CRE Russia #10 (162) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 10 (162) / 16–31.05.11

2011 64:

Residential: Многонациональный комплекс / MULTINATIONAL COMPLEX

90:

Сочи: олимпийское неспокойствие / SOCHI: OLYMPIC UNREST

48:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

32: Пер Вендшлаг: «Нам нужно еще три магазина IКЕА в Москве» / PER WENDSCHLAG: “WE NEED THREE MORE IKEA STORES IN MOSCOW”

№10 (162) 16–31.05.2011

36: Безвластие капитала POWERLESS MONEY 42: Бес страховки / THE DEVIL OF INSURANCE

CRE_#162_Cover.indd 1

05.05.2011 15:31:09

CRE_#162_Cover.indd 2

05.05.2011 15:31:25

004 Letter_I_L.indd 3

05.05.2011 10:08:31

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Вскочить в последний вагон

Jumping on the last car

Новая московская власть продолжает оставаться загадкой для бизнеса, в то время как взаимоотношения с ней девелоперов – один из ключевых аспектов успешности бизнеса в столице. Кто-то теряет инвестконтракты, кто-то сумел договориться, остальные находятся в процессе выработки правил общения с командой Сергея Собянина («Тема номера»). Тем не менее некоторые западные игроки выстраивают отношения с московской мэрией довольно успешно. Так, «ИКЕА» спустя 10 лет наконец нашла отклик в сердцах столичных чиновников и собирается строить свои магазины не только за МКАД, но и в Москве («Интервью»). Годичной давности активность в приобретении конечными пользователями бизнес-центров сходит на нет. Причина тому – рост цен и сокращение количества нужных объектов. Компании еще могут вскочить в последний вагон уходящего офисного поезда («Инвестиции»).

The new Moscow city administration is still a mystery for business, whereas its relationship with developers is one of the key factors of success in the Russian capital. Some lose their investment contracts, others come to terms, and the rest are in the process of learning the rules of interaction with Sergey Sobyanin's team (Cover Story). Nevertheless some Western players are rather successful in building their relations with the Moscow Mayor's Office. Thus IKEA awakened response in the hearts of municipal officials after 10 years of floundering and intends to build its stores not only beyond MKAD but in the inner city as well (Interview). Vibrant acquisition of business centers by end users that took place a year ago is currently on the wane. Among the reasons are growing prices and a limited number of investment properties. Companies still have a chance to jump on the last car of the departing train (Investments). Happy reading! Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

В статье «За длинным долларом» / Chasing “long” buck, опубликованной в № 160 CRE, сообщалось о продаже за $80 млн второй очереди БЦ «Павловский», не соответствующая действительности. По словам собственника – компании Central Properties – здание пока не продавалось.

Коммерческая недвижимость № 10 (162), 16–31.05.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Александра Сморжевская, Елена Сухарева, Павел Чернышов Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Елена Петрова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Инна Сергеева Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

004 Letter_I_L.indd 4

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет –16.05.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – May 16, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

In the article titled Chasing "Long" Buck and published in CRE #160, information was given on the sale for $80 million of the second phase of Pavlovsky business center. That information is out of tune with reality. According to Central Properties which owns this facility, the building has not yet been sold.

Commercial Real Estate № 10 (162), May 16, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay Kirillov Alexandra Smorzhevskaya, Elena Sukhareva Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Elena Petrova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Leading Manager of Distribution Department: Inna Sergeeva Senior logistic manager: Olesya Ivanova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Irina Pomigueva Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

05.05.2011 15:33:05

004 Letter_I_L.indd 5

05.05.2011 10:08:37

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

Residential News

Календарь событий / Calendar

Цифры и факты / Facts and Figures

Актуально / Hot Topic Кольцевая порука The Ring Around Moscow

События / Events

Новости / News

REX 2011: формат расширился

Торговая сеть X5 Retail Group установила рекорд на посткризисном рынке складской недвижимости в России, заключив договор с Raven Russia по аренде 75,7 тыс. кв. м складских и вспомогательных площадей в логопарке «Ногинск-Восточный».

REX 2011: Extended Format Регионы двинулись в парки Park-Bound Regions

Интервью / Interview Пер Вендшлаг: «Нам нужно еще как минимум три магазина в Москве» Per Wendschlag: “We need at least three more stores in Moscow”

Тема номера / Cover Story Безвластие капитала Powerless Money

Страхование / Insurance Бес страховки The Devil of Insurance

Девелопмент / Development Власти похоронили подземную торговлю Moscow Authorities Bury Underground Retail

Инвестиции / Investment

Тема номера / Cover Story

Ускользающие офисы

Elusive Offices

006-007 Content_I_L.indd 6

05.05.2011 15:40:29

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Residential Многонациональный комплекс Multinational Complex

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

Business Practice

Страхование / Insurance Сегодня рынок страхования строительно-монтажных рисков развивается в основном за счет спроса иностранных инвесторов и проектов с государственным участием и лишь в небольшой доле – за счет российских девелоперов и застройщиков.

Практика бизнеса / Управление гособъектами Management of State Owned Properties

Green Development 74 Новости / News 76 Российский опыт: применение

60 Инвестиции / Investment Еще год назад на офисном рынке Москвы самыми распространенными сделками были покупки под себя. Сегодня доля таких сделок сокращается.

технологий в экостроительстве / Russian Experience in “Green Building" Technologies

Мировые тренды / World Trends

Новости Северо-Запада / News of Northwest

Регионы / Regions 88 Новости / News 90 Сочи: олимпийское неспокойствие / Sochi: Olympic Unrest

Девелопмент / Development

преувеличены» / Vladimir Voronin, President

Владимир Воронин, президент ФСК

«Лидер»: «Перспективы регионов сильно of FSC Lider: "Prospects of Regions are Greatly Exaggerated"

90 Регионы / Regions Катализатором бурного развития гостиничной, офисной и торговой недвижимости стала Олимпиада 2014 года. Именно благодаря этому событию количество качественных офисных площадей и гостиничных номеров в городе вырастет в три раза.

Объекты / Listings 7

006-007 Content_I_L.indd 7

05.05.2011 10:17:36

Новости:

X5 арендовала площади в логопарке «Ногинск-Восточный» Аренда

орговая сеть X5 Retail Group установила рекорд на посткризисном рынке складской недвижимости в России, заключив договор с Raven Russia по аренде 75,7 тыс. кв. м складских и вспомогательных площадей в логопарке «Ногинск-Восточный». Согласно договору, почти половина этих площадей (30,8 тыс. кв. м) будет переоборудована под холодильники. Конверсия комплекса обойдется Raven Russia в $16 млн, эти затраты инвестор впоследствии компенсирует за счет повышенной арендной ставки.

Офис «О'кей» Группа компаний «О'кей» арендовала 3,5 тыс. кв. м в БЦ класса А на улице Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 1. Офисы компании займут с 6-го по 9-й этаж здания бизнес-центра. Договор аренды заключен на пять лет. По оценкам экспертов, базовая ставка аренды на подобные помещения может составлять около $500/кв.м в год. Брокер проекта – компания S.A. Ricci / King Sturge. Общая площадь десятиэтажного бизнес-центра составляет 15729,7 кв. м. БЦ был разработан по проекту Алексея Бавыкина, вице-президента Союзов архитекторов, и введен в эксплуатацию в 2009 году. Управляющая компания проекта – ЗАО «Ферро-Эстейт». В проекте использованы современные технологии и инженерные решения. Эффективная концепция позволяет оптимально сочетать офисные помещения и инфраструктуру. БЦ имеет четырехуровневый подземный паркинг на 169 машино-мест. Бизнес-центр расположен в Басманном районе Центрального окру-

008-19 News_L_I.indd 8

В Raven Russia уточнили, что занять «сухие» склады арендатор сможет уже в июле, а холодильные помещения будут готовы к въезду к ноябрю 2011 года. Срок аренды площадей составит 10 лет. Участники рынка данную сделку называют крупнейшей на российском складском рынке с 2008 года и второй по объему за всю историю рынка – до кризиса, в конце 2007 года, логистический оператор Smart Logistic Group арендовал 83 тыс. кв. м в «Северном Домодедово» ИПГ «Евразия логистик». «Для Raven Russia это уже вторая сделка с X5 Retail Group, крупнейшим розничным ритейлером в России, и она имеет большое значение для нашей компании.

га Москвы (ЦАО), в трех минутах ходьбы от станции метро «Бауманская». «Компания «О'кей» искала для своего офиса современное помещение с удобным местоположением и хорошей инфраструктурой. Бизнес-центр на улице Нижняя Красносельская полностью соответствует требованиям, предъявляемым компанией», – отмечает Алексей Богданов, партнер, директор департамента офисной недвижимости компании S.A. Ricci / King Sturge.

Благодаря этой сделке мы сократили объем свободных площадей на московском рынке, на котором предложение становится все более ограниченным», – отметил Глен Хирш, глава компании Raven Russia. Как рассказал Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia, логопарк «Ногинск-Восточный» в настоящий момент находится в активной фазе реализации. В 2010 году была введена его первая очередь. Инвестиции в строительство данной фазы составили около $95 млн. Проект логопарка «Ногинск-Восточный» предусматривает строительство 303,9 тыс. кв. м, из них первая очередь – 123 тыс. кв. м.

Общая площадь бизнес-центра, расположенного по адресу: Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 1, 2, 4, 7, 8, составляет 11,5 тыс.кв. м. Помимо комплекса услуг по технической эксплуатации и обслуживания инженерных систем, клининга и обеспечения безопасности, компания осуществляет на объекте коммерческое управление, предоставляя услуги по таким направлениям, как арендные отношения, бюджетирование и финансовая отчетность.

Управление

Бизнес-центром «На Трехпрудном» займется Colliers International FM Компания Colliers International FM приняла в комплексное управление БЦ «На Трехпрудном», расположенный в историческом центре Москвы, недалеко от Патриарших прудов.

NAI Becar взяла в эксплуатацию «книжку» на Арбате Компания NAI Becar выиграла тендер на осуществление технической эксплуатации бизнес-центра на Новом Арбате, д. 21 общей площадью 30 тыс. кв. м. В рамках договора специалисты компании также проведут технический аудит инженерных систем здания и обеспечат последующую эксплуатацию объекта.

ОАО «Обновление Арбата», являющееся собственником здания, и NAI Becar заключили договор на техническую эксплуатацию БЦ, согласно которому департамент технической эксплуатации будет осуществлять техэксплуатацию систем электроснабжения, освещения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения и отопления здания. Для постоянного присутствия на объекте формируется рабочая группа, в которую входит инженерный состав и техники. Объект представляет собой 26-этажный бизнес-центр класса В с развитой инфраструктурой: кафе и ресторанами, расположенными непосредственно в здании, парковкой для сотрудников и клиентов, салоном красоты, магазином чая и кофе, страховой компанией, химчисткой, турагентствами; в здании установлены также терминалы оплаты связи и банкомат. Исполнительный директор NAI Becar Виктор Козин комментирует сделку: «Это первый опыт работы NAI Becar со зданиями повышенной высотности. Подобные объекты имеют технические особенности эксплуатации, связанные с нагрузками на коммунальные сети».

Обсуди ключевые темы с партнерами! 05.05.2011 10:20:07

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Найди дешевый офис! 008-19 News_L_I.indd 9

05.05.2011 10:20:13

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 48

Отставки / Назначения В Cushman & Wakefield новое назначение Максим Сибиряков назначен на должность руководителя отдела управления проектами компании Cushman & Wakefield. Г-н Сибиряков работает в компании Cushman & Wakefield c 2007 года, начав свою деятельность как выделенный сотрудник компании Cushman & Wakefield для централизации управления портфелем недвижимости Microsoft. В 2009-м он был назначен старшим директором отдела управления проектов. Максим Сибиряков имеет большой опыт управления проектами и организации работы по инфраструктурной поддержке деятельности клиентов. В рамках новой должности Максим будет отвечать за дальнейшее развитие услуг, поиск новых клиентов и управление отделом. До работы в Cushman & Wakefield Максим более 5 лет проработал в группе компаний «РусАл», где прошел путь от помощника директора бокситодобывающего рудника в республике Гвинея до менеджера по производственным проектам Русской инжиниринговой компании. Отдел управления проектами компании Cushman & Wakefield консультирует клиентов по комплексу вопросов, связанных с архитектурными и инженернотехническими аспектами проектов по аренде, покупке объектов недвижимости, с проектированием и строительством, переездом и оптимизацией размещения сотрудников. Среди клиентов отдела такие компании, как Deloitte, Merrill Lynch, Clifford Chance, Мicrosoft, Wrigley, «Рольф», DHL и многие другие. Общая численность сотрудников отдела – 15 человек.

В Jones Lang LaSalle новый топ-менеджмент Валентин Стобецкий и Даниэль Демитри присоединились к команде Jones Lang LaSalle. В состав совета директоров Jones Lang LaSalle по России и СНГ вошел Валентин Стобецкий. В должности регионального директора он возглавит группу по работе с офисными помещениями, которая объединит отдел услуг владельцам офисных помещений под руководством Алексея Кучвальского и отдел услуг корпоративным клиентам во главе с Алексеем Ефимовым. Эти направления бизнеса являются лидирующими в соответствующих сегментах рынка. Создание единой группы во главе с Валентином позволит еще более усилить существующие команды и упрочить позиции компании. Г-н Стобецкий обладает опытом в сфере управления недвижимостью и инвестициями, а также наработан-

Исследование

GVA Sawyer выяснила планы арендаторов К такому выводу пришли специалисты GVA Sawyer в результате проведенного компанией 2-го ежегодного исследования спроса на качественную офисную недвижимость. Чтобы выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие полгода-год и спросом на офисную недвижимость, компания GVA Sawyer совместно с юридической фирмой DLA Piper провела опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга – типичных арендаторов офисов. Были опрошены

008-19 News_L_I.indd 10

ными связями с ведущими девелоперами и арендаторами. Новое назначение, по сути, его возвращение в компанию: свою карьеру Валентин Стобецкий начинал в 2001 году с Jones Lang LaSalle.

Валентин Стобецкий / Valentin Stobetsky Валентин Стобецкий родился в 1975 году; в 1998 году окончил Московский государственный университет путей сообщения, а затем продолжил обучение в области коммерческой недвижимости, получив сертификаты MRICS, CCIM и СPM. В 2001 году Валентин впервые пришел в компанию Jones Lang LaSalle на позицию старшего консультанта в отдел по работе с корпоративными клиентами и в дальнейшем возглавил его, отвечая за стратегическое развитие этого сегмента в бизнесе компании. В 2004 году г-н Стобецкий перешел на сторону клиента в компанию Citigroup, заняв пост вице-президента и руководителя департамента корпоративной недвижимости по СНГ. В его задачи входило решение всего спектра вопросов в области коммерческой недвижимости, в том числе сделки, управление активами и строительство. В 2008 году был приглашен в компанию Intel Corporation (Великобритания) на должность управляющего проектами коммерческой недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки. Даниэль Демитри назначен на должность начальника отдела экономических и стратегических исследований компании по России и СНГ. На этой позиции Даниэль заменит Евгения Надоршина, принявшего решение сменить место работы и продолжить карьеру в инвестиционно-банковской сфере. В Jones Lang LaSalle Даниэль впервые пришел по стипендиальной программе Исследовательской школы Кингстонского университета Англии (Kingston University's School of Surveying in England) в 2003 году. Его опыт работы насчитывает более пяти лет в подраз-

инвестиционно-финансовые, юридические компании, а также компании торгового, сырьевого, производственного, строительного и других секторов. Исследование было проведено департаментом консалтинга GVA Sawyer на основании корпоративных клиентских баз данных департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer и DLА Piper. «Сравнение с результатами предыдущего опроса, проведенного весной 2010 года, позволяет говорить о росте оптимизма в развитии компаний Москвы и Санкт-Петербурга, – отмечает Вячеслав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Падение доходов практически закончилось, произошло увеличение затрат на офисную недвижимость, причем не только в связи с ростом ставок, но и с необходимостью развития бизнеса». Увеличение затрат на недвижимость в течение прошлого года

делениях компании на нескольких континентах. Так, Даниэль возглавлял отдел исследований финансовых рынков и инвестиций в России, а затем отвечал за продвижение и развитие услуг компании в финансовом секторе в азиатских странах, работая в Сингапуре и Токио. В 2009 году Даниэль был приглашен в канадскую Encaenia Corporation, оказывающую финансовые услуги в Индии, в странах Персидского залива и в Африке. На должности вице-президента компании он руководил департаментом земельных активов в Бангалоре, а также занимался управлением фондов и новыми проектами с участием венчурного капитала, консультировал иностранных инвесторов по стратегии выхода на рынок и управлению активами. Даниэль получил дипломы Лондонской школы изучения стран Африки и Ближнего Востока (School of Oriental and African Studies London), Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе (UCLA) и Лондонской школы экономики (The London School of Economics).

В LINE Architects новый коммерческий директор

Юлия Миронова / Yulia Mironova Юлия Миронова назначена на должность коммерческого директора компании LINE Architects. В рамках своей должности Юлия Миронова будет отвечать за оперативную деятельность, планирование и реализацию стратегического развития, привлечение клиентов компании. До прихода в LINE Architects Юлия занимала должность директора по маркетингу компании Trinova. LINE Architects – архитектурное бюро, работающее с ведущими международными и российскими корпоративными заказчиками более 7 лет. Компания была основана для обеспечения потребностей международных и российских заказчиков в высококачественном дизайне.

произошло у 28% компаний. Около 19% компаний уменьшили траты на офисную недвижимость. Интересно, что весной 2010 года (во время проведения 1-го опроса) планировали увеличение трат лишь 6% компаний, а реально увеличили затраты на недвижимость около 28%. Следует отметить, что лишь 2% увеличили их из-за роста арендной ставки, а 24% – за счет дополнительной аренды или покупки площадей. Сейчас 21% компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в ближайшие полгода-год. Весной 2010 года таких компаний было лишь 6%. В основном увеличение затрат на недвижимость планируют компании сектора b2b и торговли. Причем если ранее рост затрат на аренду предполагали 8% компаний сектора b2b, то теперь 30%. Не предполагают изменения затрат на недвижимость в ближайшие полгода компании сектора строительства и девелопмента. Такая же

ситуация наблюдалась и год назад, однако по результатам года 20% компаний из этого сектора все-таки арендовали дополнительный офис. Компании инвестиционного и финансового сектора не предполагают увеличения штата. Зато планируют набор персонала 40% респондентов из торгового сектора. Полученные в результате опроса данные позволяют сделать вывод о возросшей по сравнению с прошлым годом активности ритейлеров и компаний сектора b2b, которые быстрее остальных оживают после кризиса и нуждаются в новых площадях. В связи с повышением спроса на офисную недвижимость, выявленным в результате исследования, компании GVA Sawyer и DLA Piper решили провести совместные курсы для арендаторов, где расскажут о юридических аспектах ведения сделок. Следующий опрос планируется провести в конце 2011 года.

Продавать нельзя сдавать? Узнай где поставить запятую! 05.05.2011 10:20:18

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Проект

«Сюрприз» от Gametrade Group Компания Gametrade Group собирается развивать собственную сеть развлекательных центров и продавать франшизы торговой марки «Сюрприз». Как говорится в сообщении компании, в течение трех лет планируется открыть 40 развлекательных центров в России и на Украине с последующим выходом на рынки других стран СНГ. «Общий объем инвестиций в развитие сети составит $60 млн. Форматы развлекательных центров будут варьироваться от нескольких сотен до 5 тыс. кв. м и будут разрабатываться с целью достижения максимальной отдачи от инвестиций. В результате реализации проект станет крупнейшей в Восточной Европе сетью развлекательных центров по количеству объектов и охвату стран», – говорится в сообщении. В компании отметили, что центры будут включать в себя наиболее успешно зарекомендовавшее себя в процессе эксплуатации оборудование ведущих мировых брендов. В центры будут входить такие составляющие, как боулинг, 5D-кинотеатры, автодромы, аттракционы, развлекательные аппараты, рестораны, бары и др. Крупнейшие производители развлекательного оборудования уже выразили поддержку Gametrade Group и предоставили специальные условия сотрудничества и поставок оборудования. Компания активно начала свою деятельность в России и на Украине с 2005 года, применяя опыт, накопленный с 1996 года за время работы в США. За эти годы компании, входящие в группу, разработали проекты и поставили оборудование в более чем 50 развлекательных центров в России, Казахстане, Беларуссии, Молдове и на Украине. Сейчас Gametrade владеет и осуществляет управление 11 развлекательными центрами в России и на Украине.

Вторая гостиница Hilton для Москвы Девелопер «Торговый дом "Шатер"» и Hilton Hotels подписали договор по управлению новой гостиницей по адресу: улица Волхонка, д. 13, стр. 10. Компания Jones Lang LaSalle Hotels выступила консультантом сделки. Новая гостиница стандарта «5 звезд» на 142 номера должна открыться в 2014 году. Ожидается, что площадь гостиницы составит 17 тыс. кв. м. Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Russia, отметила: «Расположение площадки в самом центре исторической

Москвы, в непосредственной близости от храма Христа Спасителя и Кремля, дает девелоперу уникальный шанс построить знаковую гостиницу. Это прекрасно понимает и оператор, поэтому из 13 различных компаний-операторов, которые были предложены клиенту к рассмотрению, выбор был сделан именно в пользу Hilton Hotels, которые смогли предложить уникальные даже по меркам московского рынка условия». В настоящее время в России под брендом Hilton работает три отеля, два из которых расположены в Перми и Новосибирске. В Москве первая пятизвездочная гостиница этого мирового оператора появилась в 2008 году в одной из семи сталинских высоток на месте бывшей гостиницы «Ленинградская». ООО «Торговый дом "Шатер"» c 2000 года осуществляет управление площадями комплекса Гостиный Двор общей площадью более 13 тыс. кв. м.

Управление

ВТБ теперь «Недвижимость» Банк ВТБ создает дочернюю структуру – девелоперскую компанию «ВТБ Недвижимость». Цель создания этой структуры – управление инвестиционным проектом, который будет реализован в Подмосковье в районе РублевоУспенского шоссе. Там банк владеет в общей сложности 1082 га земли, полученными в ходе реструктуризации долгов Объединенной промышленной корпорации. Задача, которую ставят создатели и руководство новой компании, – повышение капитализации указанных земель путем их комплексного освоения. Реализовать проект планируется в течение 15 лет. Предполагается, что за это время будет воздвигнут ряд коттеджных поселков, в первую очередь бизнес-класса и класса де-люкс. Всего под управлением «ВТБ-Недвижимость» будет находиться 9 участков. Пять из них компания намеревается в будущем продать, а 4 – освоить. Стоимость земельных активов, по словам руководства «ВТБ-Недвижимость», составляет $2,3 млрд. Предполагается, что реализация проекта будет осуществляться за счет средств банка ВТБ, который откроет кредитную линию девелоперской компании объемом $446 млн. на строительномонтажные работы. «Привлечение сторонних инвесторов не исключается, однако не является для проекта приоритетным», – заявил генеральный директор «ВТБ Недвижимость», старший вицепрезидент банка Павел Косов. В планах компании – возведение 500 тыс. кв. м недвижимости.

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Партнерство

BlackStone и Praedium вместе в регионах УК BlackStone Keeping Company вместе с консалтинговой компанией Praedium Oncor International разработали новую услугу для собственников объектов недвижимости в регионах – региональный брокеридж торговых и офисных объектов. По мнению представителей компаний, совместная деятельность партнеров позволит использовать комплексный подход к работе над объектом – от разработки концепции до запуска и управления. «Предлагая рынку услугу регионального брокериджа, включающую комплексный подход, мы готовы нести ответственность за результат – полноценно реализованную концепцию объекта, – говорит Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company. – Брокеры, как правило, боятся регионов, так как не всегда могут обеспечить присутствие на объекте. Объединение управляющей и брокерской компаний позволит нам обеспечить симбиоз федеральных и местных операторов». «Услуга регионального брокериджа, которую мы предлагаем, является достаточно привлекательной, так как позволяет получить услуги и консультантов, и управляющей компании не отдельно,

а в комплексе. В результате у собственника регионального объекта появится возможность получить услуги повышенного качества, с более глубокой проработкой», – отмечает Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International. Praedium Oncor International объявила также о запуске нового направления – комплексные услуги по гостиничным проектам. Новая услуга ориентирована на владельцев гостиничных предприятий, корпоративных и частных инвесторов, девелоперов, операторов гостиничного бизнеса. «В настоящее время направление по гостиничным проектам очень востребовано, – отмечает Михаил Гец. – Растет число инвесторов в гостиничные проекты, появляются и развиваются новые российские управляющие компании, идет развитие гостиничных проектов в регионах. В связи с укреплением наших позиций на рынке коммерческой недвижимости мы приняли решение о создании новых направлений деятельности, в том числе по оказанию нашим корпоративным клиентам услуг по гостиничным проектам». Направление по гостиничным проектам возглавил Константин Левченко. «В настоящее время в России наблюдается рост интереса к сфере гостеприимства. Это связано с тем, что Россия будет организатором Олимпиады-2014 и чемпионата мира по футболу – 2018. Эти события являются двигателем развития туризма в целом и гостиничной отрасли в частности», – отметил Константин Левченко.

Как осуществить переезд офиса? 008-19 News_L_I.indd 11

05.05.2011 10:20:19

Новости:

Аренда

«Ренессанс Кредит» сядет в «Двинцев» «Ренессанс Кредит» арендовала около 7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А «Двинцев». Компания займет около 40% арендуемой площади здания. До конца года «Ренессанс Кредит» переедет в здание «А» бизнес-центра, где займет с 9-го по 14-й этаж. «Двинцев» состоит из трех зданий переменной этажности «А», «В» и «С». «Ренессанс Кредит» станет первым якорным арендаторам 14-этажного здания «А». Сейчас идет подготовка к началу отделочных работ. «Ренессанс Кредит» специализируется на предоставлении физическим лицам потребительских кредитов, на работе с кредитными и расчетными картами, вкладами и на других услугах. Основанный в 2003 году «Ренессанс Кредит» входит в топ-100 крупнейших российских банков и работает более чем с 4 миллионами клиентов в России. Девелопер бизнес-центра «Двинцев» – инвестиционнодевелоперская компания Central Properties. Соинвестор – американский фонд Wells REIT II, которому принадлежит здание «В». Консультантом сделки выступила компания Knight Frank. Другими арендаторами бизнес-центра «Двинцев» являются Samsung Electronics, Halliburton International, Diebold, Kellogg's, Indesit, NVIDIA LTD Russia, Fast Lane Ventures. «Наличие банка как арендатора в здании предполагает особые технические параметры здания, доступность банка, удобную для клиентов и сотрудников», – отметил Дмитрий Киритопуло, первый заместитель генерального директора компании Central Properties. По словам г-на Киритопуло, бизнес-центр станет операционным головным офисом «Ренессанс Кредит». Договор аренды заключен сроком на 10 лет. Ставки аренды девелопер не разглашает. Новый офис, по словам Жанны Щенниковой, старшего вице-президента, директора по операционной деятельности и информационным технологиям «Ренессанс Капитал», позволит объединить в одном месте около семисот сотрудников банка, которые ранее работали в разных офисах. По мнению, представителя консультанта сделки Николы Обайдина, заместителя директора отдела агентских услуг, офисной недвижимо-

008-19 News_L_I.indd 12

сти Knight Frank, на выбор «Ренессанс Кредита» повлияло сочетание важных для нее факторов: высокое качество здания, профессионализм собственника, а также хороший пул арендаторов. Эксперты рынка отмечают, что это одна из крупнейших сделок с начала этого года. В первом квартале 2011 года компания «Гринатом» арендовала 13,6 тыс. кв. м в БЦ «АФИ на Павелецкой», Credit Europe Bank стал арендатором 7,6 тыс.кв. м в БЦ «Даймонд Холл», а Российский банк развития снял 6,1 тыс. кв. м в БЦ «Прогресс». По словам Николы Бошковича, старшего консультанта по недвижимости, отдел офисных помещений CB Richard Ellis, это однозначно крупная сделка по единоличному поглощению. В целом же спрос на офисные площади остается стабильным. Уровень вакантности в классе А – 16,7%.

По словам Татьяны Калюжновой, директора департамента аналитики Colliers International, общий объем поглощения на рынке аренды офисных помещений в I квартале 2011 года составил примерно 225 тыс. кв. м. Это на 3% больше, чем в I квартале 2010 года и в 2 раза больше, чем в I квартале 2009 года. Доля сделок аренды помещений от 5 тыс. кв. м в I квартале 2011 года не превышала 15%.

Исследование

Азиатские деньги По данным нового исследования компании CB Richard Ellis во второй половине 2010 года обозначились значительные изменения в географическом составе международного капитала, инвестируемого в европейский рынок недвижимости. Доля межрегиональных инвестиций из-за пределов Европы составила почти половину всего иностранного капитала

в регионе в 2010 году, значительно превысив показатель 33%, зафиксированный в 2009 году. Согласно наблюдениям директора из отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis в России, Константина Лысенко: «Российский рынок также ощутил усиление активности ближневосточных и азиатских инвесторов. Созданный недавно совместный инвестиционный фонд «Барва – Газпромбанк» и ряд других азиатских и ближневосточных инвесторов активно ищут возможности инвестирования на российском рынке. Такой ведущий игрок, как сингапурский инвестиционный фонд GIC (фактически фонд национального благосостояния Сингапура), уже давно и успешно работает на российском рынке. Для европейского рынка интересна также

тенденция прихода инвесторов из России, которые планируют диверсифицировать свои портфели коммерческой недвижимости и начинают проявлять активность на наиболее ликвидных и привлекательных европейских рынках».

PNK теперь «Твое» Холдинг «Твое» приобрел у девелоперской компании PNK Group автоматизированный склад на территории логистического парка «PNK-Чехов«. Эта сделка стала первой для складского рынка built-to-suit. Отдельно стоящее офисно-складское здание класса А площадью 24,1 тыс. кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «Твое» по схеме built-to-suit на территории принадлежащего PNK Group логистического парка «PNK-Чехов» (общая площадь – 397,8 тыс. кв. м). Работы по проекту начались в сентябре 2010 года, в настоящий момент здание построено и введено в эксплуатацию. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield.

Девелоперская компания PNK Group предоставила холдингу «Твое» полный комплекс услуг – от индивидуального проектирования и строительства до участия в привлечении финансирования Сбербанка РФ. По мнению участников сделки и экспертов, такие комплексные решения могут стать новым продуктом на рынке индустриальной и складской недвижимости. Исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев не назвал сумму кредита, выданного Сбербанком, однако сообщил, что кредит был выдан под здание, которым компания «Твое» еще не владела. «Квалифицированные специалисты Сбербанка последовательно и грамотно вели наш проект, что позволило в короткие сроки выполнить все процедуры, согласовать документы и заключить договоры», – подтвердил исполнительный директор компании «Твое» Дэвид Вилкинсон. По словам г-на Вилкинсона компания «Твое» предъявляла к логистическому складу целый ряд особых требований. В силу специфики бизнеса, требовался высокотехнологичный автоматизированный складской комплекс под ключ. В ходе реализации проекта, компанией PNK Group были реализованы стандарты строительства, превосходящие требования к складам класса А. Так, количество доков (въездных ворот) было увеличено в 1,5 раза по сравнению со стандартами класса А, что дает возможность значительно повысить скорость оборачиваемости товаров на складе. Высокоточные полы с основанием, выполненным по технологии двойной стабилизации, позволяют выдерживать нагрузку более 8 т/кв. м при среднерыночном показателе 5–6 т/кв. м. Создана надежная энергетическая инфраструктура со значительным «запасом прочности» по свободным мощностям, что позволяет обеспечивать автоматизацию склада. Кроме того, по словам Олега Мамаева, внедрен целый ряд инновационных решений, позволяющих обеспечить значительную экономию при эксплуатации склада. «На рынке складской недвижимости давно говорят об активизации built-tosuit девелопмента, однако реальных сделок не так уж много, – заявил Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield. – Данная сделка в очередной раз подтвердила высокий профессионализм команды PNK Group и статус компании как лидера рынка складской недвижимости, в том числе и в сегменте built-to-suite».

Найди дешевый офис! 05.05.2011 16:32:01

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 13

05.05.2011 10:20:23

New s:

X5 leases areas in Noginsk-Vostok

Lease

he retail chain X5 Retail Group set a record on the post-crisis market of industrial real estate, having signed a lease agreement with Raven Russia to 75,700 sq m in logopark Noginsk-Vostok.

Renaissance Credit to move into Dvintsev

Renaissance Credit leased about 7,000 sq m in the Grade A business center Dvintsev.

14 4

008-19 News_L_I.indd 14

As reported by the briefing service of Raven Russia, the Fund agreed the lease of 75,700 sq m of warehousing and auxiliary areas in Noginsk-Vostok to X5 Retail Group. Pursuant to the agreement, almost half of these areas (30,800 sq m) will be converted into refrigera-

The company will occupy about 40% of the gross leasable area. Towards the year-end Renaissance Credit will move into Building “A” of the business center where they will take up floors 9-14. Dvintsev has three variable height buildings – “A”, “B”, and “C.” Renaissance Credit will become the first anchor tenant of the 14-storey Building “A”. Now preparations are under way for the beginning of fit-out works. Renaissance Credit specializes in consumer loans for physical clients, credit and debit cards, deposits and other services. Founded in 2003, Renaissance Credit is in the top 100 biggest Russian banks and has more than 4 million clients in Russia. BC Dvintsev has been developed by the investment-development company Central Properties. The US-based fund Wells REIT II that owns Building “B” is co-investor. Knight Frank was advisor on this deal. Among the other tenants of Dvintsev BC are Samsung Electronics, Halliburton International, Diebold, Kellogg’s, Indesit, NDIVIA Ltd Russia, and Fast Lane Ventures. “The presence of a bank as a tenant in the building implies special parameters, bank accessibility, and convenience for clients and employees,” pointed out Dmitry Kiritopulo, First Deputy General Director of Central Properties. In the words of Mr. Kiritopulo, the business center will be an operational head office for Renaissance Credit. The term of lease is 10 years. The developer does not disclose rental rates.

tor storage facilities. This conversion will cost Raven Russia some $16 million, but the investor hopes to make up for this spending at the expense of higher rental rates. They specified at Raven Russia that the tenant would be able to occupy “dry” storages already in July while refrigerator spaces will be ready to use by November 2011. The term of lease is 10 years. The market players say this is the biggest deal in the Russian warehouse market since 2008 and second largest in all the market history – prior to the crisis in late 2007 logistics operator Smart Logistic Group leased 83,000 sq m in North Domodedovo developed by Eurasia Logistic. “For Raven Russia this is already the second deal with X5 Retail Group – Russia’s largest retailer – and it is very significant for our company. Thanks to this deal, we reduced vacant space in the Moscow market where supply is getting ever more limited,” noted Glenn Hirsh, head of Raven Russia. According to Igor Bogorodov, head of Raven Russia affiliate, logopark Noginsk-Vostok is in the active delivery stage now; its first phase was commissioned in 2010. Investments in this phase came to about $95 million. The project of logopark Noginsk-Vostok anticipates the construction of 303,900 sq m, of which 123,000 sq m falls on the first phase.

In the words of Zhanna Shchennikova, senior vice president, IT and operations director, the new spacious office of Renaissance Credit will bring together in one place about 700 bank clerks who earlier worked in different offices. In the opinion of the transaction broker representative Nikola Obaydin, associate director of the agency and office real estate department at Knight Frank, the choice of Renaissance Capital was influenced by the combination of such important factors as high quality of the building, landlord’s professionalism, and a good pool of tenants. According to market experts, this is one of the biggest deals since the beginning of this year. In Q1 of 2011, Greenatom leased 13,000 sq m in BC AFI on Paveletskaya, Credit Europe Bank occupied 7,600 sq m in BC Diamond Hall, whereas Russian Development Bank rented 6,100 sq m in BC Progress. In the words of Nikola Boshkovich, Senior Property Advisor, Office Agency CB Richard Ellis, this is a unequivocally big deal of sole acquisition. On the whole, demand for office areas remains stable; the vacancy rate in Grade A is 16.7%. In the words of Tatiana Kaluzhnova, Analytics Director Colliers International, total absorption in the market of office space lease in Q1 of 2011 roughly amounted to 225,000 sq m – up 3% against Q1 of 2010 and two times as much as in Q1 of 2009. The share of lease deals with office units from 5,000 sq m did not exceed 15% in Q1 of 2011.

O’Key office O’Key Group leased 3,500 sq m in a Grade A business center at 39 Nizhneya Krasnoselskaya St, building 1. The company’s offices will occupy floors 6–9 of the business center. The lease agreement was signed for five years. In expert estimation, the base rent for such premises may come to about $500 per year. The project broker is S.A. Ricci / King Sturge. The gross built area of the nine-storey business center is 15,729.7 sq m. The building was designed by Aleksey Bavykin, vice president of Unions of Architects, and turned over for operation in 2009. The project management company is Ferro-Estate; state-of-the-art technologies and engineering solutions are used in the project. An effective concept allows optimal combination of office areas and infrastructure. The business center has a four-level underground parking garage for 169 automobiles. The center is located in Basmanny district of central Moscow, within a three-minute walking distance from Baumanskaya subway station. “O’KEY was looking for a well-located office building with quality infrastructure. The business center on Nizhneya Krasnoselskaya Street fully complies with the requirements laid by the company,” notes Aleksey Bogdanov, Partner, Director of Agency Department S. A. Ricci / King Sturge.

Be the first to know! 05.05.2011 10:20:26

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 15

05.05.2011 10:20:29

New s:

Appointments New Commercial Director at LINE Architects Yulia Mironova is appointed Commercial Director at LINE Architects. In her new position, Yulia Mironova will be responsible for operational activities, planning and implementation of development strategies, and attracting new customers. Prior to joining LINE Architects, Yulia worked as Director of Marketing at Trinova. LINE Architects is an architect bureau working with leading international and Russian corporate clients for over 7 years. The company has been founded to meet the needs of international and Russian clients in high-quality design.

New Top Mangers at Jones Lang LaSalle

New appointment at Cushman & Wakefield

Daniel Demitri / Даниэль Демитри

Maxim Sibiryakov / Максим Сибиряков Maxim Sibiryakov is appointed Head of Project Management at Cushman & Wakefield. Mr. Sibiryakov has been working for Cushman & Wakefield since 2007. He started there as a manager to centralize a real estate portfolio of Microsoft. In 2009, he was appointed Senior Director of Project Management Department. Maxim Sibiryakov has extensive experience in project management and organization of infrastructural support for the customers. In his new position, Maxim will be responsible for further development of services, finding new clients and managing the department. Prior to joining Cushman & Wakefield, Maxim worked for more than 5 years at RusAl Group of Companies, where he started as Assistant Director for bauxite mine in the Republic

Management

Colliers International FM to tackle BC Na Trekhprudnom

of Guinea and ended up as Manager of Industrial Projects of the Russian Engineering Company. The Project Management Department at Cushman & Wakefield advises clients on complex issues related to architectural and engineering aspects of lease and purchase of real estate, design and construction, relocation and optimizing employees, etc. The clients of the company are Deloitte, Merrill Lynch, Clifford Chance, Microsoft, Wrigley, Rolf, DHL, and many others. The total number of employees in the department is 15.

Valentin Stobetsky and Daniel Demitri joined the team of Jones Lang LaSalle. Valentin Stobetsky also joined the Board of Directors of Jones Lang LaSalle, Russia and CIS. As Regional Director, he will lead the Office Real Estate Group, which will combine Office Services to Owners headed by Alexei Kuchvalsky and the Department of Corporate Customers headed by Aleksei Efimov. These business directions are the key areas in their respective market segments, so the creation of a single group headed by Valentin will further strengthen the existing team and general market positions of the company. Valentin Stobetsky has experience in property management and investment. He has established a number of contacts with major real estate developers and tenants. The new appointment is in fact

Colliers International FM accepted BC Na Trekhprudnom, located in the historical center of Moscow not far from Patriarch’s Ponds, for complex facility management. The gross built area of the center located at 9 Trekhprudny Lane, buildings 1, 2, 4, 7, and 8, is 11,500 sq m.

his return to the company: his career began in 2001 with Jones Lang LaSalle. Valentin Stobetsky was born in 1975. In 1998, he graduated from the Moscow State University of Railway Transport. Then he continued his studies in the field of commercial real estate, obtaining MRICS, CCIM and CPM certificates. In 2001, Valentine joined Jones Lang LaSalle as Senior Consultant of the Department of Corporate Clients. Later on, he headed the department where he was responsible for its strategic development. In 2004, Valentine Stobetsky went to the client company Citigroup, where he became Vice President and Head of Corporate Real Estate in the CIS. His goal was to address the whole spectrum of commercial real estate issues, including transactions, asset management, and construction. In 2008, Valentine was invited to join Intel Corporation (UK) as Project Manager of Commercial Real Estate in Europe, Middle East, and Africa. Daniel Demitri was appointed Head of Economic and Strategic Research of Jones Lang LaSalle in Russia and CIS. In his position, Daniel will replace Evgeny Nadorshin who made a decision to develop his career in investment banking. Daniel first joined the Jones Lang LaSalle team due to the Kingston University's School of Surveying in England in 2003. His experience includes over five years of the company's operations on several continents. Daniel headed the Research Department of Financial Markets and Investment in Russia. Later on, he was responsible for promotion and development services of the company in the financial sector in Asian countries, working in Singapore and Tokyo. In 2009, Daniel joined the Canadian Encaenia Corporation, a financial services provider in India, Gulf countries and Africa. As Vice President of the company, he headed the Department of Land Assets in Bangalore, and managed funds and new venture capital projects, advising foreign investors on market entry strategies and asset management. Daniel received a diploma from the London School of Oriental and African Studies, the University of California in Los Angeles (UCLA), and the London School of Economics.

In addition to a range of services related to facility management and technical maintenance of engineering systems, cleaning and security, the company also provides property management services along such lines as rental relations, budgeting, and financial accounting.

NAI Becar takes up a “book” building on Arbat for facility management NAI Becar won a tender for facility management of a 30,000-sqm business center at 21 Novy Arbat St. Within this contract the company’s experts also undertake to carry out an engineering audit of the building and subsequent facility management. Obnovlenie Arbata, the building owner, and NAI Becar signed a contract

008-19 News_L_I.indd 16

for facility management of a business center on Novy Arbat. Pursuant to this agreement, the company’s facility management department will perform the technical maintenance of electric supply, lighting, ventilation, heating and air-conditioning systems. A special taskforce, including engineers and technicians, will be constantly present onsite. The facility represents a 26-story Grade B business center with developed infrastructure: cafes and restaurants inside the building as well as the parking for clients and employees, a beauty shop, tea and coffee shops, insurance company, dry cleaner’s, tourist agencies, teller machines and telecom payment terminals. Executive director of NAI Becar, Viktor Kozin, thus comments on this deal: “This is the first experience of NAI Becar with tall buildings. Such facilities have technical maintenance specificity connected with loads on utility networks.”

Share your opinion 05.05.2011 10:20:32

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 17

05.05.2011 10:20:35

New s:

Partnership

BlackStone and Praedium join hands in regions MC BlackStone Keeping Company, along with the consulting company Praedium Oncor International, has developed a new service for real estate owners in the regions – the regional brokerage of retail and office properties. In the opinion of corporate representatives, joint effort of the partners would allow an integrated approach to the project – from conceptual development to commissioning and facility management. “Offering the service of regional brokerage including an integrated approach to the market, we are ready to bear responsibility for the result, – says Olga Shtoda, Marketing and Development Director BlackStone Keeping Company. – Brokers generally fear the regions, since they cannot always ensure their onsite presence. The integration of management and brokerage companies will allow a symbiosis of national and local operators.” “The service of regional brokerage we offer is rather attractive, since it amalgamates the service of consulting and facility management. As a result, a regional property owner may get higher quality and more elaborate services,” notes Mikhail Gets, Managing Director Praedium Oncor International. Praedium Oncor International also announced the launch of a new area – complex services to hotel projects. The new service targets the owners of hotels, corporate and private investors, developers and hotel business operators. “At the present time the hotel segment is booming, – says Gets. – The number of investors in hotel projects keeps growing, new Russian management companies spring up and develop, and hotel projects are developed in the regions. Having strengthened our positions in the commercial real estate market, we decided to start new lines of business activity, including the services to our corporate clients on hotel projects.”

Project

“Surprise” from Gametrade Group

008-19 News_L_I.indd 18

Александр Халдей: Прежде от принятия концепции до начала реализации могло пройти и два, и три года, и даже пять лет. Сегодня с ГЗК срок согласований сокращен до 2-3 месяцев. стр. 36 Gametrade Group is going to develop its own network of entertainment centers and sell franchises of the Surprise trade mark. The company’s briefers report that during the next three years 40 entertainment centers are scheduled for opening in Russia and on the Ukraine with a subsequent entry to the markets of other CIS markets. “Total investment in the network development will come to $60 million. The formats of entertainment centers will vary between several hundred to 5,000 sq m, to maximize a return on investments. Eventually this project will evolve into the biggest in Eastern Europe chain of entertainment centers both in terms of the object count and geographical span,” says the report. They pointed out at the company that the centers would feature only equipment from leading world brands – bowling tracks, 5D movie theatres, carracing tracks, attractions, entertainment machines, restaurants, bars etc. The most prominent manufacturers of entertainment equipment have already expressed their support to Gametrade Group and bid special terms of cooperation and equipment supplies. The company has been aggressively expanding its business in Russia and Ukraine since 2005, capitalizing on the experience gained in USA since 1996. During these years the Group’s companies have developed projects and supplied equipment to more than 50 entertainment centers in Russia, Kazakhstan, Belarus, Moldova and Ukraine. Now Gametrade owns and manages 11 entertainment centers in Russia and Ukraine.

Second Hilton for Moscow Trade House “Shater” (a developer) and Hilton Hotels signed an agreement for the management of a new hotel at 13 Volkhonka Street, bldg 10. Jones Lang LaSalle Hotels consulted this deal. The new five-star 142-room hotel must open in 2014. The expected area is 17,000 sq m. Says Marina Usenko, Executive Vice President of JLL Hotels Russia: The site location in the heart of historical Moscow within close proximity to Christ the Savior Cathedral and Kremlin gives the developer a unique chance to build a landmark hotel. This is well understood by the operator as well. This is why out of 13 various operators proposed to the client for consideration the choice was made in favor of Hilton Hotels which could offer unique terms even by measures of the Moscow market.” At the present time three hotels under the Hilton brand function in Russia, two of them in Perm and Novosibirsk. The first five-star hotel of this operator appeared in Moscow in 2008 in one of the seven

Компания Hilton Hotels берет в управление вторую гостиницу в Москве на Волхонке 13 / Hilton Hotels will operate its second hotel on Volkhonka 13, in addition to former Leningradskaya Hotel Stalin’s high-rises which earlier accommodated Leningradskaya Hotel. Trading House Shater has been managing more than 13,000 sq m in Gostiny Dvor since 2000.

Management

VTB enters real estate market Bank VTB creates its development arm – VTB Nedvizhimost (Real Estate) with the express aim to manage an investment project to be delivered in the near-Moscow area on RublevoUspenskoe Motorway where the Bank owns 1,082 hectares of land grabbed in the course of debt restructuring of the United Industrial Corporation. The task set by the new company’s shareholders and management is raising the capitalization of the said land

though its integrated development. The project will reportedly take 15 years to be completed. During this time a number of business-class and deluxe cottage settlements will be created. Overall VTB-Nedvizhimost will manage 9 parcels – the company plans to sell five of these in the future and to develop the rest four. The land assets are estimated at $2.3 billion, in the words of VTBNedvizhimost management. The project will supposedly be implemented at the expense of VTB Bank which will open a credit line for the development company to the tune of $446 million for construction and installation works. “The involvement of outside investors is not excluded, but this is not a top priority for the project,” said Managing Director of VTB-Nedvizhimost and Senior Vice President of VTB Bank, Pavel Kosov. The company plans to build 500,000 sq m of real estate.

