CRE Russia #13 (165) by CRE .ru

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Долгожданное падение

Long-Awaited Fall

Эксперты не прогнозируют улучшения финансовой ситуации на мировых рынках. Локомотивом новых финансовых проблем опять станут США. Аналитики расходятся в апокалиптических сценариях развития ситуации, но отмечают, что российская экономика опять не выучила уроки и готова к новым потрясениям не лучше, чем три года назад («Актуально»). Впрочем, грядущая катастрофа не мешает строить оптимистичные планы сетевым ритейлерам сегмента БТЭ («Интервью»). Спрос на малогабаритные квартиры в Москве сегодня только растет. Однако введение единого налога на недвижимость может как удовлетворить этот растущий спрос, так и подрезать его. Вопрос в том, каким будет этот налог? Пытаясь выстроить общую картину рынка ритейла Урала, можно растеряться. Абсолютно разнонаправленные тенденции. Екатеринбург с супернасыщенностью качественными площадями и остальные города региона – пустые и страждущие. Таким образом, столица Урала приступит к работе над качеством в условиях жесткой конкуренции, в остальных городах УрФО пока этап первичного насыщения («Регионы»). Вышел в свет пятый рейтинг самых влиятельных персон на рынке коммерческой недвижимости CRE 100. Структура и участники рейтинга отражают главные тенденции рынка. Так, из посткризисных рейтингов исчезли региональные девелоперы, региональные власти и воротилы бизнеса. Их место заняли компании средней руки, которые благодаря этому и выжили («События»).

Experts do not forecast any improvement in the financial situation on the world markets. New financial problems may again be provoked by USA. Analysts differ in their vision of an impending financial apocalypse and its aftermaths but point to the fact that Russian economy has not learned its lessons and remains as unprepared for new cataclysms as it was three years ago (Hot Topic). Nevertheless the impending disaster does not prevent the chain retailers from the home appliances and electronics segment to lay optimistic plans (Interview). Demand for small-size apartments keeps rising in Moscow; introduction of an integrated real estate tax may both meet this burgeoning demand and curb it. The matter boils down to tax rates. Anyone trying to get a general idea of the Urals retail market may be out of bearing, given the oppositely directed trends – Yekaterinburg oversaturated with quality retail space, on one hand, and the afflicted and empty cities across the region, on the other hand. Thus, while the Urals capital will tackle the quality problem under stiff competition, other Ural cities still have to pass through the stage of primary saturation (Regions). The fifth in a row rating of most influential persons in the commercial real estate market CRE 100 has seen light. The rating’s structure and participants reflect the main market trends. Thus, regional developers, regional authorities and business tycoons vanished from the post-crisis ratings. They were replaced by midsized companies that survived thanks to their smaller scale of activity (Events).

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 13 (165), 1–15.07.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Елена Сухарева, Павел Чернышов, Алексей Пастушин Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Ирина Завьялова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003 Letter_I_L.indd 3

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет –1.07.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – July, 1, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Happy reading, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Commercial Real Estate № 13 (165), July 1, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Alexei Pastushin, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay Kirillov, Elena Sukhareva Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Irina Zavyalova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

23.06.2011 9:53:36

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

В мире / In the World

Residential News

Актуально / Hot Topic 20 Будет ли новый дефолт? Will There Be Another Default?

Столица переходит границу

Moscow Extends Far Beyond

События / Events 24 CRE 100: история рынка в лицах

6 Новости / News

CRE 100: History of the Market in Persons

Компания ЗАО «Колесный ряд» арендовала 13, 5 тыс. кв. м в складском комплексе класса В «МосМек». Договор аренды заключен на 5 лет. Консультантом сделки выступила компания S.A. Ricci.

Дорожные работы в Club-40

Road Map at Club-40

Цифры и факты / Facts and Figures

Интервью / Interview Сергей Федеев: «Обычная жизнь ритейлеров – тяжелый рынок, конкуренция, высокие затраты» Sergey Fedeev: We live a common life of retailers: competitive market, high costs...

22 Актуально / Hot Topic Федеральная власть намерена расширить границы Москвы и превратить город в новых границах в новый федеральный округ. Озвучил эту инициативу президент страны Дмитрий Медведев. Как полагают эксперты, заявления – свидетельство намерений Медведева принять участие в выборах.

004-005 Content_I_L.indd 4

23.06.2011 9:55:24

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Тема номера / Cover Story Эффект присутствия Participation Effect

Residenrial

Мысли вслух /

В мире / In the World Свыше двухсот проектов в сфере недвижимости были отменены в Дубае в последние два года. Об этом говорится в официальной информации правительства страны.

Outspoken Thoughts 56

Практика / Practice 56 Покупка земельного участка Land Purchase

Изменения Градостроительного

60 Обзор рынка / Market Report Стабилизация экономической ситуации в России и мире позволила международным и крупным российским компаниям рассмотреть возможности для расширения своего бизнеса и начать искать дополнительные офисные помещения.

кодекса в 2011 году Amendments to the Urban Planning Code in 2011

Обзор рынка / Market Report Бизнес-центры Москвы Moscow Business Centers

Новости Северо-Запада / News of Northwest

Тема номера / Cover Story S.A. Ricci объявила о выходе из ассоциации с King Sturge. Причиной стало объединение международных компаний Jones Lang Lasalle и King Sturge. В чем смысл партнерства с международными компаниями?

Регионы / Regions 66 Новости / News 68 Уральские контрасты / The Ural Contrasts

CRE Invest Пришло ли время развивающихся рынков?

68 Регионы / Regions Рынок торговой недвижимости Урала снова бурлит. При этом города региона выходят из кризиса с разными показателями и путаными векторами развития.

Has the Time Come for Emerging Markets?

Объекты / Listings 5

004-005 Content_I_L.indd 5

23.06.2011 9:55:26

Новости:

«Колесный ряд» въехал в «МосМек»

Как указывается в сообщении, приобретение осуществлено за счет средств акционера – компании «Интеррос» Владимира Потанина (владеет 100% «ПрофМедиа»). Сумма сделки не раскрывается.

Открытие

Сделка

Пятый Rezidor

омпания ЗАО «Колесный ряд» арендовала 13, 5 тыс. кв. м в складском комплексе класса В «МосМек». Договор аренды заключен на 5 лет. Консультантом сделки выступила компания S.A. Ricci. Общая площадь складского комплекса «МосМек» составляет 46,6 тыс. кв. м. Складской комплекс расположен в г. Видном, в 4 км от МКАД по Каширскому шоссе. Помимо ЗАО «Колесный ряд» крупным арендатором является компания МВО, занимающая 20 тыс. кв. м. «Данная сделка является удачной как для самой компании, так и для собственника складского комплекса, – заявил Дмитрий Астреин, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci. – Собственник получил в качестве арендатора серьезного финансово-устойчивого партнера, которому была успешно сдана большая площадь на условиях долгосрочного договора аренды». По его словам, немаловажным фактором можно считать и то, что продукция не вызовет проблем в процессе хранения и не относится к опасной группе товаров. Основными преимуществами для арендатора в данной сделке, помимо удобного расположения склада и ставки аренды явно ниже рыночной, является активная позиция собственника по совершенствованию бывших производственных помещений (в большей части за свой счет) в соответствии с требованиями логистики клиента.

Управление недвижимостью

BlackStone будет управлять МФК в Дзержинском УК BlackStone Keeping Company заключила договор на оказание консалтинговых услуг для проектируемого МФК площадью более 10 тыс. кв. м в г. Дзержинском Московской области. Объект будет представлять собой пятиэтажный многофункциональный комплекс общей площадью 10,5 тыс. кв. м. Основные рассматриваемые функции – развлекательная, торговая, офисная. Договор на оказание услуг предполагает несколько этапов. В рамках первого этапа УК BlackStone Keeping Company предоставит рекомендации по выбору максимально эффективной концепции объекта, оптимальному размещению и оборудованию всех помещений и зон объекта. Специалисты компании также помогут выбрать энергоемкие инженерные системы и оборудование, проконтролирует качество ведения проектной и рабочей документации. На этом же этапе УК сделает предварительную оценку бюджета на эксплуатацию с учетом внесения тех или иных утвержденных изменений. «Вход управляющей компании в проект на ранних стадиях помогает избежать целого ряда возможных ошибок и просчетов, связанных с последующей эксплуатацией инженерных систем, оборудования

006-13 News_I_L.indd 6

и здания в целом, – отмечает Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company. – Мы заранее оптимизируем затраты на эксплуатацию за счет выбора энергоэффективных и оптимальных для конкретного объекта систем и оборудования. В свою очередь, продуманная концепция позволит обеспечить необходимый уровень доходности объекта при его реализации». На последующих этапах BlackStone Keeping Company будет отвечать за ввод объекта в эксплуатацию и его дальнейшее комплексное управление.

Сделка

«Cинема Парк» купила Kinostar de Luxe Сеть кинотеатров «Cинема Парк», входящая в группу «ПрофМедиа», приобрела у UFG Private Equity 100% акций компании Rising Star Media, которая владеет сетью кинотеатров под брендом Kinostar de Luxe, говорится в сообщении компании. Rising Star Media была основана в 2002 году Шери Редстоун, президентом National Amusements, и Полом Хетом, генеральным директором RSM в партнерстве с корпорацией National Amusements Inc. Управляет шестью многозальными кинокомплексами (4 в Москве и 2 в Санкт-Петербурге, всего 75 экранов, из которых 4 – IMAX), работающими в сег-

менте премиум класса. Выручка компании за 2010 год превысила $100 млн. Сеть «Синема Парк», основанная группой «ПрофМедиа» в 2002 году, к настоящему моменту управляет 20 кинотеатрами (169 кинозалов), расположенными в 15 крупнейших городах России. «Синема Парк» также лидер цифрового кинопоказа: 89 залов сети оснащены оборудованием для демонстрации фильмов в формате 3D, включая 5 залов IMAX. По итогам 2010 года кинотеатры «Синема Парк» посетили 12 млн зрителей, а выручка компании составила $120 млн. Как указывается в пресс-релизе, до конца 2011 года Rising Star Media будет полностью интегрирована в сеть «Синема Парк». Объединенная сеть будет включать в себя 26 кинотеатров с 244 залами. Ее доля на рынке по количеству залов составит 9,6%. «Объединенная сеть «Синема Парк» и Rising Star Media выходит на первое место по совокупным кассовым сборам среди российских киносетей. Но для нас эта сделка знаковая не только по той причине, что мы существенно увеличиваем рыночную долю как по залам, так и по кассовым сборам. Так как Kinostar de Luxe и «Синема Парк» – сети, очень близкие по формату, концепции и качеству обслуживания, для «Синема Парк» это хорошая возможность неорганического роста. Именно поэтому интеграция пройдет довольно быстро – уже до конца этого года, а ребрендингом приобретенной сети мы займемся позже», – прокомментировал сделку генеральный директор «Синема Парк» Сергей Китин.

The Rezidor Hotel Group открыла пятый отель в российской столице – Radisson Blu Belorusskaya. Гостиница располагается на 3-й улице Ямского Поля. К услугам гостей в отеле представлено 264 просторных современных номера, выполненных в двух стилях Natural Cool и New York Mansion. Созданием интерьеров отеля занимался шведский дизайнер Кристиан Лундвалл. В ванной комнате каждого номера имеются как ванная, так и душевая кабина. Кроме того, гости смогут воспользоваться фирменными для бренда Radisson Blu услугами, в том числе и бесплатным доступом к высокоскоростному Интернету. В инфраструктуру гостиницы входят аутентичный ресторан итальянской кухни Filini, ирландский бар Sure, 6 конференцзалов (площадь от 30 до 265 кв. м), оборудованных по последнему слову техники, и просторное фойе общей площадью 360 кв. м, которое может быть использовано для проведения банкетов и торжественных мероприятий. Для тех, кто предпочитает поддерживать себя в форме, в гостинице имеется современный фитнес-зал с тренажерами Technogym. По словам Дэвида Дженкинса, руководителя отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield, гостиница с сильным международным брендом, расположенная в динамичной бизнес-зоне в районе станции метро «Белорусская», имеет самые многообещающие перспективы. «Этому способствует развитие качественных офисных площадей в этом районе и формирование обособленного делового района, связанного с аэропортом и остальными частями города», – сказал эксперт.

Обсуди ключевые темы с партнерами! 23.06.2011 9:57:39

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

Найди дешевый офис! 006-13 News_I_L.indd 7

23.06.2011 9:57:47

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 39

Отставки / Назначения Олег Хохлов стал партнером Goltsblat BLP

Олег Хохлов / Oleg Khohlov

«Корпоративный сервис» возглавила Елена Добуграй

Международная юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает о расширении банковской и финансовой практики и назначении Олега Хохлова на должность партнера с 14 июня 2011 года. Олег Хохлов начал свою карьеру в международной юридической фирме Linklaters в 2001 году, проработав 10 лет в московском офисе фирмы. В сферу его специализации входит сопровождение кредитных сделок с обеспечением и без обеспечения, по которым он успешно консультировал многие известные компании из банковского, телекоммуникационного и энергетического сектора. Помимо этого он обладает опытом реализации проектов в области реструктуризации и финансирования приобретения авиационных активов. К числу его последних проектов относится консультирование Barclays Capital и других уполномоченных ведущих организаторов синдицированного кредита для Сбербанка России в размере $2 млрд, а также консуль-

Проект

InterContinental Moscow Tverskaya откроется в конце 2011 года Отель InterContinental Moscow Tverskaya сможет принять гостей столицы уже в конце этого года, говорится в сообщении на сайте гостиничной сети. Отель станет первым зданием современной постройки на этой старейшей улице Москвы. В гостинице 9 этажей, 203 номера, из них 19 – сьютов, 162 одноместных и 22 двухместных номера. В оформлении отеля заметны русские мотивы, связанные с балетом, сталинскими высотками, столичным метрополитеном. Посетители ресторана «Чехонте» смогут попробовать русскую кухню, блюда, приготовленные по старинным русским рецептам. Спацентр отеля также несет на себе отпечаток русской банной традиции. Группа IHG, холдинговая компания InterContinental, располагает 20 действующими отелями и проектами в 6 из 13 крупнейших городов России. В Москве работает 5 отелей сети: четыре отеля Holiday Inn и один Crown Plaza.

006-13 News_I_L.indd 8

тирование PepsiCo в связи с приобретением компании Wimm-Bill-Dann по вопросам предоставления банковской гарантии в размере 39 млрд рублей для целей направления обязательного предложения о покупке и проведения расчетов. Олег Хохлов также регулярно консультировал таких клиентов, как Societe Generale, Внешэкономбанк, Citibank, и др. В Goltsblat BLP Олег Хохлов будет отвечать за консультирование клиентов по вопросам российского права.

Калининградской области, где занималась организацией и проведением торгов и аукционов. Елена Добуграй прошла обучение в московском Институте народного хозяйства им. Г. В. Плеханова по специальности «экономика народного хозяйства». В 2002 году участвовала в программе повышения квалификации специалистов по государственному муниципальному управлению с прохождением стажировки в Германии. В качестве генерального директора компании «Корпоративный сервис» Елене Добуграй поставлена задача оптимизировать схему предоставления услуг корпоративным клиентам, разработать новые предложения, значительно расширить клиентскую базу, в том числе за пределами Калининградского региона.

Гендиректором KR Properties назначен Сергей Матюхин

Елена Добуграй / Elena Dobugray Елена Добуграй с 6 июня 2011 года назначена генеральным директором компании «Корпоративный сервис» (входит в группу «Вестер»). Г-жа Добуграй пришла в компанию «Корпоративный сервис» в декабре 2010 года на позицию заместителя директора. Ранее она исполняла обязанности первого заместителя руководителя Конкурсного агентства

По всему миру на сегодня насчитывается более 160 отелей сети InterContinental, еще 30 – строятся. В 2011 году, кроме Moscow Tverskaya, планируется открыть отели в Португалии, Китае, Аргентине, Таиланде и Катаре.

Сделка

Российскокитайский центр арендовал офис в Nagatino i-Land В сентябре в технопарке Nagatino i-Land откроется офис ОАО «Российско-китайский центр торговоэкономического сотрудничества». Как рассказал Сергей Санакоев, председатель правления Российскокитайского центра, ответственный секретарь российской части Российскокитайской палаты по содействию торговле машинно-технической и инновационной продукцией, в Nagatino i-Land планируется открыть офис секретариата российской части Российско-китайской палаты по содействию торговле машиннотехнической и инновационной продукцией, «а это сотни предприятий двух стран, ведущих инновационную деятельность,

Генеральным директором компании KR Properties назначен Сергей Матюхин. Сергей Матюхин работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Московской области с 2003 года. К команде KR Properties присоединился в 2005 году. С 2005 по 2010 год занимал должность управляющего БЦ «Нагатинский», с 2010 по 2011 год руководил комплексом ДК «Красная Роза 1875». Основные задачи, стоящие перед Сергеем Матюхиным, – это создание уникальных объектов на столичном рынке недвижимости за счет привлечения всемирно известных архитекторов, а также подбора пула арендаторов из числа крупнейших российских и зарубежных компаний.

связанную с машинно-технической и электромеханической отраслью, а также с развитием передовых технологий». Китайцы заинтересовались проектом после презентации Nagatino i-Land на деловом форуме БРИКС-2011, проходившем в апреле 2011 года на острове Хайнань, КНР. Большой интерес к проекту проявили также бразильские, индийские и южноафриканские бизнесмены. «В технопарке уже есть Немецкий центр промышленности и торговли, теперь будут еще и китайские предприниматели. Мы надеемся, что в скором будущем Nagatino i-Land станет большим международным деловым центром», – прокомментировала Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общест-

венностью Nagatino i-land. Технопарк Nagatino i-Land – современный офисноделовой центр общей площадью около 1 млн кв. м. Состоит из 5 очередей. На территории технопарка расположатся офисные помещения, гостиницы, торговые помещения, конференц-залы, датацентры, паркинги, торговые помещения, рестораны и кафе, объекты социальной инфраструктуры и т. д. В ста метрах от Nagatino i-Land в 2012 году будет открыта новая наземная станция метро «Технопарк». Строительство первой очереди технопарка (212 тыс. кв. м) в настоящее время завершено, одновременно идет проектирование следующих очередей. Девелопером проекта является ОАО «Московский бизнес инкубатор».

Найди дешевый офис! 23.06.2011 15:38:17

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Открытие

Wendy's вышла на российский рынок

На столичный рынок фастфуда вышел американский бренд Wendy's. Свой первый ресторан быстрого обслуживания компания открыла в ТЦ «Капитолий» на проспекте Вернадского, сообщили CRE в пресс-службе ресторанной группы «Венрус», являющейся эксклюзивным владельцем прав франчайзинга Wendy's в России. Инвестиции в проект составили $450 тыс. Выход сети на российский рынок связан с изменением стратегии компании. «Wendy's ранее фокусировалась на американском рынке, но некоторое время назад произошла переориентация на ускоренное международное развитие, и Россия – ключевая составляющая этой новой стратегии», – сообщил CRE гендиректор «Венрус» Александр Ковалер. В Wendy's блюда готовятся специально для каждого гостя, под заказ. В меню ресторана входит широкая линейка бургеров, сэндвичи, большой выбор салатов, блюда из картофеля и напитки. Средний чек в ресторане будет на уровне $9. В планах компании открытие еще шести ресторанов до конца 2011 года, а в 2012 году – выход в регионы. В прессслужбе отметили, что прежде всего рассматривают города с населением более миллиона человек.

Бренд Wendy's появился в 1969 году, когда был открыт первый ресторан марки в США, в городе Колумбус, Огайо. Сегодня в мире открыто более 6 тыс. ресторанов Wendy's, которые принимают более 3 млн гостей ежедневно. В прошлом году на российский рынок пришел Burger King. По словам Александра Ковалера, российский рынок ресторанов быстрого обслуживания имеет значительный потенциал для развития. «Так, степень проникновения на российском рынке ресторанов быстрого обслуживания, или, проще говоря, количество ресторанов на 1000 жителей, в некоторых городах до 10 раз ниже, чем на развитых рынках. Это реальность, подтвержденная маркетинговыми исследованиями, которая определяет значительные возможности как для нас, так и для других участников рынка», – отметил эксперт.

Власть

Москва намерена продать гостиницу «Националь»

Столичные власти планируют продать 100% акций ОАО «Гостиница "Националь"», включив отель в перечень предприятий, входящих в программу приватизации города на 2011–2013 годы. Об этом говорится в проекте постановления правительства Москвы. Ранее

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

московская мэрия намеревалась сохранить гостиницу в собственности города, однако минувшей осенью преобразовала объект из государственного унитарного предприятия в открытое акционерное общество. Отель в центре Москвы, на пересечении улиц Моховая и Тверская, был построен в 1903 году и имеет статус памятника истории и архитектуры федерального значения. Примерная стоимость «Националя» оценивается в 1,5 млрд рублей.

Проект

ГК «Эспро» построит «В-парк» В рамках партнерства между ГК «Эспро» и Корпорацией развития Калужской области (КРКО) стороны приступили к новому совместному проекту «В-парк», который расположится на территории индустриального парка «Росва» (пос. Росва, Калужская область). В ходе первой очереди предполагается построить производственное здание для первого резидента проекта – французской компании Faurecia. Завод общей площадью 14,2 тыс. кв. м планируется возвести на участке 2,8 га. Предполагаемый объем инвестиций в проект – около 9 млн евро. Планируемый срок ввода в эксплуатацию комплекса – II квартал 2012 года. Проект будет реализован по принципу build-tosuit, то есть в соответствии с индивидуальными пожеланиями клиента. «В-парк» расположится на участке 11,5 га в 2 км от федеральной трассы М3 («Украина») и будет являться частью индустриального парка «Росва». На территории «В-парка» планируется размещение предприятий поставщиков и производителей автокомпонентов для нужд заводов калужского альянса компаний

PSA Peugeot Citroen и Mitsubishi Motors Corporation. Благодаря удобному размещению складских и производственных зданий на примыкающей к заводам территории компании, поставщики автокомпонентов смогут оптимизировать свою деятельность. Так, между PSA Peugeot Citroen и Faurecia Interior уже заключен контракт о поставке деталей интерьера на калужский завод «ПСМА Рус». Индустриальный «В-парк» станет вторым проектом ГК «Эспро», реализуемым в партнерстве с Корпорацией развития Калужской области. История партнерства началась в середине 2009 года с совместного проекта «А-парк» в индустриальном парке «Грабцево», где к сегодняшнему дню уже завершено строительство двух первых заводов для компаний – поставщиков автокомпонентов концерна Volkswagen. «Нам очень приятно, что наше партнерство с КРКО расширяет свою географию. Благодаря работе над проектом «А-парк» мы многому научились, достигли профессионализма в области build-to-suit. Также хотелось бы отметить прогрессивный подход администрации Калужской области, которая на деле показывает, что государственно-частное партнерство является эффективным методом взаимодействия власти и бизнеса», – сказал Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент», входящей в ГК «Эспро».

Будь первым! Узнай все новости! 006-13 News_I_L.indd 9

23.06.2011 9:57:53

New s:

Ирина Наумова: Ближайшее Подмосковье застраивалась еще хаотичнее, чем столица. Поэтому вместе с дополнительными землями правительство Москвы получит столько серьезных проблем, что на разрешение их уйдет не год и не два. стр. 22

Kolesny Ryad comes to MosMek

Transaction

olesny Ryad has leased 13,500 sqm in the ‘Class C’ MosMek Warehousing Complex. The leasing agreement has been concluded for five years, with S.A. Ricci acting as the consultant in the transaction. The gross built area of MosMek Warehousing Complex is 46,626 sqm. The complex is situated in the town of Vidnoe, about 4 km past the MKAD down the Kashirskoe Highway. Besides the Kolesny Ryad, another large tenant is located in the complex – the MVO Company, occupying 20,000 sqm. “This transaction is good for both the tenant company and the owner of the warehousing complex,” claimed Dmitry Astrein, associate director of warehousing and industrial real estate at S.A. Ricci. “In this tenant, the owner found a serious and financially stable partner which takes up large floor space on conditions of a long-term leasing agreement.” Mr. Astrein also laid stress on the fact that the tenant’s manufacturing will not cause any problems to long-term storage, as the goods produced are not in the hazardous commodity category. For the tenant, the main advantage of this transaction is, in addition to convenient location and leasing rates (which are positively well below the average market prices), the owner’s attitude when it comes to improving former manufacturing spaces (mostly at own expense), in compliance with requirements of his customer’s logistics needs.

Transaction

Cinema Park purchases Kinostar de Luxe Cinema Park theater chain, belonging to the ProfMedia Group, purchased from UFG Private Equity 100% of the shares in Rising Star Media, which owns a theater chain under the Kinostar de Luxe brand, according to the company’s press release. Rising Star Media was founded in 2002 by Sheri Redstone, President of National Amusements and Paul Hat,

006-13 News_I_L.indd 10

general director of RSM in partnership with National Amusements Inc. The company manages six multiplexes (four in Moscow and two in St. Petersburg, with a total of 75 screens, four of them based

on the IMAX technology), working in the premium-class segment. The company’s proceeds in 2010 exceeded $100 million. At the moment, the Cinema Park theater chain, founded by ProfMedia Group in 2002, manages 20 cinemas (169 cinema halls) in 15 largest cities of Russia. Cinema Park is also a leader in digital entertainment, as 89 cinema halls of the chain have equipment for showing movies in the 3D format, including five IMAX halls. In 2010, Cinema Park theaters were visited by over 12 million people, while the company’s proceeds reached $120 million. According to the press release, Rising Star Media will be completely integrated into the Cinema Park chain by the end of 2011. The joint chain will include 26 cinemas with 244 halls, therefore its market share, by the number of halls, should rise to 9.6%. “The joint chain formed via a merger between Cinema Park and Rising Star Media will become a leader in aggregate box office revenues. For us this transaction is significant not only because we can greatly increase our market share, both in terms of halls and box office takings. Because Kinostar de Luxe and Cinema Park have very similar formats, concepts and quality of service, for Cinema Park it is a very good opportunity to boost further growth. That is why the integration will be very quick, by the end of this year, while we are planning to re-brand the purchased chain later on,” commented Sergey Kitin, general director of Cinema Park. As the report mentions, this purchase was made at the expense of a shareholder – Interros Company owned by Vladimir Potanin (this company holds 100% of the shares in ProfMedia). The parties refused to disclose the amount of the transaction.

Project

InterContinental Moscow Tverskaya to open in late 2011 The hotel InterContinental Moscow Tverskaya will be able to entertain visitors to the capital at the end of this year, according to the hotel chain’s website. This hotel will become the first modern building in this oldest street of Moscow. It has 9 floors and 203 rooms, among them 19 suites, 162 single rooms and 22 double rooms. The hotel interiors feature Russian motifs on the ballet, Stalin-era high-rise buildings and Moscow Metro themes. Visitors to the “Chekhonte” Restaurant will get an opportunity to taste Russian cuisine and dishes cooked according to old Russian recipes. The spa center of the hotel also has certain features of a traditional Russian Sauna. IHG Group

and InterContinental holding company have 20 operating hotels and projects in 6 of the 13 largest Russian cities. In Moscow, there are 5 hotels of this chain: four Holiday Inn hotels and one Crown Plaza hotel. At the present moment, there are more than 160 InterContinental hotels all over the world, with another 30 being under construction. The plans for 2011 include, besides Moscow’s Tverskaya, the opening of hotels in Portugal, China, Argentina, Thailand and Qatar.

Real estate management

BlackStone will manage a multifunctional complex in Dzerzhinsky The BlackStone Keeping Company concluded an agreement on the provision of consulting services for a currently designed multipurpose complex, with GBA of more than 10,000 sqm, to be built in the town of Dzerzhinsky in Moscow Oblast. This object is a five-story multifunctional complex with a total area of 10,500 sqm, its main designations being entertainment, retail and offices. The agreement provides for several stages of the project development. Within the first stage, BlackStone Keeping Company will submit recommendations on the choice of the most effective concept for the facility, optimal location and equipment for all premises and zones. The company’s specialists will also help in choosing the best energy-intensive engineering systems and equipment and supervise the quality of design and specification documents. At the same stage, the management company will perform a preliminary assessment of the maintenance budget, taking account of any approved amendments. “The coming of a management company to a project when it is still at an early stage helps to avoid a number of possible mistakes and errors, related to the subsequent maintenance of engineering systems, equipment and the building as a whole,” notes Olga Shtoda, director for development and marketing at the BlackStone Keeping Company. “We optimize maintenance expenses in advance, by choosing energy-efficient systems and equipment that would be optimal for this specific facility. In its turn, a well-planned concept will ensure the necessary rate of return from a property after it is delivered.” At further stages, BlackStone Keeping Company will be in charge of the facility’s commissioning and its subsequent management.

New design – stress on the most important! 23.06.2011 9:57:54

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Contents | News

| |

| In the World

Opening

Appointments Sergey Matyukhin appointed as CEO of KR Properties Sergey Matyukhin was appointed as the general director of KR Properties. Sergey Matyukhin has been working in the commercial real estate market of Moscow and Moscow Oblast since 2003. He joined the KR Properties team in 2005. He served as the manager of the Nagatinsky Business Center from 2005 to 2010, and headed the DK “Red Rose 1875” Recreation Complex from 2010 to 2011. The main challenges that Sergey Matyukhin faces are the creation of unique objects in the Moscow real estate market through the attraction of world-renowned architects, as well as the pooling of tenants from the largest domestic and international companies.

Oleg Khokhlov becomes a partner of Goltsblat BLP The Goltsblat BLP International Law Firm announced the expansion of its banking and financial practices department and the appointment of Oleg Khokhlov as a partner as of June 14, 2011. Oleg Khokhlov began his career in 2001 in the Linklaters International Law Firm, working 10 years at the firm’s Moscow office. His areas of specialization include maintenance of credit transactions with security and without security, having successfully advised many prominent companies in the banking, telecommunications and energy sectors. He also has wide experience in the restructuring and financing of acquisitions of aviation assets. His recent projects include advising Barclays Capital and other chief organizers of syndicated loans for Sberbank of Russia in the amount of $2 billion, as well as advising PepsiCo on the purchase of Wimm-Bill-Dann in the area of bank guarantees amounting to 39 billion rubles to enable the purchase. Oleg Khokhlov also regularly consulted such clients as the Societe Generale, Vnesheconombank, Citibank, and others. In Goltsblat BLP Oleg Khokhlov will be responsible for advising clients on issues involving the current Russian legislation.

Elena Dobugray becomes head of Korporativniy Servis. On June 6, 2011, Elena Dobugray was appointed as the general director of Korporativniy Servis (a Vester Group company). Ms. Dobugray joined the Korporativniy Servis Company in December 2010 in the position of a deputy director. Earlier she performed the duties of deputy head of the Competition Agency in the Kaliningrad Area, where she organized and conducted tenders and auctions. Elena Dobugray received her education at the G.V. Plekhanov Moscow Institute of National Economy with a degree in "National Economics." In 2002, she participated in a profession development program for specialists in state municipal management, with an internship in Germany. As the general director of Korporativniy Servis, Elena Dobugray’s duties will include optimizing the provision of services to corporate clients, developing new service products, significantly expanding the customer base, including expansion outside of the Kaliningrad Region.

Wendy's enters the Russian market The Moscow market of fast food was entered by the American brand Wendy’s. The company opened its first fast-food restaurant in Capitoliy SC on Vernadsky Prospekt, as CRE was informed by the press service of the Wenrus Restaurant Group, which is the exclusive owner of franchising rights to Wendy’s in Russia. Project investments amounted to $450,000. The coming to the Russian market is connected with changes in the company’s strategy. “Previously Wendy’s focused on the American market, but some time ago there was a retargeting to faster international development, and Russia is a key component in this new strategy,” says Alexander Kovaler, managing director of Wenrus. At Wendy's all dishes are cooked specifically for each visitor and to his order. The restaurant menu features a wide choice of burgers, sandwiches, salads, potato dishes and drinks. The average cost of a meal at the restaurant is going to be around $9. The company is planning to open six more restaurants by the end of 2011, and to enter the regions in 2012. The press service pointed out that they are first of all interested in cities with one million plus populations. Wendy’s brand appeared in 1969, when its first restaurant opened in the town of Columbus, Ohio. Today there are more than 6,000 Wendy’s restaurants all over the world, serving meals to more than three million people every day. Last year, Burger King came to the Russian market. According to Alexander Kovaler, the Russian fast food restaurant market has a large potential for development. “The penetration rate of the Russian market of fast food restaurants,

Share your opinion 006-13 News_I_L.indd 11

or – to put it simpler – the number of restaurants per every 1,000 residents is in some cities 10 times lower than in other, more developed markets. This is the reality confirmed by market research and it shows there are big opportunities both for us and other market players,” said the expert.

The fifth Rezidor The Rezidor Hotel Group opened its fifth hotel in the Russian capital – Radisson Blu Belorusskaya. The hotel is situated in the Third Yamskoye Pole Street. For its guests, the hotel offers 264 spacious modern rooms designed in two styles, “Natural Cool” and “New York Mansion.” Hotel interiors were developed by the Swedish designer Christian Lundwall. Bathrooms in every room include a bathtub and a shower booth. In addition, guests of the hotel can use branded services of Radisson Blu, including, among other things, free access to high-speed Internet. The hotel infrastructure includes the Filini, an authentic Italian cuisine restaurant, the Irish bar Sure, 6 conference halls (ranging from 30 to 265 sqm), equipped with state-of-the art accessories and a vast 360-sqm lobby that may be used for banquets and celebrations. For people who like keeping themselves fit, there is a modern fitness hall with Technogym equipment. According to David Jenkins, head of hotel business department at Cushman & Wakefield, the hotel, with a strong international brand situated in a rapidly growing business zone near Byelorusskaya Subway Station, has a very promising outlook. “Good prospects are attested by the development of high quality office areas in this area and formation of a separate business district connected with the airport and other parts of the city,” said the expert.

23.06.2011 15:38:37

New s:

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 31.05.2011– 15.06.2011 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of May 31 – June 15

Authority

Moscow intends to sell the “National Hotel” Moscow authorities are planning to sell 100% of the “National Hotel” by including the hotel into the list of companies of the privatization program for 20112013. This intention was expressed in the draft resolution of the Moscow City Government. Previously the city council wanted to keep the hotel in the city’s ownership, but then reorganized the object from a state unitary enterprise into an open joint stock company last autumn. The hotel in the center of Moscow, at the crossing of Mokhovaya and Tverskaya Streets, was built in 1903 and has the status of a historical monument, having the architecture of federal significance. The approximate value of the “National Hotel” is estimated at 1.5 billion rubles.

Transaction

Russian-Chinese Center leases office in Nagatino i-Land In September, the office of “RussianChinese Center for Trading and Economic Cooperation” will open in Nagatino i-Land Technological Park. As we learned from Sergey Sanakoyev, chairman of the management board of the RussianChinese Center, executive secretary of the Russian Section of the RussianChinese Chamber of Commerce for Promotion of Trade in Mechanical Engineering and Innovative Products, they are planning to open the secretariat office of the Russian Section of the Russian-Chinese Chamber of Commerce for Promotion of Trade in Mechanical Engineering and Innovative Products in Nagatino i-Land, “and this will involve hundreds of enterprises of the two countries, engaged in innovative activities in the area of

006-13 News_I_L.indd 12

mechanical and electromechanical engineering, as well as the development of advanced technologies.” The Chinese became interested in the project after presentation of Nagatino i-Land at the business forum BRICS 2011, held in April 2011 on the island of Hainan, PRC. The project also aroused great interest of entrepreneurs coming from Brazil, India and South Africa. “The technological park already hosts the German Center of Industry and Trade, and now it is time for the Chinese entrepreneurs. We hope that soon Nagatino i-Land will become a large international business center,” commented Natalia Proskurina, chief of public relations department at Nagatino i-Land. The Nagatino i-Land technological park is a modern office and business center with a total area of about 1 million sqm, consisting of 5 phases. The territory of the park will house office premises, hotels, sales rooms, conference halls, data centers, parking lots, restaurants, cafes, social infrastructure projects and so on. Just 100 meters from Nagatino i-Land, a new surface subway station called “Technopark” will open in 2012. Construction of the first phase of the park (212,000 sqm) is now complete, and design works on the

Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

84 485

1.2

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

75 000

–

Аналитик / Analyst

41 000

4.5

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

89 211

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

100 000

Аналитик / Analyst

69 475

*Количество соискателей на одну вакансию / *A number of applicants per vacancy

next phases are currently underway. The project is being developed by the “Moscow Business Incubator” Company.

Project

Espro GC builds V-Park Within the framework of the partnership between Espro GC and KRKO (Corporation for the Development of the Kaluga Oblast) the parties launched a new joint project, V-Park, which is going to be situated on the territory of Rosva Industrial Park (village of Rosva, Kaluga Oblast). At the first stage of the project, plans call for the construction of an industrial building for the first resident of the project, the French company Faurecia. A plant with the total area of 14,200 sqm will be built on a 2.8-hectare land lot.

The Russian-Chinese Center will soon open in the newly built Nagatino i-Land business park in Moscow / В недавно построенном бизнес-парке "Nagatino i-Land" начнет работать Российско-китайский центр

The expected amount of investments into the project nears 9 million EUR. The complex is scheduled for commissioning in the 2nd quarter of 2012. The project will be delivered in accordance with the build-to-suit principle, i.e. in compliance with individual preferences of the customer. V-Park will be situated on an 11.5hectare land lot just 2 km from the М3 federal highway (“Ukraine”) as a part of Rosva Industrial Park. The territory of the V-Park will house enterprises of automobile parts suppliers and producers working for plants of the Kaluga alliance of PSA Peugeot Citroen and Mitsubishi Motors Corporation. Owing to the convenient location of warehousing and industrial buildings on the territory adjoining to the plants, companies supplying automobile parts will be able to streamline their activities. For instance, PSA Peugeot Citroen and Faurecia Interior have already signed an agreement for the supplies of interior parts to the Kalugabased plant of PSMA Rus. This industrial park will become the second project by the Espro Group, realized in partnership with the “Corporation for the Development of the Kaluga Oblast”. The partnership of these two organizations began in the middle of 2009, with a joint A-Park project in the Grabtsevo Industrial Park, where the two first plants for companies supplying automobile parts for Volkswagen have just been built. “We are very pleased that our partnership with KRKO is expanding. Owing to the work on the A-Park project, we learned much, and achieved a certain professional level in the field of build-tosuit projects. We also would like to point out the progressive approaches applied by the Administration of the Kaluga Oblast, which proves by its own example that the public-private partnership is an effective method for interaction between the state and business,” said Vitaly Antonov, general director of Espro Development, a company within the Espro Group.

Start your blog! 23.06.2011 9:57:58

# 13 (16 5 ) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 7.11

| Contents | News

| |

| In the World

006-13 News_I_L.indd 13

23.06.2011 9:58:00

В м и р е:

вительство Сирии будет подавлять народные протесты. Первая фаза строительства здесь трех отелей, а также офисных и жилых зданий оценивается в $1 млрд.

Atrium расширяется на Восток

Дубай потерял сотни проектов

выше двухсот проектов в сфере недвижимости были отменены в Дубае в последние два года. Об этом говорится в официальной информации правительства страны. Всего исследование охватило 450 проектов. Эти данные наглядно иллюстрируют спад, приведший к снижению цен на недвижимость местами до 60%. Реализация оставшихся 237 проектов, как полагают власти эмирата, продолжится. Параллельно объем транзакций упал к концу прошлого года до $33,34 млрд против $42,66 млрд годом ранее. Между тем рынок жилой недвижимости Дубая сегодня худший на Ближнем Востоке. По данным аналитиков Deutsche Bank, цены здесь упали на 1,2% в мае по сравнению с апрелем, а ставки аренды – на 1%. Власти Дубая намерены представить вскоре более жесткие правила в отношении оценщиков недвижимости. План заключается в выдворении с рынка неквалифицированных игроков, для того чтобы оценки стоимости объектов на рынке полностью соответствовали реальности.

Несмотря на ограниченное предложение, Atrium European Real Estate Ltd. (ATRS), восточноевропейский оператор и девелопер торговой недвижимости, не намерен возвращать имеющиеся у него денежные средства акционерам, а направит их на покупку коммерческой недвижимости в регионе. Atrium планирует увеличить портфель торговых объектов, покупая новые торгцентры в России и Турции. Сегодня на Россию приходится 18% недвижимости компании. Компания намерена лишь рассмотреть вопрос о распределении денег через выкуп акций либо повысить дивиденты в случае, если все еще сохранится острый недостаток доступных активов, заявила генеральный директор компании Рашель Лавайн. Компания может инвестировать до 1 млрд евро ($1,45 млрд) без вреда своему бюджету. Стремясь вернуть себе кредитный рейтинг инвестиционного уровня, компания фокусируется на менее рисковых рынках. Подконтрольная израильской группе недвижимости Gazit Globe Ltd. и Citigroup Inc. (C) компания возобновляет реализацию девелоперских проектов и покупки на фоне посткризисного оздоровления экономик стран бывшего соцлагеря. На Польшу приходится примерно 42% активов Atrium, 18% находятся в России и 15% – в Чешской республике. Около 36% девелоперских проектов расположены в Турции и 30% – в России.

Революции не пугают Majid Al Futtaim Majid Al Futtaim Group, построившая крытый лыжный склон в Дубае, заявила, что насильственная смена власти в Египте не изменит планов компании продолжить экспансию в стране. «В целом перспективы потребительского спроса не претерпели фундаментальных изменений в результате революции», – говорит генеральный директор компании Иляд Малас. По его словам, сегодня продажи в каирском молле компании вернулись к дореволюционному уровню. На прошлой неделе Majid Al Futtaim обратилась за разрешением на строительство еще одного торгового центра в Каире арендопригодной площадью в 160,8 тыс. кв. м и стоимостью в $760 млн. Его открытие запланировано на 2014 год. Кроме того, рассматривается возможность расширения девелоперского проекта Maadi City Centre. Majid Al Futtaim владеет торговыми центрами в Каире и Александрии. Они сильно пострадали от мародеров, были вынуждены закрыться и вновь открылись пару месяцев назад. Также девелоперу принадлежат участки земли в столице Египта и ее пригородах. В планах компании достроить торговый центр в Бейруте к октябрю 2012 года. Как отметил глава Majid Al Futtaim, в настоящее время готовится проект комплексной застройки вблизи Дамаска, который будет реализован в независимости от того, какими методами пра-

6 мая компания завершила покупку торгового центра Promenada в Варшаве за 171 млн евро, ставшую ее первой крупной сделкой за четыре года. В этом году руководство Atrium намерено совершить еще две покупки в Польше.

HMV получит финансирование Крупнейшая британская сеть по продаже CD и DVD HMV Group Plc договорилась о двухлетнем плане рефинансирования объемом в 220 млн фунтов стерлингов ($360 млн), реализация которого позволит получить кредиторам 5% компании. Заемщики получат часть компании в обмен на финансовую стабильность. В преддверии дедлайна по уплате банковского кредита, наступающего 2 июля этого года, HMV согласилась продать книжную сеть Waterstone's российскому миллиардеру Александру Мамуту. Общая задолженность компании к апрелю составляла 170 млн фунтов стерлингов, или почти вчетверо больше рыночной стоимости ритейлера. В реализации плана по рефинансированию участвуют Lloyds Banking Group и Royal Bank of Scotland

Group. Кроме того, по данным Sky News, Banco Santander SA также организовал финансирование. Его структура представляет собой два кредита по 70 млн и 90 млн фунтов стерлингов, а также возобновляемую кредитную линию на 60 млн фунтов стерлингов сроком до сентября 2013 года. Акции HMV упали на 67% в этом году, определив стоимость компании в 45 млн фунтов стерлингов. Однако после того как стало известно о соглашении по рефинансированию, бумаги компании «взлетели» вверх максимально со времени ее IPO в мае 2002 года. Менеджмент HMV намерен сфокусироваться на продажах живой музыки и цифровых продажах, параллельно наращивая продажи таких девайсов, как iPod и iPad.

