Central Administrative District started gaining in demand, in particular the offices within the Boulevard Ring, leaving vacant the offices near the Moscow Ring Road and other remote areas of Moscow. Elena Shokhina, director of working with key clients at CB Richard Ellis, says that, “The Riga Land project proves that with a professional approach, premises can be leased out in the shortest time, regardless of the market conditions." The fact that leasing agreements were signed before the commissioning, points to the restoration of demand, the expert believes.

Players will appeal to President Transaction

rinatom, a subsidiary of Rosatom, leased from AFI Development a Class ‘B’ office complex on Paveletskaya Embankment. The area of the premises, rented by this single tenant, is 13,500 sqm. According to the AFI Development, the company expects to receive net revenue from rental of premises, cleared of VAT, about $4.7 million per year. Grinatom's multifunctional service center was established in December 2009, within the restructuring program of the financial, economic and information technology division of the Rosatom State Corporation.

AFI office complex on Paveletskaya is a renovated building of a former cardboard factory. Now it is a Grade ‘B’ business center, with the total area of 16,000 sqm. This business center is the first phase of major mixed-use projects that are being developed on Paveletskaya Embankment. AFI Development has resumed office construction in late 2009, having seen the recovering demand for office space in this segment. The building is located on the first line of the embankment. It has its own infrastructure, including a cafeteria for the staff, a cafe, and a bank branch, meeting rooms, spacious open and indoor car parking lots that may hold 200 cars.

Project

Riga Land unfreezes demand Office spaces of the first phase of Riga Land Business Center are fully leased, announces CB Richard Ellis.

14 4

008-19 News_L_I.indd 14

These are three office buildings with the total area of 50,000 sqm, which was commissioned in the first quarter of 2008. In the midst of the crisis, the company Video International cancelled their leasing agreement for 20,000 sqm in the first phase of the business center.

The Polishelk Project, a Grade ‘B’ Riga Land Office Center on Novorizhskoye Highway, 9 km past the Moscow Ring Road (MKAD), involves the construction of 220,000 sqm of areas. During the crisis, the second phase of the business park was frozen. Last year, the developer unfroze the second phase of the project with an area of 170,000 sqm, where 70,000 sqm are office areas, 20% of which had already been rented before the project was put into operation. The main tenants of the complex are Western and Russian companies, such as Unimilk, Mosavtodor, News Outdoor, IES Holding, Prodimeks and others. The base rent rate in the BC starts from 10,000 rubles per sqm and includes the finishing. In March 2011, the Fitstudio Fitness Center, complete with a pool, was opened on the territory of the business park – its total area is 1,300 sqm. The second phase of construction provides for the construction of an indoor ice arena, a business class hotel complex with 70 rooms, restaurants, twolevel underground parking, as well as the entire required infrastructure. The planned implementation of the project is scheduled for the 1st quarter of 2013. The office part will be commissioned in late 2011.

A meeting of key players in the commercial real estate market of Russia took place on March 9 at Cannes, within the MIPIM investment exhibition. Charles Boudet and Pavel Cherepanov were the initiators of this meeting of developers, investors and consultants working in Russia. The main issue that developers in Russia are concerned with today is where to obtain money to implement their frozen and new projects. One of the main potential suppliers of debt financing can be the Russian pension funds, which following the Western example of institutional investments, could play a leading role, suggested Vadim Korsakov. While Russian pension funds buy U.S. Treasury Bills, Danish pension funds are actively investing in commercial real estate in Russia. However, to make the mechanism of pension investments work within the country, we need legislative changes, said Andrey Barinsky. The meeting’s participants consider the task of the community of commercial real estate professionals is to initiate these changes. Now, being in the post-recessionary stage, the real estate market in Russia is on the verge of revival. How it will develop in the next 5-10 years depends not only on the return of foreign investors, but also on the active position of players in the Russian real estate market, say the executives of leading companies, including Alexander Samonov, Dmitry Ermolov, Darrell Stanaford, Sergey Kalinin and other important personalities in this sector. Today, they are ready to consolidate and develop a unified position on the future development of national economy, and in particular, of the commercial real estate market. The first attempt at the consolidation of the most important players in this economic segment not only aims to develop a uniform view, but also strives to convey the views of participants to the authorities, all the way to the country's president and prime minister.

Be the first to know! 08.04.2011 10:14:39

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Contents | News

| |

| Residential News news

008-19 News_L_I.indd 15

08.04.2011 10:14:52

New s:

Transaction

The Russian Bank for Development leases the Progress Business Center Russian Bank for Development has concluded a leasing agreement with the Progress Business Center, to the total area of 7,312 sqm, located at 79 Sadovnicheskaya Street. The decision to move into a new office with a larger area was taken over by the Bank in connection with active development of the bank's operations, according to an announcement by Cushman & Wakefield, which represents the tenant. In this transaction, the lessor was represented by Colliers International. According to Vera Zimenkova, a partner of corporate services at Cushman & Wakefield, the leasing agreement for the Progress Business Center building is a longterm arrangement, containing a preferential right to purchase the building. "We rank this facility among Grade ‘A’ buildings. The Business Center is located on the first line of the Garden Ring Road; it boasts convenient access by public transport and efficient floor layout. The owner pays great attention to the quality of engineering services and technical parameters of the facility," says Olga Pobukovskaya, director of commercial real estate at Colliers International. Konstantin Kovalyov, managing partner of Blackwood, assesses the business center as a fairly high-quality facility with a successful location. According to Mr. Kovalyov, it was purchased by structures close to the Progress-Capital Company (owned by former shareholders of Lebedyansky OJSC) at the beginning of last year. At the same time, Alexei Bogdanov, director of office real estate and partner of S. A. Ricci/King Sturge said that this object was an attractive one, mainly thanks to its location. According to the expert,

008-19 News_L_I.indd 16

the planning solutions in this building are poor, with many areas having no access to daylight. "Originally, the building was designed for a specific company, with its unique requirements, and after it was built, the situation of the owner had dramatically changed – the building entered the market and was rented out," he says. According to Konstantin Kovalyov, given the volume of the transaction, the leasing rate could reach $500-550 per sqm per year (excluding VAT and operating expenses). Alexei Bogdanov estimates the rental rates higher – at $650 (excluding operating costs and VAT). "Banks are traditionally among the most active players in the commercial real estate market,” says Konstantin Kovalev. “In recent years, due to serious adverse effects of the recession, which led to a decline in leasing and sale prices, banks carried out a sufficiently large number of transactions, both in buying and leasing of premises." “Today our company is working with a large number of banks seeking to lease office spaces, or to purchase properties outright for their headquarters and backoffices," says Mr. Bogdanov.

Three shopping centers from Finstroy Finstroy will build shopping centers in Moscow, Saratov and Smolensk. Jones Lang LaSalle will be their exclusive marketing and leasing agent. The future shopping center in the capital will be located at the intersection of the Moscow Ring Road and Altufevskoe Highway near a retail park, adjacent to the stores of a number of large operators. The leasable area of the twolevel shopping mall will be 56,000 sqm. Anchor tenants of the project are the O'key Hypermarket – 14,000 sqm, a home appliances and electronics store – 6,000 sqm, and a cinema – 4,000 sqm. A large fashion gallery will also be located in the shopping center. The concept of shopping center provides

for parking lots that will hold 3,000 vehicles, together with a convenient access to highways. The opening of the facility is scheduled for the 4th quarter of 2012. Network shopping centers under the brand name ‘Spring’ will open in Saratov and Smolensk. The total area of the building in Saratov is 45,000 sqm. The anchor tenants will be a hypermarket – 8,000 sqm, a home appliances and electronics store – 5,000 sqm, and a cinema – 4,000 sqm. The retail gallery will be located on two floors and will offer over 100 stores run by international and local retail operators. The parking lot will hold 1200 cars. The opening date of the shopping center is scheduled for the second quarter of 2012. A shopping center in Smolensk will be built in the heart of the city. Its total area will be 36,000 sqm. The three levels of the center will house a children’s goods store, a supermarket, and a home appliances and electronics store. They plan to build a twolevel underground parking for 365 vehicles. The opening is scheduled for the 1st quarter of 2013. "We see great potential for the planned shopping centers. Each of them has its own ‘flavor’. In Moscow, the shopping center will create synergies with the functioning Leroy Merlin, Auchan and Decathlon, offering some clothing and shoe stores to boot; there will also be a large entertainment area with a 6-screen cinema. In Saratov, the re-conception of the existing non-core property will be made, taking into account the requirements that tenants have for quality retail premises. In its turn, the project in Smolensk will be the first professionally and conceptually elaborated shopping center in the city," says Sergey Kotov, senior retail property consultant at Jones Lang LaSalle. Sergey Khramov, executive director of Finstroy holding, says that these will be the first objects that the company will build in the above-mentioned cities.

Align Technology to move to Danilovskaya Manufaktura KR Properties has signed a leasing agreement with the Moscow branch of Align Technology Research and Development, Inc. (USA) to let 2,030 sq m in the Loft Office building, located in Danilovskaya Manufaktura 1867 business district. The leasing term is five years. Jones Lang LaSalle was the broker in the transaction. The American Align Technology Corporation, whose headquarters are located in San Jose (Silicon Valley, CA), specializes in developing innovative medical technologies. The Moscow Branch of Align Technology is a key part of the Research & Development department of the company, which has been developing software for the manufacturing of high-tech medical equipment, as well as for the development of various technological processes and clinical services of the company. KR Properties started the renovation of Danilovskaya Manufaktura 1867 loft-quarter in 2006. Currently, the industrial buildings of the old textile mill have been 80% restored. In 2010, the company commissioned more than 50,000 sqm of Class ‘B’ and ‘B+’ office spaces. Among the major objects put into service are the Ryady Soldatenkova, Korpus Knopa, Korpus Meshcherina and Korpus Gastello blocks. “The Mansion” Music Cafe operates in the Korpus Knopa building. The total area of leased offices in 2010 amounted to more than 25,000 sqm; the vacancy rate in Danilovskaya Manufaktura business centers is 4%. In 2011, KR Properties plans to renovate and place into operation more than 35,000 sqm of office space in the Danilovskaya Manufaktura 1867 loft-quarter.

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 18.03.11–30.03.11 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of March 18–30 Наиболее востребованные профессии (вакансии) / Vacancies in Highest Demand

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index* 2.2

Руководитель проектов / Project manager

85 000

Инженер / Engineer

49 428

1.6

Менеджер по развитию / Development manager

50 000

2.6

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

42 946

10.0

Архитектор / Architect

42 211

4.3

Технический директор / Technical director

90 000

26.0

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Salary, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

100 556

Инженер / Engineer

48 152

Менеджер по развитию / Development manager

64 053

Наименее востребованные профессии (вакансии) / Least Popular Vacancies Менеджер по работе с клиентами / Client relations manager

Наиболее популярные профессии (резюме) / Most Popular Occupations (CVs) Руководитель проектов / Project manager

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

Share your opinion 08.04.2011 16:26:17

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Management

O1 Properties Horus picks up the assets of Horus Co-owner of the “Otkrytie” Financial Corporation, Boris Mintz, established the company O1 Properties in order to manage real estate assets. The total value of O1 assets is $1.5 billion, and their area exceeds 400,000 sqm. Among the facilities run by the company are five operating business centers, which previously belonged to Horus Capital (total area – 190,000 sqm), as well as the Olympia-Park project, which is at the construction stage (69,000 sqm, which also belonged to Horus Capital). The company plans to increase its assets through the purchase of new office buildings in Moscow, which are at high or middle stages of readiness.

Plans

Coalco gives priority to residential housing The Coalco Company has reoriented itself to residential housing, radically revising the concepts of its projects. Earlier, the company planned to erect in Moscow about 1.4 million sqm of commercial real estate. Instead of the planned Crystal Tower business center, with an area of 252,000 sqm on Khodynskaya Street, a residential complex of 180,000 sqm will be built by 2015. And instead of the “9 Planets” business center with an area of 282,000 sqm on Serpukhovsky Val, the company plans to build a residential complex of 140,000 sqm. However, their implementation will begin only when the fate of the

construction investment contracts will become known. In addition, Coalco together with Mosstroyrekonstruktsiya (subsidiary of the LSR Group), plans to build an economy-class neighborhood with an area of 325,000 sqm on 40 hectares near the town of Domodedovo. According to market participants, Coalco is now selling its stake in the White Square Business Center, which was built in 2009 and in the White Gardens Business Center. Thus, the company will have only two commercial real estate projects left in its portfolio. Both of these are located on the Leningrad Highway. One of these is a business center project with an area of approximately 208,000 sq m on the site of the Iskra Engineering Design Office and the Congress Plaza Multi-Functional Complex project, with an area of 468,000 sqm.

Opening

Crowne Plaza opens a premium building

A grand opening of a club building was held for the Crowne Plaza Moscow World Trade Center Hotel located in the Moscow World Trade Center. The Moscow World Trade Center is a large diversified business complex with a total area of 278,000 sqm. It includes 3 office buildings with an area of 107,400 sqm, a conference

| Contents | News

| |

| Residential News

center with an area of 5,500 sqm, the Crowne Plaza Moscow WTC Hotel with 725 rooms and the Mezhdunarodnaya-2 Suites Hotel. The complex has an automated multi-level parking garage for 2,000 cars. Currently, the WTC services more than 500 Russian and foreign companies. The premium club at the Crowne Plaza has 149 rooms. According to the general director of the World Trade Center, Valery Serov, “with the opening of the club buildings of the hotel, the accommodation stock managed by WTC will reach 1,777 rooms.” Mr. Serov said that the investor in the project is the World Trade Center: "We have built everything using internal reserves and current earnings. The hotel costs about 1.5 billion rubles to build. At the same time, we managed to save about 100 million rubles by using new engineering solutions and reducing construction time. As a rule, a high level hotel has a payback period of 12 – 15 years. We set the goal to reduce this time to 8-10 years”. Valery Serov notes that, "This was the first time that not a section or a floor, but an entire club hotel was put into operation”. However, experts believe that using the term "club hotel" pursues marketing goals. "Since the facility was built in Soviet times, and only recently turned into an international brand hotel – the Crowne Plaza – the delivery of this new building will successfully promote the most spacious and interesting rooms in the market, in terms of design. To differentiate and better promote the new product, and to sell it at a higher price, the term "club" is used, says David Jenkins, director of hotel real estate at Cushman & Wakefield. Experts note that many international hotels such as the Marriott, Radisson, Sheraton, Renaissance, Hilton, Ritz Carlton, and others, offer club floors, but for them this is a normal practice. "For a room on the club floor, the customer pays more than he would for a standard room, but he also receives a few extra privileges (breakfast on the floor, meeting rooms,

secretarial services) and the feeling that he is enjoying something exclusive. A club hotel is a small hotel with 10-20 rooms, which has a regular customer base. The term ‘club’ implies that it is an exclusive product for regular customers, who have become friends, so the hotel with almost 150 rooms cannot be called a club hotel proper. We can say that in this case, the developer simply has attached to an existing hotel a modern building, perhaps of a higher level, and decided to call it a ‘club’ hotel," says Stanislav Ivashkevich, deputy director of development, hospitality industry, and strategic consulting and evaluation at CB Richard Ellis.

Authorities

The Moscow Government will pay for Tverskaya Zastava The City of Moscow Government and AFI Development have reached an agreement on the purchase of the Tverskaya Zastava project – a retail-parking complex. The Moscow City Government will fully compensate the costs incurred in the project by the developer, while the other projects, surrounding Tverskaya Zastava, with the total area of 350,000 sqm, will be at the disposal of the developer, in accordance with the previously agreed amounts and volumes. In addition, the developer will buy a 25% stake of the Moscow City Government in AFIMOLL CITY DEC, located in “Moscow-City”, as well as an underground parking lot for 2,700 cars for about $310 million. We should recall that investors in the shopping center projects on Paveletskaya Square (IPG Eurasia) and at Pushkin Square (TDC Tsvetnoy), which have also been redeveloped into parking lots by the city government, received no compensation.

Are all the brand places really occupied? 008-19 News_L_I.indd 17

08.04.2011 10:15:00

New s:

Resignations / Appointments Gerhard Mitrovic to be in charge of Russia and CIS Gerhard Mitrovic will fill the office of Kempinski director of Russia and CIS states. Mr. Mitrovic who earlier took the post of Baltschug Kempinski Moscow manager will combine his new and old responsibilities. A native of Austria, Gerhard Mitrovic directed the reconstruction and inauguration of Indonesia Kempinski Hotel before coming to Moscow. Still earlier Mr. Mitrovic filled the position of General Manager of the five-star Steigenberger Frankfurter Hof – a flagship hotel of the Steigenberger chain. Gerhard has about 40 years of successful career experience in hospitality behind his shoulders as well as control over the management of more than 4,000 rooms on four continents – from Grand Hyatt Taipei hotel to Intercontinental hotels in New York, Germany, Saudi Arabia, Cairo, and Austria. Gerhard Mitrovic speaks fluent German and English, has a good command of Arabic, Indonesian and Chinese and is now learning Russian. Mr. Mitrovic devotes his leisure time

Project

Capital Group builds a new MultiFunctional Complex in “Moscow-City” Capital Group initiated the development of the second site in the Moscow-City. According to the director of commercial real estate at the Capital Group, Petr Isaev, apartments, offices and a hotel with some 100-150 rooms will appear in the new MFC. "The new MFC has not been given a name yet. Now we’re finishing the work on creating a new brand," Mr. Isaev said at the conference entitled "MultiFunctional Complexes in Russia: from Concept to Implementation", organized by AH Conferences. Implementation of the project is in the earthwork phase. However

008-19 News_L_I.indd 18

to outdoor recreational activities – hunting, golf, mountain climbing, underwater swimming and tennis. He is backed in his hobbies by his spouse Beata Inge and his two daughters.

New appointment in Nagatino i-Land Alexander Artyukhov is placed in charge of property management department at Moscow Business Incubator – the developer of Nagatino-i-Land science park. The key mission of the new executive will be developing a strategy of property and asset management of the technopark and its practical implementation. Earlier on Alexander was asset manager at Promsvyaznedvizhimost, where he was responsible for property and facility management. Mr. Artyukhov was busy developing a strategy of territorial development, engaged in localization and withdrawal of production facilities on condition of production conservation from the company’s industrial facilities and in brokerage (more

Petr Isaev admitted that the company had already decided on the hotel operator and entered the stage of final negotiations and signing of an agreement. Although the expert did not name the operator, he mentioned that "it will be an American operator that is not present in Russia yet". "This will be its first entry to the Russian market. But it will be a very high quality and luxury operator. This will set certain standards on how hotels should be built and operated," says Mr. Isaev. He also notes that the new MFC will be the first object into which his company is bringing a hotel. "We have long nurtured this plan. Originally, we planned to make a hotel in Legenda Tsvetnogo,” said Mr. Isaev. According to him, the site is divided into two sections, the first of which is a parking lot for 4,500 vehicles. "There is no other car park of this kind in the Moscow-City. We are doing this on purpose, and we understand that for us it is potentially a very good commercial component, though it entails a very serious infrastructure for the facility. No one buys anything without a parking lot in Moscow today," says Peter Isaev. Capital Group plans to start the sales of the apartments "as soon as the building starts springing from the earth", i.e. in September-December 2011. "First, we try to sell suites in multi-functional complexes, because this provides us with a stable cash flow," the expert notes. Renting of office spaces will be the last phase of the project. Petr Isaev explained this by the fact that today there were many offices in “Moscow-City” and to lease them at a good price, the building should be finished. "Suites allow us to have good cash flows, while keeping the offices up to the

than 120,000 sq m of industrla space was let during the first two quarters of 2010). From 2006 to 2008, Alexander was deputy general director of Russkiy Holod responsible for economics and later for production, where he had about 2,000 subordinates.

Investment Director appointed at ASTERA Alexander Shelukhin is placed in charge of investment projects at ASTERA which is allied with BNP Paribas Real Estate. Mr. Shelukhin will be responsible for all operations at the department of investment projects, including the client attraction, development and implementation of new investment projects, and coordination of all relevant issues. Alexander graduated from the journalism school of Lomonosov State University in Moscow, majoring in marketing and advertising and from the postgraduate center of the same university, majoring in political science. Before coming to ASTERA, Shelukhin was partner of Crossfinance Investment and Financial Advisory, ltd (member of MC

last minute, to bring them to the market later on,” said the expert. He reminded that the Capital Group had chosen the strategy for the construction of the MFC 17 years ago. According to Mr. Isaev, the company was confident that such facilities would be in demand in Moscow. "In Moscow there is practically no ideal situation when there is a great site and you can horizontally distribute various lines of business to secure a comfortable return. There is mainly vertical zoning. An example of such an MFC is the MoscowCity", said Petr Isaev.

Quattro enters the market The new Russian brand of business glamour style of clothing, Quattro, plans to open its first stores in March-April 2011, representatives of this new brand announced this during a conference at the Collection Premiere Moscow-2011 Exhibition. Quattro is a new Russian band of clothing for the glamorous business woman. One of the major advantages of the new brand is that the brand's main production facilities are located in Russia, which allows the business to operate independently of external economic factors, claim representatives of the brand. However, to achieve an optimum price/quality ratio, a part of the assortment is produced in South-East Asia. Mainly European fabrics are used in clothing design. The range of average retail prices for products of the brand is rather narrow, being positioned on the border of economy and mid-market segments.

GROUP), where he organized export financing. Mr. Shelukhin has successful experience in cooperation with large Russian and international companies, banks, government agencies etc.

Igor Chaplinsky to helm City Retail Group Igor Chaplinsky is appointed CEO of City Retail Group. In the past Mr. Chaplinsky filled the positions of chief executive and development director of Detsky Mir (2002-2004) and development director of Magazin Magazinov (2004-2010). City Retail Group provides integrated professional services in the area of retail real estate. Igor Chaplinsky was directly involved in conceptual development and implementation of some retail projects in Moscow and in the regions: SC Tsvetnoy in Moscow, SC within MFC Summit in Moscow, SC Nebo in Nizhny Novgorod, SC Galaktika in Krasnodar, SC within the Utkina Zavod project in Saint Petersburg, SC Versailles in Ulyanovsk, SC Confiture in Dolgoprudny, Petrovsky in Izhevsk and a number of others.

Anna Bakhaenkova, deputy director of retail at Quattro, described the conditions of working with a franchisee – the initial investment into the design of the store comes to 1.2 million rubles, investment into inventories for a single season is 2.8 million rubles, the payback period is up to 16 months. A lump-sum payment and royalties are not charged. In addition, the stores will use interesting modern technology for inventory management. Training is done at the expense of the franchisor when opening a store and at least once a year afterwards. The first Quattro stores will open in March-April 2011. "Company-owned stores,” says Elena Zobnina, director of the creative center of the Quattro brand, “will be located in Moscow shopping centers – Fifth Avenue and Afimall City, in the Megatorg SC in Vladimir, and in the Silver City mall in Ivanovo. Under the franchising system ten stores will open in such regions as Ufa, Saratov, Nizhny Novgorod, Kostroma, Vologda, Izhevsk, Tomsk and Krasnoyarsk.” In the future, in accordance with the concept of the brand and the company's plans, stores will be opened mainly in large centers with a customer flow of at least 3,000 people per day, located either in large residential areas with predominantly young audiences, or in the center, where there is a large number of offices. The Quattro chain is the exclusive distributor of the “Anybody's blonde” apparel on the territory of Russia and the CIS – a project of designer Sultana Frantsuzova. The collection of “Anybody's blonde” is represented in every Quattro store.

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 19

08.04.2011 10:15:13

Resident i a l New s:

Элитка дорожает Исследование

редняя цена одного квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости в I квартале 2011 года составила $17 467, таким образом, ценовая динамика продемонстрировала положительный тренд на 4,7% по сравнению с IV кварталом 2010 года, подсчитали специалисты компании Welhome. Как указывается в отчете, это типичная ситуация: с наступлением нового года цены растут, а весна – один из наиболее благоприятных периодов на рынке элитной городской недвижимости. В целом диапазон стоимости одного квадратного метра на первичном рынке элитной городской недвижимости находится в пределах от $8030 до 50 000. На сегодняшний день лидером по стоимости элитного жилья на первичном рынке остается район Патриарших прудов: средняя цена одного квадратного метра здесь составляет $31 135. Второе место занимает Остоженка, где квадратный метр стоит $27 326, а Чистые пруды замыкают тройку ценовых лидеров (средняя стоимость квадратного метра – $22 978). На четвертом месте – Якиманка. Элитное жилье здесь предлагается по $20 159/кв. м. Далее следует Арбат ($18 675/кв. м). Шестое и седьмое места делят Пресня и Таганский район ($15 333/кв. м). На восьмом месте находится Замоскворечье ($14 990/кв. м), а на девятом – Хамовники ($13 000/кв. м). Замыкает десятку в ценовом рейтинге район Тверской, все предложение которого, как отмечают эксперты компании, формирует комплекс элитных особняков «Итальянский квартал». Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Итальянский квартал» – $12 191.

Проект

«Главмосстрой» построит дом в Коптево ОАО «Компания "Главмосстрой"», входящее в строительно-производственный холдинг «Главстрой», признано победителем открытого аукциона в электронной форме на право выполнения работ по строительству жилого дома по адресу: Москва, район Коптево, квартал 119, корпус 18 (с инженерными коммуникациями, благоустройством территории, с частичным сносом и перекладкой инженерных сетей). По государственному контракту «Главмосстрой» закончит строительство дома в декабре 2011 года. Общая площадь квартир c балконами и лоджиями составит почти 14,7 тыс. кв. м, площадь нежилых помещений – 342,6 кв. м, общая площадь дома – около 22,1 тыс. кв. м. Общая стоимость контракта – более 567 млн рублей.

020-21_News_Rezident_L_I.indd 20

«МС-групп» реконструирует жилой проект в Лобне Компания «МС-групп» начала работы по изменению концепции своего жилого проекта общей площадью 32 тыс. кв. м в Лобне. В итоге перепланировки площадь квартир уменьшится на 30–40%, а их количество увеличится почти наполовину. Реконцепция комплекса обойдется в 7,5 млн рублей, общие инвестиции в проект составят около 600 млн рублей. «Проект жилого комплекса переменной этажности (14–17 этажей) был приобретен в прошлом году нашей компанией на стадии фундамента, – говорит Антон Саенко, генеральный директор компании «МС-групп». – Прежний собственник планировал построить на участке монолитно-кирпичный дом с 4–5-комнатными квартирами площадью от 70 до 140 кв. м. Провести реконцепцию мы решили еще до покупки проекта: сегодня большие квартиры рынком не востребованы, а комфортные прос-

торные «однушки» и «двушки» уходят как горячие пирожки, еще на стадии строительства». В результате изменения концепции вместо планируемых четырехпятикомнатных квартир появятся однодвухкомнатные квартиры площадью от 40–50 до 70–80 кв. м. Изменится и этажность комплекса: все его корпуса вырастут до 17 этажей. Кроме того, планируется добавить жилому комплексу еще одну секцию. В итоге вместо запланированных ранее 360 в жилом комплексе будет 500 квартир. Около 2 тыс. кв. м планируется отвести под магазины, аптеку, детские развлечения и другие элементы инфраструктуры. Участок в Лобне, на котором будет построен жилой комплекс, расположен в 7 минутах ходьбы от железнодорожной станции, рядом с лесным массивом. Инвестиционная привлекательность города резко возросла после того, как с Савеловского вокзала до Лобни каждый час начал курсировать аэроэкспресс, сокративший время в пути до 27 минут.

Сколково обрастает жильем Группа компаний «NBM-Стройсервис» построила первый корпус жилого комплекса «Славянка», расположенного рядом с инновационным центром «Сколково». Сдача первого корпуса запланирована на сентябрь 2011 года. ЖК «Славянка» на сегодняшний день – единственный крупный микрорайон между Минским и Сколковским шоссе. Он расположен в 700 метрах от МКАД и в 200 метрах от гипермаркета «Ашан». Эти преимущества придают комплексу особенную инвестиционную привлекательность для покупателей квартир. Общая площадь «Славянки» – 350 тыс. кв. м, из них 198 тыс. кв. м жилой недвижимости. Строительство комплекса началось в 2003 году и было приостановлено на стадии котлована по вине застройщика – «Социальной инициативы». ГК «NBM-Стройсервис» вошла в проект в 2008 году, после прохождения согласований и получения всей необходимой документации компания вышла на площадку. ЖК «Славянка» состоит из монолитно-кирпичных многоквартирных домов переменной этажности – от 2 до 25 этажей. Квартиры спроектированы в соответствии с последними международными тенденциями строительства жилья. На территории комплекса предусмотрена обширная собственная инфраструктура: двухуровневые подземные паркинги, продовольственные и промтоварные магазины, поликлиника, детский сад и ясли, оздоровительный центр с бассейном, солярием, сауной и тренажерным залом, клубные и офисные помещения, объекты социального обслуживания. Второй и третий корпуса планируются к сдаче госкомиссии в декабре 2011 года.

Самое дешевое жилье России В Грозном Чеченской республики зафиксирована самая низкая цена квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья России. Согласно рейтингу российских региональных центров с самой низкой стоимостью жилья, составленному компанией Penny Lane Realty, средняя цена квадратного метра там не превышает 22,3 тыс. рублей. В городе продолжается реализация амбициозного проекта «Грозный Сити», который включает около 50 домов от 12 до 45 этажей на территории площадью 500 га. В 2011 году запланировано начало строительства жилого квартала на территории центрального рынка общей площадью 35 тыс. кв. м и проекта комплексной застройки площади «Минутка» общей площадью 252 тыс. кв. м. Несмотря на быстрое развитие и восстановление в республике всех инфраструктур, риски остаются по-прежнему высокими и не способствуют созданию благоприятного инвестиционного климата. На втором месте рейтинга – Биробиджан Еврейской автономной области с населением 185 тыс. человек. Средняя цена квадратного метра здесь – 24,6 тыс. рублей. За 2010 год на территории области было построено всего 35 тыс. кв. м жилья. Это единственный региональный центр рейтинга, дешевизна жилья в котором обусловлена объективными причинами: суровым дальневосточным климатом, удаленностью от крупных городов, низким уровнем социально-экономического развития, отсутствием стратегически важных ресурсов и сокращением населения. На третьем месте – город Магас республики Ингушетия. Средняя цена квадратного метра в городе – 25,8 тыс. рублей. Это самый маленький по численности населения город в России: на сегодняшний день здесь фактически проживает всего 7 тыс. человек, его общая площадь не превышает 15 квадратных километров. Низкая стоимость жилья здесь обусловлена тем, что город только начал строиться. Однако, по оценкам экспертов, Магас весьма перспективен для долгосрочного инвестирования в жилую недвижимость. Махачкала занимает четвертое место. Квадратный метр там стоит 28,9 тыс. рублей. Развитие рынка недвижимости Махачкалы сдерживается социальной напряженностью, низким уровнем доходов населения и высоким уровнем преступности. В Махачкале проживают представители более 60 народностей, между многими из них на протяжении столетий идет борьба во всех сферах – от социальноэкономической до политической. Столица Северной Осетии Владикавказ занимает пятую строчку в рейтинге. Средняя цена квадратного метра в нем – 29,7 тыс. рублей. Низкая стоимость жилья объясняется близостью Владикавказа к Южной Осетии, а также неблагоприятной экологической обстановкой в связи с работой завода «Электроцинк».

Продай свою недвижимость! 08.04.2011 10:17:57

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Project

Glavmosstroy to build a house in Koptevo Glavmosstroy, part of Glavstroy holding has been announced a winner of an open e-auction for the right to perform construction works in an apartment building at block 18, quarter 119, Koptevo neighborhood, Moscow (with engineering lines, land improvement and partial demolition). Based on a government contract, Glavmosstroy is due to finish this project in December 2011. The total area will near 14,700 sqm, non-residential area – 342.6 sqm, GBA – almost 22,100 sq m. The contract is worth more than 567 million rubles.

MS-Group to reconstruct a residential project in Lobnya MS-Group launched the re-conception of its 32,000-sqm residential project in Lobnya. A change of the plan will cut the area of each apartment by 30-40% while their number will increase by almost 50%. Re-conception will cost 7.5 million rubles while the total

| News | Residential News

| |

| Calendar

investment will near lamost 600 million rubles. “A variable height (14-17 stories) residential project was bought by our company last year at the foundation stage,” says Anton Saenko, Managing Director of MS-Group. “The former owner planned to develop a brick solid-cast house with three- and four-bedroom apartments from 70 to 140 sq m. Even before the project was purchased we had decided to do a re-conception: big apartments are not in demand on today’s market while spacious and comfortable studios and one-bedroom apartments sell like hot pies.” A conceptual change will result in a multitude of one and two-room flats with area ranging from 40-50 to 70-80 sq m in place of huge apartments. The height will also change – all blocks will have 17 stories. In addition, one more residential section will be added. Eventually we’ll offer 500 instead of the earlier planned 360 apartments. About 2,000 sq m will accommodate shops, pharmacy, children’s entertainments and other infrastructural elements.

ways located within 700 meters from MKAD and 200 meters from an Auchan hypermarket. The gross built area of Slavyanka is 350,000 sq m, including 198,000 sq m of living space. Construction on this project commenced in 2003 and was suspended at the stage of a foundation pit through the fault of the developer: Social Initiative. NBM-Stroyservice continued the works. Slavyanka estate is comprised of solid-cast brick multi-family variable height buildings. Extensive private infrastructure is anticipated: double-level underground parking garages, grocery and non-food stores, clinic, day-care, wellness center with a pool, solarium, sauna and fitness room, club and office areas, services. The second and third blocks are scheduled for commissioning in December 2011.

Housing developed in Skolkovo

The average price on the primary market of luxury real estate reached $17,467/sqm in Q1 2011; therefore prices demonstrated an upward trend, having grown by 4.7% against Q4 2010, counted the experts of Welhome. On the whole, the prices range from $8,030 to $50,000 per sqm on the primary luxury real estate market. Patriarch’s Ponds quarters are still the leader in terms of elite housing prices on the primary market – the average price here

NBM-Stroyservice group of companies has completed the first block of Slavyanka housing estate sitting near to Skolkovo innovation center. The first block is due to be commissioned in September 2011. Slavyanka is now the only large neighborhood between Minskoe and Skolkovskoe high-

Research

Elite housing prices soar

reaches $31,135/sqm. Ostozhenka with prices averaging $27,326/sqm ranks second, followed by Chistye Prudy where elite housing prices average $22,978. Yakimanka ranks fourth ($20,159/sqm) and Arbat goes next ($18,675/sqm). Presnya and Taganka share the sixth and seventh places ($15,333/sqm). Zamoskvorechye ranks eighth ($14,990/sqm) and Khamovniki ranks ninth ($13,000/sqm) Tverskoy neighborhood is at the bottom of top 10, but the entire offer in this area, according to experts, comprises a cluster of luxury manor named Italian Quarter with average price standing at $12,191/sqm.

Cheapest housing in Russia The lowest prices on Russia’s primary and secondary housing markets were recorded in Grozny of the Chechen Republic. According to Penny Lane Realty, the average prices there do not exceed 22,300 rubles/sqm. The ambitious project Grozny City comprised of 50 variable height buildings on 500 hectares is being currently developed. In 2011 construction on a 35,000-sqm residential project is due to start on the territory of the central marketplace, whereas the famous Minutka square will be built up with 252,000 sq m of integrated housing estate with requisite auxiliary functions. Despite fast development and recovery of basic infrastructure in the republic, risks are still high, which impedes investments.

Learn who plays the “first violin” on the market! 020-21_News_Rezident_L_I.indd 21

08.04.2011 10:17:58

Календарь событий / Calendar of Events:

Выставка «Рынок земли в России»

Форум «Индустриальные парки России – 2011»

Выставка коммерческой недвижимости REX

Дата: 21 апреля 2011 года Место: Москва Организатор: МВЦ «Крокус Экспо» и ООО «РусЭкспоТерра» Описание: участники смогут ознакомиться с ценами земельных участков на территории всей России, потенциалом земельного рынка страны и перспективами его развития. Выставка предоставляет место для демонстрации услуг в области купли и продажи, аренды земли, обустройства земельных участков, земельного консалтинга, девелопмента, инвестиций, оценки, страхования земли, юридического обеспечения сделок с земельными участками. Деловая программа предполагает рассмотрение на семинарах проблем земельного рынка. Подробнее: land.rusexpoterra.ru

Дата: 21–22 апреля 2011 года Место: Москва Организатор: Ассоциация индустриальных парков России Описание: форум призван стать активной дискуссионной площадкой по вопросам повышения привлекательности России для инвестиций в инфраструктурные проекты, особенностей реализации проектов в секторе индустриальной инфраструктуры, перспектив экономического развития субъектов РФ, а также специфики ведения данного типа бизнеса в России и за рубежом. На одной деловой площадке будут собраны более 50 индустриальных парков России, на выставке будет представлено более 30 регионов России. Подробнее: www.investrussia2011.com

Дата: 27–29 апреля 2011 года Место: Москва Организатор: ГК «МОЛЛ», «КомАР», ИД «МОЛЛ» Описание: в зоне экспозиции выставки будут представлены торговые центры, бизнес-центры, логистические комплексы, многофункциональные объекты, проекты комплексной застройки. В рамках мероприятия пройдут конференции, пресс-конференции, круглые столы, семинары, презентации. Тематика деловой программы: рыночные тренды, стратегии выбора регионов и девелоперских проектов в современных условиях, портрет «послекризисного» инвестора, маркетинг проектов, практические вопросы управления и др. Подробнее: www.mall-expo.ru

21 апреля April

27 апреля April

"Land Market in Russia" Exhibition

Forum "Industrial Parks of Russia – 2011"

REX Exhibition of Commercial Real Estate

Date: April 21, 2011 Venue: Moscow Organizer: Crocus Expo International Exhibition Center and RusExpoTerra Description: Participants will become acquainted with the land prices on the territory of Russia, with the potential of the land market in the country and the prospects of its development. The exhibition provides venue to display services for the buying, selling and leasing of land, land consulting and development, investment and evaluation, land insurance, and legal support for land transactions. The business program includes consideration of land market issues at specialized seminars. More info at: land.rusexpoterra.ru

Date: April 21–22, 2011 Venue: Moscow Organizer: Association of Industrial Parks in Russia Description: The Forum is intended to become an active discussion platform on issues that deal with the attractiveness of Russia for investments into infrastructural projects, particulars of project implementation in the area of industrial infrastructure, economic development prospects in the constituent entities of the RF, as well as the specifics of this type of business in Russia and abroad. More than 50 industrial parks in Russia will take part in this business platform; more than 30 regions of Russia will be present at the exhibition. More info at: www.investrussia2011.com

Date: April 27–29, 2011 Venue: Moscow Organizer: MOLL Group of Companies, ComAR, and MALL Publishing House Description: Shopping centers, business centers, logistics centers, multi-functional objects, complex building projects will be presented at the exhibition. Conferences, press conferences, round tables, seminars and presentations will be held during the event. The subjects of the business program are: market trends, strategies, selection of regions and development projects in today’s conditions, a profile of the "post-crisis" investor, marketing projects, and practical management issues, etc. More info at: www.mall-expo.ru

022-23 Calendar_L_I.indd 22

08.04.2011 10:19:40

022-23 Calendar_L_I.indd 23

08.04.2011 10:19:42

024-25 Reklama.indd 24

08.04.2011 10:21:28

024-25 Reklama.indd 25

08.04.2011 10:21:30

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Гостиницы Москвы По состоянию на I квартал 2011 года общий номерной фонд гостиниц Москвы составил 39 888 номеров, что на 162 номера больше относительно IV квартала 2011 года. В целом прирост составил 0,4% (Ernst & Young). В I квартале 2011 года открылась гостиница категории 4* на 149 номеров – Club Crowne Plaza в составе Центра международной торговли (2-я очередь) по адресу: Краснопресненская улица, 14 (Jones Lang LaSalle Hotels). В 2011 году ожидается ввод в эксплуатацию еще ряда объектов: Intercontinental Moscow Tverskaya 5* (205 номеров), «Radisson SAS Белорусская» 5* с номерным фондом 250 номеров, на улице Тверская, 10, стр. 1 двери для гостей откроет гостиница «Центральная» (5*, 237 номеров). В категории гостиниц 4* ожидается выход Courtyard by Marriott (Кожевническая улица) вместимостью 170 номеров. Рынок отелей 3* должны пополнить такие гостиницы, как «Внуково», рассчитанная на 443 номера, и «Азимут Отель Москва» – на 134 номера (Praedium Oncor International). Загрузка гостиниц в Москве по итогам I кваратала 2011 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в гостиницах 5* упала на 2%, при этом средняя доходность на номер выросла на 3%; в гостиницах 4* загрузка увеличилась на 1%, а доходность с номера – на 4%; заполняемость отелей 3* повысилась на 8%, а доходность – на 27%. Загрузка во всех категориях отелей упала примерно на 6–8% по сравнению с IV кварталом 2010 года (Ernst & Young). В структуре номерного фонда Москвы гостиницы современного стандарта распределяются так: категории 5* занимают 25%, отели 4* – 24,8%, отели 3* – 34,5%, и, соответственно, 15,7% составляют гостиницы 2* (Jones Lang LaSalle Hotels). Средняя стоимость за номер в сутки в I квартале 2011 года в гостиницах 5* составила $339 (9870 рублей), что на 8% выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. В гостиницах 4* этот показатель упал всего на 2% и составил $199 (5826 рублей). Наибольший рост цены за номер в сутки по сравнению с прошлым годом наблюдается в гостиницах 3*: по результатам I квартала 2011 года средняя стоимость отмечена на уровне $188 (5473 рубля), что на 16% выше прошлого года (Ernst & Young).

