CRE Russia #18 (170) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 18 (170) / 16–30.09.11

2011 26:

Деиндустриализация Москвы / MOSCOW’S DEINDUSTRIALIZATION

50:

День производителя / MANUFACTURER’S DAY

42:

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ / LATEST LEASE AND SALE OFFERS

32: Профессор Санг-Дэ Ким «Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий»: / PH.D SANG-DAE KIM: "I AM NOT AN EXCLUSIVE CHAMPION OF HIGH-RISE BUILDINGS"

№18 (170) 16–30.09.2011

36: Штабное чувство ADMINISTRATIVE PULSE 56: Residential: Невысокая жизнь / LOW-RISE LIVING

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Массовое переселение душ

Massive resettlement

Пока московские власти запрещают стройки в центре города, крупные компании спешат занять еще пустующие немногочисленные площади. Это, пожалуй, последняя возможность собрать разрозненные офисы под одной крышей в центре Москвы. Но не все успеют ощутить радость воссоединения: офисов осталось мало, а больших площадей и того меньше (Тема номера). Нехватка новых площадок под строительство вынуждает девелоперов задействовать то, что у них в запасе. Так, «Главстрой» решил вывести предприятия со своих площадок за городскую черту, а промзоны застроить 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимостью (Актуально). Кира Пластинина переносит свое производство из Китая в Россию: слишком высоки становятся пошлины на ввоз готовой продукции. Как оптимистично отмечают эксперты, в ближайшее время мы будем наблюдать не только возвращение российского производства из Азии на родину, но и массовый приход иностранного, которое протекционистская политика российского правительства заставляет размещаться здесь. Однако мелким и средним производителям не под силу строить собственные фабрики и заводы – они вынуждены объединяться в индустриальных парках, рынок которых только формируется («Тренды»).

While Moscow authorities ban new construction in the city core, large companies are in a hurry to fill the few remaining vacant spots. This is perhaps their last chance to gather their dispersed divisions under one roof in the central Moscow. Not all will rejoice at reunification, though, given little office space left and even fewer large office units on the market (Cover Story). The shortage of new construction sites forces developers to tap into their reserves. Thus Glavstroy has decided to relocate the industrial function from its sites beyond the city confines and build 1.5 million sq m of residential and non-residential property on the vacated grounds (Hot Topic). Kira Plastinina is carrying her production from China back to Russia because of unaffordable import duties. Experts are full of optimism anticipating not only a return of Russian manufacturers from Asia to their motherland, but also a massive coming of foreign manufacturers who are forced to deploy their production facilities in Russia by the protectionist policy of the Russian government. Small and medium-sized manufacturers, unable to build their own factories, have to pool their resources within industrial parks which are now in the making (Trends).

Увлекательного чтения, Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmedia.ru

Коммерческая недвижимость № 18 (170), 16–30.09.11 Над номером работали: Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Выпускающий редактор: Алексей Пастушин Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Людмила Бокина, Игорь Поспехин, Елена Сухарева Фото на обложке: Ефим Гросман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Исполнительный директор: Екатерина Крылова Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Руководитель отдела производства: Елена Гусева Руководитель отдела телесэйлз: Наталья Клещенко Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр Никитин Отдел телесэйлз: Екатерина Соколова

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс». Выход в свет –15.09.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.

Рекламные материалы публикуются со значком Р. Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at ZAO Almaz-Press. Release Date – September, 15, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Happy reading, Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmedia.ru

Commercial Real Estate № 18 (170), September 16, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaibrakhmanov Managing Editor: Aleksey Pastushin News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Lyudmila Bokina, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva Cover photo: Efim Grosman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Executive Director: Ekaterina Krylova Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Publisher: Irina Zavyalova Deputy General director: Lyudmila Mikhailova Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of production department: Elena Guseva Head of Telemarketing department: Natalia Kleshchenko Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander Nikitin Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms. Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

В мире / In the World

Новости жилья / Residential News

Цифры и факты / Facts and Figures

Актуально / Hot Topic Деиндустриализация Москвы

Moscow’s Deindustrialization

Новости / News

Календарь событий /

Московские власти намерены продать «Гостиничную компанию», она попала в среднесрочную программу приватизации государственного имущества города Москвы на 2011–2013 годы, сообщила заместитель мэра, руководитель департамента имущества столицы Наталья Сергунина на заседании правительства Москвы.

Calendar of Events 32

Интервью / Interview Профессор Санг-Дэ Ким «Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий» Ph.D Sang-Dae Kim: "I am not an exclusive champion of high-rise buildings"

Тема номера / Cover Story Штабное чувство Administrative Pulse

36 Тема номера / Cover Story С началом 2011 года многие работающие в Москве компании осознали, что качество их штаб-квартир не соответствует не только текущему положению дел, но и стратегии их развития. Пользуясь пока еще невысокими ставками аренды и относительно большим объемом вакантных площадей, корпорации спешат консолидировать разрозненные офисы.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Residential

Актуально / Hot Topic В конце августа руководство корпорации «Главстрой», принадлежащей Олегу Дерипаске, приняло решение вывести производственные площадки своих московских предприятий за пределы МКАД, а на освободившихся территориях построить 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

В последние несколько лет малоэтажные жилые комплексы пользуются все большей популярностью как у покупателей, так и у девелоперов, и потому этот формат все активнее осваивает просторы Подмосковья.

Тренды / Trends День производителя Manufacturer’s Day

Residential Невысокая жизнь Low-Rise Living

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

Практика / Practice Квалификация с дисквалификацией

50 Тренды / Trends За годы простоя старая производственная база развеялась по ветру, и сейчас перед девелоперами открывается широкое поле для деятельности. Производителям нужны стены – индустриальные парки, отдельные заводы.

Qualifications with Disqualification

Интернет / Internet

Регионы / Regions 72 Новости / News 74 Лицом к перенасыщению / Facing Oversupply

Объекты / Listings

74 Регионы / Regions Сегодня сибирский рынок торговой недвижимости – один из наиболее развитых в России. Здесь доминируют качественные торговые центры, что нетипично для регионов, а обеспеченность населения торговыми площадями выше, чем в Москве. Как решают проблему перенасыщения рынка местные ТЦ?

Новости:

Профессор Санг-Дэ Ким: В небоскребе обязательно должны быть и гостиницы, и апартаменты, и офисы. В противном случае вам никогда не удастся ни продать небоскреб, ни сдать в аренду полностью.

стр. 32

Москва продает «Гостиничную компанию» Власть

осковские власти намерены продать «Гостиничную компанию», она попала в среднесрочную программу приватизации государственного имущества города Москвы на 2011–2013 годы, сообщила заместитель мэра, руководитель департамента имущества столицы Наталья Сергунина на заседании правительства Москвы. По словам Натальи Сергуниной, всего в перечень имущества, подлежащего приватизации, добавлены 11 акционерных обществ, среди которых ОАО «Мостелесеть», ОАО «Фабрика-прачечная № 11», ОАО «Гостиничная компания», также в список была включена гостиница «Хилтон Ленинградская». Среди активов «Гостиничной компании» – УК «ВашОтель», под управлением которой находится 11 гостиниц уровня 2–3 «звезды» общим номерным фондом более 4,5 тыс. номеров; доли в отелях «Ренессанс Москва» и «Савой Москва»; строительство МФК на месте гостиницы «Россия». Акционерный капитал ОАО «ГК» – 62 млрд 196 млн рублей.

с девелопером проекта – компанией «ИНА Групп». Бизнес-центр «ИНА» представляет собой современное девятиэтажное здание класса А общей площадью 16 тыс. кв. м. Внешний облик здания сочетает в себе элементы постмодерна и хай-тека. Здание состоит из трех блоков (А, В, С), которые объединены на уровне первого и второго этажей. Вход в бизнесцентр возможен с 3-го Павловского переулка и Павловской улицы. Инфраструктуру здания составляют торговая зона, ресторан, летнее кафе, зимний сад. Проектом предусмотрена подземная двухуровневая парковка из расчета 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. Транспортную доступность обеспечивает близость Садового кольца, Большой Тульской улицы, Варшавского и Каширское шоссе, ТТК. В 8–10 минутах ходьбы находятся станции метро «Серпуховская» и «Добрынинская».

«МонАрх» для Андрея Моносова

«Союз» закрывает магазины Концерн «Союз» закрывает магазины одноименной сети: из более чем 50 магазинов «Союз» закрыто уже более трети, сообщает «Коммерсантъ». Сетью розничных магазинов «Союза» владеет и управляет ООО «С-Поставка». С ноября прошлого года поставщики CD, DVD и книжной продукции предъявили сети судебные претензии на сумму более 120 млн рублей. Пока из 34 исков, зарегистрированных в базе Арбитражного суда Москвы, решение вынесено по девяти. Всего сумма удовлетворенных претензий достигла около 18,2 млн рублей. Источник издания, близкий к «Союзу», утверждает, что вопросы с кредиторами практически решены и в ближайшее время с ними будут подписаны мировые соглашения. В то же время, по словам топ-менеджера одной из звукозаписывающих компаний, концерн активно закрывает свои магазины: недавно закрылись точки в ГУМе, «Атриуме», «Ашан Сити» на Каширском шоссе, в ТК «Тук-Тук» на Матвеевской улице. По состоянию на 2009 год сеть насчиты-

вала 51 магазин, сейчас на сайте «Союза» указаны лишь 33 действующих магазина. Тем временем источник, близкий к концерну, настаивает, что магазинов останется больше одного, кроме того, будут развиваться онлайн-продажи. По его словам, сокращение торговых точек вызвано общемировой тенденцией к спаду продаж физических носителей.

Сделка

S. A. Ricci сдаст БЦ «ИНА»

Открытие

Немецкая точность в Nagatino i-Land В технопарке Nagatino i-Land открылся Немецкий центр промышленности и торговли – предприятие концерна «Ландесбанк Баден-Вюртемберг» (LBBW), один из самых крупных собственников в технопарке Nagatino i-Land. Немецкий центр занимает здание площадью 23 тыс. кв. м. В здании центра разместятся офисы более 100 немецких компаний различного профиля деятельности.

В Москве открылся ТЦ «Гренада»

Комментируйте в IN.CRE

Тренды

Frank, Sanitec, «Центральный дивизион», Ontex RU, X5 Retail Group, UPM. Объект расположен в 44 км от Москвы, в черте города Ногинска, вблизи Первого бетонного кольца и ЦКАД, на федеральной трассе М7 «Волга». Территория застройки парка составляет 63 га, общая площадь комплекса– 230 тыс. кв. м. В настоящее время введена в эксплуатацию первая очередь проекта общей площадью 121,4 тыс. кв. м. На территорию комплекса заведена железнодорожная ветка. Совладельцем проекта является британский инвестиционный фонд Raven Russia.

Федеральная антимонопольная служба разрешила приобретение 65% голосующих акций ОАО «Группа компаний «МонАрх» Андрею Моносову, сыну Леонида Моносова, в прошлом возглавлявшего Мосгорзаказ, а в настоящее время являющегося владельцем компании «Москапстрой» и вице-президентом «Олимпстроя». Как указывается в сообщении ФАС, в распоряжении Андрея Моносова уже имеется 5% голосующих акций ГК «МонАрх». Таким образом, его доля в компании составит 70%. Продавцом выступает генеральный директор ГК «МонАрх» Сергей Амбарцумян, у которого и останутся остальные 30% акций компании.

Торговый центр «Гренада» общей площадью 18 тыс. кв. м открылся в Москве в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Инвестор и застройщик ТЦ – группа компаний «Веста-СФ». Консультант по маркетингу и сдаче в аренду проекта – компания S. A. Ricci. Как отметили в S. A. Ricci, на сегодняшний день сдано 90% торговых площадей «Гренады». Якорными арендаторами комплекса являются супермаркет «О’Кей» (1,8 тыс. кв. м), «Спортмастер» (3,8 кв. м) и «Техносила» (около 2,3 тыс. кв. м). Среди арендаторов торговой галереи – «Л'Этуаль», O'STIN, Lady Сollection, «Связной», «Яшма золото», «Кофейная кантата», TUI, МТС и др. Архитектура торгового центра вписана в имеющийся ландшафт, в результате чего вход на цокольный этаж расположен на одном уровне с улицей Юбилейной, а вход на первый этаж со стороны Новорязанского шоссе – на одном уровне с шоссе и прилегающей наземной парковкой.

«Восточный» сдан в аренду полностью Компания S. A. Ricci стала эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду бизнес-центра класса А «ИНА». Соответствующий договор подписан

Индустриальный парк «Восточный», девелопером которого выступает компания «Эспро Девелопмент», полностью заполнен арендаторами. Долгосрочные договоры аренды подписаны с компаниями Roto

Ежедневные новости рынка – будь в курсе!

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

Найди дешевый офис!

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

Новости:

page 42

«РД Констракшн Менеджмент» построит офис «Норильского никеля»

Топ-5 сайт www.cre.ru c 15-31.08 / Top 5 on www.cre.ru from Aug. 15 to 31 1.

Ярмарка в Астрахани становится центром новых брендов

X5 запустит первый гипермаркет в Оренбурге

Kalinka Realty закрыла две офисные сделки

«ЮИТ Московия» начинает строить ТЦ

Проект МФЦ стоимостью $200 млн получит финансирование

Новости компаний

«ЮИТ Московия» открывает новое направление

Инвестиционно-строительная компания «ЮИТ Московия», «дочка» крупного финского концерна YIT Construction, основанная в 2003 года для строительства жилья преимущественно в Подмосковье, открывает новое направление бизнеса – строительство коммерческих проектов, заявил в ходе пресс-конференции заместитель гендиректора компании Павел Кочережкин. По его словам, у девелопера есть банк земельных участков, где планируется построить торговые комплексы. Самый большой проект – ритейл-парк площадью примерно 35–40 тыс. кв. м. – будет реализован в Красногорском районе, в 15 км от МКАД, где компания владеет участком площадью 8 га, прилегающим к Новой Риге. В настоящее время «ЮИТ Московия» ведет переговоры с X5 Retail Group как с потенциальными арендаторами, сказал Павел Кочережкин. Кроме того, в собственности девелопера находится два расположенных рядом участка площадью 3 га и 0,8 га в Раменском. Здесь появится торговый объект площадью около 10 тыс. кв. м. И наконец, в составе своего микрорайона в Пушкино «ЮИТ Московия» планирует возвести небольшой торговый центр площадью 3 тыс. кв. м. Проект в Пушкино компания начнет строить в течение ближайших трех месяцев. Ориентировочный срок строительства – 1,5 года. Проект на Новой Риге, вероятнее всего, будем вторым. Пока все эти проекты находятся на стадии проектирования. Комментируйте в IN.CRE

MirLand отчиталась о доходах Российское подразделение холдинга Fishman Group компания MirLand Development Corporation сообщила о снижении чистой прибыли на 50% в первом полугодии 2011 года, до $4,0 млн, ее доход вырос на 143% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Выручка увеличилась до $23,2 млн, с $9,6 млн в первом полугодии 2010 года. Как отмечается в сообщении компании, рост доходов обусловлен открытием «Триумф Молла» в Саратове и частично продажей проекта «Западная резиденция» в Перхушково. Падение прибыли произошло из-за роста финансовых расходов, укрепления рубля, негативно повлиявшего на долларовую переоценку портфеля компании. Стоимость активов на конец июня выросла до $756,1 млн с $704,5 млн в конце 2010 года. MirLand также сообщила, что уровень заполняемости вырос до 100% в торговом центре «Вернисаж» в Ярославле и «Триумф Молл» в Саратове.

Проект

В Москве появится турецкая торговая зона В Солнечногорском районе Московской области около аэропорта «Шереметьево» будет создана торговая зона, которая должна стать площадкой для оптовой торговли между Россией и Турцией. По данным СМИ, в состав зоны войдет более 4 тыс. шоу-румов, супермаркет, бизнес-центр класса А, выставочный центр, складские помещения, таможенный терминал, гостиница, зона развлечений. Общая площадь комплекса составит около 840 тыс. кв. м, еще 150 тыс. кв. м займут – автопарк для грузового транспорта, технические площади, стоянки, подъездные пути и т. д. Реализует проект холдинг «Аран». Общий объем инвестиций – около $1 млрд. Для строительства комплекса постановлением правительства Московской области в 2004 году выделен земельный участок общей площадью 17 га на правах аренды сроком на 49 лет. Предполагается, что создание этой зоны будет способствовать увеличению товарооборота между Россией и Турцией.

Компания «РД Констракшн Менеджмент» выиграла тендер на строительство офиса НПФ «Норильский никель». Помимо инженерных и строительных работ, компания «РД Констракшн Мэнеджмент» выполнит разработку дизайн-проекта офиса НПФ «Норильский никель». Срок реализации составит 14 недель.

Фонда Distressed assets, находящегося под управлением компании, сообщается в пресс-релизе. Формирование этого инвестиционного фонда объемом $25 млн с горизонтом инвестиций до трех лет было начато в феврале 2011 года. В настоящее время «АвангардМенеджмент» рассматривает возможности вложения средств фонда в торговые и офисные комплексы в Московской области, ЦФО и Поволжья, а также в офисную недвижимость в Северо-Западном регионе России. Инвестировать предполагается через приобретение прав требования на эти объекты. Совокупная площадь объектов, которые компания в настоящее время изучает для приобретения, составляет 60 тыс. кв. м, их стоимость предварительно оценивается в $20– 22 млн.

Новости компаний

Это второй проект, который «РД Констракшн Менеджмент» осуществляет в бизнес-центре Marr Plaza, ранее компанией было реализовано строительство офиса компании Phillips общей площадью 550 кв. м.

Сделка

«АвангардМенеджмент» формирует портфель В II квартале 2011 года компания «Авангард-Менеджмент» приобрела права требования на 3,2 тыс. кв. м торговой и 3,3 тыс. кв. м торгово-складской недвижимости в Центральном федеральном округе России в интересах

Mango увеличивает экспансию Mango, международный ритейлер модной одежды, 130 магазинов которого работают в России, поставил перед собой цель увеличить количество магазинов до 300 к 2014 году. Испанская сеть хочет открывать в России от 30 до 35 магазинов в год, причем большая часть из них будет работать по франшизе. Mango откроет собственные флагманские магазины только в торговых центрах в Москве, заявил представитель компании. В настоящее время 80% магазинов сети Mango в стране франчайзинговые. Выручка Mango в 2010 в России составила 80 млн евро. В течение трех лет компания рассчитывает достичь оборота в размере 200 млн евро.

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 16–30.08.2011 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of August 16–30 Вакансии на сайте hh.ru / Vacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

80 000

0.7

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

65 494

0.5

50 000

Аналитик / Analyst

5.0

Резюме на сайте hh.ru / CVs on hh.ru

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Wages, rubles

Количество резюме / Number of CVs

Руководитель отдела коммерческой недвижимости / Director of CRE department

83 035

Брокер (консультант по торговой недвижимости) / Broker

78 593

Аналитик / Analyst

72 298

*Количество соискателей на одну вакансию / *A number of applicants per vacancy

Будь первым! Все предложения рынка!

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

Обсуди самые актуальные проблемы!

Новости:

Новости компаний

AFI заработала в первом полугодии $28,7 млн

тов, значительная их часть связана с проектами в центре города. Общая площадь инвестпроектов в центре города, строительство которых было приостановлено, составляет около 2 млн кв. м торговых, административных и других площадей, отметил г-н Собянин. В том числе проекты на 1,5 млн кв. м были «остановлены вовсе».

Проект

На берегу Пестовского водохранилища появится яхт-клуб Чистая прибыль AFI Development в первом полугодии 2011 года составила $28,7 млн, говорится в сообщении компании. За аналогичный период прошлого года девелопер получил убыток в размере $63 млн. Выручка выросла на 47% – до $58,2 млн. Совместно со своим партнером по проекту БЦ Four Winds Plaza компанией «Снегири Девелопмент» AFI Development успешно привлекла для рефинансирования кредит в Нордеа Банк. Существующая кредитная линия в МДМ Банке в размере $143 млн рефинансирована за счет кредита Нордеа Банк в размере $170 млн на условиях существенно более низкой процентной ставки по сравнению с действовавшей в МДМ Банке ставкой в 10,5%. AFI также подтвердила, что планирует закрыть до конца сентября сделку по приобретению у правительства Москвы около 25% в торговом комплексе «Афимолл Сити». Сумма сделки – 5 млрд рублей ($180 млн), на этом этапе сделка не включает подземный паркинг «Афимолл Сити» (2700 мест). Компания продолжает переговоры с правительством Москвы по поводу паркинга. В настоящее время AFI ведет переговоры с банками о привлечении финансирования для сделки. Девелопер также договорился с ВТБ о снижении на $294 млн ставки по кредиту на строительство «Афимолл Сити» – с 13,25 до 11,5% с дальнейшим снижением до 9,5%. Комментируйте в IN.CRE

Власть

Власти Москвы расторгли 200 инвестконтрактов В ходе заседания правительства Москвы мэр столицы Сергей Собянин заявил, что по итогам градостроительной земельной комиссии городом принято решение о расторжении более 200 инвестконтрак-

Компания ОПИН запланировала строительство яхт-клуба площадью 3,5 тыс. кв. м и гостиничного комплекса с апартаментами площадью 15 тыс. кв. м на берегу Пестовского водохранилища, где сейчас девелопер ведет строительство поселка Пестово, заявила Наталья Картавцева, директор департамента продаж ОПИН, в ходе пресс-тура по поселкам компании. В состав яхт-клуба войдут: детоксклиника, аквапарк, спа-центр, рестораны и салон красоты. Рядом расположится гостиничный комплекс с апартаментами для сдачи в аренду. В ОПИН рассчитывают, что это будет отель категории 5 «звезд» примерно на 80 номеров. В качестве оператора рассматривают Hilton. Во втором крыле комплекса будет расположено около 100 управляемых апартаментов для сдачи в аренду и для продажи. Объем инвестиций в строительство этих объектов оценивается в более чем $15 млн. В настоящее время разрабатывается архитектурный проект зданий.

Сделка

ТНК-ВР завершила продажу офиса В июле 2011 года компания ТНК-ВР завершила продажу здания московского офиса компании, говорится в отчетности компании. Согласно отчету, сумма сделки составила $238 млн. Как стало известно в мае текущего года, офисный комплекс «Альфа-Арбатцентр» выкупили у ТНК-ВР структуры группы «Промсвязьнедвижимость». Покупателей на свой офис на Арбате ТНК-ВР начала искать в 2009 году. Сама же ТНК-ВР в 2010 году арендовала офис в БЦ Nordstar Tower на Беговой.

PPF купила «Эльдорадо» Группа PPF и российский предприниматель Игорь Яковлев закрыли сделки,

в результате которой PPF приобретает полный контроль над сетью магазинов электроники и бытовой техники «Эльдорадо». Стороны достигли договоренности о продаже доли основателя бизнеса Игоря Яковлева (50% минус одна акция) группе PPF, которая уже с 2009 года является держателем контрольного пакета акций сети «Эльдорадо» (50% плюс одна акция). Сделка получила одобрение со стороны Федеральной антимонопольной службы. Сумма сделки не раскрывается.

Kalinka Realty закрыла две офисные сделки Риелторская и консалтинговая компания Kalinka Realty закрыла две сделки по офисным помещениям, реализовав в общей сложности около 6 тыс. кв. м. площадей. В районе Хамовников крупная строительная компания арендовала офисное здание класса B+ площадью более 2,5 тыс. кв. м, а в районе «Павелецкой» был сдано еще одно офисное здание класса B+ площадью 3,3 тыс. кв. м, где арендатором выступил многопрофильный холдинг. В обоих случаях арендаторы мотивировали потребность в новых помещениях расширением штата компаний. По мнению аналитиков компании, осенью рынок коммерческой недвижимости ожидает сезонный рост цен. В настоящее время компания ведет поиск офисных помещений для приобретения в собственность или в аренду по заказу нескольких российских банков и нефтяных компаний. На днях было получено подтверждение от одного энергетического холдинга о том, что с сентября он намерен входить в сделку по покупке около 3 тыс. кв. м офисных площадей. По данным Kalinka Realty, к концу первого полугодия 2011 года доля вакантных помещений в классе А не превышала 12–14%, а в классе В - 13–16%. Рост ставок аренды с начала года, в зависимости от сегмента, составил 10–15%.

Аренда

ASTERA привлекла McDonald's Компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate выиграла тендер на эксклюзивный брокеридж торгового центра МЦ в Москве и привлекла на объект знакового оператора. Современный торговый центр площадью 15,7 тыс. кв. м строится на юго-западе столице и готовится к открытию в I квартале 2012 года. Первым «якорем» объекта стал McDonald's.

Узнай мнение экспертов!

ТЦ строится в зоне жилой застройки на пересечении улиц Профсоюзной и Миклухо-Маклая. Как сообщили в компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, концепция объекта предполагает строительство качественного торгового центра районного масштаба, которые сегодня пользуются особенной популярностью у торговых операторов. Компания намерена привлечь в ТЦ операторов по продаже электроники и бытовой техники, спортивных товаров, а также товаров для дома, так как выявила потребность жителей района именно в этих группах товаров. McDonald's заходит на объект форматом отдельно стоящего ресторана с услугой «МакАвто».

Событие

ГК «Архитек» построила новый «О'кей»

Группа компаний «Архитек» завершила строительство нового супермаркета «О'кей» в Люберцах. В мае 2011 года группа компаний «Архитек» подписала контракт на строительство очередного объекта для компании «Доринда», развивающей сеть супери гипермаркетов «О'кей». За два месяца специалисты генподрядчика выполнили полный комплекс работ по созданию первого супермаркета сети в подмосковных Люберцах (улица Юбилейная, 19). В рамках заключенного контракта компания «Архитек» разработала рабочую документацию по инженерным системам и архитектурным решениям объекта, выполнила монтаж инженерных систем: водопровода и канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования, электрических сетей и слаботочных систем. Также специалисты ГК «Архитек» осуществили комплекс внутренних отделочных работ. Общая площадь нового супермаркета – 1870 кв. м. Открытие нового супермаркета состоялось 16 августа 2011 года.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Cодержание | Новости

| |

| В мире

Новости:

Отставки / Назначения В Sokos Hotels сменился глава российского подразделения

Jones Lang LaSalle Hotels укрепляет команду

Генеральным директором российского подразделения финской гостиничной сети Sokos Hotels стала МарьяЛииса Ярвенпяя. Свою деятельность в Sokos Hotels Марья-Лииса Ярвенпяя начала в 1991 году в должности менеджера ресторана одного из отелей сети. В августе 2010 года она была назначена генеральным советником отеля Sokos Hotels Palace Bridge в Санкт-Петербурге, позже заняла пост генерального менеджера этой гостиницы, а весной 2011 года стала исполнительным директором Sokotel. Sokos Hotels включает в себя около 50 отелей, три из которых находятся в Санкт-Петербурге (общий номерной фонд 900 номеров). По словам Марьи-Лиисы Ярвенпяя, в настоящее время сеть рассматривает возможность строительства еще одной гостиницы в России.

Юрий Борисенко стал независимым директором RGI

Анастасия Степаненко назначена на должность вицепрезидента Jones Lang LaSalle Hotels. Таким образом, успешно завершено формирование консультационного подразделения гостиничного направления компании в России. Анастасия Степаненко будет заниматься расширением портфеля проектов компании, развитием стратегических отношений с ключевыми клиентами, а также укреплением лидерских позиций Jones Lang LaSalle Hotels в сфере предоставления консалтинговых услуг, включая оценку гостиниц и ведение переговоров с гостиничными операторами. Г-жа Степаненко имеет многолетний опыт работы в сфере консалтинга коммерческой недвижимости. До прихода в Jones Lang LaSalle Hotels она в течение семи лет работала в компании Ernst & Young – сначала в отделе оценки, затем – в гостиничном департаменте. Анастасия Степаненко имеет степени кандидата экономических наук и CCIM. В настоящее время она получает степень MBA в Университете Уорика (Великобритания), а также завершает процесс вступления в профессиональную ассоциацию RICS.

Опыт работы Дмитрия Герастовского в складской недвижимости составляет 8 лет. В недвижимости он начал свою карьеру в Jones Lang LaSalle, затем присоединился к индустриальной команде Knight Frank, где вырос до позиции содиректора департамента складской недвижимости. До прихода в S. A. Ricci Дмитрий работал в ГК «Эспро», где вел такие проекты, как «Кулон-Пулково» (Санкт-Петербург), индустриальный парк «Восточный» (Ногинск), офисно-складской комплекс «8 Марта», а также привлекал клиентов на проекты вuild-to-suit. За время своей деятельности на рынке коммерческой недвижимости Дмитрий участвовал в закрытии сделок объемом более 900 тыс. кв. м в Москве, 150 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге и 50 тыс. кв. м в регионах. Окончил Российскую экономическую академию им. Г. В. Плеханова. Свободно владеет английским языком, знает испанский.

Павел Платонов займется продажами в ГК «Эспро»

Андрей Чмутов будет развивать «Торговый квартал»

Юрий Борисенко / Yuri Borisenko На состоявшемся 25 августа 2011 года совете директоров было принято решение о назначении Юрия Борисенко на позицию неисполнительного директора компании RGI. Synergy Classic (владеет 22,26% акций RGI) заявила о том, что приветствует это решение. Юрий Борисенко имеет большой опыт в инвестиционном строительстве и сфере недвижимости, под его руководством в качестве юридического консультанта были спланированы и реализованы десятки проектов. Руководил рядом успешных проектов в Министерстве транспорта России, Министерстве экономического развития и торговли РФ, компаниях «Газпромбанк-Инвест», «Система-Галс», Tashir Group, «Северсталь», Borges Holding и других. С 1996 года являлся соучредителем и партнером юридической фирмы Vegas-Lex. В 2010–2011 годах занимал должность M&A директора по правовым вопросам группы компаний Highriser. Закончил Российскую экономическую академию им. Г. В. Плеханова по специальности «стратегическое управление».

Директором по развитию компании «Торговый квартал» назначен Андрей Чмутов. В его обязанности входит организация и контроль работы дирекции по развитию, включающей департаменты развития, маркетинга и стратегического консалтинга. Основной задачей дирекции является развитие бизнеса компании в части реализации девелоперских проектов, а также оказания услуг по управлению недвижимостью, брокериджу и консалтингу в сфере торговой недвижимости. Г-н Чмутов имеет значительный опыт работы в развитии и управлении девелоперскими проектами. Ранее он работал на позициях генерального директора компании Ray Properties, вице-президента компании «ГиперСити», а также руководил развитием услуг по управлению недвижимостью в компании Cushman & Wakefield.

В S. A. Ricci новое назначение Директором департамента складской и индустриальной недвижимости компании S. A. Ricci назначен Дмитрий Герастовский. В S. A. Ricci Дмитрий Герастовский будет заниматься укреплением и развитием департамента складской недвижимости. Своей основной задачей он видит рост объема транзакций, повышение доходности направления, а также рост узнаваемости и авторитета бренда S. A. Ricci на рынке складской недвижимости.

Открытие

«Эльдорадо» в новом формате В торгово-развлекательном центре «Афимолл Сити» состоялось торжественное открытие магазина электроники и бытовой техники «Эльдорадо», который расположился на двух этажах торгового центра и занимает в общей

Павел Платонов / Pavel Platonov На должность руководителя отдела продаж группы компаний «Эспро» назначен Павел Платонов. В его задачи будет входить привлечение новых арендаторов в проекты, реализуемые ГК «Эспро», взаимодействие с существующими клиентами, а также развитие новых проектов, реализуемых по принципу build-to-suit. Павел Платонов работает в ГК «Эспро» с 2008 года и успешно занимался привлечением арендаторов в проекты индустриального парка «Восточный», логистического парка «Истра», офисно-складского комплекса «Кулон-Югрос». Получил образование в Высшей школе экономики по специализации «экономика и управление предприятием». До прихода в ГК «Эспро» четыре года работал в производственно-строительной компании, где отвечал за маркетинг и сбыт продукции.

сложности около 3,3 тыс. кв. м. Это магазин нового формата, разработанного с участием ведущего британского агентства Fitch. Ядром магазина является информационный центр, в котором можно получить любую консультацию и информацию об ассортименте. Кроме того, в службе информации можно заказать дополнительные услуги, чтобы настроить ноутбуки, смартфоны или установить и подключить бытовую технику и электронику с помощью специалистов HiTechnic.

Узнать подробности IN.CRE.RU

ТРЦ «Афимолл Сити» находится в ММДЦ «Москва-Сити» на Пресненской набережной, 2. Общая площадь ТРЦ – 180 тыс. кв. м, арендуемая – 115 тыс. кв. м. В «Афимолл Сити» 5 торговых уровней и трехуровневый подземный паркинг, рассчитанный на 2,7 тыс. машино-мест, наземная парковка вмещает 1,1 тыс. машино-мест. Верхний уровень торгового центра представляет собой площадку, предназначенную для экспозиций, деловых и развлекательных мероприятий.

Обсуди самые актуальные проблемы!

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Contents | News

| |

| In the World

MonArch for Andrey Monosov

Moscow to Sell Hotel Company Power

he Moscow authorities aim to sell off Hotel Company, which was included in the government’s program to privatize state-owned property in the city of Moscow from 2011 to 2013, according to a statement from Natalya Sergunina, deputy mayor and head of the city property department, who spoke at a meeting of the Moscow government. According to Natalya Sergunina, a total of 11 shareholders’ bodies were added to the list of property subject to privatization, among them are Mosteleset, Fabrika-Prachechnaya No. 11, Hotel Company, as well as the hotel Hilton Leningradskaya. The assets of Hotel Company include VashOtel Management Company, which oversees 11 hotels rated 2-3 stars with an aggregate volume of more than 4,500 rooms; shares in the hotels Renaissance Moscow and Savva Moscow; construction of an MFC at the site of Hotel Rossiya. Hotel Company has total shareholder equity of 62 billion 196 million rubles.

The Federal Anti-Monopoly Service has authorized the sale of 65% voting rights in MonArch to Andrey Monosov, son of Leonid Monosov, the owner of Moskapstroy and vice president of Olimpstroy. Andrey Monosov already possesses 5% of voting rights in MonArch. Therefore, his stake will reach 70%. The seller, CEO of MonArch Sergey Ambartsumyan, will retain 30%.

Vostochny Let Out The 230,000-sqm industrial park Vostochny, a project of Espro Development, is fully occupied. Long-term leases have been signed with Roto Frank, Sanitec, Central Division, Ontex RU, X5 Retail Group, and UPM. The property lies 44 km from Moscow in Noginsk, close to the “first cement ring” and the CKAD. The built-up area is 63 ha. So far operations have started in the first 121,400sqm phase.

Inauguration

German Precision at Nagatino i-Land A recent opening at Nagatino i-Land was the German Center of Industry and

Retail – a business of Landesbank BadenWyurtemburg (LBBW), one of the biggest owners of Nagatino i-Land technology park. The German center occupies a 23,000sqm building. Located in the building will be more than 100 German companies running different types of business.

Grenada Retail Center Opens in Moscow The 18,000-sqm Grenada Retail Center has opened in Moscow, 3 km from the MKAD along Novoryzanskoe highway. Acting as both investor and developer of the retail center is Vesta-SF, while S. A. Ricci participates as a broker and consultant. According to S. A. Ricci, as of today approximately 90% of retail space at Grenada has been let. The anchor tenants are O’Key supermarket (1,800 sqm), Sportmaster (3,800 sqm) and Technosila (2,295 sqm). Among the shopping gallery's renters are L’Etoile, O’STIN, Lady Collection, Svyaznoi, Yashma zoloto, TUI, MTS and others. The retail center’s architecture fits into the existing landscape, with entrance to the bottom floor located on the same level as Yubileynaya St, while the entrance to the first floor from Novoryzanskoe highway is located on the same level as the adjacent above-ground parking lot.

Send your comments to IN.CRE

Trends

Soyuz Closes Stores The Soyuz concern is closing stores operating under the Soyuz name – of more than 50 Soyuz stores more than a third have been closed by now, according to Kommersant daily. The Soyuz chain of retail stores owns and manages S-Postavka Ltd. Since November of last year suppliers of CDs, DVDs and book products have filed legal claims all together totaling more than 120 million rubles. Of the 34 suits registered in the database of the Moscow arbitration court, so far decisions have been rendered on nine. The total sum of successful claims has reached approximately 18.2 mln rubles. At the same time, according to a top manager at one of the audio recording companies, the concern is actively closing its stores: points of sale were recently closed at GUM, Atrium, Ashan City on Kashirskoe Highway, and Tuk-Tuk retail center on Matveevskaya St. As of the end of 2009, the chain consisted of 51 stores, while the website of Soyuz currently indicates only 33 operating stores. Meanwhile, the source close to the concern insists that on-line sales will be developed. According to him, the downsizing of retail points was prompted by the worldwide trend of falling sales of physical carriers.

Transaction

S. A. Ricci to Lease out INA BC S. A. Ricci has signed on as the exclusive agent for marketing and leasing of the class A business center INA. The corresponding agreement has been concluded with the project’s developer – INA Group. INA business center consists of a modern, nine-storey class A building with total floor space of 16,000 sqm. The building’s exterior combines both postmodern and high-tech elements. The building consists of three blocks (A,B,C), which are united on the first and second floors. Entry to the business center is only possible from Third Pavlovsky Lane and Pavlovskaya Street. The building’s infrastructure consists of a retail zone, restaurant, summer cafe and winter garden. Included in the project is an underground, two-level car park, calculated to provide one parking space per 100 sqm of rented space. Transport accessibility is ensured by the center's proximity to the Garden Ring, Bolshaya Tulskaya St, Varshavskoe and Kashirskoe highways, and TTK. The subway stops Serpukhovskaya and Dobryninskaya are within 8 minutes’ walking distance.