Распроданы небоскребы Симона Халаби Основатели крупнейшей в мире компании по производству пальмового масла Куок Кун Хонг и Марчуа Ситориус купили последний из девяти небоскребов обанкротившегося миллиардера Симона Халаби. За штаб-квартиру второго британского страховщика Aviva в лондонском Сити они заплатили $473 млн. Покупка является частной инвестицией и никак не связана с бизнесом сингапурской аграрной компании Wilmar International Ltd, общая стоимость которой оценивается в $27,5 млрд. Слабый британский фунт привлекает международных инвесторов на рынок премиальной недвижимости центрального Лондона, где недостаток нового девелопмента взвинчивает ставки офисной аренды. Доля иностранных инвесторов в первом квартале 2011 года составила 55% на рынке покупки офисной недвижимости объемом в $3,99 млрд. Состояние Куока, второго богатейшего человека в Сингапуре и главы Wilmar, оценивалось в марте журналом Forbes в $3,2 млрд. Ситориус – главный операционный директор Wilmar и обладатель четвертого состояния в Индонезии объемом в $2,7 млрд. Ежегодная ставка аренды для Aviva эквивалентна 5,42% от стоимости здания. CB Richard Ellis удалось продать все 9 зданий, которыми владел Халаби до своего дефолта в июне 2009 года за $1,8 млрд без учета издержек. В октябре 2006 года небоскребы оценивались в $3,006 млрд, тогда как в июне 2009 года цена упала до $1,52 млрд.

CBRE купила «дочку» CB Richard Ellis Group приобрела швейцарскую компанию CBRE-PI Performance. Финансовые детали сделки не раскрываются. CBRE-PI Performance была основана в 1997 году и на сегодняшний день является единственной компанией, предоставляющей весь спектр услуг на рынке коммерческой недвижимости Швейцарии: сделки покупки-продажи, проектное управление, корпоративные услуги, финансовый и инвестиционный консалтинг, оценка и девелопмент проектов недвижимости. В дополнение к этому CBRE-PI Performance имеет хороший опыт в гостиничном бизнесе. Штат компании состоит из 33 профессионалов в Женеве и Цюрихе. Она была аффилирована с CBRE с 2004 года. «Эта сделка позволит консолидировать наше присутствие на рынке, где сфера услуг сильно фрагментирована. Наш опыт позволит вывести на рынок Швейцарии опытного поставщика услуг и предоставить возможность воспользоваться ими нашим клиентам, многие из которых видят в этой стране потенциал для своего роста», – комментирует Майк Стронг, глава CBRE в регионе EMEA.

014-15_In_The_World_I_L.indd 14

23.06.2011 10:01:45

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Majid al Futtaim not scared by revolutions Majid Al Futtaim Group, the shopping-mall developer that built Dubai’s indoor ski slope, said the violent change of government in Egypt won’t stop the company from proceeding with its expansion plans. “Egypt’s fundamentals from a consumer perspective haven’t really changed because of the revolution,” Chief Executive Officer Iyad Malas said in a telephone interview. Sales at the company’s Cairo mall are back to “pre-revolution levels,” he said. Majid Al Futtaim, based in Dubai, last week asked for permission to construct a mall in Cairo with 160,800 squaremeters (1.7 million square feet) of leasable space at a cost of 2.8 billion dirhams ($760 million). The company also plans to extend its Maadi City Centre development. Elsewhere in the Middle East, the company plans to complete a shopping center in Beirut by October 2012, Malas said. It’s also designing a project in Syria that will include a mall, three hotels and office and residential buildings outside Damascus, even as the Syrian government enforces a violent crackdown on pro-democracy protesters.

Atrium expands to the East Atrium European Real Estate Ltd. (ATRS), an eastern European shopping mall operator and developer, plans to keep cash available for acquisitions rather than return it to shareholders even though few properties are for sale. The company would only consider distributing the money through share buybacks or increased dividends if the drought of available assets persists, Chief Executive Officer Rachel Lavine said. Atrium could invest up to 1 billion euros ($1.45 billion) without stretching its balance sheet, she estimated. Atrium looks to regain an investment-grade credit rating by focusing on less-risky markets. The company, controlled by Israeli property group Gazit Globe Ltd. and Citigroup Inc. (C), is restarting developments and purchases as economies in the former communist region begin to recover from the financial crisis. Poland accounts for 42 percent of Atrium’s standing assets, with 18 percent in Russia and 15 percent in the Czech Republic. About 36 percent of its development projects are in Turkey and 30 percent are in Russia.

| News | In the World

| |

| Residential News

The lenders will be granted warrants in HMV in an agreement that provides “financial stability,” the Maidenhead, England- based company said in a statement on Regulatory News Service. HMV agreed last month to sell its Waterstone’s bookshop chain to Russian billionaire Alexander Mamut to satisfy bankers over a July 2 debt covenant deadline. Net debt at the April year-end was 170 million pounds, or almost four times HMV’s market value. Lloyds Banking Group Plc (LLOY) and Royal Bank of Scotland Group Plc (RBS) are participating in the plan, according to two people familiar with the deal who declined to be identified because the terms aren’t public. Sky News yesterday said Banco Santander SA (SAN)also arranged the financing. The financing is split between two term loans of 70 million pounds and 90 million pounds, and a 60 millionpound revolving credit facility, HMV said. The shares have dropped 67 percent so far this year, giving the company a market value of 45 million pounds. Yesterday HMV rose the most since it held an initial public offering in May 2002 after the Sunday Times said the refinancing agreement was close. HMV is seeking to focus on live music and digital sales to counter the drop in CD and DVD revenue. It’s also trying to sell more devices such as Apple Inc. (AAPL)’s iPods and iPads in stores.

CBRE buys Swiss affiliate firm CB Richard Ellis Group (CBRE) has acquired CBRE-PI Performance, its affiliate company in Switzerland. The financial details of the transaction were not disclosed. CBRE-PI Performance was founded in 1997 and is the only full-service commercial real estate advisory firm in Switzerland . It provides a broad range of services, including transaction and project management, corporate real estate services, financing and investment advisory and valuation and project development. In addition, CBRE-PI Performance has extensive experience in hotel and leisure services. The company employs 33 professionals in Geneva and Zurich . It has been CBRE's affiliate since 2004. 'This acquisition consolidates our presence in a market where service provision is highly fragmented and often confined to specialist areas. Combining our firms will supply the Swiss market with a strong full-service provider and give us the opportunity to enhance our service offering for clients, many of whom are targeting Switzerland for growth,' said Mike Strong, chairman and CEO of CBRE in EMEA.

Simona Halabi skyscrapers sold out

The company completed the acquisition of Warsaw’s Promenada mall for 171 million euros on May 6, its first major deal in four years. Lavine has said she is considering two more acquisitions in Poland this year.

HMV to obtain financing HMV Group Plc (HMV), the U.K.’s biggest CD and DVD retailer, said it agreed a two-year, 220 million-pound ($360 million) refinancing plan that will allow lenders to take a 5 percent share of the company.

Kuok Khoon Hong and Martua Sitorus, the billionaire founders of the world’s largest palm oil processor, bought Aviva Plc (AV/)’s headquarters building in London for 288 million pounds ($473 million). The purchase is a private investment and separate from Singapore-based Wilmar International Ltd. (WIL), the $27.5 billion agricultural business Kuok and Sitorus founded 20 years ago, Elaine Lim, managing director at Wilmar’s external public relations firm, Citigate Dewe Rogerson, said by e-mail. The property occupied by Britain’s second-largest insurer is the last office tower out of nine in the City of London financial district formerly owned by Simon Halabi. CB Richard Ellis Group Inc. (CBG), acting as the special servicer of the debt secured against the properties, announced the sale today without identifying the purchaser. The pound’s weakness has attracted international investors to prime real estate in central London, where a shortage

Dubai loses a heap of projects

ver 200 real estate projects in Dubai have been cancelled in the last two years as the emirate’s real estate sector slumped as a result of the global economic downturn, official figures show. According to data from Dubai’s Real Estate Regulatory Authority a total of 217 property projects were cancelled as of the end of May out of 450 projects that were reviewed. The figures give an idea of the extent of the slump which has seen property prices fall by up to 60% in some locations. RERA added that it expects 237 out of the total reviewed to eventually go ahead. It also revealed that the total value of property sale transactions plunged to AED119.5 billion at the end of last year from AED152.9 billion a year earlier. Residential property prices in Dubai is the worst performing market in the Middle East for the past three years. Residential property prices fell another 1.2% in May from the previous month and rents have fallen by 1%, according to the latest price report from Deutsche Bank. Dubai’s Land Department is set to introduce tighter rules for real estate surveyors in a bid to clamp down on inflated property valuations. The plan is to force unqualified surveyors from the market in a move aimed at ensuring real estate valuations accurately match the worth of the property.

of new developments is lifting office rents. Overseas buyers accounted for 55 percent of the 2.43 billion pounds of office building sales in central London in the first three months of this year, according to figures compiled by Stafford-based Property Data. Kuok, the 61-year-old chairman and chief executive officer of Wilmar, is Singapore’s second-richest individual with a personal wealth estimated by Forbes in March at $3.2 billion. He is the nephew of Robert Kuok, the Malaysia-based billionaire. Sitorus, 51, is Wilmar’s chief operating officer and Indonesia’s fourth richest person with $2.7 billion. The building occupied by Aviva generates a net annual rental income equivalent to 5.42 percent of the purchase price, according to CB Richard Ellis. A total of 1.1 billion pounds excluding expenses was raised from the sale of nine buildings owned by Halabi before a June 2009 default, the broker said by e-mail. The office towers owned by Halabi were valued at 1.83 billion pounds October 2006 after the loans were packaged into 1.15 billion pounds of CMBS. An additional 300 million pounds of junior loans weren’t securitized. The value of the towers sank to 929 million pounds in June 2009 after credit markets froze following the bankruptcy of Lehman Brothers Holdings Inc. nine months earlier.

014-15_In_The_World_I_L.indd 15

23.06.2011 10:01:45

Resident i a l New s:

«Новая высота» и «Авгур эстейт» построят ЖК в Белгороде

Проект

омпании «Новая высота» (Белгород) и «Авгур эстейт» (Москва) объявили о начале

работы над совместным проектом – новым элитным комплексом «Семь», который станет завершающим объектом в рамках реконструкции района

Проект

В Свердловскую область приходят финские строители

№ 19 в центре Белгорода. Новый элитный комплекс представляет собой 7-подъездный дом переменной этажности с огороженной и охраняемой внутренней территорией, а также подземным паркингом. Площадь участка под застройку составит 11,4 тыс. кв. м, общая площадь квартир – 10,4 тыс. кв. м, общая площадь нежилых помещений – 1,4 тыс. кв. м, площадь паркинга на 147 машино-мест – 5,9 тыс. кв. м. В доме будет 141 квартира площадью от 40 до 123 кв. м. Все квартиры полностью подготовят к внутренней отделке и укомплектуют радиаторами отопления с возможностью индивидуальной регулировки температуры. Предусмотрена установка входных металлических дверей класса люкс и остекление высококачественными окнами, которые обладают теплосберегающим эффектом, а также защищают квартиру от шума и пыли. Собственная газовая котельная

В Брянске построят малоэтажное жилье В Брянске началось строительство первого малоэтажного жилого микрорайона. Проект «Тихвинский» (180 тыс. кв. м) будет занимать площадь 70 га, между Советским и Володарским районами на берегу реки Десны. Инвестиционная компания «Дар-Строй» будет поэтапно осуществлять развитие проекта. Сооружение нового микрорайона рассчитано на пять лет. В настоящее время на участке проводятся подготовительные работы, строительство первого дома планируется начать в следующем году. Общий объем инвестиций в проект составит 4,5 млрд руб.

Инвестиции

Банк Москвы дал 5,6 млрд рублей военным Российское подразделение «ЮИТ Уралстрой» финского девелопера YIT получило разрешение на строительство первой очереди жилого квартала в городе Верхняя Пышма в Свердловской области. «Дочка» финского строительного концерна займется строительством девятиэтажного жилого дома, рассчитанного на 248 квартир. Жилой квартал назван «Рифеи». Объем инвестиций в проект составит примерно 400 млн рублей, говорится в пресс-релизе «ЮИТ Уралстрой». Проект будет реализован в три этапа на участке площадью 14 га. Запуск первого комплекса, состоящего из 83 квартир, намечен на II квартал 2011 года. Квартал находится рядом с озером Исетское, где компания планирует построить в общей сложности 120 тыс. кв. м жилой недвижимости.

Банк Москвы предоставил ЗАО «Инвестстрой-15» 4,5 млрд рублей кредита в рамках федеральной программы

является гарантией бесперебойного снабжения теплом и горячей водой круглый год. Расположился новый жилой комплекс в историческом центре Белгорода, на одной из главных улиц города – Свято-Троицком бульваре. ЖК «Семь» станет завершающим объектом в проекте реконструкции района № 19, который на протяжении нескольких лет осуществляет компания «Новая высота». В рамках этого проекта в 2002 году было начато строительство первого дома жилого комплекса «Славянский». Следующим реализованным проектом стал торгово-офисный центр с одноименным названием, в 2008 году был сдан в эксплуатацию второй дом жилого комплекса «Славянский». Начнется строительство ЖК во II квартале 2011 года, а сдача жилого комплекса в эксплуатацию намечена на IV квартал 2012 года.

по строительству жилья для военнослужащих, говорится в сообщении кредитной организации. Цель кредитования – реализация государственных контрактов, заказчиком по которым является Минобороны РФ, на строительство жилья для военнослужащих в Краснодаре, Ставрополе, Краснодарском крае, Ленинградской и Московской областях. Кроме того, Банк Москвы выдал компании гарантии на общую сумму 1,1 млрд рублей для обеспечения исполнения государственных контрактов с Минобороны по строительству 1,56 тыс. квартир военного городка в Краснодаре, спортивно-тренировочных комплексов в Воронеже (территория Воронежского ВАИУ), Рязани (территория Рязанского училища ВДВ), Калининце Наро-Фоминского района Московской области и военном городке в Туле.

Realfond Ryssland вложит деньги в коттеджи Компания Realfond Ryssland инвестирует $66 млн в строительство поселка Norrland Novaya Riga, который расположится в 120 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Realfond Ryssland выступает инвестором проекта, компания Norrland Country Clubs является девелопером. Площадь поселка составляет 35 га, на которых расположатся 96 домов на участках от 17 до 40 соток. Размеры коттеджей варьируются от 150 до 300 кв. м, а их стоимость будет составлять от $500 тыс. до $1 млн за дом (под чистовую отделку) и земельный участок, включая все коммуникации и благоустройство. Начало продаж запланировано на осень этого года. Инфраструктура поселка будет включать в себя плавательный бассейн и спортивный зал, ресторан, магазин. Поселок будет закрытым и охраняемым, но в то же время между домами нет высоких стен, а только небольшие заборчики, чтобы в поле зрения все было одинаково аккуратным и красивым.

016-19_News_Rezident_I_L.indd 16

23.06.2011 10:03:12

016-19_News_Rezident_I_L.indd 17

23.06.2011 10:03:16

Resident i a l New s:

Project

Finnish builders come to Sverdlovsk Province

Novaya Vysota and Avgur Estate to build a residential complex in Belgorod Project

T UIT Uralstroy, the Russian division of the Finnish developer UIT, received construction permits to build the first phase of a residential block in the town of Verkhneya Pyshma in the Sverdlovsk Province. The subsidiary of this Finnish construction concern will build a ninestory residential building with 248 apartments. This residential block is called the “Rifei”. The amount of investments into the project will be about 400 million rubles, according to the latest press release of UIT Uralstroy. The project will be realized in three phases on a 14-hectare land lot. The first phase of the complex, containing 83 apartments, is scheduled for commissioning in the 2nd quarter of 2011. This new residential block is situated near Lake Isetskoye, where the company is planning to build a total of 120,000 sqm of real estate.

Low-rise housing to be built in Bryansk

wo companies – Novaya Vysota (Belgorod) and Avgur Estate (Moscow) announced the start of their new joint project – the new elite “Sem” (Seven) Complex, which is going to become the last complex built within the framework of the reconstruction program of District 19 in the center of Belgorod. This new elite complex is a 7-entrance building with various numbers of floors, underground parking, fenced and guarded inner territory. The total area of the construction site is 11,433 sqm, the total area of apartments – 10,384.75 sqm, the total area of non-residential premises – 1,367.5 sqm, the parking area – 5,926.76 sqm, number of car spaces – 147. The building will contain 141 apartments, varying from 40 to 123 sqm in size. All apartments will be fully prepared for interior finishing, equipped with heating radiators allowing for the individual adjustments of temperature. The project provides for the installation of deluxe metal entrance doors and high quality windows, providing energy-savings and noise and dust insulation. The building will have its

new neighborhood being planned to be completed within five years. Presently preparation works are under way and the construction of the first building is scheduled to begin in the coming year. The total amount of investments into this project may reach 4.5 billion rubles.

Investment

Realfond Ryssland will invest into cottages

Construction of the first low-rise residential neighborhood has started in Bryansk. The Tikhvinsky Project (180,000 sqm) will occupy 70 hectares between Sovetsky and Volodarsky districts on the banks of the Desna River. Dar-Stroy Investment Company will develop the project in several phases, with construction of the

Realfond Ryssland will invest $66 million into the construction of Norrland Novaya Riga residential community to be located 120 km from Moscow, along the Novorizhskoe Highway. Realfond Ryssland acts as the project’s investor while the Norrland Country Clubs performs the functions of the developer. The total area of the project is 35 hectares, with 96 houses located on land lots varying from 0.17 to 0.40 hectares in size. These cottages will range in sizes from 150 sqm to 300 sqm at the price of $500,000 to $1 million per house (standard developer’s finishing), with

own gas-fired boiler room, ensuring year-round uninterrupted supply of heating and hot water. The new complex is located in the historical center of Belgorod, on one of its main streets, the Svyato-Troitsky Boulevard. The “Sem” Residential Complex is the final object to be built in the reconstruction project of District 19, which the Novaya Vysota has already been working on for several years. Within the framework of this proj-

ect, the construction of the first residential building of the Slavyansky Complex began in 2002. The second project was a shopping and office center of the same name, and the second building of the Slavyansky Residential Complex was commissioned in 2008. The construction of the residential complex will start in the 2nd quarter of 2011, while its commissioning is scheduled for the 4th quarter of 2012.

the land, all utility lines and amenities included. The project infrastructure will include a swimming pool, gym, restaurant and a store. This residential community will be closed and guarded, while between the houses there are no high walls, but only small fences, to make everything in the visible range look equally neat and clean.

wrote the issue of bonds for the company, for a total of 1.1 billion rubles. All this is to guarantee the completion of government contracts with the Ministry of Defense for the construction of 1,560 apartments at the Kransodar Military Station, sports and training complexes in Voronezh (on the campus of the Voronezh Military Aviation Engineering University), Ryazan (on the campus of Ryazan Airborne School), the town of Kalininets (Naro-Fominsky district, Moscow Oblast) and at the Tula Military Station.

The Bank of Moscow is providing 5.6 billion rubles to the military The Bank of Moscow has provided a loan of 4.5 billion rubles for Investstroy-15 within the framework of the federal military housing construction program, according to the credit institution’s press release. The purpose of the loan is to complete government contracts signed with the Ministry of Defense of the Russian Federation for the construction of housing for military service personnel in Krasnodar, Stavropol, Krasnodar Territory, Leningrad and Moscow Oblasts. In addition, the Bank of Moscow under-

016-19_News_Rezident_I_L.indd 18

23.06.2011 10:03:21

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| News | Residential News

| |

| Calendar

016-19_News_Rezident_I_L.indd 19

23.06.2011 15:27:13

Актуально:

Будет ли новый дефолт? Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Этим летом, возможно, мир ожидают новые экономические потрясения. Как и в 2008 году, источником их является финансовая ситуация в США. 2 августа 2011 года правительство Штатов может объявить дефолт. Аналитики расходятся в оценках перспектив развития ситуации в результате этого события, однако сходятся на том, что российский рынок извлек не так много уроков из кризиса 2008 и его устойчивость сейчас не намного выше, чем три года назад.

конце июня казначейство Соединенных Штатов сделало прогноз, согласно которому госдолг уже к 2015 году достигнет $19,6 трлн, что составляет 102% ВВП. Лимит заимствований сейчас равен $14,3 трлн, и он был исчерпан еще в мае этого года. Вопрос о повышении планки заимствований находится в компетенции Конгресса США, против этого шага выступают республиканцы, а также часть самих демократов. Президент страны Барак Обама требует у законодателей увеличить планку на $2,4 трлн. Выступая перед Конгрессом, президент страны объявил, что, если положительное решение не будет принято до 2 августа, США будут вынуждены объявить дефолт. Это, по его мнению, чревато катастрофическими последствиями общемирового масштаба: «Долг США – это основа не только нашей жизни, но и финансовой системы мира. Если мы подойдем слишком близко к черте, нас вполне может ждать повторение финансового кризиса», – заявил Барак Обама в телешоу Today телеканала NBC.

Будет ли дефолт? На данный момент по вопросу, состоится ли дефолт, ясности нет. Правда, большинство аналитиков склоняются к тому, что все же США удастся избежать признания себя банкротом. Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин считает, что на данный момент шансы того, что в ближайшие недели решение по вопросу увеличения лимита заимствований США будет принято, представляются высокими: «Раскачивать лодку невыгодно ни одной из американских политических фракций. Это, вероятно, позволяет главе Казначейства США Тимоти Гайтнеру с уверенность заявлять, что этим летом Америка избежит дефолта и конгрессмены примут долгосрочный налоговый план», – говорит эксперт.

Аналитик компании «Калита-Финанс» Алексей Вязовский апеллирует к исторической перспективе: «Верхняя планка госдолга США с 1940 года поднималась больше ста раз, и пока нет никаких причин думать, что 2 августа этого не произойдет еще раз». В то же время отдельные эксперты допускают вероятность дефолта, однако не усматривают в связи с ним долгосрочных осложнений в мировой экономике. Управляющий партнер Fleming Family & Partners Олег Мышкин считает, что дефолт даже если и произойдет, будет «техническим»: «Платежи, которые должны будут произведены страной, будут произведены, пусть и с некоторым опозданием. Крах финансовой системы не выгоден держателям госдолга США – Китаю, например», – уверен он. Реальный же процесс банкротства США, по его мнению, уже идет, но он будет растянут на десятилетия в силу естественных причин – в первую очередь величины экономики США.

Последствия Исходя из разной оценки самого дефолта, эксперты расходятся и в оценке его последствий. Так, Александр Осин полагает, что мировую экономику ожидает инфляционный шок. В результате политики количественного смягчения отношение объема денежной базы США к номинальному ВВП находится на исторически максимальных уровнях. Дефолт приведет к тому, что деньги потеряют нынешнюю ликвидность. «Рост краткосрочных ставок, неминуемый в результате дефолта, вызовет снижение желания инвесторов хранить свои средства в наиболее ликвидной форме – в деньгах. Деньги поступят в американскую экономику. Это вызовет ускорение годовой инфляции до 10% и более даже при росте ставок краткосрочных «трежериз» на 0,25% годовых», – говорит он. Усилится спрос на инструменты инвестиций товарного рынка и недолларовые финансовые активы, на активы в сфере недвижимости.

Вера в стабильность казначейских облигаций США в случае дефолта будет мгновенно потеряна, и они резко упадут в цене, полагает Алексей Вязовский. ФРС США начнет спасать ситуацию, печатать доллары и на них выкупать у паникующих инвесторов государственные долговые бумаги. Однако вбрасываемых в экономику долларов будет явно недостаточно, чтобы отсрочить массовые margin calls по всем миру. Эксперт напоминает, что гособлигации США широко используются в качестве залога по кредитам, а также лежат в основе структурированных деривативов. При обесценивании залога происходит margin call (требование банков и брокеров срочно, в течение нескольких часов, довнести обеспечение). Покрывать требования об уплате в данном случае будет нечем: долларов в мировой системе окажется слишком мало, чтобы поддержать внезапно возникшие огромные обороты по взаимным требованиям между крупнейшими банками и корпорациями. В результате рухнет межбанковский рынок кредитования: доллар США после резкого падения в момент объявления дефолта не менее резко вырастет в цене. Возможно, даже выше паритета с евро (1:1). «Американец» вдруг станет всем очень нужен (для расчетов), но никто никому в займы его уже не даст. Банки начнут закрывать друг на друга лимиты, и межбанковский рынок кредитования перестанет существовать.

Недвижимость В конечном итоге кризисный процесс затронет и рынок недвижимости. Олег Мышкин напоминает, что прямой корреляции между процессами на рынке капитала и рынке недвижимости не существует, правда, в значительной степени от движения капитала зависит рынок коммерческой недвижимости. Интерес к недвижимости в случае дефолта должен вырасти, поскольку это один из защитных активов при инфляционных процессах.

Александр Осин прогнозирует, что размер денежной переоценки стоимости жилья в РФ может составить 20–30% и более: «При этом по отношению к другим инструментам инвестиций жилье в крупных городах РФ, возможно, подешевеет. Такая ситуация отразит сравнительную привлекательность вложений на российском инвестиционном сегменте. За последний календарный год рублевые цены на недвижимость не изменились, а, к примеру, курс индекса ММВБ вырос на 10%. Такая ситуация отражает спад в реальных доходах населения и по-прежнему высокую риелторскую наценку на себестоимость строительства в крупных городах», – говорит он. Алексей Вязовский обращает внимание, что большая часть строек в России финансируется из заемных средств, а построенные квадратные метры находятся в залогах у банков под выданные кредиты: «В случае дефолта США, несомненно, в РФ повторится классический кризис ликвидности 2008 года, когда застройщики и девелоперы получили margin call по своим залогам, попытались перекредитоваться, но не смогли, и часть из них разорилась. Цены на квадратные метры резко упали, ликвидность рынка недвижимости (количество сделок) не менее резко сократилась. С рынка ушли покупатели», – рассказывает эксперт. Участникам рынка в этом случае необходимо строго соблюдать соотношение собственных и заемных средств: агрессивная стратегия (массово строить на кредитные деньги) хороша на растущем рынке, но плоха на падающем. Необходимо также иметь подушку безопасности из ликвидных активов и денежных средств на счетах. Еще один способ избежать ошибок в случае кризиса – разыграть в компании несколько стресс-тестов (цены падают на 10%, банки требуют вернуть 20% кредитов и т. д.) и разработать программу действий. И последнее – надеяться на государство. В 2008-м именно оно (в лице госбанков и министерств, например Минобороны) обеспечило замену падающего частного спроса на метры государственным, а также оказало поддержку кредитными ресурсами. Олег Мышкин также отмечает вероятность повторения сценария 2008 года, поскольку рынок с тех пор не слишком изменился: «Банки не использовали механизм банкротства несостоятельных девелоперов, многих операций, которые должны были проведены, не было. Рынок к кризису готов не лучше, чем раньше. Правда, уменьшилось количество авантюристов-девелоперов, потому что снизилось количество проектного финансирования. Банки стали более осторожными, рассматривая новые проекты». Вывод можно сделать скорее философский: хорошо иметь ликвидные активы, плохо – неликвидные. И по возможности – не рисковать. Время и так рисковое само по себе. Что до практических действий, то стресс-тесты, пожалуй, могут показать слабые места бизнеса.

020-23 Aktualno_I_L.indd 20

23.06.2011 10:04:28

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Residential News | Hot Topics

| |

| Events

Will There Be Another Default? Author: Nikolay Kirillov

n late June, the U.S. Treasury made a forecast that the national debt would reach $19.6 trillion by 2015. That is 102% of the GDP. The borrowing limit is $14.3 trillion now and it was exhausted in May. The issue of increasing the borrowing limit is in the competence of the U.S. Congress. Republicans and some Democrats oppose such a move. President Barack Obama is calling on lawmakers to increase the limit by $2.4 trillion. Speaking at the Congress, the U.S. President declared that if there would no positive decision by August 2, USA will be forced to declare a default. According to Mr. Obama, this will lead to disastrous global consequences. "The U.S. debt is the foundation not only for our own lives, but also for the world financial system. If we approach the line too closely, we might well expect a repetition of the financial crisis," the U.S. President announced on NBC’s Today show.

Will there be another default? At the moment, one does not know for sure whether there will be default or not, but analysts are inclined to believe that the U.S. will still be able to avoid it. Alexander Osin, chief economist of Finam Management, considers that the probability that they will agree to increase the U.S. borrowing limit in the coming weeks, is quite high now, no American political faction will benefit from "rocking the boat". Therefore, Timothy Geithner, U.S. Secretary of the Treasury is confident that America will avoid a default this summer," says the expert. Alexey Vyazovsky, analyst at Kalita-Finance, points at the historical perspective. "The ceiling limit of the U.S. debt has increased more than a hundred times since 1940, and thus we have no reason to think that it will not happen again on August 2," he says. At the same time, some experts accept the probability of a default, but do not predict any long-term complications in the global economy. Oleg Myshkin, managing partner of Fleming Family & Partners, believes that the default, even if it happens will be a ‘technical’ one. "The country will make the payments as needed, albeit with some delay. The collapse of the financial system is not favorable to the U.S. debt holders – to China, for example," he says. According to Mr. Mishkin, the real process of United States bankruptcy is already underway, but it will stretch to decades.

Consequences Based on different estimates of the default, experts hold different views on its impact. For example, Alexander Osin considers that the global economy will experience an inflationary shock. According to him, due to the policy of quantitative easing, the ratio of the U.S. monetary base to the American nominal GDP is at historically maximum levels. The

Perhaps the world will experience new economic disturbances this summer. As in 2008, their source will be the financial situation in the United States. On August 2, 2011, the U.S. Government may declare a default. Analysts hold different views on the prospects for such a development, and what it will mean should it occur – however, they agree that the Russian market has not learned much form the 2008 crisis, and its stability today is not much higher than three years ago. default will cause the money to lose its current liquidity, "The growth of short-term rates, which is almost inevitable due to the default, will decrease the tendency of investors to keep their assets in more liquid form – that is currency. Money will be transferred into the U.S. economy. This will accelerate the annual inflation to more than 10%, even with the growth of short-term "Treasury" rates of 0.25% per annum", he said. Aleksey Vyazovsky, describing the course of events, begins with the fact that in the event of a default, people will immediately lose faith in the stability of the U.S. Treasury bonds and the latter will sharply fall down in value. The U.S. Federal Reserve will rescue the situation, and print dollars to buy state debt securities from panicking investors. However, dollars injected into the economy will not delay massive margin calls around the world. The expert reminds that the U.S. government bonds are widely used as lien loans, as well as forming the basis of structured derivatives. The depreciation of a lien causes a margin call. In this case, they will have no money to pay – the global system will have too few dollars to support a suddenly appearing huge volume of mutual demands between major banks and corporations. As a result, the interbank lending market will collapse – and eventually, the U.S. dollar, after a sharp fall during the default will sharply go up in price. It is not excluded that it may get even higher than its parity with the Euro (1:1).

not changed during the last calendar year, but for example, the rate of the MICEX index has risen by 10%. This situation reflects a decline in real household incomes and the still high premiums in the real estate construction costs in big cities," he said. Aleksey Vyazovsky in his turn notes that the majority of construction projects in Russia are financed from borrowed funds, and the constructed properties are pledged to the banks as collateral for loans. "If the U.S. default takes place, there is no doubt that the classic liquidity crisis seen in the year 2008, when builders and developers got the margin call on their loans, tried to refinance, but failed, and some of them went bankrupt – will repeat in Russia. Prices per square meter may fall again and the liquidity of real estate market to reduce. Buyers left the market," says the expert. According to Mr. Vyazovsky, in this case, market participants should strictly maintain a balance between their own assets and borrowed ones – the aggressive strategy is good for a growing market, but it is bad for a falling one. You must also have a safety cushion of liquid assets and cash on hand. Another way to avoid errors, in case of a crisis, is to conduct some stress tests in the company (prices fall by 10%, banks demand a 20%

return of loans, etc.) and work out a plan of actions. And the last resort is government aid. In 2008, it was the state (in the form of state banks and ministries – such as the Ministry of Defense), which replaced the falling private demand for real estate with state demand, as well as provided support by means of credit resources. Oleg Myshkin also notes the probability of having the scenario of 2008 repeated, as the market has not changed much since then. "Banks did not use the bankruptcy mechanism on failed real estate developers, many things that should have been done, did not take place. The market is ready for another crisis no better than before. One should take into consideration, however, that the amount of adventurist developers has decreased, because the volume of project financing has been reduced as well. Banks have become more cautious when considering new projects, now they are guided by more rigorous standards," he says. Thus, we may first draw a rather philosophical conclusion – it is good to have liquid assets and it is bad to have illiquid ones, and do not stick your neck out too far. The times are risky in themselves. As to the action, stress tests are likely to show the weak points of any business.

Real estate Ultimately, the crisis process will affect the real estate market too. Oleg Myshkin reminds that there is no direct correlation between the processes in the capital market and the real estate market, however, the commercial real estate market largely depends on capital flows. The expert believes that the interest in real estate should increase in case of default, because it is one of the defensive assets against inflation. Alexander Osin predicts that the volume of the monetary revaluation of housing in Russia may reach 20% – 30% or more: "At the same time, the housing in big Russian cities will probably become cheaper, in relation to other investment tools. This situation will reflect the relative attractiveness of investments in the Russian investment segment. The price in rubles for real estate has

020-23 Aktualno_I_L.indd 21

23.06.2011 15:39:58

Актуально:

Столица переходит границу аницу Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

середине июня, выступая на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума 2011, президент страны Дмитрий Медведев заявил о возможности создания «столичного федерального округа», выходящего за традиционные границы Москвы. «Чтобы улучшить развитие Московского мегаполиса для целей создания финансового центра и облегчить жизнь огромному числу людей, может быть рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы, – заявил он. – Создание столичного федерального округа должно сопровождаться переносом за границы Москвы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, госучреждений». Похоже, президентская инициатива стала сюрпризом для мэра столицы Сергея Собянина. На дискуссии «Вызовы глобальным городам», которая состоялась следом за пленарным заседанием, отвечая на вопрос о грядущем расширении Москвы, г-н Собянин заявил, что формулировка «федеральный округ», скорее всего, только идеология: «Это не чисто городская территория, а дополнительная функция развития федеральных структур. Думаю, это имел в виду президент». Московский мэр не исключает, что это отчасти поможет решить основную проблему города – пробки в центре. «Вывод госучреждений за пределы МКАД в значительной степени решит эту проблему и создаст новый центр притяжения инвестиций – для жилья, гостиниц, офисов», – заявил он. Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что поддерживает решение президента о создании столичного федерального округа и расширении границ Москвы. По ее мнению, этот вопрос назрел давно, но необходимо осознать, как будет функционировать такая система управления. Петербургская градоначальница также не исключила, что аналогичная судьба ждет и Северную столицу. «Это случится обязательно, рано или поздно. Это продиктовано экономическими интересами», – заявила она. Участники рынка недвижимости и эксперты пока затрудняются сказать о намерении властей что-то определенное и однозначное, отмечая, с одной стороны, необходимость изменений и в то же время списывая заявления президента на предвыборную ситуацию. Депутат Госдумы Сергей Митрохин называет заявления плохо продуманным предвыборным пиаром. Директор по развитию компании Kalinka Realty Алексей Сидоров охарактеризовал заявления властей как «прожектерство»: «Если эти инициативы и отразятся на рынке недвижимости, то отнюдь не скоро. Сама процедура перевода областных территорий в московские будет длиться годы. Вероятнее всего, Москве перейдут небольшие неза-

Федеральная власть намерена расширить границы Москвы и превратить город в новых границах в новый федеральный округ. Озвучил эту инициативу президент страны Дмитрий Медведев. Как полагают эксперты, заявления – свидетельство намерений Медведева принять участие в выборах. При этом Москве в ее нынешних границах на самом деле тесно, а координация работы московских и областных властей всегда проходила не без трудностей, однако до реализации этих планов дело вряд ли дойдет. строенные территории. Как следствие, быть может, через два-три года расширится предложение по экономклассу. Вряд ли в управление Москвы будут передаваться крупные существующие градообразования: это лишит область доходных статей бюджета», – говорит эксперт. Соглашается с ним директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов: «В среднесрочной перспективе на рынке недвижимости это никак не отразится. Когда возникнет какая-либо конкретика, то возможно развитие сопутствующей инфраструктуры в том районе Москвы, куда будут перенесены госучреждения. Впоследствии это приведет к некоторой децентрализации офисов и развитию офисных центров ближе к тому району, но произойдет это не раньше чем через три года». Архитектор-урбанист Александр Высоковский отмечает, что разграничение административных субъектов, особенно если говорить о столице и пригородах, – процесс живой и постоянный: «Париж с XVIII века остается в узких административных границах – 2 млн человек на ограниченной территории. Если говорить о Лондоне – теперь это Большой Лондон, то его расчленяют на административные единицы. Вопрос в функциональном состоянии всей системы в целом: можно ли обеспечить взаимодействие по развитию транспорта, согласованное жилищное строительство, согласованный контроль за экологией и местами приложения труда. При двух субъектах нам это не удается», – отмечает г-н Высоковский. По его мнению, уже давно назрела потребность в вынесении на периферию тех функций, которые не нуждаются в центральном расположении. Однако далеко не всех и не на слишком отдаленную периферию: «Правительство области с недавних пор располагается в Красногорском районе на МКАД. Насколько я знаю, большая проблема администрации – плохая транспортная доступность: работать там неудобно как для тех, кто добирается из Москвы, так и для

тех, кто едет из области», – говорит архитектор. Административные функции, считает он, следует вынести за пределы Садового кольца, однако резервы для их размещения стоит поискать в самой Москве: «У города есть хороший и серьезный резерв – так называемая срединная зона – территории за Третьим кольцом, где много земель, в прошлом занятых предприятиями. Кроме того, надо развивать зарезервированные территории на юго-западе столицы, строить там многофункциональные комплексы», – считает он. Г-н Высоковский напоминает, что система работы госучреждений, при которой административные функции распределены по всей стране, а не сконцентрированы на небольшом участке, вполне рабочая, так сделано, к примеру, в Голландии. Но там такую систему поддерживает развитая транспортная инфраструктура, которой Москва пока похвастаться не может. Архитектор полагает, что периферию города лучше оставить под малоэтажную застройку, а не для административно-хозяйственной функции. Это было бы целесообразно сделать во избежание эскалации транспортных и экологических проблем и для расширения типологии жилья, крайне ограниченной в Москве. Директор по маркетингу и PR компании «НДВНедвижимость» Ирина Наумова отмечает, что общественные настроения за последние 20 лет относительно сращения с Москвой изменились. Когда-то этот вопрос выносился на референдум, и жители Подмосковья сказали объединению решительное нет. Однако реально сегодня Москва уже перешагнула свои границы: «Цены на квартиры в ближайшем Подмосковье мало чем отличаются от наиболее удаленных спальных районов Москвы. В связи с последними тенденциями в градостроительной политике многие девелоперы уже пересмотрели свои стратегии в пользу более активного строительства в Подмосковье. Многие московские районы сегодня это фактически «замкадье»: Новокосино, Жулебино, Некрасовка, Бутово», – отмечает г-жа Наумова.

Согласен с ней Александр Высоковский, по мнению которого, ближняя агломерационная зона в пределах 10–20 км по факту уже давно Москва. Но для ее интеграции со столицей необходимо коренное сращивание улично-дорожной сети Москвы и городов-спутников. Как полагает г-жа Наумова, Москва с новыми территориями получит и новые проблемы: «В ближайшем Подмосковье в последнее время застройка велась еще более хаотично, чем в столице. Поэтому вместе с дополнительными землями правительство Москвы получит столько серьезных проблем, что на разрешение их уйдет не год и не два», – говорит Ирина Наумова. Вопрос переноса административных функций из центра на периферию, по мнению Алексея Сидорова, скорее декларативный и вряд ли тут произойдут кардинальные изменения: «Важные министерства переводить из центра не станут, это гигантские бюджетные затраты, которые ни городской, ни даже федеральный бюджет не потянет. О чем можно говорить, если даже штаб ВМФ переводят из Москвы в Петербург уже четыре года. Перенос Конституционного суда обошелся казне очень дорого. Если все прозвучавшие заявления будут готовиться к реализации, значит, Медведев идет на выборы. Последнее – единственное, о чем можно говорить наверняка», – полагает Алексей Сидоров. Практика показывает, что после выборов многие слова политиков забываются как ими самими, так и избирателями. Поэтому, учитывая масштабность озвученных свершений, вероятность их реализации в самом деле не велика.

020-23 Aktualno_I_L.indd 22

23.06.2011 10:04:29

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Residential News | Hot Topics

| |

| Events

Moscow to Extend Far Beyond Author: Nikolai Kirillov ......................... Photo: CRE Archive

The federal government intends to move away the Moscow borders and turn the city within the new confines into a new federal district. This initiative was taken by President Dmitry Medvedev. Experts assume that this statement is clear evidence that Mr. Medvedev is going to run for presidency. But even though Moscow is cramped within its current borders and it has always been difficult for the Moscow authorities to coordinate their policy with the provincial public officials, these plans are unlikely to be put into practice.

n mid June, speaking at the plenary session of St. Petersburg Economic Forum 2011, President Medvedev declared a possibility of creating “a metropolitan federal district” outstepping the traditional bounds of Moscow. “To improve the development of the Moscow megapolis, turn it into an international financial center, and ease the life of many people, the extension of the Moscow borders could be considered – he stated. – Creation of the metropolitan federal district must be accompanied by relocation of many federal administrative functions and government institutions beyond Moscow’s current boundaries.” The presidential initiative seems to have baffled Moscow mayor Sergey Sobyanin. Answering the question about possible future expansion of Moscow at the “Challenges for

Global Cities” discussion that followed the plenary session, Mr. Sobyanin said that the “federal district” definition was perhaps mere philosophy: “This is not the city territory proper, but rather an extra function for the development of federal structures. This is what President meant, I believe.” Moscow mayor does not rule out that this might help to solve the city’s most grievous problem – traffic jams in the center. “Withdrawal of government institutions beyond the MKAD confines would largely solve this problem and create a new center of gravitation for investments in housing, hotels, offices,” he declared. Saint Petersburg Governor Valentina Matvienko said she supported President’s decision to create a metropolitan federal district and to extend the borders of Moscow. In her opinion, this decision has long been brewing, but it is necessary to realize how this new system of administration will function. St. Petersburg mayor also supposes that a similar fate might befall the northern capital as well. “This will surely happen sooner or later, because this move is dictated by economic interests,” she said. For now experts and market participants cannot say anything certain and unambiguous about the intention of federal authorities, mentioning at the same time the need for changes and attributing President’s statements to the pre-election situation. MP Sergey Mitrokhin describes these statements as ill-conceived pre-election PR. Development director of Kalinka Realty, Aleksey Sidorov, characterized the statement of the authorities as “rainbow-chasing.” “If these initiatives ever impact the real estate market, this won’t happen soon. The very procedure of assigning the metropolitan status to regional territories will take years. Most likely, Moscow will grab small undeveloped territories. This may entail the enlargement of economy-class supply in some twothree years from now. Moscow will hardly take over large existing urban formations, for this might deprive the region of appreciable revenues,” says the expert. This opinion is shared by Maxim Zhulikov, development director with office real estate department at Penny Lane Realty: “The initiative will not reverberate on the real estate market in the mid-term outlook. When more specific information becomes available, attendant infrastructure can be developed in the Moscow district where government establishments will be relocated. In the future this will lead to certain decentralization of offices and the development of office centers closer to that district. But this is unlikely to happen sooner than in three years from now.” Urban architect Alexander Vysokovsky points out that the delimitation of administrative subjects is an ongoing process, especially when we are talking about the capital city and its suburbs: “Since the 18th century Paris has been confined within the

narrow administrative borders – two million residents on a limited territory. As for London, now we are hearing about Greater London, and now the city is split into administrative entities. The matter boils down to the functional state of the urban system at large: whether it is possible to ensure fruitful interaction in such areas as transport development, residential housing construction, concerted environmental and labor regulation. We fail to do that between the two subjects,” notes Mr. Vysokovsky. In his opinion, the need to carry out to the peripheral of those functions that do not require central location has long been brewing – but not all functions and not to the remote peripheral. “The regional government has been quartered in Krasnogorsk district of late, near the MKAD (Moscow Ring Road). To the best of my knowledge, poor access by transport is a grievous problem faced by the administration – it is inconvenient to work there both for those who go there from the Moscow inner city and for those living in the country,” says the architect. He believes the administrative functions should be relocated beyond the Garden Ring; however there is a fair land reserve for their placement in the Moscow inner city: “The city has good and solid land stock – the so-called intermediate belt – territories beyond the Third Transport Ring, former industrial grounds. In addition, reserved territories in Moscow Southwest need to be built up with multipurpose centers,” he thinks. Mr. Vysokovsky reminds that a system of public institutions whereby the administrative functions are scattered all over the country instead of being clustered within a limited territory is quite common – this is what was done in Holland, for example. But in the Netherlands that system is supported by developed infrastructure which Moscow cannot boast for the time being. The architect assumes that the peripheral would better be earmarked for low-rise residential development, rather than the administrative functions. This would be expedient to do to avoid the escalation of transport and environmental problems and to expand the typology of residential housing which is rather limited in Moscow. Marketing and PR director of NDV-Nedvizhimost Irina Naumova points out that public moods regarding the amalgamation with Moscow have changed in recent 20 years. When that issue was brought out for referendum some time ago, the residents of the Moscow region said their resolute “no” to integration. However, Moscow has already gone beyond its confines in reality: “Housing prices in the nearest suburbs are little different from those in Moscow’s remote bedroom communities. In view of the recent trends in the urban planning policy, many developers have already reviewed their strategies in favor of more robust construction in the Moscow Province. Many Moscow neighborhoods, such as Novokosino, Zhulebino, Nekrasovka, Butovo and others, are actu-

Maxim Zhulikov, Penny Lane Realty / Максим Жуликов ally located beyond the MKAD,” notes Ms. Naumova. Her opinion is shared by Mr. Vysokovsky who believes that the nearest agglomeration zone within 10-20 km past the MKAD has long been part of Moscow in reality. Yet for these territories to be integrated into the capital city, the road networks of Moscow and satellite towns are to merge seamlessly. Ms. Naumova assumes that with the new territories Moscow will also inherit their problems: “In recent years the development in the nearest Moscow suburbs has been even more chaotic than in the capital city. Therefore the Moscow government will inherit so many serious problems that their solution will take more than a year or two,” says Irina Naumova. In the opinion of Aleksey Sidorov, the issue of administrative functions’ relocation from the center to the peripheral is rather declarative, with dramatic changes being very unlikely: “They won’t withdraw important ministries from the downtown, for this will call for enormous budgetary outlay which neither the city nor federal budget can afford. This is absolutely clear, given that even the Navy Headquarters has already taken four years to be relocated from Moscow to St. Petersburg and the process is not over yet. Relocation of the Constitutional Court was a very heavy burden for the national treasury. If they try to switch from words to actions this will mean that Mr. Medvedev is going to run for presidency, beyond any shadow of doubt,” Aleksey Sidorov opines. As the practice suggests, after the elections the words of politicians are often forgotten both by the electorate and by themselves. Therefore, given the grand scale of proposed transformations, the probability of their implementation is low indeed.