Динамика основных показателей гостиниц категории люкс по отношению к аналогичному периоду 2010 года / Dynamics of Basic Parameters for Luxury Hotels Y-O-Y 10 8 6 4 2 0 -2 -4 Январь 2011 / January 2011

-6

Загрузка / Load

Февраль 2011 / February 2011

(ADR) Средняя стоимость номера / Average Daily Rate

(RevPar) Доходность на номер / Revenue per Average Room Источник / Source: Colliers International

Динамика основных показателей гостиниц средней категории по отношению к аналогичному периоду 2010 года / Dynamics of Basic Parameters for Middle-Class Hotels Y-O-Y 25

-5

Январь 2011 / January 2011 Загрузка / Load

Февраль 2011 / February 2011

(ADR) Средняя стоимость номера / Average Daily Rate

(RevPar) Доходность на номер / Revenue per Average Room Источник / Source: Colliers International

Гостиницы, вышедшие на рынок Москвы в течение I квартала 2011 года / Hotels Delivered to Moscow Market in Q1 2011 Название / Name

Адрес / Address

Количество номеров / Room count

Категория / Class

Дата окончания строительства / Construction date

Crowne Plaza в составе Центра международной торговли (2-я очередь) / Crowne Plaza within WTC (2d phase)

Краснопресненская ул., 14 / 14 Krasnopresnenskaya Quay

149

4 звезды / 4 stars

28 февраля 2011 года / Feb. 28, 2011

«Янтарь» / Yantar

Маршала Катукова ул., 22 / 22 Marshal Katukov Street

2 звезды / 2 stars

25 марта 2011 года / Mar. 25, 2011 Источник / Source: Ernst & Young

026-29 FAKT1_L_I.indd 26

08.04.2011 10:22:56

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| События

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow Hotels As of Q1 2011, the total accommodation stock in Moscow hotels amounted to 39,888 rooms, 162 more than in Q4 2010. The growth is 0.4% (Ernst & Young). A four-star 149-room Club Crowne Plaza hotel opened in Q1 of 2011 within the World Trade Center (2d phase) at 14 Krasnopresnenskaya Quay (Jones Lang LaSalle Hotels). A number of other facilities are due to be commissioned in 2011: a five-star Intercontinental Moscow Tverskaya hotel (205 rooms), a five-star Radisson SAS Belorusskaya hotel (250 rooms). Tsentralnaya will open its doors to guests at 10 Tverskaya St, bldg 1 (five stars, 237 rooms). In the four-star segment the delivery of another Courtyard by Marriott on Kozhevnicheskaya Street is anticipated (170 rooms). Such hotels as 443-room Vnukovo and 134-room Azimut Hotel Moscow will be added to the three-star hotel segment (Praedium Oncor International). The load of Moscow hotels in the first quarter of 2011 in the five-star segment dropped by 2% y-o-y; however RevPAR grew by 3%. In the four-star segment the load increased by 1% and RevPAR – by 4%. In the three-star segment the load rose by 8% and RevPAR – by 27%. In all hotel segments the average load fell roughly by 6-8% against Q4 2010 (Ernst & Young). The breakdown of up-to-date hotels in the Moscow accommodation stock follows the following pattern: five-star hotels account for 25% of the market, four-star hotels – for 24.8% of the market, three-star hotels – for 34.5% and two-star inns and hotels – for 15.7% (Jones Lang LaSalle Hotels). In Q1 2011, ADR in five-star hotels was $339 (9,870 rubles), up 8% against a similar period of the previous year. In the four-star segment this parameter dropped only by 2% to $199 (5,826 rubles). The highest growth of ADR could be seen in three-star hotels with average room rates standing at the level of $188 (5,473 rubles) – an increase of 16% y-o-y (Ernst & Young).

Распределение номерного фонда Москвы по округам / Distribution of Moscow Accommodation Stock by Districts 12000

10000

8000

6000

4000

2000

0 ЦАО / CAD

САО / NAD

СЗАО / NWAD

ЗАО / WAD

ЮЗАО / SWAD

ЮАО / SAD

ЮВАО / SEAD

ВАО / EAD

СВАО / NEAD

Источник / Source: Ernst & Young

026-29 FAKT1_L_I.indd 27

08.04.2011 10:22:56

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Склады Москвы Общее предложение качественных складов Москвы с начала 2011 года изменилось незначительно и, по данным на март 2011 года, составляет 4,24 млн кв. м класса А и 1,88 млн кв. м класса В (Knight Frank). В структуре предложения складских помещений Москвы класс А включает в себя 70% рынка, класс В – 30% (NAI Becar). В I квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 45 тыс. кв. м складских площадей, в том числе 35 тыс. кв. м площадей класса А и 8,2 тыс. кв. м складов класса В (Praedium Oncor International). В настоящее время в Московском регионе свободно 3,5–4% (150– 170 тыс. кв. м) складских площадей класса А и около 10% (190 тыс. кв. м) площадей класса В (Knight Frank). Средние ставки аренды в Москве на помещения класса А по состоянию на март 2011 года отмечаются на уровне $120–130/кв. м, на помещения класса В – $100–110. По сравнению со ставками в IV квартале 2010 года аренда складских помещений увеличилась в среднем на 8–10%. Так, арендные ставки в классе А составляли $115–120/кв. м, в классе В – $90–100/кв. м в год (цены указаны без операционных расходов) (NAI Becar). Средняя стоимость продажи качественных складов в Московском регионе составляет $1–1,3 тыс./кв. м в зависимости от местоположения. Так, сделки купли-продажи по объектам, расположенным в зоне до 10 км от МКАД, заключались по цене $1,3–1,5 тыс./кв. м, в то время как цена продажи объектов, расположенных на значительном расстоянии от Москвы, составляла $1–1,1 тыс./кв. м (Praedium Oncor International). Предложения о продаже городских складов внутри Москвы крайне редки. В Москве цена продажи не зависит от местоположения. Цена может быть понижена в случае, если на объекте выявлены «очевидные минусы» – различные нарушения, обременения, конструктивные и маркетинговые просчеты. Стоимость складов класса А в Москве составляет от $2 до 2,5 тыс./кв. м, класса В – около $1,6–1,7 тыс./кв. м (DTZ). До конца первого полугодия 2011 года к вводу в эксплуатацию ожидается примерно 80 тыс. кв. м качественных складских площадей (Praedium Oncor International).

Примеры складских объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2011 года / Examples of Warehouses Commissioned in the 1st Quarter 2011 Объект / Property

Расположение/ Location

Класс / Class

Общая площадь, кв. м / Total area, sq.m

Складской комплекс «Битягово» / Bityagovo warehouse complex

Каширское шоссе, 20 км от МКАД / Kashirskoe Highway, 20 km from the MKAD

20 000

«Капустино», 1 здание / Kapustino, building 1

Дмитровское шоссе , 9 км от МКАД / Dmitrovskoe Highway, 9 km from the MKAD

15 000

«Ракитки», складской комплекс, 1 здание / Rakitki warehouse complex, building 1

Московская область, 31-й км Калужского шоссе, деревня Ракитки / Moscow Region, 31 km of Kalujskaya Highway

8 200

Источник / Source: Praedium Oncor International

Распределение спроса по запрашиваемым площадям в Московском регионе / Breakdown of Demand by Asked Areas in Moscow Region 35 Q1–Q2 2010 30

Q3–Q4 2010

0 Менее 1500 кв. м / 1500–3000 кв. м / 3000–5000 кв. м / 5000–10 000 кв. м / Более 10 000 кв. м / < 1500 sq m 1500–3000 sq m 3000–5000 sq m 5000–10 000 sq m > 10 000 sq m Источник / Source: Colliers International

Динамика арендных ставок на складские помещения класса А / Dynamics of Rental Rates for Grade A Storage Space 150

$145 $140 $137 $140

$132 $130

$130

$122

$127 120

$109 $105

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

I кв. 2011

Источник / Source: Cushman & Wakefield

026-29 FAKT1_L_I.indd 28

08.04.2011 16:25:47

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| События

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow Warehouses Total supply of quality warehouses in Moscow has very insignificantly changed since the beginning of 2011 and amounts to 4.24 million sq m in Grade A and to 1.88 million sq m in Grade B, as of March 2011 (Knight Frank) Grade A accounts for 70% of the market and Grade B – for 30% in the structure of storage space supply in Moscow (NAI Becar) About 45,000 sq m of warehousing areas, including 35,000 sq m in Grade A and 8,200 sq m in Grade B, were commissioned in Q1 of 2011 (Praedium Oncor International) About 3.5-4% (150,000-170,000 sq m) of A-grade warehousing areas and 10% (190,000 sq m) of B-grade areas are now vacant in the Moscow area (Knight Frank) Average rental rates for storage facilities in the Moscow area were at the level of $120-130 per sqm in Grade A and $100-110 per sqm in Grade B, as of March 2011. Compared to the rates in Q4 2010, the rent of storage facilities has increased by 8-10%, on average. Thus the rental rates in Grade A

were $115-120 per sqm and in Grade B – $90-100 per sqm per year (less operating expenses) (NAI Becar) Average selling prices of quality warehouse space in the Moscow area amount to $1,000-1,300 per sqm depending on location. Thus buy-and-sell deals for properties located within 10 km past the MKAD were closed at the price of $1,300-1,500 per sqm while the selling price of properties at a large distance from the Ring Road amounted to $1,000-1,100 per sqm (Praedium Oncor International) Urban warehouses are seldom put up for sale in Moscow and the selling price does not depend on location. The price can be reduced if “obvious cons” are uncovered – violations, encumbrances, structural and marketing miscalculations. A-grade warehouses in Moscow are priced from $2000 to $2500 per sqm and B-grade facilities – from $1600 to 1700 per sqm. (DTZ). Roughly 80,000 sq m of quality warehouse space is expected to be turned over for operation until the end of H1 of 2011 (Praedium Oncor International)

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 05.03.11– 06.04.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

31.90

77.90

14.00

3.63

VSE

Atrium European Real Estate

6.40

-2%

30.30

1.70

1.46

VSE

Open Investments (OPIN)

42.00

-14%

425.00

26.10

0.64

RTS

Jones Lang LaSalle

104.20

125.00

7.60

4.35

NYSE

CB Richard Ellis

27.80

42.70

2.40

9.71

NYSE

PIK Group

4.50

нет данных

32.00

0.60

2,20

LSE

AFI Development

1.20

14.00

0.80

0.62

LSE

LSR Group

9.30

-7%

15.90

0.70

4.36

LSE

Raven Russia

1.10

-1%

2.00

0.20

0.67

LSE

Sistema-Hals

1.50

-3%

11.00

0.20

0.33

LSE

Eastern Property Holdings

36.00

-1%

130.00

15.80

0.19

SWX

MirLand Development

11.20

0.50

0.49

LSE

4.70

-1%

Kazakhstan Kagazy

0.16

-20%

5.70

0.03

0.02

LSE

DTZ Holdings

0.50

-25%

12.80

0.30

0.12

LSE

Glavmosstroy

49.50

-1%

280.00

5.0

0.10

RTS

RGI International

2.70

-1%

11.90

0.10

0.34

LSE

KDD Group

0.30

-2%

4.40

0.10

0.06

LSE

RTM

0.25

3.00

0.03

0.04

RTS

XXI Century

0.10

-13%

34.30

0.10

0.01

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

026-29 FAKT1_L_I.indd 29

08.04.2011 10:22:57

События:

Author: Михаил Рычагов ........................... Photo: архив CRE

Звездная болезнь гостиниц Национальные гостиничные системы стандартов сильно отличаются друг от друга в разных странах, а единая классификация сегодня только начинает формироваться. Нужна ли единая классификация отелей, как, где, а главное, для чего будут строиться отели в ближайшем будущем, обсудили эксперты отрасли на III Hotel Investment and Development Congress Russia 2011, организованном IM Events.

ак отметил на конференции первый директор по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group в России, СНГ и странах Балтии Даррен Бланчард, существующая сейчас «звездная» классификация гостиниц призвана ориентировать гостей относительно гостиничного продукта. Однако, по его словам, в последнее время прослеживается тенденция, когда общественное мнение о гостинице, формируемое с помощью СМИ и Интернета, становится важнее. Современный турист, прежде чем заказать номер в гостинице, прочитает множество отзывов о ней в Интернете и лишь после этого сделает

свой выбор. «Если раньше звездность гостиниц помогала гостям оценить продукт, то со временем эта классификация станет менее популярной. Объективная оценка отеля его гостями будет более понятной», – считает эксперт. В то же время, отметил Даррен Бланчард, все гостиницы сложно привести к общей классификации, поскольку существуют отели, построенные в разное время, гостиницы курортного типа, городские, с большим количеством номеров. Тем не менее попытки классификации есть. Чуть более года назад ассоциации отельеров Швеции, Германии, Австрии, Швейцарии, Венгрии и Чехии подписали договор о создании единой системы стандартов для отелей – Hotelstars Union. В 2011 году к ним присоединились Эстония, Литва и Латвия. Это стало первым шагом в формировании системы классификации, которая будет действовать во всей Европе. Такая система имеет около 270 критериев. В то же время, как заметил Даррен Бланчард, несмотря на то что российская система базируется на международной системе классификации, даже по одному такому простому показателю, как площадь номера, сложно определить класс гостиницы. На что гендиректор «ГОСТ Отель Менеджмент» Сергей Колесников резонно заметил, что полное отсутствие классификации гораздо хуже наличия хоть какой-то. Между тем, по мнению вице-президента Федерации рестораторов и отельеров, совладельца издательства «Хоспитэлити» Вадима Прасова, сегодня проблема заклю-

опыте, то в России нет организаций, способных формировать такие стандарты, нет объективного критерия. Касаясь вопроса прихода инвестиций в гостиничный сектор, Сергей Колесников выразил мнение, что бума строительства гостиниц в ближайшем будущем не будет. Вместо него будет плановое строительство. В частности, он отметил 8 городов, в которых пройдет чемпионат мира по футболу 2018 года, а также города, в которые приходит промышленность и где развивается внутренний туризм. «Государство многое сделало для создания туристических зон. Не все готовы сегодня к этому, но одним из примеров, где эта программа работает, является Бурятия. Там считают Байкал своим достоянием и развивают инфраструктуру», – сказал эксперт. Даррен Бланчард в свою очередь отметил проблему долгового финансирования, которая пока еще остается актуальной. «Люди ждут, когда банки снизят процентные ставки и предоставят лучшие условия, – заявил он. – Финансовый кризис направил инвесторов в правильное русло. Они стали внимательнее относиться к тому, что будет приносить деньги. Качество гостиничных проектов улучшилось». Говоря о конкуренции между операторами, участники еще раз упомянули всем известную истину – location, location, location. «Конечно, нужно правильно проектировать, строить и управлять. Но это вопрос второй. Самое главное – это место и то, чтобы вы в этом городе были одни со своим отелем. Как только появляется

чем планировалось», – считает Александр Гендельсман, гендиректор Azimut Hotels Company. По его словам, проблема часто заключается в том, что каждый следующий отель в городе становится лишним, потому что данный конкретный рынок не может его «переварить». «Всё бы хорошо, но рынка нет. Кроме Москвы и СанктПетербурга нет рынков с потребностями в большом количестве отелей», – заявил Александр Гендельсман. Участники вспомнили, что еще пятьшесть лет назад конкуренция между отелями велась на уровне качества гостиничного номера. Сегодня же спектр конкуренции хорошего отеля подвинулся не только в сторону информационных технологий. По словам отельеров, он сдвигается в область мелочей и деталей. Гостиницы борются между собой за клиента на уровне ванной комнаты, санузла. «В Петербурге зимой, весной и осенью конкуренция ведется через конференцзал. А в Костроме конкуренция – через баню», – с улыбкой заметил Александр Гендельсман. Директор по маркетингу и продажам InterContinental Moscow Tverskaya Алексей Волов выразил мнение, что в сравнении с международными операторами у российских есть собственная ниша, которая еще не занята. «Не все международные операторы и далеко не всегда пойдут в города с населением менее 1 млн человек, поскольку все-таки ориентируются на развитую инфраструктуру, местоположение, транспортную логистику. Если отель ориентиру-

Финансовый кризис направил инвесторов в правильное русло. Они стали внимательнее относиться к тому, что будет приносить деньги. Качество гостиничных проектов улучшилось, отмечают эксперты. чается не только и не столько в стандартах, сколько в самих экспертах, устанавливающих эти стандарты. Если в Европе работа экспертов базируется на многолетнем

серьезная конкуренция, тут же начинаются большие проблемы: хорошо построенный, с правильным управлением отель начинает показывать результаты, которые уже хуже,

ется на внутренний рынок, то здесь огромное поле для работы российских операторов. Здесь у них есть конкурентное преимущество», – считает Алексей Волов.

030-33 Events_L_I.indd 30

08.04.2011 10:25:55

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Facts&Figures | Events

| |

| Interview

Star Struck Hotels Author: Mikhail Rychagov ............................ Photo: CRE Archive

Russia's national hospitality system standards differ from other countries, so general classification in this sphere is only emerging. Such questions as hotel classification, location, and their importance for specific towns were in the spotlight of the III Hotel Investment and Development Congress Russia 2011, organized by IM Events.

the hotels branded Hotelstars Union. In 2011, Estonia, Lithuania, and Latvia joined them. This was the first step in forming a system of classification, which will operate across Europe. Such system has some 270 criteria. As Darren Blanchard says, despite the fact that the Russian system is based on the same international classification system, even a basic indicator such as a hotel room size is not a tool to determine hotel class. As Sergey Kolesnikov, CEO of GOST Hotel Management estimates, having no classification at all is much worse than having at least some. According to Vadim Prasov, Vice President of the Federation of Restaurateurs and Hoteliers, co-owner of Hospitality Publishing House, the problem is not standards, but experts themselves who establish those standards. European experts classify hotels based on years of experience, while their Russian counterparts have no institutions capable of forming such standards, and no real benchmarks, he said. As for investments in hospitality sector, Sergey Kolesnikov is sure that there will be no booming hotel construction in the near future. There will be planned construction instead. In particular, he noted that eight Russian cities to host the FIFA World Cup in 2018, as well as cities with emerging

ccording to Darren Blanchard, First Director of Business Development at the Rezidor Hotel Group in Russia, CIS and Baltic countries, the current multi-star classification of hotels is designed to inform guests on a hotel product. However, he said, the most recent trends such as public opinion about the hotel, as well as information in media and the Internet, are becoming important as well. Modern-day tourists prior to booking hotel rooms, read many reviews about a hotel on the Internet and only after that make their choice. "Today, the existing hotel classification system helps guests to evaluate the product. However, over time, this classification would become less popular. Comprehensive assessment of hotels by their guests will be more important," the expert believes. Darren Blanchard also pointes out that the hotels are generally difficult to classify because they were built at different times and, correspondingly, by different standards. Nevertheless, people will always try to classify hotels. Not so long ago, the Associations of Hoteliers in Sweden, Germany, Austria, Switzerland, Hungary, and the Czech Republic signed an agreement to create a unified system of standards for

industries and tourism will be the first cities where investments in hospitality industry would go. "The Russian state did much to create tourism zones. Not all of them are finished today, but one example where this program works is Buryatia. They call Baikal their heritage and develop its infrastructure," the expert says. Darren Blanchard, in turn, touched upon the problem of debt financing, which is still acute nowadays. "People are waiting for banks to reduce interest rates and provide better terms," he says. "The financial crisis moved investors in the right direction. They became more attentive to what money can generate. The quality of hotel projects has improved." Talking about competition between operators, the participants mentioned the well-known location, location, and location. "Of course, you need to properly design, build, and operate facilities. Nevertheless, this is the second priority. The most important is its location and the fact that you are the only one there. As soon as any competition starts around, it brings you problems. Your well-built and centrally located hotel starts showing worse than expected results of operations," says Alexander Gendelsman, CEO of Azimut Hotels Company. On the other hand, he thinks that any additional hotels

in small towns are not needed, as the market typically cannot absorb it. "Everything is OK but there is no market here. Except for Moscow and St. Petersburg, the markets need no more hotels," says Alexander Gendelsman. The participants recalled that five or six years ago, competition between them mainly concerned the quality of hotel rooms. Today, the level of competition concerns information technologies, some smaller things and details. Hotels fight for clients at the level of bathrooms, washrooms, etc. "As for St. Petersburg in winter, spring and fall, the competition concerns conference rooms. In Kostroma, the competition is for saunas," says Alexander Gendelsman. Alexei Volov, Director for Sales & Marketing at InterContinental Moscow Tverskaya, says that Russian domestic operators have their own niche unlike international operators. "Not every international operator would go to towns with less than one million population. Mainly because he initially focuses on infrastructure, location, transport, and logistics. If a hotel is initially designed to serve the domestic market, then Russian operators have their market niche to operate. Moreover, they have a competitive advantage," says Alexei Volov.

030-33 Events_L_I.indd 31

08.04.2011 10:25:56

New s:

Чего ждать от инвесторов? Author: Вера Новоруссова .............................. Photo: архив CRE

В настоящее время доля зарубежных инвестиций в коммерческую недвижимость России минимальна, и большого роста эксперты пока не прогнозируют, но является ли это проблемой, можно ли найти покупателя на проблемный объект – эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Коммерческая недвижимость. Top trends 2011».

Одним из соинвесторов БЦ Capital Plaza, приобретенного «ВТБ Капитал» у Capital Group, был суверенный фонд / One of co-investors of BC Capital Plaza bought by VTB Capital was a sovereign fund

ак отметил Джеймс Корриган, руководитель управления недвижимости на глобальных рынках департамента инвестиционно-банковской деятельности «ВТБ Капитал», иностранные инвесторы все еще с осторожностью относятся к России, больше интересуясь другими рынками, например Восточной Европы. С другой стороны, появилась такая тенденция, как интерес к российскому рынку недвижимости нетипичных инвесторов – суверенных фондов (фонды, которыми владеют суверенные государства), добавляет эксперт. Раньше они тоже инвестировали на российском рынке, но не напрямую – через другие фонды. Сейчас суверенные фонды начали работать самостоятельно.

другую бизнес-модель: их цель – ездить по миру, покупать и продавать, быстро зарабатывать и ехать дальше», – поясняет Джеймс Корриган. Тем не менее в целом иностранные инвесторы пока не слишком активны, говорят участники обсуждения, и некоторые из экспертов не считают это большой проблемой. «У денег нет нации, нет разницы, какие инвестиции привлекать – российские или зарубежные», – уверен Михаил Семенов, генеральный директор ГК «Ренова-СтройГруп». Джеймс Корриган полагает, что российский рынок вполне может развиваться и без участия зарубежных игроков, так как в России много своих инвесторов.

допущены ошибки, неуспешных по какимто причинам или недостроенных, эксперты не уверены, найдутся ли на них вообще покупатели. Недостроенные проекты в регионах могут быть куплены только российскими стратегическими инвесторами, так как иностранные инвесторы не смогут исправить ошибки, полагает Джеймс Корриган. Михаил Семенов убежден, что если ошибка в проекте фатальна, то его не купит ни один девелопер: легче начать проект с чистого листа на новой площадке. «Даже сносить объект девелопер не возьмется, так как у нас что-то разобрать стоит дороже, чем построить новое. Такие объекты обречены так и остаться недостроенными», – говорит эксперт. Снизить риск ошибок может реализация коммерческой недвижимости в рамках проектов комплексного освоения территорий. «В нашем проекте КОТ «Академический» в Екатеринбурге уже живет 15–20 тыс. человек, работает стрит-ритейл, и мы можем проанализировать какие услуги, какие товары наиболее востребованы, просчитать, какие объекты коммерческой недвижимости и

Суверенные фонды начали работать на российском рынке самостоятельно. Они видят фундаментальный спрос и готовы работать на перспективу, готовы вкладываться в развитие и долго ждать результатов. «Мы купили объект у Capital Group, одним из соинвесторов был суверенный фонд», – привел пример г-н Корриган. Эксперт считает эту тенденцию положительной, поскольку если суверенный фонд пришел на рынок, то это надолго. «Они видят фундаментальный спрос, видят, что есть дефицит предложения, и готовы работать на перспективу, готовы вкладываться в развитие и долго ждать результатов. Классические фонды имеют

Директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев отметил, что иностранные инвесторы менее мобильны; не вполне понимая реалии и особенности российского рынка, они не могут объяснить акционерам, почему нужно принять те или иные риски. Российские инвесторы знают и понимают рынок, и им легче принимать риски. Но что касается проблемных проектов, в процессе реализации которых были

какой площади следует построить, – говорит Михаил Семенов. – Пять лет назад при проектировании мы думали, что будем строить большой ТРЦ, вплоть до 300 тыс. кв. м. Сейчас мы понимаем, что оптимальным будет торговый центр площадью около 60 тыс. кв. м. Скорее всего, после разработки концепции мы его продадим». Причиной большого количества ошибок в девелопменте он называет непрофессионализм девелоперов. У мно-

гих есть деньги, но нет профессиональной команды. «Помимо того, что необходимо обращаться к услугам профессиональных консультантов, архитекторов и т. п., девелоперу нужно сформировать профессиональную команду, – согласился Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International. – Консалтинговая компания может, например, разработать прекрасную концепцию проекта, но, если воплощать проект в жизнь будут непрофессионалы, ошибки почти неизбежны». Эксперт прогнозирует, что в ближайшее время непрофессионалов станет больше, появится много first-time девелоперов. По мнению Петра Исаева, first-time девелоперы появятся на пике развития рынка коммерческой недвижимости, увидят, что девелоперы получают неплохие прибыли и захотят попробовать: авось и у нас получится. В то же время эксперт полагает, что наличие непрофессиональных девелоперов может быть выгодно для инвесторов, так как, если проект построен с ошибками, такой девелопер продаст продукт очень дешево и уйдет с рынка. В свою очередь, Джеймс Корриган уверен, что в ближайшие несколько лет следует ожидать концентрации профессиональных девелоперов. Он также прогнозирует в 2011 году большие сделки. «Но нельзя назвать это тенденцией, поскольку даже одна крупная сделка на маленьком российском рынке создает впечатление, что появился какой-то новый тренд, хотя на самом деле это был лишь единичный случай», – уточнил г-н Корриган. Кроме того, он предполагает, что скоро в Москве ничего не останется на продажу и инвесторы будут вынуждены обратиться к регионам. По мнению Петра Исаева, в ближайшие два года, пока девелоперы не научатся работать с новым московским правительством, московский рынок будет ограничен и инвесторы будут испытывать недостаток предложений.

030-33 Events_L_I.indd 32

08.04.2011 10:25:56

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Facts&Figures | Events

| |

| Interview

What to Expect from Investors? Author: Vera Novorussova ............................ Photo: CRE Archive

The share of foreign investments in the Russian commercial real estate is at a very low level and experts do not forecast any robust growth in the years to come. But is that really a problem? Is it possible to find a buyer for a distressed asset? These and other questions were discussed by participants of the Commercial Real Estate: Top Trends 2011 conference.

investors are less mobile, and they do not fully understand reality and peculiarities of the Russian market. In many cases, they cannot explain to their shareholders why it

urrently, the share of foreign investments in Russian commercial real estate is very small. Experts do not predict the situation to change any time soon. Is this a

an excellent concept for your project, but if you implement the project without highly skilled professionals, you are likely to make mistakes."

Sovereign wealth funds (funds that are owned by sovereign states) are becoming more interested in Russia... Previously, they invested in the Russian market, but not directly – typically via other funds. Now the sovereign wealth funds started working here independently. problem to find a buyer for distressed assets? These and other problems were in the spotlight of the conference called "Commercial Real Estate. Top Trends 2011." According to James Corrigan, Head of Global Property Management at VTB Capital, foreign investors are still more interested in Eastern European markets than in the Russian one. On the other hand, there is a new trend, according to which sovereign wealth funds (funds that are owned by sovereign states) are becoming more interested in Russia, the expert adds. Previously, they invested in the Russian market, but not directly – typically via other funds. Now the sovereign wealth funds started working here independently. "We bought a facility from Capital Group, another co-investor was a sovereign fund," says Mr. Corrigan. The expert believes this trend to be positive, because sovereign funds typically enter other markets for a long time. "They see a fundamental demand here, they know about a shortage of supply, and at the same time they want to work here in the future. They are ready to invest in development and to wait for results for quite a time. Classic funds have another business model – they travel around the world, buy and sell quickly to make money and go on," says James Corrigan. Nevertheless, in general, foreign investors are not too active in Russia. Some experts do not see any problem. "Money has no nationality, so it makes no difference which investments to use – Russian or foreign," says Mikhail Semenov, CEO of Renova StroyGroup. James Corrigan believes that the Russian market may further develop without foreign players, as Russia has its own investors. Petr Isaev, Director of Commercial Real Estate at Capital Group, says that foreign

is necessary to take certain risks. Russian investors know and understand the market and it is easier for them to take risks. As for problem projects initiated and realized with errors, both finished or under construction, experts are not sure buyers will be found for these. Only Russian strategic investors would buy unfinished projects in the regions. Mainly because foreign investors will not be able to correct previous mistakes," James Corrigan says. Mikhail Semenov is convinced that if the project mistake is fatal, no one would buy such a building, as it is always easier for a developer to start building from scratch on a new site. "Developers would not even demolish old facilities because in some cases it costs them more than to build new ones. There are many facilities that are doomed to stay unfinished," says the expert. The integrated territorial development mechanism is believed to lower the risks of errors in construction. "In our Academic settlement in Yekaterinburg, we already have 15,000-20,000 people; street retail is operational; so we can analyze what services and goods are mostly needed. We can figure out what commercial real estate and where we should build," says Mikhail Semenov. "Five years ago we intended to build there a big shopping mall, up to 300,000 sqm. Now we understand that the best shopping center should have about 60,000 sqm. Most likely, we'll sell it after conceptual development." Many errors happened because developers were not professional enough, he says. Many of them still have money, but do not have any professional team. "Seeking services of professional consultants and architects, developers should also build a professional team," agrees Maxim Gasiev, CEO of Colliers International. "A consulting company, for example, may develop

Experts predict that the total number of non-professionals and first-time developers will only increase. According to Petr Isaev, the first-time developers will enter the market as it has restarted growing. "Many of them see that other developers make money, so they would probably try doing

that themselves. At the same time, investors are interested in dealing with such nonprofessional developers, as the latter often do wrong projects and then have to sell them very cheap and leave the market." James Corrigan, in turn, is sure that in the next few years we should expect concentration of professional developers. He also predicts many big deals to be cut in 2011. "We cannot call it a trend yet, as there are not many large deals happening in Russia's commercial real estate market," says Mr. Corrigan. In addition, James Corrigan suggests that Moscow will soon has nothing left to sell, so investors will be forced to go to regions. According to Petr Isaev, developers have a couple of years to learn to work with the new government of Moscow. Until that, the Moscow market will be limited, and investors will experience a lack of supply.

030-33 Events_L_I.indd 33

08.04.2011 10:25:56

И н т е р в ь ю:

Екатерина Константинова: «Отсутствие иностранных инвесторов создает благоприятную возможность для выхода на рынок местных игроков» Дефицит западного капитала в российском секторе недвижимости является проблемой, но не трагедией. В России еще очень много неиспользованных внутренних ресурсов по привлечению средств в экономику, уверена управляющий директор, глава управления инвестиций в недвижимость Renaissance Group Екатерина Константинова.

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов ....................................... Фото: Дмитрий Четверухин

034-39 Interview_L.indd 34

08.04.2011 10:27:17

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

– Интерес к России западных инвесторов действительно восстанавливается? – Интерес западных инвесторов к недвижимости России, на наш взгляд, постепенно восстанавливается, и это обусловлено целым комплексом факторов. Колоссальные объемы ликвидности, «закачанные» в мировую экономику в течение последних двух-трех лет, уже отразились в росте стоимости материальных активов. Сегодня правительства и центробанки разных стран принимают активные меры по борьбе с инфляционными угрозами, пытаются сдержать давление денежной массы, повышая или планируя повысить ставки рефинансирования. Недвижимость работает как отличный инструмент защиты от инфляции, и инвесторы это понимают. Так, уже в 2010 году объемы инвестиций на рынках ЕМЕА выросли по сравнению с 2009 годом на 48%, причем большая доля инвестиций пришлась на страны Старого Света – Великобританию (36% всего объема), Германию (17%), Францию (11%). Резкий рост мировых объемов вложения в недвижимость привел к уменьшению инвестиционных возможностей на западных рынках – «вымыванию» качественного предложения и быстрому снижению ставок капитализации практически до докризисного уровня в 5–6%. Россия же в этой ситуации выгодно отличается все еще высокими ставками доходности (9–15%, в зависимости от сегмента).

– Какие факторы можно назвать позитивными? – Существенным плюсом является стабильная макроэкономическая ситуация в стране. Эффективное кризисное управление и взвешенная монетарная и фискальная политика последних лет привели к тому, что Россия имеет значительно более сбалансированные и привлекательные фундаментальные показатели (темпы роста ВВП, уровень внешнего долга, бюджетный дефицит, уровень безработицы и т. д.) по сравнению с США и многими странами ЕС. В свете последних событий в Африке и на Ближнем Востоке ресурсная ориентированность российской экономики также повышает привлекательность региона в качестве investment destination в среднесрочной перспективе. – Что же сдерживает западных инвесторов? – К негативным факторам, сдерживающим возвращение западных инвесторов, озвученным участниками недавно проходившей MIPIM, можно отнести опасения по поводу недостаточного темпа реализации реформ, вопросы, связанные с защитой прав собственности, сложности с получением разрешений на строительство. Однако, на наш взгляд, сам факт отсутствия на российском рынке в настоящий момент иностранных игроков со зна-

| События | Интервью

| |

| Тема номера

чительными недорогими финансовыми ресурсами создает благоприятный момент для входа в рынок местных игроков. В долгосрочной перспективе благоприятная экономическая среда и приход западных инвесторов приведут к росту спроса на качественные объекты недвижимости и снижению ставок капитализации, что положительно отразится на доходности российских инвесторов, которые уже вошли в рынок во время или сразу после кризиса либо собираются сделать это в ближайшее время. На самом деле, нам представляется, что участники российского рынка недвижимости часто возлагают слишком большие надежды на западный капитал, забывая, о недоиспользованных возможностях привлечения финансирования от российских частных и институциональных инвесторов. Между тем внутренние ресурсы для инвестирования в российский рынок недвижимости в стране имеются. Это и средства институциональных инвесторов (НПФ и страховых компаний), и средства ЗПИФов недвижимости, аккумулирующих активы розничных инвесторов, и средства частных инвесторов. И в силу лучшего понимания специфики и особенностей российского рынка недвижимости такие инвесторы готовы заходить в проекты и инвестировать в российскую недвижимость задолго до прихода западных игроков.

– Какие инструменты инвестирования будут актуальны в ближайшие 5 лет? – Инструменты рынка коллективных инвестиций – ЗПИФы недвижимости, в частности рентные фонды, – на наш взгляд, безусловно, останутся актуальными в ближайшие пять лет. Во-первых, они уже зарекомендовали себя как хороший инструмент диверсификации и создания доходности для инвесторов. Во-вторых, рынок недвижимости сейчас находится на ранней стадии нового цикла, а значит, можно ожидать высокую доходность от инвестиций в недвижимость, по мере того как ставки аренды будут расти, а ставки капитализации снижаться. В-третьих, этот инструмент открывает возможности для инвестирования в коммерческие объекты недвижимости, генерирующие привлекательную текущую доходность, частным инвесторам, которые не имеют возможности самостоятельно приобрести такие объекты. Также не стоит забывать, что помимо российского рынка есть глобальный рынок недвижимости, который тоже предоставляет множество интересных возможностей для инвестирования. К примеру, быстрорастущие азиатские рынки недвижимости, несомненно, представляют большой интерес, но большинству российских инвесторов практически невозможно получить доступ на эти рынки.

034-39 Interview_L.indd 35

08.04.2011 10:27:18

И н т е р в ь ю:

Справка Екатерина Константинова – управляющий директор, глава Renaissance Group Закончила МГУ им. М.В. Ломоносова. Имеет степень MBA со специализацией «финансы» (California State University). Член ULI; NAREIT; кандидат в члены CCIM. Начала свою карьеру в 1991 году в японской компании Marubeni Corporation. В 2002–2006 годах г-жа Константинова создала и возглавила департамент фондов недвижимости в УК «Тройка Диалог», с 1997 года была Deputy Treasurer в инвестиционной компании «Тройка Диалог». С 2006 года работает в «Ренессанс Капитал», где с нуля построила бизнес по управлению фондами недвижимости. На сегодняшний день ее команда управляет тремя ЗПИФами с активами около $400 млн, привлеченными от институциональных и частных инвесторов (11% доли рынка рентных фондов недвижимости). Фонды под управлением г-жи Константиновой не раз признавались лучшими в своем классе.

– Почему? – Развитию интереса препятствует целый комплекс причин: незнание рынка недвижимости чужой страны, сложности в оценке конъюнктуры и перспектив развития конкретного сегмента, трудности в поиске надежных местных игроков, а также отсутствие знаний в сфере законодательства, регулирующего оборот недвижимости, и сложности в оценке налоговых последствий как в период владения, так и после выхода из инвестиций. Простое незнание языка чужой страны также существенно усложняет весь процесс от сбора информации до заключения сделки. Преодоление перечисленных препятствий требует значительных финансовых и временных затрат, которые нивелируют эффективность сделки для инвестора. Решением этой проблемы как раз и может стать инструмент коллективных инвестиций, а именно инвестиционный фонд, специалисты которого профессионально занимаются оценкой инвестиционных возможностей и возможных рисков на всех этапах инвестирования в иностранный объект недвижимости. Основной плюс данных фондов заключается в том, что они позволяют получить частным инвесторам доступ к быстрорастущим и привлекательным рынкам недвижимости, а также достичь географической диверсификации и получить возможность инвестировать в масштабные объекты коммерческой недвижимости.

– Какие инструменты еще не использованы в России, но могут стать актуальными? – Если сравнивать с западными странами, то до начала кризиса рынок секьюритизации ипотечных кредитов в России находился в зачаточном состоянии. В конечном счете для экономики России это сыграло положительную роль во время кризиса, так как именно проблемы с погашением ипотечных кредитов и выплатами по ипотечным бумагам в США спровоцировали начало глобального кризиса. В настоящий момент в России довольно остро стоит жилищная проблема, и правительство предпринимает значительные усилия для ее решения, в том числе развивая ипотечное кредитование. По мере того как российская экономика будет развиваться, а ставка по ипотечным кредитам снижаться, российский рынок ипотечного кредитования будет догонять западные рынки, что в конечном счете вызовет интерес инвесторов. Законодательством об инвестиционных фондах уже предусмотрена такая категория паевых инвестиционных фондов, как ипотечные фонды. До сих пор эти фонды не пользовались популярностью у инвесторов и управляющих компаний. На данный момент на 13 зарегистрированных ипотечных фондов приходится всего около 2,3 млрд рублей (к примеру, СЧА фондов недвижимости и рентных фондов составляет около 216 млрд рублей). С развитием ипотечного рынка можно прогнозировать рост индустрии ипотечных фондов. – Почему в России активно не используются средства пенсионных фондов, страховых компаний? – Внутренние ресурсы для инвестирования в российский рынок недвижимости в стране имеются. Это не только накопления частных инвесторов, но и пенсионные резервы российских НПФ. Так, если доля объектов недвижимого имущества может составлять не более 10% пенсионных резервов, то доля инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов может (с некоторыми ограничениями) доходить до 70% пенсионных резервов НПФ. К сожалению, определенные положения законодательства ограничивают допустимые объемы вложения средств страховых компаний непосредственно в недвижимость (20% от величины страховых резервов по страхованию жизни, 10% от величины страховых резервов по иному страхованию) и не позволяют приобретать паи ЗПИФов. В настоящий момент мы видим увеличение объема инвестиций в рынок российской недвижимости со стороны НПФ, что является положительной тенденцией. Во многих странах пенсионные фонды – одни из основных игроков на рынках недвижимости, и мы надеемся, что эта тенденция будет носить долгосрочный характер и позволит направить в российскую недвижимость значительные средства в ближайшем будущем. По нашим данным, в первую очередь таких институциональных инвесторов интересуют уже построенные и функционирующие объекты недвижимости, приносящие текущую доходность.

