CRE Russia #11 (163) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 11 (163) / 1–15.06.11

2011 32:

Жизнь с точки зрения офиса / LIFE FROM OFFICE PERSPECTIVES

74:

Build-to-suit поневоле / SHOTGUN BUILD-TO-SUIT PROJECTS

48:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

36: Александр Халдей: «Нас не интересует точечная застройка» / ALEXANDER KHALDEY: "WE DO NOT CARE MUCH ABOUT POINT DEVELOPMENTS"

№11 (163) 1–15.06.2011

42: Чего боятся инвесторы UNCERTAINTY CRIPPLES INVESTORS 28: Актуально: Майская деконструкция / HOT TOPIC: DECONSTRUCTION IN MAY

CRE_#163_Cover.indd 1

26.05.2011 16:53:39

CRE_#163_Cover.indd 2

26.05.2011 16:53:51

004 Letter_I_L.indd 3

26.05.2011 9:47:12

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Собрать по кирпичику

Picking up the building blocks

Власти Москвы собираются заставить Capital Group восстановить разрушенный дом на Большой Якиманке. Теперь общественные защитники исторической застройки пристальнее контролируют деятельность девелоперов, власти к ним прислушиваются и вообще отменили все старые договоренности. Сегодня желающим строить в центре надо опять тратиться на проведение экспертиз, различных заключений, а кроме того, результат этих экспертиз непредсказуем («Актуально»). Так же трудно предсказать и будущее сочинских проектов, в реализацию которых вольно или невольно вовлечены многие девелоперы. Что будет с построенными объектами после Олимпиады, сказать никто не берется. Однако уже сегодня понятно, что установка, с которой на сочинский рынок ранее вышли многие девелоперы, не выдерживает никакой критики: на квартиры по $200–300 тыс. найдется не много покупателей («Инвестиции»). Тем более что потенциальные покупатели предпочитают уводить капитал за пределы России, пугаясь непредсказуемости и значительной коррупционной составляющей российской власти («Тема номера»).

Moscow authorities are going to force Capital Group to restore the building which the company pulled down on Bolshaya Yakimanka. Historical heritage conservationists now keep a more vigilant eye on developers and Moscow officials turn a listenting ear to activists, cancelling many old invetsment agreements. Those who want to build in the center will have to invest a lot into numerous expert examinations whose outcome is unclear (Hot Topic). The future of Sochi projects, wherein many developers are involved on a voluntary or involuntary basis, is also hard to predict. But already now it is obvious that the initial motivation of many developers for entering the Sochi market does not stand up to criticism: few would be willing to stump up $200-300 thousand for an apartment in Sochi (Investments). Especially because potential buyers prefer to export their capital as they fear unpredictability and corruption of Russian public officials (Cover Story).

Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 11 (163), 1–15.06.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Елена Сухарева, Павел Чернышов Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Издатель: Ирина Завьялова Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Инна Сергеева Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет –1.06.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – June 1, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru

Best regards, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Commercial Real Estate № 11 (163), June 1, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay Kirillov, Elena Sukhareva Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Irina Zavyalova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Leading Manager of Distribution Department: Inna Sergeeva Senior logistic manager: Olesya Ivanova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate

По вопросам рекламы обращаться

ПИ № ФС77-32543.

тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Ad-materials are published with single P.

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

004 Letter_I_L.indd 4

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

26.05.2011 9:47:14

004 Letter_I_L.indd 5

26.05.2011 9:47:16

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

Residential News

Календарь событий / Calendar

Цифры и факты / Facts and Figures

Актуально / Hot Topic Майская деконструкция Deconstruction in May

События / Events 32 Жизнь с точки зрения офиса

Новости / News Казахская девелоперская компания Capital Partners продала инвесткомпании-соотечественнику «Верный капитал« отель класса люкс Ritz-Carlton на Тверской улице. Сделка по отелю, который располагается в непосредственной близости от Кремля, была закрыта в середине апреля. Точная сумма сделки не разглашается, однако, по разным данным, она могла составить $350–700 млн.

Life from Office Perspectives «Торговый квартал» проснулся Torgovy Kvartal Wakes Up

ТРЦ «Афимолл Сити» открылся

официально Official Opening of AFIMall City

Интервью / Interview Александр Халдей: «Нас не интересует точечная застройка» Alexander Khaldey: "We do not care much about point developments"

Тема номера / Cover Story Чего боятся инвесторы Uncertainty Cripples Investors

28 Актуально / Hot Topic Начало мая ознаменовалось очередным громким скандалом между защитниками исторического облика Москвы и девелоперами. В ходе строительных работ девелопер разрушил фасады дома архитектора Кольбе, построенного в конце XIX – начале XX века.

006-007 Content_I_L.indd 6

26.05.2011 16:52:56

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Инвестиции / Investment Олимпиада в квадрате

События / Events

Focus on Olympiad

Residential Поселковая управа

22 мая официально открылся крупнейший ТРЦ в центре Москвы «Афимолл Сити» в ММДЦ «Москва-Сити».

Township Council

Мысли вслух /

52 Инвестиции / Investment Несмотря на то что российские компании вовсю вовлечены в процесс строительства в рамках подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года, коммерческие перспективы большинства сочинских проектов туманны.

Outspoken Thoughts 64

Практика бизнеса / Business Practice Особенности национального предложения Specifics of National Supply

Опыт / Experience Обучение и подготовка технического персонала Training of maintenance personnel

42 Тема номера / Cover Story

Новости Северо-Запада / News of Northwest

По мнению экспертов и участников рынка, 2011-й должен был стать первым годом устойчивого восстановления рынка.

Регионы / Regions 72 Новости / News 74 Build-to-suit поневоле / Shotgun Build-to-Suit Projects

Объекты / Listings

72 Регионы / Regions Участники рынка так и не определились в отношении к проектам build-to-suit. Если для одних это «формат интересный как девелоперу, так и заказчику», то для других – пережиток кризиса и модель сотрудничества, возможная лишь при дефиците спекулятивных проектов.

006-007 Content_I_L.indd 7

26.05.2011 9:56:31

Новости:

Ritz-Carlton продан за $700 млн

Сделка

азахская девелоперская компания Capital Partners продала инвесткомпании-соотечественнику «Верный капитал» отель класса люкс

Best Western приходит в Россию

В июле в России появится первый отель американской сети Best Western. Этот бренд решил привлечь московский отель «Вега», расположенный в Измайлово. Об этом рассказал генеральный директор отеля Vega Валерий Максимов. По словам г-на Максимова, необходимость ребрендинга обусловлена текущей конъюнктурой рынка, при которой в городе растет число гостиниц, а поток приезжих все последние годы сокращается, в силу чего необходимо искать новые возможности для роста. «Названия «Измайлово» или «Вега» ни о чем им не говорят. Необходим узнаваемый

008-19 News_L_I.indd 8

Ritz-Carlton на Тверской улице. Сделка по отелю, который располагается в непосредственной близости от Кремля, была закрыта в середине апреля. Точная сумма сделки не разглашается, однако, по разным данным, она могла составить $350–700 млн.

бренд. Мы вышли на одну из самых известных гостиничных сетей – Best Western International. Под ее брендом работают 4065 отелей в 82 странах мира. Вхождение в нее даст нам дополнительные 15% загрузки», – рассказал Валерий Максимов. Специфика маркетинговой политики Best Western заключается в том, что собственник при работе с этим брендом сохраняет полную финансовую и хозяйственную самостоятельность. Сумму затрат на переоборудование гостиницы и обучение персонала г-н Максимов назвать затруднился, однако сказал, что расходы планируется окупить в течение года. Трехзвездочный отель «Вега» входит в крупнейший в Европе гостиничный комплекс «Измайлово». Гостиницу емкостью 1 тыс. номеров построили к XXII Олимпийским играм в 1980 году.

Продажу отеля можно объяснить желанием собственников Capital Partners сотрудничать с бизнес-структурами соотечественника. Определенную роль в этой сделке могли также играть долговые обязательства владельцев гостиницы. С этим согласен и генеральный директор Hotel Technologies LLC Александр Захаров.По его словам, причиной продажи могли стать как долговые обязательства Capital Partners, так и необходимость войти в какойто другой проект. Кроме того, он предположил, что не последнюю роль здесь сыграла и взаимосвязь Capital Partners и компании-покупателя с околоправительственными кругами Республики Казахстан. «Это процесс перераспределения собственности, потому что и та и другая компания связаны с этими кругами», – сказал он. Компания-покупатель, «Верный капитал», специализируется на предоставлении брокерских и дилерских услуг, а также на управлении инвестиционными портфелями. Под управлением АО «Верный капитал» находится восемь паевых инвестфондов, размер активов которых в конце 2010 года достигал $1,47 млрд. «Верный капитал» принадлежит ТОО Verny Investments Holding, генеральным директором которого выступает Тимур Исатаев. По данным участников рынка, ранее Исатаев возглавлял АТФ Банк (до его продажи банку Unicredito Italiano). Тимура Исатаева участники бизнес-сообщества Казахстана связывают с Булатом Утемуратовым – миллиардером и бывшим управделами президента республики. В 2008 году его состояние составило $1 млрд.

большее число отелей в среднесрочной перспективе в городах России, к таким выводам пришли эксперты из GVA Sawyer. Наибольшая доля по количеству планируемых к открытию гостиниц в период 2011–2013 годов у Accor – 14%, у Rezidor Hotels Group – 13%, у Kempinski Hotels – 10%, у Hilton Hotel Corporations и «Азимута» по 8%. У Heliopark, Marriott

Исследование

Самые активные Наиболее активные планы по развитию гостиничной сети среди операторов в 2011–2013 годах демонстрируют Accor, Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Hotel Corporations. Эти гостиничные сети планируют взять в управление наи-

и Inter Continental по 6%, 29% приходится на сети других операторов. В столицах развитие предполагают почти все опрошенные операторы, в городах-миллионниках – 2–4 оператора, так же как и в городах, в которых предполагается проведение чемпионата мира по футболу в 2018 году. Прочими городами РФ в среднем интересуется не более 1–2 операторов. Наибольший объем роста номерного фонда за счет сетевых операторов в период 2011–2013 годов по сравнению с общим текущим объемом качественных гостиниц в городе планируется к вводу в Иркутске, Липецке, Переславле-Залесском и в Рязани. Согласно заявке к чемпионату мира по футболу в 2018 году, в список городовпретендентов на проведение мероприятия вошли 13 населенных пунктов. Согласно требованиям оценочной комиссии ФИФА, для проведения ЧМ в выбранных городах требуется увеличение гостиничных номеров. При этом требования по увеличению гостиничной недвижимости, выдвинутые оценочной комиссией по проведению ЧМ, будут удовлетворены к 2013 году только в Москве и в Санкт-Петербурге, в остальных же городах-претендентах на момент анализа зафиксирована нехватка номеров, которая должна быть компенсирована в период 2013–2018 годов, говорят эксперты.

Заяви о себе на рынке! 26.05.2011 10:01:20

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

Найди дешевый офис! 008-19 News_L_I.indd 9

26.05.2011 10:01:23

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 48

Отставки / Назначения К команде CBRE присоединился Билл Лейн Билл Лейн станет членом совета директоров компании CB Richard Ellis (CBRE), Россия. Он будет принимать непосредственное участие в стратегическом развитии компании в России, а также будет отвечать за инвестиционное направление и направление по финансовому управлению активами. С 1992 года Билл Лейн работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы. В 1994 году он стал одним из основателей Noble Gibbons – одной из четырех ведущих брокерских компаний. После 12 лет управления компанией Noble Gibbons Билл продолжил свою работу на рынке, став одним из партнеров-основателей, а также управляющим директором фонда Marbleton ($321 млн привлеченного капитала) инвестиционной компании Alfa Capital Partners. За время четырехлетнего управления фондом Marbleton Билл Лейн приобрел разносторонний опыт в области инвестиций, став одним из ведущих инвесторов на российском рынке. На данный момент Билл Лейн является партнером в девелоперской компании, занимающейся развитием проектов в Московском регионе.

Сергей Гипш стал партнером Knight Frank

ентами, расширение сотрудничества с офисами Knight Frank в других странах. Опыт работы Сергея в сфере коммерческой недвижимости cоставляет 15 лет. С 2001 по 2009 год он занимал должность генерального директора, а затем управляющего партнера московского офиса компании Colliers International. С 1997 по 2000 год являлся руководителем департамента торговой недвижимости в компании. В 1989 году окончил Московский институт стали и сплавов (МИСиС). Свободно владеет английским языком.

Елена Зайцева назначена партнером DLA Piper Г-жа Зайцева имеет более чем 10-летний опыт консультирования клиентов в области российского и международного налогообложения и координирует проекты по налоговому структурированию, проведению комплексных проверок, трансфертному ценообразованию, разрешению налоговых споров и по другим текущим вопросам налогообложения. В число ее клиентов входят как российские компании, так и крупные международные корпорации. Елена Зайцева начала свою карьеру в петербургском отделении компании Arthur Andersen в 1999 году, и в 2002-м после объединения российской практики Andersen с Ernst & Young продолжила работу в компании Ernst & Young. С 2005 года после присоединения EY Law к DLA Piper в СНГ Елена являлась старшим юристом, а затем советником налоговой практики DLA Piper.

«Озеленением» услуг NAI Becar займется Ксения Агапова

Сергей Гипш / Sergey Gipsh Сергей Гипш получил статус партнера и вошел в совет директоров международной консалтинговой компании Knight Frank. В составе совета директоров г-н Гипш будет отвечать за стратегическое развитие направления торговой недвижимости в России и странах СНГ, а также за развитие компании в целом. В его обязанности будет входить привлечение новых клиентов и укрепление связей с существующими кли-

Открытие

Step построила склад для Michelin

В топ-менеджменте NAI Becar новое назначение: Ксения Агапова приглашена на должность директора по инновациям. В рамках новой позиции г-жа Агапова будет отвечать за «озеленение» услуг NAI Becar, подведение их под стандарты международной строительной сертификации BREEAM и LEED, а также за формирование предложения новых услуг в области экологичного девелопмента: сертификация зданий, энергоаудит, обследование зданий на предмет экологичности и пр.

Робин Роулингс возглавит инвестиционный департамент Astera В компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate создано новое структурное подразделение – инвести-

приятия, составляет 3,5 тыс. кв. м. Особенностью проекта является его назначение, насыщенность инженерными коммуникациями, стесненность проведения работ.

Исследование Генподрядная компания Step построила производственно-складской комплекс для французского производителя шин Michelin в Московской области, говорится в сообщении Step. Завод по производству шин Michelin расположен в Орехово-Зуевском районе Московской области. Российское производство мощностью более 4,5 тыс. шин в день французская компания запустила в 2004 году, став первой среди иностранных производителей шин, открывшей завод в России. Площадь комплекса, расположенного в непосредственной близости от пред-

008-19 News_L_I.indd 10

Immofinanz купила GoodZone в Москве 4 мая 2011 года группа Immofinanz выкупила оставшиеся 25% долей участия в строящемся торговом центре GoodZone в Москве. По соглашению сторон сумма сделки не разглашается. Между тем, по словам вице-президента по консалтингу GVA Sawyer Эвелины Павловской, сумма сделки могла составить $60–75 млн.

ционный департамент. Его директором назначен Робин Роулингс. Г-н Роулингс будет отвечать за работу нового департамента на базе существующих подразделений компании, отдела инвестиционного консалтинга и отдела консалтинга. Под его руководством департамент будет осуществлять деятельность по сопровождению сделок с недвижимостью, управлению активами, проектному финансированию. До прихода в Astera Робин Роулингс являлся управляющим партнером в компании Platinum Real Estate, где оказывал консультационные услуги западным институциональным инвестфондам, таким как Invesco Europe, в вопросах приобретения недвижимости в России.

Андрей Нестеренко освободил пост президента «Системы-Галс»

Андрей Нестеренко / Andrei Nesterenko 17 мая истек срок полномочий президента ОАО «СистемаГалс» Андрея Нестеренко. Исполняющим обязанности президента назначен первый вице-президент – директор департамента финансов Андрей Скворцов. Причиной ухода с поста президента стало решение Андрея Нестеренко начать работу над собственным девелоперским проектом. Совместно с партнером он учреждает собственную девелоперскую компанию «Тренд Девелопмент». Компания будет входить в проекты как fee-девелопер, а также оказывать владельцам земельных участков консалтинговые и маркетинговые услуги. «Тренд Девелопмент» уже договорилась о вхождении в три жилых проекта общей площадью около 200 тыс. кв. м в Московском регионе. При этом Андрей Нестеренко остается членом совета директоров ОАО «Система-Галс».

Первая фаза строительства включает в себя более 50 тыс. кв. м сдаваемых площадей, расходы на ее завершение составят около 85 млн евро. В дальнейшем существует возможность строительства дополнительных 17 тыс. кв. м сдаваемых площадей. В июле 2007 года группа Immofinanz приобрела 75% долей участия в данном торговом центре. В связи с экономическим кризисом в 2008–2009 годах строительство было временно приостановлено. Теперь благодаря этой сделке строительство будет продолжено. Открытие торгового центра намечено на 2012 год. «Заключение этой сделки позволит нам оперативно завершить строительство второго по величине торгового центра в нашем портфолио на самом важном для группы рынке», – заявил Эдуард Цехетнер, главный исполнительный директор группы Immofinanz.

Фонд в ближайшей перспективе собирается инвестировать в российский рынок до $500 млн собственных средств.

Обсуди ключевые темы с партнерами! 26.05.2011 10:01:26

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Сделка

ТНК-ВР продала «Альфа-Арбатцентр» Компания «Промсвязьнедвижимость» купила у ТНК-ВР офисный комплекс «Альфа-Арбат-центр» площадью почти 50 тыс. кв. м. По данным одного из экспертов рынка, это пакетная сделка – структура братьев Ананьевых приобрела «Альфа-Арбат-центр», который был параллельно сдан в долгосрочную аренду «Россельхозбанку». Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, считает, что знаковое местоположение объекта и сочетание в нем торговой и офисной функций однозначно делают его привлекательным для инвестиционной покупки. По ее данным, средняя ставка аренды для офисных помещений в объекте такого класса сейчас составляет $1–1,2 тыс./кв. м в год + НДС + операционные расходы, для торговых помещений на первом этаже – $2–2,5 тыс./кв. м в год + НДС + операционные расходы. Изначально объект экспонировался по $250 млн, говорят эксперты. Итоговую сумму сделки они оценивают в $240– 260 млн. «В случае если продажа «АльфаАрбат-центра» действительно состоится, данная сделка обещает стать одной из наиболее крупных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в 2011 году», – уверена Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. С ней согласны и все остальные эксперты. «Это здание соответствует стратегии «Промсвязьнедвижимости» инвестировать в высококачественную недвижимость, так что это логичный шаг с их стороны, – комментирует Даррэлл

Станафорд, управляющий директор, CB Richard Ellis. – Данная сделка – еще одно подтверждение активности на инвестиционном рынке, особенно со стороны российских инвесторов. И это еще раз говорит о том, что выгодно инвестировать в офисы в центральном деловом районе». Решение продать или сдать в аренду «Альфа-Арбат-центр» компания ТНК-ВР приняла еще в 2009 году. Тогда компания надеялась найти покупателя или арендатора БЦ до 1 апреля 2010 года. Победителями конкурса на заключение прямых агентских договоров по продаже или сдаче в аренду этого объекта стали Knight Frank и Cushman & Wakefield. При этом перед агентами ставилось условие – сдать минимум 30% помещений БЦ по ставке более $750/ кв. м в год без НДС либо продать все здание не менее чем за $244 млн. Для размещения всех своих офисов в июне 2010 года ТНК-ВР арендовала почти 40 тыс. кв. м в БЦ Nordstar Tower. Переезд компании в новый офис запланирован на второй квартал 2011 года.

| Cодержание | Новости

| |

| Residential News

предлагаются три отдельно стоящих корпуса (площадью около 18 тыс.кв. м каждый). Наличие собственного земельного участка позволяет компаниям, планирующим дальнейшее развитие бизнеса, расширяться на территории комплекса. Арендаторы первой очереди логопарка «Климовск» уже выразили заинтересованность в аренде площадей строящейся второй очереди, отмечают в Raven Russia. Логопарк «Климовск» расположен на участке 18 га в Подольском районе Московской области. Рядом с комплексом проходит шоссе, соединяющее трассу М2 и Варшавское шоссе. Расстояние до МКАД – 21 км, до Московского малого кольца – 3,5 км. Инфраструктура 1-й фазы комплекса включает парковку на 90 легковых и более 50 грузовых автомобилей общей площадью 45 тыс. кв. м и площадку для маневрирования автотранспорта. Управляющая компания – Raven Russia Property Advisors Ltd. Первая фаза логопарка «Климовск» площадью 54 тыс. кв. м введена в эксплуатацию в 2009 году и на сегодняшний день полностью сдана в аренду компаниям Gradient, Gates, FCS, Alliance Healthcare и др. Консультантами по сдаче комплекса в аренду являются компании Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Cushman & Wakefield. «Мы видим, что спрос на аренду качественных складских комплексов, расположенных на юге Москвы, заметно вырос в 2010 году. 40% контрактов по аренде, закрытых в Московском регионе

Проект

Raven Russia расширяет «Климовск» Компания Raven Russia начала реализацию второй фазы логопарка «Климовск» на юге Москвы, проект реализуется в две фазы за счет собственных средств Raven Russia. В течение 2011 года в строительство комплекса будет инвестировано около $40 млн. Общая площадь 2-й фазы составит 55 тыс. кв. м, ввод объекта в эксплуатацию намечен на начало 2012 года, говорится в сообщении девелопера. Логопарк класса А «Климовск» рассчитан на производственные, логистические, автомобильные, алкогольные, фармацевтические компании. В долгосрочную аренду

Найди дешевый офис! 008-19 News_L_I.indd 11

в прошлом году, пришлось на южное направление. Логопарк «Климовск», предлагающий готовые складские площади в долгосрочную аренду, – практически единственный проект класса А на данном направлении, который выйдет на рынок в начале 2012 года», – говорит Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia. В феврале Raven Russia уже сделала попытку расширить свой портфель: был подписан условный договор купли-продажи на приобретение складского комплекса «Южные врата». Однако пока, по данным экспертов, сделка не подтверждается. Дисбаланс спроса и предложения на складском рынке Москвы сейчас стремительно сокращается. Доля свободных площадей составляет всего 2%, а арендные ставки активно растут. По данным консультантов, все говорит о том, что рынок вскоре увидит новый скачок складского девелопмента, подобный скачку 2006– 2007 годов. «У нас есть явный дисбаланс спроса и предложения. Арендные ставки растут, ситуация с финансированием исправляется. Мы смотрим на рынок позитивно», – утвеждает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской недвижимости, партнер компании Cushman & Wakefield. Тем не менее, по словам Руслана Суворова, вице-президента Giffels Management Russia, важным фактором для инвесторов является не дефицит вакантных площадей, а наличие арендаторов, способных поделить устойчивый спрос на помещения.

26.05.2011 10:01:27

Новости:

Сделка

Hines купил парк FM Logistic Hines Global REIT приобрел индустриальный парк FM Logistic у AIG European Real Estate Partners. Комплекс площадью 70 тыс. кв. м находится в 3 км от аэропорта «Шереметьево». Он был построен в 1998–2004 годах компанией FM Logistic в качестве основного центра для проведения сторонних логистических операций фирмы в России. В 2006 году владелец продал его компании AIG. В настоящий момент комплекс полностью арендует FM Logistic, договор подписан до 2016 года. Hines намерен продолжить процесс получения сертификата BREEAM. FM Logistic будет первым промышленным комплексом в России, получившим этот сертификат. Покупка индустриального парка стала первым инвестиционным приобретением фонда Hines Global REIT в России.

ГК «Мортон» разместилась в БЦ PREO 8

Александр Халдей: Убыток 2010 года стал результатом переоценки наших активов консультантами, так называемый бумажный убыток. До кризиса консультанты переоценивали активы девелоперов, сегодня же они их недооценивают. стр. 36 По данным экспертов, средняя заявляемая ставка аренды – $400–450 (без эксплуатационных расходов и НДС). Помещения предлагаются без отделки. «Заключение договора с компанией «Мортон» является еще одним показательным примером того, что децентрализованные качественные офисные проекты становятся штаб-квартирами крупных успешных компаний в условиях ограниченного объема строительства в центре города», – отметил Александр Аверкин, директор по работе с ключевыми клиентами компании S. A. Ricci / King Sturge. По его словам, сейчас еще около 15% площадей БЦ PREO 8 находится в стадии переговоров. «В качестве потенциальных арендаторов рассматриваются основные офисы (штабквартиры) производственных, строительных и IT- и телекомкомпаний, а также бэк-офисы российских и международных банков», – добавил г-н Аверкин. Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости СB Richard Ellis, полагает, что столь высокий показатель свободных площадей в здании, скорее всего, связан с текущей ситуацией на рынке. «На сегодняшний день около 17% свободных площадей приходится на зону между ТТК и МКАД, поэтому у арендатора есть достаточно большой выбор помещений, плюс ко всему многие помещения предлагаются в состоянии, готовом к въезду», – поясняет эксперт.

Бренды

«Эконика» стала «Новардом»

Крупным якорным арендатором БЦ класса А PREO 8 стала группа компаний «Мортон», занявшая 11 520 кв. м (с 7-го по 10-й этаж). Договор аренды подписан на 5 лет. По объему арендованной площади это одна из крупнейших сделок в России в текущем году, говорится в сообщении компании S.A. Ricci / King Sturge – консультанта сделки. БЦ PREO 8, расположенный рядом со станцией метро «Преображенская площадь», введен в эксплуатацию в конце 2010 года. Общая площадь объекта – 117,5 тыс. кв. м, арендуемая – более 80 тыс. кв. м. Инвесторами и девелоперами проекта выступили международная инвестиционная компания Starr International Company, Inc и российская «МонтажCпецCтрой-ГСМК». Управлением БЦ занимается международная компания HSG Zander. Бизнес-центр состоит из двух башен (27 и 23 этажа), объединенных общей входной группой и самым высоким атриумом в России – 70 метров. Шестиуровневый паркинг обеспечивает соотношение парковочных мест и арендуемой площади 1/65 кв. м.

008-19 News_L_I.indd 12

Группа компаний «Эконика» сменила название и теперь именуется группа компаний «Новард». «Эконика» останется брендом только обувного направления бизнеса группы. Одновременно «Новард» проводит ребрендинг и одной из своих дочерних структур: «Эконика-Техно» продолжит работу под брендом «Рутектор». В «Новарде» ребрендинг считают новым этапом развития группы и ее ключевых бизнесов, поскольку он связан с уточнением стратегических планов и приоритетов, с совершенствованием выбранной бизнес-модели диверсифицированного холдинга. Само имя «Новард» бренду дало древнее слово «наварх», что означает «предводитель флотилии, флагман». Имя компании «Рутектор» появилось в результате слияния двух основ – ru (российская зона доменных имен) и tector (создатель), что буквально можно трактовать как «русский создатель» или «российская основа». Партнерами ГК «Новард» в подготовке проекта ребрендинга стала команда международного агентства «Брэндфлайт». В 2010 году консолидированная выручка от реализации товаров и услуг холдинга «Новард» составила $335 млн. Чистая прибыль группы компаний – около $21 млн.

Инвестиции

$373 млн на башню «Федерация»

Сбербанк предоставил кредит компании Nazvanie.net (бывшая корпорация Mirax group) в размере $373,6 млн на достройку проекта делового комплекса «Башня Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». Кредит будет предоставлен компании тремя траншами в течение трех лет. Первый транш, полученный в мае 2011 года, был направлен на рефинансирование кредитов, выданных компании Альфа-банком и Банком проектного финансирования в 2009–2010 годах. Таким образом, компания в полном объеме выполнила свои обязательства перед данными финансовыми учреждениями. Следующий транш Сбербанка пойдет на возобновление строительства башни «Федерация».

Х5 купила 8,45% А5 Х5 Retail Group приобрела 8,45% А5 Pharmacy Retail Ltd, владеющей сетью аптек А5, рассказал источник, близкий к сделке, «Коммерсанту». Миноритарная доля в аптечной сети досталась ритейлеру в обмен на помещения Х5, которые арендовали аптеки: к сегодняшнему дню А5 открыла на площадях Х5 Retail Group примерно 190 аптек из 713 средней площадью 25–30 кв. м каждая (стандартная площадь А5 – от 70 кв. м), уточнил источник. Кроме этого Х5 перенесла сроки опциона на выкуп до 100% А5 Pharmacy Retail Ltd с 2011 года на 2012-й. О покупке 100% А5 Х5 договорилась в 2008 году. Согласно подписанному тогда соглашению, Х5 получила опцион на выкуп в течение 2011 года 100% акций А5 Pharmacy Retail Ltd: договор с владельцами А5 также предусматривал эксклюзивные права на открытие аптек А5 в магазинах X5 на правах аренды сроком на десять лет.

Аренда

В ТЦ «МонАрх» открылся Golden-Plaza В России впервые открылся специализированный ювелирный торговый центр Golden-Plaza. Оператор является якорным арендатором в ТЦ «МонАрх», располагаясь на 1-м этаже торгового центра и занимая более 1,3 тыс. кв. м. В ЮТЦ Golden-Plaza представлены российские ювелирные производители из Москвы, Санкт-Петербурга, Якутии, Екатеринбурга, Костромы и других городов, а также зарубежные бренды (США, Израиль, Армения, Гонконг, Таиланд, Италия, Германия и др). Консультанты не считают формат специализированного торгового центра чем-то уникальным. Например, в столице работают ТЦ «Три Кита», «Спорт Хит», «Экстрим». В апреле компания Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate анонсировала ТЦ «Арена» в Уфе, в котором будут продаваться товары для активного отдыха, профессионального и любительского спорта. По словам экспертов, для девелопера торговые объекты с узкой концепцией и определенной целевой аудиторией – это возможность реализовать экономически успешный проект даже в условиях, когда потенциал работы объекта как традиционного торгового центра ограничен рядом факторов, к примеру конкурентной средой, проблемами с пешеходной или визуальной доступностью, особенностями конструктива здания. «В столичном регионе достаточно много небольших комплексов, которые не могут предоставить покупателю большое количество услуг и товаров. Соответственно, либо такие ТЦ становятся районными, обслуживающим исключительно посетителей пешеходной доступности, либо переходят в разряд специализированных и могут покрыть большую территорию», – пояснил гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По его словам, в настоящее время самой удачной следует признать специализацию ТЦ в мебельном сегменте. При этом концептуальные специализированные торговые центры создавать достаточно сложно. Например, в сфере электроники компаниям не требуются большие площади. Крупных сетевых операторов, готовых стать якорными арендаторами, не так много. Соответственно, основную часть площадей приходится сдавать, что называется, внарезку. В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей. Примерно по такой концепции работает Митинский радиорынок, «Горбушка» и «Горбушкин двор», рассказал Денис Колокольников. Тем не менее ожидается дальнейшее развитие форматов специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка. По мнению эксперта, специализация может стать той изюминкой, которая обеспечит успех проекта.

Новый дизайн – акцент на главном! 26.05.2011 10:01:29

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 13

26.05.2011 10:01:32

New s:

Ritz-Carlton in central Moscow sold for $700 million Deal

azakhstan-based development company Capital Partners sold the luxury hotel Ritz-Carlton, located on Tverskaya Street in close proximity to the Kremlin, to the investment company Verny Capital. The deal was closed in mid April. The exact sum is not disclosed, but it is reported to range from $350 to 700 million. The hotel sale can be traced down to the desire of Capital Partners shareholders to cooperate with business structures of their compatriot company. The debts of the hotel owners could also precipitate this deal, experts opine. According to Alexander Zakharov, CEO of Hotel Technologies LLC, both debt obligations and the need to chip in some other project could bring about this sale. He also suggested that close links of Capital Partners and the purchasing company with near-government circles of Kazakhstan also played an important role. “This is a process of assets redistribution because both companies are connected with the high and mighty,” he said. The buying company Verny Capital offers brokerage and dealership services as well as the management of investment portfolios. Verny Capital currently manages eight mutual investment funds whose assets reached $1.47 billion in late 2010. Verny Capital is owned by Verny Investments Holding with Timur Isataev acting as its managing director. As informed by market participants, Mr. Isataev had earlier spearheaded ATF Bank (until it was sold to Unicredito Italiano). The Kazakh business community associates Timur Isataev with Bulat Utemuratov, a billionaire and ex-chief of Kazakh President’s administration. In 2008 his fortune reached $1 billion.

Opening

Step has built a warehouse for Michelin General contractor Step built an industrial and logistics complex for Michelin, a French manufacturer of tires, in the Moscow region. A Michelin tire plant is located in Orekhovo-Zuevo district of the Moscow Province. The French company launched its production facility in Russia, putting out more than 4,500 tires a day, in 2004, having become the first foreign manufacturer of tires to open a factory in Russia. The 3,500-sqm complex located in close proximity to the plant is noted for its saturation with engineering services.

Research

Immofinanz buys GoodZone in Moscow On May 4, 2011 Immofinanz Group bought out the remaining 25% participatory shares of the trading center GoodZone under construction in Moscow. The parties agreed not to disclose the amount of their transaction.

14 4

008-19 News_L_I.indd 14

Meanwhile, in the words of GVA Sawyer’s vice president for consulting, Evelina Pavlovskaya, the deal could be worth $6075 million. The first phase includes more than 50,000 sq m to let and construction completion will cost about 85 million euro. Construction on additional built-to-let 17,000 sq m is also possible. In July 2007, Immofinanz purchased 75% of participatory shares in the given shopping precinct. In view of the economic crisis in 2008-2009, construction works were temporarily halted, but thanks to the said deal they will resume. The grand opening is scheduled for 2012. “This deal will allow us to finish construction on the second largest trading center in our portfolio in the most important market for our group,” declared Eduard Zehetner, CEO of Immofinanz. In the near term the Fund is going to invest up to $500 million of equity into the Russian market.

Brands

Econika renamed into Novard Econika Group has been renamed into Novard. The Group will retain the Econika brand only for its footwear business. Concurrently Novard is rebranding one of

its subsidiaries, Econika-Techno, and keeps on working on the Rutector brand. Rebranding is regarded by Novard as a new stage in the development of the Group and its key businesses, since in this process strategic plans and priorities are readjusted and the chosen model of business diversification is reviewed and refined. The very name Novard is derived from the ancient term “nauarchos” meaning “the flagship” or “fleet leader.” The Rutector name is a fusion of two bases: ru (the Russian area of domain names) and tector (creator). It can literally be construed as “Russian creator” or “Russian base.” Novard Group partnered with a team of the international agency Brandflight as it worked on the rebranding project. In 2010, Novard Holding had about $335 million of consolidated proceeds from the sale of goods and services. The Group’s net profit came to about $21 million.

foreign brands (USA, Israel, Armenia, Hong Kong, Thailand, Italy, Germany and others) are among the suppliers of Golden-Plaza. As noted by Golden-Plaza management, all prerequisites for the successful development of jewelry business have been created. Meanwhile advisors do not regard the format of specialty trading center as something unique. The Russian capital hosts other specialty centers like Three Whales (furniture), Sport Hit and Extreme. This April, Astera allied with BNP Paribas Real Estate announced SC Arena in the city of Ufa, where merchandise for outdoor recreational activities, professional and amateur sports will be on offer. According to experts, retail properties with a narrow concept and target audience are a good opportunity for a developer to deliver a successful project, whereas the potential of a traditional shopping center is curbed due to a number of factors, such as a highly competitive market, inadequate visibility and access, and structural limitations. “There are quite a few small trading centers in the metropolitan area with a rather narrow range of goods and services. Accordingly, these can function either as neighborhood centers catering solely to the needs of local residents, or specialty centers covering a larger territory,” illumined Denis Kolokolnikov, CEO of RRG consultancy. In his words, until now specialty furniture centers have been the most successful format. Meanwhile he points out that conceptual specialty centers are difficult to create. Thus companies dealing in electronics do not need large space. There are not so many chain operators ready to function as anchor tenants. Accordingly, most spaces have to be leased piecemeal, so to say, and eventually a shopping center turns into a specialty roofed emporium. This concept has been brought to fruition in such marts as Mitinsky Radio Market, Gorbushka and Gorbushkin Dvor, says Denis. Nevertheless specialty centers are expected to appear in new segments of the consumer market. In the expert’s opinion, specialization may well assure a project’s success. “It can also be expected that some of the currently functioning unsuccessful centers will be converted to specialty centers. These are generally small-size centers where a fullscale concept can hardly be implemented. For low quality or morally outdated projects specialization might be a way to “revival” and reconception at minimum cost,” he believes.

Lease

Golden-Plaza opens in SC MonArch Russia saw the opening of the first specialty jewelry center Golden-Plaza. As an anchor tenant of SC MonArch, this operator occupies 1,300 sq m on the ground floor. Jewelry manufacturers from Moscow, Saint Petersburg, Yakutia, Yekaterinburg, Kostroma and other Russian cities as well as

What is “Finnish reaction?” 26.05.2011 16:52:41

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 15

26.05.2011 10:01:38

New s:

Appointments Robin Rawlings to head investment department of Astera

Partners investment company. After four-year management of Marbleton Property Fund, Bill Lane had gained versatile experience in investments, having become one of the leading investors on the Russian market. At the present moment Bill is a partner of a development company which is busy developing projects in the Moscow region.

Sergey Gipsh elevated to partner of Knight Frank

Robin Rawlings / Робин Роулингс Astera allied with BNP Paribas Real Estate created a new department of investments, which will be directed by Robin Rawlings. Mr. Rawlings will be in charge of the new department’s operations to be based on the company’s existing divisions – consulting and investment consulting teams. Under his supervision the department will support real estate, asset management and project financing transactions. Before coming to Astera, Mr. Rawlings was Managing Partner of Platinum Real Estate where he provided advisory services to Western institutional investment funds, such as Invesco Europe, in the area of Russian property acquisition.

Sergey Gipsh was privileged with the partner status and included in the board of directors of Knight Frank, where he will be in charge of strategic development of retail real estate in Russia and CIS and for the company development at large. His other responsibilities will include the fostering of ties with existing clients and the attraction of new ones as well as the expansion of collaboration with Knight Frank offices in other countries. Sergey’s experience in commercial real estate comes to 15 years. From 2001 to 2009, he acted first as Managing Director and later as Managing Partner of Colliers International Moscow. From 1997 to 2000 he directed the retail property department at the same company. In 1989 Sergey graduated from the Moscow Institute of Steel and Alloys (MISiS). He speaks fluent English.

Andrei Nesterenko relinquishes the seat of Sistema-Hals president On May 17 the mandate of Sistema-Hals president Andrei Nesterenko expired and in this connection the company’s first vice president and director of finance department Andrei Skvortsov was appointed acting president. Mr. Nesterenko resigned from the president’s position in view of his decision to tackle a own development project of his own. He is going to co-found with his partner a private development company called Trend Development which will enter projects as a fee developer and provide advisory and marketing services to landlords. Trend Development has already arranged to chip in three residential projects in the Moscow region totaling about 200,000 sq m. For all that, Andrei Nesterenko will remain a board member of Sistema-Hals.

Ksenia Agapova to tackle the greening of NAI Becar services

Elena Zaitseva promoted to partner of DLA Piper Bill Lane joins CBRE team Bill Lane will be a board member of CB Richard Ellis (CBRE) Russia, directly involved in the company’s strategic development in Russia. He will be responsible for investments and financial asset management. Bill Lane has been operating in the Moscow commercial real estate market since 1992. In 1994, he co-founded Noble Gibbons that later evolved into one of the four leading brokerage companies on the Russian market. After 12 years of managing Noble Gibbons, Bill continued his work on the market, having become a co-founding partner and managing director of Marbleton Property Fund (that has attracted $321 million) within the Alfa Capital

Research

GVA Sawyer estimates hotel prospects Accor, Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Hotel chains have laid most robust expansion plans for 20112013, among the hotel operators. These hotel chains plan to take up the greatest number of hotels in Russian cities for management over the medium term, concluded the experts of GVA Sawyer. In terms of the number of hotels scheduled for grand opening in 20112013, Accor takes the lead (14% of all new openings) followed by Rezidor Hotels Group (13%), by Kempinski Hotels (10%), by Hilton Hotel Corporations and Azimut (8% each), by Heliopark, Marriott and Inter Continental (6% each). The chains of other hoteliers combined will supposedly be responsible for 29% of the rest of new openings.