New design – stress on the most important! 05.05.2011 10:20:36

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Research

GVA Sawyer uncovers the plans of tenants In order to uncover a dependency between the general performance parameters of various companies, their plans for the next 12-18 months, and demand for office real estate, GVA Sawyer in a joint venture with DLA Piper conducted a survey of large Moscow and Saint Petersburg companies – typical office tenants. Investment and financial companies, law firms as well as retail, manufacturing, construction, energy, mining companies and representatives of other sectors were also involved in the survey made by the Consulting Department of GVA Sawyer on the basis of corporate client databases provided by the Commercial Real Estate Department of GVA Sawyer and DLA Piper. “Compared to the results of the previous poll made in spring of 2010, Moscow and Saint Petersburg are more optimistic, – notes Vyacheslav Fadeev, Head of Marketing at Consulting Department of GVA Sawyer. – Revenues do not sink further and office real estate spending has increased – not only because the rental rates have grown but also because a number of companies are expanding their business operations.” Of all companies involved in the survey 28% increased their real estate spending last year and about 19% cut their office real estate budgets. Interestingly enough, only 6% of all companies polled in spring of 2010 planned higher expenses on office space. It should also be noted that only 2% of the companies increased their office budgets because of higher rents while the rest 24% bought or leased extra office space. At present 21% of the companies plans to raise their real estate spending in the nearest 6-12 months.

Higher real estate expenditures are mainly planned by B2B and retail companies and while earlier on only 8% of companies in the B2B sector expected the rent budget growth, now this share has risen to 30%. Construction and development companies do not anticipate any changes in their real estate spending during the next half year. A similar situation could be observed a year ago and yet 20% of companies form this sector leased extra office space last year. Companies from the investment and finance sector do not plan to swell their staffs while 40% of respondents from the retail sector plan personnel recruitment. The survey results reveal a higher activity of retailers and B2B companies (compared to last year) which are recovering from the crisis faster than others and are in need of new office areas. In view of burgeoning demand for office real estate identified by the survey, GVA Sawyer and DLA Piper have decided to hold a joint course for tenants to educate them in the legal aspects of lease deals. The next poll is scheduled for late 2011.

Asian money A new research done by CB Richard Ellis in H2 of 2010 revealed remarkable changes in the origin of international capital invested in European real estate market. The share of interregional investments from beyond Europe accounted for almost half of total foreign capital in the region in 2010, having significantly exceeded the level of 33% which was recorded in 2009. According to the studies performed by Konstantin Lysenko, Investment Services Director, CB Richard Ellis, “the Russian market also experienced the mounting activity of Middle East and Asian investors. The recently created mutual investments fund Barwa – Gazprombank and a number of other Asian and Middle East investors are vigorously looking for opportunities to invest in the Russian market.

| Contents | News

| |

| Residential News

Such a leading player as Singapore-based investment fund GIC (actually a sovereign wealth fund) has long and successfully been operating on the Russian market. The inflow of Russian capital may also be interesting for the European market. The point is that Russian investors plan to diversify their commercial real estate portfolios and stir to higher activity on the most liquid and attractive European markets.”

PNK turns into Tvoe Tvoe holding company bought an automated warehouse from the PNK Group developer on the territory of logistics park PNK-Chekhov. This deal became the first one for the build-to-suit warehouse market. A freestanding A-Class 24,107-sqm office-warehouse building was developed to suit the specifications of Tvoe on the PNK Group-owned grounds of the 397,788sqm logistics park PNK Chekhov. The project works started in September 2010 and by now the building has been finished and turned over for operation. The deal was consulted by Cushman & Wakefield. The development company PNK Group provided a full range of services for Tvoe holding – from customized design and construction to the drawing of project financing from Sberbank Russia. In the opinion of the parties to this transaction and experts, such integrated solutions can become a new product on the industrial real estate market. Oleg Mamaev, COO of PNK Group, did not mention the exact sum of the loan issued by Sberbank but said that it was provided on security of the building which Tvoe did not own yet. “Skilled experts from Sberbank made a very consistent and competent effort, which allowed the accomplishment of all essential procedures within a short timeframe – all papers were signed and agreements concluded,” confirmed David Wilkinson, COO of Tvoe. In the words of Mr. Wilkinson, Tvoe laid a number of special requirements to the

The secret of the success! 008-19 News_L_I.indd 19

logistic property. By virtue of their business specificity they needed a high-tech automated turnkey warehouse complex. In the course of project delivery PNK Group adhered to the construction standards surpassing the claims on Class A storage facilities. Thus the number of docks (entry gates) was increased by 1.5 times compared to Class A standards. This allows faster circulation of goods at the warehouse. High-precision floors made by using double stabilization technology stand the load in excess of 8 tons/sqm with the average market figure of 5-6 tons/sqm. Reliable energy infrastructure with a considerable “margin of safety” in terms of standby power allows full automation of the warehouse. What is more, in the words of Oleg Mamaev a number of innovative solutions will ensure considerable operational savings. “They have long been talking about resurgence of build-to-suit development in the industrial real estate market, though not so many real deals are stricken,” stated Egor Dorofeev, director of industrial and warehousing real estate with Cushman & Wakefield. “The given transaction is another proof of high professionalism of the PNK Group’s team and the company’s status as a leader in the industrial real estate market, including the build-to-suit segment.”

05.05.2011 10:20:38

Resident i a l New s:

Well House построят, но сменят название Ребрендинг Строительство жилого комплекса «Well House на Дубровке», расположенного по адресу: 1-я улица Машиностроения, вл. 6–14, будет возобновлено. Данное решение в ходе рабочей встречи анонсировали управляющие партнеры проекта Дмитрий Старостин, Максим Рыбин, Виктория Колосова. Они также сообщили, что жилой комплекс будет переименован в «Дубровскую слободу», но концепция жилого комплекса останется прежней: «Дубровская слобода» будет представлять собой монолитное здание, выполненное в современном стиле и состоящее из двух корпусов переменной этажности высотой в 18–29 этажей, объединенных общей стилобатной частью. На территории комплекса также будут расположены инфраструктурные объекты – кафе, салоны красоты, фитнесцентр и подземный паркинг. По словам управляющего партнера проекта Дмитрия Старостина, изменение названия жилого комплекса связано с началом нового этапа его реализации. «На сегодняшний день возобновлены работы по заливке бетона и кирпичной кладке, проходит согласование графика производства работ. Жилой комплекс «Дубровская слобода» будет сдан в эксплуатацию в IV квартале 2012 года», – прокомментировал Дмитрий Старостин.

Проект

Вторая очередь «Цветочного» Компания «Абсолют Менеджмент» выводит на рынок вторую очередь загородного поселка Цветочный, который возводится на 25-м километре Калужского шоссе. Вторая очередь строительства включает в себя освоение под коттеджную застройку 28 га, которые разбиты на 192 розничных земельных участка. Весной прошлого года на участке в 28 га девелопер начал строительство

020-21_News_Rezident_L_I.indd 20

первой очереди Цветочного в формате поселка с участками без подряда. Сейчас в ней продано 109 из 176 участков. Половина участков второй очереди Цветочного также предлагается покупателям в формате без подряда, остальные – с готовыми домами. «Абсолют Менеджмент» уже заключила соглашение с производителем загородных домов – компанией «Клинстройдеталь», которая до начала июня построит в Цветочном первые пять домов по сборно-монолитной технологии. «Параллельно мы ведем переговоры с еще несколькими подрядчиками, чтобы покупатель мог выбирать различные

технологии строительства. Причем дома в поселке будут выполнены в едином архитектурном стиле независимо от технологии», – говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент». Участок без подряда средней площадью 10 соток во второй очереди Цветочного стоит 3,5 млн рублей. Такой же участок, но с асфальтированным подъездом, выровненным грунтом, озелененной придомовой территорией, домом площадью 158 кв. м, готовым под чистовую отделку и с заведенными в него коммуникациями, можно приобрести в поселке за 10 млн рублей. Для застройки типовыми домами в Цветочном выделена отдельная территория с собственным въездом и асфальтированными дорогами. К моменту сдачи домов она будет благоустроена, а дома снабжены центральными поселковыми коммуникациями Первые дома будут готовы к проживанию уже летом 2011 года. Полностью строительство коммуникаций во всем поселке завершится в конце 2011 года, а в первом квартале 2012 года он будет введен в эксплуатацию. Между тем во всех поселках с участками без подряда, которые строит «Абсолют Менеджмент», покупатели уже планируют строительство домов. «В прошлом году такой активности не наблюдалось. Покупатели интересуются различными технологиями строительства, обращаются к нам с просьбой посоветовать подрядчика», – отмечает Анна Шишкина.

Сделка

Sawatzky продаст Новые Вешки Компании «НДВ-Недвижимость» и Sawatzky Property Management заключили договор на эксклюзивную реализацию второй очереди поселка Новые Вешки. По предварительным данным, общая площадь проекта составит около 86 тыс. кв. м. В настоящее время вторая очередь проекта «Новые Вешки» находится на заключительном этапе экспертизы. Вторая очередь поселка Новые Вешки представляет собой несколько шестиэтажных монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, архитектурное решение которых выполнено в стиле западноевропейской классики с элементами модерна. Здания с подземными паркингами образуют квартал, который как по уровню инфраструктуры поселка, так и по качеству строительства можно отнести к элитной недвижимости. Возле каждого дома предусмотрено создание детских площадок, площадок для отдыха и для хозяйственных нужд.

Кроме того, для любителей спорта создаются площадки для волейбола и баскетбола. Поселок расположен в глубине леса, добраться до него можно по наименее загруженной трассе в Москве – Алтуфьевскому шоссе, для которого фактически данный населенный пункт и является завершающим. В уже построенной части поселка, где превалирует коттеджная застройка, в настоящее время сформирована однородная социальная среда. Неподалеку от комплекса находится Ворошиловский лесопарк, конноспортивный комплекс. Благоприятная экология этих мест способствовала созданию многочисленных частных школпансионов в непосредственной близости от Вешек.

Исследование

Рынок вернулся в котлован На рынок первичного жилья экономкласса возвращаются докризисные тенденции. Если в кризис спросом покупателей пользовались только готовые новостройки, то в первом квартале 2011 года каждая пятая квартира продавалась на начальном этапе строительства. Такие показатели говорят о возвращении докризисного тренда, когда квартиры раскупались практически сразу же после старта продаж и нередко к моменту завершения строительства дом был уже распродан. В кризис такая тенденция, разумеется, практически сошла на нет. Теперь же около 20% квартир оказываются проданными уже до момента возведения третьего этажа. Такие данные приводят специалисты компании «Домус финанс», подводя итоги первых трех месяцев текущего года. Прежде всего это обусловлено тем, что повысился уровень доверия покупателей, и в результате объекты на ранних стадиях находят своих потребителей. Росту доверия к строящимся объектам способствует и тот факт, что все большее количество застройщиков переходит на продажу по 214-ФЗ, что снижает риски покупателей, связанные с действиями недобросовестных девелоперов. Готовность покупателей заключать сделки, не откладывая в долгий ящик, связана и с опасениями, что на волне растущей потребительской активности жилье подорожает. И их опасения небеспочвенны: рост цен в первом квартале 2011 года в сегменте экономкласса составил в среднем 5%. То, что объекты раскупаются более охотно, обусловлено общим повышением уровня спроса. «Количество обращений, а также число сделок увеличилось по сравнению с концом 2010 года в среднем на 30%», – отмечают в компании.

Кто, что, где строит? Узнай здесь! 05.05.2011 10:24:06

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

Rebranding

Well House to be built under a different name Construction of Well House in Dubrovka neighborhood (6-14 First Mashinostroyenia Street, Moscow) will restart soon. This decision has been made by managing partners of the project, Dmitry Starostin, Maxim Rybin, and Victoria Kolosova. They also reported that the said residential neighborhood would be renamed into Dubrovskaya Sloboda. However, the project concept will remain unchanged. Dubrovskaya Sloboda will look like a monolithic building, designed in a modern style that consists of two variable-sized 18-29-storey blocks. Such infrastructure facilities as cafes, beauty salons, fitness center, and underground parking will be also built there. According to Managing Partner of the project Dmitry Starostin, the decision to change the name of the project is associated with its new stage of implementation. "To date, we have already restarted concrete and masonry works. We are currently negotiating the project's time schedule. Dubrovskaya Sloboda will be commissioned in Q4 of 2012," says Dmitry Starostin.

Transaction

Sawatzky to sell New Veshki exclusively NDV-Estate and Sawatzky Property Management signed an agreement for the exclusive sale of phase 2 of the New Veshki settlement. Based on preliminary data, the total area of the project will be 86,129 sqm. Currently the second phase of

the New Veshki project is at the final stage of examination. The project consists of a number of sixstorey solid-cast brick houses of the business class, whose architectural design resembles the Western classical style with some modern parts. The houses with underground parking form a neighborhood, which belongs to elite real estate segment according to its infrastructure and quality of construction. Each house will have playgrounds and recreation zones. In addition, sports enthusiasts will have an opportunity to play volleyball and basketball there. The settlement is located deep in the woods. The most convenient way to get there is by the least busy in Moscow Altufyevskoe Highway. The settlement is the final point of Altufyevskoe Highway. The built cottages in New Veshki form a sort of homogeneous social environment. Voroshilovsky Park and a horse-breeding center are located next to the settlement. The favorable environment helps create private schools near Veshki as well.

Project

Absolute Management to build Phase 2 of Tsvetochny Absolute Management launches phase 2 of Tsvetochny cottages at 25th km of Kaluzhskoe Highway. The phase 2 includes a 28-ha territory that is divided into 192 land plots. The company started building up Tsvetochny as a chain of land plots without a contract. Now 109 of the total 176 plots have been sold. Half of the plots are still offered to customers in the "without a contract" format, while the rest 50% are ready-made houses. Absolute

| News | Residential News

| |

| Calendar

Management has entered into an agreement with KlinStroyDetal that is the manufacturer of cottages. The company says it will build the first five prefabricated solid-cast houses in Tsvetochny by June of this year. "We are currently negotiating with several contractors, as potential buyers should have a choice of various construction technologies. However, the houses in Tsvetochny will be of the same architectural style, regardless of technology," says Anna Shishkina, Director of Strategic Development of Absolute Management. Land plots without a contract (1,000 sqm) in Tsvetochny are worth 3.5 million rubles. Same plots, but with an asphalt road and a built house of 158 sqm with all necessary utilities cost approximately 10 million rubles. A separate area with paved roads has been designed for model houses in Tsvetochny. The territory will be fully built up with centralized utility lines. The first houses will be ready for sale in the summer of 2011. The said communication system will be built in Tsvetochny by Q1 2012. Meanwhile, customers of Absolute Management are planning to build houses in every village where they bought land plots without a contract. "Last year, we did not see such an activity. Buyers are interested in different technologies, so they come to us to know about various contractors," says Anna Shishkina.

Research

New buildings sold at foundation stage again Pre-crisis trends are coming back to the primary market of economy-class housing. During the crisis, only finished houses were in demand. However, starting from Q1 of

2011, every fifth apartment is on sale at the initial stage of construction. The statistics once again proves that the pre-crisis trend is coming back again. Those days, all apartments were bought up immediately after the start of sales, so often the whole houses were sold out before their construction was finished. During the crisis, such a trend did not exist. As of today, about 20% of the apartments are sold before developers finish building three or four floors. These data was published by Domus Finance, which summed up the results of the first three months of 2011. According to the company, an increased consumer confidence is a key driver today. The increased confidence in the construction sites contributes to the fact that more and more developers sell houses in accordance with the 214-FZ law, which reduces risks associated with bad developers. The buyers cut deals because they en masse think that the housing will become more expensive. Their fears are not groundless: the rise in prices in Q1 of 2011 in the economy class segment reached 5%. The demand had been increasing as well. "The number of transactions increased by 30% since 2010," the company notes.

Are all the brand places really occupied? 020-21_News_Rezident_L_I.indd 21

05.05.2011 10:24:07

Календарь событий / Calendar of Events:

Курс CCIM-101 «Финансовый анализ инвестиций в коммерческую недвижимость» Дата: 17–22 мая 2011 года Место: Санкт-Петербург Организатор: Национальный учебный центр риелторов, Российская гильдия риелторов Описание: программа, проводимая совместно с Институтом коммерческих инвестиций в недвижимость США, с последующим присвоением слушателям степени CCIM. Специалисты CCIM – опытные профессионалы, уровень подготовки которых стоит вне конкуренции и соответствует докторской степени в области коммерческой недвижимости. Обладателю степени CCIM доступна эксклюзивная информация о новейших тенденциях и анализе текущего состояния рынка. Примкнув к элитному клубу профессионалов, вы станете пользователем развитой системы обмена данными, благодаря которой специалисты CCIM успешно осуществляют ежегодно более 50 тыс. операций общим объемом свыше $54 млрд. Подробнее: www.rgr.ru

мая 17 May CCIM-101 Program "The Financial Analysis of Investment in Commercial Real Estate" Date: May 17-22, 2011 Location: St. Petersburg Organizer: The National Training Center of Realtors, the Russian Guild of Realtors The program is conducted jointly with the Institute of Commercial Real Estate Investment of the United States, followed by awarding students with CCIM diplomas (Certified Commercial Investment Member of the United States). CCIM specialists are experienced professionals, whose level of training corresponds to a doctoral degree in the commercial real estate. CCIM members are known in the market as experts in the field of investment in commercial real estate. They typically have access to exclusive information concerning the latest trends and analysis of the market. Joining the elite club of professionals, you will become a user of a huge data exchange system, which CCIM specialists successfully use to make over 50,000 transactions annually for over $54 billion. More: www.rgr.ru

Премия Best Office Awards 2011 Дата: 18–19 мая 2011 года Место: комплекс «Город столиц» ММДЦ «Москва-Сити» Организатор: Office Event Описание: Best office awards – новый междисциплинарный формат бизнес-коммуникции. Мероприятия премии – место встречи и профессионального диалога различных специалистов, экспертов мирового уровня в сфере создания корпоративных интерьеров, девелоперов, консультантов, проектировщиков, административных директоров, CEO компаний. В течение двух дней гости смогут посетить конференцию Office event, увидеть и протестировать новейшие разработки для современного офиса на выставке Office trend show, принять участие в торжественной церемонии вручения премии – Awards party. Подробнее: www.officenext.ru

мая 18 May Best Office Awards 2011 Date: May 18–19, 2011 Location: Capital City, MIBC "Moscow-City" Organizer: OFFICE EVENT Description: Best Office Awards is a new interdisciplinary format of business communications. The Award is a meeting place for a professional discourse between the market experts engaged in creation of corporate interiors, developers, consultants, planners, administrative directors, as well as company CEOs. For two days, the guests can visit the conference called the Office Event, to watch and test the latest office developments at the exhibition called Office Trend Show, and finally to take part in the Award Party. More: www.officenext.ru

XVI Международная выставка архитектуры и дизайна «АРХ Москва NEXT 2011» Дата: 25–29 мая 2011 года Место: Москва, Центральный дом художника Описание: основной целью выставки «АРХ Москва» в 2011 году станет открытие новых имен, популяризация молодых архитекторов и дизайнеров. «АРХ Москва» на протяжении многих лет сохраняет уникальный формат сочетания коммерческой выставки и фестиваля архитектуры. Событие ежегодно собирает в залах Центрального дома художников более 27 тысяч посетителей – архитекторов, дизайнеров, девелоперов, строителей, торговых представителей, частных заказчиков и прессу. «АРХ Москва» по-прежнему остается самой престижной площадкой в архитектурной среде, выполняя функцию отбора качественной, «интеллектуальной» архитектуры. Этому способствует большое количество рейтинговых программ, в которых участвуют кураторы, жюри и архитектурные критики.

мая 25 May XVI International Exhibition of Architecture and Design – ARCH Moscow NEXT 2011 Date: May 25–29, 2009 Location: Moscow, the Central House of Artists Description: The main goal of the ARCH Moscow in 2011 will be to discover new names, and to promote young architects and designers. The ARCH Moscow has been a unique format for years combining a commercial exhibition and a festival of architecture. The event annually brings together more than 27,000 visitors: architects, designers, developers, builders, sales representatives, private customers, and the press. The ARCH Moscow remains the most prestigious venue for architects to select quality and "intellectual" architecture. The event has a large number of rating programs, which involve curators, the jury, and architectural critics. The exhibition is a central venue for demonstration of the best architectural ideas and solutions, reflecting international trends of recent years concerning the environment, energy saving, and hi tech. More: www.archmoscow.ru

022-23 Calendar_L_I.indd 22

05.05.2011 10:25:15

022-23 Calendar_L_I.indd 23

05.05.2011 10:25:18

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Инвестиции (Москва) В I квартале 2011 года совокупный объем сделок, совершенных на рынке коммерческой недвижимости в Москве, составил примерно $1,105 млрд (Cushman & Wakefield). В I квартале 2011 года отмечается заметное увеличение финансирования строительной отрасли. С одной стороны, это связано с переоценкой рисков банковскими структурами. С другой стороны – с ожидающим дефицитом премиальных площадей в сегментах коммерческой недвижимости, который может наступить в перспективе 1–2 лет. Девелоперы повышают активность, увеличивая спрос на заемный капитал (Knight Frank). В I квартале 2011 года 82% от общего объема инвестиционных сделок в Москве и Московской области было совершено с участием российского капитала. Соответственно, доля иностранных инвестиций в столичном регионе за этот период составила 18% (Praedium Oncor International). В структуре объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за I квартал 2011 года офисный сегмент составил 62,5%, многофункциональные комплексы – 22,6%, торговый сегмент – 14,9% (Jones Lang LaSalle). Ставки капитализации в премиальном сегменте в I квартале 2011 года в Москве составили: для офисных объектов – 10,5%; для торговых объектов – 12,5%; для складов – 13,5%. На начало 2010 года аналогичные показатели по Москве продемонстрировали более высокие ставки: офисный сегмент – 12,0%; торговый сегмент – 13,0%; складской сегмент – 14,0% (СB Richard Ellis). В I квартале 2011 года выросла инвестиционная активность в секторе индустриальной недвижимости. Так, по состоянию на середину апреля, логистический комплекс «Южные врата» в Московской области, по всей видимости, будет продан миноритарным владельцам Giffels Management Russia (Knight Frank). Между правительством Москвы и компанией AFI Development было достигнуто соглашение о выкупе 25% пакета акций компании AFI Development, владеющей ТРЦ «Афимолл Сити»(ММДЦ «МоскваСити») общей площадью 179,93 тыс. кв. м и подземным паркингом центрального ядра на 2,7 тыс. машино-мест, ориентировочно за $310 млн (НЭО «Центр»).

Примеры инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости Москвы, I квартал 2011 г. / Examples of investment transactions involving Moscow commercial real estate, Q1 2011 prop

prop type

Severnoe Domodedovo

W&I

Soyuz Hotel

Hospitality

Pekin Hotel

Hospitality

gla / rooms

grade

558 000

vendors

investor (s)

price

investor's origin

Eurasia Logistics

BIN Group

$500 000 000

domestic

115

mid-market

Lefortovo Hotel Complex

N/A

$20 000 000

domestic

135

mid-market

Intourist VAO

Sistema Hals

$70 000 000

domestic

Источник / Source: Cushman & Wakefield

Динамика распределения объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО по сегментам / Dynamics of commercial real estate investments, volume breakdown by segments, Moscow and suburbs %

120

100

3% 24%

13%

15% 28%

17% 20%

14%

11% 2%

18%

60 97%

27%

40 62%

63%

62%

20 26% 0

1Q 2010

2Q 2010

Офисная недвижимость / Office

3Q 2010

4Q 2010

1Q 2011

Торговая недвижимость / Retail

Складская и индустриальная недвижимость / Industrial & Warehouse Гостиничная недвижимость / Hotel

МФК/ Mixed-use Источник / Source: Praedium Oncor International

Динамика ставок капитализации по сегментам рынка / Dynamics of capitalization rates by market segments 20

5 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Q1-2011

Офисная недвижимость / Office real estate Торговая недвижимость / Retail properties Складская недвижимость / Warehousing real estate Источник / Source: Colliers International

024-27 FAKT_L_I.indd 24

05.05.2011 10:27:03

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| Актуально

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Investments (Moscow) In Q1 2011, the aggregate amount of transactions completed in the Moscow commercial real estate market reached about $1.105 billion (Cushman&Wakefield) In Q1 2011, a considerable increase in funding of the construction industry was noted. On the one hand, this is connected with overvaluation of risks by the banking institutions, and on the other hand, it is related to the expected deficit of premium areas which can emerge as early as 1 to 2 years from now. Developers become more active, thus driving up demand for borrowed funds (Knight Frank) In Q1 2011, 82% of the total volume of investment transactions in Moscow and its suburbs were completed with the participation of Russian capital. Accordingly, the share of foreign investments into the capital region stood at 18% for this period. (Praedium Oncor International) In the breakdown of Moscow commercial real estate investment volumes for Q1 2011, the office segment accounted for 62.5%, multifunctional complexes – for 22.6%, and retail properties – for 14.9% of the total amount. (Jones Lang LaSalle). In Q1 2011, capitalization rates in the premium segment of Moscow were at the following levels: 10.5% for office facilities, 12.5% for retail properties and 13.5% for warehouses. By the early 2010, similar figures for Moscow demonstrated higher rates as follows: office segment – 12.0%; retail segment – 13.0%; warehousing segment – 14.0% (СB Richard Ellis). In Q1 2011, the capital saw an increase in the industrial real estate sector. As of mid-April, the South Gate logistics complex in the Moscow area will, by all appearances, be sold to minority owners of the Giffels Management Russia (Knight Frank) The Moscow government and AFI Development Company reached an agreement for the buy-out of a 25% stake in AFI Development, which currently owns the AFIMALL City Shopping and Entertainment Center (“Moscow-City” International Business Center) with a total area of 179,930 sqm and underground parking in the central core for 2,700 vehicles, for an approximate price of $310 million (NEO Center Consulting Group)

Динамика объемов инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, в том числе по типу инвесторов, млн. долл. / Dynamics of investment volumes into the Moscow commercial real estate market, including breakdown by the type of investor 1500

1200

900

600

300

0 2009 Q1

2009 Q2

Domestic

2009 Q3

2009 Q4

2010 Q1

2010 Q2

2010 Q3

2010 Q4 2011 Q1

Foreign Источник / Source: Cushman&Wakefield

024-27 FAKT_L_I.indd 25

05.05.2011 10:27:03

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Инвестиции (регионы Росии) Общий объем инвестиций в I квартале 2011 года по регионам России составил около $35,3 млн. Приведены данные по результатам инвестиционных сделок, не включая покупки конечными пользователями (Colliers International). Для сравнения: в I квартале 2010 года в регионах РФ было заключено две сделки: одна в Барнауле и одна портфельная сделка в нескольких региональных городах, не учитывая инвестиционные сделки в Санкт-Петербурге. Общая сумма сделок составила 92 млн евро (CBRE). В I квартале 2011 года в общем объеме региональных сделок 73% пришлось на Санкт-Петербург, 27% – на Воронеж (Praedium Oncor International). Все инвестиционные сделки, реализованные в I квартале 2011 года в регионах России, были осуществлены с участием российского капитала. В этом периоде доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость регионов РФ составила 0% (Jones Lang LaSalle). Распределение объемов инвестиций по секторам коммерческой недвижимости в регионах России в I квартале 2011 года произошло следующим образом: торговая недвижимость – 74%; офисная недвижимость – 26%. Для сравнения: в I квартале 2010 года 95% ($127 млн) всех инвестиционных транзакций в регионах РФ пришлось на объекты торговой недвижимости, оставшиеся 5% ($7 млн) – на объекты офисной недвижимости. В II квартале все инвестиционные сделки – $105,5 млн были заключены в сегменте многофункциональной недвижимости. В IV квартале 2010 года весь объем инвестиционных вложений в регионах России ($71 млн) пришелся на сегмент офисной недвижимости (Praedium Oncor International). В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости выше на 1–2%, чем в Москве, то есть составляют около 11–12%. Доходность объектов варьируется в зависимости от привлекательности региона. Например, офисная недвижимость в регионах является более рисковым приобретением, чем торговая, в результате по этому сегменту недвижимости доходность таких зданий будет выше. А ставки капитализации по объектам Санкт-Петербурга практически одинаковы с аналогичными показателями в Москве (Colliers International).

Примеры инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости Москвы, I квартал 2011 г. / Examples of investment transactions involving Moscow commercial real estate, Q1 2011 Сегмент / Segment

Объект / Object

Площадь, кв. м / Area, sqm

Город / City

Дата сделки / Date of the deal

стоимость, $ млн / Cost, $ million

Retail

ТЦ «Кит» / “Kit” SC

13 670

Воронеж / Voronezh

Январь / January

7,3

Office

БЦ «Белые ночи» / “Belye Nochi” Business Center

6 628

С.-Петербург / St. Petersburg

Январь / January

7,6

Office

Проспект Чернышевского, 17 / 17 Chernyshevsky Blvd

2 500

С.-Петербург / St. Petersburg

Февраль / February

6,8

Office

Дворец Великого князя Михаила Михайловича / Palace of Grand Duke Mikhail Mikhailovich

5 030

С.-Петербург / St. Petersburg

Февраль / February

16,4

Источник / Source: Colliers International

Распределение инвестиций по регионам России, I квартал 2011 г. / Investment volume breakdown by regions of Russia, Q1 2011

Санкт-Петербург / St. Petersburg Воронеж / Voronezh 27%

73%

Источник / Source: Praedium Oncor International

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость регионов РФ /Dynamics of regional real estate investment volumes 150

120

0 Q1 2010

Q2 2010

Q3 2010

Q4 2010

Q1 2011

Источник / Source: Praedium Oncor International

024-27 FAKT_L_I.indd 26

05.05.2011 10:27:03

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| Hot Topic

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Investments (Regions of the Russian Federation) The total amount of investments in Q1 2011 in the regions of Russia totaled about $35.3 million. Data on the results of investment transactions is shown, excluding purchases by final users (Colliers International) For comparison, in Q1 2010, the Russian regions could only boast two transactions, one in Barnaul and the other a portfolio deal in several regional cities, without taking into account the investment transactions in St. Petersburg. The total amount of the transactions came to EUR 92 million (CBRE) In Q1 2011, St. Petersburg accounted for 73% of the total volume of regional transactions while Voronezh made the other 27% (Praedium Oncor International) All investment transactions completed in Q1 2011 in the regions of Russia, have been made with the participation of Russian capital. In this period, the share of foreign investments into regional commercial real estate was nil. (JLL) In Q1 2011, regional investment volumes have been distributed by commercial real estate sectors as follows: retail properties – 74%; office real estate – 26%.

For comparison, in Q1 2010, 95% ($127 million) of all investment transactions in the regions of Russia involved retail property objects, while the other 5% ($7 million) went into office real estate objects. In Q2 2010, all investment transactions ($105.5 million) were completed in the segment of multifunctional real estate. In Q4 2010, the office real estate segment accounted for all the regional investment volume ($71 million). (Praedium Oncor International) In the regions of Russia, the capitalization rates for the most highquality commercial real estate objects are higher by 1 or 2 percent than in Moscow, which means they reach the figure of about 11-12%. Object profitability varies depending on the attractiveness of a specific region. For example, purchasing regional office real estate involves more risks than purchasing retail properties, which results in higher profitability of such buildings within this segment. Meanwhile, capitalization rates for St. Petersburg objects are almost similar to those in Moscow (Colliers International)

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 22.03.11– 20.04.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

31,2

77,9

14,0

3,56

VSE

Atrium European Real Estate

6,4

30,3

1,7

1,45

VSE

Open Investments (OPIN)

42,0

425,0

26,1

0,64

RTS

Jones Lang LaSalle

103,9

125,0

7,6

4,34

NYSE

CB Richard Ellis

28,6

42,7

2,4

10,02

NYSE

PIK Group

4,2

-7%

32,0

0,6

2,07

LSE

AFI Development

Нет данных

14,0

0,8

0,00

LSE

LSR Group

Нет данных

15,9

0,7

0,00

LSE

Raven Russia

1,1

2,1

0,2

0,69

LSE

Sistema-Hals

1,2

-15%

11,0

0,2

0,27

LSE

Eastern Property Holdings

37,2

130,0

15,8

0,20

SWX

11,5

0,5

0,48

LSE

MirLand Development

4,6

-3%

Kazakhstan Kagazy

0,15

-17%

5,7

0,03

0,02

LSE

DTZ Holdings

0,4

-17%

13,2

0,3

0,11

LSE

Glavmosstroy

47,0

-6%

280,0

5,0

0,09

RTS

RGI International

2,6

-6%

11,9

0,1

0,33

LSE

KDD Group

0,3

17%

4,4

0,1

0,06

LSE

RTM

0,25

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

-3%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

024-27 FAKT_L_I.indd 27

05.05.2011 10:27:03

Актуально:

Кольцевая порука Текст: Николай Кириллов, фото: архив CRE

Правительство Москвы намерено реконструировать МКАД. Помимо бюджетных денег, предполагается привлечение средств торговых центров, выстроившихся вдоль кольцевой автодороги. Но готов ли бизнес вкладываться в дорожное строительство?

азговоры о необходимости реконструировать МКАД шли уже давно: кольцевая дорога перегружена и выполняет функции, проектом явно не предусмотренные. Вряд ли проектировщики в 1960-е годы могли предположить, что нагрузкой этой объездной трассы станут миллионы квадратных торговых и жилых метров. Однако в середине апреля 2011 года руководитель Москомархитектуры и главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил, что проект реконструкции МКАД предполагает реконструкцию 80% дороги, с созданием дублеров и дополнительных съездов. По данным Минрегиона, строительство двух полос шоссе категории IA обходится в 138 млн рублей за один километр. Полная реконструкция 109 км МКАД обойдется минимум в 15 млрд рублей, не считая подготовительных работ и строительства дублирующих участков, съездов и развязок. Сегодня нельзя сказать, во сколько обойдется намеченный проект целиком, однако чиновники предполагают выполнять эти работы не только за государственный, но и за частный счет. Так, министр потребительского рынка и услуг Московской области Вячеслав Фомичев в феврале 2011 года рассказы-

вал журналистам, что 15 крупных торговых центров вдоль МКАД должны за свой счет выполнить работы по улучшению транспортной ситуации на дороге летом 2011 года. Правда, какие именно торговые центры и как будет выстроена схема взаимодействия с бизнесом (хотя бы на каких правовых основаниях), чиновник не уточнил. Областные инициативы были поддержаны и Москвой. Мэр столицы Сергей Собянин в начале апреля рассказал, что власти хотят предложить торговым центрам, расположенным вдоль МКАД, присоединиться к финансированию транспортного строительства на кольцевой автодороге. Особенность взаимоотношений власти и капитала в современной России, и в Москве в первую очередь, заключается в том, что чиновники делают такие предложения, от которых бизнес не может отказаться. Эксперты отмечают, что в мировой практике государственно-частное партнерство – один из распространенных путей развития инфраструктуры : «Во всем мире такое партнерство – выгодное мероприятие. Трудно сказать, почему это не приобрело размаха у нас», – говорит архитектор Сергей Ткаченко, до недавнего времени возглавлявший НИиПИ Генплана Москвы.

Соглашается с ним относительно оправданности и целесообразности приглашения бизнеса к реализации совместных проектов и генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников: «В итоге от улучшения ситуации выиграет не только город, но и коммерческие объекты. Что касается государственно-частного партнерства, особых проблем в его создании нет», – считает эксперт. Г-н Колокольников напомнил, что в Москве уже есть реализованные по схеме ГЧП проекты. Например, станция метро «Мякинино» на территории «Крокус Экспо» и разворот на МКАД в том же районе, которые были построены за счет группы «Крокус». Не следует, однако, забывать, что МКАД не только находится на пересечении интересов власти и бизнеса, но и разделяет два региона – город и область. Это несколько усложняет процесс принятия решений по реконструкции дороги, поскольку требует такой координации действий, которая при Юрии Лужкове была крайне затруднена: прежний мэр Москвы и губернатор Подмосковья Борис Громов, как известно, не были дружны. Руководитель Центра градостроительных исследований Александр Стрельников полагает, что в ходе реконструкции МКАД могут возникнуть серьезные затруднения, поскольку закон не позволяет Москве финансировать дорожное строительство за пределами своих административных границ. Кроме того, как отмечает г-н Стрельников, создание дублеров по внешней стороне, где и расположены большинство ТЦ, местами уже просто невозможно: «За последние пару лет многие участки были застроены коммерческим жильем, без учета необходимости какой бы то ни было транспортной инфраструктуры», – говорит он. Эксперты в области дорожного строительства уверены, что резервы для строительства дублеров есть, правда, в основном там, где можно обойтись и без их строительства: «Во многих случаях властям предстоит договариваться с владельцами территории. Компенсации собственникам значительно удорожат стоимость реконструкции МКАД. Может случиться, что компенсации будут стоить дороже, чем само строительство», – отмечает Сергей Ткаченко. Если же говорить о позиции бизнеса, то владельцы торговых центров готовы вкладываться в дорогу. Более того, отдельные из них предпринимали попытки инициировать процесс реконструкции еще при прежнем мэре Москвы. О своем согласии сотрудничать с властью в интервью CRE сообщил, к примеру, генеральный директор IKEA в России Пер Вендшлаг, заявивший, что сотрудничество с московской властью по инфраструктурным вопросам важно для компании. Отметим, что в планах IKEA, скорректированных после смены руководства Москвы (с прежним руководством компания была не в ладах), строительство еще нескольких магазинов в Москве. Исходя из одного этого, компания заинтересована в том, чтобы посильно поддержать и реконструкцию МКАД (см. интервью на стр. 32).

Сергей Ткаченко, архитектор / Sergey Tkachenko, architect

Вероятно, наиболее значительный опыт сотрудничества с государственными структурами есть у группы компаний «Крокус», принадлежащей Арасу Агаларову и занимающейся девелоперским и выставочным бизнесом. «Крокус» за счет собственных средств построил станцию метро «Мякинино» на территории «Крокус Сити». Как рассказал директор департамента развития «Крокус» Николай Мишин, за последние годы (2008–2010 гг.) группа по своей инициативе выполнила реконструкцию МКАД вдоль выставочного комплекса (протяженностью более километра). Компания профинансировала и построила дополнительную полосу торможения. Кроме того, девелопер дал согласие на использование своей территории для строительства моста, который свяжет выставочный комплекс и новый микрорайон Павшинская пойма. Когда мост появится, его жители смогут пользоваться и станцией «Мякинино». По словам г-на Мишина, по не вполне понятным причинам при Лужкове московские чиновники всячески препятствовали реализации крокусовских инициатив: проект так и не был согласован в НИиПИ, однако все же был введен в строй, что дало возможность разгрузить транспортную развязку на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. При этом, как уверяют и в компании «Крокус», и в IKEA, с администрацией Сергея Собянина отношения очень хорошие. Позиция Сергея Собянина заключается в приоритетном развитии сети городских дорог, то есть в решении транспортной проблемы. Привлечение к этому процессу бизнес-структур – вполне оправданный шаг, если учесть, что бизнес пользуется городской инфраструктурой себе на благо. Возможно, что это путь к цивилизованному сосуществованию бизнеса и города, однако, надо признать, когда намерения Собянина начнут воплощаться, работать бизнесу станет куда дороже, чем при прежнем мэре.

028-29 Aktualno_L_I.indd 28

05.05.2011 10:27:34

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Facts&Figurs | Hot Topics

| |

| Events

The Ring Around Moscow The Moscow City Government is planning the reconstruct the Moscow Ring Road (MKAD). In addition to money from the city’s treasury, the city is planning to obtain funding from the shopping centers located along the highway. But is the business community prepared to invest into road construction?

Author: Nikolay Kirillov

the construction of an additional off-ramp onto its territory. In addition, the developer has agreed to use its territory for the construction of a bridge that will connect the exhibition grounds and new neighborhood of "Pavshinskaya Flood Lands”. When the bridge is complete, the residents will benefit by access to the Myakinino Subway Station. According to Mr. Mishin, for no obvious reasons, under Luzhkov, Moscow officials strongly impeded the realization of most initiatives coming from the Crocus Group – the project was never approved by Scientific Research and Design Institute of the Master Plan of Moscow, but was nevertheless put into operation. We are now assured, by Crocus and IKEA, that their relations with the administration of Sergey Sobyanin are very good. Sergey Sobyanin has given priority to the development of urban roads network, that is, to solving Moscow’s transportation problems. Involving business structures in this process is quite a justifiable step, given that businesses use the urban infrastructure to help them earn profits. Perhaps that is the way to achieve a civilized coexistence of business and the city government; however, we must recognize that when the plans of Mr. Sobyanin materialize, running a business in Moscow will become much more expensive than under the previous mayor.

he need to reconstruct the MKAD has been discussed for many years already – the ring road is overloaded and no longer serves the function it was originally designed for. Hardly could the designer in the 1960s foresee that this highway would be surrounded by millions of square meters of commercial and residential properties. In mid-April 2011, the head of the Moscow City Architecture Committee and chief architect of Moscow, Alexander Kuzmin, said that the MKAD reconstruction project would involve the reconstruction of 80% of the road, with the creation of collector lanes and additional on-ramps and off-ramps. According to the Ministry of Regional Development, the construction of a two-lane highway of category “IA” costs 138 million rubles per kilometer. The complete reconstruction of the 109 km MKAD will cost at least 15 billion rubles, not counting the preparatory works and the construction of collector lanes, on-ramps and off-ramps. Today it is impossible to say what final tab for this project will be, though officials are saying this work should be done not only at the expense of the government, but also by private equity. The Minister of Consumer Market and Services of the Moscow Region, Vyacheslav Fomichev, in February 2011 told reporters that fifteen major shopping centers along the MKAD should pay for the improvement of the traffic situation on the highway – in the summer of 2011. True, which shopping centers will be asked to do this, and what the interaction scheme with business will look like (at least on what legal grounds it will be based), the official did not elaborate. The regional initiatives are supported by the City of Moscow. Mayor Sergey Sobyanin, in early April, said that the authorities want to propose to shopping centers located along the MKAD that they join in the financing of transport construction on the ring road. A specific feature of the relationship between government and private capital in modern Russia, and especially in Moscow, is that officials can make such recommendations, which business dare not refuse. In international practice, according to the experts, public-private partnerships are one of the most common ways that development of infrastructure is carried out. "Throughout the world, such partnerships are a win-win approach for all. It is difficult to say why this has not acquired the same magnitude in our country," says architect

Sergey Tkachenko, until recently he headed the Scientific Research and Design Institute of the Master Plan of Moscow. Denis Kolokolnikov, CEO of the RRG Consulting Company, agrees with the justifications and feasibility of inviting businesses to implement joint projects. "As a result of these improvements not only the city will benefit, but commercial objects as well. With regard to public-private partnerships, there are no real problems in creating these," says the expert. Mr. Kolokolnikov reminds us that Moscow has already implemented public-private partnership projects. Examples include Myakinino Subway Station on the territory of the Crocus Expo and the u-turn on the MKAD in the same area, which were built at the expense of Crocus. However, we should bear in mind that the MKAD is located at the intersection of the interests of not only the government and business circles; it also separates the two political subdivisions – the city and the province. This somewhat complicates the decision-making process in reconstruction of the highway, because it requires a coordination of actions, which when Yuri Luzhkov was the mayor had been extremely difficult – the former mayor of Moscow and Moscow Province Governor Boris Gromov were not on the best of terms. Head of the Center of Urban Studies, Alexander Strelnikov, believes that the reconstruction of MKAD can entail serious consequences, because the law does not allow Moscow to finance road construction outside its administrative boundaries. In addition, Mr. Strelnikov notes that creating collector lanes on the outer perimeter, where most of the shopping centers are located, is simply impossible in many places. "Over the last few years, many commercial buildings have gone up along the highways, without any allowances for improved transport infrastructure," he says. Experts in the field of road construction are confident that there are sufficient reserves for the construction of collector lanes, though basically these are areas where such lanes are not actually needed. "In many cases the authorities will be forced to hold difficult negotiations with the owners of nearby territories. Compensation paid to the owners of such territories will significantly increase the reconstruction costs of the MKAD. It may well turn out that this compensation will be more expensive than the construction of the road itself,” says Sergey Tkachenko.

If we talk about the position of the business community, shopping center owners are willing to invest into the road construction. Moreover, some of them attempted to initiate the process of reconstruction even under the previous mayor of Moscow. Per Vendschlag, Managing Director of IKEA Russia, in his interview to CRE, said that he would willingly cooperate with the Moscow authorities on infrastructure issues, as these were important for his company. We should note that the plans of IKEA were adjusted, after a change in leadership in Moscow (the company was at odds with the previous administration), regarding the construction of several more stores in Moscow. As a result, the company is now very interested in supporting the reconstruction of the MKAD (see interview on page 32). Probably the most significant experience of cooperation with government structures has been gained by the Crocus Group of Companies – owned by Aras Agalarov, working in the development and exhibition business. We should recall that Crocus, at its own expense built the Myakinino Subway Station at the Crocus Expo. Nikolay Mishin, the director of development at Crocus, says that in recent years his group, on its own initiative, has executed the reconstruction of an MKAD section along its exhibition fairgrounds (over one kilometer of the highway). The company paid for

028-29 Aktualno_L_I.indd 29

05.05.2011 10:27:34

События:

REX 2011: формат расширился Текст: Михаил Рычагов .......................... Фото: архив CRE

В Москве прошла выставка коммерческой недвижимости Real Estate Exhibition, ранее называвшаяся «МОЛЛ». В этом году оргкомитет REX-2011 провел общий ребрендинг выставки, расширив формат мероприятия: теперь здесь представлены не только торговые центры, но и логистика, бизнес-центры, МФК, проекты комплексной застройки.

олее 130 компаний представили на своих стендах новые и текущие проекты, услуги и исследования. Деловая программа мероприятия была продуктивной и включала МОЛЛконференцию, секцию по коммерческой недвижимости и конференцию по развитию и продвижению территорий. Открывая пленарное заседание, генеральный директор Международной бизнесассоциации Александр Борисов акцентировал внимание собравшихся на рисках развития рынка: «Рост ритейла может остановиться по нескольким причинам. Одна из них – физическая. Есть определенные параметры, достигнув которых потребление должно остановиться, как это произошло на Западе. У нас же еще есть возможности для развития. Вторая – демографическая. Количество потребителей у нас ограниченно. Необходимо думать о долгосрочных перспективах», – сказал он. Выступавший вслед за ним новый президент Российского совета торговых центров (РСТЦ), руководитель Colliers

International Максим Гасиев отметил изменения, которые появились в градостроительной политике московской власти после прихода на пост мэра столицы Сергея Собянина, в результате которых девелоперская активность уже начала смещаться в регионы, и в первую очередь в Подмосковье. Вторая тенденция, по его

словам, в росте интереса девелоперов к городам с населением от 300 до 500 тыс. жителей. Также он отметил активизацию интереса к зарубежным рынкам, особенно белорусскому, азербайджанскому, казахстанскому. На круглом столе, посвященном проблеме рынка складской недвижимости,

большое внимание было уделено актуальному формату built-to-suit. Как отметил Вячеслав Юрченко, заместитель генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент», небольшое количество реальных проектов built-to-suit на рынке обусловлено отчасти новизной направления, а также тем, что очень мало компаний-девелоперов могут оказать полный комплекс услуг по строительству объектов built-to-suit для клиента. Тем не менее, по словам девелоперов, этот сегмент складской недвижимости в ближайшее время будет активно развиваться. Одной из актуальных тем деловой программы REX-2011 стал вопрос продвижения торговых центров и привлечение в действующие объекты посетителей. По словам экспертов, создание торговых центров по образу и подобию уже существующих приводит к их низкой конкурентной способности. Сегодня девелоперы ищут возможности идентифицировать торговый центр – от нестандартной архитектуры до оригинальных решений.