– Какие виды коллективных инвестиций, по-вашему, сегодня самые надежные? – На наш взгляд, наиболее надежными являются закрытые рентные паевые фонды, поскольку они инвестируют средства пайщиков в готовые, генерирующие доход объекты коммерческой недвижимости. В таких фондах часто предусмотрена выплата инвестиционного дохода по окончании отчетного периода, например раз в год. В прошлом году некоторым фондам удалось продемонстрировать очень привлекательную доходность. Так, фонд, который находится под управлением нашей команды (кстати, признанный «Лучшим фондом недвижимости в Центральной и Восточной Европе» в 2010 году), показал общую доходность на уровне 24,5%, при этом 17,3% были выплачены пайщикам как инвестиционный доход, или дивиденды. – А какие самые прибыльные? – Более прибыльными могут являться фонды недвижимости, инвестирующие в девелоперские проекты, в строительство жилой или коммерческой недвижимости. Требуемая ставка доходности находится на уровне 20–35% годовых. Инвестиции в девелопмент более рискованны, чем инвестиции в готовые объекты недвижимости, и инвесторы готовы к таким инвестициям, если предполагают, что могут получить премию за дополнительный риск. Более высокий уровень риска связан с возможными изменениями сроков завершения строительства объекта, с не до конца предсказуемым уровнем спроса на объект на момент окончания строительства, с различными техническими сложностями, связанными с реализацией проекта. – А какие самые рисковые? – Наиболее рискованными, по нашему мнению, являются фонды, инвестирующие в акции девелоперских компаний. Хотя, если объекты инвестирования тщательно отобраны и проанализированы профессиональной командой управляющих, если приобретены акции компаний с большим потенциалом роста в правильный момент, такие фонды могут показать самую высокую доходность для своих пайщиков. – Сегодня много говорят о ЗПИФах, однако они по-прежнему мало популярны. – Несмотря на многие явные преимущества этого инструмента коллективных инвестиций, действительно, пока этот инструмент не приобрел такой популярности, как аналогичные продукты, например, в США. Во-первых, ЗПИФы достаточно молодой инструмент. Закон об инвестиционных фондах, регулирующий вопросы создания и управления фондами недвижимости, был принят в 2002 году, а подзаконные акты – в 2003–2004 годах и позднее. Причем некоторые важные вопросы, связанные с налогообложением ЗПИФов недвижимости, например с порядком уплаты налога на имущество, были определены только в конце 2010 года. Теперь, когда нерешенных вопросов почти не осталось, мы ожидаем рост интереса к этому инструменту со стороны инвесторов.

Во-вторых, на рынке не так много фондов, которые были бы ориентированы на розничного клиента и предлагали паи широкому кругу частных инвесторов. Многие фонды изначально предполагают минимальное количество пайщиков и минимальную сумму инвестиций на уровне нескольких десятков миллионов долларов. Информация о результатах работы таких фондов минимальна. В-третьих, на наш взгляд, нужно проводить серьезную образовательную работу среди потенциальных пайщиков и рассказывать о правилах и принципах работы таких фондов. Также некоторые девелоперы создали фонды недвижимости для привлечения средств частных и институциональных инвесторов в свои проекты, но заинтересовать инвесторов и получить их средства в управление им так и не удалось. Дело в том, что факт создания определенной организационно-правовой формы (ЗПИФ) для реализации проектов в сфере недвижимости сам по себе не является определяющим для успешного привлечения инвесторов. Безусловно, эта форма является одной из наиболее привлекательных для инвесторов в силу ее транспарентности вследствие требований законодательства, зарегулированности, защиты интересов инвесторов и т. д., но определяющими факторами успеха для привлечения инвесторов является наличие профессиональной управляющей компании, имеющей многолетний опыт работы в сфере коллективных инвестиций, наличие команды грамотных портфельных управляющих, способной отбирать наиболее привлекательные с точки зрения соотношения риска и доходности объекты и эффективно управлять ими. – Каковы, по-вашему, перспективы развития отрасли инвестиций в России? – Понять перспективы отрасли можно, взглянув на развитые рынки. К примеру, в США, где индустрия инвестиционных трастов недвижимости (REIT) существует с начала 1960 годов, за последние 20 лет капитализация фондов REIT выросла более чем в 30 раз и в настоящее время составляет около 430 млрд долларов. Сейчас в стране действует более 150 фондов REIT, контролирующих до 15% всей коммерческой недвижимости, принадлежащей институциональным инвесторам. Успешно конкурируя с коммерческими банками, пенсионными фондами и страховыми компаниями, REIT активно инвестируют во все секторы недвижимости – от офисных помещений и торговых центров до жилых зданий и индустриальных парков. Акции REIT свободно обращаются на бирже, обеспечивая высокую ликвидность инвестиций. Преимущества REIT – включая относительную предсказуемость рентного дохода, обязательную выплату дивидендов, исторически подтвержденную привлекательную доходность – предоставляют частному и институциональному инвестору удобный инструмент для включения недвижимости в свой инвестиционный портфель.

034-39 Interview_L.indd 36

08.04.2011 10:27:19

| Events | Interview

| |

| Cover Story

Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov ............................... Photo: Dmitry Chetverukhin

Ekaterina Konstantinova: “The absence of foreign investors creates a favorable opportunity for local players to enter the market” The deficit of Western capital in the Russian real estate sector is a problem, but not a tragedy. Russia still abounds in unused domestic investment resources to boost national economy, assures Ekaterina Konstantinova, Renaissance Group Managing Director, Head of Renaissance Real Estate Group. – Is the interest of Western investors in Russia recovering indeed? – The interest of Western investors in Russian real estate is gradually recovering, as we see it, and this is conditioned on a wide array of factors. Huge amounts of liquidity injected into global economy during the recent 2-3 years have already reflected on the value of tangible assets. Today the governments and central banks of different countries take inflation prevention measures. They try to contain the pressure of money supply by raising or planning to raise the rates of refinancing. Real estate works as an excellent inflation guard instrument and investors realize that. Thus already in 2010 the amount of investments on EMEA markets grew by 48% y-o-y with nations of the Old World accounting for the largest share of these investments – UK (36% of total investment), Germany

(17%), and France (11%). A dramatic rise in global real estate investments curbed investment opportunities on the Western markets because of “erosion” of quality supply and plummeting of capitalization rates to the precrisis level of 5-6%. Russia is still notable for rather high rates of return (9-15% depending on the segment). – What factors can be described as positive? – A stable macroeconomic situation in this country is a definite advantage. Thanks to effective crisis management and weighted monetary and fiscal policy of recent years, Russia now boasts more balanced and attractive fundamental indicators (GDP growth rates, foreign debt, fiscal deficit, unemployment rate etc.) compared to USA and many EU nations. In the light of recent events in Africa and Middle East, resourceoriented Russian economy also makes the region more attractive as a mid-term investment destination. – What constrains Western investors? – Among the negative factors constraining the return of Western investors are apprehensions about a slow pace of reforms, issues related to ownership protection, difficulties with obtaining construction permits. These impediments were recently highlighted by the participants of the MIPIM exhibition in France. Yet the very absence of foreign players with sizeable and inexpensive financial resources on the Russian market, in our opinion, creates a favorable opportunity for local players to enter the market. In the longer run the favorable economic environment and the coming of Western investors will boost demand for quality properties and bring about the drop in capitalization rates, which will have a salubrious effect upon the revenues of Russian investors who entered the market during the crisis or soon after, or intend to do it in the nearest time. We believe the participants of Russian real estate market pin too great hopes on the

Western capital while neglecting the underused potential of drawing financing from Russian private equity and institutional investors. Meanwhile there are ample domestic resources to be invested in the national real estate market. These are the funds of institutional investors (non-government pension funds and insurance companies), the funds of closed real estate MIFs accumulating the assets of retail investors, and the funds of

private equity investors. Because they better understand the specifics and peculiarities of the Russian real estate market, such investors are willing to enter various projects and invest in Russian real estate long before the coming of Western players. – What investment instruments will be relevant during the next 5 years? – In our opinion, such instruments of the mutual investments market as closed real

034-39 Interview_L.indd 37

08.04.2011 10:27:19

Reference Ekaterina Konstantinova – Renaissance Group Managing Director, Head of Renaissance Real Estate Group She graduated from the Lomonosov State Moscow University and has earned an MBA degree from California State University, majoring in finances; member of ULI and NAREIT, candidate for CCIM membership. She began her career in 1991 at Japan-based Marubeni Corporation. In 2002-2006 Ms. Konstantinova created and helmed the real estate funds department at MC Troika Dialog and from 1997 she was Deputy Treasurer with the investment company Troika Dialog. Since 2006 she has been with Renaissance Capital where she has built the real estate funds management business from scratch. As of today, her company manages three closed MIFs with assets nearing $400 million drawn from institutional and private equity investors (11% share of the real estate annuity funds market). The funds managed by Ms. Konstantinova have repeatedly acknowledged as best in their class. estate MIFs, annuity funds in particular, will remain relevant during the next five years. First of all, they’ve already commended themselves as a good diversification and income generation instrument in the eyes of investors. Secondly, the real estate market is in an early stage of the new cycle, which means a high return on real estate investments can be anticipated as the rental rates keep growing and capitalization rates are going down. Thirdly, this instrument opens excellent opportunities for investment in commercial properties generating a very attractive current yield for private equity investors who cannot buy such properties independently. It should not be forgotten that apart from the Russian market, there is a global real estate market which offers many exciting investment options. For example, fastgrowing Asian real estate markets are certainly very interesting but it’s next to impossible for Russian investors to get access to these markets. – Why? – For several reasons, such as the lack of expertise in a foreign real estate market, in assessing the local market environment and the prospects of investing in a specific market segment, in looking for dependable local players as well as the ignorance of the local real estate turnover regulation and

difficulties in the assessment of tax implications both at the time of possession and after an exit from investments. The trivial inability to speak the language of a foreign nation also complicates the entire process – from information collection to transaction completion. To overcome the said obstacles, significant time and finance need to be invested, which cripple the effectiveness of an acquisition deal for an investor. This problem can be solved via an instrument of mutual investments, namely an investment fund, whose experts are professionally engaged in the assessment of investment opportunities and potential risks at all stages of investment in overseas properties. The main advantage of such funds is that they provide access to the emerging and attractive real estate markets for private investors, allowing geographical diversification and a chance to invest in large-scale commercial real estate projects. – What instruments have not been used in Russia but may become relevant? – Compared to Western countries, the market of mortgage loans securitization had been in embryo prior to the crisis in Russia. Eventually this played a positive role for the Russian economy during the crisis, since it is the problems with mortgage repayment and payments on mortgage securities that provoked an outbreak of the global recession. At the present time the housing problem is rather acute in Russia and the government takes strenuous effort to solve it in many different ways, including the housing mortgage. As the Russian economy develops and the interest rates on mortgage loans drop, the Russian housing mortgage market will be catching up with Western markets, and in the final analysis this will rouse the interest of investors. The legislation of investment funds anticipates mortgage funds as a variety of mutual investment funds. Until recently these funds have not been popular with either investors or management companies. At the present moment 13 mortgage funds that have been registered until now have accumulated only about 2.3 billion rubles (for the sake of comparison, the net asset value of real estate and annuity funds reaches about 216 billion rubles). With the development of the mortgage market one can forecast the growth of mortgage funds industry. – Why don’t the resources accumulated in pension funds and insurance companies flow to the Russian real estate market? – The country has ample resources to be invested in the Russian real estate market – not only the savings of private equity investors but also the resources accumulated in non-government pension funds (NPF). Thus while immovable assets may account for no more than 10% of pension reserves, investment shares of MIFs (with certain limitations) can easily amount for 70% of the NPF reserves. Unfortunately, the regulator limits the admissible amount of real estate investments by insurance companies (20% of life

insurance reserves and 10% of other insurance reserves) and does not allow them any acquisition of closed MIF shares. At the present time we see burgeoning investments in the Russian real estate market on the part of NPFs, which is a positive trend. In many nations pension funds are among the key players in real estate markets and we hope that this will be a long-term trend and we’ll see bulky funds invested in Russian real estate in the foreseeable future. To the best of our knowledge, such institutional investors are interested, above all, in completed and functional properties bringing the current yield. – What types of collective investments do you think are the surest? – In our opinion, closed annuity funds are the most reliable instrument because they invest the shareholders’ equity in income-generating commercial properties. Such funds usually pay investment income upon expiration of a reporting period – for instance, once a year. Last year some funds managed to demonstrate a very attractive return on investments. Thus the fund managed by our team (celebrated as the Best Real Estate Fund in Central and Eastern Europe, as a matter of fact) showed the general return on investments at the level of 24.5% in 2010 and paid 17.3% to the shareholders as investment income or dividends. – What are the most profitable investments? – Real estate funds investing in development projects, in the construction of residential or commercial real estate are more profitable than annuity funds. The required rate of return is at the level of 20-35% per annum. Investments in development projects are more risky than those in completed properties and investors are ready for such investments if they hope to get a premium on higher risks. A higher level of risk has to do with possible rescheduling of project delivery to the market, unpredictable level of demand for a given property as of the time of construction completion, and various technical difficulties involved in project implementation. – What are the riskiest funds? – We believe these are the funds investing in the shares of development companies. On the other hand, provided investment properties are carefully selected and analyzed by a professional team of managers and the shares of companies having great growth potential are purchased at the right time, such funds may provide the highest rate of return for their shareholders. – There’s much talk about closed MIFs and yet they are not very popular, why? In spite of apparent advantages inherent in this instrument of collective investments, for now these funds are not as popular as similar instruments in USA, for example. To begin with, closed MIFs have but recently emerged. The law of investment funds regulating the establishment

and management of real estate funds was adopted in 2002 and subordinate regulations were passed in 2003-2004 and later. Some important issues such as the taxation of closed real estate MIFs and the procedure of corporate property tax payment were settled only in late 2010. Now as almost all uncertainties have been cleared, we expect growing interest in this instrument on the part of investors. Secondly, there are not so many funds in the market which would be geared towards the retail client or offer shares to a wide circle of private equity investors. Many funds originally imply a limited number of shareholders and minimum investment at the level of several dozens million of US dollars. Information on the results of such funds is also limited. Thirdly, in our opinion, potential shareholders need to be educated about the rules and operational principles of such funds. Also some developers have created real estate funds to attract private equity and institutional investors into their projects but failed to interest investors and to obtain their funds for management. The point is that the very fact of creating a certain legalorganizational form (closed MIF) for implementation of real estate projects is not decisive for the successful attraction of investors. This form is certainly one of the most attractive ones for investors by virtue of its transparency conditioned on legislative requirements, overregulation, protection of investor’s best interests etc. Yet the key success formula in drawing investors is availability of a professional asset management company, having many years of experience in the area of collective investments, a team of competent portfolio managers capable of sorting out most attractive investment properties from the standpoint of the riskyield ratio, and managing them in the most effective way. – What do you think about the prospects of the investment industry development in Russia? Look at developed markets and you’ll see the prospects. For instance, in USA where the industry of real estate investment trusts (REIT) has existed since the 1960s the capitalization of REIT funds has increased by more than 30 times in recent 20 years to about $430 billion nowadays. More than 150 REIT funds that currently operate in the country manage up to 15% of all commercial real estate owned by institutional investors. Successfully competing with commercial banks, pension funds and insurance companies, REIT vigorously invest in all real estate segments – from office and retail centers to industrial parks to residential projects. REIT shares are floated on the stock exchange thereby ensuring high liquidity of investments. The REIT advantages, including relative predictability of rental income, obligatory payment of dividends, historically corroborated attractive yield, provide the private equity and institutional investor with a handy tool for real estate inclusion in their investment portfolios.

034-39 Interview_L.indd 38

08.04.2011 10:27:26

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Events | Interview

| |

| Cover Story

034-39 Interview_L.indd 39

08.04.2011 10:27:28

Те м а н о м е р а:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

После двухлетнего затишья рынок инвестиций вновь идет в гору. Аналитики рапортуют о том, что наблюдается приток инвестиций. Однако Запад все еще осторожничает и не торопится эти рапорты подтвердить реальными вложениями в Россию.

Выставочно-офисный центр «Гринвуд» был продан китайской корпорации «Чэнтун» за $350 млн / The office and exhibition center Greenwood was sold for $350 million to Chinese state-run corporation Chentun

За длинным долларом С

егодня тема инвестиций в коммерческую недвижимость, а особенно зарубежных, одна из наиболее популярных. Если в 2009 году объем инвестиций в строительство сократился в два раза, то в 2010 году рынок продемонстрировал рост на 52% в годовом исчислении. Ждет роста рынок и в нынешнем году. Практически все эксперты говорят при этом и об интересе зарубежных инвесторов к российскому рынку. В этот стройный хор вливаются и чиновничьи голоса: МЭРТ рапортует об успехах своей политики по снижению барьеров для иностранного бизнеса. Правда, стоит добавить, в целом пока показатели по экономике не обнадеживают: за 2010 год приток инвестиций в Россию составил около $32 млрд, а отток капитала – $38 млрд. При этом львиная доля ввозимого капитала попадает в страну из офшоров и имеет российское же происхождение. Тем не менее аналитики говорят о том, что российская недвижимость привлекательна для иностранцев.

Тенденции Первые радостные для рынка новости принес 2010 год. По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2010 году рост объема капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость составил 52% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд

против $2,919 млрд в 2009 году. При этом большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года. Суммарный объем инвестиций в 2010 году равен $4919 млн. Интерес к российскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов заметно вырос в последнее время: объем их инвестиций в недвижимость составил 21% в 2010 году по сравнению с 16% годом ранее. Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости вырос на 24% до $3963 млн в 2010-м, из них 26% пришлись на иностранные инвестиции. Итоги первого квартала 2011 года подтверждают оптимистические ожидания участников рынка: по данным Praedium ONCOR International, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в I квартале 2011 года составил $589,1 млн, что на 50% больше аналогичного показателя 2010 года. При этом выросла доля торговой недвижимости и уменьшилась доля офисной: 28,7% от общего объема пришлось на сегмент торговой недвижимости, на офисный сегмент пришлось 25,6%. В целом, по прогнозам аналитиков, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.

Как отмечают аналитики, в общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями, что говорит опять же о росте инвестиционной привлекательности российского рынка. Меняется не только состав инвесторов, но и структура рынка. По данным «ВТБ Капитал», в 2010 году инвестиции в коммерческую недвижимость диверсифицировались: доля офисных проектов сократилась с 78% в 2009 году до 57% в 2010 году, тогда как доля многофункциональных и складских проектов выросла. Вместе с тем доля инвестиций в строящиеся офисы выросла с 14% в 2009 году до 28% в 2010 году.

Сделки Особенно отчетливо тенденция роста прослеживалась во второй половине минувшего года, при этом немалый интерес к финансированию недвижимости проявили крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит прежде всего рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого каче-

ства. К примеру, банк Nordea выдал кредит в размере $100 млн компании Immofinanz на рефинансирование торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве. Среди сделок, имевших место в 2010 году, можно отметить покупку за $350 млн китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74-м километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 тыс. кв. м на улице Бахрушина. Среди инвестиционных транзакций с объектами торговой недвижимости можно отметить крупнейшую в сфере коммерческой недвижимости в I квартале 2011 года сделку БИНБАНКА по приобретению торгового центра «Калужский» общей площадью 29 тыс. кв. м (арендуемая – 17,1 тыс. кв. м) за $150 млн. Сделка по продаже компанией Central Properties второй фазы бизнес-центра «Павловский» стала самой крупной в сегменте офисной

040-45 Cover Story_I_L.indd 40

08.04.2011 10:30:13

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

недвижимости. Ее сумма оценивается примерно в $80 млн. В сегменте складской и индустриальной недвижимости за отчетный период было закрыто 16,9% от общего объема инвестиционных сделок. Так, например, стало известно о покупке британским инвестфондом Raven Russia индустриального парка «Южные врата» (Московская область) у канадского девелопера Giffels. Общая сумма сделки (с учетом обязательств по кредиту перед банком UniCredit) составляет почти $100 млн. В сегменте гостиничной недвижимости было заключено несколько инвестиционных сделок на сумму около $94 млрд. Так, Зарах Илиев и Год Нисанов, владельцы ТЦ «Европейский», приобрели гостиницу «Союз» на Воробьевых горах. В планах новых владельцев – полностью перестроить отель. «Система-Галс» закрыла сделку по покупке гостиницы «Пекин». По замыслу девелопера, по окончании реконструкции она должна превратиться в пятизвездочный отель. Сумма сделок в сегменте многофункциональной недвижимости составила около $76 млн. Так, Номос-банк за $76 млн выкупил у группы компаний ПИК долю (32,5%) в проекте «Парк Сити», который предполагает строительство жилой и коммерческой недвижимости на территориях Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти в центре Москвы. Доля сделок, заключенных с участием российского капитала, составила 83,1%, с участием иностранного капитала – 16,9%.

Куда дует ветер По словам управляющего директора CB Richard Ellis в России и на Украине Даррэлла Станафорда, сегодня кризис прошел и все интересуются, где и как инвестировать. Однако, по мнению г-на Станафорда, Россия сейчас находится на перепутье между модернизационным и консервативным сценарием государственного развития,

что делает ситуацию в стране неопределенной. Неопределенности добавляют и близящиеся президентские выборы, которые пройдут в 2012 году. Однако все же эксперты отмечают рост интереса иностранных игроков к российской недвижимости: «В фокусе их интересов – офисы, торговля и складские помещения. По преимуществу – в столицах. Правда, постепенно возникает и интерес к регионам, там он будет сосредоточен на ритейле, логистике и, возможно, отельном секторе», – говорит Тимоти Фенвик, управляющий директор Quantum Potes. И все же нельзя не признать, что Россия находится на периферии поля зрения бизнеса, интересующегося вложениями в Европе. Согласно прогнозам отдела исследований и консалтинга в Центральной и Восточной Европе CBRE, в первую очередь в 2011 году предстоит рост инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы. По данным опроса, проведенного CBRE среди 340 европейских инвесторов, в 2011 году основной объем инвестиций будет сделан в Германии (32% инвесторов рассматривают именно германскую недвижимость – ее привлекательность растет), в целом же 24% игроков считают Центральную и Восточную Европу самым привлекательным регионом для инвестирования в Старом Свете).

Осторожно-выжидательно Управляющий партнер компании Fleming Family & Partners Олег Мышкин отмечает, что интерес западных инвесторов к рынку сейчас возвращается, об этом говорит рост сделок на рынке, создание новых структур. «Недавно, например, появился фонд с участием ближневосточных, катарских инвесторов. С российской стороны партнером стала компания «Газпроминвест». Цель нового фонда – инвестиции в российскую недвижимость», – рассказал г-н Мышкин. Однако, по его словам, меняется стратегия игроков рынка: у них сейчас

| Интервью | Тема номера

| |

| Девелопмент

нет интереса к рискованным инвестициям. Как прогнозирует эксперт, структура рынка инвестиций в среднесрочной перспективе будет отличаться от докризисной, поскольку рычаг заемного финансирования уменьшается: «Ранее банки финансировали львиную долю проектов. Можно было привлечь кредит на 80% от общего бюджета, сейчас – максимум 50–60%, как в девелоперских, так и в стабилизированных активах», – говорит эксперт. Управляющий BPT Arista Павел Черепанов характеризует нынешнее состояние рынка как период поиска площадок и концепций, потенциально интересных для развития. Появляются, к примеру, новые проекты вроде аутлетов. Однако пока на рынке представлены высокорисковые активы низкого качества: «Рынок замер: все уже понимают, что делать, но еще не понимают как. Должен появиться модератор – адекватный, профессиональный, крупный – имеется в виду государство. Рынку нужны соответствующие прозрачные условия и то, что называется частно-государственным партнерством. Для меня загадка, что государство не рассматривает недвижимость как приоритет для иностранных инвестиций», – рассуждает г-н Черепанов. Отметим, что существует точка зрения, согласно которой российскому рынку зарубежные деньги сейчас уже не нужны, ведь в период кризиса сложилась ситуация, когда коммерческая недвижимость обходилась вовсе без иностранных вложений: при существующей высокой доходности «длинные» и дешевые западные деньги – излишество, можно обойтись дорогими и «короткими». «До кризиса на российском рынке коммерческой недвижимости не было отечественных инвесторов. Сегодня такие инвесторы появились и создали серьезную конкуренцию иностранцам», – отмечает руководитель управления по работе с компаниями сектора недвижимости «ВТБ Капитал» Джеймс Корриган. Как полагают некоторые эксперты, сформировавшаяся в России бизнес-среда

Даррэлл Станафорд, CB Richard Ellis / Darrell Stanaford не только не способствует, но и препятствует улучшению инвестиционного климата. По мнению управляющего директора компании «Алур» Михаила Уринсона, докризисные объемы иностранных инвестиций будут достигнуты не ранее чем через 3–5 лет. Как отмечает финансист, по сравнению с докризисным временем доходность коммерческой недвижимости значительно упала, к тому же более нет ожиданий высоких темпов роста потребления, поглощения площадей и, соответственно, арендных ставок. По его словам, сейчас девелоперские, владельческие риски остаются на очень высоком уровне. Г-н Уринсон напоминает, что инвесторы сильно пострадали в кризис в первую очередь из-за инвестиций в недвижимые активы: «Для начала нового инвестиционного витка требуется решение накопившихся проблем, а это займет время», – убежден он. По словам эксперта, ситуация такова, что иностранные инвесторы не гото-

040-45 Cover Story_I_L.indd 41

08.04.2011 10:30:14

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Те м а н о м е р а:

Тимоти Фенвик, Quantum Potes / Timothy Fenwick вы идти в регионы РФ, хотя именно там можно найти открытые дефицитные ниши, адекватные цены для входа, невысокую

page 46

конкуренцию. Тогда как столичные рынки насыщены внутрироссийскими, более простыми с точки зрения получения деньгами, конкуренция на них очень высокая, качественных проектов мало, что приводит к завышенным ценам. Как отмечает эксперт, на сегодняшний день подавляющее большинство российских девелоперов абсолютно не готовы к привлечению западных инвестиций, к работе по международным стандартам операционного и корпоративного управления. Положение дел может измениться в течение 3–5 лет, за которые ведущие девелоперы приобретут необходимый опыт и навыки работы с российским капиталом, будут готовы выйти на новый уровень корпоративного развития с привлечением более дешевого иностранного капитала: «На данный момент предпочтительно сконцентрироваться на российских источниках финансирования, пусть и дорогих, но значительно более оперативных. Доходность отечественного рынка позволяет фондировать их в РФ», – уверен г-н Уринсон. Не согласен с ним Даррэлл Станафорд, по его мнению, рынок готов к приходу

новых инвесторов, но не новых девелоперов: «Россия очень привлекательна высоким процентом возврата инвестиций по сравнению с Польшей и Западной Европой. Рынок недвижимости цикличен. Российский рынок коммерческой недвижимости привлекателен еще и своим текущим положением в этом цикле. В настоящий момент мы всё еще находимся внизу этого цикла», – считает он. Характеризуя российский рынок, эксперты отмечают и его динамичность: «Рынок становится все более привлекательным. Кризис ударил по России, возможно, наиболее серьезно, однако и восстановление здесь сейчас происходит быстрее, чем во многих других странах», – говорит Томас Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, глава отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle. По его словам, сейчас ключевые факторы, определяющие привлекательность России для инвестиционных вложений, – это рост арендных ставок вследствие недостатка предложения во всех секторах, возврат цен на конкурентоспособный уровень на основных мировых рынках, относительная ликвидность на долговом рынке и т. д.

Добавим, что существуют ситуации, когда видимая активность не приводит к сколько-нибудь заметным результатам. Подобная ситуация, как полагают отдельные эксперты, сложилась сегодня и в России. Генеральный директор Cushman & Wakefield, Россия и СНГ Тим Миллард отмечает, что сейчас растет инвестиционное предложение качественных объектов. Наряду с этим рынок предлагает относительно высокую доходность, и это делает рынок интересным для инвесторов. По мнению г-на Милларда, иностранные инвесторы в 2010 году вели себя довольно активно на российском рынке, но, к сожалению, это не привело к большому объему транзакций с их стороны, хотя инвестиционный рынок вырос на 57%. Таким образом, существенного роста иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость можно ждать уже в этом году, но полное восстановление присутствия иностранного капитала зависит скорее от общего инвестиционного климата России, а это уже вопрос более отдаленного будущего.

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 2010 году / Examples of Investment Transactions Completed in 2010 Источник / Source: Praedium Oncor International *Инвестиционная стоимость некоторых активов экспертная / Sale price of some assets is expert valuation Объект / Property name

Город / City

Стоимость ($ млн) / Price ($ mln)*

Продавец / Vendor

Инвестор / Investor

ТЦ «Европарк» / Europark SC

Москва / Moscow

Deutsche Bank

«Ташир» / Tashir

Бизнес-центр (ул. Красная Пресня) / Business center (Krasnaya Presnya st.)

Москва / Moscow

А1, инвестподразделение «Альфа Групп» / A1, Alfa Group investment subdivision

Банк «Стройкредит» / Stroycredit Bank

БЦ «Волна» / The Wave BC

Москва / Moscow

140

«Евразия» / Eurasia

«Согаз» / Sogaz

Гостиничный комплекс «Шереметьево» / Hotel Complex Sheremetyevo

Москва / Moscow

ООО «МБ-Финанс» / MB-Finance

Wenaasgruppen

Офисный комплекс (Настасьинский пер., 7, стр. 2) / Office complex (7, Nastasyinskiy lane, bldg 2)

Москва / Moscow

Confidential

«Финам» / Finam

Проект бизнес-центра (Университетская набережная) / Business center project (Universitetskaya Quay)

Санкт-Петербург / Saint-Petersburg

ООО «Имущественный комплекс "Университетская"» / Imuschestvenny complex Universitetskaya

«Бьер Люмьер Холдинг» / Bierre Lumier Holding

Regent Hall

Санкт-Петербург / Saint-Petersburg

25,5

«Феникс-10» / Fenix-10

Renaissance Development

Capital PLaza

Москва / Moscow

180

Capital Group

«ВТБ Капитал» / VTB Capital

Pallau-MD

Москва / Moscow

«Ферро-Строй» / Ferro-stroy

«РусГидро» / RusGidro

«Северная башня»/ Northern Tower

Москва / Moscow

260

«Н-Транс» / N-Trans

«Фармстандарт» / Farmstandart

Офисный центр на ул. Бахрушина, 32/1 / Office center on Bakhrushina st., 32/1

Москва / Moscow

Akron Group

UFG Asset Management

53 тыс. кв. м в логистическом парке «Томилино» / Tomilino

Московская область / Moscow Region

Immofinanz

Сбербанк / Sberbank

Торговый центр «Формат», Мытищи / Shopping Center Format, Mytishchi

Московская область / Moscow Region

–

Moon-Invest

Российский инвестиционный холдинг / Russian Invetsment Holding

Логистический комплекс «Балтия» / Baltia logistics complex

Московская область / Moscow Region

Raven Russia

БЦ «Западные врата» / Western Gate BC

Москва / Moscow

160

Centurion Group

Evraz Group

Несколько бизнес-центров / Several Office Centers

Москва / Moscow

800

Horus Capital

ФК «Открытие» / FK Otkrytie

БЦ «Домников» / Domnikov BC

Москва / Moscow

250*

«Интеррос» / Interros

«РВМ Капитал» / RVM Capital

16 магазинов «Остров» / 16 Ostrov stores

Москва и МО / Moscow and Moscow region

«Остров-Инвест» / Ostrov-Invest

X5 Retail Group

Nouvelle Building

Москва / Moscow

50*

ГК «Аори» / Aori Group

Группа ИСТ / IST Group

50% проекта МФК в «Москва-Сити» / 50% of MFC project in Moscow City

Москва / Moscow

37,5

«Интеко» / Inteco

«Снегири» / Snegiri

–

БЦ «Росевроплаза» / Rosevroplaza BC

Новосибирск / Novosibirsk

«РосЕвроДевелопмент»/ RosEvroDevelopment

Сбербанк / Sberbank

«Олимпия Парк» / Olympia Park

Москва / Moscow

200

Horus Capital

ФК «Открытие» / FK Otkrytie

БЦ «Классик» / Classic BC

Москва / Moscow

100*

Kopernik Group

ФК «Открытие» / FK Otkrytie

040-45 Cover Story_I_L.indd 42

08.04.2011 16:27:25

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Development

Chasing 'Long' Buck

The sale of BC Pavlovskiy (2d phase) by Central Properties is estimated at $80 million / Продажа 2-й очереди БЦ «Павловскиий» компанией Central Properties оценивается в $80 млн

After a two-year lull, the investment market is going up the hill again. Analysts report that an influx of investments is being observed. However, the West is still cautious, and does not rush to confirm these reports with real investments into Russia.

Author: Nikolai Kirillov .......................... Photo: CRE аrchive

the purchase of the Sheremetyevo-2 Hotel Complex at the price of $65 million by the Wenaasgruppen Company (Norway), and the acquisition of the Bakhrushin Street Business Center, with gross built area of 5,000 sqm by the Austrian fund UFG Real Estate II. Among investment transactions concerning retail properties, we can note the largest commercial real estate transaction in 1st quarter of 2011 – BIN Bank's acquisition of the 29,000-sqm Kaluzhsky Shopping Center (GLA – 17,100 sqm), for $150 million. The sale of the second phase of the Pavlovskiy Business Center by the company Central Properties was the largest in the office real estate segment. Its amount is estimated at approximately $80 million. The warehousing and industrial properties segment, for the period under review, accounted for 16.9% of the total volume of newly concluded investment transactions. Thus, for example, we found out that the British investment fund Raven Russia bought the South Gate Industrial Park (Moscow Region) from a Canadian developer – Giffels. The total purchase price (including taking over the obligations of the loan to the UniCredit Bank) is almost $100 million. In the hotel real estate segment, several investment transactions were concluded, totaling approximately $94 billion. Thus, Zarakh Iliev and God Nisanov, the owners of the Evropeisky Shopping Center, purchased the

oday the subject of investments into commercial real estate, especially foreign investments, is one of the most popular topics. In 2009 investments into construction were cut in half, but then in 2010 the market showed a 52% increase on an annualized basis. The market is expected to grow in the current year as well. Virtually all the experts are also pointing to the interest shown by foreign investors in the Russian market. This harmonious chorus is joined by bureaucratic voices. The Economic Development and Trade Ministry is reporting on the success of its policy aimed at reducing barriers to foreign businesses. True, it is worth adding that the overall performance of the economy is not encouraging yet – during 2010 the inflow of investment into Russia totaled to about $32 billion, and the flight of capital was $38 billion. The lion's share of the incoming capital enters the country from offshore, and it too has mostly Russian origin. Nevertheless, analysts say that Russia's real estate is attractive for foreigners.

Trends The first joyful news for the market came in 2010. According to Jones Lang LaSalle, the growth in investments into the Russian commercial real estate was 52% in 2010, when compared to the previous period – $4.171 billion versus $2.919 billion in 2009. And the majority of investments (62%) were carried

out in the second half of the year. The total investments in 2010 were $4.919 billion. Foreign investors’ interest in Russian real estate market has markedly increased in recent years – the total share of their investment into real estate amounted to 21% in 2010, compared to 16% in the year before. Investments into the commercial real estate market grew by 24%, up to $3.963 billion in 2010, of which 26% was foreign investment. The results of the first quarter of 2011 confirm the optimistic expectations of market participants. According to Praedium ONCOR International, the volume of investments into Russian commercial real estate in the first quarter of 2011 totaled $589.1 million, which is 50% more than it was in 2010. With this, the share of retail real estate increased and the proportion of office premises decreased – the retail real estate segment accounted for 28.7% of the total amount and the office segment for 25.6%. On the whole, according to analysts, the volume of investments into Russian commercial real estate will grow by 20%, reaching $5 billion. As noted by analysts, the share of aquisitions by companies for their own accommodation dropped in total investments in the Russian commercial real estate (13% against 24.9% in 2009). The vast majority of transactions (87% of total investments) were completed with investment purposes, and this corroborates the growing

attractiveness of investments in the Russian property market. Not only the composition of investors, but also the structure of the market is changing. According to VTB Capital, investments into commercial real estate diversified in 2010 – the share of office projects declined from 78% in 2009 to 57% in 2010, while the shares of multi-functional and warehousing properties have grown. The share of investments into office construction rose from 14% in 2009 up to 28% in 2010.

Transactions The growth trend was most clearly discernible in the second half of last year, and large European banks showed keen interest in financing real estate. Their sphere of interests include, above all, the refinancing of high quality commercial properties. For example, Nordea Bank granted a loan of $100 million to the Immofinanz Company to refinance the shopping centers Golden Babylon I and Golden Babylon II in Moscow. Among the transactions that took place in 2010, we can note the purchase of the Greenwood International Exhibition and Office Complex situated at the 74th km of the Moscow Ring Road between the Leningrad and Volokolamsk Highways for $350 million by Chentun, a Chinese state corporation. Appreciable investment deals in 2010, with the participation of foreign capital, also include

040-45 Cover Story_I_L.indd 43

08.04.2011 10:30:15

C over S t or y:

According to the survey conducted by CBRE, 340 investors were questioned, in 2011 the bulk of the investments will be made in Germany (32% of investors are considering mainly the German real estate and its attractiveness is growing, in general, 24% of players believe that Central and Eastern Europe are the most attractive regions for investment on the old continent).

In a wait-and-see mode

Mikhail Urinson, Alur / Михаил Уринсон, «Алур»

Hotel Soyuz on Sparrow Hills. The new owners plan to completely rebuild the hotel. Sistema-Hals has finalized its acquisition of the Pekin Hotel. After a complete renovation, the developer plans to turn this property into a five-star hotel. Transactions in the segment of multi-purpose real estate totaled approximately to $76 million. For example, Nomos-Bank purchased for $76 million from the PIK Group a stake (32.5%) in the Park City project, which involves the construction of a residential and commercial property on the territories of the Badayev Brewery and the Sacco and Vanzetti Pencil factory in the center of Moscow. The share of transactions made with participation of the Russian capital was 83.1%, with participation of foreign capital – 16.9%.

Where the wind blows According to the Managing Director of CB Richard Ellis in Russia and Ukraine, Darrell Stanaford, the recession is behind us, and everyone is interested in how and where to invest. However, according to Mr. Stanaford, Russia is now at a crossroads between modernized and conservative scenarios of state development, which makes the situation in the country uncertain. Uncertainty is amplified by the coming presidential elections in 2012. However, the same experts are noting a growing interest of foreign players in the Russian real estate market. "The focus of their interests is offices, retail and warehousing premises – mostly in Moscow and St. Petersburg. It is true that gradually interest in the regions is emerging as well, there it will focus on retail, logistics, and possibly the hospitality sector," says Timothy Fenwick, managing director, Quantum Potes. And yet, one must admit that Russia is the last choice of investors more interested in European real estate. According to the forecasts of the research and consulting department of CBRE Central and Eastern Europe, investments into the real estate of Central and Eastern Europe will increase in 2011.