008-19 News_L_I.indd 16

Ms. Zaitseva boasts more than 10 years of experience in offering advice to clients on Russian and international taxation. She coordinates tax structuring, integrated auditing and transfer pricing projects, helps settle tax disputes and other current tax issues. Among her clients are both Russian companies and large international corporations. Elena Zaitseva began her career at St. Petersburg division of Arthur Andersen in 1999 and in 2002, after a merger between Andresen’s Russian practice and Ernst & Young, she continued her work at Ernst & Young. Since 2005, after EY Law joined hands with DLA Piper in CIS, Elena has worked first as senior lawyer and then as advisor with DLA Piper tax practice.

Almost all hotel operators plan further expansion in both capitals and from two to four operators also plan expansion in the cities with one million plus population and in other cities which will host the World Soccer Cup in 2018. Other cities of Russia kindle the interest of no more than one or two operators at the most. The following cities plan the highest accrual of their accommodation stock at the expense of chain operators in 2011-2013, as compared to the currently available quality lodging space: Irkutsk, Lipetsk, Pereslavl-Zalessky and Ryazan. Pursuant to the bid for World Soccer Cup 2018, the list of potential hosts includes 13 inhabited localities. The FIFA Evaluation Commission’s standards require a lot more hotel rooms from the cities which will host the World Cup games. Only Moscow and Saint Petersburg will be able to satisfy the requirements of the FIFA Evaluation Commission by 2013; other claimants, short of accommodation facilities, will bridge the gap over the period of 2013–2018, according to experts.

Ksenia Agapova / Ксения Агапова A new top manager is appointed at NAI Becar – Ksenia Agapova will fill the office of innovations director. In her new position Ms. Agapova will be responsible for the “greening” of NAI Becar services that they would comply with international BREEAM and LEED construction standards and for the generation of new services to be offered in “green” development: certification of buildings, energy auditing, inspection of conformity to green standards and suchlike.

Deal

Best Western comes to Russia The first hotel of US-based Best Western chain will open in Russia this July as a result of Moscow Vega Hotel rebranding,

informed Managing Director of Vega Hotel, Valery Maksimov. In the words of Mr. Maksimov, rebranding is a forced measure caused by the current state of the market whereby the number of hotels keeps growing in the city while the influx of tourists is on the wane; hence the need to explore new growth opportunities. “Izmailovo or Vega names do not sell well – a recognizable brand is required. We decided to involve Best Western International – one of the most recognizable hotel brands, bringing together 4,065 hotels in 82 countries. After we join this chain we can be assured of 15% extra load,” said Mr. Maksimov. Under the marketing policy pursued by Best Western, a hotel owner retains complete financial and business independence. Mr. Maksimov was undecided about the outlay on hotel overhaul and personnel training but mentioned that the expenditures would supposedly be recouped within a year. The three-star 1,000-room Vega is part of Europe’s largest hotel cluster Izmailovo. The hotel was built in the run-up to the XXII Olympic Games in 1980.

Read the latest news! 26.05.2011 10:01:41

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 17

26.05.2011 10:01:42

New s:

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 19.04.2011– 17.05.2011 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of April 19 – May 18 Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

85 713

1.6

Брокер (консультант по торговой недвижимости / Broker

62 331

1.0

Аналитик / Analyst

44 286

2.1

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Кол-во резюме / Number of CVs

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

88 463

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

62 500

Аналитик / Analyst

70 799

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

Projects

Raven Russia expands Klimovsk Raven Russia has started construction on the second phase of Klimovsk logopark south of Moscow. The two-phase project is developed at Raven Russia’s own expense. The company plans to invest about $40 million in construction works during 2011. The planned GBA of phase II is 55,000 sq m and the scheduled commissioning time is early 2012, according to the developer’s report. Class A Logistics Park Klimovsk is designed for industrial, logistics, automotive and pharmaceutical companies. Privately owned land provides ample opportunities for companies planning business expansion to construct new facilities. Tenants of the first phase have already expressed their willingness to lease some space in the second phase of Klimovsk, according to Raven Russia. Logopark Klimovsk covers 18 hectares in Podolsk district of the Moscow Province near to a road which links M2 route with Varshavskoe Highway. The site lies at a distance of 21 km from MKAD and 3.5 km from the Moscow Smaller Concrete Ring. Infrastructure of the first phase includes 45,000 sq m of parking space for 90 cars and more than 50 trucks as well as a turnaround ground. The property is managed by Raven Russia Property Advisros Ltd. The first 54,000sqm phase of Klimovsk was turned over for operation in 2009 and has by now been fully leased to such companies as Gradient, Gates, FCS, Alliance Healthcare et al. Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Cushman& Wakefield serve as brokerage advisors for this project. “We see the demand for quality storage facilities located south of Moscow to have grown dramatically in 2010. The southern route accounted for 40% of all lease agreements concluded in the Moscow region last year. Logopark Klimovsk, offering readyto-use storage space for long-term lease, is

008-19 News_L_I.indd 18

actually the only Class A facility on the given route to be delivered to the market in early 2012,” says Raven Russia's Igor Bogorodov. In February Raven Russia made an attempt to expand its portfolio and signed a conditional contract to buy the South Gates warehouse complex. Yet the deal has not been corroborated so far, according to experts. The gap between demand and supply is being rapidly bridged on the Moscow industrial market. The vacancy rate is only 2% and rental rates are on the rise. As reported by advisors, the market will soon see a new leap in industrial development similar to the one that took place in 2006-2007. “Demand and supply are apparently out of balance. Rental rates keep growing and the situation with project financing is being rectified. We positively assess the market prospects,” comments Egor Dorofeev, head of industrial real estate department and partner of Cushman & Wakefield.

Deal

TNK-BP sells Alfa Arbat Centre Promsvyaznedvizhimost bought a nearly 50,000-sqm office center called Alfa Arbat Centre from TNK-BP. According to one of the market experts, this is a package buy-to-let deal – the company of Ananyev brothers bought Alfa Arbat Centre and rented it out to Russian Agricultural Bank. Elena Shevchuk, vice president of GVA Sawyer for commercial real estate, believes that fortunate location and combination of retail and office functions unequivocally make this property a rather attractive option for investors. She says the average rent paid for office space in this class represents $1,000-1,200/sqm/year plus VAT plus operating expenses, whereas first-floor retail space costs $2,000-2,500/sqm/year plus VAT plus operating charges. Initially the owner asked $250 million for this property and experts estimated the

final amount of this transaction at $240260 million. “If Alfa Arbat Centre were sold indeed this would be one of the biggest acquisitions in the commercial real estate market in 2011,” assures Olga Pavlik, Head of Research and Analytics, Praedium Oncor International. “This building accords with the strategy of Promsvyaznedvizhimost to invest in high quality real estate, so this is a logical step on their part, – comments Darrell Stanaford, Managing Director, CB Richard Ellis. – The given transaction provides convincing evidence of robust activity on the investment market, especially on the part of Russian investors. It demonstrates once again that it pays to invest in offices boasting prime location.” TNK-BP decided to sell or lease Alfa Arbat Center as early as in 2009. In those days the company hoped to find a buyer or tenant until April 1, 2010. Knight Frank and Cushman & Wakefield won the tender for direct agency sale or lease agreements. In June 2010 TNK-BP leased almost 40,000 sq m in Nordstar Tower to relocate all of its offices. The company plans to move to the new office building in Q2 2011.

ing garage ensures a 1 car space per 65 sq m parking factor. PREO 8 lies at the intersection of major transport arteries in Moscow East and has direct access to the main ring roads – TTR (3 km), Garden Ring (5 km) and MKAD (8 km). According to experts, the average asked rent rate is $400-450/sqm/year, exclusive of VAT and operating expenses. “Signing an agreement with Morton is one more proof that out-of-centre quality office projects can be used by large successful companies as their headquarters,” says Alexander Averkin, Director for Work with Key Customers, S. A. Ricci / King Sturge. In his words, negotiations are in process over another 15% of office space in PREO 8. “Head offices (headquarters) of industrial, construction, IT and telecom companies as well as back offices of national and international banks are targeted as potential tenants,” added Mr. Averkin. Klavdia Chistova, Head of Office Property Market Research at CB Richard Ellis, assumes that high vacancy in the building is most likely caused by the current situation on the market. “Today about 17% of vacant office space can be found between TTR and MKAD and so tenants are fortunate to have a wide choice; what is more, many offices are ready to use,” the expert explains.

Hines Global REIT buys industrial park Investments FM Logistic Sberbank allocates Hines Global REIT bought FM Logistic $373 million for industrial park from AIG European Real Estate Partners. The 70,000-sqm complex is Federation Tower located only 3 km away from Sheremetyevo to be completed Airport. The complex was built by FM Logistic in 1998–2004, as the company’s main distribution center for external logistics in Russia. In 2006, the owner sold the warehouse complex to AIG. The storage space is fully let to FM Logistic until 2016. Hines intends to continue pushing for the BREEAM green safety certificate to be awarded FM Logistic (for the first time in Russia). The purchase is the first acquisition for Hines Global REIT in Russia.

Morton Group occupies BC PREO 8 Morton Group became a major anchor tenant of Class A PREO 8 business center, having occupied 11,520 sq m. The company took up floors 7–10. The term of lease is 5 years. This is one of the biggest deals in Russia this year, as reported by the transaction consultant S. A. Ricci / King Sturge. BC PREO 8 located in Moscow East within just a few steps from Preobrazhenskaya Ploschad subway station has the GBA of 117,500 sq m, GLA – more than 80,000 sq m. Starr International Company, Inc and national company MontazhSpetsStroy-GSMC acted as the project investor and developer. The office property is managed by HSG. The cluster is comprised of two towers (27 and 23 floors) rising above a common platform housing an entrance lobby. A six-level park-

Sberbank opened a three-tranche credit line for Nazvanie.net (former Mirax Group) to the tune of $373.6 million to complete the ambitious office project Federation Tower in MIBC Moscow-City. The first tranche obtained in May 2011 was used to refinance the credits issued by Alfa Bank and the Bank of Project Financing in 20092010. The next tranche will be used to restart construction works.

Х5 buys a 8.45% stake in А5 X5 Retail Group bought an 8.45% stake in А5 Pharmacy Retail Ltd that holds a chain of A5 drugstores. The retailer grabbed a minority stake in the pharmacy chain in exchange for X5-owned premises leased by drugstores: as of today, A5 has opened roughly 190 pharmacies out of its 713 outlets on the spaces of X5 Retail Group. In addition, X5 carried over its option for buyout of a 100% stake in A5 Pharmacy Retail Ltd from 2011 to 2012. According to the agreement, X5 has an option for buying out a 100% stake in А5 Pharmacy Retail Ltd during 2011. The agreement with the A5 owners also granted X5 an exclusive right to open A5 pharmacies in X5 stores on the basis of a 10-year leasehold.

Announce yourself on the market! 26.05.2011 16:52:28

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Contents | News

| |

| Residential News

008-19 News_L_I.indd 19

26.05.2011 10:01:47

Resident i a l New s:

Элитка снова подорожала

Исследование

апреле рынок элитных новостроек новыми объектами не пополнился, говорится в отчете департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Однако на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья вышло несколько новых поселков. Объем предложения

на рынке элитных новостроек в апреле составил примерно 1040 квартир (195 тыс. кв. м) в 35 жилых комплексах. Наибольший объем предложения (78%) приходился на такие районы, как Хамовники, Тверской и Мещанский. Около половины всех квартир в предложении расположено в таких жилых комплексах, как «Итальянский квартал»

Cезонное оживление В апреле наибольшее количество заявок на рынке аренды загородной недвижимости Подмосковья приходилось на домовладения площадью 400 кв. м и стоимостью от $10 до 15 тыс. в месяц, утверждают специалисты компании «Терра-недвижимость». Согласно исследованию компании, больше всего арендаторов интересовали Новорижское (42%) и Рублево-Успенское (29%) направления. Наиболее популярны участки площадью от 15 до 25 соток (67%) и дома площадью до 400 кв. м (100%). При этом, по данным ГК «Масштаб», повышенным спросом пользуются участки в 10-километровой зоне от МКАД по цене от 3 млн рублей. Как сообщили в компании, в рекордные сроки им удалось реализовать около 60% участков в одном из своих проектов на Калужском шоссе. Участки коттеджного поселка, который расположен в 7 км от МКАД в деревне Ларево, пользуются повышенным спросом, поскольку доступны по цене – от 310 тыс. рублей за сотку. Общая площадь проекта в деревне Ларево – более 6,34 га. Поселок рассчитан на 50 участков площадью от 6,5 до 22 соток. По словам руководителя проекта загородной недвижимости ГК «Масштаб» Ирины Мошевой, высокие темпы реализации объясняются как уникальностью предложения, так и оживлением спроса на рынке загородной недвижимости в марте – апреле: «Мы зафиксировали рост продаж во всех проектах в среднем на 15%. Это традиционное сезонное оживление, однако в этом году покупательская активность существенно выше, чем весной 2010 года». Это подтверждает и успешная реализация 50% участков с подрядом в поселке премиум-класса «Дачи HONKA. Загородный комплекс в Истринской долине». Как сообщили в компании «Вектор Инвестментс»,

020-21_News_Rezident_I_L.indd 20

(Тверской район), «Садовые кварталы» (Хамовники), Knightsbridge Private Park (Хамовники) и Barkli Park (Мещанский). Что касается перспективных проектов, то компания «Промсвязьнедвижимость» заявила о своих планах по застройке участка площадью 3 га в районе Якиманка. Новый элитный проект будет реализован на участке, ограниченном улицей Б. Полянка, 1-м и 2-м Спасоналивковскими и Казанским переулками. По итогам месяца средняя цена на рынке элитных новостроек выросла на 3,4% и составила $18,5 тыс./кв. м (с учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы» – $16,7 тыс./кв. м). Наиболее дорогими по-прежнему остаются зона Остоженки-Пречистенки ($25,68 тыс./ кв. м), Пресненский район ($27,4 тыс./ кв. м) и Якиманка ($18,6 тыс./кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в апреле 2011 года осталась практически на уровне предыдущего месяца и составила $23,95 тыс./кв. м. Наиболее дорогими районами остались Остоженка-Пречистенка ($30,74 тыс./

являющейся девелопером проекта, и компании ООО «Росса Ракенне СПб», эксклюзивном дистрибьюторе компании HONKA в России, за время немногим более полугода было продано больше половины домовладений. Участки площадью от 20,7 до 49 соток продаются с подрядом от финской компании HONKA. Дома строятся по одному из пяти проектов, специально разработанных для «Дач HONKA» с учетом индивидуальных пожеланий клиентов. Всего в поселке предусмотрено 19 домовладений. Общая площадь поселка – 6,45 га. Стоимость участка с обязательным подрядом в поселке варьируется от 8,5 млн рублей до 16 млн за проект 325 кв. м.

Проект

Первые очереди «Немчиновки» Введена в эксплуатацию первая и вторая очереди микрорайона Немчиновка, расположенного в 1 км к западу от Москвы. Девелопер проекта – ОАО «494 УНР». Эксклюзивный агент по реализации – компания «НДВНедвижимость». Во 2-м корпусе, который был возведен в рекордные сроки, выдача ключей покупателям квартир намечена на 15 июня. В 4-м корпусе монтаж кровли практически завершен. Также началось строительство многоуровневого паркинга на 299 машино-мест. Кроме того, проектом предусмотрено возведение детского сада на 220 мест, школы на 732 места, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном, поликлиники. Также жителям данной концептуальной новостройки доступно все разнообразие прилегающей к микрорайону инфраструктуры. Это горнолыжный спуск, элитный рыболовно-спортивный комплекс «Ромашково», конноспортивный комплекс,

кв. м), Хамовники ($27,9 тыс./кв. м) и Пресненский район($28 тыс./кв. м). На рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья в апреле продолжился выход новых поселков. Большую долю нового предложения по-прежнему составляют проекты экономкласса, предлагающие на продажу участки без подряда. Средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне, с небольшими колебаниями в сторону понижения или повышения стоимости, в зависимости от качества проекта и стадии готовности. Несмотря на то что доля участков без подряда в новом объеме предложения до сих пор превалирует, по мнению экспертов компании Blackwood, общая ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья улучшается. Данная тенденция связана с постепенным возобновлением выхода на рынок качественных и ликвидных поселков, а также с началом реализации приостановленных в период кризиса.

магазин «Ашан» и развлекательный центр «Формула Кино» с 12 кинозалами.

RGI идет в лес Компания RGI International, известная проектами в элитном жилом строительстве, выходит на рынок экономжилья: она представила новый проект микрогорода «В лесу». Проект города с населением 30 тыс. жителей компания намерена реализовывать в Красногорском районе рядом с Пятницким шоссе в 2011–2017 годах. Микрорайон появится в 6 километрах от МКАД, в 2012 году недалеко от места стройки начнет работать станция метро «Пятницкая». Текущая оценка проекта составляет $398 млн, а после завершения капитализация вырастет до $2 млрд. Проект предполагает строительство современного жилья в сегменте экономкласса премиального качества общей площадью 1,336 млн кв. м. Микрогород «В лесу» включает 630 тыс. кв. м жилой недвижимости, объекты социальной инфраструктуры, коммерческие площади, а также подземные парковки. Начало продаж квартир запланировано на осень 2011 года, а генерация первой прибыли ожидается уже к 2012 году. Запуск в эксплуатацию первой очереди проекта запланирован на 2013 год. Архитектурная специфика проекта предполагает отказ от типового подхода, который сформировался в России при строительстве спальных районов. При застройке будет внедрен традиционный градостроительный принцип, когда два соседних дома отличаются друг от друга по облику, этажности и т. д. Как рассказал архитектор проекта Сергей Чобан, к проектированию домов привлечены российские и европейские архитекторы – Кристоф Лангхоф, Франк Ассман и Петер Саломон, а также Владимир Плоткин (ТПО «Резерв»). Проект будет реализован как на собственные деньги компании RGI, так и с привлечением сторонних инвестиций.

Познакомься с лидерами рынка! 26.05.2011 10:02:57

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Research

Elite property goes up April did not see any new luxury developments delivered to the market, as reported by Blackwood’s research and consulting department. Meanwhile several new settlements entered the suburban property market. New supply that hit the luxury housing market in April represented 1,040 apartments (195,000 sq m) in 35 housing estates. Khamovniki, Tverskoy and Meschansky districts provided the largest share of new supply – 78%. About half of all new apartments are distributed between such residential developments as Italian Quarter (Tverskoy district), Garden Quarters (Khamovniki), Knightsbridge Private Park (Khamovniki), and Barkli Park (Meschansky). As regards prospective projects, Promsvyaznedvizhimost announced its plans to develop a 3-ha area in Yakimanka. A new elite project will be developed on the site bounded by Bol. Polyanka Street, 1st and 2nd Spasonalivkovsky and Kazansky lanes. During the past month the average price in the market of new elite residences rose by 3.4% to $18,500/sqm. Presnensky district ($27,400/sqm), Ostozhenka-Prechistenka ($25,680/sqm) and Yakimanka ($18,600/ sqm) remain the most costly districts in the primary luxury housing market. The average price in the secondary luxury housing market in April 2011 actually remained at the level of the previous month – $23,950/sqm. We see the same familiar leaders topping the list of costliest Moscow districts: Ostozhenka-Prechistenka ($30,740/sqm), Presnya ($28,000/sqm), and Khamovniki ($27,900/sqm). The pipeline of new settlements in the suburban residential market remained productive in April. Economy-class projects, offering parcels without a building contract, still feature high in the new supply. The

average level of prices remained basically the same with slight fluctuations both ways depending on quality and readiness. While parcels without a building contract still dominate the new supply, the general situation in the suburban residential market is getting better, in the opinion of Blackwood’s experts. The given trend can be explained by an increasingly intensive delivery of high quality and liquid settlements to the market.

Seasonal movement Homesteads with living space around 400 sq m and rent prices between $10,000 and $15,000 per month were most popular on the market of suburban real estate lease in the Moscow region, according to experts of Terra Real Estate. As per the company’s survey, most tenants were interested in Novorizhskoe (42%) and Rublevo-Uspenskoe (29%) routes. Most popular plot sizes ranged from 1,500 to 2,500 sq m (67%) and the home size in highest demand is below 400 sq m (100%). According to Masshtab Group, parcels within 10 km past the MKAD at the price of 3 million rubles or more were in highest demand. The company reported on the sale of about 60% properties in one of its projects on Kaluga Highway within a record-short time. Plots of land in a cottage settlement located within 7 km from MKAD in the village of Larevo are in high demand because they are available at the price of 310,000 rubles per 100 sq m or slightly more. The total project site in the village of Larevo exceeds 6.34 ha. The settlement includes 50 parcels from 650 to 2,200 sq m. In the words of Irina Mosheva, head of suburban real estate, Masshtab Group, high sale rates can be attributed both to the unique supply and to the resurgence of demand on the suburban real estate market in March and April: “Sales grew by 15% in all projects, on average. This is a traditional seasonal movement, but in this year the

| |

| Calendar

activity of buyers is notably higher than in spring 2010.” This is corroborated by the successful sale of half of all land plots with building contracts in the premium-class settlement HONKA Dachi: Suburban Property in Istra Lowland. As we were told at Vector Investments, developing this project, and at Rossa Rakenne SPb, an exclusive distributor of HONKA in Russia, more than half of all homesteads have already been sold for slightly more than half a year. Parcels ranging from 2,070 to 4,900 sq m are sold with a building contract by Finland-based HONKA. Buyers can choose between five home designs specifically developed for HONKA Dachi with due regard for individual wishes of the clients. Overall 19 properties are on sale in the settlement covering the area of 6.45 ha. The property prices (with a mandatory building contract) in the settlement vary between 8.5 million and 16 million rubles per project (with 325-sqm homes).

Project

First phases of Nemchinovka The first and second phases of Nemchinovka neighborhood located 1 km west of Moscow have been commissioned. The project is developed by 494 UNR; the exclusive brokerage agent is NDV – Real Estate. On June 15, the buyers of housing in the second block constructed within recordbreaking times will reportedly be given the keys from their new residential units. In Block 4 the roof assembly is almost complete. Construction on a multilevel parking lot with 299 car spaces has also commenced. What is more, the project anticipates the erection of a 220-bed daycare, a 732-desk school, a fitness and recreational facility with a pool, and a clinic. The residents of this new

Rent a shop! 020-21_News_Rezident_I_L.indd 21

| News | Residential News

conceptual development will have access to diverse infrastructure adjacent to the neighborhood – a downhill slide, elite sport fishing complex Romashkovo, equestrian complex, Auchan store, and 12-screen Formula Kino movie and entertainment theatre.

RGI heads for woodland RGI International known for its luxury projects is entering the market of economyclass housing – it presented a new minitown project called V lesu (In a wood). The company is going to deliver a project for 30,000 residents in Krasnogorsk district near Pyatnitskoe Motorway in 2011–2017. The new neighborhood will rise 6 km past the MKAD in 2012 and Pyatnitskaya subway station will open not far from the site. The project is currently estimated at $398 million and upon completion its capitalization may reach $2 billion. The project anticipates the construction of premium-quality housing with the total built space of 1,336,345 sq m. Apart from 630,000 sq m of residential real estate, V lesu will also feature social infrastructure, commercial space and underground parking lots. The start of living space sales is scheduled for the fall of 2011. The commissioning of the first phase is scheduled for 2013. The project’s architectural specificity implies a deviation from the national approach to the construction of bedroom neighborhoods when all buildings are almost identical in terms of their plans. In this case, however, two neighboring houses differ from each other by their facades, heights and architecture. Project architect Sergey Tchoban let us know that both Russian and European architects – Christof Langhof, Frank Assman, Peter Salomon, and Vladimir Plotkin (TPO Reserve Architects) – will be involved in home design. The project will be financed both by RGI and external investors.

26.05.2011 10:02:59

Календарь событий / Calendar of Events:

ХIV Национальный конгресс по недвижимости Дата: 4–7 июня 2011 года Место: Москва Организатор: Российская гильдия риелторов, Московская ассоциация риелторов, Гильдия риелторов Московской области, при поддержке Торговопромышленной палаты РФ Описание: деловая программа конгресса включает разноплановые мероприятия: бизнес-туры в офисы, на объекты и стройплощадки риелторских и девелоперских компаний столицы и Московской области, профильные секции по теории и практике брокерской деятельности и организации эффективной работы риелторских компании, обучающие семинары по повышению квалификации, мастер-классы специалистов рынка недвижимости, круглые столы для профессиональных дискуссий. Спикерами на конгрессе выступят руководители региональных сообществ, главы крупнейших международных и российских компаний, действующих в данной сфере недвижимости или представляющих услуги для бизнеса в сфере недвижимости. Подробнее: www.rgr.ru

4 июня June

Конференция-практикум «Гостиничная недвижимость» Дата: 9 июня 2011 года Место: Москва Организатор: AHConferences Описание: конференция-практикум «Гостиничная недвижимость 2011 года» призвана собрать руководителей девелоперских компаний, специализирующихся на гостиничной недвижимости; гостиничных операторов; управляющих компаний; инвестиционных компаний и банков, финансирующих гостиничные проекты; компаний-консультантов с целью знакомства с практикой ведения и реализации проектов и налаживанию деловых связей. Ключевые вопросы, которые будут обсуждаться на мероприятии: оценка инвестиций в гостиничную недвижимость, аналитические показатели и тенденции на рынке гостиничной недвижимости, «зеленые» тенденции гостиничной недвижимости и др. Подробнее: www.ahconferences.com

9 июня June

CRE Summit 2011 Дата: 29–30 июня 2011 года Место: Санкт-Петербург Организатор: IM Events Описание: ежегодное мероприятие, определяющее основные тренды и перспективы в области территориального развития, привлечения инвестиций, выбора современных градостроительных решений и управления объектами недвижимости для реконструкции существующих и освоения новых территорий РФ. 2-дневная программа саммита включает 21 тематическую дискуссию. Формат дискуссий – открытые интерактивные дебаты. В саммите 2011 года примут участие более 350 представителей федеральных и региональных органов госвласти, российских и зарубежных инвестиционных структур, собственников земли и объектов недвижимости, лидеров бизнеса в области девелопмента, строительства, управления, консалтинга и брокериджа всех сегментов коммерческой недвижимости России, а также стран СНГ и Европы. Подробнее: www.imevents.ru

29 июня June

Fourteenth National Real Estate Congress

Hotel Real Estate Conference and Workshop

CRE Summit 2011

Date: June 4–7, 2011 Place: Moscow Organizer: Russian Guild of Realtors, Moscow Association of Realtors, Guild of Realtors of Moscow Province, with support of the Russian Chamber of Commerce and Industry. Description: The business program includes diverse activities: business trips to offices, various facilities and construction sites of real estate and development companies in the capital city and in the Moscow region. There will also be specialized conferences on the theory and practice of brokerage services and efficient operations of realtor companies, training seminars on professional development, master-classes for real estate market specialists, and roundtables for professional discussions on a wide range of issues. Heads of regional communities, as well as executives from major Russian and international companies, operating in the field of real estate or business services for real estate, will present their reports at the congress. For more information see: www.rgr.ru

Date: June 9, 2011 Place: Moscow Organizer: AHConferences Description: Hotel Real Estate 2011 Conference and Workshop is designed to gather heads of real estate development companies, specializing in hotel real estate, hotel operators, management companies, investment firms and banks that finance hotel projects, as well as consulting companies, to introduce them to the practice of project management and implementation and to form new business connections. The key issues to be discussed at the event are the evaluation of investments into hotel real estate, analytical indicators and trends in the hotel real estate market, "green" trends in hotel real estate, etc. For more information see: www.ahconferences.com

Date: June 29–30, 2011 Place: St. Petersburg Organizer: IM Events Description: This annual event presents the main trends and prospects in the field of territorial development, attraction of investments and the choices available in modern urban planning and property management for the regeneration of existing and development of new territories in the Russian Federation. The two-day summit program includes 21 themed discussions organized as open interactive debates. The Summit 2011 will bring together over 350 representatives from federal and regional government authorities, Russian and foreign investment structures, land owners and real estate owners, business leaders, specializing in development, construction, management, consulting and brokerage services in all segments of commercial real estate in Russia, as well as CIS countries and Europe. For more information see: www.imevents.ru

022-23 Calendar_I_L.indd 22

26.05.2011 10:04:00

022-23 Calendar_I_L.indd 23

26.05.2011 10:04:05

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Жилая недвижимость По состоянию на апрель 2011 года на первичном рынке жилья Москвы на продажу предлагались квартиры в 277 строящихся объектах общей площадью 2,4 млн кв. м. Объем нового предложения составил 283 квартиры общей площадью около 64,2 тыс. кв. м (Penny Lane Realty). Среди основных объектов, пополнивших рынок новостроек в течение I квартала 2011 года, жилой комплекс экономкласса «Головино», реализуемый компанией «Ведис Групп», жилой квартал «LifeВолжская» (ГК «Пионер») и ЖК «Подсолнухи» («Сити – XXI век»). В сегменте бизнес-класса стартовали продажи в ЖК «Эмеральд» («Главмосстрой»), элитные новостройки пополнились такими объектами, как ЖК Barkli park и Barkli Virgin House, собственниками проектов выступает корпорация «Баркли», ЖК Knightsbridge Private Park (от компании «Реставрация Н») (Blackwood). В I квартале 2011 года в Москве было введено около 200 тыс. кв. м, что на 60% ниже показателей 2010 года и составляет менее 10% от всего объема запланированного к вводу в 2011 году жилья («Мосгорстат»). Общая площадь квартир в элитных комплексах, вышедших на рынок в I квартале 2011 года, – около 35 тыс. кв. м, что составляет 25% от общего объема предложения за 2010 год (Knight Frank). Наблюдается рост предложения жилья экономкласса в структуре первичного рынка жилья Москвы – 18% от общей площади представленного на рынке жилья. Доли бизнес- и элитного классов по состояДинамика изменения объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, кв. м / Dynamics of changes in supply on Moscow primary elite housing market, sqm

нию на март 2011 года соответствуют примерно докризисным показателям и равны соответственно 60% и 14%. В объеме новостроек, вышедших на рынок Москвы, увеличивается сегмент апартаментов, доля которых составляет примерно 8% (до кризиса доля данного сегмента была незначительна) (Blackwood). Средневзвешенная цена предложения в новостройках Москвы для элитного жилья составляет 528,6 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе – 192 тыс. руб./кв. м, в среднем классе – 125,6 тыс. руб./кв. м, в экономклассе – 127,5 тыс. руб./кв. м («Миэль»). Наибольшее количество новостроек сосредоточено в ценовом сегменте от 100 до 150 тыс. руб./кв. м, их доля в общей структуре равна 47%. В апреле 2011 года отмечался рост на 2% доли предложения в новостройках с ценой до 100 тыс. рублей, на сегодняшний день эта доля составляет 7%. Из-за увеличения стадии строительства или в связи с небольшим количеством оставшихся в продаже квартир увеличилась доля новостроек в ценовом сегменте от 200 до 250 тыс. руб./кв. м на 3%, она равна 12% («НДВНедвижимость»). На конец марта 2011 года средняя цена на первичном рынке жилья Москвы за 1 кв. м составила $23,084 тыс. То есть рост стоимости жилья на этом рынке по итогам I квартале 2011 года приравнивается к 10,7%, что выше показателя за весь 2010 год. Общая стоимость проданных квартир в I квартале 2011 года составляет примерно $410 млн (Knight Frank). Структура предложения новостроек по округам Москвы, март 2011 г. / Structure of new buildings supply by Moscow districts, March 2011

200 000 ЮВАО – 1,5%

150 000

145 000 136 000

148 000

155 000

ЮЗАО – 13,4%

СВАО – 6,9%

162 000

СЗАО – 9,1%

140 000

134 000 ЮАО – 12,7%

100 000

ВАО – 9,2%

50 000 ЗАО – 19,2% ЦАО – 17,9%

Сентябрь Октябрь September October

Ноябрь November

2010

Декабрь December

Январь January

Февраль February

Март March

САО – 10%

2011 Источник / Source: Knight Frank Research

Источник / Source: Blackwood

024-27 FAKT_L_I.indd 24

26.05.2011 10:05:09

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| Актуально

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Residential Real Estate As of April 2011, apartments were offered for sale in 277 projects that

Средняя стоимость жилья на первичном рынке по административным округам Москвы, март 2011 г. (тыс. рублей) / Average housing prices in the primary market, by Moscow administrative districts, March 2011 (thousand rubles)

were still under construction or 2.4 million sqm in the primary housing market of Moscow. Of this, new listings accounted for 283 apartments with a total area of 64,200 sqm. (Penny Lane Realty). The main projects that have blessed the primary housing market in the

250 223

Q1 2011, are the economy class residential complex Golovino, marketed by Vedis Group; the residential quarter Life-Volzhskaya (Pioneer Group);

200 175

and Podsolnukhi RC (“City XXI”). In the business class segment the sales have started in the Emerald RC (Glavmosstroy); the elite class seg-

166 142

150

135

134

ment has been supplemented by such projects as the Barkli Park RC and the Barkli Virgin House RC, owned by the “Barkli” corporation; and the

127

119

115

100

Knightsbridge Private Park RC (from Restavratsiya N) (Blackwood). In the 1st quarter of 2011, about 200,000 sqm were brought into operation

in Moscow, which is 60% less than in 2010 and represents less than 10% of the total amount scheduled to be brought into operation in 2011 (Mosgorstat). The total area of apartments in elite complexes, brought into operation in the 1st quarter of 2011 is about 35,000 sqm, down 25% from the total

0 ЦАО

ЗАО

ЮЗАО

СЗАО

САО

СВАО

ЮАО

ВАО

ЮВАО

Источник / Source: Penny Lane Realty

supply in 2010 (Knight Frank). An increase in the economy class housing supply has been observed in the Moscow primary housing market; it accounts for 18% of the total living space (sqm) on offer in the housing market. The business and elite class shares, as of March 2011, are approximately similar to their pre-recession indicators, and stand at 60% and 14% respectively. As to the new buildings that have appeared on the Moscow market, the suites segment share is increasing, now making up about 8% of all housing (the share of this segment was insignificant before the recession) (Blackwood). The weighted-average listed price of primary elite housing in Moscow is 528,600 rubles per sqm, in the business class it represents 192,000 rubles per sqm, in the middle class – 125,600 rubles per sqm, and in the economy class – 127,500 rubles per sqm (Miel). The greatest number of new buildings are found in the range of 100 to 150 thousand rubles per sqm, their share in the entire supply standing at 47%. The share of new buildings where properties are priced at 100,000 rubles per sqm has increased by 2% in April 2011 to 7%. New buildings in price segment from 200 to 250 thousand rubles per sqm account for 12% of the supply, having increased by 3% thanks to the higher rates of construction and the small amount of apartments that remain unsold from the previous years (NDV-Real Estate). At the end of March 2011, the average price per sqm on the primary housing market in Moscow was $23,084.00. That is, the housing price increase in this market for Q1 2011 achieved 10.7%, which is higher than that for the entire year 2010. The total value of apartments, sold in the 1st quarter of 2011, is approximately $410 million (Knight Frank). 25

024-27 FAKT_L_I.indd 25

26.05.2011 10:05:09

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Загородная недвижимость В I квартале 2011 года количество новых поселков бизнес-класса увеличилось в 4 раза по сравнению с предыдущим кварталом. В объеме нового предложения на рынке загородной недвижимости Москвы насчитывается 14 поселков. Структура нового предложения постепенно пополняется проектами премиум- и бизнес-класса, но количество коттеджных поселков экономкласса и поселков, предлагающих участки без подряда, все еще составляет большую долю нового предложения. Экономкласс занимает более половины нового предложения – 64%, бизнес- и премиум-класс – 36% (Knight Frank). Основной тенденцией I квартала 2011 года остается дефицит качественного предложения на рынке и отсутствие строящихся поселков. Тем не менее количество поселков без подряда уменьшается. К примеру, в 2010 году за первые три месяца их вышло около 40, а в течение I квартала 2011 года – всего 17. Сокращение предложения более чем в два раза свидетельствует о том, что подобные проекты становятся не интересны и девелоперам, и конечным покупателям. Положительной тенденцией I квартала 2011 года является разморозка и реконцепция старых проектов. Например, Павловские озера, Баден Хиллз, проекты группы «Конти» (Penny Lane Realty). Сегодня девелоперы заявляют о планах реализации новых проектов, и помимо поселков на продажу выходят редкие для рынка загородной недвижимости Москвы форматы – арендные поселки. Так, инвестиционная группа компаний ASG (Татарстан) заявила о начале реализации масштабного проекта в Мякинино, где планирует построить на первом этапе 35 тыс. кв. м городского и загородного жилья, предназначенного исключительно для сдачи в аренду. Проект планируется реализовать к концу 2011 года, а впоследствии его площадь может быть увеличена до 70 тыс. кв. м. Объем инвестиций в первую фазу проекта оценивается в $120–130 млн (Knight Frank). На рынке загородной аренды на начало марта 2011 года отмечается увеличение спроса на 43,5% на загородные дома в Подмосковье по отношению к аналогичным показателям января 2011 года. Количество предложений коттеджей в аренду по состоянию на март 2011 года также увеличилось, рост составил 64%. Максимальный спрос, примерно 75% от всего объема заявок, составил на коттеджи в ценовом сегменте $1–3 тыс. в месяц. На самый дешевый сегмент, до $1 тыс., пришлось 8% рынка. Коттеджам стоимостью от $3 до 5 тыс. отдали предпочтение 12% арендаторов. На загородное жилье в сегментах $5–10 тыс. и свыше $10 тыс. приходится 5,5% и чуть более 1% потребителей соответственно («Миэль-Аренда»). В целом на рынке загородной недвижимости наблюдается стабильный уровень цен с некоторой тенденцией в сторону повышения. Годовое изменение средней стоимости составляет 8,7%. За I квартал 2011 года цены выросли на 2,7%, что сопоставимо с темпами роста в I–III кварталах 2010 года (Knight Frank).

Динамика средней стоимости загородного жилья Москвы за 1 кв. м / Dynamics of Moscow countryside housing, average price per sqm Сегмент рынка / Market segment

Сред. цена, $/кв. м, I кв. 2010 г. / Avg. price $ per sqm, 1st quarter of 2010

Сред. цена, $/кв. м, II кв. 2010 г. / Avg. price $ per sqm, 2nd quarter of 2010

Сред. цена, $/кв. м, III кв. 2010 г. / Avg. price $ per sqm, 3rd quarter of 2010

Сред. цена, $/кв. м, IV кв. 2010 г. / Avg. price $ per sqm, 4th quarter of 2010

Сред. цена, $/кв. м, I кв. 2011 г. / Avg. price $ per sqm, 1st quarter of 2011

Премиум / Premium

5000

5165

5030

5000

5100

Бизнес / Business

3515

4240

4360

4550

4600

Эконом / Economy

1435

1410

1395

1380

1400

Источник / Source: Penny Lane Realty

Объемы продаж загородной недвижимости 2006–2010 гг. / Countryside real estate sales volumes in 2006–2010 Тип недвижимости / Real estate type

Объем продаж, ед. / Sale volume, units 2006 год

2007 год

2008 год

2009 год

2010 год

Коттеджи / Cottages

589

154

356

349

656

Участки с подрядом / Sites with contract

2770

2130

2914

1428

1312

Участки без подряда / Sites without contract

1743

562

714

4265

13 877

Таунхаусы / Townhouses

1243

679

1511

817

1130

ИТОГО / Total:

6345

3525

5495

6859

16 975

Источник / Source: Penny Lane Realty

Индекс покупательского интереса к покупке объектов элитной загородной недвижимости (по количеству запросов) / Index of consumer interest in purchasing elite countryside real estate (by the number of requests) 400

350

300

250 Октябрь October

Ноябрь November 2010

Декабрь December

Январь January

Февраль February

Март March

2011 Источник / Source: Knight Frank

024-27 FAKT_L_I.indd 26

26.05.2011 16:52:07

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Календарь событий | Цифры и факты

| |

| Hot Topic

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Countryside Real Estate In the 1st quarter of 2011, the number of new business class residential settlements has quadrupled, compared with the previous quarter. The new supply in the Moscow countryside estate market is distributed between 14 residential settlements. The new supply is gradually being swelled thanks to premium and business class projects, although the number of the economy class cottage settlements, as well as settlements offering plots without a contract accounts for the largest chunk of properties. The economy class makes up more than a half of the entire new supply – 64%, the business and premium classes – 36% (Knight Frank). Shortage of quality supply in the market and not enough settlements in the process of construction have remained the main trends in the 1st quarter of 2011. Nevertheless, the number of settlements without a contract is decreasing. The old “frozen” projects are being restarted, often with new concepts, which is seen as a positive trend in the 1st quarter of 2011. Examples of such projects are Pavlovskye Ozera and Baden Hills, owned by the Conti Group (Penny Lane Realty).