Регионы двинулись в парки Сегодня в России сформировался отдельный сектор экономики – индустриальные парки, инвестиционный потенциал которых оценивается в сотни миллиардов долларов. Обсудить перспективы развития индустриальных парков в России 20–21 апреля собрались более 500 специалистов отрасли.

о словам председателя правления Ассоциации индустриальных парков Максима Иванова, на сегодня ряд индустриальных парков привлекли десятки миллиардов рублей прямых инвестиций в экономику страны. Среди них «Ворсино», «Грабцево», технополис «Химград» и ряд других. Выступая в пленарной дискуссии, зампредседателя правления Внешэкономбанка России Ирина Макиева отметила, что в России существует огромная проблема перепрофилирования моногородов и необходима диверсификация структуры их экономики. Одним из способов решения этой проблемы может стать развитие индустриальных парков, в том

числе для размещения инновационных производств. Между тем, по словам директора по развитию индустриального парка «Озеры» Петера Гебхардта, само понятие индустриального парка в России только появляется. «Дискуссия по самому определению индустриального парка идет до сих пор, и даже сама Ассоциация индустриальных парков, по-моему, окончательно не определилась в этом понятии», – сказал он. В рамках форума участники обсудили также симбиоз иностранного и российского опыта в создании индустриальных парков и отметили, что Россия в этой отрасли идет по европейскому пути развития. По словам гендиректора компании Impulso Франциско Куэрво Анья, в России существует отличная возможность создания индустриальных и технологических парков, которые станут двигателями развития регионов. «Технологический парк – маяк, который привлекает инвестиции в регион. Внутри самого региона он вносит динамику», – отметил Франциско Куэрво Анья. Между тем, касаясь темы индустриальных парков как элемента инновационной

индустриальной инфраструктуры, директор департамента Knight Frank Вячеслав Холопов обратился к участникам с вопросом, а нужно ли в каждом индустриальном парке ставить инновационное производство. Он напомнил, что сегодня в России существует потребность в простейших производственных площадках. «Мы ждем компании, которые приходят из-за рубежа и начинают делать то, что могли бы делать мы. Они приносят сюда не инновации, а простые производства. Инновации придут, когда мы дадим базу. А база нам сейчас нужна именно на уровне простых производственных мощностей», – уверен эксперт. Тем не менее, как отметил президент «Деловой России» Александр Галушка, экономический рост страны может быть осуществлен, будучи основан только на четко выверенной инвестиционной программе развития. Так, в 2011 году Ассоциация индустриальных парков России совместно с Ernst & Young, Knight Frank, Roland Berger, Noerr и др. компаниями для облегчения процедуры привлечения прямых инве-

стиций в реальный сектор экономики разработала методику добровольной сертификации индустриальных парков. Сертификаты первым десяти паркам были вручены на церемонии открытия форума, еще 17 заявок на получение сертификатов будут рассмотрены в ближайшее время. Таким образом, к сентябрю инвесторы смогут ознакомиться с целостной картиной индустриальных парков России.

030-31 Events_L_I.indd 30

05.05.2011 10:28:22

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Author: Mikhail Rychagov

ore than 130 companies presented their stands with new and existing projects, services, and research products. The business program of the event included the MALL conference, commercial real estate and development conferences, as well as a conference dedicated to development and promotion of the territories. Opening the plenary session, Alexander Borisov, CEO of the International Business Association, was talking about the risks of the market development: "The growth in retail can stop for several reasons. One of them is purely physical. There are certain development points where consumption must stop, as has already happened in the West. However, we still have some growth opportunities. The second reason is demography. A total number of consumers in Russia is limited. We need to think about long-term prospects," he said. Maxim Gasiev, Head of Colliers International, who has just been appointed

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

REX 2011: Extended Format The Real Estate Exhibition, formerly known as the Mall, was held in Moscow. This year, the organizing committee of REX-2011 held a total rebranding of the exhibition, and expanded the format of the event. Now, it includes not only shopping malls, but also logistics, business centers, mixed-use centers, and integrated development projects. the new President of the Russian Council for Shopping Centers noted the changes in urban policy that new Moscow authorities headed by Mayor Sergey Sobyanin introduced in the city. Because of those changes, many real estate development projects have already moved to regions and especially to Moscow suburbs. The second trend today is a growing interest of developers in smaller towns with a population of 300,000 to 500,000. He also noted a growing interest in foreign markets, especially in Belarus, Azerbaijan, and

Kazakhstan. The Roundtable participants were discussing problems of the warehouse real estate market, especially the most popular today build-to-suit format. According to Vyacheslav Yurchenko, Deputy CEO of Espro Development, a limited number of build-to-suit projects proves that the market is not mature yet. At the same time, there are not so many developers able to provide a full range of services needed to proceed with build-to-suit projects. Nevertheless, according to developers, this

segment of warehouse real estate will keep developing in the future. Another topic to discuss during the REX2011 concerned the promotion of shopping centers and attraction of visitors to existing facilities. According to experts, many shopping centers have a similar image that makes them look the same with little to none competitive advantages. Today, developers are seeking opportunities to identify shopping centers based on non-standard architecture and modern design solutions.

Park-Bound Regions Industrial parks whose investment potential is estimated at hundreds of billions of dollars have developed into a sector of Russian economy in its own right. More than 500 industry experts gathered on April 21 to discuss the prospects of industrial parks in Russia.

n the words of Maxim Ivanov, Board Chairman of the Industrial Parks Association, as of today, a number of industrial parks, including Vorsino, Grabtsevo, Technopolis Himgrad and some others, have already attracted dozens of billions of rubles to the national economy in the form of investments. Speaking at a plenary discussion, Board Vice Chairman of Vnesheconombank, Irina Makeeva, pointed to a huge problem of mono-city conversion and economic diversification. The development of industrial parks for deployment of innovative production facilities, not to mention other things, can be one of the ways out. Meanwhile, in the words of Peter Gebhardt, development director of Ozery industrial park, the very concept of industrial park is still in the making in Russia. “The very definition of an industrial park is still being discussed and even the Association of Industrial Parks itself is at a loss for the definition,” he said. The forum participants also discussed the symbiosis of Russian and foreign experience in the creation of industrial parks and noted that Russia embarked upon the European path in this particular industry. In the words of Francisco Cuervo Ania, Director General of

Impulso, Russia has an excellent opportunity to create industrial and science parks which will be the drivers of regional development. “A science park is a beacon drawing investments into a region and it also generates remarkable dynamics inside the region,” noted Mr. Ania. Speaking on the subject of industrial parks as an element of innovation industrial infrastructure, director of Knight Frank Vyacheslav Kholopov addressed a question to the participants: is it really necessary to set up innovation production lines in each industrial park? He reminded of the need for simpler industrial areas in Russia. “We wait for companies which come to us from abroad and start doing what we could do by ourselves. They bring plain production lines here rather than innovations. Innovations will come as soon as we create a basis for them. And right now we need this basis at the level of simple production facilities,” reasoned the expert. Nevertheless, president of Delovaya Rossiya Alexander Galushka pointed out that the growth of national economy would be possible only if a verified investment development program were adopted. Thus in 2011, Russian Industrial Parks Association, in a joint venture with Ernst & Young, Knight Frank, Roland Berger, Noerr and other companies, developed a methodology of voluntary certification for industrial parks. The first 10 parks were given their certificates at the forum opening ceremony and 17 more requests for certificates will be considered in the nearest time. Therefore by September investors will be able to have a look at a comprehensive description of Russian industrial parks.

030-31 Events_L_I.indd 31

05.05.2011 12:00:15

И н т е р в ь ю:

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов ....................................... Фото: Дмитрий Четверухин

Пер Вендшлаг: «Нам нужно еще как минимум три магазина в Москве» После смены руководства в прошлом году головной офис IKEA принял решение приостановить бурное развитие сети в России. Теперь компания сосредоточится на совершенствовании работы магазинов «Мега», открытии простаивающих ТЦ в Уфе и Самаре и активной экспансии в Москву, рассказал генеральный директор «ИКЕА Россия» Пер Вендшлаг. – В 2010 году международный офис IКЕА пересмотрел свою политику в России, и примерно в это же время руководство вашего российского офиса было отстранено. С какими целями приехали в Россию вы? – Основная задача – обеспечить условия для того, чтобы успешное развитие компании в России продолжилось дальше. Вторая – убедиться, что наши торговые центры в хорошем состоянии и удобны покупателям. И, это не секрет, нужно, наконец, открыть магазины в Уфе и Самаре. И еще одна важная задача, поставленная передо мной, – чтобы развитие розничной сети IКЕА не останавливалось. Дело в том, что по сравнению с другими странами розничная сеть IКЕА в России показывает самые высокие темпы развития. Россияне, как мы видим, очень любят IКЕА. Поэтому мы хотим продолжить строительство новых магазинов, в первую очередь в Москве. Также один из наших приоритетов – значительно увеличить долю производства на российском рынке, поскольку таможенные пошлины слишком высоки, и мы предпочитаем увеличить объем производства в России. – Какие последние новости из Уфы и Самары? На каком этапе находится запуск этих проектов? – Как по Самаре, так и по Уфе мы стремимся, чтобы здания соответствовали всем

необходимым нормативам и строительным нормам. Сейчас мы завершаем пусконаладочные работы по обоим проектам. Однако есть определенные сложности. Так, в Уфе самый большой вопрос – это подключение постоянного энергоснабжения. Но мы решили, что Самара и Уфа не откроются и мы не пустим арендаторов в здание, пока у нас не будет разрешения на эксплуатацию.

– Этот союз оказался неудачным. Поэтому мы и сменили подрядчика. С одной стороны, для строительства нужна хорошо составленная проектная документация, с другой стороны, должна быть компания, которая сможет все сделать правильно и проверить, чтобы все соответствовало нормативам. Соответственно, в данном случае не получилось.

– Так в чем все-таки проблема с этими зданиями? Разговоры идут уже несколько лет. – Давайте рассматривать ситуацию в Самаре и Уфе отдельно. Что касается Самары, то здесь наши недоработки. Здание не было построено в соответствии с российскими строительными нормативами. Кроме того, здание было построено несколько лет назад, с тех пор нормы изменились. В связи с этим нам нужно было проводить множество работ, что-то дорабатывать, переделывать. Как вы понимаете, это огромный объем работы. Но сейчас мы подходим к концу, работаем с инспекциями и так далее. И сейчас мы можем сказать: да, все соответствует нормам.

– Один турецкий застройщик говорил мне, что главная проблема IКЕА в том, что она не выстраивает отношения с местными властями, не работает над этим. – Это их мнение. Но мы все-таки открыли 12 торговых центров, так что, наверное, мы не так уж плохи. Можно долго рассуждать, насколько нужно выстраивать отношения с администрацией. Но проблема в Самаре была нашей проблемой со строительством здания, а не со строительством отношений. Я понимаю власть, которая не хотела давать разрешение на эксплуатацию этого здания, потому что, если посмотреть на его качество, оно не соответствовало тому, что должно было быть.

– Как проблемы этих объектов связаны с застройщиками? Насколько я знаю, Уфу и Самару строила турецкая компания «КАСА-Строй», с которой вы расстались.

– Когда вы ожидаете открытия этих двух объектов? – Я смогу сказать вам, когда мы получим разрешение на эксплуатацию.

– Согласно результатам проверки российского подразделения IКЕА в 2010 году, ваш головной офис сделал вывод, что развитие в России шло с ошибками. Какие именно ошибки вы приехали исправлять? – Были выявлены несоответствия корпоративным правилам, стандартам и ценностям, которые приняты в IКЕА во всем мире. Особенно явно это было в нашем отделе недвижимости, который отвечает за строительство и управление торговыми центрами. На российском рынке очень важно иметь четкие процедуры, четкую структуру того, как мы работаем, и придерживаться этих стандартов во всем, что мы делаем. Начиная с закупок, заканчивая обычной ежедневной работой. Это нужно и для того, чтобы мы могли защитить собственных сотрудников. – Сейчас вы ждете запуска объектов в Уфе и Самаре, а потом займетесь дальнейшим развитием? – Конечно, у нас не завязано все на этих открытиях. Розничную сеть IКЕА мы намерены продвигать дальше. Мы планируем строить новые магазины, особенно в Москве. Что касается торговых центров «Мега», то принято решение сконцентрироваться на тех торговых центрах, которые у нас сейчас работают, и провести программу оптимизации, модернизации, а затем уже принять решение о дальнейшем развитии сети.

032-35 Interview_L_I.indd 32

05.05.2011 10:30:40

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

– В чем будет заключаться программа оптимизации и модернизации сети «Мега»? – Много всего. У нас миллионы посетителей. Нам надо много всего обновить – те же парковки, техническое оснащение, напольные покрытия, фасилитименеджмент. – Так ведь и рынок тоже изменился за 10 лет. – Ну конечно. Дело ведь не в том, чтобы новую табличку на фасад повесить. Дело и в составе арендаторов. Нужно быть уверенными, что 212 миллионов посетителей удовлетворены ресторанами, обслуживанием, состоянием туалетов. Мы должны смотреть на то, что мы имеем, перед тем как двигаться дальше. После 5–7 лет в ритейле необходимо освежать бизнес и быть уверенным, что такое количество посетителей вновь выберет тебя. – Эти «Меги» будут другие? – Не драматично. – Вы полагаете, что концепция была успешной и в сегодняшнюю ситуацию вписывается? – Да. «ИКЕА» и «Мега» – это то, что мы делаем вместе. Концепция сочетания «ИКЕА» и «Меги» – это ключ. Мы не строим «Меги» отдельно. Это симбиоз. И нигде в регионах мы не строим их отдельно. Всегда вместе. Это ключевая идея. Это успех. «ИКЕА» может существовать отдельно, а «Мега» – нет. – Сколько вы планируете построить в ближайшее время магазинов «ИКЕА» и «Мега» в Москве? – Как минимум еще три магазина «ИКЕА». Они будут отдельно, без «Меги». – Когда? – Как только будет возможно. Магазины «ИКЕА» – приоритет. Дело в том, что «ИКЕА» мы можем построить достаточно быстро, в то время как для торгового центра «Мега» нужно намного больше времени. Но это планы на ближайшее будущее. Торговый центр может быть любым – «ИКЕА» остается неизменной. – У вас уже есть площадки в Москве? – Мы рассматриваем несколько участков, но пока решения по конкретным площадкам нет. – Это будут магазины за МКАД или внутри? – И там и там. – То есть теперь, после ухода Лужкова, можно будет построить «ИКЕА» внутри? – Мы обсуждаем такую возможность с московскими властями. – Сергей Собянин заявил, что они собираются проводить реконструкцию МКАД. И он надеется, что собственники объектов, которые находятся на МКАД, им помогут. Вы готовы к такому сотрудничеству с новой властью?

– Да, конечно. – Вы рассматриваете финансовую помощь как нормальное ведение бизнеса или это некая специфика России? – Это сотрудничество. У нас много посетителей. Нам просто необходимо удобное сообщение с городом. Мы заинтересованы в том, чтобы сделать подъезд к магазинам более доступным, чтобы была интеграция с метро, чтобы удобно было добираться на автобусах, чтобы не стоять часами в пробках на МКАД. Мы знаем, что спрос на нашу мебель очень большой. И мы стремимся сделать наши магазины более доступными. Это хорошо для нас. И в этом наши интересы с властями совпадают. – У вас есть какие-то отношения с новой московской властью? Вы работаете с ними? – Да. Мы начали вместе обсуждать интересующие нас вопросы. – Как бы вы оценили результативность этих отношений по сравнению с прежней администрацией? – Хорошее начало. Мы решили, что нам нужно еще как минимум три магазина в Москве. Конечно, мы не сможем сделать это без московского мэра и его команды. И мы заинтересованы в интересе с их стороны. Нам необходима их поддержка. Интерес есть, теперь нам надо начать работать вместе. Я думаю, у нас есть общий интерес – решение проблемы транспортной нагрузки, уменьшение трафика благодаря близости наших магазинов к метро и другому общественному транспорту. У нас есть хорошие примеры других стран, где общественный транспорт прекрасно работает.

| События | Интервью

| |

| Тема номера

которые могут предложить сразу 12 торговых центров (или 14 в ближайшее время). – Кого из застройщиков вы будете привлекать к строительству? Вы вернетесь к «Ренессанс девелопмент»? – Да, мы готовы продолжать работать с ними. – Правда ли, что в IКЕА есть правило не привлекать два раза одного и того же застройщика? – Нет, наоборот. Мы хотим продлевать успешное сотрудничество. Это всем выгодно: подрядчик знает наши требования, нам не нужно заново обучать подрядчика правилам, по которым мы работаем. – Будете строить в Сочи? Все девелоперы идут туда. – Нет, мы не все девелоперы. – Почему не будете? – Потому что мы шведы, которые сфокусированы сейчас на Москве. Сколько людей живет в Сочи? 400 тысяч? А в Москве у нас три магазина на десять миллионов людей. Если еще три построим, будет полтора миллиона человек на один магазин. Тогда как в Сочи мы получим в три раза меньше, и возможности этих людей совсем другие. – Сколько магазинов «ИКЕА» может проглотить Москва? – Мировая практика – миллион-полтора жителей на магазин. В Москве это скорее

будет полтора-два. При этом мы рассматриваем не только Москву, но и область, поэтому нужно примерно 7–8 магазинов. Мы так считаем. – Какие главные проблемы вы видите сейчас в России в девелопменте? – Главная задача – это создать команду, которая будет хорошо работать на конкретном рынке. Это не только знание и опыт компании, это знание и опыт людей, которые работали на российском рынке, которые понимают, как здесь работать. Это проблема, но при этом она открывает новые горизонты для развития компании. Сейчас примерно 50% по объему, а по стоимости более 30% товаров, представленных в российских магазинах «ИКЕА», производится в России. У нас около 80–100 активных российских поставщиков. Сейчас мы обсуждаем, как мы можем самостоятельно или совместно с хорошими, надежными партнерами, поставщиками производить максимально больше товаров IКЕА в России. Для российской мебельной индустрии существует уникальная возможность развить бизнес и модернизировать технологию производства вместе с IКЕА. Мы хотели бы внести свой вклад в развитие этой индустрии, мы готовы поделиться своими знаниями и размещать долгосрочные заказы, но, конечно, это также требует, чтобы были люди, готовые к инвестициям в долгосрочное развитие бизнеса и к построению эффективного современного производства.

– Как вы думаете, кризис закончился? – Да, кризис прошел, но при этом и времена изменились: больше не будет 2008 года, когда были безумные продажи, когда можно было продать что угодно. Рост сейчас будет, но он будет более умеренный. Все очень зависит от того, в каком секторе вы работаете. Если взять розничную сеть IКЕА, то это очень хороший пример того, что у нас хорошее будущее в России, потому что мы предлагаем товары для многих людей по хорошим ценам. Это дает нам хорошие возможности для развития. Наши торговые центры «Мега» – не класса люкс, а вполне приземленные, хорошие торговые центры с очень хорошим и известным всем брендом. Вакантных площадей у нас меньше 1%. – В кризис у вас были проблемы с арендаторами? – В паре регионов нам нужно было поддержать арендаторов, мы снизили арендную ставку на тот период, а сейчас мы вернулись к старым ставкам. Также доля тех арендаторов, которые работают по проценту с оборота, увеличивается сейчас. В Москве и Санкт-Петербурге большой интерес к нашим площадям. Сейчас в России не так много торговых центров,

032-35 Interview_L_I.indd 33

05.05.2011 10:30:41

I nt er v iew:

Per Wendschlag: “We need at least three more stores in Moscow”

After last year’s change of management, the head office of IKEA decided to suspend the chain’s vibrant development in Russia. Now the company will focus on the improvement of Mega malls operation, opening of protracted construction projects in Ufa and Samara, and vigorous expansion in Moscow, said CEO of IKEA Russia, Per Wendschlag. Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov ............................... Photo: Dmitry Chetverukhin

– In 2010 the international office of IKEA reviewed its policy in Russia and about the same time the management of your Russian office were dismissed. What is your mission in Russia? – The main goal is to make sure the company continues its successful development in Russia. The second goal is to take care of our shopping malls that they may have an excellent offer for our buyers. And it’s not a secret that we should finally open our malls in Ufa and Samara. Another important task I was assigned is to make sure the expansion of the IKEA retail chain never stops. The point is that compared to other countries the IKEA retail chain demonstrates the highest growth rates in Russia. As we can see, Russians like IKEA very much. This is why we want to continue building new stores – first of all, in Moscow. One of our other priorities is a significant increase of our production capacity on the Russian market, since the customs tariffs are too high and so we need our own production lines here. – What’s the latest news from Ufa and Samara? At what stage is the launch of

these projects? – Both in Samara and Ufa we want our buildings to comply with all pertinent construction standards and codes. We are now completing start-up operations on both projects, but there are certain snags. Thus in Ufa number one question is hookup to permanent power supply. We decided that we would not open our malls in Samara and Ufa or let in tenants until we have operational permits. – So what is the problem of those buildings? Talks have been going on for several years already. – Let’s look at the situation in Samara and Ufa separately. As regards Samara, this is largely our fault. The building was not constructed in line with the Russian construction codes. What is more, the building was built several years ago and since then the standards have changed. In this connection we had to perform numerous works, refining and redoing many things. As you may guess, this is a huge amount of work. Yet we are about to finish soon, we keep working with different inspections and so on. And now we can say that

everything complies with the established standards. – Can the problems of these projects be traced down to contractors? To the best of my knowledge, the malls in Ufa and Samara were constructed by Turkey-based KASA-Stroy with whom you parted. – That alliance proved ill-advised; therefore we replaced our contractor. On the one hand, you need carefully drawn design documents for construction and, on the other hand, there must be a company which is able to do proper work and check out conformity to the existing standards. In this particular case it did not work. – One Turkish developer told me that the main problem of IKEA is that they do not build relations with local authorities. – This is what they think, but we have already opened 12 shopping centers so we must not be that hopeless. You may long discuss the building of proper relationships with local administrations but our key problem in Samara was related to construction standards, rather than to our rapport with the local government. I can

032-35 Interview_L_I.indd 34

05.05.2011 10:30:41

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

understand the authorities who did not want to give an operational permit because the quality of construction works was far from the required standards. – When do you expect these two projects to be turned over for operation? – I can tell you for sure only when we obtain an operational permit. – After inspecting the Russian division of IKEA in 2010 your head office came to the conclusion that the company’s development in Russia was faulty. What particular mistakes have you come here to correct? – Inconformity to our corporate rules, standards and values was revealed. This was particularly apparent in the real estate department which is responsible for the shopping malls construction and management. It is particularly important to stick to clear-cut procedures on the Russian market, to have a transparent operational structure, and follow these standards in everything we do – from procurement to routine daily operations. This is also needed because otherwise we might not be able to protect our employees. – You are now waiting for projects in Ufa and Samara to be launched to tackle other development plans later on? – Everything is not geared to these openings. We intend to promote the IKEA retail chain. We plan to build new stores, especially in Moscow. As regards MEGA malls, a decision was made to focus on the operational shopping centers, to proceed with their modernization, and then to decide on further expansion plans. – What will be the program of MEGA chain modernization about? – A lot of everything – we have millions of visitors and much ought to be renovated and improved – parking lots, engineering outfit, flooring, facility management. – But the market has also changed in the recent decade. – Of course, it has – we are not talking only about new signs on the fronts of our malls. The tenant mix also has to be reviewed. You need to be positive that 212 million visitors are satisfied with restaurants, service, public bathrooms etc. We

– We do not contemplate any dramatic transformation. – Do you suppose the concept was successful and it fits well into today’s environment? – Yes, IKEA and MEGA is what we are doing together. The conceptual key is a combination of IKEA and MEGA. We never build MEGA malls separately. This is a sort of symbiosis. And nowhere in the regions do we build them apart. They are always together and this is a key to success. IKEA can exist separately but MEGA cannot. – How many IKEA and MEGA stores are you planning to build in Moscow in the near term? – At least three more self-contained IKEA stores without MEGA. – When? – As soon as it is possible: IKEA stores are our priority. The point is that we can build an IKEA store rather fast while a MEGA shopping mall takes much more time to construct. These are our plans for the nearest future. A shopping mall can each time be different, whereas IKEA remains unchanged. – Do you already have sites in Moscow? – We are considering several sites but for now have not stayed our choice on any specific ones. – Will they be located outside or inside the Moscow Ring Road? – Both inside and outside – In other words, now as Luzhkov is gone, it will be possible to build IKEA stores inside the MKAD, right? – We are discussing this opportunity with the city administration. – Sergey Sobyanin stated his intention to renovate MKAD and he hopes the owners of properties alongside the MKAD will help him. Are you ready to cooperate with the new city administration in this way? – Yes, sure. – Do you consider financial help as a normal way of running business, or is it sheer Russian specifics?

| Events | Interview

| |

| Cover Story

know that the demand for our furniture is very high and we try to improve access to our stores, since this is good for us. In this area our interests coincide with the interests of the city authorities. – Have you built any relationship with the new Moscow city administration? Are you working with them? – Yes, we’ve started discussing some issues we are interested in. – How would you assess the effectiveness of this relationship compared to the one you had with the previous city administration? – A good beginning: we thought we’d need at least three more stores in Moscow and we’ll certainly be unable to build them without the Moscow mayor and his team. We need their support. We see interest on their part and now we should start working together. I think we share the same priorities – alleviating traffic congestion, traffic reduction owing to close proximity of our stores to metro outlets and other public transport routes. We have good examples of other countries and cities where public transport works fine. – Do you think the crisis is over? – Yes, the crisis is behind us but times have also changed: we’ll never return to 2008 with its mad sales, when it was possible to sell anything you wanted. We’ll see more moderate growth in the future. Everything depends on what sector you operate in. If you take the retail chain IKEA it perfectly exemplifies and epitomizes our great future in Russia because we offer goods to a wide circle of consumers for reasonable prices there. This creates good development potential for our company. Our MEGA malls are downto-earth, rather than luxury shopping centers, boasting excellent brand awareness. The vacancy rate in our centers is less than 1%. – Did you have any problems with tenants in times of crisis? – In a couple of regions, where it was necessary to support our tenants, we reduced the rental rates over that period, but have now come back to the previous

We intend to promote the IKEA retail chain. We plan to build new stores, especially in Moscow. As regards MEGA malls, a decision was made to focus on the operational shopping centers, to proceed with their modernization and optimization, and then to decide on further expansion plans. must look at what we have before moving forward. After 5-7 years in retail your business needs to be refreshed and you need to be confident that this number of visitors will again choose your mall. – Will these Mega malls be different?

– This is collaboration. We have many visitors and we simply need convenient transport links with the city. We are interested in making our stores more accessible that people would be able to get there by metro or by bus instead of wasting hours in traffic jams on the MKAD. We

rates. The percentage of those tenants, whose rent is calculated as a percentage turnover, is also on the rise now. The interest in our areas is very high in Moscow and Saint Petersburg. There are not so many retail chains in Russia, which can offer 12 (or 14 in the near term) large

shopping malls to their potential tenants. – What builders are you going to contract? Are you going to resume relations with Renaissance Development? – Yes, we are ready to go on working with them. – Is it true that IKEA sticks to the rule not to contract the same builder twice? – The contrary is true: we want to extend successful cooperation which benefits all parties. The contractor knows our requirements and we do not have to instruct such a contractor in our rules anew. – Will you build anything in Sochi, given that all developers rush there? – No, we are not “all developers.” – Why not? – Because we are Swedes currently focused on Moscow. What’s the population of Sochi: 400,000? In Moscow we have only three stores per 10 million residents. If we build three more we’ll have one store per 1.5 million residents, whereas in Sochi we’d have thrice less people per store and their purchasing power is quite different, at that. – How many IKEAs can Moscow absorb? – The world practice shows that the ratio is 1.0-1.5 million people per store while in Moscow the ratio will most likely be 1.5-2.0 million people per store. But if we take Greater Moscow area with suburbs we’ll probably need about 7-8 stores in this place. This is what we think. – What major priorities and problems do you face in today’s Russia? – The key challenge is building a team which would efficiently operate in any given market. This is not only about the company’s experience and expertise; this is also about the experience and expertise of people who have worked on the Russian market and understand how we should operate here. This is one of the problems, which also opens new vistas for our company’s development. Now roughly 50% of total merchandise represented in Russian IKEA stores in terms of volume and 30% in terms of cost are manufactured in Russia. We have about 80-100 active Russian suppliers. We are now exploring ways of widening the production of IKEA goods in Russia – on our own or in collaboration with good, reliable partners and suppliers. This is a unique chance for Russian furniture industry to develop business and modernize production technologies with IKEA. We’d like to contribute to the development of this industry and we are ready to share our knowledge and to place long-term orders, but provided there are people willing to invest in longterm business development and in building effective contemporary production facilities.

032-35 Interview_L_I.indd 35

05.05.2011 10:30:42

Те м а н о м е р а:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

Безвластие капитала «СТ Девелопмент» лишилась права на инвестконтракт, когда было выполнено 90% объема работ по разбору гостиницы «Россия» / ST Development was stripped of its right for an investment contract when it had already completed 90% of Rossiya Hotel dismantling works

овая московская власть продолжает оставаться загадкой для бизнеса. С момента своего прихода на пост мэра Сергей Собянин сделал ряд громких заявлений относительно стратегии развития города. Так, он заявил о необходимости пересмотра Генплана, о запрете на застройку в пределах ТТК, о намерении строить вместо подземных ТЦ многоуровневые парковки и развивать транспортную инфраструктуру, о предстоящей реконструкции МКАД и т. д. Пока большая часть этих планов не реализована и не начала реализовываться. Однако претворение этих идей в жизнь неизбежно приведет к изменению структуры городских доходов и расходов, а также к установлению новых правил в отношениях между властью и бизнесом (по той причине, что город меняет свои приоритеты, у него должна появиться четкая стратегия и концепция

градостроительного развития, чего прежде не было). Обычно в таких случаях говорят, что решение пока существует только на бумаге. Однако в случае с новой властью, судя по всему, даже и этого пока нет: по словам участников рынка, документов, подтверждающих реальность новых «правил жизни», пока никто не видел. При Юрии Лужкове город был отдан на откуп бизнесу и, при всех издержках старой системы, Москва привлекала инвесторов. К новой власти у бизнеса пока больше вопросов, чем полученных ответов. Рынок не понимает, чего ждать от Собянина и его администрации.

Разрывай и компенсируй В конце марта стало известно, что Москва договорилась сразу по двум объектам с компанией AFI Development: по подземному ТЦ на площади Тверской заставы

Уже полгода игроки рынка недвижимости в столице России пребывают в подвешенном состоянии. Московская власть определяется со своей политикой, бизнес ждет, когда этот процесс определения выльется во что-то конкретное. На каком языке говорит правительство Москвы и как бизнесу прийти с ним к взаимопониманию – вопрос первостепенной важности. (материал об этом на 54 стр. номера) и по «Афимоллу» в районе «Москва-Сити». Относительно договоренностей по проекту ТЦ на площади Тверской заставы директор компании AFI Development Александр Халдей заявил, что данная сделка была взаимовыгодной. В свою очередь руководитель городского стройкомплекса Марат Хуснуллин уточнил, что правительство Москвы ничего не платило компании за то, что та отдала городу проект, – компенсация затрат AFI была произведена другим способом. Возможно, решение проблемы было связано с договоренностью по «Афимоллу». Там город продал компании 25% своей доли в проекте ТРК, включая паркинг на 2700 машино-мест. Сумма сделки, по данным AFI, составила $310 млн. К настоящему моменту известен также порядок сумм, которые Москва возвращает застройщикам, компенсируя их затра-

ты по разорванным инвестконтрактам, и сроки выплаты компенсаций. Так, компании «Топ Лэвел», которая собиралась производить «реконструкцию с надстройкой здания многофункционального комплекса с подземной автостоянкой» по адресу: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6, в 30-дневный срок должны были выплатить компенсацию затрат в размере почти 70 млн рублей. Компания «Доходный дом "Базис и компания"», которая по инвестконтракту намеревалась возвести многоуровневый паркинг по адресу: Прокатная улица, вл. 5Б, должна получить компенсацию в размере более 7 млн рублей. Компания «ДСК-1», с которой был расторгнут контракт на реконструкцию квартала в районе Ивановское, получит назад 240 млн рублей, ранее перечисленных ею в бюджет Москвы в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

036-41 Cover Story_L_I.indd 36

05.05.2011 10:31:53

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Получить комментарии у представителей компаний, которым город выделяет компенсации, не удалось, однако стоит предположить, что вряд ли кто-то из тех, кто получил компенсации, и даже из тех, кто не получит ничего, будет оспаривать решение по своему вопросу: бизнес, как правило, очень редко идет на конфликт с московской властью – так было при Лужкове, так происходит и сейчас. «На практике все избегали судов с Лужковым. Если участок был предоставлен, а потом передан другому застройщику, то претензии первого застройщика удовлетворялись по факту их предъявления второму застройщику: если уже были сделаны некие предпроектные работы и проведены изыскания, то есть затрачены средства, следовала компенсация. Такие вещи регулировались на договорной основе», – рассказывает юрист из компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. По его словам, наиболее резонансным делом, доведенным до суда, стала история с гостиницей «Россия». Напомним, что компания Чигиринского «СТ Девелопмент» выиграла конкурс на право реконструкции гостиницы «Россия» в конце 2004 года, инвестор намеревался вложить в проект $830 млн. Результаты конкурса на реконструкцию были оспорены в суде компанией «Монаб», претендовавшей на участие в проекте. В конце концов по итогам многочисленных судебных тяжб «СТ Девелопмент» лишилась права на инвестконтракт, когда было выполнено 90% объема работ по разбору гостиницы «Россия». При этом затраты компании, понесенные в 2004–2008 годах на проектные и строительные работы, так и не были компенсированы. В мае 2010 года апелляционный суд оставил в силе постановление арбитражного суда Москвы, который отказался взыскать со столичных властей 4 млрд рублей в пользу «СТ Девелопмент».

Кто все эти люди? Относительно того, как ведется в нынешней Москве бизнес, у участников рынка нет единого мнения. Впрочем, так же было и при предыдущей власти, когда существовал круг компаний, близких мэру, и все остальные, работа которых была затруднена. При этом одни говорили, что работать в городе очень комфортно, что условия простые и понятные, согласования занимают отведенные сроки, коррупции нет. Другие жаловались на административные барьеры и так далее. По данным Минрегиона, опубликованным в августе 2010 года, в среднем по стране согласовывать стройку в 2009 году компаниям приходилось с 11 инстанциями, тогда как в 2008 году – с 13. Однако ситуация по Москве резко отличалась от усредненной: в столице нужно было получить визы 40 инстанций, а в Московской области – 25. Г-н Хуснуллин отмечает, что со сменой городского руководства начались реформы в области управления. По его словам, первоочередная задача структур-

ных реформ – снятие административных барьеров в строительстве, упрощение системы выпуска разрешительной документации, сокращение сроков согласования. В планах чиновников сократить сроки согласования проектов к 2012 году в два раза (на практике при Лужкове согласования занимали в среднем около года-двух). По мнению отдельных представителей бизнеса, позитивные сдвиги есть уже и сегодня: «Характер отношений власти и бизнеса изменился в лучшую сторону – бюрократии сейчас меньше. Процедура прохождения всей разрешительной документации ускорилась», – говорит генеральный директор компании AFI Development Александр Халдей. По его словам, первым заметным результатом структурных изменений стало появление новой структуры – градостроительноземельной комиссии (ГЗК), которая занимается городскими инвестконтрактами и принимает решения достаточно оперативно. Кроме того, сокращено число департаментов, в которых надо получать согласования по проектам: «Раньше после полного прохождения всех инстанций приходилось зачастую идти по ним же по второму кругу, так как сроки инвестконтракта заканчивались. Сейчас процедура упрощена: комиссия ГЗК принимает все решения. Прежде от принятия концепции до начала реализации могло пройти и два, и три года, и даже пять лет. Сегодня с ГЗК срок согласований сокращен до 2–3 месяцев», – говорит г-н Халдей. Довольны, между тем, далеко не все игроки рынка. Если у AFI все сложилось благоприятным образом, то у других компаний ухудшилось если и не положение, то ощущение. Пресс-секретарь ФСК «Лидер» (компания строит жилые дома в Москве, Московской области и в российских регионах) Марина Концевая отмечает, что положение сегодня в отрасли не самое благоприятное для развития бизнеса: «Лужковская система администрирования и делопроизводства развалена. Новые власти не могут организовать собственную систему, так как не понимают, как сделать работу эффективной. Люди с региональным опытом работы не могут с помощью своих прежних методов руководить Москвой – тут масштаб задач совершенно иной». По ее словам, ситуация такова, что сейчас все проекты должны идти через мэра или через Хуснуллина. Однако каждый проект – это огромное количество документов, и городское руководство не справляется с их потоком (а в их обязанности, не будем забывать, входит не только надзор за строительством в городе). В итоге процессы тормозятся. Сейчас у компании в Москве реализуется один проект – жилой комплекс на Кировоградской улице. В настоящий момент разрабатывается проектная документация. Участок под застройку был получен по результатам аукциона, проведенного Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Взаимодействие с РЖС предпо-

| Интервью | Тема номера

| |

| Страхование

лагает наличие четко проработанной концепции проекта: площадь, этажность, функциональное назначение – все это у компании «Лидер» было, однако возникли проблемы с городскими властями: «Уже после того, как мы выиграли конкурс РЖС, в правительстве Москвы нам сказали: давайте лучше вы построите гостиницу. Однако изменить проект было бы попросту незаконным, это пошло бы в разрез с условиями РЖС», – рассказывает Марина Концевая. Отметим, что новая эпоха истории Москвы, начавшаяся с приходом Собянина, знаменуется уходом с рынка харизматичных фигур, которые составили капитал и имя при прежней власти. Помимо Елены Батуриной, уход которой обусловлен совсем уж очевидной причиной, в число выбывающих попал и Сергей Полонский – создатель компании Mirax, недавно прекратившей свое существование. Анализировать успехи и неудачи г-на Полонского не входит в задачи этой статьи, для нас примечательна та форма, в которой девелопер пытается общаться с представителями городской администрации. То ли не имея иной возможности, то ли намеренно выбрав наиболее провокативную форму обращения, Полонский направил Собянину открытое письмо, опубликовав его при этом на своей странице в Facebook. В письме он обвинил Владимира Ресина в том, что тот не дает довести до конца незавершенные проекты Mirax.

Александр Халдей, AFI Development / Alexander Khaldey «Раньше я думал, что это просто саботаж решения проблемы со стороны руководителя старой формации, для которого выгодно запутывание ситуации с целью «ловли рыбок в мутной воде». Но недавние решения Ресина продлить инвестконтракт по «Кутузовской миле» с ЗАО «ФЦСР» и отозвать разрешение на строительство башни «Федерация» в «Москва-Сити», не только ставящие палки в колеса достройки важнейших строительных объектов, но и

036-41 Cover Story_L_I.indd 37

05.05.2011 10:31:54

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Те м а н о м е р а:

page 48

шума не любят. Полонский не сумел договориться с кредиторами, к этому следует добавить, что власть не любит жестких заявлений в свой адрес от людей, которым есть что терять». Добавим, что все же какие-то результаты информационный шум, произведенный Полонским, принес: Мосгосстройнадзор, ранее отозвавший разрешение на проведение строительных работ на башне «Федерация», вновь «дал добро». Однако позже стало известно, что первый заммэра Москвы Владимир

Новое или незабытое старое? Вопрос о том, старая ли власть в Москве или новая, имеет, на первый взгляд, определенный ответ – новая. В нее пришли люди, имеющие не только опыт региональной работы, но и федеральной. В частности, это заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, прежде являвшийся одним из топменеджеров компании «Тройка Диалог» (а до того бывший заместителем министра экономического развития при Германе

развитие метростроения, строительство Московского международного делового центра «Москва-Сити». На условиях анонимности один из участников рынка отмечает, что никуда не делись те люди, которые выполняли при прежней власти посреднические функции: «При комиссии по самострою или другой профильной комиссии строительной специализации из тех, что работают в Москве, всегда есть лица, которых устно рекомендуют члены комиссии

Московские власти, как полагают участники рынка, демонстрируют недостаточную последовательность. Сергей Собянин с начала своей деятельности сделал ряд заявлений, негативно воздействовавших на рынок. Однако постановлений, подкрепляющих эти заявления, никто не видел. Константин Апрелев, Российская гильдия риелторов / Konstantin Aprelev, Russian Guild of Realtors фактически запрещающие соответствующим строительным компаниям работать на рынке Москвы, говорят о неадекватном состоянии, в котором находится Ваш первый заместитель», – пишет Сергей Полонский. По мнению эксперта, пожелавшего высказаться на условиях анонимности, с новой властью, впрочем, как и с предыдущей, такими способами взаимоотношений не выстроить: «Полонский сделал чересчур много ошибок, слишком рано почувствовал себя среди состоявшихся. Не надо слишком много кричать: деньги

Ресин на заседании оперативного штаба по возведению «Москва-Сити» рекомендовал Мосгосстройнадзору не препятствовать девелоперу вести строительные работы внутри объекта. Московские власти, как полагают участники рынка, демонстрируют недостаточную последовательность: «Сергей Собянин с начала своей деятельности сделал ряд заявлений, негативно воздействовавших на рынок. Однако постановлений, подкрепляющих эти заявления, никто не видел. К примеру, по поводу запрета на строительство в пределах ТТК не было никаких документов. Между тем рынок моментально отреагировал ростом цен», – отмечает Марина Концевая.

Сергей Лозинский, Strategy Partners

– Большинство участников «команды Собянина», включая самого Сергея Семеновича, ранее смогли достичь значительных успехов на региональном уровне. Проблема состоит в том, что Москва совершенно несопоставима ни с одним другим российским регионом или городом, и решать московские проблемы методами, зарекомендовавшими себя в Тюмени или Казани, невозможно. Самая большая опасность для «команды Собянина» состояла, на мой взгляд, именно в том, что они начнут агрессивно решать московские проблемы уже опробованными методами, без учета реальной ситуации. «Хорошая новость» заключается в том, что команда Собянина, судя по всему, сейчас поняла, что в Москве простыми, быстрыми методами ничего не добьешься, и стала действовать рационально и планомерно, сначала пытаясь «десять раз отмерить». И это дает надежду на действительно реальные изменения в городе в лучшую сторону.

Грефе), его квалификация позволяет проводить серьезные структурные реформы. Задача, поставленная перед Шароновым, – повышение инвестиционной привлекательности московской экономики. Вместе с тем есть вероятность, что новации могут утонуть в той вязкой среде, которая была создана в городе при Лужкове. По-прежнему сохраняет влияние в правительстве города Владимир Ресин, назначенный в конце января первым заместителем мэра. Он осуществляет функции по общей координации деятельности заместителей мэра, замещает его в периоды отсутствия и ведет ряд крупных градостроительных проектов, таких как реконструкция Большого театра,

Проблема в том, что ситуация в Москве – это не единоличная вина «команды Лужкова». Эту ситуацию создали также и прочие группы интересов в городе, в том числе и девелоперы. У Москвы сейчас есть два основных стратегических выбора. Первый выбор состоит в том, чтобы ничего не менять, но продолжать зарабатывать 40–50% прибыли на московских проектах. И в этом случае ресурсов Москвы хватит еще лет на 10–15. А потом город просто умрет. Другой вариант – отказаться от сегодняшней прибыли и инвестировать в долгосрочное развитие. Более того, необходимы будут непопулярные политические решения, вроде ограничений для частного автотранспорта, запрета на застройку в историческом центре и т. п. Это потребует жертв и инвестиций не только от городских властей, но и от бизнеса в городе, и от самих москвичей – например, в плане отказа от излишнего личного автотранспорта. И чтобы эти «жертвы» были не бессмысленными, вначале нужно понять, как будет развиваться Москва в стратегической перспективе, и уже на основании этого видения принимать практические решения. (Компания Strategy Partners занимается стратегическим консалтингом и в данный момент сотрудничает с московским правительством по вопросу выбора стратегии развития города)

для того, чтобы процесс согласований по проектам двигался быстрее. Работа с ними сейчас затруднена: сроки согласования теперь стали совершенно неопределенными, «бюджеты согласования» тоже, добавилось и рисков», – отмечает эксперт. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, сейчас происходит переходный период, в результате чего должны быть сформулированы публичные правила взаимодействия власти и бизнеса, которые обеспечены не настроениями тех или иных представителей власти, а законодательным закреплением таких правил землепользования и застройки территорий: «Градкодекс прямо указывает на необходимость законодательного регулирования функционального зонирования и планирования развития территорий, включая плотность ее застройки и назначение возводимых на ней объектов, в то время как унаследованное московское законодательство сводит эти компетенции на уровень оперативного принятия решений правительством», – замечает г-н Апрелев. По этой причине, как считает эксперт, ни один инвестор-девелопер не может с необходимой точностью оценить доходность проекта и риски в инвестиционно-строительных проектах, не вложив значительное количество средств в предварительные проектные проработки. Это вынуждает инвесторов нести затраты по предпроектным работам для интересующего земельного участка, права на который ему не принадлежат. Эксперт считает, что большое количество вопросов и рисков для инвесторов может быть снято, что привело бы к расширению круга таких инвесторов, если законодательно будет утвержден порядок землепользования и застройки для всей территории города. Отсутствие возможности просчитать инвестиционную модель проекта в период смены власти, таким образом, приводит к тому, что риски возрастают, превращая доходные проекты в убыточные.

036-41 Cover Story_L_I.indd 38

05.05.2011 10:31:54

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Insurance

036-41 Cover Story_L_I.indd 39

05.05.2011 10:31:57

C over S t or y:

Author: Nikolay Kirillov .......................... Photo: CRE archive

he new Moscow government is still a mystery to the business community. Since the day of his coming into the mayor's office, Sergey Sobyanin has made a series of loud announcements concerning his strategy for the city’s development. He spoke on the need to revise the master plan, on prohibition of new development within the ТТR (Third Transport Ring), on his intentions to build multilevel parking lots, instead of underground shopping centers, on developing the transportation infrastructure, on the future reconstruction of the MKAD and so on. So far the majority of these plans have not been realized or even started. Still, bringing these ideas to life will inevitably result in changes to the city’s income and expenditures structure, as well as in the establishment of new rules for relationships between the authorities and business (because the city is changing its priorities, it must develop a clear city-planning strategy and concept – something the city never had before). In such cases people say that the solution is still “only on paper”. However, in the case of Moscow’s new authorities, even this element is absent. According to the market players, no one has yet seen any documents to confirm the new rules. In the years of Yuri Luzhkov the city was “farmed out” to the business community and despite all the problems in the old system, Moscow was still attractive for investors. With the new authorities, there are still more questions being raised, than answers being received. The market does not understand yet, what to expect from Sobyanin and his administration.

