CRE Russia #9 (161) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 9 (161) / 1–15.05.11

2011 47:

Съем на Тверской / STREET RENT AT TVERSKAYA

52:

УК ищут дорогу к храму / MANAGEMENT COMPANIES LOOK CHURCHWARDS

40:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

24: Персона года 2011: Ли Тимминс, старший вице-президент Хайнс Россия / PERSONALITY OF THE YEAR 2011: LEE TIMMINS, SENIOR VICE PRESIDENT OF HINES RUSSIA

№9 (161) 1–15.05.2011

MAKE IT SMART! 24: Победители CRE Moscow Awards 2011 / WINNERS OF CRE MOSCOW AWARDS 2011

CRE_#161_Cover.indd 1

22.04.2011 16:58:55

CRE_#161_Cover.indd 2

22.04.2011 16:59:15

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Умники и умницы

Smart Men and Women

В середине апреля в Москве вручили премии за лучшие объекты, построенные в 2010 году. Ежегодная премия CRE Moscow Awards, организованная «Импресс Медиа», в восьмой раз отметила отличников девелоперского бизнеса и игроков других секторов коммерческой недвижимости Москвы. В этом году премия увеличилась на еще одну номинацию – «Управляющие компании». Кроме того, организаторы существенно пересмотрели концепцию деловой и развлекательной составляющих. В этот раз их объединила идея театральности. Более семисот гостей приняли участие в галаужине и приветствовали победителей – девелоперов, консультантов, инвесторов и просто лучших профессионалов рынка. ЦБ пытается заставить банки избавляться от непрофильных активов, потому что смешение финансовой и товарно-коммерческой деятельности существенно усиливает риски банковской сферы. Поэтому ЦБ подготовил указание о прогрессивном резервировании, в соответствии с которым банкам придется удерживать на своих балансах часть стоимости непрофильных активов, и с каждым годом сумма будет только расти («Актуально»). 25% территории Москвы сегодня занято промзонами, значение многих из которых давно утрачено. Но осваивать эти территории девелоперы не спешат: мешают высокая стоимость редевелопмента и юридическое урегулирование имущественных вопросов со множеством собственников («Тема номера»). Как всегда, ждем от вас предложений и замечаний.

Awards for best projects constructed in 2010 were presented in Moscow in mid April. The annual CRE Moscow Awards organized by Impress Media for the eigth time in a row celebrated leading developers and players from other sectors of Moscow commercial real estate. This year one more nomination was added – management companies. What is more, the organizers have reviewed the concept of business and entertainment functions which this time were amalgamated by means of the "staginess" idea. More than 700 guests participated in the gala dinner and greeted the winners – developers, consultants, investors and simply best professionals of the market. Central Bank tries to induce the banks to get rid of non-core assets, because the confusion of financial and commodity-commercial operations significantly increases the risks incurred. Therefore CB has prepared a progressive reservation decree, whereby banks will have to keep part of non-core assets on their balance sheets. This amount will keep growing with each passing year (Hot Topic). Industrial zones which have largely lost their original function encumber 25% of Moscow urban lands. Yet developers are in no hurry to redevelop them as they are impeded by the high cost of refurbishment and the issue of legal settlement of split ownership (Cover Story). As always, we expect feedback from you. Best regards, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 9 (161), 1–15.05.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Александра Сморжевская, Елена Сухарева, Павел Чернышов Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Елена Петрова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Инна Сергеева Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003 Letter_I_L.indd 3

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет –1.05.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – May 1, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Commercial Real Estate № 9 (161), May 1, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay Kirillov Alexandra Smorzhevskaya, Elena Sukhareva Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Elena Petrova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Leading Manager of Distribution Department: Inna Sergeeva Senior logistic manager: Olesya Ivanova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Irina Pomigueva Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

22.04.2011 9:30:05

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

Residential News

Цифры и факты / Facts and Figures

Премия / Awards Commercial Real Estate Moscow Awards 2011: Make it smart!

Актуально / Hot Topic 36 Владимир Ресин vs Марат Хуснуллин

6 Новости / News

Vladimir Resin vs Marat Khusnullin

«Система-Галс» выставила на продажу первый и второй корпуса бизнесцентра «Даниловский форт». Общая площадь трех корпусов БЦ – около 44 тыс. кв. м, площадь двух предлагаемых к продаже корпусов – 27,6 тыс. кв. м, включая подземную парковку на 238 мест.

Банки недвижимость не бросают Banks Hold Real Estate Tight

Тема номера / Cover Story Трудные гектары Difficult Acres

Аренда / Lease Съем на Тверской Street Rent at Tverskaya

Управление / Property Management УК ищут дорогу к храму Management Companies Look Churchwards

24 Премия / Awards 14 апреля в Москве в Экспоцентре прошла VIII ежегодная церемония награждения победителей премии Commercial Real Estate Moscow Awards 2011. Более 700 гостей приветствовали лучшие объекты коммерческой недвижимости, построенные в Москве в 2010 году.

004-005 Content_I_L.indd 4

22.04.2011 9:32:29

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Управление / Property Management

Тема номера / Cover Story В Москве, где дефицит земли, по общему признанию, крайне высок, четверть территории занимают промзоны. Это главный источник земли для больших проектов, но превращать индустриальные территории в офисы и жилые районы девелоперы не торопятся.

Residential Строек.нет No Construction at All?

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

Практика бизнеса / Business Practice 66 C чем едят фуд-корт? Food Court Inside Out

Shell & core: нужно ли тратиться?

Shell & Core: Is It Necessary to Spend More?

News of Northwest

Аренда / Lease Решение Сергея Собянина побороть пробки на отдельно взятой улице привело к предсказуемым последствиям. По данным экспертов, у ряда арендаторов Тверской объем продаж упал в 2–2,5 раза.

Новости Северо-Запада /

Регионы / Regions 72 Новости / News 75 Несварение рынка / Market Indigestion

Объекты / Listings

75 Регионы / Regions За кризисное время объем гостиничного рынка Урала значительно увеличился. Местные власти не собираются останавливаться на достигнутом и заявляют о новых планах. Начинание администрации готовы поддержать девелоперы, инвесторы и гостиничные операторы – уже началось строительство новых гостиниц.

004-005 Content_I_L.indd 5

22.04.2011 9:32:30

Новости:

В «Даниловском форте» продаются корпуса

Сделка

«С

истема-Галс» выставила на продажу первый и второй корпуса бизнес-центра «Даниловский форт». Общая площадь трех корпусов БЦ – около 44 тыс. кв. м, площадь двух предлагаемых

Управление

БЦ класса В доверили NAI Becar ООО «Центр» и компания NAI Becar заключили договор о доверительном управлении офисного здания класса В в Переведеновском переулке, 13. В рамках договора на коммерческое управление NAI Becar также оказывает PR-поддержку проекту и осуществляет полный комплекс услуг по технической эксплуатации и клинингу. Офисное здание площадью 18 тыс. кв. м расположено в Басманном районе, в северо-восточной части ЦАО Москвы. Объект представляет собой отдельно стоящее здание в составе бизнес-парка недалеко от станции метро «Бауманская». БЦ располагает наземным паркингом на 130 машино-мест. Помимо офисного здания в управление NAI Becar также перешли котельная и трансформаторная подстанция. Как отметила Ирина Соколова, директор департамента управления объектами NAI Becar, комплекс на Переведеновском стал уже пятым объектом, который отдается в доверительное управление компании, что по ее мнению, является тенденцией, демонстрирующей спрос на комплексное управление. По словам Ирины Соколовой, объект полностью заполнен арендаторами. До момента вхождения УК на объект департамент инвестиционных продаж NAI Becar выступал консультантом

006-15 News_I_L.indd 6

к продаже корпусов – 27,6 тыс. кв. м, включая подземную парковку на 238 мест. Здания будут предлагаться целиком. Уникальная цена предложения составляет $3 тыс./кв. м и актуальна в течение нескольких месяцев, говорится в сообщении Cushman & Wakefield и Knight Frank, которые назначены соэксклюзивными консультантами по продаже объекта. Бизнес-центр класса B+ расположен на первой линии Новоданиловской набережной. Здание полностью готово к эксплуатации, получено свидетельство на право собственности. Собственник – компания «Система-Галс». Как рассказал CRE Андрей Нестеренко, президент компании «Система-Галс», решение о продаже «Даниловского форта» было принято в рамках оптимизации основного пула объектов компании, поскольку на данный момент «Система-Галс» намерена расширять свой портфель за счет новых проектов премиум-класса, в частности бизнес-центров класса A и А+. «В деловом районе Тульский представлено около 20 зданий класса B. Средняя ставка аренды в районе составляет $400 (базовая за кв. м в год). Уровень

в сделке по покупке данного офисного здания, представляя интересы покупателя. По данным экспертов, по состоянию на март 2011 в Москве насчитывается около 4,5 млн кв. м офисных площадей класса В. Из них вакантными остаются в среднем 9,5–10%. Совокупный заявленный ввод в 2011 году составит около 800 тыс. кв. м, что будет препятствовать значительному снижению уровня вакантных помещений. По информации департамента брокериджа NAI Becar, в настоящий момент помещения класса В пользуются спросом у крупных российских компаний, которым необходимо открыть бэк-офис, причем предпочтение отдается бизнес-центрам в пределах ТТК.

Аренда

В ТРЦ «Азовский» придут три новых бренда Группа компаний Inditex и ТРЦ «Азовский», расположенный у станции метро «Севастопольская», подписали договор об открытии в сентябре 2011 года магазинов Bershka, Pull & Bear и Stradivarius. Магазины этих брендов впервые открываются в торговом центре районного значения. Общая площадь «Азовского» – всего 45 тыс. кв. м, площадь арендуемых Inditex площадей составит более 1,5 тыс. кв. м. Представители ООО «Портал», являющегося собственником ТРЦ, рассчитывают, что эти магазины послужат хорошим

вакантных площадей не превышает 20%», – говорит Михаил Миндлин, директор отдела продаж и приобретения офисной недвижимости Cushman & Wakefield. «На рынке сразу несколько компаний подыскивают объекты сопоставимого качества и объема для покупки «под себя», – комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. С точки зрения инвестиционного актива эксперт считает такое предложение тоже достаточно перспективным: на текущий момент инвестиционный спрос сосредоточен по большей части в сегменте готовых объектов, в том числе заполненных арендаторами. «Проблемой данного объекта является то, что он не пользовался спросом по аренде из-за удаленности от метро, что может отпугнуть потенциальных инвесторов, которые планируют сдавать площади в аренду», – в свою очередь отмечает директор по работе с ключевыми клиентами из отдела офисных помещений CB Richard Ellis Елена Шохина. По ее прогнозам, объект купит, скорее всего, конечный пользователь, которому удобно это местоположение.

«якорем» для привлечения более широкого круга посетителей. В данный момент к ТРЦ «Азовский» проявляют активный интерес другие международные ритейлеры, такие как New Yorker, Mango, Motivi. Готовится подписание соглашения о намерениях с InCity, «Иль де Боте». Основными арендаторами торгового центра являются гипермаркет «Перекресток», детский развлекательный центр «Динозаврия», фитнес-центр «Кимберли Лэнд», киноцентр «Азовский».

Склад ОАО «Москапстрой» полностью сдан Последние 9 тыс. кв. м в складском комплексе ОАО «Москапстрой» на Варшавском шоссе сданы в аренду. Складской комплекс имеет подъезды к ТТК, МКАД, а также выезды на Варшавское и Симферопольское шоссе. Арендаторам предлагается развитая инфраструктура, услуги профессиональной УК. Комплекс оснащен современными коммуникациями, предусмотрена зона парковки для грузового и легкового транспорта. Склад ОАО «Москапстрой» – неплохой локальный проект на территории Москвы, в основном рассчитанный на небольших дистрибуторов, отмечает Антон Алябьев, старший консультант департамента складских и индустриальных помещений Jones Lang Lasalle. По оценке Владислава Рябова, директора департамента складской и индустриаль-

ной недвижимости Colliers International, справедливая цена аренды для такого объекта – на уровне $140–150/кв. м. Комплекс класса А введен в эксплуатацию в октябре 2010 года. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче комплекса в аренду выступала международная консалтинговая компания Knight Frank. На текущий момент арендаторами офисных и складских помещений общей площадью 25,3 тыс. кв. м являются такие компании, как LG Electronics, ООО «Автотрейдинг», «Супрэмо» и др. По словам Антона Алябьева, на сегодняшний день на рынке наблюдается дефицит спекулятивных помещений класса А. Однако, по его мнению, это имеет свои плюсы: «На рынке стал весьма востребован формат built-to-suit, который, в отличие от стандартного склада, позволяет учесть все необходимые требования конечных пользователей складской недвижимости, и в результате рынок становится более профессиональным и идет вперед». По данным Владислава Рябова, общая площадь заявленных к вводу в 2011 году складских комплексов класса А в Московском регионе составляет около 350 тыс. кв. м, причем новых проектов среди них почти нет. Это в 1,5–2 раза меньше, чем ежегодные объемы ввода в 2007–2009 годах. В итоге к середине 2011 года может сформироваться дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов, что будет способствовать активизации спроса в сегменте строящихся складских комплексов, прогнозирует эксперт.

Зайди сюда! 22.04.2011 9:36:34

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Найди дешевый офис! 006-15 News_I_L.indd 7

22.04.2011 9:36:41

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 40

Отставки / Назначения Константин Левченко в Praedium займется гостиницами

Владимир Пинаев имеет 15-летний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости, из них 13 лет проработал в международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle в должности управляющего директора.

В компании Jones Lang LaSalle новое назначение

Константин Левченко / Konstantin Levchencko Новое направление в консалтинговой компании Praedium Oncor International – комплексные услуги по гостиничным проектам – возглавил Константин Левченко. Г-н Левченко пришел в гостиничный бизнес из промышленности в середине 90-х годов с появлением в России первых международных операторов гостиничных сетей. Получил разносторонний опыт, работая в международных сетях на территории РФ, Украины и Казахстана: это Starwood (Sheratоn), Intercontinental (Holiday Inn), Rezidor SAS (Park Inn), корейская сеть Lotte и др. Принимал участие в открытии и управлении гостиниц во всех сегментах и на всех этапах – от курортных до городских, от бюджетных до 5-звездочных отелей. Является постоянным членом Британской ассоциации гостиничных бухгалтеров (British Association of Hospitality Accountants – BAHA).

«М-индустрию» возглавил Сергей Загудалин Генеральным директором строительного объединения «М-индустрия» стал Сергей Загудалин. Он работает в ГК «М-индустрия» с 1993 года, где на протяжении нескольких лет занимал пост генерального директора строительной компании. Григорий Усыченко возобновит руководство проектами, реализуемыми компанией в Южном федеральном округе. Как сообщили в компании, данный шаг позволит повысить эффективность работы с инвесторами и увеличить доходность от проектов южного направления деятельности холдинга (производство, строительство, девелопмент).

В MR Group новый исполнительный директор Владимир Пинаев назначен исполнительным директором компании MR Group. Он будет руководить операционной деятельностью и отвечать за повышение эффективности бизнеса, а также за разработку и реализацию стратегии развития компании.

Сделка

Продуктовый якорь «Гренады» Компания «О'кей» станет продуктовым якорным арендатором торгового центра «Гренада» в городе Люберцы. Супермаркет общей площадью более 1,8 тыс. кв. м будет открыт в августе 2011 года.

006-15 News_I_L.indd 8

Руководителем отдела аренды торговых центров в компании Jones Lang LaSalle назначена Екатерина Земская. Она будет отвечать за развитие одного из основных направлений в портфолио компании по предоставлению услуг в ритейл-сегменте. Екатерина Земская более семи лет работает в компании Jones Lang LaSalle и обладает серьезным опытом в сфере торговой недвижимости. За ее плечами несколько реализованных крупных проектов, взаимодействие с крупнейшими компаниями-девелоперами. До прихода в Jones Lang LaSalle, Екатерина Земская работала в рекламном бизнесе. Затем перешла в компанию IntermarkSavills, где с 2001 по 2004 год была менеджером по работе с корпоративными клиентами. Среди наиболее ярких проектов Екатерины в Jones Lang LaSalle – «Ройял Парк» в Новосибирске (победитель CRE Awards в номинации «Лучший крупный торговый центр» в 2008 году), а также – «Галерея» в Санкт-Петербурге, который сейчас номинирован на премию CRE St. Petersburg Awards 2011.

Печникова. Алексей Грязнев, ранее занимавший должность коммерческого директора, продолжит работу в «ИтеллаНЛК» на позиции руководителя отдела региональных продаж. Также в сферу его ответственности войдет развитие бизнеса Itella Logistics в странах СНГ. По словам Яна Паули, руководителя отдела глобальных продаж и маркетинга Itella Logistics, данное решение является частью стратегии Itella Logistics по активному продвижению на рынке России и стран СНГ. Обязанности Елены Печниковой на прежней должности будут распределены между действующими сотрудниками глобального отдела продаж и маркетинга Itella Logistics. Елена Печникова закончила МГЛУ (Институт иностранных языков им. Мориса Тореза). В 1996 году прошла специальный курс логистического менеджмента в Москве, имеет 16-летний опыт работы в логистике.

В Goltsblat BLP новый партнер

Гендиректор Colliers International избран президентом РСТЦ Новым президентом Российского совета торговых центров избран гендиректор компании Colliers International Максим Гасиев. В качестве первоочередных задач, стоящих перед РСТЦ, Максим Гасиев отметил повышение профессионального уровня отрасли, а также создание информационной площадки для обмена опытом между участниками рынка. Второй задачей РСТЦ, по его словам, является предоставление информационного пространства для общения и поиска бизнес-контактов для инвесторов, девелоперов, банков, ритейлеров, консультантов, подрядчиков и других игроков. «В ближайшее время будет создана программа мероприятий, в которых смогут принять участие члены РСТЦ. Планируется проводить мастер-классы с привлечением специалистов международного уровня, организовывать проперти-туры, возобновить школу профессионального развития, принять активное участие на выставке MAPIC и т. д.», – сообщил Максим Гасиев.

Itella Logistics фокусируется на бизнесе в России Директором по маркетингу и продажам компании «ИтеллаНЛК» – аффилированной в России структуры Itella Logistics (входит в Itella Group) – назначена Елена

Компания S.A. Ricci / King Sturge, эксклюзивный брокер проекта, заявляет о завершении формирования пула якорных арендаторов. «На сегодняшний день пул арендаторов торгового центра «Гренада» сформирован на 90%, во многом это заслуга мощных «якорей» – двухэтажного гипермаркета «Спортмастер» (3,8 тыс. кв. м) и супермаркета «О'кей» (1,8 тыс. кв. м). Однако интерес к объекту большинство федеральных компаний проявило еще на стадии проектирования», – комментирует Илья Шуравин, директор департамента торговой недви-

Юрий Чернобривцев / Yuri Chernobrivtsev Юрий Чернобривцев назначен на должность партнера практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. В практике недвижимости и строительства Юрий станет третьим партнером и будет работать в команде с Виталием Можаровским, партнером практики недвижимости и строительства. Юрий Чернобривцев специализируется в области сопровождения инвестиционных проектов, комплексных правовых проверок недвижимого имущества, сделок с коммерческой и промышленной недвижимостью, земельного права и вопросов строительства. Среди недавних проектов Юрия – консультирование торговой сети Auchan по проекту приобретения действующей сети супермаркетов в России; консультирование международного аэропорта «Шереметьево» (Москва) по проекту синдицированного кредитования реконструкции терминала; консультирование компании Gefco в связи с приобретением участка для строительства логистического парка в Московской области; представительство интересов Nike в сделках по открытию собственных магазинов в России.

жимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge. Торговый центр «Гренада» общей площадью 18 тыс. кв. м расположен в 3 км от МКАД на Новорязанском шоссе. Архитектура торгового центра вписана в имеющийся ландшафт, в результате чего вход на цокольный этаж расположен на одном уровне с улицей Юбилейной, а вход на первый этаж – на одном уровне с Новорязанским шоссе и прилегающей наземной парковкой. Инвестор и девелопер проекта – ГК «Веста-СФ».

Узнай, куда идут «зеленые»! 22.04.2011 9:36:46

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Событие

Fashion House: начало положено Началось строительство первого проекта Fashion House Group в России – аутлетцентра Fashion House Moscow, который будет расположен в 12 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, рядом с аэропортом «Шереметьево». Торжественная церемония закладки первого камня была приурочена к получению положительного заключения Государственной экспертизы, которое произошло 1 апреля. Общая площадь объекта составит около 38,6 тыс. кв. м, торговая – 28,8 тыс. кв. м. В аутлете разместятся 192 магазина, рестораны, кафе и детская игровая зона. Парковка рассчитана на 1865 автомобилей. Стоимость Fashion House Moscow составит 97 млн евро, инвестором стала бельгийская компания Liebrecht & Wood Investment Fund. Местным девелопером является GVA Sawyer, поиском арендаторов занимается «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». По словам представителей Liebrecht & Wood и Fashion House Group, Россия – очень интересный рынок для аутлет-центров. Для Fashion House Group московский аутлет лишь пилотный проект. Компания уже ведет работу по реализации аналогичного проекта в Санкт-Петербурге. Для этих целей уже приобретен участок на юго-западе города рядом с аэропортом «Пулково». В аутлете площадью 37 тыс. кв. м разместятся 172 магазина, кафе и рестораны, детская игровая зона и парковка на 1,2 тыс. автомобилей. Как считает Нил Томпсон, коммерческий директор Fashion House Group, российский рынок готов к аутлет-центрам Fashion House. С одной стороны, есть потребители, готовые тратить деньги на бренды, с другой – есть международные ритейлеры, которые стремятся выйти на российский рынок. По словам Анны Ширяевой, гендиректора консалтинговой компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», интерес ритейлеров действительно есть: к настоящему моменту арендаторы уже подобраны примерно на три четверти площадей первой фазы аутлет-центра, которая включает 90 магазинов (около

16 тыс. кв. м). В число арендаторов, с которыми подписаны соглашения, вошли такие бренды, как Mexx, Miss 60, Murphy & NYE, Puma, CK Jeans, Fabi, Baldinini, Carlo Pazolini, Pinko, Henderson, Levis и другие. «У нашего аутлета есть всё, единственное, что можно ему пожелать, – это свободной Ленинградки», – добавила она. Организация съезда с Ленинградского шоссе, по словам Веры Сецкой, президента GVA Sawyer, станет как раз первоочередной задачей девелопера. «Главная проблема даже не в том, чтобы его построить, а в том, чтобы получить разрешение на это», – сказала Вера Сецкая. Представители властей, присутствовавшие на мероприятии, обещали оказывать всяческую помощь и содействие в реализации данного проекта.

Особняк с видом на переулки Старого Арбата

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Generale и ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» о взыскании с ООО «Зерновая компания "Настюша"» 1,988 млрд рублей в связи с неисполнением компанией обязательств по заключенному в августе 2008 года кредитному договору. Предлагаемая цена продажи – $30 млн. По оценке Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, эта цена является сильно завышенной. «Даже с учетом уникальности объекта и его солидного местоположения стоимость квадратного метра может составлять $10–12 тыс., а не $20 тыс.», – говорит эксперт. Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, считает, что представительские особняки, расположенные в наиболее престижных районах исторического центра Москвы, могут быть особенно интересны посольствам зарубежных государств и представительствам крупных российских компаний. «Это высоколиквидный объект класса А с подземной парковкой и хорошим местоположением. Такие здания всегда пользуются повышенным спросом как со стороны компаний, рассматривающих объекты под собственное размещение и готовых платить больше, так и со стороны рантье», – говорит Максим Жуликов. «В данном случае объект уникален и как арендный бизнес малопривлекателен. Иностранным инвесторам этот особняк небольшого размера вряд ли был бы

Управление

В CB Richard Ellis новый отдел CB Richard Ellis открывает новое направление в рамках департамента по управлению недвижимостью – отдел управления офисами глобальных корпоративных клиентов CB Richard Ellis. Основной вид деятельности нового направления – обеспечение непрерывного ведения оперативной хозяйственной деятельности представительств мировых корпораций в России, с которыми у компании СB Richard Ellis подписан глобальный договор. К таким услугам относятся: организация работы с поставщиками услуг и товаров, организация и контроль работы поставщиков по обслуживанию инженерных систем офиса, организация и контроль уборки офиса, организация и контроль хозяйственного обеспечения и обслуживания офиса, контроль за организацией пожарной безопасности и охраны труда. В задачи CB Richard Ellis также входит организация и контроль потребления энергии, применение энергоэффективных технологий в работе, а также контроль за соблюдением мер по охране окружающей среды.

Особняк класса А площадью более 1,4 тыс. кв. м в историческом центре Москвы выставлен на продажу, говорится в сообщении компании «НДВНедвижимость», которая реализует данный объект. Особняк, построенный в 2005 году на пересечении Денежного и Большого Левшинского переулков, неподалеку от станций метро «Смоленская» и «Кропоткинская», представляет собой трехэтажное здание с мансардой и двухуровневым подземным паркингом, куда спускаются пассажирский и автомобильный лифты. Особняк оснащен системами климатконтроля и пожаротушения, современными телекоммуникациями, лифтами KONE, контролем доступа, системами видеонаблюдения. Сегодня это одно из немногих новых зданий, возведенных в исторической части Москвы, отмечают в пресс-службе «НДВ-Недвижимость». Собственником особняка является зерновая компания «Настюша», которая приобрела его в 2005 году, рассказал CRE один из участников рынка. В середине 2008 года компания выставляла особняк на продажу по аналогичной стоимости, однако позднее решение о продаже здания было отменено. Как он предположил, возобновление продажи особняка, возможно, связано с рассмотрением девятым арбитражным апелляционным судом Москвы иска Societe

Заведи свой блог здесь! 006-15 News_I_L.indd 9

интересен даже до кризиса», – полагает эксперт.

22.04.2011 9:36:47

Новости:

Проект

Marriott расширяет присутствие

Также на разных стадия реализации находится еще пять проектов. В ближайших планах по открытию отели в Краснодаре и Красноярске. Позже три гостиницы Courtyard появятся в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и Омске.

ТЦ «Евродом» реконструируют

К 2014 году в России будет открыто еще 7 отелей международной гостиничной сети Marriott International. Таким образом, общее количество объектов компании в России возрастет до 19. Как рассказали представители сети на пресс-конференции, которая прошла в рамках воркшопа MarketPlace, Marriott намерена удвоить портфель сети в Европе (с 40 тыс. до 80 тыс. номеров) к 2015 году. В России в настоящее время функционирует 12 отелей сети четырех брендов. В планах компании открыть к 2014 году еще 7 гостиниц. По словам Стефани С. Линнарц, генерального директора по управлению доходами и продажами Marriott, Россия является одним из самых главных рынков для развития сети, в том числе и с точки зрения привлечения клиентов в отели сети по всему миру. Поэтому компания расширяет не только портфель отелей, но и офис глобальных продаж в России. Что касается новых отелей, то Рене Мурен, региональный вице-президент по продажам и маркетингу в Восточной Европе Marriott International, сообщил, что сеть уже начала активно расширять свое присутствие в России. В прошлом году был введен в эксплуатацию отель Courtyard Pushkin на 273 номера в Санкт-Петербурге. В феврале 2011 года открылся Courtyard Казань, который находится в 200 метрах от Казанского кремля. Гостиница предлагает 150 номеров, кафе Sky bar, ресторан средиземноморской кухни «Зилант Гриль», а также круглосуточный мини-маркет. Летом 2011 года распахнет свои двери Courtyard в Иркутске на 208 номеров, включая 7 люксов. В гостинице будет 422 кв. м площадей для мероприятий. В отеле располжатся ресторан, бар и лаундж-зона, фитнес-центр, мини-маркет, кондитерская. Открытие отеля совпадет с исторической датой – 350-летием города. Еще один отель откроется в этом году в Москве – «Courtyard Москва Павелецкая» на 170 номеров, с рестораном, баром и 4 залами для проведения мероприятий общей площадью 236 кв. м.

006-15 News_I_L.indd 10

ТЦ «Евродом» в Одинцово, специализирующийся на продаже строительных материалов, будет реконструирован к I кварталу 2012 года. После реконструкции общая площадь проекта, включая ярмарку строительных товаров, составит 24,6 тыс. кв. м (сейчас – 13,5 тыс. кв. м). В торговом комплексе появятся различные бренды рынка строительных и отделочных материалов, товаров для дома, а также ряд интерьерных магазинов. Наличие крупного автомобильного трафика (40–50 тыс. автомобилей в сутки) позволит в рамках проекта реализовать ресторан быстрого питания (ведутся переговоры с потенциальными операторами). Консалтинговая компания City Retail Group разработала подходы к реконцепции центра и в настоящее время осуществляет сдачу в аренду торговых площадей объекта на эксклюзивной основе. «Одинцово является одним из самых благополучных городов в Московской области. В районе активно идет жилищное строительство, и сопутствующие товары для ремонта и дальнейшей отделки пользуются большим спросом. В связи с растущими потребностями населения острой стала необходимость в дальнейшем развитии ТЦ», – прокомментировал Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group.

Управление

Colliers FM взяла первые складские объекты Компания Colliers International FM приступила к управлению складскими комплексами «Рент-Центр» и «Терминал Лесной», расположенными в Одинцовском районе Московской области на территории в 1,2 га. Общая площадь объектов – около 50 тыс. кв. м. Помимо административноскладских сооружений в состав комплексов входят собственная котельная, дизельная электростанция, охраняемая стоянка грузового автотранспорта и др. Таможенно-складской комплекс «Терминал Лесной» спроектирован в 1995 году и ориентирован на предоставление услуг по хранению и обработке грузов. Дизайнпроект и логистическая структура терминала разработаны немецкими фирмами Logma и Paul Gunter. Площадь складского комплекса – 9 тыс. кв. м, офисных помещений – более 2 тыс. кв. м.

В 2002 году на территории, прилегающей к «Терминалу Лесной», был построен складской комплекс «Рент-Центр» площадью 33 тыс. кв. м. Площадь офисных помещений – более 2 тыс. кв. м. Согласно договору специалисты Colliers International FM предоставляют полный пакет услуг по технической эксплуатации и комплексной уборке помещений и территории. Для компании это первый объект в сегменте складской недвижимости. По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости NAI Becar Артема Пичугова, сложности в работе с новым сегментом у Colliers FM могут возникнуть только в масштабе территорий. Эксплуатирующая компания должна быть готова к летней и к зимней уборке территории, в некоторых случаях компания вынуждена покупать автомобиль для перемещения по объекту, подчеркнул эксперт. «Colliers International FM – молодцы, что выходят на складской рынок. Тем не менее сегодня из профессиональных управляющих компаний, не аффилированных ни с кем, я могу назвать разве что FM Craft», – сказал Артем Пичугов. По словам коммерческого директора УК «Фрагра» Михаила Шутова, рынок управления складскими объектами в России на текущий момент окончательно не сформирован. Несмотря на значительный его объем, в данном сегменте количество профессиональных управляющих компаний незначительно, считает эксперт. «Момент для выхода на рынок управления складским сегментом компанией Colliers FM выбран правильно. В период кризиса сделать это было бы проблематично», – добавил Михаил Шутов.

Открытие

Завод Visteon в «А-парке» введен в эксплуатацию На территории индустриального проекта «А-парк», девелопером которого выступает ГК «Эспро», введен в эксплуатацию новый завод компании – поставщика автокомпонентов Visteon. Общая площадь производственно-складских помещений составляет около 2,5 тыс. кв. м. Проект реализован по принципу built-to-suit. Завод Visteon, выпускающий детали автомобильных интерьеров, является уже вторым зданием на территории «А-парка». В декабре 2010 года было введено в эксплуатацию заводское здание для компании Benteler, мирового производителя и поставщика деталей подвески. Общая площадь заводских помещений Benteler составляет около 10 тыс. кв. м. Общий бюджет введенных в эксплуатацию заводов – около 10 млн евро. Финансовыми партнерами проекта выступают Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и Черноморский банк торговли и развития (ЧБТР).

Индустриальный парк расположен на участке площадью 20 га, с возможностью развития до 200 га, на территории промышленной зоны Грабцево, в черте города Калуги, рядом с заводом концерна Volkswagen. «А-парк» является одним из первых проектов built-to-suit в России. Созданные в парке условия позволяют компаниям – поставщикам автокомпонентов оптимизировать свою деятельность благодаря размещению складских и производственных зданий в непосредственной близости к заводу, который они обслуживают. Проектом также предусмотрено строительство производственных и складских площадей для компаний других отраслей деятельности: логистических операторов, дистрибьюторов, ритейлеров и производственных компаний.

Новости компаний

Praedium запускает гостиницы Консалтинговая компания Praedium Oncor International объявляет о запуске нового направления – комплексные услуги по гостиничным проектам. Новая услуга ориентирована на владельцев гостиничных предприятий, корпоративных и частных инвесторов, девелоперов, операторов гостиничного бизнеса. Услуги по гостиничным проектам включают в себя: аудит технического состояния и уровня сервиса существующих гостиничных объектов; разработку концепции гостиничного комплекса или гостиничного проекта в составе МФК; разработку стратегии развития гостиничного комплекса (сети гостиниц); сопровождение архитектурных работ по проектированию гостиничного комплекса (эскизный и рабочий проект), сопровождение строительства гостиницы, работы по комплектации гостиничного комплекса, запуску проекта в эксплуатацию (открытие гостиничного комплекса); разработку антикризисной стратегии экономической деятельности гостиничных предприятий; сопровождение переговоров с международными гостиничными сетями; привлечение инвестиций в гостиничные проекты и др. «В настоящее время направление по гостиничным проектам очень востребовано, – отмечает Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International. – Растет число инвесторов в гостиничные проекты, появляются и развиваются новые российские УК, идет развитие гостиничных проектов в регионах». Направление по гостиничным проектам возглавил Константин Левченко. «Сейчас в России наблюдается рост интереса к сфере гостеприимства. Это связано с тем, что Россия будет организатором Олимпиады-2014 и чемпионата мира по футболу-2018. Эти события являются двигателем развития туризма в целом и гостиничной отрасли в частности», – отметил Константин Левченко.

Зарегистрируйся и получи полный доступ! 22.04.2011 9:36:49

# 9 (161) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 5 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

006-15 News_I_L.indd 11

22.04.2011 9:36:55

New s:

Facilities sold in Danilov Fort

will stabilize the vacancy rate in the city. According to the brokerage department of NAI Becar, office premises of Grade B are demanded by major Russian companies who need to open their back offices. Many of them like the Third Transport Ring location.

Lease

Three new brands to come to Azov Mall

Deal

istema Hals said it would sell first and second buildings of the business center called Danilov Fort. The total area of those blocks is about 44,000 sqm, of which 27,564 sqm is GLA, including an underground parking for 238 cars. The initial sale price is $3,000 per sqm. Cushman & Wakefield and Knight Frank have been appointed exclusive consultants for the deal. This business center of Grade B + is located on the first line of Novodanilovskaya Waterfront. The building is completely ready for operation with a certificate of ownership received. The project owner is Sistema Hals. According to Andrei Nesterenko, President of Sistema Hals, the company's decision to sell Danilov Fort was made with an eye on project portfolio optimization. Sistema Hals plans to initiate a number of new premium class projects â&#x20AC;&#x201C; in particular, business centers of Grade A and A +. "In Tulsky business district, there are more than 20 buildings of Grade B. The average rental rates there are about $400/sqm/year. The vacancy rate does not exceed 20%," Mikhail Mindlin, Director of Office Real Estate Sales and Purchase at Cushman & Wakefield, told CRE. "In the market, several companies look for good quality properties to purchase for their own needs," says Konstantin Kovalev, Managing Partner of Blackwood. As for investments, the expert believes this proposal to be promising: the current investment demand is concentrated mostly in the segment of ready-made properties, including those filled with tenants, he says. "The problem of this facility is low demand for its areas because of remoteness from metro. This fact is bad news for potential investors who might plan to lease the space there," resumes Elena Shokhina, Director of Key Customers Relationship at CB Richard Ellis. According to her, the property may be attractive for end users who like its location.

Property Management

NAI Becar to manage B-grade BC The Centr LLC and NAI Becar have signed a contract, according to which the latter will manage a Class B office building located at 13 Perevedenovsky Lane. Based on the agreement, NAI Becar will also provide a PR support for the project and will execute a full range of technical maintenance and cleaning services. The office building (18,000 sqm) is located at Basmanny district in Central Moscow. This is a stand-alone building, which is part of a business park close to Baumanskaya metro station. The center also has parking space for 130 cars. In addition to the office building, NAI Becar

12 2

006-15 News_I_L.indd 12

will manage a boiler plant and a transformer station. As noted by Irina Sokolova, Director of Facility Management at NAI Becar, the business center on Perevedenovsky is the fifth object for the company to manage based on trust agreements. She believes that this is a trend to demonstrate the growing market demand for integrated property management. According to Irina Sokolova, the facility is already filled with tenants. Prior to property management, NAI Becar was the project consultant that was in charge of selling the property on behalf of its buyer. As of March 2011, Moscow has about 4.5 million sqm of Grade B office space; 9.5% to 10% of the properties remain vacant. A total of 800,000 sqm of office space will enter the market in 2011. This

Inditex group of companies and the Azov shopping and entertainment center located near Sevastopolskaya metro station signed an agreement, according to which Bershka, Pull & Bear, and Stradivarius stores will open there in September 2011. The total area of the Azov SEC is 45,000 sqm, of which Inditex will rent more than 1,500 sqm. Representatives of the Portal company (the property owner) hope that these stores will serve as a good anchor to attract more tenants. As of today, there are international retailers interested in renting space in the Azov SEC, namely the New Yorker, Mango, Motivi, Ile de Beaute. The main tenants of the shopping center are Perekriostok hypermarket, Dinosauria children's center, Kimberley Land fitness, and the Azov Movie Theater.

Moskapstroy warehouse fully leased The remaining 9,000 sqm of vacant space in Moskapstroy warehouse project located on Warsaw Highway was leased last month. This warehouse facility has entrances to the TTR Road, as well as Varshavskoe and Simferopolskoe highways. The tenants there have developed infrastructure, services and have a professional property management company at their disposal. The center is equipped with modern communications and a parking area for cars and trucks. "The Moskapstroy warehouse is a good project in Moscow, mostly designed for small distributors," says Anton Alyabiev, Senior Consultant of Warehouse and Industrial Property Department at Jones Lang LaSalle. According to Vladislav Ryabov, Director of Warehouse and Industrial Property at Colliers International, the rental rates there are approximately $140-150/sqm/year. This Class A facility was put into operation in October 2010. Knight Frank is an exclusive marketing consultant. To date, such tenants as LG Electronics, Auto Trading, and Supremo lease approximately 25,300 sqm of space there. According to Anton Alyabiev, the market has a shortage of Class A speculative projects. However, in his opinion, this is a positive indicator. "The built-to-suit

format is very popular now, in contrast to standard warehouses, as it fully meets the existing demand of end users. As a result, the market is becoming more professional and mature," he says. According to Vladislav Ryabov, the total area of Class A warehouses to enter the market in 2011 in the Moscow region is about 350,000 sqm. This figure is 1.5 â&#x20AC;&#x201C; 2 times less than the annual amount in 2007-2009. As a result, a short supply of quality warehouse space may occur in mid2011. This would boost the market demand, experts predict.

Mansion near Old Arbat A Grade A mansion of 1,400 sqm located in the historic heart of Moscow at 2 Denezhny Lane is on sale now. The NDV-Real Estate is the project vendor. The mansion, built in 2005 at the intersection of Denezhny and Bolshoi Levshinsky lanes, not far from Smolenskaya and Kropotkinskaya metro stations, is a three-storey building with a loft and a twolevel underground parking garage where passenger and cargo elevators are built. The mansion is equipped with climatecontrol and fire alarm systems, advanced telecommunications, KONE elevators, access control, and video surveillance systems. This mansion is one of the few new buildings in the historic part of Moscow. The owner of the mansion is the Grain Company Nastyusha, which acquired it in 2005. As the market participants told CRE, in mid-2008, the company put the mansion on sale, but later on, decided not to sell the building. The reason is probably the Ninth Arbitration Court of Moscow that is currently revising the claim by Societe Generale and Bank Societe Generale Vostok against the Grain Company Nastyusha concerning 1.9 billion rubles as a loan agreement issued in August 2008. The current proposed sale price is $30 million. According to Maxim Zhulikov, Chief Specialist of Office Real Estate Department at Penny Lane Realty, the price is very high. "Even if we take into account uniqueness of the facility and its location, the price per square meter can be $10,00012,000, but not $20,000," says the expert. Olga Pavlik, Director of Research and Analytics at Praedium Oncor International, says that mansions located in the most prestigious areas of Moscow's historic center can be of interest to foreign embassies and representative offices of large Russian companies. "This is a highly liquid Grade A object with underground parking and a good location. Such buildings are always in high demand, as businesses need to move to new offices, while rentiers consider them to be good investments," says Maxim Zhulikov. "In this case, we can see a unique property which is hard to lease. Even foreign investors were not interested in this small mansion before the crisis," says the expert.