Know what the experts think!

New s:

Authorities

Moscow’s Authorities Rescind 200 Investment Contracts During a meeting of the Moscow government, the capital’s Mayor Sergey Sobyanin announced that following the work of the urban planning land commission, the city has made the decision to abrogate more than 200 investment contracts, many of which relate to projects in the city’s center. The investment projects in the city center on which construction has been suspended have a total area of approximately two million sqm of retail, administrative and other spaces, Mr Sobyanin remarked. Among these were projects totaling 1.5 million sqm which were “halted entirely.”

Project

Yacht Club to Appear on the Shores of Pestovsky Reservoir The company OPIN has planned the construction of a yacht club with total area of 3,500 sqm and a hotel complex with 15,000 sqm of apartment space on the shore of Pestovsky Reservoir, where the developer is currently building the village Pestovo, according to Natalya Kartavtseva, director of the sales department at OPIN, who spoke during one of the company’s press tours. Included in the yacht club will be a detox clinic, aquapark, SPA center, restaurants and a beauty salon. Next to this will be a hotel complex with leasable apartments. OPIN believes this will be a 5-star hotel with approximately 80 rooms. Hilton is under consideration to become the operator. Located in the complex’s second wing will be approximately 100 managed apartments for lease or for sale. Total investments in the construction of these properties are estimated to be more than $15m. An architectural project for the building is currently being drafted.

TNK-BP Finished Selling Offices In July of 2011, TNK-BP completed the sale of the company’s office building in Moscow, according to a company report. According to the report, the total amount of the transaction represented $238m. News emerged in May of this year that the office complex Alfa-Arbat-Center was purchased from TNK-BP by the structures of Promsvyaznedvizhimost. TNK-BP began seeking buyers for the office building in 2009. TNK-BP itself in 2010 rented an office at the Nordstar Tower Business Center on Begovaya.

Resignations / Appointments Sokos Hotels Appoints New Head of Russian Division Finnish hotel chain Sokos Hotels has appointed Maria-Liisa Jarvenpaa head of its Russian division. Ms Jarvenpaa began her career at Sokos Hotels in 1991. In August 2010 she was appointed General Advisor at Sokos Hotels Palace Bridge in St. Petersburg, while in the spring of 2011 – executive director at Sokotel. Sokos Hotels includes approximately 50 hotels, three of which are located in St. Petersburg (900 rooms in total). According to Ms Jarvenpaa, the chain is currently exploring opportunities to build one more hotel in Russia.

control over the work of the development direction, including development, marketing and strategic consulting. The direction’s main task is the development of the company’s businesses pertaining to the delivery of development projects, as well as rendering property management, brokerage and consulting services. Mr Chmutov boasts an extensive professional track record in project development and management. He previously worked as Managing Director of Ray Properties, Vice President at HyperCity, and oversaw property management at Cushman&Wakefield.

New Appointment at S. A. Ricci Yuri Borisenko Appointed Independent Director at RGI At a Board of Directors meeting held on August 25, 2011, it was decided to appoint Yuri Borisenko to the position of non-executive director at RGI. Yuri has an extensive track record in investment construction and real estate. He has managed successful projects for the Russian Transport Ministry, Ministry of Economic Development and Trade, Gazprombank-Invest, Sistema-Hals, Tashir Group, Severstal, Borges Holding et al. From 1996 he was cofounder and partner at the legal firm Vegas-Lex. In 2010-2011 he held the position of M&A Director for legal matters at Highriser company group. He graduated from Plekhanov Russian Economics Academy with a degree in “Strategic Management.”

Jones Lang LaSalle Strengthens their Team Anastasia Stepanenko has been appointed Vice President of JLL Hotels, thus successfully capping off the formation of the consulting division of the company’s hotel business in Russia. Anastasia’s duties will include expanding the company’s portfolio, developing strategic relations with key clients, and strengthening JLL Hotels’ leading positions in consultancy services. Prior to Jones Lang LaSalle, she spent seven years working at Ernst & Young. Anastasia Stepanenko holds the CCIM degree and is currently working towards her MBA from Warwick University (UK).

Andrey Chmutov Heads Development at Torgovy Capital

Dmitry Gerastovsky / Дмитрий Герастовский Dmitry Gerastovsky has been appointed Director of the Warehouse and Industrial Real Estate Department at S. A. Ricci. Dmitry’s duties will include management and development of the warehouse real estate department. Mr Gerastovsky has a professional track record in warehouse real estate spanning 8 years. He began his career in real estate at Jones Lang LaSalle, and then joined the industrial team at Knight Frank, where he rose to the position of co-head of the warehouse real estate department. During his professional career on the commercial real estate market, Dmitry has been involved in closing deals for a total area of 900,000 sqm in Moscow, 150,000 sqm in St. Petersburg, and 50,000 sqm in the regions. Dmitry graduated from Plekhanov Russian Economics Academy. He speaks fluent English and knows Spanish.

Pavel Platonov to Work in Sales at Espro Group Pavel Platonov has been appointed Head of Sales Group at Espro. His tasks will include attracting new tenants to the projects, interacting with existing clients, as well as developing new projects based on the build-to-suit principle. Pavel Platonov has worked at Espro Group since 2008 and excelled in attracting tenants to such projects as Vostochny Industrial Park, Istra logitics park, and Kulon-Yugros officewarehouse complex. He graduated from the Higher School of Economics, majoring in Business Management.

Andrey Chmutov / Андрей Чмутов Andrey Chmutov has been appointed Director of Development at Torgovy Capital. His responsibilities include organization and

Corporate News

AFI Earned $28.7m during the First Half-Year AFI has reported net profits during the first half-year totaling $28.7m, according to a company statement. During the similar period last year, the developer recorded a loss of $63m. Revenues increased by 47% – to $58.2m. Together with Snegiri

For more detail see IN.CRE.RU

Development, with which the company partnered on Four Winds Business Center, AFI Development successfully raised a refinancing loan from Nordea Bank. The company’s existing credit line at MDM Bank totaling $143m has been refinanced by means of the Nordea Bank loan totaling $170m and stipulating a much lower interest rate compared to the existing rate with MDM Bank of 10.5%. AFI has also stated that it plans by the end of September to close the deal to buy from the Moscow government approximately 25% in the retail complex Afimall

Market needs your opinion!

City. The deal is for a total sum of 5 billion rubles ($180 mln), while the deal at this stage does not include the underground car park Afimall City (2700 spaces). The company is continuing talks with the Moscow government regarding parking. Right now AFI is holding talks with banks on raising financing for the deal. The developer also agreed with VTB on lowering the loan rate for the construction of Afimall City to 11.5% from 13.25% with future lowering to 9.5%. Send your comments to IN.CRE

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Event

Arkhitek Group Builds New O’KEY The company group Arkhitek finished construction on the new O'KEY supermarket in Lubertsy. In May 2011 Arkhitek group signed a contract for the construction of the latest property for the company Dorind, which controls the OKEY chain of supermarkets and hypermarkets. Over two months of work, the developer’s specialists completed a broad range of jobs in creating the chain’s first supermarket in Lubertsy, the near Moscow suburb (19 Yubileynaya St). As part of the concluded contract, the company Arkitek drafted working documentation on the property’s engineering systems and architectural solutions, completed installation of engineering systems: water pipes and sewage, heating, ventilation and air conditioning, and electric grids. In addition, the specialists of Arkhitek group completed a range of interior outfitting jobs. The new supermarket has total floor space of 1,870 sqm. The supermarket opened on August 16, 2011.

Transaction

PPF Buys Eldorado PPF Group and the Russian entrepreneur Igor Yakovlev have concluded a series of deals whereby PPF acquires full control over the chain of electronics stores and home electronics Eldorado. The sides reached agreement on the sale of the share of the business’s founder Igor Yakovlev (50% minus one share) to PPF Group, which since 2009 has held a controlling share block in the Eldorado chain (50% plus one share). Approval for the deal was given by the Federal Anti-Monopoly Service. The sum of the deal was not disclosed.

Avangard Management Forms Portfolio During the second quarter of 2011, the company Avangard-Management acquired demand rights to 3,200 sqm of retail and 3,300 sqm of retail-warehouse real estate in Central Russia in the interests of the Distressed Assets fund, which is overseen by the company, according to a press release. As stated in the materials, formation of this investment fund with total volume of $25m and investment horizons starting from three years commenced in February 2011. Avangard-Management is currently exploring opportunities for investing the fund’s assets in retail and office complexes in the

Moscow region, CFO and Volga region, as well as in office real estate in the North-western region of Russia. Investments will be made by acquiring demand rights to these properties. The properties the company is currently analyzing for purchase have the gross built area of 60,000 sqm, while their value is initially estimated to be $20-22m.

Lease

ASTERA Secures McDonald’s The company ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate has won a tender for exclusive brokerage rights at the retail center MT in Moscow and has attracted an acclaimed operator to the property. The modern retail center with total space of 15,700 sqm is being built in the capital’s southwest and is being readied for opening in the first quarter of 2012. The property’s first anchor is McDonald’s. The building site is located in a residential development area at the intersection of Profsoyuznaya and Miklukho-Maklay streets. According to a statement by ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate, the property’s concept envisions the construction of a quality neighborhood retail center, something considerably popular among retail operators today. The company hopes to attract to the center retail operators from such segments as electronics and home appliances as well as athletic gear and housekeeping goods, inasmuch as the company identified the need among the residents precisely for these types of goods. McDonald’s joins the property in the format of a standalone restaurant with the “Mac Auto” service.

| Contents | News

| |

| In the World

In addition, included in the developer’s property are two adjacent land plots with areas of 3 hectares and 0.8 hectares in Ramenskoe. These will accommodate a tentatively 10,000-sqm retail property. And lastly, as part of its own neighborhood in Pushkino, YIT Moscovia plans to construct a small 3,000-sqm retail center. The company will begin construction on the project in Pushkino in the coming three months. Construction is tentatively slated to last 1.5 years. The project on Novorizhskoe Highway, in all likelihood, will be secondary in terms of priorities. Right now all these projects are in the drafting stage.

Project

RD Construction Management to Build Office for Norilsk Nickel The company RD Construction Management has won a tender to build an office for the non-government pension fund Norilsk Nickel. In addition to engineering and construction work, the company RD Construction Management will draft a design project for the office of NPF Norilsk Nickel. Work on the project is slated to last 14 weeks.

This is the second project RD Construction Management has completed at Marr Plaza business center; previously the company built an office for Phillips with the total area of 550 sqm.

Turkish “Retail Zone” to Appear in Moscow A retail zone which is to serve as a platform for wholesale trade between Russia and Turkey will be set up in the Solnechnogorsk district of the Moscow Oblast. According to media reports, the zone will consist of more than 4,000 showrooms, a supermarket, class A business center, exhibition center, warehouse premises, customs terminal, hotel, and recreation zone. The complex will have the gross built area of approximately 840,000 sqm, with a further 150,000 sqm devoted to an auto park for freight transport, technical zones, car parks, underground routes, etc. The project developer is Aran. Approximately $1 billion has been invested in the project. By decree of the Moscow Oblast government in 2004, an 18-hectare plot was set aside for project construction with leasing rights for 49 years. The new zone is expected to facilitate greater trade volumes between Russia and Turkey.

Corporate News

YIT Moscovia Opens New Line The investment-construction company YIT Moscovia, a subsidiary of the major Finnish concern YIT construction, founded in 2003 for the construction of residences primarily in Moscow Oblast, is opening a new business line – construction of commercial projects, says Pavel Kocherezhkin, Deputy General Director of the company, who spoke during a press conference. According to him, the developer has a swath of land plots earmarked for the construction of retail complexes. The largest project – a retail park with total area of approximately 35-40 thousand sqm – will be implemented in the Krasnogorsk district, 15 km from the MKAD, where the company owns a plot of 8 hectares, adjacent to Novorizhskoe Highway. Right now YIT Moscovia is in talks with X5 Retail Group as one of the potential tenants, Pavel Kocherezhkin said.

Market’s changes – be the first to know!

В м и р е:

Рынок CRE растет неоправданно быстро

оп-менеджеры отрасли уверены в том, что растущие цены на рынке недвижимости и смягчение условий кредитования, по крайней мере для качественных объектов недвижимости, не коррелируют с такими фундаментальными основами рынка, как уровень вакантности и ставки аренды. После падения, происходившего в период мирового экономического кризиса, рынок коммерческой недвижимости восстанавливается слишком быстрыми темпами, что может вновь привести к краху, предупреждают ветераны рынка. История коммерческой недвижимости состоит из падений и восстановления, однако в прошлом рынок никогда еще не восстанавливался подобными темпами, обращает внимание Жак Гордон, глобальный стратег LaSalle Investment Management. После рецессии, которую экономисты сравнивали с Великой депрессией,

Canary Wharf получит новую высотку Canary Wharf Group Plc планирует построить 20-этажное здание во втором по величине деловом районе Лондона. Половину площадей в нем уже согласилось арендовать Европейское медицинское агентство. Площадь здания на Churchill Place, 25 в районе Canary Wharf составит 46 тыс. кв. м, говорится в сообщении компании Songbird Estates Plc, контролирующей 69% акций Canary Wharf Group Plc. Строительство планируется начать в IV квартале. «В период с 2013 по 2015 год на рынке ожидается недостаток нового предложения лишь потому, что в центральном Лондоне не велось нового масштабного строительства», – отметил Джон Гарвуд, секретарь Canary Wharf. Европейское Медицинское агентство арендует первые девять этажей здания по ставке около $817,5/кв. м с января 2015 года. Срок аренды составит 25 лет, при этом агентство имеет право арендовать еще четыре этажа. Компания, которая уже располагается в этом районе, получит арендные каникулы в 37 месяцев. Консультантами Canary Wharf Group выступают CB Richard Ellis Group и Jones Lang LaSalle. В интервью агентству Bloomberg Гарвуд сообщил, что стоимость аренды оставшихся офисных площадей в здании, скорее всего, будет расти на фоне того, что спрос на офисы опережает предложение. «Мы не торопимся сдавать их в аренду, – продолжил он. – У нас есть впереди три с небольшим года, и в условиях скорого уплотнения рынка мы ожидаем более привлекательных ставок аренды».

Торговые центры становятся технологичнее Крупнейшие международные владельцы торговой недвижимости стремятся внедрять современные цифровые технологии, чтобы справиться с оттоком покупателей в интернет-магазины. В частности, лондонская компания Hammerson Plc планирует отслеживать поток посетителей в своих торговых центрах при помощи сигнала их мобильных телефонов. В свою очередь, австралийская Westfield Group Ltd. создала виртуальный торговый центр, а компании Simon Property Group Inc. и Unibail-Rodamco SE разрабатывают новые, более специфические приложения для смартфонов. «Крупные обитатели джунглей показывают, что они живы и готовы принять эти тренды», – говорит Джошуа Бамфилд, директор английского Центра исследований

рынку недвижимости должно было потребоваться больше обычного времени для восстановления, но никак не меньше, добавляет эксперт. При этом данный феномен характерен не только для рынка США, но и для мира в целом. Цены по всему миру не адекватны фундаментальным основам рынка, говорит Гордон. «Инвестиционные менеджеры должны быть осторожны и вдумчивы», – добавляет он. «Слишком много облаков на горизонте рынка коммерческой недвижимости», – заявляет Скотт Майнерд, главный специалист по инвестициям лос-анджелесском офисе компании Guggenheim Partners LLC. Например, отмечает г-н Гордон, слишком мало причин для того, чтобы офисные объекты даже в лучших местах продавались по высоким ценам, когда уровень безработицы все еще высок.

рынка ритейла. Между тем для некоторых городских торговых улиц и небольших торговых центров «это еще один гвоздь в крышку гроба», полагает он. За 10 лет к 2010 году онлайн-продажи по всему миру выросли четырехкратно до $855 млрд, сообщили в компании Interactive Media in Retail Group. По ее данным, до 2015 года интернет-продажи в Западной Европе и США будут расти на 10% ежегодно. При этом страны Азиатско-Тихоокеанского региона может ожидать даже более стремительный рост. В то же время поход по магазинам станет одной из разновидностей отдыха либо срочных покупок.

область восстановления, начавшегося в крупных приморских городах. В частности, по информации Real Capital Analytics, сделки с недвижимостью в Лас-Вегасе выросли в 6 раз в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Объем сделок за тот же период в Фениксе вырос на 253%, в Атланте – на 204%, в Питтсбурге – на 267%, в Манхеттене – на 151% и в Вашингтоне – на 71%.

Нью-Йорк станет тихой гаванью для инвесторов

Непростая экономическая ситуация в Европе и США может оказать существенное влияние на рынок офисной недвижимости Индии, где примерно половину спроса обеспечивают компании, работающие в сфере информационных технологий. Свыше 60% продукции индийских IT-компаний экспортируется в США и около 20% – в Европу. Экономические проблемы в этих регионах в конечном счете повлияют на бизнес этих компаний, уверен Ануж Пури, глава Jones Lang LaSalle India. В дополнение ко всему обесценивание доллара по отношению к рупии делает экспорт индийской продукции менее привлекательным. Эксперты ожидают снижения уровня спроса на офисные площади со стороны IT-компаний в следующем году. В то же время в этом году спрос будет обеспечиваться за счет уже существующих контрактов. Между тем снижение цен на сырую нефть может оказать смягчающее действие на инфляцию. В этих условиях абсолютно ясна необходимость деверсификации фокуса развития рынка коммерческой недвижимости Индии, который сегодня нацелен в первую очередь на удовлетворение потребностей IT-компаний. Сегодня девелоперы с избыточным портфелем проектов находятся в не самом лучшем положении, продолжает Пури. Многие из них будут вынуждены сокращать долговую нагрузку и избавляться от своих проектов. С тех пор как ликвидность стала дорога, этот вариант стал единственно возможным для них.

Покупатели коммерческой недвижимости могут вновь сконцентрировать свое внимание на рынках крупных прибрежных городов США на фоне продолжающихся экономических проблем в стране и кредитного кризиса в Европе. Инвесторы устремлялись на вторичные рынки таких городов, как Даллас и Миннеаполис, поскольку возраставшая уверенность в восстановлении экономики и быстро растущие цены снижали доходность офисной и торговой недвижимости, а также апартаментов в премиальных городах Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон. Этот тренд вскоре может прерваться. Последние потрясения на мировых финансовых рынках, связанные с ожиданием проблем при выплате госдолгов Испании и Италии, а также понижением агентством Standard & Poor's рейтинга США, могут вернуть покупателей на рынки престижных городов, что, в свою очередь, подтолкнет цены еще выше. «В условиях волатильного рынка не удивительно, что инвесторы смещаются в направлении менее рисковых типов инвестирования, вкладываясь в качественную недвижимость на первичных рынках», – говорит Эси Maнсур, глава департамента исследований CB Richard Ellis Group в Америке. Объем сделок по приобретению коммерческой недвижимости на вторичных рынках рос в этом году, расширяя

Рынок Индии задержал дыхание

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Canary Wharf Group Plans to Construct Tower Canary Wharf Group Plc plans to build a 20-story tower in London’s second-largest financial district and will lease half the space to the European Medicines Agency. The building at 25 Churchill Place in Canary Wharf will have more than 500,000 square feet (46,000 sqm) of space, Songbird Estates Plc (SBD) said today in a statement. Construction is due to start in Q4. “There’s likely to be a tightening of supply in offices in 2013 to 2015 just because there hasn’t been a lot of new build activity in central London,” said John Garwood, Canary Wharf’s group company secretary. The European Medicines Agency will occupy the first 9 floors of the building with a rent of 46.50 pounds ($76.40) a square foot from January 2015. The lease is for 25 years and the agency has an option to take four more floors. The EMA, already based in the district, will receive a 37-month rent-free period. CB Richard Ellis Group and Jones Lang LaSalle advised Canary Wharf Group. The cost of leasing the remaining space is likely to rise as demand for office space outstrips supply, Garwood said by phone. “We aren’t in a hurry to make the lettings,” he said. “We’ve got three-and-a-bit years and we think the market will be tightening.”

India's Commercial Markets Hold Breath Over 60% of Indian software exports are to the US, and nearly 20% are to Europe. Since both these geographies are affected, there will eventually be an impact on Indian IT companies. The dollar's depreciating against the rupee will make Indian software exports to the US less favorable. This will impact the growth of the IT sector, which contributes 50% of the office space demand in India, said Anuj Puri, Chairman & Country Head, Jones Lang LaSalle India. We are looking at a potential reduction in the expected levels of demand for IT-centric office spaces by next year, though this year demand will hardly sag. On the brighter side, the lowering of crude oil prices could have a softening effect on inflation. That said, it is eminently clear that the Indian commercial real estate sector needs to diversify its focus, which is predominantly IT-centric at the present time. The market must start catering to other segments of office space. Overleveraged developers are doubtlessly in for a rougher ride now. Many of them may be prevailed upon to bail themselves by focusing on liquidating their existing projects and reducing their debt positions. Since liquidity is expensive on all fronts, this seems to be the only viable option for them.

| News | In the World

| |

| Residential News

Commercial real estate market at too high a gear

fter driving into a ditch during the worldwide economic meltdown, commercial real estate has taken to the comeback trail way too quickly and could end up crashing again, real estate veterans warn. Industry executives are concerned that rising real estate prices and easing loan terms — at least for stable properties — are higher than real estate fundamentals, which include measures such as occupancy and rent rates. Commercial real estate has had a history of highs and lows but in the past, the industry has taken much longer to recover, said Jacques Gordon, global strategist at LaSalle Investment Management. After a recession that economists have compared in severity

Mall Owners Harness Technology The world’s largest mall owners are harnessing digital technology to stem an erosion in their tenant base by online retailing. London-based Hammerson Plc plans to use software that tracks visitors to its malls using the signal from their mobile phones. Australia’s Westfield Group Ltd. has set up a virtual mall and landlords Simon Property Group Inc. of Indianapolis and Paris-based Unibail-Rodamco SE, are encouraging shoppers to add new and more sophisticated smartphone applications. “The big beasts of the jungle are showing that they are alive, ready and willing to embrace these trends,” said Joshua Bamfield, director of Newark, Englandbased Centre for Retail Research. For towncenter shopping streets and smaller retail centers, “it’s another nail in the coffin.” Global spending online rose more than fourfold to 591 billion euros ($855 billion) in the decade through 2010, trade organization Interactive Media in Retail Group said. Forrester Research Inc., a technology and market research company, predicts internet retail sales will increase by at least 10 percent annually through 2015 in Western Europe and the U.S., with even faster growth in Asia-Pacific.

to the Great Depression, it should have taken more time than usual, not less, for the real estate market to rebound, he said. And this isn't solely a U.S. market phenomenon but also a worldwide one. Prices around the globe are outstripping real estate fundamentals, Mr. Gordon said. “Investment managers need to be cautious and thoughtful,” he said. “There are a lot of clouds on the horizon for commercial real estate,” said Scott Minerd, chief investment officer in the Los Angeles office of Guggenheim Partners LLC. For example, Mr. Gordon said, there is little reason that office buildings in good locations should be selling at high prices when unemployment is still high.

Turmoil in financial markets over the past three weeks – triggered by concern that Spain and Italy will struggle to pay off their debts and Standard & Poor’s downgrade of the U.S. credit rating – may send buyers back to prime cities and push prices. Purchases of commercial properties in secondary markets had been increasing this year, extending a rebound that started in the big coastal areas. Transactions rose

more than sixfold in Las Vegas in the first half of the year from the same period in 2010, according to Real Capital Analytics Inc. Deal volume rose 253 percent in Phoenix, 204 percent in Atlanta and 267 percent in Pittsburgh over the same period, while sales gained 151 percent in Manhattan and 71 percent in Washington, data from the New York-based propertyresearch firm show.

New York market will Become a Safety Net for investors Commercial-property buyers may shift their focus back to big coastal cities in the U.S. as persistent economic weakness and Europe’s sovereign-debt crisis prompt a retreat to the safest investments.

Resident i a l New s:

Корпорация «Главстрой» застроит промзоны жильем

имеющих опыт по разработке концепции такого рода проектов. Потребителям предоставят на выбор 4–6 вариантов домов. Площадь проекта – 28,99 га. Остальные 19 участков компании числятся за проектом с рабочим названием «Плещеево». Данный проект находится в стадии согласования концепции и разработки генерального плана, уточнили в пресс-службе.

«Шэлдом» начинает строительство ЖК Девелоперская компания «Шэлдом» планирует построить ЖК на территории, являющейся частью завода «Серп и молот» в Саратове. Проект будет реализован вместе с правообладателем земельного участка. По информации городского комитета по архитектуре и градостроительству, в состав комплекса «Лазурный» общей площадью 60,3 тыс. кв. м войдут пять одинаковых односекционных 25-этажных домов. Общая стоимость всего проекта – 1,5 млрд рублей. Сейчас идет возведение нулевого цикла проекта. Объект будет сдаваться в две очереди. Первая – в 2013 году, вторая – в 2014 году.

орпорация «Главстрой» собирается использовать производственные площадки под застройку 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Общая сумма инвестиций оценивается в 100 млрд рублей. Пока в столице компания строит всего 60 тыс. кв. м жилья, но в планах строительство 7,9 млн кв. м в Санкт-Петербурге, Сочи и Московском регионе. Около 30 млрд рублей корпорация планирует потратить на редевелопмент трех промзон с последующей постройкой 70 тыс. кв. м недвижимости. В ближайшее время в столице могут быть реорганизованы 42 промышленные зоны из 209, расположенных на территории города. Общая же площадь промзон составляет почти 8 тыс. га.

Проект

«ВТБ Недвижимость» определилась с проектом «Маслово» Компания «ВТБ Недвижимость» в августе утвердила концепцию и генеральный план застройки проекта «Маслово». Как сообщили в пресс-службе компании, застройку на участке компания планирует начать в течение ближайших месяцев после завершения процедуры сбора всей исходно-разрешительной документации на начало строительных работ. «ВТБ Недвижимость» была создана в апреле 2011 года для управления инвестпроектом на земельных участках площадью 1,082 тыс. га, доставшихся банку в рамках реструктуризации долгов Объединенной промышленной корпорации, принадлежащей экс-сенатору Сергею Пугачеву. Новая структура планировала инвестировать в проект $446 млн. Балансовая стоимость актива – около $2,3 млрд, срок реализации проекта – 15 лет. На текущий момент рабочее количество коттеджей в проекте «Маслово» – 92. В пресс-службе уточнили, что минимальное время для завершения строительства проекта составляет два года, поскольку каждый коттедж будет строиться под ключ, с отделкой и частично будет меблирован. Проект рассчитан на покупателей выше среднего класса. Архитектура проекта, как и его название, находятся в стадии проработки. По словам главы компании Павла Косова, «ВТБ Недвижимость» в ближайшее время проведет конкурс среди ведущих компаний и архитекторов мирового уровня, уже

Событие

ГК «Пионер» вводит жилье в эксплуатацию ООО «Пионер Инвест» получило разрешительную документацию на ввод двух корпусов в жилищном комплексе «LIFE – Лазаревское», сообщает пресс-служба компании. В настоящий момент клиентской службой ГК «Пионер» и эксплуатирующей компанией «УЭЗИС» ведутся подготовительные работы для передачи квартир в корпусах А и Б их правообладателям для проведения ремонтных работ. Кроме того, пресс-служба компании «Пионер» сообщает о подписании правительством Москвы Акта о результатах реализации инвестиционного проекта «Дом на Коровинском шоссе». ООО «ИСК "Пионер"» в 2006 году стало победителем открытого аукциона, проведенного Городской конкурсной комиссией по реализации инвестиционных проектов. В рамках контракта компания выступила девелопером строительства 18-этажного односекционного здания, расположенного в районе Западное Дегунино (Северный административный округ) по адресу: Коровинское шоссе, вл. 3. Объект комфорткласса возведен по монолитной технологии. Инвестор и застройщик ИСК «Пионер» в 2007 году приступил к реализации проекта, строительство началось в I квартале 2008 года и было завершено в III квартале 2009 года. В новом доме были предложены 102 квартиры свободной планировки площадью от 42 до 77 кв. м. Дом на Коровинском шоссе был введен в эксплуатацию в 2009 году. В настоящее время завершаются подготовительные работы по оформлению прав собственности владельцев квартир, сообщает пресс-служба.

В Истра Вилладж построили 52 коттеджа В коттеджном поселке Истра Вилладж, расположенном в 43 км от Москвы по Пятницкому шоссе, завершено строительство 52 коттеджей, 33 из которых уже проданы, один находится в резерве, а еще 18 ожидают своих владельцев. Конструкции домов возводятся по формуле «монолит-кирпич», стены строятся в два кирпича с прослойкой утеплителя. Межэтажные перекрытия и лестница – монолитные. Дома, построенные в два этажа, сдаются с внутренними перегородками, в состоянии «под отделку». Высота потолков в домах от 3,20 до 5,1 м,

в зависимости от помещения. Освещение обеспечивается угловым панорамным остеклением в пол, мансардными стеклопакетами, треугольными окнами. Коммуникации коттеджного поселка Истра Вилладж включают в себя водопровод, канализационную сеть, электричество, газоснабжение, внутренние дороги. Перед сдачей поселка в эксплуатацию, в каждом доме будет предусмотрен выделенный оптико-волоконный интернет-канал, городской телефон и спутниковое телевидение. В Истра Вилладж есть полный набор служб, обеспечивающих комфорт и безопасность. Наличие в поселке охранной, технической и клининговой службы фактически делает его единым и отличает от разрозненных частных коттеджей. Управляющая компания полностью берет на себя решение всех проблем жителей поселка и обязанности по обеспечению максимально комфортной жизни.

Чиновники отмечают рост в жилищном строительстве в Москве С начала 2011 года в Москве возведено около 900 тыс. кв. м жилья, что на 7% больше, чем за аналогичный период 2010 года, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на руководителя столичного департамента экономической политики и развития Марину Оглоблину. Однако, по прогнозам главы департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, общий объем жилищного строительства в 2011 году составит чуть выше 2 млн кв. м. Тем не менее, по словам Марины Оглоблиной, с июня наблюдается рост в жилищном строительстве. За июль и август в Москве введено в три раза больше жилых домов, чем за предыдущие пять месяцев. Всего с января по конец августа за счет всех источников финансирования на территории города введено 900 тыс. кв. м, или 107% к такому же периоду 2010 года, сообщила она. Темп роста инвестиций по итогам января – июля составил 93%.

В Подмосковье снесут незаконные ЖК Прокуратура Московской области заявила, что на территории Подмосковья незаконно построены многоквартирные дома, которые ожидает снос. Прокуратура намерена добиваться сноса жилых зданий, возведенных незаконным образом на территориях, предназначенных для индивидуального жилищного и дачного строительства. Начальник управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры области Михаил Малиновский заявил, что в Подмосковье массовый характер приобрело незаконное строительство многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного и дачного строительства, передает РИА «Новости». Малиновский отметил также, что органы муниципального земельного контроля бездействуют и вынуждают сотрудников прокуратуры обращаться в суд, требуя освободить незаконно занятые территории.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Project

Glavstroy Builds Housing in Industrial Zones Glavstroy Corporation says it will start building 1.5 million sqm of residential and commercial real estate in former industrial zones of Moscow. Total investment is estimated at 100 billion rubles. 60,000 sqm of housing will be built in Moscow, 7.9 million sqm – in St. Petersburg, Sochi, and in the Moscow region. Of the total investment, approximately 30 billion rubles will be spent on redevelopment of three industrial zones, where the company plans to build 70,000 sqm of real estate. In the near future, the Moscow municipal officials are planning to redevelop 42 industrial zones of total 209 located in the city with a total area of 8,000 hectares.

VTB Real Estate to Do Maslovo Project Established in April 2011, VTB Real Estate finally approved the concept and master plan of the Maslovo Project in August this year. According to the company's press service, the construction works will start there in a few months after all necessary permits and approvals are received. VTB Real Estate has been created to manage this investment project located on 1,082 ha that the VTB bank owns as part of debt restructuring of the United Industrial Corporation owned by ex-senator Sergey Pugachev. The new company plans to invest $446 million in the project. The book value of these assets is estimated at $2.3 billion. The whole project is scheduled for 15 years. According to plan, the company intends to build 92 cottages in Maslovo. The minimum term to complete this part of the project is two years. This is a turnkey project; each cottage will be fully built, decorated, and partially furnished. The project targets upper-middle class customers. The project name and architectural specifics have been currently under consideration. According to Pavel Kosov, Head of VTB Real Estate, the company will soon announce a tender to select the world's leading companies and architects experienced in developing a concept of such projects. Each potential customer in Maslovo will have a choice of 4 to 6 houses. The project area is 28.99 ha. The remaining 19 construction sites of VTB Real Estate belong to the Plescheevo area. The whole project is currently at the conceptual and master plan development stage, the press-service says.

| In the World | Residential News

| |

| Facts & Figurs

Sheldom Starts Residential Construction Sheldom Development Company plans to build a residential area on the territory of a former Serp i Molot plant in Saratov. The project will be implemented together with a landowner. According to the Municipal Committee for Architecture and Urban Planning, the 60,257-sqm Lazurny neighborhood will have 5 single-section 25-storey buildings. Total budget is 1.5 billion rubles. The project is now at its initial stage. There will be two stages: the first one is scheduled to finish in 2013, the second – in 2014.

Event

52 Cottages Built in Istra Village 52 new cottages (33 are sold, one is reserved, and 18 are waiting for potential buyers) have been built in Istra Village, 43 km away from Moscow on Pyatnitskoe Highway. All the houses are built using a solid cast-brick technology. The height of ceilings varies from 3.2 m to 5.1 m depending on a room. Engineering infrastructure includes water, electricity, gas supply, and internal roads. Each home has fiberoptic Internet connections, telephone lines, and satellite television. Istra Village offers a complete set of services for comfort and safety. The security guard, maintenance and cleaning services make the settlement unique and integral.

Illegal Settlements to Be Taken Down in Moscow Suburbs The Moscow Oblast Prosecutor Office says a number of illegally built apartment buildings will be demolished in Moscow's suburbs. The Prosecutor Office says this decision concerns only illegal developments in the areas initially designated for private houses and villas. Mikhail Malinovsky, Head of the Department for Supervision of Federal Laws, says that many developers in the Moscow region illegally built apartment buildings. Mr. Malinowski also says that municipal authorities do nothing to stop the illegal construction. That is why pros-

ecutors have to apply to court demanding demolition of those buildings.

Officials Report Growth in Moscow's Housing Construction Starting from January 2011, 900,000 sqm of residential real estate have been built in Moscow, up 7% y-o-y, RIA Novosti reports citing Marina Ogloblina, Head of the Moscow Department of Economic Policy and Development. Sergey Levkin, Head of the Department of Urban Planning Policy of Moscow, estimates that a total volume of housing construction in 2011 will reach only 2 million sqm. However, according to Marina Ogloblina, the residential construction market in Moscow has been steadily growing. "In July and August, three times more residential buildings were built in the city compared to the first six months of the year. Due to various financial sources, 900,000 sqm of residential real estate was built in Moscow in JanuaryAugust of 2011, which is 7% more than in the same period of 2010," Marina Ogloblina says. Investment volumes rose 93% y-o-y in January-July of 2011.

Pioneer Group to Sell Residential Real Estate Pioneer Invest has received all necessary permits to start selling apartments in two buildings of LIFE-Lazarevskoe residential project, the company's press service reports. At the moment, the Customer Support Service of Pioneer Group together with UEZIS Property Management Company started transferring apartments in buildings A and B to their future owners for repairs. According to the company's press service, the Moscow Government has signed acceptance documents for the House on Korovinskoe Highway investment project. According to the contract, the company plans to develop an 18-storey building in Western Degunino (3 Korovinskoe sh, Moscow north). This is a comfort-class solid cast building. ISC Pioneer became the project investor and developer in 2007. The construction works successfully finished in Q3 2009. There are 102 apartments in the building, each having 42 to 77 sqm of open-plan. As of today, new homeowners are registering their property rights," the pressservice says.