Cancel and compensate In late March, it became known that Moscow reached an agreement with AFI Development on two of their objects: the underground shopping center on Tverskaya Zastava Square (see page 54 of this issue) and AFI Mall in the Moscow-City. As to the agreements reached concerning the Tverskaya Zastava Square SC, CEO of AFI Development, Alexander Khaldey, said that this transaction was mutually beneficial. In his turn, the head of the city’s construction complex, Marat Khusnullin, specified that because the Moscow City Government did not pay anything to the company for giving the project to the city, the AFI was compensated in a different way. Probably, the solution of this problem was connected with the AFI Mall agreement. In that deal, the city sold 25% of its stake in this project to the company, including the parking lot for 2,700 vehicles. This deal was worth $310 million, according to AFI. By now, we also know the approximate amounts paid by Moscow to developers, by way of compensation for cancelled investment agreements, as well as the conditions for making such payments. For instance, the Top Level Company, which was planning to carry out “a reconstruction and building of a multifunctional complex, including an underground

AFI Development came to an understanding with the city authorities regarding AFIMall in MIBC "Moscow City" / AFI Development удалось договориться с властями города по «Афимоллу» в ММДЦ «Москва-Сити»

Powerless Money These past six months real estate market players in Moscow have been kept in limbo. The new City of Moscow Government is trying to work out its policies, while business can only wait for the process to end and then try to play by the new rules. What will these new rules look like? How will the business community come to terms with the new authorities? These are the burning issues today. paring lot” at Building 6, Estate 14, Bolshaya Sadovaya Street, was to receive compensation of almost 70 million rubles within 30 days. The Basis and Company-Tenement Building Company, which planned to build a multilevel parking lot at Estate 5B on Prokatnaya Street, in accordance with an investment agreement, will receive compensation of more than 7 million rubles. The DSK-1 Company, whose agreement for the reconstruction of a block in Ivanovskoye District was cancelled, will receive 240 million rubles as compensation – the amount which it had previously paid to the treasury of Moscow, was now used as compensation for expenses incurred in creating the social, engineering and transportation infrastructure. We have not been able to get any feedback from representatives of the companies receiving compensations from the city, but can suppose that there is hardly a company among those which received compensations, or even among those which received none, that would think of disputing the decisions on their particular cases – as a rule, business is rarely willing to start a conflict with the authorities of the capital city. This was common practice with Luzhkov and it remains today. “In actual practice, everyone avoided going to court against Luzhkov. If a land lot was provided and then given to a different developer, claims of the first developer were satisfied upon their submission to the second developer – if there were some predesign works and surveys already made, and therefore moneys spent – they were followed by compensation. Such things were resolved

by way of negotiations," says Dmitry Rayev, a lawyer at Gide Loyrette Nouel. According to Mr. Rayev, the most high-profile case brought to court was the case with the Rossiya Hotel. We should recall that Mr. Chigirinsky’s company, ST Development, won the tender for the right to renovate the Rossiya Hotel in late 2004. The investor intended to spend $380 million on this project. However, the results of the tender for this reconstruction were challenged in court by the Monab Company, which also competed for this project. Finally, after numerous court battles, ST Development lost its right to this investment agreement, after 90% of the demolition works on the hotel had already been completed. The company’s expenses in 2004– 2008 incurred for the design and construction works have never been compensated. In May 2010, the Court of Appeal upheld the decision of Moscow Court of Arbitration that refused to pay 4 billion rubles from the city's treasury in favor of ST Development.

Who are these people? Yet there is no consensus among market players as to how business is to be done in the present-day Moscow. However, this was the same with the previous city government, when there was a group of companies close to the mayor, and all the rest, for whom the work was made harder. At the same time, some said it was very comfortable to work in the city, conditions were clear and simple, approvals did not take any longer than they

should, and corruption was nowhere to be found. Others complained of administrative obstacles and the like. According to the data published by Ministry of Regional Development in August 2010, an average company had to raise consents for its construction documents at 11 various institutions, while in 2008 there were 13 such offices to visit. Even then, it was different in Moscow – in the capital itself, one had to get approvals from 40 institutions, and from 25 public offices for construction in the Moscow Province. Mr. Khusnullin noted that the change in the city’s government brought about reforms in the management system. According to him, the primary goal of the structural reforms was to lift the administrative obstacles to construction, simplify the system of issuing permits and reduce approval times. Officials plan to shorten approval times by 50% by 2012 (In practice, all approvals took one to two years to complete during Luzhkov’s tenure as a mayor). Some business leaders believe that certain positive changes have already occurred. “The nature of the business-city authorities’ relationship has changed for the better, as there is less bureaucracy, and the procedure for receiving all permits is faster now,” says Alexander Khaldey, Managing Director of AFI Development. According to Mr. Khaldey, the first important result of structural changes was the emergence of a new institution, the TLC (Town-Planning and Land Commission), which now deals with the city’s investment

036-41 Cover Story_L_I.indd 40

05.05.2011 15:32:33

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

agreements and is rather quick in making decisions. Moreover, the number of departments where projects have to be approved has been reduced: “At one time, people had to go through a second round of office visits just after the first round was completed – and only because the investment agreement was coming to its end. Now the whole procedure has been simplified – the TLC committee makes all the decisions. Before, it could take two, three or even five years to go all the way from approval of the concept to the start of the project delivery. Now, the approval procedures at the TLC have been reduced to a mere 2 or 3 months,” says Mr. Khaldey. However, not all market players are happy. Though everything may be going well for AFI, other companies have a worse situation or at least they feel less comfortable. The press secretary of the “Lider” Financial and Development Company (the company erects residential buildings in Moscow, Moscow Province and other regions of Russia), Marina Kontsevaya, notes that today’s situation is far from being the most favorable for business development. “Luzhkov’s administration and paperwork models have been destroyed. The new authority cannot organize its own system, because they do not understand how to make their work efficient. People with a regional working background cannot manage Moscow with their old methods, because their tasks here are of a totally different scale.” In her words, the situation is such that now all projects have to go through the hands of the Mayor or Khusnullin. But every project contains a large number of documents and the city administration is actually drowning in these (while their duties go far beyond a mere supervision of construction works within the city confines). As a result, all procedures are slowed down. Today, Lider is developing one project in Moscow, a housing estate on Kirovogradskaya Street. Presently, design documentation is being prepared. The land lot for the construction was received through a tender organized by the Russian Housing Development Foundation (RHDF). Cooperation with the RHDF requires a clear and refined concept – project area, number of floors, functionality and so on, and the “Lider” Company had it all, but still there were problems with the city authorities. “After we had won the RHDF tender, the Moscow City Government told us we should better build a hotel. However, changing the project would be illegal, as it would not comply with RHDF requirements,” says Marina Kontsevaya. We should note that the new era in Moscow’s history that began with the coming of Sobyanin, was heralded by the departure of some charismatic figures, who made their fortunes and reputations during the former mayor’s tenure. Aside from Elena Baturina, who left for obvious reasons, there was Sergey Polonsky, founder of the Mirax Company, which recently ceased its activities. This article does not attempt to analyze Mr. Polonsky’s successes and failures, as we are only interested in the form of the dialogue that the developer chose to commu-

nicate with the city government’s officials. Either having no other option, or deliberately choosing the most provocative form of communications, Polonsky sent an open letter to Sobyanin, at the same time publishing it in his Facebook account. In his letter, Polonsky claimed that Vladimir Resin was preventing the completion of Mirax projects that were underway at the moment of publication. “At first I thought that the solution of the problem was just sabotaged by an old guard official, for whom it was profitable to stir things up in order to catch a fish in the muddy water. But recent decisions of Resin on prolonging the investment agreement on “Kutuzov Mile” with FCSR and rescinding the construction permit for the “Federation” Tower in Moscow-City, which not only threw spokes in the wheels of the most important construction projects, but actually prohibited the work of corresponding construction companies in the Moscow market, indicate the inappropriate state of your first deputy,” wrote Sergey Polonsky. An expert, who agreed to speak on condition of anonymity, believes that no relationship can be built with either old or new authorities in such a way. “Polonsky made too many mistakes and he was too quick to think of himself as a well-established businessman. No need to shout, because money doesn’t like noise. Polonsky failed to reach an agreement with his creditors, and one should remember that authorities do not like hearing rough speech from people who have something to lose.” We should point out that the publicity created by Polonsky still had some results: Mosgosstroynadzor, which had previously rescinded its permit on the construction of the “Federation” Tower, gave its nod again. Later it became known that at the meeting at the operational headquarter for Moscow-City construction, the first deputy mayor of Moscow, Vladimir Resin, recommended that Mosgosstroynadzor should not prevent the developer from carrying out construction works inside the object. Market players believe that the Moscow authorities are demonstrating a lack of consistency in their actions. “From the start of his work, Sergey Sobyanin made a series of statements that had a negative impact on the market, though nobody saw any decrees to confirm the speeches. For example, there were no documents concerning the prohibition of construction within TTR. Meanwhile, the market had quickly reacted to it by increasing prices,” remarks Marina Kontsevaya.

| Interview | Cover Story

| |

| Insurance

so his qualifications allow him to perform serious structural reforms. The task set to Sharonov consists in improving the investment attractiveness of Moscow's economy. At the same time, there is a chance that innovations may disappear in the sticky environment created by Luzhkov. Vladimir Resin, appointed First Deputy Mayor in late January, still preserves his influence on the city’s government. He performs functions on general coordination of the work of mayor’s deputies, works as acting Mayor when Sobyanin is absent, and supervises several large urbanplanning projects such as reconstruction of the Bolshoi Theater, development of the subway system, and construction of the MoscowCity International Business Center. On condition of anonymity, one of the market players noted that people who acted as go-betweens for the previous government, were still there. “At the illegal construction committee or any other specialized committee in the construction field, among those working in Moscow, there are always people whom members of such committees recommend, by word of mouth, to contact if you want to make the process of receiving approvals for projects more effective. Now the work with them is more difficult as the approval times have become very uncertain, the “budgets of approval” can be expanded to whatever limits that can be seen fit; risks have increased as well,” says the expert. Konstantin Aprelev, vice president of the Russian Guild of Realtors, says now we are in a transitory period, which should result in

the formulation of public rules for cooperation between authorities and business, influenced not by sentiments of certain public officers, but by legislative formalization of such rules for land use and development activities. “The Town-Planning Code indicates directly the need for legislative regulation of the functional zoning and planning of territory development, including its development density and the designated purpose of the objects being built, while the current Moscow legislation reduces these competences to the level of on-line decision-making by the city government,” remarked Mr. Aprelev. Because of this, the expert states that no investor or developer can evaluate the profitability of a project and risks in investment and construction works, as precisely as is necessary, without investing a great amount of money into preliminary design studies. It forces investors to bear the expenses on pre-design works for the land lots they are considering, but actually have no rights to. The expert believes that a great number of questions and risks for investors can be eliminated, which would expand the numbers of such investors, if the procedure of land use and development throughout all the territory of the city is formalized in legislation. The absence of this opportunity to calculate an investment model of a project, in the period when rules are being changed, will therefore result in increased risks that may turn profitable projects into detrimental undertakings.

The new or the unforgotten old? At first sight, the question of what power there is in Moscow today, the new or the old one, seems to have a definite answer – it is the new one. It has incorporated people who have working experience on both regional and federal levels. In particular, we may refer to Deputy Mayor for economic policy, Andrey Sharonov, who has previously been one of top managers in the Troika-Dialog Company, and before that – a Deputy Minister of Economic Development for German Gref,

036-41 Cover Story_L_I.indd 41

05.05.2011 10:32:04

Страхование:

Текст: Людмила Бокина .......................... Фото: архив CRE

Бес страховки Сегодня рынок страхования строительномонтажных рисков (СМР) развивается в основном за счет спроса иностранных инвесторов и проектов с государственным участием и лишь в небольшой доле – за счет российских девелоперов и застройщиков. Для них этот инструмент слишком увеличивает стоимость проекта. Кроме того, в России отсутствуют единые нормы и правила по страхованию СМР.

егодня растет спрос на рынке услуг страхования строительно-монтажных работ. Так, по итогам 2010 года страховые взносы по страхованию строительномонтажных рисков в России составили 19,1 млрд рублей, это на 14% больше, чем в 2009 году. По данным страховой компании «Гефест», в 2009 году рынок страхования строительно-монтажных работ снизился на 15–20% вместе с падением объемов строительства, хотя до 2009 года этот рынок рос примерно на 20% в год. В первом полугодии 2010 года объем взносов, полученных по страхованию СМР, составил 10,55 млрд рублей, из них 94,6% премий было получено в рамках страхования имущества, оставшиеся 5,4% – это страхование ответственности. При этом как раньше, так и сейчас основными потребителями этого продукта являются иностранные инвесторы, государство, банки. «В большинстве случаев российские инвесторы и девелоперы пока неохотно самостоятельно идут на страхование подобных рисков по разным причинам, в том числе и потому, что привыкли нести риски строительства сами или за счет подрядчика, надеясь на авось. Конечно, это связано в первую очередь с культурой страхования в России, которая пока еще не так развита, как в западных странах, к примеру в Германии», – отмечает Андрей Емельянов, руководитель управления страхования технических и авиационных рисков компании «Альфастрахование». Таким образом, несмотря на то что кризис сократил доходы строителей, многие

из них и сегодня готовы работать «без страховки». Тем не менее, по мнению специалистов, можно ожидать постепенного роста рынка страхования СМР за счет сегмента частных российских компаний.

Что такое страхование СМР? По данным компании «Гефест», сегодня в России застраховано не более 50% коммерческих строек. Надо отметить, что с началом страхования членов саморегулируемых организаций (СРО) многие строители стали включать в этот полис некоторые риски строительно-монтажных работ (СМР). Однако, по мнению специалистов рынка, полис СРО не покрывает риски СМР. «C появлением в 2009 году нового направления для СРО (дословно – «страхование гражданской ответственности строительных организаций вследствие недостатков СМР, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Приобретая один раз в год полис для СРО, некоторые застройщики зачастую ошибочно считают, что в нем застрахованы и риски СМР. Но возможности полиса СРО строителей ограничены только гражданской ответственностью перед третьими лицами и не покрывают других видов рисков, которые могут быть застрахованы в рамках «классического» продукта СМР», – поясняет Андрей Емельянов. При страховании СМР страхуется сам строительный объект от наиболее вероятных рисков: помимо гражданской ответственности строителей перед третьими лицами, эта страховка покрывает как сам

объект на полную контрактную стоимость восстановления, так и объекты заказчика, расходы по расчистке территории, строительные машины и оборудование. И возмещение при страховом случае получает строительная компания. «Например, если строители красили мост и случайно распылили краску на припаркованные машины, как это было в нашей практике, или повредили кабели связи жилого дома. В результате возмещение получают владельцы пострадавшего имущества, а не строители. Поэтому нельзя делать из этих двух полисов «микс» – ни с точки зрения закона, ни с точки зрения методологии страхования», – комментирует Владимир Карюкин, заместитель гендиректора САО «Гефест». Законодательство РФ пока весьма туманно регулирует деятельность СМР в строительстве. Так, нормы градостроительного кодекса, указывающие на необходимость страхования, не согласуются с нормами в области организации страхового дела. «Градостроительный кодекс указывает на возможность введения СРО требований о страховании СМР. При этом СМР упоминаются как относительно самостоятельный вид страхования. В то же время виды страхования, упомянутые в законе об организации страхового дела, не содержат такого названия как «страхование строительно-монтажных рисков». Более того, понятие «строительно-монтажные риски» в законодательстве последовательно не раскрывается», – комментирует партнер Baker & McKenzie Максим Кузнеченков. Кроме того, правила страхования СМР,

042-047 Insurance_L_I.indd 42

05.05.2011 10:33:04

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

используемые страховщиками, представляют собой комбинацию различных видов страхования – страхования имущества, страхования гражданской ответственности, страхования гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные объекты и прочее. «Отсутствует единый стандарт, но есть множество страховых продуктов с отличающимся объемом страхового покрытия. Это приводит к тому, что участники рынка понимают «строительно-монтажные риски» каждый по-своему. И поэтому зачастую рассчитывают соединить покрытие нескольких рисков в одном продукте», – продолжает Максим Кузнеченков.

Рынок СМР Тем не менее сегодня для подрядчика и собственника строительного объекта возможно традиционное имущественное страхование объекта. Услуги страхования СМР предлагает множество компаний, но по данным CRE, около 80% рынка занимают 8 компаний: группа «СОГАЗ», ООО «Росгосстрах», САО «Гефест», ГК «Помощь», группа «АльфаСтрахование», «Страховой дом ВСК», группа «Ингосстрах», ОАО «РЕСОГарантия». По мнению экспертов рынка, страхование СМР – довольно закрытый рынок, и связано это не столько с созданием искусственных барьеров, сколько со спецификой рынка. Поскольку страхование СМР – это наукоемкий и капиталоемкий вид

страхования, то, для того чтобы работать на нем, нужно вкладывать средства в разработку методической и статистической базы, налаживать отношения с зарубежными перестраховщиками, чтобы иметь возможность перестраховывать крупные риски в короткие сроки. При этом на рынке отсутствует здоровая конкуренция. По мнению игроков рынка, некоторые страховые компании включают различные опции иного вида страхования в покрытие полиса СРО, к примеру. Это приводит к «размытию» продукта как такового и к необоснованному снижению цен. Согласно данным CRE, тарифы в страховании строительно-монтажных работ снижаются на протяжении нескольких лет, примерно на 25% каждый год, в 2010 году эти темпы снизились и падение составило около 10%. Это происходило в том числе за счет демпинга. «Рост стоимости перестрахования вынуждает демпингующие компании больше рисков оставлять на собственном удержании либо передавать их в менее надежные компании. В результате создаются предпосылки для будущих финансовых затруднений у страховщиков, увлекающихся демпингом. Но в 2011– 2012 годах произойдет рост убыточности бизнеса по страхованию СМР, что приведет к коррекции тарифов в этом виде страхования в сторону увеличения», – комментирует Радий Сулейманов, начальник отдела страхования технических рисков,

| Тема номера | Страхование

| |

| Девелопмент

управление промышленного страхования департамента корпоративного бизнеса ОСАО «Ингосстрах».

Стоимость страхования СМР По информации компании ОАО «АльфаСтрахование», оплата страхования рассчитывается в процентах (страховой тариф) от полной контрактной стоимости СМР. Страховой взнос для покрытия строительно-монтажных рисков составляет ориентировочно от 0,1% (по типовым проектам) до 1,5–2% (по «эксклюзивным» и технически сложным объектам, таким как подземные сооружения, сооружения «вне суши»). Стоимость страховой премии зависит от различных факторов, основные из которых – конструктивные особенности объекта, степень подверженности площадки стихийным бедствиям, несущая способность грунтов, методы и технологии выполнения СМР, квалификация и опыт застройщика и проектировщика, расположение объекта в непосредственной близости от объектов третьих лиц и другие факторы. Как правило, базовое покрытие по страхованию СМР обеспечивает защиту объектов строительно-монтажных работ – объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, технического перевооружения. Ответственность страховой компании перед клиентом растет по мере увеличения стоимости возводимого здания или сооружения, которая включает в себя стоимость строительных материалов,

монтируемого оборудования, заработную плату, расходы по перевозке, таможенные пошлины, сборы, а также стоимость материала и строительных элементов, поставляемых заказчиком за свой счет. То есть базовое покрытие предполагает только страхование строящегося объекта. Все остальные риски, связанные со строительством объекта (здания внутри площадки, временные сооружения, строительная техника, грузоперевозки, ошибки в проектировании, риски простоя в строительстве), страхуются за отдельную плату. В проектах с государственным участием на услуги страхования СМР в общей смете выделяется около 1%. Заказчик возмещает генподрядчику фактические расходы по страхованию. По информации компании «Трансстрой», размер страхования по закону не превышает 1% от стоимости контракта на СМР (строительно-монтажные работы, включая материалы), при этом в страховании обычно не учитывается стоимость оборудования, только СМР. В коммерческих проектах выделяется гораздо меньше средств на страхование СМР по сравнению с госконтрактами.

«Продукт» не соответствует потребностям Страховой продукт СМР у крупнейших игроков рынка обычно соответствует международному аналогу CAR/EAR (Construction All Risks / Erection All Risks) – страхование от всех рисков, которые могут произойти на

042-047 Insurance_L_I.indd 43

05.05.2011 10:33:04

Страхование:

Максим Кузнеченков, Baker & McKenzie / Maxim Kuznechenkov строительной площадке при строительных и монтажных работах, – и включает, как правило, риски стихийных бедствий, пожаров, паводков, наводнений, противоправных действий третьих лиц и так далее. Между тем не все риски, которые необходимо страховать в строительстве, можно покрыть российскими «продуктами». Как считает партнер Baker & McKenzie Максим Кузнеченков, более важная проблема – определенное запаздывание правового регулирования в этой области относительно потребностей рынка. Например, на рынке существует спрос на страхование ответственности подрядчика и проектировщика по договору, так как заказчикам работ не всегда удобно использовать механизмы внедоговорной ответственности за вред, причиненный подрядчиком или проектировщиком. Вред не всегда просто оценить и доказать. Вместе с тем вопрос о допустимости такого страхования ответственности по договору до сих пор не решен, говорит г-н Кузнеченков. В результате нередко заказчики покупают страховые продукты, отвечающие их потребностям на западных рынках, в обход запрета на страхование рисков в России иностранными страховыми организациями, установленного пунктом 5 статьи 4 закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Согласно информации компании «Трансстрой», при создании СРО декларировалось, что система призвана обеспечивать определенные гарантии заказчику и по возмещению ущерба в случае неисполнения строительной организацией, входящей в СРО, своих обязательств. Но пока практического применения декларированных задач саморегулируемых организаций не наблюдается. Многие участники рынка отмечают, что сегодня уровень страхования в России не может сравниться с уровнем страхования в западных странах. «В России предоставляется неполный перечень услуг по страхованию СМР», – говорит Ирфан Кайя, коммерческий директор Renaissance

Construction. «В связи с особенностями бизнеса в России для нас не доступны или труднодоступны отдельные страховые продукты, интересные для иностранных партнеров, – продолжает тему Александр Шебуняев, директор по правовым вопросам, ЗАО «Компания "Еврострой"». – К примеру, в строительстве – страхование финансовых обязательств по контракту». Относительно продукта по страхованию финансовых рисков первый заместитель генерального директора САО «Гефест» Владимир Карюкин говорит: «Действительно, в России эти риски нельзя застраховать, и связано это в первую очередь с тем, что они большие по объему. Их невозможно перестраховывать на западном рынке ввиду многих причин, включая слабый андеррайтинг, терминологические расхождения, а емкостей российского перестраховочного рынка недостаточно. Кроме всего прочего, в нашем законодательстве нет такого понятия, как финансовый риск, есть только предпринимательский риск».

Возмещение ущерба Одним из важных критериев оценки уровня услуг страхования СМР является реальное возмещение ущерба строителям в результате какого-либо повреждения при строительных работах на объекте. «Для нашего бизнеса критериями приемлемого уровня являются не просто низкие ставки страхования и рейтинг страховщика, важным элементом является открытость компании и готовность к плотному диалогу в процессе работы. К сожалению, даже среди крупных страховщиков встречается формальный

подход к работе», – замечает Александр Шебуняев. Получается, что многое зависит от того, насколько сама страховая компания ориентирована на выплаты строителям. Если компания старается минимизировать выплаты, то она найдет множество поводов для невыплат. «Во многих полисах страхования СМР есть пункт о том, что клиент обязан сообщить о страховом случае в максимально короткие сроки. Если это не сделано, это может стать поводом отказать в выплате возмещения. Кроме того, по убыткам на технически сложных объектах, особенно крупных, список документов, необходимых для их урегулирования, является открытым. Поэтому, если нет желания платить, страховщик может обосновать отказ недостатком тех или иных данных и документов. Если же страховщик, наоборот, стремится к долгосрочной работе на строительном рынке и дорожит своими клиентами, он может выплатить возмещение, даже если есть формальные поводы для отказа», – комментирует Владимир Карюкин. Вместе с тем нужно отметить, что страховщики не производят выплату ущерба в случаях, если строители нарушают правила проведения строительных работ или отклоняются от согласованного проекта. Если же «происшествие на объекте» страховая компания оценила как случай, предусмотренный к возмещению, то выплата ущерба производится по вновь созданной смете по восстановлению того участка проекта, который был поврежден вследствие строительных работ. После этого страховая компания начинает выплачивать деньги поэтапно – в соот-

ветствии с выполнением строительных работ по плану. На сегодняшний день участники рынка считают, что в среднесрочном будущем рынок страхования СМР будет расти умеренными темпами. Оснований для увеличения рынка докризисными темпами в 25% в год нет, но есть предпосылки роста на 10–15% в год. Игроки рынка уверены, что спрос на СМР в строительстве будет востребован в основном за счет страхования государственных и муниципальных объектов, которые в настоящее время составляют около 80% сегмента СМР. Таким образом, сегодня рынок страхования СМР развивается за счет спроса со стороны иностранных инвесторов и проектов с государственным участием, лишь в малой доле за счет частных собственников по нескольким причинам: удорожание проекта, неясность со стороны законодательства, в том числе отсутствие единых норм и правил по страхованию строительно-монтажных рисков. Не все риски сегодня можно перестраховывать в России, но некоторую важную часть из них, касающуюся покрытия рисков самого объекта, производить можно. Поэтому в данном случае развитие рынка также сдерживает само отношение девелоперов к страхованию, которое не воспринимается как обязательное условие по обеспечению безопасности. В то время как в развитых странах это условие считается обязательным. С другой стороны, сегодня не учтены явные потребности участников рынка, такие как трудности в страховании «выполнения обязательств подрядчика перед заказчиком по договору».

Крупнейшие страховые выплаты в страховании СМР за 2007–2010 годы / Biggest Insurance Indemnities in CAR/EAR Insurance for 2007–2010 Страховая компания / Insurance company

Период выплаты / Time of payment

Страховое событие / Event insured

Сумма выплат, млн рублей / Amount of insurance benefit, million rubles

«Гефест» / GEFEST

2010 год

Разрушение грузового порта г. Сочи в результате шторма / Decay of the Sochi Cargo Port that resulted from a hurricane

121

«Страховой дом ВСК» / VSK Insurance

2009 год

В здании застрахованной реконструируемой электростанции на острове Парамушир в Сахалинской области возник пожар, в результате которого были уничтожены две дизель-генераторные установки Caterpillar / A fire in the building of an insured renovated power plant on Paramushir Island in the Sakhalin province destroyed two Caterpillar diesel generators

«Гефест» / GEFEST

2008 год

Обрушение свода в тоннеле при строительстве автомобильной дороги Джубга – Сочи / Crumbling of the tunnel vault during the construction of the Dzhugba – Sochi motorway

«Согласие» / Soglasie

2009 год

Повреждение газовой турбины на теплоэлектростанции ММДЦ «Москва-Сити» / Damage to a gas turbine at a thermal power station of MIBC Moscow-City

«Гефест» / GEFEST

2010 год

Обрушение тоннеля в Сочи / Tunnel collapse in Sochi

«Ингосстрах» / Ingosstrakh

2010 год

Ущерб в грузовом порту Сочи / Damage to the Sochi Cargo Port

«Росгосстрах» / Rosgosstrakh

2006 год

В результате прогиба стенки стального листового резервуара, произошедшего в момент окончания монтажа на объекте компании Amerco International Limited, было деформировано около 80% площади стенки и 92% площади днища. / Wall bending in a reservoir made of sheeted steel upon completion of rigging operations caused deformation of about 80% of the wall area and 92% of the bottom area. Amerco International Limited is engaged in antirust coats and construction of installations for the oil industry.

«РЕСО-Гарантия» / RESO-Garantia

2008 год

В результате возгорания электрической проводки загорелись деревянные конструкции чердака строящейся оранжереи в музее-заповеднике «Царицыно» / The ignition of electric wiring set on fire the wooden structures of an attic in a hothouse under construction in Tsaritsyno Museum Reserve

«Гефест»

2010 год

Повреждение инженерных сооружений при реконструкции аэропорта г. Сочи / Damage to engineering installations during the Sochi Airport renovation

62,9

50 (первый транш) / 50 (first tranche)

Источник / Source: «Эксперт РА», данные компаний

042-047 Insurance_L_I.indd 44

05.05.2011 10:33:05

| Cover Story

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Insurance

| Development

Author: Ludmila Bokina .......................... Photo: CRE archive

The Devil of Insurance Today the market of construction all risks and erection all risks (CAR/EAR) insurance is mainly fueled by the demand from foreign investors and projects with state participation and to a lesser extent – by Russian developers and builders. The latter think this instrument increases the project cost beyond all measure. What is more, there are no unified CAR/EAR insurance rules and norms in Russia.

he demand for builder’s risks insurance ance policies in the wake of the crisis, in keeps growing on the market of insur- expert opinion, a slow growth of the CAR/ ance services. Thus in 2010 insurance EAR insurance market can be expected at premium payments in Russia in the CAR/ the expense of private Russian construcEAR segment amounted to 19.1 billion tion companies. rubles, which is 14% more than a year before. As reported by Gefest, the CAR/ What is CAR/EAR insurance? EAR insurance market shrank 15-20% in As reported by Gefest, no more than half 2009, following the falling construction of construction sites in Russia are now market, although prior to 2009 this market insured. It should be noted that with the had been growing roughly by 20% a year. onset of self-regulating organizations In H1 of 2010, the level of CAR/EAR insur- (SRO) many builders began including ance premium payments reached 10.55 bil- some of the CAR/EAR risks in their insurlion rubles, of which amount 94.6% was ance policies. In expert opinion, however, received within the property insurance an SRO policy does not cover CAR/EAR. framework and the rest 5.4% – as liability “In 2009 a new policy was developed for insurance. SRO – namely civil liability insurance of For all that, both in the past and now construction companies against construcforeign investors, government and banks tion and erection shortcomings that may are the main consumers of this product. impact the safety of construction projects. “In most cases Russian investors and devel- Buying this policy on demand of an SRO opers are reluctant to get insured against once a year, some developers mistakenly such risks for various reasons – among believe that in this way they get insured other things, because they’ve got used to against any construction and erection running construction risks by themselves risks. Yet the SRO policy is limited to civil or at contractor’s expense, counting on liability to third parties but does not cover luck. This can certainly be explained by other risks which can be insured within a a general insurance culture in this coun- classical CAR/EAR insurance policy,” illutry, which is still in embryo compared to mines Mr. Emelyanov. such Western countries as Germany,” notes In CAR/EAR insurance a construction Andrei Emelyanov, head of technical and project itself gets insured against most aviation risks insurance management at probable risks: in addition to civil liabilAlfastrakhovanie.” ity of builders to third parties, a CAR/EAR Even though many of the Russian policy also covers the site as such to the builders are ready to dispense with insur- entire contractual replacement value and

the client’s objects as well as site cleaning and construction equipment outlay. Under an ensured event a construction company is reimbursed for its losses. “Suppose workers painting a bridge casually spray the paint on cars parked nearby, as was the case in our practice, or damage the apartment building’s telecommunication cabling. As a result, it is the owners of damaged property, rather than builders, who get an indemnity. Therefore you won’t want to mix up these two policies either from legal or insurance methodology perspectives,” comments Vladimir Karyukin, Associate CEO of SAO Gefest. The Russian legislation is still rather obscure as far as the construction insurance standards are concerned. Thus the urban development code calling for insurance is out of tune with insurance business organization standards in certain respects. “The urban development code points to a possibility of CAR/EAR insurance requirements introduction by an SRO treating CAR/EAR as a relatively self-contained type of insurance. At the same time the types of insurance listed in the law on insurance business organization do not contain any mentioning of CAR/EAR insurance. Moreover the concept of CAR/EAR risks is not consistently explained in legislation,” comments partner of Baker & McKenzie Maxim Kuznechenkov. Furthermore the rules of CAR/EAR insurance used by insurers repre-

042-047 Insurance_L_I.indd 45

05.05.2011 10:33:06

I n s u ra nc e:

to take charge of more risks themselves or hand them over to less reliable companies. This creates prerequisites for future financial impediment run into by those insurers who are fond of dumping. But in 2011-2012 the red ink of CAR/EAR insurance business will grow and this will cause the appreciation of tariffs in this type of insurance,” comments Radiy Suleymanov, head of technical risks insurance team at corporate business industrial insurance department, OSAO Ingosstrakh.

Cost of CAR/EAR insurance

Yrfan Kaya, Renaissance Construction / Ирфан Кайя sent a combination of different insurance types – property insurance, civil liability insurance, civil liability insurance of companies exploiting hazardous objects and others. “Instead of a unified standard, there is a multitude of insurance products with varying ranges of insurance coverage. This leads to a unique understanding of construction all and erection all risks by each market player. And therefore they often hope to cover several risks with one product,” continues Mr. Kuznechenkov.

CAR/EAR market

As informed by AlfaStrakhovanie, insurance payments are calculated as a percentage (an underwriting rate) of total contractual value of construction and erection works. An insurance premium to cover builder’s risks ranges roughly from 0.1% (for standard projects) to 1.5-2.0% (for exclusive and technologically complex facilities, such as underground installations and “offshore” structures). The amount of insurance premium depends on various factors, the main being structural peculiarities, site vulnerability to natural disasters, soil bearing capacity, construction and erection methods and technologies, the skill and experience of designer and developer, site proximity to objects of third parties and other factors. Basic CAR/EAR insurance coverage normally secures the objects of construction and rigging works: new construction, renovation, restoration or retrofitting projects. The liability of an insurance company to its client keeps rising with the cost of a building or edifice under construction that includes the cost of building materials, mounted equipment, wages, transportation expenses, customs duties and the cost of materials and construction elements supplied by the client at his own expense. That is to say, the basic coverage implies only the insurance of a project under construction. All other construction-related risks (onsite buildings, temporary structures, building machinery, cargo traffic, design mistakes, standstill risks) are insured for an extra pay. In projects with state participation about 1% of total budget is allocated for CAR/EAR insurance. The client reimburses the general contractor for actual insurance expenditures. As informed by Transstroy, according to law, the insurance premium should not exceed 1% of the construction and erection contract cost (building and rigging works including construction materials). For all that, the insurance policy usually covers only construction and erection works and does not factor in the cost of building machinery. In comparison with public contracts, developers of commercial projects envisage a far lesser outlay on CAR/EAR insurance.

Nevertheless traditional property insurance is also possible for both the site owner and contractor. Many companies offer CAR/EAR insurance services, but according to CRE, eight companies claim about 80% of the market: SOGAZ Group, Rosgosstrakh, GEFEST, Pomosh Group, Alfastrakhovanie Group, VSK Insurance, Ingosstrakh, and RESOGarantia. In the opinion of market experts, CAR/ EAR insurance is a rather closed market – not because of artificial barriers but rather because of its specifics. Since CAR/EAD insurance is a science-intensive and capital-intensive type of insurance, one needs to invest in the development of methodology and statistics databases, relationships with foreign reinsurers to be able to have major risks reinsured in no time. It should be noted that the market lacks robust competition. In the opinion of market players, some insurance companies include various insurance options for the price of SRO policy coverage, for example. This causes the product “erosion” and unjustified reduction of prices. According to CRE, CAR/EAR insurance tariffs have been going down throughout several recent years, roughly by 25% a year. “Product” fails to meet the needs In 2010 the reduction rates slowed down The CAR/EAR insurance policy of the largto about 10%. This happened, among other est market players normally conform to things, due to dumping. “The growing rein- similar international standards – insursurance costs forces dumping companies ance against all possible onsite risks in

construction and erection operations and includes the risks of natural calamities, fire, flood, unlawful acts of third parties and so on. Meanwhile not all risks that need to be insured in construction can be covered with Russian “products.” A more important problem, according to Baker & McKenzie’s Maxim Kuznechenkov, is a certain time-lag in legal regulation in this area relative to the market demands. For instance, there is demand for the insurance of designer and contractor’s liability, since it is not always easy for clients to use the mechanisms of non-contractual liability for the damage inflicted by contractor or designer. It is not always easy to estimate and prove the damage. Yet the issue of contractual liability insurance admissibility has not so far been settled, says Mr. Kuznechenkov. In the upshot clients often buy insurance products meeting their specific needs on Western markets in circumvention of the ban on Russian risks insurance by foreign insurance firms stipulated in par. 5 of Article 4 of the law “On Insurance Business Organization in Russia.” As informed by Transstroy, it was declared in the process of SRO establishment that the system is called to assure the client of indemnity in case a construction company which is a member of a given SRO defaults on its obligations. But for now no practical application of the tasks declared by SROs has been recorded. Many market players point out that today’s level of insurance services in Russia is beyond any comparison with the level of insurance in Western countries. “Not all CAR/EAR insurance services are rendered in Russia,” CRE was told by commercial director of Renaissance Construction, Yrfan Kaya. “In view of business specificity in Russia, some of the insurance products, interesting for our foreign partners, are hard of access, – continues Alexander Shebunyaev, legal director of Eurostroy Company. – For instance, the insurance of contractual financial obligations is not available in construction.” This is what First Deputy CEO of Gefest, Vladimir Karyukin, has to say about the insurance of financial risks: “Indeed it is impossible to get insured against such risks in Russia – first of all, because of their bulkiness. They cannot be reinsured in a Western market for many reasons, including weak underwriting and terminology discrepancies, while the capacity of the Russian reinsurance market is insufficient. Furthermore the Russian legislation lacks the definition of financial risks, as it defines only the entrepreneurial risk.”

Reparation of damages One of the important assessment criteria for CAR/EAD insurance services is real reimbursement to builders for any type of damage resulting from onsite construction activities. “Low underwriting rates and insurer’s standing are not the only criteria of the acceptable level for our business;

another important element is a company’s openness and readiness for an intense dialogue in the course of works. Regrettably, even among the large insurers a formal approach to work is quite common,” notes Mr. Shebunyaev. Much depends on whether an insurance company itself is geared towards payments to builders. When a company tries to minimize payments, it may find a lot of excuses to refuse the payment. “There is a clause in many CAR/EAR insurance policies binding the client to report on an insured accident within the shortest time possible. The failure to do so can be used as a good excuse for refusing the indemnity. Furthermore there is an open-ended list of papers needed to settle the issue of reimbursement for losses at technologically challenging sites and an insurer unwilling to pay may justify his refusal by the lack of some or other documents. But when an insurer, on the contrary, aspires for long-term operations in the construction market and treasures his clients, he may pay the indemnity even when there are formal excuses for a refusal to do so,” comments Vladimir Karyukin. At the same time it should be noted that insurers do not cover the damages, when builders violate the rules of construction works, i.e. depart from an agreed project. If an insurance company estimates “an onsite incident” as an event insured the reparation of damages is based on a newly drawn estimate of recovery of the project section affected by construction works. After that an insurance company starts paying the money stepwise in line with the schedule of construction works. As of today, the market players believe that in the medium-term outlook the CAR/ EAR insurance market will be growing at a moderate pace. There are no grounds for the market growth at the pre-crisis pace of 25% a year but there are prerequisites for a 10-15% growth. The market players are positive that the demand for CAR/EAR insurance in construction will mainly be generated by state-run and city-owned sites which presently account for about 80% of the CAR/EAR insurance segment. Some demand is also generated by foreign investors. Yet private equity is largely uninterested because of legislative uncertainty and the lack of universal CAR/EAR insurance standards and norms. Not all risks can be reinsured in present-day Russia; nevertheless some risks related to a construction site itself can be covered. The insurance market development is also hampered by the attitude of Russian developers towards insurance which they do not perceive as a mandatory term of safety provisions while in the developed world this is an obligatory condition. On the other hand, the apparent needs of market participants, such as difficulties to “insure contractual liabilities to the client” faced by a contractor, are often neglected in today’s market.

042-047 Insurance_L_I.indd 46

05.05.2011 10:33:06

| Cover Story

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Insurance

| Development

042-047 Insurance_L_I.indd 47

05.05.2011 10:33:16

048-53 Ads.indd 48

05.05.2011 10:35:29

048-53 Ads.indd 49

05.05.2011 10:35:31

048-53 Ads.indd 50

05.05.2011 10:35:33

048-53 Ads.indd 51

05.05.2011 10:35:47

048-53 Ads.indd 52

05.05.2011 10:35:57

048-53 Ads.indd 53

05.05.2011 10:36:03

Девелопмент:

Новый мэр запретил подземное строительство на площади Тверской Заставы, за исключением парковки / New Moscow mayor banned underground construction under Tverskaya Zastava except parking

Власти похоронили подземную торговлю Текст: Николай Кириллов ............................... Фото: Дмитрий Четверухин

Московские власти гонят торговлю из-под земли в центре города. Один за другим закрываются все проекты подземных многоуровневых торговых центров. На их месте могут появиться паркинги. Участники рынка недвижимости при этом деятельностью властей не довольны, отмечая, что арендные ставки в наиболее популярных ТЦ вырастут до конца года на 20%, в том числе и благодаря политике властей.

054-059 Development_I_L.indd 54

05.05.2011 10:41:23

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

марте этого года стало известно, что ряд проектов подземных торговых центров в Москве будет пересмотрен. Так, торговая функция не будет реализована под Пушкинской площадью, а также под площадью Тверской Заставы, до минимума она будет сокращена и под площадью Павелецкого вокзала. Напомним, что еще в начале года появилась информация о том, что не будет осуществлено подземное строительство и под Смоленской площадью. Таким образом новая власть пытается разобраться с транспортными проблемами: с одной стороны, избежать новых нагрузок на дорожную сеть, а с другой – обеспечить все растущее число автомобилей парковочными местами в центре города.

| Страхование | Девелопмент

| |

| Инвестиции

Эти шаги власти носят обратный характер по отношению к городской политике прошлых лет. Напомним, что в конце 2008 года была принята «Городская программа подготовки к комплексному градостроительному освоению подземного пространства города Москвы на период 2009–2011 годов». Согласно программе, в Москве было выделено 37 зон высокой концентрации населения, где, по мнению разработчиков программы, было необходимо размещение подземных сооружений общественного назначения. По планам за три года количество подземных площадей в Москве должно было увеличиться более чем на 2,5 млн кв. м. Согласно подсчетам властей, под землей могло быть размещено до 80% складских помещений, 70% машино-мест и 30% предприятий сферы обслуживания. Задача по освоению подземных пространств укладывалась в общий курс, которого придерживалась команда Лужкова, а именно стремления получить максимум прибыли от московской земли. Это привело к серьезным градостроительным ошибкам. Общим местом среди экспертов в области архитектуры и практиков проектирования стало указывать, к примеру, на ошибочность застройки площади перед Курским вокзалом торговым центром «Атриум», из-за которой уменьшилась как транспортная доступность самого вокзала, так и ухудшилась транспортная ситуация на самом Садовом кольце. Поэтому появление торговых центров под знаковыми московскими площадями могло только ухудшить транспортную ситуацию в городе. К концу 2008 года в столице было выделено 25 участков, часть из которых располагалась в ЦАО, для застройки подземного пространства. К примеру, было запланировано строительство ряда подземных ТЦ на пересечении улицы 1905 года со Звенигородским шоссе, в районе площади Рижского вокзала, улицы Сущевский Вал и железной дороги Рижского направления возле станции Ржевская, на пересечении Третьего транспортного кольца и Шмитовского проезда в районе станции Тестовская. Реализации этих планов помешал разразившийся кризис, долгая окупаемость подземных инвестиций, а теперь и новая власть, установившаяся в городе. Политика нового мэра Москвы Сергея Собянина заключается в оптимизации транспортной инфраструктуры. Журнал CRE уже писал о том, что город пересматривает инвестконтракты, заключенные при Лужкове (подробнее об этом в CRE № 159). Предполагается, что ревизии будут подвергнуты 1,2 тыс. инвестконтрактов на жилую и коммерческую застройку, из которых до трети может быть расторгнуто. К настоящему моменту известно, что рассмотрено уже более 300 инвестконтрактов, из них 70 с лишним расторгнуты или подлежат расторжению – в основном под предлогом просроченной разрешительной документации. К примеру, не будет реализован проект по адресу: улица Прокатная, вл. 5Б, где предполагалось строительство многоуров-

054-059 Development_I_L.indd 55

05.05.2011 10:41:24

Девелопмент:

Юлия Дальнова, Knight Frank / Yulia Dalnova невого паркинга. Согласно распоряжению городских властей реализация проекта прекращается без штрафных выплат, при этом инвестор (ООО «Доходный дом "Базис и компания"») получит компенсацию в размере более 7 млн рублей.

Пер Вендшлаг: Я понимаю власть, которая не хотела давать разрешение на эксплуатацию ТЦ «Мега» в Самаре, потому что, если посмотреть на его качество, оно не соответствовало тому, что должно было быть. стр. 32 шает 40% от общей площади объекта, остальное приходится на коммуникации. За исключением каких-то особых мест, вроде Охотного Ряда, той же Пушкинской площади или Тверской Заставы, окупаемость подземных торговых центров превышает десять лет. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, окупаемость наземных торговых комплексов в Москве сегодня составляет 6–8 лет. И в тех и в других случаях этот показатель немного увеличился после кризиса, прежде всего потому, что при сохранившемся объеме инвестиций в строительство средние ставки еще не достигли докризисного уровня. Впрочем, ставки в подземных ТЦ под площадью Белорусского вокзала, под Пушкинской и Павелецкой могли бы достигать докризисного уровня: «Они точно были бы востребованы на рынке благодаря своей локации, концепции и небольшому размеру (до 40 тыс. кв. м)», – отмечает г-жа Малиборская. Как полагает эксперт, запрет строительства подземных ТРЦ повлияет прежде всего на спрос на торговые площади в работающих комплексах в центральных районах Москвы («Атриум», «Охотный Ряд», «Европейский»), что приведет и к росту арендных ставок. Кроме того,

Дальнова полагает, что изменение правил игры по ходу игры влияет на инвестиционный климат и пугает и без того осторожных западных игроков рынка недвижимости и ритейла. По ее мнению, дальнейший пересмотр проектов строительства московскими властями может привести к сокращению количества планируемых к вводу торговых площадей в столице, что взвинтит ставки аренды даже в периферийных торговых центрах: «В долгосрочной перспективе это повлияет на планы развития ритейлеров, в том числе отпугнет международных торговых операторов, для которых московская недвижимость и так представляется слишком дорогой», – говорит г-жа Дальнова. Кроме того, по ее мнению, рост стоимости торговой недвижимости снизит ее привлекательность для институциональных инвесторов. Впрочем, эксперты видят и позитивные моменты для развития индустрии торговли в целом: «Девелоперам торговой недвижимости и ритейлерам при ограничении возможностей развития в Москве придется идти на региональный рынок», – считает Юлия Дальнова.

Несбывшееся Проект создания ТРЦ «Тверская Молл» под площадью Тверской Заставы был при-

В центре не надо развивать подземное торговое пространство. Здесь не хватает доступных небольших магазинов, а крупным ТРЦ место за пределами исторического центра. Зато паркинги в любом количестве будут здесь только кстати. Получит компенсацию в размере около 70 млн рублей компания «Топ Лэвел», планировавшая произвести «реконструкцию с надстройкой здания многофункционального комплекса с подземной автостоянкой» по адресу: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6.