How to move the office? 22.04.2011 9:37:00

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Property Management

New Department at CB Richard Ellis CB Richard Ellis says it will open a new department as part of its Real Estate Management called the Front Office of Global Corporate Clients. The main activity of the new department will be continuous operational businesses of international corporations in Russia, with whom CB Richard Ellis signed an overarching treaty. Such services will include organization of work with suppliers of goods and services, organization and control of suppliers of engineering systems, organization and control of office cleaning, organization and control of logistics and services, control over the organization of fire and labor safety. CB Richard Ellis will also be responsible for energy consumption by using energy efficient technologies, as well as environment protection.

Colliers FM to manage warehouses Colliers International FM has started managing warehouses called the Rent Center and Terminal Forest, located in the Odintsovo district of Moscow province. The total area of the facilities located on 1.2 ha is about 50,000 sqm. In addition to administrative and warehouse facilities, the project includes a boiler house, diesel power station, and parking. The Terminal Forest was built in 1995 and focuses on warehousing and distribution services. The project design and logistics structure of the terminal were developed by German firms Logma and Paul Gunter. The area of the warehouses is approximately 9,000 sqm; office space is more than 2,000 sqm. In 2002, the Rent Center was built close to the Terminal Forest. The area of the warehouse center is 33,000 sqm; office space is more than 2,000 sqm. According to the signed contract, specialists of Colliers International FM will provide a full range of services concerning technical operations and cleaning. This will be the first warehouse project for the company. According to Artem Pichugov, Director of Warehouse and Industrial Real Estate at NAI Becar, Colliers FM may have difficulties with working on such a huge territory. The company should be ready for summer and winter clean-up. In addition, the company will have to buy a car to move around the object, the expert says. "Colliers International FM made a good decision to start managing warehouse properties. Nevertheless, I know the only one independent property management company that is not affiliated with parent companies – namely FM Craft," says Artem Pichugov.

According to Mikhail Shutov, Commercial Director of Fragra, the market of warehouse property management has not been fully established in Russia yet. Despite its considerable size, there are not so many management companies in this particular segment of the market, the expert comments. "Colliers FM was just in time to enter the market. In times of crisis, it was problematic to do so," Mikhail Shutov points out.

Opening

Visteon plant to open in A-Park The A-Park industrial project (developed by Espro) will have a new plant to supply automobile parts. The total area of production and warehouse space is approximately 2,500 sqm. This is a buildto-suit project. Visteon, which produces automotive parts, is the second building in A-Park. In December 2010, the Benteler company put its industrial building into operation there. Benteler is a global manufacturer and supplier of suspension parts. The total area of the factory is about 10,000 sqm. The total budget of commissioned plants is about 10 million euro. Financial partners of the project are the European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) and the Black Sea Trade and Development Bank (BSTDB). The industrial park is located on 20 ha, with the possibility to expand to 200 ha on the territory of Grabtsevo industrial zone in the city of Kaluga. "The park is located near Volkswagen plants and is one of the first build-to-suit projects in Russia. The residing companies are suppliers of automotive components. They have a unique opportunity to optimize their operations by placing warehouses and industrial buildings in close proximity to the plant they serve. The project also envisages the construction of industrial and warehouse space for companies in other sectors: logistics operators, distributors, retailers and manufacturing companies.

Project

EuroDom to Remodel The EuroDom shopping center in Odintsovo will be reconstructed by Q1 2012. The facility specializes in sales of building materials. After the reconstruction, the total area of the project including construction goods fair will be 24,600 sqm (as of today, its area is 13,500 sqm). The mall will have various brands of construction and decoration materials, household goods, as well as several interior design shops. Given that 40,000-50,000 cars

| Contents | News

| |

| Residential News

normally pass by the center during the day, the project will also include a fast food restaurant (currently negotiated with prospect operators). The City Retail Group consultants have developed reconception plans. The company currently leases the center areas on an exclusive basis. "Odintsovo is one of the most prosperous towns in the Moscow province. The area is actively built up with residential, industrial and warehouse properties. Responding to growing needs of the population, the shopping mall needs to be reconstructed," says Igor Chaplinsky, CEO of City Retail Group.

Marriott to expand By 2014, Marriott International will open seven more hotels in Russia. Thus, the total number of the company's properties in the country will reach 19. As Marriott representatives told CRE, the company intends to double its existing portfolio in Europe (from 40,000 to 80,000 hotel rooms) by 2015. In Russia, there are 12 hotels of the company's four brands. Marriott plans to open seven more hotels in Russia by 2014. According to Stephanie S. Linnarts, General Director of Revenue and Sales Management at Marriott, Russia is one of the most important markets for the hotel chain to develop. Therefore, the company is expanding not only the portfolio of hotels, but also its global sales. Rene Mouren, Regional Vice President of Sales and Marketing in Eastern Europe, Marriott International, says the chain has already begun to aggressively expand its presence in Russia. Last year, the Courtyard Pushkin with 273 rooms opened in St. Petersburg. In February 2011, the company opened a Courtyard Kazan, which is located 200 meters from the Kazan Kremlin. The hotel has 150 rooms, a Sky Bar cafe, a Mediterranean restaurant Zilant Grill, as well as a 24-hour mini-market. In summer of 2011, Marriott plans to open a Courtyard in Irkutsk (208 rooms including 7 suites). The hotel will offer 422 sqm of space for various events to be held. There will be a restaurant, bar and lounge areas, a fitness center, mini market, and a bakery. This event will coincide with the historic date – the 350th anniversary of the city. Another hotel will open in Moscow this year – a Courtyard Moscow Paveletskaya (170 rooms, a restaurant, bar, 4 rooms for events with total area of 236 sqm). Five other projects are currently at various implementation stages. The company plans to open hotels in Krasnodar and Krasnoyarsk. Later on, three Courtyard hotels will be built in Rostov-on-Don, Nizhny Novgorod, and Omsk.

Learn where the “greens” go! 006-15 News_I_L.indd 13

Company News:

Praedium to work with hotels Praedium Oncor International consultants announced the launch of a new business direction – hotel project services. The new department will serve owners of hotel facilities, corporate and private investors, developers, and hotel operators. The range of hotel services includes technical audit, conceptual development, strategic consulting (hotel chains), support for architectural works (concept and design), support for construction works, launch of hotel projects, development of anti-crisis strategies and activities, support of negotiations with international hotel chains, attracting investments in hotel projects, etc. "Currently the hotel projects are in demand," says Mikhail Gets, Managing Director of Praedium Oncor International. "There is a growing number of investors interested in hotels. We can see more and more property management companies that provide services in Russia's regions." Konstantin Levchenko will be the manager of hotel business at Praedium Oncor International. "Currently, Russia witnesses a growing interest in hospitality industry. This happens because Russia will be the organizer of the 2014 Olympics and the FIFA World Cup 2018. These events are the key drivers for tourism and hospitality industries," says Konstantin Levchenko.

Deal

O'Key to become anchor tenant at Grenada O'Key will be an anchor tenant of Grenada shopping center in Lyubertsy. The supermarket with total area of 1,800 sqm will open there in August 2011. S.A. Ricci / King Sturge is the exclusive broker for the project in charge of a pool of anchor tenants there. "To date, the pool of tenants of the Grenada shopping center has been formed by 90%, mainly due to large anchor tenants like Sportmaster two-storey hypermarket (3,800 sqm) and O'Key (1,800 sqm). Some national companies were interested in the facility at its early design stages," says Ilya Shuravin, Director of Retail Real Estate at S.A. Ricci / King Sturge. The Grenada shopping center is located 3 km away from MKAD on Novoryazanskoye Highway. The shopping center's architecture fully corresponds to the existing landscape. The main entrance door is located on the same level with Yubileynaya street, while the other entrance is from Novoryazanskoye Highway. Vesta-SF is the project investor and developer.

22.04.2011 9:37:03

New s:

Event

Appointments Konstantin Levchenko will tackle hotels at Praedium Konstantin Levchenko helmed a new line of business at Praedium Oncor International consultancy – complex services provided to hotel projects. Mr. Levchenko came to hospitality business from manufacturing industry in mid 1990s, when first international hotel operators made their debut in Russia. He gained diverse experience working for various international chains on the territory of Russia, Ukraine and Kazakhstan – Starwood (Sheraton), Intercontinental (Holiday Inn), REzidor SAS (Park Inn), Korea-based Lotte et al. Konstantin was involved in hotel opening and management in all segments – from holiday resorts to urban hotels, from economy to upscale hotels. He is a standing member of BAHA – The British Association of Hospitality Accountants.

Sergey Zagudalin helms M-industria Sergey Zagudalin is appointed General Director of the construction corporation M-industria. Sergey has been with M-industry group of companies since 1993 and held the post of general director of the construction company for several years. Grigory Usychenko will resume supervision of the projects implemented by the company in Russia’s South. We were told at the company that the given step will raise the effectiveness of working with investors and increase the yield of projects implemented by the holding in the South (production, construction, development).

New COO at MR Group Vladimir Pinaev is appointed Chief Operating Officer of MR Group. He will be in charge of operations, higher business efficiency, as well as elaboration and implementation of the company’s strategy. Vladimir boasts 15 years of experience in commercial real estate, of which 13 years he worked for the international consultancy Jones Lang LaSalle as managing director.

New appointment at Jones Lang LaSalle Ekaterina Zemskaya is appointed director of the shopping centers lease department at Jones Lang LaSalle. She will be in charge of one of the main line of business in the company’s portfolio – providing services in the retail segment. Ekaterina Zemskaya has been working for Jones Lang LaSalle for more than seven years and boasts solid experience in retail real estate. She has several big projects behind her shoulders as well as interaction with the largest developer companies. Before coming to Jones Lang LaSalle, Ekaterina had worked in advertising business and later changed for IntermarkSavills where from 2001 to 2004 she was customer service manager. Among Ekaterina’s most outstanding projects at JLL is Royal Park in Novosibirsk, a winner of CRE Awards 2008 in the Best Large Shopping Center nomination, as well as Saint Petersburg’s Galeria that has been nominated for CRE St. Petersburg Awards 2011.

CEO of Colliers International reelected as President of RCSC CEO of Colliers International Maxim Gasiev is elected new president of the Russian Council of Shopping Centers. The session of Presidium where he was elected took place on April 4. Mr. Gasiev mentioned as top priorities faced by RCSC further heightening of the professional level in the industry. The second important priority of RCSC, according to Maxim, is providing investors, developers, banks, retailers, consultants and contractors with information resources for communication and search of business contacts. “In the nearest time a program of events will be created for all RCSC members to participate. We plan master classes to be taught by world-class experts, active participation in the MAPIC exhibition etc,” reported Mr. Gasiev.

Itella Logistics focuses on its Russian business Elena Pechnikova is appointed marketing and sales director of ItellaNLC – a Russian arm of Itella Logistics integrated into Itella Group. Aleksey Gryaznev who earlier took the post of commercial director will continue working for ItellaNLC as head of regional sales department. In the words of Yana Pauli, director of global sales and marketing department Itella Logistics, this decision is part of Itella Logistics’ strategy of robust expansion. Elena Pechnikova graduated from Maurice Thorez Language School in Moscow. In 1996 she took a special course of logistics management in Moscow and has 16-year experience in logistics.

Yuri Chernobrivtsev is promoted to the rank of partner of real estate and construction practice with Goltsblat BLP. Yuri will become the third partner in real estate and construction practice and team up with Vitaly Mozharovsky, partner of real estate and construction practice. Mr. Chernobrivtsev specializes in the support of investment projects, integrated due diligence checks of immovable property, transactions with commercial and industrial real estate, land law and construction issues. Among Yuri’s recent projects is consulting of the retail chain Auchan in acquisition of a functional supermarket chain in Russia, consulting of the International Airport Sheremetyevo (Moscow) in the project of a syndicated loan drawn up for renovation of the terminal; consulting of Gefco relative to acquisition of land for the construction of a logistics park in the Moscow province; representation of Nike interests in transactions related to the opening of its proprietary stores in Russia.

006-15 News_I_L.indd 14

Construction of the first Fashion House Group's project in Russia has officially started. The outlet center of Fashion House Moscow will be located 12 km away from MKAD on Leningradsky Highway, near the Sheremetyevo airport. On April 1, 2011 the construction officially started following a decision of the State Examination Committee. The total area of the facility is 38,580 sqm, GLA – 28,765 sqm. There will be 192 stores, restaurants, cafes, and a children's play area. Parking is designed for 1,865 cars. The Fashion House Moscow is worth 97 million euro. A Belgian Liebrecht & Wood Investment Fund is the project investor. GVA Sawyer is the developer. Magazin Magazinov, part of the CB Richard Ellis Affiliate, is the project consultant in charge of finding tenants. According to Liebrecht & Wood and Fashion House Group, Russia is a very challenging market for outlet centers. The Fashion House Group says this is a pilot project in Moscow so far. The company also implements a similar project in St. Petersburg. For these purposes, the company has already purchased a land plot in Southwest St. Petersburg close to the Pulkovo airport. This outlet center will have 37,000 sqm and will accommodate 172 shops, cafes and restaurants, children's play area, and parking for 1,200 cars. According to Neil Thompson, Commercial Director of Fashion House Group, the Russian market is ready to host outlet centers of the Fashion House. On the one hand, there are consumers willing to spend money on brands; on the other hand,

international retailers are seeking to enter the Russian market. According to Anna Shiryaeva, CEO of Magazin Magazinov, part of the CB Richard Ellis Affiliate, tenants have already leased about 75% of the first phase of the outlet center, which includes 90 stores (about 16,000 sqm). The list of tenants with whom agreements have been signed includes such brands such Mexx, Miss 1960, Murphy & NYE, Puma, CK Jeans, Fabi, Baldinini, Carlo Pazolini, Pinko, Henderson, Levis, and others. "Our outlet has everything it may need. The only problem concerns constant traffic jams on Leningrad Highway," she says. The road junction with Leningrad Highway is a primary goal for the developer to build, says Vera Setskaya, President of GVA Sawyer. "The main problem is not to build it, but to get a permit to do so," Ms. Setskaya comments. In their turn, representatives of Russian authorities, who were present at the event, promised their help.

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 01.04.11–18.04.11 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of April 1–18 Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

86 821

5.0

Брокер (консультант по торговой недвижимости / Broker

77 444

1.0

Аналитик / Analyst

New partner at Goltsblat BLP

Fashion House starts operations

43 333

5.0

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

89 003

1.0

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

71 645

1.0

Аналитик / Analyst

70 000

1.6

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

How to evaluate the rate of the Business Centre? 22.04.2011 9:37:05

# 9 (161) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 5 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

006-15 News_I_L.indd 15

22.04.2011 9:37:06

Resident i a l New s:

площадь застройки составит 25 тыс. кв. м. На первом этаже одного из корпусов разместится детский сад. Ранее «РСГ-МО» уже построила в городе три жилых дома переменной этажности общей полезной площадью более 30 тыс. кв. м.

Исследование

Blackwood реализует жилье в Barkli Park Проект

омпания Blackwood заключила договор с корпорацией «Баркли» на реализацию нового проекта класса премиум Barkli Park. Разработка креативной концепции дизайна жилого комплекса будет осуществляться французским дизайнером Филиппом Старком (yoo inspired by Starck). Barkli Park – жилой комплекс премиум-класса площадью около 42,2 тыс. кв. м, расположенный в Центральном округе Москвы по адресу: улица Советской Армии, 6. Комплекс на 130 квартир включает две жилые башни – Белую (12 этажей) и Терракотовую (14 этажей). На территории комплекса располагается Центр спортивных инновационных технологий. Для жильцов будет обустроен собственный вход в прилегающий Екатерининский парк. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2011 года.

В ЛосиноПетровском построят 25 тыс. кв. м жилья «Ренова-СтройГруп» выиграла аукцион на право заключения договора аренды земельного участка под жилищное строительство в городе Лосино-Петровском, расположенном в 25 км к северо-востоку от Москвы. Объектом торгов стал участок площадью 8066 кв. м. Аукцион был организован и проводился в соответствии с постановлением главы администрации города. Срок аренды участка составляет два года. За этот период «РСГ-МО» (входит в «Ренова-СтройГруп») возведет два жилых дома, спроектированных по индивидуальному проекту. Общая полезная

016-19_News_Rezident_I_L.indd 16

Дефицит аренды внутри Садового кольца Внутри Садового кольца произошло резкое снижение объема предложения арендных квартир в бюджете от $2 до 5 тыс., заявляют в компании Penny Lane Realty. Наибольший дефицит наблюдается в районе Патриарших прудов, Арбата и Остоженки. За первый квартал 2011 года количество арендных квартир здесь сократилось на 20% и сейчас составляет примерно 55% от общего объема предложений с аналогичной ставкой аренды внутри Садового кольца. Данный ценовой диапазон является наиболее популярным и востребованным среди арендаторов, поэтому не удивительно, что такие квартиры все больше и больше вымываются с рынка. Следует отметить, что это касается лишь качественного жилья – с новой мебелью и современным ремонтом. Снять приличную и адекватную по цене квартиру в указанных районах сейчас весьма проблематично. Ситуация осложняется еще и тем, что количество парковочных мест в центре крайне ограниченно, а данный фактор является обязательным практически для 100% арендаторов элитного жилья, заявляют эксперты. По их данным, на рынке присутствует достаточное количество жилых объектов с аналогичной ставкой аренды, но отличных по параметрам. Например, в центре можно снять 2–3-комнатную квартиру за $3–5 тыс., но оформленную в классическом стиле. По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, классика не слишком востребована среди сегодняшних арендаторов. Только около 20% запросов приходится на интерьеры подобного рода. Также встречаются предложения в бюджете от $2 до 3 тыс., но с советским ремонтом, старой мебелью и сантехникой, что неприемлемо для тех, кто желает снять квартиру бизнес-класса. Существующие качественные предложения в бизнес-классе и элитном сегменте сейчас предлагаются по цене от $5 тыс. и выше, что может позволить себе далеко не каждый арендатор. «Качественное, адекватно оцененное жилье в центре Москвы может уйти буквально за несколько часов, – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – Поэтому на появление привлекательных предложений арендаторам нужно реагировать как можно более оперативно. Однако мы

не советуем собственникам пользоваться ажиотажным спросом и повышать ставки аренды в перечисленных районах. Это увеличит срок экспозиции квартиры и приведет к упущенной выгоде».

Сколько москвичам копить на квартиру? На элитную квартиру на Остоженке (но не самую дорогую и не самую большую) средняя московская семья сможет накопить за 113 лет, подсчитали эксперты компании Chesterton. Аналитики определили города с самым недоступным элитным жильем: Москву опережает только Гонконг, где на элитное жилье обычной семье придется копить 205 лет. По данным экспертов, средний годовой доход московской семьи составляет $35,2 тыс., а средняя стоимость элитной квартиры – $3,9 млн. В Гонконге при цене элитной недвижимости в $3,6 млн средний годовой доход семьи составляет всего $17,5 тыс. В Лондоне копить на элитное жилье придется 65 лет, в Нью-Йорке – 55 лет, в Киеве – 39 лет, в Париже и Женеве этот показатель – 32 года.

Открытие

«Фрегат» вышел в плавание в Жуковском «ЮИТ Московия», дочерняя компания финского строительного концерна «ЮИТ», ввела в эксплуатацию последний из трех домов жилого комплекса «Фрегат» в г. Жуковский. Это объект второго этапа комплексного освоения территории нового микрорайона 5А, расположенного в юго-западной части города. Монолитно-кирпичный 17-этажный жилой дом комфорткласса, выполненный по индивидуальному проекту, рассчитан на 105 квартир общей площадью 7,1 тыс. кв. м. Планировочные решения предусматривают не только 1, 2 и 3-комнатные квартиры площадью от 45,2 кв. м, но и двухуровневые квартиры площадью до 135 кв. м, размещенные на верхних этажах здания. На первых трех этажах и в пристроенной части дома расположены нежилые помещения административнообщественного назначения. Общая площадь ЖК «Фрегат» – 26,3 тыс. кв. м (это 314 квартир и более 5 тыс. кв. м нежилых помещений). Сумма инвестиций в проект – около 1 млрд 383 млн рублей, около 452 млн рублей из которых было выделено на строительство последнего дома. Отличительная особенность жилого комплекса – архитектурное решение: три жилых дома-башни, объединенные общей стилобатной частью, напоминают парусник. Микрорайон, где расположен ЖК

«Фрегат», отличают хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура, включающая образовательные учреждения и детские сады, магазины и торговые центры, гаражные комплексы и детские площадки. Все сданные дома в микрорайоне обслуживаются собственной эксплуатирующей организацией застройщика. В конце 2011 года компания введет в эксплуатацию строящийся жилой дом № 14 и на этом завершит второй этап застройки микрорайона 5А. В планах «ЮИТ Московия» дальнейшее строительство жилых домов, коммерческих помещений и детского сада на территории этого микрорайона. Уже началась реализация третьего этапа застройки, в рамках которой проектируется новый жилой дом № 16, строительство которого начнется летом этого года.

События

«Итальянский квартал» получил премию Комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» стал победителем премии PRO Realty'10 в номинации «Лучший жилой комплекс премиум-класса». Вместе с ним за приз боролись проекты «Легенда Цветного» и «Снегири ЭКО». PRO Realty – это ежегодная независимая премия. Награда вручается лучшим специалистам и компаниям в области недвижимости по итогам года. Концепция премии подразумевает выбор лучших именно специалистами рынка (более 20 тыс. специалистов). Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «Гутадевелопмент», отметила, что для команды проекта «Итальянский квартал» профессиональное признание коллег особенно ценно. «В 2010 году мы зафиксировали сразу два рекорда рынка элитной недвижимости. Во-первых, было построено 50 тыс. кв. м наземной и подземной частей объекта, таким образом, проект стал лидером по темпам возведения среди элитных домов Москвы, а во-вторых, в «Итальянском квартале» по итогам прошлого года было реализовано 100 квартир, и проект стал безусловным лидером продаж в своем сегменте», – подчеркнула она. Комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» расположен в Москве, по адресу: улица Фадеева, 4, на территории площадью 2,5 га. В каждом из семи особняков переменной этажности разместились от 12 до 35 квартир площадью от 45 до 300 кв. м: студио и пентхаусы с каминами, квартиры с террасами и мансарды, а также традиционные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Девелоперами проекта являются компания «Гута-Девелопмент» и Insigma Group. Главный архитектор – Михаил Филиппов. Финансовый партнер проекта – ОАО «Сбербанк России».

Заяви о себе на рынке! 22.04.2011 9:40:02

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| News | Residential News

| |

| Calendar

016-19_News_Rezident_I_L.indd 17

22.04.2011 9:40:04

Resident i a l New s:

Юрий Тараненко: Хотя в народе устоялось выражение «ломать – не строить», все же редевелопмент промышленных зон предполагает сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство. стр. 42

Blackwood selling homes in Barkli Park

Project

he Blackwood Company has signed an agreement with the Barkli Corporation for a new premium class project – the Barkli Park. The creative

Losino-Petrovsky gets 25,000 sqm of housing Renova Stroy Group won an auction for the right to lease land for the construction of residential housing in the city of Losino-Petrovsky, located 25 km northeast of Moscow. This area covers 8,066 sqm. The auction was organized and conducted in accordance with the decree of the head of the city administration. The leasing term for the plot is two years. During this period, RST-MO (part of Renova Stroy Group) will construct two residential buildings to a special order. The total usable area of the building will be 25,000 sqm. The ground floor of one of the buildings will house a daycare. Earlier, the RST-MO had finished the construction of three residential buildings of various heights and with total usable area of more than 30,000 sqm.

Events

Italian Quarter wins a prize The complex of elite mansions, Italian Quarter, became one of the winners of the PRO Realty'10 awards in “The best Premium-Class Residential Complex” nomination. The Legenda Tsvetnogo and Snegiri ECO projects competed for the prize with the Italian Quarter. PRO Realty is an annual independent awards ceremony. The award is given annually to the best specialists and companies in the real estate field. Best projects are chosen by market specialists (over 20,000 specialists). Anna

016-19_News_Rezident_I_L.indd 18

design concept for this residential complex will be developed by a celebrity French designer Philippe Starck (yoo inspired by Starck). Barkli Park is a premium-class residential complex with an area of 42,186 sqm, located in the Central District of Moscow, on 6 Soviet Army Street. The complex contains 130 apartments in two residential towers – the “White” (12 floors) and “Terracotta” (14 floors). The complex’s territory also contains a Sporting Innovation Technologies Center. The tenants have their own separate entrance adjacent to Ekaterininsky Park. The construction should be completed by the 4th quarter of 2011.

Mironova, deputy general director of Guta-Development noted that for the team of the Italian Quarter project, professional recognition from their colleagues is particularly valuable. "In 2010, we made two records in the elite real estate market. First, we built 50,000 sqm of surface and underground areas and thus propelled our project to leadership positions in terms of speed of residential housing construction in the Moscow luxury residential segment, and second, by the end of the last year, we had sold over 100 apartments in the Italian Quarter, and thus the project also became the undisputed market leader in this real estate segment,” she said. The complex of elite mansions, Italian Quarter, is located in Moscow, at 4 Fadeev Street, on the area of 2.5 ha. Each of the seven mansions of various heights accommodates from 12 to 35 apartments, ranging from 45 to 300 sqm – studios and penthouses with fireplaces, apartments with terraces and attics, as well as traditional one, two and three-bedroom apartments. Developers of the project are such prominent companies as Guta-Development and Insigma Group. The chief architect is Mikhail Filippov. The financial partner of the project is Sberbank of Russia.

Investigation

Shortage of rental apartments within the Garden Ring Road Within the Garden Ring Road there has been a sharp decline in supply of rental apartments in the budget category – from $2,000 to $5,000, according to

Penny Lane Realty. The highest deficit has been observed in Patriarch's Ponds, Arbat and Ostozhenka areas. During the first quarter of 2011, the number of rental apartments fell by 20% and now it stands at about 55% of the total volume of supply with comparable rental rates within the Garden Ring Road. This price segment is most popular and in demand among tenants. It is not surprising that these apartments are becoming scarce on the market. It should be noted, that here we are talking about only quality apartments with new furniture and modern repairs. It is very difficult today to rent a decent apartment for an adequate price in these areas. The situation is further complicated by the fact that the number of parking spaces is extremely limited in the downtown, although this factor is a must for virtually 100% of luxury building tenants, say the experts. According to them, there are enough housing units in that rental rate range on the market, but they vary as to their parameters. For example, in the center you can rent a one or two-bedroom apartment for $3000-5000 per month, but decorated in a classic style. According to Penny Lane Realty experts, the classic style is not in demand among today's tenants. Only about 20% of the people seek interiors of this kind. Also there are listings in the budget range, from $2000 to $3000, but with Soviet-style finishes, old furniture and plumbing fixtures, which is simply unacceptable to those who wish to rent a business class apartment. The existing high-quality listings in the business and luxury segments are now offered at a price of $5000/month and more, which not every tenant can afford. "Quality, appropriately priced accommodation in the center of Moscow is often rented during a few hours,” says Georgiy Dzagurov, general director of Penny Lane Realty. “Therefore, tenants need to respond as quickly as possible to the new attractive listings. However, we do not advise that owners take advantage of this high demand and increase rental rates. This would extend the exposure time of their apartments and lead to the loss of profits.”

How long do Muscovites have to save for an apartment? Experts of Chesterton Company have estimated that an average Moscow family has to save up for 113 years to buy an elite apartment in Ostozhenka (but not the most expensive or biggest one). Analysts have identified the cities with the most unaffordable elite housing – only Hong Kong is ahead of Moscow, where for a luxury house an ordinary family would

have to save up for 205 years. According to experts, the average annual income of a family in Moscow is $35,200, while the average price of luxury apartments is $3.9 million. In Hong Kong the price of luxury properties is $3.6 million, while the average annual income is $17,500, in London one will have to save up for 65 years to buy luxury housing, in New York – 55 years, in Kiev – 39 years, in Paris and Geneva this figure is 32 years.

Opening

The Fregat goes to sea in Zhukovsky YIT Moskoviya, a subsidiary of the Finnish YIT Construction Group, has commissioned the last of three residential buildings in the Fregat Residential Complex in Zhukovsky. This object is a part of the second phase of integrated development of the new 5A Neighborhood, located in the southwest part of city. The solid-cast brick 17-story apartment building in the comfort-class, was made to a special order, and has 105 apartments with a total area of 7,140 sqm. Most apartments here have 1, 2 and 3 bedrooms with areas starting with 45.2 sqm. In addition, there are two-level apartments of up to 135 sqm on the upper floors of the building. Non-residential areas for administrative and public uses are situated on the first three floors and in the adjacent parts of the building. The total area of the Fregat Residential Complex is 26,300 sq m (314 apartments and more than 5,000 sq m of non-residential premises). The amount of investments in the project is about 1,383 million rubles; of this amount, about 452 million rubles were allocated for construction of the last building. A distinctive feature of the residential complex is its architectural design – three residential tower-like buildings, united by a common stylobate part, resembling a sailboat. The district where the Fregat RC is situated has good transport accessibility and well developed infrastructure, which includes educational institutions, daycares, stores, malls, garage facilities and playgrounds. All the buildings commissioned in the district are maintained by the builder’s own organizations. In late 2011, the company will commission residential building No. 14, and thus will have completed the second phase of development of 5A Neighborhood. YIT Moskoviya plans to continue the construction of residential buildings, commercial premises and daycares in this district. The company has already launched the third phase of development, which will see a new residential building constructed – No 16, with the start of construction scheduled for this summer.

Find a suitable office! 22.04.2011 17:31:43

# 8 (16 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 4 .11

| News | Residential News

| |

| Calendar

016-19_News_Rezident_I_L.indd 19

22.04.2011 9:40:07

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Земля В I квартале 2011 года отмечается оживление на оптовом рынке земли. Землей начали интересоваться конечные инвесторы, а не спекулянты, как это было до кризиса. При проведении сделок по крупным участкам сумма дисконта составляет не более 20%. Отмечается падение цен на землю промышленного назначения – примерно на 50–70% от заявленной стоимости («Вектор Инвестментс»). В сегменте земель под строительство коммерческой недвижимости наблюдается расхождение между существующим предложением и заявками потенциальных покупателей. Так, основное предложение сосредоточено на юге и юго-востоке МО (более 40%). На юго-западе столицы доля земель в предложении составляет примерно от 5 до 10%, на западе и северо-западе – менее 10%. Земли на севере, северо-западе и западе Москвы пользуются практически одинаковым спросом – их желают приобрести более 45% девелоперов, на югозападе – до 15%, на юге и юго-востоке – суммарно до 20% (Knight Frank Research). По итогам I квартала 2011 года на рынок вышло около 20 новых коттеджных поселков, в 95% из которых предлагаются участки без подряда, что более чем в 2 раза меньше относительно этого периода в прошлом году. Для сравнения: в I квартале 2010 года появилось 44 новых проекта. Участки без подряда стремительно падают в спросе как среди покупателей, так и у девелоперов (Penny Lane Realty). Спрос сегодня смещается в другой сегмент. Девелоперы интересуются в основном поселками с подрядом. Но значительное количество участков без подряда (до 70% от общего числа сделок), купленных в период с 2008 по 2010 год, приобретено с целью перепродажи. Все эти участки теперь формируют вторичный рынок. В марте 2011 года среднерыночный ценовой показатель на вторичном рынке составил 212,25 тыс. рублей за 1 сотку земли, что на 3% выше относительно аналогичного периода 2010 года (группа «Земер»). 50% земельного рынка – участки в коттеджных, дачных поселках, садоводческих товариществах. 35% приходится на земли сельскохозяйственного назначения, около 15–20% – промышленного назначения, около 10% – земли особо охраняемых природных территорий, к которым относятся детские оздоровительные лагеря, дома отдыха и прочее («Интегра»). Цены на земли сельскохозяйственного назначения до 10–15 км от МКАД составляют около $3–5 тыс. за 1 сотку по всем направлениям. В 15–50 км от МКАД земли по Каширскому и Симферопольскому шоссе предлагаются от $1,2 до 1,5 тыс. за 1 сотку, по Калужскому шоссе – $1,4–1,8 тыс. за 1 сотку, Киевскому и Новорижскому шоссе – $1,6– 1,9 тыс. за 1 сотку, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе – $1,3– 1,8 тыс. за 1 сотку, Новорязанскому шоссе – $1–1,2 тыс. за 1 сотку. В 50–90 км от МКАД – $600–800 за 1 сотку («КрасЗем»).

Ценовые диапазоны на земельные участки за пределами МКАД внутри Московского малого кольца (земли промышленности), I квартал 2011 года / Price Ranges for Plots of Land Outside MKAD Inside Moscow Small PCP Road (industrial lands), Q1 2011 Шоссе / Highway

Минимальная цена, $/га / Min. price, $/ha

Максимальная цена, $/га / Max. price, $/ha

Новорижское / Novorishskoe

800–850 тыс.

2–3 млн

Ленинградское / Leningrad

800–850 тыс.

2–3 млн

850 тыс.

1,2 млн

Боровское / Borovskoe

550–600 тыс.

1–1,2 млн

Калужское / Kaluga

550–600 тыс.

1–1,2 млн

Киевское / Kiev

550–600 тыс.

1–1,2 млн

Минское / Minsk

550–600 тыс.

1–1,2 млн

Каширское / Kashira

400–450 тыс.

1 млн

Симферопольское / Simferopol

400–450 тыс.

1 млн

Ярославское / Yaroslavl

400–450 тыс.

1 млн

Горьковское / Gorkovskoe

250–300 тыс.

600–700 тыс.

Новорязанское / Novoryazanskoe

250–300 тыс.

600–700 тыс.

Щелковское / Shchelkovskoe

250–300 тыс.

600–700 тыс.

Дмитровское / Dmitrov

Источник / Source: Knight Frank Research

Структура предложения земель в зависимости от удаленности от МКАД / Structure of Land Supply by Distance from MKAD

38%

30%

до 30 км / Less than 30 km 31-60 км / 31-60 km от 60 км / Farther than 60 km

32% Источник / Source: «Вектор Инвестментс» / Vector Investments

020-23 FAKT_L_I.indd 20

22.04.2011 9:42:17

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| Премия

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Land in Moscow Area Resurgence of the land wholesale market took place in Q1 of 2011. Ultimate investors, rather than profiteers, took interest in land. However, no burst of demand has so far been seen on this market because of low quality supply. Discounts do not exceed 20% in big land deals. The prices of land lots earmarked for industrial use dropped roughly by 50-70% of the stated value. (Vector Investments) Divergence between the existing supply and requests from potential tenants exists in the segment of land for commercial real estate construction. Thus the main bulk of supply is concentrated in the south and southeast of the Moscow Province (more than 40%), where lands were reassigned from agricultural uses into “industrial lands” and “inhabited localities.” Lands in Moscow Southwest roughly account for 5-10% of total supply and in the Northwest – for less 10%. Lands in Moscow North, Northwest and West are almost in equal demand – more than 45% of developers would like to buy them, whereas lands in Moscow Southwest would be purchased by less than 15% of developers and lands in Moscow South and Southeast are wanted by up to 20% of all developers. (Knight Frank Research) About 20 new cottage communities were brought out to the market in Q1 of 2011 and in 95% of them landed properties are offered without a contract. For comparison, in Q1 of 2010, 44 new projects hit the market. (Penny Lane Realty) Demand from developers is slowly shifting towards settlements with a contract. However the lion’s share of parcels without a contract was purchased from 2008 to 2010 for resale purposes. In March of 2011 the average market price in the secondary market amounted to 212,250 rubles per 100 sqm, up 3% y-o-y. The “unfreezing” of the land wholesale market in Q1 of 2011 was due to the emergence of new exciting properties. In spite of their rather high value, they sell very quickly. The main advantage of such properties is their high degree of readiness for developer’s entry, the lack of problems with engineering lines, availability of requisite permits, and most importantly the fortunate location (Zemer Group). A prevailing segment in today’s supply is plots of land in cottage and summer settlements and horticultural cooperatives which account for about 50% of the land market in the Greater Moscow area. Agricultural lands for farms account for 35% of the market, industrial land – 15-20%, and specially protected lands of nature parks – about 10%. (Integra) Agricultural land prices within 10-15 km from MKAD represent $3,0005,000 per 100 sqm along all routes. Lands located at 15-50 km from MKAD along Kashira and Simferopol highways are offered for $1,200-1,500 per 100 sqm; Kaluga Highway – for $1,400–1,800 per 100 sqm, Kiev and Novorizhskoe highways – for $1,600–1,900 per 100 sqm, Dmitrov and Leningrad highways – for $1,300-1,800 per 100 sqm, Novoryazanskoe Highway – for $1,000-1,200 per 100 sqm. Lands located at 50–90 km from MKAD are offered for $600-800 per 100 sqm (KrasZem).

Структура спроса на землю в зависимости от площади,% / Structure of Demand for Land by Area, %

2% 1% 1%

12%

До 5 соток

3% 8% 10%

6–10 соток 11–15 соток 16–20 соток 21–30 соток 31–50 соток 0,5–1 га 1–5 га

27%

34%

5–15 га 15–50 га

Источник / Source: «Земер» / Zemer

020-23 FAKT_L_I.indd 21

22.04.2011 16:56:24

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Торговая недвижимость Москвы На конец I квартала 2011 года совокупная общая площадь современных торговых центров на московском рынке составила 7,7 млн кв. м, аредопригодная – 4,15 млн кв. м (Knight Frank). В I квартале 2011 года рынок торговой недвижимости столицы пополнился двумя торговыми центрами: «Афимолл Сити» (ММДЦ «Москва-Сити»), общая площадь которого 179 тыс. кв. м, арендопригодная – 101 тыс. кв. м, и ТПУ «Планерная» (транспортно-пересадочный узел у ст. м. «Планерная») общей площадью 50,4 тыс. кв. м, торговой – 14,8 тыс. кв. м (Colliers International). Уровень свободных помещений в качественных и стабильно функционирующих торговых центрах Москвы снизился до минимального значения и по состоянию на март 2011 года составляет около 1%. Новые качественные торговые центры в Москве открываются заполненными на 70% (Cushman & Wakefield). В начале 2011 года различные крупные и мелкие торговые сети (российские и иностранные) заявили о начале или возобновлении экспансии, в том числе на рынок Москвы. Петербургская сеть «О'кей» планирует потратить на экспансию в 2011 году около 3,5 млрд рублей и открыть 11 гипермаркетов и 15 супермаркетов. Компания бытовой техники и электроники «Техносила» заявила о готовности к открытию новых магазинов. Краснодарский ритейлер «Магнит» намерен увеличить количество магазинов в двух столицах. Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» планирует в 2011 году увеличить свою розничную сеть в два раза, открыв 250 новых магазинов. Сеть «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый экспериментальный «Маккиоск», в котором представлено только десертное меню. У крупнейшего сотового ритейлера в России «Евросеть» появится еще один формат – монобрендовые салоны «Билайн» для своего акционера «Вымпелкома» (Praedium Oncor International). За последнее время на рынок вышло немало значимых международных ритейлеров, в основном такие операторы появились в формате одежного ритейла. В частности, в открывшемся ТРЦ «Афимолл» представлен новый бренд одежды – Banana Republic, магазин занимает около 600 кв. м и работает в демократичном ценовом сегменте. С подобной политикой появился бренд «одежды и обуви для всей семьи» Kiabi, расположенный в ТЦ «Гагаринский», площадью 1,7 тыс. кв. м (RRG). В первом полугодии, скорее всего, больше не будет открытий торговых центров. До конца 2011 года планируется ввести следующие объекты: «Outlet Village Белая Дача» (38 тыс. кв. м), River Mall (85 тыс. кв. м), ТЦ «Гудзон» (70 тыс. кв. м) (Jones Lang LaSalle). Рост арендных ставок в ТЦ Москвы по состоянию на I квартал 2011 года наблюдается как в рамках торговых галерей, так и у якорных арендаторов. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10% (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).