020-23 Aktualno_I_L.indd 23

23.06.2011 10:04:29

С о б ы т и я / E vent s:

CRE 100: история рынка в лицах Текст: Татьяна Ломакина

егодня, как и 5 лет назад, проект отражает основные рыночные тренды, правда, нынешние совсем не похожи на те, что были актуальны тогда. Первые проекты CRE 100 демонстрировали чудеса оптимизма. В проектах 2007 и 2008 годов присутствовало не только ядро рынка, вроде девелоперов и инвесторов, но и архитекторы, строители, представители инжиниринговых компаний. С приходом кризиса мы отказались от этих разделов: зачем оценивать деятельность компаний, на 100% зависящих от девелоперской отрасли, если сами застройщики едва сводят концы с концами. Оптимистично в начале проекта выглядели и регионы. В рубрике «Девелопмент» было представлено несколько крупных региональ-

В начале июня вышел в свет очередной ежегодный рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости CRE 100. В нем оценены достижения игроков рынка за 2010 – первую половину 2011 года. Это уже пятый рейтинг – проект появился в докризисном 2007-м. ных игроков, задававших правила игры не только на локальном уровне. Влиятельность регионов в развитии real estate была отражена и в рубрике «Администрация». В 2007 и 2008 годах в рейтинге присутствовали чиновники шести российских регионов (в двух последних CRE 100 не представлен ни один региональный губернатор). Что в общем не удивительно: в силу известных причин регионы потеряли актуальность для многих игроков рынка недвижимости, а президент страны с завидной периодичностью отправляет губернаторов в отставку. Кризисное время и для рынка, и для нашего проекта оказалось вроде лакмусовой бумажки: многие компании и персоны открылись с неожиданной стороны. Один участник вчерашнего рейтинга – в бегах и обвиняется в мошенничестве, другой – продал свои акции и больше не строит, третий – строит больше и лучше, чем в докризисные времена. Если до кризиса рейтинг принадлежал в основном монстрам отрасли, в кризисное время их серьезно потеснили сравнительно небольшие компании, которые выжили как раз из-за отсутствия размаха в бизнесе. Без серьезных кредитных обязательств, без заложенных активов они – сами того не ожидая – стали примером для подражания. Впрочем, других выживших и увеличивших отрыв от конкурентов сложно назвать

компаниями «средней руки». Национальные диаспоры всегда действовали с размахом. Однако раньше в наш рейтинг не попадали: очень уж неравные правила игры у них и профессиональных девелоперов. Зарабатывать, имея долговую нагрузку и не имея административного ресурса, гораздо сложнее, чем не иметь первого и иметь второе. После 2009 года мы стали считать и «кланы»: если активность профессиональных девелоперов подломлена и больше нет возможности сравнивать между собой равных, пришлось обратить внимание на тех, чьи активы по масштабам напоминают небольшие города. Еще одна очевидная тенденция рейтингов после 2008 года – лидерство компаний, которые активно взаимодействуют с государством (например, «Ренова-СтройГруп»). «Капитализму приходит конец, и в скором времени все будут работать исключительно на госпредприятиях» – эта фраза одного из участников рейтинга очень точно передает настроение большинства. Работать с государством хотят девелоперы, консультанты, юристы и управляющие недвижимости: сегодня это самый стабильный и предсказуемый заказчик. С течением времени и развитием проекта CRE 100 заметно меняется статус банковских структур. Сначала это просто банки, кредитующие отрасль, потом – банки-судьи,

ежедневно принимающие толпы просителей, сегодня – банки-собственники. Причем крупнейшие, получившие в качестве залогов по непогашенным кредитам офисы, торговые комплексы, продуктовые сети, доли в девелоперских компаниях (Сбербанк, ВТБ, ВЭБ и т. д.). Чтобы решить, что с этим делать, банки создали дочерние структуры, которые стремятся превратить проблемные активы в капитал. В последнем рейтинге банки по большей части выступают именно как собственники, а не как кредиторы. Любопытная ситуация и с инвесторами. В рейтинге, оценивающем 2009 год, их стало почти в два раза меньше, чем в предыдущие годы. Зато в последнем выпуске их опять немало. Но не потому что выросло количество инвестсделок, а потому что те, кто имеет здесь свои представительства, больше не могут сидеть сложа руки: кто-то готов участвовать в девелопменте (Raven Russia, L&RP), кто-то работает над непрямыми методами инвестирования в real estate («PВМ Капитал»), кто-то инициирует законодательные изменения в финансовой сфере (Renaissance Real Estate). Как бы то ни было, и в первых номерах, и сегодня претендентов на звание влиятельной сотни больше, чем позиций. И в отличие от рынка недвижимости, спрос на позиции здесь вряд ли сравняется с предложением.

CRE 100: Impersonated History of Market Author: Tatiana Lomakina

In early June of this year, we released the CRE 100, which is our annual ranking of the most influential persons in the commercial real estate market. We tried to track the results achieved by the most successful market players in 2010 – H1 2011.

he first CRE 100 issue clearly demonstrated optimism. In 2007-2008, we evaluated the results of not only core market players, such as developers and investors, but also property management companies, architects, builders, and engineering companies. Later on, when the crisis started, we decided not to include these segments, as we saw no need to evaluate the results achieved by those who were 100% dependent on real estate developers. Five years ago, Russia's regions looked quite optimistic. In our "Development" section, we presented several major regional players who were active locally as major newsmakers. The regions were present in our "Administration"

sections as well. In 2007–2008, in addition to federal authorities, we put information on six Russian regional officials. For comparison, in our latest two CRE 100 issues, not a single regional governor appeared. This was not surprising, as the regions en masse lost their investment attractiveness. The said crisis for the whole real estate market and for us in particular was sort of a litmus test. Many companies and personalities changed beyond recognition. Some previous CRE 100 rating participants were accused of fraud, others sold their assets and left the market, while the third group started building even more real intensely. Our pre-crisis leaders were the top industry tycoons with millions of square meters of real estate in their portfolios and billions of bank loans to pay. When the crisis began, a number of midsized companies entered the market, as they were free from large-scale projects and huge debts to successfully survive the crisis. Having no major credits or mortgaged assets, these companies appeared to be the most successful market players in those days.

However, other survivors of the crisis can hardly be called second-rate companies, as they represent national diasporas that always find their way to keep their market share. We did not rate them before as they typically followed different rules of the game compared to professional developers. Anyway, after 2009 we decided to track the activities of those "clans," as many of them have assets comparable with small towns while many developers still have problems. Another trend of CRE 100 ratings after 2008 concerns leadership of those companies who actively cooperate with the government (for example, Renova Stroy-Group). "Capitalism will come to its end soon, and most of the people will work for state-owned enterprises once again," – these words belong to one of our rating participants to illustrate the general mood of the modern day Russian society. As the CRE 100 project keeps changing and developing, we can see how the banks change their status in the market. First, the banks were issuing loans for the industry. Later on, the banks became judges receiving crowds

of petitioners daily. Now, the banks are the largest property owners having many prime office buildings, shopping malls, and majority stakes in development companies (Sberbank, VTB, VEB). The role of investors has also changed. In the 2009 CRE 100 rating, their total number decreased by almost two times compared to previous years. As for the latest rating, the number of investors restarted growing. Investors are tired of doing nothing. Given the lack of investment-grade properties to acquire, they often participate in development projects (Raven Russia, L&RP). Some create special indirect investment tools (RWM Capital); some initiate legislative changes to the financial sector (Renaissance Real Estate). Whatever the situation was five years ago, and whatever we can see nowadays, we have more than a hundred of top-level leaders in the commercial real estate market, so our CRE 100 rating cannot physically include all of them. Unlike the real estate market itself, the demand for CRE 100 positions will never be equal to the supply.

024-29 Events_I_L.indd 24

23.06.2011 10:05:28

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

024-29 Events_I_L.indd 25

23.06.2011 10:05:30

События:

Основной рейтинг CRE 100 / Main Rating CRE 100 АДМИНИСТРАЦИЯ

Андрей Астахов Andrei Astakhov

Томас Дукала Tomas Dukala

Кирилл Стародубцев Kirill Starodubtsev

Майкл Белтон Michael Belton

Сергей Гутник Sergei Gutnik

Анна Ширяева Anna Shiryaeva

Игорь Шувалов Igor Shuvalov

Алексей Кудрин Alexei Kudrin

Олег Мамаев Oleg Mamaev

Алексей Белоус Alexey Belous

Дмитрий Козак Dmitry Kozak

Вера Сецкая Vera Setskaya

Александр Бактимиров Alexander Baktimirov

Александр Жуков Alexander Zhukov

Дмитрий Киритопуло Dmitry Kiritopulo

Виктор Басаргин Victor Basargin

Мишель Паскалис Michel Marie Pascalis

Мартин Шаккум Martin Shakkum

Амиран Муцоев Amiran Mutsoev

Максим Соколов Maxim Sokolov

Сергей Собянин Sergei Sobyanin

Валентина Матвиенко Valentina Matvienko

ДЕВЕЛОПМЕНТ 1

Владимир Авдеев Vladimir Avdeev Алексей Богданов Alexei Bogdanov

Михаил Гец Mikhail Gets

Эдриан Бейкер Adrian Baker

Константин Ковалев Konstantin Kovalev

Дэвид Джованис David Geovanis

Александр Шарапов Alexander Sharapov

Эркан Эркек Erkan Erkek

Олег Мышкин Oleg Myshkin

Давид Годшо David Godchaux

Александр Чигиринский Alexander Chigirinsky

Александр Самонов Alexander Samonov

Алексей Филимонов Alexei Filimonov

Александр Радунский Alexander Radunsky

Екатерина Константинова Ekaterina Konstantinova

Владимир Зубрилин Vladimir Zubrilin Андрей Баринский Andrei Barinsky

Павел Черепанов Pavel Cherepanov

Рустем Гареев Rustem Gareev

Денис Колокольников Denis Kolokolnikov

Дмитрий Золин Dmitry Zolin

Арас Агаларов Aras Agalarov

ИНВЕСТИЦИИ

Георгий Дзагуров George Dzagurov Алексей Могила Alexei Mogila

Самвел Карапетян Samvel Karapetyan

Кристофер ван Рит Christopher Van Riet

Максим Кунин Maxim Kunin

Год Нисанов God Nisanov

Виталий Антонов Vitaly Antonov

Томаш Ластовка Tomas Lastovka

Саит Гуцериев Sait-Salam Gutseriev

Эльхан Керимли Elhan Kerimli

Вадим Корсаков Vadim Korsakov

Борис Минц Boris Mints

Дмитрий Гаркуша Dmitry Garkusha

Томи Асанти Tomi Asante

Владислав Сурков Vladislav Surkov

Игорь Левит Igor Levit

Вячеслав Каминский Vyacheslav Kaminsky

Крис Бэннет Jack Bennett

Виталий Можаровский Vitaly Mozharovsky

Александр Вахмистров Alexander Vakhmistrov

Роман Розенталь Roman Rozental

Флориан Шнайдер Florian Schneider

Ли Тимминс Lee Timmins

Валентин Виноградов Valentin Vingradov

Константин Кузин Konstantine Kouzine

Александр Халдей Alexander Khaldey Цвия Леваев Tsviya Leviev

Ксавье Хантер Xavier Hunter

Эрик Михайлов Eric Michailov

Марк Бартоломи Marc Bartholomy

Сергей Колчин Sergei Kolchin

Роман Тимохин Roman Timokhin

БАНКИ

ФИНАНСОВЫЕ УСЛУГИ 1

Ольга Архангельская Olga Arkhangelskaya

Ричард Грегсон Richard James Gregson

Юрий Кудимов Yuri Kudimov

Тимоти Фенвик Timothy Fenwick

Ашот Хачатурянц Ashot Khachaturyants Сергей Бессонов Sergei Bessonov

Наталья Малютина Natalia Malyutina

Елена Соловьева Elena Solovyova

Александр Ольховский Alexander Olkhovsky Павел Косов Pavel Kosov

Алексей Мартемьянов Alexei Martemyanov

Джеймс Корриган James Corrigan Виктор Макшанцев Viktor Makshantsev

Даррэлл Станафорд Darrell Stanaford

Игорь Лейтис Igor Leitis

Вениамин Голубицкий Veniamin Golubitsky

Руслан Гутнов Ruslan Gutnov

Брайн Паттерсон Brian Patterson

Сергей Калинин Sergey Kalinin

Петр Исаев Petr Isaev

Роман Таптыгин Roman Taptygin

Олег Король Oleg Korol

Сайдам Салахеддин Saydam Saleheddin

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1

Евгения Власова Eugenia Vlasova

Виктор Ефремов Viktor Efremov

Шарль Будэ Charles Boudet

Марина Великорецкая Marina Velikoretskaya

Тим Миллард Tim Millard

Ольга Зорина Olga Zorina

Максим Гасиев Maxim Gasiev

Константин Шмелев Konstantin Shmelev

КОНСАЛТИНГ

024-29 Events_I_L.indd 26

23.06.2011 10:05:31

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

024-29 Events_I_L.indd 27

23.06.2011 10:05:34

С о б ы т и я / E vent s:

Дорожные работы в Club-40 2 июня прошла вторая встреча Club-40 – ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости России.

лючевые игроки commercial real estate обсудили круг вопросов, тесно связанных с деятельностью рынка: использование альтернативных механизмов финансирования отрасли в условиях отсутствия западного капитала и проводимый новой московской властью тотальный пересмотр инвестконтрактов. В начале встречи участники Club-40 вернулись к теме, поднятой еще на первой встрече в Каннах, – к альтернативным

источникам финансирования в виде пенсионных фондов. Сколько денег сегодня находится под управлением этих фондов и возможно ли их использовать на финансирование проектов в недвижимости? Далее дискуссия перетекла в обсуждение ЗПИФ как инструмента инвестирования. Несмотря на то что сегодня деньги пенсионных фондов и механизм ЗПИФ используются не очень широко, все же отсутствие западных денежных вливаний

заставляет российских девелоперов и инвесторов искать новые национальные рынки капитала. Вторая часть дискуссии была посвящена пересмотру инвестиционных контрактов в Москве. Сегодня большинство из них приостановлено, а условия пересматриваются. Так, у градостроительноземельной комиссии сегодня на рассмотрении 285 проблемных контрактов. Участники дискуссии пришли к выводу, что

новая столичная власть пока не определилась со стратегическим планированием развития города и поэтому ей, собственно, нечего сказать девелоперам и инвесторам, нечего им предложить и не о чем вести диалог. Тем не менее сегодняшние приоритеты команды Собянина ясны: это решение транспортной проблемы города, создание парковок, подземных паркингов, перехватывающих стоянок. Все, что выходит за рамки этой насущной задачи, становится препятствием для игроков рынка, будь то строительство торговых или бизнесцентров. Задавшись вопросом, стоит ли сегодня проявлять активность по отношению к властям, выходить с собственными предложениями и видением ситуации, члены клуба Club-40 решили пока не торопиться и дать возможность московской мэрии определить свою стратегию и отношение к участникам рынка коммерческой недвижимости. Вопрос, станет ли клуб местом неформальных встреч или перерастет в лоббистскую силу, представляющую интересы индустрии в органах власти и т. п., остался открытым. Участники клуба взяли паузу до следующей встречи в сентябре. Напомним, что проект Club-40 был создан как объединение ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости. Это первая попытка консолидации сил отрасли в России.

Road Map at Club-40 The second meeting of Club-40 – leading players of the Russian commercial real estate market – was held on June 2.

he key players of commercial real estate discussed some market-related issues, such as the use of alternative mechanisms of financing in the sector, given the lack of Western capital and total revision of investment contracts initiated by the new Moscow city administration. At the beginning the participants of Club-40 came round to the subject raised at the first meeting in Cannes – alternative sources of financing in the form of pension funds. How much money is now managed by these funds and is it possible to channel it to the financing of real estate projects? The discussion then spilled over to closed mutual investment funds (CMIFs) as an investment instrument. Although today the money of pension funds and the CMIF mechanism are not widely used, the lack of

Western financial injections forces Russian developers and investors to look for new national capital markets. The second part of the discussion was devoted to the revision of investment contracts in Moscow. Most of them have been suspended and the terms are being reviewed. Thus the town-planning

Nevertheless the current priorities of Sobyanin’s team are clear: they are eager to solve the city’s transport problems, create abundant parking space – both underground and park and ride facilities. Everything beyond the scope of this urgent task, be it the construction of shopping or business centers,

the Moscow City Hall for defining its strategy and attitude to the participants of commercial real estate market. The question, whether the club will remain a platform for informal meetings or develop into a lobbying force promoting the industry’s interests at the govern-

Discussants came to the conclusion that the new Moscow authorities have not yet set their strategic master-planning priorities and therefore they have nothing to say to the developers, nothing to offer them and nothing to discuss with them. and land use commission is now considering 285 problem contracts. Discussants came to the conclusion that the new Moscow authorities have not yet set their strategic masterplanning priorities and therefore they have nothing to say to the developers and investors, nothing to offer them and nothing to discuss with them.

runs contrary to the immediate priorities of the city administration and may create certain problems for the market players. The Club-40 members have decided not to beef up active contacts with the authorities and to approach them with their own vision or proposals. They believe it would be better to give ample time to

ment agencies, remained open. The club members decided to pause till their next meeting in September. The Club-40 project was formed as an association of key commercial real estate market players. This is the first attempt at the industry’s consolidation in Russia.

024-29 Events_I_L.indd 28

23.06.2011 10:05:36

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

024-29 Events_I_L.indd 29

23.06.2011 10:05:38

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Склады Москвы По состоянию на июнь 2011 года общий объем имеющихся складских помещений в Москве составляет 7,1 млн кв. м. В I квартале 2011 года было введено 76 тыс. кв. м складских площадей, в апреле – мае 2011 года объем предложения складов пополнило еще 24,5 тыс. кв. м. Таким образом, с начала 2011 года прирост качественных складских площадей составил около 100 тыс. кв. м. Большинство новых складов (57%) соответствует требованиям класса А, доля класса B составляет 43% (Jones Lang LaSalle). В апреле – мае 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 56 тыс. кв. м складских помещений класса А. Наиболее значимыми складскими комплексами, введенными в эксплуатацию в II квартале 2011 года, являются: СК «Саларьево» по Киевскому шоссе, 2 км от МКАД (23 тыс. кв. м), «Агрокомплекс» по Каширскому шоссе, 20 км от МКАД (22 тыс. кв. м) (Colliers International). Общий объем складских помещений класса А, предназначенных для сдачи в аренду, составляет примерно 3,3 млн кв. м. Совокупный объем свободного предложения этих площадей – около 75 тыс. кв. м (CBRE). В течение первого полугодия 2011 года наблюдалось снижение доли вакантных площадей. В I квартале 2011 года в складских комплексах класса А этот показатель составлял 4,5%, класса В – 9, 5 %. По прогнозам, на конец первого полугодия 2011 года уровень вакантности в классе А сократится до 3–3,5%, в классе В – до 6,5–7% (S.A. Ricci). Основную массу холодильных складов составляют плодоовощные базы и хладокомбинаты советской постройки. Объем качественных «холодильников» составляет не более 5% от всего объема качественных складских площадей. В 2011 году в эксплуатацию был введен один современный морозильный комплекс класса А площадью 11 тыс. кв. м (Colliers International).

В I квартале 2011 года сделки по аренде складских площадей со стороны логистических операторов выросли в два раза относительно I квартала 2010 года. Основную долю по аренде и покупке складских площадей на апрель 2011 года занимают компании потребительского рынка и сферы услуг (61,3%), однако их доля сокращается за счет увеличения спроса со стороны логистических компаний, а также производственных и машиностроительных компаний (17,6%) (Praedium Oncor International). В первой половине 2011 года произошло увеличение среднего размера сделки. Если в первом полугодии 2010 года средний размер сделки составлял 10 тыс. кв. м, то к июню 2011 года он увеличился до 12,5 тыс. кв. м (S.A. Ricci). Сохраняющееся превышение темпов поглощения площадей над темпами ввода новых складских объектов в Московском регионе стало результатом роста арендной ставки для помещений класса А с $115–120/кв. м в год в IV квартале 2010 года до $125–130/кв. м в год к концу I квартала 2011 года (без учета НДС, коммунальных и операционных расходов). Для складов класса В и бывших производственных помещений арендные ставки на конец I квартала 2011 года выросли в среднем до $95–110/кв. м в год. Что касается длительности договоров аренды складов, отмечается тенденция снижения доли краткосрочных соглашений (3 года и меньше) и возрастает доля сделок, заключенных на срок от 5 лет. Если в 2009 году на такие соглашения приходилось около 30% всех сделок аренды, то в 2010– 2011 годах уже больше половины (57%) арендаторов занимают склады на срок от 5 лет и больше. В крупных логистических комплексах собственники вновь предлагают помещения в долгосрочную аренду – на срок от 7 лет (Knight Frank).

Территориальное расположение складских комплексов класса А в Московской области (шт.) / Location of Class A warehouse complexes in the Moscow region (object) Складские комплексы / Warehouse complexes

Динамика распределения спроса на складскую недвижимость по сферам деятельности компаний / Breakdown of demand for industrial real estate by spheres of business activity

Север / North – 17

Потребительский рынок и сфера услуг / Consumer products and services Производство и машиностроение / industrial and automotive

Северо-запад / Northwest – 8

Северо-восток / Northeast – 10

Логистика / Logistcs 100%

9,6%

10,7%

6,0% 9,4%

5,0% 10,8%

80% 17,6% Запад / West – 2

Восток / East – 8

60% 90,4%

89,3%

84,6%

84,2%

II квартал 2010 Q2 2010

III квартал 2010 Q3 2010

61,3%

40%

20% Юго-запад / Southwest – 3

Юго-восток / Southeast – 13

0 I квартал 2010 Q1 2010

Юг / South – 13

Источник / Source: CB Richard Ellis

IV квартал 2010 Q4 2010

I квартал 2011 Q1 2011

Источник / Source: Praedium Oncor International

030-33 FAKT_I_L.indd 30

23.06.2011 15:37:45

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| События | Цифры и факты

| |

| Интервью

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow Warehouses As of June 2011 total storage space in Moscow amounts to 7.1 million sq m. In Q1 2011, 76,000 sq m of storage space was commissioned. Thus the supply of quality storage space has grown by about 100,000 sq m since early 2011. Most new storage facilities (57%) meet Class A standards while Class B accounts for 43% (Jones Lang LaSalle). In April-May of 2011 Moscow saw the commissioning of 56,000 sq m of Class A storage space. The most remarkable warehouse complexes turned over for operation in Q2 2011 have so far been the 23,000-sqm WC Salaryevo on Kiev Highway just 2 km past the MKAD and 22,000-sqm Agrocomplex on Kashirskoe Highway, 20 km past the MKAD (Colliers International). The total Class A storage space for lease roughly amounts to 3.3 million sq m. Total vacant storage space on offer nears 75,000 sq m (CB Richard Ellis). During the first half year of 2011 the share of vacant space was going down. In Q1 2011 the vacancy rate for A-class warehouse complexes represented 4.5% while in Class B it was 9.5%. We forecast that at the end of H1 of 2011 the vacancy rate will drop to 3.0-3.5% in Class A and to 6.57.0% in Class B (S.A. Ricci). Vegetable storehouses and cold storage facilities built in the Soviet era account for the main bulk of refrigerating plants. Quality cold stores account for no more than 5% of total quality storage space. In 2011 the only up-to-date 11,000-sqm refrigerator complex has been commissioned (Colliers International). In Q1 2011 logistics operators closed twice as many storage space lease deals as they did in Q1 2010. FMCG and service companies were main lessees and buyers of storage space, as of April 2011 (61.3% of the market), although their share is diminishing due to rising demand from logistics, manufacturing and mechanical engineering companies (17.6% of the market) (Praedium Oncor International). In the first half of 2011 the average space leased per deal has grown to 12,500 sq m by June from 10,000 sq m in H1 2010 (S.A. Ricci). Higher absorption rates compared to the pace of new warehouse space delivery in the Moscow area resulted in the growth of rental rates for Class A facilities from $115–120 per sqm per year in Q4 2010 to $125–130 per sqm per year by the end of Q1 2011 (less VAT, utility bills and operating expenses). For B-class warehouses and former production facilities the rental rates at the end of Q1 2011 grew to $95–110 per sqm per year. As regards the term of storage space lease, the share of shortterm agreements (below three years) tends to decrease while the share of leases signed over five years or longer terms is on the rise. While in 2009 such agreements accounted for about 30% of all leases, in 2010– 2011 more than half (57%) of tenants occupy warehouses over five years or longer. The owners of big logistics complexes offer long-term leases again – over the periods of seven years or more (Knight Frank).

Динамика доли вакантности в складских помещения класса А в Москве / Vacant space dynamics in Class A storage facilities in Moscow 12 %

11,25%

10 %

9,10% 8,14%

6% 3,92% 4% 2,80% 1,50%

0 Q1 2010

Q2 2010

Q3 2010

Q4 2010

Q1F 2011

Q2F 2011

Источник / Source: Cushman&Wakefield

Наиболее значимые сделки аренды складских помещений в Московском регионе в 2011 году / Most remarkable storage space deals in the Moscow area in 2011 Объект / Facility

Арендатор / Tenant

Площадь (кв. м) / Total area (sqm)

«Ногинск-Восточный» / Noginsk-Eastern

X5 Retail Group

75 700

«PNK-Чехов» / PNK-Chekhov

Дистрибьюторская и логистическая компания «Алиди» / Distribution and logistics company Alidi

40 000

«PNK-Чехов» / PNK-Chekhov

Холдинг «ТВОЕ» / TVOE holding

24 107

«Южные врата» / South Gate

John Deere

20 000

«Истра логопарк», 4-я фаза / Istra logopark, phase 4

«Азбука вкуса» / Azbuka vkusa

15 150

Источник / Source: Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Astera, an alliance member of BNP Paribas Real Estate

030-33 FAKT_I_L.indd 31

23.06.2011 10:06:58

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Гостиницы Москвы Общий номерной фонд гостиниц Москвы к июню 2011 года

Объем качественного номерного фонда Москвы, (по категориям), 2011 год / Quality accommodation stock in Moscow 2011 (by categories)

составил 40,8 тыс. номеров в составе 281 гостиницы. За период с января по июнь 2011 года объем фонда увеличился на 522 номера (4 гостиницы) (Earnst & Young). Структура номерного фонда Москвы по состоянию на июнь 2011 года включает в себя гостиницы категории 5* – 14%, 4* – 28%, 3* – 58%. Причем за первое полугодие 2011 года была введена

Rooms

% Of Total

Категория люкс / Luxury

Категория / Category

3 444

24,3%

Высокая категория / Upscale

3 828

27,0%

Среднеценовая категория / Medium price range

4 755

33,5%

Эконом / Economy

2 154

15,2%

Всего / Total

14 181

1 гостиница 5* – клубный корпус Crowne Plaza Moscow World Trade Источник / Source: Jones Lang Lasalle Hotels, 2011

Center на 149 номеров, открыто 2 гостиницы 4*: «Рамада плаза» (134 номера), гостиница Radisson Blu Belorusskaya (264) номера.

Распределение номерного фонда Москвы по территориальному признаку / Breakdown of Moscow accommodation stock by location

Средства размещения категории 3* пополнили 1 мини-отель «Янтарь» на 12 номеров и гостиница «Аминьевская» (223 номера), расположенная на Аминьевском шоссе, 5. Таким образом, в большей

ЦАО / Center – 37%

мере увеличилась доля отелей 4* (Colliers International).

ВАО / East – 12%

Средняя загрузка московских гостиниц уровня 3*, 4*, 5* в I квартале

ЗАО / West – 5% САО / North – 12%

2011 года практически не изменилась относительно аналогичного

СВАО / Northeast – 12%

периода 2010 года и составила в апреле 2011 года 52,9%. Этот

СЗАО / Northwest– 1%

показатель во многом объясняется увеличением совокупного

ЮАО / South – 8% ЮВАО / Southeast – 5%

номерного фонда Москвы почти на 6,5% с апреля 2010 года. Загрузка

ЮЗАО / Southwest– 8%

отелей 5* сократилась примерно на 4 % и на конец марта 2011 года Источник / Source: Praedium Oncor International

равна 46%, тогда как в гостиницах категорий 3* и 4* показатель вырос на 2,3% и составляет 58% и 60% соответственно (Knight Frank).

Объем ввода нового предложения номерного фонда гостиничного рынка Москвы за 2011 год в зависимости от категории / New supply of hotel rooms to the Moscow hospitality market in 2011, by categories

Средний доход на номер (RevPAR) для гостиниц Москвы к концу I квартала 2011 года в среднем составил 3,68 тыс. рублей ($126), к июню 2011 года – 3,84 тыс. рублей ($133). В I квартале 2011 года максимальный RevPAR был отмечен в сегменте 5* – 4,45 тыс.

300 5*

рублей ($154), минимальный – в сегменте 3* (2,93 тыс. рублей, или $100). К июню 2011 года подобная тенденция сохранилась. За анализируемый период максимальный рост показателя RevPAR

250

200

в 20% и 17% в долларовом и рублевом эквиваленте был отмечен 150

в сегменте гостиниц 3* (Earnst & Yong). Динамику ключевых показателей операционной деятельности

100

гостиниц в I квартале 2011 года в целом можно охарактеризовать как 50

умеренно положительную. Средняя стоимость номера в московских гостиницах всех сегментов за первые три месяца увеличилась на 3,5– 4,5% по сравнению c аналогичным периодом 2010 года. Средняя

I квартал / Q1

II квартал / Q2

III квартал (прогноз) Q3 (forecast)

IV квартал (прогноз) Q4 (forecast)

Источник / Source: Colliers Internnational

стоимость размещения в гостиницах Москвы категории 5* достигла уровня $310, категории 4* – $180, категории 3* – $100 (Knight Frank).

030-33 FAKT_I_L.indd 32

23.06.2011 10:06:58

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| События | Цифры и факты

| |

| Интервью

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow Hotels The total accommodation stock of Moscow’s hotels amounted to

load of five-star hotels has roughly decreased by 4% to 46% as of late March

40,800 rooms in 281 hotels by June 2011. From January to June of 2011 it

2011, whereas in 3 and 4-star segments this parameter has grown by 2.3%

has swelled by 522 rooms (in four hotels) (Earnst & Young).

to 58% and 60%, respectively (Knight Frank).

The accommodation stock of Moscow, as of June 2011, includes five-star

The average revenue per room (RevPAR) in Moscow hotels reached

hotels (14%), four-star hotels (28%), and three-star hotels (58%). Only one

3,680 rubles ($126) by the end of Q1 2011 and 3,840 rubles ($133) by June

five-star hotel has been commissioned in H1 2011 – the 149-suite Crowne

2011. In Q1 2011 the maximum RevPAR could be found in the five-star seg-

Plaza Moscow World Trade Center club building; two four-star hotels – 134–

ment (4,450 rubles or $154) while the three-star segment was characterized

room Ramada Plaza and 264-room Radisson Blu Belorusskaya. New hotels in

by the minimum RevPAR (2,930 rubles or $100). By June 2011 this trend has

the three-star segment include one mini 12-room hotel Yantar and 223-room

not changed. (Ernst&Young).

Aminyevskaya Hotel located at 5 Aminyevskoe shosse. (Colliers International). The average load of Moscow 3, 4 and 5-star hotels has remained almost

In general, the dynamics of key performance indicators of hotels in Q1 2011 can be characterized as moderately positive. In all Moscow hotel

unchanged in Q1 2011 relative to a similar period of 2010 and represented

segments ADR increased by 3.5–4.5% during the first three months of 2011,

52.9% in April 2011. This parameter can largely be explained by an increase

y-o-y. In five-star Moscow hotels it reached the level of $310, in four-star

in total Moscow accommodation stock by almost 6.5% since April 2010. The

hotels -- $180, and in three-star hotels -- $100 (Knight Frank).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 19.05.11– 21.06.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

28,90

-8%

77,9

14,0

3,29

VSE

Atrium European Real Estate

6,50

-3%

30,3

1,7

1,49

VSE

Open Investments (OPIN)

38,10

425,0

26,1

0,58

RTS

Jones Lang LaSalle

91,60

-2%

125,0

7,6

3,83

NYSE

CB Richard Ellis

23,90

-8%

42,7

2,4

8,35

NYSE

PIK Group

3,70

-4%

32,0

0,6

1,84

LSE

AFI Development

1,00

-5%

14,0

0,8

0,53

LSE

LSR Group

7,90

-17%

15,9

0,7

3,68

LSE

Raven Russia

1,00

-7%

2,1

0,2

0,60

LSE

Sistema-Hals

1,30

11,0

0,2

0,29

LSE

Eastern Property Holdings

39,60

13%

130,0

15,8

0,21

SWX

MirLand Development

5,20

17%

11,5

0,5

0,54

LSE

Kazakhstan Kagazy

0,07

-36%

5,7

0,03

0,01

LSE

DTZ Holdings

0,70

-10%

13,2

0,3

0,17

LSE

Glavmosstroy

44,50

-10%

280,0

5,0

0,09

RTS

RGI International

2,70

-4%

11,9

0,1

0,34

LSE

KDD Group

0,30

-3%

4,4

0,1

0,05

LSE

RTM

0,25

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,10

-2%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

030-33 FAKT_I_L.indd 33

23.06.2011 10:06:58

И н т е р в ь ю:

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов ....................................... Фото: Дмитрий Четверухин

Сергей Федеев:

После трудного кризисного периода долгов и смены собственников «Техносила» принялась за активную экспансию на российском рынке БТЭ. Небольшие города, крупные и средние магазины и контракт с ведущими консультантами сетевого ритейла – так надеется вернуть долю рынка директор по развитию сети «Техносила» Сергей Федеев.

«Обычная жизнь ритейлеров – тяжелый рынок, конкуренция, высокие затраты»

034-41 Interview_I_L.indd 34

23.06.2011 16:10:38

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

– Сергей, в прошлом году сеть «Техносила» прибрел предприниматель Михаил Кокорич. Когда завершилась сделка по приобретению? – Она тянулась с лета 2010 года и завершилась осенью того же года. – В каком состоянии была компания? – Отрицательная EBITDA, долговая нагрузка около $200 млн. Понятно, что в таких условиях команда компании была несколько деморализована. – Сильно поменялось менеджерское звено? – Радикально поменялся только топменеджмент компании. Впрочем, средний и низовой состав менеджмента удалось сохранить. Полагаю, что одним из основных мотивов приобретения этого актива как раз и стала созданная внутри компании сильная корпоративная культура бренда «Техносила». Несмотря на долговые проблемы с поставками, когда покупатель мог застать пустые полки магазинов, «Техносиле» удалось избежать участи многих других розничных операторов, не переживших кризис. По правде говоря, в секторе БТЭ проблемы были практически у всех розничных сетей, за исключением «М.видео», которая умело воспользовалась ситуацией и смогла нарастить свою долю за счет ослабления других игроков. Впрочем, ситуация быстро меняется: сейчас те покупатели, которые по каким-либо причинам ушли от нас во время кризиса, возвращаются. Этот процесс естественный: «М.видео» на какой-то период получила избыточный поток покупателей, но невозможно пользоваться этим потоком вечно. – Какова сегодня доля «Техносилы» на рынке? – По разным оценкам, от 5 до 7%. Однако по ряду важнейших категорий техники доля может достигать 12–14%. – Как вы планируете увеличить эту долю? – Полагаю, что революционных изменений ждать нет смысла. Клуб федеральных компаний в секторе БТЭ уже определился. Это «М.видео», «Эльдорадо», «Техносила» и Media Markt – Saturn. Вероятность выхода кого-либо из серьезных мировых игроков я оцениваю как очень низкую. Россия уже давно не входит в список приоритетных рынков для европейского или американского ритейла. Тем же американским розничным компаниям очень интересны развивающиеся рынки, но в России им будет сложно развиваться в силу достаточно сильной конкуренции со стороны местных операторов. К тому же существуют сильные отличия в государственном регулировании отрасли торговли. Какие-то изменения могут быть разве что в розничном секторе, специализирующемся на торговле одеждой. – Ранее руководство «Техносилы» заявляло, что осенью 2011 года начнется активная экспансия сети в регионы России. Эти планы актуальны? – Да, работа в этом направлении уже активно ведется. Поскольку почти два года

| Цифры и факты | Интервью

| |

| Тема номера

компания не развивалась, теперь мы вынуждены быть в роли догоняющих. Ситуация складывается такая, что наши желания опережают возможности рынка. Так, бюджет на развитие позволяет нам уже в этом году открыть около 30 новых полноформатных магазинов (2,2–2,5 тыс. кв. м), но, к сожалению, на рынке слишком мало хороших предложений помещений. Объясняется это тем, что, с одной стороны, мы сейчас крайне придирчиво относимся к выбору площадки, а с другой стороны, тем, что мы принципиально не хотим перебивать ставки у других игроков. Тем не менее поставленный план мы постараемся по максимуму выполнить и уже в 2012 году выйдем на уровень ввода 30–35 объектов в год. – Какое будет соотношений открывающихся магазинов в Москве и регионах? – В этом году примерно треть планируем открыть в Москве, две трети в регионах. В следующем – открытий будет примерно поровну. С 2013-го – опять вернемся к соотношению, когда на Москву и область будет приходиться 1/4–1/3 открытий. В текущих условиях Подмосковье – единственный растущий регион России. И подмосковный рынок будет расти еще минимум лет 10, прогнозируется чуть ли не удвоение населения. Понятно, что за населением здесь будет расти и экономика. В то же время в остальной России я почти не вижу точек роста. – По каким критериям вы определяете города для прихода сети? – У нас масса критериев, среди основных – объем рыночной торговли на душу населения и динамика этого показателя, насыщенность торговыми площадями, консолидация рынка – как в нашем сегменте, так и в других. Покупательские предпочтения также играют важную роль. Система достаточно сложная, именно поэтому в нашем первоочередном списке есть как крупные города, так и небольшие. Думаю, что ситуация в течение 3–5 лет выравняется и тогда будет чуть другой подход. – В каком смысле выравняется? – По насыщенности ритейлерами. Регионы, где есть позитивный тренд по потреблению и покупательскому спросу, подтянутся до уровня регионов с хорошо развитой розницей. Показатели по доле торговых площадей на душу населения не обязательно будут идентичны. Тем не менее уже сегодня можно констатировать, что недооцененных регионов практически не осталось. – На Дальнем Востоке у вас есть планы? – Нет, и в ближайшее время не планируем. Пока для России там очень сложная логистика. Мы внимательно изучали Дальний Восток, но пока это еще отдельный регион, где очень сильны местные игроки. У других федеральных ритейлеров есть такой опыт, нельзя сказать, что он очень позитивен. Специфика Дальнего Востока состоит в его огромной территории, плохой логистике и низкой плотности населения. К завоеванию этого рынка нужно готовить-

034-41 Interview_I_L.indd 35

23.06.2011 10:08:34

И н т е р в ь ю:

ся очень серьезно. Я уверен, что ни у одной из мировых компаний нет опыта, достаточного для того, чтобы развиваться там.

вать деньги компании, особенно если она занимается таким капиталоемким бизнесом, как ритейл, равносильно преступлению.

– Приход западных игроков, в частности Media Markt, как-то повлиял на рынок ритейла в России? – Наверное, главная их заслуга состоит в том, что они показали высокие стандарты управления бизнесом. Однако в целом влияние нельзя назвать глобальным. В ряде регионов западные игроки были далеко не первыми, и на месте им пришлось столкнуться с серьезной конкуренцией. В отношении Media Markt можно отметить то, что они сразу дистанцировались от остальных операторов, открывая магазины в крупном формате. В то же время «большая тройка» БТЭ («М.видео», «Эльдорадо» и «Техносила») работает в формате от 2 до 3 тыс. кв. м, а региональные компании бытовой техники оперируют площадями до 1,5 тыс. кв. м.

– Как строятся ваши отношения с арендодателями? – Российский рынок был и остается рынком продавца. И вероятно, так будет и в ближайшие годы. Даже в кризис ситуация несколько изменилась только потому, что все были в сложном положении, но сказать, что арендаторы сильно подняли голову, нельзя. Хороших современных форматных помещений в России все еще очень мало. В ряде регионов вообще нет современных форматных помещений. В кризис не было заложено ни одного нового объекта. То, что сейчас выходит на рынок, – это размороженные объекты. Кстати, и сейчас новые объекты тоже массово не закладываются. Все понимают, что арендный бизнес очень капиталоемкий. В нынешних условиях у него существенно повысился период окупаемости. Поэтому те свободные деньги, которые в России есть, стараются вкладывать в проекты с более быстрой отдачей. Плюс никто не отменял отток капитала из России.