Заройте ваши денежки В числе проверяемых городом соглашений есть и подземные объекты. Заметим, что забираться под землю инвесторов зачастую вынуждали обстоятельства – отсутствие других возможностей для развития проектов. По данным Colliers International, себестоимость подземного строительства в Москве составляет около $5 тыс./кв. м. При этом полезная площадь не превы-

снижение общего предложения торговых площадей на рынке Москвы повлияет на общее увеличение арендных ставок во всех успешных торговых центрах: «Точно можно сказать, что дефицит торговых площадей в Москве будет способствовать увеличению и без того высоких ставок аренды в ТРЦ с центральным местоположением. Уже сейчас в этих ТРЦ имеется лист ожидания из операторов, желающих попасть в него и готовых заплатить ставку на 10–20% выше рынка», – говорит Галина Малиборская. В качестве другого возможного негативного последствия эксперты отмечают уменьшение инвестиционной привлекательности Москвы. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Юлия

нят к реализации в рамках комплексной реконструкции этого участка «Большой Ленинградки» (так при Лужкове был назван проект бессветофорного маршрута почти от Кремля и до аэропорта «Шереметьево»). По словам директора департамента по связям с общественностью компаниизастройщика AFI Development Натальи Ивановой, одной из дополнительных сложностей осуществления работ стало конкурсное условие города для девелоперов сохранить транспортное движение на площади. Это было беспрецедентной задачей: «Примеров строительства подобных масштабов в центре столицы с сохранением движения, скажем, в Европе нет», – говорит г-жа Иванова. Застройщик начал осуществление строительства через семь неболь-

Наиболее значимые проекты подземных торговых центров в Москве, которые так и не будут реализованы / Most important underground shopping centers that will never been built in Moscow Девелопер / Developer

Объект / Property

Площадь, тыс. кв. м / Area, '000 sqm

Информация / Information

AFI Development

«Тверская Молл» / Tverskaya Mall

107

Идея проекта относится к 2004 году. Теперь вместо него под площадью Тверской Заставы должны появиться многоуровневые подземные паркинги / The project idea appeared in 2004. According to new plans, multi-level underground parking lots will be built underground on Tverskaya Zastava

ИПГ «Евразия» / Eurasia

ТЦ «Павелецкий» / Paveletsky SC

120

Проект строительства ТЦ окончательно закрыт в ходе пересмотра инвестконтрактов правительством Собянина / The project has been annulled after the new Mayor of Moscow Sergey Sobyanin revised its terms

«Мегастрой» / Megastroy

ТРЦ «Смоленка» / Smolenka SEC

Летом 2008 года компания Mirax Group за $60 млн продала проект компании «Мегастрой». Затем случился кризис / In summer 2008, Mirax Group sold the project for $60 million to Megastroy. Then the crisis started

Александр Асадов, мастерская № 19 «Моспроекта-2» / Alexander Asadov, Mosproject-2 ших строительных точек, которые по мере строительства должны были переноситься. Право на строительство AFI Development получила еще в конце 2005 года, работы на площадке начались в 2007 году, изначально объект планировалось сдать в 2011 году, однако из-за кризиса сдача была перенесена на конец 2013 года. Согласно проекту, общая площадь торгового центра составляла 106 тыс. кв. м, там должны были разместиться около 200 магазинов, а на нижних этажах комплекса предполагалось оборудовать до тысячи парковочных мест. Несмотря на выполнение условий контракта (движение через площадь Тверской заставы не было перекрыто), площадь стала источником постоянных пробок. Напомним, что одно из первых заявлений о необходимости решения транспортных проблем Сергей Собянин сделал, поднявшись на четырнадцатый этаж бизнес-центра именно на площади Тверской Заставы. Уже в конце 2010 года в СМИ появилась информация, что строительство на объекте заморожено. Публично утвердил факт пересмотра назначения объекта мэр Москвы в 20-х числах марта, заявив, что вместо ТЦ под площадью разместятся только парковки и переходы. В AFI Development отметили, что это решение – результат совместных договоренностей. «Нами было достигнуто взаимопонимание. Правительство выкупает проект. Мы поддерживаем политику города. Упорядочивание градостроительной политики нам как девелоперам выгодно и интересно. Развязка обеспечит хорошую проходимость площади Тверской Заставы. Поскольку мы реализуем многофункциональные комплексы на Брестских улицах, Бутырском и Грузинском Валу, то для нас проходимость важна», – рассказала Наталья Иванова. Эксперты также одобряют это решение. Архитектор Сергей Ткаченко, руководитель собственной мастерской и до недавнего времени глава НИ и ПИ Генплана Москвы, отмечает, что торговые центры в преде-

054-059 Development_I_L.indd 56

05.05.2011 10:41:25

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Наталья Иванова, AFI Development / Natalia Ivanova лах ЦАО редко обеспечены подземными автостоянками и что в центре города наблюдается переизбыток крупных ТЦ: «Освоение подземного пространства для города – благо. Но в центре не надо развивать подземное торговое пространство. В этой части города не хватает доступных небольших магазинов, а крупным ТРЦ место за пределами исторического центра. Зато паркинги в любом количестве будут здесь только кстати», – считает он. Разработчиком проекта «Тверская Молл» выступила в начале нулевых мастерская № 19 «Моспроекта-2» под руководством Александра Асадова. По словам г-на Асадова, в его мастерской сейчас происходит изменение проекта исходя из актуальных запросов города: «Поверхность земли будет отдана под развязку. Ее теперь можно сделать более комфортной. Все посадки на такси, автобусы будут происходить на минус первом этаже. Это классический пересадочный узел. Минус второй этаж можно было бы максимально отвести под парковки. У всех разработчиков складывается мнение, что это оптимальная схема», – говорит он. Как рассказал Александр Асадов, пока представители городских властей в мастерскую не обращались. По словам архитектора, сейчас на площади ведутся работы по выводу городских подземных сетей, что необходимо при проведении дальнейших строительных работ вне зависимости от спецификации проекта. Г-н Асадов считает, что обновленный проект может быть реализован минимум в течение трех лет. Следует оговориться, что официальных документов ни по строительству развязки, ни по прекращению реализации проекта ТРЦ на площади Тверской заставы пока нет. Вместе с тем компания AFI Development выкупает у правительства Москвы 25-процентную долю в только что открывшемся ТРЦ «Афимолл Сити» (179,93 тыс. кв. м), расположенном в ММДЦ «Москва-Сити». Консолидация 100% многофункциональ-

| Страхование | Девелопмент

| |

| Инвестиции

ного комплекса обойдется застройщику в $310 млн. Менее детализирован был проект создания торгового центра под Пушкинской площадью. Сама идея его постройки властями города то утверждалась, то опровергалась на протяжении последних нескольких лет. При Юрии Лужкове необходимость создания торгового центра тут объяснялась обязательной инвестиционной составляющей: тоннели, которые должны пройти под площадью в рамках «Большой Ленинградки», предполагалось построить за счет инвесторов. В свете смены градостроительной парадигмы необходимость в торговой составляющей исчезла, разговор идет опять же о парковках. Правда, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, проектом и в таком виде интересуются иностранные инвесторы. Впрочем, что именно их интересует, чиновник не сообщает. «Официальный документ об изменении проекта пока не представлен, поэтому сложно говорить наверняка, какую выгоду могут извлечь инвесторы из участия в нем. Если исключить прямую выгоду, то среди возможных бонусов – содействие московского правительства другим проектам участвующих инвесторов», – рассуждает Юлия Дальнова. О пересмотре девелоперского проекта на площади Павелецкого вокзала стало известно в конце марта. По словам г-на Хуснуллина, вместо торгово-развлекательного центра тут будет построен подземный многоуровневый паркинг. Руководитель стройкомплекса сообщил, что проект находится в стадии разработки. Идея создания ТРЦ на площади Павелецкого вокзала появилась в 2002 году. Предполагалось, что здесь появится четырехуровневый подземный комплекс общей площадью 122,4 тыс. кв. м. В 2003 году инвестором проекта стала компания «Павелецкая», 30% акций которой принадлежало городу, а 70% – ЗАО «Ингеоком-Инвест». С 2007 года 100% акций сосредоточилось у структуры инвестиционно-промышленной группы «Евразия» Мухтара Аблязова. Общее мнение участников рынка сводится к тому, что парковки городу куда нужнее, чем торговые центры. Если оставить в стороне вопрос о том, где был здравый ум рынка на протяжении долгих лет, то в какой-то степени можно сделать вывод, что кризис оказался на руку городу. При этом сам рынок ритейла, скорее всего, от мер власти пострадает, поскольку в перспективе его ждет рост арендных ставок в ТЦ и дефицит площадей. Возможно, в некой более отдаленной перспективе рынок и город выиграют от принятия нынешних решений, и даже иностранные инвесторы, поняв, что условия игры стали прозрачнее, а город – удобнее. Но так или иначе надо отдать должное игрокам рынка: теряя объекты и проекты, они признают решения властей здравыми и продолжают работать в предлагаемых обстоятельствах.

054-059 Development_I_L.indd 57

05.05.2011 10:41:26

D evelopment:

Author: Nikolay Kirillov .............................. Photo: Dmitry Chetverukhin

Instead of a shopping center there will be a multilevel underground pakring lot near Paveletsky Train Station / Вместо торгового центра на площади возле Павелецкого вокзала появится подземная автостоянка

Moscow Authorities Bury Underground Retail Moscow authorities declared a war to underground retail centers in the city's downtown. One by one, multi-level underground shopping mall projects are annulled. Instead, parking lots are going to be built. Real estate market participants do not support the activities of Moscow authorities, noting that rental rates in shopping centers will grow by 20% toward the end of the year.

n March 2011, many projects related to the development of underground shopping centers in Moscow were stopped, such as a project under the Pushkin Square. The same can be said about projects under Tverskaya Zastava, Paveletsky Train Station and Smolenskaya Square. Aspiring to solve the problem of traffic congestion, the new Moscow government tries, on one hand, to bar additional traffic that new shopping malls would generate and, on the other hand, to build more parking spaces in the downtown. This policy is different from the one pursued by the previous Moscow Mayor. In 2008, the City Hall approved a program of underground space development. According to the document, Moscow pinpointed 37 zones of high concentration of population, where the city authorities decided to build public underground facilities. According to plans, in 2009 – 2011, more than 2.5 million sqm of underground retail areas were to be built in the city. According to the previous authorities, up to 80% warehouses, 70% of parking spaces, and 30% of service companies were to go underground. The development of underground spaces was fully in line with Yuri Luzhkov's ambition to raise maximum profit by Moscow land development. This led to serious urban planning mistakes. Many experts in the field of architecture and design argued that the Atrium shopping mall constructed near

the building of Kursky Railroad Terminal decreased accessibility of the train station itself and congested the motor traffic on the Garden Ring. Therefore, it was decided to stop building shopping centers near other Moscow train station squares. As of the end of 2008, 25 sites were selected in central Moscow to proceed with underground construction. New underground shopping malls were planned to build close to Year 1905 Street, Zvenigorodskoe Highway, Rizhsky Railway Station, Suschevsky Val, Rzhevskaya Street, and Shmitovsky Proyezd. However, the economic crisis brought those ambitious plans of the Moscow authorities to an abrupt halt. The new government never reanimated the plans to build underground facilities because of long payback periods. The policy of the new Moscow Mayor, Sergey Sobyanin, is about optimization of urban transport infrastructure as the top priority. The CRE has already discussed the fact that the city authorities are reviewing about 1,200 investment contracts signed by Mr. Luzhkov's administration (CRE #159). Those contracts are residential and commercial real estate construction projects. To date, it is known that 300 investment contracts have already been revised. Of them, more than 70 have been terminated because of overdue licenses. For example, a project to build a multilevel parking garage on 5B Prokatnaya

Street will not be implemented. According to the new city authorities, the project has been annulled without any penalty payments. Moreover, the investor (Basis Finance House) will receive compensation amounting to more than 7 million rubles. Top Level is another company to receive the compensation (70 million rubles) for the project that the company intended to realize on 14/6 Bolshaya Sadovaya Street (a reconstruction of a mixed-use complex with underground parking). The city also revises a number of other underground projects.

Bury your money It should be noted that many investors had to go underground because they had no other opportunities to develop projects in Moscow. According to Colliers International, the cost of underground construction in Moscow is about $5,000/sqm. In this case, the usable area does not exceed 40% of the total project area, including utilities. Except for some special places like Okhotny Ryad, Pushkin Square, or Tverskaya Zastava, the ROI is more than ten years. According to Galina Maliborskaya, Director of Retail Real Estate at Colliers International, the ROI in regular (surface) shopping centers in Moscow is 6-8 years. However, this ratio has slightly increased after the crisis, primarily because average cap rates are now lower than they used to be before the crisis. On the other hand, experts believe that the

054-059 Development_I_L.indd 58

05.05.2011 10:41:27

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

cap rates in underground shopping malls located under Belorusskaya, Pushkin and Paveletskaya squares could reach their pre-crisis levels. "They would have been in demand because of their location, concept and size (40,000 sqm on average)," notes Ms. Maliborskaya. Experts believe that the prohibition to build underground malls will primarily affect the demand for retail space in Moscow's centrally located shopping centers like Atrium, Okhotny Ryad, and Evropeisky, where rental rates will keep increasing. In addition, the reduced retail space supply on the Moscow market may provoke the overall increase in rental rates at other successful centrally located shopping centers. Many shopping malls have a waiting list of operators who want to

ects," says Ms. Ivanova. As a result, the project developer had to build the facility on seven separate sites. AFI Development received all necessary construction permits in 2005 and started the project in 2007. Based on initial plans, the company was about to finish building the facility in 2011, but then the crisis came. The new deadline is 2013. According to experts, the total area of the shopping center will reach 106,000 sqm, to host about 200 stores. An underground parking garage will hold 1,000 cars. Despite the fact that the company fully met all necessary conditions of the contract (in particular, the road traffic on Tverskaya Zastava was not changed), the street is still congested with never-ending traffic jams. Sergey Sobyanin made his notorious

| Insuranse | Development

| |

| Investment

comfortable. All taxi and bus stops will go underground. This is a modern architectural solution. The second underground floor will be used for parking. All developers think that this would be the optimal scheme," believes Alexander Asadov. According to him, the municipal authorities never applied to his architecture company. However, all current development projects in the city include underground facilities, regardless of project specifications. Mr. Asadov says that the project can be implemented in three years. As of today, the city authorities have issued no official documents concerning the changed concept and new construction project under Tverskaya Zastava. At the same time, AFI Development says it will buy out a 25% stake in the newly

Experts believe that the ban on building underground malls will primarily affect the demand for retail space in Moscow's centrally located shopping centers like Atrium, Okhotny Ryad, and Evropeisky, where rental rates will keep increasing. In addition, reduced retail space supply may provoke the overall increase in rental rates. get in. Typically, they agree to pay 10-20% higher rental rates than those existing on the market," says Galina Maliborskaya. Experts also note that the appeal of Moscow has been decreasing in the eyes of potential investors. Yulia Dalnova, Director of Retail Real Estate at Knight Frank, believes that a change in the rules of the game may affect the investment climate in the city. Conservative foreign market players are frightened more than anybody else. In her opinion, the fact that the city administration is revising retail projects pushes rental rates higher in every district of the city, not necessarily in the downtown. "In the long run, it will affect developer plans, including those from abroad who consider the Moscow real estate to be too expensive," says Ms. Dalnova. She also says that the rising cost of commercial real estate will reduce its attractiveness in the eyes of institutional investors. However, experts see positive aspects as well. "Developers of retail real estate in light of limited opportunities in Moscow will go to regional markets," says Yulia Dalnova.

Unfulfilled plans The Tverskaya Mall project under Tverskaya Zastava was adopted by ex-Mayor Luzhkov as part of the Big Leningradka project. Mr. Luzhkov wanted to create a single street without traffic lights from the Kremlin to the Sheremetyevo airport. According to Natalia Ivanova, Director of PR Department at AFI Development, developers did not want to start the project because the City Hall made it obligatory to preserve the existing traffic on the area. This was an unprecedented challenge. "There are no samples of that kind in Europe when developers are not allowed to change the traffic while doing such large-scale proj-

statement concerning traffic problems in Moscow while being on the fourteenth floor of a center located on Tverskaya Zastava. At the end of 2010, the press reported that construction of the site was frozen. In late March, the new Mayor of Moscow said that there would be no facilities built under the square, except parking and pedestrian subways. AFI Development notes that this was a common decision. "We have reached mutual understanding. The Moscow Government agreed to buy out the project. We generally support the city policy. The Tverskaya Zastava area will be very convenient for pedestrians. We are also building multifunctional centers on Brestskaya streets, Butyrsky Val and Gruzinsky Val streets, and we should say that it is extremely important for us to make our projects convenient for pedestrians to maximize the customer flows," comments Natalia Ivanova. According to Sergey Tkachenko, Head of the Architect Bureau and developer of Moscow's Master Plan, shopping centers located in Central Moscow rarely have underground parking. Moreover, he believes that there are too many shopping centers in the Moscow downton. "The use of underground space is good for the city. As for Central Moscow, there should not be any more shopping centers there, let alone underground ones. The city center generally lacks smaller-sized shops, while larger shopping malls should be located outside the historic center. As for parking lots â&#x20AC;&#x201C; they will always be in demand in Moscow," he says. The project designer of Tverskaya Mall was Mosproject-2 headed by Alexander Asadov. According to him, the project has been currently redesigned in accordance with the new city policy. "There will be road junctions on the surface. It can be more

built AFImall City (179,930 sqm) located in Moscow-City. Consolidation of a 100% stake in this mixed-use center will cost the developer $310 million. A project to build a shopping center under Pushkin Square is currently at its redesign stage. The City Hall many times changed its attitude to the project in recent years. Yuri Luzhkov wanted to have a shopping center there to attract more investment. He also intended to build tunnels under the square at the expenses of investors. In light of the modified urban development plans, the city authorities are now talking about parking space there. According to Marat Khusnullin, Deputy Mayor of Moscow for Urban Policy and Construction, the project could be attractive for potential foreign inves-

tors. However, he did not specify why they might be interested in the project. "There is no official document issued to specify the project new terms, so it is hard to say what benefits investors might get. The only thing that is understood is that the Moscow authorities want to attract investors to this project and to promote their other projects implemented in the city," comments Yulia Dalnova. As for the project near Paveletsky Train Station, the authorities announced its concept revision in late March. According to Mr. Khusnullin, instead of a shopping center there will be a multilevel underground parking lot. He says the project is currently at a redesign stage. The initial idea of the shopping mall near Paveletsky appeared in 2002. It was assumed that a four-level underground shopping complex with total area of 122,400 sqm would be built there. In 2003, the Paveletskaya company was established to manage the project (30% of its shares belonged to the city of Moscow, 70% - to Engeocom Invest). Since 2007, 100% of shares went to Mukhtar Ablyazov, the owner of Eurasia Industrial Group. Generally, the market participants agree that Moscow needs more parking areas than shopping centers. In this respect, the crisis was a positive factor for the city as it has changed the Master Plan and architecture. At the same time, the retail real estate market of Moscow is likely to suffer from such a sharp turn in the policy pursued by Moscow authorities, as in the long term the rental rates will grow given a lack of retail space. However, in longer-term, the market will benefit from the proposed solutions. Even foreign investors realize that the rules of the game are becoming more transparent, and the whole city is becoming more convenient to live and work. Strange or not, but the market participants have nothing against losing their projects in light of the changing policy. They are ready to keep working under the new market terms and circumstances.

054-059 Development_I_L.indd 59

05.05.2011 10:41:27

Инвестиции:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Ускользающие офисы Еще год назад на офисном рынке Москвы самыми распространенными сделками были покупки под себя. Сегодня доля таких сделок сокращается. Связано это не только с возросшей активностью инвесторов, но и с тем, что конечным пользователям все труднее найти подходящий объект для покупки. У них осталось от силы полгода, чтобы успеть запрыгнуть в уходящий поезд – купить офис, пока еще цены невысоки и собственники готовы продавать.

рупные корпорации показывают все больший интерес к покупкам офисов под себя, однако количество подобных сделок не так велико. Достаточно беглого взгляда на новостную ленту, чтобы понять: найти качественный объект для покупки сегодня конечным пользователям значительно сложнее, чем год назад. Так, компания «Ростелеком» по-прежнему находится в поиске помещений, хотя еще в начале года официально сообщила, что хочет купить офис под себя. Как рассказывает Александра Нестеренко, начальник управления офисной недвижимости компании «Система-Галс», к ним обращаются по несколько раз в неделю по поводу продажи объекта целиком либо половины здания. «Сегодня это больной вопрос для многих игроков. Площади активно ищут компании,

Страховая компания «СОГАЗ» приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» бизнес-центр «Волна» / SOGAZ Insurance bought Volna BC from the investment-industrial group Eurasia

занимающиеся телекомом, банковские структуры, отраслевые компании», –замечает она. По ее прогнозам, в ближайшее время с рынка уйдет еще несколько качественных зданий, что, в свою очередь, подстегнет арендные ставки, которые уже начали расти. Как отмечают эксперты, интерес к покупкам под себя наметился еще в прошлом году, а сегодня рынок близок к пику спроса. Это связано с рядом причин. «За последние два года большинство компаний, планирующих расширяться, заморозили свои планы. Это создало отложенный спрос, выстреливший сегодня, когда экономическая ситуация стабилизировались. Кроме того, спрос подстегнула новая политика московских властей, существенно ограничивших возможности строительства новых офисных зданий в городе. Ну и конечно, сегодня многие торопятся успеть, пока цены находятся на минимальном уровне. Эти три тенденции, слитые воедино, создали поток покупателей», – описывает ситуацию Алексей Ефимов, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle.

Скорость принятия решений «Есть компании, которые решили вскочить в уходящий поезд. Сейчас рынок стабилизировался и осталось только несколько возможностей получить объект хорошего качества», – замечает Александра Нестеренко. По ее словам, спрос на площади от 5 тыс. кв. м серьезно превышает предложение. Таких объектов на рынке существует немного. При этом часть девелоперов, видя, что рынок поднимается, приостановили реализацию своих проектов, рассчитывая чуть

позже получить больший доход. «Цены резко пошли вниз, и был момент, когда можно было получить хорошее здание по умеренной цене. Сейчас рынок начинает восстанавливаться и шансов найти подходящий объект меньше», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. По его мнению, игрокам, заинтересованным в подобных покупках, стоит торопиться: к концу года уже не будет шансов купить здание по привлекательной цене. Выбор уже сегодня достаточно скуден. Многие девелоперы сменили тактику. Если в разгар кризиса была задача срочно продать, пусть и с существенным дисконтом, чтобы получить необходимые деньги, то сегодня появилась возможность выждать, пока цены снова пойдут вверх. Все прогнозы говорят, что ждать осталось недолго. «Банки снова дают кредиты, и девелоперы понимают, что смогут и сами довести проекты до конца. Уже нет прежнего ажиотажа, когда девелоперы были готовы отдавать объекты за себестоимость», – оценивает ситуацию Александра Нестеренко. Покупателю и арендатору стало значительно сложнее, чем год назад, добиться от собственника каких-то специальных условий. По мнению г-жи Нестеренко, сейчас последний момент для покупки. «Дальше мы фактически возвращаемся в тот рынок, который был несколько лет назад», – делает она прогноз. Затрудняет покупку известная громоздкость, присущая крупным корпорациям. «Найти площади непросто, потому что у больших компаний часто невелика скорость принятия решений и исполнения. Проекты с рынка уходят, кто-то успевает

купить, кто-то нет. Рынок меняется достаточно динамично, цены растут, и если компания долго ведет переговоры, то собственнику их условия могут перестать быть интересными. Найти хороший офис всегда было сложно. И чем специфичнее формат запроса, тем сложнее», – говорит Алексей Ефимов. По его словам, за год выбор объектов существенно сократился. «Очевидно, через год выбор станет еще меньше», – делает вывод г-н Ефимов.

Инвесторы против end-users Инвесторы и конечные пользователи работают в разных плоскостях. Инвесторам важен стабильный и понятный доход, они прежде всего смотрят на качественный состав арендаторов. Для себя обычно покупают незаполненное здание. Endusers рисков по заполнению не боятся, но могут достаточно требовательно смотреть на технические характеристики объекта. «У инвесторов и пользователей разные цели и разные стандарты. Одно дело смотреть на здание как на средство получения дохода и совсем другое подбирать место для работы, где можно комфортно разместиться и развиваться», – замечает Алексей Ефимов. При этом, хотя инвесторы предпочитают уже заполненные здания с понятными арендными потоками, сегодня уже можно найти примеры покупки в инвестиционных целях незаполненных зданий. «Сегодня у инвесторов появилась уверенность в отношении развития рынка. Они готовы покупать даже незаполненные или частично заполненные объекты, при таких покупках уже можно прогнозировать доход», – рассказывает Александра Нестеренко.

060-063 Investment_L_I.indd 60

05.05.2011 10:42:15

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Несмотря на различные цели и критерии отбора, инвесторы и конечные пользователи начинают конкурировать за одни и те же объекты, которых не хватает. Как рассказывает Александра Нестеренко, обычно девелоперам проще разговаривать с конечным покупателем, поскольку у инвесторов всегда «очень много но». «Инвестор всегда хочет переложить на девелопера больше рисков, чем конечный покупатель. Конечному покупателю нужно, чтобы объект был сдан в срок и соответствовал требуемым параметрам. У инвесторов есть еще риски, связанные с заполняемостью. Как правило, инвесторы требовательнее, но все зависит от конкретного случая», – рассуждает Александра Нестеренко. По мнению Петра Исаева, профессиональным инвесторам надо торопиться не меньше, чем компаниям, покупающим под себя. «Необходимо успеть закрыть сделку до 2012 года, потому что дальше будет компрессия ставок капитализации», – замечает эксперт.

Аренда выгодней Не все крупные компании нацелены на покупку. Многие из них в силу внутренней политики предпочитают брать офис в аренду, а деньги, которые можно было бы потратить на покупку недвижимости вкладывать в основной бизнес. Впрочем, есть сферы бизнеса, где традиционно принято брать офисные здания в собственность. Например, страховые компании обычно приобретают недвижимость и ставят ее на баланс, создавая таким образом резервы. Так, недавно страховая компания «СОГАЗ» за 140 млн приобрела у инвестиционнопромышленной группы «Евразия» бизнесцентр «Волна» общей площадью 19,2 тыс. кв. м, расположенный в центре Москвы. Также отдельные помещения традиционно ищут банки, для которых повышенное значение имеет безопасность. Нередко к аренде тяготеют западные компании. Как отмечает Алексей Ефимов, даже в случае с проектом built-to-suit для заказчика идеальный вариант после окончания строительства взять здание в долгосрочную аренду. «Такой подход не очень удобен российскому девелоперу, который, как правило, предпочитает продавать и сразу получать прибыль. Российский клиент более спокойно смотрит на то, чтобы строить под себя и выкупать, поэтому ему легче найти общий язык с девелопером», – говорит эксперт. Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis, обращает внимание на то, что каждая компания индивидуальна и имеет свои ключевые критерии. «На рынке можно встретить как примеры покупки под себя, так и примеры долгосрочной аренды того или иного здания. Многим важно, чтобы команда располагалась в одном месте. Многие хотят занимать здание целиком», – рассказывает она. В качестве примера она приводит сделку «Вымпелкома». Компания сделала выбор в пользу арен-

ды, однако заняла здание целиком. «У них есть своя теория. Им нужен был не просто офис, а «город Билайн». А атмосфера внутри должна полностью соответствовать их корпоративной атмосфере», – рассказывает она. При покупке под себя может присутствовать инвестиционная составляющая. Если приобретается офисное здание большей площади, чем нужно компании на данный момент, излишек, как правило, уходит в аренду. Можно вспомнить компанию «Сименс». Год назад она купила офисное здание площадью 30 тыс. кв. м на Озерковской набережной. Это несколько больше, чем было нужно компании на момент покупки. Свободные помещения отдали в аренду, чтобы не простаивали. Однако в будущем компания планирует развиваться и по мере необходимости занимать площади, отданные в аренду. При этом на недвижимость редко смотрят как на дополнительный источник доходов. Как правило, доходность основного бизнеса превышает прибыль, которую может дать недвижимость. Поэтому многие предпочитают вкладывать деньги не в покупку офиса, а в развитие основного бизнеса, ограничиваясь арендой здания целиком. Другое дело, что зачастую покупка под себя может оказаться единственной возможностью приобрести тот продукт, который нужен покупателю. Также, как отмечает Елена Ефремова, нередко решение о покупке офиса лежит в эмоциональной плоскости. «Это сродни желанию человека жить в собственном доме и никак экономически не обоснованно», – объясняет она.

| Девелопмент | Инвестиции

| |

| Residential

«Евразхолдинг» приобрел уже готовое здание. «Начал оживать спрос со стороны корпораций на помещения, в том числе большого размера. При этом продукта, соответствующего требованиям покупателей, очень мало или его вообще нет. Можно сделать вывод, что действительно спрос на такие решения возрос. В отсутствие продукта они вынуждены идти и договариваться о строительстве специально для себя», – объясняет Петр Исаев. По его мнению, вряд ли в ближайшем будущем конечные пользователи начнут в массовом порядке нанимать feeдевелоперов. Пока наш рынок не готов к таким схемам работы. Пользователи, которые не успели приобрести нужные им площади, столкнутся с серьезными проблемами. «Многие банки начинают разделять свои back и front офисы, потому что не могут найти ничего в центре на 40–50 тыс. кв. м и сейчас стремятся урвать последнее. К концу года шансов у них не останется», – замечает Петр Исаев. Таким образом, дефицит площадей уберет последнюю разницу между посткризисным и докризисным рынком – сильно выраженную сегментацию. «Ключевое отличие в том, что спрос концентрируется в центре Москвы. Это последствие кризиса. На помещения, которые находятся за Третьим транспортным кольцом, спрос не восстановился. Сегодня видна резкая разница между ставками аренды и стоимостью покупки объекта в центре и на окраинах», – говорит Елена Ефремова.

Алексей Ефимов, Jones Lang LaSalle / Aleksey Efimov Как видим, приобрести качественный объект по приемлемым ценам становится все сложнее. Возможности, которые дал кризис, практически уже исчерпаны, при этом сделок мы видели гораздо меньше, чем желающих в них участвовать в качестве покупателей. Основной проблемой как для пользователей, так и для инвесторов по-прежнему остается дефицит качественных продуктов. Выбор ограничен и продолжает стремительно сокращаться.

Приходится строить Помимо покупки некоторые компании задумываются о строительстве. Таких примеров немного. Недавно начала строительство компания Bosch. Как отмечает, Алексей Ефимов, проект был запущен еще до кризиса, но потом компания взяла тайм-аут, чтобы определится со стратегией развития. Здесь есть нюансы. Компании нужна была не только штаб квартира, но и производственные помещения. Как отмечают эксперты, решение построить объект built-to-suit связано с тем, что такого продукта на рынке сегодня не существует в принципе. Возможно, если бы на рынке нашлись объекты, соответствующие немецким стандартам качества, Bosch удовлетворила бы покупка или долгосрочная аренда. «Я бы выделила Bosch в отдельный вопрос. В отличие от компаний, которые производят услуги, Bosch занимается производством. Им нужен не только офис, но и производственные помещения. Штаб-квартира в Москве и помещение за МКАД – это разные вещи», – замечает Елена Ефремова. При этом она не исключает, что возможно строительство под себя и офисных помещений. Об этом задумывался, например, «Евразхолдинг». Еще в 2007 году там начали думать о строительстве офисного здания в удаленном от центра месте в западной части города, но в итоге вместо строительства своими силами

060-063 Investment_L_I.indd 61

05.05.2011 10:42:15

I nve s t ment:

Elusive Offices

This 19th century manor at Podsosensky Lane houses the head office of Rosenergobank / Головной офис Росэнергобанка разместился в приобретенном особняке XIX века в Подсосенском переулке

arge corporations are increasingly keener on buying offices for their own needs, though few deals are actually closed. A fleeting glance at the news reel will reveal that it is much more difficult for end users to find a quality object for purchase than a year ago. Thus Rostelecom is still looking for premises, although the company announced at the turn of the year that it wanted to buy an office for its own needs. According to Aleksandra Nesterenko, head of office real estate at Sistema-Hals, they receive several calls a week regarding the sale of an entire building or half of an office building. “This is now a sore point for many market players. Companies engaged in telecom services, banking structures, and sectoral companies are in active search of office areas,” she notes. She predicts that in the time to come several quality buildings will be sold out and this will further whip up the rental rates which have already started to grow. As noted by experts, the interest in purchases for one’s own needs became apparent already last year and today we are close to the peak of demand for a number of reasons. “In two recent years most companies intent on expansion have frozen their ambitious

plans. Thus deferred demand has been generated and unleashed now as the economic situation has stabilized. In addition, the demand was instigated by a new policy of the Moscow authorities that have considerably curbed the opportunities of developing new office edifices in the capital. And certainly many hurry up while the prices are still at the bottom level. These three trends in their totality have generated a flow of buyers,” comments Aleksey Efimov, head of corporate clients service at Jones Lang LaSalle.

Decision-making speed “Some companies have decided to jump on the departing train. The market has stabilized and there are only few opportunities to get a quality property,” notes Ms. Nesterenko. In her words, demand for areas from 5,000 sq m outweighs supply by a gross margin. Very few quality bids exist on the market. Some developers have suspended the sale of their projects in the hope to get higher revenues later after the market has fully recovered. “When the prices collapsed, it was possible to obtain a good building for reasonable money. Now as the market is recovering, there are fewer chances to find a

suitable facility,” says Petr Isaev, commercial real estate director with Capital Group. In his opinion, the market players interested in such purchases should hurry up – by the year-end there will be no chances to buy a building for a reasonable price. The choice is rather limited already today. Many developers have changed their tactics. While at the height of the crisis they were intent on urgent sales, even if with a significant discount, in order to raise the money they badly needed, now they may wait until prices go up again and most forecasts assure that they do not have to wait long. “Banks give out loans again and developers are aware that they may bring their project to fruition even by themselves. The rush when developers were ready to sell their projects for their cost is gone,” says Aleksandra Nesterenko assessing the current situation. It is much more difficult for the buyer and tenant to negotiate special terms with a landlord. In the opinion of Ms. Nesterenko now is the last moment to buy. “It won’t take long before we get back to the market we had several years ago,” she forecasts. Purchases are impeded by the “clumsiness” inherent to big corporations. “It’s

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

Just a year ago purchasing office space for one’s own needs was the most widespread type of transactions in the Moscow office real estate market. Now the share of such deals is going down – not only because investors have stirred to higher activity, but also because it is ever more difficult for end users to find a suitable property for purchasing. They have half a year at the most to jump on a departing train and to buy an office while prices are not too high and landlords are willing to sell. not easy to find areas, because large companies take a long time to make and carry out their decisions. Projects sell quickly and some companies simply have no time to buy them. The market is rather dynamic, prices keep growing and if a certain company holds negotiations for a long time a landlord may no longer be interested in its bid and terms. It has always been difficult to find a good office – the more specific a request is, the harder the search,” says Aleksey Efimov. In his words, the choice of properties has narrowed remarkably during a year. “Obviously, a year later the choice will be even narrower,” concludes Mr. Efimov.

Investors vs. end-users Investors and end users have different priorities. The most important thing for investors is stable and understandable cash flows; they want to have, first of all, a quality pool of tenants and usually buy an unoccupied building. End users do not care about occupancy risks but may lay high claims on the facility’s engineering characteristics. “Investors and users seek different ends and apply different standards. It’s one thing to look upon a building as an income-gener-

060-063 Investment_L_I.indd 62

05.05.2011 10:42:30

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

In the opinion of Petr Isaev, professional investors should act as quickly as the companies buying facilities for their own needs. “They should be on time to close a deal before 2012, when capitalization rates will be compressed,” notes the expert.

Lease is more paying

Aleksandra Nesterenko, SistemaHals / Александра Нестеренко

ating vehicle, and it’s quite another thing to select a comfortable place for everyday work and business development,” notes Efimov. Even though investors prefer occupied buildings with transparent rental flows, in some cases they buy unoccupied buildings for investment purposes. “Today investors have confidence in the future market development. They are even willing to buy unoccupied or partly occupied facilities, when it is possible to project a future return,” says Aleksandra Nesterenko. In spite of their different goals and selection criteria, investors and end users start competing for the same properties which are in short supply. According to Nesterenko, it’s easier for developers to negotiate with the end buyer, since investors always have many “buts.” “The investor always wants to shift more risks to a developer than the end buyer. The end buyer needs a facility commissioned on time and complying with certain parameters. Investors also run occupancy-related risks. Investors are generally more demanding, though everything depends on a particular case,” reasons Aleksandra Neskerenko.

Not all big companies aim at a purchase. Many of them prefer leasing office space by virtue of their corporate policies. They invest the money they would otherwise spend on a real estate purchase in the development of their core business. Yet in some sectors companies traditionally buy office buildings. For instance, insurance companies usually acquire a property in order to keep it on their balance sheets and thus create reserves. Banks which normally stake on security traditionally look for standalone premises. Western companies have a higher propensity for lease. As noted by Mr. Efimov, even in case of build-to-suite projects such clients are interested in leaseback schemes after construction is complete. “Such an approach is not very convenient for a Russian developer who generally prefers to sell and raise as much money as possible straight away. Russian clients are more inclined to straight purchases of build-to-suit premises and it is easier for them to come to terms with developers,” says the expert. Elena Efimova, in charge of corporate services at CB Richard Ellis, points to the fact that each company has its own key parameters. “You may find the examples of buying for one’s own needs and long-term lease on the market. It’s important for many companies to keep an entire team in one place and many are eager to occupy an entire building,” she says. She cites Vimpelcom as an example. The company opted for lease but occupied an entire building. “They have their own theory. They need a whole Beeline town rather than just an office and the interior ambience should fully correspond with their corporate atmosphere,” she explains. Investment considerations may also be important whenever a building is purchased for a company’s own needs. If a company buys a larger office building than it currently needs it normally rents out excessive areas.

| Development | Investment

| |

| Residential

We can recall the case of Siemens which bought a 30,000-sqm office building on Ozerkovskaya Embankment a year ago. This was a slightly larger area than the company actually needed at the moment of acquisition and so unoccupied areas were let out. However, as the company keeps expanding on the Russian market it will occupy the currently let areas. For all that, real estate is rarely looked upon as an extra source of revenues. The core business returns normally exceed the profits gained by real estate rent. Therefore many prefer investing in the development of their core business, rather than in office space acquisition, occupying an entire office building. On the other hand, the purchase of offices for one’s own needs is often the only opportunity to buy a product the buyer actually needs. As noted by Ms. Efremova, the office acquisition decision is often made emotionally. “This is akin to a person’s desire to live in his or her own home and has nothing to do with economic expedience,” she explains.

No way to escape building Besides office space acquisition, some companies consider construction, though such cases are very few. A short time ago Bosch started a construction project. As noted by Mr. Efimov, the project had been launched prior to the crisis, but then the company took a time-out to decide on its expansion strategy. There are some niceties. Not only did the company need a headquarters; it also sought production facilities. Experts note that the decision to develop a build-to-suit facility was largely due to the fact that the market lacked a product sought by Bosch in principle. If the market could offer facilities conforming to German quality standards Bosch would be satisfied with either a purchase or long-term lease. “The case of Bosch is very special. Unlike the companies producing services, Bosch is also engaged in manufacturing and so the company needs both office space and production premises. A headquarters in Moscow and premises beyond the Moscow Ring Road are two different things,” notes Elena Efremova. For all that, she does not rule out the construction of office facilities meeting the

Acquisition by End Users of Business Centers in Moscow in 2010 / Приобретение конечными пользователями бизнес-центров в Москве в 2010 году Property Domnikov BC Tower, Block 3

Address Academician Sakharov pr-t, Estate 30

Grade

SQM

RWM Capital

Company

84 548

Domnikov BC block II

Academician Sakharov pr-t, Estate 30

Rosbank

24 000

Taurus BC bld. A, B

Koroviy Val St, 7

Gazprombankinvest

20 029

Wave building

Academician Sakharov pr-t., Estate 10

Sogaz

18 637

Amalco Plaza

Schepkin St, 43

European Medical Center

15 400

Pallau-MD

Dmitrovka Mal. St, 7-9

Rusgidro

14 709

Western Gate Phase I Building C

Mozhaiskoe shosse,55

Evraz Holding

13 028

Nouvelle building

Tolmachevsky Lane, 5

IST Group

14 511

Nastasyinsky Lane, 7

Nastasinsky Lane, 7

FinAm

7 436

Krasnaya Presnya St, 22

Stroycredit Bank

6 661

Vivaldi Plaza Winter

Letnikovskaya St, 2, bldg. 4

Otkritie Bank

25 037

Источник / Source: СB Richard Ellis

Petr Isaev, Capital Group / Петр Исаев

needs of a certain particular company. Thus Evrazholding contemplated such an option. Back in 2007 the management began pondering the construction of an office building in the western peripheral of the city, but eventually Evrazholding bought a ready-touse building instead. “Corporate demand for larger premises is being revitalized. For all that, very few products on the market can meet the requirements of potential buyers. In the lack of adequate products potential buyers have to negotiate the construction of build-to-suite projects,” illumines Petr Isaev. In his opinion, end users will hardly start hiring fee developers en masse in the near future. For now the Russian market is unprepared for such schemes. The users who have missed on their chance to buy requisite office areas will face serious problems. “Many banks start separating their back and front offices because they cannot find appropriate centrally located buildings with areas between 40,000 and 50,000 sq m and they try to snatch whatever is still available. By the year-end they will have no chances,” notes Mr. Isaev. Thus the shortage of office space will eliminate the remaining difference between the postcrisis and pre-crisis markets – pronounced segmentation. “The key difference is that demand is focused on central Moscow. This is one of the crisis aftereffects – demand for premises lying outside the Third Transport Ring has not recovered yet. We see a wide gap between the office rent rates and sale prices in the center of Moscow and in the peripheral,” says Elena Efremova. As we can see, it is getting ever more difficult to buy a quality facility for a reasonable price. The opportunities unleashed by the crisis have almost been exhausted. The number of deals is much less than the number of potential buyers eager to strike them. The scarcity of quality products is still the main problem both for users and investors. The choice is limited and it keeps rapidly contracting.

060-063 Investment_L_I.indd 63

05.05.2011 10:42:30

Resident i a l:

Многонациональный комплекс

По мнению экспертов, МФК «Легенда Цветного, выходящий на рынок в ближайшее время, имеет хороший потенциал / Legenda Tsvetnogo, soon to be release onto market, has good potential, in expert opinion.

Текст: Оксана Самборская ............................. Фото: архив CRE

Множественность собственников, а главное, их интересов – одна из проблем, с которой постоянно сталкиваются проектировщики, владельцы и обитатели МФК. Недовольства сторон можно избежать как превентивными мерами – грамотным проектированием комплекса, так и системным подходом – налаживанием взаимодействия сторон и учета их требований управляющей компанией.

Тройной запас прочности

позиционирование здания: пользователю, который сам же рынок и приучил к позиционной конкретике, не очень понятно: так это все-таки офисный комплекс, гостиничный или какой-то еще? По большому счету опыт реализации качественных МФК в России невелик. Успешными, то есть построенными с минимальным количеством ошибок, специалисты считают «Город столиц» и «Федерацию» в «Москва-Сити». Хороший потенциал у «Легенды Цветного», выходящей на рынок в ближайшее время.

Сегодня в Москве более 40 МФК – гостинично-жилых, офисно-гостиничных, торгово-офисных и т. д. Мотивы девелоперов, возводящих МФК, понятны: «Прежде всего должен получаться синергетический эффект от сочетания потоков покупателей, офисных арендаторов и жильцов – девелопер зарабатывает в несколько раз больше», – объясняет ситуацию управляющий директор компании Praedium Oncor International Михаил Гец. Второй плюс – диверсификация рисков: если одна функция почему-либо менее востребована, то начинает приносить доход вторая или третья. С другой стороны, размывается

Территория разных интересов Сколь бы выгодной ни казалась идея построить МФК, надо быть готовым к тому, что

проблем при его реализации будет больше, чем при сдаче в аренду или продаже здания с монофункцией. Интересы у «населяющих» здание арендаторов и собственников зачастую диаметрально противоположны. Причем если коммерческие арендаторы «уживаются» друг с другом проще, то добавление жилой составляющей ситуацию усугубляет. Сдавать в аренду площади в МФК сложнее и дольше, чем в монофункциональном комплексе, считает директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода. Сочетание офисов и торговли в одном здании вполне объяснимо, оправданно и выгодно. Так, по словам Владимира Егорова, менедже-

ра отдела развития компании «Монэкс трейдинг» (сеть Starbacks), ставка аренды в офисных комплексах и в МФК в зоне ритейла процентов на 30, а иногда и на 50 ниже, чем «на улице», к тому же кофейня получает исключительно целевую аудиторию. «Мы, входя в комплекс, очень внимательно смотрим состав арендаторов. Если это крупные западные компании, где работает достаточное число экспатов, то это «наше»: бренд хорошо известен, и к нам идут просто по привычке. Еще один плюс такого размещения – в бизнес-центрах мы получаем все коммуникации, которые в стрит-ритейле сложнее получить (электричество, вода и т. д.)».

064-69 Rezident_I_L.indd 64

05.05.2011 10:44:02

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Первые МФК МФК – достаточно новый для России формат. Первый МФК появился в столице в 1981-м: это был Центр международной торговли, ориентированный на иностранцев. Затем небольшой офисный блок был включен в гостиницу «Рэдиссон», потом открылся «Парк Плейс», где были не только офисы, но и апартаменты для длительного проживания. В 1996-м появился знаковый офисно-торговый МФК «Галерея Актер», следом «Смоленский пассаж». Офисные арендаторы дают более осторожную оценку ситуации. Светлана Клейменичева, директор по операционной деятельности и маркетингу юридической компании Goltsblat BLP, рассказывает, что при выборе офиса в комплексе «Город столиц» компания отдельное внимание уделяла тому, чтобы помещение располагалось как можно дальше от жилой и торговой составляющей. «Мне вообще идея жилого пространства в Сити не совсем понятна, – отмечает Светлана Клейменичева. – А для офисов, чем менее они «загружены» торговыми и жилыми площадями, тем, безусловно, лучше. В свое время мы не арендовали

офис в «Новинском пассаже» именно из-за достаточно существенной торговой составляющей. Для фирмы, оказывающей юридические услуги, это не лучший выбор места прописки».

Жилой офис или офисное жилье Особенно много вопросов вызывают многофункциональные комплексы, в которых, помимо коммерческих площадей, есть жилье. Что будет в составе МФК – апартаменты без возможности в них зарегистрироваться или классические квартиры, – решается на этапе проектирования объекта, в зависимости от того, каково назначение участка, на котором ведется строительство МФК. Если участок предназначен для возведения коммерческой недвижимости, на нем можно построить только апартаменты. «С юридической точки зрения претензии жильца, для которого данная квартира не является основным местом жительства, выглядят менее убедительными и с большой вероятностью могут быть оспорены арендатором коммерческой недвижимости», – предупреждает директор по развитию P&F NAI Becar Айдар Галеев. Возникнут такие конфликты или нет, во многом зависит от грамотного проектирования комплекса. «Главная задача, которую здесь требуется решить, – достижение того самого эффекта синергии: компоненты должны взаимодействовать, но при этом не мешать друг другу, – говорит коммерческий директор УК «Уникор» Анжела

| Инвестиции | Residential

| |

| Мысли вслух

Кузьмина. – Необходимо организовать и развести в пространстве потоки жильцов, офисных сотрудников и посетителей магазинов, кроме того, обеспечить доставку грузов, спокойный подъезд служебных машин и машин гостей, а также эффективный доступ экстренных служб к системам комплекса. Это не самая простая задача, решение которой требует качественного проектирования, грамотных инженерно-технических решений и тщательного контроля со стороны девелопера». Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, реализовавший несколько подобных комплексов, отмечает значительный интерес к аренде и покупке апартаментов в комплексах, где расположены офисы. И все же подсчитать точно, сколько бизнесменов готовы ездить на лифте из дома в офис, пока не представляется возможным. По разным оценкам, это от 5 до 15% от общего числа арендаторов площадей в МФК.

Сочетаемость несочетаемого Даже в конструктивно грамотно построенном комплексе конфликты все же возникают. Одна из взрывоопасных точек – противоречия между запросами жильцов и набором арендаторов коммерческих площадей. «Юридически у жильцов рычагов влияния на собственника в вопросе подбора арендаторов нет, – поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости

Анжела Кузьмина, УК «Уникор» / Angela Kuzmina, MC Unicor компании Penny Lane Realty. – Владелец МФК имеет полное право сдавать офисные помещения любому юридическому лицу». Однако главный хозяин комплекса не заинтересован в том, чтобы в дальнейшем в его здании происходили какие-то конфликты и противостояния, потому что решение этой проблемы станет его же головной болью. Обычно владельцы МФК следуют принципу: конфликт легче предотвратить, чем разрешить,

064-69 Rezident_I_L.indd 65

05.05.2011 10:44:02

Resident i a l:

Ольга Штода, УК BlackStone Keeping Company / Olga Shtoda поэтому предусмотрительный титульный собственник подбирает арендаторов с оглядкой на владельцев апартаментов или квартир. Подобного рода взаимодействие осуществляется через ТСЖ или управляющую компанию. Арендаторы подбираются в соответствии со статусом и репутацией МФК. По словам Анжелы Кузьминой, возможный способ избежать недовольства сторон – предоставление информации о планируемых объектах еще на этапе приобретения квартиры, чтобы покупатель мог принять решение, имея перед глазами всю картину. Однако такое взаимодействие возможно отнюдь не всегда, считает генеральный директор управляющей компании «Лидер Эксплуатация» Константин Воронин: «Если помещения не сдаются в аренду собственником здания, а распродаются, то влиять на собственника, после того как утверждено целевое назначение помещения, практически невозможно». То есть если жилье продалось до того, как распроданы нежилые помещения, жильцам остается только

надеяться на лучшее; если наоборот, есть шанс увидеть, что будет в доме, еще до покупки квартиры. Помимо этого в конфликт нередко вступают нормативы по вентиляции и безопасности, режимы работы и т. д., которые у каждого присутствующего в комплексе формата свои. «Даже ремонт может вызвать недовольство у жителей МФК: для арендаторов офисов оптимально производить ремонтные работы по завершении рабочего дня, что для жителей крайне неудобно», – комментирует Айдар Галеев. Как правило, жильцы МФК активно выступают против ночных клубов и других шумных развлекательных заведений. Они начинают заваливать УК, префектуры и прочие органы жалобами по факту нарушения санитарных и противопожарных норм, поэтому подобные заведения в принципе очень редко соседствуют с жилой недвижимостью.