Общее предложение торговых площадей в ТЦ Москвы и обеспеченность торговыми площадями в расчете на 1 тыс. жителей (I кв. 2011 год) / Total supply of sales areas in shopping centers of Moscow and retail space per 1,000 residents (Q1 2011)

600000

700

500000

600 500

400000 400 300000 300 200000 200 100000

100

0 ЮАО SAD

САО NAD

ЮВАО SEAD

ЦАО CAD

ЗАО WAD

СВАО NEAD

ЮЗАО SWAD

СЗАО NWAD

ВАО EAD

Общее предложение торговых площадей в торговых центрах, GLA (I кв. 2011) / Total supply of retail space in shopping centers, GLA (Q1 2011) Обеспеченность торговыми площадями, кв. м на 1 тыс. жителей, I кв. 2011 / Retail space (sqm) per 1,000 residents, Q1 2011 Источник / Source: Knight Frank Research

Арендные ставки в зависимости от формата торговли (I кв. 2011 год) / Rental Rates by Retail Formats (Q1 2011) Формат / Format

Торговая площадь (кв. м) / Sales area (sqm)

Процент с оборота / Turnover percentage

Москва / Moscow

Гипермаркет / Hypermarket

> 5000

1–3%

120–300

Электроника и бытовая техника / Electronics and home appliances

> 2500 < 2500

2–3% 5–6%

220–300 280–380

Спортивные товары / Sporting goods

> 3000 < 3000

5–7%

180–250 220–600

Кинотеатры / Movie theatres

> 3000

8–10%

180–250

Развлечения / Entertainments

1500–7000

4–6%

120–150

Парфюмерия и косметика / Personal care and cosmetics

300–500 < 300

10–12%

1300–2000 1600–2400

< 300 > 800

10–12% 5–8%

600–1500 350–600

Товары для ремонта / Home improvement

8000–15 000

3–4%

160–250

Фуд–корт / Food court

40–90

4–10%

1000–2500

Товары для детей / Children’s goods

Рестораны / Restaurants

250–600

10%

500–800

Одежда / Clothing

40–200 200–1000 > 1000

10–12% 10–12% 5–8%

900–4000 500–1000 500–900*

*или процент с оборота / or turnover percentage Источник / Source: Jones Lang LaSalle

020-23 FAKT_L_I.indd 22

22.04.2011 9:42:18

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| События

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Retail Real Estate in Moscow As of the end of Q1 2011, GBA of modern-day shopping malls on the Moscow market came to 7.7 million sq m; GLA – 4.15 million sq m. These figures include shopping centers and large retail properties located in close proximity to MKAD and attracting buyer flows from Moscow. (Knight Frank) In Q1 2011, two new shopping centers were delivered to the market – Afimall (MIBC Moscow City; GBA – 179,000 sq m and GLA – 101,000 sq m) and TPU Planernaya (GBA – 50,400 sq m; GLA – 14,800 sq m). (Colliers Int.) The level of vacant areas in quality and stably functioning shopping centers in Moscow dropped to the absolute minimum of about 1% in March 2011. New quality shopping malls in Moscow are already 70% occupied by their time of their grand opening. (Cushman&Wakefield) The beginning of 2011 was notable for a multitude of statements made by large and small retail chains about the beginning or resumption of their expansion – to the Moscow market inclusive. St. Petersburg-based O’Key plans to spend about 3.5 billion rubles for expansion in 2011 and open 11 hypermarkets and 15 supermarkets. Technosila declared its readiness to

open new stores. Krasnodar-based Magnit is going to increase the number of its stores in both Russian capitals. Footwear retailer CentrObuv plans to twice enlarge its retail chain and open 250 new shops. McDonalds opened its first experimental McKiosk of desserts. (Praedium Oncor International) In recent years quite a few high-profile international retailers have entered the market – mainly in clothing retail. In particular a new clothing brand, Banana Republic, is represented in the recently opened Afimall. This 600sqm store operates in the democratic pricing segment. The Kiabi brand, occupying 1,700 sq m in SC Gagarinsky pursues a similar policy. (RRG) No more shopping centers will most likely open in H1. The following projects are to hit the market until the end of 2011: Outlet Village Belaya Dacha (38,000 sq m), River Mall (85,000 sq m), SC Hudson (70,000 sq m) (JLL) The rental rates in Moscow shopping centers have been growing in Q1 2011 both for anchor tenants and occupants of shopping galleries. Against a similar period of last year rents have increased by 10% (ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate)

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 22.03.11– 20.04.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

31,2

77,9

14,0

3,56

VSE

Atrium European Real Estate

6,4

30,3

1,7

1,45

VSE

Open Investments (OPIN)

42,0

425,0

26,1

0,64

RTS

Jones Lang LaSalle

103,9

125,0

7,6

4,34

NYSE

CB Richard Ellis

28,6

42,7

2,4

10,02

NYSE

PIK Group

4,2

-7%

32,0

0,6

2,07

LSE

AFI Development

нет данных

14,0

0,8

0,00

LSE

LSR Group

нет данных

15,9

0,7

0,00

LSE

Raven Russia

1,1

2,1

0,2

0,69

LSE

Sistema-Hals

1,2

-15%

11,0

0,2

0,27

LSE

Eastern Property Holdings

37,2

130,0

15,8

0,20

SWX

11,5

0,5

0,48

LSE

MirLand Development

4,6

-3%

Kazakhstan Kagazy

0,15

-17%

5,7

0,03

0,02

LSE

DTZ Holdings

0,4

-17%

13,2

0,3

0,11

LSE

Glavmosstroy

47,0

-6%

280,0

5,0

0,09

RTS

RGI International

2,6

-6%

11,9

0,1

0,33

LSE

KDD Group

0,3

17%

4,4

0,1

0,06

LSE

RTM

0,25

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

-3%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

020-23 FAKT_L_I.indd 23

22.04.2011 9:42:18

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Гости на красной дорожке

Регистрация на гала-ужин

Commercial Real Estate Moscow Awards 2011:

Make it smart! 14 апреля в Москве в Экспоцентре прошла VIII ежегодная церемония награждения победителей премии Commercial Real Estate Moscow Awards 2011. Более 700 гостей приветствовали лучшие объекты коммерческой недвижимости, построенные в Москве в 2010 году.

2010

год стал для рынка коммерческой недвижимости годом стабильности и робкой надежды. Поэтому факт сдачи объекта в этот год тревожного ожидания для любого девелопера если и не подвиг, то весьма смелый поступок. Таких смельчаков в 2010 году в столице набралось 42, они и приняли участие в первом туре голосования, за которым пристально наблюдал независимый консультант премии – PriceWaterhouseCoopers, компания, которая более семидесяти лет является гарантом объективности премии американской киноакадемии «Оскар». Слоганом премии был выбран девиз Make it smart. Как заявил в своем вступительном слове организатор премии генеральный директор «Импресс Медиа» Дэвид Тзор, сегодня задача бизнеса состоит в том, чтобы внести в бизнес три важных компонента – профессионализм, профессионализм и еще раз профессионализм. «Нам необходимо создавать добавленную стоимость бизнеса, а также дополнительные преимущества для наших клиентов, – сказал он. – Короче, нам нужно вести дело с умом». Впрочем, управляющий директор Raven Russia Эдриан Бейкер не согласился с утверждением Дэвида Тзора. Профессионализм – понятие слишком абстрактное, уверен он. «Главное – это люди, потому что весь наш бизнес строится на профессионалах, и именно они сейчас сидят в этом зале. Они и развивают рынок коммерческой недвижимости в нужном направлении», – сказал он.

В этот вечер в зале собрались представители 232 компаний. Это число свидетельствует о размахе деловой активности в Москве и о готовности рынка справиться со всеми вызовами. Кроме ставших уже привычными профессиональных номинаций в 2011 году московская премия впервые выбирала управляющую компанию года. Инициатором новой номинации стало бизнес-сообщество, и компанииконкурсанты с большим желанием приняли участие в соревновании. Стоит отметить, что в этом году премия CRE Moscow Awards вышла уже на международный уровень. На выставке MIPIM в Каннах были представлены огромные фотопанели с изображениями объектов – победителей CRE Moscow Awards 2010 и информацией о них. Несомненно, популяризация рынка российской недвижимости среди международных игроков будет содействовать притоку западного капитала в Россию. Сама церемония вручения премии в этом году претерпела значительные изменения. За основу концепции мероприятия организаторы взяли идею театральности происходящего. Занавес, музыка, имитация оркестровой какофонии перед началом, соответствующие декорации – вся атрибутика напоминала гостям о сиюминутности и быстротечности бытия. И если раньше программа церемонии состояла из трех деловых блоков, перемежающихся концертными

номерами, в этот раз развлекательная составляющая стала частью деловой: подводки к номинациям вместо объявления их диктором были представлены в виде отрывков из известных мюзиклов. Для воплощения этой идеи профессиональные поэты написали стихи, которые отразили суть каждой категории или номинации и были положены на популярные мелодии мюзиклов. Кроме того, для каждой номинации была поставлена эксклюзивная хореографическая композиция. Арии и танцы исполнялись актерами мюзиклов. Все действо в итоге сложилось в феерическое шоу, гармонично вписавшееся в деловую часть программы. Впервые церемонию награждения победителей можно было наблюдать в прямом эфире. Онлайн-трансляция вечера транслировалась на сайте www.cre.ru. Как отметили гости премии – участники рынка коммерческой недвижимости России, премия CRE Moscow Awards является уникальным, не имеющим аналогов в России мероприятием, которое ежегодно собирает весь цвет рынка коммерческой недвижимости. По сути, это «день рождения» рынка. Вечер в Экспоцентре закончился выступлением групп Salsa Boys и Croupier, под их зажигательные мелодии гости церемонии веселились, отмечая «день рождения» рынка коммерческой недвижимости.

024-35 Awards_I_L.indd 24

22.04.2011 9:48:35

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Алена Неплюева и Стефано Карози, DTZ

| Цифры и факты | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Тема номера

Томаш Ластовка, PPF

Мария Литинецкая, «Миэль-Новостройки»

Юлия Никуличева и Екатерина Земская, JLL

Чу Да, Greenwood

Джим Берн и Андрей Барашенко, RD Construction Management Максим Гасиев, Colliers International

Игорь Юрьев, Office Solutions, и Елизавета Эстрина, Core Group

Хольгер Мюллер, Barwa Gazprombank Russia Real Estate Fund, и Давид Годшо, NAI Becar

024-35 Awards_I_L.indd 25

22.04.2011 9:48:35

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Полина Ушакова, Smart, Олег Жуков, RD Construction, и Павел Корнилов, BDG Сбор бюллетеней «Персона года»

Джозеф Харди, Стивен Уилсон, Ghelamco, и Ланс Пилант, CBRE

У гостей премии хорошее настроение Приветственный коктейль

Руслан Суворов, Giffels, и Полина Шипицына, JLL Компания «Ферро-Эстейт»

Александр Самонов, Accent Real Estate, и Эдриан Бейкер, Raven Russia

Франсуа Ролир, RBTT

024-35 Awards_I_L.indd 26

22.04.2011 9:48:38

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Facts and Figurs | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Cover Story

Ирфан Кайа, Renaissance Development, с супругой

Елена Денисова, JLL, Толга Гузельдже, Юлия Турухина, CBRE, и Владимир Пинаев, MR Group Все внимание на сцену

Владимир Зубрилин, Forum Properties

Commercial Real Estate Moscow Awards 2011: Make it smart! The Eighth Annual Awards Ceremony of the Commercial Real Estate Moscow Awards 2011 took place at the Moscow Expo-Center on April 14. More than 700 guests were presented the best commercial real estate objects built in Moscow in 2010.

or the commercial real estate market, the year 2010 was a year of stabilization and modest hope. Therefore, the delivery of any facility during that year may well be regarded as a great exploit by a developer. A total of 42 bold people of this breed were found in the capital city in 2010, and they participated in the first round of voting, which was closely watched by the independent consultant of the awards ceremony – PriceWaterhouseCoopers, the same company which has guaranteed the lack of any prejudice at the Academy Awards ceremony for over 70 years. The motto “Make it smart” was chosen as the main slogan this year. The organizer of the CRE Awards ceremonies, Managing Director of Impress Media, David Tzor, explained in his opening remarks – that today the task of companies is to add three important components to their business

activities: professionalism, professionalism and once again professionalism. "We need to create value-added business products, as well as additional benefits for our clients,” he said. “In short, we need to do business wisely." However, Managing Director of Raven Russia, Adrian Baker, disagreed with David Tzor. Professionalism is too abstract the term, he argued. “Our main capital is people, for our entire business is about people, including those professionals who are now sitting in this auditorium. They are the ones who develop the commercial real estate market in the right direction,” he said. That evening representatives of 232 companies were gathered in the awards hall. This number indicates the scope of business activity in Moscow, being true evidence of the strength and the market’s readiness to cope with all the challenges. In addition to the familiar professional nominations, in 2011 the Moscow Awards for the first time selected the “Management Company of the Year”. The new category was promoted by the business community, and companies were eager to take part in the competition. It is worth noting that in 2011, the CRE Moscow Awards have already risen to an international level. Huge graphic panels with pictures and information about the facilities that won the CRE Moscow Awards 2010 were displayed at the MIPIM Exhibition in Cannes, France. Undoubtedly, promotion of the Russian real estate market among international players will contribute to the influx of Western capital into Russia. The awards ceremonies this year have undergone significant changes. The idea of staginess was at the heart of the concept for the event. Curtains, music, and an imi-

tation of orchestral cacophony before the opening, with corresponding scenery – all the paraphernalia reminded the guests about the immediacy and transience of life. And while earlier previous ceremonies usually consisted of three business blocks, interspersed with concert music, this time the entertainment component became integrated with the business component, with preparations for nominations being presented in the form of excerpts from famous musicals instead of being announced by the speaker. To realize this idea, professional poets wrote poems that captured the essence of each class or category, and they were set to popular musical tunes. In addition, for each category there was created an exclusive choreographic composition. Arias and dances were performed by musical actors. All these activities ultimately created an enchanting show, which harmoniously blended with the business part of the program. For the first time the awards ceremonies were broadcast live on TV. The evening's events were also broadcast via the Internet on the www.cre.ru website. As noted by guests of the awards ceremony, for members of the commercial real estate market in Russia, the CRE Moscow Awards are a unique, unparalleled event in Russia, which annually brings together the smart set of the commercial real estate market. In fact, these are the “birthday celebrations” of the market. The evening in the Expo-Center ended with the performance by the Salsa Boys and Croupier groups. Guests had fun listening to their melodies, celebrating the "birthday" of the commercial real estate market.

024-35 Awards_I_L.indd 27

22.04.2011 9:48:40

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Стол компании Cushman & Wakefield

Дэвид Тзор, «Импресс Медиа» Наталья Якименко, CB Richard Ellis

Игорь Богородов, Raven Russia Мария Котова, Knight Frank, Олег Мамаев, PNK Group, и Вячеслав Холопов, Knight Frank Ольга Архангельская, Ernst & Young, и Валентина Старова, Marriott

Марина Великорецкая, Colliers International FM, и Сергей Гуров, ТЦ «Вива»

024-35 Awards_I_L.indd 28

22.04.2011 9:48:41

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Цифры и факты | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Тема номера

Валентина Антипова, NAI Becar

Петр Исаев, Capital Group

Константин Шмелев, MD Property Management

Томи Асанти, Sponda

Ольга Антонова, Crocus Group

Сергей Калинин, KR Properties

Сюй Цзинь-ли, ТД «Дружба», и Чу Да, Greenwood

024-35 Awards_I_L.indd 29

22.04.2011 9:48:43

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Ольга Ресина и Армен Саруханян, «РД Менеджмент Сервисез» Валентина Марченко, Екатерина Прокопова, CBRE

Павел Лысенко, УК «Уникор

Алэн Кубон, Reed Midem

Алексей Богданов, S.A. Ricci / King Sturge

Константин Ковалев, Blackwood

Евгения Власова, Sawatzky PM

Руслан Ашурбейли, ВПК «Сооружение»

Алексей Ванчугов, CityMarketing

024-35 Awards_I_L.indd 30

22.04.2011 9:48:45

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Цифры и факты | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Тема номера

Победители CRE Moscow Awards 2011 / Winners of CRE Moscow Awards 2011 Категория «Офисная недвижимость» / Office Real Estate Бизнес-центр класса А / Business center, Grade A БЦ Marr Plaza, «Марр Капитал» / Marr Plaza, Marr Capital Бизнес-центр класса Б / Business center, Grade B Бизнес-парк «Гринвуд», ЗАО «Гринвуд» / Greenwood business park, Greenwood

Категория «Торговая недвижимость» / Retail Real Estate Крупный торговый центр / Large shopping center ТЦ VEGAS, Crocus Group / VEGAS, Crocus Group Средний торговый центр/ Medium shopping center ТЦ «Речной», Capital Group / Rechnoy, Capital Group Малый торговый центр / Small shopping center ТЦ «ВиВа!», Perga Development and Management / ViVa!, Perga Development and Management

Категория «Складская недвижимость» / Industrial Real Estate Логистический комплекс «ПНК-Чехов» (2-я очередь), «ПНК Групп» / Logistics Park PNK-Chekhov (Phase II), PNK Group

Категория «Гостиничная недвижимость» / Hotel Real Estate Renaissance Moscow Monarch Centre , (Interstate Hotel & Resorts)/ Renaissance Moscow Monarch Centre , (Interstate Hotel & Resorts)

Категория «Многофункциональная недвижимость» / Mixed-Use Real Estate Summit, УК «Уникор» / Summit, MC UNICOR

Категория «Девелопер года» / Developer of the Year Crocus Group / Crocus Group

Категория «Сделка года» / Deal of the Year Продажа портфеля недвижимости группы Horus / Sale of Horus Group Real Estate Portfolio

Категория «Персона года» / Personality of the Year Ли Тимминс, старший вице-президент компании Hines в России / Lee Timmins, Senior Vice President and Managing Director – Hines Russia

Категория «Консультант года» / Consultant of the Year Jones Lang LaSalle

Категория «Управляющая компания года» / Property Management Company of the Year Sawatzky Property Management / Sawatzky Property Management

Категория «Архитекторы года и инжиниринговые компании года» / Architects of the Year & Engineering Companies of the Year Офисная недвижимость класса А / Office Real Estate, Grade A Архитектор – «Группа АБВ» (БЦ Marr Plaza) / Architect – ABV Group (Marr Plaza) Офисная недвижимость класса Б / Office Real Estate, Grade B Архитектор – ТПО «Резерв» (БЦ «Авиньон») / Architect – TPO Reserve Architects (Avignon) Инжиниринговая компания – Capex (БЦ «Авиньон») / Engineering company – Capex (Avignon) Торговая недвижимость / Retail Real Estate Архитектор – Kling Stubbins (ТРЦ «Вегас») / Architect – Kling Stubbins (Vegas) Инжиниринговая компания – Crocus Group (ТРЦ «Вегас») /Engineering Company – Crocus Group (Vegas) Многофункциональная недвижимость / Mixed-use Real Estate Архитектор – «Моспроект-2», Центропроект АИК (МФК Summit) / Architect – Mosproject-2, Centroprojekt AIK (Summit) Инжиниринговая компания – ПСП «Фарман» (МФК Summit) / Engineering Company – PSP Farman (Summit)

024-35 Awards_I_L.indd 31

22.04.2011 16:57:30

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Sawatzky PM – лучшая УК года

Артем Пантелеев, ГК «Гинт-М»

Выступление Тима Милларда, Cushman & Wakefield

Дмитрий Минц, О1

Шарль Буде, Jones Lang LaSalle

Дмитрий Киритопуло, Central Properties Jones Lang LaSalle – консультанты года

Яна Кузина, CBRE

Михаил Курнев, Storm Properties

024-35 Awards_I_L.indd 32

22.04.2011 9:48:47

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Цифры и факты | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Тема номера

Благотворительная акция премии

Наталья Тишендорф, JLL

Персона года – Ли Тимминс, Hines

Виктор Ефремов, HSG Zander Фрейзер Лоусон, IntermarkSavills, Сергей Рябокобылко, С&W, и Михаил Курнев, Storm Properties

024-35 Awards_I_L.indd 33

22.04.2011 17:27:48

C R E Aw a r d s M o s c o w – 2 0 11:

Счастливые обладатели «Золотых кирпичей» на сцене Поздравление победителей

Екатерина Константинова, Renaissance Group

024-35 Awards_I_L.indd 34

22.04.2011 9:48:49

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Цифры и факты | CRE Moscow Awards–2011

| |

| Тема номера

024-35 Awards_I_L.indd 35

22.04.2011 9:48:52

Актуально:

Владимир Ресин vs Марат Хуснуллин После скандальной отставки Юрия Лужкова казалось, что отставка другой знаковой фигуры в правительстве Москвы – Владимира Ресина – тоже будет достаточно быстрой.

правительстве Юрия Лужкова Ресин занимал пост вице-мэра по строительству и отвечал за всю градостроительную политику. При Сергее Собянине Ресин формально даже повысил свой статус, став единственным первым вице-мэром, но утратил контроль над своей давней вотчиной – строительным комплексом столицы. Контроль за этим комплексом был закреплен за выходцем из Казани Маратом Хуснуллиным. По официальной информации прессслужбы правительства Москвы, после перераспределения обязанностей между вице-мэрами в ведении Ресина остались лишь отдельно выделенные программы

к ненужным имиджевым издержкам, что крайне нежелательно перед предстоящими думскими и особенно президентскими выборами. Не стоит забывать, что именно Владимир Ресин в 2008 году возглавлял в Москве предвыборный штаб Дмитрия Медведева. В октябре 2010 года Ресин принял решение о вступлении в «Единую Россию», хотя ранее подчеркивал, что он хозяйственник и старается держаться подальше от политики. То есть нынешний первый вице-мэр Москвы активно демонстрирует свою лояльность федеральному центру. Еще недавно казалось, что Владимир Ресин согласился на формальную роль и не будет активно противодействовать усилиям нового главы стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина. Последний достаточно активно занялся сломом старого алгоритма взаимоотношений между правительством Москвы и девелоперами. Это стало возможным благодаря тому, что Марат Хуснуллин, впрочем, как и сам Сергей Собянин, не связаны никакими обязательствами с московскими бизнесструктурами, имеющими интересы на рынке московской недвижимости. Так, правительство Москвы уже отказалось от бюджетной поддержки застройщиков. Напомним, осенью 2008 года было принято решение о выделении из бюджета

России Дмитрием Медведевым заявил, что власти Москвы решили расторгнуть 20 инвестконтрактов на строительство объектов в центре Москвы. Мэр уточнил, что в центре города не будет построено 450 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. Стоит отметить, что все отмененные инвестконтракты проходили согласование и получали визу Владимира Ресина в его бытность главы стройкомплекса в правительстве Юрия Лужкова. Чуть ранее появилась информация, что правительство Москвы рассматривает возможность создания единого оператора земельного рынка, что тоже весьма серьезно скажется на развитии рынка недвижимости. Мэр Москвы Сергей Собянин назначил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина главой коллегии стройкомплекса столицы. Согласно распоряжению мэра, заместителями Хуснуллина стали руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин и председатель комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Александр Кузьмин. До Хуснуллина пост председателя коллегии занимал Владимир Ресин. Коллегия комплекса градостроительной полити-

По мнению многих экспертов, фигура Ресина позволяет новому мэру Москвы поддерживать рабочие контакты со старой лужковской командой, которая еще достаточно серьезно представлена в исполнительной власти столицы. строительства ММДЦ «Москва-Сити» (судьба проекта так до конца и не ясна, новый мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что строительство «Москва-Сити» было градостроительной ошибкой), реконструкции Большого театра, Кронштадтского морского собора во имя святителя Николая Чудотворца, зданий консерватории имени П. И. Чайковского, жилищного строительства и модернизации инфраструктуры на территории Венесуэлы. Новая волна слухов о скорой отставке первого вице-премьера появились накануне 75-летия Владимира Ресина (21 февраля). Однако нужна ли сейчас эта отставка федеральному центру и Сергею Собянину? По мнению многих экспертов, фигура Ресина позволяет новому мэру Москвы поддерживать рабочие контакты со старой лужковской командой, которая еще достаточно серьезно представлена в исполнительной власти столицы. Открытый конфликт Собянина с остатками команды Лужкова может привести

столицы $2 млрд для поддержки основных московских застройщиков. Эта мера объяснялась необходимостью поддержки строительного комплекса Москвы – одного из главных работодателей города. Новый глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве будут изменены. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье, – отметил он. – В этом году мы планируем снос по 92 домам, который и будет осуществляться за счет городского бюджета. Однако мы планируем привлекать инвесторов к сносу домов». Эксперты расценили это заявление Марата Хуснулина как фактическое начало пересмотра всех ранее достигнутых договоренностей (как официальных, так и неофициальных) по инвестконтрактам в сфере недвижимости, включая коммерческую. 1 апреля 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин на встрече с президентом

ки и строительства была сформирована в Москве в марте 2009 года с целью решения вопросов формирования и реализации планов градостроительного развития Москвы, выполнения городских социальных программ, оказания поддержки предприятиям строительной индустрии и производства строительных материалов. В администрации Сергея Собянина Ресину явно отводится роль некого буфера в отношениях между обманутыми дольщиками/инвесторами и правительством Москвы. Обманутые дольщики накануне выборов начинают представлять все более серьезную протестную силу, которая будет активизироваться и может войти в союзы с различными оппозиционными политическими силами. И хотя 24 марта Собянин в эфире ТВЦ заявил, что будет заниматься проблемой долгостроев, он явно не хочет перекладывать на себя ответственность за действия прежней московской администрации. В случае ухода Ресина полную ответственность за долгострой придется

Текст: Иннокентий Адясов

взять на себя Марату Хуснуллину и в какойто мере самому Собянину. Однако Владимир Ресин своими последними заявлениями о неизбежности роста цен на московском рынке недвижимости показал, что роль свадебного генерала его явно не устраивает. Это заявление прозвучало очевидным диссонансом по отношению к позиции Сергея Собянина, настаивающего на обеспечении доступности московского жилья. Так, московские власти привлекли к работе специалистов, призванных найти возможности строительства и прямых продаж доступного жилья не дороже 60 тыс. рублей за метр. К каким же все-таки последствиям для столичного рынка недвижимости может привести отставка Владимира Ресина? В первую очередь это не приведет к росту цен на московскую недвижимость, включая коммерческую. Прогнозы о скачке цен появлялись после отставки Юрия Лужкова и были связаны с ожиданием снижения количества выводимых на рынок объектов недвижимости из-за отмены прежних договоренностей инвесторов с московскими властями. Такой прогноз не оправдался – дефицита недвижимости не возникло, в то же время потенциальные инвесторы стали относиться к московской недвижимости более осторожно. Даже выход котировок нефти на уровни, близкие к рекордным, отмеченным летом 2008 года, не привел к резкому росту цен на недвижимость, включая коммерческую. Запрет на ввод новых объектов в центре, казалось бы, должен был дать сигнал к росту цен на коммерческую недвижимость. Но и этого пока не произошло. Этому есть несколько объяснений: в центре Москвы имеется достаточно свободных площадей коммерческой недвижимости, потенциальные арендаторы все активнее начинают рассматривать альтернативные варианты не только вне исторического центра Москвы, но и за МКАД. Возможная отставка Ресина скорее будет сигналом к распродаже активов недвижимости для многих девелоперов, потому что исторически именно Ресин своими заявлениями о росте цен на московскую недвижимость «разогревал» рынок и позиция Ресина воспринималась как консолидированная позиция московских властей. Кроме того, уход нынешнего первого вице-мэра неизбежно приведет к выбросу на рынок большого количества объектов недвижимости строительными компаниями, так или иначе связанными с ним. Инвесторы же, не имея даже минимальных гарантий со стороны московских властей, предпочтут уйти в кэш. Такие настроения будут, видимо, преобладающими накануне парламентских и особенно президентских выборов 2012 года.

036-39 Aktualno_L_I.indd 36

22.04.2011 9:51:52

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Awards | Hot Topics

| |

| Cover Story

Vladimir Resin vs. Marat Khusnullin After the scandalous resignation of Yuri Luzhkov, it now seems that another major figure in the Moscow City Government, Vladimir Resin, is expected to be handed in his resignation soon.

Author: Innokentiy Adyasov

So what could be the implications of Vladimir Resin’s resignation for the metropolitan real estate market? Primarily, this will not lead to an increase in prices for Moscow real estate, including commercial real estate. Forecasts of a jump in prices appeared after Yuri Luzhkov’s resignation and were associated with the expectation of reducing the amount of objects that appeared on the real estate market, due to the fact that Moscow authorities cancelled the previous agreements with investors. This forecast did not come true – there was no shortage of real estate, however at the same time, potential investors started looking more cautiously at Moscow real estate. Even the fact that oil prices were close to record highs, in comparison to the summer of 2008, has not led to a sharp rise in property prices, including commercial real estate prices. It seems that the ban on the construction of new objects in the center, would signal a rather steep rise of commercial real estate prices. But this has not happened yet. There are several explanations. There are enough vacant commercial real estate premises in the center of Moscow, the potential tenants are increasingly beginning to consider alternatives, not only outside the historical center of Moscow, but also outside the MKAD. Resin’s possible resignation will rather be a signal to many developers to sell their real estate assets. Because historically, it was Vladimir Resin, who “warmed up the market” with his statements about the growth of prices for Moscow real estate, and Resin’s position was perceived as a consolidated position of the Moscow authorities. In addition, the resignation of the current first deputy mayor, would inevitably lead to the release of a large number of real estate objects to the market by the construction companies which somehow are connected with him. Investors, not having even the minimum guarantees from the Moscow authorities, will prefer to go into cash. Such sentiments will probably prevail in the run-up to parliamentary, and especially to presidential elections, in 2012.

n the government of Yuri Luzhkov, Resin served as deputy mayor, he was responsible for the construction and the entire urban policy of Moscow. When Sergey Sobyanin took over the mayor’s office, Resin formally was even given a higher status, becoming the only first deputy mayor, but he lost control over his old fiefdom – the construction complex of the capital. Control of this complex was assigned to Marat Khusnullin who came from Kazan. According to the official press service of the Moscow City Government, after the redistribution of responsibilities between the deputy mayors, Resin was in charge of self-contained programs like the construction of the Moscow-City MIBC (the fate of this project is unclear, as the new mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, said that the construction of the Moscow-City was an urban planning mistake), reconstruction of the Bolshoi Theater, the Kronstadt Naval Cathedral of St. Nicholas, the buildings of P.I. Tchaikovsky conservatoir, the housing construction and infrastructure modernization in Venezuela. A new wave of rumors about the imminent resignation of the first deputy mayor appeared on the eve of Vladimir Resin’s 75th birthday (21 February). However, is this resignation necessary for the federal center and for Sergey Sobyanin? According to many experts, Resin helps the new Mayor of Moscow maintain fruitful contacts with Luzhkov’s team, which is still working in the executive branch of the capital city. Sobyanin’s open conflict with the remnants of Luzhkov’s team may result in unnecessary damage to his image, which is highly undesirable before the upcoming Duma and especially the presidential elections. We should not forget that it was Vladimir Resin who in 2008 headed Dmitry Medvedev’s election campaign in Moscow. In October 2010, Resin decided to join the United Russia Party, although previously he had stressed that he was a business manager and tried to stay away from politics. That is, the current first deputy mayor of Moscow is actively demonstrating his loyalty to the federal center. Just recently, it seemed that Vladimir Resin was satisfied with his formal role,

and would not actively oppose the efforts of the new head of the Moscow construction complex, Marat Khusnullin. The latter quite actively engaged in dismantling of the old algorithm of relationship between the Moscow City Government and developers. This was made possible due to the fact that Marat Khusnullin, as well as Sergey Sobyanin, is under no obligation to Moscow’s business entities that have vested interests in the Moscow real estate market. Thus, the Moscow City government has already refused to offer city treasury support to the developers. We should recall that in the autumn of 2008, it was decided to allocate $2 billion from the budget of the capital city to support the main developers in Moscow. This measure was explained by the need to support the construction complex of Moscow, which is one of the main employers in the city. The new head of the construction complex of Moscow, Marat Khusnullin, says that in the near future priorities in the construction sector of Moscow will be changed. "We intend to build more parking lots and rental apartment buildings, not just residences,” he said. “This year we are planning the demolition of 92 buildings, which will be funded from the municipal budget. However, we plan to attract investors to help in the demolition of buildings." Experts considered this statement of Marat Khusnullin as the beginning of reconsideration of all the previous agreements on investment contracts in the real estate sector (both formal and informal), including commercial ones. On April 1, 2011, the Mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, during a meeting with the Russian President Dmitry Medvedev, said that Moscow authorities decided to terminate 20 investment contracts for construction work in the central part of Moscow. The mayor said that they would not build 450,000 sqm of retail and office spaces in the center of Moscow. It is worth noting that all of the annulled investment contracts had been agreed upon and received the approval of Vladimir Resin, when he was head of the construction sector in the government of Yuriy Luzhkov. Earlier reports stated that the Moscow City government was considering the pos-

sibility of creating a single land market operator, which would have a serious impact on the development of the property market. The mayor of Moscow, Sergey Sobyanin, appointed a deputy mayor on urban policy and construction, Marat Khusnullin, to head the construction board of the capital city. According to a decree of the Mayor, the head of construction department of Moscow, Andrey Bochkarev, the head of the department of urban planning policy in Moscow, Sergey Levkin, and the chairman of the committee for architecture and urban planning of Moscow, Alexander Kuzmin, now report to Mr. Khusnullin. Before Khusnullin, this post was held by Vladimir Resin. The urban policies and construction department was formed in Moscow in March 2009, to address the issues of forming and implementing urban development in Moscow, to carry out urban social programs, to support enterprises in the construction industry and building materials industry. The administration of Sergey Sobyanin has given Resin the role of a certain buffer between deceived real estate investors/stakeholders and the Government of Moscow. Deceived real estate investors, before the elections, can become a serious protest force, which will become active and may enter into alliances with various opposing political forces. Although on March 24, Sobyanin on the air of TVC said he would address the problem of delayed construction projects, he definitely does not want to assume the responsibility for the actions of the former Moscow administration. And in case Resin resigns, full responsibility for the long-term construction will be laid on Marat Khusnullin, and to some extent on Sobyanin. However, Vladimir Resin’s recent statements about the inevitability of rising prices in the Moscow real estate market have shown that he was obviously not satisfied with the role of a figurehead. This statement was a clear dissonance, with respect to the position of Sergey Sobyanin, who insists on the availability of housing in Moscow. Thus, the Moscow authorities have involved professionals to find ways to build and directly sell affordable housing at no more than 60,000 rubles per square meter.

036-39 Aktualno_L_I.indd 37

22.04.2011 9:51:52

Актуально:

Андрей Кузнецов: УК может сколько угодно набивать себе цену, но, как только она превысит стоимость заказчика, он просто откажется от ее услуг. стр. 52

Банки недвижимость не бросают Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Центральный банк РФ объявил коэффициенты, по которым будут рассчитываться резервы по непрофильным банковским активам. Как полагают аналитики, эта мера направлена на оздоровление как банковской сферы, так и рынка недвижимости. Однако вряд ли стоит ожидать единовременного вывода на рынок большого объема этих активов: банки не заинтересованы в обвале рынка.

января 2012 года банкам придется формировать на балансе резервы по недвижимости и земле, а также по вложениям в ПИФы. ЦБ РФ подготовил проект указания, по которому под непрофильные активы, находящиеся на балансе более года, нужно будет резервировать не менее 10% стоимости актива, более двух лет – не менее 20%, более четырех лет – не менее 50%, более пяти лет – не менее 75%. Прогрессивное резервирование (привязка к времени нахождения на балансе), по словам финансистов, должно способствовать тому, чтобы банки наконец начали избавляться от неденежных инструментов. Отметим, что непрофильные активы и так сокращаются: по данным ЦБ на начало этого года, объем непрофильных активов российских банков составляет около 700 млрд рублей, тогда как в мае 2010 года ЦБ оценивал объем непрофильных активов в 2 трлн рублей. Как отмечает независимый банковский аналитик Василий Илькаев, нахождение земли и зданий на балансе банков невыгодно ЦБ, так как смешение финансовой и товарно-коммерческой деятельности существенно усиливает риски банковской сферы. Актуальность решения ЦБ заняться непрофильными активами именно сейчас связана с тем, что кризисный период перераспределения собственности завершился. В период кризиса банки были центром распределения ликвидности. «Сейчас с этой задачей банковская отрасль уже справилась, поэтому новая мера Центробанка – шаг в сторону оздоровления рынка кредитных институтов в России», – считает г-н Илькаев. До последнего времени банки пытались решать проблему залоговых активов, полученных в период кризиса, путем оперативной деятельности в непрофильной для себя отрасли. Они достраивали объекты жилой недвижимости с последующей продажей в них квартир, сдавали в аренду площади в коммерческом секторе или передавали имущество, полученное в качестве залога, в управление «околобанковским» структурам или самим же прежним заемщикам. Эксперты отмечают, что данная схема позволяла сократить потери кредитных структур на 20%, однако не была панацеей для банков. В любом случае, если банки занимаются непрофильным бизнесом, это требует допол-

нительных затрат на административные операции, создание специального отдела в банке, затрат на работу управляющей компании. В сумме эти расходы составляют около 8–13% от стоимости актива при подготовке его к продаже. «Даже при существенном повышении стоимости тех или иных залоговых активов в перспективе ближайших лет реальный финансовый результат от их реализации, возможно, окажется отрицательным. Однако сейчас для банков это единственный вариант решения проблемы залогов в низко активном вследствие кризиса инвестиционном сегменте», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Аналитики прогнозируют, что в среднесрочной перспективе банки будут ждать улучшения макроэкономической ситуации и повышения цен оказавшихся в их собственности залогов и активов. Это может негативно сказаться в первую очередь на самих кредитных организациях, однако на рынок благодаря этому смогут попасть привлекательные для участников строительного рынка объекты. «В случае сохранения процесса восстановления в экономике в ближайшие годы сравнительно слабые в финансовом отношении кредитные структуры, с ограниченной возможностью получения

господдержки – а это мелкие и средние банки – будут вынуждены избавляться от залоговых активов по любым ценам, фиксируя убытки», – полагает Александр Осин. Вместе с тем, по его словам, банки понимают, что активные продажи ими недвижимости приведут к снижению стоимости залога и необходимости привлечения дополнительных средств в обеспечение выданных ссуд. С другой стороны, в российском инвестиционном сегменте не так много активов, страхующих от инфляции. А риски ускорения инфляции в ближайшие годы в рамках мировой тенденции, связанной в том числе с растущей угрозой монетизации госдолга, сейчас – судя по динамике, к примеру, американских индексов инфляционных ожиданий – растут. Все это, полагают эксперты, приведет к постепенной стабилизации рынка недвижимости. «Обвала цен на недвижимость опасаться не стоит, но не стоит ждать и значимого роста цен на нее, по крайней мере в наиболее дорогих сегментах рынка, а именно в крупных городах. Цены на жилье в ближайшие годы будут плавно и постепенно снижаться в реальном выражении, с учетом инфляции», – говорит г-н Осин. Сами банки также считают, что решение ЦБ не приведет к заметным послед-

ствиям для рынка. Так, в пресс-службе Сбербанка сообщили, что введение новых правил по резервированию вряд ли окажет существенное влияние на процесс принятия решений о дальнейших действиях в отношении непрофильных активов. «Такие решения принимаются с учетом ожидаемой прибыльности проекта и конъюнктуры рынка», – говорит представитель Сбербанка Ольга Лалетина. В целом ситуацию с банковскими непрофильными активами аналитики не считают критичной. Александра Лозовая, заместитель начальника аналитического отдела компании «Инвесткафе», отмечает, что, согласно статистике ЦБ, объем активов банковской системы на 1 декабря 2010 года составлял 32,7 трлн рублей. Доля непрофильных активов, таким образом, достигла 2%, сократившись приблизительно за год с 7%. «В соответствии с позицией Банка России, уровень «непрофиля» в активах до 20% можно считать приемлемым. Превышение этого порога влечет серьезное внимание регулятора к кредитной организации и работу по его снижению», – замечает эксперт. Сокращение названных активов на балансах банков связано не с реальным избавлением от «непрофиля», а с его передачей другим юридическим лицам, подконтрольным банкам. Такие структуры существуют и у ВТБ, и у Сбербанка – наиболее крупных держателей недвижимых активов. «В такой схеме нет ничего предосудительного, потому что реальные продажи «в рынок» недвижимости и земли этими двумя крупнейшими кредиторами в России привели бы к существенному спаду цен на эти активы», – полагает Александра Лозовая. Согласен с ней и Александр Осин из «Финам», по мнению которого маловероятно, что политика ЦБ приведет к «просадке» рынка. «Если банки немедленно выйдут на рынок с продажами только своих активов в недвижимости, «просадка» цен на нем может составить 50% и более. При этом суммарная стоимость залогов по корпоративным кредитам, согласно рыночным оценкам, составляет сейчас примерно 14 трлн рублей, или почти 50% от суммы пассивов», – говорит он. Как полагает Осин, в таком спаде цен банки не заинтересованы, а потому будут занимать выжидательную позицию.