Today, developers are announcing plans for new projects, and in addition to the residential settlements where properties are being sold, we are seeing the appearance of settlements where properties can be leased, which is rare for the Moscow countryside real estate market (Knight Frank). At the beginning of March 2011, the demand for countryside houses in Moscow suburbs had increased by 43%, against January 2011. The highest demand, approximately 75% of the total cottage demand, lies in the price range of $1,000 to $3,000 per month. The cheapest segment, up to $1,000 accounts for 8% of the market, with 12% of tenants preferring cottages that cost from $3,000 to $5,000, 5.5% – from $5,000 to $10,000, and only 1% – more than $10,000 (Miel-Arenda). In general, stable price levels, with an upward trend, have been observed in the countryside real estate market. The annual change in average cost is approximately 8.7%. In the 1st quarter of 2011, the prices grew by 2.7%, which correlates with the growth rates in the 1st to 3rd quarters of 2010 (Knight Frank).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 20.04.11– 19.05.11 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

31,0

77,9

14,0

3,54

VSE

Atrium European Real Estate

6,7

30,3

1,7

1,52

VSE

Open Investments (OPIN)

36,0

-14%

425,0

26,1

0,55

RTS

Jones Lang LaSalle

93,9

-10%

125,0

7,6

3,92

NYSE

CB Richard Ellis

26,0

-9%

42,7

2,4

9,10

NYSE

PIK Group

3,9

-7%

32,0

0,6

1,92

LSE

AFI Development

1,1

Нет данных

14,0

0,8

0,56

LSE

LSR Group

9,4

Нет данных

15,9

0,7

4,41

LSE

Raven Russia

1,0

-6%

2,1

0,2

0,64

LSE

Sistema-Hals

1,2

11,0

0,2

0,27

LSE

Eastern Property Holdings

35,0

-6%

130,0

15,8

0,19

SWX

MirLand Development

4,4

-3%

11,5

0,5

0,46

LSE

Kazakhstan Kagazy

0,11

-27%

5,7

0,03

0,01

LSE

DTZ Holdings

0,7

79%

13,2

0,3

0,19

LSE

Glavmosstroy

49,5

280,0

5,0

0,10

RTS

RGI International

2,8

11,9

0,1

0,35

LSE

KDD Group

0,3

-10%

4,4

0,1

0,05

LSE

RTM

0,25

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

-5%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

024-27 FAKT_L_I.indd 27

26.05.2011 10:05:09

Актуально:

Девелопер Capital Group разрушил фасады дома архитектора Кольбе на Большой Якиманке / Capital Group destroyed the facades of architect Kolbe's building on Bolshaya Yakimanka Street

Майская деконструкция Текст: Николай Кириллов .............................. Фото: Дмитрий Четверухин

Московские власти всерьез взялись за наследие минувших эпох. Стараясь защитить архитектурный облик столицы, они начали пересмотр соглашений на строительство в историческом центре, заключенных при прежнем мэре города Юрии Лужкове. В ближайшее время предстоит ревизия около двухсот разрешений на реконструкцию объектов в охранных зонах Москвы.

Якиманке. Участники встречи констатировали, что проект предусматривает разборку заднего фасада и внутренних конструкций дома Кольбе, но предписывает сохранить парадный фасад здания по Малой Якиманке. В тот же день Capital Group распространила заявление о том, что фасад по улице будет сохранен. 26 апреля снос задней части дома продолжался. «Никаких мер по укреплению главного фасада не было предпринято, что никак не свидетельствовало о намерении его сохранить», – говорит представитель «Архнадзора». Работы на объекте, в ходе которых был снесен парадный фасад здания, продолжались вопреки прямому запрету на ведение работ, наложенному ОАТИ еще 27 апреля. По мнению координатора общественного движения «Архнадзор» Рустама Рахматтулина, сегодня можно констатировать полное несоответствие между новой политикой мэрии в области наследия и практикой продолжающихся сносов.

ачало мая ознаменовалось очередным громким скандалом между защитниками исторического облика Москвы и девелоперами. На сей раз в центре внимания общественного движения «Архнадзор», который поддержала городская власть в лице сначала департамента культурного наследия (ДКН), а потом и мэра города Сергея Собянина, оказалась компания Capital Group. В ходе строительных работ на участке по адресу: Большая Якиманка, 15/20 девелопер разрушил фасады дома архитектора Кольбе, построенного в конце XIX – начале XX века. Напомним, что проект предполагал строительство комплекса зданий административно-общественного назначения с подземным паркингом. По словам представителей «Архнадзора», 25 апреля в московском «Сити» состоялись трехсторонние переговоры (Capital Group, ДКН, «Архнадзор») по поводу сноса дома 15/20, стр. 1 на Большой

Вслед за разрушением части здания последовала реакция властей: Сергей Собянин распорядился произвести ревизию адресов в исторической части города, по которым при Юрии Лужкове застройщиками были получены разрешения на полную или частичную разборку зданий. Все прежние разрешения при этом аннулированы. По словам представителей ДКН, под ревизию попало примерно 100–200 адресов, как обладающих, так и не обладающих каким-либо охранным статусом. В числе исторически и архитектурно ценных зданий, которым потенциально грозит снос, Рустам Рахматтулин назвал, в частности, комплекс домов на Садовнической улице, 9. Их построил в начале века знаменитый московский архитектор эпохи модерна Эрнст-Рихард Нирнзее. Здания, вопреки очевидной исторической ценности, в 2009 году прошли «несносную» комиссию Владимира Ресина и были «приговорены» к рекон-

струкции. Инвестором проекта является компания «Великан XXI век». На заседании правительства Москвы, состоявшемся после майских праздников, г-н Собянин обязал ДКН в течение месяца подготовить предложения относительно изменения процедуры выдачи разрешительной документации на строительство в историческом центре. Нынешний порядок выдачи разрешений мэр Москвы назвал «противоречивым и внутренне запутанным». По его мнению, там «много всевозможных лазеек для недобросовестных землепользователей». Власти Москвы намерены обязать Capital Group восстановить разрушенный дом в первоначальном виде. Об этом 15 мая заявил Сергей Собянин. А ДКН инициировал отзыв градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). «Заявления компании-застройщика о том, что «фасадная стена дома Кольбе упала сама из-за ее аварийности», не выдерживают никакой

028-31 Aktualno_I_L.indd 28

26.05.2011 10:06:05

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Цифры и факты | Актуально

| |

| События

Хроника конфликтов московских властей и девелоперов относительно объектов в историческом центре Дата

Застройщик

Объект

Адрес

Решение

29.09.2010

Концерн «Монарх»

Депозитарий музеев Московского Кремля

Боровицкая площадь

Приостановка строительства

16.10.2010 16.03.2011

«СТД-Девелопмент»

Усадьба Шаховских

Большая Никитская ул.

Приостановка строительства Продолжение работ

01.11.2010

«ДОН-Строй»

Офисный центр

Хитровская площадь

Запрет строительства

06.05.2011

«Редан Стайл»

Строительство на месте одноэтажного деревянного здания двухэтажного с цокольным этажом для размещения в нем ресторана

Большая Ордынка ул., 42

Запрет сноса и нового строительства

06.05.2011

Capital Group

Офисный центр на месте жилого дома конца XIX века

Большая Якиманка ул., 15/20

Решение Собянина о восстановлении разрушенного здания за счет девелопера

Новый подход к решению градостроительных проблем московские власти начали демонстрировать еще в период «междуцарствия», когда во главе города стоял и. о. мэра Владимир Ресин. При нем было приостановлено строительство театра «Геликон-опера» в усадьбе Шаховских на Никитской, начатое еще в 2007 году. Также было запрещено строительство депозитария музеев Московского Кремля на Боровицкой площади. Уже при Собянине было отменено строительство офисного центра на Хитровской площади, строительство подземных ТЦ на площади Тверской Заставы и на Павелецкой площади.

критики. На видеозаписи, оказавшейся в нашем распоряжении, видно, как утром 2 мая 2011 года экскаватор девелопера методично сносит ковшом вполне крепкий и ценный фасад здания», – сообщается в заявлении ДКН. В самой компании претензии общественных организаций и городских властей считают необоснованными. PR-директор Capital Group Динара Лизунова отметила, что строительство на объекте ведется на законных основаниях при наличии согласований и разрешений соответствующих органов. По ее словам, застройщик имеет на руках в том числе и решение Москомнаследия, где говорится, что здание не является памятником, и несколько заключений об аварийности здания, подтверждающих, что его сохранение невозможно и может привести к возникновению чрезвычайных ситуаций. «Мы уже более 5 лет работаем над проектом: расселили жильцов 61 квартиры, получили все согласования и до последнего времени выполняли все обязательства по инвестконтракту», – отмечает г-жа Лизунова. Также она сообщила, что Capital Group намерена отстаивать свои права в судебном порядке. Между тем с правовой точки зрения ситуация лишена ясности. Юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Светлана Выжанова напоминает, что вопрос о демонтаже доходного дома на Якиманке выносился на рассмотрение Комиссии при правительстве Москвы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах города Москвы в 2005 году и застройщику было отказано в сносе. Однако девелопер утверждает, что работы на объекте ведутся на законных основаниях. «Для защиты своих прав и интересов компания вправе обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц», – говорит г-жа Выжанова. По ее словам, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов.

Как отмечает г-жа Выжанова, отзыв ГПЗУ не означает разрыва контракта на работы по данному объекту, поскольку застройщик может получить новый градостроительный план, а потом вновь заниматься разработкой проектной документации. Правда, это означает финансовые потери девелопера. «Иски о взыскании убытков не заставят себя ждать. По закону в этом случае город должен будет возместить ущерб компании», – говорит эксперт. Как отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, строительство в центральной части города, особенно жилищные проекты, серьезно ограничивалось последние несколько лет из-за большой нагрузки на инфраструктуру и отсутствие свободных мест. «Это будет стимулировать смещение активности на периферию столицы и рост объемов нового строительства за пределами исторической части города, что вполне логично и актуально», – говорит Максим Клягин. Эксперты рынка полагают, что девелопер в данном случае действительно мог вести себя не вполне в рамках закона, а скорее в рамках «ранее достигнутых договоренностей»: при прежней московской власти нередки были случаи, когда те или иные здания исторической застройки в центре города под предлогом их реконструкции или реставрации практически уничтожались, а на их месте строились «новоделы», часто в разы превосходившие по размерам «предков». Директор по развитию риелторской и консалтинговой компании Kalinka Realty Алексей Сидоров говорит, что при Лужкове девелоперы практиковали достаточно бесцеремонное отношение к историческому наследию, объем которого в каждом конкретном случае определялся коммерческой эффективностью и близостью девелопера к административному ресурсу. К примеру, одно из любимых действ – это сначала определение охранных зон с их суровым регулированием возможностей застройки, а потом так называемая их «корректировка». Этим пользовались приближенные к властным структурам компа-

нии. «Практически все застройщики в центре работали по схемам, предполагавшим неотвратимость обращения застройщика к тем или иным властным «уровням» для придания проектам максимальной коммерческой эффективности. Правила ставили девелоперов в положение, когда при реконструкции восстанавливать объекты в прежнем объеме экономически не являлось целесообразным. Поэтому здания доводили до уровня невозможности восстановления. Их отключали от коммуникаций, домкратили, чтобы ускорить процесс саморазрушения. Так обрушилось, к примеру, одно здание на Остоженке пару лет назад», – рассказывает г-н Сидоров. По его словам, те запретительные меры, которые сейчас предпринимает город, – это попытка перестройки системы на новый лад, более похожий на европейский, когда архитектурный облик исторической части города бережно охраняется. «Правда, непонятно, на каких принципах будет организована в Москве реставрация центра города, ведь для частных девелоперов и инвесторов необходимо, чтобы резуль-

тат их деятельности имел практический финансовый результат. Надо создавать условия, когда такая деятельность выгодна», – размышляет Алексей Сидоров. Как отмечает эксперт, часто кардинальные разрушительные действия девелоперов связаны с тем, что приспособление старых зданий под современные требования потребителей не представляется возможным: «В старых зданиях много несущих стен, высота этажей, как правило, либо очень низкая, либо, наоборот, слишком высокая. Зачастую поэтому невозможно организовать рабочее или жилое пространство так, чтобы будущим владельцам это было бы удобно и выгодно», – говорит он. Вместе с тем, возможно желая успокоить девелоперов, Собянин обещал в ближайшее время реформировать систему выдачи ГПЗУ, чтобы деловая активность в результате историкоохранных действий окончательно не умерла. По словам мэра, в настоящее время система выдачи ГПЗУ в Москве представляет собой «непрозрачную мутную процедуру», которая длится годами: «Инвестор околачивает годами наши кабинеты, но не получает разрешения», – отметил Собянин. После того как московские чиновники реформируют процедуру, ГПЗУ будет выдаваться в строго регламентированные сроки (30 дней). Московский мэр полагает, что вопрос о выдаче ГПЗУ должен решаться с учетом адекватности проекта архитектурному ландшафту города, при этом в обязательном порядке проекты должны выноситься на общественные слушания. Решение о выдаче ГПЗУ будет приниматься градостроительно-земельной комиссией, которую возглавляет Собянин. Сейчас этот вопрос находится в ведении другого органа – Москомархитектуры. Процесс получения разрешений на застройку, напомним, уже сократился: в конце апреля было отменено около 30 дополнительных согласований, необходимых для проведения госэкспертизы проектной документации.

028-31 Aktualno_I_L.indd 29

26.05.2011 10:06:06

Hot Topic:

The cluster of houses on 9 Sadovnicheskaya St authored by Ernst Nirnsee was "sentenced" to demolition in early 2009 / Комплекс домов на Садовнической улице, 9 авторства Эрнста Рихарда Нирнзее в начале 2009 года был «приговорен» к сносу

Deconstruction in May Moscow authorities have tackled the heritage of bygone ages in earnest. In their zeal to protect the architecture of the capital city, they've started reviewing construction agreements in the historic center concluded under former mayor Yuri Luzhkov. In the near future, the new city administration is going to revoke about 200 reconstruction permits in the protected belt of Moscow.

he beginning of May was marked by another row between the defenders of Moscow's historical heritage and developers. This time the Capital Group caught the eyes of Arkhnadzor, Moscow conservation activists supported by the city authorities, represented by the Department of Cultural Heritage (DCN) and by Mayor Sergey Sobyanin. In early May, during construction works at 15/20 Bolshaya Yakimanka, the developer destroyed the facades of architect Kolbe’s building, going back to late XIX – early XX centuries. We should recall that the project involved the construction

of administrative and public facilities with an underground parking lot. According to representatives of Arkhnadzor, tripartite talks (between Capital Group, DCN and Arkhnadzor) were held on April 25 in Moscow-City regarding the demolition of the building on 5/20 Bolshaya Yakimanka Street. Participants of the meeting stated that the project envisaged the dismantling of Kolbe building's rear facade and interior structures, but required conservation of the front facade on Malaya Yakimanka Street. That same day, Capital Group issued a statement saying that the

facade on the street would be conserved. On April 26, demolition of the rear of the building continued. "No measures to strengthen the main facade were taken, which displayed the lack of intent to preserve it," said a representative of Arkhnadzor. Work at the facility, during which the front facade of the building was demolished continued, despite the fact that OATI ordered the stoppage of work on April 27. According to Rustam Rakhmattulin, coordinator of Arkhnadzor, today we can say that there is a complete mismatch between the mayor's new policy on heritage and the con-

Author: Nikolay Kirillov ............................... Photo: Dmitry Chetverukhin

tinuing practice of demolitions. The demolition of a part of the building was followed by a quick reaction of the authorities – Sergey Sobyanin ordered an audit of buildings in the historical district, for which, during Yuri Luzhkov’s time, developers received permits for a full or partial demolition. All previous permits were cancelled. According to representatives of the DCN, about 100 – 200 buildings which have or do not have any conservation status would be inspected. Among the historically and architecturally valuable buildings threatened with demolition, Mr. Rakhmatullin

028-31 Aktualno_I_L.indd 30

26.05.2011 10:06:06

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

mentioned a cluster of houses on 9 Sadovnicheskaya Street built at the turn of the previous century on 9 Sadovnicheskaya Street by Moscow-based modernist architect Ernst-Richard Nirnsee. Despite their apparent historical value, these buildings were "sentenced" to modernization by Vladimir Resin's commission. The project investor is Velikan XXI Vek Co. At the Moscow City government meeting, held soon after the May holidays, Mayor Sobyanin ordered the DCN to prepare proposals for changes to procedures for issuing construction permits in the historical center, within a month. The current procedure of issuing permits was described by the Mayor as "internally inconsistent and confusing". In his opinion, there are "many possible loopholes in this regulation for unscrupulous landowners". Moscow authorities intend to force the Capital Group into restoring the original form of the ruined building. Sergey Sobyanin announced this on May 15. The DCN has initiated revocation of the urban plan of the land plot. "The developer’s statement that the ‘facade wall of the building fell accidentally’, does not stand up to objective criticism. On the video, which we have at our disposal, it can be seen that on the morning of May 2, 2011 the developer’s excavator methodically demolishes the rather strong and valuable facade of the building," the DCN said in their statement. The company considers the claims of social organizations and city officials to be unfounded. PR-director of the Capital Group, Dinara Lizunova, noted that the construction on the facility is being carried out lawfully; the company has all approvals and permits from the relevant authorities. According to her, the developer has the decision letter of DTN, which conclusively states that the building is not a monument to be conserved. In addition, several conclusions on the dangerous state of the building are available to confirm that its preservation is impossible and may lead to dangerous situations, "We have been working on the project for more than 5 years, having resettled the dwellers of 61 apartments. We

have received all approvals, and until recenyly performed all the obligations under our investment contract," says Ms. Lizunova. She also reported that the Capital Group intends to assert their rights in court. Meanwhile, from a legal point of view, the situation lacks clarity. The lawyer from Yukov, Khrenov & Partners, Svetlana Vyzhanova, recalled that the problem of dismantling the apartment building on Yakimanka was submitted to the Commission under the Government of Moscow on conservation of buildings in historically established areas of the city of Moscow in 2005, and the developer

| Facts&Figurs | Hot Topics

| |

| Events

Maxim Klyagin, analyst at Finam Management, notes that construction in the central area of Moscow, especially on residential projects, has been severely limited during the past few years, due to a heavy load on infrastructure and the lack of free landed properties. "This will encourage a shift of activities to the peripheral and lead to a growth of new construction outside the historic city, which is logical and important," says Maxim Klyagin. Market experts believe that the developer may not have acted within the law in this case, but rather within the previous agreements. Under the old Moscow

Under the old Moscow authorities it was common that historic buildings in the city core were destroyed under the guise of reconstruction... most developers held a rather arrogant attitude toward the historical heritage, the level of this arrogance being determined in each case by commercial expediency and the developer's access to the administrative resources. was denied the demolition. However, the developer argues that the construction works at the facility are conducted in full conformity with the current law. "To protect their rights and interests, the company may apply to the commercial court to invalidate non-legislative acts, illegal decisions and actions of bodies exercising public authority, the government officials," says Ms. Vyzhanova. According to her, the company’s claim may be submitted to a commercial court within three months from the date when it became known about the violation of the rights and legitimate interests of the company. As Ms. Vyzhanova notes, revocation of the urban plan of the land plot does not imply the termination of all works on this project, because the developer can obtain a new development plan, and redevelop the project documentation afterwards. True, the developer may incur financial losses in this case. "Claims for damages will not be long in coming. By law, in this case, the city will have to indemnify the company," says the expert.

authorities, it was common that historic buildings in the city center, under the guise of reconstruction or restoration, were practically destroyed, and in their place were built "modern replicas", which often were several times larger than their "predecessors". Alexei Sidorov, development director at Kalinka Realty, says that during Luzhkov’s tenure most developers held a rather arrogant attitude toward the city’s historical heritage, the level of this arrogance being determined in each case by commercial expediency and the developer’s access to the administrative resources. For example, one of the methods used was to first define the protected areas with their tough regulations for construction works, and then to work on their so-called "correction". The companies close to the power structures often pursued this policy. "Almost all builders in the center worked according to the schemes which implied inevitability of the builder addressing some powerful "level of government" to secure maximum commercial efficiency for

Chronicle of the conflict between Moscow authorities and developers over properties located in the historic center Date

Developer

a project. In this way, the developers tried to demonstrate that it was not economically feasible to restore properties to the same extent. Therefore, the building plans were modified beyond recovery. They were cut off from utility lines and jacked up to accelerate the process of self-destruction. For example, a couple of years ago, a building on Ostozhenka Street was destroyed in this way," says Mr. Sidorov. According to him, those restrictive measures, which the city is taking now, are an attempt to restructure the system in a new way, to be more like the European one, where the architectural appearance of the

Property

Address

Decision

29.09.2010

Monarch Concern

Depository of the Moscow Kremlin Museums

Borovitskaya Square

Suspend construction

16.10.2010 16.03.2011

STD Development

Shakhovsky Estate

Bolshaya Nikitskaya Street

Suspend construction Continuation of work

01.11.2010

Don Stroy

Office Center

Khitrovskaya Square

Prohibition of construction

06.05.2011

Redan Style

Construction of a two-story building with a basement on the site of a single-story wooden building to accommodate a restaurant.

42 Bolshaya Ordynka

Prohibition of demolition and new construction

06.05.2011

Capital Group

Office center on the site of an apartment building dating from 19th century

15/20 Bolshaya Yakimanka

Mayor Sobyanin decided to restore the destroyed building at the developer's expense

Moscow authorities began to show a new approach to town-planning chellenges during the "interregnum" period, when the city was headed by the acting Mayor Vladimir Resin. He ruled to suspend construction on Helikon-Opera Theater in the Shakhovsky Estate on Nikitskaya, launched back in 2007. The city administration also prohibited construction of the depositary for Moscow Kremlin museums in the Borovitskaya Square. When Sobyanin took over, they cancelled the construction of an office center at Khitrovskaya Square, an underground shopping malls in Tverskaya Zastava and Paveletskaya Squares.

historic city is carefully guarded. "However, it is not clear by what principles the restoration of the center will be organized in Moscow, because private developers and investors need to obtain practical financial results from their activities. We must create conditions when such activities are beneficial, says Aleksey Sidorov. According to the expert, the dramatically destructive actions of developers are based on the fact that the adaptation of old buildings to modern consumer demands is often not possible. "There are many load bearing walls in old buildings; the ceilings are either very low, or conversely, too high. Often, it is impossible to organize the working or living space so that it would be convenient and beneficial to future owners," says Mr. Sidorov. However, perhaps in his effort to appease the developers, Mr. Sobyanin promised in the near future to reform the system of issuing land plans, to prevent business activities from disappearing because of the action taken by conservation bodies. According to the mayor, the system for issuing land plans in Moscow is an "opaque murky process”, which takes years to accomplish. “The Investor hangs around our offices for years, and still does not get the permit," says Mr. Sobyanin. When the officials in Moscow finish the reforming procedure, land plans will be issued on a strictly regulated time basis (30 days). The Moscow mayor believes that the issue of land plans should be carried out based on the adequacy of a project to the city's skyline, and the project should go through a mandatory public hearing. The decision on granting a land development plan will be made by the townplanning commission, headed by Mr. Sobyanin. Today this process is managed by another body – Moscow Architecture Committee. The time for obtaining building permits has already been decreased. In late April around 30 additional approvals, requiring state examination of project documentation, were cancelled.

028-31 Aktualno_I_L.indd 31

26.05.2011 10:06:07

События:

Ольга Широкова: После четырех лет практически полного отсутствия спроса на дорогое жилье даже самым отъявленным оптимистам ясно, что элитные проекты на 600 квартир по ценам выше $5 тыс./кв. м обречены. стр. 52

Жизнь с точки зрения офиса

Тексты: Михаил Рычагов ............................ Фото: Глеб Анфилов

В «Городе столиц» ММДЦ «Москва-Сити» 18–19 мая 2011 года прошли мероприятия премии Best Office Awards, представленные в трех форматах: конференции Office Event, выставки офисных решений Office Trend Show и церемонии награждения премии за лучший офисный интерьер Awards Party.

оклады и обсуждения проходили в течение дня в рамках шести сессий: коммерческая недвижимость (объекты, оценки, ставки, location); менеджмент (арендные отношения, переезд, project-менеджмент); дизайн (архитектура, интерьер, организация пространства); жизнеобеспечение офиса (фасилити-менеджмент, infrastructure & procurement, условия труда); корпоративная культура (брендинг, арт, социальная ответственность); технологии (IT, мультимедиа, удаленная работа, офис

завтра). Ведущие российские и зарубежные эксперты представили свой взгляд на текущую ситуацию и тренды в коммерческой недвижимости, проектировании, дизайне и жизнеобеспечении современного офиса. Так, директор дизайна интерьеров архитектурного бюро Scott Brownrigg Interior Design Кен Джианнини представил дизайнконцепцию «Размывание границ» и дизайн нового офиса Google в Лондоне. Опытом создания интерьера, стимулирующего работу, поделились архитектор, директор

европейского департамента дизайна интерьеров Swanke Hayden Connell Architects (SHCA) Лондон Ник Пелл и руководитель проектной команды EC Harris Rus Эндрю Смит. Для эффективной организации офисного пространства важно, чтобы высший менеджмент компании тоже принимал участие в разработке дизайн-концепции офиса. «Мы использовали групповой подход в разработке дизайна. Так как он должен быть функциональным, мы провели исследование по организации времени: что люди делают в офисе в течение рабочего дня», – рассказали Ник Пелл и Эндрю Смит. Последующий анализ исследования позволил команде создать в офисе концепцию гибкого рабочего места, открытое гостеприимное пространство для общения, командной и творческой работы. Далее выступил архитектор Ярослав Ковальчук, руководитель архитектурного бюро «Римша» . Представляя офис бизнесшколы «Сколково», он напомнил, что от того, как устроено пространство вокруг нас, зависит не только процесс работы, но и результат. Поскольку в «Сколково» рабочий процесс сотрудников, профессоров и студентов построен на общении, а целью является генерирование новых идей, то для его бюро главной задачей стало создание креативной среды, в которой люди будут общаться. Тема премии Best Office Awards 2011 – «Офис без гра-

ниц» – отразила основные мировые тренды в организации работы: мобильность, открытость, «размывание границ» между домом и офисом, возможность трудиться в любой точке мира. В этой связи в премии появились новые номинации – «Бизнеспространство в общественном интерьере» и «Зарубежный проект». Новая номинация – «Кабинет руководителя» – отвечает потребности компаний в организации современной эффективной среды для топ-менеджмента. Номинация «Приз зрительских симпатий» позволила включить в обсуждение проектов не только профессионалов рынка, но и более широкую аудиторию – всех тех, для кого, собственно, и создаются новые офисы. В премии Best Office Awards 2011 участвовало 75 проектов. Победителями стали: в номинации «Организация пространства» – Siemens (Москва) (архбюро ABD Architects), «Бренд и имидж» – «Яндекс» (Москва) (архбюро «Атриум»), «Комфорт и эргономика» – офис Google (архбюро Camenzind Evolution). Приз зрительских симпатий получил офис фондовой биржи RTS (архбюро группы компаний «ГИНТ-М»). Гран-при присудили офису Walt Disney Studios Sony Pictures Releasing (архбюро UNK project), а за реализацию проекта – компании ISG OLSON (генподрядчик) и Mott MacDonald (управление проектом).

«Торговый квартал» проснулся Группа компаний «Торговый квартал» активизировала свою деятельность. Девелопер инвестирует примерно $70 млн в строительство торгово-развлекательного центра в городе Домодедово в Подмосковье, приобретает действующие ТЦ и затевает новые проекты.

ак рассказал председатель совета директоров ГК Михаил Кирсанов, общая площадь четырехэтажного торгового комплекса в Домодедово составит 31,4 тыс. кв. м, а арендуемая – 22 тыс. кв. м. В руководстве «Торгового квартала» заявили, что планируют построить ТРЦ за рекордное время и ввести его в строй в ноябре текущего года. «Мы уже шестой месяц строим «Торговый квартал» в Домодедово при полной поддержке со стороны администрации», – сказал Михаил Кирсанов. Гендиректор и управляющий партнер компании «Торговый квартал» Дмитрий

Зотов сообщил, что компания второй раз приступает к брокериджу. По его словам, перед кризисом объект был заселен на 80%. При этом на четвертом уровне расположится офисная часть. Дмитрий Зотов отметил, что на офисные помещения есть заявки от фитнес-компаний. Генподрядчиком проекта выступает компания Costa, а партнером компании в строительстве является Номос-банк. Руководство компании объявило также о ряде состоявшихся крупных инвестиционных сделок и о новых проектах. Одной из таких сделок стала покупка действующего ТЦ «СанМарт» в Калуге, который «Торговый квартал» приобрел у инвестиционной компании London & Regional Properties. На данный момент общая площадь объекта – 47 тыс. кв. м; арендуемая – 34 тыс. кв. м. Якорными арендаторами «СанМарта» в Калуге являются продовольственный гипермаркет «Ашан», гипермаркет DIY «СтройДепо» и «Макдоналдс». ТЦ осна-

щен наземной парковкой на 2000 машиномест. Сумма сделки не разглашается. По словам Михаила Кирсанова, компания планирует инвестировать в строительство второй очереди «СанМарт» около 1 млрд рублей. «Компания имеет достаточное финансирование и инвестирует сегодня в объекты торговой недвижимости незавершенного строительства, а также покупает площадки под реализацию проектов ТРЦ», – прокомментировал г-н Кирсанов. По его словам, «Торговый квартал» выкупил 100% проекта, будет проводить его реконцепт, редевелопмент и ребрендинг и планирует строительство второй очереди ТК в Калуге, которая составит около 30 тыс. кв. м и будет включать в себя многозальный кинотеатр. «СанМарт» является первым объектом регионального масштаба в Калуге. Вслед за объявлением инвестиционной сделки «Торговый квартал» анонсировал новый девелоперский проект – многофункциональный центр в г. Ступино Московской

области общей площадью 32 тыс. кв. м. «В данном случае мы выступаем в качестве девелопера и строим новый объект, который будет включать торговые и офисные площади, многозальный кинотеатр, семейный развлекательный центр», – сказал Михаил Кирсанов. Сроки реализации проекта пока не определены, однако, по словам Чалгюнера Иззета, президента компании Costa (входит в группу компаний), строительство подобных проектов под ключ возможно за 12 месяцев от момента выхода на стройку. «Рынок торговой недвижимости демонстрирует наибольшую активность по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости, – комментирует исполнительный директор компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Дмитрий Бурлов. – Он быстрее всех пришел в себя. И возвращение инвестиций абсолютно ожидаемо. В скором времени мы услышим еще не об одной сделке купли-продажи торговых центров».

032-35 Events_I_L.indd 32

26.05.2011 10:12:45

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

Life from Office Perspectives Best Office Awards were presented on May 18-19, 2011 at the Capital City complex in MIBC Moscow-City. The event was noted for a triple format: Office Event conferences, Office Trend Show of best office solutions, and Awards Party – the best office interior award presentation ceremony.

eports and discussions were held during the day within six sessions: commercial real estate (properties, their location, appraisal and rates), management (rental relations, moving, and project management), design (architecture, interior, spatial layout), office life support (facility management, infrastructure & procurement, labor conditions), corporate culture (branding, art, social responsibility), technologies (IT, multimedia, remote work, office tomorrow). Leading Russian and foreign experts shared their views on the current situation and trends in commercial real estate, design and modern office life support systems. Thus Ken Giannini, joint interior design director at Scott Brownrigg architecture practice, presented “Blurring the Boundaries” design concept as well as the design of a new Google office in London. Architect Nick

Pell, Interior Design Principal of London-based Swanke Hayden Connell Architects (SHCA), and Andrew Smith, head of design team, EC Harris Rus, shared their experience of creating a stimulating interior. In their words, it is important for a company’s top management to get involved in the conceptual development of office design if they want to see effective organization of office space. Nick and Andrew said they relied on teamwork in design development. Because they wanted their interior to be functional, they investigated the time management: what people do at their desks during a workday. A subsequent analysis of obtained information enabled the team to create a flexible desk concept at the office, open and hospitable space for communication, creativity and teamwork. The next speaker was Yaroslav Kovalchuk, principal of the Rimsha architectural practice.

Torgovy Kvartal Wakes Up The Torgovy Kvartal Group of Companies intensifies its activities. The developer is investing close to $70 million into the construction of a retail and entertainment center in Domodedovo near Moscow, apart from buying functional shopping malls and planning new projects.

he Group’s chairman of the board of directors, Mikhail Kirsanov, reported that the gross built area of a four-story shopping center in Domodedovo will be 31,400 sqm, GLA – 22,000 sqm. According to the management of Torgovy Kvartal, the company plans to build a retail & entertainment center within a record-breaking time and launch it into operation in November of this year. “We have been working on the construction of the Torgovy Kvartal in Domodedovo for six months already, with full support from the administration,” says Mikhail Kirsanov. Chief Executive Officer and Managing Partner of Torgovy Kvartal, Dmitry Zotov, says that the company is starting to let out the available space for the second time. According to Mr. Zotov, the shopping mall was 80% pre-leased before the recession. The fourth level will be dedicated for office space only. In the words of Mr. Zotov, some fitness companies have applied for these office premises. The Costa Company is the general contractor of the project, and the company’s partner in the

construction process, providing project financing, is the Nomos-Bank. The company's management also announced a number of large investment transactions and new projects. One of them was the purchase of an existing shopping center – the SanMart in Kaluga, which Torgovy Kvartal purchased from the London & Regional Properties Investment Company. Currently, out of the facility’s 47,000 sqm, 34,000 sqm have been rented out. Auchan Grocery Hypermarket, Stroydepo DIY Hypermarket and McDonald's are SanMart’s anchor tenants in Kaluga. The shopping center has a ground level parking lot for 2,000 vehicles. The amount of the transaction was not disclosed. According to Mikhail Kirsanov, the company plans to invest about one billion rubles into the construction of SanMart’s second phase. “The company has sufficient financing and is currently investing into commercial properties which are currently under construction, as well as buying sites for new retail projects,” notes Mr. Kirsanov. According to him, Torgovy Kvartal purchased 100% of the project and is now in the process of changing the concept, redeveloping and rebranding the shopping mall. The anticipated second phase of the shopping center in Kaluga will add another 30,000 sqm and accommodate a multiplex cinema. SanMart is the first regional scale retail center in Kaluga. Following the announcement of the investment transaction, Torgovy Kvartal

Author: Mikhail Rychagov ............................ Photo: Gleb Anfilov

Presenting the office of Skolkovo Business School, he reminded that both work processes and results heavily depend on spatial design. Because the work process of Skolkovo employees, professors and students is built on communication and the main target is generation of new ideas, the main challenge for his practice, according to the architect, was development of a creative environment for communication and brainstorming. The main theme of Best Office Awards 2011 – Office across Frontiers – reflected the key world trends in work process organization – mobility, openness, “blurring the boundaries” between home and office, and a possibility to work in any part of the world. In this connection new nominations were added to the Awards: business space in a public interior and foreign project. The new “executive office” nomination responds to the needs of companies in the arrangement of a contemporary effective milieu for top manages. The “audience sympathies” nomination allowed the involvement of a broader audience in the discussion of projects, in addition to market professionals, given that in broader terms new offices are designed for common clerks and employees. This time 75 projects contended for Best Office Awards. The winners are Siemens (Moscow

office, ABD Architects) in the Spatial Layout nomination, Yandex (Moscow office, Atrium Architects) in the Brand & Image nomination, and a Google office (Camenzind Evolution architectural practice) in the Comfort and Ergonomics nomination. The prize of audience sympathies went to an office of the RTS Stock Exchange (architectural practice of GINT-M Group). Walt Disney Studios Sony Pictures Releasing (UNK Project Architects) was awarded Grand Prix, ISG OLSON (general contractor) and Mott MacDonald (project management) were awarded for best project implementation.

also announced a new development project – a multifunctional center in the City of Stupino, Moscow Province, with a total area of 32,000 sqm. “In this case, we are acting as a developer and constructing a new facility, which will feature retail and office premises, a multiplex cinema, and a family entertainment center,” says Mikhail Kirsanov. The project timeline has yet to be determined; however, according to Chalgyuner Izzet, president of the Costa Company (which is part of the group of companies), the construction of

such projects, on a turnkey basis, is possible within 12 months from the moment specialists appear at the construction site. "The retail real estate market is demonstrating the highest activity levels, compared with other sectors of commercial real estate,” says Dmitry Burlov, executive director of Magazin Magazinov in association with CB Richard Ellis. “It has recovered faster than all other markets. The return on investment is fully predictable. Soon we will be seeing many more transactions involving shopping centers.”

032-35 Events_I_L.indd 33

26.05.2011 10:12:45

С о б ы т и я / E vent s:

ТРЦ «Афимолл Сити» открылся официально Текст: Рафаэль Хайбрахманов ................................... Фото: Дмитрий Четверухин

22 мая официально открылся крупнейший ТРЦ в центре Москвы «Афимолл Сити» в ММДЦ «Москва-Сити».

лощадь «Афимолл Сити» – 180 тыс. кв. м, торговая галерея включает около 400 магазинов, зона фудкорта – 50 ресторанов и кафе. К моменту открытия ТРЦ 78% площадей сданы в аренду, открыто и работает 200 магазинов, что составляет около 61% площади проекта. В центре представлены такие бренды, как Marks & Spencer, H&M, Uniqlo, Zara, Zara man, Zara kids, Zara home, «Эльдорадо», «Снежная Королева», «Холдинг Центр», «Спортмастер», Lacoste, L’etoile, Douglas Rivoli, U.S. Polo, Esprit, Swarovski, Dream Store, Nokia, InCity, Fabi, Baldinini, Mango, Viet Cafе, Nordsee и многие другие. В ближайшее время в ТРЦ откроется первый в центре Москвы кинотеатр IMAX, расположенный в мультиплексе «Формула Кино». По словам председателя совета директоров AFI Development Льва Леваева, в строительство и запуск объекта девелопер уже вложил $560 млн. Всего же будет потрачено $600 млн. «За последние 5 лет мы инвестировали в российские проекты AFI более $2 млрд, – отметил он, – и у нас

нет повода сожалеть об этом». Как считает г-н Леваев, отношения с новыми московскими властями у компании складываются как нельзя лучше. «Компания и ее проекты не пострадалии от смены властей, – сказал он. – В настоящее время мы ведем переговоры о выкупе доли Москвы в проекте

«Афимолл» и планируем потратить на это 9 млрд рублей». Как сообщил генеральный директор AFI Development Александр Халдей, сейчас ТРЦ управляет компания, созданная девелопером. «В будущем мы, наверное, и останемся в качестве УК», – уточнил он.

Official Opening of Afimall City Shopping Mall

On May 22, the largest mall in the center of Moscow, Afimall City, held a grand opening event in the MoscowCity International Business Center.

he total area of Afimall City is 180,000 sqm; its shopping gallery hosts about 400 stores, as well as a food court with 50 restaurants and cafes. By the moment of its grand opening, 78% of the center’s floor spaces had been let out,

and 200 stores are already operating, which represents about 61% of the project’s area. The mall is home for such brands as Marks & Spencer, H&M, Uniqlo, Zara, Zara man, Zara kids, Zara home, Eldorado, Snezhnaya Koroleva, Holding Center, Sportmaster, Lacoste, L’etoile, Douglas Rivoli, U.S. Polo, Esprit, Swarovski, Dream Store, Nokia, InCity, Fabi, Baldinini, Mango, Viet Cafe, Nordsee and many others. Very soon, the first IMAX cinema in the center of Moscow will open

here within the Formula Kino multiplex theatre. According to Board Chairman for AFI Development, Lev Levayev, the developer has already invested around $560 million into the construction and launch of this facility, while the total amount of investment should come close to $600 million. “In the last five years we have invested more than $2 billion into AFI’s Russian projects,” he remarked. “And we have no regrets.” Mr. Levayev believes that the company’s relationship with the new Moscow authorities is splendid, “Both the company and its projects have not suffered from the change in city government. At the moment, we are negotiating the buyout of the City of Moscow’s share in the Afimall project. We are planning to spend about 9 billion rubles on that.” Managing Director of AFI Development, Alexander Khaldey, says that currently an in-house company, founded by the developer for this particular purpose, manages the mall. “In the future it is very likely that our management company will remain running this project,” he specified.