The Managing Partner of Fleming Family & Partners, Oleg Myshkin said that the interest of Western investors for the market is now returning. This is proven by the growth in market transactions, and by the fact that new structures are being created. "Recently, for example, there was established a fund with the participation of Middle East, Qatari investors. On the Russian side an example of this was the Gazprominvest Company. The goal of the new fund is to make investments into the Russian real estate market," says Mr. Mishkin. However, he says that the strategy of the market players is changing – now they have no interest in risky investments. As the expert predicts, the structure of the investment market will be different from the precrisis one, in the medium term, as the lever of debt financing decreases. "Previously, banks financed the lion's share of projects. It was possible to secure credit for 80% of the total budget, while now the maximum of 50-60% can be obtained for development, as well as for stable assets,” says the expert. The manager of BPT Arista, Pavel Cherepanov characterizes the current state of the market as a period of search for sites and concepts, potentially interesting for development. For example, new projects have appeared, like outlet centers. However, in the meantime the market still has many high-risk assets of poor quality. "The market has frozen – everyone already knows what to do, but still does not understand how to do it. There must be a moderator – an adequate, professional, big one – I mean the state. The market needs adequate transparent conditions, what we call public and private partnerships. It is

says the head of the department for work with real estate companies at VTB Capital, James Corrigan. As some experts believe, the business environment currently in Russia is not conducive, and any improvement of the investment climate will hardly take place any time soon. According to the managing director of Alur, Mikhail Urinson, the precrisis volumes of foreign investments will be reached not earlier than in 3 – 5 years from now. The financier notes that, if compared to the pre-crisis time, the yield of commercial real estate has substantially dropped; moreover, there are no longer any expectations of high growth in consumption rates, of area absorption, and therefore of leasing rate increases. According to him, now the risks of developers and owners remain quite high. Mr. Urinson says that investors had suffered during the crisis primarily due to investments into real estate assets. "To start a new round of investment it is necessary to solve the accumulated problems, and this will take time," he says. According to the expert, the situation is that foreign investors are not willing to go to the regions of Russia, although this is where they can find open niches, adequate prices, and low competition. While the capital city markets are saturated with Russian domestic investors, that are easier to work with, in terms of getting money, the competition for them is very high, the quality of projects is low, and this leads to inflated prices. According to the expert, the overwhelming majority of Russian developers are absolutely not prepared to attract foreign investment today, unable to work according to international standards of operational and corporate governance. The situation may change in the next 3 – 5 years, during which time the leading developers will gain the necessary experience and skills to work with Russian capital, will be ready to reach a new level of corporate development with the involvement of cheaper foreign capital. "At the moment, it is preferable to concentrate on Russian sources of funding, albeit expen-

Распределение инвестиций по сегментам, Q1 2011 / Investment Volume Breakdown by Segments, Q1 2011 16%

12,9%

16,9%

25,6% 28,7%

Гостиницы / Hotel Офисы / Office Торговые центры / Retail Складская и индустриальная / Warehouse & Industrial МФК / Multifunctional Источник / Source: Praedium Oncor International

becoming more attractive. The crisis perhaps hit Russia the hardest; however, the recovery is now happening faster than in many other countries," says Thomas Devonshire-Griffin, director of Russia and the CIS and head of financial markets and investment department at Jones Lang LaSalle. According to him, the key factors determining the attractiveness of Russia for investments are the rise in rental rates, due to the lack of supply in all sectors, the return of prices to their competitive levels in all major global markets, the relative liquidity on the debt market, etc. We shall add that there are situations when the apparent activity does not lead to any noticeable results. Such a situation, as independent experts consider, has developed today in Russia. The general director of Cushman & Wakefield, Russia and the CIS, Tim

There is a point of view that the Russian market does not need foreign capital any longer; for at some point during the crisis commercial real estate dispensed with foreign investments altogether. a mystery to me that the state does not consider real estate as a priority area for foreign investment," says Mr. Cherepanov. It should be noted that there is a point of view out there that the Russian market does not need foreign capital any longer; for at some point during the crisis commercial real estate dispensed with foreign investments altogether: under the current high yields "long" and cheap Western money may well be superfluous and it is possible to manage with the expensive and short local loans. "Before the crisis there were no domestic investors in the Russian real estate market. Today, these investors have emerged and have created a serious competition for foreigners,"

sive ones, but much quicker to obtain. The profitability of the domestic market allows for finding financing in the Russian Federation," says Mr. Urinson. Darrell Stanaford does not agree with him, believing that the market is ready for the arrival of new investors, but not new developers. "Russia is very attractive, offering higher returns on investments, compared to Poland and Western Europe. The real estate market is cyclical. The Russian commercial property market is still attractive in its current position in this cycle. At the moment, we are still at the bottom of this cycle," he says. Describing the Russian market, experts are noting its dynamism. "The market is

Millard, notes that now investment supply of quality sites is growing. Along with this, the market is offering relatively high returns, and this makes the market attractive for investors. According to Mr. Millard, foreign investors in 2010 were very active on the Russian market, but unfortunately this has not led to a large volume of transactions on their part, although the investment market has grown by 57%. Thus, a substantial growth of foreign investments in commercial real estate can be expected later this year, but the full recovery and return of foreign capital depends most of all on the general investment climate in Russia, and this is a matter of the more distant future.

040-45 Cover Story_I_L.indd 44

08.04.2011 10:30:16

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Development

040-45 Cover Story_I_L.indd 45

08.04.2011 10:30:20

046-55 Reklama.indd 46

08.04.2011 10:36:06

046-55 Reklama.indd 47

08.04.2011 10:36:16

046-55 Reklama.indd 48

08.04.2011 10:36:21

046-55 Reklama.indd 49

08.04.2011 10:36:27

046-55 Reklama.indd 50

08.04.2011 10:36:29

046-55 Reklama.indd 51

08.04.2011 10:36:52

www.june.ru

046-55 Reklama.indd 52

А Р Е НД А

08.04.2011 10:36:59

+7 (495)

046-55 Reklama.indd 53

739 64 24

w www.regionsgroup.ru

08.04.2011 10:37:30

046-55 Reklama.indd 54

08.04.2011 10:38:14

046-55 Reklama.indd 55

08.04.2011 10:38:22

Девелопмент:

В 2011 году заявлены к открытию 16 объектов высшей категории, в том числе Holiday Inn, Four Seasons, Radisson SAS и Radisson Blu / The year 2011 will see the opening of 16 upscale hotels

Мяч у городских ворот Текст: Татьяна Демидова ............................ Фото: архив CRE

В 2018 году России предстоит пережить нашествие футбольных фанатов: около двух миллионов болельщиков приедут на чемпионат мира. Как показывает практика, топ-менеджмент такие мероприятия не посещает, на чемпионаты ездят в основном представители среднего класса, которым пятизвездочные отели не по карману. Послужит ли футбольный чемпионат стимулом для строительства недорогих отелей? Игра в города Используя данные о проведении чемпионатов мира по футболу в других странах, эксперты оценивают количество туристов, которые приедут в Россию, в 2 млн человек. Загрузка городов будет, по их прогнозам,

от 80 до 200 тыс., в зависимости от города. Наплыв туристов в Москве может быть и более 200 тыс. «Нужно учесть, что далеко не все 200 тыс. будут жить в гостиницах, треть будет останавливаться в съемных квартирах, часть у знакомых и родствен-

ников, распространены и однодневные поездки на матч. Мы оцениваем необходимый номерной фонд города в 100 тыс. номеров», – говорит директор по развитию AZIMUT Hotels Company Дамир Кафтаранов. Именно 100 тыс. гостиничных номеров для

056-061 Development_L_I.indd 56

08.04.2011 10:42:00

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

болельщиков, которые посетят чемпионат мира по футболу в 2018 году, Россия и гарантировала. На сегодняшний день в стране насчитывается от 200 до 220 тыс. гостиничных номеров, из которых около 80% представляют собой старые гостиницы, нуждающиеся в реконструкции. По данным STR Global, в июне 2010 года в России на различных стадиях строительства находилось еще примерно 16 тыс. номеров. Предполагается, что чемпионат мира – 2018 пройдет в Волгограде, Екатеринбурге, Казани, Калининграде, Краснодаре, Москве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-

лучше всего дела обстоят с гостиничным рынком в Казани и Екатеринбурге, в них активно развивается гостиничное строительство, приходят международные сети, суммарный номерной фонд гостиниц категории 4–5*в Екатеринбурге составляет 1648 номеров. Что касается Казани, в связи с необходимостью принять гостей Универсиады в 2013 году в последние три года наблюдалось резкое увеличение числа гостиниц. В основном прирост количества гостиничных номеров происходил за счет строительства новых небольших частных гостиниц или реконструкции старинных особняков

| Тема номера | Девелопмент

| |

| Аренда

перу, который хочет построить гостиницу, правительство предоставляет налоговые послабления на нескольких лет. Кроме этого такие девелоперы не платят таможенной пошлины на ввоз оборудования». По словам Дамира Кафтаранова, на Украине в преддверии Евро-2012 инвесторы, которые вкладывают средства в инфраструктуру города (строительство, ремонт или реконструкцию гостиниц, дорог, спортивно-тренировочных баз), будут освобождаться от уплаты земельного налога и арендной платы за землю. Не будут они платить и арендную плату за пользование объектами коммунальной собственно-

Благодаря развитию инфраструктуры и планируемым упрощениям визовых процедур международные сетевые операторы ожидают дальнейшего роста инвестиций и увеличения количества туристов, посещающих Россию. Дону, Самаре, Санкт-Петербурге, Сочи и Ярославле. Далеко не в каждом из перечисленных городов дела с гостиницами обстоят благополучно. Согласно недавно проведенному исследованию маркетингового агентства Discovery Research Group, по итогам 2010 года в Москве действует 242 гостиницы, номерной фонд которых составляет более 36 800 номеров: 4115 номеров класса 5*, 7421 – класса 4*, 15 795 – класса 3* и 9466 номеров экономкласса. По данным AZIMUT Hotels Company, в столице насчитывается более 230 отелей приблизительно на 45 тыс. номеров, из них лишь около 40 отелей на 9 тыс. номеров соответствуют международным стандартам качества. На данный момент дефицит московских гостиниц категории 3* составляет около 35 тыс. номеров, отелей более высокой категории – 10–12 тыс. номеров. Недостаток гостиниц приводил к тому, что до 2008 года средняя стоимость номера в московском отеле 3*составляла 10–12 тыс. рублей за ночь, а если речь шла об отеле более высокого уровня, то цена за номер доходила до 15 тыс. рублей. Сейчас цена опустилась до 5–7 тыс. рублей за номер. В 2011 году ожидается открытие 17 новых гостиниц с общим номерным фондом 3700 номеров. 16 из них относятся к высшей категории, в том числе заявлены объекты Four Seasons, Radisson SAS, Radisson Blu и Holiday Inn. Более благополучно дела обстоят в Санкт-Петербурге, где с учетом загородных отелей и мини-гостиниц работают 628 отелей на 27 885 номеров. К вводу в 2011 году анонсировано 7 гостиничных проектов на более чем 800 номеров. Ожидается выход на рынок новых международных операторов: Domina Hotels & Resоrts, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts. В регионах дела с гостиницами обстоят хуже. Наилучшая ситуация с гостиницами в Сочи, где есть две крупные пятизвездочные гостиницы и семь четырехзвездочных. Также в настоящий момент

под гостиницы. Зачастую номерной фонд таких отелей не превышает трех десятков. Частные гостиницы редко проходят сертификацию и могут похвастаться звездностью, однако уровень отделки и сервиса в таких отелях зачастую превосходит уровень трехзвездочных отелей. Примером таких гостиниц могут служить новые объекты – «Отель Премиум» и Hayal. По данным Cushman & Wakefield, за 2008 год было введены в эксплуатацию 11 гостиниц более чем на 600 номеров, за 2009 год было введено еще 5 гостиниц на 133 номера и столько же в 2010 году. К концу 2010 года количество гостиничных номеров превысило 3 тыс. Большинство новых гостиниц относятся к категории 3*. Компания Rezidor Hotel Group в 2011 году собирается открыть в городе четырехзвездочный отель Park Inn на 174 номера. В Калининграде, Краснодаре и Ростове-на-Дону есть отели категории 5*, но явно недостаточно трехзвездочных отелей. В других городах из заявочного списка на данный момент не имеется ни одной гостиницы в категории 5*. Хуже всего обеспечен гостиничной инфраструктурой Ярославль.

сти в части платежей, которые поступают в городской бюджет. Подготовлено положение о предоставлении льгот для строительства или реконструкции объектов, которые готовятся к проведению турнира. У нас пока ни о каких льготах для девелоперов не заявлялось. Привлекать девелоперов к строительству гостиниц у нас будут как обычно – через аукционы. Станислав Ивашкевич считает, что теоретически возможен и другой, идеальный

Дамир Кафтаранов, AZIMUT Hotels Company / Damir Kaftaranov для девелопера вариант, когда правительство региона не просто объявляет аукцион, а создает девелоперский пакет. «Площадка для девелопера – тупиковая ситуация, – считает г-н Ивашкевич. – Он покупает площадку, делает проект, потом проводит десятки согласований, ищет оператора – на это уйдут годы. Все эти вещи изначально можно заложить в единый пакет. Допустим, есть площадка в 2 тыс. кв. м. На ней можно построить гостиницу на 150–200 номеров

Льготы для девелопера Москва испытывает острый дефицит гостиниц 3* вполне закономерно: строить в столице дорого. Например, чтобы расселить дом, девелопер должен потратить $30 млн, потом еще несколько миллионов, чтобы снести дом, потом еще $40 млн, чтобы построить отель. Подсчитав, сколько лет придется ждать возврата инвестиций, девелоперы либо отказываются от строительства, либо решают строить пятизвездочный отель. «Гостиницу, грубо говоря, можно сделать из любого контейнера, – уверен Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CB Richard Ellis. – Главное – обеспечить девелоперам всестороннюю поддержку – от налоговых льгот до льгот на лицензии на алкоголь. Например, в Минске или Тбилиси девело-

056-061 Development_L_I.indd 57

08.04.2011 16:44:03

Девелопмент:

Станислав Ивашкевич, CB Richard Ellis / Stanislav Ivashkevich со стилобатной частью 1,5 тыс. кв. м. Затем архитектурной мастерской дается задание на производство эскиза проекта – сделать фасад и поэтажные планы». Потом, рассказывает эксперт, банку предоставляется проект вместе с таблицей, отражающей экономику проекта. Банк выдает решение о выдаче кредита под 10% годовых на пять лет. Объем потребляемого тепла и электричества просчитывается элементарно. Допустим, на 10 тыс. кв. м нужно будет 100 тыс. МВт. К этому пакету можно прикладывать еще и список гостиничных операторов. Такие пакеты любое городское правительство может создать в течение года. Так или иначе, но подготовка страны к проведению чемпионата мира по футболу в 2018 году потребует значительных инвестиций в гостиничный сектор. По данным компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», в 2010 году в гостиничный сегмент Московского региона было инвестировано $ 94 млн, что составляет всего 6% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. В то время как на офисную недвижимость пришлось 69%. Подготовка страны к проведению ЧМ может существенным образом изменить это соотношение.

На старт Некоторые девелоперы уже сделали ставку на строительство и реконструкцию отелей,

которые будут задействованы в приеме гостей московских матчей чемпионата мира по футболу 2018 года. Так, например, Год Нисанов и Зарах Илиев, владеющие двумя гостиницами у Киевского вокзала, выкупили у Минобороны отель «Союз» (115 номеров) в районе Воробьевых гор. Реконструкция отеля, построенного к Олимпиаде 1980 года, уже началась. Объект планируется сдать в 2012 году. Весной бизнесмены намерены начать строить с нуля еще один отель – у станции метро «Юго-Западная» – общей площадью 57 тыс. кв. м. Объект планируется сдать в 2013 году. Управлять гостиницей будет Rezidor Hotel Group под брендом Radisson Blu. В реконструкцию этих объектов будет инвестировано около $300 млн. Компания Hilton Worldwide в марте 2011 года объявила о дальнейшем расширении своего присутствия в России. Сегодня общее количество действующих отелей и объектов на стадии разработки и строительства в России достигло шестнадцати. «Мы вкладываем существенные средства в развитие нашей сети на российском рынке и получаем огромную отдачу, – отметил Патрик Фитцгиббон, старший вице-президент по развитию Hilton Worldwide в Европе и Африке. – Уже сейчас мы наблюдаем беспрецедентный интерес со стороны инвесторов к нашим брендам. Подтверждением этому служат подписанные всего за полгода девять контрактов. Выбор России в качестве страны – организатора чемпионата мира по футболу 2018 года предоставляет новые возможности для расширения нашего бизнеса в этом регионе. Благодаря развитию инфраструктуры и планируемым упрощениям визовых процедур мы ожидаем дальнейшего роста инвестиций и увеличения количества туристов, посещающих Россию». В планах Hilton – строительство нового отеля Hampton by Hilton Moscow Strogino на 214 номеров вблизи «Крокус Экспо», одного из крупнейших выставочных центров в Европе. Инфраструктуру отеля составят ресторан, лобби-бар, тренажерный зал, деловой центр и площадки для проведения мероприятий площадью 270 кв. м. Открытие гостиницы планируется в начале 2014 года. На западе Москвы уже зимой 2012 года появится отель Hilton Garden Inn Moscow New Riga – на 162 номера. Помимо бизнесцентра, тренажерного зала и бассейна

Обеспеченность гостиницами городов, в которых будет проходить чемпионат мира по футболу – 2018 / Hotels Available in Russia's Cities to Host the FIFA World Cup 2018 Город / City

Средства размещения / Hospitality facilities

Население / Population

Москва / Moscow

260 гостиниц на 30 000, из них 40 (на 10 000) – международного стандарта / 260 hotels with 30,000 rooms, of which 40 (10,000) of the International standard

14 млн / 14 million

Подольск / Podolsk

15 средств размещения, из них 9 отелей на 300 номеров / 15 facilities, including 9 hotels with 300 rooms

Санкт-Петербург / St. Petersburg

254 средства размещения на 19 500 номеров / 254 facilities with 19,500 rooms

Калининград / Kaliningrad

40 объектов размещения с совокупным номерным фондом 15 000 / 40 facilities with 1,500 rooms

Около 1 млн / 1 million

Ростов-на-Дону / Rostov-on-Don

60 гостиниц на 2089 номеров / 60 hotels with 2,089 rooms

Около 1 млн / 1 million

Краснодар / Krasnodar

33 гостиницы на 1696 номеров, до 2012 г. планируется к вводу 1100 номеров / 33 hotels (1,696 rooms). 1,100 rooms are planned to enter the market by 2012

700 тыс. / 700 thousand

Сочи / Sochi

197 гостиниц на 1070 номеров (2010 г.), к 2014 г. построят и реконструируют 20 000 номеров / 197 hotels with 1,070 rooms. By 2014, 20,000 more rooms will be built

400 тыс. / 400 thousand

Нижний Новгород / Nizhny Novgorod

39 средств размещения на 2265 номеров / 39 facilities with 2,265 rooms

1,3 млн / 1.3 million

Ярославль / Yaroslavl

18 средств размещения на 1000 номеров / 18 facilities with 1,000 rooms

600 тыс. / 600 thousand

Казань / Kazan

89 гостиниц на 4500 номеров / 89 hotels with 4,500 rooms

1,2 млн / 1.2 million

Самара / Samara

57 гостиниц на 2482 номера / 57 hotels with 2,482 rooms

1,4 млн / 1.4 million

Волгоград / Volgograd

31 гостиница на 1588 номеров / 31 hotels with 1,588 rooms

Екатеринбург / Yekaterinburg

96 средств размещения на 7330 номеров / 96 facilities with 7,330 rooms

Местоположение / Location

5 млн / 5 million

Около 1 млн / 1 million 1,4 млн / 1.4 million

Источник / Source: По данным AZIMUT Hotels Company / According to AZIMUT Hotels

в инфраструктуру отеля войдут площадки для проведения мероприятий площадью 570 кв. м и собственная парковка. Отель будет управляться на основании соглашения об управлении компанией New Riga Resort LLC, являющейся дочерней компанией Amtel Properties Development Ltd. Также компания планирует строительство отеля Hampton by Hilton на 175 номеров в Омске (2013 год), Hilton Garden Inn на 156 номеров в Астрахани и на 163 номера в Краснодаре. Компания Accor намерена развивать в России сеть гостиниц средней ценовой категории Ibis. Уже в 2011 году под этим

Наиболее значимые гостиничные объекты, планируемые к открытию в 2011 году / High-Profile Hotel Projects Scheduled for Opening in 2011 Название / Name

180 тыс. / 180 thousand

Класс / Class, stars

Номерной фонд / # of rooms

Управление / Operator

Intercontinental Moscow Tverskaya

Тверская ул., 22 / 22 Tverskaya St.

203

Intercontinental Hotels Group

Marriott Courtyard в составе МФК Vivaldi Plaza

Кожевническая ул., 8/4 / 8/4 Kozhevnicheskaya St.

170

Marriott Hotels

«Radisson Blu Белорусская» / Radisson Blue Belarus

3-я ул. Ямского поля, 26 26 3rd Yamskogo Polya Street

264

Rezidor

Гостиница на Краснопресненской наб. / Hotel on Krasnopresnenskaya Embankment.

Краснопресненская наб., 12 / 12 Krasnopresnenskaya Embankment

149

ING

«Hilton Doubletree Внуково» / Hilton Doubletree Vnukovo

Аэропорт «Внуково» / Vnukovo Airport

439

Hilton

«Азимут Отель» / Azimut Hotel

Варшавское ш., вл. 9 / 9 Varshavskoe Highway

134

Azimut

брендом намечено открытие гостиниц в Самаре, Ярославле и Нижнем Новгороде. К проведению чемпионата мира ярославские власти намерены построить как минимум 10 гостиниц, создать новые футбольные поля и реконструировать старые. По словам губернатора Сергея Вахрукова, четыре гостиницы откроются уже в 2011 году. «В регионах помимо реконструкции всех существующих гостиниц необходимо построить по 3–4 гостиницы 3* и по одной 4–5*для семьи FIFA в каждом городе, – считает Дамир Кафтаранов. – К 2018 году количество номеров в самарских гостиницах и отелях, готовых вместить прибывших на чемпионат мира (2018 туристов), увеличится до 7 тыс., по требованиям FIFA. К строительству должны подключиться и местные власти, чтобы впоследствии часть гостиниц перепрофилировать в жилье для очередников». Однако Станислав Ивашкевич полагает, что после проведения чемпионата по футболу необходимости в перепрофилировании гостиниц не возникнет, слишком велик дефицит качественных отелей как в Москве, так и в крупных городах. Что касается гостиниц категории 3*, которые планируется активно строить в регионах, то они будут востребованы и после чемпионата, уверены эксперты рынка.

056-061 Development_L_I.indd 58

08.04.2011 10:42:03

056-061 Development_L_I.indd 59

08.04.2011 10:42:06

D evelopment:

Author: Tatiana Demidova ............................ Photo: CRE archive

Ball at the City Gate In 2018, Russia will face invasion of football fans as about two million of them are expected to see games of the World Cup. As the life shows, top managers rarely attend such events, so the championships are organized for middle-class. Five star hotels are too expensive. The question is to build enough inexpensive hotels. Playing with cities According to the data from other countries that hosted World Cup games, experts estimate that the total number of tourists who come to Russia may reach 2 million people. From 80,000 to 200,000 visitors will come to each town. Moscow will attract more than 200,000 people. "We must bear in mind that not all 200,000 will stay in hotels. Onethird of them will stay in rented apartments, some with friends and relatives, some will come to see only one match, etc. We estimate the required number of hotel rooms in the city at 100,000," says Damir Kaftaranov, Development Director at AZIMUT Hotels Company. That is, Russia guaranteed that 100,000 hotel rooms will be available for football fans at the World Cup in 2018.

Of them 4,115 rooms are located in 5-star hotels, 7,421 rooms have a 4-star tag, 15,795 have 3 stars, and 9,466 rooms are economy class. According to AZIMUT Hotels Company, Moscow has more than 230 hotels with 45,000 rooms, of which only about 40 hotels (9,000 rooms) meet international quality standards. At this point, the shortage of 3-star hotels in Moscow is about 35,000 rooms, as well as 10-12,000 rooms in upscale hotels. The lack of hotels is obvious. Average price for a 3-star room in 2008 was 10-12,000 rubles per night and 15,000 rubles for higher class rooms. As of today, the prices dropped to 5,000-7,000 rubles per room. In 2011, 17 new hotels (3,700 rooms) will open in the city. Of them 16 belong to the higher category, namely the Four

The total number of hotel rooms of four or five stars in Yekaterinburg is 1,648. As for Kazan, this city needs to host guests of the Student Games in 2013. That is why a number of hotels have been built there in recent years. The general increase in the number of hotel rooms happens because some old hotels and small private hotels enter the market as well. In many cases, their total number of rooms does not exceed some 30. Private hotels are rarely certified and standardized, but the level of services in such hotels is often higher than the one in 3-star hotels. Good examples of such hotels are Premium and Hyatt. According to Cushman & Wakefield, 11 hotels with 600 rooms were built in 2008; 5 hotels (133 rooms) â&#x20AC;&#x201C; in 2009, and 5 in 2010.

Russia has guaranteed that 100,000 hotel rooms will be available for football fans at the World Cup in 2018. To date, however, there are only 200,000 to 220,000 rooms in the whole country, of which 80% are old hotels in need of renovation. To date, however, there are only 200,000 to 220,000 rooms in the whole country, of which about 80% are old hotels in need of renovation. According to STR Global, as of June 2010, Russia had 16,000 new hotels at various stages of construction. It is assumed that the 2018 World Cup will be held in Volgograd, Yekaterinburg, Kazan, Kaliningrad, Krasnodar, Moscow, Nizhny Novgorod, Rostov-on-Don, Samara, St. Petersburg, Sochi, and Yaroslavl. Not all of them have a developed hotel market. According to a recent study of Discovery Research Group, there are 242 hotels in Moscow with approximately 36,800 rooms.

Seasons, Radisson SAS, Radisson Blue and Holiday Inn. The situation is slightly better in St. Petersburg, where 628 hotels and minihotels (27,885 rooms) operate. Seven new hotel projects (800 rooms) have been announced for 2011. The market expects to see new international operators: Domina Hotels & Resorts, Four Seasons Hotels & Resorts, Starwood Hotels & Resorts. The situation is different in Russia's regions. The best situation with hotels is in Sochi, where there are two large 5-star hotels and seven 4-star hotels. Kazan and Yekaterinburg look better than other cities.

As of late 2010, the total number of hotel rooms exceeded 3,000. Most of the new hotels are classified as three stars. Rezidor Hotel Group is going to open a 4-star Park Inn (174 rooms) in 2011. Kaliningrad, Krasnodar and Rostov-onDon have enough 5-star hotels, but obviously not enough 3-star hotels. In other cities, there are no 5-star hotels. The worst situation is in Yaroslavl.

Benefits for developers Moscow has a serious shortage of 3-star hotels. This is understandable since the city is expensive to build in. For example,

to resettle dwellers, a developer must spend $30 million, then another few million to demolish the house, and then another $40 million to build a hotel. Return on investment takes quite a time, so developers prefer to build 5-star hotels. "A hotel, roughly speaking, can be made of any container," says Stanislav Ivashkevich, Deputy Director for Hospitality Development at CB Richard Ellis. "The most important thing is to provide comprehensive support for developers, including tax breaks and licenses for alcohol. For example, in Minsk and Tbilisi, those developers who want to build hotels are given government support and tax breaks for several years. In addition, developers do not pay customs duties." According to Damir Kaftaranov, Ukrainian investors in Euro 2012 that build municipal infrastructure (construction, repair or renovation of hotels, roads, sports training centers) will be exempt from land tax and rents. They will not pay rents for the use of municipal property in part of payments that arrive in the city budget. These policies concern those building or reconstructing facilities for the tournament. As for Russia, no benefits for developers have been declared so far. Typically, to build hotels developers are to participate in auctions. Mr. Ivashkevich thinks it is theoretically possible to proceed with a development scheme whereby the regional government does not simply announce auctions, but create a real estate development package. A construction site is a huge problem for a developer," explains Mr. Ivashkevich. "He buys his site, starts a project but then he needs to raise ten approvals. Then he would look for an operator â&#x20AC;&#x201C; this may take years. Initially, all these things can be put in a single package. Suppose

056-061 Development_L_I.indd 60

08.04.2011 10:42:06

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Cover Story | Development

| |

| Lease

In March 2011, Hilton Worldwide Company announced plans to expand its market presence in Russia. Today, its total number of operating hotels and sites under construction in Russia has reached sixteen. "We are actively investing in our network 6,9% in the Russian market where we have good rates of return," says Patrick Fitzgibbon, 20,8% Senior Vice President for Development, 72,2% Hilton Worldwide Europe and Africa. "We are seeing unprecedented interest from investors in our brands. We managed to sign nine contracts in just six months. The choice of Russia as the host country the organize the World Cup in 2018 provides new opportunities to expand our business in this region of the world. Due to the development of infrastructure and anticipated ease of visa procedures, we expect further growth in investment and increase in the number of tourists visiting Russia." Hilton is planning to proceed with con5* 4* 3* struction of its new Hampton by Hilton Источник / Source: Colliers International Moscow Strogino hotel (214 rooms) near the Crocus Expo, one of the largest exhibithere are 2,000 sqm. It is possible to build a tion centers in Europe. The hotel facilities 1,500-sqm hotel of 150-200 rooms. Then the will also include a restaurant, lobby bar, fitarchitect does the project design, facade ness room, business center and a 270-sqm and floor plans. Then, the bank provides playground. The hotel is scheduled to open project financing based on its economics. in early 2014. The bank normally issues a loan at 10% per The Hilton Garden Inn Moscow New Riga annum for five years. Volumes of consumed (162 rooms) will open in 2012 in Western electricity and heat are easy to calculate: Moscow. In addition to a business center, 10,000 sqm of space needs 100,000 MW. This gym and pool, the hotel infrastructure will package should also include a list of hotel include playgrounds (570 sqm) and its own operators. parking. The hotel will operate based on an City or regional governments can create agreement signed with New Riga Resort, a such packages within a year. subsidiary of Amtel Properties Development One way or another, but preparations Ltd. for the FIFA World Cup in 2018 will require The company also plans to build a significant investments in the hospitality Hampton by Hilton hotel with 175 rooms in sector. According to MIEL-Commercial Real Omsk (2013), Hilton Garden Inn with 156 Estate, investment in the hotel segment rooms in Astrakhan, and a 163-room hotel of the Moscow area in 2010 amounted in Krasnodar. to $94 million, representing only 6% of Accor intends to develop its chain of total investment in the commercial real mid-priced hotels Ibis. As soon as 2011, estate (to compare, investments in office Ibis branded hotels will open in Samara, real estate were 69% of the total). Given Yaroslavl, and Nizhny Novgorod. Yaroslavl that the country has won the right to host authorities intend to build at least 10 the football championship, this ratio can hotels, a new football field, as well as change significantly. to reconstruct old ones. According to Governor Sergei Vakhrukov, four hotels will At the start open in 2011. Some developers have started building "As for the regions, in addition to reconhotels as their top priority. Especially this struction of existing hotels three to four concerns new construction and renovated new 3-star and one 4-5-star hotel should hotels that will be involved in the FIFA be built in each city for the FIFA World Cup," World Cup 2018. For instance, God Nisanov estimates Damir Kaftaranov. "By 2018, the and Zarakh Iliev own two hotels near the number of rooms in Samara hotels will Kiev railway terminal in Moscow. They also increase to 7,000 in accordance with FIFA bought the Hotel Soyuz (115 rooms) on the regulations and requirements. The local Sparrow Hills. Reconstruction of the hotel, authorities should actively promote those built for the Olympics in 1980, has already projects and turn them into residential begun. The facility is scheduled to be oper- buildings later on. ational in 2012. The businesspersons also However, Stanislav Ivashkevich believes plan to start building from scratch another that after the Football Championship the hotel located near Yugo-Zapadnaya metro developers will not have to change the station (total area – 57,000 sqm). This profile of their hotels as there is a huge facility will be put into operation in 2013. shortage of quality hotels in Moscow and Rezidor Hotel Group will operate the hotel in other large cities. With regard to 3-star branded Radisson Blue. Reconstruction hotels, they will be in demand in regional of these facilities will cost approximately cities after the championship, the experts $300 million. believe. Распределение номерного фонда средств размещений, заявленных к выходу в 2011 году / New hotels to be put into operation in 2011

056-061 Development_L_I.indd 61

08.04.2011 16:27:49

А р е н д а:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

огласно данным аналитиков, заметное повышение ставок аренды было зафиксировано во второй половине 2010 года. В объектах классов А и В+ они выросли в среднем на 10–12%. В офисах в пределах Бульварного и Садового кольца при этом рост был наиболее заметным. На конец 2010 года в среднем стоимость аренды квадратного метра для классов А, В+ и В составила здесь $700, $600 и $420 соответственно. Зона между Третьим и Четвертым транспортным кольцом также выросла в цене, средняя годовая ставка для объектов класса А достигла $460, для объектов класса В+ и В- этот показатель составил $350 и $230/ кв. м в год. В районе МКАД был зафиксирован рост около 11%. В цифровом выражении это составило $400, $360 и $190/кв. м в год для объектов классов А, В+ и В- соответственно. По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей по офисной недвижимости в Москве снижался в течение всего 2010 года на 1–2% в квартал. К IV кварталу 2010 года этот показатель составил около 14% для офисов классов А и В. Аналитики предполагают сохранение этой тенденции и в 2011 году и отмечают, что сейчас наблюдается процесс возвращения к «рынку продавца». «Нельзя исключать, что ситуация ускоренного роста цен, характерная для рынка в 2006–2007 годах, может повториться вновь», – говорит Хайко Давидс, партнер компании Knight Frank. По прогнозам аналитиков, совокупный спрос на офисы классов А и B к концу 2011 года может приблизиться к докризисным значениям, при этом доля вакантных площадей в классе А снизится с 17 до 10–12%. Однако пока в дефиците окажутся лишь офисы А-класса. В сегменте класса B, по прогнозам Knight Frank, ожидается рост доли свободных площадей на уровне 1–2%, что к концу года может составить 22% от общего объема предложения. На динамику рынка оказывает влияние запрет строительства офисных зданий в пределах Третьего транспортного кольца. По словам аналитиков Knight Frank, уже в 2010 году стало очевидным увеличение спроса на премиальные объекты в центре города, такие как БЦ «Легенда Цветного», «Белая площадь» и «Белые сады» на Белорусской площади, «Саммит» и Four Winds Plaza на Тверской. Эксперты прогнозируют рост интереса к объектам на территории «Москва-Сити». Свою роль в этом должны сыграть улучшение транспортной ситуации, объявленное открытие центрального ядра и конкретных сроков окончания текущего строительства: Количество сделок по аренде офисов класса А в этом районе значительно выросло, что является позитивным трендом на рынке. По мнению директора службы по связям с общественностью Capital Group Динары Лизуновой, потребность в качественных офисах класса А высока уже сегодня: «В частности, мы видим это на примере МФК «Легенда Цветного»: проект в реализации всего полгода, но более 15% площадей уже

Офисный подъем На рынке столичной офисной недвижимости наметились признаки оживления. Как полагают эксперты, возвращения ажиотажного спроса на квадратные метры ожидать не стоит, однако он все же будет расти. При этом рынку предстоит серьезная сегментация. Снять офис в центре будет все труднее и дороже, а вот за пределами Третьего кольца за арендатора может развернуться настоящая борьба. сдано, а до конца первого полугодия компания собирается полностью сдать объект». Партнер, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield Вера Зименкова отметила, что за 2010 год рост ставок составил 15%, а поглощение вернулось на уровень 2007: «С учетом прогнозов по уровню поглощения на 2011 год в размере 1400 тыс. кв. м против всего 600 тыс. кв. м нового строительства арендодатели чувствуют себя более уверенно и готовы диктовать условия». Возврату к жесткому рынку арендодателей могут помешать только уроки из недавнего прошлого, когда многие договоры были протестированы на справедливость условий. Рынок сегодня находится в посткризисной стадии. На деле это означает, что бизнес задумался о перспективах. Как отмечает Вера Зименкова, сейчас основной объем договоров, которые находятся в стадии пересмотра, связан с двумя причинами – консолидацией нескольких офисов компании в одном здании либо с возможным расширением компании. Причем некоторые компании уже думают о 2017–2020 годах. Во время кризиса сформировался большой отложенный спрос, который до сих пор не реализован. Все это ведет к росту ставок и к тому, что собственники начинают чувствовать свою уверенность. Как отмечает Франсуа Нонненмашер, заместитель директора департамента офисной

недвижимости Colliers International, резкое повышение запрашиваемой арендной ставки в январе 2011 года по сравнению с декабрем 2010-го можно считать первым подтверждением возвращения более сильной позиции арендодателя. Рост ставок, по данным Colliers International, составил 10%. «Бизнес-парки с хорошей территорией, комфортные для арендаторов сейчас пользуются спросом. Если говорить о наших объектах, то это, например, два бизнес-парка в районе Павелецкой – «Кожевники» и «Дербеневский». Востребованы площади и в офисном здании на Тверской, 9. Рост ставок в среднем сейчас составляет 5–10%», – отмечает Людмила Бочарова, директор службы управления арендными отношениями ГК «Экоофис». По ее словам, уверенность, что рост ставок в наиболее востребованных бизнес-центрах оправдан, возникла в ГК «Экоофис» в конце 2010 года. Компания заключает в основном краткосрочные договоры аренды – на 11 месяцев. Пересмотр ставок происходит в момент перезаключения договоров. Иная ситуация в офисном здании в районе Ботанического сада – на улице Докукина. Там увеличение спроса не ощущается, зато меняется контингент арендаторов: условия аренды оказываются приемлемыми для ресторанов, танцевальных и фитнес-клубов. Как отмечает г-жа Бочарова, практически вне зависимости от располо-

жения офисных центров востребованными оказываются маленькие площади, ставки на которые можно сейчас повышать. Если же говорить о площадях от 500 метров и более, то здесь по-прежнему уместно устраивать и «каникулярный период», и оговаривать лишь постепенное повышение аренды.

Час перед зарей Сегодня многие арендаторы, воспользовавшись снижением ставок аренды в период кризиса, стали чаще рассматривать возможность переезда в новое здание, более высокого уровня, с хорошим расположением, лучшей отделкой. «Если ротация арендаторов в кризисный период была вызвана больше желанием сэкономить и улучшить при этом качество офиса, то сегодня переезд связан также с отсутствием возможности для расширения офисных площадей в текущем бизнес-центре, с консолидацией различных подразделений и т. д.», – отмечают эксперты Knight Frank. В перспективе, как полагает руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis Елена Ефремова, рынок офисных центров ждет серьезная сегментация, признаки которой заметны уже сейчас. Если в отдельных случаях собственники все еще стремятся найти компромисс с арендаторами, то в других, наоборот, собственникам выгоднее провести ротацию среди съемщи-

064-65 Lease_I_L.indd 62

08.04.2011 10:43:46

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

ков офисов. «Мы ожидаем, что собственники расположенных в центре объектов будут все настойчивее требовать выгодных для себя условий», – говорит она. На практике, когда у арендатора заканчивает срок аренды, он готов согласовывать новую, более рыночную арендную ставку. Но в реальности может столкнуться с тем, что собственник попытается ввести ряд новых условий: потребовать обязательной индексации или увеличения текущей индексации, повысит расходы на эксплуатацию здания, а также будет настаивать на более долгосрочной аренде. В то же время г-жа Ефремова отмечает, что в районах, отдаленных от центра, находящихся рядом с МКАД, уже сейчас есть ряд полностью готовых комплексов, не заполненных арендаторами. Также в 2012–2014 годах планируется строительство нескольких крупномасштабных офисных проектов – это откроет простор для конкуренции за арендаторов. Однако во многом эти тенденции слабо отражаются на ряде бизнес-центров класса А. Зачастую для них более важным параметром работы, нежели колебания арендной ставки, является сам пул арендаторов, который сам по себе является важным активом, влияющим на капитализацию компании-собственника. Рейтинг БЦ, составленный специалистами ИД «Импресс Медиа» (опубликован в феврале этого года), показал, что многие арендаторы не слишком довольны своими офисными помещениями в БЦ класса А, ценами и сервисом, которые они получают от управляющих компаний. Из 45 бизнес-центров только один получил от респондентов высшую оценку. Согласно информации, полученной составителями рейтинга от третьих лиц, администрации нескольких бизнес-центров в результате провели встречи с представителями арендаторов, чтобы выяснить причины недовольства и попытаться решить обнаруженные проблемы.

Как это было Рынок офисной недвижимости ощутил кризис в полной мере в тот момент, когда арендаторы заговорили о необходимости пересмотра существовавших условий. Арендаторы, уже имея на руках подписанные коммерческие предложения от собственников помещений, в ультимативном порядке заставляли арендодателей понижать ставку, закрепленную в договоре, до рыночного уровня. Однако и сегодня требования арендаторов к новым площадям (например, отделка силами и за счет арендодателей) по-прежнему норма на рынке. Собственники теперь более гибко смотрят на некоторые запросы по договорам аренды со стороны арендатора: сроки, возможность выхода из контракта. Впрочем, практика пересмотра ставок, при всей ее повсеместности, коснулась далеко не всех арендаторов и собственников. Даже в кризис в некоторых ситуациях более значимыми оказывалось качество предложения. Как отмечает Ричард Грегсон, партнер, руководитель практики по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости PricewaterhouseCoopers (PwC) в России, в период кризиса его компания не пыталась пересмотреть соглашение об арен-

де площадей. PwC арендует 33 тыс. кв. м в БЦ «Белая площадь» (класс А+). По словам г-на Грегсона, результаты эксплуатации бизнесцентра «Белая площадь» подтверждают тот факт, что высококачественные активы приносят наилучшие результаты во времена экономических трудностей. Добавим, что компания все же отступила от первоначальных намерений относительно объемов субаренды: PwC выставила на вторичный рынок больше офисных площадей, чем предполагала изначально. Сейчас фирма занимает около 22 тыс. кв. м, остальные площади подлежат передаче в субаренду. В настоящее время в отношении около 85% выделенных под субаренду площадей договоры аренды уже подписаны или близки к подписанию.