036-39 Aktualno_L_I.indd 38

22.04.2011 9:51:52

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Awards | Hot Topics

| |

| Cover Story

Banks Hold Real Estate Tight Bank of Russia has announced reserve calculation ratios for noncore assets held by banks. Analysts assume that this measure is aimed at rehabilitation of both the banking sphere and real estate market. Yet one-time injection of a great bulk of such assets into market can hardly be expected – banks do not want the market to crumble.

rom January 2012, banks will have to form land, real estate and MIF investment reserves on their balance sheets. Bank of Russia has prepared a draft decree that will bind the banks to reserve at least 10% of the value of non-core assets kept on the balance sheet for more than a year; at least 20% of non-core assets kept for more than two years; at least 50% of those kept for more than four years, and at least 75% of those kept for more than five years. In the words of financiers, progressive reservation should push banks towards the shedding of nonmonetary instruments. The amount of non-core assets is being curtailed anyway: as reported by Central Bank, at the turn of the year non-core assets held by Russian banks amounted to about 700 billion rubles, whereas in May 2010 Central Bank estimated them at 2 trillion rubles. As noted by independent bank analyst, Vasily Ilkaev, Bank of Russia does not want landed property and buildings to be kept on the balance sheets of banks, because amalgamation of financial and commodity transactions significantly increases the risks run by the banking sector, which can also impact the real estate sector. The relevance of Central Bank’s decision to take care of non-core assets at the present time is due to the fact that the recessionary redistribution of property has been over. In times of crisis banks turned into centers of liquidity accumulation. “By now the banking sector has coped with that task and so the new measure taken by Central Bank is a step

towards rehabilitation of the market of lending institutions in Russia,” Mr. Ilkaev assumes. Until recently banks have attempted to solve the problem of mortgages foreclosed during the crisis through operations in the non-core industry. They completed residential real estate projects and sold apartments therein, let areas in the commercial real estate sector, or transferred collateralized assets for asset management to their related structures or to former borrowers. Experts point out that the given scheme cut the losses of lending institutions by 20%, but it was not a cureall. At any rate, if banks are engaged in noncore business this requires additional outlay for administrative operations, creation of specialized departments, and outlay on PM companies. The said expenditures account for about 8-13% of the value of assets prepared for sale. “Even in case of considerable appreciation of some collateralized assets during the next couple of years, the real financial post-sale result can be negative. However this is now the only viable option for banks to solve the problem of collaterals in the sluggish post-crisis investment segment,” says chief economist of MC Finam Management, Alexander Osin. Analysts forecast that in the midterm outlook banks will be waiting for the macroeconomic situation to improve and for the value of assets and collaterals on their balance sheets to increase. This may negatively impact the lending institutions themselves while participants of the construction market

will thus be deprived of attractive assets and sites: “In case the process of economic recovery will continue in the years to come, financially unstable lending institutions with a limited capability of obtaining the government backing will be forced to get rid of mortgaged assets at “any price,” fixing their losses,” Mr. Osin believes. At the same time banks realize that vigorous sales of real estate at their disposal will depreciate the value of collaterals and necessitate the drawing of additional basic assets to secure the earlier advanced loans. On the other hand, there are not so many assets in the Russian investment segment safeguarding against the inflation which can well accelerate in the years to come in view of the global trend caused, among other things, by the growing threat of public debt monetization. Judging by the dynamics of American inflation expectation indexes, inflation can step up. According to experts, this may lead to gradual stabilization of the real estate market: “Real estate prices will hardly crumble or grow significantly in the years to come – at least in most expensive market segments, namely in the large cities. Housing prices will be smoothly and gradually going down in real terms with an adjustment for inflation,” says Mr. Osin. The banks themselves believe that this decision of Central Bank will not result in any notable consequences. Thus Sberbank’s briefing service says the introduction of the new reservation rules will hardly have any remarkable influence on the decision-making

Author: Nikolai Kirillov

process in relation to non-core assets. “Such decisions are made with regard for anticipated profitability of the project and for the state of the market,” says Sberbank's spokeswoman Olga Laletina. On the whole, analysts do not think the situation with non-core assets held by some banks is critical: Aleksandra Lozovaya, deputy director of analytics department at Investcafe, notes that, pursuant to Bank of Russia’s statistics, the total amount of assets in the banking system, as of Dec. 1, 2010, neared 32.7 trillion rubles. Non-core assets accounted for 2%, having significantly shrunk from the level of 7%: “The Bank of Russia considers non-core assets at levels below 20% of total assets quite acceptable. Overrun of this limit will entail the action taken by the regulator towards a given lending institution,” notes the expert. The reduction of said assets on the balance sheets of banks will result from their transfer to other legal entities subordinate to banks, rather than their shedding. VTB and Sberbank, the largest holders of real estate assets in the banking community, have such related property and asset management structures. “There is nothing obnoxious in this scheme, given that real sale of landed property and buildings by the two biggest Russian lenders on the real estate market would lead to a remarkable depreciation of assets,” opines Ms. Lozovaya. Her opinion is shared by Finam’s Alexander Osin who thinks it very unlikely that the policy pursued by Central Bank might cause the market to “sag.” “If banks immediately enter the market putting their real estate assets up for sale the “sagging” of prices can be as deep as 50%. The total value of mortgages on corporate loans is currently about 14 trillion rubles, or almost 50% of total liabilities,” he says. Mr. Osin argues banks are not interested in such a slump of prices and therefore will take a wait-and-see stance.

036-39 Aktualno_L_I.indd 39

22.04.2011 9:51:52

040-041_Reklama.indd 40

22.04.2011 9:53:05

040-041_Reklama.indd 41

22.04.2011 9:53:08

Те м а н о м е р а:

Фабрика Станиславского – удачный пример реконструкции промышленных предприятий в центре Москвы / Stanislavsky Factory is a good example of industrial redevelopment in central Moscow

Трудные гектары В Москве, где дефицит земли, по общему признанию, крайне высок, четверть территории занимают промзоны. Это главный источник земли для больших проектов, но превращать индустриальные территории в офисы и жилые районы девелоперы не торопятся.

Текст: Павел Чернышов .......................... Фото: архив CRE

на «Каширское шоссе» расположена в районе Москворечье-Сабурово. Больше всего промышленных зон – на востоке города: районы Гольяново, Соколиная гора, Перово, территории на отрезке Авиамоторная – шоссе Энтузиастов.

егодня промзоны, по мнению представителей бизнеса, совершено необоснованно занимают в Москве землю, пригодную для масштабных коммерческих проектов. Пока судьба этих территорий неясна: власть неохотно выпускает из рук ресурсы, хотя разговоры о редевелопменте идут довольно давно. После того как пост мэра Москвы занял Сергей Собянин, бизнес затаился в ожидании новых указаний. Известно, что мэр достаточно резко высказался о существующем Генплане города, предполагавшем среди прочего и вывод за черту города промзон. Тем не менее, как недавно сообщил заместитель мэра столицы по экономической политике Андрей Шаронов, город планирует сократить площадь про-

мышленных зон примерно в три с половиной раза – до 7,5–7,7 тыс. гектаров. По его словам, у столицы уже есть программа по выводу промышленных предприятий за пределы города. При этом, как уточнил в конце марта Сергей Собянин, реорганизация промзон в Москве не должна привести к сокращению рабочих мест. Готов ли рынок поддержать городскую программу? Стоит отметить, что пока представителям бизнеса неизвестна даже точная площадь московских промзон. Как отмечает Сергей Рассказов, аналитик GVA Sawyer, коллеги-конкуренты говорят, что промзоны занимают 19,3% от общей территории города (20,9 тыс. гектаров), городское правительство недавно дало

оценку в 24,7% (27 тыс. гектаров). В то же время, по оценке директора компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, в Москве располагаются около 70 промышленных зон, которые занимают территорию площадью 21 тыс. гектаров, или пятую часть общей площади города. Промышленные зоны представлены практически во всех округах Москвы. На западе столицы крупные промзоны расположены в районе Дорогомилово, Фили и Очаково-Матвеевское. В Северном административном округе Москвы промзона – в районе Хорошево-Мневники, вокруг Магистральных и Силикатных улиц. На юге – бывшая территория завода ЗИЛ, «Южный порт» в районе станции метро «Печатники», большая промзо-

Советское наследие Проблема редевелопмента промышленных зон встает перед любым быстрорастущим мегаполисом. По словам Ласло Вичачана, руководителя отдела стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, промзоны в центральной части города являются «наследием прошлого». Строить их начинали на окраине столицы, однако город быстро рос, и вчерашние пригороды становились

042-46 Cover Story_I_L.indd 42

22.04.2011 9:54:33

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

почти центром. Изменилось назначение соседних земель, другой стала транспортная система, в результате промзоны перестают вписываться в новый ландшафт и приходится думать о смене их назначения. В России реконцепция промзон была главным образом стихийной, в связи со сменой собственников. «В каждой промзоне в советские времена сформировался набор предприятий, включающий в себя плодоовощную базу, хладокомбинат, несколько автобаз различных ведомств, предприятия водоканала, бетонные заводы и т. п. В 90-х годах какие-то предприятия были акционированы и проданы в частные руки, какието сохранили государственный статус, некоторые предприятия стали муниципальными», – описывает ситуацию Юрий Тараненко. Сегодня, как рассказывает Мария Шубина, директор по развитию MR Group, большая доля объектов советской постройки сдается в аренду. Самый типичный пример – административные здания, которые стали основой офисного сектора класса С. Есть прецеденты строительства новых бизнес-центров на территории бывшей промзоны – например, БЦ Nagatino i-Land на проспекте Андропова, но в большинстве случаев старые объекты идут в аренду в первозданном виде. «Часть производства – это советское наследие, с низкой эффективностью и старыми линиями, а то и вовсе бездействующее и сдающее свои территории

всевозможным, в том числе и сомнительным, компаниям», – утверждает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. По его мнению, учитывая, как сегодня используются эти площади, вполне логично ожидать вывода промзон за пределы Москвы, формирования на территории столицы компактных промышленных зон, реконструкции промышленных предприятий и редевелопмента промышленных зон с полной ликвидацией промышленных функций. Представители бизнеса единодушны в том, что промзоны должны исчезнуть с карты Москвы. Вопрос в сроках. На сегодняшний день в условиях отсутствия ликвидных участков под строительство в черте города осталось всего два источника для массового строительства – промзоны и ветхие жилые кварталы. «Так как освоение территорий ветхих жилых кварталов – дело сложное с точки зрения регламента переселения жителей и ограниченного назначения новых строений (жилой фонд), промзоны – это основной источник площадей для реализации крупных строительных проектов не только под жилье, но и под объекты социальной инфраструктуры и, разумеется, коммерческой недвижимости», – делает вывод Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, в плане развития города к середине 20-х годов предполагается сокра-

| Актуально | Тема номера

| |

| Аренда

тить площадь столичных промышленных территорий в три раза.

Могло бы быть и лучше Редевелопмент старых промышленных зон может варьироваться от полной их замены, если это разрешено, до частичной реконструкции. Последнее обычно означает сохранение оригинального фасада здания и новую структуру внутри самого здания. «У каждого из этих видов освоения промзон есть свои достоинства и недостатки. Преимущество реконструкции в том, что она требует меньших вложений, чем новое строительство. Но не стоит забывать, например, что реконструкция – это заведомо класс В. Класс А можно построить только с нуля», – уверен Сергей Канаев. Вместе с тем реконструкция обычно занимает меньше времени, в отдельных случаях при реконструкции также проще процедура согласования, что сказывается на внутренней норме рентабельности, которая обычно составляет 40–50% – это намного больше, чем при строительстве с нуля. «При этом редевелопмент не имеет «болезней» старых помещений в виде изношенных коммуникаций и неудобных площадей, что в итоге более выгодно и комфортно», – добавляет Сергей Канаев. Сегодня есть множество примеров реконструкции старых промышленных объектов и всего несколько попыток

Григорий Длуги, MR Group / Grigoriy Dlugi масштабного редевелопмента промзон. «Если говорить про московские проекты, то их, по сути, два», – утверждает Сергей Канаев. По его мнению, крупнейшим примером редевелопмента является проект «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия. Пока мнение об этом проекте неоднозначно, а порой очень

042-46 Cover Story_I_L.indd 43

22.04.2011 9:54:34

Те м а н о м е р а:

критично. На втором месте – проект технопарка Nagatino i-Land с территорией в 32 га, который также еще не завершен: построена и функционирует только первая очередь из пяти. По итогам строительства технопарк должен стать основой нового делового района Москвы и создать до 60 тыс. рабочих мест. «Подводить

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 40

Что касается реконструкций с частичным возведением новых зданий, то на рынке существует немало подобных проектов: бизнес-центр «Красная Роза», АЗЛК – бизнес-центр на Спартаковской (возведен на территории бывшего Авторемонтного завода № 26), бизнеспарк «Дербеневский», «ЛеФорт»,

доступности. «Красную Розу» много раз хвалили за сохранение внешнего архитектурного облика – повторяться не будем. Из «Красного Октября» так пока ничего и не вышло – говорить что-то рано. В целом могло бы быть и лучше», – делится своим взглядом на опыт девелоперов в Москве Сергей Рассказов. По его мнению, до

Преимущество реконструкции в том, что она требует меньших вложений, чем новое строительство. Но реконструкция, считают эксперты, это заведомо класс В – класс А можно построить только с нуля. итоги по обоим проектам пока рано, но офисы – и там и там – пользуются спросом, значит, проекты на сегодня можно считать успешными», – полагает коммерческий директор Nagatino i-Land. Также можно выделить проект на рынке жилой недвижимости – микрорайон Царицыно, который строится в ЮАО на территории Московского комбината хлебопродуктов. Всего проектом предусмотрено возведение более 800 тыс. кв. м недвижимости, включая большое количество объектов социальной инфраструктуры: 4 детских сада, 2 школы, ТРЦ, ФОК с бассейном и т. д.

«Фабрика Станиславского», «Кругозор», «Даниловская мануфактура», «Горбушка» (бывший завод «Рубин»), БЦ «Таганский», «Новоспасский двор», БЦ «Павелецкий», «Аврора Бизнес Парк». Эти проекты получили разную оценку экспертов, но оказались достаточно успешными. «Офисная зона в районе Дербеневских улиц не представляет чего-то выдающегося с точки зрения концепции или архитектуры, но ничего ужасного там вроде не произошло, памятников не снесли, правда, и облик района не сильно изменился: он так и остался мрачноватым и не очень удобным с точки зрения транспортной

недавнего времени очень интересен был редевелопмент промзон, максимально приближенных к центру (Дербеневские улицы, Краснохолмская промзона, «Красная Роза», завод им. Орджоникидзе) или расположенных прямо в нем. Крупные промзоны, расположенные за пределами центра города, реконструировать было не очень выгодно: процесс требует очень больших инвестиций, а высокая норма рентабельности не гарантирована. Как правило, в процесс редевелопмента вовлекались небольшие части промзон, близкие к крупным магистралям. «Сейчас, после запрета строительства в центре, ситуация вполне может измениться, а интерес к окраинным промзонам возрасти – вместе со спросом на коммерческие объекты за пределами ТТК. Есть, правда, еще одна крупная промзона в пределах ТТК (Дубровка), плюс привокзальные промзоны, с которыми неясно пока, как сложится ситуация: будут ли и там запрещать строительство или нет», – делает прогноз Сергей Рассказов.

Город-сад строить опасно

Технопарк «Нагатино i-Land» должен стать основой нового делового района в Москве / Nagatino i-Land technopark should form a new business district in Moscow

Освоение промзон – дело достаточно трудное, об этом красноречиво говорит множество проектов, которые так и не были доведены до конца. «Большое количество запланированных проектов на сегодняшний день не реализованы по ряду причин: ограничение градостроительных возможностей территорий, кризис или несостоятельный девелопер. В результате ряд площадок заморожен, а с учетом ограничений, которые ввели власти города, развитие некоторых проектов будет невозможно», – разводит руками Марина Шуберт. Подобные проекты значительно сложнее и дороже, чем строительство в чистом поле. «Хотя в народе устоялось выражение «ломать – не строить», все же редевелопмент промышленных зон предполагает сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство. К тому же определенно встанет проблема урегулирования юридических вопросов со множеством собственников и арендаторов, которые занимают эти территории. По аналогии с расселением пятиэтажек под снос обязательно найдется одна-две семьи, которые до последнего будут «обороняться», не желая переезжать», – рас-

сказывает Юрий Тараненко. Свои трудности возникают как при сносе, так и при реконструкции с сохранением фасада и несущих конструкций. Как считает Ласло Вичичан, типичные ошибки здесь включают сложные поэтажные планировки из-за структурных ограничений старых зданий, монтаж не соответствующих зданию систем вентилирования и кондиционирования (HVAC), потери в эффективном использовании пространства в связи с тем, что подобные здания могут не отвечать современным стандартам, или отсутствие достаточного места для парковки (например, трудности в строительстве подземного паркинга). «В широких массах бытует мнение, что редевелопмент бывших промышленных площадок имеет существенные преимущества по сравнению с развитием новых площадок, – рассказывает Дан Дубов, заместитель генерального директора УК «Фрагра». – Эти преимущества связаны как с энергообеспеченностью промышленных объектов, расположенных на месте строительства, так и с наличием коммуникаций. К сожалению, подобное мнение ошибочно: технические условия оформляются под конкретный проект, а состояние коммуникаций оставляет желать много лучшего – вплоть до полной их замены». Григорий Длуги, директор по продажам MR Group, обращает также внимание на тот факт, что проект должен быть удобно расположен, хорошо вписываться в городскую схему. «Строить «город-сад» в части города, которая не является традиционно привлекательным местом для арендаторов, достаточно рискованно. Такой проект может столкнуться с трудностями на этапе аренды или брокериджа», – замечает эксперт. Как говорит Григорий Длуги, сегодня рынок не очень сильно заинтересован в редевелопменте промзон из-за долгих сроков окупаемости и необходимости значительных инвестиций в инфраструктуру. Наиболее удачными оказываются небольшие проекты редевелопмента старых фабрик, расположенных в центре города («Красная Роза», «ЛеФорт»). Пока самостоятельно браться за редевелопмент промышленных территорий девелоперы не готовы. «Здесь девелоперам, конечно, понадобится поддержка города – без нее все замыслы редевелопмента превратятся в долгострои, в том числе и по причине того, что важную роль в развитии бывшей промышленной территории играет создание дорожной и транспортной инфраструктуры», – говорит Сергей Канаев. По мнению экспертов, эти вложения остаются прерогативой государства, потому что срок окупаемости таких вложений слишком большой, а риски высоки. В России таких «длинных» денег нет, инвесторы предпочитают обходить эти проекты стороной. По всей видимости, без поддержки государства, несмотря на растущий дефицит земли, девелоперы еще не скоро задумаются о масштабных проектах по освоению промзон.

042-46 Cover Story_I_L.indd 44

22.04.2011 9:54:35

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Hot Topic | Cover Story

| |

| Lease

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE аrchive

In Moscow, where the shortage of land is admittedly very high, a quarter of the territory is nevertheless occupied by industrial zones. This is a major source of land for large projects, but developers are in no hurry to transform industrial areas into offices or residential areas.

Difficult Acres A

ccording to business representatives, the industrial zone needlessly occupies land that is suitable for largescale commercial projects in Moscow. While the fate of these territories is not clear, the authorities are reluctant to release these resources, although they have been talking about redevelopment for a long time already. When Sergey Sobyanin became the mayor, business took on a wait-and-see attitude, expecting new directives. It is well known that the mayor is not happy with the master plan of the city, which provided for, among other things, the removal of industrial zones from the city. Nevertheless, the deputy mayor for economic policy, Andrey Sharonov, recently reported that the city would reduce by approximately 70% the areas of industrial lands – down to 7,5007,700 hectares. According to the deputy mayor, the city already has a program for the withdrawal of industrial enterprises outside the city borders. Moreover, as Sergey Sobyanin explained in late March, the reorganization of industrial zones in Moscow should not lead to any job losses. Is the market ready to support the city's program? It is worth noting that for the present, the business circles do not know even the exact area of Moscow’s industrial zones. According to Sergey Rasskazov, an analyst at GVA Sawyer, colleagues and competitors say the industrial zones occupy 19.3% of the total area in the city (20,900 ha), the city government recently put the esti-

mate at 24.7% (27,000 ha). At the same time, according to the director of MIELCommercial Real Estate, Yuri Taranenko, in Moscow there are around 70 industrial zones, which occupy an area of 21,000 hectares, or one-fifth of the total area of the city. Industrial zones are present in almost all districts of Moscow. To the west of the capital, major industrial areas are located in the districts of Dorogomilovo, Fili and Ochakovo-Matveevskoe. In the Northern Administrative District of Moscow, industrial zones are situated near KhoroshovoMnevniki, around the Magistalnaya and Silikatnaya streets. In the South – the former territory of the ZIL factory, South Port in the area of the Pechatniki subway station, the large Kashirskoye Industrial Zone is located in the Moskvorechye-Saburovo area. Most industrial zones are situated in the east end of the city – Golyanovo, Sokolinaya Gora and Perovo districts as well as territories in the Aviamotornaya – Shosse Entuziastov section.

cent lands has changed, the transportation system became different, as a result the industrial zones no longer fit into the new landscape and we have to think about their conversion. In Russia re-conception of industrial zones was mostly spontaneous, due to the change of owners. "In Soviet times, every industrial area was formed as a series of companies that included a fruit and vegetable base, a refrigeration plant, a few haulage companies of various depart-

ments, water utility companies, concrete plants, etc. In the 1990s, some companies were turned into joint-stock ventures and sold to private individuals, some retained their official status, some businesses went into municipal ownership," says Yuri Taranenko describing the situation. Maria Shubina, development director at the MR Group, says that a large share of facilities built under Soviets is rented out today. The administrative buildings, which became

The Soviet legacy Every fast-growing megacity faces the need to redevelop its industrial areas. According to Vicsacsan Laszlo, head of strategic consulting department at Cushman & Wakefield, industrial zones in the central part of the city are the "legacy of the past". They started to build them on the outskirts of the capital, but the city was rapidly growing, and yesterday's suburbs have become today’s center. The designation of adja-

042-46 Cover Story_I_L.indd 45

22.04.2011 9:54:36

C over S t or y:

the basis for the Grade ‘C’ office sector, represent the most typical example of this process. There are precedents for the construction of new business centers in former industrial areas, such as the Nagatino i-Land BC on Andropov Prospekt, but most often, the old objects are leased out in their original form. "Part of the plants are the Soviet legacy, with low efficiency and old engineering lines, if not fully inoperative, leasing their own territory to all kinds of companies, including dubious ones," says Sergey Kanayev, commercial director of Nagatino i-Land. According to Mr. Kanayev, considering how these areas are used today, it is logical to expect that these industrial grounds will be moved outside of Moscow, compact industrial zones will be formed on the territory of the capital, industrial enterprises will be reconstructed and industrial zones will be redeveloped. This process should lead to the total elimination of industrial functions. Business representatives are unanimous that industrial zones should disappear from the map of Moscow. The question is when. To date, in the absence of liquid construction sites in the city, there are only two sources for mass construction activities – the industrial areas and old residential quarters. "Since the development of lands with dilapidated residential areas is a hard task, in terms of resettlement rules and the limited use of new structures (housing stock), industrial zones are the main source of areas for major construction projects, not only for housing but also for social infrastructure and of course, for commercial real estate,” concludes Yevgeniya Borzova, head of commercial real estate at NDV-Real Estate. According to Ms. Borzova, in terms of the city development, by mid-2020s plans call for the reduction of industrial zones in the capital by at least 70%.

It could have been better Redevelopment of old industrial areas can range from complete replacement, if this is allowed, to partial reconstruction. The latter usually means preserving the original facade and creating a new structure within the building itself. "Each of these types of industrial zone redevelopments has its own advantages and disadvantages. The advantage of reconstruction is that it requires less investment than does new construction. But we should not forget that reconstruction can result only in Grade ‘B’ structures. Grade ‘A’ can be built only in a green field," notes Sergey Kanayev. However, reconstruction usually takes less time and in some cases it also means an easier approval procedure, which affects the internal rate of return, usually standing at 40-50%, and this is much more than a greenfield development. "Moreover, redevelopment does not have the ‘diseases’ of old premises in the form of worn-out supply pipelines and awkward spaces; as a result it is more preferable and comfortable," adds Sergey Kanayev. Today there are many examples of reconstruction of old industrial sites and

only a few attempts for large-scale redevelopment of industrial areas. "If we talk about Moscow projects, then we see just two of them," says Sergey Kanayev. In his opinion, the biggest example of redevelopment is the Moscow-City project on Krasnopresnenskaya Quay. In the course of its implementation, 32 companies were removed from the territory of 100 hectares. For the present, opinions about the project are mixed, and sometimes very critical. In the second place this is the Nagatino i-land Industrial Park project on an area of 32 hectares, which is also not yet complete. Only phase one out of five is fully complete and operational. As a result of the construction, the industrial park should be the basis of the new business district in Moscow and create up to 60,000 jobs. “It is still early to draw final conclusions about both these projects, nevertheless offices are in demand in both of them, so the projects can now be considered as successful," say Sergey Kanayev. Standing out in the residential real estate market is the Tsaritsyno Residential Neighborhood project, which is being developed in South Moscow on the territory of Bakery Combine. All in all, the project envisages the construction of more than 800,000 sqm of real estate, including a large number of social infrastructure – four daycares and two schools, a shopping center, a fitness center with a swimming pool, etc. With regard to reconstruction with a partial erection of new buildings, we see many such projects on the market – the Red Rose Business Center, AZLK – Business Center on Spartakovskaya (erected on the territory of the former Car repair plant #26), the Derbenevsky Business Park, LeFort, Stanislavsky Factory, Krugozor, Danilovskaya Manufaktura, Gorbushka (the former Rubin factory), Tagansky BC, Novospassky Yard, Paveletsky BC, and the Aurora Business Park. These projects have received different evaluations from the experts, but they were all quite successful. "The office zone in the area of Derbenevsky streets is not outstanding in terms of concepts and architecture, but nothing horrible happened there, no monuments were pulled down, it’s true that the appearance of the

his view on the developers’ experience in Moscow. According to Mr. Rasskazov, until recently, the redevelopment of industrial areas, situated as close as possible to the center, such as Derbenevsky streets, Krasnokholmsky Industrial Area, Red Rose, Ordzhonikidze Plant, or placed directly in the center, were considered very interesting. It was not very profitable to reconstruct any major industrial area outside the city center, as the process requires very large investments, while a high rate of return is not guaranteed. As a rule, small parts of the industrial zones, situated close to major highways, were involved in the process of redevelopment. "Now as construction works in the center have been prohibited, the situation may well change, and interest for the peripheral industrial zones may increase, along with the demand for commercial facilities outside the TTR (Third Transport Ring). (There is one more large industrial zone within the TTR (Dubrovka), and the industrial areas near the railway lines – the situation with these is not clear yet, whether they will prohibit construction there or not)", wonders Sergey Rasskazov.

Building the Garden City is dangerous Development of industrial areas is rather difficult, a large number of projects that were never completed speak in favor of this view. "A large number of planned projects have not been implemented up until today, and for several reasons, such as the limitation of urban planning opportunities on the territories, recession or the developer’s insolvency, a number of sites remain frozen, and given the restrictions imposed by the city authorities, the development of a number of these projects is practically impossible," says Marina Schubert. Such projects are much more complicated and expensive than building in an green field. "Although people say ‘it is easier to pull down something than to build”, yet redevelopment of industrial zones involves complex and expensive work of site clearing and preparation, for not until the can the construction commence. Moreover, developers will face the problem of settling legal issues with a lot of owners and tenants who

common problems here are the complex floor plans because of structural limitations inherent to old buildings, installation of a heating, ventilation and air conditioning system (HVAC), which is not in accordance with the buildings' systems, loss of efficient use of space due to the fact that such buildings do not conform to modern-day standards or lack sufficient parking spaces (for example, difficulties in the construction of underground parking.) "Public opinion favors redevelopment of former industrial sites which, people believe, has significant advantages, compared to the development of new platforms”, says Dan Dubov, deputy general director of Fragra. “These benefits are connected to both the power supply of industrial facilities located on the construction site and to the availability of supply pipelines. Unfortunately, this is a mistaken view. Technical specifications are drawn up for a specific project, and the condition of the supply pipelines leaves much to be desired – often requiring a complete replacement." Grigoriy Dlugi, sales director of the MR Group also draws attention to the fact that the project should be conveniently located and fit well into the urban scheme. "It is rather risky to build a garden city in that part of the city, which is not traditionally attractive to tenants. Such a project may face difficulties at the stage of space brokerage," notes the expert. Gregory Dlugi notes that today the market is not very interested in the redevelopment of industrial areas, due to long payback periods and the need for significant investments in infrastructure. The most successful small-scale projects are the redevelopment of old factories located in the city center (Red Rose, Le Fort). For the present, developers are not ready to redevelop industrial lands on their own. "In this case, developers, of course, need the support of the city, without it all the redevelopment plans would turn into protracted construction projects. The development of road and transport infrastructure also plays an important role in the development of the former industrial areas," says Sergey Kanayev. According to the experts, these investments remain the prerogative of the state, because the

Business representatives are unanimous that industrial zones should disappear from the map of Moscow. The question is when. To date, in the absence of liquid construction sites in the city, there are only two sources for mass construction activities – the industrial areas and old residential quarters. district has not changed much – it remains gloomy and not very convenient, in terms of transport accessibility. The Red Rose has many times been praised for preservation of the external architectural appearance. For the present, nothing has yet happened to Red October, but it is still early to say anything about it. In general, things could have been better," Sergey Rasskazov shares

occupy these territories. By analogy with the resettlement of five-story buildings subjected to demolition, there are always one or two families that become ‘defensive’, not wanting to move," says Yuri Taranenko. Difficulties arise both with demolition and with reconstruction whenever the facade and supporting structures need to be preserved. According to Vicsacsan Laszlo, the

payback period of these investments is very large, and the risks are high. There is no such "long" money in Russia today, as investors prefer to skirt these projects. Most likely, without the state’s support, despite the growing scarcity of land, it will be a long time before developers think about large-scale projects for redevelopment of industrial zones.

042-46 Cover Story_I_L.indd 46

22.04.2011 9:54:36

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

|Тема номера | Аренда

| |

| Управление

Съем на Тверской Решение Сергея Собянина побороть пробки на отдельно взятой улице привело к предсказуемым последствиям. По данным экспертов, у ряда арендаторов Тверской объем продаж упал в 2–2,5 раза. Сегодня одни из ритейлеров всерьез подумывают о том, что, если не получится урегулировать вопрос с парковкой, имиджем можно и поступиться, другие начинают воплощать в жизнь давние мечты о реконцепции. Кто следующий? Массовый исход ритейлеров с Тверской предсказывался не однажды. Согласно статистике компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендаторы Тверской, 1-й Тверской-Ямской улиц, Ленинского проспекта, Нового Арбата обновляются не реже чем раз в три года. Последняя ротация пришлась на кризис. После окончания срока аренды не продлила договор с собственником компания Samsung Electronics, занимавшая на Тверской четырехэтажную галерею общей площадью 1774 кв. м. Это был самый

крупный магазин компании в Москве. За аренду помещения, по мнению экспертов, компания Samsung платила не менее $3 млн в год. При этом выручка галереи даже до кризиса не превышала $1–1,5 млн в год. Во время кризиса компания решила закрыть флагманский магазин. Тогда же закрыла свой единственный в мире фирменный розничный магазин, работавший на Тверской с 1992 года, компания Danone. В 90-е компания осваивала российский рынок, и магазин на главной улице города служил своеобразной визитной карточкой компании. Теперь, как пояснили в Danone,

Текст: Татьяна Демидова ............................ Фото: архив CRE

продукция компании уже не нуждается в рекламе и необходимости в фирменном магазине на главной улице города нет. Впрочем, как рассказал Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, у компании Danonе специфический случай. Помещение, которое они снимают, расположено в здании, принадлежащем городу. Право аренды компания купила у города на очень выгодных условиях. И во время кризиса они выгодно сдавали свои помещения в субаренду.

047-51 Lease_I_L.indd 47

22.04.2011 9:56:00

А р е н д а:

Максим Карбасникофф, Jones Lang LaSalle / Maxim Karbasnikoff

Место Danonе занял один из магазинов компании «Экспресс ритейл», развивающей сеть из 57 магазинов под брендом «Перекресток-экспресс». Известно, что компания инвестировала около 6,5 млн рублей в открытие на Тверской продовольственного супермаркета площадью 130 тыс. кв. м. Договор аренды, как рассказали в компании X5 Retail Group N.V., заключен до 2012 года. Ритейлер рассчитывает, что высокая арендная ставка будет компенсироваться товарооборотом магазина. А место Samsung Electronics вскоре занял магазин детских игрушек «Сказка» торгово-розничной компании F. D. Lab. «Флагманский магазин на Тверской мы всегда рассматривали как имиджевый, – поясняет председатель совета директоров сети «Сказка» Александр Лопатин. – На сегодняшний день в Москве работают

четыре магазина «Сказка», один из них – в ТЦ «Европейский». В течение 2011 года мы планируем открыть еще восемь магазинов». Как рассказала Светлана Ярова, руководитель департамента по работе с собственниками компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в прошлом году на главные имиджевые торговые коридоры вышли операторы, представляющие ценовые сегменты средний или средний плюс. Так, например, магазины Incity и Bon Joli открылись на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, на Большой Якиманке и Мясницкой открыты магазины «Императорский фарфор», в начале Большой Якиманки появилось отделение МТС и Сosta Coffee, кухни «Мария» открыли магазин на Садовом кольце и др. «Типичные арендные ставки в столице на имиджевых торговых коридорах на качественные объекты сегодня варьируются от $1500 до 6000/кв. м в год в зависимости от улицы, метража и технических характеристик объекта, с ежегодным ростом на 7–10% (заложено в договорах аренды) либо 20–25% при новой экспо-

писывалась по ставке до $5000. В то же время ставки аренды на Кузнецком Мосту снизились, хорошие помещения можно было арендовать по $1500–1700 за метр. Цена предложения к продаже наиболее ликвидных объектов стрит-ритейла формируется из расчета доходности в 9–11% годовых.

Тверская меняет имидж После отмены парковки участок Тверской от Пушкинской площади до Охотного Ряда был практически превращен в пешеходную зону. Новый «имидж» Тверской больнее всего ударил по арендаторам. В «Евросети» признают, что с отменой парковки трафик уменьшился на 15–20%. «Ставки на Тверской не намного выше, а где-то и ниже, чем ставки в некоторых топовых ТЦ, где через главный вход проходит от 20 до 50 тыс. человек в день. Тверская давала сопоставимые цифры. Запрет на парковку статистику снизил. Эта ситуация может повлечь отказ арендаторов от помещений, либо собственники вынуждены будут постепенно в течение этого и следующего

В начале февраля закрылся магазин «Бюстье» на Тверской. Известно, что «Дикая орхидея» ведет переговоры с собственником о снижении арендной ставки. «От отмены парковки никто не выиграл. Пострадали все магазины, расположенные на промежутке от Пушкинской площади до Охотного Ряда, – говорит Александр Лопатин. – Совокупный розничный оборот магазинов на Тверской традиционно составлял $250–300 млн. С тех пор как было принято решение об отмене парковки, у многих ритейлеров значительно снизился трафик и средний чек. Наш магазин «Сказка» тоже пострадал. Если ранее средний чек в магазине составлял 1500 рублей, то после отмены парковки он снизился до 1250 рублей». В связи с новыми условиями арендатор решил изменить проект с учетом пешеходного трафика. Реконцепция предполагает изменение зонирования каждого этажа. «Мы хотим разнообразить ассортимент нашего магазина, добавить товары для новорожденных, детскую аптеку, магазин с играми, весь первый этаж планируется

Достаточно однородное окружение магазинов сопоставимого ценового сегмента – люкс и премиум, а также более демократичных, но модных брендов делает торговый коридор привлекательным для целевых аудиторий. зиции помещений на рынке», – отмечает Светлана Ярова. По словам Ильи Шуравина, партнера компании S.A. Ricci / King Sturge, в 2010 году, несмотря на снижение спроса со стороны нескольких категорий арендаторов по наиболее сильным торговым коридорам, актуальные цены продаж приближались к докризисному уровню за счет частных инвесторов. Так, на Мясницкой улице цена продажи доходила до $18 тыс., в Столешниковом переулке аренда под-

года снижать ставки аренды», – отмечает Илья Шуравин. Ритейлеры, которые утилитарно подходят к аренде на Тверской, потеряют меньше. Значительнее пострадают, по мнению эксперта, те магазины, которые стараются взять большую площадь для лучшей выкладки товара. И все-таки массового исхода арендаторов с Тверской ждать не стоит. В худшем случае произойдет корректировка ставок на 10–15%, считают эксперты.

отвести под кафе-ресторан, где родители смогут вместе с детьми не только перекусить, но и отдохнуть, посмотреть мультфильмы. Также здесь планируется проводить детские праздники, – поясняет Александр Лопатин. – Мы давно думали о том, что хорошо бы в магазине открыть кафе, однако катализатором для принятия решения послужила ситуация с отменой парковки».

Место под солнцем

В Столешниковом переулке аренда подписывалась по ставке до $5000 за квадратный метр в год / At Stoleshnikov Lane leases are signed at the rate of up to $5,000/sqm/year

Несмотря на серьезные проблемы, которые арендаторы переживают сегодня, эксперты полагают, что массового исхода ритейлеров с Тверской, как и глобальной ротации, ожидать не следует. Большинство брендов слишком дорожат своим «местом под солнцем». «Подавляющее большинство зданий на имиджевых улицах были разработаны и построены известными архитекторами мирового уровня. Как правило, фасад, входные группы, витринное остекление или окна, а зачастую планировки и технические характеристики таких помещений отвечают стандартам качества сетевых мировых брендов и эстетики, – отмечает Светлана Ярова. – Шаговая доступность к многочисленным достопримечательностям города – площадям, музеям, театрам, именитым ресторанам, памятникам, а также деловым центрам, вокзалам – обеспечивает высокий пешеходный трафик». Достаточно однородное окружение магазинов сопоставимого ценового сегмента – люкс и премиум, а также более демократичных, но модных брендов делает торговый коридор привлекательным для целевых аудито-

047-51 Lease_I_L.indd 48

22.04.2011 9:56:01

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Основные люксовые бренды и ритейлеры, располагающиеся в главных торговых коридорах Москвы / Major Luxury Brands and Retailers Found along Key Retail Routes of Moscow Ритейлер / бренд / Retailer / brand

Адрес / Location

A.Testoni

Б. Дмитровка ул., 20/5, / 20/5 Bol. Dmitrovka, bldg. 1

Alexander McQueen

Кузнецкий Мост ул., 9/10 / 9/10 Kuznetsky Most Str.

Burberry (by Jamilco)

Столешников пер., 10 / 10 Stoleshnikov Lane

Bvlgari

Третьяковский пр-д, 1/1 / 1/1 Tretyakovsky proezd

Carrera y Carrera

Тверская ул., 4 / 4 Tverskaya Str.