Комментируя высказываемые некоторыми экспертами сомнения о перспективности проекта «Москва-Сити», от успеха которого напрямую зависит успех ТРЦ «Афимолл Сити», г-н Халдей отметил, что московские власти готовы этот проект завершить. «Сити будет работать, мэр принял решение закончить проект», – уточнил он. Напомним, что ранее ТРЦ носил другое название – Mall of Russia. О своем решении переименовать его компания AFI Development объявила в конце ноября 2010 года. Как объяснила тогда его пресс-служба, AFI Development приняла решение дать комплексу символичное название, которое будет ассоциироваться с именем компании. После торжественного открытия ТРЦ «Афимолл Сити» продемонстрировал столице экспозицию матрешек, представлявшую страну на Российской национальной выставке в Париже в 2010 году. Ультрасовременная инсталляция из символического хоровода уникальных русских матрешек – проект художникасценографа Бориса Краснова.

Text: Rafael Khaibrakhmanov ................................ Photo: Dmitry Chetverukhin

Commenting on doubts as to the promising outlook of the Moscow-City project, expressed by some experts (taking into account that Afimall City’s success directly depends on this), Mr. Khaldey remarked that Moscow authorities are determined to complete this project. “The Moscow-City will work and the Mayor has decided that the project must be completed,” he assures us. We should point out that the SEC used to have a different name – the Mall of Russia. AFI Development announced its decision to rename the facility in late November 2010. Its press service explained that AFI Development had decided to give the center a symbolic name, which would be associated with the company’s own name. After the official grand opening, AFIMALL City, the mall hosted an exhibition of Matryoshka nested dolls that represented the country at the Russian National Exhibition 2010 in Paris. The ultramodern installation, in the shape of a symbolic circle dance performed by unique Russian Matryoshkas, is a project designed by artist and scene-designer Boris Krasnov.

032-35 Events_I_L.indd 34

26.05.2011 10:12:45

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Hot Topic | Events

| |

| Interview

032-35 Events_I_L.indd 35

26.05.2011 10:12:47

И н т е р в ь ю:

Александр Халдей:

«Нас не интересует точечная застройка» Беседовал Рафаэль Хайбрахманов ....................................... Фото: Дмитрий Четверухин

Открытый в мае ТРЦ AFIMall City сегодня заполнен арендаторами на 61%. Девелопер готов ждать несколько лет, пока деловой район Москвы станет обжитым. А пока AFI Development займется развитием и укрупнением своих участков в столице и распродаст бесперспективные проекты в регионах, рассказал генеральный директор AFI Development Александр Халдей. – Готовы ли вы к продаже только что открытого ТРЦ AFIMall City? – Нет. В соответствии с нашей стратегией коммерческую недвижимость, которую строим, мы оставляем за собой в управлении, а всю жилую продаем. С этой идеей мы выходили на IPO в 2007 году и это же

обещали акционерам. Целью компании с самого начала было создание источников прибыли за счет построенных коммерческих объектов. Благодаря этому поднимаются акции и идет постоянный денежный поток. Поэтому, естественно, продавать ТРЦ мы не собираемся.

– Как вы ожидаете, какова будет успешность этого проекта в ближайшие пять лет? – Если бы вы спросили, что будет через три месяца, то я бы ответил, что нас больше волнует, как будут обстоять дела с покупательским потоком в этот

036-41 Interview_I_L.indd 36

26.05.2011 16:51:44

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

период. Все дело в том, что на сегодняшний день «Сити» не достроен. Если даже «Москва-Сити» и является градостроительной ошибкой, как сказал Собянин, мы должны принимать его таким, какой он есть. Проект уже существует. И если «Сити» не будет в том виде, в котором он задумывался прежней властью, то тем не менее новые городские власти приняли решение достраивать этот проект, на это отведено три года. Будут сделаны развязки, инженерная, транспортная инфраструктура. Поэтому через три года, я думаю, это будет самый успешный проект в Москве. – Значит, три года вы готовы ждать, у вас есть такие ресурсы? – Мы прошли, прождали и пережили самые сложные времена – кризис. И нас ни один банк не ухватил ни за какие проекты. Если уж мы выжили в кризис, то сейчас тем более сможем, когда рынок на подъеме. – В марте вы заявили о смене стратегии. Вы избавляетесь от региональных проектов? – Не ото всех. Так, мы пока оставляем проект в Минводах – это один действующий и, кстати, очень успешный санаторий в Кисловодске, один проект мы достроим в ближайшем году – в Железноводске, это будет более демократичный отель санаторий категории «3 звезды». Также

работаем над санаторием класса люкс в Кисловодске – это будет уникальный проект. В дальнейших планах еще один большой отель с санаторным лечением, тоже в Кисловодске. В Минводах мы получаем неожиданно большой доход от санаториев. Это кажется странным для российских курортных зон, но этому факту есть логичное объяснение: Минеральные Воды традиционно были местом отдыха и лечения россиян последние 200 лет, регион имеет уникальные природные ресурсы – это и экология, и чистейший горный воздух, и лечебные воды. Однако богатая некогда инфраструктура серьезно обветшала и не соответствует современным представлениям о комфортном отдыхе и лечении. Хотя потенциал у региона огромный. Наш действующий отель «Плаза Спа» объединил в себе традиционный глубокий медицинский подход к санаторному лечению и современный уровень комфорта европейского спа-отеля. Это стало правильным решением. Ничего подобного в Минводах нет, а спрос традиционно огромный. Многие россияне не хотят ехать за границу по ряду причин, например из-за незнания иностранного языка, но имеют средства на по-настоящему качественный отдых, спа и медицинские услуги. Избавляться от таких объектов – это глупость, или продавать их нужно за очень большие деньги. Если говорить конкретно, то мы избавляемся от наших проектов на Украине, это

| События | Интервью

| |

| Тема номера

проект многофункционального комплекса под Борисполем, проект в Запорожье. В Санкт-Петербурге у нас есть участок, где мы планировали построить ТЦ, но он так и остался несформированным. Там мы строить не будем. Еще мы думаем об отказе от участков в Волгограде и Перми. В общем, кроме Минвод мы продадим все не московские проекты. – Не стало ли решение о смене стратегии следствием неудачного 2010 года, когда за 9 месяцев убыток составил $53,9 млн? – Этот убыток стал результатом переоценки наших активов консультантами, так называемый бумажный убыток. До кризиса консультанты зачастую переоценивали активы девелоперов, сегодня же они их недооценивают. Мы ориентируемся на результаты нашей работы, а не на результаты оценки, понимая, что наши активы сильно недооценены. Наша нынешняя стратегия – следствие анализа ситуации потребностей рынка недвижимости, а также наших приоритетов на сегодняшний момент, а не результатов переоценки. – У вас большой земельный банк. Планируете ли вы его реструктуризировать? – Действительно, у нас большой банк земельных участков. И нам не нужно покупать новые участки. Мы развиваем

участки, которые уже у нас есть. На чем мы концентрируемся? На больших многофункциональных комплексах. Это та же самая Тверская Застава, Озерковская набережная, Почтовая, Павелецкая и т. д. Это все большие комплексы, и сегодня есть потенциал их развития за счет приобретения близлежащих участков. То есть мы «убиваем» всю конкуренцию, которая есть рядом. Каждый наш проект является инфраструктурным, то есть мы решаем комплексно не просто архитектурные задачи, но и социальные, инженерные и инфраструктурные. Это не точечная, а так называемая квартальная застройка, когда мы создаем целые благоустроенные кварталы с офисными комплексами, гостиничной, жилой и сопутствующей инфраструктурой, полностью самодостаточной системой, комфортной для работы, отдыха и проживания. Такой проект гораздо более конкурентоспособный, чем отдельно стоящий офис, когда, скажем, белые воротнички, выйдя из красивого здания, оказываются окружены ветхими строениями или промзоной с полным отсутствием каких-либо заведений, где можно пообедать или купить необходимые товары. Мы об этом думаем, в этом наш плюс и преимущество. Поэтому инвестиционная стоимость наших проектов гораздо выше проектов точечной застройки. – Так вы планируете отказаться от девелопмента?

036-41 Interview_I_L.indd 37

26.05.2011 10:15:05

I nt er v iew:

– Нет, мы становимся компанией, приносящей доход. То есть мы будем продолжать заниматься девелопментом, но без приобретения отдельных участков на стороне. Нас не интересует точечная застройка. Мы будем развивать наши участки – те, которые уже у нас есть.

будут деньги, рынок будет развиваться, если же денег не будет, мы будем стоять на месте. Третье – это финансирование. Кому банки будут давать кредиты? Под какие проценты? Как это будет окупаться? Ну и профессионализм девелопера и местоположение проекта.

– Какие сектора будут интересовать вас больше всего? – Во-первых, офисы. Во-вторых, мы хотим рассмотреть строительство торговых центров в Москве и области. В-третьих, жилье и, наконец, санатории в Минводах и подмосковной Рузе. Уверен, что это будет востребовано.

– Кто будет управлять «Афимоллом»? – Мы создали свою собственную УК, дочернюю структуру AFI Development, она и будет управлять ТРЦ. Мы не планируем запускать ее на внешний рынок.

– Какие факторы, по-вашему, будут определять развитие рынка коммерческой недвижимости в ближайшие три года? – Есть факторы, на которые мы не в силах влиять, например, оздоровление экономики, запрет строительства в центре Москвы, возможный запрет въезда транспорта в центр города. Далее, если у людей

– Достаточно ли у вас опыта и компетенций для управления таким большим объектом? И ведь своими бизнес-центрами вы не управляете. – Дело в том, что в данном случае используется опыт материнской компании, которая успешно управляет торговыми центрами в Израиле. Кроме того, отдавая «Афимолл» во внешнее управление мы рискуем потерять прибыль. Если у нас не получится, ну что ж, значит, поменяем УК.

– Какова ваша стратегия приобретения земельных участков? – Мы никогда не покупаем большие участки на аукционах, на вторичном рынке. Мы сами формируем крупные земельные участки. Как мы это делаем? Мы находим небольшой участок, приобретаем его, делаем межевание. Затем постепенно прикупаем близлежащие участки, понемногу увеличивая свой. В конце концов мы получаем большой участок по низкой себестоимости. За счет этого у нас всегда высокая маржа. – Во сколько сегодня оценивается портфель ваших проектов? – Мы считаем, что компания стоит около $2,5 млрд. – Мэр Собянин заявил, что на площади Тверской Заставы с AFI Development контракт расторгнут. Вы оттуда окончательно ушли? – Нет, мы не ушли. Мы сейчас ведем переговоры с городом и обсуждаем возможные способы взаимодействия.

– Каким образом пересекаются сделка по выкупу вами 25%-ной доли Москвы в «Афимолле» и обещанная вам компенсация выполненных работ на Тверской Заставе? – Никак. И мы не хотим, чтобы они пересекались. Нам нет смысла гадать, пока ждем предложений от города. Принципиальная договореность о компенсации достигнута, и здесь могут быть тысячи вариантов. Мы пока ведем переговоры. – Почему вы продаете свою личную долю в AFI Development? – Я был одним из создателей компании и прошел определенный путь. Я считаю, что достиг всего, что хотел. Надо уступить дорогу молодым и заняться чем-то другим. – О чем речь? У вас будут свои девелоперские проекты? – Нет, у меня пока нет никаких планов. Я просто хочу отдохнуть и уделить внимание себе.

Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov ....................................... Photo: Dmitry Chetverukhin

Alexander Khaldey: "We do not care much about point developments" AFIMall City that opened in May is 61% occupied with tenants. The developer is ready to wait several years until Moscow's business district is rendered habitable. For now AFI Development will tackle the consolidation and development of its land plots in the capital and the sale of unpromising regional projects, said Chief Executive Officer of AFI Development, Alexander Khaldey. 38

036-41 Interview_I_L.indd 38

26.05.2011 16:51:51

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Events | Interview

| |

| Cover Story

036-41 Interview_I_L.indd 39

26.05.2011 10:15:08

I nt er v iew:

the so-called paper loss. Prior to the crisis advisories frequently overestimated the assets and now they undervalue them. We are guided by our operational results, rather than by appraisals, being aware that our assets are strongly undervalued. Our current strategy results from sober assessment of the real estate market needs and our priorities, not from overvaluation.

The developer promises that by the end of 2011 all space at AFI Mall will be rented out / Девелопер обещает, что к концу 2011 года площади ТРК AFI Mall будут полностью сданы в аренду – Are you ready to sell the recently opened AFIMall City? – We are not: this was an underlying idea behind our IPO in 2007 and this is what we promised to our shareholders. From the very beginning our aim has been to use our operating commercial properties as profitmaking vehicles. Thanks to this policy, our shares are going up and we are blessed with a stable cash flow. Therefore we certainly have no intention to sell this shopping mall. – What do you expect from this project during the next five years? – If you asked me what would happen in three months from now I’d answer that we are mostly concerned over the human traffic during this period of time. The problem is that the City has not been finished yet and will not be finished in accordance with the original plan; but nevertheless the new city administration has decided to complete this project within the next three years. Interchanges, engineering and transport infrastructure will be provided, so I believe that in three years from now this will be the most successful project in Moscow. Even if Moscow City is a town-planning mistake, as Mr. Sobyanin put it, we have no other option but to accept it as it is, since the project already exists. – This means you are ready to wait three more years. Can you really afford it? – We’ve already overcome the most perilous times, i.e. the global recession, and not a single bank has grabbed any of our projects for debts. If we were able to survive the crisis we definitely can afford waiting now, on a growing market. – You declared a change of strategy in March. Are you going to get rid of regional projects? – Not all of them. For now we retain our project in Mineralnye Vody, comprised of a very successful functioning sanatorium in Kislovodsk and another three-star hotel

resort in Zheleznovodsk. We are also working on a luxury resort in Kislovodsk – this will be a unique project – and on another big hotel with sanatorium treatment. In Minvody we obtain unexpectedly high revenues from our sanatoriums. This is rather uncommon for Russian resort areas in general and yet this fact can be logically explained. Minvody has traditionally been a vacation and rehabilitation destination for Russian people during the recent 200 years and this region boasts fantastic natural resources, including the salubrious environment, air and curative waters. However the once rich infrastructure has become decrepit and out of tune with modern-day wellness and recreation ideas. On the other hand, we should also admit that the region has huge potential. Our functioning Plaza Spa Hotel integrates a traditionally profound medical approach to sanatorium treatment with a modern level of comfort typical of a European spa hotel. This was a correct solution, for Minvody has nothing of the kind despite the traditionally high demand. Many people of Russia do not want to go abroad for a number of reasons – language problems or the lack of ample means for quality leisure, spa and medical services. It would be stupid to get rid of such holiday properties, or they ought to be sold for very good money. To be more concrete, we are shedding our Ukrainian assets – namely a mixeduse project near Borispol and a project in Zaporozhye. We were also planning to construct a retail project in Saint Petersburg on our land but have decided to give it up. We are also contemplating the exit from Volgograd and Perm markets. In other words, save for Minvody, we are going to sell all our projects outside Moscow. – Was this decision to change a strategy precipitated by the unhappy 2010 when your losses amounted to $53.9 million during nine months? – Those losses resulted from overvaluation of our assets by consultants, so this is

– You have a large land stock. Are you planning to restructure it? – Indeed we have a large land stock and we don’t need to buy new land, since we are developing the already available plots. Our main focus is large multifunctional centers, such as Tverskaya zastava, Ozerkovskaya Embankment, Pochtovaya, Paveletskaya etc. These are large-scale projects and certain potential of their development exists in case we also purchase nearby sites. In other words, we kill any possible competition in a given location. Each of our projects implies the creation of social and engineering infrastructure, apart from unique architecture. This is about regeneration of territories rather than point developments. We construct entire quarters and neighborhoods with integrated office, hotel, residential and attendant functions. This is a self-sufficient system which is comfortable for work, residence and leisure. Such a project is much more competitive than a stand-alone office building where employees coming out of a nice building find themselves surrounded with rundown houses or industrial zones lacking comfortable eating or shopping outlets. Our main competitive edge is in creating an integrated environment; this is why the investment value of our projects is higher than that of point developments. – So do you plan to forego development? – No, we are turning into an incomegenerating company. That is to say, we’ll still be engaged in development but won’t buy detached development spots, since we do not care much about point developments. On the other hand, we’ll develop the land we already have. – What market segments are you mostly interested in? – Offices, in the first place; shopping centers in Moscow and its suburbs, in the second place; housing, in the third place; and finally holiday resorts in Mineralnye Vody. I am positive that these property types will be in demand. – What factors do you think will drive the commercial real estate market during the next three years? – There are some factors beyond our control, such as the recovery of national economy, a ban on construction in Moscow downtown, and a possible ban on the entry of transport to the inner city. The second factor is the solvent demand: if people have money the market will be on the rise; if they don’t the market will be stagnant. And the third factor is financing. Who will the banks give their loans to and on what interest? What

will be the payback period? Other important factors are developer’s professionalism and project location. – Who will manage AFI Mall? – We have established an in-house management company, a subsidiary of AFI Development, and this structure will run the mall. Yet we are not planning to let it out to a broader market. – Do you have sufficient experience and competence to manage such a big facility? You don’t manage your business centers, do you? – In this case we capitalize on the experience of our parent company which successfully manages shopping centers in Israel. In addition, if we outsource property management for AFI Mall we risk losing some of our profit. If this experiment fails we’ll then have to replace our management company. – What is your land acquisition strategy? We never buy big parcels at auctions or on the secondary market, but prefer to form large landed properties on our own. We find a small plot of land, purchase it and do land-surveying. Then we gradually buy out nearby plots, consolidating our landed property little by little. And eventually we form a large landed property at a low cost. Owing to this strategy, we always have a high operating margin. – What’s the worth of your present-day portfolio? – Around $2.5 billion, in our estimation – Mayor Sobyanin declared the contract with AFI Development at Tverskaya Zastava Square to have been terminated. Have you left this development destination once and for all? – No, we have not; we are holding negotiations with the city and discussing possible ways of interaction. – How does the agreement on buyout of Moscow’s 25% stake in AFI Mall relate to the promised recompense for the works done at Tverskaya zastava? – They are not related and we do not want to link them in any way. Guesswork is meaningless and so we are waiting for some proposals from the city. There can be thousands of options in this matter. For now we are holding negotiations. – Why are you going to sell your personal stake in AFI Development? – I was the company’s co-founder and have gone a long way. I believe I’ve achieved everything I wanted and now it’s time to give way to younger guys and to shift my focus of attention. – Do you mean you’ll start your own development projects? – No, I don’t have any specific plans for the time being. I just want to have a rest and refocus on my private life.

036-41 Interview_I_L.indd 40

26.05.2011 10:15:09

# 11 (16 3) / 1â&#x20AC;&#x201C;15 . 0 6 .11

| Events | Interview

| |

| Cover Story

036-41 Interview_I_L.indd 41

26.05.2011 10:15:10

Те м а н о м е р а:

Чего боятся инвесторы Текст: Иннокентий Адясов .............................. Фото: архив CRE

По мнению экспертов и участников рынка, 2011-й должен был стать первым годом устойчивого восстановления рынка. Тем не менее в России девелоперы и инвесторы сталкиваются с несколькими основными угрозами, которые и определят развитие рынка коммерческой недвижимости в ближайшем будущем.

аибольший интерес со стороны международных инвесторов сейчас вызывает офисный сектор, а в ближайшие шесть месяцев можно ожидать всплеска внимания и к торговому сектору, полагает директор по России и СНГ, началь-

ник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф.

Нефтерубли Локомотивом роста будут в первую очередь иностранные фонды рискованных инвестиций, целенаправленно идущие на развивающиеся рынки (такие как Россия, Индия, Китай, Бразилия, Турция). Количественное смягчение (увеличение денежной массы в обращении и снижение процентной ставки), произведенное ФРС США, выплеснуло на мировые рынки огромное количество новых долларов, фонды стали экстренно искать пути их инвестирования. Россия в целом и ее рынок недвижимости стали особо интересны для спекулятивного капитала из-за резкого роста цен на сырье, в первую очередь на нефть и газ, с начала 2011 года. Однако в последние недели происходит явный пересмотр отношения иностранных инвесторов к российскому рынку. Чистый отток капитала из России по итогам первого квартала 2011 года составил $21,3 млрд. Согласно официальной информации Центробанка РФ, по сравнению с первым кварталом прошлого года этот показатель увеличился на $6,3 млрд. Была надежда, что вывод активов затормозится во втором квартале, но она оказалась напрасной. И, по данным Emerging Portfolio Fund Research (EPFR), с начала мая начался новый виток вывода активов с российского фондового рынка. В период с 5 по 11 мая была зафиксирована вторая волна оттока, и она составила

$71 млн (неделей раньше был приток на $87 млн). По итогам недели, закончившейся 18 мая, по данным EPFR, иностранные фонды вывели из России уже $353 млн, или 1,7% суммарных активов. Таким образом, за две недели мая общий отток составил более $420 млн. Инвесторов напугал обвал местного фондового рынка, снижение цен на нефть и политические риски, считают эксперты. По мнению Тимоти Фенвика, управляющего директора компании Quantum Potes, «нестабильность на мировых финансовых рынках – одна из основных угроз для российского рынка коммерческой недвижимости». В то же время среди игроков рынка коммерческой недвижимости есть мнение, что не стоит преувеличивать значение «нефтяного фактора». Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia, не склонен жестко увязывать перспективы рынка коммерческой недвижимости с ценами на нефть. «В краткосрочной перспективе резкое падение цен на нефть может привести к падению цен на объекты коммерческой недвижимости в Москве. Однако из-за низкой насыщенности рынка Москвы качественной недвижимостью всех типов в средне- и долгосрочной перспективе, если только не случится какого-то уж совсем крутого поворота в развитии экономики и государства, спрос на качественные объекты сохранится и цены будут на приемлемом уровне для развития новых проектов», – поясняет Суворов.

Примерно такого же мнения придерживаются в AFI Development. Эксперты компании считают, что в первую очередь дефицит качественного предложения, а не цены на нефть будут определять в среднесрочной перспективе ситуацию на рынке коммерческой недвижимости России. Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, делает акцент на росте аренды на рынке коммерческой недвижимости. «В 2011–2012 годах заканчивается большое количество арендных контрактов, многие компании при этом испытывают потребность в расширении, и все это в условиях весьма ограниченного предложения. Думаю, можно ожидать резкого повышения ставок аренды, вплоть до плюс 30% в год», – аргументирует Исаев свое предположение. Также Петр Исаев в отличие от других участников рынка не связывает цены на нефть с перспективами развития рынка коммерческой недвижимости: «В любом случае зависимость между ценой на нефть и инвестиционной стоимостью коммерческой недвижимости неочевидная», – уверен он. По его мнению, результат даже значительных колебаний (приток или отток нефтедолларов) сказывается на рынке недвижимости с опозданием в 6–12 месяцев, что дает возможность подготовиться к тому или иному витку».

В Бразилию Инвесторы сектора коммерческой недвижимости стали активнее рассматривать

042-47 Cover Story_I_L.indd 42

26.05.2011 16:51:14

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Руслан Суворов, Giffels Management Russia / Ruslan Suvorov альтернативные предложения в развивающихся экономиках. Недавно Бразилия была признана экспертами самой быстро развивающейся страной в мире по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. За последнее время (2009–2010 годы) объем прямых инвестиций в бразильскую коммерческую недвижимость утроился и достиг рекордных значений в $1,6 млрд. Большинство покупателей коммерческой недвижимости – местные инвесторы, однако бразильский рынок начинает активно привлекать и иностранных инвесторов, особенно накануне проведения чемпионата мира по футболу в 2014-м и Олимпийских игр в 2016 году. Интерес спекулятивного капитала был стимулирован почти 60%-ным ростом цен на коммерческую недвижимость в 2010 году и почти четырехкратным увеличением рынка по сравнению с началом 2009 года, когда развитие рынка было на наиболее низком уровне из-за мирового финансового кризиса. Безусловно, встает вопрос: станет ли Олимпиада-2014 в Сочи и чемпионат мира по футболу 2018 года, который будет проводиться в Москве, стимулом для роста рынка коммерческой недвижимости в России? Заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин приводит следующие данные: с учетом того, что в среднем одному номеру отеля соответствует коэффициент 1,8 человек, столица может разместить одновременно не более 64,8 тыс. человек. Следовательно, к 2018 году Москва сможет принять всего 117 тыс. туристов. По мнению Ильи Фокина, этого явно недостаточно для нормального размещения туристов, которые прибудут на мундиаль-2018. Развитие рынка гостиничной недвижимости в Москве будет критично зависеть от позиции московских властей, точнее, от готовности правительства Москвы предо-

| Интервью | Тема номера

| |

| Инвестиции

ставить преференции инвесторам в гостиничную недвижимость. Пока о подобных инициативах московского правительства (впрочем, как и об инициативах мэров других городов, где будет проходить чемпионат 2018 года) информации не поступало. Согласно заявлению Сергея Собянина на заседании правительства Москвы 7 апреля 2011 года, посвященному организационным мероприятиям по подготовке чемпионата мира по футболу 2018 года, развитие гостиничной недвижимости пока не входит в приоритеты правительства Москвы. Серьезную конкуренцию российскому рынку коммерческой недвижимости представляет также рынок Турции. Из-за событий в арабских странах многие инвесторы стали переводить сюда свои активы – эта страна пока еще остается некой «безопасной гаванью» на Среднем Востоке. В первую очередь их интересует офисная недвижимость. Устойчивым спросом также пользуется гостиничный бизнес. Однако в AFI Development полагают, что говорить о массовом уходе иностранных инвесторов с рынка коммерческой недвижимости нельзя. Риски существуют всегда, но норма прибыли в России значительно выше, чем на уже сформировавшихся или развивающихся рынках. Для инвесторов это всегда будет очень серьезным аргументом для ведения бизнеса в России, считает представитель AFI Development.

Перед выбором Определенное давление на рынок коммерческой недвижимости оказывает и предвыборная ситуация (до выборов президента России остается меньше года). Политическая и экономическая элиты России никак не могут определиться со своим фаворитом на президентских выборах 2012 года и до прояснения политической ситуации вряд ли рискнут начинать крупные проекты. Тимоти Фенвик из Quantum Potes считает, что «предвыборная неопределенность наряду с достаточно сложным деловым имиджем России – это те факторы, которые отрицательно влияют на отношение к стране западных инвесторов». Рынок не особо волнует, кто станет новым президентом России, а волнует предвыборная нервозность. Возможный выбор в пользу дальнейшего усиления госкапитализма в России может вызвать новые опасения потенциальных инвесторов (особенно западных), поскольку они не знают (в отличие от ситуации в том же Китае), какие ограничения могут быть введены на деятельность иностранного капитала в России. Проще говоря, не начнется ли мягкая ревизия уже достигнутых договоренностей, прежде всего в сфере недропользования и землепользования? Все эти риски не только достаточно негативно сказываются на общем инвестиционном климате России, но и удерживают новых игроков от прихода на российский рынок, что в первую очередь отражается на рынке офисной недвижимости

042-47 Cover Story_I_L.indd 43

26.05.2011 16:51:15

Те м а н о м е р а:

Олег Мамаев, PNK Group / Oleg Mamaev (не появляется новый спрос) и на планах по открытию новый торговых площадей. Возможное падение цен на нефть самым прямым образом скажется на платежеспособном спросе москвичей (как это уже было осенью 2008 – весной 2009 года). Этот фактор также играет серьезную сдерживающую роль при стратегическом планировании мировых торговых сетей. Для них весьма показательным стал опыт французского ритейлера Carrefour, проработавшего в России всего лишь несколько месяцев. Два крупнейших мировых ритейлеров – Wal-Mart (сеть вообще не пришла в страну) и Carrefour – не стали делать ставку на бизнес в России . «Причиной тому история с IKEA (шведский концерн заявил еще летом 2009 года, что решил заморозить дальнейшие инвестиции в Россию из системной коррупции среди российских чиновников. – Ред.). История с IKEA наглядно иллюстрирует основные проблемы для иностранных инвесторов в России – непредсказуемость действий чиновников и неопределенность правил игры», – так охарактеризовал ситуацию президент Американской торговой палаты в России Эндрю Сомерс. Потому зарубежные инвесторы, по его словам, идут в более понятные для них Китай и Индию, о чем и говорилось выше. Тимоти Фенвик также относит всевластие бюрократии к основным угрозам для ведения бизнеса западными инвесторами в России. Среди западных инвесторов нет уверенности, что реальная борьба с коррупцией не будет декларативной. На проблему непрозрачности рынка указывают и российские участники рынка, однако они настроены более оптимистично. Опрошенные эксперты следующим образом оценили последние изменения «правил игры» на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь речь идет о ситуации в Москве. «Москва в силу своего места и роли в стране обладает очевидным потен-

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 48

циалом для развития рынка недвижимости всех типов. Если правительству города удастся создать равноправные, прозрачные и прогнозируемые условия для девелоперов и инвесторов, интерес иностранных инвесторов не только не охладится, а наоборот, повысится существенно». Повышение прозрачности сделок на рынке коммерческой недвижимости должно дать быстрый позитивный эффект. Эксперт, выражающий интересы российских девелоперов, видит ситуацию следующим образом: «Я, наоборот, прогнозирую, что 2011-й и первая половина 2012 года станут самыми капиталоемкими годами с точки зрения инвестиционных сделок. В дальнейшей перспективе можно ожидать небольшого снижения, но ближайшие два года обещают очень интересные (как по размеру, так и по структуре) инвестиционные сделки, в том числе с участием иностранного капитала. В большей степени он будет представлен российскими компаниями (управляющими, инвестиционными структурами и др.)» Однако один из западных девелоперов, работающий в России, считает, что риски, связанные с административными барьерами, сильно преувеличены. «Залог успешности проекта – правильная оценка рисков, умение команды учесть их еще на стадии планирования», – подчеркивает он.

Складские риски Казалось бы, есть сектор коммерческой недвижимости, который не входит в зону рисков, характерных для других сегментов коммерческой недвижимости. Это складская недвижимость. Достаточно дорогой рубль (по сравнению с 2009 годом) стимулирует рост импорта в Россию. По оценкам ЦБ России, общий объем товарного импорта (включая импорт из стран СНГ) в первом квартале 2011 года по сравнению с первым кварталом 2010 года увеличился на 41%, до $64,4 млрд. Однако усиление рубля достаточно негативно сказывается на позициях российских производителей ТНП (по итогам 2010 года производители ТНП в Московском регионе заняли второе место среди арендаторов с 25%). Возможное торможение роста на рынке торговой недвижимости неизбежно скажется и на развитии рынка складской недвижимости. Именно торговые сети в Московском регионе удерживают первенство по аренде складских помещений (32%). Есть и еще ряд факторов, которые объективно сдерживают развитие рынка складской недвижимости. «Как ни парадоксально, создавать продукт стало тяжелее, – удивляется исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. – Себестоимость строительства, стройматериалов уже выше докризисной. В кризис можно было строить дешево, быстро, комфортно». Сейчас в понимании подрядчиков кризис закончился, и их запросы значительно возросли, сетует он.

Другими словами, происходит серьезный рост себестоимости строительства при ограниченном спросе. Эти факторы не могут не вызвать настороженности у потенциальных инвесторов. В то же время рынок складской недвижимости Москвы, по мнению вицепрезидента Giffels Management Russia, имеет большой потенциал роста. «Не случаен интерес иностранных инвесторов к рынку складской недвижимости: при более консервативной доходности условия для работы в этом сегменте более прозрачны, что очень важно для иностранных инвесторов», – считает он. Это обусловлено тем, что сами объекты хоть и рассчитаны на обслуживание в основном Москвы, располагаются в большинстве своем за городской чертой, где политический аспект уже имеет заметно меньшее влияние на создание и владение объектами, развивает свою мысль эксперт.

Трудности перевода Все же главные проблемы и угрозы для инвесторов находятся на стыке непрозрачности рынка и проектов и непонимании ситуации в стране западными инвесторами. «Основной проблемой, с которой сталкиваются инвесторы, является сложность в понимании будущего рынка, – отмечает управляющий директор CB Richard Ellis в России Даррэлл Станафорд. – Кроме того, на многих проектах существуют проблемы технического и юридического характера, и инвесторы из-за этого испытывают сложности с оценкой рисков». Эксперт в своих комментариях детально останавливается на покупке проектов недвижимости, основанной на неверном понимании будущего рынка. «Инвесторы иногда не понимают место проекта на его субрынке (месторасположение, будущее спроса и конкурентные преимущества), поэтому они покупают бесперспективные проекты. В таком случае покупка за дешево не дает никаких гарантий», – делится своими наблюдениями г-н Станафорд. Все вышеперечисленные угрозы относятся к рынку коммерческой недвижимости не только Москвы (хотя, безусловно, столица определяет основные тренды развития), но и к рынку Санкт-Петербурга и других городов-миллионников. В то же время в Москве существуют свои специфические риски. Прежде всего это пересмотр согласованных во времена Лужкова инвестиционных контрактов. Москомнаследие аннулировало все согласования и разрешения, включающие полную или частичную разборку любых строений в охранных зонах в Москве (практически весь центр города). Теперь девелоперам придется пройти повторное согласование, говорится в сообщении ведомства. Речь идет примерно о сотне объектов, сообщил советник руководителя Москомнаследия Николай Переслегин. Всего, согласно постановлению городского правительства «О мерах по завершению реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы», заместителю мэра по вопросам экономиче-

Даррэлл Станафорд, CB Richard Ellis / Darrell Stanaford ской политики Андрею Шаронову поручено до 30 сентября вынести на рассмотрение московской градостроительно-земельной комиссии инвестконтракты по 1173 объектам. Так, по 332 объектам планируется рассмотреть вопрос завершения оформления актов реализации инвестиционных проектов по инвестконтрактам с объектами, введенными в эксплуатацию; по 369 объектам рассмотрят вопрос продления сроков реализации контрактов, по которым начато строительство, ведется проектирование и сроки реализации не истекли. Еще по 188 объектам, строительство которых еще не начато или сроки реализации истекли, рассмотрят целесообразность дальнейшей реализации инвестпроектов. Кроме того, по 164 объектам будут подготовлены предложения по целесообразности дальнейшей реализации инвестиционных контрактов, земельно-правовые отношения в рамках которых не оформлены. По 122 объектам рассмотрят целесообразность дальнейшей реализации инвестконтрактов, срок реализации которых истек. Тимоти Фенвик подчеркивает, что неясность разрешительных процедур (в первую очередь это относится к Центральному административному округу Москвы) серьезно тормозит инвестиционную активность. Опрошенные эксперты подчеркивают, что любая непоследовательность и непрозрачность в деятельности государственных органов – это риск для инвесторов. Пересмотр инвестиционных контрактов может трактоваться как непоследовательность и отсутствие преемственности в управлении городом. Но если пересмотр инвестиционных контрактов будет произведен на должном профессиональном уровне и станет шагом к повышению прозрачности в регулировании в области девелопмента в Москве, за которым последуют дальнейшие шаги, устанавливающие более понятную и прогнозируемую среду для инвесторов, то это, безусловно, будет способствовать развитию рынка.

042-47 Cover Story_I_L.indd 44

26.05.2011 10:16:06

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Investment

Author: Innokenty Adyasov ............................... Photo: CRE archive

Uncertainty Cripples Investors The year 2011 was supposed to be the first year of sustained market recovery, according to experts and market participants. Nevertheless, developers and investors in Russia are facing some major threats that will determine the development of the commercial real estate market in the near future.

ccording to Maksim Karbasnikoff, head of retail premises and director for Russia and CIS at Jones Lang LaSalle, international investors are mostly interested in the office sector today, and during the next six months, we may expect to see much more interest shown in the retail sector. What is likely to threaten investors and developers in the reviving commercial real estate market?

Petro-rubles The initiators of growth will be primarily foreign risk investment funds, which purposely enter the developing markets (such as Russia, China, India, Brazil, and Turkey). The quantitative easing (the increase in money supply and decrease in interest rates), produced by the U.S. Federal Reserve, spilled out a huge amount of new dollars to global markets, with beneficiaries looking for ways to invest this windfall. Russia in general, and its property market in particular, has become especially attractive for speculative capital, because of a sharp rise of commodity prices – primarily oil and gas prices that have been going up since the beginning of 2011. However, foreign investors have been reviewing their attitude towards the Russian market over the recent weeks. The net capital flight from Russia in the first quarter of 2011 amounted to 21.3 billion dollars. According to the Central Bank of Russia's official information, this indicator has increased by 6.3 billion dollars, compared to the first quarter of last year. There was hope that the withdrawal of assets would slow down in the second quarter, but this hope proved vain. According to Emerging Portfolio Fund

Research (EPFR), a new round of the assets withdrawal from the Russian stock market began in early May. A second wave of capital flight was registered in the period from May 5-11, amounting to $71 million (a week before, the capital flight totaled $87 million). As to the total of the week ending on May 18, according to EPFR, foreign funds have already withdrawn $353 million from Russia, which is 1.7% of total assets. Thus, the total outflow during the first two weeks of May came to more than $ 420 million. Experts consider that investors fear a local stock market collapse, a decline in oil prices and political risks. According to Timothy Fenwick, managing director of Quantum Potes, “The instability of global financial markets is one of the main threats to the Russian commercial real estate market.” At the same time, some players in the commercial real estate market believe that one should not exaggerate the significance of the "oil factor". Ruslan Suvorov, vice president of Giffels Management Russia, is not inclined to link so tightly the prospects of the commercial real estate market to oil prices. "Over a short term, a sharp decline in oil prices could lead to the decline in prices for commercial real estate in Moscow. However, in the medium and long terms, thanks to the low amount of high-quality real estate of all types in the Moscow market, unless a quite sharp turn in the economy and state development takes place, the demand for quality real estate will remain. This will ensure that prices will also remain at acceptable levels to keep the development of new projects profitable," explains Mr. Suvorov. At AFI Development, they all seem to agree with this opinion. The company

042-47 Cover Story_I_L.indd 45

26.05.2011 16:51:29

C over S t or y:

Petr Isaev, Capital Group / Петр Исаев

experts believe that the situation in the Russian commercial real estate market, in the medium term, will be primarily determined by the deficit of quality supply, rather than by the price of oil. "The market is experiencing a deficit of high-quality projects,” emphasizes Petr Isaev, director of the commercial real estate at the Capital Group. He points to the increasing rental rates in the commercial real estate market. "A large number of rental contracts end in 2011-2012; at the same time, many companies feel the need to expand, and all this is occurring when the supply is very limited. I think we can expect a sharp increase in rental rates, up to 30% a year," Mr. Isaev believes. In contrast to other market participants, Peter Isaev does not link the price of oil with prospects of the commercial real estate market, "At any rate, the relation between oil prices and investment value of commercial real estate is not that obvious," he says. In his opinion, the

the last period (years 2009-2010), direct investments into Brazilian commercial real estate have tripled, reaching a record value of 1.6 billion dollars. Most buyers of commercial real estate are local investors, yet the Brazilian market is starting to actively attract foreign investors as well, especially on the eve of the FIFA World Cup in 2014 and the Olympic Games in 2016. Speculative capital interest was stimulated by an almost 60% increase in prices of commercial real estate in 2010, and by almost a fourfold increase if compared with the beginning of 2009, when market development was at its lowest level due to the global financial crisis. Undoubtedly, there arises a question – will the 2014 Olympics in Sochi and the FIFA World Cup 2018, which will be held in Moscow, encourage growth in the commercial real estate market in Russia? The deputy director of brokerage at NAI Becar Brokerage, Ilya Fokin, cites the following data – taking into account that one average hotel room has the coefficient of 1.8 people, the capital can accommodate no more than 64,800 people at a time. Consequently, by 2018 Moscow will be able to play host to only 117,000 tourists. According to Mr. Fokin, this is insufficient for the normal accommodation of tourists, who will arrive for the FIFA World Cup 2018. The development of hotel real estate market in Moscow will critically depend on the attitude of Moscow authorities, more precisely, on their willingness to give preference to investors putting money into hotel real estate. Thus far, we have no information about such initiatives from the Moscow City Government (same thing applies to mayors of other cities that will be hosting the championship in 2018). According to Sergey Sobyanin’s comments at a Moscow City Government meeting on April 7, 2011, dedicated to organizational arrangements aimed at preparations for the World Cup in 2018, hotel real estate

eign investors from the commercial real estate market is not happening. Risks always exist, but the profit levels in Russia are much higher than those available in well-established or emerging markets. According to an AFI Development representative, this will always be a very strong argument for investors to enter the Russian market.