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Склады Москвы Общий объем складских помещений в Московском регионе на конец первого полугодия 2011 года составил 10,65 млн кв. м. Объем качественного предложения оценивается в 6,22 млн кв. м, из которых 70% приходится на складские помещения класса А (4,31 млн кв. м), а 30% – доля складов класса В (1,91 млн кв. м) (Knight Frank). В II квартале 2011 года было введено около 80 тыс. кв. м складов класса А. Крупный складской комплекс «Апаринки» площадью 60 тыс. кв. м открыт на Каширском шоссе, в 4 км от МКАД, девелопером проекта является VVV Company. Также компанией «Агрокомплекс» введен в эксплуатацию склад «Агрокомплекс» на Каширском шоссе, в 20 км от МКАД, площадью 22,5 тыс. кв. м (CB Richard Ellis). По итогам первого полугодия 2011 года уровень вакантных помещений на рынке в целом снизился до 4,4%, при этом в классе А он составил 2,2%, в классе В – 10,3%. Таким образом, в II квартале 2011 года доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню (Colliers International). Доля холодильных складов в столице продолжает постепенно расти. К примеру, в II квартале 2011 года был построен новый холодильный терминал Metro Cash & Carry, еще несколько терминалов строится и будет введено до конца года. Оценочная доля качественных холодильных складов в общем предложении составляет около 5% (Jones Lang LaSalle). По результатам II квартала 2011 года структура спроса на складскую недвижимость в зависимости от сферы деятельности арендаторов не претерпела существенных изменений по сравнению с I кварталом 2011 года. Лидерство по объемам аренды и покупки складских площадей удерживают компании потребительского рынка и сферы услуг (62,8%). Доля логистических компаний составила 22,7%, а объем сделок с участием компаний, занятых в производственном и машиностроительном секторе, – 14,5% (Praedium Oncor International). Доля спекулятивных складов в общем предложении неуклонно растет (с 55% в 2009 году до 60% в 2011году), но темпы этого процесса постепенно снижаются. С развитием рынка договоры аренды становятся более долгосрочными, арендаторы все больше доверяют собственникам складов (Jones Lang LaSalle). В II квартале 2011 года объем арендованных и купленных площадей составил 400 тыс. кв. м – самый высокий квартальный показатель с момента окончания основной фазы кризиса (с начала 2010 года). За первые 6 месяцев 2011 года объем поглощения складских площадей достиг 570 тыс. кв. м. Для сравнения: в первом полугодии 2010 года было арендовано и куплено около 500 тыс. кв. м (S. A. Ricci). Средняя цена продажи складских помещений находится в диапазоне $600–800/кв. м для складов класса В и $1–1,3 тыс./кв. м – для помещений класса А. К концу первого полугодия 2011 года максимальная арендная ставка площадей класса А достигла $135/кв. м в год. При этом завершенных сделок по такой ставке пока немного: большинство сделок заключается по ставке $125–130/кв. м в год. Для помещений класса В стоимость аренды варьируется в диапазоне $95–115/кв. м в год (Knight Frank). 22

Наиболее значимые складские комплексы в Московской области, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года / Most significant warehouse complexes near Moscow delivered to the market in H1 2011 Объект / Project

Девелопер / Developer

Местоположение / Location

Фаза, площадь, кв. м / Phase, GBA, sqm

Дата ввода / Date of delivery

«Апаринки» / Aparinki

VVV Company

Каширское ш., 4 км от МКАД / Kashirskoe sh, 4 km past MKAD

61 000

II квартал / Q2

«Саларьево» / Salaryevo

New Logistics Systems

Киевское ш., 2 км от МКАД / Kievskoe sh, 2 km past MKAD

23 000

I квартал / Q1

«Агрокомплекс» / Agrocomplex

Каширское ш., 20 км от МКАД / Kashirskoe sh, 20 km past MKAD

22 000

II квартал / Q2

Технопарк «Крекшино» / Technopark Krekshino

Киевское ш., 23 км от МКАД / Kievskoe sh, 23 км past MKAD

20 000

II квартал / Q2

Источник / Source: Colliers International

Примеры сделок по аренде-продаже складских комплексов за первое полугодие 2011 года / Examples of storage space lease-sale deals in H1 2011 Тип сделки / Type of transaction

Площадь, кв. м / GBA, sqm

Наименование объекта, адрес / Name of Project, Location

Арендатор / покупатель / Tenant / buyer

Аренда / Lease

75 700

Raven Russia «Ногинск», Горьковское ш., 44 / Raven Russia Noginsk, Gorkovskoe sh, 44

X5 Retail Group

Аренда / Lease

40 000

PNK-Чехов, Симферопольское ш., 49 / PNK-Chekhov, Simferopol sh, 49

«Алиди» / Alidi

Аренда / Lease

20 000

«Южные Врата», Каширское ш., 32 / South Gate, Kashirskoe sh, 32

John Deere

Аренда / Lease

15 100

Raven Russia «Истра», Новорижское ш., 40 / Raven Russia Istra, Novorizhskoe sh , 40

«Азбука вкуса» / Azbuka Vkusa

Аренда / Lease

13 500

«МосМек», Каширское ш., 5 / MosMek, Kashirskoe sh, 5

«Колесный ряд» / Kolesny Ryad

Продажа / Sale

8 000

Springs Park, Егорьевское ш., 16 / Springs Park, Yegoryevskoe sh, 16

«Энергомаш» / Energomash

Аренда / Lease

6 000

Trilogy Park «Томилино», Новорязанское ш., 7 / Trilogy Park Tomilino,Novoryazanskoe sh, 7

«Абрау Дюрсо» / Abrau Dyurso

Источник / Source: Colliers International

Динамика арендных ставок на складские помещения Москвы класса А ($/кв. м в год) / Dynamic of rental rates for Class A storage facilities in Moscow ($/sqm/year) 150

120

II квартал 2008 г. Q2 2008

II квартал 2009 г. Q2 2009

II квартал 2010 г. Q2 2010

II квартал 2011 г. Q2 2011

Источник / Source: CB Richard Ellis

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Актуально

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Moscow Warehouses As of the end of H1 2011, total storage space in the Moscow region

Структура сделок по срокам договоров аренды складов по периодам / Breakdown of transactions by terms of storage space lease

amounted to 10.65 million sqm. Quality supply is estimated at 6.22 million sqm, of which A-class premises account for 70% (4.31 mln. sqm) and Class B – for 30% (1.91 mln. sqm) (Knight Frank).

100

About 80,000 sqm of Class A warehouse space was commissioned in Q2 2011. The 60,000-sqm Aparinki complex developed by VVV Company

opened on Kashirskoe Highway, 4 km past the MKAD. Agrocomplex recently commissioned another 22,500-sqm project on Kashirskoe Highway, 20 km

away from the MKAD (CB Richard Ellis). Vacancies dropped to 4.4% on the market in H1 2011, on average. In Class

A they were as low as 2.2% and in Class B – 10.3%. This means the vacancy rate in Q2 2011 drew near to the pre-crisis level (Colliers International).

The share of refrigerator facilities keeps gradually growing in the capital. Thus in Q2 2011 a new Metro Cash & Carry refrigerator terminal

2008

2009

was constructed and several more terminals are being now developed and

1 год / 1 year

will be marketed toward the year’s end. The estimated share of quality

7–10 лет / 7–10 years

refrigerator storage space in the total supply is near 5%. (Jones Lang

3–4 года / 3–4 years

2010–2011 5 лет / 5 years

Более 10 лет / more than 10 years Источник / Source: Knight Frank

LaSalle). In Q2 2011 the structure of demand for warehousing property depending on the sphere of tenants’ activity did not undergo significant changes compared to Q1 2011. FMCG companies and services retain leadership positions in terms of storage space lease and purchase (62.8%). The share of logistics companies was 22.7% while industrial companies and machine makers accounted for 14.5% of deals. (Praedium Oncor International). The share of speculative warehousing projects keeps steadily rising in total supply (from 55% in 2009 to 60% in 2011), even though the growth rates are going down. On the rising market leases are concluded for longer terms and tenants are increasingly trustful of the warehouse owners (Jones Lang LaSalle). In Q2 2011 the level of rented and purchased storage space rose to 400,000 sqm – the highest quarterly figure since the end of the main phase of the crisis (the turn of 2010). During the first 6 months of 2011 the absorption of storage space reached 570,000 sqm. For comparison, 500,000 sqm was rented and purchased in H1 2010 (S.A. Ricci). The average storage space selling price is in the range of $600-800 per sqm in Class B and $1,000-1,300 per sqm in Class A. By the end of H1 2011 the maximum rent rate in Class A reached $135/sqm/year, even though few deals are closed at this price level for now – the most common rate is $125-130/sqm/year. In Class B the cost of lease varies between $95 and 115/sqm/year. (Knight Frank). 23

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Гостиницы Москвы Общий номерной фонд гостиниц Москвы к августу 2011 года составляет 41,13 тыс. номеров, входящих в состав 284 гостиниц. За период с января по август 2011 года количество номеров увеличилось на 811 единиц (6 гостиниц). В категории 4* было введено 3 гостиницы на 547 номеров, 1 гостиница на 226 номеров была введена в категории 3*, и 2 мини-гостиницы на 13 и 25 номеров были открыты в категории 2* (Ernst & Young). В структуре нового предложения, вышедшего в первом полугодии 2011 года, преобладают отели категории 4* – их доля составляет более 50%, гостиницы уровня 3* и 5* занимают 30% и 20% рынка соответственно (Knight Frank). В II квартале 2011 года в Москве было открыто 2 гостиницы – 5* и 3*, включающие в себя 473 номера, – «Radisson Blu Белорусская» (5*) на 3-й улице Ямского Поля (250 номеров), гостиница «Аминьевская» категории 3* (223 номера) (Praedium Oncor International). В первом полугодии 2011 года рост показателя «загрузки» в сегменте гостиниц люкс высшей и выше средней категорий составил 65,4% (1,4% и 1,7% соответственно). При этом средняя цена за номер в этих категориях повысилась на 5,8%, что в совокупности привело к увеличению дохода (RevPar) на 7,7% (Colliers International). Постепенное улучшение финансовых показателей рынка и усилившаяся конкуренция не способствовали началу работ по ремонту ряда эксплуатирующихся гостиниц. Пока планы по ремонту гостиниц Marriott Grand, Marriott Aurora, Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt, Novotel Moscow Centre и прочих объектов, работающих в активном режиме не менее 9–10 лет, остаются декларативными (Jones Lang LaSalle). Стоимость проживания в столичных отелях с начала 2011 года плавно росла, однако уже в II квартале 2011 года темпы замедлились, и на конец первого полугодия 2011 года рост показателя в стандартных номерах составил 7–10%. Увеличение стоимости проживания коснулось в первую очередь гостиниц 4–5*. Средняя стоимость проживания в стандартном номере гостиницы среднего ценового сегмента составляет $110–150, в отеле 4* – $300–350, в 5* – $550–650. Стоимость номера класса люкс в отелях категории 4* и 5* составляет примерно $500–650 и $1,5–2,5 тыс. соответственно (Praedium Oncor International). В целях сокращения дефицита бюджета столицы мэрия Москвы планирует продать доли собственности в объектах коммерческой недвижимости, принадлежащих ей. В том числе это отели «Националь» и «Radison SAS Славянская» (49%), гостиница «Москва» (30%), «Hilton Ленинградская» (Knight Frank). Средняя цена продажи номера (ADR) к августу 2011 года накопленным итогом составила 6,2 тыс. рублей ($215), что в рублевом эквиваленте на 1% меньше показателя за аналогичный период 2010 года. Наибольший рост был отмечен в сегменте 5* – 6%, ADR здесь достиг уровня 9,6 тыс. рублей. В гостиницах категории 3* этот показатель снизился на 3%, составив 4,5 тыс. рублей (Ernst & Young). 24

Структура номерного фонда Москвы / Structure of Hotel Rooms in Moscow Сегментация номерного фонда по классности / Segmentation by Class Класс / Class

Сегментация номерного фонда по звездности / Segmentation by Stars

Доля / Share, %

Класс / Class

Доля / Share, %

Экономсегмент / Economy Segment

43%

23%

Средний сегмент / Middle-Class Segment

37%

49%

Бизнес / Business-Class

12%

19%

Верхний сегмент / Upscale

Де-люкс / Deluxe

2% Источник / Source: Ernst & Young

Динамика уровня загрузки в гостиницах Москвы в различных сегментах, 2011 год / Dynamics of Occupancy Rates in Moscow Hotels in 2011 80

Upscale Luxury

Mid-Market

40 Январь

February

Март

Апрель

Май

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Динамика посещаемости России иностранными гражданами в туристических и служебных целях (млн чел.) / Dynamics of Foreign Visitors to Russia (for tourist and business purposes, million people) 5

Туризм / Тourism Служебные поездки / Business trips

2007

2008

2009

2010

Q1 2011

Источник / Source: Praedium Oncor International

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Residential News | Цифры и факты

| |

| Актуально

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Hotels in Moscow As of August 2011, a total number of hotel rooms in Moscow is 41,130 in 284 hotels. In January-August 2011, 811 new rooms (6 hotels) have opened. Of them, 3 hotels are 4-star (547 rooms), 1 hotel is 3-star (226 rooms). Two 2-star mini-hotels (13 and 25 rooms) opened as well (Ernst & Young). The structure of new supply in H1 2011 was dominated by 4-star hotels that accounted for more than 50%. 3-star and 5-star hotels accounted for 30% and 20% of the market. (Knight Frank). In Q2 2011, a 5-star Radisson Blu Belarus (250 rooms, Third Yamskogo Polya St), and a 3-star Aminyevskaya hotel (223 rooms) entered the Moscow hotel market (Praedium Oncor International). In H1 2011, occupancy rates in luxury and mid-class hotel segments reached 65.4% (growth of 1.4% and 1.7% y-o-y, respectively). Average prices per room in these categories increased by 5.8%, which led to a 7.7% increase in RevPar (Colliers International). Gradual improvement in financial markets along with growing competition prevented many developers from renovation works in some hotels. Initially, the developers planned to do remodeling in Marriott Grand, Marriott Aurora,

Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt, Novotel Moscow Centre, and other facilities operating in the market for 9-10 years (Jones Lang LaSalle). The hotel prices in Moscow were steadily growing since early 2011. However, the growth pace slowed down in Q2 2011. As of the end of H1 2011, the price growth rate in standard hotel rooms was 7-10%. The highest growth is in 4-star and 5-star hotels. The average price for a standard room in 2-3-star hotels is $110-150, In 4-star hotels – $300-350, in 5-star hotels – $550-650. Luxury rooms in Moscow's 4-star hotels cost $500-650; luxury rooms in 5-star hotels – $1,500-2,500 (Praedium Oncor International). In order to reduce the existing budget deficit, the Moscow City Administration plans to sell its stakes in some commercial real estate buildings, including National Hotel, Radisson SAS Slavyanskaya (49%), Moscow Hotel (30%), and Hilton Leningradskaya (Knight Frank). As of August 2011, the average daily room rate (ADR) in Moscow is 6,200 rubles ($215), which is 1% less than in 2010. The highest price growth (6%) was in 5-star hotels, where ADR reached 9,600 rubles. ADR in 3-star hotels decreased by 3% to 4,500 rubles (Ernst & Young).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 04.08.1104.09.11 / Monthly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

33,1

17%

77,9

14,0

3,77

VSE

Atrium European Real Estate

5,5

-9%

30,3

1,7

1,25

VSE

Open Investments (OPIN)

33,0

425,0

26,1

0,50

RTS

Jones Lang LaSalle

61,9

-22%

125,0

7,6

2,58

NYSE

-31%

42,7

2,4

5,02

NYSE

CB Richard Ellis

14,4

PIK Group

3,7

-4%

32,0

0,6

1,80

LSE

AFI Development

0,7

-25%

14,0

0,7

0,34

LSE

LSR Group

4,9

-32%

15,9

0,7

2,30

LSE

Raven Russia

0,9

2,1

0,2

0,57

LSE

Sistema-Hals

нет данных

11,0

0,2

нет данных

LSE

Eastern Property Holdings

33,5

-4%

130,0

15,8

0,18

SWX

MirLand Development

3,5

-30%

11,6

0,5

0,36

LSE

Kazakhstan Kagazy

0,05

5,7

0,03

0,01

LSE

DTZ Holdings

0,6

13,2

0,3

0,17

LSE

Glavmosstroy

43,0

-4%

280,0

5,0

0,08

RTS

RGI International

2,1

-24%

11,9

0,1

0,26

LSE

KDD Group

0,2

-15%

4,4

0,1

0,04

LSE

RTM

0,25

3,0

0,03

0,04

RTS

XXI Century

0,1

-9%

34,3

0,1

0,001

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

Актуально:

Текст: Николай Кириллов ............................. Фото: архив CRE

В 2007 году цеха знаменитой кондитерской фабрики «Красный Октябрь» были выведены из центра Москвы / In 2007 shops of the famous Red October candy factory were relocated from Moscow center

Корпорация «Главстрой», принадлежащая Олегу Дерипаске, реанимирует проект по застройке собственных промзон. В конце августа руководство корпорации приняло решение вывести производственные площадки своих московских предприятий за пределы МКАД, а на освободившихся территориях построить 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

то существенно укрепит позиции корпорации на рынке столичного девелопмента. Эксперты называют заявленные планы разумными, однако предупреждают о необходимости максимально точного выбора позиционирования проектных решений. Рынок крупных московских игроков девелоперского бизнеса в перспективе должен пополниться новым участником. Корпорация «Главстрой» намеревается вывести из города свои производственные мощности, а на их месте построить жилье и офисы. Корпорации принадлежит 13 предприятий по производству железобетонных изделий, сухих строительных смесей и строительной химии, оборудования, а также один деревообрабатывающий комбинат. Начать застройку промышленных территорий г-н Дерипаска планирует с трех зон: 16 га в Береговом проезде, 7,3 га на улице Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте. Производственные мощности с этих участков сначала переведут на другие площадки «Главстроя» в Москве, а затем отправят в Подмосковье. На этих зонах построят 200 тыс., 125 тыс. и 375 тыс. кв. м недвижимости соответственно. При этом в настоящий момент портфель инвестпроектов «Главстроя» в Москве включает 60 тыс. кв. м недвижимости. По словам заместителя гендиректора ЗАО «Главстрой-менеджмент» Игоря Евтушевского, совокупные инвестиции в заявленные сейчас проекты составят около 30 млрд руб. Сам по себе вывод

Деиндустриализация Москвы промзон из Москвы в Подмосковье займет 10–15 лет и потребует около 100 млрд рублей инвестиций. Заявленный объем строительства достаточно существенный, для сравнения: московские власти намерены вводить в ближайшее время по 2,5 млн кв. м ежегодно.

Зоны По данным Департамента экономической политики и развития Москвы, в столице расположено 209 промзон, которые занимают 7,7 тыс. га. Разговоры о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города идут уже давно. Собственно, частично деиндустриализация уже произошла. Вспомним хотя бы кондитерский завод «Красный Октябрь» на Берсеневской набережной, где теперь работают бары и рестораны, «Красную Розу» на улице Тимура Фрунзе, из ткацкой фабрики превращенную в офисный центр, «Винзавод» на «Курской», отданный под нужды современного искусства, или лофты «Даниловской мануфактуры», где разместились офисы и жилье.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, отмечает, что идея вывода промзон и строительства на их месте коммерческой и жилой недвижимости реализуется в том или ином виде уже больше десяти лет. Таким образом, решение «Главстроя» стало еще одним этапом в этом процессе. «Безусловно, это полезно не только с точки зрения рынка недвижимости, но и с точки зрения градостроительных перспектив для всей Москвы. Ведь именно промзоны нередко являются искусственными препятствиями, которые изолируют кластеры и даже мегакластеры. Реорганизация этих территорий со строительством коммерческих и жилых объектов обеспечит развитие транспортной и дорожной инфраструктуры, что в целом должно улучшить сообщение между районами. Да и Москва – это принципиально уже непромышленный город», – говорит эксперт. В ближайшее время Москомархитектура должна подготовить проект планировки для 42 промзон, часть которых сохранит свое функциональное назначение, а часть будет перепрофилирована.

Проекты застройки уже представлены на Градостроительную комиссию. Впрочем, эксперты не исключают, что «Главстрою» придется скорректировать свои планы: заявленные 700 тыс. кв. м недвижимости могут сократиться в силу изменения нормативов по плотности застройки. По словам исполнительного директора компании Kalinka Realty Полины Меделяновской, на данный момент не ясно, на чем основывает застройщик свои расчеты: «Сегодня, как мы знаем из общения с застройщиками, городские власти не согласовывают проекты с высокой плотностью застройки или корректируют ее в сторону уменьшения. Если планы «Главстроя» составлялись без учета этого фактора, то их неизбежно ждет определенная ревизия», – говорит она. В том случае, если параметры скорректированы не будут, планы «Главстроя» – серьезная заявка на вхождение в рынок столичного девелопмента в роли одного из мощных игроков.

Своевременность Эксперты рынка рассказывают, что нынешние заявления «Главстроя» реани-

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

мируют его планы четырехлетней давности. По словам Полины Меделяновской, «Главстрой» задумался о редевелопменте своих московских территорий еще до кризиса: «В 2007 году между Kalinka Realty и «Главстроем» было заключено соглашение о разработке концепции застройки двух территорий – в Береговом проезде и в Говорово – участке на Боровском шоссе сразу за МКАД. В кризис они отдали участок в Говорово одной компании. Что касается Берегового проезда, то предполагалось, что там появится жилье высокого В-класса. На основании договора о разработке концепции мы дали задание на проектирование ряду архитектурных бюро, как российским, так и зарубежным. Победил проект британской компании PRP. Затем в кризис все работы по этому проекту «Главстрой» прекратил. Полагаю, что сейчас они возьмут за основу те проектные разработки и обновят их с учетом текущей конъюнктуры и нынешнего видения перспектив рынка», – рассказывает г-жа Меделяновская. Как отмечают аналитики, решение «Главстроя» достаточно взвешенное. По мнению Дениса Колокольникова, хотя заявленный объем достаточно велик, говорить о том, что он «обрушит» рынок, не приходится: «В первую очередь это будет жилье недорогого сегмента. Кроме того, все площади будут выходить на рынок постепенно и при поступательном развитии экономики планомерно поглощаться», – считает г-н Колокольников.

Соглашается с ним вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Павловская, которая полагает, что в Москве строить жилье никогда не поздно: Москва по-прежнему нуждается в жилье, только грамотно размещенном на территории, планомерно заселяемом с учетом транспортной и другой инфраструктуры. Тем более что места выбраны неплохие. Своевременно ли – это вопрос: «Площадки преимущественно под создание жилья, причем все в непростых с точки зрения транспорта местах (мы говорим о площадках, заявленных на первоочередное пятилетнее освоение). Например, стройка 240 тыс. кв. м в Береговом проезде с учетом отмены строительства Четвертого транспортного кольца вызовет дополнительное напряжение на участке Б. Филевская улица – Шмитовский проезд – Третье транспортное кольцо, которое на участке у «Москва-Сити» и так перегружено», – говорит она.

Позиционирование В нынешних планах «Главстроя» создание как жилой, так и коммерческой недвижимости, однако основная масса квадратных метров все же придется на жилье: «Если говорить об этих участках (16 га в Береговом проезде, 7,3 га на улице Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте), то все они прекрасно подходят для строительства жилья. Рязанский проспект – это экономкласс, но весьма

| Цифры и факты | Актуально

| |

| Календарь событий

востребованный. В районе «Аэропорта» и в районе Фили можно претендовать и на более высокий уровень. Хотя и жилье экономкласса даст хорошие результаты. Коммерческая недвижимость может быть представлена в рамках комплексного освоения микрорайонов. Таким образом, 70–80% от всего объема, скорее всего, составит жилье», – считает Денис Колокольников. По его мнению, спрос на него сейчас намного превышает потребность в офисах, поскольку их дефицит ощущается только в центре города, в целом же в Москве сейчас пустуют 1,5 млн кв. м офисов классов А и Б. Что касается Берегового проезда, то, с одной стороны, как полагает Полина Меделяновская, это место перспективно, поскольку оно соседствует с Сити, с другой стороны, рядом расположены еще несколько промышленных территорий, на которых собственные проекты намерены реализовывать другие девелоперы: в частности, «ДОН-Строй» предполагает застраивать Шелепихинскую набережную, интересы в этом районе имеют также Central Properties и MR-Group. Все это делает необходимым максимально четкое позиционирование «Главстроем» той недвижимости, которую он собирается строить. Отметим, что сегодня девелоперы, даже те, которые всегда позиционировали себя как застройщики коммерческой недвижимости, переориентируются на жилье. Так,

65% площади существующих промзон Москвы к 2025 году пойдет под застройку

в конце августа ГК «Экоофис» заявила о намерениях возвести около 1 млн кв. м жилья. Чуть ранее аналогичное решение приняла MR Group. Не исключено, что на это пойдет и «Промсвязьнедвижимость». «Экоофис», в частности, собирается подвергнуть редевелопменту бизнес-парк «Дербеневский» в районе «Павелецкой» площадью 24 тыс. кв. м, на месте которого через несколько лет предполагается возвести жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тыс. кв. м. Намечен редевелопмент и других площадок группы – на Дербеневской и Полярной улицах, на Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 тыс. кв. м.

Hot Topic:

Moscow’s Deindustrialization The Glavstroy Corporation, owned by Oleg Deripaska, is reviving a project to build its own industrial zones. In late August, the Corporation’s management decided to relocate the production areas of its Moscow enterprises outside the Moscow Ring Road, and to build 1.5 million sqm of residential and commercial property on this territory.

The Red Rose garment factory has been revamped into an office center / Ткацкая фабрика «Красная Роза» превратилась в офисный центр

his will significantly strengthen the position of the corporation in the capital city’s development market. Experts say that the company’s plans are reasonable, though they warn of the need to be very selective about design solutions. The development business in Moscow will soon have a new large player entering its market. The Glavstroy Corporation intends to relocate its production capacities outside the city, and to build residential apartments and offices in their place. The corporation owns 13 enterprises that manufacture concrete products, dry mixes, construction chemicals and equipment, as well as a woodworking plant. Mr. Deripaska plans to start developing industrial areas located in three zones – a 16-ha area on Beregovoy Lane, 7.3-ha area on Chernyakhovsky Street and 22.3-ha area on Ryazansky Avenue. The production capacity will first be transferred from these sites to

other sites owned by Glavstroy in Moscow, and later they will be moved into the Moscow Oblast. Glavstroy will build, respectively, 200,000 sqm, 125,000 sqm and 375,000 sqm of real estate properties in each of the zones. Glavstroy’s investment portfolio in Moscow currently includes 60,000 sqm of real estate. According to Igor Yevtushevsky, deputy general director of Glavstroy Management, the total investment in active projects comes to about 30 billion rubles. The withdrawal of industrial areas out of Moscow itself will take 10-15 years, and require about 100 billion rubles in investments. The announced volume of construction is rather significant – for reference, Moscow authorities intend to build 2.5 million sqm annually in the nearest future.

Zones According to the Department of Economic Policy and Development of the City of

Moscow, there are 209 industrial areas in the capital, which occupy 7,700 ha. There has been a lot of talk about the need to move the industrial enterprises outside the city’s boundaries. In fact, this deindustrialization has partially taken place already. For instance, let us recall the candy factory Red October on Bersenevskaya Embankment – bars and restaurants are operating there now. Then there is the Red Rose on Timur Frunze Street – the garment factory has been turned into a business center, the winery on Kurskaya Street – given up for the needs of contemporary art, and in the Danilovskaya Manufaktura Lofts you will find offices and residential apartments today. Denis Kolokolnikov, general manager of the RRG Consulting Company, notes that the idea of removing industrial areas and construction of commercial and residential real estate in their place has been going on, in one form or another, for more than ten years.

Author: Nikolay Kirillov .......................... Photo: CRE archive

Thus, the Glavstroy decision is another step in this process. "There is no doubt that it is useful not only in terms of the real estate market, but also in the context of Moscow’s urban development future. The industrial areas are often artificial barriers that isolate clusters and even mega-clusters. The reorganization of these areas and the construction of commercial and residential real estate will ensure the development of transport and road infrastructure. This should improve overall communications between districts. Moscow itself is no longer an industrial city," says the expert. Moskomarkhitektura will be developing design projects for 42 industrial areas in the nearest future. Some of them will retain their current functionality, while others will be restructured for a different function. Development projects have already been submitted to the city planning commission. However, experts do not rule out that Glavstroy will have to adjust its plans – the current 700,000 sqm of real estate property may decrease, because of changes in regulations on housing density. According to Polina Medelyanovskaya, executive director at Kalinka Realty, it is not clear at the moment what the developer’s calculations are based on. "As we have learned from developers, today city officials are not approving projects with high-density development, or adjusting it downwards. If Glavstroy plans have been developed without taking this factor into consideration, they will then, inevitably, have to be revised," she says. In case the parameters are not sweepingly adjusted, Glavstroy plans are a serious bid for entry into the capital city’s development market in the capacity of one of the most powerful players.

Timeliness Market experts say that the current statements of Glavstroy are reviving the company’s four-year-old plans. According to Polina Medelyanovskaya, Glavstroy was planning to redevelop its Moscow territories even before the recession. "In 2007, Kalinka Realty and Glavstroy signed an agreement on developing a building concept for two territories – on Beregovoy Lane and in Govorovo – a section of Borovskoe highway just outside the Moscow Ring Road. The site in Govorovo was sold to the company during the recession. As for Beregovoy Lane, they planned to build residential real estate of the high ‘Class B’ there. On the basis of the agreement to develop a concept, we addressed a number

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Denis Kolokolnikov, RRG / Денис Колокольников

of architectural bureaus, both local and foreign, and asked them to develop the design project. The project of a UK company, PRP, won the contest. Later, during the recession,

the announced volume is quite large, we cannot say that it will "blow" the market. "First and foremost, this will be residential real estate in the affordable segment. Moreover, all areas will gradually enter the market and will be gradually absorbed under the progressive economic development," says Mr. Kolokolnikov. Evelina Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer, agrees with him, and suggests that it is never too late to construct residential buildings in Moscow. Moscow is still in need of residential real estate, but it should be well-placed on the territory, moved into according to plan, taking into account the transport and other infrastructure. Even better, these sites are quite good, though she questions the timeliness of their development. "The territories have been predominantly set aside for housing. Besides this, all of them are located in rather difficult places from transportation perspectives (we are talking here about territories that are planned for development in the first five years). For example, the construction of 240,000 sqm on Beregovoy Lane, taking into account the fact that the Fourth Ring Road will not be constructed, will cause additional

| Facts&Figures | Hot Topics

| |

| Calendar

yet residential properties will occupy most of the space, "If we talk about these sites (16 ha on Beregovoy Lane, 7.3 ha on Chernyakhovsky Street, 22.3 ha on Ryazansky Avenue), all of them are perfectly suited for the construction of residential buildings. Ryazansky Avenue is in the economy class pigeonhole, but it is in high demand. Higher classes can be built in the airport region and near Bol. Filevskaya Street. Although the economy class housing will provide good results there as well. Commercial real estate may also be built within an integrated development plan of the district. Therefore, 70–80% of the total space is likely to be residential real estate," says Denis Kolokolnikov. According to Mr. Kolokolnikov, the demand for residential properties, at the moment, exceeds that for office space, since a shortage of office spaces is observed only in the center. The total of 1.5 million ‘Class A’ offices are empty in Moscow today. As to Beregovoy Lane, Polina Medelyanovskaya suggests that on the one hand the place is promising, since it is adjacent to Moscow-City, but on the other hand, a number of industrial areas are still located

Many developers, even those who have always positioned themselves as developers of commercial real estate, are reorienting themselves to residential property, and Glavstroy Corporation is no exception. Glavstroy stopped all the work on this project. I think now they will take those project ideas as a basis, and update them to reflect the current situation and the current vision of the market," says Ms. Medelyanovskaya. According to the analysts, the Glavstroy decision is rather well-balanced. According to Denis Kolokolnikov, despite the fact that

congestion in the section Bol. Filevskaya Street – Shmitovsky Avenue – Third Ring Road, which is over congested near the Moscow-City anyway," she says.

Positioning Glavstroy currently plans to build both residential and commercial real estate,

in the neighborhood, where other developers are going to implement their projects. Thus Donstroy plans to develop Shelepikhinskaya Embankment, with Central Properties and MR-Group also showing interest in this area. All this makes it necessary for Glavstroy to position the property it is going to build as precisely as possible.

Polina Medelyanovskaya, Kalinka Realty / Полина Меделяновская Note that many developers, even those who have always positioned themselves as developers of commercial real estate, are reorienting themselves to residential property. For example, in late August, the Ekoofis Group of Companies declared that it was going to build about 1 million sqm of residential housing. The MR Group made a similar decision a little bit earlier, and it is possible that Promsvyaznedvizhimost will follow them. The Ekoofis Group is going to redevelop the 24,000-sqm Derbenevsky Business Park near the Paveletskaya Subway Station. The company plans to build a business class residential quarter as large as 150,000 sqm in its place within the next few years. The company also plans to redevelop other territories owned by the Group – on Derbenevskaya and Polyarnaya Streets, as well as on Otkrytoe Highway. The total volume of construction on these sites will be about 800,000 sqm.

Календарь событий / Calendar of Events:

Конференция RUSSIA GRI 2011 Дата: 20 сентября 2011 Место: Москва Организатор: Global Real Estate Insitute Свыше 100 самых влиятельных инвесторов, девелоперов, брокеров, консультантов и других игроков рынка недвижимости со всего мира соберутся в Москве, чтобы встретиться со своими коллегами изРоссии и стран СНГ для обсуждения возможностей партнерства и развития бизнеса. На встрече Россия – СНГ GRI не будет докладов и презентаций, а будет 18 разнопрофильных дискуссий в небольших группах в неформальной обстановке, где каждый участвует на равных условиях.

20 сентября September

II конференция «Управление гостиничной недвижимостью» Дата: 22 сентября 2011 Место: Москва, отель Swissotel Krasnye Holmy Организатор: AHConferences Российские регионы – очень перспективный рынок для международных гостиничных сетей и российских операторов. Однако планы собственников по строительству гостиниц не всегда связаны с пожеланиями операторов и управляющих компаний. Что необходимо учесть при разработке концепции гостиницы? Как успешные проектировочные решения гостиницы влияют на лояльность проживающих? Ответы на эти и многие другие вопросы можно получить на конференции «Управление гостиничной недвижимостью: эффективные практики», проводимой компанией AHConferences. На мероприятии соберутся владельцы и руководители проектов девелоперских компаний, специализирующихся на гостиничной недвижимости, гостиничных операторов, управляющих компаний, поставщиков оборудования и технологических решений и компаний-консультантов.

22 сентября September

Conference RUSSIA GRI 2011

II Conference “Hotel Real Estate Management”

Date: September 20, 2011 Location: Moscow Organizer: Global Real Estate Institute Description: Over 100 of the most influential investors, developers, brokers, consultants and other players of the real estate market from across the world will gather in Moscow to meet with their peers from Russia and other CIS countries to discuss opportunities for partnership and business development. Instead of speeches and presentations, Russia GRI will consist of 18 multi-topic discussions held in small groups in an informal atmosphere, where everyone participates on equal terms.

Date: September 22, 2011 Location: Moscow, Swissotel Krasnye Kholmy Organizer: AHConferences Description: Russia’s regions represent a very attractive market for international hotel chains and Russian operators. However, owners’ plans to build hotels aren’t always bound to the wishes of operators and management companies. What must be taken into consideration when developing hotel concepts? How do successful hotel design solutions affect the loyalty of residents? The answers to these and many other questions will be provided at the conference “Hotel Real Estate Management: effective practices,” organized by AHConferences. Gathering at the event will be the owners and project managers of development companies specializing in hotel real estate, hotel operators, management companies, equipment and technical solution providers and company-consultants.

Подробности, а также другие мероприятия отрасли смотрите на сайте www.cre.ru в разделе CRE Афиша

CREE Federal CR Fede Fe dera de rall Awards ra Awar Aw ards ar ds – 2010 201 201 0100 Форум «Большой Консалтинг ‘10»складVII и CR ежегодная конференция по рынку июля 2010 года ской индустриальной недвижимости 007: Дата:и 2-3 «И целого склада мало...» Место: Санкт-Петербург Дата: Организатор: 28 сентябряСМАО которая Место: «Рэдиссон Ройал Москва» (бывшаяпроходит гостиница Ежегодная конференция, «Украина») в Санкт-Петербурге уже восемь лет, с этого Организатор: Knight Frank статус форума. года обретет Более 250 игроков дня и экспертов рынка складской недвифорума и двухдневный Два основных жимости по традиции соберутся этомкрупнейших году, чтобы обсу– это болеев100 пре-семинар дить перспективы отрасли и консалтинга, сделать прогнозы. рынкаразвития стоимостного игроков Введущие рамках дискуссий и экспертных панелей планируется эксперты в составе докладчиков, рассмотреть такие вопросы, как тенденции рынкаобщескладдискуссии, неформальное актуальные ской строительство под ключ и спекуновые деловые контакты. ние,недвижимости, лятивное строительство; специализированные склады направления дискуссий форума: Основные и•адаптация помещений, требования арендаторов; Изменения законодательства о стоимости. планы складских проектов в регионах; итоги ли рынок? Готовразвития 2011 года, прогнозыоценка на 2012 земли год. Аудитория конферени недвижимо• Кадастровая ции – собственники и девелоперы современных складКаковы перспективы? сти. ских комплексов, потребители качественных логисоценка недвижимости. • Инвестиционная тических помещений Ожидание роста?– дистрибьюторы, FMCG-компании, логистические операторы, стоимостью а также представители в процеду• Манипулирование финансовых институтов, индустриальных парков и т. д. Экономическая безопасрах банкротства.

28 сентября September VII Annual Conference on Warehouse and Industrial Real Estate 007: "When one warehouse is not enough..." Date: September 28, 2011 Place: Radisson Royal Moscow (ex- Ukraine hotel) Organizer: Knight Frank Over 250 warehouse market players and experts will come together this year to discuss perspectives of the industrial development and forecasts for 2012. The experts will participate in roundtable debates and panels to discuss trends of the warehouse real estate market, turnkey construction and speculative projects; special warehouses and facility adaptation, requests from tenants; warehouse development plans in Russia's regions; the results of 2011, and forecasts for 2012. The conference audience: property owners and developers of modern warehouses; customers using quality logistics facilities – distributors, FMCG companies, logistics operators, as well as financial institutions, industrial parks, etc.