Cartier

Столешников пер., 7 / 7 Stoleshnikov Lane

Cashmere & Silk

Кутузовский просп., 35 / 35 Kutuzovsky Ave

Cassaforte

Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Celine

Петровка ул., 12, стр. 1 / 12 Petrovka Str., bldg. 1

Chanel

Столешников пер., 16/18 / 16/18 Stoleshnikov Lane

Chanel

1-я Тверская-Ямская ул., 10 / 10 First Tverskaya-Yamskaya Str.

Chaumet (by Jamilco)

Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Chopard

Третьяковский проезд, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Damiani

Кузнецкий Мост ул., 21/5 / 21/5 Kuznetsky Most

Dior (by Jamilco)

Столешников пер., 18 / 18 Stoleshnikov Lane

D&G

Третьяковский пр-д, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Emanuel Ungaro

Столешников пер., 9 / 9 Stoleshnikov Lane

Escada

Тверская ул., 28 / 28 Tverskaya Str.

Escada (by Jamilco)

Столешников пер., 14 / 14 Stoleshnikov Lane

Etro

Новый Арбат ул., 19, стр. 1 / 19 Novy Arbat Str., bldg. 1

Fashion Gallery

Новый Арбат ул., 31 / Novy Arbat Str.

Furla

Столешников пер., 13 / 13 Stoleshnikov Lane

Gianfranco Ferre

Кузнецкий Мост ул.,19, стр. 1 / 19 Kuznetsky Most Str., bldg. 1

Louis Vuitton

Столешников пер., 10/18 / 10/18 Stoleshnikov Lane

Louis Vuitton

Б. Дмитровка ул., 10 / 10 Bol. Dmitrovka Str.

Louvre

Тверская ул., 15 / 15 Tverskaya Str.

Podium Jewellery

Тверская ул., 15 / 15 Tverskaya Str.

Podium Vintage

Б. Дмитровка ул., 2/2 / 2/2 Bol. Dmitrovka Str.

Rolex

Третьяковский пр-д, 1 / 1 Tretyakovsky proezd

Sonia Rykiel

Тверская ул., 28 / 28 Tverskaya Str.

Источник / Source: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate

рий. Как отмечает эксперт, в имиджевых местах отлично соседствуют и работают вместе бутики одежды и обуви, аксессуаров, подарков и товаров интерьера. Также рядом с указанными сегментами любят размещать свои отделения мировые и крупные российские банки, представители телекоммуникационных, инвестиционных и страховых компаний. В таком окружении прекрасно чувствуют себя рестораны, ориентированные на сегмент выше среднего и более демократичные коктейль-бары, клубы и пабы. Быть ближе друг другу крайне важно как для российских, так и для иностранных брендов. Иностранные бренды не всегда хорошо понимают специфику местного рынка и за счет близости к сопоставимому окружению пытаются привлечь целевую аудиторию и разделить риски. Российские компании стремятся «подтянуться» к мировым брендам и произвести на покупателя впечатление таких же успешных марок. «Имиджевые места для товаров класса люкс не обязательно обладают высокой проходимостью, но, например, Третьяковский проезд – исторически

сложившаяся улица, где мечтают занять место многие ритейлеры класса люкс. И если в Третьяковском проезде разместить магазин ритейлера среднего сегмента, вряд ли это поднимет его продажи», – отмечает Виктория Камлюк, руководитель отдела стрит-ритейла департамента торговой недвижимости Colliers International. Еще один пример, приведенный экспертом, – Камергерский переулок. Это однозначно ресторанная улица и для торговли не так интересна, потому что витрины выходят не на Тверскую улицу. Однако при этом Камергерский, безусловно, является имиджевым местом как для ресторанов, так и для магазинов. Для арендаторов имиджевое место c хорошим автомобильным и пешеходным трафиком, но не приносящее дохода, может быть необходимо только на определенный период, чтобы повысить узнаваемость, лояльность к марке. «После кризиса арендаторы стали тщательнее подходить к выбору помещений и, как только появляется возможность совместить имидж с доходностью, переезжают не задумываясь, но и имиджевое место при

|Тема номера | Аренда

| |

| Управление

этом недолго остается вакантным, – говорит Виктория Камлюк. – Количество привлекательных помещений в центре Москвы не увеличивается, а рынок ритейлеров и рестораторов, напротив, расширяется». Как отмечает Светлана Ярова, за последние полгода спрос арендаторов на ликвидные помещения в имиджевых местах существенно возрос, что проявилось в их готовности платить по возросшим арендным ставкам за лучшие локации. Уже сейчас на качественные помещения наблюдается тендер из двух-трех арендаторов, часто смежных профилей, и выигрывает в итоге самый быстрый и гибкий в условиях аренды и отношениях с собственниками. При этом если еще летом прошлого года собственники готовы были пускать к себе несетевых и сомнительных арендаторов (таких как лото и интернет-клубы) на краткосрочные договоры с готовностью платить арендную плату, пусть и нестабильно, то сегодня собственники все чаще отдают помещения в пользу долгосрочных стабильных партнеров, согласных на полноценную рыночную ставку. Впрочем, на стабилизацию рынка собственники помещений смотрят осторожно: арендодатели все еще готовы идти на некоторые преференции в сторону именитых ритейлеров (например, арендные каникулы и зачет ремонта, участие в перепланировке помещений, фиксация арендной ставки на несколько лет). Вместе с тем ситуация от «рынка арендатора» выравнивалась в сторону паритетных отношений «арендатор – арендодатель». Среди потенциальных арендаторов имиджевых мест сегодня эксперты выделяют следующие группы: сетевые розничные банки, а также отделения инвестиционных банков; демократичные модные марки, стремящиеся в высшую лигу; мировые бренды, которые возвращаются на российский рынок, или их партнеры; новые марки, выходящие на российский рынок; новые ресторанные проекты (кофейни, рестораны мировых брендов, развивающиеся самостоятельно и по франшизе).

Светлана Ярова, ASTERA / Svetlana Yarova

Наличие брендового магазина может позитивно влиять на мнение франчайзи при выборе марки для открытия партнерских магазинов. Нередко при изучении потенциального бренда внимание обращается на наличие уже открытых работающих точек. У арендатора появляется возможность продемонстрировать не только красивый проект, но и реальный магазин или кафе, показать на месте все преимущества данного бренда управляющей компании, а также быть просто замеченным управляющим, принимающим решение. В итоге, по мнению экспертов, такие перемены, как отмена парковки, могут лишь несколько скорректировать уровень арендных ставок и спровоцировать ротацию арендаторов, но не способны значительно изменить облик главных имиджевых коридоров столицы. Количество ритейлеров и ресторанов растет год от года, а площади качественных помещений в центре остаются неизменными – и спрос на них будет всегда.

047-51 Lease_I_L.indd 49

22.04.2011 9:56:01

L ea se:

Author: Tatiana Demidova ............................. Photo: CRE Archive

Street Rent at Tverskaya Who’s next? The massive exodus of retailers from Tverskaya has been repeatedly predicted. As per the statistics of Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, tenants on Tverskaya as well as First Tverskaya-Yamskaya Street, Leninsky Avenue and Novy Arbat rotate at least once every three years. The latest rotation concurred with the crisis. After lease expiry Samsung Electronics that occupied a 1,774-sqm four-level gallery on Tverskaya did not prolong its contract with the landlord. This was the company’s largest store in Moscow. In expert opinion, Samsung stumped up at least $3 million per year for the rent, whereas the gallery’s proceeds did not exceed $1.0-1.5 million per year even prior to the recession. During the crisis the company decided to close its flagship store. Danone closed down its world’s only branded retail outlet that had been operating on Tverskaya since 1992 at about the same time. In the 1990s the company was expanding to the Russian market and its store on number one Street of the city served as a peculiar business card. Now, as they explained us at Danone, the company’s products no longer need advertising and a branded store on the city’s key retail route would be superfluous. However, according to Maxim Karbasnikoff, director of retail space in Europe, Russia and CIS, Jones Lang LaSalle, the case of Danone has certain specificity. The premise they lease is accommodated in the city-owned building. The company bought out the right of lease from the city on very favorable terms. And during the crisis they profited by sublease. The areas of Danone were leased by one of the Express Retail stores. This company has already developed a 57-store retail chain under the Perekriostok-Express brand. The

The decision of Sergey Sobyanin to overpower traffic jams on a separate street led to predictable consequences. As reported by experts, the sales of some tenants on Tverskaya have dropped by 2.0-2.5 times. Now some of the retailers seriously think that unless the parking issue is settled it would be better for them to forsake their image-building on Tverskaya while others start materializing their longstanding dreams of reconception. company is known to have already invested about 6.5 milion rubles in the opening of the 130,000-sqm grocery supermarket in Tverskaya Square. The term of lease extends to 2012, as we were told at X5 Retail Group N.V. The retailer hopes that the shop’s retail turnover will make up for the high rent. And the areas of Samsung Electronics were soon occupied by the toy shop Skazka owned by the retail company F.D. Lab. “We’ve always contemplated a shop on Tverskaya as an image-building outlet, – illumines Alexander Lopatin, board chairman of the Skazka chain. – As of today, four Skazka stores function in Moscow – one of them in Evropeisky mall. During 2011 we plan to open eight more stores.” According to Svetlana Yarova, spearheading the owner relations department at Astera in alliance with BNP Paribas Real Estate, last year the key imagebuilding retail routes were entered by operators representing the medium or middle plus retail segments. Thus Incity and Bon Joli stores opened their doors on Tverskaya and First Tverskaya-Yamskaya streets. Imperial China stores opened on Bolshaya Yakimanka and Myasnitskaya streets, divisions of MTS and Costa Coffee appeared in the beginning of Bolshaya Yakimanka, Maria Kitchens opened a store on the Garden Ring etc.

“Typically, rental rates at the capital’s image-building retail routes for quality properties now vary between $1,500 and $6,000 per sqm per year depending on a particular street, sales area and engineering characteristics. The annual rent growth is 7-10% (stipulated in leases) or 20-25% when premises are exposed anew on the market,” notes Ms. Yarova. In the words of Ilya Shuravin, partner of SA Ricci / King Sturge, despite a sinking demand from several tenant categories along the strongest retail routes in 2010, the selling prices were approaching the pre-crisis level on account of private investors. Thus selling prices on Myasnitskaya Street reached $18,000/ sqm and at Stoleshnikov Lane leases were signed at the rate of up to $5,000/sqm/year. Meanwhile the rental rates on Kuznetsky Most went down and quality premises were let at the rate of $1,500-1,700/sqm/year. The asked sale prices on most liquid street retail properties are based on estimated yields of 9-11% per annum.

Tverskaya changes its image After the ban on parking was imposed, Tverskaya Street from Pushkin Square to Okhotny Ryad was actually turned into a pedestrian area. The new “image” of

Tverskaya dealt the heaviest blow on the tenants. They admit at Euroset that the parking ban reduced the buyer traffic by 15-20%. “The rates on Tverskaya are not very much higher and somewhere even lower than those in some top shopping malls where from 20,000 to 50,000 visitors pass through the front doors on a daily basis. Tverskaya once boasted similar parameters, but the parking ban took its toll on the present-day statistics. This situation may entail a withdrawal of tenants from the premises, or landlords will have to gradually lower their rents during this and next year,” notes Mr. Shuravin. The retailers that practice a more utilitarian approach to the rent on Tverskaya will suffer a lesser loss. In the expert’s opinion, those stores which try to lease larger areas for better product display will be affected at the most. And yet an exodus of tenants from Tverskaya en masse is a rather unlikely scenario. The rates will be diminished by 10-15% at worst, the experts believe. Early in February the Bustier shop was closed on Tverskaya. Wild Orchid Co. is known to be negotiating a lower rent with the owner. “Nobody has benefitted by the parking ban, – says Mr. Lopatin. – All stores located between Pushkin Square and Okhotny Ryad have suffered losses. The

047-51 Lease_I_L.indd 50

22.04.2011 9:56:02

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

aggregate retail turnover of the shops on Tverskaya traditionally amounted to $250300 million. After the parking ban was imposed, many retailers reported a drop in footfall and average check. Our Skazka shop was also impacted. While earlier on, our average check came to 1,500 rubles, the parking ban has pressed it down to 1,250 rubles.” In view of a different situation, the tenant has decided to alter its project with regard for the pedestrian traffic patterns. The reconception implies modified zoning of each floor. “We want to diversify our merchandise and add goods for newly born babies, children’s pharmacy, and a game shop. We also plan to dedicate the entire first floor level to a restaurant cafe where parents may not only have a snack with their kids, but also take a rest and watch cartoons. We also plan to host children’s holidays here, – explains Lopatin. – We’ve long been contemplating a cafe in our store, but the parking ban served as a catalyst for this decision.”

Place under the sun Despite their grievous problems, tenants will hardly leave Tverskaya and we should not expect their massive rotation, since most brands treasure this “place under the sun.” “Most buildings on image-building streets were designed by world-renowned architects. Their facades, entrance lobbies, showcase glazing and windows and often their interior layouts and engineering performance generally comply with the highest quality and aesthetic standards sought by the world chain retail brands, – notes Ms. Yarova. – Their close proximity to numerous sights – squares, museums, theatres, eminent restaurants, monuments, business districts, and train stations – ensure high pedestrian traffic.” A rather uniform environment, featuring other luxury and premium-class boutiques as well as more democratic but fashionable brands, makes this retail route attractive for target audiences. As noted by the expert,

clothing, footwear, accessories, gifts and interior boutiques create excellent synergy. Global and major national banks, telecommunications, investment and insurance companies are also eager to open their offices in such places. Restaurants geared towards the upper middle class audience as well as more democratic cocktail bars, clubs and pubs feel very comfortable in this milieu. It’s very important for both Russian and foreign brands to be closer to each other. Foreign brands do not always understand the local market specifics well enough and they try to attract the target audience by proximity to their likes and share their risks with comparable Russian brands. Russia-based companies seek the company of world-famous brands in order to produce the impression of being as successful as those global trademarks. “Image-building places for luxury commodities, such as Tretyakovsky proezd, are not necessarily known for intense human traffic, but they are the streets boasting a wealth of history and many retailers trading in luxury items dream of opening their outlets there. On the other hand, if a retailer from the medium price segment accommodates its shop at Tretyakovsky proezd this will hardly boost its sales,” notes Victoria Kamlyuk, street retail director at Colliers International. Another example cited by the expert is Kamergersky Lane. This is an unequivocally restaurant street which is not very attractive for retail because the glass cases do not overlook Tverskaya. But for all that, Kamergersky is definitely an image-building place both for restaurants and shops. Tenants may need an imagemaking place with heavy motor and human traffic, which does not bring them any sizable revenues, only for a certain period of time in order to boost their brand awareness, credibility, and build loyal audience. “In the wake of the crisis tenants take more care in the selection of their premises and as soon as there is an opportunity to combine image with profitability, tenants

| Cover Story | Lease

| |

| Propery Management

move out without much hesitation. At the same time the image-building place they leave does not stay vacant for long, – says Ms. Kamlyuk. – The number of attractive premises in the downtown remains stable while the market of retailers and restaurateurs, on the contrary, keeps expanding.” As noted by Svetlana Yarova, the demand of tenants for liquid premises in imagebuilding places has grown considerably of late and they are now willing to pay higher rents for best loci. Already now we can see a tender among two or three tenants, often representing contiguous segments and profiles, for quality premises. The latter usually go to the one who is the fastest to respond to changing market conditions and most flexible in the relationship with landlords. While as early as last summer the landlords were ready to let in dubious nonchain tenants (such as lottery and Internet clubs) willing to pay the rent, even if not stably and based on short-term leases, now the owners choose in favor of long-term stable partners who agree to full-scale market rates. Nevertheless the owners are rather cautious about the ostensible market stabilization: landlords are still ready to offer certain preferences to eminent retailers (such as the rental vacations, reckoning the repair and alteration of premises against the rent, and fixing the rent for several years ahead). At the same time the market situation has been realigning from the “tenant’s market” towards a greater balance in the “tenantlandlord” relationship. Experts mention the following groups among the potential tenants of imagebuilding places: chain retail banks, branches of investment banks, democratic fashion brands seeking after a top league, global brands returning to the Russian market or their partners, new brands entering the Russian market, new restaurant projects (coffee shops, restaurants of the global brands expanding independently or via franchisees). Svetlana Yarova points to the fact

Ilya Shuravin, King Sturge / Илья Шуравин

that the existence of a branded store may have a positive effect upon the franchisee’s opinion in selecting a brand for the opening of partner shops. Studying a potential brand, they often pay attention to the number of successfully functioning places of business. It is important for a tenant to demonstrate not only a nice project, but also a real shop or cafe, show all advantages of the management company’s brand onsite, and also just catch the eyes of a decision-making steward. Therefore such new conditions as the parking ban can only somewhat correct the level of rental rates, in the eyes of experts, and provoke a moderate rotation of tenants, but they are not capable of changing the look of Moscow’s key image-building retail routes. The number of retailers and restaurants keeps growing year after year while the area of quality premises in the city core remains unchanged and these will always be in demand.

047-51 Lease_I_L.indd 51

22.04.2011 9:56:03

Уп р а в л е н и е:

УК ищут дорогу к храму Текст: Павел Чернышов .......................... Фото: архив CRE

Сегодня портфель управляющих компаний не исчерпывается привычными бизнес-центрами, ТРК и жилыми комплексами. В их ведение все чаще попадают спортивные объекты, медицинские учреждения и храмы. Нестандартные объекты хотя и сложнее в эксплуатации, являются сегодня для управляющих довольно маржинальными, поэтому вызывают все больший интерес. Впрочем, высокой прибыли сопутствуют и высокие риски.

режде всего, стоит определиться с понятиями. «Нестандартными объектами мы называем объекты, которые функционально, конструктивно или технологически отличаются от общепринятых объектов коммерческой недвижимости, предназначенных в первую очередь для извлечения коммерческой выгоды, – расставляет точки на i Леонид Волох, директор отдела управления недвижимостью «Офисные здания и промыш-

ленная недвижимость» СB Richard Ellis. – К стандартным объектам коммерческой недвижимости можно отнести офисные здания, торговые центры, индустриальные парки, гостиницы, жилье. Исходя из этого, все другие объекты недвижимости (коммерческие и некоммерческие) можно отнести к понятию "нестандартный объект недвижимости"». По его словам, в активе CBRE такие проекты занимают около 25%. «Сказать, что

такие объекты занимают значимую часть рынка, конечно, нельзя, так как большинство из них было построено не для коммерческого использования, но то, что с каждым подобным проектом компания CBRE получает неоценимый опыт участия в таких проектах, который применяет на других своих проектах, это определенно», – замечает эксперт. К услугам УК могут обращаться самые разные организации и ведомства.

052-57 Managment_L_I.indd 52

22.04.2011 9:59:26

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Например, CBRE управляет такими объектами, как: самое интеллектуальное и энергосберегающее офисное здание в России, в котором расположен офис крупнейшей нефтяной компании «Роснефть». Ранее это здание принадлежало компании «Юкос». К участию в этом проекте CBRE привлекли первоначально в качестве консультанта в 2001 году, с момента сдачи в эксплуатацию в 2003 году и по настоящее время компания занимается техническим обслуживанием этого здания; ледовый дворец спорта в Казани, где компания CBRE оказывала услуги по сопровождению строительства, занималась организацией службы эксплуатации ледового дворца и курированием ее работы в течение года; всесезонный горнолыжный комплекс в Красногорске «Снежком», в котором компания CBRE привлекалась в качестве консультанта по эксплуатации комплекса, а также для организации сдачи в эксплуатацию и последующей эксплуатации бугельной и кресельной канатных дорог; московский океанариум на Поклонной горе, где компания CBRE была выбрана в качестве консультанта для описания технологии эксплуатации океанариума, определения на этапе рабочего проектирования необходимого количества обслуживающего персонала, технологических и технических помещений; московская школа управления «Сколково», в которой компания CBRE оказывает услуги по эксплуатации сложного комплекса зданий, включающих комбинированную инфраструктуру офисной, гостиничной, технологической (учебные аудитории, конференц-залы, рекреационные зоны, зоны питания, фитнеса) недвижимости, в том числе коттеджный городок для преподавательского состава и прилегающую территорию. УК «Фрагра» занимается библиотекой МГУ, храмом Христа Спасителя, лечебноклиническим корпусом ГКБ им. Боткина. В управлении компании «Маторин» – медицинский центр «Евромедпрестиж».

Масштабные задачи Как правило, проекты, выбивающиеся из рамок традиционных форматов коммерческой недвижимости, достаточно сложны в управлении и нередко имеют ряд специфических ограничений. Неудивительно, что к выбору управляющих для таких объектов заказчики подходят особо ответственно. Демпинг, разбушевавшийся в кризис, этот сегмент управления недвижимостью затронул меньше всего. Если даже высококлассные офисы нередко попадали в руки компаний-однодневок, предлагавших неадекватно низкие цены, доверить медицинский объект явным аутсайдерам никто не решился. «При выборе управляющей компании на нестандартный объект заказчик большее значение будет придавать масштабности управляющей компании, объему задач, которые она решает. И это вполне логично, ведь такие проекты, как «Сколково», требуют

| Аренда | Управление

| |

| Residential

значительных усилий – и организационных, и финансовых», – замечает Андрей Кузнецов, генеральный директор компании «Маторин». Как считает Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра», нет смысла говорить об управлении нестандартными объектами как об отдельном рынке: здесь работа строится по тем же законам, что и при управлении коммерческими объектами. Единственное отличие – повышенные требования к подрядчикам. «Чтобы выиграть конкурс, управляющая компания должна обладать соответствующим опытом. Здесь играют только профессионалы. Если компания не обладает соответствующей квалификацией, она сама не возьмется за такую работу, поскольку слишком велики риски», – полагает эксперт. Длительный опыт эксплуатации подобных объектов свидетельствует о доверии владельцев такого сегмента недвижимости управляющей компании, уверен Леонид Волох. «И то, что такие объекты есть в нашем активе, связано с большим опытом работы CBRE на российском рынке и с возможностью прямого доступа к международному опыту участия в аналогичных проектах наших коллег во всем мире», – утверждает он. Главное преимущество CBRE в этой нише – то, что компания является международной. «Благодаря этому есть возможность привлечения специалистов из разных стран мира для решения текущих задач. Не многие компании, оказывающие аналогичный спектр услуг, могут воспользоваться международным опытом при оказании подобных услуг, поэтому нельзя говорить о сильной конкуренции», – замечает эксперт. При этом, хотя вывески управляемых объектов могут существенно разниться, их эксплуатация строится по тем же принципом, что и эксплуатация любого другого здания. «Нас не пугают функциональные цели и задачи, которые несет сам объект, так как ими управляющей компании и не приходится заниматься, то есть в церкви нам не придется проводить службы или в театре ставить концерты. Нашей задачей будет в данном случае качественно и на должном уровне содержать объект, а с точки зрения содержания любой объект по сути своей имеет очень похожие наборы требуемых сервисов», – замечает Андрей Кузнецов.

Цена сбоя На любом объекте необходимы бесперебойно работающие системы отопления, электро- и водоснабжения, объект нужно содержать в должном санитарном и техническом состоянии. Уровень безопасности также очень важен. Все это, конечно, зависит от функциональности объекта недвижимости. Как отмечает Андрей Кузнецов, услуги для разных объектов будут отличаться не столько по содержанию, сколько по интенсивности. «К примеру, и офис, и больница одинаково нуждаются в уборке, но внимание к санитарному содержанию в больнице имеет превалирующее значение. Режимы санитарной обработки и уборки будут

052-57 Managment_L_I.indd 53

22.04.2011 9:59:26

Уп р а в л е н и е:

Андрей Кузнецов, «Маторин» / Andrei Kuznetsov, Matorin особенными, но с точки зрения управления нет никакой разницы, организовывать уборку в офисе или больнице, достаточно знать нормы, которые довольно подробно

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 40

услуг могут предъявляться повышенные требования, и надо быть в состоянии им соответствовать», – рассказывает Михаил Шутов. По его мнению, главное отличие эксплуатации медицинских объектов – риски, возникающие в процессе работы. Они несопоставимы ни с чем, так как в данном случае на карту поставлено здоровье. Например, перебои с электроснабжением, неполадки в системах вентиляции и кондиционирования здесь недопустимы. «Управление больницей предполагает большую ответственность. Понятно, что цена ошибки здесь может быть очень высока, однако, если УК изначально профессионально подходит к работе, это сводит риски к минимуму», – заверяет Михаил Шутов. При этом стоит отметить, что отличием эксплуатации нестандартных объектов может стать больший объем инженерных систем в сравнении с системами, представленными в стандартном объекте коммерческой недвижимости. Например, лечебноклинический корпус ГКБ им. Боткина включает в себя 30 систем, которые представляют собой как стандартные механизмы (системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения и осве-

вообще интересны все объекты, у которых есть приличный бюджет). При этом, как отмечают участники рынка, сегодня некоторые компании стараются завышать стоимость услуг при прочих равных условиях, апеллируя тем, что объект нестандартный. Впрочем, такой подход встречает критику со стороны коллег по цеху. «С точки зрения потребителя, все равно, стандартный или нестандартный объект, его задача – сделать управление и эксплуатацию проще и дешевле, поэтому УК может сколько угодно набивать себе цену, но, как только она превысит стоимость заказчика, он просто откажется от ее услуг. К тому же я считаю, что единственная причина, по которой может быть завышена стоимость услуг, – это заложенные риски, и то вследствие небольшого опыта», – заключает Андрей Кузнецов. «Все объекты индивидуальны, поэтому говорить о средней цене некорректно. Скажу просто, что здесь никогда не идет речи о том, что управление может стоить в два раза больше, чем управление коммерческими площадями», – описывает ситуацию Михаил Шутов. По его мнению, УК гораздо проще управлять большим количеством стандартных ТЦ, чем

Проекты, выбивающиеся из рамок традиционных форматов коммерческой недвижимости, достаточно сложны в управлении и нередко имеют ряд специфических ограничений. прописаны», – приводит пример эксперт. Также на медицинском объекте доступ в помещение с точки зрения безопасности будет зависеть не от хозяйственных прав субъектов пользователей помещений, а от требований к гигиене, в офисном же центре права доступа будут зависеть от хозяйственных прав. И наконец, следующее, на что необходимо обратить внимание, – это персонал. Обязательным становится наличие санитарных книжек, а если объект федеральный, особое внимание будет уделяться и регистрации. «С точки зрения набора это те же самые сервисы, сконфигурированные по-другому. Да, конечно, на нестандартном объекте нельзя применить типовой план, его придется разрабатывать с нуля, но так, чтобы это накладывало какие-то особенности на организацию работ. Поэтому нестандартный объект – это нестандартный план обслуживания», – уверен Андрей Кузнецов. По его словам, для организации работ на нестандартном объекте не требуется специальных навыков и особенной квалификации, достаточно хорошо знать свое дело и грамотно направлять эти знания в нужное русло. Тем не менее при общей схожести основных бизнес-процессов каждый нестандартный объект имеет свои индивидуальные особенности, которые надо учитывать. Поэтому нередко УК приходится решать нетривиальные задачи. «Если говорить об объектах медицинского назначения, то к качеству работ и

щения, вентиляции и кондиционирования воздуха, диспетчеризации и пр.), так и специфические системы (система часофикации, система пылеудаления, белье- и мусороудаления, система пневмопочты). Кроме этого в объекте расположены трансформаторная подстанция с 6 трансформаторами, 24 венткамеры, 22 пассажирских лифта и пр. УК «Фрагра» «зашла» на объект еще на этапе строительства. Основными задачами в тот период были: контроль соответствия проекту хода строительно-монтажных работ и их качества; изучение инженерных систем и выявление проблемных мест; участие в пусконаладочных работах; частичная эксплуатация систем, которые были готовы или частично готовы к сдаче (например, системы энергоснабжения и вентиляции).

несколькими уникальными объектами. Риски значительно превосходят разницу в прибыли. В нише управления нестандартными объектами конкуренция растет. Но далеко не все нестандартные объекты активно ищут УК. Важным нюансом является то, что большинство потенциальных заказчиков здесь – государственные организации, которые исторически привыкли управ-

лять своими силами, пусть это даже менее выгодно. Тем не менее, как считают эксперты, большинство государственных объектов придут к тому, что отдадут хотя бы часть работ по управлению на аутсорсинг. «Хотя, конечно, у многих потребителей, особенно у государственных заказчиков, может и не быть опыта работы на аутсорсинге, но постепенно все придет к тому, что аутсорсинг и эти объекты охватит. Медицинские учреждения и сейчас на открытых тендерных площадках есть, в основном им требуется техническое обслуживание, может, пока среди этого потребителя не очень популярен клининг, но это только пока», – уверен Андрей Кузнецов. Сегодня основным клиентом УК в этой сфере является государство: все чаще встречаются государственные тендеры в сфере здравоохранения, образования, спорта. Среди них наиболее востребованы ремонтно-строительные услуги, техническое и узкоспециализированное обслуживание (в частности, аварийнодиспетчерское и систем вентиляции). При этом, как обращает внимание Михаил Шутов, согласно нашумевшему Федеральному закону № 94, при работе с государством подрядчики могут конкурировать только в цене, в то время как частные компании, имеющие в портфеле нестандартные объекты, уделяют повышенное внимание качеству работы. Как видим, управление нестандартными объектами хотя и сопряжено с известными трудностями, обещает УК высокие прибыли. Поэтому интерес со стороны управляющих компаний к подобным объектам растет. Впрочем, свою специфику придает тот факт, что основным заказчиком является государство. Проблемы взаимодействия частного бизнеса и государства уже хорошо известны рынку. Поэтому нестандартные объекты могут отличаться не только сложностями непосредственно в эксплуатации, но и во взаимодействии с заказчиком.

Прибыльное дело Управление большинством объектов, выходящих за стандартные рамки, хотя и не требует от управляющей компании принципиально новых навыков, предполагает гораздо более сложную работу и зачастую несопоставимую меру ответственности. Приятная сторона работы УК на таких объектах – финансовая составляющая. С точки зрения управляющей компании, такие объекты довольно прибыльные и высокомаржинальные. Сегодня большинство УК заявили о своей заинтересованности в управлении нестандартными объектами (управляющим

Комплексом зданий «Сколково» управляет CB Richard Ellis / CB Richard Ellis manages the Skolkovo cluster of buildings

052-57 Managment_L_I.indd 54

22.04.2011 9:59:26

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Lease | Property Management

| |

| Residential

Text: Pavel Chernyshov ......................... Photo: CRE аrchive

Management Companies Look Churchwards Today the portfolio of property management companies is not limited to traditional business centers, shopping malls and housing estates. Recreational facilities, clinics and churches increasingly often catch their eyes. Though more difficult to keep up, non-trivial facilities have a high margin promise for stewards and therefore evoke their ever keener interest. However, higher revenues are always fraught with higher risks.

irst of all, let’s define the terms. “By non-trivial facilities we understand the buildings which are functionally, structurally or technologically different from common income-generating commercial properties, – sets the record straight Leonid Volokh, director of property management department, Office Buildings and Industrial Real Estate, CB Richard Ellis. – Office buildings, shopping centers, industrial parks, hotels and residential projects can be ranked among such standard commercial properties. If we make them our frame of reference all other real estate objects (commercial and non-commercial)

could be described as non-standard real estate.” In his words, the latter account for 25% of CBRE portfolio. “I can’t say that such facilities feature large on the market, since most of them are non-profit buildings, but one thing is certain: with each such project CBRE gains invaluable experience which it later applies to other projects,” notes the expert. Various organizations and departments may request the services of this management company. For example, CBRE manages the following facilities: the most intelligible and energy efficient office building in Russia, currently housing an office of the biggest national

052-57 Managment_L_I.indd 55

22.04.2011 9:59:27

P rop er t y M a n agement:

MC Fragra carries facility management of a therapy block of Botkin Hospital in Moscow / УК «Фрагра» отвечает за эксплуатацию лечебноклинического корпуса ГКБ им. Боткина

oil company Rosneft. Some time ago this building belonged to YUKOS. Initially CBRE was involved in that project as a consultant in 2001 and from the date of its commissioning in 2003 until now our company has been in charge of its technical maintenance; an ice arena in Kazan where CBRE rendered construction management services and is presently in charge of facility management and technical maintenance throughout the year; all-seasonal skiing complex Snezhcom in Krasnogorsk where CBRE was invited as a facility operation consultant; the company also prepared for commissioning and was engaged in subsequent exploitation of cableway and chairlift systems; Moscow Sequarium on Mount of Worship where CBRE was selected as a consultant to describe the operation technologies, deciding on a requisite number of attendant personnel, technological and engineering rooms at the stage of detailed design; Moscow Management School “Skolkovo” where CBRE provides the services of operating a sophisticated cluster of buildings, including the combined infrastructure of office, hotel, technological (auditoriums, conference halls, recreational areas, catering and fitness operators) real estate, a cottage town for the teaching staff, and adjacent territory. MC Fragra sees over the Moscow University Library, Christ the Savior Cathedral, a therapy block of the Botkin Hospital while Matorin manages the Euromedprestige Medical Center.

outright outsiders. “Selecting a company to manage a non-standard facility, a customer would opt for one capable of meeting grandscale challenges. And this is but logical given that such projects as Skolkovo call for considerable organizational and financial effort,” notes Andrei Kuznetsov, CEO of Matorin. Mikhail Shutov, commercial director of MC Fragra thinks it does not make sense to set aside the management of non-trivial facilities as a special market segment. In his opinion, the work here is based on the same laws as elsewhere. The only distinction is higher claims on contractors. “To win in a tender, a management company must have respective experience. Professionals are not the only ones who play a role here. Unless a company possesses respective skill, it won’t tackle this work since risks are too high,” the expert assumes. According to Leonid Volokh, rich experience in managing such facilities is the

evidence of credibility of a given management company among the owners of this real estate segment. “The fact that we have such facilities in our portfolio indicates rich experience of CBRE on the Russian market and its possibility to tap directly into the international experience of participation in the similar projects of our colleagues the world over,” he affirms. In the opinion of Mr. Volokh, the key advantage of CBRE in this niche is its international experience. “We can invite experts from different parts of the world to meet current challenges. Not many companies providing a similar range of services may capitalize on international experience and so competition is not very stiff,” notes the expert. But while the signs of managed facilities may differ, they are operated in the same way as any other building. “We are not scared by functional goals and objectives involved in the management of any particular facility, since this is not within the scope of the management company’s responsibility. In other words, we are not responsible for worship services at church or for concerts at a theatre. Our task is to keep up a facility at a due level and from upkeep perspectives any facility requires a very similar range of services,” notes Mr. Kuznetsov.

Price of failure Any facility needs uninterrupted heating, power and water supply and ought to be kept up in due sanitary and technological conditions. The security level is also important. Everything certainly depends on particular functionality. As noted by Andrei Kuznetsov, the services to various facilities will be different in intensity rather than contents. “For example, both an office and hospital equally need cleaning, but the focus on sanitary upkeep is of primary importance at a hospital where spe-

cial hygienic treatment and cleaning will be required. Yet from management perspectives it does not make any difference where cleaning must be organized – it is sufficient to know the norms which are specified in detail,” illustrates the expert. At a medical facility access to a certain room will depend on hygienic requirements, rather than economic rights of users, while at an office facility the right of access is determined by economic expediency. The third factor in focus is the personnel. Their health record and medical insurance are all-important, and at state-owned facilities their official citizen’s status also maters. “Basically this is the same set of services albeit differently configured. Surely you cannot apply a standard plan to a nonstandard facility – it will have to be developed from scratch, taking into account certain specifics in organization of works. An untypical facility requires a non-standard approach to its service,” knows Kuznetsov. In his words, no special qualifications or skills are needed to organize the maintenance of a non-standard facility – it would be enough to know your business well and competently channel your expertise. Yet despite the general similarity of basic business processes, each untypical facility has its own specificity which needs to be taken into consideration. Therefore an MC often has to meet non-trivial challenges. “Talking about medical facilities, higher claims can be laid on the quality of works and services and it is necessary to comply with them,” says Mr. Shutov. In his opinion, the main distinction of medical facility operation is the risks emerging in the process. They are beyond any comparison since in this case human health is at stake. For example, interruptions in power supply, failure in ventilation and air-conditioning

Ambitious targets Non-traditional commercial real estate projects are generally hard to manage and have a number of specific limitations. No wonder that clients are very fastidious in MC selection. This property management segment was least affected by the now raging dumping. When even high-end offices were occasionally trusted to fly-by-night firms that offered inadequately low prices, nobody has ever resolved to trust a medical facility to

CBRE consulted the operation of all-seasonal ski resort Snezhcom in Krasnogorsk / Компания CBRE была консультантом по эксплуатации всесезонного горнолыжного комплекса «Снежком» в Красногорске

052-57 Managment_L_I.indd 56

22.04.2011 9:59:28

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

systems are absolutely inadmissible here. “The hospital management implies great responsibility. The price of mistake is understandably very high, but when an MC does professional work from the very beginning, this brings all risks to minimum,” assures Shutov. Another distinction in untypical facility management is a large amount of engineering lines and systems, incomparable with standard commercial properties. Thus the Therapy Block of Botkin Hospital includes 30 systems which represent both standard mechanisms (heating, sewage, water and power supply, lighting, ventilation and air-conditioning and dispatching systems) and specific systems (master clock system, dust, linen and waste removal systems, tube transfer system etc.). In addition, this facility has its own transformer plant with

| Lease | Property Management

| |

| Residential

because of limited experience,” concludes Mr. Kuznetsov. “All facilities have their own specificity and so it would not be correct to talk about a certain average cost of services. To put it simpler, non-standard facility management can never be twice as expensive as the management of standard commercial facilities,” reasons Shutov. In his opinion, it is much simpler for any MC to run a large number of standard shopping malls than a small number of unique facilities as the risks far exceed the difference in operating margins. Competition is mounting in the niche of non-standard facility management, but not all administrators of untypical facilities are in search of management companies. Most potential clients in this segment are government agencies which have histori-

The main distinction of medical facility operation is the risks emerging in the process. They are beyond any comparison since in this case human health is at stake. E.g. interruptions in power supply, ventilation and airconditioning systems are absolutely inadmissible here. 6 transformers, 24 ventilation chambers, 22 passenger lifts etc. MC Fragra entered the facility at the stage of construction. The main tasks during that time were control over the conformity of construction and assembly operations to the design and their quality, studying the engineering systems and identification of bottlenecks, participation in start-up works, partial operation of the systems which were ready or partly ready for commissioning (in particular power supply and ventilation systems).

Lucrative business While the management of most untypical facilities does not require fundamentally new skills from a management company, it implies greater challenges and frequently incommensurate measure of responsibility. Lavish remuneration is the rewarding aspect in the operation of such facilities. From management company’s perspectives such facilities are lucrative, with a high operating margin. Today most management companies have stated their interest in managing non-standard facilities (stewards are always interested in facilities with a decent operation budget). As noted by market participants, some companies overstate the cost of their services on the premise that they are dealing with a non-standard facility. Yet this approach is denounced by their colleagues. “From consumer perspectives the main task is making any facility simpler and cheaper, be it a standard or non-standard one. A management company may inflate its credentials, but once it steps over the client’s limits, the latter will simply refuse its services. I think the only reason why the cost of services can be higher is high intrinsic risks and then only

cally been accustomed to in-house management. Nevertheless, sooner or later administrators of most state-run facilities will outsource at least some of the management services, experts opine. “Surely many consumers, especially the public customers, may not have any experience in outsourcing management services, but gradually outsourcing will cover these facilities as well. Medical institutions and clinics now feature at open tenders – they mainly seek technical maintenance; cleaning services are not that popular among these clients for the time being, but everything may soon change,” knows Mr. Kuznetsov. The main client of management companies in this realm is the government. As noted by Kuznetsov, increasingly often we see government tenders in such areas as health, education and sports. Construction and repair services, technical maintenance and specialized maintenance (in particular ventilation and emergency dispatching systems) are most often outsourced. Mikhail Shutov notes that pursuant to the sensational law 94, contractors providing services to the government may only compete in prices, whereas private companies having non-standard facilities in their portfolios, pay special heed to the quality of works. As we can see, untypical facility management has a promise of high profits, even if coupled with certain difficulties. Yet the fact that the government is the main client makes such facilities very specific. The problems of interaction between private business and government are already wellknown to the market. Therefore non-standard facilities can not only be different in their maintenance and operation specifics; one of the challenges is interaction with their principal owner.