Facing a choice The pre-election situation (less than a year is left before the Russian presidential elections) in a way also has an influence on the commercial real estate market. Russian political and economic elites seem hesitant when challenged to choose their favorite in the presidential elections of 2012, and they are unlikely to risk starting major projects until the political situation is clarified. Timothy Fenwick of Quantum Potes believes that, "Pre-election uncertainty, along with a fairly complicated business image of Russia are two factors that negatively affect the attitude of Western investors to the country." The market does not particularly care who will be the new Russian president; it is worried about the pre-election unrest. The possible choice in favor of state capitalism further strengthening in Russia could lead to new fears on the part of potential investors (especially those from the West), because they do not know (unlike a more clear situation in China), which restrictions may be imposed on foreign capital. Simply put, will they start mild revisions of agreements already reached, particularly in natural resources and land use and development sectors? All these risks not only negatively impact the general investment climate in Russia, they also keep new players from coming into the Russian market, which primarily affects the office real estate market (new demand is not generated) and plans to open new retail premises. A possible drop in oil prices will, in the most direct way, have an impact on

The investors into the commercial real estate sector are increasingly looking at alternative offers in emerging economies. Recently, Brazil has been recognized by experts as the fastest developing country in the world, in terms of direct investments. result of even considerable fluctuations (petrodollars inflow or outflow) affects the real estate market with a 6-12 month delay, which gives us an opportunity to prepare for each particular round."

Leaving for Brazil Investors into the commercial real estate sector are increasingly looking at alternative offers in emerging economies. Recently, Brazil has been recognized by experts as the fastest developing country in the world, in terms of direct investments into commercial real estate. Over

development is not included in the list of Moscow City Government’s priorities. The Turkish market also provides serious competition to the Russian commercial real estate market. Because of the situation in the Arab world, many investors began to transfer their assets to Turkey, as this country still remains a kind of "safe harbor" in the Middle East. First of all, these investors are interested in the office real estate. The hotel business is also in high demand. However, AFI Development officials believe that the mass withdrawal of for-

the effective demand of Moscow residents (as it already happened in autumn 2008 – spring 2009). This factor also plays a significant moderating role in the strategic planning of global retail networks. The experience of the French retailer Carrefour, which had operated in Russia for just a few months, was quite illustrative to them. Two of the largest retailers in the world – Wal-Mart (this network did not come into the country at all) and Carrefour, did not choose to start business in Russia.

"The reason was the sad story of IKEA (in summer 2009, the Swedish company reported that it had decided to freeze further investments in Russia because of systemic corruption among the Russian officials – editor). The story of IKEA clearly illustrates the main problems faced by foreign investors in Russia – the unpredictability of officials and vague rules of the game," says Andrew Somers, president of the American Chamber of Commerce in Russia, as he characterized the current situation. Therefore, foreign investors are choosing more understandable countries such as China and India, as was previously mentioned. Timothy Fenwick considers that the absolute power of bureaucracy is one of the main things that is keeping Western investors form doing business in Russia. Western investors are not sure whether the actual fight against corruption will turn out to be only declarative. Russian market participants also point to the problem of the market opacity, but they are more optimistic. The interviewed experts assessed the recent game rules in the commercial real estate market in the following way; primarily they spoke about the situation in Moscow. "Moscow, because of its role and place in the country, has an obvious potential to develop all real estate market segments. If the city government managed to create equality in terms of rights, as well as a transparent and predictable environment for developers and investors, the interest of foreign investors would substantially increase instead of cooling down.” Increased transaction transparency in the commercial real estate market will definitely provide a quick and positive stimulus. An expert, representing the interests of Russian developers, sees the situation like this, "I, on the contrary, predict that the year 2011 and the first half of 2012 will be the most capital-intensive years in terms of investment transactions. We can expect a small decline in the longer term, but the next two years are promising some very interesting (both in size and in structure) investment transactions, including those with the participation of foreign capital. They will be completed mostly by Russian investment companies." However, one of the Western developers working in Russia considers that the risks associated with administrative barriers, are greatly exaggerated. "The key to any successful project is proper risk assessment and the ability to take all of them into account at the planning stage," he emphasizes.

Warehousing risks There seems to be one sector that is not included in the list of risks, which are characteristic in other segments of the commercial real estate market – this is warehousing real estate. The ruble that is quite expensive (compared to 2009) is stimulating the

042-47 Cover Story_I_L.indd 46

26.05.2011 16:51:30

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

growth of imports into Russia. According to estimates of the Russian Central Bank, the total volume of merchandise imports (including imports from CIS countries) increased by 41% to $64.4 billion in the first quarter of 2011, against the first quarter of 2010. However, the stronger ruble has a negative impact on the positions of Russian consumer goods manufacturers (which account for the second largest group of tenants in the Moscow area – 25% in 2010). The possible stunted growth in the retail market will inevitably have an impact on the development of the warehousing real estate market. These are retail networks in the Moscow region, which are top consumers of storage space – 32%. Several factors objectively hold back the development of the warehousing and logistics market. "It has become much harder to produce anything today,” says Oleg Mamayev, executive director of PNK Group. “The cost of construction works and materials is already higher than before the recession. During the recession one could cheaply, quickly and comfortably build." Now contractors feel that the recession is over, and their demands have significantly increased, he complains. In other words, there is a serious increase in construction costs, while the demand is still limited. These factors cause concern to potential investors. At the same time, the warehousing market in Moscow, according to the vicepresident of Giffels Management Russia, has great growth potential. "The interest of foreign investors in the warehousing market is not accidental – the working conditions are more transparent in this segment, thanks to its more conservative income, something very important to foreign investors," he said. This is because the facilities themselves, though designed to service mostly the needs of Moscow, are situated primarily outside the city limits, where the political aspect has considerably less influence on the creation and possession of a facility, considers the expert.

Lost in translation Yet the major challenges and threats for investors are found at the intersection of markets and project opacity, and the fact that Western investors do not understand the situation in the country. "The main problem many investors are confronted here is the difficulty to understand how the market will look in the near future,” says Darrell Stanaford, managing director of CB Richard Ellis in Russia. “Moreover, many projects have some technical and legal problems, and that is why investors experience difficulties with the risk assessment." The expert says that an incorrect understanding of future market development, stops the investors from buying. "Often investors do not understand the place of a project in its submarket (loca-

| Interview | Cover Story

| |

| Investment

tion, future demand and competitive advantages), so they buy projects that have no future. In this case, the purchase of a cheap project has no guarantees, observes Mr. Stanaford. All above-mentioned dangers refer not only to the Moscow commercial real estate market (although, of course, the capital city sets the main development trends), but also to the market of St. Petersburg and other cities with multi-million populations. At the same time, there are some specific risks in Moscow. Above all, this is the review of investment agreements concluded with Luzhkov's administration. The Moscow Heritage Committee has revoked all agreements and permits that include a complete or partial dismantling of any building in Moscow’s protected zones (literally the entire historical center). Now developers are forced to re-negotiate, reports the agency. We are talking about approximately one hundred projects, informs the chief advisor of Moscow Heritage Committee, Nicholas Pereslegin. In total, according to the decision of the city government “On measures to complete the implementation of investment contracts involving Moscow Government, the Deputy Mayor for Economic Policy Andrey Zvyagin has ordered a review, by the Moscow Urban-Planning and Land Commission, of investment contracts for 1,173 projects before September 30. For example, they plan to consider if 332 investment projects should be permitted to continue to completion, if 369 sites will receive extensions on their implementation periods, which have not yet expired. Another 188 sites will be reviewed, where the construction has not been completed or the implementation period has expired. In addition, for 164 projects, proposals will be prepared on the feasibility of further implementation of the investment contracts, whose land and legal relations are not formalized. On 122 facilities, they will consider the feasibility of further implementation of investment contracts, whose implementation period has already expired. Timothy Fenwick stresses that the uncertainty of licensing procedures (this applies primarily to the Central Administrative District of Moscow) seriously holds back investment activities. The interviewed experts stress that any inconsistency and lack of transparency in government activities present risks to investors. The revision of investment contracts may be interpreted as lack of continuity in city management. However, if this review of investment contracts were made at a proper professional level and thus greater transparency is achieved in the regulation sphere of Moscow development, followed by additional steps to establish a more understandable and predictable environment for investors, this would certainly contribute to greater market development.

042-47 Cover Story_I_L.indd 47

26.05.2011 10:16:08

048-51_Reklama_I.indd 48

26.05.2011 16:53:11

048-51_Reklama_I.indd 49

26.05.2011 10:26:22

048-51_Reklama_I.indd 50

26.05.2011 10:26:24

048-51_Reklama_I.indd 51

26.05.2011 10:26:27

Инвестиции:

Наиболее известный топоним, относящийся к горному кластеру – Красная Поляна / The most recognizable name related to the mountainous cluster is Krasnaya Polyana

Олимпиада в квадрате Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: предоставлены «Горки город», архив CRE

Несмотря на то что российские компании вовсю вовлечены в процесс строительства в рамках подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года, коммерческие перспективы большинства сочинских проектов туманны.

лимпиада в Сочи будет проходить в двух кластерах – горном и прибрежном, отделенных друг от друга расстоянием в 45 км. Наиболее известный топоним, относящийся к горному кластеру, – Красная Поляна. Что касается прибрежного кластера, то он умещается в рамки Адлера и прилегающих к нему территорий, и здесь, в Имеретинской низменности, будет расположен основной объем спортивных сооружений. Существующую застройку Большого Сочи к Олимпиаде власти города намерены привести в парадный, праздничный вид. В 2010 году городом был принят проект «Единый архитектурный облик», разработанный архитектурной мастерской Александра Асадова и компанией «Проект КС», в рамках которого предусмотрена унификация городского пространства, – облик Сочи осовременится и подновится. Сейчас в Сочи осуществляется программа кредитования собственников зданий: на льготных условиях можно получить средства для ремонта фасадов частных домов на главных улицах города.

Кроме того, существенные вложения делаются в транспортную сеть. Сейчас от Адлера до Красной Поляны можно добраться лишь на машине, однако к 2014 году к автотрассе прибавится и железнодорожная ветка, по которой будут курсировать скоростные поезда компании Siemens. В конце апреля этого года началось бетонирование главного здания вокзала «Олимпийский парк», который должен связать различные районы Большого Сочи (проект вокзала создан известным петербургским архитектурным бюро «Студия 44» под руководством Никиты Явейна). По подсчетам издания Slon.ru, на конец 2010 года общие инвестиции застройщиков (во многом бюджетные деньги) в Олимпиаду составили $33 млрд. Для сравнения: общий объем притока капитала в Россию за 2010 год составил $32 млрд, а оттока – $36 млрд. Даже если разделить расходы на несколько лет, все равно цифры получаются сопоставимые. В плане размеров бюджета Сочи оставил далеко позади себя столицу края – Краснодар –

город с населением примерно 800 тыс. человек. Его бюджет составляет лишь около $3 млрд. Нет никаких сомнений, что к 2014 году облик Сочи значительно изменится, и вместо пусть и главного, но все же советского по духу и облику курорта на туристической карте мира появится новый качественный курорт высокого уровня. Вопрос в том, стоит ли овчина выделки. Пока можно сказать только о расходах на этот проект. Имеет ли смысл инвестировать в сочинскую недвижимость, сможет ли она обеспечить доходность после 2014 года – отдельный большой вопрос.

История вопроса Относительно цивилизованный (сегментированный) рынок недвижимости в Сочи возник в 2003 году, когда начали появляться первые дома бизнес- и элитного классов. До 2007 года объем ввода жилья в Сочи лишь рос, затем он остановился и в середине 2008 года начал падение вместе со всей страной. В 2008 году из запланированных 567 тыс. кв. м жилья было

052-057 Investment_I_L.indd 52

26.05.2011 10:27:28

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

введено лишь 470 тыс. кв. м. В 2009 году дельта между предполагаемыми и реальными объемами стала еще больше: вместо 619 тыс. кв. м введено только 365 тыс. кв. м. Тенденция изменилась в 2010 году. По данным краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, в первые 5 месяцев 2010 года ввод жилья на территории Сочи составил 188,2 кв. м, что на 22,9% выше аналогичного показателя за 2009 год. В ценовом отношении рынок Сочи во всех сегментах начиная с 2003 и по 2007 год демонстрировал уверенный рост. В 2003 году, когда рынок только начал сегментироваться, среднерыночной была цена в $1 тыс./кв. м. К 2007 году цена за метр на первичном рынке достигла уже $3–10 тыс., а в отдельных случаях поднялась и до $20 тыс. Однако рост в разное время имел разные причины. Как отмечает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько, до лета 2007 года тренд был во многом обусловлен высоким платежеспособным спросом при дефиците возводимых площадей, а во второй половине 2007 года основным стимулом роста цен стало оглашение итогов конкурса на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года: «Цены росли за счет иллюзий девелоперов по поводу роста привлекательности города в глазах потенциальных покупателей в связи с Олимпиадой. К осени 2007 года цены превысили психологический барьер и реальную платежеспособность покупателей», – рассказывает г-н Володько. Спекулятивные ожидания поддерживали цены на высоком уровне в течение года, при этом рынок фактически стоял. Затем осенью 2008 года рынок дрогнул. Однако подавляющее большинство девелоперов объектов бизнес- и элитного классов решились только на скрытое снижение цен. Дисконты в размере 10–15%, а в ряде случаев и 20–25%, беспроцентные рассрочки, различные бонусы (машино-место, отделка, дизайнерский проект квартиры и т. д.) стали предоставляться повсемест-

но, но исключительно в индивидуальном порядке. Небольшое повышение цен на рынке Сочи случилось в II квартале 2010 года. Однако, как отмечают аналитики, оно носило статистический характер: «Во-первых, рост ценовой планки произошел за счет возобновления продаж в проекте «Актер Гэлакси», цена 1 кв. м в котором на сегодняшний день превышала среднерыночное значение (117,5 тыс. рублей). Второй фактор, повлиявший на рост, – полная реализация квартир на нижних этажах (априори самых дешевых) в проекте «Флагман» – ранее цена 1 кв. м недвижимости в доме составляла 77 тыс. рублей, а теперь 80 тыс., при этом верхняя планка осталась

| Тема номера | Инвестиции

| |

| Residential

На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составляет около 100 тыс. рублей и около 150 тыс. рублей – в элитном. Спрос на жилую недвижимость Сочи начиная с середины 2007 года носит отложенный характер в связи с несоответствием стоимости предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. На сегодняшний день наиболее востребованными в Сочи являются квартиры экономкласса с общим бюджетом покупки до 2,5 млн руб. Как отмечает Илья Володько, структура спроса с докризисного времени существенно изменилась: «Большая часть квартир раньше приобреталась в качестве

2014 года и другое – после Олимпиады. Девелоперы, предлагающие покупать квартиры в сочинских новостройках с инвестиционными целями, на презентациях в большинстве своем выстраивают графики уверенного роста цен на недвижимость до 2014 года. К примеру, запланированная динамика продажных цен на квартиры комплекса бизнес-класса «Морская симфония» (компания «Первый строительный трест» – П.С.Т.) предполагает двукратный рост цен относительно 2009 года. Тогда квадратный метр в комплексе стоил 50 тыс. рублей, а к началу Олимпиады цена должна достичь 100 тыс. Относительно дальнейших перспектив застройщики сейчас предпочитают гово-

В течение 2011–2012 годов цены на сочинском рынке должны достигнуть оправданных и справедливых значений, но не за счет падения цен, а за счет отсутствия их роста. Это будет главным условием, которое может стимулировать рост спроса в предолимпийский 2013 год. на прежнем уровне – 135 тыс. рублей. В-третьих, за счет прекращения декларирования открытого дисконта в размере 15% при 100%-ной оплате в проекте Falcone (теперь размер и возможность получения дисконта обсуждается исключительно в индивидуальном порядке)», – отмечает г-н Володько. Вместе с тем реальный рост цен все же был замечен. Так, в проекте «Морской квартал» цена 1 кв. м до середины 2010 года была фиксирована и составляла 60 тыс. рублей, а затем застройщик ввел дифференцированный подход, и теперь цена варьируется от 60 до 75 тыс. рублей в зависимости от этажа и видовых характеристик). Поддержал рост также апартотель «Версаль» (ранее диапазон цен там составлял от 80 до 120 тыс. рублей, сейчас – от 90 до 160 тыс.)

«летней резиденции», то есть не относилась к категории товаров первой необходимости. В кризис на первое место вышли сделки, связанные с бытовыми нуждами (переезд, улучшение жилищных условий т. д.) Кроме того, в последние 1,5 года с рынка фактически исчез инвестиционный спрос, доля которого ранее также была высока». Эксперты констатируют, что в 2010 году активизировались потенциальные покупатели, однако число как просмотров, так и сделок по-прежнему значительно отстает от докризисных значений.

Олимпийские перспективы Есть ли перспективы у сочинской недвижимости – отдельный вопрос, который, в свою очередь, необходимо уточнить, поскольку одно дело – перспектива до

рить осторожно: так, управляющий директор П.С.Т. Алексей Демьянчук высказал предположение, что коррекция в 2014 году будет, но не сильной. Аналитики, впрочем, не столь оптимистичны. Так, Илья Володько отмечает, что ответить сейчас на этот вопрос уверенно не сможет никто. По его словам, сочинский рынок восстанавливается после кризиса, наблюдается рост спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость: «Очевидно, что рынок переформатировался и сегодня поведение девелоперов более соответствует реальному положению вещей, чем докризисное», – говорит эксперт. Так, в сегменте жилой недвижимости появились многочисленные проекты экономичного класса по доступной цене, новые проекты бизнес-класса также выходят на рынок с адекватным ценовым предложе-

052-057 Investment_I_L.indd 53

26.05.2011 10:27:28

Инвестиции:

Ольга Широкова, Blackwood / Olga Shirokova нием: «Иллюзий относительно повышенного спроса за «любые деньги» сегодня ни у кого нет. Изменилось поведение девелоперов и в сегменте коммерческой недвижимости. Ко многим участникам пришло осознание того, что Сочи все же есть и будет оставаться в первую очередь курортным городом и большого объема качественных офисных площадей рынок не поглотит», – считает г-н Володько. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова отмечает, что девелоперы сильно подпортили имидж сочинской недвижимости в период активного роста цен: «Значительная доля покупок курортной недвижимости на развитых рынках – это инвестиции с целью перепродажи и/или получения рентного дохода. Как скоро в нашей стране можно будет заинтересовать рентой на уровне максимум 5% в год – большой вопрос. В безудержный рост стоимости сочинской недвижимости уже однажды инвесторы поверили, и теперь те, кто на волне эмоций покупали ее в 2007 году, долго будут помнить обещания девелоперов о росте до $10–15–20 тыс./ кв. м», – говорит она. По ее словам, изначальная установка, с которой девелоперы массово вышли на сочинский рынок, не выдерживает никакой критики: «Почемуто многие решили, что люди, которые пару раз в год ездят покататься на лыжах и искупаться в море, массово будут покупать объекты за $200–300 тыс. Учитывая средние расходы на отпуск, просто посчитайте, сколько десятилетий можно отдыхать и в Сочи, и на любых других курортах за эти деньги», – рассуждает аналитик. Вместе с тем местные игроки рынка предпочитают не делать ответственными за высокие цены одних лишь застройщиков. Начальник управления консалтинга и аналитики компании «Винсент» Борис Лебедев полагает, что значительную роль в высоких ценах играет политика властей в отношении девелопмента: «Рынок Сочи остроконкурентный, сложившиеся цены

не являются монополизированными – они оправданы рынком. Вторая причина высоких цен – изначальная себестоимость любого проекта: и в бизнес-классе, и в элитке себестоимость начинается от 50–60 тыс. руб./ кв. м, что включает в себя приобретение земли, инвестиционный контракт с городом (которому полагается от 10% площадей или иная компенсация). В-третьих, коммуникации, оплата объемов энергии по коммерческой цене – все это очень способствует удорожанию проекта, как и экспертные заключения по согласованиям проектов. Все это складывается в сумму, которая задает планку», – говорит Борис Лебедев. По его мнению, потенциал уменьшения цены при этом есть, однако его реализация возможна лишь при уменьшении административной нагрузки на девелоперов. И хотя, как отмечают эксперты, безудержный рост стоимости сочинской недвижимости вряд ли возможен, все же и падений, по крайней мере до Олимпиады, тоже не будет. Так, по мнению Ильи Володько, основной этап коррекции рынка уже пройден. Однако, как полагает эксперт, в течение 2011–2012 годов также маловероятен и активный рост: «В этот период цены на сочинском рынке должны достигнуть оправданных и справедливых значений, но не за счет падения цен, а за счет отсутствия их роста. Это будет являться главным условием, которое может стимулировать рост спроса в предолимпийский период 2013 года. Именно в этот период рынок недвижимости Сочи может стать интересным для покупателей», – убежден Володько. Основанием для этого тезиса служит то, что к 2013 году инфраструктура города будет существенно модернизирована, улучшится транспортное сообщение, инженерная инфраструктура, появятся новые рекреационные объекты. Эксперт отмечает, что в предолимпийский год прирост числа сделок достигнет уровня 40% от нынешнего. Руководитель представительства GVA Sawyer в Краснодаре Евгений Панасенко добавляет, что развитие рынка в предолимпийские годы будет носить поступательный характер. Связано это с тем, что между сдачами наиболее значительных объектов все же будут интервалы: «Большая часть заявлена к 2012–1013 годам, однако, по нашему мнению, не все объекты смогут подойти к финишной прямой в анонсируемые даты», – говорит он.

Поутру они проснулись Олимпийское строительство имеет одну особенность: оно гарантированно появится. В силу этого главный вопрос: что будет с городом Сочи и его недвижимостью после Олимпиады? Эксперты напрямую связывают дальнейшее развитие рынка недвижимости и тот эффект, который окажет Олимпиада на туристический потенциал города: «Скорее всего, в течение ближайших 5 лет после проведения Игр город ожидает стабильное увеличение туристического потока, не менее чем на

20% ежегодно. Это позитивным образом будет сказываться на доходности проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости», – считает Илья Володько. Однако, по его мнению, рост будет наблюдаться не во всех сегментах. Наиболее сомнительные перспективы у сегментов офисной и гостиничной недвижимости: «Офисы в Сочи и сегодня не самый востребованный сегмент. При этом почти половину объема качественных офисных площадей сегодня занимают организации и компании, курирующие подготовку города к Олимпиаде («Олимпстрой», РЖД, Оргкомитет и другие), а также специальные отделы федеральных и региональных органов власти. Почти все эти организации прекратят свое существование в 2014 году, и на рынок одномоментно выйдет большой объем свободных площадей. Для того чтобы их поглотить, потребуется несколько лет», – отмечает он. Относительно гостиничной сферы экспертные оценки показывают, что, даже если к 2014 году будет введен минимально необходимый для проведения Игр объем номерного фонда, в постолимпийский период он будет избыточным. «Чтобы обеспечить приемлемую заполняемость гостиничных объектов после Олимпиады, нужен более существенный прирост туристического потока, чем 20% в год», – полагает Володько. В то же время эксперт видит хорошие перспективы у сегментов торговой и жилой недвижимости. В торговом сегменте – дефицит качественных площадей, их не хватает даже для приемлемой обеспеченности местного населения. Потенциал жилого рынка будет обеспечен повышенной привлекательностью города как места для отдыха и постоянного проживания. Однако, по мнению Володько, следует опасаться выхода на открытый рынок большого объема апартаментов, которые использовались для размещения участников Олимпиады: весь объем апартаментов будет реализован в течение нескольких лет. Евгений Панасенко из GVA Sawyer полагает, что у Сочи в постолимпийский период хорошие, пусть и не заоблачные перспективы, что связано с серьезным инфраструктурным рывком, который происходит в преддверии Олимпиады. «К 2014 году Россия будем иметь город с неким объемом готового предложения, качественной инфраструктурой и имиджем «элитного» курорта. При условии того, что никаких потрясений в ближайшие 2–3 года в экономике не произойдет, у Сочи есть все шансы позитивно развиваться по рыночным законам, без высоких темпов роста цен и ажиотажного спроса на недвижимость», – отмечает г-н Панасенко. Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle по России и СНГ Мария Дворецкая добавляет, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе может быть востребована сочинская недвижимость всех сегментов, причем и в горном, и в нижнем кластере. Российские покупатели, особенно если говорить о представителях регионов, – приверженцы моря. Горнолыжный

отдых распространен куда в меньшей степени. Однако и то и другое предложение должно найти покупателя – он, как отмечает эксперт, у одной и у другой недвижимости будет разным. Эксперт полагает, что после Олимпиады сильной просадки у рынка не будет, поскольку свою роль сыграет отложенный спрос. Какая-то часть заинтересованных потребителей ждет окончания Олимпийских игр, чтобы не переплачивать в условиях ажиотажа: «До кризиса мы прогнозировали, что после Олимпиады рынок «сдуется». Но это случилось раньше: кризис опустил цены на 40%, и в дальнейшем корректировка будет не такая значительная», – полагает Мария Дворецкая. Более скептична в оценках перспектив Сочи в постолимпийский период Ольга Широкова из Blackwood, которая считает, что вероятность невозврата кредитных средств инвесторам проектов высока, хотя и в этом тоже можно найти свои хорошие стороны: «Тем, кто кредитует жилые проекты в Сочи, придется, чтобы не фиксировать убытки, становиться крупными курортными лендлордами, что тоже неплохо, может быть, им удастся создать качественные управляющие компании, которых сегодня можно по пальцам пересчитать», – отмечает она. Вместе с тем, по мнению г-жи Широковой, уже сейчас ясно, какие проекты лишены минимальной перспективы. Это в первую очередь заявленные до кризиса масштабные проекты дорогого жилья: «После четырех лет практически полного отсутствия спроса на дорогое жилье даже самым отъявленным оптимистам ясно, что элитные проекты на 600 квартир по ценам выше $5 тыс./кв. м обречены. Да и новые проекты в Красной Поляне очевидно избыточны. Даже если с точки зрения создаваемой инфраструктуры – и горнолыжной, и развлекательной – этот объем кажется обоснованным, срок поглощения данных площадей в полном объеме лежит явно за гранью обозримого», – убеждена Ольга Широкова. Подводя итог, отметим: инвестиции в сочинскую недвижимость делать можно. Особенно в те объекты, которые относятся к олимпийскому строительству. Однако вряд ли стоит ждать быстрой и высокой прибыли от этих вложений. Стоит ли делать такие инвестиции? Вряд ли. Смысл в рискованных инвестиций бывает тогда, когда они дают хорошую отдачу. В данном же случае, если верить аналитикам, рост будет достаточно спокойным, но возможен риск остаться с неликвидным активом на руках в 2014 году. Если же говорить о покупке недвижимости в Сочи под собственные нужды, то и тут чаша весов склоняется не в пользу Сочи, если учитывать, что воспользоваться собственностью в полном объеме можно будет только в 2014 году, когда завершится Олимпиада, а немалые деньги необходимо потратить уже сейчас. При этом конкуренцию Сочи составляют не только Болгария или Хорватия, но и соседние Геленджик, Туапсе и т. д., а также Крым.

052-057 Investment_I_L.indd 54

26.05.2011 10:27:28

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Тема номера | Инвестиции

| |

| Residential

052-057 Investment_I_L.indd 55

26.05.2011 10:27:29

I nve s t ment:

Author: Nikolai Kirillov ......................... Photo: CRE archive

Although Russian companies are heavily involved in construction activities in the run-up to Winter Olympics 2014, the commercial prospects of most Sochi projects are nebulous.

he Sochi Olympiad will take place in mountainous and coastal clusters located at a distance of 45 km from each other. The most recognizable placename related to the mountainous cluster is Krasnaya Polyana. As regards the coastal cluster, it lies within the confines of Adler and adjacent territories and it is here in Imeretinskaya lowland that the main bulk of sports facilities will be found. The city authorities are going to beautify the existing development of Greater Sochi in the run-up to the Olympic Games. In 2010 the city adopted the Unified Architecture project developed by Alexander Asadov Architects and Project KS. The plan anticipates unification, modernization and renewal of the cityscape. Now the local landlords are offered credits on easy terms with the express purpose of repairing the facades of privately owned buildings along the city’s main arteries. What is more, significant investments are made into transport. At present you can only drive from Adler to Krasnaya Polyana; yet by 2014 a motor road will have been complemented by a railway line where high-speed trains are to be launched by Siemens. Late in April the placement of concrete commenced at the site of Olympic Park railroad terminal which will provide a link between different districts of Greater Sochi (the project was developed by well-known St. Petersburgbased Studio 44 Architects led by Nikita Yavein). Slon.ru figured that total investment in the Olympic sites had reached $33 billion by the end of 2010 and a large part of it came from the federal budget. By comparison, the total capital inflow to Russia

Focus on Olympiad in 2010 amounted to $32 billion and the outflow – to $36 billion. Even if this outlay were distributed between several years, the figures are comparable anyway. In terms of budget Sochi left the regional capital Krasnodar with its 800,000 population far behind, given that Krasnodar’s budget does not exceed $3 billion. The Sochi cityscape will markedly transform by 2014, beyond any shadow of doubt, and a worn-out resort, Soviet in spirit and image, will definitely be replaced by a highend recreational destination. The only question is whether the cake is worth the candle. Is it worth investing in Sochi real estate? Will it be profitable after the Olympics?

Background A relatively civilized (segmented) real estate market in Sochi emerged not so long ago – namely in 2003, when first business and luxury buildings were delivered to the market. Prior to 2007, the amount of housing commissioned in Sochi had been growing, then it plateaued and began falling in mid 2008, following the pattern of other big Russian cities. Out of the planned 567,000 sq m of living space only 470,000 sq m hit the market. In 2009 the gap between the planned and real volumes further widened: instead of 619,000 sq m only 365,000 sq m were brought out to the market. This trend reversed in 2010. As reported by Krasnodar-based consultancy Macon Realty Group, during the first five months of 2010, as many as 188,200 sq m were delivered to the Sochi market, up 22.9% y-o-y. As for prices, the Sochi market had demonstrated a confident growth in all segments from 2003 to 2007. In 2003, when segmentation had just commenced on the

market, the average market price was $1,000/ sqm. By 2007, primary market prices already ranged between $3,000 and $10,000 and in some cases they even reached the unbelievable $20,000 mark. This growth had different reasons at different times. As noted by Ilya Volodko, CEO of Macon Realty Group, before summer 2007 this trend had largely been conditioned upon the high solvent demand and a general dearth of areas on offer while in the second half of 2007 the main driver of prices was selection of Sochi as a hosting city for Winter Olympic Games 2014. “Prices kept growing because developers were generally deluded about the city attractiveness in the eyes of potential buyers in view of the upcoming Olympics. By autumn 2007 the prices exceeded the psychological barrier and real purchasing power of potential buyers,” says Mr. Volodko. Speculative expectations upheld the prices at a high level during the year while the market was virtually stagnant. Some time later, in the fall of 2008, the market faltered. Yet most developers of business and luxury class properties were bent only on covert reduction of prices. Discounts to the tune of 10-15% and sometimes even 20-25%, interest-free installment plans, various bonuses (car space, fit-out, author’s design etc.) became ubiquitous, albeit solely individual options. A moderate rise in prices on the Sochi market took place in Q2 of 2010, though analysts attribute it to a twist of statistics: “To begin with, the growth of prices was partly due to the resumption of sales in the Actor Galaxy project where prices currently exceed the market average (117,500 rubles/ sqm). The second factor of price growth was

a complete sale of apartments at lower floors (presumably the cheapest) in the Flagman project – this led to the appreciation of living space from 77,000 to 80,000 rubles/sqm, even though the ceiling price has remained at the former level of 135,000 rubles/sqm. Thirdly, a 15% discount is no longer offered to those who pay 100% of apartment cost at the Falcone project (now the discount size is individually negotiated),” notes Mr. Volodko. Meanwhile prices have occasionally grown in real terms as well. Thus until the middle of 2010 they had been set at 60,000 rubles/sqm in the Marine Quarter project, but later the developer introduced a differentiated approach and now prices vary between 60,000 and 75,000 rubles/sqm depending on the floor level and window views. The growth was upheld by Versailles apartment hotel (where the price range has increased from 80-120 thousand rubles to 90-160 thousand rubles/sqm). Average prices in the business class now come to about 100,000 rubles/sqm while in the elite class they are as high as 150,000 rubles/sqm. Deferred demand for Sochi residential real estate has accumulated since 2007 in view of incongruity between the asked and expected prices. In highest demand now are economy-class apartments that can be purchased for less than 2.5 million rubles. As noted by Mr. Volodko, the demand has markedly shifted from pre-crisis times: “Most apartments were earlier bought as summer residences, i.e. not as essential commodities. In times of crisis most buyers sought to improve their housing conditions. In addition, investment demand that used to be

052-057 Investment_I_L.indd 56

26.05.2011 10:27:30

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

quite appreciable has almost vanished from the market during the recent 1.5 years,” says Volodko. Experts state that in 2010 potential buyers stirred to higher activity in 2010; however the number of views and deals is still far behind the pre-crisis figures.

Olympic prospects The prospects of Sochi real estate is an issue in its own right, since one thing is what can be expected till 2014 and quite another matter is what may happen after the Olympics. Most developers, promoting investment purchases in newly built Sochi projects, promise upward market trends in the Sochi real estate market until 2014 on their charts. Thus the planned dynamics of sale prices on apartments in the business class Marine Symphony project (developed by P.S.T.) implies the doubling of prices relative to 2009, when apartments were offered at 50,000 rubles/sqm. This means that by the inauguration of Olympic Games, prices must reach 100,000 rubles/sqm. However developers are rather cautious as far as looking beyond the Olympics is concerned.For instance, Managing Director of P.S.T., Aleksey Demyanchuk suggested that the correction would not be radical in 2014. Analysts do not share his optimism, though: thus Mr. Volodko points out that nobody can now be certain of what may happen after the Olympic Games. In his words, the Sochi market is recovering from the recession, with demand for both residential and commercial real estate on the rise: “The market has obviously readjusted and today’s conduct of developers is more in line with the market realities than prior to the crisis,” says the expert. Thus numerous economy-class projects at affordable prices have appeared in the residential real estate segment and new business-class projects are also brought out to the market with adequate quotations: “Nobody is any longer enthralled by illusions relative to keen demand “for any money.” The policy of commercial real estate developers has also changed. Many market participants have come to realize that Sochi is and will be a resort city, in the first place, and that the local market would not be able to absorb too much quality office space,” believes Volodko. Olga Shirokova, Head of Research and Consulting at Blackwood, points out that developers marred the image of Sochi real estate in the rapidly growing market: “Investments for the sake of resale at a later time and/or rental income generation account for a large share of holiday property purchases in developed markets. Russian investors would hardly be interested in rental yields of 5% a year (at the most) any time soon. Investors once believed in the unbridled growth of real estate prices in Sochi and now those who purchased property in 2007, influenced by emotions rather than the sober calculus, will long remember the promises of developers concerning the prices bound for mindboggling highs of $10,000-15,00020,000 per sqm,” she says. In her words, the initial assumption which drove developers en masse to the Sochi market is no good at all: “For some reason many decided that

people who go skiing or swimming in the sea twice a year would be eager buyers of properties that cost $200,000-300,000. Just sit down and count how many vacations they could afford for this money at any worldclass resort,” reasons the analyst. Nevertheless the local market players are not prone to blame developers alone for high price tags. Boris Lebedev, Head of Consulting and Analytics at Vincent, assumes that the government policy towards development is also a major factor of high prices: “The Sochi market is highly competitive and the current prices are justified by the market, rather than monopoly-driven. The second reason for high prices is the original cost of any project – the cost of business and luxury properties start from 50,000-60,000 rubles/ sqm, including land acquisition and an investment contract with the city which charges 10% of built space or an equivalent compensation. Thirdly, the hookup to utility lines, high power bills and expert conclusions regarding project approvals further push up the project prices. All of those add up to a high project cost,” says Mr. Lebedev. In his opinion, the cost reduction is possible only if the local administration slackens the rein in its policy towards developers. And while unbridled growth of real estate prices in Sochi is rather unlikely, according to experts, they are not expected to fall prior to the Olympiad either. In the opinion of Ilya Volodko, the market correction is close to completion. Yet, according to the expert, robust growth is also quite unlikely to happen in 2011-2012: “Over this period prices in the Sochi market are expected to reach a justifiable and fair level – not due to a slump, but rather due to their stunted growth. This will be the main demand driving factor in the pre-Olympic year 2013. It is during that particular period that the Sochi real estate market might become appealing to buyers,” knows Volodko. This proposition is based on the premise that by 2013 urban infrastructure will be radically modernized, transport and engineering infrastructure will substantially improve, and new recreational facilities will be created. The expert notes that in the pre-Olympic year the number of deals will increase by 40% against the current level. Evgeny Panasenko, head of GVA Sawyer Krasnodar, adds that the market will advance progressively during the pre-Olympic years due to certain intervals between the deliveries of high-profile projects: “Most are scheduled for 2012-2013, but in our opinion not all projects will reach the “finishing line” within the announced dates,” he says.

Awakening We can be assured that all Olympic construction projects will be completed anyway, but the main question is what fate may await them after the Olympiad. Experts directly link further development of the local real estate market with the effect the Olympiad will have upon the city’s tourism potential: “Most likely the city will see a massive influx of tourists during the next five years after the Olympics – the annual increase can be

| Cover Story | Investment

| |

| Residential

as high as 20%. This would positively impact the yield of residential and non-residential real estate projects,” believes Mr. Volodko. But in his opinion, not all segments may see robust growth. Office and hotel markets will be most vulnerable: “Even today offices are far from being the most popular segment in Sochi. Almost half of all quality office space is occupied by companies and organizations supervising the city’s preparations for the Olympiad (Olimpstroy, Russian Railways, Organization Committee, to name just a few), along with special departments of federal and regional authorities. Nearly all these organizations will cease their existence in 2014 and then a huge bulk of vacant space will be brought out to the market at one time. Their absorption will take several years,” he forecasts. As regards the hospitality segment, expert estimations reveal that even the minimum required accommodation stock would be superfluous in the post-Olympic period. “To ensure the acceptable hotel occupancy level after the Olympiad, a more significant augmentation of the tourist flow than by 20% a year is needed,” Volodko assumes. At the same time the expert sees a good outlook for retail and residential segments. The retail segment is short of quality space to cater even to the basic needs of the local population. The residential market potential will be assured by the city’s enhanced attractiveness as a holiday and permanent residence destination. However, in the opinion of Mr. Volodko, the delivery of numerous apartments, which will first be used to accommodate the Olympiad participants and then can be injected into market, should certainly be apprehended. GVA Sawyer’s Evgeny Panasenko assumes that Sochi has good, even if not fantastic, outlook for the post-Olympic period due a solid infrastructural leap going on in the runup to the Olympic Games. “By 2014 Russia will have a city with quality property and infrastructure supply as well as the image of a “luxury” resort. Provided there are no economic upheavals during the next 2-3 years, the odds are high that Sochi will progressively develop by market laws without high price growth rates or speculative demand for real estate,” notes Mr. Panasenko. Maria Dvoretskaya, Associate Director of Strategic Consulting for Russia and CIS at Jones Lang LaSalle, adds that in the midterm and long-term outlook Sochi properties from all segments can be in demand both in mountainous and coastal clusters. As noted by Ms. Dvoretskaya, there are more sea lovers than skiing fans among the Russian buyers, especially those from the regions. Yet both property types are set to find their buyers, even if different. The expert supposes that the market won’t sag dramatically after the Olympiad thanks to deferred demand. Some interested consumers are waiting for the end of Olympic Games, not willing to overpay during the rush: “Prior to the crisis we had forecasted that the market would blow off after the Olympiad, but this happened earlier: the recession dropped the prices by 40% and in

Ilya Volodko, Macon Realty Group / Илья Володько the years to come the correction won’t be too radical,” opines Ms. Dvoretskaya. Blackwood’s Olga Shirokova is more skeptical in her estimations. She believes the odds are high that investors of the projects won’t be able to repay their loans, though there are bright sides even in this turn of events: “The lenders of residential projects in Sochi will have to turn into major landlords in order not to fix their losses and this might be good news. Perhaps they will succeed in starting efficient management companies which can now be counted by the fingers,” she remarks. At the same time, it is already clear, in her opinion, which projects have no future. First of all, these are large-scale and costly residential projects. “After four years of a missing demand for pricy housing, even inveterate optimists see that luxury projects with 600 or more residential units at the price of $5,000/sqm are doomed. And the new projects in Krasnaya Polyana are obviously superfluous – even if this space were justified from skiing and entertainment infrastructure perspectives, the market would be unable to absorb it in the foreseeable future,” knows Ms. Shirokova. It should be noted in conclusion that it is certainly possible to invest in Sochi real estate, especially in Olympic facilities. However one should not expect a fast and high return on these investments. Such investments can hardly be recommended. Risky investments make sense whenever they promise a high return. In this case, according to analysts, the growth will be rather slow, if any at all, and investors run the risk of having an illiquid asset on hand in 2014. Talking about the purchase of Sochi real estate for private uses, the large scale can hardly be turned in favor of Sochi, given that this property can be fully used only in 2014 and after the end of Winter Olympics while a pretty penny has to be spent already now. Not only Bulgaria or Croatia, but neighboring Gelendzhik, Tuapse and even Crimea can successfully compete with Sochi.