Жизнь после покупки После заселения МФК «с жильем» ничем особым от обычного жилого дома не отличается. Понятно, что управлять таким объектом гораздо сложнее, чем только офисным или только жилым зданием. «Наличие большого числа собственников зачастую приводит к разногласиям, очень сложно прийти к единому решению по тому или иному вопросу. Но подобные моменты должна устранять управляющая компания. Основная трудность – как раз в выборе грамотной компании, которая будет заниматься эксплуатацией всего здания», – делится впечатлениями партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. Выбранная УК является основным представителем всех жильцов перед третьими структурами, арендаторами и владельцами коммерческих площадей, другими жильцами, именно она призвана разрешать возникающие споры. Даже такие мелочи, как установка банкомата в общих помещениях, например, во входной группе дома, должна осуществляться с одобрения кворума жильцов. Управляющая компания и здесь выступает посредником. «Если приходит кто-то,

В разрезе Специалисты выделяют два основных типа МФК – с горизонтальным и вертикальным распределением функций. Как поясняет вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, при горизонтальном распределении функций нижние этажи отводятся под один сегмент (как правило, торговый), средние – под другой (чаще всего офисный), верхние – под третий (например, под жилье, гостиницы, рестораны и т. д.). При вертикальном распределении МФК представляет собой несколько секций, которые расположены бок о бок и принадлежат к одной из функций. В данном случае инвестору проще продать один из блоков, нежели при горизонтальном распределении. А с точки зрения строителей, горизонтальный вариант проще в финансовом и временном плане, но сложнее в техническом. кто готов арендовать площади, входящие в общую собственность, то должно быть одобрение как минимум 51% жильцов. При этом часть прибыли от аренды общих помещений или, к примеру, от размещения рекламного щита на доме идет УК, а часть – жителям», – рассказывает Константин Воронин. Однако так бывает не всегда. Именно общие помещения зачастую приводят к конфликтам и даже судебным разбирательствам. По словам старшего юриста гражданско-правового департамента юридической фирмы Cliff Маргариты Куратовой, чаще всего юристам приходится разрешать споры по использованию

У них МФК, к которым принято относить комплексы с минимум двумя непересекающимися функциями, в России имеют существенные отличия от иностранных аналогов. За рубежом МФК обычно принадлежат одному собственнику, все остальное население комплекса – лишь арендаторы. «В этом случае нет разницы, что именно арендовать – жилье, офисы или торговые площади, – поясняет руководитель группы компаний «Маторин» Андрей Кузнецов. – У нас же в практике – продажа площадей. В результате образуются дополнительные проблемы и конфликты, вплоть до понижения класса здания». Наличие титульного собственника (или титульного пула), который выстраивает четкую систему арендных отношений, в сегменте коммерческой недвижимости – вариант почти идеальный, сразу снимающий многие проблемы как теоретического, так и практического характера. «К сожалению, нашему рынку до идеального состояния далеко, – сетует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – В том числе кризисные явления внесли в сегмент коммерческой недвижимости свои негативные корректировки: многие собственники и девелоперы в качестве антикризисной меры прибегли к распродаже здания по частям (блокам). А это, безусловно, ухудшает характеристики коммерческого объекта и снижает его ликвидность как актива». В качестве примера генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников приводит башню «Федерация»: распроданный блоками офисный центр класса А по некоторым классификациям из-за множественности собственников таковым уже не является.

общего имущества. Вариантов великое множество: предметом разбирательства может быть размещение арендатором вывески (рекламы) на фасаде жилого дома, который является общей собственностью жильцов данного дома, споры между ТСЖ (собственниками квартир) и титульными владельцами нежилых помещений относительно оформления прав на данные объекты и возможности их оспаривания и т. д. Возможно, сократить количество исков сможет постановление Пленума Высшего Арбитражного суда (ВАС) № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество», принятое летом 2010 года. ВАС, уставший от бесконечных судебных исков, постановил, что теперь в отношении всех площадей МФК будут применяться нормы, детально прописанные в Жилищном кодексе, а именно: общие площади принадлежат каждому собственнику; конкретный размер доли определяется пропорционально площади находящихся в его собственности помещений; изменение размера доли по соглашению не допускается. Теперь вопросы управления и эксплуатации здания должны будут решаться коллективно всеми собственниками, и, кстати, деньги, заработанные при размещении рекламы на фасаде здания, должны будут делиться между всеми сособственниками – как жильцами, так и коммерсантами.

И все-таки они строятся Недостаток опыта как по строительству, так и по эксплуатации и управлению МФК приводит к частичной дискредитации формата в глазах не только конечных пользователей, но и инвестиционнодевелоперского сообщества. Однако это скорее «детские болезни», а не системная проблема. Многих ошибок можно избежать, просто учитывая опыт предыдущих неудач. Для успешного функционирования комплекса, считает вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, в первую очередь необходимо определиться с функциональным наполнением и объемами застройки каждого из сегментов МФК. На устранение ошибок, допущенных на первоначальном этапе, могут потребоваться серьезные средства. «Немаловажным фактором является техническое оснащение комплекса. Для различных сегментов необходимы разные инфраструктурные мощности, степень шумоизоляции, высота потолков и другие параметры», – добавляет Эвелина Павловская. И все же они строятся. Железный аргумент, говорящий в пользу МФК, приводит Александр Зиминский: «Если бы строительство МФК было не выгодно, девелоперы давно бы исключили такие проекты из инвестиционного портфеля. Раз этого не происходит, значит, существует стабильный спрос на такой формат недвижимости».

064-69 Rezident_I_L.indd 66

05.05.2011 10:44:03

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| Investment | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

064-69 Rezident_I_L.indd 67

05.05.2011 10:44:05

Resident i a l:

Author: Oksana Samborskaya ................................ Photo: CRE archive

Башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» – один из немногих успешных многофункциональных комплексов / Federation Tower in Moscow-City is one of the few successful multipurpose properties

Multinational Complex Multiple owners, and above all, their multiple interests – is one of the constant problems faced by the designers, owners and residents of mixed-use complexes. Discontent of the parties can be avoided by applying reasonable preventive measures – competent design as well as using a systematic approach – close collaboration between the parties and the facility management company’s understanding of the needs of all stakeholders.

Triple safety factor There are more than 40 multifunctional complexes in Moscow today – hotel-residential, office-hotel, business-office, etc. The developers’ reasons for creating these multipurpose centers are clear: “First, a synergistic effect of consumers, office and residential tenants should lead to an increase in the developer’s revenues,” explains Mikhail Gets, Managing Director, Praedium Oncor International. The second advantage is diversification of risks: if one function is not in demand for some reason, others can still bring in revenues. But on the flip side, the building’s positioning is somewhat watered down – the end user, who has developed a certain market position, doesn’t understand clearly – what this complex really is – an office, a hotel or something else. On the whole, experience in realizing quality multifunctional complexes in Russia is still very limited. Experts believe that successful complexes with very few design and conceptual errors are the Capital City and Federation Tower in Moscow-City. Legenda Tsvetnogo, about to be released onto market, has good potential too.

A territory of varying interests No matter how beneficial the idea to build a mixed-use center may seem, one should be ready to solve more problems than in building a mono-functional building for leasing or sale. The building tenants and owners often have opposing interests. And while it is a lot easier for commercial tenants to "get along well together", a residential section tends to exacerbate the situation. Renting

out areas in a multifunctional complex is more difficult and takes longer than in a mono-functional one, says Olga Shtoda, development and marketing director at the BlackStone Keeping Company (facility management). The combination of office and retail areas in one building is rather logical, reasonable and beneficial. According to Vladimir Egorov, development manager at Monex Trading (Starbucks network), the rental rates in office complexes and in the retail sections of multipuspose centers are 30%, and sometimes even 50% lower than in the street retail segment. Besides that, a coffee house gets the right target audience. “As we enter a complex, we look at the tenant mix through "magnifying glasses." If it

First MFCs The MFC – is a new format for Russia. The first MFC appeared in Moscow in 1981 – the World Trade Centre, oriented towards foreigners. Then a small office block was integrated into the Radisson Hotel, and then Park Place was founded, with both office space and suites for long term residency. In 1996, a significant office-commercial mixed-use center, the “Gallery Actor” appeared, followed by the Smolensky Passage.

consists of big Western companies, with a significant number of ‘expats’, then this is “our place” – our brand is well-known and people come to us out of habit. Another advantage is that in business centers we have access to all the service lines that are harder to obtain in street-retail – like electricity, water, etc.” Office tenants are more reserved in their assessment: Svetlana Kleimenicheva, operations and marketing director at the Goltsblat BLP Lawfirm, says that in choosing its office in the Capital City complex, her company wanted to be as far as possible from residential and retail areas. “As for me, I don’t grasp the idea of placing a residential component in Moscow-City,” remarks Svetlana Kleimenicheva. “For offices, the less retail and residential areas they have – the better. A while ago we refused to lease offices in Novinsky Passage, particularly because of its large retail area. For a law firm, this was not the best choice of residence.”

Residential office vs. office residence The most questionable of all are the multifunctional complexes that on top of commercial areas also have residential accommodation. The composition of the multifunctional complex – suites without official residency registration, or classic apartments – is determined at the design stage – depending on the zoning of the land where the mixed-use is being built. If an area is zoned for commercial real estate construction, only suites can be built there. “From a legal point of view, the claims of a resident for whom such a suite is not a permanent residence,

064-69 Rezident_I_L.indd 68

05.05.2011 10:44:06

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

MFC abroad and in Russia Russian multifunctional complexes, properties that have at least 2 nonintersecting functions, differ greatly from similarly named foreign facilities. In other countries, MFCs usually belong to one owner, and the areas are only rented out. “In this case it makes no difference what you rent – accommodation, offices or retail areas,” says Andrey Kuznetsov, head of the Matorin Group of Companies. “In Russia these areas are usually sold. As a result extra conflicts and problems emerge, even leading to the building coming downgrading.” “Unfortunately, our market is far from ideal,” complains Konstantin Kovalev, managing partner at Blackwood. “The recession has also affected the commercial real estate segment, with many owners and developers selling their buildings in parts (blocks), just to survive through the recession. And this undoubtedly worsens the commercial real estate object’s characteristics and decreases its liquidity as an asset.” Denis Kolokolnikov, general director of RRG Consulting gives the example of the “Federation Tower” – a Grade ‘A’ office center sold by blocks, and thus according to many classifications, it compromised its standing and grade because of multiple owners.

are not so important from a commercial real estate tenant’s point of view,” forewarns Aidar Galeev, development Director at P&F NAI Becar. Whether conflicts erupt or not depends to a great extent on a competent design of the complex. “The main task is to achieve a synergistic effect – the components should add up well without interfering with each other,” says Anzhela Kuzmina, sales manager at Unicor MC. “There is a need to organize and separate the flows of residents, office workers and customers of retail stores. In addition, there need to be places for deliveries, easy access to a company’s offices and guest parking, аs well as an efficient emergency and fire alarm system. This is not an easy task, requiring quality design, competent engineering-technical solutions and diligent supervision by the developer”. Alexander Poduskov, sales and marketing director at KR Properties, who has already realized several similar complexes, notes that there is significant interest in renting and purchasing suites in office complexes. But the exact number of businessmen, ready to go to work by an elevator, is still hard to determine. According to various assessments, their number ranges from 5 to 15% of all tenants in multifunctional complexes.

Compatibility of the incongruous Even in a competently constructed complex, conflicts still happen. One of the hot points is the conflict between residents and owners when it comes to the pool of commercial tenants that the latter attracts. “Residents do not have any legal influence on the owner when it comes to the selection of tenants,” says Alexander Ziminsky. “A multifunctional complex owner has a right to let office space to any legal entity.” However the complex owner is not interested in future conflicts and contradictions in his/her building, because these are going to be his/her main headache. As a rule, multifunctional complex owners follow a principle that says that conflicts are easier to prevent than to solve. That is why forward-looking owners choose tenants with regard to the complex’s apartment or suite owners. Such cooperation is usually

achieved via Homeowners Association or the Management Company. Tenants are chosen according to the multifunctional complex’s status and reputation. According to Anzhela Kuzmina, a possible way to avoid discontent is to provide information about the plans for the object before the apartments are sold, so that the buyer might possess full information before making the final purchase. However such cooperation is not always possible, believes Konstantin Voronin, general director of the Lider Expluatatsiya MC, “If the premises are not rented but sold, it is virtually impossible to affect the owner after the designation of the object is decided upon”. That is, if the residential accommodation was sold before the commercial sections are sold, then residents can only hope for the best; if the other way around, then there is a chance to see what the final complex will look like before an apartment is bought therein. In addition, there are conflicts that may arise because of the ventilation, safety, operational regulations, etc., which are different for every complex format. “Even repairs may lead to discontent of residents in a multifunctional property – for office tenants it is preferable to have this work done after working hours, which is rather inconvenient for the residents,” says Aidar Galeev. As a rule, multifunctional complex residents do not like nightclubs and other entertainment places to be quartered in their buildings. They start submitting complaints about sanitary and fire-safety violations to the management company, local and other authorities; therefore such facilities are seldom combined with residential accommodation.

Life after the purchase After its occupation, a residential multifunctional complex doesn’t differ much from an apartment building. It is much more difficult to manage such a property, than an exclusively office or an exclusively residential building. “The greater number of owners often leads to conflicts; it is hard to arrive at an acceptable decision. But such situa-

| Investment | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

tions should be regulated by a management company. The main difficulty is choosing a competent company, able to maintain the entire building,” says Ekaterina Тein, partner and residential real estate director at Chesterton Company. The chosen MC represents the interests of all parties in the complex – tenants and owners of commercial areas, residents – and must settle all conflicts. Even such minor things as placing an ATM in the common areas – for example, in a building’s entrance – should be made with the majority approval. The MC becomes the mediator in this case. “If someone wants to let public spaces, at least 51% of residents should approve of such a rental. And rental revenues from a lease of common premises or the rental of advertisement areas on the building are shared between the MC and the residents,” says Konstantin Voronin. But it’s not always this way. It is common premises that often lead to conflicts and even trials. According to Margarita Kuratova, senior lawyer at the Cliff Lawfirm, lawyers are often brought in to resolve disputes on common property use. Many problems can arise. The dispute can be over a placement by a tenant of an advertisement board on a building that is the common property of its residents, disputes between the Homeowners Association (apartment owners) and owners of commercial premises over title execution on these objects, the possibility to dispute them, etc. Perhaps, the number of suits will be decreased by the Supreme Arbitration Court’s (SAC) Plenum Decision No. 64 “On certain issues concerning dispute resolution between owners of shared property”, adopted in the summer of 2010. The SАС, tired of endless court trials, resolved that for all multifunctional complex areas, the following regulations, stated in detail in the Housing Code should be applied: namely that the common areas belong to every owner; the exact share depends on the proportion of the premises in his/her possession; any agreements to change this share are prohibited. Maintenance issues are to be resolved jointly by all owners, and the money earned from advertisement placements should be shared between all owners – both residents and entrepreneurs.

And still they are being constructed The lack of construction and maintenance experience, when it comes to multifunctional complexes, entails certain discrediting of this format, both with the end users and investor-developers. But these are just “growth pains” and not a systemic problem. Many errors can be avoided if people learn from previous failures. Evelina Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer, believes that for successful operations of a mixed-use, there is a need to first determine the functions and development volumes of every segment of the multifunctional complex. Considerable funds may be needed to eliminate errors of the first stage. “Another important factor is engineering equipment in the complex. Various sections of a mixeduse have different needs as to noise isolation, ceiling heights and other standards,”

Mikhail Gets, Praedium Oncor International / Михаил Гец adds Evelina Pavlovskaya. And still these complexes are being constructed. A solid argument for multifunctional complexes is given by Alexander Ziminsky, director of elite real estate sales and marketing at Penny Lane Realty, “If the construction of multifunctional complexes were not not profitable, then the developers would have taken them out of their investment portfolios long ago. Since they seem to be keeping them, it means that there is a stable demand for this real estate format.”

Sectional view Experts divide MFCs into two main kinds – with a horizontal and vertical distribution of functions. Evelina Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer, explains that under a horizontal distribution of functions, the lower floors are given to one segment (usually retail), the middle ones – to another segment (offices), and the upper – to the third segment (for example, residential, hotels, restaurants, etc.). Under a vertical distribution of functions, a mixed-use has a number of “abreast” sections that are devoted to different segments. In such a case, it is easier for the investor to sell one of the blocks, than it is under horizontal distribution of functions. From the construction company perspectives, the horizontal option is easier in terms of financing and time, but more complex in terms of engineering.

064-69 Rezident_I_L.indd 69

05.05.2011 10:44:07

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: Дмитрий Четверухин

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP

юристов достаточно много общ его тору (или к юристу), мне важ с докторами. Когда я прихожу к докно быть уверенным, что он делать, что он не сделает знает, что заработать несколько лишних чего-то во вред мне и из-за возможности рублей не будет лезть в ава нтюру или тренироваться на мне. Главное – быть честным. Если чего-то не умеешь, то ничего зазорн не знаешь или ого в проекте должен сохранять нет в том, чтобы признаться в этом. Кто-то холодный рассудок и здравы й смысл. Когда идут переговоры или подгото вка ные вещи. Желание заработать к сделке, эмоции могут заслонять очевиднить игру в наперстки: ее уча может затуманить сознание. Можно вспомстники прекрасно знают, что их но втягиваются, потому что их эмоционально заводят. Кто обманывают, должен оставаться с холодной -то в команде головой. On the work of a lawyer

Lawyers have a lot in common with doctors. When I go to the doctor (or lawyer) it is important to me that he knows what must be done, that he will not do anything to harm me, or for an opportunity to make som e extra money, won’t undertake some adventure or train on me. The main thing is to be hon est. If there is something that you don’t know, then there is nothing wrong in admitting that. Someone in the project must keep a cool head and common sense. When negotia tions or preparations for a tran saction are underway, emotions can obscure the obvious. Desire to earn may obscure cons ciousness. This is similar to the game of thimbles, all are awa re that they will be cheated, but are drawn into the game because of their emotional stat e. Someone on the team must keep a cool head.

ят будут Россией, сами не вид юди, которые управляю и, их деньги, их активы – все дет место, щего у этой страны. Их смотрят на Россию как на тоже Они сь. зде не тся оди нах сь зде зги Мо м. одо вахтовым мет где приходится работать ые люди, если есть возможность, лод Мо я. ютс ива ерж зад не у, где и остажают учиться за границ получают гранты и уез юдь не по политическим причинам ются. Это происходит отн таким образом уклоняются от присто афическая (юноши, например, про ти девальвируются, демогр зыва). Моральные ценнос ьшого провала в численности насеситуация ухудшается. Болиммиграции. О каком будущем этой т ления нет только за сче страны мы говорим? country. Their Russia's Future not see a future in this

sia, do The people who run Rus t here. They look at their assets – none are kep ins do not stay here children, their money, and Bra is. work on a rotational bas Russia as a place where to study abroad, where to go and nts gra get , y can either. Young people, if the ople, for example, simnot for political reasons (pe they later remain. This is being eroded, and the p kee es way). Moral valu ulation is not only ply avoid army service this pop sens. A large dip in the ing about? demographic situation wor talk we future of this country are due to emigration. Which

О ПАССИОНАРНОСТИ

О РАБОТЕ ЮРИСТА

О БУДУЩЕМ РОССИИ

Vitaliy Mozharovsky, Partner, Goltsblat BLP

интроверт, не стремлюсь к публичности. Мне достаточно очень немногого, и я не слишком капризен. Есть люди, которым надо, чтобы все видели, какие у них дорогие машины, замечательные часы. Для меня это не важно, у меня нет комплекса неполноценности. Главное – это душевный покой. Например, меня привлекает садоводство, но у меня нет цели вывести новую розу. Меня интересует процесс, а не результат. Я не пассионарий, мне не нужно делать что-то для самоутверждения. Мне не нужен памятник. On passionarity

I'm an introvert, I do not seek publicity. I am happy with very little, and I’m not too capricious. There are people who have a need to show other people that they have expensive cars, a wonderful watch, etc. For me, these things don’t matter. I don’t have an inferiority complex. The main thing for me is peace of mind. For example, I am attracted by gardening, but I have no ambition to cultivate a new rose. I am interested in process, rather than outcome. I am not a passionarist, I do not need to do something to assert myself. I do not need a monument.

070-71 Outspoken_L_I.indd 70

05.05.2011 10:44:44

| Практика бизнеса

ая ак водян в себя, к потом они т е а в ги тя , за ги менокие кру степенно абота по Сначала идут шир бе силы своевре огда е К с . воронка . Надо найти в пока не поздно. итьв сужаются из этой воронки, адо суметь остано ора. уп т, н ся о е д а ть в а ть р ги е б д тя ы и а в с е ез но ставляю н то тебя уж и нередко видишь, ч у сейчас я себя за закончу всех дел, критичм го е ся. Поэто е уходил, пока н ас, если нет ниче ыми, и их н ч н Раньше я ся допоздна. Сей е являются критич из офиса л засижива ьшинство вещей н тавляю себя уйти л с ного, а бо елать позже, я за зад. д с ру лет на о н мож начал па время, котоя те о б . а е вр ное раньш вать себя онам и илось лич Ограничи изису у меня появ януться по стор ботой, гл ра го я кр Благодар ал ценить. Я смо го вокруг. Работа я и своих о ч б н а е с рое я н к много интере ть время и для с а понять, к стут , надо находи а но дети р First there близких. d personal time like a water funnel. find the an n to itself One must On work narrower. ws a perso When

И ЛИ Е Т О Б А ОР

О КНИГАХ И ИСТО РИИ

не уверен, что меня многие поймут , но мн ры времен Второй мировой войны, пр е нравится читать мемуаичем написанные со ны немцев. К со сторобыл шапкозакидате жалению, советский взгляд на ту бо ль ль Когда читаешь немц ским и процентов на девяносто основа шую войну ев н ются писать о том, ка , чувствуется какая-то искренность. Он на мифах. к им было страшно, и не стесняони боялись, видя насколько все было то новую страницу ис лпы советских солдат. Недавно я откр ужасно, как тории. В сентябре 19 ыл для себя занимали Западную 39 Белоруссию, то при года, когда советские войска с ожесточенным со штурме Гродно они пр столкнулись гладко) – поляки оч отивлением поляков (до этого все шло ень эффективно ис более-менее по Тогда освободител льзовали «коктейль и башни своих танко взяли детей-сирот из приюта и прив Молотова». в. Наши историки язали их на о так Это большая пробле ма нашей страны, что ом, естественно, не пишут. как нация постоянно люди не знают ис не принято обсужд наступаем на одни и те же грабли, пото тории. Мы ать свои ошибки. му что у нас On books and storie s I'm

| |

ЕНИ М Е Р В ЧНОМ

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Residential | Мысли вслух

ly dra ecome o late. Work slow en they b ore it is to ow circles, th vortex, bef e id is stop. So n w th e f to o th le t are to get ou re I o ould be ab e, ef sh m B u ti . n yo in , w , strength ws me do g pulled in te ntil it dra urself bein en work la sit there u you feel yo to would oft t d o n an f ings s, el th se ys st ca m o l g m al in d I'm forc itical, an l I finished e g really cr leave unti elf to leav e is nothin er would not I force mys th if en , th w uple o r, N co te t. a la h e rk ig n o n o w d e into th and can be g the time I spent at a private at critical itin f with extr are not th started lim I r. und mysel ie and see fo rl d I , n ea n u e o io ic ss k ar the off to the rece e. I was able to loo e u D ork will . W o preciat ound me. of years ag ap ar to g in an p elves h I beg s were hap st find time for ours time, whic ing thing u st m re e w te , p in u row how many children g there, but always be ved ones. and our lo

not sure many peop le will understand Second World War, this, but I like to rea and especially those d memoirs of the written by German Soviet view of that s. Unfortunately, the Great War was too ros y, When you read the 90 percent of it being German books, you based on myths. feel some sort of sin tate to write about cerity. They don’t he how awful it was, ho siw they trembled in of Soviet soldiers. Re fear seeing the masse cently I discovered s a new page of histor when Soviet troops y. In September 1939 occupied western Be , larus, in storming Gro fierce resistance of dno they encountered the Poles (prior to tha t everything went mo the Poles used the re or less smoothly) "Molotov cocktail" – very children from the orp hanage, and tied the effectively. Then the liberators took m to the turrets of the rians, of course, do not write about thi ir tan ks. Our histos. Th people do not know history. We as a natio is is a big problem in our country, tha t n are constantly ste because we are not pping on the same rak used to discussing ou e, r mistakes of the pa st.

требователен. Ко ваю невыносимо сотрудникам я бы ь в команду и еще сложнее успешмне сложно попаст льный срок. За последний год те но пройти испыта ботать со мной пяти кандидатам, ние ра же ло ед пр тельный срок. ал ел я сд не прошел испыта ответствует ин од ни ю, ни ле и, к сожа е видно, со -двух месяцев уж т. Но В течение одного ленному во время интервью или не е, мн яв те за рь ть ве ос по ьн , то ал ок, ли ре испытательный ср ым если люди прошли ебовательным и быть бесчувственн их тр мо ть й те Бы де о. и лг ов до уг на о пр эт су Я знаю, как зовут видеть, знаю, пусть не не одно и то же. а их не гд ко ни ь г мо тя хо Но надо быть очен сотрудников, ца, возраст детей. от личной жизни. ся ме до ю ть ос чн ту бо с то ью, отделяющей ра аккуратным с гран оргаться в личную жизнь нельзя. вт я ни Без приглаше employees get onto On relations with arably demanding. It is very difficult to tionary

be proba To my staff, I am un ully complete the ndidates harder to successf my team, and even ar I extended an opportunity to five ca t ye bationary las pro the the er d Ov sse d. pa rio e pe t on lt unfortunately, no ar whether the rea to work with me, bu nths it becomes cle or not. But when mo o tw to e on n period. Withi interview – ims made during the then believe me, then they ity matches the cla riod, pe ry na tio ba pro sitive are someone passes the e. Being demanding and being insen ildren ch tim d g an lon a ses re ou he sp will be s of the ages of . I know the name not the same thing may never see them, I even know the ul in hI caref of my staff, althoug take a month. But we must be very Without e or from personal life. their children, giv yees. that separates work e plo lin em e’s the on ing of ain maint ter the private lives en ot nn ca e on n, an invitatio

ИДЕАЛ

I am far from thinking tha t somewhere there is an idea l country. Every place has its pluses and minuses, the only que stion is how you perceive the reality, and if you can adapt to the real ity. For me, the perfect place to live in retirement would be southe rn Bavaria. Difficult to explain why, it’s some kind of chemistry, but when I'm there, I have a feeling that I had once lived there already . I feel at home there. I'm not talking about Munich. I like the sma ll towns, family hotels in the mounta ins, and the local breweries.

БЕЗ РИСКА

ТОНКАЯ ГРАНЬ

далек от мысли, что где-то на. Везде есть свои плюсы есть идеальная страи в том, как ты воспринимаеш минусы, вопрос лишь ь окружающую реальность и можешь ли приспо соб ствительности. Для меня иде иться к окружающей дейжить, когда уйду на покой, альное место, где я хотел бы это южная Бавария. Сложн объяснить почему , это как о ая-то химия, но когда я там, у меня такое чувство, что я когда-то там уже жил. Я чувствую себя там как дома. Я нравятся небольшие городкне говорю про Мюнхен, мне и, сем ейные отели в горах, локальные пивоварни. On an ideal location

ейчас в деловом сообществе очень популярны экстремальные виды спорта, путешествия в экзотические места. Видимо, рутина затягивает и людям надо отвлечься. Мне это не интересно. С одной стороны, у меня другой склад характера, с другой – я не принадлежу себе полностью. Я не могу откровенно рисковать собой. Например, горные лыжи считаются вполне нормальным хобби, но и там время от времени случаются переломы. Если я выпадаю из обоймы на несколько недель, то начинают страдать клиенты, семья, потому что я несу перед ними определенные обязанности. On extreme sports Extreme sports are now very popular in the business community, as well as travels to exotic places. Apparently, the daily routine creates a need to escape in many people. I'm not interested in that. On the one hand, I have a different character, and on the other – I do not belong to myself completely. I frankly cannot risk my own life. For example, downhill skiing is a perfectly nice and normal hobby, but from time to time people do suffer from broken bones. If I drop out of action for a few weeks, then my clients and family start to suffer, because I have certain obligations to them.

070-71 Outspoken_L_I.indd 71

05.05.2011 10:44:46

Пр а к т и к а б и з н е с а:

Управление гособъектами На российском рынке существуют разнообразные объекты госсобственности – как знаковые и масштабные – Саяно-Шушенская ГЭС, Московский Кремль, Мосгордума, Большой театр, – так и небольшие, например школы. У каждого объекта свои особенности, которые необходимо учитывать, предоставляя услуги facility-менеджмента. Михаил Шутов, коммерческий директор управляющей компании «Фрагра»

Михаил Шутов / Mikhail Shutov

ля начала попробуем определиться с тем, что представляют из себя государственные здания. К этой категории можно отнести все объекты, где в качестве собственника выступает само государство. Очень важно понимать, что для работы на своих объектах государство не привлекает управляющие компании, оно управляет ими само. Даже в случае, когда государство объявляет открытый конкурс на управление объектом, речь идет только о facility. Таким образом, в отличие от европейских стран, в России никаких объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в управление профессиональным УК не передается. Предметом государственных тендеров и аукционов является facility-менеджмент, то есть эксплуатация и клининг.

Трудности рынка В любом случае, когда говорится о рынке гособъектов, надо уточнять: до 2006 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», или после 94-ФЗ, который многое изменил, и, увы, не в лучшую сторону. О пресловутом 94-ФЗ и о том, какое влияние он в итоге оказал и продолжает оказывать на рынок, можно – я бы даже сказал, нужно – говорить много и подроб-

но, но это тема отдельного разговора. Если коротко, то благодаря ему сложилась откровенно бредовая ситуация: заказчик должен выбирать услугу, ориентируясь исключительно на ее цену! Слово «качество» и тем более критерии его оценки в законе просто не фигурируют. Участвовать и победить в аукционе может любой, кто примет в нем участие, если он правильно оформит необходимые документы и предложит лучшую, то есть минимальную цену. А заказчик обязан согласиться с таким предложением, заключить договор и пользоваться услугами такого исполнителя. Все это кажется невозможным с точки зрения здравого смысла, но это факт. Закон якобы должен был обеспечить честную конкуренцию и экономию денежных средств, но и то и другое оказалось фиктивным и обернулось миной замедленного действия. Закон не имеет никакого отношения к обслуживанию объектов недвижимости и не сокращает, а увеличивает расходы, причем многократно. Есть такое понятие – «эффект отложенной эксплуатации». Если объект эксплуатировать и обслуживать ненадлежащим образом, эффект будет заметен не сразу, а спустя какое-то время, зато потом понадобится потратить немало средств, чтобы привести его в нормальное состояние. Таким образом, текущая экономия оборачивается дополнительными финансовыми вливаниями, в разы превышающими сэкономленные средства. А уж если речь идет о контрактах, стоимость которых намного ниже себестоимости заявленных в техническом задании работ, значит, сомнений быть не может: все будет делаться из рук вон плохо, а многое – не делаться вообще. Существует своего рода зависимость: разница в стоимости одинакового пакета услуг у равноценных компаний не может составлять больше 10–15%, если больше – налицо явная недобросовестность исполнителя. При этом если на рынке коммерческой недвижимости демпинг может составлять до 30%, то в госсекторе среднее снижение стоимости контракта по результатам аукциона на услуги эксплуатации составляет 50% и даже более, клининга – 70%. Это действительно немыслимые цифры, а еще более немыслимо то, что за ними стоит. И если собственник коммерческого объекта нередко делает свой выбор осознанно, понимая, что теряет в качестве обслуживания, то у государственного

заказчика даже выбора как такового нет. А ведь страдать будет не только заказчик. За счет чего можно настолько снизить стоимость своих услуг, не обидев себя лично? Только за счет фонда оплаты труда, который составляет около 70% от себестоимости контракта. Другими словами, будут обмануты люди.

Заказчик заказчику рознь Какие особенности есть у государства как заказчика? Это, безусловно, желание за меньшие деньги получить максимум услуг. Считается, да и, наверное, всегда считалось у нас в стране, что «государственные люди» не заинтересованы в качестве и долгожительстве своих объектов, что это рвачи, думающие лишь о том, как бы с пользой для себя освоить бюджеты. Следовательно, и те компании, которые с ними сотрудничают, априори придерживаются в своей работе такого же подхода. Какая-то доля правды в этом, безусловно, есть, и часть причин я уже назвал. Госзаказы и рынок коммерческой недвижимости – это разные миры, но и там и там найдется немало как тех, кто играет нечестно, так и тех, кто на высочайшем уровне реализует сложнейшие и интереснейшие проекты, которыми по праву может гордиться. Точно так же нельзя сказать, что среди исполнителей госконтрактов конкуренция ниже. С одной стороны, действительно, присутствует разного рода протекционизм, однако, как бы то ни было, административный ресурс – это очень, подчеркиваю, очень большая ответственность. Правила ведения дел в этой сфере весьма суровые, требования к исполнителям предъявляются самые жесткие и не менее жестко контролируется выполнение взятых на себя обязательств. Это касается, например, объектов медицины. Ведь в основном медицинские учреждения сосредоточены в руках федеральных и местных бюджетов. Например, больница им. Боткина – уникальный объект медицинского назначения с высочайшими требованиями. И ставка здесь абсолютно другая – это не финансовые потери, а жизнь человека.

Рыба, рак и щука… Стоит отметить и взаимоотношения между подрядчиками. Введение электронных аукционов исключает контакт заказчика и подрядчика. Государство временному руководителю объекта какой-либо недвижимости

навязывает подрядчика, сам заказчик не может выбрать подрядчика. То есть государство диктует, кто и с какой компанией будет работать. Заказчику ничего не остается делать – только стараться обеспечить должный уровень работы этих компаний. Но, к сожалению, это далеко не всегда получается. Если падение по аукциону достигает 70%, возникает логичный вопрос: каким образом за эти деньги можно выполнять объем технического задания? УК «Фрагра» также участвует в электронных аукционах. Но при этом у нас есть одно золотое правило: мы не работаем ради работы. И если наша компания видит, что мы не вписываемся в заявленную стоимость контракта, мы отказываемся от борьбы. Ведь качество выполняемой работы очень важно. Как правило, на тех аукционах, где больше трех участников, падение составляет 30% и более. Но если участников больше пяти, то падение может быть на 50% и более. В качестве примера можно привести аукцион на клининговые услуги в Министерстве иностранных дел. Компания, которая выиграла его, снизила свою стоимость на 80,5% от полной стоимости лота. Еще одна специфика работы с государством – сроки по договорам. Все договоры максимум годовые.

Открытый вопрос Так что же все-таки получает или хочет получить управляющая компания, берущаяся за госзаказ? Мотивация может быть очень разной, равно как и результат. Кто-то вообще не заботится о своей репутации и рассматривает такие проекты как долговременные, кто-то хочет получить в свой портфель знаковый заказ и готов фактически сам приплачивать за такую возможность. Совсем недавно я лично столкнулся с таким случаем: для того чтобы выиграть конкурс, компания свела стоимость контракта в буквальном смысле почти к нулю. Ясно, что выполнение даже минимального объема работ по этому контракту будет вестись за счет исполнителя, но, видимо, ожидается, что выгода превысит расходы. Если же говорить о настоящей, а не фиктивной работе, то гособъект может быть источником и в высшей степени полезного опыта, и дохода, но не следует забывать, что этот рынок более сложный и непредсказуемый, чем рынок коммерческой недвижимости, и выжить на нем смогут далеко не все.

072-73 Practice_L_I.indd 72

05.05.2011 10:45:38

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Outspoken Thoughts | Business Practice

| |

| Green Development

Management of State Owned Properties There is a large variety of government property on the Russian market. It includes both important and large-scale facilities like the Sayanoshushenskaya HPP, the Moscow Kremlin, Moscow City Duma, the Bolshoi Theater and schools. Each object has its own characteristics that must be considered in providing facility management services. Mikhail Shutov, commercial director of the Fragra Management Company or starters let us try to define what a public building really is. This category can include all objects where the state acts as the owner. It is very important to understand that the state does not hire third party management companies to work in its own facilities, it manages them itself. Even when the state announces an open competition for the management of a facility, we are talking only about a single specific facility. Thus, unlike in European countries, Russia has no objects, which are in state or city ownership and are under the professional management of an MC. Public tenders and auctions are held only for facility management, i.e., maintenance and cleaning.

not be noticed immediately, but after a while, and then it will require a great deal of money to bring it back to normal condition. Thus, the current savings turn into additional financial investments in the future, which several times exceed the savings. And if it comes to contracts, the value of which is much lower than the cost stated in the specifications of works, here can be no doubt – that everything will be done very badly indeed, if done at all. There is a kind of dependency: the difference in the cost of the same package of services, at companies providing equal quality of work, cannot be more than 10-15%, if

Difficulties of the market

Government orders and commercial real estate market are two different worls, but in both of them there are a lot of participants who play dishonestly, and also those who implement the most complex and interesting projects...

In any case, when we talk about the state property market, we should specify that before 2006, when the Federal Law "On placing orders for goods, works and services for state and municipal needs" came into force, or after the law 94 – FZ, which has changed many things, but alas, not for the better. I would say we need to discuss in detail the impact that the notorious 94-FZ eventually had and continues to have on the market, but this is a topic for a later conversation. In short, due to this, a really crazy situation exists on the market: the customer must choose a service focusing exclusively on its price! The word "quality", and even more the criteria for its evaluation, simply does not exist in the law. Anyone who takes part in the auction can participate and win in it, if he properly draws the necessary documents and offers the best – that is the minimum – price. And the customer has to accept such a proposal, to enter into a contract, and to use the services of the provider. All this seems impossible from the standpoint of common sense, but this is the reality. The law was supposed to ensure fair competition and cost savings, but the first and the second goals are not being achieved and have turned into a time bomb. The law has no relation to the maintenance of real estate facilities, and does not reduce, but rather constituently increases these costs. There is a concept of "the effect of delayed operation”. If a property is operated and maintained in an improper way, the effect will

this difference in price is greater – then there is an obvious bad faith shown by the executor. In addition, if on the commercial property market the prices are reduced by up to 30% during the tender, in the public sector the average decline of contract value for operating service reaches 50% or even more, for cleaning services up to 70%. These are really unbelievable figures, and what is behind these is even more inconceivable. And if an owner of a commercial facility makes such a choice consciously, realizing that he will lose on the quality of the service, then the state customer has no choice! It’s not just the customer who suffers. To what extent can you reduce the cost of services, without harming yourself? Only at the expense of the wage fund, this is about 70% of the cost of the contract. In other words, people will be deceived.

Customers differ What are the state’s main requirements? These are certainly the desire to get the most services for the lowest cost. It is considered, and probably always had been considered in this country, that "statesmen" are not interested in quality and longevity of their objects, that these are “grabbers”, who think only of how to usefully draw money out of the budgets. Consequently, those companies that cooperate with them, a priori, in

their work adhere to the same approach. There is some truth in it, of course, and some reasons I have already been mentioned. Government orders and commercial real estate market are different worlds, but in both of them there are a lot of participants who play dishonestly, and also those who implement the most complex and interesting projects, of which they can rightly be proud of. Likewise, we cannot say that among the executors of state contracts the competition is any slacker than in the private sector. On the one hand, indeed there is a vertebral system, with all kinds of protectionism; however be

that as it may, the administrative resource is a very, I emphasize, very large responsibility. The rules of doing business in this area are very severe, the requirements for executors are the most stringent and the performance of their obligations is tightly supervised. This applies, for example, to medical facilities. After all, mainly it is the medical facilities that are owned and funded by the federal and local budgets. For example, Botkin Hospital is a unique facility with the highest medical standards. The stakes are completely different here; it is not the financial loss that is at issue, but human life.

Fish, pike, and cancer... It is worth noting the relationships between contractors. The introduction of electronic auctions excludes contact between the customer and the contractor. The state directs the contractor to the intermediary head of the object, the customer himself cannot choose the contractor. That is, the state dictates who and with which company it will cooperate. The customers have nothing else to do, only to try to ensure the proper operation of these companies. But unfortunately, this is not always successful. If the tender bids drop by 70%, there appears a logical question – how can the volume of technical specifications be carried out on this money? The Fragra MC is

also involved in electronic auctions. But we have one golden rule – we do not work for the sake of work. And if our company sees that we do not fit into the declared prices of the contracts, we refuse to participate in a tender. After all, the quality of our work is very important. As a rule, on those auctions, where there are more than three participants, the decline in tender prices is 30% or more. But if there are more than five participants, the bids are reduced by 50% or more! We can cite the example of a tender for cleaning services at the Ministry of Foreign Affairs. The company, which won the tender,

had reduced its price by 80.5% of the total value of the lot. The terms of the contracts present another peculiarity of the state. Practically all contracts are just for one year.

An open question So what does the management company want to achieve when it takes on a state order? Motivation can be very different, as well as the result. Some do not care about their reputation and treat such projects as long-term, others want to get in their portfolio an important order, and they are ready to pay extra for this opportunity. Most recently, I personally encountered such a case: in order to win the tender, the company had reduced the price of their bid, in a literal sense, almost to zero. It is clear that the implementation of even a minimal amount of work under this contract will be conducted at a loss to the executor, but apparently, the company expects that the benefits will exceed the costs. If we talk about real, not fictitious work, then a state owned object can be a source of highly useful experience and income, but we should not forget that this market is more complex and more unpredictable than the commercial property market, and not everyone can survive on it.

072-73 Practice_L_I.indd 73

05.05.2011 10:45:38

НОВОСТИ «Зеленые» добровольцы Сегодня девелоперы на российском рынке строят экологичные здания в большей степени по собственной инициативе, устремляя взгляд в будущее. Здания в России в основном сертифицируют по признанным международным стандартам BREЕAM или LEED. Однако при этом действует и добровольная система сертификация объектов недвижимости «Зеленые стандарты», которая была утверждена Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии РФ 18 февраля 2010 года. В своем докладе на конференции «Экологичность и энергоэффективность в недвижимости» Борис Громов, исполнительный директор НП «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты», рассказал подробно о механизмах получения этого сертификата, методологии оценки и об объектах, где применили этот «зеленый» стандарт. Система оценки содержит 8 групп критериев. Говоря о приоритетности этих критериев, нужно отметить, что наибольшие баллы присваиваются тому или иному объекту недвижимости за его соответствие следующим параметрам: 1) энергосбережение и эффективность (17,2 балла); 2) материалы и отходы (17,2); 3) экологический менеджмент (15,5). Далее набрать баллы можно по таким критериям, как выбор участка, инфраструктура и ландшафтное обустройство (12,5); архитектурнопланировочные и конструкторские решения (12,4); качество и комфорт среды обитания (10,5); рациональное водопользование, регулирование ливневых стоков и предотвращение загрязнения (6,3); безопасность жизнедеятельности (4,5).

Проект по этому стандарту может быть признан «зеленым», набрав более 40 баллов из 100; от 55 до 70 баллов – объекту присваивается серебряный уровень соответствия «Зеленого стандарта», 71–85 баллов – «золото»; 86–100 баллов – «платинум». Как подчеркнул Борис Громов, по прошествии трех лет после того, как здание было сертифицировано, производится мониторинг объекта недвижимости для оценки его состояния в процессе эксплуатации. «Если произошли какие-либо негативные изменения, мы вынуждены отозвать сертификат «Зеленые стандарты» и предписываем ряд мер, которые необходимо выполнить, чтобы здание и дальше соответствовало своему статусу», – отметил он. Стоимость этого сертификата на базовом уровне составляет 200 тыс. рублей. Дополнительные рекомендации, полное обследование объекта и его воздействия на окружающую среду будет стоить примерно от 1,5 до 2 млн рублей. Сегодня система добровольной сертификации применена на объектах инновационного центра «Сколково».

Корпоративная стройка ГК «Олимпстрой» утвердил корпоративный «зеленый» стандарт. Он был разработан совместно с Министерством природных ресурсов и экологии РФ, НП «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты», ГК «Олимпстрой» и другими независимыми экспертами этой области. Инновационные решения и элементы «зеленого» строительства будут введены на 130 олимпийских объектах в Сочи. Но 10 приоритетных олимпийских объектов будут сертифицированы в соответствии с международным «зеленым» стандартом BREEAM. Среди них спортивные сооружения, туристические объекты и офисные здания. В частности, серти-

Центр «Сколково» будет сертифицирован по «Зеленым стандартам» / Skolkovo Innovation Center seeks conformity to "Green Standards"

фикацию пройдут здания Центрального стадиона, Большой ледовой арены и Международного олимпийского университета. Как отметил Лев Авербух, начальник отдела экологической экспертизы и сертификации ГК «Олимпстрой», «специалисты постарались увязать все основные требования по обеспечению экологической и энергетической эффективности, предъявляемые к строительству, реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости, которые ранее были разрозненны и находились в разных нормативных актах». Это, в свою очередь, поможет создать нормативнометодическую базу для реализации комплексной системы оценки экологичности объектов недвижимости. При разработке корпоративного стандарта также были введены дополнительные экологические требования к объектам недвижимости с целью создания в РФ условий для реализации принципов устойчивого развития.

Город в океане Японские инженеры создали проект футуристического экогорода на воде, который может стать, по мнению экспертов, спасением для многих переселенцев. Как отметил российский архитектор Андрей Адов, «проект весьма интересен, в первую очередь благодаря своей масштабности – это уже некий переходный этап между сооружением и природным образованием, своеобразный "кусок планеты"». Города будущего Green Float похожи на плавучие «острова-кувшинки» диаметром около 3 км, в центре которых расположены башни высотой до 1 тыс. метров. Такие острова планируется строить в экваториальной части океана, где температура в течение года постоянно колеблется в пределах +26…+28 градусов. К тому же на этой широте почти нет ветров. Такие климатические условия позволяют ученым обещать будущим жителям подобных городов безопасность и комфорт проживания. Проект осуществляет японская компания Shimizu. Предполагается, что в каждом городе будет проживать около 30 тыс. жителей. На территории города планируется разместить леса, поля, водоемы, луга, поглощающие углекислый газ. В целом эксперты прогнозируют, что в таких городах выбросы углекислого газа можно свести к нулю за счет использования альтернативных источников энергии, фактического отсутствия транспорта (инфраструктура города позволяет везде передвигаться пешком), а также отсутствия необходимости отапливать жилища. При этом способность океана поглощать углекислый газ гораздо выше, чем на суше. В связи с природной катастрофой в Японии власти страны намерены

существенно сократить использование природных ресурсов, найти более эффективные альтернативные источники энергии и построить более безопасные места для проживания и жизнедеятельности. Ожидается, что города на островах Green Float появятся к 2025 году.