И н т е р в ь ю:

Текст: Рафаэль Хайбрахманов .................................. Фото: Михаил Воронцев

Технология современного высотного строительства в России находится еще в зачаточном состоянии. При этом в общественном сознании небоскребы ассоциируются с разрушением исторической застройки и традиций. Тем не менее высотное строительство может стать не только технологическим прорывом, но и символом новой России, уверен профессор Санг-Дэ Ким, президент Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде, приехавший в Москву по приглашению Capital Group. – Господин Санг-Дэ Ким, с какой целью вы приехали в Москву? – Я приехал в Москву, чтобы, во-первых, привлечь внимание к работе нашего Совета по высотным зданиям, а также для того, чтобы позвать наших российских коллег принять участие в международной конференции по высотному строительству, которая вскоре пройдет в Сеуле. – Что можно считать высотным зданием? – Универсального определения высотного здания не существует. При этом количество этажей – это не самый точный индикатор высотности здания, поскольку высота этажей в значительной степени варьируется в зависимости от типа здания и его функциональности. Однако 14 этажей или 50 метров можно считать порогом отсчета «высотного здания». Чтобы называться высотным, здание должно соответствовать минимум одному из следующих критериев. Во-первых, это так называемая высота в контексте. То есть, например, тот же 14-этажный дом не будет восприниматься как высотное

Профессор Санг-Дэ Ким: «Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий» здание в таких городах, как Чикаго или Гонконг. Но в провинциальной Европе такой дом будет выглядеть значительно выше среднего по городу стандарта высотности. Во-вторых, это пропорциональность. Существует множество зданий, которые являются не столько высокими, сколько узкими и тонкими. Выделяясь на фоне городского пейзажа, особенно малоэтажного, они кажутся высокими. С другой стороны, есть небоскребы, которые отвечают техническим параметрам высотного здания, но соотношение их физического размера к занимаемой площади не позволяет классифицировать их как высотные. Кроме того, здание можно классифицировать как высотное, если в нем присутствуют технологии, применяемые в высотных объектах: специфические технологии вертикальной транспортировки, технологии структурной обработки воздуха на разных уровнях высоты и тому подобное. – Что бы вы могли сказать о Москве? Можно ли говорить, что это город, в котором развито высотное строительство?

– К сожалению, я не успел увидеть весь ваш город, но могу сказать, что Москва уже произвела на меня впечатление своими большими размерами. Посмотрел я и «Москву-Сити», мы были в МФК «Город столиц». Если смотреть на опыт мировых столиц, то, например, в Париже, помимо исторического и культурного наследия, также есть такой район, известный исключительно своими высотными зданиями – это Ля Дефанс. Если вы приедете в Токио, то там есть район Синдзюку, где по решению правительства Японии была создана зона, известная своими высотными зданиями. Если взять Москву, то здесь также есть район, который по решению властей должен стать районом высоток. – Отношение к этому району в общественном сознании неоднозначное. – Мне кажется, «Москва-Сити» вполне может стать визитной карточкой города и для россиян, и для иностранцев, то есть тем местом, которым бы Москва гордилась. Глядя на такое сосредоточение высотных зданий, население России может испыты-

вать гордость за свою страну. Такое чувство, например, испытывают американцы, глядя на небоскреб Empire State Building, построенный больше 80 лет назад. Когда речь заходит о Москве, люди в других странах представляют себе Кремль, Красную площадь, православные церкви с их куполами. Но я думаю, что было бы хорошо, если бы у вас было свое особое послание миру, связанное с современностью, с образом новой России. Для этого существуют разные способы, один из которых – это сооружение высотных зданий. То есть речь идет не о сооружении тех самых зданий, а о том послании, которое вы направляете всему миру. – Тем не менее здесь пока побеждает мнение, что современное строительство портит исторический облик городов. – Могу сказать, что и в Германии, и в США, и в Японии тоже есть разные точки зрения. Например, многие против ядерной энергетики, многие рассказывают всевозможные ужасы про АЭС, однако они полностью игнорируют положительные аспекты ядерной энергетики. То же

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

и со строительством высотных зданий: есть и свои положительные стороны, есть и какие-то недостатки. Мы должны быть откровенны в нашем диалоге с общественностью и рассказывать не только о положительных сторонах вопроса, но и об отрицательных. В этом случае отношение людей изменится. Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий. Я уверен, что в любом случае должен быть налажен обмен мнениями. Все точки зрения должны быть услышаны, и тогда будут какие-то изменения – через год, через пять, через десять лет. Тогда постепенно и мнение общественности будет меняться. Особенно когда речь идет о молодом поколении: у них может быть совершенно иное мнение, отличное от мнения старшего поколения. – Так разрушает ли хай-тек историческую застройку? – Нет. И более того, я убежден, что мы не должны разрушать то наследие, которое нам досталось от предыдущих поколений. Именно поэтому я и говорю, что лучше всего выделять для такой застройки отдельные участки, причем небольшие. По площади это может быть один процент от всей территории, но при этом весь остальной город сохраняет свой исторический облик. Как пример можно взять Корею. Территория небольшая, полезных ископаемых нет. Но мы прикладываем все возможные усилия, чтобы привлечь иностранные инвестиции на рынок Южной Кореи. То есть, по сути, речь идет о борьбе за выживание на международном рынке. Другими словами, мы решаем задачи, имея в виду будущее и длительную перспективу. Теперь настало время и для вашего народа сделать выбор. У вас огромная страна, у вас очень много полезных ископаемых. У вас есть выбор. Можно, конечно, оставить все как есть и продолжить развиваться, как развивались до этого. Но, с другой стороны, для того, чтобы пробудить молодежь, нужны какие-то новые

идеи. И одна из этих идей заключается в создании современных районов, современных бизнес-центров. – Да, но почему это должны быть именно высотные здания? – Если говорить о Москве, то это очень большой город и лучше, чтобы множество разных компаний были сосредоточены в одном месте или на какой-то одной небольшой площади. Например, компаниям, работающим в одной отрасли, лучше находиться в одном месте. Так часто поступают банки и юридические фирмы. Кроме того, преимущество небоскребов в том, что в одной высотной башне может располагаться бизнесцентр, а другая башня может быть жилой. Это же совершенно иной подход к жизни, ведь, как правило, люди живут на большом расстоянии от места работы, в пригороде. Это означает, что каждый день им нужно ездить до работы, тратя зачастую не менее часа в одну сторону и соответственно обратно. Конечно, жить в пригороде – очень хорошо, я не говорю, что от этого нужно отказаться, но если мы сделаем так, что людям будет комфортно жить внутри больших городов, то это будет прекрасно. Я не утверждаю, что абсолютно все, что связано с высотными зданиями, это хорошо, но преимущества есть, и их много. – Пострадало ли высотное строительство в результате мирового финансового кризиса? – Кризис, конечно, повлиял. Например, в Южной Корее три года назад было 12 проектов по созданию супервысоких зданий. Было 7 крупных инвесторов, которые готовы были вкладывать свои средства в здания от 100 до 150 этажей, так вот, 7 из этих проектов были приостановлены, и на сегодняшний день только два проекта находятся на стадии строительства. В этом плане кризис действительно стал по-настоящему глобальным.

| Календарь событий | Интервью

| |

| Тема номера

– Главная стратегия девелоперов, строящих высотные здания сегодня, – это многофункциональные комплексы, как, например, МФК «Город столиц» в Москве. В чем, на ваш взгляд, заключается их преимущество? – Ситуация такова, что для строительства супервысотного здания вы должны потратить много денег. Но если вы хотите разместить в нем одну функцию, то вы вряд ли найдете много компаний. Хороший пример – Taipei 101. Он был построен лет семь назад, но до сих пор в нем сдано не больше 85%. В небоскребе обязательно должны быть и гостиницы, и апартаменты, и офисы. Иначе вам никогда не удастся ни продать небоскреб, ни сдать в аренду полностью. Поэтому единственный способ сооружения эффективных многоэтажных комплексов – это строительство многофункциональных комплексов. В противном случае найти инвесторов на весь объем весьма сложно. – Назовите, пожалуйста, три основных плюса высотного строительства и три минуса. – Непростой вопрос. Начнем с плюсов. Высотное здание может стать символом вашего города или символом вашей страны. Второй плюс близок к первому, это гордость граждан за то, что именно в их стране было построено такое высокое здание, значит, они – великая нация. Третье – это привлечение туристов. Что касается минусов, то это, конечно существенно более высокая стоимость строительства. Если взять две башни по 50 этажей и одну в 100 этажей, то притом что их общая площадь одинакова, себестоимость одного высокого здания может быть выше на 50 или даже 100%. И это с учетом стоимости земли. Но этот минус, как правило, со временем трансформируется в плюс. Окружение вокруг здания-небоскреба становится более привлекательной территорией, как, например, в Дубае. Соответственно, и оценочная стоимость

всего, что вокруг, также возрастает. Второй отрицательный фактор – более высокое энергопотребление. Набирающее силу «зеленое» движение уделяет этому пристальное внимание, но, на мой взгляд, развитие технологий позволит решить эту задачу в перспективе. Третий минус – высокая арендная плата. – Какие условия необходимы для массового строительства высотных зданий? – Во-первых, необходимо, чтобы в стране работало много крупных корпораций, потому что крупные корпорации стремятся группироваться в одном определенном районе города. В результате цены на землю в этом районе взлетают, после чего начинается процесс: вместо того чтобы строить 10-этажные дома, строят 20-этажные, вместо того чтобы строить 20-этажные, строят 40-этажные. По другому пути пошел Дубай, где нет своих крупных корпораций. По решению местных властей они начали строить высотные здания, а уже потом пригласили крупные международные компании, предложив им при этом целый ряд разных привилегий и преимуществ. Сами корпорации должны быть заинтересованы в том, чтобы приехать к вам. Еще один пример – Китай, где создается масса благоприятных условий для международных компаний, обеспечивается благоприятный налоговый режим, оказывается финансовая поддержка. В результате за последние десятилетия Китаю удалось добиться существенных достижений в высотном строительстве. В результате сегодня в Китае реализуется шесть крупных проектов по строительству высотных зданий. Таким образом, может быть несколько подходов. Можно агрессивно, активно добиваться успеха, а можно просто сидеть и радоваться, что все развивается своим путем, правда медленно. С другой стороны, ничего не разрушается, все сохраняется, естественная среда на месте, но и никаких изменений происходить не будет.

– In my opinion, Moscow City could become another hallmark of the city for both Russians and foreigners to be proud of. Looking at a huge number of skyscrapers concentrated in one area, the population of Russia can be proud of their country. It is probably the same feeling that Americans have when looking at the Empire State Building that was built more than 80 years ago. Coming to Moscow, foreigners typically visit the Kremlin, the Red Square, Orthodox churches with their domes. However, I think that it would be nice if you had a special message to the world that is associated with modernity, with the image of the new Russia.

Ph.D Sang-Dae Kim: "I am not an exclusive champion of high-rise buildings" Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov, Photo: Mikhail Vorontsov

Modern high-rise construction as technology is still in its infancy in Russia. There are not so many tall buildings, most of them are located in Moscow. Technology is not the only thing that the country generally lacks. The Russian public holds to a negative view on skyscrapers because of devotion to historical heritage. Yet high-rise buildings mean a technological breakthrough, which can be a matter of pride and a symbol of new Russia, Sang-Dae Kim, Professor and President of the World Council on Tall Buildings and Urban Habitat, believes. – Mr Kim, what is the reason for your visit? – I came to Moscow in order to draw public attention to the activity of the Council on Tall Buildings, as well as to invite our Russian colleagues to take part in the International Conference on High-Rise Buildings that will take place in Seoul soon. – What is a Tall Building? – There is no absolute definition of what constitutes a “tall building.” The number of floors is a poor indicator of defining a tall building due to a changing floor to floor height between differing buildings and functions, a building of perhaps 14 or more stories – or over 50 meters in height – could be used as a sort of "threshold." There are many approaches and criteria to determine a tall building. First, it is height placed in a context. Thus, while a 14-story building may not be considered a tall building in a high-rise city such as Chicago or Hong Kong, in a provincial European city or a suburb this may be distinctly taller than the

urban norm. Proportion is the second criterion. Again, a tall building is not just about height but also about proportion.

– The Russian public often thinks that modern construction projects ruin historic images of cities. – I can say that various opinions exist in Germany, in the United States, and in Japan as well. For example, many people are against nuclear energy, as they fear for the safety because of horrors associated with nuclear power plants. On the other hand, they completely ignore the positive aspects of nuclear energy. The same with the construction of tall buildings: there are both positive and negative aspects. We should talk openly to the public about it. In this case people may change their attitude towards skyscrapers. I am not an exclusive champion of high-rise buildings. We need to establish a dialog between various population groups to exchange opinions. – Does high-tech construction destroy historical buildings? – Oh, no! Moreover, I am convinced that we should not destroy things that we inherited from previous generations. That is why I think local authorities should plan special areas for high-rise construction. It can be just 1% of a city. Let us take South Korea as an example. The territory of the country is small, there are no mineral resources, but we are doing everything we can do to attract foreign investments. In fact, that is a struggle to survive internationally. Now it is time for your people to make a choice. You have a huge country rich in minerals and a choice. In order to attract younger generations, you need some fresh ideas. One of them is creating modern business centers.

– What would you say about Moscow? Can we talk about it as a city that develops high-rise construction? – Unfortunately, I did not have much time to see the whole city, but I can surely say that Moscow is very impressive because of its large size. I visited Moscow City, I saw the Capital City. If you look at the world's capitals, Paris in particular, we can see that along with historic and cultural areas, there is also La Defense that is famous for its skyscrapers. If you come to Tokyo, you will see Shinjiku, where the Japanese Government established a high-rise buildings area. If you take Moscow, there is an area where local authorities tend to build high-rise buildings.

– Are we talking about tall buildings only? – Moscow is a very big city where the best option is to concentrate business in one place, preferably in a small business area. Companies representing the same industry should be located close to each other. Many banks and law firms usually follow that trend. Another strong point is that one high-rise building can be a business center, while another skyscraper next to it can be a residential building. This means a completely different approach to life, because, as a rule, people live far away from their workplace. This means they have to go to work, often spending at least an hour, and the same one hour coming back home. It is good to reside in a suburb, but at the same time, we should do everything we can to let people live comfortably in big cities.

– The public attitude to the above-mentioned area is controversial.

– Did the global financial crisis affect the high-rise construction industry?

– The crisis definitely had its impact on the industry. For example, 12 high-rise projects existed in South Korea three years ago. There were 7 large investors willing to invest in the construction of 100-150-storey buildings. As of today, 7 of those projects have been suspended, and only two are under construction. The crisis was global, indeed. – Many high-rise developers in Moscow have a strategy to build mixed-use centers, such as the Capital City. What are strong points of such projects? – You need to spend a lot of money to build a skyscraper. However, if your building has the only function, there will be problems with tenants. Let us take Taipei 101 built about 7 years ago. As of today, the building is only 85% let to tenants. Any skyscraper must have a hotel, apartments, and offices. Otherwise, you will never sell or lease it successfully. That is why a mixed-use center is the best format. – Could you please name three general pros and cons of high-rise construction? – Let us start with the pros. A high-rise building can become a symbol of your city or country. The second plus relates to the first one, namely the pride of citizens who think of themselves as a great nation because of this or that skyscraper. The third reason is tourist attraction. As for the cons, high-rise construction projects mean very high construction costs. However, this negative factor may turn into an advantage with time. Environment around the skyscraper becomes very attractive, as it already happened in Dubai, for instance. Accordingly, the estimated value of the building also increases. The second negative factor is high power consumption. The evolving "green" development movement pays close attention to energy-saving issues, so new technologies will help in the future. The third negative factor is high rental rates. – What is necessary for large-scale construction of tall buildings? – First, you need to have a bunch of large corporations doing business in your country. Normally, the large corporations tend to be located in the same area of the city. As a result, land prices in this area skyrocket. This pushes the whole process forward: instead of 10-storey houses developers start building 20-storey buildings and then 40-storey ones. Dubai is developing differently as it does not have large corporations of its own. The local authorities made a decision to promote high-rise construction projects, and only then they started inviting major international companies, offering them benefits and preferences. Another example is China, where a favorable business environment helps attract international companies. As a result, China has made significant achievements in high-rise construction over the past decade. Six large-scale high-rise construction projects are under construction in China today. In a word, there are several ways to develop the industry. You can be proactive to succeed, or you can just sit back happy that everything goes well. In this case, nothing needs to be destroyed, the natural environment is in place, but no changes happen.

Те м а н о м е р а:

Корпорация Google объединила всех своих сотрудников под одной крышей в БЦ «Балчуг плаза» / Google has brought together all its employees under the roof of BC Baltschug Plaza

Штабное чувство Текст: Алексей Пастушин ............................. Фото: архив CRE

С началом 2011 года многие работающие в Москве компании осознали, что качество их штаб-квартир не соответствует не только текущему положению дел, но и стратегии их развития. Пользуясь пока еще невысокими ставками аренды и относительно большим объемом вакантных площадей, корпорации спешат консолидировать разрозненные офисы. Однако выбрать подходящее помещение с каждым месяцем становится все сложнее.

является О1 Properties, в настоящее время проходит процедуру сертификации по стандартам BREEAM. В целом крупные компании и до кризиса 2008 года стремились иметь штабквартиру, в которой были бы объединены все структурные подразделения, обращают внимание эксперты. Однако позволить себе такую роскошь могли только самые успешные фирмы. Дело было не столько в непомерно высоком ценнике, сколько в ограниченности нового предложения. Даже крупные компании предпочитали арендовать в центре лишь небольшой представительский офис, тогда как вспомогательные подразделения выводились в БЦ класса В или за город. «Кризис внес

егодня брокеры постепенно отходят от сделок, связанных с пересогласованием условий аренды. Пришла новая волна интереса со стороны потенциальных арендаторов, которые принялись реализовывать отложенный спрос. Так, например, еще осенью 2010 года корпорация Google объединила всех своих сотрудников под одной крышей в БЦ «Балчуг плаза». Тенденция продолжила набирать обороты, достигнув апогея к лету этого года, когда «Лаборатория Касперского» заключила крупнейшую за последнее время сделку, арендовав под свою штаб-квартиру две трети «Олимпия парка» на Ленинградском проспекте. Бизнес-парк, собственником которого

свои коррективы: компании сокращали персонал и старались по возможности выбрать более дешевые офисы, но постепенное восстановление, которое мы можем наблюдать сегодня, возвращает рынок к докризисным тенденциям», – замечает Александр Калмыков, начальник инвестиционно-аналитического отдела «Коалко Девелопмент». В результате сегодня многие компании не только мечтают об объединении, но и претворяют свои мечты в жизнь.

Непредвиденная консолидация Основных причин внезапно возобновившейся сегодня консолидации корпоративных офисов несколько, уверен Константин

Лосюков, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Knight Frank. «С одной стороны, бизнес большинства компаний стабилизировался после кризиса и начал активно расти, а с другой – подходит к концу большое количество договоров аренды, которые активно заключались до кризиса», – обращает внимание эксперт. С учетом ограниченного предложения офисных площадей и динамики роста арендной платы многие компании уже сегодня задумались о продлении договора аренды или переезде в новый офис. Так поступила не только «Лаборатория Касперского», но и, например, такие финансовые

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

компании, как «Кредит Европа Банк» и «Ренессанс Кредит». Первая собрала все свои подразделения в едином офисе, арендовав 7620 кв. м в «Даймонд холле» на Олимпийском проспекте. Со своей стороны «Ренессанс Кредит» консолидировала большую часть своих сотрудников в бизнес-центре «Двинцев», предпочтя при этом иметь штаб-квартиру в «МоскваСити». Между тем, по информации Forum Properties, планы по расширению сегодня вынашивают в первую очередь компании реального сектора (фармацевтика, производство FMCG и т. п.), а также консультанты и юридические компании. При этом объем поглощаемых площадей в рамках одной сделки может значительно превышать 10 тыс. кв. м. В то же время в банковской сфере, напротив, наблюдается снижение спроса и сокращение объемов деятельности. Подобная ситуация, полагает Сергей Воронин, исполнительный директор Forum Properties, продолжит оставаться актуальной еще два-три года. Статистика показывает, что сегодня брокеры получают все больше заявок на аренду офисных помещений размером более 3 тыс. кв. м. Одновременно многие российские компании продолжают оценивать возможность приобретения коммерческой недвижимости – в среднем речь идет о 15 тыс. кв. м. «С 2008 по 2010 год многие компании были ограниченны в средствах и работали в жестком режиме экономии, – объясняет Валентин Стобецкий, руководитель группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle. – Сегодня эти компании вновь начали нанимать сотрудников и расти, и поэтому они ищут новые офисные площади».

Оптимальный переезд Пока же есть возможность купить или арендовать по относительно невысокой цене, на фоне растущего рынка многие

компании решают, что консолидация является более правильной стратегией, чем аренда разрозненных офисов. Первое и, пожалуй, самое явное преимущество объединения – это упрощение логистики внутри компании, позволяющее избежать потерь рабочего времени в случае географической разрозненности бизнес-подразделений, отмечает Наталия Кутеригина, старший директор, отдел по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield. «Кроме того, появляется возможность оптимизировать расходы на разрозненную ранее инфраструктуру, сэкономив, например, на зонах общего пользования (столовых, переговорных комнатах), IT, охране, секретарях, а также уборке и обслуживании», – перечисляет эксперт. При этом консолидировать свои подразделения компании предпочитают в офисных зданиях классом выше. Не стал исключением и российский офис компании Schneider Electric, принявший решение объединять все свои подразделения под одной крышей зимой 2011 года. Как рассказывает CRE Андрей Лысый, руководитель административной службы ЗАО «Шнейдер Электрик», на тот момент на рынке коммерческой недвижимости сложилась наиболее благоприятная для арендаторов ситуация, поскольку практически во всех сегментах ощущался переизбыток офисных площадей. Около полугода компания искала подходящий офис. «Это связано с тем, что в Москве огромный выбор свободных площадей, и мы хотели выбрать действительно самое лучшее предложение в той ценовой категории, которую считаем правильной с точки зрения затрат на аренду», – описывает ситуацию Андрей Лысый. Остановив в результате свой выбор на бизнес-центре «Двинцев», компания еще три месяца вела переговоры с его собственником, который приложил немало усилий, чтобы получить

| Интервью | Тема номера

| |

| Девелопмент

Schneider Electric в качестве якорного арендатора. Собственники действительно имеют существенные выгоды, привлекая в свой бизнес-центр крупного арендатора. Тем не менее бонусов, которые они готовы были раздавать в первые полгода-год после кризиса, сегодня уже нет. «Однако совершенно точно можно говорить о дисконте в 10–15% для крупной сделки», – резюмирует Константин Лосюков. Со своей стороны арендаторы, стремясь зафиксировать выгодные для себя условия аренды, предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды, прописывая в них адекватный механизм индексации. В итоге сегодня их средний срок колеблется от 7 до 10 лет. В ближайшее время ставки аренды и покупки офисной недвижимости, а также цены покупки площадей в центре города могут превысить докризисные, опасаются некоторые эксперты, впрочем, не все. «Если под «перегревом» понимать неразумно завышенные цены на земельные участки и проекты на самых начальных стадиях, то я не ожидаю повторения такого сценария. Кризис научил всех крайне осторожно относиться к рискам», – подчеркивает Сергей Воронин.

Офис с видом на метро Решение о консолидации корпоративных офисов имеет долгосрочный характер. Поэтому любая компания стремится найти такое здание, которое бы отвечало планам по развитию ее бизнеса на ближайшие 10 лет. «Консолидация имеет смысл только в том случае, если находится решение, отвечающее долгосрочным задачам арендатора, которые разнятся в зависимости от рода деятельности компании», – подчеркивает Валентин Стобецкий из Jones Lang LaSalle. В частности, для финансовых и юридических компаний принципиальным является премиальное местоположение в центре города. «Если говорить о западных

Никола Бошкович, CB Richard Ellis / Nikola Boshkovich производственных и фармацевтических компаниях, то для них нет никакого смысла переплачивать за местоположение, – рассуждает Константин Лосюков. – Им нужно хорошее помещение класса А, с качественной инфраструктурой в удобном, но не обязательно центральном месте, которое было бы удобно для их сотрудников». Среди основных требований, предъявляемых крупными корпорациями при подборе штаб-квартир, можно выделить хорошую эффективность этажей, инфраструктуру, транспортную доступность и репутацию собственника. Так, например, при выборе бизнес-центра для своего центрального офиса в России Schneider Electric рассматривала здания только с удобным open space и местоположением (как для сотрудников, так и для клиентов). Несколько другая ситуация была в случае с банком «Ренессанс Кредит»,

Те м а н о м е р а:

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 42

расторгнуть сделку без штрафных санкций. Между тем, как отмечает Никола Бошкович, старший консультант отдела офисной недвижимости CB Richard Ellis, в подобного рода проектах речь о дисконте может идти только при аренде от одного этажа. При этом он добавляет, что вряд ли удастся получить скидку больше 10–15% при средней ставке в «Двинцеве» в пределах $450–500.

Девелопмент на перспективу

Константин Лосюков, Knight Frank / Konstantin Losyukov также принявшим решение консолидировать большую часть своих разрозненных офисов в бизнес-центре «Двинцев», где финансовая корпорация заняла почти 7 тыс. кв. м. Однако само руководство компании предпочло арендовать площади в «Городе столиц» в ММДЦ «Москва-Сити»: окружение играет не последнюю роль при подборе головного офиса. Жанна Щенникова, старший вице-президент, директор по информационным технологиям, операционной деятельности и обслуживанию клиентов «Ренессанс Кредита», рассказывает, что «при поиске помещения для большей части штата предъявлялись следующие требования: расположение между Садовым и Третьим транспортным кольцом, причем в шаговой доступности от станции метро, разумная стоимость аренды и соответствие ряду технических требований, таких как современная планировка, высота потолков, качество использованных при строительстве материалов и т. д.». При этом девелопер здания предложил исключительные арендные условия: кроме «хорошего дисконта» от среднерыночной ставки в долгосрочном договоре, по словам г-жи Щенниковой, оговорен определенный период, в течение которого «Ренессанс Кредит» может

крупных сделок с объемом площадей свыше 2 тыс. кв. м было заключено на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2011 года (Cushman & Wakefield).

Сегодня в Москве остаются вакантными 1,55 млн кв. м качественных офисов, свидетельствуют данные Cushman & Wakefield. В то же время объем поглощения с начала года уже составил около 1,1 млн кв. м. За 7 месяцев этого года было построено 340 тыс. кв. м, и до конца года в Cushman & Wakefield прогнозируют ввод еще около 500 тыс. кв. м. Реакция рынка не заставила себя долго ждать: ставки за 2010 год выросли на 10–15%, только за первое полугодие 2011 года рост ставок в классе А составил 10%, до конца года они прибавят еще 5–10%, ожидают в Knight Frank. О том, что дефицит наступит, эксперты предупреждали еще два года назад. Именно те девелоперы, которые смогли найти силы и средства для завершения офисных проектов, сегодня оказались в наиболее выгодном положении и могут удовлетворить резко подскочивший спрос на крупные и высококлассные офисные блоки. Сегодня средний уровень вакантности высококачественных офисных площадей составляет около 14%, по данным Knight Frank, при этом в классе А в центре Москвы он колеблется вокруг 7%. Этим показателям мы обязаны в первую очередь недавно открытым бизнесцентрам. На этом фоне эксперты считают наиболее перспективными с точки зрения размещения корпоративных штабквартир такие офисные комплексы, как «Галс Тауэр» или «Москва-Сити». «Чем дальше, тем меньше «Москва-Сити» начинает напоминать стройку, – обращает внимание Константин Лосюков. – Там уже построено довольно много башен, проведены определенные ландшафтные работы. Поэтому сегодня это все больше напоминает хороший, цивилизованный завершенный проект. Кроме того, если будет реализована идея с паркингом, то привлекательность проекта еще больше вырастет в глазах потенциальных арендаторов». В свою очередь, застройщики, которые не были в кризис излишне обременены выплатой и реструктуризацией кредитов, смогли уже на его излете, запустить новые проекты в области коммерческой недвижимости. Так, например, поступила компания MR Group, руководство которой решило выходить на стройку, когда стало очевидно скорое возвращение спроса. «Кризис «убил» многих девелоперов и заморозил многие проекты, – говорит Григорий Длуги, директор по продажам MR Group. – Поэтому еще год назад мы поняли: все, кто выйдет на стройку и получит

ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка. – Ред.), и останутся в выигрыше, когда предложение и спрос начнут выравниваться». Однако девелоперы вынуждены считаться не только с банками, но и с мнением властей. Таким образом, на фоне ограничения коммерческого строительства в центре девелоперы вынуждены корректировать свои планы. Так, например, Forum Properties, в портфеле которой около 80 тыс. кв. м офисной недвижимости в центре Москвы, до начала этого года планировала расширять арендный бизнес. «К сожалению, отсутствие градостроительного регулирования и жесткая политика новой исполнительной власти могут надолго отсрочить или даже изменить эти планы», – сетует Сергей Воронин. Со своей стороны, работая на перспективу, сегодня MR Group ведет активное строительство офисного проекта в престижном юго-западном направлении – на Одесской улице. Здесь возводятся три офисных башни с полезной площадью по 25 тыс. кв. м каждая. В компании не сомневаются в том, что офисы здесь будут пользоваться спросом – уже сегодня, как утверждает г-н Длуги, есть несколько достаточно крупных фирм, заинтересованных в покупке больших площадей в этих зданиях. Когда они будут сданы в эксплуатацию, стоимость квадратного метра может достигать $6–6,5 тыс., тогда как сегодня она бы равнялась $5–5,5 тыс., оптимистично прикидывает г-н Длуги.

Валентин Стобецкий, Jones Lang LaSalle / Valentin Stobetsky шими компаниями получила более чем существенное развитие к середине 2011 года. Эксперты обращают внимание на то, что волатильность на офисном рынке Москвы, за исключением отдельных нюансов, характерна для всех развивающихся рынков. Спрос на коммерческие площади в таких странах сегодня растет столь же стремительно, как и падал 2,5 года назад. Во многом это связано с определенной нервозностью потенциальных арендаторов, спешащих успеть воспользоваться пока еще благоприятными рыночными условиями. И их можно понять: рынку арендатора осталось жить не больше года.

Хорошего понемногу Наметившаяся в конце прошлого года тенденция по консолидации офисов крупней-

Средний уровень вакантности офисов класса А в Москве *Доля вакантных площадей для качественных БЦ класса А и B ** Внутри Бульварного кольца Компания

Центральный деловой район

Весь город

CB Richard Ellis

17.8%

17.4%

Colliers International

14,3%

15,75%

Cushman & Wakefield Jones Lang LaSalle

17%

18,1%

Нет данных

22,2%

6,1%**

13,7%

Knight Frank*

Ключевые сделки по консолидации офисов в 2011 году Источник: данные CRE Компания «Лаборатория Касперского»

Объем сделки, кв. м 29 846

Адрес Ленинградский проспект, 39а

Название объекта «Олимпия парк»

«Мортон»

11 520

Преображенская пл., 8

«Прео 8»

GroupM

10 800

Цветной б-р, 2

«Легенда»

ОЭК

10 770

Серебрякова пр-д, 14

«Сильвер Стоун»

Schneider Electric

8 680

Двинцев ул., 12, к. 1

«Двинцев»

Кредит Европа Банк

7 620

Олимпийский просп., 12/16

«Даймонд Холл»

«Ренессанс Кредит»

6 910

Двинцев ул., 12, к. 1А

«Двинцев»

«ТНТ Экспресс»

6 800

Проезд № 607, 3 стр.2

«Новая Рига»

Pfizer

5 800

Пресненская наб., 10

«Башня на Набережной»

LG Electronics

3 210

4-й Сетуньский пер., 10, стр. 2А

Сетунь»

# 18 (17 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 9 .11

| Interview | Cover Story

| |

| Trends

C over S t or y:

Author: Alexey Pastushin ............................................. Photo: Alyona Kondyurina, CRE Archive thousand square meters. At the same time, many Russian companies continue to size up opportunities to buy commercial real estate, with the average space of such inquiries totaling 15,000 square meters. According to Valentin Stobetsky, Head of Office Real Estate at Jones Lang LaSalle, “Between 2008 and 2010, many companies operated with limited means and followed strict austerity programs. Today these companies have resumed hiring personnel and their growth, and therefore they’re seeking new office venues.”

The optimal move

Kaspersky Laboratory leased two thirds of Olympia Park for its headquarters / «Лаборатория Касперского» арендовала под свою штаб-квартиру две трети «Олимпия парка»

Administrative Pulse Since the beginning of 2011, many companies operating in Moscow have acknowledged that the quality of their headquarters falls short not only of the current state of affairs, but also of their development strategies. While still enjoying low rental rates and relatively extensive vacancies, corporations are hurrying to consolidate their dispersed offices. However, selecting the right premises grows increasingly difficult with each month.

rokers today are gradually abandoning talks on renegotiating the terms of leases. A new wave of interest has emerged among potential renters keen to act on previously deferred demand. In particular, for example, in the fall of 2010 Google united all its employees under one roof at Baltschug Plaza Business Center. The trend continued to gather pace, reaching its zenith during the summer of this year when Kaspersky Laboratory concluded the largest deal in recent months, moving its headquarters to two-thirds of Olympia Park on Leningradsky Prospekt. The business park, which is owned by O1 Properties, is currently seeking certification under the BREEAM standards. Even before the 2008 financial crisis, major corporations generally tried to maintain headquarters capable of accommodating all their structural subdivisions, the experts say. However, only the most successful firms could afford this luxury. The reason had less to do with infeasible prices than it did with limited new supply volumes. In the city center, even the larger companies preferred renting only a representative office, while the auxiliary divisions were taken to class B busi-

ness centers in the suburbs. “The crisis forced certain adjustments: companies downsized personnel and tried to rent cheaper offices as much as possible, although the gradual recovery we are seeing today is returning the market to pre-crisis trends,” according to Alexander Kalmykov, Head of the InvestmentAnalytical Division of Coalko Development. As a result, many companies today are not only dreaming of consolidation but are bringing these dreams to fruition.

Unforeseen consolidation The sudden surge in corporate office consolidations under way today is due to several main reasons, says Konstantin Losyukov, Head of Corporate Client Relations in the office real estate department at Knight Frank. “On the one hand, the business of the majority of companies stabilized following the crisis and began to grow actively, while on the other hand a large number of rental agreements, which were largely concluded before the crisis, are nearing their end” the expert says. Given the limited supply of office space and rising rental rates, many companies today have thought about extending their

rental agreements or moving to a new office. Such companies include not only Kaspersky Laboratory, but also, for instance, Credit Europe Bank and Renaissance Credit. The former brought together all its divisions in a single office, renting 7,620 square meters at Diamond Hall on Olympiysky Prospekt. Meanwhile, Renaissance Credit consolidated the majority of its employees at Dvintsev Business Center, while choosing to keep their headquarters at Moscow-City. Meanwhile, according to the information of Forum Properties, those firms carrying out expansionary plans include, above all, companies in the real sector (pharmaceuticals, FMCG manufacturing, etc.), as well as consultants and legal companies. Furthermore, the amount of acquired space as part of a single deal can total well in excess of 10,000 square meters. At the same time, in the banking sphere, by contrast, demand is lowering and business volumes are declining. According to Sergey Voronin, CEO of Forum Properties, this situation will remain in place for another 2-3 years. Statistics indicate that brokers today are receiving more and more orders to rent office premises with total area above 3

So long as it’s possible to buy or rent for a relatively low price, together with the growing market many companies are deciding that consolidation is a more appropriate strategy than renting separate offices. The first and likely the clearest advantage of unification is simplifying logistics within the company, making it possible to cut down on wasted worker hours caused by geographic separation of business departments, according to Natalya Kuterigina, Senior Director in the department of corporate client relations at Cushman & Wakefield. “In addition, it becomes possible to optimize expenses on previously separate infrastructure, for example saving money on commonly used spaces (cafeterias, conference rooms), IT, security, secretaries, as well as cleaning and service,” the expert explains. As for building ratings, companies prefer to consolidate their divisions in office premises rated one class higher. Illustrating this trend is the Russian office of Schneider Electric, which took the decision to merge all its departments under one roof during the winter of 2011. As CRE was informed by Andrey Lysyi, Head of Administrative Service at Schneider Electric Inc, at the time a situation ideally favorable for renters had emerged on the market, inasmuch as an oversupply of office space was evident practically in all segments. The company spent nearly six months searching for the right office. “This was because Moscow offered an enormous selection of vacant spaces, and we wanted to choose truly the best offer in the price category we consider correct in terms of rental costs,” said Andrey Lysyi. After a final decision was made in favor of the Dvintsev Business Center, three months of negotiations had been held with the owner, who exerted considerable effort to secure Schneider Electric as the anchor tenant. Indeed, owners derive considerable benefits from having major tenants in their business centers. Despite that, the bonuses they were ready to disperse during the first half-year to year after the crisis are no longer apparent today. “However, one can definitely speak about a 10-15% discount for a major deal,” Konstantin Losyukov summarizes. The renters, in their turn, trying to secure the most advantageous rental terms for themselves, prefer to conclude long-term rental agreements, stipulating within them an adequate indexation mechanism. As a result, the

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

average term of rental agreements today fluctuates between 7 and 10 years. In the coming months, rental rates and purchases of office real estate, as well as prices for purchases of space in the city center, could exceed precrisis levels, a trend that raises concerns among certain experts, but not all. “If ‘overheated’ is understood to mean unreasonably inflated prices for land plots and projects at their very earliest stages, then I don’t expect this scenario to be repeated. The crisis taught everyone to approach risk with extreme caution,” Sergey Voronin stresses.