Узаконотношения В связи с изменением ситуации на рынке продолжает оставаться актуальной проблема условий аренды. Если в кризис в пересмотре отношений был в первую очередь заинтересован арендатор, то сейчас инициативу перехватывают собственники, которых не устраивают текущие ставки. Юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры» Владислав Кораблин напоминает, что общим является правило, по которому одностороннее расторжение соглашения не допускается (если, конечно, стороны не согласовали такое условие в самом договоре). По словам юриста, лучший способ для арендатора сделать свое положение более устойчивым – это внести необходимые условия в договор. К примеру, стоит обговорить возможность расторжения соглашения по инициативе сторон или обязанности компенсировать арендатору все неотделимые улучшения, а также условия и порядок повышения (индексации) арендной платы. Нередко арендодатели готовы пойти на уступки постоянным клиентам с хорошей репутацией или при наличии встречного предложения от арендодателя о долгосрочной аренде. Старший юрист международной юридической фирмы «Гид Луарэт Нуэль» Дмитрий Раев добавляет, что большинство арендодателей заинтересованы в долгосрочных договорах, так как строят в кредит. «Защитить себя в случае наличия долгосрочного договора арендатор может, если в соглашении будет прописана возможность выхода из договора через два-три года с предупреждением за полгода», – полагает г-н Раев. Часто в договорах есть пункт об индексации арендной платы. При этом сами изменения могут быть подчинены колебаниям рынка по-разному. К примеру, устанавливается 5%-ный лимит индексации, либо в некоторых случаях ее привязывают к индексу потребительских цен в еврозоне или США или к другим индексам. «Я рекомендую клиентам придерживаться заранее обговоренной планки, а не привязываться к макроэкономическим показателям – это менее рискованно и не дает возможности разночтений», – рассказывает юрист. По словам г-на Раева, периодически возникают ситуации, когда в договорах не была зафиксирована возможность изменения арендной платы, но арендодатель подавал в суд, ссылаясь на то, что арендная плата

| Девелопмент | Аренда

| |

| Residential

по договору в принципе может меняться, и добивался права изменить плату. «Я придерживаюсь позиции, – рассуждает г-н Раев, – что, если в договоре не указана возможность изменения, это значит, что изменение невозможно. Однако момент этот спорный. Чтобы исключить такие риски, можно в договоре этот пункт обговорить». Кризис показал необходимость уметь договариваться, что раньше зачастую было излишним. В частности, теперь правилом хорошего тона становится регулярный контакт с арендатором. В нескольких крупных компаниях практика общения представителей управляющей структуры, собственника и арендатора стала входить в обиход еще до кризиса. Сейчас она получает все более широкое распространение. Подобная практика принята, например, в Capital Group. Как отмечает Динара Лизунова, до момента заключения сделки аренды/продажи клиент общается с департаментом коммерческой недвижимости. После совершения сделки он часто оказывается брошенным, сам налаживает контакт с УК, решает вопросы, связанные с качеством инженерных сетей, ремонтных работ, сроков и пр. В случае Capital Group менеджер департамента коммерческой недвижимости остается в контакте с арендатором и собственником, он помогает сориентироваться во всех этих вопросах. По словам гендиректора Colliers International FM Марины Великорецкой, общение с арендаторами, в процессе которого появляется информация, насколько клиенты удовлетворены обслуживанием и

Динара Лизунова, Capital Group / Dinara Lizunova

условиями в целом, – обязательное условие работы, которое прописано в корпоративных стандартах компании. Участникам рынка в условиях регулярной смены экономической конъюнктуры крайне важно искать общий язык. Выгодно это сейчас всем. Ажиотажного спроса на квадратные метры все же не предвидится, и практика «не вы, так другие» работает уже не столь хорошо, как до кризиса или в кризис. Сейчас важно соблюдать баланс интересов.

064-65 Lease_I_L.indd 63

08.04.2011 10:43:46

L ea se:

Author: Nikolai Kirillov .......................... Photo: CRE Archive

Rebound of Offices The office real estate market of Moscow has been gradually recovering. Experts believe that demand for square meters will further grow, although the market needs segmentation. Leasing office space in Moscow's downtown will be a problem soon, while the facilities located on the Third Transport Ring will be in demand.

ccording to analysts, a significant increase in rental rates happened in H2 2010. Properties of grades A and B+ have become 10-12% more expensive to lease. The rents grew by 15% since the beginning of the year. The offices located within the Boulevard and the Garden Rings grew in price significantly. At the end of 2010, the average rental rate per square meter for class A, B+ and B was $700, $600, and $420, respectively. Areas located within the Third and Fourth Ring roads have also become more expensive; average annual rates for Grade A facilities amounted to $460. As for grades B+ and B, the figure was $350 and $230/sqm/year. The "calmest" in terms of prices territories of MKAD have also become 11% more expensive, which means $400, $360, and $190/sqm/year for grades A, B+ and B, respectively. According to Cushman & Wakefield, vacancy rates for office real estate in Moscow were decreasing 1-2% a quarter. As of Q4 2010, the vacancy rate was about 14% in A- and B-grade offices. Analysts suggest that this trend will continue in 2011. They note that we are now having a "seller's market." "We cannot exclude that rapid growth in prices typical of the market in 2006-2007 can not happen again," says Heiko Davids, Partner at Knight Frank. According to other analysts, total demand for Grade A and B offices may reach pre-crisis values by the year-end, while vacancy rates in Grade A would decrease from 17% to 10-12%. Experts say that only

Grade A offices will be in short supply. As for Grade B, Knight Frank experts say the vacancy rates may reach 22% of total supply by the year-end. The existing market dynamics is directly affected by the ban to build office buildings within the Third Ring Road. Analysts at Knight Frank say that in 2010 the market demand for premium office facilities in the city center was gradually increasing. Namely, for BC Legenda Tsvetnogo, White Square and White Gardens located in Belarusskaya Square, as well as Summit and the Four Winds Plaza on Tverskaya. The experts predict growth of demand for offices located on the territory of the Moscow-City (such as Naberezhnaya Tower, Capital City and others). Improved transport situation is definitely a positive factor. "The number of transactions with Grade A offices has increased considerably, which is a positive trend in the market," believes Mr. Obaydin. As Dinara Lizunova, PR Director at Capital Group, estimates, the need for quality Grade A offices is huge today: "We can see this trend at Legenda Tsvetnogo business center. This is a project under construction for only six months. However, more than 15% of its areas have been leased as of today. The company is sure to lease the entire property by H2 2011," she says. Vera Zimenkova, Partner, Head of Corporate Clients Relations at Cushman & Wakefield, noted that the rates in 2010 grew by 15%, while the market demand came back to the level of 2007. "Given the forecast of

absortion for 2011 standing at 1.4 million sq m against only 600,000 sq m of new construction, landlords are more confident, ready to dictate their terms." According to experts, the market is far from learning lessons of the recent past, while the existing contracts are tested for validity. As many of them believe, the market is now in its post-crisis development stage. This means the business community has started thinking about the future. According to Ms. Zimenkova, many contracts are being currently revised, as companies consolidate several offices in one building, or they plan business expansion. Some are already thinking about 2017-2020. The pent-up demand accumulated during the crisis is unmet. All this leads to increasing rates and confidence of property owners. As noted by Francois Nonnenmacher, Deputy Director of office real estate at Colliers International, a sharp increase in rental rates in January 2011 means that the property owners feel comfortably in the market. According to Colliers International, the rates have grown by as much as 10% already. Lyudmila Bocharova, Lease Director at Ecoofice, is sure that business parks boasting good location are in high demand today. "Let us take our best located facilities, such as two business parks near Paveletskaya, Kozhevniki, Derbenevsky, and 9 Tverskaya Street. The rates there have grown by 5-10%," she estimates. According to her, Ecoofice started increasing its rental rates in late 2010. The

company prefers to sign short-term leases, 11 months on average. The rates typically change each time a new lease agreement is signed. The situation is slightly different in an office building located at the Botanical Garden on Dokukin Street. The demand is stable there, while more and more owners of restaurants, dancing clubs and fitness clubs reside in the building. According to Ms. Bocharova, businesses prefer to rent small areas, so the rates are rising. "If we talk about 500 m or larger areas, rental vacations are still quite pertinent here with no rates increasing so far."

The dawn Many tenants used declining rental rates during the crisis in order to move to new office buildings that were better located, better finished, etc. "The rotation of tenants during the crisis was caused by a desire to save money and improve the quality of their office space. As we can see today, they move to new office facilities mainly because they need to consolidate various departments, etc.," note Knight Frank analysts. According to Elena Efremova, Head of Corporate Services at CB Richard Ellis, the office real estate market needs a considerable segmentation. In some cases, property owners still try to find a compromise with tenants. On the other hand, they often rotate their tenants. "We expect that the owners of centrally located offices will offer more favorable terms," she says. In reality, each time a lease contract terminates, new terms are harder for tenants as the market changes. Property owners often introduce mandatory indexations, increases in ongoing operating costs and typically insist on longer leases. At the same time, Ms. Efremova says that in remote areas close to MKAD there are many office buildings with little to none tenants. In 2012-2014, a number of new office cen-

064-65 Lease_I_L.indd 64

08.04.2011 10:43:47

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

ters will be built. This means that competition for tenants will only increase. At the same time, we talk about new requirements for tenants, based on existing contracts. Some Class A business centers' owners concentrate on their pools of tenants rather than lease terms. Based on the latest market survey that the Impress Media published in February 2011, many tenants are not happy with their Class A office premises, including the rental rates and provided services. Only one of those who responded out of 45 business center tenants said he was satisfied with everything. We were surprised to hear so many negative opinions. According to the received information, administration of several business centers decided to start negotiations with their tenants in order to solve the identified problems.

The way it was The office real estate market felt the crisis at the moment when tenants began to review the existing lease terms. Tenants were attacking property owners demanding lower rates. Even today tenants often have their way. Owners are now more flexible in looking at some of their requests making corresponding changes to contracts. However, not all tenants and owners have revised the existing contracts. Even during the crisis times, the quality of leased premises was more important than rental rates. According to Richard Gregson, Partner, Head of Real Estate Services at PricewaterhouseCoopers Russia, during the crisis, his company was not trying to revise the lease agreement. The company rents 33,000 sqm in the White Square Grade A+ business center. According to Mr. Gregson, even in the hardest times of economic downturn it is better to rent high-quality assets. However, later on PwC changed its initial plans and subleased many offices in the secondary market. The company entered the building in January 2010. Now PwC occupies 22,000 sqm and subleases the rest. Currently, about 85% of the areas are sublet.

Relations legalized Due to ongoing economic changes, terms of the lease market have been changing as well. The only difference is that during the crisis tenants were the first to review lease terms. As of today, property owners often try to change the terms, as they are not satisfied with current rates. Vladislav Korablin, Lawyer of Yukov, Khrenov & Partners, says that unilateral termination of agreements is not allowed (unless, of course, the parties stipulate that in contracts). According to the lawyer, the best way to make tenants feel more stable is to include all essential provisions in the signed contract. For example, it is necessary to discuss possibilities to terminate tenant obligations or to compensate all permanent improvements inside buildings, or to pay indexed rents. As he says, property owners often make concessions to their regular customers, having a good reputation and long-term tenants. In some cases, property owners are interested in finding tenants as

| Development | Lease

| |

| Residential

soon as possible, since many buildings are mortgaged. Dmitry Raev, Senior Lawyer at Gide Loyrette Nouel law firm, adds that most property owners are interested in long-term contracts. "Typically, long-term leases protect tenants in case they agree upon special terms to exit the contract after two or three years, with a warning sent six months prior to that," comments Mr. Raev. Many contracts have special clauses concerning indexation of leases. Those changes may be subject to the market conditions. For example, a 5% indexation in some cases is used in connection with consumer price indexes in the U.S. "I recommend my clients to agree upon indexation beforehand rather than to use macroeconomic indicators â&#x20AC;&#x201C; it is less risky and does not allow different interpretations," says the lawyer. According to Mr. Raev, there are situations when nothing is said about possible changes in lease terms. However, property owners sue their tenants and win the cases making them pay more. "My position is that no changes should be made if a contract does not specify them. However, these issues are disputable. To avoid such risks, all corresponding details should be present in contracts." The crisis taught people to agree upon many things. In particular, property owners regularly contact their tenants. In some companies, tenants and owners communicated with each other even before the crisis. Now these relations become more popular. Capital Group says it regularly communicate with tenants. According to Dinara Lizunova, clients normally communicate with a commercial real estate department before the deal (lease or sale) is signed. After the transaction, the clients often have to establish contacts with property management companies concerning the quality of utilities, repairs, timing, etc. Capital Group's commercial real estate manager stays in contact with tenants solving all those issues. According to Marina Velikoretskaya, CEO Colliers International FM, communication with tenants is needed to gather information on client satisfaction. There are three levels of service quality. Each site that the company manages has a tenant service that collects applications and claims, organizes the work to implement them, monitors the quality of applications, etc. Project managers stay in contact with tenants as well, meeting them at least once a week. He typically discusses with customers all lease-related issues. The third level of control is an annual interview with tenants. The information is analyzed, and property owners plan operations for the next year based on it. Thus, the market participants try to compromise with each other, regardless of a particular economic situation. It is beneficial for the both parties. There is no shortage in the market, so it is not the case to use a tool called "if not you â&#x20AC;&#x201C; then there will be others." This approach was popular before the crisis. Now it is important to find a compromise and a balance of interests.

064-65 Lease_I_L.indd 65

08.04.2011 10:43:48

Resident i a l:

Текст: Наталья Елизарова ............................. Фото: архив CRE

Поселки с коттеджами для долгосрочного проживания пользуются популярностью у иностранцев / Communities with cottages for permanent residence are popular with foreigners

Партия сказала «надо» Во время открытия выставки «Недвижимость-2011», проходившей в ЦДХ с 24 по 27 марта, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что в ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся. По его словам, власти Москвы намерены стимулировать строительство гаражной недвижимости и доходных домов. «Помимо жилой, офисной и торговой недвижимости, будем планировать строить больше в сегменте парковочной недвижимости. Будем рекомендовать девелоперам строить доходные, арендные дома», – заявил Марат Хуснуллин. Как поведал чиновник, в настоящее время в столице идет изменение ситуации на рынке недвижимости, меняются также градостроительные приоритеты властей города. Такое заявление вполне можно считать программным и характеризующим новую городскую политику. Вопросом доходных домов как цивилизованного варианта поиска арендного жилья озаботились и на федеральном уровне: министерство регионального развития предложило свою программу по строительству жилья для коммерческого найма. По прогнозам чиновников, и в том числе заместителя министра регионального развития Константина Королевского, первых постояльцев доходные дома смогут принять уже к середине 2013 года. К доходным домам Константин Королевский относит дом, жилье в котором в стопроцентном объеме предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. «Некий аналог гости-

Доходные дома: новая песня о старом формате Столичные власти снова пытаются внедрить на строительный рынок формат, который из-за длительного срока окупаемости так и не стал популярным у девелоперов, – доходные дома. На фоне высоких цен на жилье и дефицита новостроек доходные дома, возможно, и смогут стать одним из вариантов решения жилищной проблемы, если власти окажут поддержку девелоперам не на словах, а на деле. ниц, только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть совершенно разным: от скромных квартир экономкласса до пентхаусов – были бы желающие снимать эти квадратные метры», – рассуждает он. По расчетам Минрегионразвития, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться около 20% всех новостроек в стране. «Еще пару лет назад говорить о привлечении бизнеса к строительству доходных домов именно экономкласса было невозможно. Все инвесторы играли в короткую: построил – продал. Инвестировать в бизнес с непредсказуемой, по сути, окупаемостью было крайне рискованно и алогично», – полагает Королевский. Сейчас, по его мнению, ситуация и в экономике, и в стройкомплексе, как и в стране в целом, изменилась: ставка рефинансирования ЦБ опустилась ниже 8%, инфляция больше

не шокирует, у банков вновь появились «длинные» деньги для вложения в наиболее привлекательные проекты. «А в том, что развитие сегмента доходных домов – привлекательный проект, сомнений нет. Минрегион России проводил совещание с участием Внешэкономбанка, Газпромбанка, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Все специалисты выразили свою заинтересованность с учетом того, что данное направление будет развиваться на условиях государственно-частного партнерства. При таких условиях на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить около 8 лет», – обещает чиновник. По его словам, сейчас в Госдуму как раз внесен законопроект, касающийся альтернативного принципа проведения аукционов на право аренды земельных участков

под строительство жилья экономкласса. Земля предоставляется практически бесплатно, но при условии, что компаниязастройщик берет на себя обязательство продавать построенное жилье ниже цены Минрегиона, установленной для каждого региона (около 30 тыс. рублей за кв. м). «Кто предложит цену ниже, тот аукцион и выиграл. При этом активным участником процесса остаются банки и АИЖК. Ту же схему можно применять и для доходных домов. Застройщик еще до начала строительства берет на себя обязательства сдавать квартиры не дороже установленной арендной ставки. Причем параллельно, видимо, на законодательном уровне придется устанавливать более жесткие требования к частным лицам, сдающим свои квартиры в наем. Сейчас, по экспертным оценкам, из 200 тыс. кв. м жилья, сдающегося в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это легально.

066-71 Rezident_L_I.indd 66

08.04.2011 10:47:04

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Доходные дома составят частному сектору реальную конкуренцию, которая должна быть честной», – строит картины будущего Константин Королевский.

Доходные дома Москвы Как ранее заявлял Сергей Собянин в интервью радиостанции «Эхо Москвы», мэрия решила начать реализацию программы строительства доходных арендных домов в связи с «заоблачными» ценами на квартиры в Москве. Как считает Собянин, этот шаг может снизить стоимость аренды жилья в Москве. Правда, по каким ставкам будет сдаваться жилье в доходных домах, мэр не уточнил. Между тем программа строительства доходных домов до 2015 года в Москве была разработана еще несколько лет назад. Предполагалось, что дома будут строиться за счет бюджета города для сдачи в аренду гражданам, которые не имеют средств для приобретения квартиры, а также иностранным специалистам. Планировалось, что плата за жилье в таких домах не будет превышать расходов города на эксплуатацию здания. Однако в конце 2009 года стало известно, что реализация программы приостановлена из-за финансового кризиса. Также еще в 2002 году правительство Москвы приняло постановление о проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в столице доходного дома, который и был возведен ДИПС г. Москвы под руководством Леонида Краснянского. Им стал дом в Большом Николоворобинском переулке, 10, который был запущен в 2004 году. Строительство дома обошлось примерно в $12,3 млн, сейчас он функционирует

| Аренда | Residential

| |

| Мысли вслух

и стабильно хорошо заполнен, несмотря на высокие арендные ставки. В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам ГлавУпДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России). По сути, это единственный пример действующего доходного дома в столице. Все остальные попытки строительства подобных проектов в итоге заканчивались продажей квартир, изначально предназначенных для сдачи в аренду. Так случилось, к примеру, и с проектом МИАН ЖК «Коперник». Попытка создания доходных домов коснулась и экономсегмента. Еще в 2006 году Юрий Лужков планировал создать для очередников сеть дешевых доходных домов, где они могли бы жить в ожидании получения собственных квартир. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 года. В конце 2007 года еще один дом на 200 квартир собирались организовать на улице Мусы Джалиля. Однако проект так и не был реализован. Кризис 2008 года вмешался в планы правительства, и программа строительства доходных домов была заморожена. И если до 2010 года ожидалось, что для очередников будет построено примерно 23 дома, то уже сейчас понятно, что этим планам не суждено сбыться. В итоге сегодня можно говорить лишь об одном полноценном доходном доме в Большом Николоворобинский переулке, который принадлежит правительству Москвы. Аналоги доходных домов – комплексы «Донской посад» и Park Place Moscow под управлением компании Hines, апартаменты в Crowne Plaza (бывшая гостиница «Международная»), апартаменты, принадлежащие Hyatt в башне «Федерация», ЖК «Пять прудов», принадлежащий ГлавУпДК .

Доход за счет природы По данным компании Penny Lane Realty, на рынке загородной недвижимости существует не так уж много поселков, в которых коттеджи предлагаются в аренду от застройщика. Среди самых известных – Росинка, Покровские холмы, пользующиеся высокой популярностью у иностранцев, часть домов в Променаде, Княжьем Озере, Отраде. Практически у всех арендных поселков стопроцентная заполняемость. К минусам таких объектов можно отнести относительно небольшую жилплощадь, ограниченное количество предложений и, что самое главное, завышенные арендные ставки. Как правило, они составляют от $5 до 30 тыс. ежемесячно, что на 20–30% выше по сравнению со вторичным рынком аренды. Самый популярный заявленный бюджет – $10 тыс. За такую цену можно арендовать меблированный коттедж общей площадью 300–400 кв. м в высококачественном охраняемом заго-

066-71 Rezident_L_I.indd 67

08.04.2011 10:47:05

Resident i a l:

Комментируя слова главы «АС Менеджмент», аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов заявляет, что по российскому законодательству ЗПИФ освобождены от уплаты налога на прибыль, таким образом, они могут направлять доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости, в полном объеме на финансирование новых проектов. Это создает преимущества для ЗПИФ перед другими формами привлечения инвестиций в недвижимость. «Кроме этого такой проект позволяет за счет налогового режима генерировать оптимизированный и стабильный денежный поток, что значительно снижает риски для инвесторов. Таким образом, доходность 7–10% – это вполне реальный показатель, притом что сами проекты весьма привлекательны для инвесторов», – полагает аналитик. Константин Ковалев, Blackwood / Konstantin Kovalev родном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению. Кроме того, в феврале 2011 года на рынке недвижимости прошла презентация нового проекта – системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино», рассчитанных на сегмент бизнес-класса и выше. Минимальная стоимость аренды апартаментов составляет здесь 30–90 тыс. рублей в месяц. Общая площадь объектов, которые здесь будут построены, – 40 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд рублей. Источниками финансирования являются собственные средства инвестиционной группы компаний ASG. Срок окупаемости проекта – 6–7 лет, окончательная дата завершения проекта – IV квартал 2011 года. Как уточняют девелоперы, этот комплекс доходных домов клубного типа с апартаментами различного класса ориентирован на долгосрочное проживание приезжих специалистов со средневысоким и высоким уровнем доходов.

ЗПИФ как способ управления По словам генерального директора управляющей компании «АС Менеджмент» Роберта Хайруллина, комплекс доходных домов на Рублевке входит в состав активов ЗПИФ под управлением УК «АС Менеджмент». «Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет увеличить уровень доходности проектов в сфере доходного жилья до показателя 7–10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров – и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Мы уверены, что механизм рентных паевых фондов позволит возродить в России институт доходных домов для частных инвесторов», – утверждает Роберт Хайруллин.

Девелоперы сомневаются По мнению генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, несмотря на успешность отдельных проектов, формат доходных домов в России так пока и не получил широкого распространения. Причина тому – большой разрыв в доходности двух типов инвестиций – строительства квартир для аренды и для продажи. Даже несмотря на то что цены на недвижимость после кризиса сбавили темпы роста, девелоперам по-прежнему намного выгоднее быстро реализовать квартиры в построенном доме, чем в течение нескольких десятилетий ждать, пока проект окупится. «Частным лицам и компаниям строить и эксплуатировать доходный дом в Москве и ее окрестностях невыгодно из-за отсутствия площадок для строительства в центре и больших предварительных расходов на согласование. Это «медленные» деньги, куда проще построить и продать обычный дом, нежели доходный», – объясняет Георгий Дзагуров. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев поясняет, что в настоящее время на рынке Москвы доходные дома представлены только в среднем и высоком ценовом сегменте. Тем не менее развитие института доходных домов в рамках более низких ценовых сегментов также является перспективным, так как существует потенциал охвата арендаторов, ищущих предложения на неорганизованном рынке аренды. Основной проблемой девелопмента подобных проектов является невысокая заинтересованность частных инвесторов в развитии данного сегмента. «Исходя из сегодняшней ситуации на рынке, срок окупаемости проектов строительства доходных домов экономкласса может доходить до 25 лет (окупаемость подобных проектов в бизнес- и элитном сегменте составляет около 5–7 лет). Поэтому доходные дома экономкласса – это скорее социальный проект, который может быть реализован только при поддержке государства», – считает Ковалев. «Доходный дом для народа – это, надо понимать, фактически возрожде-

ние советской практики. Если такие дома будут строиться по заказу города и за счет городского бюджета, то такие проекты могут быть интересны застройщикам», – говорит директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По ее мнению, с фактическим окончанием кризиса и ростом покупательского спроса на рынке недвижимости можно предположить, что девелоперы и строители вряд ли согласятся на совсем «бюджетный» вариант себестоимости квадратного метра при возведении доходного дома, хотя самому пользователю данный формат и может быть интересен. «Особенно если власти введут налог на недвижимость из расчета ее рыночной стоимости. Просто тогда для некоторых собственников финансовая нагрузка будет столь высока, что они предпочтут расприватизировать жилье или перебраться в более дешевый вариант», – считает Наумова. По ее словам, опасность, которая может появиться в результате таких проектов, – это создание социальных гетто в рамках подобных кварталов. «Напомню, что единственный доходный дом, проект которого реализовывало прежнее правительство Москвы, не окупил себя. Да и позиционировался он как элитный объект», – добавляет Ирина Наумова.

Перспективы и трезвый расчет Эксперты полагают, что экономическая целесообразность участия частных застройщиков в проекте доходных домов пока не ясна. Как отмечает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, просто построить дом экономкласса, с подключением к сетям и даже отделкой квартир можно в пределах 45 тыс. рублей за 1 кв. м квартиры. Правда, данные расчеты не учитывают стоимость земельного участка или обременений, которые могут обойтись девелоперу еще в 15–25 тыс. рублей на 1 кв. м. Кроме того, если учитывать, что доходный дом представляет собой дом для постоянного проживания, его, как и обычный жилой дом, нужно обеспечить соответствующим количеством инфраструктуры: детскими садами и школами, поликлиниками, магазинами и объектами быта, что также стоит средств. К тому же, в соответствии с намерением мэра приоритетно решать в Москве транспортную проблему, в доме должен быть построен и подземный паркинг из расчета по нормативам 1,7–2 машиноместа на квартиру. «При этом арендаторы квартир экономкласса обычно предпочитают сэкономить и парковать машину на тротуаре, чем арендовать парковочное место. Итого, «на круг» расходы из расчета на 1 кв. м арендуемой квартиры такие же, как и в обычном доме «на продажу». И не понятно, почему застройщик должен предпочесть окупаемость проекта в течение нескольких лет после заселения варианту продажи квартир начиная с котлована», – удивляется Григорий Алтухов. Также, добавляет он, в течение всего срока аренды управляющей компа-

нии придется «соревноваться» с многочисленными предложениями от «частников». При этом налоговая нагрузка на юрлицо будет в несколько раз выше, чем на физлицо или индивидуального предпринимателя (не говоря уж о том, что большинство арендодателей-частников уходят от налогообложения). «Но если город будет готов взять на себя часть расходов – строительство инфраструктуры, безвозмездное выделение площадок, прокладку магистральных сетей к объекту и оплату присоединения к сетям, тогда «доходные дома» могут стать фаворитом строительства среди девелоперов. Пока же этот бизнес точно непонятен девелоперам и вряд ли будет быстро востребован рынком», – делает вывод Григорий Алтухов. А вот по мнению Георгия Дзагурова, в перспективе идея строительства доходных домов может получить развитие, однако произойдет это не в ближайшее время: текущая ситуация на рынке недвижимости не способствует окупаемости таких проектов. Эксперты не исключают, что строительство доходных домов будет успешным в регионах, где бюрократический аппарат менее громоздкий, а свободных площадей гораздо больше. Так что при грамотном подходе, скрупулезном просчете возможных рисков подобные проекты могут стать вполне успешными.

Мировая практика По данным Международного союза квартиросъемщиков, в странах, недавно вошедших в Евросоюз, 40% населения – квартиросъемщики. В «старой» Европе их еще больше: в Германии и Голландии – 50%, в Швейцарии – 70%. В США политика была несколько иная: там стимулируется покупка жилья (в том числе через налоговые вычеты). К тому же, как отмечают аналитики ИРН.ру, большая часть жилого фонда в США – это частные дома. Поэтому там только 30% нанимателей. Но это не относится к крупным городам, обладающим огромным фондом многоквартирных домов. В Нью-Йорке 70% квартиросъемщиков, в Сан-Франциско – 65%. В ряде европейских городов картина еще более яркая. В Берлине – 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме... 100% (в Швеции вообще запрещено приватизировать квартиры, поэтому в целом по стране частный жилой фонд составляет всего 10%).

066-71 Rezident_L_I.indd 68

08.04.2011 10:47:05

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Lease | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

Rental Housing: New Song about Old Format Author: Natalia Elizarova ............................ Photo: CRE archive

The capital city’s authorities are once again trying to introduce into the construction market, a format which, due to its long payback period, is not popular with developers – commercial apartment buildings. Against the backdrop of high prices and shortage of new buildings, this format perhaps can be one of the options for solving the current housing problem, if the government supports the developers not only in words but in deeds, as well. The Party makes it a “must” At the opening of the "Real Estate-2011" Exhibition, held in Central House of Artists, on March 24 – 27, the Deputy Mayor for urban policy and construction, Marat Khusnullin, reported that in the near future priorities in the construction field in Moscow will change. According to him, the Moscow authorities intend to encourage the construction of garage properties and guest houses. "In addition to residential, office and retail real estate, we plan to build more in the segment of parking real estate. We will recommend that developers build guest houses,” says Marat Khusnullin. The official says that things have changed in the capital – there are new demands for the real estate market and the City has set new architectural priorities. This statement may well be taken as a manifesto of the new administration’s urban strategy. The commercial housing question, as a civilized option for rental housing, was investigated at the federal level – the Ministry of Regional Development has proposed a program to build housing for commercial renting. According to the forecasts of government officials, including the Deputy Minister of Regional Development, Konstantin Korolevsky, the first lodgers will be able to rent apartments by mid-2013. According to Konstantin Korolevsky a tenement house or building provides accommodation that is one hundred percent available for temporary use under a leasing or commercial tenancy agreement. "This is akin to a hotel, but of a long term nature. Comfort level of such housing can widely vary – from modest apartments of economy class to penthouses – as long as there are people willing to rent such commercial housing," he says.

According to the estimates of the Ministry of Regional Development, by 2020 the share of rental housing will account for about 20 percent of all new buildings in the country. "A couple of years ago, it was impossible to even consider asking a private enterprise to construct economy class commercial apartment buildings. All investors were looking for a fast buck – build and sell. It was extremely risky and illogical to invest in a business with essentially unpredictable recovery of expenses," believes Mr. Korolevsky. Now, in his view, the situation in the construction sector and in the country as a whole, has changed – the refinancing rate of the Central Bank fell below 8 percent, inflation is more or less under control, and banks now have long-term money to invest in most attractive projects. "There is no doubt that the commercial apartment building segment offers attractive prospects. The Russian Regional Development Ministry held a meeting with participation of Vnesheconombank, Gazprombank and the Housing Mortgage Finance Agency. All the experts expressed their interest, given the fact that this trend will develop in terms of public and private partnerships. Under such circumstances, against the background of slowdown of inflation rates, the payback period in economy class housing for investors should be about 8 years," the official promises. According to Mr. Korolevsky, the State Duma has just introduced a bill relating to an alternative principle of auctioning the right to lease land for economy class housing. The land is available at virtually no cost, but on condition that the development company undertakes to sell the built housing below the price proposed

066-71 Rezident_L_I.indd 69

08.04.2011 10:47:06

Resident i a l:

out by owners operating legally. Commercial housing will create real competition for the private sector, which has to work legally as well," Korolevsky assesses future prospects.

Moscow apartment buildings

Georgy Dzagurov, Penny Lane Realty / Георгий Дзагуров by the Ministry of Regions, established for each region (about 30,000 rubles per sqm). "The company offering the lower price will win the auction. At the same time, the banks and the Housing Mortgage Finance Agency will remain active participants in the process. The same scheme can be applied to commercial housing. The developer, before the construction starts, undertakes to rent the apartment at the price which will not exceed the established rental rate. And in parallel, probably at the legislative level, we will have to make more stringent requirements for individuals who give their own apartments out for rent. Now, according to the experts, of the 200,000 sqm of rented housing in Moscow, only 20 percent is rented

As was previously stated by Sergey Sobyanin in an interview to the radio station Ekho Moskvy, the mayor office has decided to start construction of income-generation rental housing in connection with "exorbitant" prices charged for apartments in Moscow. According to Mr. Sobyanin, this step can reduce the cost of rental housing in Moscow. True, the mayor did not say at what rates commercial housing will be rented out. Meanwhile, the program for building incomegeneration houses until 2015 in Moscow was developed several years ago. It was assumed that the housing will be built at the expense of the city's treasury, to be leased to citizens who do not have funds to purchase an apartment, as well as to foreigners. It was planned that the rents in such buildings should not exceed the cost of operating the building. However, in late 2009, it became known that the program was suspended because of the financial crisis. Also, in 2002, the Moscow government adopted a decree on carrying out an experiment related to the construction and operation of a commercial apartment building in the capital, which was erected by the Department of Investment Construction Programs of Moscow, led by Leonid Krasnyansky. This was a building on 10 Nikolovorobinsky Lane, which was launched in 2004. Construction of the building cost about $12.3 million, now it is in full operation and despite the high rents, it has low vacancies.

Most of the apartments are rented by diplomatic and foreign commercial representative offices, for whom this is one of the few alternative housing locations, provided by the Administration for Service to the Diplomatic Corps of the Ministry of Foreign Affairs. In fact, this is the only current example of a commercial apartment building in the capital city. All the other attempts to build such projects ended in the sale of apartments, originally intended for rent. As happened, for example, with MIAN Company’s Kopernik Residential Complex. An attempt to create commercial housing was made in the economy segment as well. Back in 2006, Yuri Luzhkov had planned to create a waiting list for a chain of cheap guest houses, where people could live in anticipation of obtaining their own apartments. A large building with 640 apartments on Verkhnie Polya Street was designed for young families on the waiting list, and was occupied in 2003. In late 2007, they were going to organize another building with 200 apartments on Musa Dzhalil Street. However, the project was never realized. The crisis of 2008 interfered with the government's plans, and the program of apartment building construction was frozen. Expectations were that by 2010 there would be constructed about 23 new buildings for people on the waiting list, but today it is clear that these plans will not come true. As a result, today we can talk only about one full-fledged apartment building – situated on 10 B. Nikolovorobinsky Lane, which belongs to the Government of Moscow. Analogues of commercial housing can be seen in the complexes Donskoy Posad and Park Place Moscow, under the management

of Hines, apartments in the RC Crown Plaza (former Mezhdunarodnaya Hotel), apartment building belonging to Hyatt in the Federation Tower, and the “Five Ponds” Residential Complex, owned by Administration for Service to the Diplomatic Corps.

Income at the expense of nature According to Penny Lane Realty, the suburban real estate market has very few villages in which houses are available for rent from developers. Among the best known of these are Rosinka and Pokrovsky Hills, which enjoy high popularity among foreigners, and some of the buildings in the Promenade, Princes Lake and Otrada. Virtually all rental villages have 100% occupancy. The drawbacks of such facilities may include a relatively small living space, a limited choice of premises and most importantly, excessive rents. Typically, they range from $5,000 to $30,000 per month, which is 20-30% higher than found in the secondary rental market. The most popular price range is $10,000. For the same amount you can rent a furnished cottage in a well-guarded suburban village, complete with good infrastructure, 30 km from the Moscow Ring Road on popular directions, and with total areas of 300400 square meters. In addition, in February 2011, on the real estate market a presentation of a new project was held – “Rublyovo-Myakinino” Moscow commercial apartment buildings system, designed for the business-class segment and above. The minimum cost for renting apartments here was 30,000-90,000 rubles per month. The total area of the facility to be built here is 40,000 sqm. The complex can accommodate 400 families, with a total number of residing people of about 1000. The volume of investment is 2.0 billion rubles. Sources of funding include equity investments from the ASG Group of Companies. The payback period will be 6-7 years, with the final date for completion of the project set for the 4th quarter of 2011. As the developers say, this is a cluster of club-type buildings, with suites of various classes, intended for long-stay visitors, professionals with medium-high and high incomes.

Closed End Mutual Funds (CEMF) as a method of management

Apartments in Crowne Plaza (former Mezhdunarodnaya) are available for a long rent / Апартаменты в Crowne Plaza (бывшая гостиница «Международная») можно снять для проживания на длительный срок

According to the general director of AC Management, Robert Khairullin, the complex of apartment buildings on Rublyevka is part of the CEMF’s assets under the management of AC Management. "Taking advantage of closed-end mutual funds can increase the rate of return from commercial housing projects by as much as 7-10%, and if the state supports this and removes the administrative barriers, this figure can get even higher, which is a very attractive rate for conservative institutional investors. We are confident that the mechanism of rental unit trusts will revive the Russian institution of rental housing for private investors," says Robert Khairullin. Commenting on the words of the head of AC Management, an analyst of Investcafe, Anton Safonov, said that under Russian law,

066-71 Rezident_L_I.indd 70

08.04.2011 10:47:06

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

A glimpse of international practice According to the International Union of Tenants, in countries that recently joined the EU, 40% of the population lives as tenants. In "old" Europe, there are even more of them: in Germany and the Netherlands – 50%, in Switzerland – 70%. In the U.S. the policy was somewhat different – the government there stimulated the purchase of housing (by way of tax deductions). Moreover, as the analysts at IRN.RU note, most of the housing stock in the U.S. is private homes. Therefore, only 30% people live as tenants there. But this does not apply to the major cities, which have an enormous fund of apartment buildings. In New York, 70% of all people are tenants, in San Francisco – 65%. In some European cities, the picture is even brighter. In Berlin – 90% are tenants, and in Stockholm... 100% (in Sweden it is forbidden to privatize apartments, so in the entire country the private housing stock is only 10%). CEMFs are exempt from the income tax, so they can use the income from renting real estate in its entirety to fund new projects. This gives CEMFs an advantage over other forms of investments attracted into real estate. "In addition, such a project helps to generate an optimized and stable cash flow, at the expense of the tax regime, which significantly reduces the risks for investors. Thus, a yield of 7.10% is quite a real figure, making these projects very attractive for investors,” the analyst believes.

Developers are in doubt In the opinion of the general director of Penny Lane Realty, Georgy Dzagurov, despite the success of individual projects, the format of apartment buildings in Russia, has not been widely used thus far. The reason for this is a big gap in the return on two types of investments – construction of apartments for rent and for sale. Even despite the fact that property prices, after the crisis, had slowed down, it is still more profitable for developers to quickly sell apartments in an already finished house, than to wait several decades for the project to pay off. "It is not profitable for individuals and companies to build and operate apartment buildings in Moscow and its environs, because of the lack of construction sites in the center and large upfront costs for getting approval documentation. This is "slow" money, it is much easier to build and sell an ordinary building, rather than a rental property," explains Georgy Dzagurov. The Managing Partner at Blackwood, Konstantin Kovalev, explains that currently on the market of Moscow, commercial apartment buildings are present only in the mid-

dle and high price segment. Nevertheless, the development of commercial housing in the lower price segment is also promising, as there is a potential segment of tenants looking for offers on the informal rental market. The main problem of development of these projects is the low interest of private investors in this segment. "Based on today's market conditions, the payback period for construction projects of the economy class, like tenement buildings can reach up to 25 years (the return on such projects in the business and elite class segment is about 5-7 years). Therefore, apartment buildings in the economy class are rather a social project, which can be realized only with the government support," says Mr. Kovalev. "Rental houses for people – it must be understood – are in fact a revival of Soviet practices. If these buildings are constructed by the order of the city, and at the expense of the city’s treasury, then these projects might be of interest to developers," says director of marketing and PR at NDV-Estate, Irina Naumova. According to Ms. Naumova, with the actual end of the recession and increasing consumer demand in the housing market, we can assume that developers and builders are unlikely to agree to a very "economy" version of the cost per square meter in the construction of apartment buildings, although this format may be of interest to the end-users. "Especially, if the government imposes property taxes on the

| Lease | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

ensured with the appropriate infrastructure – daycares and schools, clinics, stores and everyday facilities that also cost money to build. Furthermore, in accordance with the mayor’s decision on the priority solution of the transport problem in Moscow, there should be built underground parking in the buildings at the rate of 1.7-2 car spaces per each apartment. "In this case, the tenants of economy class apartments usually prefer to save money and park their cars on the sidewalk than to rent a parking space. Total, “for renting” the cost per sqm of a tenement apartment is the same as in an ordinary "for sale" home. And it is not clear why the developer should choose the project’s long payback period of several years, over the option of selling apartments starting from the ‘excavation’ stage," wonders Grigory Altukhov. He also adds that during the entire term of the lease, the management company will have to "compete" with the numerous offers of "private owners". In this case, the tax burden on the legal entity will be several times higher than that on individual persons or individual entrepreneurs (not to mention the fact that most private landlords evade paying taxes). "But if the city would be willing to take on some of the costs – for infrastructure construction, non-repayable allocation of sites, installation of backbone networks to a project and payment for connections to the network, then "rental hous-

Robert Khairullin, AS Management / Роберт Хайруллин, «АС Менеджмент» But according to Georgy Dzagurov, in the long term, the idea of building rental housing could be developed, but this will not happen in the near future – the current situation in the real estate market is not conducive to such projects. Experts do not exclude the possibility that the construction of rental houses could be successful in the regions where the bureaucracy is less cumbersome, and

The development of commercial housing in the lower price segment is also promising, as there is a potential segment of tenants looking for offers on the informal rental market. The main problem is... low interest of private investors. basis of their market value, then for some owners the financial burden will be so high that they would prefer to de-privatize the housing or move to a cheaper segment," says Ms. Naumova. According to her, the danger that may arise as a result of such projects consists in the creation of social ghettos in those neighborhoods. "Let me remind you that the only commercial apartment project which was implemented by the previous Moscow government, did not pay for itself. And it was positioned as a luxury property," adds Irina Naumova.

es" may become a favorite among developers. In the meantime, this business is not exactly clear to developers, and is unlikely to be quickly demanded by the market," concludes Grigory Altukhov.

there are many more available land areas. So with the proper approach and scrupulous understanding of possible risks, such projects can become quite successful.