052-057 Investment_I_L.indd 57

26.05.2011 10:27:31

Resident i a l:

Текст: Оксана Самборская ............................. Фото: архив CRE

изнес-сегмент управляющих компаний жилого сектора столь молод, что оценить его перспективы непросто не только за городом, но и в городе, где, кстати, практически весь массив услуг в сегменте экономкласса оказывают бывшие ДЭЗы, акционированные и ставшие ООО. Горожанам повезло больше, чем загородникам: государство обязано вмешиваться в вопрос управления городской недвижимостью. Но уровень услуг, оказываемых бывшими ДЭЗами, не удовлетворяет жителей комплексов более высокого класса, что привело к созданию девелоперами собственных управляющих компаний, а также к появлению немногих внешних профессиональных УК. За городом ситуация иная: делами в дачных поселках всегда управляли сами жители – владельцы этих дач. С появлением коттеджных поселков девелоперы взяли управление на себя, начав создавать внутренние УК. Однако, отмечают специалисты, как правило, УК существуют на позиции нелюбимой падчерицы и создаются скорее вынужденно, чтобы не «распугать» покупателей, привыкших в городской квартире к формату жизни, в которой есть сантехник, дворник и прочий обслуживающий персонал, способный решить большинство бытовых проблем. «Редкий случай, когда управляющие компании при поселках превращаются в высокодоходный бизнес. Только девелоперам, еще не окунувшимся в этот процесс, кажется, что они будут получать от подобной деятельности определенный доход», – поясняет директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. В начальной стадии существования поселка, признаются девелоперы, речь о прибыли не идет в принципе. Бизнес-модель выстроена так, делится опытом глава компании Good Wood Александр Дубовенко, что в бюджете проекта заложена компенсация убытков по управлению поселком на стадии продаж, когда расходы на коммунальные услуги идут уже в полном объеме, а взносы собираются далеко не в полном. Впрочем, убытки подстерегают УК и на последующих стадиях – и тому есть сразу несколько причин.

Проблема первая – психологическая В первую очередь сложности работы УК связаны с психологией домовладельцев: когда люди не живут в загородном доме, они не склонны платить за его обслуживание. Домов, приобретенных в инвестиционных целях, довольно много, и в большинстве случаев инвесторы, навещающие свои владения хорошо, если раз в месяц, не хотят оплачивать коммунальные услуги. Неплательщики – проблема любого девелопера, существует она практически во всех еще не сложившихся поселках. «Как правило, треть собственников всегда пытается не платить коммунальные сборы, – сетует Дмитрий Цветков. – Обычно ежемесячные платежи составляют от $300 до 1500

Поселковая управа Внешние управляющие компании по обслуживанию загородных поселков на сегодняшний день отсутствуют как класс. Робкие попытки создать подобный бизнес пока оказались несостоятельными. Мешает появлению УК отсутствие понятных правил игры, стандартов, законодательные нестыковки, а также множественность собственников и их неготовность платить за качественные услуги. (с домовладения). Некоторым собственникам удается накапливать колоссальные задолженности. В нашей практике встречались случаи, когда коммунальные долги доходили до $50 тыс., а то и $100 тыс. на дорогие дома, которые годами не продавались». Заложив в собственные убытки создание УК, девелопер несет это бремя до тех пор, пока поселок не обживется, инвесторов станет меньше, а подавляющая часть жителей будет приезжать туда постоянно. Как правило, на то, чтобы дома обрели конечных хозяев, которые склонны платить, уходит около пяти лет. По мнению специалистов, здесь есть и определенная законодательная дыра: пока у покупателя не подписан договор с эксплуатирующей организацией, он вправе не оплачивать коммунальные сборы. Зная это, владельцы домов идут на всяческие уловки, чтобы максимально затянуть процесс и под любыми возможными предлогами отложить время начала выплат: не принимают дом в эксплуатацию, не подписывают соответствующие документы и т. п. (Отметим, что все другие причины неуплаты платежей незаконны.) Управляющие компании в свою очередь придумывают всевозможные ходы, чтобы

«отомстить» неплательщику. Например, если он собирается продавать свой дом, охрана перестает пускать на территорию поселков риелторов с покупателями или аннулирует риелторский пропуск в поселок. Попытка отключения в доме электричества не всегда законна и по-хорошему является поводом для судебного разбирательства. Но и тут владелец в выигрыше: если дом приобретен с инвестиционными целями, то хозяину по большому счету все равно, есть ли в нем электричество. В результате, говорит вице-президент Multigroup Development Дмитрий Сироткин, оставшимся 70% собственников приходится оплачивать услуги по заметно большей ставке, а УК при этом все равно в проигрыше: «Эксплуатация одного поселка не приносит доходов. Поэтому управляющие компании можно рассматривать в качестве сетевого бизнеса, тогда он может себя окупить, в противном случае – это убыточное дело». Управляющие компании становятся прибыльными в случае, когда они обслуживают несколько поселков, которые к тому же географически расположены недалеко друг от друга, объясняет Дмитрий Цветков. Логика простая: что в мелком, что в крупном

поселке на случай снегопада нужно иметь трактор. Если это поселок на 20–30 домов, то такое дорогостоящее приобретение абсурдно, логичнее его арендовать. А когда речь идет о нескольких поселках, трактор можно приобрести в складчину, в дальнейшем не тратясь на аренду. То же самое касается вывоза мусора, уборки и вывоза снега и т. д. Приобретая услуги по оптовым расценкам, управляющая компания делает ставку на масштабы и выходит в плюс.

Чужие трубы Итак, по законам рынка, если управление одним объектом проблемно и невыгодно, то, как только услуга стандартизируется и ставится на поток, издержки снижаются, качество повышается и все в выигрыше. Исходя из этой логики, на рынке в спешном порядке должны появляться структуры, готовые брать в управление несколько поселков и решать задачи комплексно. Однако пока этого не происходит. Почему? Во-первых, считает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников, причина медленного развития рынка управляющих компаний проектов – небольшое количество

058-61 Rezident_L_I.indd 58

26.05.2011 10:31:12

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

организованных поселков в Подмосковье. Качественного продукта не так много. Засилье участков без подряда, садоводческих товариществ и дачных кооперативов – камни преткновения, из-за которых создание внешних УК на загородных проектах никак не выделится в самостоятельное бизнес-направление. Вторая причина – расстояния как между самими поселками, так и между владельцами и их собственностью. «Владелец дома может находиться за тысячи километров от своей недвижимости. Например, в наших поселках есть дома, которые приобрели иностранцы. С одной стороны, им удобно, когда УК заботится об их собственности, проверяет работу инженерных систем, поддерживает в должном состоянии дом и участок, но для УК подобное расстояние с владельцем дома весьма проблематично, так как решения принимаются неоперативно», – поясняет Игорь Заугольников. «Теоретически можно сформировать команду, которая будет обслуживать поселок, расположенный и на значительном расстоянии от МКАД, однако здесь цена услуг, скорее всего, покажется собственникам чрезмерно высокой, – предупреждает коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов. – Рынок жилья интересен только в том случае, когда есть возможность управлять большими площадями. Отдельный дом не окупит затрат, однако одна бригада может обслуживать сразу целый ряд домов, тогда этот бизнес уже начинает приносить прибыль. При этом дома должны находиться поблизости друг от друга. За городом же трудно проводить обслуживание сразу нескольких поселков, потому что они находятся на значительном расстоянии друг от друга. Таким образом, здесь оптимизировать затраты значительно труднее». Удаленность поселков и соответствующие сложности с наймом и проживанием обслуживающего персонала, с переброской техники из поселка в поселок (тракторы, поливомоечные машины, мусоровозы, ассенизаторские машины), с сервисным обслуживанием средств малой механизации и т. д. отмечает и гендиректор девелоперской группы «Интегра» Антон Копылов. Еще одна серьезная проблема – отсутствие у девелоперского сообщества единых строительных стандартов: «свой» проект рассчитан и изучен от начала до конца, а перед тем как взять в управление чужой объект, надо произвести дополнительные расчеты, проверить документы и т. д., объясняют в Rodex Group. «Неизведанность» чужих объектов и вытекающие из этого сложности в обслуживании смущают и коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса: «Коммуникации проходят под землей, по-разному справляются с зимними холодами. Поэтому и желание брать на себя ответственность мало у кого возникает». И, наконец, законодательство. Как поясняет гендиректор ГК «Маторин» Андрей Кузнецов, управление поселком связано с управлением территорией и инфраструктурой, а не зданием и общими помещениями, как в городе. «Здесь очень подводит нас законодательство. Все УК обычно уповают

на Жилищный кодекс, который ориентирован только на многоквартирные дома, а про управление поселками в нем нет ни слова», – говорит Андрей Кузнецов. Более того, жители не могут даже создать полноценное ТСЖ, чтобы потом влиять на выбор УК, потому что в поселках нет как такового общего имущества. Из-за чего законодательство не позволяет применить волю большинства, то есть использовать право вето, которое дает 51% голосов. В данном случае, отмечает Андрей Кузнецов, форму и способ управления выбирают либо единогласно, либо никак, ведь оставшиеся 49% никто не сможет заставить подчиниться большинству в принудительном порядке. Земли и территории обычно находятся в собственности застройщика. Они же являются и объектом управления, поэтому жители вынуждены судиться сначала за эти территории, что также вызывает трудности при управлении объектом. Такая же ситуация и с коммуникациями. Гендиректор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко подчеркивает: многие девелоперы в целях обеспечения долгосрочной перспективы в вопросе управления поселком оставляют инженерные коммуникации в своей собственности, предоставляя только доступ к ним на основе договоров услуг, что создает сложности при передаче поселка в управление независимой УК. Девелоперы это тоже понимают: «Если на балансе у компании останутся общественные территории и сети, с одной стороны, это позволит урегулировать отношение с жильцами. С другой стороны, очевидно, что владение собственностью невозможно без обязанностей и ответственности за нее. Поэтому мы рассматриваем и вариант передачи сетей жителям», – комментирует положение дел Дмитрий Сироткин.

Минус на минус Пока ситуация выглядит патовой – плюсов никаких, одни минусы. Так возможно ли появление управляющих компаний как отдельного бизнеса? Председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко категоричен: сегодня это направление деятельности не интересно. В то же время, считает он, в Европе и США повсеместно есть УК, и российский цивилизованный бизнес должен строиться на общемировых нормах. У нас же на рынке пока практически нет профессиональных УК, готовых этим заняться. И чтобы они появились, по мнению Валерия Мищенко,

| Инвестиции | Residential

| |

| Мысли вслух

понадобится 5–10 лет: «Наш менталитет пока не свыкся с такой необходимостью, переломный момент должен будет произойти, но не в ближайшие 5 лет. Это точно». Робкие попытки наладить подобный бизнес уже предпринимались. Дмитрий Сироткин вспоминает, как акционеры Multigroup создавали собственную сервисную службу «скорой помощи»: «Сначала мы оказывали услуги частным лицам. Было организовано 2 бригады с инструментами и 4 бригады, работающие 24 часа в сутки. Сall-центр круглосуточно принимал звонки, клиентов консультировали специалисты, принимали заказы и ставили задачи передвижным бригадам. Бригада в свою очередь решала проблему на месте либо чуть позже, если требовалось закупить специальные материалы. Сервис был поставлен на бизнес-рельсы и работал более-менее удачно. Но со временем мы поняли, что только услугами денег не заработаешь. Поэтому мы начали предоставлять не только «скорую помощь», но также весь комплекс услуг по эксплуатации частного характера – инжиниринговую службу, службу ремонта и др. Мы заключали договор с управляющими компаниями, которые собирали деньги с жильцов и оплачивали наши услуги. Эта компания не была нашим профильным делом, и мы решили продать ее как готовый бизнес». Выходит, все не так плохо и у рынка подобных услуг есть потенциал, пока не раскрытый. «Управляющие компании с радостью бы брали на управление такие объекты, – считает Андрей Кузнецов, – но, даже желая помочь инициативной группе жителей, зачастую они лишены законной возможности сделать это. Здесь, конечно, все решает лояльность застройщика (по крайней мере должна решать) или очень активные, сплоченные действия всех жителей поселка, что является большой редкостью. Обычно, если люди «победили» застройщика, они сами управляют и обслуживают. Но так или иначе потихоньку этот рынок начинает шевелиться: уже появляются запросы и от застройщиков, и от самих жителей, проявляют также интерес и инициативные группы». Очевидно, что чем больше окажется рынок профессиональных внешних УК, чем сильнее и масштабнее конкуренция между ними, тем обширнее будет выбор у частных граждан, тем прозрачнее финансовые взаимоотношения жителей и «управленцев» и тем качественнее оказываемые услуги. Серьезный потенциал в развитии сегмента внешних УК

Михаил Шутов, «Фрагра» / Mikhail Shutov, Fragra видит и первый заместитель гендиректора ГК «МИРУМ» Тимур Бетеев, но снова с оговорками: «Профессионалы нужны в любом деле. В эксплуатации особенно! А цены, пока не будет рыночной конкуренции, увы, не опустятся». И все же трудности периода становления бизнеса не останавливают девелоперов в их мечтах. «Что касается услуг для соседних поселков, мы с удовольствием предоставим свои возможности, ведь по большому счету это позволит снизить издержки в расчете на одного клиента и в целом повысить качество обслуживания», – говорит Антон Копылов. «Думаю, многие жители поселков предпочли бы нанять профессиональную УК, однако пока управляющие почти не пробовали себя на этом рынке, – поясняет Михаил Шутов. – Управление поселками, безусловно, сложный сегмент рынка, но мы рассматриваем его как одно из перспективных направлений. За последние два года мы неоднократно вели переговоры с потенциальными клиентами и оказывали им консультационные услуги по проектам». Несомненно, платежеспособный спрос создаст когда-нибудь достойное предложение. Но не ранее, чем будут приняты внятные и разумные правила игры, определяемые в первую очередь государством. И девелоперы, сняв с себя обязанности по созданию УК, с радостью отдадут этот рынок новым игрокам.

Средняя стоимость услуг УК (на домовладение в месяц) / Average Price of Property Management Services (per household monthly) Класс

Средняя стоимость, середина 2008 г. (руб.)

Средняя стоимость, I кв. 2011 г. (руб.)

% изменения за период

Основной список услуг

Эконом

6 100

5 300

–13%

Охрана, освещение, уборка территории и дорог, вывоз мусора, обслуживание инженерных коммуникаций, обслуживание детских площадок

Бизнес

7 300

7 500

Охрана, освещение, уборка территории и дорог, вывоз мусора, обслуживание инженерных коммуникаций, обслуживание детских, спортивных площадок и парков, уход за зелеными насаждениями

Элит

14 700

13 100

–11%

Охрана, освещение, уборка территории и дорог, вывоз мусора, обслуживание инженерных коммуникаций, обслуживание детских и спортивных площадок, парковых и рекреационных зон, водоемов и различных архитектурных сооружений, уход за зелеными насаждениями Источник / Source: компания «Земер» / Zemer

058-61 Rezident_L_I.indd 59

26.05.2011 10:31:13

Resident i a l:

Author: Oksana Samborskaya ................................ Photo: CRE archive

Township Council Today, there are no external property management companies to service suburban settlements. Attempts to create such a business brought little to none results. The lack of clearly set rules, standards, and legislation prevents property managers from starting this risky business. On the other hand, the property owners are not ready to pay for these services yet.

he business segment of property management companies in the residential sector is very young. It is hard to assess its perspectives not only in the suburbs, but also in the city itself, where the former Soviet-time property management inspections, now joint-stock companies, are performing nearly the whole scope of services for the economy-class segment. The townspeople are luckier than those living in the countryside. According to Alexander Dubovenko, Head of Good Wood, the State must participate in urban real estate management. However, the services provided by former property management inspections do not meet the requirements of higherclass real estate residents. That is why many developers have decided to establish their own property management companies and to hire a few external professional property managers. The situation is different outside the city. The residents used to managing and operating the cottage settlements they owned. Now, the developers started establishing property and facility management

companies of their own. However, experts say those property management companies are often treated as 'stepdaughters' as their founders are forced to establish them not to frighten potential consumers who are accustomed to a set of public services (i.e. plumbers, gardeners and other support staff) available in the city to solve household problems. "The property management companies outside the city are rarely profitable, although the developers believe in their commercial success when they start doing projects," says Dmitry Tsvetkov, Director of Suburban Real Estate at Penny Lane Realty. Even developers say that they never expect to gain profit at the initial stage of their countryside projects. According to Alexander Dubovenko, a typical business model is structured to make up for the property management losses at the stage of initial sales when the cost of utilities is high enough and it is hard to collect the residents' payments in full. However, the property management companies incur further losses even at later project implementation stages.

First problem lies in psychology The key problem is the mentality of homeowners. When people do not live in their country house, they tend not to pay for its maintenance services. Houses are often purchased for investment purposes, so in many cases private speculative investors visit their homes once a month only. Needless to say that they do not want to pay the utility bills. The payment collection is the problem any developer faces whenever it starts selling partially built countryside settlements. "As a general rule, a third of homeowners do not pay their utility fees," complains Dmitry Tsvetkov. "Typically, the monthly payments range from $300 to $1,500 per house. As a result, many homeowners accumulate huge debts. Based on our experience, in some cases those debts reach $50,000 or even $100,000 for the expensive houses that their owners could not sell for years." That is why many developers have to initially calculate their potential losses relating to property management. Only when the whole settlement is sold out and the own-

ers become permanent residents there, the situation with utility bills can improve. As a rule, this process takes up to five years. According to experts, here is the main legislative loophole, as any property buyer is not obliged to pay the utility bills until he has signed a contract with a property management company. Knowing that, the homeowners typically play tricks to delay the payments. For example, they would often postpone the date they officially accept the built house from the developers. Some of them do not sign corresponding documents for quite a time, etc. Although, many of such tricks are illegal. The property management companies, in turn, come up with their revenge tools against those property owners. For example, the security guard often stops letting potential buyers and realtors into the settlement as soon as one of those 'bad' homeowners declares the desire to sell his house. Some property managers cut down electricity, although it is not always legitimate and may bring the both parties to a court. In this case, the property owner normally feels good because if his house was bought for speculative purposes, he rarely cares whether it is connected to the electricity grid or not. According to Dmitry Sirotkin, Vice President of Multigroup, the remaining 70% of owners have to pay for the services significantly higher prices. In addition, even in this case, property management companies lose money. "If a company manages and operates only one settlement, it is not profitable. Therefore, operating companies prefer to run a chain business to generate profits." Property management companies are profitable when they serve several settlements, which are geographically close to each other, explains Dmitry Tsvetkov. The logic is simple: a property management company should have a tractor to remove the snow in winter regardless of a settlement size. If a settlement has 20-30 houses, it makes no sense economically to buy a tractor. In this case, it is logical to rent it. When it comes to several villages or settlements, the property managers can buy a tractor to serve all of them. The same about garbage collection, territory cleaning, etc. With a bunch of settlements to serve, property managers can buy equipment at wholesale prices, which certainly makes sense.

Stranger's pipes Following the market laws, if managing just one settlement is quite problematic, then property managers should establish their own standards in order to reduce costs and increase the quality of services. It looks like a win-win approach. Based on this logic, there should be more and more property management companies in the market, that are ready to operate several countryside settlements. However, this is not happening. Why so?

058-61 Rezident_L_I.indd 60

26.05.2011 10:31:13

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Andrei Kuznetsov, Matorin Group / Андрей Кузнецов, ГК «Маторин» According to Igor Zaugolnikov, Director of Marketing at Rodex Group, the reason for the slow market development is a small number of organized settlements in the countryside near Moscow. The major milestones are plots without a contract, a large number of gardening associations and country cooperative societies. "These are the negative factors that slow down the development of the property management market as a separate business segment," Mr. Zaugolnikov points out. The second reason is a long distance between settlements and their owners. "In some cases, property owners live thousands kilometers away from their houses. There are many foreigners as well. On the one hand, it is convenient for them to have local property management companies care for their property, check engineering and other systems. On the other hand, the remoteness of homeowners creates communication problems, especially if some issues need quick decision-making," says Igor Zaugolnikov. "Theoretically, we can establish a property management team that will serve settlements located at a considerable distance from Moscow, but the price of these services is likely to be high enough," says Mikhail Shutov, Commercial Director of Fragra Property Management Company. The housing market is attractive only if we talk about large areas. Any single house cannot pay for itself, so the only way out is to operate many houses at once. In this case, we can talk about profit. Another important factor is that those houses

Another problem is to accommodate property management staff serving remote villages and settlements. The same concerns machinery (tractors, watering machines, garbage trucks) that need to be transported from one location to another," notes Anton Kopylov, CEO of Integra Development Group. Another major problem is different standards that developers have when building countryside houses. "It is quite easy to manage and operate the buildings that you constructed, because you know all ins and outs of them. Nevertheless, it is different when you also want to operate other developers' houses, whose standards are different. In this situation you need to read their technical documents and make additional calculations," explain Rodex Group experts. Pavel Treiwess, Commercial Director at Villagio Estate, is also worried about the settlements having different standards of construction. "All engineering lines are underground, and they have different frost-resistance levels in winter. Therefore, there are little to none volunteers to take responsibility to serve settlements other than yours." Legislation is a separate issue to discuss. According to Andrey Kuznetsov, CEO of Matorin Group of Companies, if you operate a settlement you are also involved in management of the whole territory and its infrastructure, not just buildings and shared grounds. "Here we have to deal with the legislation. Many property management companies rely on the Housing Code, which focuses only on apartment buildings. Nothing is said in this document about separate countryside houses," explains Andrey Kuznetsov. Moreover, the countryside residents cannot even create a joint community to choose a property management company, because they do not have any property in common. The current legislation does not stand for the majority rights, namely 51% of votes. The countryside residents have either to select a property management company unanimously, or not to select it at all. This happens because the remaining 49% of votes do not give a right to force the majority. Lands and territories are usually owned by developers. The same lands and territories are also need to be operated. Therefore, the residents have to fight for the territory first. The same about engineering lines. Yulia Severinenko, CEO of ZemAktiv, says that many developers prefer to have engineering lines in their property in order to ensure long-term perspectives to manage and operate the territory. Later on, the same develop-

| Investment | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

do understand this. "On the one hand, it is good to have public areas and networks in our property as it gives us better chances to establish relations with the local residents. On the other hand, it is clear that any ownership means obligations and responsibilities. Therefore, we consider such options as the network transfer to the residents' ownership," comments Dmitry Sirotkin.

Pros and cons As of today, the situation is far from positive. Do we have the right to talk about property management companies as a separate business? Valery Mischenko, Chairman of the Board of Kaskad Family, believes that this is not an attractive business today. At the same time, there are many property management companies in Europe and in the U.S. In his words, the Russian business should follow the same civilized way according to the global standards. "Currently, we do not have a professional property management market. We will have to wait for 5 to 10 years to see that. Our mentality is not accustomed to this need. The turning point will come, but no sooner than in five years from now." However, there were some attempts to establish such a business in the country. Dmitry Sirotkin remembers the days when the Multigroup shareholders decided to establish their own "Ambulance" customer service. "First, we decided to provide our services to individuals. We formed two teams of specialists with tools and four teams working 24 hours a day. Our call-center worked on a round-the-clock basis receiving calls, consulting customers. We were taking orders and passing them to our mobile teams. The teams, in turn, were solving the problems onsite, maybe a bit later if we required purchasing special materials. The service appeared to be a good business. Then we realized that the service only is not enough to make money. Therefore, we started to provide not only the "Ambulance" services, but also the whole range of services, including engineering, repairs, etc. We signed contracts with property management companies that collected money from residents and paid us for our services. However, this was not our core business, so we decided to sell it fully operational." At a glance, it looks more optimistic, as we are having a challenging market with a lot of potential. "Property management companies would be happy to manage facilities,

When people do not live in their country house, they tend not to pay for its maintenance services. Houses are often purchased for investment purposes, so in many cases private speculative investors visit their homes once a month and do not want to pay for utilities. should be close to each other. It is a complicated issue to control the level of services outside the city, as many countryside settlements are quite distant from each other. This makes it harder to optimize the costs."

ers give the residents access to engineering lines and services on a contract basis, which creates problems when the residents decide to contract an independent external property management company. Developers

but they do not have a chance to do it legally," argues Andrey Kuznetsov. "Everything depends on a developer and his loyalty. Another possibility is to have all residents organized to actively fight for their rights,

Pavel Treivas, Villagio Estate / Павел Трейвас but it is a rare case in Russia. Normally, when people defeat their developer, they start managing and operating their settlements themselves. I should say that the market has been gradually waking up. We can see requests coming from initiative-taking residents, as well as from developers." Obviously, there will be more competition on the market with time. The average people will have a choice to contract any property management company they want. The companies will become more transparent financially, while the quality of their services will only grow. Today, many property managers are looking into the future with optimism and are ready to develop their business regardless of the current problems. Timur Beteev, First Deputy CEO at MIRUM GC, sees a good potential for the professional property management market to grow. "Professionals are needed in any case. Especially in the sphere of management and operation! But the prices will stay high until we have a real market competition." "With regard to neighboring settlements, we are ready to provide our services to them, because we will reduce costs per customer and improve the quality of services in the long run," says Anton Kopylov. "I think many of the countryside residents would prefer to hire a professional management company, but there are not so many professional managers in this market," says Mikhail Shutov. "Settlement management is certainly a difficult segment of the market, but we are ready to enter it as we consider it to be very promising. Over the past two years, we have been negotiating with potential clients, consulting them on their projects." Undoubtedly, any sound demand will generate strong supply eventually. The first thing to do is to set comprehensible and reasonable rules of the game. This is a primary mission of the State. Developers would only be glad to stop creating property management companies of their own in order to let independent property managers operate their properties.

058-61 Rezident_L_I.indd 61

26.05.2011 10:31:13

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................. Фото: Дмитрий Четверухин

Ли Тимминс, старший вице-президент Hines

Lee Timmins, Senior Vice President, Hines понять, кие книги, мне хочется люблю читать историчес иначе, как достиг могущества не почему все пошло так, а европейские страны. Больше ись вил поя как , Рим с уга и мировую и XX века, включая Вторую всего я прочитал об историримская история. Также мне очень ся и бы я жил войну. Еще мне нравит е, Крестовые походы. Есл я к подобовь век дне Сре интересно илс дин сое при ерное, тоже в Средние века, то я бы, нав дугадать, как бы я себя повел в то пре дно Тру и. ици пед экс щее приклюной я бы увлекло это потрясаю л фантастивремя, но думаю, что мен бы од пох овека в то время чение. Для молодого чел ьшинство до этого не видело чужие Бол м. вие ест еш пут оле или увическим побывать в Константиноп страны, и тут они смогли Я не жалею о том, что родился слиш. деть Египетские пирамиды е мне не кажется слишком скучной, век XXI в знь Жи . мени, чтобы ком поздно ло бы иметь машину вре ток в XI веке но как замечательно бы Вос Рим в I веке, Ближний посещать разные эпохи. мен позднего Средневековья. или, например, Индию вре On crusades erstand why everyks and records. I try to und

КРЕСТОВЫЙ ПОХОД

I enjoy reading historic boo and not otherwise. How Rome became so it did thing happened the way countries emerged. I d, how various European powerful and then decline ing the Second World lud 20th century history, inc have read most about the in the Middle Ages, ed rest inte also am I ory. bably joined such War. I also like Roman hist pro e hav ld wou I Middle Ages, e, but I believe tim crusades. If I lived in the t tha at ave tell how I would beh man of those ng expeditions. It is hard to you a exciting adventure. For I would be thrilled by this saw other countries, er nev ple peo t Mos y. journe times it was a fantastic or to see the Egyptian to enter Constantinople, and then they were able Life in the twenty-first . late y for being born too pyramids. I do not feel sorr would be great to have it boring to me at all, but century does not seem too t century, Middle East firs the in e Rom , chs er epo s. a time machine to visit oth Age dle Mid e Lat e India in the in the 11th, or for instanc

When CRE Awards announced the Personality of the Year , and I heard my name, it was quite unexpected, but this was a pleasant one, of course. It was great to get acclaim from coll eagues, which whom we have worked together with for so many years. Like any person, I like being app we are doing is the most importa reciated by my peers, but the work that nt thing for me. In the future I would rather have a Hines project receive some award. It is our great team who mad e my success possible, and I only represent my company. I have never been inte rested in personal competition s; it is more important for me to achieve som ething as part of a team.

ЭКСПАТЫ

О НАГРАДАХ

огда на CRE Awards объявляли свое имя, это было очень нео персону года и я услышал жиданно. Это был сюрприз, но, конечно, приятный. Здорово получить признание от коллег вместе с которыми работаешь , уже много лет. Мне, как и вся человеку, нравится осознават ком ь, что тебя ценят, но главное у меня – это работа, которую мы для дел В будущем я бы предпочел, что аем. бы при з получил какой-ниб из проектов Hines. Мой успех стал возможным благодаря зам удь тельным людям в нашей ком ечаанде, я просто лицо нашей организации. Меня никогда не инт ересовали соревнования на лич уровне – для меня важнее доб иваться чего-то в составе ком ном анды. On awards

изнес в России может быть сложным и полным стрессов, но для иностранцев, которые работают здесь (не только американцев), это время напоминает дни в колледже. Новый опыт, новые впечатления, большое количество новых знакомств. Колледж – это самое веселое время в жизни, и я думаю, многие экспаты, работающие в России, переживают нечто подобное. При этом русское сообщество и сообщество экспатов часто смешиваются. Например, многие из моих друзей – москвичи и многие из экспатов, проживающих здесь долгое время, нашли себе русских жен. On expats Business in Russia can be hard and stressful, but to foreigners who work here (not only Americans) it reminds of college days. New experiences, new impressions, a lot of new people. College is the time of life that is most hilarious, and I believe many expats working in Russia have much fun. Russian and expat communities here are often mixed. For instance, many of my friends are from Moscow and many of the long term expats here have found Russian wives.

062-63 Outspoken_L_I.indd 62

26.05.2011 10:32:03

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Residential | Мысли вслух

| |

| Практика бизнеса

ОБ АРХИТЕКТУРЕ

buildings The city center has changed a lot. Even so, there are still many old amazing. is It s. centurie 15–16th to back date them of in Moscow, some Our city You cannot find this in the States, which is a rather young country. ers, and centers normally feature business districts with clusters of skyscrap mansions the suburbs are filled with cottages. Moscow is different – old the city. occupy the centre, and you can see tall buildings on the outskirts of old buildIt is a strong contrast to the American reality. Unfortunately, some nts here ings in Moscow are demolished. However, architectural monume long ago are treated with much more care than, for example, in China. Not last time I visited Shanghai. The city has changed tremendously since the buildings I was there twenty years ago. It has in fact been re-built new. Old it is have nearly all disappeared, replaced by modern skyscrapers. I believe will a mistake to demolish old buildings. I hope and believe the new mayor care. more with heritage treat the historic

ИНФОРМАЦИЯ Родился в 1961 году, в Далласе, США. Образование: Университет Техаса, управление бизнесом, бакалавр. Школа бизнеса Южного методистского университета, магистр управления бизнесом. С 1993 года является региональным директором отделения Hines Центральной и Восточной Европы.

INFORMATION

erences in I have a wide range of pref fan of Miles Davis. . For instance, I am a great jazz and , tern wes country and like a lot of rather I So . now nd songs in my iPod There are about ten thousa s a quick access vide pro An iPod is very handy, it different pieces of music. radio, he is a jazz the on an Mor on Jas rd I hea to any music. For example, es immediately. nloaded his songs over iTun I believe we pianist, I liked it, and I dow ds. nloa dow my music paying for fair. I also is It I always download license ks. boo l property, be it music or should pay for intellectua to them. Vinyl is n liste er nev I but e, hom at have a heap of vinyl records prefer to use iPod to t is good to have. While I just something unique tha listen to the music.

О РАБОТЕ В КОМАНДЕ

ентр города сильно изменился. При этом в Москве в центре еще достаточно старых зданий. Здесь еще можно встретить здания XV–XVI веков. Это потрясающе. В Америке такого не увидишь, ведь это довольно молодая страна. У нас, как правило, центр занимают деловые кварталы, состоящие из небоскребов, а предместья заполнены коттеджами. В Москве же в центре стоят старые особняки, а высотки видны уже на окраинах. Это сильно контрастирует с американской действительностью. К сожалению, в Москве сносятся старые здания, однако здесь гораздо бережнее относятся к архитектурным памятникам, чем, например, в Китае. Недавно я спустя двадцать лет снова посетил Шанхай. За время моего отсутствия город очень сильно изменился. Фактически его выстроили заново. Старые здания практически полностью исчезли, их место заняли современные небоскребы. Я считаю ошибкой сносить старые здания, надеюсь и верю, что новый мэр будет гораздо бережнее относиться к историческому наследию. On architecture

У О МУЗЫКЕ

When my mother was pregnant with me, she and my father went to Washington D.C. as tou rists, just after Yuri Gag arin’s flight. They were to visit the Soviet Embas able sy. So even before I was born, I had been in Russia No wonder that I have alw . ays been interested in Rus the country back in ear sia, and decided to visit ly nin only 5–6 good restauran eties. When I first came to Moscow, there were ts, including McDonald’s . There are hundreds of them now, and new bea utiful buildings are bei ng refurbished or erecte the city center – reside d in ntial buildings, hotels, business centers, and sho ping centers. A lot has pchanged here since the early nineties; the qua of life has improved a lot. lity But my experience here since day one has been very eventful, it remind ed me Russian woman. After the of my college days. Here I married a beautiful wedding everything cha nged slightly, but still I have old friends with wh om we spend time togeth er.

рока музыкальные вкусы – от аз, дж меня довольно широкие н, тер вес и . Люблю кантри до классической музыки iPod-е иса, например. У меня в Дев лза Май блю лю нь предоче ые льн ыка муз мои ен. Так что вещь, я сейчас около 10 тысяч пес бна удо о зны. IPod невероятн почтения очень разнообра получить доступ к любой музыке. тро с его помощью можно быс ио джазового пианиста Джейсона рад Например, я услышал по я, и я тут же скачал его песни по чивание. Морана, он мне понравилс ную музыку , оплачивая ска iTunes. Я качаю лицензион ьную собственность, будь то музыка Считаю, что за интеллектуал ь. Это честно. Также я держу дома тит или книги, необходимо пла их не слушаю. Винил – это просто а я предпокучу пластинок, но никогд ятно обладать. А слушать нечто уникальное, чем при читаю iPod. sical music, On music music, including rock, clas

О ГЛУПОСТИ

О ЖИЗНИ В РОССИ И

огда моя мама была бер ем в туристическую поезд енна мной, они с отцом ездили ку в Вашингтон. Это бы после полета Гагарина. ло Им удалось посетить как раз посольство. Так что ещ советское е до рождения я побы вал России. Неудивительно , что я всегда интересо на территории и решил посетить стр ану еще в начале 90-х. вался Россией в Москву впервые, зде Когда я приехал сь нов, включая «Макдон было всего 5–6 приемлемых рестораалдс». Теперь их сотни , в центре реконструируются и строят ся здания, гостиницы, би новые прекрасные здания – жилые знес-центры, магазин ы. Очень многое изменилось с начала 90 но лучше. Но моя жи -х, качество жизни стало значительзнь насыщенной, это напом с самого начала была здесь очень инало дни в колледже . на прекрасной русско й женщине. После сва Здесь я женился дьбы все немного изменилось, но все рав но есть старые друзь провожу время. я, с которыми я On living in Russia

то часть команды. нас работает много хороших людей, и я прос , когда говорю «мы» ие имен место ать льзов Я предпочитаю испо т мою точку еляю разд ике Амер о работе. Возможно, не все в а. Я провожу важн ь очен та рабо я ндна кома , оему зрения, но, по-м м друг к другу в гости, время с коллегами и вне работы. Мы ходи вно у нас совместно неда , на дни рождения, свадьбы. Например Варшаве. Десять человек с польскими коллегами прошел тренинг в на уикенд и посетить него е посл ься из нашего офиса решили остат ый город, посещарасн прек ли трива осма то прос мы дня Два Краков. обществом друг лись ажда насл и пиво ское ли рестораны, пили поль у коллеге из моем к ьбу свад на у друга. В следующем месяце я пойд шка. Думаю, деву ая русск ьная чател заме т стане й Англии, его жено ени. с коллегами я провожу около 60% моего врем work On team of the team.

and I am just a part We have many great people working with us, work. Probably not everyone in about ing speak “we” un prono the use I prefer to teamwork is of great importhink I but view, of the States will share my point e work. We have birthday parties tance. I spend time with my colleagues outsid ago we had a training in Warsaw long not le, and weddings together. For examp from our office decided to spend a with our Polish colleagues, and ten people were just admiring the city, going we days two For weekend in Krakow together. ing each other's company. Next to restaurants, drinking Polish beer, and enjoy who is marrying a wonderful gue collea my of ng month I was invited to a weddi my time with my colleagues. Russian lady. I believe I spend about 60% of

каждой стране ес ть ряд глупых прав свои. Например, в ил, причем везде СШ табачными закона А слишком далеко все зашло с анти ми (хотя я са в ресторане долж ны быть зоны для м не курю). Конечно, запрет на курение некурящих, но по эт лн роны, Америка го о уже, возможно, перебор. С друго ый раздо либеральне й стое с дорожным движ в вопросах, связан ен бокал вина и сесть ием. Например, в Америке можно вы ных за руль – ничего ос пи строго карается. обенного. В России ть это On stupid rules

There are stupid rul es in every country , and they are specif country. For instan ce, the anti-smoking ic for each laws in the U.S. also gone too far (altho seem to have ugh I myself am no t a smoker). I agree non-smoking areas , there must be in res too much. On the oth taurants, but a total ban on smoking may er hand, the States are much more libera be a bit related to driving. For l in issues example, you can dri and drive – not a big nk a glass of wine in the States deal. In Russia it is strictly punished.

Born 1961 in Dallas, USA. Education: Texas University, BA in business management, Business School of Southern Methodist University, MA in business management. Since 1993 Tim has been Regional Director of Hines Central and Eastern Europe.

062-63 Outspoken_L_I.indd 63

26.05.2011 10:32:07

Пр а к т и к а б и з н е с а:

Особенности национального предложения Когда западный инвестор задумывается об открытии нового завода в России, его прежде всего интересуют налоговые льготы, инвестиционный климат, поддержка администрации, логистика, наличие поставщиков, близость к потенциальным потребителям и конечно же земельный участок для строительства. Однако, начиная поиск земли для размещения нового производства в России, многие и не подозревают о том, как сложно бывает подобрать отвечающий всем необходимым требованиям земельный участок – ведь по пути из аэропорта за окном только и мелькают пустые поля. Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ Ernst & Young Юлия Стефанишина, старший менеджер группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости

Ольга Архангельская / Olga Arkhangelskaya

аш 15-летний опыт по поиску земельных участков и сопровождению строительства заводов свидетельствует о том, что огромное количество имеющихся на рынке предложений не гарантирует наличия хотя бы одного участка, интересующего инвестора. В нашей практике были случаи, когда инвесторы после проведения анализа всех предложений были вынуждены либо менять критерии поиска, либо вообще отказываться от выхода в страну. Причиной является несоответствие ожиданий иностранных инвесторов по отношению к имеющимся на российском рынке предложениям промышленных земель.