052-57 Managment_L_I.indd 57

22.04.2011 9:59:29

Resident i a l:

Строек.нет Изменение новыми московскими властями правил игры на рынке недвижимости приведет к смещению девелоперской активности на окраины города, а также к росту цен на участки с полным набором разрешительной документации. При этом из-за грядущего дефицита квартир и офисов цены на готовую недвижимость вырастут минимум на 20%, а вот решить проблему пробок таким способом все равно не удастся. Текст: Антон Андреев ........................ Фото: архив CRE

начале 2011 года новый мэр Москвы Сергей Собянин всерьез взялся за московские стройки. Сперва стало известно о том, что мэрия готовится расторгнуть целый ряд инвестиционных контрактов, а позже мэр Москвы объявил о полном запрете на любое новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца. В результате, по официальным данным, в Москве было расторгнуто 50 инвестконтрактов, но участники рынка говорят, что процесс этот еще не закончен. По словам одного из консультантов, пересмотрено будет полторы тысячи контрактов, но какая часть из них будет расторгнута, а какая – продлена, эксперты оценить затрудняются. Однозначно ясно, что отменены будут все инвестицион-

ные контракты на строительство в центре города, где застройщиком не было получено разрешение на строительство. Первые жертвы уже появились: своих проектов лишились концерн «Крост», RGI International и ряд других застройщиков. Все это привело к резкому снижению объемов строительства в городе: по данным Мосгорстата, за первый квартал 2011 года в столице введено 200 тыс. кв. м новостроек (минус 40% к аналогичному периоду прошлого года). По итогам 2011 года планировалось построить 2,7 млн кв. м, однако, считают эксперты, если строительство будет развиваться такими темпами, то этот план выполнен не будет. К тому же многие игроки рынка уверены, что сам по себе запрет на новое строительство и череда

отмененных инвестконтрактов не позволят решить те проблемы города, которые озвучивает Сергей Собянин. «Запрет строительства транспортную проблему не решит, – настаивает генеральный директор «МС-Групп» Антон Саенко. – В столице меньше людей не станет, многие семьи мечтают получить собственное жилье. Передвигаться в центр или за МКАД – нет никакой разницы: МКАД и так постоянно стоит». Но самое главное, что правила игры на рынке недвижимости Москвы кардинально меняются, и, к сожалению, у игроков рынка пока нет понимания, каким именно правилам сейчас надо следовать. «Последние полгода рынок находится в состоянии неопределенности, – говорит один из круп-

058-63 Rezident_I_L.indd 58

22.04.2011 10:00:32

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Земля в иллюминаторе Первые последствия новой градостроительной политики мэрии уже ощущаются участниками рынка. К примеру, уже сейчас игроки рынка, столкнувшиеся с проблемами при оформлении проектной документации, пытаются либо привлечь партнеров, обладающих достаточным административным ресурсом, либо вовсе избавиться от проектов. Как рассказывает генеральный директор компании «Astera в альянсе с BNP Paribas» Алексей Филимонов, некоторые инвесторы сейчас стремятся продать свои «бумажные» проекты, но спроса на них практически нет, а покупатели ищут участки с полным набором документов. «Наибольший интерес, безусловно, представляют участки, на которых начаты строительно-монтажные работы или по которым не имеется вопросов по правоустанавливающей документации», – говорит Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК «Алур». Поэтому продать участок, статус которого вызывает сомнения, сейчас практически невозможно. «Пока на рынке царит неопределенность, связанная с пересмотром инвестиционных договоров, – говорит директор

| Аренда | Residential

| |

| Мысли вслух

проектами AREIM. «Сегодня времена изменились. Отношение к документам, к их качеству перед вхождением в проект будет более щепетильным. И такой ситуации, которая была до кризиса, когда инвесторы сначала загоняли деньги, а потом интересовались, что именно они купили, уже не будет», – продолжает он. «Бумажные проекты сейчас – крайне рискованное вложение, и лишь небольшой процент из них может быть реализован в том формате, который декларируется продавцом контракта», – полагает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его словам, в середине 2010 года до смены власти на этом рынке наблюдался новый бум, но сейчас из-за новых решений этот рынок практически умер. Именно поэтому цены на участки, не имеющие исходно-разрешительной документации, упали практически до нуля. Так, недавно стало известно, что Mirax Group ведет переговоры о продаже части своих «бумажных» строек, однако эксперты считают, что продать их будет крайне проблематично. Зато проекты, где строительные работы уже начаты или имеется разрешение на строительство, подросли

Денис Колокольников, RRG / Denis Kolokolnikov

По оценке первого вице-президента Capital Group Валентины Станововой, перспективный рост цен составит в среднем

Многие игроки рынка уверены, что сам по себе запрет на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца и череда отмененных инвестконтрактов не позволят решить те проблемы города, которые озвучивает новый мэр.

ных девелоперов, – и никто не понимает, в какую сторону сместится вектор его развития в будущем. И главное, совершенно неясно, как долго продлится такая ситуация».

департамента консалтинга и оценки компании Blackwood Ольга Широкова. – Ситуация по большинству проектов непонятна, поэтому до конца и не ясна их потенциальная ценность. Инвестиции в бумажные проекты в подобной ситуации высоко рискованны». Проекты будет реально продать только при наличии инвестконтрактов с максимальными сроками, хотя ранее на это не обращали особого внимания, добавляет Вальдемар Вайсс, директор департамента управления

в цене. По словам экспертов, цены на такие стройки уже сравнялись с докризисными показателями: жилые проекты в центре продаются примерно по $2–2,5 тыс./кв. м перспективной площади, а за пределами Третьего кольца – по $1–1,5 тыс. Связано это в том числе и с тем, что эксперты ожидают роста цен на жилье и коммерческую недвижимость в перспективе ближайших лет. «Новая политика московских властей подстегнет рост цен во всех видах недвижимости», – уверен Вальдемар Вайсс.

10–15% в зависимости от сегмента и самого объекта. Однако генеральный директор «МиэльНовостройки» Мария Литинецкая считает, что торопиться с такими прогнозами не стоит. «Пока все же политика нового правительства Москвы относительно строительства и перспектив развития города не до конца понятна, в том числе как именно будет воплощено в жизнь решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве и запрете

058-63 Rezident_I_L.indd 59

22.04.2011 10:00:33

Resident i a l:

Ольга Широкова, Blackwood / Olga Shirokova строительства в центре города, исключая точечную застройку на месте сносимых зданий. От этого будет зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы: уже в следующем году или существующих сегодня «заделов» предложения хватит на 2–3 года – и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита». По итогам 2011 года, по прогнозам Марии Литинецкой, можно ожидать роста цен на уровне 10–12%. По мнению же Михаила Уринсона, новые инициативы мэрии и вовсе не отразятся на ценах, которые остаются в значительной степени завышенными и не соответствуют возможностям платежеспособного спроса.

Получите – распишитесь Но даже прогнозируемый рост цен не сильно обнадеживает девелоперов, которые рискуют понести куда большие убытки от расторжения инвестиционных контрактов. По грубым подсчетам аналитиков, под запрет может попасть примерно 10 млн кв. м перспективной недвижимости. Затраты на предпроектной стадии составляют около $100–200 на кв. м будущей недвижимости с учетом в том числе платы за землю и неформальных отчислений.

ментально, поэтому рассчитывать на компенсацию от города будет проблематично. Правда, недавно московская мэрия создала прецедент, который многие застройщики восприняли как добрый знак. Еще в начале года городские власти приняли решение, что торговый центр под площадью Тверской заставы построен не будет. Обычно в таких случаях проект у инвестора просто забирали. Однако девелопер проекта – AFI Development Льва Леваева – сумел договориться с мэрией о компенсации затрат. В эфире канала ТВЦ Сергей Собянин заявил, что город выкупит у инвестора проект по себестоимости, то есть компенсирует понесенные затраты. Как позже уточнили в мэрии, затраты будут компенсированы не живыми деньгами, а за счет других проектов компании. В частности, застройщику уменьшат долю города в других проектах, а также, вероятно, часть этой суммы будет зачтена при выкупе AFI Development доли города в проекте AFIMall в «Москва-Сити». Другие участники рынка, лишившиеся своих проектов, говорят, что им подобные предложения от мэрии не поступали и вряд ли поступят. Эксперты же щедрость мэрии объясняют тем, что проект AFI находился на высокой стадии готовности, поэтому его нельзя было отнять просто так. Девелоперы проектов, которые были отменены на «бумажной» стадии, вряд ли смогут рассчитывать на такие подарки. К примеру, скорее всего, никакой компенсации не получит владелец участка на Павелецкой площади, где также ранее планировалось построить торговый центр, но теперь, по слухам, там появится городской паркинг. Вообще, московские власти возлагают большие надежды на строительство паркингов, надеясь тем самым хотя бы частично решить проблемы пробок. При этом власти намерены привлечь к строительству парковок инвесторов. Только в 2011 году мэрия рассчитывает привлечь от частных структур $1,1 млрд на парковки. Правда, девелоперы пока без особого энтузиазма откликаются на предложение мэрии. Одними из немногих откликнувшихся стали владельцы гостиницы «Украина» и ТЦ «Европейский» Год Нисанов и Зарах Илиев, которые уже объявили о масштабных планах строительства паркингов.

ный бизнес, который всегда будет востребован, – возражает управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – По структуре продаж он весьма похож на жилую недвижимость: машино-места можно продавать или сдавать в аренду. Самое главное – выбрать для паркинга подходящее место, например около пересадочного узла, рядом с метрополитеном и прочее».

Временные ограничения Тем не менее, естественно, полного отказа от строительства коммерческих проектов в Москве нет и не будет, поскольку именно продажа прав на землю и отчисления застройщиков являются одной из основных доходных статей бюджета Москвы. Из-за запрета на строительство в центре города вырастет востребованность участков за пределами Третьего кольца и даже за МКАД, куда и будет постепенно смещаться инвестиционная активность девелоперов, а цены на такие участки будут расти. «В условиях фактического запрета на жилищное строительство в центре девелоперам будут пересматривать инвестиционные планы и инструменты их реализации, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Застройщикам элитной недвижимости придется переориентироваться на сегмент бизнес- или даже экономкласса. Изменится и география жилищного строительства: поскольку центр останется «законсервированным», строительство сместится в спальные районы Москвы, столичные районы, выходящие за МКАД и в ближайшие города-сателлиты – Химки, Красногорск, Долгопрудный, Балашиху, Реутов, Люберцы, Видное. Основной упор застройщикам, видимо, придется делать на строительство микрорайонов экономи комфорткласса». Также, по его словам, некоторые девелоперы могут переориентироваться на строительство недорогих отелей вне центра города. Кроме того, как утверждает Михаил Уринсон, Москва не заканчивается на границе Садового или Третьего кольца: «Жилье и коммерческую недвижимость можно строить и за пределами ТТК, где нет и не будет никакого запрета на новое строительство. И такие проекты при грамотном подходе всегда

Из-за запрета на строительство в центре города вырастет востребованность участков за пределами Третьего транспортного кольца и даже за МКАД, куда и будет постепенно смещаться инвестиционная активность девелоперов, а цены на такие участки будут расти. Таким образом, потери девелоперов могут составить минимум $1–2 млрд. И это не считая упущенной выгоды, которая превышает эти цифры на несколько порядков. При этом непонятно, смогут ли застройщики получить какую-то компенсацию. Как отмечают юристы, на предпроектной стадии большую часть затрат застройщики не могут подтвердить доку-

«Строительство паркингов, с точки зрения девелоперов, не слишком коммерчески привлекательно», – полагает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Этот бизнес мог бы быть интересен девелоперам только в том случае, если взамен они будут получать дополнительные участки под строительство, говорят девелоперы. «Строительство паркингов – это стабиль-

будут востребованы». «Девелоперская активность в жилом секторе перемещается за МКАД, в Подмосковье. Или же застройщики перенесут сферу своих интересов в другие округа Москвы, где нет столь остро стоящих градостроительных проблем», – говорит директор департамента продаж маркетинга компании «Домус Финанс» Андрей Глебов.

Алексей Филимонов, «Astera в альянсе с BNP Paribas» / Aleksey Filimonov Впрочем, многие участники рынка уверены, что ограничения на строительство носят временный характер и в будущем девелоперы придумают способы, как его обходить. «Ограничения на строительство в центре будут действовать, – убеждена Мария Литинецкая. – Но при этом, скорее всего, будет возможность рассмотрения потенциальных проектов и, в зависимости от того, насколько новый проект может быть интегрирован в Генплан города, будет приниматься решение о его дальнейшей реализации». По словам Дмитрия Сороколетова, в пределах ТТК есть еще много нерасформированных производственных площадей, а также ветхого жилья. «Думаю, что запрет на строительство будет действовать, однако в обозримом будущем (ближайшие 1–2 года) начнется реализация программы по сносу старых объектов, а коммерческая недвижимость со временем станет постепенно вытеснять производственные зоны, которые, в свою очередь, будут уходить за пределы МКАД». «Абсолютного запрета на строительство в центре города не будет, но девелопмент сместится в сегмент реновации и реконструкции», – предсказывает Антон Саенко. «Я не думаю, что ограничения в скором времени отменят, – возражает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. – Возможен пересмотр деталей этого запрета. Очевидно, что есть районы в центре Москвы, инженерная инфраструктура которых физически и морально устарела и требует либо ремонта либо реконструкции. Необходимость обновления будет существовать всегда. Я думаю, неизменным останется часть запрета, которая касается точечной застройки». Окончательно расставить точки над i должен новый Генплан города, который утвердят к лету. Тогда и станет окончательно ясно, является ли запрет на строительство в центре города реальным решением новой власти или всего лишь профанацией и популизмом.

058-63 Rezident_I_L.indd 60

22.04.2011 10:00:33

# 9 (161) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 5 .11

| Property Management | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

058-63 Rezident_I_L.indd 61

22.04.2011 10:00:36

Resident i a l:

Author: Anton Andreev .......................... Photo: CRE archive

No Construction at All? Recent changes in the rules of the game introduced by the Moscow authorities will seriously affect the real estate market. Developers will have to move their projects towards the outskirts, while a forecasted shortage of apartments and offices will push prices for finished real estate some 20% higher. However, those measures are unlikely to solve the problem of traffic jams.

n early 2011, the new Mayor of Moscow Sergey Sobyanin issued a number of regulations concerning the construction market. First, the Mayor office brandished many investment contracts as invalid. Later on, the Mayor declared a total ban on any new construction within the Third Transport Ring (TTR). As a result, according to official data, Moscow aborted 50 investment contracts, but the market participants say the process is not finished yet. According to consultants, 1,500 investment contracts are scheduled for revision in Moscow. It is now hard to tell which of them will be annulled. One thing is clear: those investment contracts within the city center where developers did not obtain requisite building permits will be the first candidates for abolition. As of today, the first victims are Crost, RGI International, and other developers who lost their downtown projects. The said policy of Moscow authorities leads to a sharp decrease in volumes of construction in the city. According to the Moscow Statistics Bureau, as little as 200,000 sqm of residential real estate were built in Moscow in Q1 2011, which is down 40% y-o-y. According to plans for 2011, 2.7 million sqm of real estate should be built, but given the Q1 pace, this figure is unlikely to be achieved. Moreover, many market players believe that the introduced ban on new construction and a series of annulled investment contracts would not solve the city's problems. "The ban on construction is unlikely to solve transportation problems," resumes Anton Saenko, CEO of MS Group. "The total number of Moscow residents will only grow. Many families are dreaming to get their own housing. Finally, it makes no sense to

move towards remote areas or MKAD which have the same traffic jams." The most important thing is that the rules of the game keep changing in Moscow. The real estate market players have no idea which rules of the game to follow. "During the last six months, the market has been in a state of uncertainty," says one of the largest real estate developers. "No one knows which way the market will go next. Most important is that nobody knows for how long this situation might last." Only one thing is certain: the market participants already feel the impact of the new Moscow Mayor's policy.

Focus on land The market players now face problems with obtaining project documentation. Either they try to attract string-ulling partners, or they prefer to altogether get rid of their projects. According to Aleksey Filimonov, CEO of Astera in alliance with BNP Paribas, some investors are now trying to sell their projects that exist only on paper. The demand for them is quite weak, so prospective buyers are looking for projects with a complete set of documents. "In highest demand are plots with corresponding documents, where construction and installation works have commenced, and which have no title problems," says Mikhail Ourinson, Managing Director of IDC Alur. Therefore, it is nearly impossible to sell plots of land with disputed titles. "The market is uncertain because many investment contracts are revised," comments Olga Shirokova, Director of Consulting and Valuation at Blackwood. "The situation in most projects is not clear, therefore it is hard to estimate their potential value. Investment projects

Mass-market construction projects will move to nearby towns / Массовое строительство сместится в города-спутники that exist only on paper are very risky." Some projects can be sold only if they have long-term investment contracts, although nobody paid attention to that until recently, says Waldemar Weiss, Director of Project Management at AREIM. "Today the situation is rapidly changing. The market participants pay much more attention to project documents before deciding to proceed with those projects. We have little chances to see the same situation that existed before the crisis when investors first bought projects and only then thought about what they had bought," he explains. "Paper projects are very risky investments now. Only a small percentage of them can be liquid," believes Grigoriy Altukhov, President Adviser at FSK Lider. According to him, the market was actually booming in 2010 before the new Mayor came to power. As of today, the market is nearly dead. That is why land prices for plots without contracts have dramatically decreased. Mirax Group is currently negotiating possibilities to sell its "paper" projects. The market experts say the company has little chances to succeed. On the other hand, projects where construction works have started, or those having building permits, keep growing in value. According to experts, the prices for such projects have already

reached their pre-crisis indicators: residential projects in the center of Moscow are on sale for $2,000-2,500/sqm; the prices outside the Third Ring range between $1,0001,500/sqm. Experts expect to see a growth in both residential and commercial real estate prices in the near future. "The new policy of Moscow's authorities will push real estate prices higher," says Waldemar Weiss. According to Valentina Stanovova, First Vice President of Capital Group, the price increases will average 10-15% depending on real estate segment and project. Maria Litinetskaya, CEO of MIELNovostroyki, believes that such forecasts are groundless. "Right now it is hard to tell where the new Moscow government policy can lead the market, given the ban on mass housing construction in the city as well as construction in the city center. Probably, we will see a shortage in the market next year or 2-3 years from now. The prices will also change depending on the shortage." Based on 2011 results, the prices will grow by 10-12%, Maria Litinetskaya forecasts. According to Mikhail Ourinson, the new policy of Moscow City Hall will not affect the prices since the prices are already significantly higher than they should be and they do not correspond to potential consumer demand.

058-63 Rezident_I_L.indd 62

22.04.2011 10:00:37

# 9 (161) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 5 .11

Developers in dismay The forecasted price increases are not enough to encourage developers, who risk suffering big losses from termination of investment contracts. According to analysts, the ban on construction could affect about 10 million sqm of perspective real estate. The costs of pre-project stage is approximately $100-200/sqm of the future real estate, including land prices and informal payments. Thus, developers can lose as much as $2.1 billion, to say nothing about lost profits that may significantly exceed this figure. It is not clear whether developers will get any compensation. As lawyers estimate, it is hard for developers to calculate preproject costs, so they have little to none chances to receive any compensation from

experts explain the Mayor's generosity by the fact that AFI fully developed the project draft, so it was not easy to stop it. Developers of the projects that exist only on paper have little chance to receive such gifts from the Mayor. For example, the owner of the land near Paveletskaya Square will not receive any compensation from the Moscow government. Initially, it was planned to build a shopping mall there, but now there are plans to build a municipal parking lot instead. Generally, the Moscow authorities hope to solve the intractable transport problem. Therefore, a number of parking lots will be built in the city. The city administration intend to involve investors in the construction of parking lots. In 2011, the City Council expects to generate as much as

| Property Management | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

instance, one close to interchanges, subway stations, and so on."

Time limits Moscow is unlikely to completely ban any construction in the city center, because the sale of commercial rights to land developers are major revenue sources for the municipal budget. Given the ban on construction in the city center, developers will concentrate on sites located outside the Third Ring and even outside Moscow, where the prices will keep growing. "In order to conform to the ban on housing construction in the center of Moscow, developers will have to reconsider their investment plans and tools for their implementation," comments Alexander Ziminsky, Director of Elite Real Estate at Penny Lane Realty. "Developers of

The Moscow authorities hope to solve the intractable transport problem. Therefore, a number of parking lots will be built in the city. The city administration intend to involve investors in the construction of parking spaces. the City Hall. On the other hand, in early 2011, the Moscow Mayor decided to stop construction of Tverskaya Zastava shopping mall. Typically, in such cases the project should be taken away from an investor. However, in this particular case, the project developer, AFI Development headed by Lev Levaev, managed to negotiate compensations with the City Hall. Sergey Sobyanin took part in a TV program and said the city would buy the project from its investor and thus reimburse the costs incurred. As the new Mayor explained later on, the City Hall would compensate the due costs not in cash, but with preferential treatment. In particular, the city will reduce its share in other AFI Development projects, including a share in AFIMall located in Moscow City. Other market participants simply lost their projects and are unlikely to get compensations. In AFI Development case,

$1.1 billion needed to proceed with parking lots in the city. However, developers en masse are skeptical about those plans. The only developers who agreed to realize the parking projects are God Nisanov and Zarah Iliev who own the Ukraine hotel and Evropeisky mall. "The parking projects do not seem attractive to investors from the economic standpoint," comments Denis Kolokolnikov, CEO of RRG. This business could be interesting for developers if the City Hall granted them additional sites for construction in exchange, developers say. "Construction of parking lots is a stable business that will always be in demand," says Dmitry Sorokoletov, Managing Director of NAI Becar. "The sale structure in this case is close to the one that exists in residential real estate projects: parking lots could be either sold or leased. The most important thing is to choose a proper location â&#x20AC;&#x201C; for

elite real estate will have to focus on business or economy class projects. The geography of housing projects will also change. As the Moscow authorities tend to keep the city center unchanged, the mass-market construction will move to the outskirts and even nearby towns like Khimki, Krasnogorsk, Dolgoprudny, Balashikha, Reutov, Lyubertsy, and Vidnoe. Developers will probably have to build new neighborhoods and economy-class projects. According to Alexander Ziminsky, some developers may start building inexpensive hotels outside the city center. In addition, according to Mikhail Ourinson, Moscow is not limited geographically to just the Garden or the Third Rings. "Residential and commercial real estate can be built outside the TTR, where no bans on new construction exist. Such projects with proper concepts and locations will always be in demand."

"Development activity in the residential sector is moving outside Moscow to its suburbs where there no acute urban problems," says Andrei Glebov, Director of Sales and Marketing at Domus Finance. Many market participants believe that the new restrictions on construction in central Moscow are temporary measures. As for the future, developers will find ways to circumvent them. "Restricted construction in the center is a significant factor having its impact on the market," says Maria Litinetskaya. "However, projects will be considered individually. Those of them which can be integrated into the city Master Plan, will be implemented. According to Dmitry Sorokoletov, there are many former production areas within the TTR, where it is possible to build housing. "I think the ban on construction will exist for at least 1-2 years to come. At the same time, the City Hall will initiate a program to demolish old buildings. Commercial properties will gradually replace former industrial zones, which, in turn, will move outside the city. "We should not talk in terms of an absolute ban on construction in the city center. Developers will have to shift towards real estate renovation and reconstruction," believes Anton Saenko. "I do not think the restrictions will last a short time," says Sergey Migunov, Marketing and Development Manager of Conti. "Probably, some details of this regulation will change with time, but the obvious thing is that engineering infrastructure in the downtown is physically and morally obsolete and needs either repair or reconstruction. The need to update facilities will always exist." The new city Master Plan will probably answer some of the most acute questions that developers are having today (the Master Plan is expected to be published this summer). This document will show real intentions of Moscow's new authorities concerning construction in the downtown, whether it is a real solution to the problem, or just profanity and populism.

058-63 Rezident_I_L.indd 63

22.04.2011 10:00:38

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: Дмитрий Четверухин

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group

Petr Isaev, Commercial Real Estate Department Director, Capital Group льным. Главное, чтобы бизнесе я стараюсь быть лоя орые я им ставлю. кот люди добивались целей, ение проблемы, объЯ могу им дать некоторое вид ьны решать сами. вол они но , лал яснить, как бы я это сде ния не авторитарвле пра им реж нас У ь. пут й сво Выбрать гу прислушиваемдру к г дру Мы а. анд ный, мы единая ком модель позволяет ая Так е. ени ся, все выносим на обсужд рон ных сто . Главное, чтобы взглянуть на проблему с раз ошение к клиентам, глоотн ное аль люди понимали глоб как они этого добиваются, бальный уровень качества. А бы клиент был доволен. что уже второстепенно. Главное, ошусь к внешнему виду Точно так же свободно я отн и он не мешает биз, есл свои подчиненных. Разумеется орбительного для клиоск -то чего е себ несу, не несет в лядеть бизнес-этично, а то, ента. Сотрудник должен выг ждой, тату за часами, – это что у него находится под оде его личное дело. yees On relationship with emplo is for my personnel to

не нравится путешествовать по Азии. Там совер шенно другая культура, менталитет отличается очень сильно. Одна из наиболее интересных стран для меня – Сингапур. Он вмещает в себя все культуры. Там есть китайский квартал, есть индийский. Когда ты в них перемещаешься, ощущения, как будто попал в совершенно другую стран у. Индийский квартал – это стопроцентная Индия. Когда попадаешь туда, трудн о представить, что у тебя за спиной остались сингапурские небоскребы. Очень интересно на Филиппинах, там есть небольшие острова, где даже не берет телефон. Есть Токио – мегаполис с безумной рекламой, кучей людей. И вся жизнь там течет под землей. Как-то мы туда прилетели первого января. Утром город был абсолютно вымерший. Ни одного человека на улице, а под землей было очень много людей. On traveling I like traveling in Asia with its absolutely different culture and mentality. One of the most exciting places for me is Singapore – a crossroads of numerous cultures with Indian and Chinese quarters. When you walk there, you feel like landing in an altogether different country. The Indian quarter is 100% India. When you get there, it’s hard to imagine that skyscrapers are somewhere behind your back. It’s very exciting in the Philippines where some islands are out of reach of cellular communication. Tokyo is an overcrowded megacity with unbelievable advertising, but life is going on mainly underground there. In the morning the city seems absolutely defunct – yet crowds of people could be found underground.

t important In business I try to be loyal. Mos of a can share with them my vision I . them re befo set I et hit the targ are free to choose they but , that or this do I’d problem and explain how are an authoritarian regime, but we their own ways. We do not practice everything out g brin and ions opin r’s othe one team. We heed to each rent s looking at a problem from diffe for discussion. This model allow rstand our basic unde to le peop for is g thin perspectives. The main and our corporate quality standards attitude to clients and to maintain bottom line is to The er. matt y ndar seco a is ways they use to do this make the client happy. ; the only requirement is not to I never insist on a certain dress code es of dressing. Therefore office cloth insult the client with a certain style care whether not do I gh thou c, ethi ness busi should conform to certain r their clothes or not. my employees have tattoos unde

ОБ ЭКСТРИМЕ

О ПУТЕШЕСТВИЯХ

О СОТРУДНИКАХ

юблю экстремальные виды спо чена какая-то энергетика, кот рта, в них заклюорая дает возможность развиваться. Одно из пос ледних увлечений – bungee jumping. К первому пры вился, минут тридцать. Меня уже жку я очень долго готопомогла маленькая девочка из все подгоняли, решиться Японии, которая подошла и прыгнула. Было интересно : не знаю, повторю или нет. Теперь хочу прыгнуть с парашю том. On extreme sports

I love extreme sports with their special energy which aids my deve lopment. One of my recent hobbies is bungee jumping. It took me about half an hour to prepare for my first jump. Everybody was urgi ng me on – I was inspired by a small Japanese girl who just came up and jumped. I just wondered whether I could repeat her exploit. Now I’d like to bail out.

064-65 Outspoken_I_L.indd 64

22.04.2011 10:01:20

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

ейчас главное в моей жизни – это семья. Недавно у меня родились дети. Пока это тяжело осознать: детям около двух месяцев, идет своеобразный адаптационный период. Мировоззрение за последнее время у меня сильно изменилось. Если раньше хотелось какого-то драйва, то сейчас все время уделяется детям. Я хочу, чтобы дети сами выбрали, в каком мире им жить. Я считаю, что авторитарный стиль воспитания не работает. Запретный плод сладок. Дети должны сами решать. Их можно мягко направлять, но они должны думать, что это их решение. У меня нет желания, чтобы дети шли по моим стопам. Я не хочу, чтобы была некая династия людей, занимающихся одним и тем же. Я просто могу рекомендовать, объяснить, где какие минусы. Пока не сформировалось общее понимание какой-то области, у людей часто загораются глаза, они не видят минусов и сразу бегут туда. Потом выясняется, что там слишком мало платят, какие-то процессы занимают слишком долгое время. Поэтому часто меняют область работы. Тут попробовал – не понравилось, пойду дальше. Я считаю, это неправильно: надо сначала состояться в одной области и только потом уже можно менять ее. On parenting

| Residential | Мысли вслух

| |

| Практика

О КНИГАХ

ОБ ОБЩЕНИИ

евелопмент – это рынок отдельных людей. Последние 15 лет вокруг одни и те же лица. Есть некая общность в 200–300 человек. Эти профессионалы общаются, развиваются вместе с рынком и передают информацию друг другу. Новые люди на рынке практически не появляются. Любая неформальная встреча рынка сводится к общению этих знакомых людей. Гораздо интереснее встречи в формате круглого стола, в которых участвуют новые люди из регионов. Это более интересно, потому что, когда ты общаешься с одними и теми же людьми, ты знаешь все вопросы и все ответы. Когда кто-то новый приходит, он может задать совершенно нестандартный вопрос, который заставит думать. On discourse

НАЧАЛО

Development implies a closed circle; I’ve seen the same faces in recent 15 years. There is a certain community of 200–300 personalities. These professionals rub shoulders, develop with the market, and exchange information. New people seldom come to this market. Round-table discussions, where new people from Russian regions are involved, are much more exciting because there you can hear absolutely non-trivial questions that make you think. This is more interesting than to hold discourse with the same people and know all questions and answers in advance.

оследнее, что я читаю, – «Кр ест языке. Недавно в каком-то жур ный отец» на английском нале прочитал, что это любимая книга одного американс ког о миллионера. Ему очень нравилось, как герои книги я считаю, что это одна из тех блюдут семейственность. Лично классических книг, которые на бизнес не влияют. Ты мож ешь узнать красивую истори никак ю, но для бизнеса там вряд ли что-то най дешь. On books I am now reading Godfather in English. A short time ago I read in some magazine that this is the favo rite book of one American millionaire. He appreciated the way its charact ers look out for clanship and family values. I think this is one of those clas sical books which have no influ ence on business. You may read a nice stor y but you’ll hardly find somethi ng valuable for business there.

недвижимость я попал по воле случая, когда учился в институте. Как-то раз я читал в метро газету и мне попалось интервью Максима Гасиева. Я прочитал и подумал, что с этим человеком хочу работать. Я просто выслал резюме в Colliers и сказал, что хочу у них работать. Причем меня вызывали на интервью три раза. В конце мне сказали: «Мы не верим, что у тебя нет опыта в недвижимости, ты какой-то засланный человек, мы будем за тобой следить». Так началась моя карьера на рынке недвижимости. Dawn of career I came to real estate in a happy-go-lucky sort of way when I was studying at the university. Once I was reading a newspaper in the subway and came across an interview with Maxim Gasiev. I read it and thought that I would like to work with this man. I simply sent my CV to Colliers and stated that I’d like to work for them. Three times I was invited for an interview and told in the end: “We do not believe you have no experience in real estate; you look like a spy, we’ll keep an eye on you.” This is how my career in real estate began.

О НАУКЕ

The most important thing in my life at present is my family. A short time ago children – were born unto me. It’s difficult to come to grips with this reality for the time being My n. adaptatio of sort a through going are and age of months two about are they mindset has changed dramatically of late. While some time earlier I sought some sort of drive, now I devote all my spare time to kids. I want my children to choose ian for themselves what world they would like to live in. I don’t think an authoritar make to are Children sweetest. are pleasures Stolen works. guidance child of style their own choice. They can be mildly guided but think that this is their own choice. a I don’t want my children to follow in my footsteps. I do not want to leave behind whole dynasty doing the same kind of business. I can simply recommend something a and explain the pros and cons of some specific vocations. Until teenagers have tackle to m enthusias of full are they industry, or n occupatio general picture of some take this work. But then it comes out that salaries are too low there, some processes not too much time, and therefore they often change their occupations – they do wrong a is this believe I n. occupatio other some for it change and work certain like and philosophy – you should first try to succeed and show your worth in one area only then change it for some other area if you wish.

о образованию я биотехнол ог. Биотехнология довольно интересное направ лен смысле. Но только сейчас оно ие в глобальном начало развиваться. Правительство стало под держивать науку, как-то инвестировать. Когда я заканч ивал образование, не было интересных проектов, которы е можно было бы развивать (например, в области красит елей, парфюмерии). Так что единственная альтернатива, кот стать неприметным научным орая у меня была, – или сот ся бизнесом. Я выбрал второе рудником, или занять, занялся только из-за того, что причем недвижимостью понравилась логика конкретного человека, я решил, что работать. Я слежу за развит с этим человеком можно ием что есть знакомые, с которыми биотехнологии, потому вместе учились и которые остались в этой отрасли. Ска зать, что они далеко продвинулись за это время, я не могу. On science I am biotechnologist by educati on. Biotechnology is a rather exci ting sector from global perspect ives, but only now has it star ted developing. The government now backs up science and inve sts into scientific research. When I was completing my degree, there were no interesting projects whic h could be developed (e.g. in the area of dyes or perfumery). Ther efore the only alternative I had was being a low-key research fellow or going in for business. I chos e the latter only because I liked the logic of one particular person and I decided that I could work in his team. I keep track of biotechn ologies because some of my stud ent mates remained in that sect or. I can’t say they’ve made remarka ble progress.

. модой особо не слежу как частное лицо за и, ци ден тен ие общ ие-то Безусловно, есть как гие люди, что продается я замечаю, что носят дру машины стали модныцвета в магазинах или какого слежу. На работе вариантов не ми, но особо я за этим костюм, рубашка, галстук. Тут ые не так много: стандартн ь casual цветом и фактурой. Ест можно играть только с одня. Выходные сег как – ь ден н оди хожу friday, но это только ностью. В выходные я не уже принадлежат тебе пол лка и всё. В личной жизни тбо в костюме. Джинсы, фу чный стиль. ати окр дем й, сто про люблю e On fashion fashion. Surely I take not

Я О МОДЕ

О ВОСПИТАНИИ

keep track of As a private person, I do not offer, what car t people wear, what is on wha ds, tren l era gen e of som not so many are re The lot. a do not care only play colors are in vogue, but I may You tie. and dard suit, shirt options at the office – stan but this is only one ay, Frid ual cas a is re The with color and texture. irt, jeans and r suits on weekends – T-sh day like today. I never wea my everyday in e styl atic ocr dem a plain, that’s about all. I appreciate clothing and life.

064-65 Outspoken_I_L.indd 65

22.04.2011 10:01:27

Пр а к т и к а б и з н е с а:

C чем едят фуд-корт? Сегодня девелоперы торговой и торгово-развлекательной недвижимости активно ищут новые инструменты в борьбе за благосклонность и лояльность потенциальных посетителей. Одним из существенных факторов, определяющих как посещаемость, так и продолжительность пребывания в ТЦ, является наличие возможности комфортного питания. Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Сolliers International Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International (недорого), невозможно. К тому же в национальном аспекте очень трудно объяснить любовь к McDonald's, пожалуй самому популярному оператору на российском рынке фаст-фуда. Кстати, за 2010 год лидерские позиции McDonald’s пошатнулись. В конкурентную борьбу за посетителей вступили операторы, предлагающие сходную концепцию питания (например, более популярный в Европе Burger King).

О ставках аренды

Галина Малиборская / Galina Maliborskaya

Особенности национального фуд-корта Как правило, доля площади ТЦ, занимаемая фуд-кортом, – около 10%. Основными посетителями фуд-кортов являются семьи с детьми и молодежь, для которой сам фуд-корт может быть местом целевого посещения и встреч. Если говорить о бизнес-аудитории, представители которой в европейских странах являются посетителями ресторанного дворика, то в России она практически не пользуется услугами фуд-корта (из-за невозможности спокойно вести беседу, недостаточной статусности места). Кроме того, торговые центры, фуд-корты которых могут рассчитывать на бизнес-аудиторию, должны располагаться в местах сосредоточения деловой активности, в пешеходной доступности от БЦ. Однако большей популярностью пользуются у «офисных обитателей» рестораны, предлагающие бизнес-ланчи, либо концепции «конвейерной выдачи пищи» (такие, например, как «Грабли» и «Му-Му»). Если рассуждать о российских национальных особенностях ресторанных двориков, то, пожалуй, их (не без труда, правда) можно обнаружить скорее в ресторанных концепциях, чем в организации и дизайне самого фуд-корта. Популярными являются операторы, предлагающие блины, картошку с наполнителями («Теремок», «Крошкакартошка»). Однако точно определить, чего здесь больше – национальных особенностей или сочетания качества (вкусно) и цены

Уровень арендной ставки для арендаторов фуд-корта зависит от размера занимаемой площади и популярности арендатора у посетителей, а также и от параметров самого торгового центра, в котором расположен фуд-корт: его популярности у потенциальных посетителей, местоположения, масштаба и др. Для существующих объектов в центре Москвы средние ставки колеблются в диапазоне 2000–3000 условных единиц ($1 + 1 euro / 2), в объектах периферийных районов диапазон ставок – 1000–2000 условных единиц за кв. м в год. В региональных городах арендные ставки находятся на уровне $600–800/кв. м в год. Срок договоров аренды – от 3 до 5 лет, наблюдается тенденция к увеличению срока аренды (до 5 лет). Международные сети предпочитают подписывать договоры сроком не менее 10 лет с возможностью выхода из договора через 5 лет. В подавляющем большинстве случаев операторы общественного питания работают по схеме фиксированной ставки аренды. По смешанной схеме (фиксированная ставка аренды плюс процент от оборота) работают единичные операторы (например, McDonald's, «Ростикс»).

Москва и регионы Развитие операторов общественного питания происходит крайне неравномерно в Москве и регионах, причем в последних оно более интенсивное. Рынок общественного питания в Петербурге и крупных городах (в частности, Екатеринбурге и Новосибирске) отличается большим разнообразием, присутствием новых арендаторов, развитие которых на региональных рынках происходит как собственными представительствами, так и по схеме франчайзинга. Региональные операторы сознательно не выходят на рынок столицы, объясняя это высоким уровнем арендных ставок и крайне высоким расходами на операционную деятельность.

Про франшизу

Новое слово в общественном питании

Большинство международных операторов выходят на российский рынок, прежде всего в Москве и Петербурге, пользуясь схемами франчайзинга. На региональных рынках лишь очень немногие работают по схеме франчайзинга. Причины типичны для рынка торговой недвижимости в целом: найти партнера, который удовлетворял бы всем требованиям, бывает крайне сложно. Не менее сложен и процесс осуществления контроля над деятельностью партнера. В качестве одной из причин, по которой ряд международных и российских брендов развивается самостоятельно, является боязнь ухудшения репутации бренда (не все франчайзеры, особенно это касается региональных городов, выполняют высокие требования к организации деятельности точки питания и качеству обслуживания клиентов). Кроме того, возможно «воровство» технологии организации бизнеса, когда франчайзер, приобретая франшизу на 2–3 года, а также все необходимые инструменты и навыки, затем открывает «собственное» дело, незначительно меняя технологии и название (уже узнаваемое на тот момент). Такие случаи отмечались на рынке предприятий общественного питания. Как правило, франчайзи расположены в менее интересных проектах, в отличие от собственных точек обслуживания (конечно, при схеме, при которой головная компания может влиять на выбор места расположения точки питания). Такая ситуация в целом является довольно типичной для рынка франчайзинга.

Каковы же перспективы развития точек питания в составе торговых центров? Несмотря на культурные особенности, существует ряд общих мировых тенденций. Как обычно, они исходят и от клиентов, и от новых операторов. Все больше внимания теперь уделяется пище, ее производству и приготовлению. Кафе, бары и рестораны стараются предлагать дополнительные услуги (кроме, собственно, питания), такие как проведение досуга, а также продажу качественных продуктов питания. Вот несколько примеров. В 2009 году во Франции сетью супермаркетов Casino и сетью газетных киосков Relay было создано кафе Chez Jean. Это заведение соединяет в себе функции кафе, газетного киоска и магазина самообслуживания. Сходную идею инициировала газета The Financial Times, предложив сети Starbucks разместить в своих заведениях банкомат и интернет-банкинг.

Фуд-корт и кризис Несомненно, кризис оказал влияние на работу предприятий общественного питания в целом, в том числе и в торговых центрах. Исследования показывают, что значительная часть населения стремится экономить на питании вне дома. Однако этот фактор меньше сказывается на операторах фудкорта по сравнению с ресторанами, так как часть посетителей ресторанов, расположенных в ТЦ, сегодня чаще отдает предпочтение операторам фуд-корта ввиду меньшего размера среднего чека. Изменения, связанные с кризисом, можно отметить только в части запрашиваемых арендаторами площадей. Если ранее средний размер составлял 70–80 кв. м, то сейчас он снизился до 50–60 кв. м (не считая тех, кто традиционно занимает более крупные площади (около 100 кв. м) – McDonald's, «Ростикс»).

О перспективах 2010 год был насыщен событиями, связанными с выходом новых международных операторов общепита на российский рынок торговой недвижимости. В II квартале в Москве открылась первая кофейня Dunkin' Donuts. Рассматривая Россию как один из крупнейших и перспективных рынков Европы, компания планирует увеличить количество кофеен до 20 в ближайшей перспективе и до 100 – в более отдаленной. Известная американская сеть Chili’s, работающая в том же формате, что и T.G.I. Friday’s, открыла свой первый ресторан в Москве. Выйдя в начале 2010 года на российский рынок, к настоящему времени Burger King имеет уже 14 открытых ресторанов (8 – в Москве, 2 – в Подмосковье и 4 – в Петербурге). Сибирская сеть Traveler's Coffee открыла двери первой кофейни в Москве в конце апреля. Также ряд международных операторов рассматривает возможности выхода на российский рынок. Среди них американский оператор ресторанов быстрого питания Wendy's/Arby's Group, который планирует открыть 180 закусочных в России в течение ближайших десяти лет. Таким образом, российский рынок общественного питания активно развивается, и можно надеяться на то, что фуд-корты в столичных и региональных торговых центрах станут более разнообразными, привлекая новых посетителей не только к своим столикам, но к торговым объектам в целом.

066-69 Practice_L_I.indd 66

22.04.2011 10:03:08

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Awards | Hot Topic

| |

| Cover Story

Food Court Inside Out Developers of retail and retail-entertainment real estate are actively looking for new instruments in their struggle for the loyalty of potential visitors. Eating in comfort is an important factor of both the attendance and the duration of stay at a shopping mall. Galina Maliborskaya, Retail Real Estate Director Сolliers International Olga Yasko, Regional Director of Analytics Department Colliers International

lar restaurants, though, since some of the SC visitors more often give preference to food court operators today in view of the lesser average check. Crisis-related changes are apparent only in the size of areas requested by tenants. While prior to the crisis the average size was 70-80 sq m, now it has dropped to 50-60 sq m (let alone those operators who traditionally occupy larger areas of 100 sq m and more – e.g. McDonalds and Rostiks).

New dawn for public catering design of food courts themselves. Quite popular are operators offering pancakes and stuffed potatoes (Teremok or Kroshkakartoshka). It’s impossible, however, to say what exactly prevails here: national colors or an optimal value (tasty) for money (reasonable prices). National specifics would never explain why McDonalds is the most popular fast food operator on the Russian market. It should be noted, however, that leadership positions of McDonalds were challenged in 2010 by operators offering a similar catering concept. The most notable competitor is Burger King which is more popular in Europe than McDonalds. What is more, new cuisines, Mexican being just one example, have recently diluted such traditional cuisines as Russian, Oriental and Italian. Olga Yasko / Ольга Ясько

food court is a special zone in a shopping center where several fast food operators are accommodated and tables are set up. Normally a food court takes up about 10% of the total SC area.

National food court specifics The main visitors to food courts are families with children and youth, often using a food court as a place of meetings and target visits. As for the business audience who often attend restaurant courts in Europe, its representatives almost never use the services of food courts in Russia. The reasons include the low status of such places and the lack of opportunities to discuss things without ruffle. Furthermore shopping malls, whose food courts target the business audience, must be located in business districts within a walking distance from business centers. Such shopping centers are scanty in the capital; moreover not a single one is geared towards businesspeople attraction. On the other hand, office clerks eagerly use the services of food court operators during the lunch hours if they are located in close proximity to their business center. Most popular with “pin-striped masses,” though, are restaurants offering business lunches or “pipelined catering” (e.g. Grabli and Mu-Mu chains). Talking about the specifics of national restaurant courts, they can be discovered in the restaurant concepts (albeit not without difficulty), rather than in the layout and

On rental rates The level of rent for food court tenants depends on two key factors: occupied area and popularity among the visitors. The rates also hang upon the parameters of the shopping center hosting a food court: its attendance by potential visitors, location, scale etc. For operational facilities in central Moscow the rates are in the range of 2,000-3,000 conventional units (1 USD + 1 euro/2) while in the peripheral rates fluctuate between 1,000 and 2,000 conventional units per sqm per year. It should noted that we are talking about average rates, whereas in some very successful or popular shopping malls, both operational and those under construction and brokerage, the rental rates can be higher. In regional malls the rental rates are at the level of $600800 per sqm per year. The term of lease agreements varies between 3 and 5 years but tends to lengthen. International chains prefer signing agreements with the minimum term of lease standing at 10 years but with a provision to exit from the contract in 5 years. As to the rent payment schemes, public catering operators generally pay a fixed rent and very few operators agree on a mixed scheme – fixed rent plus a turnover percentage (McDonalds and Rostiks traditionally go by this scheme).

Moscow and regions The development of public catering, both in terms of new concepts and operators and in terms of their quantity, is extremely non-uniform in Moscow and the regions, being more

intensive in the latter. The public catering market in St. Petersburg and large regional cities (such Yekaterinburg and Novosibirsk) is noted for a wide variety and the presence of new tenants representing a wide range of concepts and a high level of service. Catering operators expand to regional markets both via their own representatives and franchising schemes. Regional operators deliberately do not enter the Moscow market, explaining their unwillingness by a high level of rental rates and ridiculously high operating expenses. New regional operators very selectively consider proposals to enter the Moscow market.

On franchise The situation with franchising in catering business is rather ambiguous. Most international operators enter the Russian market (first of all, in Moscow and Saint Petersburg) via franchising. As for the regional markets, very few use franchising. The reasons are quite typical of the retail real estate market in general. Despite a rather developed retail market in Russia, it is extremely difficult to find a reliable partner who would meet all necessary requirements and it is even more difficult to keep the partner’s activities under control. Therefore one of the reasons why a number of international and Russian brands develop independently is the fear of reputational risks and losses – the practice shows that not all franchisees are adequate to the high food and client service quality standards adopted by most international chains, especially in the regional cities. Furthermore business organization technologies are sometimes “stolen.” This happens when a franchisee buying a franchise for 2-3 years and acquiring all necessary instruments and skills, later spins off and opens its own business, insignificantly modifying technologies and the name (already recognizable by that time). Franchisees are generally accommodated in less attractive projects, unlike the proprietary points of sale (provided the parent company may influence the selection of catering outlets). On the whole, this situation is rather typical of the franchising market.

Food court and recession The recession had a marked impact upon catering outlets in general and their operation within shopping malls, in particular. Studies demonstrate that most people try to save on out-of-home eating. Food court operators are less affected compared to regu-

What is the outlook for catering outlets within shopping centers? In spite of certain cultural idiosyncrasies, a number of global trends also apply. These trends are set both by clients and new operators. A greater emphasis is now laid on food production and preparation. Cafes, bars and restaurants try to offer more additional services (besides the meals), such as some leisure options, and also sell higher quality foods. Here are just several examples. France-based supermarket chain Casino, in a joint venture with the Relay chain of newspaper stands, founded Chez Jean cafe in 2009. The given establishment amalgamates the functions of cafe, newspaper kiosk and self-service store. A similar initiative was taken by The Financial Times (May 5, 2009) which offered the Starbucks chain to host such services as teller machines and Internet banking in its coffee shops.

Outlook The past year 2010 was saturated with events connected with the entry of new international public catering operators to the Russian retail real estate market. The first coffee shop of the world-renowned Dunkin’ Donuts chain opened in Moscow in Quarter 2. Regarding Russia as one of Europe’s largest and most promising markets, the company plans to increase the number of coffee houses to 20 in the nearest time and to 100 in a more distant future. The well-known US-based Chili’s chain, operating in the same format as T.G.I. Friday’s, has opened its first restaurant in Moscow. Entering the Russian market at the turn of 2010, Burger King has already opened 14 restaurants (8 in Moscow, 2 in the Moscow province, and 4 in St. Petersburg). The Siberian chain Traveler’s Coffee opened the doors of its first coffee shop in Moscow in late April. A number of other international operators are contemplating the entry to the Russian market. Among them is the American fast food catering operator Wendy's/Arby's Group which plans to open 180 snack-bars in Russia during the next 10 years. The fast food restaurant chains already represented on the Russian market also cherish rather ambitious expansion plans. It can be stated in conclusion that the Russian public catering market is rapidly developing and hopefully food courts in Moscow and regional shopping malls will be getting ever more diverse drawing new visitors not only to their tables, but to retail facilities, generally speaking.

066-69 Practice_L_I.indd 67

22.04.2011 10:03:08

Пр а к т и к а б и з н е с а:

Shell & core: нужно ли тратиться? До кризиса большинство арендаторов снимали помещение shell & core и делали ремонт сами. Во время кризиса собственники, чтобы заполучить арендатора, готовы были сами выполнить отделку помещения. Теперь, когда рынок восстанавливается, арендаторам приходится решать, что выгоднее: въехать в офис под ключ или сделать ремонт по собственному проекту. Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real

Офис built-to-suit Shell & core – состояние офисного помещения «под отделку», в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция), отопление, как правило, тоже уже смонтировано. В зависимости от класса здания степень готовности помещения под отделку может отличаться. Например, в БЦ класса А можно практически сразу приступать к финишной отделке, а в помещениях класса Б или С может потребоваться дополнительное выравнивание стен или пола. Несомненными плюсы при аренде помещений под отделку – индивидуальная планировка, возможность использовать уникальный дизайн, экономия в долгосрочной перспективе, планирование переезда более чем за три месяца до переезда, возможность внедрения сложных систем безопасности или контроля за персоналом. Минусы не столь очевидны и в основном представляют собой риски, которые берет на себя компания. Также в некоторых случаях арендатору приходится вкладывать значительные средства в отделку. К рискам можно отнести несоблюдение сроков со стороны подрядчика, неполучение собственником свидетельства о собственности в оговоренный срок, а также риск обвала рынка недвижимости и резкого снижения цен на офисные помещения. До кризиса 2008 года на рынке недвижимости Москвы существовал дефицит качественных офисных помещений. Поэтому большинство крупных и средних арендаторов (а иногда и мелкие компании, которые занимали до 200 кв. м) подписывали предварительные договоры аренды на этапе строительства. После окончания строительства арендаторам приходилось самим выполнять отделку, вкладывая в среднем

до $1000 в один квадратный метр площади БЦ класса А. Это было повседневной практикой: если ты хочешь хороший офис, его нужно «построить» под себя. К концу 2008 года ситуация кардинально изменилась. Практически все компании от малой до большой включили режим экономии и при переезде, который был, как правило, связан с сокращением издержек, то есть арендой меньшей площади или понижением класса помещения. При этом вложить хоть какие-нибудь деньги даже в минимальный ремонт (например, поставить дополнительные перегородки) считалось абсолютно немыслимым. Объем вакантных помещений резко увеличился, конкуренция возросла, и собственникам ничего не оставалось делать, как идти на поводу у клиента. Объекты под отделку арендаторами вообще не рассматривались, собственники всеми силами пытались найти деньги хоть на какой-нибудь ремонт, а те, кто не находил, предлагали годовые арендные каникулы и т. д. В самую тяжелую ситуацию попали те собственники, у которых не было денег на ремонт или отделку помещений в состоянии shell & core. Им пришлось привлекать клиентов, предлагая годовые арендные каникулы либо включая стопроцентное возмещение за выполненную отделку в ставку аренды. Это приводило к снижению ставки до уровня 5–6 тыс. руб./кв. м на весь срок договора. Несмотря на беспрецедентность условий, на которых предлагались помещения в состоянии shell & core, большого числа арендаторов собственникам привлечь не удалось, так как арендаторы, даже понимая, насколько выгодные условия предлагает собственник, просто не имели денег, которые они могли бы вложить в отделку. Сегодня ситуация постепенно меняется к лучшему, у арендаторов появля-

Когда выгодно арендовать Shell & Core? 1. Если заключен долгосрочный договор на 5 и более лет. 2. Если годовая индексация арендной ставки не более 12%. 3. Если стоимость аренды на 25% и более ниже, чем в аналогичных готовых помещениях. 4. Если на рынке недвижимости наблюдается тенденция роста цен. 5. Если вы имеете дело с надежным собственником, который достроит объект в срок и гарантированно получит свидетельство о собственности. 6. Если стоимость отделки 1 кв. м площади не превышает $600.

ются деньги, и они задумываются о том, куда их более выгодно вложить. Поэтому в 2010 году прошел ряд сделок по аренде помещений в состоянии shell & core, самые крупные среди которых в БЦ Marr Plaza, БЦ «Легион 3».

Кому нужны помещения shell & core? Помещения shell & core сегодня имеет смысл арендовать компаниям, имеющим свободные деньги. Инвестиции в отделку быстро окупятся и помогут значительно выиграть на арендных ставках в долгосрочной перспективе. Помещения под отделку выгодно также арендовать компаниям, которые запланировали переезд за год или полгода до его фактической даты и уже сейчас хотят четко понимать, когда, куда и за какие деньги они переезжают. К таковым относятся крупные иностранные или российские корпорации, которые четко планируют свой бюджет и которым нужен офис определенной планировки и отделки, и переехать они должны к точно заданной дате. Помещения shell & core выбирают также компании, которым нужен индивидуальный дизайн или особенная планировка. К таким компаниям относятся различные творческие объединения, дизайнеры, IT-компании, а также компании, которым по роду деятельности нужна специфическая планировка или какие-либо технические изыски, которые проще и дешевле всего внедрять именно в состоянии shell & core. На сегодняшний день цены на отделку довольно сильно снизились. Ремонт в БЦ класса Б сегодня будет стоить от $250 до 450/кв. м, а в классе А от $500 до 800/кв. м (речь идет о стандартном ремонте без дизайнерских и каких-либо других изысков). Существует несколько способов отделки помещения shell & core. Вариант 1. За счет собственника Собственник делает отделку за свой счет и своими силами под клиента. Этот вариант является самым привлекательным для арендатора, так как, не вложив ни копейки в ремонт, он получает помещение именно той планировки, которую хотел. Разновидностью этого варианта является случай, когда собственник выполняет только базовую отделку «по кругу», то есть без внутренних перегородок и разводки электричества и СКС по рабочим местам, затраты на которые переносятся на арендатора. Эта

схема применяется собственниками, которые не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта. Примером такого бизнес-центра может служить «ИНА Хаус» в 3-м Павловском переулке или новый торгово-офисный комплекс на улице Миклухо-Маклая. Вариант 2. Компенсация за ремонт Арендатор производит отделку помещения своими силами и за свой счет, а собственник выплачивает ему компенсацию и предоставляет каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация – 40–60% от предполагаемых затрат арендатора на ремонт, то есть $200–300 за кв. м арендуемой площади. Сумма компенсации уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора на первый год аренды. Так поступает большинство собственников «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты. Вариант 3. За счет арендатора Собственник производит отделку своими силами, но за счет арендатора, при этом снижая арендную ставку на первый год на сумму вложений. При такой схеме у собственника есть понимание, какой ремонт он будет делать, стандартные материалы уже закуплены и ждут на складе, а строительная бригада находится на низком старте. Сумма стандартного ремонта рассчитана до копейки, и при переходе арендатора на такой объект собственник предлагает инвестировать данную сумму в ремонт, снижая арендную плату на первый год аренды и давая арендные каникулы именно на то время, пока подрядчик собственника выполняет ремонтные работы. По такой схеме помещения сдаются в БЦ Omega Plaza. Какой из этих трех вариантов является наиболее выгодным для арендатора? Если арендатор предполагает снимать помещение на срок от двух лет, выгоднее первый вариант: вложения, сделанные сегодня, с лихвой окупятся. Во-первых, помещение под отделку на 20–30% дешевле готовых вариантов. Во-вторых, арендатору предоставляются каникулы. В-третьих, он получает льготную ставку на первый год и более выгодные условия долгосрочного договора на 5–7 лет. При сегодняшних темпах роста рынка 10–15% в год получить начальную цену на 30% ниже и семилетний договор с 7–10% индексацией очень заманчиво.

066-69 Practice_L_I.indd 68

22.04.2011 10:03:08

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| Awards | Hot Topic

| |

| Cover Story

Shell & Core: Is It Necessary to Spend More? Before the recession, the majority of tenants rented premises in a Shell & Core state, and did all repairs by themselves. During the recession, to attract tenants, landlords were ready to do the finishing works themselves. Now as the market recovers, tenants have to decide what is more profitable for them – to enter a "turnkey" office or to repair the premises and adapt them to their own design and needs. Author: Aleksey Ryabichev, director of commercial real estate at Astera Moscow in an alliance with BNP Paribas Real

Aleksey Ryabichev / Алексей Рябичев

“Build-to-suit” office The Shell & Core state of an office building means the premises has just concrete covering, windows, vertical supply pipelines (air-conditioning, ventilation), and as a rule, heating is also already installed. Depending on the class of a building, the readiness of shell & core premises may vary. For example, in a Grade A business center you can almost immediately start the finishing works, while the premises of Grades B or C may require the alignment of the walls or floors. Real advantages of renting shell & core premises include the opportunities for individual and unique designs, long-term savings, ability to plan the move three months ahead of time, and the possibility to install sophisticated security and personnel control systems. Disadvantages are not so obvious, and generally represent the risks assumed by the company. Also, in some cases the tenant has to make considerable investments in the finishing works. The risks include the failure to follow the terms of the contractor, to receive a certificate of ownership within the specified period by the owner, as well as the risk of the real estate market collapsing and slumping office space prices.

Before the recession of 2008, there was shortage of quality office spaces on the real estate market in Moscow. Therefore, most large and medium-sized tenants (and sometimes small companies, which occupied up to 200 sqm) had signed preliminary leasing agreements during the construction phase. After the completion of construction works, tenants had to carry out the finishing works, investing about $1000 per sqm, on average, in Grade A business centers. It was a common practice – that if you want a nice office you have to "construct" it yourself. By the end of 2008, the situation had changed dramatically. Almost all companies from small to large enterprises, switched to a regime of cost savings, and started moving, which was usually associated with a need to reduce expenses, i.e. renting of smaller areas or changing for office space of lower grades. At the same time, it was absolutely unthinkable to invest at least some money in repairs (for example, putting in extra partitions), even if minimal. Since the vacancy rates increased dramatically, competition stoffened and landlords had no choice but to meet the demands of clients and to fulfill their every whim. Tenants did not even look at shell & core facilities, so the owners did everything possible to find money needed, including for some repairs, and those who did not find the money, offered annual rental vacations, etc. Those owners, who had no money for repairs or furnishing shell & core facilities, found themselves in a tough situation. They had to attract customers by offering large rental vacations, including 100% compensation for the actual cost of finishing works, which could be deducted from the leasing payments. This led to a reduction in rates to the level of 5,000 – 6,000 rubles per sqm for the entire duration of the contract. Despite the unprecedented conditions under which the facilities in the state of Shell & Core were offered, owners failed to attract a large number of tenants, because although tenants realized how profitable the proposed conditions were, they simply did not have the money to invest in the finishing. Today the situation is gradually changing for the better, tenants have money and they are considering most profitable ways its investment. Therefore, in 2010, a series of leasing

transactions, with Shell & Core premises, have been concluded, the largest among these being the business centers Marr Plaza and Legion 3.

Who needs Shell & Core premises? It makes sense to rent Shell & Core premises for companies that have readily available cash. Investments into finishing will quickly pay off and help a company save money on rental rates, in the longer run. Also it is profitable to rent Shell & Core premises for companies that are planning to move a year or six months before the effective date, and now wish to have a clear understanding of when, where and at what price they will be moving. These include large foreign and Russian companies which have clearly planned their budgets, and they need an office with a specific layout and finishing, and must move at an exactly established date. Also Shell & Core premises are chosen by companies that need an individual design or special planning. These companies include various creative associations, designers, IT-companies, as well as companies, which due to their activities, require specific planning, or any technical refinements that are easier and cheaper to implement from the Shell & Core state. To date, the prices for finishing works have decreased significantly. Repairs in a Grade B business center today would cost from $250 to 450 per sqm, while in Grade A premises it would range from $500 to $800 per sqm (these are standard repairs, without any design or any other embellishments). There are several ways of finishing the interior of Shell & Core premises. Option 1. At the expense of the owner The owner does the finishing work at his own expense, to suit the needs of the client. This option is definitely the most attractive to the tenant, because without investing a penny in repairs, he gets the premises with precisely the planning he wanted. A variation of this option, is when the owner performs only the basic finishing work "in a circle”, i.e. without internal partitions and electric installations, without light guiding cables to the working places, the costs of these works being shifted to the tenant. This scheme is used by owners who are not jockeying for position, and are focusing on the immediate sale of their project; an example of

When is it advantageous to rent Shell & Core? 1. If you have signed a long-term contract for 5 years or more 2. If the annual rental rate indexation does not exceed 12% 3. If the leasing rate is 25% or more lower than in similar ready-made premises 4. If there is a tendency to growing prices on the real estate market 5. If you're dealing with a reliable owner who will finish the project on time, and will surely receive the certificate of ownership 6. If the cost of finishing per sqm does not exceed $600 such a business center is the INA House at Third Pavlovsky Lane, and the new retail and office complex on Miklukho-Maklaya Street. Option 2. Compensation for repairs The tenant carries out the finishing works of the premises at his own expense, and the owner pays reimburses him for this outlay and provides a rental vacation. Typically, the vacation lasts from 2 to 6 months, and the compensation is 40-60% of the estimated costs of the repairs, i.e. $200-300 per sqm of leasable area. The amount of compensation reduces the tenant's monthly rental payments for the first year of the lease. This is the way the majority of the owners of the Moscow-City operate. These do not wish to invest extra money in their small investment projects. Option 3. At the expense of the tenant The owner carries out the finishing works on his own, but at the expense of the tenant, while at the same time reducing the rental rate for the first year by the amount of investment into the finishing works. With this scheme, the owner understands what kind of repairs are actually being done, initiates the procurement of standard materials stored at the warehouse, and the construction team is ready to start working. The total of the standard repair is calculated down to the penny and when the tenant moves to such a facility, the owner offers to invest that amount into repairs, offering a lower rental rate for the first year of the lease, and vacation rentals are given exactly for the time that the owner’s contractor performs the repairs. This scheme is used for the leasing of premises in the Omega Plaza Business Center. Which of these three options is the most beneficial for the tenant? If the tenant assumes to rent spaces for a term of two years or more, the first option looks more profitable: investments made today will repay with interest. First, the shell & core premises are 20-30% cheaper than ready-made options. Second, the tenant is offered rental holidays. Third, he gets a discounted rate for the first year and more advantageous terms for a loner term contract of 5-7 years. At the current rate of market growth of 10-15% a year, it is very tempting to get the starting price at a 30% discount and a contract for seven years with a 7-10% indexation.

066-69 Practice_L_I.indd 69

22.04.2011 10:03:08

Новости Северо–Запада:

Андрей Глебов: Девелоперская активность в жилом секторе перемещается за МКАД, в Подмосковье. Или же застройщики перенесут сферу своих интересов в другие округа Москвы, где нет столь остро стоящих градостроительных проблем. стр. 52

«Макромиру» подФОРТило

Сделка Fort Group приобрела девелоперскую компанию «Макромир», став таким образом крупнейшим собственником качественных торговых площадей в Петербурге. В рамках сделки Fort Group достались действующие торговоразвлекательные комплексы банкротящегося «Макромира» («Родео Драйв», «Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита» и «Сити Молл») общей площадью 274,5 тыс. кв. м, а также недостроенный ТРК «Долгоозерный» площадью 32,3 тыс. кв. м. Эксперты оценивают стоимость этих объектов в $680–900 млн. Помимо активов «Макромира» к Fort Group перешли долги девелопера. На момент введения конкурсного производства в компании (май 2010 года) они превышали 16 млрд рублей. «В результате процедуры наблюдения и конкурсного производства «Макромир» был очищен от сомнительных требований и обязательств. Удалось договориться о реструктуризации долгов с крупными кредиторами, в том числе и со Сбербанком, которому компания должна более 5 млрд рублей. Действующие объекты имеют высокую заполняемость и приносят стабильный доход», – сообщил главный операционный директор ООО «Макромир» Сергей Лепкович. Новый владелец заявил, что для выведения «Макромира» из сложного финансового положения намерен привлечь структуры Альфа-банка. Условия сделки стороны не раскрывают. Эксперты оценивают возможную сумму сделки по-разному. «Даже если сделка была денежной, то ее сумма могла быть символической», – полагает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. По мнению генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, с учетом долгов Fort Group могла заплатить за «Макромир» около $10 млн. Так или иначе эта сделка поможет Fort Group стать одним из крупнейших собственников торговых объектов в Петербурге.

Аренда

Подсоединение к Technopolis Компания Schneider Electric арендовала почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в технопарке Technopolis в Петербурге. Schneider Electric, специализирующаяся в области управления электроэнергией, арендовала 927 кв. м в технопарке Technopolis на Пулковском шоссе. Брокером сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. С закрытием этой сделки объем занятых площадей на объекте увеличился до 65%.

Сегодня лидером по количеству площадей является холдинг «Адамант», в активе которого 23 функционирующих (общая площадь – 810,7 тыс. кв. м) и 8 проектируемых и строящихся (563,4 тыс. кв. м) торговых объектов. До сих пор вторую позицию занимал концерн IKEA, владеющий двумя торговыми комплексами «Мега» общей площадью 309 тыс. кв. м. Однако теперь Fort Group потеснила финнов. Сегодня компания, с учетом ранее приобретенных активов, владеет 7 действующими торговыми комплексами общей площадью 308,9 тыс. кв. м и 3 проектируемыми и строящимися объектами (еще 199,3 тыс. кв. м). Напомним, что в декабре прошлого года Fort Group объявила о нескольких крупных сделках, в результате которых она стала собственником трех действующих объектов – мебельного центра «Грейт» у станции метро «Академическая», торгового комплекса «Рыбацкое» и 70% ТРК «Южный полюс». Тогда же стала известна дальнейшая судьба этих объектов. Так, компания вложит $17–20 млн в реконцепцию «Грейта», который будет существенно обновлен и переименован в ТРК «Академ Парк». Площадь комплекса – 32 тыс. кв. м. С учетом затрат на покупку «Грейта» у холдинга «Адамант» общий объем инвестиций в этот проект составит около $60 млн. ТК «Рыбацкое» (10 тыс. кв. м) был приобретен за $32 млн у ООО «Крон». Новый собственник намерен ввести вторую очередь комплекса, увеличив его примерно втрое. Концепция ТРК «Южный полюс», в котором Fort Group принадлежит около 24,5 тыс. кв. м (покупка этих площадей у частных лиц обошлась в $38 млн), останется прежней, никакие преобразования на объекте пока не запланированы. Кроме того, помимо перешедшего от «Макромира» недостроенного торгово-развлекательного комплекса «Долгоозерный», в собственности Fort Group сегодня находится проект ТРК «Кантемировский» площадью 105 тыс. кв. м, который начинал возводить австрийский инвестфонд Europolis. Реализация всех выше указанных проектов намечена на 2011–2013 годы.

Коммерческие условия сделки не разглашаются. «Наша компания довольно продолжительное время искала новый современный офис, отвечающий всем нашим корпоративным требованиям. Когда на рынок вышел этот проект, он сразу привлек наше внимание. Мы рады, что переговоры с руководством технопарка оказались успешными», – комментирует региональный руководитель по Северо-Западу компании Schneider Electric Николай Картасиди. Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучман отметил, что в Schneider Electric он видит не только арендатора, но и партнера по инновационной деятельности. «Уверен, что взаимное сотрудничество

и опыт наших компаний внесет свой вклад в развитие экосистемы региона», – заявил он. Напомним, что пулковский Technopolis – первый проект одноименной компании в России, однако она уже давно и успешно работает в Северной Европе, владея и управляя технопарками и научными парками площадью более 500 тыс. кв. м. Первая очередь петербургского проекта Technopolis была сдана в эксплуатацию в июне прошлого года. Ее общая площадь составляет 24,1 тыс. кв. м (арендопригодная – 19,4 тыс.). В состав технопарка помимо офисных площадей входят переговорные комнаты с видеоконференц-связью, ресторан, парковка на 600 автомобилей и прочее.

ГУП ТЭК сел на «Лесной» Собственником половины вновь введенного БЦ «Белоостровская, 6» стало ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (ГУП ТЭК). Предприятие выкупило чуть более 5,2 тыс. кв. м в недавно достроенном бизнес-центре на Белоостровской улице в Петербурге. Объект позиционируется управляющей компанией в классе В+. Он возведен на земельном участке площадью 1,3 тыс. кв. м в активно развивающейся деловой зоне недалеко от станции метро «Лесная», в районе пересечения Большого Сампсониевского проспекта с Кантемировской и Белоостровской улицами. Общая площадь здания – 10,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 9,3 тыс. Таким образом, ГУП ТЭК стало владельцем чуть более половины офисных площадей в левом крыле здания, с 1-го по 10-й этаж. Как рассказала CRE вице-президент по продажам и управлению недвижимостью ООО «Соло» (управляющая компания) Людмила Тэoр, переговоры с ГУП ТЭК начались в мае 2010 года. Предварительный договор был подписан в ноябре 2010-го, а основной – сразу после оформления объекта в собственность, в марте этого года. Условия сделки не разглашаются, но, как уточнила г-жа Тэoр, цена была рыночной на период начала переговоров. По подсчетам директора департамента брокериджа компании NAI Becar SPb Наталии Черейской, сумма сделки могла составить 420 млн рублей. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова оценивает ее в чуть меньшую сумму – в пределах $9–10 млн. Сейчас помещения в бизнес-центре предлагаются по 80–85 тыс. руб./кв. м. По информации УК, на сегодняшний день вакантными остаются помещения общей площадью 3090 кв. м. Офисы продаются блоками от 140 кв. м. «Мы ведем переговоры о продаже оставшихся площадей с несколькими крупными отечественными и зарубежными компаниями. В основном наши клиенты рассматривают покупку помещений для нужд собственного бизнеса, однако мы ведем переговоры и с несколькими инвесторами, которые рассматривают покупку площадей для последующей сдачи в аренду», – рассказал CRE директор по продажам и маркетингу ООО «Соло» Ян Свояволя.

070-71 NorthWest_I_L.indd 70

22.04.2011 10:03:52

# 9 (161) / 1–15 . 0 4 .11

| Business Practice | News of Northwest

| |

| Regions

Macromir acquired by Fort

Transaction Fort Group has acquired the development company Macromir and thus become the biggest owner of quality shop floors in St. Petersburg. Within the framework of this transaction, Fort Group grabbed functional shopping and entertainment centers of Macromir which is going broke (Rodeo Drive, French Boulevard, Fiolent, Felicita and City Mall) with the total area of 274,500 sq m and also the unfinished 32,300-sqm Dolgoozerny mall. Experts estimate the total value of those facilities at $680-900 million. In addition to the Macromir assets, Fort Group has also inherited the debts of the bankrupt developer, which exceeded 16 billion rubles at the moment of bankruptcy management introduction at the company (May 2010). “The bankruptcy administration and management proceedings cleared Macromir of dubious claims and obliga-

Lease

Joining Technopolis Schneider Electric leased almost 1,000 sq m of office space in Technopolis science park in St. Petersburg. Schneider Electric specializing in electricity management has leased 927 sq m in science park Technopolis on Pulkovo Highway with Jones Lang LaSalle serving as a broker. This deal has increased the amount of occupancy at this facility by 65%. The commer-

tions. Debt restructuring with large lenders, including Sberbank, was negotiated. To Sberbank alone the company owes more than 5 billion rubles. The operational properties have high occupancy and generate stable cash flows,” reports COO of Macromir, Sergey Lepkovich. The new owner stated that it would involve the structures of Alfa Bank in order to bring Macromir out of its financial predicament. The parties do not disclose the terms of the deal. Experts differ in their estimations of a possible amount of the transaction. “Even if the deal was monetized the amount could be symbolic,” assumes Ekaterina Lapina, Commercial Real Estate Director ARIN. In the opinion of Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB, taking the debts into account, Fort Group could have paid about $10 million for Macromir. Be that as it may, the given transaction will propel Fort Group to the position of one of the biggest owners of retail

properties in Saint Petersburg. Today Adamant holding with 23 operating retail projects (total area – 810,700 sq m) in addition to eight ones under design and construction (total area – 563,400 sq m) is the leader in terms of sales areas. Until now IKEA concern, holding two MEGA shopping malls totaling 309,000 sq m, has ranked second. However Fort Group has crowded the Swedes from this position. Inclusive of earlier acquired assets, the company owns seven functioning shopping malls with the aggregate area of 308,900 sq m and three other projects under design and construction (another 199,300 sq m). We should remind that last December Fort Group announced several large deals which made it the owner of three operational facilities – furniture center Great at Akademicheskaya subway station, shopping mall Rybatskoe, and 70% of Southern Pole mall. At that time further fate of those facilities also became known. Thus the company will invest $17-20 million in the re-conception of Great which will be markedly renovated and renamed into Akadem Park. Its floor area is 32,000 sq m. Inclusive of the purchase of Great from Adamant, total investment in this project will come to about $60 million. The 10,000-sqm Rybatskoe was bought for $32 million from Kron LLC. The new owner is going to deliver the second phase to the market and thereby triple the total area. The concept of Southern Pole, where Fort Group owns about 24,500 sq m (the purchase of those areas from private owners drained $38 million from the company's treasury) will remain unchanged; no transformations have been planned at the facility to date. In addition to the unfinished retail and entertainment center Dolgoozerny inherited from Macromir, Fort Group also owns the 105,000-sqm Kantemirovsky whose development was launched by the Austrian investment fund Europolis. Implementation of all the said projects is scheduled for 2011-2013.

cial terms are not disclosed. “Our company has long been looking for a new contemporary office conforming to our requirements. When this project was delivered to the market it caught our eyes straight away and we are happy that our negotiations with the technopark management have been successful,” comments area manager SE in North-West, Nicholas Kartasidi. Managing Director of Technopolis Saint Petersburg, Peter Coachman, says he sees in Schneider Electric both a tenant and a partner in innovative activities. “I am positive that cooperation between our companies boasting rich experience will contribute to the

development of the regional ecosystem,” he stated. Just to remind, Technopolis in Pulkovo is the first project of the eponymous Russian company which has long and successfully been operating in Northern Europe holding and managing science and techno parks with total built space in excess of 500,000 sq m. The first phase of Technopolis was commissioned last June. Its GBA makes 24,100 sq m (GLA – 19,400 sq m). In addition to office space, the science park features break-out rooms with video conferencing, a restaurant, a parking lot for 600 automobiles etc.

State-run FEC settles in Lesnoy State-owned Fuel and Energy Complex of Saint Petersburg (GUP FEC) has become the owner of half of the recently commissioned business center Beloostrovskaya 6.

This enterprise bought out slightly more than 5,200 sq m in the recently completed business center on Beloostrovskaya Street in St. Petersburg. The facility is positioned in Grade B+ by the company and constructed on a 1,300-sqm site in the rapidly developing business district not far from Lesnaya metro at the intersection of Bolshoi Sampsonievsky prospekt with Kantemirovskaya and Beloostrovskaya streets. Close by are several functioning business centers of various classes – Vyborgskaya zastava, Avantage, Ilyich, White Island, Raduga and others. The building’s gross built area is 10,500 sq m, GLA – 9,300 sq m. Thus GUP FEC became the owner of slightly more than half of the total office space in the building’s left wing, from floor 1 to floor 10. As Vice President of Solo LLC (FM company) in charge of property management and sales, Ludmila Teor, told CRE, negotiations with GUP FEC started in May 2010. A prelease agreement was signed in November 2010 and the principal lease – immediately after ownership legalization in March of this year. The terms of the deal are not disclosed, but according to Ms. Teor, at the beginning of the talks this was a market price. Natalia Chereyskaya, Brokerage Director NAI Becar SPb, figured that the amount of this transaction could be 420 million rubles. Director of Projects and Analytic Research, Zosya Zakharova, estimates it at a lesser sum – in the range of $9-10 million. Now office areas in the business center are offered for 80,000-85,000 rubles/sqm. As informed by the management company, about 3,090 sq m remain vacant. Offices are sold by blocks from 140 sq m. “We are holding negotiations about the sale of the remaining space with several large domestic and foreign companies. Our clients are mainly interested to buy office areas for their own business needs; however we are also negotiating with some investors who consider buy-to-let schemes,” Sales and Marketing Director Solo LLC, Yan Svoyavolya, told CRE NW.

070-71 NorthWest_I_L.indd 71

22.04.2011 10:03:53

Р е г и о н ы:

Открытие

В Воронеже появился первый «Люксор» В воронежском ТРК «Арена» (бульвар Победы, 23а) открылся кинотеатр «Люксор». Кинотеатр расположился на площади около 2,5 тыс. кв. м, на третьем этаже ТРК. «Люксор» включает в себя 7 кинозалов более чем на 800 мест. У зрителей есть возможность посмотреть фильмы со звуком Dolby на большом экране в формате 3D. На территории кинотеатра работают пивной ресторан «Посадоффест» и снек-бар. Общая площадь ТРК «Арена» составляет 65 тыс. кв. м, 45,8 тыс. кв. м из них – торговая. Проектом предусмотрена наземная парковка на 1,1 тыс. машиномест.

В «ОZ Молле» откроется ЦУМ

Проект

В Брянске построят профессиональный ТРЦ В III квартале 2011 года в Брянске на улице Флотской должно начаться строительство торгово-развлекательного центра общей площадью более 80 тыс. кв. м и арендопригодной свыше 65 тыс. кв. м. Девелопер проекта – ООО «Премиум Проект», архитектор – ESP Architects (Германия). Открытие ТРЦ запланировано на II квартал 2013 года. В качестве якорных арендаторов в торговом центре будут представлены продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, гипермаркет товаров для дома и для ремонта, детский развлекательный центр и многозальный кинотеатр. Площадь торговой галереи и фудкорта более чем на 10 концепций составит 30 тыс. кв. м. Предусмотрена наземная парковка на 2 тыс. машино-мест. Для проведения досуга будут оборудованы прогулочные зоны на набережной реки Десна. Коммерческую концепцию проекта разработала компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», которая осуществляет консультационное сопровождение и сдачу в аренду этого ТРЦ. По информации Олеси Черданцевой, руководителя отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, в настоящее время в Брянске работает два качественных ТЦ общей торговой площадью около 62 тыс. кв. м (ТЦ «Бум Сити» и ТЦ «Мельница»). Тем не менее строительство нового крупного центра оправданно, так как существующий объем качественных торговых

Сделка ЦУМ займет 10 тыс. кв. м и разместится сразу на трех уровнях ТРЦ «ОZ Молл» в Краснодаре. О подписании договора аренды объявила компания Jones Lang LaSalle, эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче объекта в аренду. Традиционно для московского формата первый этаж ЦУМа будет отведен под парфюмерию, косметику, ювелирные изделия и аксессуары; женская одежда расположится на втором этаже, мужская – на третьем. «ЦУМ, открывающийся в «ОZ Молле», – не аутлет, в нем будут представлены самые последние коллекции престижных fashion-брендов, в том числе ограниченного выпуска. Ассортимент торговых марок в чем-то будет уникальным. Так, в парфюмерном отделе появятся редкие «нишевые» ароматы

площадей не является достаточным для Брянска, полагает эксперт. Данный объект полностью закроет имеющийся спрос со стороны федеральных и международных арендаторов и станет главным ТРЦ города в долгосрочной перспективе, уверена Диана Зазнобина, ведущий консультант «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», курирующая этот проект. В то же время, по данным Олеси Черданцевой, в долгосрочных планах ГК «Ташир» намечено строительство ТЦ «РИО» в Брянске. Как отмечает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, сейчас торговые операторы активно интересуются регионами, причем не только крупными городами, но и городами с населением менее 500 тыс. жителей. На рынки таких городов многие крупные федеральные торговые операторы стремятся первыми, чтобы иметь возможность завоевать рынок и затруднить выход на него своим конкурентам. То же относится и к строительству торговых центров. «Выход на рынок пер-

и линии косметики, которых не купить в Москве», – говорит Александра Чиркаева, заместитель директора, отдел торговых площадей Jones Lang LaSalle. Как и в Москве, в краснодарском ЦУМе планируется дефиле и показы коллекций, можно будет воспользоваться бесплатными услугами профессиональных стилистов в рамках сервиса «персональный шопинг». Кроме того, для клиентов ЦУМа будет предусмотрена отдельная VIP-парковка. Общая площадь ТРЦ «ОZ Молл» – около 212 тыс. кв. м, арендуемые площади занимают 165 тыс. кв. м. На данный момент часть ТЦ уже функционирует: работают такие арендаторы, как OBI, Kika, «O’кей» и «Декатлон». Открытие всего торгово-развлекательного комплекса запланировано на осень 2011 года. Девелопер проекта – компания AIM Property Development.