Prospects and sober consideration Experts believe that the economic feasibility of participation by private developers in the rental housing projects is not yet clear. As the adviser to the president of FSC Leader Company, Grigory Altukhov notes that one can construct an economy class building with connection to utilities and even with furnished apartments within 45,000 rubles per sqm. True, these calculations do not include the cost of the land or encumbrances that could cost the developer as much as another 15–25 thousand per sqm. In addition, given that a tenement house is a home for permanent residency, it therefore, like a normal apartment house, needs to be

066-71 Rezident_L_I.indd 71

08.04.2011 10:47:07

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: Дмитрий Четверухин

Крис Ван Рит, генеральный директор Giffels Managment

Chris Van Riet, CEO of Giffels Management рике. Это единственехас – это особое место в Аме ьной республикой, ятел осто ный штат, который был сам мя. Когда Техас полупусть и непродолжительное вре готов стать частью был он и, сик Мек чил независимость от предпочитали видеть Техас Соединенных Штатов, но в США с был независимым десять независимой нацией. Так что Теха Мы американцы, но мы ть. лет. Отсюда особая ментальнос о в России, где есть много ятн пон ошо хор это аю, другие. Дум что, когда меня спрашивают, разных национальностей. Так са. Не американцы обычно откуда вы, я отвечаю: из Теха е, что вы из Техаса, вы же рит удивляются: «Почему вы гово что я, как техасец, очень , из Америки?» Должен сказать ли брать на себя высокие вык при , сцы теха Мы, н. озе амбици lle syndrome («синдром сквариски. Это называется downho которые заработали целое ей, люд жины»). В Техасе много зовым бизнесом. Бурить состояние, занимаясь нефтега ешь много заработать, если мож ты ого, скважину – очень дор ерять. Для Техаса это припот найдешь нефть, а можешь все тать много или потерять все. вычная альтернатива – зарабо и поехал в Россию. к рис я себ Так что я легко взял на охотиться. На охоту я беру и ть ачи рыб лю люб я се Теха В на родео, надеваю сапоги с собой свое ружье, а когда иду год в Хьюстоне проходит дый и ковбойскую шляпу. Каж сам езжу верхом, но не учакрупнейшее родео в мире. Я м занимаются настоящие эти ьку кол ствую в родео, пос оседлать как обычную ют уме профессионалы, которые спорт, который надо осталошадь, так и дикого быка. Это улярная игра в Техасе – поп ая Сам вить профессионалам. у, конечно, я играл в футамериканский футбол, поэтом люблю музыку кантри и Я бол, когда учился в колледже. Вильямс-младший, Вилли к вестерн. Таких певцов, как Хэн Нельсон, Джонни Кэш. I’m from Texas used to be

О РАБОТЕ

приехал в Россию по одной простой причине. Я тогда работал на Уолл Стрит , мне было 25 лет, и мне хотелось какой -то самостоятельности, возможности самому принимать решения. В Амери ке для этого нужен значительный опыт, к тому времени, как ты накоп ишь этот опыт и сможешь действовать самостоятельно, ты уже будешь доста точно старым. Я был очень удручен этой перспективой. Так что я искал стран у, где молодость и энергия имеют большую ценность, чем возраст и опыт. Россия была хорошим выбором. Там разрушилась коммунистическая систе ма, при этом страна владела значительными ресурсами, а люди были хорошо образ дел страну, обладающую большим природным богатс ованны. Так что я увитвом, хорошим кадровым капиталом. При этом старая коммунистическая систе ма не увенчалась успехом. Соответственно, нужны были молодость и энерг ия, чтобы перестраивать всю систему. Когда я приехал в Россию в возрасте 25 лет, я подумал: «Какая замечательная страна! Сколько здесь возможностей для молодых людей открыть свое дело и приумножать богатства». Why did I choose Russia?

I came to Russia for one simple reason. At that time I used to work at Wall Street, I was 25 and wanted to live on my own and be able to make my own decisions. In America you need rich experience to afford this luxury and by the time you acquire this experience and are able to act on your own, you are rather old. I was very frustra ted by such prospects so I was looking for a country where youth and vigor are more valued than age and experience. Russia was a good choice. The communistic system collapsed but at the same time the country had huge wealth in natural resources and well-educated people . Thus, I saw a country with huge natural resources and well-educated human capital. At the same time the communistic system was not successful. Therefore, youth and energy to reconstruct the system were the assets required. When I moved to Russia at age 25, I though t, ‘What a wonderful country!’. How many opportunities there are here for young people to create businesses and generate wealth.

Я ИЗ ТЕХАСА

It is the only state that Texas is a special place in America. a long time. When Texas became not if even an independent republic, United willing to become part of the independent of Mexico, it was ent nation. So, pend inde an as s Texa see to d States but the USA preferre tality. ten years. Hence the special men Texas had been independent for can understand le peop k thin I . rent diffe are We are Americans but we when lots of various nationalities. So, this idea in Russia where there are Non-Americans s. Texa from is er answ my , I’m asked where I am from from you’re from Texas when you are usually wonder – ‘Why do you say America?’ ambitious. We, Texans, are used to I must say that as a Texan I’m very “downhole syndrome”. In Texas the as n know is taking high risks. This busie great fortunes in the oil and gas there are lots of people who mad lot if you find oil a earn may you e; nsiv expe ness. Drilling a well is very either Texas it is a common alternative – but you may lose everything. For going to Russia. of risk the took ly easi I So, ng. earn a lot or lose everythi gun ing. When I go hunting I take my In Texas I like fishing and hunt oy hat. Houston cowb my and s boot wear I o and when I go to the rode I do y year. While I can ride a horse, has the world's largest rodeo ever essionals who ride prof real are le peop e thes as o not participate in rode to is a kind of sport that should be left both wild horses and wild bulls. It rican football that Ame is s Texa in e gam lar popu t professionals. The mos like ball when I was in high school. I is why of course I used to play foot Williams Junior, k Han as ers sing such and ic western and country mus Willie Nelson, and Johnny Cash.

Untitled-3 72

08.04.2011 10:51:01

ой любимый герой – Рональд Рейган. Это был фантастический лидер, который помог Америке снова обрести свой дух после тяжелых времен, которые пережила страна. Америка – замечательное место. Здесь фантастически организована жизнь людей. 350 миллионов каждое утро просыпаются с верой, что завтра будет лучший день. Но американцы . в последнее временя немного забыли о том, как это здорово жить в Америке тельпотреби о выражен ярко слишком Надо вернуть этот дух. У нас сейчас ать, ское отношение к жизни. Мы забыли о том, что надо работать и жертвов ят ненавид Многие людей. других и самих нас для лучше чтобы мир стал они Америку. Я часто встречал таких людей, и, когда я их спрашивал, почему это ненавидят Америку, они говорили, что ненавидят Америку, потому что зависть. – ти ненавис причина , правило Как страна. богатая и влиятельная С другой стороны, я думаю, Америке надо порой лучше объяснять, почему американцы так или иначе ведут себя в мире. Для Америки очень важно четко обосновывать свои действия. American way

| |

| Практика

О ПОМОЩИ

America My favorite character is Ronald Reagan. He was a fantastic leader who helped is a wonderregain its spirit after the hard times the country had gone through. America wake up with ful place. Life is fantastically organized here. Each day 350 million people s have a firm belief that tomorrow will be a better day. However, in recent years American At spirit. this back bring should We America. in live to is it great how slightly forgotten one needs to the moment, our consumer attitude to life is too pronounced. We forgot that for others. work and sacrifice to make the world a better place to live in for ourselves and why they Many people hate America. I’ve often met such people and when I asked them a rich it’s because America hate they that be to seems always answer hate America the I believe and powerful country. As a rule, the reason for hatred is envy. On the other hand, in the world. that America needs to explain better why American behave this or that way It is important for America to clearly justify its actions.

Modern technology is something amaz ing. For example, I regularly use the skype to speak to my team in Russia when I am travelling. It is fast and, most important ly, very cheap. When I only started working in Russia in 1995 (at that time I worked in the Menatep Group), the Internet was not a part of our life yet. All talks with investors from the USA and UK were held by fax and telephone, which was very expensive, inconvenient and time-consuming. The Internet made our life much easie r; however physical presence is without any doubt very important in such countries as Russia where almost everything depe nds on personal trust. In America personal relations do not represent an important part of business thanks to a refined legal syste m. What proves that the system in Amer ica works well is the anonymity of many transactions. What I mean is that very often contracts for very large amounts of mone y are signed between people who have never seen each other in their lifetime. This is not typical of Russia. Physical presence and the ability to speak the language of the coun try are very important in Russia. I can speak Russian (somewhat) and I think that if I did not know Russian I would be much less successful in my business. And I’ve neve r concealed the fact that I can speak Russi an when meeting Russian potential partn ers, which would be dishonest. I alway s prefer to say that I can speak Russian more or less fluently.

О КНИГАХ

ОБ ИНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦИЯХ

овременные технологии – нечто потрясаю пользуюсь skype для переговоров с моей щее. Например, я регулярно командой из России, когда я нахожусь в разъездах. Это быстро я только начинал работу в России в 1995 и, главное, очень дешево. Когда «Менатеп Групп»), Интернет еще не стал году (тогда я работал в компании частью нашей жизни. Все переговоры с инвесторами из США и Великобр итании велись по факсу и по телефону, что было очень дорого, неудобно и отнимало много времени. Интернет существенно облегчил нам кое присутствие очень важно в таки жизнь, но, безусловно, физичесх местах, как Россия, где почти все зависит от личного доверия. В Амер ике личное отношение не является весомой частью бизнеса, потому что есть ма. Один из главных показателей того отлаженная юридическая систе, что система в Америке работает хорошо, – анонимность многих сдел ок. Я имею в виду, что нередко подписываются контракты на очень боль шие суммы между людьми, которые ни разу в жизни не видели друг друг а. Это очень нетипично для России. В России очень важно физическое присутствие и умение говорить на языке страны, в которой находишься. Я могу говорить на русском (немного), и, думаю, если бы я не знал русс кого, то гораздо меньше бы продвинулся в бизнесе. При этом, встречая сь с партнерами, я никогда не скрывал того потенциальными российскими , было бы нечестно. Я всегда предпочи что владею русским языком, это таю говорить, что владею русским более-менее свободно. On Internet conferences and personal meetings

всегда любил заниматься бизнесом и благотворительностью. Я думаю, богатые люди должны помнить, что они достигли успеха не только благодаря собственным заслугам, но и благодаря обществу, в котором они живут. Богатство – не только привилегии, но и обязанности. Надо быть благодарным обществу и возвращать ему часть того, что ты имеешь. В Америке благотворительность очень развита. В России это только начинает развиваться. Мы, успешные люди, должны помогать тем, кому повезло меньше, чем нам. On commitment to society

I’ve always enjoyed business and charity. I think that wealthy people should be aware that they managed to achieve success not only thanks to their own efforts but also thank to the society where they live. Wealth is not only a privilege but also a responsibility. One should be grateful to society and give it back a part of what one owns. In America charity is well-developed. In Russia it is only starting to develop. We, the successful, should help those who are less lucky than we are.

н любил читать книги. Оди огда я был ребенком, я Он н. Тве рк Ма л бы в оро из моих любимых авт ла еще молодой страбы писал, когда Америка Сойер» и «Приключения м «То как ие так ги, кни ной. Его чениях молодых людей клю при о – », нна Гекльберри Фи можности они имели. воз ие как , в молодой стране, о том ги, я сказал себе: «Я родился Когда я прочитал эти кни бы родиться во времена Тома ало не в то время, мне следов ». Поэтому в 25 лет я переехал нна Фи и ерр льб Гек и ера Сой виваться развивалась, и я мог раз в Россию. Страна быстро вместе с ней. hors On favorite books ks. One of my favorite aut

reading boo When I was a child I liked still a young books when America was was Mark Twain. He wrote berry Finn” are ckle “Hu and yer” Saw m “To and about country. His books such as ng people in a young country myself: I about the adventures of you told I k, boo this . When I read times the the opportunities they had in n bor n e, I should have bee was born in the wrong tim the age of 25 at why is t Tha . Finn erry of Tom Sawyer and Huckleb and I could ntry was developing rapidly I moved to Russia. The cou develop together with it.

О НАСИЛИИ

АМЕРИКАНСКИЙ ПУТЬ

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Residential | Мысли вслух

в России уже 15 лет. Просып аясь в Москве, я чувствую, что я дома. Когда я про сып первая мысль – какое странно аюсь в Нью-Йорке, е место. Я комфортно чувствую себя в Москве и Тех асе уважать людей, то люди буд . Я думаю, если в России ут не будет. Когда мне говорят о уважать тебя и проблем мафии в России, я могу сказать, что мафия есть и в США, и вез бизнес, и все будет хорошо. При де. Просто не лезьте в их стать жертвой случайного нас этом в России я не боюсь или точно распространенного в Аме я или хулиганства, достарике. Когда я иду по улицам Москвы, я чувствую себя в без опасности, в Нью-Йорке же я всегда помню о риске стать случайной жертвой насилия на улице. On street violence

I’ve been in Russia for 15 years already. When I wake up in Mos cow I feel at home. When I wake up in New York my first thought is wha ta strange place! I feel comfortable in Moscow and Texas. I think that if you respect people in Russia, people will respect you in retu rn and there will be no problems. Whe n I’m told about the mafia in Russ ia I can only say that there is mafia in the USA, too, and elsewhere. Just don’t get involved in their busi ness and everything will be OK. In Russia I’m not afraid of becomin g a victim of accidental or rand om violence, which is rather wide spread in America. When I walk along the streets in Moscow, I feel safe , whereas in New York I mind the risk of becoming an accidental victim of street violence.

Untitled-3 73

08.04.2011 10:51:11

Пр а к т и к а б и з н е с а:

Особенности оценки промышленной недвижимости При рассмотрении промышленной недвижимости в качестве объекта оценки в первую очередь встает вопрос единой классификации подобных объектов, вернее, факт отсутствия таковой. К настоящему моменту в данном сегменте рынка не разработано типологии, принимаемой всеми или хотя бы большинством участников рынка, как это, например, с некоторых пор есть в сегменте офисной недвижимости. Из этого вытекают прочие сложности оценки промышленных объектов. Подробнее следует остановиться на трех из них. Ренат Жамалдинов, руководитель проектов департамента оценки коммерческой недвижимости «НЭО Центр»

Ренат Жамалдинов / Renat Zhamaldinov

Как классифицировать промышленную недвижимость? Вопрос единого подхода важен хотя бы потому, что глобально в процессе оценки участвуют несколько сторон. Кто-то оценку заказывает, кто-то выполняет, а кто-то в ней заинтересован. Очевидно, что разные подходы к классификации могут являться типичной причиной разногласий. Пытаясь снять эти разногласия, следует в первую очередь различать складской и производственный сегменты рынка промышленной недвижимости. Для складских объектов существует практика разбивки на классы A, B, C. Единой классификации, как уже отмечалось, нет. Появится ли она когда-нибудь? Вопрос не лишен риторики, а ответить на него можно теми же словами, которыми ведущие девятичасовых новостей раньше заканчивали свой выпуск: «Как будут развиваться события, вновь покажет время». Производственную недвижимость классифицировать не принято, хотя делать это следовало бы. При этом классификация нужна не ради классификации. Она необходима для проведения оценки. А в рамках оценки нужно выполнить всесторонний анализ характеристик недвижимости, что

позволит, например, сравнить оцениваемое имущество с другими объектами на рынке или выявит наличие в нем морального устаревания. Именно поэтому для оценки следует обратиться к комплексным типологиям. Здесь как нельзя лучше подходят российские разработки. Вот пример одной из них. См. таблицу 1. Рассмотрение объекта промышленной недвижимости по шести приведенным признакам позволяет отразить следующие важные моменты. 1. В рамках затратного подхода: выявить наличие функционального, а иногда и внешнего износа, уточнить элементы, составляющие полную восстановительную стоимость объекта оценки. 2. В рамках сравнительного подхода: увеличить количество элементов сравнения, а соответственно, и точность этого сравнения. 3. В рамках доходного подхода: уточнить структуру источников получения потенциального валового дохода (см. классификацию по технологическому признаку), увеличить количество элементов сравнения при расчете ставки аренды. 4. В рамках анализа наилучшего использования: выявить более точно соответствие параметров здания характеристикам текущего использования (например, в здании с наиболее низкой степенью огнестойкости размещено пожароопасное производство). Такой подход к описанию объекта оценки и его классификации позволяет выделять специфичные для оценки характеристики актива.

Эффективно ли используется земля под промышленными активами? В сегменте промышленной недвижимости типична следующая ситуация: земельный участок застроен эффективно, с точки зрения собственника, но неэффективно с точки зрения рынка. Например, по мнению собственника, актив крайне удачно вписывается в логистическую модель бизнеса, но рынок эффективным подобный объект не считает, ибо смотрит на данный участок с точки зрения альтернативных

вариантов застройки. Оценочное сообщество сходится во мнении, что именно в сегменте промышленной недвижимости чаще, нежели в других сегментах рынка, возникает ситуация несоответствия текущего и наиболее эффективного варианта застройки. Логика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования заставляет нас проводить его в два этапа. На первом этапе земельный участок рассматривается как условно свободный, а вывод о наиболее эффективной застройке не учитывает застройку существующую. На втором этапе полученный вариант наиболее эффективной застройки сравнивается с текущим использованием. Возникшее несоответствие укрупнено и имеет две причины: 1. инертность рынка недвижимости; 2. наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости. Инертность рынка недвижимости – это фактически неэластичность предложения. Девелоперам нужно время для изменения прежнего неэффективного зонирования территорий путем застройки или реконструкции промзон. Возможно, когда-то существующая застройка и была эффективной, а возможно, не была никогда. Важно, что здания прежней застройки часто не соответствуют тенденциям развития городов и территорий. Это естественный процесс. Второй пункт более интересен. Если ваш бизнес находится в сфере недвижимости, то законы развития вашего бизнеса вполне совпадают с законами рынка недвижимости. Но если ваш бизнес находится в сфере производства деталей для андронного коллайдера, то законы рынка недвижимости мало повлияют на застройку купленного вами земельного участка. Земельный участок вы выберете с точки зрения близости к ресурсам, поставщикам, рабочей силе и потребителям. И если участок в большей или меньшей степени соответствует вышеперечисленным требованиям, то каким бы эффективным он ни был для размещения на нем торгового центра, вы все равно построите на нем свой завод. Таким образом, мы имеем сигнал. Он состоит в несоответствии стоимости земли

при текущей застройке и стоимости при наилучшей застройке. Мы знаем причины возникновения такой проблемы. Это инертность рынка и наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости. Остается вопрос, что делать оценщику в подобной ситуации? В сущности, ничего нового придумывать не надо. Теория оценки обладает достаточной описательной силой. Надо обратиться к принципам оценки. Определение стоимости должно происходить в рамках наилучшего и наиболее эффективного использования, а показателем неэффективности текущего использования будет высокая доля стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Какой подход применять? Большинство промышленных объектов строится собственниками для использования в собственных нуждах. Конструктивные решения, зависящие от типа производства, наличие значительных электрических мощностей, выделение полосы отвода и многие другие особенности делают каждый подобный объект абсолютно уникальным. Это часто приводит к невозможности применения сравнительного и доходного подходов, а значит, выходом на первый (иногда единственный) план затратного подхода. Насколько оправданна такая логика? Вполне оправданна. Это находит свое отражение как в стандартах оценки, так и во мнении оценочного сообщества. Это не значит, что следует всегда отказываться от сравнительного и доходного подходов. Применять их можно и нужно, но приоритет в оценке промышленной недвижимости находится в области пересчета затрат на воспроизводство или замещение. Рынок индустриальной недвижимости становится все более цивилизованным, за этим должно следовать и повышение качества оценочных услуг. Обдуманный вывод о наиболее эффективном использовании участка, комплексный подход к описанию и классификации объекта оценки, а также обоснованный выбор подходов к оценке – вот те три кита, на которых базируется качественная оценка объекта промышленной недвижимости.

Untitled-2 74

08.04.2011 10:52:31

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Outspoken Thoughts | Business Practice

| |

| Market Report

Assessment of Industrial Real Estate When considering industrial real estate as a subject of valuation, the first question concerns unified classification of properties. To date, unlike office real estate, no typologies have been developed and accepted by industrial real estate players. This fact causes many problems in the assessment of industrial facilities. In this article, we would like to focus on three major problems in this field. Renat Zhamaldinov, Manager of Commercial Real Estate Valuation Projects at NEO Center

How to classify industrial real estate A unified approach is very important because generally any evaluation process involves several parties. Some order assessment, some do it, and some might be interested in it. It is obvious that different approaches to classification may lead to common disagreement. Trying to remove the existing differences, one should clearly understand what warehouse and industrial real estate are in terms of assessment. Warehouse facilities are typically divided into A, B and C categories. Once again, there is no unified classi-

fication in Russia. Maybe it will appear one day, but only God knows when. Therefore, the industrial real estate in Russia is not subject to classification so far. In this case classification is needed not for the sake of classification as such. First, it is necessary for evaluation, to thoroughly analyze this or that real estate property on the market. That is why the modern day assessment methodology should be based upon a complex typology method. Strange or not, but Russian methodology works perfectly in this field. Here is a good example of one of them (Table 1.).

Таблица 1 / Table 1 По технологическому признаку / Based on technology

По вредности производства / Impact of harmful production

Здания основного производства / Main production buildings

Категория А – возможно образование воздушных взрывоопасных смесей / A Category – explosive air mixtures possible; Категория Б – в воздухе возможно накопление взрывоопасной и горючей пыли / B Category – hazardous and combustible dust in the air possible; Категория В – переработка твердых сгораемых веществ и материалов / С Category – solid combustible substances and materials; Категория Г – производства, связанные с переработкой несгораемых материалов в горячем, раскаленном или расплавленном состоянии / D Category – production associated with processing of combustible materials in hot, heated or molten states; Категория Д – производства, связанные с переработкой несгораемых материалов в холодном состоянии / E Category – production associated with processing of combustible materials in cold state

Степень огнестойкости – I / Degree of fire resistance – I

По внутреннему температурному режиму / Internal temperature regime

По количеству этажей / Based on floor numbers

По капитальности / Capital expenditures

Отапливаемые / Heated

Одноэтажные / Single-storey

Неотапливаемые / Unheated

Двухэтажные / Two-storey

Группа капитальности – I / Capital group – I Группа капитальности – II / Capital group – II Группа капитальности – III / Capital group – III Группа капитальности – IV / Capital group – IV Группа капитальности – V / Capital group – V

Вспомогательные здания (ремонтно-технические и инструментальные мастерские) / Auxiliary buildings (repair and instrumental workshops) Энергетические здания и сооружения / Energy buildings and facilities Складские здания и транспортное обеспечение / Warehouses and transportation Административно-бытовые здания и помещения / Administrative and household buildings

Многоэтажные / Multistory Смешанной этажности / Variable height

По огнестойкости / Fire resistance

Степень огнестойкости – II / Degree of fire resistance – II Степень огнестойкости – III / Degree of fire resistance – III Степень огнестойкости – IV / Degree of fire resistance – IV

Источник информации: И. А. Синявский, Н. И. Манешина, «Типология зданий и сооружений», М: Издательский центр «Академия», 2004 г. / Source: I.A. Sinyavsky, N.I. Maneshina, "Typology of buildings and structures," M: Publishing House Academia, 2004

If we consider any industrial property based on the above six factors, then we will have the following: 1. Based on the cost approach: to identify functional and external depreciation; to clarify the elements to fully substitute for the depreciated ones. 2. Based on comparative approach: to increase the number of elements to compare, and, correspondingly, the accuracy of this comparison. 3. Based on the income approach: to identify the structure of potential gross income (see the technology classification); to increase a total number of elements to compare when calculating rental rates. 4. Based on the best use analysis: to identify parameters of the building characteristics currently in use (for example, in buildings with low fire resistance). Such approaches to the evaluated facility allow highlighting its specific characteristics of the asset assessment.

How efficiently the land under industrial premises is used The following situation is typical of the industrial real estate today: a land plot has been built up smoothly as its landowner thinks. However, this is not what the market currently needs. For instance: as the owner thinks, his asset fits the given logistics business model. On the other hand, the market does not accept the facility in terms of its alternative development. A community of appraisers thinks the industrial real estate market segment often faces mismatch of the current situation and its most efficient development concept. The logic of the property best use analysis forces us to do this in two stages. At the first stage, any land plot is regarded as a relatively free one, so its most efficient building concept does not take into account the existing buildings. Secondly, the most efficient building concept is compared with the current use. The existing concept misfit may be explained by two reasons: 1. Inertia of the real estate market; 2. Mismatch of business laws and real estate market laws. Inertia of the real estate market is typically about inelasticity of supply. Developers need time to change their old inefficient

zoning through construction or reconstruction of industrial areas. Perhaps, once the existing buildings were quite efficient. However, it is important to mention that those old buildings often do not correspond to new trends of city territorial development. This is a natural process. The second issue is even more interesting. If your business is real estate, then laws of your business should completely coincide with the laws of the real estate market. Nevertheless, if your business is manufacturing parts for a large hadron collider, then the laws of the real estate market have little effect on the building you have purchased to do your business. You would definitely choose the plot located close to raw material sources, suppliers, labor, and consumers. If the plot corresponds to the above-listed requirements, no matter how efficient it might be to host a shopping center, you would definitely build a factory there. Thus, we have a signal that means mismatch of land value given its current buildings, and its potential value given its best possible construction plan. We know the reasons for this problem. First, its inertia of the market and mismatch of laws that influence your business and those relating to the real estate market. The only question is what an appraiser has to do in this situation? In fact, we should not reinvent the wheel in this case. The theory of valuation has enough cases to analyze. We should apply to the principles of assessment. Determination of value should apply to best practices of property management, while its inefficiency means high cost of land in the total property cost.

What approach to use? Most of industrial facilities are built for their property owners' own needs. Building solutions, depending on production type, electric power, utilities and other features typically make each facility unique. This means that any comparative or asset management approach is the same as a cost-effective approach. Do we need such logic? Probably, yes. This is reflected in both standards of assessments and appraiser community opinions. However, this does not necessarily mean that one should refuse to use comparative and income-based methods. They are common to use, but the main priority in assessing industrial premises is recalculation of costs of reproduction or replacement. The industrial real estate market is becoming more civilized, which means higher quality valuation services. Concepts of most effective ways to use the plots, as well as a comprehensive approach to classification of evaluated assets are the key issues to keep in mind when assessing industrial real estate in Russia.

Untitled-2 75

08.04.2011 10:52:31

Пр а к т и к а б и з н е с а:

Рынок кадров коммерческой недвижимости – 2010 Ситуация на российском рынке недвижимости в 2010 году постепенно улучшалась. Многие из замороженных ранее девелоперских проектов были возобновлены, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Крупнейшие корпорации вновь рассматривают Россию в качестве главного рынка для экспансии своего бизнеса. Международные ритейлеры также активно ищут новые помещения. Экономика растет, арендные ставки стабилизировались, и, наконец, доверие инвесторов также начало восстанавливаться. Гергей Стюарт, консультант, Cobalt Recruitment

Гергей Стюарт / Gergely Stewart

азвитие событий на рынке труда в сфере недвижимости в целом отстает от самого рынка недвижимости. Крупнейшие и наиболее активные российские девелоперы задают тон на рынке труда по мере развития своих новых проектов. К примеру, такие компании, как AFI Development, «Ведис Девелопмент» и Capital Group, увеличили свой штат до предкризисных уровней. Как правило, принимаемые на работу сотрудники замещали на своих позициях увольняемых, а в ряде случаев занимали должности, пустующие еще со времен кризиса. Значительная активность наблюдалась в бэк-офисах, в юридическом и финансовом департаментах, в сфере проектного финансирования и реструктуризации долгов. В области девелопмента и инвестиций активность была несколько ниже. Растущий интерес к российскому рынку со стороны международных игроков рано или поздно приведет к росту числа рабочих мест. В целом же инвестиционная деятельность носит довольно ограниченный характер, и на рынке недостаточно крупных

сделок и соответствующих индикаторов. Российский рынок характеризуется множеством проблем, связанных с процессом инвестирования. Парадоксально, но ходу реализации сделок препятствует недоработанное законодательство о собственности, а практика ведения бизнеса требует всестороннего и тщательного управления, особенно в мелочах. Все это удерживает многих иностранных инвесторов от принятия решения выйти на российский рынок. Формирование с нуля высококвалифицированной команды в России требует значительных усилий и затрат. Именно поэтому квалифицированных управляющих фондами с опытом работы более десяти лет на российском рынке труда можно сосчитать по пальцам. Инвестиции в отрыве от профессиональной команды только увеличивают риски. Естественно, увеличиваются затраты, связанные с крайне ограниченным количеством профессионалов высшего уровня на российском рынке труда. В других восточноевропейских странах ситуация выглядит намного лучше. Многие инвесторы создают совместные предприятия с российскими партнерами при выходе на российский рынок. Так, в начале года британская Ashmore (компания по управлению активами) объявила о том, что заменит Deutsche Bank в совместном предприятии с «ВТБ Капитал», а TFI (подразделение катарской инвестиционной компании недвижимости Diar) создала СП с Газпромбанком («Барва Газпромбанк»). Тем не менее создание совместных предприятий практически не повлияло на динамику рабочих мест на рынке труда. Ashmore пока не приняла в штат ни одного сотрудника для управления своими инвестициями, а «Барва» закрыла одну-единственную позицию – генерального директора – в лице Хольгера Мюллера, в прошлом управляющего директора UFG Asset Management. В сфере консалтинга дела обстоят лучше. Наблюдается рост активности и числа занятых, однако зарплаты пока не дотягивают до былых уровней. Клиенты хотят получить как можно больше и заплатить за это как можно

меньше. Поэтому консультанты предпочитают затянуть пояса, с тем чтобы получать прибыль в долгосрочной перспективе. Ситуация вряд ли изменится до 2012 года, то есть до того момента, когда рынок (по прогнозам) сможет вернуться на предкризисные уровни. Тогда же, соответственно, можно будет говорить и о возвращении зарплат и бонусов на предкризисные уровни. Процесс трудоустройства в данном секторе идет полным ходом, но при этом является избирательным. В связи с этим можно отметить переход Дэвида Дженкинса из DTZ в Cushman, где он возглавил департамент гостиничной недвижимости. Крис Драйден также оставил DTZ и перешел в JLL, где возглавил департамент стратегического консалтинга и оценки. В свою очередь, DTZ объявил о назначении Питера Андерсона управляющим директором, а CBRE приняла в свои ряды Дэна Элиассона в качестве директора по рынкам капитала в свете объявленных планов о росте инвестиционной активности компании на международных рынках в 2011 году. На рынке труда в сфере недвижимости в 2010 году произошли и другие значимые события: Михаил Курнев был назначен генеральным директором Storm Properties, Майкл Голомб – финансовым директором RGI International, Снежана Стойкович – региональным директором AECOM, Чарльз Годдард – менеджером проектов сервиса EC Harris, Аллард Тайденс – директором по управлению собственностью Cushman & Wakefield, и, наконец, Антон Мельников стал директором департамента коммерческой недвижимости «Группы ПИК». Вместе с тем многие ключевые сотрудники покинули свои компании. Так, значительно поредела команда Marbleton, включая Михаила Лагранского (ушел в Capital Group), Александра Ададурова (перешел в AFI Development). Вернулся в Англию Джон Ходнетт. Антон Третьяков ушел с поста финансового директора Immofinanz, Сергей Гоголев покинул AFI Development, где он был директором по девелопменту. Константин Анашкин и Григорий Рабицкий ушли из Limitless (СП «Ивакино») в RDI. Поредели

ряды Unibail-Rodamco, после того как компания вышла из структуры Metropolis и ушла с российского рынка. Некоторые члены ее команды присоединились к Capital Partners. В результате судебного разбирательства из Carrefour ушел Томас Скутенс, который занимал в компании позицию директора по собственности в России. Он перешел в Atrium в качестве главного специалиста по девелопменту группы. Российский рынок отличается от других восточноевропейских рынков прежде всего количеством собственных управляющих кадров и той ролью, которую играют в стране зарубежные специалисты. К примеру, на рынках труда Варшавы и Праги большое количество собственных специалистов, имеющих десятилетний опыт работы в международных компаниях недвижимости, в то время как в России круг таких профессионалов крайне ограничен, что можно объяснить молодостью рынка. В России по-прежнему много частных консультантов из-за рубежа, которые работают индивидуально ввиду того, что в стране недостаточно возможностей для постоянной работы. Среди соискателей рабочих мест крайне важным фактором является владение русским разговорным языком. Тем не менее мы уверены в том, что количество иностранных инвесторов и консультантов в России будет расти по мере увеличения объемов иностранных инвестиций. Один высокопоставленный сотрудник международной консалтинговой фирмы как-то справедливо заметил, что российский рынок недвижимости либо «включен», либо «выключен». Между этими режимами практически ничего нет посередине. В этой связи текущее положение вещей скорее относится к режиму «выкл». Тем не менее в долгосрочной перспективе рынок устойчив и силен, что напрямую вытекает из существующего дефицита высококачественного продукта в стране. Возможно, уже через год мы увидим другой рынок, на котором российские и иностранные профессионалы, заинтересованные в долгосрочной карьере, найдут массу возможностей для трудоустройства.

Untitled-2 76

08.04.2011 10:52:31

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Outspoken Thoughts | Business Practice

| |

| Market Report

Russian Real Estate Recruitment Market – 2010 When considering industrial real estate as the evaluation subject, the first question concerns single classification of properties. To date, unlike office real estate, no typologies have been developed and accepted by industrial real estate players. This fact originates many problems of assessment of industrial facilities. In this article, we would like to focus on three major problems in this field. Gergely Stewart, Cobalt Recruitment

he Russian real estate market has seen a gradual improvement in conditions throughout 2010. Many of the major development projects previously frozen, especially in the key markets of Moscow and St Petersburg, have been brought back on line. Major corporations are looking at Russia as a prime market for expansion, and international retailers are once again on the search for new space. The economy is growing, rents have stabilised and investor confidence is slowly starting to return. The reality for the real estate recruitment market, however, is that it is lagging behind. Of those that have been active, the big Russian developers have led the way as they kick-start their projects. The likes of AFID, Vedis Development and Capital Group have all increased headcount when compared with their pre-crisis staff levels. Even where there has been hiring, however, is has tended to be on a role replacement basis or filling in key positions that were simply left vacant during the crisis. Much of the activity has focused on back office support functions in Legal and Finance departments or in Project Finance and debt sourcing, rather than in development or investment fields. The return to the market of some semblance of international interest has yet to translate into significant hiring mandates. Overall investment activity remains limited, with the market still lacking in significant deals and benchmarks. Russia remains a difficult market to invest in; the paradox of the need to move fast when deals present themselves, coupled with un-transparent property laws and business practices that require careful management and attention to the details, will continue to be an entry barrier for many foreign investors. So too will the cost involved in building a team from scratch; the number of strong, ten-year-plus experienced Fund Manager level professionals active on the market can be counted on two hands. Trying to invest without an experienced team only adds to the risks involved. But with such a small pool of senior talent, the expense is high, dwarfing that seen in other Eastern

European countries for the equivalent levels of experience. Those investors that have come in have taken the JV route, and are at initial stages in their growth; earlier this year, Ashmore, a UK based Asset Management business, announced that they would replace Deutsche Bank in a real estate JV with VTB Capital, whilst TFI, a unit of the Qatari Diar Real Estate Investment Company, joined up with Gazprombank (creating Barwa Gazprombank). The implications of JVs for the recruitment market are limited hiring plans; Ashmore have not as yet added any further personnel to manage their investment, whilst Barwa have so far just closed on their CEO in the form of Holger Mueller, ex-Managing Director at UFG Asset Management. Amongst the consultants, the story has been one of solid but unspectacular growth; activity levels are high, but fee income is not what it used to be. Clients are demanding more for less, and their consultants have had to face up to the maxim of short term pain, long term gain. The general consensus is that it will be well into 2012 before anything resembling the lucrative pre-crisis market will materialise, and with it the salaries and bonuses once enjoyed. Hiring in this sector has been progressive but selective; high profile moves included a mini exodus from DTZ with David Jenkins moving to Cushman to head up the Hospitality department, and Chris Dryden heading to JLL in the capacity of Head of Strategic Consulting and Valuation. Moving in the other direction, DTZ announced the appointment of Peter Anderson as MD, whilst CBRE hired Dan Eliasson as Head of Capital Markets to pick up on the expected upswing in international investment activity in 2011. Other key moves in the market during 2010 have included: Mikhael Kurnev (appointed CEO Storm Properties), Michael Golomb (CFO, RGI International), Snezana Stojkovic (Regional Design Director, AECOM), Charles Goddard (Service Leader Project Management, EC Harris), Allard Thiadens (Head of Property Management, Cushman & Wakefield) and Anton Melnikov (Head of Commercial Real Estate, PIK Group). Departures have been as noteworthy

as those hires, however, and have included the downsizing of the Marbleton team, including Mikhail Lagranskiy (to Capital Group), Alexander Adadurov (to AFI Development), with Jon Hodnett returning to the UK. Anton Tretyakov left his post as CFO at Immofinanz, Sergey Gogolev has departed AFID, where he was Chief Development Officer, whilst Konstantin Anashkin and Gregory Rabitsky both left Limitless to join RDI having previously on the Limitless side for the Ivakino JV project. Unibail-Rodamco shed numbers as they pulled out of Metropolis and the Russian market in general, with some of their numbers joining Capital Partners. Carrefour disbanding their team as they followed suit, with Thomas Schoutens, their Property Director for Russia, moving to Atrium as Group Chief Development Officer. The disparity in 2010 with other Eastern European markets has been the continuation in the role played by ex-pats in the market. The pool of native candidates in Warsaw and Prague, for example, includes numerous individuals with ten plus years experience within

international property companies. However, the relatively youthful Moscow market means that senior native candidate options remain far more limited. There are a continuing high number of ex-pat individuals working on a “Private Consultancy” basis as a result of lack of permanent opportunities, and for those that are searching, spoken Russian is a distinct and major advantage. However, we are confident that demand for senior ex-pats, amongst foreign investors and international Consultancies, will increase as cross-border investment picks up. One former CEO of a major international property consultancy once said that in the world of Russian real estate, the market is either “on” or it is “off”, with little in between. If we follow this line, then things would have to be said to be “off”. However, with the long term fundamentals of the market remaining strong, coupled with the continued acute shortage of high quality product, the taps could well be back on this time next year. The opportunities for the long term careerists, for Russians as well as ex-pats, will be significant.

Untitled-2 77

08.04.2011 10:52:31

О б з о р р ы н к а:

Продуктовая доля Москвы Текст: Людмила Бокина ........................... Фото: архив CRE

Сетевая розничная торговля продуктами питания в Москве занимает около 40% рынка. В 2011 году ритейлеры будут продолжать расширяться как за счет покупки существующих объектов, так и за счет строительства и аренды новых магазинов. Сегодня существенно не хватает качественных «жестких» дискаунтеров и магазинов шаговой доступности «у дома», во многом это связано с тем, что на рынке недостаточно помещений под этот формат торговли.

оссийский продуктовый ритейл в настоящее время является крупнейшим инвестиционно привлекательным и быстрорастущим рынком в Европе и одним из крупнейших в мире. По данным компании RRG, западные операторы занимают почти половину продуктового рынка Москвы – 48,5%. Среди международных брендов здесь работают Auchan, Auchan-city, Metro, Selgros, Real, Atac, Billa/Biop, Spar. «В целом на столичном рынке, учитывая объем торговых площадей, большую долю занимает груп-

па компаний «Ашан» – около 25%, далее следуют X5 Retail Group – 23%, «Седьмой континент» – 12,6% и Metro Group – 11%», – сообщает Александр Болотников, специалист по недвижимости компании RRG .