Что хочет инвестор? Более 80% запросов, поступающих в нашу компанию от иностранных инвесторов,

касается поиска уже готовой производственной площадки (brownfield). Несмотря на очевидное преимущество – возможность быстрого перезапуска объекта благодаря наличию физически подведенных к участку коммуникаций и согласованных лимитов – на практике редко получается подобрать brownfield. Главным образом из-за сильного физического и морального износа зданий, которые не отвечают современным требованиям и серьезным юридическим и налоговым рискам, связанным с историей юридического лица – владельца данного объекта. Основное преимущество greenfield – это возможность построить идеальный завод «под себя», с учетом специфических требований по местоположению, качеству, размеру, а также предусмотреть возможность дальнейшего расширения. Безусловно, это увеличивает срок проекта: на поиск участка, строительство и запуск требуется в среднем от трех до пяти лет. Если у компании нет возможности ждать и требуется немедленный выход, мы предлагаем опцию временной аренды более-

ных требований к помещениям, земельному участку, району расположения для будущего производства, с которым она приходит в Россию. Как правило, эти критерии идентичны для всех новых площадок вне зависимости от страны, в которой ведется поиск. Если компания не готова корректировать список критериев в соответствии со спецификой страны, найти подходящее местоположение может оказаться затруднительным. Например, в списке могут оказаться специфические требования к местоположению, такие как, например, «наличие международного аэропорта в радиусе до 100 км от участка». А аэропорт должен обеспечивать прямое сообщение с Франкфуртом не реже двух рейсов в неделю, что было важно для европейской машиностроительной компании. Понятно, что подобные требования сильно ограничивают поиск и могут оказаться невыполнимыми. Приходится оценивать их важность и принимать во внимание более значимые для компании критерии. Требования инвесторов можно разделить на две категории – критерии,

затрат уровень рисков возрастает в разы и итоговая стоимость проекта для компании увеличивается. По опыту работы с иностранными инвесторами мы видим, что в последние пару лет наметилась тенденция превалирования качественных характеристик над «количественными». Это не означает, что инвестор теперь готов платить втридорога, это лишь свидетельствует о том, что цена предложения отнюдь не единственный фактор, влияющий на принятие решения о покупке участка.

Что предлагают инвестору? Несмотря на то что Россия находится на первом месте по размеру территории, только 2,1% земель пригодны для коммерческого использования (то есть относятся к землям промышленности и землям населенных пунктов). И в этих категориях земель лишь ограниченное количество участков имеет подведенные коммуникации, дороги, размежеванную территорию, не говоря уже о наличии социальной инфраструктуры. В качестве иллюстрации можно привести такой пример. В первом квартале 2011 года мы проводили анализ рынка индустриальной земли в Московском регионе и прилегающих областях для компании, планирующей построить завод по производству кормовых добавок. После первичного сбора информации (на основании анкеты, включающей 12 ключевых требований к участку) мы получили более двухсот предложений. После более детального анализа в «длинный список» был отобран 21 участок, после осмотров и предварительных переговоров в «короткий список» вошли только 4 из них. Для финального анализа осталось лишь два участка. Таким образом, несмотря на кажущийся большой объем предложения качественных участков не так много – 1–2%. Что касается качества участков, пред-

Цена предложения отнюдь не единственный фактор, влияющий на принятие решения о покупке участка. В последние пару лет наметилась тенденция превалирования качественных характеристик над «количественными». менее подходящих площадей (например, достаточных для запуска первой очереди), а параллельно занимаемся поиском постоянного места для размещения производства. Помимо предпочтений относительно типа участка (greenfield или brownfield), у каждой компании есть список собствен-

направленные на оценку затрат компании, и критерии, позволяющие провести качественную оценку предложения. Таким образом получается соразмерить соотношение цена-качество. Несмотря на желание компаний минимизировать свои затраты, при более подробном анализе выходит, что при кажущейся экономии

лагаемых под промышленную застройку, то стоит отметить, что лишь половина из них переведена в земли промышленности или земли поселений. Большая часть предложения представлена обособленными участками под застройку (greenfield), около 10% составляют предложения с расположенными

064-67 Practice_L_I.indd 64

26.05.2011 10:33:27

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

на них производственными, складскими и прочими зданиями (brownfield), еще 10% – предложения земельных участков в организованных индустриальных парках. Среди направлений расположения участков лидерами по количеству предложений оказались юг, юго-восток и восток (трасса М4 «Дон», Симферопольское (М2), Новорязанское (М5) и Горьковское (М7) шоссе) – на их долю приходится 50% участков. На Ленинградском (М10) и Дмитровском (А104) шоссе также расположена существенная часть предложений (22%). Здесь сосредоточены основные производственные районы. Цена предложения земельных участков, пригодных для размещения производства, значительно варьируется и зависит от удаленности от Москвы, наличия коммуникаций и подъездных путей, обременений и прочего. К числу самых дешевых предложений относятся участки, предлагаемые по кадастровой стоимости (на первичном рынке). Цена таких площадок может составлять менее $100 за сотку. Минимумом для вторичного рынка является предложение по $700 за сотку. Наиболее дорогие участки – это площадки правильной формы с подведенными коммуникациями, расположенные на 1-й линии федеральных трасс, в нескольких километрах от МКАД. Цена таких предложений может превышать $20 тыс. за сотку.

Новый формат В России рынок индустриальных парков пока находится в процессе формирования. Например, если в Европе большинство земель под размещение предприятий располагается в индустриальных парках, то в Московском регионе таких предложений всего около 10% от общего объема. И это с учетом того, что концентрация и уровень развития индустриальных парков здесь одни из самых высоких в стране. В Московской области в настоящий момент земельные участки надлежа-

щей категории активно предлагаются в 14 индустриальных парках, которые значительно различаются по степени готовности площадок и ценам на участки. Так, одно из самых дорогих предложений – около $13 тыс. за сотку в индустриальном парке недалеко от МКАД за земельный участок с подъездными дорогами и без учета стоимости подключения к коммуникациям. А некоторые парки, находящиеся на начальном этапе планирования, готовы предоставить земли бесплатно первому резиденту, однако в этом случае потребуется подвести все необходимые инженерные коммуникации и создать инфраструктуру за собственный счет. В марте 2011 года мы провели второе ежегодное исследование, посвященное индустриальным паркам России. Исследование охватило: 204 индустриальных парка; 83 региона России; 39 районов Московской области. Сравнивая полученные данные с результатами 2010 года, можно отметить, что главной тенденцией является фильтрация нежизнеспособных проектов, в том числе входивших в программу правительства Московской области по созданию промышленных округов на территории Московской области на период до 2010 года. В основном данные проекты находились на стадии бизнес-идеи. За год количество индустриальных парков России, имеющих разную степень готовности, увеличилось примерно на 15% и составило чуть более 200 (из них 51 парк в Московской области). Наиболее качественные проекты индустриальных парков, характеризующиеся выгодным расположением и продуманной концепцией, смогли привлечь инвесторов или резидентов. В целом этот сегмент является одним из наиболее перспективных, так как он соответствует ожиданиям западных инвесторов и позволяет лучше контролировать соотношение рисков и цены, что так важно при принятии решения.

Разбивка по направлениям (шоссе/предложения) / Breakdown by routes (Highway / number of offers) %

0 104

A103

R105

A101

A100, M1 M9

M10

Источник / Source: Praedium Oncor International

064-67 Practice_L_I.indd 65

26.05.2011 10:33:27

B u si ne s s P rac t ic e:

Specifics of National Supply When a Western investor starts thinking about opening a new plant in Russia, he is primarily interested in taxes, investment climate, administrative support, logistics, suppliers, proximity to potential customers and, of course, a plot of land needed for construction. However, beginning their search of land to accommodate the new production in Russia, many investors never know how difficult it is to choose the right land plot, even if they see a lot of free fields on their way from the airport. Olga Arkhangelskaya, Partner, Head of Real Estate Services in CIS, Ernst & Young; Yulia Stefanishina, Senior Manager of Real Estate Group reality is that even a huge amount of land plots available in the market cannot guarantee that an investor would succeed in finding the right location to start building. Based on our experience, there are cases when investors analyze all existing proposals on the market and have either to change their search criteria, or simply decide not to work in Russia at all. The reason is that foreign investor's requirements and expectations cannot match the existing proposal of industrial land in the country.

What investor wants

Yulia Stefanishina / Юлия Стефанишина

e have fifteen years of experience in search of land and maintenance of plant construction in Russia. The

Over 80% of requests coming to our company from foreign investors typically concern the search for developed production sites (brownfield). Despite favorable terms that make it possible to quickly restart the facility based on installed engineering lines and established borders, it is very hard to develop brownfield projects. Mainly due to physical and moral depreciation of buildings that do not meet modern requirements. There are also legal and tax risks associated with the background of a legal entity which is the property owner.

Количество предложений промышленных земель в Московской области (расстояние от МКАД, км) / Number of industrial land offers in the Moscow region (Distance from MKAD, km) 1%

12%

0–30 32%

30–60 60–90 90–120

17% 120–150 150–180 More than 200 32%

Источник / Source: Ernst & Young

Instead, the main advantage of greenfield is an opportunity to build an ideal plant for themselves, according to specific requirements for location, quality, size, and a possibility to expand with time. Naturally, this increases project timelines, as it takes 3-5 years to find the site, to build it up and to put the facility into operation. If a company does not want to wait and needs to build a facility as quickly as possible, then we offer an option of temporary lease of those areas (i.e., to start the project's first stage). At the same time, we look for a permanent industrial location. In deciding which greenfield or brownfield land plot to select in Russia, each company has its own list of requirements concerning land plots, location, and industrial characteristics. As a rule, these criteria are identical for all new sites, regardless of the country in which the search is conducted. If a company is not ready to adjust the list of criteria in accordance with country specifics, it may have problems in finding a suitable location. For example, the list may specify location as having an international airport within 100 km from the site. The airport should provide a direct connection to Frankfurt, at least two flights a week. These are typical European company's requirements. It is clear that these requirements limit the search criteria and are not flexible. We usually have to evaluate their importance and point out which of them are less important criteria for the company. Investors normally have two sets of criteria: to evaluate the company's expenses and to assess the existing proposal. Thus, we obtain value for money. On the one hand, companies want to minimize their costs; on the other hand, a more detailed analysis shows that some cost savings may lead to increased costs of the final project. Based on our experience with foreign investors, last couple of years we have seen a trend to focus on "qualitative" characteristics rather than "quantitative" ones. This does not mean that investors are now willing to pay more; it only indicates that the asked

price is not the only factor influencing a decision to buy a site.

Our offer to investors Despite the fact that Russia is the world's largest country, only 2.1% of its territory is suitable for commercial use (i.e., relating to industrial lands and lands of settlements). The said land plots typically have no engineering infrastructure, roads, delimitation (surveying), not to mention social infrastructure. In Q1 2011, we conducted a market analysis of industrial lands in the Moscow region and surrounding areas where industrial zones can be developed. When we collected information by using questionnaires containing 12 key requirements for industrial sites, we received over 200 proposals. A more detailed analysis revealed that only 21 sites could form a "long list." Finally, we selected only 4 for our "short list." Of them, we picked up two. Thus, despite a large amount of sites, only 1-2% of them are good quality ones. As for quality sites for industrial development, only half of them belongs to categories of industrial lands or lands of settlements. A major part is greenfield sites, about 10% are former or existing industrial zones (brownfield), another 10% are land plots located in organized industrial parks. As for their location, it is South, Southeast, and East (Don (M4), Simferopol (M2), Novoryazanskoye (M5), and Gorkovskoe (M7) highways. These highways account for 50% of all market proposals. Leningradka (M10) and Dmitrovka (A104) highways account for (22%). The prices for industrial lands vary depending on the distance from Moscow, availability of communications and access roads, etc. The cheapest proposals concern areas offered at their cadastral value (in the primary market). The price of such sites may be less than $100 per hundred square meters. The minimum secondary market price is $700 per hundred square meters. The most expensive land plots are those having bor-

064-67 Practice_L_I.indd 66

26.05.2011 10:33:27

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Количество предложений земельных участков под промышленную застройку, евро за сотку / Land plots offered for industrial construction, euros per 100 sqm 36%

20% 17% 14%

6% 4% 0% 0–1000

1000–2000

2000–4000

4000–6000 6000–8000 8000–10 000 10 000–12 000 more than 12 000 Источник / Source: Ernst & Young

derlines and engineering infrastructure, located on the first line of federal highways just few miles away from Moscow. Such proposals cost approximately $20,000 per hundred square meters.

New format The Russian market of industrial parks is still in the process of formation. For example, in Europe the majority of industrial lands are located in industrial parks. As for the Moscow region, only 10% of lands are located in industrial parks. At the same time, Moscow has the most developed market of industrial parks in the country. As of today, Moscow is selling land plots in 14 industrial parks, which differ in prices and development stages. One of the most expensive proposals that we dealt with was about $13,000 per hundred square meters located in an industrial park not far from Moscow less engineering costs. Some parks at initial planning stages, offer land plots free of charge for the first resident to come there. In this case, he would need to pay for

connection to utilities and to build infrastructure at his own expense. In March 2011, we held our second annual research of industrial parks in Russia. The study covered: 204 industrial parks; 83 regions of Russia; 39 districts of the Moscow region. In comparison with 2010, we note that the main trend is to avoid non-viable projects, including those selected to participate in the Moscow state program on creating industrial zones. Those projects existed on paper only. In 2010, a total number of industrial parks in Russia increased by about 15% to 200 (including 51 parks in the Moscow region). The highest quality industrial park projects are characterized by good location and sound concept. They normally succeed in attracting investors and residents. In general, this segment is one of the most promising, since it corresponds to expectations of foreign investors and has a better ratio of risks to price. This is very important for decision-making.

Классификация ИП по степени готовности (Московская область) / Industrial land plots classified according to their construction stage (Moscow region only) 30

0 Готовые площадки Ready sites

На стадии создания Under creation

Планируемые Planned Источник / Source: Ernst & Young

064-67 Practice_L_I.indd 67

26.05.2011 10:33:27

О п ы т:

Обучение и подготовка технического персонала На сегодняшний день далеко не все управляющие компании занимаются грамотным, профессиональным обучением технического персонала. Это обусловлено не только нехваткой времени и обучающих программ. У большинства УК штат собственных специалистов не такой уж значительный, а работа строится на активном привлечении подрядных организаций. Николай Рытенко, заместитель директора по эксплуатации HSG Zander

аша компания содержит штат профильных технических специалистов для каждого вида оборудования и осуществляет техническое обслуживание объектов практически без привлечения подрядчиков. Это позволяет давать собственнику стопроцентную гарантию качества и оперативности выполнения работ, а также оптимизировать его расходы. Такой подход к организации деятельности подразумевает наличие четкой, хорошо продуманной и организованной системы подготовки техперсонала внутри компании. Данная система действует у нас уже на протяжении нескольких лет и обеспечивает возможность как теоретического, так и практического обучения кадров, воз-

вилами и способами обслуживания сложного оборудования, методами проведения ремонтных и диагностических работ. Цель такого базового вводного экскурса – изменить отношение младшего и среднего технического персонала к своей работе, а также детально изучить оборудование на объекте, с которым предстоит работать. В период адаптации сотрудники в обязательном порядке под руководством наставника проходят стажировку на объекте продолжительностью около двух недель. В процессе стажировки сотрудник не выполняет работы, а только наблюдает за действиями наставника по техническому обслуживанию и ремонту оборудования. Как правило, стажировка проходит именно на том объ-

Ежегодно составляются графики проверки знаний, в соответствии с которыми технические специалисты нашей компании подтверждают свою квалификацию по следующим направлениям: охрана труда, промышленная безопасность, электробезопасность и т. д.

В полях Наша компания располагает специальным учебным классом с демонстрационными стендами, имитирующими работу сложного оборудования (системы кондиционирования, пожарной сигнализации, электроснабжения АВР, системы газового пожаротушения и т. д.) Специалисты инженерного отдела и отдела эксплуатации проводят

Отработанная и четко функционирующая система обучения и подготовки технического персонала внутри компании позволила создать штат высокопрофессиональных специалистов, в том числе узкопрофильных. можность профессиональной подготовки сотрудников к высококачественному и безаварийному обслуживанию объектов. Это особенно актуально сейчас, поскольку в последнее время появляется большое количество объектов, требующих высококвалифицированного подхода к эксплуатации в соответствии с современными стандартами. Задача нашей компании – вывести высокопрофессиональный персонал на объект. Именно поэтому мы не жалеем времени и сил на обучение и подготовку технического персонала.

Базовый экскурс Большое внимание уделяется производственному обучению техперсонала. Каждый из сотрудников (от техника до инженера), недавно принятых в компанию, проходит период адаптации в течение трех месяцев под руководством назначенного приказом наставника, который знакомит данного сотрудника со стандартами организации, нюансами технической эксплуатации, пра-

екте, где планируется дальнейшая работа сотрудника. Следующий этап – дублирование, когда сотрудники принимают участие в работах по обслуживанию оборудования и ремонту под контролем своего наставника. И только после прохождения стажировки и дублирования техперсонал допускается к самостоятельной работе. Зачастую при решении технических проблем персонал борется со следствием и упускает возможность устранить саму причину, которая привела к той или иной нештатной ситуации. Наставник контролирует также прохождение сотрудником противоаварийных тренировок и по их результатам ставит оценки. В процессе адаптации сотрудники получают соответствующие аттестации (по электробезопасности, охране труда, безопасности работ в тепловых энергоустановках, пожарно-техническому минимуму и т. д.). В компании создаются внутренние комиссии по проверке знаний, председателями и членами которых являются специалисты инженерного отдела.

обучение технического персонала на регулярной основе (примерно два раза в месяц в течение полного рабочего дня), имитируют нештатные ситуации и демонстрируют способы их возможного решения. В конце каждого занятия сотрудников, проходящих обучение, просят заполнить анкеты с целью получения обратной связи (какую полезную информацию извлекли сотрудники из процесса обучения, на чем нужно было бы заострить внимание, что можно исключить из обучающего курса). После изучения принципов работы оборудования на стендах происходит обучение непосредственно на объекте, где разбираются все особенности обслуживания и ремонта оборудования. В период адаптации необходимо уделять внимание проведению разного рода тренировок непосредственно на действующем объекте. Для этого техническим руководителем объекта совместно со специалистами инженерного отдела разрабатываются программы противоаварийных тренировок.

Эти программы включают в себя часто возникающие неисправности оборудования и аварии инженерных систем здания, а также действия персонала по устранению неисправности и локализации аварии. По итогам тренировок проводится оценка действий персонала с записью в журнал противоаварийных тренировок и разбираются допущенные ошибки. По каждой программе противоаварийных тренировок составляются графики их проведения. Периодичность проведения – не реже 1 раза в квартал. Особое внимание необходимо обратить на противопожарные тренировки и действия сотрудников в чрезвычайных ситуациях. В данных тренировках задействуется не только персонал эксплуатации, но также служба безопасности, арендаторы объекта и сотрудники МЧС. Правильность и слаженность действий персонала приводит к минимизации последствий при возникновении чрезвычайной ситуации, а этого можно добиться только разработкой правильной инструкции и плановыми тренировками. Периодичность таких тренировок должна быть не реже двух раз в год. Мы всегда приветствуем участие представителей владельцев зданий в проведении противопожарных и противоаварийных тренировок. В процессе появления новых объектов с более усовершенствованным оборудованием или модернизации оборудования на старых объектах инженерно-технический персонал проходит обучение по эксплуатации данного оборудования у компанийпроизводителей и поставщиков оборудования по специализированным программам. После обучающих курсов сотрудникам выдаются подтверждающие сертификаты, программное обеспечение и более высокие пароли доступа для внесения изменений в конфигурацию оборудования.

Своими руками Мы также считаем крайне важным постоянное повышение квалификации персонала. В нашей компании осуществляется контроль за повышением квалификации технического персонала с периодичностью раз в пять лет. Обучение проходит в специализированных учебных заведениях (Московский институт энергобезопасности и энергосбережения, Тушинский учебный комбинат и т. д.) Процесс обучения занимает особое место в нашей компании и требует большого внимания со стороны руководителей. Основным инструментом УК являются их сотрудники. Наличие квалифицированных специалистов в сфере эксплуатации обеспечивает стабильное развитие компании и достижение высочайшего уровня обслуживания в конкурентной среде. Отработанная и четко функционирующая система обучения и подготовки технического персонала внутри компании позволила создать штат высокопрофессиональных специалистов, в том числе узкопрофильных, благодаря чему нам удается обеспечить гарантированное высококачественное обслуживание всех объектов собственными силами и минимизировать расходы заказчика.

068-69 Opit_L_I.indd 68

26.05.2011 10:34:22

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| Business Practice | Experience

| |

| News of Northwest

Training of Maintenance Personnel Many management companies still do not provide their maintenance personnel with competent and professional training. This is not because they lack the time or because of a shortage of training programs. The majority of MCs do not have many employees, and most of their work is done through third party contractors. Nikolay Rytenko, Deputy Director for Operation of HSG Zander

Nikolay Rytenko / Николай Рытенко

ur company has a staff of specialized technicians for all necessary equipment and performs the maintenance of facilities with little or no involvement of outside contractors. Therefore, each owner is guaranteed absolute quality services, with the work being performed efficiently and maintenance costs fully optimized. This approach to organization of activities implies a clear, well thought-out and smooth system of maintenance personnel training within the company. This system has been in operation for several years now, and provides us with the opportunity to train both theoretical and practical aspects of equipment servicing. It also lets us train our staff to maintain facilities at high quality and trouble-free levels. This is especially important today, because a large number of facilities require a highly skilled approach to operations, in accordance with modern standards. The objective of our company is to provide all facilities with highly professional staffs. That is why we spare neither time nor effort to train our maintenance personnel.

Basic initiation A great deal of attention is being paid to onthe-job training of maintenance personnel. Each employee (from technician to engineer) joining our company undergoes a three-month period of adaptation, under the guidance of an appointed mentor, who introduces the employee to the standards of the organization, the niceties of maintenance operations,

the rules and methods of maintaining complex equipment, as well as the repair and diagnostic methods we employ. The purpose of such a basic initiation is to change the work attitude of junior and middle maintenance personnel, as well as to properly train them on the equipment with they will be working with. During the adaptation period, employees are required to attend a training course at an actual facility, under the guidance of a mentor, during no more than 2 weeks. In the course of such training, the employee does not do any actual work; he or she merely observes the actions of the mentor, who maintains and repairs the equipment. Typically, this training course is held at the facility where the employee will be working in the future. The next stage is handson-training, where the employee is involved in direct work on equipment maintenance and repair under the supervision of his or her mentor. Only after passing the training course, and hands-on-training, is the maintenance employee allowed to work independently. Often, when solving maintenance problems staff struggle with the symptoms and miss the opportunity to eliminate the very cause that led to a problem. The mentor also ensures that the employee undergoes safety training and evaluates the performance of an employee. During the adaptation period, employees receive an appropriate certification level (electrical safety, industrial safety measures, workplace safety at thermal power plants, minimum fire safety requirements, etc.). The company has an internal committee to verify the knowledge of staff, the chairpersons and members of the committee are specialists from the engineering department. Each year we create an examination schedule, according to which the maintenance experts of our company confirm their skills in the following areas: labor safety, industrial safety measures, electrical safety, etc.

focus, what can be excluded from the training course). After studying the principles of equipment operation at these stands, training takes place directly at the facility, where they learn about all particulars of equipment maintenance and repair. During the adaptation period, it is important to focus on conducting various training sessions directly at operating facilities. To this end, the onsite maintenance manager together with specialists from the engineering department, developed a program of emergency response training for each facility. These programs include frequently occurring faults of equipment and failures of engineering systems, as well as the personnel’s actions required to address the problem and to spot its source. According to the results of the training, personnel’s work is assessed and registered in the journal of emergency response-training, and mistakes are analyzed. There is a schedule for each emergency response-training program. The training sessions are organized at least once per quarter. Particular attention is also paid to fire prevention and training of staffs in emergency situations. These training sessions involve not only maintainance staff but also the security service, tenants of a given facility and the Emergency Response Ministry. The correct and coherent actions of personnel help minimize the effects of any emergency, and this can be achieved only through development of proper guidelines and regular training. The frequency of such training sessions should be at least two times a year. We always welcome participation of the build-

ing owner's representatives in fire fighting and emergency response training. As new facilities, with more advanced equipment or upgraded equipment, appear on the market, our engineering staff is trained by manufacturers and suppliers of equipment, using specialized programs for operating this equipment. After the training courses, employees are issued confirming certificates; they receive software, and higher levels of access to make changes to hardware configurations.

We hold the keys We also consider that regular training of staff is extremely important. Our company provides advanced training for maintenance staff at regular intervals, once every five years. Training takes place in special schools (Moscow Institute of Energy and Energy Efficiency, Tushinsky Training Center, etc.) The training process has a special place in our company and requires a great deal of attention from top management. The main assets of every MC are its employees. Having skilled professionals in the field is conducive to the stable development of our company, and helps us achieve the highest level of service in a competitive environment. A well-functioning inhouse training system for maintenance personnel has allowed us to create a staff of highly qualified experts, including many in highly specialized fields, so we are able to provide guaranteed quality service to all facilities on our own, and thus minimize our Customers’ expenses.

In the field Our company has a special classroom with display stands that simulate the operation of complex equipment (air conditioning systems, fire alarms, power supply ABP, gas fire extinguishing systems, etc.) Specialists from the engineering and operations departments conduct training of maintenance personnel on a regular basis (a full working day, about twice a month), simulating emergency situations and demonstrating their possible solutions. At the end of each class, employees taking the training are asked to complete a questionnaire to obtain feedback (what useful information they learned from the training process, what they feel needs more

068-69 Opit_L_I.indd 69

26.05.2011 17:03:25

Новости Северо–Запада:

Новая Голландия: один из четырех Проект

he Architecture Foundation обнародовал шорт-лист международного конкурса на создание архитектурной концепции реконструкции острова Новая Голландия. В финал вышли David Chipperfield Architects (Великобритания/Германия), MVRDV (Нидерланды), Studio 44 (Россия, Петербург) и WORKac (США). В июне проекты архитектурных мастерских будут выставлены напротив Новой Голландии – в здании бывших Крюковых казарм, куда переезжает Центральный военно-морской музей. Победитель конкурса будет определен за «закрытыми дверями», после публичного обсуждения проектов. Очередного инвестора для Новой Голландии власти Петербурга выбрали в прошлом году на конкурсе. Прежде Смольный пытался передать остров под редевелопмент несколько раз. Сначала это была французская компания, которая вынуждена была отказаться от своих намерений в связи с финансовыми трудностями (это было еще до последнего кризиса). Потом в 2006 году в тендере победило ООО «СТ «Новая Голландия» Шалвы Чигиринского. По его заказу архитектурное бюро Нормана Фостера разработало проект создания многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. Однако впоследствии г-н Чигиринский вышел из проекта, также из-за финансовых проблем. Очередным инвестором проекта стало ООО «Новая Голландия девелопмент», аффилированная с Millhouse Capital Романа Абрамовича. Компания обязалась инвестировать в проект не менее 12 млрд рублей, а также выплатить 300 млн рублей городу за право заключения инвестконтракта. Реализация проекта рассчитана на семь лет. Организаторами нового международного архитектурного конкурса стали лондонский The Architecture Foundation и фонд Iris Дарьи Жуковой. Изначально в состязании участвовали девять претендентов: это российские архитекторы Юрий Аввакумов и Александр Бродский, петербургское архбюро «Студия 44» Никиты Явейна, дизайнерская студия WORKac (США), Office for Metropolitan Architecture и MVRDV (Нидерланды), Lacaton & Vassal (Франция), Dixon Jones (Великобритания) и David Chipperfield Architects (Великобритания/Германия). Сама идея развития Новой Голландии за это время трансформировалась. В нынешнем проекте нет современного Дворца фестивалей. Город не требует сооружать там подземный паркинг. «Чем меньше будет вмешательство в исторический облик острова, тем лучше. Основная цель – оживить это пространство, приспособив его в основном для культурной и досуговой функции. Мы хотим, чтобы в Петербурге появилась новая общественная площадка, подобная Дворцовой площади, куда стоит приехать вечером, где можно проводить значимые городские мероприятия, концерты под открытым небом и прочее», – комментировал ранее председатель городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов.

Между «Пулково» и городом Участником проекта по организации железнодорожного сообщения из аэропорта «Пулково» может стать «ВТБ Капитал». Совместно с ООО «Аэроэкспресс» компания создает проектную компанию для привлечения финансирования в строительство терминалов

в «Пулково» и на Балтийском вокзале. По данным петербургского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), участие «ВТБ Капитала» в проекте будет заключаться в привлечении проектного финансирования, в том числе и собственных средств, а также в обеспечении финансовых гарантий соблюдения срока запуска нового терминала и минимального трафика. Стоимость проекта оценивается в 9 млрд рублей.

Предполагается, что в строительство железнодорожного полотна и виадуков от вокзала до аэропорта 8 млрд рублей вложит РЖД, а ВТБ в партнерстве с «Аэроэкспрессом» займутся терминалами (около 1 млрд рублей). Запустить экспресс-сообщение между «Пулково» и Балтийским вокзалом планируется в 2013 году. Напомним, что ВТБ вместе с немецкой Fraport и греческой Copelouzos входит в консорциум «Воздушные ворота Северной столицы», который к 2013 году должен построить в «Пулково» новый аэропортовый комплекс. Компания «Аэроэкспресс» занимается пассажирскими железнодорожными перевозками из центра Москвы в аэропорты «Внуково», «Домодедово», «Шереметьево». По данным «СПАРКИнтерфакса», 50% этой компании принадлежит РЖД, 25% – совладельцам «Трансгрупп» (одна из ведущих железнодорожных компаний России) Искандеру Махмудову и Андрею Бокареву. Кроме того, по словам председателя КИСП Алексея Чичканова, в ближайшее время будет принято решение о том, как будет выглядеть государственно-частное партнерство в рамках реализации проекта легкорельсового трамвая (ЛРТ), который соединит аэропорт «Пулково» и Московский вокзал. Городские чиновники рассматривают вариант привлечения инвестора лишь на стадии эксплуатации трассы. Напомним, что по планам проект ЛРТ должен быть завершен в декабре 2014 года. Его стоимость оценивается в 16 млрд рублей.

Открытие

Как сообщил на открытии Crowne Plaza Ligovsky вице-президент IHG по Восточной Европе и России Дидье Буаден, в ближайшее время состоится открытие еще двух гостиниц под брендом Crowne Plaza в Петербурге. В частности, договор на управление одним из зданий в составе строящегося многофункционального комплекса «Аэропорт Сити» близ аэропорта «Пулково» заключен с девелопером проекта – компанией «Авиелен А.Г.». Ранее исполнительный директор IHG по Европе Дженнифер Фокс заявляла, что еще один отель IHG в ближайшее время может появиться в центре Петербурга. Однако его точное месторасположение не называлось. Как стало известно CRE, гостиница под брендом Crowne Plaza должна открыться в МФК в составе Никольских рядов (Садовая улица, 62), реконструкцию которых ведет одноименное ЗАО. Не исключено также, что один из новых отелей IHG появится и в других проектах холдинга Renaissance в Петербурге. Как ранее рассказывал CRE президент Renaissance Construction Эрман Ылыджак, в активе компании сегодня пять действующих и четыре незавершенных проекта. Объем инвестиций в них уже достиг 300 млн евро. «В кризис активные работы на стройках, находящихся на начальных этапах, были приостановлены. Но в ближайшие два года мы намерены завершить строительство этих объектов. Инвестиции в эти проекты составят еще около 150 млн евро», – заявлял он. Речь, в частности, шла о МФК на Лиговском проспекте, улицах Решетникова и Херсонской, Большом Сампсониевском проспекте.

Сделка

Crowne Plaza на Лиговке

«Метрика» переедет в Шушары

В Петербурге открылся четырехзвездочный отель Crowne Plaza Ligovsky под управлением международного гостиничного оператора Intercontinental Hotels Group (IHG). Он разместился в здании на Лиговском проспекте, 61, в центре Петербурга, неподалеку от Московского вокзала. Общая площадь отеля составляет около 10 тыс. кв. м. Он включает 195 номеров, пять конференц-залов, ресторан, лобби-бар, фитнес-центр и подземный паркинг на 15 автомобилей. Инвестор и застройщик проекта – ООО «Десна Девелопмент» (входит в состав турецкого холдинга Renaissance) – вложил в него около 60 млн евро. Окупить инвестиции планируется в течение 10–11 лет. Договор на управление отелем с IHG заключен сроком на 15 лет. До сегодняшнего дня IHG была представлена в Петербурге всего одним брендом – отелем Holiday Inn на Московском проспекте, 97 (557 номеров), который управлялся по договору франшизы. Теперь компания намерена управлять отелями самостоятельно.

Сеть гипермаркетов «Метрика» арендовала складское помещение в терминально-логистическом центре «Евросиб-Терминал-Шушары» – на площади в 5 тыс. кв. м разместится склад DIY-сети. Консультантом сделки со стороны собственника выступила Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По словам руководителя отдела по работе с клиентами компании Веры Бойковой, быстрые темпы роста спроса на складские помещения на фоне низкого уровня ввода новых объектов привели к динамичному сокращению уровня вакантности в складских комплексах Петербурга. На конец I квартала 2011 года уровень вакантных площадей в складских объектах класса А составил не более 10%, в складских комплексах класса В+ и В вакантно 5% площадей. Напомним, что «Евросиб-ТерминалШушары» расположен на пересечении КАД с Московским шоссе. ТЛЦ запущен в эксплуатацию в 2008 году. Общая площадь склада класса А – 20 тыс. кв. м. На сегодняшний день все площади класса А в ТЛЦ «Евросиб-Терминал-Шушары» сданы.

070-71 NorthWest_L_I.indd 70

26.05.2011 10:35:08

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Project

New Holland: one of the four The Architecture Foundation has published a short list in the international competition for an architectural concept of New Holland reconstruction. David Chipperfield Architects (Great Britain/Germany), MVRDV (Netherlands), Studio 44 (Russia, St. Petersburg), and WORKac (USA) have made it to the final round. This June, the projects of these architectural practices will be exhibited opposite the New Holland, in the building of the former Kriukov Barracks, where the Central Museum of the Navy is moving to. The winner will be determined behind closed doors after a public discussion. St. Petersburg authorities chose yet another investor for New Holland Island at the competition that took place last year. Before that, the city authorities have tried to redevelop the Island several times. At first, this was to be carried out by a French company, which later gave up its plans due to financial difficulties. Then in 2006, the bid was won by ST New Holland LLC of Shalva Chigirinsky. By his orders, the Norman Foster Architectural Bureau developed the design for a multifunctional complex including theaters, conference halls, galleries, restaurants and a hotel. However, very soon Mr. Chigirinskiy had to back out, also because of financial problems. The new investor in the project is New Holland Development LLC, affiliated with Millhouse Capital of Roman Abramovich. The company is planning to invest at least 12 billion RUR, and pay 300 million RUR to the city for the right to conclude an investment contract. The project realization is calculated to take seven years. The new international competition of architects was organized by London-based The Architecture Foundation and the Daria Zhukova Iris Fund. Initially there were

nine competitors: Russian architects Yuri Avvakumov and Alexander Brodsky, Nikita Yavein’s Studio 44 from St. Petersburg, WORKac Design Studios (USA), Office for Metropolitan Architecture and MVRDV (Netherlands), Lacaton & Vassal (France), Dixon Jones (Great Britain) and David Chipperfield Architects (UK/Germany). The idea for the development of the New Holland has changed over time. The presentday project no longer contains the Festival Palace. The city gave up its plan to build an underground parking lot there.

| Experience | News of Northwest

| |

| Regions

the leading railway companies of Russia), Iskander Makhmudov and Andrey Bokarev. Moreover, according to the ISPC chairman, Alexey Chichkanov, soon a decision will be made as to the final structure of the Public Private Partnership (PPP), within the framework of realization of the light-rail transit (LRT) which will connect Pulkovo Airport and the Moscow Train Station. The LRT project is planned to be completed by December 2014, with an estimated cost of 16 billion RUR.

Opening

Between Pulkovo and the city VTB Capital may participate in a project to organize railway links from the Pulkovo Airport. Together with Aeroexpress LLC, the company will create a design company to attract funding for the construction of railway terminals at Pulkovo and at the Baltic Railway Station. According to the St. Petersburg Committee for Investment and Strategic Projects, VTB Capital will work to attract funding for the project, by providing some of its own resources and giving financial guarantees to ensure the final completion. The project cost is estimated at 9 billion RUR. It is expected that the Russian Railways will invest 8 billion RUR into the construction of the railroad groundwork and viaducts from the station to the airport, and VTB, in cooperation with Aeroexpress, will work on the terminals (about 1 billion RUR). First trains should start carrying passengers between Pulkovo Airport and Baltic Railway Station by 2013. Aeroexpress Company deals with passenger rail transport from the center of Moscow to Vnukovo, Domodedovo and Sheremetievo Airports. According to SPARKInterfax, 50% of the company belongs to the Russian Railways, and 25% – to coowners from TransGrupp (which is one of

Crowne Plaza on Ligovka St. Petersburg saw the opening of the 4-star hotel, the Crowne Plaza Ligovsky, managed by the international hotel operator Intercontinental Hotels Group (IHG). The new hotel is located on 61 Ligovsky Ave in central Petersburg, near the Moscow Train Station. The total area of the hotel is close to 10,000 sqm. It includes 195 suites, five conference halls, restaurant, lobby bar, fitness center and an underground parking lot for 15 vehicles. The investor and developer of the project is Desna Development (part of the Turkish Renaissance Holding), which has already invested about 60 million EUR. The hotel management agreement with the IHG has been signed for 15 years. Until now, IHG has only one brand in St. Petersburg – the Holiday Inn hotel on 97 Moskovsky Prospekt (557 suites), managed under a franchising agreement. Now the company is going to manage hotels on its own. Didier Boidan, vice president of IHG Eastern Europe and Russia, during the opening ceremonies of the Crowne Plaza Ligovsky, noted that two more hotels under the Crowne Plaza brand will open in St. Petersburg in the nearest future. In particular, agreements

have been concluded for the management of one building within the currently constructed Aeroport-City Multifunctional Complex near Pulkovo Airport, with the project’s developer, Avielen A.G. Earlier, executive director for IHG Europe, Jennifer Fox, declared that very soon one more IHG hotel may appear in the center of St. Petersburg. However, Ms. Fox did not specify its location. We cannot exclude the possibility of one more new IHG hotel appearing in some other Renaissance Holding project in St. Petersburg. The company already has four projects under construction, which should be completed within the next three years.

Transaction

Metrika settles in Shushary The Metrika Hypermarket Chain has leased warehousing premises in the EurosibTerminal-Shushary Logistics Center – a total of 5,000 sqm. Astera allied with BNP Paribas Real Estate acted as the consultant in this transaction on the part of the owner. According to Vera Boykova, head of the company’s customer service department, the growing demand for warehousing premises, against a background of very few new facilities being commissioned, has resulted in a dynamic reduction of vacancy rates in St. Petersburg. By the end of the first quarter of 2011, the vacancy rate in Class ‘A’ warehousing facilities was less than 10%, while the figure for Classes ‘В+’ and ‘В’ warehousing complexes was 5%. The Class A 20,000-sqm EurosibTerminal-Shushary Logistics Center is located at the junction of the Ring Road with Moscow Highway. Currently, all Class ‘A’ warehousing premises in Eurosib-TerminalShushary Logistics Center have been fully let, which shows how popular this industrial property is among the tenants.

070-71 NorthWest_L_I.indd 71

26.05.2011 16:50:41

Р е г и о н ы:

10 залов «Каро фильма»

Сделка

еть кинотеатров «Каро фильм» подписала с холдингом «Форум-груп» предварительный договор аренды 5 тыс. кв. м в ТРЦ «Радуга парк» в Екатеринбурге при посредничестве компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Этот 10-зальный кинотеатр станет первым объектом сети в Екатеринбурге. По словам Игоря Ильчука, генерального директора компании «Каро фильм менеджмент», Екатеринбург – седьмой город, в котором сеть открывает свой кинотеатр.