– Тем не менее опыт Media Markt вам пригодился? – Европейские и американские розничные компании имеют высокие стандарты управления, они технологичны и опираются на опыт нескольких десятилетий развития. Использовать все эти наработки пытаемся и мы. «Техносила» сейчас в процессе изменения. Компания начала реализовать клиентцентрированную модель бизнеса. На данный момент у нас подписан долгосрочный контракт с известной западной консалтинговой компанией, одним из лидеров консалтинга в области сетевого ритейла. У них колоссальный многолетний опыт работы с ведущей американской сетью на рынке электронного ритейла. Думаю, что за счет качественных изменений в ближайшие два года по эффективности мы сможем обогнать других розничных операторов рынка БТЭ. – Почему в ритейле очень сильны российские игроки, а на рынке девелопмента, консультирования и юридических услуг велика доля западных компаний? – Отставание России в технологическом плане, конечно, катастрофическое. Это даже не на год и не на два, а на десятилетия. Если брать отдельно Москву, кажется, что засилье западных девелоперов просто ошеломляющее. Но если говорить о регионах, то на примере «Техносилы» можно увидеть, что большинство магазинов арендовано у местных собственников, местных компаний, многие из которых сами строили торговые центры. Да, они заказывали их концепции у иностранных консультантов, но строили на российские деньги, и это российский опыт строительства. И таких объектов становится все больше. – Занимается ли «Техносила» строительством новых площадей, покупает ли недвижимость? – В настоящий момент «Техносила» недвижимостью не владеет. Мы сделали выбор в пользу развития розничного бизнеса, чтобы не повторять ошибок других компаний, которые посчитали недвижимость ликвидным активом. На мой взгляд, связы-

– У вас может быть есть какие-то рычаги воздействия на девелоперов? – Кризис пережили отнюдь не все ритейлеры. Да и кризис не закончился, просто изменились правила игры, все стали осторожнее. Если раньше для девелоперов было важнее получить деньги на краткосрочный период, то сегодня рассматриваются долгосрочные сценарии развития событий. Все понимают, что пул арендаторов – это хороший актив. Сегодня, приходя в регионы, мы видим, что местные сети, у которых не так много магазинов, могут предлагать большие ставки аренды. Понятно, что мы с ними даже не будем биться, потому что в этом нет смысла: те же арендодатели сдадут помещения нам по меньшей ставке, потому что все понимают, что консолидация рынка в России продолжится и дальше и доля мелких игроков будет сокращаться. Да, сейчас можно сдать дороже и получать эти деньги годдва, может быть, три-четыре. Но на рынке недвижимости схожая с ритейлом ситуация, когда в условиях кризиса выживают и развиваются только самые эффективные. Дефицит форматных площадей огромен, а спрос на неформатные продолжит падать. Невостребованный торговый центр, который начал умирать, – малоликвидный объект. Процесс такого умирания чаще всего необратим. К жизни его вернуть шансов практически нет, или же необходимы очень серьезные капзатраты. А это значит – смена арендаторов и сильная, зачастую капитальная перестройка, которая обойдется дороже, чем возведение нового торгового центра. Поэтому малоликвидные площади есть на рынке, их становится все больше. И в этом сегменте будут продолжаться банкротства. – Ваш новый формат 1000 кв. м. Не придумали ли вы его потому, что больших форматных помещений нет? – Во многом это так. В условиях жесткой конкуренции, когда сливки уже сняты,

чтобы добиться роста, надо активно осваивать новые рыночные сегменты и выходить в небольшие города. Рынок крупных городов растет не так быстро, как растет количество операторов. И открыть большой форматный магазин площадью в 2–3 тыс. кв. м в городе со 100-тысячным населением чаще всего уже не представляется возможным. Есть исключения, в частности в Сибири, где в свое время сеть «Алпи» возводила торговые центры в маленьких городах. Нужно учиться жить в новых условиях, на других выручках, оптимизировать затраты. Начинается обычная, регулярная жизнь ритейлеров, которая в том же СанктПетербурге давно идет: тяжелый рынок, высокая конкуренция, высокие затраты. – Вы открываете второй центр управления компании в Новосибирске? Зачем и почему в Новосибирске? – Туда вынесены бухгалтерия и IT. Квалификация IT-специалистов в Новосибирске в силу ряда исторических причин очень высокая, затраты на них ниже. Та же история с бухгалтерами. То есть квалификация там выше, чем в Москве, а затраты ниже. А направление выбрано в силу некритичности расстояния и временной задержки. – Вы платите фиксированную ставку за аренду своих торговых помещений или процент с оборота? – Понятно, что мы хотели бы платить «фикс» в хороших местах и процент с оборота в плохих. Но чудес не бывает. Мы хорошо представляем, какой бизнес у арендодателей, – они неплохо разбираются, какой у нас. Доля контрактов, предполагающих взимание процента с оборота, сегодня у нас достаточно велика, но не настолько, насколько хотелось бы. Больше четверти долгосрочных контрактов у нас

именно такие. Не исключено, что в будущем их доля продолжит расти. – На какой минимальный срок вы заключаете договор аренды? – 10 лет, но у нас есть контракты и на 15, и на 20 лет. Меньше 10 лет смысла нет, потому что ритейл сегодня – это тяжелый, капиталоемкий бизнес. Поэтому нет смысла подписывать контракт со сроком меньше срока окупаемости. – Какие услуги у вас выведены на аутсорсинг? – Аутсорсингом мы пользуемся очень активно. Обслуживание магазина сегодня у нас практически полностью на аутсорсинге. – Сталкиваетесь ли вы с поиском качественных аутсорсеров в регионах? – Проблемы есть, но сейчас они гораздо меньше, чем это было пять лет назад, когда их найти было практически нереально. Сейчас это в принципе решаемый вопрос, во всяком случае не самый сложный. – Есть ли у вас собственные марки и какова их доля? – Собственные марки есть. Это примерно до 10% от ассортимента сети, доля в обороте – около 6%. Безусловно, это не идет ни в какое сравнение с той долей, которая есть у продуктовых ритейлеров. Россия – достаточно бедная страна, поэтому здесь приверженность товарным брендам гораздо сильнее, чем в Европе или Америке. Поэтому доля частных марок, которая есть у нас сегодня, на мой взгляд, оптимальна. Ломать вкусы и предпочтения людей – не наша миссия. Все это должно эволюционно развиваться, а наша задача – дать людям возможность удовлетворить свои потребности.

034-41 Interview_I_L.indd 36

23.06.2011 10:08:35

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Facts&Figurs | Interview

| |

| Cover Story

Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov ....................................... Photo: Dmitry Chetverukhin

Sergey Fedeev: We live a common life of retailers: heavy market, tough competition, and high costs After a difficult crisis period, debts, and change of owners, Technosila started an active business expansion in Russia. Small cities, all kinds of retail stores, and a number of contracts signed with leading advisories of chain retail – that is how Sergey Fedeev, Development Director of Technosila, is going to get his company's market share back to its pre-crisis levels. – Sergey, as we know, Mikhail Kokorich has acquired the whole Technosila retail chain last year. When did the acquisition deal finish? – The acquisition deal started in mid2010 and finished in the fall. – What did your company look like in those days? – We had a negative EBITDA, and our outstanding debt was about $200 million. It is needless to say that the company was demoralized. – Did the new owners change the management structure? – They replaced the top management of the company. The middle managers remained. I believe the main reason to acquire our company was the strong corporate culture and the Technosila brand. Despite the outstanding debts and supply problems, Technosila managed to survive the crisis while some other retailers failed to do that. As we know, many companies

involved in the sales of home goods and electronics were in trouble during the crisis. Except, probably, M. video, which increased its market share. However, the situation is changing rapidly. Now we see many of our customers coming back to us. This is a natural process. I agree that M. video attracted some of our customers during the crisis, but now they are coming back to us. – What is the current market share of Technosila in Russia? – According to various estimates, it ranges from 5% to 7%. Anyway, we have 12-14% in some special market niches. – Do you plan to increase your market share with time? – I do not believe that we need some revolutionary changes in our marketing strategy. There is a pool of market leaders in the field of home appliances and electronics, namely M. video, Eldorado, Technosila, and Media Markt – Saturn. I do not think another major international player would enter the

market any time soon. Russia has never been considered as a priority market for European or American retailers. The U.S. retailers are interested in emerging markets, but there is a strong competition in Russia nowadays. In addition, there are problems with federal regulation of the industry here. Some changes may take place in the clothing retail segment, but we do not expect any changes to happen in our particular segment. – Former managers of Technosila were talking about business expansion to Russia's regions in the fall of 2011. What about the current plans? – Yes, we are working to realize these plans. Given that our company was not developing for almost two years, we now need to catch up with the others. The situation is that our desires do not coincide with the market opportunities. Our budget allows us to open about 30 new flagship stores of 2,200 – 2,500 sqm, but, unfortunately, the market has little to none suitable premises for us to consider. The reason

is that, on the one hand, we are picky when choosing sites; on the other hand, we do not want to steal the sites from other market players. Nevertheless, we are sure to open 30-35 of our stores annually starting from 2012. – What will be the ratio of newly opened stores in Moscow to those in the regions? – This year, about one-third of our stores will open in Moscow, and two-thirds in the regions. Next year, this ratio will be 50/50. Starting from 2013, we plan to come back to the one-third ratio for Moscow. Given the current situation, Moscow and its suburbs are the only growing markets in the country. These markets will keep growing for at least ten years to come, as many market analysts predict that the population will nearly double here. It is clear that the regional economy will grow. At the same time, I do not see any other growth points in Russia. – What are the criteria you consider when entering other regional markets?

034-41 Interview_I_L.indd 37

23.06.2011 16:10:31

I nt er v iew:

Олеся Черданцева: Классификация ТЦ в Екатеринбурге – это не вопрос своевременности, а готовности и желания собственников раскрывать информацию, так как процесс классификации требует большого количества информации, которая зачастую скрыта за семью печатями стр. 68 ness as home appliances and electronics sales.

– We have a number of criteria. The basic one is the retail market volume per capita and its dynamics. We also take into consideration other indicators, such as saturation with retail space, both in our segment and other retail niches. The customer expectations are also important. The market segmentation is quite complicated. That is why we have big cities and small towns in our priority list. However, I think the situation will change in the next 3-5 years, so we will try other tactics. – In what way, do you think, the situation may change? – The saturation with per capita retail space will change in the regions. Those regions with positive trends in consumption growth and consumer demand will catch up with the regions that are already developed. The figures reflecting retail spaces per capita will not necessarily be identical. However, today we can say that there are no underestimated regions left in Russia.

mat stores only. The Big Three retailers such as M. video, Eldorado, and Technosila typically operate in the format of 2,000-3,000 sqm, while regional companies of the same niche operate on the areas of 1,500 sqm. – Nevertheless, is Media Markt's experience useful to you? – European and U.S. retailers have high standards of business management, technology, and several decades of market experience. We also try to use those techniques. Technosila is now in the process of changes, as we began to implement a client-oriented business model. We have recently signed a long-term contract with a well-known Western consulting company that is advising us how to run our retail chain properly. They have a long-term experience with a leading American chain that operates in the niche of electronic devices. I am sure that in two years from now, we will manage to be ahead of competition here in Russia.

– Do you have plans regarding Russia's Far East? – No, and I do not think that we will consider those regions any time soon. The logistic problems do exist there. We have analyzed Russia's Far East, and we see that local market players are very strong there. Some other federal retailers have negative experience in these regions. The specifics of the Far East are its vast territory, poor logistics, and low population density. One has to be very careful before going there. I am sure that none of international companies is experienced enough to do business in Russia's Far East.

– Why, do you think, there is a strong competition with local Russian retailers, while foreign companies dominate development, consulting, and legal niches? – Russia is far behind the rest of the world in terms of technology. The situation will need dozens of years to change. If we take Moscow, it seems that Western developers are everywhere. Nevertheless, if we talk about regions, Technosila leases its stores from local property owners who build their shopping centers there. Most of them have foreign project concepts and foreign consultants, but they typically build their premises with the Russian money. We can see many of such sites in Russia's regions.

– Has the Russian retail market changed when international players such as Media Markt came to the country? – Probably, their best practices relate to high standards of business management. However, in general, their impact is not that huge. In some regions of Russia, Western players were not the best to compete with local retail chains. Media Markt is different from other operators, as they open large for-

– Does Technosila build new sites or buy new real estate properties? – As of today, Technosila owns no real estate. We have chosen retail chain development in order not to repeat the gross mistakes of other retailers, which regard real estate as a liquid asset. In my opinion, a retail company should not have real estate assets that limit its cash flows. Especially if we consider such a capital-intensive busi-

– How do you establish your relations with property owners? – The Russian market has always been a seller's market. Probably, this situation will remain the same in the near future. Even during the crisis, the situation remained the same. I cannot say that tenants became stronger, as everyone in the market was in a difficult position. There are little to none modern retail facilities in Russia. In some regions, there are no modern facilities at all. Not a single retail project was started here during the crisis. All new facilities coming to the market nowadays are former "frozen" projects. Event today, we cannot see new projects started en masse. Everyone understands that the rental business needs capital. The payback period is long enough, therefore the money is invested in those projects with faster payback periods. Another thing is the capital outflow from Russia, which still exists. – Do you have any special instruments to deal with developers? – Not all retailers managed to survive the crisis. Moreover, the crisis is not over yet. The rules of the game are changing, as the market players are becoming more careful. Before the crisis, developers were trying to make fast money over short periods of time. Today, they normally consider longer-term scenarios. Everyone understands the value of tenants. It is an asset. When we come to the regions, the local players offer high rental rates to us. We are not inclined to fight with them. Typically the regional property owners understand that the Russian retail market will keep consolidating. The share of local players will further shrink. Probably, the property owners have two to three years to lease their premises at high rates, but in the long-term they will have to change their strategy. The real estate market is the same as the retail market. Only the strong survive here. There is a lack of high quality assets, while low quality premises are of less interest. A low quality shopping center is generally an illiquid object. There is no way to make it efficient and liquid. Even large investments and CAPEX cannot keep such properties alive. It often means a change of tenants and restructuring. At the same time, it costs less to build a new shopping center instead. Therefore, we can see a growing number of such illiquid assets in the market. I am sure there will be more and more bankruptcies in this particular segment. – Your new format is 1,000 sqm. Do you think this is the most appropriate format as there are no larger premises available in the market? – In many ways it is. In the modern competitive environment, we have to investigate new formats and new market segments in small cities. The market is growing not as fast as a total number of retail operators. It is no longer possible to open 2,000-3,000sqm stores in cities with 100,000 popula-

tion. There are some exceptions, particularly in Siberia, where ALPI was building its shopping centers in small towns. We have to learn how to live under new conditions, smaller revenue flows. We also have to optimize our costs. This is a regular life of retailers. Let us take St. Petersburg for example. There is a heavy market, high competition, and high costs there. – You plan to open your second office in Novosibirsk. Why Novosibirsk? – We will have our accounting and IT departments there. Historically, Novosibirsk has many highly skilled IT-specialists, whose cost is not high. Same story with the accountants. I mean to say that the employees in Novosibirsk are highly skilled. Even higher than in Moscow. At the same time, the local wages are lower. We do not think that the distance to Moscow and corresponding time delays are that important for us. – Do you pay fixed rental rates or a percentage of turnover? – It is clear that we would like to pay fixed rates in good locations and a percentage of the turnover in bad locations. However, we are realistic. We know what kind of business our property owners have, and they know what kind of business we have. We have many percentage-based contracts, but not as many as we would like to have. More than 25% of our long-term contracts are based on a percentage of turnover. We think that the share of such contracts will grow with time. – What is the minimum term you sign leases? – 10 years, but we also have contracts signed for 15 and even 20 years. We avoid shorter-term contracts, because the retail is a capital-intensive business. Therefore, it makes no sense to sign contracts for any period shorter than a payback period. – Do you outsource any services as well? – We actively use outsourcing. Our store operations and maintenance are nearly 100% outsourced services today. – Did you have any problems with quality outsourcers in the regions? – There are problems, but not as big as we had there five years ago. Now it is the problem that we can easily solve. – Do you have your own brands? – We do have brands of our own. They account approximately for 10% of what we have on sale, or 6% of our goods turnover. Of course, this cannot be compared with the figures that grocery retailers have in Russia. We live in a poor country where the commitment to product brands is much stronger than in Europe or America. Therefore, the share of private brands we have is optimal, in my opinion. We are not inclined to break the tastes and preferences of our clients. They should develop systematically, while our mission is to give the people an opportunity to meet their needs.

034-41 Interview_I_L.indd 38

23.06.2011 10:08:36

# 13 (16 5 ) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 7.11

| Facts&Figurs | Interview

| |

| Cover Story

034-41 Interview_I_L.indd 39

23.06.2011 10:08:39

034-41 Interview_I_L.indd 40

23.06.2011 10:08:43

034-41 Interview_I_L.indd 41

23.06.2011 10:08:47

Те м а н о м е р а:

Эффект присутствия S.A. Ricci объявила о выходе из ассоциации с King Sturge. Причиной стало объединение международных компаний Jones Lang Lasalle и King Sturge. В чем смысл партнерства с международными компаниями, выгодно ли оно российским игрокам? Нужен ли Запад нам и нужны ли мы Западу?

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

приходится чуть менее трети этого объема (21,4 млрд евро), на долю CB Richard Ellis (CBRE) – чуть менее пятой части всех вложений (16,4 млрд евро), седьмая часть вложений происходит при посредстве компании Cushman & Wakefield (C&W). Помимо вышеназванных, в восьмерку крупнейших в Европе компаний входят английская Savills, итальянская Catela Property Group, Colliers International, BNP Paribas и DTZ. На российском рынке из крупнейших консультантов в той или иной форме присутствия работают почти все, за исключением Catela Property Group. Первый, поверхностный вывод, который можно сделать из этого, заключается в том, что российский (пусть главным образом и московский) рынок интересен мировым игрокам. Однако как здесь присутство-

дин из глобальных лидеров в коммерческой недвижимости – компания Jones Lang LaSalle – в конце мая завершила сделку по слиянию (путем поглощения) с международной консалтинговой компанией King Sturge (KS). В результате объединения King Sturge становится частью мирового бренда JLL. По условиям сделки партнерам King Sturge будет выплачена компенсация в размере 197 млн фунтов стерлингов ($319 млн). 98 млн фунтов ($159 млн) из этой суммы должны быть выплачены сразу, а остальная часть – на протяжении пяти лет. Все 43 офиса King Sturge, включая 24 в Великобритании, становятся частью международной сети, объединенной под брендом JLL. Объединенная компания будет работать на 70 региональных рынках в 30 стра-

нах Европы, Ближнего Востока и Африки. Общая численность персонала объединенной компании составит 5300 человек. Само событие не имеет непосредственного отношения к российскому рынку, где как действовала компания JLL, так и будет действовать в том же объеме и тех же направлениях. Однако опосредованное влияние все же есть: King Sturge в России состояла в ассоциированном партнерстве с локальным игроком – компанией S.A. Ricci. В итоге этой сделки S.A. Ricci автоматически вышла из ассоциации. Управляющий партнер компании S.A. Ricci Владимир Авдеев считает, что завершение партнерства с KS никак не отразится на бизнесе его компании, так как вся работа S.A. Ricci автономно велась российскими консультантами и специалистами: «Напротив, мы с большим оптимизмом

смотрим в будущее и рады новым возможностям, которые открываются перед нами. Российский рынок обладает огромным потенциалом, и мы планируем активно наращивать свои позиции на рынке», – заявил он. Заявление о том, что завершение партнерства никак не отразится на бизнесе, разумеется, спорно: логично, что, если партнерство существовало, значит, оно что-то компании давало – положительный эффект или, наоборот, отрицательный. Но, прежде чем переходить к вопросу о том, какие эффекты несет партнерство, приведем данные по консалтинговым компаниям и их участию в рынке недвижимости. Общий объем вложений в недвижимость Европы при участии восьми крупнейших компаний-консультантов составляет 71,9 млрд евро, при этом на долю JLL

042-47 Cover Story_I_L.indd 42

23.06.2011 10:11:49

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

вать – самостоятельно или через местных представителей, каждая из компаний решает по-своему.

Зачем? Как правило, сотрудничество в той или иной форме – удел сервисных компаний, которые оказывают услуги для владельцев, инвесторов, девелоперов, пользователей коммерческой недвижимости, нуждающихся в аутсорсинге большого количества сервисов. Управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов отмечает, что наиболее востребованы консультационные услуги касательно предмета будущих потребительских свойств (обычно в форме маркетинговой концепции), исследования наилучшего использования, а также бизнес-планы проектов. В зависимости от ряда обстоятельств у заказчика выбор происходит между группой международных консультантов и группой локальных. Между этими группами есть локальные в ассоциации с международными, то есть некая пограничная зона: «В основе стремления к диалогу с международными игроками у локальных компаний лежит сначала расширение клиентской базы за счет международных клиентов, а потом и возможность получения хороших денег от продажи бизнеса. Хотя, например, Blackwood или Penny Lane Realty, как мне кажется, таким путем не идут. Может быть, ввиду харизматичности владельцев», – говорит г-н Иванов. Генеральный директор NAI Becar Давид Годшо отмечает, что продуктивное сотрудничество возможно в разных формах, основные из них – ассоциация и партнерство: «Формулировка «в ассоциации» предполагает скорее сотрудничество по определенным проектам, чем полностью интегрированное взаимодействие. Различия присутствуют также в визуальном плане: NAI Becar полностью переняла корпоративный стиль NAI Global, тогда как сотрудничество «в ассоциации» отображает корпоративные стили обеих компаний. Определенные различия присутствуют и в финансовой составляющей», – говорит он. Впрочем, выход на новый рынок – всегда определенный риск, и не каждая компания в итоге решается даже на партнерство. В 2006 году на рынке активно муссировались слухи о том, что в Москве собирается начать работу крупный игрок сегмента торговой недвижимости – английская компания Donaldsons. Предполагалась, что экспансию на российский рынок Donaldsons осуществит, вступив в партнерские отношения с компанией «Магазин Магазинов», одним из ведущих российских консультантов по торговой недвижимости, либо приобретя ее. На официальном уровне планы по выходу на московский рынок подтверждал директор проектов в Восточной Европе Donaldsons Боб Стивенс. Однако в итоге этого не произошло, и сейчас «Магазин Магазинов» находится в ассоциации с CBRE. Сама компания CBRE вышла на российский рынок в 1995 году. В 2006 году

она поглотила своего локального партнера – Noble Gibbons, с которым с момента появления в России CBRE работала в ассоциации: в апреле 2006 года CBRE приобрела у Alfa Capital Partners 51% акций Noble Gibbons, в августе того же года была завершена сделка по продаже CBRE оставшегося пакета. По оценкам экспертов, общая стоимость компании могла составить $25–30 млн. «Мы много лет работали в ассоциации, так что интеграция Noble Gibbons не вызвала особых трудностей. Никаких особых изменений в работе компании не произошло», – отмечает управляющий директор CBRE Даррэлл Станафорд. Впрочем, компания CBRE продолжила стратегию по увеличению рыночной доли и расширению своей деятельности на рынке. Так, в ноябре 2006 года CBRE подписала соглашение о партнерстве с компанией Maris Properties, консультантами по коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. «С CBRE мы сотрудничаем с самого основания нашей компании в 2004 году. Объединившись с ними, мы

| Интервью | Тема номера

| |

| Residential

По мнению г-на Годшо, партнерство российских и международных компаний дает ряд преимуществ обеим сторонам. Во-первых, компания, приходящая на неизведанный рынок, испытывает ряд затруднений, связанных с менталитетом, особенностями ведения бизнеса и различной законодательной базой этого рынка. Российский партнер помогает адаптировать бизнес иностранной компании в соответствии с требованиями рынка, используя для этого глубокие знания на местном рынке. Сотрудничество с мировым брендом позволяет привлечь ряд корпоративных клиентов, а также перенять бизнес-стратегии развития компании, западные технологии и стандарты работы с клиентами и адаптировать их на местном рынке. Конечно, немаловажное преимущество заключается также в ассоциировании российской компании с раскрученным западным брендом. Как рассказали в компании Astera, сотрудничество с BNP Paribas Real Estate позволяет ей получать расширенный

ного офиса в России, поэтому в нынешних условиях Astera сохраняет статус самостоятельной компании, действующей в альянсе с крупным международным партнером.

Где? По мнению экспертов, помимо консалтинга, основные сферы, связанные с недвижимостью, где сотрудничество с международными игроками представляется продуктивным, – это юриспруденция, projectменеджмент, архитектура. Если говорить о юриспруденции, то в этом сегменте глобальные компания давно лидируют. Причина в том, что, с одной стороны, большинство сделок структурируются через зарубежные юрисдикции, в которых у россиян исторически не было компетенций, с другой, долгосрочные стратегии в сегменте коммерческой недвижимости требуют, чтобы сделки были структурированы юристами с высокими лимитами ответственности, застрахованными в международных старховых

В основе стремления к диалогу с международными игроками у локальных компаний лежит сначала расширение клиентской базы за счет международных клиентов, а потом и возможность получения хороших денег от продажи бизнеса. чувствуем себя увереннее, – рассказывает Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties в ассоциации с CBRE. – У нас расширился круг клиентов, а также мы перенимаем передовые технологии и стандарты, по которым работает наш партнер». Далее, в феврале 2009 года, CBRE подписала соглашение, в рамках которого «Магазин Магазинов» стал ассоциированным членом глобальной сети CBRE. «Этот альянс дал импульс развитию обеих компаний, – говорит Анна Ширяева, генеральный директор «Магазин Магазинов» в ассоциации с CBRE. – Для нас наличие бренда одной из крупнейших консалтинговых компаний решило многие проблемы. До этого нам было сложно убедить работать с нами западные компании, которые предпочитали известный им бренд знанию российского рынка. Сейчас иностранные ритейлеры и девелоперы приходят к нам напрямую из головного офиса CBRE в Лондоне. В то же время в нашем лице глобальный офис CBRE получил надежного партнера для оказания услуг ритейлерам, которым необходимо адоптироваться к российским условиям и увеличить свою долю рынка». Г-н Станафорд не исключает, что в будущем CRBE поглотит своих российских компаньонов: «Это решение отчасти зависит от целей и планов местного партнера. Создание ассоциации – достаточно стандартное начало сотрудничества и интеграции деловых культур партнеров. Это помогает в будущем облегчить процедуру полной интеграции, если она последует».

доступ к единой клиентской базе, представлять интересы международных клиентов, принявших решение о выходе на российский рынок. Инвестиционный департамент Astera имеет возможность привлекать инвестиции и инвесторов для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. Отдел элитной жилой недвижимости Astera располагает базой объектов и проектов жилой недвижимости, расположенной за рубежом. На сегодняшний день у BNP Paribas Real Estate нет планов по открытию собствен-

компаниях и с серьезными компетенциями. В противном случае ликвидность актива серьезно снижается в глазах институциональных инвесторов. Project-менеджмент – еще одно направление, где россиянам требовалось участие иностранцев, опять же по причине отсутствия компетенций. «До 2005 года понимания и опыта для такого сервиса у локальных компаний вообще не было. Поэтому клиенты имели весьма узкий выбор из 3–4 зарубежных международных компаний. Позже конкуренцию им

042-47 Cover Story_I_L.indd 43

23.06.2011 10:11:50

Те м а н о м е р а:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 39

2. Заказчик нанимает западного архитектора и в дальнейшем именно он строит все взаимоотношения с локальными компаниями. Это наиболее сложная в реализации схема. 3. Заказчик нанимает практически две команды параллельно – западную и локальную – и жестко управляет ими. Дорого, но зато надежно и приводит к хорошим результатам. «Что касается альянсов, наиболее успешен Сергей Чобан (архитектурное бюро SPEECH), который за 12 лет превратил свое имя в настоящий бренд. Все остальные альянсы преследовали конкретные цели и, как правило, были временными. И разрушались либо по мере достижения цели, либо под воздействием внешних обстоятельств», – говорит эксперт. Анна Ширяева, «Магазин Магазинов» в ассоциации с CBRE / Anna Shiryaeva составили два-три локальных игрока, в том числе группа компаний «Спектрум». Здесь альянсов не возникало. Причиной являлась неразвитость местного рынка и совсем уж ограниченное число локальных игроков, которые на фоне бурного роста рынка чувствовали себя весьма неплохо», – рассказывает Владимир Иванов. Пример сделки в этом сегменте практически уникальный – международная фирма AECOM купила российский Savant. Большие трудности для проникновения на российский рынок имеют международные архитектурные бюро. Здесь долгое время было засилье местных команд, способных что-то согласовать у главных архитекторов. Потом появились зарубежные игроки, которые порой терпели неудачи, потому что их проекты не проходили через жесткую логику взаимоотношений с архитектурным сообществом и административной средой. Например, Эрик ван Эгераат или Норман Фостер: «Амбициозные цели девелоперов требовали зарубежного опыта и компетенций. У нас, как правило, спроектированный объект серьезно отличался от построенного под влиянием процессов оптимизации бюджета и материалов, которыми занимались как заказчики, так и строители. Поэтому в первую очередь требовались усилия по жесткому контролю в процессе строительства. В зарубежных университетах будущих архитекторов этому учат. Этот зарубежный опыт и подход востребованы, хотя и не всегда в итоге все стороны остаются довольными результатами сотрудничества», – отмечает Иванов. По его словам, примерно в 2007 году родились три схемы работы. 1. Заказчик нанимает зарубежного архитектора на разработку концепции, а потом передает ее в качестве задания им же нанятому локальному архитектору. В дальнейшем западный архитектор остается практически вне игры. Работает схема вполне успешно в том случае, если локальный партнер адекватен и профессионален.

Не сложилось Однако на отечественном рынке были и неудачные примеры ассоциированного членства западной и российской компании. Например, союз компании Astera и ассоциации Oncor International. «За более чем десятилетний срок сотрудничества Oncor International так и не привела компании Astera новых европейских клиентов, готовых инвестировать в российский рынок», – говорит Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Astera продолжила искать себе партнеров, и в начале 2008 года компания Atisreal International, принадлежащая французскому банку BNP Paribas, подписала с ней договор. Причиной выбора именно ее в Astera называют сильные позиции на европейском рынке коммерческой недвижимости: это – дочернее предприятие BNP Paribas Real Estate, подразделения крупнейшей французской банковской группы BNP Paribas. Стратегическое партнерство было получено по итогам тендера, который проводился Atisreal с целью поиска российского партнера. Astera была в числе претендентов на партнерский статус и в итоге смогла стать единственным партнером BNP Paribas Real Estate в России и на Украине. Между тем неудачный опыт взаимодействия Astera и Oncor International не помешал компании Praedium в июле 2008 года присоединиться к последней. По словам управляющего директора Praedium Oncor International Михаила Геца, одно из важных преимуществ ассоциации в том, что члены ее обмениваются между собой клиентами: «Компания Metalsa в Мексике делает детали для Volvo – в Калугу, где находится производство автогиганта, мексиканцы вышли через нас: у них дела с Oncor в Мексике, и локализацию в России поэтому они осуществили также посредством ассоциации, представленной тут нами», – рассказал г-н Гец. По его словам, объем сделок, которые компания проводит благодаря Oncor, составляет до 15% от оборота Praedium. Как полагает Михаил Гец, членство в ассоциации, как правило, выгодно российской стороне. Однако главное тут все же правильно выстроить отношения с мировым

брендом: «Неправильно выстроить отношения – значит, к примеру, подписаться на членство в сети и ничего не делать – ждать золотых потоков. Надо работать. На всех уровнях компания должна себя позиционировать определенным образом, активно работать на рынке. Изначально наша компания строилась как западная консалтинговая структура, и членство в международной ассоциации – логичный шаг при таком позиционировании», – говорит он. Ныне прекратившееся сотрудничество S.A. Ricci и King Sturge, как рассказал Владимир Авдеев, генеральный партнер компании S.A. Ricci, началось в 2005 году: «Тогда мы познакомились одним из партнеров King Sturge, который пригласил меня на работу. Однако, вместо того чтобы зарегистрировать представительство британской компании в России, я принял решение создать собственный бизнес и стать ассоциативным партнером King Sturge. Британских партнеров, с осторожностью подходивших к выходу на российский рынок, этот вариант полностью устроил». По его словам, по ходу сотрудничества возникали идеи о поглощении российской компании западной, подобно тому, что произошло с Noble Gibbons и CBRE. В 2008 году компания King Sturge всерьез рассматривала возможность приобрести S.A. Ricci, но кризис поменял планы. Еще одним примером неудачного сотрудничества стал проект NAI Global и российской Vesko Group – NAI Vesco, появившийся в 2005 году. Предполагалось, что NAI Vesco будет оказывать в России полный комплекс консалтинговых и брокерских услуг. Однако год спустя партнерство распалось, оказавшись неплодотворным.

Даррэлл Станафорд, CBRE / Darrell Stanaford Как отмечают практически все представители компаний, участвующих в партнерских отношениях с западными игроками, как правило, альянс выгоден российской стороне. Специфика российской жизни такова, что самостоятельно в Россию решится прийти далеко не каждая компания. Вместе с тем, зная местные условия, можно успешно зарабатывать на тех рисках, которые не может позволить иностранная компания. А при удачном стечении обстоятельств, доказав выгодность работы на отечественном рынке, эффективно работающую структуру западным партнерам можно и продать. В общем, дружба – дело выгодное.

Международные компании в ассоциации с российскими

Международная компания

Российский партнер

Форма сотрудничества

Начало сотрудничества 2004

CBRE

Maris Properties (СПб)

Ассоциация

CBRE

«Магазин Магазинов»

Ассоциация

2009

BNP Paribas Real Estate

Astera

Альянс

2008

NAI Global

Becar Realty Group

Франчайзинг

2009

Oncor International

Praedium

Ассоциация

2008

Объем вложений в недвижимость Европы при участии крупнейших компаний-консультантов, млрд евро Компании-консультанты

Инвестиции с их участием (млрд евро)

Jones Lang LaSalle / King Sturge

21,4

CB Richard Ellis

16,4

Knight Frank*

11,3

Cushman & Wakefield

9,8

Savills

6,4

Catela Property Group

6,2

Colliers International

4,9

BNP Paribas

4,6

DTZ

4,2 Источник / Source: JLL, * – по собственным данным компании Knight Frank

042-47 Cover Story_I_L.indd 44

23.06.2011 10:11:50

| Interview | Cover Story

| |

| Residential

Author: Nikolai Kirillov .......................... Photo: CRE Archive

Participation Effect S.A. Ricci announced disaffiliation with King Sturge because of a merger between the international companies Jones Lang LaSalle and King Sturge. What is the point of partnering with international companies? Are the Russian players interested in such partnerships? Do we need the West and does the West need us?

ones Lang LaSalle, one of the global commercial real estate leaders, closed an M&A deal in late May with the international consultancy King Sturge (KS). As a result of this merger, King Sturge becomes part of the global JLL brand. In accordance with the contractual terms, the partners of King Sturge will be paid a compensation to the tune of 197 million BPS ($319 million), including 98 million BPS ($159 million) up front and the rest – during five years to come. All 43 King Sturge offices, including 24 in UK, become part of the international JLL brand. The consolidated venture will operate on 70 regional markets in 30 EMEA countries. The total amalgamated staff will reach 5,300. This event will have no direct impact upon the Russian market where JLL has been operating and will be operating within the same

scope and directions. Yet the deal will have some indirect impact, given that King Sturge maintained associated partnership relations with the local player: S.A. Ricci. The deal automatically disaffiliated S.A. Ricci. Managing partner of S.A. Ricci, Vladimir Avdeev, thinks the termination of partnership with KS will not reflect on the business of his company, since the entire work of S.A Ricci was autonomously carried out by Russian experts and consultants: “On the contrary, we are looking into the future with confidence and rejoice at the new opportunities that are opening up in front of us. The Russian market has tremendous potential and we plan to strengthen our positions on this market,” he said. The claim that termination of partnership relations will not reflect on the company’s business is somewhat strange, from logical perspectives, for if such a partnership existed it

must have meant something for the company. But before discussing the effects of partnership we’ll give some information on consulting companies and their involvement in the real estate market. The total investment in European real estate through the mediation of eight biggest consultancies comes to 71.9 billion EUR, with JLL accounting for slightly less than a third of this amount (21.4 billion EUR), CB Richard Ellis (CBRE) – for slightly less than a fifth of all investments (16.4 billion EUR), and Cushman & Wakefield (C&W) – for a seventh of all investments. In addition to the above-mentioned companies, the mighty Eight of Europe includes UK-based Savills, Italy-based Catela Property Group, Colliers International, BNP Paribas and DTZ. Almost all the biggest advisories, save for Catela Property Group, are present in some

form on the Russian market. The first superficial conclusion that can be made is that the global players are keen on the Russian market, even if limited basically to Moscow. Yet each of the companies decides for itself whether it operates independently or via one of the local mediators.

Why? Collaboration in one form or other is generally the lot of service companies, providing services for investors in or owners/developers/users of commercial real estate that need to outsource a large number of services. Managing partner of Spectrum Group Vladimir Ivanov points out that in highest demand are the consulting services related to the future consumer characteristics (usually in the form of a marketing concept), best use analysis as well as the business plans of projects. Depending on a

042-47 Cover Story_I_L.indd 45

23.06.2011 10:11:50

C over S t or y:

Sergey Tchoban, SPEECH Architects / Сергей Чобан number of circumstances, a customer chooses between international and local advisors. In between are local consultancies associated with international ones as a certain “border” zone: “Local companies are motivated to seek a dialog with international companies first by potential expansion of the client base due to international clients and, secondly, by a possibility to raise good money by business sale, though I think Blackwood or Penny Lane Realty have not chosen this way of business expansion – probably because they have charismatic leaders,” says Mr. Ivanov. David Godchaux, CEO of NAI Becar, points out that fruitful collaboration is possible in different forms, two of them being associations

and partnerships: “In association” formula implies cooperation in some projects, rather than complete integration. Visual differences are also present: NAI Becar fully adopted the corporate style of NAI International, whereas “associative” collaboration reflects the corporate styles of both companies. Certain differences are also present in the financial component,” he says. Meanwhile entering a new market is always fraught with some risk and not each company ventures to start even partnership relations in the upshot. In 2006 rumors started infiltrating the market that the British company Donaldsons, a large player of the retail real estate market, was going to launch its operations in Moscow. Donaldsons was planning to expand to the Russian market through either partnership relations with or acquisition of Magazin Magazinov – one of Russia’s leading retail real estate consultancies. Bob Stevens, director of Donaldsons in charge of projects in Eastern Europe, confirms the company’s plan to enter the Moscow market at the official level. Eventually, however, this did not come to pass and now Magazin Magazinov is associated with CBRE. CBRE itself entered the Russian market in 1995. In 2006 it took over its local partner Noble Gibbons, with whom CBRE had been associated since its entry to the Russian market: in April 2006, CBRE bought a 51% stake in Noble Gibbons from Alfa Capital Partners and in August of the same year it closed a deal to buy the rest of shares in Noble Gibbons. In expert estimation, the company’s total value could be as high as $25-30 million. “We have been associated partners for many years and so integration with Noble Gibbons did not cause any problems. No special changes occurred in

International companies associated with Russian ones

International company

Russian partner

Form of cooperation

Commencement of cooperation

CBRE

Maris Properties (СПб)

Association

2004

CBRE

Magazin Magazinov

Association

2009

BNP Paribas Real Estate

Astera

NAI Global Oncor International

Alliance

2008

Becar Realty Group

Franchising

2009

Praedium

Association

2008

Amount of investments in European real estate through mediation of biggest consultancies (billion EUR) Consultancies

Investments with their participation (billion EUR)

Jones Lang LaSalle / King Sturge

21.4

CB Richard Ellis

16.4

Knight Frank*

11.3

Cushman & Wakefield

9.8

Savills

6.4

Catela Property Group

6.2

Colliers International

4.9

BNP Paribas

4.6

DTZ

4.2 Источник / Source: JLL, * – Knight Frank's data

the company’s operations,” notes managing director of CBRE Darrell Stanaford. CBRE did not stop at that, but continued the strategy of enlarging its market share and further expansion on the market. Thus, in November 2006 CBRE signed a partnership agreement with Maris Properties, commercial real estate consultants in Saint Petersburg. “We’ve been cooperating with CBRE since the foundation of our company in 2004. After joining hands with them we feel more confident, – says Boris Moshensky, CEO of Maris Properties associated with CBRE. – We have widened the circle of our clients and adopted the advanced technologies and standards used by our partner.” In February 2009 CBRE signed an agreement whereby Magazin Magazinov became an associated member of the global CBRE network. “This alliance gave an impulse to both companies, – says Anna Shiryaeva, CEO of Magazin Magazinov in association with CBRE. – Access to the brand of the world’s biggest consulting companies solved many of our problems. Prior to that it had been difficult for us to establish relationships with Western companies as the latter preferred a well-known brand to our knowledge of the Russian market realities. Now foreign retailers and developers come to us directly from the head office of CBRE in London. At the same time the global CBRE office obtained a reliable partner in our person, to provide the services for the retailers who need to adapt to the Russian conditions.” Mr. Stanaford does not exclude that in the future CBRE will take over its Russian companions: “This decision partly depends on the aims and plans of a local partner. Creating an association is a rather standard beginning of collaboration and integration of the partners’ business cultures. This will facilitate the procedure of full integration in the future if it ever occurs.” In the opinion of Mr. Godchaux, partnership between Russian and international companies gives a number of advantages to both parties. First of all, a company coming to an unfamiliar market encounters a number of difficulties connected with the mentality, business running specifics and a different regulatory base. A Russian partner helps adapting the business of a foreign company, to bring it in conformity with the market requirements, using its profound expertise of the local market. Collaboration with a world-renowned brand allows a Russian company to attract a number of corporate clients and also to embrace business development strategies, Western technologies and client service standards as well to accommodate them for the local market. Of course, association of a Russian company with a popular Western brand may give it an important competitive edge. As we were told at Astera, collaboration with BNP Paribas Real Estate enables this company to get an extended access to a unified client database and to represent the interests of international clients who decide to enter the Russian market. Astera’s investment department has the opportunity to lure investments and investors to deliver projects in the commercial real estate market. The luxury residential property department of Astera has at

Vladimir Avdeev, S. A. Ricci / Владимир Авдеев its disposal a database of residential projects and properties located abroad. Right now BNP Paribas Real Estate has no plans to open its own office in Russia and therefore under the current conditions ASTERA retains the status of a self-contained company allied with a large international partner.

Where? In expert opinion, apart from consulting, other real estate related spheres where collaboration with international players appears productive, includes jurisprudence, project management and architecture. As for jurisprudence, global companies have long been leaders in this segment. The reason is that, on one hand, most transactions are structured via foreign jurisdictions where Russians historically have been incompetent and, on the other hand, long-term strategies in the segment of commercial real estate call for the deals to be structured by lawyers with high responsibility limits who are assured by international insurance companies and possess solid competences. Otherwise the asset liquidity is significantly lowered in the eyes of institutional investors. Project management is another area where Russians needed foreign participation – again because they lacked essential competences. “Prior to 2005 local companies had had no understanding and experience in rendering this kind of services. Therefore clients had a rather narrow choice of 3-4 international companies. Later two-three local players, including the Spectrum Group, became their competitors. The reason was an underdeveloped state of the local market and a limited number of local players who were quite well off against the backdrop of a booming market,” says Vladimir Ivanov. A practically unique example of transaction in this segment is acquisition of Russia-based Savant by the international firm AECOM. International architectural practices have great problems entering the Russian market. Local teams, capable of getting the approval of chief architects had long had a dominant

042-47 Cover Story_I_L.indd 46

23.06.2011 10:11:51

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

influence on this market. Later came some foreign players who often failed because their projects did not qualify to pass a tough logic of relationships with the architectural community and administrative environment. Examples include Erick van Egeraat and Norman Foster: “The ambitious goals of developers required foreign experience and competences. A project we designed was way different from the one built under the influence of budget and materials streamlining which both clients and builders were anxious about. Therefore first of all strict control in the process of construction was required. At foreign universities future architects are trained in this art. This foreign experience and approach are in demand though not always all parties are content with the results of cooperation in the end,” Mr. Ivanov notes. In his words, three schemes of workflow organization emerged in about the year 2007: 1. A client hires a Western architect to develop a concept and then passes this concept as an assignment to a local architect he also hires. Later a Western architect is actually out of bounds. The scheme works fine if a local partner is professional and sane. 2. A client hires a Western architect who later builds all relationships with local companies – the most difficult scheme to implement. 3. A client actually hires two teams at one time – a Western and a local one and keeps them under tough control. This is a costly, but reliable scheme bringing about good results. “As regards the alliances, Sergey Tchoban (SPEECH Architects) is most successful of all. During 12 years this man has turned his name into a real brand. All other alliances pursued specific goals and were normally short-lived. They would fall apart either after the goal had been achieved or under the influence of extraneous circumstances.

It fared ill However there were unsuccessful examples of associated membership of Western and Russian companies on the domestic market. One example is the alliance between Astera and Oncor International. “For more than ten years of collaboration Oncor International never brought to Astera new European clients willing to invest in the Russian market,” says Aleksey Filimonov, CEO of Astera, an allied member of BNP Paribas Real Estate. Astera went on looking for new partners and at the turn of 2008 Atisreal International owned by the French bank BNP Paribas signed an agreement with the Russian company. The reason for this choice, according to the Astera management, was strong positions of that partner on the European commercial real estate market. This is a subsidiary of BNP Paribas Real Estate – a division of the largest French bank group BNP Paribas. Strategic partnership was entered based on the results of a tender held by Atisreal with the purpose of looking for a Russian partner. Astera was among the claimants of the partnership status and eventually managed to become the only partner of BNP Paribas Real Estate in Russia and Ukraine. Meanwhile the unsuccessful experience of interaction between Astera and Oncor International did not hinder Praedium from join-

| Interview | Cover Story

| |

| Residential

ing the latter in July 2008. In the words of managing partner of Praedium Oncor International Mikhail Gets, one of important advantages of such an association is that its members exchange clients: “Metalsa makes parts for Volvo in Mexico and Mexicans have come to Kaluga, where the automotive giant runs a production facility, through our mediation. They deal with Oncor in Mexico and therefore they carried out localization in Russia through the association represented on the Russian market by our company,” said Mr. Gets. In his words, the deals cut by his company thanks to Oncor account for up to 15% of Praedium’s turnover. Mr. Gets assumes that membership in an association is generally to the best advantage of a Russian party. But the main thing is to build proper relations with a world-renowned brand: “Wrongly built relations take place whenever a Russian company signs up for membership in an international network and does nothing, waiting for rivers of gold to flow into its coffers. Hard work must be done. At all levels a company ought to position itself in a certain way, vigorously operating on the market. From the very beginning our company has been structured like a Western consulting business and membership in an international association is but a logical step in this positioning,” he adds. The now discontinued collaboration between S.A. Ricci and King Sturge began back in 2005, as general partner of S.A. Ricci Vladimir Avdeev told us: “In those days I met one of King Sturge’s partners who proposed employment to me. But instead of registering a representative office of the British company, I made a decision to start my own business and become an associative partner of King Sturge. This scheme fully suited the British partners who were very cautious about their entry to the Russian market.” In his words, in the course of cooperation the acquisition of a Russian company by a Western one took place in the image and likeness of relationship between Noble Gibbons and CBRE. In 2008 King Sturge seriously contemplated the acquisition of S.A. Ricci but the crisis changed these plans. Another example of unsuccessful collaboration was the project of NAI Global and Russia-based Vesco Group – NAI Vesco – that appeared in 2005. NAI Vesco was expected to provide the entire range of consulting and brokerage services in Russia. Yet a year later that partnership came to an end as it proved unfruitful. As noted by almost all spokespeople of the companies involved in partnership relations with the Western players, it is a Russian party that is normally interested in such an alliance. Idiosyncrasies of the Russian reality scare away many Western companies which do not want to run the risk of entering the Russian market independently. On the other hand, a local venture well familiar with the local environment may successfully earn by those risks which an overseas company is unwilling to take. And if things run smooth it is even possible to sell an efficient business to Western partners after demonstrating that it pays to deal on the domestic market. In other words, friendship is a lucrative undertaking.

042-47 Cover Story_I_L.indd 47

23.06.2011 10:11:51

Resident i a l:

Текст: Оксана Самборская ............................. Фото: архив CRE

Сегодня в Европе в общей сумме фискальных поступлений имущественные налоги составляют до 70%, в России – не более 5–6%. Расклад может измениться в 2013 году, если в России все-таки появится единый налог на недвижимость, заменяющий 3 ныне существующих. В целом введение единого налога признается обоснованным, однако не исключено, что одновременно с введением налога изменится структура рынка недвижимости. Как считать будем? Если введение единого налога можно считать делом решенным, то механизмы его исчисления пока вопрос дискуссионный. Первая проблема в этой связи – как оценивать недвижимость, подлежащую налогообложению. И первый вопрос – это ставка. Сегодня ее обсуждаемый диапазон от 0,01 до 1% то ли от кадастровой, то ли от рыночной стоимости объекта. Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков, объясняет, что между этими понятиями есть фундаментальное отличие: когда считается рыночная стоимость, она выводится из принципа наилучшего использования объекта, для кадастровой оценки используется принцип его текущего использования. Пока предполагается, что кадастровая и рыночная стоимости не должны сильно отличаться друг от друга. Если же это отличие превышает 20–30%, приоритет отдается рыночной стоимости. В умах несведущих граждан рыночная стоимость зачастую является эквивалентом суммы сделки при купле-продаже квартиры или дома. Однако покупатели зря пытаются всячески занизить последнюю, дабы уменьшить сумму будуще-

Налоговый спрос го налога: специалисты предупреждают, что при оценке недвижимости ее «продажная» цена во внимание приниматься не будет. Однако это только часть проблемы. Вторая и не менее значимая ее часть – льготы и налоговые вычеты: если социальная справедливость не будет соблюдена, Россия может столкнуться с новыми «медными бунтами». Чтобы этого не произошло, законодатели предлагают несколько вариантов установления «социальной справедливости». В частности, рассказывает Роман Денисов, старший юрист налоговой практики юридической фирмы Sameta, Минэкономразвития в прошлом году предложило два вида вычетов: вычеты по метражу – 55 кв. м и вычеты по стоимости – 3 млн рублей (в эту сумму оценили среднюю стоимость типовой квартиры в России). В Госдуме появилось встречное предложение – поделить недвижимость на категории. Тогда в отношении жилья экономкласса, к которому отнесены квартиры площадью до 100 кв. м, мало что изменится в сравнении с нынешней ситуацией: платить людям предстоит примерно столько же, сколько и сейчас. Для справки: почти 80% населения страны владеют именно такими

«экономклассными» квартирами. Бизнеснедвижимостью считаются квартиры площадью свыше 200 кв. м, элитной – свыше 300 кв. м. Предполагается оценивать также и фактическое состояние имущества. Еще один вариант озвучивает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. Он предлагает введение дифференцированной ставки налога – в зависимости от средних региональных цен на жилье экономкласса. Система ставок, в основе которой лежит рыночная стоимость 1 кв. м налогооблагаемого жилья, получается следующей: менее средней цены 1 кв. м жилья экономкласса – 0,5%; менее 2-кратного размера – 1%; более 2-кратного – 2%. Одновременно предлагается вывести из-под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании, – в России это 12–18 кв. м. Наконец, поскольку расчет в данном проекте ведется от кадастровой стоимости, предлагается для ее определения ввести понижающий коэффициент 0,7 по отношению к среднегодовой стоимости квадратного метра в регионе (для каждой из категорий жилья).

Как мелкая рыба сквозь сеть При любом из этих вариантов, как, скорее всего, и при любых других, под налогообложение не попадают квартиры небольших площадей, которые и без того являются дефицитным и самым востребованным на рынке товаром. По мнению Виктора Щеблецова, директора по развитию федерального портала по недвижимости «Мир квартир», анализ вторичного жилого рынка столицы позволяет примерно понять, каким может оказаться расклад в Москве, если будет установлен налоговой вычет в размере 55 кв. м. По данным «Мира квартир», сегодня жилье площадью менее 55 кв. м составляет около 34% от общего объема квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. При этом средний метраж однокомнатных предложений – около 41 кв. м, «двушек» – около 79 кв. м, трехкомнатных квартир – около 94 кв. м. Здесь надо оговориться: большой объем сделок на вторичке приходится на жилье 60–70-х годов, когда малометражки строились в массовом порядке. Впоследствии они были признаны жильем некомфортным, и уже с 80-х годов прошлого века площади квартир существенно увеличились.

048-53 Rezident_I_L.indd 48

23.06.2011 10:13:50

# 15 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Примеры расчета размера налога на основе модели налогообложения, представленной РГР Московская трехкомнатная квартира в улучшенном панельном доме (П-44ТМ) Стоимость квартиры – 12,87 млн руб. Расчет налога на недвижимость за 2012 год: Семья из 4 человек РНН = (85,8 кв. м – 4 х 18 кв. м) х 150 000 руб. х 0,7 х 0,01 = 14 490 руб. за год Та же квартира, семья из 3 человек РНН = 33 390 руб. в год Та же квартира, семья из 2 человек РНН = 52 290 руб. за год Впрочем, в течение последнего кризиса ситуация довольно сильно изменилась: по словам Марии Литинецкой, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», даже без альтернативы, платить или не платить налог, сегодняшние аппетиты покупателей в части площади квартир на 15–20% скромнее докризисных. Да и общая структура спроса на столичное жилье уже серьезно изменилась, что стоит иметь в виду девелоперам. «Произошло перераспределение спроса по типологии квартир, – отмечает Литинецкая. – Если раньше больше были востребованы двухкомнатные, то сейчас более высокий спрос показывают однокомнатные квартиры». В 2007 году, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», общий объем приобретаемых «однушек» экономкласса составлял 16%, на двухкомнатные приходилось 78%. В 2010 году картина другая: доля приобретаемых однокомнатных – 56%, на «двушки» приходится около 30% сделок. В результате такого изменения спроса застройщики задумались о выводе на рынок новых форматов, подразумевающих уменьшение площадей. Однако формат достаточно дискуссионный. «Вопрос стоимости квартиры (ее цены, стоимости обслуживания) особенно остро стоит для покупателей экономкласса, – говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – Ограниченные в средствах покупатели взвешивают не только бюджет покупки, но и цену ремонта, размер коммунальных платежей, налогов и других расходов на обслуживание». Однако выбора маленьких квартир фактически нет. Как подчеркивают в Urban Group, сейчас квартиры до 50 кв. м в ближайшем Подмосковье предлагаются всего в 10 проектах экономкласса, среди которых ЖК «Новосходненский» (Urban Group), ЖК «Сакраменто» (ГК «Мортон») и «Город'ок» («Интерсоюз»)». Причем если однокомнатные квартиры еще вписываются в заветные 50–55 кв. м, то «двушки» такой площади в новостройках – подлинная редкость: по данным Urban Group, они составляют всего

| Тема номера | Residential

| |

| Мысли вслух

0,3% от общего объема предложения на первичном рынке Московской области. В последние годы все чаще можно встретить в новостройках предложение квартир еще меньшего размера – студио площадью 27–30 кв. м, напоминающие гостиничные номера. «В Москве эти предложения скорее экзотика, – считает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», Москва, – хотя есть не один и не два успешно реализованных проекта с такого рода продуктом. В то же время в других городах, в частности в Санкт-Петербурге, положительный опыт реализации таких проектов за последнее десятилетие наработали многие застройщики». Рост доли предложения малогабаритных квартир в новостройках отмечают и в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Однако Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании, считает их довольно специфичным продуктом, напрямую зависящим от перспектив развития ипотеки и иных финансовых инструментов, включая практику использования материнского капитала. «Если покупатели жестко ограничены в средствах, они предпочитают малогабаритные квартиры, выставленные по минимальным ценам, – говорит эксперт. – Если же у людей есть возможность взять ипотеку или отложить покупку на какое-то время и подкопить еще средств, они стараются взять квартиру большей площади. В своей практике мы продавали пока только два проекта с совсем малогабаритными квартирами». Один – дом в Тарасовке (ЖК «Лесные поляны»), где предлагались студио площадью 20 кв. м. Цена от 1,2 млн за квартиру привлекала молодежь – студентов и молодые пары, желающие жить отдельно от родителей. Второй проект – микрорайон Заречье, расположенный в Звенигороде. Там предлагаются «малогабаритки» площадью 28 кв. м, а также полноценные однокомнатные квартиры по 36, 40 и даже 68 кв. м. Стоимость малогабаритных квартир составляет около 1,5–1,7 млн. Эти квартиры приобретают те, кто жестко ограничен в средствах, – остальные уже предпочитают жилье подороже, но и побольше. Потенциальный спрос на маломерные квартиры зависит и от того, как все же решится судьба единого налога. По словам Ольги Широковой, директора департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, ситуация по-прежнему до конца не ясна. Среди главных факторов, которыми будет продиктован спрос на недвижимость, в том числе на однокомнатные квартиры, «не попадающие под налог», будут стоимость квартир и размер налога. Кроме того, достаточно важен вопрос, будет ли «безналоговый» порог работать только в том случае, если квартира является единственным жильем, или нет.

Маленькие, но дорогие Помимо не до конца сформировавшегося спроса и неясной ситуации с налогообложением, фактором, удерживающим девелоперов от возведения малометражек, является стоимость строительства, которая в домах с «мелкой нарезкой» существенно выше, чем в таком же строении с традици-

048-53 Rezident_I_L.indd 49

23.06.2011 15:59:34

Resident i a l:

Ольга Широкова, Blackwood / Olga Shirokova онными метражами. «Все просто, – объясняет Дмитрий Отяковский. – В таком доме квартир получается больше. Соответственно, больше стен, окон, дверей, коммуникаций – труб, проводов, батарей». Самое болезненное для девелопера – это так называемые «нормируемые элементы проекта». Больше квартир, значит, больше лифтов в подъезде, больше машино-мест на гостевых парковках и в подземном гараже. Большее число проживающих означает, что нужно больше озелененных территорий и детских площадок в составе проекта, больше мест в детских садах, школах, поликлиниках, которые в том или ином виде должен будет обеспечить застройщик, а это очень существенные расходы. «Практика показывает, – говорит Отяковский, – что разница в расходной части для девелопера составляет в этих случаях и 10, и 20, и более процентов и может стать критичной в целом для проекта. Поэтому такие решения применяются девелоперами – особенно московскими, ибо упомянутые нормы в столице значительно жестче, чем в других городах, – крайне нечасто, несмотря на действительно высочайшую ликвидность квартир минимальных метражей».

Если посмотреть на конкретные примеры, то, скажем, по данным компании «Домус финанс», в панельном доме серии П3М, строящемся в подмосковном Подольске, однокомнатная квартира продается по цене около 65 тыс. руб./кв. м, «двушки» в этом же проекте реализуются по 48,5 тыс. руб./кв. м, «трешки» – за 52 тыс. руб./кв. м. В монолитном доме по индивидуальному проекту в Ивантеевке соотношение цен примерно такое же: квадратный метр однокомнатной квартиры стоит в среднем 50 тыс. рублей, а в «двушке» – 48,8 тыс. рублей. Еще одна разорительная часть при строительстве любого проекта – машино-места. «По действующему законодательству и стандартам, машино-места нормируются исходя из числа квартир, – поясняет Отяковский. – Для жилья так называемой «второй категории комфортности» – а это как раз и есть все средне– и малогабаритное жилье – на одну квартиру полагается одно место для авто. Кстати, для квартир бОльших метражей в проектах более высоких рыночных сегментов полагается почти вдвое больше машино-мест, однако это и экономически более оправданно: потребители этого типа жилья покупают и по два, и по три места в подземных, как правило, парковках. В нашем сегменте ситуация другая: спрос на гаражи в нем значительно ниже, и застройщики испытывают порой серьезные затруднения с продажами (и так недешевых по себестоимости) гаражей. И чем их меньше в проекте, тем лучше – как ни парадоксально – и для застройщика, и для покупателя небольшой квартиры». Так что в целом по рынку без серьезной мотивации девелоперы вряд ли начнут «нарезать» свои проекты на малогабаритное жилье, так как это требует больших затрат, негативно сказывается на экономике, а спрос пока не сформирован.

Забытое старое Еще один шар в корзину «против» малогабариток – опасения, что стремление потакать сиюминутным капризам покупательского спроса может привести к появлению нового пласта некомфортного жилья. «В отечественной истории уже были «эксперименты» по массовому строительству жилья с квартирами малой площади, – напоминает Андрей Глебов,

директор департамента продаж и маркетинга «Домус финанс». – Это пресловутые пятиэтажки, которые сейчас признаны некомфортными и подлежат сносу. Эксперименты с маломерными квартирами были и в современной истории. Вспомните хотя бы несколько экспериментальных «лужковских» домов, где площадь квартир была более чем скромной. Серийными они не стали, поскольку не пользовались спросом у населения именно в силу маленькой площади. Так почему же девелоперы должны идти вразрез с общими тенденциями и шагать «назад в будущее», реализуя такие проекты?» Малометражные квартиры – мировой тренд, не соглашается с Глебовым и Леонард Блинов: «Российский рынок – заложник типового строительства. На европейском рынке традиционно представлен гораздо более широкий ассортимент метражей. Самым выгодным вложением здесь считаются двухкомнатные квартиры небольшой площади». В качестве примера Блинов приводит проект в рижском предместье Саулкрасты, состоящий полностью из 1–2-комнатных квартир, причем площадь первых – максимум 39 кв. м, а у 40% всех двухкомнатных – 48–49 кв. м. «В Берлине большая часть предложения в экономсегменте – «двушки» до 50 кв. м, из-за стремления сэкономить на коммунальных платежах, которые примерно в 2–2,5 раза выше, чем у нас. Хотя и в России тарифы растут каждый год на 10–20%. Процесс уменьшения площади в обмен на бОльшую функциональность жилых площадей и комфорт среды идет не только в экономклассе. В Монреале есть проект жилого комплекса M9, где на крыше размещены спа-комплексы, бассейны и террасы с садами, а стоимость жилья варьируется от 150 тыс. до 1 млн евро. Даже в этом жилом комплексе 40% всех квартир – до 46,4 кв. м». Трудно не согласиться, что комфортность проживания обеспечивается не столько площадью, сколько грамотными архитектурнопланировочными решениями. «В советские времена площадь минимизировали за счет уменьшения нежилых помещений, за счет картонной толщины стен и перегородок, – продолжает Блинов. – Малогабаритное жилье нынешнего поколения – это принципиально иной уровень комфорта». Девелоперы декларируют продуманные планировочные

Структура спроса по комнатам в сегменте эконом / Distribution of demand for apartments by the number of rooms in the economy-class segment

решения: комфорт не за счет лишних квадратных метров, а за счет грамотного зонирования пространства, формы комнат, величины кухни (минимум 8 кв. м). Почти обязательным становится наличие подсобных помещений (кладовок, колясочных в нежилых частях зданий), дающих возможность разгрузить квартиры от сезонных и крупногабаритных вещей. Это позволяет экономить не только на приобретении квадратных метров жилья (1 кв. м кладовой существенно дешевле, чем 1 кв. м квартиры), но и на содержании дополнительной подсобной площади (налоги, отопление в холодный период). Корректировка идет в основном за счет площади коридоров и отдельных помещений. Небольшой метраж квартир компенсируется также качеством строительства, уровнем комфорта общественных зон, придомовой территории и т. д. «Это вполне современное жилье, не имеющее ничего общего с пресловутыми хрущевками. Практика показывает: аудитория покупателей такого жилья весьма обширна, а с инвестиционной точки зрения – доказано! – это, можно сказать, просто клад», – искрится оптимизмом Дмитрий Отяковский. Мария Литинецкая считает, что в данной неопределенной ситуации возможно соломоново решение, если сделать ставку на гибкие планировки: «В некоторых типовых сериях, например, в ЖК «Ярославский» (Мытищи) предусмотрены только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Для тех, кому необходима квартира большего метража, есть возможность объединить расположенные на одной площадке квартиры». Единый налог на недвижимость будет вводиться уже с 2012 года – сначала в нескольких пилотных регионах, а затем и по всей стране. Так что вопрос, насколько появление налога стимулирует рост интереса к малометражному жилью, будет решен совсем быстро. А это, в частности, означает, что у девелоперов осталось немного времени, чтобы предметно изучить сначала уже имеющиеся на рынке проекты с большой долей «малометражки», затем собственную техническую базу и, если их строительный выбор все-таки будет сделан в пользу квартир малых метражей, решить, что правильнее: разрабатывать свои проекты или адаптировать уже существующие.

Динамика ставок капитализации по сегментам рынка / Dynamics of capitalization rates by market segments

7% 1-комнатные квартиры / 1 room

17%

2-комнатные квартиры / 2 room 3-комнатные квартиры / 3 room

37%

22%

56% 1-комнатные квартиры / 1 room 2-комнатные квартиры / 2 room

28%

3-комнатные квартиры / 3 room 4-комнатные квартиры / 4 room

Источник / Source: «МИЭЛЬ» / MIEL

33%

Источник / Source: МИЭЛЬ / MIEL

048-53 Rezident_I_L.indd 50

23.06.2011 10:13:51

Tax Demand In the present-day Europe, property tax accounts for up to 70% of all fiscal proceeds, while in Russia the figure is never more than 5–6%. Things may change in 2013, if Russia actually introduces a single real estate tax instead of the three taxes in effect today. In general, the introduction of a single tax is recognized as a reasonable measure, but we should not exclude the possibility of the real estate market structure changing when this tax is finally introduced. Author: Oksana Samborskaya ................................ Photo: CRE archive

How will it be calculated? While implementation of the single tax is a given, mechanisms of its calculation are still subject to discussion. The first problem arising in this connection is how to asses the real estate that is being taxed. The first question is the rate. Today they are discussing the range 0.01% to 1% of the object’s market value or cadastral value. Evgeny Neyman, vice president of the Russian Society of Appraisers, explains that there is a fundamental difference between the two methods – when market value is calculated it is based on the best use of object principle, while cadastral value makes use of the current use of the object principle. By now, it is supposed that cadastral and market value should not differ too much, and when the difference is more than 20-30%, then market value should be of higher priority. Those who are not experts in this field often seen the market value as equivalent of the moneys paid when purchasing or selling an apartment or a house. It will be no use trying to reduce the latter figure, as specialists warn the buyers – it will not result in a lower tax,

048-53 Rezident_I_L.indd 51

because the selling price of real estate will not be taken into account when calculating the amount of tax. But this is only one part of the problem. Another part, which is no less important, are exemptions and deductions – if social justice is not observed, Russia may see new social upheavals. To prevent such an outcome, legislature is recommending several variants of establishing "social justice." In particular, according to Roman Denisov, senior tax lawyer at Sameta Law Firm, last year the Ministry of Economic Development proposed two kinds of deductions – deduction by metric area – 55 sqm, and deduction by value – RUR 3 million (this is the average cost of a standard Russian apartment). The State Duma made a counter proposal to divide real estate into categories. This called for economy-class housing, including apartments up to 100 sqm in floor area, to be subject to payments similar to what they are today, so people would pay almost as much as they are paying now. Experts say that almost 80% of Russian citizens own such economy-class apartments. Housing of more than 100 sqm in area should be classified as business class, and real estate of more than 200 sqm belongs to the elite segment. “It is proposed to evaluate not

23.06.2011 10:13:51

Resident i a l:

Dmitry Otykovsky, Pioner Group / Дмитрий Отяковский only the mere size but also the actual state of the property,” says Denisov, “because a 105-sqm apartment theoretically viewed as a business class property could be in a terrible mess, and we need to take it into account as well.” Another variant is given by Konstantin Aprelev, vice president of the Russian Realtors Guild. He recommends the introduction of a differentiated tax rate, depending on the average regional prices for economy-class housing. The system of rates based on the market value of one sqm of taxable housing appears as follows: – less than the average price of 1 sqm of economy class housing – 0.5%, – less than a two-fold price – 1%, – more than a two-fold price – 2% At the same time, it is proposed to exempt from tax the social standard per resident, established in a particular municipal entity, which is 12-18 sqm in Russia. Finally, with the calculation being based on cadastral value, it is proposed to introduce a reduction factor of 0.7 in connection with the average annual cost of 1 sqm in a given region (for every category of housing), to determine this value.

As small fish swimming through a net With any of these variants – and probably with any new variants as well – apartments of small metric area do not become subject to any taxation, while being the most popular and hard-to-find in the market. In the opinion of Viktor Shchebletsov, director for development at the federal real estate portal “Mir Kvartir,” analysis of the secondary housing market of the capital gives us a clue to understanding how things would look in Moscow if a tax deduction for 55 sqm is introduced. According to “Mir Kvartir,” currently housing with metric area of up to 55 sqm accounts for about 34% of the total amount of apartments on sale in the secondary market, with the average metric area of one-room apartments being around 41 sqm, two-room

apartments – around 79 sqm, and threeroom apartments – close to 94 sqm. Here is something we should remember: a large part of transactions in the secondary market involves housing built in the 1960s-1970s when small apartments were supplied in great quantities. Later they were recognized as uncomfortable housing, and average areas of apartments started growing considerably since the 1980s. However, the situation has changed quite a bit during the last recession. According to Maria Litinetskaya, general director of MIEL-Novostroyki, today’s purchasers are willing to buy apartments 15-20% less in area than they would before the recession, even without considering the dilemma of paying or not paying the tax. The general structure of demand for housing in the capital has also changed considerably, and this is something developers should never forget. “The demand by type of apartments has changed,” noted Ms. Litinetskaya. “Previously two-room apartments were more popular, while today one-room apartments are more soughtafter.” According to MIEL-Novostroyki, in 2007 the total amount of one-room economy-class apartments purchased was 16%, with two-room apartments accounting for 78% of the purchases. In 2010, the picture was different – the share of one-room apartments wass 56%, while two-room apartments accounted for a modest 30% of all transactions. As a result of such changes in the structure of demand, developers have thought about the introduction of new formats into the market, which would provide less metric area. However only a few such projects have been delivered, with the format being rather debatable. “The issue of the apartment value (its price, cost, and maintenance) is especially important for economy-class purchasers,” says Leonard Blinov, marketing director for Urban Group. “Living under challenging circumstances, buyers do not only consider the price, but also the cost of repairs, amount of utility bills, taxes and other maintenance expenses.” However, there is almost no choice available in the smaller apartments niche. As the Urban Group points out, apartments with areas of up to 50 sqm in the nearest Moscow suburbs are offered only in 10 economy-class projects, among which there are Novoskhodnensky Residential Complex (Urban Group), Sacramento Housing Complex (Morton GC) and Gorodok Housing Complex (Intersoyuz). And while one-room apartments still meet the 50-55 sqm requirement, there are almost no two-room apartments of such area in newly built projects – according to Urban Group, they only account for 0.3% of the total supply in the primary market. Recently, a new housing format has come onto the market, with even smaller apartments, the so-called studios of 27-30 sqm, reminiscent of hotel suites in their plans. “Such studios are very rare in Moscow,” believes Dmitry Otyakovsky, commercial director of Pioner GC-Moscow,

“while there are several successful projects offering such apartments. Meanwhile in other cities, in particular in St. Petersburg, many developers have acquired positive experience in realization of such projects within the last decade.” An increase in the share of small apartments in new buildings has also been noted by INKOM-Nedvizhimost. However, Julian Gutman, director of new construction department at the company, believes that they are a rather specific product, which is directly dependent on the development of mortgage and other financial instruments, including the practice of using the development company’s own mortgage financing. “If purchasers lack the money needed, they prefer small apartments sold at minimal prices,” says the expert. “But if people have an opportunity to use mortgage services, or postpone the purchase for a while in order to save a bit more, then they try to take a bigger apartment. In our practice, there were only two projects with really small apartments.” One of them was a building on Tarasovka (Lesnye Polyany Residential Complex) with 20-sqm studios, offered at the price from RUR 1.2 million, which attracted young people – students and young couples wishing to live apart from their parents. The second was the Zarechye neighborhood in the Town of Zvenigorod, offering small 28-sqm apartments, standard 36-sqm, 40-sqm and even 68-sqm one-room apartments. The price of small apartments is about RUR 1.5-1.7 million. These apartments are purchased by people in very strained financial circumstances, while others prefer more expensive, but also larger apartments. Potential demand for small apartments will also depend on how the single tax question becomes resolved. According to Olga Shirokova, director of consulting, analytics and research department at Blackwood, the situation is not yet clear. Among the main factors that may influence the demand for real estate, including oneroom apartments that are expected to be free from tax, there will be the price of apartments and the amount of the tax. Moreover, there is another, and a rather important question of whether the no-tax threshold should work only in case the apartment is the only housing in possession or not.

complains, is the so-called “standard project components.” More apartments means more elevators, more car spaces in parking lots and underground garages.Larger numbers of residents means more green territories and playgrounds to include into the project, more space in daycares, schools and clinics, which the developer has to provide in one way or another, and that brings on more substantial expenses. “Practice shows that the difference in expenses for a developer in such case can be 10%, 20% or even more, and it may become critical for the project on the whole. That is why many developers – especially Moscow-based developers, because the above-mentioned standards are stricter in Moscow than in other cities, apply such solutions very rarely, despite the highest liquidity seen in the small-area apartments segment.” Looking at concrete examples, we can see that according to Domus Finance, in a P3М series improved panel houses built in the city of Podolsk near Moscow, a oneroom apartment is sold at the price of about RUR 65,000 per sqm, two-room apartments in the same project are offered at RUR 48,500 per sqm and three-room apartments at RUR 52,000 per sqm. In the solid cast building constructed within an individual project in Ivanteyevka, the price proportion is about the same: one square meter in a one-room apartment costs an average RUR 50,000, and RUR 48,800 – in a two-room apartment. Another wasteful part in construction of any project is car spaces. “According to the existing laws and standards, car spaces are allocated based on the number of apartments,” explains Otyakovsky. “For the so-called second-class comfort housing – which actually includes small– and middle-sized housing, one car space

Examples of tax calculation based on the taxation model suggested by the Russian Realtors Guild A three-room apartment in an improved panel house (P-44ТМ), Moscow Apartment value: RUR 12.87 million. Calculation of real estate tax for 2012: For a family of four

Small but expensive Aside from the demand, which has not been formed yet, and the ambiguous situation with taxation, another factor to keep developers from erecting small apartment buildings is the cost of construction, which is substantially higher in such buildings than in similar buildings, but with standard-size apartments. “Everything is pretty simple,” explains Dmitry Otyakovsky. “There are more apartments in such a building, and that means, accordingly, more walls, windows, doors, and engineering lines – pipes, wires and heating radiators.” The most painful thing for a developer, he

Calculation of real estate tax = =(85.8 sqm – 4 х 18 sqm) х RUR 150,000 х 0.7 х 0.01 = = RUR 14,490 per year For the same apartment, a family of three Calculation of real estate tax = = RUR 33,390 per year For the same apartment, a family of two Calculation of real estate tax = = RUR 52,290 per year

048-53 Rezident_I_L.indd 52

23.06.2011 10:13:52

# 15 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

should be created per every apartment. For larger apartments, in projects of more expensive market segments, the number of car spaces is almost twice as large, though it is economically sound, as consumers of such housing buy two or three car spaces, mostly in underground parking lots. In our segment, the situation is different: demand for garages is considerably lower, and developers are sometimes facing serious trouble in selling garages, which cost quite a bit to build. So the fewer garages there are in the project, the better – however strange this may sound – both for the developer and the purchaser of a small apartment.” Therefore, the general mood of the market is that developers will hardly start planning projects, such as small-scale apartment buildings, without a serious motive to do so, because of the high expenses, negative impact on profitability and the absence of a well-structured demand.

The forgotten old things Another argument against small-scale housing is the fear that trying to please the present moment’s whim of consumer demand will result in the appearance of a new layer of uncomfortable housing. “Our history has already seen experiments with large-scale construction of small-apartment buildings,” reminds Andrey Glebov, director of sales and marketing department at Domus Finance. “This resulted in notorious five-storied buildings now recognized as being uncomfortable and subject to demolition. In the recent years there have also been experiments with small apartments – just recall the Luzhkov buildings, with apartments of more than modest metric areas. They have not been built in series, thanks to their very small – and unpopular – apartments. So why should developers be out of tune with modern trends and go “back into the future” by delivering such projects?” Small-scale apartments are a world trend today, Leonard Blinov disagrees, “The Russian market is still curtailed by standard housing projects. European markets traditionally offer a much wider choice of apartments. The most profitable investment here is believed to be two-room small-area apartments.” By way of example, he mentions a project in Saulkrasty, a suburban area near Riga, which consists of one and two-room apartments, with oneroom apartments having the maximum area of 39 sqm, and 40% of the two-room apartments being 48-49 sqm in space. “In Berlin, the most of supply in the economysegment is represented by two-room apartments of up to 50 sqm in area, because of the need to save on utility bills which are 2-2.5 times higher than here. However, in Russia utility bills are growing by 10-20% every year. We should also note that the process of space reduction, in exchange for better functionality of living premises and their comfort, is taking place not only in the economy-class. In Montreal, there is

| Cover Story | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

the M9 housing complex project, where SPA complexes, swimming pools and terraces with gardens are all situated on the roof, and the price of a housing unit varies from EUR 150,000 to EUR 1,000,000. Even in this housing complex, 40% of all apartments have areas of up to 46.4 sqm.” No doubt living comfort is ensured by competent architecture and planning, rather than mere size. “In the Soviet times they reduced apartment areas by making smaller commonly used spaces of minimal size (kitchens of 6 sqm, tiny entrances, etc.), thinner walls and dividing walls,” continues Blinov. “Small-scale housing of today is of a fundamentally different level of comfort.” Developers now provide well-planned solutions, achieving comfort not by means of more square meters, but by competent zoning, shapes of rooms, and sizes of kitchens (at least 8 sq m). Availability of utility rooms (closets and storage rooms in non-residential parts of buildings) allow people to “unload” apartments from their seasonal and large-sized belongings. Such an approach provides economy not only in purchased residential premises (one sqm of a storage room is much cheaper that one sqm of living space), but also in maintenance costs such as additional utilities, taxes, and heating during the winter. According to Maria Litinetskaya, these areas are usually provided at the expense of corridors and separate premises. Small total areas of apartments are made up for by high quality construction, comfortable social zones and adjoining territories. “This is totally modern housing, which cannot be compared with the notorious Khrushchev-era apartments. Practice shows that the target audience of such apartments is very wide, and life experience itself has proven that this is a real treasure from the viewpoint of investments!” says Dmitry Otyakovsky with optimism. Maria Litinetskaya believes that in the current uncertain situation, a decision worthy of Solomon may be made when making use of flexible planning, “In some standard series, for example, in the Yaroslavsky Housing Complex (Town of Mytishchi), only one-room and two-room apartments are being built. For people who need a larger apartment there is a possibility to merge the two adjacent apartments.” There has been a recent decision to start implementation of a single real estate tax starting in 2012, at first in several pilot regions and then all over the country. Therefore, the question of how the introduction of the tax will influence interest towards small-scale housing will be answered very soon. In particular, it means that developers have very little time to study current projects with a large share of small-scale apartments, then their own technical capabilities, and finally to decide – if they wish to make their choice in favor of smaller apartments. What is better – to develop their own individual projects or to adapt what they have to what the market needs?

048-53 Rezident_I_L.indd 53

23.06.2011 10:13:52

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: архив CRE

Андрей Ковалев, председатель совета директоров ГК «Экоофис»

Andrey Kovalev, chairman of the board of directors at the Ekoofis Group ыку. Но, зни сейчас я считаю муз лавным делом своей жи ей стране приносит очень небольк сожалению, музыка в наш иметь возможность заниматься бы шой доход. Для того что я заниматься бизнесом. итс ход при е мн , ный инстилюбимым делом нчил автомобильно-дорож Немножко о себе. Я око екался живописью, скульптурой и а увл тут, но с раннего детств МАДИ поступил в Строгановское училе резьбой по дереву. И пос ирования мебели. И когда был принят ект про ет льт кту фа на вых мебельных лище, зу же открыл один из пер закон о кооперации, я сра неожиданно для меня (я всегда считал И иматься бизнекооперативов в России. ком и даже не думал зан уже 500 челоове чел м ски рче себя тво ло ота раб ве м кооперати сом), через полгода в мое е 2 тыс. Потом я ушел на государеву ьш бол а год два ез чер а , мышленности. век лем министра лесной про службу: был заместите тве антимонопольной политики России Потом работал в министерс ресурсов России. Если ты выпадаешь х и министерстве природны ое-то время, то быстро теряешь свои как на а нес со мной – возиз любого биз енции. Это произошло и профессиональные компет не имело смысла. Именно в тот момент вращаться в старый бизнес ьги стала приносить аренда. Мы сдали ден я обратил внимание, что в собственном здании и перепрофилидей ща пло х ны бод сво ть магазина. час два планово убыточных ровали в арендный бизнес участвовать в аукционах по продаже Затем я начал активно в аренду. Когда отремонтировали, сдали недвижимости: купили, миллион рублей в год, это было огромна да я купил персобрал арендной платы й миллион долларов. Ког ное счастье. Потом первы 0 кв. м, мне казалось, что это огромное вый объект площадью 600 миллион квадратных метров. – здание. Сейчас моя цель rts spo and sic mu nately, music in this On g in my life now. But unfortu

МИЛЛИОНЫ

thin I think music is the main to do the things I love, e income. In order to be able country brings in very littl I have to work in business. le and Road Institute, duated from the Automobi sculpture and woodA little bit about me. I gra g, ntin pai of d fon ood, I was but since my early childh ov School in the facgan Stro the in I was enrolled carving. And after MARI, atives was adopted, I per coo Later, when the law on es in Russia. Then ulty of furniture design. ativ per of the first furniture coo and did not even son immediately opened one per e ativ cre a elf mys sidered members in my 500 unexpectedly (I always con had I s nth mo ss), after six went into state I n think of going into busine The 0. 2,00 rs there were over in the Ministry ked cooperative and after 2 yea wor I Minister of Forestry. Then Natural Resources service, I was the Deputy of y istr Min the in and of Russia of Antimonopoly Policy le, then you quickly lose of any business for a whi of Russia. If you fall out it did not make sense me, to ence. This happened ment, I noticed that your professional compet mo business. Mainly at that in our own building for me to return to the old ces spa ant vac e som leased tal business. Then I leasing was profitable. We ren a into res sto unprofitable s: we bought some and changed the line of two sale tion auc e in the real estate ed rent reached ect began to actively participat coll and let them out. When the was followed by the premises, repaired them, s Thi py. hap ely rem ext r, I was one million rubles per yea with an area of 6,000 I bought my first facility first million dollars. When lding. Now my goal is bui e hug to me that this was a square meters, it seemed one million square meters.

054-55 Outspoken_I_L.indd 54

23.06.2011 10:14:39

| Практика

ервым откровением для меня стали, конечно, Beatles, их я услыS b th l k Sabath, l Black шал еще в детстве. Потом уже пошли Deep Purple, было можно их дорого, стоили диски альные Uriah Heep. Оригин лет), только подержать. Мама у меня пела в Большом театре (стаж 35 центр льный музыка а привезл и и Америк из сь вернула она как-то Panasonic. Там был радиоприемник, работавший только в FM диапазоне, в котором у нас тогда не вещали, двойной кассетник и проигры ивать обеспеч и себе музыку сывать перепи активно стал ватель. Так я кассетами всех друзей. Помню, когда я доставал последний диск, кая допустим, Deep Purple или Genesis, ко мне собиралась вся студенчес Сегодня . ениями впечатл сь делили потом , музыку группа. Мы слушали но все уходит в Интернет, продажи дисков падают. Да я и сам постоян вставс бумбок в или , слушаю его ках наушни в или iPhone: сь пользую ляю. Возиться с дисками, доставать из коробочки, выбирать нужный это трек уже не тянет. Огромная проблема сегодняшнего времени – ение соблюд за борьбы методы свои меня У . музыки пиратство в сфере ил авторских прав, возможно, они не совсем законны. Я лично разгром несколько пиратских лотков, уничтожил тысячи дисков. Мне говорили, что это страшная мафия, но мне никто не угрожал. On music

d. Then Of course, the Beatles were the first revelation, heard them in my childhoo e, expensiv were disks original The Heep. Uriah Sabath, followed Deep Purple, Black Once she I could only hold them for some time. My mother sang at Bolshoi Theater. a radio set returned from America and brought a Panasonic musical center. It had a dual country, our in t broadcas not was which band, FM the on only that worked and myself for music g recordin began I So player. record cassette recorder and a of let’s say providing tapes to all of my friends. I remember getting the latest disc place. We lisof Deep Purple and Genesis, the whole student group gathered at my goes to the everyone Today, ons. impressi our shared then and music, the to tened g through listnenin iPhone: the use always myself I Internet, CD sales are falling. of the box, earphones or a boom box. I don’t want to mess with disks, get them out I have my select the desired track. Piracy in music is a great problem of our time. legal. I quite not perhaps , violation t copyrigh against fighting of own methods Although disks. of s thousand d destroye outlets, these of personally smashed a few threaten me. I was told that they are run by a terrible mafia, no one even tried to

ИНФОРМАЦИЯ Окончил Московский автомобильно-дорожный институт по специальности «механическое оборудование автоматических установок» и Высшее художественно-промышленное училище (бывшее Строгановское) по специальности «проектирование интерьеров». В 2005–2009 гг. – депутат Московской городской думы.

INFORMATION Andrey Kovalev graduated from the Moscow Automobile and Road Institute, majoring in automatic mechanical equipment, and from the Higher School of Industrial Art (former Stroganov), majoring in interior design. 2005–2009 – Member of the Moscow City Duma.

to the Dum it There are people who go to do good works. After all, an open heart to help people, d jaile was star rock ous schemes. I went there with fam a deputy. For example, a very g bein long ple a peo ived help rece to He er t. iden is easi t – a girl was killed in that acc because of a ridiculous acciden lose him as a musician. I managed to make him the ht mig we ic and rs, sentence, four yea and he continued in his mus mna. He had the equipment manager of the club in Kolo activities. ng a deputy and disgracing ed on the Internet for becomi I have been repeatedly criticiz brought this example and I e, ons resp In n. metal musicia powers as a deputy. Then the proud name of a heavy my g usin helped rock musicians, one of us is a deputy and some others, to prove that I – fun , agreeing that it was even ions opin ir the d nge cha ple peo a heavy metal musician.

ся но как только выходишь том всегда волнуешься, ертом нцер еред конц Наступает состояние счаит. уход на сцену, волнение сразу сравнить. Я наркотики это чем с , знаю не рии, эйфо стья, похожее. Получил нечто это , рное наве но, л, никогда не употребля сцену. Мне довона дить выхо это счастье, и хочется еще и еще раз кантами. Все музы ми стны изве ь очен с те вмес упать дилось выст нии людьми. обще в тыми прос и ми есны они оказались очень интер та. C ними ребя тные прия ь Например, группа Apocaliptica – это очен Я мечтаю дит. исхо а гетик энер ая добр них от , есно поговорить интер хотя сам а, групп мая люби моя Это выступить с группой Metallica. могу слушать бесих ке, музы чной лири е боле к шел пере я сейчас и как в творчестве, так и конечно. При этом я никому не подражаю в бизнесе иду своим путем. On concerts , the

П О КОНЦЕРТАХ

It is very important for me to organize the wo rk in such a way as to hav sufficient time for cre e ativity. There are peo ple who personally che every invoice. There was ck time when I had tried but gradually I realize to control everything, d the importance of del egating some authoritie I would be lying if I sai s. d that it works perfectly. Force majeure cases aris constantly. Either a larg e e tenant unexpectedly leaves, or a check com out of the blue. In thi es s country, you cannot work simply as an owner participating in the me , etings of the board onc e a month and once a yea in a shareholders meeti r ng. People who are try ing to work this way hav a good chance of losing e their business. In our country the owner mu be the general manager, st or at least take part in the work regularly. Two hours per day is enough for me (in this case I wo rk on weekends, visitin the facilities). g

или участвоу, чтобы получить защиту сть люди, которые идут в Дум. Я шел с открытой душой, чтобы помочь вать в коррупционных схемах ь помогать людям, будучи депутатом, а. Вед людям, делать добрые дел попал в тюрьму известный рок-музыкант нь оче н оди ер, а девушка. Он ибл легче. Наприм пог рии ава ти: в результате его как музыть из-за нелепой случайнос еря ыре года, и мы могли пот получил большой срок, чет оводителем клуба в Коломне. У него была рук канта. Я сумел сделать его занятия музыкой. л аппаратура, и он продолжи ернете в том, что я пошел в депутаты и опоМеня не раз упрекали в Инт ответ я приводил этот и другие примеры, а. В зорил гордое имя металлист используя возможности депутата. Тогда люди ам, ант зык -му рок ог пом я – наш брат металкак сь, что это даже прикольно меняли мнение, соглашали лист и депутат. engage in corrupt On the work of a deputy a to receive protection, or

soon as I come out on stage I’m always excited before a concert, but as euphoria overwhelms me, I do ness, happi of state A excitement goes away. drugs, but this is probably tried not know with what to compare it. I never want more and more to go you and ness happi this get You something similar. nown musicians. All of well-k with m on the stage. I had the chance to perfor example, the guys in For e. peopl le sociab and ing outgo very them turned out to issue good enerthey them, to talk to Apocaliptica are very nice. It’s interesting band, although I te favori my is This lica. Metal with m perfor gy. My dream is to listen to them infinitely. And I do have now moved to more lyrical music, I can ess I follow my own way. busin in as well as work, in not imitate anyone,

ОБ ИНТЕРНЕТЕ

ля меня очень важно пр чтобы оставалось достат авильно выстроить работу, так, люди, которые лично пр очно времени на творчество. Есть оверяют каждую платеж то я сам старался все ку. Когдаконтролировать, но по сте к системе делегирован ия полномочий. Если пенно пришел она работает идеально бы я сказал, что , постоянно. То неожид я бы соврал. Форс-мажоры возникают анно съезжает крупн ый арендатор, то проверка нагрянет. В нашей стране работа ть в режиме собственника участвуя в собрании , раз в месяц сов те акционеров, нельзя ета директоров и раз в год в сове. Люди, которые пытаю имеют реальную возмо тся так работать, жн ник должен быть генера ость потерять бизнес. У нас собственмать регулярное участи льным директором или хотя бы приние (при этом я работаю и в работе. Мне хватает двух часов в день на выходных – соверш аю объезды). On organization of my work

О МУЗЫКЕ

| |

О РАБОТЕ ДЕПУТАТА

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ

РАБОТЫ

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Residential | Мысли вслух

страшно интернет ны двух до шести сижу й человек. Каждый день часов от в Интернете. Я пр социальных се исутствую во секретарей и по тях. Причем всегда общаюсь сам. Ни всех мощников, только каких Интернет – это св ободное простран сам лично. Конечно, ство, и есть люди говоря, не очень об , мя творчество не нрав разованные и воспитанные, которы гко м мое ится, и бывало, чего таешь. Но я к этому то отношусь спокойно лько о себе не прочиэто свободное прос . Главное, что Инте рн тр написал обо мне дв анство. Помню, как Виктор Шенде ет – рович а «п асквиля». Я ему от ко. Больше он по ветил очень же че ему запретили писа му-то про меня не пишет. А вот ес стли бы ть в Ин тернете его вышел на площадь с плакатом «Свобо пасквили, я бы первый ду Шендеровичу!». On the Internet:

I'm an Internet-ori ented person. Each day, from 2 to 6 pm am present in all soc I hang there. I ial networks. Of cours e, the Internet is fre there are people, wh e space and o have bad manners who post many unple about myself. But I asant things take it easy. The ma in thing is that the space. Viktor Shende Internet is free rovich once wrote tw o "libels" about me a tough way. But if . I retorted in he were forbidden to write his lampoons, on the square with I'd be the first a sign: freedom to Sh enderovich!

054-55 Outspoken_I_L.indd 55

23.06.2011 10:14:41

Пр а к т и к а:

Покупка земельного участка Начальным и важнейшим этапом реализации строительства объекта коммерческой недвижимости является выбор и приобретение земельного участка под его застройку. При этом строгое соблюдение установленного законом порядка приобретения участка и квалифицированный юридический аудит (Due Diligence) позволяют исключить возможные в будущем притязания со стороны третьих лиц. Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»

Валерий Лазебный / Valeriy Lazebny

сновными законами в РФ, регулирующими порядок приобретения прав на земельные участки, являются Земельный и Гражданский кодексы, а также специальные законы, устанавливающие особенности приобретения земельных участков определенных категорий. Существует несколько способов приобретения прав на земельные участки, которые условно можно разделить на две группы: приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (публичные земли), и земельные участки, находящиеся в частной собственности. Рассмотрим отдельно каждую из указанных групп. 1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Земельный кодекс (ст. 30) допускает два пути приобретения публичных земель для последующей застройки: на торгах (конкурсе, аукционе) или без проведения таковых. На торги выставляется предварительно сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок. С победителем торгов (конкурса, аукциона) заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Формальным исключением, при котором как таковые земельные торги не проводятся,

является заключение с организацией договора о развитии застроенной территории. Однако право на развитие застроенной территории (право на заключение соответствующего договора) может быть приобретено лишь на открытом аукционе (ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса). В последующем земельный участок предоставляется победителю такого аукциона (лицу, заключившему договор о развитии территории) в собственность на безвозмездной основе или в аренду. Земельным законодательством предусмотрен способ приобретения земельных участков без торгов. В законодательстве он поименован как «приобретение прав на земельный участок с предварительным согласованием мест размещения объектов». Особенность данного способа в том, что лицо может предварительно выбрать месторасположение участка. При этом для такого способа характерна возможность заключения лишь договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса). В собственность при предварительном согласовании мест размещения объектов земельные участки не предоставляются. Данный способ не распространяется на строительство жилья или на земли, где участки сформированы или полностью разработана градостроительная документация. Компания, заинтересованная в предоставлении без торгов земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Указанный орган обеспечивает выбор участка, результаты которого оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Данное решение является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. У лица, которому в аренду предоставлен земельный участок с предварительным согласованием мест размещения объектов, имеется возможность в дальнейшем выкупить данный участок в собственность (ст. 36 Земельного кодекса РФ). 2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Существуют два основных способа приобретения земельных участков, находящихся в частной собственности: покупка земельного участка и приобретение юридического лица, в собственности которого находится участок. Стоит также упомянуть о таком способе, как внесение земельного участка в уставный капитал юридического лица. В данном случае имуществом оплачивается приобретение обязательственного права в отношении данного лица. Иными словами бывший собственник участка становится совладельцем (участником, акционером) такого юридического лица наряду с другими его владельцами (участниками, акционерам). Сделки купли-продажи земельных участков регулируются нормами гражданского законодательства (глава 30 Гражданского кодекса) с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37). При заключении договора купли-продажи земельного участка важно иметь в виду следующее. Приобретаемый земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об участке (об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, качественных свойствах земли и проч.), которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации об участке покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, а договор считается заключенным с момента такой регистрации. Одна из немаловажных причин, по которой компании-продавцы стараются избежать прямой продажи участков, – значительные налоги, подлежащие уплате с дохода, полученного от продажи. По этой причине зачастую в договоре купли-продажи указывают заниженную стоимость участка. Однако данный вариант имеет существенный риск, поскольку в случае признания по каким-либо причинам сделки недействительной, продавец сможет претендовать лишь на стоимость, указанную в договоре. Покупка земельных участков, находящихся в частной собственности, путем при-

обретения юридического лица, в том числе и в офшорных юрисдикциях, также достаточно распространена на рынке недвижимости. Земельный участок находится на балансе общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества, и покупатель по договору купли-продажи приобретает в обществе доли либо акции, становясь соответственно опосредованным собственником земельного участка. Такая процедура регулируется нормами корпоративного права, в частности законом об обществах с ограниченной ответственностью и законом об акционерных обществах. Недостаток данного способа заключается в риске приобретения прав на общество с непогашенными долговыми обязательствами, которые продавец скрыл от покупателя. Это может поставить под угрозу земельный участок, который в любое время может стать обеспечительным инструментом по долгам общества. Выбор способа приобретения земельного участка зависит от того, в каком виде приобретается участок. Участки условно делятся на незастроенные (greenfield) и застроенные (brownfield). При приобретении незастроенного участка, в отношении которого не проводилось никаких девелоперских разработок, может быть выбран способ приобретения непосредственно участка по сделке куплипродажи. Однако нередки случаи, когда незастроенный участок продается уже с готовой проектной документацией, а также оформленными на собственника участка техническими условиями, согласованиями, разрешением на строительство и прочей технической и юридической документацией. Это относится и к застроенным участкам с существующими объектами. При таких обстоятельствах имеет смысл приобретения именно юридического лица, в отношении которого оформлена указанная выше документация. В противном случае покупатель сталкивается с проблемой переоформления документов на имя нового собственника, что является весьма длительной и бюрократичной процедурой. Следует отметить важную роль юридической и аудиторской проверки при подготовке и исполнении сделки по приобретению прав на земельные участки. При неквалифицированной проверке либо ее отсутствии риск утраты права на приобретенный земельный участок без соразмерного возмещения убытков существенно возрастает.

056-59 Practice_I_L.indd 56

23.06.2011 10:16:21

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

he main laws regulating the acquisition of land titles in Russia are the Land and Civil codes as well as special laws specifying the particulars of buying land plots falling under certain categories. There are several ways of buying land titles, which can conventionally be divided into two groups: acquisition of state-owned or city-owned parcels (public lands) and of privately owned land. Let’s consider each of the said groups. 1. Acquisition of titles to state-owned or city-owned lands The Land Code (Article 30) allows for two ways of buying public development lands: by auction (sales or tender) or directly. A pre-shaped plot of land registered in the cadastral inventory is put up for sale. An auction winner is entitled to sign a purchase or lease agreement to a given plot of land. A formal exception whereby such land sales are not held is conclusion of an agreement with an organization about the development of built-up territory. Yet the right to develop built-up territory (the right to sign a respective agreement) can be purchased only by open auction (articles 46.2 and 46.3 of the Town-Planning Code). Later a leasehold or freehold title to this land is granted to the winner of such an auction (the person signing a land development agreement). The Land Law specifies a way of land acquisition without an auction. It is described as “acquisition of land titles with a preliminary agreement on development spots.” The given way is special in that a person can choose a whereabouts of land plot in advance. Under this arrangement only a land lease agreement can be concluded (par. 3 of Article 30, Land Code). Proprietorship titles are not granted in this case. The given way does not apply to housing construction or to lands with formed plots or fully developed town-planning documentation. The company interested in grabbing development land without land sales applies to an executive government body for land selection and preliminary approval of a

| Outspoken Thoughts | Practice

| |

| Market Report

Land Purchase The initial and most important stage in commercial property development is the selection and purchase of development land. Strict compliance with the relevant land acquisition law and competent Due Diligence procedures may rule out any claims by third parties in the future. Валерий Лазебный/Valeriy Lazebny, partner, law firm AVELAN project development spot. The said body provides for the selection of a site and the results are formalized as an act of development land selection. The same agency then makes a decision about preliminary approval of the project development spot. The given decision forms the basis for a subsequent decision to grant development land and remains valid during three years. It should be noted that a person, formalizing a land leasehold with preliminary approval of project development spots may later redeem the given land and formalize a freehold title (Article 36 of the Land Code). 2. Title acquisition to private lands There are two main ways of buying private lands: buying a plot of land along with a legal entity that owns it. Another way is entering a plot of land to the charter capital of a legal entity. In this case the landed property is used to pay for acquisition of the contractual right relative to the given entity. In other words, a former land proprietor becomes a co-owner (or shareholder) of this legal entity along with its other proprietors. Land purchase and sale deals are regulated by the civil legislation (Chapter 30 of the Civil Code) with regard for particulars stipulated by the Land Code (Article 37). The following things ought to be borne in mind when signing a land purchase/sale contract. A purchased plot of land must be registered in the cadastral inventory. The sell-

er must provide the buyer with all available information (land burdens, use limitations, soil quality etc.) which may influence the buyer’s decision to buy this land. Whenever deliberately distorted information is provided, the buyer has the right to demand a discount or dissolution of the land purchase and sale contract and reimbursement for losses. The transfer of land title is liable to state registration and a contract is deemed executed from the moment of such registration. One of important reasons why selling companies try to evade direct land sale is considerable taxes due to be paid. For this reason undervalued land cost is often indicated in the purchase-sale contract. However, this option is fraught with a significant risk, for if the deal were declared null and void, the seller would be able to claim only the amount specified in the contract. The purchase of privately owned lands though acquisition of a legal entity, including those in offshore jurisdictions, is also quite widespread. A plot of land is on the balance sheet of a limited liability or joint-stock company and the buyer purchases shares or stakes in the given company based on a purchase and sale contract, thus becoming an indirect land owner. This procedure is regulated by the corporate law – in particular by the law on limited liability companies and by the law on

joint-stock companies. A shortcoming of this way is in the risk of buying a company with outstanding debts. This might jeopardize the land which can be used as collateral for the company’s debts. Choosing a way of land acquisition depends on the type of land. Land plots can be divided into greenfields and brownfields. Direct sale is a preferable way of buying a greenfield, undeveloped land plot. However, an undeveloped plot is often sold with design documents, specifications registered to the landowner’s name, approvals, a construction permit and other technical and legal documents. This can also apply to brownfield plots with completed properties (unfinished projects or structures liable to redevelopment). Under these circumstances it makes sense to buy a legal entity which had the said documents formalized earlier. Otherwise the buyer would face the problem of re-registration of documents to the new owner’s name. Summing up the above-said observations, the important role of due diligence formalities in preparation and execution of the land acquisition transaction should be emphasized. Because, as follows from the forensic practice, in case of incompetent due diligence or its neglect the risk of losing land titles without commensurate reimbursement for losses significantly increases.

056-59 Practice_I_L.indd Sec1:57

23.06.2011 15:39:05

Пр а к т и к а:

Изменения Градостроительного кодекса в 2011 году Богданов Илья, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group

Первая половина 2011 года ознаменовалась принятием нескольких законодательных актов, вносящих в градостроительное законодательство довольно значительные изменения. В числе этих актов Федеральные законы от 23 декабря 2010 года № 378-ФЗ и от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ, посвященные внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ и в Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

числе наиболее серьезных изменений были установлены уточнения процедуры территориального планирования – порядка разработки и утверждения схем планирования и соответствующие изменения полномочий органов власти, которые и будут рассмотрены в этой статье.

Распил полномочий Одним из основных вопросов, подвергшихся изменениям и дополнениям, в частности в Законе № 41-ФЗ, стал вопрос о распределении полномочий между федеральными, региональными и местными органами власти. Прежде всего, стоит отметить перенос законодателем срока, в течение которого региональное органы власти субъекта РФ – города Москвы были уполномочены осуществлять государственную экспертизу проектной документации уникальных объектов капитального строительства и строительный надзор за строительством и капитальным ремонтом таких объектов. Причем данные объекты должны были находиться

на территории города Москвы. Согласно прежней редакции Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» данный срок истекал 1 января 2011 года. Теперь этот срок, согласно Закону № 378-ФЗ продлен на два года – до 1 января 2013 года. Таким образом, законодатель сохранил за московскими городскими властями право контроля за строительством уникальных объектов капитального строительства, определенных в п. 2 ст. 48.1. ГрадК РФ, в числе которых в первую очередь предусмотрены небоскребы, а соответственно, деловые центры. В результате московские власти сохранили за собой достаточно прибыльное право не только определять архитектурный облик столицы, но и формировать ее деловую инфраструктуру. Можно предположить, что подобная практика переноса сроков сохранится и в будущем как один из способов давления на городские власти. Для остальных субъектов РФ вопрос о госэкспертизе также не остался без внимания. Федеральная власть отказалась от практики передачи субъектам Российской Федерации полномочий по проведению государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, обменяв их на полномочия по проведению государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, проводимых при составлении проектов документов территориального планирования.

Территории и их планирование Федеральным законом от 20.03.2011 № 41-ФЗ были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся подготовки документов территориального планирования, уточняющие содержание документов территориального планирования и компетенцию органов власти разных уровней по их разработке, процедуры согласования и утверждения, был также дополнен порядок проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов населенных пунктов. В первую очередь установлены требования по повышению информационной доступности документов территориального планирования: – уполномоченные органы обязаны обеспечить доступ к проектам документов территориального планирования Российской Федерации, документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований и материалам по обоснованию таких проектов в информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта в сети Интернет;

– изменена часть 14 статьи 31 ГрадК РФ, предусматривающая, что в случае подготовки правил землепользования и застройки применительно к части территории поселения или городского округа публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся с участием правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах указанной части территории поселения или городского округа. Прежняя редакция данного пункта предусматривала только порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, предусматривающий приглашение к обсуждению владельцев земельных участков, соседствующих с участком, на котором предполагается строительство объекта. Во-вторых, был уточнен порядок разработки и утверждения проектов территориального планирования. В частности, проект схемы территориального планирования Российской Федерации подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого в соответствии с указанным проектом планируется размещение объектов федерального значения. Также подлежит согласованию с федеральными или местными органами власти и региональная схема территориального планирования в том случае, если региональные объекты, предусмотренные схемой территориального планирования, могут оказать негативное влияние на определенные объекты федерального значения или на социально-экономическое развитие муниципального образование и окружающую среду. Предусмотрены случаи, когда проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит согласованию с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и с органами местного самоуправления поселений, входящих в состав муниципального района. Кроме того, указано, что подготовка документов территориального планирования осуществляется на основании стратегий (программ) развития отдельных отраслей экономики, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципальных образований (при их наличии) с учетом программ, организаций коммунального комплекса и сведений, содержащихся в федеральной государственной информационной системе территориального планирования. В-третьих, законодатель на 1 год, до 31 декабря 2012 года, продлил действие переходного положения на период принятия правил землепользования и застройки.

С указанного срока вводится в действие, а точнее, должен быть введен в действие запрет на резервирование земель и перевод их из одной категории в другую, а также выдача разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования. До указанного срока продлевается действие временного порядка получения разрешения на строительство (ст. 4 Федерального закона № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации») и порядка включения земельных участков в границы населенных пунктов. Действие данного временного порядка уже не раз пытались прекратить, но сроки регулярно передвигались в связи с отсутствием правил землепользования и застройки у многих муниципальных образований. Исходя из предыдущего опыта, можно предположить, что данный срок будет не последним. Если же данный срок все же окажется окончательным, то стоит быть готовым к тому, что требуемые правила землепользования и застройки окажутся не у всех муниципальных образований и деятельность по регулированию земельного оборота на данных территориях может быть приостановлена до момента принятия данных правил.

Мелким шрифтом И в заключение стоит обратить внимание на пару интересных моментов. Прежде всего, из п. 5 ст. 6.1. ГрадК исключено положение об обязанности застройщика по оплате государственной экспертизы проектной документации. По всей видимости, этот неофициальный местный сбор прекратил свое существование и теперь будет оплачиваться из средств федерального бюджета. В то же время часть 8 статьи 45 ГрадК дополнена положением о том, что подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств. Также была значительно сокращена и статья 59 ГрадК РФ, из которой были убраны интересные положения, обязывающие органы власти возмещать вред, причиненный гражданам и юридическим лицам в результате утверждения документов территориального планирования, не соответствующих требованиям технических регламентов в полном объеме, а также предусматривающие в определенных случаях субсидиарную ответственность Российской Федерации или ее субъекта. Таким образом, размер возмещения вреда, по всей видимости, будет зависеть целиком от мнения суда.

056-59 Practice_I_L.indd Sec1:58

23.06.2011 10:16:21

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Outspoken Thoughts | Practice

| |

| Market Report

Amendments to the Urban Planning Code in 2011 Among the most significant amendments, there are the refined procedures for territorial planning – the order of development and approval of planning schematics and corresponding changes in powers of state authorities, which are the subject matter of this article. Ilya Bogdanov, partner of Tenzor Consulting Group Law Firm LLC

Distribution of powers One of the main issues subject to amendments, particularly in Law No. 41-FZ, was the question of power distribution between federal, regional and local authorities. First, we should note that the legislature changed the term during which regional authorities of Moscow, as a constituent entity of the Russian Federation, were authorized to perform state expert appraisal of design documents for unique objects of capital construction. This included building supervision over construction and capital repairs of such objects, moreover, these objects had to be situated on the territory of Moscow. According to the previous edition of the Federal Law “On Implementation of the Urban Planning Code”, this term expired on January 1, 2011. Now the term has been extended for 2 years, until January 1, 2013 – in accordance with Law No. 378-FZ. Therefore, the legislature preserved the right of Moscow City Authorities to supervise the construction of unique objects of capital construction, specified in Paragraph 2, Article 48.1 of the Urban Planning Code, with this list primarily including high-rise buildings, and accordingly – business centers. As a result, Moscow authorities retained quite a profitable right to not only decide on the architectural image of the capital, but also to shape its business infrastructure. For other constituent entities of the Russian Federation, the question of state expert appraisal also received attention. Federal authorities refused the practice of giv-

ing the constituent entities powers to perform state expert appraisals of territorial planning design documents, having exchanged them for powers to perform state expert appraisals on results of engineering surveys.

Territories and their planning Federal law No. 41-FZ dated March 20, 2011, has introduced amendments into the Urban Planning Code of the Russian Federation, concerning the preparation of territorial planning documents that specify the contents of territorial planning documents and competency of state authorities of various levels, in their development. These include procedures for coordination and approval, as well as complement the procedure of public hearings on draft master plans. In the first place, requirements to improve access to information on territorial planning have been stipulated: – authorized bodies shall provide access to projects of territorial planning documents of the Russian Federation, constituent and municipal entities through their official Internet sites; – Part 14, Article 31 of the Urban Planning Code has been amended, now providing that in case of preparation of land use and development recommendations concerning a part of a population center’s territory or a district territory, public hearings on the project of land use and development recommendations shall be held with participation of land title holders and (or) the owners of capital construction

objects situated within the limits of the specified part of a population center’s territory or a city district territory. In the second place, the procedure of development and approval for territorial planning projects has been refined. In particular, a project of territorial planning scheme of the Russian Federation shall be approved by the top executive body of the constituent entity of the Russian Federation, in the territory of which objects of federal significance are to be situated, in accordance with the given project. A regional territorial planning schematic shall also be subject to approval by federal or local authorities, when such regional objects, specified in the territorial planning schematic, may have a negative influence on certain objects of federal significance or on social and economic development of a municipal entity or the environment. Moreover, it is specified that preparation of territorial planning documents shall be performed on the basis of strategies (programs) for development of particular branches of the economy, plans and programs for integrated social and economic development of municipal entities (if available). In the third place, the legislature extended the transitional period of land use and development recommendations by one year – that is until December 31, 2012. From that date, the prohibition for land reservation and land rezoning, as well as issuance of building permits, without territorial planning documents,

shall, or to be more specific, should take effect. Until that date, the temporary procedure for receiving building permits has been extended (Article 4 of the Federal Law No. 191-FZ “On Implementation of the Urban Planning Code of the Russian Federation”), as well as the procedure of including land lots into a population center’s boundaries. This temporary procedure has been subject to cancellation more than once, but its terms were always extended due to absence of land use and development recommendations for many municipal entities.

In small print By way of conclusion, we think it is necessary to point out several interesting issues that have not been stressed yet. First, the provision on the duty of a developer to pay for state expert appraisal of design documents has been excluded from paragraph 5, Article 6.1 of the Urban Planning Code. Apparently, this unofficial local fee has ceased to exist and will now be funded from the federal treasury. At the same time, Part 8, Article 45 of the Urban Planning Code received an additional provision stipulating that the preparation of documents on territorial planning, including the placement of objects of federal significance, regional and local significance, may be performed by individuals or legal entities at their own expense. Article 59 of the Urban Planning Code of the Russian Federation was another subject of substantial reduction. It has been deprived of the provisions binding state authorities to compensate for the damage inflicted on citizens and legal entities that resulted from approval of territorial planning documents that do not fully comply with corresponding technical regulations, and the provisions which suggest, in some cases, subsidiary liability of the Russian Federation or its constituent entity. Therefore, the amount of the compensation will, most likely, depend on court decisions.

056-59 Practice_I_L.indd Sec1:59

23.06.2011 10:16:21

О б з о р р ы н к а:

Бизнес-центры Москвы Текст: Людмила Бокина ........................... Фото: архив CRE

В настоящее время спрос на объекты офисной недвижимости в Москве остается активным и продолжает смещаться в более высокие сегменты. Доля вакантных площадей в качественных объектах снижается. На конец I квартала 2011 года доля вакантных площадей составила 15%, а в центральной части Москвы приблизилась к 6%. При этом ожидается, что в 2011 году объем ввода новых площадей будет на 20% ниже, чем в 2010 году, и в два раза меньше, чем в 2009 году.

табилизация экономической ситуации в России и мире позволила международным и крупным российским компаниям рассмотреть возможности для расширения своего бизнеса и начать искать дополнительные офисные помещения. Особенно явной эта тенденция стала с начала 2011 года. «Сейчас появилось много клиентов, которые откладывали свои переезды, а теперь предложений на рынке становится все меньше. Поэтому им приходится выбирать из того, что есть, и уже по более высоким ставкам», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group. Если в 2009 – начале 2010 года приоритетной задачей арендаторов было найти офисное помещение с минимальными затратами на аренду, то сегодня они готовы рассматривать более качественные помещения с удобным месторасположением. Таким образом, спрос на офисы начал смещаться в более высокие сегменты. Так, согласно информации Colliers International, наибольшая доля сделок в I квартале 2011 года пришлась на центральный деловой район – 46,5% от общего объема поглощения на рынке аренды. По данным компании Cushman & Wakefield, доля свободных помещений в центре Москвы постепенно снижается и в настоящее время составляет 7,4%, в то время как на окраинах этот показатель в среднем равен 25%.

Предложение По данным компании Jones Lang LaSalle, в I квартале 2011 года объем нововведенных офисных площадей составил 198,8 тыс. кв. м, что на 38% меньше аналогичного показателя IV квартала 2010 года. При этом офисные помещения класса А заняли примерно 30%, класса В – 70%. Однако эксперты сходятся во мнении, что к концу 2011 года строящихся объектов класса А будет около 75%

от общего объема строительства офисной недвижимости. Таким образом, качественных бизнес-центров класса А в общем объеме предложения увеличится примерно на 5%. В сегменте зданий класса А в I квартале 2011 года были введены в эксплуатацию БЦ Diamond Hall (61,5 тыс. кв. м, Midland Development), «Призма» и «Имперский дом» (15 тыс. кв. м и 10,543 тыс. кв. м соответственно, Capital Group). В настоящее время суммарный объем офисных площадей классов А, В+, В- на рынке Москвы составляет примерно 12 млн кв. м. «По нашим оценкам, общий объем нового строительства 2011 года может составить около 800 тыс. кв. м. Данный показатель будет ниже, чем в 2010 году, на 20% и в два раза меньше, чем в 2009 году. Относительно небольшой объем нового строительства в текущем году объясняется тем, что в посткризисный период строительство многих офисных центров было отменено или отложено», – отмечает Ирина Флорова, руководитель направления аналитики компании CB Richard Ellis. Согласно данным компании Knight Frank, с начала острой фазы кризиса в Москве были приостановлены строительные работы на нескольких десятках офисных объектов общей площадью около 3,3 млн кв. м. На сегодняшний день в активную фазу девелопмента вернулось 1,8 млн кв. м офисных площадей – в 15 объектах, более половины этих проектов находятся на этапе выхода на строительную площадку, что не позволяет прогнозировать сроки их ввода в эксплуатацию в ближайшие 2–3 года.

Кому зеленый свет? Несмотря на то что эксперты отмечают инвестиционную активность со стороны банков, банки и институциональные инвесторы сегодня готовы финансировать строительство объектов, наименее рисковых с точки

Самым крупным объектом за пределами ТТК стал бизнес-центр «Трио» (33 тыс. кв. м) / The Trio Business Center is the largest office facility outside the TTR (33,000 sq m)

зрения их будущего заполнения. К этому числу относятся качественные офисы в центральной части города или в сложившихся деловых районах Москвы за пределами ТТК. По иным объектам инвесторам требуется понимание, будут ли представленные объекты успешны на рынке. «Такое понимание, прежде всего, исходит из намерений арендаторов, готовых рассматривать офисные объекты до начала строительства. Учитывая, что предложение готовых объектов на рынке пока еще достаточное, активность арендаторов в отношении планируемых к строительству объектов невысока», – поясняет Екатерина Щербакова, руководитель проекта Storm Properties. Надо отметить, что некоторым арендаторам предпочтительнее арендовать офисные помещения на стадии строительства БЦ, что связано с возможностью получения более гибких коммерческих условий. «Однако пока госкомиссия не даст разрешения на эксплуатацию строительного объекта, компании предпочитают не спешить с заключением договора на аренду. Во многом это связано с изменением некоторых законодательных правил на рынке, которые инициирует новое правительство Москвы», – комментирует Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. По мнению Екатерины Щербаковой, сложившиеся обстоятельства обуславливают изменение ориентации деятельности девелоперов – к примеру, на строительство жилья. В этой связи можно ожидать снижения объемов офисного строительства в краткосрочной и среднесрочной перспективах.

В станет А Важно отметить, что большинство объектов нового строительства сосредоточено за пределами центрального делового райо-

на. По данным компании S.A. Ricci, только 12,8% объема строящихся объектов находятся в зоне Садового и Бульварного кольца. Непосредственно в зоне Бульварного кольца находится лишь 2,5% объема нового строительства, причем это объекты «под заказчика», которыми являются крупные российские промышленные группы (например, «Лукойл»). Остальной объем офисных помещений приходится на зону ТТК и территории за его пределами. По данным компании CBRE, доля нового строительства за пределами ТТК составила 66%. Самым крупным объектом стал бизнес-центр «Трио» (33 тыс. кв. м). Среди других объектов, вышедших на рынок в этом районе, БЦ «Линкор» (31 тыс. кв. м), БЦ на улице Плеханова, 4 (15 тыс. кв. м), БЦ «Мирланд» общей площадью 13,5 тыс. кв. м. Эксперты считают, что бурное развитие деловой среды за ТТК и формирование таких зон в престижных районах Москвы повлияет и на изменение оценки статусности бизнесцентров. «Если мы говорим о некой децентрализации офисов и запрете строительства в центре Москвы, то, по-нашему мнению, классификация будет также меняться, и те офисные объекты, которые оцениваются сегодня как класс В, перейдут в категорию А-», – считает Петр Исаев. Большое количество компаний, которые раньше планировали весь свой персонал разместить в одном здании, на сегодняшний день понимают, что такой возможности практически нет. Крупные арендаторы теперь стремятся разделить фронт-офис – это чаще всего руководство компании и топменеджмент, который работает с клиентами; и бэк-офис, в котором располагается основной рабочий персонал. «Бэк-офис целесообразнее разместить в более доступных по цене, качеству и объемам площадей БЦ, то есть вне центральной части города.

060-63 Market Report_I_L.indd Sec1:60

23.06.2011 10:17:24

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

А фронт-офис – в зоне Бульварного кольца и других престижных зонах деловой активности. Такими районами являются запад, северо-запад, юго-запад Москвы, а восточный, юго-восточный районы – это пока территории промышленных зон, которые не так интересны компаниям», – поясняет Николай Соколов, начальник департамента аренды компании «Промсвязьнедвижимость».

Где свободно? По данным компании S.A. Ricci, средний уровень вакантных площадей для класса А отмечен на уровне 8% и 13% для зон Бульварного и Садового кольца, что в среднем на 2% ниже показателей IV квартала 2010 года. Также доля вакантных площадей снизилась на 1% в зоне ТТК и составила 17%. В зоне МКАД показатель не изменился (15%). Среднее значение вакантности для офисов класса В+ в районе Садового кольца равно 7%. С вводом в эксплуатацию новых объектов в зонах ТТК и МКАД в 2010–2011 годах объем вакантных площадей в этих районах увеличился и составил 17% и 19% соответственно. Несмотря на то что офисные помещения класса А высоко востребованы, тем не менее есть бизнес-центры, арендная площадь в которых свободна более чем 75%. К примеру, БЦ «ПРЕО 8», общая площадь которого составляет 75 тыс. кв. м, сегодня по большей своей части свободен. БЦ «ПРЕО 8» находится рядом со станцией метро «Преображенская площадь», но арендаторы не спешат туда. Основными причинами этого эксперты считают то, что местоположение центра не относится к сформированному деловому району, и то, что здание представляет собою один большой комплекс и не делится на несколько корпусов. Между тем в марте 2011 года инвестиционностроительная компания «Мортон» подписала договор аренды на 11,520 тыс. кв. м с собственниками БЦ «ПРЕО 8». Надо отметить, что сегодня многие арендаторы обращают внимание на престижность здания, в том числе оценивают статус и специфику деятельности компаний, которые могут быть их потенциальными соседями. Также, по данным компании Cushman & Wakefield, относительно высокий уровень

свободных площадей, около 20%, отмечается в БЦ «Москва-Сити» и технопарке Nagatino i-Land. Такую долю вакансии в БЦ «Москва-Сити» эксперты Cushman & Wakefield объясняют тем, что этот район еще пока формируется и вокруг идет активная стройка. По поводу Nagatino i-Land Ирина Морозова, руководитель отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land, считает, что 20% вакантных площадей – это очень хороший показатель для объекта за ТТК площадью 216 тыс. кв. м, который вышел на рынок в посткризисный период. «Долгое время мы были ориентированы в основном на продажу помещений и даже разработали несколько способов приобретения недвижимости в технопарке – кредитные программы, рассрочка, лизинг и т. д. Но сегодня мы включили в стратегию реализации и аренду. Оставшуюся часть площадей мы планируем сдавать в аренду, причем уже не этажами, а блоками, что позволит нам быстро заполнить первую очередь», – рассказывает CRE Ирина Морозова. Стоит отметить, что в очень успешных проектах уровень вакантных площадей составляет менее 5%. К примеру, в объектах компании Capital Group этот показатель равен 1,5%. В удачных проектах класса В доля вакантных площадей также минимальна. Например, общий уровень свободных площадей по объектам компании «Промсвязьнедвижимость» составляет около 4–5%. «Мы уделяем большое внимание инфраструктуре, качеству здания, уровню обслуживания. В частности, это касается обеспечения необходимого количества мест питания в БЦ. Например, в деловом квартале «Новоспасский двор» у нас более пяти ресторанов разного класса. Также в наших БЦ есть паркинг (1м/м на 100 кв. м), фитнесцентр, медицинская клиника, доставка арендаторов (shuttle bus). Еще важно наличие нескольких независимых провайдеров», – рассказывает Николай Соколов.

Ставки По данным компании Jones Lang LaSalle, благодаря устойчивому спросу со стороны арендаторов, максимальные ставки аренды выросли на 11% относительно второ-

Этапы реализации новых офисных площадей в Москве, I квартал 2011 года / Implementation stages of new office premises in Moscow, Q1 2011

42%

Проект / Design stage Заморожено / Frozen Начало строительтсва / Beginning of construction Строительство / Construction Завершение строительства /

12%

Completion of construction

12% 15% Источник / Source: ASTERA

| Практика | Обзор рынка

| |

| Новости Северо–Запада

го полугодия 2010 года и составляют на конец I квартала 2011 года для объектов, расположенных в центре Москвы, около $1 тыс./кв. м в год. За пределами центра ставка аренды на офисы аналогичного класса, по данным компании Praedium Oncor International, соответствуют приблизительно $550–600/кв. м в год. Для офисов класса В+ и В, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в диапазоне $550–750/кв. м в год, за пределами центрального округа – $300–400/кв. м в год. По мере того как спрос на офисные помещения стал возобновляться и увеличиваться, арендодатель стал менее уступчив по условиям аренды, особенно в случаях краткосрочных договоров. Тем не менее, как отмечает Сергей Акулич, вице-президент УК BlackStone Keeping Company, дополнительные услуги, предлагаемые недавно арендаторам в качестве бонуса, становятся нормой и входят в основной пакет предлагаемых услуг. Но это в основном для бизнес-центров с высоким уровнем вакантности. К дополнительным услугам можно отнести бесплатные услуги по мелкому ремонту и обслуживанию, переезд арендатора внутри БЦ и въезд нового арендатора за счет арендодателя, предоставление переговорной комнаты (конференц-зала) до 6 часов в месяц бесплатно. В большей степени это касается помещений площадью до 500 кв. м. Эксперты ожидают роста ставок аренды в 2011–2012 годах, поскольку предложение на рынке будет ограниченно. К этому времени у многих компаний-арендаторов закончатся сроки договоров.

Спрос По данным компании Jones Lang LaSalle, спросом прежде всего пользуются офисы классов А и В+, расположенные внутри ТТК или за его пределами, но с хорошей транспортной доступностью. Согласно информации компании Colliers International, в I квартале 2011 года в аренду было сдано примерно 225 тыс. кв. м, из них 30% – в бизнес-центрах класса А и 70% – в зданиях класса В. Надо отметить, что объем поглощения на рынке аренды офисных помещений в I квартале 2011 года на 3% превысил показатель I квартала 2010 года. При этом 58% всех сделок I квартала 2011 года были заключены на объектах, находящихся в зонах Бульварного и Садового кольца, 42% – приходятся на зоны ТТК и МКАД, причем количество сделок в зоне МКАД минимально. Среди сделок I квартала 2011 года эксперты отмечают аренду помещений банков: Кредит Европа Банк на 7,62 тыс. кв. м в БЦ Diamond Hall, Русский Банк Развития на 6,1 тыс. кв. м в БЦ «Прогресс», а также аренду офиса компанией Pfizer на 5,8 тыс. кв. м в БЦ «Башне на Набережной». Надо отметить, что арендаторы в настоящее время в первую очередь руководствуются качественными характеристиками своего будущего офиса. «Арендаторы стали выбирать помещения в качественных современных зданиях с «хорошими» соседями, которые могут подчеркнуть статус и

Сергей Акулич, УК BlackStone Keeping Company / Sergey Akulich уровень их компании. Если раньше компании стремились найти помещения подешевле, то сегодня, где солиднее», – отмечает Сергей Акулич. «При выборе бизнес-центра нашими основными критериями были эффективность планировки помещений (мы рассматривали здания только с удобным open space); качество здания (инженерные системы, отделка общих зон, использование современных систем управления зданием, энергоэффективность и другое), расположение офиса (оценивали доступность как для сотрудников, так и для клиентов), адекватность ставки аренды, репутация арендодателя и эксплуатирующей организации, наличие парковки и столовой для сотрудников», – рассказывает Андрей Лысый, руководитель административной службы ЗАО «Шнейдер Электрик». Основная доля свободных помещений на сегодняшний день, по данным компании Colliers International, приходится на бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 – I квартале 2011 года. В зданиях, окончание строительства которых пришлось на 2008–2009 годы, этот показатель в среднем не превышает 15%. А в офисных центрах, открытых до 2007 года, практически нет свободных помещений. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на офисные площади с отделкой в действующих зданиях. Таким образом, запрет на строительство в центральной части Москвы и ограничение финансирования строительства новых офисных объектов приведет к сокращению предложения на рынке, уменьшению вакантных помещений и, как следствие, к увеличению цен на аренду офисной недвижимости. Арендаторы, в свою очередь, будут продолжать улучшать условия работы, выбирая офис по приоритету «качество-цена». Соответственно, арендодатели, особенно тех БЦ, где уровень вакантности явно выше нормы, будут вынуждены совершенствовать систему управления и обслуживания своих объектов.

060-63 Market Report_I_L.indd Sec1:61

23.06.2011 15:37:00

M a rket Rep or t:

Moscow Business Centers Author: Lyudmila Bokina ........................... Photo: CRE Archive

Currently the demand for office facilities in Moscow remains active and continues its shift towards higher quality segments. Vacancy rates in high-quality facilities keep dropping. By the end of the 1st quarter of 2011, the vacancy rate was 15%, while in the central part of Moscow it was closer to 6%. Forecasts say that in 2011, the volume of new premises brought onto the market will be 20% lower than in 2010, and twice less than in 2009.

Class ‘B’ – for 70%. However, experts agree that by late 2011, 75% of all new office buildings will be composed of ‘‘Class A’’ facilities. Thus, quality ‘‘Class A’’ business centers will increase by approximately 5%, in the total supply. In the ‘Class A’ segment, in the 1st quarter of 2011 they commissioned the Diamond Hall Business Center – with the gross built area as large as 61,500 sqm (Midland Development), Prisma and The Imperial House with total areas of 15,000 sqm and 10,543 sqm, respectively (Capital Group). Currently, the total volume of ‘Class A, B+, and B’ office premises in the Moscow market is approximately 12 million sqm. "We estimate that the total amount of new construction in 2011 could reach 800,000 sqm. This figure is 20% lower than in 2010 and two times less than it was in 2009. The relatively small amount of new construction projects in the current year is due to the fact that in the post-recession period, the construction of many office buildings has been cancelled or postponed," says Irina Florova, head of analytics department at CB Richard Ellis. According to Knight Frank, since the beginning of the acute phase of the recession, Moscow has seen the suspension of construction works on a number of office buildings with aggregated areas of about 3.3 million sqm. To date, 1.8 million sqm of office space, on fifteen sites, has returned to the active phase of development, more than half of these projects are currently at groundbreaking construction stages, which

he stabilization of the economic situation in Russia and around the world has allowed international and large Russian companies to consider ways of expanding their businesses, and to start searching for additional office spaces. This tendency has become especially apparent since the beginning of 2011. "Now there are many customers who have decided not to move, and there are fewer offers in the market. Therefore, they have to choose from what is available, and at a higher rate," says Petr Isaev, director of commercial real estate at the Capital Group. In 2009 and in early 2010, the priority was to find office premises at minimum leasing rates, but today, companies are ready to consider better facilities with more convenient locations. Thus, the demand for offices has started to shift towards the higher quality segments. Therefore, according to Colliers International, the largest share of transactions in the 1st quarter of 2011 has occurred in the central business district – 46.5% of the total absorption in the rental market. According to Cushman & Wakefield, the share of vacant premises in the central part of Moscow is gradually decreasing and now stands at 7.4%, while on the outskirts this rate averages 25%.

Supply According to Jones Lang LaSalle, in the 1st quarter of 2011, the volume of newly opened office spaces totaled 198,800 sqm, which is 38% lower than in the 4th quarter of 2010, with ‘‘Class A’’ office spaces accounting for 30%, and

makes it hard to forecast the commissioning rates in the next 2-3 years.

Who got the "green light"? Despite the fact that experts are noting the increased investment activities of banks, banks and institutional investors today are nevertheless only willing to finance the construction of facilities that are the least risky in terms of their future occupancy. This includes high-quality offices in the central part of the city or in the existing business districts of Moscow, outside the TTR (Third Transport Ring). For other sites, investors need to understand whether the presented objects have a successful future in the market. "Such an understanding, first of all, comes from seeing tenants’ intentions, those that are willing to examine office objects before construction even starts. Given that the supply of readymade objects in the market is quite sufficient today, the activity of the tenants, regarding the planned construction of new facilities, is very low," says Ekaterina Shcherbakova, director of the Storm Properties. It should be noted that some tenants prefer to lease office spaces at the construction stage, which is connected with the possibility of obtaining more flexible commercial terms. "However, until the state commission grants permission to operate a construction project, most companies prefer not to hurry to conclude leasing agreements. This is largely due to the changes in some legislative rules, which the new city government in Moscow is initiat-

ing," says Olga Pobukovskaya, director of commercial real estate at Colliers International. According to Ekaterina Shcherbakova, these circumstances are shifting the focus of developers – for example, towards residential housing construction. In this regard, one can expect a decline in office construction over a short and medium term.

B to become A It is important to note that the majority of new construction facilities are concentrated outside the central business district. According to SA Ricci, only 12.8% of the projects under construction are situated within the Garden and the Boulevard Rings. Only 2.5% of new construction is located directly in the area of the Boulevard Ring, and these are customized facilities, which were ordered by large Russian industrial groups (e.g., Lukoil). The remaining office premises are located in the TTR zone and beyond. According to CBRE, the share of new construction outside the TTR stands at 66%. The Trio Business Center is the largest facility (33,000 sqm). Among the other objects that came onto market in this area are the Linkor BC (31,000 sqm), the BC on 4th Plekhanov Street (15,000 sqm), and the Mirland BC – with a total area of 13,500 sqm. Experts believe that rapid development of the business environment outside the TTR, and the formation of such zones in the prestigious areas of Moscow, will trigger a change in the assessment of the status of these business centers. "If we're talking about

060-63 Market Report_I_L.indd Sec1:62

23.06.2011 10:17:25

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

a kind of decentralization of offices, and the prohibition of construction in the center of Moscow, then in our opinion, the classification will also change and the office facilities, which are evaluated today as ‘Class B’ will pass into the category of ‘Class A’," says Petr Isaev. A large number of companies, which had planned to locate their personnel in one building, are starting to realize that there are no such possibilities available today. Major tenants are now seeking to divide their operations into the front office – which most often includes the management and the top management of the company who work with clients, and the back-office – which houses the basic staff. "It is more appropriate to place the back-office in BCs, which are more affordable in terms of price, quality and space, that is, outside the city center, while the front office should be located in the area of the Boulevard Ring and other prestigious areas of business activity. These areas are the west, northwest and southwest regions of Moscow, while the eastern and southeastern districts are still territories occupied by industrial zones, which are not so interesting to companies," says Nikolay Sokolov, head of the leasing department at Promsvyaznedvizhimost.

Where is it vacant? According to S.A. Ricci, the average vacancy rate for ‘Class A’ is 8%, and 13% for areas within the Boulevard and the Garden Ring – that is 2% lower on average than in the 4th quarter of 2010. In addition, the vacancy rate fell by 1% within the TTR area and now stands at 17%. Within the MKAD area, this index remains unchanged at 15%. The average vacancy rate of ‘Class B+’ offices within the Garden Ring is 7%. With the commissioning of new facilities in areas of TTR and the MKAD in 2010-2011, the amount of vacant premises in these areas has increased reaching 17% and 19%, respectively. Despite the fact that ‘Class A’ office spaces are highly in demand, nevertheless there are business centers, in which the vacancy rates are in excess of 75%. For example, the PREO8 BC, with a total area of 75,000 sqm, is empty today. The PREO8 BC is located within a one-minute walk

from the Preobrazhenskaya Square Subway Station, but tenants are not rushing to enter it. Experts believe that this is due to the fact that this BC is not located in an established business district, and the building is a standalone large complex, instead of being divided into several blocks. Meanwhile, in March 2011, the Morton Investment and Construction Company signed a leasing agreement for 11,520 sqm with the owners of the PREO8 BC. It should be noted that many tenants today are paying attention to the prestige and quality of the building, as well as assessing the status and specifics of the companies that may be their potential neighbors. In addition, according to Cushman & Wakefield, a relatively high level of vacancies, about 20%, has been noted in the Moscow-City district and the Nagatino i-Land Industrial Park. Cushman & Wakefield experts explain the high vacancy rates in the Moscow-City by the fact that this area is still being formed and they are actively building in the area. As for Nagatino i-Land, Irina Morozova, head of marketing at the Nagatino i-Land Industrial Park, says that a 20% vacancy rate is a very good indicator for a facility that is located outside the TTR, has the area of 216,000 sqm, and was delivered to the market after the recession began. "For a long time we had been focused mainly on the sales of premises, and we even developed a few property purchasing plans for the industrial park - loan programs, deferred payment plans, leasing, etc. However today, we have included rentals into our implementation strategy. We plan to rent out the remaining sections, and not by floors, but by blocks that will allow us to quickly fill up the first phase," Irina Morozova told CRE. It is worth noting that in very successful projects, the vacancy rate is less than 5%. For example, in the facilities of the Capital Group this figure is 1.5%. In successful ‘Class B’ projects, the vacancy rate is also minimal. For example, the overall level of vacant premises in the properties owned by Promsvyaznedvizhimost is about 4-5%. "We place great emphasis on the infrastructure, quality of the building, the level of service. In particular, this refers to ensuring public catering in the BC. For exam-

The structure of demand for office premises by the size of the leased spaces and the type of tenants, QI 2011 / Структура спроса на офисные помещения по размеру арендованных площадей и по типу арендаторов, I квартал 2011 года Type of tenant / Тип арендатора

from 10,000 sqm / от 10000 кв. м

3,000–10,000 sqm / 3000– 10000 кв. м

500–3,000 sqm / 500– 3000 кв. м

up to 500 sqm / до 500 кв. м

Industrial and manufacturing companies / Промышленные и производственные компании

13%

16%

25%

Financial sector / Финансовый сектор

11%

17%

20%

Energy sector / Энергетический сектор

71%

Consumer and service sectors / Потребительский сектор и сфера услуг

28%

37%

33%

39%

IT/Telecommunications / ИТ/Телекоммуникации

21%

Other / Другие Total / Итог

11%

17%

100%

100% Источник / Source: ASTERA

| Business Practice | Market Report

| |

| News of Northwest

ple, in the Novospassky Yard Business District we have more than five restaurants of various classes. In addition, we provide parking areas in our business centers (1 car space per 100 sqm), fitness centers, clinics, transportation of tenants by shuttle buses. The presence of multiple, independent providers is also very important," says Nikolay Sokolov.

Rates According to Jones Lang LaSalle, thanks to the high demand, the maximum leasing rates have increased by 11%, in comparison to the second half of 2010, with facilities located in central Moscow going for $1,000 per sqm/year by the end of the 1st Quarter of 2011. According to Praedium Oncor International, outside the center, the rental rates for offices of the same class are approximately $550-$600 per sqm/ year. In ‘Class B and B+’ offices, located in the Central District, the average rental rate is in the range of $550-$750 per sqm/year, and outside the central districts - $300-$400 per sqm/year. As demand for office spaces bounced back and increased, the owners have become less compliant in their leasing terms, especially in cases of short-term agreements. Nevertheless, Sergey Akulich, vice president of BlackStone Keeping Company, says that additional services, recently offered to tenants as bonuses, have become the norm and are included in the basic package of services on offer. However, this mostly applies to business centers with high vacancy rates. Additional services include such things as free minor repairs and maintenance, tenant relocation assistance within the BC and the entry of a new tenant at the expense of the owner, the provision of meeting rooms (conference rooms) up to 6 hours per month free of charge. To a greater extent, this applies to premises of up to 500 sqm. Experts expect a growth in rental rates in 2011-2012, mostly because the market supply will become limited. By this time, many tenants will have their leasing agreements expiring.

Demand According to Jones Lang LaSalle, ‘Class A and B +’ offices, located inside the Third Transport Ring (TTR) or outside it but with good transportation accessibility, are primarily demanded. According to Colliers International, in the 1st quarter of 2011, about 225,000 sqm have been leased, of which 30% are in ‘Class A’ business centers and 70% in ‘Class B’ buildings. It should be noted that the amount of office space absorption in the market in the 1st quarter of 2011 was 3% higher than in the 1st quarter of 2010. Moreover, 58% of all transactions completed in Q1 2011, were in properties located in the areas of the Boulevard and Garden Rings, 42% in the areas of TTR and the MKAD – with the number of transactions in the MKAD area being minimal. Among the transactions completed in the 1st quarter of 2011, experts note the leasing of premises by banks – Credit Europe Bank leased 7,620 sq m in the Diamond Hall, Russian Development Bank – 6,100 sqm in the Progress, plus the leasing of 5,800 sqm of office space by Pfizer in the Naberezhnaya Tower.

Irina Florova, CB Richard Ellis / Ирина Флорова We should note that most tenants are currently looking at the qualitative characteristics of their future office. "Tenants are choosing premises in high-quality modern buildings, with “good” neighbors, who can enhance the status and level of their company. Previously most companies sought to find cheaper premises, but today they are looking for more solid locations," says BlackStone Keeping Company' Sergey Akulich. "When choosing the business center, our main criteria were the efficiency of space layout (we looked for a building only with convenient “open-spaces”), quality of the building (engineering systems, finishing in the public spaces, the use of modern building management systems, energy efficiency, etc.), location of the office (we evaluated accessibility for both employees and customers), the adequacy of the leasing rates, the reputation of the owner and of the management company, the availability of parking space and a cafeteria for employees," says Andrey Lysiy, head of administrative services at Schneider Electric. It should be noted that according to Colliers International, most of the vacant space to date has been found in business centers, commissioned in 2010 - 1st quarter of 2011. In those buildings that were completed in 20082009, this figure does not exceed an average of 15%. While in the office centers opened before 2007 there are almost no vacant premises. This indicates a high demand for office space with fit-out and in already functional buildings. Thus, the ban on new construction in central Moscow, and financial restrictions for the construction of new office buildings will reduce the supply in the market and vacancy rates. Consequently, this will lead to an increase in leasing rates for office properties. Tenants, in their turn, will continue to seek an improvement in their working conditions, choosing offices based on the best value for money. Accordingly, the owners, particularly those whose vacancy rates are higher than the average, will have to improve the management and maintenance of their facilities.

060-63 Market Report_I_L.indd Sec1:63

23.06.2011 10:17:26

Новости Северо–Запада:

Сергей Федеев: Российский рынок был и остается рынком продавца. И вероятно, так будет и в ближайшие годы. стр. 34

«У Красного моста» началась арендная кампания лопера (ОАО «БТК девелопмент») стало воссоздание исторически сложившейся торговой зоны, известной еще в начале XX века как торговый дом «С. Эсдерс и К. Схефальс». Объект позиционируется в сегменте премиум-класса. В соответствии с принятой концепцией на площади 14,2 тыс. кв. м (арендопригодная – 12,1 тыс. «квадратов») будут расположены department store, супермаркет, видовые рестораны и др. Эксклюзивным брокером площадей выступает Colliers International. По словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Романа Евстратова, основным преимуществом МФК «У Красного моста» является его расположение в центре города, рядом с Невским проспектом. Доступность комплекса для потребителей будет улучшена с вводом в эксплуатацию станции метрополитена «Адмиралтейская», расположенной всего в 400 метрах от объекта (ожида-

емый пассажиропоток станции составляет 25–30 тыс. человек в сутки). «В рамках арендной кампании мы ориентируемся на привлечение сильного состава известных международных и российских ритейлеров. К этому обязывают место, историческая атмосфера и высокое качество исполнения проекта», – дополняет г-н Евстратов. Напомним, что МФК «У Красного моста» занимает четыре здания по набережной реки Мойки, 73–79. Его общая площадь составит 36,5 тыс. кв. м. На территории комплекса будут располагаться бизнес-центр класса А, жилые апартаменты, торговая галерея с помещениями стрит-ритейла, кафе, рестораны с панорамным видом на исторический центр Санкт-Петербурга, трехуровневый автоматизированный подземный паркинг на 180 автомобилей. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на декабрь 2012 года.

«СемьЯ» прижилась в «Таврическом»

Первая инновационная «Ё»

W в Петербурге

Крупная сеть продуктовых универсамов выкупила часть помещений в жилом доме «Таврический» в центре Петербурга под размещение собственного магазина. Холдинг RBI реализовал часть подвала и цокольный этаж общей площадью 791 кв. м в строящемся элитном жилом доме «Таврический» (просп. Чернышевского, 4), сообщили CRE в компании. Помещения приобрела «известная сеть продуктовых универсамов», использовав беспроцентную рассрочку до конца 2011 года и внеся первоначальный взнос в размере 10%. Брокером сделки выступила компания Praktis CB. Другие подробности сделки стороны не разглашают. Однако, как стало известно CRE от одного из участников рынка, новым собственником встроенных помещений в «Таврическом» стала компания, близкая к ООО «ТД Интерторг», развивающему в Петербурге сети продовольственных магазинов под брендами «Народная 7Я семьЯ» и «Идея». По словам генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, сегодня в центре СанктПетербурга наблюдается дефицит площадей под сетевые продуктовые магазины. Кроме того, не весь объем предложения соответствует требованиям сетевых торговых операторов. «Коммерческое помещение в «Таврическом» отличает удобное расположение, хорошая транспортная доступность, большие выделенные мощности электроснабжения, поэтому покупатель сделал выбор в пользу этого дома. Причем решение было принято оперативно. По нашим данным, это самая крупная за второй квартал сделка по продаже встроенных коммерческих помещений в Центральном районе», – комментирует он. «Объем продаж коммерческих помещений в наших домах подтверждает возвращение интереса к этому типу недвижимости. Немаловажно, что интерес трансформируется в реальные сделки. В среднем мы продаем в месяц 20–25% коммерческих помещений от общего объема. Клиенты интересуются как небольшими помещениями по 50–70 кв. м, так и крупными лотами от 600 «квадратов» и выше», – добавляет директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.

В индустриальном парке «Марьино» заложили два новых автомобильных завода – «Ё-авто» и «Яровит Моторс». Эти компании стали резидентами петербургского индустриального парка в апреле текущего года. Планируется, что первая очередь «Ё-авто» будет запущена в конце 2012 года. Объем производства составит 20 тыс. автомобилей, но после запуска второй очереди его обещают как минимум удвоить. «Яровит Моторос» будет производить здесь 6 тыс. грузовиков. Инвесторы совместно планируют вложить в строительство предприятий не менее 2,5 млрд рублей. Напомним, что создание самого индустриального парка «Марьино» финансирует банк ВТБ. Его общая площадь – 130 га. В торжественной церемонии закладки новых заводов приняли участие губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, президент группы «ОНЭКСИМ» Михаил Прохоров и вице-президент ЗАО «Банк ВТБ» Денис Бортников. Градоначальница прокатилась на пассажирским кресле «Ё-фургона» и отметила, что это «прекрасный автомобиль для малого бизнеса», а «модный и современный «Ё-кроссовер» станет хорошим подарком для молодежи». «Сегодня знаковый день в истории Петербурга и России. Впервые за многие годы, а может и целые десятилетия, мы даем старт строительству двух отечественных автомобильных заводов», – заявила она. Г-жа Матвиенко также напомнила, что в городе уже успешно работают ведущие автогиганты – «Тойота», «Ниссан», «Дженерал Моторс» и «Хёндэ». В прошлом году компания «Хёндэ» открыла технологический парк полного цикла. Начал производство автокомпонентов завод «Магна». Подтвердил желание открыть производство в Петербурге концерн «МАН». В свою очередь Михаил Прохоров поблагодарил городские власти за плодотворное сотрудничество и доверие к инновационному проекту. «Этот проект важен для российского бизнеса. Он собрал более 20 российских инноваций – плод труда отечественных инженеров. Я уверен, что этот проект поможет преодолеть неверие россиян в то, что мы можем делать качественные продукты, лучше, чем на Западе», – сказал он.

ачалась кампания по сдаче в аренду здания торгового дома на набережной реки Мойки, 73, входящего в состав многофункционального комплекса «У Красного моста» в Петербурге. В рамках реконструкции этой части комплекса задачей деве-

В Петербурге открылся первый в Восточной Европе отель сети W Hotels Worldwide. Затраты инвестора в проект составили $90 млн. Инициатор проекта – компания Real Estate Development. В роли инвесторов выступил пул из нескольких российских и одной английской компании. Окупить затраты они планируют за 10–15 лет. Пятизвездочная гостиница разместилась в реконструированном бывшем жилом доме на Вознесенском проспекте, 6, у Исаакиевской площади. Архитектурную концепцию проекта выполнила архитектурная мастерская «Григорьев и партнеры», интерьерные решения – итальянский архитектор и дизайнер Антонио Читтерио. Общая площадь здания составляет 9,6 тыс. кв. м. В состав отеля вошли 137 номеров (в том числе девять люксов и один «президентский»), комплекс bliss SPA с аквазоной, 15-метровым бассейном, банями и фитнес-центром, три конференц-зала общей площадью 170 кв. м. При гостинице открылся и первый в России ресторан miX in St. Petersburg на 100 мест всемирно известного шеф-повара и ресторатора Алена Дюкасса, а также панорамный бар на восьмом этаже и летняя терраса на крыше. Стоимость номеров варьируется от 9000 до 200 000 рублей в сутки, услуги SPA –от 450 до 7200 рублей. «Во всем мире отели этого формата ориентированы на современную публику, любящую моду, искусство, дизайн, музыку и хорошее обслуживание. Поэтому сервис, персонал, дизайнерские решения, кухня, инженерная «начинка» полностью соответствуют этим запросам», – заявила на открытии отеля старший вицепрезидент сети W Hotels Worldwide Эва Зиглер. Напомним, что сеть W Hotels Worldwide (основана в Нью-Йорке 12 лет назад) принадлежит компании Starwood Hotels & Resorts, отели которой уже представлены в России, и в частности в Петербурге. W – это современный дизайнерский бренд, в который входят 42 отеля в разных уголках мира. К концу 2012 года Starwood намерен довести общее число гостиниц до 50. В этом году откроются отели в Лондоне и на Бали, в следующем – в Париже, Милане, Гуанчжоу, Бангкоке и др.

064-65 NorthWest_I_L.indd 64

23.06.2011 10:20:15

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

SemYa settles in at Tavrichesky A large food supermarket chain purchased a portion of the premises in the Tavrichesky Residential Building in the center of St. Petersburg – to place its own store there. RBI Holding has sold a part of the basement and ground floor (with a total area of 791 sqm) in the Tavrichesky Elite Residential Building being built at 4 Chernyshevsky Prospect, as the holding informed CRE. The premises were purchased by “a well-known food supermarket chain”, having been given an interest free loan until the end of 2011 and after making an initial downpayment of 10%. Praktis CB acted as the broker in the transaction. No other details about the transaction were released. However, CRE has learned from one market player that the new owner of these premises in the Tavrichesky is a company that is part of the Intertorg Trading House LLC, developing food store chains under the Narodnaya 7Ya, SemYa and Ideya brands in St. Petersburg.

The first innovative E Two new automotive plants will start operations in the Maryino Industrial Park – E-Avto and Yarovit Motors. These companies became residents of this St. Petersburg industrial park back in April of this year. The first phase of E-Avto is planned to start production in late 2012. The volume of production will be 20,000 cars a year, which should more than double when the second phase is launched. Yarovit Motors will produce trucks here. Investors are planning to jointly invest into construction of the plants at least 2.5 billion rubles. Meanwhile, the VTB Bank is funding the creation of Maryino Industrial Park, located on 130 hectares of land.

W in Petersburg The first hotel of the W Hotels Worldwide network in Eastern Europe opened in St. Petersburg. The investor place $90 million into this project. The Real Estate Development Company initiated this project. A pool of several Russian companies and one British company acted as investors, expecting the project to pay off in 10-15 years. The five-star hotel is situated in a reconstructed former residential building at 6 Voznesensky Prospect near Isaakievskaya Square. The Grigoriev & Partners Architectural Bureau created the architectural concept of the project, with the interior design being made by an Italian architect and designer, Antonio Chitterio. The total area of the building is 9,600 sqm, consisting of 137 rooms (including nine deluxe suites and one “presidential” suite), a bliss SPA complex with an aqua zone, a 15-meter swimming pool, saunas, fitness

| Opinion | News of Northwest

| |

| Regions

center, and three conference halls with a total area 170 sqm. The hotel also features the first in Russia ‘miX Restaurant in St. Petersburg’, with seating for 100 persons, run by the world-famous chef and restaurateur Alain Ducasse, as well as a panoramic view bar on the eighth floor and a summer terrace on the roof. The prices of rooms vary from 9,000 to 200,000 rubles per night, and SPA services from 450 to 7,200 rubles. “All over the world, hotels in this format are oriented at the modern traveler that likes fashion, art, design, music and good service. That is why the hotel’s service, personnel, design solutions, cuisine and equipment are in full compliance with these requirements,” announced Eva Zigler, senior vice president of the W Hotels Worldwide network. The W Hotels Worldwide network (founded in New York 12 years ago) is owned by Starwood Hotels & Resorts, whose hotels are already operating in Russia, and particularly in St. Petersburg. The W Hotels are a modern designer brand, including 42 hotels in every corner of the world. By late 2012, Starwood is going to increase the number of its hotels to 50. This year, it is opening hotels in London and Bali, and the next year – in Paris, Milan, Guangzhou, Bangkok and other cities of the world.

“U Krasnogo Mosta” begins its leasing campaign The leasing campaign has started for a shopping center situated on the embankment of Moyka River. This center is part of the “U Krasnogo Mosta” Multifunctional Complex in St. Petersburg. Within the framework of reconstruction of this part of the complex, the task of its developer (BTK Development OJSC) was to recreate the historic retail zone that has been there since the early days of the 20th century – known as the “S. Esders and K. Skhefals” trading house. This object is positioned in premium-class segment. In accordance with the approved concept, the area of 14,200 sqm (leasable floor space – 12,100 sqm) will provide areas for a department store, a supermarket, scenic view restaurants, etc. Colliers International is the exclusive leasing broker. According to Roman Yevstratov, director of retail property at Colliers International St. Petersburg, the main advantage offered by the “U Krasnogo Mosta” multifunctional complex is its location in the center of the city, right next to Nevsky Prospect. Access to the complex will improve even more once the Admiralteyskaya Subway Station opens, being only 400 m from the facility (with the expected daily passenger traffic of 25,000 – 30,000 people). “In our advertising campaign we strive to attract well-known international and Russian retailers. This is what is dictated by the place itself, its historical atmosphere and the high quality of the project,” added Mr. Yevstratov.

064-65 NorthWest_I_L.indd 65

23.06.2011 10:54:47

Р е г и о н ы:

Knight Frank займется казанским ГУМом Сделка

night Frank назначена эксклюзивным консультантом по реконцепции и сдаче в аренду площадей в торговом центре ГУМ в Казани. Согласно новой концепции, 4-этажный торговый центр, первое открытие которого состоялось летом 2002 года, будет переориентирован на молодежную аудиторию, существующие магазины при этом будут заменены. На площади

Buderus выбрал Q-Park Компания «Будерус Отопительная техника» начала эксплуатацию 3,5 тыс. кв. м в складском комплексе Q-Park Казань. Площадь арендована в апреле 2011 года. Cushman & Wakefield консультировала сделку, представляя интересы собственника. Среди арендаторов 1-й фазы логистического комплекса Q-Park Казань площадью 83 тыс. кв. м такие компании, как Schneider Electric, McDonalds (Rulog), «Пивоварни Эфес», «ЦентрОбувь». В настоящий момент сдано в аренду более половины всех площадей комплекса. Собственником складского комплекса Q-Park является Quinn Group (Северная Ирландия).

«О'кей» и Castorama – арендаторы «Солнечного» В ритейл-парке «Солнечный» в Саратове появилось два якорных арендатора: продуктовый гипермаркет «О’кей» арендовал около 12,4 тыс. кв. м, а магазин DIY сети Castorama откроется на 12,1 тыс. кв. м. Общая арендуемая площадь проекта – 43 тыс. кв. м. Ритейл-парк «Солнечный» расположен на пересечении проспекта Строителей и улицы Тархова, в Ленинском районе – самом крупном и быстро растущем в городе, где проживает 31,6% всего населения. Предусмотрена вместительная парковка на 2,1 тыс. м/м. В проекте также подтвердили свое участие гипермаркет бытовой техники «Эльдорадо», который расположится на площади 2,5 тыс. кв. м, спортивный магазин «Спортмастер» (1,2 тыс. кв. м), «Детский мир» (1,5 тыс. кв. м). Операторы фуд-корта и торговой галереи займут 7 тыс. кв. м. Открытие ритейл-парка запланировано на декабрь 2011 года. Открытие гипермаркета компании Castorama состоится 1 декабря. Девелопер проекта – ООО «Клуб Страйк», компания RTK Group – эксклюзивный агент по сдаче в аренду. Как заметил Михаил Рогожин, коммерческий директор RTK Group, в настоящее

время в Саратове лишь начинается пора выхода на местный рынок крупнейших мировых торговых сетей. «Сегодня в Саратове полностью отсутствуют международные сети магазинов, реализующих товары для дома, сада, ремонта и строительства. Этот пробел призван заполнить гипермаркет Castorama», – сказал он. Между тем директор департамента торговой недвижимости, партнер S. A. Ricci Илья Шуравин отметил, что градостроительные особенности города вынуждают распределять объекты не только в центре, поэтому торговые центры на магистралях с хорошей парковкой будут пользоваться спросом. «Есть и замороженные проекты, которые, скорее всего, в ближайшие пару лет будут завершены. На сегодняшний день говорить о чрезмерной насыщенности рынка торговой недвижимости Саратова совершенно преждевременно, наступил период ввода новых качественных объектов и морального устаревания ряда объектов стрит-ритейла и небольших неудачно расположенных ТЦ», – сказал Илья Шуравин. По его мнению, на сегодняшний день ТРЦ «Триумф», открывшийся зимой 2011 года, можно считать единственным современным проектом в Саратове. С ним согласна и директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская: «Нельзя сказать, что рынок Саратова насыщен торговыми площадями. Фактически в городе существует один профессиональный торгово-развлекательный центр – «Триумф молл». Его посещаемость, а также интерес арендаторов говорят о том, что на рынке не хватает площадок». Согласно данным отдела исследований рынка компании Knight Frank, предложение современных торговых площадей в Саратове составляет около 120 тыс. кв. м: в городе работает не более 10 торговых центров, большинство из них районного масштаба (менее 10 тыс. кв. м). «Обеспеченность современными торговыми площадями жителей города составляет 140 кв. м на тысячу человек – это очень мало по сравнению с показателями европейских городов и меньше, чем в большинстве российских городов с населением более 500 тыс. человек», – считают эксперты Knight Frank.

более 13 тыс. кв. м девелопер проекта, ОАО «Эдельвейс Групп», рассчитывает разместить популярные среди молодежи обувные и одежные бренды, магазины косметики и парфюмерии, рестораны. ТЦ находится рядом с одной из самых загруженных транспортных артерий города, улицей Пушкина, пешеходной улицей Баумана и центральной площадью. Открытие обновленного объекта запланировано на осень 2011 года.

Проект

В екатеринбургском «Докере» новый ТЦ В рамках расширения торгового комплекса «Докер» в Екатеринбурге управляющая компания «Оборонснабсбыт» запланировала строительство нового торгового центра общей площадью 23 тыс. кв. м, торговой – 19,5 тыс. кв. м. Площадь застройки ТЦ составляет более 4 га. Планируется строительство парковки на 1300 м/м. На реализацию проекта отведено полтора года. На сегодняшний день проведены подготовительные работы на земельном участке, разработан проект, компания занимается предброкериджем. 8–12 тыс. кв. м предполагается выделить под новое направление – продуктовый гипермаркет. Как отмечают представители УК «Оборонснабсбыт», сегодня в юго-восточной части Екатеринбурга в районе Кольцово отсутствуют продуктовые гипермаркеты регионального значения. На оставшихся площадях УК планирует разместить крупных операторов специализированной розничной торговли, таких как садовый и интерьерный центры, мебельный гипермаркет, гипермаркет товаров для дома, электроники и бытовой техники. В качестве потенциальных арендаторов, по словам Игоря Суханова, генерального директора УК «Оборонснабсбыт», УК рассматривает как региональных, так и федеральных операторов, в первую очередь еще не представленных в городе или регионе. Торговый комплекс «Докер» открылся после реконцепции в новом формате ритейл-парка осенью 2007 года. На 12 га работают 20 отдельно стоящих магазинов, более 300 торговых павильонов, а также зона открытой торговли крупногабаритными строительными материалами. Объем торговых площадей – 41,6 тыс. кв. м. Ассортимент включает строительные и отделочные материалы, товары для ремонта и обустройства дома, мебель и предметы интерьера, товары для дачи и сада.

В Чебоксарах будет «Мадагаскар» Строительство ТРЦ «Мадагаскар» общей площадью 40 тыс. кв. м и арендопригодной 26 тыс. кв. м в городе Чебоксары возобновлено. Девелопером проекта выступает Первая инвестиционно-финансовая группа, сдачу в аренду ведет компания RTK Group. «Мадагаскар» будет первым современным торгово-развлекательным центром в Чебоксарах. ТРЦ расположен на пересечении улицы Ленинского комсомола и Эгерского бульвара. Якорными арендаторами центра станут: супермаркет (3,5 тыс. кв. м), магазин бытовой техники (2,3 тыс. кв. м), магазин товаров для детей (1,3 тыс. кв. м), магазин спортивных товаров (1,3 тыс. кв. м). Развлекательная составляющая центра представлена кинотеатром (7 залов) и боулингом (2 тыс. кв. м). В торговой галерее разместятся более ста магазинов модной одежды и обуви. В торговом центре предусмотрена парковка на 350 парковочных мест. По словам Михаила Рогожина, коммерческого директора RTK Group, осенью помещения будут переданы первым арендаторам. Открытие ТРЦ запланировано в IV квартале 2011 года.

«М5Молл» откроется в сентябре На 29 сентября запланировано открытие в Рязани ТРЦ «М5Молл» – первого крупного современного ТЦ в городе с населением в 535 тыс. жителей, рассказали создатели проекта в ходе пресс-тура. Инвестор проекта – чешская группа PPF, девелопером – PPF Real Estate, генподрядчик – чешская компания PSJ. Поиском арендаторов занимается Colliers International. По словам Карела Ваврушки, директора по развитию недвижимости в России PPF Real Estate, инвестиции в проект составили более 100 млн евро. Предположительный срок окупаемости – 6–7 лет. Общая площадь первой очереди одноэтажного ТРЦ составит 81,5 тыс. кв. м, арендуемая – 66 тыс. кв. м. В 2012 году планируется построить вторую фазу комплекса общей площадью около 23 тыс. кв. м, которая будет включать в себя гипермаркет DIY (12 тыс. кв. м), спортивный магазин («Декатлон», 5 тыс. кв. м) и магазин мебели (6 тыс. кв. м). Парковка комплекса рассчитана на 2500 машино-мест. Концепция первой очереди проекта предполагает наличие продуктового гипермаркета («Карусель», 9,8 тыс. кв. м). «Эльдорадо» займет около 2,9 тыс. кв. м. Фуд-корт и рестораны расположатся на 2 тыс. кв. м в центре ТРЦ. Торговая галерея площадью 38,3 тыс. кв. м будет состоять из 195 магазинов. Галина Малиборская подчеркнула, что 70% арендаторов ТРЦ «М5Молл» – это новые для Рязани бренды. Новым для региона является и кинотеатр «5 звезд», который займет 3,1 тыс. кв. м.

066-73 Regions_I_L.indd 66

23.06.2011 10:23:44

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Deal

Madagascar comes to Cheboksary

Knight Frank is appointed exclusive consultant for re-conception and brokerage of the GUM shopping mall in Kazan. In accordance with a new concept, the four-storey shopping center, whose first opening took place in summer 2002, will be reoriented towards the youth audience and the now existing shops will be replaced. On more than 13,000 sq m the project developer Edelweiss Group is planning to deploy clothing and footwear, perfumery and cosmetics brands and restaurants popular with young people. The shopping mall sits near to one of the most congested transport arteries of the city – Pushkin Street. The renewed property is scheduled to open in the fall of 2011.

Construction on the 40,000-sqm Madagascar shopping mall (GLA – 26,000 sq m) has been restarted in Cheboksary. The project developer is the First InvestmentFinancial Group while the brokerage agent is RTK Group. Madagascar will be the first modern shopping-entertainment center in Cheboksary. Among the anchor tenants will be a 3,500-sqm supermarket, a 2,300-sqm home appliances store, a 1,300-sqm children’s goods store, and a 1,300-sqm sporting goods store. The mall’s entertainments are represented by a seven-screen multiplex and a 2,000-sqm bowling alley. The shopping gallery will house more than 100 fashion clothing and footwear brands. There will be a convenient parking lot with 350 car spaces. The grand opening is scheduled for Q4 2011.

Two anchor tenants have appeared in Saratov’s retail park Solnechny: the grocery hypermarket O’Key has leased 12,375 sq m while the DIY hypermarket Castorama will operate on 12,100 sq m. The project’s gross built area amounts to 43,000 sq m. Solnechny sits at the crossroads of Stroiteley prospekt and Tarkhov Street in Leninsky district – the biggest and fastest growing one in Saratov where 31.6% of the city’s population resides. Spacious parking with the capacity of 2,100 car spaces has been designed. Well-known national retailers have confirmed their participation in the project: home appliances hypermarket Eldorado will occupy 2,500 sq m, sporting goods store Sportmaster will take up 1,200 sq m, Detsky Mir department store – 1,520 sq m while food court and shopping gallery operators will operate on 7,000 sq m. The retail park is scheduled for inauguration in December 2011. The grand opening of a Castorama hypermarket will be held on December 1. The project is developed by Club Strike with RTK Group serving as the exclusive brokerage agent.

Buderus chooses Q-Park Buderus Heating Equipment has started operations on the 3,500 sq m in the warehouse Q-Park Kazan which it leased in April 2011. Cushman & Wakefield consulted this deal, representing the owner’s interests. Among the tenants of the 83,000-sqm first phase of Q-Park Kazan are such companies as Schneider Electric, McDonalds (Rulog), Efes Breweries, and CentrObuv. The Q-Park warehouse complex is owned by Quinn Group (Northern Ireland).

| |

| CRE–Invest

Project

Knight Frank to tackle Kazan’s GUM

O’Key and Castorama become tenants of Solnechny

| Новости News of Nothwest Северо–Запада | Regions Регионы

New shopping center in Yekaterinburg’s Doker MC Oboronsnabsbyt planned construction on a new 23,000-sqm shopping center as an expansion to the shopping mall Doker in Yekaterinburg. The shopping center’s builtup area exceeds 4 ha. Construction on a parking lot with 1,300 car spaces is planned. The project will take 18 months to deliver. From 8,000 to 12,000 sq m will be allocated for a grocery hypermarket. Large specialty retail operators will reportedly be quartered by the management company on the rest of space – such as gardening and interior centers, furniture hypermarket, housekeeping goods hypermarket, home appliances hypermarket.

М5Mall to open in September The creators of M5Mall – the first large modern shopping center in Ryazan, the city with the population of 535,000 – informed in the course of a press tour that its opening is scheduled for September 29. The project investor is the Czech group PPF, the developer is PPF Real Estate. Colliers International is in charge of brokerage. Investments in the project exceeded 100 million EUR. The recoupment time is 6-7 years. The GBA of the first phase comes to 81,500 sq m; GLA – 66,000 sq m. In 2012 the 2d 23,000-sqm phase, including a 12,000-sqm DIY hypermarket, a 5,000-sqm sporting store Decathlon, and a 6,000-sqm furniture store, will reportedly be built.

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:67

23.06.2011 10:55:26

Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Рынок торговой недвижимости Урала снова бурлит. При этом города региона выходят из кризиса с разными показателями и путаными векторами развития. Екатеринбургские ТЦ ждет жесткая конкурентная борьба за арендатора, во всех остальных городах региона (даже миллионниках) нехватка площадей налицо, поэтому здесь новые проекты окажутся крайне востребованы.

сли брать средние показатели, то уже сегодня рынок Урала достаточно обеспечен торговыми площадями. Однако, как отмечает Андрей Васюткин, и. о. руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis, если рассматривать крупные города Урала, ощущается большой разрыв в качественных и количественных показателях. «Безусловным лидером региона на рынке является Екатеринбург – город занимает 5-е место среди 35 крупнейших городов РФ по обеспеченности качественными торговыми площадями (после двух столиц, Краснодара и Воронежа). Кроме того, столица Уральского федерального округа является наиболее популярным у международных сетей региональным городом для кспансии», – говорит эксперт. Рынок столицы Урала соотносится с другими городами региона, примерно так же, как Москва и провинция. Даже в Челябинске и Тюмени количество торговых площадей на душу населения значительно отстает от Екатеринбурга. Как отмечает Алексей Филимонов, гендиректор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Екатеринбург имеет один из самых высоких в России показателей обеспеченности населения торговыми площадями – более 1000 кв. м на 1000 жителей. За последние 4 года этот показатель вырос в 3,5 раза. Этот рывок на рынке торговой недвижимости способствовал развитию различных торговых форматов в городе. По данным Елены Стрюковой, консультанта отдела региональных проек-

Екатеринбург занимает пятое место среди 35 крупнейших городов РФ по обеспеченности торговыми площадями / Yekaterinburg ranks fifth among the 35 largest cities of Russia in terms of per capita retail space

Уральские контрасты тов Cushman & Wakefield, общий объем рынка качественных торговых центров Екатеринбурга – 725 тыс. кв.м. В 2009–2010 годах было введено всего 3 новых объекта. В 2011–2013 годы планируется ввод 12 объектов торговой недвижимости, общей площадью 220 тыс. кв. м. Из этих 12 объектов ведется строительство 8 объектов, 4 – заморожено. Андрей Васюткин располагает несколько иными данными. По его оценке, в Екатеринбурге на той или иной строительной фазе находятся 5 проектов, крупнейшие из которых – ТРЦ «Радуга-Парк» (56,5 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Кольцовский» (арендопригодная площадь 143 тыс. кв. м). Екатеринбург вызывает серьезный интерес у международных операторов и федеральных игроков, которым нужен большой объем площадей. Это крупные федеральные сети, такие как MediaMarkt (арендуют от 7000 кв. м), операторы развлечений («Синема-Парк» (арендуют от 5–10 тыс. кв. м), крупноформатные магазины одежды и универмаги H&М, New Yorker, Lady and Gentlemen (от 1–2 тыс. кв. м), а также компании группы Inditex-Zara, Bershka, Stradivarius и др. (арендуют от 500–1500 кв. м).

Самый качественный рынок Урала Только половина представленных в городе торговых площадей соответствуют современным критериям качества. Как отмечает Елена Стрюкова на текущий момент из общего числа (около 60) стандартам современного ТЦ отвечает 31. «По современным торговым площадям показатель составляет около

320 кв. м на 1000 жителей. В этой ситуации интерес будут представлять высокопрофессиональные ТЦ с качественной маркетинговой концепцией. Соответственно, интерес потребителей будет распространяться на торговые помещения более высокого качества, а значит, снизится спрос на объекты, которые не соответствуют современным техническим требованиям», – предполагает Алексей Филимонов. Несмотря на это, по его мнению, город в целом не испытывает дефицита торговых площадей. Схожего мнения придерживается и Елена Стрюкова. «Полагаю, что рынок торговой недвижимости Екатеринбурга – один из самых развитых региональных рынков. Подтверждением тому является высокое качество местных торговых центров. Например, ТЦ «Гринвич» или «Парк Хаус». Конечно, есть и объекты, концепция которых, очевидно, требует переработки, но это естественный этап развития рынка, на котором ежегодно появляются новые более современные объекты», – замечает эксперт. За последние два года были введены новые крупные ТРЦ: «Алатырь» (80 тыс. кв. м), «КомсоМолл» (90,4 тыс. кв. м). Была введена третья очередь ТРЦ «Гринвич», с вводом которой суммарная площадь торгово-развлекательного центра достигла 157 тыс. кв. м. Планируется реализация проекта торгово-развлекательного центра на улице Репина общей площадью 113 тыс. кв. м, особенностью которого будет рекреационная зона с парком семейного отдыха.

С надеждой на дефицит По оценкам Astera, сегодня в столице Урала торговые центры генерируют достаточную прибыль. В Екатеринбурге отмечается высокая посещаемость и высокий уровень арендных ставок в таких небольших по площади объектах, как Corteo (4,9 тыс. кв. м) и «Покровский пассаж» (4 тыс. кв. м), ориентированных на покупателей с высоким уровнем доходов, и ТЦ «Успенский» (25 тыс. кв. м), для покупателей с доходом средним. Не менее успешны крупноформатные «Мега», «Гринвич», «Карнавал» с качественным составом арендаторов. Елена Стрюкова отмечает, что новые площади заполняются довольно тяжело. «У новых торговых центров, которые открылись в 2010 и начале 2011 года есть некоторые трудности с заполняемостью. В среднем по рынку на конец I квартала 2011 года vacancy rate не превышает 10%, что для посткризисного периода и с учетом общего объема торговых площадей в городе не является высоким показателем», – приводит она статистику. Сегодня для Екатеринбурга характерна высокая конкуренция, причем именно между качественными объектами. «Если говорить о качестве ТЦ, то в этом плане выгодно отличается тот же самый Екатеринбург – здесь концентрация продуманных качественных объектов выше, чем в любом другом городе Урала», – говорит Андрей Васюткин. Несмотря на это, по мнению Алексея Филимонова, дисбаланс спроса и предложения уже в конце текущего года может

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:68

23.06.2011 10:23:45

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

сыграть в сторону дефицита. «Отсутствие в планах строительства крупных проектов на 2011 годприведет к снижению уровня вакантности, а затем к росту арендных ставок на качественные торговые объекты. В этой ситуации строительство новых ТЦ перспективно и выгодно», – делает он неожиданный прогноз. Торговые площади неравномерно распределены по городу. В городе есть районы с невысоким уровнем предложения качественных торговых площадей, притом что спрос на них есть. При правильном подходе к выбору участка и соответствующей маркетинговой концепции новые объекты будут востребованы разными игроками рынка, утверждает он. «Для инвесторов наиболее востребован тот формат, который позволяет обеспечивать долгосрочную доходность проекта и его ликвидность. Инвесторов интересуют объекты с устойчивыми конкурентными преимуществами, а именно месторасположение объекта и концепция, адекватная данному месту», – развивает идею Алексей Филимонов.

Главное прозрачность В данный момент активно обсуждается вопрос о классификации торговых центров Екатеринбурга. Мнения экспертов о том насколько целесообразна и объективна может быть подобная классификация разошлись. «Любой инструмент, который позволяет структурировать рынок недвижимости, сделать его более прозрачным, информацию о характеристиках центра – доступнее, полезен и ведет к развитию рынка. Классификация торговых центров, которая набирает обороты в регионах (Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород), является таким инструментом», – считает Елена Стрюкова. При этом Дмитрий Золин утверждает, что подобную классификацию практически невозможно сделать корректно. «Неправильно сравнивать объекты разного функционального назначения с разной целевой аудиторией: специализированный мебельный торговый центр сильно отличается от «Меги», и, по каким параметрам можно адекватно их сравнить, мне совершенно не ясно. Это же не бизнес-центр или гостиница, где параметры можно стандартизировать для всего рынка объектов», – заявляет эксперт. По его мнению, у торгового комплекса в отличие от офисных или гостиничных объектов целевая аудитория не едина: это и b2b (арендаторы), и b2c (покупатели). Отсюда и все сложности при попытках классифицировать объекты. По его мнению, гораздо эффективнее рейтинг лучших торговых комплексов, который проводится Гильдией управляющих и девелоперов. «Методология рейтинга позволяет выявить лучшие объекты, не ранжируя их, то есть не сравнивая по численным показателям арендопригодной площади и т. п.», – заявляет эксперт. Вопрос критериев оценки остается ключевым. «Если говорить о стандартах классификации, разработанной РСТЦ, «Ватком» и участниками рынка, то совсем небольшая доля объектов в региональных городах отвечает этим параметрам. И, скорее всего, эту классификацию необходимо будет адап-

| News of Nothwest | Regions

| |

| CRE–Invest

тировать под региональные рынки», – говорит Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков инвестиций и торговых площадей Jones Lang LaSalle. При этом, по ее мнению, главное здесь не конечные оценки, а готовность собственников сделать свою работу прозрачнее.

Другие города Если Екатеринбурге может похвастаться одним из наиболее развитых рынков торговой недвижимости, игрокам которого тесно даже в условиях посткризисного объема, то в других городах ситуация прямо противоположная. «Другие крупные города региона характеризуются куда более скромными показателями. Так, на 1000 жителей Челябинска приходится лишь 130 кв. м качественных торговых площадей, на Тюмень – 210», – рассказывает Андрей Васюткин. Прямым следствием нехватки качественных площадей стало бурное строительство. Так, в Челябинске на завершающей стадии находится один крупный ТРЦ «Родник» (59 тыс. кв. м GLA). В 2012 году планируется открытие еще одного объекта в промышленной столице Урала – ТЦ «Армада» (150 тыс. кв. м). При этом девелоперы активны не только в двух других городах-миллионниках Урала (Тюмень и Челябинск). «Нехватка торговых центров чувствовалась до кризиса и никуда не исчезла. При этом в городах Урала с населением меньше миллиона нехватка ощущается более остро, чем в миллионниках (исключением является Челябинск, где по-прежнему мало торговых центров)», – говорит Олеся Черданцева. Например, острый дефицит качественных торговых площадей наблюдается в Магнитогорске, где заполняемость существующих объектов близка к 100%. Особенно остро стоит вопрос с крупноформатными площадями – на данный момент ни один из действующих ТЦ не может предложить ритейлерам площади более 3 тыс. кв. м. В 2012 году здесь ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ «Кристалл» – крупнейшего из заявленных на данный момент торгового объекта Магнитогорска. Всего в Магнитогорске с населением практически полмиллиона человек на данный момент, по данным LCMC насчитывается около 180 тыс. кв. м торговых площадей в ТК. Начинается строительство и в Сургуте. Сейчас ЕБРР рассматривает возможность предоставления кредита в размере $63,8 млн ЗАО «Риалрен» на строительство торгово-развлекательного центра «Аура» в Сургуте. Общая стоимость проекта – 116 млн евро. Планируется строительство ТРЦ площадью 90 тыс. кв. м: в торговом центре на двух подземных этажах будет размещаться гипермаркет, магазин электроники, кинозал и торговая галерея с ресторанным двориком и паркингом на 2,2 тыс. автомобилей. Как видим уральский рынок торговой недвижимости готовится к новому скачку. Развитый рынок Екатеринбурга ожидает работа над качеством ТЦ в условиях жесткой конкурентной борьбы. Остальные же города Урала переживают дефицит торговых площадей и пока озабочены наращиванием квадратных метров.

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:69

23.06.2011 10:55:37

Р е г и о н ы:

The Ural Сontrasts Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

The Ural retail market rages again. And the regional cities are coming out of the recession at different rates and in confused directions. Retail centers in Yekaterinburg are in a fierce competition for tenants, while all the other cities of the region (even those with populations over one million) are facing shortages of space, and therefore, new projects will be in high demand.

f we take the average statistics, then already today there are sufficient retail areas on the Ural market. However, according to Andrey Vasyutkin, acting head of research and consulting at Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis, if we consider the large cities of the Urals, there is a large gap between the qualitative and quantitative statistics. "Yekaterinburg is the market leader of the region, the city ranks 5th among the 35 largest cities in the Russian Federation in terms of per capita retail space (next only to the capital cities, Krasnodar and Voronezh). In addition, the capital of the Ural Federal District is the most popular regional city for expansion among international networks. Other major cities in the region are characterized by much more modest figures," says the expert. The market of the Urals capital compares to other cities in the region in a similar way as the Moscow market compares to provinces. Even in Chelyabinsk and Tyumen per capita retail space is significantly lower than in Yekaterinburg. Aleksey Filimonov, CEO

of ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate, says that Yekaterinburg has one of the highest rates in Russia in terms of per capita retail space – about 1,000 sqm per 1,000 people. Over the past 4 years this figure has grown by 3.5 times. "This breakthrough in the real estate market contributed to the development of retail sales and brought various retail formats into the city," says the expert. According to Elena Strukova, consultant for regional projects at Cushman & Wakefield, the total market of high-quality shopping centers in Yekaterinburg, consists of 725,000 sqm. In 2009–2010, only three new facilities were commissioned. In 2011-2013, it is planned to commission 12 retail facilities with the total area of 220,000 sqm. Of these 12 facilities, eight sites are under construction, four are frozen. Andrey Vasyutkin has slightly different data. According to him, in Yekaterinburg there are five projects at different stages of construction, the largest of them being the Rainbow Park with the GLA of 56,500 sqm, and the

Koltsovsky shopping mall with a leasable area of 143,000 sqm. Yekaterinburg is of great interest to international operators and federal players who need plenty of retail space. These are large federal networks, such as the MediaMarkt (it leases 7,000 sqm), entertainment operators (Cinema Park rents from 5,000 to 10,000 sqm), large-scale clothing stores and department stores such as H&M, New Yorker, Lady and Gentlemen (1,000-2,000 sqm), as well as Inditex-Zara, Bershka, Stradivarius and other brands renting from 500 to 1,500 sqm.

The most qualitative market of the Urals Only half of the retail space presented in the city meets the contemporary quality criteria. Elena Strukova notes that currently out of the total (60) SCs only 31 meet modern standards. "As to contemporary retail space, the figure is about 320 sqm per 1,000 inhabitants. In this situation, only highly professional SCs

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:70

23.06.2011 10:23:46

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| News of Nothwest | Regions

| |

| CRE–Invest

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:71

23.06.2011 10:23:48

Re g ion s:

Aleksey Filimonov, ASTERA / Алексей Филимонов

with high-quality marketing concepts will present interest. Accordingly, the consumers’ interest will apply to business premises of higher quality and thus the demand for facilities that do not meet modern technical requirements will be reduced," assumes Aleksey Filimonov. Despite this, in his opinion, the city as a whole is not experiencing a shortage of retail space. His view is shared by Elena Strukova. "I believe that the retail market of Yekaterinburg is one of the most developed regional markets. This is confirmed by the high quality of local shopping centers. For example, the shopping centers like Greenwich or Park House. A sound concept and a great selection of tenants are their distinctive characteristics. Of course, there are also facilities, the concepts of which obviously have to be revised, but it is a natural stage of market development, every year there appear new and more modern facilities," says the expert. Over the past two years there have been introduced new large shopping centers like the Alatyr (80,000 sqm) and KomsoMALL (90,400 sqm). The third phase of Greenwich was commissioned, which brought the total area of the shopping mall up to 157,000 sqm. Plans call for the implementation of a shopping center on Repin Street with a gross built area of 113,000 sqm, it will be distinguished by a recreational area with a family-friendly park.

Hoping for a deficit According to the estimates provided by Astera, today shopping centers in the capital of the Urals generate sufficient profits. In Yekaterinburg there is high attendance and high rents even in facilities with small areas such as Corteo (4,900 sqm) and Pokrovsky Passage (4,000 sqm), which are oriented towards consumers with high income, as well as the Uspensky shopping center (25,000 sqm) – for mid-income buyers. No less successful are the large-format centers MEGA, Greenwich and Carnival, which have a quality pool of the tenants, represented by world and federal companies and brands that

provide a wide range of goods and services, including entertainment. Elena Strukova notes that new areas are pretty hard to fill. "The new shopping centers, which opened in 2010 and in early 2011, have some difficulties with occupancy. On average, by the end of the 1st quarter of 2011 the vacancy rate on the market did not exceed 10% – not a high rate for the post-recession period and taking into account the total amount of retail spaces in the city,” she cites the statistics. Today Yekaterinburg is characterized by high competition, and it is between highquality facilities. "If we talk about the quality of the shopping centers, in this respect Yekaterinburg looks very favorable, here the concentration of high-quality outlets is higher than in any other city of the Urals," says Andrey Vasyutkin. Despite this, according to Aleksey Filimonov, already at the end of the current year, the imbalance of supply and demand can lead to a deficit. "The fact that construction plans for 2011 lack large-scale projects, will lead to a decline in vacancy rates, and then to an increase in rental rates for high quality retail facilities. In this situation the construction of new shopping centers becomes promising and profitable," he makes an unexpected projection. According to him, the secret of success for the new shopping centers on one of the most developed markets in Russia, lies in the fact that the retail areas are unevenly distributed around the city. In the city there are areas with a low level of quality retail supply, despite the fact that they are in demand. With the right approach to site selection and related marketing concepts, new facilities will be needed by various players in the market, he said.

the characteristics of a shopping center more accessible and useful leads to the market development. The classification of shopping centers, which is urrently being developed in the regions (Yekaterinburg, Kazan, Nizhny Novgorod), is exactly such a tool," says Elena Strukova. In this case, Dmitry Zolin argues that it is almost impossible to do such a classification correctly. "It is wrong to compare objects of different functional purpose with a different target audience – a specialized furniture shopping center is very different from the Mega, and it is not clear for me on what parameters they can be adequately compared. This is not a business center or hotel, where the parameters can be standardized for all the market objects," says the expert. In his view, the shopping centers, as opposed to office or accommodation facilities, have different target audiences – it's b2b (tenants), and b2c (buyers). This is the cause of all the difficulties in trying to classify the facilities. In his opinion, the ranking of the best shopping malls, which is carried out by the Guild of Managers and Developers, is much more efficient. "The rating methodology reveals the best facilities, without ranking them, that is, not comparing the numerical indicators of leasable area, etc.," says the expert. The criteria of assessment are a key issue. "If we talk about the classification standards, developed by RSCS, Watcom and market participants, then a very small proportion of facilities in regional cities meet those parameters. Most likely, this classification will need to be adapted to the regional markets," says Olesya Cherdantseva, head of investment and retail markets analysis at Jones Lang LaSalle. At the same time, in her opinion, the main thing here is not the final evaluation, but

of the lack of quality retail space. Thus, in Chelyabinsk one big shopping center, Rodnik, with an area of 59,000 sqm is in the final stages of construction; (the object will be opened on September 1 of this year). In 2012, another facility will be opened in the industrial capital of the Urals, this is the Armada hsopping mall, with an area of 150,000 sqm. At the same time, developers are active not only in the other two big cities of the Urals (Tyumen and Chelyabinsk). "The lack of shopping centers was felt before the recession and it has not disappeared. In the cities of the Urals, with populations less than one million, the shortage of areas is more acute than in cities where the population exceeds one million – Chelyabinsk is an exception in this respect, there are still very few shopping centers there," says Olesya Cherdantseva. For example, there is an acute shortage of quality retail space in Magnitogorsk, where the occupancy of existing facilities is close to 100%. The problem with large format spaces is particularly acute, at the moment none of the existing shopping centers can offer retailers an area of over 3,000 sqm. In 2012, they expect the commissioning of the Crystal shopping mall, which is the largest announced retail facility in Magnitogorsk. According to the LCMC, all in all in Magnitogorsk, which has a population of a half a million inhabitants at the moment, there are about 180,000 sqm of retail space in shopping centers. According to experts, the minimum rental rates in the retail galleries of modern shopping centers of Magnitogorsk in the second quarter of 2011 are up to RUR 28,000 per sqm, for anchor tenants this amount is 22,000 rubles. The maximum rental rate is 34,000 rubles per sqm, the "anchors"

While Yekaterinburg boasts one of the most developed retail real estate markets, whose players feel crowded even in the post-recession era, in other Ural cities like Chelyabinsk and Tyumen the situation is the opposite. "For example, the most demanded format for investors is the one, which ensures long-term profitability of the project and its liquidity. Investors are interested in facilities with strong competitive advantages, namely a good location of a retail property and a quality concept, which must be appropriate for the site," believes Aleksey Filimonov. He reminds us that buyers prefer commercial properties which house attractive operators who provide goods and services that meet the required quality in the right price range. At the same time, shopping centers with highquality concepts are in great demand among both investors and operators.

Transparency comes first Currently, the issue of the classification of SCs in Yekaterinburg is being actively discussed. Experts have different opinions about the feasibility and objectivity of such a classification. "Any tool that allows you to structure the real estate market, to make it more transparent, to make the information about

the willingness of owners to make their work more transparent. "Classification of the shopping center in Yekaterinburg is not a question of timeliness; it’s rather a question of the owners’ readiness and willingness to disclose information, since the classification process requires large amounts of information that is often kept confidential. In Yekaterinburg, everything was resolved at the level of the city government, which apparently facilitated the process," she supposes.

Other cities While Yekaterinburg boasts one of the most developed retail real estate markets, whose players feel crowded even in the post-recession era, in other Ural cities like Chelyabinsk and Tyumen, the situation is the opposite. "Other large cities in the region are characterized by much more modest figures. Thus, there is only 130 sqm of quality retail space per 1,000 residents in Chelyabinsk, in Tyumen this is 210," says Andrey Vasyutkin. The rapid construction is a direct consequence

pay nearly as much – 32,000 rubles per year. The construction rate in Surgut is approximately the same. Now the European Bank for Reconstruction and Development is considering a loan of $63.8 million to the Rialren Company for the construction of the Aura Shopping and Entertainment Center in Surgut. The issue will be decided at a meeting on July 12. The total project cost is 116 million EUR. They are also planning the construction of a 90,134-sqm shopping mall. The shopping centers will house a hypermarket on two underground floors, as well as an electronics store, a cinema and a retail gallery with a food court and a parking for 2,200 vehicles. As we can see, the Ural retail market is preparing for another leap forward. The fullfledged market of Yekaterinburg will have to work on the quality of its shopping centers under conditions of tough competition. The rest of the Ural cities are experiencing a shortage of retail spaces, and for now are preoccupied with increasing the amount of available areas.

066-73 Regions_I_L.indd Sec1:72

23.06.2011 10:23:49

071-77 Cre Invest_I_L.indd 73

23.06.2011 10:29:17

Пришло ли время развивающихся рынков?

Текст: Алексей Пастушин ........................... Фото: архив CRE Иллюстрации: Олег Косинов

С окончанием острой фазы кризиса международные инвесторы в коммерческую недвижимость стали решительнее при выборе объекта для вложений. Их критерии теперь более гибкие, что позволяет развивающимся странам группы БРИК вновь войти в число перспективных рынков для инвестиций в недвижимость. Однако каждая из них имеет свою специфику, а потенциальных инвесторов ожидают здесь различные группы рисков, от степени готовности к которым будет зависеть верность сделанного выбора.

071-77 Cre Invest_I_L.indd 74

23.06.2011 10:29:17

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

ще весной 2008 года, когда экономический кризис уже накрыл волной главные международные финансовые центры, рынок коммерческой недвижимости России продолжал оставаться одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Его неразвитость дала отсрочку падения до осенней капитуляции Lehman Brothers, чем не преминули воспользоваться российские власти, принявшиеся всячески рекламировать нашу страну как «тихую гавань», не подверженную мировым бурям. Потребовалось не так много времени, чтобы зарубежные инвесторы бросились выводить средства из развивающихся экономик, включая российскую, концентрируя свое внимание на более безопасных рынках. «Из всего объема капитала, вложенного в Россию в последние два года, на недвижимость пришлось никак не больше 3–5%, – уверен Дэвид Джованис, управляющий директор London & Regional Properties. – Зарубежным инвесторам сегодня больше интересна нефтегазовая отрасль или другое перспективное производство». Если взять во внимание только рынок недвижимости, то здесь доля иностранных инвесторов в последнее время колеблется, по разным данным, от 10 до 20%, тогда как 3–4 года назад на них приходилось до 3/4 рынка. Но и здесь речи об инвестиционных покупках не идет.

Деньги должны работать Как известно, деньги не могут лежать без дела. «У инвесторов сегодня более чем достаточно средств, которые нужно вкладывать», – обращает внимание Роман Таптыгин, генеральный директор Aareal Bank. В этой связи, выждав некоторое время и оправившись от шока, начиная с прошлого года инвесторы вновь стали активно изучать перспективные рынки. Однако ни в Восточной Европе, ни на развитых рынках Азии сегодня нельзя получить той прибыли, которую сулят рынки, объединенные с подачи аналитика Goldman Sachs Джима О’Нейла в группу БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай). На них сегодня, после недолгого перерыва, вновь обращены взоры инвесторов. Об уместности постановки в один ряд столь непохожих друг на друга стран многие продолжают спорить по сей день, а с присоединением к блоку в феврале 2011 года Южной Африки его состав стал еще пестрее. И дело здесь не столько в различии культур, сколько в разных драйверах быстрого роста экономик этих стран. Из четырех основных участников БРИК только в России его основа кроется лишь в добывающей отрасли, что при более тщательном изучении окажется не таким уж недостатком. По признанию Робина Геффена, учредителя Neptune Investment Management и управляющего девятью инвестиционными фондами компании, ему было бы нелегко сделать выбор между Россией и Китаем: «Китай нуждается в ресурсах для роста, а Россия – ключевой поставщик

таких ресурсов, и это очень мощные симбиотические отношения». В то же время, он уверен, что «те, кто считают Россию исключительно нефтяной и газовой державой, неизменно теряют деньги». Отчасти слова инвестора подтверждаются активностью, которую в последнее время проявляют западные фонды, ориентированные на вложение средств в акции компаний развивающихся рынков, в первую очередь российского. Всего с начала года российские фонды, по данным EPFR Global, уже привлекли $3,444 млрд. В результате к концу марта общий объем активов под их управлением составил $21,2 млрд. Если на фондовые рынки России инвесторы уже вернулись, то их стратегия на рынке недвижимости сегодня определяется в первую очередь осторожностью, которую до сих пор не побороло желание получить солидную прибыль. «В последнее время возрос интерес к инвестициям в Россию, – рассказывает Роман Таптыгин. – Приходят фонды, есть российские инвесторы и зарубежные, но это пока только интерес, и до конкретных сделок дело редко доходит». Однако те игроки, которые уже хорошо знакомы с особенностями бизнеса по-русски, уверены в том, что «время пришло». «Сегодняшняя ситуация напоминает мне 2005 год, а уже в 2006 и 2007 годах фонды начали активно вкладываться в недвижимость. Я думаю, что теперь этот цикл повторится», – делится наблюдениями Дэвид Джованис, добавляя при этом, что «уже через год-два наступит безумная конкуренция за объекты и тогда уже будет поздно». Для российского рынка коммерческой недвижимости, как и для всех рынков БРИК, сегодня характерна ограниченность предложения объектов инвестиционного качества: все они расположены в Москве и их можно пересчитать по пальцам, утверждают эксперты. «На них смотрят абсолютно все инвесторы, как западные, так и российские. Видя такой большой интерес, собственники слишком высоко оценивают свои активы, к чему, как правило, не готовы покупатели», – отмечает Роман Таптыгин. Несмотря на слишком высокие цены предложения, ставки капитализации коммерческих объектов Москвы сегодня находятся примерно на одном уровне с Бразилией и Индией, говорят аналитики Knight Frank. В то же время наибольший объем инвестиций в недвижимость стран БРИК продолжает привлекать Китай, где ставки капитализации для высококачественных объектов коммерческой недвижимости самые низкие в группе – 6,5% в офисном сегменте (3,2% – в Гонконге), 7,1% в торговом сегменте (3,3% – в Гонконге). Капрейт в офисном сегменте Москвы сегодня колеблется на уровне 9–10% (в Бразилии – 10,5–11%, Индии – 10–11,5%), 10–11% в торговом сегменте (в Бразилии – 8,5–9%, Индии – 12–13%), 11–13% в складском сегменте (в Бразилии – 11,5–12,5%, Индии – 13–14%).

| Регионы | CRE Invest

| |

| Фотообъявления

Инвестиции по происхождению инвестора, 2010 / Investment by Investor origin, 2010

Швейцария / Switzerland – 3%

Другие / Other – 2%

Китай / China – 7%

Частные / Confidential – 9%

Россия / Russia – 79%

«Ставки доходности на рынке Китая достаточно низки для развивающегося рынка, – поясняет Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. – Однако его основные показатели настолько позитивны с точки зрения потенциального роста ставки аренды, что иностранные инвесторы охотно вкладывают сюда деньги. Доходность инвестиций в Китае будет расти в основном за счет роста чистого операционного дохода. Конечно, будут происходить компрессии, но намного более низкими темпами, чем будет расти ЧОД».

Равный среди первых Во многом по причине высоких ставок капитализации Дэвид Джованис ставит рынок коммерческой недвижимости Москвы на первое место среди других стран БРИК с точки зрения интереса для иностранных инвесторов. «Сегодня мы опять намерены инвестировать в приобретение торговых, офисных и гостиничных проектов в Москве, потому что чувствуем, что рынок идет вверх очень быстрыми темпами. Несмотря на то что офисы пока еще пользуются небольшим спросом, мы ждем, что прирост новых площадей в ближайшие годы будет слабым, а спрос в Москве будет расти очень быстро, в отличие от регионов России», – рассказывает управляющий директор London & Regional Properties, добавляя, что это, а также ограничение на новое строительство в центре Москвы станет катализатором роста стоимости коммерческой недвижимости инвестиционного качества. Однако если иностранные инвесторы не рискуют входить в девелопмент, предпочитая покупать готовые объекты, то российские чуть более решительны. Так, Мария Голованова, инвестиционный директор компании Investment Management Group, отмечает, что для IMG как инвестора, активно работающего на российском рынке и инвестирующего

непосредственно в девелопмент, привлекательным остается сектор жилой недвижимости по причине высокой ликвидности и доходности. «Тем не менее если год назад жилая недвижимость была нашим основным фокусом, то в настоящий момент мы также смотрим на девелоперские проекты коммерческой недвижимости – преимущественно торговые центры и склады», – добавляет Голованова. Между тем конкуренция на рынке Москвы стремительно растет: по данным компании Real Capital Analitics, Москва замкнула десятку крупнейших рынков коммерческой недвижимости мира по итогам последних 12 месяцев с объемом транзакций в $4 млрд. Не считая автономного Гонконга, Россия стала единственным членом БРИК в этом списке. Среди причин, по которым были объединены в одну группу Россия, Бразилия, Индия и Китай, помимо стремительного экономического роста, опережающего показатели развитых стран, значилась также и относительно стабильная политическая ситуация – инвестор мало интересуется нюансами правящего строя, но для него важно, чтобы режим мог полностью гарантировать ему неприкосновенность прав имущества. По признанию Романа Таптыгина, те клиенты, которые обращаются в Aareal Bank, сегодня только прощупывают почву: они готовы изучить возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, но не спешат совершать сделки, ожидая определенности с будущим политическим курсом. «Об этом никто не говорит, но при общении с инвесторами между строк читается желание дождаться результатов президентских выборов, прежде чем покупать объект», – обращает внимание Таптыгин. В свою очередь Дэвид Джованис называет политические риски в России на 100% фиктивными. «Лично я не знаю ни одного иностранного инвестора, который бы потерял недвижимость в России

071-77 Cre Invest_I_L.indd 75

23.06.2011 15:59:49

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 39

Дэвид Джованис, London & Regional Propertiese / David Geovanis из-за какого-либо мошенничества, национализации или рейдерства. Многие на Западе из прессы наслышаны о таких громких скандалах, как, например, история с «Юкосом» или Hermitage Capital. Это так называемый «ожидаемый» риск, который очень высок, однако в реальности этот риск очень мал», – считает он. В этом заключается одно из наиболее явных отличий России от Бразилии, Индии или Китая, имидж которых в глазах инвесторов не так испорчен подобного рода скандалами. Однако это скорее проблема, связанная с пиаром, а не реальностью. Среди стран БРИК особняком стоит Бразилия, рынок которой считается чуть ли не самым перспективным для иностранных инвесторов. Будучи крупнейшей экономикой Латинской Америки, Бразилия притягивает большую часть зарубежных инвестиций в коммерческую недвижимость региона. Согласно результатам исследований консалтинговой компании Ernst & Young, экономика этой страны сделала большой рывок с начала 2000-х годов, став более диверсифицированной, кроме того, властям удалось снизить уровень инфляции, обращается внимание в исследовании. Дополнительным стимулом роста экономики сегодня служит подготовка к Олимпиаде 2016 года, которая должна пройти в Рио-де-Жанейро. Вместе с тем эксперты говорят о наличии определенных препятствий, стоящих на пути успешности зарубежных инвестиций в рынок недвижимости Бразилии. В частности, высокий уровень налогов и ограничительные законы о труде могут препятствовать итоговому уровню инвестиционных доходов. Кроме того, несмотря на улучшившуюся в последние годы прозрачность рынка, инвесторы все еще страдают от нехватки информации, в первую очередь связанной с инструментами кредитования недвижимости, заключают специалисты Ernst & Young.

Говоря об инвестиционных перспективах рынка недвижимости Китая, аналитики, а вместе с ними и сами участники рынка обращают внимание на его перегретость. «Ситуация на рынке недвижимости Китая сегодня очень сложная и напоминает мыльный пузырь», – отмечает Дэвид Джованис. Кроме того, эксперты единогласно признают, что в Поднебесной инвесторы сталкиваются с высоким уровнем конкуренции со стороны как местного капитала, так и местных девелоперов. Чего, например, пока еще нет в России, где, по мнению г-на Джованиса, еще есть место для иностранных инвесторов. Опасения «схлопывания пузыря» не уходят даже в условиях стремительного роста ВВП страны, превышающего 9%, и еще более стремительного роста цен на недвижимость. В то же время по темпу удорожания в 2010 году праймовых объектов коммерческой недвижимости крупнейший финансовый центр Китая – Шанхай стоит только на третьем месте после Сан-Пауло (Бразилия) и Москвы. Пытаясь охладить рынок, власти страны приняли в последнее время ряд мер, в частности повысили налог на недвижимость и запретили покупку иностранцами больше одного объекта. Однако эффект минимален: доля иностранных граждан в общем объеме капиталовложений в китайскую недвижимость ($16,8 млрд в 2010 году, по данным JLL) не превышает нескольких процентов. В чем-то инвестиционные рынки Китая и России схожи, обращает внимание Наталия Тишендорф. «В 2010 и 2009 годах подавляющее большинство инвесторов (до 90%) на каждом из этих рынков были локальными игроками. Для сравнения: в 2006 и 2007 годах почти 30% инвесторов в недвижимость Китая были интернациональными инвесторами», – рассказывает аналитик. По ее мнению, плюсом рынка России служит существенная премия, которую могут получить инвесторы в коммерческую недвижимость, по сравнению с доходностью государственных безрисковых бондов – около 4,5%, тогда как в Китае разница между доходностью госбондов и коммерческих объектов не превышает 1,5%. «Минусом этого рынка является его децентрализация по нескольким городам. Плюс Москвы в том, что основная деловая активность сконцентрирована здесь, у населения высокие доходы, все вместе это обеспечивает стабильный спрос на офисы, а также торговые объекты», – рассуждает эксперт. Индийская экономика в последнее время росла практически теми же темпами, что и экономика Китая – около 8% год, однако она все еще остается беднейшей среди членов БРИК. С другой стороны, Индия имеет 11-й по величине в мире ВВП и занимает 4-е место по покупательской способности. В стране активно развивается телекоммуникационный рынок, однако основная деловая активность сконцентрирована в таких крупных городах, как Мумбаи и Дели. Промышленность Индии

развита слабо, основой экономического роста является практически неограниченная и крайне дешевая человеческая сила. Власти же, опасаясь преимущества опытных иностранных компаний над местными, законодательно регулируют приток зарубежных инвестиций на рынок. Ко всему прочему их приход осложняется избыточной, даже по российским меркам, бюрократией. Все это сильно затрудняет развитие рынка коммерческой недвижимости. По итогам 2010 года суммарный объем инвестиций в рынок Индии составил около $1,5 млрд, все они пришлись на местных игроков, говорят в Jones Lang LaSalle. Несмотря на это, аналитики JLL поставили крупнейшие рынки недвижимости страны в группу переходных рынков, для которых характерен высокий уровень развитости инфраструктуры и строительства, однако из-за недостаточной прозрачности рынка инвесторы еще не слишком активны здесь.

Мария Голованова, Investment Management Group / Maria Golovanova

Меньшее из зол Выбирая, в какую из стран БРИК следует вкладывать свои средства, инвесторы сталкиваются с необходимостью взвесить все риски, которые их непременно ожидают не только в России, но и в Индии, Бразилии и даже Китае. Везде они носят разный характер: некоторые явные, как острый недостаток качественного предложения и концентрация бизнеса в столице (Россия), или ожидаемые, как возможное схлопывание перегретого рынка недвижимости в Китае. Однако на фоне нестабильного восстановления развитых рынков недвижимости и низкого дохода инвестиций в них международные инвесторы уже в очень скором времени вернутся в страны БРИК. В то же время наименее развитым в группе можно считать рынок Индии. Несмотря на то что рост экономики страны, по данным МВФ, достигнет 8,2% в 2011 году, рынок коммерческой недвижимости растет здесь очень слабыми темпами, а бюрократические ограничения и политика протекционизма местных властей затрудняют приход зарубежных инвесторов на берега Ганга. Между тем эксперты разошлись во мнении, какой из рынков стран БРИК сегодня имеет наибольший потенциал для вложений в коммерческую недвижимость. В случае если инвестора не устраивает высокая конкуренция и децентрализация рынка Китая и отпугивает экзотичность Индии, то выбор между Бразилией и Россией часто зависит от происхождения денег. «Инвесторы предпочитают понятные для себя рынки. Так, рынок Бразилии больше понятен американским, но не европейским инвесторам. Кроме того, инвесторы ищут агрессивную доходность, которую можно получить в России», – считает Наталия Тишендорф. С другой стороны, как бы инвесторы ни были смелы в своих решениях, наличие юридической прозрачности рынка всегда будет определяющим моментом. «По-прежнему важными для

них остаются степень развитости законодательной системы и регулирования инвестиционных процессов, прав инвесторов (в частности, практически все сделки с участием иностранных инвесторов регулируются английским правом), а также прозрачность, экономическая и политическая стабильность», – замечает Мария Голованова. Экономики Бразилии и России в ближайшие два года будут расти примерно одинаковыми темпами, говорят в МВФ: в России на 4,8% в текущем и 4,5% в следующем году, в Бразилии на 4,5% и 4,1% соответственно. Рынки коммерческой недвижимости этих стран восстанавливаются примерно одинаковыми темпами, но с ограничением нового строительства в Москве ставки аренды и стоимость продаж на офисном рынке здесь растут опережающими темпами. Бразилия популярна среди туристов, что означает высокий потенциал ее гостиничного рынка, обращают внимание аналитики Ernst & Young. Не стоит также забывать, что на московском рынке в минувшем году было заключено существенно больше сделок, что говорит о его большей динамичности по сравнению с Сан-Пауло или Рио-де-Жанейро. Поэтому можно предположить, что единственным фактором, который сегодня по-настоящему замедляет приход зарубежных инвесторов на рынок недвижимости России, является недостаток грамотной рекламы его возможностей. «В Москве сегодня легче сделать бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, чем в других странах БРИК», – уверен Дэвид Джованис. «Сегодня мы видим, что на всем рынке коммерческой недвижимости Москвы очень быстро растут ставки аренды. Поэтому я считаю, что со стратегической точки зрения сегодня самое лучшее время для того, чтобы покупать недвижимость в России», – заключил управляющий директор London & Regional Properties.

071-77 Cre Invest_I_L.indd 76

24.06.2011 9:49:51

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

| Regions | CRE Invest

| |

| Listings

Has the Time Come for Emerging Markets?

Author: Alexei Pastushin ............................................... Photo: CRE archive; drawings: Oleg Kosinov

With the end of the recession’s acute phase international commercial property investors have become more decisive as they choose investment properties. They use more flexible benchmarks, which allow the emerging economies from the BRIC group to qualify again for being among the promising markets for real estate investments. Yet each of these markets has its own specificity and potential investors encounter various groups of risks here. The correctness of the choice made will largely depend on the readiness to take these risks.

$3.444 billion. By the end of March total assets under their management were estimated at $21.4 billion. While investors have already returned to Russia’s stock markets, their strategy on the real estate market is notable, above all, for caution which has not until now been overpowered by the desire to get high profits. “The interest in Russian investments has grown of late – says Roman Taptygin. – Funds are coming, both Russian and overseas investors are here, but this interest does not translate into concrete deals.” Meanwhile those players which are well familiar with the specifics of Russian business are sure that “the time has come.” “Today’s situation reminds me of 2005; but already in 2006-2007 funds launched bulky real estate investments. I believe we’ll see this cycle to repeat nowadays,” Mr. Geovanis shares his observations adding that “already in one or two years from now mad competition for investment-grade properties will set in and then it will already be too late.” Limited supply of investment properties is typical of the Russian commercial real estate market (in this respect it is not different from other BRIC markets) – all of them are located in Moscow and they can be counted on the fingers, experts assert. “They are looked upon by all investors, both Western and Russian. Seeing this keen interest, landlords overvalue their assets while buyers are not willing to pay such high prices,” notes Mr. Taptygin. Despite the overstated asked prices, China is now drawing more real estate investments than other BRIC markets, in spite of the lowest cap rates for high quality commercial properties – 6.5% in the office segment (3.2% in Hong Kong) and 7.1% in the retail segment (3.3% in Hong Kong). The

ack in spring 2008, when the economic crisis had already ridden roughshod over the world’s key financial centers, the Russian commercial real estate market remained one of the most attractive ones for investors. Its underdevelopment deferred the fall until the autumn collapse of Lehman Brothers. This was interpreted as a trump card by Russian authorities who tried to promote their country as a “quite haven” that was not susceptible to global storms. It did not take long for the foreign investors to start withdrawing their money from the emerging economies, including the Russian one, as they focused on safer markets. “Out of the total capital invested in Russia over two recent years real estate did not attract more than 3-5%,” assures David Geovanis, Managing Director of London & Regional Properties. “Foreign investors are more interested today in the oil and gas sector or other prospective production businesses.” Talking about the real estate market only, the share of foreign investors here has been fluctuating between 10% and 20% over the recent

years, whereas 3-4 years ago they accounted for three-fourths of the market. We do not take into account investment purchases, at that.

Money must work Money is known to wane from staying idle. “Now investors have more than enough funds that need to be invested,” argues Roman Taptygin, CEO of Aareal Bank. In this connection, having waited for some time and recovered from the shock, investors refocused on the emerging markets starting from the 3d quarter of last year. However, neither in Eastern Europe, nor in the developed Asian markets can you hope on gaining a return promised by the markets pooled at the suggestion of Goldman Sachs’ analyst Jim O’Neil into the BRIC group – namely, Brazil, Russia, India and China. After a short break investors are once again turning their eyes to these markets. Many are still arguing about the appropriateness of pooling together such dissimilar countries, and after South Africa joined this group in February 2011, the make-

up seems to be even more piebald. This is not so much a matter of different cultures as rather of different drivers of economic growth on those markets. Out of four major BRIC members only Russia stakes to a large extent on natural resources. Under a careful investigation this does not seem to be a glaring shortcoming. Robin Geffen, founder of Neptune Investment Management and manager of the company’s nine investment funds, says it would be a challenge for him to choose between Russia and China: “China is in need of resources for growth while Russia is the key supplier of these resources; this forms a very powerful symbiotic relationship.” At the same time he is confident that “those who consider Russia solely as an oil and gas power invariably lose their money.” The investor’s words are partly corroborated by the recent activity of Western funds geared towards investing in the shares of companies from the emerging markets, the Russian market in the first place. As reported by EPFR Global, since the turn of this year Russian funds have already raised

071-77 Cre Invest_I_L.indd 77

23.06.2011 10:29:17

cap rates in Moscow’s office segment now fluctuate at the level of 9-10% (10.5-11% in Brazil and 10-11.5% in India); in the retail segment they are in the range of 10-11% (8.5-9% in Brazil and 12-13% in India) and in the warehouse segment they range from 11% to 13% (11.5-12.5% in Brazil and 13-14% in India). “Cap rates in the Chinese market are rather low for an emerging market – illumines Natalia Tischendorf, Director of Capital Markets and Investments, Russia and CIS, Jones Lang LaSalle. – Yet its key parameters are so positive from rent potential growth perspectives that foreign investors willingly invest their money in this market. The return on Chinese investments will keep growing mainly due to net operating income. Compressions will certainly take place but at a considerably slower pace than the NOI growth rates.”

Equal among the first Largely on account of high cap rates, David Geovanis thinks the commercial real estate market in Moscow is more attractive for foreign investors than any other market in BRIC countries. “Today we intend to invest in the acquisition of retail, office and hotel projects in Moscow once again, because we feel the market is going up very fast. In spite of the fact that for the time being offices are in moderate demand, we expect a very feeble accrual of new office space in the years to come while the demand in Moscow will be growing very quickly, unlike the Russian regions,” says the Managing Director of London & Regional Properties adding that this factor as well as the ban on new construction in downtown Moscow will be catalysts of growing prices on investment quality commercial properties. But while foreign investors do not risk chipping in development projects, opting for the acquisition of ready-to-use properties, Russian investors are slightly more daring. Thus Maria Golovanova, Investment Director with Investment Management Group, notes that for IMG as an investor, carrying out vigorous operations on the Russian market and directly investing in development, the residential real estate sector remains attractive because of its high liquidity and yield. “Nevertheless, while a year ago residential housing was our main focus, now we are also looking upon commercial property development projects, mostly shopping centers and warehouses,” adds Golovanova. Meanwhile competition on the Moscow market is rapidly stiffening: as reported by Real Capital Analytics, Moscow closed the world’s top ten biggest commercial real estate markets based on the results of 12 recent months with the transaction amount standing at $4 billion. Excluding the autonomous Hong Kong, Russia is the only BRIC member in this list. Among the reasons why Russia, Brazil, India and China are pooled into one group, besides their robust economic growth outpacing the parameters of developed countries, was also a relatively stable political situation. Little does the investor care about the particulars of the ruling regime, but it

does care about a regime giving sure and positive warranties of inviolability of private property rights. Roman Taptygin admits that those clients who come to Aareal Bank are only “feeling the market’s pulse” – they are ready to study the opportunities for investing in Moscow’s real estate market but do not hasten to strike deals waiting for certainty with the future political guideposts. “Nobody is mentioning that but in our communication with investors we can feel their desire to wait till the results of presidential elections before buying a specific property,” notes Mr. Taptygin. In his turn David Geovanis thinks the political risks in Russia are fictitious. “As for me, I don’t know a single foreign investor who would have lost real estate in Russia because of fraud, nationalization or raiding. Many in the West have heard a lot from media outlets about such sensational rows as the case of Yukos or Hermitage Capital. This is the so-called “expected risk” which is artificially inflated while in reality it is very low,” he believes. This is one of the most apparent distinctions of Russia from Brazil, India or China – the image of Russia has been greatly marred by this kind of rows. However this is more a problem of public relations than a real fact. Standing alone among the BRIC countries is Brazil whose market is thought to be nearly the most promising for foreign investors. As the biggest economy in Latin America, Brazil is drawing a large part of foreign commercial property investments in the region. As per the results of research done by the Ernst & Young consultancy, the economy of this country has made a great leap since the early 2000’s, having become more diversified. In addition, the authorities have succeeded in lowering the inflation rate, note the research authors. Preparations for the Olympiad 2016, which Rio de Janeiro is going to host, serve as an additional incentive for the growth of national economy. At the same time, experts are talking about certain hurdles standing in the way of successful foreign investments in the Brazilian real estate market. Among other things, a high level of taxes and restrictive labor laws may put a pressure on the eventual return on investments. What is more, although the Brazilian market has become more transparent of late, investors are still crippled by scanty information – above all, on real estate mortgage loans, conclude the experts of Ernst & Young. Talking about the investment prospects of the Chinese real estate market, analysts, along with the market participants, point out that it is overheated. “The Chinese real estate market is getting ever more reminiscent of a bubble,” notes David Geovanis. In addition, experts unanimously recognize that investors in the Heavenly Empire face a high level of competition on the part of both the local capital and local developers, which is not the case in Russia where, in the opinion of Mr. Geovanis, there is still room for foreign investors. The fears of “the bubble burst” are present notwithstanding the rapid growth of national GDP in excess of 9% and even faster growth of real estate prices. Meanwhile in terms of prime commercial property appreciation in 2010 China’s

biggest financial center Shanghai ranks only third after Sao Paolo and Moscow. In their attempt to cool down the market the Chinese authorities have taken a number of measures of late – in particular they have raised the property tax and prohibited foreigners the purchase of more than one property. This did not have any appreciable effect, however: the share of foreign citizens in total Chinese real estate investments ($16.8 billion in 2010, according to JLL) does not exceed several percentage points. The investment markets of China and Russia have a number of similarities, points out Ms. Tischendorf. “In 2009 and 2010 up to 90% of all investors in each of these markets were local players. For comparison almost 30% of Chinese real estate investors in 2006 and 2007 were international investors,” says the analyst. In her opinion, one advantage of the Russian market is a significant premium which commercial real estate investors can get on top on the return on investments in state risk-free bonds (around 4.5%), whereas in China the gap between the yields of government bonds and commercial properties does not exceed 1.5%. “A disadvantage of this market is its decentralization between several cities. Moscow’s advantage is that it is here that the main business activity is concentrated, the population have high income levels; altogether this provides for a stable demand for both office and retail space,” reasons Tischendorf. The Indian economy has recently been growing at an almost the same rate as the Chinese economy – about 8% per year – even though it remains the poorest nation among the BRIC countries. On the other hand, India has the world’s eleventh GDP and ranks fourth in terms of purchasing power. The telecom market is rapidly developing across the country; however the main business activity is concentrated in such cities as Mumbai and Deli. India’s industry is underdeveloped and the national economic growth is based on the nearly unlimited and extremely cheap labor. Fearing the advantages of experienced foreign companies over local ones, the authorities regulate the inflow of foreign investments to the Indian market through legislation. What is more, the activities of foreign investors are impeded by bureaucracy, excessive even by Russian standards. In 2010 investments in the Indian market totaled $1.5 billion and all of them were provided by local players, according to Jones Lang LaSalle. Notwithstanding, JLL analysts ranked the biggest national real estate markets among the transitional markets, for which highly developed infrastructure and high construction volumes are typical; yet because of insufficient transparency of the market, investors are not too active here.

The lesser evil Choosing the best destination for their investments among the BRIC economies, investors face the need to weigh all risks they will inevitably have to run not only in Russia, but also in India, Brazil and even China. The risks are different in each place: some are quite obvious, such as the dearth of

quality supply and concentration of all business activity in the capital (Russia), while others are hypothetic, such as a possible burst of the property bubble in China. Yet against the backdrop of unstable recovery of developed real estate markets and a low return on investments therein, international investors will soon return to the BRIC markets. The Indian market can be considered the least developed in the group. Although the economic growth rates, according to IMF, will reach 8.2% in 2011, the commercial real estate market is growing very slowly here while bureaucratic snags and the protectionist policy pursued by local authorities hinder overseas investors against coming to the shores of the sacred Gang. Meanwhile experts hold to split opinion as to which of the BRIC markets has the highest potential for commercial real estate investments. While investors are not happy about high competition and decentralization of the Chinese market and scared away by Indian exotics, the choice between Brazil and Russia often depends on the origin of money. “Investors prefer the markets they understand better. Thus the Brazilian market is better understood by American but not by European investors. In addition, investors look for an aggressive yield they can potentially get in Russia,” believes Natalia Tishcnedorf. On the other hand, however bold investors might be in their decisions, legal transparency of a particular market will always be a decisive factor. “Developed legislation and regulation of investment processes, the rights of investors (in particular almost all deals with the involvement of foreign investors are regulated by the English law) as well as the advancement of general infrastructure, transparency, economic and political stability remain important factors too,” notes Maria Golovanova. During the next two years the economies of Russia and Brazil will be growing at similar rates, according to IMF: 4.8% and 4.5% in Russia and 4.5% and 4.1% in Brazil. The commercial property markets in these countries are recovering at about the same pace, but under the limited new construction possibilities in downtown Moscow the office market is growing faster here. Brazil is popular among the tourists, which means its hotel market has high potential, note the analysts of Ernst&Young. It should not be forgotten that far more deals were stricken on the Moscow market last year, which proves its greater dynamism when compared to Sao Paolo or Rio de Janeiro. Therefore it can be suggested that the only factor which really slows down the coming of foreign investors to the Russian real estate market is the lack of competent advertising of its tremendous potential. “It is easier to profit by investing in commercial real estate in Moscow than in any other BRIC market,” knows David Geovanis. “We see rental rates growing very fast in all segments of Moscow’s commercial real estate market. Therefore I believe that from strategic perspectives now is the best time to buy real estate in Russia,” concludes the Managing Director of London & Regional Properties.

071-77 Cre Invest_I_L.indd 78

23.06.2011 10:29:18

071-77 Cre Invest_I_L.indd 79

23.06.2011 10:29:19

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЮВАО 1614.2

2-й Крутицкий пер д.18/3 Здание 3-х эт., 3 отд. входа, огороженная территория, парковка на 7 м/м. Идеально под банк, мед. центр. 2-nd Krutitskiy side-street, 18/3 3-storey building, 3 separate entrances, fenced site, parking for 7 car places. Excellent for bank, medical center

Продажа Sale

Собственник

8 (901) 517-69-54 Дмитрий Dmitry

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 70 - 7000

Шарикоподшипниковская д.1 Sharikopodshipnikovskaya st., 1

Бизнес-центр класса «А», десять этажей, современные инженерные системы, подземный паркинг BC of A class, 10-storeyed, up-to-date engineering systems, underground parking lot

Аренда - от 10 000 Lease - from 10 000

(495) 787-42-97

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

Район Донской ЮАО От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Аренда договорная Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset” Lease negotiable

СВАО 27 600

М. Черкизовская m. Cherkizovskaya

Складской комплекс, территория огорожена и охраняется. Участок 5,2 Га. 100% в аренде. Warehouse complex, guarded fenced site. Land plot 5,2 ha. 100% lease

Продажа - 920,5 млн. ($33,1 млн.) Sale - 920,5 mln. ($33,1 mln.)

Собственник

8 (905) 599-55-21

ЮАО 13 650

М. Кантемировская m. Kantemirovskaya

Складской комплекс (22 строения), территория огорожена и охраняется. Участок 4,3 Га. 100% в аренде. Warehouse complex (22 buildings), guarded fenced site. Land plot 4,3 ha. 100 % lease

Продажа - 455,2 млн. ($16,3 млн.) Sale - 455,2 mln. ($16,3 mln.)

Собственник

8 (905) 599-55-21

САО 9 775

М. Петровско-Разумовская На огороженной и охраняемой территории 7 строений. 98% в аренде. m. Petrovsko-Razumovskaya 7 buildings on a guarded fenced site, 98% lease

Продажа - 325,7 млн. ($11,7 млн.) Sale - 325,7 mln. ($11,7 mln. )

Собственник

8 (905) 599-55-21

МО 5 - 20 000

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 130 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип, кв.м., гип. мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 130 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

ЦАО 290

М. Павелецкая m. Paveletskaya

580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

СКЛАДЫ / WAREHOUSES

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. открытие 2012г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2012

ЗЕМЛЯ / LAND Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

Собственник

8 (905) 599-55-21

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

РАЗНОЕ / OTHER Помещение свободного назначения, 1-й этаж администр. здания, отдельный вход, 1-я линия домов. Premises of no fixed purpose, 1-st floor of administrative building, separate entrance, 1-st line of houses

Продажа - 41,6 млн. ($1,5 млн.) Sale - 41,6 mln. ($1,5 mln.)

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG 4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. р. Sale - 34 800 thsd. Rubles

080-82 Listings-165.indd 80

23.06.2011 10:31:45

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 13 (16 5 ) / 1–15 . 0 7.11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

РЕГИОНЫ / REGIONS 120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

22 000

Г. Тамбов, ул. Урожайная Tambov, Urozhainaya st.

Административные, складские и производственные здания, огороженная территория, 6 Га земли, все коммуникации Administrative, warehouse and production premisess, fenced site, 6 ha, all utilities

Продажа/Аренда Sale/Lease

Собственник

(495) 505-14-34 8-906-086-49-92

• Менеджер по продажам рекламных площадей • Менеджер по продажам Интернет-рекламы • Менеджер по логистике в отдел распространения • Курьер

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________

Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала

080-82 Listings-165.indd 81

23.06.2011 10:31:45

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

080-82 Listings-165.indd 82

23.06.2011 10:31:45