«Евроцемент груп» проведет экологический аудит В 2011 году холдинг «Евроцемент груп» принял решение пройти экологический аудит по всем 12 российским заводам холдинга, который покажет, насколько безопасна цементная продукция для жизни и здоровья человека, а также насколько применима в «Зеленом строительстве». Ключевыми экспертами аудита выступают НП «Российский совет по «зеленому» строительству» – Russian Sustainable Building Council (RSBC) и Национальное бюро экологических стандартов и рейтингов (НП НБЭСР). В 2011 году все выпускаемые группой «Евроцемент» виды цемента будут сертифицированы по системе добровольной сертификации ГОСТ Р. Три вида сертифицированы испытательной лабораторией Организации контроля качества Союза немецких цементных заводов (Дюссельдорф, ФРГ) по европейскому стандарту EN-197-1:2000 на соответствие CEM I 42,5 N и CEM II/A-S 32,5 N, CEM II/A-S 32,5 R. Прошедшие аудит компании получили сертификат соответствия, подробный технический отчет и право использования логотипа EcoVillage / EcoMaterial в рекламной продукции. EcoVillage / EcoMaterial являются единственными в своем роде на рынке загородной недвижимости системами добровольной сертификации строительных и отделочных материалов. Комплексный независимый аудит на соответствие сертификатам EcoVillage / EcoMaterial позволяет определить наиболее дружественные к природе и человеку объекты загородной недвижимости и экологически безопасные строительные и отделочные материалы.

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 74

05.05.2011 10:46:59

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Green volunteers Today, developers in the Russian market are developing echo-friendly buildings largely at their own initiative. Buildings in Russia are mainly certified according to the recognized international standards BREEAM or LEED. However, voluntary property certification already exists – the "Green Standards" approved by the Russian Agency for Technical Regulation and Metrology on Feb. 18, 2010. In his report at the "Ecological Compatibility and Energy Efficiency in Real Estate” conference, Boris Gromov, Executive Director of NP Center for Environmental Certification – Green Standards, explained the mechanisms of obtaining the certificate, the assessment methodology and spoke about the sites where this "green standard” was implemented. The evaluation system consists of 8 groups of criteria. The highest score is assigned to a specific real estate property for its compliance with the following parameters: 1] energy conservation and efficiency (17.2), 2] materials and waste (17.2), 3] environmental management (15.5). Next, points can be accrued by site selection, infrastructure and landscape arrangement (12.5); planning, architectural and design solutions (12.4); quality and comfortable habitat (10.5), efficient water management, regulation of storm water runoff and pollution prevention (6.3), health safety (4.5). A project may be considered "green" if it earns more than 40 points out of 100; if it gains 55-70, such a project is assigned a silver level of compliance, 71-85 points – the gold; 86-100 points – the platinum. Mr. Gromov stresses that three years after the building has been certified, a monitoring of the property takes place, to reassess its condition. "If there are negative changes which could lead to revocation of the “Green Standard” certificate, we prescribe a number of measures that must be undertaken to keep the building consistent with its status," he said. The cost of this certification is 200,000 rubles. Additional recommendations, a complete examination of the object and its impact on the environment will cost from 1.5 to 2 million rubles. Today the voluntary certification system is being applied for projects being designed for the Skolkovo Innovation Center.

Corporate сonstruction Olimpstroy Group of Companies has approved their corporate "green standard” developed jointly with the Ministry of Natural Resources and Environment, and NP Center for Environmental Certification. Innovative solutions and elements of “green construction” will be implemented on 130 Olympic sites in Sochi. However, 10 priority Olympic facilities will be certified in accordance with BREEAM standards. Among them are sports facilities, tourist facilities and office buildings. In particular, the Central Stadium building, the Big Ice Arena and the International Olympic University will undergo certification.

| Business Practice | Green Development

| |

| World Trends

Lev Averbukh, head of environmental assessment and certification at Olimpstroy GC, noted that specialists tried to co-ordinate all the basic requirements for environmental and energy efficiency, requirements for construction, renovation and operation of real estate objects.

Eco-city on the equator Japanese engineers have created a “futuristic eco-city on water” project, which may become a salvation for many immigrants. The Russian architect, Andrey Adov, notes that the project is very interesting because of its scale; this is a sort of transition between a construction and a natural formation. Cities of the future “Green Float” look like floating "island-lilies”, with a diameter of about 3 km, with towers of up to 1,000 meters high in the center. Such islands are planned in equatorial parts of the ocean, where the temperature is constant throughout the year, varying between +26 and +28 degrees Celsius. At that latitude there is almost no wind to boot. This climate promises future residents safe and comfortable places for living. The project is being carried out by the Japanese Shimizu Company. It is assumed that each city will be home to about 30,000 inhabitants. Forests, fields, ponds and meadows will also be created to absorb carbon dioxide within the city. It is expected that the cities on the “Green Float” islands will be available by 2025.

Eurocement Group to Do Environmental Audit In 2011, the Eurocement Group holding decided to hold an environmental audit of all of its 12 Russian factories to see how safe cement products are for human life and health. Another reason is to bring the production lines in correspondence with the "Green Building" standards. The key audit experts are the Russian Sustainable Building Council (RSBC) and National Bureau of Environmental Standards and Ratings. Three types of the company's cement have been already certified by the Testing Laboratory of Quality Control of the Union of German Cement Factories (Dusseldorf, Germany). Companies that pass the audit will receive certificates of compliance, detailed technical reports, and the right to use EcoVillage / EcoMaterial logo in their promotional materials. EcoVillage / EcoMaterial are the only systems of voluntary certification of construction and finishing materials in the suburban real estate market. An independent audit of compliance with EcoVillage / EcoMaterial helps determine the most environmentally friendly suburban real estate properties, as well as environmentally friendly construction and decoration materials.

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 75

05.05.2011 16:37:01

«Российский опыт: применение технологий в экостроительстве»

Бизнес-парк К2 – пример должного внимания к экологичности / The K2 Business Park exemplifies due attention paid to eco-friendliness

В развитых западных странах одним из основных критериев выбора здания арендатором является соответствие помещения экологическим стандартам. После кризиса требования арендаторов к качеству зданий выросли и в России. Сегодня российские арендаторы все чаще выбирают здания, построенные с учетом требований экологичности. Примером такого здания является бизнес-парк К2. Бабюр Дикер, вице-президент компании Storm Properties

юбое здание в России – и обычное, и экологичное – должно быть спроектировано и построено в соответствии со СНиПами, как и в любой другой стране, где здание должно соответствовать местным нормативам. Экологичное здание помимо местных нормативов должно соответствовать одному из стандартов «зеленых» технологий (LEED, BREEAM, BCA Green Mark), основная цель которых заключается в потреблении меньшего объема электроэнергии в процессе эксплуатации здания. В основе green-девелопмента лежит принцип сохранения природных ресурсов с максимальной эффективностью в период строительства и эксплуатации здания. Например, СНиПы не требуют, чтобы окна в здании открывались. В экологичных зданиях это применяется практически всегда и является одним из основных параметров при проектировании, так как свежий воздух – хороший ресурс для экономии энергии, потребляемой оборудованием. Существует несколько способов, с помощью которых можно достаточно легко строить здания, безопасные для человека и при этом сберегающие природные ресурсы.

Экономия на использовании природных ресурсов Для каждой страны существуют определенные стандарты строительства. Например, в России есть требование о нормах вентиляции: нужно обеспечить 60 кубометров свежего воздуха на одного сотрудника в час. Для этого необходимо соответствующее оборудование. При проектировании экоздания нужно предусмотреть грамотный монтаж окон, которые будут открываться. Если это условие будет соблюдено, можно установить оборудование меньшей мощности для обеспечения притока свежего воздуха, и, соответственно, будет потребляться меньше электроэнергии. Получение электроэнергии связано с использованием природного газа или вырабатывается гидроэлектростанциями (с использованием воды). Таким образом, благодаря более эффективному оборудованию потребляется меньше электроэнергии и девелоперы сохраняют природные ресурсы. Если здание проектируется в соответствии со стандартами «зеленых» технологий, то необходимо, чтобы энергопотребление было меньше, чем в соответствии

со СНиПами. Например, 30% энергосбережения можно получить за счет проектирования здания с хорошей инсоляцией. Кроме того, девелоперам гораздо выгоднее использовать материалы местного производства, для того чтобы избежать транспортировки, что тоже влияет на экологичность здания, так как затрачивается меньшее количество таких природных ресурсов, как бензин и газ, используемых в качестве горючего. Основной момент экодевелопмента – это сохранение природных ресурсов, экономия энергии во время эксплуатации здания, а также сохранение как можно большего числа зеленых насаждений при строительстве здания. Для того чтобы построить экоздание, необходимо использовать современное оборудование. Прогресс не стоит на месте, и оборудование постоянно усовершенствуется. Главное – это то, что проект должны разрабатывать квалифицированные архитекторы, обладающие сертификатом по стандарту «зеленых» технологий. Экоздание не всегда можно спроектировать таким же красивым, как обычное здание, в связи с технологическими ограни-

чениями, но опытные архитекторы могут создать проект, который будет выглядеть современно и при этом отвечать экостандартам. Во время эксплуатации здания основные параметры для энергосбережения – это затрачиваемая энергия на освещение, отопление и охлаждение здания. Если правильно использовать дневное освещение, можно существенно сократить электроэнергию на искусственное освещение. Для этого необходимо спроектировать здание определенной формы, лучше всего в форме параллелепипеда, глубиной не более 36 метров. Все вышеперечисленные параметры взаимосвязаны. Нельзя применить «зеленые» технологии, например, только к освещению. Проект бизнес-парк К2 является примером внимательного отношения к вопросам охраны окружающей среды и поэтому относится к категории Green Building. Проект был разработан американским архитектурным бюро NBBJ и инженерной компанией Korda (США). Эти компании сертифицированы по стандарту LEED, они хорошо известны на мировом рынке,

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 76

05.05.2011 10:46:59

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

работают над многими проектами образовательных и медицинских учреждений. Они же и помогли спроектировать бизнеспарк К2 в соответствии с международным стандартом LEED.

Выбор экотехнологий на примере бизнес-парка К2 Система рекуперации тепла. Вентиляционные установки оборудованы системой рекуперации тепла, что позволяет использовать тепловую энергию от общей вытяжной системы для предварительного нагрева или охлаждения систем подачи свежего воздуха в здание. При использовании традиционной вытяжной системы воздух непосредственно удаляется за пределы здания. Система рекуперации тепла позволяет использовать тепловую энергию удаляемого воздуха для подготовки воздуха перед прохождением через нагревательные (охладительные) элементы приточной вентиляционной установки. Таким образом, затраты энергии на охлаждение воздуха летом и на подогрев зимой уменьшаются на 12–15%. Конденсационные котлы. Эффективность котлов конденсационного типа составляет 93% по сравнению с традиционными бойлерами, эффективность которых 80%. Это означает, что 93% энергии, потребляемой котлами, конвертируется в отопительную энергию для здания. Это сокращает использование энергии в течение отопительного сезона на 7–8%. Охлаждающие чиллеры. Чиллеры оборудованы специальным модулем, который позволяет производить охлажденную воду под воздействием низких температур наружного воздуха, без использования механического охлаждения. Вследствие этого сокращается потребление энергии для охлаждения воздуха. Система пожаротушения «Инерген». Серверные будут снабжены системой пожаротушения «Инерген». Эта экологически чистая система позволяет тушить огонь путем уменьшения содержания кислорода в помещении, используя природные газы. Система безопасна для компьютерного оборудования и не имеет негативного воздействия на окружающую среду. Сантехническое оборудование с низким расходом воды в общественных санузлах. Водопроводные краны с сенсорными датчиками. В общественных санузлах будут установлены автоматические водопроводные краны для сбережения воды. Приводы переменной скорости. Все насосы и вентиляторы, которые обеспечивают переменные потоки воды или воздуха, будут снабжены приводами переменной скорости для сокращения потребления энергии. Экологичные хладагенты. Чиллеры снабжены экологичными хладагентами, которые не разрушают озоновый слой.

| Практика бизнеса | Green Development

| |

| Мировые тренды

Затратно, но выгодно Обычно затраты на строительство экологичного здания на 5–8% выше затрат на традиционное здание. С другой стороны, эксплуатационные расходы ниже, что выгодно для конечного потребителя, который и определяет рынок и спрос. До кризиса прибыль от инвестиционностроительных проектов была так высока, что для инвесторов 8% не имели значения. Сегодня при правильном выборе проектировщиков и генподрядчиков эту разницу в стоимости можно свести к минимуму. Операционные расходы могут быть снижены на 20%. Это подтвержденный мировой опыт.

Арендные ставки определяются рынком Сегодня в России уровень арендных ставок в бизнес-центрах, как правило, не зависит от экологичности здания. К сожалению, для многих российских компаний пока не имеет значения, в каком здании они находятся. Зато практически у всех крупных международных компаний уже есть корпоративная политика по аренде офисов, в соответствии с которой необходимо выбирать экоздания. В настоящее время у этих компаний уже есть возможность рассматривать варианты экоофисов и в Москве. Говоря об опыте развитых стран, нужно отметить, что в США и Европе некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования при использовании «зеленых» технологий в проектировании и строительстве. Кроме того, в этих же странах законодательство предусматривает хорошие налоговые льготы, что снижает инвестиции в проект. Например, можно получить кредит под 5% вместо 10%. Некоторые банки работают при поддержке правительства, у них изначально более выгодные условия кредитования. И такие банки могут опустить процентную ставку до 4% вместо 5%. «Зеленые» проекты поддерживаются главным образом правительством. Все западные страны уже пришли к единому мнению о необходимости применения «зеленых» технологий при строительстве объектов недвижимости. Предыдущие нормативы, применяемые при проектировании объектов, требовали использования большого количества энергии, например, для отопления и/или охлаждения зданий. Для этого, соответственно, необходимо больше природных ресурсов, что негативно сказывается на окружающей среде. Сейчас в проектировании все чаще используются экологически рациональные и эффективные технологии. Это поможет сохранить природные ресурсы для нашего потомства. Как только в России будут применены на законодательном уровне различные льготы и поощрения для девелоперов и арендаторов, которые выбирают и строят экоздания, спрос, несомненно, увеличится.

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 77

05.05.2011 16:36:54

Russian Experience in “Green Building" Technologies In Western countries one of the main criteria for tenants, when selecting premises, is the degree to which they correspond to environmental standards. After the recession, the demands of tenants for quality buildings have increased in Russia. Russian tenants today are increasingly choosing buildings that meet the requirements of ecofriendliness. An example of such a building is the K2 Business Park. Babur Diker, vice president of Storm Properties

very building in Russia, both ordinary and environmentally friendly ones, should be designed and constructed in accordance with SNIP codes, like in any other country where each building must comply with local regulations. An environmentally friendly building, in addition to local codes, must match one of the "green technology” standards (LEED, BREEAM, BCA Green Mark). The main purpose of these standards is lowering the electricity consumption during the operation of a building. At the heart of “green development” lies the principle of natural resources conservation with maximum efficiency in the construction and operation of the building. For example, SNIP rules do not require that the windows in the building be openable. Whereas for “green buildings” this requirement almost always applies, and is one of the

main design parameters, as fresh air is a good resource for the saving of energy consumed by equipment. There are several ways that a building can be constructed so that it is safe for people and saves on natural resources.

Saving on natural resources Each country has its own construction standards. For example, in Russia there are

meters of fresh air per employee per hour. This requires installation of the appropriate equipment. In the design of “eco-buildings” it is necessary to provide windows, which can be opened. If this condition is met, than you can install fresh air equipment that requires less power, and accordingly, will consume less electricity. Electricity is produced by burning natural gas or by

and consuming less power, developers save natural resources. If a building is designed in accordance with the "green technologies” standards, it is necessary that its energy consumption be less than required by SNIP codes. For example, 30% of energy savings can be achieved by buildings with good insulation. In addition, it is more beneficial for developers to use locally produced materials, thus avoiding transportation costs, which also has an influence on the ecology of the building, as less natural resources are consumed, such as gasoline and natural gas used to fuel transport vehicles. The main point of “eco-development” is preservation of natural resources, energy savings during the operation of the building, as well as preserving as much landscaping in the building process as possible. In order to construct eco-buildings, the use of modern equipment is mandatory. Progress does not stand still, and equipment is constantly being improved. The main thing is that the design should be developed by qualified architects, who have been certified in the "green technologies” standards. It is not always possible to design an ecobuilding to be as beautiful as a conventional building, due to technological limitations, but experienced architects can create a project that will look modern, while at the same time meeting eco-standards. During operations, the basic requirement for the building is energy conservation – that is, as little energy as possible is to be expended for lighting, heating and cooling of buildings. With the correct use of daylight you can significantly reduce electricity consumed by artificial lighting. To do this, the building should be designed in a specific form, preferably in the form of a parallelepiped, no deeper than 36 meters. All of the abovementioned parameters are interrelated. You cannot use "green technologies”, for example, only for lighting. The K2 Business Park is an example of careful attention being paid to environmental issues, and therefore this project belongs to the “green building” category. It was designed by an American architectural firm (NBBJ) and the Korda engineering

The basic requirement for a building is energy conservation – that is, as little energy as possible is to be expended for lighting, heating and colling of buildings. With the correct use of daylight you can significantly reduce power consumption. requirements for a certain level of ventilation: it is necessary to provide 60 cubic

hydroelectric power plants (using water). Thus, by using more efficient equipment,

firm (U.S.A.). These companies are certified by the LEED standards, they are very well

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 78

05.05.2011 10:47:00

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Business Practice | Green Development

| |

| World Trends

Water taps with touch sensors: Public bathrooms have automatic faucets to conserve water. Variable speed drives: All pumps and ventilators, which provide a variable flow of air or water, will be equipped with variable speed drives to reduce energy consumption. Eco-friendly refrigerants: Chillers are equipped with environmentally friendly refrigerants, which do not deplete the ozone layer.

Costly, but profitable

Babur Diker, Storm Properties / Бабюр Дикер known on the world market for their work on many environmentally friendly educational and medical institutions. They also helped design the K2 Business Park in accordance with international LEED standards.

The choice of eco-technologies, on the example of the K2 Business Park Heat recovery systems: Ventilation units equipped with a heat recovery system that allows the use of thermal energy from a common exhaust system for the preheating or cooling of fresh air going into the building. Traditional exhaust systems remove air directly to the outside of the building. Using a heat recovery system allows the use of thermal energy from the exhaust air to treat fresh air before it passes through the heating (cooling) elements of the ventilation system. Thus, the energy consumption for cooling air in the summer and heating it in winter are reduced by 12-15%. Condensing boilers: condensing type boilers are 93% efficient, compared to traditional boilers whose efficiency doe snot normally exceed 80%. This means that 93% of the energy consumed by the boiler is converted into heating energy for buildings. This reduces energy use during the heating season by 7-8%. Cooling Chillers: Chillers are equipped with a special module that allows the cooling of water under the influence of low outside air temperatures, without using mechanical cooling. As a consequence, power consumption for the purposes of air cooling is reduced. "Inergen” fire extinguishing system: Server rooms are equipped with the "Inergen” fire-extinguishing system. This environmentally friendly system allows you to put out a fire by reducing the oxygen content in the room by using natural gases. This is a safe system for protecting computer equipment and has no negative impact on the environment. Plumbing equipment with a low water flow: In public bathrooms plumbing fixtures are used that require a low water flow.

Typically, it costs 5-8% more to construct an environmentally friendly building compared to a traditional structure. On the other hand, lower operating costs benefit the end user who determines the market and demand. Before the recession, profits from investment and construction projects were so high that 8% meant nothing to investors. Today, with the correct choice of designers and general contractors, this difference in costs can be minimized. Operating costs can be reduced by up to 20%. This is confirmed by international experience.

Rents are determined by market Today in Russia, rental rates in business centers, as a rule, do not depend on the ecological friendliness of a building. Unfortunately, for many Russian companies, it still does not matter in what type of building their offices are housed. But almost all major international companies already have corporate office leasing policies, in accordance with which they must choose eco-buildings. These companies now have an opportunity to lease eco-offices in Moscow as well. Speaking about the experience of developed countries, it should be noted that in the U.S. and Europe, some banks even offer more favorable credit terms to companies using "green technologies” in the design and construction of their projects. In addition, in these same countries, the law provides generous tax benefits, which reduce the investment costs of the project. For example, a loan can be available on a 5% interest instead of 10%. Some banks have the government backing and they can often offer more favorable credit conditions. And such banks may lower interest rates even more, to 4% instead of 5%. "Green" projects are mainly supported by the government. All Western countries have already agreed on the need to use “green technologies” in the construction of real estate objects. Previous regulations for the design of real estate required the use of large amounts of energy, especially for the heating and/or cooling of buildings. As a result, more resources are being consumed, which negatively affects the environment. Now designers are using more environmentally sustainable and efficient technologies. This helps conserve natural resources for future generations. When Russia starts offering the various benefits and incentives to developers and tenants who choose to construct “ecofriendly” buildings, the demand for these will undoubtedly increase.

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 79

05.05.2011 16:36:44

Ми ровые т рен д ы:

Обменивается башня «Авива» Произошел обмен договоров по продаже «Авива Тауэр» ( башни «Авива») за 288,25 миллионов фунтов стерлингов. Это последний объект выставленного на продажу портфеля недвижимости Саймона Халаби, который был взят в управление два года тому назад.

омпания CB Richard Ellis Loan Servicing сообщила инвесторам «Уайт Тауэр 2006-3» – держателям ценных бумаг, обеспеченных залогом коммерческой недвижимости, что компания Ernst & Young, которой был передан этот объект недвижимости, согласовала условия его продажи. Цена продажи обеспечивает чистую начальную доходность в размере 5,4%. Башня «Авива» общей площадью 29 288 кв. м, сданная в аренду компании «Авива» до 2024 года, является последним объектом в порт-

феле недвижимости, подлежащим продаже. Восемь из девяти объектов уже продано, причем большинство из них – группе Carlyle. Компаниям CB Richard Ellis и Knight Frank было поручено продать объект недвижимости в феврале этого года по заявленной цене в 284 миллиона фунтов стерлингов, что соответствует чистой начальной доходности в 5,5%. Продажу планируется завершить в июле этого года.

Партийная штаб-квартира станет общежитием Бывшая штаб-квартира Лейбористской партии в Лондоне должна превратиться в общежитие. Это главная цель нового совместного предприятия компании Moorfield и занимающейся недвижимостью компании Safeland, которое оценивается в 50 миллионов фунтов стерлингов.

ом Джона Смита по адресу: Уолворт Роуд, 144–152 в лондонском районе Elephant & Castle – это первый объект недвижимости совместного предприятия, который будет преобразован в общежитие на 400 мест. Совместное предприятие, образованное Вторым фондом инвестиций в недвижимость компании Moorfield и фирмой Safeland (создавшей торговую марку Safestore – склады индивидуального хранения), будет осуществлять коммерческую деятельность под именем Safestay и собирается извлечь выгоду

из «раздробленного» рынка общежитий в Великобритании. Новое СП, инвестируя посредством компании, зарегистрированной на острове Джерси, планирует создать сеть «общежитий для размещения туристов» – для начала в Лондоне. СП будет инвестировать в перестройку в общежития «стратегически расположенных» столичных зданий. Второй фонд инвестиций в недвижимость вносит в партнерство 20 миллионов фунтов, а компания Safeland – 5 миллионов фунтов. С учетом заемного капитала

предприятие надеется инвестировать 50 миллионов фунтов. Вот что сказал Марк Гилбард, исполнительный директор компании Moorfield: «Мы считаем, что рынок общежитий раздроблен и слабо развит. Данное совместное предприятие позволит нам создать крупную торговую марку на рынке общежитий, обеспечив последовательно высокий уровень сервиса в ряде районов Лондона». «Создание данного предприятия, – прокомментировал управляющий директор Safeland Лэрри Липман, – позволяет

нам приобретать больше качественных объектов недвижимости с последующей их перестройкой в успешные коммерческие заведения». Прибыль от деятельности предприятия будет разделяться между компаниями в соответствии с объемом вложенного капитала. Компания Safeland будет отвечать за выявление возможностей, строительство и управление общежитиями. Хотя четкий срок существования партнерства не определен, по имеющимся оценкам, оно будет действовать пять лет.

Marks & Spencer возвращается Marks & Spencer подтверждает возвращение во Францию и планы по открытию флагманского магазина на улице Елисейские поля в Париже.

орговая сеть Marks & Spencer подтвердила возвращение на французский рынок в конце этого года, намереваясь осуществлять розничную торговлю одновременно в реальном и виртуальном пространстве. В конце года Marks & Spencer собирается открыть амбициозный магазин площадью 1393 кв. м в самом центре Парижа – на Елисейских полях. Магазин разместится на трех этажах и будет предлагать широкий ассортимент женской одежды и продуктов питания. Компания Marks & Spencer завершает переговоры со своим британским

партнером по франшизе SSP об открытии нескольких продуктовых магазинов Marks & Spencer Simply Food («Просто еда») в стратегических местах Парижа. В настоящее время идет поиск подходящих мест. Розничная сеть подыскивает также подходящие места для открытия магазинов с более широким ассортиментом одежды и продуктов питания. Одновременно сеть собирается создать новый торговый сайт в Интернете на французском языке, на котором торговля будет осуществляться в евро. Исполнительный директор компании Marks & Spencer Марк Болланд

комментирует это событие: «Торговая марка Marks & Spencer хорошо узнаваема во Франции, и в сердцах французских потребителей для нее есть место. Мы необычайно взволнованы тем, что возвращаемся во Францию, собираясь торговать как в реальном, так и в виртуальном пространстве и радовать покупателей полным ассортиментом одежды, товаров для дома и изысканными продуктами питания в нашем парижском магазине». И новый интернет-сайт на французском языке, и новый магазин в Париже должны открыться до наступления торгового бума перед Рождеством.

080-83 Trend_I_L.indd 80

05.05.2011 15:31:52

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Green Development | Мировые тренды

| |

| Новости Северо–Запада

Эталон получает прописку на LSE Российский застройщик жилой недвижимости компания «Эталон» вчера начала торговать на Лондонской фондовой бирже, после того как выручила 575 миллионов долларов (352 миллиона фунтов) в результате первичного размещения.

«Э

талон» последовал примеру других российских девелоперов, таких как группа ПИК, MirLand, RGI International и «СистемаГалс», которые разместили свои акции на Лондонской бирже в годы бума. Компания продала 82 миллиона акций в виде депозитарных расписок по цене 7 долларов за каждую. Нынешние акционеры, такие как создатели компании семья Заренковых,

управляющая компания «Газпрома» Gazprombank Asset Management, инвестиционная компания Baring Vostok и другие члены правления вместе получили 75 миллионов долларов от продажи своих акций «Эталона». Компания «Эталон» была основана в 1987 году в Санкт-Петербурге и с 2000 по 2010 год контролировала в среднем 11% рынка жилой недвижимости в частном секторе.

Компания строит большие комплексы для нижнего и верхнего сегментов среднего класса. В ее портфеле 28 жилых зданий и 3,13 миллиона кв. м непроданных жилых площадей. Крупнейшими проектами компании являются комплекс «Изумрудные холмы» в Москве (864 тыс. кв. м) и «Золотая Гавань» в Санкт-Петербурге (213,7 тыс. кв. м).

Банки не задержатся в гостиницах Недавний всплеск продаж показывает, что кредиторы жаждут «разрабатывать» свои активы.

з всех активов, находящихся под контролем британских кредиторов недвижимости, гостиницы продемонстрировали наибольшую активность в начале 2011 года. Кредиторы, традиционно сторонившиеся этого сегмента коммерческой недвижимости, изменили мнение во время экономического спада, привлеченные возможностью заполучить зачастую недооцененную гостиничную недвижимость. Компания HBOS, вошедшая в банковскую группу Lloyds, и Королевский банк Шотландии наряду с тремя ирландскими банками Anglo Irish, Bank of Ireland и Allied

Irish проводили особенно активную политику в этом секторе. Однако снижение стоимости активов в сочетании со снижением доходов по причине сокращения делового туризма привело к тому, что эти активы больше других пострадали от финансового кризиса. В последние месяцы начались широкомасштабные мероприятия по реструктуризации «плохих» кредитов, многие из которых были выданы гостиницам. «Цикличная природа гостиничной индустрии становится причиной резких взлетов и падений показателей текущей деятельности и оценок гостинич-

ных активов, – объясняет Пирс Талалла, исполнительный директор инвестиционного банка Avington, специализирующегося на индустрии развлечений. – Плохие результаты операционной деятельности в 2008–2009 годах вкупе с ограниченной доступностью долгового финансирования создали такую рыночную ситуацию, которая не благоприятствовала вынужденной продаже гостиничных активов. До последнего времени кредиторы предпочитали реструктуризировать или продлевать выданные кредиты в ожидании окончательного восстановления гостиничной индустрии».

Согласно информации, опубликованной в прошлом месяце журналом Property Week, банк Barclays продал свой портфель гостиничной недвижимости на сумму 450 миллионов евро состоятельному ливанскому инвестору, а на прошлой неделе компания Rocco Forte выкупила 50%-ную долю в совместном предприятии, ранее находившемся в собственности Lloyds и оцениваемом в 300 миллионов фунтов. В гостиничном секторе предстоит еще многое сделать. Журнал Property Week анализирует текущие сделки и переговоры, которые должны быть в поле зрения любого потенциального инвестора.

Mitsubishi выиграла гонку за здание Японскому гиганту на рынке недвижимости Mitsubishi Estate поступило предложение купить лондонскую штаб-квартиру другой японской компании Tokyo Marine («Токио Марин») за 35 миллионов фунтов.

та сделка станет первой инвестицией Мицубиси в Лондон с мая 2007 года, когда она приобрела 50% акций Central St Giles в Вестэнде, и одной из немногочисленных сделок с участием японских инвесторов за последние несколько лет. Страховая компания Tokyo Marine является владельцем здания и сама же занимает его площади. В настоящее время в здании 5295 кв. м офисных площадей,

но в результате реконструкции площадь может быть увеличена до 7432 кв. м. Продажа сопровождалась ожесточенной конкуренцией в Сити: владелец получил более 20 предложений от различных покупателей. Первоначально здание было выставлено по цене 25 миллионов фунтов. Консультантом компании Tokyo Marine выступила CB Richard Ellis. Все стороны отказались от комментариев.

080-83 Trend_I_L.indd 81

05.05.2011 10:49:39

World T rend s:

Aviva Tower exchanges for 288.25m Contracts have been exchanged on the sale of the Aviva Tower for 288.25m – the last property to be sold from Simon Halabi’s Protractor portfolio which was taken into administration two years ago.

B Richard Ellis Loan Servicing today told investors in the White Tower 2006-3 commercial mortgage backed securities vehicle that the receivers of the property, Ernst & Young, has agreed a sale of the property. The sale price reflects a net initial yield of 5.4%. Aviva Tower, which totals 315,254 sq ft and is leased until 2024 to Aviva, is the last property in the Protractor portfolio to be

brought to the market. Eight out of the nine assets have been sold with the majority being brought by Carlyle Group. CB Richard Ellis and Knight Frank were instructed to sell the property in February this year with a quoting price of 284m, reflecting a net initial yield of 5.5%. The sale is scheduled to complete by July this year.

Party headquarters to be converted into a hostel Labour’s former London headquarters is to be converted into a hostel as a part of a new 50m joint venture between Moorfield and property company Safeland.

ohn Smith House, at 144-152 Walworth Road in Elephant & Castle, is the first property in the venture and will be converted into a 400-bed hostel. The joint venture, between Moorfield’s MREF II fund and Safeland, which set up the Safestore self-storage brand, will trade under the name Safestay and aims to take advantaged of a “fractured” hostels market in the UK. Investing through a Jersey-domiciled vehicle, the new company plans to establish a chain of “tourism-driven hostels” with the initial focus on London.

It will invest in converting existing buildings into hostels in “strategic locations” in the capital. MREFII is contributing 20m to the partnership and Safeland 5m. With gearing, the venture predicts being able to invest 50m. Marc Gilbard, chief executive of Moorfield said: “We believe that the hostel market is fragmented and underdeveloped and this joint venture presents a significant opportunity to create a major hostel brand that provides a consistent and high quality product across a number of locations in London.”

Larry Lipman, managing director of Safeland, said: “The establishment of this venture allows us to exploit our ability to buy property well and develop it into successful trading units.” Profits from the venture will be split between the companies based on the amounts of equity invested. Safeland will be responsible for identifying opportunities, development and hostel management. Though there is no fixed term to the partnership it is estimated that there would be an exit within five years.

Marks & Spencer confirms its return to France Marks & Spencer has confirmed it will return to France towards the end of this year with a combined e-commerce and retail ’bricks & clicks’ strategy.

he move will see Marks & Spencer open a 15,000 sq ft aspirational store in the heart of Paris at 100 Avenue des Champs-Elysees towards the end of this year. The store, which will offer a selection of both womenswear and food, will trade over three floors. Marks & Spencer is also in advanced talks with

SSP, an established UK franchise partner, regarding opening a number of Marks & Spencer Simply Food stores at strategic locations in and around Paris and is now looking for suitable sites. The retailer is also looking for a limited number of locations from which to sell a larger clothing and food offer, and will

launch a new retail website which will be in French and trade in Euros. Marc Bolland, Marks & Spencer’s chief executive, said: “Marks & Spencer has great brand awareness here in France and a place in customers’ hearts. We’re very excited to be returning with an e-commerce and retail offer to delight customers with our full range of clothing and home products, and the exceptional food from our Paris store.” Both the new French website and Parisian store are scheduled to launch prior to this year’s peak Christmas trading period.

080-83 Trend_I_L.indd 82

05.05.2011 10:49:39

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| Green Development | World Trends

| |

| News of Northwest

Mitsubishi Estate to buy 150 Leadenhall Street Japanese property giant Mitsubishi Estate is under offer to buy the London headquarters of fellow Japanese company Tokio Marine for 35m.

he deal is the first new investment in London for Mitsubishi since it bought a 50% stake in Central St Giles in the West End in May 2007, and is one of only a handful of deals by Japanese investors in the last few years. Insurance company Tokio Marine is the occupier as well as the owner of the building. The building currently comprises 57,000 sq ft of office space,

but can be redeveloped to comprise 80,000 sq ft. The sale has attracted fierce competition in the City – over 20 bids on the property were received, which was originally put on the market for around 25m. CB Richard Ellis advised Tokio Marine. All parties declined to comment.

Etalon finds home on London Stock Exchange Russian residential developer Etalon began trading on the London Stock Exchange yesterday after it raised $575m ( 352m) in a flotation

talon joined fellow Russian developers PIK Group, MirLand, RGI International and Sistema-Hals, which listed in London in the boom years. The company has sold 82m shares in the form of global depository receipts at $7 each. Existing shareholders, such as founders the Zarenkov family, Gazprombank Asset Management, Baring

Vostok and other members of management, received $75m between them from selling their shares in Etalon. Etalon was founded in 1987 in St Petersburg and has recorded an 11% average annual market share of Russian residential completions in the private sector between 2000 and 2010.

It focuses on large complexes, targeting the lower-middle class and “uppereconomy class” sectors. Its portfolio comprises 28 developments with 33.7m sq ft of unsold space. Its largest projects are the 9.3m sq ft Emerald Hills in Moscow and the 2.3m sq ft Golden Bay in St Petersburg.

Banks not extending their stay in hotels A recent spate of sales shows lenders are anxious to “work out” their assets

f all the asset classes under the economic control of UK property lenders, hotels have experienced the most activity at the start of 2011. Property lenders that had traditionally shied away from the sector opened their books during the downturn, seduced by the often undervalued freeholds of hotels. HBOS – now part of Lloyds Banking Group – and the Royal Bank of Scotland, along with the three main Irish banks: Anglo Irish, the Bank of Ireland and Allied Irish, were particularly bullish. But a combination of falling asset values and declining income as business travel was cut back caused this lending to be among the worst hit when the financial crisis unfolded. In recent months, banks have begun to take wide-ranging action in restructuring their distressed loans – particularly to hotels. “The cyclical nature of the hotel industry creates exaggerated peaks and troughs

in hotel operating performance and valuations,” explains Piers Talalla, chief executive of leisure-focused investment bank Avington. “Poor operating performance during 2008 and 2009, coupled with constrained debt availability resulted in an environment ill suited to forced hotel disposals. Until now, lenders were better off extending, or restructuring their loans, pending the eventual industry recovery.” As Property Week revealed last month, Barclays sold a 450m portfolio of hotels to a wealthy Lebanese investor, and last week Rocco Forte bought out the 50% of a 300m joint venture previously owned by Lloyds. There is still plenty of work to be done in the sector. Property Week looks at the ongoing workouts that should be on the radar of any prospective investor.

080-83 Trend_I_L.indd 83

05.05.2011 10:49:39

Новости Северо–Запада:

Firetrap и OVS вошли в «Галерею»

Брокером объекта выступает компания Colliers International. «Этот объект восполнит недостаток качественных офисов в зоне Лиговского проспекта и Обводного канала. Интерес к аренде офисов в бизнес-центре уже проявили крупные IT, производственные и логистические компании», – комментирует заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International SPb Дмитрий Шишанов. Напомним, что ГК «Овентал» в СанктПетербурге принадлежит еще один действующий с 2007 года офисный центр – Owental History на Социалистической улице, 14. Он также расположен на бывшей промплощадке – в реконструированном здании типографии «Правда». Площадь этого бизнес-центра составляет 9 тыс. кв. м.

Проект

«Никольский» микс Сделка

конце этого лета в торговом центре «Галерея» откроются флагманские магазины популярных европейских брендов Firetrap и OVS. Это первые в России монобрендовые магазины данных сетей. На российском рынке бренды представляет компания BNS. Магазин Firetrap (английский бренд уличной джинсовой одежды) займет 250 кв. м на втором этаже «Галереи». OVS (итальянский бренд мужской, женской и детской одежды в сегменте масс-маркет) откроет магазин площадью 850 кв. м на третьем уровне ТРК. «Открытие первых монобрендовых магазинов в лучшем на данный момент петербургском ТРК значительно расширит аудиторию самих торговых марок и позволит им охватить средний

Открытие

Юбилейная «К»

Финская Rautakesko открыла десятый строительный гипермаркет сети «К-Раута» в Санкт-Петербурге. Объект расположен на территории жилого комплекса «Юбилейный квартал» (Шуваловский проспект, 45). Участок в 1,8 га под его строительство финны

сегмент российского fashion-рынка», – считает коммерческий директор компании BNS Денис Богатырев. Напомним, что торгово-развлекательный комплекс «Галерея» открылся в конец ноября 2010 года на площади Восстания в Петербурге, рядом с Московским вокзалом. Это самый крупный из существующих в городе ТРК (общая площадь – 192 тыс. кв. м), вместивший более 290 магазинов. На данный момент заполняемость комплекса близка к 100%. «В «Галерее» уже сформировался достаточно большой лист ожидания. Часть международных ритейлеров просто не успели среагировать и войти в проект. Сейчас они подают свои заявки и ждут появления свободных площадей», – заявил недавно директор по маркетингу «Галереи» Сино Ализода. Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду площадей ТРК – компания Jones Lang LaSalle.

приобрели у холдинга «ЛенСпецСМУ» в прошлом году. Площадь нового гипермаркета составляет более 7 тыс. кв. м, из них 5 тыс. кв. м занимает торговый зал, остальное – открытый двор. Ассортимент гипермаркета насчитывает более 30 тыс. наименований товаров для строительства, ремонта, интерьера и сада. По оценкам экспертов, инвестиции в проект могли составить не менее 10 млн евро. «С точки зрения развития строительных гипермаркетов «К-Раута» нам интересен Невский район, близ Ладожского вокзала, проспекты Энгельса на Парнасе и Славы в Купчино. В остальных районах Петербурга сеть уже представлена. Еще два объекта мы возводим в Москве, их открытие состоится до конца этого года. В этом году мы также планируем приобрести несколько участков под строительство новых «К-Раута» в Петербурге и в Москве», – сообщил CRE генеральный директор ООО «Кеско Риэл Эстейт» Клаус Лааксо. Напомним, что сегодня сеть «К-Раута» объединяет 13 магазинов в России: 10 – в Петербурге, по одному – в Туле, Ярославле и Калуге.

Пространство «Ткачей» Ввод в эксплуатацию бизнес-центра «Ткачи» неподалеку от станции метро «Обводный канал» намечен на эту осень. Девелопер проекта – группа компаний «Овентал», которая приобрела краснокирпичное здание бывшей бумагопрядильной мануфактуры на набережной Обводного канала, 60 в прошлом году. Оно включено в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия, реконструкция пятиэтажного корпуса ведется под контролем КГИОП. Общая площадь делового комплекса составит 13 тыс. кв. м, из них 9 тыс. кв. м отведены под офисы. На пятом уровне здания будет организовано арт-пространство для проведения выставок, концертов, инсталляций, театральных действ и прочего. Бизнес-центр позиционируется собственниками в классе В+. Арендная кампания уже началась. Площадь минимального офисного блока, предлагаемого в аренду, составляет 200 кв. м. Диапазон арендных ставок – 800–1200 руб./кв. м в месяц.

Многофункциональный комплекс на Садовой улице, 62 в Петербурге планируется ввести в строй в 2014 году. Девелопер уже определился с параметрами будущего объекта. Проект предполагает реконструкцию федерального памятника XVIII века – Никольских рядов, а также новое строительство. Работы планируется начать этим летом, завершить – в конце 2013 года. Объем инвестиций в проект оценивается в $220 млн. Предполагаемый срок окупаемости – семь лет. По проекту архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» после реконструкции Никольских рядов и застройки дворового пространства общая площадь комплекса увеличится вдвое – до 62,5 тыс. кв. м. В его состав войдут восемь современных офисных зданий внутри исторического периметра (около 9,3 тыс. кв. м), четырехзвездочный отель Crowne Plaza сети InterContinental Hotels Group на 354 номера (23,7 тыс. кв. м), конференц-центр (3,4 тыс. кв. м), двухуровневый подземный паркинг на 220 автомобилей (9 тыс. кв. м). Под торговлю будет отведено около 1 тыс. кв. м площадей, еще 2,4 тыс. кв. м займут рестораны, около 4 тыс. кв. м – фитнеси спа-центр. Напомним, что девелопером проекта является ЗАО «Никольские ряды». Компания с 2002 года арендовала полуаварийный памятник, а в ноябре 2010-го выкупила комплекс зданий площадью около 30 тыс. кв. м на торгах Фонда имущества за 420 млн рублей. Консультантом проекта выступает Venture Investment & Yield Management LLP. Инвестор – специально созданный зарубежный фонд. Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду офисов и торговых площадей – компания Jones Lang LaSalle. Арендные ставки пока не озвучиваются.

084-87 NorthWest_L_I.indd 84

05.05.2011 10:50:52

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Сделка

В «Кулон-Пулково» новые арендаторы Девелопер офисно-складского комплекса «Кулон-Пулково» ГК «Эспро» подписал договор аренды на общую площадь около 11,2 тыс. кв. м складских площадей и около 800 кв. м офисных с четырьмя арендаторами – компаниями «Копак.ру», «Симпл», «Лудинг» и «Алиди». Компания «Копак.ру», предлагающая услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров, арендовала в «Кулоне-

Пулково» около 2,5 тыс. кв. м складских площадей. Логистическая ГК «Алиди» взяла в аренду в комплексе 5 тыс.кв. м склада. На территории комплекса «Алиди» будет предоставлять логистические услуги производителю Wrigley. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Saint-Petersburg. Двумя другими арендаторами «Кулона-Пулково» стали дистрибьюторы алкогольных напитков: виноторговая компания «Симпл» – эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции, занявшая 1,1 тыс. кв. м складских и около 130 кв. м офисных площадей, и дистрибьютор вина и крепкого алкоголя ГК «Лудинг», арендовавшая 2,5 тыс. кв. м складских площадей и около 600 кв. м офисных, при этом компания перевела все свои офисы из Петербурга в комплекс «Кулон-Пулково». «Учитывая, что «Кулон-Пулково» был введен в эксплуатацию в самый разгар кризиса – в середине 2009 года, а к концу 2010 года складские площади комплекса были заполнены лишь на 40%, сегодня мы смело можем сделать вывод, что ситуация на складском рынке заметно улучшилась, – отмечает Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент». – Всего за один квартал мы смогли сдать в аренду площади, равные арендованным за полтора кризисных года».

| Мировые тренды | Новости Северо Запада

| |

| Регионы

Офисно-складской комплекс «КулонПулково» расположен на Пулковском шоссе, рядом с Кольцевой автодорогой, в двух километрах от аэропорта «Пулково» и в 10 минутах езды от станции метро «Московская». Общая площадь комплекса составляет 36 тыс. кв. м, из которых складские помещения класса А занимают 28,3 тыс. кв. м. Офисы, общей площадью 5,9 тыс. кв. м, располагаются в примыкающем 4-этажном здании и могут быть арендованы отдельно от складских помещений. Среди арендаторов комплекса, помимо компаний «Копак.ру», «Симпл», «Алиди» и «Лудинг», – WeMaTec, OSG, Moron, СКЛ.

Аренда

Ручная работа Сеть магазинов косметических товаров ручной работы Lush планирует открыть в 2011 году три магазина в Петербурге. Новый фирменный магазин ритейлера открылся в конце апреля в ТРК «Радуга» на проспекте Космонавтов. «Помещения в этом комплексе освобождаются крайне редко, существуют так называемые листы ожидания», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости АРИН (брокер сделки) Екатерина Лапина. Стоимость аренды не разглашается. Однако, по дан-

ным г-жи Лапиной, величина ставки аренды на аналогичные помещения может составлять от 3–4 тыс. рублей за кв. м в месяц. Это уже 11-й магазин Lush в СанктПетербурге. Еще под две торговые точки компания ищет помещения на проходных городских магистралях и крупных ТРК. В данный момент сеть представлена 722 магазинами в 46 странах. В России бренд с 2002 года представлен компанией ООО «Лаш Раша». Сейчас в России работает 53 магазина, расположенных в Москве, Петербурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Самаре, Екатеринбурге, Туле, Краснодаре и Тюмени. По мнению аналитиков АРИН, несмотря на большой объем ввода торговых площадей в минувшем году, объем вакантных площадей на рынке Петербурга существенно не изменился. В настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров в городе составляет 92–93%. Совокупный объем вакантных площадей в торговых комплексах – около 200 тыс. кв. м. Уровень заполняемости современных торговых центров, расположенных в наиболее ликвидных местах, составляет от 95 до 100%. Вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.

084-87 NorthWest_L_I.indd 85

05.05.2011 10:50:52

New s of Nor t hwe s t:

Opening

The Tkachey BC to open its doors The commissioning of the Tkachey (Weavers) Business Center near the Obvodny Сanal subway station is planned for this fall. The project developer is the Owental Group of Companies, which last year purchased the red-brick building of the former Cotton Mill on 60 Obvodny Canal Quay. This property is included in the list of newly identified cultural heritage objects, with the reconstruction of a five-storey building being supervised by KGIOP (Historical and Cultural Heritage Conservation and Use Committee). The gross built area of the business complex will be 13,000 sqm, of which 9,000 sqm are reserved for offices. At the fifth level of the building an “art venue” will be organized for exhibitions, performances, installations, theater, etc. The owners have positioned the business center in the class “B+” category. The leasing campaign has already begun. The minimum office size offered for lease is 200 sqm. The rents range from 8001200 rubles per sqm per month. The broker for the property is Colliers International. "This facility will make up for the shortage of high quality offices in the area of Ligovsky Avenue and Obvodny Canal Quay. Interest in renting offices in the business center has already been shown by large IT, manufacturing and logistics companies," says Dmitry Shishanov, deputy director of office real estate at Colliers International SPb. We should recall that the Owental Group also owns another office center in St. Petersburg that has been operating since 2007 – the Owental History on 14 Socialisticheskaya Street. That one is also located on a former industrial site – in the renovated Pravda Publishing House building. The area of this business center is 9,000 sqm.