Открытие

«Кулон Югрос» введен в эксплуатацию В апреле 2011 года ГК «Эспро» получила разрешение на ввод в эксплуатацию 1-й очереди офисно-складского комплекса «Кулон Югрос»в Минеральных Водах. Площадь введенных в эксплуатацию площадей – 27,2 тыс. кв. м Бюджет 1-й очереди проекта составляет 9,8 млн евро. Данный проект – первый складской комплекс класса А в Ставропольском крае. Расположен в восточной промышленной зоне Минеральных Вод на участке 8,95 га вблизи автомагистрали М29 «Кавказ». В 7 км от комплекса находится международный аэропорт «Минеральные Воды», а в 4 км – узловая железнодорожная станция. Помимо складских площадей, комплекс располагает мезонином для размещения сортировочных зон и офисных помещений. Проектом предусмотрена возможность строительства дополнительных зданий по принципу build-to-suit на прилегающей территории. Общая площадь комплекса составляет 55 тыс. кв. м. Общий бюджет оценивается в 19,8 млн евро. Финансирование проекта осуществляется при участии Международной финансовой корпорации и Черноморского банка торговли и развития.

Проект ТРЦ предполагает, что помимо многозального кинотеатра, семейного развлекательного центра и большого выбора кафе и ресторанов, на прилегающей территории будет открыт парк развлечений под открытом небом – аттракционы, облагороженная лесопарковая зона, озеро, детские площадки, возможности для занятий сезонными видами спорта. «Развлекательная составляющая сейчас является одним из ключевых факторов настоящего и будущего успеха торгово-развлекательного центра. Концепция ТРЦ «Радуга парк» уникальна

Проект

Сразу два Сразу два торговых комплекса планируется к открытию в 2012 году в Сургуте: Renaissance Development строит ТЦ арендуемой площадью 65 тыс. кв. м, а «Сургутгазстрой» возводит ТРЦ «Сургут Сити Молл» арендуемой площадью почти 85 тыс. кв. м. Общая площадь двухуровневого комплекса, реализуемого Renaissance Development, составит 100 тыс. кв. м Новый проект девелопера расположен на пересечении основных транспортных магистралей Сургута, соединяющих его с Нефтеюганском и прочими городами области. Данное расположение увеличивает потенциальную зону охвата проекта до 700 тыс. жителей. В компании Jones Lang LaSalle, которая является эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду торгового центра, отмечают, что свою готовность занять место якорных арендаторов комплекса уже подтвердили продуктовый гипермаркет «О'кей» (площадь 11,5 тыс. кв. м), магазин бытовой техники и электроники Media Markt (5 тыс. кв. м), ГК Inditex. Кроме того, проектом предусмотрено размещение магазина спортивных товаров площадью 1,5 тыс. кв. м и магазина товаров для детей (около 1,5 тыс. кв. м). Развлекательная составляющая будет представлена многозальным кинотеатром – 4 тыс. кв. м, боулингом и центром развлечений – 2 тыс. кв. м.

для Екатеринбурга, – комментирует Диана Зазнобина, ведущий консультант «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», курирующая этот проект. – По якорным арендаторам мы находимся в продвинутой стадии переговоров. С начала весны ведется активный маркетинг галереи». «Радуга парк» находится на улице Репина, в Верх-Исетском районе Екатеринбурга. Общая площадь ТРЦ составит 113,2 тыс. кв. м, арендопригодная – 54,8 тыс. кв. м. В качестве якорных арендаторов в торговом центре будут представлены продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, гипермаркет мебели и товаров для дома, товары для спорта, семейный развлекательный центр и многозальный кинотеатр. Торговая галерея составит 110 магазинов одежды, обуви и сопутствующих товаров, а зона фуд-корта – 10 разных концепций. Предусмотрена парковка на 1670 мест. Девелопер проекта – холдинг «Форумгруп». Архитектором является проектное бюро «Грачев и партнеры», консультационным сопровождением и сдачей в аренду занимается «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». В настоящий момент ведется строительство центра. Разрешение на строительство выдано 18 марта 2011 года. Открытие ТРЦ запланировано на IV квартал 2012 года.

Открытие ТЦ запланировано на IV квартал 2012 года. Чуть раньше – в III квартале 2012 года – должно состояться открытие ТРЦ «Сургут Сити Молл». Объект расположен на пересечении двух главных улиц (Энгельса и Дзержинского) и Югорского тракта. Зона охвата ТРЦ достигает 1 млн человек за счет привлечения жителей близлежащих городов. Девелопер проекта – ООО «Сургутгазстрой», RTK Group – эксклюзивный агент по сдаче в аренду. Многие международные и федеральные бренды, арендующие площади в данном объекте, будут представлены в регионе впервые. Первыми якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет «О’кей» площадью 12,3 тыс. кв. м, восьмизальный мультиплекс «Синема Парк» на 1330 мест, который откроет первый в Ханты-Мансийском автономном округе зал IMAX. Договоры аренды подписаны также с гипермаркетом «М.видео» (2,5 тыс. кв. м), и спортивным гипермаркетом «Спортмастер» (3,5 тыс. кв. м). Концепция проекта предусматривает размещение товаров для дома (15,4 тыс. кв. м), товаров для детей (1,5 тыс. кв. м) и развлекательного центра для всей семьи на 3 тыс. кв. м. Михаил Рогожин, коммерческий директор RTK Group, отметил, что проект получает стабильное финансирование от ХантыМансийского банка. «Мы очень довольны темпами строительства ТРЦ и уже осенью планируем закрыть контур здания, после чего начнем передачу помещений арендаторам под отделку», – сказал он.

ALEX fitness пришел в Воронеж Федеральная сеть спортивных клубов ALEX fitness стала якорным арендатором торгово-развлекательного центра «Максимир» в Воронеже. ALEX fitness арендует 3,8 тыс. кв. м на 4-м и 5-м этажах комплекса. Нового арендатора в ТРЦ привлекла компания LCMC. ТРЦ «Максимир» – самый крупный торговый комплекс Воронежа, его общая площадь составляет 112 тыс. кв. м. Якорными арендаторами комплекса являются гипермаркет «Карусель» (7,3 тыс. кв. м), магазин спортивных товаров «Спортмастер» (1,8 тыс. кв. м), универмаг одежды Modis (1 тыс. кв. м). В торговой галерее представлены известные российские и международные бренды: «Л'Этуаль», Gloria Jeans, Savage, Zola, Peacocks, Yng, Oggi, Incity, Centro, «Фабрика обуви». Развлекательная зона площадью 8,5 тыс. кв. м включает 6-зальный кинотеатр, боулинг и бильярд. Также в торговом центре расположен фудкорт на 9 операторов. Открытие торгового комплекса состоялось в начале 2010 года. Помимо ALEX fitness компания LCMC привлекла в ТРЦ «Максимир» такие федеральные бренды, как DIY-гипермаркет «Старт» (6,3 тыс. кв. м), обувной ритейлер «Маттино» (300 кв. м), магазин белья Calzedonia.

Faurecia Interior выбрала Калугу Французская компания по производству автокомплектующих Faurecia Interior объявила о намерении запустить сборочный процесс на арендованных площадях «В-Парка» на территории индустриального парка «Росва» в Калуге. Соответствующее соглашение было подписано 25 апреля 2011 года в представительстве правительства Калужской области в Москве. Как отметили в компании Colliers International (партнер Faurecia Interior), это важный шаг для компании Faurecia, которая намерена развивать свое производство на территории России. Между ПСМА Peugeot-Citroen и Faurecia Interior уже заключен контракт о поставке деталей интерьера Just-In-Time на Калужский завод «ПСМА Рус». Детали интерьера автомобиля, произведенные на калужском предприятии Faurecia Interior, будут поставляться также на московский завод «Автофрамос». Предполагаемый объем инвестиций в проект – 9 млн евро. Строительство завода общей площадью более 14 тыс. кв. м будет осуществлять компания «Эспро». Совместно с Корпорацией развития Калужской области эта строительная компания уже реализует проект «А-Парк» в индустриальном парке «Грабцево». Помещения строятся по принципу build-to-suite. Предприятие компании Faurecia Interior планирует въехать в новое помещение в ноябре 2011 года и уже в декабре начать первые поставки на «ПСМА Рус».

072-73 Regions_I_L.indd 72

26.05.2011 10:38:50

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Opening

Kulon Yugros gets the green light In April 2011, Espro GC received the permit to commission the first stage of the Kulon Yugros Office and Warehousing Complex located in the City of Mineralnye Vody. The total area put into operation makes 27,200 sqm. The budget of the first phase was 9.8 million EUR. This project is the first Class ‘A’ warehouse complex in Stavropol Territory. It is situated in the eastern industrial zone of Mineralnye Vody, on a land plot of 8.95 hectares near the M-72 Caucasus Highway. Within 7 km from the complex is the Mineralnye Vody International Airport and a junction railway station is 4 km away from the facility. In addition to the warehousing spaces, the complex has a mezzanine for possible sorting zones and office premises. The project allows for the construction of additional buildings in the adjacent territory, in accordance with the build-to-suit principle. The total area of the complex is 55,000 sqm, with the total budget valued at EUR 19.8 million. The International Financial Corporation and the Black Sea Trade and Development Bank provide the project financing.

Project

Two at once Two retail complexes will be opened in Surgut in 2012. Renaissance Development is building one SC with a gross leasable area of 65,000 sqm, and Surgutgazstroy is developing the second 85,000-sqm Surgut City Mall project. The gross built area of the two-level property beind developed by Renaissance Development, will reach 100,000 sqm. The new project of the development company is located at the junction of the main traffic arteries of Surgut, connecting this city with Nefteyugansk and other cities of this northern region. This great location expands the potential catchment basin of the shopping mall to as many as 700,000 local residents. At Jones Lang LaSalle, the exclusive marketing and leasing agent for this shopping center, they note that the anchor tenants in this shopping mall will be O’Key Grocery Hypermarket (11,500 sqm) as well as the Media Markt Household Appliances and Electronics Store. In addition, the project provides for a sporting goods store of 1,500 sqm and a children’s goods store of about 1,500 sqm. The mall's entertainment section will provide home to a multi-screen movie theater (4,000 sqm), bowling alley and an entertainment center (2,000 sqm). The

parking lot will be large enough to hold 2,500 vehicles. The grand opening is scheduled for the 4th quarter of 2012. The Surgut City Mall shopping and entertainment center will open a bit earlier, in the 3rd quarter of 2012. This mall is located at the junction of two main streets (Engels and Dzerzhinsky) and the Yugorsky Tract. The catchment basin of the shopping mall includes around one million people, because of its proximity to nearby cities The project developer is Surgutgazstroy LLC, and RTK Group is the exclusive brokerage agent. Many international and national brands, leasing floor space in this property, will be represented in this region for the first time. The O’Key Hypermarket (12,245 sqm), the Cinema Park eight-screen multiplex, with seating for 1,330 spectators and the first IMAX Theater in the Khanty-Mansiysk Autonomous District are the early comers among the mall's anchor tenants. In addition to O'Key and Cinema Park, the shopping center has concluded agreements with the M.video hypermarket (2,500 sqm), and the Sportmaster Sporting Goods Hypermarket (3,500 sqm). The project’s concept also provides for a household appliances section (15,350 sqm), children’s goods section (1,500 sqm) and an entertainment center for all family members (3,000 sqm) as well as a parking lot for 5,000 vehicles. Mikhail Rogozhin, commercial director for the RTK Group, pointed out that the project is receiving reliable financing from the Khanty-Mansiysk Bank. “We are very satisfied with the speed of construction on this retail project and plan to complete the shell-and-core of the building by autumn, and then tenants will start receiving premises for fit-out works,” says Mr. Rogozhin.

ALEX Fitness comes to Voronezh ALEX Fitness national sports club chain became an anchor tenant of the Maximir Shopping and Entertainment Center in Voronezh. ALEX Fitness is leasing 3,800 sqm on the 4th and 5th floors. The new tenant was attracted to the shopping mall by LCMC Company. Maximir is the largest shopping center in Voronezh, with a total area of 112,000 sqm. The anchor tenants are the Karusel Hypermarket (7,300 sqm.), Sportmaster sporting goods store (1,800 sqm), and the Modis Clothing Store (1,000 sqm.). The shopping gallery hosts well-known Russian and international brands such as L’Etoile, Gloria Jeans, Savage, Zola, Peacocks, Yng, Oggi, Incity, Centro, and Fabrika Obuvi. The 8,500-sqm entertainment zone includes a 6-screen cinema, a bowling alley, and billiards. The center also has a food court for nine operators.

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

Karo Film 10-plex Transaction

aro Film cinema chain signed a preliminary lease agreement with Forum-Group Holding to rent 5,000 sqm in the Raduga Park SEC in Yekaterinburg, brokered by the Magazin Magazinov, part of CB Richard Ellis. This 10-screen cinema will be the first facility opened by this chain in Yekaterinburg. According to Igor Ilchuk, general director of Karo Film Management, Yekaterinburg is the seventh city where the chain is opening its cinemas. The Raduga Park project, in addition to the multiplex cinema, will be home to a family entertainment center and a wide choice of cafes and restaurants. The adjacent territory will feature an open-air entertainment park, complete with attractions, a refined forest park zone, a lake, playgrounds for children and opportunities for seasonal sports. “The entertainment element is now one of the key factors for present-day and future success of a shopping and entertainment center. The concept of Raduga Park Center is unique to Yekaterinburg,” comments Diana Zaznobina, leading consultant for Magazin Magazinov, part of CB Richard Ellis, who supervises this project. “We are in the advanced stages of negotiations with our anchor tenants. Active marketing of the shopping gallery began in early spring. Raduga Park is located on Repin Street in the Verkh-Isetsky District of

The mall is located on Leninsky Prospekt. It opened in early 2010. In addition to ALEX fitness, the LCMC Company has also attracted such nationwide brands as the Start DIY Hypermarket (6,300 sqm), Mattino Footwear (300 sqm), and Calzedonia Lingerie.

Faurecia Interior chooses Kaluga Faurecia Interior, a French company specializing in the production of car parts, announced its intention to start assembly operations in the premises leased from B-Park in the territory of the Rosva Industrial Park in Kaluga. A corresponding agreement was concluded on April 25, 2011, in the Moscow Representative Office of the Kaluga Regional Administration. Representatives of Colliers International, a partner of Faurecia Interior, say that this is an important move for Faurecia. The company is going to develop its manufacturing facilities in Russia. Peugeot Citroen Mitsubishi Motors Corporation and Faurecia Interior have already signed a contract to supply

Yekaterinburg. The shopping mall's GBA will be 113,163 sqm, with GLA amounting to 54,788 sqm. Among the anchor tenants are a food hypermarket, electronics and home appliances hypermarket, a furniture and housekeeping goods hypermarket, a sporting goods store, a family entertainment center, and a multiplex cinema. The shopping gallery will host 110 clothing, footwear and related products stores, and the food court area will feature 10 different concepts. There will also be a parking lot for 1,670 vehicles. The developer of the project is Forum Group Holding. The architectural design was created by Grachev & Partners Design Bureau, while the Magazin Magazinov, part of CB Richard Ellis, provides consulting support and leasing assistance. Currently the center is still under construction. The building permit was issued on March 18, 2011, and the opening of the shopping center is now scheduled for the 4th quarter of 2012.

Just-In-Time interiors to the Kaluga plant Peugeot Citroen Mitsubishi Motors Rus. In addition, parts for car interiors produced at the Kaluga plant of Faurecia Interior will be supplied to the Avtoframos factory in Moscow. The expected level of investments into the project represents 9 million EUR. The Espro Company will construct a plant with a total area of more than 14,000 sqm. Together with the Corporation for the Development of Kaluga Province, this construction company is working on the A-Park project in the Grabtsevo Industrial Park. Both the A-Park and B-Park buildings are erected on the build-to-suit principle. Faurecia Interior is planning to enter its new premises sometime in November 2011, and start making its first deliveries to Peugeot Citroen Mitsubishi Motors Rus in December. According to Director General of B-Park, Sergey Sluzhayev, Faurecia is already the third foreign investor that has chosen the Rosva Industrial Park to accommodate its manufacturing facilities. Such companies as PSA Peugeot Citroen and GE have already successfully implemented their projects in this park.

072-73 Regions_I_L.indd 73

26.05.2011 10:38:50

Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Raven Russia адаптировала площади логопарка «Дон» в Ростове-наДону для X5 Retail Group / Raven Russia has adapted the storage space at logopark Don in Rostov to the needs of X5 Retail Group

ак известно, кризис сильнее всего ударил по складскому рынку. И как раз в тот момент, когда регионы почувствовали вкус к так называемым «амбициозным проектам». В ненамного лучшем положении оказался преуспевающий Московский регион. Компании, занимающиеся строительством складов, перебивались случайными заработками и плохо сводили концы с концами. Так, пионер и флагман российского рынка складской недвижимости Raven Russia закончил 2009 год с убытком в $148 млн. С тех пор многое изменилось. «На сегодняшний день активность девелоперов складской недвижимости заметно возросла. Возобновляется реализация некоторых объектов, которые были заморожены во время кризиса. Это проекты в Лобне, в Климовске, в Чехове и т. д. Доступность финансирования и увеличение количества сделок по аренде складских площадей заставили девелоперов вновь взяться за реализацию достаточно крупных проетов логистических парков», – замечает Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент». Главным катализатором рынка складских площадей стало общее оздоровление экономики. Снова задымили заводские трубы, ритейлеры сдувают пыль с прилавков и ищут, где складировать мясо, молоко, электроприборы и другие товары, вновь ставшие широко продаваемыми. «Явные лидеры рынка – Raven Russia, PNK Group, Giffels, MLP и др. – построили и сдали в аренду значительные площади складских помещений класса А, которые сейчас поглощаются очень быстрыми темпами, и крупные сделки с основными арендаторами тому подтверждение», – замечает Ланс Пилант, директор отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis. При этом стоит отметить, что практически все складское строительство

Build-to-suit поневоле Участники рынка так и не определились в отношении к проектам build-to-suit. Если для одних это «формат интересный как девелоперу, так и заказчику», то для других – пережиток кризиса и модель сотрудничества, возможная лишь при дефиците спекулятивных проектов. Сегодня в регионах России многие игроки заморозили свои проекты, решив, что будут строить только под конкретного заказчика. Как приживается за пределами Москвы строительство складов под ключ? ведется в пределах ЦФО. Как считает Дмитрий Сапунов, директор Regional Real Estate, региональный рынок складской недвижимости по-прежнему неактивен и не представляет интереса для девелоперов. По мнению эксперта, сегодня вдали от Москвы заметны только «государственные проекты». Как например, ПЛП (Промышленно-логистический парк Новосибирской области).

Дефицит растет Владимир Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», уверен: главными для развития складского рынка сегодня являются два фактора – дефицит предложения и существующий спрос со стороны потенциальных арендаторов. «Как следствие этих двух факторов демонстрируют уверенный рост ставки аренды в складских комплексах, базовая ставка уже составляет $120/кв. м в год», – делает он вывод. Действительно, дефицит площадей наметился уже в прошлом году. Причем с этой проблемой столкнулись не только Москва и Московская область, где за последние полтора года оказались

поглощены практически все площади, но и многие регионы. Так, например, по состоянию на март 2011 года в Уфе уже наблюдается недостаток качественных складских помещений. Если рассматривать производственно-складские помещения класса С, которые составляют большую часть рынка складской недвижимости Уфы, то сейчас средняя ставка аренды находится в пределах 200–250 руб./кв. м в месяц. В сегменте складов класса А и В, арендная ставка составляет уже 380–430 руб./кв. м. Дефицит качественных складских площадей в Уфе продолжит расти, поскольку новых проектов нет. К концу 2011 года ставки здесь могут вырасти на 10–15% для класса А и на 20–30% в сегменте класса С. «Наибольшим спросом сейчас складская недвижимость пользуется у производственных компаний, ритейлеров и дистрибьюторов, а спрос логистических компаний увеличился практически вдвое, правда, не достиг докризисных значений. Это демонстрирует усиление положительной динамики на рынке складской недвижимости и дает предпосылки для дальнейшего увеличения спроса в 2011–

2012 годах, который будет реализовываться и за счет build-to-suit проектов», – отмечает Владимир Антонов. О складах build-to-suit много говорят как в Москве, так и за ее пределами, однако пока за толщей слов видны единичные проекты.

Тяжелый формат О складах формата build-to-suit вспомнили во время кризиса. Тогда это было связано с тем, что девелоперы боялись рисков и не могли просчитать спрос. Эта тенденция сохраняется и сегодня. Как отмечает Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, растущий спрос на build-to-suit, точнее, постоянные разговоры об этом формате, связаны с «чудовищным» дефицитом спекулятивных проектов. Впрочем, сами девелоперы все еще считают такой формат интересным и привлекательным. «Девелоперам такие проекты интересны. Важно, чтобы такой проект был интересен клиенту, чтобы клиент был готов работать по этой схеме», – уверен Владимир Антонов. В то же время, по его

072-73 Regions_I_L.indd 74

26.05.2011 10:38:50

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

словам, в регионах спрос на build-to-suit практически отсутствует, исключение составляют лишь те регионы, которые сумели привлечь крупных инвесторов, организовавших производство на территори региона. Хрестоматийный пример – Калуга с ее промышленными кластерами. Дмитрий Сапунов вспоминает, что до кризиса в крупных городах, обойденных вниманием девелоперов, местные игроки нередко задумывались о строительстве складов под себя, однако из-за проблем с финансированием эти проекты были отложены. В частности, в Омске, вспоминает директор Regionl Real Estate, один крупный дистрибутор уже успел присмотреть участок для строительства склада под себя, однако кризис заставил изменить планы. Как отмечает Петр Зарицкий, сейчас очень много проектов build-to-suit, потому что девелоперы не готовы брать на себя риски масштабных спекулятивных проектов. Особенно эта ситуация характерна для регионов: ряд компаний, в частности, Raven Russia приняли решение отложить реализацию региональных проектов до тех пор, пока не найдут для них конкретного заказчика. Дмитрий Сапунов считает, что в регионах почти не осталось игроков, готовых строить под себя. При этом, как предполагает эксперт, спекулятивные проекты могут найти себе достаточное количество арендаторов, ориентированных на относительно небольшие площади. Тем не менее пока крупные игроки не собираются размораживать далекие от Москвы проекты. Как рассказывает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield, в регионах компании редко задумываются о строительстве под себя. Здесь предпочитают занимать площади в существующих спекулятивных складах или, если нет предложений нужного качество, уходить в склады классом ниже. «Исторически региональные запросы ниже московских. Если в Москве могут

быть востребованы площади свыше 15 тыс. кв. м, то в регионах – ниже 10 тыс. кв. м. Запросы региональных компаний не так высоки, чтобы строить под себя», – замечает эксперт. Петр Зарицкий обращает внимание на то, что работа над проектами build-to-suit продвигается медленнее, чем строительство спекулятивных складов. Переговоры между девелопером и заказчиком проходят, как правило, тяжело. «Есть некая условная статистика. Если, допустим, из 10 переговоров по спекулятивным складам сделками заканчивается 6–7, то в build-tosuit максимум будет 2–3 сделки», – замечает он. В частности, сделку утяжеляет тот факт, что в классических проектах buildto-suit финансировать строительство должен заказчик.

Не дальше 600 км от Москвы Как отмечает Ланс Пилант, проекты под ключ остаются интересными как для девелоперов, так и для ключевых арендаторов, хотя следует отметить, что затраты на строительство таких проектов в Московской области значительно выше, чем в регионах. При этом дальше 600 км от Москвы федеральные девелоперы редко оказываются готовы реализовать проекты build-tosuit, считает Петр Зарицкий. Здесь могут работать только нишевые игроки, уверен эксперт. Как говорит Егор Дорофеев, возможно, у девелоперов есть потенциальный интерес к подобной работе в регионах, однако в чужом городе они будут строить слишком долго. «Компании, которой нужен склад, проще и быстрее будет все сделать своими силами», – считает он. Как рассказывает Дмитрий Сапунов, уже два года на складском рынке Сибири и Урала ничего не происходит. С другой стороны, Калуга еще попадает в орбиту Москвы, поэтому здесь видно строительство складов под ключ. Здесь по схеме build-to-suit «Эспро» реализует индустриальный «А-парк» рядом с заводом автомобильного концерна Volkswagen.

| News of Northwest | Regions

| |

| Listings

Основными арендаторами парка являются компании Visteon, Benteler и другие, рассказывает Владимир Антонов. «Проект рассчитан на определенную целевую группу клиентов: поставщиков и производителей автокомпонентов для автомобильного кластера, сформировавшегося в Калужской области», – говорит эксперт. Также, в Кингесеппе ОАО «Минеральнохимическая компания "Еврохим"» строит под себя склад комовой серы, стоимость которого оценивается в 560 млн рублей. Как видим, сегодня в регионах под себя строят промышленные компании. Ритейлеров, как правило, перехватывают спекулятивные склады, расположенные на основных логистических узлах, но и здесь стали заявляться новые проекты. Так, под Пензой, ЗАО «Тандер», управляющая компания сети магазинов «Магнит», обещает построить к 2013 году новый международный логистический центр. Проект находится на стадии проработки, поэтому дата начала строительства пока не анонсируется. Ожидается, что на территории нового центра будут размещены автотранспортное предприятие и склад. Как отмечает Егор Дорофеев, «Магнит» – одна из тех компаний, которые часто строят под себя просто за отсутствием предложений о покупке готовых объектов. «Уровень вакантных площадей в регионах чуть выше, чем в Москве, так что региональные проекты build-to-suit, как правило, связаны с более специфическими запросами заказчиков», – считает Петр Зарицкий. Действительно, трудно найти примеры, чтобы о складе build-to-suit задумались при наличии незаполненных спекулятивных площадей. Так, в Казани ничего не слышно о строительстве «складов с учетом индивидуальных пожеланий заказчика», поскольку свои площади готовы предложить два безликих спекулятивных проекта. Также и в Уфе, как известно страдающей от дефицита площадей, крупные игроки предпочитают идти к монопо-

Егор Дорофеев, Cushman & Wakefield / Egor Dorofeev листу и арендовать последние площади в единственном качественном складском комплексе города «Логопарк Сигма». Так, совсем недавно федеральный логистический оператор компания «С-Лоджистик» арендовала там для «Леруа Мерлен» 2,5 тыс. кв. м. Как показал опыт, в большинстве случаев строительство складов под ключ не так привлекательно для девелоперов и заказчиков, как принято говорить. Девелопер получает здесь твердые гарантии, однако меньшую прибыль, чем в спекулятивных проектах. Для заказчика же единственный плюс в build-to-suit – возможность реализовать свои специфические потребности. Широко востребованы подобные проекты окажутся только в том случае, если в течение ближайших нескольких лет, несмотря на растущий спрос, никто из федеральных игроков не рискнет запустить крупный проект за пределами Москвы.

072-73 Regions_I_L.indd 75

26.05.2011 10:38:50

Р е г и о н ы:

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archive

Shotgun Build-to-Suit Projects Market participants are still uncertain about build-to-suit projects. While some think “both developer and customer are keen on this format” others look upon them as a vestige of the crisis and a model of collaboration viable only under a shortage of speculative projects. Many players in the Russian regions froze their projects, having decided that they would implement only build-to-suit projects. Will the construction of “turnkey” warehouses take root beyond Moscow?

he recession is known to have dealt the heaviest blow on the storage market at a time when the regions were only developing a zest for so-called “ambitious projects.” Things were not much better in the thriving Moscow region. Companies engaged in warehouse construction could barely make their ends meet. Thus Raven Russia, a pioneer and standard-bearer of the Russian industrial real estate market, reported a loss of $148 million at the close of 2009. Since then a lot has changed. “The developers of storage facilities have stirred to higher activity and started implementing some projects frozen during the crisis, such as those in Lobnya, Klimovsk, Chekhov and others. Access to project financing and a growing number of warehouse lease deals made developers tackle rather large-scale logistics projects,” notes Vitaly Antonov, CEO of Espro Development. General revitalization of the national economy became the key catalyst for the warehouse market. Chimney shafts have restarted puffing; retailers are blowing off the dust from their counters and looking for

a suitable place to store their meat, milk, electric appliances and other goods selling well again. “The explicit market leaders – Raven Russia, PNK Group, Giffels, MLP – have built and let sizeable Class A storage space which is currently being absorbed pretty fast and their big deals with highprofile tenants are the best proof,” comments Lance Pilant, Director of Industrial and Storage Space, CB Richard Ellis. It should be noted that almost all warehouse construction projects are delivered within the confines of Central Russia. According to Dmitry Sapunov, Director of Regional Real Estate, the regional warehouse property market is sluggish and not attractive for developers. In the expert’s opinion, only “state-run projects” are delivered far away from Moscow, such as the PLP (industrial and logistics park) project in the Novosibirsk Province.

Mounting scarcity Espro Development’s Vladimir Antonov is positive that two factors are of paramount importance for the development of the

warehouse market: short supply and high demand from potential tenants. “These two factors are pushing up the rental rates at warehouse complexes, with the base rent hitting the $120/sqm/year mark,” he remarks. Indeed storage space was in short supply already last year – not only in Moscow and its suburbs where almost all available space has been absorbed in recent 18 months, but also in many regions. As of March 2011, Ufa already faced the scarcity of quality storage space. If we look at Class C industrial and storage premises that feature large in the Ufa logistics property market, the average rental rate ranges from 200 to 250 rubles/sqm/month. The dearth of quality storage space keeps mounting in Ufa, since no new projects are being delivered. By the end of 2011 the rates here may well grow by 10-15% in Class A and by 20-30% in Class C. “Warehousing real estate is now in highest demand among industrial companies, retailers and distributors while the demand from logistics companies has doubled, even though it has not yet reached pre-crisis

figures. This accelerating positive dynamics in the industrial property market creates prerequisites for a further rise in demand during 2011-2012, which will be met by build-to-suit projects, not to mention other possibilities,” Mr. Antonov remarks. Buildto-suit projects are the talk of the day both in Moscow and beyond, but very few projects are being actually delivered.

Hard format Build-to-suit warehouses were remembered during the recession when developers feared risks and could not figure out demand. This trend persists even today. As noted by Peter Zaritsky, Associate Director of Industrial and Warehousing Department, Jones Lang LaSalle Russia and CIS, swelling demand for build-to-suit space, or rather unceasing talks about this format, can be attributed to a flagrant deficit of speculative projects. Nevertheless developers themselves still find this format exciting and attractive. “Developers are keen on such projects. The bottom line is the interest of clients

072-73 Regions_I_L.indd 76

26.05.2011 10:38:51

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

| News Новости of Northwest Северо–Запада | Regions Регионы

| |

| Listings Объекты

группа компаний

072-73 Regions_I_L.indd 77

26.05.2011 10:38:52

Re g ion s:

Vitaly Antonov, Espro Development / Виталий Антонов in such projects,” assures Mr. Antonov. Meanwhile the demand for build-to-suit spaces is almost lacking in the regions, he says, with the exception of those regions which were able to attract large investors deploying manufacturing functions on their territory. Kaluga with its industrial clusters is a typical case study. Dmitry Sapunov recalls that prior to the crisis local players in big cities, neglected by developers, frequently pondered build-to-suit warehouse projects, but because of problems with financing those projects were shelved. In particular a certain large distributor in Omsk had even found a site for a build-to-suit project, recalls the director of Regional Real Estate, but the recession forced him to review his plans.

Ли Тимминс: В каждой стране есть ряд глупых правил, причем везде свои. Например, в США слишком далеко все зашло с антитабачными законами. стр. 62 As noted by Peter Zaritsky, developers are now unwilling to run the risk of large-scale speculative projects; hence a great multitude of build-to-suit projects. This situation is particularly typical of the regions – a number of companies such as Raven Russia have decided to postpone the delivery of regional projects until it finds real customers. Mr. Sapunov believes it’s next to impossible to find customers for build-to-suit projects in the regions, whereas quite a few tenants looking for limited storage space would be interested in speculative projects. Nevertheless major players are not quick to unfreeze their projects located far away from Moscow. Egor Dorofeev, Head of Warehouse and Industrial Department at Cushman & Wakefield, says regional companies seldom contemplate build-to-suit projects as they prefer taking up spaces in available speculative warehouses and, in the lack of quality offer, they can be content with lower class warehouses. “Historically, regional demands are more modest compared to those in Moscow. While in Moscow lessees may look for more than 15,000 sq m of storage space, in the regions they never ask for units in excess of 10,000 sq m. The demands of regional companies bar them from ordering build-to-suit warehouse projects,” the expert points out. Peter Zaritsky emphasizes that buildto-suit projects are slower to deliver than speculative warehouses as negotiations between the customer and fee developer may drag on for months. “There is certain conventional statistics, – he says. – while 6–7 out of 10 negotiations over speculative warehouses end in concrete deals, 2–3 transactions at the most are completed for build-to-suit projects.” A deal is harder to strike because in classical build-to-suit

projects it is the customer who ought to finance construction works.

No farther than 600 km from Moscow As noted by Lance Pilant, “turnkey” projects are still interesting to both developers and key tenants, though it should be noted that the construction costs of such projects are much higher in the Moscow area as compared to the regions. National developers are seldom ready to deliver build-to-suit projects farther than 600 km from Moscow, at that, knows Mr. Zaritsky who adds that only niche players might operate in remote regions. Egor Dorofeev says developers may have potential interest in regional operations but in a strange place it takes too long a time to develop a project. “It will be easier for a company in need of storage space to do everything by itself,” he opines. In the words of Dmitry Sapunov nothing has been going on in the Siberian and Ural warehouse markets for two years. On the other hand, Kaluga is within the Moscow orbit and turnkey warehouse projects are booming here. Thus Espro is developing the A-park industrial project near to the Volkswagen plant using a build-to-suit scheme. Visteon, Benteler and other companies are key tenants of the industrial park, according to Vladimir Antonov. “The project targets specific clients: suppliers and manufacturers of car parts for the automotive cluster that has taken root in the Kaluga area,” says the expert. In Kingisep Mineral Chemical Company “Eurochem” is developing a build-to-suit 560-millionruble-worth brimstone warehouse. As we can see, it is industrial companies that develop built-to-suit facilities in the regions. Retailers are generally attracted to speculative warehouses at major logistics hubs, but even here new projects are

Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia / Viktor Afanasenko, director of leasing and marketing at Raven Russia – В целом, анализируя потребности арендаторов, можно говорить о тенденции, связанной с ростом интереса к складам со специфическими требованиями. Это могут быть морозильники, холодильники, площадки под легкую сборку для производителей автокомпонентов и т. д. Проекты складских комплексов становятся сложными как с точки зрения технологических характеристик, запрашиваемых арендаторами, так и организации процесса внутренней логистики. Многие компании, и российские, и западные, хотят получить уникальный продукт «под себя», и девелоперы вынуждены адаптировать свои проекты под специфические запросы клиента – конечного пользователя. Мы всегда идем навстречу таким пожеланиями и вносим изменения в проекты, инвестируя в строительство дополнительные средства. Примером могут служить производства легкой сборки, когда арендатору требуется дополнительное электричество (арендатор компания «Фаском» в проекте «Шушары», Санкт-Петербург) или изменение температурного режима (X5 Retail Group в Ростове-на-Дону). По запросу X5 Retail Group мы, в частности, адаптировали наш проект в Ростове-на-Дону. Арендатору требовался морозильный блок для хранения продуктов питания. В целом такие улучшения повышают капитализацию проекта и позволяют сохранить арендатора в проекте в течение длительного срока. / – In general, when analyzing the needs of tenants, we have discovered a mounting interest in warehouses with specific features. These may include freezer and/or refrigerator storage areas, or sites for an easy assembly of automotive components, etc. Warehousing projects are complex undertakings, both in terms of technological characteristics requested by tenants, and the organization of internal logistics. Many companies, both Russian and Western, are seeking unique tailor-made products and therefore developers are forced to adapt their projects to the specific needs of their customers - the end-users. We always work on fulfilling such requests and enter changes to our projects, investing additional funds into their construction. One such example is areas for light assembly of manufactured products, where the tenant needed extra power (Fasco Company leasing premises in the Shushary Project, St. Petersburg). Another example is changes in temperature (X5 Retail Group in Rostov-on-Don): on demand of X5 Retail Group, we adapted our project in Rostov-on-Don to meet the lessee’s need for a large freezer section for food storage. In general, these types of improvements increase the capitalization rate and allow us to keep a tenant in the project over a much longer period of time.

Peter Zaritsky, Jones Lang LaSalle / Петр Зарицкий, Jones Lang LaSalle being announced. Thus ZAO Tander, managing the Magnit retail chain, plans to build a new international logistics center near Penza by 2013. The project is currently under design and elaboration and so the beginning of construction works has not so far been scheduled. The new center is expected to host an automotive industrial concern and a warehouse. As noted by Mr. Dorofeev, Magnit is one of the companies which develop build-to-suit facilities simply in the lack of other offers. “The vacancy rate is slightly higher in the regions as compared to Moscow and so regional build-to-suit projects are normally initiated by customers with more specific needs,” Mr. Zaritsky believes. Indeed it’s hard to find anyone contemplating build-to-suit warehouses, when unoccupied speculative space is available. Thus nothing can be heard about the construction of “customized or tailor-made warehouses” in Kazan where two speculative projects are ready to offer abundant space. In Ufa, which is known to be crippled by the short supply of storage space, large players prefer dealing with a monopolist and lease the remaining units in the city’s only quality warehouse complex Logopark Sigma. Thus a short time ago the national logistics operator S-Logistic leased 2,500 sq m there for Leroy Merlin. Experience has demonstrated that in most cases the construction of turnkey warehouses is not as attractive for developers and customers as some think. Although the developer has ironclad guarantees under this arrangement, his profit is way lower than in speculative projects. As for the customer, the only attraction of buildto-suit projects for him is the possibility to meet his specific needs. Such projects will be popular only if none of the national players takes the risk of launching a large project beyond Moscow during the next several years, burgeoning demand notwithstanding.

072-73 Regions_I_L.indd 78

26.05.2011 10:38:52

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника СВАО От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 400 - 3600

Большой Демидовский пер., 12/1 Big Demidovsky lane 12/1

Особняк класса «А», четыре этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку Mansion of “A” class. 4-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 18 000 Lease - from 18 000

Собственник

8(495)363-80-25 www.demidov-plaza.ru

ЮВАО 1614.2

2-й Крутицкий пер д.18/3 Здание 3-х эт., 3 отд. входа, огороженная территория, парковка на 7 м/м. Идеально под банк, мед. центр. 2-nd Krutitskiy side-street, 18/3 3-storey building, 3 separate entrances, fenced site, parking for 7 car places. Excellent for bank, medical center

Продажа Sale

Собственник

8 (901) 517-69-54 Анна Anna

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

Район Донской ЮАО От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Аренда договорная Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset” Lease negotiable

МО 5 - 20 000

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 130 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип, кв.м., гип. мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 130 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. открытие 2012г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2012

ЗЕМЛЯ / LAND ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

079-82 Listings-163.indd 79

26.05.2011 10:40:42

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG 580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. Sale - 34 800 thsd.

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS 120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

1 500

Г. Муром, Влад. Обл., шоссе Murom, Vladimir area, highway

ОСЗ, 1 эт., земля 1,5 га, возможность увеличения площади з/у и ОСЗ. Идеально для строительства гипермаркета или ТЦ Detached building, land – 1.5ha, possibility to increase the square of land plot and detached building. Ideal for hypermarket or shopping center construction.

Цена по согласованию Price is negotiable

Собственник

(495) 919-33-28, 8-926-222-42-11 maxitorg@gmail.com

• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях • Менеджер по работе с клиентами • Event- менеджер • Менеджер по логистике в отдел распространения Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала

АРЕНДА / ПРОДАЖА АРЕНДА / ПРОДАЖА

АРЕНДА

м. Пролетарская, 10 мин. пешком, Бизнес-центр класса «А», блоки от 70 до 7 000 кв.м. Центральное кондиционирование, подземный паркинг. Ставка аренды: 15 000 руб. вкл. НДС.

www.bc-rent.ru (495) 787-42-97

079-82 Listings-163.indd 80

26.05.2011 10:40:42

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 201 г.

Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

# 11 (16 3) / 1–15 . 0 6 .11

079-82 Listings-163.indd 81

26.05.2011 10:40:42

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

079-82 Listings-163.indd 82

26.05.2011 10:40:43