Предложение В настоящее время в Москве динамично развиваются продуктовые магазины формата гипермаркет и супермаркет. Гипермаркеты Москвы представляют как западные, так и российские торговые

сети: Auchan, Auchan-city, «Мосмарт», «Наш», «O'Kей». Сегодня, по данным CRE, в Москве и в ближайшем Подмосковье действует более 60 гипермаркетов. Для сравнения: в Санкт-Петербурге на 1 млн жителей приходится около 12 гипермаркетов, в Москве этот показатель гораздо ниже – 5,5 гипермаркета на 1 млн человек. «Развитие сегмента гипермаркетов в Москве сдерживается из-за высокой стоимости земли и отсутствия участков для строительства. Гипермаркеты, как правило, должны строиться в качестве

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:78

08.04.2011 10:55:45

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

отдельных самостоятельных зданий, это делает их более привлекательными для потребителей в отличие от магазинов в торговых центрах», – поясняет Иван Федяков, генеральный директор группы INFOLine. В целом, по данным компании RRG, общий объем сетевых продуктовых площадей в Москве составляет более 1,5 млн кв. м, в том числе в составе торговых центров находится 35,8%, в отдельно стоящих зданиях – 64,2%. Согласно данным компании «Ромир», с 2000 по 2010 год включительно доля сетевой розницы в Москве увеличилась с 4–5 до 40–45%. Однако, по данным экспертов, на сегодняшний день в столице все еще существует большой потенциал для развития всех форматов, в том числе за счет открытия новых магазинов и улучшения качества работы уже действующих. «Мы видим существенный неудовлетворенный спрос на качественный продуктовый ритейл во всех сегментах – от дискаунтеров до премиум-класса», – отмечает Марианна Романовская, менеджер по доходам управления коммерческого использования активов группы компаний Х5 Retail Group. После приобретения торговой сети «Копейка» особенно укрепилась доля компании X5 в сегменте дискаунтер. Число «мягких» дискаунтеров в Москве и Московской области вырастет в 2011 году до 75%, и, таким образом, доля компании Х5 составит в Москве 10,1%, в Московской области – 16,2%. Рост сетевой розничной продуктовой торговли также подтверждает тот факт, что в 2011 году компания «Дикси» не только запланировала покупку магазинов крупного ритейлера группы компаний «Виктория», но и строит планы по открытию новых магазинов. «При этом компания специализируется на магазинах шаговой доступности – у дома», – поясняет пресс-секретарь группы компаний «Дикси» Лаврентия Губина. Несмотря на активное развитие сетевой торговли, рыночный формат торговли продуктами питания продолжает конкурировать с современными формами. По итогам 2010 года в Москве, по данным INFOLine, доля розничного товарооборота рыночной торговли составила 21,6%, сетевой розничной торговли – 40%. Около 40% товарооборота приходится на магазины «у дома» частных предпринимателей. Таким образом, у операторов сетевой розницы есть большой потенциал для развития организованной современной торговли продуктами питания. «В том числе за счет помещений в сегменте стрит-ритейла, высвобождающихся ритейлерами непродовольственных товаров и бывших казино», – комментирует Иван Федяков, генеральный директор группы INFOLine. Однако развитие сетевой торговли сдерживает нехватка площадей, удовлетворяющих запросам продуктовых ритейлеров, особенно в сегменте магазинов формата «у дома». «Налицо проблема очень слабого развития продуктового

сегмента магазинов шаговой доступности. Отчасти это связано с тем, что на рынке мало торговых площадей от 115–300 кв. м. На эти площади сегодня высокая конкуренция среди ритейлеров», – комментирует Виктория Дидович, руководитель направления «Торговые центры» компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».

Требуются помещения Качественный продуктовый ритейл подразумевает наличие всех основных параметров для торговых объектов: удобное месторасположение, пешеходная доступность, ассортимент, брендинг, уровень обслуживания и, безусловно, соответствие помещения определенным параметрам. Требования к помещениям различаются в зависимости от формата магазина. По данным RRG, для супермаркета нужна площадь прямоугольной формы от 1,5 до 3,5 тыс. кв. м, 70% от общей площади должен занимать торговый зал, 30% – складские и подсобные помещения. Парковка должна включать в себя 3 машино-места на 100 кв. м торговой площади, элект-

| Практика бизнеса | Обзор рынка

| |

| Новости Северо–Запада

же источнику, в настоящее время дефицит качественных магазинов «у дома» оценивается в 150 тыс. кв. м. Сегодня в этом формате работают такие продуктовые сети, как «Дикси», «Магнит», «Атак», «Перекресток-Экспресс». «Они охотно берут в аренду магазины площадью от 300 кв. м. К сожалению, таких помещений мало, и, как правило, ставки аренды на них значительно выше, чем для супермаркетов. Не каждая продуктовая сеть может себе позволить высокие ставки, однако конкуренция в этом сегменте продолжает оставаться высокой. Борются за свободные помещения не только сетевики, но и частные предприниматели», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. Кроме вышеперечисленных форматов, которыми ритейлеры стремятся заполнить рынок, по информации компании Step by Step, также сегодня увеличивается число мультиформатных сетей: например, группа компаний Х5 Retail Group собираются всерьез заняться расширением сети «Зеленых Перекрестков». «Все дело тут в том, что ни один крупный ритейлер

Анна Данченок, NAI Becar / Anna Danchenok Эксперты также отмечают, что на рынке появились специализированные магазины, в которых представлен широ-

Налицо проблема очень слабого развития продуктового сегмента магазинов шаговой доступности. Отчасти это связано с тем, что на рынке мало торговых площадей от 115–300 кв. м. На эти площади сегодня существует высокая конкуренция среди ритейлеров. В настоящее время дефицит качественных магазинов «у дома» оценивается в 150 тыс. кв. м. рическая мощность – от 120 кВт. Также необходим подъезд для разгрузки товара. Для магазинов «у дома» компании «Дикси» требуется отдельно стоящее здание, площадь которого должна быть от 350 кв. м до 1,5 тыс. кв. м (это может быть также встроенное или пристроенное помещение), подъезд для грузовых машин, локализация в районах с плотной жилой застройкой на первой линии оживленных автомагистралей, достаточный объем выделенных мощностей электроэнергии, возможность заключения договора длительной аренды (более пяти лет) с ежегодной индексацией ставки не более 7%. В то же время в условиях дефицита торговых площадей, подходящих для розничной торговли продуктами питания, ритейлеры сами готовы дорабатывать имеющиеся помещения под свои требования. Главные критерии, которые они оценивают, – это степень насыщенности рынка торговыми объектами, параметры покупательского потока, транспортная доступность отдельно стоящих зданий. Таким образом, сегодня операторов этого сегмента, как правило, интересуют помещения стрит-ритейла. По данным компании NAI Becar, в целом по Москве уровень вакантных площадей в стрит-ритейле составляет 5–9% на март 2011 года. Согласно этому

не хочет потерять дополнительные каналы сбыта. Даже владельцы отдельных магазинов задумываются об открытии дополнительных торговых точек, которые помогут привлечь больше покупателей», – продолжает рассказывать Анастасия Птуха, председатель совета директоров ГК Step by Step.

кий выбор товаров собственного производства. Примерами таких магазинов являются «Мяснофф», «Рублевские колбасы», «У Палыча». Эти магазины также находятся в зоне шаговой доступности «у дома» и занимают площадь до 1 тыс. кв. м. По данным компании RRG, ставки аренды для магазинов формата «у дома»

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:79

08.04.2011 10:55:46

О б з о р р ы н к а:

Спрос

этом, как считает Олеся Черданцева, руководитель отдела исследования торговых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, на сегодняшний день ни одна российская сеть продуктовой розничной торговли не удовлетворяет установленным европейским стандартам формата «жесткого» дискаунтера. «Значительная часть бизнес-процессов российских продуктовых ритейлеров более похожа на супермаркеты или даже магазины советского типа, – уверена она. – Поскольку спад ударил по кошелькам потребителей, ритейлеры имеют возможность представить новый продуктовый розничный формат «жестких» дискаунтеров, которых до сих пор нет на российском рынке и которые способны удовлетворить потребителей, посещающих рынки и киоски». Основными отличиями западных «жестких» дискаунтеров от российских являются наличие большой доли товаров собственного производства торговой сети и более качественные помещения: в них лучше работает система вентиляции, а также оптимально используется пространство торгового зала за счет меньшего количества предлагаемых ассортиментных позиций (до 900 SKU) и эффективной выкладки товара. По данным холдинга «Ромир», с развитием сетевой торговли в продовольственной корзине покупателей все чаще встречаются продукты частных марок, которые производятся торговыми сетями. «На данный момент большинство крупных федеральных сетей уже давно вывели на рынок свои частные марки, на которых не всегда крупными буквами написано, что это собственная торговая марка сети, однако таких товаров очень

Динамика потребления продуктов питания жителями Москвы (кг на душу / шт. на душу) / The dynamics of per capita food consumption in Moscow (kg per capita/pieces per capita) 300 2008 2009

250

200

150

100

Масло растительное и др. жиры / Vegetable oil and other fats

Сахар и кондитерские изделия / Sugar and confectionery

Рыба и рыбные продукты / Fish and fish products

Яйца / Eggs, pieces

Молоко и молочные продукты / Milk and dairy products

Мясо и мясные продукты / Meat and meat products

Фрукты и ягоды / Fruits and Berries

0 Овощи и бахчевые / Vegetables and melons

За последние два года структура потребления продуктов питания жителями города Москвы несколько изменилась, отчасти это было продиктовано экономией средств, но также это связано с изменением культуры питания. По данным Росгосстата, на начало 2010 года население Москвы уменьшило объем потребления хлебобулочных изделий на 8,8%, мяса и мясных продуктов – на 15,2%, кондитерских изделий и сахара на 6,6%; в то же время увеличился объем потребления овощей и бахчевых культур на 24%, ягод и фруктов – на 8,8%, рыбы и рыбных продуктов – на 5,1%, молока и молочных продуктов – на 2%.Эту информацию также подтверждают в компании Х5 Retail Group. «В среднем лишь каждый пятый покупатель не изменил структуру потребления продуктов питания и товаров повседневного спроса. К примеру, сильно сократились продажи в таких категориях, как готовые блюда и кулинария, от их приобретения полностью отказались около 10% покупателей, а 25% стали покупать реже и в меньшем количестве», – комментирует Марианна Романовская, менеджер по доходам, управление коммерческого использова-

Картофель / Potatoes

варьируются от $350 до 500/ кв. м (без НДС). Арендные ставки для супермаркетов площадью от 1 до 3 тыс. кв. м с количеством ассортиментных позиций до 10 тыс. SKU составляют от $300 до 600/кв. м (без НДС). Ставки аренды для гипермаркетов – от $140 до 180/кв. м (без НДС). «Для гипермаркетов и супермаркетов, являющихся якорными арендаторами в торговых центрах, арендные ставки в течение последних двух лет практически не изменялись, однако все больше торговых сетей переходят на схему оплаты "процент от оборота"», – рассказывает CRE Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.

Хлеб и хлебные продукты / Bread and bakery products

Марианна Романовская, Х5 Retail Group / Marianna Romanovskaya

ния активов группы компаний Х5 Retail Group. Спрос на скоропортящиеся продукты заметно увеличился. По данным CRE, именно эти продукты население чаще всего предпочитает покупать в традиционных местах торговли – на рынках, в павильонах, а также в магазинах шаговой доступности «у дома». Согласно данным Step by Step, поток покупателей, посещающих сетевые магазины, с 2008 по 2010 год постепенно уменьшался, и к концу 2010 года падение составило 9%, тогда как доля клиентов несетевых магазинов выросла на 4%. При этом в Москве продолжается борьба между магазинами разного формата, но пока закупки в дискаунтерах совершает большая доля покупателей. «Тех, кто выбирает гипермаркеты, в 2010 году стало на 7% меньше по сравнению с прошлым годом, количество клиентов дискаунтеров увеличилось на 8%», – отмечает Анастасия Птуха. В августе 2010 года на 5–10% увеличился размер среднего чека на продукты питания и товары повседневного спроса, переломив отрицательную динамику, продолжавшуюся около полугода. По данным компании RRG, средний чек «жесткого» дискаунтера сегодня составляет 300– 400 рублей, а посещаемость – от 1,5 до 2 тыс. человек в день; в супермаркетах средний чек составляет 600–700 рублей, посещаемость – 2–3 тыс. человек в день; в гипермаркетах средний чек приравнивается к 1,1–1,3 тыс. рублей, посещаемость – от 8 тыс. человек в день. Эксперты уверены, что при росте благосостояния населения Москвы количество супермаркетов и дискаунтеров на рынке будет увеличиваться. При

Источник / Source: Росгосстат

много, и они с каждым годом наращивают свою долю за счет предложения более выгодной цены, более заметного расположения товара на полках, предоставления большого ассортимента», – комментирует Игорь Березин, советник президента исследовательского холдинга «Ромир».

Тенденции Увеличивается доля сетевой розничной торговли по продуктовым площадям. Продуктовая розничная торговля в основном предпочитает развиваться в сегменте стрит-ритейла. Крупные торговые сети планируют в 2011 году увеличить свою долю на московском рынке за счет открытия новых магазинов и поглощения действующих магазинов. Эксперты в большей степени отмечают востребованность развития качественных продуктовых магазинов формата «у дома», а также чуть в меньшей степени – гипермаркетов и супермаркетов премиум-класса. На московском рынке появился новый формат розничной торговли – специализированные магазины от производителей. Население Москвы стало потреблять меньше хлебобулочных и мясных изделий, при этом увеличился объем потребления свежих скоропортящихся продуктов. Поток покупателей в магазинах шаговой доступности увеличился на 4%, в то время как на рынках не изменился.

Прогноз В 2011 году продолжит увеличиваться доля сетевых розничных продуктовых операторов, а поток посетителей увеличится в этих магазинах только в том случае, если качество обслуживания и продукции в них улучшится. Ритейлеры будут расширяться как за счет покупки существующих объектов, так и за счет строительства и аренды новых магазинов. На рынке может появиться много новых магазинов шаговой доступности «у дома» и специализированных магазинов от производителей, но эти темпы будут зависеть от высвобождающихся помещений и появления новых площадей в сегменте стритритейла. Ввиду изменения структуры спроса населения рынки все еще будут пользоваться спросом со стороны жителей города на определенные группы товаров. При этом с учетом того, что государство не одобряет развития рыночной розничной торговли, вряд ли она будет разрастаться, но можно предположить, что открытые рынки будут переводиться под торговлю в крытые павильоны. Таким образом, традиционная торговля еще какое-то время будет составлять конкуренцию современной организованной сетевой розничной торговле.

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:80

08.04.2011 10:55:46

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| Business Practice | Market Report

| |

| News of Northwest

Author: Lyudmila Bokina ........................... Photo: CRE Archive

Today, food retail networks in Moscow account for about 40% of the market. In 2011, retailers will continue to expand both through the purchase of existing facilities and through construction and leasing of new stores. Currently, there is a lack of quality "hard discounters” and convenience stores, this is largely due to the fact that there is not enough space for this retail format on the market.

ussian grocery retail is currently the fastest growing, and most attractive for investments, market in Europe, as well as being one of the largest in the world. According to the RRG Company, Western operators have captured almost half of the grocery market in Moscow – 48.5%. Among the international brands in this segment are such companies as Auchan, Auchan-city,

Grocery stores of the hypermarket and supermarket formats are dynamically developing in Moscow / В Москве динамично развиваются продуктовые магазины формата гипермаркет и супермаркет

Grocery Sector of Moscow Metro, Selgros, Real, Atac, Billa/Biop, Spar. "In general , by the amount of retail space occupied, the largest share of the capital city market is occupied by the Auchan group of companies – about 25%, followed by the X5 Retail Group – 23%, the Seventh Continent – 12.6%, and Metro Group – 11 %," says Alexander Bolotnikov, the real estate expert at RRG.

Supply Currently in Moscow, grocery stores of the hypermarket and supermarket formats are dynamically developing. Hypermarkets in Moscow are presented by both Western and Russian retail networks such as Auchan, Auchan-city, Mosmart, Nash, and “O'Key”. Today, according to CRE, in Moscow and the Moscow area there are 60 hypermarkets in

operation. For comparison, we see that in St. Petersburg there are about 12 hypermarkets per 1 million people, in Moscow this figure is much lower – 5.5 hypermarkets per 1 million people. "Development of the hypermarket segment in Moscow is held back due to the high cost of land and lack of land for construction. Hypermarkets are usually built as separate stand-alone build-

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:81

08.04.2011 10:55:46

Станислав Ивашкевич: Гостиницу, грубо говоря, можно сделать из всякого контейнера. Главное – обеспечить девелоперам всестороннюю поддержку – от налоговых льгот до льгот на лицензии на алкоголь. стр. 56

M a rket Rep or t:

the expense of space in the street retail segment, made available by the retailers of other goods and former casinos," commented Ivan Fedyakov, general director of INFOLine. However, the development of network retail is constrained by the shortage of retail areas that can satisfy food retailers, especially in the convenience store format segment. "There is a problem of very weak development of grocery stores in the convenience store segment. Partly, this is due to the fact that there are not enough retail spaces of 115-300 square meters on the market. There is a high competition for these areas today among retailers," says Victoria Didovich, head of shopping centers at the Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis. Viktoria Didovich, Magazin Magazinov associated with CB Richard Ellis / Виктория Дидович

ings, this makes them more attractive to consumers as opposed to stores in shopping malls," says Ivan Fedyakov, general director of INFOLine. In general, according to the RRG Company, the total network of retail grocery premises in Moscow surpasses 1.5 million square meters, of which shopping centers account for 35.8%, and separate buildings – for 64.2%. According to the Romir Company, from 2000 to 2010 inclusive, the retail network market share in Moscow has increased from 4-5% to 40-45%. However, according to the experts, there is still great potential for the development of all formats today in the capital city, including the opening of new stores and improving the quality of existing premises. "We see a significant unsatisfied demand for quality grocery retail in all segments – from discounters to the premium class," says Marianne Romanovskaya, head of revenue management for commercial use of assets of the X5 Retail Group. After the acquisition of the Kopeyka retail chain, the X5 Company increased its share in the "discounter" segment. The number of "soft discounters” in Moscow and the Moscow area will grow in 2011 to 75%, and thus, the proportion of X5 will be 10.1% in Moscow, and 16.2% in the Moscow Province. The growth of the retail grocery network can be seen in the fact that in 2011 the Dixy Company plans not only to purchase large stores from the Victoria Retailer Group, but it also plans to open new stores. The company also specializes in convenience stores,” explains the spokesperson of the Dixy Group of Companies, Lavrentiy Gubin. According to INFOLine, in Moscow the share of retail sales turnover in the retail market was 21.6% in 2010, while the share of network retail sales was 40%. Accordingly, approximately 40% of the turnover came from stores run by private entrepreneurs. Therefore, network retailers have a great potential for the development of organized modern grocery retail trade. "Including at

Premises Needed Quality grocery retail implies the presence of all basic parameters needed for retail facilities, such as convenient location, pedestrian accessibility, a range of goods, branding, a good level of customer service, and of course, the correspondence of the spaces to the given parameters. Requirements for facilities vary depending on the format of the store. According to RRG, a supermarket needs a rectangular

with dense residential construction on the first line of the busiest highways, a sufficient amount of allocated capacity of electrical power, and the ability to conclude long-term leases (more than five years) with annual indexation rates of not more than 7%. At the same time, given the shortage of retail space suitable for grocery retail trade, retailers are ready to modify existing facilities on their own to meet their requirements. The key criterion they look at is the degree of saturation of the market with shopping centers. The buyer traffic and, and transport accessibility of stand-alone buildings are also important. Thus today, the operators of this segment are generally interested in street retail premises. According to the NAI Becar Company, in Moscow the vacancy rates in street retail were about 5-9% as of March 2011. According to the same source, at present, the shortage of quality "convenience stores" is estimated at 150,000 sqm. Today, in this format such food networks as Dixy, Magnet, Atak, Perekriostok-Express are active. "They willingly lease retail areas from 300 sqm. Unfortunately, there are very few premises of this size, and as a rule, the rental rates are significantly higher than for supermarkets. Not every grocery chain can afford such high

to seriously engage in network expansion of the “Green Crossroads” chain. "The point here is that no large retailer wants to lose extra distribution channels. Even the owners of individual stores are thinking about opening additional outlets, which will help attract more customers,” continues explaining Anastasia Ptukha, board chairman of the Step by Step Group. Experts also note that specialty stores, which offer a wide variety of own-produced goods, have appeared on the market. Examples of such stores are Myasnoff, Rublevskie Kolbasy, and At Palych’s. These stores are also located within walking distance from residential areas and occupy areas of up to 1,000 sqm. According to the RRG Company, rental rates for the convenience store format range from $350 to $500 per sqm (excluding VAT). Rental rates for supermarkets with an area of 1,000 sqm to 3,000 sqm, with the up to 10,000 SKU range from $300 to $600 per sqm (excluding VAT). Rental rates for hypermarkets range from $140 to $180 per sqm (excluding VAT). "For hypermarkets and supermarkets, which are anchor tenants in shopping centers, the rental rates over the past two years have remained virtually unchanged, at the same time more and more retailers are switching

Given the shortage of retail space suitable for grocery retail trade, retailers are ready to modify existing facilities on their own to meet their requirements. The key criterion they look at is the degree of market saturation with shopping centers. area from 1,500 sqm to 3,500 sqm; of this, 70% of the total area should be occupied by the sales rooms, and 30% by the warehouse and auxiliary rooms. Parking should include 3 parking spaces per 100 sqm of retail space, and the electrical power of 120 kW. Also there should be a place for receiving goods. The Dixie "convenience stores" require a separate building, whose area should be from 350 sqm up to 1,500 sqm. These can also be in embedded or attached premises, with good access for trucks and located in areas

rates, yet the competition in this segment remains quite high. Not only the network retailers, but private entrepreneurs as well are fighting for the available space," says Alexei Mogila, director of commercial real estate at Penny Lane Realty. In addition to the above mentioned formats, with which retailers seek to fill the market, according to the Step by Step Company, the number of multi-format networks is also increasing today. For example, the X5 Retail Group of Companies intends

Структура продуктовых торговых площадей в Москве по ценовому позиционированию, 2010 год / The structure of the grocery retail space in Moscow, based on price positioning, 2010 2,22% 10,01%

60,48%

Эконом / Economy Средний / Medium Высокий / High Премиум / Premium

27,3%

Источник / Source: RRG

to the ‘percentage of sales turnover’ payment scheme,” Anna Danchenok, deputy director of consulting at NAI Becar, told CRE.

Demand Over the last two years, the structure of food consumption in Moscow has somewhat changed, partly this was motivated by cost savings, but it is also related to changes in the food culture. According Rosgosstat, as of the beginning of 2010, the population of Moscow has reduced their consumption of bakery products by 8.8%, meat and meat products – by 15.2%, confectionery and sugar by 6.6%, while at the same time, the consumption of vegetables and melons has increased by 24%, fruit and berries – by 8.8%, fish and fish products – by 5.1%, milk and dairy products by 2%. This information was also confirmed by the X5 Retail Group. “On average, four out of five buyers have changed the structure of their food and convenience goods consumption. For example, sales, as for strongly reduced categories, about 10% of the buyers have entirely abandoned buying prepared meals and high-end culinary items, while 25% of the buyers are buying fewer and fewer of these goods," says Marianna Romanovskaya, head of revenue management for commercial use of assets of the X5 Retail Group. The demand for perishable products has markedly increased. According to CRE

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:82

08.04.2011 10:55:48

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Доля компаний, представляющих продуктовые торговые сети в Москве, по объему торговых площадей / Percentage of companies representing food retail chains in Moscow, in terms of retail space.

25% 28%

ГК «Ашан» / Auchan Group Х5 Retail Group / Х5 Retail Group «Седьмой континент» / The Seventh Continent «Метрогрупп» / Metrogrupp Другие / Others

11% 23%

12,6%

Источник / Source: RRG

| Business Practice | Market Report

| |

| News of Northwest

the retail chain, and better facilities. The ventilation system works better in them, and the retail space is used more efficiently, due to a smaller assortment of goods (up to 900 SKU) and efficient laying out of the goods. It is worth noting, according to the Romir holding, that with the development of the retail networks, private label products that are manufactured by the networks are more often found in the food baskets of shoppers. "At the moment, most of the large national networks have brought out to the market their own private brands, though they do not always advertise this fact in large print. However such products are many and they are increasing their share every year, by offering lower prices, providing a more visible location on the shelves, and a larger variety," says Igor Berezin, research adviser to the president of the Romir Holding.

Trends data, people prefer to buy these groceries in the traditional areas of trade – markets, pavilions, as well as in convenience stores. According to the Step by Step Company, the flow of customers visiting chain stores gradually decreased from 2008 to 2010, and at the end of 2010, the drop was a full 9%, while the share of customers in non-chain stores rose by 4%. At the same time in Moscow, there is an ongoing struggle between stores of different formats, but still a large proportion of buyers make their purchases in discount stores. "The share of those people who choose hypermarkets in 2010 was 7% lower when compared with last year, the number of customers of discount stores increased by 8%," says Anastasia Ptukha. In August of 2010, there was a 5 to 10% increase in the size of the average purchase for food and basic goods, reversing the previous negative trend, which lasted about six months. According to the RRG Company, the average purchase at a "hard discounter” today is 300-400 rubles, and the attendance is from 1,500 to 2,000 people per day; in the supermarket the average purchase is

about 600-700 rubles, the attendance is 2,000 to 3,000 people per day; in hypermarkets the average purchase is equivalent to 1,100 to 1,300 rubles, the attendance is from 8,000 people per day. The experts believe that with the growth of income of the Moscow population, the number of supermarkets and discounters in the market will increase. In such a situation, according to Olesea Cherdantseva, head of retail research of markets and investments at Jones Lang LaSalle, to date, none of the Russian grocery retail chains has met the European standard format of a ‘hard discounter’. "Most of the business processes of the Russian grocery retailers are similar to supermarkets or stores of the Soviet type,” she says. “As the recession hit the pocketbooks of consumers, retailers were able to provide a new grocery retail format – "hard discounter" – which is still there in the Russian market, able to satisfy consumers who attend markets and kiosks." The main differences between Western and Russian "hard discounters” are the presence of a large proportion of own-produced goods of

the share of network retail sales by food area is increasing; food retail trade mostly prefers to grow in the segment of street retail; large retail chains plan to increase their shares in the Moscow market in 2011 by opening new stores and by through acquisition of the existing ones; experts increasingly note the relevance of developing high-quality grocery stores in the convenience store format, and to a lesser extent – hypermarkets and supermarkets in the premium class; a new retail format has appeared in the Moscow market – specialty stores; the population of Moscow is consuming less bread and meat products, and has increased the consumption of fresh perishable products; the flow of shoppers into convenience stores has increased by 4%, while in the market it has not changed.

Forecast In 2011, the market share of network retail grocery operators will continue to

Alexei Mogila, Penny Lane Realty / Алексей Могила increase, while the flow of visitors at these stores will increase only if the quality of services and products improves. Retailers will expand both through the purchase of existing facilities and through the construction and leasing of new stores. There may appear on the market many new convenience stores and specialty shops, but the rate of increase will depend on the available areas, and the emergence of new areas in the street retail segment. Thanks to the restructuring of public demand, "markets" will continue to be in demand by the residents for certain groups of goods. However, given that the state does not approve of the development of “market” retailers, it is unlikely this segment will grow, but it can be assumed that these open markets will be transferred into covered retail trade pavilions. Thus, the traditional markets, for still some time in the future will compete with modern organized retail networks.

078-83 Market Report_I_L.indd Sec1:83

08.04.2011 10:55:48

Новости Северо–Запада:

Максим Левченко, совладелец и управляющий партнер Fort Group, отметил: «Стратегия нашей компании заключается в приобретении готовых объектов с хорошим потенциалом для дальнейшей реконструкции или редевелопмента. В отношении компании «Макромир» наша цель – урегулировать проблемные вопросы с основными кредиторами, оздоровить компанию для дальнейшей эффективной работы по управлению имеющимися торговыми комплексами».

Piterland планируют открыть до конца года Спортивно-развлекательный комплекс Piterland в Петербурге планируется открыть для посетителей в IV квартале 2011 года. Объем инвестиций в проект составит $320 млн. Объект возводится на территории 6 га (при этом площадь застройки – всего 45 тыс. кв. м) в Приморском районе, на берегу Финского залива, у Парка 300-летия Петербурга. В составе объекта предусмотрено также около 30 тыс. кв. м торговых помещений, что по площади соизмеримо с крупными городскими ТРК. Девелопер – ЗАО «Стремберг». Проектировала комплекс архитектурная студия «Интерколомниум», дизайн внутреннего пространства выполнен собственной дизайн-группой «Стремберга». Генподрядчик – холдинг «ТОР». Из-за судебных споров с кредитором объект долгое время находился в замороженном состоянии. В настоящее время строительные работы выполнены на 85%, ведется отделка фасадов и внутренних помещений комплекса. Госкомиссия запланирована на май этого года. Общая площадь комплекса составит 180 тыс. кв. м, арендопригодная – 80 тыс. В составе развлекательной зоны (25 тыс. кв. м) предусмотрен мультиплекс на восемь залов, ночной клуб, детский развлекательный центр, боулинг. Еще столько же площадей займет самый крупный крытый аквапарк в России с водными аттракционами, бассейном для дайвинга, тренажером для серфинга, банями и пр. Площадь спортивной зоны комплекса (с фитнес-клубом, бассейном, крытыми теннисными кортами) составит 8 тыс. кв. м. Под общепит будет отведено 13,6 тыс. кв. м. Здесь разместятся панорамные рестораны, фуд-корт на восемь операторов, бары и кафе. В торговой зоне будут расположены галерея магазинов, в том числе три крупных одежных универмага. Стоянка рассчитана на 1,3 тыс. автомобилей, из них 1 тыс. машино-мест – в двухуровневом крытом паркинге. Для оптимизации планировочных решений и формирования финальной концепции объекта были привлечены специалисты Jones Lang LaSalle, эта же компания стала эксклюзивным агентом по сдаче площадей. Инвестиции в проект оцениваются в $320 млн (на данный момент уже инвести-

ровано $250 млн). Предполагаемые сроки окупаемости – 7–10 лет. Потенциальная посещаемость планируемого к открытию комплекса оценивается в 40 тыс. человек в день. По размеру, техническим характеристикам, спектру услуг и представленных торговых брендов Piterland не будет пересекаться ни с одним из торговых объектов этой части Приморского района. Основной упор здесь делается все же на спортивноразвлекательную функцию. Кроме того, в перспективе должна улучшиться транспортная ситуация в этой части города. Уже началось возведение Западного скоростного диаметра, в проекте – новая станция метро на улице Савушкина, федеральная трасса «Скандинавия» и др. Уже запланирована реализация второй очереди проекта, в состав которой войдут гостиничный комплекс уровня 4* (550 номеров), яхт-клуб, вертолетная площадка и пр. В результате всех преобразований общая площадь комплекса Piterland составит 225 тыс. кв. м.

Fort Group стала владельцем «Макромира» Fort Group объявила о закрытии сделки по приобретению группы компаний «Макромир». Консультационное сопровождение сделки оказывает компания Colliers International. В результате данной покупки Fort Group станет одним из крупнейших собственников торговых площадей в Петербурге. К Fort Group переходят все активы и пассивы «Макромира»: функционирующие торгово-развлекательные комплексы: «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити молл», а также замороженный торговый центр «Долгоозерный», который компания планирует достроить к 2013 году. На текущий момент в собственном портфеле Fort Group как готовые, так и строящиеся проекты, среди них – ТРК «Академ Парк» (бывший ТЦ «Грейт»), ТРК «Южный Полюс», ТЦ «Рыбацкий». К 2013 году компания планирует вывести на рынок сразу несколько масштабных объектов. В 2008 году ООО «Макромир» было приобретено в предбанкротном состоянии. В сентябре 2009 года в компании была введена процедура наблюдения.

Schneider Electric заехала в технопарк «Технополис Пулково» Офис компании Schneider Electric разместится в «Технополисе Пулково». Компания станет ключевым арендатором в технопарке, расположенном в Московском районе Санкт-Петербурга на Пулковском шоссе, 40. Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. Schneider Electric, глобальная компания, специализирующаяся в области управления электроэнергией, заключила долгосрочный договор на аренду 927 кв. м. С закрытием этой сделки объем занятых площадей в проекте увеличился до 65%. Николай Картасиди, региональный руководитель по Северо-Западу компании Schneider Electric, заметил: «Наша компания довольно продолжительное время искала новый современный офис, отвечающий всем нашим корпоративным требованиям. Когда на рынок вышел проект компании Technopolis, он сразу привлек наше внимание. Мы рады, что переговоры с руководством технопарка оказались успешными». «Технополис Пулково» – первый проект компании Technopolis в России, однако компания уже давно и успешно работает в Северной Европе, владея и управляя технопарками и научными парками площадью более 500 тыс. кв. м. Первая очередь проекта «Технополис Пулково» в Санкт-

Петербурге была сдана в эксплуатацию в июне 2010 года. Ее общая площадь – 24,1 тыс. кв. м, из них арендопригодная – 19,4 тыс. кв. м. Анна Романова, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, отметила, что привлечение в технопарк «Технополис Пулково» такой известной компании свидетельствует об успешности и востребованности проекта: «Это знак качества, подтверждение его высокого уровня и его соответствия требованиям международных компаний-арендаторов». Питер Коучман, генеральный директор «Technopolis Санкт-Петербург», отметил, что в лице компании Schneider Electric компания приветствует не только хорошего арендатора, но и партнера по инновационной деятельности. «Уверен, что взаимное сотрудничество и опыт наших компаний внесет свой вклад в развитие инновационной экосистемы региона», – сказал он.

ТЦ AURA сменил концепцию Для посетителей достроенный более года назад торговый центр на Лахтинском проспекте в Петербурге планируют открыть осенью этого года. Открытие первого в городе специализированного центра дизайна AURA намечалось еще в прошлом году. Последние несколько лет его запуск сопровождался громкими маркетинговыми и пиаракциями. Однако в кризис, по сведениям участников рынка, большинство договоренностей с будущими арендаторами сошли на нет: сегмент магазинов дизайнерской мебели и предметов интерьера пострадал в ту пору сильнее всего и не может оправиться до сих пор. Об объемах «потерь» заинтересованные стороны предпочитают не говорить. Не комментируется и выход из проекта «АйБи Групп», которая принимала активное участие в его продвижении и заполнении, а в дальнейшем намеревалась управлять комплексом. Управляет объектом специально созданное ООО «Аура». Как рассказали

Открытие первого в городе специализированного центра дизайна AURA намечено на осень / The opening of the first in the city specialized design center AURA is scheduled for this autumn

084-87 NorthWest_I_L.indd 84

08.04.2011 10:57:03

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

в самой УК, произошла смена концепции, а соответственно, и название комплекса – AURA Boutique Centre. Сейчас он позиционируется в том же формате, в котором действуют городские торговые центры «Галерея бутиков Гранд Палас» на Невском или «Галерея Априори» на Большом проспекте Петроградской стороны. Однако если эти объекты расположены в главных торговых коридорах Петербурга, AURA разместилась на его окраине – на границе Приморского и Курортного районов. Объект построен на земельном участке площадью 13,2 тыс. кв. м. Девелопер и инвестор – группа компаний «Эталон» (холдинг «ЛенСпецСМУ»). Проектировала комплекс архитектурная мастерская «В-2», дизайн внутреннего пространства выполнен студией Kapodaki. Здание торгового центра было достроено более года назад, уже введено в эксплуатацию, но пока не открыто для посетителей. Его общая площадь составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная – около 13 тыс. Под торговлю отведено 70% площадей, развлекательную составляющую – 8%. Сразу 22% помещений займет зона общепита. В комплексе достаточно внушительные пространства отведены под места общего пользования: просторный атриум с парадной лестницей, четыре панорамных лифта и пр. Перед объектом организована собственная парковка для 197 машино-мест, еще часть автомобилей могут разместиться на паркинге соседнего ТРК «Гарден Сити».

Новая арендная кампания на объекте стартовала в начале этого года. Актуальные арендные ставки – от 2 тыс. руб./кв. м в месяц. В аренду предлагаются помещения от 80 кв. м. В УК заявили, что арендаторы уже подобраны на 60% площадей комплекса. Заполнить объект полностью планируется к июлю этого года. Объем инвестиций и предполагаемые сроки окупаемости не сообщаются. Ранее вложения в проект оценивались в $30 млн. Предполагается его дальнейшее развитие (строительство новых очередей, освоение соседних участков), но какие именно в УК не уточнили.

ТРК «Лето» заполнен на 90% Торгово-развлекательный комплекс «Лето», строительство которого завершается на пересечении Пулковского шоссе и КАД, заполнен на 90%. Об этом CRE сообщили в компании «Система-Галс», являющейся девелопером проекта. Общая площадь объекта составит 116 тыс. кв. м, арендопригодная – 80 тыс. Парковка рассчитана на 3,2 тыс. автомобилей. В «Лете» собрана вся атрибутика потенциально успешного ТРК: известный девелопер и крупные зарубежные инвесторы («Система-Галс», APSYS, Foncie’re Euris), именитый архитектор (SUD Architectes), профессиональные управляющая компа-

| Обзор рынка | Новости Северо Запада

| |

| Регионы

ния (APSYS Management) и брокер (Jones Lang LaSalle). Объем инвестиций в проект не разглашается, ранее в СМИ озвучивалась цифра в пределах $230–250 млн. По оценкам заместителя директора департамента консалтинга Colliers International SPb Евгении Васильевой, заявленные инвестиции вполне адекватны. Единственное, что могло повлиять на их увеличение, – это перенос срока ввода объекта. Не дождавшись официального ввода всего комплекса, в прошлом году здесь открылись для посетителей продовольственный гипермаркет «Ашан» (11,7 тыс. кв. м) и гипермаркет электроники и бытовой техники MediaMarkt (5,3 тыс.). По мнению г-жи Васильевой, для любого ТРК всегда эффективнее открываться общим пулом, со 100% заполняемостью. «Но в данном случае открытие двух больших «якорей» до ввода всего комплекса не критично, поскольку это крупные гипермаркеты, способные самостоятельно генерировать покупательский поток», – считает она. Также крупными арендаторами ТРК «Лето» стали сеть кинотеатров «Кронверк Синема» (10 залов на 4,7 тыс. кв. м), первый в Петербурге спортивный гипермаркет французской сети Decathlon (4,2 тыс.). Среди других спортивных брендов – Adidas Core (850 кв. м), Reebok, Intersport. «Переговоры со спортивными операторами еще продолжаются и, вероятно, приведут к появлению в списке арендаторов еще одного-двух интересных имен», – рассказали CRE в Jones Lang LaSalle.

Группа Inditex арендовала здесь сразу 3,4 тыс. кв. м для открытия своих магазинов (ZARA, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka и др.). Бренд H&M занял 1,7 тыс. кв. м. Кроме того, в торговой галерее будут представлены магазины New Yorker, Promod, Etam, Mothercare, Peacocks, Marks & Spencer, Top Shop, Mango, Motivi, Top Man, Lady & Gentleman, O'Stin и др. Всего в ТРК «Лето» планируется открыть более 200 магазинов. Кроме того, здесь будут работать детские аттракционы, каток площадью 1 тыс. кв. м, развлекательный центр Crazy Park (800 кв. м). Арендные ставки в УК и брокерской компании не разглашают. Однако, по данным директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, помещения площадью от 50 до 150 кв. м сдаются в ТРК по цене $65–90/ кв. м в месяц (250–500 кв. м – $35–65; 500–5000 кв. м – $10–35). В «СистемеГалс» сообщили, что 90% площадей ТРК уже сдано в аренду. Официальное открытие комплекса запланировано на 14 мая.

084-87 NorthWest_I_L.indd 85

08.04.2011 10:57:03

New s of Nor t hwe s t:

Fort Group becomes the owner of Macromir

The Fort Group has announced the finalization of its purchase of the Makromir Group of companies. Consulting support for the transaction was provideв by Colliers International. According to the announcement made by the Makromir Group, as a result of this purchase, the Fort Group has become one of the largest owners of retail premises in St. Petersburg. All assets and liabilities of Makromir are being taken over by the Fort Group. This includes the operating shopping and entertaining centers such as the “French Boulevard”, Rodeo Drive, Fiolent, Felicita, City-Mall, as well as the "frozen" shopping center – Dolgoozerny, the construction of which the company plans to complete by 2013. At the present moment, the portfolio of Fort Group contains both finished and underconstruction projects; among these are the Academ Park (the former Great SC), “South Pole”, and the Rybatsky SC. By 2013, the company plans to enter several large-scale objects onto the market. In 2008, Makromir found itself in a prebankruptcy state. In September 2009, the company was placed under trustee supervision. Maxim Levchenko, the co-owner and managing partner of the Fort Group, says, "The strategy of our company is to purchase readymade objects with good potential for further renovation or redevelopment. In the case of Makromir Group, our goal is to solve the company’s problematic issues with the main creditors, to improve the company for further effective work on the management of existing shopping centers." As stated in the announcement, talks with major creditors of the company, including Sberbank of Russia, have been held, and an agreement on debt restructuring has been reached.

PITERLAND to open by the end of this year The PITERLAND Sports and Entertainment Complex in St. Petersburg will be opened to visitors in the 4th quarter of 2011. Investments in the project will have totaled $320 million.

