CRE Russia #05 (180) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ВЫПУСК ISSUE 180 НОМЕР VOLUME 05 1

МАРТ MARCH ‘12 www.cre.ru

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Russia

44 Чего ждать после 04.03.12? What to expect after 04.03.12? 39 САМАЯ СВЕЖАЯ АРЕНДА И ПРОДАЖА LATEST LEASE AND SALE OFFERS ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT

52 Гостинично-программный подход Hotel-Program Approach №5 (180) 1–15.03.2012

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Игорь Богородов, Raven Russia Igor Bogorodov

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

Лучшее, конечно, впереди! The best surely lies ahead

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

82 Ремко Герритсен Remco Gerritsen

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

Этой весной, помимо главного предсказуемого события отрасли – выставки MIPIM, состоится еще одно событие, не менее важное и еще более предсказуемое – выборы Президента России. Результат выборов очевиден, но не столь очевидны последствия, в том числе для рынка коммерческой недвижимости. Одни эксперты предрекают улучшение инвестиционного фона, другие не исключают того, что рынок войдет в режим «ожидания», связанный с неясностью общего курса реформ, а также с нарастающими протестными настроениями. В «Теме номера» мы предложили лидерам отрасли real estate порассуждать о том, что будет после 4 марта, как страновая политика повлияет на политику компаний рынка недвижимости. Политика политикой, но у отрасли real estate есть и экономика. Задача более прикладная, но от того не менее важная. Какие ошибки объекта не позволяют выходить собственнику на нужный уровень прибыли? Как сделать так, чтобы арендаторы дружили с вами, а не против вас? С этого номера в CRE стартует рубрика «Тест-драйв», в которой девелоперы, консультанты, арендаторы и инвесторы – каждый «со своей колокольни» – анализируют амбициозные проекты коммерческой недвижимости. Хороших новостей и полезного чтения!

Татьяна Ломакина, Главный редактор Tatyana Lomakina, Editor-in-chief t.lomakina@ impressmedia.ru

Besides the key predictable sectoral event this coming spring, namely the MIPIM exhibition, another important and even more predictable event will take place in Russia – presidential elections. The result is obvious, but not the consequences, including for the commercial real estate market. Some experts forecast a better investment landscape while others do not rule out that the market might enter the “pending” mode because of uncertainty in the general policy of reforms and mounting protests. In the Cover Story we asked the real estate industry leaders to ponder on what might happen after March 4 and how the public policy might influence the corporate policy on the real estate market. Apart from politics, the real estate sector is also dependent on project economics. What mistakes hinder the owner from reaching the planned profit targets? What should be done not to alienate your tenants? From this issue onward we introduce the new section called Test Drive, where developers, consultants, tenants and investors analyze the ambitious commercial real estate projects – each sharing their own parochial views. Good news and beneficial reading!

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ № 5 (180), 1–15.03.12

COMMERCIAL REAL ESTATE № 5 (180), MARCH 1, 2012

Над номером работали: Главный редактор: Татьяна Ломакина Выпускающий редактор: Анна Камынина Редакционный отдел: Игорь Поспехин, Людмила Байбулатова Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

Working on this issue: Editor-in-chief: Tatyana Lomakina Managing Editor: Anna Kamynina Editorial Team: Igor Pospekhin, Lyudmila Baybulatova Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev Forward press releases to news@cre.ru

ООО «ИМПРЕСС МЕДИА, МАРКЕТИНГ»

IMPRESS MEDIA, MARKETING

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор

General Manager and Publisher: David Tzor

Исполнительный директор: Екатерина Крылова

Executive Director: Ekaterina Krylova

Коммерческий директор: Татьяна Мартынова

Сommercial Director: Tatiana Martynova

Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова

Deputy General director: Lyudmila Mikhailova

Редактор специальных проектов: Ольга Балмашева

Special Projects Editor: Olga Balmasheva

Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева

Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva

Руководитель отдела распространения: Наталья Лебедева

Head of Distribution Department: Natalia Lebedeva

Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина

Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina

Главный редактор CRE.ru: Алексей Пастушин

Editor-in-chief CRE.ru: Aleksey Pastushin

Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя

CRE-online department: Nikolay Zavodja

Руководитель отдела организации премии

Head of Commercial Real Estate Awards Department:

CRE Awards: Залина Хамизова

Zalina Khamizova

Руководитель направления IM Events:

Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya

Александра Сморжевская Руководитель отдела производства: Елена Гусева Руководитель отдела телесейлз: Евгения Родионова Отдел телесейлз: Екатерина Соколова Дизайнеры: Екатерина Парамонова

Head of production department: Elena Guseva Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс».Выход в свет – 1.03.2012 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная. Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543. Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate is founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by Republica at Almaz-Press. Release Date – March 1, 2012 Print run: 20, 000 copies. Price – not fixed. Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark owned by Impress Media, Marketing. Reprint of the materials is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in the Internet should be followed by an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Press, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543. Ad-materials are published with single P.

Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova Designers: Ekaterina Paramonova

По вопросам рекламы обращаться по телефону: +7 (495) 926 7340 либо на почту: sales@impressmedia.ru

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340; E-mail: sales@impressmedia.ru

ИНФОРМАЦИЯ О РАСПРОСТРАНЕНИИ

DISTRIBUTION INFORMATION

Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, engineering companies, elite housing estates, logistics companies, hotels and motor shows. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone on the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7 (495) 926 4575 subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Телефон редакции издателя: +7 (495) 926 7340 Факс: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7 (495) 926 7340 Fax: +7 (495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

СОДЕРЖАНИЕ CONTENTS

НОВОСТИ NEWS

Департамент имущества г. Москвы и ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева заключили мировое соглашение, по которому почти 30 % торгово-развлекательного центра «Европейский» перейдет в собственность города.

В МИРЕ IN THE WORLD

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS AND FIGURES

СОБЫТИЯ EVENTS

V Property Facility Congress: нужны ли рынку СРО? V Property Facility Congress: Is Market in Need of SRO? 32

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Игорь Богородов: «Складской бизнес – для терпеливых» Igor Bogorodov: “Logistics Business Calls for Patience”

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

Зал ожиданий Waiting Room О президентских выборах, которые пройдут в России в марте 2012 года, сейчас не говорит только ленивый. Многочисленные политологи, общественные деятели и простые граждане горячо обсуждают судьбу родины. В общем тренде и инвесторы рынка недвижимости. Они тоже спорят, строят планы и дают прогнозы, но делают это со своей, профессиональной «колокольни».

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT

Гостинично-программный подход Hotel-Program Approach 27 сентября 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин утвердил госпрограмму города на среднесрочный период (2012–2016) «Жилище», в рамках которой в ближайшие пять лет в Москве предполагается построить 177 гостиниц на 51 тыс. мест.

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

Лучшее, конечно, впереди! The best surely lies ahead 70

МЫСЛИ ВСЛУХ OUTSPOKEN THOUGHTS

ОПЫТ EXPERIENCE

От ритейлеров до химиков From retailers to chemists

ИНТЕРНЕТ INTERNET

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

НОВОСТИ NEWS

КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ

Москва продаст свою долю «Европейского» Департамент имущества г. Москвы и ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева заключили мировое соглашение, по которому почти 30 % торгово-развлекательного центра «Европейский» перейдет в собственность города. Затем эта доля будет продана предпринимателям ориентировочно за $ 539 млн. Департамент имущества г. Москвы подал иск в прошлом году. Город требовал увеличить долю в проекте «Киевской площади». Общая площадь ТРЦ «Европейский» составляет 179,9 тыс. кв. м. Директор департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков предполагает, что в ближайшее время можно ждать появления информации о предоставлении городом привлекательных площадок владельцам компании «Киевская площадь» под девелопмент взамен подписанного мирового соглашения. «Подобная практика уже применялась новой московской командой, – отметил г-н Волков. – С учетом того, что “Европейский” – очень успешный центр, рыночная оценка доли Правительства Москвы может быть несколько выше $ 539 млн. Принимая доходный подход оценки в качестве расчетного метода, можно оценить 30 % помещений объекта на уровне $ 600 млн. Однако возможно, что стоимость сделки может быть несколько ниже в зависимости от договоренностей с городом». Комментируйте в IN.CRE

ПРОЕКТ этого года, в качестве первого ТЦ для Cosmopolitan

ЮВЕЛИРНЫЙ COSMOPOLITAN

Fine Jewellery и Cosmopolitan Accessories может

Владельцы торговой марки Cosmopolitan собира-

Арендные ставки на помещения под магазины могут

ются вложить около $ 25 млн в открытие 250 юве-

варьироваться ($ 2000–$ 5000/кв. м).

лирных магазинов и магазинов женских аксессуаров в течение ближайших 7–10 лет. Уже в 2012 году

Дежурный On duty

планируется открыть откр тк 10 ювелирных магазинов под маркой Cosmopolitan p Fine Jewellery и 20 магазинов

Сергей Воронин,

Cosmopolitan Accessories. c На первом этапе разви-

исполнительный директор Forum Properties

тие сети намечено ен в Центральной части России.

Sergey Voronin, Executive Director of Forum Properties

– Это один из немногих примеров, когда городским властям удается в значительной мере отстоять интересы города при реализации коммерческого проекта. И в этом конкретном случае бизнес повел себя по-партнерски: пошел на существенный компромисс. Я думаю, ориентировочная цена за долю города объективно отражает рыночную капитализацию ТЦ, а у ЗАО «Киевская площадь», скорее всего, не возникнет проблем с выкупом. – Рынок перенасыщен в данном сегменте, появление нового игрока с упором только на раскрученный бренд вряд ли оправданно. Можно предположить, что Cosmo собирается купить одну из существующих сетей, столкнувшуюся с проблемами. В ином случае, рискну предположить, проект окажется нерентабельным.

быть выбран ТЦ «Отрада». Ведутся переговоры с «Метрополисом», «Европейским» и другими ТРЦ.

СОГЛАШЕНИЕ

«ДОКТОР СТОЛЕТОВ» НА «СЕДЬМОМ КОНТИНЕНТЕ»

Ювелирные магазины а Cosmopolitan Fine Jewellery будут работать в сегменте в «средний класс плюс»

До конца 2012 года на свободных площадях москов-

и «премиум». Планируемая Пл площадь магазинов,

ских супермаркетов «Седьмой континент» откро-

торгующих ювелирной ве продукцией, по словам гене-

ются более 20 аптечных пунктов площадью от 10 до

ре рального директора компании Cosmopolitan Jewellery

30 кв. м. Владелец сети аптек «Доктор Столетов» –

ies Угура Гювена, около 50–70 кв. м. Их & Accessories

компания «Эркафарм». Брокером сделки выступила

е, не н включая услуги аренды, обойдется открытие,

компания Adwill. Арендные ставки определены инди-

рно в $ 750–800 тыс. Площадь магазинов, торпримерно

видуально для каждой точки в зависимости от место-

щи аксессуарами, составит около 20–45 кв. м, их гующих

положения магазинов и покупательского потока

сто стоимость без аренды – $ 200–250 тыс. Новые мага-

в них. Объем инвестиций в проект не разглашается.

зины под брендом Cosmopolitan будут открываться

По концепции часть аптечных пунктов будет раз-

преимущественно в крупных торговых центрах,

мещена под брендом сети аптек «Доктор Столетов»,

способных обеспечить хороший поток посетителей.

часть под новым брендом – «Хорошая аптека».

«Объекты стрит-ритейла как менее проходные пока

Решение о том, в каком магазине будет размещаться

рассматриваться под аренду магазинов не будут», –

какой бренд, компания принимала опираясь на нали-

заявила издатель группы журналов Cosmopolitan

чие в интересуемом районе собственного филиала

Елена Васильева. По информации CRE.ru, откры-

аптеки «Доктор Столетов» и платежеспособности

тие первого магазина может произойти в апреле

населения.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

НОВОСТИ NEWS

одной строкойй

JLL переедет в «Вивальди Плаза» В рамках долгосрочного договора Jones Lang LaSalle арендует в офисногостиничном комплексе класса А «Вивальди Плаза» около 3 тыс. кв. м. Объект принадлежит компании O1Properties. Проект по организации пространства в новом офисе Jones Lang LaSalle и его отделке будет вести дочерняя структура компании – Tetris Solutions. Переехать в новый офис Jones Lang LaSalle рассчитывает летом 2012 года.

НОВОСТИ КОМПАНИИ

ЧУВСТВО СОБСТВЕННОСТИ «Евросеть» может купить до 20% своих торговых площадей. В компании рассчитывают растянуть процесс приобретения объектов недвижимости минимум на пять лет. Стратегия постепенного отказа от аренды площадей в пользу ее владения может сократить расходы ком-

«Лето» для Colliers International Colliers International выбрана управляющей компанией ТРЦ «Лето» в СанктПетербурге. С февраля 2012 года компания Colliers International будет заниматься комплексным коммерческим управлением торговоразвлекательным центром и отвечать за управление арендными отношениями, включая сопровождение текущих договоров аренды и ротацию арендаторов, а также контролировать вопросы, связанные с технической эксплуатацией объекта, маркетинговым и рекламным продвижением торгово-развлекательного центра. Торгово-развлекательный центр «Лето» общей площадью 110 тыс. кв. м (GLA – 80 тыс. кв. м) расположен на территории 18 га на Пулковском шоссе в СанктПетербурге.

Первый Hilton в Воронеже Строительство отеля Hampton by Hilton началось в Воронеже 3 февраля 2012 года. Площадь первой в городе гостиницы международной сети составит 7700 кв. м, номерной фонд – 148 номеров. Проект реализуется группой компаний «Основа» по адресу: ул. Донбасская, 12б, г. Примерный объем инвестиций оценивается в 520 млн рублей. Ввод отеля в эксплуатацию ожидается в середине 2013 года.

Крупнейший ТРЦ в Красноярске На 2014 год запланировано открытие торгово-развлекательного центра в Красноярске. Объем инвестиций в строительство составит $ 250 млн. Проект будет реализован девелоперской компанией «Торговый Квартал». Соответствующее соглашение о сотрудничестве было подписано 17 февраля 2012 года в рамках Красноярского экономического форума между «Торговым Кварталом», французским ритейлером «Ашан» и Правительством Красноярского края. Ключевым оператором центра станет первый в Красноярском крае гипермаркет «Ашан», который займет площадь 22 тыс. кв. м.

пании, но не в краткосрочной перспективе, а в дальнейшем, говорит гендиректор INFOLine Иван Федяков. «Не секрет, что для ритейлера расходы на аренду являются одной из ключевых составляющих себестоимости, как и зарплата персоналу», – добавляет он. Для «Евросети» может быть выгодно приобретение салонов в собственность в том случае, «если компания обладает достаточными средствами для покупки недвижимости», – отмечает руководитель направления street retail «Магазин Магазинов в ассоциации сит от о с CBRE» Марина Маркова. Кроме того, все зависит ъект срока окупаемости каждого конкретного объекта.

Сергей Воронин: – Решение более чем спорное. Те точки, которые расположены в ТЦ, скорее всего, окажутся переоцененными текущими собственниками, так как нужна веская причина для продажи части здания. Магазины, арендующие уличные павильоны, находятся в зоне повышенного риска, поскольку многие из них строились под «временные» разрешения на строительство, не являются капитальными объектами, во многих случаях не урегулированы земельные отношения. Да и стратегически, формат «павильона» должен уйти из стритритейла. Покупатели все больше привыкают к комфорту и удобству, более широкому выбору, чего киоск обеспечить не в состоянии. – Я думаю, большинство жителей Москвы порадует ввод в эксплуатацию этого долгостроя. Хотя бы потому, что из центра исчезнут эти огромные навязчивые рекламные баннеры. И это, пожалуй, единственная гостиница с собственной легендой. Центральное местоположение, отличный набор коммерческих функций, «правильный» отельный оператор, люксовые бренды в галерее и т. п. – залог финансового успеха проекта. Единственная беда (как и любого другого проекта в центре, начавшегося много лет назад) – недостаточное количество парковочных мест.

че Сегодня «Евросеть» торгует примерно через тей 4,7 тыс. магазинов. Таким образом, ритейлер может св стать владельцем более 900 салонов связи.

ОТКРЫТИЕ

В составе торговой галереи также откроется новый магазин формата department store Podium Market (около 7 тыс. кв. м). По словам генерального директора Fashion Consulting Group Анны Лебсак-

ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ Д «МОСКВЫ»

Клейманс, исторический центр в каждой столице

14 февраля состоялось открытие первой очереди

истории и самых современных технологий и архи-

гостиницы «Москва», строящейся уже 10 лет.

тектурных решений, которые может предложить

Помимо торговой галереи, занимающей 30 тыс. кв. м

Европы – это своего рода зона шопинга. «Торговая галерея “Москва” – это удивительное соединение

торговая архитектура, – сказала она. – Это самый

(GLA – 20 тыс. кв. м), в первой фазе предусмотрено

крупный торговый проект исторического центра,

открытие апарт-отеля под управлением Four Seasons,

который является самой развитой зоной мегапо-

а также административного центра на 10 тыс. кв. м и

лиса». Уникальность проекта также заключается

подземного паркинга на 717 м/м.

в том, что это фактически последний крупный торговый проект в исторической части города, добавила г-жа Лебсак-Клейманс. Пул брендов ориентирован на деловую аудиторию. Всего в галерее будет более 70 магазинов, среди которых такие бренды, как Canali, Carlo Pazolini, Celyn b, Chanel, de rossi, Fabio Gavazzi, Gc Boutique, Lacoste, Laurel. Девелопер МФК на месте гостиницы «Москва» – ОАО «Декмос». Как сообщила гендиректор компании Гоарик Котанджян, общая сумма инвестиций в проект равна 16,2 млрд рублей. При этом сроки окупаемости торговой галереи составят 6–7 лет. Подробнее об открытии на CRE.RU

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

«Если какие-то изменения в экономическо-политической системе страны и произойдут, то не стоит ожидать каких-то изменений в существующем распределении активов либо замены “приближенного круга” рантье». Александр Радунский приближенного круга

ПРОЕКТ

С ВЫХОДОМ НА «НАБЕРЕЖНУЮ»

Компания «ВТБ-Девелопмент» приступила

Сергей Воронин: – Несмотря на высокие затраты, связанные с реализацией проекта, его потенциал оценивается как очень высокий. Для девелопера крайне важно определить правильные пропорции между различными видами функционального назначения нового строительства в рамках утвержденного градостроительного регулирования. С моей точки зрения, офисная составляющая должна быть минимальна, упор нужно делать скорее на жилье и гостиницы. По-видимому, и с финансированием проекта проблем возникнуть не должно, что улучшает его коммерческие перспективы.

ИНВЕСТИЦИИ

рентабельность вложенного капитала в данном случае составит 2,1%», – говорит эксперт. Но, как добавляет г-н Ивашкевич, «продажа отеля InterContinental Moscow Tverskaya сейчас не целесообразна, так как в мировой практике продажа гостиницы обычно происходит на третий год, когда уже есть прогнозируемые финансовые результаты от ее эксплуатации». В покупке активов ГК «Уникор» также заинтересован Hines, положивший глаз на«Садовые кварталы».

АРЕНДА

MAJORНЫЙ СКЛАД

к активным действиям на территории будущей «Набережной Европы». Генподрядчик работ по подготовке к строительству проекта – ОАО «Метрострой» – приступил к очист-

БИН ИНТЕРЕСУЮТ ОТЕЛИ ИВАНИШВИЛИ

Холдинг Major арендовал 27,8 тыс. кв. м площадей в «Санкт-Петербургском терминальном комплексе» (СТК), находящимся на пересечении КАД и

ке бывшей территории ФГУП «РНЦ “Прикладная

В претендентах на покупку гостиниц InterContinental

пр. Энгельса. Брокером является Colliers International.

химия”» (ГИПХ) в Петроградском районе Петербурга.

и «Люксъ отель» (бывшая «Центральная»), принадле-

Проект принадлежит компании «Инвест-Бугры» и

С площадки в 10 га предстоит вывезти более 1 млн

жащих ГК «Уникор» (Бидзин Иванишвили), называется

предполагает строительство 300 тыс. кв. м складских и

куб. м загрязненного тяжелыми металлами и зара-

совладелец группы «БИН» Микаил Шишханов. В порт-

офисных помещений на территории 54 га. Первая оче-

женного химическими соединениями грунта, облом-

фель проектов ГК «Уникор» входят также БЦ Summit

редь (54 тыс. кв. м) практически завершена.

ков строений и проч. Рекультивация территории,

(64 тыс. кв. м) и ЖК «Садовые кварталы» (450 тыс.

по оценкам экспертов, может обойтись инвестору

кв. м) в Хамовниках.

в 2,5 млрд рублей. Предполагается, что данный этап

Заместитель директора по развитию индустрии

«Major как универсальная транспортнологистическая компания будет предоставлять складские услуги на арендованных площадях», – заявил СМИ

работ будет завершен к середине 2013 года. Тогда

гостеприимства отдела стратегического консалтинга

директор по продажам Major Terminal Юрий Павлюк.

же начнется возведение многофункционального

и оценки CBRE Станислав Ивашкевич оценил выручку

Он уточнил, что на территории России в портфеле хол-

комплекса «Набережная Европы». В его состав

гостиницы InterContinental Moscow Tverskaya в поряд-

динга около 120 тыс. кв. м складов, в том числе 25 тыс.

войдут жилье, торгово-офисный комплекс, гости-

ка 500 млн рублей в год. В свою очередь, главный

«квадратов» – в комплексе «Гориго» на юге Петербурга.

ница, Дворец танца Бориса Эйфмана, объекты

экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин

социальной инфраструктуры, подземный паркинг

считает, что выручка гостиницы может достигать

ны – 360 рублей/кв. м в месяц (включая НДС) при

на 3 тыс. автомобилей – в целом более 300 тыс. кв. м

40 млн рублей в год, с учетом средней стоимости

средней ставке для складов подобного класса

недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются

номера в сутки в 5 тыс. рублей в среднем и чистой

в 420–250 рублей», – отмечает руководитель отдела

в $2 млрд. Завершить его реализацию планируется

рентабельности в 10% от выручки. «Исходя из ори-

коммерческой недвижимости компании Knight Frank St

к 2017 году.

ентировочной площади гостиницы в 8,1 тыс. кв. м,

Petersburg Михаил Тюнин.

«Ставки аренды в СТК очень привлекатель-

НОВОСТИ NEWS

одной строкойй

Adagio выйдет через Калугу В 2013 году в Калуге откроется гостиничный комплекс – 18 тыс. кв. м, состоящий из гостиницы Ibis и апарт-отеля Adagio. Девелопером проекта выступит компания GVA Sawyer. Объем инвестиций в проект оценивается в $ 30 млн. Проект уникален тем, что впервые в России международный гостиничный оператор Accor выводит на рынок новый продукт – апарт-отель бренда Adagio.

Крупнейший склад «Магнита» В Ставропольском крае запущен новый распределительный центр ритейлера «Магнит». Общая площадь склада в г. Лермонтов составила 34,5 тыс. кв. м. В планах компании ввести в 2012 году еще три таких центра в России, в том числе небольшой в Омске. Общая площадь 15 центров «Магнита» – почти 360 тыс. кв. м. Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК «Эспро», обращает внимание на то, что все свои комплексы «Магнит» строит сам, имея отдельное девелоперское подразделение. «Если говорить о ритейлерах с большими оборотами в общем, то, имея необходимость в постоянном увеличении складских площадей, в некоторых случаях выгоднее иметь собственное девелоперское подразделение», – считает эксперт.

Fee-девелопер для Parmalat GVA Sawyer завершила работу в проекте строительства складского комплекса класса А с административными помещениями для компании ООО «Пармалат МК». Объект расположен на участке 2,5 га в Подольском районе, недалеко от д. Северово. Площадь застройки составляет 11,3 тыс. кв. м. Общая площадь помещений – 13,4 тыс. кв. м, из которых 7,4 тыс. кв. м отведено под склады, 865 кв. м занимают холодильные камеры, на 2 и 3 этажах административного здания расположены офисы по 600 кв. м. Инвестиции в проект составили около 600 млн рублей без стоимости земельного участка. Генеральный подрядчик – компания Codest International S.r.l., технический заказчик – ООО «Партнёр», генеральный проектировщик — ООО «СФ Кардо».

ПРОЕКТ

НА БАННОМ МЕСТЕ Очередной бизнес-центр под брендом «Сенатор» начал строиться в Санкт-Петербурге в начале февраля 2012 года на месте бывших Пушкаревских бань. Общая площадь бизнес-центра класса А по адре-

Сергей Воронин: – Более чем спорное решение: востребованность офисов в северной столице не поражает воображение, ставки низки, не хватает качественных арендаторов. И место, выбранное для бизнес-центра, не является по всем признакам идеальным. Жесткость местных властей по отношению к сохранению исторического облика города (вполне, надо сказать, оправданная) добавит головной боли инвестору.

су Большая Пушкарская ул., 22 составит 8602 кв. м. От прежнего здания Пушкаревских бань, несмотря на охранный статус, застройщик ООО «М-Стиль» сохранил только фасад. По мнению директора по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Волошина, новый объект сети «Сенатор» имеет привлекательную локацию, которая гарантирует высокий спрос со стороны арендаторов, традици-

– При всем уважении к работе ГУД, порой ее решения вызывают обоснованные сомнения. Прежде всего из-за недостатка внимания к анализу местоположения объекта, его доступности, функционального назначения. С сожалением можно констатировать, что общепризнанной классификации офисных центров профессиональным сообществом так и не принято; в решениях ГУД, на мой взгляд, много субъективного.

онно интересующихся офисами на Петроградской ско стороне. «Объем инвестиций в реализацию проекта пр но заполсоставит около $15 млн. При условии полной год няемости объект сможет генерировать годовой экс доход на уровне $2 млн», – подсчитал эксперт, доба-

ИССЛЕДОВАНИЕ

RICS ОБЕЩАЕТ НЕГАТИВ В ЕВРОПЕ

л вив, что срок окупаемости составит 8 лет. Четвертый квартал 2011 года, характеризующийся

ИССЛЕДОВАНИЕ

ухудшением экономического климата, пагубно отразился на рынках коммерческой недвижимости многих

ВНЕСЛИ КЛАССНОСТЬ

стран. В то время как Германия, Польша и Россия продолжают демонстрировать положительные результаты, другие европейские рынки (Франция,

26 января 10 офисных центров столицы были клас-

Нидерланды), становятся более нестабильными,

сифицированы некоммерческим партнерством

утверждается в Глобальном обзоре коммерческой

«Гильдия управляющих и девелоперов».

недвижимости RICS.

Заседание сертификационной комиссии по класси-

Отрицательные новости в сфере макроэкономики

фикации объектов офисной недвижимости прошло

подрывают уверенность в будущем у все большего

под председательством партнера S. A. Ricci Павла

числа стран. Это приводит к падению спроса на арен-

Яншевского. Среди членов комиссии были пред-

ду, увеличению нереализованных запасов продукции,

ставители компаний Capital Group, GVA Sawyer, Knight

а также к уменьшению инвестиционной активности

Frank, ГК «Спектрум», Central Properties, Cushman

в большей части рассмотренных государств. Однако,

& Wakefield, «ВСК», Delta Controls, CBRE, «ИКТС»,

несмотря на существующие проблемы, показатели

UFG, «Кантина-Сити», BEL Development, «МЭДОКС»,

Китая продолжают оставаться оптимистичными.

Colliers International. Классность была присвоена

Страна остается в списке самых стабильных эконо-

10 офисным объектам, также эксперты рассмотрели

мик мира, наравне с Канадой, Бразилией и Россией.

«Совмортранс» арендовал склад

одно апелляционное заявление. Решением экспертов

Россия на фоне всеобщего переполоха продол-

ЗАО «Совмортранс» арендовало блок в 10 тыс. кв. м с территорией под контейнерную площадку в 2,5 га в СК класса В «Ступинский». Договор был заключен на долгосрочный срок с участием консалтинговой компании S. A. Ricci. Общая площадь складского комплекса «Ступинский» составляет 35 тыс. кв. м. Контейнерные площадки занимают 6 га. Складской комплекс расположен в Ступино, на Каширском шоссе, в 87 км от МКАД.

Сертификационной комиссии ГУД в Москве объектами

жает демонстрировать позитивные результаты,

класса А признаны БЦ «Нордстар Тауэр», БЦ «Central

считают в RICS. Здесь предполагается не только

City Tower», БЦ «Авилон Плаза», МФЦ «Серебряный

рост стоимости основного капитала, но и увеличе-

город» и БЦ «Балчуг Плаза». Класс В+: БЦ «Аэропорт»

ние инвестиционной активности в стране. Уровень

и БЦ «Шерлэнд». Класс В: БЦ «Каскад». Класс С:

активности на российском экономическом рынке не

БЦ «Вернадский» и БЦ «Лихоборский». По результатам

только останется стабильным в течение первой чет-

рассмотрения апелляционного заявления бизнес-

верти 2012 года, но и может в результате принести

центру «Отрадный» было решено оставить уже присво-

государству существенную прибыль, прогнозируют

енный ранее класс В.

аналитики.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

НОВОСТИ NEWS

ОТКРЫТИЕ

ТРЦ «ИЮНЬ» ОТКРЫЛСЯ В УФЕ

3 февраля 2012 года состоялось открытие торгово-

производителя модной одежды Inditex: Zara, Pull &

развлекательного центра «Июнь» в Уфе, на пере-

Bear, Bershka, Stradivarius, Oysho. К моменту открытия

сечении ул. Комсомольской и 50 лет СССР. Общая

в ТРЦ «Июнь» сдано 97% торговых площадей.

площадь ТРЦ составляет 42 тыс. кв. м. Это чет-

В Уфе много объектов и рынок торговой недвижимо-

вертый действующий объект одноименной сети

сти достаточно насыщен, констатирует управляющий

торгово-развлекательных центров, принадлежащей

партнер LCMC Дмитрий Золин. «Высокий уровень

ГК «РЕГИОНЫ».

заполняемости ТРЦ “Июнь” говорит о том, что для

Якорными арендаторами проекта выступили про-

качественных объектов еще есть место, – полагает экс-

дуктовый гипермаркет «О`Кей» (5700 кв. м), гипер-

перт. – Ориентировочные ставки аренды для площадей

маркет электроники и бытовой техники «Техносила»

в этом ТЦ могут быть высокие, даже несмотря на то, что

(2300 кв. м), гипермаркет товаров для дома «Уютерра»

открытие комплекса переносилось трижды». Сейчас

(1500 кв. м), фитнес-центр ALEX fitness (1250 кв. м).

в городе, по данным LCMC, представлено около 30 тор-

Впервые в Уфе в ТРЦ «Июнь» будут представлены пять магазинов всемирно известного испанского

говых центров, которые можно отнести к качественным объектам.