What do tenants want? The decision to consolidate corporate offices is of a long-term nature. Therefore, any company tries to find such a building that corresponds to their business development plans for the coming ten years. “Consolidation only makes sense if a decision is found that answers the tenant’s long-term tasks, which vary according to the nature of the company’s operations,” explains Valentin Stobetsky from Jones Lang LaSalle. In particular, a matter of principal importance for financial and legal companies is having a premium location in the city center. “With regards to Western manufacturing and pharmaceutical companies, it makes no sense for such companies to overpay for location,” Konstantin Losyukov reasons. “They need a good class A property, not necessarily centrally located, that’s convenient for their employees.” Among the main requirements major corporations point to when selecting their headquarters are efficiency of floor plans and layout, infrastructure, transport accessibility and the owner’s reputation. For instance, while selecting a business center for its central office in Russia, Schneider Electric only looked for buildings with convenient open space layout and good location (for both employees and clients). A slightly different situation occurred with Renaissance Credit, which also decided to consolidate most of its split-up offices in the Dvintsev Business Center, where the financial corporation took up nearly 7,000 square meters. However, the actual management of the company chose to rent office space at the Capital City towers in MoscowCity – surroundings are hardly the least important factor in choosing headquarters. Zhanna Schennikova, Senior Vice-President and Director of Information Technologies in operating activities and client services at Renaissance Credit, says that “the demands set forth when searching for office space for the majority of personnel were the following: location between the Garden and Third Transport Ring Roads, walking distance to a subway stop, reasonable rental cost and agreement with a number of technical requirements, such as modern planning, ceiling height, quality of materials used in construction, etc.” Furthermore, the building developer offered exceptional rental terms: in addition to a “good discount” from the market-average rate in the long-term agreement, according to Ms Schennikova, a particular period was stipulated during which Renaissance Credit could call off the deal

without any penalty sanctions. Meanwhile, as noted by Nikola Boshkovich, Senior Consultant in the office real estate department at CB Richard Ellis, one can speak about discounts under projects such as this only when renting one floor or more. He adds that it will be difficult to secure discounts above 10-15%, with average rental rates at Dvintsev ranging between $450 and $500 per square meter per year.

Development in the long run Moscow today has a total of 1.55 million square meters of vacant quality office space, according to data compiled by Cushman & Wakefield. At the same time, the amount of purchased space since the beginning of the year has already reached approximately 1.1 million square meters. Over seven months of this year, 340,000 square meters have been built, while Cushman and Wakefield forecasts the delivery of another 500,000 square meters or so. The market reacted immediately: during 2010 rates increased by 10–15%, while during just the first half of 2011 rates on class A space increased by 10% and could add another 5–10% by year end, Knight Frank expects. Experts have warned of the impending deficit for as long as two years now. Precisely those developers who were able to brace up their abilities and means to complete office projects find themselves today in a more advantageous position and are able to satisfy the surge in demand for major, highend office blocks. Today the average vacancy rate in the high-quality office space segment totals approximately 14%, according to data compiled by Knight Frank, while the rate for class A space in the center of Moscow vacillates around 7%. These figures are due above all to the recently opened business centers. Against this backdrop, in terms of accommodating corporate headquarters, the experts see the greatest prospects in such office complexes as Hals-Tower or Moscow-City towers. “The further we go, the less reminiscent Moscow City becomes of a building site,” Konstantin Losyukov points out. “Quite a few towers have already been built there, and certain landscaping jobs have been conducted. Therefore, this is today more reminiscent of a good, civilized, completed project. In addition, if the idea about parking is implemented, the project’s appeal will grow even more in the eyes of potential tenants.” In their turn, those builders who during the crisis were not overburdened with repaying and restructuring their debts even at the beginning of the crisis were able to launch new projects in the realm of commercial real estate. Such moves were undertaken by, for example, MR Group, whose management decided to commence building when they saw that demand was going to recover soon. “The crisis took out many developers and froze many projects,” says Grigory Dlugi, Sales Director at MR Group. “Therefore, one year ago we realized: everyone who commences building and secures GPZU (urban development plan of land plots) will remain ahead even when supply and demand begin to level out.”

| Interview | Cover Story

| |

| Trends

However, developers have to contend not only with the banks, but also with the authorities’ opinions. Therefore, given the restrictions on commercial building in the center, developers have been forced to adjust their plans. For example, Forum Properties, whose portfolio includes approximately 80,000 square meters of office real estate in Moscow’s center, had until the beginning of this year planned on expanding its rental business. “Unfortunately, due to the lack of regulation on urban planning and the firm policy of the new executive power, these plans could be significantly postponed or changed outright,” Sergey Voronin laments. As for the company’s own business, working with a long-term view, MR Group today is actively building its office project in the prestigious south-western area – on Odesskaya Street. Here the company is building three office towers, each with usable space totaling 25,000 square meters. The company is certain that these offices will elicit demand – even today, according to Mr Dlugi, several big companies are interested in purchasing large spaces at these projects. When it is put into operation, the cost per square meter could reach $6–6.5 thousand, whereas today the cost would equal $5–5.5, Mr Dlugi optimistically opines.

Good things in small doses The trend towards office space consolidation among major companies, after first emerging at the end of last year, by mid-2011 had evolved quite robustly. The experts point out

Grigory Dlugi, MR Group / Григорий Длуги that the volatility on Moscow’s office market, with the exception of particular nuances, is characteristic of all emerging markets. Demand for commercial space in such countries is growing today just as impetuously as it fell 2.5 years ago. This is due in large part to a level of nervousness among potential tenants hurrying to capitalize on the favorable market conditions while they last. And this is understandable – the renter’s market has less than a year to live.

Тренды:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

День производителя В

России снова начинают дымить фабричные трубы. «Нельзя ничего не производить, производить всегда что-то надо. Мы уже видели дно производства, у нас уже есть опыт. Как это, почти ничего не производить? Теперь, думаю, все будет лучше», – философствует Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS. Впрочем, о скором промышленном буме говорить пока не приходится. Как осторожно замечает эксперт, «нельзя сказать, что к нам уже начали переносить производство из Китая, но определенные тенденции есть». Постепенно интерес производителей растет, в том числе и благодаря законодательным мерам. Традиционная ложка дегтя здесь – высокая стоимость разрешений и коммуникаций, а также проблемы с рабочей силой. Как отмечает Андрей Танцуев, руководитель проектов, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, сегодня со стороны заказчиков и арендаторов есть большая заинтересованность в индустриальных площадях. Ажиотажа, по его мнению, не видно только из-за того, что в России высоки риски для инвесторов. «Строят только в тех регионах, которые проявили себя. Там рынок активно развивается», – заключает эксперт.

Национальный колорит Спрос растет как со стороны западных, так и со стороны российских производителей. «Мы видим рост спроса со стороны иностранных производителей. Это в первую очередь сфера автомобилестроения, продукты питания, бытовая техника, продукция FMCG. Фактически каждый крупный производитель уже имеет свое производство в России», – говорит Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. При этом, по словам экспертов, запросы у всех настолько индивидуальны, что четко разделить российские и иностранные компании как разные группы клиентов со специфическими запросами не представляется возможным. «Каждое производство индивидуально. Может потребоваться помещение с разным уровнем потолков, может специализирован-

В России снова хотят производить. За годы простоя старая производственная база развеялась по ветру, и сейчас перед девелоперами открывается широкое поле для деятельности. Производителям нужны стены – индустриальные парки, отдельные заводы. Строительство с нуля в чистом поле и редевелопмент старых промзон. Не стоит переоценивать новый рынок, но неоспоримо, что новый сегмент коммерческой недвижимости формируется здесь и сейчас. ный температурный режим. Иногда здание должно быть определенной формы, и тогда возникают особые требования к земельному участку. Иногда нужен морской порт или железнодорожные пути. Иногда надо недалеко от города, иногда далеко от города. Есть санитарные требования. Например, нельзя делать рядом продукты питания и автомобильные шины. До трехсот метров в ряде случаев должна быть санитарная зона. Всегда разные требования. У российских и западных компаний могут различаться претензии, но требования российского СанПиНа для всех одинаковы», – перечисляет Вячеслав Холопов. По его мнению, речь в данном случае идет о достаточно специализированном продукте, какую-то унификацию здесь вряд ли можно будет увидеть. «Нельзя сказать, что требования иностранных и российских компаний отличаются, все зависит от той или иной компании», – говорит Владислав Рябов. Впрочем, известный национальный колорит есть. «Россия – это огромная страна, огромный рынок, который до сих пор так и не освоен. Есть много инвесторов, которые хотели бы открыть свой бизнес, хотели бы разместить свои производства, но сильно боятся. Политическая ситуация не совсем понятна. Иногда правила игры меняются во время самой игры. Была бы ситуация стабильная, разместили бы намного больше», – полагает Петер Гебхард, директор по развитию индустриального парка «Озёры». Тем не менее сегодня протекционистская политика государства толкает иностранные компании локализовать свое производство в России,

без этого у них нет права даже участвовать в тендерах. Многие крупные производители, занимающиеся автомобилестроением, производством сельхозтехники и т. п., были вынуждены разместить свое производство в России. Однако здесь их ждали проблемы с поставщиками. Российские поставщики либо не заинтересованы в сотрудничестве, либо не готовы гарантировать постоянство качества. Поэтому многие компании, планирующие локализовать производство в России, вынуждены налаживать производство деталей самостоятельно, вместо того чтобы покупать их у местных поставщиков. Если они имеют в Европе глубину производства 15%, то здесь они вынуждены увеличивать глубину производства на 30–40%. «Я говорил с гендиректором компании Claas, он мне жаловался, что из трехсот российских компаний, которым они предложили поставлять детали, ответили только пять», – рассказывает Петер Гебхардт. Дело в том, что запросы иностранных производителей часто оказываются слишком незначительными для российских промышленных гигантов. Поставщикам интересны миллионные партии, а у них готовы купить всего сто штук. Чтобы решить эту проблему, западные компании вынуждены тащить за собой в Россию своих европейских партнеров. По этому пути, например, пошел Volkswagen. «Российских производителей так и не вырастили, поэтому приходится тащить из Европы. Возможно, проще было бы завозить необходимые запчасти из-за рубежа, но, поскольку Volkswagen нужно локализовать производство (у них договор с российским правительством), компания размещает про-

изводство здесь. Конкретно в нашем индустриальном парке таких компаний, которые тянутся за русским производителем, очень много», – рассуждает Петер Гебхардт.

Все дело в размерах Рынок индустриальных площадей только формируется и пока выглядит довольно пестро. Развиваются как отдельные проекты, так и индустриальные парки. «Сейчас мы видим и индустриальные парки, и отдельные объекты, которые успешно заполняются. Есть компании, которые думают, что все сделают сами, а есть те, кто предпочитает не заниматься непрофильным бизнесом и отдают все девелоперам, которые развивают производство под ключ», – замечает Вчеслав Холопов. Индустриальные парки можно разделить на два типа. Они могут располагаться вокруг крупного предприятия, которое рядом размещает своих смежников. Нечто подобное мы сейчас наблюдаем в Калуге. Второй тип – индустриальный парк, на территории которого разнонаправленные компании, никак не связанные между собой, размещают производство. Причем и здесь возникают синергетические эффекты, люди находят поставщиков и начинают работать между собой. В этом случае большое количество мелких компаний, собравшихся вместе, могут решать проблемы, которые не по плечу никому из них в одиночку. По словам Петера Гебхардта, иностранные компании сначала пытались сами локализовать свое производство, однако зачастую они сталкивались со значительными трудно-

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

стями. «Люди не знают, как здесь бороться. Сейчас мы ведем переговоры с компанией, которая уже купила участок и планировала начать строительство. Но как выяснилось, необходимых ресурсов им обеспечить не смогут, а если и смогут, то это будет стоить неподъемных денег. Индустриальные парки для таких компаний – это то решение, которое может убедить их прийти на российский рынок», – полагает эксперт. По его словам, сегодня в каждой иностранной компании могут рассказать свою историю неуспеха в России. «Мы не создаем готовое предложение, а отвечаем на вызовы рынка. Когда производители не хотят заниматься несвойственной им деятельностью, им нужно пакетное решение для их бизнеса. И сегодня индустриальные парки стремятся это пакетное решение им предложить», – утверждает Петер Гебхардт. Впрочем, справедливости ради, стоит отметить, что есть немало удачных примеров развития отдельных предприятий. «Мы столкнулись с этим в Калуге, Московской, Владимирской области», – говорит Владислав Рябов. Главное – масштаб проектов. Как отмечает Андрей Танцуев, крупные проекты имеют гораздо больше шансов дойти до финишной прямой, чем небольшие. «Нужны крупные проекты. Не важно, идет ли речь об отдельном производстве или о развитии индустриального парка. Реализация крупных проектов всегда вызывает интерес. На участок в тысячу гектаров коммуникации подвести будет проще, чем на какое-то небольшое производство», – полагает эксперт. В целом ситуация складывается следующим образом. Крупный гигант может позволить себе построить завод своими силами (пусть и со значительными трудностями). Представителям мелкого и среднего бизнеса остается единственный способ – объединиться в индустриальный парк.

Новый формат Индустриальные парки совсем свежий формат недвижимости для России. Первые индустриальные парки стали появляться всего несколько лет назад. Удивительно, но достраивались и открывались многие объекты как раз в кризис. Сегодня рынок индустриальной недвижимости заметно развивается. Говоря об удачных проектах, можно выделить индустриальный парк «Озёры» в Московской области, вспомнить опыт Липецка и Казани, где в особых экономических зонах – «Липецк» и «Алабуга» – развиваются индустриальные парки, которые смогли привлечь несколько десятков крупных производителей. С начала этого года о себе заявили и новые игроки рынка индустриальной недвижимости. Так, компания GVA Sawyer получила заказ от администрации Ярославской области на разработку концепции развития проекта строительства индустриального парка «Новоселки» на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль – Кострома) и М8 (Москва – Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га соответственно). Также форсируются проекты, приостановленные в кризис. Например, в Ульяновске еще в 2008 году была создана промышлен-

| Тема номера | Тренды

| |

| Residential

ная зона «Заволжье» площадью 500 га. Проект реализуется при господдержке за счет ассигнований инвестфонда России, областного и городского бюджетов. В феврале 2011 года было принято решение о необходимости разработки проекта планировки территории промзоны. По итогам конкурса право на разработку получила международная компания AssmannBeraten + Planen. Инвестиционным проектом предусмотрено размещение в промзоне «Заволжье» около 30 предприятий с созданием более 3 тыс. новых рабочих мест. В данное время резидентами промзоны являются международные компании Mars и SABMiller. Как это часто бывает, на новом поле приходится тщательно отделять зерна от плевел. «Зачастую индустриальными парками называют просто участок в поле, где мало того, что не подведены коммуникации, но даже не изменено назначение земли. Люди надеются, что придут инвесторы и сами все оплатят», – рассказывает Петер Гебхрардт. Определить, какая часть из заявленных проектов может действительно называться индустриальными парками, стало главной задачей недавно созданной Ассоциации индустриальных парков. «Есть участки с полностью подведенной инфраструктурой, это уже индустриальный парк, там можно работать. А бывает, что ничего нет, просто кусок земли. Чтобы отделить одно от другого, сейчас ассоциация проводит сертификацию» – описывает ситуацию Петер Гебхардт. Сертификация выявила высокий интерес к подобным проектам и значительный зазор между декларациями и реальностью. «Мы оценили где-то 250 площадок, из них только 40–50 можем назвать индустриальными парками, остальные таковыми не являются», – рассказывает Вячеслав Холопов.

Главное – решиться Поскольку сегмент новый, сегодня здесь никого не удивляют компании, просто покупающие землю и развивающие ее самостоятельно. Разумеется, все ждут, что в будущем подобные проекты будут реализовываться через профессиональных девелоперов. «Партнеры для развития индустриальной недвижимости будут найдены. Прежде всего, это те лендлорды, которые заинтересованы в судьбе своих участков. И конечно же одной из популярных услуг является строительство под ключ, которое позволяет быстро реализовать землю», – рассуждает Вячеслав Холопов. По его словам, уже сегодня девелоперы готовы идти вместе с клиентом в регион, покупать земельный участок и развивать его. Здесь часто требуются уникальные инженерные решения, однако это как раз не должно смущать девелоперов. «Если говорить о глубоко специализированных заводах и фабриках, то здесь в игру вступают специализированные подрядчики на отдельные работы. Ничто не мешает профессиональному девелоперу привлечь субподрядчиков и достроить объект под ключ для заказчика. Любой девелопер, который проходил основной цикл строительных работ, понимает, на какие грабли придется наступать при строительстве индустриального объекта», – утверждает Вячеслав Холопов.

Тренды:

Вячеслав Холопов, Knight Frank Russia and CIS / Vyacheslav Kholopov Основные сложности лежат не в технической, как это может показаться на первый взгляд, а в финансовой плоскости. «Как только проект становится достаточно специализированным, его трудно рассматривать как арендный бизнес. Компания, которая хочет организовать производство, должна хотеть купить объект. Иначе работа не имеет финансового смысла для девелопера» – замечает Вячеслав Холопов. Проблема заключается в том, что на ранних этапах очень сложно оценить стоимость и привлекательность с экономической точки зрения такого объекта для девелопера. «Самое сложное – это понять, нужно это делать или нет. А сделать

Самые свежие предложения по аренде и продаже / Latest lease and sale offers

page 42

уже можно, есть специализированные компании, которые всегда помогут решить ту или иную проблему», – говорит Холопов. При этом ввиду уникальности запросов на рынке почти не встречаются спекулятивные проекты. «Я не могу назвать спекулятивные проекты производства, все делается под клиента», – замечает Холопов. Для индустриальных парков достаточно остро может стоять проблема окупаемости. По оценке Владислава Рябова, индустриальный парк окупается в среднем от 7 до 15 лет. Однако отсчет начинается с того момента, когда парк уже заполнен. А заполняться индустриальный парк может годами. «Может быть один большой резидент типа Volkswagen, который придет и заберет все, а может быть много мелких. Здесь угадать довольно трудно. Пока никто не вкладывается в то, чтобы штамповать боксы. Надо подводить коммуникации, и после этого уже искать клиента. Вот стандартный подход девелопера, который я бы рекомендовал для привлечения максимально широкой аудитории покупателей», – рассуждает Вячеслав Холопов.

Конкурентные преимущества Еще один новый бизнес, который породило развитие производства, – услуги по управлению индустриальными парками. Как рассказывает Петер Гебхардт, сейчас этот рынок представлен в основном карманными компаниями-собственниками. Так, для управления индустриальным парком «Озёры» была создана УК «Флагман», к которой неожиданно стали обращаться с предложениями взять в управление новый индустриальный парк и даже помочь с его созданием. От привычных нам видов управления недвижимости управление индустриальными парками отличает-

ся довольно сильно. «Управление торговым комплексом, гостиницей, жилым фондом радикально отличается от управления промышленным индустриальным парком. Здесь нужно учитывать много вопросов, связанных с производственной спецификой. Например, мы специально создали HR-агентство, чтобы находить резидентам рабочую силу», – рассказывает Петер Гебхардт. Особое значение имеет и административный ресурс. Много вопросов, с которыми приходят резиденты, надо решать на уровне администрации, как местной, так и региональной. В целом рынок может быть сегодня интересен и собственникам, и девелоперам, и формирующимся сегодня УК, работающими с индустриальными объектами. При этом рынок уже достаточно конкурентен. «Конкурентное преимущество определяется ценой и качеством услуг. Если индустриальные парки предлагают качественный сервис по умеренным ценам, они легко найдут резидентов», – говорит Петр Гебхардт. Как отмечает Вячеслав Холопов, сегодня участники рынка индустриальной недвижимости даже не пытаются оценить его емкость. Производство падало так долго, что фактически сегодня рынок предстоит строить с нуля. При этом в целом на перспективы индустриальной недвижимости смотрят сдержанно оптимистично. «Если не будет трясти, не возникнет новых административных препон, то все будет нормально», – уверяет Вячеслав Холопов. В качестве примера он приводит опыт Турции и Китая, где производство значительно выросло даже без крупных инвестиций в индустриальные парки. Другой вопрос: насколько производители будут готовы прийти в Россию с того же китайского

Индустриальные парки 10 лет спустя Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент» (входит в ГК «Эспро»)

В России термин «индустриальный парк» используют уже более 10 лет, но в большинстве случаев они представляли собой промышленные объекты советских времен. Такие проекты вместе с возможностью относительно недорогого и быстрого размещения «тянут» за собой шлейф несчастий в виде изношенных сетей, утерянной проектной документации и пр. Другим вариантом технопарков были про-

екты, превратившиеся, по сути, в логистические комплексы, имеющие общую инфраструктуру и единую систему управления, где арендаторам предоставлялись складские площади с возможностью развития под производственные нужды. Сегодня же, на мой взгляд, термин приобрел свое настоящее значение, и мы видим примеры парков, которые не только формально являются индустриальными, но объединяют на своей территории производственные компании, связанные отраслевым направлением, общими производственными цепочками и поставками. В большинстве случаев такие парки создаются по принципу build-to-suit на территории или поблизости от якорного предприятия – производственного центра,

вокруг которого собираются компании – его поставщики. Хорошим примером могут являться проекты парков, образовавшихся вокруг автозаводов в Шушарах, в Нижнем Новгороде, или проекты «А-парк» и «В-парк» в Калужской области. К сожалению, подобных индустриальных парков в России пока единицы. Думаю, одна из проблем, препятствующих развитию индустриальных парков, – отсутствие у девелоперов информации о клиентах со специфическими требованиями, информации об этом рынке. То есть в случае ухода такого арендатора девелопер остается один на один с помещением, построенным, например, для нужд литейного производства, и вынужден или срочно найти арендатору замену

Владислав Рябов, Colliers International / Vladislav Ryabov

IN.CRE

рынка? Это зависит от многих факторов, таких как наличие дешевой рабочей силы, преференции со стороны государства, удобство логистики и т. п. Необходима также массовая замена оборудования: старые индустриальные гиганты существенно поизносились. Как отмечает Вячеслав Холопов, «повода для дальнейшего развала производства нет», а значит, можно ожидать увеличения инвестиций в индустриальную недвижимость. Участники этого формирующегося рынка склонны к фатализму. Хотя просчитываемых рисков сегодня не видно, все отдают себе отчет, что в любой момент может «как следует тряхануть».

(что практически невозможно), или заложить этот риск в стоимость проекта. Открытость информации о парках, информации о клиентах или создание организации, связывающей девелопера с клиентами, могла бы существенно помочь развитию технопарков. Было предпринято несколько попыток создания ассоциаций, которые бы могли консолидировать силы, но пока удачных примеров привести не могу. В нашей практике возможным вариантом такого связывающего звена показала себя КРКО – организация, созданная правительством Калужской области для реализации программы по развитию производственной и социальной инфраструктуры региона. Подобный тандем государственночастного партнерства доказал свою состоятельность.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Тема номера | Тренды

| |

| Residential

T rend s:

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE Archive

Russian government's protectionism pushes foreign carmakers, such as Volkswagen, to localize their production in Russia / Протекционистская политика государства толкает иностранных автомобилестроителей, например Volkswagen, локализовать свое производство в России

Manufacturer’s Day They want to manufacture products in Russia once again. Over the idle years the old industrial base disintegrated and now a wide field of activity has opened up for developers. Manufacturers need walls, industrial parks, separate plants, as well buildings constructed from scratch in open fields as well as redevelopment of old industrial sites. We should not overestimate this new market, but it is undeniable that the new segment of commercial real estate is forming here and now.

himneys are once again beginning to smoke in Russia. "We cannot stay idle, there is always need to produce something. We have already seen the bottom of industrial production, so why not manufacture things? Now, I think everything will be better,” says Vyacheslav Kholopov, director of warehouse, industrial real estate and land at Knight Frank Russia and CIS. However, we cannot speak about a coming commercial boom. As one expert cautiously observed, "We cannot say that they have already started to move production from China, but there are some trends." Gradually, the interest of manufacturers is getting stronger, in part motivated by some legislative measures. Traditionally, there is a fly in the ointment – the high cost of permits and infrastrure plus labor problems. Andrey Tantsuev, project manager of strategic consulting and assessment at CB Richard Ellis, says that today customers and tenants are displaying strong interest in industrial zones. According to him, the only reason we are not seeing a buying frenzy is because Russia is still a risky place in the eyes of investors.

National color Both Western and Russian manufacturers are showing growing demand. "We are wit-

nessing an increasing demand from foreign manufacturers. This is primarily in the automotive industry, food industry, home appliances and FMCG goods. Virtually every major manufacturer already has its own production in Russia," says Vladislav Ryabov, director of warehouse and industrial property at Colliers International. At the same time, according to experts, all have individual needs and there is no clear distinction between Russian and foreign companies, which would place them into different groups of customers with specific requirements. "Every manufacturer has specific needs. They may need premises with different levels of ceilings, or specialized temperature conditions. Sometimes, the building must have a certain shape, and then there are special requirements for the plot of land. There are sanitary requirements: Russian and Western companies may have different requirements, but the demands of the Russian Sanitary Regulations and Standards are the same for all," says Vyacheslav Kholopov. According to him, in case it is a fairly specialized product, hardly can there be any unification. "We cannot say that the demands of foreign and Russian companies are different, it all depends on a particular company," says Vladislav Ryabov. However, there is a certain national color. "Russia is a huge country, a

huge undeveloped market. There are many investors, who would like to open their business, to launch their production, but they are quite afraid. The political situation is not entirely clear. Sometimes, the rules change half way through the game. If the situation were stable, they would invest more," believes Peter Gebhardt, director of development at the Ozyora (Lakes) Industrial Park. However, a protectionist policy of the state is pushing foreign companies to locate their production plants in Russia - without this they have no right to even participate in tenders. Many major manufacturers, who are involved in the automotive industry, agricultural machinery, etc., have been forced to place their production plants in Russia. But here they are having problems with suppliers. The existing Russian suppliers are either not interested, or not ready to guarantee the consistent quality, which foreign companies are used to. Therefore, many companies, who plan to locate production facilities in Russia, are forced to build their own parts production facilities, rather than to buy them from local suppliers. In Europe they produce 15% of their own parts, but here they are forced to increase the production of own parts to 30-40%. "I spoke to the general director of Claas. He complained that out of three hundred Russian companies, to which they

proposed to supply his company with parts, only five responded," says Peter Gebhardt. The fact is that the requests of foreign manufacturers are often too small for the Russian industrial giants. Suppliers are interested in million lots, but they are ready to buy only a hundred pieces. To solve this problem western companies have to drag into Russia their European partners. For example, Volkswagen followed this path. "We haven’t bred Russian manufacturers, so we have to bring them from Europe. Perhaps, it would be easier to import the necessary spare parts from abroad, but since Volkswagen needs to localize the production here, the company places its production inland," says Gebhardt.

It’s a matter of size The market of industrial premises is only emerging, and it looks pretty gaudy so far. Separate projects, as well industrial parks are being developed. "Now we are starting to see industrial parks, and individual objects that are successfully completed. There are companies that think they will be able to do everything by themselves, and there are those who prefer not to engage in a non-core business, and give everything to professional developers,” notes Mr Kholopov. Industrial parks can be divided into two types. They can be located around a large enterprise, which accommodates its subcontractors nearby. Something of this kind we can see in Kaluga now. The second type is an industrial park, on whose territory companies running unrelated production place their manufacturing facilities. And synergistic effects start to appear; people find suppliers and start working together. In this case, a large number of small companies, coming together, can solve problems that cannot be solved by any of them alone. According to Peter Gebhardt, foreign companies first tried to locate their production by themselves, but they often faced significant dif-

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

ficulties. "People do not know how to do battle here. Now we are negotiating with a company that has already bought land and planned to begin the construction, but as it turns out, they cannot provide them the necessary resources, and if they can, it will cost impossible money. For such companies, industrial parks are a solution that could persuade them to enter the Russian market," the expert believes. According to him, today, every foreign company can tell its own story of failure in Russia. "We are not creating a ready offer, but responding to market challenges. When manufacturers do not wish to engage in non-core activities, they need a packaged solution for their business," says Peter Gebhardt. However it should be noted for the sake of justice that there are many successful examples of individual enterprises. "We saw this in Kaluga, Moscow, and Vladimir Oblast,” says Vladislav Ryabov. It is a matter of scale. Andrey Tantsuev notes that large projects are much more likely to reach the finishing line than small ones. "We need big projects. It does not matter whether it is for a separate production facility, or the development of an industrial park. It will be easier to lay utility lines to a site of a thousand acres, than to some small-scale site," the expert believes. In general, a big giant can afford building a plant on its own (albeit with considerable difficulty). Representatives of small and mediumsized businesses have the only option – to move into an industrial park.

A new format Industrial parks are a new real estate format to Russia. The first industrial parks emerged a few years ago. Surprisingly, many projects were completed during the recession. Today the industrial real estate market is developing. Speaking about successful projects, one can single out the Ozery Industrial Park Lakes in Moscow Oblast. Then we can recall the experience of Lipetsk and Kazan, where industrial parks have already attracted a few dozen major manufacturers. Since the beginning of this year, new players in the industrial real estate market have made themselves known. Thus, the GVA Sawyer Company received an order from the administration of Yaroslavl Oblast to develop a concept for Novoselki, Industrial Park, located at the intersection of Federal Highways A113 (Yaroslavl-Kostroma) and M8 (Moscow-Yaroslavl). The planned area is divided into three sections, with a total area of 480 hectares (211, 194, 75 ha each). Projects suspended during the recession are also moving full speed ahead. For example, the Volga Industrial Zone, with an area of 500 hectares was created in Ulyanovsk in 2008. The decision to develop a design for the industrial zone was taken in February 2011. Based on the tender's results, the right to develop the design was won by AssmannBeraten + Planen. The development project envisions the creation of about 30 companies and more than 3,000 new jobs in the Volga Industrial Zone. Currently, the residents of the industrial zone are international companies such as Mars and SABMiller. As it often happens, one has to carefully separate the wheat from the chaff in a new

field. They often give the name of an industrial park to an area in a field where there are no utility lines and even the designation of the land is not yet changed. People hope that investors will come and pay for everything," says Peter Gebhardt. The main task of the recently established Association of Industrial Parks is to determine which of the announced projects can be really called industrial parks. "There are sites where the infrastructure is already prepared, and this is an industrial park where you can start working. But sometimes there is nothing, just a piece of land. To separate one from the other, the association is now conducting a certification process," explains Peter Gebhardt. "We have evaluated about 250 sites, of which only 40-50 can be called industrial parks," says Vyacheslav Kholopov.

The main thing is to make a decision Since it’s a new segment, today nobody is surprised when a company simply buys land and develops it independently. Of course, everyone expects that in future such projects will be implemented by professional developers. "Partners for the development of industrial real estate will be found. First of all, this will be done by those landowners who are interested in the fate of their plots. Of course, one of the most popular services is "turnkey" construction, which allows you to sell the land quickly," says Vyacheslav Kholopov. According to Mr Kholopov, today developers are willing to go along with the client into the region to buy land and develop it. This often requires a unique engineering solution, yet it should not confuse the developers. Financial difficulties are more troublesome than the sheer technology aspects. "Once the project becomes fairly specialized, it is difficult to consider it as a rental business. The company, which is going to organize the production, should want to buy the property. Otherwise, the work makes no financial sense for the developer," says Vyacheslav Kholopov. According to him, the problem is that in the early stages it is very difficult to assess the value and economic attractiveness of such a facility for the developer. "The hardest part is to understand one thing – should it be done or not?" asks Mr Kholopov. At the same time, due to unique queries, speculative projects almost never occur on the market. "I cannot think of any speculative projects in production plant construction, all is done for a specific customer," notes Mr Kholopov. The problem of adequate payback can be quite acute for industrial parks. According to Vladislav Ryabov, the payback period of an industrial park lasts on average from 7 to 15 years. However, the count starts from the moment when the park is already full. And filling an industrial park may take years. "There may be a large resident like Volkswagen, which comes and takes everything, but there can be many smaller ones. It is difficult to guess. No one invests into churning out simple boxes. It is necessary to bring in utility lines, and then look for clients. That is the standard approach for a

| Cover Story | Trends

| |

| Residential

developer, which I would recommend,"- says Vyacheslav Kholopov.

Competitive advantages Another new type of business, which was created by the development of production facilities, is management services for industrial parks. According to Mr Gebhardt, today this market is represented mainly by inhouse companies. Thus, to manage the Ozery Industrial Park, the Flagman Management Company was established, which suddenly was offered to take control of the new industrial park and even to help with its creation. The management of an industrial park is quite different from usual property management. "The management of a shopping complex, hotel, housing stock is radically different from managing an industrial park. Here you need to take into account many issues, related to production shops. For example, we have specifically created an HR agency to find labor resources," says Peter Gebhardt. Particular importance is also given to administrative resources. Many problems that residents have should be solved at the level of the local and regional administration. "Some contacts are made, but by the time the company starts creating a project, the relationships should already exist," Peter Gebhardt shares his experience. In general, today the market may be of interest to both owners and developers of emerging management companies working with industrial properties. In this case, the market is sufficiently competitive. "A competitive edge is determined by the price and quality of services. If industrial parks offer quality service at reasonable prices, they will easily find a resident" says Gebhardt. Mr Kholopov notes that today participants of the industrial real estate market do not even try to estimate its capacity. Production has been falling for so long that in fact, now the market has to be built from scratch. Thus, in general, the prospects of industrial real estate are regarded with restrained optimism. "If there are no shocks,

Peter Gebhardt, Industrial Park Ozery / Петер Гебхард and no new administrative obstacles arise, then everything will be fine," says Vyacheslav Kholopov. As an example, he cites the experience of Turkey and China, where production has significantly increased even without major investments into industrial parks. It is another question whether manufacturers will be willing to come to Russia from the Chinese market. It depends on many factors, such as availability of cheap labor, the preferences given by the state, ease of logistics, etc. Just like the experts say, massive equipment replacement is needed; the old industrial giants are significantly worn out. Vyacheslav Kholopov notes, "There is no reason for the further collapse of production." Therefore we can expect increased investments into industrial real estate. The participants of this emerging market are prone to fatalism. Although there are no evident risks today, all are aware that at any moment the market can give us a good “shock”.

Resident i a l:

Невысокая жизнь Текст: Оксана Самборская ...................................... Фото: Вера Молчанова, архив CRE

дея не нова: жизнь в собственном доме или таунхаусе – удовольствие дорогое, оно и при покупке требует серьезных капиталовложений, и в последующей эксплуатации довольно накладно. Да и по самому своему стилю и духу «обособленная» загородная жизнь заметно отличается от городской и не всем подходит. Удачной альтернативой стало «внедрение» многоквартирных домов бизнескласса в состав коттеджно-таунхаусовых поселков: своя инфраструктура и территория, соседи, «равные по социальному

окружению», а ценник покупки гораздо ниже. Следующим последовательным шагом стало строительство самостоятельных загородных малоэтажных комплексов, в большинстве своем – комфорткласса, сочетающих городскую стилистику жизни, в том числе архитектурную, с преимуществами закрытого жилого комплекса. Девелоперы в плюсе: экономика проекта выигрывает за счет внегородского месторасположения – земельные участки «не усугублены» московской непрозрачной системой выделения под застройку, бюрократические процедуры не занимают столько времени, как в столице, обременения по социально-бытовой инфраструктуре тоже помягче… Идеальная

модель? Возможно. Но только пока есть спрос.

Чистая математика Если взять чистую экономику проекта, строительство малоэтажных комплексов в разы выгоднее, чем возведение таунхаусов и уж тем более коттеджей. Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», приводит простой расчет для участка площадью 1 га на Волоколамском шоссе, в 10 км от МКАД. В среднем на таком участке можно построить до 6 тыс. кв. м малоэтажных домов, 3 тыс. кв. м таунхаусов и около 2 тыс. кв. м коттеджей. Стоимость строительства квадратного метра любого

из трех типов недвижимости одинакова – от $1000 за метр. Стоимость строительства в целом для коттеджей составит $2 млн, для таунхаусов – $3 млн, для малоэтажки – $6 млн. Но стоимость квадратного метра при реализации составит для коттеджей – от $2 тыс., для таунхаусов – от $2,3 тыс., для квартир – от $3 тыс. Доход от реализации для девелопера: коттеджи – от $4 млн, таунхаусы – от $6,9 млн, малоэтажные многоквартирные дома – от $18 млн. Выгода налицо, но одним из решающих факторов при выборе формата является готовность девелопера вкладывать собственные средства на начальном этапе. «Понятно, что объем вложений для застройки разными форматами жилья отличается:

Средние цены предложения в отдельных малоэтажных комплексах Московской области / Average asking prices at individual low-storey complexes in Moscow region (Источник / Source: Blackwood) Название комплекса / Name of complex

«Аристово-Митино» / Aristovo-Mitino

Местоположение / Location

Красногорский район, вблизи д. Аристово / Krasnogorsk region, near d. Aristovo

Средняя цена предложения, тыс. руб/кв. м / Average asking price, thous. rubles per sqm 46,5

«Восточный» / Vostochny

Истра / Istra

44,0

«Журавли» / Zhuravli

Красногорск, мкр. Опалиха / Krasnogorsk, mcr. Opalikha

68,3

«Киевское шоссе» / Kievskoe Shosse

Пос. Первомайское / vil. Pervomaiskoe

62,0

«Новое Нахабино» / Novoe Nakhabino

Пос. Нахабино / vil. Nakhabino

55,1

«Новое Ступино» / Novoe Stupino

Ступинский район, вблизи пос. Жилево / Stupinsky district, near vil. Zhilevo

36,7

«Ново-Молоково» / Novo-Molokovo

Ленинский район, с. Молоково / Leninsky district, v. Molokovo

71,3

«Правый берег» / Pravy Bereg

Химки / Khimki

96,2

«Правый берег – 2» / Pravy Bereg 2

Химки / Khimki

104,8

«Сакраменто» / Sacramento

Балашиха / Balashikha

52,0

«Салтыковка-престиж» / Saltykovka-Prestige

Балашиха /Balashikha

81,0

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Максим Атаянц, руководитель архитектурной мастерской

Самая большая сложность в проектировании жилого квартала с нуля – невозможность опереться на работу тех, кто строил на этом участке до тебя. Для архитектораградостроителя нормой является ситуация, когда на участке под застройку уже существует какая-то градостроительная система – плохая ли, хорошая, но ее можно взять за точку отсчета, спорить с ней, вступать в диалог. Но когда нужно найти подход, который позволит что-то создать на пустом месте, архитектору нужна решительность. Он должен быть внутренне готов придумать какую-то свою историю и развить ее, опираясь на все характеристики участка земли под застройку. В недавнем разговоре архитектурный критик Григорий Ревзин высказал замечательную мысль: принципы современной урбанистики хорошо работают, когда речь идет о городе с населением хотя бы 200–300 тыс. человек. А когда это небольшие участки для строительства жилых комплексов, то придумать, как это все будет функционировать, скорее архитекторская работа. Архитектор должен решать одновременно и композиционно-художественные задачи: как проложить улицы таким образом, чтобы менялись видовые точки, открывались интересные картины. Основная задача архитектора подобного проекта – создать яркую композиционную идею, а затем решить множество вопросов нехудожественного свойства (связанных с нормами, инфраструктурой, коммерческими интересами девелопера и т. д.). При этом достигнутые компромиссы должны работать на улучшение начальной архитектурной идеи, а не наоборот.