The facility is being built on a territory of 6 hectares (the area of the construction site is 45,000 sqm.) in Primorsky district, on the shores of the Gulf of Finland, near the 300th Anniversary of St. Petersburg Park. Above all, it is positioned by its owners as a sports and entertainment complex. However, the facility provides for about 30,000 sqm of retail space, which by area makes it comparable to a large urban shopping mall. Stremberg is the developer. The complex was designed by Interkolomnium Architectural Studios, and the interior design was made by the design team of Stremberg. The general contractor is the “TOP” Holding. Because of litigations with its creditor, the facility has been frozen for a long time already. CRE was told by the Piterland MC that the construction work has been 85% completed as of today, and they are working on finishing the facades and interiors of the complex. The state commissioning is scheduled for May of this year. The gross built area of the mall will be 180,000 sqm, gross leasable area is 80,000 sqm. The entertainment area (25,000 sqm) will house an eight-screen multiplex cinema, night clubs, a children's entertainment center and a bowling alley. The same area will be occupied by the largest indoor water park in Russia, complete with water attractions, a swimming pool for diving, a surfing simulator, saunas, etc. The sports complex will take up the area of 8,000 sqm. It will include a fitness club with a swimming pool, and indoor tennis courts. A total of 13,600 sqm will be allocated for catering. It will house panoramic restaurants, a food court with eight operators, bars and cafes. The commercial area will include a retail gallery and three large clothing department stores. The parking is designed for 1,300 vehicles; 1,000 car spaces are located in a two-level indoor parking garage. To optimize the planning solutions and the development of the final concept, specialists from Jones Lang LaSalle were brought into the project; the same company became the exclusive leasing agent for the available areas. The leasing campaign at the site was launched in February this year. Rates and the current occupancy level have not been made public. This is largely due to the fact that large areas in the complex will be occupied by the business of Piterland owners (the Water Park, restaurants, etc.). Investments into the project are estimated at $320 million (currently $250 million has already been invested). The estimated payback period is 7-10 years. The planned attendance potential, by the opening day of the complex, is estimated at 40,000 people per day. It is known that this part of Primorsky district is full of shopping facilities of various categories (in particular, in close proximity to the facility are located the Atlantic City shopping and office complex, the Mercury mall, the hypermarkets Top, O'Key and Karusel, as well as dozens of other stores). Nevertheless, the Piterland MC reported to CRE that the size and technical characteristics, range of services and commercial brands offered by PITERLAND will not interfere with any of these. The main emphasis is being

placed on the sports and entertainment features – as in the nearest neighborhoods, there are no such complexes, and the water park format is presented in St. Petersburg only in two facilities, which are smaller in area and located in other parts of the city. In addition, in the long term the transport situation in this part of the city should improve. The construction of the Western High Speed Diameter has already begun (it will provide a link between Primorsky District and Vasilievsky Island); there also exists a project for a new subway station on Savushkin Street, the Scandinavia Federal Highway, and others. The implementation of the second phase of the project, which will include a 4-star hotel complex (550 rooms), a yacht club, heliport, etc., has already been planned. The original idea of owners of the object is to connect their territory with Krestovsky Island by a cable car. In this way, visitors of the complex will be able to access the new Zenit Football (Soccer) Club Stadium, whose construction is expected to be completed in the coming year on Krestovsky Island. As a result of all the transformations, the total area of the PITERLAND complex will reach 225,000 sqm.

pany into the Technopolis Pulkovo Industrial Park is an indicator of the successful concept and relevance of the project. "This is a sign of quality, confirming the projects’ high level and compliance with the leasing demands of international companies,” she said. Peter Kouchman, general director of Technopolis St. Petersburg said that he welcomes Schneider Electric not only as a good tenant, but also as a partner in innovation. "I believe that mutual cooperation and the combined experience of our companies will contribute to the development of an innovation ecosystem in the region," he said. The project was implemented following the standards of “green development”. The building has sufficient energy supply and a back-up diesel generator. The organizing principle of the internal space provides for the maximum flexibility of these high-quality offices, making them easy to rearrange. Particular attention in the project is paid to everyday comfort of the tenant companies, providing them with meeting rooms containing video conferencing equipment, free access to WI-FI in the common areas of the building and a restaurant. A well-developed infrastructure also includes convenient means of transport, parking for 600 vehicles, and a parking area for bicycles.

Schneider Electric moves to AURA SC changes Technopolis Pulkovo its concept Industrial Park The main office of the Schneider Electric Company will be located in the Technopolis Pulkovo. The company will become a key tenant of this industrial park, located in the Moscow District of Saint Petersburg on Pulkovo Highway, 40. Jones Lang LaSalle was the broker in the deal. Schneider Electric, a global company specializing in the management of electric energy, has entered into a long-term contract to lease 927 sqm. With the conclusion of this transaction, the amount of occupied space in this project has increased to 65%. Nikolai Kartasidi, the regional director for the “North-West” of the Schneider Electric Company, comments, "Our company has been looking quite a long time for a new modern office, meeting all our corporate requirements. When this Technopolis Company’s project appeared on the market, it immediately arrested our attention. We are pleased that negotiations with the industrial park have been successful." Technopolis Pulkovo is the first project of the Technopolis Company in Russia, though the company has long and successful experience in Northern Europe, owning and operating industrial and science parks with a total area of over 500,000 sqm. The first phase of the Technopolis Pulkovo project in St. Petersburg was commissioned in June 2010. Its total area is 24,100 sqm, of which the leasable are is 19,400 sqm. Anna Romanova, deputy director of working with office owners at Jones Lang LaSalle, said that attracting such a well-known com-

This shopping center on Lakhtinsky Prospect was completed over a year ago and should be opened to visitors this autumn. The opening of the first specialized design center in the city, the AURA, was planned for last year. Over the last couple of years, its future launch has been heralded by high-profile marketing and PR-events such as the presentation of the facility in Berlin for the business elite and design circles, collaborative workshops by famous German porcelain producers and the St. Petersburg Imperial Porcelain Factory, closed exhibition for top designers, decorators and architects, etc. However, according to market participants, during the recession the majority of agreements with prospective tenants came

084-87 NorthWest_I_L.indd 86

08.04.2011 10:57:03

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

to naught. This is because designer furniture and interior decoration stores suffered the most – and have not started their recovery until recently. Interested parties prefer not to talk about the amount of their "losses". The IB Group, which took an active part in promotion and leasing of the center, and intended to manage the complex in the future, refuses to comment on the subject. When CRE asked this question, the modest response was that, “Brokerage companies were not involved in the project; the facility is being managed by the specially created Aura LLC.” The management company says that there has been a change of concept, and respectively the name of the complex has been changed into the AURA Boutique Center. Now it is positioned in the same format as other urban shopping centers, such as the Boutique Gallery Grand Palace on Nevsky Avenue and the Gallery Apriori on Bolshoi Avenue on the Petrograd side. However, while these latter galleries are located on major retail routes of Saint Petersburg, the AURA is on the outskirts, on the border between Primorsky and Kurortny districts. The facility is built on a 13,200 sqm plot of land. The Etalon Group of Companies (LenSpetsSMU Holding) are the developer and investor of the project. The B-2 Architectural Studio designed the exterior of the complex, while the interior design was carried out by the Kapodaki Studios. The shopping center building was completed over a year ago, it was commis-

sioned, but it hasn’t been open to visitors yet. Its total area is 14,600 sqm, with leasable area of about 13,000 sqm. A total of 70% of the areas are set aside for retail premises, 8% for the entertainment component, and 22% of the space will be occupied by restaurants. The complex provides rather impressive public space – a spacious atrium with a grand staircase, four panoramic elevators, etc. In front of the facility there is parking for 197 vehicles, additional cars can be parked in a parking lot adjacent the “Garden City” mall. A new leasing campaign at the site was launched at the beginning of this year. The actual rental rates start from 2,000 rubles per sqm per month. Facilities from 80 sqm are available for lease. The MC says that they have already found tenants for 60% of the total area. Now the company is focusing not only on well-known designer brands in the premium segment, but also on expensive clothing, shoes and accessories stores. They are even planning to open a grocery store. The names of tenant companies already included in the project have not been disclosed so far. The complex should be fully occupied by July of this year. The volume of investments and the expected payback period have not been disclosed. Earlier investments in the project were estimated at $30 million. Further development (construction of new phases, development of adjacent sites) is expected, but the company has not specified when this will take place and what will be built.

| Market Report | News of Northwest

| |

| Regions

Leto SEC is 90% full The Leto Shopping and Entertainment Center, located at the intersection of Pulkovo Highway and the Ring Road in St. Petersburg is fully constructed and 90% occupied, the developer Sistema-Hals informed CRE. The gross built area is is 116,000 sqm, GLA – 80,000 sqm. The parking lots hold 3,200 vehicles. Leto has gathered all the attributes of a potentially successful center – a well-known developer and major foreign investors (Sistema-Hals, APSYS, Foncie're Euris), an eminent architect (SUD Architectes), a professional management company (APSYS Management) and a brokerage company (Jones Lang LaSalle). The investment amount into the project has not been disclosed – previously the media reports put the figure in the range of $230-250 million. According to the estimates by deputy director of consulting at Colliers International SPb, Yevgeniya Vasilyeva, the declared investments are quite adequate. The only thing that could lead to their increase is rescheduling of commissioning. Without waiting for the official launch of the complex, the grocery hypermarket – Auchan (11,700 sqm), and the electronics and home appliances hypermarket MediaMarkt (5,300 sqm) – opened to the public last year. According to Ms. Vasilyeva, for any mall it is better to open with a full pool of tenants – 100% occupancy. "But in this case, the opening of two large anchors before the commissioning is not critical, since these are large hypermarkets and they are able to generate customer flows independently,"

she says. Among the major tenants of Leto are Kronverk Cinema (10 halls occupying 4,700 sqm), and the first in St. Petersburg hypermarket of France-based Decathlon (4,200 sqm). Among other sports brands are Adidas Core (850 sqm), Reebok and Intersport. "Negotiations with sports operators are still under way, and one or two more interesting names are likely to appear," CRE was informed by Jones Lang LaSalle. Inditex Group leased 3,400 sqm to open their stores here – the ZARA, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka and Stradivarius. The H&M brand occupies 1,700 sqm. In addition, New Yorker, SMYK, Swarovski, Promod, Etam, Mothercare, Peacocks, Marks & Spencer, Top Shop, Mango, Motivi, Top Man, Miss Selfridge, Lady & Gentleman, Ann Christine, O'stin, Reserved, Cropptown, House, NEXT, Tatuum, Coyoco, L'Etoile, Colin's, Nokia, Springfield, Women's Secret, Orsay, Rockport, and Rive Gauche will be represented in the retail gallery. All in all, 200 stores are scheduled to open. In addition, Leto will host children's rides, a 1,000-sqm ice rink, and the 800-sqm Crazy Park Entertainment Center. The MC and the brokerage company does not disclose information on the rental rates. According to the director of commercial real estate at ARIN, Yekaterina Lapina, rooms ranging from 50 to 150 sqm are leased for $6590 per sqm per month (250-500 sqm at the price of $35-65, and 500-5000 sqm at $10-35). The official inguration ceremony is reportedly scheduled for May 14.

084-87 NorthWest_I_L.indd 87

08.04.2011 10:57:03

Р е г и о н ы:

Проект

Новый ТЦ в Нижнем Новгороде В декабре 2011 года в Нижнем Новгороде в новом микрорайоне «Медвежья Долина» откроется новый торговый центр общей площадью 20 тыс. кв. м. Четырехэтажный ТЦ, расположенный на красной линии улицы Родионова, находится сейчас на завершающей стадии. Концепция проекта предполагает размещение в ТЦ магазинов федеральных сетевых операторов: магазинов для всей семьи, спортивных и детских магазинов, товаров для дома. Якорными арендаторами станут продуктовый супермаркет и супермаркет бытовой техники «М.видео». Проект предусматривает наличие наземной парковки на 300 мест. Девелопером ТЦ выступает компания «Жилстрой-НН», подбором якорных арендаторов занимается консультант по торговой недвижимости компания IDEM. «Комплекс на улице Родионова – единственный торговый центр, который будет открыт в 2011 году в верхней части Нижнего Новгорода. Дефицит качественных площадей крупного формата в центре города делает открытие нового современного объекта особенно важным событием. Уже сейчас проект вызывает огромный интерес у жителей города и у розничных операторов», – комментирует событие гендиректор компании IDEM Екатерина Гресс.

В Томске будет «Изумрудный город»

РЦ «Изумрудный город», первый профессиональный торгово-развлекательный центр в Томске, откроется в конце 2012 года. Девелопером ТРЦ является компания «Альфа Недвижимость», входящая в ГК «Лама», которая владеет также сетью продуктовых гипермаркетов в Томске. Разработкой брендинга проекта занимается британская компания SCG London, брокеридж ТРЦ осуществляет Colliers International. ТРЦ «Изумрудный город» общей площадью 42,3 тыс. кв. м (торговой площадью 30,7 тыс. кв. м) расположен на основной транспортной магистрали города – Комсомольском проспекте. В зоне обслуживания проживает около 265 тыс. человек – около 50% жителей Томска. В трехэтажном ТРЦ откроется продуктовый гипермаркет, гипермаркет бытовой техники, магазины детских товаров, спортивных товаров, многозальный кинотеатр, ресторанный дворик, магазины одежды, обуви и аксессуаров, большинство из которых станут первыми в Томске. Название ТРЦ связано с тем, что именно в Томске писатель Александр Волков, автор «Волшебника Изумрудного города», занимался переводом книги Фрэнка Баума «Удивительный

Сделка

«Звездный» комплекс увидят жители Королева

Склад для Leroy Merlin

МФК «Звездный» общей площадью 34 тыс. кв. м откроется в городе Королеве в II квартале 2012 года. Комплекс будет включать в себя торговую и офисную составляющие, а также крытый паркинг. На данный момент ведутся переговоры по аренде помещений в комплексе. Планируется, что в качестве якорного арендатора выступит продовольственный магазин, а также арендаторы в сегменте бытовой техники, детских товаров и товаров для дома. Зона обслуживания проекта – город Королев (включая город Юбилейный) и прилегающие поселки коттеджной застройки, то есть более 200 тыс. человек. Маркетинговым консультантом и эксклюзивным агентом по сдаче в аренду выступает консалтинговая компания City Retail Group. По словам консультанта компании Олега Неустроева, МФК «Звездный» на сегодняшний день – это единственный строящийся комплекс в городе, предлагающий качественные крупноформатные площади арендаторам. Эксклюзивность проекта позволит собрать достойный пул арендаторов и предоставить жителям города дополнительные сервисы, которые до этого в городе отсутствовали.

Федеральный логистический оператор компания «С-Лоджистик» арендовала для «Леруа Мерлен» 2,5 тыс. кв. м складских площадей в складском комплексе класса А «Сигма Логопарк» в Уфе. В арендованном помещении компания разместит товары для строительства, ремонта и дома. Брокером и консультантом сделки выступала компания NAI Becar, соброкером стала уфимская компания «Rain Group Недвижимость». «У нашей компании уже есть в собственности складской комплекс класса В в Уфе площадью 2 тыс. кв. м, однако для расширения бизнеса нам были необходимы более качественные площади. В настоящее время «Логопарк Сигма» является единственным складским комплексом класса А в Уфе, что и объясняет наш выбор. Помещения мы арендовали для французской сети формата DIY «Леруа Мерлен», которая открыла первый гипермаркет в Уфе», – комментирует Дмитрий Овсянников, коммерческий директор «С-Лоджистик». По данным аналитиков NAI Becar, по состоянию на март 2011 года в Уфе наблюдается недостаток качественных складских помещений. «В сегменте складов класса А

волшебник из страны Оз». Девелопер проекта использует ассоциации с известным произведением во внешнем и внутреннем оформлении ТРЦ и входной группы. «В 2010 году в связи с дефицитом торговых площадей в Москве и оживлении региональных рынков мы наблюдали возобновление активности и смещение интересов девелоперов и торговых операторов в сторону регионов, – отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Мы ожидаем, что в этом году спрос будет продолжать расти, причем не только в крупнейших городах, но и в городах с численностью населения 300–500 тыс. человек». По словам эксперта, решающим фактором для принятия решения о выходе ритейлера на новый региональный рынок стал уровень конкуренции, а не масштаб локального рынка. В Томске проживает около 600 тыс. жителей. Среди крупных городов Сибири Томск занимает четвертое место по численности населения, второе место по уровню средней заработной платы и последнее место по уровню обеспеченности жителей города качественными торговыми площадями.

и В, арендная ставка составляет уже 380–430 руб./кв. м. С учетом дефицита качественных складских площадей в Уфе к концу 2011 году мы прогнозируем изменение ставок на 10–15% для класса А и на 20–30% в сегменте класса С», – отмечает Артем Пичугов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NAI Becar. «Сигма Логопарк» – первый в Республике Башкортостан современный складской комплекс класса А, его общая площадь – 85 тыс. кв. м. Первая очередь (35 тыс. кв. м) была запущена в эксплуатацию в июне 2010 года.

УК «Фрагра» заключила договор с собственником центра («РосЕвроДевелопмент») на комплексное управление объектом и с марта 2011 года начала оказывать полный комплекс услуг по техобслуживанию инженерных систем и коммуникаций здания и прилегающей к нему территории. По словам Алексея Савенкова, директора по управлению объектами недвижимости «РосЕвроДевелопмент», первый опыт сотрудничества с УК «Фрагра» компания получила в Новосибирске, где УК была привлечена для управления БЦ «РосЕвроПлаза»: «Компания оправдала наши ожидания, поэтому мы привлекли ее для работы на нашем красноярском объекте».

Управление недвижимостью Открытие

УК «Фрагра» управляет в регионах

«Стокманн» пришел в Екатеринбург

В марте 2011 года УК «Фрагра» приступила к обслуживанию торгово-развлекательного центра «Планета» общей площадью более 105 тыс. кв. м в Красноярске. ТРЦ «Планета» – первый в Красноярске суперрегиональный торгово-развлекательный центр для всей семьи. Он включает гипермаркет, магазин формата DIY, салон мебели, магазины бытовой техники, модной одежды, аксессуаров, детских и спортивных товаров, кинотеатр, развлекательный комплекс и пр.

30 марта в Екатеринбурге открылся первый магазин «Стокманн», он занял три этажа в ТРЦ «Гринвич». Общая торговая площадь нового магазина составила 8,5 тыс. кв. м. ТРЦ «Гринвич», частью которого является «Стокманн», расположен в центре города по адресу: ул. 8 Марта, 46. Общая площадь торгового центра – 155 тыс. кв. м. В состав комплекса входят мультиплекс «Титаник Синема», развлекательный центр FunCity, магазины и рестораны.

088-94 Regions_I_L.indd 88

08.04.2011 10:58:49

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Property Management

Fragra Property Management Expands in Russia's Regions In March 2011, Fragra Property Management Company started servicing the Planet shopping and entertainment center of (105,000 sqm) in Krasnoyarsk. The Planet is the first in Krasnoyarsk super regional shopping and entertainment center designed for the whole family. It features a DIY supermarket, a furniture saloon, household appliances shops, fashionable clothes shops, accessories, children's and sporting goods, movie theater and an entertainment center. Fragra Property Management Company entered into an agreement with the owner of the center (RosEuroDevelopment) for comprehensive management of the facility. The company started managing the facility in March 2011. Fragra has been managing engineering systems and communications of the building and adjacent territories. According to Alexei Savenkov, Property Management Director of RosEvro-Development, the company started managing properties in Novosibirsk, where it has been managing RosEuroPlaza. "The company met our expectations, so we brought it to work with our Krasnoyarsk property," says Mr. Savenkov.

Opening

Stockmann Comes to Yekaterinburg On March 30, 2011, the first Stockmann store opened up in Yekaterinburg where it has rented three floors in Greenwich. The GLA of the new store is 8,500 sqm.

The Greenwich retail center where Stockmann is a tenant, is located in the heart of the city on 46, March 8 Street. Total area of the shopping center is 155,000 sqm including a multiplex Titanic Cinema, an entertainment center called FunCity, stores and restaurants.

Project

Izumrudny Gorod to Appear In Tomsk The Emerald City (Izumrudny Gorod), the first professional shopping and entertainment center is scheduled to open in Tomsk in late 2012. The project is developed by Lama GC. The company also owns a chain of grocery supermarkets in Tomsk. London-based SCG is involved in the project branding. Colliers Int. is in charge of brokerage. The three-storey Emerald City (GBA is 42,300 sqm, GLA – 30,700 sqm) is located on the main thoroughfare of the city – Komsomolsky Prospect with 265,000 residents or 50% of the city population living close to the center. The mall will open soon to host a grocery hypermarket, a supermarket of home appliances, children goods, sporting goods, multiplex, food court, clothing, footwear and accessories. The name of the mall first appeared in Tomsk in relation with Alexander Volkov, the author of the Wizard of Oz book, who was engaged in translating the book by Frank Baum's the Wonderful Wizard of Oz. The project developer decided to use the association with the known product in interior design. "In 2010, the lack of retail space in Moscow and the region made us move to Russia's regions," says Galina Maliborskaya, Director of Retail Realty at Colliers Int. "We expect demand to grow, not only in major cities but also in Russia's cities with 300500,000 thousand populations."

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

According to experts, the decisive factor making the retailer move to new regional markets was the level of competition, rather than the scale of the local market. As for Tomsk with its 600,000 population, this city is the fourth largest in Russia, the second largest in terms of average monthly wages, but the last in the country in terms of quality retail space supply.

Residents of Korolev to see Zvezdny Zvezdny mixed-use center (34,000 sqm) is scheduled to open in Korolev in Q2 2012. The facility will have its retail and office areas, as well as indoor parking. At the moment, negotiations are under way to lease space in Zvezdny. It is planned that anchor tenants there will be a grocery store, a household appliances shop, as well as baby goods and home goods stores. The catchment basin of the project is Korolev town, including Yubileiny and surrounding villages (more than 200,000 people). City Retail Group is the marketing consultant and exclusive lease agent. According to the Oleg Neustroyev, Company Consultant, Zvezdny is the only center under construction in the city, offering high-quality large areas to tenants. Exclusivity of the project will attract a high-quality pool of tenants to provide additional services to the city.

New Shopping Center to Open in Nizhny Novgorod In December 2011, a new shopping center (20,000 sqm) will open in a new neighborhood called Medvezhya Dolina. This four-storey shopping center located on Rodionov Street is now at the final stage of construction. It is scheduled

to open in December this year. Based on the project concept, a shopping mall for national retailers will serve families and will host sports and children's stores, and home goods. The anchor tenants are a grocery supermarket and the supermarket of home appliances M. video that will occupy two floors. The project provides for a ground parking for 300 cars. Developer is Zhistroy-NN. IDEM consultants are responsible for selecting anchor tenants. "This is the only shopping center to open in 2011 in downtown Nizhny. The existing shortage of quality retail areas in the city center makes the new facility very important initially. This project is of great interest for residents and retailers," says Ekaterina Gress, CEO of IDEM.

Deal

Warehouse for Leroy Merlin S-Logistic, a federal logistics operator, said it has rented for Leroy Merlin 2,500 sqm of warehouse space in the Class A Sigma Logopark warehouse in Ufa, where the company will place its home improvement goods. NAI Becar is the broker and consultant of the transaction. Another broker is a Ufa-based Rain Group Real Estate. "Our company already has warehouse facilities in Ufa (2,000 sqm), but we need more space to expand our business. Currently, Logopark Sigma is the only Class A warehouse complex in Ufa that suits us. We rented space for the French DIY chain Leroy Merlin that opened its first hypermarket in Ufa," says Dmitry Ovsyannikov, Commercial Director of S-Logistics." Sigma Logopark is the first in Bashkortostan modern Class A warehouse complex with a total area of 85,000 sqm. The first phase (35,000 sqm) was put into operation in June 2010.

088-94 Regions_I_L.indd 89

08.04.2011 10:58:49

Р е г и о н ы:

Горнолыжным курортом «Роза Хутор» будет управлять французский оператор / Rosa Khutor ski resort will be managed by a French operator

Мертвый сезон для инвесторов В этом году на выставке MIPIM Южный федеральный округ был представлен значительным количеством рекреационных и гостиничных проектов. Однако, несмотря на олимпийские проекты, ставшие катализатором для южного рынка, и то, что курорты Краснодарского края уже давно облюбованы россиянами, интерес инвесторов к югу России невелик. Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

изитной карточкой юга России всегда было огромное количество инвестпроектов, которые местные власти и девелоперы активно предлагали инвесторам на международных выставках. Прошедшая выставка MIPIM не стала исключением. К администрации Краснодарского края вернулся вкус к амбициозным проектам, причем ставка делается на различные рекреационные комплексы. Подобное решение явля-

ется вполне логичным, учитывая географическое расположение и явный недостаток инфраструктуры в курортной зоне. Так, делегация Краснодарского края предложила посетителям выставки проект строительства в Анапе курортнорекреационного района «Высокий берег». Участок, отведенный под его застройку, площадью 80 га, находится на берегу Черного моря. Проектная численность жителей микрорайона – более 16 тыс.

человек. В рамках реализации проекта планируется строительство гостиничных комплексов на 1,4 тыс. мест, ресторанов, баров и кафе. Кроме того, для жителей и гостей «Высокого берега» будут созданы лечебный и спа-центры, а также центры развлечений. Стоит отметить, что инвесторов желающих вложить в Краснодар 600 млн евро (это общая стоимость проекта), насколько известно, на данный момент не нашлось. Помимо этого краем были

088-94 Regions_I_L.indd 90

08.04.2011 10:58:50

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| News of Northwest | Regions

| |

| Listings

088-94 Regions_I_L.indd 91

08.04.2011 10:58:52

Р е г и о н ы:

Крис Ван Рит: Я родился не в то время, мне следовало бы родиться во времена Тома Сойера и Геккелльбери Финна. Поэтому в 25 лет я переехал в Россию. Страна быстро развивалась, и я мог развиваться вместе с ней. стр. 72 тинговой компании MACON Realty Group, инвестиционная активность в данной сфере пока еще очень низка. «Инвесторы все еще очень осторожны в принятии решений, тем более относительно российских проектов. Зарубежные компании готовы выступать в качестве партнеров, консультантов, архитекторов и проектировщиков, но не готовы принимать риски по финансированию данных проектов на себя», – комментирует эксперт. По его словам, помимо общих опасений, необходимо отметить и тот факт, что уровень проработки и обоснованности многих представленных проектов все еще далек от зарубежных стандартов. Во многих из них не в полной мере обоснована экономическая эффективность и рыночные риски.

Илья Володько, MACON Realty Group / Ilya Volodko заявлены и проекты поменьше, также, по сегодняшним данным, не привлекшие инвесторов. Например, спа-комплекс на территории города Горячий Ключ общей площадью 6,5 тыс. кв. м и стоимостью 20 млн евро. Или спортивный комплекс «Атлант», который включает в себя гостиницу площадью 15 тыс. кв. м на 150 мест, спортивный комплекс на 440 мест, развлекательный центр, плавательный бассейн, крытый ледовый каток, стадион на 4,5 тыс. зрителей, открытые спортивные игровые площадки и теннисные корты, а также подземную автостоянку. Площадь, пред-

Риски несопоставимы с доходами Хотя в теории курортно-рекреационная сфера Краснодарского края является перспективной для инвестиций, реального опыта реализации масштабных проектов, который служил бы гарантией успешности будущих проектов, нет. «Ситуацию осложняет общий инвестиционный климат: иностранцы очень осторожно относятся к российским проектам, поскольку возможные риски и существующая бюрократия несопоставимы с реальным уровнем доходности проекта», – высказывает мнение Дмитрий Золин. Развитие курортов Краснодарского края ограничивает круг проблем. Рекреационная сфера никогда не была сверхдоходной, и основной поток инвестиций всегда направлялся в сегменты недвижи-

ких зон курортно-рекреационного типа. Однако данный государственный проект так и не был реализован. Как отмечает Дмитрий Золин, несмотря на бурную строительную деятельность, регион испытывает целый ряд трудностей. Не все гладко даже у строящихся олимпийских объектов: они строятся с задержкой сроков, а постоянно меняющийся менеджмент не способствует улучшению ситуации.

Операторы всегда готовы Черноморское побережье России является массовым рынком. Большое количество туристов обеспечивает приемлемую для владельцев отелей категории до 3* загрузку в летний сезон. Востребованы и действительно качественные проекты в сегменте 4* и 5*. Открытый в середине прошлого года отель Gelendzhik Spa & Resort 5* уже показывает неплохие результаты в первый год своей работы. Тем не менее сегодня рынок гостиничной недвижимости на юге можно охарактеризовать как стагнирующий. Не считая нескольких крупных проектов и проектов, которые должны быть в обязательном порядке реализованы в рамках программы подготовки к зимним Олимпийским играм 2014 года, возводятся только небольшие мини-отели за счет средств частных предпринимателей. При этом интерес гостиничных операторов к курортам Краснодарского края на сегодняшний день достаточно высокий. Впрочем, как правило, международные операторы берут в управление объекты, строящиеся в рамках олимпийских проектов. Так, французская Compagnie

Даже во время кризиса юг активно развивался благодаря олимпийским проектам. Помимо очевидного развития спортивной инфраструктуры, мощный толчок к развитию получил гостиничный сегмент. Однако реального опыта реализации масштабных проектов, который служил бы гарантией успешности будущих проектов, нет. назначенная для сдачи в аренду, – 60 тыс. кв. м, а стоимость проекта – 57,5 млн евро. Известную активность показали и частные компании. Например, «НДВНедвижимость» представила на MIPIM жилой комплекс в Сочи «Морская симфония» с сервисом «апартаменты 5 звезд». Даже во время кризиса, как отмечают эксперты, юг активно развивался благодаря олимпийским проектам, стимулирующим строительную отрасль в регионе. «Сейчас в Краснодарском крае строительный бум, обусловленный приближающейся Олимпиадой-2014, поэтому проектов много практически во всех сегментах недвижимости. Помимо очевидного развития спортивной инфраструктуры, самый мощный толчок к развитию получил гостиничный сегмент», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Тем не менее, как видим, входить в новые гостиничные проекты инвесторы не торопятся. Как замечает Илья Володько, генеральный директор консал-

мости, имеющие более высокую доходность. На доходность проектов в сфере курортной недвижимости серьезно влияет и ярко выраженная сезонность. При этом для девелоперов реализация крупных проектов является весьма затратной: в регионе практически нет крупных земельных участков с инженерными коммуникациями. Все это позволяет прогнозировать отрицательную рентабельность таких проектов, уверен Илья Володько. «При этом преодоление фактора сезонности напрямую связано со строительством новых рекреационных объектов и инфраструктуры, которые помогут сделать российские черноморские курорты всесезонными. Другими словами, данные проблемы образуют замкнутый круг, разрешить который может только активное участие государства в данной сфере», – утверждает глава MACON Realty Group. Стоит отметить, что государство пыталось принять участие в развитии курортов Краснодарского края в рамках создания особых экономичес-

des Alpes заключила договор с ООО «Роза Хутор» о стратегическом партнерстве по управлению горнолыжным курортом «Роза Хутор». Международный гостиничный оператор Accor заключил договор управления отелем «Mercure Роза Хутор» в Сочи сроком на 15 лет с ООО «Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"». Также на хурорте «Роза Хутор» откроются два отеля (первые в России) под брендом международной сети Golden Tulip Hospitality. Открытие первой гостиницы Tulip Inn Rosa Khutor запланировано на начало следующего горнолыжного сезона и состоится в декабре 2011 года. Это будет гостиница уровня 3* на 148 номеров. Второй отель под управлением IFK Hotel Management – Golden Tulip Rosa Khutor, расположенный в самом центре курорта «Роза Хутор», – откроет свои двери в 2012 году. Это будет уже гостиница уровня 4* на 163 номера, включая 12 люксов. Предполагается, что в гостинице также будет ресторан эксклюзивной концепций Golden Tulip.

Дмитрий Золин, LCMC / Dmitry Zolin

Кроме того, сейчас ищет гостиничного оператора для курортного комплекса на 2300 номеров в Имеретинской низменности OOO «Топ Проджект», выступающее в этом проекте как инвестор и девелопер. Как видим, география большинства гостиничных проектов на юге, в которых участвуют международные операторы, ограничена олимпийскими объектами. Гостиничные сети не скрывают, что главным импульсом для них стала Олимпиада2014, а не Черноморские курорты сами по себе. При этом стоит отметить, что гостиничные операторы легки на подъем, поскольку не инвестируют собственные деньги в строительство новых отелей, оставляя за собой лишь функцию последующего управления. «Реальный выход на рынок региона гостиничных операторов может произойти только после того, как будут найдены инвесторы, осуществляющие строительство данных объектов», – уверен Илья Володько. Как считает Дмитрий Золин, интерес у гостиничных операторов к проектам в курортной зоне Краснодарского края есть, но реальным масштабным инвестициям препятствует в том числе отсутствие внятной градостроительной политики региона, недостаточность существующей инфраструктуры, непонимание перспектив курортов после проведения Олимпиады2014. Сегодня многие рекреационные проекты рискуют на долгое время остаться на бумаге. Хотя теоретически рекреационные проекты интересны широкому кругу девелоперов, гостиничных операторов, консультантов и т. д., желающих вкладывать собственные деньги немного. Как говорят представители бизнеса, развитие инфраструктуры невозможно без деятельного участия государства. Между тем сегодня по иронии судьбы развитая бюрократия и высокие административные риски являются одними из основных факторов, останавливающих инвесторов.

088-94 Regions_I_L.indd 92

08.04.2011 10:58:52

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

088-94 Regions_I_L.indd 93

08.04.2011 10:58:54

Re g ion s:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 46

Dead Season for Investors Author: Pavel Chernyshov ........................... Photo: CRE archive

At this year's MIPIM, the Southern Federal District of Russia was represented by a significant number of recreational and hotel projects. However, despite the Olympic projects and famous resorts of Krasnodar region, investors generally showed no interest in Russia's South.

fficials and developers of Southern Russia have always been active looking for investors. They often take part in international exhibitions and fairs. The latest MIPIM was no exception. Administration of Krasnodar territory, once again drew investor attention to a bunch of ambitious projects, mostly in the sphere of recreational facilities. However, despite good geographic location, the region is known for its underdeveloped infrastructure, especially in resort areas. The delegation of Krasnodar proposed MIPIM visitors its construction project in Anapa resort called Vysoky Bereg (High Coast). The plot allocated for its construction has the area of 80 hectares, near the Black Sea. More than 16,000 people will reside on the project territory. There will be a hotel for 1,400 visitors, restaurants, bars, and cafes. In addition, local residents and visitors of Vysoky Bereg will get new medical and SPA centers, as well as entertainment venues. Nevertheless, there were no investors willing to invest 600 million euro (the total project cost) in the proposed project. In addition, the Krasnodar Administration announced a number of smaller projects, which also failed to attract investors at MIPIM. Take, for example, a SPA center (6,500 sqm, 20 million-euro investment) located in the town of Goryachy Kluch; Atlant sports center including a hotel area of 15,000 sqm with 150 rooms, a sports arena with 440 seats, an entertainment center, swimming pool, indoor ice skating rink, a stadium for 4,500 visitors, outdoor sports playground and tennis courts, as well as underground parking. The total leasable area of Atlant is 60,000 sqm, the project costs 57.5 million euro. Russia's Southern private companies also brought a number of their projects to offer potential investors at MIPIM. For example, NDV-Estate presented its residential complex called Sea Symphony with 5-star apartments, located in Sochi. Even during the crisis, as experts note, the South of Russia grew rapidly thanks to the Olympic projects, stimulating the construction industry in the region. "We can see a boom of construction on the Krasnodar territory. First, it happens due to the upcoming 2014 Olympic Games. The projects cover nearly all real estate segments. Besides sports infrastructure, the local hotel segment is in the spotlight as well," notes Dmitry Zolin, Managing Partner of LCMC. Nevertheless, investors are in no hurry to approach hotel projects. According to Ilya

Volodko, CEO of MACON Realty Group, the investment activity in the region is still very weak. "Investors are very cautious in making their decisions, especially with respect to Russian projects. Foreign companies are willing to act as partners, consultants, architects and designers, but are not willing to take risks to finance these projects themselves," notes the expert. According to him, in addition to general concerns, we must note the fact that the level of development and liquidity of many projects is not in line with international standards. Many of them have low economic efficiency and high market risks.

Risks vs. income Although in theory the resort market of Krasnodar is attractive for investors, in reality there is no guarantee for these large-scale projects to be successful in the future. "The situation is complicated, as many foreigners are cautious to participate in Russian projects because of their risks, bureaucracy, and profitability that is hard to calculate," notes Dmitry Zolin. Development of resorts in Krasnodar region is limited because of the following problems. First, this recreation business has never been highly profitable there, while the main stream of investment has always been directed towards the real estate, which is more profitable. Another factor is seasonality that influences profitability of all projects in resort areas. At the same time, developers say that major local projects are very expensive, as there are little to none large

land plots with utilities left there. "All this creates a negative return on such projects," says Ilya Volodko. "At the same time, the seasonality factor is directly related to the construction of new recreational facilities and integral infrastructure that will allow making the Russian Black Sea resorts multiseasonable. In other words, these problems constitute a vicious circle where the State is a major player," says the head of MACON Realty Group. As for the State, it takes an active part in the development of resorts in the Krasnodar Territory, creating special economic zones. However, not many of such projects were realized. As noted by Dmitry Zolin, despite the rapid construction activity, the region is having trouble. Not everything is smooth even with Olympic projects. Some of them are delayed in time, while constantly changing project managers cannot improve the situation.

Operators are always ready The Black Sea coast of Russia is a massive market. A growing number of tourists provides a necessary occupancy level for 3-star hoteliers in summer season. Some quality projects in 4- and 5-star segments are in demand as well. The Hotel Gelendzhik Spa & Resort (5-stars) opened last year and is quite profitable based on its first year's financial results. Nevertheless, the hotel real estate market in the South can be characterized as stagnating. Apart from a few large-scale projects that are obligatory to realize in the

framework of the Winter Olympic Games in 2014, only a few mini-hotels are built by private equity. In this case, the interest of hotel operators in Krasnodar should be high enough. However, international operators normally want to operate the Olympicrelated projects only. The French Compagnie des Alpes has signed a contract with Rosa Khutor on a strategic partnership to manage the ski resort of Rosa Khutor. Another International hotel operator – Accor – signed a 15-year contract to operate Mercure Rosa Khutor hotel. Other two hotels in Rosa Khutor opened under the brand of Golden Tulip Hospitality. Opening of the first Tulip Inn Rosa Khutor is scheduled for the next ski season (December 2011). This 3-star hotel will have 148 rooms. The second hotel operated by IFK Hotel Management is Golden Tulip Rosa Khutor. The facility is located in the heart of the Rosa Khutor resort. It will open its doors in 2012. This will be a 4-star hotel with 163 rooms including 12 suites. Experts believe that the hotel will also have an exclusive restaurant of the Golden Tulip chain. The Top Project Company is currently looking for a hotel operator to manage a 2,300-room hotel in Imeretinskaya Lowland. Top Project acts as the project investor and developer. As we can see, many international operators manage hotel projects in the South, but they are typically limited to the Olympic facilities. This happens mostly thanks to the 2014 Olympics, rather than the Black Sea resorts themselves. Hotel operators are quite flexible, as they do not invest their own money in the construction of new hotels. "A real breakthrough in the region can only happen when investors start financing the construction of new facilities," notes Ilya Volodko. According to Dmitry Zolin, interest of hotel operators in projects located in the resort area of Krasnodar does exist. However, there are huge barriers, namely the lack of a comprehensive urban policy in the region, lack of existing infrastructure, lack of understanding what to do with the facilities when the Olympics are over, etc. Today, many recreational projects are doomed to remain on paper for quite a time. Although in theory, recreational projects are attractive for developers, hotel operators, and consultants, any infrastructure development is impossible without active participation of the State. Meanwhile, strange or not, bureaucracy and other State-related administrative risks are major negative factors stopping the investors.

088-94 Regions_I_L.indd 94

08.04.2011 10:58:55

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 460 - 2300

Новинский б-р д.20А стр.9 Novinskiy blvd., 20A, bldg.9

Особняк класса «А», три этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку Mansion of “A” class. 3-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 16 000 Lease - from 16 000

8(903)724-62-31

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 6500

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 50 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип. пл. 6500 кв.м. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S= 50 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, area space 6500 sq.m. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

095-98 Listings-160.indd 95

08.04.2011 11:00:59

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012

Информация об агентстве Agencies Info

Аренда договорная Lease negotiable

Телефон Phone number (495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings Тел.: +7 (495) 926-73-40 Елена Краверская E-mail: e.kraverskaya@impressmedia.ru

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG 580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. Sale - 34 800 thsd.

120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

• Менеджер по логистике в отдел подписки и распространения печатных изданий • Ведущий менеджер в отдел подписки и распространения печатных изданий (без продаж) • Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях • Журналист-исследователь в редакционный отдел Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала 96

095-98 Listings-160.indd 96

08.04.2011 11:00:59

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 8 (16 0) / 16 – 3 0 . 0 4 .11

АРЕНДА / ПРОДАЖА АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА

Земельный участок в Алабино первая линия Киевского шоссе 27 км от МКАД, площадь 3,3 Га под многофункциональный комплекс на участке ТП мощностью 630 кВа Собственник

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________

Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Тел.: +7-916-115-99-15

095-98 Listings-160.indd 97

08.04.2011 11:00:59

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

095-98 Listings-160.indd 98

08.04.2011 11:00:59