ОТСТАВКИ / НАЗНАЧЕНИЯ Андрей Нестеренко, генеральный директор RGI International Andrey Nesterenko – Мы уже давно вели переговоры с Борисом Кузинцом о совместном управлении нашими проектами. Я давно наблюдаю за RGI, мне близки и интересны проекты Бориса Самуиловича, именно поэтому я решил присоединиться к команде RGI и развивать бизнес RGI совместно.

ЮРИЙ ЖУКОВ ПОСТРОИТ ДЛЯ ВЭБА

В AZIMUT HOTELS НОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Основатель группы компаний «ПИК» Юрий Жуков

Роланд Эльтер назначен коммерческим дирек-

возглавил ООО «ВЭБ управление проектами»,

тором международной гостиничной сети AZIMUT

основной целью которого является управле-

Hotels. Роланд Эльтер родился в 1972 году

ние и развитие всех девелоперских проектов

в Бремене. С 2002 года работал на руководящих

Внешэкономбанка.

позициях в международных гостиничных сетях

По данным СПАРК, «ВЭБ управление проекта-

NH Hotels и Park Plaza. С 2010-го занимал пост

ми» зарегистрирована 19 декабря 2011 года. 81 %

коммерческого директора европейского подраз-

долей в ней принадлежит кипрскому оффшору

деления AZIMUT Hotels.

Bufton Holdings Ltd, остальные – «ВЭБ-Инвесту». Крупнейшим в портфеле проектов компании

Новый коммерческий директор займется вопросами объединения операционной деятельности

является многофункциональный комплекс «Слава»

европейского и российского подразделений AZIMUT

на Ленинградском пр., вл. 8. Ранее банк «Глобэкс»

Hotels, начатого в августе 2011 года с целью повы-

хотел построить 480 тыс. кв. м недвижимости на

шения финансовых показателей сети и транспарент-

данном участке площадью 4,5 га, расположенном

ности деятельности компании.

у Белорусского вокзала.

В КОМАНДЕ «АСТЕРОС» НОВЫЕ ЛИЦА

К RGI ПРИСОЕДИНИЛСЯ НЕСТЕРЕНКО

Андрей Черемных займет пост президента группы

Андрей Нестеренко назначен на должность гене-

«Астерос», заместив на этой должности Михаила

рального директора компании RGI International.

Эренбурга, который сосредоточит свое внима-

До прихода в RGI г-н Нестеренко занимал руко-

ние на управлении ИТ-группой в составе совета

водящие позиции в таких компаниях, как Capital

директоров.

Group, «ДИКСИ Групп» и «Галс-Девелопмент»,

Как говорится в сообщении компании, Михаил

откуда ушел весной этого года, создав компанию

Эренбург был назначен президентом группы

«Тренд Девелопмент». В новой должности Андрей

16 июня 2009 года. Андрей Черемных имеет опыт

Нестеренко займется стратегией развития девело-

управления бизнесом. В течение четырех лет

пера, включая проект жилого района «В лесу» пло-

он возглавлял российское представительство

щадью 1,3 млн кв. м, расположенного на Пятницком

международной компании SITA, лидера в области

шоссе, в 6 км от МКАД. Инвестиции в проект

информационных и телекоммуникационных тех-

оцениваются примерно в $2 млрд. Алан Хибберт,

нологий для авиакомпаний и аэропортов. Андрей

финансовый директор компании, исполнявший обя-

Черемных в качестве президента «Астерос»

занности генерального директора, продолжит рабо-

будет отвечать за развитие бизнеса группы

ту в компании на позиции финансового директора

в целом.

и в качестве директора в совете директоров.

Роланд Эльтер, коммерческий директор AZIMUT Hotels Roland Elter – Мы продолжаем совершенствовать бизнес-процессы внутри компании в рамках программы объединения европейской и российской частей, которую начали в этом году. В ближайшие два–три года ожидается увеличение номерного фонда в регионах России на 5–20 % в зависимости от региона, что заметно усилит конкуренцию на рынке. В условиях усиливающейся конкуренции в 2012 году AZIMUT Hotels планирует заняться реновацией действующих отелей сети.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

НОВОСТИ NEWS

Sergey Voronin,

CONFLICT OF INTEREST

Executive Director of Forum Properties

Moscow to sell its share of the Evropeisky The Moscow City Property Department and the company owned by God Nisanov and Zarakh Iliyev – Kievskaya kay Ploshchad – havee reached re an amicable settlement. ttl They have concluded nc an agreementt under which nearly 30 3 % of the Evropeisky Shopping h and Entertainmentt Center

This is one of the few instances where the municipal authorities can significantly protect the interests of the city during the implementation of a commercial project. In this particular case, the business acted as a partner: it agreed to a substantial compromise. I think the preliminary price for the City’s share objectively reflects the market capitalization of the Shopping Center, while Kievskaya Ploshchad will likely have no problems with redemption. The market is saturated in this segment, the emergence of new players, which are focused only on the advertised brand, will be unreasonable. We can assume that Cosmo is going to buy one of the existing chains that are currently experiencing problems. Otherwise, I would venture to suggest, that the project would be unprofitable.

PROJECT

share will be sold to the

COSMOPOLITAN WILL START SELLING

entrepreneurs for approxi-

Owners of the Cosmopolitan trademark are going to

mately $ 539 million.

invest about $25 million into the opening of 250 jew-

will become the he city's possession. Then, this

The Moscow City Property Department launched a lawsuit last year. The City demanded an increase in its share of the Kievskaya Ploshchad Project. The total area of the Evropeisky SEC is 179,900 sqm. Dmitry Volkov, the director of project brokerage, consulting and appraisals at Praedium Oncor International,

elry and women's accessories stores over the next 7–10 years. Already in 2012, they plan to open 10 jewelry stores under the trademark of Cosmopolitan Fine

believes that in the near future we can expect to see information about the provision of attractive sites for

Jewellery Stores and 20 Cosmopolitan Accessories

development to owners of the Kievskaya Ploshchad Company by the City, in return for the signed settlement

Stores. During the first stage of expansion, the chain

agreement. "This practice has already been adopted by the new Moscow team,” said Mr. Volkov. “Given the fact that

plans to develop in cities located in the central part of

the Evropeisky is a very successful center, the market appraisal of Moscow City Government’s share can be placed

Russia. The Cosmopolitan Fine Jewellery Stores will

at just over $539 million. Taking the income approach assessment as a method of calculation, we can estimate 30%

operate in the "middle plus" and "premium" segments.

of the facility’s premises at a rate of $600 million. However, it is possible that the transaction value can be somewhat

The planned area of the stores selling jewelry, accord-

lower, depending on what agreement is reached with the city."

ing to general director at Cosmopolitan Jewellery & Accessories company Ugur Gyuven, will be about 50–70

Send your comments to IN.CRE

sqm. Their opening will cost about $750–800 thousand each, rental services exclusive. Total area of stores selling accessories is about 20–45 sqm, their cost, without the

INVESTMENTS

BIN BECOMES INTERESTED IN IVANISHVILI HOTELS The co-owner of BIN, Mikhail Shishkhanov, is among

InterContinental Moscow Tverskaya Hotel at about 500

rental expenses, will amount to $200–250 thousand. New

million rubles a year. In his turn, the chief economist of

stores under the Cosmopolitan brand will primarily open

Finam Management, Alexander Osin, believes that hotel

in major shopping centers, those which are able to ensure

revenues may reach 40 million rubles a year, taking into

a good flow of visitors." Street retail outlets, with their less

account the average daily rate of 5,000 rubles and the

intensive human traffic, will not be considered for now,"

average net margin of 10%. "Based on the estimated

says Elena Vasilyeva, the publisher of the Cosmopolitan

the bidders for InterContinental Hotels and Lux Hotel

area of the hotel (8,100 sq.m), the return on capital

Group’s magazines.

(formerly Central) on Tverskaya Str, owned by Bidzina

invested in this case amounts to 2.1%," said the expert.

According to CRE.ru, the opening of the first store

Yet, as Stanislav Ivashkevich adds, "It is not advis-

may take place as early as April this year, and the first

Ivanishvili. The portfolio of the Unicor Group, besides these two

able to sell the InterContinental Moscow Tverskaya

shopping center for Cosmopolitan Fine Jewellery and

hotels, also includes the Summit BC (64,000 sq.m) and

Hotel now, as in the world in general, hotels are usually

Cosmopolitan Accessories may well be the Otrada SC

the Sadovye Kvartaly Residential Complex (450,000

sold in the third year of activity, when financial results

on Pyatnitskoye Highway. Negotiations are underway

sq.m) in Khamovniki.

of their operation can be projected." The real estate

with major shopping and entertainment centers, like

Stanislav Ivashkevich, deputy director for hospi-

development company Hines, which has an eye on

the Metropolis, Evropeisky, etc. Rental rates on the

tality development at the consulting and apprais-

the Sadovye Kvartaly project, is also interested in pur-

premises used for jewelry stores may vary, depending

als department of CBRE, estimated the revenue of

chasing the assets of the Unicor GC.

on the facility, from $2,000 to $5,000 per sqm.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

НОВОСТИ NEWS

In a line

Adagio goes through Kaluga

COMPANY NEWS

In 2013, Kaluga will see the opening of a hotel complex consisting of Ibis Hotel and Adagio Suites Hotel. GVA Sawyer will act as the project developer. The total area of the hotel complex will make 18,000 sqm. The investment volume is estimated at $30 million. As we learned from Vera Setskaya, President of GVA Sawyer, investments come from Russian capital in the form of equity financing. According to Ms Setskaya, the company is currently carrying out expert appraisal and searching for the prime contractor. The project is considered unique because for the first time Accor brought to the Russian market a new product – Adagio Suites Hotel.

SENSE OF OWNERSHIP

GVA Sawyer acts as fee developer for Parmalat

Fedyakov, CEO of INFOLine. "It is no secret that the

GVA Sawyer completed its work on the project involving the construction of a ‘Class A’ warehousing complex with administrative premises for Parmalat. The property covers 2.5 hectares of land in the Podolsk District. The built-up area is 11,300 sq.m. The total area of the industrial, trade, office and administrative premises is 13,400 sqm, with 7,400 sqm allocated for warehousing, 865 sqm occupied by refrigeration units plus two offices, 600 sqm each, on the second and third floors. GVA Sawyer provided the technical support and production control for the works performed on the construction site. The project investment volume totaled about 600 million rubles, excluding the land cost. The project's prime contractor is Codest International S.r.l., technical customer — Partner LLC, chief designer — SF Kardo LLC.

retailer, in addition to staff salaries,” he adds.

Torgovy Kvartal to build the largest shopping mall in Krasnoyarsk The opening of a large shopping mall in Krasnoyarsk is planned for 2014. Investments into the construction reach $250 million. The project will be developed by Torgovy Kvartal. The corresponding cooperation agreement has been signed on February 17, 2012, within the framework of the Krasnoyarsk Economic Forum, between Torgovy Kvartal, the French retailer Auchan and the Krasnoyarsk Territory. The first Auchan in Krasnoyarsk will occupy 22,000 sq.m of shop floor.

Sovmortrans rents a warehouse in Stupino Sovmortrans has rented a 10,000-sqm warehousing block, together with 2.5 hectares of land for container storage, in the ‘Class B’ Stupino Warehouse Complex. The long term agreement was signed with the participation of S.A. Ricci. The total area of the Stupino Warehouse Complex is 35,000 sqm and the container area occupies 6 hectares. The warehouse complex is located in the City of Stupino on Kashirskoye Highway, just 87 km from Moscow.

Euroset may buy up to 20% of its own retail premises. One-fifth of the retail outlets owned by the retailer were purchased in 2011. The final decision on the expansion of investments into real estate is still pending, but the company expects to prolong this process for at least five years. The strategy of gradual cancellation of leases in favor of ownership can reduce the costs of the company – not in the short term, but rather in the future, says Ivan

rental costs make up a key part of the expenses for any

For Euroset the purchase of the salons can be profitable in the event that "the company has sufficient funds to purchase real estate," says Marina Markova,

Sergey Voronin: – The decision is rather controversial. Those outlets, which are located in shopping centers, are likely to be overvalued by their current owners, as there has to be a good reason to sell the building. Stores, renting outdoor pavilions, are at heightened risk because many of them were built with "temporary" construction permits, they are not capital facilities, and in many cases land relations are not regulated. In addition, strategically, the "Pavilion" format should disappear from street retail. Buyers are becoming more used to comfort and convenience, to a wider range of choice, which a kiosk cannot provide. – I think the majority of Moscow residents will appreciate the commissioning of this protracted construction project. At least, these large intrusive advertising banners will disappear from the center of the capital. And this is perhaps the only hotel with its own legend, associated with this project. Prime location, a good range of commercial functions, the "right" hotel operator, luxury brands in the gallery, etc. are a pledge of financial success. The only problem the complex faces (as well as any other project in the center, which was launched many years ago) is that there are not enough parking space.

the head of street retail at Magazin Magazinov in association with CBRE. In addition, it all depends on the

of it at the very beginning, we would not have lost five

payback period for each specific object.

years," concluded Vladimir Resin.

To date, Euroset has approximately 4,700 stores.

There will be opened a new Podium Market depart-

Thus, the retailer could become the owner of moree

ment store in the retail gallery of the Moscow Hotel;

than 900 mobile communications stores.

it will occupy about 7,000 sqm. According to CEO of

OPENING

THE FIRST PHASE OF O THE MOSKVA HOTEL TE OPENS ITS DOORS S

the Fashion Consulting Group, Anna Lebsak-Kleimans, the historic center in each European capital is a sort of shopping area. The retail gallery of the Moscow hotel is an amazing mix of history and the most up-to-date technologies and architectural solutions that retail architecture can offer,” she said. “It is the largest shopping project in the historic center, which is the most

The first phase of the Moskva Hotel, which had d been b

developed metropolitan area." The uniqueness of this

under construction for 10 years, was opened at last on

project also lies in the fact that this is actually the last

February 14.

major commercial project in the historic district, said

In addition to the shopping mall, occupying 30,000 sq.m (GLA – 20,000 sq.m), the first phase anticipates

Ms Lebsak-Kleimans. The gallery will present a pool of brands aiming at

the opening of apartments, managed by the hotel

the business audience. In the gallery there will be more

operator Four Seasons, as well as a 10,000-sqm

than 70 stores, including such brands as Canali, Carlo

administrative center and an underground parking

Pazolini, Celyn b, Chanel, de rossi, Fabio Gavazzi, Gc

garage for 717 transportation vehicles.

Boutique, Lacoste, Laurel, and a new project from

In his speech, the State Duma Deputy Vladimir Resin, who for many years has been in charge of

the Lady & Gentleman retailer, called City – Korpo. The total area of Moscow MFC is 185,500 sq.m on

the Moscow development and construction complex,

a land lot of 1.8 ha. The opening of a cultural and lei-

apologized for the fact that the citizens and guests

sure center is expected at the beginning of 2013; a few

of the capital, as well as the leadership of the coun-

months later a hotel will follow, which will be managed

try and the Government of Moscow had to tolerate

by the Four Seasons network.

the long-term construction in the city center. Mr. Resin

DekMos Plc is the developer of Moskva MFC.

also mentioned that the delay in the commission-

According to Goarik Kotandzhyan, general director

ing of the complex was due to objective reasons.

of the company, the total investment in the project is

"As the saying goes, when you start something, think

16.2 billion rubles, with the payback period of the retail

of how you are going to finish it. And if we had thought

galleries being 6–7 years.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

«Общение с природой очень полезно после города, особенно, когда вырываешься в лес, на болота, на два–три дня, и отключаешься от внешнего мира.» Сергей Матюхин (KR Properties)

Sergey Voronin: – This is a rather controversial solution: the demand for offices in the northern capital is not amazing, the stakes are low, and there are very few high-quality tenants. In addition, the place chosen for the business center is not ideal by all counts. The rigidity of the local authorities in relation to conservation of the historic heritage (well, I must say, it is justified) will be an additional headache for the investor.

PROJECT

Bear, Bershka, Stradivarius, and Oysho. By the time the 'June' SEC opened, 97 % of the premises had been leased. There are a lot of facilities in Ufa and the commercial real estate market is saturated, says the managing partner of LCMC, Dmitry Zolin. "The high level of occupancy in June suggests that there is still place for high-quality facilities,” the expert believes. “Approximate rents for premises in this shopping center can be high, even though the opening of

IN PLACE OF THE BATH

the complex was postponed three times." Now

Another business center under the Senator brand

quality facilities.

was launched in Saint Petersburg in early February 2012. It is built in the place of the former Pushkarevski Bathhouses.

according to LCMC, there are about 30 shopping centers in the city, which can be considered as

RENT

universal logistics and transportation company, will

Pushkarskaya Street will be 8,602 sq.m. In spite of

MAJOR WAREHOUSE

the building's conservation status, the M-Style devel-

Major Holding rented 27,800 sqm in the STC

Yuri Pavlyuk, director of sales at Major Terminal

oper kept only the facade of the original building.

Terminal Complex in Saint Petersburg, located at

told the media. He said that the holding has around

the intersection of Ring Road and Engels Prospekt.

120,000 sq.m of warehouses in Russia, including

The total area of the ‘Class A’ BC at 22 Bolshaya

According to development director of ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate, Alexander

This project is owned by Invest-Bugry and involves

provide storage services at the leased premises,”

25,000 sq.m of the Gorigo Complex in the south of

Voloshin, the new facility of the Senator network has

the construction of 300,000 sq.m of warehouse

Saint Petersburg. "Rental rates are very attractive

an attractive location, which ensures a high demand

and office premises on 54 ha. The first 54,000-sqm

in the STC, 360 rubles/sqm per month (including

from tenants, who are traditionally interested in the

phase that includes two warehouse buildings with

VAT) with the average rate being 420–250 rubles for

offices on the Petrograd side. "Investment in the

offices is nearly completed. Colliers International

storage facilities of this class,” says Mikhail Tyunin,

project will be about $ 15 million. Assuming full occu-

acted as broker but abstaiend from comments,

head of the commercial real estate company Knight

pancy, the facility can generate annual revenues of

referring to confidentiality terms. “Major, as a

Frank Saint Petersburg.

$ 2 million," the expert estimated, adding that the likely payback period would be 8 years.

OPENING

JUNE SEC OPENS IN UFA The opening of the "June" Shopping Center took place on February 3, 2012 in Ufa, at the intersection of Komsomol Street and the 50 years of the USSR Street. The total area of the shopping and entertainment center is 42,000 sq.m. This is the fourth object of the eponymous shopping center network, owned by the REGIONS GC. The anchor tenants of the project are the grocery hypermarket Okay (5,700 sq.m), the hypermarket of electronics and home appliances Tehnosila (2,300 sq.m), the hypermarket of household goods Yuterra (1,500 sq.m), ALEX fitness (1,250 sq.m). For the first time in Ufa, the "June" SEC will present five stores of the world famous Spanish fashion apparel manufacturer Inditex: Zara, Pull &

Индексы Indices Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 02–15.02.2012 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of 02 – 15 February, 2012 Вакансии на сайте hh.ru Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество Индекс вакансий HeadHunter* Number HeadHunter of Vacancies Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Director of CRE department

90 000

1.6

Брокер (консультант по торговой недвижимости) Broker

60 000

–

Аналитик Analyst

67 955

4.5

Резюме на сайте hh.ru CVs on hh.ru

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество вакансий Number of Vacancies

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Director of CRE department

108 230

Брокер (консультант по торговой недвижимости) Broker

79 688

Аналитик Analyst

70 000

*Количество соискателей на одну вакансию *A number of applicants per vacancy

НОВОСТИ NEWS

In a line

Jones Lang LaSalle moves to Vivaldi Plaza Within the framework of a long-term agreement, Jones Lang LaSalle is leasing about 3,000 sq.m in Vivaldi Plaza, the ‘Class A’ office and hotel complex, owned by O1Properties. Tetris Solutions, the affiliate of Jones Lang LaSalle, will supervise the work in organizing the inner space of the new office, and completion of the finishing works. According to the company, Jones Lang LaSalle is planning to move into the new office in summer 2012. We should recall that Colliers International has also moved into a new office in January 2012, leaving premises in the Avrora Business Park BC in favor of 1,500 sq.m leased on three floors of a new ‘Class A’ business center on 5th Botanichesky Lane.

Colliers Int. to work for Leto Colliers Int. has been chosen as the management company for the Leto shopping mall in Saint Petersburg. Starting in February 2012, Colliers will engage in integrated commercial management of the center and manage the brokerage issues, including the organization of fitout by tenants, support for current lease agreements and tenant rotation. It will also supervise technical maintenance issues, as well as marketing and advertising campaigns organized for the shopping mall, as the company press service reported. The Leto mall (total area – 110,000 sq.m, GLA – 80,000 sq.m) is situated on an 18-hct plot on Pulkovsky Highway in the south of Saint Petersburg.

The largest warehouse for Magnit Magnit launched its new 34,500-sqm distribution center in the town of Lermontov, Stavropol Territory. The company is planning to create three more distribution centers in Russia by the end of 2012, including a small center in Omsk. Currently, the total area of the fifteen distribution centers owned by Magnit is almost 360,000 sq.m. Pavel Platonov, chief sales manager at the Espro GC, draws attention to the fact that Magnit is building all its complexes by its own efforts, thanks to a separate development division. “Speaking of retailers who have large amounts of sales, it is sometimes more expedient to have your own development division,” says the expert.

The first Hilton under construction in Voronezh Construction of the Hampton by Hilton Hotel began in Voronezh on February 3, 2012. The total area of the first in the city hotel, built by this international network, is 7,700 sqm, with accommodation capacity of 148 suites. The project is developed Osnova GC on 12b Donbasskaya Street. Investments are estimated at 520 million rubles. The hotel is to be commissioned in summer 2013.

PROJECT

COMING ONTO EMBANKMENT VTB-Development began active work on the territory of the future Europe Embankment. Metrostroy, the prime contractor for work on preparations for construction of the project, began cleaning the territory that had previously belonged to the federal

Sergey Voronin: – Despite the high cost of the project implementation, its potential can be evaluated as high. For the developer, it is extremely important to determine the correct proportions between various functions of the new property, within the framework of the approved town-planning regulations. From my point of view, the office component should be minimal, with maximum concentration on housing and hotels. It seems that the project should not have any trouble in terms of funding, which can only improve its commercial prospects.

state unitary enterprise Russian Research Center of Applied Chemistry in the Petrograd District of Saint

another part will feature a new brand, the Khoroshaya

Petersburg. On 10 hectares there is more than one mil-

Apteka. In deciding which store should use one or

lion cubic meters of soil contaminated with chemicals

another brand, the company considered the presence of

and heavy metals to be removed, in addition to other

a Doctor Stoletov pharmacy in every particular district,

waste products. Experts estimate that land reclama-

and the purchasing power of the residents. For example,

tion may set the investor back for 2.5 billion rubles. It is

stores in bedroom communities will feature Khoroshaya

expected that this stage should be accomplished by

Apteka outlets, as they will have lower prices, and stores

the middle of 2013. The same year, construction of the

in the downtown will bear the brand name of Doctor

Europe Embankment MFC will begin. It will feature

Stoletov and offer more expensive products.

residential housing blocks, a shopping and office complex, a hotel, Boris Eifman’s Dance Palace, social infrastructure, and underground parking for 3,000 cars, thus comprising more than 300,000 sq.m of real estate. Investments are estimated at $2 billion, with the project to be completed by 2017.

AGREEMENT

RESEARCH

RICS PROMISES HARD TIMES FOR EUROPE The last quarter of 2011 has seen a worsening

DOCTOR STOLETOV TO HAVE EXCLUSIVE SPACE IN SEVENTH CONTINENT

economic climate, which has adversely affected the

By the end of 2012, more than 20 pharmacies ranging

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

commercial real estate markets virtually the world over. While Germany, Poland and Russia continue to show positive trends, other European markets such as France and the Netherlands are becoming more unstable, according to Global Commercial Property Survey by

from 10 to 30 sq.m will open in vacant premises of

This negative news in the macroeconomic field

Moscow-based supermarkets within the Seventh

is undermining confidence in a growing number of countries around the world. This is leading to a drop in demand for rental properties, to an increase in inventories of unsold goods, as well as a decrease in investment activity in most of the studied states. However, despite the challenges, China's growth rates remain optimistic. The country is holding fast to its place on the list of the most stable economies in the world, along with Canada, Brazil and Russia.

Continent chain. The Erkapharm Company is the owner of Doctor Stoletov pharmacy chain. The Adwill Co. acted as the broker in the transaction.

Russia against the background of global turmoil continues to post positive results, according to RICS. Despite the fact that profit expectations should soon

Leasing rates have been set individually for every

reach equilibrium, the government is planning not

outlet, depending on the location and customer flows.

only to raise the cost of capital, but also to increase

The level of invetsments is confidential.

investment activities. The level of economic activity will

In accordance with the concept chosen, a part of the pharmacies will use the Doctor Stoletov brand, and

not only remain stable in Q1 of 2012, but could bring the state substantial profits, the analysts predict.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

НОВОСТИ NEWS

Sergey Voronin – With all due respect for the work of the Guild, sometimes its decisions cause reasonable doubts. First of all, because of the little attention they pay to the analysis of the location of the object, its accessibility, functionality. Unfortunately, we can state that there is no common conventional classification of office centers, accepted by the professional community, in my opinion, the decisions of the Guild is often subjective.

was held under the chairmanship of the partner of S. A. Ricci, Pavel Yanshevsky. Among the committee members there were representatives of Capital Group, GVA Sawyer, Knight Frank, Spectrum GC, Central Properties, Cushman & Wakefield, VSK, Delta Controls, CBRE, ICTSI, UFG, Cantina City, BEL Development, MEDOX, and Colliers International. Grades was awarded to 10 office properties, and

STUDY

the experts also examined one appeal statement. According to the decision of the Certification

CLASS ADDED

Commission of Experts in the Moscow Guild, ‘Class

On January 26, 10 office centers of the capital were clas-

A status was given to: Northstar Tower BC, Central

sified by the non-profit partnership Guild of Managers

City Tower BC, Avilon Plaza Business Center, Silver

Likhoborskiy BC. Upon the examination of the Appeal

and Developers.

City MFC and the Balchug Plaza BC. ‘Class B+’ was

Statement, submitted by Otradny BC, it was decided

awarded to the Airport BC and Sherland BC. ‘Class

to leave the ‘Class B’ status, which was earlier

B’ to the Cascade BC. ‘Class C’ to Vernadsky BC and

assigned to it.

The meeting of the Certification Commission for the purposes of office property classification

Balchug Plaza BC

RESIGNATIONS / APPOINTMENTS NEW MEMBERS ON THE ASTEROS TEAM

use this 4.5-hct land lot near the Belorussky Railway

NEW APPOINTMENT

Andrey Cheremnykh will become president of

Station to build 480,000 sq.m of real estate.

AT AZIMUT HOTELS

the Asteros Group, replacing Mikhail Erenburg, who

Roland Elter is appointed commercial director for

will focus on management of the IT-group as a member

NESTERENKO JOINS RGI

of the Board of Directors.

Andrey Nesterenko is appointed general direc-

Roland Elter was born in 1972 in Bremen. Since

As reported by the company, Mikhail Erenburg has

AZIMUT Hotels, the international hotel network.

tor for RGI International. Before coming to RGI,

2002, he has been occupying executive positions in

been appointed president of the group on June 16,

Mr Nesterenko held executive positions in such

such international hotel networks as NH Hotels and

2009.

companies as Capital Group, DIXY Group, and Hals-

Park Plaza. Since 2010, he has been working as com-

Development, leaving the latter this spring to found

mercial director of the European division at AZIMUT

a company called Trend Development.

Hotels. The new commercial director will deal with

Andrey Cheremnykh has certain experience in business management. For four years, he headed the Russian office of SITA, the international leader in

In his new position, Andrey Nesterenko will work

merging of the operating activities of the European

providing information and telecommunication tech-

on the developer’s corporate strategy, including the

and Russian divisions of AZIMUT Hotels. This pro-

nologies for airline carriers and airports.

“V Lesu” residential neighborhood project (1.3 mil-

cess began in August 2011, in order to improve finan-

lion sq.m) strung out along Piatnitskoe Highway, just

cial results of the hotel network and the transparency

Cheremnykh will be in charge of its general business

As the president of the Asteros Group, Andrey

6 km from the Moscow Ring Road (MKAD). Estimated

of its activities.

development.

investment into the project amounts to $2 billion. Alan Hibbert, the company’s CFO who acted temporar-

YURI ZHUKOV BUILDING FOR THE VEB

ily as the general director, will continue his work as

Yuri Zhukov, the founder of PIK GC, is now the head of VEB

the chief financial officer and a member of the Board of

Project Management LLC, the main goal of which is man-

Directors.

agement and development of all construction and development projects carried out by the Vnesheconombank (Bank for Foreign Economic Activity). According to SPARK, the VEB Project Management was registered on December 19, 2011. The Cyprus-based offshore company Bufton Holdings Ltd. owns an 81% stake in it, while the rest belongs to VEB Invest. The largest project in the company’s portfolio is the Slava Multi-Functional Complex on 8 Leningradsky Prospekt. Previously, the Globex Bank intended to

Andrey Nesterenko, CEO RGI International: – We have been negotiating with Boris Kuzinets for a long time, discussing joint management of our projects. I began watching over RGI long ago, I feel sympathy and interest for projects by Boris Kuzinets, and that is why I decided to join the RGI team and combine our efforts to develop their business.

Roland Elter, commercial director, AZIMUT Hotels: – We are continuing to improve business processes in the company within the framework of the program for unification of the European and Russian divisions, something which we started this year. In the nearest two or three years, we expect to increase our hotel room capacity in the regions of Russia by 5–20 % depending on a particular region, which will make it considerably tougher to compete in this market. With account of stronger competition expected in 2012, AZIMUT Hotels is planning to renovate the existing hotels within its network, together with keeping up the moderate rate of growth in the company’s portfolio.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

В МИРЕ IN THE WORLD

Первая гостиница Трампа в Вашингтоне будет стоить $200 млн Дональд Трамп, девелопер и звезда реалити-шоу, планирует вложить почти $ 200 млн в свою первую вашингтонскую гостиницу. «Компания Трампа» планирует перестроить историческое здание почтамта на перекрестке 12-й улицы и Пенсильвания Авеню. В этом здании будет обустроена элитная гостиница на 250 номеров с рестораном, spa и конференц-залами. «Компания Трампа» намерена использовать в своих интересах спрос на гостиничные номера со стороны госслужащих, бизнесменов и туристов, сказала Иванка Трамп, исполнительный вице-президент компании. Загрузка гостиниц в столице США в прошлом году была на уровне 69 %, что на 8 % выше, чем в 2010 году. «В столице давно не строилось элитных гостиниц из-за высоких цен на землю и дефицита строительных площадок в центре Вашингтона, – комментирует Иванка Трамп. – Примерно год уйдет на переговоры и подписание соглашения о перестройке здания; строительные работы должны начаться в 2014 году и займут не более двух лет».