для начала продаж коттеджного поселка зачастую достаточно обнести участок забором, положить временную дорогу – и уже можно собирать деньги, – говорит Елена Егорова, заместитель коммерческого директора компании «Загородный проект» (проект ЖК «Ново-Молоково»). – Малоэтажная застройка предполагает более значительные вложения средств на старте, но этот формат более «народный», здесь больше потенциальных клиентов. И даже если маржа ниже, с точки зрения рынка это более востребованный и защищенный формат – квартира, в отличие от коттеджа или таунхауса, является основным жильем, а значит, даже в кризисной ситуации этот рынок восстановится быстрее других».

А как же панель? Следуя этой логике, еще выгоднее для девелопера многоэтажная застройка. Но и тут есть свои плюсы и минусы: при строительстве малоэтажного жилья девелоперы делают акцент на комплексность застройки и организацию развитой инфраструктуры. Для большинства покупателей этот параметр оценки предложения стоит на третьем месте после цены и транспортной доступности. «Если на участке вместо комплексной застройки воткнуть 17-этажную панель, то покупательский спрос будет определяться развитостью района и качеством близлежащей инфраструктуры. Если рядом с домом или буквально через дорогу от дома находятся детский сад и школа, если в шаговой доступности уже есть магазины, аптеки, службы быта, пара хороших кафе и ресторанов, квартиры в таком доме реализуются быстро – за год-полтора, – комментирует ситуацию Роман Семчишин, коммерческий директор компании Tekta Group. – Если же строить многоэтажки «в поле», то есть возводить жилые дома, рядом с которыми инфраструктура практически отсутствует, а маршрутные такси ходят не чаще чем раз в 15 минут, то реализовать такой проект будет очень сложно». Правда, минус проекта малоэтажной комплексной застройки – более длительный срок реализации и окупаемости проекта; по этому параметру многоэтажка явно выигрывает. «При организации бесперебойного финансирования панельную многоэтажку можно построить и сдать в эксплуатацию за полгода, – считает Роман Семчишин. – Проекты комплексной застройки реализуются самое быстрое за год-полтора». Выбор девелопера зависит и от размера участка под застройку, считает Тимур Фаизов, начальник управления маркетинга компании «Велес Девелопмент». По его мнению, строительство малоэтажки выгодно только на небольших земельных наделах, где в проекте будет не более 250 домохозяйств. Большие участки потребуют затрат не только на собственные генерирующие мощности, но и на возведение социальных объектов, что снижает коммерческую выгоду для девелопера, особенно при строительстве 4–5-этажных домов. То есть при наличии у инвестора

| Тренды | Residential

| |

| Мысли вслух

больших участков компания рекомендует сразу добиваться увеличения высотности в проекте планировки. «При планировании больших территорий местная администрация, скорее всего, не согласует проект планировки, если в нем не будет социальной инфраструктуры. Но если предположить, что возможна простая замена малоэтажной застройки в 4–5 этажей (независимо от комплексности) на 17-этажную и выше, то по части рентабельности проект может прибавить к существующим показателям еще 35%», – подсчитали специалисты компании «Велес Девелопмент». Так что не стоит считать девелоперов альтруистами. «При выборе формата застройки девелопер редко исходит только из концепции, скорее концепция застройки рождается исходя из возможностей площадки и, что более важно, из ее ограничений, – напоминает Елена Егорова. – Если есть возможность построить высотные дома, девелопер лучше сосредоточится на более плотной застройке, поскольку это более выгодно. Но если есть ограничения по этажности, обусловленные, например, близостью памятников архитектуры или ограниченным административным ресурсом, или площадка настолько хороша, что «сажать» туда многоэтажку – просто грех, в этом случае на передний план выходит такое перспективное направление, как малоэтажная застройка».

О важности свободного доступа Берясь за проект, застройщик должен в первую очередь отталкиваться от особенностей участка: его расположения, окружения, перспектив места. «Если это 10 га в лесу на Рублевке, понятно, что там лучше построить клубный поселок класса люкс. А вот если участок расположен на окраине существующего поселения, направление не самое престижное, рядом железная дорога и удаленность позволяет добраться до ближайшей станции метро минут за 40 – здесь уже имеет смысл подумать о малоэтажной застройке», – считает

500 семей военнослужащих получат квартиры в малоэтажном жилье в Истре до конца 2011 года

Елена Егорова. Кстати, для справки: наибольшее распространение данный формат недвижимости получил на востоке Подмосковья (Горьковское, Щелковское шоссе), а также на севере (Ленинградское шоссе) и северо-западе (Новорижское и Волоколамское шоссе). Вопрос, что строить, зависит и от удаленности участка от Московской кольцевой. «Такие комплексы не стоит строить за пределами 20 км от МКАД: транспортная доступность для работающих в Москве людей является определяющим фактором, – уверена Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Согласна с ней и Людмила Ежова, исполнительный директор компании «ТерраНедвижимость», считающая, что строительство подобных объектов эффективно лишь в том случае, если земельный участок обладает хорошей транспортной доступностью и расположен в непосредственной близости от развитой инфраструктуры.

От бизнеса к комфорту Наиболее часто на загородном рынке встречается смешанный тип поселков, когда на одной территории строятся едва ли не все форматы жилья – коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома или в «сокра-

Resident i a l:

Роман Семчишин, Tekta Group / Roman Semchishin щенном» варианте – малоэтажка и таунхаусы. В первом случае комплекс, скорее всего, будет относиться к бизнес-классу, во втором – к комфортклассу. «Чтобы пользоваться хорошим спросом, качество проекта и «качество места», в котором он находится, должны соответствовать друг другу, – считает Наталья Картавцева, директор департамента продаж ОАО «ОПИН». – В своем проекте «Павлово-2» мы решили строить несколько типов жилья – малоэтажные многоквартирные дома (3–5 этажей), таунхаусы и коттеджи, и эта стратегия себя оправдала, поскольку позволила создать поселок для людей с разным уровнем бюджета. Покупатель приобретает выбор и возможность за меньшие деньги получить тот же уровень жизни, что и владелец коттеджа. Эта стратегия эффективна, если девелопер хочет расширить целевую аудиторию проекта и создать поселок для разных групп населения». В то же время есть опасность вывести на рынок продукт с гигантским ценовым разрывом, а когда на одной территории сталкиваются люди со слишком уж разным уровнем дохода и жизненными установками, это может негативно сказаться на реализации проекта. В коттеджном поселке хорошего уровня нельзя строить дешевую малоэтажку, это должен быть качественный продукт – по сути, индивидуальный проект. Павловская малоэтажка вполне соответствует всем параметрам бизнескласса: цена квартиры – от $370 тыс., охраняемая территория, в домах дорогая отделка общих зон, даже установлены лифты – несмотря на то что дома 4-этажные. Активный выход комплексов «массового спроса» начался после кризиса. «Первые проекты, которые появились на рынке, были в основном объектами экономкласса – в них продавались квартиры площадью до 30 кв. м, зачастую без возможности прописки. Жилье в таком малоэтажном комплексе обходилось сравнительно недорого (до 1 млн рублей). Даже

сейчас на рынке присутствуют предложения квартир-студио в пределах 20–30 кв. м в ценовой категории от 900 тыс. до 1,5 млн рублей», – рассказывает Наталья Николаева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства недвижимости Great reality. – Яркие представители этого сегмента – жилые комплексы «Лебединое озеро», «Шемякинский дворик», «Зеленоградский», "Теплый стан"». Но сейчас пальму первенства по популярности прочно удерживает малоэтажная застройка комфорткласса. Повторим, что в комфортклассе вполне возможно сочетание малоэтажного комплекса с таунхаусами. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group – застройщика ЖК «Новосходненский», рассказывает, что часть территории была использована под таунхаусы, чтобы добиться архитектурной гармонии и удовлетворить соответствующий сегмент покупателей – большие семьи. «Количество таунхаусов было выбрано таким образом, чтобы относительная скорость продаж квартир и таунхаусов была равна и эти форматы продались бы одновременно», – подчеркивает Леонард Блинов. При этом сумма коммунальных платежей у жителей «новосходненских» таунхаусов будет почти в два раза меньше, чем у жителей обычного таунхаусного поселка.

Вынужденная мера? Европейские тенденции! Сегодня львиная доля малоэтажных комплексов, выходящих на рынок, также позиционируется девелоперами как комфорткласс. Их главным маркетинговым преимуществом, как уже говорилось выше, является инфраструктурная развитость. Большинство строящихся малоэтажных ЖК представляет собой мини-полисы с собственной полноценной инфраструктурой, содержание которой, по уверениям застройщиков, не ложится на плечи жильцов: инфраструктурные объекты являются отдельной расходно-доходной статьей, поскольку пользоваться ими могут все желающие. «Люди, ценящие комфорт и безопасность по приемлемой цене, предпочитают именно малоэтажное жилье. Как доступный вариант комфортной во всех отношениях жизни, оно, по сути, является первым шагом к реализации западной модели проживания», – считает Екатерина Лобанова. С тем, что современный покупатель хочет продукт, который еще лет 10–15 назад мы бы назвали нетиповым, согласен и Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group: «Люди устали жить в многоэтажных безликих «муравейниках» с огромной плотностью населения и перегруженной социальной и транспортной инфраструктурой. Мы работаем для другого потребителя – ценящего уют, комфорт, рациональные современные планировки квартир, а также эстетику». Возможные неудобства, связанные с загородным месторасположением малоэтажных ЖК, часто компенсируются

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»: – При покупке таунхауса или коттеджа клиент в большинстве случаев ориентирован на приобретение недвижимости с большей площадью, чем он может позволить себе в самой столице. Немаловажно также наличие приусадебного участка. Таким образом, основная масса поселков является все-таки вторым, загородным жильем. Ситуация с малоэтажными квартирами иная. Основной спрос на такого рода недвижимость наблюдается со стороны двух различных целевых групп. Первой выступают пока еще немногочисленные клиенты, имеющие жилье в Москве или крупном городе Подмосковья, уставшие от жизни в шумном и грязном мегаполисе и купившие недвижимость ближе к природе. Другая целевая группа более многочисленна, ее представляют в основном молодые семьи, живущие в дальнем Подмосковье или в других регионах, либо улучшающие свои жилищные условия москвичи, у которых пока нет достаточных средств для приобретения недвижимости в столице. Например, двухкомнатная квартира в малоэтажном комплексе в пределах 10–15 км от МКАД выступает для них неплохой альтернативой покупке тесной «однушки» на окраине столицы. Евгений Скоморовский, управляющий директор Century 21: – Формат малоэтажного жилищного строительства уже давно востребован в развитых странах, он предоставляет жителям максимальный уровень комфорта на фоне всех преимуществ загородной жизни. Российское общество также в большинстве своем уже давно готово к проживанию в малоэтажных жилых комплексах. В период активного загородного строительства и стабильного роста цен проекты такого плана пользовались повышенным спросом, что провоцировало многих девелоперов к пересмотру генпланов коттеджных поселков в пользу освоения всего спектра малоэтажного жилья: таунхаусов, дуплексов, малоэтажных многоквартирных домов. Жаль, но кризис серьезно повлиял на планы и возможности застройщиков. Впрочем, это коснулось вообще всего сегмента загородной недвижимости. Вдобавок ко всему хроническая неразвитость транспортной и социальной инфраструктур и неспособность или нежелание властей изменить такое положение вещей отодвигают полноценное комплексное освоение территорий на неопределенное будущее. Надеюсь, что заявленное расширение Москвы все-таки позитивно отразится на подмосковных землях, позволив многим из нас воплотить свои мечты о загородной, но от этого не менее урбанизированной по образу и стилю жизни. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: – Активность малоэтажного строительства усилилась за последние годы: на рынке регулярно появляются подобные проекты. На сегодняшний день доля предложений в малоэтажных жилых комплексах возрастает: если ранее, в докризисный период, малоэтажные дома большей частью возводили в рамках коттеджных поселков (по 1–3 объекту), относительно крупных проектов было немного, то сегодня число полноценных крупных малоэтажных жилых комплексов с планируемой собственной инфраструктурой заметно растет. Большинство проектов малоэтажной застройки расположено в ближнем Подмосковье на территориях, удаленных от основных объектов городской инфраструктуры, однако в их составе планируется строительство собственной инфраструктуры. В связи с этим, а также с тем, что по большинству проектов продажи начаты относительно недавно, спрос в данном сегменте пока оценивается как умеренный. Цены предложения в малоэтажных жилых комплексах зависят от многих факторов, среди которых местоположение, удаленность, состояние строительства, технологии строительства, площадь квартир и т. д. Евгений Шевченко, директор по продажам Multigroup Development: – Малоэтажные жилые комплексы получили основное распространение во время кризиса, поскольку тогда на рынке стали востребованы самые дешевые объекты. Но единичные случаи подобного формата появились достаточно давно. Первыми из них были комплексы на Рублево-Успенском шоссе, такие как 9-этажный дом в поселке Жуковка-1 и жилой комплекс на территории пансионата Сосны. Сейчас этот формат достаточно активно развивается, зачастую подобные проекты входят в состав коттеджных поселков как некий компромиссный вариант. Дома располагаются, как правило, в худшем месте поселка, например ближе к дороге, либо для того, чтобы закрыть неудачный вид. Одним из лидирующих поселков с малоэтажными строениями является Суханово Парк, а также поселок Павлово. Есть и удачные примеры в Москве, такие как жилой комплекс «Остров фантазии», расположенный на берегу Москвы-реки возле Гребного канала. Перспективы у этого направления огромные. С каждым годом комфортное проживание в Москве становится затруднительным, а с учетом нового плана расширения столицы, все больше людей будут согласны жить за ее пределами. Также развитие формата обусловлено ростом цен на землю в связи с сокращением числа земельных участков в ближайшем Подмосковье.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Тренды | Residential

| |

| Мысли вслух

Resident i a l:

Григорий Длуги: еще год назад мы поняли: все кто выйдет на стройку и получит ГПЗУ, и останутся в выигрыше, когда предложение и спрос начнут выравниваться.

стр. 36

типам и стоимости», – напоминает Елена Егорова. «Малоэтажный жилой комплекс – это намного более престижное и комфортное проживание, – считает Алексей Иванов. – На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. Уменьшается количество соседей, придомовая территория не заставлена машинами, и во дворе царит тишина и спокойствие».

Спрос рождает предложение

Алексей Иванов, «Вектор Инвестментс» / Aleksey Ivanov, Vector Investments другими потребительскими преимуществами. «Среди них и квартиры на первом этаже с собственным входом, и более высокие потолки (на себестоимости это почти никак не сказывается, а клиенту приятно), и террасы или эксплуатируемая кровля, и большая площадь остекления по сравнению с типовым жильем. Также при малоэтажной застройке девелопер часто предлагает покупателям дополнительные опции, которые тарифицируются отдельно: это и кладовые помещения, и навесы для автомобилей, и террасы с перспективой их остекления по стандартным проектам, и возможность сделать отделку квартир по предлагаемым застройщиком

Мария Литинецкая

– Несмотря на то что большинство специалистов настаивает на строительстве малоэтажных ЖК в непосредственной близости от МКАД (максимум на расстоянии 20 км от Московской кольцевой), рынок знает и другие примеры. Правда, в этом случае речь идет уже не просто о возведении ЖК, а о комплексном развитии территории. Самый яркий в данном случае пример – проект строительства малоэтажного города-спутника Новое

Сегодня малоэтажные комплексы пользуются стабильным спросом. Например, в ЖК «Новосходненский» за 8 месяцев продано 90% проекта, что близко к скорости продаж большинства успешных панельных проектов. Риелторы отмечают, что покупатели жилья в малоэтажных жилых комплексах имеют определенные отличительные черты. Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, поясняет: наиболее распространенные группы потребителей – это молодые семьи и одинокие молодые люди. Причем 70% покупателей жилья в таких комплексах – семьи с детьми или планирующие появление детей. Другая значительная группа – молодые амбициозные жители Подмосковья, работающие в Москве и пока снимающие жилье, но мечтающие обзавестись собственным. Что касается «географического» портрета, то, по данным Urban Realty, обычно покупатели загородных малоэтажных жилых комплексов – это в первую очередь жители близлежащих подмосковных городов, для которых это часто покупка

Ступино, расположенного в 70 км от МКАД по Каширскому шоссе. Собирательный портрет покупателя жилья в этом проекте нарисовала для CRE Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Какой формат жилья наиболее востребован у покупателей Нового Ступина? – В Новом Ступине строятся объекты четырех форматов – многоквартирные дома, коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Наибольшим спросом пользуются квартиры в малоэтажных жилых домах (57% от общего объема продаж). При этом наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Также очень популярны коттеджи – их доля составляет 38% от общего объема реализованных объектов.

первого жилья или улучшение жилищных условий семьи. Вторая основная категория – это жители спальных московских районов, которые примыкают к месту постройки нового ЖК. Для этой категории потребителей именно разница стоимости

бенно в случае, если расширение столицы продолжится, – говорит Нина Кузнецова. – Наличие московской прописки и соответствующих социальных льгот, возможность получить более развитую московскую инфраструктуру – все это плюсы таких

Одним из решающих факторов при выборе формата является готовность девелопера вкладывать собственные средства на начальном этапе. столичного и подмосковного квадратного метра позволяет существенно увеличить площадь жилья или повысить его класс. Кроме того, существует пласт региональных покупателей, которые начинают свое закрепление в столичном регионе путем приобретения квартиры в таких ЖК. Цели покупки, как отмечает Екатерина Лобанова, также различны: разумеется, в основном квартира в малоэтажном комплексе является единственным жильем, которое люди используют «по прямому назначению». Нередки, однако, случаи, когда квартира приобретается «в рост» (с прицелом на расширение состава семьи) или для сдачи в аренду. Особенно эта тенденция заметна в последние полгода-год: если квартиры в проекте пользуются спросом, а цена приемлема, для многих частных инвесторов такой инструмент представляется достаточно эффективным. Как будет развиваться сегмент в дальнейшем? Здесь мнения специалистов расходятся. «Я уверена, что ценность малоэтажных ЖК будет повышаться, осо-

– Каков собирательный портрет будущих жителей нового городаспутника? – Большинство покупателей жилья в малоэтажных проектах (более 80%) старше 30 лет. Например, среди будущих жителей Нового Ступина около 34% приходится на людей в возрасте 30–40 лет; 24% – в возрасте 40–50 лет, 12% – в возрасте 50–60 лет. Есть покупатели младше 25 лет, но их доля не превышает 3%. – Насколько широк круг покупателей квартир в малоэтажных комплексах с географической точки зрения? –Жилье в малоэтажных проектах востребовано как у москвичей, так и у жителей Подмосковья и других регионов России, в том числе Центрального, Северо-Западного, Уральского и Южного федеральных

комплексов, которые положительно скажутся на ценовом тренде. Другое дело, что все-таки многое зависит от уровня ЖК – от архитектурного стиля, разумности планировочных решений, качества строительных работ, наличия достаточной инфраструктуры и удачного месторасположения». Дмитрий Ястребов, руководитель проектов Aurora Group LLC, менее оптимистичен: «Целевая аудитория такого жилья в нынешнем его виде скоро закончится, а покупатели, которые могут позволить себе комфорткласс, будут стараться купить отдельный дом или таунхаус. Все-таки речь идет о загородном жилье». Вообще, считает эксперт, такой формат удобен в городах-миллионниках (Екатеринбург, Самара, Новосибирск), где стоимость земли не такая высокая, как в Москве. При строительстве малоэтажных комплексов люди за вполне вменяемые деньги получают более комфортное жилье и в достаточной близости от города. Для Москвы же это вариант из разряда «не навсегда» – пока спрос не закончится.

округов. Большинство будущих жителей Нового Ступина (78%) являются жителями Москвы и области. При этом наибольшую долю среди покупателей всетаки составляют москвичи – 47%; на жителей Подмосковья приходится 31%. Интересно, что около 70% московских покупателей проживают в южных округах Москвы (ЮАО – 52%, ЮВАО – 11%, ЮЗАО – 7%). Покупатели жилья в Новом Ступине из других регионов РФ составляют 22% от общего числа. Среди региональных покупателей 44% проживают в других областях Центрального ФО (из них 40% – Тульская область), в СевероЗападном ФО – 18% (из них 50% – Архангельская и Мурманская область), в Уральском ФО – 14% (из них 50% – Тюменская область).

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Trends | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

Author: Oksana Samborskaya ................................ Photo: Aleksey Pastushin

Low-Rise Living In recent years low-rise residences are getting ever more popular with both buyers and developers and so this format is marching triumphantly across the expanses of the Moscow suburbs.

he next step was the construction of “self-contained” low-rise mostly comfort-class complexes in the country to combine the urban lifestyle and architecture with the advantages of the “closed-type” residence. Developers are in the black: the project economics benefits from “suburban” location, since plots of land are not “burdened” with the Moscow’s non-transparent system of land allocation for development projects, red tape is less time-consuming than in the capital and social infrastructure encumbrances are softer… An ideal model? – maybe, but only as long as demand is here.

Pure mathematic As regards the project economics, construction on low-rise complexes is much more profitable than the erection of row houses and especially cottages. Aleksey Ivanov, project director in the Istra Valley of Vector Invetsments, gives his simple calculation for a 1-ha plot of land on Volokolamsk Highway, 10 km past the MKAD (Moscow Ring Road). On average, this site is enough to develop up to 6,000 sq m of low-rise living space, 3,000 sq m of townhouse space and about 2,000 sq m of private cottages. The con-

struction cost for any of the said three real estate types starts from $1,000/sqm. Total construction cost will come to $2 million for cottages, $3 million for townhouses, and $6 million for low-rise residences. Yet the selling prices will amount to $2,000 plus for cottages, $2,300 plus for townhouses, and from $3,000 for apartments. The sales income for the developer will thus amount to $4 million plus for cottages, from $6.9 million for townhouses and from $18 million for low-rise apartment buildings. The gain is on hand, but one of the decisive factors in format selection is the developer’s readiness to invest its own capital at the initial stage. “It’s clear that the level of investments in the development of residential formats is different: to launch the sales of a cottage settlement it’s often sufficient to fence up the property, lay down a temporary road and then it is already possible to start raising some funds,” says Elena Yegorova, deputy business manager of Zagorodny Proekt (residential project NovoMolokovo). “Low-rise development implies bulkier investments in the beginning, but this format is more popular and the number of potential clients is much more numerous. Even though the margin is lower, from mar-

ket perspectives this is a better protected format which is in higher demand – unlike a cottage or row house, a regular apartment is the main housing and hence even in times of recession this market recovers faster than others.”

How about the panel housing? Following this logic, multistory development would be even more profitable. But there are both pros and cons here: developers of low-rise housing lay an emphasis on integrated and advanced infrastructure. For most buyers this parameter ranks third after the price and transport access as they assess the bid. If a 17-story panel residential tower is forced into the site in place of integrated development, the demand will depend on the quality of infrastructure in the neighborhood. If a daycare and a school lie across the road and shops, pharmacies and household services as well as a couple of good cafes and restaurants are available within an easy reach, apartments in such a building would sell quickly, within a year or 18 months,” comments Roman Semchishin, business manager of TEKTA GROUP. “But if multi-story housing is developed in a “green field”, with almost no facilities in close prox-

imity and jitneys running as often as one van in 15 minutes, it will be very difficult to sell such a project.” True, one disadvantage of a low-rise integrated development project is a longer sale and recoupment time; with reference to this parameter a regular apartment building is a better choice. “Under uninterrupted financing a panel multistory house can be built and commissioned within half a year, – estimates Mr Semchishin. – As for integrated development projects, they take 12-18 months to sell at the fastest.” The developer’s choice depends on the size of a development plot, opines Timur Faizov, head of marketing department, Veles Development. In his opinion, lowrise construction is paying only on small plots of land with no more than 250 households in a project. Not only do large parcels require own generating capacities; extra outlay is also needed on social amenities, which lowers the developer’s commercial gain, especially when the construction of four- or five-storey houses is in question. In other words, when an investor has big plots of land at its disposal, the company recommends pushing for taller height in planning a project. “The local administration is unlikely to approve of a planning project unless social infrastructure is envisaged. But if the mere replacement of a low-rise 5-story development (regardless of nearby amenities) by a 17-storey plus tower were possible, such a project would be 35% more profitable,” counted the experts of Veles Development. Developers are no altruists. “When choosing the format a developer seldom proceeds only from a concept; rather the development concept is born out of the site

Resident i a l:

capabilities and, what is more important, its limitations, -- reminds Ms Yegorova. – If it is possible to build high-rises a developer would prefer a denser development because this is a more paying choice. But under the height limits conditioned, for example, on the proximity of architectural heritage sites, a lack of support on the part of local administration, or when the site is so good that it would be just “sinful” to “force” a high-rise into this land, low-rise development comes to the fore as the most prospective option.”

On importance of free access Tackling a project, a developer should draw on the site specifics: its location, surroundings and site outlook. “If the matter concerns 10 hectares in the woodland on Rublevka it’s clear that a luxury club-type community would be the best choice. But if a parcel fringes an existing settlement on not the most prestigious route close to a railroad and it takes about 40 minutes to get to the nearest subway station from there, it makes sense to plan a low-rise development,” says Ms Yegorova. For the sake of reference, the given real estate format is most widespread in Moscow region’s east (Gorkovskoe and Schelkovskoe highways), north (Leningradskoe highway) and northwest (Novorizhskoe highway). The developer’s choice also depends on a distance from the Moscow Ring Road. “Such developments should not lie farther than

20 km from MKAD, for the transport access for people working in Moscow is the decisive factor,” knows Ekaterina Lobanova, head of the analytica center, OPIN. Her opinion is also shared by Ludmila Yezhova, COO of TerraNedvizhimost, who thinks that the construction of such projects can be cost-effective only if a parcel boasts good transport access and lies in close proximity to advanced infrastructure.

Moving from business to comfort class Most popular on the country housing market is a “mixed” type of settlements, when nearly all housing formats – cottages, townhouses, low-rise developments, or an “abridged” version of low-rises and townhouses – are developed within one territory. In the former

Mass-market housing estates began hitting the market soon after the crisis broke out. “Marketed in the beginning were mainly economy-class projects with apartments below 30 sq m (320 sq f) and no permanent residence registration on offer. The bids were very inexpensive – below 1 million rubles. Even now some studios with living space ranging from 20 to 30 sq m are offered for 0.9-1.5 million rubles,” comments Natalia Nikolaeva, country real estate sales director of the Great Reality realty agency. – The most salient representatives of this segment are Swan Lake and Shemyakinsky Yard, Zelenogradsky and Teplyi Stan housing estates.” But presently the palm is held by comfort class low-rise development which is most popular.

Most popular on the country housing market is a "mixed" type of settlements, when nearly all housing formats – cottages, townhouses, low-rise developments, or an "abridged" version of low-rises and townhouses – are developed within one territory. case such a development will most likely be graded as business class while in the latter case – as comfort class. “In order to be in high demand, the project quality should correspond to the locus quality, – believes Natalia Kartavtseva, director of the sales department at OPIN. – In our

Grigory Altukhov, Advisor to the President, Financial Construction Corporation Lider When buying a townhouse or a cottage, clients in the majority of cases seek to purchase real estate with a greater amount of area than they can allow themselves to buy in the capital. It is also quite important to have an estate-adjacent plot. Hence, the bulk of village space still comprises second homes and suburban residences. The situation with low-storey apartments is the reverse. The bulk of demand for this kind of real estate is observed among two different target groups. The first category remains comprised of those few clients who have their home in Moscow or a major city in Moscow Oblast, but who have grown tired of living in the noisy and dirty megalopolis and choose to buy real estate closer to nature. The other target group, which is more populous, is mainly comprised of young families living in remote suburbs or in other regions, or Muscovites improving upon their residential conditions who don’t yet have enough means to acquire real estate in the capital. For example, a two-room apartment in a low-rise complex within 10-15 km of the MKAD provides them with quite a good alternative to buying a cramped one-room flat on the capital’s fringes. Evgeny Skomorovsky, Managing Director at CENTURY 21 The Western “format of low-rise residential construction” has been popular for quite some time in developed countries, providing residents with the maximum comfort level. At the same time they can enjoy all the advantages of suburban life. Russian society, for the most part, has also been prepared for quite some time to move into low-rise residences. During the period of active suburban construction and stable price growth, projects

Pavlovo-2 project we decided to build several housing types – low-rise apartment buildings (3-5 floors), townhouses and cottages – and this strategy proved justified, since it enabled us to create a settlement for people with different income levels. A common buyer is given an opportunity to get the same quality of living as a cottage owner. This strategy is effective if the developer wants to widen the target audience and create a settlement for different groups of population.” At the same time this approach is fraught with marketing a product notable for a huge price gap, and when people of different classes, income levels and life priorities reside within one neighborhood this may have a negative impact on sales. A cheap low-rise should not be built in a high-end

cottage settlement; this must be a customized project.” The “Pavlovo” low-rise meets all parameters of the business class: apartment prices starting from $370,000, security guards at the entrance, costly finishes in the public spaces; even elevators are available in these four-storey houses.

like these enjoyed considerable demand, which prompted many developers to revise general plans for cottage villages in favor of expanding into the entire range of low-rise residences: townhouses, duplexes, two- or threeapartment buildings. Regrettably, the crisis had a strong impact on developers’ plans and opportunities. However, this only affected the segment of suburban real estate. On top of everything, the chronic underdevelopment of the transport and social infrastructures and the inability or reluctance of the authorities to change this state of affairs pushes the full-fledged comprehensive development of territories into abeyance. I hope that the previously announced expansion of Moscow will have a positive effect on the land market in suburban Moscow, allowing many of us to fulfill our dreams about a suburban, yet no less urban in manner and style way of life. Konstantin Kovalev, Managing Partner at Blackwood Activity levels in low-storey construction have picked up in recent years – projects like this are regularly appearing on the market. As of today, the proportion of supply comprising low-rise residential complexes is increasing: whereas before, during the pre-crisis period, low-storey buildings were for the most part put up as part of cottage villages (1-3 properties each) and relatively large projects were few in number, today the number of full-fledged major low-storey residential complexes with their own planned-out infrastructure is noticeably growing. The majority of projects in low-rise construction are located in nearby Moscow suburbs in areas far away from the main objects and facilities of the city’s infrastructure, although plans under such projects call for the construction of their own infrastructure. Because of this, as well as the fact that sales on the majority of projects

We should reemphasize that a juxtaposition of low-rise development with townhouses is quite possible in the comfort class. Leonard Blinov, marketing director of Urban Group, a developer of Novoskhodnensky residential development, says that part of the territory was used for row houses to attain to

commenced somewhat recently, demand in this segment is currently seen as moderate. Asking prices in low-rise residential developments depend upon numerous factors, among them: location, remoteness, stage of construction, building technology, apartment floor space, etc. Evgeny Shevchenko, Director of Sales at MULTIGROUP Development Low-rise residential developments earned most of their popularity during the crisis, because at the time the cheapest properties on the market were also the most popular. But individual cases of this format appeared quite some time ago. The first of these were the housing estates on Rublevo-Uspenskoe Shosse, such as the 9-storey building in Zhukova-1 village, and the residential development on the territory of the Sosna health resort. Right now this format is developing quite fast; such projects are frequently included in cottage villages as a certain counter-balancing option. The homes are located, as a rule, in the worst part of the village, for example closer to the road, or they’re used to cover up a bad view. One of the leading villages with low-rise buildings is Sukhanovo Park, as well as the village Pavlovo. There are also successful examples in Moscow, such as the residential complex Fantasy Island, located on the shore of the Moscow River alongside the Rowing Canal. The prospects in this area are enormous. Every year it grows increasingly difficult to live comfortably in Moscow, and given the new plan for the city’s expansion, more and more people agree to live outside of its boundaries. Also, the format’s development is due to rising prices on land caused by declining numbers of land plots in nearby Moscow suburbs.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

architectural harmony and satisfy a respective segment of buyers, namely big families. “The number of townhouses was chosen so as a relative speed of apartment and townhouse sales would be comparable and both formats would sell concurrently,” underlines Mr Blinov. For all that, utility bills paid by the residents of Novoskhodnensky townhouses will be almost half the amount paid by the dwellers of a regular townhouse settlement.

Forced measure? European trend! Today the lion’s share of low-rise developments delivered to the market is also positioned by their developers in the comfort class niche. As was earlier mentioned, their key marketing advantage is advanced infrastructure. Most low-rise housing estates currently under construction represent mini polises with full-fledged infrastructure, whose upkeep is not an extra burden shouldered by the residents, as developers assure. Infrastructural facilities form a separate item of expenditure and revenues, since they are open to all. “People appreciating comfort and security at reasonable prices prefer low-rise housing. As an affordable option of comfortable living, it is actually the first step towards implementation of the Western model,” opines Ekaterina Lobanova. Leonard Blinov agrees that a modern-day buyer wants the product which we’d have described as non-standard just 10-15 years ago. “People are tired of living in featureless multistory “anthills” with huge population density and overtaxed social and transport infrastructure. We target a different type of consumer appreciating comfort, rational spatial layouts of apartments and aesthetic appeal.” Possible inconveniences related to suburban location of low-rise housing estate is often offset by their consumer advantages. “Among them are ground-floor apartments with their own entrance and higher ceilings (they almost do not affect the cost but please the client), terraces or exploitable roofs and larger surface of glazing compared to standard housing. Developers of low-rise projects often offer extra separately chargeable options to buyers, such as storage facilities, awnings for automobilists, terraces with their possible glazing based on standard projects, and the opportunity to order apartment finishes of the types and cost that are offered by a developer,” reminds Elena Yegorova. “A low-rise residential development is a much more prestigious and comfortable type of housing,” Alksey Ivanov believes. “Children may feel safer on a guarded territory of a low-rise complex and they can be let playing without being constantly overseen by crime-fearing adults. The number of neighbors is not overwhelming; near-house grounds are not encumbered with cars, and peace and quietude reign in the yard.”

Demand begets supply Today low-rise housing enjoys stable demand. Thus 90% of living space in Novoskhodnensky has been sold for 8 months, which is comparable to the speed of sales in most successful panel projects.

| Trends | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

Realtors point to the fact that the buyers of housing in low-rise developments have certain distinctive characteristics. Nina Kuznetsova, founder of Urban Realty, illumines that the most common consumers are young families and young bachelors. About 70% of all buyers are families with children or those planning their birth. Another sizeable group is ambitious young residents of the Moscow suburbs working in Moscow and leasing housing, but dreaming of buying their own habitation. As regards the “geographical” profile, according to Urban Realty, the buyers of suburban low-rise developments are, first of all, the residents of nearby suburban towns, for whom this is frequently the purchase of their first housing or improvement of the family’s housing conditions. The second category is residents of Moscow bedroom communities adjoining to the site of a new housing estate. This kind of consumers seeks a considerable enlargement of their living space or its upgrade, hoping to capitalize on the price gap existing between the inner Moscow and suburban residences. In addition, there is also a stratum of regional buyers who want to strike root in the metropolitan area by purchasing an apartment in such estates. Accordingly, housing is purchased for different considerations: of course, an apartment in a low-rise complex in most cases is the only habitation used by its “direct purpose.” In some cases, however, an apartment is purchased with an eye on further extension of the family or for lease. This trend has become notable during the recent 6-12 months. If the project apartments are in demand and prices are reasonable to many private investors this instrument appears rather effective. How will this segment develop in the future? Experts are not unanimous in this regard. “I am confident that the value of low-rise housing estates will keep rising, especially if Moscow goes on sprawling, – says Nina Kuznetsova. – A residence in the capital, entitlement to respective welfare packages, the possibility to benefit by a more advanced Moscow infrastructure are the competitive edges of such estates which will push up their prices. Surely much depends on the level of a particular housing project: its architectural style, sensibility of its planning solutions, the quality of construction works, availability of adequate infrastructure and favorable location.” Dmitry Yastrebov, project director with Aurora Group LLC, is less optimistic: “The target audience of this housing will soon run low while buyers who can afford the comfort class will seek the purchase of a stand-alone house or a townhouse. Remember, we are talking about the country housing.” Mr Yastrebov believes this format is convenient in the cities with one million plus population (Yekaterinburg, Samara, Novosibirsk), where land prices are not as high as in Moscow. With low-rise development under way people can obtain more comfortable housing in close proximity to the city for reasonable money. On the other hand, in Moscow the demand is limited.