вого профессионального объекта с сильным набором арендаторов позволит ему стать крайне востребованным у населения», – считает эксперт.

Торговый центр запланирован в Хакасии В 2013–2014 годах в Хакасии планируется строительство ТРЦ площадью свыше 50 тыс. кв. м. Он станет первым концептуальным объектом подобного масштаба на территории республики. Объект расположится в Усть-Абаканском районе, в 7 км от города Абакан. Девелопер проекта – ООО «ХакДевелопмент» (Республика Хакасия). Концепция, архитектура, проектирование, дизайн, брокеридж осуществляется девелоперским агентством «Молл. Экспертиза & консалтинг» (Москва). ТРЦ выступит в роли культурного центра. На территории ТЦ будут обустроены: рекреационная зона площадью 1330 кв. м,

творческие студии для детей, развлекательный комплекс, многозальный кинотеатр. Вторая очередь комплексного освоения территории предполагает строительство аквапарка площадью 10 тыс. кв. м. Прилегающая к объекту обширная территория превратится в парк, в котором будет аквазона. Площадь будущего ТРЦ позволит разместить около 100 магазинов торговой галереи, супермаркет продуктов питания, супермаркет бытовой техники и электроники, супермаркет товаров для дома (DIY), супермаркет товаров для детей. 14 апреля на встрече правительства республики Хакасия и ООО «ХакДевелопмент» данный проект получил одобрение, был подписан соответствующий договор о сотрудничестве. Как сообщил девелопер в ходе встречи, инвестиции в строительство ТРЦ составят 1,5 млрд рублей. По словам председателя правительства Республики Хакасия Виктора Зимина, подобных объектов в Хакасии еще не строилось, поэтому строительству объекта придается серьезное значение.

072-79 Regions_I_L.indd 72

22.04.2011 10:07:17

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

Проект

Офисно-торговый комплекс появится в Брянске В Брянске будет построен семиэтажный офисно-торговый комплекс класса А общей площадью 19,5 тыс. кв. м. Инвесторами выступают УК «Регионгазфинанс» и Центральная инвестиционная теплоэнергетическая компания. Концепцию проекта разработали УК BlackStone Keeping Company и Praedium Oncor International. Объект расположен в центральной части города. Основная часть площади комплекса (70%) отведена под офисы, 20% – под торговые помещения, которые будут расположены на первом и втором этажах, 10% площади займут инфраструктурные арендаторы (кафе, ресторан, салон красоты, бытовые услуги и прочее). Проектом предусмотрены два подземных этажа для паркинга на 123 машино-мест. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован на конец 2011 года. УК BlackStone Keeping Company были произведены доработки по инженерной части, системе вентиляции и кондиционирования, внесены коррективы в систему безопасности. На этапе строительно-монтажных работ специалисты УК осуществили проверку наличия и контроль правильности ведения проектной и рабочей документации, приняли участие в приемке, наладке и испытаниях инженерных систем здания. Компанией BlackStone Keeping Company была разработана концепция управления данным объектом с учетом того, что объект имеет нескольких собственников. В сферу ответственности компании Praedium Oncor International входило проведение маркетингового исследова-

ния рынка, а также разработка стратегии реконцепции объекта с целью повышения доходности объекта и адаптации существующих объемно-планировочных решений под требования арендаторов. В ходе работы был проведен глубокий прелизинг потенциальных арендаторов, показавший высокую степень заинтересованности как местных, так и федеральных ритейлеров. В дальнейшем компания планирует участвовать в реализации площадей объекта. Помимо этого компаниями-партнерами была разработана стратегия продвижения объекта с учетом особенностей здания и специфики локального рынка коммерческой недвижимости.

На Кубани будет еще два Metro Metro Cash & Carry планирует построить по меньшей мере еще два торговых комплекса в Краснодарском крае. Об этом генеральный директор российского подразделения компании Йерун де Гроот рассказал на встрече с первым вице-губернатором Кубани Джамбулатом Хатуовым, сообщает пресс-служба администрации края. В частности, компания намерена открыть второй ТЦ в Краснодаре (первый центр появился в городе в 2004 году). В настоящее время рассматривается несколько возможных площадок размещения нового комплекса – на улице Лизы Чайкиной и в районе поселка Знаменский Карасунского внутригородского округа. Кроме того, как рассказал глава Metro в ходе встречи, на стадии проектирования находится торговый центр в Сочи. Соглашение о реализации этого проекта было подписано в сентябре прошлого года на Сочинском экономическом форуме.

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

Йерун де Гроот отметил, что наряду с Краснодаром и Сочи очень перспективным для развития бизнеса Metro Cash & Carry на Кубани является город Новороссийск. Первые переговоры о возможном строительстве здесь большого торгового комплекса, по его словам, уже состоялись.

Исследование

Гостиничные операторы идут в Воронеж I квартал 2011 года показал заметное оживление на гостиничном рынке Черноземья: Hilton Worldwide собирается открыть в Воронеже в 2013 году отель на 140 номеров, Rezidor Hotel Group – на 164 номера. Кроме того, в 2012 году должны ввести в эксплуатацию отель на 178 номеров, однако гостиничный оператор еще не выбран, ведутся переговоры с Accor Group. Ряд загородных гостиничных проектов планируется и в Воронежской области. Все отели относятся к средней ценовой категории. Заявленные планы и проекты увеличат за три года номерной фонд города-миллионника вдвое. Основной спрос на услуги средств размещения в Воронеже исходит со стороны бизнес-туристов, что обеспечивает высокий уровень загрузки, не зависящий от сезона. Однако предложение качественных номеров в городе незначительно. Сегодня здесь работает 20 гостиниц с общим номерным фондом менее 1000 номеров. Из них пока только две гостиницы под управлением крупных операторов, в том числе «Азимут отель Воронеж» (334 номера) под управлением Azimut Hotels Company. Как сообщили в компании Azimut, за 5 месяцев загрузка

их отеля в Воронеже выросла на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ключевой показатель доходности RevPar за период с ноября по март увеличился на 7%, при этом средняя стоимость номера (ADR) снизилась на 10%. Оборот отеля увеличился на 21% за тот же период.

Сделка

У Нижнего Новгорода появится «Фамилия» Первый в Нижнем Новгороде универмаг федеральной сети «Фамилия» откроется в торговом центре Seven. Общая площадь универмага составит 1,3 тыс. кв. м. «Фамилия» займет площади всего третьего этажа торгового центра. Брокером сделки выступила компания IDEM – эксклюзивный брокер ТЦ Seven. Универмаги сети работают в формате «дисконт-центр». Посетителям универмага будет предложен большой выбор товаров для всей семьи: одежда, обувь, бытовая химия, товары для дома, игрушки, косметика, аксессуары таких торговых марок, как Baon, Esprit, Wrangler, Savage, Adidas. Как отмечают в компании IDEM, «Фамилия» начала развитие в регионах лишь в конце 2010 года. «Нижний Новгород находится на этапе перехода от рыночного к цивилизованному формату покупок, такие операторы, как «Фамилия», позволяют покупателям перейти на более высокий уровень потребления и сохранить привычный уровень расходов», – комментирует Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM.

072-79 Regions_I_L.indd 73

22.04.2011 10:07:17

Р е г и о н ы:

Transaction

Opening

A Department store opens in the OZ Mall

The first Luxor appears in Voronezh

A department store will occupy 10,000 sqm and will be situated on three levels of OZ Mall in Krasnodar. Signing of the leasing agreement was announced by Jones Lang LaSalle, the exclusive brokerage agent. Traditionally, in accordance with the Moscow format, the first floor of the Central Department Store will be allocated to perfumes, cosmetics, jewelry and accessories, women's clothing will be located on the second floor, men's – on the third. The department store, which opens in OZ Mall is not an outlet, it will offer the latest collections of prestigious fashion brands, including limited editions. The range of brands will be unique. Thus, in the perfume section there will be "niches" of the perfumes and cosmetics line which cannot be bought in Moscow," says Alexandra Chirkaeva, deputy director or retail premises at Jones Lang LaSalle. Just like in Moscow, the Krasnodar Department Store plans to organize fashion shows and parades, when it will be possible to use the free services of professional stylists. In addition, a separate VIP-parking lot will be provided for customers of the department store. OZ Mall has a total area of about 212,000 sqm, of which 165,000 sqm are leasable. At the moment, a section of the shopping center is already in operation, with such tenants as OBI, KIKA, O'Key and Decathlon already doing business. The grand opening is planned for the autumn of 2011. The project developer is the AIM Property Development Company.

The Arena Shopping and Entertainment Center, situated on 23A Pobedy Boulevard, is now home to the Luxor Cinema. The cinema is located on an area of about 2,500 sqm, at the third floor of the SEC. The Luxor is a 7-screen cinema with a seating capacity of over 800. The audiences can enjoy movies complete with Dolby sound and 3D on big screens. The movie theatre also features the Posadoffest restaurant and a snack bar. The total area of the Arena SEC is 65,000 sqm, of which 45,800 sqm are retail premises. The project provides for a surface parking lot for 1,100 vehicles.

Nizhny Novgorod to get a "Family” The first 1,300-sqm department store of the “Family” national network will open in the Seven Shopping Center in Nizhny Novgorod. The “Family” will occupy the entire third floor. The deal was mediated by IDEM Co., the exclusive broker of the Seven shopping mall. The network’s department stores operate in the “discount center” format. Visitors to the department store will be offered a wide range of products for the whole family - clothing, footwear, household chemicals, housekeeping goods, toys, and cosmetics, accessories of such brands as BAON, Esprit, Wrangler, Savage, and Adidas. According to the IDEM Company, the “Family” had started its development in the regions at the end of 2010. Nizhny Novgorod, along with Yekaterinburg, are the first cities in Russia to host the new up-to-date stores of the network. “Nizhny Novgorod is going through a transitional stage, moving from small markets to a new modern format of shopping, and such operators as the “Family” allow consumers to rise to a higher level of consumption, while preserving the usual level of spending," says Catherine Gress, general director of IDEM.

Project

A professional SEC to be built in Bryansk The construction of a professional SEC is scheduled for the third quarter of 2011 in the city of Bryansk on Flotskaya Street. GBA of the project is more than 80,000 sqm, GLA – more than 65,000 sqm. Developer is Premium Project and the architect is ESP Architects (Germany). The opening is scheduled for Q2 of 2013. A grocery hypermarket, electronics and home appliances supermarket, household goods and repair supermarket, children's entertainment center and a multiplex cinema will be the anchor tenants. The shopping arcade and food court, representing 10 concepts, will cover 30,000 sqm. The complex has a surface car park for 2,000 vehicles, for leisure activities there will be created recreational areas on the embankment of the Desna River. The commercial concept of the project was developed by Magazin Magazinov part of CB Richard Ellis, which provides consulting support and brokerage services. According to Olesya Cherdantseva, head of market analysis of commercial real estate and investments at Jones Lang LaSalle, currently there are two high-quality shopping centers, with total sales area of approximately 62,000 sqm, operating in Bryansk (Boom City SC and Melnitsa SC). Nevertheless, the construction of the new major center is justified, since the present level of quality retail areas is not sufficient for Bryansk, the expert said. This object will fully cover the existing demand of national and international tenants and, over time, will become the main shopping center of the city, believes Diana Zaznobina, the leading consultant at Magazin Magazinov which oversees the project. At the same time, according to Olesya Cherdantseva, the longterm plans of Tashir include the building of a RIO Mall in Bryansk. According to Olga Yasko, regional research director at Colliers International, retailers are now actively interested in the regions, not just large cities, but cities with populations below 500,000 resi-

dents. Many major national retailers tend to be the first, win local markets, and impede access to their competitors. The same applies to the construction of shopping centers. “The launch of the first professional facility, with a strong pool of tenants, will make it very popular with locals,” the expert believes.

A shopping center is planned in Khakassia Plans call for the construction of an SEC with a total area of more than 50,000 sqm in Khakassia in 2013-2014. It will be the first conceptual object in the Republic. The facility will be located in the UstAbakan area, 7 km from the City of Abakan. Project developer is HakDevelopment. The concept, architecture, engineering, design, and brokerage are being carried out by Mall – Expertise & Consulting Real Estate Development Agency (Moscow). The SEC will play the role of a cultural center. The center will also host a 1,330-sqm recreation area, creative studios for children, entertainment center, and multiplex. The second phase of integrated development will involve the construction of a 10,000-sqm waterpark. The vast areas adjacent to the facility will be transformed into a park, with an abundance of green and aqua zones.

Two more Metros to appear in the Kuban Region The Metro Cash & Carry is planning to build at least two more shopping complexes in the Krasnodar Region. According to the press service of the regional administration, the general director of Metro’s Russian Office, Jeroen de Groot, announced this at a meeting with first vice-governor of Kuban, Dzhambulat Hatuov. In particular, the company intends to open its second shopping center in Krasnodar. Currently, several possible sites to accommodate the new complex are under consideration on Lisa Chaikin St and near the village of Znamensky of Karasunsky inner city district. In addition, as the head of Metro announced during the meeting, a shopping center in Sochi is at the design stage. An agreement for this project was signed in September last year, during the Sochi Economic Forum. Jeroen de Groot noted that the city of Novorossiysk, along with Krasnodar and Sochi, are very promising locations for the development of Metro Cash & Carry in the Kuban Region. According to Mr. de Groot, initial talks about possible construction of a large shopping mall here, have already taken place.

An office and retail complex for Bryansk A seven-story 19,500-sqm Grade ‘A’ office and retail complex will be built in Bryansk. The investors are the Regiongazfinans Management Company and the Central Investment Heat Energy Company. The project

concept was developed by BlackStone Keeping Company and Praedium Oncor International. The object is located in the city core: 70% is allocated for offices, 20% – for retail premises, which will be fashioned on the first and second floors, 10% will be occupied by infrastructure (cafes, restaurants, beauty salons, personal care, etc.). The project includes two underground floors for the parking of 123 vehicles. The commissioning is scheduled for late 2011. The BlackStone Keeping Company has improved engineering systems and HVAC and made adjustments to the security system. At the stage of construction work, specialists from the BlackStone Keeping Company monitored the availability and correctness of the design documents and blueprints and tested the engineering systems. BlackStone Keeping Company developed the management concept, bearing split ownership in mind. It was the responsibility of Praedium Oncor International to conduct market research and strategy development for re-conception, in order to raise the yield and adapt current planning solutions to the needs of tenants. A profound pre-leasing of potential tenants was carried out during the work revealed a high degree of interest, both from the local and national retailers. In the future, the company plans to participate in the sales of premises. In addition, partner companies have developed a strategy to promote the facility, taking into account specific features of the building and the local real estate market.

Research

Hotel operators head for Voronezh The first quarter of 2011 showed a marked recovery of the hotel market in Black-Earth Belt. Hilton Worldwide plans to open a 140room hotel in Voronezh in 2013, and Rezidor Hotel Group will open a 146-room hotel. Another 178-room hotel is scheduled for 2012, though a hotel operator has not been selected; talks with the Accor Group are now being held. Several suburban hotel projects are being planned in the Voronezh province. All the hotels belong to the mid-price segment. The announced plans and projects will double the room stock in the city over the next 3 years. The main demand for accommodation in Voronezh comes from business travelers, who provide for high loads, regardless of the season. However, the supply of quality rooms is quite low. Today there are 20 hotels with total room stock of less than 1,000. Of these, at present, only 2 hotels are managed by large operators, including the Azimut Hotel Voronezh, (334 rooms) under the management of Azimut Hotels Company. According to Azimut, the occupancy rate at their hotel in Voronezh has risen by 19% during the past five months, y-o-y. RevPAR rose by 7% from November to March, while the average daily rate (ADR) decreased by 10%. The turnover of the hotel has increased by 21% over the same period.

072-79 Regions_I_L.indd 74

22.04.2011 10:07:18

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| News of Northwest | Regions

| |

| Listings

Если в декабре в отеле «Евразия» (Тюмень) не было свободных мест, в январе 2010 года его загрузка не превышала 10% / Overcrowded in December, Tyumen's Eurasia Hotel barely had a 10% load in January 2010

Несварение рынка За кризисное время объем гостиничного рынка Урала значительно увеличился. Местные власти не собираются останавливаться на достигнутом и заявляют о новых планах. Начинание администрации готовы поддержать девелоперы, инвесторы и гостиничные операторы – уже началось строительство новых гостиниц. Однако, как отмечают эксперты, перспективы рынка несколько переоценены.

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

международные выставки. Подобная активность гостиницам вышла боком. Как отмечает Мария Василенко, из-за позиционирования города как конгрессной площадки, сегодня можно наблюдать переизбыток предложения, поскольку номерной фонд был создан для пиковых нагрузок. Важный индикатор состояния рынка – количество средств размещения, прошедших добровольную классификацию Ростуризма (в обязательном порядке она введена только в Краснодарском крае ввиду Олимпиады-2014). В Свердловской области таких 36, в Тюменской области – 6, в других регионах – единицы.

исло гостиниц в Свердловской области до 2020 года должно возрасти с существующих 340 до 410, а номерной фонд с 11,7 тыс. единиц до 14,1 тыс. – так решили местные власти. Министерство торговли, питания и услуг Свердловской области провело анализ земельных участков на территории региона и выбрало наиболее подходящие для строительства новых гостиниц. Эта работа была проделана в соответствии с планом мероприятий по содействию развитию средств размещения Свердловской области, принятому областными властями. В генеральных планах 48 муниципалитетов определены 69 земельных участков

под строительство. Также объемы гостиничного рынка планируется увеличить за счет реконструкции старого фонда. Стоит отметить, что за последние семь лет количество гостиниц в области и так уже выросло более чем вдвое. Причем основная масса отелей высокого и среднего ценового сегментов, находящихся в управлении международных операторов открылась именно в кризисные 2008– 2010 годы. «За последние четыре года номерной фонд Среднего Урала увеличился почти в 2,5 раза – с 6 тыс. в 2007-м до 15 тыс. номеров в 2011 году. На данный момент номерной фонд области отстает лишь от

Санкт-Петербурга (номерной фонд около 20 тыс. номеров) и Москвы (номерной фонд примерно 40 тыс. номеров)», – отмечает Мария Василенко, директор по маркетингу Azimut Hotels Company. По данным Росстата, емкость гостиничного рынка составила 2,4 млрд рублей. Такие хорошие результаты оказались возможны благодаря активной позиции местных властей, которые за последнее время провели в городе ряд крупных мероприятий и активно поддерживали индустрию гостеприимства. Так, в городе прошли встреча стран – членов ШОС, российско-германский форум «Петербургский диалог» и крупные

072-79 Regions_I_L.indd 75

22.04.2011 10:07:18

Р е г и о н ы:

Марина Усенко, Jones Lang LaSalle Hotels / Marina Usenko Как отмечает Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, сегодня девелоперам и инвесторам стоит задуматься, нужно ли сейчас строить новые гостиницы. «Та ситуация, которая сейчас сложилась, дала рынку «несварение желудка». Рынок очень незрелый и тяжело переваривает такое количество номеров», – говорит эксперт. Тем не менее, несмотря на избыток предложения, новые проекты продолжают развиваться в Екатеринбурге. Например, местная компания «Атомстройкомплекс» обнародовала планы строительства гостиницы 5* Radisson SAS на 300 номеров.

отличались большой загрузкой, заполнены на 60% (при этом у них меньшие затраты на маркетинг, поскольку продажи идут в основном через агентства, ниже эксплуатационные расходы, как правило, нет затрат на ресторан). Отели высокого класса, такие как Hyatt, говорят о 30%-ной заполняемости. Большинство гостиниц не могли подняться ощутимо выше уровня безубыточности. Отелям, сделавшим упор на сервис и сохранившим клиентскую базу, удалось держать более высокую загрузку. Однако повсеместно проходило неофициальное снижение цен: ставки гостиницы не меняли, но большинство работало по акциям и с большими корпоративными скидками. В связи с понижением загрузки и увеличением количества скидок средняя доходность на номер в течение года уменьшилась. Как отмечает Марина Усенко, сегодня гостиницы очень дорогого уровня, например Hyatt, вынуждены конкурировать с доступными отелями уровня Park Inn. Если соотнести показатели загрузки с уровнем ставок, то можно заметить, что увеличение количества постояльцев не говорит о финансовом благополучии гостиниц. Чтобы исправить ситуацию и повысить заполняемость отелей, властям надо будет формировать максимально насыщенный событийный календарь. Кстати, схожие показатели и в соседних городах. Например, в Тюмени, хотя номерной фонд там значительно меньше, загрузка качественных отелей сопоставима со средними показателями в городе. Так, в январе 2010-го средняя загрузка «Евразии» не превысила планку в 10%, отмечает руководитель УК «Евразия» (отель «Евразия» 4*, Тюмень) Ирина Косогорова, а в декабре

лей. «Для нас интересен рынок Урала, но не конкретно Екатеринбурга, а других городов с населением от 300 тыс. человек, например Челябинск, Пермь, Оренбург, где качественных средств размещения сейчас недостаточно. В Екатеринбурге верхний и средний ценовые сегменты уже закрыты, сейчас городу не хватает экономичных гостиниц, доступных широкому кругу потребителей», – рассказывает о планах Мария Василенко. Сегодня сетям стратегически важно находиться на рынке, считает Марина Усенко, а поскольку деньги собственноручно они не вкладывают, они могут как-нибудь перетерпеть и дожидаться хороших времен. Гораздо острее проблема заполняемости стоит для инвесторов, вкладывающихся в новые отели. «Если вы вложили деньги, то вам не все равно, когда они вернутся – через 10 лет или через 20. Видимо, инвесторы доверились известным маркам и рассчитывают, что бренды привлекут к ним огромное количество посетителей. Но я просто не знаю, на чем строится подобная уверенность», – разводит руками Марина Усенко.

Несбалансированное предложение Главный недостаток уральского гостиничного рынка сегодня – отсутствие гостиниц, доступных широкому кругу потребителей. Несмотря на кризис и вынужденное снижение цен сегодня номер в средней гостинице Екатеринбурга стоит примерно 3,5 тыс. рублей. Для категории 2* расценки не намного ниже – около 2 тыс. за ночь. В Тюмени, как отмечают эксперты, ситуация еще хуже: из-за дефицита предложения цена в 2-звездочной гостинице

Если соотнести показатели загрузки с уровнем ставок, можно заметить, что увеличение количества постояльцев не говорит о финансовом благополучии гостиниц. Чтобы исправить ситуацию и повысить заполняемость отелей, властям надо будет формировать максимально насыщенный событийный календарь. Также появилась информация, что площадку для отеля 4* ищет сеть Holiday Inn. Кроме этого, в течение года должны ввести в эксплуатацию третью очередь «Атриум палас отеля» (улица Белинского, 76) на 80 мест, гостинично-апартаментный комплекс на улице Гражданской на 100 мест, два мини-отеля по 10 мест каждый на улицах Свердлова, 27 и Кузнецова, 21.

Заполняемость растет, доходы падают По данным комитета по бытовому обслуживанию администрации Екатеринбурга, сегодня средняя загрузка по Екатеринбургу составляет 60–65%. Для сравнения: в начале 2010 года она не поднималась выше 20%. При этом виден достаточно большой разброс в заполняемости между разными сегментами. Демократичные отели со стоимостью номера в сутки от 500 рублей отмечают 100%-ную заполняемость. Мини-гостиницы, которые всегда

порой приходилось отказывать желающим: не было свободных номеров. В целом по году с учетом сезонных спадов и незагруженных выходных средняя загрузка составила 35%.

Сети согласны на все Несмотря на избыток предложения и высокий уровень конкуренции, крупные гостиничные операторы охотно заходят на Урал. «Екатеринбург – четвертый по размеру город России. Он по определению не может быть неинтересен сетям. Другое дело, что сети свои деньги не вкладывают», – замечает Марина Усенко. В настоящее время на территории Свердловской области работают два региональных сетевых оператора – «Юста групп», «Урал отель» и международные сетевые гостиничные операторы, такие как Park Inn, Ассor Novotel, Angelo, Ramada. Сегодня сети смотрят не только на столицу Урала, но и на относительно небольшие города с населением до миллиона жите-

города сопоставима с расценками на 4* в Берлине и Лондоне и составляет около 3 тыс. рублей. «Основные проблемы уральского гостиничного рынка – несбалансированность предложения и отсутствие экономичных отелей. В последние годы номерной фонд растет быстрее, чем деловые и туристические потоки, в результате чего загрузка гостиниц начала значительно снижаться. Так, загрузка в отелях верхней ценовой категории с трудом достигает 30%, средней ценовой категории не превышает 50%», – оценивает Мария Василенко. Пока в регионе наиболее развит бизнес-туризм. «90% приезжающих, если не больше, – это люди, которые приезжают по каким-то делам. Они предпочитают останавливать в более скромных гостиницах уровня 3*. Сегодня эту нишу занимают локальные гостиницы, которыми управляют владельцы, в то время как инвесторы предпочитают вкладываться в строитель-

ство более престижных отелей», – замечает Марина Усенко. По ее мнению, связано это с особенностями психологии инвесторов, лежащими за рамками финансовой целесообразности. Приятнее ощущать себя владельцем дорого отеля, но если взглянуть на вещи трезво, то сегодня на Урале нет смысла вкладываться в новые дорогие отели, поскольку 3-звездочные гостиницы могут зарабатывать столько же, причем гораздо быстрее. «Мне кажется, что после кризиса многие инвесторы поняли, что закладывать бесконечное количество дорогих номеров экономически неоправданно», – замечает Марина Усенко. Хуже всего на рынке сегодня представлены дешевые отели, которые, как отмечают эксперты, наиболее востребованы (для гостиниц нижней ценовой категории загруженность в регионе составляет 90–100%). На сегодняшний момент, по данным Ростуризма, среди классифицированных им в УрФО гостиниц на 1* и 2* приходится лишь 9% рынка, на 3* – 60%, на 4* – 27%, на 5* – 4%. Впрочем, как говорят операторы, развивать доступные гостиницы не так просто. «Если со стороны государства будут введены соответствующие преференции для игроков гостиничного рынка, то инвесторы будут вкладывать деньги в такие проекты. В Европе для гостиниц и ресторанов действуют специальные тарифы и налоги, пониженный НДС, у нас же отельерам приходится повышать цены на проживание из-за ежегодного увеличения тарифов на коммунальное обслуживание, электроэнергию и др. Иначе прибыль гостиничного объекта будет нулевой. Строительство экономичных гостиниц, которых не хватает в каждом городе, в большей степени зависит от политики властей», – уверена Мария Власенко. В ближайшем будущем крупнейшим событием, которое сможет подстегнуть развитие гостиничного рынка в регионе, станет чемпионат мира по футболу 2018 года. Как прогнозируют эксперты, тогда можно будет увидеть существенный недостаток номеров. Но востребованы окажутся объекты демократического формата, которые сегодня и предлагают строить. Как отмечает Марина Усенко, большое количество качественного предложения вкупе с активными действиями властей по привлечению туристов смогут сгенерировать новые туристические потоки. Так произошло, например, в Барселоне, которая смогла сравнительно недавно превратиться из столицы самого отсталого европейского государства в современный туристический центр. По этому вектору уже начал развиваться и уральский рынок. Впрочем, здесь инвесторы и власти сильно торопятся. Количество дорогих отелей растет в геометрической прогрессии, притом что премиум-сегмент в Екатеринбурге закрыт полностью. Однако уходить в дешевый сегмент крупные игроки не спешат. Как говорят участники рынка, развитие демократических отелей полностью лежит на совести властей. Без серьезных преференций желающих работать в этой нише не найдется.

072-79 Regions_I_L.indd 76

22.04.2011 10:07:19

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

Market Indigestion

During the recession the Urals hotel market has markedly expanded. The local authorities are not going to stop and have already announced new plans. Developers, investors and hotel operators are ready to support the administration’s initiative. However, as noted by experts, the market prospects are somewhat overestimated.

he number of hotels in Sverdlovsk province is to increase until 2020 from the current 340 to 410 and the number of rooms – from 11,700 to 14,100. This is the decision made by local authorities. Ministry of Trade, Catering and Service in the Sverdlovsk province has analyzed plots of land in the region and picked out most suitable ones for the construction of new hotels. This work was done in keeping with the plan to assist the development of accommodation facilities in Sverdlovsk province adopted by the regional authorities. The master plans of 48 municipalities spot 69 plots of land for construction. The hotel market will also be enlarged at the expense of the old stock refurbishment. It should be noted that in seven recent years the number of regional hotels has already more than doubled. And it is during

the crisis years 2008–2010 that the main bulk of middle-class and upscale hotels managed by international operators hit the market. “Over the recent four years the accommodation stock of Central Urals has grown by almost 2.5 times from 6,000 rooms in 2007 to 15,000 rooms in 2011. At the present moment the regional accommodation stock falls behind only Saint Petersburg (about 20,000 rooms) and Moscow (about 40,000 rooms),” notes Maria Vasilenko, marketing director, AZIMUT Hotels Company. According to Rosstat, the hotel market capacity amounted to 2.4 billion rubles. Such a good showing became possible thanks to an active position of local authorities which have held a number of grand-scale events in the city of late and backed up the hospitality industry. In recent years the city has hosted a meeting of SCO member coun-

tries, Russian-German forum “Petersburg Dialog,” and large international exhibitions. This activity backfired on hotels. As noted by Maria Vasilenko, because the city was positioned as a convention venue, oversupply is now crippling the market, since the accommodation stock was created for peak loads. An important indicator of the market is the number of accommodation facilities that have passed through voluntary certification at Rostourism (this certification is compulsory only for Krasnodar Territory in view of the upcoming Olympiad 2014). There are 36 such lodging facilities in Sverdlovsk province against only six in Tyumen province and very few in other regions. As noted by Marina Usenko, Executive Vice President, Jones Lang LaSalle Hotels, developers and investors should think whether new hotels are worth building. “The current situation caused the market “indigestion.” The market is very immature and has hard times absorbing this number of rooms,” says the expert. In spite of short supply, new projects continue developing in Yekaterinburg. For instance, the local company Atomstroycomplex published its plan to construct a five-star 300-room Radisson SAS hotel. According to the other information, Holiday Inn chain is looking for a suitable site for a four-star hotel. In addition, the third phase of 80-bed Atrium Palace Hotel (76 Belinsky Street), 100-bed hotel-

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

072-79 Regions_I_L.indd 77

22.04.2011 10:07:19

Re g ion s:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 40

Дорогие гостиницы типа Hayatt вынуждены конкурировать в Екатеринбурге с доступными отелями уровня Park Inn / High-end hotels like Hyatt have to compete with affordable Park Inn hotels in Yekaterinburпg

Urals capital; they also contemplate expansion to small cities with population below one million. “We are interested in the Urals market – not only Yekaterinburg but also in other cities with population from 300,000, such as Chelyabinsk, Perm and Orenburg, where quality accommodation facilities are in short supply. In Yekaterinburg the upper and medium pricing segments are already saturated and the city desperately wants economy-class hotels affordable to a wide circle of consumers,” says Maria Vasilenko, recounting her company’s plans. As noted by Marina Usenko, it is strategically important for the chains to be present on the market. Because they do not have to invest heir own money they may well rough it and wait for better times. The occupancy problem is much more acute for hotel investors who put their capital at stake. “If you invest your money you do care when your investments possibly return – in 10 or 20 years. Investors must be confiding in the world-renowned brands, and expecting those brands to attract a multitude of guests to their hotels. But I just cannot understand what their confidence is based on,” Ms. Usenko shrugs her shoulders.

Unbalanced supply

apartment complex at Grazhdanskaya Street, and two mini hotels with 10 beds in each at 27 Sverdlov Street and 21 Kuznetsov Street must be commissioned during this year.

Growing occupancy and falling revenues As reported by Household Service Committee at the Yekaterinburg city administration, the average occupancy of Yekaterinburg hotels is 60-65%. For comparison, it did not rise above 20% at the turn of 2010. A wide gap in the load of hotels in different segments is also apparent. Democratic hotels with ADR from 500 rubles are 100% occupied. Mini hotels, which have always been notable for high loads, are 60% occupied (they incur lower marketing costs, since sales are mainly mediated by tourist agencies, lower operating expenses, and generally no outlay on a restaurant). Upmarket hotels, such as Hyatt, report on a 30% load. Most hotels could not rise too high above the hurdle rate. The hotels which staked on service and retained their clientele could keep up a higher load. Yet informal price reduction was ubiquitous: the hotels did not change their rates but most of them offered large corporate discounts and held various actions. In view of lower load and an increasing number of discounts, RevPAR went down during the year. As noted by Marina Usenko, high-end hotels like Hyatt have to compete with affordable Park Inn hotels. If you match up occupancy against the ADR level you will notice that a greater number of guests does not necessarily indicate a good financial standing of any particular hotel. To straighten out the situation and raise the occupancy of hotels,

the authorities will need to take care of a very busy event schedule. Similar indicators can be found in the neighboring cities. Although the accommodation stock is much more limited in Tyumen, the load of quality hotels is comparable to the average indicator for this city. As noted by Director of MC Eurasia (four-star Eurasia Hotel in Tyumen) Irina Kosogorova, in January 2010 the average occupancy of Eurasia did not exceed the level of 10% while in December they had to deny accommodation to some guests for the lack of vacant rooms. Throughout the year, taking account of seasonal slumps and unloaded weekends, the average load was 35%.

Networks agree to everything In spite of excessive supply and a high level of competition, large hotel operators eagerly enter the Urals. “Yekaterinburg is fourth biggest city in Russia and it cannot but interest hotel chains by definition. However, hotel chains do not invest their own money in this market,” notes Ms. Usenko. At the present time two regional chain operators are active

The main shortcoming of the Urals hotel market today is the lack of hotels affordable for a wide circle of consumers. Despite the recession and forced rate cuts, the average hotel room in Yekaterinburg now costs 3,500 rubles/day. Even in two-star hotels the prices are not much lower – about 2,000 rubles overnight. The situation is even worse in Tyumen, according to experts, where ADR in a two-star hotel is comparable with the rates of four-star hotels in Berlin or London and comes to about 3,000 rubles. “The key problems of the Urals hotel market are unbalanced supply and the lack of economy-class hotels. In recent years the accommodation stock has been swelling faster than the flows of business and leisure tourists; as a result, the occupancy of hotels sees a rather deep dive. Thus the load of upscale hotels barely reaches 30% and the occupancy of middle-class hotels does not exceed 50%,” says Ms. Vasilenko. For now business tourism has been mostly developed in the region. “About 90% of guests are people arriving for some business purposes. They generally prefer to stay in more modest three-star hotels. This niche is filled by hotels run by local proprietors, whereas investors prefer to put their money into the construction of more prestigious

market would indicate that it does not make any sense to invest in new costly hotels now, since three-star hotels may earn as much and within a faster period of time. “I feel many investors have come to realize after the crisis that it is economically unjustified to build an endless number of expensive rooms,” comments Usenko. Inexpensive hotels, which are represented worse than any other hotels in today’s market, are in highest demand, according to experts (the load of hotels in the lower price range fluctuates between 90% and 100% today). As reported by Rostourism, among the Urals hotels that passed through voluntary certification, one and two-star hotels account for only 9% of the market, threestar hotels – for 60% of the market, four stars – for 27% and five stars – for 4%. Meanwhile it’s not that easy to develop affordable hotels, according to hotel operators. “If the government introduced respective preferences for hotel market players, investors would tackle such projects. In Europe special tariffs and taxes as well as a lesser VAT apply to hotels and restaurants while our hoteliers have to raise accommodation prices because of annual growth of utility and electricity bills. Otherwise the hotel profit will be close to zero. Construction of economy-class hotels which are in such a short supply in every city largely depends on the policy of local authorities,” knows Maria Vasilenko. The World Soccer Cup 2018 will be the largest event in the future which may whip up the hotel market development in the region. Experts forecast that a significant dearth of rooms will then be felt, though only economy-class hotels will be in demand and they are the ones that should now be constructed. As noted by Marina Usenko, an ample amount of quality supply coupled with a vibrant tourist attraction policy pursued by local authorities would generate new tourist flows. This is what happened in Barcelona, for example, which could transform from the capital of the most backward European nation into a contemporary tourist center relatively a short time ago. And the Urals market has already begun developing along the same lines but with one exception: investors and the city administration are in a rush. The number of expensive hotels keeps growing exponentially notwithstanding the fact that the premium segment in Yekaterinburg is fully saturated. However big players are in no hurry to leave for the cheaper segment. According to the market participants, the development of democratic

The main shortcoming of the Urals hotel market today is the lack of hotels affordable for a wide circle of consumers. Despite the recession and forced rate cuts, the average hotel room in Yekaterinburg now costs 3,500 rubles/day. in the Sverdlovsk area – Usta Group and Ural Hotel – as well as such international chain hotel operators as Park Inn, Accor Novotel, Hyatt, Angelo, and Ramada. Not only do these chains look narrowly at the

hotels,” notes Ms. Usenko. In her opinion, the reasons lie in the psychology of investors which defies financial expediency. It’s more rewarding to be an owner of an expensive hotel. Yet a sober look upon the Urals

hotels fully depends on the initiatives taken by the local government. No volunteers willing to operate in this niche will emerge until the government offers serious preferences.

072-79 Regions_I_L.indd 78

22.04.2011 10:07:20

группа компаний

072-79 Regions_I_L.indd 79

22.04.2011 10:07:20

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 400 - 3600

Большой Демидовский пер., 12/1 Big Demidovsky lane 12/1

Особняк класса «А», четыре этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку Mansion of “A” class. 4-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 18 000 Lease - from 18 000

Собственник

8(495)363-80-25 www.demidov-plaza.ru

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 6500

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 50 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип. пл. 6500 кв.м. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S= 50 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, area space 6500 sq.m. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

1 500

Г. Муром, Влад. Обл., шоссе ОСЗ, 1 эт., земля 1,5 га, возможность увеличения площади з/у и ОСЗ. Идеально для строительства гипермаркета или ТЦ Цена по согласованию Murom, Vladimir area, highway Detached building, land – 1.5ha, possibility to increase the square of land plot and detached building. Ideal for hypermarket or shopping center construction Price is negotiable

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG 4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. Sale - 34 800 thsd.

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Собственник

(495) 919-33-28, 8-926-222-42-11 maxitorg@gmail.com

• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях • Пиар-менеджер Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала 80

080-82 Listings-161.indd 80

22.04.2011 10:08:51

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 9 (161) / 1–15 . 0 5 .11

АРЕНДА / ПРОДАЖА АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА

Земельный участок в Алабино первая линия Киевского шоссе 27 км от МКАД, площадь 3,3 Га под многофункциональный комплекс на участке ТП мощностью 630 кВа Собственник

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________

Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г. Плательщик (подпись) _____________________

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Тел.: +7-916-115-99-15

080-82 Listings-161.indd 81

22.04.2011 10:08:52

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

080-82 Listings-161.indd 82

22.04.2011 10:08:52