Another first for K-Rauta The Finnish Rautakesko Company opened its tenth hypermarket of the K-Rauta chain in St. Petersburg. The object is located in the territory of a residential complex – the "Jubilee Quarter” (45 Shuvalov Prospect). The 1.8ha plot for its construction the Finns purchased last year from the LenSpetsSMU Holding. The new hypermarket area is over 7,000 sqm, of which 5,000 sqm are devoted to retail space and the rest is an open courtyard. The hypermarket’s assortment includes more than 30,000 kinds of construction, repair, interior and gardening products. Experts estimate that investments into the project could be at least 10 million EUR.

"From the standpoint of building K-Rauta hypermarkets, we are interested in Nevsky, Ladozhsky Train Station, Engels Prospekt in Parnas District and Slava Prospekt in Kupchino District areas. Other districts of St. Petersburg already have these hypermarkets. Two other projects we are currently developing in Moscow will open their doors before the end of this year. We also plan to buy several plots of land in this year for the construction of new K-Rauta stores in St. Petersburg and Moscow,” Klaus Laakso, general director of Kesko Real Estate, told CRE. We should mention that the K-Rauta network has 13 stores in Russia today: 10 – in St. Petersburg, and one each in Tula, Yaroslavl and Kaluga.

Transaction

Firetrap and OVS enter Galeria At the end of this summer, the flagship stores of popular European brands, the Firetrap and OVS, will open their doors in the Galeria shopping mall. These are the first mono-brand stores in Russia for these networks, on the Russian market the brands are represented by the BNS Company. The Firetrap Store (the English brand of street jeans) will take up 250 sqm on the second floor of Galeria. The OVS (Italian brand of men's, women's and children's clothing in the mass-market segment) will open a store on the area of 850 sqm at the third level of the shopping mall. "Opening of the first mono-brand stores in today’s best St. Petersburg mall will greatly expand the audience of these brands, and enable them to cater to the middle segment of the Russian fashionmarket," says the commercial director of BNS, Denis Bogatyrev. We should recall that Galeria first opened in late November 2010, on Vosstaniya Square in St. Petersburg, near the Moscow Railway Station. It is the largest mall in the city (total area – 192,000 sq m), with over 290 stores. Now the occupancy of this complex is approaching 100%. "The Galeria has already created a rather large waiting list of potential tenants. Many international retailers were simply too late in responding and entering into the project. Now they are filing their applications and waiting for vacant space," Sino Alizoda, director of marketing at Galeria, said recently. Exclusive agent for marketing and leasing of the SEC’s areas is Jones Lang LaSalle.

Kulon-Pulkovo has new tenants The Espro Group, developer of the KulonPulkovo Office and Warehouse Complex, has signed a lease for a total area of about

11,200 sqm of warehouse space, and approximately 800 sqm of office space with four tenants – the companies Kopak. ru, Simple, Luding and Alidi. The Kopak.ru Company, offering packaging services, promotional kits and promotional items, rented approximately 2,500 sqm of warehouse space at Kulon-Pulkovo. The Alidi Group Logistics Company rented a 5,000 sqm in the warehouse complex. Alidi will be providing logistics services to the Wrigley Manufacturing Company. Consultant in the transaction was Knight Frank SaintPetersburg. Two other new tenants of Kulon-Pulkovo are a distributor of alcoholic beverages – the Simple Company, an exclusive supplier of specialty wines from France and Italy, taking up 1100 sqm of storage space and 130 sqm of office space, and a distributor of wines and spirits – the Luding Group of Companies, leasing 2,500 sqm of warehouse space and 600 sqm of offices; the company transfers all of its offices in St. Petersburg to the Kulon-Pulkovo Complex. "Given that Kulon-Pulkovo was commissioned at the peak of the recession – in mid 2009 and late 2010, the warehousing area of the complex was only 40% occupied, today we can safely conclude that the situation on the warehousing market has improved markedly,” says Vitaly Antonov, general director of Espro Development. "In just one quarter, we were able to rent out more space than during one and a half years of the recession." The Kulon-Pulkovo Office and Warehouse Complex is located on Pulkovo Highway, near the Ring Road, two kilometers from the Pulkovo Airport and within a 10-minute drive from the Moskovskaya Subway Station. The total area of the complex is 36,000 sqm, of which the Class ‘A’ warehousing occupies 28,300 sqm. Offices, with a total area of 5,900 sqm, are located in an adjoining 4-storey building, and can be rented separately from the warehouse. Among the tenants of the complex are such companies as WeMaTec, OSG, Moron, SKL. Kopak.ru, Simpl, Alidi and Luding.

Project

The "Nicholas" mix A multifunctional complex on 62 Sadovaya Street in St. Petersburg will open in 2014. The developer has already chosen the parameters of the future facility. The project involves the reconstruction of a national monument of 18th century – the “Nicholas Series” – as well as new construction. The work scheduled to begin this summer should be completed at the end of 2013. Investments into the project are estimated at $220 million. Estimated recoupment time is seven years. According to the project architect, Evgeny Gerasimov and Partners, after reconstruction of the “Nicholas Series” and construction of the yard space, the

area of the complex will have doubled – to 62,500 sqm. It will consist of eight modern office buildings within the historic perimeter (about 9,300 sqm), the 4-star Crowne Plaza Hotel of the InterContinental Hotels Group network with 354 rooms (23,700 sqm), a conference center (3,400 sqm), two-level underground parking for 220 vehicles (9,000 sqm). Retail will occupy about 1,000 sqm, 2,400 will go to restaurants, and about 4,000 sqm will be occupied by a Fitness and SPA-center. We should recall that the developer of the project is the "Nicholas Series.” In 2002, this company leased a half-destroyed monument, and in November of 2010, it purchased a block of buildings covering about 30,000 sqm from the Property Fund for 420 million rubles. The project consultant is the Venture Investment & Yield Management LLP. Investors are specifically formed foreign funds. An exclusive agent for marketing and leasing of office and retail space is Jones Lang LaSalle. Rental rates have not been disclosed yet.

Rent

Handwork A handmade cosmetics store, Lush, plans to open three stores in St. Petersburg in 2011. A new brand-name store of the retailer opened in late April at the “Raduga” mall on Kosmonavtov Prospekt. "Facilities in this complex become vacant very rarely, many companies are on the waiting list," says Ekaterina Lapina, director of commercial real estate at ARIN – the broker in the transaction. The leasing rate was not disclosed. However, according to Ms. Lapin, the value of rents for similar premises may vary from 3,000 to 4,000 rubles per sqm per month. This is the 11th Lush store to open in St. Petersburg. The company is still looking for space on the major traffic arteries, and in major urban malls, to open another two stores. Currently the network has 722 stores in 46 countries. The brand has been in Russia since 2002, presented by the Lush Russia LLC. Today in Russia there are 53 stores, located in Moscow, St. Petersburg, Kazan, Novosibirsk, Nizhny Novgorod, Samara, Yekaterinburg, Tula, Krasnodar and Tyumen. According to analysts at ARIN, despite the large amount new retail space coming on the market in the past year, the vacancy rates in the St. Petersburg market have not changed significantly. Currently, the average occupancy rate of shopping malls in the city stands at 92-93%. Total amount of vacant spaces in shopping malls is about 200,000 sqm. The level of occupancy in modern shopping centers, located in the most liquid areas, ranges from 95% to 100%. Vacancies remain largely in the illiquid premises.

084-87 NorthWest_L_I.indd 86

05.05.2011 10:50:53

# 10 (16 2) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 0 5 .11

| World Trend | News of Northwest

| |

| Regions

084-87 NorthWest_L_I.indd 87

05.05.2011 10:50:56

Р е г и о н ы:

В Новосибирске планируют открыть Park Inn Hotel Rezidor Hotel Group с гостиничным активом более 13 тыс. номеров в функционирующих или строящихся отелях объявила о планах открыть гостиницу Park Inn в Новосибирске в I квартале 2014 года. В настоящее время компания Rezidor развивает среднеценовой сегмент гостиниц совместно с Региональной гостиничной сетью (РГС) – одним из партнеров по развитию Rezidor в России. Новый отель будет располагаться в центре города, недалеко от главного железнодорожного терминала и станции метро. Помимо 150 номеров, гостиница будет включать ресторан, лобби-бар, тренажерный зал и пять конференц-залов. «Мы очень рады, что подписали восьмой контракт с РГС. Это еще раз подтверждает наше обоюдное намерение открыть от 10 до 20 отелей Park Inn по всей России», – комментирует Курт Риттер, президент и генеральный директор Rezidor. – В Новосибирске, как и во многих крупных городах России, ощущается дефицит отелей международных брендов. Здесь мы видим огромные перспективы для развития бизнеса и с нетерпением ждем открытия «Park Inn Новосибирск», который станет одним из ключевых бизнес-отелей в городе». «Новосибирск входит в список приоритетных для РГС городов, расположенных в наиболее перспективных с точки зрения инвестиций и развития бизнеса регионах страны», – отмечает Владислав Смирнов, генеральный директор ООО «Региональная гостиничная сеть».

Сделка

O'STIN появится в Южно-Сахалинске В августе 2011 года в Южно-Сахалинске в ТРК «Сити Молл» откроется магазин O'STIN площадью 315 кв. м. ООО «Остин» и ООО «Бриллиант» (ТРК «Сити Молл») заключили соответствующий договор аренды. Магазин расположится на втором уровне ТРК. Эксклюзивный брокер ТРЦ «Сити Молл» – девелоперское агентство «Молл. Экспертиза & консалтинг». ТРК «Сити Молл» площадью 64 тыс. кв. м является единственным в регионе концептуальным торговым объектом. Это позволило привлечь в ТРК известные федеральные и международные бренды: Adidas, Reebok, MEXX, Benetton, Levi's, Masha Tsigal, Calvin Klein, Paolo Conte, Incity, Incantо, Donatto, Tom Farr, OGGI, House, Carnaby, Kira Plastinina, Motivi, «Твое», Colours & Beaty, Pur Pur, Lady, Befree, Froggy, Hot Line, Moch, «Нахаленок», SELA, Bibelots, «Л'Этуаль», «Красный куб», «Экспедиция», «Связной», Nomination и др.

«КомсоМолл» для всей России Проект

овые проекты компании DVI Group будут объединены в единую федеральную сеть торгово-развлекательных комплексов под единым брендом – «КомсоМолл». Под сетевым брендом компания представляет четыре торговых комплекса: действующий торгово-развлекательный комплекс «КомсоМолл» в Екатеринбурге (67 тыс. кв. м), новый проект в Волгограде (104 тыс. кв. м), строительство которого будет завершено в октябре 2011 года, а также два новых объекта в Иркутске (75 тыс. кв. м) и Тюмени (97,9 тыс. кв. м). Объект в Иркутске – это приобретение недостроенного ТЦ «Континенталь». Сейчас сделка находится на заключительной стадии. Объект в Тюмени – это разморозка приостановленного строительства. По словам президента DVI Group Вячеслава Каминского, 2010 год стал для компании годом стабилизации и качественных изменений. «Мы приняли решение о стандартизации всех бизнес-процессов по сетевому принципу, отказавшись от ряда проектов в пользу Иркутска и Тюмени. Мы пересмотрели статус отдельных проектов, что позволило консолидировать активы

ТРЦ «M5 Молл» приводит в Рязань новые бренды В апреле в ТРЦ «M5 Молл» в Рязани были подписаны договоры аренды с кинотеатром «5 звезд» (3,1 тыс. кв. м), а также арендаторами торговой галереи – модными марками одежды Reserved, Cropp Town, House (более 1,3 тыс. кв. м), Incity, Alef, Promod. «Л'Этуаль» откроет в «M5 Молл» первый в данном регионе гипермаркет косметики и парфюмерии. Девелопером проекта является компания PPF Real Estate Russia, эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду – международная консалтинговая компания Colliers International. По ее данным, более 70% торговой галереи комплекса будут представлены новыми для рязанского рынка брендами, что позволит создать привлекательную и устойчивую концепцию проекта, востребованную в долгосрочной перспективе. Консультанты напомнили, что в конце 2010 года были подписаны договоры аренды с якорными арендаторами: продуктовым гипермаркетом «Карусель» (10 тыс. кв. м) и гипермаркетом бытовой техники и электроники «Эльдорадо» (3 тыс. кв. м). Общая площадь ТРЦ «M5 Молл» – 81,5 тыс. кв. м, арендуемая (GLA) – 66 тыс. кв. м. ТРЦ «M5 Молл» станет крупнейшим торговым объектом в Рязани и Рязанской области, а также единственным торговоразвлекательным центром в регионе, соответствующим современным международным стандартам. «M5 Молл» расположен на пересечении крупнейших автомагистралей города и региона – Окружной автодороги и Московского шоссе, в 190 км от Москвы. Зона обслуживания охваты-

компании на одной цели – на развитии сети "КомсоМолл"», – отметил Вячеслав Каминский. Также стало известно, что ТЦ в Волгограде DVI достроит совместно на паритетных началах с совладельцем парфюмерной сети «Л'Этуаль» Максимом Климовым, который вложит в проект собственные средства. Кредитором DVI Group является Сбербанк. Общий объем предоставленных средств в 2010 году составил более 3,1 млрд рублей.

вает около полумиллиона человек, что составляет более 40% населения Рязани и Рязанской области. Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International отметила, что ТРЦ «M5 Молл» станет не просто крупнейшим торговоразвлекательным центром в Рязани, но и настоящим событием для горожан. «Жителям Рязани не надо будет больше ездить за покупками в Москву, поскольку они смогут найти самый широкий выбор товаров и услуг, включая лучшие международные и федеральные марки, в «M5 Молл». Наша задача как консультанта совместно с девелопером проекта создать уникальный пул арендаторов, которые впервые будут представлены на рязанском рынке», – сказала она.

Открытие

Специализированная «Арена» В III квартале 2011 года в Уфе откроется первый специализированный торговый центр «Арена», где будет представлен широкий ассортимент товаров для активного отдыха, профессионального и любительского спорта. Консалтинговые услуги по проекту оказывает компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Главной особенностью спортивного торгового комплекса станет не только единая тематика товаров, но и комплексный подход к реализации концепции. Например, предприятия общественного питания в комплексе будут представлены не кафе и ресторанами, а фитнес-кафе, фитобарами, ресторанами здоровой пищи. Среди сервисных арен-

даторов помимо традиционных, таких как химчистка, ателье и т. п., предусмотрен офис турфирмы, прокат спортинвентаря. Арендаторы, реализующие технику, снегоходы, катера, скутеры, будут иметь возможность доступа к воде и территории парковки, где смогут проводить демонстрацию оборудования. В зависимости от сезона будут организованы скейт-площадки на территории парковки, каток на льду реки. Потребители смогут приезжать в торговый комплекс не только за покупками, но и для полноценного проведения досуга. ТК «Арена» расположен в микрорайоне Сипайлово, на пересечении улиц Маршала Жукова и Новоженова. Его общая площадь составит около 8 тыс. кв. м. Перед торговым комплексом предусмотрена наземная парковка на 200 машино-мест. Формат специализированных торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге уже получил широкое распространение. Торговые объекты с узкой концепцией и определенной целевой аудиторией в настоящее время являются одними из наиболее успешных. Для девелопера специализированный торговый центр – это возможность реализовать экономически успешный проект даже в условиях, когда потенциал работы объекта как традиционного торгового центра ограничен рядом факторов, к примеру конкурентной средой, проблемами с пешеходной или визуальной доступностью, особенностями конструктива здания. Уровень развития рынка торговой недвижимости Уфы пока отстает от столичного. В настоящее время в городе функционирует 25 крупных торговых и торговоразвлекательных комплексов общей площадью около 675 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями на конец 2010 года составлял около 650 кв. м на 1 тыс. человек.

088-92 Regions_I_L.indd 88

05.05.2011 10:52:59

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Park Inn Hotel to open in Novosibirsk Rezidor Hotel Group, with hotel assets of more than 13,000 hotel rooms in operating hotels and hotels still under construction, has announced its plans to open a Park Inn Hotel in Novosibirsk in the first quarter of 2014. Currently, the Rezidor Company is developing in the mainstream price segment of the hotels market, together with the Regional Hotel Chain (RHC), one of the development partners of Rezidor in Russia. The new hotel will be located in the city center, near the main rail terminal and subway station. In addition to 150 rooms, the hotel will include a restaurant, a lobby bar, a fitness room and five conference halls. "We are very pleased to have signed eight contracts with the RHC. This once again confirms our mutual intention to open from 10 to 20 Park Inn hotels across Russia," says Kurt Ritter, president and CEO of Rezidor. “In Novosibirsk, as in many Russian cities, there is a shortage of international brand hotels. Here we see tremendous opportunities for business development and look forward to the opening of the Park Inn Novosibirsk, which will become one of the key business hotels in the city." "Novosibirsk is included in the list of priority cities for the RHC, being located in the most promising, in terms of investment and business development, areas of the country," says Vladislav Smirnov, general director of the Regional Hotel Chain.

Transaction

M5Mall SEC brings new brands to Ryazan In April the M5Mall SEC in Ryazan signed leasing agreements with the “5 Zvezd” Cinema (3,100 sqm), as well as with tenants of the retail gallery like the trendy clothing

brands Reserved, Cropp Town, House (more than 1,300 sqm), Incity, Alef, Promod. L'Etoile will open in the M5Mall its first in the region cosmetics and perfumes hypermarket. The company PPF Real Estate Russia is the developer of the project. The international consulting company Colliers International is acting as the exclusive marketing and leasing consultant. According to Colliers International, more than 70% of the retail gallery of

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

KomsoMALL for All of Russia Project

ew projects of the DVI Group will be merged into a single national shopping mall network, united under a common brand – the KomsoMALL. The company will be placing four shopping complexes under the network brand: the current retail and entertainment complex KomsoMALL in Yekaterinburg (67,000 sqm), a new project in Volgograd (104,000 sqm), its construction will be completed in October 2011, as well as two new objects, one in Irkutsk (75,000 sqm) and one in Tyumen (97,900 sqm). The Irkutsk property is a new acquisition of the unfinished Continental SC. The transaction is being finalized now. The Tyumen facility, being frozen during the recession, is being restarted again. According to Vyacheslav Kaminsky, the president of DVI Group, the year 2010 was a year of stabilization and qualitative changes in the company. "We decided to standardize all our business processes on a network principle, abandoning several projects in favor of the projects in Irkutsk and Tyumen. We reviewed the status of every project, which allowed us to consolidate the company's assets for a single goal – development of the KomsoMALL network,” says Vyacheslav Kaminsky. It was also learned that DVI would finish the construction of a shopping center in Volgograd, together with Maxim Klimov, the owner of L'Etoile Perfumery Network, who will invest his own funds into the project. Sberbank is providing credit financing to the DVI Group. The total amount of investments in 2010 totaled to more than 3.1 billion rubles.

the complex will be filled with brands coming for the first time to the Ryazan market, which will create a compelling and sustainable concept for the project, as well as long-term demand. Consultants also recalled that at the end of 2010, leases with anchor tenants were signed – Carousel Grocery Hypermarket (10,000 sqm) and the Eldorado Household Appliances and Electronics Hypermarket (3000 sqm. The total area of the M5Mall is 81,500 sqm; the leasable area (GLA) is 66,000 sqm. M5Mall will be the largest retail facility in the City of Ryazan and the Ryazan Province, and the only shopping and entertainment center in the region, which provides modern international standards of service. The M5Mall is located at the crossroads of major traffic highways of the city and the region – Okruzhnoy Road and the Moscow Highway – 190 km from Moscow. The mall’s catchment area covers about half a million people, representing over 40% of the population of Ryazan and the Ryazan Province. Galina Maliborskaya, director of commercial real estate at Colliers International, noted that the M5Mall shopping and recreation center will be not just the largest shopping mall in the city of Ryazan, but also a shopping destination for its inhabitants. "Residents of Ryazan will not have to go to Moscow to do their shopping anymore, because they will be able to find the widest selection of goods and services, including the best international and national brands in the M5Mall. As a consultant, and in collaboration with the project developer, we will create a unique pool of tenants who will be coming for the first time to the Ryazan market," she said.

OSTIN turns up in Yuzhno-Sakhalinsk The OSTIN store, with an area of 315 sqm will open in the City Mall, August 2011, in Yuzhno-Sakhalinsk. Austin LLC and Brilliant LLC (City Mall) concluded a leasing agreement. The store will be located on the second level of the shopping mall. The exclusive broker of the City Mall is the MALL – Expertise & Consulting Development Agency. The City Mall, with an area of 64,000 sqm, is the only conceptual retail property in the region. This has allowed it to attract well-known national and international brands like Adidas, Reebok, MEXX, Benetton, Levi’s, Masha Tsigal, Calvin Klein, Paolo Conte, Incity, Incanto, Donatto, Tom Farr, OGGI, House, Carnaby, Kira Plastinina, Motivi, TVOIO, Colors & Beauty, Pur Pur, Lady, Befree, Froggy, Hot Line, Moch, Nahalenok, SELA, Bibelots, L'Etoile, Red Cube, Expedition, Svyaznoy, Nomination, etc.

Opening

Specialized Arena The first specialized shopping center, the Arena, will open in the third quarter of 2011 in Ufa, providing a wide range of products for outdoor activities, professional and amateur sports. The ASTERA Company allied with BNP Paribas Real Estate is providing consulting services for the project. The main feature of the sports shopping complex will not only be the merchandise on sale, but a unique approach to its delivery. For example, catering in the complex will be carried out not by cafes and restaurants, but by fitness cafes, phyto-

bars, and restaurants serving healthy foods. Office travel agencies, rental of sporting equipment are also provided, in addition to the traditional suppliers, such as dry cleaning, studios, etc. Tenants that sell technical equipment, snowmobiles, boats, and jet skis will have access to water and parking areas, where they will demonstrate the use of their equipment. Depending on the season, there will be organized skating areas in the park, or a skating rink on the river. Consumers will be able to come to the mall not only for shopping but also to enjoy full leisure facilities. The Arena SC is located in the Sipaylovo District, at the intersection of Marshall Zhukov and Novozhenova Streets. Its total area is about 8,000 sqm. The shopping center provides a spacious surface parking lot for 200 vehicles. The format of specialized shopping centers has already been widely disseminated in Moscow and St. Petersburg. Commercial facilities with a narrow concept and a specific target audience are now among the most successful. For the developer, a specialized shopping center is seen as an opportunity to implement a successful project, even in conditions when the potential of the object as a traditional shopping center may be limited by several factors – for example, by the competitive environment, problems with walking or visual accessibility, particularities of the structural elements of the building. The level of commercial real estate market in Ufa is still behind that one of the capital city. Currently about 25 large shopping and entertainment complexes, with total area of 675,000 sqm operate in the city. At the end of 2010, the retail space to population ratio amounted to about 650 sqm to 1,000 people.

088-92 Regions_I_L.indd 89

05.05.2011 10:52:59

Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Катализатором бурного развития гостиничной, офисной и торговой недвижимости стала Олимпиада 2014 года. Именно благодаря этому событию количество качественных офисных площадей и гостиничных номеров в городе вырастет в три раза. Офисная недвижимость Сегмент офисной недвижимости в Сочи был мало развит до последнего времени. Офисные площади А-класса появились в курортном городе только в прошлом году, да и то лишь в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м). По данным Macon Realty Group, количество качественных офисных площадей в Сочи составляет 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится менее 8% площадей, класса В – 34%. В настоящее время в городе возводятся еще два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Срок ввода в эксплуатацию объектов – 2012 год. После выхода

Придется основательно потрудиться, чтобы развить рынок коммерческой недвижимости в Сочи / A lot has to be done in the underdeveloped commercial real estate market of Sochi

Сочи: олимпийское неспокойствие на рынок этих четырех объектов количество качественных офисных площадей в Сочи увеличится в три раза и достигнет 80 тыс. кв. м. Из них 45% придется на площади класса А. Сегодня наибольшим спросом пользуются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. Вакантные площади составляют около 30%. Наименее пострадали от кризиса офисные центры класса А: их занимают крупные компании либо государственные учреждения. Например, 40% офисных площадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение Олимпийского оргкомитета. Сегодня офисы класса А сдаются в Сочи в среднем по $80–90/кв. м в год, класса В – по $40–50/кв. м в год.

Одним из наиболее масштабных олимпийских проектов является масштабная программа развития береговой инфраструктуры «Сочи Гранд Марина», которая предполагает освоение территории общей площадью более 10 га, включая 3 га вновь созданных территорий, на которых разместится ряд объектов портовой инфраструктуры и коммерческой недвижимости. Запланирована реконструкция исторического здания Морского вокзала, строительство яхт-марины на 250–300 яхт, 4-звездочного отеля на 250 номеров, торговых и офисных помещений. Инвестиции в проект составят 9 млрд рублей. Центром стройки будет яхт-марина. Она сможет служить местом размещения небольших

катеров, а при необходимости и крупных судов. Строительство яхт-марины потребует инвестиций в размере $15 млн.

Торговая недвижимость На данный момент рынок Сочи не насыщен качественными торговыми площадями, по данным Jones Lang LaSalle, два существующих торговых центра обеспечивают население города до уровня 89 кв. м на 1000 жителей. В городе отсутствуют качественные торговые площади в торговых центрах, в то же время достаточно развит стрит-ритейл на основных туристических улицах города. Арендные ставки составляют в среднем $750–800/ кв. м в год. Сейчас компания TPS строит

088-92 Regions_I_L.indd 90

05.05.2011 10:53:00

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| News of Northwest | Regions

| |

| Listings

Основные гостиничные проекты, заявленные на рынке Сочи / Main hotel projects announced on the Sochi market Наименование объекта / Project Name

Предполагаемый класс объекта / Assumed Project Segment

Количество номеров / Number of Rooms

Год предполагаемого выхода на рынок / Estimated Year of Delivery

Красная Поляна / Krasnaya Polyana «Роза Хутор» / Roza Khutor

Средний / высокий / люкс / Mid-market / upscale / luxury

1800

2012 / 2013

«Горная Карусель» / Gornaya Karusel

Средний / высокий / люкс / Mid-market / upscale / luxury

2500

2012 / 2013

Адлерский район, Имеретинская низменность / Adler District, Imeretinskaya Valley «Черноморец» / Chernomorets

Люкс / luxury

215

2013

Проект компании «Отель Девелопмент» / Project of the Hotel Development company

Высокий / люкс / upscale / luxury

500

2012 / 2013

«Малый Ахун» / Maly Akhun, Hotel Project (AST Group of Companies)

Высокий / люкс / upscale / luxury

1300

2013

Гостиничный комплекс (инвестор – группа компаний АСТ)

Высокий / люкс / upscale / luxury

4000

2013

Гостиничные комплексы в рамках строительства тематического парка / Hotels as part of the Themed Park

Высокий / люкс / upscale / luxury

500

2013–2020

Doubletree by Hilton

Высокий / upscale

200

«Зеленая роща» / Zelenaya Roscha

Высокий / люкс / upscale / luxury

150

2012

Гостиничный проект компании «Газпром» / Gazprom Hotel Project

Высокий / люкс / upscale / luxury

120

2013

«Камелия» / Kamelia

Высокий / upscale

200

2013

Khosta District / Хостинский район

Central District / Центральный район Russian Riviera Plaza, Hyatt

Высокий / upscale

200

2013

«Белый Парус» (бывший санаторий им. М. Тореза) / "Bely Parus" (the former M. Thorez sanatorium)

Высокий / люкс / upscale / luxury

350

2013

«Приморская» / Primorskaya

Высокий / upscale

200

«Кавказская Ривьера» / Caucasian Riviera

Высокий / люкс / upscale / luxury

200

2013

Сочи-порт / Sochi-Port

Высокий / upscale

150

2013

«Звездный-2» / Zvezdny-2

Средний / mid-market

120

2013

«Сочи плаза» (гостиница «Москва») / Sochi-Plaza (hotel "Moskva")

Средний / mid-market

306

2013

Park Inn, вокзал Сочи / Park Inn, Sochi train terminal

Средний / mid-market

150

2013

TOTAL / ИТОГО

13 161 Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels, 2010

в городе большой торговый центр «Сочи Молл» торговой площадью 72,2 тыс. кв. м. Его открытие запланировано на декабрь 2011 года. На фоне отсутствия качественных торговых площадей в торговых центрах количество сетевых операторов ограниченно, а спрос представлен в основном местными розничными операторами. Поэтому новый крупный ТЦ будет востребован ритейлерами и привлечет новых операторов

в город. Также планируется, что по окончании Игр олимпийский медиацентр станет крупным торговым центром. Ввиду того что в городе не хватает торговых центров, доля свободных площадей будет сохраняться на минимальном уровне и не превысит 5%.

Гостиничная недвижимость Согласно данным комитета статистики по Краснодарскому краю, номерной фонд

Сочи составляет 6843 номера. В городе 56 гостиниц. В летние месяцы загрузка гостиниц достигает более 90%, в межсезонье этот показатель снижается до 20–25%. Цены на размещение в Сочи составляют от $80 до 230 в сутки, при этом сезонные скидки могут достигать 70%. В соответствии с «Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического

Качественные торговые площади в Сочи / Quality Retail Space in Sochi Существующие качественные ТЦ / Existing high-quality shopping malls Название (год ввода) / Name (year of construction)

Крупнейшие строящиеся ТЦ / Shopping malls under construction

Торговая площадь (кв. м) / Retail area (sqm)

«Олимп» (2010) / Olymp (2010)

20,600

«Александрия», фаза I (2009) / Alexandria, Phase I (2009)

10,000

Общая торговая площадь качественных торговых площадей (кв. м) / GLA (sqm)

30 600

Объем качественных торговых площадей на 1000 жителей (кв. м) / Quality retail space per 1,000 residents (sqm)

Название (ожидаемый год ввода) / Name (expected year of entry)

Торговая площадь (кв. м) / Retail area (sqm)

«Сочи Молл» (2012) / Sochi Mall (2012)

72 200

Строящиеся проекты (общая торговая площадь заявленных к вводу до 2011 года торговых площадей, кв. м) / GLA by the end of 2011 (sqm)

72 200

Прогноз объема качественных торговых площадей на 1000 жителей (кв. м) / Forecasted retail space per 1,000 residents (sqm)

301

курорта», в Сочи к 2014 году предполагается построить и реконструировать дополнительно около 20 тыс. номеров. Имеются в виду как гостиницы, так и санатории. Например, недавно стало известно, что на месте гостиницы «Москва» в Сочи появится отель под названием «Сочи-Плаза» категории 3*. Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle Hotels, наметившиеся в 2010 году тенденции к восстановлению спроса на качественное размещение, укрепятся в течение 2011–2012 годов. Эти ожидания связаны прежде всего с подготовкой к Олимпиаде. Под воздействием роста спроса ценовая составляющая будет иметь тенденцию к увеличению. С 2012 года ожидается выход первых объектов олимпийской программы, которые представлены качественными отелями высокой ценовой категории (см. табл.). Международные операторы планируют выйти на рынок Сочи. Hilton Worldwide собирается в 2012 году открыть отель Doubletree by Hilton на 200 номеров. Hyatt в 2013 году планирует ввести в эксплуатацию отель Russian Riviera Plaza на 200 номеров. Таким образом, ценовая динамика 2012–2013 годов будет определяться как рыночными факторами – превышением спроса над предложением, так и нерыночными – более высоким уровнем строящихся отелей, которые выйдут на рынок в этот период. В олимпийский год цены и загрузка отелей достигнут максимума, поскольку высокий спрос автоматически влечет за собой возможности для установления высоких цен. Не исключено, что, несмотря на обязательства перед МОК, отели Сочи смогут добиться более высоких цен продажи, в том числе и за счет размещения сегмента позднего бронирования.

Складская недвижимость Рынок складской недвижимости в Сочи остается неразвитым. После того как в 2009 году британский девелопер Parkridge Holdings отказался от планов строительства распределительного центра в 200 км от Сочи, о новых проектах не заявлялось. Однако логистическая инфраструктура активно развивается в соседних региональных центрах, таких как Краснодар, Минеральные Воды. Так, например, Сочи может использовать для своих нужд офисно-складской комплекс «Кулон Югрос», первую очередь которого площадью около 27 тыс. кв. м компания «Эспро» ввела в эксплуатацию во втором квартале 2011 года. Как рассказали в компании, «Эспро», строительство завершено за счет недавно полученного транша на общую сумму 9,8 млн евро. Транш предоставлен Международной финансовой корпорацией (IFC) и Черноморским банком торговли и развития (ЧБТР). Средние ставки аренды на складские помещения класса С (других в Сочи нет) составляют не более $70/кв. м в год.

Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels

088-92 Regions_I_L.indd 91

05.05.2011 10:53:00

Р е г и о н ы:

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

Sochi: Olympic Unrest

The 2014 Olympic Games have been the major catalyst for the rapid development of hotel, office and retail real estate in Sochi. Because of the Olympics, a total number of quality office space and hotel rooms in the city will increase threefold. Office space The office segment of the commercial real estate in Sochi had not been developing until recently. First Class A offices in this Southern resort city were built only last year and only as part of the 5 Rings (2,300 sqm) office and retail center and Alexandria office and retail center (2,100 sqm). According to Macon Realty Group, the number of quality office space in Sochi is 23,000 sqm, of which Class A offices comprise less than 8%, Class B – 34%. Currently, four other Class A business centers (two 46,000-sqm and two of 9,900sqm buildings, respectively) are built in the city. The projects are scheduled to finish off by 2012. After those four prime office properties enter the office market of Sochi, its size will nearly triple to 80,000 sqm. 45% of the offices will be Class A. Today, the greatest demand is for small premises under 35 sqm. The vacancy rate in the city is currently about 30%. The Class A office centers occupied by large companies and government agencies were least affected by the crisis. For example, 40% of offices in Alexandria were leased to Russia's Railways and the Olympic Organizing Committee. Today, Class A offices are leased in Sochi for $80-90/sqm/year, Class B – for $40-50/ sqm/year. One of the most ambitious Olympic projects is a large-scale program of creating the coastal infrastructure of the Sochi Grand Marina, which involves development of a 10-ha territory, including 3 hectares of newly established areas to house infrastructure and commercial real estate. The planned reconstruction of a historical building of the Naval Station, construction of a yacht marina for 250-300 yachts, a four-star hotel with 250 rooms, as well

as retail and office space will take place in the near future. The total project investment amounts to 9 billion rubles. The yacht marina is the key object there. It will serve small boats and, if necessary, large vessels. The yacht marina will require investments of $15 million.

Retail properties Now, the Sochi retail real estate market is not saturated with quality premises. According to Jones Lang LaSalle Hotels, the only two existing shopping centers serve the population, which is 89 sqm per 1,000 residents. The city lacks quality retail space in shopping malls; at the same time Sochi has swarming street retail along the main tourist streets. Rents average to $750-800/ sqm/year. TPS is currently building a large shopping center called Sochi Mall (GLA – 72,200 sqm). Its opening is scheduled for December 2011. Given a limited number of quality retail space in shopping centers, the number of chain operators is limited as well, while mostly local retailers are the principal

Hotels According to the Statistics Committee of Krasnodar Krai, Sochi currently has 6,843 hotel rooms. There are 56 hotels in the city. Over 90% of them are loaded in the summer, while only 20-25% have their clients during the off-season. The hotel prices in Sochi range from $80 to $230 per day, with seasonal discounts of up to 70%. In accordance with the Program of Olympic Development of Sochi as Russia's Mountain Resort by 2014, 20,000 additional hotel rooms will be built or reconstructed in the city – both hotels and sanatoriums. For example, a new Sochi-Plaza 3-star hotel will replace a former Moskva hotel in Sochi. According to Jones Lang LaSalle Hotels, the recovering demand for hotels in Sochi started as a trend in 2010 and will continue in 2011-2012. These expectations are primarily associated with the Olympics. The growing demand will have a tendency to increase in line with the existing hotel room prices. After 2012, the first objects for the Olympic program will hit the market. These will be high quality hotels (see table).

increasing demand and supply, as well as non-market factors, such as a higher category of built hotels to enter the market. As for the Olympics in 2014, the hotel prices will reach their maximum levels, since high demand automatically leads to high prices. It is not excluded that, despite commitments to the IOC, hotels in Sochi will offer higher prices, including those of late booking.

Warehouses The warehouse market in Sochi remains undeveloped. In 2009, the British developer Parkridge Holdings said it would not proceed with building a distribution center 200 km away from Sochi. Since then, no new warehouse development plans have been announced in the city. However, the logistics infrastructure is actively developing in neighboring regional centers, such as Krasnodar and Mineral Waters. This means that Sochi can use an office and warehouse complex Kulon Yugros (27,000 sqm) that Espro plans to put into operation in 2011. According to Espro, the company plans to finish construction in

One of the most ambitious Olympic projects is a large-scale program of creating the coastal infrastructure of the Sochi Grand Marina, which involves development of a 10-ha territory, including three hectares of newly established areas to host infrastructure and commercial real estate. market players. Therefore, the large shopping center will attract new retailers and operators to the city. It is also planned that the Olympic Games Media Center will become a major shopping center after the Olympics are over. Because the city does not have enough shopping centers, the vacancy rate does not exceed 5%.

International operators are planning to enter the market of Sochi as well. Hilton Worldwide is going to open its Doubletree by Hilton hotel with 200 rooms in 2012. Hyatt plans to open the Russian Riviera Plaza hotel with 200 rooms in 2013. Thus, the price dynamics in 20122013 will depend on such market factors as

time due to the recently received 9.8 million-euro tranche that the International Finance Corporation (IFC) and the Black Sea Trade and Development Bank (BSTDB) issued for the project. Average rental rates in Class C warehouses (the only available in Sochi) are no more than $70/sqm/year.

088-92 Regions_I_L.indd 92

05.05.2011 10:53:00

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

группа компаний

088-92 Regions_I_L.indd 93

05.05.2011 10:53:01

Re g ion s:

Виталий Можаровский: Это большая проблема нашей страны, что люди не знают историю. Мы как нация постоянно наступаем на одни и те же грабли, потому что у нас не принято обсуждать свои ошибки. стр. 70

Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

«Перспективы регионов сильно преувеличены»

Владимир Воронин / Vladimir Voronin

ризис показал, что перспективы регионов сильно преувеличены. Компании, пытавшиеся там развиваться, столкнулись со значительными трудностями. Раньше в Москве трудно было найти землю, поэтому многие начали осваивать другие города, где цена входа была ниже. При этом многие компании не глядя покупали землю и только спустя время понимали, что участок расположен очень неудачно.

Чтобы работать в каком-либо городе, надо хорошо знать специфику рынка, постоянно следить за ситуацией. Дистанционно управлять проектом гораздо сложнее. До кризиса многие в эйфории бездумно скупали по всей России участки за 100, 200 млн долларов, которые в итоги и потащили их на дно. Зачем эти участки нужны, люди задумались только после начала кризиса. Тогда рынок земли стал совершенно виртуальным. Владеть земельными участками оказалось невыгодно, их готовы были отдавать бесплатно, потому что не было денег платить налог. Мне постоянно поступают предложения взять участок в регионах, достроить уже начатый проект. Сегодня можно получить практически бесплатно хорошие участки, однако заниматься этим не интересно. Регионы еще долго не восстановят свою привлекательность. Интересны только Москва и Московская область – там большие перспективы. Этот рынок всегда будет продаваться. В США есть Нью-Йорк, Детройт, Чикаго – много больших городов, где не сильно отличается уровень жизни. У нас пока другая история. В России есть только один город – Москва. Любой активный человек, у которого есть какие-то деньги, поедет в Москву. Те, у кого не хватает денег купить квартиру в Москве, покупают в Московской области. До кризиса многие охотно несли деньги в регионы. Хотя миграция населения там не велика, продажи шли неплохо: все покупали квартиры про запас в инвестиционных целях. Потом наступил шок: земля, маши-

ны, самолеты – все продавалось за бесценок и оказалось никому не нужно. Сейчас ситуация выравнялась: у людей деньги есть, некоторые стали зарабатывать даже больше, чем до кризиса. Но урок не прошел даром. Все стали осмотрительнее. Так что сегодня строить в регионах малоинтересно. Единственный вариант для развития крупных проектов – принять участие в большой госпрограмме. Но и здесь есть свои нюансы. Взятый правительством курс на снижение издержек привел к тому, что многие тендеры потеряли свою привлекательность. Например, сегодня главный очаг строительства в регионах – Сочи с его олимпийским проектам. Я мог бы начать работать с «Олимпстроем», но сегодня там бюджет урезан от первоначальной сметы на 25%. В таких условиях работать просто невыгодно. Многие проекты пересекли черту, когда можно оптимизировать расходы без потери качества, и стали убыточными. У АИЖК есть региональные программы, под которые можно строить. Но там заложены очень низкие цены. Пока есть множество перспективных проектов в Москве и Московской области, ставших доступными благодаря кризису, принимать участие в таких программах с невысокой доходностью не интересно. При этом сегодня мы ведем несколько региональных проектов. Так, мы много строим в Калуге, где до кризиса спроектировали микрорайон. Тогда в городе создавался новый индустриальный центр. Калугу стали позиционировать как будущий русский

Материал подготовил: Павел Чернышов ......................... Фото: архив CRE

Детройт. В город зашло много крупных компаний. Везде все покупалось. На этой волне и мы начали работу с хорошим застройщиком. Помимо жилья, там еще строились ТЦ, гостиницы, но эти проекты заморожены, потому что пока спрос на них не ясен. После начала кризиса в городе свернулись почти все крупные индустриальные проекты. Но к этому моменту я уже вложил в проект 600 млн рублей. Чтобы не потерять эти деньги, надо довести проекты до конца. Тем более что продажи идут достаточно хорошо. Также сейчас мы строим в Геленджике. Курортные города, как и Москва, способны привлекать покупателей из других регионов, в то время как в остальной России рынок очень ограничен. Есть Москва, куда все едут, чтобы работать, и курортные города, куда едут просто для души. 50% покупателей недвижимости в курортных городах из Москвы, 25% – из Сибири, 23% – из Краснодара и всего несколько процентов – местные. Все покупки эмоциональные: приехал, отдохнул, понравилось – сделал покупку. Наши региональные проекты развиваются достаточно хорошо, но в ближайшее время не имеет смысла запускать новые проекты. Хотя сегодня в любой регион войти очень легко и администрация везде стала открытой для инвесторов, Москва дает гораздо больше возможностей. Своим присутствием можно охватить только ограниченное количество мест, поэтому сегодня будет разумно сконцентрировать свои усилия на работе в Московском регионе.

Vladimir Voronin, President of FSC Lider:

"Prospects of Regions are Greatly Exaggerated"

he crisis showed that Russia's regions have fewer prospects than the real estate market players previously thought. Virtually all companies that try to develop business there typically face problems. As for Moscow, it is always difficult to find land. That is why many developers try to find business opportunities in other cities, given that the prices are lower there. At the same time, many who bought land in the regions later realized that those sites were badly located. Some Moscow-based companies followed the same path. Working in other cities normally needs good knowledge of local markets and their specifics. Before the crisis, many market players bought local sites for some $100-200 million and then found themselves in trouble. They realized their mistakes only when the crisis hit. Even if land plots are cheap, owners have to pay taxes. That is why many of them were selling their sites for a song. I often get offers to take part in regional projects. It is possible today to have good sites for free, but I do not have any interest in

them. The regions need time to recover from the crisis. Moscow and nearest suburbs have greater prospects as these markets will always be the best in the country to do business. All the money is in Moscow. It is different in the U.S. where New York, Detroit, or Chicago have approximately the same living standards. We have a different story here in Russia where we have only one city – Moscow. Before the crisis, many people started investing in the regions. Although migration was not big in those days, many bought apartments in the regions for investment purposes. Then the crisis broke out, and many market participants started selling land, machinery, and aircraft very cheaply. Now the situation is different as people have money again. Some of them earn even more than they did before the crisis. However, they have managed to learn the lesson. Everyone is now very cautious to do regional projects. It is possible to earn $1 million in two years, but you never focus on large-scale projects there. The only option is to take part in large government programs. Yet the government always

want to reduce costs, which in turn, make many tenders less attractive. For example, many developers focus on Sochi, namely its Olympic projects. I could probably start working with Olimpstroy, but today's budget is 25% less than they initially declared. Given such circumstances, it is not profitable to work there. As for the Agency for Housing Mortgage Lending, it is engaged in a number of regional housing programs. However, they want to have the cheapest possible prices, so you can work with them only if you do not have other plans. There are many promising projects in Moscow and its suburbs. At the same time, we have several regional projects as well. We build in Kaluga, where we have designed a neighborhood before the crisis. A new industrial center was created in that city. Kaluga is believed to become a Russian Detroit. There are many big companies coming to work there. We were lucky to find a very good local builder to work with. In addition to housing, there are shopping centers, hotels, although many of those projects have been

frozen because of an uncertain demand. When the crisis began, the city put on hold nearly all major industrial projects. Nevertheless, I invested in my projects in Kaluga 600 million rubles before the crisis. That is why it was necessary for me to proceed with these projects. Fortunately, the sales are good enough. We also started building in Gelendzhik. Normally, resort towns are as attractive as Moscow, as people want to have their vacations there. 50% of homebuyers in resort towns are from Moscow, 25% – from Siberia, 23% from Krasnodar, and only a few local residents can afford them. The process is very emotional: people come for holidays, they like the locality, and then they decide to buy a house there. Our regional projects are developing quite well, but I do not think that in the near future it will make sense to start new projects. Any region is very easy to enter today. Local administrations always welcome investors, but Moscow is still more attractive. One can cover only a small part of it, so we will concentrate on Moscow and the Moscow area.

088-92 Regions_I_L.indd 94

05.05.2011 10:53:01

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 400 - 3600

Большой Демидовский пер., 12/1 Big Demidovsky lane 12/1

Особняк класса «А», четыре этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку Mansion of “A” class. 4-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 18 000 Lease - from 18 000

Собственник

8(495)363-80-25 www.demidov-plaza.ru

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЦАО 100 - 1600

ММДЦ Москва-Сити, ул. Тестовская, 10 БЦ “Северная Башня”, офисные помещения класса “А”. MIBC Moscow-City, Testovskaya st., 10 BC “Northern Tower”, A class. Office premises for lease.

МО 5 - 6500

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 130 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип. пл. 6500 кв.м., гип.мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 130 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, area space 6500 sq.m., furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 597-04-47, 8-916-347-12-42 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

Прямая аренда Direct lease

Собственник

739-00-93 www.n-tower.ru

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

095-98 Listings-162.indd 95

05.05.2011 10:54:54

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012

Информация об агентстве Agencies Info

Аренда договорная Lease negotiable

Телефон Phone number

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

1 500

Г. Муром, Влад. Обл., шоссе Murom, Vladimir area, highway

ОСЗ, 1 эт., земля 1,5 га, возможность увеличения площади з/у и ОСЗ. Идеально для строительства гипермаркета или ТЦ Detached building, land – 1.5ha, possibility to increase the square of land plot and detached building. Ideal for hypermarket or shopping center construction.

Цена по согласованию Price is negotiable

ЗЕМЛЯ / LAND Собственник

(495)508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG 4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. Sale - 34 800 thsd.

РЕГИОНЫ / REGIONS

Собственник

(495) 919-33-28, 8-926-222-42-11 maxitorg@gmail.com

• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях • Менеджер по продажам Интернет-рекламы • Заместитель главного редактора • Ассистент продюсерского отдела со знанием английского языка Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА

Земельный участок в Алабино первая линия Киевского шоссе 27 км от МКАД, площадь 3,3 Га под многофункциональный комплекс на участке ТП мощностью 630 кВа Собственник

Тел.: +7-916-115-99-15

095-98 Listings-162.indd 96

05.05.2011 10:54:54

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 201 г.

Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

# 10 (16 2) / 16 – 31. 0 5 .11

095-98 Listings-162.indd 97

05.05.2011 15:32:17

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

095-98 Listings-162.indd 98

05.05.2011 12:30:53