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Материал подготовил Павел Чернышов ............................................ Фото: Михаил Воронцев

Алексей Ванчугов, управляющий партнер CityMarketing

Aleksey Vanchugov, managing partner of City Marketing

дел настояи администрации, я уви аботая с представителямить о политиках и государственных ор найти трудно. щий цинизм. Если гов более циничный мир деятелях, то, конечно, сь очень много условностей, много а зде В бизнесе все прямее, ло денег, да и при этом кидают. Быть ма , тии ма пло рыночных основадвуличия, ди работы для властей на исполнителем какой-то в нашей стране. Государство во многих но ниях сейчас невозмож ципальных, городских, федеральных) как ни своих проявлениях (му из себя игрока, который играет поправияет заказчик не представл которого в кармане свисток судьи. Когда у ок, игр это о все заказывает, лам. Скорее , оно игрок на поле, он государство выигрывает , когда приходит время расплачиваться, ачи объясняет, ставит зад плане, но и, например, перед обществом, не только в финансовом вливает игру. Я разочаровался в госуана оно, как судья, сразу ост может что-то поменяется в будущем. , ике азч зак в как е дарств real cyniGames with the state tration, I have come across

ВОМ ИГРЫ С ГОСУДАРСТ

tives of the adminis n of course it is difficult Working with representa s and public figures, the ian itic pol iness, ut abo talk we cism. If re straightforward in bus ironment. It is much mo lomacy, little dip es, -fac to find a more cynical env ble dou of lot of conventions, a govwhile here there are a lot ible to do any work for the s at you. Now it is imposs tion che sta can y nife the ma ny and , ma ney its mo in in our country. The state is s. bas t rule rke the ma by the ys on pla nt ernme a player who eral) as the client is not the state wins, (municipal, city and fed stle in his pocket. When whi ree refe a has who ks. When it is tas s set and Rather, it is a player s, lain it orders everything, exp mple, to pay exa for , also it is a player on the field, w, but the financial point of vie disappointed in the am I . time to pay, not only from ree refe the as e stops the gam to society, it immediately in the future. re will be some changes state as a client, maybe the

ои успехи в боксе довольно скромные. У меня первый взрослый разряд. Мне этот вид спорта очень близок, я от него многим заряжаюсь. Бокс те же шахматы. Разница только в том, что в боксе все делается быстрее и при этом еще бьют. А принципы те же: поиск уязвимых мест противника, мышление - все это очень похоже и очень созвучно. Это очень динамичный и отнюдь не агрессивный, вопреки всеобщему убеждению, спорт. В боксе бьют, это сурово, но в боксе не избивают. Я, конечно, не беру профессиональный бокс, это гладиаторство. А любительский, спортивный бокс, если ты походишь к этому виду спорта как к шахматам, то будешь о собственной защите много думать, чтобы не был сломан нос, не было много рассечений. About boxing

О БОКСЕ

My progress in boxing is relatively modest. I have earned the first adult grade. I like this sport very much, I am inspired by it. Boxing is like chess. The only difference is that everything is much quicker and they hit you in boxing. But the principles are the same: finding vulnerabilities of the enemy, thinking – all this is very similar and conformable. Despite the general belief, this is a very dynamic and non-aggressive sport. They hit you in boxing, it's severe, but they do not beat you up. I am certainly not speaking here about professional boxing, that’s gladiator fighting, but in amateur boxing, if you look at this sport as chess, you'll think a lot about your own defense - to avoid a broken nose or cuts.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Residential | Мысли вслух

| |

| Практика

ВЫБОР ГУМАНИТАРИЯ

I was in my last year Marketing is my old and very deliberate choice. When humanities. If I had the in see could I use only the was ting at school, marke rov or Friedman. Prokho a e becom rather have been good at math, I would g greatly influences his There is no doubt that the man’s way of thinkin ities, further education inclination to both the exact sciences and the human the person a specialist. makes nment enviro the and nent, polishes this compo nicative foundation. commu my ed polish ion It so happened that my educat reasons that explain The environment made the final cut. There are three t and social reasons. The why I am involved in marketing – economic, marke is quite hard, coarse earn we bread The . strong very not is economic reason should say that it is I nent, compo market the and scanty. But if you talk about certain segment. It means rather cool to be a leader in a particular niche, in a out in the market. There is that you're an expert. This is a good way to stand a reputation of a good with person a as formed are You e. also a social purpos but this is easier than field, lar particu a in list professional. True, the specia to be an expert of wider profile.

О ДЕТЯХ

осознанный анятия маркетингом – мой старый и совершенно прикладым твенн единс , школу выбор. Когда я заканчивал был маркеным использованием гуманитарного профиля , был бы, скорее тинг. Если бы хорошо успевал по математике во много склонно, Конеч . всего, Прохоровым или Фридманом м определяет наука ым итарн гуман или м точны к ека ность челов вляющую, соста эту ует шлиф е овани его склад ума, дальше образ Так получилось, а окружение делает из человека специалиста. ивную основу. А что образование шлифовало мою коммуникат причина экоЕсть ку. огран ную окружение сделало окончатель на социальная причи есть и ная рыноч на причи есть , еская номич кая причина не того, что я занимаюсь маркетингом. Экономичес ем, достаточатыва зараб мы Бог весь какая веская. Хлеб, который говорить о если вот А ый. скудн и й грубы этом при и ый но тяжел ом в узкой лидер быть деле самом на то рыночной составляющей, Это говорит, что нише, в каком-то своем сегменте – это круто. на рынке. Есть ты специалист. Это хороший способ выделиться с репутацией ек челов как ься и социальная цель. Ты формируеш отрасли, но это узкой в нала ессио проф а, Правд нала. ессио проф проще, чем быть специалистом широкого профиля. The choice of a humanitarian

In the early 2000s, ever The market has greatly changed. wellperformance is required after the of level new lly tota A on your ties. directly affect operating that s issue r cula parti solve We . known events of 2008 price. ; we simply increase the property income. We do not decorate anything inspire and him with t mee you that 2011 in It is very important for a customer ement And then it is more important to impl confidence at the very first stage. they wanted, not what they what nted eme impl they er Earli what was planned. ds that he money. Now the client understan needed, and nobody counted the and they nts, tena the from but , oard cupb won’t be getting money out of his Either ties. onal pers of field the in we were get it from their customers. Earlier the ually Grad not. or party invited to the you are a member of the group or not, do anything. Some of to able not le peop out d sifte millstones of the rescission se and if you want to earn your living, coar them were just nice to talk to. But results. scanty, then be so kind as to produce

ак и всякий нормальный человек, основное время я трачу на семью. У меня трое детей. Это бесконечный поглотитель энергии, знаний и умений. Многое можно и нужно этим созданиям передать, научить, а еще большему научиться вместе с ними. В фарват многому ере моего возраста у меня есть яхты, и я люблю бывать с друзья ми на регатах. Но есть увлечения моего 11-летнего сына. Он увлекается боксом, и я увлекаюсь боксом. У меня есть уникальная возможность переж детьми трех возрастов их книжки, их фильмы. Точно не будешь ивать с в 14-й раз один смотреть старые советские фильмы. С детьми есть принудительное оправдание просмотра всей классики. Прожить три периода своей жизни заново - это само по себе увлечение. About children Like any normal person, I spend most of the time with my family. I have three children. They are absorbers of infinite energy, knowledge and skills. I may and have to transmit to these creatures many things, to teach them a lot, and even more, to learn together with them. I have many boats, and I love to visit regattas together with my friends. But my 11-year old son has his own passions. He enjoys boxing, and I enjoy boxing as well. I have a unique opportunity to experience with my children of three different ages their books and movies. There is no doubt that alone you wouldn’t watch old Soviet movies for the fourteenth time. My children are my justification of watching all the classical movies once again. To live three periods of your life over again is in itself a passion.

ь стараюсь читать книги по военной ость, огда есть возможнос истории. Как и почему проходили войны, как это сказывалось на ходе истории - все это очень интересно. В поведении корпораций прослеживаются мотивы государств и армий. Мотивация какого-нибудь менеджера вполне похожа на мотивацию генерала или полководца. Война и военная история написана кровью, а деньги - это часть крови. Они кому-то несут радость, а у кого-то при этом забираются. Многие принципы войны применимы в бизнесе. Например, основатель «Мацуситоэлектрикс» прямо сказал, что бизнес – это война. А Джек Траут написал книгу «Маркетинговые войны». Военной риторики много в нашем деле. About war

К О ВОЙНЕ

О РАСПИЛЕ

I associate the 1990 s with a complete lack of organizatio eyes of people aroun n and the burning d me. Some ghostly opportunities passi time when you are ng by you, at the studying at universi ty. Those who were preneurially inclined a bit older, entremembers of the You ng Communist Leagu for redistribution of national riches. Fro e, were in time m a merely human po a pity that I was no int of view, it was t of the proper age. But seriously speaki never ends. The ad ng, redistribution ministrative resource pla market. While in the U.S. market the main ys the most important role in the thing is the analytic ability, having a go od eye and a lot of en and competitive thusiasm. I am not inclined to say that a mi our people are bad. Simply conditions for santhrope, not initially incorrect. It competition were is clear that I look up on everything from view, and this is mu my own point of ch more difficult in rea been stuck in the nin lity. Nevertheless, ou r business has eties. There are som e changes, but they and not as deep as they should be. Th are insufficient ey say that several first. I would not lik elites must change e to wait that long.

О СВЯЗЯХ

-е для меня - полн глаза людей вокр ая неорганизованность и горящие уг. Какие-то приз ности, прох рачные во учишься в универси одящие мимо тебя, в тот момент зможпока ты те те . То т, кто был постарше у кого была предпр , был в комсомоле, ин им ат ел ьс ка я жи С человеческой то лка, тот и успел к чк ра вышел. Но если го и зрения, немного обидно, что возр спилу. ворить серьезно, мы астом не нии распила. Главн до сих пор в этом сост ую роль играет , ка ояный ресурс на том ко рынке, на котором й у тебя административкак на американск ты ра ботаешь. В то врем ом рынке главное я бояться конкурен ции, обладать боль уметь просчитать рынок, не шим глазомером и Я не мизантроп, не на ск условия для конкур лонен говорить, что народец плохой пором. . Просто ен ци и бы ли со зд ан ными. Понятно, чт о я смотрю со свое ы изначально неправильжизни все сложно й колокольни и в ре . Перемены есть, но Но, тем не менее, наш бизнес застр альной ял в 90-х. он и не до ст ат оч ны и не такие глу должны быть. Гово бокие, как Очень этого не хоче рят, что должно смениться нескол ько элит. тс я. About the break

В начале 2000-х все было ынок очень сильно изменился. стных событий 2008 года изве ле завязано на контактах. Пос иной уровень производиот нас потребовался совершенно аные вопросы, которые ров изи иал спец тельности. Мы решаем узко не занимаемся украшаМы д. дохо прямо влияют на операционный екта. Для заказчика 2011 года объ у цен ваем ичи тельством, а увел етился и внушил ему доверие на очень важно, чтобы ты с ним встр нее, чтобы ты сумел внедрить важ первом этапе. А дальше гораздо внедряли, что нравилось, а не то, то, что нарисовал. Если раньше ег, то сейчас идет очень строгий что нужно, и никто не считал ден , что деньги берутся не из тумбочучет. Заказчик обрел понимание т их от покупателей. Раньше учаю пол они ки, а от арендаторов, а и ей отношений. Или ты входишь мы были в поле личностных связ или не в тусовке. Постепенно вке тусо в , ишь в круг, или не вход рые не могут ничего делать. кото ей, жернова кризиса отсеяли люд лось, как любители поговорить Некоторое количество из них оста с которыми просто приятно и, люд Это . тики на лужайке, для экзо батывать свой хлеб, грубый и зара шь хоче ты если А . ться бща поо результат. скудный, то будь добр выдавать About connections ything depended

When it is possible, I try to read books on military history. How and why wars were unleashed, the way they affected the course of history - it's all very interesting. Analogies do happen on the market, motives of states and armies can be traced in corporate behavior. The motivation of a manager may be quite similar to the motivation of a general or commander. War and military history are written in blood and money is a part of the blood. Many principles of war are applicable to business. For example, the founder of "Matsushita Electrics" said that business is war. Jack Trout wrote a book "Marketing Warfare". So, there is very much war rhetoric in our business.

Пр а к т и к а:

Алексей Вынчугов: Рынок очень сильно изменился. В начале 2000-х все было завязано на контактах. После известных событий 2008 года от нас потребовался совершенно иной уровень производительности.

стр. 64

Квалификация с дисквалификацией Попытка урегулирования правоотношений в сфере купли-продажи будущего объекта недвижимости, предпринятая Высшим Арбитражным Судом (ВАС) в середине лета, похоже, будет иметь для рынка далеко идущие последствия. Так, уже сейчас ясно, что позиция ВАС, изложенная в постановлении № 54, не только серьезно изменит давно сложившийся порядок привлечения финансирования на стадии строительства объектов недвижимости, но и оставит в прошлом такой, казалось бы, незыблемый его элемент, как инвестиционный контракт. Анна Стрельниченко, старший менеджер компании «Эрнст энд Янг» Евгений Бондарчук, старший консультант компании «Эрнст энд Янг»

Анна Стрельниченко / Anna Strelnichenko

а вторая только владеет землей, договор будет трактоваться как смешанный. В этом случае формула примет следующий вид: Земля + деньги и строительные работы = смешанный договор подряда и куплипродажи. Таким образом, большинство заключенных в настоящий момент инвестконтрактов, скорее всего, можно будет отнести к вышеперечисленным трем видам. Хотя помимо них в постановлении № 54 также рассматривается ситуация, «когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости». По мнению ВАС, подобные отношения следует квалифицировать как простое товарищество. Впрочем, на практике, такая трактовка может столкнуться с некоторыми трудностями.

Непростое товарищество

АС выдал арбитражным судам набор критериев, на основании которых последние должны принимать решения об отнесении инвестиционного контракта к тому или иному типу договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (купля-продажа, договор подряда, простое товарищество). Согласно постановлению № 54, такая трактовка должна зависеть от следующих факторов: кому принадлежит земля? кто вкладывает деньги? кто выполняет работы по строительству? Так, например, если в соответствии с инвестконтрактом, одна из сторон владеет землей и осуществляет строительные работы, а другая вкладывает в проект денежные средства, такие отношения будут квалифицированы как купля-продажа. Для простоты предложим следующую формулу: Земля и строительные работы + деньги = купля-продажа. Аналогичным образом, если одна сторона владеет землей и вносит денежные средства, а другая осуществляет строительные работы, то суды будут трактовать договор как подрядный. Формула выглядит так: Земля и деньги + строительные работы = подряд. В случае если одна компания осуществляет строительные работы за свой счет,

Во-первых, наличие общей цели у застройщика и инвестора не совсем очевидно. Фактически целью застройщика является строительство объекта недвижимости целиком, в то время как инвестор стремится получить только его часть. При этом определение общей цели зачастую отсутствует и в самом договоре. Более того, туда часто включаются положения, о том, что данный договор как раз простым товариществом и не является. Вторым важным условием является объединение вкладов. Так, имущество, полученное в качестве вкладов, должно быть оформлено общую долевую собственность либо в соаренду товарищей. Необходимо учитывать, что выполнение данного условия может потребовать внесения изменений, например, в первоначальный договор аренды земельного участка, заключенный с городскими властями, что на практике бывает сделать достаточно сложно. Отсутствие общедолевой собственности или соаренды имущества, внесенного «товарищами» в качестве вклада, может стать для суда еще одним важным аргументом в пользу того, что инвестдоговор простым товариществом не является. Исходя из этого и с учетом необходимости соблюдения вышеперечисленных условий, применение такой трактовки судами кажется наименее вероятным вариантом по сравнению с первыми тремя, если только стороны

намеренно не предпримут определенные шаги, чтобы инвестдоговор трактовался как договор простого товарищества.

Кто первый встал, того и тапки Еще одна позиция, которую занял ВАС в постановлении № 54, касается возникновения и перехода права собственности на объект недвижимости. По мнению суда, возникнуть это право может только у того, у кого было право на земельный участок (право собственности либо аренда), на котором построен объект недвижимости. Таким образом, прежний сценарий, при котором инвестор мог осуществить первоначальную регистрацию права собственности на себя технически больше работать не должен. С этого момента зарегистрировать право собственности инвестор сможет только после регистрации права собственности застройщиком как в классическом договоре купли-продажи. Неясной пока остается лишь позиция Регистрационной палаты: готова ли она регистрировать переход права собственности на основании инвестдоговора? Ведь напрямую ВАС ей указывать не может, так как его позиция не является нормативным актом. Поэтому вполне вероятно, что некоторое время решать данные вопросы придется в суде. Примечательно, что все перечисленное касается в том числе и уже заключенных инвестконтрактов, однако неприменимо к тем из них, по которым есть вступившее в законную силу решение суда об их квалификации. При этом, если дело все еще находится на рассмотрении или может быть передано в следующую инстанцию, окончательное решение, скорее всего, будет принято уже с учетом позиции ВАС.

Старые песни на новый лад Налоговые органы предпринимали попытки переквалифицировать инвестконтракты и раньше, хотя их действия и не отличались особым разнообразием. Среди наиболее распространенных ситуаций – переквалификация инвестконтрактов в иные договоры в момент получения застройщиком финансирования от инвесторов. Денежные средства при этом признавались не инвестициями, а авансом по договору подряда или купли-продажи. Впрочем, с учетом формального характера претензий (налоговые органы, как правило, не утруждали себя ни анализом структуры взаимоотношений, ни их юридической квалификацией) суды

в большинстве случаев принимали сторону налогоплательщиков и подтверждали инвестиционный характер полученных средств, а как следствие, отсутствие налогообложения в момент получения денег. Изменится ли линия поведения налоговых органов в нынешней ситуации, до появления официальной позиции ФНС, пока рассуждать рано. Хотя усиление давления на инвестиционные контракты все же можно рассматривать как наиболее вероятный вариант развития событий. Так, в случае их успешной переквалификации налоговые, как и прежде, смогут доначислять НДС, признавая средства, полученные застройщиком не инвестициями, а авансом по договору подряда или купли-продажи. Инвестор при этом сможет принять такой НДС к вычету до окончания строительства только при наличии специального счета-фактуры и соответствующих положений договора, предусматривающих возможность авансирования. Застройщик же сможет зачесть «входящий» НДС от подрядчиков. Можно добавить, что если раньше бремя возмещения «входящего» НДС лежало в основном на инвесторе, то теперь проблемой возмещения будет заниматься не только инвестор, но и застройщик. Инвестор будет засчитывать «входящий» НДС, предъявленный застройщиком, а второй – «входящий» НДС, предъявленный подрядчиками. Для целей налога на прибыль ситуация принципиально изменится, пожалуй, лишь с точки зрения трансфертного ценообразования для внутригрупповых сделок, поскольку в случае переквалификации их в куплю-продажу или подряд к ним будут применяться требования о рыночности цен. Причем контролироваться будет вся сумма сделки, а не только вознаграждение застройщика. В свете новых правил трансфертного ценообразования, которые вступят в силу с 2012 года, этот вопрос становится весьма актуальным. Какой выбор остается в данной ситуации у налогоплательщика в отношении уже заключенных договоров? Как минимум дождаться официальных разъяснений ФНС или Минфина. Что делать с планируемыми договорами? Теоретически можно сразу перейти на вариант купли-продажи либо, например, рассмотреть вариант использования договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако, если договор не «горит» и есть возможность взять небольшую паузу, разумнее дождаться все тех же официальных разъяснений.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Outspoken Thoughts | Practice

| |

| Internet

Qualifications with Disqualification Anna Strelnichenko, senior manager at Ernst & Young Evgeny Bondarchuk, senior consultant at Ernst & Young

It seems that the attempt to settle purchase and sales relationships of future real estate properties, undertaken by the Supreme Arbitration Court (SAC) in the middle of summer, will have far-reaching consequences for the market. Thus, it is clear that the position of the SAC, set out in Decree No. 54, will not only seriously alter the long-established order of attracting funding at the construction stage of real estate development, but it will also relegate to history such an inviolable element as the investment contract.

hus, the SAC issued a set of criteria for the arbitration courts to attribute investment contracts to a particular type of contract already stipulated in the RF Civil Code (purchase and sale, contractor’s agreement, partnership). According to Decree No. 54, this interpretation should depend on: Who owns the land? Who is investing the money? Who is carrying out construction works? For example, if in accordance with the investment contract, one party owns the land and carries out construction works and the other invests, such relationships will be recognized as purchase and sale. For simplicity, we propose the following formula: Land and construction works + money = purchase and sale. Similarly, if one party owns the land and invests money, while the other carries out construction works the courts will interpret such a contract as a contractor’s agreement. The formula is as follows: Land and money + construction works = contractor’s agreement. If a company carries out construction works at its own expense and the second only owns the land, the contract will be interpreted as a mixed one. The formula looks like this under this arrangement: Land + money and construction works = mixed contractor’s and purchase and sale agreement. Thus, the majority of currently concluded investment contracts can be attributed to the three types mentioned above. Although, besides these, Decree No. 54 also stipulates the situation "when the terms of the contract foresee that each party contributes (transfers land, invests money, performs works, supplies construction materials, etc.) in order to achieve a common goal, namely the creation of the real estate property". According to SAC, these relationships should be classified as a simple partnership. However, in practice, such an interpretation is fraught with problems.

Not a simple partnership First, the existence of a common purpose for the developer and investor is not entirely obvious. In fact, the developer’s goal is to build the entire object, while the investor strives to get only a part of it. And the definition of a common goal is often missing in the contract. Moreover, some provisions suggest that the contract is “not a partnership.” The second important condition is the unification of contributions. Thus, the property, received as a contribution should be formalized as a common property, or as a cotenancy. This may require changes, such as in the original land lease agreement, signed with the city authorities, which in practice is quite difficult to do. Lack of ownership or partnership co-tenancy may be another important argument for the court that the investment agreement is not a simple partnership.

Old songs to a new tune Tax authorities have made attempts to reclassify investment contracts, although their actions were not particularly diverse. Reclassification of investment contracts into other contracts at the time when the developer gets funding from investors is among the most common situations. Cash, in this case, is not considered as an investment, but as an advance payment. However, given the formal nature of the claims, in most cases, the courts sided with the taxpayers and confirmed the investment nature of the funds received. It is still too early to discuss whether the line of conduct of the tax authorities will change before the official position of the Federal Tax Service in the current situation. Although an increased pressure on investment contracts can be seen as the most likely scenario. Therefore, in case of their successful requalification, tax authorities, just like they did before, will add VAT, recognizing the funds received by the developer not as an investment, but as an advance payment under the contractor’s agreement or purchase and sale contract. A the same time, the investor will be able to take that VAT as a deduction until the end of the construction, only if he or she has a special account, and relevant provisions of the agreement provide for the possibility of making

advance payments. The developer will be able to set off the "incoming" VAT from contractors. One might add that if previously the burden of compensation for "incoming" VAT lay mainly on the investor, now not only investors, but also developers will face the problem of compensation. Investors will consider the "incoming" VAT as brought by developers, and the second "incoming" VAT, as brought by the contractors. For purposes of profit taxation, the situation will change fundamentally; perhaps only in terms of transfer pricing for intercompany transactions, as in the case of their re-qualification into purchase and sale contracts or contactor’s agreements, the requirements of market prices will apply to them. The entire amount of transaction, not just the developer’s compensation will be controlled. In light of the new transfer pricing rules, to come into force in 2012, this question becomes very relevant. What choices do the taxpayers have when it comes to the already concluded contracts? At minimum, to wait for an official explanation from the FTS or the Ministry of Finance. What to do with the planned contracts? Theoretically, it is possible to directly pass to the purchase option or, for example, consider choosing a participation in a joint construction contract. However, if this is not a “burning” contract, and it is possible to take a short break, it is wiser to wait for official explanations.

First come, first serve Another position taken by SAC in Decree No. 54, concerns the origin and transfer of ownership. The court found that only the one who had a title to the land on which the property can have the right to develop it. Thus, the former scenario, under which the investor could make the initial registration of ownership, is technically impossible. The investor can register the ownership only after the developer registers the ownership, as in a classic purchase and sale contract. Thus far, the position of the Registration Chamber remains unclear: are they ready to register a transfer of property on the basis of an investment agreement? After all, SAC cannot directly give orders to them. Therefore, it is likely that in the future, they will have to solve these problems in court. It is worth noting that all of the above concerns even investment contracts that have already been concluded, however, but not those whose qualifications have bene ruled by court. If the case is pending, though, the position of SAC is likely to influence the final decision.

И н т е р н е т / I nt er net:

Сообщество профессионалов коммерческой недвижимости Мероприятия IN. Мероприятия в коммерческой недвижимости выполняют много разных задач: получение информации, обучение, продвижение своих проектов, PR. Но основным на узкопрофессиональных мероприятиях является общение, возможность приобретения полезных знакомств и проведение встреч. Планирование своего бизнес-календаря мероприятий рынка входит в рабочую рутину участников рынка и поэтому требует удобного источника информации о событиях индустрии. Среди инструментов планирования бизнес-календаря профессионала рынка теперь появилась новинка – «Мероприятия IN.CRE.RU». Концепция раздела – это афиша всех мероприятий отрасли коммерческой недвижимости любого формата и масштаба. Участники сообщества могут самостоятельно создавать мероприятия и таким образом формировать полный календарь индустрии. Здесь можно получить рекомендации экспертов, собрать отзывы, задать вопросы спикерам, провести опрос, опубликовать новости, фото, видео. Только здесь можно оповестить все профессиональное сообщество о своем мероприятии практически за один клик. Только здесь участник мероприятия может начать

TIP!

Созданные мероприятия отображаются в единой ленте активности («Стене») сообщества. На главной странице отображаются ближайшие по дате. В мобильную версию «Визитницы» попадают мероприятия, которые состоятся в ближайшие 7 дней. / Info Created events are displayed in a single tape activity ("The Wall") community. The main page shows messages sorted by date. The mobile version of the "Business Card Holder" shows activities scheduled for the next 7 days.

Добавляйте любые мероприятия, которые проводит ваша компания: открытия, пресс-конференции, празднования, туры, мастер-классы, обучение. Пусть сообщество знает о вашей активной деятельности. / Add any events organized by your company: opening ceremonies, press conferences, celebrations, tours, workshops, and training courses. Let the community know about your activities.

КАРТОЧКА МЕРОПРИЯТИЯ / EVENT CARD Здесь вы можете написать на «Стене» мероприятия. Напишите ваш отзыв о событии, добавьте фотографии или ссылки. Порекомендуйте тему для обсуждения, задайте вопрос или предложите своего спикера. /Here you can write on the "Wall" of the event. Please, write your opinion about the held event, add photos or links. You can also recommend a topic for discussion, ask your question, or recommend your speakers.

Здесь можно отметить, что вы идете на это мероприятие. Таким образом, вы получите доступ к полным контактам всех приглашенных. А также добавить их в специальный список в вашей визитнице. / Here you can tell that you are going to be present at this or that event. Thus, you will have access to a full contact list of those who will be there as well. You can add them to a special list in your personal Business Card Holder.

Любой участник сообщества может пригласить своих коллег на мероприятие, в котором он пометил, что примет участие. Такое приглашение – ваша рекомендация коллегам того или иного события. / Invite guests. Any community member can invite colleagues to the event that he or she intends to attend. Such an invitation means your recommendation to your colleagues.

Модератор / Moderator :

Редактор / Editor: Надежда Русина

Партнеры / Partners: CB Richard Ellis и KR Properties

Интегрирован с

получать пользу от данного мероприятия до его фактического начала. Он следит за новостями события, обсуждением, комментариями, задает вопросы, знакомится с гостями. Однако уникальным для «Мероприятий IN» все-таки является – «живой» список гостей. Участники сообщества помечают для себя те мероприятия, которые они планируют посетить. Автоматически они добавляются в список приглашенных. В личной визитнице появляется специальная группа мероприятия, в которой люди, которые идут на одно и то же мероприятие, получают доступ к контактным данным друг друга, а также возможность обмениваться сообщениями. Таким образом, участники могу узнать, кто придет на мероприятие, заранее договориться о встрече, виртуально обменяться визитками и легко узнать друг друга при личной встрече. Специально для функционала «Список гостей» запущена мобильная версия. С любого мобильного устройства зайдите через Интернет на сайт www.in.cre.ru – по умолчанию устройство загрузит мобильную версию. Здесь есть специальная закладка мероприятия, где можно найти мероприятия на будущие 7 дней и открыть список гостей.

, iPhone, iPad и мобильными версиями

Опубликовать мероприятие можно как от имени компании, так и от имени персоны в меню «Работа с рынком» – «Опубликовать». / Any company or person can publish an event message by using the Work with Market – Post menu

TIP!

Мы продолжаем рассказывать вам о полезной деловой сети IN.CRE.RU. В прошлом номере вы познакомились с функционалом «Визитницы». К слову, уже запущена анонсированная мобильная версия. В этом номере речь пойдет о мероприятиях IN.

Кнопка «Принять участие» позволит вам заявить о вашем намерении пойти на это событие, но не предполагает автоматическую аккредитацию на данном мероприятии. Для приобретения билетов и регистрации необходимо обращаться к владельцу события. / The button "Participation in the event" means that you are actually going to the event. However, this does not automatically give you accreditation to this event. In order to purchase tickets and register, you have to contact the event owner.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

| Практика | Интернет

| |

| Регионы

Социальные сети переманивают тысячников

Надежда Русина, редактор IN.CRE.RU

егодня хотелось бы продолжить начатую в прошлом номере тему борьбы титанов – Facebook и новой сети Google+. Несмотря на то что последняя пока еще официально не открыта и работает в бетарежиме, там уже полным ходом идет проверка «звездных» пользователей. Помогут ли пресловутые тысячники уничтожить другие соцсети, в том числе и Facebook, который сегодня насчитывает около 750 млн поклонников? Мы уже говорили о том, что всего за два месяца сети Google+ удалось набрать 25 млн новых адептов – этот феноменальный рывок разделил экспертов рынка на два лагеря. Одни уже предрекают скорый конец Facebook, вторые, наоборот, считают, что Google+, что называется, «не дождется». К примеру, редактор Слон.ру Петр Биргер полагает, что пока Google+ будет достигать показателей Facebook, продукт Марка Цукенберга уже станет гарантированным лидером и перевалит через 1 млрд пользователей. Конечные пользователи – вот кто сегодня стоит на кону в нелегкой борьбе двух мега-продуктов. Причем не простые, а «золотые» – так называемые топовые блогеры, переманив которых, можно переманить и их преданных читателей. Сегодня такой исход с наиболее топовых площадок уже происходит: особенно это заметно на примере Живого журнала (LiveJournal), который последнее время страдал от DOS-атак неких неизвестных хакеров, что и вынудило пользователей искать для себя новую площадку. Непонятно каким образом, но в борьбе за тысячников ЖЖ сейчас, судя по всему, временную победу одерживает Google+. Возможно, как раз-таки в силу более простого сервиса и настроек. Так, число поклонников топблогера ЖЖ Ильи Варламова на Facebook, по его словам, составляло всего 2 тыс. человек, а вот на Google+ за два месяца набежало целых 10 тыс. читателей. По словам известного блогера и медиаперсонажа Антона Носика (топ-менеджер SUP, управляющей сетью ЖЖ), мы присутствуем при рождении сверхновой звезды и сейчас есть возможность всем посмотреть, как выглядит начинающийся новый мега-проект. Правда, пока сами аналитики этой отрасли до сих пор не понимают, какие же коммерческие возможности даст Google+ рекламодателям и как использовать потенциал этой сети для решения маркетинговых задач. Безусловно, такая же проблема стоит и перед вновь открываемыми многочисленными сетями, в том числе формата b2b. В том же G+ уже достаточно зарегистрированных пользователей, но общаются между собой далеко не все из них. Между тем основная задача любой социальной сети – держать там пользователей часами, с чем пока успешно справляются и Facebook, и российские сети. Впрочем, последним (это стоит взять на заметку и сети IN.CRE) необходимо обратить серьезное внимание на развитие технической базы: ведь пока все мы еще отстаем от западных конкурентов. Впрочем, и G+ пока еще не пустила в ход свою тяжелую артиллерию – видеочат (это состоится только с момента официального открытия). Как только это произойдет, война между всеми социальными сетями, присутствующими на рынке, станет более очевидной и ощутимой.

Обсудите – www.in.cre.ru/blog/91

И н т е р н е т / I nt er net:

Professional Commercial Real Estate Community We go on updating you on the useful business network IN.CRE.RU. In the last issue we introduced you to the business card holder functionality. Incidentally, the announced mobile version has already been launched. In this issue we’ll update you on the events.IN. Events.IN Commercial real estate events perform multiple functions: getting information, training, PR and project promotion. Yet it is communication, exchange, useful meetings and new contacts and ties that are number one benefit of narrow professional events. Planning the event calendar is part of the market players’ business routine and therefore requires a convenient source of information on the industry’s events. IN.CRE.RU events are a new business calendar planning tool in the hands of professionals. The main concept of this section is being a poster on all events of any format and scope held in the commercial real estate sector. Participants of this community may independently propose events and thus form the industry’s business calendar. Here it is possible to get expert advice, pick feedback and questions for speakers, make a survey, post news, photos and videos. Only here you may inform the entire profes-

sional community on your event through a single click. And yet a unique feature of IN Events is the “live” list of guests. Participants of the community take note of those events they plan to visit and they are automatically added to the list of invitees. A special group of events appears in the personal business card holder, where people who are going to attend the same event get access to each other’s contacts as well as an opportunity to exchange messages. In this way will the participants know who will be present at an event, set an appointment, swap business cards online and easily recognize each other at an offline meeting. A mobile version has been launched specifically for this “List of Guests” functionality. Enter the www.in.cre.ru site from any mobile gadget which will upload the mobile version by default. There is a special Event marker here, where you may find all events to be held during the week to come and open guest lists.

Information compiled by Irina Chernobrovkina / Материал подготовила Ирина Чернобровкина

МОБИЛЬНАЯ ВЕРСИЯ / MOBILE VERSION Мобильная версия www.in.cre.ru для всех видов ОС. По умолчанию откроется «Мобильная визитница» – закладка «Мероприятия». Здесь список гостей ближайших мероприятий, в которых вы участвуете. При клике на телефон можно произвести звонок или написать электронное сообщение на почту. Удобный поиск по алфавиту и по ключевому слову. / The mobile version of www.in.cre.ru works with all types of operating systems. By default, the Mobile Visit Card Holder opens. It reflects the data on all event participants. Here you can see the guest list of all upcoming events that you plan to attend. Personal contacts are available as well. You can even call them when clicking on "The Phone." You can also send emails to any of them. The alphabetical and keyword search is available as well.

ВИЗИТНИЦА МЕРОПРИЯТИЯ / BUSINESS CARD HOLDER – EVENTS На «Стену» события выводится уведомление о том, кто примет в нем участие / The Wall of event contains the information about those attending it.

Здесь отображаются визитки приглашенных с контактами. Контакты доступны только гостям. После окончания мероприятия контакты скрываются для всех. / Here you can see business cards and contacts of those invited to the event. The contacts are available for guests only. After the event is over, the contacts are not available to see anymore.

Рекомендуйте мероприятие сообществу. Ваше экспертное мнение важно и полезно. / Please, recommend the event to other community members to attend. Your expert opinion is very important and useful for us.

TIP!

Если вы еще не решили, идти или нет на данное мероприятие, поместите его в закладки, чтобы вернуться к нему позже / If you have not decided yet whether to go to an event, put it in bookmarks to come back to it later on.

Не забудьте обменяться визитками с теми, с кем вы идете на одно мероприятие. Познакомьтесь заранее, договоритесь о личной встрече. / Do not forget to exchange business cards with the people you meet at the event. Try to arrange meetings with them in advance, preferably personal meetings.

Р е г и о н ы:

IKEA открыла торговый центр в Уфе Открытие

Около 9 млрд рублей потратила компания IKEA на строительство многофункционального торгового комплекса в Уфе, сообщил гендиректор IKEA в России Пер Вендшлаг

Проект

ГК «Лама» достроит два торговых центра в Томской области Группа компаний «Лама» планирует завершить строительство двух торговых центров в Томской области до конца года. По словам гендиректора ГК «Лама» Владислава Левчугова, 1 октября должна быть введена первая очередь торгового центра на улице Мира в Томске площадью 15 тыс. кв. м. Вторая очередь увеличит площадь ТЦ до 35 тыс. кв. м. Она будет введена в эксплуатацию в 2014 году. Стоимость строительства первой очереди – 490 млн рублей, второй – 700 млн рублей. Кроме того, компания откроет ТЦ в Северске, он будет введен в эксплуатацию 15 декабря, отметил Владислав Левчугов.