«РЕНЕССАНС» CBRE БУДЕТ НАЧИНАЕТ СТРОИТЬ КОНСУЛЬТИРОВАТЬ «ТАТУ СИТИ» В КЕНИИ АРМИЮ СПАСЕНИЯ Армия Спасения назначила компанию CBRE своим главным консультантом по недвижимости на основании проведенного тендера. Армия Спасения, одна из крупнейших междуна-

«Ренессанс Партнерс» – инвестиционное подразделение московской компании Renaissance Financial Holdings Ltd – в феврале приступает к строительству жилого комплекса в столице Кении Найроби на земельном участке площадью около 1 тыс. га.

ра, а следующая половина номеров начнет принимать гостей в 2014 году.

ИНВЕСТОРЫ АЗИИ ВКЛАДЫВАЮТ В ЛОНДОНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

родных благотворительных организаций мира, имею-

Азиатские инвесторы готовы вложить 28 млрд фунтов

щая штаб-квартиру в Лондоне и представительства

($ 44 млрд) в коммерческую недвижимость Лондона,

в 124 странах мира, выбрала CBRE консультантом и

что превышает возможности любой другой группы

управляющим своим обширным портфелем недви-

инвесторов, по мнению аналитиков компании Knight

жимости, в который входят офисные и жилые здания,

Frank. Всего зарубежные инвесторы собираются

больницы, церкви и школы во всем мире.

потратить 40 млрд фунтов на доходную коммерче-

ВЫСОЧАЙШИЙ ОТЕЛЬ В МИРЕ БУДЕТ В ДУБАЕ

скую недвижимость в британской столице, рассказал Стивен Клифтон, руководитель инвестиционного отдела лондонского представительства компании. Вторая по влиянию группа – это ближневосточные инвесторы, которые собираются вложить 8 млрд

Компания собирается вложить в этот проект $5 млрд.

Новая гостиница в Дубае, JW Marriott Marquis, будет

Проект будет состоять из 11 очередей. По сло-

еще выше, чем 72-этажная Rose Rayhaan by Rotana,

вам Арнольда Мейера, управляющего директора

считающаяся самым высоким отелем мира. Открытие

треть всех инвестиций в коммерческую недвижи-

«Ренессанс Партнерс», отвечающего за проекты

новой гостиницы запланировано на октябрь 2012 года,

мость Лондона пришлась на тех инвесторов, для

в Африке, первая очередь стоимостью $100 млн,

по сообщению газеты «Аль-Иттихад», которая ссыла-

которых это было первое вложение в лондонскую

известная как «Тату Сити», должна быть завершена

ется на управляющего гостиницей Рупрехта Квейча.

недвижимость. Состоятельные физические лица,

в IV квартале 2012 года.

Высота гостиничной башни, в которой запланировано

включая граждан Великобритании, в настоящее

1608 номеров, составит 355 м. Она будет вводиться

время владеют 10 % всей инвестиционной недвижи-

Найроби, рассчитан на 62 тыс. жителей, рассказал

в эксплуатацию в два этапа. В первую очередь, в октя-

мости Лондона.

г-н Мейер. Помимо жилой части на площади 67 га, пер-

бре 2012 года будут введены в эксплуатацию 804 номе-

«Тату Сити», расположенный в 15 км севернее

фунтов. По словам г-на Клифтона, в прошлом году примерно

Кредитный союз учителей Южной Кореи, активы

вая очередь будет включать гостиницы, офисные поме-

которого оцениваются в $ 18,5 млрд, планирует при-

щения и торговый центр, а также дороги, водопроводы,

обрести 12-этажное офисное здание в Лондоне

линии электропередачи, канализацию и, возможно,

в первой половине года в надежде, что падающие цены

газопровод, уточнил Мейер. По его словам, реализация

на недвижимость позволят рассчитывать на более

проекта займет от 8 до 11 лет в зависимости от спроса.

высокую доходность. По словам Ли Кун Хо, исполни-

В Замбии «Ренессанс» в апреле прошлого года

тельного директора этой сеульской организации, она

начала реализацию проекта «Парк Рома» на площади

может объединиться с тремя–четырьмя институцио-

120 га, который предполагает строительство 80 торго-

нальными инвесторами Кореи, чтобы вложить 299 млн

вых помещений и 300 квартир, добавил Мейер.

фунтов в лондонскую недвижимость.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

SALVATION ARMY APPOINTS CBRE AS GLOBAL REAL ESTATE ADVISOR

Trump Organization to Spend $200 Million on Its First Hotel in Washington Trump Organization, headed by Donald Trump, the developer and reality-television star, plans to spend almost $200 million on its first hotel in Washington. The U.S. General Services Administration selected the New York-based

The Salvation Army International Trustee Company has

company to redevelop the historic Old Post Office building, located at 12th Street and Pennsylvania Avenue, into

appointed CBRE as its first global real estate advisor

a 250-room luxury hotel with a restaurant, spa and conference facilities, the agency said in a statement today. Trump

following a competitive tender process.

Organization is seeking to profit from demand from government, business and leisure travelers to the city, said Ivanka

The Salvation Army has its international headquarters in

Trump, the company’s executive vice president of development and acquisitions. Hotel occupancy in the capital was

the City of London and operates in 124 countries. CBRE

69 percent last year through November, higher than the 61 percent rate for the entire U.S., according to Smith Travel

will provide The Salvation Army International Trustee

Research Inc. of Hendersonville, Tennessee.

Company with property advice, transaction management and project management services on a global basis.

“A new luxury hotel hasn’t been introduced to D.C. in years, and there is no current pipeline of luxury hotel product given the lack of great available locations and the high cost of land and development,” Ivanka Trump said. The agency and Trump Organization will devote a year to negotiating the agreement for the building’s redevelopment.

RENAISSANCE STARTS BUILDING KENYA’S $ 5 BILLION TATU CITY

WORLD’S TALLEST HOTEL OPENS IN DUBAI

to spend on income-producing offices and other non-

Renaissance Partners, the investment unit of Moscow-

Dubai’s JW Marriott Marquis, set to surpass the 72-story

Clifton, the broker’s head of investment in the City of

based Renaissance Capital Financial Holdings Ltd., start

Rose Rayhaan as the world’s tallest hotel, is scheduled

London financial district.

building a $ 5 billion, 2,500-acre residential complex

to open in October, Al-Ittihad reported, citing Rupprecht

outside the Kenyan capital, Nairobi, in February. The first

Queitsch, the hotel’s manager. The 1,608-room hotel,

commercial real estate last year were by first-time buyers

stage of the 11-phase project, known as Tatu City, will

owned by Emirates Airline, will be 355 meters high when

in the city, Clifford said. Wealthy individuals including

cost $ 100 million and is expected to be completed by the

completed. It will open in two phases, with 804 rooms

British citizens now own 10 percent of all investment

fourth quarter of next year, Arnold Meyer, Renaissance

available in October and the rest in 2014, the newspaper

property in London by volume.

Partners’ managing director for real estate in Africa, said

said.

yesterday. Tatu City, about 9 miles north of Nairobi, will eventually have 62,000 residents, Meyer said. Besides the residential area, phase one, covering 168 acres, will include hotels, offices and a shopping mall. Construction

Construction is expected to start in 2014 and be completed within two years after that, Ivanka Trump said.

ASIAN INVESTORS TARGET FOR LONDON REAL ESTATE

In total, overseas investors have about 40 billion pounds

residential real estate in the U.K. capital, said Stephen

About a third of all of the investments in London

The Korean Teachers’ Credit Union, with 20.9 trillion won ($18.5 billion) of assets, plans to buy a 12-story office building in London in the first half as declining property prices boost returns. The credit union visited the site in February. It may team up with three or four Korean institutional investors to buy the property worth 299 million

also includes roads, water, electricity, sewerage and

Asian investors have about 28 billion pounds ($44 billion)

pounds ($471 million), said Lee Kun Ho, executive director

piped gas. The entire project will be completed in eight to

in cash available for commercial-property purchases in

at the Seoul-based organization that provides loans and

11 years.

London, more than any other group, Knight Frank LLP said.

insurance to its members.

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES Материал подготовила Анна Камынина Information compiled by Anna Kamynina

Складская недвижимость Распределение складских помещений по видам использования Breakdown of warehouses by usage

По итогам 2011 года общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе составил примерно 7,6 млн кв. м (на класс А при-

Спекулятивные Speculative

ходится более 70 %). К концу 2011 года доля свободных площадей на рынке

Логистические Logistics

качественной складской недвижимости Московского региона практически

Занимаемые собственниками Occupied by owners

достигла докризисного уровня и составила 1,2 %. В 2011 году спрос фор-

100

мировали логокомпании, торговые операторы и компании, работающие

17 %

в сегменте товаров народного потребления (FMCG), а также производ-

22 %

ственные компании. На них приходилось почти 80 % от общего количества запросов на рынке Московского региона. Существенно увеличилась доля

логоператоров. Суммарная площадь, запрашиваемая логоператорами, 40

выросла почти в 3,5 раза по сравнению с 2010 годом (Colliers International).

60 % 20

На февраль 2012 года в Московском регионе расположено более 40 складов с различными температурными режимами. По приблизительным под-

2005

2010

2011

счетам, общая площадь складских площадей класса А, В и С составляет

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

10 950 тыс. кв. м. Общая площадь складских площадей с температурными режимами (ниже +7 о С) составляет более 400 тыс. кв. м. Несмотря на низкий спрос, ожидается сдача более 20 тыс. кв. м высококачественных складских

Основные примеры заключенных сделок в IV квартале 2011 года Major transactions in the warehouse market in Q4 2011

площадей. Средняя стоимость аренды сухого склада класса А, по которым

Класс Class

Общая площадь, кв. м Total area, sqm

«Инфрастрой Быково» / Infrastroy Bykovo

34,600

Москва Moscow

Tablogix / Bosсh and Siemens

«СТК» STK

27,750

Санкт-Петербург St. Petersburg

Major Terminal

Q-Park Q-Park

26,903

Казань Kazan

«Эльдорадо» Eldorado

«Ворсино» Vorsino

25,418

Калуга Kaluga

Metsa Tissue

складских площадей, что составляет более 50 % от общегодового резуль-

«Хлебниково» Khlebnikovo

22,000

Москва Moscow

«Орион-Трейд» Orion-Trade

тата. В январе 2012 года планы по вводу складских объектов не были реа-

«Гориго» Gorigo

20,400

Санкт-Петербург St. Petersburg

Major Terminal

бря, – новый корпус во 2 фазе логопарка «Климовск» (55 038 кв. м), оче-

18,058

Москва Moscow

«ВЕДК» VEDK

редной корпус второй очереди СК «Быково» (34 700 кв. м) и 16 240 кв. м

ЛП «Дмитров» LP Dmitrov

Арендатор/ Покупатель Tenant/Buyer

закрывались сделки, составляет $ 130–135/кв. м в год. Запрашиваемые став-

Складской комплекс Warehouse

Город City

ки, как правило, в среднем на $ 5 больше. Ставки в классе В – $ 105–125/кв. м в год. Вблизи Москвы и в наиболее удачных локациях ставки могут доходить

до $ 145/кв. м в год. Стоимость аренды склада-холодильника (температурный режим +2… +7 о С) – $ 170–190/кв. м в год. Стоимость аренды складаморозильника (–18… –24 о С) – $ 280–320/кв. м в год (Knight Frank).

В IV квартале 2011 года было введено более 122 тыс. кв. м качественных

лизованы. Среди наиболее крупных объектов, введенных с начала октя-

в новом здании СК Springs Park. Все эти объекты относятся к классу А.

Источник / Source: Knight Frank

Почти все качественные складские объекты, введенные в эксплуатацию с начала октября 2011 года, расположены в южном, юго-восточном и восточном направлениях от Москвы (Praedium Oncor International).

Уровень вакантных площадей Vacancy rates Основная часть планируемых к вводу в 2012 году складских площа15

дей приходится на южное, юго-западное и юго-восточное направления

13%

(36, 33 и 11 % ожидаемых площадей соответственно). Еще 10 % будет 12

построено в северной части Московского региона (по Ленинградскому и Дмитровскому шоссе). На остальные направления приходится менее

10 % строящихся складских площадей (S. A. Ricci).

6% 6

Средняя ставка аренды в IV квартале 2011 года – около $ 130/кв. м в год, 3

1,7%

не включая НДС, операционные и коммунальные платежи. Максимальная

2007

2008

1,2%

ставка аренды составляла $ 135/кв. м в год. Она постепенно растет и в ближайшие несколько месяцев достигнет $ 140/кв. м в год (Jones Lang

0 2006

2009

2010

2011

LaSalle).

Источник / Source: Colliers International

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Warehouse Real Estate As of the end of 2011, a total supply of warehouse real estate in the Moscow region was approximately 7.6 million sq.m, of which Class A facilities accounted for more than 70%. An average vacancy rate in high quality warehouses in the Moscow region reached its pre-crisis level of 1.2%. Logistics companies were the most active tenants in 2011, as well as retailers, consumer goods operators (FMCG), and manufacturing companies. They accounted for almost 80% of the total warehouse market in the Moscow region. A share of logistics operators significantly increased last year: they rented almost 3.5 times more space than in 2010 (Colliers International).

As of February 2012, there are approximately 40 warehouses of different temperature modes in the Moscow region. The estimated total storage space of A, B and C grades is 10,950 sq.m. The total area of warehouses operating in temperature modes of under 7° C is more than 400,000 sq.m. Despite a low demand, more than 20,000 sq.m of high-quality warehouse space will be let.

Текущая стоимость складских объектов Actual costs of storage facilities Параметры Parameters

Класс А Class A

Класс В Class B

Класс С Class C

Складыхолодильники Cold storages

Чистая арендная ставка* $/sqm/year Net rental rate *

135–140

120–130**

170**

251

Операционные расходы $/sqm/year Operating costs

35–45

20–30

–

Коммунальные платежи $/sqm/year Utility payments

10–15

–

Индексация арендной ставки Indexation of the rental rate

CPI-3%

8–10%

n/d

Минимальное время аренды Minimum term of lease, years

5–10

1–5

–

Деепозит, months / Deposit

1–3

–

Предоплата, months Prepayment

1–3

–

USD/EUR

RUB

3000

500

–

An average rental rate of a dry Class A storage facility is $130–135/sqm/year.

Валюта / Currency

The rental rates that warehouse property owners typically request are $5 higher

Минимальная арендованная площадь, sqm Minimum leased area

than the deal prices. The average rates in Class B warehouse facilities are $105–125/sqm/year. As for Moscow and its suburbs, the rates are $145/ sqm/year and more. The rental rates in freezers (temperatures of +2 ... 7° C) are $170–190/sqm/year, the warehouses of –18 ... –24° C cost $280–320/sqm/ year (Knight Frank).

In Q4 2011, more than 122,000 sq.m of quality storage space hit the market. This is approximately 50% of the total warehouse space built in 2011. In January 2012, the earlier announced plans were not implemented. The largest warehouse projects delivered in Q4 2011 are a new building of phase 2 in Klimovsk Logistics Park (55,038 sq.m), a new building of phase 2 at the Bykovo warehouse complex (34,700 sq.m), and 16,240 sq.m in a new building of Springs Park. All these facilities belong to Class A. Almost all quality storage facilities put into operation since October 2011 are located in the South, Southeast, and East of Moscow (Praedium Oncor International).

Most of industrial real estate projects due to be delivered in 2012 are located along the Southern, South-western, and South-eastern routes (36 %, 33 %, and 11 %, respectively). Another 10 % of projects will be delivered in the Northern part of the Moscow region (along Leningradskoe and Dmitrovskoe highways). Less than 10 % of warehouse projects will be realized in other locations (S. A. Ricci).

As of Q4 2011, average rental rates are about $130/sqm/year (less VAT, operating and utility payments). The maximum rental rate is $135/sqm/year, which is forecasted to reach $140/sqm/year in the near future (Jones Lang LaSalle).

* В классе А ставка аренды указана без ОПЕКС, коммунальных платежей и НДС. Class A rental rate is given without OPEX, utility payments and VAT. ** В классе B и С ставка аренды указана без НДС и коммунальных платежей. Class B and C rental rates do not include VAT and utility payments.

Источник / Source: Cushman & Wakefield

ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES

Гостиницы Динамика стоимости проживания в стандартном номере в гостиницах г. Москвы, $/чел./ночь ADR dynamics in Moscow, $/person/night

На начало 2012 года совокупный номерной фонд гостиничного рынка Москвы в сегменте 3–4–5 звезд вырос на 4,1% по сравнению с 2011 годом и составил более 29 тыс. номеров (без учета средств размещения, распо-

800

700

ложенных в приаэропортовой зоне Шереметьево, Домодедово и Внуково) (Colliers International).

600

По сравнению с 2010 годом, в 2011 году показатель RevPAR гостиниц 500

Москвы увеличился на 8%, показатель ADR – на 3%, загрузка гостиниц выросла на 5%. Наиболее ощутимый рост был отмечен в верхнем пределе

400

среднеценового и среднеценовом сегментах, показатель RevPAR в этих 300

сегментах увеличился на 8%. Это еще раз свидетельствует о том, что предпочтение со стороны клиентов отдается качественному размещению

200

по доступным ценам (Cushman & Wakefield). 100 0

По данным на февраль 2012 года, большинство гостиниц Москвы (26% 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Источник / Source: Praedium Oncor International

от общего номерного фонда города) расположены в ЦАО, номерной фонд которого составляет 11 050 единиц. В рамках округа 29% относятся к категории 5 звезд, 30% – к категории 4 звезды и 3 звезды, 11% – к категории 2 звезды. На общем фоне также выделяется ВАО, значительный

Доля гостиниц под управлением международных операторов в сегменте 3–4–5* Structure of Moscow's hotel market

объем номерного фонда которого представлен объектами категории 3 звезды (87%). Большая часть гостиниц верхнего ценового сегмента сконцентрирована в ЦАО, гостиницы среднего и эконом-сегмента в основном расположены в удаленных районах города. Основной объем гостиничных

13%

53%

проектов (97 проектов, 38% от общего количества планируемых гостиниц)

предполагается построить в ЦАО. На данные проекты приходится 28% от

общего прироста номерного фонда. По 28 и 27 гостиниц будет возведено в САО и ЮЗАО соответственно, что составляет 11% от общего количества проектов, 15% и 6% прироста номерного фонда соответственно. От 23 до

34%

25 проектов приходятся на Южный, Западный и Северо-Восточный округа. В ВАО известно о 12 проектах, 5 проектов – в СЗАО (Ernst & Young). Источник / Source: Knight Frank, 2012

По данным Федерального агентства по туризму, на протяжении первых трех кварталов 2011 года количество гостей, прибывших в Москву с деловым визитом, почти в два раза превышало количество граждан,

Доля гостиниц под управлением международных операторов в сегменте 3–4–5* The share of 3-4-5-star hotels managed by international operators %

кие темпы ввода бюджетных отелей, можно предполагать, что ситуация осталась прежней и проживание в гостиницах столицы формировалось

59%

2010

прибывших в столицу в туристических целях. Принимая во внимание низ-

57%

в основном за счет деловых визитов (Praedium Oncor International).

2011 50

По итогам 2011 года большинство столичных гостиниц отыграли кризисное падение загрузки, а в отдельных сегментах наблюдался значительный

рост показателя по сравнению с 2007–2008 годами. Так, средняя загрузка

29%

28%

отелей upper upscale составила 74% против 70% в 2008 году. Отметим, что этот уровень загрузки является наивысшим по сравнению с другими

сегментами. На втором месте – среднеценовые гостиницы (mid-market),

14%

13%

загрузка которых составила по итогам 2011 года 68,3%, что, однако, ниже

уровня 2007 года в этом сегменте (69,5%) (Jones Lang LaSalle). 0 5*

3* Источник / Source: Colliers International

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Hotels As of early 2012, the total number of hotel rooms in Moscow (3-4-5 stars) grew by 4.1% compared to 2011 and totaled to more than 29,000 rooms

Динамика посещаемости России иностранными гражданами в туристических и служебных целях, млн человек Dynamics of visits to Russia by foreign citizens for tourizm and business purposes, mln People

(less hospitality space at Sheremetyevo, Domodedovo and Vnukovo airports) Туризм Tourism

(Colliers International).

Cлужебные поездки Business trips 5

Compared to 2010, the RevPAR ratio in Moscow's hotels in 2011 rose by 8%, ADR – by 3%, and occupancy rates - by 5% y-o-y. The highest growth happened in medium-priced and upmarket hotel segments, where the RevPAR has

saw an 8-percent growth. This fact proves that customers prefer quality hotels at affordable prices (Cushman & Wakefield).

As of February 2012, 26% (11,050 rooms) of the total Moscow accommoda-

tion stock are located in the center; 29% of them are classified as 5-star hotels, 30% are 4-star and 3-star hotels, and 11% belong to the 2-star segment. The Eastern administrative district of the city has 87% of 3-star hotels. Most

of the upper price segment hotels are located in central Moscow, while budget and mid-priced hotels can be found in the remote areas. Most of the hotel projects (97 projects, or 38% of the total number of hotels currently under

0 2003

2004

2005

2006

construction) will be built in the city center as well. These projects account for

2007

2008

2009

2010 2011 (Q3)

Источник / Source: Praedium Oncor International

28% of the total growth in Moscow's hospitality segment. 28 and 27 hotels will be built in Northern and South-western Moscow, respectively, which equals to 11% of the total number of projects, and 15% and 6% of the total growth in the market, respectively. The Southern, Western, and Northeastern districts saw the delivery of 23 to 25 projects. Twelve hotel projects were announced in the Moscow East; five projects are under construction in the North-western district of the capital city (Ernst & Young).

According to the Federal Agency for Tourism, during the first three quarters of 2011, a total number of guests who arrived in Moscow on a business trip was two times higher than the number of those coming as tourists. Given a limited number of budget hotels, we can assume that the situation remains the same, so Moscow's visitors coming on a business trip form a majority of the hospitality market (Praedium Oncor International).

As of 2011, most hotels in Moscow have recovered from the crisis in terms of occupancy rates. At the same time, we saw a significant growth in many hospitality segments compared to 2007–2008. An average occupancy rate in the upscale hotels of Moscow is 74% versus 70% in 2008. This occupancy rate is the highest compared to other segments. Mid-market hotels are occupied by 68.3% on average, which is still lower than it used to be in 2007 (69.5%) (Jones Lang LaSalle).

Основные показателей гостиниц Москвы 3–4–5* в IV квартале 2011 года Key indicators of 3-4-5-star hotels in Moscow in Q4 2011 Показатель Indicator

Загрузка, % Occupancy rate

64%

63,2%

60,3%

Средняя стоимость номера (ADR), USD Average daily rate (ADR)

$127

$205

$304

Средний доход на номер (RevPAR), USD Average revenue per room (RevPAR)

$81,2

$130

$183,3

Источник / Source: Knight Frank, 2012

СОБЫТИЯ EVENTS Текст: Мария Панкратова Фото: Михаил Воронцов

V Property Facility Congress: нужны ли рынку СРО? 16 февраля в отеле «Кебур Палас» прошел V Property Facility Congress, в котором приняли участие Colliers International PM, Colliers International FM, Jones Lang LaSalle, NAI Becar, CBRE, RD Management Services, Sawatzky PM, «РЕГИОНЫ-Менеджмент», KR Properties, Global Development (Казахстан), Sodexo и другие. Организатор конгресса – компания IM Events.

в Москве в абсолютном выражении с лихвой покрывает доходы от оказания аналогичных услуг в СанктПетербурге», – резюмировал эксперт. Также в рамках конгресса прошло открытое обсуждение стоимости обслуживания БЦ класса В+ «ФерроПлаза» (20,5 тыс. кв. м). Компания «Ферро-Эстейт», которая в настоящий момент управляет зданием самостоятельно, продемонстрировала текущий бюджет на обслуживание БЦ. В ответ УК NAI Becar и CBRE презен-

условиях, когда арендатор платит собственнику объек-

товали свои предложения по расходам на эксплуатацию.

та, а тот – управляющей компании работает естествен-

К удивлению оппонентов и аудитории, общая годовая

депутат Государственной Думы Федерального

ный механизм саморегулирования. Если рынок регули-

сумма на эксплуатацию здания совпала у всех трех ком-

Собрания РФ, первый заместитель Председателя

рует себя сам, то регулирование “сверху” не требуется».

паний, различия в цифрах составляли считанные про-

Комитета Госдумы по вопросам собственности.

С Андреем Синявиным согласился Евгений Гриханов,

центы, что, по мнению участников, доказывает эффек-

директор Global Development, заметив, что более

тивность работы внутренней управляющей структуры.

ероприятие посетил Валерий Селезнев,

Господин Селезнев обозначил законодательные инициативы в управлении недвижимостью, которые

эффективными в этом случае были бы механизмы стра-

сегодня рассматриваются в ГД. В частности, он отметил

хования. Георгий Найденов, управляющий директор,

и продажам Colliers Int FM, рассказал об особен-

необходимость активизации процесса перехода управ-

управление недвижимостью Colliers International PM,

ностях оказания IFM-услуг арендаторам, а Дмитрий

ляющих компаний на обязательное саморегулирование

рассказал о ключевых различиях рынка PFM Москвы

Семенов, заместитель генерального директора

(СРО). «В России принят техрегламент о безопасности

и Санкт-Петербурга, отметив, что наравне с известны-

«РД Менеджмент Сервисез», – о тонкостях строи-

зданий и сооружений, где прописаны вопросы безопас-

ми независимыми УК в северной столице достаточно

тельства объекта, которые отражаются на процессе

ности на всех этапах существования здания, в том

сильны позиции локальных игроков. Это ведет к более

эксплуатации здания. Также на конгрессе были рас-

числе и в период эксплуатации. На наш взгляд, непра-

высокому уровню конкуренции среди facility-компаний

смотрены темы, актуальные как для управляющих, так

вильно перекладывать ответственность на собственни-

в Петербурге, по сравнению с Москвой. Другая осо-

и для девелоперов и собственников объектов:

ка, поскольку он не всегда является профессиональным

бенность культурной столицы России заключается

участником рынка управления, яркий пример – это

в консолидации большого количества торговых и офис-

банковские структуры, которые владеют сегодня боль-

ных объектов в руках одного собственника, что делает

шими портфелями недвижимости (…), – заявил Валерий

экономически целесообразным создание собственных

Селезнев. – Рынку необходимы гарантии безопасности

УК в части facility и property management.

в части управления и эксплуатации объектов. Давайте

Что касается вознаграждения УК за property-услуги,

Андрей Филиппов, директор по маркетингу

• федеральные УК в регионах: построение управления на объекте; • кто в ответе: страхование ответственности собственников и управляющих компаний; • энергоаудит объектов как способ оптимизации эксплуатационных расходов;

решать этот вопрос сейчас, не дожидаясь трагедий».

то, по словам Георгия Найденова, в Москве оно

С необходимостью обязательного внешнего регули-

составляет 1–2 % от чистого арендного дохода, про-

рования не согласился Андрей Синявин, руководитель

тив 2–4 % в Санкт-Петербурге. «Однако за счет более

минимизировать ошибки, допущенные при строитель-

отдела консультаций Sawatzky PM: «В современных

высоких арендных ставок доход УК от property-услуг

стве.

• где найти управляющего зданием; • неидеальный мир: как в процессе управления

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

29 Text: Mariya Pankratova Photo: Mikhail Vorontsov

V Property Facility Congress: Is Market in Need of SRO? BC. Ferro Estate Co, currently running this building on its own demonstrated its current facility management budget. In response the management companies NAI Becar and CBRE presented their facility management bids. To everybody's amazement, the total annual facility management budgets of all three companies almost fully concurred. The difference in figures was as narrow as several percentage points, which, in the participants’ opinion, proved the efficiency of the in-house facility management structure. Andrei Filippov, marketing and sales director at Colliers Int. FM, recounted the specifics of providing the IFM services to tenants while Deputy General Director of RD Management Services, Dmitry Semenov, narrated on the subtleties of project construction that take toll on the

On February 16, the Fifth Property Facility Congress was held in Kebur Palace Hotel. Among the participants was Russian MP Valery Seleznev and delegates from such high-profile companies as Colliers International PM, Colliers International FM, Jones Lang LaSalle, NAI Becar, CBRE, RD Management Services, Sawatzky PM, REGIONS-Management, KR Properties, Global Development (Kazakhstan), Sodexo et al. The organizer is IM Events.

Sawatzky PM: “in today’s market, where the tenant pays

process of facility management. The Congress partici-

the rent to a property owner and the latter pays to a man-

pants also discussed the following burning issues:

agement company, a natural self-regulation mechanism

• federal MCs in the regions: building an FM process;

is at work, so no extra top-down regulation is required.”

• Insuring the liability of property owners and managers;

Mr Sinyavin’s opinion is shared by Yevgeniy Grikhanov,

• energy audit at properties as a way of FM budget

director of Global Development, who noted that insurance mechanisms would be more effective in this case. Georgiy Naydenov, managing director in charge of

r Seleznev designated the property manage-

expounded the key differences between the Moscow and

agement.

St. Petersburg PFM markets, having noted that the positions of local players are as strong in the Northern capital as those of well-known independent MCs. This results in a higher level of competition between the FM companies. As regards the remuneration

ment services, in the words of Mr Naydenov, it is at the level of 1–2% of net rental income in Moscow against 2–4% in

Parliament. In particular he addressed the urgent need to

St. Petersburg. “However, due

precipitate the process of transition of management com-

to higher rental rates, the rev-

panies to mandatory self-regulation. “The building safety

enues of MCs from property-

code that has been adopted in Russia specifies the safety

related services in Moscow

requirements at all stages of the development cycle. In our

are well above the revenues

opinion, it’s wrong to shift responsibility on the owner who

from similar services in

is not always a property management professional,” stated

St. Petersburg.” Participants of the Congress

as regards the property and facility management. Let’s

also involved in open discus-

settle this issue now to evade possible tragedies.”

sions of the management and

Mandatory external regulation was disputed by Andrei Sinyavin, spearheading the consulting department at

• imperfect world: how to minimize mistakes made at the stage of construction in the process of facility man-

ment legislative initiatives, presently debated at Russian

Mr Seleznev. “The market is in need of safety guarantees,

• where to find a good facility manager;

property management at Colliers International PM,

of MCs for property manage-

optimization;

upkeep costs of the 20,500sqm Class B+ Ferro-Plaza

ЦИТАТЫ QUOTATIONS

«Ничего нет хорошего в том, что мы строили эту гостиницу 10 лет. Я прошу за это прощения. / There is nothing good in the fact that it took us 10 years to build this hotel. I apologize for that.» Владимир Ресин (депутат Государственной Думы РФ). «Открытие первой очереди гостиницы “Москва”» Vladimir Resin (member of the State Duma). "Opening of the first phase of the Hotel Moskva"

«Всех всегда поражает способность российского потребителя быстро восстанавливаться после кризиса. / Everyone is always amazed at the ability of Russian consumers to quickly recover from a crisis.

Ли Тимминс (Hines). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012» Lee Timmins (Hines). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Пока возможности для развития сетей в Европе не будут исчерпаны, большинству международных ритейлеров, особенно тем, кто в России не представлен, комфортнее будет там. / While the opportunities to develop networks in Europe have not been exhausted, most international retailers, especially those who are not yet represented in Russia, will have a more comfortable time there.

Анна Ширяева («Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE»). www.cre.ru Anna Shiryaeva (Magazin Magazinov, part of CBRE network). www.cre.ru

«Первый раз на моей памяти брокер [Шарль Будэ. – Примеч. ред.] в открытую сказал, что доходность будет повышаться. Это хорошая тенденция. / For the first time in my memory, a broker [Charles Boudet – author’s note] has openly said that the profitability will keep rising. This is a good sign.

Максим Кунин (Russia Development Fund). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012» Maxim Kunin (Russia Development Fund). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Кризис показал, что нужно менять качество площадей, чтобы быть конкурентоспособными. / The recession has shown that it is necessary to change the quality of one’s premises to remain competitive.

Шарль Будэ (Jones Lang LaSalle). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012» Charles Boudet (Jones Lang LaSalle). “Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Вопрос вынужденной реализации объектов недвижимости существует и в Москве, но здесь есть и признаки оптимизма – поставщики долевого капитала. Пенсионные фонды показывают признаки аппетита. / The issue of forced sale of real estate objects exists in Moscow as well, but there are also signs of optimism – the suppliers of equity capital. Pension funds are showing signs of growing appetites.

Джо Монтгомери (ULI). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012» Joe Montgomery (ULI). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Игорь Богородов: «Складской бизнес – для терпеливых» Рынок складской недвижимости в России, несмотря на стагнацию 2008–2009 годов и пессимистичные ожидания второй кризисной волны, остается привлекательным сегментом для девелоперов и инвесторов. При том что для рынка характерны недостаток объектов инвестиционного качества, высокая себестоимость строительства и сложности с заемным финансированием, работать здесь можно и нужно! Так считает глава филиала Raven Russia Игорь Богородов. – В прошлом году на рынке складской недвижимости был зафиксирован рекордно низкий объем введенных в эксплуатацию объектов. Для вас прошлый год тоже был годом «кризисных последствий»?

объемом предложения. Соответственно, мы наблю-

проекту «Истра», получив дополнительные $34 млн

дали рост ставок и уменьшение доли вакантных

со сроком погашения общего кредита в $143 млн

площадей как в Московском регионе, так и в других

в апреле 2016 года. Также мы подписали соглаше-

– 2011 год для складского рынка недвижимости

наших региональных проектах. Что касается разви-

ние о рефинансировании проекта в Ногинске с бан-

был достаточно удачным. При том что темпы разви-

тия нашей компании в 2011 году, мы достроили объ-

ком «ЮниКредит». Это порядка $83 млн cо сроком

тия отрасли было трудно назвать высокими и объем

екты, реализация которых началась в кризис, –

погашения в октябре 2016 года. Данное соглашение

введенных площадей был действительно небольшим,

вторую фазу в Климовске (53 тыс. кв. м), инфраструк-

рефинансирует нашу предыдущую задолженность

в 2011 году рынок все же оживился. Возобновился

турные проекты в Ростове-на-Дону (логопарк «Дон»)

перед Nordbank на более выгодных условиях. Также

интерес к складским объектам как со стороны арен-

и Ногинске (логопарк «Ногинск-Восточный»).

мы рефинансировали объект в Шушарах в Санкт-

даторов, так и со стороны девелоперских компаний. В кризис складские объекты вводились в совсем небольшом объеме, многие проекты были заморо-

– Как вы оцениваете возможности по привлечению заемного капитала? В прошлом году, насколько я знаю, вы рефинансировали ряд кредитов по существующим проектам.

жены. Учитывая же, что ритейлеры и другие потребители складской недвижимости в 2011 году акти-

Петербурге и первую фазу объекта в Климовске. По некоторым нашим проектам мы заменили собственные средства банковским плечом. Таким образом, теперь у нас есть возможность направить

– Как нам кажется, было некоторое оживление на

собственный капитал в строительство новых объ-

визировали свое развитие, увеличились их обороты

рынке по финансированию и рефинансированию

ектов. Например, в этом году мы планируем начать

в торговле, возник новый виток спроса на складские

объектов. В 2011 году мы продлили соглашение

строительство второй очереди логопарка «Дон»

мощности, который не был подкреплен достаточным

о долговом финансировании с банком Aareal по

в Ростове-на-Дону. Почему мы так много занимались

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

33 Беседовала Татьяна Ломакина Фото: Дмитрий Четверухин вопросами финансирования и рефинансированию в 2011 году? Текущий год

– Да, это по-прежнему актуально для регионов. При этом для девелопе-

с точки зрения инвестиций будет непростым. На российском рынке существует

ра – с точки зрения операционной деятельности – легче сдать сразу большой

много проектов, которые начинались пять лет назад и которые должны быть

объем, чем разбивать склад на несколько частей. Например, мы можем идти

рефинансированы в этом году. Поэтому банки будут в основном заниматься

навстречу тому или иному арендатору, но есть технологические свойства скла-

вопросами рефинансирования кредитов, эти вопросы будут отвлекать инвесто-

да. Сделать блоки меньше 3 млн кв. м сложно, потому что в блоке должны быть

ров и банковские структуры от того, чтобы вкладывать деньги в новые проекты.

и сантехнические узлы, и офисы и т. д. Осознавая, что в регионах по-прежнему

Благодаря тому что нам удалось высвободить свои средства в прошлом году,

востребованы небольшие площади, мы нашли формы технического решения,

мы имеем возможность направить эти деньги на освоение новых проектов.

чтобы предлагать арендаторам небольшие блоки: мы делаем для арендаторов

– О каких новых проектах идет речь? Над чем вы намерены работать в 2012 году?

отделку офисов за наш счет, организуем отдельную входную группу, устанавливаем разделительную стену в зависимости от планировки, монтируем индивидуальные приборы учета электроэнергии и т. д. Так, например, в логопарке

– Мы запустим третью фазу складского комплекса в Климовске площадью

«Дон» компания «Ашан» взяла в аренду дополнительные помещения площадью

около 50 тыс. кв. м, также построим еще около 50 тыс. в Ногинске, продолжим

2300 кв. м, а компания «Рулог» – 2700 кв. м; в новосибирском логопарке «Обь»

реализацию второй очереди складского комплекса в Ростове-на-Дону (около

компаниям OSG и «Морон» мы предоставили помещения общей площадью

30 тыс. кв. м). На этих площадках уже была создана инфраструктура, что

2450 кв. м и 3100 кв. м соотвественно. Если же говорить в целом о поведении

позволяет достаточно быстро и эффективно реализовать следующие фазы.

арендатора, оно стало более осознанным. Сейчас арендаторы стали более

Это ближайшие планы на 2012 – первый квартал 2013 года.

опытными и точно знают, что им нужно.

Помимо строительства новых фаз в рамках уже существующих проектов, мы рассматриваем новые площадки на севере и юге Москвы. Еще одно направление, над которым мы планируем работать, – формат build-to-suit в регионах. Всего в 2012 году в развитие планируется инвестировать около $200 млн. – С чем связана сегодняшняя активизация спроса на формат build-to-suit? – Это можно связывать с активным ростом и развитием торговых компаний

– Некоторое время назад сразу несколько складских девелоперов заявило о масштабных программах по освоению регионального пространства. Но многие планы так и остались на бумаге. Складывается ощущение, что кризис лишь подтвердил убеждение регионалов о том, что склады класса А здесь, как и прайм-офисы, – непонятная роскошь, без которой вполне можно обойтись. – Сегодня рынок складской недвижимости регионов, конечно, отстает от столичных рынков. Прежде всего потому, что потребители качественных скла-

при отсутствии достаточного количества складских проектов под специфику

дов – крупные ритейлеры и логистические компании – не так быстро выходят на

и требования этих арендаторов. Надо признать, что build-to-suit имеет хорошие

региональные рынки. Соответственно, и логистическая инфраструктура раз-

перспективы с учетом дефицита спекулятивных cкладов в Московском регио-

вивается не так быстро, как нам бы хотелось. Освоение регионального рынка

не. В других регионах проекты build-to-suit могут быть востребованы по причи-

ритейлером занимает в среднем три–четыре года. Таким образом, сейчас

не нестабильного спроса на качественные площади со стороны арендаторов. Компании, которые склоняются к формату build-to-suit, как правило, идут двумя путями: либо просят девелопера построить склад по своим стандартам, либо строят сами с надеждой на то, что, когда они реализуют проект, под него найдется инвестор, а им удастся а) высвободить свои средства, чтобы развивать профильный бизнес, б) поменять статус собственника на статус арендатора в этом проекте. Нам интересен и первый, и второй вариант сотрудничества. Мы можем выступать и в роли девелопера, и в роли инвестора, покупая готовые, уже заполненные арендаторами объекты. – У вас в портфеле уже есть проекты build-to-suit? – В ряде готовых комплексов за счет собственных средств Raven Russia была проведена адаптация под заказчика как разновидность build-to-suit. В прошлом году мы адаптировали стандартный склад класса А под нужды X5 Retail Group – установили на объекте холодильные и морозильные камеры, реализовали другие технические решения. В общей сложности инвестировали в адаптацию более $20 млн. Ритейлерам – при отсутствии банковского финансирования – сложно отвлекать из оборота средства на то, чтобы переделывать склад под себя. У каждого специфические требования: алкогольным компаниям нужна определенная система вентиляции, которая позволит лицензировать этот склад, продуктовым ритейлерам не обойтись без холодильников и морозильников. Предлагая заказчикам склад по их «лекалам», мы, с одной стороны, облегчаем финансовую нагрузку арендатора. С другой стороны, мы облегчаем свое положение как арендодателя – арендатор садится к нам надолго, обеспечивая стабильный арендный доход. – Чего хотят арендаторы складской недвижимости сегодня? Есть ли какойто очевидный тренд, связанный с их поведением? Известно, например, что арендаторы в регионах предпочитают маленькие площади и короткие договоры аренды…

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

многие ритейлеры присматриваются к новым территориям. Если пойдет раз-

простая: мы хотим работать, мы уже здесь и хотим продолжать развивать свой

витие с их стороны, подтянется и логистическая инфраструктура. Локальные

бизнес в России. Наша составляющая сегодня – это не то, что можно собрать и

игроки, в подавляющем большинстве работающие на региональных рынках,

увезти, это не акции, которые можно продать. У нас нормальный бизнес, который

склонны использовать площади, которые уже существуют. При этом есть пре-

мы строим надолго. Основная наша цель – строительство и долгосрочное владе-

цеденты, когда местные ритейлеры, познакомившись с преимуществами склад-

ние складскими комплексами класса А в Москве и регионах России. Без сомне-

ских комплексов класса А (сокращение издержек на операционные расходы,

ния, мы будем продолжать делать то, что делаем.

скорость обработки товара и т. д.), начинают создавать спрос на качественные помещения. Думаю, адекватная логистическая инфраструктура в российских городах – это вопрос времени. Мы верим в это, а потому реализуем ряд региональных объектов. Сегодня складским девелоперам интересны все города-миллионники, в которых активно развивается торговля и растет потребительский спрос. – Вы работаете в нише инфраструктурных проектов, которые, по логике вещей, должны активно приветствоваться властями. Помогают ли губернаторы в решении инфраструктурных вопросов, связанных с коммуникациями, дорогами т. д.?

– За всю историю развития своего бизнеса в России вы только накапливаете активы? Или у вас были какие-то продажи? – У нас была одна продажа, но это был маленький актив. Он был приобретен в самом начале, и впоследствии поступило хорошее предложение, от которого было сложно отказаться. Это был актив небольшого размера, под одного клиента. Такие проекты, как правило, строят под себя, под свое управление. Если же говорить о стратегии в целом – да, это наращивание активов. Причем не так важно, каким образом идет наращивание. В самом начале бизнеса в России мы покупали готовые объекты, «Кулон-Балтия» и «Кулон-Южный» – примеры таких активов. Все остальное – из-за того, что на рынке отсутствовали объекты инве-

– На сегодняшний день есть интерес локальных управленцев к тому, чтобы пришли люди и проинвестировали в их регионы. Но встречные шаги делают очень немногие. Либо это губернаторы, которым приходится это делать в силу обстоятельств, либо управленцы, думающие «по-новому». Случается, что последние создают какие-то зоны для развития проектов, подводят инфраструктуру хотя бы к границам этих зон. Как бы то ни было, все эти вопросы решаемые.

стиционного качества, – мы строили совместно с девелопером, а впоследствии выкупали его долю в проекте. – Насколько складской сегмент сегодня конкурентоспособен с точки зрения альтернативности инвестиций? Озвучьте основные цифры по отрасли для понимания «привлекательности» сегмента… – Ставки аренды по складам класса А в Московском регионе составляют от

Иногда, правда, они удлиняют периоды согласований, подключений, но безвы-

$125 до $135/кв. м в год (triple net), в зависимости от объема арендуемых площа-

ходных ситуаций не бывает. В связи с тем, что мы реализуем большие проекты,

дей. Операционные расходы – $35–45, в зависимости от того, чего хочет арен-

как правило, мы создаем для них временную инфраструктуру, а потом, со вре-

датор. Если, к примеру, ему нужно дополнительное электричество, OpEx будет

менем, подключаем объект по постоянным схемам. Таким образом, на период

выше. Ставки капитализации сейчас стабилизировались, для Московского

строительства у нас одни условия, на период эксплуатации – другие.

региона они составляют 12–13%. В регионах – на пару процентов выше из-за

– Как расширение границ Москвы повлияет на развитие рынка складской недвижимости? – Владельцы земель на присоединяемых территориях не захотят сейчас про-

больших рисков и большей премиальной составляющей. Себестоимость строительства по Московскому региону оставляет $800–900/ кв. м с НДС. В регионах себестоимость сопоставима со столичными ставками,

давать свои участки по цене участков, предназначенных для складского строи-

а иногда и выше, при этом стоимость аренды склада ниже – это еще одна причи-

тельства. Это, разумеется, будет тормозить развитие отрасли. Владельцы земли

на, почему региональный рынок развивается не так быстро. Высокая стоимость

здесь в принципе держат высокий ценник, что серьезно влияет на экономиче-

строительства в регионах связана с высокой стоимостью доставки материалов:

скую целесообразность развития складских проектов. Теперь у них появился

одно дело доставить европейские доки в Москву, другое дело – в Новосибирск.

соблазн придержать участки, чтобы впоследствии продать их еще дороже.

Кроме того, в регионах есть проблемы с опытными строителями, и иногда их

Второй момент, который будет сдерживать развитие присоединяемых территорий, – отсутствие градостроительного плана. Пока нет планирования, вряд ли

приходится везти отсюда. Получается, что девелопмент складских объектов – не такой уж привлекатель-

будет возможность заниматься строительством. Хотя в целом это правильный

ный бизнес с точки зрения альтернативности инвестиций. Можно зарабатывать

подход: лучше сейчас все остановить, сделать план, а потом в соответствии

больше. Но это будет уже другой бизнес, другие риски и менее долгосрочные пер-

с ним реализовывать объекты, выдавать разрешения. Если нет общей картины

спективы. А складской бизнес – для тех, кто хочет зарабатывать меньше, но долго.

развития города, это приводит к нарушениям в работе всей его инфраструктуры: дорог, транспорта и т. д. – Как предстоящие выборы повлияют на инвестиционный климат? Вы готовы корректировать свою стратегию в зависимости от политико-экономической ситуации в стране? – Многие компании, работающие на российском рынке, сегодня затаили

– Чего ждать девелоперам и потребителям складской недвижимости в 2012 году? Как будет развиваться рынок? – Недостаток качественного предложения в сегменте складской недвижимости класса А, который будет ощущаться в Московском регионе и в 2012 году, будет оказывать давление на арендные ставки, а также стимулировать арендаторов к заключению предварительных договоров аренды на этапе

дыхание и ждут марта. Это нормальная ситуация не только для нашей страны,

строительства объектов. Основной проблемой для складского девелопмента

но и для всего мира – состояние неопределенности, связанное с выборами пре-

в России по-прежнему будет являться отсутствие доступного финансирования.

зидента. И дело даже не в том, кто придет к власти, а в том, какая команда будет

Привлечение заемных средств в 2012 году будет затруднено, в том числе в связи

управлять страной, какими будут политический и экономический курс, какими

с нестабильной ситуацией на международных финансовых рынках. Эта ситуа-

будут приоритеты. Скорее всего, первая половина 2012 года будет характеризо-

ция будет сдерживать планы девелоперов, связанные с реализацией новых мас-

ваться выжидательной позицией инвесторов. Наша позиция в этом отношении

штабных проектов в Москве и регионах России.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

Interviewer: Tatyana Lomakina Photo: Dmitry Chetverukhin

Igor Bogorodov “Logistics Business Calls for Patience” The warehouse real estate business in Russia – despite stagnation in 2008-2009 and bearish expectations for a second wave of the crisis – remains an attractive segment for developers and investors. While the market is characterized by a shortfall of investment-grade properties, high construction costs and difficulties with borrowed financing, one can and should work here! So says Igor Bogorodov, Head of Branch at Raven Russia. – Last year there was a record low volume of property openings on the warehouse real estate market. Was the last year for you also one of the “crisis aftermath?” – Last year was a fairly good one for the warehouse real estate market. While the industry’s growth pace

(Logistics Park “Don”) and Noginsk (Logistics Park “Noginsk-Vostochny”). – How do you assess the possibilities for raising debt financing? Last year, as far as I know, you refinanced a number of loans for existing projects.

can hardly be called high and the volume of facilities introduced was indeed small, in 2011 the market still

– Which projects are you talking about? What do you plan to work on in 2012? – We will launch the third 50,000-sqm phase of our warehouse complex in Klimovsk and build roughly another 50,000 sq.m in Noginsk; we’ll continue realization of the second phase of the warehouse complex in

– In our opinion, there was a revival on the market

Rostov-on-Don (roughly 30,000 sq.m). Infrastructure

came to life. Interest in warehouse properties was

for property financing and refinancing. In 2011 we

is already in place at these sites, meaning we can fairly

replenished on the part of both tenants and develop-

extended an agreement on debt financing with Aareal

quickly and effectively implement the next phases. These

ment companies. Given that retailers and other con-

Bank for the “Istra” project, securing an additional $34

are the near-term plans for 2012 – first quarter of 2013. In

sumers of warehouse real estate in 2011 resumed their

mln with repayment of $ 143 mln. loan full amount due

addition to building new phases as part of already exist-

growth, increasing their turnover in retail, a new spike of

in April 2016. We also signed an agreement for project

ing projects, we’re considering new sites in the north and

demand emerged for warehouse productivities, which

refinancing in Noginsk with Unicredit Bank. This totals

south of Moscow. A further area that we plan to work on

was not reinforced with an adequate volume of sup-

approximately $83 mln with repayment due in October

is the build-to-suit format in the regions. In totals, plans

ply. Therefore, we witnessed an increase in rates and

2016. We also refinanced the property in Shushary in

call for investing roughly $200 mln in development.

a decline in the share of vacant premises both in the

St. Petersburg and the first phase of the property in

Moscow region and in our other regional projects.

Klimovsk. For some of our projects, we replaced propri-

In terms of our company’s development in 2011, we

etary funds with bank leverage. Therefore, we can now

– To what can today’s heightened demand for the build-to-suit format be attributed? – This can be attributed to the active growth and

completed construction on properties that had been

put our own capital towards the construction of new

development of retail companies alongside the lack of

started during the crisis – the 2nd phase in Klimovsk

properties. This year we plan to begin construction of

an adequate number of warehouse properties suitable

(53,000 sq.m), infrastructure projects in Rostov-on-Don

the 2nd phase of Logistics Park “Don”.

for the specifics and requirements of these tenants. It

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

should be acknowledged that build-to-suit has good

retailers and logistics companies – are slow to enter

who will win, but rather about which team will manage

prospects given the deficiency of speculative ware-

regional markets. Therefore, logistics infrastructure also

the country, what the political and economic course and

houses in the Moscow region. In other regions, build-

develops less quickly than they would like. Expansion

priorities will be. In all likelihood, the first half of 2012

to-suit projects can be in demand because of unstable

into the regional market by retailers takes, on average,

will be characterized by a wait-and-see position among

demand for quality premises on the part of tenants.

three-four years. Therefore, many retailers are currently

investors. Our position in this regard is simple – we want

eyeing new territories. If they undertake further develop-

to work; we’re already here and want to continue devel-

ment, then logistics infrastructure will develop also. The

oping our business in Russia.

– Do you already have build-to-suit projects in your portfolio? – At a number of ready complexes, adaptation to the

vast majority of local players operating on regional mar-

client was conducted by means of Raven Russia’s own

kets tend to use already existing premises. Meanwhile,

funds as a variety of build-to-suit. Last year we adapted

there are precedents where local players, having been

a standard class A warehouse to the needs of X5 Retail

acquainted with the advantages of class A warehouse

Group – installing cooling and freezing chambers at the

complexes begin to create demand for high-quality

acquired it at the very beginning, and subsequently we

property, and implementing other technical solutions.

facilities. I think that adequate logistics infrastructure in

received an offer that would have been difficult to turn

Altogether we invested more than $20 mln in adaptation.

Russian cities is a matter of time.

down. If we speak about overall strategy – yes, this is

Given the shortfall of bank financing, it is difficult for retailers to extract funds from working capital in order to retrofit a warehouse for themselves. By offering clients a warehouse suiting their “measurements,” on the one

– Do the governors help your company in the settlement of infrastructure questions related to utilities, roads, etc.? – There is currently interest among the local manag-

– Have you only been accumulating assets over the entire history of your business’s development in Russia? Or have you sold anything? – We had one sale, but it was a small asset. We

the accumulation of assets. And it isn’t very important in which manner this happens. At the very beginning of business in Russia, we purchased ready properties – the “Kulon Baltia” and “Kulon Southern” are examples

hand we alleviate the tenant’s financial burden. On the

ers in ensuring that people come and invest in their

of such assets. All the rest – due to the fact that

other hand, we alleviate our own position as landlord

regions. Yet very few are undertaking accommodating

investment-grade properties were absent on the market

– the tenant comes to us for the long-term, providing a

steps. These are either governors forced into this by the

– we built together with a developer, and subsequently

stable rental income.

circumstances, or they are managers who think “in the

bought out his share in the project.

– What do warehouse real estate renters want today? Is there any apparent trend associated with their behavior? – Yes, this is still true for the regions. Meanwhile, for the

new way.” As sometimes happens, the latter create certain areas for the development of projects and bring the infrastructure at least to the borders of these areas. No

– To what extent is the warehouse segment today competitively viable from the standpoint of alternative investments?

matter what, these issues can be settled. Occasionally,

– Rental rates on class A warehouses in the Moscow

developer – from the standpoint of operating activities –

it’s true, they prolong the periods for approvals and con-

region total from $125-135 per sq.m annually (triple net).

it’s easier to lease a large volume right away than it is to

nections, but unresolvable situations don’t happen.

Operating expenses total from $35-45. Capitalization

break up the warehouse into several parts. For example, we can seek a compromise with one tenant or another, but the warehouse has technological properties. It is difficult to make blocks smaller than 3,000 thous sq.m,

– What will be the effect of expanding Moscow’s borders upon the warehouse real estate market’s development? – Nowadays, landowners on the contiguous territories

rates have currently stabilized, and for the Moscow region total 12-13%. In the regions – a few percentage points higher – due to higher risks. The cost of construction for the Moscow region totals $800-900 with

because within the block there should be bathroom

won’t want to sell their land plots at the price of plots

VAT per sq.m. In the regions, the cost is comparable to

facilities and offices, etc. Realizing that smaller premises

intended for warehouse construction. This, of course, will

Moscow’s rates, and occasionally higher, while the cost

remain in demand in the regions, we have found forms of

impede the industry’s development. Landowners here

of warehouse rental is lower – this is a further reason

technical solutions providing tenants with smaller blocks:

largely uphold a high price tag, which seriously affects

why the regional market is developing rather slowly.

we do the office finishing for tenants at our own expence,

the economic expedience of developing warehouse

The high cost of construction in the regions is due to

set up a separate entrance area, install wall partitions

projects. And now they face the temptation of holding

the high cost of delivering materials. In addition, in the

depending on the floor plan, install individual gauges of

their land plots so as later on to sell them for even more.

regions there are problems with experienced builders.

electric power consumption, etc. If we speak about ten-

A second point that will restrain the growth of contiguous

ant behavior in general, it has become more deliberate.

territories is the lack of an urban development plan. So

attractive business from the standpoint of alternative

Nowadays tenants have become more experienced and

long as there’s no planning, it likely won’t be possible to

investments.

know exactly what they need.

build.

– Some time ago several warehouse developers simultaneously announced large-scale programs of development in the regions. But many of these plans ended up left on paper. The sense is emerging that the crisis has only further convinced those in the regions that class A warehouses there – as well as prime offices – are imprudent luxuries one can easily do without. – Today, the warehouse real estate market in the

– How will the upcoming elections affect the investment climate? Are you ready to adjust your strategy according to the economic-political situation in the country?

As a result, warehouse development isn’t such an

– What should warehouse real estate developers and consumers expect in 2012? – The class A warehouse segment in the Moscow region will experience a shortfall of high-quality supply in 2012, which will push up rental rates and instigate

– Many companies operating on the Russian market are today holding their breath and waiting for March.

tenants to conclude prelease agreements. The main problem will be the lack of accessible

This is a normal situation not only for our country, but for

financing. The situation will be complicated by the

regions lags behind Moscow’s markets. This is above all

the entire world – the state of uncertainty surrounding

unstable situation on international financial markets.

because consumers of high-quality warehouses – major

presidential elections. And the question isn’t even about

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

Текст: Виктория Абрамова Фото: архив CRE

О президентских выборах, которые пройдут в России в марте 2012 года, сейчас не говорит только ленивый. Многочисленные политологи, общественные деятели и простые граждане горячо обсуждают судьбу родины. В общем тренде и инвесторы рынка недвижимости. Они тоже спорят, строят планы и дают прогнозы, но делают это со своей, профессиональной «колокольни».

Зал ожиданий П

рошедший 2011 год с точки зрения инве-

в 2010 году занимала только 25 позицию, а рынок

малейший раздражитель может заставить игроков

северной столицы вполне может получить зва-

приостановить деятельность или даже вывести

ние «прорыв года», поскольку объем инвестиций

активы. Таким «раздражителем» являются и пред-

стиционной активности в коммерческую недви-

здесь увеличился почти в 10 раз по сравнению

стоящие выборы. В какой степени они повлияли на

жимость в мировой практике продемонстрировал

с 2010 годом. В результате Санкт-Петербург, ранее

деятельность инвестиционных компаний, специа-

очень неплохие показатели. Так, согласно исследо-

не входивший даже в сотню, поднялся сразу на

лизирующихся на отечественной недвижимости,

ванию Global Capital Flows, проведенному компа-

34 позицию, отмечают в Jones Lang LaSalle.

мы и постараемся выяснить.

нией Jones Lang LaSalle, объем прямых инвестиций

Возможно, объем инвестиций мог быть еще

СТАРЫЙ ДРУГ ЛУЧШЕ НОВЫХ ДВУХ?

в коммерческую недвижимость в мире в 2011 году

более заметным, поскольку мировые финансовые

составил около $ 410,6 млрд, что больше показа-

рынки демонстрировали волатильность, и недви-

Рынок инвестиций в недвижимость напоминает

телей 2010 года на 28%. Любопытно, что при этом

жимость выглядела на этом фоне довольно при-

сейчас зал ожидания, где собрались разные пасса-

2011 год стал рекордным по объему инвестиций

влекательно. Но в России, помимо прочего, на

жиры, объединенные одной задачей – ехать! Куда

в недвижимость в России. По данным UFG Real

инвестиционный фон влияло еще одно обстоятель-

они хотят поехать, всем понятно, а вот в каком

Estate, инвестиции в коммерческую недвижимость

ство – предстоящие выборы Президента, которые

направлении подадут поезд, мнения расходятся.

в нашей стране в течение прошлого года выросли

пройдут в марте 2012 года. Инвесторы начали

по сравнению с 2010 годом на 70% и составили

говорить об этом событии загодя, обеспокоен-

перспектив рыка инвестиций в недвижимость

$9,5 млрд, причем доля иностранных инвестиций

ность начала звучать в их словах примерно с весны

в России после выборов умеренно оптимистичны.

выросла на 400% до $3,2 млрд.

2011 года и нарастает по мере приближения часа Х.

Большинство предрекает улучшение инвестицион-

В принципе, общие оценки относительно

ного фона. Однако стоит отметить, что все эти оцен-

Москва, по данным Global Capital Flows, по ито-

О чем же они беспокоятся? О том, что будет.

гам 2011 года попала в Топ-20 городов с наиболее

Ведь для инвестиционного рынка огромное зна-

ки основываются на предсказуемости результатов

высокой инвестиционной активностью, тогда как

чение имеют спокойствие и стабильность. И даже

выборов, ибо особых сюрпризов никто не ждет.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

«Я могу прогнозировать улучшение инвести-

Опрос по теме*: Выборы 2012 и коммерческая недвижимость Topic survey*: The 2012 elections and commercial real estate

ционного фона в долгосрочной перспективе. Да и в краткосрочной тоже», – отмечает генеральный директор Accent Real Estate Investment Managers

Что будет с рынком коммерческой недвижимости после выборов президента 4 марта 2012 года? What will happen with the commercial real estate market after the presidential election on March 4, 2012?

Александр Самонов. Его позиция базируется на

45 %

последних заявлениях Владимира Путина о том, что в случае его избрания президентом кандидат

24 %

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России инвести volu of investments in commercial real estate will увеличится The volume increase

намерен взяться за «инвестиционный» вопрос всерьез и пройти «100 шагов» для повышения инвестиционной привлекательности страны.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость уменьшится Объ volu of investments in commercial real estate will decrease The volume

«Конечно, понятно, что работа эта комплексная и длительная и на ее решение уйдут годы, но глав-

Игроки, работающие сегодня, останутся в строю, но новые работа громкие компании вряд ли появятся The players operating today will n remain active, but new, resounding names likely won’t emerge

ное – задать вектор», – отмечает г-н Самонов. Андрей Лукашев, MRICS, CCIM, управляющий партнер ILM, Russia & CIS, также уверен, что с уче-

принципиальных изменений Не будет никаких принципи occ No substantial changes will occur

24 %

* В опросе приняли участие 84 респондента. * 84 respondents participated in the survey.

том всплеска гражданской активности и событий, последовавших за выборами в Государственную Думу, первые шаги президента будут направле-

будут нарастать). Впрочем, оба сценария не сильно

АКТИВНЕЕ, ТОВАРИЩИ, АКТИВНЕЕ!

ны на транслирование идеи перемен, свежести

отразятся на итогах года, поскольку рынок инер-

Участники рынка рассказали, что в настоящий

и новизны. «Любая программа деятельности ново-

тен. А вот в долгосрочной перспективе его прогноз

момент большинство капиталоемких решений

го президента (даже в третьем пришествии старо-

также умеренно оптимистичен: впереди еще мини-

откладывается исключительно по причине ожи-

го) содержит элемент резкого старта, запуска,

мум полтора–два года неопределенности, когда,

даемых выборов. Ряд сделок с участием крупных

“первых 100 дней” и т. д. Все это придаст импульс

в зависимости от сектора и периода, незначитель-

госкомпаний и аффилированных с ними лиц,

деловой активности», – отмечает Андрей Лукашев.

ный рост может перемежаться со стагнацией или

запланированных на IV квартал 2011 года, были

даже падением.

отложены под разными предлогами. Такие сделки

Однако он напоминает, что не единой президентской гонкой живет российский рынок инвестиций.

Еще один эксперт рынка, пожелавший остаться

«Не стоит недооценивать внешние по отноше-

неизвестным, уверен, что

нию к нашей стране факторы, такие как судьба

рынку недвижимости не

Еврозоны и очень вероятное решение вопросов

грозят какие-то резкие

в Сирии и Иране силовыми методами со стороны

изменения именно после

стран западной коалиции», – отмечает г-н Лукашев.

выборов, потому что все,

Кстати, многие участники рынка склонны свя-

что должно было слу-

зывать положительные ожидания вовсе не с пре-

читься, уже произошло.

зидентскими выборами. «Российский рынок недви-

«Решение 24 сентября

жимости не живет в ожидании результатов выборов

(день, когда на съезде

в марте 2012-го, и в этом смысле фундаментальная

“Единой России” было

привлекательность рынка для инвестирования

объявлено, что Путин

основана прежде всего на экономической конъюн-

будет выдвинут в прези-

ктуре, росте деловой активности в стране», – уве-

денты, а Медведев станет

рен Михаил Тарасов, управляющий директор UFG

премьером. – Ред.) уже

Real Estate. Хотя и он согласен с тем, что период

отразилось не только на

выборов исторически придает положительное

рынке недвижимости, но

ускорение экономической активности рынка.

и в целом на экономике

Более осторожные игроки рынка не столь

России, например, осе-

радостно смотрят в будущее. Так, представитель

нью заметно усилился

одного из инвестфондов заявил, что после победы

отток капитала из страны

Путина (вызывает вопрос только, в первом туре

(по предварительным

или во втором) можно ожидать или кратковремен-

оценкам, на уровне

ного увеличения интереса к российскому рынку

$ 80 млрд за 2011 год).

сразу после выборов (если оппозиция сочтет выбо-

Дальнейшее ухудшение

ры честными), или, напротив, вхождения рынка

вряд ли произойдет», –

в режим «ожидания» (если массовые протесты

прокомментировал он.

требуют одобрения со стороны главного акционе-

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

ра, и топ-менеджмент госкомпаний, по-видимому,

Сказано на IN.CRE

предпочитает не беспокоить высоких чиновников в разгар избирательных кампаний. Вероятно, отложенные сделки будут реализованы уже во второй половине 2012 года. Предпочитают не торопиться и некоторые инве-

Вадим Пирушин, генеральный директор «НЭКСО онлайн»

стиционные компании. «Мы верим в благоприятные перспективы (в бизнесе необходимо быть оптимистом), но никуда не спешим. Будем смотреть», – шутит глава Perga Group Александр Радунский. Однако большинство игроков придерживается более активной позиции. Они уверены, что есть надежда на постепенный подъем рынка, поэтому активность понижать никак нельзя. Кстати, многие игроки отмечают, что их компа-

Любая смена власти повлечет за собой следующие события, связанные с рынком недвижимости: 1. Пока не будет выстроена новая вертикаль власти, сократится объем продажи государственной собственности. Особенно это отразится на рынке земли, где государство является значимым игроком. В качестве примера можно привести текущую ситуа-

нии, после почти трехлетнего затишья, активно

цию в Санкт- Петербурге, где начинает оживать вторичный рынок земли под жилую застройку по причине резкого сокращения предложений со стороны первичного рынка. 2. Часть инвесторов на рынке аффилирована впрямую или опосредованно с властью, и в этом сегменте покупателей в течение полугода–года будет проходить ротация. 3. Без каких-либо проблем будут успешно продаваться готовые ликвидные бизнесы с удачной концепцией, стрит-ритейл, земля под многоэтажное строительство и т. д. 4. В «муках», но все же найдет своих покупателей имущество обанкротившихся предприятий и имущество, полученное от этих предприятий банками с учетом «фактора вынужденной продажи».

Оставляйте ваши комментарии на IN.CRE.RU

включились в работу в 2011 году и намерены продолжать развиваться высокими темпами. Активная позиция и у Accent Real Estate Investment Managers. Компания намерена в 2012 году активизировать деятельность по привлечению инвесто-

тров, а готовы со временем расширять географию

Investment Managers, но на всякий случай трижды

на российские регионы и работать с местными

сплюнул через левое плечо.

партнерами. То есть, по сути, страх инвесторов перед прези-

Если же говорить не о столь кардинальных переменах, как смена строя, а лишь о новой команде у вла-

ров, готова инвестировать и собственный капитал

дентскими выборами сильно преувеличен и никто

сти, которая будет придерживаться демократических

в различные проекты. «Мы планируем собрать

не собирается сворачивать свою деятельность.

ценностей, участников рынка перспектива ее появ-

в 2012 году два фонда (в логистике и в ритей-

Может, просто дело в уверенности, что ситуация

ления не пугает. Например, Александр Радунский

ле), каждый из которых будет составлять около

предсказуема и все будет именно так, а не иначе?

считает, что при смене команды в краткосрочной

$150 млн капитала. По-моему, нашу стратегию можно назвать активной», – отметил г-н Самонов.

А если все-таки не будет? Представим, что

перспективе инвестиционная ситуация, конечно,

в ближайшие месяцы Россию ждет резкая смена

ухудшится, но в долгосрочной может и улучшиться.

политического курса. «Могу с полной уверен-

Однако это возможно лишь в случае появления

ную активность на российском рынке недвижи-

ностью сказать, что это негативно скажется на

настоящей конкуренции, когда «на рынке будут

мости и продолжать привлекать международный

рынке инвестиций в недвижимость», – отметил

побеждать лучшие, то есть те, кто умеет созидать».

инвестиционный капитал в экономику России. Мы

Александр Самонов. Эксперт заявил, что считает

также планируем начать работу по созданию наше-

такой сценарий неправдоподобным, но потом

го нового фонда недвижимости», – подтверждают

вспомнил события 1917 года, к революционному

«Вот если б я уверена была, что будет эта партия

общую тенденцию в UFG Real Estate.

«Мы намерены наращивать свою инвестицион-

С ВЕРОЙ В ЗАВТРАШНИЙ ДЕНЬ

развитию которых был мало кто готов. «Я не верю

удачной», – говорила героиня комедии Гольдони,

Довольно показательно, что инвесторы не огра-

в сценарий, при котором в России сейчас может

получив предложение руки и сердца. Похоже,

ничиваются «ручным управлением» инвестициями

произойти резкая смена политического курса», –

наше бизнес-сообщество не задается подобными

на хорошо изученных рынках федеральных цен-

еще раз подчеркнул глава Accent Real Estate

вопросами, поскольку «партия» «обкатана» в двух

– Какова ваша стратегия развития на 2012 год? Расскажите о планах компании на российском рынке в краткосрочной перспективе.

на создание «машины» по реализации объектов недвижимости – строительство высококачественных активов и управление ими, извлечение преимуществ от «эффекта масштаба» по всей цепочке создания стоимости. Речь идет о разработке стандартизированных проектов, востребованных среди арендаторов, управление этими активами и генерирование дохода от аренды, пока не будет достигнут пик. И последующая продажа активов с привлекательной доходностью для наших инвесторов и реинвестирование денежных средств в новые проекты.

– Наша цель заключается в получении 80% дохода от управления активами и по 10% от девелоперской деятельности и торговли. Девелоперские проекты имеют большое значение для нас. Мы нацелены

– Как вы оцениваете перспективы рынка недвижимости в РФ в ближайшие годы? Какие рынки выйдут вперед по инвестиционной активности, а какие отстанут?

Эдуард Цехетнер, главный исполнительный директор Группы Immofinanz

– В связи с благоприятными рыночными условиями, например, сравнительно высокой покупательной способностью и недостаточным предложением торговых площадей в Москве, Санкт-Петербурге и других миллионниках, рост рынка будет продолжаться. В столице, с точки зрения рентабельности и охвата, хорошие возможности по развитию ритейл-недвижимости будут на участке от Третьего транспортного кольца до МКАД. Многие густонаселенные жилые районы все еще недостаточно обеспечены качественными торговыми центрами. Стоит также отметить, что развитие рынка торговой недвижимости не будет ограничиваться крупными городами, рост и развитие будут наблюдаться и в небольших городах – в долгосрочной или среднесрочной перспективе.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

сезонах и более или менее понятно, чего ждать от

Лукашева, не только знаковые сделки, такие как

Максим Гасиев

«жениха». Понятно и то, каким компаниям рынка

покупка компанией Morgan Stanley ТЦ «Галерея»

генеральный директор Colliers International

недвижимости выгоден курс Путина, для каких

за $1,1 млрд, но и планируемый переход под ино-

желательно изменение экономико-политической

странный контроль таких «священных коров»,

системы, а каким при любом «раскладе» хватит

как «АвтоВАЗ» и «КамАЗ», а также заявления

работы. Правда, есть сомнения относительно

Владимира Путина о возможной приватизации

самого курса. Многие в сообществе задаются

«Газпрома» и другие заявления такого же рода при-

вопросом: а что такое «курс Путина»? По мне-

дают уверенности западным фондам уже сейчас,

нию одного из экспертов, если это то, что есть

до выборов.

сейчас, то вряд ли это можно назвать курсом.

В отсутствие экономических и политических

«Скорее, это набор мантр и некоторые весьма

потрясений активность инвесторов может зна-

острожные шаги – нередко даже и в правильном

чительно вырасти. «Возможна ситуация, когда

направлении – при сохранении ключевых сла-

миллиарды долларов все более неспокойного

бостей, влекущих неэффективность системы», –

арабского мира потекут не только в Лондон

отмечает он. «До сих пор не совсем ясно, какой

и швейцарские банки, но и в Москву», – уверен

в результате курс будет. Однако даже если какие-то

Андрей Лукашев.

изменения в экономическо-политической системе страны и произойдут, то не стоит ожидать каких-то

ИНВЕСТИЦИОННОЕ БУДУЩЕЕ

изменений в существующем распределении акти-

В завершение хотелось бы поговорить о том,

вов либо замены “приближенного круга” рантье», –

какие сегменты недвижимости будут привлекать

уверен другой эксперт. По мнению Александра

инвесторов в ближайшие годы. Конечно, Россия

Радунского, именно те, кто не входит в это число,

как развивающаяся страна с растущей экономи-

хотят смены режима.

кой имеет высокий потенциал во всех секторах.

А вот больнее всего изменение «экономико-

Однако есть объективные лидеры и аутсайдеры.

политической системы», по мнению одного из

Так, по оценкам специалистов, во всем мире сек-

экспертов рынка, должно ударить по тем компа-

тор офисной недвижимости по-прежнему остается

ниям, которые глубже вросли в нынешнюю систе-

фаворитом у инвесторов, но в последнее время

му – имеют неформальные связи, своих людей,

торговая недвижимость заметно наращивает свою

влияние. По мнению участников рынка, однозначно

долю. Мы в общемировом тренде, и потенциал

выиграют от изменений компании, в которых

торговой недвижимости и в наших реалиях также

гибкий менеджмент будет сочетаться с хорошим

растет. Александр Радунский даже поставил ее на

финансовым состоянием.

первое место по инвестиционной привлекательно-

Присутствует на рынке и более оптимистичный

сти (без учета жилья), причем без оглядки на фор-

взгляд. «Все компании будут не лишними на этом

маты. Он прогнозирует восстановление спроса на

“празднике жизни” и будут включаться в работу.

нее в регионах России с задержкой после Москвы

Индустрию в течение трех лет нельзя было “обвинить”

на полтора–два года.

в активности. Этот период завершается или, пожалуй,

На второе место эксперт поставил инвестиции

уже завершен. Я убежден, что 2012 год будет началом

в складские и распределительные комплексы

возрождения активности всех участников рынка», –

крупного формата для обслуживания федеральных

уверен Александр Самонов. Разумеется, наивно было

сетей. Инвестиции в офисы и гостиницы (не вклю-

бы ожидать, что в течение года произойдет рывок.

чая центр города) он разместил соответственно на

Но, по мнению г-на Самонова, в ближайшие годы рост

третьем и четвертом местах.

станет устойчивым.

Некоторые эксперты также отмечают, что в феде-

Maxim Gasiev CEO of Colliers International

Становление гражданской позиции Я всю жизнь не любил политику и политиков. Искренне считал, что меня это не касается, что все равно повлиять ни на что я лично не могу, вот и не нужно зря тратить время и нервы. Лучше заниматься своим делом, своей семьей. И на выборы в думу в декабре я тоже, как обычно, не пошел, за что был немедленно и категорично осужден моим коллегой с активной гражданской позицией Георгием Найденовым. И вот теперь, к моему удивлению, происходящее за последние два месяца заставило и меня задуматься о том, что во власти уже давно наметились опасные для общества тенденции. Что заставило лично меня возмутиться и вовлечься? Помимо протестного информационного фона, три события: интервью Познера про то, как страну «водят за нос», интервью Горбачева про самодержавие и... обязательная контрольная в школах в день проведения митинга. Последнее, кстати, заставило говорить о политике даже моих детей, до того подобных грешных мыслей явно не имевших. Я часто слышу в нашей бизнес среде расхожее мнение, что изменения во власти и в общественном устройстве нам не нужны и даже опасны. Ведь почти все успешные сегодня люди и компании становились таковыми при текущей власти, в существующей реальности. И не факт, что в новой реальности будет лучше, а вот хуже точно может стать. Это, кстати, чистая правда – риск, действительно, большой. Конечно, мы умеем жить в сегодняшней России, и жить неплохо. Но задумайтесь и представьте себе общество без коррупции, например. Нетнет, не Мюнхен и не Канны, а Москву и СанктПетербург. Очень трудно представить, поскольку коррупция многие десятилетия была и остается частью нашей повседневной жизни. Представили? Ну а теперь задайте себе вопрос, будет ли на самом деле сегодня кто-то бороться против коррупции? Ответьте честно, только себе, не вслух... Кто-то скажет, что это невозможно в принципе, у коррупции слишком глубокие корни. Поезжайте в Тбилиси, там даже ГАИшники взяток не берут, не говоря уже о чиновниках повыше. Я съездил, впечатляет. В общем, очень хочется гордиться своей страной и своим правительством, а не сравнивать «расценки» поступления детей в отечественный вуз и стоимость честного обучения за рубежом.

«Одним из важнейших факторов, влияющих на

ральных центрах есть потенциал для развития

западные инвестиционные вливания в российский

торговой и офисной недвижимости на ближай-

сектор недвижимости, была и остается стабильная

шие четыре–пять лет. По их мнению, после этого

интересный. Можно сказать, что участники

экономическая и политическая ситуация в стра-

периода останутся только проекты реконструкции,

рынка инвестиций в российскую недвижимость

не», – напоминает Михаил Тарасов. Ни для кого

реконцепции или уникальные проекты.

довольно уверенно смотрят в будущее и настро-

не секрет, что инвесторов интересуют не вопро-

В случае улучшения инвестиционного климата

ены на активную работу. Они в большей степени

сы демократичности общества, а стабильность

в России не исключен рост числа производствен-

прагматики, нежели оптимисты, и больше верят

и предсказуемость политического режима и рабо-

ных проектов. В целом эксперты оценивают

экономическим расчетам, чем красивым пред-

ты главных действующих лиц. По мнению Андрея

инвестиционный рынок в России как довольно

выборным обещаниям.

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY Virtually everyone is discussing the presidential elections due in Russia in March 2012. Numerous political scientists, community figureheads and regular citizens are heatedly debating what’s in store for the country. Investors in the real estate market are no exception to the trend. They are also debating, forming plans and making forecasts, yet they proceed from their own professional vision.

rom the standpoint of investments in commercial

Waiting Room investment climate – the approaching Presidential

one as well,” says Alexander Samonov, general direc-

elections due to be held in March 2012. Investors

tor at Accent Real Estate Investment Managers. His

real estate in world practice, 2011 yielded some

began speaking about this event well in advance;

position is based on the most recent statements of

highly decent indicators. In particular, according to

concern was first voiced in 2011 and has continually

Vladimir Putin that in the event of his election as presi-

the research report on Global Capital Flows, compiled

increased as the final hour approaches.

dent, the candidate intends to undertake the “invest-

by Jones Lang LaSalle, the volume of world private

What exactly are they concerned over? About what

ment” question in earnest and take “100 steps” to

equity investments in commercial real estate in

will happen. It’s just that calm and stability matter enor-

increase the country’s investment attractiveness. “Of

2011 totaled approximately $ 410.6 bln, exceeding

mously for the markets. And even the smallest irritant

course, it’s clear that this is comprehensive, long-term

the analogous figure from 2010 by 28%.

can cause the players to stop their activities and even

work that will take years to address, but the main thing

withdraw their assets. The upcoming elections repre-

is to set the trajectory,” Mr. Samonov says.

Curiously, 2011 set the record for investments in real estate in Russia. According to data compiled by UFG

sent one such “irritant.” Below we will clarify the extent

Real Estate, investments in commercial real estate in

to which this has affected the activities of investment

partner at ILM, Russia & CIS, is also certain that given

Russia during last year increased in comparison to

companies specializing in Russian real estate.

the surge in popular activity and events following

2010 by 70%, totaling $9.5 bln, while the share of foreign investments increased by 400% to $3.2 bln.

AN OLD FRIEND BEATS TWO NEW ONES?

In 2011 Moscow ranked among the top-20 cities

Andrey Lukashev, MRICS, CCIM and managing

the Government Duma elections, the president’s first steps will be aimed at translating the idea of change, freshness and newness. “Any agenda set by a new

with the greatest investment activity, according to

The market for investments in real estate is today remi-

president (even in the third arrival of an old one) con-

data compiled by Global Capital Flows, whereas in

niscent of a waiting room, where various passengers

tains an element of an abrupt start, “first 100 days,”

2010 it held only the 25th spot, while the market in

are brought together by a single task – to leave! Where

etc. All this will give impetus to business activity,”

St. Petersburg is fully deserving of the title “break-

they want to go is known to everyone, although opin-

Andrey Lukashev says.

through of the year,” since the volume of investments

ions vary as to the direction the train will take them.

there increased nearly 10-fold in comparison to 2010.

In principle, the consensus assessments regarding

However, he also remarks that the presidential campaign alone doesn’t animate the Russian invest-

As a result, St. Petersburg, which previously didn’t

the prospects for real estate investments following

ment market. “Factors that are external to our country

even enter the top-100, immediately leaped to 34th in

the election are moderately optimistic. The majority

shouldn’t be underestimated, such as the fate of

the list, according to Jones Lang LaSalle.

predicts an improvement in the investment climate.

the euro zone and the high likelihood that issues will

However, it should be noted that all these assessments

be settled in Syria and Iran through armed intervention

noticeable, since world financial markets experi-

are based on the predictability of the election results,

on the part of the countries in the Western coalition,”

enced volatility, and against this backdrop real estate

since no one anticipates any particular surprises.

Mr Lukashev says.

The surge of investment may well be much more

appeared quite attractive. But in Russia, among other things, a further circumstance was influencing the

“I can forecast an improvement of the investment climate in the long-term horizon. And in the short term

Incidentally, many market participants are hardly inclined to associate their positive expectations

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

49 Text: Viktoria Abramova Photo: CRE archive with the presidential elections. “The Russian real

picked up in the fall (according to initial estimates, at

ing approximately

estate market isn’t living in anticipation of the March

the level of $80 bln during 2011). Further deterioration

$150 mln of capital.

2012 election results, and in this sense the market’s

isn’t likely to happen,” he commented.

In my opinion, our

fundamental investment attractiveness is based above all on the economic situation, and growth of business

FASTER, COMRADES, FASTER!

strategy can be called active,” Mr Samonov

activity in the country,” asserts Mikhail Tarasov, man-

Market participants said that right now the major-

aging director at UFG Real Estate. However, he also

ity of capital-intensive decisions are being delayed

agrees that the election period has historically provid-

solely because of the upcoming election. A number

our investment activ-

ed a positive hastening of economic market activity.

of deals involving major state-owned companies and

ity on the Russian real

said. “We intend to grow

Alexander Samonov Accent Real Estate Investment Managers Александр Самонов

entities affiliated with them that had been planned

estate market and to

guine view of the future. In particular, a representative

for the fourth quarter of 2011 have been postponed

continue attracting

of one of the investment funds said that after Putin’s

under different pretexts. Such deals require approval

international investment capital to Russia’s economy.

victory (the only question is whether there will be a sec-

from the main shareholder, and the top management

We also plan to begin work on creating our new real

ond round) there can be expected either a temporary

of state-owned companies, it seems, prefers not to

estate fund,” confirming the overall trend at UFG Real

spike in interest in the Russian market (if the opposition

bother high-ranking officials at the height of the elec-

Estate.

considers the elections to be fair) or, on the contrary,

tion campaign. In all likelihood, the postponed deals

It is quite indicative that investors aren’t confined

the market will move into a “waiting” regime (if mass

will be implemented during the second half of 2012.

to “manual management” of investments on the well-

protests start to increase). However, neither scenario

A number of investment companies also prefer not to

studied markets of the federal centers, and are ready

will strongly affect the year’s results, because of

hurry. “We believe in favorable prospects (in business

to eventually expand their geography to Russia’s

market inertia. In the long-term horizon, however, his

one must be an optimist), but we’re not hurrying any-

regions and to work with local partners.

forecast is also moderately optimistic: at least the next

where. We’ll see,” laughs Alexander Radunsky, head of

1.5–2 years will be a time of uncertainty, in which,

Perga Group.

More circumspect market players have a less san-

depending upon the sector and period, insignificant growth could alternate with stagnation or even a fall. A further market expert, who wished to remain anonymous, is certain that the real estate market isn’t

However, the majority of players uphold a more

That is, essentially, investor fear on the eve of the presidential election is greatly exaggerated and no one intends to curtail their activities. Perhaps the issue

active position. They’re certain there is hope for

is one of certainty that the situation is predictable and

the gradual growth of the market, so activity cannot be

everything will be precisely this way, not otherwise?

curtailed.

But what if in fact it isn't? Imagine that in the coming

threatened by any abrupt changes precisely after

Incidentally, many players note that their companies,

months Russia will experience an abrupt change of

the election, because everything that should have

after nearly three years of calm, have become actively

political course. “I can say with total certainty that this

happened has already happened. “The decision of

engaged in work in 2011 and intend to continue devel-

will negatively affect the real estate investments mar-

September 24 (the day when it was announced at

oping at a quick pace.

ket,” Alexander Samonov noted. The expert considers

Accent Real Estate Investment Managers also takes

such a scenario implausible, but then recalls the events

president, while Medvedev would become prime min-

an active position. In 2012 the company looks to accel-

of 1917, revolutionary developments for which very few

ister. – Ed.) has already affected not only the real estate

erate attraction of investors, and is ready to invest its

were prepared. “I don’t believe in a scenario in which

market, but also the Russian economy overall. For

own capital in various projects. “In 2012 we plan to

Russia could right now undergo an abrupt change

example, capital outflow from the country noticeably

build two funds (in logistics and retail), each one total-

of political course,” the head of Accent Real Estate

a United Russia convention that Putin would run for

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

Maxim Gasiev CEO of Colliers International

Setting the popular position All my life I was averse to politics and political scientists. I honestly believed that this didn’t affect me, that either way I personally cannot influence anything at all, and so there’s no need to spend time and my nerves in vain. It’s better to tend to one’s own business, one’s family. So in December I skipped the Duma elections as usual, for which I was immediately and categorically rebuked by my colleague Georgiy Naidenov, who upholds an active societal position. And now, to my surprise, what has happened in the past two months has caused me to think about the fact that trends dangerous for society have now long been evident among the authorities. What caused me personally to feel indignation and get involved? Apart from the protest information surrounding the protests, three events – Pozner’s interview about how the country “is being led by the nose,” Gorbachev’s interview about autocracy and… the mandatory exam in schools on the day the protest was held. The latter, incidentally, caused even my children to speak about politics, who up until then clearly had no such sinful thoughts.

WITH CONFIDENCE IN TOMORROW

predictability of the political regime and the work of

“If only I were certain that this party would be suc-

head officials. According to Andrey Lukashev, Western

cessful!” said the heroine of the Goldoni comedy,

funds are already, before the election, receiving

having been offered hand and heart. It seems that our

reassurance not only from landmark deals, such as

business community isn’t asking similar questions,

Morgan Stanley’s purchase of retail center “Galeria” for

since the “party” has already been “developed” over

$1.1 bln, but also the planned switch to foreign control

two seasons and it’s already more or less clear what

of such “holy cows” as AvtoVAZ and KAMAZ, as well

can be expected from the “suitor.” Also understood is

as statements from Vladimir Putin about the possible

the question of which real estate firms will benefit from

privatization of Gazprom and other similar statements.

Putin’s tack, for which ones a change of the economic-

Barring economic and political turmoil, investor

political system is desirable, and which ones will have

activity may well considerably increase. “There could

enough work under any “outcome.”

be a situation where billions of dollars from the increas-

True, there are doubts regarding the course itself.

ingly tumultuous Arab world flow not only to London

Many in society are asking: just what is “Putin’s

and Swiss banks, but also to Moscow,” says Andrey

course?” According to one of the experts, if it is

Lukashev.

what exists right now, then this can hardly be called a course. “This is rather a set of mantras and certain

INVESTMENT FUTURE

highly cautious steps – frequently even in the right

We will conclude with some remarks about which real

I frequently hear in our business environment the commonly held opinion that we don’t need changes in power and the societal structure, and they’re even dangerous. Almost all successful people and companies today turned out this way under the existing authorities, in the existing reality. And it’s no fact that in the new reality it will be better, while it clearly cannot become any worse. This, incidentally, is entirely true; the risk is indeed large.

direction – while maintaining key weaknesses causing

estate segments will attract investors in the coming

the system’s ineffectiveness,” he says.

years. Of course, Russia as a developing country with

Of course, we know how to live in today’s Russia, and we live quite well. But just imagine a society without corruption, for example. No-no, not Munich or Cannes, but Moscow and St. Petersburg. It’s very difficult to imagine, since corruption for decades was and remains part of our everyday lives. Imagine it? Now ask yourselves whether anyone today will in fact fight against corruption? Answer honestly, to yourself only, not aloud. Someone will say that this is impossible, and that corruption is too deeply rooted. Go to Tbilisi; even the highway patrol won’t take bribes there, not to mention higher officials. I’ve been there, it’s impressive. All in all, I very much want to be proud of my country and government, and not to compare the “costs” of my children enrolling in Russian universities and the cost of an honest education abroad.

“It still isn’t entirely clear what the course will be as

a growing economy has considerable potential in all

a result. However, even if certain changes in the coun-

sectors. However, there are objective leaders and

try’s political-economic system do happen, it isn’t

outsiders. In particular, according to the specialists, all

worth expecting any changes in the existing allocation

across the world the office real estate sector remains

of assets or a change of the “close circle” of beneficia-

the favorite among investors, but recently retail real

ries,” another expert asserts. According to Alexander

estate has noticeably increased its share. We’re in

Radunsky, precisely those outside this number

the overall world trend, and the potential of retail

are hopeful for a change of power.

real estate in our reality is also growing. Alexander

According to one of the market experts, the ones hit

Radunsky even put it in first place by investment

hardest by a change of the “economic-political system”

attractiveness (not counting residential), without

should be those companies most deeply rooted in

even looking at the formats. He forecasts recovery of

today’s system – having informal connections, their own

demand for this in Russia’s regions with a lag behind

people and influence. According to market participants,

Moscow of 1.5–2 years. In second place, according to

the unequivocal winners from the changes will be those

the expert, are investments in warehouse and distribu-

companies in which flexible management will be com-

tion complexes in large scale format servicing federal

bined with a good financial condition. A more sanguine

chains. He ranked in third and fourth place investments

view is also welcomed on the market. “No company

in offices and hotels (exclusive of the city center).

will be extraneous at this “life celebration” and will be

Certain experts also note that in the federal centers

included in the work. Over the course of three years

there is potential for developing retail and office real

Investment Managers said once again, but for safety’s

it has been impossible to “Accuse” industry of activ-

estate for the coming four-five years. According to

sake spitting three times over the shoulder.

ity. This period is ending, or, perhaps, already ended.

them, after this period there will only be projects of

I’m certain that 2012 will mark resurgent activity for

reconstruction, reconceptualizing, or unique projects.

As for less radical changes than a change of political structure, such as a new team in power that will

all market participants,” asserts Alexander Samonov.

uphold democratic values, market participants aren’t

Of course, it would be naive to expect that a spike will

investment climate, growth is possible in the number

frightened by the prospect of such an outcome. For

occur during the year. But, according to Mr Samonov, in

of manufacturing projects. On the whole, the experts

example, Alexander Radunsky believes that follow-

the coming years the growth will be strong.

assess the investment market in Russia as reasonably

ing a change of team in the short-term horizon the

“One of the most important factors affecting Western

Should there occur an improvement in Russia’s

high. One could say that participants in Russia’s mar-

investment situation of course will deteriorate, but

investment inflows into the Russian real estate sec-

ket for real estate investments are confidently looking

in the long-term it could also improve. However, this

tor was and remains the stable economic and politi-

to the future, setting their eyes on active work. They

is only possible provided true competition emerges,

cal situation in the country,” Mikhail Tarasov recalls.

are more pragmatists than optimists, and believe more

when “the best on the market win, meaning those who

It’s no secret that investors aren’t interested in how

in economic calculation than they do in eloquent pre-

are able to create.”

democratic society functions, but in the stability and

election promises.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT Текст: Оксана Самборская Фото: архив CRE

Гостинично-программный подход 27 сентября 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин утвердил госпрограмму города на среднесрочный период (2012–2016) «Жилище», в рамках которой в ближайшие пять лет в Москве предполагается построить 177 гостиниц на 51 тыс. мест.

о словам заместителя директора департа-

рынок Москвы насчитывает свыше 40 тыс. номеров, из которых к качественным в JLL относят чуть более 15 тыс. комнат. Треть существующего качественного объема приходится на mid-market (порядка 5 тыс. номеров), на втором месте отели уровня upscale (3,8 тыс. номеров) и замыкают тройку лидеров luxury-гостиницы (2,7 тыс. номеров). Меньше всего

городского отеля, а создание подобных объектов тре-

в Москве объектов эконом-класса и upper upscale.

бует особых технических и экологических решений.

«По показателям доходности (RevPAR) москов-

мента консалтинга NAI Becar Анны Данченок, «на

При этом удачное расположение в центре города и

ские гостиницы сильно просели в кризис, потеряв

сегодняшний день Москомархитектура эту схему

доступность метро могут сильно повлиять на привле-

в рублях в среднем 30%, – отмечает Марина

еще не утвердила – схема появится в I квартале». Но

кательность номеров в отелях на воде».

Усенко. – Наибольшее падение в 2009 году по

уже известно, что гостиничной застройкой власти

Необходимо признать: подобного размаха

сравнению с 2008-м наблюдалось в сегменте upper

намерены охватить все без исключения столичные

гостиничного строительства история современной

upscale, где RevPAR снизился почти на 36%, до

округа, в том числе Зеленоград. В официальных доку-

Москвы еще не знала. Понятно, что разговоры

5,4 тыс. рублей, тогда как в сегменте luxury сниже-

ментах значится, что «уже в 2012 году запланировано

о том, что столице не хватает гостиниц разного

ние составило 26,8%, до 7,2 тыс. рублей. К концу

осуществить строительство, реконструкцию, рестав-

уровня, идут не первый год. Понятно также, что

2011 года от кризисного уровня 2009 года гостини-

рацию, переоборудование и приспособление зданий

любая программа может быть скорректирована,

цы отыграли от 3% до 10% в зависимости от сег-

(площадей зданий) в объеме более 20 гостиниц

в том числе по ходу ее выполнения. И все-таки

мента. Так, лучше всего восстанавливается RevPAR

вместимостью 6 тыс. мест, в том числе воссозданной

основные игроки гостиничного рынка не могут

в upper upscale и luxury – +9,9% и +8% соответ-

гостиницы “Москва”». Также в планах создание «сети

отмахнуться ни от планов городских властей, ни от

ственно. Динамика гостиниц upscale и mid-market

гостиниц на базе “плавательных средств”». (Тут умест-

возможных последствий реализации этих планов.

более скромная – +3% и +4,5% соответственно».

но вспомнить Европу, для которой создание гостиниц на базе отслуживших свой срок кораблей – обычная

ОСОБЕННОСТИ ГОСТИНИЧНОГО «ПИЩЕВАРЕНИЯ»

практика.) «Водно-гостиничная тема» требует отдель-

На этом фоне особенно интересными выглядят данные, на которые ссылается руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor

ного разговора, и все же приведем мнение партнера

Прежде чем продолжить разговор, имеет смысл

International Ольга Павлик: «В последние пять лет

компании Hospitality In.Comm Натальи Розенблюм:

оценить общее положение дел в гостиничной сфере.

на рынок ежегодно выходят от 1,5 до 2 тыс. новых

«На этот формат гостиниц город планирует сделать

По данным, которые приводит исполнительный

гостиничных номеров, т. е. за указанный период

особую ставку. Однако стоит отметить, что потреби-

вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle

было введено около 8,50 тыс. номеров. При этом

тель таких отелей отличается от гостя классического

Hotels по России и СНГ Марина Усенко, гостиничный

вопрос дефицита средств размещения в Москве

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT

по-прежнему стоит

в столице всех заявленных в программе отелей про-

в этих районах, в первую очередь офисной. Именно

довольно остро».

блема нехватки номерного фонда будет решена, при

деловые кластеры могут сгенерировать хороший

этом переизбыток предложения вряд ли возможен,

поток гостей в отели, расположенные поблизости».

Этот дефицит, осо-

Марина Усенко Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Marina Usenko

«Программа по системному отраслевому развитию

бенно в сегменте

так как на сегодняшний день нехватка качествен-

недорогих гостиниц,

ного номерного фонда в сегменте 2–3 звезды суще-

города нужна, однако важно, чтобы эти основы, зало-

власти Москвы без-

ственно тормозит развитие туризма в Москве».

женные государством, учитывали рыночные предпо-

успешно пытаются

В то же время специалисты компании Knight

сылки и особенности ведения бизнеса, – дополняет

побороть много лет,

Frank отмечают, что туристический поток в Москву

Наталья Розенблюм. – Так, при всех допущениях

и нынешняя схема

растет медленными темпами и уже отстает от при-

отели в отдельных районах Москвы, например,

гостиничного раз-

роста предложения. Так, ввод в эксплуатацию

в Печатниках, просто не нужны, как бы городу ни

мещения – далеко

2,3 тыс. номеров в верхнем сегменте (4–5 звезд) за

хотелось закрыть пустоту на карте. И если при раз-

не первая. Однако,

2010–2011 года оказал сдерживающее влияние на

работке госпрограммы данные особенности не будут

как отмечает директор департамента консалтин-

рост загрузки отелей данного сегмента. В случае

учтены, то подобные гостиничные проекты будут про-

га, аналитики и исследований Blackwood Ольга

сохранения текущих темпов прироста турпотока

сто неэффективны и не выживут на конкурентном

Широкова, «предшествующая ей схема была реали-

в столицу, при столь масштабном планируемом рас-

рынке. Если обратиться к международному опыту

зована лишь отчасти как с точки зрения количества

ширении номерного фонда, загрузка отелей суще-

и рассмотреть планы других столиц, мы увидим, что

введенных объектов, так и с точки зрения сроков их

ственно снизится, хотя среднегодовой показатель

гостиницы развиваются там, где на них есть спрос.

выхода на рынок».

заполняемости московских гостиниц и так невысок

В каждом городе существуют свои “белые пятна”,

по сравнению с другими европейскими городами.

свободные от застройки гостиничными проектами».

Поэтому первый вопрос, который сегодня волнует

Что же касается взаимоотношений внутри пары

игроков гостиничного рынка в связи с новыми ини-

Это может стать стимулом для снижения цен и, как

циативами властей: сможет ли столичное руковод-

следствие, сокращения дохода на номер, что, без-

«власть – девелопер/инвестор», то понятно, что

ство придерживаться заявленных сроков и «пере-

условно, негативным образом скажется на общей

любая форма поддержки вторых со стороны первой

варит» ли Москва столь быстрое появление такого

доходности гостиничного рынка Москвы.

приветствуется –

гостиничного объема. Проект-менеджер GVA Sawyer Анастасия Цыганова уверяет: «В случае реализации

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

заявленных планов правительства ежегодный объем

Еще один вопрос, очень интересующий

ввода гостиничной недвижимости в среднесрочной

игроков сегмента, – правила выделе-

перспективе должен составить более 5 тыс. номе-

ния земельных участков под застройку

ров. Это завышенные планы: для примера, средний

и система взаимоотношения властей

объем ежегодного ввода гостиниц за последние

с инвесторами и девелоперами в рамках

годы составлял 1–2 тыс. номеров». Далекими от

программы, если таковая все же будет

реальности нынешние планы называет и Ольга

реализована. Генеральный директор

Широкова: «Заявленные темпы прироста нового

AZIMUT Hotels Ремко Герритсен признает,

гостиничного предложения означают практически

что «предыдущий правительственный план

удвоение емкости рынка отелей Москвы в течение

предлагал под строительство гостиниц

пяти лет. Для достижения этих показателей годовой

совершенно неподходящие участки, рас-

прирост предложения должен почти в 7 раз превы-

положенные на второй, а то и на третьей

сить темпы последних трех–четырех лет».

линии, в центре спальных районов на

«Минимальный срок реализации гостиничного

ограниченных участках земли и в удалении

проекта – от задумки до открытия дверей – состав-

от транспортных развязок, именно поэтому

ляет пять лет, – продолжает мысль коллеги Марина

прошлый план был без энтузиазма вос-

Усенко. – Таким образом, чтобы успеть к намечен-

принят девелоперами». Поэтому, по мнению

ным срокам, инвесторы должны выходить на пло-

Марины Усенко, эффект от реализации нынешней

если, конечно, не остается только на бумаге. Ремко

щадки прямо сейчас. Судя по тому, что пока еще

программы будет напрямую связан с выбором кон-

Герритсен считает, что, «как правило, значительная

не утверждена даже схема размещения гостиниц,

кретных участков: «К примеру, в спальных районах

часть инвестиций в гостиничный проект тратится

процесс займет гораздо больше времени. Планы,

гостиницы востребованы не будут, хотя рынок знает

именно на подготовку земли и бюрократические

озвученные властями города, выглядят очень уто-

и счастливые исключения – гостиница “Катерина

процедуры. Если правительство будет оказывать

пично. Если рассматривать существующий каче-

Парк” в Москве, в районе станций метро “Южная”

поддержку на этом этапе, количество современных

ственный номерной фонд, фактически речь идет

и “Пражская”, которая пользуется устойчивым

отелей средней ценовой категории может значитель-

о более чем его утроении».

спросом. При определении перспективных участ-

но увеличиться». Правда, как подчеркивает Наталья

ков под гостиничные проекты следует обращать

Розенблюм, «выделение средств на подготовку

внимание на развитость коммерческой застройки

земельных участков, безусловно, позитивно ска-

Что же касается «переваривания» озвученных объемов, Ольга Павлик считает: «При появлении

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

жется на развитии гостиничного бизнеса, однако

Следующая реперная точка для уже присутству-

это не означает, что отели станут более доступны.

ющих на рынке игроков – в какую сторону новая

В первую очередь это связано с тем, что подготов-

столичная программа направит финансовую ситуа-

ка земельного участка – не единственные расходы,

цию в гостиничном сегменте, т. е. отразится ли

Алексис Деларофф

заставляющие девелоперов выводить на рынок

появление полутора сотен отелей на загрузке уже

проекты более высокого уровня. Строительство

существующих, на стоимости их номеров и т. д.

генеральный директор группы «Аккор» в России

в столице остается дорогим удовольствием, что

Ольга Широкова поясняет: «По опыту предыду-

подталкивает девелоперов к созданию более

щих лет, поступательный прирост нового предло-

дорогих гостиничных проектов в целях достижения

жения не приводит к резкому изменению средне-

хороших сроков окупаемости. При этом речь не

рыночных показателей загрузки и доходности

идет о падении сроков окупаемости до 3–5 лет, это

гостиниц. Резкий прирост предложения с высокой

все те же 8–12 лет».

долей вероятности приведет к снижению пока-

А по мнению Анны Данченок, вопрос в юриди-

зателей на фоне недостающего роста спроса на

ческой основе соглашения между государством

новые объекты. Но такой сценарий развития собы-

и будущим инвестором: «Теоретически могут быть

тий маловероятен в Москве, поскольку в нем не

введены какие-то ограничения для инвесторов по

заинтересованы ни игроки рынка, ни власти горо-

стоимости номера, хотя это маловероятно. Пока

да». Свое мнение высказывает и Ольга Павлик:

есть информация о том, что государство будет

«Увеличение предложения может отразиться на

готовить эти участки для инвесторов. С точки

стоимости номеров в Москве в долгосрочной

зрения потенциального частного инвестора,

перспективе. Однако пока, при сохраняющемся

во-первых, это должен быть юридически оформ-

дефиците средств размещения, цена проживания

ленный участок со всей

в московских отелях остается одной из самых высоких в мире». В заключение стоит отметить: многие эксперты считают, что приоритетным сегментом в рамках реализации этой программы должны стать именно гостиницы «демократичного класса». Поэтому реальный запуск программы может привести на столичный рынок новых игроков. «Сейчас на этом рынке из международных операторов функционируют только Best Western и Ibis. Из отечественных: “Амакс”, AZIMUT, Accord, “Интурист”, “Алроса”, “Русские отели” и другие, – рассказывает Анна Данченок. – Большинство российских управляющих

разрешительной документацией. Во-вторых,

сейчас развиваются в регионах, но при благопри-

участки необходимо обеспечить коммуникация-

ятном развитии рынка эти сети, вероятно, будут

ми. Также необходимо, чтобы потенциал участка

входить не только в существующие проекты и про-

давал возможность для девелопера строить отель

екты редевелопмента, но и в новые проекты, в том

в соответствии с требованиями будущих опера-

числе и в Москве. Из уже присутствующих брендов

торов, например, по количеству номеров, общей

в более высоком сегменте (3–4 звезд) могут раз-

площади и т. д. Так, строить отель меньше чем

виваться Courtyard (Marriott), Mercure; в демокра-

на 100–130 номеров чаще всего невыгодно. При

тичном сегменте могут появиться также и новые

выполнении всех этих условий можно прогнози-

бренды, например, трехзвездочные бренды

ровать интерес потенциальных инвесторов, в том

Wyndham (Days Inn и другие), линейка Choice Hotels

числе к строительству отелей 3 звезды».

(например, Comfort Inn)».

– Несмотря на некоторую нестабильность в мировой экономике, гостиничный сектор, на мой взгляд, доказывает свою жизнеспособность и эластичность. И Россия в данном случае не исключение. В 2010–2011 годах наблюдалась положительная динамика показателей заполняемости, средней цены номера и средней доходности на номер на российском рынке. Большинство экспертов считают, что эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Вряд ли стоит ожидать возвращения на уровень первой половины 2008 года, но ведь рынок тогда был действительно «перегрет», а сейчас ситуация стабилизировалась. На настоящем этапе гостиничный бизнес в Москве, и в России в целом, не обещает сверхприбылей владельцам (и это нормально), но приносит гарантированный стабильный доход. Дальнейшее развитие в ближайшие годы будет обусловлено многими факторами, и в первую очередь, конечно, экономическими. Сейчас только ленивый не пытается дать прогноз, и какой-то из них наверняка сбудется. Конечно, существует риск замедления темпов роста российской экономики в связи с долговым кризисом в Европе, общим ухудшением ситуации в мировой экономике, возможным падением мировых цен на нефть, предвыборной политической нестабильностью. Но при этом многое будет зависеть от действий российских властей, в чьих силах, например, создание благоприятного инвестиционного климата в стране, поддержка системы проектного финансирования, развитие туризма. В последнее время мы наблюдаем целый ряд инициатив как московского, так и федерального правительства, которые могут оказать положительное влияние на развитие гостиничного сектора, и надеемся, что эти положительные тенденции сохранятся. Помимо вышеперечисленных факторов, на развитие российского гостиничного рынка, безусловно, повлияют такие глобальные события, как проведение зимних Олимпийских игр в Сочи в 2014 году, Чемпионата мира по хоккею в Москве и Санкт-Петербурге в 2016 году и Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Например, по оценкам Deloitte, гостиничных номеров в Москве уже сейчас достаточно, чтобы принять Чемпионат мира по футболу. Но при этом доля номеров под управлением международных гостиничных операторов составляет лишь 25% (по подсчетам PwC, это лишь 10% от гостиничных номеров под управлением международных гостиничных операторов в Лондоне). Предложение недорогих качественных отелей эконом-класса в Москве по-прежнему очень ограничено, поэтому поле для деятельности остается обширным. А утверждение Московской областной думой новых границ столицы, планы по созданию «столичного федерального округа» и превращению Москвы в один из глобальных мегаполисов-лидеров, которыми сейчас являются Нью-Йорк, Париж, Лондон и Токио, открывают еще большие возможности. Что касается других городов, я считаю, что ни в коем случае нельзя руководствоваться только единичными (пусть и крупными) спортивными событиями. При принятии решения об инвестировании в гостиницу или в любой другой объект инфраструктуры необходимо тщательно оценивать бизнес-потенциал города на долгосрочную перспективу.

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT Text: Oksana Samborskaya Photo: CRE archive

On September 27th of last year, Moscow Mayor Sergey Sobyanin confirmed the Government Program "Housing" in the City of Moscow for the medium-term horizon (2012–2016). In particular, over the coming five years plans, within this program, call for building 171 hotels with 51,000 lodging places. True, according to Anna Danchenok, deputy director of the consulting department at NAI Becar, “As of today, Moscomarkhitektura hasn’t yet confirmed this framework – it should emerge during the first quarter.”

Hotel-Program Approach

ut it’s already well known that the authorities

68% – this occupancy rate was he achieved in four-star hotels, the load in the three-star categoryy was 62 % and in the five-star category – 56 %. (Ernst&Young)

versations have long been held that the capital city lacks different levels of hotels. Also understood is that any program can be adjusted, including as it is fulfilled.

aim to bring hotel construction to each of the capital’s

Nevertheless, the main players of the hotel market cannot disregard the city

districts without exception, including Zelenograd. In

authorities’ plans, nor the possible consequences of realizing these plans.

official documents it is stated that “already in 2012 it is planned to carry out construction, reconstruction, res-

PARTICULARS OF HOTEL ABSORPTION IN MOSCOW

toration, retrofitting and adjustment of buildings (build-

Before continuing the conversation, it makes sense to assess the overall state of

ing facilities) in more than 20 hotels with the capacity

affairs in the hotel sphere. According to data cited by Marina Usenko, executive

of 6,000 lodging spaces, including the recreated hotel

vice president and director at Jones Lang LaSalle Hotels in Russia and the CIS,

Moskva.” Plans also call for creating a “hotel chain on

Moscow’s hotel market’s key count totals more than 40,000 rooms, of which JLL

the basis of ‘floating means.’” (Here it is worth recalling

considers slightly more than 15,000 rooms to be high-quality. Accounting for

Europe, where creating hotels on the basis of decom-

one-third of existing high-quality volume are mid-market hotels (approximately

missioned ships is an ordinary practice.) The topic of

5,000 rooms), followed by upscale hotels in second place (3,800 rooms), with

“water hotels” merits a separate discussion, but we

luxury hotels rounding out the top-three (2,700 rooms). Economy class and upper

will cite the words of Natalya Rosenblum, partner at

upscale properties represent the lowest volumes of all.

Hospitality In.Comm: “The city plans on making a spe-

“In terms of profitability (RevPAR), Moscow’s hotels were hit hard by the cri-

cial wager on this format of hotel property. However,

sis, with average losses in ruble terms totaling 30%,” Marina Usenko says.

it should be noted that the consumer of such hotels

“The greatest drop in 2009 relative to 2008 occurred in the upper upscale seg-

is different from the guests of classical city hotels,

ment, where RevPAR declined by nearly 36%, reaching 5,400 rubles. By the end

while the creation of such properties requires specific

of 2011, the hotels recovered 3% to 10% from the crisis of 2009, depending on

technical and environmental solutions. Furthermore,

the segment. In particular, RevPAR has recovered best of all in upscale and luxury

a favorable location in the city center and subway

segments - +9.9% and +8%, respectively. The trend in upscale and mid-market

access can strongly impact the attractiveness of

hotels is more modest - +3% and +4.5%, respectively.”

rooms in hotels on the water.” Going back to land, it should be acknowledged: this

It is especially interesting to consider this backdrop alongside the data cited by Olga Pavlik, head of research and analytics at PraediumOncor International.

is the largest endeavor in hotel construction seen in

“In each of the past five years, the market has seen the delivery of 1.5 to 2 thou-

the history of modern-day Moscow. Of course, con-

sand new hotel rooms, meaning over this period approximately 8,500 rooms

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

«Девелопмент складских объектов – не такой уж привлекательный бизнес с точки зрения альтернативности инвестиций. Можно зарабатывать больше. Но это будет уже другой бизнес, другие риски и менее долгосрочные перспективы». Игорь Богородов

were introduced. Furthermore, the issue of insufficient

tors have to decamp to the building sites right away.

tions with investors

accommodations in Moscow remains just as acute.”

Judging by the fact that even the plan for the hotels’

and developers

Moscow’s authorities have for many years been trying,

placement hasn’t yet been confirmed, the process will

under the program,

without success, to mitigate this deficit, especially in the

take a lot more time. The plans announced by the city

if such a thing will

segment of inexpensive hotels, and today’s framework of

authorities appear highly utopian. When you consider

in fact be imple-

hotel accommodations is by no means the first. However,

the existing key count of high quality rooms, what this

mented. Remko

as noted by Olga Shirokova, director of consulting, analy-

means is more than tripling it.” As for the absorption

Gerritsen, CEO of

sis and research department at Blackwood, “the preced-

of the stated volumes, Olga Pavlik believes: “Once

AZIMUT Hotels,

ing framework was implemented only partially both in

all the hotels announced in the program are set up in

acknowledges

terms of the quantity of properties delivered and the time

Moscow, the problem of an insufficient key count will

that, “The previous

taken for market entry.”

be resolved, while a surplus of supply is hardly possi-

government plan

Olga Shirokova Blackwood Ольга Широкова

ble, because presently the deficit of high-quality rooms

offered entirely

hotel market players regards the authorities’ new

in the 1–3 star segment is a substantial impediment to

unsuitable land plots for hotel construction, located on

initiatives: will the Moscow city administration man-

developing tourism in the Russian capital.”

the second if not the third line, in the center of residen-

So the first question that is now on the minds of

age to follow the stated timeframes of construction

At the same time, the specialists at Knight Frank note

tial districts on limited plots of land and far away from

and will Moscow absorb such a quick delivery of so

that tourist inflows to Moscow are growing at a slug-

transportation hubs, which is precisely why the past

much hotel volume? According to AnastsiaTsyganova,

gish pace and already lag behind the growth of supply.

plan was perceived without enthusiasm among devel-

project manager at GVA Sawyer, “In the event of real-

In particular, the delivery of 2,300 rooms in the upper

opers.” Therefore, according to Marina Usenko, the

ization of the government’s stated plans, the annual

segment (4–5 stars) served to temper growth of occu-

effect from realizing today’s program will be directly tied

volume of hotel real estate commissioned in the medi-

pancy rates in this hotel segment. Should today’s

to the selection of particular plots: “For example, hotels

um-term horizon should total more than 5,000 rooms.

growth rate of tourist flows to the capital continue,

will not be in demand in residential districts, although

These are exaggerated plans: for example, the aver-

given such a large-scale planned expansion of the key

the market has certain exceptions – the hotel Katerina

age volume of annual hotel delivery in recent years

count, hotel occupancy will be substantially reduced,

Park in Moscow, in the area of the subway stops

totaled 1–2 thousand rooms.” Olga Shirokova says

although the average annual occupancy indicator at

Yuzhnaya and Prazhskaya, for which there is consistent

the current plans are far from reality: “The stated

Moscow hotels is already rather low in comparison

demand. When determining promising land plots for

growth paces of new hotel supply means practically

to other European cities. This could serve to stimulate

hotel projects, attention should be paid to how well

doubling Moscow’s hotel market volume in five years.

lower prices and, as a result, a reduction in per room

developed commercial properties are in these areas,

To achieve these indicators, annual growth of sup-

profits, which will clearly have a negative effect on

above all offices. Precisely business clusters can gen-

ply should almost 7-fold exceed the rates of the past

the overall profitability of Moscow’s hotel market.

erate strong guest flows to hotels located nearby.”

three-four years.” “The minimum duration of a hotel project’s imple-

THE LAND QUESTION

“The program for the city’s systemic sector development is necessary, although it’s important that these

mentation – from conception to opening its doors –

A further question that strongly interests segment

foundations laid by the government account for the

totals five years,” adds Marina Usenko. “Therefore,

players regards the rules of allocating land plots for

market requisites and particulars of doing business,”

in order to achieve the targeted timeframes, inves-

development and the system of the authorities’ interac-

Natalya Rozenblum adds. “In particular, all assump-

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT

Alexis Delaroff CEO of Accor in Russia

tions aside, there’s simply no need for hotels in dif-

the number of rooms, overall space, etc. In particu-

ferent parts of Moscow, for example in Pechatniki,

lar, building a hotel with less than 100–130 rooms is

– Despite some volatility in the global economy, I believe that the hospitality sector is showing its vitality and elasticity, and in this case Russia is no exception. In 2010–2011, positive occupancy dynamics were noted, with average room rates and the average room yields increasing in the Russian market. Most experts believe that this trend will continue in the coming years. Of course we cannot hope for a return to the levels seen in the first half of 2008, since back then the market was really "overheated", and today we have a stabilized situation. At this stage, the hotel business in Moscow, and in Russia as a whole, is not promising super profits to owners (and this is normal), though it is bringing them a guaranteed and stable income.

no matter how much the city wants to close

usually disadvantageous. Provided all these condi-

the emptiness on the map. And if the government

tions are met, interest among potential investors

fails to take account of this in developing the gov-

can be forecasted, including in the construction of

ernment program, hotel projects like these will be

3* hotels.”

Further development in the coming years will depend on many factors. In the first place are, of course, the economic factors. Now everyone is trying to make forecasts, and some of these will probably come true. Certainly, there is a risk of the economic growth slowing down in Russia, in connection with the debt crisis in the European Union, the general deterioration in the global economy, a possible decline in world oil prices, and the pre-election political uncertainty. Nevertheless, much will depend on the actions of Russian authorities, who have the power, for example, to create a favorable investment climate, support systems for project financing, and help the development of tourism. In recent years, we have seen a number of initiatives taken by the City Hall of Moscow, and the Federal Government, which may have a positive impact on the hospitality sector, and we hope that these positive trends will continue. In addition to the above-mentioned factors having an influence on the development of the Russian hotel market, such global events as the Winter Olympic Games in Sochi in 2014, the World Hockey Championship in Moscow and Saint Petersburg in 2016, and the FIFA World Cup in 2018, will certainly have their impact. For example, according to Deloitte, the number of hotel rooms in Moscow is already sufficient to host visitors to the World Cup. However the proportion of rooms that are managed by international hotel operators is only 25 % (according to PwC, this is only 10 % of the number of hotel rooms in London that are under the management of international hotel operators). The supply of low-cost high-quality economy class hotels in Moscow is still very limited, and therefore there is still much work that needs to be done. The decision by the Moscow Regional Duma concerning the new boundaries of the capital city, the plan to create a “Federal Capital District" and turn Moscow into a leading global city, like New York, Paris, London or Tokyo, all point to even greater opportunities in the future. As for the other cities, I believe that under no circumstances should activities be guided only by single (albeit large) sporting events. When making a decision about investing into a hotel or any other infrastructure facility, one must carefully evaluate the long-term business potential.

simply ineffective and won’t survive the competitive

The next reference point for players already

market. If one considers international experience

operating on the market is the direction in which

and looks at the plans of capital cities in other

the capital city’s new program will send the finan-

countries, we see that hotels are developing wher-

cial situation in the hotel segment. That is, will

ever there is demand for them. Every city has its

the introduction of 150 hotels affect occupancy

“white spots” outside the zone of hotel projects.

at the already existing ones, the cost of these

In terms of interactions within the “authoritiesdeveloper/investor” matchup, it’s clear that any

rooms, etc. Olga Shirokova explains: “Experience in previ-

form of support of the latter on the part of the

ous years suggests that the gradual growth of new

former is cheered and welcome – if, of course, it

supply won’t lead to an abrupt change of market-

doesn’t remain only on paper. Remko Gerritsen

average hotel occupancy and profitability indica-

thinks that “as a rule, a considerable part of

tors. The sudden addition of supply will highly likely

investments in hotel projects is spent precisely

lead to lower indicators alongside a lack of growing

on land preparation and bureaucratic procedures.

demand for new properties. But such a develop-

If the government provides support at this stage,

ment scenario is unlikely in Moscow, since neither

the number of modern hotels in the mid-price

market players nor the city’s authorities are inter-

category will substantially increase.” Although,

ested in this.” Olga Pavlik has her own opinion:

as Natalya Rozenblum highlights, “the alloca-

“The increase in supply could affect the price of

tion of funds for the preparation of land plots will

rooms in Moscow in the long-term horizon. For now,

undoubtedly have a positive effect on the hotel

however, given the continuing deficit of accommo-

business development, this doesn’t mean

dation, the cost of living in Moscow hotels remains

the hotels will become more affordable. Above all,

among the world’s highest.”

this is due to the fact that preparation of the land

In conclusion it’s worth noting: many experts

plot isn’t the only cost that causes developers

believe that the priority segment under this pro-

to bring a higher level of projects to the market.

gram should be precisely hotels of the “democratic

Construction in the capital city remains an expen-

or budget class.” Therefore, the actual launch of

sive habit, which makes developers inclined

the program could bring new players to the capital

towards creating more expensive hotel projects

city’s market. “Right now, Best Western and Ibis

in order to achieve quick investment recovery.

are the only international operators functioning

Furthermore, this doesn’t mean a fall in the

on this market. Noteworthy among the Russian

payback period to 3–5 years; it’s still the same

brands are Amaks, AZIMUT, Accord, Intourist,

8–12 years.

Alrosa, Russkie Hotels and others,” says Anna

According to Anna Danchenok, the issue lies in

Danchenok. “The majority of Russian managers

the legal foundation of the agreement between

are currently developing in the regions, but under

the government and future investors: “In theory,

a favorable development of the market, these

any restrictions on room cost can be introduced for

chains will likely enter not only into existing proj-

investors, although this is unlikely. Right now there

ects and redevelopment projects, but also into new

is information that the government will prepare

projects, including in Moscow. Among the cur-

these land plots for investors. In terms of a poten-

rently operating brands that could further develop

tial private investor, first, this should be a legally

in the upmarket segment (3-4*) are Courtyard

registered land plot with all the authorizing docu-

(Marriott), Mercure (opening at Smolenskaya

mentation. Second, the land plots have to be pro-

Square in February); new brands could also

vided with utilities. It’s also necessary that the land

emerge in the democractic segment – for example

plot’s potential provides the developer the oppor-

the three-star brands Wyndham (Days Inn and

tunity to build a hotel in line with the requirements

others), and the Choice Hotels line (for example,

of future operators – for example in terms of

Comfort Inn).”

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ЦИТАТЫ QUOTATIONS

«Лучшие сектора для приобретения в Москве – это розничные площади и магазины стритритейла. / The best real estate sectors to buy in Moscow are shop floors and street retail outlets.

Хольгер Мюллер (PwC). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012» Holger Mueller (PwC). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«З

а последние несколько месяцев мы видим возвращение капитала, но мы не можем говорить об определенной тенденции. / Over the past few months we have seen the return of capital, but we cannot yet talk about a definite trend.

Сайдам Салахеддин (Renaissance Capital). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012» Saydam Salaheddin (Renaissance Capital). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Люди считают, что получить финансирование от местных банков может только очень малый круг. Но это было раньше. Сейчас ситуация изменилась. / People believe that obtaining financing from local banks is only possible for a very small circle of entrepreneurs. Those days have passed. Now the situation has changed.

Марк Бартоломи (Clifford Chance). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012» Mark Bartholomew (Clifford Chance). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Мы всерьез задумываемся о передаче в управление части объектов культурного наследия и госсобственности. Для этого необходимо создать профессиональное рейтинговое агентство для оценки эффективности работы УК, на основании которого можно отдавать объекты на аутсорсинг. / We are seriously thinking about transferring the management of cultural heritage and state properties. To do this, we need to create a professional rating agency to assess the effectiveness of the management company, to which objects can be given on outsourcing terms.

Валерий Селезнев (депутат Госдумы). V Property Facility Congress Valery Seleznev (MP). Fifth Property Facility Congress

«Был недавно на одном объекте в Лондоне, скажем так, средней степени готовности – коробка закончена, внутри работы в самом разгаре. И там женщины по стройке ходят в туфельках – как в офисе. Как-то даже в голову не приходило, что это – норма. / I recently visited one site in London, let us say, at a middle level of readiness – the box was completed, and work was in full swing inside. I noticed women on that construction site who were walking in shoes like in an office. I could not even think that this could be normal.

Олег Мамаев (PNK Group). In.Cre.ru Oleg Mamayev (PNK Group), In.Cre.ru C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

Находясь в стадии становления, ТРК «Афимолл Сити» привлекает к себе внимание профессионального сообщества. Одни находят в нем массу достоинств, другие ищут недостатки. И это нормально, ведь только «в дерево, которое не дает плодов, никто не бросает камней». Мы попросили участников рынка коммерческой недвижимости оценить этот объект по нескольким критериям. Перед вами – результат нашего миниисследования. Участникам рубрики предлагается оценить каждый критерий по 10-балльной шкале, а также прокомментировать представленность этого критерия в рассматриваемом объекте.

Местоположение

Лучшее, конечно, впереди!

(окружение, доступность, просматриваемость)

баллы

Амиран Муцоев «Афимолл Сити» расположен в одном из красивейших мест современной Москвы. Находится в окружении башен «Москва-Сити», которые также соединены с ТЦ на уровне 1 этажа, что создает дополнительный поток в ТЦ за счет сотрудников компаний – арендаторов БЦ. «Афимолл Сити» имеет прямой выход из метро «Выставочная», но добраться в ТЦ на личном транспорте проблематично. Несмотря на планируемое увеличение парковочных мест, сегодня паркинг весьма ограничен.

Технические характеристики баллы

Эксперт в сфере управления

Расположение ТРЦ отличное, но объекту не хватает транспортной доступности и визуальной просматриваемости. Внешняя навигация должна быть более грамотная и адресная. Сейчас навигации как таковой нет, есть реклама на фасаде, которая рассказывает о некоем гипотетическом существовании ТРЦ «Афимолл Сити». Можно подумать, что он расположен где-то в Люберцах. Было бы логично написать что-то вроде: «Прямо за этой стеной – столько-то квадратных метров торговых площадей, столько-то магазинов, столько-то брендов».

Алмаз Ширеев В ТРЦ сложно попасть из-за проблем с подъездными путями. Кроме того, среди офисных башен его не видно. Люди из БЦ не могут обеспечить нужный поток ТРЦ. Если покупки и есть с их стороны, то они скорее импульсные, нежели целенаправленные. Разумеется, нужно делать объект видимым для аудитории за пределами ММДЦ «Москва Сити». По нашим данным, в ТРЦ хорошо себя чувствует фуд-корт, куда стекаются сотрудники из ММДЦ, и операторы бизнес-одежды. Но наш формат торговли пока здесь не слишком востребован.

ТЦ расположен прямо над станцией метро, но «Выставочная» расположена на тупиковой и неоживленной ветке, а интервалы между поездами в данном направлении порой достигают 20 минут. Что касается автобусов и маршруток, здесь ситуация еще более неоднозначная. На личном авто до ТЦ также добраться непросто – на территории сделали платную стоянку, но заезд на нее расположен не очень удачно.

ТЦ «Афимолл Сити» представляет собой интересный архитектурный проект. Особенно можно выделить центральный атриум торгового комплекса со звуковым фонтаном в центре. В куполе «Афимолла» отражаются все башни «Москва Сити», создавая неповторимый эффект пребывания внутри ТРЦ.

Эксперт в сфере управления

Судя по той информации, которая периодически появляется в СМИ, с техническими характеристиками ТРЦ не все здорово. Я понимаю, что любой объект проходит стадию становления, но, тем не менее, объект такого уровня в Москве не имеет права на подобные недоделки. И, кроме того, все сложности, которые есть на объекте, не должны просачиваться в СМИ и становиться достоянием общественности.

Алмаз Ширеев

Анастасия Костенко

Амиран Муцоев

Во время презентации ТРЦ «Афимолл Сити» нас убеждали в том, что нижний уровень будет самым востребованным в проекте – это этаж, который связан со всеми бизнес-центрами и который принимает на себя весь поток людей, идущих из метро. Но нам никто не говорил, что это будет этаж с очень низкими потолками, плохим освещением и что температура воздуха в помещениях в первые два месяца после открытия будет равна 17 ° С. То, что нам презентовали, сильно расходится с действительностью.

Анастасия Костенко

Учитывая тот факт, что наш магазин неоднократно заливало, а также были случаи задымления, я не могу дать более высокую оценку. Более того, мы предполагаем, что этой весной нам снова придется столкнуться с протечками.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

63 Материал подготовлен редакцией CRE Фото: архив CRE

Качество управления объектом (работа с арендаторами, обслуживание помещений, эксплуатация) баллы

Эксперт в сфере управления

Насколько мне известно, все службы эксплуатации работают исправно. Я не слышал никаких нареканий на техническое обслуживание здания (10 баллов). Если же говорить об арендных отношениях, я, так же как и другие участники рынка, стал свидетелем нескольких конфликтов, связанных с торговыми операторами. Это не говорит о высоком качестве управления, скорее наоборот. Для объектов подобного уровня нельзя, чтобы такие скандалы выплескивались наружу. Соответственно, property management получает твердую двойку. Арендаторы приехали в «Афимолл Сити», как и в любой ТЦ, за потоком посетителей. Пока не разрешится главная проблема, с которой операторы обращаются к владельцу, наверное, стоит предусмотреть более гибкую коммерческую политику. Я думаю, что уход для особо ценных арендаторов из фиксированной зоны ставок в комбинированную помог бы разрешить конфликт.

Алмаз Ширеев У нас было много вопросов к собственнику, связанных с техническими характеристиками объекта, и с вопросами управления, но первые два месяца представители ТРЦ отказывались с нами встречаться. В соответствии с ТК я не имею права требовать, чтобы люди приходили работать в помещение, где температура воздуха равна 17 ° С. Второй момент, который требовал обсуждения, – исполнение собственником всех обязательств по договору. Мы не получали того потока, на который рассчитывали, и при этом платили аренду в полном объеме. В результате мы написали официальное письмо о том, что отказываемся нести арендные платежи, в том числе и на основании независимой экспертизы, которая подтвердила, что работать в таких помещениях не представляется возможным. Только после этого было организовано несколько встреч. В итоге компромисс все равно не был найден, и мы приняли решение закрыть магазин.

Анастасия Костенко На протяжении года никаких значительных подвижек в работе с арендаторами не произошло – и это при том, что покупательский поток вплоть до середины осени был крайне низким. Только после того, как некоторые арендаторы открыто возмутились и история просочилась в СМИ, представители «Афимолл Сити» стали активно рекламировать торговый центр. И даже после этой истории было сложно найти должностных лиц, ответственных за принятие решений по работе с арендаторами.

Продвижение объекта на целевую аудиторию

(реклама, мероприятия)

баллы

Эксперт в сфере управления Продвижение «Афимолл Сити» напоминает эксперименты ТЦ «Мега» в 2002 году. Ощущение, что пробуются все возможные меры для привлечения целевой аудитории, реализуются многочисленные маркетинговые задумки, но все это делается хаотично. Нет, прежде всего, правильного позиционирования. В 15 минутах езды от ТРЦ «Афимолл Сити» находится переполненный ТРЦ «Европейский». Возникает вопрос: зачем искать посетителей «Афимолл Сити» в Братеево, Медведково, заклеивая троллейбусы рекламой, если все эти люди уже в «Европейском». Зачем размазывать маркетинговую активность по всей Москве, если можно найти нужную аудиторию совсем рядом. Основной message мог бы быть следующим: «Уважаемые жители ТРЦ “Европейский”. У нас все то же самое, только без пробок и со свободной парковкой». То, чего нет в «Европейском», можно найти в ТРЦ «Афимолл Сити». Не говоря уже о том, что у последнего хорошее местоположение, отличные объемно-планировочные решения, много внутреннего пространства.

Алмаз Ширеев

Анастасия Костенко

Все рекламные мероприятия, которые были запланированы в ТРЦ, были сделаны не своевременно. Кампании прошли, когда объект уже функционировал, а не когда только-только выходил на рынок. Кроме того, чтобы интенсифицировать продвижение объекта и повысить эффективность наших маркетинговых платежей, мы предлагали собственнику вместе делать какие-то акции. Но это осталось без внимания.

На данный момент «Афимолл » хорошо рекламируется и проводит акции по привлечению покупателей. Масштабная реклама идет на радио и ТВ, много рекламы по городу. Насколько я знаю, активно используется такой инструмент, как соцсети.

Амиран Муцоев, директор по развитию, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ» Amiran Mutsoyev, Development Director, Member of the Board of Directors of the REGIONI GC

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE Внутренняя планировка и зонирование объекта

(рассадка арендаторов, распределение потоков посетителей, навигация)

баллы

Амиран Муцоев

8 Анастасия Костенко и.о. директора по продажам ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY) Anastasia Kostenko, Acting Sales Director of Modny Continent Plc (INCITY brand)

10 2

В ТЦ «Афимолл Сити» присутствуют самые известные международные торговые марки, а, например, бренд Banana Republic открыл свой первый магазин в России именно в «Афимолле». Навигации и расположению магазинов в торговом центре могут позавидовать крупные российские моллы. Планировка понятна и проста для посетителя. Покупательский поток распределяется равномерно на всех этажах, за исключением, пожалуй, цокольного. Цокольный этаж, видимо, из-за высоты потолков и недостаточного освещения не нацеливает покупательский поток на длительное проведение времени там и совершение покупок.

Эксперт в сфере управления С этой задачей ТРЦ «Афимолл Сити» блестяще справился. Комплекс, с одной стороны, понятный, с другой стороны, сохраняет интригу. Где бы ты ни находился, ты всегда видишь какой-то поворот, куда бы хотелось пройти. Он тебя увлекает и с точки зрения объемно-планировочных решений, и с точки зрения рассадки арендаторов. Ты видишь чтото новое, «свое», и идешь дальше, переходишь с уровня на уровень. Это сделано грамотно.

Алмаз Ширеев Изначально на объекте предполагалось «тематическое» зонирование: молодежные бренды в одном месте, дорогой сегмент – в другом. Но поскольку объект сдавался в не самое удачное для розницы время, от планов собственникам пришлось отступить. Соответственно, когда мы открылись, рядом не оказалось тех, на кого мы рассчитывали. И это было неприятным сюрпризом. Например, молодежные и спортивные бренды – «Адидас», «Найк» и другие – оказались на верхних уровнях.

Анастасия Костенко Торговый центр полупустой, поэтому о продуманной рассадке арендаторов говорить пока нет смысла. Многие арендаторы размещены на цокольном этаже, и это создает ощущение сдавленности.

Посещаемость объекта, конвертация посетителей в покупателей баллы

Амиран Муцоев

2 5

3,5

Посещаемость ТЦ не слишком высока, но с каждым месяцем все больше людей узнают об «Афимолл Сити», и, несомненно, наблюдается увеличение посещаемости торгового центра.

Эксперт в сфере управления С конвертацией у объекта полный порядок. Продукт-то хороший. Если ты туда зашел, ты совершишь покупку. Но этот хороший продукт неправильно продают, поэтому есть проблемы с посещаемостью. Его продают в Братеево с каким-то абстрактным посылом, вместо того чтобы вести адресную маркетинговую войну с теми ТЦ, которые представляют прямых конкурентов. Но я уверен, что посещаемость объекта – вопрос времени, скоро этот критерий можно будет оценить на 10.

Алмаз Ширеев С посещаемостью у ТРЦ – пока проблемы. Но если говорить о конвертации, то по нашему магазину показатель был хороший. Я смотрел наши отчеты – сколько людей заходит и сколько делает покупку – в ТРЦ «Афимолл Сити» у нас был рекордный по конвертации показатель. Мы сейчас не работаем на объекте. Но не исключаем, что в будущем, когда ТРЦ улучшит свои показатели по посещаемости и будет проводить в жизнь более гибкую арендную политику, мы туда вернемся. Если нам предложат более адекватные помещения и хорошие условия сотрудничества – почему нет.

Анастасия Костенко Конвертация в нашем магазине составляет порядка 20 %. Это, конечно, хороший показатель, но при этом у нас крайне низкая посещаемость, поэтому толку от высокой конвертации немного.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

65 Information compiled by CRE Photo: CRE archive

The Best Surely Lies Ahead

Contributors to this section were invited to evaluate each criterion on a 10-point scale, as well as comment on the representation of this criterion on this site.

Location

(the surrounding environment, access roads, access to municipal and private transport, visibility, interior layout and navigation)

Score

While still in its infancy, the AfiMoll City SEC is already attracting the attention of the professional community. Some are finding many merits there, while others are looking for flaws. Well, that is as it should be, because as the Russian saying goes "only the tree, which bears fruit, no one throws stones at". We asked market participants to evaluate this commercial real estate object on several criteria. Before you we present – the results of our mini-survey.

Technical performance Score

Amiran Mutsoyev AfiMoll City is situated in one of the most beautiful locations of Moscow, surrounded by the Moscow-City towers, to which it is also connected through an underground floor. This creates an additional flow of people and the employees of companies renting offices in the business center. AfiMoll has a direct exit from the Exhibition Subway Stop, but in contrast, for the public it is hard to get to the shopping center by car. Despite the planned increase in parking spaces, to date, the shopping center’s parking areas are very limited.

Property management expert The location of the mall is just excellent and yet the property falls short of transport accessibility and good visibility to claim 10. Outdoor navigation should be more competent and specific. Now navigation is lacking as such, save for a huge banner on the facade, informing about hypothetical existence of a certain SEC AfiMall City. One might think that it is located in the suburban city of Lyubertsy. It would be more logical to write something like this: “Right behind this wall you’ll find ___ sq.m of shop floor, that many shops, and that many brands. Such advertising format would be way more effective than an abstract banner facing the TTR.

Almaz Shireyev The AfiMoll City is hard to reach because of the underground tunnels. In addition, the facility lacks good visibility – being located among the high-rise towers makes it difficult to be seen. People from the business-centers are not sufficient to meet the consumer flow needs of the mall. If they do make purchases, these will be impulsive by nature, rather than deliberate. Of course, the object must be visible to the audience outside of the Moscow-City. According to our data, the SEC's food court is in a good place, attracting the people working in the Moscow International Business Center, and retailers of business clothing. However, for now, our retail format is not very popular here.

Anastasia Kostenko Our score is 8 if we talk only about a metro line. That the shopping mall is located right above a metro stop is a definite advantage. A disadvantage is that the Vystavochnaya subway stop lies on a dead-locked and low-traffic line, with intervals between trains occasionally reaching 20 minutes. As regards other approach ways – buses and vans – the maximum score I can give is two. It’s not that easy to get to the shopping mall by car – they fashioned a paid parking lot on the territory, but the driveway is very inconvenient.

Amiran Mutsoyev The AfiMoll City SC has an interesting architectural design. This is especially seen in the central atrium of the mall, with its fountain of rushing water. In the dome of the AfiMoll, one can see the reflection of the Moscow-City towers, creating a unique effect on people inside the mall.

Property management expert Judging by the information that occasionally leaks to media, everything is not very good with technical performance in the mall. I understand that any retail property goes through a formative stage, but nevertheless a property of this level in Moscow has no right to such defects. Furthermore the onsite problems should not leak out to media and spoil the image of the shopping mall.

Almaz Shireyev During the presentation of the AfiMoll City SEC, they tried to convince us that the lower level is the most popular in the project - a floor that is connected to all the business centers, and which takes up the whole stream of people coming from the subway. However, no one told us it would be a floor with low ceilings, poor lighting, and that the temperature of the indoor air would be about 17°C. What they presented to us was strongly at odds with the reality.

Anastasia Kostenko

Given that our store was repeatedly flooded and there were also several cases of smoke infiltration, I cannot ascribe a higher rating. Moreover we expect that this spring we’ll face leaks again.

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE Quality of management of the object

(work with tenants, maintenance, operation)

Score

Property management expert

Almaz Shireyev, Director of Business Development at COLIN'S Алмаз Ширеев директор по развитию бизнеса COLIN’S

To the best of my knowledge, all facility management services work fine. I’ve never heard of any complaints about the technical maintenance. This part of facility management can be rated as 10. Talking about the rental relations, like many other market participants, I witnessed several conflicts with retail operators. This does not testify to a high quality of management. Properties of this level cannot afford spilling the beans. Accordingly, property management cannot be rated higher than 6. Tenants came to AfiMall City to harness the flows of visitors. But while the key problem addressed by the operators to the property owner is not resolved, a more flexible rental policy would come in handy. I do not have exhaustive information to propose any particular recipe; I do not know anything about leases or the financial standing of the company which probably has a big loan to serve. But I’d suggest that letting particularly valuable tenants switch from the fixed rent to a mixed rental scheme might help settling the conflict.

Almaz Shireyev

We had a lot of questions to the owner, associated with the technical characteristics of the object, and management issues, but in the first two months, the representatives of the SEC refused to meet with us. In accordance with the Labor Act, I have no right to require people to come to work in a room where the air temperature is 17°C. We tried to solve the "temperature" question on our own, but this did not help – as the adjacent rooms were empty, and they are not heated, so the cold penetrated from there. The second point which required discussions – the execution by the owner of all obligations stipulated in the contract. We had not received the flow of traffic, on which we were counting, and the same rent had to be paid in full. In the end, we wrote a formal letter of protest, refusing to make leasing payments, basing this on an independent appraisal, which confirmed that work in these areas was not possible. Only after that were a few meetings organized. Nevertheless, a compromise was still not found, and we decided to close our store.

Anastasia Kostenko Regrettably, the rating is low again. We saw no improvements in the work with tenants during the year, notwithstanding that the footfall had been very low until the middle of autumn. Only after some tenants’ indignation leaked to mass media, did the representatives of AfiMall begin actively promoting their shopping mall. Even after that row it was next to impossible to find any persons in charge of decision-making to facilitate the tenants’ operations.

Property promotion among the target audience (advertising, events) Score

Property management expert

Almaz Shireyev

Anastasia Kostenko

The promotion of AfiMall City reminds me of experiments made by the Mega mall in late 2002. I experience a dejavu. I see all kind of measures are taken to lure the target audience as well as all kind of marketing moves, but everything is done chaotically. Within just a 15-minute drive from AfiMall City there sits another mall Evropeisky which is overcrowded. Why then looking for potential tenants in Brateevo or Medvedkovo communities, when their dwellers can all be found in Evropeisky? Why diluting the marketing activity by posting advertisements all over Moscow, if the target audience is close at hand? Evropeisky won’t even notice the loss of some visitors, given that it is always filled to the brim. The key message could be as follows: “Dear visitors of SEC Evropeisky, we have the same things to offer you, but you'll be spared traffic jams. We have a lot of parking space for you." In fact whatever Evropeisky is lacking, can be found in AfiMall. This is not to mention the excellent location, layout solutions and plenty of indoor space, unlike Evropeisky where people feel cramped.

All promotional activities that were planned for the SEC were not made on time. The campaigns were carried out when the object was already operating, but not when it just came out onto the market. In addition, to intensify the promotion of the object and to increase the effectiveness of our marketing payments, we proposed to carry out some joint promotions with the owner - but we were ignored.

At the present moment AfiMall is well advertised indeed and promo-actions are held to attract buyers. Massive advertising is currently under way on TV and radio and there is a lot of outdoor advertising all over the city. To the best of my knowledge, such tool as social networks is also heavily used.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

67 Indoor layout and zoning

(placement of tenants, distribution of visitor flows, navigation)

Score

8 10

Amiran Mutsoyev The AfiMoll City Shopping Center includes the most well-known international brands, such as the Banana Republic, which opened its first store in Russia, and namely in the AfiMoll. The navigation and location of stores in the mall will be the envy of other large Russian malls. The layout is clear and plain for the visitor. The consumer flow is distributed evenly between all floors, except perhaps for the ground floor. The ground floor, apparently because of its high ceilings and low lighting, does not attract the consumers to stay there for a long time, and shop there.

Property management expert AfiMall City brilliantly coped with this task. On the one hand, the complex is plain, but on the other hand, intrigue is carefully preserved. Wherever you are, you see some luring turn, something new at every corner, and you follow this implicit guidance, proceeding from one level to the next one.

Almaz Shireyev

Anastasia Kostenko

Initially, the facility was supposed to have “thematic” zoning: youth brands in one place, the expensive segment – in another. However, since the object was opened in difficult times for retailers, the plans of the owners had to be scrapped. As a result, when we opened, we did not have the neighbors we were hoping for, and this was an unpleasant surprise. For example, youth and sports brands, such as Adidas, Nike, and others - were located on the upper levels.

The shopping mall is half-empty so for now it does not make any sense to discuss a deliberate placement of tenants. Many of them are accommodated at the basement floor level and suffer from claustrophobia.

Attendance at the object, conversion of visitors into buyers Score

Amiran Mutsoyev

Property management expert

3,5 3

Attendance at the mall is not too high, but with each passing month, more and more people are learning about the AfiMoll City, and of course, this will lead to increased attendance of the shopping center.

Everything is OK with conversion, because the product is really good. Once you enter inside you’ll almost surely be tempted to buy something. But this good product is wrongly marketed and sold – this is why there are problems with attendance. They try to sell it in Brateevo using some abstract messages instead of waging a direct marketing war with those shopping malls that are its direct competitors. But I am positive that the good property attendance is just a matter of time and very soon this criterion can be rated as 10.

Almaz Shireyev The attendance levels at the mall are still a problem. However, when it comes to conversion, then our store was a good indicator. I watched our reports – how many people came in and how many made a purchase. In the AfiMoll City SEC, we had a record conversion rate. We are no longer working at the facility, but are not ruling out that in the future, when the SEC improves its performance in terms of attendance and pursues a more flexible rental policy, we will come back. If they offer us a better location and good conditions for cooperation – then why not?

Anastasia Kostenko Conversion in our shop is about 20%. This is certainly a good showing, but we have a very low footfall so we actually cannot benefit by the high conversion rate.

МЫСЛИ ВСЛУХ OUTSPOKEN THOUGHTS

Материал подготовила Анна Камынина Фото: Михаил Воронцов

Сергей Матюхин генеральный директор KR Properties

Sergey Matyukhin CEO of KR Properties

О СИТИБОКСАХ Концепция «ситибоксов» и для российского рынка, и для нашей компании достаточно новая. На Западе, как в Европе, так и в Америке, данная услуга развита и уже вошла в повседневный набор услуг, которыми пользуется человек, наряду с арендой автомобиля и пользованием мобильным телефоном, т. е. там есть уже культура пользования таким продуктом, как хранение вещей и сезонное хранение. Например, вам нужно перевести вещи на время ремонта. Сейчас это часто решается либо хранением предметов на балконе, либо при ремонте люди снимают поблизости квартиру для мебели и вещей. По факту это оказывается дороже. У нас есть понимание того, что в ближайшее время разовьется культура пользования этим продуктом и он будет востребован. Все, что делает нашу жизнь лучше, цивилизованнее, в перспективе будет пользоваться спросом.

ON CITY-BOXES The concept of “city-boxes” is new both to our company and to the Russian market at large. In North America and Western Europe the given service has already become part of the daily mix of services that also includes car rent and mobile phones. In other words, self-storage units and seasonal storage have already become part of their culture. Suppose you need to remove your chattels for the time of repair. Now people store their things in the balcony and some even rent a nearby flat for this purpose, which is a more costly option. We foresee that the culture of using self-storage units will soon be popular with Russians. Everything that makes our life better and more civilized will sooner or later be in demand.

О СРЕДСТВЕ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ По Москве летом я езжу на мотоцикле, зимой – в автомобиле. Поездка в машине дает мне дополнительные два часа на работу: выезжаешь – открыл компьютер, уезжаешь – открыл компьютер и еще час работаешь. На мотоцикле катаюсь в основном по Москве. Не хватает адреналина в жизни. Последние два года у меня был Suzuki класса супер-спорт, в народе «джиксер», по-научному Suzuki GSX-R. В этом году планирую замену. Склоняюсь к Аprilia итальянской или BMW. Это увлечение для души – поездки в режиме кофе-трипов с друзьями.

ON TRANSPORTATION VEHICLES In Moscow I prefer to ride on my bike in summer and use my personal driver in winter. While I am driving to or from my office I normally have a couple of extra hours for work using my laptop. I am a passionate bike rider because I am short of adrenalin. Two recent years I’ve been riding the super sport class Suzuki GSX-R, but this year I am going to replace it with an Aprilia or a BMW. This is my dearest hobby: riding with my friends in the mode of coffee trips.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

О ДРУЖБЕ Если говорить о таком понятии как «дружба», я являюсь консерватором. Считаю, что сама по себе «дружба» не может быть сильно масштабирована. Количество друзей, с которыми мы идем бок о бок много лет, не очень велико. Круг друзей сформировался из школьных товарищей, часть идет со мной с института, есть и люди, которые появились после этого периода. Существует очень много совершенно потрясающих людей, которых можно назвать близкими знакомыми, с которыми я много путешествую, мы посещаем мероприятия вместе, формальные и неформальные.

ON FRIENDSHIP I am a conservative as far as friendship is concerned. I believe there cannot be too many bosom-friends whom you can trust. This circle includes my school and university friends and a few were added to this circle after the university years. I am privileged to know some absolutely amazing fellows, with whom I travel a lot and visit formal and informal events.

О BRAINSTORM Если говорить о подходе управления, о том, какую культуру мы пытаемся развить в компании, то мы стремимся к развитию некой креативной среды между сотрудниками и всячески культивируем это, потому что уверены: при свободном общении внутри организации рождаются идеи, которые в дальнейшем могут капитализироваться, перейти в денежный эквивалент. У нас регулярно проводятся brainstorms в различном составе, еженедельные собрания топ-менеджеров компании. Формат совещаний в очень узком кругу, они достаточно короткие и неформальные, но, тем не менее, каждый раз мы пытаемся обсудить что-то новое по тем проектам, которые у нас идут, либо по решениям, которые постоянно надо принимать в том или ином проекте. Также компания регулярно проводит тренинги для очень широкого круга сотрудников. В этом году планируется выезд большей части ключевых людей, порядка 60 человек, в одну из зарубежных стран для проведения сессии стратегического планирования. Люди, которые общаются непосредственно с клиентом, могут подсказать интересные идеи, так как они лучше знают их потребности.

ОN BRAINSTORMING As for the approaches to management and corporate culture we try to promote at our company, first of all I’d mention a sort of creative communication between our employees, which occasionally gives rise to brilliant ideas that may later become capitalized. We hold regular brainstorms, where different managers are involved, and we definitely brainstorm at weekly meetings of the top managers. Our meetings held within a narrow circle are rather brief and informal, but every time we try to discuss something new in relation to the relevant projects or to decisions that need to be constantly made. We also hold regular training sessions for a very wide circle of employees. This year we plan a strategic planning session of our key personnel (about 60 employees) abroad. People dealing directly with our clientele may suggest interesting ideas, since they know their needs better.

О ДАЙВИНГЕ Попробовав дайвинг, как и, наверное, 90 % наших соотечественников, один раз в Египте, увлекся. Это было два–три года назад, за это время получил сертификаты, повышающие квалификацию и дающие право нырять с различными смесями. Нырял в Египте, на Мальдивах, в Бали и Тайланде. Планирую в конце марта поехать в Судан на дайв-сафари. Конечно, хочется покорить такие известные места, как большой барьерный риф, Галапагосские острова. Наверное, во мне живет дух исследователя. Когда погружаешься, видишь совершенно другой мир, живущий по каким-то своим законам. Этому миру абсолютно все равно, что там происходит на поверхности. Ты наблюдаешь за этим, и помимо того что любуешься красотой, которая тебя окружает, отвлекаешься от лишних мыслей, что позволяет систематизировать идеи в голове.

ON DIVING Having once experimented with diving in Egypt, like probably 90 % of our compatriots, I became its enthusiast. This happened two or three years ago. During this time I earned skill-raising certificates that give you the right to dive with various mixes. I have dived in Egypt, on the Maldives, Bali and in Thailand. I am going to travel in late March to Sudan for a dive safari tour. Surely, I’d like to conquer such famous places as the Great Barrier Reef and Galapagos Islands. Perhaps I am driven by the spirit of explorer. As you submerge you see a different world living by its own laws. This world does not care what goes on atop. Watching over this amazing world, you admire the beauty surrounding you and get diverted from unnecessary thoughts. This helps you streamline chaotic thoughts and ideas in your mind.

ОБ ОХОТЕ Охота – это страсть. Говорят же: охота – страсть миллионов, и в России она особенно сильно развита. Общение с природой очень полезно после города, особенно, когда вырываешься в лес, на болота, на два–три дня, в полном отключении от внешнего мира. Я коллекционирую трофеи, храню их дома, в каминной комнате. В 2011 году в Финляндии мною был взят замечательный трофей, пока самый большой взятый в этой стране в 2011 году – белохвостый олень.

ON HUNTING Hunting is my passion; it is said to be the passion of millions, especially in Russia. It’s very important to feel at one with nature after all the urban fuss. When you shoot a way out of the city to the forest and marshland for two or three days, you enjoy your ultimate isolation from the outer world. I collect my hunting trophies, keeping them in the fireplace room of my home. The biggest ever trophy I brought from Finland in 2011 is a whitetail deer.

О ПУСТОТЕ После завершения сделки наступает некая пустота. То, чем ты жил – а во время сделки ты думаешь о ней постоянно, – пришло к завершению, и в этот миг наступает эмоциональный вакуум. И тогда ты понимаешь, что пришло время ставить перед собой новые задачи.

ON THE VOID After another deal is closed you feel some void. The things that filled your mind at the stage of negotiations suddenly come to conclusion and at this moment you feel some sort of emotional vacuum. And then it suddenly dawns upon you that it's time to decide on new targets.

ОПЫТ EXPERIENCE Схема движения потоков в автоматизированном архиве The scheme of flows in an automated archive

От ритейлеров до химиков Открыв в ТЛК «Томилино» собственный архивнологистический центр, Сбербанк и «Айтакс» создали на российском рынке своеобразный прецедент: опыт АЛЦ для хранения столь огромного объема бумажных документов и с высокой скоростью обработки может пригодиться практически всем – от ритейлеров до авиаторов.

плану Immofinanz обретал инвестиционный поток, ставка которого полностью

еред потенциальным подрядчиком стояло

отвечала требованиям рынка, что делало контракт исключительно выгодным

несколько задач, главная из которых – повышение

и с точки зрения экономики, и с точки зрения девелопмента. Однако средств

надежности хранения документов и защищенности

фонда хватило только для обеспечения строительства складского здания,

информации за счет применения специальных

но не для окончательного расчета и приобретения здания в собственность.

режимов и технологии хранения. Кроме того, заказ-

Решением проблемы стала реструктуризация, в результате которой фонд

чик хотел максимально автоматизировать техноло-

отказался от приобретения здания по условиям инвестиционного договора.

гические процессы, исключив присутствие и работу

Долг был структурирован с учетом его погашения через три года».

сотрудников в архивохранилище. В свою очередь,

Оставаться владельцами склада было просто невыгодно – арендаторы

производительность труда работников, занятых

помещений начали отказываться от услуг хранения, и было решено продать

комплектованием, использованием и уничтожением

помещение. Покупателем стал Сбербанк России, как раз искавший здание

документов, планировалось максимально повысить.

для архивного хранилища. Сбербанк приобрел здание вместе с инвестици-

Для оптимизации расходов и ускорения реа-

онным потоком, что стало своего рода прецедентом на рынке.

лизации проекта за основу было взято готовое

«Идея организации автоматизированного хранения на площадке логисти-

складское здание класса А с довольно удачным

ческого парка “ТЛК «Томилино»” возникла у меня еще в 2006 году, – продол-

местоположением – за кольцевой автодорогой, но

жает Алексей Грицин. – Совместно с компанией “Мегастор” были рассчитаны

в пределах так называемой комфортной доступ-

различные варианты автоматизации, подготовлен бизнес-план возможного

ности – самое крупное складское здание на терри-

проекта – создания высотного автоматизированного склада типа High Bay.

тории Промышленного округа «Логистический парк

В качестве потенциального потребителя услуг такого склада выступали

“ТЛК «Томилино»”».

логистические операторы или предприятия, которым необходимы хранение

По словам Алексея Грицины, руководителя группы

и логистика фармацевтической продукции, автозапчастей, электроники или

компаний «Айтакс», интересна уже сама история

документов. На том этапе концепцию не удалось воплотить в жизнь – рынок

этого здания. В 2007 году между ЗАО «Томилинская

был просто не готов к адекватному восприятию такого сложного проекта».

птицефабрика» и австрийским инвестиционным фон-

К решению вернулись в 2010 году, предложив его Сбербанку, – там как

дом Immofinanz был подписан инвестиционный дого-

раз искали удобства хранения и сокращения площадей, отведенных под

вор об участии фонда в строительстве складского

архивы. Одновременно с проектом по покупке здания «Айтакс» предложил

здания класса А на территории Промышленного

рассмотреть и идею по реализации автоматического хранения. «Наши спе-

округа «Логистический парк “ТЛК «Томилино»”».

циалисты изучили техническое задание, адаптировали существовавшую

«Сумма договора составила несколько десятков миллионов долларов, здание было построено и сдано в эксплуатацию практически на пике мирового финансового кризиса – в 2008 году, – рассказывает Алексей Грицина. – На тот момент сложной была не только ситуация на мировом рынке, но и положение инвестиционного фонда. По первоначальному

Справка Общая площадь секции здания – 15 332 кв. м. Размер секции здания – 140×90 м, высота – 12 м. Объем хранения – 2016 тыс. коробов. Производительность всех операций – 31 997 коробов в день. Количество персонала – 130 человек.

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Текст: Екатерина Реуцкая Инфографика: Дмитрий Овчинников

Справка

ность системы хранения – когда одни и те же меха-

Справка

В 2010 году Сбербанк приобрел складское здание класса А общей площадью 53 726,7 кв. м на территории Промышленного округа «Логистический парк “ТЛК «Томилино»”» и в апреле 2010 года объявил конкурс на создание комплекса инженерно-технических систем объединенного архивнологистического центра.

низмы автоматизированного склада (стеллажная и

В алгоритм управления ААС встроен блок оптимизации размещения коробов в стеллажной системе: –по заранее заданным параметрам, а также на основании собственной статистики запросов система размещает наиболее часто запрашиваемые короба ближе к «выходу из стеллажа», а редко запрашиваемые короба – дальше от «выхода»; – как следствие сокращается среднее время доставки короба от места хранения к оператору и обратно, что приводит к сокращению среднего времени работы электромеханизмов; – применение современных технических решений – экономичных электромоторов, последовательного включения конвейерных секций, блоков «плавного пуска» – позволяет уменьшить общее энергопотребление ААС, «пиковые нагрузки» и максимальную мощность энергоснабжающего оборудования; – инновационная система предотвращения возгораний OxyReduct – герметизация здания и создание в зоне хранения атмосферы с пониженным до 15% содержанием кислорода обеспечивают невозможность горения картона и бумаги; при этом документы не могут быть испорчены штатно или не штатно сработавшей системой водяного пожаротушения.

конвейерная системы, роботы-сортировщики) обрабатывают архивные короба различных размеров. Проект позволил и существенно сократить затраты на энергоресурсы: в связи с тем, что в зоне хранения и доставки коробов отсутствуют рабочие места, на площади 11 тыс. кв. м нет необходимости в освещении, вентиляции, водопроводе и канализации. «Интересно было работать над этим проектом пре-

разработку под задачи Сбербанка и выиграли тен-

жде всего потому, что система сложнее большинства

дер», – рассказывает г-н Грицина. Предложенный

автоматизированных складов, она более производи-

проект содержал в себе сразу несколько ноу-хау.

тельная и надежная, – говорит Александр Шляховой,

Во-первых, была применена узкопроходная техно-

руководитель проекта ООО «Айтакс-Управление

логия, что в сочетании со специальной конструкци-

проектами», участник проекта техно-логистического

ей ячейки хранения позволило добиться коэффи-

комплекса «Томилино». – Не было и аналогов для

циента заполнения объема 27% (это почти вдвое

копирования – многие проектные решения разраба-

выше стандартных технологий хранения паллет

тывались с “нуля”. Потребовалось очень тщательно

и коробов). В итоге сократилась площадь хранения

выверять и согласовывать все детали проекта, чтобы

и, соответственно, уменьшились затраты как на

не допустить ошибок и реализовать все в установ-

приобретение «архивной части» здания, так и на

ленные сроки».

ее эксплуатацию. Заданный объем хранения был

Все оборудование управляется специализиро-

размещен в ¼ части здания. Последнее позволило

ванным программным обеспечением, интегриро-

сократить затраты на переоборудование здания,

ванным с учетной архивной системой Сбербанка.

освободив площади для других целей и позволив

«Необычным, на мой взгляд, было то, что мы впи-

создать «резерв площадей» на перспективу рас-

сали технологию исходя из параметров уже существующего здания. Обычно на основе требований

Справка

и поставленных задач проектируется вся технологи-

режимы хранения, «не залежится» и может быть

С 2004 по 2010 год группа компаний «Айтакс» осуществила редевелопмент территории Томилинской птицефабрики общей площадью 140 га, создав на ее месте многофункциональный логистический парк «ТЛК “Томилино”». Был построен комплекс складов класса А, созданы энергетическая, транспортная и сервисная инфраструктуры. Соинвесторами строительства выступили международные инвестиционные фонды Fleming Family and Partners и Immofinanz. Площади арендовали крупнейшие российские и международные компании: Tablogix, UPS, «РОЛЬФ», «Фаворит-Моторс», Golder Electronics, «Вимм-Билль-Данн», «Мултон» и др.

ческая цепочка, затем уже под проект строится зда-

использована в других логистических комплексах,

ние, – рассказывает Екатерина Соловьева, замести-

распределительных центрах, производственных

тель директора ООО «Айтакс-Управление проекта-

складах, архивах, библиотеках, аэропортах и т. д.

ми», руководитель проекта «Архивно-логистический

Различными могут быть и сферы применения опыта

центр Сбербанка России». – Замечательно, что,

нового архивно-логистического центра: ритейл,

несмотря на существующие устаревшие нормы

электроника, инженерия, химическая промышлен-

в области архивирования, Сбербанк изъявил

ность, медицина, фармакология, авиация.

желание применить нечто новое и высокотехнологичное. В итоге мы заменили “конвейер человеческих рук” при сортировке коробов на роботов и фактически полностью исключили человеческий

ширения архива без необходимости покупать или

фактор в технологической

строить новые здания.

зоне. Нашла применение

Кроме того, особенностью АХЦ стала масштабиру-

и принципиально новая

емость конструкции автоматизированной архивной

система пожарной безо-

системы (ААС) – конструкция стеллажной системы и

пасности».

транспортной системы ААС позволяют увеличивать

В «Айтакс» считают,

объем хранения, «продлевая» стеллажи хранения

что универсальная тех-

в другую часть здания без затрат на остальные ком-

нология, позволяющая

поненты. Условием заказчика была и универсаль-

осуществлять различные

ОПЫТ EXPERIENCE Text: Ekaterina Reutskaya

From Retailers to Chemists In opening their own archives and logistics center (ALC) in the Tomilino Transport Logistics Complex (TLC), Sberbank and the Aitax Group created a kind of precedent in Russia: the experience of ALC in storing such a huge volume of paper documents and high-speed processing can be useful to almost everyone – from retailers to aviators.

he prospective contractor faced several

Reference Total area of the chosen section: 15,332 sqm Size of the chosen section: 140x90 m, height: 12 m Storage capacity: 2.016 million boxes Capacity of all operations: 31,997 boxes per day Number of employees: 130

venient location – behind the Ring Road, but within the so-

automated warehouse of a "HighBay" type. Potential

called convenient access distance. This was the largest

customers of such services were logistic warehouse

problems, chief among which was increasing

warehouse building in the industrial district – the Tomilino

operators or companies that require storage and logis-

the reliability of documents storage and information

TLC Logistics Park.

tics of pharmaceutical products, auto parts, electronics

security, through the use of special processing

According to Alexey Gritsina, head of the Aitax Group

or instruments. At that time, the concept failed to come

methods and storage technologies. In addition,

of Companies, the very history of this building is interest-

to life – the market simply was not ready to accept such

the customer wanted to automate the processes,

ing. In 2007, the Tomilinskaya Poultry and the Austrian

a complicated project.”

thus eliminating the presence and work of employees

fund Immofinanz signed an investment agreement on the

This idea was reborn in 2010, when it was proposed to

in the archive. In turn, they planned to maximize

participation of the Fund in the construction of a ‘Class A’

Sberbank, a company that was looking for a convenient

the productivity of workers engaged in the acquisition,

warehouse building in the Industrial District, the Tomilino

storage place and an opportunity to reduce the areas

use and destruction of documents.

TLC Logistics Park. “The contract was worth tens of mil-

allocated for their archives. At the same time, with the

In order to optimize costs and accelerate the imple-

lions of dollars. The building was completed and put into

idea of buying the building, Aitax suggested the bank

mentation of the project, they decided to use an already

operation almost at the peak of the global financial crisis

consider and implement automated storage as well. “Our

completed 'Class A' warehouse building with a fairly con-

in 2008,” says Alexey Gritsina. “At that time, the problems

experts studied the technical requirements, adapted the

being faced were not only those caused by the world

tasks to the needs of Sberbank, and won the tender,” says

market, but also the position of the investment fund.

Mr. Gritsina.

Reference In the AAS control algorithm, a block for optimizing the placement of boxes in a rack system is built in. According to pre-set parameters, as well as statistics based on own requests, the system places the most frequently requested boxes closer to the "exit of the rack”, and the rarely requested boxes - away from the "exit", consequently this decreases the average time of delivery for the boxes from storage and back to the operator, which leads to a reduction in the average running time of electrical machinery. – The application of modern technologies – efficient electric motors, cascading of conveyor sections, "starter" blocks – reduces the overall power consumption of the AAS and the "peak loads", while providing the maximum output of power supply to the equipment. – An innovative system to prevent fires – the “OxyReduct”. This seals the building and creates an atmosphere in the storage area with a low level of oxygen, only 15 %, which means there is low probability of paper and cardboard catching fire, while the documents cannot be damaged or the fire extinguishing system triggered.

According to the original plan, Immofinanz undertook

The proposed project had some built-in advantages

to provide the investment flow, the rate of which fully met

right from the start. First of all, we implemented narrow

the requirements of the market, making the contract very

passage technology, which in conjunction with the special

beneficial from the economic perspective and in terms of

design of storage cells led to a fill factor of 27% (almost

development. However, this funding was only sufficient

twice the "standard technology" used for the storage of

for the construction of the warehouse building, but not for

pallets and boxes). As a result, we reduced the storage

the fees and expenses needed for the final commission-

space needed, and consequently, reduced costs for both

ing of the building. As a result restructuring was required,

the acquisition of the “archive part” of the building and

which caused the fund to drop its promise to purchase

its operation. The specified storage volume was placed

the building under the terms of the investment contract.

in only one quarter of the building. This reduced the cost

The debt was restructured by taking into account its

of refurbishment of the building, freeing up space for

maturity in three years.”

other purposes, and thus created a "reserve space" for

To remain owners of this warehouse was simply not profitable – companies started refusing to lease these storage facilities, and thus it was decided to sell the building. The buyer, Sberbank of Russia, was looking

the future expansion of the archive, without having to buy or erect a new building. In addition, the scalability feature in the ALC was the construction of an automated archive system (AAS).

for a building for the storage of its archives. Sberbank acquired the building, together with the investment flow, which was sort of a precedent on the market. “I put forward the idea of organizing automated storage at the Tomilino TLC Logistics Park back in 2006,” continues Alexey Gritsina. “Together with the Megastore Company, we designed automation options, prepared a business plan for a possible project – a high-rise

Reference In 2010, Sberbank acquired a ‘Class A’ warehouse building with 53,726 sqm in the Industrial District, within the Tomilino TLC, and in April 2010, it announced a competition for the creation of complex engineering systems for a combined archival and logistics center. C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

The construction of a racking system and the AAS transport system can increase storage capacity by "expanding" storage racks in another part of the building, without money being spent on other components of the AAS. The customer also required storage versatility – when the same mechanisms used for automated storage (racking and conveyor systems, robotic sorters)

Reference From 2004 to 2010 the Aitax Group of Companies undertook redevelopment of the Tomilinskaya Poultry Farms territory, which had a total area of 140 hectares, creating in its place a multifunctional logistics park - the Tomilino TLC. A complex of ‘Class A’ warehouses was built, together with the energy supply, transport and service infrastructure. Co-investors in the construction were the international investment funds Fleming Family and Partners and Immofinanz. The areas were rented by the largest Russian and international companies, such as Tablogix, UPS, Rolf, Favorite Motors, Golder Electronics, Wimm-Bill-Dann, Moulton, etc.

were needed to handle archival boxes of various sizes. The project significantly reduced energy costs – due to

the fact that we added a technology based on the param-

pletely eliminating the human factor in the technological

the fact that in the area where the boxes are received and

eters of an already existing building. Usually, based on

zone. A fundamentally new system of fire safety has also

stored, 11,000 sqm, there is no need for lighting, ventila-

the requirements and objectives, the entire process chain

been implemented.”

tion, plumbing or sewage systems, as no people work

is designed, and then the building is constructed to fit

there. “It was interesting to work on this project, primar-

the design,” says Ekaterina Soloviova, deputy director

which allows for different modes of storage, "will not

ily because this system – the most complex automated

of Aitax Project Management LLC and project leader in

rest", and can be used in other logistics centers, distribu-

At Aitax they believe that a universal technology, one

warehousing system, is more productive and reliable,” said Alexander Shlyakhovoy, project director at Aitax Project Management LLC, who worked on the project in the Tomilino TLC Logistics Complex. “There was no analogue to copy from – many design solutions were

The customer also required storage versatility – when the same mechanisms used for automated storage (racking and conveyor systems, robotic sorters) were needed to handle archival boxes

developed "from scratch". It was necessary to very carefully calibrate and coordinate all project details in order to

the archives and logistics center of Sberbank of Russia.

tion centers, industrial warehouses, archives, libraries,

avoid mistakes, and thus implement everything in a timely

“It is remarkable that, despite the outdated rules in

airports, etc. There may be differences in the areas and

manner.”

the field of archiving, Sberbank was willing to use some-

scope of application in new archives and logistics cen-

thing new that involved such high-technology. As a result,

ters – but in retail, electronics, engineering, chemical

integrated with the accounting system used in the archive

All equipment is controlled by specialized software,

we have replaced the "conveyor belt of human hands"

industry, medicine, pharmacology, or aviation, this tech-

of Sberbank. In my opinion, what was unusual was

and started sorting boxes with robots – thus almost com-

nology can and will be used.

ИНТЕРНЕТ INTERNET Текст: Ирина Чернобровкина Text: Irina Chernobrovkina

Продвижение компаний или «IN.CREdible офис» Акция «IN.CREdible офис» Срок с 20.02 – 15.04.2012 Условие – зарегистрировать в своей компании в IN.CRE.RU как можно больше сотрудников.

Призы: 1. 30 сотрудников – профиль компании и список сотрудников на 1/2 рекламной полосы в журнале CRE. Дизайн макета, а также портреты сотрудников берет на себя IN.CRE.RU. 2. 15 сотрудников – визитка компании в рубрике «Новости» в журнале CRE. Специальный приз: более 30 сотрудников – знак «Приоритет», дающий право на продвижение новостей компании в рамках сообщества и на информационном портале www.cre.ru.

еловое сообщество IN.CRE.RU создано для того,

Как известно, дела говорят лучше всяких слов. И в коммерческой недвижимости достижения компаний – это основной измеритель успешности и значимости их на рынке. Деловое сообщество внимательно следит за новостными сообщениями о сделках, новых проектах и перемещениями в компаниях. Активность компании в информационном поле рынка не всегда отражает фактическую активность компании. Часто влиятельные представители рынка не умеют настроить эффективное информирование о своей деятельности, иногда из-за того, что работа со СМИ требует времени, усилий, иногда оттого, что нет постоянных новостных поводов национального масштаба. As you know, actions speak better than words. As for the commercial real estate market, any corporate success is a key indicator to assess its activity and value in the market. The business community typically follows the news concerning transactions, new projects, or new staff. However, the activity of real estate companies does not always reflect their importance in the market. In some cases, the most active companies fail to inform the market about their latest corporate news, because it takes time to work with the media, and not all the news are nationwide.

чтобы решить эту проблему. Здесь можно писать и публиковать без редакционного барьера, а сообщения могут

хронология ее деятельности и ее сотрудников, что в итоге

the IN.CREdible Office campaign. This campaign focuses on

быть в рамках прямых деловых интересов, общение

дает полное представление о сфере деятельности ком-

a better positioning of your company in the community, and

строится по принципу «ищу–предлагаю», «спрашиваю–

пании, ее экспертизе, активности, успехах. Чем больше

gives you a unique opportunity to manage your company's

делюсь». В итоге у каждого сотрудника в профиле на

сотрудников от одной компании работают с системой

profile, get a personal piece of advice or a master class for

«стене» отражается поле его профессиональной дея-

IN.CRE.RU, тем значительнее информационное предста-

тельности, а в профиле компании на ее «стене» ведется

вительство компании в сообществе.

Рис. 1. Рейтинг активности

активных компаний «IN.CREdible офис». В рамках акции

Рис. 2. Стена компании

С 20 февраля IN.CRE.RU начала акцию поддержки

предлагается создать достойное представительство вашей компании в сообществе, начать управлять профилем своей компании, получить личную консультацию или персональный мастер-класс для ваших сотрудников. А в награду за активность компании их профили и список сотрудников будут напечатаны в журнале CRE в рубрике «Новости» или на рекламном макете. The IN.CRE.RU is a business community that was established to solve this problem. Here you can write and post whatever you consider necessary without any editorial barriers, while all of your messages directly relate to your business interests, and the process of communication is based on the principle: “Wanted – Suggest – Deal.” As a result,

your employees. In order to stimulate these activities, both

every employee profile's wall reflects his personal profes-

company's profiles and profiles of its employees will be

sional activity, as well as his company's achievements,

printed in the CRE magazine in the news or advertisement

expertise, and successes. The more employees of one

sections.

company use the IN.CRE.RU, the greater representation of the company's information in the community is available. Starting from February 20, 2012 IN.CRE.RU is involved in

Модератор – Партнер – KR Properties Редактор – Надежда Русина C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Надежда Русина редактор IN.CRE

Nadezhda Rusina ina Editor of IN.CRE

Оценить силу Интернета Начало февраля 2012 года ознаменовалось рядом скандальных событий на рынке недвижимости: обвалился потолок в одном известном ТЦ, «Аврору Групп» отстранили от проектирования будущего офиса Mail.ru Group, право на которое они выиграли в тендере, «Архнадзор» продолжил свою активность против реализующихся крупных девелоперских проектов (реконструируемые «Детский мир» и стадион «Динамо»). Все это мы обсуждаем и будем обсуждать в профессиональном сообществе IN.CRE.RU. Казалось бы, две недели, а столько событий. Не исключено, что реакцией на события в «Афимолл Сити», уже страдавшего летом от затопления, стали кадровые перестановки в компании: в качестве операционного директора и заместителя генерального директора на объект пришел Андрей Сухов, известный по своей успешной работе в УК «Манежная площадь». Посмотрим, как изменится ситуация в ТЦ и прислушаются ли они к мнениям, которые были высказаны в сети, в частности, о том, «зачем оставлять арендные ставки на старом уровне и держать треть ТЦ пустым, завешенным красивыми баннерами а-ля “открытие может быть”, когда можно сдать все по умеренным ценам, пригласить ритейлеров участвовать в рекламе ТЦ и от года к году поднимать ставки аренды?». На обвинения группы архитекторов, среди которых были UNK project и ABD Architects, в сети IN.CRE.RU после продолжительной паузы ответила и компания Aurora Group. Как посчитали участники сети, по идее, ничего криминального в заявлениях конкурентов, по сути, вроде бы не было, а «Аврора Групп» все же приняла решение вынести сор из избы и встретиться с недругами, что называется, в суде. Прочитать позицию компании, а также оставить к ней свой комментарий вы можете в блоге ее представителя Семена Севостьянова. Ну а пока всем нам интересно, прокомментируют ли вообще этот конфликт акционеры Mail.ru Group. Что до ABD Architects, то они, судя по всему, довольствовались победой в тендере на работу с офисом «Лаборатории Касперского», площадь которых несущественно отличается от другого гиганта отечественной IT-сферы. Волнует нашу редакцию и история преследований «Архнадзора»: буквально в конце января мне лично довелось спуститься в те самые подвалы «Детского мира» и своими глазами увидеть и трещину в стене толщиной с руку, и обваливающиеся колонны фундамента, и следы затопления (все это запечатлено нами на фотокамеру). Побывала я в прошлом году и на стадионе «Динамо» в рамках организованной представителями ВТБ и руководством стадиона пресс-конференции. И в ближайшее время планирую поделиться своими соображениями на тему, почему пикетирование стадиона «Динамо» стало проводиться сегодня, а не тогда. Высказать свою позицию по этим и другим вопросам призываем мы и участников IN.CRE.RU: для нас важно услышать голос каждого из наших пользователей, ведь любой из нас вполне может поделиться друг с другом мнением о любом происшествии на рынке или любом его участнике, не исключая и Владимира Ресина, который теперь, судя по всему, будет известен как человек, изгнавший крыс из «Москвы». Полная версия блога: http://www.in.cre.ru/blog/485

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

Собственник info@ukprofit.ru

+7 925 823-72-09 Михаил Георгиевич Mikhail Georgievich

ОФИСЫ / OFFICES ЦАО 302.85

Скатертный пер., 18 Skatertniy side-street, 18

Оф.блок кл.А в жилом доме, 2-3 этаж ,отд. вход, охрана, ремонт.3 м/м на п/п по 20 тыс. руб.в месяц. Аренда Office block of A class in aresidential building, 2-3 floor, separate entrance, guard, outfit, 3 car places per parking lot, 20 thsd rubles per month. Lease

1200 $/год + 90 $/год эксплуатация $1200 / year + $90 / year operation

МО 10-150

Видное, м. Кантемировская 20 мин от метро Vidnoe, m. Kantemirovskaya, 20 mins from the metro

3 этаж, отд. вход ТЦ «Курс»: тел., интернет, парковка, с отделкой 3-rd floor, separate entrance, TC Kurs: telephone, Internet, parking lot, shell&core

4500 руб/кв.м. в год 4500 rub/sq.m a year

МО 1-370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Пронто», «Твое», «Евросеть», «Эконика», «OGGI», «Ostin», «Finn Flare» Аренда договорная Vidnoe, Reutov, Odintsovo TC Kurs chain: leasers: Perekryostok, L’Etoile, Korablik, BelPostel, Ochkarik, MULTI, Pronto, Tvoe, Evroset, Ekonika, OGGI, Ostin, Finn Flare Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5-3 000

Ступино Stupino

+7(495) 720 98 08 89163471242

2450

Г.Брянск Brjansk

(495) 720-98-08, (495) 726-21-80 8 (916) 347-12-42 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

Площадь 32000 кв. м. Прод. гип., гип. эл-ки, гип. спорт. товар, кинотеатр, детский игровой центр. гип. дет товаров, рестораны, кофейня, Фитнес-центр grocery, HAE, sporting and children’s goods hypermarkets, movie theatre, children’s fun center, restaurants, coffee shop, fitness center

Аренда договорная Negotiable rent

РЕГИОНЫ / REGIONS Офисное здание, отличное расположение, удобный подъезд, все коммуникации, просторная парковка. Продажа от собственника. Office building, excellent location, easy access, wide parking, all utilities. For sale by owner.

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8 (903) 818-57-26, Евгения

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

28800

Г.Санкт-Петербург, Пр. Дальневосточный, 14 Saint-Petersburg, Dalnevostochniy ave., 14

О комплексе и локации: ТК “MEBELWOOD” www.mebel-wood.com/arendator.html Complex and location: TK MEBELWOOD, www.mebel-wood.com/arendator.html

Продажа - 60 000 Sale – 60 000

Собственник

+7-911-9091767 ssp@megamade.ru

5-10-13,3 га

Г. Омск, Красноярский тракт Omsk, Krasnoyarskiy passage

Гипермаркет, ТРК, логистика, все коммуникации, газ, ж/д Hypermarket, retail-entertainment complex, logistics, all utilities, gas, rail road

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

5-70 га

Г. Омск, М 51 Omsk, M 51

Логистика, ТРК, жильё. Пересечение Федеральных трасс, Южные ворота, ж/д Logistics, retail-entertainment complex, residential space, intersection of federal routes, South gates, rail road

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

•

Специалист в отдел телемаркетинга • Менеджер по продаже подписки Менеджер по продаже рекламных площадей • Оператор со знанием 1С 8.2

Контакты: Инна Ершова, e-mail: i.ershova@impressmedia.ru

ФОТООБЪЯВЛЕНИЯ АРЕНДА

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

м. Курская, Яковоапостольский пер., д. 12, стр. 1. Первая линия, Садовое кольцо. Бизнес-центр класса А+. Площадь 5500–6300 м2, можно частями; 7 этажей, высококачественная отделка, 4 лифта OTIS люкс, подземный паркинг – 100 м/м. Собственник Элинстрой

Тел: +7 (495) 981-96-15

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings +7 (495) 926 72 15 доб. 322 Отправьте заявку на размещение рекламы: telesalese@impressmedia.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Извещение

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

CRE-погружение дится в переходном периоде в пред-

171 отель на 51 тыс. мест. В статье

дверии выборов, и все мы пытаемся

«Гостинично-программный подход»

прогнозировать его развитие. За

ведущие консультанты рынка недви-

последние два года Россия стала

жимости описывают текущее состоя-

заметно привлекательнее для зару-

ние гостиничного рынка Москвы

бежных инвесторов, наблюдается

и возможные пути его развития. Без

заметное оживление во всех секторах

значительного увеличения турпотока

коммерческой недвижимости, кото-

в город открытие новых гостиниц

рое сопровождается выходом новых

в таком количестве – призрачная пер-

игроков на рынок, однако некоторые

спектива для девелоперов. Упрощение

из них имеют достаточно спорные пер-

визового режима и приспособление

спективы.

города для иностранцев положитель-

Cosmopolitan Jewelry планируют

режде всего я бы хотел побла-

но скажется на росте туристического

открыть 250 магазинов – в отношении

потока, включая MICE. Опираясь на

этой новости я полностью соглашусь

мой собственный опыт, отмечу, что

с Сергеем Ворониным, который пред-

на сегодняшний день пребывание

полагает, что проект может оказаться

в Москве иностранца, не говорящего

годарить CRE за возможность получе-

нерентабельным. Также я был удивлен

по-русски, практически невозможно.

Ремко Герритсен, генеральный директор AZIMUT Hotels

ния информации на английском языке

заявлением Oetker Collection о своих

на страницах журнала. Это одно из

планах по выходу на российский

я узнал, что генеральный директор

немногих СМИ, доступных для экспа-

рынок: все более-менее подходящие

KR Properties Сергей Матюхин увлека-

тов, и, без сомнения, лидер на рынке

для них объекты уже работают под

ется дайвингом, так же как и я; можно

Remco Gerritsen, AZIMUT Hotels CEO

журналов, пишущих о коммерческой

брендами других гостиничных опера-

было бы устроить CRE-погружение

недвижимости.

торов.

для лиц рынка недвижимости…

Одна из главных тем этого номе-

Благодаря рубрике «Мысли вслух»

В I квартале 2012 года Правительство

ра – гостиницы, что меня, безусловно,

Москвы представит отраслевую схему

заинтересовало. Российский рынок

развития, в рамках которой в бли-

коммерческой недвижимости нахо-

жайшие пять лет должен появиться

С уважением, Ремко Герритсен, генеральный директор AZIMUT Hotels

CRE Submersion

irst of all, I would like to thank CRE for an

of new players to the market, some of them

Without a significant increase in the amount

being quite arguable.

of arrivals to the city all these projects seem

Cosmopolitan Jewelry are going to open 250

ghostly for developers. Alleviating the visa

opportunity of getting information in English on

stores; regarding this news I absolutely agree

regime and making Moscow more suitable for

the pages of your magazine. It’s one of a few

with Sergey Voronin who talks of doubtful

foreigners could increase a number of tourists

mass-media available for exapts working on

perspectives. Also, I was surprised by the

including the MICE segment. Sharing my

Russian market and without doubts the leading

declared intention of Oetker Collection to

personal experience, I would like to say that

magazine regarding real estate.

manage hotels in Russia, given that all suitable

now staying in the city is hardly impossible for

for them projects are already managed.

individual travelers, who don’t speak Russian.

There are hotels in this issue's pipeline, so was quiet attractive for me. The Russian real

The first quarter of 2012 will see confirmation

Thanks to outspoken thoughts, I learned that

estate market has entered the interim period

of the government program, according to

Sergey Matyukhin, CEO KR Properties, is keen

due to upcoming elections and we all guess

which in Moscow should be built 171 hotels

on diving like me, and thought that it would

about the perspectives. In past two years

with 51,000 spaces during 5 years. In ‘Hotel-

be exciting to organize a CRE diving tour for

Russia became attractive for foreign investors;

Program Approach’ leading consultants

leaders of the real estate market…

therefore we could observe notable activities

describe the current market conditions and

on the market accompanied by the coming

discuss potential ways of market development.

Best regards, CEO AZIMUT Hotels Remco Gerritsen

C o m m e r c i a l R e a l E s t a te # 5 (18 0)