В Смоленске скоро откроется Metro

Российское подразделение Metro Cash & Carry откроет центр мелкооптовой торговли в Смоленске стоимостью около 20 млн евро, сообщил журналистам директор по продажам Metro Cash & Carry в России Питер Боон. Открытие ТЦ запланировано на IV квартал 2011 года. Площадь объекта составит 12 тыс. кв. м, из них торговые площади – 7,5 тыс. кв. м. По словам Питера Боона, центр будет работать исключительно с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в сфере ресторанно-гостиничного бизнеса, офисов, мелкоторго-

на пресс-конференции по случаю открытия магазина в столице Башкирии 25 августа. Техническое открытие комплекса состоялось неделей ранее, однако остальные якорные арендаторы комплекса, как, например, гипермаркет «Ашан», будут открыты только в сентябреоктябре. Площадь торгового комплекса «Мега Уфа» – 130 тыс. кв. м, в том числе магазина IKEA – 28 тыс. кв. м. Пер Вендшлаг отметил, что этот магазин станет одним из последних в российских регионах. После завершения долгосрочных проектов в Уфе и Самаре компания сосредоточится на Московской области. По его словам, одним из приоритетных направлений IKEA станет расширение контактов с местными поставщиками. ТК «Мега Уфа» планировалось открыть осенью 2008 года, однако строительство приостанавливалось из-за выявленных ФМС нарушений при оформлении иностранных рабочих. Первоначальный объем инвестиций в строительство центра оценивался в 4,5 млрд рублей.

вых розничных сетей. Ассортимент продукции центра составит около 30 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров. Компания также планирует открыть торговый комплекс в Краснодаре и рассматривает возможность строительства еще одного объекта в Новороссийске.

Событие

мест) на верхних этажах торгового центра. Девелопер проекта – компания PPF Real Estate Russia. Jones Lang LaSalle выступает эксклюзивным агентом по сдаче в аренду. Среди якорных арендаторов ТРЦ «Ярмарка»: гипермаркет «О'кей» (5,2 тыс. кв. м), магазин электроники и бытовой техники «М.видео» (2,5 тыс. кв. м), спортивный магазин «Спортмастер» (3,5 тыс. кв. м), 8-зальный кинотеатр «Киномакс» (4,5 тыс. кв. м) и семейная развлекательная зона Fun City (570 кв. м). Торговая галерея будет представлена более чем ста магазинами известных российских и международных ритейлеров. Официальное открытие – IV квартал 2011 года.

В Оренбурге будет Media Markt В Оренбурге открывается новый магазин немецкой ритейлерской сети электроники и бытовой техники Media Markt. Он станет самым крупным в городе объектом такой направленности как по общей занимаемой площади, так и по широте представленного ассортимента. Тридцать первый объект расположится в ТРК «Гулливер», который находится по адресу: улица Новая, 4. Общая площадь магазина – 5,7 тыс.кв. м, из которых 3,9 тыс. «квадратов» находятся в распоряжении покупателей. «Сейчас в Оренбурге представлены все основные федеральные сети по продаже электроники и бытовой техники. Тем не менее магазинов, подобных нашему, ни по площади, ни по ассортименту в городе нет. Кроме того, в Оренбурге все еще слабо развит ассортимент многих товарных групп и замедлен процесс поступления новинок», – говорит генеральный директор компании Media-Saturn Russia Бернд Гуральчик. По его словам, руководство Media Markt ждет многого от этого магазина и рассчитывает на коренное изменение сложившейся в городе ситуации.

«Ярмарка» в Астрахани становится центром новых брендов «Л'Этуаль» усилила В ТРЦ «Ярмарка» откроются первые в городе магазины позиции ТЦ «Мирамикс» группы компаний «Джинсовая симфония», которая представит французскую марку модной женской одежды в Томске Camaieu, новый немецкий бренд ярких молодежных аксессуаров Six, только недавно появившийся в России, а также бутик модной одежды для мужчин Celio. Также подписаны договоры аренды с известнейшими итальянскими марками белья и одежды для дома Intimissimi и Calzedonia. Один из ведущих ритейлеров в области косметики и парфюмерии Ile de Beaute, имеющий в своем ассортименте не только косметику «масс-маркет», но и продукцию класса люкс, будет также открыт в «Ярмарке». «Уютерра», один из крупнейших в России специализированных магазинов товаров для дома и интерьера, станет новым якорным арендатором «Ярмарки», что укрепит позиционирование комплекса как семейного торгово-развлекательного центра. Он займет площадь около 1,2 тыс. кв. м на 3-м этаже. Александра Чиркаева, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, отметила: «Благодаря заключению этих договоров в «Ярмарке» сдано около 90% площадей. Существующий состав арендаторов пополнился известными международными брендами. Выбор данного торгового центра для выхода на локальный рынок обусловлен высоким потенциалом проекта и интересом крупных ритейлеров к региону в целом». ТРЦ «Ярмарка» расположен в одном из самых густонаселенных районов Астрахани, вблизи основных вокзалов, благодаря чему зона охвата проекта составит около 260 тыс. человек, что покрывает более 50% населения города. Общая площадь проекта – 81,7 тыс. кв. м, включая арендуемую площадь 37 тыс. кв. м. Особенностью комплекса является двухуровневая парковка (700 машино-

Парфюмерная сеть «Л'Этуаль» арендовала помещение площадью 230 кв. м в ТЦ «Мирамикс» в Томске. Договор с сетью подписала компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Магазин откроется в октябре 2011 года. Арендная ставка не разглашается. Однако, по данным консультантов, ставки на подобные помещения в томских ТЦ колеблются от 1200 до 2000 руб./кв. м в месяц без НДС и эксплуатационных расходов. Магазин в ТЦ «Мирамикс» – не первая точка сети в Томске. В городе уже открыты «Л'Этуаль» в ТЦ «ГУМ» и ТЦ «Фаст Фуд». Но перспективный, благодаря своему транспортному расположению, ТЦ «Мирамикс» вызвал интерес крупнейшей парфюмерной сети для открытия нового фирменного магазина. ТЦ «Мирамикс» общей площадью 15,7 тыс. кв. м расположен на проспекте Мира, где транспортный поток достигает 35 тыс. машин в сутки. Кроме «Л'Этуаль» торговая галерея «Мирамикс» будет представлена широким спектром магазинов известных торговых марок. Для удобства покупателей в торговом центре будут расположены зоны отдыха и фуд-корт, игровая детская комната и парковка на 600 автомобилей. По словам Ольги Збруевой, руководителя по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, удачно расположенный ТЦ «Мирамикс» обещает стать привлекательным торговым объектом города Томска. Популярный в России парфюмерный бренд «Л'Этуаль» только усилит позиции нового объекта.

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Inauguration

IKEA opens a shopping center in Ufa IKEA spent about 9 billion rubles on the construction of a multifunctional trade complex in Ufa, reported CEO of IKEA Russia Per Wendschlag at a press conference on the occasion of the store’s grand opening in the capital of Bashkiria on August 25. The IKEA store will occupy 28,000 sq m in the 130,000-sqm trading center MEGA Ufa. Per Wendschlag noted that the given store will probably be their last one in the Russian regions. After long-term projects in Ufa and Samara are complete, the company will focus on the greater Moscow area. In his words, one of IKEA’s priorities will be the expansion of ties with local suppliers. The inauguration of MEGA Ufa was scheduled for the fall of 2008, but the construction works were suspended several times because FMS uncovered several violations in foreign labor legalization. The initial level of investments in the construction was estimated at 4.5 billion rubles.

Project

Lama Group to finish off two shopping centers in Tomsk province Lama GC plans to bring the construction on two retail projects in the Tomsk province to fruition toward the year’s end. In the words of Vladislav Levchugov, CEO of GC Lama, the first 15,000-sqm phase of the retail project on Mira Street in Tomsk is scheduled for delivery on October 1. The second expansion, to be commissioned in 2014, will bring the total shop floor to 35,000 sq m. The construction budget of the first phase is 490 million rubles, whereas the second phase will cost about 700 million rubles. In addition, the company will open a shopping center in Seversk that will be put into operation on December 15.

Metro to open in Smolensk The Russian division of Metro Cash & Carry will open a 20-million-euro-worth small wholesale center in Smolensk, according to Peter Boone, sales director of Metro Cash &

| Internet Интернет | Regions Регионы

| |

| Listings Фотообъявления

Carry for Russia. The grand opening of the 12,000-sqm center is scheduled for Q4 2011; gross leasable area will come to 7,500 sq m. In the words of Mr. Boone, the center will deal solely with corporate clients and private entrepreneurs from such areas as hospitality and restaurants, office realty and small wholesale retail chains. The variety will near 30,000 food and nonfood labels. The company also plans to open a retail complex in Krasnodar and contemplates construction on one more project in Novorossiysk.

Event

L’Etoile strengthens Miramix in Tomsk The perfumery chain L’Etoile has leased 230 sq m in Tomsk’s shopping center Miramix. A contract with the chain was signed by ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate. The store will open in October 2011. The rental rate is not disclosed, but as reported by advisories, the rates for similar premises in Tomsk’s shopping malls fluctuate between 1,200 and 2,000 rubles/sqm/month exclusive of VAT and operating expenses. A store in Miramix is not the first retail outlet opened by L’Etoile in Tomsk. Other stores already function in SC GUM and SC Fast Food. Yet Miramix seemed a very promising location to the largest perfumery chain, thanks to good transport access. The 15,700-sqm Miramix sits on Prospekt Mira where the daily traffic intensity reaches 35,000 autos. Besides L’Etoile, the shopping gallery of Miramix will feature a wide array of stores to be opened by well-known retail brands. For the convenience of shoppers the shopping center will also have a relaxation area and a food court, a children’s playroom and a car park for 600 vehicles. In the words of Olga Zbrueva, client service director of ASTERA, “the fortunately located SC Miramix will likely become a very attractive retail property in Tomsk. The popular in Russia perfumery brand L’Etoile will further strengthen the new property’s market positions.”

Yarmarka in Astrakhan turns into a center of new brands The Yarmarka (“Fair”) shopping mall will host first in the city of Astrakhan stores of the Jeans Symphony group of

companies which is going to present the French fashion clothing brand Camaieu (for ladies), the new German brand Six (salient accessories for youth) that recently entered the Russian market as well as the Celio boutique of fashion clothes for men. Leases have also been signed with Intimissimi and Calzedonia – world-renowned Italian lingerie and home clothing brands. One of the leading cosmetics and perfumery retailers Ile de Beaute, trading both in mass-market and luxury items, will also open its store in Yarmarka. Yuterra, one of the biggest in Russia traders in housekeeping and interior decoration items, will be a new anchor tenant of Yarmarka. This will definitely strengthen the shopping mall’s positioning as a family shopping and leisure center. Yarmarka is located in one of the most densely populated districts of Astrakhan, near to the key train stations. Owing to this fact, the retail project boasts the catchment basin of around 260,000 potential shoppers, which covers more than 50% of the city’s population. The gross built area of Yarmarka is 81,700 sq m, including 37,000 sq m of rentable space. A remarkable feature of the complex is a double-level car park for 700 automobiles on the upper floors of the shopping mall. The developer is PPF Real Estate Russia, whereas Jones Lang LaSalle acts as an exclusive brokerage agent. The list of anchor tenants includes the 5,200-sqm O’KEY hypermarket, 2,500-sqm home appliances and electronics store M.video, 3,500-sqm Sportmaster trading in athletic gear, 4,500-sqm eightscreen Kinomax multiplex theatre, and 570-sqm Fun City family leisure area. The shopping gallery will host more than 100 stores of well-known Russian and international retailers. Official inauguration will take place in the fourth quarter of 2011.

Media Markt to open in Orenburg The German home appliances and electronics retail chain Media Markt is opening a new store in Orenburg, which will be the largest in the city retail outlet with such specialization both in terms of occupied space and in terms of merchandise diversity. The chain’s thirty first retail property in Russia will be placed in the Gulliver shopping mall at 4 Novaya Street. The total shop floor of the store is 5,700 sq m, of which 3,900 sq m are at the disposal of buyers. CEO of Media Markt Bernd Guralchik anticipates the new store will "blow" the local retail market.

Р е г и о н ы:

МЕГА – один из крупнейших и самых современных торговых центров Новосибирска / Mega is among the largest and most up-to-date shopping malls in Novosibirsk with GLA reaching 91,700 sq m

Лицом к перенасыщению Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Сегодня сибирский рынок торговой недвижимости – один из наиболее развитых в России. Здесь доминируют качественные торговые центры, что нетипично для регионов, а обеспеченность населения торговыми площадями выше, чем в Москве. Как решают проблему перенасыщения рынка местные ТЦ?

ше, средняя доля вакантных помещений соответствует допустимым для инвесторов в регионах 15%. В менее современным торговых центрах и малоформатных объектах вакантная доля торговых площадей, по данным LCMC, составляет до 30%, что связано с оттоком арендаторов в более крупные объекты с грамотной концепцией и соответственно лучшей проходимостью. По мнению Ольги Стариченко, заместителя директора, отдел торговых площадей Jones Lang LaSalle по России и СНГ, ритейл-рынок Сибири по-прежнему представляет интерес и для девелоперов, и для ритейлеров в силу привлекательности городов с точки зрения покупательской способности населения и уже во многом отработанной схемы логистики в регионе. «Ряд городов уже действительно пресыщен торговыми комплексами, например Новосибирск. Поэтому там очень аккуратно надо относиться к выбору площадки и к концепции ТЦ. Другие города, к примеру Тюмень, хоть и имеют выбор, но вполне способны поглотить крупный ТЦ нового поколения. Третьи, как Сургут, при наличии существующих ТЦ в городе по-прежнему ощущают нехватку качественного предложения», – рассуждает она.

огласно последним исследованиям, многие крупные сибирские города могут похвастаться на удивление развитым рынком торговых площадей. Так, в Красноярске, по данным London Consulting & Management Company, обеспеченность населения торговыми площадями составляет 700 кв. м. на 1 тыс. человек, что примерно в полтора раза выше, чем в среднем по России. На тысячу жителей Новосибирска, по данным Jones Lang LaSalle, приходится 283 кв. м торговых площадей. Ожидается, что это число к 2013 году вырастет до 326 кв. м. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет всего 276 кв. м на тысячу человек. Многие эксперты уже говорят о том, что скоро рынок столкнется со значительным переизбытком предложения. Впрочем, пока картина выглядит довольно обнадеживающей. Так, в Новосибирске в современных торговых центрах средняя доля вакантных помещений, по данным CB Richard Ellis, не превышает 6%. Руководство большинства новосибирских торговых центров заявляет об отсутствии вакантных площадей. В Красноярске, где торговых площадей несопоставимо боль-

Строительство продолжается Пока даже крупнейшие центры Сибири, признанные московскими экспертами перенасыщенными, продолжают активно строиться. Например, в Новосибирске, ситуация выглядит следующим образом. Наиболее крупными и современными торговыми объектами являются «Мега» (арендопригодная торговая площадь 91,7 тыс. кв. м), «Аура» (62 тыс. кв. м), «Ройял Парк» (35 тыс. кв. м). Основными якорными арендаторами являются международные, федеральные и региональные сетевые операторы, такие как IKEA, Leroy Merlin, «Ашан», «М.видео», ZARA, Marks & Spencer, «Спортмастер», «Уюттера», «Мария-Ра», «Холидей классик», «Л'Этуаль», DОМО, «Эконика», «Техносила», «Мир», «Эльдорадо», «Снежная королева», BIZZARRO, «ЕвроДом» и др. 18 марта 2011 года открылся крупнейший торгово-развлекательный центр «Аура». Проект центра был разработан компаниями C Concept Design и 5 + Design и построен на участке размером 5 га по самым современным европейским стандартам. Руководство строительным проектом осуществляла компания Renaissance Development. «Аура» – первый проект

компании в Новосибирске. Якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет «О’кей» и магазин бытовой техники MediaMarkt. До конца 2011 года в городе ожидается ввод еще одного торгового объекта – комплекса SunCity с торговыми площадями около 30 тыс. кв. м. Здесь будут работать 90 магазинов. Таким образом, в стадии строительства находится только один торговый объект, который является частью многофункционального комплекса. Как отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company, в I квартале 2011 года наблюдается тенденция роста спроса на качественные торговые помещения в городе со стороны арендаторов. Интерес ритейлеров к успешным комплексам увеличивается, а спрос на проекты со слабо разработанной концепцией падает. При этом в городе заканчивается строительство целого ряда новых ТЦ, открытие которых рынок должен заметить. Из строящихся объектов на общий объем предложения, по оценке Cushman & Wakefield, в ближайшие два года окажут влияние: «Манхэттен» (ул. Ленина, 21/1). Будет введен в 2012 году. Общая пло-

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

В условиях жесткой конкуренции предлагаемый продукт должен обладать рядом конкурентных преимуществ. Первоначально проводится исследование, которое призвано определить ожидания и потребности целевой аудитории. На основе проведенного анализа специалисты по маркетингу разрабатывают главные мотивообразующие факторы, которыми могут стать: набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, особые достопримечательности. После определения концептуальных отличий проекта необходимо их грамотно реализовать. Залогом успеха становится адекватная коммуникация внутри команды проекта. К примеру, при работе над проектом ТРК «Гулливер» в Оренбурге результатом скоординированных действий между экспертами по маркетингу и архитекторами стала реализация внутри комплекса гигантского водопада.

Несомненно, этот мотивообразующий фактор станет одним из конкурентных преимуществ. Важным моментом является не только привлечение новых арендаторов, но и удержание существующих. Ключевым инструментом для этого является создание Merchant advisory board – группы арендаторов с целью проведения ежемесячных собраний с отделом маркетинга для обсуждения успехов, маркетинговых программ, проблем и других вопросов, касающихся торгового центра и арендаторов. По результатам этих собраний собственник или управляющая компания объекта составляет своеобразный Welcome list, куда должны входить данные о проведенных акциях, информация о деятельности существующих операторов, которая не является коммерческой тайной. Этот документ рассылается потенциальным арендаторам, и при грамотном подходе он может стать ключевым фактором при принятии решения оператором о входе в проект. Также необходимо реализовывать программы, ориентированные на поддержание высокой мотивации арендаторов для участия в маркетинговых программах и работы для достижения поставленных целей торгового центра.

щадь – 75 тыс. кв. м, из них 42 тыс. кв. м офисы, 30 тыс. кв. м – торговля; комплекс «Сарэт» (ул. Депутатская, 46). Будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2011 года. Общая площадь – 45,5 тыс. кв. м; многофункциональный деловой центр BusinessCity (ул. Мичурина). Общая площадь – 100 тыс. кв. м; МФК, расположенный на Красном проспекте, 104. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2012 год. Общая площадь – 25 тыс. кв. м. Пока руководство большинства новосибирских торговых центров заявляет об отсутствии вакантных площадей. В ряде торговых центров уже подписаны соглашения о повышении арендной платы на 2011 год. «Факторы, которые могут повлиять на данный показатель, – это положительные тренды в экономике страны и региона, рост доходов населения и готовности тратить, особенности конкурентной среды. Но рассчитывать на ажиотажный спрос на торговые помещения в ТЦ и рост арендной платы не стоит. По итогам года рост средних ставок аренды не будет пре-

вышать 10–15%», – замечает Дмитрий Золин. Тем не менее эксперты неустанно говорят, что недавно открывшиеся ТЦ могут столкнуться с проблемами при заполнении. Предполагается, впрочем, что проблемы будут только первые несколько месяцев, а потом новые объекты решат эти проблемы. Часть площадей заполнится благодаря росту активности ритейлеров, а каких-то арендаторов просто удастся переманить у менее продуманных конкурентов. Тем не менее ротация торговых площадей в городе, кажется, дело уже решенное. В наиболее насыщенном качественными торговыми площадями Красноярске, как отмечает Елена Ермолаева, глава RidAnalytics, каких-то серьезных проектов ТЦ, которые бы активно строились, нет. «Есть несколько долгостроев с неясными перспективами», – считает она. Стал развиваться рынок и в городах поменьше, выпавших за время кризиса из орбиты интереса крупных игроков. Так, в Барнауле за этот год построен и активно заполняется арендаторами один

Алексей Ванчугов, управляющий партнер компании CityMarketing

| Internet | Regions

| |

| Listings

из самых престижных в городе торговоофисных центров «Проспект» на проспекте Ленина, 39; Также в городе: строится ТЦ на Красноармейском проспекте, 58; реконструируется здание бывшего дома быта на проспекте Ленина, 106; строится еще одна очередь ТРЦ «Европа» на Павловском тракте, 251в; построен ТЦ «Республика» на проспекте Космонавтов, 6г. «С весны этого года ощущается оживление среди потенциальных арендаторов торговой недвижимости, в том числе федеральных сетей. Возобновилось строительство новых торговых центров и реконструкция старых зданий», – отмечает Олег Гильгенберг, учредитель и директор ООО «Алтайская элита» (проектный партнер C&W в Барнауле).

Рынок не прощает ошибок Интерес ритейлеров к Сибири растет. «Я думаю, что после информации об ограничении строительства ТЦ в Москве торговые сети начнут более активно осваивать региональные рынки. И не только городамиллионники, но и города с численностью населения от 500 тыс. человек. Во всяком случае сети уже изучают рынок Барнаула, это чувствуется. Не сомневаюсь, что это подстегнет рост арендных ставок и конкуренцию», – говорит Олег Гильгенберг. По мнению Елены Ермолаевой, значительного роста нет, но восстановление по сравнению с 2009 годом, безусловно, произошло. «В кризис даже в наиболее успешных ТЦ были свободные места, сейчас это единичные случаи», – говорит эксперт. Сегодня для ТЦ Новосибирска, по оценке CB Richard Ellis, уровень ставки капитализации для лучших качественных ТЦ в среднем составляет 15%. В Красноярске этот показатель равен 12%. При этом речь идет только о качественных объектах. Хотя трафик покупателей, а вместе с ним и интерес ритейлеров растет, наметилась четкая граница между концептуальными ТЦ, стремящимися повысить свою привлекательность, и объектами старой формации, чьи собственники не собираются повышать качество управления. По словам Елены Ермолаевой, сегодня на рынке наблюдается не избыток предложения, а расслоение объектов на успешные и неуспешные. «Если раньше, 5–7 лет назад, рынок «прощал» собственникам ТЦ все ошибки, то сейчас времена изменились, – говорит она. – Концептуальные объекты с сильными арендаторами и удачным местоположением чувствуют себя хорошо. Неплохи дела и у небольших ТЦ в спальных районах или в местах с активным трафиком. Высокая популярность у гипермаркетов, особенно у «Ленты». Но, с другой стороны, есть полупустые объекты». Граница, отделяющая успешные ТЦ от проблемных, становится все более осязаемой. Как отмечает Елена Ермолаева,

у успешных объектов проблем особых нет, есть даже и лист ожидания.

Спиной к рынку Пути, позволяющие укрепить позиции торгового центра, известны. «По существующим объектам есть два основных пути повышения привлекательности комплекса: на краткосрочную перспективу – дать скидки и льготные условия, на долгосрочную перспективу – пойти по сложному пути реконцепции, иногда меняя «якорей», иногда перестраивая комплекс, но в любом случае это разработка принципиально нового позиционирования, включающая работу и маркетологов, и брокеров, и архитекторов», – говорит Ольга Стариченко. При этом неуспешные объекты, как правило, не предпринимают каких-то активных действий, чтобы улучшить свое положение, даже существенно не снижают ставки. «Они обычно принадлежат компаниям, «не развернутым к рынку лицом». Поэтому, кстати, даже снижение ставок не дало бы существенного эффекта – без отсутствия концепции, продвижения ТЦ», – уверена Елена Ермолаева. По ее данным, в основном собственники занимаются управлением самостоятельно – за исключением наиболее крупных объектов, которые ведут московские консультанты. «Несмотря на то что многие девелоперы в регионах по-прежнему пытаются управлять своими ТЦ самостоятельно, мы видим рост интереса к профессиональному управлению, включая повышенный интерес к применению различных маркетинговых инструментов», – говорит Ольга Старченко. В результате несложно прогнозировать дальнейший вектор развития рынка торговой недвижимости Сибири. С одной стороны, мы увидим качественные ТЦ, озабоченные продвижением и не имеющие проблем с заполняемостью, с другой – закрытые, «стоящие спиной к рынку» объекты, которые будут становиться все более маргинальными.

Re g ion s:

Facing Oversupply The Siberian retail real estate market is one of the most developed in Russia today. It is dominated by high-quality shopping centers, which is not typical for Russia's regions. Moreover, the Siberian retail market is more saturated than the one in Moscow. In this article, we will try to discuss the ways the local Siberian shopping centers fight the problems of excessive saturation.

urprisingly or not, but recent market researches show that many large Siberian cities have quite mature retail property markets. According to London Consulting & Management Company, availability of retail space in Krasnoyarsk is 700 sqm per 1,000 local residents, which is 1.5 times higher than the average for Russia. Novosibirsk has 283 sqm per 1,000 inhabitants, according to Jones Lang LaSalle. Analysts expect this ratio to grow to 326 sqm/ 1,000 residents by 2013. For comparison, in Moscow the figure is only 276 sqm. Many experts believe that the local markets will soon face an oversupply. As of today, the market looks quite optimistic. According to CB Richard Ellis, vacancy rates in modern shopping centers in Novosibirsk do not exceed 6%. Managers say there are no vacant spaces left at all. In Krasnoyarsk, where the retail market is even more developed, average vacancy rates are about 15%, which is quite acceptable for regional investors. According to LCMC, vacancy rates in lower quality and outdated retail premises are now 30%, because many tenants prefer to move to modern facilities. Olga Starichenko, Deputy Director of the Retail Property Department at Jones Lang LaSalle Russia & CIS, believes that the retail market of Siberia is attractive for both developers and retailers because the regional cities keep developing. The purchasing power of local population and well-developed regional logistics schemes are positive factors to consider as well. "Some cities, i.e. Novosibirsk, have more shopping centers than they actually need. Therefore, potential developers of shopping centers should be very careful when choosing a construction site and a concept. The cities like Tyumen still have some room left in the market to take up large new-generation shopping centers. There is a shortage of quality shopping centers in cities such as Surgut, although the retail market there looks saturated," Olga Starichenko comments.

Construction continues So far, a number of large-scale retail projects are under construction in major centers of Siberia, although many Moscow-based experts think that the market is saturated there. The largest and most up-to-date shopping malls in Novosibirsk are MEGA

(GLA – 91,700 sqm), Aura (62,000 sqm), and Royal Park (35,000 sqm). Anchor tenants in those malls are international, federal, and regional chain operators such as IKEA, Leroy Merlin, Auchan, M.video, ZARA, Marks & Spencer, Sportmaster, Yuttera, L'Etoile, DOMO, Econika, Technosila, Mir, Eldorado, Snow Queen, BIZZARRO, EuroDom, etc. On March 18, 2011, the largest in the city Aura shopping and entertainment center officially opened its doors. The project was designed by Concept Design and 5+ Design and built on a 5-ha land plot in accordance with the latest European standards. Renaissance Development is the project manager. The anchor tenants are O'Key hypermarket and Media Markt hardware store. By the year end, another retail project – Sun City – will enter the local market. This shopping center (GLA – 30,000 sqm) will host 90 stores. According to Dmitry Zolin, Managing Partner of LCMC, in Q1 2011, the key trend of the local retail market was a growing tenant demand for quality retail space. New shopping centers are scheduled to open in Novosibirsk soon. According to Cushman & Wakefield, there will be four more large retail projects (currently under construction) to enter the market this and next year. The first project is the 75,000-sqm Manhattan (21/1 Lenin Street), including 30,000 sqm of retail space and42,000 sqm of office space. The construction of Manhattan is scheduled to finish in 2012. The second project is the 45,500sqm Saret Complex (46 Deputatskaya Street), which will enter the market in Q4 2011. The third one is the 100,000-sqm Business City mixed-use center (Michurin Street). Finally, another 25,000-sqm mixed-use (104 Krasny Prospekt) will open in Novosibirsk in 2012. Anyway, top managers of many Novosibirsk shopping centers say there is no vacant space left for tenants. Some owners of shopping centers in 2011 signed new leases to raise rental rates. "Factors that may bolster this trend are positive dynamics in the regional economy, rising incomes, willingness to spend more, and competitive environment. The average rent may grow by 10-15% by the end of 2011," says Zolin. Some experts say the newly opened shopping centers may face problems with

tenants. At least, during the first several months of operation. Some premises are likely to find their tenants due to generally increased activity of retailers, while some property owners will have to lure tenants from other less successful shopping centers. However, a further rotation of the city retailers is likely to happen. According to Elena Ermolayeva, Head of Rid Analytics, no large-scale retail projects will enter the market of Krasnoyarsk, as the city already has enough high-quality shopping centers. "There are only a few longterm construction projects with uncertain prospects," she says. Smaller Siberian cities have also started developing their local retail markets, completely forgotten during the crisis times. For instance, tenants are actively coming to one of the most prestigious in Barnaul office and shopping center called the Prospect (39 Lenin Prospect). There are other retail projects currently under construction in Barnaul. Namely: a shopping center on 58 Krasnoarmeisky Prospekt, a reconstructed building 106 Lenin Prospekt, another phase of the Europe shopping and entertainment center is being built on 251B Pavlovsky Tract, and the Republic shopping center on 6G Cosmonauts Prospekt. "Starting from the spring of this year, we see a growing interest of prospective tenants in retail real estate, including federal retail chain operators. A number of new projects have been launched in the city, while some old shopping centers are currently under reconstruction," says Oleg Gilgenberg, Founder and Director of Altai Elite (project partner of C&W in Barnaul).

Market Does Not Forgive Mistakes The interest of retailers in Siberia is on the rise. "I think that given the restrictions to build new shopping centers in Moscow retailers will more actively explore Russia's regional markets. Not only the cities with 1+ million residents, but also places where 500,000 people reside. At least, federal retail chains have started actively exploring the market of Barnaul. I have no doubt that this trend will lead to increasing rental rates and competition," Oleg Gilgenberg believes. According to Elena Ermolayeva, it is too early to talk about any significant growth in regional markets, but they have definitely recovered from the 2009 crisis year. "During the crisis, vacancy rates were high only in the most successful shopping centers. Now the situation seems to be totally different," says the expert. According to CB Richard Ellis, capitalization rates in the most successful Novosibirsk shopping centers are now reaching 15%. In Krasnoyarsk, the average capitalization rate is 12%. This statistics concerns only top quality assets. Although the customer traffic keeps growing, there is a certain difference between

Author: Pavel Chernyshov ............................. Photo: CRE archive modern shopping centers that are developing based on the most successful concepts, and old retail facilities that are still poorly managed, whose owners do not want to improve the quality of services. According to Elena Ermolayeva, there is no oversupply in the market. The difference is between successful and unsuccessful projects. "5-7 years ago, it was typical for the market to forgive owners of shopping center all their mistakes. Today, times have changed," Ms Ermolayeva emphasizes. "Conceptual and well-located objects with financially strong tenants is everything you need to succeed. Smaller-sized shopping centers located in bedroom densely populated communities also feel good in the market today. Lenta hypermarkets are still very popular. On the other hand, there are half-empty shopping centers close by." The borderline that separates successful shopping centers from distressed ones is quite easy to understand. Elena Ermolayeva believes that successful shopping centers do not face any significant problems at all; some of them even have a waiting list.

Back to the market Both experts and professionals perfectly know how to strengthen market positions of a particular shopping center. "Talking about existing facilities, there are two ways to increase their attractiveness. The first method is short-term – to give tenants discounts and preferential lease terms. The second method is long-term – to develop a new concept, that can even lead to a change of anchors, to do restructuring, and to develop fundamentally new market positioning in the eyes of marketers, brokers, and architects," says Olga Starichenko. Typically, managers of unsuccessful shopping centers do not want general changes to improve their market position. They do not even reduce their rates significantly, as they do not want to face the market. In many cases, even decreased rental rates cannot solve the problem without a proper concept, promotion, and marketing," says Elena Ermolayeva. According to her, the property owners normally prefer to operate their facilities themselves. The exception is the largest retail chains that Moscow-based consultants manage and operate in the regions. "Despite the fact that many regional developers are still trying to manage their shopping centers themselves, we can see a growing interest in professional management and modern marketing tools," resumes Olga Starichenko. As a result, we are quite optimistic about further development of the retail real estate market in Siberia. On the one hand, we will see a growing number of high quality shopping centers, having no problems with promotion and tenants. On the other hand, there will be facilities which will be forced to close their doors.

# 18 (17 0) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 3 0 . 0 9 .11

| Internet | Regions

| |

| Listings

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings Тел.: +7 (495) 926-73-40, доб. 289 Екатерина Соколова E-mail: e.sokolova@impressmedia.ru

СВАО Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЗАО 417

Брянская ул., д. 5 Bryanskaya st., 5

Офис кл. А в БЦ “Европа Билдинг”, 12 этаж. 2 м/м на п/п по 15000 руб. Эксплуатация 6500 руб./кв.м/год. Office in BC “Europe Building” of A class, 12-th floor, 2 car places on fee-paying parking lot at price 15000 rubles. Operation 6500 rubles per sq.m. a year

21500 руб./кв.м/год+НДС 21500 rubles/sq.m./yeat+VAT

Собственник

(495) 773-63-65 Михаил Георгиевич info@ukprofit.ru

ЗАО 1188.8

Наб. Тараса Шевченко, 23А Офис кл. А в ОК “Башня 2000”, 21 этаж. 10 м/м на п/п по 20000 руб. Эксплуатация 5850 руб./кв.м/год. Tarasa Shevchenko emb., 23 A Office of A class in office complex”Bashnya 2000”, 21-st floor. 10 car places on fee-paying parking lot at price 20000 rubles. Operation 5850 rubles/sq.m. a year

34500 руб./кв.м/год+НДС 34500 rubles/sq.m./year+VAT

Собственник

(495) 773-63-65 Михаил Георгиевич info@ukprofit.ru

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 70 - 7000

Шарикоподшипниковская д.1 Sharikopodshipnikovskaya st., 1

Бизнес-центр класса «А», десять этажей, современные инженерные системы, подземный паркинг BC of A class, 10-storeyed, up-to-date engineering systems, underground parking lot

Аренда - от 12 000 Lease - from 12 000

(495) 787-42-97

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Аренда - 100 евро / час Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations Lease - 100 euro / hour

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

МО 30 - 150

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Аренда договорная Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset” Lease negotiable

МО 5 - 20 000

5 км по Дмитровскому шоссе Пауэр Центр Nord: S = 150 000 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип, гип. мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг. 5th km of Dmitrovskoe highway Power Center Nord: S = 150 000 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “Евросеть” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “Evroset”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75 (495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES

| Регионы/Regions | Объекты/Listings

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 150

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

ЦАО 70 - 1600

ММДЦ Москва-Сити, ул. Тестовская, 10 БЦ “Северная Башня”, офисные помещения класса “А”. MIBC Moscow-City, Testovskaya st., 10 BC “Northern Tower”, A class. Office premises for lease.

Прямая аренда Direct lease

739-00-93 www.n-tower.ru

ЦАО 70 - 7000

Шарикоподшипниковская д.1 Sharikopodshipnikovskaya st., 1

Аренда - от 10 000 Lease - from 10 000

(495) 787-42-97

ЮАО Район Донской От 20 до 1300 Donskoy area

от 9000 / год from 9000 / year

(495) 232-21-80, (495) 234-08-75

МО 30 - 150

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES МО 5 - 20 000

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 5 - 370

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЮАО 9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность. Продажа 962 500 руб./сотка Outband side of MKAD - 27th km Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership Sale 962 500 rubles per 100 meters

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. Открытие 2013 г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2013

ЗЕМЛЯ / LAND Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

РЕГИОНЫ / REGIONS 10 - 13,3 га

Г. Омск, ул. Бархатова Omsk, Barkhatova st.

Гипермаркет, ТРК, логистика, все коммуникации, газ, ж/д. Hypermarket, retail-entertainment complex, logistics, all utilities, gas, railway

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

5 - 70 га

Г. Омск Omsk

Логистика, ТРК, жильё. Пересечение Федеральных трасс, Южные ворота, ж/д, газ Logistics, retail-entertainment complex, accomodation, crossroad of federal highway, Yuzhnye vorota, railway, gas

Продажа договорная Sale negotiable

Собственник

8-913-609-48-88

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др. Открытие 2013 г. TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc. Open in 2013

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Аренда договорная Lease negotiable

Телефон Phone number

МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЮАО 9,38 га

120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

ЗЕМЛЯ / LAND Собственник

(495) 508-78-93, Екатерина, Сергей 8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

РЕГИОНЫ / REGIONS

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

| Регионы/Regions | Объекты/Listings

# 18 (17 0) / 16 – 3 0 . 0 9 .11

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ПРОДАЖА / АРЕНДА

Особняк в центре (2-й Самотечный пер., д. 3, стр. 1); 3 минуты от ст. м. Достоевская. 473,5 кв.м.; 2 этажа + полноценный цоколь; Кабинетная планировка. 2 отдельных входа. Вентиляция, кондиционирование, телефония. Собственник Тел. 8 (909) 993-51-98

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 201 г.

Кассир

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2530 руб. 4700 руб. Регионы 2900 руб. 5400 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

Сергей

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

• Менеджер по продажам Интернет-рекламы • Менеджер по работе с клиентами в отдел Телемаркетинга • Дизайнер-верстальщик • Курьер Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала